Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 19 juin 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : RG 18/26867-Portalis 35L7-V-B7C-B6ZN4
Décision déférée à la cour : jugement du 10 septembre 2018 -tribunal de grande instance de Bobigny - RG 17/14496

SARL DFC immobilier


Représentée par Me Montasser Charni, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis, toque : BOB69

Madame K... T... épouse R...


Monsieur V... R...


Représentés par Me Aziza Rouina, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis, toque : 189
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 février 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Monique Chaulet, conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude Creton, président
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, Président et par Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.

L'agence DFC Immobilier, chargée par M. I..., propriétaire de ces biens, de la vente de quatre maisons neuves individuelles sises [...] , a publié diverses annonces mentionnant des frais d'acte réduits pour des biens neufs.
Le 13 mai 2016, Mme K... T... épouse R... et M. V... R... ont conclu un compromis de vente avec M. I... par l'intermédiaire de l'agence DFC Immobilier portant sur l'achat d'une maison individuelle sise [...] , au prix de 283 500 euros comportant une condition suspensive d'obtention d'un prêt et une provision sur frais d'actes de 6 790 euros ; la régularisation était fixée à la mi-août 2016.
M. et Mme R... ont déposé une demande de prêt en mai 2016 pour laquelle ils ont obtenu un accord de principe de leur banque.
Le 3 septembre 2016, l'agence DFC Immobilier a adressé à M. et Mme R... un courrier intitulé «Avenant au compromis» les informant qu'ils ne pouvaient plus bénéficier des frais de notaire réduits dans la mesure où le vendeur n'est pas un professionnel de l'immobilier et leur indiquant qu'ils étaient libres d'exercer leur droit de rétractation.
L'acte de vente a été régularisé devant notaire le 21 décembre 2016 et le montant total des frais d'acte s'est élevé à 22 837, 79 euros.
Par lettre du 10 août 2017, M. et Mme R... ont demandé à l'agence DFC Immobilier de leur rembourser la différence entre la commission pour frais d'acte initialement versée et le montant total des frais acquittés et de leur rembourser les frais d'agence.
En l'absence de réponse à leur demande, M. et Mme R... ont fait assigner la Sarl DFC Immobilier devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de la voir condamner à leur payer ces sommes ainsi que des indemnités au titre de leur préjudice de jouissance, de leur préjudice moral et de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 10 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a jugé que l'agent immobilier a délivré aux acquéreurs, par le biais des annonces immobilières, une information inexacte les induisant en erreur sur le montant des frais d'acte, que cette faute est d'autant plus grave que le caractère réduit des frais d'acte a été utilisé comme un argument de vente par un professionnel de l'immobilier qui, par sa présence, garantit la loyauté et la régularité des pourparlers et dispense les acquéreurs profanes comme M. et Mme R... de se renseigner eux-mêmes sur la véracité des informations fournies et qu'ils ne pouvaient se rétracter et renoncer à la vente sans courir un risque de s'exposer à des frais supplémentaires et s'exposaient notamment à l'application de la clause pénale ; que ce manquement ne peut entraîner qu'une perte de chance constituée par la perte d'une éventualité favorable, qu'en l'espèce le manquement de l'agence à son obligation d'information et de conseil a entraîné une perte de chance pour M. et Mme R... de contracter à des conditions plus avantageuses et de ne pas avoir à supporter de frais d'actes supplémentaires, perte de chance qui ne peut être évaluée qu'à une fraction du préjudice subi.
Il a en conséquence :
. condamné la société DFC Immobilier à payer à M. et Mme R... la somme de 12 110, 23 euros au titre de la perte de chance d'acheter à des conditions financières plus avantageuses ou d'acquérir un bien neuf leur permettant de bénéficier d'un taux réduit,
. condamné la société DFC Immobilier à payer à M. et Mme R... la somme de 2 811 euros au titre du préjudice de jouissance,
. condamné la société DFC Immobilier à payer à M. et Mme R... la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral,
. débouté M. et Mme R... de leurs demandes de remboursement des frais de commission d'agence immobilière,
. condamné la société DFC Immobilier à payer à M. et Mme R... la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
. condamné la société DFC Immobilier aux dépens,
. ordonné l'exécution provisoire.
La société DFC Immobilier a interjeté appel du jugement.
Par ses dernières conclusions, elle demande à la cour de :
. infirmer le jugement en toutes ses dispositions,
. condamner les intimés à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
. condamner les intimés aux entiers dépens.
Par leurs dernières conclusions, M. et Mme R... demandent à la cour de :
. débouter l'agence DFC Immobilier de ses demandes,
. confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
. condamner l'agence DFC Immobilier à leur payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
. condamner l'agence DFC Immobilier aux entiers dépens de l'appel.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 6 février 2020.

Au soutien de son appel, la société DFC Immobilier fait valoir qu'il ne peut y avoir fondement à application de la notion de perte de chance au motif qu'elle a communiqué de façon involontaire une information erronée sur les frais de notaire réduits et que suivant lettre recommandée AR du 3 septembre 2016, elle a, aussitôt en sa possession l'information transmise par le notaire, transmis un avenant au compromis mentionnant clairement des montants non réduits des droits de mutation et indiquant clairement que la notification faite ouvrait le droit de rétractation bénéficiant aux acquéreurs; qu'ils ont en conséquence souhaité poursuivre leur acquisition en connaissance de cause et qu'ils ne peuvent donc invoquer la perte de chance de ne pas avoir pu bénéficier des frais de mutation au taux réduit.
Les intimés réitèrent les moyens qu'ils ont soulevé en première instance et précisent que le courrier de l'agence DFC Immobilier est de façon inexacte dénommé «avenant» alors qu'il ne s'agit que d'un courrier d'information qui n'a aucune valeur pour annuler, remplacer ou modifier un compromis, que ce courrier ne leur garantissait pas un véritable droit de rétractation de nature à supprimer la clause pénale et qu'ils étaient en tout état de cause engagés, quant à l'acquisition du bien, sur la base du compromis dans lequel ils ont donné leur accord sur un prix ferme et définitif.
Les moyens invoqués par la société DFC Immobilier au soutien de son appel ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail de leur discussion.
En effet, c'est par une exacte appréciation des faits que le premier juge a estimé que l'erreur commise par l'agence DFC Immobilier qui a communiqué une information erronée en faisant valoir que la transaction bénéficierait de frais de notaire réduits constitue une faute dans son devoir d'information en sa qualité de professionnel de l'immobilier, erreur qui n'a été rectifiée que tardivement soit le 3 septembre 2016 alors que le compromis de vente avait été signé le 13 mai 2016 et que la réitération de l'acte devait avoir lieu mi-août.
La société DFC Immobilier ne peut pas soutenir que le fait pour les intimés de ne pas pouvoir bénéficier de frais de notaire réduits était une information peu importante alors que cela augmentait de manière conséquente le coût global de leur acquisition, ce qui les a contraint à modifier le montant de leur emprunt, et qu'elle avait expressément mentionné l'argument relatif aux frais de notaire réduits dans ses annonces relatives à la vente du bien.
La société DFC Immobilier, qui fait valoir l'existence d'un avenant au compromis ouvrant un nouveau délai de rétractation pour les acquéreurs, produit à ce titre une lettre adressée par LRAR par ses soins aux acquéreurs indiquant l'augmentation des frais de notaire et le fait que la notification de cette lettre leur fait bénéficier, à compter du lendemain de sa présentation, d'un nouveau délai de rétractation.
Un avenant au compromis de vente devant être impérativement signé par les deux parties pour être valable, le document produit au débat qui n'est signé par aucun des cocontractants ne peut constituer un tel avenant et les intimés sont fondés à soutenir que, dès lors qu'ils étaient engagés par la signature du compromis, il ne pouvaient y mettre fin sans risquer de s'exposer au paiement de frais et notamment de la clause pénale dès lors que la condition suspensive d'obtention de prêt était réalisée; qu'au surplus, il résulte notamment des démarches engagées pour l'obtention de leur prêt qu'ils étaient pleinement engagés dans le processus d'acquisition ainsi que l'a relevé le premier juge.
Il convient, pour ces motifs, de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté la faute de la société DFC Immobilier et l'a condamnée à réparer les préjudices subis par les intimés, condamnations qui ne sont pas critiquées dans leur quantum.
Par ailleurs, en dépit d'un appel total formé par la société DFC Immobilier, les intimés qui ont été déboutés de leur demande de remboursement des frais de commission en première instance, sont réputés ne plus former cette demande dès lors qu'ils sollicitent la confirmation du jugement en toutes ses dispositions.
Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.
Il convient en outre de condamner la société DFC Immobilier à payer aux intimés la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 10 septembre 2018 en toutes ses dispositions,
Condamne la société DFC Immobilier à payer à M. et Mme R... la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société DFC Immobilier aux dépens d'appel.
Le greffier, Le président,