COUR D'APPEL DE BORDEAUX
PREMIERE CHAMBRE CIVILE-SECTION B
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ARRÊT DU : 26 JUIN 2008
(Rédacteur : Monsieur Patrick GABORIAU, Président)

No de rôle : 06 / 04140
LA S. A. R. L. AGENCE DU PERIGORD

Monsieur Jean Charles X...
Madame Magalie Z... épouse X...
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avoués : Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 22 juin 2006 (R. G. 11-06-11) par le Tribunal d'Instance de SARLAT suivant déclaration d'appel du 02 août 2006
APPELANTE :
LA S. A. R. L. AGENCE DU PERIGORD, prise en la personne de son
représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, Place de la liberté 24220 SAINT CYPRIEN
Représentée par la SCP TOUTON-PINEAU & FIGEROU, avoués à la Cour assistée de Maître Jean-Claude OSWALD avocat au barreau de PERIGUEUX

Monsieur Jean Charles X... né le 08 Septembre 1974 à PERIGUEUX (24) de nationalité Française Agent E. D. F. demeurant ...
Madame Magalie Z... épouse X... née le 03 Juillet 1972 à PARIS (75), de nationalité Française, sans profession, demeurant ...
Représentés par la SCP ARSENE-HENRY ET LANCON, avoués à la Cour assistés de Maître Zargha DE ABREU avocat au barreau de SARLAT
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 21 mai 2008 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Patrick GABORIAU, Président chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Patrick GABORIAU, Président, Monsieur Pierre-Louis CRABOL, Conseiller,
Monsieur Michel BARRAILLA, Conseiller,
Greffier lors des débats : Monsieur Bernard OLIVIER

- contradictoire
-prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.
Par acte sous seing privé du 28 octobre 2003, il a été convenu de la vente d'un immeuble situé rue de la Gare à SAINT CYPRIEN-24- entre Madame Françoise D... propriétaire, Madame Louise E... veuve F... usufruitière, détentrice du droit d'usage d'habitation placée sous sauvegarde de justice d'une part et Monsieur Jean-Charles X... et Madame Magali Z... d'autre part.
Cet acte intitulé " vente d'immeuble sous conditions suspensives " établi en présence et avec le concours de l'Agence du Périgord prévoyait :
- que l'acquéreur aurait la propriété de l'immeuble à compter de la signature de l'acte authentique et en aurait la jouissance à compter du même jour,
- qu'il supporterait tous les frais, droits et honoraires,
- que le prix de vente était de 92 000 euros avec versement d'un acompte de 7000 euros déposé entre les mains de l'Agence choisie comme séquestre, ce versement s'imputant sur les prix, frais et honoraires convenus sauf réalisation de l'une des conditions suspensives contenues dans la convention,
- qu'en l'absence de réalisation d'une condition suspensive les parties reprendraient entière liberté sans indemnité et en cas de contestation sur la restitution des fonds versés, la remise des fonds par le séquestre uniquement en vertu d'un accord amiable ou d'une décision de justice,
Cet acte précisait également,
- que la présente convention constitue dès sa signature, un accord définitif sur la chose et le prix,
- qu'elle serait réitérée au plus tard le 1er février 2004 par acte authentique sous le ministère de Maître H... Notaire,
- que cette date n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter,
- que la rémunération due par l'acquéreur à l'Agence du Périgord était fixée à 7 000 euros, cette rémunération, pouvant être prélevée sur les fonds versés dès la réalisation des conditions suspensives,
- que si par suite d'un accord amiable, les parties convenaient de résilier le présent acte, la rémunération du mandataire serait due intégralement.
Ce compromis de vente prévoyait, enfin, in fine :
" L " acquéreur reconnaît avoir été pleinement informé de l'état de mise sous sauvegarde de justice de Madame E... et des conséquences que cette situation pourrait entraîner quant à la réitération des présentes, soumise de ce fait à l'autorisation préalable de Monsieur le Juge des Tutelles de SARLAT. Il ne pourra en aucun cas faire reproche à Madame D... si cette autorisation n'était pas acquise dans les délais prévus au paragraphe " Acte Authentique " des présentes ".
Par courrier du 8 mars 2004, les acquéreurs ont saisi le Juge des Tutelles aux fins de savoir s'il autorisait la vente de l'immeuble précisant qu'ils renonceraient à la vente à compter du 1er juin 2004 dans le cas ou à cette date cette autorisation ne serait pas donnée.
Par courriers successifs des 29 mai 2004 à Maître H... et 3 juin 2004 aux acquéreurs, le Juge des Tutelles de SARLAT a précisé que la vente éventuelle de cet immeuble ne pourrait se faire sans autorisation préalable du Juge des Tutelles " Madame E... bénéficiant d'un droit d'usage et d'habitation ".
Compte tenu de cette réponse et de l'absence de réitération de l'acte authentique, les parties à savoir Madame D... et E... d'une part, Monsieur X... et Madame Z... d'autre part ont signé le 25 juin 2004 un accord dans lequel ils précisaient que la vente de l'immeuble était annulée sans indemnité due.
Saisie d'une demande de restitution des fonds versés par les acquéreurs, l'Agence du Périgord a opposé une fin de non recevoir amenant les époux Jean-Claude X... et Magalie Z... devenue épouse X... à faire assigner devant Tribunal d'Instance de SARLAT par exploit d'huissier du 13 janvier 2006 Monsieur Jean-François J... afin d'obtenir sa condamnation à restituer la somme de 7 000 euros outre des dommages et intérêts et une indemnité de procédure.


Vu le jugement du Tribunal d'Instance de SARLAT du 22 juin 2006 dont
le dispositif est le suivant :
" Met hors de cause Monsieur J... personne physique,
Constate l'intervention volontaire de la SARL Agence du Périgord,
Condamne la SARL Agence du Périgord à payer aux époux X... la somme de 7 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2003,
Condamne la SARL Agence du Périgord à verser aux époux X... la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts,
Condamne la SARL Agence du Périgord à verser aux époux X... la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles,
Condamne le défendeur aux dépens ".
Vu l'appel régulièrement interjeté contre cette décision par la SARL Agence du Périgord le 25 août 2006,
Vu les dernières conclusions signifiées et déposées au greffe de la cour :
- le 21 avril 2008 par l'Appelante qui sollicite la réformation du jugement déféré au motif que dès l'acte du 28 octobre 2003, la vente de l'immeuble était parfaite, qu'aucune condition suspensive interdisait la réitération de l'acte, que c'est d'un commun accord que les parties ont rompu cette vente, qu'en ce cas et conventionnellement la rémunération due par l'acquéreur leur est acquise
-le 10 avril 2008 par les époux Jean-Charles et Magali X... qui demandent la confirmation de la décision attaquée au motif qu'ils n'ont pu réitérer l'acte de vente en l'absence de toute autorisation du Juge des Tutelles, Madame Louise E... veuve K... étant sous curatelle et qui sollicitent des dommages et intérêts et une somme au titre des frais de procédure.
Vu l'ordonnance de clôture du 7 mai 2008,
La Cour demeure saisie du litige dans les mêmes termes qu'en premier ressort.
Sur les mérites de l'appel de la SARL Agence du Périgord :
Il résulte des pièces produites par les parties :
que Madame Louise K... était sous sauvegarde de justice lorsque le compromis de vente a été signé le 28 octobre 2003,
qu'elle était détentrice du droit d'usage et d'habitation en qualité d'usufruitière de l'immeuble vendu,
que le compromis de vente prévoyait que le bien à vendre serait le jour de l'entrée en jouissance, libre de toute location ou occupation,
que cette clause impliquait que Madame E... veuve K... majeure protégée quitte les lieux,
que l'intéressée a bénéficié d'une mesure de curatelle selon décision du 12 mars 2004,
que dès lors, la vente devait être autorisée par le Juge des Tutelles afin que le compromis soit réitéré par acte authentique dont la passation était prévue au plus tard le 1er février 2004,
qu'en l'absence de l'autorisation judiciaire Madame K... perdant par cette vente ses droits d'usage et d'habitation sur l'immeuble qu'elle occupait, toute réitération par acte authentique s'avérait impossible,
que le Juge des Tutelles n'a jamais autorisé cette vente ce malgré divers courriers du Notaire Maître H..., chargé de la rédaction des actes et des époux X....
C'est à juste titre que le premier juge estimant qu'en raison de la situation juridique de Madame K... les conditions de la vente n'étaient pas réunies puisque la réitération de l'acte s'avérait impossible, a retenu que l'agence immobilière n'avait jamais régularisé la vente litigieuse et ne pouvait prétendre au bénéfice de la commission de 7 000 euros.
Il convient de relever sur ce point :
que tout compromis de vente d'immeuble a pour condition suspensive la possibilité juridique de réitérer l'acte de vente devant notaire,
que cette condition de réitération est intrinsèque au compromis et résulte d'ailleurs explicitement de l'acte signé par les parties le 28 octobre 2003, devenu caduc,
qu'en effet cette réitération est demeurée impossible sans que l'une des parties en soit la cause,
que l'accord amiable pour rompre cette vente, en date du 25 juin 2004, ne résulte que de cette impossibilité,
que si, comme le dit la SARL Agence du Périgord, la vente de l'immeuble est intervenue ultérieurement au même prix avec d'autres acquéreurs, c'est en raison de l'autorisation du Juge des Tutelles qui a apprécié différemment la situation de Madame K... au regard des clauses d'occupation des lieux qui avaient été modifiées (prise de possession de l'acquéreur qui en aura la jouissance à compter du 30 avril 2006).
Au vu de ce qui précède, il y a donc lieu de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a condamné la SARL Agence du Périgord à rembourser aux époux X... la somme de 7 000 euros et à leur payer une somme de 300 euros pour frais irrépétibles en premier ressort.
Les intérêts légaux sur la somme de 7 000 euros partiront à compter du 29 juillet 2004 date de la lettre recommandée adressée par les époux X... à l'Agence du Périgord.
Les époux X... ne justifient pas d'un préjudice particulier pouvant donner lieu à des dommages et intérêts, l'allocation des intérêts au taux légal étant la contre-partie de retard dans la récupération de la somme de 7 000 euros détenue par l'Agence.
En cause d'appel, les époux X... recevront une somme complémentaire de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
L'Appelante qui succombe supportera les dépens du recours.
PAR CES MOTIFS : LA COUR
Confirme la décision déférée dans ses dispositions non contraires au présent dispositif.
Condamne la SARL Agence du Périgord à payer aux époux Jean-Charles et Magali X... la somme de 7 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2004.
Rejette la demande de dommages et intérêts.
Condamne la SARL Agence du Périgord à payer aux époux Jean-Charles et Magali X... une somme supplémentaire de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.
Condamne la SARL Agence du Périgord aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick GABORIAU, Président, et par Madame Armelle FRITZ, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
Armelle FRITZ Patrick GABORIAU