du 04 février 2008
R. G : 07 / 00895





Formule exécutoire le :
à : COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE- 1o SECTION
ARRET DU 04 FEVRIER 2008
APPELANTS :
d'un jugement rendu le 09 Mars 2007 par le Tribunal de Grande Instance de CHARLEVILLE-MEZIERES,
Monsieur Jacques X...

08120 BOGNY SUR MEUSE
Madame Françoise 
Z...
épouse X...

08120 BOGNY SUR MEUSE
COMPARANT, concluant par la SCP DELVINCOURT-JACQUEMET-CAULIER-RICHARD avoués à la Cour, et ayant pour conseil la SCP LEDOUX FERRI YAHIAOUI RIOU-JACQUES, avocats au barreau de CHARLEVILLE MÉZIÈRES

Monsieur Jean Y...
08150 SECHEVAL
Comparant, concluant par la SCP SIX-GUILLAUME-SIX, avoués à la Cour, et ayant pour conseil la SCP PRUVOT-ANTONY-DUPUIS-DYMARSKI, avocats au barreau de CHARLEVILLE MEZIERES
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Monsieur MAUNAND, Président de Chambre
Madame SOUCIET, Conseiller
Monsieur MANSION, Conseiller
GREFFIER :
Madame Nicole FABRE, Adjoint Administratif faisant fonction de Greffier lors des débats et Madame Maryline THOMAS, Greffier lors du prononcé,

A l'audience publique du 08 Janvier 2008, où l'affaire a été mise en délibéré au 04 Février 2008,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Février 2008 et signé par Monsieur Yves MAUNAND, Président de Chambre, et Madame THOMAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES
Par acte notarié du 19 avril 1982, Monsieur Jean Y...a vendu à ses locataires, Monsieur Jacques X...et à Madame Françoise X...née Z... une maison à usage d'habitation et de commerce et un fonds de commerce de débits de boissons " Au cheval Blanc " sis Grand'Rue ou rue Dauphine à SENECHAL (Ardennes), cadastrés section AC, lieudit " le Village, numéro 64 pour deux ares cinquante trois centiares et numéro 61 pour quatre ares trente trois centiares moyennant un prix de 200 000 Francs, s'appliquant à l'immeuble pour 130 000 Francs et aux éléments incorporels du fonds pour 70 000 Francs, converti en rente viagère mensuelle de 2 000 Francs payable le premier jour de chaque mois à compter de mai 1982 jusqu'au décès du vendeur avec indexation sur l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE.
A titre de garantie du paiement de la rente, il a été consenti, outre l'inscription d'un privilège de vendeur et un nantissement sur les éléments du fonds de commerce, une hypothèque sur un bien appartenant aux époux X...consistant en une maison d'habitation sise ...et il avait été prévu qu'en cas de vente de ce dernier bien, le montant du prix serait remis à Monsieur Jean Y...et la rente viagère diminuée en proportion de la moitié du prix de vente de cet immeuble par rapport à celui du bien cédé en 1982.
Par acte notarié du 29 décembre 1989, Monsieur Jacques X...et Madame Françoise X...née Z... ont vendu à Monsieur François X...et à Madame Louise B...la maison de BOGNY SUR MEUSE et Monsieur Jean Y..., intervenant, a consenti aux vendeurs la mainlevée totale et définitive de l'inscription d'hypothèque prise en sa faveur sur ce bien le 19 avril 1982.
Monsieur Jacques X...et Madame Françoise X...née Z... ne réglant pas régulièrement la rente viagère et son indexation, Monsieur Jean Y...leur a fait régulariser notamment les 3 novembre 2004 et 13 décembre 2004 des commandements de payer visant l'application de la clause résolutoire figurant dans l'acte notarié du 19 avril 1982 à défaut de paiement dans le délai imparti.
N'ayant pas obtenu le règlement des sommes réclamées, Monsieur Jean Y...par exploit d'huissier du 17 août 2005 a fait donner assignation à Monsieur Jacques X...et à Madame Françoise X...née Z... devant le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CHARLEVILLE MEZIERES aux fins de résolution de la vente du 19 avril 2002 et de paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.
Les époux X...ont conclu au débouté des demandes notamment du fait de la prescription décennale de l'action et à la condamnation de Monsieur Jean Y...au paiement d'une somme de 9 000 Euros au titre d'indemnité d'occupation pour les cinq dernières années pour avoir occupé deux pièces de la maison, de 3 000 Euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 1 500 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.
Par jugement du 9 mars 2007 le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CHARLEVILLE MEZIERES, constatant le défaut de règlement d'au moins deux échéances de la rente due à Monsieur Jean Y...et la réalisation des conditions prévues par la clause résolutoire, a considéré que celle ci avait produit ses effets de plein droit et a en conséquence constaté la résolution de la vente consentie le 19 avril 1982 à Monsieur Jacques X...et à Madame Françoise X...née Z..., débouté ces derniers de leur demande d'indemnité d'occupation, dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens et n'y avoir lieu à application des articles 699 et 700 du code de procédure civile.
Monsieur Jacques X...et Madame Françoise X...née Z... ont, le 2 avril 2007, interjeté appel du jugement du 9 mars 2007.
Monsieur Jean Y...a constitué avoué le 19 avril 2007.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, résultant de l'article 11 du décret du 28 décembre 1998, il est expressément fait référence pour les appelants et l'intimé à leurs conclusions signifiées les 11 et 29 octobre 2007 tendant à ce que la Cour :
pour Monsieur Jacques X...et Madame Françoise X...née Z..., appelants,
- les déclare recevables et bien fondés en leur appel et infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- statuant à nouveau, déboute Monsieur Jean Y...de sa demande de résolution de vente de la maison d'habitation et du fonds de commerce consentie le 19 avril 1982 à titre principal du fait de la prescription de son action et à titre subsidiaire de son mal fondé,
- les déclare recevables et bien fondés en leurs demandes reconventionnelles et condamne l'intimé à leur payer, dans la limite de prescription de 5 ans, une indemnité de 150 Euros par mois pour l'occupation de deux pièces dans l'immeuble avec fourniture d'eau, d'électricité et de chauffage soit 9 000 Euros, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée une somme de 3 000 Euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile une indemnité de 2 000 Euros et à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel.
pour Monsieur Jean Y..., intimé,
- déclare Monsieur Jacques X...et Madame Françoise X...née Z... recevables mais mal fondés en leur appel et confirme le jugement entrepris,
- y ajoutant condamne in solidum les appelants à lui payer la somme de 3 000 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 décembre 2007.
Le 8 janvier 2008 les plaidoiries ont été entendues et le délibéré a été fixé au 4 février 2008.

Sur la résolution de la vente en viager du 19 avril 1982
Attendu que l'acte notarié de vente du 19 avril 1982 de Monsieur Jean Y...à Monsieur Jacques X...et à Madame Françoise X...née Z... comporte trois clauses résolutoires :
- l'une page 7 ainsi libellée :
" 4o A défaut de paiement d'un seul terme de cette rente à son échéance, et trente jours après une simple mise en demeure contenant déclaration par le crédirentier de son intention de se prévaloir du bénéfice de cette clause et restée sans effet, celui-ci aura le droit, si bon lui semble de faire prononcer la résolution de la présente vente, nonobstant l'offre postérieure des arrérages ;
- deux en page 10 ainsi rédigées :
en ce qui concerne l'immeuble,
" En outre, et par dérogations aux dispositions de l'article 1978 du code civil, il est expressément convenu qu'à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de la rente viagère présentement constituée, la présente vente sera, de plein droit et sans mise en demeure préalable, et sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, purement et simplement résolue, si bon semble au vendeur, un mois après un simple commandement de payer resté sans effet, contenant déclaration par le vendeur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause " ;
en ce qui concerne le fonds de commerce,
" En outre, à défaut de paiement à son échéance exacte, d'un seul terme de la rente viagère présentement constituée, la présente vente sera résolue de plein droit, si bon semble au vendeur un mois après un simple commandement de payer resté infructueux contenant déclaration par le vendeur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause " ;
Attendu que les deux commandements de payer des 3 novembre et 13 décembre 2004 visent pour le premier une somme totale de 1 110, 72 Euros correspondant à deux chèques bancaires non honorés des 29 juillet et 28 août 2004 et le second quatre mois de loyer de septembre à décembre inclus, rappellent expressément la clause résolutoire de plein droit de la page 10 du contrat de vente de 1982 et mentionnée précédemment, et précisent que Monsieur Jean Y...entend se prévaloir de l'application de ladite clause à défaut de paiement dans le mois des présentes ;
Attendu que dans ses écritures régularisées en cause d'appel l'intimé reprend également les termes de la clause résolutoire de plein droit de la page 10 de l'acte notarié du 19 avril 1982 ;
Attendu que dans ces deux commandements de payer Monsieur Jean Y...ne s'est nullement prévalu de la clause de variabilité de la rente ni d'ailleurs de l'absence de versement du prix de vente du bien immobilier de BOGNY SUR MEUSE, objet d'une affectation hypothécaire complémentaire ;
Que les commandements de payer précités démontrent que Monsieur Jean Y...a entendu placer sa demande exclusivement sur la résolution de plein droit pour non paiement des échéances de la rente viagère ;
Que dés lors les moyens soulevés de part et d'autre par les parties concernant la clause de variabilité et l'affectation hypothécaire complémentaire apparaissent sans objet ;
Attendu qu'il est établi par les pièces versées aux débats que les appelants n'ont réglé dans les délais impartis sur les causes du premier commandement qu'une échéance et sur celles du second commandement que trois échéances ;
Qu'ainsi deux échéances n'ont pas été réglées dans le mois de chacun des deux commandements, le mois de décembre 2004, concerné par le commandement de payer du 13 décembre 2004 n'ayant été payé que par chèque du 25 octobre 2005 transmis par son conseil par lettre du 30 novembre 2005 ;
Attendu que les impayés s'échelonnant de juillet à décembre 2004 et l'assignation devant le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CHARLEVILLE MEZIERES ayant été régularisée le 17 août 2005, le moyen soulevé par les appelants tendant à la prescription décennale de l'action de Monsieur Jean Y...doit être rejeté ;
Attendu que c'est donc à juste titre que les premiers juges ont considéré que les conditions prévues par la clause résolutoire étant réalisées, celle-ci avait produit ses effets de plein droit et qu'il y avait lieu de constater la résolution de la vente consentie par acte notarié du 19 avril 1982 par Monsieur Jean Y...à Monsieur Jacques X...et à Madame Françoise X...née Z..., les difficultés financières de ces derniers liées aux impayés de leur locataire commercial, même avérées, l'importance des versements effectués au titre de la rente viagère, la régularisation postérieure de la situation ne pouvant faire obstacle aux engagements contractuellement prévus ;
Que le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé en ce qu'il a constaté la résolution de la vente consentie le 19 avril 1982 par Monsieur Jean Y...à Monsieur Jacques X...et à Madame Françoise X...née Z... ;
Sur la demande d'indemnité d'occupation pour les deux pièces occupées par Monsieur Jean Y...
Attendu que si l'acte de vente du 19 avril 1982 avait prévu initialement en page 4 au paragraphe " PROPRIÉTÉ-JOUISSANCE " que Monsieur Jean Y...se réservait la jouissance de deux pièces au dessus de la salle de réunion et le garage, une mention manuscrite a été ajoutée précisant que la réserve des deux pièces était supprimée ;
Attendu que Monsieur Jean Y...n'a pas contesté occuper deux pièces dans l'immeuble vendu en viager et a fait état d'un accord tacite sans aucune indemnité et a indiqué au surplus que la somme réclamée était parfaitement exagérée les deux pièces ne comportant ni toilettes, ni salle de bain, ni compteur d'eau, que la toiture présentait des fuites à de nombreux endroits et qu'il avait dû personnellement faire procéder à l'installation de convecteurs électriques et régler sa consommation d'énergie ;
Attendu que si les époux X...n'ont jamais réclamé d'indemnité à Monsieur Jean Y...pour l'occupation des deux pièces, ce dernier ne démontre pas cependant qu'ils y aient renoncé ;
Attendu que la première demande en paiement d'une indemnité pour cette occupation a été formulée en première instance par conclusions du 7 décembre 2005 ;
Attendu que la prescription quinquennale limite le point de départ de leur réclamation au 7 décembre 2000 ;
Attendu que par des motifs pertinents que la Cour adopte les premiers juges ont retenu que par le jeu de la clause résolutoire de plein droit Monsieur Jean Y...est redevenu propriétaire des biens, objet de la vente viagère, dés le 14 janvier 2005 ;
Que dés lors la demande des époux X...à l'encontre de Monsieur Jean Y...concernant l'indemnité due au titre de l'occupation des deux pièces est recevable pour une période de 49 mois et 6 jours ;
Qu'en considération des éléments du dossier et des indications fournies par les parties, l'indemnité mensuelle doit être fixée à 100 Euros par mois, ce qui représente pour les 49 mois et 6 jours une somme totale de 4 919, 35 Euros ;
Que la somme allouée portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;
Sur la demandes de dommages et intérêts de Monsieur Jacques X...et de Madame Françoise X...née Z...
Attendu que la demande principale de Monsieur Jean Y...ayant prospéré, son action ne peut être qualifiée d'abusive et d'injustifiée ;
Que le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur Jacques X...et Madame Françoise X...née Z... de leurs demandes de dommages et intérêts d'un montant de 3 000 Euros formulée de ce chef ;
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Qu'au regard des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile il apparaît équitable de débouter les parties de leurs demandes relatives aux frais irrépétibles tant de première instance que d'appel ;
Sur les dépens
Attendu que chacune des parties conservera à sa charge les dépens par elle exposés tant en première instance qu'en appel ;
PAR CES MOTIFS ;
Statuant publiquement et par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement du 9 mars 2007 rendu par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CHARLEVILLE MEZIERES à l'exception des dispositions relatives à l'indemnité due par Monsieur Jean Y...pour les deux pièces par lui occupées dans l'immeuble, objet de la vente viagère ;
Réformant le jugement entrepris de ce dernier chef,
Condamne Monsieur Jean Y...à payer à Monsieur Jacques X...et à Madame Françoise X...née Z... au titre de l'indemnité pour l'occupation des deux pièces du 7 décembre 2000 au 13 janvier 2005 la somme de 4 919, 35 Euros assortie des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;
Y ajoutant,
Déboute les parties de leurs réclamations au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Laisse à la charge de chacune des parties les dépens d'appel qu'elle a exposés.
LE GREFFIERLE PRESIDENT