COUR D'APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 21 Janvier 2014
Chambre Civile
Numéro R. G. : 13/ 25
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Décembre 2012 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG no : 11/ 1188)
Saisine de la cour : 05 Février 2013

Mme Yannick X...
née le 10 Juillet 1952 à NANTES (44000)
M. Wibisono Y...
né le 17 Mars 1957 à NOUMEA (98800)
Demeurant tous deux ...-98802 NOUMEA CEDEX
Représentés tous deux par la SELARL DUMONS & ASSOCIES, avocat au barreau de NOUMEA

LA SCP Z...-A...ET B..., prise en la personne de son représentant légal en exercice
Siège social ...-98800 NOUMEA
Représentée par la SELARL de GRESLAN, avocat au barreau de NOUMEA
M. Dominique B...
né le 10 Octobre 1954 à NEUILLY SUR SEINE (92200)
demeurant ...-98800 NOUMEA
Représenté par la SELARL de GRESLAN, avocat au barreau de NOUMEA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 12 Décembre 2013, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Yves ROLLAND, Président de Chambre, président,
M. Jean-Michel STOLTZ, Conseiller,
M. François BILLON, Conseiller,
qui en ont délibéré, sur le rapport de M. Jean-Michel STOLTZ.
Greffier lors des débats : Mme Cécile KNOCKAERT

- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
- signé par M. Yves ROLLAND, président, et par Mme Cécile KNOCKAERT, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.
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PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE
Les époux C...ont acquis en 1968 le lot ... situé à Nouméa sur lequel ils ont fait édifier dans les années 1980 une maison sur pilotis, le certificat de conformité étant délivré le 4 avril 1988.
Vers la fin des années 1990, ils ont, sans permis de construire, aménagé un studio et un appartement au rez-de-chaussée, sous les pilotis.
Cet appartement initialement loué aux époux D...a été vendu à ces derniers par acte authentique du 22 mars 2005 passé en l'étude notariale Z...-A...-B...après division en copropriété par acte du même jour.
Par acte authentique du 2 août 2007 passé chez le même notaire, les époux D...ont vendu à Mme Yannick X...et à M. Wibisono Y...(les consorts X...-Y...) l'appartement F4 composant le lot no1 de la copropriété provenant de la réunion du studio et de l'appartement de type F3 construits en rez-de-chaussée.
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Par acte du 14 juin 2011, complété par écritures déposées le 18 janvier 2012, les consorts X...-Y...ont fait citer l'office notarial d'une part, Maître Dominique B...à titre personnel, d'autre part, devant le tribunal de première instance de NOUMÉA au visa de l'article 1382 du code civil, afin de :
- voir juger que les défendeurs avaient engagé leur responsabilité pour manquement au devoir de conseil et violation du devoir de vérification, en laissant croire que les lots de copropriété concernés par l'état descriptif de division/ règlement de copropriété du 22 mars 2005, avaient été réalisés dans le respect de la délibération modifiée du 8 juin 1973 s'agissant du permis de construire et du certificat de conformité, alors qu'ils savaient que tel n'était pas le cas,
- les voir condamner en conséquence in solidum à leur payer, avec exécution provisoire pour la moitié des sommes allouées, les sommes de 8. 000. 000 FCFP au titre du préjudice financier et de 4. 585. 286 FCFP au titre du préjudice matériel et moral, majorées des intérêts au taux légal avec anatocisme.
L'office notarial et Maître B...ont demandé au tribunal de mettre Maître B...hors de cause, de débouter les consorts X...-Y...de l'ensemble de leurs demandes, et de les condamner reconventionnellement in solidum à payer à l'Office Notarial la somme de 5 000 000 FCFP à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et à Maître B...la somme de 1. 000. 000 FCFP à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, et de les condamner en outre à leur payer la somme de 500. 000 FCFP au titre de l'article 700 du Code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie.
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Par jugement en date du 31 décembre 2012, le tribunal de première instance a :
- mis hors de cause Maître B...,
- débouté les consorts X...-Y...de leurs demandes de dommages et intérêts fondées sur les dispositions de l'article 1382 du code civil,
- débouté la SCP Z...-A...-B...et Maître Dominique B...de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamné les consorts X...-Y...à payer à la S. C. P. Z...-A...-B...et à Maître B...une somme globale de 150 000 F CFP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de cette décision,
- condamné les consorts X...-Y...aux entiers dépens.
PROCÉDURE D'APPEL
Par requête déposée au greffe le 5 février 2013, les consorts X...-Y...ont interjeté appel de cette décision non signifiée.
Par mémoire ampliatif déposé le 13 mai 2013, écritures auxquelles il est expressément référé pour le détail de l'argumentation et des moyens, ils sollicitent de la cour :
- de réformer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a mis hors de cause Maître B...à titre personnel,
- de leur donner acte que l'appel à la cause de Maître B...est le fruit d'une pure erreur matérielle contenue dans la requête d'appel conservatoire et qu'ils se désistent de toute prétention à son encontre et à titre personnel,
Et statuant à nouveau :
- de juger que la SCP Z...-A...-B...a engagé sa responsabilité pour défaut au devoir de conseil, violation de son devoir de vérification et manquement à son obligation d'efficacité des actes juridiques, en laissant croire que les lots de copropriété concernés par l'état descriptif de division/ règlement de copropriété du 22 mars 2005, avaient été réalisés dans le respect de la délibération modifiée du 8 juin 1973 et qu'elle n'a pas attiré l'attention des appelants sur l'absence des documents légaux quant au bien vendu ;
- de condamner en conséquence la SCP Z...-A...-B...à les indemniser dans les proportions suivantes :
au titre de leur préjudice matériel : 7 804 975 F CFP,
au titre de leur préjudice moral, comprenant le trouble de jouissance 6 977 609 F CFP,
- de juger que les sommes dues porteront intérêt au taux légal à compter du dépôt de la requête introductive d'instance, soit le 16 juin 2011, avec anatocisme,
- de condamner la SCP Z...-A...-B...au paiement de la somme de 315 000 XPF au visa de l'article 700 du Code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ainsi qu'aux entiers dépens.
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Par conclusions en réplique déposées le 22 juillet 2013, écritures auxquelles il est expressément référé pour le détail de l'argumentation et des moyens, la SCP Z...-A...-B...sollicite de la cour :
- de débouter les consorts X...-Y...de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- de les condamner in solidum à lui payer la somme de 5 millions F CFP à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- de les condamner in solidum au paiement de la somme de 500 000 F CFP au titre de l'article 700 du Code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ainsi qu'au paiment des dépens.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'appel en cause en appel de Maître Dominique B...:
Attendu qu'il y a lieu de donner acte aux consorts X...-Y...de leur désistement d'appel à l'encontre de Maître Dominique B...;
Sur la responsabilité du notaire :
Attendu que les consorts X...-Y...soutiennent que le notaire a manqué à son devoir d'efficacité et de sécurité de son acte ainsi qu'à son devoir de conseil en ne procédant pas aux vérifications relatives au permis de construire et à la conformité du lot vendu alors même qu'il avait conscience que des travaux complémentaires pour l'aménagement et la construction d'un appartement au rez-de-chaussée avaient été réalisés imposant la délivrance d'un nouveau permis de construire mais que ces documents n'existaient pas :
Attendu que le notaire fait valoir en réplique :
- qu'il ne résulte d'aucune disposition légale que le notaire soit tenu de faire figurer dans l'acte les mentions relatives au permis de construire,
- qu'il n'a pas à vérifier la bonne construction de l'immeuble vendu ni les titres en vertu desquels les constructions complémentaires auraient été réalisées,
- qu'il a assuré la sécurité juridique de l'acte,
- qu'enfin, l'absence de permis de construire n'affecte pas la légalité de la construction dès lors que l'infraction est prescrite ;

Attendu que si un notaire n'a pas à s'assurer, notamment en se rendant lui même sur les lieux, si la situation matérielle de l'immeuble vendu n'a pas été modifiée par rapport aux informations contenues dans le permis de construire, il lui appartient, dès lors qu'il dispose d'éléments de nature à établir l'existence de modifications structurelles imposant un nouveau permis de construire, de vérifier, par toutes investigations utiles, le statut juridique exact du bien vendu ;
Que l'obligation d'information dont il est débiteur à l'égard des parties lui impose de préciser à l'acquéreur les conséquences juridiques de l'acquisition d'un immeuble bâti sans permis de construire ;
Attendu en l'espèce qu'il résulte des pièces produites au dossier :
- que le certificat de conformité délivré le 4 avril 1988 par le service des permis de construire a constaté l'achèvement, sur la base d'un permis de construire délivré le 2 juillet 1980, d'une maison ainsi décrite : " Une maison d'habitation type traditionnel (pilotis) surface hors tout 98 m2, surface habitable 87 m2 ",
- que l'acte intitulé " Etat descriptif de division/ règlement de copropriété " établi le 22 mars 2005 par le même office notarial, tout en visant le seul permis de construire initial, procède à la division de l'immeuble en deux lots :
le lot no1 comprenant un studio d'une superficie habitable de 28, 07 m2 et un appartement de type F3 d'une superficie habitable de 58, 80 m2,
le lot no2 composé d'un appartement de type F4 d'une superficie habitable de 84, 60 m2,
- que l'acte de vente du 2 août 2007 vise expressément les données de l'état descriptif et du règlement de copropriété ;
Attendu qu'il est évident que le notaire, en 2005, par le simple rapprochement des données de superficie du permis de construire (Maison d'habitation sur pilotis d'une surface habitable de 87 m2) avec les données résultant du plan d'implantation qui lui avait été fourni pour établir l'état descriptif de division (un lot de 86, 87 m2 au rez-de-chaussée et le second à l'étage de 84, 60 m2 soit au total une superficie de 171, 47 m2) ne pouvait ignorer l'incohérence des chiffres et devait s'interroger sur les conditions dans lesquelles la partie en rez-de-chaussée avait été réalisée et, en conséquence, sur la nécessité et l'existence d'un permis de construire pour le lot no1 ;
Que ces mêmes évidences imposaient au notaire, pour la signature de l'acte de vente du 2 août 2007, de s'interroger sur l'existence d'un permis de construire ;
Qu'en ne le faisant pas, il a manqué à son devoir de vérification et commis une faute ;
Que le jugement déféré sera, en conséquence, infirmé ;
Sur le préjudice et sa réparation :
Attendu que les consorts X...-Y...soutiennent :
- que s'ils avaient eu connaissance de l'absence de certificat de conformité et de permis de construire ils auraient pu soit ne pas acheter, soit discuter d'un prix inférieur, soit exiger du vendeur une mise aux normes préalable,
- qu'ils ont découvert après la vente un certain nombre de désordres dont ils n'ont été que partiellement indemnisés du fait de l'insolvabilité des vendeurs et qu'il persiste un préjudice matériel de 7 804 975 F CFP et un préjudice moral découlant de l'impossibilité de jouir paisiblement de leur bien estimé au tiers des échéances du prêt soit 6 977 609 F CFP ;
Attendu que le notaire fait valoir en réplique que les consorts X...-Y...ont été intégralement indemnisés du préjudice résultant des désordres affectant leur appartement et n'établissent pas l'existence d'un autre préjudice de quelque nature qu'il soit ;

Attendu que les consorts X...-Y...sont bien fondés à soutenir que s'ils avaient eu connaissance de l'absence de permis de construire, ils auraient eu le choix de ne pas procéder à l'acquisition ou de pouvoir discuter du prix ; que ce préjudice s'analyse en une perte de chance ;
Qu'ils confondent toutefois le préjudice découlant de ce défaut de vérification et d'information avec le préjudice subi du fait des désordres constatés dans la maison dont ils ont déjà été indemnisés et dont ils n'établissent pas le lien avec l'absence de permis de construire, étant observé que le certificat de conformité ne fait preuve que de la conformité de la construction avec le permis de construire mais jamais preuve de la qualité de la réalisation ;
Qu'ils ne sont donc pas fondés à réclamer des sommes sur la base de leur préjudice matériel, sur la dépréciation de leur bien, ou sur leur préjudice de jouissance du fait des désordres pour lesquels ils ont déjà été indemnisés ;
Attendu que la perte de chance qu'ils ont subie justifie une indemnisation que les éléments du dossier permettent à la cour de fixer à la somme de 2 millions F CFP ;
Que les consorts X...-Y...seront déboutés pour le surplus de leur demandes financières ;
Que ne s'agissant pas d'une créance contractuelle, les consorts X...-Y...seront déboutés, par application de l'article 1153-1 du code civil, de leur demande tendant à voir fixer le point de départ des intérêts au taux légal à la date de leur requête introductive d'instance ;
Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive :
Attendu que la procédure étant jugée bien fondée, le notaire sera débouté de cette demande ;
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
Attendu qu'il sera alloué aux consorts X...-Y...la somme de 300 000 F CFP au titre de l'article 700 du Code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ;
Que le notaire sera débouté de sa demande de ce chef et sera tenu aux dépens de l'entière procédure ;
PAR CES MOTIFS

Dit les appels recevables ;
Donne acte à Mme Yannick X...et à M. Wibisono Y...de leur désistement d'appel à l'encontre de Maître Dominique B...;
Confirme la décision déférée en ce qu'elle a mis hors de cause Maître B...à titre personnel,
Infirme pour le surplus et statuant à nouveau ;
Juge que la SCP Z...-A...-B...a manqué à son devoir de vérification et commis une faute engageant sa responsabilité ;
La condamne à payer à Mme Yannick X...et à M. Wibisono Y..., ensemble, la somme de deux millions (2 000 000) F CFP en réparation de leur préjudice résultant d'un perte de chance ;
Déboute Mme Yannick X...et M. Wibisono Y...du surplus de leurs demandes comme non fondées ;
Rejette comme non fondée la demande en dommages et intérêts formée par la SCP Z...-A...-B...pour procédure abusive ;
Condamne la SCP Z...-A...-B...à payer à Mme Yannick X...et à M. Wibisono Y..., ensemble, la somme de trois cent mille (300. 000) FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ;
La condamne aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de SELARL DUMONS & associés, avocat, sur ses offres de droit.
Le greffier, Le président.