Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 24 janvier 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 18/10256 - No Portalis 35L7-V-B7C-B5X2E
Décision déférée à la cour : jugement du 22 mars 2018 -tribunal de grande instance de Paris

SASU V.B. REAL Estate SAS
agissant poursuites et diligences de son président domicilié en cette qualité audit siège [...]

représentée par Me Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de Paris, toque : L0053
et par Me Gérard FASSINA, avocat au barreau de Paris, toque : E587, substitué par Me Sophie MEIMOUN

SAS la Compagnie des immeubles parisiens
prise en la personne de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège [...]


représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de Paris, toque : L0056,
et par Me Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de Paris, toque : A0235
substituée par Me Martine BELAIN, du même cabinet
Composition de la cour :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 novembre 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine Barberot, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Claude Creton, président de chambre
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Sonia Dairain

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude Creton, président de chambre et par Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.
Par acte authentique du 3 juillet 2015, la SAS Relais de la Reine 42/43 La Croisette a promis de vendre à la SAS la Compagnie des immeubles parisiens, qui l'a accepté, au prix de 61 500 000 €, divers lots à usage d'habitation et de commerce dépendant d'un ensemble immobilier en copropriété dénommé "[...] ", sis [...], étant précisé dans cette promesse que l'opération avait été négociée par l'intermédiaire de la société VB Real estate, titulaire d'un mandat no 239 du 12 juin 2015 et que l'acquéreur s'engageait à verser une rémunération de 1 000 000 € en sus du prix précité. Cette vente a été réitérée par acte authentique du 4 novembre 2015 et la société VB Real estate a perçu la commission précitée. La société VB Real estate, prétendant avoir été mandatée par la société Compagnie des immeubles parisiens, suivant échanges de mails des 7 et 9 avril 2015, ainsi que par lettre du 9 avril 2015, pour commercialiser les 16 appartements et locaux commerciaux que cette société allait acquérir, a assigné la société Compagnie des immeubles parisiens en paiement de dommages-intérêts.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 22 mars 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté la société VB Real estate de l'ensemble de ses demandes,
- débouté la société Compagnie des immeubles parisiens de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts,
- condamné la société VB Real estate à payer à la société Compagnie des immeubles parisiens la somme de 2 500 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société VB Real estate aux dépens.
Par dernières conclusions, la société VB Real estate, appelante, demande à la cour de :
- vu l'article 565 du code de procédure civile : déclarer ses demandes recevables,
- vu les articles 1103 et 1193 nouveau, 1984, 1985, 1142 nouveau du code civil,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Compagnie des immeubles parisiens de sa demande de dommages-intérêts,
- infirmer le jugement entrepris pour le surplus et y ajoutant :
- à titre principal :
. dire que la loi Hoguet n'est pas applicable à l'espèce,
. condamner la société Compagnie des immeubles parisiens à lui payer la somme totale de 3 737 650 € au titre des commissions qu'elle aurait dû percevoir,
- à titre subsidiaire, si la loi Hoguet s'appliquait :
. dire qu'il existe un mandat écrit au sens de cette loi,
. condamner la société Compagnie des immeubles parisiens à lui payer la somme totale de 3 737 650 € au titre des commissions qu'elle aurait dû percevoir,
- à titre encore plus subsidiaire :
. dire que la société Compagnie des immeubles parisiens a ratifié ses actes,
. la condamner à lui payer la somme totale de 3 737 650 € à titre de commissions,
- à titre infiniment subsidiaire,
.dire que la société Compagnie des immeubles parisiens a commis une faute délictuelle,
.la condamner à lui payer la somme totale de 3 737 650 € à titre de dommages-intérêts,
- à titre encore plus infiniment subsidiaire : condamner la société Compagnie des immeubles parisiens à lui payer la somme de 666 666,67 € à titre de dommages-intérêts,
- en tout état de cause, débouter la société Compagnie des immeubles parisiens de ses demandes et la condamner à lui payer la somme 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et la même somme en appel, dépens en sus.
Par dernières conclusions, la société Compagnie des immeubles parisiens prie la cour de :
- vu les articles 6, 1134, 1382 du code civil, 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972, 564 à 566 du code civil et les dispositions invoquées de la loi Hoguet,
- dire les demandes de la société VB Real estate qui n'ont pas été formées en première instance, irrecevables comme nouvelles,
- débouter la société VB Real estate de ses demandes tendant au paiement d'une commission,
- débouter la société VB Real estate de ses demandes de dommages-intérêts,
- débouter la société VB Real estate de toutes ses demandes,
- infirmant le jugement entrepris : condamner la société VB Real estate à lui payer la somme de 100 000 € de dommages-intérêts,
- condamner la société VB Real estate à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE, LA COUR
Les demandes de la société VB Real estate, qui tendent aux mêmes fins que celles formées en première instance, sont recevables.
Les moyens développés par la société VB Real estate au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
A ces justes motifs, il sera ajouté, s'agissant de l'application de la loi du no 70-9 du 2 janvier 1970 à la cause, que, si les dispositions protectrices édictées par ce texte et son décret d'application en faveur des vendeurs et des acquéreurs ne sont pas applicables aux conventions de rémunération conclues entre agents immobiliers ayant oeuvré en qualité d'intermédiaires dans l'une des opérations prévues par l'article 1er de la loi, tel n'est pas le cas d'un mandat consenti à un agent immobilier par un vendeur, ce dernier fût-il lui-même agent immobilier, lequel est régi par les textes précités.
Au cas d'espèce, le mandat invoqué par la société VB Real estate lui aurait été confié par la société Compagnie des immeubles parisiens en sa qualité de futur vendeur des biens qu'elle allait acquérir. Par suite, ce mandat, qui n'était pas une convention de rémunération entre deux intermédiaires, mais portait sur la vente de biens acquis par le mandant, est soumis à la loi du 2 janvier 1970 pour entrer dans son champ d'application défini par l'article 1er de cette loi.
L'échange de courriels des 7 et 9 avril 2015 entre la société La Compagnie des immeubles parisiens et M. L... qui aurait été le représentant de la société VB Real estate, ainsi que la lettre du 9 avril 2015 adressée par la société La Compagnie des immeubles parisiens à ce même M. L..., ne remplissent pas les conditions de forme imposées à peine de nullité par les article 6 et 7 de la loi du 2 janvier 1970 et par son décret d'application, notamment, celle relative à la durée du contrat et à l'inscription au registre des mandats, ainsi qu'à l'inscription du numéro d'enregistrement au registre des mandats et au report de ce numéro sur celui des exemplaires restés en la possession du mandant.
En l'absence de mandat écrit conforme aux textes précités, la société VB Real estate n'a pas droit à commission et ne peut invoquer utilement une rupture de pourparlers.
La méconnaissance des prescriptions formelles de la loi du 2 janvier 1970 régissant le mandat, qui visent à protéger le mandant dans ses rapports avec le mandataire, étant sanctionnée par une nullité relative, le mandat irrégulier est susceptible de confirmation ou de ratification. Mais, en l'absence d'engagement de la société La Compagnie des immeubles parisiens, postérieur à la revente d'un ou plusieurs lots par l'intermédiaire de la société VB Real estate, de rémunérer la commercialisation, la ratification du mandat nul par le mandant n'est pas établie.
C'est donc à bon droit que le Tribunal a débouté la société VB Real estate de sa demande de commission.
En l'absence de mandat, la société VB Real estate ne peut faire grief à la société La Compagnie des immeubles parisiens de l'avoir écartée des négociations commerciales dans le but de la priver de sa commission.
C'est encore à bon droit que le Tribunal a débouté la société VB Real estate de ses demandes de dommages-intérêts.
C'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a débouté la société VB Real estate de sa demande en paiement de la somme de 666 666,67 € à titre de dommages-intérêts qui représenterait la différence entre le montant de la commission prévue par le mandat no 239 du 12 juin 2015 et celui de la commission perçue à la suite de la vente du 4 novembre 2015.
La société La Compagnie des immeubles parisiens n'établit pas que la commercialisation des lots aurait été "gravement perturbée" par les initiatives de la société VB Real estate. Le Tribunal a exactement dit que cette société ne justifiait pas d'un préjudice.
En outre, la société VB Real estate, qui a pu se méprendre sur l'étendue de ses droits, n'a pas abusé de son droit d'agir en justice.
Par suite, la société La Compagnie des immeubles parisiens doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts.
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.
L'équité ne commande pas qu'il soit fait application en la cause de l'article 700 du code de procédure civile.
La société VB Real estate, qui succombe en son appel, sera condamnée aux dépens de cette instance.
PAR CES MOTIFS
DÉCLARE recevables les demandes de la société VB Real estate ;
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
REJETTE les autres demandes ;
CONDAMNE la SAS VB Real estate aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,