Quatrième Chambre

R. G : 06 / 05606

M. Bruno X...

S. A. S. GIBOIRE
Melle Marie-Lise JORY
Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 06 MARS 2008
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Monsieur Jean THIERRY, Président,
Madame Brigitte VANNIER, Conseiller,
Madame Françoise LE BRUN, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Agnès EVEN, lors des débats et lors du prononcé

A l'audience publique du 10 Janvier 2008

Contradictoire, prononcé par Monsieur Jean THIERRY, Président, à l'audience publique du 06 Mars 2008, date indiquée à l'issue des débats.

APPELANT :
Monsieur Bruno X...

20137 PORTO VECCHIO
représenté par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués
assisté de Me Myriam GOBBE, avocat
INTIMÉES :
S. A. S. GIBOIRE
1 place du Général Giraud

35008 RENNES
représentée par la SCP GAUTIER-LHERMITTE, avoués
assistée de B...DANIEL ET ANTOINE, avocats
Mademoiselle Marie-Lise C...

35350 SAINT MELOIR DES ONDES
représentée par la SCP BAZILLE JJ & GENICON S., avoués
assistée de Me Axel DE D..., avocat
I-Exposé du litige :
Suivant mandat du 1er août 2002, Mademoiselle Marie-Lise C...a confié à la S. A. S. Giboire, la vente d'une maison d'habitation située .... Ce mandat prévoyait une rémunération fixée à 6 % HT (maximum) du prix de vente, à la charge de l'acquéreur.
Par acte sous seing privé du 27 septembre 2002, un compromis de vente a été signé entre Mademoiselle C...et Monsieur Bruno X..., moyennant le prix de 368. 927 , financé sans recours à l'emprunt, sous les conditions suspensives que le certificat d'urbanisme ne révèle pas de servitude ou de charge rendant l'immeuble impropre à sa destination et que l'état hypothécaire ne révèle pas d'inscription ou de privilège d'un montant total supérieur au prix de vente. La régularisation de l'acte authentique était prévue pour le 30 avril 2003 au plus tard.
Il était stipulé une condition particulière selon laquelle " le vendeur autorise l'acquéreur à effectuer à loisir entre la signature des présentes et l'acte définitif des visites aux fins d'effectuer des devis pour divers travaux et l'autorise à effectuer des travaux à réception d'une assurance souscrite à cet effet par l'acquéreur ".
Monsieur X...a versé une somme de 18. 000  à la S. A. S. Giboire désignée comme séquestre, cette somme devant s'imputer sur le prix de la vente, sauf application de l'une des conditions suspensives, auquel cas elle serait intégralement restituée à l'acquéreur.
Le compromis mentionne que la rémunération du mandataire est prévue pour un montant de 20. 276  TTC, à la charge de l'acquéreur, qui s'engage à la régler " après levée de la dernière condition suspensive ". Le versement de cette somme est prévu le jour de la signature de l'acte, étant précisé à cet effet que " les parties autorisent formellement tout tiers détenteur (séquestre, notaire, mandataire) à effectuer ce prélèvement avant toute affectation ou remboursement quelconque, dès levée de la dernière condition suspensive de vente ".
Par courrier du 25 novembre 2002, Monsieur X...s'est plaint auprès de Mademoiselle C...de ne pas avoir reçu les clés de la maison et de ne pas pouvoir faire effectuer les devis de travaux, tel que prévu au contrat. Il réclamait qu'elles soient déposées à l'agence Giboire pour le 29 novembre 2002. Par lettre du 3 décembre 2002, il a fait connaître à Mademoiselle Jory qu'à défaut de respect de ses engagements il considérait le compromis de vente comme nul et non avenu et qu'il demandait en conséquence la restitution du dépôt de garantie détenu par à l'agence Giboire. A défaut de réponse, Monsieur X...a réitéré sa demande de restitution par mise en demeure adressée le 20 mai 2003 par son conseil à Madame F..., dont copie adressée à la SAS Giboire.
Par courrier du 3 juin 2003, le notaire chargé de la transaction a fait connaître l'accord de Mademoiselle C...pour ne pas poursuivre la vente et pour la restitution du dépôt de garantie, accord qu'elle aurait fait connaître par lettre adressée le 19 février 2003 à la S. A. S. Giboire. Cette dernière n'a pas donné suite à une nouvelle demande de Monsieur X..., en arguant de son propre désaccord, comme partie à la vente.
Par acte des 26 novembre 2004, Monsieur X...a fait assigner la S. A. S. Giboire aux fins de restitution de la somme de 18. 000 , sous astreinte et avec intérêts à compter du 20 mai 2003, outre paiement d'une somme de 1. 800  à titre de dommages-intérêts et 1. 500  au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par acte du 29 décembre 2004, Mademoiselle C...a été assignée aux fins de lui voir déclarer la décision intervenir commune et opposable. La S. A. S. Giboire et Mademoiselle C...et se sont opposées aux demande de Monsieur X.... La S. A. S. Giboire a formé une demande reconventionnelle en paiement de la somme de 20. 276 , au titre de sa commission.
Par jugement du 9 mai 2006, le tribunal de grande instance de Rennes a :
- Déclaré irrecevables les conclusions déposées par la SAS Giboire et par Marie-Lise C...le 7 mars 2006 ;
- Condamné la SAS Giboire à restituer à Bruno X...la somme de 18. 000 , avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2003 ;
- Condamné Bruno X...à payer à la SAS Giboire les sommes de :
-20. 276  avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2005 ;
-1. 000  au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Constaté que la compensation s'opérera de plein droit entre les dettes réciproques de Bruno X...et de la SAS Giboire, en application des articles 1289 et suivants du code civil ;
- Condamné Bruno X...à payer à Marie-Lise C...la somme de 1. 000  au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné Bruno X...aux dépens et accordé en tant que de besoin le bénéfice des dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile à l'avocat de Marie-Lise C....
Monsieur Bruno X...a régulièrement interjeté appel de cette décision, le 7 août 2006.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées :
- le 20 mars 2007, pour la S. A. S. Giboire ;
- le 29 mars 2007, pour Mademoiselle Marie-Lise C...;
- le 7 décembre 2007, pour Monsieur Bruno X....
L'ordonnance de clôture est intervenue le 28 décembre 2007.

II-Motifs :
Monsieur X...demande la restitution ordonnée à bon droit du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2003, date de la lettre en recommandé portant réclamation. Il s'oppose au versement d'une commission à la S. A. S Giboire, à défaut de régularisation de la vente par acte authentique. Il demande à défaut qu'elle soit acquittée par Mademoiselle C..., qu'il estime responsable de l'échec de la transaction, comme n'ayant pas assuré la remise des clefs prévue au compromis et l'ayant empêché de faire établir des devis pour commencer les travaux. Il demande, à titre subsidiaire, à l'encontre de Mademoiselle C..., des dommages-intérêts à concurrence de la commission mise à sa charge et la même somme en réparation du préjudice causé par le contentieux qu'elle a généré, soit au total 40. 552 .
La S. A. S. Giboire prétend que les clefs ont été remises à Monsieur X...pendant la période du 27 septembre au 29 octobre 2002, celui-ci les ayant alors remises à l'agence où Mademoiselle Lory les a reprises le 4 novembre 2002, en attendant l'attestation d'assurance prévue au contrat. Elle argumente sur une renonciation convenue entre Mademoiselle C...et Monsieur X...sans se préoccuper " de la troisième partie à l'acte ", en l'espèce l'agence Giboire qui oeuvrait en vue de la vente. La S. A. S. Giboire argue d'une vente parfaite dès la conclusion du compromis, dont la remise des clefs ne constituait qu'une condition particulière, soumise à la bonne volonté des parties et ne pouvant valoir condition suspensive dont la non réalisation vaudrait restitution de la somme qui lui a été versée à titre de séquestre.
La S. A. S. Giboire prétend à son droit à honoraire " lorsque les parties, après que l'acte sous seing privé ait réalisé entre les parties la vente parfaite, décident la résiliation de la vente de l'immeuble ". Faute d'être intervenue à la résiliation elle réclame sa commission à l'acquéreur qui s'était engagé à la payer, en observant que Monsieur X...semble être à l'origine de la rupture du compromis. Elle fait valoir par ailleurs la clause pénale insérée dans le compromis et stipulant, dans cette éventualité, le versement de la rémunération du mandataire. La S. A. S. Giboire demande la confirmation de la condamnation de Monsieur X...à lui verser la somme de 20. 276 . Mais elle conteste la restitution ordonnée, au motif de son droit de prélever le montant de ses honoraires sur les sommes séquestrées, avant toute autre affectation ou remboursement quelconque. Elle demande à titre subsidiaire la condamnation de Mademoiselle C...à lui payer la somme de 20. 276  à titre de dommages-intérêts, dans l'hypothèse où la résiliation lui serait imputable.
Mademoiselle C...renvoie à Monsieur X...l'initiative de la rupture du compromis, en tirant prétexte de la remise des clefs pour se dégager d'une vente qu'il ne souhaitait plus et à laquelle elle a préféré renoncer. Elle fait valoir l'irrecevabilité des demandes de Monsieur X...tendant d'une part à la voir condamner à paiement envers la SA. S. Giboire, sans avoir qualité à agir pour le compte de cette dernière. Elle argue par ailleurs d'une demande de dommages-intérêts nouvelle en cause d'appel à son encontre. Elle s'oppose également à la demande formulée par la S. A. S. Giboire à titre subsidiaire, à son encontre, comme nouvelle en cause d'appel. Elle en conteste à titre subsidiaire le bien fondé.
Mademoiselle C...forme devant la cour une demande reconventionnelle à l'encontre de Monsieur X..., en réclamant paiement de la clause pénale de 36. 890 , pour avoir provoqué la rupture du compromis sous un faux prétexte, tout en soulignant sa qualité de professionnel de l'immobilier.
Sur la vente :
Un compromis de vente a été signé entre Mademoiselle C...et Monsieur X..., par l'entremise de la S. A. S. Giboire qui n'était pas partie à cet acte.
Ce compromis comporte une " clause particulière " ne prévoyant pas expressément la remise des clefs à l'acquéreur, mais la possibilité, avant la signature de l'acte définitif, d'effectuer à loisir des visites aux fins d'effectuer des devis pour divers travaux, en l'autorisant à effectuer des travaux à réception d'une assurance souscrite à cet effet.
Cette " clause particulière " a été justement analysée dans le jugement déféré comme ne constituant pas une condition suspensive de la vente que les parties ont décidé de ne pas mener à son terme, en ne signant pas l'acte authentique.
La S. A. S. Giboire a été désignée comme séquestre d'une somme de 18. 000  remise par Monsieur X...et devant s'imputer sur le prix convenu de la vente, sauf application de l'une des conditions suspensives entraînant la restitution intégrale à l'acquéreur.
La mission du séquestre a été définie, en prévoyant notamment que " si l'une des parties venait à refuser de réitérer la vente par acte authentique, alors que toutes les conditions suspensives des présentes seraient réalisées, le séquestre ne pourra se dessaisir de la somme qu'il détient qu'en vertu d'un accord amiable signé des deux parties ou d'une décision de justice.
Il convient de confirmer le jugement déféré qui a constaté l'accord des deux parties à l'acte pour ordonner la restitution de la somme séquestrée, ne pouvant s'imputer sur le prix de la vente à laquelle les parties ont renoncé.
La S. A. S. Giboire ne peut prétendre retenir cette somme pour assurer le prélèvement de sa commission dont le versement est prévu au contrat après la signature de l'acte et le versement du prix de vente.
Les intérêts dus sur la somme de 18. 000  ont été justement fixés au taux légal à compter du 24 mai 2003.
Sur la commission de la S. A. S. Giboire :
La S. A. S. Giboire est intervenue en qualité de mandataire de Mademoiselle C...pour la négociation de la vente de sa maison et l'élaboration du compromis qu'elle a signé avec Monsieur X..., dans lequel ce dernier s'est engagé " à régler audit mandataire, après levée de la dernière condition suspensive, la rémunération prévue à sa charge, figurant au mandat ", soit une somme de 20. 276  versée le jour de la signature de l'acte authentique.
Le compromis comporte une clause pénale en cas de refus par une des parties de régulariser la vente, en prévoyant la contrainte exercée par l'une d'elles outre le paiement d'une indemnité forfaitaire de 36. 890 , tout en précisant que " dans cette éventualité, la rémunération du mandataire restera due intégralement, dans les conditions de forme prévues au chapitre négociation, l'opération étant définitivement conclue ".
La S. A. S. Giboire revendique sur ces bases son droit à commission et le droit de l'imputer sur la somme détenue en tant que séquestre.
Il convient d'observer que la S. A. S. Giboire n'est pas partie à la promesse synallagmatique de vente, assortie de conditions suspensives et dont la réalisation effective a été reportée à la signature de l'acte authentique, moyennant paiement du prix et du montant des frais.
La rémunération du mandataire a de même été prévue à la signature de l'acte authentique.
Selon les termes de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, modifiée par l'ordonnance du 1 juillet 2004, " aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ".
Par application de ces dispositions, la S. A. S. Giboire n'a droit à aucune commission pour son entremise dans la vente qui ne s'est pas effectivement réalisée entre Mademoiselle C...et Monsieur X....
Il convient pour ces motifs de réformer le jugement déféré et de débouter la S. A.. S. Giboire de sa demande de commission à l'encontre de Monsieur X....
Sur les dommages-intérêts :
La cour faisant droit à la demande principale de Monsieur X..., il n'y pas lieu d'examiner ses demandes subsidiaires, notamment en dommages-intérêts, à l'encontre de Mademoiselle C....
La S. A. S. Giboire forme une demande subsidiaire en dommages-intérêts à l'encontre de Mademoiselle C..., dans l'hypothèse où la cour viendrait à la considérer comme " responsable de la non réalisation de la vente par sa faute ainsi que le soutient Monsieur X...". Cette faute n'est pas examinée par la cour, en faisant droit à la demande principale de Monsieur X.... La demande de dommages-intérêts directement formée par la S. A. S. Giboire à l'encontre Mademoiselle C...est nouvelle en cause d'appel et doit être rejetée.
Mademoiselle C...forme devant la cour une demande reconventionnelle en dommages-intérêts à l'encontre de Monsieur X..., en faisant valoir la clause pénale insérée dans la promesse synallagmatique de vente du 27 septembre 2002 fondant la demande des autres parties.
Mademoiselle C...n'ayant pas poursuivi l'exécution de la promesse synallagmatique de vente, elle ne peut se prévaloir de la clause pénale qui y est insérée. Elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.
Sur les frais et dépens :
La S. A. S. Giboire qui succombe au principal sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à Mademoiselle C...et Monsieur X..., chacun la somme de 2. 000  au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs :

Confirme le jugement déféré en ses dispositions sur la restitution par la S. A. S. Giboire à Monsieur Bruno de la somme de 18. 000 , avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2003 ;
Infirme pour le surplus le jugement déféré ;
Déboute de la S. A. S. Giboire de ses demandes à l'encontre de Monsieur Bruno X...;
Y ajoutant
Rejette la demande de la S. A. S Giboire à l'encontre de Mademoiselle Marie-lise C...;
Déboute Mademoiselle Marie-Lise C...de sa demande à l'encontre de Monsieur Bruno X...;
Condamne la S. A. S. Giboire à payer à Mademoiselle Marie-Lise C...et à Monsieur Bruno X..., chacun, la somme de 2. 000 Euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne la S. A. S. Giboire aux entiers dépens de première instance et d'appel, recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,