Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 10 AVRIL 2014
(no, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 07078
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Mai 2011- Tribunal de Grande Instance d'EVRY-RG no 09/ 07089

Monsieur Alain X...
demeurant ...
Représenté par Maître Pierre CHAMAILLARD, avocat au barreau de PARIS, toque : E1389 et assisté sur l'audience de Maître Claude EBSTEIN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0043

SARL ABSCISSE IMMOBILIER
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège 9 rue Raoul Dautry-91190 GIF SUR YVETTE
Représentée par Maître Benoît HENRY de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148 et assistée de Maître Jérôme BERNS, avocat au barreau de REIMS
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 février 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Chantal SARDA, Présidente.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Fatima BA
Greffier lors du prononcé : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Alain X... a confié un mandat non exclusif de la vente à l'agence ABCISSE le 24 janvier 2008, portant sur une maison sise rue de la Hacquinière à BURES SUR YVETTE d'une surface de 70m2, sur un terrain d'une superficie de 475 m2, au prix de 277. 500 euros comprenant la rémunération de l'agence pour 7. 524, 97 euros.
Jean-Christophe Y... a adressé le 3 mars 2008 à l'agence ABCISSE une offre d'achat de ce bien en ces termes «   je vous confirme mon accord pour acheter le bien de Monsieur X... conformément au mandat au prix de 270. 000 euros net vendeur et sans condition suspensive, honoraires d'agences en sus   »,   il joignait à ce courrier un chèque de 10. 000 euros à l'ordre du notaire de Monsieur X....
L'agence ABCISSE a informé Alain X... de cette offre par lettre datée du 6 mars 2008, et lui a demandé de fixer une date pour la signature de l'acte authentique de vente.
Alain X... a refusé de régulariser la vente par acte authentique.
Il a été assigné en vente forcée du bien devant ce tribunal par acte d'huissier délivré le 26 novembre 2008.
Par acte d'huissier délivré le 10 septembre 2009, Alain X... a fait assigner la SARL ABCISSE afin notamment de faire juger nul le mandat de vente du 24 janvier 2008 ainsi que tout acte juridique subséquent et de voir condamner l'agence à lui payer 20. 000 euros à titre de dommages-intérêts.
Par jugement du 16 mai 2011, le Tribunal de Grande Instance d'Évry a   :
- débouté Alain X... de sa demande d'annulation du mandat de vente conclu le 24 janvier 2008 avec la SARL ABCISSE,
- débouté Alain X... de toutes ses demandes,
- débouté la SARL ABCISSE de sa demande de dommages-intérêts,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement,
- condamné Alain X... à payer à la SARL ABCISSE la somme de 2. 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné Alain X... aux dépens.
Monsieur Alain X... a interjeté appel de cette décision et vu ses dernières conclusions signifiées le 21 janvier 2014, aux termes desquelles, il demande à la Cour de   :
A titre principal   :
- constater que la clause relative à la faculté de dénonciation incluse dans le document daté de 24 janvier 2008 n'est pas mentionnée en caractère très apparent,
- juger nul et de nul effet le «   mandat non exclusif de vente   » du 24 janvier 2008,
A titre subsidiaire :
- constater que la société ABCISSE n'avait pas pouvoir de représenter Monsieur X... pour conclure de vente,
- dire que la société ABCISSE n'avait pas le pouvoir ni de proposer à la vente ledit bien immobilier ni d'accepter la contre-offre faite par Monsieur Y... le 3 mars 2008,
En toutes hypothèses :
- condamner la société ABCISSE à lui pays la somme de 44. 968 euros à titre de dommages et intérêts en raison de l'usage abusif de son «   mandat   »,
- condamner la société ABCISSE à lui payer la somme de 5. 000 euros à titre de dommages-intérêts pour manquement à son obligation de conseil,
- condamner la société ABCISSE à lui payer la somme de 3. 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société ABCISSE aux entiers dépens.
Vu les dernières conclusions de l'intimée à savoir la SARL ABCISSE, signifiées le 29 janvier 2014 aux termes desquelles, elle demande à la Cour de   :
confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'EVRY le 16 mai 2011 sur les points suivants   :
- constater la validité du contrat de mandat non exclusif de vente conclu par M. Alain X... à la société ABCISSE le 24 janvier 2008 portant sur son bien immobilier sis 2, rue de la Hacquinière à Bures sur Yvette,
- constater l'existence d'un pouvoir de représentation accordé expressément par M. Alain X... à la société ABCISSE pour vendre son bien immobilier,
En conséquence   :
- débouter M. Alain X... de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
En tout état de cause   :
- condamner M. Alain X... à lui payer la somme de 3. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner M. Alain X... aux entiers dépens.


Sur la nullité du mandat
Considérant que M. X... soutient que le mandat non exclusif de vente du 24 janvier 2008 est nul en se fondant sur le caractère non apparent de la disposition relative à la dénonciation du contrat, en se prévalant du premier alinéa de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 selon lequel lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause est mentionnée en caractère très apparents ;
Que l'agence soutient au contraire que cette clause est mentionnée de manière parfaitement claire et lisible dans le mandat ;
Or considérant qu'en l'espèce, force est de constater que tel n'est pas le cas ;
Qu'en effet, celle-ci est mentionnée en caractères minuscules, comme l'ensemble des autres mentions du contrat, même si son titre est en caractère gras ;
Que cette clause doit donc être déclarée nulle et par voie de conséquence, le mandat tout entier et ce en application des dispositions de l'article 7 de la loi du 2 janvier 1970 aux termes duquel sont nulles les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l'article premier qui ne comporte pas une limitation de leurs effets dans le temps.
Sur la responsabilité de l'agence
Considérant que le mandat du 24 janvier 2008 étant nul et de nul effet, M. X... ne peut valablement soutenir que l'agence en a abusé ;
Que par ailleurs, l'agence ne saurait être jugée pour responsable du préjudice ayant pu résulter de l'immobilisation du bien à la suite de la procédure initiée, à tort, par M. Y..., cette procédure lui étant parfaitement inopposable, étant au surplus observé que M. Y...qui entendait se prévaloir du mandat a vu précisément sa demande fondée sur ce motif rejetée par un arrêt définitif de la cour d'appel de céans rédigé en ces termes :
" Considérant que la clause du mandat du 24 janvier 2008, aux termes de laquelle le mandant " s'oblige à ratifier la vente à l'acquéreur présenté par le mandataire au prix, charges et conditions du présent mandat ", n'est susceptible de trouver effet qu'entre M. X... et la société ABCISSE, la violation de cette obligation étant sanctionnée par des dommages-intérêts et non par la vente forcée du bien au profit de l'acquéreur trouvé par le mandataire " ;
Que la demande de dommages-intérêts formée par M. X... sera donc rejetée à défaut pour celui-ci d'avoir pu établir un lien de causalité entre la faute que l'agence aurait pu commettre en faisant signer un mandat nul et le préjudice prétendument subi par l'autre procédure ;
Considérant qu'en ce qui concerne le manquement invoqué de l'agent immobilier à son devoir de conseil au motif que l'agence aurait dû informer M. X... des difficultés liées à l'absence de division du terrain, ce moyen sera rejeté à défaut d'avoir fourni à la cour des explications sur le manquement allégué ainsi que sur le préjudice qui en serait résulté ;
Considérant que l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en appel.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement en ce qu'il a débouté M. X... de sa demande d'annulation du mandat et en ce qu'il a fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Statuant à nouveau de ces seuls chefs
Dit nul le mandat du 24 janvier 2008
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu'en appel
Confirme le jugement en ses autres dispositions
Y ajoutant,
Déboute M. X... de ses autres demandes
Le condamne aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
Le Greffier, La Présidente,