12 Novembre 2007
D.M / S. B**
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RG N : 06 / 00838
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S.A.R.L. GRILL DU BERGER
Robert D...
Solange X... veuve D...

Patrick Y...
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ARRÊT no1078 / 07
COUR D'APPEL D'AGEN
Chambre Civile
Prononcé par mise à disposition au greffe conformément au second alinéa de l'article 450 et 453 du nouveau Code de procédure civile le douze Novembre deux mille sept,
LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire,

S.A.R.L. GRILL DU BERGER prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège
Dont le siège social est Le Coustalou
46500 ALVIGNAC
Monsieur Robert D...
né le 22 Février 1947 à ALVIGNAC (46500)
de nationalité française, profession : restaurateur
Demeurant 46500 ALVIGNAC
Madame Solange X... veuve D...
née le 20 Août 1933 à AUGIGNAC (24300)
de nationalité française, profession restauratrice
Demeurant...
46500 ALVIGNAC
représentés par la SCP Guy NARRAN, avoués
assistés de Me François FAUGERE de la SCPA C. FAUGERE-F. FAUGERE-L. BELOU, avocats
APPELANTS d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de CAHORS en date du 21 Avril 2006
D'une part,

Monsieur Patrick Y...
né le 01 Juin 1956 à VANNES (56000)
de nationalité française
Demeurant ...
46200 PINSAC
représenté par Me Jean-Michel BURG, avoué
assisté de Me Valérie CHOBLET LEGOFF de la SCP CHOBLET-VILLALONGUE, avocats

D'autre part,
a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 01 Octobre 2007, devant Raymond MULLER, Président de Chambre, François CERTNER, Conseiller et Dominique MARGUERY, Conseiller (laquelle, désignée par le Président de Chambre, a fait un rapport oral préalable), assistés de Dominique SALEY, Greffière, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées par le Président, à l'issue des débats, que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe à la date qu'il indique.


EXPOSE DES FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES
Le 16 mars 2002, un contrat de location gérance était signé entre la SARL LE GRILL DU BERGER, représentée par Solange et Robert D..., et Patrick Y... concernant un fond de commerce avec licence IV et l'immeuble dans lequel il était exploité. Par acte sous seing privé du même jour, cet immeuble faisait l'objet d'un bail commercial avec autorisation de sous louer par Solange et Robert D....
Il était prévu par ailleurs au contrat :
* une durée : du 18 mars 2002 au 31 mars 2003,
* une redevance : 8. 280  payables par mensualités de 690 ,
* une clause de résiliation en cas de non paiement.
Le preneur devait consacrer toute son activité à l'exploitation et était responsable de la conformité des lieux aux règles d'hygiène mais le bailleur restait responsable de la conformité aux règles d'exploitation.
Par avenant du 1er avril 2003, le contrat était prolongé pour un an.
Le 25 juin 2002, les services vétérinaires lors d'une inspection relevaient des manquements aux règles d'hygiène en raison de la configuration des locaux.
En septembre 2003, Patrick Y... cessait de payer les loyers pour forcer les propriétaires des lieux à accomplir les travaux de mise aux normes de son activité. Les consorts D... par lettre recommandée du 1er avril 2004, invoquant le bénéfice du terme du contrat, exigeaient son départ pour le 1er mai 2004. Le locataire se déclarait prêt à régulariser le versement des loyers sous réserve qu'il soit maintenu dans les lieux et que les travaux nécessaires soient réalisés. Il était alors assigné devant le Tribunal de commerce de CAHORS en référé et le 25 octobre 2004 son expulsion était ordonnée ainsi que le paiement des loyers et d'une indemnité d'occupation. Par arrêt du 24 février 2005, l'exécution provisoire de cette décision était stoppée au motif non seulement qu'elle entraînerait des conséquences manifestement excessives mais aussi qu'il existait une contestation sérieuse au fond. La décision du Juge des référés était confirmée par arrêt du 20 juillet 2005.
Entre temps, Patrick Y... avait assigné la SARL LE GRILL DU BERGER et les consorts D... devant le Tribunal de grande Instance de CAHORS afin de faire requalifier le contrat en bail commercial, prendre acte de ce qu'il était prêt à s'acquitter du loyer et condamner les défendeurs à réaliser les travaux de mise en conformité des lieux.
Par jugement du 21 avril 2006 le Tribunal a :
-requalifié le contrat signé le 16 mars 2002 et l'avenant du 1er avril 2003 en contrat de bail de locaux commerciaux soumis aux articles L 145-1 et suivants du Code de commerce,
-constaté que Patrick MARCHANDIN a été dans l'obligation de quitter les lieux loués,
-condamné la SARL LE GRILL DU BERGER à payer à Patrick Y... une indemnité d'éviction de 1. 000 ,
-dit superfétatoire la demande de Patrick Y... en prononcé de la nullité de la convention,
-débouté Patrick Y... de ses demandes sur le fondement des articles 1719 et suivants du Code civil,
-constaté que la SARL LE GRILL DU BERGER avait commis une faute contractuelle en ne réalisant pas les travaux de mise en conformité des locaux loués,
-dit qu'à titre de dommages et intérêts Patrick Y... était dispensé du paiement des loyers à compter d'octobre 2004,
-débouté Patrick Y... de ses demandes au titre de la restitution du dépôt de garantie et du dédommagement pour les réparations effectuées,
-débouté la SARL LE GRILL DU BERGER et les consorts D... de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive et de leur demande fondée sur l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
-condamné la SARL LE GRILL DU BERGER à payer à Patrick Y... la somme de 2. 000  sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Par déclaration du 2 juin 2006, la SARL LE GRILL DU BERGER, Robert D... et Solange X... veuve D... ont relevé appel de cette décision.
Aux termes de conclusions dont les dernières sont en date du 20 juin 2007, ils demandent à la Cour d'infirmer la décision déférée et de :
-débouter Patrick Y... de sa demande de requalification en sous-bail commercial de la location gérance qu'il a souscrite avec la SARL LE GRILL DU BERGER,
-le débouter de sa demande de dispense du paiement des loyers à compter d'octobre 2004,
-le condamner à payer à la SARL LE GRILL DU BERGER les sommes de :
* 4. 898,55 au titre des loyers et charges d'octobre 2003 à juin 2004,
* 6. 900  à titre d'indemnité d'occupation pour la période de juillet 2004 à avril 2005,
-le condamner à payer aux consorts D... et à la SARL LE GRILL DU BERGER la somme de 3. 000  chacun à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
-subsidiairement, débouter Patrick Y... de sa demande d'indemnité d'éviction,
-le condamner à payer à la SARL LE GRILL DU BERGER la somme de
3. 000  en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Ils soutiennent l'argumentation suivante :
-Sur la requalification du contrat : le contrat de location-gérance ne peut être requalifié en bail commercial au motif que l'absence de clientèle fait disparaître le fond de commerce qui ne pouvait être donné à bail. La clientèle, essentiellement saisonnière n'avait pas disparu, il ne s'agissait pas d'une clientèle potentielle. On ne peut prétendre à l'absence de notoriété du nom commercial alors que le restaurant est ouvert sous cette enseigne depuis 20 ans.
-Sur l'indemnité d'éviction : l'intimé ne produit aucune pièce pour justifier de sa demande. De plus, le refus de renouvellement n'a pas eu lieu à la fin du bail.
-Sur le défaut de délivrance de locaux conformes : les appelants n'étaient pas au courant de la visite des services vétérinaires et des prescriptions de l'autorité administrative. La fermeture administrative du restaurant en mars 2005 n'a eu aucune influence sur la décision de Patrick Y... d'arrêter l'exploitation du restaurant qui a été prise antérieurement. Les travaux ne leur incombaient pas.
-Le comportement de l'intimé justifie une condamnation pour procédure abusive, il se soustrait à l'exécution de l'arrêt rendu le 20 juillet 2005, n'a payé aucun loyer depuis 18 mois, et a disparu sans laisser d'adresse.
Par conclusions en date du 20 juin 2007, Patrick Y... demande à la Cour de :
-confirmer la décision des premiers Juges en ce qu'elle a requalifié le contrat et condamné la SARL LE GRILL DU BERGER à lui payer une indemnité de
10. 000 ,
-l'infirmer en ce qu'il a :
* débouté Patrick Y... de sa dispense de loyer à compter d'octobre 2003 et prononcer cette dispense,
* débouté Patrick Y... de sa demande en restitution du dépôt de garantie et condamner la SARL LE GRILL DU BERGER au paiement de cette somme de 3. 050  majorée des intérêts au taux légal à compter de sa demande,
-débouter la SARL LE GRILL DU BERGER et les consorts D... de leurs demandes,
-les condamner solidairement au paiement de la somme de 3. 000  en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Il expose que :
-Sur la requalification du contrat : il ne peut y avoir location-gérance en l'absence de clientèle ce qu'il démontre.
-Sur l'indemnité d'éviction : elle était due en raison de la perte de droits à l'initiative du propriétaire. Des contrôles avaient eu lieu avant la signature du bail et les propriétaires savaient que les locaux n'étaient pas conformes. Il a été mis fin au contrat le 1er avril 2004 sans préavis.
-Sur le défaut de délivrance de locaux conformes : les bailleurs n'ignoraient pas la difficulté.L'état d'insalubrité des locaux était lié à des structures défaillantes et notamment la cuisine.
-Sur les loyers et charges : l'intimé reconnaît ne pas s'être acquitté des loyers depuis octobre 2003 dans le but de contraindre les propriétaires à accomplir les travaux auxquels ils s'étaient engagés. Il a lui-même du faire quelques travaux après avoir adressé aux consorts D... une mise en demeure. Le dépôt de garantie reste dû.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 25 juin 2007.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La recevabilité de l'appel n'est pas mise en cause et aucun élément n'amène la Cour à le faire.
* Sur la requalification du contrat :
Les premiers Juges ont requalifié le contrat de location-gérance signé par les parties en contrat de bail au motif que l'absence de clientèle avait fait disparaître le fonds de commerce.
Les appelants fondent leurs critiques de cette décision sur le fait qu'il existait une clientèle saisonnière et que le fond de commerce avait toujours été exploité depuis sa création.
Ils produisent à l'appui de leurs allégations, en cause d'appel, quatre photographies et un plan du village d'ALVIGNAC sur lequel le restaurant le GRILL DU BERGER est indiqué. Il peut simplement être déduit de ces documents que l'établissement est situé en bordure d'une route départementale reliant ROCAMADOUR à PADIRAC.
La liste des hôtels-restaurants de ROCAMADOUR permet de constater qu'il existe plusieurs établissements sur le site sans qu'il soit besoin d'aller se loger ou se restaurer ailleurs et que leur période de fermeture se situe en hiver.
Les consorts D... remettent enfin quatre attestations. Celle de Elisabeth F... fait état de sa fréquentation du GRILL DU BERGER à plusieurs reprises sans en préciser la date. Brigitte G... précise avoir fréquenté l'établissement et avoir constaté qu'il accueillait de nombreux clients en 1997.
Guy H..., artisan et Michel I..., maire de la commune D'ALVIGNAC précisent que le GRILL DU BERGER situé sur l'axe ROCAMADOUR / PADIRAC est exploité depuis 1981, qu'il a toujours connu une clientèle de passage en saison estivale et déplorent sa fermeture.
Ces appréciations quant à la réalité d'une clientèle sont cependant nuancées par une attestation remise par Patrick Y..., émanant de Madame J..., réceptionniste au casino d'ALVIGNAC, qui déclare : « il ne peut être considéré que l'activité commerciale de la commune d'ALVIGNAC soit déterminée par le passage d'une clientèle sur l'axe routier au demeurant bien secondaire.L'été il y a certes du passage à destination du gouffre de PADIRAC mais il ne s'arrête pas sur la commune puisque le site de PADIRAC lui-même se trouve doté de restaurants. De nombreux commerces (dont 2 hôtels restaurants) ont du fermer faute d'activité . Le développement du restaurant du Casino  se trouve tout simplement lié à la clientèle du Casino.
Pour avoir connu Patrick Y... du temps de son exploitation du GRILL DU BERGER et avoir fréquenté son restaurant, j'ai pu constater qu'il avait développé son activité grâce à la qualité de ses prestations et de son accueil qui attiraient des clients réguliers des communes avoisinantes en dehors de la période estivale ».
Les appelants ne peuvent contester que les gérants se soient succédés pour des périodes n'excédant pas une année de 1995 à 2002.L'établissement a même été fermé d'octobre 2001 à mars 2002. La jurisprudence évoquée par les consorts D... concernant le petit nombre de partenaires contractuels pouvant constituer une clientèle ne peut être appliqué au cas présent, compte tenu des circonstances particulières attachées aux situations tranchées par cette décision.
Au vu de ces éléments, force est de constater que les appelants ne démontrent pas plus qu'en première instance la réalité d'une clientèle. Le jugement déféré requalifiant la location gérance en bail commercial sera donc confirmé.
* Sur l'indemnité d'éviction :
C'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que les premiers Juges, constatant que le bailleur avait évincé son locataire en se fondant sur des décisions n'ayant pas l'autorité de la chose jugée a considéré qu'il était tenu, en application de l'article L 145-17 du Code de commerce, de lui verser une indemnité d'éviction et a mis à la charge du GRILL DU BERGER le paiement d'une somme de 10. 000 .
* Sur le défaut de délivrance d'une chose conforme à l'objet de la
location :
Le bailleur est tenu, en application de l'article 1719 du Code civil de délivrer au preneur des locaux conformes à la destination prévue par le bail.
Les appelants critiquent la décision déférée, soutenant qu'ils n'ont pas été informés de la visite des services vétérinaires en 2002. Ils affirment que les travaux de remise en état étaient à la charge du preneur qui s'est maintenu dans les lieux sans droit ni titre.
Ces éléments ont déjà été évoqués devant les premiers Juges qui ont fait une analyse minutieuse et exhaustive de la situation à laquelle la Cour se réfère étant rappelé que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire. Il sera également souligné que le contrat signé entre les parties prévoyait que le bailleur demeurait responsable de la conformité aux règles d'exploitation.
C'est donc à bon droit qu'une faute contractuelle a été retenue contre la SARL LE GRILL DU BERGER et qu'en réparation, Patrick Y... a été dispensé du paiement des loyers à compter d'octobre 2004.
* Sur les loyers et les charges :
Les appelants demandent le versement de :
-4. 898,55  représentant le paiement des loyers toujours impayés pour les périodes d'octobre 2003 à juin 2004 ainsi que de :
-6. 900  à titre d'indemnité d'occupation pour les mois de juillet 2004 à avril 2005.
Patrick Y... sollicite la restitution du dépôt de garantie de 3. 050  versé lors de la signature du contrat majoré des intérêts au taux légal à compter de sa demande.
Il convient de rappeler que l'intimé a été dispensé de payer les loyers à compter d'octobre 2004, en raison de la faute contractuelle commise par le bailleur.
En ce qui concerne la période antérieure, Patrick Y... reconnaît ne pas s'être acquitté des loyers depuis octobre 2003. Il invoque l'exception d'inexécution exposant que même s'il a travaillé durant l'été 2004, l'exploitation du restaurant a été gravement perturbée par l'état des lieux, lui-même ayant du entreprendre des travaux pour palier les carences des bailleurs.
Il est constant que la SARL LE GRILL DU BERGER a donné à bail à l'intimé des locaux qui ne pouvaient être utilisés conformément aux stipulations du bail mais dans lesquels il a néanmoins fait fonctionner un restaurant. Il convient donc d'apprécier la réduction de loyer résultant de cette situation et de fixer la somme due par Patrick Y... à ce titre à 3. 050 
Ainsi qu'il était indiqué dans le jugement déféré, en l'absence de preuve du paiement de l'intégralité des loyers dus depuis l'entrée dans les lieux, le dépôt de garantie versé par l'intimé sera inclus au titre des sommes versées à déduire des sommes dues.
* Sur les autre demandes :
Les dispositions concernant le débouté des consorts D... et de la SARL LE GRILL DU BERGER de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive seront confirmées, compte tenu de ce qu'il a été fait droit au principal aux demandes de Patrick Y....
La compensation entre les sommes dues par Patrick Y... à la SARL LE GRILL DU BERGER et les sommes dues par cette dernière à Patrick Y... est ordonnée.
Les dépens d'appel seront supportés par la SARL LE GRILL DU BERGER.
L'équité commande de faire application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile en allouant à Patrick Y... une indemnité de 1. 500  qui sera mise à la charge de la SARL LE GRILL DU BERGER.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
Déclare l'appel recevable,
Infirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté Patrick Y... de sa demande fondée sur les articles 1719 et suivants du Code civil,
Vu l'article 1728 du Code civil,
Condamne Patrick Y... à payer à la SARL LE GRILL DU BERGER 3. 050  au titre des loyers pour la période d'octobre 2003 à octobre 2004,
Confirme le jugement déféré pour le surplus,
Condamne la SARL LE GRILL DU BERGER aux dépens d'appel,
Dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile,
Condamne la SARL LE GRILL DU BERGER à payer à Patrick Y... 1. 500  en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Raymond MULLER, Président de Chambre et par Dominique SALEY, Greffière.
La Greffière, Le Président,