du 5 février 2019
R.G : No RG 18/00305 - No Portalis DBVQ-V-B7C-ENOH
SARL POLE MECANIQUE DES ARDENNES

Communauté CONSEIL DEPARTEMENTAL DES ARDENNES

Formule exécutoire le :

SELARL JURILAW AVOCATS CONSEILS
SCP DELVINCOURT-CAULIER RICHARD
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE-1o SECTION
ARRÊT DU 5 FÉVRIER 2019
APPELANTE :
d'un jugement rendu le 12 janvier 2018 par le tribunal de grande instance de CHARLEVILLE-MEZIERES,
SARL POLE MECANIQUE DES ARDENNES

COMPARANT, concluant par la SELARL JURILAW AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau des ARDENNES et ayant pour conseil la SELARL KOUBI, avocat au barreau de PARIS

CONSEIL DEPARTEMENTAL DES ARDENNES pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés de droit audit siège
Hôtel du département


COMPARANT, concluant par la SCP DELVINCOURT-CAULIER RICHARD, avocats au barreau de REIMS, et ayant pour conseil la SELARL HARIR, avocat au barreau des ARDENNES
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Monsieur Francis MARTIN, président de chambre
Madame Catherine LEFORT, conseiller
Monsieur Cédric LECLER, conseiller
GREFFIER :
Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier, lors des débats et lors du prononcé,

A l'audience publique du 11 décembre 2018, où l'affaire a été mise en délibéré au 5 février 2019,

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 5 février 2019 et signé par Monsieur MARTIN, président de chambre, et Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 4 avril 2013, le Département des Ardennes a consenti à la Sarl Pôle Mécanique des Ardennes (ci-après PMA), dont le gérant et fondateur est M. O... P..., un bail commercial portant sur 250.000m² de piste, comprenant une piste principale, une piste secondaire et des pistes en terre, ainsi qu'un local à usage d'atelier, de stockage de matériels et de bureaux d'une surface de 1.725m², pour une durée de neuf ans à compter du 28 mars 2013, moyennant un loyer annuel de 30.000 euros HT, soit 35.880 euros TTC. Le bien donné à bail fait partie du site de l'ancien aérodrome de [...] et se trouve sur diverses parcelles situées sur les communes de [...], [...] et [...], dont la parcelle cadastrée section [...]  lieudit « [...]» sur la commune de [...]..
Ce contrat de bail était destiné à permettre le développement et l'exploitation des activités pour engins motorisés ou non ainsi que des événementiels autour de ces activités, notamment l'accueil des entreprises désireuses de procéder à des essais et tests, des stages de perfectionnement de conduite, école de pilotage, organisations de formations commerciales en lien avec les constructeurs automobile...
Le bail comporte une clause dite de souffrance aux termes de laquelle, «le preneur souffrira l'exécution de toutes les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques, même de simple amélioration, que le bailleur estimerait nécessaires et qu'il ferait exécuter pendant le cours du bail dans les lieux loués. Il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyers, quelles que soient l'importance et la durée de ces travaux, même si la durée excédait quarante jours, à la condition toutefois qu'ils soient exécutés sans interruption, sauf le cas de force majeure.»
Le bailleur a décidé de procéder à des travaux de construction de bâtiments modulaires impliquant des travaux de raccordement au réseau électrique ainsi que des travaux d'asphaltage de l'une des pistes du site. Le 15 mai 2015, le conseil départemental des Ardennes a adressé à la société PMA une demande d'accès en vue de la réalisation des premiers travaux d'électrification à partir d'un transformateur neuf sur le réseau haute tension. Par ordonnance de référé du 24 novembre 2015, le président du tribunal de grande instance de Charleville-Mézières a ordonné à la Sarl PMA de permettre au Département des Ardennes et aux entreprises mandatées par lui d'accéder aux lieux loués afin que les travaux d'extension du réseau électrique puissent être réalisés, et ce sous astreinte, en cas d'inexécution, de 500 euros par jour de retard.
Par acte d'huissier du 7 décembre 2015, la société PMA a fait assigner le département des Ardennes devant le tribunal de grande instance de Charleville-Mézières en indemnisation de son préjudice.
Par acte notarié du 26 avril 2016, le Département des Ardennes a vendu à la communauté de communes [...] une parcelle de terrain cadastrée section [...]  provenant de la division de la parcelle [...], avec constitution d'une servitude de passage perpétuelle au profit de l'acquéreur sur la parcelle [...]  qui reste la propriété du vendeur.
La communauté de communes [...] a entrepris des travaux de construction d'un bâtiment.
Par acte d'huissier du 17 mars 2017, la société PMA, autorisée par ordonnance du président, a fait assigner en référé d'heure à heure la communauté de communes [...] aux fins de lui voir interdire l'accès des lieux mis à sa disposition et de lui voir interdire l'exploitation du bâtiment construit sur la parcelle [...] . Après un transport sur les lieux pour vérifier l'emplacement du bâtiment, le président du tribunal de grande instance a, par ordonnance de référé du 20 juin 2017, débouté la société PMA de ses demandes, estimant que le bâtiment n'avait pas été construit sur la surface louée à la société PMA.
Par arrêt en date du 30 janvier 2018, la cour d'appel de Reims a confirmé cette ordonnance de référé en toutes ses dispositions, au motif notamment que la société PMA ne rapportait pas la preuve d'un dommage imminent puisqu'elle n'exerçait plus aucune activité sur le site, les pistes et le bâtiment étant dans un état d'abandon manifeste. La cour a également constaté que la rédaction du bail était ambiguë sur l'assiette exacte des biens donné en location, ce dont il résultait que le trouble dont se plaignait la société PMA n'était pas «manifestement» illicite puisqu'il n'était pas manifeste que le bâtiment litigieux avait été construit sur l'emprise foncière qui lui avait été donnée à bail.
Dans le cadre de la présente action au fond, la société PMA, invoquant le manquement du bailleur à son obligation de délivrance de la chose louée et d'exécution de bonne foi du contrat de location, a sollicité notamment :
- la condamnation du Département des Ardennes à lui rembourser les loyers perçus jusqu'au jour du jugement,
- la suspension du paiement des loyers postérieurs au jugement jusqu'à la constatation judiciaire de la cessation du trouble subi par le preneur dans la jouissance de la chose louée,
- la condamnation du Département des Ardennes à lui payer la somme de 1.500.000 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice,
- une mesure d'expertise pour déterminer son préjudice économique subi en raison de son éviction et de l'impossibilité d'exploiter le circuit,
- le rejet de toutes demandes reconventionnelles.
Le Département des Ardennes a conclu au rejet des demandes, invoquant la clause de souffrance, et a sollicité à titre reconventionnel la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société PMA.
Par jugement du 12 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Charleville-Mézières a :
- débouté la société PMA de l'intégralité de ses demandes,
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial à compter du jugement,
- dit en conséquence que la société PMA devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef dans le délai de trois mois à compter du commandement de quitter les lieux, faute de quoi elle pourra y être contrainte par la force publique,
- dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte,
- condamné la société PMA au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
- rejeté le surplus des demandes,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Pour statuer ainsi, le tribunal a rappelé les dispositions des articles 1719 et 1724 du code civil tout en précisant qu'en matière commerciale, la volonté des parties prévalaient, et qu'une clause de souffrance était valable dès lors que le preneur n'était pas privé de l'objet du contrat, c'est-à-dire de la disposition et de la jouissance des lieux loués ; et il a estimé que la clause dite de souffrance insérée dans le bail en l'espèce, librement consentie par les parties, claire, non équivoque et ne nécessitant aucune interprétation, montrait que les parties avaient entendu déroger aux dispositions de l'article 1719, sous réserve que les travaux entrepris par le bailleur ne soient pas de nature à priver le preneur de la jouissance des lieux ou de lui occasionner une gêne anormale excédant les prévisions de cette clause. Concernant le trouble de jouissance, il a retenu que les travaux de la piste de dragster avaient effectivement occasionné une gêne pour la société PMA dans l'exploitation de son activité mais que celle-ci ne démontrait pas en quoi cette gêne aurait été anormale au regard des désagréments nécessaires causés par ce type de travaux, alors qu'elle avait elle-même projeté de réaliser ces travaux d'amélioration, dont elle avait connaissance et qui ont été réalisés pendant l'été, le site étant fermé en août ; que la société PMA était également informée des travaux d'extension et de raccordement du réseau électrique aux bâtiments neufs, ainsi que du plan d'emprise des travaux et du nom des entreprises devant intervenir et n'apportait pas la preuve de la perturbation engendrée par ces travaux sur son activité ; que s'agissant des travaux de construction des deux bâtiments neufs, la société PMA envisageait elle-même de construire dans la zone litigieuse une station service, une station de lavage et un bar et n'apportait pas la preuve de ce que le bar qu'elle avait elle-même prévu d'implanter aurait généré une gêne moindre que celle du bâtiment construit dans la même zone par le Conseil départemental des Ardennes ; que si la dépose de terre a entraîné une gêne dans l'exploitation de l'activité de la société PMA, celle-ci ne démontrait pas en quoi cette gêne aurait été anormale au regard des désagréments nécessaires causés par ce type de travaux, alors que la création de tribunes naturelles faisait partie des travaux qu'elle projetait de réaliser, que ces dépôts de terre étaient provisoires et que les emplacements avaient été décidés en concertation avec elle ; que de même, elle ne démontrait aucune gêne anormale dans son activité s'agissant de la création d'une société Pole Innovation Automobile des Ardennes. Sur la demande reconventionnelle, il a fait application de la clause résolutoire stipulée en cas de non exécution de l'un quelconque des engagements du preneur, en retenant un manquement de la société PMA à son obligation de respecter la destination des lieux et d'exploiter ses activités en se conformant à la loi et aux règlements, puisqu'elle avait modifié le tracé de la piste sans autorisation.
Par déclaration du 8 février 2018, la société PMA a fait appel de ce jugement.
Par conclusions du 7 mai 2018, la société PMA demande à la cour d'appel de :
- dire et juger que le Département des Ardennes a manqué à ses obligations de délivrance de la chose louée et d'exécution de bonne foi du contrat de location,
En conséquence,
- condamner le Département des Ardennes à lui rembourser le montant des loyers perçus jusqu'au jour du jugement,
- ordonner la suspension du règlement des loyers postérieurs à la décision à intervenir jusqu'à la constatation judiciaire de la cessation du trouble subi par le preneur dans la jouissance de la chose jouée au regard des spécificités du dossier d'homologation du circuit,
- condamner le Département des Ardennes à l'indemniser de son entier préjudice,
- d'ores-et-déjà, le condamner à lui payer la somme de 1.500.000 euros à titre de provision sur son préjudice subi en conséquence des fautes commises par le bailleur,
- pour le surplus, réserver ses droits à parfaire sa demande,
- avant-dire droit sur son indemnisation définitive, ordonner une mesure d'instruction et commettre tel expert judiciaire qu'il plaira au tribunal avec pour mission de déterminer son préjudice économique en suite de sa tentative d'éviction et de l'impossibilité d'exploiter le circuit,
- rejeter la demande reconventionnelle du Département des Ardennes et le débouter de toutes ses prétentions, fins et conclusions,
- condamner le Département des Ardennes au paiement d'une somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Elle ne conteste pas la validité de la clause de souffrance contenue dans le bail, admettant qu'elle déroge aux principes généraux de l'article 1724 du code civil sans pour autant conférer au bailleur un pouvoir discrétionnaire, mais estime que le Département des Ardennes lui donne une portée excessive. Elle fait valoir que les travaux sont exécutés au profit d'une société d'économie mixte et d'un établissement public de coopération intercommunale, alors que la clause est consentie au profit exclusif du bailleur, sans faculté de substitution ; que ces travaux entraînent des sujétions incompatibles avec son activité commerciale, privant le bail de sa substance ; que la clause ne prévoit pas la construction de bâtiments neufs, doit s'interpréter strictement s'agissant d'une clause dérogatoire, et ne peut avoir pour effet d'exonérer totalement le bailleur de son obligation de délivrance. Elle soutient que le droit positif limite les pouvoirs du bailleur qui a l'obligation d'informer le preneur en temps utile de la nature, de l'importance et du calendrier des travaux, qui ne peut faire réaliser des travaux dont l'importance ou la durée entraînent une gêne anormale dans l'exploitation, et qui ne peut entreprendre de travaux non urgents, d'une durée déraisonnable ou rendant impossible l'exercice de son activité par le preneur, comme c'est le cas en l'espèce. Elle ajoute que le Département des Ardennes n'a pas respecté son obligation majeure d'exécuter la convention de bonne foi, puisque le fait de l'empêcher d'exploiter son fonds de commerce et lui interdire d'en user ne relève pas de l'exécution de bonne foi et prive au contraire le contrat de bail commercial de sa cause. Elle invoque des durées déraisonnables, des interventions intempestives, l'activité des engins et véhicules de chantier, et des conséquences des travaux empêchant toute exploitation normale.
A l'appui de ses demandes indemnitaires, elle fait valoir que compte tenu des graves manquements du bailleur, elle est bien fondée à demander le remboursement des loyers qu'elle a toujours payés sans contrepartie et d'être dispensée du paiement des loyers tant que le Département n'aura pas rempli son obligation de délivrance et mis fin aux voies de fait et troubles. Elle explique en outre son préjudice économique par les lourds investissements et endettement réalisés en pure perte puisque le circuit est inexploitable depuis de nombreux mois. Elle précise qu'elle n'a pas pu louer le site à de nombreux clients, qu'elle n'a pas pu organiser diverses compétitions depuis 2015, qu'elle a dû annuler de nombreux événements, et qu'elle n'a pu mener à bien son projet de développement du site. Elle soutient que son préjudice économique peut déjà être évalué à 550.000 euros en 2015 et 2.200.000 euros en 2016, et que son préjudice s'aggrave de semaines en semaines.
Sur les demandes reconventionnelles du bailleur, elle fait valoir que le simple tracé de piste à la peinture ne saurait faire l'objet d'une violation du contrat de bail puisque le circuit n'est pas modifié. Elle conteste avoir procédé à l'élaboration de nouvelles pistes sans l'accord du bailleur ou l'autorisation de la Fédération, puisque ce tracé à la peinture ne constitue qu'un projet, qu'elle aurait soumis à approbation et à homologation, et que ces «pistes» n'ont jamais été exploitées. Elle conclut à l'absence de preuve d'un manquement du locataire. Elle ajoute que c'est le bailleur qui est à l'origine de l'arrêt de l'activité, ce qui démontre sa volonté nette de mettre un terme au contrat. Elle invoque la propre faute du bailleur qui lui a imposé des conditions rendant le circuit inexploitable, et a tenté de lui prendre sa place par un projet identique qui ressort du parasitisme économique.
Par conclusions du 16 novembre 2018, le conseil départemental des Ardennes représentant le Département des Ardennes demande à la cour d'appel de :
A titre liminaire,
- dire et juger que la société PMA n'est pas locataire de l'ensemble du site de l'ancien aérodrome de [...] mais seulement des biens suivants :
- 250.000m² de piste (béton et autres) : une piste principale de 3.000 mètres de long et 45 mètres de large, une piste secondaire de 2.500 mètres de long et 22,5 mètres de large, les pistes en terre,
- un local à usage d'atelier, de stockage de matériels et de bureaux d'une surface de 1.725m²,ce bien se situant sur les parcelles suivant couvrant une superficie totale de l'ordre de 208 hectares :
[...] : cadastré section [...]  d'une superficie de 1.477.078m², [...], commune d'[...] : cadastré section [...]  d'une superficie de 374.813 m², lieudit [...], commune de [...] : cadastré section [...]  d'une superficie de 231.098 m²,
A titre principal,
- dire et juger qu'il a mis en oeuvre de bonne foi la clause de souffrance stipulée au bail régularisé entre les parties le 4 avril 2013,
- dire et juger que les travaux réalisés en application de cette clause n'ont pas occasionné pour la société PMA une gêne anormale,
- s'agissant de la construction du bâtiment par la communauté de communes [...], dire et juger que ces travaux n'ont pas été réalisés sur l'emprise du bail,
Par conséquent,
- débouter la société PMA de l'ensemble de ses demandes,
- confirmer le jugement entrepris,
A titre subsidiaire,
- dire et juger que les demandes indemnitaires formées par la société PMA sont infondées,
- par conséquent, débouter la société PMA de l'ensemble de ses demandes,
- débouter la société PMA de sa demande d'expertise qui ne tend qu'à suppléer sa propre carence,
A titre reconventionnel,
- dire et juger que la société PMA a commis des manquements contractuels,
- constater la résiliation de plein droit du bail, la société PMA ayant modifié le tracé des pistes sans autorisation et n'exploitant plus le site depuis au moins le 13 juillet 2016,
- confirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de la société PMA au motif de celle-ci avait modifié les pistes,
Subsidiairement, si la cour considérait que la résiliation de plein droit n'est pas encourue,
- dire et juger que le bail sera résilié sur le fondement de l'article 1184 du code civil, les manquements étant suffisamment graves,
- par conséquent, dire et juger que la société PMA devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef dans le délai de trois mois à compter du commandement de quitter les lieux, faute de quoi, elle pourra y être contrainte par la force publique,
En tout état de cause,
- débouter la société PMA de toutes demandes plus amples ou contraires,
- condamner la société PMA au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, avec distraction.
Sur la mise en oeuvre de bonne foi de la clause de souffrance, il rappelle que les dispositions de l'article 1719 du code civil n'étant pas d'ordre public, les parties peuvent y déroger par une clause de souffrance, qui doit être exécutée de bonne foi, et dont la mise en oeuvre ne doit occasionner qu'une gêne normale, ce qui est le cas lorsque le preneur peut continuer à exercer son activité pendant la durée des travaux. Il fait valoir à titre liminaire qu'en l'espèce c'est bien pour le compte du Département que les travaux ont été réalisés ; que contrairement à ce que soutient la société PMA elle n'est pas locataire de la totalité du site de l'ancien aérodrome de [...] ; et que celle-ci a bien été informée, même avant la conclusion du bail, que des travaux allaient être réalisés pour valoriser le site, ce qui devait profiter à la société PMA. S'agissant des travaux d'extension du réseau électrique, il soutient qu'ils correspondent à un souhait de la société PMA qui se plaignait que l'installation électrique n'était pas assez puissante, qu'ils étaient donc bien nécessaires, que la société PMA était parfaitement informée du planning des travaux et de leur emprise, qu'il a fait en sorte de ne pas entraver le fonctionnement du site pendant la durée des travaux, que la société PMA échoue à rapporter la preuve d'une gêne anormale générée par la réalisation de ces travaux. Sur les travaux de réalisation d'un bâtiment par la communauté de commune [...], il soutient que ce bâtiment n'a pas été construit dans l'emprise du bail, qu'en tout état de cause, la société PMA avait envisagé de construire au niveau de l'emplacement de ce bâtiment une station service, une station de lavage et un bar, et ce en parallèle de la construction du bâtiment d'accueil d'entreprises porté par la communauté de communes, de sorte qu'elle ne prouve pas en quoi ces constructions l'auraient moins gênée que celle de la communauté de commune. Il précise que la construction de bâtiments neufs n'est pas exclue de la clause de souffrance, et que la société PMA a été étroitement associée à ce projet. S'agissant des travaux d'asphaltage sur la piste rapide, il fait valoir que la gêne occasionnée a duré quinze jours, puisque les travaux ont été réalisés du 15 juillet au 15 septembre 2015, donc en partie sur les congés annuels ; que la société PMA a néanmoins poursuivi son activité pendant les travaux ; et qu'elle était informée de la réalisation de ces travaux qu'elle envisageait de faire exécuter elle-même. Sur la dépose des terres, elle estime que la société PMA ne saurait lui reprocher d'avoir entreposé 130 tonnes de terres sur le circuit, alors qu'il s'agit en réalité de 120.000 à 130.000 m3 de terres provenant du chantier de l'A304 stockées sur le circuit uniquement pour permettre à la société PMA de réaliser son projet de création de tribunes végétales, et qu'elle a donné son accord sur l'emplacement du stockage, étant précisé qu'elles sont stockées sur une ancienne piste de l'aérodrome et non sur le circuit homologué et n'ont jamais constitué un obstacle à l'exploitation du site. Il approuve le tribunal d'avoir jugé que la société PMA ne démontrait pas en quoi la gêne occasionnée par ces terres aurait été anormale. Il conclut que la théorie du complot élaborée par la société PMA pour convaincre la justice qu'il cherche à la déposséder de son bien ne résiste pas à l'examen au vu des pièces produites et de l'absence de preuve d'une gêne anormale.
A titre subsidiaire, il estime les demandes indemnitaires de la société PMA exorbitantes et fantaisistes, précisant que les travaux sont terminés et que la terre va être évacuée, que l'exploitation du site est possible, de sorte que la décision de la société PMA de ne pas l'exploiter lui appartient. Il soutient que le préjudice économique n'est justifié par aucune pièce, et que selon l'article 146 du code de procédure civile, une mesure d'expertise ne peut être ordonnée pour suppléer la carence des parties.
Sur sa demande reconventionnelle, il invoque à titre principal la clause résolutoire insérée au bail, et fait valoir que la société PMA a modifié le tracé des pistes sans obtenir les autorisations nécessaires. Il explique que le circuit a été homologué en juillet 2015, que dès septembre 2015, il a constaté des modifications au tracé des pistes et a mis en demeure la société PMA de remettre le site en l'état, ce qui n'a pas été fait, de sorte qu'il a averti la Fédération Française des Sports Automobiles, qui a confirmé la nécessité de supprimer l'extension de piste réalisée par la société PMA, laquelle n'a jamais remis le tracé en conformité. Il conteste l'argumentation de la société PMA relative au projet et à l'absence d'exploitation puisqu'une sortie de piste a eu lieu à l'endroit même de l'extension et que celle-ci n'a jamais adressé un projet d'homologation aux autorités compétentes. Subsidiairement, il invoque l'article 1184 du code civil et fait valoir que ce manquement est suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat. Il ajoute que la société PMA a commis d'autres manquements, notamment l'absence d'exploitation des lieux depuis le 13 juillet 2016 puisque l'huissier a constaté l'abandon total du site, ce qui cause un préjudice important à la collectivité, étant rappelé que l'exploitation du site n'a pas été empêchée par la réalisation des travaux.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes de la société PMA
Le bailleur est tenu, en application de l'article 1719 du code civil, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir les lieux en état de servir à l'usage pour lequel ils ont été loués, et d'assurer au preneur la jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail.
L'article 1724 du même code, dans sa rédaction en vigueur au jour de la conclusion du bail, dispose :
«Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.»
En l'espèce, le bail liant les parties comporte une clause dite de souffrance aux termes de laquelle, «le preneur souffrira l'exécution de toutes les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques, même de simple amélioration, que le bailleur estimerait nécessaires et qu'il ferait exécuter pendant le cours du bail dans les lieux loués. Il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyers, quelles que soient l'importance et la durée de ces travaux, même si la durée excédait quarante jours, à la condition toutefois qu'ils soient exécutés sans interruption, sauf le cas de force majeure.»
La validité de cette clause dérogatoire n'est pas discutée, les dispositions des articles 1719 et 1724 du code civil n'étant pas d'ordre public.
Toutefois, le bailleur doit exécuter la convention de bonne foi et la mise en oeuvre de la clause de souffrance ne doit pas occasionner à l'exploitation une gêne anormale. Ainsi, une clause de souffrance ne peut être utilement invoquée par le bailleur lorsque les travaux ont entraîné une impossibilité totale d'utiliser les locaux loués, ou ont entraîné une modification substantielle de la chose louée, ou en cas de travaux inutiles nuisant au commerce exercé.
Afin de faire échec à la clause de souffrance et d'obtenir réparation de ses troubles de jouissance résultant des travaux entrepris par le Département des Ardennes en sa qualité de bailleur, la société PMA doit apporter la preuve que ces travaux ont occasionné à son exploitation une gêne anormale. Ce n'est pas l'exploitation qui doit être anormale, mais la gêne occasionnée, le preneur devant subir les inconvénients normaux des travaux.
Il résulte des pièces versées aux débats par la société PMA, et notamment des fiches de réservation, que le site a fait l'objet de nombreux travaux à compter de juillet 2015, et ce jusqu'à mars 2017, surtout de juillet à décembre 2015, étant rappelé que l'assignation date de décembre 2015.
Contrairement à ce que soutient la société PMA, la clause de souffrance n'exclut pas les travaux de construction puisqu'elle est rédigée en termes généraux par l'emploi de l'expression «travaux quelconques».
Il n'est pas contesté que les travaux réalisés du 15 juillet au 15 septembre 2015 sont des travaux d'asphaltage de la piste dragster (grande vitesse). Ils étaient nécessairement destinés à valoriser le site et ont donc été réalisés dans l'intérêt de l'exploitation. En outre, ils étaient d'une durée limitée. Certes la société PMA a fermé le site tout le mois d'août, mais les travaux ne portaient pas sur la totalité du circuit. Bien que n'ayant subi que les désagréments normaux liés à ce type de travaux, la société PMA a commencé à se plaindre de gênes et pertes d'exploitation dès le 25 août 2015, au mépris de la clause de souffrance insérée au contrat de bail, et ce alors même que le Département des Ardennes justifie de ce que l'asphaltage de la piste dragster faisait partie des travaux que la société PMA avait projeté d'entreprendre.
En octobre 2015, la société PMA a reçu le planning des travaux d'extension du réseau électrique, prévus en novembre et décembre 2015. Des travaux préparatoires et de raccordement électrique ont été réalisés en octobre. Ces travaux sont liés à la construction d'un nouveau bâtiment. A la même période, des travaux de réalisation d'un assainissement autonome ont été entrepris. Même si la société PMA justifie d'annulations de réservations pour octobre et novembre 2015, il n'est pas démontré que ces travaux d'électricité et d'assainissement auraient constitué pour elle une gêne anormale. Cette dernière ne peut se plaindre de ce que les travaux ont duré plus longtemps que prévu car elle a elle-même bloqué l'accès des entreprises au site, au mépris de la clause de souffrance, obligeant le Département des Ardennes à obtenir une ordonnance de référé afin d'être autorisé à pénétrer sur le circuit pour la réalisation des travaux d'électricité.
Par ailleurs, la société PMA ne saurait soutenir que les travaux ont été réalisés au profit, non pas du bailleur, mais d'une société d'économie mixte, sans apporter la preuve de l'existence légale de celle-ci, ce que le Département des Ardennes conteste.
S'agissant des travaux de construction d'un bâtiment d'accueil pour les entreprises automobiles par la communauté de communes [...], il n'est pas démontré que le local serait construit sur l'emprise foncière donnée à bail, alors que le Département soutient le contraire. Même si les travaux réalisés au bord d'une piste sont susceptibles de gêner la société PMA par le passage des entreprises sur son exploitation, il n'est pas démontré que cette dernière serait empêchée d'exploiter le site, alors que la construction d'un accueil pour les entreprises automobiles est susceptible de valoriser son exploitation.
Par ailleurs, la société PMA n'apporte pas la preuve qu'elle avait projeté d'accueillir cinq championnats en 2015 et que la non réalisation de ces projets serait due aux travaux. Si elle produit son dossier prévisionnel sur les trois exercices 2015, 2016 et 2017, elle ne justifie pas du chiffre d'affaires effectivement réalisé en 2015.
Ensuite, du 7 décembre au 31 janvier 2016, le Département des Ardennes a déposé sur le site loué 32.052 m3 de terre provenant du chantier autoroutier à cinq emplacements définis avec la société PMA en décembre 2014. Dès le 1er décembre 2015, cette dernière a indiqué au bailleur qu'elle ne s'y opposait pas mais qu'elle allait encore subir un manque d'exploitation. Toutefois, si ces dépôts sont susceptibles de gêner son exploitation (essentiellement par des troubles visuels empêchant la prise de photos ou la réalisation de reportage), il n'est pas démontré qu'ils l'empêcheraient d'exploiter le site, étant précisé que c'est en concertation avec la société PMA que les emplacements ont été déterminés. En outre, le Département des Ardennes apporte la preuve que la société PMA avait projeté de réaliser des tribunes naturelles en terre, de sorte qu'il s'agit d'un stockage de terres en vue de la réalisation de travaux de valorisation du site.
La société PMA justifie ensuite d'interventions plus ponctuelles en 2016 :
- en février : travaux de finitions sur le bâtiment modulaire et branchements électriques, défrichement de 700 m² sur le terrain en cours d'acquisition par la communauté de communes, et réparation de la station météorologique,
- mars : prises de mesures,
- avril : bornage contradictoire avec un géomètre,
- juillet : construction des bâtiments modulaires,
- août : opération de maintenance.
Elle justifie également de nouveaux approvisionnements en terre en mars 2016, avec dépôts aux mêmes emplacements, ainsi qu'entre 21 juin et le 21 août 2016, et de mouvements de terres sur une aire de transit entre le 26 septembre et le 14 octobre 2016.
Enfin, elle apporte la preuve de quelques opérations de maintenance entre janvier et mars 2017.
Par procès-verbal de constat d'huissier du 7 mars 2017, la société PMA a fait constater notamment que les tas de terre sont toujours présents, que la bande blanche de la piste rapide a été effacée, que la piste dragster ne peut être utilisée en raison d'un important dénivelé entre l'asphalte de la piste et la rigole en béton, que la piste rapide est entravée par des bordures plastifiées et une clôture métallique. L'huissier conclut qu'il apparaît que l'ensemble du site ne peut être exploité tant en raison de son occupation par les travaux entrepris que pour raisons de sécurité.
Cependant, le Département des Ardennes produit lui-même un procès-verbal de constat du 13 juillet 2016 dont il ressort qu'à l'évidence le site a été abandonné et n'est plus exploité.
La société PMA ne conteste pas ne plus exploiter les lieux mais impute la responsabilité à son bailleur qui l'empêcherait de les exploiter. Toutefois, au vu des pièces produites sur les travaux effectués et autres interventions jusqu'à l'été 2016, il n'apparaît pas que la société PMA ait été totalement empêchée d'exploiter son fonds de commerce. La mauvaise foi du bailleur n'est pas non plus établie.
Dès lors, c'est à juste titre que le tribunal a jugé que la société PMA, si elle avait effectivement subi une gêne du fait des travaux, ne rapportait en revanche pas la preuve que ces travaux lui auraient occasionné une gêne anormale. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes.
Sur la demande reconventionnelle de résiliation du contrat de bail
1o Sur la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire
Le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire aux termes de laquelle : «Il est expressément convenu qu'en cas de non exécution par le preneur de l'un quelconque de ses engagements ou en cas de non paiement à son échéance de l'un quelconque des termes du loyer convenu, ou de toute somme due par le preneur, le présent bail sera résilié de plein droit après mise en demeure préalable restée sans suite.»
Par ailleurs, il est stipulé, en page 3 (article «Destination des biens loués»), que le preneur devra exploiter ses activités en se conformant rigoureusement aux lois, règlements et prescriptions administratives pouvant s'y rapporter de sorte que le bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet et que sa responsabilité ne puisse être engagée.
Il est constant que la société PMA a déposé une demande d'homologation pour la piste rapide et l'a obtenue selon arrêté du 28 juillet 2015. Aux termes de l'article 1, «Le circuit de vitesse du Pôle mécanique des Ardennes (Ardennes), tel qu'il est décrit dans le plan masse annexé au présent arrêté, est homologué pour une durée de quatre ans, pour toutes les catégories de véhicules, à l'exception de ceux de formule 1.»
Par courrier du 11 août 2015, le Département des Ardennes a notifié cet arrêté à sa locataire, insistant sur la nécessité de respecter les prescriptions, et précisant : «Toute absence de respect de cet arrêté de votre fait entraînerait la mise en application de la clause résolutoire du bail commercial conclu le 4 avril 2013, conformément aux clauses prévues en son sein». Selon courrier du 7 septembre 2015, il a adressé à la société PMA sa licence de parcours mentionnant la longueur du circuit et qui indique en son article 2 que la FFSA se réserve le droit de retirer, de suspendre ou de modifier cette licence, s'il s'avérait que le parcours soit différent du niveau originel. Le bailleur a indiqué ensuite dans son courrier : «Or je constate dès à présent que des modifications ont été apportées par vos soins au tracé de la piste rapide de façon non conforme à l'arrêté d'homologation et vous demande de remettre le site en état sous 8 jours à compter de la réception de ce courrier. A défaut, je serai dans l'obligation de prévenir les instances fédérales d'une part, la préfecture des Ardennes d'autre part.» Il a explicité les modifications constatées par courrier du 12 octobre 2015 (mise en service d'une extension du circuit par l'utilisation d'un nouvelle épingle aménagée), et a joint des photos et un plan. Il a prévenu la FFSA, qui a répondu par courriel du 3 décembre 2015 qu'une nouvelle homologation était nécessaire lorsque le tracé fait l'objet d'une modification (R.331-37 du code des sports), et qu'il était donc urgent de supprimer cette extension sans délai, afin de remettre le circuit en l'état, tel qu'il figure dans l'arrêté d'homologation.
Pour autant, le Département des Ardennes ne justifie pas avoir, conformément aux stipulations contractuelles, adressé à la société PMA une mise en demeure la menaçant de faire jouer la clause résolutoire à défaut de régularisation dans un délai fixé. Dès lors, la clause ne peut valablement être mise en oeuvre.
Il convient en conséquence d'infirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire.
2o Sur la résiliation judiciaire
Il résulte de l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction ancienne applicable au litige, que le contrat peut toujours être résilié judiciairement en cas de manquements grave ou répétés d'une partie à ses obligations contractuelles.
Il est établi que la société PMA a modifié le tracé de la piste rapide, en contravention avec l'arrêté d'homologation.
C'est en vain que la locataire fait valoir qu'il ne s'agit que d'un simple tracé à la peinture pour un projet. Ce «simple tracé de piste à la peinture» constitue bel et bien un aveu de la modification du circuit.
En outre, il est établi et non contesté que la société PMA a cessé d'exploiter le site depuis au moins juillet 2016.
Ces manquements sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.
Il convient donc de prononcer la résiliation du bail commercial et de confirmer le jugement en ses dispositions relatives à la libération des lieux.
Sur les demandes accessoires
Au vu de la présente décision, il convient de confirmer les condamnations accessoires de la société PMA. Elle sera également condamnée aux dépens d'appel, dont distraction au profit de la SCP Delvincourt Caulier-Richard, avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Il n'est pas inéquitable en l'espèce de laisser au Département des Ardennes la charge de ses frais irrépétibles d'appel. Sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe,
INFIRME le jugement rendu le 12 janvier 2018 par le tribunal de grande instance de Charleville-Mézières, mais uniquement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 4 avril 2013 à compter du jugement,
Statuant de nouveau sur ce seul chef,
PRONONCE la résiliation du contrat de bail commercial du 4 avril 2013 aux torts de la Sarl Pôle Mécanique des Ardennes,
CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,
Y ajoutant,
REJETTE la demande du Département des Ardennes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la Sarl Pôle Mécanique des Ardennes aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de la SCP Delvincourt Caulier-Richard, avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier Le président