28 / 12 / 2006

NoRG : 06 / 00019

Décision déférée du 07 Décembre 2005-Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE-04 / 2973
Mme LECLERCQ
Djelloul H...
représenté par la SCP SOREL-DESSART-SOREL
Fatma HAIK épouse H...
représentée par la SCP SOREL-DESSART-SOREL

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE HELIOS ET HELIOS GARAGE
représentée par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE
CONFIRMATION
Grosse délivrée

àREPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ère Chambre Section 1

ARRÊT DU VINGT HUIT DECEMBRE DEUX MILLE SIX


Monsieur Djelloul H...
10 rue Jean Gilles-apt 114
31100 TOULOUSE
représenté par la SCP SOREL-DESSART-SOREL, avoués à la Cour
assisté de Me Olivier LERIDON, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame Fatma HAIK épouse H...
10 rue Jean Gilles apt 114
31100 TOULOUSE
représentée par la SCP SOREL-DESSART-SOREL, avoués à la Cour
assistée de Me Olivier LERIDON, avocat au barreau de TOULOUSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE HELIOS ET HELIOS GARAGE, représenté par son syndic la SA TAGERIM
102 avenue Jean Rieux
31000 TOULOUSE
représentée par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE, avoués à la Cour
assistée de Me Jean Henry FARNE, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 24 Octobre 2006 en audience publique, devant la Cour composée de :
H. MAS, président
O. COLENO, conseiller
C. FOURNIEL, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : E. KAIM-MARTIN

-contradictoire
-prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
-signé par H. MAS, président, et par C. DUBARRY, greffier présent lors du prononcé.
FAITS ET PROCÉDURE
Suivant actes authentiques des 31 juillet et 8 décembre 2003, les époux Bellalia ont acquis deux lots no91 et 92 à usage de garage au rez-de-chaussée de l'immeuble H, " Guyenne ", d'un ensemble immobilier en copropriété sis 17 à 21 avenue Winston Churchill à Toulouse dénommé HÉLIOS et HÉLIOS GARAGE.
Souhaitant y installer une activité professionnelle de point phone et accès internet, les époux Bellalia ont fait inscrire une demande d'autorisation à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2004, qui a été rejetée à l'issue d'un double vote, faute d'unanimité pour le premier, et moyennant une majorité négative pour le second.
Par acte d'huissier du 24 septembre 2004, les époux Bellalia ont délivré assignation au syndicat des copropriétaires de l'immeuble HÉLIOS ET HÉLIOS GARAGE devant le tribunal de grande instance de Toulouse en nullité de la résolution no19 de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2004 et dommages et intérêts.
Par le jugement déféré du 7 décembre 2005, le tribunal a rejeté les demandes, considérant que si l'utilisation projetée des garages n'était pas directement prohibée par le règlement de copropriété qui n'interdisait expressément que l'activité d'atelier de réparation, l'autorisation de l'assemblée générale restait nécessaire dès lors que le règlement de copropriété ne précisait pas que l'exercice d'activités professionnelles dans les garages était possible, que cette décision ressortait de la majorité de l'article 24, que l'utilisation projetée n'était pas contraire à la destination mixte de l'immeuble, mais que la nature des activités envisagées était de nature à générer des bruits, y compris de nuit, et donc susceptible de porter atteinte à la tranquillité des occupants, comme telle au nombre de celles que le règlement de copropriété avait voulu interdire.
Les époux Bellalia, régulièrement appelants, concluent à la réformation de cette décision et à l'annulation de la résolution no19 et demandent à la Cour de leur accorder l'autorisation et de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 10. 000  à titre de dommages et intérêts pour les avoir privés de l'exercice de leur commerce, et de faire application des dispositions de l'article 10-1 de la loi no65-557 du 10 juillet 1965.
Ils soutiennent que l'exigence d'un vote à l'unanimité, injustifiée en l'occurrence, qui était portée sur les convocations n'a pu être régularisée par le vote ensuite organisé à la majorité, et a faussé la sincérité du vote, par surcroît acquis à une très courte majorité, que rien ne permet d'envisager que l'activité projetée soit de nature à porter atteinte à la tranquillité des occupants. Ils font valoir que les garages ne sont plus accessibles aux voitures et avaient déjà été modifiés par le précédent propriétaire.
Le syndicat des copropriétaires conclut à la confirmation du jugement dont appel, soutenant que les lots sont à usage de garage et sont bien restés accessibles aux voitures, que leur transformation antérieure sans autorisation ne saurait être créatrice de droit, que l'usage mixte de l'immeuble est réservé aux locaux autres que les garages, que le bâtiment concerné est d'ailleurs à usage exclusif d'habitation, que l'interdiction de transformation des garages s'applique a fortiori à un usage professionnel ou commercial, qu'en toute hypothèse l'autorisation de l'assemblée générale était nécessaire et à l'unanimité dès lors que la modification, qui affecte le règlement de copropriété, portait atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives des autres copropriétaires, que le vote à la majorité demandé par les copropriétaires est significatif, enfin que l'activité est bien de nature à porter atteinte à la tranquillité des occupants.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu que la seule étroitesse du résultat du vote à la majorité n'est pas de nature à démontrer le grief tiré d'une atteinte à la sincérité du vote résultant de la mention, dans les convocations, de l'exigence d'unanimité pour le vote sur la délibération envisagée à l'ordre du jour ;
que rien dans la loi n'impose ce type de mention, dont l'inexactitude n'est par conséquent pas de nature à entacher d'irrégularité les opérations de vote, d'autant moins comme en l'occurrence où les copropriétaires ont eux-mêmes souhaité procéder à un vote à la majorité ;
Attendu que le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle, s'impose à tous les copropriétaires qui doivent en respecter les stipulations relatives à l'affectation donnée aux différents lots de l'immeuble ;
que cependant l'article 8 alinéa 2 de la loi no65-557 du 10 juillet 1965 édicte que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation, à quoi l'article 9 ajoute que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, dont il use et jouit librement sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ;
qu'il en résulte que l'intangibilité de la destination des parties privatives résultant du règlement de copropriété n'est pas absolue et que c'est au regard des droits des autres copropriétaires et de la destination de l'immeuble, qui en constituent les limites légales, que doit s'apprécier l'étendue de la liberté d'usage des parties privatives ;
Attendu qu'aux termes de l'article 8, la destination que l'on a entendu donner à l'immeuble au départ est définie au travers des actes constitutifs de la copropriété, règlement de copropriété, état descriptif de division, par ses caractères ou sa situation ;
qu'elle est susceptible d'évoluer avec le temps ;
Attendu qu'il résulte des documents versés aux débats et des explications des parties que la résidence HÉLIOS ET HÉLIOS GARAGE est un ensemble immobilier constitué de quatre bâtiments disposés autour d'une dalle sous laquelle se trouvent des garages, dans un ensemble immobilier plus ample grossièrement disposé en forme de U ouvert sur le lac de la Reynerie au Sud ;
que selon le règlement de copropriété et les plans, un seul de ces bâtiments est isolé, le bâtiment H, lieu du litige, qui forme à lui seul l'aile orientale du U, ne jouxtant que sur une partie de l'un de ses côtés la seule dalle des garages ;
que deux autres bâtiments sont accolés, les bâtiments F. et G à la base du U, le quatrième étant un local commercial divisé en six locaux distincts accolés, sous la dalle des garages mais en limite extérieure et ouvrant au sud face au lac de Reynerie ;
Attendu que le bâtiment F. est élevé sur rez-de-chaussée et sept étages, avec en rez-de-chaussée trois locaux commerciaux ouvrant au Nord, et les appartements en étage ;
que le bâtiment G est élevé sur rez-de-chaussée et six étages, avec trois locaux commerciaux en rez-de-chaussée ouvrant également au Nord, et les appartements en étage ;
que le bâtiment H est élevé sur rez-de-chaussée et six étages, avec en rez-de-chaussée des locaux communs, un local technique, un appartement T. 5 et cinq garages, les autres appartements en étages ;
que les locaux commerciaux sous la dalle formant le quatrième bâtiment visé au règlement de copropriété sont séparés du bâtiment H ;
Attendu que les lots considérés sont désignés, dans le règlement de copropriété auquel est incorporé l'état descriptif de division, comme garages situés en rez-de-chaussée de la façade Est du bâtiment H ;
Attendu que le règlement de copropriété énonce que les appartements et locaux seront principalement destinés à l'habitation bourgeoise, qu'il sera toutefois permis d'exercer une activité professionnelle " à condition que celle-ci ne cause aucun trouble de caractère exceptionnel par rapport à la destination du groupe d'immeuble " ;
qu'il précise que " les garages sont destinés aux voitures de tourisme et (qu') il est interdit d'y remiser des camions, des caravanes et véhicules similaires. La transformation d'un ou plusieurs garages en atelier de réparation est interdite " ;
Attendu qu'il ressort de cette dernière restriction que les rédacteurs du règlement de copropriété ont envisagé la transformation d'un garage, mais, et contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, pour n'interdire qu'une utilisation particulière, celle spécifiquement définie ;
que la nature des activités projetées n'offre aucun point de comparaison avec celle explicitement et ainsi spécialement interdite ;
Attendu par conséquent que, sous cette seule réserve, le changement d'affectation d'un garage n'est pas par principe interdit, et que c'est par des motifs complets et pertinents que le premier juge a retenu que seule la majorité et non l'unanimité était requise pour la décision de l'assemblée générale ;
Attendu qu'il est vrai, comme le soutiennent les appelants, que leur projet satisfait à l'exigence de conformité à la destination par niveaux ;
mais que cela n'est vrai qu'en considération de l'organisation des autres immeubles de l'ensemble immobilier, dont le rez-de-chaussée seul est affecté à l'usage commercial ;
Attendu en revanche, et dans ce même ordre de considération, qu'il ressort notablement de la description précédemment analysée des caractères et de la situation de l'ensemble immobilier que l'immeuble H objet du litige est le seul qui soit d'une part isolé, d'autre part exclusivement voué depuis l'origine à l'habitation ;
qu'aucune évolution de ces caractères remarquables n'est signalée, hormis le fait que les accès aux garages litigieux ont été limités par des bornes fixes ne laissant un passage qu'à l'emplacement de deux bornes rétractables ;
qu'au contraire, il résulte des pièces communiquées qu'à de nombreuses reprises, l'assemblée générale des copropriétaires a rejeté les demandes tendant à un changement de la destination de ces deux lots ;
Attendu que l'assemblée générale des copropriétaires pouvait légitimement et sans encourir le grief d'abus de majorité, se fonder sur cette caractéristique notable de l'immeuble, sa situation et sa destination particulières, pour refuser la modification de l'affectation d'un local accessoire et sa transformation en local commercial comme non conforme à la destination de l'immeuble, plus que sur le risque considéré en lui-même de nuisances sonores dont il n'est pas démontré qu'elles excéderaient les inconvénients normaux de la présence dans l'immeuble de tout local à usage commercial ;
que la décision déférée est donc justifiée et doit en conséquence être confirmée en toutes ses dispositions ;
PAR CES MOTIFS

Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Rejette les demandes,
Condamne les époux Bellalia aux entiers dépens de l'instance en appel, et reconnaît à la SCP BOYER-LESCAT-MERLE, avoué qui en a fait la demande, le droit de recouvrement direct prévu à l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par H. MAS, président, et par C. DUBARRY, greffier.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
C. DUBARRYH. MAS