1ère CHAMBRE A

ARRET N 26
AFFAIRE No : 06 / 00701
jugement du 10 Mars 2006
du Tribunal d'Instance du MANS
no d'inscription au RG de première instance 05 / 000617
ARRET DU 22 JANVIER 2008
APPELANT :
Monsieur Jean-Luc X...

72000 LE MANS
(bénéficiant de l'aide juridictionnelle Totale numéro 2006 / 003506 du 15 / 09 / 2006 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'ANGERS)
représenté par la SCP CHATTELEYN ET GEORGE, avoués à la Cour
assisté de Maître Henri LETROUIT, avocat au barreau du MANS

Monsieur Dominique Z...

72220 LAIGNE EN BELIN
Madame Sylvie A...

72220 LAIGNE EN BELIN
représentés par la SCP GONTIER-LANGLOIS, avoués à la Cour
assistés de Maître Anne DE LUCA PERICAT, avocat au barreau du MANS
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Novembre 2007 à 14 H 00, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur MARECHAL, conseiller chargé du rapport, et Madame JEANNESSON, vice-président placé, faisant fonction de conseiller.
Ces Magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame CHAUVEL, conseiller, désignée par ordonnance du Premier Président en date du 22 décembre 2006, pour exercer les fonctions de président, Monsieur MARECHAL, conseiller, et Madame JEANNESSON, vice-président placé, faisant fonction de conseiller
Greffier lors des débats : Madame LEVEUF
ARRET : contradictoire
Prononcé publiquement le 22 Janvier 2008 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.
Signé par Madame CHAUVEL, Président et par Madame LEVEUF, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


FAITS ET PROCÉDURE
Suivant bail sous seings privés du 12 août 2004 monsieur Dominique Z... et madame A... ont donné à bail à Jean-Luc X... un appartement de type 2 situé dans un immeuble dont ils sont propriétaires au MANS (Sarthe), ...moyennant un loyer annuel de 2 220 , payable par termes mensuels de 350  le 1er de chaque mois.
Par acte d'huissier du 21 janvier 2005, les bailleurs ont fait délivrer à Jean-Luc X... un commandement, visant la clause résolutoire inscrite au bail, de leur payer la somme de 842, 02 , comprenant un arriéré de loyer de 692, 96  au titre des loyers et 51, 22  au titre des charges.
Par acte du 25 mai 2005, monsieur Dominique Z... et madame A... ont fait assigner leur locataire en résiliation du bail pour non exécution des causes du commandement dans le délai imparti, en libération des lieux sous astreinte voire en expulsion, et en paiement d'un arriéré locatif s'établissant alors à la somme de 843, 71 .
Par jugement du 10 mars 2006, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, de la procédure antérieure ainsi que des motifs de cette décision, le tribunal de grande instance du MANS a :
- rejeté la demande en nullité du bail,
- condamné monsieur Jean-Luc X... à payer à monsieur Dominique Z... et madame A... la somme de 1 210, 80  à titre d'arriéré de
loyers arrêtés à la date du 13 octobre 2005, outre 10  au titre de la clause pénale, en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- rejeté la demande de délai de paiement,
- constaté la résiliation du bail le 22 mars 2005 par l'effet de la clause résolutoire insérée au contrat,
- dit que monsieur X... devra laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les lieux loués dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision,
- ordonné à défaut de libération des lieux dans les délais, son expulsion, conformément aux articles 61 et suivants de la loi no91-650 du 9 juillet 1991, au besoin avec le concours de la force publique,
- dit que jusqu'à la libération effective des lieux, monsieur X..., bien qu'occupant sans titre, demeurera soumis à toutes les obligations du bail résilié et notamment au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer et charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi soit 350  par mois,
- rejeté la demande d'exécution provisoire,
- condamné monsieur X... aux dépens y compris le coût du commandement de payer,
- laissé le coût de la saisie conservatoire à la charge de Dominique Z... et Sylvie A...,
- rejeté la demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
- rejeté les demandes à l'égard de madame Nicole E...,
- rejeté toutes autres demandes.
Par arrêt du 30 avril 2007 rendu sur l'appel formé par Jean-Luc X... le 28 mars 2006, la cour a, avant dire droit sur le tout, renvoyé l'affaire à la conférence de la mise en état afin de permettre aux parties de s'expliquer contradictoirement sur le moyen pris du défaut éventuel d'exigibilité des causes du commandement, et le cas échéant, de produire toute pièce justifiant des démarches accomplies par les bailleurs avant la délivrance de ce commandement, aux fins de mettre leur locataire en demeure d'accomplir dans le délai défini, l'obligation de faire à laquelle il s'était engagé en contre-partie de la remise de la part de loyer restant à sa charge, et plus généralement toute pièce leur permettant d'opposer la résiliation unilatérale de l'accord initial prévoyant que le coût des travaux exécutés par Jean-Luc X... s'imputerait sur la part de loyer restant à sa charge.
A la suite, les parties ont conclu et l'ordonnance de clôture a été rendue le 22 novembre 2007.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Vu les dernières conclusions déposées par Jean-Luc X..., le 24 octobre 2007, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens en application des articles 455 et 954 du nouveau code de procédure civile, et aux termes desquelles l'appelant demande à la cour :
- d'infirmer le jugement en ses dispositions lui portant grief et de statuer à nouveau,
- de déclarer les consorts Z...- A... non fondés en leur demande en constatation de la résiliation du bail, avec toutes conséquences, les en débouter,
- au besoin de suspendre les effets du commandement délivré, en constatant que les causes de celui-ci ont d'ores et déjà été honorées et qu'en tout hypothèse elles peuvent l'être dans le cadre du plan d'apurement proposé pour le règlement des sommes restant dues, le tout par application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- de l'autoriser à apurer définitivement le solde de sa charge en 24 mensualités d'égal montant dans les conditions de l'article 1244-1 du code civil,
- de condamner les consorts Z...- A... à faire exécuter dans les lieux loués les travaux nécessaires à leur mise en conformité aux règles d'hygiène et d'habitabilité, en assurant principalement :
- la réfection du système de production d'eau chaude
-la mise au norme des évacuations
-la création de toilettes et d'une salle de bains fermées et séparées du reste du logement
le tout sous astreinte de 15  par jour de retard passé le délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir
-de le décharger de toutes condamnations contraires
-de condamner les consorts Z...- A... in solidum, en tout cas monsieur Z... seul à lui payer la somme de 2 000  à titre de dommages et intérêts
-de condamner les consorts Z...- A... aux entiers dépens de première instance et d'appel avec distraction pour ceux le concernant au profit de son avoué.
Vu les dernières conclusions déposées par Dominique Z..., le 20 novembre 2007, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens en application des articles 455 et 954 du nouveau code de procédure civile, et aux termes desquelles il demande à la cour :
- de dire l'appel et les demandes non fondés et d'en débouter l'appelant
-de confirmer le jugement entrepris, sauf sur le montant de l'arriéré locatif qui doit être porté à la somme de 1 826, 39  et condamner monsieur X... au paiement de cette somme et, rectifier également le jugement sur le montant de l'indemnité d'occupation en reconnaissant qu'elle doit correspondre au montant du loyer réactualisé conformément à la clause de révision du bail outre aux charges qui auraient été dues si le contrat s'était poursuivi
-de condamner monsieur X... à leur verser une somme de 2 500  au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et de le condamner aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Dans l'arrêt avant dire droit la cour, après avoir rappelé que le commandement de payer visant la clause résolutoire tendait au recouvrement d'un arriéré de loyer de 692, 96  correspondant aux termes échus entre les mois d'octobre 2004 et janvier 2005 déduction faite des prestations servies par la CAF, a retenu que les parties avaient convenu du non paiement de ces échéances de loyer en contrepartie de travaux de réfection de la salle de bains et que les éléments de fait, spécialement la livraison au locataire de carreaux de plâtre et d'une porte payés par les propriétaires confortaient la thèse selon laquelle le coût des travaux exécutés par le locataire devait s'imputer sur la part de loyer restant à sa charge pour les mois considérés.
La cour a relevé que ces travaux de réfection ne paraissaient pas relever du domaine des réparations locatives, que se posait la question relevée d'office au regard des dispositions d'ordre public de l'article 6 a de la loi du 6 juillet 1989, de la validité de l'engagement pris par le locataire d'en supporter l'exécution, et par suite, de la possibilité pour les propriétaires d'exiger le paiement d'une part de loyer comme constitutive de la contrepartie de l'exécution desdits travaux avant que le montant de l'économie réalisée sur les loyers excède le coût prévisible des travaux de réfection-chiffrés hors fourniture à 1 500 -, ou encore avant d'avoir notifié au locataire la résiliation de l'accord initial et leur intention d'exécuter ou de faire exécuter eux-mêmes les travaux ; étant observé que cette notification paraît devoir être précédée d'une mise en demeure d'avoir à exécuter l'obligation de faire à laquelle Jean-Luc X... s'était engagé, dès lors qu'elle n'était assortie d'aucun délai.
Dans leurs dernières écritures Dominique Z... et Sylvie A... indiquent contester avoir consenti à une quelconque réduction de loyer en contrepartie de travaux. Ils produisent à l'appui de leur argumentation une attestation rédigée par monsieur Alain G...dans les termes de l'article 202 du nouveau code de procédure civile dans laquelle, précisant les termes d'un précédent courrier de sa main daté du 4 octobre 2005 qui avait été produit au débat par Jean-Luc X..., l'intéressé indique que s'il avait été convenu avec monsieur Z... de la réalisation d'un mur, il n'a, à aucun moment été question de savoir comment cela serait financé et que c'est monsieur X... qui lui avait dit que ce serait lui qui réglerait les frais supplémentaires en déduction du loyer.
Cet élément nouveau confirme l'analyse portée dans la mesure où il en ressort que c'est bien monsieur X... qui devait supporter la charge ou le coût de mise en place des matériaux payés par les propriétaires aux fins de mise en conformité du logement avec les dispositions du décret 87-149 du 6 mars 1987 fixant les conditions minimales de confort et d'habitabilité auxquelles doivent répondre les locaux mis en location et qui, en son article 1er d prévoit que la salle d'eau constitue une pièce séparée. Cela ressort encore de l'attestation de monsieur Mehdi H...datée du 10 novembre 2005, qui indique n'avoir jamais rencontré monsieur Z... et avoir réalisé à la demande de monsieur X... un descriptif des travaux auquel ce dernier n'a jamais donné suite.
En l'absence au bail signé entre les parties le 12 août 2004 de toute clause écrite expresse conforme aux dispositions de l'article 6 a de la loi du 6 juillet 1989 par laquelle les parties auraient convenu notamment des modalités d'imputation sur le loyer des travaux réalisés par monsieur X..., il n'en reste pas moins que le preneur, quoique mis en possession des matériaux nécessaires à l'exécution des travaux convenus, n'a jamais effectué ni fait effectuer lesdits travaux alors même qu'il n'est pas contesté que cette livraison est intervenue le 21 septembre 2004 ce qui suppose qu'il avait été convenu d'une réalisation rapide par le locataire, ce que démontre d'ailleurs les contacts pris rapidement par monsieur X... avec les professionnels.
Les bailleurs qui ont rempli leurs obligations à cet égard en livrant les matériaux nécessaires ne justifient d'aucune mise en demeure préalable à la délivrance du commandement de payer. Toutefois dès lors que le coût des travaux d'édification du mur (pose de rails et de placo-plâtre) et de pose de la porte est, selon le devis établi par monsieur H..., de 500  (ce devis d'un montant total de 1 500  concerne pour le surplus des travaux d'aménagement de salle de bains qui ne font d'évidence pas partie de l'accord ayant existé entre les parties sur de simple travaux de séparation des pièces) soit d'un montant inférieur au montant des loyers visés au commandement de payer, l'absence de mise en demeure est sans effet sur les effets de la clause résolutoire qui devait en conséquence produire son plein effet.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail et prononcé les conséquences de droit étant précisé que Jean-Luc X..., défaillant dans la réalisation de ses obligations, ne peut prétendre à une diminution du montant des loyers visés au commandement ni au titre de l'accord intervenu, ni au titre d'une éventuelle compensation du fait de la non réalisation par le bailleur de travaux de mise en conformité du logement.
Force est sur ce point de constater que les pièces produites ne démontrent pas comme le soutient Jean-Luc X... qu'outre ce problème lié à la configuration des lieux, les lieux ne soient pas conformes aux normes d'habitabilité alors que la nécessité d'une réfection du système de production d'eau chaude n'est nullement démontrée et qu'il s'est opposé à la mise aux normes des évacuations que le bailleur avait fixée (pièce 19 : lettre recommandée du 19 / 12 / 05) après réception du courrier du président de la communauté de communes du Mans Métropole du 7 décembre 2005 lui signalant l'absence de ventilation haute dans la salle de bain et de ventilation haute et basse dans la cuisine.
Jean-Luc X... sera en conséquence débouté de ses demandes relatives aux travaux et le jugement confirmé en toutes ses dispositions sauf à :
- indiquer que le montant de l'arriéré de loyers au paiement duquel Jean-Luc X... est tenu s'élève selon le dernier décompte actualisé au mois de janvier 2007 à la somme de 1 826, 39 
- préciser que le montant de l'indemnité d'occupation est égale au montant du loyer actualisé en application de la clause d'indexation.
Jean-Luc X... qui succombe au principal sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sa situation financière ne justifie pas au regard des critères de l'article 1244-1 du code civil, de l'ancienneté de la dette et de l'absence d'effort de remboursement de sa dette locative depuis l'engagement de la procédure que lui soient accordés les délais de paiement qu'il sollicite.
Il n'existe aucune considération d'équité qui permette de le dispenser de contribuer aux frais irrépétibles que ses adversaires ont dû exposer pour défendre
leur appel. Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile dans les limites prévues au dispositif.
PAR CES MOTIFS :
STATUANT publiquement et contradictoirement,
CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions non contraires au présent arrêt,
Y AJOUTANT,
DIT que le montant de la condamnation prononcée à l'encontre de Jean-Luc X... au titre des loyers et charges s'élève à la somme de 1 826, 39 ,
DIT que le montant de l'indemnité d'occupation à la charge de Jean-Luc X... est égale au montant du loyer actualisé en application de la clause d'indexation,
DÉBOUTE Jean-Luc X... de toutes ses demandes,
CONDAMNE Jean-Luc X... à payer à Dominique Z... la somme de 1 500  au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
CONDAMNE Jean-Luc X... aux dépens de l'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
C. LEVEUF S. CHAUVEL