R.G : No RG 20/00018 - No Portalis DBWB-V-B7E-FJ3Q
Société DE LA RÉSIDENCE ILOT BLEU, REPRÉSENTE PAR SON SYNDIC SAS CITYA FRANCE IMMOBILIER


[B] NÉE [J]
COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRÊT DU 14 JANVIER 2022
Chambre civile TGI
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-DENIS en date du 26 NOVEMBRE 2019 suivant déclaration d'appel en date du 08 JANVIER 2020 RG no 19/02124
APPELANTE :
Société DE LA RÉSIDENCE ILOT BLEU, REPRÉSENTE PAR SON SYND IC SAS CITYA FRANCE IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Me Vincent Rémy HOARAU de la SELARL PRAGMA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [V] [U] [D] [B]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentant : Me Olivier HAMEROUX de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Madame [U] [O] [L] [B] NÉE [J]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentant : Me Olivier HAMEROUX de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DATE DE CLÔTURE : 8 Juillet 2021
DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Octobre 2021 devant Monsieur OZOUX Cyril, Président de chambre, qui en a fait un rapport, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2022.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre
Conseiller : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre
Conseiller : Monsieur Martin DELAGE, Président de chambre
Qui en ont délibéré
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 14 Janvier 2022.


EXPOSÉ DU LITIGE
Par un jugement en date du 26 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Saint-Denis a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence l'Ilot bleu à réaliser divers travaux d'étanchéité sous astreinte et à payer aux époux [B] des dommages et intérêts en réparation d'un préjudice de jouissance, outre 2500 euros au titre des frais irrépétibles.
Par déclaration au greffe de la cour d'appel en date du 8 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence l'Ilot bleu a interjeté appel du dit jugement.

Aux termes de ses dernières écritures communiquées par un envoi sur le RPVA en date du 8 avril 2020, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
- Dire et juger recevable l'appel du syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE ILOT BLEU ;
- INFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de SAINT-DENIS du 26 novembre 2019 en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE ILOT BLEU à verser aux époux [B] les sommes de 20163,06 € en réparation du préjudice de jouissance arrêté au 30 juin 2019, et de 1865,95 € en réparation du trouble de jouissance durant la période de réalisation des travaux à venir ;
- STATUANT A NOUVEAU,
- DÉBOUTER les époux [B] de leurs demandes à ce titre ;
- A TITRE SUBSIDIAIRE,
- CANTONNER à quatre mois par an la période de trouble de jouissance chiffrée à 20% de la valeur locative par mois ;
- CONDAMNER les époux [B] à verser au syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE ILOT BLEU la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles, et à supporter le coût des entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE ILOT BLEU fait valoir qu'il n'entend pas discuter le fait que des travaux lui incombent sur la dalle de la piscine formant le toit de l'appartement des époux [B].
Il soutient que les intimés n'ont pas rapporté la preuve d'un préjudice de jouissance et subsidiairement que la réparation ne saurait excéder les préconisations de l'expert (20 % de la valeur locative cantonnée à 4 mois par an.

Aux termes de leurs dernières écritures communiquées par un envoi sur le RPVA en date du 7 juillet 2020, les époux [B] demandent à la cour de :
CONFIRMER le jugement entrepris, sauf à en actualiser les montants, en ce qu'il a :
* Condamné le Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE L'ILOT BLEU à réaliser les travaux tels que préconisés par l'expert judiciaire aux chapitres ll 3.1 et ll 3.2 du rapport (page 18/23) sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de trois mois après la signification du jugement dont appel ;
* Condamné le Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE L'ILOT BLEU à
payer aux époux [B] la somme mensuelle correspondant à 20 % de la valeur locative du bien immobilier, soit la somme actualisée de 23896,96 € au titre du trouble de jouissance subi, arrêtée au 30 juin 2020, sauf à parfaire d'une somme de 373,39 € par mois à compter du1er juillet 2020 jusqu'à parfaite réalisation des travaux ;
* Condamné le Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE L'ILOT BLEU à
payer aux époux [B] la somme de 1 866,95 € correspondant au trouble de jouissance durant la période de réalisation des travaux ;
* Condamné le Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE L'ILOT BLEU à payer aux époux [B] la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens comprenant le coût de l'expertise judiciaire et le coût du PV de constat d'huissier du 07 décembre 2017 ;
Y rajoutant :
* CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE L'ILOT BLEU à payer aux époux [B] la somme de 2 500 € au titre l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens d'appel.

Les époux [B] soutiennent que le syndicat n'a toujours pas exécuté les travaux préconisés par l'expert et demandent à la Cour de leur allouer le bénéfice de l'indemnité fixée par le premier juge jusqu'à parfaite réparation des désordres.

La procédure a été clôturée par une ordonnance du 8 juillet 2021.
L'audience de plaidoirie s'est tenue le 15 octobre 2021.

Sur la responsabilité du syndicat de copropriété :
Aux termes des dispositions de l'article 14 de la loi du 10/ 07/ 1965, le syndicat de copropriété est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
En ce qui concerne les travaux :
Il est établi par les constatations de l'expert judiciaire [H] [N] (rapport du 23/ 11/ 18) que l'appartement des époux [B] est sujet à des infiltrations qui trouvent leur origine dans un défaut d'étanchéité de la toiture terrasse et des raccords EP en façade sud.
Les travaux préconisés par l'expert pour remédier aux désordres et remettre en état les parties privatives endommagées par les infiltrations ne sont contestés ni dans leur consistance ni dans leur évaluation.
Le jugement en date du 26 novembre 2019 du tribunal de grande instance de Saint-Denis sera sur ce point confirmé.
En ce qui concerne l'indemnisation du trouble de jouissance des époux [B] :
Outre qu'il doit supporter les frais de remise en état des parties communes à l'origine des dommages et les parties privatives ayant subi des dégradations, le syndicat doit prendre en charge la réparation des préjudices supplémentaires générés par les désordres mettant en cause sa responsabilité.
Il est établi par les constatations de l'expert [H] [N] (rapport du 23/ 11/ 18) que l'appartement des époux [B] a été sujet à partir de l'année 2015 à des infiltrations en plusieurs points (varangue, séjour, cuisine et chambres) qui ont provoqué par endroit des dommages aux peintures ainsi qu'aux dallettes et contreplaqué des faux-plafond.
Il n'est justifié d'aucune perte de loyer en lien de cause à effet avec les désordres constatés par l'expert.
Il est évident par contre que ces infiltrations ont causé aux époux [B] une perte d'usage en raison du caractère inesthétique des dommages aux peintures et aux faux plafond.
Cette perte d'usage est cependant restée très partielle compte tenu de l'étendue limitée des infiltrations, demeurées malgré tout circonscrites selon les constations de l'expert.
C'est à bon droit que le premier juge a considéré que ce trouble de jouissance devait donner lieu à l'allocation d'une indemnité calculée à partir de la valeur locative de l'immeuble.
C'est à tort par contre qu'il a estimé que la réparation de ce trouble de jouissance devait être fixée à 20 % de la valeur locative de l'immeuble.
Il convient par conséquent d'infirmer sur ce point la décision de première instance et de fixer l'indemnité qui sera allouée aux époux [B] à 5 % de la valeur locative de leur immeuble.
La valeur locative retenue par le premier juge (1866, 95 €) n'étant pas contestée, la réparation du trouble de jouissance des époux [B] à la date du 30/ 06/ 2019 sera ramenée à la somme de 5040, 76 € (5 % de 1866, 95€ X 54 mois).
Il sera également alloué aux époux [B] une indemnité d'un montant de 200 € au titre du trouble de jouissance que l'exécution des réparations dans leur appartement va nécessairement entraîner.
Les époux [B] seront déboutés pour le surplus de leurs demandes, aucun élément du dossier ne permettant d'établir que leur trouble de jouissance a persisté au-delà du 30/ 06/ 2019.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Le Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE L'ILOT BLEU , partie succombante pour l'essentiel, supportera les dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût de l'expertise judiciaire et le coût du PV de constat d'huissier dressé le 07 décembre 2017.
Il sera également condamné à verser aux époux [B] la somme globale de 4000 € à titre d'indemnité pour les frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel.
Aucune considération tirée de l'équité ne justifie qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat de copropriété.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
Confirme le jugement en date du 26 novembre 2019 du tribunal de grande instance de Saint-Denis sauf en ce qui concerne la réparation du trouble de jouissance de [U] [O] [J] et de [V] [B] et leur indemnisation au titre des frais irrépétibles ;
Statuant de nouveau de ces chefs,
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence l'Ilot bleu à verser à [O] [J] et [V] [B] les sommes suivantes :
- 5040, 76 € en réparation de leur trouble de jouissance à la date du 30/ 06/ 2019 ;
- 200 € en réparation du trouble de jouissance à venir dans le cadre de l'exécution des réparations à leur appartement ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence l'Ilot bleu à verser à [O] [J] et [V] [B] la somme globale de 4000€ au titre des frais irrépétibles exposés par eux en première instance et en cause d'appel ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence l'Ilot bleu de sa demande de frais irrépétibles ;
Dit que les dépens exposés en cause d'appel seront à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence l'Ilot bleu .
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT