RG N : 12/ 00840

Mme Marie Alexandrine X...épouse Y..., M. Jorge Manuel Y...

SARL D4 PROMOTION


Grosse délivrée à
Me VAL, avocat
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRET DU 28 NOVEMBRE 2013
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Le VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE TREIZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :

Madame Marie Alexandrine X...épouse Y...
de nationalité Française, née le 27 Février 1974 à PEDROGAO (PORTUGAL), Sans profession, demeurant ...-19490 SAINTE FORTUNADE
représentée par Me Philippe CAETANO, avocat au barreau de CORREZE
Monsieur Jorge Manuel Y...
de nationalité Française, né le 19 Avril 1973 à TULLE (19000), Gérant de société, demeurant ...-19490 SAINTE FORTUNADE
représenté par Me Philippe CAETANO, avocat au barreau de CORREZE
APPELANTS d'un jugement rendu le 25 MAI 2012 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BRIVE

SARL D4 PROMOTION
dont le siège social est 10 rue Raymond Corraze-31500 TOULOUSE
représentée par Me Dominique VAL, avocat au barreau de CORREZE

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Selon calendrier de procédure du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 1er Octobre 2013 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 5 Novembre 2013. L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 avril 2013.
A l'audience de plaidoirie du 01 Octobre 2013, la Cour étant composée de Madame Martine JEAN, Président de chambre, de Monsieur Didier BALUZE et de Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Conseillers assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier, Madame JEAN, Président de chambre a été entendue en son rapport, Maître CAETANO et Maître VAL, avocats, sont intervenus au soutien des intérêts de leur client.
Puis Madame Martine JEAN, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 28 Novembre 2013 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
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Selon compromis signé le 18 septembre 2006, les époux Y...ont vendu à la S. A. R. L D4 PROMOTION une parcelle de terrain située au lieu-dit Les Prades sur la commune de Laguenne, cadastrée section AB no 266 d'une superficie de 55 ares 50 centiares moyennant le prix principal de 320. 000 ¿.
L'immeuble étant destiné à une opération de promotion immobilière, la convention comportait notamment des conditions relatives à la constructibilité du terrain, à savoir :
- l'obtention du permis de construire permettant la création d'un groupe d'habitations de 2. 500 m ² de SHON,
- l'absence de sujétions particulières du sous-sol nécessitant des fondations spéciales (pieux, radiers etc....) ou des ouvrages de protection contre l'eau,
- l'absence de pollution particulière nécessitant des travaux spécifiques.
L'acquéreur était autorisé par ailleurs à déposer sans délai la demande de permis de construire et à réaliser, à ses frais et sous sa responsabilité, tous sondages, études de sol, de sous-sol, tous prélèvements et analyses afin de vérifier que la construction ne nécessitera pas un investissement dépassant le coût normal des travaux.
Il était encore stipulé dans l'acte qu'en cas de réalisation des conditions suspensives la vente aurait lieu au plus tôt le 17 août 2008 et au plus tard le 31 octobre 2008 et une clause pénale de 12. 000 ¿ était prévue afin de sanctionner la défaillance de l'une ou l'autre des parties sans privation pour chacune de poursuivre l'autre en exécution forcée de la vente.
Enfin un dépôt de garantie de 12. 000 ¿ était versé par l'acquéreur entre les mains du notaire.
Alors que le permis de construire avait été obtenu le 29 mars 2008, la S. A. R. L D4 PROMOTION avisait le notaire de ce qu'elle considérait que la vente était caduque et elle sollicitait le remboursement de la somme de 12. 000 ¿ ; elle invoquait le classement de plus de un tiers de la superficie en zone inconstructible, la découverte par le géomètre d'une servitude d'écoulement à l'angle sud est du terrain, la présence d'une nappe subissant les variations saisonnières ce qui imposait l'utilisation d'un béton spécial, la présence de granit qui rendait nécessaire le recours à des engins puissants, enfin l'insuffisance de capacité des réseaux existants en raison des grandes quantités d'eau à évacuer.
Sommation ayant été faite par les époux Y...à la S. A. R. L D4 PROMOTION de se présenter chez le notaire aux fins de régulariser l'acte de vente, celle-ci n'y déférait pas.
C'est dans ces conditions que, selon acte du 14 avril 2009, les époux Y...ont fait assigner la S. A. R. L D4 PROMOTION devant le Tribunal de Grande Instance de Tulle aux fins, notamment, de voir déclarer parfaite la vente intervenue.
L'affaire ayant été évoquée devant le Tribunal de Grande Instance de Brive La Gaillarde suite à la suppression du Tribunal de Grande Instance de Tulle, cette juridiction, par décision du 25 mai 2012 a notamment :
- débouté les époux Y...de l'intégralité de leurs demandes,
- constaté la caducité du compromis de vente conclu le 18 septembre 2006,
- condamné les époux Y...à restituer à la S. A. R. L D4 PROMOTION la somme de 12. 000 ¿ versée à titre de dépôt de garantie entre les mains du notaire, ce avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2008,
- condamné les époux Y...à payer à la S. A. R. L D4 PROMOTION la somme de 3. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Les époux Y...ont interjeté appel de cette décision selon déclaration du 12 juillet 2012.
Les dernières écritures des parties, auxquelles la Cour renvoie pour plus ample information sur leurs demandes et moyens, ont été transmises à la cour les 3 octobre 2012 par les époux Y...et 29 novembre 2012 par la S. A. R. L PROMOTION.
Les époux Y..., qui considèrent que la société S. A. R. L D4 PROMOTION n'est pas fondée à se prévaloir de la non réalisation des conditions suspensives dans la mesure où d'une part elle y a implicitement renoncé et d'autre part les conditions suspensives étaient réalisées, concluent à la réformation de la décision, demandant à la cour de dire que la vente intervenue est parfaite, de dire que le jugement vaudra acte authentique, d'ordonner la publication du jugement à la conservation des hypothèques, de condamner l'intimé à leur payer la somme de 320. 000 ¿ ainsi que celle de 12. 000 ¿ à titre de dommages et intérêts, de dire qu'ils seront bénéficiaires de la somme détenue par le notaire en règlement partiel des condamnations dont ils sollicitent le prononcé, de condamner enfin la S. A. R. L D4 PROMOTION à lui payer la somme de 3. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
La société D4 PROMOTION invite la cour à confirmer le jugement et à condamner les époux Y...à lui payer la somme de 2. 000 ¿ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ainsi que celle de 3. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu que les époux Y..., qui soutiennent dans les motifs de leurs écritures que la société D4 PROMOTION n'a plus qualité pour soulever d'éventuelles difficultés relatives à la construction, n'en tirent toutefois dans leur conclusif aucune conséquence légale ; que d'ailleurs, en sa qualité de signataire du compromis de vente, la société D4 PROMOTION a bien qualité, alors même qu'elle aurait transmis le permis de construire à un tiers, à invoquer devant une juridiction la caducité de la vente en raison de la non réalisation des conditions suspensives ;
Attendu par ailleurs que s'il est admis que la renonciation à un droit peut être implicite, il ne peut être tiré de la circonstance que la société D4 PROMOTION ait transféré le permis de construire à une autre société la preuve d'une renonciation à se prévaloir de la non réalisation des conditions suspensives ; que cette circonstance ne démontre pas en elle-même, en effet, la volonté non équivoque de la société D4 PROMOTION de renoncer à se prévaloir des stipulations contractuelles ; que s'il est constant, au demeurant, que la société D4 PROMOTION a attendu septembre 2008 pour faire part au notaire de ce qu'elle considérait que la vente était caduque alors que le rapport d'études du bureau CEBTP SOLEN, qui révèlent les particularités du terrain, lui a été adressé dès février 2007, ce fait ne suffit pas non plus à caractériser la volonté non équivoque de la société D4 PROMOTION de renoncer à se prévaloir de la non réalisation des conditions suspensives, la cour observant à cet égard que si tant est qu'une telle attitude puisse caractériser une faute, ce qui resterait à démontrer, les époux Y..., qui se limitent à soutenir à tort qu'il existerait en l'espèce une renonciation implicite de la société D4 PROMOTION à se prévaloir de la non réalisation des conditions suspensives, ce qui devrait conduire à déclarer la vente parfaite et à condamner la SARL D4 PROMOTION au paiement du prix de vente et de dommages et intérêts, ne sollicitent pas en tout cas, serait-ce à titre subsidiaire, de dommages et intérêts destinés à compenser le préjudice qu'ils subiraient en suite d'un comportement, qu'ils jugent abusif, de leur cocontractant ;
Attendu encore que les époux Y...ne peuvent utilement invoquer la clause de non garantie insérée page 6 du compromis de vente ; que la société D4 PROMOTION, qui estime la vente caduque au seul motif que les conditions suspensives ne se sont pas réalisées, n'entend pas mettre en jeu la garantie de son vendeur au titre des vices cachés ; que, pour le même motif, il importe peu que plus de deux ans se soient écoulés entre la date du dépôt du rapport ayant établi les particularités du sol et celle des premières conclusions de la société D4 PROMOTION à l'occasion desquelles elle s'en est prévalue ;
Et attendu, ces observations étant faites pour répondre à l'argumentation développée en cause d'appel par les époux Y..., qu'il n'a été produit devant la cour, alors même que les demandes des parties devant cette juridiction sont identiques à celles déjà présentées devant la juridiction du premier degré, aucun élément nouveau qui n'ait été connu de celle-ci ;
Or attendu que le tribunal de grande instance, par des motifs suffisants et pertinents que la cour entend adopter, a fait une exacte appréciation des faits et circonstances de la cause et du droit des parties ; qu'il est démontré en effet par l'étude géotechnique réalisée par le CEBTP SOLEN que le sol de la parcelle litigieuse comporte des particularités non envisagées lors de la signature du compromis ; que la société D4 PROMOTION démontre par ailleurs, sans être utilement contredite, par la production aux débats d'un document établi par la société D4 CONSTRUCTION que ces particularités sont bien de nature à engendrer un surcoût ; qu'en effet, si les époux Y...maintiennent devant la cour que ce document, qui fait état d'un surcoût de 130 %, n'est pas fiable, le surcoût des travaux étant selon eux dérisoire au regard des prévisions initiales, la cour ne peut que constater que les époux Y...ne versent pas plus aux débats devant la cour qu'ils ne l'avaient fait devant la juridiction du premier degré d'éléments qui seraient de nature à prouver leur affirmation ; qu'à cet égard, les époux Y...sont mal fondés à reprocher à la société D4 PROMOTION de ne pas avoir sollicité une expertise judiciaire, dont l'organisation ne saurait en l'espèce se justifier dans la mesure où les époux Y...se limitent à procéder par affirmations non étayées ; qu'il n'appartient pas en effet aux juridictions d'ordonner une expertise pour pallier la carence des parties ou de l'une d'entre elles dans l'administration de la preuve ;
Attendu, dans ces conditions, que le jugement mérite confirmation ; que l'équité commande de condamner les époux Y...au paiement d'une indemnité supplémentaire de 1. 500 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Attendu en revanche que l'action en justice est un droit qui ne dégénère en abus qu'en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol ; que tel n'étant pas le cas de l'espèce, il n'y a pas lieu de condamner les époux Y..., alors même que leur appel se révèle en définitive non fondé, au paiement à la société D4 PROMOTION de dommages et intérêts ;
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PAR CES MOTIFS
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Statuant par décision Contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
CONFIRME le jugement,
CONDAMNE Jorge Y...et Alexandrine X...épouse Y... solidairement à payer à LA S. A. R. L D4 PROMOTION une indemnité supplémentaire de 1. 500 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNE les époux Y...aux dépens de l'appel.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Marie-Christine MANAUD. Martine JEAN.