COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1- Chambre 4
ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2012
(no, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/ 19341
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 29 Septembre 2011- Tribunal d'Instance de PARIS 20ème- RG no 11/ 000255
APPELANTES
-Mademoiselle Nathalie X...

75020 PARIS
-Mademoiselle Julieta X...

75020 PARIS
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2012/ 002697 du 08/ 02/ 2012 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
représentées par Me Julie KAMINER avocat au barreau de PARIS, toque : A0770

-SCI DU SUD EST
Agissant poursuites et diligences de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège
29 rue Pierre Marin
91270 VIGNEUX SUR SEINE
représentée par Me Jean-Jacques FANET avocat au barreau de PARIS, toque : D0675, avocat postulant
assistée de Me Jean-Charles FREUGE avocat au barreau de PARIS, toque : D1025, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 juin 2012, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président, et Madame Catherine BOUSCANT, conseillère, chargés d'instruire l'affaire.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président
Madame Catherine BOUSCANT, conseillère
Madame Martine TAILLANDIER-THOMAS, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Carole MEUNIER

- CONTRADICTOIRE
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par Mme Carole MEUNIER, greffier.

Vu l'ordonnance de référé prononcée le 29 septembre 2011 par le président du tribunal d'instance de Paris 20ème, qui, sur assignation délivrée à la requête de la SCI du Sud Est, propriétaire d'un logement situé ... à Paris 20ème, donné en location pour une durée de trois ans à compter du 1er août 2010 à Mlle Nathalie X... et à Mlle Julieta X..., a constaté la résiliation du bail au 27 mars 2011 par l'effet de la clause résolutoire du bail, a ordonné l'expulsion de Nathalie X... et de Julieta X..., fixé l'indemnité d'occupation à leur charge au montant du loyer majoré des charges et accessoires et les a condamnées solidairement, outre aux dépens, à payer à la SCI du Sud Est la somme de 5 826, 62 euros arrêtée au 30 juillet 2011 à valoir sur les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation et celle de 800 euros en application de l'article 700 du CPC ;
Vu l'appel interjeté de cette ordonnance le 27 octobre 2011 par Nathalie X... et par Julieta X..., qui, aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 20 juin 2012 :
- soulèvent l'irrecevabilité des demandes de la SCI du Sud Est en invoquant la nullité de l'assignation introductive d'instance,
- prétendent qu'elles n'étaient redevables que d'un mois de loyer, soit 1100 euros, lorsqu'il leur a été délivré le 26 janvier 2011 un commandement de payer la somme de 3 466, 33 euros correspondant aux loyers des mois de novembre 2010, décembre 2010 et janvier 2011, qu'elles ont adressé à l'huissier instrumentaire le 17 mars 2011 un chèque de 1266, 33 euros qu'il a refusé d'encaisser, alors que la SCI du Sud Est a élu domicile chez cet huissier, qu'elles n'ont pas pu ainsi s'acquitter de leur dette dans le délai de deux mois à compter de la délivrance par la faute de la bailleresse, ce qui prive celle-ci du droit de se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire,
- contestent le décompte présenté par la bailleresse,
- soutiennent aussi qu'aucune disposition contractuelle n'autorisait la bailleresse à solliciter une provision sur charges et que les charges récupérables ne sont pas justifiées, qu'elles ont subi un préjudice du fait que les charges étaient sous évaluées,
- prient la cour de déclarer irrecevables les demandes de la SCI du Sud Est et l'assignation du 31 mars 2011, d'infirmer l'ordonnance entreprise, de débouter la SCI du Sud Est de ses demandes, de condamner la SCI du Sud Est à leur verser la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 1500 euros à titre de dommages et intérêts " du fait de la non information des charges qui pourraient être dues ", d'ordonner la compensation entre les sommes qui pourraient être dues entre la bailleresse et elles, à titre subsidiaire, de leur octroyer les plus larges délais de paiement sur 24 mois pour s'acquitter de leur éventuelle dette et de condamner la SCI du Sud Est aux dépens et à leur payer la somme de 500 euros pour leurs frais hors dépens de première instance et celle de 4000 euros pour ceux d'appel ;
Vu les conclusions signifiées le 14 mars 2012 par la SCI du Sud Est, intimée, qui prie la cour de déclarer mal fondé l'appel de Nathalie et de Julieta X..., de confirmer l'ordonnance déférée et de condamner les intimées aux dépens et à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC ;
Vu l'ordonnance de clôture prononcée le 21 juin 2012 ;
Considérant que l'exception de nullité de l'assignation introductive d'instance soulevée pour la première fois en appel par les appelantes, qui n'en tirent pas la conséquence juridique exacte, est irrecevable en application de l'article 74 du code de procédure civile ; que partant leur prétention à voir déclarer irrecevables les demandes de la SCI du Sud Est à raison de cette nullité n'est pas fondée ;
Considérant que le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 26 janvier 2011 à Nathalie X... et à Julieta X... porte sur la somme en pricipal de 3300 euros au titre des loyers de novembre 2010, décembre 2010 et janvier 2011 ;
Qu'il résulte du propre décompte de la SCI du Sud Est que Nathalie Vincent et Julieta X..., avant la délivrance du commandement, lui avaient versé pour ces trois mois directement la somme de 1076 euros et que la CAF lui a versé la somme de 862, 44 au titre de l'allocation logement perçue par Julieta, soit au total la somme de 1938, 44 euros ;
Que les appelantes ne prouvent pas, au vu des relevés banacaires et des relevés de la CAF versés aux débats, avoir réglé à la SCI du Sud Est davantage que les réglements pris en compte par celle-ci ;
Qu'elle restaient donc redevables à la SCI X... la somme de 1361, 56 euros en principal (3300-1938, 44) correspondant aux sommes non réglées sur les causes du commandement dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement et non celle de 3300 euros ;
Qu'elles démontrent avoir tenté de procéder à un versement par chèque d'un montant de 1266, 33 entre les mains de l'huissier instrumentaire dans le délai de deux mois suivant le commandement, mais que cet officier ministèriel leur a retourné ce chèque au motif qu'il ne disposait pas d'un mandat d'encaissement, ce alors même que l'acte faisait commandement d'en payer les causes entre les mains de l'huissier ;
Que, dans ces conditions, compte tenu de la circonstance que la somme réclamée dans le commandement correspondait à trois mois de loyers, alors qu'une somme un peu supérieure à un mois de loyer était seulement due et que l'huissier a refusé d'encaisser celle du montant proche qu'elles ont tenté de verser entre ses mains, la SCI du Sud Est n'est pas en droit de se prévaloir de bonne foi de l'acquisition de la clause résolutoire du bail ;
Considérant que, si le bail ne précisait pas le montant de la provision sur charges, le principe du versement de cette provision entrait dans les stipulations contractuelles et le montant réclamé au titre des provisions sur charges est justifié par les décomptes de charges locatives, qui comprennent la clé de répartition des charges entre les conpropriétaires, la ventilation entre les charges récupérables et celles restant à la charge du propriétaire et les principaux postes de charges, complétés par le détail des dépenses par postes de charges, également versés aux débats, eu égard aux préscriptions légales et réglementaires à ce sujet ;
Considérant que la provision allouée par le premier juge à la SCI du Sud Est répond dans ces conditions au vu du décompte fourni à une obligation non sérieusement contestable incombant aux appelantes ; que l'ordonnance sera confirmée sur ce point ;
Considérant qu'eu égard à la situation de Nathalie X..., qui vient de retrouver un emploi, et de celle de sa soeur, qui ne perçoit qu'un revenu très modeste, il leur sera alloué un délai de six mois pour se libérer de leur dette, à raison du versement de six mensualités dans les conditions précisées au dispositif ;
Considérant que les demandes de dommages et intérêts en ce qui concerne tant l'appréciation des fautes reprochées à la bailleresse que celle du dommage dont elles excipent excèdent le pouvoir du juge des référés ;
Considérant qu'eu égard au sens du présent arrêt, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens et frais non compris dans les dépens d'appel, la décision du premier juge sur ceux de première instance devant être confirmée ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme l'ordonnance déférée, sauf en ce que le premier juge a constaté la résilation de plein droit du bail avec les conséquences qui s'y attachent,
Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,
Dit qu'il n'y a pas lieu de constater la résiliation du bail,
Accorde un délai de six mois aux appelantes pour se libérer de leur dette, telle que retenue par le premier juge, en six mensualités payables le 5 de chaque mois, les premières de 1000 euros, la sixième correspondant au solde, la première mensualité devant être réglée le cinq du mois suivant le prononcé du présent arrêt,
Dit que le défaut de paiement d'une de ces mensualités à la bonne date entrainera la déchéance du terme et que la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,
Rejette toute autre demande,
Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens et frais hors dépens d'appel.