COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRET No 341 DU 29 AVRIL 2021
No RG 18/00516
No Portalis DBV7-V-B7C-C6KS
Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre, décision attaquée en date du 11 janvier 2018, enregistrée sous le no 13/00031
APPELANTE :
Association syndicale libre [Personne géo-morale 1]
[Adresse 1] chez Mme [U] [O]
[Adresse 2]
Représentée par Me Laure-anne CORNELIE, (toque 37) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

Maître [I] [F]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représenté par Me Florence BARRE AUJOULAT, (toque 01) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
Monsieur Daniel [N]
[Adresse 2] -
[Adresse 1]
Représenté par Me Laure-anne CORNELIE, (toque 37) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
S.A.R.L. APHP
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentée par Me Julie FIGUERES, (toque 105) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
SA SOCIETE IMMOBILIERE ET AGRICOLE DE LA GRANDE-TERRE (SIAGAT)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Daniel WERTER, (toque 08) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions de l'article 799-3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 23 novembre 2021.
Par avis du 23 novembre 2021, le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :
Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre,
Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère,
Madame Christine DEFOY, conseillère,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 28 janvier 2021, lequel a été prorogé le 29 avril 2021 pour des raisons de service.

Lors du dépôt des dossiers : Mme Esther KLOCK, greffière.

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 al 2 du code de procédure civile.Signé par Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
La Société Immobilière et Agricole de la Grande Terre (SIAGAT) était propriétaire d'une parcelle cadastrée AZ [Cadastre 1] [Adresse 5] d'une superficie de 6ha 11a 86ca.
Par arrêté du 2 février 1988, publié aux hypothèques le 21 septembre 1988, le maire de la commune [Localité 1] autorisait la SIAGAT à lotir sur le terrain sis [Adresse 5] cadastré AZ [Cadastre 1] P d'une contenance de 2 ha 73 a 40 ca pour la création d'un lotissement dénommé [Personne géo-morale 1] comprenant 24 lots et une voie à créer pour relier les chemins communaux. Suite à une nouvelle numérotation, la parcelle AZ [Cadastre 1] P devenait la parcelle AZ 412, puis était morcelée au moment de la création du lotissement en 25 parcelles numérotées AZ 489 à AZ 513.
Par acte authentique du 3 octobre 2009, la société SIAGAT vendait à la société APHP la parcelle de terre cadastrée AZ [Cadastre 2] [Adresse 5].
Par acte d'huissier du 3 janvier 2013, la société APHP a fait assigner l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] ([Personne géo-morale 2]) devant le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre aux fins de :
- constater que l'acte authentique de vente en date du 3 octobre 2009 entre la SIAGAT et APHP fait foi jusqu'à inscription de faux et dire l'APHP propriétaire de la parcelle AZ [Cadastre 2] ;
- constater que la création de l'ASL [Personne géo-morale 1] est postérieure à la vente de la parcelle AZ [Cadastre 2] ; - dire et Juger que M. [X] n'a pas qualité (nomination), ni n'est dûment mandaté par les colotis (PV AG) pour agir es qualité à l'encontre de la société APHP ;
- dire et juger l'ensemble des décisions de Monsieur [X] es qualité, nulles ou pour le moins inopposable à l'APHP à défaut de convocation régulières aux AG ;
- constater que la parcelle AZ [Cadastre 2] a fait l'objet d'une autorisation de travaux et d'un arrêté municipal, actes administratifs non contestés dans les formes et délais de la loi ;
- débouter l'ASL [Personne géo-morale 1] de toutes ses contestations et dire la société APHP fondée à entreprendre les travaux pour lesquels elle a dument été autorisée, de manière générale dire l'APHP fondée à disposer librement de son bien (vente par lots) ;
- constater le défaut de diligence de l'ASL [Personne géo-morale 1] sur les parties prétendument communes, tant sur les formalités de transfert de propriété, que la gestion et l'entretien, et sa mauvaise foi ;
- constater que le comportement dolosif de l'ASL [Personne géo-morale 1] a causé un préjudice matériel et financier subi depuis le 17 décembre 2009 ;
- dire qu'il appartiendra aux colotis de faire valoir leurs droits contre Monsieur [X] pour le cas où ce dernier n'aurait pas été régulièrement mandaté par eux.
A titre subsidiaire :
- constater que la société APHP n'a jamais été convoquée à la moindre assemblée générale élective ou autre des colotis ;
- constater que l'ASL [Personne géo-morale 1] est dépourvue de représentant légal dont la nomination est entachée d'irrégularité ;
- donner acte à la requérante qu'elle se réserve le droit d'attraire en la cause Monsieur [X] à titre personnel ;
- désigner un administrateur provisoire de l'ASL [Personne géo-morale 1] avec mission ponctuelle de :
- vérifier l'assiette foncière [Personne géo-morale 1], en énumérer les parcelles ;
- vérifier l'existence légale de l'ASL [Personne géo-morale 1] et la régularité de la nomination de son Président Monsieur [X] ;
- convoquer une assemblée de tous les colotis avec pour ordre du jour de :
- procéder à l'élection du Président de l'ASL [Personne géo-morale 3]
- informer les colotis du litige portant sur la parcelle AZ [Cadastre 2] - recueillir les choix des colotis quant au démembrement de l'assiette foncière du lotissement en sa parcelle AZ [Cadastre 2]
En toutes hypothèses :
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel ou toutes voies de recours ;
- condamner l'ASL [Personne géo-morale 1] aux entiers dépens outre au paiement de la somme de 5. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par acte d'huissier du 11 juin 2014, la société SIAGAT était assignée en intervention forcée devant le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre par l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] ([Personne géo-morale 2]).
Par acte du 9 septembre 2015, M. Daniel [N] intervenait volontairement.
Par acte d'huissier du 8 octobre 2015, [I] [F], notaire, était assigné en intervention forcée devant le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre par l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] ([Personne géo-morale 2]).
Par acte d'huissier du 27 octobre 2015, M. [M] [X] était assigné en intervention forcée par la société APHP.
Selon jugement rendu le 11 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre a :
- déclaré l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] ([Personne géo-morale 2]) et M. Daniel [N] irrecevables en leur demande en nullité de la vente du 3 octobre 2009 ;
- déclaré irrecevable le moyen tiré du défaut de capacité à agir de l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] ([Personne géo-morale 2]) et M. Daniel [N] ;
- débouté l'ensemble des parties de leurs demandes respectives ;
- débouté l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] ([Personne géo-morale 2]) et M. Daniel [N] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] ([Personne géo-morale 2]) et M. Daniel [N] à verser à la SARL APHP, à la société immobilière et Agricole de la Grande Terre (SIAGAT), et à Me [I] [F], 1 000 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] ([Personne géo-morale 2]) et M. Daniel [N] aux dépens ;
- accordé à Me WERTER le droit de recouvrer directement contre l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] ([Personne géo-morale 2]) et M. Daniel [N] les dépens dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.
Par déclaration en date du 19 avril 2018, l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] ([Personne géo-morale 2]) a interjeté appel de ce jugement en intimant la société APHP, la société immobilière et Agricole de la Grande Terre (SIAGAT) et Me [I] [F].
Le 15 mai 2018, la société immobilière et Agricole de la Grande Terre (SIAGAT), intimée, a constitué avocat.
Le 4 juin 2018, la société APHP, intimée, a constitué avocat.
Le 4 septembre 2018, M. Daniel [N], a constitué avocat.
Les parties ont conclu. L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 septembre 2020.
PRÉTENTIONS ET MOYENS
- L'APPELANTE:
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 22 septembre 2019 par lesquelles l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] ([Personne géo-morale 2]) demande à la cour de :
- accueillir l'action et la demande en revendication de l'ASL [Personne géo-morale 1] et de les déclarer recevable et bien fondée ;
- réformer le jugement rendu le 11 janvier 2018 par le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre en ce qu'il a rejeté l'action en revendication de l'ASL [Personne géo-morale 1] au motif que le transfert de propriété de la parcelle AZ [Cadastre 2] n'était pas intervenu ;
- dire et juger que le cahier des conditions de vente publié à la conservation des hypothèques le 21 septembre 1988 constitue le titre de propriété de l'ASL [Personne géo-morale 1] sur lequel se fonde l'action en revendication de l'appelante ;
- dire et juger que ce titre est corroboré par la possession de bonne foi de la parcelle AZ [Cadastre 2] entretenue par l'ASL [Personne géo-morale 1] grâce aux cotisations des colotis ;
- dire et juger que le cahier des charges et ses annexes sont opposables aux tiers pour avoir régulièrement été publiés à la Conservation des hypothèques ;
- dire et juger que Maître [I] [F] a commis des manquements graves à sa fonction légale d'authentification et à son obligation de conseil lors de la rédaction de l'acte de vente du 03 octobre 2009 ;
- dire et juger que ce manquement constitue une faute délictuelle à l'égard de l'ASL [Personne géo-morale 1] ;
En conséquence à titre principal, l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] ([Personne géo-morale 2]) demande de :
-condamner la SIAGAT pour violation de ses obligations contractuelles contenues dans le cahier des charges, vis-à-vis des colotis par la parcelle AZ [Cadastre 2] à la SARL APHP ;
- dire et juger que la parcelle AZ [Cadastre 2] est la propriété de l'ASL [Personne géo-morale 1] pour avoir été transférée à la réception du lotissement conformément aux stipulations du cahier des charges du lotissement publié au service foncier le 21 septembre 1988 ;
- ordonner la restitution de la parcelle AZ [Cadastre 2] à l'ASL du Lotissement Village Sainte

- condamner in solidum SARL APHP, la SIAGAT et Maître [I] [F] aux frais de destruction du parking et de remise en état de la parcelle AZ [Cadastre 2] et ses abords afin qu'elle retrouve sa destination d'espace vert ;
- condamner in solidum la société SIAGAT, la société APHP et Maître [I] [F] ès qualité, à payer la somme de 100 000 € (cent mille euros) à l'ASL [Personne géo-morale 1] au titre du préjudice moral subi du fait de la distraction de l'espace vert du périmètre du lotissement ;
- condamner in solidum la société SIAGAT, la société APHP et Maître [I] [F] ès qualité à payer à Maître Laure-Anne CORNELIE la somme de 8 000 euros (huit mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement la société SIAGAT, la société APHP et Maître [I] [F] ès qualité aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Laure-Anne CORNELIE.
A titre subsidiaire, l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] ([Personne géo-morale 2]) demande de :
- condamner in solidum la société SIAGAT, la société APHP et Maître [I] [F] ès qualité à verser la somme de 200.000 € (deux cents mille euros) à l'Association syndicale libre [Personne géo-morale 1] à titre de dommages intérêts pour le préjudice matériel subi du fait de l'aliénation de l'espace vert ;
- condamner in solidum la société SIAGAT, la société APHP et Maître [I] [F] ès qualité à payer la somme de 100 000 € (cent mille euros) à l'Association syndicale au titre du préjudice moral subi du fait de la distraction de l'espace vert du périmètre du lotissement ;
- condamner in solidum la société SIAGAT, la société APHP et Maître [I] [F] ès qualité à payer à Maître Laure-Anne CORNELIE la somme de 8 000 euros (huit mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement la société SIAGAT, la société APHP et Maître [I] [F] ès qualité aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Laure-Anne CORNELIE.
- LES INTIMES:
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 8 octobre 2018 par lesquelles M. Daniel [N] demande à la cour de :
- réformer le jugement du 11 janvier 2018 en ce qu'il a refusé de reconnaître la force obligatoire du cahier des charges pour la préservation de la parcelle AZ [Cadastre 2] en espace vert et qu'il a refusé de faire droit aux demandes indemnitaires de M. [N] à l'encontre de la SIAGAT, de la SARL APHP et du Notaire ;
- accueillir les demandes de M. [N] et les déclarer bien fondées ;
- dire et juger que la SIAGAT en sa qualité de lotisseur était soumise au cahier des charges ;
- dire et juger que la SIAGAT a méconnu les dispositions contractuelles du cahier des charges du lotissement en vendant une parcelle commune du lotissement à la SARL APHP sans l'accord unanime des colotis ;
- dire et juger que la SARL APHP en acquérant une parcelle du lotissement est soumise au cahier des charges ;
- dire et juger que la SARL APHP a méconnu les dispositions contractuelles du cahier des charges du lotissement en modifiant la destination d'espace vert de la parcelle AZ [Cadastre 2] en parking à usage d'un centre médical non situé dans le périmètre du lotissement ;
- dire et juger que la SIAGAT et la SARL APHP ont méconnu les stipulations contractuelles du cahier des charges et qu'elles engagent à ce titre leur responsabilité contractuelle à l'égard de M. [N] [O] ;
- condamner in solidum la SIAGAT et la SARL APHP à détruire le parking afin de redonner à la parcelle AZ [Cadastre 2] sa destination d'espace vert ;
- condamner in solidum la SIAGAT et la SARL APHP à remettre en état la parcelle AZ [Cadastre 2] en effectuant les plantations nécessaires pour reboiser les lieux ;
- dire et juger que Maître [I] [F] a méconnu ses obligations d'authentification, de conseil et d'information en réalisant la vente d'une parcelle commune d'un lotissement sans se référer au cahier des charges et sans vérifier les origines de propriété ;
- dire et juger que ce manquement a eu pour conséquence de retrancher une parcelle commune du [Adresse 5] ;
- dire et juger que le manquement de Maître [I] [F] cause un préjudice à M. [N] [O], qui a perdu le bénéfice de l'espace vert ;
- dire et juger que Maître [I] [F] engage sa responsabilité délictuelle à l'égard de M. [N] du fait de cette faute commise dans le cadre de ses fonctions ;
- condamner in solidum la société APHP, la SIAGAT et Maître [I] [F] à verser la somme de 20 000 euros (vingt mille euros) à M. [N] à titre de dommages intérêts pour le préjudice moral subi ;
- condamner in solidum la SARL APHP, la SIAGAT et Maître [I] [F] à payer à M. [N] la somme de 100 000 euros (cent mille euros) au titre du préjudice de jouissance et du préjudice matériel subis du fait de la réalisation des travaux ;
- condamner in solidum la SIAGAT, la SARL APHP et Maître [I] [F] à payer 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum la SIAGAT, la SARL APHP et Maître [I] [F] à l'ensemble des dépens de la procédure.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 26 décembre 2018 par la société immobilière et Agricole de la Grande Terre (SIAGAT) et tendant à faire :
Sur les demandes de l‘Association syndicale libre [Personne géo-morale 1],
- dire et juger irrecevables comme nouvelles, les demandes de l'Association syndicale libre [Personne géo-morale 1], formées dans ses conclusions d'appel du 16 juillet 2018 et tendant à voir :
• ordonner la restitution de la parcelle AZ [Cadastre 2] à l'ASL du lotissement VILLAGE
[Adresse 5],
• condamner in solidum la SARL APHP, la SIAGAT et Maître [F] aux frais de destruction du parking et de remise en état de la parcelle AZ [Cadastre 2] et ses abords afin qu'elle retrouve sa destination d'espaces verts.
- confirmer le jugement rendu le 11 janvier 2018 par le tribunal de grande instance de Pointe à Pitre en ce qu'il a débouté l‘Association syndicale libre [Personne géo-morale 1] de sa demande de revendication de la parcelle AZ [Cadastre 2] et de toutes ses autres demandes et l'a condamnée in solidum avec M. [N] a verser à la SIAGAT une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dire et juger prescrites les demandes formées contre la SIAGAT par l'Association syndicale libre [Personne géo-morale 1] ;
- débouter l'Association syndicale libre [Personne géo-morale 1] de toutes ses demandes.
Sur les demandes de M. Daniel [N],
- dire et juger irrecevables comme nouvelles, les demandes de M. [N] formées dans ses conclusions d'intimé du 8 octobre 2018 et tendant a voir :
• reconnaître la force obligatoire du cahier des charges, et la soumission de la SIAGAT au cahier des charges,
• condamner in solidum la SIAGAT et l'APHP aux frais de destruction du parking et de remise en état de la parcelle AZ [Cadastre 2] en effectuant les implantations nécessaires pour reboiser les lieux ;
- confirmer le jugement rendu le 11 janvier 2018 par le tribunal de grande instance de Pointe a Pitre en ce qu'il a débouté M. [N] de toutes ses demandes et l'a condamné in solidum avec l'Association [Personne géo-morale 4]
Marthe, à verser à la SIAGAT, une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dire et juger prescrites les demandes formées contre la SIAGAT par M. [N] ;
- débouter M. [N] de toutes ses demandes.
Et statuant de nouveau, et recevant la SIAGAT en son appel incident,
- dire et juger irrecevable pour défaut de qualité à agir, l'Association syndicale libre [Personne géo-morale 1], en ses demandes ;
- constater que l'Association syndicale libre [Personne géo-morale 1] a été constituée et créée postérieurement à la vente consentie le 3 octobre 2009 par la SIAGAT à la société APHP.
- condamner in solidum l'Association syndicale libre [Personne géo-morale 1] et M. Daniel [N] à verser à la SIAGAT une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.
En tout état de cause,
- condamner in solidum l'Association syndicale libre [Personne géo-morale 1] et M. Daniel [N] à verser à la SIAGAT une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum l'Association syndicale libre [Personne géo-morale 1] et M. Daniel [N] aux entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés par Me WERTER en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 23 janvier 2020 par [I] [F], notaire, tendant à faire :
- déclarer irrecevables les demandes nouvelles de l'ASL [Personne géo-morale 1] devant la cour de voir :
• ordonner la restitution de la parcelle AZ [Cadastre 2] à l'ASL du lotissement [Adresse 6],
• condamner in solidum la SARL APHP, la SIAGAT et Maître [F] aux frais de destruction du parking et de remise en état de la parcelle AZ [Cadastre 2] et ses abords afin qu'elle retrouve sa destination d'espaces verts.
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
• débouté l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] de l'intégralité de ses demandes,
• déclaré les demandes indemnitaires de l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] à l'encontre de Maître [F] irrecevables,
• débouté l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
• condamné in solidum l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] et Monsieur [N] à payer à Maître [F] 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
- réformer le jugement en ses autres dispositions ;
- déclarer irrecevable l'Association syndicale de ses demandes de nullité de la vente du 3 octobre 2009, de revendication de la parcelle AZ [Cadastre 2] et de dommages-intérêts en raison du fait qu'elle n'est pas l'association créée lors de la constitution du lotissement et visée dans l'arrêté d'autorisation de lotir de 1988 ;
- déclarer l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] irrecevable en l'intégralité de ses demandes, et notamment la revendication de la parcelle AZ [Cadastre 2], en raison de la prescription ;
- déclarer l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] irrecevable en sa demande d'annulation de la vente du 3 octobre 2009 en raison du fait qu'elle est tiers par rapport à ce contrat ;
- dire que la parcelle AZ [Cadastre 2] n'est pas incluse dans l'assiette du lotissement, et en conséquence débouter l'ASL [Personne géo-morale 1] de l'intégralité de ses demandes ;
- dire que le prétendu droit de propriété contesté de l'ASL sur la parcelle AZ [Cadastre 2] inopposable à la société APHP, acquéreur de cette parcelle, au motif qu'il n'a pas été publié à la Conservation des Hypothèques, et débouter l'ASL [Personne géo-morale 1] de sa revendication et de sa demande de nullité de la vente du 3 octobre 2009 ;
- plus généralement, déclarer irrecevables et à défaut infondées l'intégralité des demandes de l'ASL [Personne géo-morale 1] et l'en débouter ;
- dire que l'action de l'ASL [Personne géo-morale 1] à l'encontre de Maître [F] est prescrite et confirmer le jugement qui l'a déclarée irrecevable ;
- dire que l'action de l'ASL [Personne géo-morale 1] à l'encontre de Maître [F] est irrecevable en raison de l'absence de pouvoir de son Président pour agir au nom de l'association à l'encontre de Maître [F] ;
- en toute hypothèse, débouter l'ASL [Personne géo-morale 1] de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de Maître [F] ;
- condamner l'ASL [Personne géo-morale 1] à payer une indemnité de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à Maître [F] ;
- condamner l'ASL [Personne géo-morale 1] aux entiers dépens.
- déclarer irrecevables comme nouvelles en appel, les demandes suivantes présentées par M. Daniel [N] :
• dire que la SIAGAT a méconnu les dispositions contractuelles du cahier des charges du lotissement, en vendant une parcelle commune du lotissement à la SARL APHP sans l'accord unanime des colotis
• dire que la société APHP en acquérant la parcelle du lotissement est soumise au cahier des charges
• dire qu'APHP a méconnu les dispositions du cahier des charges en modifiant la destination d'espaces verts de la parcelle AZ [Cadastre 2] en parking à usage d'un centre médical
• dire que la SIAGAT et la société APHP ont méconnu les stipulations contractuelles du cahier des charges
• condamner la SIAGAT et la société APHP à détruire le parking, afin de redonner à la parcelle AZ [Cadastre 2] sa destination d'espaces verts
• condamner la SIAGAT et la société APHP à remettre en état la parcelle AZ [Cadastre 2], en effectuant les plantations nécessaires pour reboiser les lieux.
- déclarer irrecevables comme prescrites les demandes de Monsieur [N], à l'encontre de Me [F] ;
- déclarer infondées les demandes de Monsieur Daniel [N] ;
- le débouter de l'intégralité de ses demandes ;
- condamner in solidum l'Association Syndicale Libre du [Personne géo-morale 1] et M. Daniel [N] à payer à Maître [F] une indemnité de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux entiers dépens.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 24 janvier 2020 par la société APHP tendant à :
- confirmer le jugement du tribunal de grande instance du 11 janvier 2018 en ce qu'il a débouté l'ASL [Personne géo-morale 1] et M. Daniel [N] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
- infirmer le jugement du tribunal de grande instance du 11 janvier 2018 en ce qu'il a débouté la société APHP de ses demandes ;
Jugeant à nouveau,
- dire que l'acte authentique de vente en date du 3 octobre 2009 reçu entre la SIAGAT et la société APHP fait foi jusqu'à inscription de faux ;
- dire la société APHP propriétaire de la parcelle AZ [Cadastre 2] ;
- constater que la création de l'ASL [Personne géo-morale 1] est postérieure à la vente de la parcelle AZ [Cadastre 2] ;
- constater que la parcelle AZ [Cadastre 2] a fait l'objet d'une autorisation de travaux et d'un arrêté municipal, actes administratifs non contestés dans les formes et délais légaux ;
- dire la société APHP fondée à entreprendre les travaux pour lesquels elle a dûment été autorisée, et de manière générale, dire la société APHP fondée à disposer librement de son bien (vente par lots) ;
- constater le défaut de diligence de l'ASL [Personne géo-morale 1] sur les parties prétendument communes, tant sur les formalités de transfert de propriété, que la gestion et l'entretien ;
- constater la mauvaise foi de l'ASL [Personne géo-morale 1] et dire que son comportement dolosif cause un préjudice matériel et financier à la société APHP ;
- condamner solidairement, l'ASL [Personne géo-morale 1] et M. Daniel [N] au paiement de la somme de 116 000 euros au titre des préjudices subis par la société APHP ;
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel ou toutes voies de recours ;
- condamner l'ASL [Personne géo-morale 1] à payer à la société APHP, la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile ;
- condamner la même aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Julie FIGUERES ;
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les exception et fin de non-recevoir
Attendu que les intimés opposent que les demandes de l'appelante seraient irrecevables aux motifs que l'association syndicale libre n'établit pas son existence juridique, ses création et déclaration en préfecture étant postérieures à la vente litigieuse d'une part et d'autre part que le président de l'association est dépourvu de pouvoir pour agir en justice ;
- sur l'exception de procédure
Attendu qu'en application de l'article 117 du code de procédure civile, le défaut de pouvoir d'une personne figurant au procès comme représentant une personne morale constitue une irrégularité de fond ;
Qu'aux termes de l'article 771 du code de procédure civile, dans la version du décret no2012-66 du 20 janvier 2012, applicable à la présente procédure, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les parties n'étant plus recevables à soulever ces exceptions ultérieurement à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge ;
Que c'est à juste titre que les premiers juges, au visa de ces dispositions, ont estimé qu'une telle exception relève de la compétence du juge de la mise en état et ont déclaré irrecevable cette exception présentée devant la juridiction saisie du fond de l'affaire ;
- sur les fins de non-recevoir
Attendu qu'aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ;
* sur l'intérêt et la qualité à agir
Attendu que selon l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ; que par application de l'article 122 du code de procédure civile, est irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, la partie dépourvue de qualité et intérêt à agir ;
Qu'il est soulevé en l'espèce l'inexistence de l'association [Personne physico-morale 1], et par suite les défauts de qualité à agir de l'association syndicale libre [Personne géo-morale 1], appelante et antérieurement défenderesse en première instance ;
Attendu que toutefois, l'article 5 de la loi du 21 juin 1865 disposait : "Les associations syndicales libres se forment sans l'intervention de l‘administration. Le consentement unanime des associés doit être constaté par écrit. L'acte d'association spécifie le but de l'entreprise; il règle le mode d'administration de la société et fixe les limites du mandat confié aux administrateurs et syndics ; il détermine les voies et moyens pour subvenir à la dépense, ainsi que le mode de recouvrement des cotisations" ;
Que par ailleurs, l'article 3 du décret du 18 décembre 1927 prévoyait : "Si le consentement de chaque intéressé n'a pas été donné dans l'acte d'association, il peut résulter d'un acte spécial, authentique ou sous seing privé, et qui reste annexé à l'acte d'association" ;
Attendu qu'en l'espèce, il résulte du dossier administratif déposé le 9 juillet 1987 pour l'édification du lotissement [Adresse 6], lequel comprend notamment une note préliminaire, un règlement et le projet de statuts de l'association syndicale libre, que "l'ensemble du lotissement sera géré par une association syndicale libre, cette association sera mise en place dès les ventes des premiers lots" ;
Que l'ampliation du 30 mai 1988 de l'arrêté municipal no88-02 du 2 février 1988 autorisant le lotissement par la SIAGAT du terrain sis à [Adresse 5] (Saint François) et comprenant notamment en annexes la note préliminaire, le projet d'association syndicale, le cahier des charges du lotissement, a été publiée au bureau des hypothèques le 21 septembre 1988 ;
Que par ailleurs, il y a lieu de constater que l'article 1er des statuts initiaux de 1988 indique que : «il est formé une Association Syndicale Libre [...]. Cette Association [Personne géo-morale 4] existera entre les propriétaires des terrains dépendant du lotissement à créer par la SIAGAT, sur des terrains lui appartenant, sis Commune de Saint-François où ils sont actuellement cadastrés section AZ no[Cadastre 1] [...].»
Que l'article 2 stipule que sont membres de l'association : "1o Tout propriétaire pour quelque cause et à quelque titre que ce soit de l'un des lots divis du lotissement visé à l'article 1er.
2o L'adhésion à l'association et le consentement écrit dont fait état l'article 5 alinéa 2 de la loi du 21 juin 1865 résultent :
a) Soit de la participation du ou des propriétaires à l'acte portant constitution de la présente association et à l'établissement des statuts.
b) soit de tout acte de mutation à titre onéreux ou rémunératoire des terrains visés en 1o ci-avant intervenant entre les propriétaires visés en a) ci-dessus et tous acquéreurs ou bénéficiaires d'apport.
3o L'adhésion à l'association résulte également de toute mutation à titre gratuit de tout ou partie des terrains visés en 1o"
Que dès lors, il en ressort que l'association syndicale libre de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] est née à partir la vente du premier lot pour être valablement formée entre le lotisseur et le premier acquéreur ;
Que la première vente est en l'espèce intervenue par acte notarié des 22 juin et 31 juillet 1989 lequel acte que la SIAGAT a vendu à M. Daniel [N] le lot no14 du lotissement Village de [Adresse 5] et que l'acquéreur déclare notamment avoir reçu une copie de l'arrêté d'autorisation du lotissement, le règlement dudit lotissement et une copie des statuts de l'association syndicale ;
Qu'il en découle que suite auxdites publications réalisées, l'Association Syndicale Libre [Adresse 6], qui a pris naissance le 31 juillet 1989, date de la vente du premier lot, existe depuis cette date ;
Attendu par suite, s'agissant des défauts de qualité et d'intérêt à agir soulevé à l'encontre de l'association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1], il est indiqué à l'article 1er de ses statuts du 11 octobre 2009 : «Sont réunis en association syndicale régie par les dispositions de l'ordonnance no2004-632 du 1er juillet 2004 ainsi que par les présents statuts les propriétaires de lots constituant l'ensemble immobilier dénommé "[Adresse 6]", situé sur le territoire de la commune de [Adresse 1] au [Adresse 5] cadastré section AZ numéro [Cadastre 1] [...]. »
Que l'association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] a bien le même périmètre foncier que l'Association [Personne physico-morale 1], laquelle n'a jamais été dissoute ;
Que quand bien même sont mentionnés les termes d'assemblée générale constitutive dans le procès-verbal, l'association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1], qui a pris naissance sous la dénomination d'association [Personne physico-morale 1] le 31 juillet 1989, a par assemblée générale du 11 octobre 2009 mis en conformité ses statuts avec l'ordonnance du 1er juillet 2004 ; que, ses statuts ont régulièrement fait l'objet d'une déclaration à la sous-préfecture de Pointe-à-Pitre le 18 novembre 2009 et ont été publiés au journal officiel le 9 janvier 2010 ;
Qu'il sera rappelé ici que par application de l'article 60 de l'ordonnance no 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires modifié par loi no2014-366 du 24 mars 2014, les associations syndicales libres qui ont mis leurs statuts en conformité avec les dispositions de celle-ci postérieurement au 5 mai 2008, recouvrent les droits mentionnés à l'article 5 (agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer) de la présente ordonnance dès la publication de la loi no 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, sans toutefois que puissent être remises en cause les décisions passées en force de chose jugée ; que la réglementation en vigueur ne prévoit aucune sanction du défaut de mise en conformité dans le délai prescrit de deux années ;
Qu'en dépit du dépassement du délai, cette régularisation a permis à l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] de recouvrer les droits mentionnés d'agir en justice, d'acquérir, de vendre, d'échanger, de transiger, d'emprunter et d'hypothéquer antérieurement à l'action en justice introduite le 3 janvier 2013 par la société APHP ;
Que dans ces conditions, l'association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] n'est pas une nouvelle personne morale qui aurait été créée par statuts du 11 octobre 2009, mais est bien l'association syndicale libre initiale, sa dénomination ayant fait l'objet d'une modification lors de l'assemblée générale du 11 octobre 2009, déclarée à la sous-préfecture de Pointe-à-Pitre le 18 novembre 2009 et publiée au journal officiel le 9 janvier 2010 ;
Que l'appelante, s'agissant du terrain en litige s'inscrivant dans le périmètre de ses statuts, a ainsi qualité et intérêt à agir ; que la fin de non-recevoir sera, par voie de conséquence, rejetée.
* sur la prescription
Attendu qu'aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ;
Attendu qu'en premier lieu, il est soulevé la prescription de l'action formée par M. [N] à l'égard des sociétés APHP, SIAGAT et du notaire [I] [F];
Que lors de son intervention volontaire du 9 septembre 2015, M. [N], [O], a recherché la responsabilité des sociétés SIAGAT, APHP et du notaire [F], fondée sur l'irrégularité de la vente de la parcelle AZ [Cadastre 2] à la société APHP en date du 3 octobre 2009 ;
Que l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] reconnaît avoir eu connaissance de la vente le 8 octobre 2009 de sorte que M. [N], en tant que membre de ladite association syndicale libre, en avait connaissance à la même date ;
Que dès lors, l'action de M. [N] à l'égard de la SIAGAT, de la SARL APHP et du notaire engagée le 9 septembre 2015, soit plus de cinq années après la connaissance des faits lui permettant de l'exercer, se heurte à la prescription et ses prétentions seront, par voie de conséquence, déclarées irrecevables comme prescrites.
Attendu qu'en second lieu, [I] [F], notaire, soulève la prescription de l'action formée par l'ASL à son égard ;
Que ce n'est que par assignation du 8 octobre 2015, l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1], qui reconnaît avoir eu connaissance de la vente de la parcelle AZ [Cadastre 2] par la SIAGAT à la société APHP le 8 octobre 2009, a recherché la responsabilité de [I] [F], notaire instrumentaire de l'acte en date du 3 octobre 2009 soit au delà du délai de prescription quinquennale;
Que cependant l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] invoque la suspension du délai de prescription, en raison de sa demande d'aide juridictionnelle ; que par courrier du 12 septembre 2013 adressé audit bureau d'aide juridictionnelle, l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] a sollicité le bénéfice de l'aide juridictionnelle afin d'assigner la SIAGAT et [I] [F] ainsi que la désignation d'un huissier ayant compétence dans le département de l'Orne ;
Que par décision notifiée à l'avocat de l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] le 15 janvier 2014, le bureau d'aide juridictionnelle lui a accordé l'aide juridictionnelle totale, dit que le bénéficiaire sera assisté par Me CORNELIE, dit que le bénéficiaire sera assisté de [T] [L], huissier dans le ressort de la Guadeloupe et dit que le bénéficiaire sera assisté d'un huissier désigné par le président de la chambre départementale des huissiers de l'Orne ;
Que par application de l'article 38 du Décret no91-1266 du 19 décembre 1991, dans sa version antérieure applicable à la procédure l'action est réputée avoir été intentée dans le délai si la demande d'aide juridictionnelle s'y rapportant est adressée au bureau d'aide juridictionnelle avant l'expiration dudit délai et si la demande en justice est introduite dans un nouveau délai de même durée à compter de la date à laquelle la décision d'admission ou de rejet de la demande est devenue définitive ou, en cas d'admission, de la date, si elle est plus tardive, à laquelle un auxiliaire de justice a été désigné ;
Qu'en l'espèce, la prescription a été interrompue le 12 septembre 2013 de sorte que l'action en responsabilité à l'égard de [I] [F] introduite le 8 octobre 2015 a bien été engagée dans un nouveau délai de même durée à compter de la date à laquelle la décision d'admission ou de rejet de la demande est devenue définitive correspondant au 29 janvier 2014 ;
Que par voie de conséquence, l'action en responsabilité formulée par l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] à l'égard de [I] [F], notaire, par assignation du 8 octobre 2015 sera déclarée recevable.
Sur le fond
- sur les prétentions à l'égard de la société APHP
Attendu que selon les articles 711 et 712 du code civil, la propriété des biens s'acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, par l'effet des obligations, ainsi que par accession ou incorporation, et par prescription ;
Qu'aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ;
Que la preuve du droit de propriété, invoqué à l'appui d'une action en revendication ou à l'encontre d'une telle action, est libre et peut être prouvé par tous moyens ;
Attendu qu'en l'espèce, la société APHP revendique la propriété de la parcelle cadastrée AZ [Cadastre 2], [Adresse 5] en se prévalant d'un acte notarié en date du 3 octobre 2009 par lequel la société SIAGAT lui a vendu ladite parcelle ;
Que demanderesse à l'action en revendication, il lui incombe de rapporter la preuve de ses droits ;
Qu'à l'appui de ses prétentions, elle verse aux débats un titre authentique reçu par le notaire [F] le 3 octobre 2009 portant acquisition de la parcelle cadastrée AZ [Cadastre 2] [Adresse 5] d'une surface de 24a89ca moyennant le prix de 100 000 euros ;
Que l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] lui oppose être propriétaire de la parcelle AZ [Cadastre 2] en vertu des stipulations du cahier des charges du lotissement ;
Que pour en justifier, cette dernière produit notamment l'arrêté municipal no 88-02 du 8 février 1988 autorisant le lotissement, le dossier de demande d'autorisation de lotissement, le plan parcellaire et la fiche immeuble de la parcelle AZ [Cadastre 2] ; qu'il ressort de ces documents que le terrain cadastré AZ [Cadastre 1]P, devenu la parcelle AZ 412, a été morcelée au moment de la création du lotissement en 25 parcelles numérotées AZ 489 à AZ 513, en ce compris une parcelle AZ [Cadastre 2] d'une superficie de 24a89ca ;
Que le plan parcellaire annexé à l'arrêté municipal no 88-02 du 8 février 1988 mentionne une parcelle nommée "espace vert" d'une superficie de 2 489 m² située le long de la vieille usine en face des lots 10 à 18 de l'autre côté de la voirie du lotissement ; que cet "espace vert" constitue une parcelle commune au sens des statuts de l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] et du cahier des charges ;
Qu'il en ressort que la parcelle cadastrée AZ [Cadastre 2] objet de l'acte notarié de vente du 3 octobre 2009 d'une superficie de 2489m² est bien celle intitulée "espace vert" dans le dossier de lotissement ;
Attendu que s'agissant du transfert de propriété de la parcelle commune "espace vert" cadastrée AZ [Cadastre 2], l'association syndicale libre soutient que le transfert de propriété s'est réalisé par le seul effet de la force obligatoire du cahier des charges;
Qu'en effet, le transfert de la propriété des choses communes d'un lotissement à l'association syndicale libre peut résulter des énonciations des documents du lotissement (cahier des charges et statuts de l'ASL) sans que soit nécessaire l'établissement d'un acte de transfert effectif de la propriété ;
Qu'en l'espèce, le cahier des charges [Personne géo-morale 1] mentionne à ce titre : "Le lotisseur vend des parcelles divises. La vente ne porte pas sur les parcelles et équipements communs définis par le dossier et plus particulièrement par le règlement du lotissement. Ces parcelles et équipements à usage commun seront la propriété de l'association syndicale qui en assurera la conservation, la gestion et l'entretien" ;
Que l'article 7 intitulé "Transfert de propriété" des statuts de l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] annexé à l'arrêté du 2 février 1988 énonce, quant à lui :
"La prise en charge des équipements et des terrains communs interviendra au profit de l'association syndicale dès que les travaux d'équipements communs seront achevés et réceptionnés. [...]
L'association est engagée à recevoir, à titre gratuit, les équipements et terrains communs dans le délai de trois mois de la signature des procès verbaux de la réception sans réserves des travaux ou de la signature des procès verbaux de levée des réserves. L'acte de dévolution de ces équipements et terrains communs revêtira la forme notariée."
Qu'ainsi, des énonciations même du cahier des charges et statuts, il découle que le transfert de la propriété du terrain commun espace vert cadastré AZ [Cadastre 2] du lotisseur à l'ASL, s'est opéré sans nécessité de procéder à l'établissement d'un acte spécifique de transfert par voie authentique ;
Que dès lors, quand bien même les statuts de l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] ([Personne géo-morale 2]) prévoient que l'acte de dévolution des équipements et terrains communs revêtira la forme notarié, la propriété de la parcelle AZ [Cadastre 2] a été valablement transférée à l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] par application du cahier des charges et des statuts publiés au bureau des hypothèques le 21 septembre 1988 de sorte que la société APHP ne peut prétendre être propriétaire de ladite parcelle en vertu de l'acte notarié du 3 octobre 2009 conclut avec la société SIAGAT ;
Qu'en effet, le droit de propriété de l'ASL étant imprescriptible, et dès lors qu'il n'est pas argué d'une acquisition par usucapion par la société APHP, le débat portant sur une défaillance de l'ASL dans l'entretien de la parcelle litigieuse ou sur l'apparence de propriété de la société APHP conférée par son titre est inopérant;
Que de même contrairement à ce qu'il est soutenu, en raison de leur nature contractuelle, les cahiers des charges ne sont jamais affectés par la survenance de la caducité des règles d'urbanisme ; qu'il ne peut donc être opposé ni la caducité du document contractuel que constitue le cahier des charges du lotissement, ni son inopposabilité compte tenu de sa publication, étant précisé de surcroît que sa publication au bureau des hypothèques le 21 septembre 1988 a été réalisée par le lotisseur, qui n'est autre que la SIAGAT ;
Qu'en conséquence, la société APHP est infondée à revendiquer la propriété d'un bien qui lui a été vendu par la SIAGAT en 2009, laquelle n'était plus à cette date propriétaire de la parcelle litigieuse ;
Que dès lors, il devra être ordonné la restitution de la parcelle cadastrée AZ [Cadastre 2] par la société APHP à l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] laquelle ne constitue pas une demande nouvelle dès lors qu'elle est l'accessoire de ses prétentions en opposition à l'action en revendication de la société APHP ; que celle-ci sera également condamnée à procéder à ses frais, après destruction du parking, à la remise en état de la parcelle ;
Qu'en revanche, il n'est pas allégué ni démontré qu'elle avait, antérieurement à la vente du 3 octobre 2009, connaissance du fait que la parcelle AZ [Cadastre 2] constituait un lot "espace vert" du lotissement [Adresse 6] ; que dès lors, il n'y a lieu de la condamner au paiement de dommages et intérêts au bénéfice de l'ASL et cette dernière sera déboutée de ce chef de demande ;
- sur les responsabilités de la société SIAGAT et de [I] [F]
* à l'égard de la société SIAGAT
Attendu qu'il convient tout d'abord de rappeler que la société SIAGAT a, par acte du 3 octobre 2009, vendu à la société APHP la parcelle cadastrée AZ [Cadastre 2], laquelle est la propriété de l'ASL;
Qu'en outre, il ne peut qu'être constaté, que c'est à son initiative que les parcelles dont elle était, propriétaires, ont été constituées en lotissement désormais dénommé [Adresse 6]; qu'elle avait toute connaissance, étant à l'origine de la création de ce lotissement, des dispositions du cahier des charges et des statuts de l'association syndicale libre du lotissement, et ce faisant de ce que la propriété de la parcelle AZ [Cadastre 2], qui constituait la parcelle commune "espace vert" du lotissement avait été transférée dès l'origine à son association syndicale libre ;
Qu'elle ne pouvait sérieusement confondre le sort des équipements du lotissement et celui d'une parcelle de terre, telle la parcelle AZ [Cadastre 2], qui ne saurait y être assimilée ; qu'au titre de la constitution de la parcelle AZ [Cadastre 2] en tant que chemin de servitude par acte des 2 et 18 août1989 , elle ne peut pas plus se prévaloir des mentions d'un tel acte par lequel elle a cédé à une société-tiers divers autres terrains, contigus mais totalement distincts des actes constitutifs du lotissement du 2 février 1988 ;
Qu'ainsi, dans ces circonstances en procédant à la vente de la parcelle AZ [Cadastre 2] à un tiers, la société APHP, la SIAGAT, vendeur et lotisseur a elle-même enfreint les règles qu'elle avait édictées et s'est ainsi rendue coupable d'une faute à l'égard de l'ASL, propriétaire de ladite parcelle ;
* à l'égard de [I] [F]
Attendu qu'en application de l'article 1382 du code civil, devenu article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; qu'il appartient à celui qui entend engager la responsabilité d'autrui sur ce fondement de rapporter la preuve de la faute commise, du préjudice subi et du lien de causalité entre la faute et le préjudice;
Que le notaire, officier public, en tant que rédacteur d'un acte, est tenu de prendre toutes les dispositions utiles pour assurer l'efficacité des actes qu'il instrumente ; qu'il est ainsi tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse ;
Attendu que pour rechercher la responsabilité du notaire instrumentaire, l'ASL lui reproche de ne pas avoir vérifié l'origine de propriété du bien vendu avant d'établir l'acte de vente du 3 octobre 2009 par la SIAGAG à la société APHP et verse à ce titre les fiches d'immeuble successives concernant la parcelle initiale AZ [Cadastre 1], après détachement celle de la parcelle AZ 412 et enfin, celle de la parcelle AZ [Cadastre 2];
Qu' il appartient en effet au notaire instrumentaire de vérifier les déclarations du vendeur sur la propriété du bien qu'il entend céder;
Qu'à ce titre, il lui revient de consulter la conservation des hypothèques en levant notamment une fiche d'immeuble ; que la constitution du lotissement du village [Adresse 6] avait fait l'objet des formalités obligatoires de publication, par le notaire THIONVILLE le 21 septembre 1988 pour la parcelle AZ 412, les changements de numérotations des parcelles devenues AZ 489 à AZ 513 du lotissement ayant donné lieu à publication à la conservation des hypothèques le 22 novembre 1988 Volume 2720 no25 ;
Que dès lors la seule consultation de la fiche d'immeuble permettait au notaire rédacteur de l'acte du 3 octobre 2009 de connaître l'existence d'un lotissement, dont la numérotation des parcelles incluait celle portant numéro AZ [Cadastre 2] ;
Que cette omission à l'égard des formalités inscrites à la conservation des hypothèques, qui lui aurait permis de déterminer la difficulté liée à l'absence de propriété de la SIAGAT au titre de la parcelle dont il devait instrumenter la vente, révèle une défaillance grave de celui-ci dans les investigations et contrôles que ce devoir d'efficacité impose nécessairement ;
Qu'il s'en évince que [I] [F], qui par cette défaillance a vendu le bien d'autrui à un tiers, a commis une faute et engagé sa responsabilité ;
Attendu que les fautes cumulées du lotisseur et du notaire ont ainsi contribué à la réalisation d'un dommage pour l'ASL, qui non seulement n'a pas pu jouir de son bien, mais a également subi une atteinte environnementale dans la vie du lotissement par la suppression d'un espace vert et son remplacement par une zone de parking ; que le préjudice moral, qui en découle, sera évalué à la somme de 30 000 euros ;
Qu'en conséquence, la société SIAGAT et [I] [F] seront condamnés in solidum à payer cette indemnité à l'association [Personne physico-morale 1] ;
Sur les mesures accessoires
Attendu que la société SIAGAT, [I] [F], la société APHP qui succombent seront condamnés in solidum au paiement aux entiers dépens ;
Attendu que l'équité commande de ne pas laisser à la charge de l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] les frais non compris dans les dépens et nécessaires à la défense de ses intérêts en justice ;
Que dès lors, la société APHP, la société SIAGAT et [I] [F], notaire, seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant contradictoirement par arrêt prononcé par mise à disposition au greffe ;
Infirme le jugement rendu le sauf en ce qu'il a déclaré irrecevable Daniel [N] en son action,
Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées et y ajoutant :
Rejette les exceptions et fins de non recevoir formulées à l'égard de l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] ;
Constate que l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] est propriétaire de la parcelle cadastrée AZ [Cadastre 2], [Adresse 5] ;
Ordonne la restitution de la parcelle cadastrée AZ [Cadastre 2] lieudit [Adresse 5] par la société APHP à l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] ;
Condamne la société APHP à procéder à ses frais, avant cette restitution, à la remise en état de la parcelle cadastrée AZ [Cadastre 2], [Adresse 5] ;
Déboute l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] de ses demandes indemnitaires à l'encontre de la société APHP ;
Condamne in solidum la société SIAGAT et [I] [F] à payer à l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] la somme de 30 000 euros de dommages et intérêts au titre de la réparation de son préjudice moral ;
Condamne in solidum la société SIAGAT et [I] [F] à payer à l'Association Syndicale Libre [Personne géo-morale 1] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société SIAGAT, [I] [F] et la société APHP au paiement des entiers dépens lesquels pourront être recouvrés par Me CORNELIE, pour ceux dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
Signé par Claudine FOURCADE, président et par Esther KLOCK, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier Le président