COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1o Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 25 NOVEMBRE 2008


Rôle No 07 / 18496
Christian X...

SCPI EPARGNE FONCIERE

Grosse délivrée



Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 18 Octobre 2007 enregistré au répertoire général sous le no 05 / 3670.

Maître Christian X..., pris en son nom personnel.
demeurant ...
représenté par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY-LEVAIQUE, avoués à la Cour,
assisté par Me Jean-Pierre FABRE, avocat au barreau de PARIS

SCPI EPARGNE FONCIERE représentée par la SOCIETE DE GESION UFG REAL ESTATE MANAGERS-UFG REM-SA, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié en cette qualité, dont le siège social est 173, boulevard Haussmann-75008 PARIS
représentée par la SCP TOLLINCHI PERRET-VIGNERON BARADAT-BUJOLI-TOLLINCHI, avoués à la Cour,
assistée par Me Heïdi RANCON-CAVENEL, avocat au barreau de PARIS
Maître Guy C..., administrateur judiciaire
INTIME SUR APPEL PROVOQUE
demeurant 24 rue de Chanzy-28005 CHARTRES CEDEX
représenté par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY-LEVAIQUE, avoués à la Cour
*- *- *- *- *
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 28 Octobre 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, M. LAMBREY, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Gérard LAMBREY, Président
Monsieur Jean VEYRE, Conseiller
Madame Marie-Annick VARLAMOFF, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Novembre 2008.

Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Novembre 2008,
Signé par Monsieur Gérard LAMBREY, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

VU le jugement rendu le 18 octobre 2007 par le Tribunal de Grande Instance de NICE entre la Société EPARGNE FONCIÈRE, Christian X... et Guy C...,
VU l'appel interjeté le 13 novembre 2007 par Christian X...,
VU les conclusions récapitulatives déposées le 30 septembre 2008 par l'appelant,
VU les conclusions déposées le 6 août 2008 par la SCPI EPARGNE FONCIÈRE contenant appel incident,
VU les conclusions déposées par Guy C... le 30 septembre 2008,
VU l'ordonnance de clôture rendue le 28 octobre 2008.

Sur la procédure
ATTENDU que les affaires enrôlées sous les numéros 07 / 18496 et 08 / 13744 se rapportant à l'appel du même jugement, il échet d'en ordonner la jonction ;
Sur le fond
1. ATTENDU que la Société ESPACE CRÉATION a été mise en redressement judiciaire le 11 septembre 2002, Maître Guy C... étant désigné en qualité d'administrateur judiciaire et Maître Christian X... en qualité de représentant des créanciers ;
ATTENDU que la Société ESPACE CRÉATION, basée à JURANVILLE (45), avait notamment un établissement secondaire à NICE ;
ATTENDU que mis en demeure le 11 février 2003 par le bailleur la Société EPARGNE FONCIÈRE de se prononcer sur la poursuite du bail commercial consenti le 15 mai 2001, Maître C... a répondu le 6 mars 2003, qu'il entendait résilier le bail ;
ATTENDU que dès le 10 mars 2003, Maître C... a déposé un rapport, sollicitant la conversion de la procédure en liquidation judiciaire ;
ATTENDU que sommé par lettre du 18 avril 2003 de restituer " de toute urgence " les clefs du local, Maître C... a répondu le 23 avril 2003, que le Tribunal de Commerce d'ORLEANS avait converti le redressement judiciaire en liquidation judiciaire par jugement du 2 avril 2003 et invitait le bailleur à se rapprocher du mandataire liquidateur ;
ATTENDU que la SCPI EPARGNE FONCIÈRE réclamait le 18 avril 2003 à Maître X..., les clefs de son local ;
ATTENDU que le 9 avril 2003, Maître X... a missionné le gérant de ESPACE CRÉATION pour se rendre dans le local commercial et transporter le mobilier et le stock sur un autre site ;
ATTENDU que l'huissier A... a constaté le 9 avril 2003, l'opposition formelle du personnel à l'enlèvement du matériel et une offre concomitante de rachat du fonds de commerce par Madame D... pour le compte d'une Société ART FASHION CONCEPT en cours de création ;
ATTENDU qu'en réalité, dès le 2 avril 2003, Maître C... avait demandé au Tribunal de Commerce d'ORLEANS, de rejeter le plan de redressement par cession proposé par Madame D..., qui n'avait pas respecté son engagement de déposer des chèques, et de convertir le redressement en liquidation judiciaire ;
ATTENDU que par ordonnance du 5 mai 2003, le juge commissaire autorisait la vente de gré à gré avec notamment reprise de 10 contrats de travail, au prix de 115. 680 , précisant que " vu la résiliation du bail dont bénéficiait ESPACE CRÉATION, le repreneur devra procéder au déménagement des locaux dans les plus brefs délais " ;
ATTENDU que postérieurement à cette cession de fonds de commerce, la Société EPARGNE FONCIÈRE, placée devant le fait accompli, a entamé le 14 mai 2003 une négociation avec ART FASHION CONCEPT, qui a échoué en juin-juillet 2003, le bailleur n'obtenant pas les garanties exigées ;
ATTENDU que la Société EPARGNE FONCIÈRE a assigné en référé, le 12 septembre, la Société ESPACE CRÉATION, ses mandataires liquidateurs et l'occupant en résiliation du bail, faisant valoir une créance de loyers impayés de 14. 121, 36  au jour de l'ouverture de la procédure collective ;
ATTENDU qu'après une série de renvois " en raison des pourparlers en cours aux fins d'élaboration d'un protocole d'accord entre EPARGNE FONCIÈRE et ART FASHION CONCEPT ", le bailleur obtenait l'expulsion des deux sociétés le 29 juillet 2004, la Société ART FASHION CONCEPT, qui avait libéré le local le 19 mai 2005, étant elle-même l'objet d'une procédure collective depuis le 18 mars 2005, laissant un passif impayé de 88. 570  à la Société EPARGNE FONCIÈRE.
2. ATTENDU que Maître C... connaissait la résistance des salariés du site de NICE puisqu'il avait accepté en mars 2003, la proposition de rachat de Madame D..., mais également le peu de fiabilité financière de la SAS ART FASHION CONCEPT puisque sa présidente n'avait pas été en mesure de déposer, le 1er avril 2003, les deux chèques de 30. 000  correspondant au prix des éléments incorporels et corporels du fonds et le chèque de 15. 896  correspondant aux salaires de mars 2003 ;
ATTENDU qu'en cachant à la SCPI EPARGNE FONCIÈRE, dans son courrier du 6 mars 2003, son intention imminente de faire prononcer la liquidation judiciaire, puis dans son second courrier du 23 avril 2003 en dissimulant qu'un projet de cession était soumis à l'approbation du juge commissaire, ayant pour conséquence d'empêcher le départ du preneur et de pérenniser l'occupation des lieux sans bail par un tiers, et encore en demeurant dans l'ambiguïté sur le fait qu'il n'avait soit-disant pas, selon lui, pu récupérer les clefs du local et donc les transmettre à Maître X..., Maître C... a fait preuve de duplicité en invoquant l'échec du plan de continuation et commis des réticences déloyales vis-à-vis du bailleur dont il a délibérément sacrifié les intérêts sans aucun résultat, alors qu'il savait parfaitement que le plan de reprise était conçu de telle manière qu'il imposait la présence du repreneur dans les lieux et privait la Société EPARGNE FONCIÈRE d'un avantage essentiel dans les négociations que lui compliquait la confrontation à un occupant sans droit ni titre, auquel elle n'a pu d'ailleurs faire signer un nouveau bail à compter du 1er mai 2003 avec des garanties suffisantes ;
ATTENDU que Maître X... n'a fait que poursuivre et aggravé les fautes commises par son prédécesseur, en cachant à la Société EPARGNE FONCIÈRE l'incident du 9 avril 2003 et en obtenant l'autorisation de céder le fonds de commerce avant d'avoir récupéré le local ou tout au moins, sollicité l'accord express du bailleur à cette " brève " présence ;
3. ATTENDU que le préjudice résultant des fautes ayant concouru à la survenance de l'entier dommage, est constitué par la perte de chance actuelle et certaine d'avoir obtenu la restitution des clefs préalablement à la cession du fonds de commerce et de la possibilité d'obtenir un titre locatif avec un nouveau locataire plutôt qu'un titre fondé sur une indemnité d'occupation contre une société elle-même liquidée et insolvable ;
ATTENDU toutefois, qu'au-delà du premier renvoi au 4 décembre 2003, avec délibéré à huitaine, la SCPI EPARGNE FONCIÈRE a volontairement différé l'obtention d'un titre l'autorisant à expulser tant le locataire et l'occupant, de sorte que le préjudice en lien direct de causalité doit être limité aux mois d'avril à décembre 2003, date à partir de laquelle la SCPI EPARGNE FONCIÈRE aurait pu faire expulser locataire et occupant, ce qui correspond à une perte locative que la Cour chiffre à 30. 000  ;
VU l'article 696 du Code de Procédure Civile,
PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort,
Ordonne la jonction des procédures numéros 07 / 18496 et 08 / 13744,

Infirme partiellement le jugement,
Statuant à nouveau pour le tout,
Condamne in solidum Guy C... et Christian X... à payer à la SCPI EPARGNE FONCIÈRE, la somme de 30. 000  (trente mille euros) à titre de dommages et intérêts outre intérêts de droit à compter du 18 octobre 2007 et 6. 000  (six mille euros) en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Condamne Guy C... et Christian X... aux dépens,
Autorise la SCP TOLLINCHI-PERRET-VIGNERON-BARADAT-BUJOLI-TOLLINCHI, avoués, à recouvrer directement contre eux, le montant de ses avances.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,