COUR D'APPEL

VERSAILLES
Code nac : 70H
4ème chambre expropriations

PAR DEFAUT
DU 11 MARS 2008
R. G. No 07 / 04253
JONCTION AVEC LES
R. G No 07 / 4013 et
R. G. No 07 / 4375

Mme Nicole X... veuve Y...

Mme Gervaise Y... épouse AB...

Décision déférée à la Cour : Jugement rendu le 25 Avril 2007 par le juge de l'expropriation de NANTERRE
RG no : 05 / 85
Expéditions exécutoires
Expéditions

délivrées le :

Me Jean- Marie MARCONNET
Me Jean- Jacques BATAILLON
SELARL LE SOURD Z...

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE ONZE MARS DEUX MILLE HUIT,
La Cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame Nicole X... veuve Y... représentée par son tuteur Monsieur Maxime Y...
domicile élu chez Maître Jean- Marie MARCONNET, avocat

78000 VERSAILLES
Monsieur Maxime Y...
domicile élu chez Maître Jean- Marie MARCONNET, avocat

78000 VERSAILLES
représentés par Maître Jean- Marie MARCONNET avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 226
Société SEMERCLI
Ayant son siège...
92110 CLICHY
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Maître DESFORGES de la SELARL LE SOURD Z... avocat au barreau de PARIS
APPELANTS ET INTIMES
****************
Madame Gervaise Y... épouse AB...

97133 SAINT BARTHELEMY
Monsieur Louis- David Y...

78000 VERSAILLES
représentés par Maître Jean- Jacques BATAILLON avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L 0090

****************
Société CONSORTIUM PARIS NEW- YORK
Ayant son siège 3, rue Victor Méric
92110 CLICHY
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Société PARIS MERIC
Ayant son siège 5, rue Victor Méric
92110 CLICHY
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
INTIMEES DEFAILLANTES
****************
Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame Christine A... représentant Monsieur B... PAYEUR GENERAL DES YVELINES, Trésorerie Générale des Yvelines France Domaine...
Composition de la Cour :
L'affaire a été débattue le 22 Janvier 2008, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Geneviève BREGEON, Président,
Monsieur Olivier GOUJAT, Vice- Président au Tribunal de Grande Instance de CHARTRES,
Madame Carole MENDOZA, Vice- Président au Tribunal de Grande Instance de PONTOISE,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Marie- Christine COLLET
****************FAITS ET PROCEDURE,
La SCI PARIS MERIC (la SCI), société non immatriculée au registre du commerce et des sociétés, était propriétaire de l'ensemble immobilier sis... la Garenne, édifié sur un terrain cadastré section Q no 39, 41 et 42 d'une superficie de 894 m ², à usage d'entrepôts, hangars, ateliers et bureaux.
Au 1er novembre 2002, en application de l'article 44 de la loi 2001-420 du 15 mai 2001, la SCI est devenue société en participation (société PARIS MERIC), son patrimoine étant transféré à ses associés en propriété indivise, à savoir : Mme Nicole X... veuve Y..., M Maxime Y..., M Louis- David Y..., Mme Gervaise Y... épouse E... 
F... (tous 4 ci- après désignés les consorts Y...) et la société CONSORTIUM PARIS NEW YORK.
Préalablement, sur déclaration d'intention d'aliéner au prix de 922. 316, 55 , la société d'économie mixte d'équipement et de rénovation de Clichy la Garenne (SEMERCLI), délégataire du droit de préemption, a exercé ce dernier auprès de la SCI, pour le prix déclaré, le 29 juin 2001.
Aucun acte de vente n'étant intervenu, le bien a fait l'objet d'une procédure d'expropriation poursuivie par la SEMERCLI.
Par arrêté du 8 octobre 2002, le préfet a déclaré cette opération d'utilité publique. L'ordonnance d'expropriation est intervenue le 3 mars 2003.
Sur demande de la SEMERCLI, le juge de l'expropriation de Nanterre a, par jugement en date du 25 avril 2007 :
* déclaré recevable en leur contestation comme venant aux droits de la SCI : Mme Nicole X... veuve Y..., M Maxime Y..., M Louis- David Y... et Mme Gervaise Y... épouse E... 
F...,
* fixé à la somme de 2. 120. 000  (en situation libre) " le prix d'aliénation " de l'ensemble immobilier,
* alloué une indemnité de 3. 000  à Mme Nicole X... veuve Y... et M Maxime Y... ainsi qu'une indemnité de 3. 000  à M Louis- David Y... et Mme Gervaise Y... épouse E... 
F..., à la charge de la SEMERCLI, par application de l'article 700 du Code de procédure civile,
* débouté les parties du surplus de leurs demandes,
* dit que les dépens seront supportés par la SEMERCLI.

Vu l'acte d'appel de cette décision, établi par l'avoué de Mme Nicole X... veuve Y... et M Maxime Y..., dans les formes prévues par les articles 900 et suivants du Code de procédure civile et déposé par lui au greffe de la cour le 25 mai 2007, enregistré sous no 07 / 04013 du répertoire général des affaires de la cour,
Vu l'appel formé à l'encontre de cette décision par l'avoué de Mme Nicole X... veuve Y... et M Maxime Y... par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au greffe de la cour le 31 mai 2007, enregistré sous no 07 / 04253 du répertoire général des affaires de la cour,
Dans ces procédures no 07 / 04013 et 07 / 04253 :
Vu le mémoire accompagné de documents, déposé le 13 juillet 2007, notifié par le greffe de la cour le 20 août 2007 à la société PARIS MERIC, la société CONSORTIUM PARIS NEW YORK, M Louis- David Y..., Mme Gervaise Y... épouse E... 
F..., la SEMERCLI et au commissaire du gouvernement, par lequel Mme Nicole X... veuve Y... et M Maxime Y..., poursuivant la réformation partielle du jugement déféré, demandent à la cour de :
* confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré leur demande recevable,
* l'infirmer afin de fixer l'indemnité principale de dépossession à la somme de 2. 860. 800  et l'indemnité de remploi à 287. 080 ,
* dire que dans l'hypothèse où le permis de construire dépasserait une SHON de 2. 750, 57 m ², la SEMERCLI devra verser une indemnité supplémentaire de 1. 050  par m ²,
* leur allouer pour la procédure d'appel une somme de 3. 000  en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Vu les conclusions accompagnées de documents, déposées le 31 août 2007, notifiées le 4 septembre 2007 par le greffe de la cour à la société PARIS MERIC, la société CONSORTIUM PARIS NEW YORK, Mme Nicole X... veuve Y..., M Maxime Y..., M Louis- David Y..., Mme Gervaise Y... épouse E... 
F... et la SEMERCLI, par lesquelles le commissaire du gouvernement s'en remet à la sagesse de la cour,
Vu le mémoire adressé par lettre du 11 septembre 2007, notifié le 14 septembre 2007 par le greffe de la cour à la société PARIS MERIC, la société CONSORTIUM PARIS NEW YORK, Mme Nicole X... veuve Y..., M Maxime Y..., la SEMERCLI et au commissaire du gouvernement, par lequel M Louis- David Y... et Mme Gervaise Y... épouse E... 
F..., intimés relevant appel incident, demandent à la cour de :
* confirmer le jugement en ce qu'il les a déclarés bien fondés en leur contestation comme venant aux droits de la SCI,
* l'infirmer afin de fixer la valeur du bien à la somme de 2. 860. 800  et l'indemnité de remploi à 287. 080 ,
* dire que dans l'hypothèse où le permis de construire dépasserait une SHON de 2. 750, 57 m ², la SEMERCLI devra verser une indemnité supplémentaire de 1. 050  par m ²,
* condamner la SEMERCLI au paiement de la somme de 3. 000  au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Vu le mémoire en réponse accompagné de documents, déposé le 7 janvier 2008, notifié par le greffe de la cour le 8 janvier 2008 à la société PARIS MERIC, la société CONSORTIUM PARIS NEW YORK, M Louis- David Y..., Mme Gervaise Y... épouse E... 
F..., la SEMERCLI et au commissaire du gouvernement, par lequel Mme Nicole X... veuve Y... et M Maxime Y..., appelants, demandent à la cour de leur adjuger le bénéfice de leur mémoire d'appel,

Vu l'appel formé à l'encontre de la même décision par l'avocat de la SEMERCLI par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au greffe de la cour le 5 juin 2007, enregistré sous no 07 / 04375 du répertoire général des affaires de la cour,
Dans cette procédure no 07 / 04375 :
Vu le mémoire accompagné de documents adressé par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 juillet 2007, notifié par le greffe de la cour le 20 août 2007 à la société PARIS MERIC, la société CONSORTIUM PARIS NEW YORK, Mme Nicole X... veuve Y..., M Maxime Y..., M Louis- David Y..., Mme Gervaise Y... épouse E... 
F... et au commissaire du gouvernement, par lequel la SEMERCLI, poursuivant la réformation du jugement déféré, demande à la cour, au visa des articles L 12-2 et L 13-13 du Code de l'expropriation, de :
* lui donner acte de ce que la vente intervenue entre la SCI et elle- même portant sur un immeuble inclus dans le périmètre déclaré d'utilité publique a les effets d'une ordonnance d'expropriation,
* fixer en conséquence l'indemnité à revenir " à la SCI et à ses ayants droit " à la somme de 922. 316, 55 , toutes causes de préjudice confondues,
* condamner les défendeurs au paiement d'une somme de 3. 000  au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Vu le mémoire accompagné de documents adressé par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 août 2007, notifié par le greffe de la cour le 3 septembre 2007 à la société PARIS MERIC, la société CONSORTIUM PARIS NEW YORK, Mme Nicole X... veuve Y..., M Maxime Y..., M Louis- David Y..., Mme Gervaise Y... épouse E... 
F... et au commissaire du gouvernement, par lequel la SEMERCLI, poursuivant la réformation du jugement déféré, présente à la cour les mêmes demandes que le 18 juillet,
Vu les conclusions déposées le 6 septembre 2007, notifiées le 7 septembre 2007 par le greffe de la cour à la société PARIS MERIC, la société CONSORTIUM PARIS NEW YORK, Mme Nicole X... veuve Y..., M Maxime Y..., M Louis- David Y..., Mme Gervaise Y... épouse E... 
F... et la SEMERCLI, par lesquelles le commissaire du gouvernement s'en remet à la sagesse de la cour,
Vu le mémoire déposé le 7 septembre 2007, notifié le 10 septembre 2007 par le greffe de la cour à la société PARIS MERIC, la société CONSORTIUM PARIS NEW YORK, M Louis- David Y..., Mme Gervaise Y... épouse E... 
F..., la SEMERCLI et au commissaire du gouvernement, par lequel Mme Nicole X... veuve Y... et M Maxime Y..., intimés relevant appel incident, demandent à la cour, au visa des articles L 12-2, L 13-3, L 13-13, L 13-14 et L 13-14 du Code de l'expropriation et L 213-14 du Code de l'urbanisme, de :
* constater qu'à la date de la saisine du juge de l'expropriation, la SEMERCLI ne justifiait pas avoir notifié l'ouverture de l'enquête et des offres de dépossession, qu'aucune cession amiable n'était intervenue et que l'ordonnance d'expropriation était déjà rendue,
* dire en conséquence que la saisine était irrecevable sur le fondement de l'article L 12-2 du Code de l'expropriation et confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré caduque la procédure de préemption,
* condamner la SEMERCLI à leur payer la somme de 5. 000  sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

Vu les convocations, visant ces trois procédures, adressées le 14 décembre 2007 par le greffe de la cour pour l'audience du 22 janvier 2008,

Considérant que, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, il convient de joindre les procédures enregistrées sous no 07 / 04013, 07 / 04253 et 07 / 04375 du répertoire général des affaires de la cour, s'agissant de recours contre la même décision, et de passer outre la question de la recevabilité de l'appel du 25 mai 2007, interjeté selon les formes prévues en matière de représentation obligatoire alors que la représentation n'est pas obligatoire en l'espèce ;
Considérant qu'au cours des débats, l'avocat de Mme Nicole X... veuve Y... et de M Maxime Y... a renoncé à soulever l'irrecevabilité de la saisine du juge de l'expropriation ;
Considérant qu'il est constant que la SCI n'a plus d'existence légale ; qu'il n'est pas contesté que ses associés sont devenus propriétaires indivis du bien en cause et que Mme Nicole X... veuve Y..., M Maxime Y..., M Louis- David Y... et Mme Gervaise Y... épouse E... 
F... ont qualité pour agir et percevoir les fonds dus par la SEMERCLI ;
Considérant que la SEMERCLI ne peut sérieusement se prévaloir d'une vente à son profit au prix de 922. 316, 55  par l'effet de sa décision du 29 juin 2001 d'exercer son droit de préemption dans la mesure où, même si un désistement est intervenu le 21 janvier 2003 sur le recours exercé par la SCI devant le tribunal administratif sur la légalité de cette décision de préemption, il n'en demeure pas moins qu'aucun acte notarié ou jugement n'a constaté le transfert de propriété et que la SEMERCLI ne justifie pas et n'allègue d'ailleurs pas avoir payé ou consigné le prix dans le délai prévu par l'article L 213-14 du Code de l'urbanisme ; que les circonstances de la cause permettent de retenir qu'en se désistant de l'action introduite par la SCI, les consorts Y..., devenus propriétaires indivis du bien, avaient renoncé à le vendre ; qu'en toute hypothèse, la SEMERCLI a engagé une procédure d'expropriation, dans le cadre de laquelle est intervenu le transfert de propriété par ordonnance d'expropriation du 3 mars 2003 ; qu'à la suite de cette ordonnance, la SEMERCLI a saisi le juge de l'expropriation, le 26 décembre 2005 ; qu'en cet état, ce dernier a retenu à bon droit, dans les motifs de sa décision, qu'il lui appartenait de fixer l'indemnité de dépossession revenant aux propriétaires, le dispositif de celle- ci étant entaché d'une erreur matérielle en ce qu'il fixe un prix d'aliénation ;
Qu'au demeurant, la SEMERCLI ne peut utilement se prévaloir des dispositions de l'article L 12-2 alinéa 2 du Code de l'expropriation, pour demander qu'il lui soit donné acte d'une cession amiable valant transfert de propriété, antérieure à la déclaration d'utilité publique, dans la mesure où l'ordonnance, que doit prendre dans une telle hypothèse le juge de l'expropriation, remplace l'ordonnance d'expropriation dont elle a les mêmes effets et implique que la réalité de cette cession amiable ne soit pas contestable, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ;
Qu'à supposer, au surplus, que la SEMERCLI se réfère tacitement aux dispositions de l'article L 213-5 du Code de l'urbanisme (auquel renvoie le dernier alinéa de l'article L 12-2 alinéa 2 du Code de l'expropriation), selon lequel, en cas de déclaration d'utilité publique, l'exercice du droit de préemption produit les mêmes effets que l'accord amiable en matière d'expropriation en ce qui concerne l'extinction des droits réels et personnels si le titulaire du droit de préemption est également le bénéficiaire de la déclaration d'utilité publique, force est de constater que cette dernière est intervenue, en l'espèce, le 8 octobre 2002 et ne peut donc avoir d'effet rétroactif au jour de l'exercice du droit de préemption, le 29 juin 2001 ;
Considérant, dès lors, que la cour doit se prononcer sur la valeur du bien à la date du jugement entrepris, en fonction de sa consistance à la date de l'ordonnance d'expropriation et de son usage effectif à la date de référence, conformément aux dispositions des articles L 13-13, L 13-14 et L 13-15 du Code de l'expropriation ; que l'autorité expropriante et le commissaire du gouvernement ne discutent pas la date de référence du 7 avril 1998 avancée par les consorts Y... et qui correspond à la date d'approbation du plan d'aménagement de zone (PAZ) ; qu'à cette date le bien était situé dans la zone d'aménagement concerté du centre ville, en secteur ZA, sans affectation de coefficient d'occupation des sols (COS), le terrain étant présenté comme devant recevoir une opération à vocation principale de logements et les réseaux étant indiqués comme étant de capacité suffisante ; que les caractéristiques du bien, telles qu'exposées dans le jugement entrepris, ne sont pas véritablement discutées ;
Considérant que les consorts Y... estiment insuffisante la valeur retenue en première instance ; que celle du terrain est supérieure à celle des constructions qui y sont édifiées et dont le mauvais état rend nécessaire la démolition ; qu'ainsi que l'observe le commissaire du gouvernement, en l'absence de COS, la valeur du terrain ne peut être recherchée qu'en fonction des droits à construire, lesquels sont de 2. 750, 57 m ² en superficie hors oeuvre nette (SHON) au regard de la SHON du secteur ; que cette dernière superficie de 2. 750, 57 m ² doit seule être retenue en l'absence de dépôt d'une demande de permis de construire, les études de faisabilité et discussions pour l'élever à 2. 983 m ², invoquées par les consorts Y..., étant dépourvues de tout caractère certain en ce qui concerne la constructibilité et relevant de l'aléa ; qu'en l'absence d'élément probant, communiqué par les parties, permettant de connaître le coût de démolition des constructions existantes, la cour ne peut employer la méthode de récupération foncière pour déterminer la valeur du bien et doit donc recourir à la méthode de la charge foncière proposée à titre subsidiaire par les consorts Y... ;
Considérant au vu, d'une part, du bilan promoteur de l'opération produit par ces derniers, incluant une SHON de 2. 945 m ² légèrement supérieure à celle ci- dessus retenue, d'autre part, de la vente intervenue le 30 mars 2004 entre la SEMERCLI et une société tierce sur le terrain sis...
... sur la base de 675  par m ² actualisée à 1. 038 , pour une SHON de 6. 932 m ², qu'il convient de fixer la valeur unitaire du terrain des expropriés à 1. 000 , en sorte que l'indemnité principale de dépossession leur revenant s'établit à 2. 750. 570  (1. 000 x 2. 750, 57) ;
Considérant que les modalités de calcul de l'indemnité de remploi ne sont pas discutées et que celle- ci sera donc fixée à 275. 557  (soit 20 % jusqu'à 5. 000 , 15 % sur 15. 000  et 10 % sur le surplus de 2. 730. 570 ) ;
Considérant, en définitive, que l'indemnité totale de dépossession revenant aux propriétaires indivis expropriés s'élève à 3. 026. 127  ;
Considérant que l'équité ne commande pas l'attribution de sommes au titre des frais non compris dans les dépens d'appel ; que les indemnités allouées par le premier juge sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile seront confirmées ;
Considérant que la SEMERCLI, partie perdante, doit supporter la charge des dépens d'appel ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt de défaut et en valeur à la date du jugement entrepris,
Ordonne la jonction des procédures enregistrées sous no 07 / 04013, 07 / 04253 et 07 / 04375 du répertoire général des affaires de la cour,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a statué sur les dépens et les frais hors dépens,
Le réformant pour le surplus,
Fixe à 3. 026. 127  l'indemnité totale de dépossession de l'ensemble immobilier sis... la Garenne, cadastré section Q no 39, 41 et 42, revenant à Madame Nicole X... veuve Y..., Monsieur Maxime Y..., Monsieur Louis- David Y..., Madame Gervaise Y... épouse E... 
F... et la société CONSORTIUM PARIS NEW YORK, en leur qualité de propriétaires indivis,
Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,
Condamne la société d'économie mixte d'équipement et de rénovation de Clichy la Garenne aux dépens d'appel.
Arrêt prononcé par Madame Geneviève BREGEON, président, et signé par Madame Geneviève BREGEON, président et par Madame Marie- Christine COLLET, greffier, présent lors du prononcé.
Le GREFFIER, Le PRESIDENT,