COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 22 AVRIL 2008
Rôle N° 07/09092


S.C.I. GLEDE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 04 Mai 2007 enregistré au répertoire général sous le n° 05/06047.

S.A MGM poursuites et diligences de son représentant légal, dont le siège social est sis PAE des Pays du Mont Blanc - 74190 PASSY LE FAYET
représentée par la SCP SIDER, avoués à la Cour,
assistée par Me Sandrine COLLIN, avocat au barreau d'ANNECY

S.C.I. GLEDE prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis 83 Boulevard Haussmann - 75008 PARIS
représentée par la SCP DE SAINT FERREOL - TOUBOUL, avoués à la Cour, assistée par Me Jean-Baptiste MORILLOT, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 11 Mars 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, M. LAMBREY, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Gérard LAMBREY, Président
Monsieur Jean VEYRE, Conseiller
Madame Marie-Annick VARLAMOFF, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Avril 2008.

Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Avril 2008,
Signé par Monsieur Gérard LAMBREY, Président, et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Vu le jugement rendu contradictoirement le 4 mai 2007 par le tribunal de grande instance de GRASSE dans le procès opposant la SCI GLEDE et la SA MGM ;
Vu la déclaration d'appel de la SA MGM en date du 30 mai 2007 ;
Vu les conclusions déposées par la SA MGM le 4 décembre 2007 ;
Vu les conclusions récapitulatives déposées la SA MGM le 19 janvier 2008 ;

La SCI GLEDE a fait assigner la SA MGM pour être indemnisée du préjudice subi du fait du défaut de délivrance et du retard de livraison de l'appartement acquis en l'état futur d'achèvement suivant acte authentique en date du 4 juillet 2002, après signature d'un contrat de réservation le 12 juillet 2001.
Le premier juge a fait droit à ses demandes en lui allouant la somme de 292 485 euros au titre de la diminution de valeur de l'immeuble du fait des non-conformités et celle de 30 000 euros en réparation du préjudice causé par le retard de livraison.
Sur la déchéance de l'action exercée par la SCI GLEDE
La SA MGM soutient que même si la SCI GLEDE entend à présent fonder son action sur une inexécution partielle du contrat pour défaut de conformité, elle allègue en fait un déficit de contenance du bien livré, action soumise aux dispositions de l'article 1622 du Code civil qui prévoient qu'elle doit être intentée dans l'année, à compter du jour du contrat, à peine de déchéance.
Il convient cependant d'objecter que la SCI GLEDE, se fondant sur les conclusions de l'expert Monsieur Z..., désigné par ordonnance de référé en date du 28 mai 2003 et qui a déposé son rapport le 24 mars 2005, fait état tout à la fois de modifications quantitatives affectant le bien au niveau des surfaces mais aussi des hauteurs de plafond et de modifications qualitatives tenant notamment à la perte de la vue promise et du volume en général.
Dès lors, sa demande ne peut s'analyser en une action en diminution de prix fondée uniquement sur une erreur de contenance, seule soumise à la déchéance prévue à l'article précité. Elle est donc parfaitement recevable.
Sur les stipulations contractuelles :
La SA MGM entend soutenir que ses obligations contractuelles ne peuvent découler que de l'acte de vente du 4 juillet 2002 et du plan qui y est annexé, signé par les parties, et non du contrat de réservation dont les stipulations pouvaient tout à fait être modifiées jusqu'au jour de la vente.
L'appartement en cause se compose d'un premier niveau surmonté d'une mezzanine.
Le plan annexé à l'acte de vente ne concerne que le premier niveau et ne comporte aucun descriptif de la mezzanine, si ce n'est la mention d'une surface de 39 m2.
On doit donc en déduire que la SA MGM n'avait pas prévu de modifications substantielles de cet espace par rapport au plan fourni en annexe du contrat de réservation en date du 12 juillet 2001 qui constitue le seul document contractuel comportant description de la mezzanine et qui doit donc servir de référence pour apprécier sa conformité par rapport aux engagements souscrits.
Sur la réception sans réserve :
La SA MGM soutient encore que les défauts de conformité allégués, parfaitement apparents, sont couverts par le procès-verbal de livraison établi le 13 juillet 2004 qui n'en fait pas mention.
Il convient de rappeler qu'antérieurement à la livraison, après que ses gérants avaient pu avoir accès au chantier et constater ainsi des modifications importantes de la configuration de l'appartement, la SCI GLEDE a pris soin de solliciter dès le 28 mai 2003, par voie de référé, la désignation d'un expert aux fins de "donner son avis sur la conformité des plans signés par les époux A... (gérants de la SCI GLEDE) en date des 12 juillet 2001 et 4 juillet 2002, s'agissant de l'appartement n° 20, avec l'état actuel des travaux réalisés par la SA MGM".
Au jour de la livraison de l'appartement, les opérations d'expertise étaient en cours. La SA MGM est donc parfaitement mal fondée à soutenir que l'absence de mention des non-conformités dans le procès-verbal de livraison pourrait valoir acceptation par la SCI GLEDE de celles-ci.
Sur les défauts de non-conformité :
Ceux-ci sont parfaitement décrits par l'expert. En résumé, pour éviter de solliciter un permis de construire modificatif, la SA MGM a dû déplacer la mezzanine vers le centre de l'appartement. Elle ne bénéficie donc pas de la vue exceptionnelle sur la baie qui était promise et est devenue minuscule. Par ailleurs, le volume du séjour se trouve limité par la mise en oeuvre en son centre d'une charpente en bois massive particulièrement encombrante.
Toutes ces modifications qui ont pour effet de banaliser cet espace vendu comme une réalisation de standing, devant correspondre au concept de "villa sur le toit", ont été faites sans aucun accord des acquéreurs et relèvent donc de la seule responsabilité du constructeur, à charge pour lui de se retourner contre les intervenants à l'acte de construire, non dans la cause.
Sur le préjudice :
La SCI GLEDE est tout à fait à même de solliciter la réparation du préjudice résultant de l'inexécution partielle par la la SA MGM de ses obligations.
L'expert a parfaitement évalué la dépréciation tenant à ces non-conformités, source d'un préjudice tout à la fois quantitatif et qualitatif. Il est certain que même si la loi Carrez n'est pas applicable aux ventes en l'état futur d'achèvement, les pertes de hauteurs, notamment au niveau de la mezzanine, entraîneront une diminution de la valeur de l'appartement lors de sa revente puisqu'il conviendra alors de la mettre en oeuvre.
Le préjudice de la SCI GLEDE est donc parfaitement caractérisé et c'est à juste titre que le premier juge, se fondant sur l'estimation de ce technicien, a fixé celui-ci à la somme de 292 485 euros, sans qu'il y ait lieu de le porter à une somme supérieure.
Eu égard à la somme de 49 469,70 euros, consignée entre les mains du Bâtonnier de l'ordre des avocats du Barreau de GRASSE qui devra être restituée à la SCI GLEDE, la SA MGM doit encore être condamnée à lui verser la somme de 243 015,30 euros et non celle de 226 535,48 euros, retenue à la suite d'une erreur de calcul par le premier juge, sans qu'il y ait lieu d'assortir cette somme des intérêts au taux légal à compter du jour de l'assignation. Le jugement sera infirmé en ce sens.
Sur le retard de livraison :
Aux termes de l'acte de vente, l'appartement devait être livré au 4e semestre 2002.
La SA MGM soutient que la construction était achevée à cette période mais que la SCI GLEDE a refusé d'en prendre livraison. Il convient tout au contraire de constater que celle-ci a dû solliciter par voie de référé la livraison du bien et la remise des clés. Il a été fait droit à ses demandes par ordonnance en date du 7 juillet 2004.
Dans ces conditions, il apparaît que c'est à juste titre que le premier juge a pu lui allouer la somme de 30 000 euros en réparation du préjudice résultant de ce retard, imputable à la SA MGM, sans qu'il y ait lieu d'assortir cette somme des intérêts au taux légal à compter du jour de l'assignation.
Il apparaît équitable d'allouer à la SCI GLEDE la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.
La SA MGM supportera les entiers dépens.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort et en matière civile,
Reçoit la SA MGM en son appel principal et la SCI GLEDE en son appel incident,

Confirme le jugement du 4 mai 2007 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné, à la suite d'une erreur de calcul, la SA MGM à verser à la SCI GLEDE la somme de 226 535,48 euros au titre de la diminution de valeur de l'immeuble,
Statuant à nouveau,
Condamne la SA MGM à verser à la SCI GLEDE la somme de 243 015,30 euros au titre de la diminution de valeur de l'immeuble,
Y ajoutant,
Déboute la SCI GLEDE de sa demande tendant à assortir les sommes allouées des intérêts au taux légal,
Condamne la SA MGM à verser à la SCI GLEDE la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne la SA MGM aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.