Grosses délivrées
RÉPUBLIQUE FRANOEAISE
aux parties le :
AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
14ème Chambre - Section A
X... DU 29 NOVEMBRE 2006
(no , pages)Numéro d'inscription au répertoire général :
06/10693Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 Juillet 2005 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 05/56728APPELANTE LA S.A. NATIOCREDITBAILreprésentée par son représentant légalayant son siège social Immeuble le Métropole46/52 rue Arago92800 PUTEAUXreprésentée par la SCP GUIZARD, avoués à la Courassistée de Me Z... Sylvie (SELARL B.MOREAU-AVOCATS), avocat au barreau de PARIS, toque : P121INTIMÉE LA S.C.I. FUNTANA VECHJA représentée par ses représentants légauxayant son siège social au 29 rue du 9 septembre20110 PROPRIANOreprésentée par la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU, avoués à la Courassistée de Me Odile Y..., avocat au barreau de PARIS, toque : B108COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 31 Octobre 2006, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Marcel FOULON, Président
Madame Marie-José PERCHERON, Conseiller
Monsieur Renaud BLANQUART, Conseiller
qui en ont délibéréGreffier, lors des débats : Melle Delphine LIEVEN X... :
- Contradictoire
- prononcé publiquement par Monsieur Marcel FOULON, Président
- signé par Monsieur Marcel FOULON, président et par Melle Delphine LIEVEN, greffier présent lors du prononcé.

La SA NATIOCREDITBAIL ( plus loin "NATIOCREDITBAIL" ) a consenti à la SCI FUNTANA VECHJA ( plus loin "la SCI" ) un contrat de crédit-bail, le 22 décembre 1995, pour la construction d'un immeuble à usage d'hôtel. NATIOCREDITBAIL a délégué à la SCI le charges du maître de l'ouvrage, lui donnant mandat de faire réaliser la construction prévue. Il était convenu que la SCI devenait locataire de l'immeuble pour une durée de 15 ans à compter de l'achèvement des travaux fixé à 1996, moyennant paiement, jusqu'à cette date, d'un pré-loyer, puis d'un loyer trimestriel. L'immeuble n'apparaissant pas conforme au permis de construire et aux règles d'urbanisme et présentant des malfaçons, la SCI, maître d'ouvrage délégué, a saisi le juge des référés aux fins d'expertise.
NATIOCREDITBAIL a, au mois de septembre 2001, saisi le juge du fond afin qu'il soit dit que les sommes devant être allouées à la SCI en raison de son préjudice né des vices de la construction seraient prioritairement affectés au paiement des pré-loyers lui restant dûs et de ceux devant lui échoir jusqu'à la mise en exploitation de l'hôtel.
Le 27 juin 2005, NATIOCREDITBAIL a mis en demeure la SCI de lui régler la somme de 412.855, 01 ç au titre de pré-loyers impayés, lui indiquant qu'à défaut, elle se prévaudrait de la clause résolutoire.
La SCI a, alors, saisi le juge des référés afin de le voir dire, à
titre principal, n'y avoir lieu à application de la clause résolutoire et, subsidiairement, que la mise en oeuvre de cette clause se heurte à l'existence d'un litige relevant de la compétence des juges du fond et l'expose à un péril imminent, justifiant qu'il soit ordonné à NATIOCREDITBAIL de poursuivre le contrat de crédit-bail jusqu'à l'intervention d'une décision définitive des juges du fond.
Par ordonnance du 27 juillet 2005, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a :- dit n'y avoir lieu à application de la clause résolutoire,- dit que chaque partie devait garder la part des dépens engagés par elle,- débouté les parties de leurs autres demandes.
Le 2 août 2005, NATIOCREDITBAIL a fait appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions en date du 11 octobre 2006 auxquelles il convient de se référer, NATIOCREDITBAIL fait valoir que le juge des référés ne pouvait se déclarer "compétent", alors que l'appréciation des clauses du contrat de crédit-bail et celle de la prescription quinquennale relevaient des pouvoirs des juges du fond ; qu'au regard des dispositions de l'article 809 alinéa 1 du NCPC, la décision requise par la SCI ne constitue pas une mesure conservatoire ou de remise en état ; que la Cour doit se placer au mois de juillet 2005 pour apprécier la "compétence" du juge des référés ; qu'elle n'a, quant à elle, pas sollicité avant le 13 février 2006 la résiliation du contrat de crédit-bail devant les juges du fond ; qu'aucune procédure n'était pendante sur ce point, lorsqu'a été rendue l'ordonnance entreprise ; qu'en vertu du contrat de crédit-bail, le preneur ne peut se soustraire aux charges du dit contrat ; que le péril imminent invoqué par la SCI n'est pas établi ; que les dispositions de l'article 808 du NCPC ne sont pas applicables en l'état, alors qu'aucun différend n'existait entre les parties à la
date d'assignation ; que les pré-loyers étant dus, selon le contrat, jusqu'à la date de prise de possession des lieux, elle peut demander paiement de ces pré-loyers depuis le 18 avril 1995 jusqu'à ce jour, la prise de possession n'ayant jamais eu lieu ; que, dans le cadre d'une procédure distincte, la SCI a reconnu lui devoir, au titre de ces pré-loyers, la somme de 2.643.701 F, au 31 décembre 2003 ; que la prescription de l'article 2277 du Code civil n'est pas applicable, les pré-loyers ayant la qualité d'indemnités et non de loyers ; que la dite prescription ne pouvait être appliquée en l'espèce, alors que les pré-loyers ont été chiffrés, le 10 janvier 2000, dans le cadre d'une expertise comptable, qu'elle en a réclamé le paiement aux mois d'août et septembre 2001 et que la SCI a reconnu en être débitrice, par conclusions au fond du 25 juin 2003, renonçant ainsi au bénéfice d'une prescription éventuellement acquise dans le cadre d'une procédure toujours en cours ; qu'au moment où elle a fait appel, la SCI n'avait pas satisfait à ses obligations en ne justifiant pas d'une assurance couvrant la responsabilité décennale de l'entreprise GARCIA ; que le fait que la SCI n'ait pas reçu la contrepartie de ses engagements ne lui permet pas d'échapper à ses obligations financières ; que la décision à intervenir dans le cadre de la procédure au fond n'est pas de nature à influer sur la résiliation du contrat de crédit-bail ; qu'elle est en droit de poursuivre le paiement des pré-loyers qui lui sont dus, l'acquisition de la clause résolutoire étant indépendante du règlement de la dette.
Elle demande à la Cour :- d'infirmer l'ordonnance entreprise,"Subsidiairement",- de condamner la SCI à lui verser la somme de 10.000 ç sur le fondement de l'article 700 du NCPC, - de condamner celle-ci aux dépens, dont distraction au profit de la SCP GUIZARD, Avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du NCPC.
Dans ses dernières conclusions en date du 28 septembre 2006 auxquelles il convient de se référer, la SCI fait valoir que c'est parce qu'elle a été destinataire d'une mise en demeure de NATIOCREDITBAIL qu'elle a saisi le juge des référés ; que la résiliation de plein droit du contrat de crédit-bail l'expose à la cessation d'activité et à la perte de son investissement, ce qui constitue un péril imminent au sens de l'article 809 alinéa 1 du NCPC ; que les juges du fond doivent statuer sur la résiliation ou non du contrat de crédit-bail et sur les prétentions de NATIOCREDITBAIL ayant conduit à la présente instance; que la Cour doit statuer en fonction de l'évolution du litige ; que la mesure qu'elle sollicite a un terme : la décision au fond qui sera rendue sur l'applicabilité ou non de la clause résolutoire ; que la "compétence" du juge des référés est également justifiée par l'existence d'un différend, au sens de l'article 808 du NCPC ; que le titre en vertu duquel NATIOCREDITBAIL exige, au bout de 8 ans, le paiement de pré-loyers fait l'objet d'une contestation quant à son contenu, sa pérennité et ses conditions de mise en oeuvre ; que, selon le contrat, le paiement de pré-loyers n'a été convenu que jusqu'au 30 septembre 1996 ; qu'elle n'a nullement reconnu de dette à l'égard de NATIOCREDITBAIL ; que les pré-loyers constituent une créance payable à terme périodique ; qu'aucun acte interruptif de la prescription de l'article 2277 du Code civil ne peut être relevé en l'espèce ; que NATIOCREDITBAIL ne peut, de bonne foi, invoquer la clause résolutoire à raison du non-paiement des pré-loyers, alors qu'elle n'en a pas demandé le paiement pendant 8 ans, que l'immeuble n'a jamais été mis à sa propre disposition et que le comportement de NATIOCREDITBAIL est incompatible avec sa mise en demeure du 27 juin 2005 ; qu'il ne peut être demandé à la Cour de dire justifiée la résiliation d'un contrat, alors que cette résiliation n'a pas été prononcée et qu'une telle
demande ne relève pas de la juridiction des référés ; que la mise en demeure qui lui a été délivrée n'a pas visé une prétendue non reprise des travaux ou une absence de ré-aménagement des polices d'assurances ; qu'en janvier 2006, les travaux ne pouvaient avoir avancé, dès lors que NATIOCREDITBAIL détient une somme de 2 millions de francs qui lui a été allouée ; qu'elle n'a renoncé aux effets d'un commandement qu'elle a fait délivrer le 1er août 2005 que sur l'assurance que NATIOCREDITBAIL allait lui régler les situations de travaux qui lui avaient été adressées.
Elle demande à la Cour :- de confirmer l'ordonnance entreprise Subsidiairement et y ajoutant,- de dire que la mise en oeuvre de la clause résolutoire de plein droit l'expose à un péril imminent et qu'elle soulève plusieurs difficultés au fond justifiant que soit ordonné à titre conservatoire à NATIOCREDITBAIL de poursuivre le contrat de crédit-bail jusqu'à le litige ait été définitivement tranché par les juges du fond,- de condamner NATIOCREDITBAIL à lui verser la somme de 10.000 ç au titre de l'article 700 du NCPC,- de condamner NATIOCREDITBAIL au paiement des dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP GRAPOTTE BENETREAU, Avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du NCPC.SUR QUOI, LA COUR
Considérant que la Cour doit se prononcer en fonction des éléments qui lui sont soumis au moment où elle statue ;
Que l'article L du contrat de crédit-bail conclu entre les parties stipule qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de pré-loyer, loyer ou de l'exécution de l'une quelconque des clauses du dit contrat et un mois après avoir informé le preneur par lettre recommandée avec accusé de réception de son intention de se prévaloir de la dite clause, le bailleur adressera au preneur une nouvelle
lettre recommandée avec accusé de réception, laquelle entraînera immédiatement et de plein droit, 15 jours après sa réception, la résiliation du contrat ;
Que, par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 juin 2005, NATIOCREDITBAIL a mis en demeure la SCI de lui régler la somme de 412.855, 01 ç au titre de pré-loyers impayés, lui indiquant qu'à défaut, elle se prévaudrait de la clause résolutoire dont elle rappelait les termes ; qu'elle joignait à cet écrit, les décomptes des sommes dues chaque trimestre et constituant les pré-loyers réclamés depuis 1998 jusqu'au mois de mai 2005 ;
Que la SCI a, alors, saisi le juge des référés pour le voir dire, à titre principal, n'y avoir lieu à application de la clause résolutoire et, subsidiairement, que la mise en oeuvre de cette clause se heurte à l'existence d'un litige relevant de la compétence des juges du fond et l'expose à un péril imminent, justifiant qu'il soit ordonné à NATIOCREDITBAIL de poursuivre le contrat de crédit-bail jusqu'à l'intervention d'une décision définitive des juges du fond ;
Qu'au mois de février 2006, les juges du fond ont, par ailleurs, été saisis, par NATIONCREDITBAIL, d'une demande tendant à la résiliation du bail ;
Que le juge ne peut, sur le fondement du référé contractuel de l'article 808 du NCPC, constater la résiliation, d'un bail si les conditions d'application de la clause résolutoire se heurtent à des contestations sérieuses ;
Considérant qu'eu égard aux dispositions de l'article 3 du contrat de crédit-bail précitées, les pré-loyers litigieux constituent une créance payable à terme périodique ;
Qu'en vertu des dispositions de l'article 2277 du Code civil, se prescrivent par 5 ans les actions en paiement de tout ce qui est
payable par année ou à des termes périodiques plus courts ;
Qu'en vertu des dispositions de l'article 8 du même contrat, la date d'achèvement des travaux a été fixée au 31 juillet 1996, avec un délai complémentaire de deux mois à compter de cette date ;
Qu'en vertu de l'article 10 du même contrat, le bail prendra effet à compter de la prise de possession des biens considérés pour une durée de 15 années entières et consécutives et au plus tard à compter du 30 septembre 1996 ;
Qu'il en résulte que si la SCI, à raison de désordres, malfaçons et non conformité de la construction n'a pas été mise en possession des lieux le 30 septembre 1996, elle n'était plus tenue, au delà de cette date, à paiement de pré-loyers ;
Que toute action en réclamation de paiement de pré-loyers, par NATIOCREDITBAIL, était, donc, prescrite à compter du 30 septembre 2001 ;
Que le chiffrage de ces pré-loyers par un expert ou la demande faite par NATIOCREDITBAIL, d'affectation d'indemnités au paiement de ces pré-loyers et non de condamnation de la SCI, seuls événements intervenus avant le 30 septembre 2001, n'ont pas constitué des actes interruptifs de la prescription susvisée ;
Que la SCI, en estimant, dans des conclusions prises en 2003, que sur un montant d'indemnités seule une somme de 2.643.701 F, devrait revenir à NATIOCREDITBAIL, n'apparaît pas avoir reconnu devoir des pré-loyers à cette dernière ;
Qu'à compter du 30 septembre 2001, NATIOCREDITBAIL ne pouvait, donc, se prévaloir du non paiement de pré-loyers par la SCI, ni invoquer, à raison de ce non-paiement, la résiliation imminente du contrat de crédit-bail ;
Que la mise en demeure adressée à la SCI par NATIOCREDITBAIL n'a
nullement fait référence au fait que la SCI n'aurait pas satisfait à ses obligations en ne justifiant pas d'une assurance couvrant la responsabilité décennale de l'entreprise GARCIA ; que l'appelante n'est pas aujourd'hui fondée à invoquer le bien fondé de sa demande sur la base d'un éventuel manquement de la SCI qu'elle ne lui a pas dénoncé ;
Qu'il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise et de rejeter les demandes de NATIONCREDITBAIL ;
Considérant qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI les frais irrépétibles qu'elle a exposés pour la présente instance ; Que NATIOCREDITBAIL, qui succombe, devra supporter la charge des dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du NCPC ;PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à application de la clause résolutoire figurant au contrat de crédit-bail liant les parties,
L'infirme en ce qu'elle a dit que chaque partie devrait garder la part des dépens engagés par elle et débouté la SCI FUNTANA VECHJA de sa demande fondée sur l'article 700 du NCPC,
Statuant à nouveau sur ces points,
Condamne la société NATIOCREDITBAIL à verser à la SCI FUNTANA VECHJA la somme de 2.000 ç au titre de l'article 700 du NCPC,
Condamne la société NATIOCREDITBAIL au paiement des dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP GRAPOTTE BENETREAU, Avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du NCPC.LE GREFFIER LE PRÉSIDENT