Numéro 3493 / 08
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH-Section 1
ARRET DU 03 juillet 2008
Dossier : 07 / 00393
Nature affaire :
Demande d'exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur

LA COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION DE BAYONNE ANGLET BIARRITZ

SARL SOCIETE BAYONNAISE DES VIANDES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 03 juillet 2008, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 06 Mai 2008, devant :
Monsieur BERTRAND, Président
Madame TRIBOT LASPIERE, Conseiller
Monsieur DARRACQ, Vice-Président placé, désigné par ordonnance du 21 décembre 2007
assistés de Madame SAYOUS, Greffier, présent à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
LA COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION DE DE BAYONNE ANGLET BIARRITZ
15 avenue Foch
64100 BAYONNE
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par la SCP DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour
assistée de Maître COLMET, avocat au barreau de BAYONNE

S. A. R. L. SOCIETE BAYONNAISE DES VIANDES
Abattoir du District BAB
Rue du Lazaret
64600 ANGLET
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Maître VERGEZ, avoué à la Cour
assistée de Maître TOURNAIRE, avocat au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 08 JANVIER 2007
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE
Faits et procédure
Aux termes d'une convention du 25 juillet 1988, intitulée « convention de location » le District de BAYONNE ANGLET BIARRITZ, devenu depuis lors LA COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION DE BAYONNE-ANGLET-BIARRITZ, s'est engagé à construire pour la société BAYONNAISE DES VIANDES, une salle de découpe agréée aux normes CEE avec tous les équipements nécessaires suivant la réglementation en vigueur au jour de la mise en service ; en contrepartie, la société BAYONNAISE DES VIANDES devait payer une redevance annuelle de 360 000 F révisable annuellement ; la convention comportait une clause dite « Garantie d'abattage » aux termes de laquelle, « Le District devait mettre en place-avec les autres abattoirs régionaux-tous accords nécessaires pour assurer la continuité d'approvisionnement en cas de pannes ou grèves » ; il était prévu que la location donnerait lieu à l'établissement d'un bail et qu'un état des lieux serait dressé par huissier lors de la signature du bail ; dans le cadre de cette convention, le District s'est engagé, « pendant une durée de 10 ans à compter de la date de mise en service des équipements à prendre en considération toute proposition de rachat de la Société BAYONNAISE DES VIANDES ne portant que sur la partie mise à sa disposition. Le montant de ce rachat ne portant que sur la partie non amortie des équipements et la valeur du terrain suivant l'estimation des Domaines, avec participation aux frais d'entretien des parties communes » ;
Le 13 mars 1998, le District de BAYONNE ANGLET BIARRITZ a donné à bail à la société BAYONNAISE DES VIANDES des locaux dépendant de l'ensemble de l'abattoir pour une durée de 15 années à compter du 1er janvier 1993 ; le montant du loyer était fixé pour toute la durée du bail, il était variable et s'élevait la première année à la somme de 360 000 F HT ;
Dans la nuit du 30 au 31 mai 2004, un incendie a détruit les locaux annexes de traitement des produits dérivés et des déchets, ainsi que le tableau électrique d'alimentation générale compromettant ainsi l'ensemble de l'activité d'abattage ;
Par courrier de son conseil, Me TOURNAIRE du 4 juin 2004, la société BAYONNAISE DES VIANDES a requis l'application de la garantie d'abattage figurant dans la convention du 25 juillet 1988 et a demandé à la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION de prendre en charge le surcoût des frais de transports, des frais de personnel et la différence des prix d'abattage dus à la nécessité dans laquelle elle s'est trouvée d'avoir recours aux autres abattoirs de la région pour assurer la poursuite de son activité ;
La COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION a opposé à la société BAYONNAISE DES VIANDES un refus de garantie ;
Par acte d'huissier du 8 septembre 2004, la société BAYONNAISE DES VIANDES a fait assigner la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION pour l'entendre condamner à l'indemniser du trouble de jouissance consécutif au sinistre ; elle sollicitait en outre la réparation des installations détruites sous astreinte de 1 500  par jour de retard et la réduction du loyer à l'euro symbolique jusqu'à la remise en service des locaux ;
Par jugement du 8 janvier 2007, le Tribunal de grande instance de BAYONNE a dit que la COMMAUNAUTE D'AGGLOMERATION DE BAYONNE ANGLET BIARRITZ était tenue par la garantie d'abattage figurant dans la convention du 25 juillet 1988 et a ordonné, avant dire droit sur l'indemnisation du préjudice de la société BAYONNAISE DES VIANDES, une mesure d'expertise confié à Mr X... ;
La COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION DE BAYONNE-ANGLET-BIARRITZ a interjeté appel de ce jugement.
Prétentions et moyens des parties
Par conclusions du 11 décembre 2007 auxquelles la Cour se réfère en application de l'article 455 du Code de Procédure Civile, la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION prétend que la convention de location du 13 mars 1998 s'est substituée au protocole d'accord du 25 juillet 1988 ; l'appelante établit l'existence d'une novation par :
- la volonté exprimée par la société BAYONNAISE DES VIANDES elle-même dans un courrier du 20 mars 1995 d'établir une nouvelle convention destinée à remplacer la convention initiale ;
- la non reprise dans le bail de la clause de garantie d'abattage figurant dans le protocole du 25 juillet 1988 ;
- le fait que ce protocole n'ait pas été annexé à la convention de location qui n'y fait nullement référence ;
- l'intention expresse des parties de faire remonter la date de prise d'effet de la convention de location au 1er janvier 1993 ;
- la différence entre les prestations auxquelles s'appliquent les deux conventions ;
La COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION soutient qu'en tout état de cause, le sinistre survenu n'est pas assimilable à une panne couverte par la garantie figurant dans la convention initiale ;
Elle déclare que l'incendie n'a pas affecté les locaux loués à la sociétéBAYONNAISE DES VIANDES mais uniquement les locaux de l'Abattoir qui est un établissement public et que ceux-ci ne constituent pas une annexe des locaux privés donnés à bail à cette société ;
La COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION fait valoir qu'il n'est pas prouvé que le sinistre soit imputable à un quelconque manquement de l'obligation d'entretien lui incombant ; que sa cause demeure indéterminée ; elle soutient que l'incendie était purement accidentel et qu'il constitue un évènement imprévisible et irrésistible caractéristique de la force majeure qui l'exonère tant de la garantie des articles 1719 et 1721 du code civil que des obligations des articles 1147 et 1148 du même code ;
L'appelante déclare que la société BAYONNAISE DES VIANDES n'établit pas que les locaux qui lui ont été loués ont été détruits même partiellement ; que seuls les locaux de l'abattoir ont été endommagés ; elle indique que la société continue d'exploiter dans les lieux son atelier de découpe de viandes et que l'article 1722 du code civil n'est pas applicable dans la cause ;
La COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION précise que l'abattoir a été reconstruit et qu'il a fait l'objet d'un arrêté de déclassement ; que l'établissement dépend donc désormais du domaine privé et est exploité depuis juillet 2005 par la société D'ABATTAGE DU PAYS BASQUE à laquelle il a été donné en location ;
L'appelante prétend à titre subsidiaire que le préjudice allégué par la société BAYONNAISE DES VIANDES n'est pas établi ;
Elle conclut à la réformation du jugement dont appel et demande à la Cour de faire droit à sa demande reconventionnelle en condamnant la société BAYONNAISE DES VIANDES à lui payer la somme de 8 000  à titre de dommages et intérêts et 5 000  sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

La SARL BAYONNAISE DES VIANDES réplique que les locaux loués devaient aux termes du bail être utilisés comme atelier de travail en annexe à l'abattoir dont ils dépendaient et que l'incendie ayant affecté cet établissement l'a privé des services de l'abattoir indispensables à l'utilisation de l'atelier de découpe conformément à son bail ; il déclare que ce bail fait suite au protocole d'accord conclu avec le District le 25 juillet 1988 et que ces deux conventions sont indivisibles ; que la garantie d'abattage figurant dans la convention initiale visant à lui assurer la continuité d'approvisionnement n'a pas été abrogée et qu'elle doit en conséquence recevoir application ;
La société BAYONNAISE DES VIANDES déclare que l'incendie a affecté la jouissance des lieux loués et que la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION est tenue en tout état de cause en sa qualité de bailleur de lui garantir la jouissance paisible des locaux loués conformément à la destination prévue par le bail ; elle soutient que le sinistre ne présente pas les caractéristiques de la force majeure ; que même si la plainte pénale a été classée sans suite, les éléments du dossier permettent de considérer que des négligences ont été commises au niveau de l'entretien de l'installation électrique qui avait fait l'objet d'observations lors du dernier contrôle de l'APAVE ;
L'intimée soutient qu'en raison de la carence du bailleur qui n'a pas mis en place, comme il s'y était obligé, les accords avec les autres abattoirs régionaux pour permettre la continuité de l'approvisionnement, le préjudice subi est très important ; la société BAYONNAISE DES VIANDES conclut à la confirmation du jugement dont appel ; elle demande à la Cour de condamner la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION DE BAYONNE ANGLET BIARRITZ à lui verser d'ores et déjà une provision de 350 000  à valoir sur l'indemnisation de son préjudice dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert judiciaire ; elle sollicite en outre l'octroi de la somme de 2 000  sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Motifs de la décision
Le Protocole d'accord conclu le 25 juillet 1988 entre le District de BAYONNE-ANGLET-BIARRITZ est improprement intitulé « convention de location » puisque le local de découpe que le District envisageait de mettre à la disposition de la société BAYONNAISE DES VIANDES n'était pas encore édifié ; la convention avait précisément pour objet de définir les engagements de la collectivité territoriale relativement à la construction de ce local et de préciser les conditions de fonctionnement de l'établissement et des tarifications applicables lors de sa mise en service ; elle comprenait également une clause aux termes de laquelle les parties avait envisagé une possibilité de rachat des installations par la société BAYONNAISE DES VIANDES pendant une durée de 10 ans ; la convention stipulait expressément que le contrat de location devait faire ultérieurement l'objet d'un bail écrit ;
Les travaux de construction du local ont été terminés en 1992 et la société a pris possession des lieux en octobre 1992 ; un bail en bonne et due forme n'a pas été immédiatement établi mais, une nouvelle convention (visée dans un courrier adressé le 20 mars 1995 par Me BONNET, conseil de la société BAYONNAISE DES VIANDES au DISTRICT DE BAYONNE ANGLET BIARRITZ) aurait été conclue le 24 janvier 1994 ; cet accord auquel la collectivité territoriale ne fait aucunement référence dans ses conclusions, n'a pas été versé aux débats ; un doute existe donc sur l'existence de cette convention et sur son objet ;
Le seul contrat de location signé par les parties est daté du 13 mars 1998 soit plus de 5 ans après l'entrée dans les lieux de la société BAYONNAISE DES VIANDES ; à cette date, la convention élaborée en 1988 dans la perspective de construction de l'équipement avait perdu de son actualité tant à l'égard de la bailleresse qui avait supporté le coût des travaux qu'à l'égard de la locataire qui exploitait la salle depuis la fin de l'année 1992 ; les conditions de l'occupation du local ont donc été renégociées ainsi qu'en atteste le contenu de la lettre du 20 mars 1995 dont il a été fait référence au paragraphe précédent ; dans ce courrier la société BAYONNAISE DES VIANDES accuse réception de la nouvelle rédaction de la convention de location et indique très clairement que cette convention est « destinée à remplacer celles des 25 juillet 1988 et 24 janvier 1994 » ; l'intention de nover est donc établie ; elle est confirmée par les termes de cette correspondance dans laquelle sont exposés les points d'accord et de désaccord sur les propositions transmises par le District relatives aux conditions d'occupation et d'exploitation des lieux ;
La SOCIETE BAYONNAISE DES VIANDES a donc été parfaitement en mesure, au vu des conventions antérieures et des conditions effectives d'exploitation, de négocier avec la bailleresse les dispositions contractuelles qu'elle entendait voir reprises ou modifier ; le débat a essentiellement porté sur la clause de rachat qui figurait dans la convention initiale de 1988 ; force est de constater que la nouvelle convention signée le 13 mars 1998 ne fait aucune allusion à la garantie d'abattage qui figurait dans la convention initiale ;
En présence d'une volonté établie des parties de substituer un accord à un autre, le juge ne peut, sans dénaturer les dispositions contractuelles, retenir comme faisant partie de la nouvelle convention une clause du contrat ancien que les parties n'ont pas expressément reprise ; par ailleurs, la convention doit s'interpréter dans l'intérêt de la partie débitrice de l'obligation ; à défaut de stipulation expresse ou d'éléments extrinsèques au contrat établissant l'intention manifeste des parties de se référer à la clause de garantie d'abattage, il y a lieu de considérer que cette garantie n'est pas due ;
Au demeurant, cette garantie avait pour objet d'assurer à la salle de découpe dépendant de l'abattoir du District BAB, une continuité d'approvisionnement en cas de pannes ou de grèves, le District s'étant à l'époque engagé à conclure à cet effet, tous accords nécessaires avec les autres abattoirs de la région ;
Les deux cas visés dans la convention sont strictement limités à des ruptures d'approvisionnement ponctuels ou temporaires auxquels ne saurait être assimilée la destruction par incendie d'une partie des locaux et des installations de l'abattoir paralysant l'ensemble du processus d'abattage et obligeant à une réfection complète des immeubles sinistrés ;
La garantie de droit commun du bailleur d'immeuble n'est pas davantage applicable dans la mesure où l'incendie n'a pas affecté les locaux loués mais l'abattoir dont ils dépendent ;
La convention de location de 1998 stipule toutefois au paragraphe « Destination des lieux loués » que ceux-ci « devront servir exclusivement comme atelier de travail des viandes en annexe à l'abattoir et à toute évolution de cette activité en vue de la commercialisation des produits » et que « le preneur pourra, en notifiant sa demande par acte d'huissier auprès du bailleur  adjoindre à cette activité des activités complémentaires ou connexes » ;
Il découle de ces dispositions que l'activité autorisée par le bail était plus ou moins dépendante de celle de l'abattoir même si aucune interdiction formelle n'était faite à la locataire de trouver une autre source d'approvisionnement à laquelle le bailleur n'aurait pas pu s'opposer ; le District avait donc l'obligation de prendre toute disposition pour assurer le fonctionnement normal de l'abattoir afin de permettre à la société BAYONNAISE DES VIANDES d'exploiter les lieux loués conformément au bail ;
Cette obligation ne couvre cependant pas l'impossibilité de fonctionnement des installations de l'abattoir par suite de circonstances étrangères au bailleur ; en l'espèce, aucune faute d'imprudence, de négligence, défaut d'entretien ou autres n'a été établie à l'encontre du DISTRICT ; aucune infraction n'a été retenue par le Parquet, l'affaire ayant fait l'objet d'un classement sans suite ; l'origine de l'incendie demeure donc à ce jour indéterminée ;
L'établissement endommagé a depuis lors été reconstruit ; il a été déclassé par arrêté du 8 mars 2006 et radié de la liste des abattoirs publics ; l'abattoir est actuellement géré par une société privée : la société d'ABATTAGE DU PAYS BASQUE qui en assure le fonctionnement dans le cadre d'un bail commercial qui lui a été consenti le 26 juillet 2005 par la Communauté d'agglomération de BAYONNE ANGLET BIARRITZ ;
Malgré le sinistre et les changements survenus dans le mode de fonctionnement de l'établissement dont dépendent les locaux loués par la société BAYONNAISE DES VIANDES, l'activité de cette société n'a jamais été arrêtée ; elle a continué de procéder à la découpe des bêtes abattues ailleurs ;
La société BAYONNAISE DES VIANDES ne rapporte pas la preuve d'un préjudice en rapport avec des manquements de la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION BAB à ses obligations contractuelles ou à un comportement fautif de cette dernière ; il y a lieu de déclarer l'appel recevable et justement fondé et de débouter la société BAYONNAISE DES VIANDES de toutes ses prétentions ;
La COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION BAB sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts qui ne repose sur aucun préjudice caractérisé ; il lui sera seulement alloué la somme de 2 000  en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Par ces motifs

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Réforme le jugement du Tribunal de grande instance de BAYONNE du 8 janvier 2007 ;
Dit que la garantie d'abattage prévue dans la convention de location du 25 juillet 1988 n'est pas applicable ;
Déboute la société BAYONNAISE DES VIANDES de toutes ses prétentions ;
Déboute la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION BAYONNAISE ANGLET BIARRITZ de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;
Condamne la société BAYONNAISE DES VIANDES à payer à la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION BAYONNNE ANGLET BIARRITZ la somme de 2 000  en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Condamne la société BAYONNAISE DES VIANDES aux dépens ; autorise la SCP DE GINESTET-DUALE-LIGNEY, avoués, à recouvrer ceux d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Philippe BERTRAND, Président, et par Madame Catherine SAYOUS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRESIDENT