du 10 mars 2008
R. G : 07 / 01412


SARL JOVIMA
SCP THIENOT ET ASSOCIES

Formule exécutoire le :
à : COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE-1o SECTION
ARRET DU 10 MARS 2008
APPELANT :
d'un jugement rendu le 27 Mars 2007 par le Tribunal de Grande Instance de REIMS,
Monsieur Eric X...

51100 REIMS
COMPARANT, concluant par la SCP DELVINCOURT-JACQUEMET-CAULIER-RICHARD avoués à la Cour, et ayant pour conseil Me Pascal-Marie GUERINavocat au barreau de REIMS
INTIMEES :
SARL JOVIMA

51100 REIMS
Comparant, concluant par la SCP GENET-BRAIBANT, avoués à la Cour, et ayant pour conseil Me Laurent LEQUEUX, avocat au barreau de SOISSONS.
SCP THIENOT ET ASSOCIES

51100 REIMS
N'AYANT pas constitué avoué, bien que régulièrement assigné
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Monsieur MAUNAND, Président de Chambre
Madame SOUCIET, Conseiller
Monsieur MANSION, Conseiller
GREFFIER :
Madame Maryline THOMAS, Greffier lors des débats et lors du prononcé,
MINISTERE PUBLIC :
Auquel l'affaire a été régulièrement communiquée.

A l'audience publique du 12 Février 2008, où l'affaire a été mise en délibéré au 10 Mars 2008,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 Mars 2008 et signé par Monsieur Yves MAUNAND, Président de Chambre, et Madame THOMAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
Le 27 novembre 1990, M. Z... a consenti à la S. A. Choupay un bail à compter du 1er janvier 1991 portant sur des locaux commerciaux situés à l'angle de la rue des Elus et de la place du Forum à Reims (51) et destinés à l'exploitation d'un commerce de panification, viennoiserie et sandwicherie.
Ces locaux ont été successivement sous-loués à la Sarl Maillart et à la Sarl Boulangerie du Forum.
Le bail a été renouvelé le 6 avril 2001 avec pour preneur la Compagnie Mobilière de Gestion de Participations, venant aux droits de la S. A. Choupay.
Par acte sous seing privé du 25 janvier 2005, la Sarl Jovima, venant aux droits de la Sarl Boulangerie du Forum, cédante, et M. Eric X..., cessionnaire, ont conclu un compromis de cession de droit au sous-bail. Le bailleur est intervenu à l'acte et a autorisé l'activité de restauration, ventes à emporter et débit de boissons dans les lieux loués.
Cette cession prévoyait différentes conditions suspensives devant être réalisées avant le 1er août 2005, notamment l'obtention par le cessionnaire de toutes les autorisations administratives nécessaires à l'effet de réaliser les travaux de modification de la vitrine, de la façade et de la terrasse.
L'acte réitératif de cession devait être reçu le 15 septembre 2005 par Y..., notaires, moyennant le prix de 250. 000 euros. Une somme de 10. 000 euros était versée à titre d'acompte entre les mains du notaire.
Une clause pénale de 10 % du prix de cession était prévue dans l'acte à la charge de la partie qui refuserait de signer l'acte définitif.
Le 19 mai 2005, M. X... a informé le notaire que le syndic de la copropriété n'autorisait pas l'activité de " bar licence IV " et, arguant du fait que les conditions suspensives ne pouvaient pas se réaliser avant la date prévue, il s'est prévalu de la caducité du compromis de cession et a demandé la restitution de l'acompte versé, ce qu'a refusé le 30 mai 2005 la Sarl Jovima qui l'a par ailleurs invité à payer la somme prévue à titre de clause pénale.
Par acte du 30 juin 2006, M. X... a fait assigner devant le Tribunal de grande instance de Reims la Sarl Jovima en restitution de l'acompte.
La Sarl Jovima a conclu au débouté des prétentions de M. X... et à sa condamnation au paiement de la clause pénale.
Par jugement du 27 mars 2007, le Tribunal de grande instance de Reims a :
-débouté M. X... de sa demande en paiement de la somme de 10. 000 euros au titre de la restitution de l'acompte versé ;
-condamné M. X... à payer à la Sarl Jovima la somme de 25. 000 euros à titre de clause pénale ;
-dit que sur simple demande de la Sarl Jovima Y... devra verser à cette dernière la somme de 10. 000 euros qu'elle détient laquelle s'imputera sur la condamnation sus-mentionnée ;
-ordonné l'exécution provisoire ;
-dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et condamné M. X... aux entiers dépens.
M. X... a relevé appel du jugement le 30 mai 2007.
Par dernières conclusions notifiées le 25 janvier 2008, M. X... poursuit l'infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et demande à la Cour de :
-dire caduc le compromis de cession de droit au bail du 20 janvier 2005 pour défaut de réalisation des conditions suspensives ;
-subsidiairement, le dire nul ;
-en toute hypothèse, ordonner la restitution de l'acompte de 10. 000 euros versé par lui, avec intérêts au taux des indemnités de retard tels que définis par l'article L. 441-6 du code de commerce, à compter du 19 mai 2005, date de la première demande ;
-débouter la Sarl Jovima de ses demandes plus amples ou contraires ;
-déclarer l'arrêt commun à Y... ;
-condamner la Sarl Jovima au paiement de la somme de 2. 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par dernières conclusions notifiées le 25 janvier 2008, la Sarl Jovima poursuit la confirmation du jugement déféré, le débouté des prétentions de M. X... et sa condamnation au paiement de la somme de 2. 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Y... n'a pas constitué avoué.
SUR CE, LA COUR,
Attendu que Y... a été régulièrement assignée le 18 octobre 2007 à personne habilitée à recevoir l'acte, de sorte que le présent arrêt sera réputé contradictoire par application de l'article 474, alinéa 1er, du code de procédure civile ;
Attendu qu'à l'appui de sa demande de restitution d'acompte, M. X... se prévaut de la caducité du compromis de cession en rappelant que ce dernier stipulait plusieurs conditions suspensives et que si l'une d'entre elles n'était pas réalisée le 1er août 2005, le compromis était caduc et l'acompte devait alors être restitué ; qu'il expose qu'il devait procéder à certains travaux compte tenu du changement de destination des lieux et que la mairie de Reims a rejeté sa déclaration de travaux estimant que ceux-ci exigeaient la délivrance d'un permis de construire ; que, par ailleurs, l'accord des copropriétaires était obligatoire pour les travaux touchant aux parties communes de l'immeuble et le syndic de l'immeuble l'avait informé le 10 février 2005 que la copropriété n'autoriserait pas une activité de bar licence IV ; qu'il estime que l'on ne peut pas lui reprocher de ne pas avoir déposé de demande de permis de construire car il lui manquait l'autorisation de la copropriété ; que l'appelant soutient que l'absence des autorisations ne lui est pas imputable, au sens de l'article 1178 du code civil, et qu'il s'est trouvé en présence d'obstacles extérieurs impossibles à lever ; qu'il en conclut que la non-réalisation de la condition suspensive entraîne la caducité du contrat ;
Attendu que le compromis de cession de droit au sous-bail, signé le 20 janvier 2005, était notamment soumis à la condition suspensive que " le cessionnaire obtienne (avant le 1er août 2005) toutes les autorisations nécessaires à l'effet de réaliser les travaux de modification de la vitrine, de la façade et de la terrasse " ;
Attendu qu'en l'espèce, la Sarl Jovima peut se prévaloir utilement des dispositions de l'article 1178 du code civil aux termes duquel la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ;
Qu'en effet, c'est en vain que M. X... excipe d'un prétendu refus de la copropriété d'autoriser l'activité de bar licence IV alors que la condition suspensive ne concernait pas l'obtention d'une autorisation pour l'exercice de cette activité, mais pour la réalisation de travaux de modification de la vitrine, de la façade et de la terrasse, et ce, afin de permettre l'exercice dans les lieux loués de l'activité de restauration, ventes à emporter et débit de boissons expressément autorisée par le bailleur qui était intervenu à cette fin à l'acte ; que l'intimée fait justement observer que dans la déclaration de travaux qu'il a déposée le 27 juin 2005, soit, au demeurant, plus de cinq mois après la signature du compromis, M. X... faisait état d'une activité de restauration rapide et non de celle d'un bar licence IV ; que l'intimée en conclut à juste titre que M. X... n'accordait aucune valeur à la lettre du syndic du 10 février 2005 et à sa propre lettre du 19 mai 2005 ; qu'en outre, la lettre du syndic du 10 février 2005, informant l'appelant que " l'activité de bar licence IV ne sera pas autorisée ", ne fait pas suite à une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires laquelle ne s'est jamais prononcée sur l'activité envisagée aux termes du compromis de cession du droit au sous-bail ; que le syndic n'a fait qu'anticiper un éventuel refus de la copropriété sur une activité différente de celle visée dans le compromis et M. X... ne justifie d'aucune démarche tendant à la convocation d'une assemblée générale des copropriétaires afin qu'elle statue sur une demande d'autorisation conforme aux termes du compromis de cession ; qu'en outre, l'appelant ne peut se prévaloir utilement de la décision de la Commune de Reims du 20 juillet 2005 déclarant irrecevable sa demande de demande de travaux alors qu'il lui appartenait de déposer une demande de permis de construire dans des délais compatibles avec ses engagements contractuels ; que contrairement à ce que M. X... soutient dans ses conclusions, il n'a aucune certitude quant à un éventuel refus du permis de construire par la commune ;
Attendu qu'il résulte de ce qui précède que c'est à la suite de ses propres défaillances que M. X... a empêché l'accomplissement de la condition suspensive relative à l'obtention des autorisations nécessaires à la réalisation des travaux de modification de la vitrine, de la façade et de la terrasse ;
Que c'est, par conséquent, par une exacte application de l'article 1178 du code civil que le tribunal a jugé que la condition suspensive devait être acquise et que le compromis de cession du droit au sous-bail n'était pas nul ;
Attendu que M. X... ne peut pas davantage prétendre, au visa de l'article 1131 du code civil, à la nullité du compromis de cession du droit au sous-bail au motif que la cause ferait prétendument défaut dès lors que son obligation s'avérerait de réalisation impossible ; que c'est en vain qu'il soutient que l'activité nouvelle de restauration, ventes à emporter et débit de boissons qu'il s'était engagé à exercer dans les lieux, laquelle constitue la cause de son obligation, serait impossible à réaliser en raison du refus du permis de construire par la Commune de Reims et de l'opposition du syndicat des copropriétaires à l'exercice de son activité ;
Que M. X... ne justifie pas, en effet, que son obligation serait de réalisation impossible alors qu'il n'a jamais sollicité de la commune la délivrance d'un permis de construire, pas plus qu'il n'a demandé à l'assemblée générale des copropriétaires l'autorisation de réaliser les travaux permettant l'exercice des activités prévues au compromis de cession ;
Que c'est donc à juste titre que le tribunal a rejeté la demande de nullité du compromis ;
Attendu qu'il résulte des développements qui précèdent que le tribunal a justement débouté M. X... de sa demande de restitution de l'acompte de 10. 000 euros qu'il avait versé entre les mains du notaire et l'a condamné à payer la clause pénale que les parties avaient prévue dans l'acte en cas de défaillance d'une d'entre elles ;
Que le jugement déféré sera, par conséquent, confirmé en toutes ses dispositions ;
Attendu que M. X..., qui succombe dans ses prétentions devant la Cour, sera condamné aux dépens d'appel ; qu'il ne peut donc pas prétendre à l'indemnité qu'il sollicite au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens ;
Que l'équité commande sa condamnation au paiement de la somme de 2. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire ;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré ;
Condamne M. Eric X... à payer à la Sarl Jovima la somme de 2. 000 euros (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette la demande d'indemnité de procédure formée par M. Eric X... et le condamne aux dépens d'appel ; admet la SCP Genet & Braibant, avoués, au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président