COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 22 MAI 2014
(no, 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/ 16738
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Juillet 2012- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 10/ 02226

Monsieur Laurent X...
... 75014 PARIS
Représenté par Me Jean-loup PEYTAVI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1106
Assisté sur l'audience par Me Bernard BESSIS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0794

prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au 95 avenue Denfert Rochereau-75014 PARIS
Représentée par Me Jean-loup PEYTAVI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1106
Assistée sur l'audience par Me Bernard BESSIS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0794

Monsieur Thierry Y...

Représenté et assisté sur l'audience par Me Sophie KOMBADJIAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1564
Madame Dominique Z... épouse Y...
... 75003 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Sophie KOMBADJIAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1564
Monsieur Michael A...
... 81400 CARMAUX
Représenté par Me Charles GRISONI de la SCP GRISONI BOUCHARA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0481
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 27 Mars 2014, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Chantal SARDA, Président de chambre
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Mélanie RAMON en présence de Monsieur Christophe DECAIX
Greffier lors du prononcé : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Les époux Y... étaient propriétaires sous le couvert de la société ALMB d'un fonds de commerce exploité à Paris,..., que cette société a cédé par acte du 1er décembre 2008 à la société ATELIER BOULANGER DU MARAIS, constituée entre M. X... et M. A..., à laquelle un bail a été consenti.
La promesse de vente antérieure, du 28 juillet 2008, stipulait que les époux Y... s'engageait également à vendre aux acquéreurs du fonds les murs commerciaux à cette même adresse, précisant que « les deux opérations, à savoir l'acquisition du fonds de commerce et l'acquisition des biens et droits immobiliers forment pour chaque partie un tout indissociable, sans laquelle l'une ou l'autre des parties n'aurait pas contracté ¿ ».
Une promesse unilatérale de vente des murs commerciaux a été consentie le 9 octobre 2008 par les époux Y... à M. X... et M. A.... L'acte de cette promesse stipulait :
- qu'elle expirait le 1er décembre 2009 à 16 heures ;
- que « la réalisation de la promesse ne pourra avoir lieu que par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par chèque de banque » ;
- l'irrévocabilité de l'engagement des promettants qui pourraient se voir contraints à l'exécution forcée au cas où les bénéficiaires auraient définitivement consenti à la vente ;
- la condition suspensive d'obtention d'un crédit au profit des bénéficiaires et précisait que « la condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres de prêts au plus tard le 15 juillet 2009 », le bénéficiaire devant justifier d'un éventuel refus dans un délai de 8 jours au plus tard suivant une mise en demeure ;
- que les bénéficiaires avaient la faculté de se substituer toute personne physique ou morale, mais en restant solidairement tenu avec le bénéficiaire substitué ;
- et aucune indemnité d'immobilisation n'a été prévue.
Le 3 février 2010, M. X..., en son nom personnel ainsi qu'en sa qualité de gérant de la SCI ROSA, a assigné les époux Y... en vue de la réalisation forcée de la vente. Le 26 octobre 2010, les époux Y... ont appelé M. A... en intervention forcée. Les deux instances ont été jointes.
Par un jugement du 18 juillet 2012, le tribunal de grande instance de Paris a :
- Constaté la caducité de la promesse de vente à défaut pour ses bénéficiaires d'avoir justifié dans les délais prévus de la réalisation de la réalisation de la condition suspensive ou de leur renonciation à s'en prévaloir ;
- Constaté également que le défaut de réalisation de la promesse par souscription de l'acte authentique et paiement du prix de vente et des frais dans le délai de validité de la promesse de vente est imputable aux seuls bénéficiaires de la promesse.
En conséquence,
- débouté M. X... et la SCI ROSA de leur demande tendant à la vente forcée de la boutique... à Paris 3ème ;
- Dit M. X... et la SCI ROSA irrecevables à prétendre au remboursement du prix de la vente du fonds de commerce à la même adresse, versé par la société ATELIER BOULANGER DU MARAIS, et proposer la restitution du fonds acquis par celle-ci ;
- Dit les époux Y... irrecevables à solliciter la désignation des loyers auxquels serait tenue à leur égard la SARL LE MOULIN DE ROSA ;
- Dit les époux Y... bien fondés dans leur mise en cause de M. A... ;
- Débouté les parties de leurs autres demandes ;
- Condamné M. X... et la SCI ROSA in solidum aux dépens, qui pourront être recouvrés par les avocats qui en ont fait la demande, en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'à payer, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, une somme de 3 000 ¿ aux époux Y... ;
- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
M. X... et la SCI ROSA ont interjeté appel de ce jugement. Les procédures inscrites au rôle sous les numéros 12/ 16738 et 12/ 21447 ont été jointes sous le numéro 12/ 16738 par une ordonnance de jonction de la cour d'appel de Paris du 12 septembre 2013.
Vu les dernières conclusions des appelants, M. X... et la SCI ROSA, signifiées le 19 mars 2014, et aux termes desquelles ils demandent à la Cour de :
- Déclarer leur appel recevable et bien fondé ;
- Dire que le promettant était engagé irrévocablement dans le cadre de la promesse unilatérale de vente signée le 9 octobre 2008 ;
- Dire que la solidarité active visée dans la promesse au bénéfice de « l'acquéreur » permet à chacun de ses bénéficiaires de lever valablement l'option d'achat des murs ;
- Dire que M. X... n'avait aucun intérêt à dissimuler aux époux Y... l'accord de prêt obtenu dès le 15 juin 2009 alors qu'il était en contact permanent avec ces derniers qui assuraient par le biais d'une société dénommée Y... CONSULTING « le suivi de la comptabilité de la SARL LE MOULIN DE ROSA » ;
- Dire que le courrier recommandé AR en date du 14 septembre 2009 comme l'acte extra judiciaire signifié à M. X... le 6 novembre 2009 étaient inutiles puisque les époux Y... n'ignoraient aucunement que M. X... avait obtenu un accord écrit de prêt dès le 15 juin 2009 ;
- Dire en outre que Maître B..., notaire rédacteur de l'acte mandaté par les deux parties, n'avait aucune qualité pour établir ce courrier pour le compte du « promettant », aucun mandat valable ne pouvant lui être consenti pour agir uniquement pour le promettant contre le bénéficiaire ;
- Dire que Maître B... n'avait plus qualité pour signifier par acte d'huissier du 6 novembre 2009 sa lettre RAR du 14 septembre 2009 à M. X... à la requête uniquement des époux Y... ;
- Dire que de ce fait, seule la levée d'option devait être réalisée au plus tard le 1er décembre 2009 ;
- Dire que le courrier recommandé AR en date du 14 septembre 2009 ne constitue pas une « interpellation suffisante » au sens de ce texte (article 1139 du Code civil) pour constituer une mise en demeure valable faisant courir le délai de huit jours permettant aux époux Y... de se prévaloir de la caducité de la promesse ;
- Dire qu'il appartenait aux époux Y... de s'assurer que leur demande par voie recommandée AR en date du 14 septembre 2009 parviendrait effectivement à M. X... et qu'à défaut de réception par ce dernier de ce courrier, de réitérer leur demande par acte extra judiciaire ;
- Dire que l'acte extra judiciaire signifié le 6 novembre 2009 à M. X... sur son lieu de travail ne peut constater la caducité de la promesse et qu'il est sans objet à défaut de signification d'une mise en demeure préalable d'avoir à justifier de l'obtention d'un prêt ou de la renonciation à s'en prévaloir pour acquérir ;
- Dire que de ce fait, le délai de huit jours, à l'expiration duquel le promettant pouvait se prévaloir de la caducité de la promesse, n'a pas couru.
Subsidiairement,
- Dire que les époux Y... ont valablement été informés par le dépôt de pièces effectué par voie notariée le 13 novembre 2009 de la renonciation de M. X... à se prévaloir de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt et de la levée d'option avant le 1er décembre 2009 ;
- Dire que l'acte du 6 novembre 2009 doit être requalifié en sommation d'avoir à justifier de l'obtention du prêt ou, à défaut, de notifier sa renonciation au bénéfice d'un prêt pour acquérir ;
- Constater que M. X... a effectué un dépôt de pièces le 13 novembre 2009 et a renoncé, par voie notariée, à la condition suspensive d'obtention du prêt dans le même acte, a indiqué que M. A... renonçait à l'acquisition et a levé l'option ;
- Dire que sa levée d'option faite avant la date limite du 1er décembre 2009 est parfaitement valable ;
- Constater que la vente ne pouvait être réalisée le 1er décembre 2009 du fait de l'absence de remise de fonds par M. X... mais également du fait du refus d'exécution par les époux Y... des formalités administratives mises à leur charge par la promesse ; dire que de ce fait, la date de réalisation a été automatiquement contractuellement reportée d'un mois ;
- Dire que c'est conformément à la clause de substitution visée dans la promesse que la SCI ROSA s'est substituée dans les droits de M. X... et qu'elle a réitéré le 22 décembre 2009 la levée d'option de ce dernier en date du 13 novembre 2009 ;
- Dire que dans le délai d'un mois reporté au 1er décembre 2009, ils ont remis entre les mains de leur notaire les fonds permettant l'acquisition des murs et qu'à la date du 22 décembre 2009, la vente pouvait être réalisée malgré la carence des époux Y... à se présenter suite à la « sommation à comparaître » pour réaliser la vente qui leur a été signifiée le 16 décembre 2009 ;
- Dire que, sous réserve du paiement du prix, l'arrêt à intervenir vaudra acte de vente entre les époux Y... d'une part, la SCI ROSA d'autre part, à effet le 22 décembre 2009, cette dernière venant aux droits de M. X..., au titre du local situé..., 75003 Paris ;
- Fixer la date de l'effet translatif de propriété au 22 décembre 2009 ;
- Dire que cette demande de blocage des loyers et charges a été formulée dès l'origine devant le juge des référés qui a ordonné leur mise sous séquestre pour le compte de qui il appartiendra ;
- Dire de ce fat qu'aucune demande nouvelle n'a été formulée.
Subsidiairement,
- Dire qu'il s'agit d'une demande accessoire à la demande en libération des fonds, laquelle peut être formulée pour la première fois en cause d'appel ;
- Ordonner la publication de l'arrêt à intervenir à la conservation de hypothèques ;
- Condamner les époux Y... au paiement de 100 000 ¿ à titre de dommages et intérêts pour leur comportement abusif et de mauvaise foi ;
- Débouter les époux Y... de leur demande en déconsignation des fonds séquestrés à la CARPA, seul le tribunal de grande instance de Paris, actuellement saisi dans le litige opposant la SARL LE MOULIN DE ROSA, cessionnaire du fonds non partie à l'instance, aux époux Y..., en présence de la SCI ROSA, étant susceptible de statuer sur la présente demande ;
- Débouter M. A... de sa demande en condamnation de M. X... au paiement des frais irrépétibles et des dépens ;
- Condamner les époux Y... au paiement de 20 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles engagés et en tous les dépens de première instance et d'appel ;
- Débouter les époux Y... de toute demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile particulièrement injustifiées en l'espèce ;
- Condamner les époux Y... en tous les dépens de première instance et d'appel dont distraction pour ces derniers au profit de Maître PEYTAVI, avocat, en vertu des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions des intimés, les époux Y..., signifiées le 11 mars 2014, et aux termes desquelles ils demandent à la Cour de :
- Les recevoir en leurs demandes, fins et conclusions et les en dire bien fondées ;
- Confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant dit qu'ils étaient irrecevables à solliciter la déconsignation des loyers séquestrés entre les mains de M. C...de l'Ordre des Avocats ;
- Dire que les sommes séquestrées en exécution de l'ordonnance de référé du 4 mai 2010 seront libérées à leur profit, à première présentation à M. C...de l'Ordre des Avocats de la décision à intervenir ;
- Débouter M. X... et la SCI ROSA de l'ensemble de leurs demandes ;
- Débouter M. A... de ses demandes ;
- Condamner solidairement toutes parties qui succombent à leur payer la somme de 4 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître KOMBADJIAN, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions de l'intimé, M. A..., signifiées le 11 janvier 2013, et aux termes desquelles il demande à la Cour de :
- Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 18 juillet 2012
prononcer sa mise hors de cause ;
- Condamner les époux Y... ou toutes parties défaillantes à lui régler la somme de 3 500 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Condamner les époux Y... ou toutes parties défaillantes aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par la SCP BAUFUME GALLAND VIGNES, Avocat à la Cour, dans le cadre et limites des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.


Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1134 du Code Civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ;
Considérant qu'il ressort des pièces versées aux débats que suivant acte, « contenant promesse de vente », reçu le 9 octobre 2008, par maitre Cyril B..., notaire à Paris 5éme, les époux Y..., « promettant », ont conféré à M Laurent X... et à M Mickael A... « bénéficiaire », la faculté d'acquérir, si bon lui semble les biens suivants « le lot numéro 2 d'un ensemble immobilier sis à Paris 3ème,... », le bénéficiaire acceptant la présente promesse de vente en tant que promesse, mais se réservant la faculté d'en demander ou non la réalisation suivant qu'il lui conviendra ;
Qu'il se déduit de ces énonciations, qu'un tel acte doit s'analyser comme une promesse unilatérale de vente ;
Considérant que les appelants critiquent le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la caducité de cette promesse ;
Mais considérant qu'en l'espèce, la promesse unilatérale stipule dans la clause intitulée « Délai-Réalisation-Carence exécution forcée » que « la promesse est consentie pour une durée expirant le 1 décembre 2009, à 16 heures ¿., que la réalisation de la promesse ne pourra avoir lieu que par par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente accompagnée du paiement du prix et du versement des frais de chèque de banque dans le délai ci-dessus ¿ Carence : Au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique avec paiement du prix et des frais comme indiqué, le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d'acquérir qu'auraient exprimées le bénéficiaire » ;
Considérant par ailleurs que cette promesse unilatérale contient une condition suspensive d'obtention d'un ou plusieurs prêts d'un montant de 313 340 euros stipulée au profit du bénéficiaire ; qu'il est notamment stipulé que « Pour pouvoir bénéficier de la présente condition suspensive, le bénéficiaire devra :
- Justifier du dépôt de ses demandes de prêt auprès d'au moins deux banques ou établissements financiers différents et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,
- et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus (15 juillet 2009), par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au promettant à son domicile élu, de la non obtention d'une ou plusieurs offres de prêt ou de refus de prêts devant émaner d'au moins de deux banques ou établissements financiers différents.
Dans le cas où le bénéficiaire n'aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours suivant la mise en demeure qui lui sera faite par le promettant, ce dernier pourra se prévaloir de la caducité des présentes. Par suite le promettant retrouvera son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'il aura, le cas échéant, versée qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait, à défaut, l'indemnité d'immobilisation restera acquise au promettant en application des dispositions de l'article 1178 du Code Civil sus relatées.
Jusqu'à l'expiration du délai de huit jours suivant la mise en demeure ci-dessus, le bénéficiaire pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive soit, en acceptant les offres de prêt à des conditions moins favorables que celles ci-dessus exprimées, et en notifiant ces offre et acceptation au promettant, soit en exprimant une intention contraire à celle ci-dessus exprimée, c'est à dire à ne plus faire appel à un emprunt ; cette volonté nouvelle et la mention feraient, dans cette hypothèse, l'objet d'un écrit au promettant » ; que le délai de réalisation de cette condition suspensive était fixée au plus tard au 15 juillet 2009 ;
Considérant qu'il convient en premier lieu de relever qu'à la date du 15 juillet 2009, date de la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, le bénéficiaire de la promesse ne justifie pas avoir, à cette date, informé le promettant de son intention de réaliser la promesse litigieuse ou de l'obtention du prêt litigieux ;
Considérant, en second lieu, qu'il ressort des pièces versées aux débats que par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 septembre 2009 retournée avec la mention « non réclamée », le notaire des promettants, a mis en demeure M Laurent X..., bénéficiaire, de justifier les démarches effectuées en vue de l'obtention du prêt ou de l'accord obtenu ; que cette lettre doit être regardée comme émanant des promettants, au sens de la clause susvisée, dès lors qu'elle a été adressée par leur notaire qui agissait en leur nom et comme leur mandataire ; qu'or, M Laurent X... ne justifie pas avoir répondu à cette demande de justificatifs dans le délai de 8 jours de l'envoi de cette lettre recommandée avec accusé de réception ni avoir renoncé au bénéfice de la condition suspensive d'obtention du prêt dans ce même délai, alors que cette lettre recommandée avec accusé de réception, tant au regard de sa forme que de son contenu, interpellait suffisamment le bénéficiaire pour être regardée comme une mise en demeure au sens de la clause susvisée ;
Considérant que par conséquent, en application des clauses susvisées, qui font la loi des parties, les époux Y... sont bien fondés à se prévaloir de la caducité de la promesse de vente unilatérale litigieuse, étant observé que M A... a renoncé le 25 octobre 2009 au bénéfice de cette promesse ;
Considérant par ailleurs que M Laurent X... et la SCI ROSA seront déboutés de leurs demandes en dommages et intérêts formées à l'encontre des époux Y... dès lors qu ¿ il résulte des énonciations susvisées qu'aucune faute ne saurait être reprochée aux époux Y... dans la non réalisation de la promesse litigieuse et que la preuve de leur mauvaise foi, dans l'exécution de cette promesse, n'est pas établie ;
Considérant enfin que la SARL LE MOULIN DE ROSA n'ayant pas été attrait dans la présente procédure, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande formée du chef de la déconsignation des loyers ;
Considérant qu'au regard de l'ensemble de ces éléments et des motifs pertinents des premiers juges, que la cour adopte, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de rejeter toutes demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.
Condamne M Laurent X... et la SCI ROSA au paiement des dépens de l'appel avec recouvrement conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.