Grosses délivrées	RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :	AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 01 AVRIL 2016
(no       ,   6  pages)
Numéro d'inscription au répertoire général :  14/22034
Décision déférée à la Cour : Jugement  du 16 Octobre 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 13/01321

SCI ANNA GEORGES ANNA GEORGES, Immatriculé au RCS de MELUN sous le no481 513 562. Prise en la personne de son représentant légal, à savoir sa gérante Madame Sylvie X..., domiciliée en cette qualité audit siège No SIRET : 481 513 562
ayant son siège au 14 avenue du Maréchal Joffre - 77166 GRISY-SUISNES
Représentée par Me Sophie BARCELLA de la SELEURL 3ème Acte Société d'avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : E1622
Assistée sur l'audience par Me Lamia GUENFOUD, avocat au barreau de PARIS, toque : E1622

Etablissement Public ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE Etablissement public national à caractère industriel et commercial doté d'un comptable public, immatriculé au RCS de Paris sous le noB 495 120 008, dénommée EPFIF No SIRET : 495 120 008
ayant son siège au 4 Rue Ferrus - 75014 PARIS
Représentée par Me My-kim YANG PAYA de la SCP SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498
Assistée sur l'audience par Me Benjamin ROCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498
MAIRIE DE VARENNES-JARCY Prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège
ayant son siège au Place Aristide Briand - 91480 VARENNES-JARCY
Représenté par Me My-kim YANG PAYA de la SCP SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498
Assisté sur l'audience par Me Benjamin ROCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Février 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant  M. Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.

*            *
Le 1er juillet 2009, la commune de Varennes-Jarcy et l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France (dit EPFIF) ont signé une convention d'intervention et de veille foncière en vue de l'acquisition par l'EPFIF du site dit de la Feuilleraie pour y réaliser un projet permettant de développer l'offre locative locale dans le respect des objectifs de production de logements sociaux fixés à la ville par l'Etat dans le cadre de la mise en oeuvre de l'article 55 de la loi SRU, à savoir 21 logements pour la période 2008-2010.
La commune s'engageait par ailleurs à racheter les terrains ou à les faire racheter en totalité ou en partie par un ou plusieurs opérateurs qu'elle aurait désignés.
Divers avenants ont été signés ultérieurement essentiellement pour prolonger la durée de la convention, la durée du portage et la jouissance et la gestion des biens durant le portage.
Un dernier avenant en date du 27 avril 2012 prévoyait que l'EPFIF procéderait aux acquisitions soit par négociation amiable soit par délégation du droit de préemption urbain.
Par acte sous seing privé en date du 8 septembre 2009, la SCI Anna Georges a formulé une offre d'achat valide jusqu'au 11 septembre suivant, portant sur divers biens sises 4, rue de la libération comprenant les parcelles AA 119, 174 et 177 au prix de 380 000 euros.
Le 22 décembre 2009, après exercice par la commune de son droit de préemption, les consorts Y... ont vendus ces biens à l'EPFIF au prix de 390 000 euros.
Des discussions s'engagèrent ensuite entre l'EPFIF et la SCI Anna Georges en vue de l'acquisition par cette dernière d'une partie du domaine soit 450 m2 incluant le bâti au prix de 240 000 euros.
La SCI Anna Georges confia au cabinet d'architecte Pascal Paoli le soin d'élaborer les plans de la construction qu'elle envisageait de réaliser, qui furent transmis à l'EPFIF et à la commune de Varennes-Jarcy en janvier 2010.
Le 20 juillet 2010 avec les époux Z... puis le 6 septembre 2010 avec les époux A..., la SCI Anna Georges signa trois contrats de réservation d'appartements dans le cadre d'une vente en état futur d'achèvement qu'elle s'engagea à livrer au quatrième trimestre 2010.
Le 17 septembre suivant, la SCI Anna Georges obtint un permis de construire en vue de la création de 6 logements sociaux avec parkings.
La date de signature de la promesse de vente initialement fixée au 31 juillet 2010 fut reportée au 8 novembre suivant, le plan cadastral fourni par l'EPFIF s'étant avéré erroné.
Aucun avant-contrat n'a été signé par les parties et la vente n'est finalement pas intervenue en raison d'un différend survenu entre elles quant aux conditions de la vente.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 16 octobre 2014, le Tribunal de Grande Instance de Paris a :
- Débouté la SCI Anna Georges de l'ensemble de ses demandes;
- Condamné la SCI Anna Georges au paiement à l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France et à la commune de Varennes-Jarcy de la somme de 3.000 euros chacun au titre de leurs frais d'instance non compris dans les dépens;
- Condamné la SCI Anna Georges aux entiers dépens;
- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Vu l'appel interjeté de cette décision par la société Anna Georges et ses dernières conclusions en date du 3 février 2016 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de PARIS le 16 octobre 2014;
A ce titre, statuant à nouveau,
A titre principal,
- Dire que l'EPFIF et la commune de Varennes-Jarcy ont commis une faute en ne réitérant pas la vente par acte authentique dans les conditions initialement convenues;
A titre subsidiaire,
- Dire que l'EPFIF et la commune de Varennes-Jarcy sont fautifs de rupture abusive des pourparlers;
En tout état de cause,
- Dire que cette faute a causé des préjudices à la SCI Anna Georges;
En conséquence,
- Condamner solidairement l'EPFIF et la commune de Varennes-Jarcy à verser à la SCI Anna Georges :
- 31.454,80 euros au titre des frais d'architecte,
- 588,56 euros au titre des frais d'huissier,
- 364.685 euros au titre du manque à gagner strictement chiffré,
- 48.000 euros au titre du préjudice de réputation;
- Condamner solidairement l'EPFIF et la commune de Varennes-Jarcy à verser à la SCI Anna Georges la somme de 5.500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions de l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France et de la commune de Varennes-Jarcy en date du 30 mars 2015 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
A titre principal,
Débouter purement et simplement la SCI Anna Georges de l'ensemble de ses demandes;
En conséquence,
- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris;
A titre subsidiaire,
- S'agissant des demandes indemnitaires formées à l'encontre de l'EPFIF,
- Constater qu'il n'y a pas eu en l'espèce d'acceptation pure et simple de l'offre de l'EPFIF par la SCI Anna Georges;
- En conséquence, si par extraordinaire la Cour devait considérer qu'une faute a été commise par l'EPFIF lors des pourparlers, seule la responsabilité délictuelle de l'EPFIF saurait être encourue ;
Dans cette hypothèse,
- Réduire en de plus justes proportions le quantum de l'indemnité sollicitée par la SCI Anna Georges;
- S'agissant des demandes indemnitaires formées à l'encontre de la Commune de Varennes-Jarcy,
- Constater qu'en application de la convention d'intervention foncière conclue le 1er juillet 2009, la Commune de Varennes-Jarcy a délégué la gestion de son patrimoine immobilier à l'EPFIF;
- En conséquence, écarter toute responsabilité de la Commune dans les négociations relatives à la vente du terrain sis 4 rue de la libération à Varennes-Jarcy;
En tout état de cause,
- Condamner la SCI Anna Georges à verser à chaque défendeur, la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.


Considérant qu'il ressort des pièces versées aux débats que suivant convention d'intervention foncière conclue le 1er juillet 2009, la Commune de Varennes-Jarcy a délégué la gestion de son patrimoine immobilier à l'EPFIF ; que dans ce cadre suivant acte sous seing privé en date du 8 septembre 2009, la SCI Anna Georges a formulé une offre d'achat valide jusqu'au 11 septembre suivant, portant sur divers biens sis 4, rue de la libération comprenant les parcelles AA 119 et 174 et 177 au prix de 380 000 euros ; que la société Anna Georges et l'EPFIF ( qui est devenue propriétaire du terrain litigieux le 9 décembre 2009), mis en relation par la commune de Varennes-Jarcy, sont ainsi entrés en pourparlers en vue de la vente de cette parcelle en vue de la réhabilitation du bâtiment existant en un programme de logements sociaux ; que par la suite la SCI Anna Georges confia au cabinet d'architecte Pascal Paoli le soin d'élaborer les plans de la construction qu'elle envisageait de réaliser, qui furent transmis à l'EPFIF et à la commune de Varennes-Jarcy en janvier 2010 ; que le 22 avril 2010 la société Anna Georges déposait un permis de construire portant sur la création de logements locatifs sociaux ; que le 23 avril 2010 le maire de la commune de Varennes-Jarcy informait la préfecture d'Evry que pour l'opération du 4, rue de la libération « la maitrise d'ouvrage pour 6 logements PLS est assurée par la société Anna Georges » ; que Le 20 juillet 2010 avec les époux Z... puis le 6 septembre 2010 avec les époux A..., la SCI Anna Georges signait trois contrats de réservation d'appartements dans le cadre d'une vente en état futur d'achèvement qu'elle s'engagea à livrer au quatrième trimestre 2010 ;  que le 17 septembre  2010 suivant, la SCI Anna Georges obtint un permis de construire en vue de la création de 6 logements sociaux avec parkings ; que la date de signature de la promesse de vente initialement fixée au 31 juillet 2010 fut reportée au 8 novembre suivant ; que le 7 décembre 2010, l'EPFIF a adressé à la société Anna Georges une lettre officielle de vente rappelant que le projet immobilier envisagé consistait en « la réalisation de 6 logements locatifs PLS » ; qu'aucune vente n'est intervenue entre la société Anna Georges et l'EPFIF  les parties ne s'étant pas accordées sur la condition déterminante du consentement de l'EPFIF tenant à la réalisation de « logements PLS », un logement PLS (prêt locatif social) étant une des catégories de logements sociaux, les pourparlers entre les parties ayant pris fin le 14 janvier 2011, la société Anna Georges ne souhaitant pas réaliser des « logements PLS » ;
Considérant que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte, que les premiers juges ont rejeté les demandes formées par la société Anna Georges à l'encontre de la commune de Varennes-Jarcy ; que le jugement entrepris sera confirmé sur ce point ;
Sur la demande principale de la société Anna Georges à l'encontre de l'EPFIF
Considérant que les pièces versées aux débats et les circonstances de la cause, telles que relatées ci-dessus, si elles établissent une entrée en pourparlers entre la société Anna Georges et l'EPFIF ayant pour objet la vente d'une parcelle en vue de la réhabilitation du bâtiment existant en un programme de logements sociaux, en revanche il n'est caractérisé aucun accord sur la chose et sur le prix, étant  établi que les parties ne se sont pas accordées sur une condition déterminante du consentement de l'EPFIF pour la vente envisagée, à savoir la condition tenant à la réalisation de « logements PLS » ; qu'il se déduit de ces éléments, que l'appelante  ne saurait valablement reproché à l'EPFIF  de ne pas avoir réitéré par acte authentique la prétendue vente litigieuse dès lors que la preuve d'un accord entre la société Anna Georges et l'EPFIF sur la chose et sur le prix n'est pas rapportée ; que les demandes formées de ce chef seront donc rejetées ;
Sur la demande en dommages et intérêts formée du chef de rupture fautive et abusive des pourparlers par la société Anna Georges à l'encontre de l'EPFIF
Considérant qu'il ressort des pièces versées aux débats que la condition déterminante pour l'EPFIF de conclure la vente tenant à la notion de « logements PLS » n'a été portée à la connaissance de la société Anna Georges que le 25 novembre 2010 ( date à laquelle cette dernière indique dans es écritures que cette condition a été portée à sa connaissance pour la première fois), l'EPFIF ne rapportant nullement la preuve qu'il ait effectivement notifié à la société Anna Georges la prétendue copie de la lette du 23 avril 2010  émanant du maire de la commune de Varennes-Jarcy informant la préfecture d'Evry que pour l'opération du 4, rue de la libération « la maitrise d'ouvrage pour 6 logements PLS est assurée par la société Anna Georges » ; que l'EPFIF  ne verse aux débats aucun autre élément antérieur au 25 novembre 2010 duquel il ressortirait qu'il ait été porté à la connaissance de la société Anna Georges  la condition  déterminante du consentement à la vente de l'EPFIF tenant à la notion de « logements PLS »;
Considérant qu'il se déduit de ces éléments que l'EPFIF  a commis une légèreté blâmable et un abus en n'informant  pas la société Anna Georges  dès le début de l'entrée en pourparlers, de la condition déterminante à son consentement  pour la vente envisagée  tenant à la nécessité de construire des logements en catégorie PLS ; que cette exigence ,formulée de manière tardive, brutale et soudaine, près d'un an après l'entrée en pourparlers, et peu de temps avant la date envisagée par les parties de la signature de l'acte de vente a conduit à la rupture des pourparlers entre les parties dont la responsabilité incombe, au vu de ces circonstances à l'EPFIF, étant observé que cette exigence soudaine, brutale et tardive  était de nature à modifier radicalement l'opération économique envisagée par la société Anna Georges dans le cadre de ces pourparlers ; qu'il se déduit de ces éléments que l'EPFIF  doit être regardé comme responsable de la rupture brutale et abusive des pourparlers litigieux en ayant porté tardivement comme condition déterminante à son consentement, une condition que l'appelante était légitime à refuser à ce stade de la négociation ; que l'EPFIF sera donc condamné à réparer le préjudice causé à l'appelante en raison de la rupture fautive des pourparlers litigieux ;
Considérant que par conséquent il y a lieu de statuer sur les préjudices résultant des dépenses effectuées par la société Anna Georges dans le cadre des pourparlers ; que ces pourparlers ont engendré certaines dépenses ayant trait à l'étude de la faisabilité du projet objet des pourparlers ou bien encore au commencement d'exécution de la convention ; que pareilles dépenses exposées en vain ouvrent droit à remboursement telles qu'en l'espèce les frais et études d'architecte engagés par la société Anna Georges au cours de la négociation ; que la société Anna Georges est également fondée à réclamer l'indemnisation du préjudice résultant de l'atteinte au crédit et l'altération de l'image auprès d'autres partenaires par contrecoup de la rupture qui fait douter du sérieux du négociateur délaissé, étant observé qu'en l'espèce la société Anna Georges  avait conclu trois offres de réservation ayant pour objets des lots, objets des négociations litigieuse ; qu'en revanche une faute commise dans l'exercice du droit de rupture unilatérale des pourparlers précontractuels n'est pas la cause du préjudice consistant dans la perte d'une chance de réaliser les gains que permettait d'espérer la conclusion du contrat et que par conséquent la société Anna Georges est mal fondée à réclamer les gains espérés de l'opération envisagée, ou des dommages intérêts en raison de l'absence de réalisation de  l'opération, objet des négociations litigieuses ;
Considérant qu'au regard de ces éléments et des circonstances de la cause décrites ci-dessus et des justificatifs versés aux débats, il y a lieu de fixer le préjudice subi par la société Anna Georges en raison de la rupture brutale et fautive des pourparlers dont la responsabilité incombe à l'EPFIF, à la somme de 20 000 euros ; qu'il y a donc lieu de condamner l'EPFIF à payer à la société Anna Georges la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts et de rejeter le surplus des demandes formées de ce chef.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a rejeté les demandes formées à l'encontre de la commune de Varennes-Jarcy.
Statuant de nouveau sur les autres points,
Condamne l'EPFIF  à payer à la société Anna Georges la somme de 20 000 (vingt mille ) euros à titre de dommages et intérêts.
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.
Condamne l'EPFIF  au paiement des dépens de première instance et d'appel  avec recouvrement conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile et à payer à la société Anna Georges  la somme de 5 500 euros pour ses frais irrépétibles d'appel au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier,                                                         La Présidente,