Quatrième Chambre

R. G : 06 / 06925

M. Robert Jean Yves Marie X...
Mme Marie-Claude X...

M. Eugène Y...
Mme Marie Y... veuve Z...
Mme Anna A...
Me François B...
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 27 MARS 2008
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Monsieur Jean THIERRY, Président,
Madame Brigitte VANNIER, Conseiller,
Madame Françoise LE BRUN, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Agnès EVEN, lors des débats et lors du prononcé

A l'audience publique du 31 Janvier 2008

Contradictoire, prononcé par Monsieur Jean THIERRY, Président, à l'audience publique du 27 Mars 2008, date indiquée à l'issue des débats.

APPELANTS :
Monsieur Robert Jean Yves Marie X...

44630 PLESSE
représenté par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués
assisté de Me BRECHETEAU, avocat
Madame Marie-Claude X...

44630 PLESSE
représentée par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués
assistée de Me BRECHETEAU, avocat

Monsieur Eugène Y...

44630 PLESSE
représenté par la SCP BAZILLE J. J. & GENICON S., avoués
assisté de Me Jean-Michel POLLONO, avocat
Madame Marie Y... veuve Z...

44630 PLESSE
représentée par la SCP BAZILLE J. J. & GENICON S., avoués
assistée de Me Jean-Michel POLLONO, avocat
Madame Anna A...

44630 PLESSE
représentée par la SCP BAZILLE J. J. & GENICON S., avoués
assistée de Me Jean-Michel POLLONO, avocat
Maître François B...

44290 GUEMENE PENFAO
représenté par la SCP D'ABOVILLE DE MONCUIT SAINT-HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués
assisté de la SELARL EFFICIA, Me CABOT, avocat
I-Exposé préalable :
Le 20 octobre 2006, M. Robert X... et Mme Marie-Claude X... ont déclaré appel d'un jugement du 28 août précédent, aux énonciations duquel il est fait référence quant à l'exposé des prétentions formulées et des moyens articulés par les parties à ce stade de la procédure, par lequel le Tribunal de grande instance de SAINT NAZAIRE, statuant sur les demandes faisant l'objet de l'instance introduite par l'assignation délivrée à leur demande le 6 avril 2005 à M. Eugène Y..., Mme Marie Y... veuve Z..., Mme Anna A... et Me François B...,
- a déclaré les pièces 27 et 28 recevables ;
- a condamné in solidum M et Mme X... à verser à la succession de M. Jean-Pierre Y... la somme de 381, 12  par mois à titre d'indemnité d'occupation jusqu'au départ effectif de M et Mme X... ou de tout occupant de leur chef, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2006 ;
- a débouté les parties de toutes leurs autres demandes ;
- a ordonné l'exécution provisoire ;
- et a dit qu'il sera fait masse des dépens qui seront partagés entre les parties dans les proportions suivantes :
-1 / 3 à la charge de M et Mme X...,
-1 / 3 à la charge de Mme Anna A..., Mme Y... veuve Z... et M. Y...,
-1 / 3 à la charge de Me B....

En application des dispositions de l'article 455, premier alinéa, du Code de procédure civile, il est procédé à l'exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens par visa des conclusions déposées :
- le 19 février 2007, par M. Robert X... et Mme Marie-Claude X..., appelants ;
- le 26 avril 2007, par M. Eugène Y..., Mme Marie Y... veuve Z... et Mme Anna A..., intimés et appelants incidents ;
- le 30 avril 2007, par Me François B..., intimé.

II-Motifs :
Par jugements du Tribunal de commerce de SAINT NAZAIRE en date des 11 juin et 24 septembre 1997, M. Robert X... a été placé en redressement judiciaire, puis en liquidation judiciaire, M. G... ayant été nommé aux fonctions de Juge-Commissaire.
Par ordonnance du 5 juillet 2000, le Juge-Commissaire a autorisé la cession d'un immeuble d'habitation dépendant de l'actif situé à PLESSE, section Le Coudray, lieudit " La Viévenay ", au profit de M. Y... ou de toute personne physique ou morale qu'il se substituerait, moyennant le prix de 300 000 F, et a commis pour recevoir l'acte et procéder aux formalités légales Me B..., notaire à Guémené Penfao.
L'acte authentique constatant la vente ainsi autorisée a été dressé le 29 décembre 2000 par Me François B..., le vendeur étant M. Robert X... et Mme Marie-Claude H... épouse X..., représentés par Me Bernard GOUPIL, mandataire judiciaire, et l'acquéreur étant M. Jean-Pierre Y....
Par acte authentique dressé le même jour par le même notaire, M. Jean-Pierre Y... a donné l'immeuble ainsi acquis à bail à M et Mme Robert X... pour une durée de trois ans moyennant un loyer mensuel de 2 500 francs, révisable annuellement, outre le montant de la contribution annuelle représentative du droit de bail ainsi que les charges.
M. Jean-Pierre Y... étant décédé le 4 mars 2003, Me François B..., par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 23 juin 2003, a notifié congé à M et Mme X..., en application de l'article 15- I de la loi du 6 juillet 1989, pour le 28 décembre 2003, décision motivée par l'intention des héritiers du bailleur de vendre le logement objet du contrat de location, ainsi qu'il résulte du mandat de mise en vente donné à ce notaire le 20 juin 2003 par Mme Anna A... veuve Y..., Mme Marie-Madeleine Y... épouse Z... et M. Eugène Y....
Pour soutenir qu'étant devenu propriétaire du bien, M. Jean-Pierre Y... leur a valablement consenti une promesse de vente, à un terme fixé à la clôture de liquidation judiciaire de M. X... à intervenir au mois d'août 2005, au prix de 324 000 francs, et que cette promesse vaut vente parfaite à effet de la date sus-indiquée en application des dispositions de l'article 1589 du Code civil et que les héritiers du promettant sont tenus par cet engagement en application des dispositions de l'article 843 du même Code, les appelants invoquent les éléments suivants :
- une lettre du 28 octobre 2000 dans laquelle le notaire, Me François B..., s'enquérant auprès du Directeur du Crédit Agricole de PLESSE de sa décision d'accorder ou non un prêt à M. Y..., indique qu'il avait été prévu lors du compromis et des discussions que M et Mme Robert X... s'engagent à racheter leur maison en août 2005 moyennant le prix de 324 000 francs ;
- une lettre du 19 février 2004 par laquelle le notaire interroge le conseil de M et Mme X... sur une proposition de vente par les héritiers Y... à ses clients " moyennant le prix ayant été fixé en 2000 soit 324 000 F (49 393  48), lequel prix serait payé en partie par compensation de la créance des époux X... contre Monsieur Y.... " ;
- les conclusions de première instance de Me B... dans lesquelles il est indiqué : " Il était en outre convenu entre les parties que Monsieur Y... revendrait la maison aux époux X... lorsque ceux-ci reviendraient in bonis. "
Il convient d'observer en premier lieu qu'aucun de ces écrits n'émane de M. Jean-Pierre Y... ou de l'un ou l'autre de ses héritiers alors que le montant de l'engagement allégué excède largement la valeur mentionnée à l'article 1341 du Code civil et fixée par le décret no 80-533 du 15 juillet 1980.
Au surplus, le courrier du 28 octobre 2000, donc antérieur de deux mois à l'acte constatant la vente par M et Mme X... à M. Y..., ne fait état que d'une prévision exprimée de la façon suivante : " Monsieur et Madame X... devant s'engager... ", et dont la réalisation n'est pas confirmée par le scripteur de la lettre.
Quant à la phrase précitée des conclusions de première instance, elle ne fait que reprendre de façon moins précise les indications qui précèdent.
Le courrier du 19 février 2004, qui ne fait que répercuter une proposition transmise à Me B... par l'un de ses confrères, révèle tout au plus une intention manifestée par les héritiers à un moment donné, soit plus de trois ans après la vente de la maison à leur auteur, mais n'établit nullement une rencontre des volontés sur la chose et sur le prix qui serait intervenue simultanément à la vente et au bail du 29 décembre 2000, ou dans un temps voisin ou, en tout cas, avant le décès de M. Y....
Dès lors, en l'absence de tout acte écrit constatant l'engagement de celui-ci et de tout autre élément probant de nature à l'établir, il ne peut être fait droit à la prétention de M et Mme X... à voir régulariser par décision de justice la vente à leur profit, par les héritiers de M. Y... de la maison d'habitation située au lieudit " La Viévenais ", section du Coudray, commune de PLESSE.

Par un troisième acte authentique du 29 décembre 2000, Me B... a constaté, entre M et Mme Robert X..., Mme Jeannette I... épouse X... et M. Jean-Pierre Y..., une affectation hypothécaire effectuée par ce dernier en garantie du remboursement des sommes ayant fait l'objet de deux prêts qui lui avaient été consentis en vue de l'acquisition réalisée le même jour, l'un pour un montant de 80 000 francs par M et Mme Robert X..., l'autre pour un montant de 100 000 francs par Mme Jeannette X..., chacun étant stipulé remboursable sur six ans in fine au taux d'intérêts de 6, 25 % payable en une seule fois à la fin.
L'acte ayant été souscrit par M. Y..., la réalité de ces prêts est établie.
La période de remboursement étant expirée et les défendeurs ne justifiant d'aucun paiement, la créance de Mme Jeannette I... épouse X... est également établie. Dans un écrit daté du 23 décembre 2005 régulièrement versé aux débats et communiqué par le conseil des appelants sous le no 27, Mme X... a donné " tout pouvoir " à son fils et à sa belle-fille pour " récupérer " la somme de 100 000 francs, déclarant faire son " affaire personnelle de la récupération de cette somme à l'égard de mon fils et de ma belle fille dès qu'ils seront redevenus propriétaires de leur maison ".
En vertu de ce mandat exprès et spécial, dans lequel la restitution de M et Mme X... dans la propriété de la maison n'apparaît pas comme une condition préalable nécessaire à l'exécution du mandat, il convient de faire droit à la demande des appelants en paiement de la somme de 15 244, 90 , étant précisé que l'objet du mandat est limité au montant en principal.
Il y a lieu également de faire droit à la demande de restitution de la somme de 12 195, 92 , assortie des intérêts conventionnels, à M et Mme Robert X... dès lors que la violation de la règle du dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens a pour sanction l'inopposabilité de l'acte à la procédure collective, que l'acte reste donc valable entre les parties intéressées et que, dans le cas présent, la liquidation judiciaire de M. Robert X... a été clôturée pour insuffisance d'actif le 30 mars 2005.
Il n'est justifié par aucun acte d'une créance personnelle de M. Dominique J... qui déclare, dans son attestation du 6 janvier 2006, avoir prélevé dans son EURL LABO 44 deux sommes dont il n'indique pas le montant et qu'il les a remises au notaire " pour le financement de la maison des époux AA... par Monsieur Y... "
Il n'est produit aucun écrit émanant de M. Y... et pouvant attester d'une avance qui lui aurait été consentie par M. J... dont la créance n'est ainsi nullement établie.

Sur la demande reconventionnelle de Mme A..., Mme Z... et M. Y... en paiement d'indemnités d'occupation, il convient de confirmer le jugement dont appel par application des dispositions de l'article 955 du Code de procédure civile, la condamnation prononcée à la charge de M et Mme X... étant la conséquence nécessaire du rejet de leur occupation de la maison après le congé qui leur a été régulièrement délivré.

La procédure intentée par M et Mme X... à Mmes et M. Y... ayant abouti à une admission partielle de leurs prétentions, et aucun abus de procédure n'étant caractérisé à leur charge, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts des intimés.
Aucune considération d'équité ne justifie l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre des parties.
Compte tenu de la solution finalement donnée au litige, et aucune demande n'ayant été formulée à l'encontre de Me B... qui a été mis en cause par M et Mme X..., il convient de mettre l'ensemble des dépens pour trois quart à la charge des appelants et pour un quart à la charge de Mmes et M. Y....

III-Décision :

Confirme le jugement rendu le 28 août 2006 par le Tribunal de grande instance de SAINT NAZAIRE en ce qu'il a débouté M et Mme Robert X... de leur demande en régularisation d'acte de vente et publication de la décision à intervenir et en ce qu'il les a condamnés au paiement d'indemnités d'occupation ;
Le réformant pour le surplus et, statuant à nouveau :
Condamne la succession de M. Jean-Pierre Y... à payer à M. Robert X... et Mme Marie-Claude H... épouse X... :
- en leur qualité de mandataires de Mme Jeannette I... épouse X..., la somme de 15 244, 90  ;
- en leur nom personnel, la somme de 12 195, 92  avec intérêts conventionnels de 6, 25 % arrêtés à la date du paiement à intervenir ;
Déboute les parties de toutes demandes contraires ou supplémentaires ;
Fait masse des dépens de première instance et d'appel, dit que la charge en sera supportée pour les trois quarts par M et Mme Robert X... et pour un quart par la succession de M. Jean-Pierre Y... et admet les avoués de la cause, dans cette proportion, au bénéfice de l'article 699 du Code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,