COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1o Chambre Section AO1
ARRÊT DU 18 DÉCEMBRE 2007
Numéro d'inscription au répertoire général : 06 / 7852
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 NOVEMBRE 2006
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN
No RG 03 / 4997
APPELANTS :
Monsieur Christian Antoine Elie X...
né le 5 Novembre 1945 à BOMPAS (66430)
de nationalité française

66470 SAINTE MARIE LA MER
représenté par la SCP CAPDEVILA-VEDEL-SALLES, avoués à la Cour
assisté de Me François PECH DE LACLAUSE, avocat au barreau de PERPIGNAN
Madame Josseline Blanche Yvette A... épouse X...
née le 1er Mars 1947 à CHELLES (77500)
de nationalité française

66470 SAINTE MARIE LA MER
représentée par la SCP CAPDEVILA-VEDEL-SALLES, avoués à la Cour
assistée de Me François PECH DE LACLAUSE, avocat au barreau de PERPIGNAN

Monsieur Francesco Vitino C...
décédé le 6 novembre 2007 à AUXERRE (Yonne)
né le 15 Janvier 1923 à TUNIS (Tunisie)
de nationalité française

13500 MARTIGUES
représenté par la SCP TOUZERY-COTTALORDA, avoués à la Cour
assisté de Me Emmanuelle GINTRAC, avocat au barreau de PARIS
Monsieur Joseph René Antoine C...
agissant en qualité de curateur de Monsieur Francesco C...
né le 2 Septembre 1948 à TUNIS (Tunisie)
de nationalité française

91840 SOISY SUR ECOLE
représenté par la SCP TOUZERY-COTTALORDA, avoués à la Cour
assisté de Me Emmanuelle GINTRAC, avocat au barreau de PARIS
Madame Odile D...-E...
née le 21 Février 1959 à LA LANDELLE
de nationalité Française

66470 SAINTE MARIE LA MER
représentée par la SCP JOUGLA-JOUGLA, avoués à la Cour
assistée de Me Eric GILLERON, avocat de la SCP HABAUZIT DETILLEUX GILLERON, avocats au barreau de PARIS
Monsieur Emmanuel F...
né le 29 Octobre 1968 à PARIS (75014)
de nationalité Française

66470 SAINTE MARIE DE LA MER
représenté par la SCP JOUGLA-JOUGLA, avoués à la Cour
assisté de Me Eric GILLERON, avocat de la SCP HABAUZIT DETILLEUX GILLERON, avocats au barreau de PARIS
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 19 NOVEMBRE 2007
(après révocation, en début d'audience, de l'ordonnance de clôture en date du 14 Novembre 2007)
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 19 NOVEMBRE 2007 à 9H en audience publique, Madame Sylvie CASTANIÉ, Conseiller ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
Madame Nicole FOSSORIER, Président
Madame Sylvie CASTANIÉ, Conseiller
Monsieur Claude ANDRIEUX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Melle Marie-Françoise COMTE

-contradictoire,
-prononcé publiquement par Madame Nicole FOSSORIER, Président,
-signé par Madame Nicole FOSSORIER, Président, et par Mademoiselle Marie-Françoise COMTE, Greffier présent lors du prononcé.


FAITS-PROCÉDURE-MOYENS et PRÉTENTIONS des PARTIES :
Francesco C..., né le 15 janvier 1923, vend à Odile D...-E... et à Emmanuel F..., selon acte sous seing privé du 26 novembre 2002, une maison d'habitation située à SAINTE-MARIE LA MER (Pyrénées-Orientales) moyennant le prix de 91 470 , avec versement immédiat de la somme de 4 573 , le solde étant payable à la signature de l'acte authentique devant intervenir au plus tard le 15 avril 2004. Il vend ce même bien selon un second acte sous seing privé du 21 avril 2003 aux époux Christian X... moyennant le prix de 91 469,41 , ramené à la somme de 76 224,51 , après le leur avoir donné en location selon un contrat de bail du 15 mars 2003, pour une durée de trois ans, moyennant un loyer de 381,12  par mois, le paiement du loyer étant compensé pendant 20 mois par l'exécution de travaux de rénovation.
Francesco C... fait délivrer aux époux X..., selon acte du 16 mai 2003 réitéré le 27 mai suivant, une sommation de quitter les lieux. Les époux X... somment Francesco C..., selon acte du 10 juillet 2003, de comparaître en l'étude de Maître G..., notaire à PERPIGNAN, afin de signer l'acte authentique de vente. Un procès-verbal de non-comparution est dressé le 25 juillet 2003. Francesco C... est placé sous le régime de la curatelle renforcée selon jugement en date du 21 novembre 2003.
Par jugement en date du 14 novembre 2006, assorti de l'exécution provisoire, le Tribunal de Grande Instance de PERPIGNAN, saisi à la fois par les époux X... d'une demande en exécution forcée de la vente contre Francesco C... et par Francesco C... d'une demande contre les époux X... d'une part, et contre les consorts E...-F... d'autre part, fondée au principal sur la nullité des trois contrats passés alors qu'il était atteint d'un trouble mental grave et subsidiairement sur la lésion, :
déboute Francesco C... et Joseph C..., agissant en sa qualité de curateur de son père, de leur demande en nullité du compromis de vente du 26 novembre 2002 conclu avec les consorts D...-E...-F...,
prononce la nullité du contrat de location du 15 mars 2003 et du compromis de vente en date du 21 avril 2003, conclus avec les époux X...,
déclare irrecevable l'action en rescision pour lésion du compromis de vente du 26 novembre 2002,
constate que les époux X... sont occupants sans droit ni titre de la maison située... LA MER depuis le 15 mars 2003,
condamne les époux X... à libérer les lieux dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 80  par jour de retard,
à défaut de libération volontaire des lieux, ordonne leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
fixe l'indemnité d'occupation due par les époux X... depuis le 15 mars 2003 jusqu'à la libération effective des lieux à la somme de 381,12  par mois,
condamne les époux X... à payer aux propriétaires de la maison l'indemnité d'occupation,
condamne les époux X... à payer à Francesco C... la somme de 245,51 , en remboursement des factures d'eau,
condamne Francesco C... à restituer aux époux X... les loyers perçus depuis la prise d'effet du bail,
condamne Francesco C... à payer aux époux X... la somme de 517,99  au titre de la facture J... du 17 avril 2003,
déboute les époux X... du surplus de leurs demandes,
déboute les époux X... de leur demande d'exécution forcée de la vente du 21 avril 2003,
dit que la vente conclue entre Francesco C... et les consorts les consorts D...-E...-F..., suivant compromis du 26 novembre 2002, est parfaite,
ordonne son exécution forcée,
dit que le présent jugement constitue vente de l'immeuble situé à SAINTE-MARIE LA MER,..., cadastré section AL no111, pour une contenance de 285 m ², moyennant le prix de 91 470 ,
condamne les époux X... à payer sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile la somme de 2 000  aux consorts C..., la somme de 2 000  aux consorts D...-E...-F..., ainsi qu'aux entiers dépens.
Les époux X... relèvent appel de ce jugement contre Francesco C..., Joseph C... et les consorts D...-E...-F... selon déclaration au greffe enregistrée le 8 décembre 2006.
Dans leurs dernières écritures déposées le 17 octobre 2007, les époux X... demandent au principal qu'il soit jugé que le contrat de location du 15 mars 2003 et le compromis de vente du 21 avril 2003 sont valables, la preuve de la prétendue insanité mentale de Francesco C... n'étant pas rapportée, que le prix convenu à l'acte du 26 novembre 2002 n'est pas lésionnaire, que cette vente est parfaite et que son exécution forcée doit être ordonnée.
Ils concluent subsidiairement au paiement par Francesco C... de la somme de 8 540,23 , avec intérêts légaux à compter du 15 mars 2003, en remboursement des travaux qu'ils ont exécutés sur le bien et de celle de 4 201,12 , au titre des loyers payés entre le 1er novembre 2004 et le 30 septembre 2005 et à la fixation de l'indemnité d'occupation due par eux, à compter du 1er avril 2003 et jusqu'à complet départ des lieux, à la somme de 381,12  par mois.
Ils demandent reconventionnellement que Francesco C... soit condamné à leur payer la somme de 10 000  à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et moral résultant de l'annulation de la vente et du bail et que les consorts C... et les consorts D...-E...-F... soient condamnés à leur payer la somme de 5 000  sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Francesco C... étant décédé le 6 novembre 2007, ses trois enfants, Joseph C..., Marguerite C... épouse H... et Mireille C... épouse I..., agissant en leur qualité d'héritiers du défunt, reprennent l'instance selon conclusions déposées le 15 novembre 2007.
Ils concluent au principal à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné Francesco C... à rembourser aux époux X... la somme de 517,99  au titre de la facture J... du 17 avril 2003.
Ils concluent subsidiairement, dans le cas où la Cour les débouterait de leurs demandes en nullité du contrat de bail du 15 mars 2003 et du compromis de vente du 21 avril 2003, à l'infirmation du jugement dont appel.
Ils demandent qu'il soit jugé qu'il existe une présomption de lésion, en ce qui concerne le prix convenu à l'acte de vente du 21 avril 2003 et à être autorisés à rapporter la preuve de la lésion, par la désignation de trois experts conformément aux dispositions de l'article 1678 du code civil.
Ils concluent en tout état de cause au rejet de la demande des consorts D...-E...-F... en paiement de dommages et intérêts et à la condamnation de la partie succombante à leur payer la somme de 2 500  sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Dans leurs dernières écritures déposées le 15 novembre 2007, Odile D...-E... et Emmanuel F... concluent au principal à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et subsidiairement, dans l'hypothèse où la Cour réformerait cette décision, à la condamnation de François C... à leur payer, à chacun pour moitié, la somme de 100 000  à titre de dommages et intérêts, en application de l'article 1382 du code civil.
Ils concluent en tout état de cause à la condamnation solidaire des défendeurs à leur payer la somme de 2 500  en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Le Conseiller de la mise en état a, par ordonnance du 19 novembre 2007, révoqué l'ordonnance de clôture du 14 novembre 2007 et ordonné la clôture de l'instruction à ce jour.

Les consorts C...-H...-I... doivent être déclarés recevables en leur reprise d'instance, leur père Francesco C... étant décédé le 6 novembre 2007.
1 / Sur la PROMESSE de VENTE en date du 26 NOVEMBRE 2002 :
Les consorts C... qui se prévalaient devant le premier Juge au principal de la nullité de l'acte, sur le fondement de l'article 489 du code civil, en raison du trouble mental affectant Francesco C... au moment où il s'est obligé à vendre et subsidiairement de la lésion, renoncent à soutenir ces moyens en appel. Ils concluent désormais à la confirmation du jugement entrepris qui les a déboutés de leur demande de ce chef.
La validité du contrat du 26 novembre 2002 demeure cependant contestée par les époux X... qui concluent désormais au principal à sa caducité et subsidiairement à la résiliation.
Cette prétention n'est pas nouvelle au sens de l'article 564 du nouveau code de procédure civile dès lors qu'elle tend aux mêmes fins que celle soumise au premier Juge, même si son fondement juridique est différent et qu'elle était en toute hypothèse virtuellement comprise dans ces prétentions dont elle n'est que la conséquence explicite.
Il ne peut par ailleurs être soutenu que les époux X... qui sont des tiers au contrat n'ont pas qualité pour solliciter la constatation de sa disparition, dès lors en effet que leurs conclusions tendant à voir consacrer leurs propres contrats imposent à la Cour d'examiner la validité de la convention litigieuse.
La demande formée par les époux X... doit en conséquence être déclarée recevable.
Le fait, cependant, pour les consorts D...-E...-F... de ne pas s'être manifestés, de ne pas avoir poursuivi d'une manière ou d'une autre l'exécution de la convention après le 15 mai 2004, date ultime prévue par les parties pour la réitération de leur accord en la forme authentique, et enfin d'avoir gardé le silence jusqu'à l'établissement de leurs conclusions devant le premier Juge courant 2005, ne caractérise nullement leur volonté non équivoque de renoncer à l'exécution. Ce n'est en effet que sur les conseils de leur notaire auquel ils avaient fait part de leur inquiétude dès le 5 mai 2003, qu'ils se sont abstenus d'entreprendre des démarches en vue de la régularisation de la vente concernant un bien stipulé libre de toute occupation et qui ne l'était pas pour avoir ensuite été loué et vendu une seconde fois à des tiers.
La promesse de vente vaut par ailleurs, selon l'article 1589 du code civil, vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix. En l'absence de circonstances propres à démontrer que les parties avaient fait de la régularisation de la promesse par acte authentique un élément constitutif de leur consentement, l'absence de réitération, pour des raisons indépendantes de leur volonté, n'est pas de nature à entraîner la caducité de la promesse.
La prétendue commune intention des parties de résilier l'acte du 26 novembre 2002 ne résulte enfin d'aucun élément objectif du dossier.
Les époux X... doivent en conséquence être déboutés de leurs demandes tendant à la caducité et à la résiliation de la convention litigieuse.
2 / Sur le CONTRAT de BAIL du 15 MARS 2003 et la PROMESSE de VENTE du 21 AVRIL 2003 :
C'est par des motifs pertinents adoptés par la Cour que le premier Juge a prononcé la nullité de ces actes sur le fondement de l'article 489 du code civil, après avoir retenu, d'une part, que les certificats médicaux produits établissaient l'altération des facultés mentales de Francesco C... au moment de l'acte, d'autre part que le fait qu'il ait purement et simplement oublié en mars et en avril 2003 qu'il avait déjà vendu le même bien, à peine cinq mois auparavant, illustrait la gravité de ses troubles de la mémoire et enfin que les mentions contradictoires contenues dans ces deux actes signés à quelques jours d'intervalle seulement, confirmaient l'altération de son discernement.
Il suffit d'ajouter que le premier Juge a pu fort bien considérer, sans se contredire, que Francesco C... était sain d'esprit et capable de s'engager le 26 novembre 2002 et qu'il ne l'était plus cinq mois plus tard. Sa pathologie, ultérieurement diagnostiquée comme étant la maladie d'alzheimer, est en effet une maladie évolutive se caractérisant par le développement progressif, sur plusieurs années et en diverses phases, d'une démence neuro-dégénérative. Or, en l'espèce, les documents médicaux versés aux débats établissent, sans conteste, que l'état de santé de Francesco C... s'est notablement aggravé au cours du premier trimestre 2003 et qu'il n'avait plus, à cette date, les capacités de jugement qui lui avaient permis quelques mois plus tôt d'exprimer un consentement libre et éclairé.
Le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité de ces conventions.
3 / Sur les CONSÉQUENCES de la NULLITÉ des ACTES des 15 MARS et 21 AVRIL 2003 :
La nullité emporte l'effacement rétroactif du contrat.
S'agissant du contrat de bail qui a été partiellement exécuté, les parties doivent être remises dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant cette exécution.
Les consorts C... doivent être en conséquence condamnés à restituer aux époux X... les loyers payés.
Les époux X... doivent, pour leur part, être condamnés à libérer les lieux selon les modalités définies par le premier Juge, sans octroi de délais pour quitter les lieux, la durée de la procédure leur ayant en effet permis d'entreprendre toutes démarches utiles en vue de leur relogement.
Ils ont par ailleurs, par l'effet de l'exécution du bail, bénéficié d'une prestation de logement dont la restitution se révèle à l'évidence impossible. Ils acceptent de s'acquitter du prix correspondant à cette prestation et doivent en conséquence être condamnés à payer aux propriétaires du bien une indemnité d'occupation dont le montant a été justement fixé par le premier Juge à celui du loyer convenu par les parties, soit la somme de 381,12  par mois.
Le jugement doit là encore être confirmé.
C'est également à juste titre que le premier Juge a condamné les époux X... à rembourser à Francesco C... la somme de 245,51 , au titre d'une facture d'eau correspondant à leur consommation, qu'il a condamné Francesco C... à leur payer la somme de 517,99  représentant le montant d'une facture de réparation du cumulus et de la climatisation en date du 17 avril 2003 et qu'il les a enfin déboutés du surplus de leurs demandes, au motif qu'elles concernaient des dépenses exposées après qu'ils aient été informés qu'une promesse de vente antérieure à leur entrée dans les lieux avait été signée et qu'une sommation de quitter les lieux leur ait été délivrée par leurs vendeurs.
Le jugement entrepris doit en outre être confirmé en ce qu'il a débouté les époux X..., en conséquence de la nullité de l'acte du 21 avril 2003, de leur demande d'exécution forcée de la vente et en ce qu'il a dit, la validité de l'acte du 26 novembre 2002 étant consacrée, que le jugement constituerait vente de l'immeuble.
Les époux X... qui ne démontrent pas la réalité du dommage qu'ils prétendent avoir subi du fait de l'annulation du bail et de la vente, doivent être déboutés de leur demande en paiement de la somme de 10 000  à titre du dommages et intérêts, jugée recevable.
Les époux X... qui succombent en leur appel, doivent être déboutés de leur demande en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et condamnés solidairement par considération d'équité à payer sur ce fondement aux consorts C... d'une part, et aux consorts D...-E...-F... d'autre part, la somme de 1 500  à chacun.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré,
DÉCLARE les consorts C...-H...-I... qui agissent en leur qualité d'héritiers de Francesco C..., décédé le 6 novembre 2007, RECEVABLES en leur reprise d'instance.
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Et y ajoutant :
DÉCLARE RECEVABLES les demandes formées par les époux X... tendant à la caducité et à la résiliation de la promesse de vente du 26 novembre 2002 et au paiement de la somme de 10 000  (dix mille euros) à titre de dommages et intérêts, mais les en DÉBOUTE comme étant non fondées et injustifiées.
DÉBOUTE les époux X... de leur demande en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
CONDAMNE solidairement les époux X... à payer aux consorts C... d'une part et aux consorts D...-E...-F... d'autre part, la somme de 1 500  (mille cinq cents euros) à chacun, en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
CONDAMNE solidairement les époux X... aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP TOUZERY et de la SCP JOUGLA, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.