COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 21/02/2019
Me Christian QUINET
la SCP CALENGE/GUETTARD
ARRÊT du : 21 FEVRIER 2019
No : 63 - 19
No RG 18/01762 - No Portalis
DBVN-V-B7C-FW6E
DÉCISION ENTREPRISE : Ordonnance de référé du Président du Tribunal de Grande Instance de BLOIS en date du 29 Mai 2018
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265221461535747
EURL RESTAURANT CDLG

Ayant pour avocat Me Christian QUINET, avocat au barreau de BLOIS,
D'UNE PART
INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265218853213313
SCI CHATEAU DE CHEMERY
Château de Chémery

Ayant pour avocat Me Hervé GUETTARD, membre de la SCP CALENGE-GUETTARD, avocat au barreau de BLOIS,
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 27 Juin 2018
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 22 novembre 2018
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l'audience publique du 20 DECEMBRE 2018, à 9 heures 30, devant Madame Elisabeth HOURS, Conseiller Rapporteur, par application de l'article 786 du code de procédure civile.
Lors du délibéré :
Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité, qui en a rendu compte à la collégialité
Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller,
Madame Fabienne RENAULT-MALIGNAC, Conseiller,
Greffier :
Madame Maëlle BOUGON, Greffier placé lors des débats et du prononcé.

Prononcé le 21 FEVRIER 2019 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSÉ DU LITIGE :
La SCI DU CHÂTEAU DE CHEMERY (la SCI) est propriétaire de biens immobiliers situés [...] qu'elle a donnés à bail à compter du 1er mars 2015 à l'EURL RESTAURANT CAFÉ DE LA GAIETÉ (l'EURL) moyennant un loyer annuel de 7.800 euros HT payable mensuellement à hauteur de 650 euros HT, soit 780 euros TTC.
Le 12 juillet 2016, l'EURL a assigné la SCI devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Blois afin d'être autorisée à suspendre le paiement des loyers jusqu'au dépôt du rapport d'une expertise judiciaire dont elle a sollicité l'organisation en alléguant du mauvais état des locaux donnés à bail.
Par ordonnance du 13 septembre 2016, le juge des référés a ordonné une expertise confiée à Monsieur Q... mais a rejeté la demande de suspension ou de consignation des loyers.
Peu de temps après, le maire de Chémery a introduit une procédure de péril imminent concernant l'immeuble donné à bail et le tribunal administratif d'Orléans a désigné en qualité d'expert Monsieur X... qui a remis, le 14 février 2017, un rapport concluant à une dégradation des pierres en façade en raison de la nature poreuse du tuffeau et de son exposition ouest/sud-ouest.
Monsieur Q... a quant à lui déposé son rapport le 28 novembre 2017.
Par jugement du 17 février 2017, le tribunal de commerce de Blois a ouvert une procédure de sauvegarde concernant l'EURL et a désigné Maître M... I... en qualité de mandataire judiciaire avec une période d'observation de six mois.
Faisant valoir que l'EURL n'a plus réglé aucun loyer depuis le 17 février 2017, la SCI lui a délivré, le 3 mai 2017, commandement de payer visant la clause résolutoire et, en l'absence de paiement, l'a assignée devant le président du tribunal de grande instance de Blois en réclamant la résiliation du bail, l'expulsion de la locataire et le paiement des arriérés de loyers ainsi que d'une indemnité d'occupation.
Par ordonnance de référé en date du 29 mai 2018, le président du tribunal de grande instance a constaté que le commandement visant la clause résolutoire a produit ses effets le 4 juin 2017, ordonné l'expulsion de l'EURL à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de sa décision sous astreinte de 50 euros par jour de retard, a condamné l'EURL à payer à la SCI une provision de 3.085,78 euros à valoir sur le montant des loyers arriérés et une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle de 730 euros outre charges et taxes, déclaré irrecevables les demandes de suspension de paiement des loyers à compter du 1er février 2017 avec effet rétroactif et suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que les demandes de l'EURL tendant à obtenir la réalisation des travaux préconisés par les experts et obtenir paiement de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, et condamné l'EURL à verser une indemnité de procédure ainsi qu'à supporter les dépens.
L'EURL a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 27 juin 2018.
Elle en poursuit l'infirmation en demandant à la cour de juger que la demande formée par la SCI se heurte à une contestation sérieuse, de l'en débouter, de suspendre à compter du 1er février 2017 le paiement des loyers et les effets de la clause résolutoire, de condamner la SCI à lui verser à titre provisionnel la somme de 84.600 euros ou à effectuer sous astreinte de 100 euros par jour de retard les travaux préconisés par l'expert ainsi qu'à lui verser 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices d'exploitation et de jouissance, 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens.
Elle fait valoir qu'après son entrée dans les lieux, elle a constaté que des pierres se désolidarisaient de la façade et chutaient sur le domaine public et que les locaux présentaient de nombreux dysfonctionnements intérieurs, notamment en ce qui concerne la cuisine ; que l'expertise judiciaire a permis de vérifier que les désordres avaient pour origine la grande vétusté de l'ouvrage due à une absence d'entretien de la part du preneur et que le montant des travaux de remise en état a été évalué à 84.600 euros TTC, les travaux nécessitant la fermeture de l'établissement pendant deux mois ; que la SCI a effectué seulement des travaux d'urgence en apposant des filets le long des murs pour éviter que des pierres tombent sur le trottoir mais n'a pas restauré la façade ; qu'aucuns travaux conformes aux préconisations de Monsieur Q... n'ont été mis en oeuvre et qu'il lui est impossible de continuer à exploiter son établissement.
Elle soutient que celui qui oppose l'exception d'inexécution n'est pas tenu à l'envoi d'une mise en demeure préalable.
Elle souligne que la cuisine n'est pas conforme à sa destination et qu'elle n'a pu constater que la hotte de cuisine était dépourvue d'un extracteur qu'après l'avoir démontée, et ce alors qu'il lui a été donné à bail un local destiné à la restauration qui devait être équipé d'une hotte pourvue d'un extracteur ; que l'expert a considéré que la cuisine était dangereuse en raison, notamment, du caractère défectueux de l'électricité qui n'était pas aux normes ; que les manquements de la bailleresse sont suffisamment graves pour justifier la suspension du paiement des loyers ; que le moyen invoqué par l'intimée et tiré des dispositions de l'article 1604 du code civil concerne les litiges entre vendeur et acheteur et n'est pas applicable en l'espèce, s'agissant d'un bail commercial ; que la SCI reste totalement muette sur les conclusions de l'expertise judiciaire et se retranche derrière le rapport de l'expert désigné par le tribunal administratif dans le cadre de la procédure d'arrêté de péril.
La SCI conclut à la confirmation de l'ordonnance déférée, sauf à voir préciser que l'EURL est redevable envers elle d'une provision de 3.170,44 euros et non de 3.083,78 euros a valoir sur le montant des arriérés. Elle prétend tout d'abord que l'appel est irrecevable faute d'intérêt à agir de l'appelante. Subsidiairement, et dans l'hypothèse où les demandes de l'EURL ne seraient pas déclarées irrecevables, elle demande à la cour de constater qu'elles se heurtent à une difficulté sérieuse, de dire n'y avoir lieu a référé et de condamner l'EURL à lui payer une indemnité de procédure de 1.500 euros et aux entiers dépens.
Elle fait valoir que les articles 1219 et 1220 du code civil, en leur rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ne peuvent pas trouver application puisque le contrat de bail litigieux a été conclu avant le 1er octobre 2016, date d'entrée en vigueur de cette ordonnance; qu'en tout état de cause, en matière de baux, l'exception d'inexécution obéit à des conditions strictes qui ne sont pas remplies en l'espèce ; qu'alors que le bail a pris effet le 1er mars 2015, il ne lui a pas été adressé de mise en demeure avant l'arrêt du paiement des loyers ; que la locataire ne pouvait se faire justice à elle-même en suspendant les paiements sans y être préalablement autorisée ; qu'elle avait sollicité cette autorisation qui avait été rejetée et qu'elle était donc tenue au paiement ; que par ailleurs, l'EURL ne peut faire état d'un défaut de délivrance de l'immeuble au motif d'une cuisine qui ne serait pas aux normes alors que le défaut de délivrance conforme ne peut plus être invoqué à compter de l'acceptation de la livraison, ainsi qu'il résulte de la jurisprudence abondante rendue au visa de l'article 1604 du code civil. Elle affirme que la délivrance des lieux a été conforme à ce qui était convenu puisque le bail faisait exclusivement état d'une cuisine et ne précisait aucunement qu'il s'agissait d'une cuisine aménagée à des fins de restauration professionnelle, et soutient que l'EURL ne pouvait pas manquer de s'apercevoir, lors de la prise en possession des lieux, qu'il n'y avait pas de hotte avec sortie extérieure ou aération extérieure, des éventuels manquements de lattes du plancher de la salle à manger et de l'état de la façade ; qu'en entrant dans les lieux et en payant pendant plusieurs mois les loyers dus, elle a en conséquence accepté la délivrance. Elle précise qu'elle conteste formellement la gravité des désordres allégués et soutient que la preuve de leur peu d'importance résulte des deux rapports d'expertise qui concluent de manière concordante que ces désordres n'étaient pas de nature à empêcher ou réduire l'exercice de l'activité de l'EURL.
Et elle souligne que cette dernière a continué d'exercer normalement son activité, nonobstant les désordres allégués, jusqu'à ce qu'elle prenne la décision de fermer le restaurant situé [...]  pour ouvrir un autre établissement et ce sans cependant résilier son premier bail.
La cour a invité les parties à s'expliquer, au moyen d'une note en délibéré, sur ses pouvoirs pour connaître de la demande reconventionnelle de l'EURL en paiement de dommages et intérêts.
CELA ETANT EXPOSE, LA COUR :
Attendu que le fait que l'appelante ait fermé l'établissement situé [...]  ne la prive pas d'un intérêt à contester le bien fondé de la résiliation du bail et la demande en paiement puisqu'elle a un intérêt à pouvoir transmettre le fonds de commerce situé dans les locaux donnés à bail par la SCI et le droit éventuel au bail ainsi qu'à se voir décharger d'une partie des loyers si ses griefs apparaissent fondés ;
Que l'appel sera donc déclaré recevable ;
Que, malgré la procédure de sauvegarde dont bénéficiait la locataire, la bailleresse est elle-même recevable en sa demande tendant en résiliation du bail en application des dispositions de l'article L.622-14 du code de commerce ;
Attendu que la locataire a cessé de régler son loyer en février 2017 ;
Qu'aux termes de l'article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail prévoyant la résiliation de plein droit produit effet un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ;
Que l'acquisition de la clause résolutoire étant de plein droit, le juge ne peut que la constater quand bien même le manquement allégué n'aurait pas un caractère de gravité important ;
Que l'EURL a sollicité la suspension des loyers et a été déboutée de cette demande par le juge des référés qu'il n'a pas à nouveau saisi, s'exposant ainsi à l'application de la clause résolutoire ;
Qu'elle ne présente aucun moyen utile pour s'opposer à cette application et ne soutient notamment pas que la bailleresse aurait fait un usage de mauvaise foi de la clause résolutoire ;
Que la décision déférée ne peut dès lors qu'être confirmée en ce qu'elle a constaté que le bail est résilié ;
Mais attendu que la demande tendant au paiement d'une provision et d'une indemnité provisionnelle formée par l'appelante fait l'objet d'une contestation sérieuse ;
Qu'en effet, le rapport d'expertise déposé par Monsieur Q..., qui a visité les locaux donnés à bail, indique que "la cuisine se résume à un local ouvert à la circulation menant à l'étage par un escalier à quart tournant" ;
Que devant le piano de cuisson les prises électriques en matière plastique commencent à fondre ;
Qu'il n'y a pas d'extraction digne de ce nom puisque le groupe VMC est celui d'une maison d'habitation individuelle et est totalement inadapté ;
Que la faïence murale n'est pas conforme et ne peut être aisément nettoyée ;
Que tant la dimension de la pièce que ses accès, ses revêtements muraux, son installation électrique, son extraction et l'absence de fenêtres sont des non conformités qui empêchent son utilisation ;
Que l'expert judiciaire conclut que la mise en conformité de la cuisine existante est impossible et que la seule solution consisterait à créer une cuisine à l'étage avec extraction en toiture ou sur la cheminée par un caisson ;
Que ces travaux représenteraient un investissement de l'ordre de 30.000 euros et nécessiteraient la fermeture de l'établissement pendant un mois et demi ;
Que l'expert a enfin souligné que si la SCI prétend avoir réhabilité l'immeuble en 2011, elle n'a produit aucune facture pour le démontrer et a ajouté que la bailleresse intervient "au coup par coup" et a minima, ce qu'elle a encore fait après l'arrêté de péril pris par la mairie ;
Attendu que la SCI soutient tout d'abord que l'EURL a définitivement accepté la "livraison" de la chose ;
Que cette argumentation, fondée sur les dispositions de l'article 1604 du code civil relatives à la vente, ne peut qu'être écartée, le bailleur n'étant pas tenu d'une obligation de livraison cessant à compter de l'entrée dans les lieux du locataire mais d'une obligation de délivrance de locaux conformes aux dispositions du bail qui perdure pendant toute l'exécution de celui-ci ;
Que l'intimée fait également valoir que la cuisine était équipée d'une hotte et qu'il n'était pas exigé que celle-ci corresponde à la hotte d'une cuisine de restaurant ;
Que cette argumentation est sans pertinence au regard de la location des locaux à usage de restaurant dans le cadre d'un bail commercial ;
Que la SCI prétend enfin qu'il incombe à la preneuse de mettre la cuisine en conformité avec la législation en vigueur et que son état était apparent avant la signature du bail ;
Mai attendu que cette argumentation doit faire l'objet d'un examen au fond puisque , si l'EURL est bien tenue de procéder à la mise aux normes de l'installation louée, elle ne saurait être contrainte de remettre aux normes l'électricité du bâtiment et n'est pas autorisée à changer la destination des lieux, ce qui conduit, à vérifier si les travaux nécessaires sont dus à une absence de mise aux normes en vigueur ou à une absence de délivrance, par la bailleresse, d'un bien conforme à sa destination ;
Qu'au regard des conclusions de l'expertise de Monsieur Q..., il sera retenu qu'il existe une contestation sérieuse sur la délivrance, par la SCI, d'un bien conforme à sa destination, ce qui permet de remettre en cause, au fond, l'obligation de la locataire au paiement de la contrepartie financière de l'occupation des lieux ou, à tout le moins, de l'intégralité de cette contrepartie financière ;
Que l'existence d'une contestation sérieuse fait obstacle à l'exercice des pouvoirs du juge des référés et que l'octroi d'une provision supposant le constat préalable d'une obligation non sérieusement contestable qui n'est pas établie en l'espèce, il convient, par infirmation de la décision déférée, de débouter la SCI de ses demandes tendant au versement d'une provision et d'une indemnité d'occupation provisionnelle ;
Attendu que le sens du présent arrêt rend sans objet les demandes de l'appelante tendant à la suspension des loyers à compter du mois de février 2017 et à la réalisation de travaux ;
Attendu que la cour, investie par l'effet dévolutif de l'appel des seuls pouvoirs du juge des référés, ne peut connaître de la demande en paiement de dommages et intérêts formée par la locataire, laquelle nécessite l'appréciation d'une faute commise par la bailleresse, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice conduisant en conséquence à connaître du fond du litige ;
Qu'il convient de dire n'y avoir lieu à référé sur ce point et d'inviter l'EURL à se pourvoir au fond ;
Attendu que les deux parties succombant en leurs prétentions, il convient de laisser à la charge de chacune d'elles les frais exposés pour la procédure de première instance et d'appel et qu'il ne sera pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,
DÉCLARE l'appel recevable
CONFIRME la décision entreprise, mais uniquement en ce qu'elle a prononcé la résiliation du bail et ordonné en tant que de besoin l'expulsion de la locataire,
STATUANT À NOUVEAU sur ses autres chefs,
CONSTATE l'existence d'une contestation sérieuse portant sur l'existence de l'obligation à paiement mise à la charge de la locataire par le contrat de bail,
DIT que la cour, investie des pouvoirs du juge des référés, n'a donc pas pouvoir pour allouer une provision et une indemnité provisionnelle à la bailleresse qui devra saisir le juge du fond de ces demandes,
DIT n'y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement d'une provision, en paiement de dommages et intérêts et en exécution de travaux formées par l'EURL RESTAURANT CAFÉ DE LA GAIETÉ,
DÉBOUTE les parties de leurs demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
LAISSE à la charge de chacune d'elles les dépens exposés pour la procédure de première instance et celle d'appel.
Arrêt signé par Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité et Madame Maëlle BOUGON, Greffier placé auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT