Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 17 MARS 2017
(no, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/ 11290
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Avril 2014- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 12/ 12583

SAS AGENCE CPH IMMOBILIER prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au 195 RUE DE LA CONVENTION-75015 PARIS
Représentée par Me Jean-didier MEYNARD de la SCP BRODU-CICUREL-MEYNARD-GAUTHIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0240

Madame Régine X...
née le 22 Octobre 1959 à Aubervilliers (93300)
demeurant ...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Anne BROCHARD, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU, toque : E1580
Madame Dominique Y...
née le 23 Février 1958 à Paris 75009 (75009)
demeurant ...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Anne BROCHARD, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU, toque : E1580
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Février 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Par acte sous seing privé du 18 octobre 2008, conclu avec le concours de la SAS Agence CPH immobilier, mandataire du promettant et du bénéficiaire, enregistré le 28 octobre 2008, Mmes Régine X...et Dominique Y...ont promis de vendre à M. Jean-Marie Z..., qui s'était réservé la faculté d'acquérir, un appartement dépendant d'un immeuble sis ..., au prix de 475 000 €. Cette promesse, qui ne comportait pas de condition suspensive relative à un prêt, était consentie pour une durée expirant le 15 décembre 2008 et prévoyait, d'une part, une indemnité d'immobilisation d'un montant de 47 500 €, d'autre part, une clause pénale du même montant pour le cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser la vente dans le délai imparti. L'acte mentionnait que le bénéficiaire effectuait « à l'instant » entre les mains du notaire, séquestre, le dépôt de la somme de 25 000 € qui devait s'imputer sur le prix de la vente. Cette somme n'a cependant pas été versée. Après délivrance au bénéficiaire par les promettantes le 16 décembre 2008 de la sommation d'avoir à se présenter en l'étude du notaire le 22 décembre 2008 pour « régulariser la vente », un accord a été conclu ce même jour entre les parties aux termes duquel elles " renonçaient à la signature de l'acte authentique ", M. Z...s'engageant à verser la somme de 47 500 € dans les quinze jours " à titre de clause pénale ". Cette somme n'ayant pas été versée, le 28 janvier 2010 Mmes X...et Y...ont assigné M. Z...et la société Agence CPH immobilier en paiement par le premier de la somme de 47 500 € au titre de la clause pénale et/ ou de l'indemnité d'immobilisation, par la seconde, de la même somme à titre de dommages-intérêts ainsi que d'autres sommes au même titre.
C'est dans ces conditions que, par jugement réputé contradictoire du 30 avril 2014, M. Z...n'ayant pas constitué avocat, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- condamné M. Z...à payer à Mmes X...et Y...la somme de 47 500 €,
- ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,
- condamné la société Agence CPH immobilier à payer à Mmes X...et Y...la somme de 47 500 €,
- condamné M. Z...ainsi que la société Agence CPH immobilier à payer à Mmes X...et Y...la somme de 5 000 € de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral,
- condamné M. Z...et la société Agence CPH immobilier à payer à Mmes X...et Y...la somme de 3 500 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,
- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire.
La société Agence CPH immobilier n'a interjeté appel de ce jugement qu'à l'encontre de Mmes X...et Y....
Par dernières conclusions du 12 août 2016, la société Agence CPH immobilier demande à la Cour de :
- vu les articles 1134, 1156, 1165, 2052 et suivants, 1315 du Code civil, 6 du Code de procédure civile,
- réformer partiellement le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à verser les sommes de 47 500 € et 5 000 € au titre du préjudice moral,
- statuant à nouveau :
- débouter Mmes X...et Y...de leurs demandes,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutées de leurs autres demandes,
- en tout état de cause : les condamner à lui payer la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 23 janvier 2017, Mmes X...et Y...prient la Cour de :
- vu les articles 14, 16 du Code de procédure civile, 1147, 1991 et suivants,
- dire que les intérêts échus seraient capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code civil, du Code civil,
- dire les demandes de la société Agence CPH immobilier irrecevables s'agissant des dispositions concernant M. Z...,
- débouter la société Agence CPH immobilier de ses demandes,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Agence CPH immobilier à leur payer la somme de 47 500 € de dommages-intérêts,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté leurs autres demandes indemnitaires et en ce qu'il a fixé leur préjudice moral à la somme de 5 000 €,
- condamner la SAS Agence CPH immobilier à leur payer les sommes suivantes :
. 31 272, 77 € au titre du coût du crédit Cetelem,
. 45 000 € au titre de la diminution du prix de vente,
. 5 247 € au titre des frais de la vente de l'appartement de la rue de Vaugirard,
. 10 000 € au titre de leur préjudice moral,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- condamner la société Agence CPH immobilier à leur payer la somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.


Le jugement entrepris n'ayant, dans son dispositif relatif aux rapports entre Mmes X...et Y...et M. Z..., ni statué sur la levée d'option ni qualifié la somme 47 500 € au paiement de laquelle il a condamné M. Z..., la demande de l'appelante relative au défaut de levée de l'option est recevable.
Il doit être rappelé que, dans la promesse unilatérale de vente du 18 octobre 2008, les parties ont convenu du paiement par le bénéficiaire de la somme de 47 500 € à titre d'indemnité d'immobilisation, faute de levée d'option, et, anticipant sur la réalisation de la vente, du versement d'une somme du même montant à titre de clause pénale par celle d'entr'elles qui refuserait de régulariser la vente, nonobstant la levée d'option.
Selon l'accord intervenu en l'étude du notaire le 22 décembre 2008 entre Mmes X...et Y...et M. Z..., accord dont se prévaut l'agent immobilier, les parties à la promesse ont déclaré " renoncer à la signature de l'acte authentique de vente ", " l'acquéreur " s'engageant " à verser au vendeur la somme de 47 500 € à titre de clause pénale dans les quinze jours des présentes ".
Il se déduit des termes de cet accord et des stipulations de la promesse qu'à la date de l'accord, le vendeur et l'acquéreur ont implicitement admis que l'option avait été levée, ayant, néanmoins, renoncé à régulariser la vente et convenu du paiement par l'acquéreur au vendeur de la somme prévue par la promesse au titre clause pénale. La levée d'option réalisant la vente dans une promesse unilatérale de vente, c'est à bon droit que le Tribunal a dit qu'au cas d'espèce, l'option avait été levée par M. Z....
Pour réclamer la condamnation de l'agent immobilier au paiement de dommages-intérêts, Mmes X...et Y...invoquent ses fautes consistant à n'avoir vérifié ni la solvabilité de M. Z...ni son domicile ni le versement effectif de la somme de 25 000 €.
Mais à la date de l'accord précité, intervenu en l'étude du notaire qui devait recevoir le dépôt de la somme de 25 000 €, Mmes X...et Y...savaient que cette somme n'avait pas été déposée, l'acte du 22 décembre 2008 précisant : « les parties déclarent que ce versement n'a pas été effectué et qu'aucune somme n'a été versée à titre d'indemnité d'immobilisation à qui que ce soit ». Mmes X...et Y...disposaient, donc, d'un élément leur permettant de s'interroger sur la solvabilité de M. Z...qu'elles mettent en doute actuellement, étant ajouté que l'acquéreur, sommé de comparaître en l'étude du notaire pour régulariser la vente et payer le prix, " s'est présenté sans les fonds réclamés " (conclusions des intimées p. 3). Néanmoins, Mmes X...et Y...ont transigé avec M. Z..., lui accordant même un délai de quinze jours pour s'acquitter du montant de la clause pénale.
Il s'en déduit que les fautes invoquées à l'encontre de l'agent immobilier ne sont pas en lien de causalité avec le défaut de paiement de la somme de 47 500 € au titre de la clause pénale de sorte que Mmes X...et Y...doivent être déboutées de leur demande en paiement d'une somme du même montant par la société Agence CPH immobilier à titre de dommages-intérêts, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il est entré en voie de condamnation contre cette société.
La somme de 47 500 € stipulée par les parties à titre de clause pénale réparait forfaitairement l'ensemble des préjudices subis par celle d'entr'elles à laquelle elle serait due.
Mmes X...et Y...n'établissent pas l'existence d'un préjudice qui n'aurait pas été réparé par cette somme et qui serait en lien avec les fautes alléguées à l'encontre de l'agent immobilier, étant observé qu'elles ont renoncé à la vente litigieuse non en raison de l'insolvabilité de l'acquéreur ou de l'impossibilité d'exécuter un titre contre lui en l'absence de domicile connu, mais au seul motif que " le délai convenu pour la réalisation de ladite promesse est expiré " (accord du le 22 décembre 2008, p. 2).
C'est donc exactement que le jugement entrepris a dit que les autres demandes indemnitaires de Mmes X...et Y...étaient sans lien de causalité avec les fautes alléguées contre l'agent immobilier. Les intimées seront donc déboutées de leur appel incident, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il a condamné l'agent immobilier au paiement de la somme de 5 000 € de dommages-intérêts au titre du préjudice moral.
La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, de Mmes X...et Y....
L'équité ne commande pas qu'il soit fait droit à la demande de la société Agence CPH immobilier sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Déclare recevables les demandes de la SAS Agence CPH immobilier ;
Infirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a condamné la SAS Agence CPH immobilier à payer à Mmes Régine X...et Dominique Y...les sommes de 47 500 €, 5000 € en réparation de leur préjudice moral, 3 500 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile et en ce qu'il l'a condamnée aux dépens ;
Statuant à nouveau :
Déboute Mmes Régine X...et Dominique Y...de toutes leurs demandes contre la SAS Agence CPH immobilier ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne in solidum Mmes Régine X...et Dominique Y...aux dépens de l'instance introduite devant les premiers juges à l'encontre de la SAS Agence CPH immobilier et aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,