Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2- Chambre 1
ARRET DU 15 MAI 2013
(no 166, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/ 12386
Décision déférée à la Cour :
jugement du 23 mai 2011- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 10/ 05634
APPELANTS AU PRINCIPAL
SA COVEA RISKS (SA à Directoire & Conseil de Surveillance) agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
19-21 allée de l'Europe
92110 CLICHY
Maître Louis X...

75116 PARIS
représentés et assistés de Me Edmond FROMANTIN (avocat au barreau de PARIS, toque : J151) et de la SCP CORDELIER & Associés (Me Jean-Pierre CORDELIER) (avocats au barreau de PARIS, toque : P0399)
INTIMEE AU PRINCIPAL
APPELANTE INCIDENTE
SCI DAUMESNIL 2
18 rue de l'Hôtel de Ville
92200 NEUILLY SUR SEINE
représentée et assistée de Me Thierry SERRA (avocat au barreau de PARIS, toque : D1451) et de Me Delphine BARTHELEMY (avocat au barreau, toque B 1204)
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 19 mars 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Jacques BICHARD, Président
Madame Marguerite-Marie MARION, Conseiller
Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Noëlle KLEIN

- contradictoire
-rendu publiquement par Monsieur Jacques BICHARD, président
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jacques BICHARD, président et par Madame Noëlle KLEIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
******************
La Sci Daumesnil 2, propriétaire de locaux sis à Levallois-Perret, 1 rue Paul-Vaillant Couturier, en a consenti la location au Crédit Lyonnais par deux baux commerciaux :
- le premier, conclu par acte SSP du 28 décembre 1979, prenant effet au 1er janvier 1979, régulièrement renouvelé pour la dernière fois le 1er Février 2006, après délivrance, le 26 janvier 2005, d'un congé avec offre de renouvellement, lequel a donné lieu à une action en fixation du loyer, portant sur les locaux composés au rez-de-chaussée d'une grande boutique formée par la réunion de deux boutiques et diverses pièces, de divers locaux situés au 1er étage et au sous-sol, des caves aménagées en salles de coffre,
- le second, conclu par acte SSP du 26 mars 1987, prenant effet rétroactivement au 1er Avril 1980, régulièrement renouvelé à compter du 1er Avril 1989, portant sur des locaux constitués par un appartement situé au 1er étage de l'immeuble, comprenant entrée, 3 pièces principales, cuisine, WC et cave.
Par acte extra-judiciaire en date du 25 août 2006, la Sci Daumesnil 2 a fait délivrer au Crédit Lyonnais, son locataire pour les locaux du 1er étage objets du bail No 2, un congé avec offre de renouvellement à effet du 1er avril 2007 avec proposition d'un nouveau loyer fixé à la somme annuelle de 40 000  en principal, offre que le locataire n'a pas accepté.
C'est dans ces conditions que la Sci Daumesnil 2 représentée par son gérant M. Thierry Y...a confié la défense de ses intérêts à M. Louis X..., avocat au barreau de Paris, qui était son conseil habituel, lequel a adressé le 3 juin 2009 au Crédit Lyonnais son mémoire en fixation du loyer du bail renouvelé, soit plus de 2 ans après le 1er Avril 2007, ce en contravention avec les dispositions de l'article L 145-60 du code de commerce ; par jugement en date du 11 octobre 2010, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre a dit la Sci Daumesnil 2 prescrite et l'a déboutée de ses demandes, la condamnant à verser au Crédit Lyonnais la somme de 1500  au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
Ainsi le bail commercial s'est renouvelé à compter du 1er avril 2007 au prix du loyer en vigueur soit la somme annuelle en principal HT et HC de 10516, 16 .
C'est dans ces conditions que la Sci Daumesnil a recherché devant le tribunal de grande instance de Paris la responsabilité de M. X...avec la garantie de son assureur, la société Covea Risks et demandé la condamnation de M. X...à lui payer la somme de 221 500  à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation outre la somme de 3000  au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement en date du 23 mai 2011, le tribunal a :
- condamné M. Louis X...à payer à la Sci Daumesnil 2 la somme de 164 000  à titre de dommages-intérêts,
- dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné M. Louis X...à payer à la Sci Daumesnil 2 la somme de 3000  sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que la société Covea Risks garantira le paiement à la Sci Daumesnil 2 de toutes les sommes au paiement desquelles M. X...est condamné,
- rejeté toutes autres demandes,
- condamné M. Louis X...aux dépens.
CELA ETANT EXPOSE, la COUR :
Vu l'appel interjeté le 1er juillet 2011 par M. X...et la société Covea Risks,
Vu les conclusions déposées le 18 juin 2012 par les appelants qui demandent de :
- infirmer le jugement,
statuant à nouveau, sous divers constats,
- débouter la Sci Daumesnil 2 de toutes ses prétentions,
subsidiairement,
- apprécier la juste réparation du dommage dont se plaint ladite Sci, compte tenu de la nature de la somme allouée défiscalisée,
- dire qu'il ne pourra être accordé d'intérêts que du jour du prononcé de l'arrêt à intervenir,
- donner acte à la société Covea Risks de ce qu'elle accorde sa garantie à son assuré dans les limites de la police souscrite par l'Ordre des avocats du barreau de Paris,
- condamner la Sci Daumesnil 2 à payer à chacun des défendeurs la somme de 5000  en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
Vu les conclusions déposées le 1er Août 2012 par la Sci Daumesnil 2 qui forme appel incident et demande de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf sur le quantum des dommages-intérêts alloués à la concluante,
statuant à nouveau,
au constat de la faute professionnelle commise par M. Louis X...,
- condamner M. X...à lui payer la somme de 221 500  à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice financier avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil,
en tout état de cause,
- condamner M. X...à lui payer pour la procédure d'appel la somme de 5000  au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. X...aux dépens d'appel,
- dire que la société Covea Risks garantira le paiement à la Sci Daumesnil 2 de toutes les sommes que M. X...sera condamné à lui payer.

Considérant que le jugement déféré n'est critiqué par aucune des parties en ce qu'il a retenu la faute commise par M. X...pour avoir négligé d'interrompre la prescription biennale de l'article L 145-60 du code de commerce ; que tant les appelants que l'intimée contestent en revanche le quantum des dommages et intérêts alloués d'un montant de 164 000  ;
Que les appelants estiment que les premiers juges ont ignoré les particularités des locaux concernés situés au premier étage et pour lesquels ils ont raisonné comme s'il s'agissait d'une boutique, appréciant la valeur locative des locaux pris dans leur ensemble comme ayant fait l'objet d'un aménagement unique indivisible, le prix du m2 unitaire de la boutique valant aussi pour le 1er étage, seule la surface de 88, 90 m2 étant prise en compte, sans pondération, tenant par ailleurs pour constant que le locataire était engagé pour 9 années et retenant qu'au mieux un abattement de 10 % pouvait être appliqué pour tenir compte de la perte de chance : que selon eux, ce faisant, les premiers juges ont procuré, à la faveur d'une erreur de procédure, un avantage à la Sci Daumesnil 2 supérieur à la perception des loyers payables par le locataire sur 9 années, qui n'aurait pas été versée sous la forme d'un capital versé à l'avance au propriétaire des lieux et que les premiers juges ont méconnu le principe de la juste réparation, qui doit correspondre à la réparation d'un préjudice réduit à la perte d'une chance, indemnisable si elle est certaine ;
Que plus précisément, les appelants, à titre de première critique, font valoir le caractère divisible des locaux occupés par le Crédit Lyonnais, le jugement les ayant tenus pour indivisibles simplement parce que telle était la prétention de la bailleresse, alors que le débat portant sur les caractéristiques des locaux n'a pas été tranché ; que certes il a été créé entre les locaux, par ailleurs objet de lots de copropriété distincts et de baux distincts, un lien matériel avec l'installation d'un escalier reliant le rez-de-chaussée à une partie du premier étage, qu'il s'agit d'une simple commodité qui pourrait être modifiée, le logement du premier étage disposant de sa propre entrée ;
Qu'ainsi le jugement s'est référé seulement au mémoire rédigé par l'avocat et notifié au locataire où figure cette précision que " l'ensemble avait fait l'objet, par la société locataire, d'un aménagement unique indivisible " et a retenu une surface, sans pondération, de 88, 90 m2 pour l'appartement, tirant ses informations du rapport de l'expert qui retient, quant à lui, une surface totale de 116, 20 m2 correspondant à " l'addition de surface des deux baux d'après les parties ", alors que ledit expert n'a connu que du litige relatif au bail du rez-de-chaussée et n'avait pas pour mission d'émettre un avis sur la valeur locative du logement du premier étage ;
Que selon eux, les premiers juges ne pouvaient faire référence audit mémoire rédigé par l'avocat du propriétaire, tenu à une obligation de moyens et ayant fait valoir toutes les informations venant au soutien des prétentions de sa cliente, dussent-elles être écartées après un débat contradictoire qui n'a pas eu lieu, dès lors que l'avocat ne saurait voir opposer dans la présente instance en responsabilité ses propres écritures établies dans un autre contexte et destinées au juge du louage ;
Qu'à titre de deuxième critique, les appelants contestent le jugement en ce qu'il a retenu un prix au m2 de 350 , qui est un prix de boutique et non de logement en étage, dont il n'est pas même démontré qu'il a effectivement une affectation commerciale autorisée par l'administration ainsi qu'exigé par l'article L 631-7 du Code de la Construction et de l'Habitation, laquelle est accordée à titre personnel au propriétaire des lieux, d'autant que la désignation figurant dans le bail No 2 est celle d'un simple logement ; que le jugement a ainsi retenu une valeur locative annuelle de 31 115  soit pratiquement la demande de la bailleresse qui revendiquait la somme de 32 359, 60  ; qu'à cet égard, les appelants font valoir un prix au m2 de 300 , correspondant à la proposition du Crédit Lyonnais ;
Qu'à titre de troisième critique, les appelants contestent le jugement en ce que, tout en admettant que seule est réparable la perte de chance, laquelle n'est jamais équivalente à l'avantage perdu, il a tenu pour acquis que la société bailleresse était certaine de conserver le Crédit Lyonnais comme locataire du 1er étage, pour toute la durée du bail et a accordé un capital correspondant à 9 années de majoration de loyers, acceptant seulement de réduire de 10 % l'indemnité allouée ; qu'ils demandent la prise en compte du loyer de l'argent assuré par le capital reçu par la bailleresse et du fait que le gain du propriétaire est affecté par le droit du locataire de se libérer de ses obligations à l'une des échéances triennales ; qu'au surplus, le logement du 1er étage est constitué de 2 locations distinctes, de dates différentes, résiliables par le locataire à sa convenance tous les trois ans ;
Qu'ils opèrent un nouveau calcul tenant compte de leurs explications et concluent à l'absence de préjudice de la société Daumesnil 2, en tout état au fait que la perte de chance n'excède pas 50 000  ;
Considérant que la Sci Daumesnil, sur les particularités des locaux, conteste les affirmations des appelants en ce que lesdits locaux seraient composés de plusieurs lots de copropriété indépendants les uns des autres ; que certes deux baux ont été signés, mais sans que chaque bail corresponde à un lot ; qu'en effet, le bail No 1 concerne deux lots, le lot No 1 dans sa globalité et une partie du lot No2 et le bail No 2 concerne une partie seulement du lot No2 ; qu'en outre, ce que le rapport de M. Z...et le mémoire du 3 juin 2009 de M. X...établissent, les locaux occupés par le Crédit Lyonnais ont fait l'objet d'un aménagement unique indivisible ; qu'il n'a jamais été question de revenir sur cet aménagement dans les procédures pendantes devant le juge des loyers commerciaux de Nanterre ; qu'il n'y a donc ni indépendance des lots de copropriété, ni séparation entre les locaux du premier étage décrits au bail no 1 et ceux décrits au bail no 2, mais un caractère indivisible exactement apprécié par les premiers juges ; qu'elle soutient encore que pour évaluer la perte de chance, la cour doit nécessairement prendre connaissance des écritures de l'avocat lui-même puisqu'il lui faut estimer la probabilité de réussite de l'action si elle avait pu être menée à son terme ;
Que s'agissant des surfaces réelle et pondérée des locaux du premier étage du bail 2, pour 88, 90 m2, pour laquelle les appelants contestent la surface réelle de 88, 90 m2 et le coefficient de 1 retenu en revendiquant un coefficient de 0, 5 pour arriver à une surface pondérée de 44 m2, l'intimée souligne l'incohérence de l'argumentation des appelants qui appliquent leur coefficient à la surface par elle retenue de 88, 90 m2 ; qu'elle précise surtout que l'expert, effectivement désigné dans le cadre du litige relatif au bail 1, a vu sa mission étendue et a visité et contrôlé les locaux du premier étage qu'il décrit dans son rapport en pages 11 à 14 dans leur totalité ;
Que s'agissant de la possibilité pour le Crédit Lyonnais de dénoncer le bail, elle fait valoir que cette probabilité est très faible, dès lors que le loyer n'a pas été révisé à la hausse ;
Que s'agissant du prix au m2, elle-même demandait en première instance un prix de 364 , demande qu'elle maintient devant la cour dans le cadre de son appel incident ; qu'elle se fonde sur le fait que le chiffre de 350  à compter du 1er Février 2006 a été retenu dans le jugement du 13 décembre 2010 du tribunal de grande instance de Nanterre et que le renouvellement du bail 2 était à effet au 1er Avril 2007, soit 14 mois plus tard ;
Que sur l'aléa de la résiliation en fin de période triennale, l'intimée soutient qu'il n'existe pas dès lors que le Crédit Lyonnais occupe les locaux objets du bail 2 depuis le 1er Avril 1980 soit depuis plus de 31 ans à la date des conclusions ;
Que l'intimée soutient que le jugement déféré n'a pas méconnu le principe de la juste réparation, dès lors que pendant de nombreux mois, elle n'a pas perçu la majoration qu'elle devait recevoir ; que l'indemnisation fixée par le jugement lui a été versée en juillet 2011 soit 4 ans et 3 mois après le commencement du renouvellement et non en avril 2007, alors que le bail débutait à cette date pour s'achever le 31 mars 2016, qu'ainsi l'argumentation des appelants selon laquelle il lui serait versé un capital représentatif d'une majoration de loyers de 9 années et lui rapportant un revenu annuel de l'ordre de 4 % soit 36 % de revenu et une somme de 59040  est erronée, un tel taux de 4 % étant manifestement surévalué ;
Considérant que l'intimée qui demande en conséquence à la cour de retenir un prix au m2 de 364 , une surface pondérée de 88, 90 m2, un loyer annuel de 32. 359, 60 , le loyer en vigueur étant de 10 516, 16 , chiffre son préjudice financier à la somme de 196 585, 56  (soit 32. 359, 60 -10516, 16  = 21842, 84  x 9) à laquelle elle ajoute les sommes de 1500  au titre de la condamnation prononcée au titre de l'article 700 du code de procédure civile par le jugement du 11 octobre 2010, de 9384  au titre de la majoration du loyer à l'échéance triennale de mars 2013, ainsi que les intérêts auxquels elle pouvait prétendre à compter de chaque échéance trimestrielle du loyer depuis le 1er Avril 2007 jusqu'à la date du paiement effectif, soit la somme globale de 221 500  ; qu'elle demande que son préjudice soit estimé à 99 % de la perte éprouvée et non à 90 % comme les premiers juges l'ont décidé, d'autant que l'arrêt de la cour d'appel de Versailles en date du 31 mai 2012 lui a donné gain de cause dans le procès l'opposant au Crédit Lyonnais concernant le bail No 1 ce qui démontre qu'elle aurait triomphé aussi pour le bail No 2 ;
Considérant qu'il ressort de cet exposé détaillé des prétentions respectives des parties que tant les appelants que l'intimée ne font, s'agissant de l'évaluation du préjudice subi par la Sci Daumesnil 2, que reprendre devant la cour sans y ajouter d'élément nouveau et pertinent leur argumentation de première instance à laquelle il a été déjà répondu par les premiers juges par des motifs précis et pertinents que la cour fait siens ; qu'en effet, pour l'appréciation de la valeur locative des locaux objets du congé signifié le 25 août 2006 et sis au premier étage de l'immeuble du 14 rue Paul Vaillant Couturier à Levallois-Perret, pour lesquels la Sci intimée n'a pu bénéficier d'une augmentation de loyer, c'est par une motivation non critiquable que le jugement a pris en compte tous les éléments de fait pour en conclure que lesdits locaux constituent une surface d'un seul tenant, affectée à la seule activité du locataire, titulaire de ces baux depuis 30 ans et que la fixation du loyer de chacun de ces baux ressort de critères semblables ; que le mémoire établi par M. X...est nécessairement un élément d'appréciation utile dans le litige dont l'avocat n'est pas fondé à soutenir qu'il devrait être écarté au motif qu'il n'a pas été examiné par le juge des loyers ; que le rapport de l'expert Z...est particulièrement circonstancié et porte bien sur l'ensemble des locaux ; que par ailleurs, s'agissant de l'aléa lié à la poursuite du bail malgré l'augmentation qui aurait été fixée par le juge des loyers commerciaux, il était très faible au regard de la durée d'occupation des lieux par le même locataire, en l'occurrence une banque, ayant effectué d'importants travaux d'aménagement ; que cette spécificité a conduit les premiers juges, pour chiffrer la perte de chance, à retenir qu'elle était nécessairement très importante mais sans correspondre pour autant à la réparation quasi intégrale qui est sollicitée sans motifs valables par l'intimée dès lors qu'elle admet dans son raisonnement qu'il s'agit d'une perte de chance ; qu'en conséquence le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions ;
Considérant que les parties succombant respectivement en leurs prétentions l'équité ne commande pas de faire application en appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Considérant que les dépens d'appel seront supportés par M. X....
PAR CES MOTIFS :
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute les parties de leurs demandes en appel au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. Louis X...aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT