COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRET No 638 DU 18 DECEMBRE 2020
No RG 19/00113 - CF/EK
No Portalis DBV7-V-B7D-DBUQ
Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal d'instance de SAINT MARTIN, décision attaquée en date du 05 Juin 2018, enregistrée sous le no 11-17-123
APPELANTE :
S.C.I. LES RÉSIDENCES DE CUL DE SAC



Représentée par Me Delphine TISSOT de la SELARL DELPHINE TISSOT, (TOQUE 28) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
INTIMÉES :
Syndicat des copropriétaires LES RÉSIDENCES DE CUL DE SAC
représenté par son syndic la société DISCOVER FWI
exerçant sous l'enseigne Agence immobilière Exclusive Sarl,
dont le siège social est [...]

et son établissement secondaire


S.A.R.L. DISCOVER FWI


Représentées toutes deux par Me Ioana ANDRE, (TOQUE 57) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions de l'article 799-3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 09 novembre 2020.
Par avis du 09 novembre 2020, le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :
Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre,
Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère,
Madame Christine DEFOY, conseillère,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 18 décembre 2020.

Lors du dépôt des dossiers : Mme Esther KLOCK, greffière.

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à dispositions de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées. Signé par Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Propriétaire du lot no2 consistant en un appartement au sein de la copropriété "Les Résidences de Cul de Sac", la société civile immobilière "les résidences de Cul de Sac" (la SCI), prétendant avoir payé à tort plusieurs factures d'électricité dont est redevable la copropriété, a, par acte du 10 mai 2017 fait assigner le syndicat des copropriétaires "les résidences de Cul de Sac" représenté par son syndic la SARL Discover FWI (le syndicat des copropriétaires)et cette société exerçant sous l'enseigne "Agence Immobilière Exclusive" es qualités de syndic, en paiement de la somme de 6 708,11 euros au titre du remboursement des factures d'électricité indûment payées sur le compteur LJJAABGEF123 sous déduction de sa quote-part au prorata des tantièmes détenus dans la copropriété outre celles de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts et de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 05 juin 2018, le tribunal d'instance de Saint-Martin a :
-débouté la SCI de la totalité de ses demandes,
-débouté le syndicat des copropriétaires de la totalité de ses demandes,
-laissé les frais afférents aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à la charge de chacune des parties,
-condamné la SCI aux dépens.
Par déclaration d'appel du 23 janvier 2019, la SCI, a interjeté appel de ce jugement.
Le syndicat des copropriétaires et la SARL Discover FWI ont constitué avocat le 31 janvier 2019.
Les parties ont conclu. L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2020.
Cette affaire fixée initialement à l'audience du 03 février 2020 a été renvoyée à l'audience de dépôt du 09 novembre 2020 en raison du mouvement national de grève des avocats où elle a été retenue puis mise en délibéré au 18 décembre 2020, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.
PRETENTIONS ET MOYENS
Les dernières conclusions notifiées par la voie électronique les 25 mars 2019 par l'appelante, 18 juin 2019 par les intimés, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu'il suit.
La SCI demande à la cour, de :
-l'accueillir en son action et la déclarer bien fondée en ses demandes,
-réformer la décision rendue par le tribunal d'instance de Saint-Martin le 05 juin 2018 en toutes ses dispositions,
-dire et juger que la SCI est créancière du syndicat des copropriétaires au titre de sa quote-part dans le règlement des factures EDF du compteur commun no123, indûment réglées,
-dire et juger que le syndicat des copropriétaires s'est enrichi indûment au préjudice de la SCI,
-dire et juger que la société Discover FWI a commis une faute dans l'exercice de l'administration et la gestion de la copropriété pour laquelle elle a reçu mandat,
-condamner le Syndicat des copropriétaires à payer à la SCI la somme de 6 708,11 euros au titre du remboursement des factures d'électricité indument payées sur le compteur no LJJAABGEF 123, sous déduction de la quote-part de la SCI au prorata des tantièmes qu'elle détient dans la copropriété ou à défaut à la somme de 3.865 euros,
-condamner la société Discover FWI à payer à la SCI la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,
-condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société Discover FWI à payer à la SCI la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner les mêmes sous la même condition de solidarité aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires et la société Discover FWI demandent à la cour, de :
-à titre principal, juger irrecevable l'appelante en toutes ses demandes relatives aux factures litigieuses antérieures à 2012,
-confirmer le jugement du 05 juin 2018 en ce qu'il a débouté la SCI de toutes ses demandes, fins et prétentions,
-à titre subsidiaire, mettre à la charge de la SCI le coût financier lié à la nécessaire reprise de l'intégralité de la comptabilité des 5 dernières années,
-en tout état de cause, condamner la SCI à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner la SCI à payer au syndic de copropriété la société Discover FWI la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur le bien fondé de l'appel
L'article 1302 du code civil (anciennement 1235) énonce que tout payement suppose une dette, ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition.
L'article 1302-1 du même code (anciennement 1376) dispose que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s'oblige à le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.
L'action en restitution appartient à celui qui a effectué le paiement et peut être engagée contre celui qui a reçu le paiement, mais aussi contre celui pour le compte duquel le paiement a été reçu.
A défaut de disposition spéciale aux quasi-contrats, cette action en répétition de l'indu se prescrit, quelle que soit la source du paiement indu, selon le délai de droit commun applicable, de sorte que c'est à raison que les intimés soutiennent que la SCI ne peut solliciter le paiement des factures prétendument payées cinq avant l'assignation, soit avant le 10 mai 2012.
Il est constant que suite à l'alerte donnée par courriel du 18 juin 2015 par la SCI au syndic de la copropriété, par courriel du 01 juin 2016, l'entreprise EDF confirmait que le compteur LJJAABGEF123 de la Résidence Cul de Sac était un compteur commun affecté aux services généraux de la copropriété.
Au soutien de son argumentaire, la SCI verse principalement aux débats, un listing de factures pour la période de juin 2010 à septembre 2016 sur 3 pages portant sur la première le sceau de l'entreprise EDF sans précision du nom du client (pièce 6), un tableau récapitulatif de la créance litigieuse sans aucune certification (pièce 19) et quatre factures EDF au nom de la SCI affectées aux "sces généraux Cul de Sac" relatives au compteur LJJAABGEF123 en date des 31 octobre, 30 décembre 2015, 21 mars et 29 avril 2016 pour des montants de 94,21 euros, 97,88 euros, 610,48 euros et 179,30 euros (pièces 7 à 10), les deux autres factures produites étant au nom du syndicat des copropriétaires (pièces 11 et 12).
Hormis ces quatre factures, ces documents imprécis ou émanant de l'appelante elle même, sont insuffisants à établir l'affectation de cette dette entre l'ensemble des copropriétaires tout comme son montant estimé et réclamé au syndicat des copropriétaires.
Dans tous les cas, il est constant et non contesté ainsi que cela ressort des procès-verbaux d'assemblées générales versées au dossier pour les années 2012 à 2014 que la SCI, laquelle a été membre du conseil syndical jusqu'en 2013, a toujours approuvé les comptes des exercices clos et les budgets prévisionnels comprenant expressément les charges d'électricité de la copropriété y compris pour l'année 2015 et donné quittance au syndic désigné pour sa gestion (le cabinet Cagepa, l'agence Exclusive ayant été nommée à cette fonction qu'à compter du 16 décembre 2014).
La SCI n'a pas davantage contesté son approbation des exercices clos en 2015 et 2016 de sorte que ces décisions d'assemblées générales approuvant les comptes du syndicat dont il n'est pas établi qu'elle aient été annulées s'imposent à elle et aux autres copropriétaires, emportant ratification de la gestion financière de la copropriété dont les charges d'électricité.
Par ailleurs, la SCI qui dénonce une difficulté dont elle avait connaissance, antérieure à la désignation de la société Discover FWI en qualité de syndic, échoue à rapporter la preuve d'une faute de celle-ci, seul le distributeur d'électricité pouvant certifier l'affection dudit compteur à tel ou tel client ce qui a été fait alors même qu'il n'est pas contesté que l'appelante est à l'origine de la construction de cette copropriété et a exercé les fonctions du syndic pendant plusieurs années.
Dés lors, c'est par une exacte appréciation des faits de la cause que le premier juge a rejeté l'ensemble des prétentions de la SCI.
En conséquence, le jugement querellé sera confirmé en toutes ses dispositions sauf à préciser que la demande concernant les factures antérieures au 10 mai 2012 est irrecevable pour cause de prescription.
Sur les mesures accessoires
L'article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Il n'est pas inéquitable en l'espèce que chacune des parties supporte les frais irrépétibles engagés par elle pour la présente instance. Les demandes faites donc à ce titre seront rejetées.
Succombant, la SCI sera tenue aux dépens de l'instance d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,
Déclare irrecevable comme prescrite la demande en paiement formée par la société civile immobilière "les résidences de Cul de Sac" correspondant aux factures d'électricité antérieures au 10 mai 2012 ;
Pour le surplus, confirme le jugement déféré en date du 05 juin 2018 en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Rejette les demandes faites au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société civile immobilière "les résidences de Cul de Sac" aux entiers dépens de l'instance ;
Et ont signé le présent arrêt.
La Greffière La Présidente