COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT No 779 DU 04 NOVEMBRE 2019
R.G : No RG 18/00641 - VMG/EK
No Portalis DBV7-V-B7C-C6VZ
Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal de grande instance de POINTE A PITRE, décision attaquée en date du 01 mars 2018, enregistrée sous le no 15/01803
APPELANT :
Syndicat des copropriétaires [...]
représenté par Syndic AGIT SAS RCS PAP 397467200


Représenté par Me Virginie DUBOIS-NICOLAS de la SELARL NICOLAS &amp; DUBOIS, (TOQUE 69) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

SAS SOCIETE GUADELOUPEENNE DES BAINS DE

représentée par son Président en exercice


Représentée par Me Jean-marc DERAINE de la SELARL DERAINE &amp; ASSOCIES, (TOQUE 23) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 02 septembre 2019, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre,
Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère,
Madame Christine DEFOY, conseillère,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 04 novembre 2019.
GREFFIER :
Lors des débats : Mme Esther KLOCK, greffière

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de
l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Signé par Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre, et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte du 3 octobre 1983, la société guadeloupéenne des bains de mer (la SOGABA) a acquis un terrain cadastré section [...]  d'une superficie de 2021m² et la construction y édifiée, lieu-dit [...] , sur le territoire de la commune de [...].
Suivant acte du 7 novembre 1986, la SOGABA a cédé à la SCI Centre Commercial [...], la parcelle nouvellement cadastrée section [...]  pour une contenance de 1177m², provenant de la division dudit terrain.
Soutenant que la parcelle [...]  dont elle est propriétaire est désormais enclavée, par acte d'huissier du 26 août 2015, la SOGABA a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] représenté par son syndic la SAS AGIT (le syndicat des copropriétaires), en reconnaissance d'une servitude légale.
Par jugement contradictoire rendu le 1er mars 2018, le tribunal de grande instance de Pointe-Pitre a :
-dit que la parcelle cadastrée section [...] , lieu-dit [...] sur la commune de [...] est enclavée,
-dit que cette parcelle cadastrée section [...]  dispose d'une servitude légale de passage sur la parcelle section [...]  lieu-dit [...] à [...],
-dit que l'assiette de la servitude légale est le chemin partant de la limite nord de la parcelle cadastrée section [...]  et allant, avec deux virages, vers l'avenue de l'[...] tel que dessiné sur le plan figurant au procès-verbal de réimplantation des limites du 16 juin 2010 annexé à la présente décision,
-condamné le syndicat des copropriétaires à verser à la SOGABA la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -rejeté les autres demandes des parties,
-condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.
Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement par déclaration d'appel en date du 16 mai 2018.
Les parties ont conclu. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2019.
PRÉTENTIONS ET MOYENS
Les dernières conclusions, remises les 20 juillet 2018 par l'appelante, 24 septembre 2018 par l'intimée, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu'il suit.
Le syndicat des copropriétaires demande de :
-infirmer le jugement du 01er mars 2018 en ce qu'il a dit que la parcelle cadastrée section [...] , lieu-dit [...] sur la commune de [...] est enclavée, que cette parcelle cadastrée section [...]  dispose d'une servitude légale de passage sur la parcelle section [...]  lieu-dit [...] à [...], que l'assiette de la servitude légale est le chemin partant de la limite nord de la parcelle cadastrée section [...]  et allant, avec deux virages, vers l'avenue de l'[...] tel que dessiné sur le plan figurant au procès-verbal de réimplantation des limites du 16 juin 2010 annexé à la présente décision,
-statuant à nouveau, débouter la SOGABA de ses demandes de reconnaissance de servitude légale ou conventionnelle au préjudice du syndicat des copropriétaires, la débouter de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
-condamner la SOGABA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [...] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires soutient principalement que :
-les conditions de la servitude légale ne sont pas réunies car le terrain cadastré [...]  appartenant à la SOGABA n'est pas enclavé pour disposer d'un accès sur la berge de [...] ainsi que par le pignon ouest de la parcelle [...] ,
-sur le côté Sud, le passage est entravé du fait de la construction illégale de la terrasse du "[...]" sur la parcelle [...]  édifiée en contravention avec la déclaration de travaux obtenue le 10 janvier 1991 alors que la circulation serait possible sur la route du [...] ainsi que cela est mentionné dans l'acte notarié du 03 octobre 1983 qui précise que la parcelle [...]  est bordée au Sud par la voie du contour du port de plaisance,
-jusqu'en 1993, date de la construction d'un porche au bénéfice du casino alors implanté sur la parcelle [...] , l'accès à celle-ci se faisait par le pignon ouest ainsi qu'en attestent plusieurs témoins,
-si courant 1989, la SOGABA a obtenu auprès de la société EGI, syndic de la copropriété, l'autorisation de créer un droit de passage en contrepartie de la prise en charge de l'entretien du jardin et de l'éclairage de la copropriété, elle ne respecte pas ces obligations depuis plusieurs années et ne peut davantage se prévaloir d'une servitude conventionnelle, la seule issue devant être l'acquisition financière par la SOGABA de la parcelle revendiquée.
La SOGABA demande de :
-sur la servitude légale, constater que l'acte de vente du 7 novembre 1986 a entraîné la division du terrain cadastré section [...]  lieu-dit [...] en deux parcelles,
-constater que cette division a entraîné une situation d'enclavement de la parcelle [...] ,
-en conséquence, dire que la parcelle section [...]  du plan [...] lieu-dit [...] désigné comme 9a 95ca issu de [...] dispose d'une servitude légale de passage sur la parcelle section [...]  du plan [...] lieu-dit [...] désignée comme 11a 77ca,
-sur l'assiette de la servitude légale, constater qu'une construction existait dès l'origine,
-constater qu'un droit de passage de l'entrée de ce casino à l'avenue de l'[...] était toléré depuis l'acte de vente du 3 octobre 1983 puis maintenu à compter de l'acte de vente du 7 novembre 1986,
-constater que cette situation a été confortée par l'accord des copropriétaires et un permis de construire,
-dire et juger que l'assiette de la servitude légale constatée s'effectuera selon les mêmes modalités, que l'assiette de la servitude légale est le chemin partant de la limite nord de la parcelle cadastrée section [...]  lieu-dit [...] sur la commune de [...] et allant, avec deux virages, vers l'avenue de l'[...] tel que dessiné sur le plan figurant au procès-verbal de réimplantation des limites du 16 juin 2010,
-condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SOGABA la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance.
La SOGABA soutient principalement que :
-la parcelle [...]  bénéficie d'une servitude légale sur la parcelle [...]  puisqu'enclavée en raison de la division du fonds suite à l'acte de vente du 7 novembre 1986,
-l'absence d'accès à l'avenue de l'[...] n'est pas contestable, le bénéfice d'un droit de passage lui ayant déjà été accordé en 1989 par le syndicat des copropriétaires ce qui a permis suite à l'obtention d'un permis de construire, l'édification de l'entrée de l'ancien casino
-l'issue Sud par le quai de [...] est un passage piétonnier qui ne permet pas la circulation des véhicules automobiles, peu important l'implantation du "[...]" qui est autorisé à occuper le domaine public, le caractère d'une enclave volontaire étant à écarter,
-il ne peut s'agir d'une servitude conventionnelle puisque c'est l'enclavement résultant de la division des parcelles qui est la cause déterminante du droit de passage existant depuis 1986,
-elle justifie du paiement des factures relatives à l'entretien des espaces verts et de la fourniture de l'éclairage de la copropriété conformément à ses engagements.

Sur l'état d'enclave
A l'énoncé de l'article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.
Il est admis qu'est considéré comme enclavé, un fonds qui n'a aucune issue sur la voie publique ou une issue insuffisante sur cette dernière.
En l'espèce, il n'est pas contesté que la parcelle cadastrée [...]  appartenant à la SOGABA n'a pas d'accès à la route dénommée [...] . Cet état des lieux est confirmé par le fait que l'intimée a bénéficié, avec l'accord de la copropriété suivant courrier du 27 décembre 1989 du syndic EGI en exercice, d'un droit de passage sur la parcelle [...]  et obtenu l'autorisation de réaliser des travaux sur cette dernière (édification d'un porche pour l'exploitation du casino anciennement situé à cet endroit) en contrepartie de l'engagement de la SOGABA de prendre à sa charge l'entretien du jardin de la copropriété et de son éclairage.
De plus, selon procès-verbal de constat d'huissier établi le 17 février 2016 par l'étude de Mme M... X..., huissier de justice, il apparaît que :
-la parcelle cadastrée [...]  est bordée, au nord et à l'est par la parcelle cadastrée [...] , au sud par le quai de [...] de [...], à l'ouest par la parcelle cadastrée section [...] ,
-sur la partie nord-ouest de la parcelle cadastrée [...] , une voie d'accès en S, bétonnée, dallée et recouverte d'un auvent, relie la voie publique à la construction édifiée sur la parcelle cadastrée [...] ,
-hors cette voie d'accès à l'avenue de l'[...], il n'est pas relevé, de la parcelle cadastrée [...] , la présence d'aucun autre accès entre la voie publique et la parcelle [...] ,
-la parcelle cadastrée [...]  est située à l'ouest de la parcelle [...]  est exclusivement constituée d'allées piétonnières desservant des locaux commerciaux,
-un passage piétonnier (commençant à l'angle de la voie d'accès à la plage du [...] et de la parcelle cadastrée section [...] ) passant le long de la partie sud de l'immeuble édifié sur la parcelle [...] , dessert le quai de [...] de [...],
-entre la terrasse du [...], sis au pied de l'immeuble édifié sur la parcelle cadastrée [...]  et le deck édifié au dessus de [...], la partie bétonnée de ce passage piétonnier est d'une largeur de moins d'un mètre,
-sur le quai de [...] et à gauche de l'entrée de cette allée piétonnière, un panneau reproduit un extrait du règlement de police du port de plaisance (arrêté municipal 2008/02/13) et les panneaux de signalisation routière d'interdiction de circuler sur les quais et pontons des voitures, camions et motocyclettes.
Aussi, contrairement à ce qui est soutenu, vu l'état des lieux actuels constatés par huissier de justice, les issues Ouest et Sud ne permettent pas le désenclavement de la parcelle [...] . Si anciennement l‘on pouvait accéder au casino par la parcelle [...] , il apparaît que cette entrée demeure piétonne et dans tous les cas n'offre pas une issue suffisante sur la voie publique. Par ailleurs, en dépit de l'extension de la terrasse du [...] -réalisée en 1991 suivant autorisation administrative-, l'issue Sud ne constitue pas davantage une issue suffisante puisque réservée, le long de [...], aux piétons, étant précisé qu'une telle issue, doit permettre le passage des véhicules automobiles ce qui n'est pas le cas en la cause. A ce sujet, dans deux courriers des 11 avril et 11 juillet 2016, le maire de la commune de [...] indique que la parcelle [...]  est une servitude piétonne d'usage public qui ne peut être empruntée par les véhicules à moteur autres que ceux des services de secours et que s'agissant de la parcelle [...] , la circulation des engins est interdite sur le domaine public maritime sauf véhicules de secours et de services, le port de plaisance n'incluant pas de voies de circulation et les cas de livraison étant réglementés sur une petite portion des berges.
Dès lors, c'est par une exacte appréciation des faits de la cause que les premiers juges ont considéré que les dispositions légales édictées par l'article 682 du code civil bénéficient de plein droit à la SOGABA ;
En conséquence, le jugement querellé sera confirmé de ce chef.
Sur l'assiette du droit de passage
L'article 684 du code civil applicable en la cause, prévoit que si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable.
En l'espèce, au regard de l'origine des fonds, tous deux issus de la même parcelle [...] , il est clair qu'il ne peut être envisagé un droit de passage sur la parcelle [...]  laquelle ne fait pas partie de la vente ayant entraîné la division des dits terrains. C'est donc sur la parcelle cadastrée [...]  que doit être évalué le passage destiné à desservir la parcelle [...] .
S'agissant de son assiette, l''article 683 du Code civil prescrit que le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique, dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.
En l'espèce, il sera relevé que le chemin déjà existant sur la parcelle [...]  appartenant au syndicat des copropriétaires et qui dessert depuis plusieurs années la parcelle [...]  appartenant à la SOGABA est de fait le plus court et le moins dommageable.
Il convient de préciser que le fondement de la servitude en cas d'état d'enclave consécutif à la division d'un fonds est un fondement légal. Il est certain que l'accord signé en 1989 entre les parties ne peut faire office de reconnaissance d'une servitude conventionnelle puisqu'aucun des titres versés au dossier ne prévoit l'existence d'une telle servitude discontinue de passage, issue de la division du fonds.
Dés lors, c'est à juste titre que la juridiction de premier ressort a considéré que l'assiette de cette servitude légale sera déterminée par le plan figurant au procès-verbal de réimplantation des limites établi contradictoirement le 16 juin 2010 par M. F... A..., géomètre-expert.
En conséquence, la décision sera également confirmée de ce chef.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Les circonstances de la cause commandent l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, l'intimée ayant été contrainte d'exposer des frais irrépétibles devant la cour.
Succombant, le syndicat des copropriétaires conservera à sa charge les dépens de l'instance.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement rendu le 01 mars 2018 par le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] représenté par son syndic la SAS AGIT à payer à la société guadeloupéenne des bains de mer une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] représenté par son syndic la SAS AGIT aux entiers dépens ;
Et ont signé le présent arrêt.
La greffière La présidente