R. G : 06 / 02733
S. C. C. V. LE QUAI DU NOUCH









UDAF DE LA SOMME

SCP BOURBON-DAILLIEZ-WAYMEL-MASSY
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 03 SEPTEMBRE 2008
Numéro d'inscription au répertoire général : 06 / 02733
Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 04 août 2006 rendu par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DES SABLES D'OLONNE.
APPELANTE :
S. C. C. V. LE QUAI DU NOUCH
Dont le siège social est 13 Rue Etienne Collongues
31770 COLOMIERS
agissant poursuites et diligences de son Gérant en exercice,
représentée par la SCP TAPON-MICHOT, avoués à la Cour,
assistée de Maître José A..., avocat au barreau de TOULOUSE, entendu en sa plaidoirie,

Monsieur Alain X...

80000 AMIENS
Madame Denise Y...

80000 AMIENS
Monsieur Philippe X...

02240 SISSY
Madame Nicole X...

80000 AMIENS
Madame Annie X... épouse B...

92310 SEVRES
Madame Françoise X... épouse C...

80000 AMIENS
Madame Marie-Christine X... épouse D...
4 Cité Rondelet
92120 MONTROUGE
Madame Catherine X... épouse E...

80000 AMIENS
UNION DEPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES DE LA SOMME
Dont le siège social est... des Tanneurs
80010 AMIENS
agissant poursuites et diligences en qualité de tuteur de Madame Huguette Y... veuve X... représentée par ses Président et Directeur domiciliés en cette qualité audit siège,
représentées par la SCP MUSEREAU MAZAUDON-PROVOST-CUIF, avoués à la Cour,
assistés de Maître Thomas F..., avocat au barreau de BORDEAUX, entendu en sa plaidoirie,
Monsieur Franck Z...

80000 AMIENS
SCP G... 
H... 
I... 
Z...
Dont le siège social est...

80003 AMIENS CEDEX
représentés par la SCP ALIROL-LAURENT, avoués à la Cour,
assistés de Maître François MOUSTIER de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS, entendu en sa plaidoirie,
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 03 Juin 2008, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Xavier SAVATIER, Président,
Madame Marie-Jeanne CONTAL, Conseiller,
Madame Catherine KAMIANECKI, Conseiller,
qui en ont délibéré
GREFFIER, lors des débats : Madame Sandra BELLOUET

- CONTRADICTOIRE
-Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
- Signé par Monsieur Xavier SAVATIER, Président, et par Madame Sandra BELLOUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
MM. Alain et Philippe X..., Mmes Denise Y..., Nicole X..., Annie X..., épouse B..., Françoise X..., épouse C..., Marie-Christine X..., épouse D..., Catherine X..., épouse E..., Huguette Y..., veuve X..., laquelle est représentée par l'Union Départementale des Associations Familiales de la Somme, sa tutrice, (ci-après : les consorts X...) sont propriétaires indivis d'un ensemble immobilier de 55 a 58 ca, situé en bord de mer aux Sables d'Olonne.
Les consorts X... entendant lui vendre ce bien, la société civile immobilière La Corniche des Sables a obtenu un permis de démolir et un permis de construire un ensemble résidentiel sur ce fonds, mais la vente n'est pas intervenue.
Par acte du 9 juillet 2004, reçu par M. Z..., notaire associé au sein de la société civile professionnelle Claude G..., Pierre-Antoine H..., Benoit I... et Franck Z..., notaire, les consorts X... ont consenti à la société civile de construction vente Le Quai (devenue Le Quai du Nouch) une promesse synallagmatique de vente aux termes de laquelle " le promettant s'engage irrévocablement à vendre au bénéficiaire qui s'engage irrévocablement à acquérir sous les conditions ci-après relatées " l'ensemble immobilier susvisé.
L'acte indique que cette promesse est consentie " pour un délai expirant le 1er mars 2005 à seize heures " et que " le transfert de propriété aura lieu par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par chèque de banque ", cet acte étant reçu " au plus tard le 1er mars 2005 faute de quoi les accords et consentements intervenus deviendraient caduques ".
Aux termes de l'acte, " la vente aura lieu moyennant le prix principal de UN MILLION NEUF CENT MILLE EUROS (1 900 000, 00 EUROS), qui sera payable au vendeur, soit comptant au jour de la réalisation des présentes, soit converti en remise de locaux à construire sur le terrain objet des présentes ".
Cet acte a été enregistré le 19 juillet 2004 et publié le 23 août 2004.
La société Le Quai du Nouch a sommé les consorts X... d'avoir à comparaître devant le notaire le 28 février 2005 pour signer l'acte définitif dont le projet indique un prix de 1 588 628, 76 euros Hors Taxe.
Ce jour là un procès-verbal de difficulté a été dressé par M. K..., notaire, selon lequel le représentant des consorts X... a fait valoir que ceux-ci refusaient de régulariser l'acte qui leur est soumis parce qu'il n'est pas conforme à la promesse en ce que, notamment :
- le prix convenu hors taxe de 1 900 000 euros a été réduit à un prix de 1 900 000 euros TTC ;
- les dations demandées ont été refusées ou ne peuvent être mises en place faute de production des éléments nécessaires relatifs à la réalisation de la construction et à la consistance de celle-ci ;
- refus de garantir les conséquences du litige avec la société Corniche des Sables.
La société Le Quai du Nouch a alors assigné les consorts X... et M. Z... pour voir déclarer la vente parfaite, tandis que les consorts X... ont assigné à jour fixe la société Le Quai du Nouch pour voir déclarer cette vente caduque.
Par jugement du 4 août 2006, assorti de l'exécution provisoire, les instances ayant été jointes, le tribunal de grande instance des Sables d'Olonne a :
- rejeté l'exception d'irrecevabilité tirée du défaut de qualité à agir des consorts X... ;
- dit que le compromis de vente du 9 juillet 2004 est caduc ;
- ordonné à la société Le Quai du Nouch de faire procéder à la radiation d'inscription hypothécaire, dépôt de procès-verbaux de difficultés ou autre de son chef sur les immeubles concernés, ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification du jugement,
- débouté la société Le Quai du Nouch de sa demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de M. Z... ;
- condamné la société Le Quai du Nouch à payer aux consorts X... la somme de 75 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation ;
- débouté les consorts X... de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance ;
- condamné la société Le Quai du Nouch à payer à chacun des consorts X... la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
- condamné la société Le Quai du Nouch à payer à M. Z... la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.

Vu l'appel formé par la société Le Quai du Nouch ;
Vu les conclusions du 15 février 2008 par lesquelles la société Le Quai du Nouch, poursuivant l'infirmation du jugement, demande de :
- dire que la vente intervenue le 9 juillet 2004 est parfaite ;
- dire que l'arrêt constituera le titre de propriété de la société Le Quai du Nouch, la vente portant sur les parcelles cadastrées aux Sables d'Olonne, section BE, no 337, 338, 103 et 164 moyennant le prix de 1 900 000 euros HT qu'elle s'engage à régler dans le mois suivant l'arrêt ;
- lui donner acte de ce qu'elle publiera à ses frais l'arrêt à la conservation des hypothèques ;
- débouter les consorts X..., M. Z... et la scp notariale de leurs demandes ;
- condamner in solidum les consorts X..., M. Z... et la scp Claude G..., Pierre-Antoine H..., Benoit I... et Franck Z..., à lui payer la somme de 500 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- condamner les mêmes aux dépens " qui comprendront remboursement de la somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile " ;
Vu les conclusions du 12 février 2008 par lesquelles les consorts X... poursuivent la confirmation du jugement sauf en ce qu'il les a déboutés de leur demande de réparation du préjudice de jouissance et de condamner la société Le Quai du Nouch à payer à chacun des indivisaires la somme de 18 000 euros à ce titre outre celle de 1 500 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Vu les conclusions du 6 juin 2007 par lesquelles M. Z... et la société civile professionnelle Claude G..., Pierre-Antoine H..., Benoit I... et Franck Z..., notaire, poursuivent la confirmation du jugement et demandent de les mettre hors de cause et de condamner la société Le Quai du Nouch à payer à M. Z... la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.

Sur la procédure :
Considérant que les notaires demandent le rejet des débats des conclusions signifiées par la société Le Quai du Nouch les 11 février et 14 février 2008 ainsi que des pièces communiquées par celle-ci le 12 février 2008 ;
Considérant cependant que la société Le Quai du Nouch a déposé de nouvelles conclusions le 15 février 2008, signifiées le même jour, dont il n'est pas demandé le rejet ; que la demande est donc sans objet, seules ces dernières conclusions liant la cour ;
Considérant que si le bordereau des pièces sur lesquelles se fonde la société Le Quai du Nouch annexé à ses conclusions des 11 et 14 février 2008 mentionne de nombreuses pièces qui n'apparaissaient pas au bordereau annexé à ses conclusions antérieures, déposées le 27 novembre 2006, il n'est pas justifié que ces pièces ont été communiquées seulement le 12 février 2008, les notaires ne versant pas régulièrement aux débats de bordereau de communication ;
Que les demandes tendant à voir écarter des débats ces conclusions et pièces ne seront donc pas accueillies.

Sur la validité de la vente :
Considérant que la société Le Quai du Nouch fait grief aux consorts X... d'avoir, sans fondement, refusé de réitérer l'acte dans le délai convenu en prétextant qu'ils n'avaient pas à supporter la T. V. A. ;
Que pour soutenir que la vente est parfaite elle invoque les dispositions de l'article 1589 du code civil et prétend que les parties s'étaient mises d'accord sur la chose et sur le prix ;
Considérant que, toutefois, elle reconnaît que le prix stipulé à l'acte est de 1 900 000 euros " sans qu'il ne soit précisé s'il s'entendait hors taxe ou toutes taxes " (page 3, § 3 de ses conclusions), que s'agissant de la T. V. A. " les énonciations de la promesse de vente du 9 juillet 2004 manquaient de précision quant à cette prise en charge par l'acquéreur " puisque " aucune allusion à la T. V. A. ne figure " à la clause relative au prix (page 9 de ses conclusions) et, enfin, que s'agissant du débiteur de cette taxe, " force est donc de constater que les parties n'ont strictement rien arrêté à ce sujet " (page 10, § 2 de ses conclusions) ;
Considérant que l'acte indique que " le prix principal " de 1 900 000 euros " sera payable au vendeur ", ce qui signifie que c'est cette somme que le vendeur entend recevoir ; que cela est corroboré par le fait qu'il est ensuite stipulé que ce prix pourra soit être versé comptant le jour de l'acte, soit converti en remise de locaux à construire, sans qu'il soit fait mention de ce que la T. V. A. sera déduite de la somme à verser au comptant, ou de la valeur des locaux dans laquelle elle peut être convertie ;
Qu'aux termes de l'acte, sont encore mis à la charge de l'acquéreur les frais et coûts des procédures judiciaires relatives au contentieux généré par l'opération envisagée avec la société La Corniche des Sables et la société SACIF, y compris les honoraires de leur avocat, " le tout de manière à ce que les consorts X... ne puissent subir le moindre préjudice " ;
Qu'il en est de même des frais, droits et émoluments de la vente ;
Qu'il ressort de ces dispositions que les vendeurs entendaient recevoir un prix net ;
Considérant, en outre, que l'économie de l'opération le confirme ; qu'en effet, le prix pouvait être converti en dation de locaux à construire par l'acquéreur sous forme de ventes en l'état futur d'achèvement dont les frais sont mis à la charge de la société Le Quai du Nouch ; qu'il est prévu que ces dations se feront à un prix au m ² qui est exprimé à l'acte hors taxe ; qu'exprimer cette valeur des locaux objets des dations hors taxe n'est logique que si le prix de1 900 000 euros est lui-même stipulé hors taxe, puisque, s'il y a lieu de déduire de cette somme, qui est l'assiette de la T. V. A., la valeur des dations, cette déduction doit être opérée sur une somme elle-même exprimée hors taxe ;
Considérant, au surplus, qu'il est constant que les immeubles objets de la vente, qui ont été recueillis par l'indivision dans une succession, n'avaient pas été soumis à la TVA lors de la mutation précédente ; que dès lors, conformément aux dispositions de l'article 246 de l'annexe 2 du Code général des impôts ils doivent être considérés comme n'ayant pas été placés antérieurement dans le champ d'application de cette taxe, de sorte qu'aux termes de l'article 285, 3o du dit code, c'est l'acquéreur qui est tenu au paiement de celle-ci ;
Considérant qu'il s'ensuit que les consorts X... étaient fondés à refuser de signer le projet d'acte réitérant la convention du 9 juillet 2004 dans la mesure où ce projet faisait supporter la charge de la T. V. A. aux vendeurs, de sorte que le prix convenu de 1 900 000 euros à leur verser s'en trouvait réduit à la somme de 1 588 628, 76 euros, montant du prix indiqué à ce projet ; qu'aux termes du procès-verbal de difficulté du 28 février 2005, l'acquéreur n'a pas déclaré accepter de verser le prix réclamé à bon droit par les consorts X... ;
Que, comme ces derniers le font valoir, c'est donc par le seul fait de la société Le Quai du Nouch que la vente n'a pas été réitérée par un acte en constatant le caractère définitif ;
Considérant que, dès lors, les parties étant convenues de considérer caduque leur convention conclue sous différentes conditions suspensives à défaut de signature de l'acte constatant le caractère définitif de la vente accompagné du paiement du prix au plus tard le 1er mars 2005, c'est à bon droit que le premier juge, constatant que tel est le cas, a débouté la société Le Quai du Nouch de sa demande tendant à voir juger parfaite la vente et a déclaré caduque la convention du 9 juillet 2004.
Sur le sort de la somme de 75 000 euros versée à titre d'indemnité d'immobilisation :
Considérant qu'aux termes de l'acte du 9 juillet 2004, cette somme qui a été versée entre les mains d'un séquestre lors de sa signature " sera versée au promettant et lui restera acquise de plein droit à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués dans la mesure où cela est convenu aux présentes, d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées " ;
Considérant que pour s'opposer à la demande des consorts X... de se voir verser cette somme à titre de clause pénale, l'appelante se borne à faire valoir que selon l'accord des parties celle-ci ne saurait leur revenir que " dans l'hypothèse du refus de la société Le Quai du Nouch de réitérer l'acte authentique, ce qui n'est pas le cas en l'espèce " ;
Considérant cependant qu'en soutenant que la vente est parfaite, la société Le Quai du Nouch admet que les conditions auxquelles elle était soumise sont réalisées ; que l'absence de réitération de l'acte lui est imputable comme il a été retenu ; que, dès lors, son attitude fautive assimilable à un refus justifie l'application de la clause contractuelle susvisée et le versement par le séquestre de la somme aux consorts X....
Sur l'indemnité de jouissance :
Considérant que pour prétendre obtenir réparation d'un préjudice de jouissance les consorts X... se bornent à faire valoir la longueur de la procédure et à faire grief à la société Le Quai du Nouch d'avoir refusé d'exécuter la décision attaquée ;
Considérant cependant qu'ils ne précisent pas en quoi la durée de la procédure est imputable à l'appelante ;
Qu'ils ne sont pas fondés à lui reprocher d'avoir eu un comportement dilatoire en maintenant son assignation alors qu'ils avaient obtenu l'autorisation de l'assigner à jour fixe, de sorte que le litige pouvait, selon eux, être immédiatement examiné sur cette assignation, alors que ce n'est qu'après avoir reçu l'assignation délivrée par la société Le Quai du Nouch que les consorts X... ont eux-mêmes engagé une procédure à jour fixe, ce qui a amené le tribunal saisi de cette dernière instance à en ordonner le renvoi à la mise en état pour jonction avec la première instance dont il était déjà saisi ;
Qu'en l'absence de circonstances particulières ou d'intention malicieuse, il ne peut être reproché à l'appelante d'avoir exercé le droit que la loi lui confère de former un recours contre le jugement qui l'a déboutée de demandes dont il n'est pas prétendu qu'elles avaient un caractère abusif ;
Que les consorts X... ne justifient par aucune pièce leur allégation selon laquelle ce jugement n'a pas été exécuté ;
Considérant qu'ils seront donc déboutés de cette prétention.
Sur la demande de dommages-intérêts formée par la société Le Quai du Nouch :
Considérant que la demande dirigée contre les consorts X... ne peut être accueillie alors qu'il a été retenu qu'ils étaient fondés à s'opposer à la réitération de la vente ;
Considérant que la société Le Quai du Nouch fait grief au notaire rédacteur de l'acte du 9 juillet 2004 d'avoir engagé sa responsabilité par la " qualité douteuse par suite de son imprécision sur la charge de la T. V. A. et sur les modalités de la dation en paiement " de la clause relative au prix ;
Considérant cependant, que la société Le Quai du Nouch ne pouvait se méprendre sur son obligation de supporter la T. V. A. sur le prix de 1 900 000 euros indiqué à l'acte, alors que comme il a été relevé, il ressort de cet acte que c'est cette somme qui doit être versée aux vendeurs et que l'acte contient une clause intitulée " déclaration fiscale " par laquelle l'attention de l'acquéreur est alertée sur le fait que la vente entre dans le champ d'application de la taxe sur la valeur ajoutée ;
Qu'elle n'explique pas en quoi les modalités de la dation en paiement stipulées à l'acte seraient imprécises ; qu'au contraire elle prétend avoir satisfait aux obligations du contrat relative aux modalités de cette dation, ce qui implique qu'elles étaient déterminées dans l'acte, et soutient que si ces dations ne sont pas intervenues c'est du fait des consorts X... qui n'ont pas exercé l'option qui leur était ouverte dans le délai imparti (page 14 avant dernier § de leurs conclusions) ou n'ont pas levé les réserves dont les quatre indivisaires ayant exercé leur option avaient assorties celle-ci ;
Considérant qu'il s'ensuit que la société Le Quai du Nouch ne caractérise pas un manquement du notaire à ses obligations ayant concouru à l'absence de réitération de l'acte dans le délai prévu sous peine de caducité, étant observé que le projet d'acte constatant le caractère définitif de la vente a été établi par un autre notaire qui n'est pas mis en cause dans la présente instance ;
Qu'elle sera donc déboutée de sa demande.
PAR CES MOTIFS :
Rejette la demande tendant à écarter des débats des conclusions et pièces ;
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Condamne la société Le Quai du Nouch à payer à chacun des consorts X... la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
La condamne à payer à M. Z... la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
La condamne aux dépens d'appel et dit que ceux dont l'avoué a fait l'avance sans en avoir reçu provision, seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,