R. G : 07 / 06717
décision du
Tribunal de Grande Instance de LYON
Ord. référé
2007 / 1643
du 08 octobre 2007
COUR D' APPEL DE LYON
8ème Chambre Civile

ARRÊT du 29 Janvier 2008
APPELANTS :
LA SCI DU 7 RUE JEAN DE TOURNES
69002 LYON
représentée par ses dirigeants légaux
2 place de la Bourse
69002 LYON
représentée par Me MOREL, avoué à la Cour
assistée de Me MONOD, avocat
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES
de l' immeuble 7 rue Jean de Tournes
69002 LYON
représenté par son syndic en exercice
La SAS PETITPIERRE et SABATIER- RIL
29 quai Saint- Antoine
69002 LYON
représentée par Me BARRIQUAND, avoué à la Cour
assistée de Me MEILHAC, avocat

SAS BOULANGERIE DES JACOBINS
représentée par ses dirigeants légaux
7 rue Jean de Tournes
69002 LYON
représentée par la SCP BAUFUME- SOURBE, avoués à la Cour
assistée de Me ZELMATI, avocat, substitué par Me BECQUET, avocat
R. G. 07 / 6717
Maître Bruno B... ès qualités
d' administrateur judiciaire
de la SAS BOULANGERIE DES JACOBINS


représenté par la SCP BAUFUME- SOURBE, avoués à la Cour
assisté de Me ZELMATI, avocat, substitué par Me BECQUET, avocat
Maître Patrick C... ès qualités
de mandataire judiciaire
de la SAS BOULANGERIE DES JACOBINS


représenté par la SCP BAUFUME- SOURBE, avoués à la Cour
assisté de Me ZELMATI, avocat, substitué par Me BECQUET, avocat
Audience de plaidoiries du 04 Décembre 2007
La huitième chambre de la COUR d' APPEL de LYON,
composée lors des débats et du délibéré de :
* Jeanne STUTZMANN, présidente de la huitième chambre qui a fait un rapport oral de l' affaire à l' audience avant les plaidoiries,
* Martine BAYLE, conseillère,
* Jean DENIZON, conseiller,
assistés lors des débats tenus en audience publique par Nicole MONTAGNE, greffière,
a rendu l' ARRÊT contradictoire suivant :
FAITS- PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Suivant acte sous- seing privé en date du 21 janvier 1991, la SCI DU 7 RUE JEAN DE TOURNES a donné à bail commercial à la SAS BOULANGERIE DES JACOBINS des locaux situés 7 rue Jean de Tournes à LYON (2ème), comprenant au rez- de- chaussée de part et d' autre de la cour partie commune un lot no 1 (magasin avec arrière magasin et un fournil), un lot no 3 (fournil) et au sous- sol un lot no 27 à usage de réserve le tout dans un immeuble en copropriété.
Un premier commandement de payer a été délivré par la bailleresse à sa locataire le 29 janvier 2007 pour un arriéré locatif puis le 12 février 2007 un second commandement rappelant les clauses du bail, invoquant des plaintes de la copropriété (entreposages divers dans la cour, présence de poussière blanche sur les deux petits toits et sur le sol de la cour, dégradations des parois, bruits et dégradations liées aux compresseurs, détritus dans la cave, bacs remplis de farine au bas des escaliers) ainsi qu' un constat d' huissier en date des 28 août et 3 octobre 2006 et mettant en demeure la locataire de " respecter les clauses du bail ".
Par acte d' huissier en date du 7 juin 2007 la SCI DU 7 RUE JEAN DE TOURNES a fait assigner la SAS BOULANGERIE DES JACOBINS devant le juge des référés pour voir constater la résiliation du bail par les effets de la clause résolutoire.
La SAS BOULANGERIE DES JACOBINS a été déclarée en redressement judiciaire suivant jugement du tribunal de commerce en date du 19 juin 2007, Me B... et Me C... étant désignés respectivement administrateur et mandataires judiciaires ;
Parallèlement par acte d' huissier en date du 28 juin 2007, le syndicat des copropriétaires de l' immeuble du 7 rue Jean de Tournes a fait assigner la SAS BOULANGERIE DES JACOBINS ainsi que la SCI DU 7 RUE JEAN DE TOURNES pour obtenir la cessation des troubles de jouissance et l' enlèvement des deux compresseurs.
C' est dans ces conditions que par ordonnance de référé en date du 8 octobre 2007, le président du tribunal de grande instance de LYON, après avoir ordonné la jonction des procédures et rejeté l' incident de communication de pièce, a :
- constaté que la SAS BOULANGERIE DES JACOBINS n' avait pas respecté les dispositions du bail et du règlement de copropriété,
- condamné la SAS BOULANGERIE DES JACOBINS à cesser les troubles de jouissance causés au syndicat des copropriétaires sous peine d' une astreinte provisoire de 100  par infraction constatée,
- dit qu' en cas de constatation de trouble de jouissance causé au syndicat des copropriétaires, la clause résolutoire momentanément suspendue prendrait effet, qu' après une ultime mise en demeure restée sans effet durant huit jours, l' expulsion de la SAS BOULANGERIE DES JACOBINS et de tous occupants de son chef pourrait être poursuivie et que la SAS BOULANGERIE DES JACOBINS serait redevable d' une indemnité d' occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu' au départ effectif des lieux,
- rejeté la demande de suppression des compresseurs,
- rejeté la demande présentée à l' encontre de la SCI DU 7 RUE JEAN DE TOURNES,
- condamné la SAS BOULANGERIE DES JACOBINS à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1. 000  et à la SCI DU 7 RUE JEAN DE TOURNES une somme de 1. 000  sur le fondement de l' article 700 du nouveau code de procédure civile,
- laissé les dépens à la charge de la SAS BOULANGERIE DES JACOBINS.
Ont relevé appel de cette décision la SCI DU 7 RUE JEAN DE TOURNES le 23 octobre 2007 et le syndicat des copropriétaires le 24 octobre 2007. Les deux procédures ont été jointes le 19 novembre 2007 par le conseiller de la mise en état.
Les intimés ont conclu le 30 octobre 2007 et demandé à être autorisés à assigner à jour fixe en application de l' article 917 du code de procédure civile. Il a été fait droit à leur requête et l' affaire a été fixée à l' audience des plaidoiries du 4 décembre 2007 à 9 heures pour laquelle les intimés ont fait assigner le syndicat des copropriétaires par acte d' huissier du 31 octobre 2007 et la SCI DU 7 RUE JEAN DE TOURNES par acte d' huissier du 2 novembre 2007.
Aux termes de ses écritures du 30 novembre 2007, la SCI DU 7 RUE JEAN DE TOURNES conclut au visa des articles 808 et 809 du code de procédure civile et du commandement du 12 février 2007 à la confirmation de l' ordonnance en ce qu' elle a constaté les manquements de la SAS BOULANGERIE DES JACOBINS à ses obligations et a débouté le syndicat des copropriétaires de demandes formées à l' encontre d' elle- même mais à son infirmation en ce qu' elle a suspendu les effets de la clause résolutoire ; elle sollicite en conséquence la " résolution " du bail, l' expulsion de la SAS BOULANGERIE DES JACOBINS, le paiement d' une indemnité d' occupation équivalente au loyer et la condamnation solidaire de la R. G. 07 / 6717
SAS BOULANGERIE DES JACOBINS, de Me B... et Me C... ès qualités au paiement d' une somme de 1. 500  sur le fondement de l' article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Après avoir expliqué que sa locataire restait redevable d' un arriéré de loyers et charges sur la base du nouveau loyer fixé par la Cour de céans dans son arrêt du 10 novembre 2004 justifiant la délivrance du commandement de payer du 29 janvier 2007 et qu' elle avait renoncé à sa demande en paiement et en résiliation du bail au seul motif du défaut de paiement du loyer antérieur à l' ouverture de la procédure collective, la SCI DU 7 RUE JEAN DE TOURNES soutient à l' appui de sa demande :
- que le juge des référés n' a pas tiré toutes conséquences des constatations effectuées quant aux manquements, que sa locataire n' a pas satisfait aux termes du commandement du 12 février 2007 alors que les griefs précis (occupation indue de la cour, saletés) sont corroborés par les pièces versées aux débats (procès- verbal d' assemblée générale des copropriétaires du 30 mai 2007, constat d' huissier du 23 mai 2007),
- et qu' ayant fait toute diligence, elle ne saurait être condamnée solidairement au profit du syndicat des copropriétaires du fait des agissements de sa locataire.
Le syndicat des copropriétaires conclut le 28 novembre 2007 à la confirmation de l' ordonnance déférée en ce qu' elle a condamné la SAS BOULANGERIE DES JACOBINS à cesser les troubles causés au syndicat sous astreinte de 100  par jour mais à son infirmation quant au rejet de sa demande relative aux deux compresseurs installés en limite des vasistas des lots no 1 et 3 donnant sur la cour dont elle demande la suppression dans les 15 jours de l' arrêt et sous astreinte définitive de 500  par jour de retard avec fixation de cette créance au passif de la SAS BOULANGERIE DES JACOBINS. Le syndicat sollicite en outre la condamnation in solidum de la SCI DU 7 RUE JEAN DE TOURNES et de la SAS BOULANGERIE DES JACOBINS à lui payer une indemnité de 3. 000  au titre de l' article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec fixation de cette créance au passif de la SAS BOULANGERIE DES JACOBINS.
Il explique :
- que l' activité de la SAS BOULANGERIE DES JACOBINS génère des troubles anormaux de voisinage pour la copropriété (entreposage de matériels, vélos, détritus... dans les parties communes, présence de farine, de graisse et d' eaux sales sur le sol de la cour, encombrement des poubelles par des sacs de croûtes, dégradations des parois et nuisances sonores causées par les compresseurs) qui persistent aujourd' hui, que l' appropriation des parties communes par un copropriétaire est interdite et que l' exploitation de la boulangerie dans ces conditions est manifestement contraire au règlement de copropriété,
- que les compresseurs à l' origine de nuisances installés sans autorisation de l' assemblée générale des copropriétaires alors qu' ils affectent les parties communes bien que situés dans des parties privatives doivent être retirés,
- que la SCI DU 7 RUE JEAN DE TOURNES responsable des agissements de sa locataire a tardé à lui faire respecter les obligations du bail et du règlement de copropriété alors que les plaintes remontent à 1999.
Par conclusions du 30 octobre 2007, la SAS BOULANGERIE DES JACOBINS assistée de Me B... administrateur judiciaire et de Me C... mandataire judiciaire, appelants incidents, demandent la réformation de l' ordonnance et concluent :
- sur l' action du syndicat des copropriétaires à l' incompétence de la juridiction des référés en l' absence de trouble manifestement illicite,
- sur l' action de la SCI DU 7 RUE JEAN DE TOURNES à titre principal au débouté de la demande en résiliation du bail en l' absence d' élément de preuve suffisamment probant sur les griefs, leur gravité et leur persistance et à titre subsidiaire à l' incompétence de la juridiction des référés en raison des contestations sérieuses s' agissant tant de la réalité que de la gravité des infractions reprochées et à titre plus subsidiaire à la suspension de la clause résolutoire compte tenu de sa bonne foi et des efforts entrepris à l' égard de la copropriété et reconnus par le syndicat des copropriétaires lui- même.
Les intimés estiment que le syndicat des copropriétaires ne rapporte aucune preuve à l' appui de sa demande de cessation des prétendus troubles de jouissance et de dépose des compresseurs, que les documents émanant de la copropriété sont subjectifs et traduisent son acharnement contre la société, que les seuls éléments objectifs ne sont pas probants et sont anciens, qu' aucune nuisance n' émane des compresseurs et que la copropriété n' a jamais été satisfaite du nettoyage de ses parties communes par la société de nettoyage.
Ils considèrent sur la constatation de la résiliation du bail que la preuve n' est pas rapportée que les faits constatés dans le constat du 3 octobre 2006 perduraient le 12 février 2007, soient suffisamment graves, et que les infractions aient persisté au- delà du délai d' un mois ; la société BOULANGERIE DES JACOBINS ajoute qu' elle a pris des mesures comme reconnu par le premier juge et la copropriété.
Subsidiairement sur la suspension des effets de la clause résolutoire, ils demandent que soient précisés la durée des délais accordés et la nature des obligations mises à sa charge, le dispositif de l' ordonnance étant trop imprécis.
Enfin ils sollicitent le paiement d' une somme de 7. 500  pour procédure abusive et de 2. 500  au titre de l' article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l' incident :
Attendu que par conclusions du 4 décembre 2007, la SAS BOULANGERIE DES JACOBINS, Me B... et Me C... ès qualités demandent que les conclusions qui leur ont été adressées le matin même de l' audience à 8 h 59 soient déclarées irrecevables ;
Attendu que la communication tardive des conclusions à l' ouverture des débats alors qu' elles comportent des demandes nouvelles rend impossible tout respect du principe du contradictoire que n' interdit pas la mise en oeuvre des dispositions de l' article 917 du code de procédure civile ; que les conclusions du 4 décembre 2007 de la SCI DU 7 RUE JEAN DE TOURNES doivent être écartées ;
Sur les demandes de la bailleresse :
Attendu que la demande de résiliation de plein droit du bail repose sur la clause résolutoire et le commandement du 12 février 2007 ;
Attendu qu' aux termes de l' article L 145- 41 du code de commerce " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu' un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai. Les juges saisis d' une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244- 1 à 1244- 3 du code civil peuvent en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsque la résiliation n' est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l' autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge " ;
Attendu que les reproches et en particulier le commandement du 12 février 2007 ont toujours été contestés par la locataire ;
Attendu que la bailleresse doit démontrer l' existence des manquements à la date du commandement et leur persistance dans le mois du commandement ; qu' elle produit un constat des 28 août et 3 octobre 2006, soit antérieur de quatre mois au commandement et un constat du 23 mai 2007 ;
Attendu que le constat des 28 août 2006 et 3 octobre 2006 dressé à l' initiative du syndicat des copropriétaires mentionnait comme nuisances : une occupation indue de la cour, la présence de poussière blanche, des dégradations des parois, la présence de bruit lié au passage du personnel, des dégradations liées au compresseur du laboratoire et l' état de la cave ; que le constat du 23 mai 2007 dressé à l' initiative de la bailleresse indique la présence dans la cour d' un chariot à plateaux et d' une poussière blanche sur le sol formant chemin entre les deux portes des locaux et ne mentionne plus les nombreux autres griefs ; que rien ne permet d' établir qu' ils existaient le 12 février 2007 ;
Attendu que les constatations de mai 2007 sont bien insuffisantes pour caractériser un manquement aux obligations du bail et du règlement de copropriété justifiant la résiliation de plein droit du bail ;
Attendu en outre que le constat dressé durant le mois de novembre 2007 ne révèle la présence d' aucun matériel dans la cour ; que seuls subsistent des traces blanchâtres formant chemin entre les deux locaux et un bruit de moteur dont l' origine ne peut être précisée (un seul ou deux compresseurs ?) ;
Attendu enfin que le trouble doit être actuel ;
Or attendu que l' activité de la fabrication de pâtisserie, qui se faisait dans le local du fond, objet pour l' essentiel des récriminations de la copropriété, a cessé et l' unique pâtissier licencié à l' initiative des organes de la procédure collective ; qu' il s' ensuit l' absence de récidive possible des troubles allégués ; que le syndicat des copropriétaires admet d' ailleurs une " certaine réduction des nuisances en cours de procédure " ;
Attendu que l' ordonnance déférée doit être infirmée et la SCI déboutée de sa demande en résiliation de plein droit du bail ;
Sur les demandes du syndicat des copropriétaires :
Attendu que les demandes du syndicat pour être recevables en référé sur le fondement des troubles anormaux de voisinage (article 1382 et 1383 du code civil) ne doivent se heurter à aucune contestation sérieuse ; que sur le fondement de l' article 809 alinéa 1 du code de procédure le trouble doit être manifestement illicite ;
Attendu que les éléments du dossier du syndicat des copropriétaires (assemblée générale du 3 mai 1999, courrier du 17 novembre 1999) démontrent qu' à l' origine la copropriété se plaignait de l' activité de fabrication dans le local au fond de la cour qu' elle estimait contraire au règlement de copropriété ;
Mais attendu que la destination de " réserve " de ce local est plus que contestable et ne saurait caractériser en référé une infraction au règlement de copropriété ;
Attendu en outre que le simple exercice d' une activité commerciale est insuffisant pour caractériser des troubles anormaux de voisinage ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la réalité des troubles allégués et leur persistance ; que les éléments de preuve récents produits par la SCI à savoir le constat du 23 mai 2007 qui indique la présence d' un chariot à plateaux dans la cour et de poussière blanche sur le sol et les sept constats d' huissier dressés courant novembre 2007 qui ne font état que de traces blanchâtres sur le sol de la cour formant chemin entre les deux portes des locaux et d' un bruit de moteur sans possibilité de préciser si un seul compresseur fonctionne ou les deux) ne démontrent nullement de manière évidente l' existence de troubles anormaux de voisinage ou de troubles manifestement illicites ;
Attendu enfin que la suppression des " compresseurs " installés dans des parties privatives se heurte à des contestations sérieuses quant à la nécessité d' une autorisation de l' assemblée générale des copropriétaires ; qu' en outre le trouble lui- même n' est pas caractérisé (bruit ou chaleur ?) ;
Attendu que l' ordonnance doit être confirmée en ce qu' elle a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;
Attendu que l' abus de procédure n' est pas caractérisé ;
Attendu que l' équité commande d' allouer à la société BOULANGERIE DE S JACOBINS et à ses mandataires une indemnité de 1. 000  au titre de l' article 700 du code de procédure civile ;
Attendu que les appelants principaux succombant à l' instance en supporteront les entiers dépens, de première instance et d' appel ;
PAR CES MOTIFS

Statuant en matière de référé :
Déclare irrecevables les conclusions du 4 décembre 2007 de la SCI DU 7 RUE JEAN DE TOURNES ;
Infirmant l' ordonnance déférée et statuant à nouveau :
Déboute la SCI DU 7 RUE JEAN DE TOURNES de sa demande en résiliation de plein droit du bail commercial la liant à la SAS BOULANGERIE DES JACOBINS ;
Constatant que les demandes en cessation des troubles et en suppression des deux compresseurs formées par le syndicat des copropriétaires de l' immeuble du 7 rue Jean de Tournes se heurtent à des contestations sérieuses ou ne constituent pas des troubles manifestement illicites, les déclare irrecevables en référé ;
Déboute la SAS BOULANGERIE DES JACOBINS assistée de Me B... et de Me C... ès qualités de leur demande de dommages et intérêts ;
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l' immeuble du 7 rue Jean de Tournes et la SCI DU 7 RUE JEAN DE TOURNES à payer à la SAS BOULANGERIE DES JACOBINS assistée de Me B... en qualité d' administrateur judiciaire et de Me C... en qualité de mandataire judiciaire la somme de 1. 000  au titre de l' article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l' immeuble du 7 rue Jean de Tournes et la SCI DU 7 RUE JEAN DE TOURNES aux entiers dépens de première instance et d' appel, ces derniers étant recouvrés par l' avoué de leurs adversaires conformément à l' article 699 du code de procédure civile.
Cet arrêt a été prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l' article 450 du code de procédure civile et signé par Jeanne STUTZMANN, présidente de la huitième chambre et par Nicole MONTAGNE, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.