Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2017
(no, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 01954
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2014- Tribunal de Grande Instance de MELUN-RG no 13/ 03778

Madame Viviane X...
née le 09 Juin 1956 à LE PERREUX (94)
demeurant ...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Dominique NARDEUX de la SELARL SAULNIER-NARDEUX-MALAGUTTI, avocat au barreau de MELUN, substitué sur l'audience par Me Cécile ALFONSI, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU

Monsieur Patrick A...
né le 31 Octobre 1950 à Sidi Bel Abbes (Algérie)
demeurant ...
Représenté par Me Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER-BEQUET-MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Assisté sur l'audience par Me Ghislaine ISSENHUTH, avocat au barreau de PARIS, toque : R169
Monsieur Philippe C...
né le 23 Février 1964 à BAGNOLET (93)
demeurant ...
non représenté
Société SARLU LOG'IMMO 77, immatriculée au RCS de Melun sous le numéro B 538 489 014, agissant en la personne de son gérant domicilié audit siège
No SIRET : 538 489 014
ayant son siège au 83 Rue de Paris-77220 GRETZ ARMAINVILLIERS
Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP SCP NABOUDET-HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Juin 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Sophie REY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : DÉFAUT
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Aux termes d'un précédent arrêt du 17 juin 2016 auquel il est expressément référé pour l'exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, cette Cour, statuant sur un jugement réputé contradictoire du 16 décembre 2014 du tribunal de grande instance de Melun ayant   :
- condamné solidairement Mme Viviane X...et M. Philippe C...à payer la somme de 54. 500 € à M. Patrick A...au titre de la clause pénale,
- dit que cette somme serait majorée des intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2012,
- condamné la SARLU Log'immo 77 à payer la somme de 7. 500 € à M. Patrick A...en réparation de sa perte de chance,
- condamné in solidum Mme Viviane X...et M. Philippe C...à payer la somme de 1. 800 € à M. Patrick A...au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens
-condamné la SARLU Log'immo 77 à payer à M. Patrick A...la somme de 1. 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté le surplus des demandes,
- ordonné l'exécution provisoire,
cette cour a :
- constaté l'anéantissement de la vente du 25 juillet 2012,
- infirmé le jugement en ce qu'il avait condamné Mme Viviane X...à payer à M. Patrick A...la somme de 54. 500 € du chef de la clause pénale,
- statuant à nouveau, rejeté la demande formée à ce titre par M. Patrick A...contre Mme Viviane X...,
- avant dire droit sur les autres demandes, rouvert les débats et invité les parties à s'expliquer sur les conséquences et les effets de l'anéantissement du contrat de vente litigieux, notamment en ce qui concerne les demandes formées à l'encontre de M. Philippe C...et de la SARLU Log'immo 77 fondées sur ce contrat.
En cet état, Mme Viviane X..., appelante, demande à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 15 février 2017, de :
au visa de l'article 1343-5 du code civil,
- débouter M. Patrick A...et la SARLU Log'immo 77 de l'intégralité de leurs demandes comme mal fondées,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SARLU Log'immo 77 à payer à M. A...la somme de 7. 500 € en réparation de sa perte de chance et rejeté le surplus des prétentions des parties,
- l'infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau   :
- lui donner acte de ce qu'elle se désiste de sa demande tendant à la condamnation de la SARLU Log'immo 77 au paiement de la somme de 54. 500 € sur le fondement de l'article 1147 du code civil,
- dire que la SARLU Log'immo 77, d'une part, M. Philippe C..., d'autre part, devront la relever et garantir de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées contre elle, en principal, intérêts et frais,
- lui octroyer les plus larges délais de paiement en cas de condamnation au paiement de sommes à M. Patrick A...,
- en tout état de cause, dire qu'il n'y a pas lieu de la condamner à paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SARLU Log'immo 77 à lui payer la somme de 2. 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens de première instance et d'appel,
M. Patrick A..., intimé, prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 16 février 2017, de :
au visa des articles 1103, 1231-1, 1231-6, 1309, 1240 (nouveaux) 1589 et 1992 du code civil,
- dire que Mme Viviane X...et M. Philippe C...ont commis une faute dans la poursuite des pourparlers contractuels,
- dire que la SARLU Log'immo 77 a commis une faute en manquant à son obligation de conseil quant à l'insolvabilité des co-acquéreurs et en ne l'informant pas de l'exercice par Mme Viviane X...de son droit de rétractation,
- dire qu'en différant la remise au notaire Huot du chèque de 25. 000 € correspondant au dépôt de garantie, l'agence immobilière a commis une faute contractuelle,
- prendre acte du versement de la somme de 2. 061 € par M. E...à son profit,
- en conséquence, condamner in solidum Mme Viviane X..., M. Philippe C...et la SARLU Log'immo 77 à lui payer la somme de 19. 934, 06 € au titre des frais inutilement exposés lors des pourparlers entretenus dans la perspective de la vente,
- condamner la SARLU Log'immo 77 au paiement de la somme de 54. 500 € au titre de sa perte de chance d'obtenir la clause pénale,
- en tout état de cause, débouter Mme Viviane X...de ses prétentions, de même que la SARLU Log'immo 77,
- condamner solidairement Mme Viviane X..., M. Philippe C...et la SARLU Log'immo 77 à lui payer la somme de 10. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,
La SARLU Log'immo 77 prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 15 février 2017, de :
au visa des articles 1992 et 1147 ancien du code civil,
- dire l'appel de M. Patrick A...mal fondé, les éléments de la cause établissant que les parties ont clairement exprimé leur volonté, pour l'une, de vendre, pour les autres, d'acquérir,
- dire, au surplus, les préjudices revendiqués par M. Patrick A...non établis et sans lien de causalité avec les fautes invoquées,
- constater que le bien a été revendu aussitôt et que la période d'immobilisation n'a pas excédé ou de peu, une durée normale,
- dire que la durée d'immobilisation dont se plaint M. Patrick A...ne constitue pas un préjudice indemnisable puisque le bien a été revendu à un prix plus élevé,
- retenir que M. Patrick A...a reçu paiement de la somme de 2. 061 € s'imputant sur la créance alléguée,
- en conséquence, rejeter les demandes de M. Patrick A...,
- faisant droit à son appel incident, infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à paiement,
- rejeter toute demande de dommages-intérêts,
- dans l'hypothèse où elle serait condamnée, dire que Mme Viviane X...et M. Philippe C...devront in solidum à la relever et garantir de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées contre elle, en principal, intérêts et frais,
- condamner in solidum tout succombant à lui payer une somme de 3. 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
M. Philippe C..., assigné dans les formes de l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat.


Il convient de rappeler que, suivant acte sous seing privé du 21 juin 2012, M. Patrick A...a donné mandat à la SARLU Log'immo 77 de rechercher un acquéreur pour son bien situé à ..., que, selon acte sous seing privé conclu le 25 juillet par l'entremise de cette agence immobilière, il a vendu ce bien à Mme Viviane X...et M. Philippe C..., sous diverses conditions suspensives, moyennant le prix de 545. 000 €, ledit acte comportant une clause pénale de 54. 500 €, que la vente n'a pas été réitérée en la forme authentique et que le chèque de 25. 000 € remis à l'agence immobilière par les acquéreurs n'a pas été transmis au notaire avant le mois d'octobre 2012 et s'est avéré non provisionné lors de sa présentation, le solde du compte bancaire de Mme X...ne s'élevant qu'à 2. 061 € ;
Mme X..., défaillante en première instance, n'a invoqué l'exercice de son droit de rétractation qu'en cause d'appel et cette rétractation a été validée par l'arrêt du 17 juin 2016   ;
Sur les demandes de M. Patrick A...
à l'encontre de Mme Viviane X...et de M. Philippe C...
M. Patrick A...fait valoir que pas moins de cinq rendez-vous ont été organisés en l'étude du notaire Huot entre les mois d'octobre et novembre 2012 pour parvenir à la signature de l'acte de vente en la forme authentique, puis annulés à la demande de M. Philippe C...sous des prétextes fallacieux, que Mme Viviane X...ne s'est prévalue à aucun moment de l'exercice de son droit de rétractation, que les acquéreurs, sommés de venir réitérer la vente le 7 novembre 2012, se sont engagés devant le notaire à transmettre les fonds dès le lendemain en invoquant des retards de la banque de M. C..., alors qu'il est par la suite apparu que celui-ci ne possédait aucun compte dans la banque citée, que le rendez-vous fixé au 9 novembre suivant n'a pas été honoré, en sorte qu'un procès-verbal de défaut a été établi à cette date   ;
Mme Viviane X...se prévaut de l'envoi à la SARLU Log'immo 77 de sa lettre recommandée de rétractation du 2 août 2012, nonobstant toute manifestation ultérieure de volonté, pour échapper au mécanisme de la clause pénale contractuelle   ; elle soutient que les demandes formées par M. Patrick A...sur le fondement de la poursuite de pourparlers ultérieurs à sa rétractation sont fondées sur un moyen nouveau, irrecevable comme tel, et ne peuvent être appuyées sur l'invocation de manquements quasi-délictuels à une obligation pré-contractuelle, en tout état de cause, que ces manquements sont dépourvus de causalité avec les préjudices allégués, non établis au demeurant dans leur matérialité   ;
En premier lieu, l'anéantissement de la vente conduit à débouter M. Patrick A...de toute demande fondée sur le contrat de vente sous seing privé, étant toutefois constaté que le jugement est définitif à l'égard de M. Philippe C...qui n'a pas constitué avocat en cause d'appel   ;
En deuxième lieu, M. Patrick A...est recevable à invoquer tout moyen, nouveau ou non devant la Cour, seules les demandes nouvelles étant prohibées alors que les prétentions qu'il émet, procédant de ses demandes initiales et de l'évolution du litige, sont recevables, Mme Viviane X..., défaillante en première instance, n'ayant argué qu'en cause d'appel de l'exercice de son droit de rétractation   ;
En troisième lieu, M. Patrick A...est fondé à invoquer les manquements de Mme Viviane X...et de M. Philippe C...à leurs obligations de loyauté dans le cadre des pourparlers pré-contractuels pour obtenir des dommages-intérêts sur un fondement quasi-délictuel   ;
En quatrième lieu, il est constant que Mme Viviane X...et M. Philippe C...ont commis des fautes de nature à engager leur responsabilité, par leurs palinodies étalées sur plusieurs mois, destinées à maintenir M. A...dans les liens d'une vente alors qu'ils étaient dépourvus de tout fonds permettant d'honorer leurs engagements, M. Philippe C..., notamment, ayant avancé diverses excuses fallacieuses pour faire reporter à plusieurs reprises les rendez-vous de signature fixés chez le notaire, alors qu'il n'était pas même titulaire d'un compte bancaire dans les livres de la banque prétendument indiquée au notaire Huot comme devant envoyer les fonds ;
En cinquième et dernier lieu, ces fautes, mensonges et manquements multipliés des acquéreurs, postérieurs à l'exercice par Mme Viviane X...de son droit de rétractation, ont causé à M. Patrick A...un préjudice certain en prolongeant indûment l'immobilisation de son bien alors qu'il comptait disposer du prix de celui-ci pour en acquérir un autre à la Seyne-sur-Mer et qu'il a engagé de nombreux frais (logement, garde-meubles, assurance) dans l'attente de la réalisation de son projet, le pavillon d'Ozoir-la-Ferrière n'ayant pu être revendu que le 19 février 2013   ;
Au vu de ces éléments, Mme Viviane X...et M. Philippe C...seront condamnés in solidum à régler à M. Patrick A...une somme de 10. 000 € de dommages-intérêts, sans qu'il y ait lieu, eu égard à sa mauvaise foi, d'accorder à Mme Viviane X...des délais de grâce, étant observé que l'instance a été engagée depuis prés de quatre années   ;
à l'encontre de la SARLU Log'immo 77
M. Patrick A...reproche à la SARLU Log'immo 77 d'avoir omis de vérifier la solvabilité des candidats acquéreurs, de n'avoir pas remis leur chèque représentant le dépôt de garantie au notaire comme convenu, d'avoir négligé l'informer de l'exercice par Mme Viviane X...de son droit de rétractation, le 2 août 2012 et d'avoir ainsi laissé indûment se prolonger l'immobilisation de son bien   ;
La SARLU Log'immo 77 réplique que Mme Viviane X...lui a envoyé, le 4 août 2012, un courriel indiquant qu'elle changeait d'avis et maintenait son intention d'acquérir, de sorte que sa rétractation du 2 août était non avenue, qu'elle a manifesté par la suite son intention d'acquérir à plusieurs reprises, que M. Patrick A...n'a subi aucun préjudice dès lors qu'il a revendu son bien dès le 18 novembre 2012 pour un prix de 555. 000 € supérieur à celui de la promesse litigieuse   ;
Il apparaît des pièces produites aux débats que la SARLU Log'immo 77 a commis une faute dans l'exercice de son mandat en négligeant d'avertir M. Patrick A...de la rétractation par lettre recommandée avec avis de réception de Mme Viviane X..., laquelle portait juridiquement effet nonobstant les courriels et appels téléphoniques ultérieurs de Mme Viviane X..., qu'elle a également commis une faute en négligeant de remettre au notaire le chèque correspondant au séquestre de 25. 000 €, ce qui a laissé croire au vendeur que les acquéreurs étaient solvables alors qu'ils ne l'étaient pas, d'où une perte de chance pour M. Patrick A...de faire anéantir la vente dès le début du mois de juillet 2012 et de reprendre sa liberté   ;
Si ces fautes ne sont pas en lien de causalité avec l'anéantissement de la vente, elles ont néanmoins prolongé d'août à novembre 2012 l'immobilisation du bien de M. Patrick A...  ;
Ce dernier justifie avoir subi divers préjudices liés aux tracas, retards, frais, contrariétés et vaines démarches consécutifs aux tergiversations des acquéreurs et au défaut d'information de la SARLU Log'immo 77, établissant avoir engagé des frais d'hébergement, de garde-meubles, de gardiennage de chien, d'entretien et d'assurance en relation avec la prolongation de cette immobilisation, de sorte que ladite agence immobilière sera condamnée, in solidum avec Mme Viviane X...et M. Philippe C..., à lui régler la somme de 10. 000 € dont il n'y a lieu de déduire la somme de 2. 061 € perçue du notaire et correspondant au solde restant sur le compte bancaire de Mme X...lors de la présentation par le notaire du chèque de 25. 000 € transmis par l'agence Log'Immo 77, somme qui doit, en principe, être restituée à cette dernière en conséquence de l'anéantissement de la promesse de vente   ;
En revanche, M. Patrick A...ne peut arguer d'une perte de chance de percevoir le montant de la clause pénale qui serait en relation avec les fautes de la SARLU Log'immo 77, l'anéantissement de la vente mettant obstacle à toute exigibilité de cette clause   ;
Sur les demande de garantie formées par Mme Viviane X...contre la SARLU Log'immo 77 et par la SARLU Log'immo 77 contre Mme Viviane X...et M. Philippe C...
Ces demandes de garantie seront pareillement rejetées en raison du caractère personnel des fautes commises par Mme Viviane X...et M. Philippe C..., d'une part, la SARLU Log'immo 77, d'autre part   ;
En équité, Mme Viviane X..., M. Philippe C...et la SARLU Log'immo 77 seront condamnés in solidum à régler à M. Patrick A...une somme de 8. 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile   ; les condamnations prononcées par le premier juge sur ce fondement seront confirmées ;
Mme X...sera déboutée de sa demande présentée sur le fondement de ce texte.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et par défaut,
Vu l'arrêt de cette Cour du 17 juin 2016,
Infirme le jugement en ce qu'il a condamné la SARLU Log'immo 77 à payer la somme de 7. 500 € à M. Patrick A...en réparation de sa perte de chance,
Statuant à nouveau
Condamne in solidum Mme Viviane X..., M. Philippe C...et la SARLU Log'immo 77 à payer à M. Patrick A...la somme de 10. 000 € à titre de dommages-intérêts,
Condamne in solidum Mme Viviane X..., M. Philippe C...et la SARLU Log'immo 77 à payer à M. Patrick A...la somme de 8. 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Confirme le jugement pour le surplus,
Rejette toute autre demande,
Condamne Mme Viviane X..., M. Philippe C...et la SARLU Log'immo 77 in solidum aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,