COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE DES URGENCES et
des PROCÉDURES d'EXÉCUTION
ENREGISTREMENT
22 / 09 / 2008
EXPÉDITIONS AUX PARTIES
SCP CRUANES DUNEIGRE THIRY
SCP PRIETO GILLET
SCP GROGNARD LEPAGE BAUDRY
ARRÊT du : 22 SEPTEMBRE 2008
N° RG : 07 / 03031
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de CHINON en date du 25 Juin 2007
PARTIES EN CAUSE

Monsieur Michel-Jean



37140 BENAIS
Madame Marie-Thérèse





37140 BENAIS
ayant pour avocat la SCP CRUANES-DUNEIGRE-THIRY, du barreau de TOURS
D'UNE PART

Monsieur Jacques


37140 BENAIS
La SCEA DU DOMAINE DU VAU GODARD
Le Vau Godard
37140 BENAIS
ayant pour avocat la SCP PRIETO-GILLET, du barreau de TOURS
Maître Nadine



37043 TOURS CEDEX 1
ayant pour avocat la SCP GROGNARD-LEPAGE-BAUDRY, du barreau de TOURS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL EN DATE DU 16 Juillet 2007
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats, à l'audience publique du 9 JUIN 2008, Madame Elisabeth HOURS, Conseiller, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.
Lors du délibéré :
Monsieur Alain RAFFEJEAUD, Président de Chambre,
Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller,
Madame Elisabeth HOURS, Conseiller,
qui en a rendu compte à la collégialité.
Greffier :
Madame Anne-Chantal PELLÉ, Greffier lors des débats.

Prononcé publiquement le 22 SEPTEMBRE 2008 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
Exposé du litige :
Monsieur Jacques

exploitait, à Benais (37), des parcelles de vignes lui appartenant en nue-propriété, sa mère, Madame veuve

, en étant usufruitière.
En 2001, ensuite de l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de Monsieur Jacques

, Madame veuve

, les deux enfants du débiteur, Vincent et Cécile

, et Monsieur Régis

, ancien salarié de Monsieur Jacques

, ont ensemble constitué la SCEA du Domaine du Vau Godard qui a repris l'exploitation des vignes.
Madame veuve

étant décédée à la fin de l'année 2002, Monsieur Jacques

est devenu seul propriétaire des parcelles de vignes qu'il exploitait auparavant.
Le 24 mai 2005, Monsieur Michel-Jean

et son épouse, Madame Pascale

, ont été déclarés adjudicataires, à la barre du tribunal de grande instance de Tours, de diverses parcelles de vignes pour une surface totale de 45 ares et 69 centiares dont la vente était poursuivie par Maître Nadine

, agissant ès qualités de mandataire à la liquidation judiciaire de Monsieur Jacques


Selon acte extra-judiciaire du 13 juin 2005, la SCEA du Domaine du Vau Godard (la SCEA) a fait signifier au greffe du tribunal de grande instance de Tours qu'elle entendait exercer le droit de préemption dont elle disait bénéficier en sa qualité de fermier exploitant les vignes ainsi vendues, et a, le même jour, dénoncé ce droit de préemption aux époux


Contestant la réalité de ce bail, Monsieur et Madame

ont assigné la SCEA, en présence de Monsieur

et de Maître

, devant le tribunal de grande instance de Tours, afin de voir ordonner l'expulsion de la défenderesse, non titulaire d'un bail rural et voir juger qu'elle ne peut prétendre à l'exercice d'un droit de préemption. Cette juridiction s'est déclarée incompétente pour connaître du litige et a renvoyé le dossier devant le tribunal paritaire des baux ruraux de CHINON.
Par jugement en date du 25 juin 2007, ce tribunal a dit que la SCEA était bien titulaire d'un bail rural sur les parcelles litigieuses et avait donc qualité pour exercer un droit de préemption, et a condamné Monsieur

à verser à la défenderesse 3. 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et 1. 500 euros au titre des frais irrépétibles.
Monsieur et Madame

ont interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 16 juillet 2007.
Les appelants, qui poursuivent l'infirmation de la décision attaquée, demandent à la cour, aux termes d'un arrêt devant être commun et opposable à Maître Nadine

, ès qualités, et à Monsieur Jacques

, de juger que la fraude a entaché le bail rural dont se prévaut l'intéressée. Ils reprochent au tribunal d'avoir considéré que la mention du bail au cahier des charges interdisait aux acquéreurs d'en contester l'existence et d'avoir conféré la qualité de " motifs décisoires ", entraînant l'autorité de la chose jugée, à la motivation du jugement du tribunal de commerce en date du 18 janvier 2005 ayant retenu que la SCEA et Maître

, seules parties lors de cette instance, reconnaissaient l'existence d'un bail. Ils soutiennent que la location des parcelles litigieuses est le résultat d'un concert frauduleux permettant à Monsieur

de se maintenir artificiellement dans les lieux sous le couvert de la SCEA tout en spéculant sur la très probable re-classification des parcelles en cours en terrains à bâtir.
A titre subsidiaire, ils font valoir qu'il n'a pu valablement être consenti de bail rural à la SCEA, ni par la seule usufruitière des parcelles, ni par le mandataire liquidateur, aucun d'eux n'ayant qualité pour conclure un bail à ferme. Ils demandent à cette cour de juger que la convention alléguée par l'intimée est nulle et de nul effet et de déclarer également nuls la déclaration par la SCEA de l'exercice de son droit de préemption ainsi que tous actes qui en sont la conséquence. Ils réclament que leur soit restitué le bénéfice de leurs enchères et demandent à être déclarés seuls propriétaires des parcelles susvisées, autorisés à en prendre possession, au besoin en ordonnant l'expulsion de la SCEA avec l'aide de la force publique. Les appelants sollicitent enfin qu'il leur soit donné acte de leur offre de s'acquitter du prix, que soit ordonnée la publication de cette décision et que l'intimée soit condamnée à leur verser 10. 000 euros à titre de dommages et intérêts et 4. 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.


et la SCEA concluent à la confirmation de la décision entreprise et à la condamnation des appelants à leur verser 3. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 6. 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile. Ils font valoir que Maître

a reconnu l'existence d'un bail rural devant le tribunal de commerce, que le cahier des charges fait état de ce même bail, et que les appelants ne démontrent pas l'existence de la fraude qu'ils allèguent.


conclut à l'infirmation du jugement déféré, s'en rapporte à justice sur les demandes présentées devant cette cour et fait connaître qu'elle n'a jamais consenti de bail à la SCEA mais a seulement facturé une mise à disposition des terres dont la SCEA prétendait être locataire en vertu d'un bail rural conclu avec Madame


CELA ETANT EXPOSE, LA COUR :
Attendu que la SCEA, constituée par Madame veuve

, mère de Monsieur Jacques

, par les deux enfants de ce dernier, Vincent et Cécile

, et par Monsieur Régis

, ancien salarié de Monsieur Jacques

, a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 2 février 2001, soit postérieurement à l'ouverture de la procédure collective concernant Monsieur Jacques


qu'elle fait valoir qu'elle exploitait les parcelles de vigne, acquises depuis par les époux

, sur lesquelles Madame veuve

disposait d'un droit d'usufruit et qui étaient auparavant mises en valeur par Monsieur Jacques


qu'elle soutient disposer ainsi d'un bail rural ;
Attendu cependant qu'il appartient à la SCEA de démontrer l'existence d'un bail rural régulièrement conclu avec Madame veuve


qu'aucun écrit n'a été rédigé par ces parties ;
que l'article 595 du Code civil précise en son dernier alinéa que l'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ;
qu'il ne peut donc être reconnu à la convention ayant pu lier la SCEA et Madame veuve

le caractère d'un bail rural puisque cette dernière n'était qu'usufruitière des terres données à exploiter et n'avait donc pas qualité pour passer seule un tel bail ;
que le nu-propriétaire, Monsieur Jacques

, placé en liquidation judiciaire, n'aurait pu y apporter son concours ;
qu'il n'est pas allégué que Maître

, qui avait seule qualité pour représenter Monsieur Jacques

, ait apporté son concours à la conclusion d'un tel contrat ;
que c'est à bon droit que les appelants font de plus observer qu'aux termes de l'article L. 411-2 du Code rural, les dispositions du fermage ne sont pas applicables aux biens mis à la disposition d'une société par une personne qui participe à leur exploitation au sein de celle-ci ;
qu'il est ainsi établi que Madame veuve

qui a, selon les dires mêmes de la SCEA, voulu créer cette société pour continuer de procéder à la mise en valeur des biens dont elle était usufruitière et qui ne pouvaient plus être exploités par son fils en raison de la procédure collective dont il faisait l'objet, n'a donc pu conclure avec la SCEA qu'une convention d'occupation précaire qui a cessé d'exister à la date de son décès ;
Attendu qu'à cette date, Monsieur Jacques

étant devenu seul propriétaire des terres litigieuses, il appartenait à Maître Nadine

, mandataire liquidateur, de procéder à leur mise en vente, laquelle a été réalisée par licitation ;
Attendu que Maître

, bien qu'elle s'en soit rapportée à justice sur les demandes formées devant cette cour, a également expressément conclu, lors de l'audience, à la réformation du jugement entrepris ;
qu'elle fait valoir que c'était à tort que le tribunal a constaté l'existence d'un bail rural alors qu'elle contestait formellement avoir conclu un tel bail avec la SCEA ;
qu'elle soutient avoir seulement laissé à la disposition de la SCEA les terres que celle-ci exploitait du vivant de Madame veuve


qu'elle précise qu'elle n'a émis que des factures de mise à disposition et non des factures de fermage ;
que, les appelants, bien que n'ayant sollicité que la nullité du contrat de bail, ont quant à eux également soutenu qu'aucun bail rural n'avait été consenti à la SCEA, ce qui doit conduire la cour, en application de l'article 12 du Code de procédure civile, à requalifier la demande de nullité, formée sur ce fondement, en demande de constatation d'inexistence du contrat de bail à ferme allégué par Monsieur Jacques

et la SCEA, la demande principale formée par les appelants étant, en tout état de cause, de voir juger que la SCEA ne dispose d'aucun droit de préemption ;
qu'il convient en conséquence, avant de statuer sur la demande des appelants tendant à voir prononcer la nullité du bail, d'en vérifier l'existence ;
Attendu que Monsieur Jacques

et la SCEA soutiennent qu'avant qu'il soit procédé à la licitation, Maître

avait reconnu, devant le tribunal de commerce de Tours, l'existence d'un bail rural et avait fait porter mention de ce bail au cahier des charges ;
Attendu que le jugement du tribunal de commerce de Tours, statuant sur une demande formée par l'épouse de Monsieur Jacques

tendant à voir préciser, dans l'ordonnance du juge commissaire à la liquidation de son mari, que les parcelles vendues étaient grevées d'un bail agricole au profit de la SCEA, a simplement, dans son dispositif, déclaré ce recours recevable mais mal fondé et a confirmé en tous points l'ordonnance du juge-commissaire en condamnant Madame

aux entiers dépens ;
qu'en application des articles 480 et 455 du Code de procédure civile, seul le dispositif d'une décision est assorti de l'autorité de la chose jugée ;
que c'est donc à tort que le tribunal s'est fondé sur les motifs du jugement en les qualifiant de " décisoires " alors qu'une telle qualification n'est prévue par aucun texte légal et est sanctionnée de manière constante par la jurisprudence depuis vingt ans ;
que les motifs du jugement du tribunal de commerce de Tours en date du 18 janvier 2005 n'ayant pas l'autorité de la chose jugée, Monsieur Jacques

et la SCEA ne peuvent se fonder sur eux pour démontrer l'existence d'un bail rural ;
que les écritures prises par Maître

devant le tribunal de commerce n'ayant pas été versées aux débats, aucun aveu judiciaire fait par le mandataire liquidateur de l'existence d'un bail rural n'est démontré par l'intimée ;
Attendu que Monsieur Jacques

et la SCEA soutiennent en outre que les époux

ne peuvent remettre en question ni la portée du cahier des charges, ni son contenu qui ont vis-à-vis d'eux force obligatoire puisqu'ils n'ont pas contesté l'existence d'un bail avant d'acquérir définitivement le bien ;
que les parties ont versé aux débats ce cahier des charges ;
qu'il apparaît que les mentions qui y sont portées à la suite de la description des terres acquises par les époux

sont les suivantes : " parcelle mise à la disposition de la SCEA du domaine du Vau Godard, bail verbal, fermage versé normalement " ;
que cette rédaction est ambiguë comme parlant tout d'abord de " mise à disposition ", terme contraire à celui de " bail rural ", cette dernière qualification n'étant d'ailleurs pas employée ensuite puisque seule la mention d'un " bail verbal " est portée sur le cahier des charges et que le terme de " bail " peut concerner un bail précaire ;
que le terme de " fermage " est quant à lui antinomique avec celui de " mise à disposition " ;
que la rédaction du cahier des charges ne permettant dès lors pas de déterminer si un bail rural a été ou non consenti par Maître

à la SCEA du Vau Godard, il convient de rechercher quelle a pu être la commune intention des parties ;
Attendu qu'il résulte des pièces versées aux débats, et notamment des courriers échangés entre Maître

et la SAFER, que le mandataire liquidateur a sollicité cet organisme afin de trouver un " viticulteur pour reprendre l'entretien et l'exploitation des vignes " ;
que la SAFER a répondu, le 4 avril 2003, qu'aucun viticulteur ne " s'était déclaré intéressé car les vignes ont déjà été taillées et restent occupées par Monsieur


que, par courrier en date du 11 avril 2003, Maître

écrivait à la SCEA : " Je ne vois pas comment trois récoltes ont pu être faites sur les vignes par votre société qui ne peut en conséquence prétendre avoir acquis un bail rural. Le fermage proposé à 457 euros l'hectare apparaît trop faible pour pouvoir être retenu par Monsieur le juge et je vous invite en conséquence à revoir votre proposition à au moins 550 euros " ;
que dès le début de ses relations contractuelles avec l'intimée, Maître

a donc clairement contesté l'existence de tout bail rural ;
qu'elle n'a employé qu'improprement le mot " fermage " ;
qu'elle a ensuite délivré à la SCEA, non des avis de paiement de fermages, mais des " factures de mise à disposition des vignes " pour les années 2003, 2004 et 2005 ;
que cette mise à disposition pouvait d'autant moins correspondre à l'octroi d'un bail à ferme que Maître

n'avait, en sa qualité de mandataire liquidateur, que la possibilité de conclure avec la SCEA, comme elle l'a fait avec la SAFER pour d'autres parcelles, que des conventions de mise à disposition provisoire ;
que le bail que Maître

n'a jamais contesté avoir conclu verbalement avec la SCEA ne peut donc, au vu de ce qui vient d'être exposé, être qualifié de bail rural mais est uniquement un bail précaire, valide jusqu'à la vente des immeubles ainsi mis à disposition et dépendant de la liquidation de Monsieur Jacques


Attendu en conséquence qu'il convient d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu l'existence d'un bail rural ;
qu'en application des articles L. 412-1 et suivants du Code rural, seul le preneur à ferme dispose d'un droit de préemption qui n'est pas accordé par la loi au seul occupant précaire ;
que c'est donc à tort que la SCEA a entendu exercer un tel droit sur la parcelle acquise par les époux


qu'il sera en conséquence fait droit à la demande de ces derniers tendant à voir juger nuls et de nul effet la déclaration d'exercice d'un droit de préemption de ladite SCEA en date du 13 juin 2005 ainsi que tous les actes qui en sont les suites et les conséquences et de les déclarer seuls propriétaires des parcelles litigieuses en ordonnant l'expulsion de l'intimée ;
Attendu que les appelants sollicitent paiement de dommages et intérêts à hauteur de 10. 000 euros ;
que, s'il est certain que la SCEA a fautivement exercé un droit de préemption auquel elle ne pouvait prétendre et a ainsi empêché la prise de possession des terres et leur exploitation par les époux

, ceux-ci n'ont pas subi de perte de trésorerie puisqu'ils n'ont pas payé le prix de licitation ;
qu'il ressort cependant des procès-verbaux de constats établis par huissiers de justice en 2007 que les vignes ont été laissées à l'abandon et vont nécessiter un important et coûteux travail de remise en état pour permettre aux époux

de les exploiter normalement ;
que le prix versé par les appelants l'a été en fonction d'un bon état d'entretien des vignes acquises et que l'absence d'entretien des parcelles par la SCEA durant les trois années de son maintien fautif dans les lieux cause à Monsieur et Madame

un préjudice financier qu'il convient de réparer par l'octroi d'une somme de 6. 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
qu'il sera en outre fait application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
INFIRME la décision entreprise,
STATUANT À NOUVEAU,
CONSTATE que la SCEA du Domaine du Vau Godard, inscrite au RCS de Tours sous le numéro 434 413 209, n'est pas titulaire d'un bail rural sur les parcelles de vignes cadastrées sur la commune de Benais (37140) :
- section E numéro 2303 lieudit " les Cloîtres " pour une contenance de 76 ares et 80 centiares,
- section E numéro 4358 lieudit " le Pied Fourrier " pour une contenance de 14 ares et 70 centiares,
- section E numéro 4360 lieudit " le Pied Fourrier " pour une contenance de 5 ares et 60 centiares,
- section ZE numéro 38 lieudit " le Pied Fourrier " pour une contenance de 25 ares et 39 centiares,
DÉCLARE nulle et de nul effet la déclaration d'exercice d'un droit de préemption portant sur ces quatre parcelles, effectuée le 13 juin 2005 par la SCEA du Domaine du Vau Godard,
DÉCLARE nuls et de nul effet tous actes qui sont la suite et la conséquence de cette déclaration du 13 juin 2005,
DIT que Monsieur Michel-Jean

et son épouse, Madame Pascale

, sont seuls propriétaires des quatre parcelles susvisées, sous réserve du paiement, entre les mains de Maître Nadine

, ès qualités de mandataire à la liquidation judiciaire de Monsieur Jacques

, du prix porté à leurs déclarations d'adjudication en date des 24 et 26 mai 2005,
ORDONNE l'expulsion de ces parcelles, au besoin avec l'assistance de la force publique, de la SCEA du Domaine du Vau Godard, de toute personne de son chef et de tous matériels lui appartenant au plus tard huit jours après la signification du présent arrêt,
DÉCLARE ce jugement commun à Monsieur Jacques

et à Maître Nadine

, ès qualités de mandataire à la liquidation judiciaire de Monsieur Jacques


CONDAMNE la SCEA du Domaine du Vau Godard à payer à Monsieur Michel-Jean

et son épouse, Madame Pascale

, ensemble, 6. 000 euros à titre de dommages et intérêts et 4. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
ORDONNE la publication de cet arrêt auprès de la conservation des hypothèques de Tours, la publicité de la préemption devant être cancellée ayant été effectuée le 11 mai 2006 volume 2006 P numéro 1821,
CONDAMNE la SCEA du Domaine du Vau Godard aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront l'intégralité des frais de publicité foncière.
Arrêt signé par Monsieur Alain RAFFEJEAUD, président et Madame Anne-Chantal PELLÉ, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.