4o Chambre C
ARRÊT AU FOND
DU 05 JUIN 2008
No 2008 / 222
Rôle No 06 / 17329
S. A. AVENIR TELECOM

S. C. I LES MURIERS

Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 26 Septembre 2006 enregistré au répertoire général sous le no 06 / 05163.

S. A. AVENIR TELECOM prise en la personne de son représentant légal en exercice,
demeurant 208 boulevard de Plombières- Les Rizeries-13581 MARSEILLE CEDEX 20
représentée par la SCP COHEN- GUEDJ, avoués à la Cour,
assistée de Maître Olivier BEAUGRAND, avocat au barreau de PARIS

S. C. I LES MURIERS prise en la personne de son représentant légal en exercice,
demeurant 136 avenue des Aygalades-13015 MARSEILLE
représentée par la SCP BOTTAI- GEREUX- BOULAN, avoués à la Cour,
assistée de Maître Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE
*- *- *- *- *
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 18 Mars 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Brigitte BERNARD, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Brigitte BERNARD, Président
Madame Marie- Françoise BREJOUX, Conseiller
Monsieur Michel NAGET, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Marie- Christine RAGGINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2008.

Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2008,
Signé par Madame Brigitte BERNARD, Président et Madame Marie- Christine RAGGINI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte sous seing privé du 12 mars 1999, la SCI LES MURIERS a consenti à la société CETELEC un bail commercial sur un local industriel " la Delorme " à MARSEILLE (Bouches- du- Rhône). Après accord du bailleur, une partie des locaux a été sous- louée à la société NET- UP, aux droits de laquelle vient la SA AVENIR TELECOM, qui avait fait installer divers appareils dont un groupe électrogène et d'autres appareillages électriques et de climatisation.
La société AVENIR TELECOM est intervenue en qualité de caution solidaire de la société CETELEC.
Par acte du 23 août 2004, la société CETELEC a donné congé pour l'ensemble des locaux pour le 28. 02. 2005. Par courrier du 18 novembre 2005, la société AVENIR TELECOM a indiqué vouloir récupérer les équipements techniques installés par son auteur qui, pour certains, se trouvaient sur une partie non accessible. La SCI LES MURIERS se plaint de l'état des locaux.
Par acte du 6 avril 2006, la SA AVENIR TELECOM a assigné la SCI LES MURIERS devant le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE pour qu'elle :
- soit condamnée sous astreinte à laisser la société demanderesse accéder aux locaux adjacents afin de récupérer le matériel litigieux et à verser des indemnités.
La société bailleresse a conclu au débouté des demandes au motif qu'une clause du bail lui attribuait la propriété des installations. A titre reconventionnel, elle a demandé la remise en état des lieux.
Par jugement du 26 septembre 2006, le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE a :
- débouté la SA AVENIR TELECOM de l'ensemble de ses demandes et sursis à statuer sur les demandes reconventionnelles de la SCI LES MURIERS,
- confié une expertise à Gilles Z...,
- ordonné l'exécution provisoire et réservé les dépens.
Par acte du 16 octobre 2006, la SA AVENIR TELECOM a fait appel de ce jugement.
Par ses dernières conclusions signifiées le 14 mars 2008 et auxquelles il est renvoyé, la SA AVENIR TELECOM demande à la Cour :
- de débouter la SCI LES MURIERS de l'ensemble de ses demandes et de réformer le jugement en toutes ses dispositions,
- de juger que l'engagement de caution de la société AVENIR TELECOM est inexistant ou nul pour défaut de respect des dispositions de l'article 1326 du Code civil, à tout le moins inopposable à la société AVENIR TELECOM,
- à défaut, de juger que la société AVENIR TELECOM est tout au plus caution de CETELEC au titre du paiement des loyers relatifs au bail du 12 mars 1999,
- de juger que la société AVENIR TELECOM n'a pas d'obligation de supporter la remise en état des lieux loués, objet du bail commercial et du protocole d'accord du 19 octobre 2004, ni à aucune autre obligation à quelque titre que ce soit,
- de juger en toute hypothèse que la société AVENIR TELECOM ne pourra être tenue en qualité de caution que dans la limite de 700. 000 F, soit 106. 756 Euros au seul titre des frais de remise en état,
- de condamner la SCI LES MURIERS à payer à la SA AVENIR TELECOM, au titre de la répétition des sommes indûment perçues par elle, à concurrence de 37. 913, 20 Euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir,
- d'ordonner la compensation entre la créance de la société AVENIR TELECOM, d'un montant de 37. 913, 20 Euros, et toute somme dont la société AVENIR TELECOM serait reconnue débitrice à l'égard de la SCI LES MURIERS,
- de débouter la SCI LES MURIERS de sa demande reconventionnelle tendant à faire juger qu'elle a accédé à la propriété du groupe électrogène,
- de juger que la SCI LES MURIERS est obligée de restituer à la société AVENIR TELECOM son groupe électrogène,
- de condamner la SCI LES MURIERS :
- à laisser la société AVENIR TELECOM et ses représentants ou préposés accéder librement à l'emplacement où ses équipements sont en place afin de les reprendre, ce sous astreinte,
- au paiement de la somme de 60. 000 Euros à titre de dommages- intérêts en réparation du préjudice subi,
- de condamner la SCI LES MURIERS au paiement de la somme de 10. 000 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens.
A l'appui de ses demandes, l'appelante expose ne pas devoir être obligée de supporter les frais de remise en état des lieux en qualité de caution de CETELEC, l'acte de cautionnement ne respectant pas les dispositions légales et n'étant, selon elle pas valable.
Par ailleurs, elle ne pourrait pas non plus être tenue en qualité d'ayant droit de la société NET UP, n'ayant pas plus de droits et obligations que celle- ci.
Les conditions de la gestion d'affaire ne seraient pas réunies, non plus.
Enfin, l'appelante remet en cause sa responsabilité au titre de la seule relation contractuelle liant la société CETELEC à la SCI LES MURIERS
Par ses dernières conclusions signifiées le 12 mars 2008 et auxquelles il est renvoyé, la SCI LES MURIERS demande à la Cour :
- de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné une expertise.
- CONCERNANT AVENIR TELECOM
- de déclarer irrecevable la demande de AVENIR TELECOM tendant à faire juger qu'elle ne doit pas supporter les frais de remise en état,
- à défaut :
- à titre subsidiaire :
- vu les articles 1134, 1147 et 1153 du Code civil, de juger que AVENIR TELECOM doit garantir les frais de remise en état en vertu des dispositions contractuelles ainsi que le préjudice en résultant et de renvoyer le dossier devant les premier Juges,
- à titre très subsidiaire :
- vu l'article 1382 du Code civil, de juger que l'appelante, venant aux droits de NET UP, doit garantir les frais de remise en état du préjudice résultant de la faute commise dans le cadre de la gestion d'affaires et de renvoyer le dossier devant les premiers juges,
- à titre infiniment subsidiaire :
- vu les articles 1713 et s du Code civil, de juger que l'appelante doit garantir les frais de remise en état du préjudice résultant de la faute commise dans le cadre de la gestion d'affaires et de renvoyer le dossier devant le Tribunal,
- à titre très infiniment subsidiaire :
- vu les articles 1371 et s du Code civil, de juger que l'appelante doit garantir les frais de remise en état du préjudice résultant de la faute commise dans le cadre de la gestion d'affaires et de renvoyer le dossier devant le Tribunal,
- CONCERNANT LE GROUPE ELECTROGENE
- de débouter l'appelante de sa demande de restitution du groupe électrogène,
- subsidiairement, de la condamner au paiement de la somme de 27. 496 Euros au titre des travaux de remise en état afférent à ce point,
- CONCERNANT LA DEMANDE DE COMPENSATION
- de déclarer irrecevable, sur le fondement de l'article 564 du CPC, la demande de AVENIR TELECOM tendant à faire juger qu'elle ne doit pas supporter les frais de remise en état,
- très subsidiairement, de débouter AVENIR TELECOM,
- SI LA COUR DEVAIT EVOQUER LE PREJUDICE DE LA SCI LES MURIERS
- de condamner AVENIR TELECOM au paiement de :
- pour les frais de remise en état, la somme de 375. 284 Euros qui devra produire intérêts depuis le 28 février 2006, date de restitution des locaux, et devra être réévaluée au jour de l'arrêt à intervenir en fonction de l'indice BT 01,
- pour la perte de loyers, le préjudice de jouissance, la somme de 239. 200 Euros, somme arrêtée au mois de février 2008, et de réserver les droits de la SCI LES MURIERS à ce titre pour la période postérieure,
-10. 000 Euros pour résistance abusive,
- de la condamner au paiement de la somme de 10. 000 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire.
A l'appui de ses demandes, la société intimée se fonde sur le rapport d'expertise pour prouver une modification et une détérioration des lieux et sur le bail pour imputer à l'appelante l'obligation de remise des lieux " en bon état de réparation ".
Par ailleurs, la garantie due par l'appelante n'aurait jamais été contestée par elle en 1ère instance et sa remise en cause serait une demande nouvelle en appel.
En toutes circonstances, la garantie serait due sur le fondement contractuel et notamment l'article 7 du bail.
En outre, la société intimée estime cette garantie comme étant de droit, l'appelante venant aux droits de la société NET UP.
Elle estime sa responsabilité comme pouvant être mise en cause en sa qualité d'occupante et d'auteur d'une faute.
Enfin, la société bailleresse caractérise une gestion d'affaire de la société NET UP par la société AVENIR TELECOM au regard des faits.
Concernant la demande de restitution du groupe électrogène, la bailleresse la dénie en se fondant sur l'article 7 du bail.
L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 18 mars 2008.
Sur ce, la Cour
Considérant que la recevabilité de l'appel n'est pas critiquée ;
Considérant qu'il résulte des pièces versées aux débats que la SCI LES MURIERS a consenti le 12. 03. 1999 à la Société CETELEC un bail commercial portant sur un local de 4 000 m2 environ, " la Delorme ", à MARSEILLE et sur un terrain, pour une activité de service après- vente de matériel électronique ;
Que partie des locaux a été sous- louée, avec l'accord de la bailleresse à la Société NET UP ;
Considérant que la société locataire CETELEC a donné congé le 23. 08. 2004 pour le 28. 02. 2005, fin de la période triennale ;
Que les parties, la SCI LES MURIERS et la Société CETELEC en présence de la SA AVENIR TELECOM, caution solidaire de la Société CETELEC pour l'exécution des obligations du bail, ont signé un protocole d'accord le 19. 10. 2004 ;
Que la Société CETELEC s'est proposée de libérer les locaux, dénommés Zone A, qu'elle occupait pour le 31. 12. 2004 et a accepté de les restituer en leur état d'origine ; qu'elle a, par ailleurs, demandé de demeurer locataire de la zone B (sous- louée à la Société NET- UP) moyennant un loyer réduit au prorata des surfaces utilisées, soit un loyer ramené à 18 300 euros hors taxes par an ;
Qu'il a été convenu que la Société CETELEC pouvait louer à nouveau la zone B, à compter du 01. 03. 2005, soit dans le cadre d'un bail de 23 mois, soit dans le cadre d'un bail commercial ; que le loyer serait fixé dans les deux cas à 101 000 euros hors taxes par an, pour trois ans seulement en cas de bail commercial ; qu'à l'expiration de ce nouveau bail, les locaux seraient restitués dans l'état où ils se trouvaient à la signature du nouveau bail ou dans leur état d'origine, au gré du bailleur ;
Considérant que le litige devant la Cour concerne la demande de restitution d'un groupe électrogène par la SA AVENIR TELECOM et la demande de remise en état des locaux de la zone B, dirigée contre la SA AVENIR TELECOM par la SCI LES MURIERS, la Zone A ayant été restituée le 31. 12. 2004 et relouée au Conseil Régional dès janvier 2005 ;
Considérant que pour la zone B, il ressort des éléments produits que la SA AVENIR TELECOM, caution solidaire de la Société CETELEC dans le bail du 12. 03. 1999 et présente à cet acte comme au protocole en cette qualité, ayant signé ces deux actes, est venue aux droits de la Société NET UP, par fusion absorption du 8. 02. 2002 ;
Qu'elle a occupé la Zone B comme sous- locataire et s'est maintenue dans les lieux après le 28. 02. 2005 au plus tard comme locataire principale, aux conditions du sous- bail ;
Considérant en effet qu'il n'est pas établi, ni prétendu que la Société CETELEC ait donné congé à la Société NET UP, alors que le bail principal s'est terminé le 28. 02. 2005, par l'effet d'un congé, que la Société CETELEC a délivré, mais dont elle n'a demandé l'exécution que pour la Zone A ;
Qu'en revanche, il est prouvé que la SCI LES MURIERS a soumis un projet de bail de 23 mois à la SA AVENIR TELECOM, par courrier du 04. 01. 2005, lui proposant un loyer annuel de 101000 euros hors taxes, conformément au protocole d'ailleurs visé dans le projet ;
Que ce projet n'a pas été signé mais a été exécuté, sans que la date d'effet de ce bail verbal soit précisée mais qui pourrait être fin 2004 ; que sont versées aux débats des factures, notamment celle du 25. 02. 2005, sur lesquelles il est mentionné " payé par AVENIR TELECOM, location d'un local Zone B " ;
Considérant qu'il convient d'estimer ainsi qu'il y a eu novation, par changement de locataire principale ; que le sous- bail est devenu bail principal, peu important qu'il soit verbal, aux conditions du sous- bail, sauf le prix, comme ce qui avait été convenu avec la Société CETELEC dans le protocole ; qu'il est notable d'ailleurs qu'à la date du protocole, la SA AVENIR TELECOM venait déjà aux droits de NET. UP, comme sous- locataire, la Société NET. UP ayant été radiée du Registre du Commerce et des Sociétés de MARSEILLE le 08. 09. 2004 ;
Que rien ne démontre, surabondamment, que la Société CETELEC soit restée preneur de la zone B, du 31. 12. 2004 au 28. 02. 2006, date de départ de la SA AVENIR TELECOM des lieux de la Zone B, même si, à titre conservatoire, la SCI LES MURIERS lui a fait signifier tous les actes extrajudiciaires et de procédure nécessités par la présente instance et l'a, notamment, sommée le 17. 09. 2005, en même temps que la SA AVENIR TELECOM, de restituer les lieux de la Zone B en bon état ;
Que du reste, dans son assignation introductive d'instance du 06. 04. 2006, la SA AVENIR TELECOM agit aux droits de la Société NET. UP, donc en vertu d'un bail, à l'encontre du propriétaire, la SCI LES MURIERS ;
Que la novation est bien démontrée ; que la SA AVENIR TELECOM est donc à compter de fin 2004, titulaire d'un bail principal de 23 mois, aux clauses et conditions du sous- bail, sauf le prix du loyer ;
Considérant qu'en aucun cas, en revanche, la SA AVENIR TELECOM n'a, dans la présente procédure, la qualité de caution solidaire de la Société CETELEC ;
Que la SCI LES MURIERS modifie les termes du litige, qui sont fixés par l'assignation et les conclusions en défense en demandant la condamnation de la SA AVENIR TELECOM, es- qualités de caution de la Société CETELEC à remettre les locaux de la zone B en état ; qu'il s'agit d'une modification de la qualité, en laquelle les parties agissaient en première instance ;
Considérant que, dans l'assignation du 06. 04. 2006, la SA AVENIR TELECOM agit, comme il a été dit ci- avant, aux droits de NET. UP, comme " locataire ", pour reprendre possession du groupe électrogène, qu'elle dit lui appartenir et non en qualité de caution de la Société CETELEC ;
Que, dans ses conclusions du 22. 05. 2005, la SCI LES MURIERS a demandé l'application des clauses du bail du 12. 03. 1999, concernant la remise en état, déclarant que la SA AVENIR TELECOM avait laissé les locaux dans un état déplorable ; qu'elle la considère donc comme locataire et vise les articles 1147 et 1134 du Code Civil ;
Que d'ailleurs, dans son assignation en référé expertise. du 30. 11. 2005, la SCI LES MURIERS avait assigné la SA AVENIR TELECOM en tant " que maison mère de CETELEC et de NET- UP ", mettant en avant sa garantie mais précisant encore que " les lieux loués à CETELEC, actuellement en liquidation judiciaire, sont de faits occupés, gérés et dirigés par la SA AVENIR TELECOM " ; que cette dernière a répliqué en déclarant venir aux droits de NET- UP, sans contester son cautionnement de CETELEC ;
Que, pareillement, dans ses conclusions de première instance, la SA AVENIR TELECOM ne discute pas sa qualité de sous- locataire et sollicite une expertise, à titre subsidiaire ;
Considérant qu'en appel, la SCI LES MURIERS se fonde, à titre principal, sur le cautionnement souscrit à son profit par la SA AVENIR TELECOM mais que c'est à tort qu'elle invoque cette qualité et viole par là même l'article 4 du Code de Procédure Civile, puisqu'elle ne l'a pas assignée en cette qualité ;
Considérant que les conclusions signifiées le 18. 07. 207 par la SCI LES MURIERS devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE, après expertise., ne peuvent avoir une influence sur cette instance, la SCI LES MURIERS n'ayant pas demandé à titre principal à la Cour d'évoquer sur son préjudice et les travaux de remise en état ;
Considérant qu'il suit que sont sans objet, ici, les demandes de la SA AVENIR TELECOM tendant à soutenir que son engagement de caution n'est pas valable et subsidiairement, est limité, même si ces demandes ne sont pas nouvelles, étant virtuellement comprises dans les moyens et demandes de première instance ;
Sur l'obligation de remise en état des lieux loués (zone B) par la SA AVENIR TELECOM
Considérant que le bail du 12. 03. 1999 stipule dans ses conditions particulières, article 9, que " le sous- locataire est tenu aux mêmes charges et conditions que le preneur initial.... les baux à intervenir entre le preneur et les sous- locataires devront être rédigés en reprenant les différentes clauses nécessaires telles que les sous- locataires soient tenus aux mêmes charges et conditions que le preneur " ;
Considérant que cette clause est opposable à la SA AVENIR TELECOM, obligée par les conditions de son sous- bail ; que bien plus, venant aux droits de la Société NET UP, sous- locataire depuis 2000, bien que le sous- bail ne soit pas produit, cette clause l'engage depuis cette date jusqu'à son départ, étant devenue locataire principale aux conditions du sous- bail depuis fin 2004 ;
Considérant que c'est maladroitement que le Tribunal a retenu cette opposabilité des clauses du bail du 12. 03. 1999 à la SA AVENIR TELECOM, en estimant notamment qu'elle avait eu connaissance de ces clauses comme garant de la Société CETELEC, ce qui a pu induire les parties à penser que le Tribunal tenait la SA AVENIR TELECOM comme caution dans l'instance ;
Considérant cependant que le Tribunal a bien spécifié que la SA AVENIR TELECOM était aux débats comme preneur ; qu'ainsi, statuant sur la demande de paiement des frais de remise en état, le Tribunal s'est référé au bail de 1999 pour déterminer les obligations des parties ; qu'il a, par ailleurs, à plusieurs reprises, qualifié la SA AVENIR TELECOM de preneur dans sa motivation ;
Considérant en outre, que pendant l'exécution du sous- bail, la SA AVENIR TELECOM n'a jamais contesté être tenue par les obligations du bail principal et, en particulier, par l'obligation de restituer les lieux loués à l'issue du contrat ;
Qu'elle n'a pas appelé en la cause la Société CETELEC et que c'est bien, dans le cadre contractuel régissant ses relations avec la SCI LES MURIERS, qu'elle a restitué les locaux de la zone B ;
Que cette constatation découle du courrier de la SA AVENIR TELECOM du 18. 11. 2005, dans lequel elle écrit à la bailleresse : " en aucun cas, votre qualité de bailleur ne peut vous autoriser à commenter l'action des entreprises mandatées par nos soins pour organiser le déménagement de notre structure.... ", de la lettre de la SA AVENIR TELECOM du 21. 11. 2005, dans laquelle elle se plaint " d'une violation. de domicile " et surtout de la lettre Recommandée avec Accusé de Réception du 20. 02. 2006, dans laquelle elle convoque la SCI LES MURIERS pour faire un état des lieux de sortie ainsi que du procès verbal d'état de sortie du 28. 02. 2006 ; que dans ce constat, l'huissier expose que la SA AVENIR TELECOM lui indique qu " elle était locataire jusqu'à ce jour des locaux " et mentionne que Madame A..., représentante de la SA AVENIR TELECOM, remet un chèque de 9 255, 28 euros à la SCI LES MURIERS ;
Considérant par ailleurs, sur l'obligation de remise en état des lieux et son étendue, que l'article 13 du bail du 12. 03. 1989 prévoyait que " le preneur devra au plus tard le jour de l'expiration du bail, rendre les lieux loués en bon état de réparation, ce qui sera constaté par un état des lieux..... " ;
Que l'article 4 du bail indiquait qu'un état des lieux contradictoire serait fait à l'entrée mais indiquait qu'en l'absence d'état des lieux, " les locaux seront considérés comme ayant été loués en parfait état " ;
Qu'à l'article 7 dudit bail, était précisé que " tous les travaux, embellissements, améliorations, installations et constructions quelconques, y compris les cloisons mobiles et amovibles... deviendront lors du départ du preneur ou de ses ayants droits ou ayant cause, la propriété du bailleur ", étant noté que dans ce même article 7, étaient visés tous les travaux faits par le preneur pour son activité, notamment "  d'installation de machinerie qu'elle qu'en soit la somme d'énergie "'; que l'article 7 se terminait ainsi, après avoir stipulé le droit de reprise du bailleur : " sans indemnité et sans préjudice du droit réservé au bailleur d'exiger la remise des lieux en état primitif aux frais du preneur " ;
Considérant qu'il suit que le bail n'exige pas une remise à l'état neuf, mais en bon état de réparations locatives, sachant que la bailleresse justifie avoir fait des travaux en mars 1999, comme elle s'y était engagée, pour la somme de 696 745 francs (factures mars 1999) ; que toutefois, ces travaux, faits sur les deux zones, ont été partiellement amortis de 1999 à 2006, et qu'il faut tenir compte aussi, nonobstant les travaux faits par le preneur pour son activité, de l'état des locaux résultant du simple usage par ce dernier ;
Considérant que la sommation, délivrée le 17. 11. 2005, par la SCI LES MURIERS explicite cette obligation de restitution des lieux en bon état de réparations locatives ;
Que la bailleresse demandait de restituer les locaux de la zone B " en bon état de réparation ", ce qui impliquait, compte tenu disait- elle, des importantes modifications faites par le preneur, à savoir la dépose des réseaux et installations de chauffage et de climatisation, la suppression de l'installation électrique d'origine, la mise en place d'un plancher intermédiaire, d'une mezzanine, l'ouverture de portes et de fenêtres, la surveillance d'un homme de l'art pour cette remise en état, qui n'est donc pas une remise en l'état primitif ;
Considérant que suivant procès verbal d'huissier du 28. 02. 2006, des dégradations ont été constatées dans les locaux loués par la SA AVENIR TELECOM en même temps que la réalité des modifications apportées aux lieux loués par la locataire ;
Considérant que la SCI LES MURIERS produit une évaluation du coût de la remise en état établie par le Cabinet B... ingénieur- conseil et qui le chiffre à 604 193, 84 euros, y incluant une somme de 25 000 euros, correspondant à l'impossibilité de relouer pendant cinq mois de travaux ;
Que cette évaluation est contestée par la SA AVENIR TELECOM ; que l'expertise ordonnée par le Tribunal est donc nécessaire ; qu'elle sera confirmée, la mission de l'expert ayant été exactement formulée ;
Considérant que la Cour estime d'une bonne administration de la justice de ne pas évoquer ;
qu'en raison du contentieux et de l'ampleur de la remise en état demandée, il convient que les prétentions des parties de ce chef soient soumises à un double degré de juridiction ;
Sur la demande de restitution du groupe électrogène
Considérant que c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte, que le Tribunal a débouté la SA AVENIR TELECOM de sa demande de reprise du groupe électrogène qui lui appartiendrait, ce qu'elle ne prouve pas, pas plus qu'elle n'offre en appel une remise en état de l'installation électrique concommitante, la lettre de la Société CREALEC, produite en première instance, étant du 13. 01. 2006 ;
Considérant, encore, que la SCI LES MURIERS n'a pas renoncé à se prévaloir de la clause d'accession, en ce qui concerne le groupe électrogène, au départ de la SA AVENIR TELECOM, aucune renonciation expresse et sans équivoque ne se dégageant des courriers par lesquelles elle accepte une reprise du groupe électrogène, sous réserve d'une remise en état préalable de l'installation électrique, ce que la SA AVENIR TELECOM n'a jamais admis expressément, même si elle produit le courrier précité de la Société CREALEC, qui viserait selon la bailleresse un autre matériel ;
Considérant ainsi que la SA AVENIR TELECOM sera déboutée de toutes ses prétentions afférentes à la restitution du groupe électrogène qui appartient à la SCI LES MURIERS par accession ;
Sur la demande de restitution des loyers présentée par la SA AVENIR TELECOM
Considérant que la SA AVENIR TELECOM sollicite que lui soit remboursée une différence de loyers, payée indûment à la SCI LES MURIERS " entre le 19. 10. 2004 et le 28. 02. 2006 " à hauteur de 37 913, 20 euros ;
Que la SA AVENIR TELECOM, qui se fonde sur le protocole du 19. 10. 2004, confirmant encore la novation de locataire principale, estime qu'elle aurait du verser un loyer de 18 300 euros l'an au lieu du loyer de 100 000 euros, réduit, dit- elle d'ailleurs, à 50 000 euros l'an ;
Considérant que la lecture du protocole établit que le loyer ramené à 37 913, 20 euros ne concernait que l'ancien bail, les parties ayant accepté, comme il a été précisé ci- avant, un loyer de 100 000 euros, en cas de nouveau bail précaire ou commercial ;
Considérant ainsi que la SA AVENIR TELECOM sera déboutée de sa demande de restitution de loyers ;
Considérant enfin qu'il est équitable d'allouer à la SCI LES MURIERS 3 500 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile mais qu'aucun abus caractérisé de procédure par la SA AVENIR TELECOM ne justifie une indemnisation au profit de la SCI LES MURIERS ;
PAR CES MOTIFS

Statuant en audience publique, contradictoirement
- Reçoit l'appel.
- Au fond, confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
- y ajoutant :
- Dit que la SA AVENIR TELECOM aux droits de la Société NET UP, a, en outre, occupé les locaux loués à la SCI LES MURIERS, à compter de fin 2004 jusqu'à son départ, en qualité de locataire principale, par l'effet de la novation du bail du 12. 03. 1999, aux conditions du sous- bail, sauf le prix du loyer.
- Dit qu'elle est tenue d'une obligation contractuelle de remise en état des locaux de la Zone B, en bon état de réparations locatives, à l'égard de la SCI LES MURIERS.
- Déboute la SA AVENIR TELECOM de sa demande de restitution de la somme de 37 913, 20 euros au titre de loyers prétendument inclus.
- Dit n'y avoir lieu à évocation sur le coût de la remise en état et les préjudices.
- Condamne la SA AVENIR TELECOM à payer à la SCI LES MURIERS 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.
- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
- Condamne la SA AVENIR TELECOM aux dépens de première instance pouvant être liquidés et aux dépens d'appel. Admet la SCP BOTTAI- GEREUX- BOULAN, avoués, au bénéfice de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT