Ch. civile A

du 09 NOVEMBRE 2016
R. G : 15/ 00176 EB-C
Décision déférée à la Cour :
Jugement Au fond, origine Tribunal d'Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 17 Novembre 2014, enregistrée sous le no 11-13-447




COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE

NEUF NOVEMBRE DEUX MILLE SEIZE
APPELANTS :
M. Jules X...
né le 18 Décembre 1948 à DINANT (BELGIQUE)

20240 GHISONACCIA
ayant pour avocat Me Christine SECONDI, avocat au barreau de BASTIA
Mme Francine Y...
née le 18 Juin 1945 à BRAINE LE COMTE (BELGIQUE)

20240 GHISONACCIA
ayant pour avocat Me Christine SECONDI, avocat au barreau de BASTIA

M. José Z...
né le 21 Septembre 1957 à LA COROGNE

20166 PORTICCIO
ayant pour avocat Me Don-Georges PINTREL BERETTI, avocat au barreau d'AJACCIO
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 septembre 2016, devant la Cour composée de :
M. François RACHOU, Premier président
Mme Micheline BENJAMIN, Conseiller
Mme Emmanuelle BESSONE, Conseiller
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Cécile BORCKHOLZ.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 novembre 2016

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par M. François RACHOU, Premier président, et par Mme Cécile BORCKHOLZ, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Suivant contrat de bail du 08 septembre 2009, M. José Z... a donné en location à M. Jules X... et Mme Francine Y... une maison d'habitation sur 3 niveaux sur un terrain de 1400 m2 à Venaco (Haute Corse).
Le loyer convenu pour l'ensemble de la bâtisse était de 1 100 euros par mois, les locataires étant autorisés à sous-louer les studios situés au dernier étage, les sous-locataires devant être choisis par M. Z....
Les parties avaient également prévu par annexe au bail que les preneurs effectueraient un certain nombre de travaux de réfection expressément désignés, en contrepartie d'un abandon de 3 mois de loyer.
Le 12 février 2012, M. Z... a fait délivrer à M. X... et Mme Y... un congé pour vendre, au prix de 350 000 euros.
Le 25 juin 2012, les parties signaient un accord aux termes duquel M. Z... reconnaissait devoir aux preneurs une somme de 11 000 euros au titre des travaux réalisés, s'engageait à leur payer cette somme en renonçant à la perception du loyer pendant 6 mois, outre le versement de la somme de 5 000 euros, précisait rester devoir sur cette somme, un solde de 2 750 euros. L'accord prévoyait également le versement par le propriétaire d'une somme de 3 000 euros payable en 6 fois, au titre des aménagements intérieurs et extérieurs et des accessoires laissés sur les lieux.
M. X... et Mme Y... s'engageaient à quitter les lieux le 09 septembre 2012. Ils les vidaient le 5 septembre 2012.
Par jugement du 17 novembre 2014 le tribunal d'instance de Bastia estimant que le congé pour vente ne revêtait pas de caractère frauduleux et que la convention du 25 juin 2012 devait être exécutée, a :
- condamné M. Z... à payer à M. X... et Mme Y... la somme de 2 700 euros au titre du solde prévu dans la convention du 25 juin 2012,
- débouté M. X... et Mme Y... du surplus de leurs demandes,
- condamné M. X... et Mme Y... à payer à M. Z... la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts, et celle de 1 200 euros à titre de dommages-intérêts,
- ordonné la compensation judiciaire des créances respectives des parties,
- condamné M. X... et Mme Y... aux dépens,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Par déclaration du 6 mars 2015, M. Jules X... et Mme Francine Y... ont interjeté appel de cette décision qui leur a été signifiée le 2 juillet 2015.
Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 30 avril 2015, M. Jules X... et Mme Francine Y... demandant à la cour :
- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. Z... à payer à M. X... et Mme Y... la somme de 2 700 euros au titre du solde de la convention du 25 juin 2012,
- de l'infirmer pour le surplus,
- de dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2013 date de la mise en demeure,
- d'infirmer le jugement en ce qu'il les a condamné à payer à M. Z... des dommages-intérêts et des frais irrépétibles,
- de dire et juger frauduleuse la reprise du bien donné à bail, par le propriétaire,
- de condamner M. Z... à leur payer la somme de 29 624, 04 euros en réparation de leur préjudice financier, et celle de 3 000 euros au titre de leur préjudice moral,
- de débouter M. Z... de ses demandes reconventionnelles,
- de le condamner à leur payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens de première instance, et d'appel.
M. X... et Mme Y... font valoir :
- que le bailleur a mis obstacle à l'état des lieux de sortie, en changeant les serrures de la maison alors que le déménagement venait d'avoir lieu, et que concomitamment il suspendait le paiement des sommes qu'il restait leur devoir,
- qu'à la date de la signature de la convention du 25 juin 2012, fixant les modalités de leur départ, ils n'avaient encore pas connaissance des éléments qui allaient révéler le caractère frauduleux du congé,
- que celui-ci allait apparaître ultérieurement, lorsqu'ils apprenaient que tant les studios que la maison étaient reloués pour des loyers plus élevés,
- qu'en estimant que la preuve de ces relocations n'était pas rapportée, le tribunal a fait une mauvaise appréciation des pièces versées au dossier,
- qu'ils n'ont jamais été informés de la baisse du prix de vente à 310 000 euros,
- que le fait pour eux de devoir quitter la maison, leur a causé un préjudice important, consistant en frais de déménagement (1 354, 05 euros + 119, 99 euros), de relogement pour un prix plus élevé (27 000 euros sur 3 ans),
- que le tribunal ne pouvait sans modifier le fondement juridique des prétentions du bailleur et violer le contradictoire, débouter M. Z... de sa demande de dommages-intérêts fondée sur l'article 32-1 du code de procédure civile, et y faire sur celui de l'article 1382 du code de procédure civile.
Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 30 juin 2015, M. José Z... demande à la cour :
- de débouter M. X... et Mme Y... de toutes leurs demandes,
- de les condamner à lui Payer les sommes suivantes :
* 6 600 euros au titre des loyers pour la période allant du 1er mars au 31 août 2013,
* 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour abus du droit d'ester en justice, en application de l'article 32-1 du code de procédure civile,
* 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il fait valoir :
- qu'il appartient aux appelants en application de l'article 1315 du code civil, de rapporter la preuve du caractère frauduleux du congé, ce qu'ils ne font pas,
- qu'il justifie avoir occupé personnellement la maison avant sa vente, et avoir confié celle-ci à une agence immobilière,
- que le bail liant les parties, d'une durée de 3 ans, n'a pas conféré aux preneurs le droit de percevoir des loyers après sa date d'expiration,
- qu'il n'a jamais signé de reconnaissance de dette ainsi que l'affirme la partie adverse, pour le paiement d'une somme de 2 700 euros à titre de solde de travaux,
- que les appelants ont engagé une action abusive, fondée sur des éléments factuels imaginaires, ce qui justifie leur condamnation à payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 32-1 du code de procédure civile.

Sur la convention du 25 juin 2012
Par application de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
M. X... et Mme Y... soutiennent qu'après la délivrance du congé du 12 février 2012, ils ont conclu avec leur bailleur une convention écrite fixant les droits pécuniaires des parties dans le cadre de la résiliation du contrat.
Ils produisent un document manuscrit daté du 25 juin 2012, aux termes duquel le bailleur reconnaissait leur devoir une somme de 11 500 euros au titre des travaux et aménagements qu'ils avaient effectués dans les lieux, payable sous forme d'un abandon par le bailleur de 6 mois de loyers (soit 6 fois 1 100 euros), et le versement d'une somme de 5 000 euros par M. José Z....
Deux mille euros ayant déjà été réglés par chèque, il restait selon cette convention, une somme de 3 000 euros à percevoir du bailleur par M. X... et Mme Y..., dont à déduire l'assurance du bateau de 250 euros, soit un solde de 2 750 euros.
La convention ajoutait qu'une autre somme de 3 000 euros était également due par M. José Z..., à qui étaient laissés : une piscine, une tonnelle, un chalet de jardin, du parquet dans les deux chambres, une kitchenette dans un studio, et divers aménagements et que cette somme serait payée en 6 échéances de 500 euros par virement à compter du 1er octobre 2012.
Les locataires s'engageaient à quitter les lieux le 9 septembre 2012.
M. Z... conteste avoir signé ce document.
La signature qui y est apposée et qui lui est attribuée ne ressemble pas à sa signature telle qu'elle apparaît sur le bail ou d'autres pièces du dossier.
M. X... et Mme Y... font cependant valoir que cet accord a reçu exécution au moins partiellement.
Ils justifient ainsi que les époux Z... leur ont adressé le 13 avril 2012, un chèque de 1 000 euros alors même qu'ils n'avaient pas réglé les loyers de mars 2012 et avril 2012 qui leur étaient alors réclamés. Ce versement de 1 000 euros est susceptible de correspondre à la moitié des 2 000 euros qui auraient déjà été versés à la date de signature de la convention du 25 juin 2012.
Les appelants produisent également leurs relevés de compte qui établissent qu'ils ont reçu par chèque une somme de 500 euros le 2 novembre 2012, et une autre somme de 500 euros le 12 décembre 2012, même si l'identité de l'émetteur de ces deux chèques n'est pas précisée.
Enfin et surtout, ils établissent par des photographies et des factures du magasin « Monsieur Bricolage » avoir acheté, installé et laissé dans les lieux après leur départ, un abri de jardin (1 690 euros) une piscine hors sol (1 949 euros) une kitchenette (580 euros) une tonnelle près de la piscine, équipements et aménagements qui n'étaient nullement prévus par le bail liant les parties, et qui justifiaient une indemnisation.
De fait, la maison a été restituée après avoir été remise à neuf et valorisée tant extérieurement qu'intérieurement par des travaux importants et un certain nombre d'aménagements, qui au delà des prescriptions du bail, l'ont transformée par rapport à l'état dans lequel elle se trouvait lors de l'entrée dans les lieux des appelants.
Par ailleurs, on comprend mal pourquoi le bailleur a versé par chèque une somme de 1 000 euros à ses locataires le 13 avril 2012, alors que les loyers n'étaient pas payés. Ce versement confirme sa volonté de dédommager M. X... et Mme Y... pour les améliorations apportés aux lieux loués qu'ils allaient devoir quitter.
Enfin les appelants ont quitté les lieux quasiment à la date annoncée dans l'accord, puisqu'ils ont commandé un déménagement pour le 5 septembre 2012.
L'ensemble de ces éléments prouvant de façon suffisante l'existence de la convention du 25 juin 2012, il convient de condamner M. José Z... à régler la solde qu'il reste devoir pour son exécution, et dont il ne justifie pas s'être libéré, soit la somme de 2 700 euros.
Les dispositions de cette convention doivent également conduire à débouter M. Z... de sa demande en paiement de la somme de 6 600 euros au titre des loyers du 1er mars 2012 au 1er septembre 2012, et d'une indemnité d'occupation de 330 euros pour les 9 premiers jours du mois de septembre 2012.
La décision du tribunal sera confirmée de ces chefs.
Sur le caractère frauduleux du congé
La convention conclue du 25 juin 2012, qui fixait les créances respectives des parties au titre d'une part des loyers restant dus, et d'autre part des travaux et améliorations apportés et non prévus au bail, ne stipulait et n'impliquait aucune renonciation de M. X... et de Mme Y... à soulever le cas échéant le caractère frauduleux du congé pour vendre, puisque celui-ci ne pouvait leur apparaître qu'ultérieurement, après la fin du contrat.
Il leur appartient de rapporter la preuve que lorsqu'il leur a donné congé, le bailleur n'avait pas l'intention de vendre mais principalement de leur faire quitter les lieux.
Les appelants produisent différentes annonces sur le site " Le Bon Coin " qui établissent qu'à compter d'août 2012, M. José Z... a proposé à la location étudiante les studios situés dans la maison, au prix de 335 euros par mois, charge en sus.
A compter de février 2013, M. Z... a proposé à la location sur Le Bon Coin, le rez-de-chaussée de la maison, tout d'abord au prix de 700 euros par mois " à l'année scolaire ", puis en location saisonnière, à la semaine, au prix de 1 000 à 2 900 euros par semaine selon les périodes, l'annonce précisant que la maison était disponible jusqu'au 7 septembre 2013.
Le caractère saisonnier ou partiel des locations ne permet pas de considérer que le propriétaire n'avait pas la volonté de vendre, dans la mesure où l'évolution très défavorable du marché immobilier ne permet que rarement de vendre un bien rapidement, et qu'il n'est pas illégitime pour un bailleur de rechercher des locations temporaires dans l'attente de cette vente.
M. Z... verse aux débats un " avenant " du 21. 12. 2012 à un mandat de vente du 07. 02. 2012 qui n'est pas produit, signé avec l'agence immobilière Biimm. Com, aux termes duquel le prix de départ (qui n'était pas précisé) était diminué à 330 000 euros.
Le 8 février 2013, l'agence Biimm. Com indiquait à une personne intéressée que le prix venait de descendre de 350 000 à 330 000 euros, et en réponse à une offre à hauteur de 311 000 euros, révélait que les propriétaires étaient d'accord pour ce prix à condition qu'il n'y ait pas de crédit.
Le 16 février 2013, la maison était en vente sur Le Bon Coin au prix de 350 000 euros, puis à 345 000 euros le 22 mars 2013.
Un mandat de vente était signé le 20. 04. 2013 avec l'agence " Optimhomes " à Omessa, pour un prix de 336. 000 euros net vendeur.
M. Z... avait donc la volonté effective de vendre son bien.
La vente a finalement été passée le 19 décembre 2014 avec Melle Aurélie C..., pour un prix qui, aux termes du jugement de première instance, s'élevait à la somme de 310 000 euros.
M. X... et Mme Y... se plaignent dans leurs écritures de n'avoir jamais été informés de la baisse du prix, alors que celle-ci devait conformément au congé, leur être notifiée par le vendeur et le notaire chargé de l'acte. Il n'a pas été répondu à ce moyen par la juridiction de première instance. Or si le congé n'est pas frauduleux dans son principe, il peut l'être dans ses conditions de mise en oeuvre.
La sanction du défaut de notification au locataire évincé, des conditions et du prix plus avantageux de la vente, est la nullité de la vente.
Celle-ci n'est cependant pas exclusive de la réparation du préjudice causé au locataire, constitué par la perte d'une chance de rachat. Or en l'espèce, M. X... et Mme Y... ont subi un préjudice moral consistant à ne s'être pas vu proposer de racheter un bien qu'ils avaient totalement rénové, et auquel il étaient manifestement attachés. Ce préjudice moral sera évalué à la somme de 3 000 euros. Le jugement de première instance sera infirmé de ce chef.
En revanche, la volonté de vendre et la vente étant effectives, ils sont mal fondés en leurs demandes en remboursement de leur déménagement et relogement, et en paiement de la différence entre leurs anciens et nouveaux loyers.
Dans la mesure où il est fait partiellement droit aux demandes de M. X... et de Mme Y..., celles-ci ne sauraient être qualifiées d'abusive, et il n'y a pas lieu d'accorder à ce titre des dommages-intérêts à M. Z....
Partie perdante, M. Z... devra supporter les dépens de première instance et d'appel.
Il n'est pas inéquitable de condamner l'intimé, partie tenue aux dépens, à payer aux appelants en application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 000 euros au titre de la procédure de première instance, et celle de 1 500 euros au titre de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS,

- CONFIRME le jugement du tribunal d'instance de Bastia, en date du 17 novembre 2014, en ce qu'il a condamné M. José Z... à payer à M. Jules X... et Mme Francine Y... la somme de deux mille sept cents euros (2 700 euros) à titre de solde de la convention du 25 juin 2012 ;
- INFIRME le jugement pour le surplus et statuant à nouveau :
- CONDAMNE M. José Z... à Payer à M. Jules X... et Mme Francine Y... la somme de trois mille euros (3 000 euros) à titre de dommages-intérêts ;
- DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- CONDAMNE M. José Z... à Payer à M. Jules X... et à Mme Francine Y..., en application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de mille euros (1 000 euros) au titre de la procédure de première instance, et la somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) au titre de la procédure d'appel ;
- CONDAMNE M. José Z... aux dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT