COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRET No 269 DU 15 AVRIL 2021
No RG 19/01182 - CF/EK
No Portalis DBV7-V-B7D-DENC
Décision déférée à la cour : jugement du tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre, décision attaquée en date du 18 avril 2019, enregistrée sous le no 18/00616
APPELANTE :
Mme [L] [T]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Augusta Hureaux, avocat au barreau de Guadeloupe, St Martin & St Barthélémy (toque : 125)
INTIMÉES :
Mme [R] [L]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Agnès Christiane Bourachot, avocat au barreau de Guadeloupe, St Martin & St Barthélémy (toque : 14)
S.A.S. Immocea
ayat son siège social sis [Adresse 3]
prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au dit siège
Représentée par Me Nadine Panzani de la SCP Camenen - Samper - Panzani, avocats au barreau de Guadeloupe, St Martin & St Barthélémy (toque : 09)
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions de l'article 799 alinéa 3 du Code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 22 février 2021.
Par avis du 24 février 2021, le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :
Mme Claudine Fourcade, présidente de chambre
Mme Valérie Marie-Gabrielle, conseillère,
Mme Christine Defoy, conseillère
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 15 avril 2021.

Lors du dépôt des dossiers : Mme Rachel Fresse, greffier placé
Lors du prononcé : Mme Esther klock, greffier

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Signé par Mme Claudine Fourcade, présidente de chambre, et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Selon acte sous seing privé en date des 3 et 12 janvier 2017, [X] [T] veuve [C] et [R] [L] ont signé un compromis de vente portant sur un bien immobilier situé [Localité 1] (Guadeloupe), [Adresse 4] moyennant le prix de 120 000 euros, sous conditions suspensives au profit de l'acquéreur notamment de l'obtention d'un prêt, avec versement immédiat d'un dépôt d'un montant de 3 500 euros remis à la société IMMOCEA, SAS, choisie par les parties en qualité de séquestre.
Le prêt immobilier a été accepté le 21 février 2017.
Le 1er mars 2017, [X] [L] [T] a autorisé l'acquéreure [R] [L] à réaliser des travaux de remise en état concernant le "gros oeuvre, et l'enlèvement d'éléments et d'équipements destinés à être remplacés ou refaits à neuf".
Le 20 avril 2017, l'agence immobilière IMMOCEA a demandé l'interruption des travaux à l'entreprise qui en était chargée.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 12 décembre 2017 (avis de réception portant mention non réclamé), [R] [L], observant que la venderesse lui a dissimulé n'être pas l'unique propriétaire du bien immobilier, lequel est indivis à la suite du décès de son époux, lui a indiqué qu'elle n'était pas hostile à une solution amiable, se réservant à défaut le droit d'obtenir le remboursement des travaux réalisés, outre des dommages et intérêts.
Suivant acte d'huissier en date des 16 et 27 février 2018, [R] [L] a assigné [L] [T] et la société IMMOCEA devant le tribunal de grande instance de Pointe à Pitre en remboursement des travaux réalisés, outre diverses indemnités.
Par jugement contradictoire en date du 18 avril 2019, le tribunal de grande instance de Pointe à Pitre a, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :
- condamné la société IMMOCEA à payer à [R] [L] la somme de 3 500 euros au titre de restitution du dépôt de garantie,
- condamné [L] [X] [T] épouse [C] à verser à [R] [L] la somme de 13 000 euros en application de la clause pénale avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 décembre 2017,
- condamné in solidum [L] [X] [T] épouse [C] et la société IMMOCEA à verser à [R] [L] les sommes suivantes :
. 28 650 euros au titre du remboursement des travaux réalisés dans la maison sise [Adresse 5],
. 4 173 euros au titre du préjudice financier,
. 2 194,78 euros au titre du remboursement des frais de voyage d'avril 2017, ce, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 décembre 2017,
. 4 000 euros conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté les demandes plus amples ou contraires,
- condamné [L] [X] [T] épouse [C] aux dépens de la présente instance, avec distraction au profit de maître BOURRACHOT conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le 7 août 2019, [L] [T] a interjeté appel de cette décision.
[R] [L] et la société IMMOCEA ont constitué avocat.
Les parties ont conclu.
L'ordonnance de clôture, qui est intervenue le 21 janvier 2021 a fixé le dépôt des dossiers des avocats à la cour le 22 février 2021, date à laquelle l'affaire a été mise en délibéré jusqu'au 15 avril 2021, date avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 décembre 2017, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.
PRETENTIONS ET MOYENS
- L'APPELANTE:
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 25 novembre 2019 aux termes desquelles [L] [X] [T] demande à la cour de :
* infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Pointe à Pitre en date du 18 avril 2019, sauf en ce qu'il a débouté [R] [L] de sa demande au titre du préjudice moral, et statuant à nouveau:
- débouter [R] [L] de toutes ses demandes à son encontre,
- condamner l'agence IMMOCEA de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre elle au profit de [R] [L],
- condamner l'agence IMMOCEA à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au remboursement des entiers dépens,
- LES INTIMEES:
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 10 février 202 par lesquelles [R] [L] sollicite de voir :
* confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Pointe à Pitre et y ajoutant :
- condamner solidairement la société IMMOCEA et [Personne physico-morale 1][L] [T] à lui payer les sommes de :
. 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
. 5 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens à recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 7 septembre 2020 en vertu desquelles la société IMMOCEA demande à la cour de :
* à titre liminaire,
- déclarer irrecevables les demandes en garantie formulées par [L] [X] [T] à son encontre,
* à titre principal,
- débouter toutes les parties de leurs demandes à son encontre,
* à titre subsidiaire,
- condamner [L] [T] à la relever et garantir de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre,
* en tout état de cause:
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens à recouvrer conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la fin de non recevoir
Attendu que sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ;
Qu'également, en vertu des dispositions de l'article 565 de ce même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ;
Attendu qu'en l'espèce, la société IMMOCEA soulève l'irrecevabilité en cause d'appel de la demande en garantie formulée à son encontre par [L] [X] [T], laquelle n'avait pas été présentée en première instance;
Qu'il ressort des éléments procéduraux de la première instance, que dans ses dernières conclusions du 22 mai 2018, [L] [X] [T] a conclu au rejet des demandes de [R] [L]; qu'elle n'a donc pas formulé, dans le cas où des condamnations seraient prononcés contre elle, une prétention tendant à voir retenir la garantie de l'agence immobilière ;
Qu'en l'absence d'élément nouveau - le jugement de première instance ne pouvant être considéré comme tel - sa demande de garantie formulée à l'encontre de la société IMMOCEA, demande nouvelle en appel, sera déclarée irrecevable ;
Sur le fond
. sur les demandes dirigées contre [L] [X] [T]
Attendu que selon les dispositions d'ordre public de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ;
Attendu que l'article 1217 du code civil dispose: "La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.";
Attendu qu'il n'est pas contesté que le bien immobilier faisant l'objet du compromis de vente signé les 3 et 12 janvier 2017 - et au demeurant établi par les divers courriels échangés avec le notaire chargé de la succession - est en indivision entre la veuve d'[F] [C], [L] [X] [T], et les enfants de celui-ci , celle-ci s'étant cependant dans ledit acte prétendue "seul propriétaire"; que depuis la mise en demeure du 12 décembre 2017, le bien immoblier est demeuré dans l'indivision, aucune solution entre l'acquéreure et les héritiers indivis n'ayant été trouvée ; qu'[L] [X] [T], seule cocontractante à l'acte, a ainsi manqué à son obligation ; qu'en l'état de cette inexécution qui lui est imputable, ni son âge, ni la défaillance dans la vérification du titre de propriété par l'agence immobilière ne peuvent constituer la force majeure, telle qu'édictée par les dispositions de l'article 1231-1 du code civil, qui seule aurait pu être de nature à justifier l'inexécution de l'obligation ; qu'en effet, elle ne pouvait pas ignorer que la propriété du bien, acquis pendant son mariage avec [F] [C] était un bien commun et que la succession de ce dernier comprenait également des héritiers réservataires, dont certains issus du mariage de son mariage avec le défunt; que ces éléments de fait ne pouvaient échapper à son contrôle, l'inexécution pouvant être ainsi évitée ; qu'au regard de la date du décès de ce dernier et la succession ne ce dernier n'étant toujours pas liquidée, l'empêchement est définitif et le compromis de vente est ainsi résolu de plein droit ;
Qu'en effet, en sollicitant la restitution du dépôt de garantie et l'allocation de la clause pénale prévue au contrat - outre divers autres dommages et intérêts - [R] [L] demande ainsi non seulement réparation des conséquences de l'inexécution, mais également se prévaut implicitement de la résolution du contrat ; que dès lors, le dépôt de garantie d'un montant de 3 500 euros lui sera restitué par la société IMMOCEA ;
Que s'agissant de l'indemnisation réparatrice, il résulte des dispositions de l'article 1231-3 du code civil, que le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive ; que selon l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre ;
Que l'article IX du compromis, intitulé clause pénale, prévoit à ce titre, qu'après levée des conditions suspensives, la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, "à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme totale de 13 000 €" ;
Que [R] [L] revendique outre cette somme à titre de clause pénale, des dommages intérêts supplémentaires soit la somme de 28 650 euros au titre des travaux de remise en état qu'elle a fait effectuer, celle de 4 173 euros, celle représentant le coût financier supplémentaire qu'elle exposera dans le cadre d'un nouveau projet immobilier, celle de 2 194,78 euros au titre de frais de voyage, et enfin celle de 5 000 euros au titre d'un préjudice moral ; qu'elle soutient que le mensonge d'[L] [X] [T], quant à la situation d'indivision du bien immobilier, confine au dol, voire à l'escroquerie ;
Attendu que la faute dolosive s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances ;
Qu'il ressort du compromis de vente, que si cette dernière a indiqué être "seul propriétaire du bien pour l'avoir acquis", elle a également précisé dans ce même acte que ce bien avait été "acquis du vivant de son époux (Monsieur [F] [B] [C]) entre les mains de Monsieur [G] [Z] [B] aux termes d'un acte notarié dressé en l'étude de Maître [K] [K] ancien notaire à [Localité 2] enregistré au bureau de la conservation des hypothèques de [Localité 2] le 25 février 1968 au vol.1234, no15"; qu'elle n'a ainsi pas caché que ce bien acquis pendant le mariage, pouvait être, au regard notamment du régime matrimonial des époux, un bien commun ; qu'en l'état de cette mention, son omission quant à l'existence d'une indivision, au regard également de son âge (87 ans), et de son veuvage récent, ne peut s'analyser en une faute dolosive ; que faute d'intention de nuire, elle ne peut pas plus caractériser une faute lourde ;
Que dès lors, à défaut de démonstration d'une faute lourde ou dolosive, [L] [X] [T] sera condamnée uniquement au paiement de l'indemnité contractuellement prévue d'un montant de 13 000 euros ;
. sur les demandes formées à l'encontre de la société IMMOCEA
Attendu qu'en application de l' article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; qu'il appartient à celui qui entend engager la responsabilité d'autrui sur ce fondement de rapporter la preuve de la faute commise, du préjudice subi et du lien de causalité entre la faute et le préjudice;
Qu'en sa qualité d'intermédiaire professionnel spécialiste de l'immobilier, l'agent immobilier a l'obligation de renseigner les parties sur la situation exacte du bien qu'il s'est chargé de vendre; qu'il doit notamment s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité de la convention négociée par son intermédiaire même à l'égard de l'autre partie ;
Que dans ce cadre, en sa qualité de professionnel tenu à une obligation d'information sur les qualités descriptions du bien et sa situation juridique, l'agent immobilier doit à cette fin se faire communiquer par le vendeur son titre de propriété, lequel énonce toutes les qualités descriptives du bien et sa situation juridique à la date d'acquisition originelle par le vendeur, et ce avant la signature de la promesse de vente ;
Attendu qu'en l'espèce, il est constant et non contesté que la société IMMOCEA, qui avoue avoir eu connaissance "d'une difficulté liée à la succession" en mars 2017 soit postérieurement à la signature de l'acte sous seing privé, n'a pas fait les recherches nécessaires préalablement à l'établissement du compromis de vente pour assurer son efficacité juridique et s'est contentée à ce titre des seules déclarations de la venderesse ; qu'en effet, à la date de la signature, il n'avait pas vérifié la réalité du titre détenu par la venderesse ni effectué les investigations nécessaires au sujet de l'étendue du droit de propriété de cette dernière, ce d'autant que la situation matrimoniale de la venderesse au moment de son acquisition devait particulièrement l'alerter ;
Que par voie de conséquence, compte tenu du manquement à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte établi par son intermédiaire, laquelle a contribué à la réalisation du fait dommageable, la responsabilité de la société IMMOCEA sera retenue ; qu'elle sera condamnée in solidum avec la venderesse à la condamnation au paiement de la somme de 13 000 euros ;
Que de surcroît, alors que postérieurement à la signature du compromis et toujours dans l'ignorance de la situation juridique du bien, l'agent immobilière va intervenir le 20 février 2017, sans autre convention, auprès de la venderesse pour solliciter au nom de l'acquéreure son autorisation de réaliser des travaux notamment liés à l'infestation de termites avant la signature de l'acte authentique ; que toujours au nom de [R] [L], il interviendra également auprès de l'entreprise en charge des travaux - dont il reconnaît également l'avoir proposée à celle-ci - pour lui en demander la suspension par une lettre du 20 avril 2017 ; qu'ainsi, il en découle que dans le cadre d'une transaction non juridiquement sécurisée, l'agence immobilière a pris un engagement supplémentaire d'intermédiaire à l'égard de celle-ci dans le cadre de la réalisation de travaux sur le bien en litige, ce qui constitue une faute distincte ; que par cette faute, il a aggravé son préjudice à hauteur des travaux que celle-ci justifie avoir acquittée par les trois virements d'un montant total de 28 650 euros qu'elle a effectué jusqu'au 18 avril 2017 auprès de l'entreprise [C] [A], conformément à son devis, aucune pièce, contrairement aux affirmations de l'agence immobilière, ne révélant que lesdits travaux n'ont pas été intégralement exécutés ;
Qu'en revanche, le lien de causalité entre ces fautes et un préjudice financier né du coût d'un nouveau crédit dans le cadre d'un futur projet immobilier, lequel n'est pas démontré et demeure ainsi hypothétique, n'est pas avéré ; qu'il en est de même des frais de voyage en avril 2017 pour se rendre en Guadeloupe pour "rencontrer l'agent immobilier" afin "d'obtenir une réponse claire sur l'avancement de son projet", la nécessité d'un contact direct n'étant pas établi ; qu'enfin, en l'absence de tromperie volontaire de l'agence immobilière, l'existence d'un préjudice moral n'est pas démontré ;
Que dès lors, en l'état de sa faute distincte à l'origine d'un préjudice complémentaire pour [R] [L], la société IMMOCEA, à titre personnel, sera condamnée à lui payer une somme de 28 650 euros à titre de dommages et intérêts, sans autre garantie de la venderesse ;
Sur les mesures accessoires
Attendu qu'en application de l'article 696 du code de procédure civile, [L] [X] [T] et la société IMMOCEA, qui succombent, seront condamnées aux dépens de l'instance de première instance et d'appel ;
Que l'équité commande de les condamner à payer à [R] [L] la somme totale de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, publiquement par mise à disposition au greffe,
Déclare irrecevable la demande de garantie présentée pour la première fois en cause d'appel par [L] [X] [T] à l'égard de la société IMMOCEA,
Infirme le jugement déféré en date du 18 avril 2019 du tribunal de grande instance de Pointe à Pitre, sauf en ce qu'il a débouté [R] [L] de sa demande de dommages et intérêts fondé sur un préjudice moral,
Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées et y ajoutant,
Condamne [L] [X] [T] à restituer à [R] [L] la somme de 3 500 euros, laquelle devra lui être remise par la société IMMOCEA, en tant que séquestre,
Condamne in solidum [L] [X] [T] et la société IMMOCEA à payer à [R] [L] la somme de 13 000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de l'inexécution du compromis de vente ,
Condamne la société IMMOCEA à payer à [R] [L] la somme de 28 650 euros à titre de dommages et intérêts complémentaire subi du fait de l'exécution des travaux,
Condamne in solidum [L] [X] [T] et la société IMMOCEA à payer à [R] [L] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Condamne in solidum [L] [X] [T] et la société IMMOCEA aux dépens de première instance et d'appel, lesquels pourront être recouvrés par Agnès BOURRACHOT, avocat du barreau de la Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélémy, pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.
Signé par Claudine FOURCADE, président, et par Esther KLOCK, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier Le président