Quatrième Chambre

R. G : 06 / 07755

M. Pierre Joseph Maurice X...

M. Jean-Pierre Y...
Mme Jeannick Z...épouse Y...
Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 10 AVRIL 2008
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Monsieur Jean THIERRY, Président,
Madame Brigitte VANNIER, Conseiller,
Madame Françoise LE BRUN, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Agnès EVEN, lors des débats et lors du prononcé

A l'audience publique du 14 Février 2008

Contradictoire, prononcé par l'un des magistrats ayant participé au délibéré, à l'audience publique du 10 Avril 2008, date indiquée à l'issue des débats.

APPELANT :
Monsieur Pierre Joseph Maurice X...

83560 RIANS
représenté par la SCP BAZILLE J. J & GENICON S., avoués
assisté de Me B...DEPASSE, avocat

Monsieur Jean-Pierre Y...


35480 MESSAC
représenté par la SCP D'ABOVILLE DE MONCUIT SAINT-HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués
assisté de la SCP DRUAIS-MICHEL-LAHALLE-BARBIER, avocats
Madame Jeannick Z...épouse Y...


35480 MESSAC
représentée par la SCP D'ABOVILLE DE MONCUIT SAINT-HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués
assistée de la SCP DRUAIS-MICHEL-LAHALLE-BARBIER, avocats
I-Exposé du litige :
Par acte du 7 mai 1999 au rapport de Maître C...notaire à Pipriac, Monsieur Pierre X...a donné à bail à Monsieur Jean Y...un terrain agricole d'une contenance de 4ha 16a 37 ca à prendre dans une parcelle plus vaste.
Par le même acte il a en outre promis de vendre au preneur les biens objets du bail au prix de 15 000 francs l'hectare.
Il était prévu que le bénéficiaire de la promesse, qui l'avait acceptée dans l'acte même, pouvait en demander la réalisation jusqu'au 31 décembre 2002 inclusivement à peine de caducité au delà.
Invité à venir régulariser la vente par devant Maître C...le 15 mars 2004, Monsieur X...n'a pas comparu.
Estimant s'être heurté à la résistance injustifiée de Monsieur X..., Monsieur Y...et son épouse Madame Z...l'ont fait assigner par acte du 19 mai 2005 devant le Tribunal de Grande Instance de Rennes aux fins de le voir condamner sous astreinte à régulariser l'acte de vente.
Par jugement du 21 novembre 2006 assorti de l'exécution provisoire le Tribunal a :
- Condamné Monsieur X...à régulariser en l'étude de Maître C..., notaire à Pipriac l'acte de vente de la parcelle de terre située à Guipry au lieu-dit Malon figurant à la matrice cadastrale sous les références ZT No 272 " la pièce des haies " d'une surface de 39 427 m2 selon document d'arpentage dressé par le cabinet Leray et Sauvager du 27 février 2003 sous le No 1451G
- Dit que la signature de l'acte devra intervenir dans les deux mois de la signification du jugement sous peine d'astreinte provisoire de 50  par jour de retard courant pendant un délai de trois mois
-Dit qu'à défaut par Monsieur X...de régulariser l'acte authentique, le jugement emportera transfert de propriété et vaudra titre au profit de Monsieur et Madame Y...qui en consigneront le prix
-Débouté Monsieur X...de sa demande reconventionnelle
-Condamné Monsieur X...à payer aux époux Y...la somme de 1 500  en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et à supporter les dépens.
Monsieur Pierre X...a interjeté appel de ce jugement.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, la Cour se réfère à la décision critiquée et aux conclusions déposées le 3 décembre 2007 par Monsieur X...et le 11 janvier 2008 par Monsieur Y...et Madame Z....
II-Motifs :
Aux termes de l'acte authentique du 7 mai 1999, Monsieur X...a donné à bail à Monsieur Y...une parcelle de terre située commune de Guipry au lieu-dit Mâlon cadastrée section ZT No220 d'une contenance de 4ha 16a 37ca, à prélever sur une parcelle plus vaste, sachant que le bailleur se réservait l'usage d'un terrain de 3 500 m2 environ.
Monsieur X...a en outre promis à Monsieur Y..., qui l'a accepté, de lui vendre ce terrain au prix de 15 000 francs l'hectare.
L'acte prévoyait que la réalisation de la promesse de vente pourrait être demandée par le preneur jusqu'au 31 décembre 2002 inclusivement.
Il prévoyait encore les conditions dans lesquelles l'option devrait être levée :
- le bénéficiaire pourrait lever l'option soit par exploit d'huissier, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, soit par écrit remis contre récépissé, à l'étude du notaire où domicile était spécialement élu à cet effet ;
- quel que soit le mode employé la volonté d'acquérir devrait parvenir à l'étude du notaire au plus tard et à peine de forclusion dans la journée de l'expiration du délai sus indiqué ;
- la levée d'option devrait être accompagnée de la consignation par le bénéficiaire entre les mains du notaire, de l'entier prix de vente et de la provision suffisante pour les frais d'acte de vente.
Précision était apportée que faute pour le bénéficiaire d'avoir levé l'option dans les conditions et délais ci-dessus, la promesse serait considérée comme caduque et de nul effet sans que le promettant ait besoin de faire de mise en demeure ni de remplir aucune formalité judiciaire. Il serait dégagé automatiquement de tous engagements et le bénéficiaire serait déchu du droit d'exiger la réalisation de la promesse.
Monsieur X...fait grief au Premier Juge d'avoir considéré que l'option avait été régulièrement levée par Monsieur Y...et d'avoir considéré comme parfaite la vente d'un terrain de 39 427 m2, alors, selon lui que :
- faute pour le bénéficiaire d'avoir levé l'option dans les formes et dans le délai requis, la promesse était devenue caduque
-en toute hypothèse, il n'y avait jamais eu d'accord sur la délimitation de la parcelle à vendre ni sur son prix.
Monsieur Y...ne conteste pas ne pas avoir levé l'option dans les formes imposées par l'acte du 7 mai 1999 et il ne justifie en effet ni d'une signification de sa volonté d'acheter le terrain par exploit d'huissier, ni de l'envoi d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ni de la remise d'un écrit à Maître C...contre récépissé.
Il ne justifie pas davantage avoir consigné entre les mains du notaire l'entier prix de vente qu'il lui était pourtant aisé de calculer, même avant réalisation du bornage.
Il justifie uniquement avoir versé entre le mains de Maître C...le 14 octobre 2002 la somme de 150  à valoir sur les frais de la vente.
Ce versement a été réalisé pour satisfaire à la demande de provision que le notaire lui avait adressée le 25 septembre 2002 afin de lui " permettre de poursuivre l'instruction de ce dossier ".
Aux termes de ce même courrier, le notaire suggérait à son client d'offrir au vendeur la somme de 9 521, 28  pour la parcelle de 4ha 16a 37ca outre 2 300  pour " le bâti ", soit au total 11 821, 28 .
Au mois de septembre 2002 il ne s'agissait donc déjà plus pour Monsieur Y...de demander strictement la réalisation de la promesse dont il était bénéficiaire, mais, selon les termes mêmes employés par le notaire, de faire une " offre " d'achat portant sur une chose différente de celle objet de la promesse, puisque comportant un " bâti " qui n'y était pas inclus.
Dans ces circonstances, le Premier Juge ne peut être approuvé d'avoir considéré qu'en versant la somme de 150  le bénéficiaire avait manifesté son désir de lever l'option, c'est à dire d'acheter une parcelle de 4ha 16a 37ca au prix de 15 000 francs l'hectare
Surtout, il ne peut être approuvé d'avoir jugé que Monsieur X...avait manifesté la volonté de considérer cette initiative de Monsieur Y...comme valant levée d'option régulière, s'interdisant par suite de se prévaloir de la déchéance des droits du bénéficiaire attachée à l'irrespect du formalisme et du délai conventionnellement prévus pour la levée d'option.
En effet, si les échanges de courriers postérieurs au 31 décembre 2002 démontrent que Monsieur X...avait toujours le projet de vendre un terrain à Monsieur Y...(lettre de Monsieur X...du 9 octobre 2003), ils démontrent également qu'un désaccord existait sur le bornage (lettres de Monsieur X...des 29 octobre, 4 et 17 novembre 2003).
Au-delà même du bornage, le désaccord portait sur la superficie de la parcelle, puisque la lettre du géomètre du 23 décembre 2003 révèle qu'après bornage la superficie du terrain offert à la vente n'était plus de 4ha 16a 37ca comme indiqué dans la promesse mais de 3ha 94a 27ca.
Quant au projet d'acte de vente établi par Maître C...au mois de mars 2004, il porte non seulement sur cette parcelle de 3ha 94a 27ca mais encore sur deux autres cadastrées ZT 174 et ZT 273 pour une superficie de 32a 80ca, soit au total sur 4ha 27a 7ca, ce qui ne correspond ni à la surface figurant dans la promesse, ni à celle retenue par le Tribunal comme ayant fait l'objet d'un accord des parties.
Au gré de l'évolution de la définition du bien à vendre le prix a également varié passant de 9 521, 28  dans la promesse (15 000 francs l'hectare pour
4, 1637 ha) à 11 821, 50  selon le projet d'offre de septembre 2002 incluant le " bâti ", puis à 12 043  dans le projet d'acte de mars 2004 incluant le bâti et les deux autres parcelles.
De ceci il se déduit que Monsieur Y...n'a jamais levé l'option en ce qu'il n'a jamais déclaré vouloir acheter le bien tel que Monsieur X...avait promis de le lui vendre.
Faute pour lui d'avoir levé l'option avant le 31 décembre 2002 et faute d'avoir obtenu une prorogation conventionnelle de ce délai, la promesse est devenue caduque.
Il s'en déduit encore que les parties ont poursuivi des pourparlers pour parvenir à la vente d'un bien différent de celui objet de la promesse, mais sans trouver un accord sur la chose et sur le prix.
Dans ces conditions c'est à tort que le Premier Juge a considéré que la vente était parfaite.

Monsieur X...demande que Monsieur Y...soit condamné à lui verser la somme de 1 800  à titre de dommages et intérêts outre celle de 300  réparant la destruction d'une caravane.
Cependant il ne justifie pas que la longueur des pourparlers et leur échec en 2004 lui a causé un préjudice, alors que la parcelle était pour lui source de revenu puisque Monsieur Y...en était locataire et qu'il n'est pas démontré que la longueur de ces pourparlers a eu pour effet de faire échec à une vente au profit d'un tiers.
Il ne justifie pas davantage de la valeur de la caravane entreposée sur le terrain et dont Monsieur Y...ne conteste pas l'existence mais prétend qu'il s'agissait d'une épave.
Les demandes de Monsieur X...seront donc rejetées.

Monsieur Y...qui succombe principalement supportera les dépens de première instance et d'appel, l'équité commandant qu'il ne soit pas fait application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
- Par ces motifs :

- Infirme le jugement déféré
-Statuant à nouveau
-Déboute les parties de l'ensemble de leurs prétentions
-Condamne Monsieur Y...aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,