COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 2
ARRÊT DU 25 / 09 / 2007


No de MINUTE : / 07
No RG : 06 / 03285
Jugement (No 03 / 7386)
rendu le 22 Mai 2006
par le Tribunal de Grande Instance de LILLE
REF : TF / CP

S.C.I. NORIMMO agissant en la personne de son représentant légal domicilié audit siège
ayant son siège social 2 route du Plessis 94430 CHENNEVIERES SUR MARNE
Représentée par la SCP DELEFORGE FRANCHI, avoués à la Cour
Assistée de Me OBADIA, avocat au barreau de PARIS

S.N.C. REGAL LEZENNES prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège social Rue Chanzy 59260 LEZENNES
Représentée par la SCP CONGOS-VANDENDAELE, avoués à la Cour
Assistée de Me QUINTARD, avocat au barreau de PARIS
S.A. ANIMAL FOOD & SYSTEM prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège social Galerie Marchande d'Auchan 59320 ENGLOS
Représentée par la SCP MASUREL-THERY-LAURENT, avoués à la Cour
Assistée de Me LEPOUTRE, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Monsieur FOSSIER, Président de chambre
Monsieur ZANATTA, Conseiller
Madame NEVE DE MEVERGNIES, Conseiller
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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme J. DORGUIN
DÉBATS à l'audience publique du 28 Juin 2007, après rapport oral de l'affaire par Monsieur FOSSIER
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2007 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Monsieur FOSSIER, Président, et Mme J. DORGUIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 30 mai 2007

Par acte du 21. 7. 1997, la SCI Norimmo a donné à bail commercial à l'auteur de la société Regal, un immeuble situé à Lezennes. En décembre 2002, un sieur A... s'est présenté à Norimmo en vue de négocier une cession de bail puis d'ouvrir une animalerie-fleuristerie. Un échange de courriers entre notaires, daté du 23. 12. 2002, a laissé apparaître que Norimmo donnait son accord sous condition de prix, des ajustements (irruption d'AFS à la place de M. A..., abandon de la fleuristerie, etc.) ont jalonné l'hiver et le printemps 2003, mais la SCI Norimmo a finalement refusé le projet mis au point par Regal et la société AFS, et ce par un fax du 23. 6. 2003. Concomitamment, la SCI Norimmo a fait constater le défaut d'exploitation des lieux par Regal et a fait délivrer congé par acte du 3. 7. 2003.
REGAL a alors soutenu que la cession était parfaite et qu'AFS devait la régulariser ; que la résiliation du bail est une faute de Norimmo, laquelle a de surcroît rompu in extremis des pourparlers, occasionnant à Regal un manque-à-gagner et un défaut d'exploitation considérables. Animal Food System (AFS) s'est plainte à son tour d'avoir engagé inutilement des frais importants et d'avoir abandonné un ancien fonds lucratif, du fait des tergiversations et du refus terminal de Norimmo ; mais AFS a pris d'autres dispositions et n'entend plus poursuivre son installation à Lezennes.
REGAL a pris l'initiative d'assigner les deux autres sociétés, par actes des 7 et 12 août 2003. Par jugement contradictoire en date du 22. 5. 2006, le Tribunal de grande instance de Lille a débouté la société Regal de sa demande tendant à dire parfaite la cession de bail litigieuse ; a condamné la SCI Norimmo à payer 250. 000 euros de dommages et intérêts à Regal ; a prononcé la résiliation du bail du 21. 7. 2007 aux torts du bailleur ; a condamné Norimmo à rembourser à Regal les loyers versés après le 1. 6. 2003 ; a annulé les commandements délivrés par Norimmo à Regal les 3. 7. 2003 et 15. 4. 2004 ; a condamné Norimmo à payer 150. 000 euros de dommages et intérêts à Animal Food ; et a fait application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Par acte de son avoué en date du 1. 6. 2006, la SCI NORIMMO a interjeté appel principal et général de la décision intervenue.
A l'attention du second degré de juridiction, la partie appelante a déposé des conclusions conformes aux articles 915 et 954 du Nouveau Code de Procédure Civile, dont les dernières en date sont du 26. 9. 06, et dans lesquelles il est demandé à la Cour de déclarer non abusif le refus opposé à la cession de bail ; de refuser en conséquence toute indemnisation aux deux intimées ; de déclarer en conséquence licite et justifiée la résiliation du bail pour faute de la locataire REGAL.
Norimmo réclame en outre 5. 000 euros pour frais irrépétibles de procédure.
La SNC REGAL LEZENNES, assistée de son administrateur au redressement judiciaire Maître B... (ressort de Bobigny) disant intervenir volontairement, a conclu le 12. 2. 2007. Elle réclame à nouveau que la cession de bail soit dite parfaite et qu'AFS soit contrainte, sous astreinte, de la régulariser et d'en payer le prix (100. 000 , outre les loyers échus après le 1. 6. 2003, avec intérêts de droit). Subsidiairement, REGAL demande la confirmation du premier jugement, sauf à déclarer AFS solidaire de Norimmo pour le paiement de l'indemnité de 250. 000 euros. REGAL réclame 25. 000 euros pour frais de procédure.
La SA ANIMAL FOOD and SYSTEM a conclu le 12. 12. 2006 à la confirmation, sauf à porter son indemnisation de 150. 000  à 200. 000 . Elle a chiffré à 2. 000  ses frais de procédure.
Selon ce qu'autorise l'article 455 du Nouveau Code de Procédure Civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens.
SUR QUOI LA COUR,
-Au principal
1o-Sur la cession de bail
Attendu que comme l'a énoncé le premier juge de manière parfaitement pertinente, la cession n'a pas pu intervenir dès lors que l'un des signataires à l'acte, en l'espèce la société Norimmo, bailleur, a manifesté son refus de consentir à la cession du bail par l'envoi à l'un des notaires d'un courrier ou fax du 23 juin 2003 ;
Que l'acte de cession ne peut intervenir qu'avec l'accord du bailleur ; que les motifs, s'il en est, et les circonstances et date d'un tel refus relèvent de la demande de dommages et intérêts qui sera examinée plus loin ;
Attendu qu'il n'est pas exact, comme le soutient encore Regal, qu'un accord ait été parfait sur l'opération de cession (identité des parties, prix, devenir du fonds) avant la fin de juin 2003 ; qu'en témoigne le changement, à plusieurs reprises, de la date prévue pour l'entrée d'AFS dans les lieux ; qu'en témoignent encore les négociations entre notaires le 22 mai 2003, suivi de l'échange de projets d'actes entre les notaires, jusqu'au 18 juin 2003 ;
Qu'il faut enfin relever la contradiction de la thèse de Regal, selon laquelle les tergiversations ou négociations ont perduré jusqu'en juin, occasionnant ainsi un préjudice dont il sera question plus loin, et auraient en même temps été finalisées beaucoup plus tôt, rendant la cession prétendument acquise ;
2o-Sur la faute de Norimmo et sa réparation
Attendu que les premiers juges ont, dans une motivation parfaite que la Cour reprend sans rien y changer ou ajouter, qualifié exactement en fait et en droit la faute de Norimmo et évalué
à leur juste prix les réparations dues par cette dernière, tant à Regal qu'à AFS ;
3o-Sur la faute d'AFS à l'égard de Regal
Attendu que la démonstration d'une faute d'AFS, qui engagerait sa responsabilité solidairement avec Norimmo, n'est pas rapportée ;
Qu'AFS s'est au contraire prêtée à toutes les phases de pourparlers avec Regal et Norimmo, ajustant même l'activité prévue aux exigences de la bailleresse en abandonnant la fleuristerie au profit de la seule animalerie ; puis en donnant les explications nécessaires sur le passage d'un cessionnaire personne physique, M.A..., à un cessionnaire personne morale, la société AFS ; qu'il ne peut davantage lui être reproché de s'être détournée finalement d'un projet manifestement voué à l'échec, auquel seul Regal croit encore quatre ans après les faits, et d'avoir par conséquent pris une position procédurale distincte de celle de Regal ;
Qu'il faut enfin et encore relever la contradiction de la thèse de Regal, selon laquelle Norimmo mérite d'être sanctionnée pour refus abusif d'une cession, tandis que AFS mériterait de l'être aussi pour avoir été le principal auteur de l'inaboutissement du projet ;
4o-Sur la résiliation du bail
Attendu que de ce qui précède, il résulte implicitement et nécessairement que Regal avait toute raison de penser, à partir de la fin mai 2003, que la cession était vraisemblable, et que sa propre exploitation pouvait cesser sans faute de sa part ;
Attendu, par suite, que les premiers juges étaient parfaitement fondés à statuer sur ce point comme ils l'ont fait ;
-Accessoires
Attendu que la SCI Norimmo SCI supportera les dépens d'appel ;
Qu'au titre des frais exposés pour le présent appel et non compris dans les dépens, la partie condamnée aux dépens paiera par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile la somme de 2. 000 euros à l'intimée se défendant seule (AFS) et 3. 500 euros à l'intimée assistée de son administrateur au redressement judiciaire (Regal) ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,
Donne acte à Maître B..., administrateur judiciaire, de son intervention volontaire en cause d'appel ;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu à Lille le 22 mai 2006 ;
Condamne la SCI Norimmo à payer à la SNC REGAL LEZENNES la somme de 3. 500 euros et à la SA ANIMAL FOOD AND SYSTEM la somme de 2. 000 euros pour frais irrépétibles de procédure, outre les dépens d'appel ;
Accorde aux avoués constitués, le bénéfice de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
J. DorguinT. Fossier