Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 15 AVRIL 2016
(no, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 24063
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Novembre 2013- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no

Monsieur Benjamin X...
demeurant ...
Représenté et assistée sur l'audience par Me Michèle RAYER, avocat au barreau de PARIS, toque : E0159, substituée sur l'audience par Me Hélène PEREZ, avocat au barreau de PARIS, toque : A661
Monsieur Hervé Y...
demeurant ...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Michèle RAYER, avocat au barreau de PARIS, toque : E0159, substituée sur l'audience par Me Hélène PEREZ, avocat au barreau de PARIS, toque : A661

Madame Arlette Z... née le 13 Mars 1956 à BRIEY (54150)
demeurant ...
Représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP SCP RIBAUT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
SA EFFICITY prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : 497 61 7 7 46
ayant son siège au 9, Rue du Faubourg Poissonnière-75009 PARIS
Représentée par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515
Représentée et assistée sur l'audience par Me Cécile ROUQUETTE TEROUANNE de la SELARL C. V. S., avocat au barreau de PARIS, toque : P0098, substituée sur l'audience par Me Soline DOUCET, avocat au barreau de PARIS, toque : P98
SAS INVEFI agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domicioliés en cette qualité audit siège.
Ayant son siège au 64 rue du Maréchal Foch-59100 ROUBAIX
Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
Représentée par Me Brigitte AUBRY GLAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0133
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mars 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M. Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Vu l'arrêt du 19 novembre 2015 par lequel cette Cour a :
- confirmé le jugement du 12 novembre 2013 en ce qu'il avait :
. condamné in solidum M. Benjamin X... et M. Hervé Y... à payer à Mme Arlette Z... la somme de 42 000 €,
. débouté les consorts X...- Y... de leurs demandes contre Mme Z... et de leur appel en garantie contre la SAS Invefi,
. condamné in solidum les consorts X...- Y... à payer à Mme Z... et à la société Invefi la somme de 2 000 € chacune en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
. condamné in solidum les consorts X...- Y... aux dépens de l'instance les opposant à Mme Z... et à la société Invefi,
- condamné in solidum les consorts X...- Y... aux dépens de l'instance d'appel introduite contre Mme Arlette Z... et la société Invefi qui pourraient être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile,
- condamné in solidum les consorts X...- Y... à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, à la société Invefi la somme de 5 000 €,
- avant dire droit pour le surplus, ordonné la réouverture des débats et invité les consorts X...- Y... et la société Efficity à conclure sur l'existence d'une perte de rémunération due par les acquéreurs à l'agent immobilier au regard,- des articles 1178 du Code Civil et 6 de la loi du 2 janvier 1970, alors que la condition suspensive n'était que " réputée " acquise et que la vente ne paraissait pas effectivement conclue,- de l'article 73 du décret du 20 juillet 1972 qui énonce que l'agent immobilier ne peut recevoir de commission d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties, alors que le mandat du 25 août 2012 comme la vente du1er octobre 2012 mettaient le paiement de la commission à la charge du vendeur ;
Vu les dernières conclusions du 10 mars 2014 par lesquelles les consorts X...- Y..., qui n'ont pas conclu à nouveau à la suite de la réouverture des débats, demandent à la Cour de :
- réformer le jugement entrepris,
- dire le compromis caduc,
- à titre principal :
- condamner Mme Z... à leur rembourser la somme de 22 000 € libérée à son profit et avec intérêts au taux légal majoré de moitié à compter de la déclaration d'appel, outre celle de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus,
- à titre subsidiaire,
- condamner le courtier Invefi à les garantir des éventuelles condamnations prononcées contre eux,
- condamner le courtier Invefi à leur payer la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner la société Efficity sur le même fondement à lui payer la somme de 3 000 € ;
Vu les dernières conclusions du 14 janvier 2016, par lesquelles la société Efficity prie la Cour de :
- vu les articles 564 et 954 du Code de Procédure Civile, 1178, 1315, 1382 du Code Civil, 6 de la loi du 2 janvier 1970, 73 du décret du 20 juillet 1972,
- débouter les consorts X...- Y... de l'intégralité de leurs demandes,
- à titre principal :
. confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné les consorts X...- Y... à lui payer la somme de 5 000 €,
. statuant à nouveau sur ce point :
. condamner in solidum les consorts X...- Y... à lui payer la somme de 15 400 €,
. dire qu'elle pourra prélever la somme de 15 400 € sur celle qu'elle détient à titre de séquestre et libérer le solde au profit de Mme Z...,
- à titre subsidiaire, sur son indemnisation :
. constater que le comportement fautif des consorts X...- Y..., reconnu tant dans le jugement du 12 novembre 2013 que dans l'arrêt du 19 novembre 2015, lui a causé un préjudice,
. condamner in solidum les consorts X...- Y... à lui verser la somme de 15 400 €,
. dire qu'elle pourra prélever cette somme sur celle qu'elle détient à titre de séquestre et libérer le solde au profit de Mme Z...,
- sur l'irrecevabilité de la demande de dommages-intérêts des consorts X...- Y...,
. constater que la demande de dommages-intérêts des consorts X...- Y... n'est pas reprise dans le dispositif de leurs conclusions et qu'elle constitue une demande nouvelle,
. déclarer cette demande irrecevable,
. au besoin, débouter les consorts X...- Y... de cette demande,
- en toute hypothèse : condamner in solidum les consorts X...- Y... ou tout succombant, notamment Mme Z... à lui payer la somme de 10 000 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.


Considérant qu'il ressort de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 qu'aucune somme d'argent n'est due à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit n'ait été effectivement conclue dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; qu'en outre, l'article 73 du décret du 20 juillet 1972 énonce que l'agent immobilier ne peut recevoir de commission d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties ;
Qu'au cas d'espèce, il a été dit, par l'arrêt du 19 novembre 2015, que la condition suspensive n'était que " réputée " acquise, au sens de l'article 1178 du Code Civil, de sorte que la vente n'est pas " effectivement " conclue ; que, de surcroît, le mandat du 25 août 2012 comme la vente du 1er octobre 2012 mettent le paiement de la commission à la charge du vendeur ;
Qu'il s'en déduit qu'aucune somme n'est due à la société Efficity par les acquéreurs à titre de commission ;
Considérant, sur la demande de l'agent immobilier en paiement de dommages-intérêts par les acquéreurs sur le fondement de la clause pénale insérée dans l'avant-contrat du 1er octobre 2012, que cette clause énonce que " En application de la rubrique " RÉALISATION " et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu'elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat.
Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 44 000 €. De plus dans l'une et l'autre éventualité, une indemnité de sa perte de rémunération restera due au mandataire dans les conditions de formes prévues ci-après à la rubrique " NEGOCIATION ", l'opération étant définitivement conclue " ;
Qu'il vient d'être dit que l'opération n'était pas définitivement conclue et qu'aucune commission n'était due par les acquéreurs à l'agent immobilier, de sorte que la clause précitée ne peut recevoir application à l'encontre des consorts X...- Y... ;
Considérant, toutefois, que, dans l'avant-contrat du 1er octobre 2012, les parties ont stipulé, au chapitre " condition suspensive relative au financement ", qu'en cas d'application de l'article 1178 du Code Civil, le vendeur pourrait demander à l'encontre de l'acquéreur l'attribution de dommages-intérêts et que " dans cette éventualité, l'acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé par cette faute " ;
Que, dans l'arrêt du 19 novembre 2015, la Cour a dit que les consorts X...- Y... qui n'avaient pas une situation économique et bancaire conforme à celle qu'ils avaient déclarée dans le contrat de vente qui leur aurait permis d'obtenir le prêt prévu, avaient fait défaillir la condition ; que cette faute a causé un préjudice à l'agent immobilier, par l'entremise duquel ils avaient été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté ;
Que ce préjudice n'est que de la perte d'une chance pour l'agent immobilier de percevoir la commission du vendeur ; qu'eu égard à la situation économique et bancaire des acquéreurs, l'obtention du prêt était peu probable, de sorte que le Tribunal a justement évalué le préjudice à la somme de 5 000 € ;
Considérant qu'en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions ;
Considérant qu'aucune demande de condamnation à dommages-intérêts ne figurant dans le dispositif des dernières conclusions des consorts X...- Y..., il convient de constater que la Cour n'est pas saisie d'une telle demande à l'encontre de la société Efficity ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile des consorts X...- Y... à l'encontre de la société Efficity ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la société Efficity, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Vidant la partie avant dire droit de son arrêt du 19 novembre 2015 :
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Constate que la Cour n'est pas saisie d'une demande de dommages-intérêts par M. Benjamin X... et M. Hervé Y... à l'encontre de la SA Efficity ;
Rejette toute autre demande ;
Condamne in solidum M. Benjamin X... et M. Hervé Y... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Condamne in solidum M. Benjamin X... et M. Hervé Y... à payer à la SA Efficity la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.
Le Greffier, La Présidente,