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délivrées le

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 16 JUILLET 2020
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 15/09089 - No Portalis DBVK-V-B67-ML4Z
Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 NOVEMBRE 2015
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
No RG 13/04806
APPELANTS :
Monsieur Y... J...
né le [...]
de nationalité Française


Représenté par Me Véronique NOY de la SCP INTER-BARREAUX VPNG, avocat au barreau de MONTPELLIER
Madame V... K... épouse J...
née le [...] à
de nationalité Française


Représentée par Me Véronique NOY de la SCP INTER-BARREAUX VPNG, avocat au barreau de MONTPELLIER

SARL [...],
agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès-qualités audit siège [...],[...]

présentée par Me Nicolas BEDEL DE BUZAREINGUES de la SCP BEDEL DE BUZAREINGUES, BOILLOT, avocat au barreau de MONTPELLIER
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 12 juin 2020
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 8 de l'ordonnance no2020-304 du 25 mars 2020, l'affaire a été jugée sans audience, les parties ayant expressément accepté le recours à la procédure sans audience et déposé à la cour leur dossier contenant leurs écritures régulièrement déposées et notifiées ainsi que leurs pièces visées au bordereau. Elles ont été préalablement avisées, sans opposition de leur part, du prononcé de l'arrêt par mise à disposition au greffe de la juridiction dans le délai de deux mois ainsi que de la date de clôture des débats par une note du premier président de la cour d'appel adressée aux bâtonniers du ressort le 09/04/2020.
Mme Anne-Marie HEBRARD a fait un rapport de l'affaire devant la cour composée de :
Mme Anne-Marie HEBRARD, Présidente
Madame Caroline CHICLET, Conseiller
Madame Marie-Claude SIMON, Vice-Présidente placée qui en ont délibéré.
Greffier, lors de la mise à disposition : Mme Nadine CAGNOLATI

- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Mme Anne-Marie HEBRARD, Présidente, et par Mme Nadine CAGNOLATI, Greffière.


– EXPOSE DU LITIGE :
La Sarl [...] a conclu avec l'indivision T..., une promesse de vente sous conditions suspensives le 17 mars 2010, portant sur une parcelle de terrain à bâtir située sur la commune de [...], sur laquelle elle envisageait la création d'un lotissement [...] de 4 parcelles, qu'elle a commencé à commercialiser.
Des échanges de courriels ont eu lieu entre Monsieur P... E... et Monsieur et Y... J... et Madame V... K... épouse J... qui ont manifesté leur intérêt pour le lot [...] annoncé par courriel du 10 juin 2012 au prix de 224 000 euros, avec possibilité de remise des frais notariés.
Par courriel des 28 juin, 29 juin et 10 juillet 2012, la Sarl [...] a pris note de la réservation du lot [...] de ce lotissement par Monsieur Y... J... et Madame V... K... épouse J... moyennant un prix promotionnel de 209.000 euros, frais de géomètre de 700 euros en sus, ce après déduction des frais de notaire à hauteur de l4.400 euros pris en charge par le vendeur à titre commercial pour le premier réservataire.
Par deux courriels du 20 décembre 2012, la Sarl [...] a indiqué aux époux J... que le prix était en réalité de 224.000 euros, les frais de notaires de 14 400 euros pris en charge par le vendeur étant en sus outre 700 euros de frais de géomètre, 700 euros de frais de constitution de l'association syndicale du lotissement et 50 euros de provision pour le fonctionnement de celle-ci. La Sarl [...] a sollicité des époux J... qu'ils prennent position sous huitaine.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 27 décembre 2012, non retiré, les époux J... ont con rmé leur intérêt pour le lot [...] aux conditions fixées dans le courriel du 28 juin 2012.
L'assureur protection juridique des époux J... a, par courrier du 12 février 2013, confirmé les termes du courrier du 27 décembre 2012 et sommé la Sarl [...] de faire connaître sa décision sans retard sous peine d'action judiciaire.
Par courriel du 18 février 2013, la Sarl [...] a répondu pouvoir à tout moment réajuster le prix du lot, n'avoir jamais reçu la lettre du 27 décembre 2012 et qu'aucun engagement n'avait donc été pris entre les parties.
Estimant la vente parfaite, les époux J... ont assigné la Sarl [...] devant le tribunal de grande instance de Montpellier par exploit d'huissier en date du 27 août 2013 en vue de voir le contrat de vente constaté et leurs préjudices réparés.
Par jugement contradictoire du 5 novembre 2015, ce tribunal a :
- débouté les époux J... de l'ensemble de leurs demandes,
- condamné les époux J... à payer à la Sarl [...] la somme de 3.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné les époux J... aux dépens,
- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire.
Monsieur Y... J... et Madame V... K... épouse J... ont relevé appel de ce jugement le ler décembre 2015,
Vu les conclusions de la Sarl [...] remises au greffe le 9 février 2016,
Vu les conclusions des époux J... remises au greffe le 11 mars 2016,
Vu l'ordonnance de révocation de clôture prononçant une nouvelle clôture en date du 12 juin 2020,

I) Sur la demande principale de formation du contrat de vente
Monsieur Y... J... et Madame V... K... épouse J..., à titre principal font valoir que la vente conclue avec la société [...] est parfaite du fait de l'accord sur la chose et sur le prix au visa des articles 1101 et 1589 du code civil, à la suite de l'offre ferme de contracter qui leur a été faite par courriel du 28 juin 2012, qu'ils ont acceptée par téléphone le lendemain comme cela résulte de l'échanges des courriels.
Ils soutiennent que contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, les alinéas 2 et 3 de l'article 1589 sont désuets et inapplicables en l'espèce. Ils demandent l'exécution du contrat de vente et l'application de la garantie d'éviction, s'agissant de la vente du bien d'autrui et l'allocation d'une somme de 20 000 euros à titre de réparation du préjudice résultant de la perte du bénéfice d'un contrat avantageux et la réparation du préjudice matériel et moral de 50 000 et 10 000 euros.
La Sarl [...] demande la confirmation du jugement. Elle indique que l'échange de mail portait sur l'offre promotionnelle de frais de notaire. Elle précise avoir expliqué par courriel du 20 décembre 2012, l'erreur manifeste contenue dans ses précédents mails et indiqué que le prix de vente était en réalité de 225.450 euros et que la commune intention des parties portait sur la régularisation d'un contrat de réservation qui devait intervenir sous condition suspensive, qui n'a pas été régularisé. Elle soutient que la vente n'a pas eu lieu, s'agissant d'un terrain à lotir, en l'absence de versement d'un acompte dans les termes de l'article 1589 alinéa 2. Elle conclut qu'il n'y a jamais eu accord réciproque sur la chose et sur le prix sachant que les époux J... ont déclaré accepter l'offre de vente du 28 juin 2012 par la lettre recommandée avec accusé de réception du 27 décembre 2012, ce qui signifie d'une part, qu'ils n'avaient pas
régulièrement accepté l'offre du 28 juin 2012 avant cette lettre comme ils le soutiennent et d'autre part qu'ils n'ont pas accepté une offre qui avait été modifiée. Elle fait valoir qu'elle n'est pas propriétaire du terrain, les consorts T... n'ayant pas donné suite à la vente.
En application de l'article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Si cette promesse s'applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s'établiront par le paiement d'un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte et par la prise de possession du terrain. La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte.
Selon l'article 1156 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes.
Le contrat de réservation ne constitue pas une promesse de vente.
Il ressort des pièces communiquées, que la société [...] a contracté le 17 mars 2010 avec l'indivision T..., une promesse de vente sous conditions suspensive portant sur une parcelle de terrain à bâtir située sur la commune de [...], pour lequel elle a obtenu un permis d'aménager en date du 30 décembre 2011 permettant la réalisation d'un lotissement de 4 lots.
Contacté par les époux J..., le dirigeant de la société [...], Monsieur P... E... leur indiquait par courriel du 29 mars 2012 finaliser les études pour en fixer les prix et qu'il les tiendrait informés.
Par courriel du 10 juin 2012 il leur précise « vous avez marqué votre intérêt pour le lot 4 (..).le prix de ce lot d'une surface de
1 000 m2 est fixé à 224 000 euros (
) vous voudrez bien me faire part de votre décision, de vos modalités de financement et la surface habitable que vous souhaitez construire, en vue d'une pré réservation éventuelle » et par courriel du 20 juin 2012 il répond à leur appel téléphonique «avoir bien entendu que le lot [...] à
224 000 euros est trop cher par rapport au prix du marché (
) Pour le prix du marché je vous invite à consulter les gratuits ou les agences de St Mathieu. Vous constaterez que le peu de parcelles à la vente de l'ordre de 1 000 M2 dans les vignes sont affichées entre 225 et 230 000 euros (..) Ceci étant précisé et pour marquer le suivi de nos relation, je vous propose une remise à hauteur des frais de notaire et ce d'autant que cette offre sera éditée dans la publicité commerciale à venir pour le titulaire de la première réservation. »
Par e-mail du 28 juin 2012 il mentionne que « Bien reçu votre mail d'hier soir et vous confirme que le premier réservataire d'un lot profitera d'une offre promotionnelle au lancement de la pub de commercialisation portant sur les [frais de notaire] offerts. Dans ce cas et pour le lot [...] qui vous intéresse, ces frais de notaire
sont de l'ordre de 14.400 euros ramenant le prix net payable par l'acquéreur à 224.000 - 14.400 = 209.600 euros + 700 euros de frais de géomètre ›› et par courriel du 29 juin 2012 indique que « Suite à notre conversation téléphonique de ce matin, j'ai pris bonne note de votre réservation pour le lot [...] de l'opération citée en objet. Je vous confirme que le prix dont vous devrez vous acquitter pour ce lot est fixé à 209.600 + 700 euros de frais de géomètre (..) comme indiqué, je vais dès que possible établir le contrat de réservation et vous appellerai pour prise de rdv en vue de sa signature ».
Le mail du 10 juillet 2012 mentionne que « Suite à votre appel, je vous renvoie mon mail du 29 juin confirmant la prise en compte de votre réservation au prix promotionnel indiqué. J'ai bien reçu vos cartes d'identité et prépare dès que possible le contrat de réservation ››.
Par mail du 20 décembre 2012 Monsieur P... E... leur écrit « Suite à notre conversation téléphonique, je vous confirme m'être mal exprimé dans mes précédents courriels. Le prix du lot [...] est bien de 224.000 euros, somme indiquée et inchangée depuis l'origine de nos conversations. Tout comme l'offre promotionnelle concernant les frais de notaire, de l'ordre de 14 400 euros » et leur confirme « qu 'au delà des mots et interprétations, votre budget et plan de financement doit se fonder pour l'acquisition du lot 4 sur 224 000€ (...) » et par un second courriel du même jour leur adressait le contrat de réservation en leur demandant de se positionner sous huitaine et non pour le deuxième semaine de janvier, tel qu'ils le sollicitaient.
Aux termes du projet de contrat de réservation, le réservant conférait au réservataire la faculté d'acquérir le lot et stipulait des conditions suspensives particulières notamment « l'acquisition par le réservant de la propriété des terrains formant l'assiette du périmètre des terrains concernés par le permis d'aménager (..) la purge des droit de préemption (
) la cessibilité des lots(...) ».
Par courrier recommandé du 27 décembre 2012 Monsieur et Madame J... confirmaient « leur intérêt pour le lot [...] (..) selon les conditions fixées dans votre courriel du 28 juin 2012 et confirmées dans vos courriels du 29 juin 2012 et 10 juillet 2012 ».
Il s'en déduit, que les échanges entre le représentant de la société [...] communiqués par Monsieur Y... J... et Madame V... K... épouse J..., portaient sur un projet de contrat de réservation portant sur un terrain à lotir, qui devait intervenir par la signature d'un acte de réservation annoncé dans chaque mail par la société [...] et que la commune intention des parties était donc de régulariser un contrat de réservation.
Le contrat de réservation a été adressé à Monsieur Y... J... et Madame V... K... épouse J... par email du 20 décembre 2012 et stipulait différentes conditions suspensives dont l'acquisition par le réservant de la propriété des terrains concernés par le permis d'aménager et la réitération par acte authentique de la vente qui était des éléments constitutifs du consentement à la vente de la société [...] puisqu'elle ne pouvait vendre le lot avant d'être elle-même propriétaire.
Il résulte donc des termes du projet de contrat de réservation, dénués de toute équivoque, que la société [...] ne s'engageait pas à vendre, mais à proposer la faculté d'acquérir, par préférence, en cas de réalisation des conditions suspensives.
En l'absence de régularisation de ce contrat de réservation annoncé, dans tous les courriels envoyés, qui ne valaient pas vente, Monsieur Y... J... et Madame V... K... épouse J... ne peuvent se prévaloir d'une promesse de vente et d'une vente définitive en raison d'un accord sur la chose et sur le prix, ce dernier étant par ailleurs contesté par la société [...] qui dans ses mails des 10 et 20 juin 2012 a toujours évoqué un prix de 224 000 euros ferme et refusé de le diminuer et précisé dans son courriel du 20 décembre que le retrait des frais de notaire du dit prix mentionnés dans ses courriels des 28 et 29 juin 2012 constituait une erreur, ces derniers qui devaient y être rajoutés, étant simplement pris en charge à titre de promotion.
L'acceptation des époux J... ne peut découler des emails des 29 juin et 10 juillet 2012 puisqu'ils n'en sont pas les émetteurs, ni de leur lettre recommandée du 27 décembre 2012 qui précise confirmer simplement un « intérêt » sur les conditions fixées dans les courriels 28 juin 2012, 29 juin 2012 et 10 juillet 2012, démontrant l'absence d'accord préalable, alors que ces conditions avaient été modifiées le 20 décembre 2012 et ne constituait pas un « accord » sur les conditions du contrat de réservation dont ils avaient été destinataires le même jour, annoncé dans tous les courriels et qui constituait la condition essentielle préalable à la vente.
Enfin comme l'a constaté le tribunal, aucun acompte, ni prix n'a été versé permettant de constater un promesse de vente s'agissant d'un terrain à lotir.
En conséquence, le jugement qui constate l'absence de rencontre des volonté sur la chose et sur le prix et qui retient que la vente ne pouvait être jugée parfaite sera confirmé.
A titre subsidiaire, sur la rétractation abusive de l'offre
Monsieur Y... J... et Madame V... K... épouse J... sollicitent de la cour à titre subsidiaire qu'elle constate que la Sarl [...] s'est abusivement rétractée de son offre et qu'elle soit condamnée au paiement de la somme de 50.000 euros au titre de la réparation de ses préjudices. Se fondant sur les article 1382 et 1383 du code civil, ils soutiennent que la rétractation de la Sarl [...] est intervenue de manière impromptue et sans laisser s'écouler un délai raisonnable ce qui est constitutif d'une faute.
La Sarl [...] fait valoir que Monsieur Y... J... et Madame V... K... épouse J... ne rapportent la preuve à l'appui de leur demande et intérêts d'aucune faute, ni d'aucun lien de causalité. Elle conclut n'avoir jamais indiqué être propriétaire du terrain et avoir toujours mentionné qu'un contrat de réservation devait être régularisé.
Il est constant que lorsque l'offre est rétractée avant qu'un délai raisonnable ne se soit écoulé, la rétractation est abusive et constitutive d'une faute pouvant engager la responsabilité du pollicitant sur le fondement de l'article 1382.
Comme l'a justement relevé le tribunal, il ne peut être reproché à la société [...] d'avoir corrigé son offre avant toute réservation qui devait être régularisée sous condition suspensive.
Cette modification ou rétractation est intervenue le 20 décembre 2012, alors que l'offre promotionnelle de 209 600 euros avait été mentionnée pour la dernière fois le 10 juillet 2012, soit dans un délai de cinq mois qui apparaît raisonnable, la lettre d'intérêt établie par les époux J... n'étant intervenue que le 27 décembre 2012.
Il n'est produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal.
Monsieur Y... J... et Madame V... K... épouse J... ne justifient d'aucun préjudice résultant de la modification d'offre évoquée, l'opération n'ayant pu être régularisée en l'absence de la vente des terrains et le préjudice ne pouvant résulter comme l'a relevé le premier juge du temps consacré au projet immobilier, dont le quantum n'est d'ailleurs pas détaillé.
En conséquence, le jugement sera confirmé dans son intégralité.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement ;
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions;
Déboute Monsieur Y... J... et Madame V... K... épouse J... de l'ensemble de leurs demandes formées à l'encontre de la société [...] ;
Déboute la société [...] de ses autres demandes.
Condamne Monsieur Y... J... et Madame V... K... épouse J... aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la société [...] somme la somme de
500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais engagés en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE