AFFAIRE   : N  RG 05/03528
Code Aff. :


ORIGINE : DECISION en date du 18 Octobre 2005 du Tribunal de Grande Instance de CHERBOURG - RG no 03/0002
COUR D'APPEL DE CAEN
PREMIÈRE CHAMBRE - SECTION CIVILE ET COMMERCIALE
ARRÊT DU  20 SEPTEMBRE 2007
APPELANTE :
LA SAS ANJAC CSI "MABILLE"
Rue du Fossé Roger
ZI St Etienne du Rouvrau  BP 2049
76040 ROUEN CEDEX 1
prise en la personne de son représentant légal
représentée par la SCP GRAMMAGNAC-YGOUF BALAVOINE LEVASSEUR, avoués
assistée de Me Bruno LANFRY, avocat au barreau de ROUEN

LA SCI LE PREMAR
47 Rue du Val de Saire
50100 CHERBOURG OCTEVILLE
prise en la personne de son représentant légal
représentée par la SCP PARROT LECHEVALLIER ROUSSEAU, avoués
assistée de Me Patrick-André MARTIN, avocat au barreau de CHERBOURG
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Monsieur LE FEVRE, Président,
Madame HOLMAN, Conseiller, rédacteur,
Madame BOISSEL DOMBREVAL, Conseiller,
DÉBATS : A l'audience publique du 21 Juin 2007
En présence de Mme VALLANSAN, Magistrat stagiaire, ayant participé au délibéré avec voix consultative,
GREFFIER : Mme LE GALL, greffier
ARRÊT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 20 Septembre 2007 et signé par Monsieur LE FEVRE, Président, et Mme LE GALL, Greffier
La SAS ANJAC CSI "MABILLE" a interjeté appel du jugement rendu le 18 octobre 2005 par le Tribunal de grande instance de CHERBOURG dans un litige l'opposant à la SCI LE PREMAR.
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Par acte authentique du 12 janvier 1993, la SCI LE PREMAR a consenti à la société MABILLE FRERES devenue la société  ANJAC CSI "MABILLE" un bail à loyer commercial portant sur un immeuble situé à CHERBOURG pour une durée de neuf ans, ayant commencé à courir le 1er janvier 1993, moyennant un loyer annuel de 324.000 F hors taxes.
Le 13 juin 2001, la SCI LE PREMAR a fait délivrer au preneur un congé pour le 31 décembre 2001, avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 421.200 F hors taxes (64.211,53 ) correspondant au prix de loyer déplafonné.
La société MABILLE a, le 13 août 2001, accepté le principe du renouvellement mais a contesté le déplafonnement et offert un loyer calculé selon la variation de l'indice du coût de la construction soit 54.514,72 .
La Commission départementale de conciliation, réunie le 24 mars 2002, a proposé de fixer le loyer annuel selon les règles du plafonnement avec un changement de bail pour y incorporer le montant des impôts fonciers, hors ordures ménagères, lesquelles, dans le bail, étaient, à l'origine, à la charge du bailleur.
Le 10 décembre 2002, la SCI LE PREMAR a saisi le juge des loyers commerciaux afin de voir fixer le loyer annuel à la somme de 64.200  à compter du 1er janvier 2002.
Par jugement du 23 décembre 2003, le Tribunal avant dire droit sur le déplafonnement a ordonné une expertise.
L'expert a déposé son rapport le 15 mars 2005.
Par le jugement déféré, assorti de l'exécution provisoire, le Tribunal a :
- fixé le montant annuel du loyer dû en renouvellement à la SCI LE PREMAR à la somme de 60.725  hors taxes à compter du 1er janvier 2002,
- dit que les intérêts au taux légal seraient dus sur tous les rappels de loyer, à compter de la notification du mémoire originel jusqu'à parfait paiement,
- condamné la société MABILLE à payer à la SCI LE PREMAR la somme de 750  en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
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Vu les écritures signifiées :
* le 7 mai 2007 par la société MABILLE qui conclut à la réformation du jugement, à la fixation du loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2002 à la somme de 54.514,72  conformément aux règles du plafonnement, et demande paiement d'une somme de 5.000  en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
* le 22 novembre 2006 par la SCI LE PREMAR qui conclut à la réformation du jugement en ses dispositions relatives au montant du loyer et à la fixation de celui-ci à la somme annuelle de 64.200  hors taxes, à la confirmation du jugement en ses autres dispositions, et demande paiement d'une somme complémentaire de 5.000  en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
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I Sur le déplafonnement
Aux termes de l'article L 145-34 du code de commerce, pour que le principe du déplafonnement soit admis, il doit être démontré notamment une modification notable au cours du bail écoulé soit en l'espèce du 1er janvier 1993 au 31 décembre 2001, des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, ou  des facteurs locaux de commercialité susceptibles de présenter un intérêt pour le commerce considéré, cette dernière expression s'entendant de l'impact économique sur le fonds exploité réellement dans les lieux.
Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ne peuvent pas être utilisés pour justifier un déplafonnement mais seulement pour déterminer la valeur locative après décision de déplafonnement.
En l'espèce, contrairement aux allégations de la société MABILLE, si la recherche d'une modification notable des caractéristiques du local et de la destination des lieux n'a pas été incluse dans la mission de l'expert, la SCI LE PREMAR est recevable à invoquer ces éléments pour justifier sa demande de déplafonnement, la Cour ayant toute latitude pour apprécier ces critères au vu des pièces qui lui sont soumises, et ces moyens nouveaux étant recevables en cause d'appel en application de l'article 563 du nouveau code de procédure civile.
Concernant les caractéristiques du local et la destination des lieux, la SCI LE PREMAR soutient que les travaux onéreux par elle réalisés, d'un montant de plus de 500.000 F portant sur la réfection de la toiture et de la totalité de la façade, ont considérablement amélioré les caractéristiques du local, qui était à l'origine à usage de garage, où la société MABILLE exerce désormais une activité de négoce de matériel de plomberie chauffage sanitaire destiné aux professionnels du bâtiment et ouvert au grand public.
Cependant, il résulte des photographies et factures produites, que l'immeuble litigieux était un ancien garage automobile resté vide et sans activité durant cinq ans, et que c'est pour permettre sa location que la SCI LE PREMAR, avant et concomitamment à l'entrée dans les lieux des Etablissements MABILLE, a procédé aux travaux de transformation par elle indiqués commandés en novembre 2002 et réglés les 6, 10 janvier et le 15 février 1993.
Ces travaux ne peuvent en conséquence être considérés comme ayant été réalisés au cours du bail écoulé.
Par ailleurs, la réfection partielle de la toiture effectuée au cours de l'année 1993 et réglée le 1er décembre 1993 ressort des obligations du bailleur en application de l'article 606 du code civil rappelées dans le bail, de même que le ravalement de janvier 2003, date au surplus postérieure à l'échéance du bail.
Il n'existe donc, au cours du bail écoulé, aucune modification des caractéristiques du local ou de la destination des lieux susceptible de justifier un déplafonnement.
Concernant les facteurs locaux de commercialité, il résulte des constatations du rapport d'expertise qu'entre les recensements de 1990 et de 1999, la commune de CHERBOURG a perdu 6,56 % de sa population et la communauté urbaine 3,82 %, que par contre entre 1993 et 2001 l'activité portuaire commerciale sur le trafic "ferries" a augmenté de 7,90 % pour les voitures, de 17,75 % pour les véhicules utilitaires, les passagers étant néanmoins en diminution de 3,29 %.
Ces éléments constituent une modification notable des facteurs locaux de commercialité.
Cependant les modifications relatives à la démographie, qui sont susceptibles de présenter un intérêt pour le commerce considéré puisque le commerce de gros et de détail d'appareils sanitaires et de chauffage est en relation directe avec la mise en chantier et la rénovation de logements, elles-mêmes fonction des variations de population -l'étude produite confirmant que la construction a sensiblement ralenti et que de nombreux logis sont vacants- seraient de nature à entraîner un déplafonnement à la baisse, ce qui n'est réclamé par aucune des parties.
Les variations du trafic maritime n'ont aucun intérêt pour le commerce considéré, eu égard à la nature de celui-ci.
Les différents projets d'urbanisme vantés dans la coupure de presse du 9 février 1996 produite par le bailleur, n'ont pas été réalisés, puisqu'ils sont intégralement repris, toujours à titre de projets, dans un article daté du 5 avril 2002, postérieur à l'expiration du bail, de même que l'ouverture, le 29 avril 2002, de la cité de la mer, musée maritime, étant précisé surabondamment que cette activité touristique n'a aucun intérêt pour le commerce considéré.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, il n'existe aucun motif de déplafonnement, le jugement sera infirmé et le loyer du bail renouvelé sera fixé en application des règles du plafonnement  soit à la somme annuelle non contestée de 54.514,72  hors taxes.
En application de l'article L 145-57 du code de commerce, un nouveau bail devra être dressé dans le délai d'un mois suivant la signification du présent arrêt définitif.
II Sur l'article 700 du nouveau code de procédure civile
La société  ANJAC CSI "MABILLE" a été contrainte d'exposer des frais irrépétibles qui seront en équité fixés à 4.000 .
PAR CES MOTIFS

- Infirme le jugement ;
- Fixe à la somme de 54.514,72  le prix du loyer annuel hors taxes du bail renouvelé le 1er janvier 2002 ;
- Condamne la SCI LE PREMAR à payer à la SAS  ANJAC CSI "MABILLE" la somme de 4.000  en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
- Condamne la SCI LE PREMAR aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
LE GREFFIER	LE PRESIDENT
N. LE GALL	A. LE FEVRE