RG N : 13/ 01035

M. Joël X..., Mme Ariane Y...épouse X...

SCI 2STE INVESTISSEMENT

résiliation de contrat
Grosse délivrée à
Maître LONGEAGNE, avocat
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRET DU 27 NOVEMBRE 2014
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Le VINGT SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE QUATORZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :

Monsieur Joël X...
de nationalité Française
né le 27 Janvier 1952 à SAINT CYR (87), demeurant ...-87480 SAINT PRIEST TAURION
représenté par Me Julia BENAIM, avocat au barreau de LIMOGES, Me Charlotte DUBOIS-MARET, avocat au barreau de LIMOGES
Madame Ariane Y...épouse X...
de nationalité Française
née le 31 Mai 1956 à SAINT JUNIEN (87200), demeurant ...-87480 SAINT PRIEST TAURION
représentée par Me Julia BENAIM, avocat au barreau de LIMOGES, Me Charlotte DUBOIS-MARET, avocat au barreau de LIMOGES
APPELANTS d'un jugement rendu le 23 MAI 2013 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES

SCI 2STE INVESTISSEMENT
5 Allée Djengo Renhart-35770 VERN SUR SEICHE
représentée par Me Frédéric LONGEAGNE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Grégory CHERQUI, avocat au barreau de PARIS

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Selon avis de fixation du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 23 Octobre 2014 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 27 Novembre 2014. L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2014.
A l'audience de plaidoirie du 23 Octobre 2014, la Cour étant composée de Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, de Madame Christine MISSOUX et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier, Monsieur le Président a été entendu en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.
Puis Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 27 Novembre 2014 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
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Les époux X...qui étaient surendettés avec un passif d'environ 60 000 ¿ ont adhéré début 2009 à une convention de restructuration financière proposée par la société AG PATRIMOINE CONSEIL, spécialisée dans le refinancement des particuliers.
Cette convention était basée sur la vente du bien appartenant au débiteur à un investisseur avec faculté de racheter ce bien dans le cadre d'un réméré.
Le bien, constitué par une maison d'habitation sise sur la commune de COGNAC LA FORET, à proximité de LIMOGES, a été estimé le 18 mars 2009 par un expert immobilier à la somme de 137 266 ¿.
Par acte authentique du 1er juillet 2009, les époux X...ont vendu le dit immeuble à la SCI 2 STE INVESTISSEMENT au prix de 92 000 ¿ avec la faculté de le racheter dans un délai d'un an, expirant le 1er juillet 2010, au prix de 111 000 ¿.
Selon une convention précaire annexée à cet acte, ils conservaient pendant le délai de l'exercice de la faculté de réméré la jouissance du bien moyennant le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1 100 ¿ payable le 10 de chaque mois.
Il était stipulé que le défaut de règlement d'un seul terme de cette indemnité entraînerait de plein droit la déchéance de la faculté de réméré et la caducité de la convention d'occupation précaire, avec obligation de libérer le bien vendu dans un délai de 20 jours.
Les époux X...ont cessé de s'acquitter de l'indemnité d'occupation dés le mois d'octobre 2009.
Un jugement du tribunal d'instance de LIMOGES du 21 mars 2011 a constaté la résiliation de la convention d'occupation précaire au 31 octobre 2009, autorisé l'expulsion des époux X...et condamné ceux-ci à verser à la SCI 2 STE INVESTISSEMENT, outre la somme de 3 200 ¿ au titre de l'arriéré, une indemnité d'occupation mensuelle de 1 100 ¿ à compter du 1er octobre 2009 jusqu'à libération des lieux.
L'appel formé par les époux X...à l'encontre de ce jugement a été déclaré caduc par une ordonnance du conseiller de la mise en état du 5 octobre 2011.
Il a été procédé à leur expulsion le 22 août 2012,
Par acte du 8 mars 2013, M. et Madame X...ont fait assigner la SCI 2 STE INVESTISSEMENT devant le tribunal de grande instance de LIMOGES aux fins d'annulation de la vente à réméré du 1er juillet 2009 après requalification de celle-ci en contrat pignoratif dissimulant un prêt usuraire.
Subsidiairement, ils demandaient d'annuler la vente au motif que leur consentement avait été vicié par une violence économique et morale.
Le tribunal a par jugement du 28 juillet 2013 débouté les époux X...de l'intégralité de leurs demandes, rejeté les demandes de dommages-intérêts de la SCI 2 STE INVESTISSEMENT et alloué à celle-ci une indemnité de 1 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
M. et Madame X...ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 26 juillet 2013.

Dans leurs conclusions d'appel qui ont été déposées le 24 octobre 2013, ils demandent à la cour :
- de dire qu'au regard du prix de vente qui est inférieur à la valeur vénale du bien, de la brièveté du délai d'exercice de la faculté de réméré, de la fixation du prix du rachat de l'immeuble à une somme excédant de 19 000 ¿ le prix de vente et de la fixation de l'indemnité d'occupation à une somme représentant près du double de la valeur locative, la vente qui dissimule une opération financière à un taux usuraire doit être requalifiée en un contrat pignoratif (le bien constituant le gage du bailleur de fonds) ;
- en conséquence, de déclarer la vente nulle ;
- à titre subsidiaire, de dire qu'ils ont contracté sous la contrainte d'une violence morale et économique dont l'acquéreur a tiré profit et de prononcer la nullité de la vente sur le fondement de l'article 1112 du code civil ;
- de condamner la SCI 2 STE INVESTISSEMENT à leur verser une indemnité de 3 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions qui ont été déposées le 9 décembre 2013, la SCI 2 STE INVESTISSEMENT demande quant à elle :
- de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que les conditions d'une requalification en contrat pignoratif étaient inexistantes en l'espèce, ainsi que celle du vice du consentement ;
- d'accueillir son appel incident et de condamner les époux X...à lui payer des dommages-intérêts de 5 000 ¿ pour procédure abusive et des dommages-intérêts de 5 000 ¿ en réparation de son préjudice économique ;
- à titre subsidiaire, s'il était prononcé l'annulation de la vente à réméré, de condamner les époux X...à la restitution du prix et des frais d'acte, soit au total la somme de 94 831, 81 ¿ ;
- de condamner les appelants à lui verser une indemnité de 5 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Les époux X...ont déposé les 18 et 19 août 2014 des conclusions sur appel incident qu'une ordonnance du conseiller de la mise en état du 12 septembre 2014 a déclaré irrecevables pour inobservation du délai prévu par l'article 910 du code de procédure civile.
LES MOTIFS DE LA DECISION
Même s'il est moindre que l'estimation préalable de l'expert, le prix de vente de l'immeuble qui a été fixé à 92 000 ¿ n'est pas un vil prix ; il s'agit d'un prix réel qui permettait aux époux X..., surendettés, d'apurer l'intégralité de leur passif et de disposer d'un apport personnel afin de financer, au moyen d'un crédit immobilier, le rachat de leur maison.
Le prix de rachat qui était fixé à 111 000 ¿ était lui même inférieur à la valeur vénale retenue par l'expertise (137 266 ¿).
La condition de la requalification en contrat pignoratif qui suppose la vileté du prix n'est donc pas remplie en l'espèce.
La différence entre le prix de vente et le prix de la faculté de rachat est destinée à indemniser l'investisseur qui est obligé de restituer le bien ; l'opération n'est pas gratuite et il aurait été impossible de trouver un apporteur de fonds si elle n'avait pas été susceptible de produire un bénéfice.
Cette différence n'est que de 19 000 ¿ et elle n'est pas excessive au regard des risques pris par l'investisseur.
Il est exact que l'indemnité d'occupation est supérieure à la valeur locative qui, pour des immeubles similaires situés dans la même localité, paraît se situer, au vu des pièces produites par les appelants, autour de 600 Euros par mois.
Toutefois, il ne s'agit pas d'un loyer mais d'une indemnité réparant le préjudice causé par l'immobilisation du bien à l'investisseur qui s'est lui même endetté pour financer l'acquisition.
Bien qu'élevée, cette indemnité qui, selon la convention de restructuration financière représentait 40 % des revenus du couple, pouvait être réglée dans la mesure où l'effort demandé se limitait à un an et où la vente avait permis aux époux X...de se libérer de l'intégralité du passif antérieur.
L'opération était viable et elle aurait donnait aux époux X...la possibilité de racheter leur bien en contractant un crédit immobilier après avoir mis fin à leur endettement.
La brièveté du délai de l'exercice de la faculté de rachat n'était pas un obstacle à la réussite de cet objectif dés lors que le versement du prix de vente avait permis aux vendeurs d'apurer leur dette en leur ouvrant la perspective d'un projet qui était en rapport avec leur nouvelle situation économique.
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté les appelants de leur demande d'annulation de la vente au motif qu'elle dissimulait un contrat pignoratif à taux usuraire.

La société intimée relève à juste titre que le surendettement des époux X...était précisément la cause de l'opération proposée par la société AG PATRIMOINE CONSEIL, spécialisée dans le refinancement des particuliers, et que cette opération avait pour but de permettre à ces derniers de prendre un nouveau départ après apurement de l'intégralité du passif existant.
Les documents d'information qui sont produits par la SCI 2 STE INVESTISSEMENT, en particulier la lettre de la société PATRIMOINE CONSEIL du 8 avril 2009 dans laquelle est exposé de manière très claire le mécanisme de l'opération et sur laquelle les époux X...ont apposé leur signature précédée de la mention lu et approuvé, bon pour acceptation, démontrent que ces derniers ont donné cet accord d'une manière parfaitement éclairée.
Les certificats médicaux produits par les appelants pour attester de l'état dépressif de M. X...sont tous datés de 2011 et paraissent se rattacher à un accident du trajet du 5 janvier 2011 qui ne peut pas avoir eu d'incidence sur la signature de l'acte en litige, en date du 1er juillet 2009.
L'opération proposée par la société AG PATRIMOINE CONSEIL qui a trouvé un acquéreur en la personne de la SCI 2 STE INVESTISSEMET, constituée spécialement dans la perspective de l'acquisition du bien des époux X..., était viable et les causes de son échec ne sont pas imputables à l'intimée qui n'a pas cherché à tirer profit de la détresse économique de ses cocontractants.
La demande d'annulation de la vente à réméré pour violence économique et morale n'est pas non plus fondée.
Il y a lieu, dés lors, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions afférentes aux demandes des époux X....

Les époux X...ont exercé les recours que leur ouvrait la loi dans le but de sauvegarder des droits qu'ils pouvaient croire légitimes et nullement dans une intention de nuire.
Ces recours ne sont pas fautifs, de telle sorte que la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive est infondée.
Par ailleurs, le préjudice économique qu'invoque la société intimée est réparé par les indemnités d'occupation dont le montant est pénalisant pour les débiteurs dés lors qu'il excède la valeur locative du bien.
C'est par conséquent à bon droit, également, que le premier juge a débouté la SCI 2 STE INVESTISSEMENT de ses demandes reconventionnelles de dommages-intérêts pour procédure abusive et préjudice économique.
La société intimée est en droit, en revanche, de réclamer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile une indemnité qui, compte tenu de la situation économique des appelants, sera limitée à 1 000 ¿.
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PAR CES MOTIFS
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Statuant par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris.
Y ajoutant, condamne M. Joël X...et Madame Ariane Y...épouse X...à verser à la SCI 2 STE NVESTISSEMENT une indemnité de 1 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
RG 13-1035
Les condamne aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par Maître Frédéric LONGEAGNE, avocat au barreau de LIMOGES, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Marie-Christine MANAUD. Jean-Claude SABRON.