Quatrième Chambre

R.G : 06/04763
M. Guillaume X...
Melle Muriel Y...

M. Jacques Z...
Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 25 OCTOBRE 2007
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Monsieur Jean-Luc MOIGNARD, Président,
Madame Brigitte VANNIER, Conseiller,
Madame Françoise LE BRUN, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Agnès A..., lors des débats et lors du prononcé

A l'audience publique du 26 Juin 2007
devant Madame Françoise LE BRUN, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

Contradictoire, prononcé par l'un des magistrats ayant participé au délibéré, à l'audience du 25 Octobre 2007, date indiquée à l'issue des débats

APPELANTS :
Monsieur Guillaume X...

44470 CARQUEFOU
représenté par la SCP GAUTIER-LHERMITTE, avoués
assisté de Mes BERTHAULT-COSNARD, avocats
Mademoiselle Muriel Y...

44470 CARQUEFOU
représentée par la SCP GAUTIER-LHERMITTE, avoués
assistée de Mes BERTHAULT-COSNARD, avocats

Monsieur Jacques Z... exerçant sous le nom commercial AGENCE AQUILA

44380 PORNICHET
représenté par la SCP JACQUELINE BREBION ET JEAN-DAVID CHAUDET, avoués
assisté de Me Jean B..., avocat
I - Exposé du litige :
Par mandat No 2139, du 12 mars 2004, les consorts C... ont confié à Monsieur Z..., exerçant sous le nom commercial Agence Aquila, la vente d'un bien indivis situé ..., pour le prix de 200.000 .
Par acte sous seing privé du 26 juin 2004, ils ont signé un compromis de vente de cette maison, avec Mademoiselle Muriel Y... et Monsieur Guillaume X..., au prix de 175.000 , "sous réserve de la conformité de l'assainissement contrôlé par la Communauté Urbaine de Nantes" (page 3) et sous la condition suspensive d'obtention du ou des prêts pour le financement de l'acquisition, outre deux conditions suspensives, formulées sous réserves que le contrôle pour les termites et que le contrôle amiante soient négatifs dans la maison, dans le cas contraire les travaux resteront à la charge du vendeur". La  rémunération du mandataire était fixée, pour un montant de 15.000 , à la charge de l'acquéreur, payable après levée de la dernière condition suspensive.
La signature de l'acte authentique était prévue pour le 30 septembre 2004, en l'étude de Maître D... à Saint Nazaire. Après des rapports défavorables émis en juillet et août 2004, par la Communauté Urbaine de Nantes et par la société Sécurité Contrôle Santé, sur la conformité du réseau d'assainissement et sur la présence d'amiante, des courriers de régularisation ont été adressés au notaire les 15 et 24 septembre 2004. Ce dernier a convoqué les parties le 8 octobre 2004, pour la signature de l'acte authentique de vente, prévue le 15 octobre 2004.
Monsieur X... et Mademoiselle Y... ont averti leur notaire qu'ils ne souhaitaient plus passer l'acte de vente, en raison des incertitudes liées à l'amiante et à l'assainissement. Maître D... a attesté le 27 octobre 2004, du refus délibéré des acquéreurs de réitérer l'acte authentique. Dans un courrier du 12 novembre 2004, Maître D... a fait connaître à Maître E... l'accord de tous les consorts C... pour "abandonner la vente de la maison ... au profit de Monsieur X... et Mademoiselle Y...". En réponse, le 17 novembre 2004, ces derniers ont donné également leur accord pour ne pas donner suite au compromis signé le 26 juin 2004.
En cause d'appel, il s'est avéré que le 18 novembre 2004, un nouveau compromis a été établi entre les consorts C... et Monsieur et Madame Le Mintier de Lehelec, pour une vente au prix de 183.000 , réitérée par acte authentique du 4 mars 2005. Monsieur Z..., Agence Immobilière Aquila a été désigné comme négociateur, avec le concours de l'agence "La Clef du Logis", en partageant une rémunération de 14.000 .
Par courrier du 19 novembre 2004, Monsieur Z... a réclamé aux consorts H... le règlement de sa commission dans le premier compromis, en arguant de la réalisation des conditions suspensives. Il les a assignés le 15 décembre 2004, en réclamant paiement de la somme de 15.000  au titre de sa commission et subsidiairement à titre de dommages-intérêts, outre la somme de 3.000  au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Les défendeurs ont conclu au débouté des demandes, en réclamant la somme de 3.000  au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Par jugement du 1 décembre 2005, rectifié le 23 mars 2006, le tribunal de grande instance de Nantes a :
- Condamné Monsieur X... et Mademoiselle Y... à payer à Monsieur Jacques Z... la somme de 12.000 , outre 1.300  au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
- Ordonné l'exécution provisoire ;
- Condamné Monsieur X... et Mademoiselle Y... aux dépens, recouvrés par la SELARL C.V.S. au bénéfice de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Monsieur Guillaume X... et Mademoiselle Muriel Y... ont régulièrement interjeté appel de cette décision le 7 juillet 2006.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties,  la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées :
- le 21 mai 2007, pour Monsieur Guillaume X... et Mademoiselle Muriel Y... ;
- le 1 juin 2007, pour Monsieur Jacques Z..., exploitant sous le nom commercial Agence Aquila. .
L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 juin 2007.

II - Motifs  :
Les consorts H... font valoir qu'à défaut de réalisation de la vente, Monsieur Z... n'a pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue. Ils arguent de la renonciation des deux parties à la vente et renvoient Monsieur Z... à faire valoir à l'encontre des vendeurs le non respect de leur engagement contractuel, tout en soutenant l'absence de faute qui leur soit imputable, les conditions suspensives n'étant pas remplies. Ils font valoir à titre subsidiaire, l'absence de préjudice subi par Monsieur Z... ayant en fait perçu une commission sur cette vente qui s'est réalisée le 4 mars 2005, suivant compromis du 18 novembre 2004. Ils réclament le débouté de Monsieur Z... et sa condamnation à payer 3.000  de dommages-intérêts pour procédure abusive, outre 1.500  au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Monsieur Z... fait valoir que les conditions suspensives ont été réalisées pour la fin du mois de septembre 2004, et notamment lors de la convocation adressée par le notaire pour la signature de l'acte prévue le 15 octobre 2004. Il argue du refus injustifié des acquéreurs de signer de l'acte authentique, constitutif d'une faute génératrice d'un dommage équivalent au montant de la commission qu'il n'a pas perçue. Il fait observer que la vente ultérieure ne lui a  rapporté que la moitié de la commission fixée à 14.000 ,  partagée avec une autre agence, tandis que la perte de confiance des vendeurs serait également génératrice d'un préjudice de nature commerciale.
Sur la vente :
Il est constant que :
- le 2 août 2004, la direction de l'assainissement de la Communauté Urbaine Nantes Métropole a émis un avis de non-conformité d'assainissement. Mais le 15 septembre 2004, après analyse plus précise de la situation de l'immeuble, le même service a attesté de la conformité des installations intérieures et des raccordements au réseau d'assainissement public ou ouvrage de collecte de l'immeuble, tout en signalant la nécessité d'une demande de maintien en service des W.C. avec broyeur installés dans la propriété. Une lettre du 10 septembre 2004, adressée à Madame I..., analysait la situation de l'immeuble, raccordé sur un collecteur constituant un ouvrage privé, tout en signalant la nécessité d'assurer l'entretien des branchements et du collecteur jusqu'en limite de domaine public, en accord avec les copropriétaires de la rue Béranger.
- le 1 juillet 2004, la société Sécurité Contrôle Santé a établi un constat révélant la présence d'un raccord de ventilation en amiante-ciment dans la véranda. Mais le 24 septembre 2004, après des travaux exécutés par les vendeurs, la même société a établi un nouveau constat ne décelant aucun matériau susceptible de contenir des fibres d'amiante dans les composants intérieurs de la construction inspectée. Il a été ajouté un "constat hors mission (au titre du devoir de conseil)", signalant que "la couverture de la salle de bains, couloirs et cage d'escalier du premier étage est en amiante-ciment" et "la couverture du barbecue extérieur est en amiante-ciment".
Ces éléments ont été justement analysés dans le jugement déféré comme établissant la réalisation des conditions suspensives avant la date prévue dans le compromis pour la signature de l'acte authentique.
Cependant les  consorts H... ont renoncé à l'acquisition du bien et les consorts C... ont renoncé à poursuivre l'exécution forcée de la vente, qu'ils ont préféré conclure avec d'autres personnes.
Aux termes de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, modifiée par l'ordonnance du 1 juillet 2004, "aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche,  de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties".
Par application de ces dispositions, l'agence Aquila n'a droit à aucune commission pour son entremise dans la vente qui ne s'est pas effectivement réalisée entre les parties.
La clause contractuelle stipulant la  rémunération due au mandataire, après levée de la dernière condition suspensive, se trouve sans effet et le refus de la régler n'est pas fautif.
Monsieur Z... a poursuivi l'exécution de son mandat, avec le concours de l'agence  "La clef du logis", dans des circonstances non explicitées. Un nouveau compromis a été signé le 18 novembre 2004 et la vente s'est réalisée le 4 mars 2005, moyennant une rémunération de 14.000 , à se partager entre les agences selon leur accord.
Monsieur Z... produit une note d'honoraires établie le 18 novembre 2004, adressée à Monsieur et Madame J..., pour une somme de 7.000  à payer à réception, mais portant mention d'un règlement le 4 mars 2005.
La non-réalisation de la vente convenue entre les consorts C... et les consorts H... résulte de la renonciation réciproque des parties à se prévaloir des termes du compromis signé le 26 juin 2004 par l'entremise de Monsieur Z....
Aucune fraude n'est alléguée et le refus injustifié de signer l'acte authentique n'a pas empêché la réalisation de la vente par la nouvelle entremise de Monsieur Z..., dans des conditions dont il n'est pas justifié pour permettre à la cour d'apprécier le préjudice directement causé par le manquement contractuel de cette seule partie.
Il convient pour ces motifs d'infirmer le jugement déféré et de débouter Monsieur Z... de ses demandes à l'encontre de Monsieur X... et Mademoiselle Y....
Sur les dommages-intérêts :
La réticence de Monsieur Z... à révéler les conditions de son intervention dans la seconde vente ne fait pas dégénérer en abus l'exercice de ses droits en première instance et devant la cour.
Monsieur X... et Mademoiselle Y... seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts, pour procédure abusive.
Sur les frais et dépens :
Monsieur Z... qui succombe sera condamné aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à Monsieur X... et Mademoiselle Y... la somme de 1.500  au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, conformément à la demande figurant dans le dispositif de leurs conclusions.

Par ces motifs :

Infirme le jugement déféré ;
Déboute Monsieur Z..., exerçant sous le nom commercial Agence Aquila, de ses demandes à l'encontre de Monsieur Guillaume X... et de Mademoiselle Muriel Y... ;
Y ajoutant
Déboute Monsieur Guillaume X... et Mademoiselle Muriel Y... de leur demande de dommages-intérêts ;
Condamne Monsieur Jacques Z..., exerçant sous le nom commercial Agence Aquila, à payer  à Monsieur Guillaume X... et de Mademoiselle Muriel Y... la somme de 1.500 Euros au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
Condamne Monsieur Jacques Z..., exerçant sous le nom commercial Agence Aquila, aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers étant recouvrés conformément à l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
Le Greffier,					P/Le Président empêché,
F. LE BRUN