RG N : 13/ 01011

Mme Nora X...

Melle micheline germaine Y...

commandement de payer
Grosse délivrée à
Maître RAYNAL et maître CHARTIER, avocats
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRET DU 07 OCTOBRE 2014
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Le SEPT OCTOBRE DEUX MILLE QUATORZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :

Madame Nora X...
de nationalité Française
née le 31 Janvier 1972 à GIVORS (69700)
Profession : Sans emploi, demeurant...-87350 PANAZOL
représentée par Me Emmanuel RAYNAL, avocat au barreau de LIMOGES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 13/ 4776 du 26/ 09/ 2013 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges)
APPELANTE d'un jugement rendu le 27 JUIN 2013 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES

Mademoiselle micheline germaine Y...
de nationalité Française
née le 28 Août 1930 à Limoges (87000)
Profession : Retraité, demeurant...-87000 LIMOGES
représentée par Me Marie-Odile CHARTIER, avocat au barreau de LIMOGES

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Selon calendrier de procédure du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 02 Septembre 2014 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 07 Octobre 2014. L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 mars 2014.
A l'audience de plaidoirie du 02 Septembre 2014, la Cour étant composée de Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, de Monsieur Didier BALUZE et de Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Conseillers assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier, Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Conseiller a été entendu en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.
Puis Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 07 Octobre 2014 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
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Faits, procédure :
Par acte notarié du 29 mai 2009 Paul Y... et Micheline Y..., ont consenti à Nora X... un bail professionnel portant sur un immeuble situé... à Limoges en contrepartie d'un loyer mensuel de 415 euros, avec effet à compter du 1er juin 2009 pour une durée de six ans.
Invoquant un défaut de paiement des loyers les consorts Y... ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire et fait assigner en résiliation de bail et expulsion Mme X....
En cours d'instance M. Y... est décédé et sa s ¿ ur, Micheline Y..., unique héritière, a poursuivi l'instance.
Mme X... s'est opposée aux demandes présentées par Mme Y..., faisant valoir qu'elle était à jour de ses paiement des loyers lorsque le commandement de payer a été délivré, que délibérément Mme Y... n'encaissait pas les chèques, que les bailleurs n'avaient pas respecté leurs obligations d'établir un état de lieux à l'entrée, de délivrer ces derniers en bon état d'usage et de supporter toutes les réparations autres que locatives ou bien encore d'avoir à assurer au locataire une jouissance paisible des lieux, ce qui l'a contraint à réaliser à ses frais les travaux indispensables pour lui permettre d'assurer l'exercice de sa profession dans des conditions décentes, Mme Y... venant par ailleurs l'injurier devant ses clients. A titre reconventionnel Mme X... demandait au Tribunal de condamner Mme Y... à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ces divers manquements et de constater que le bail avait pris fin par l'effet du congé qu'elle avait fait délivrer le 10 juillet 2012 après l'expiration du délai de préavis de 6 mois.
Selon jugement du 27 juin 2013 le Tribunal de grande instance de Limoges a, principalement, constaté la résiliation du bail à la date du 5 juin 2011, a dit que Mme X... n'avait pas pu valablement délivrer de congé postérieurement à la résiliation du bail, a jugé excessives les clauses pénales contractuelles et ordonné en conséquence la réduction de l'indemnité d'occupation à une fois et demi le montant du loyer conventionnel et la suppression de la pénalité supplémentaire de 10 % du montant des sommes restant dues, a condamné Mme X... à payer à Mme Y... la somme de 11 383, 40 euros correspondant aux charges, loyers et indemnités d'occupation dues sur la période du 1er janvier 2011 au 14 janvier 2013 et a débouté Mme X... de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts.
Vu l'appel interjeté le 25 juillet 2013 par Nora X... ;
Vu les conclusions communiquées par courriel au greffe le 18 octobre 2013 pou Nora X... laquelle demande principalement à la Cour de réformer le jugement déféré sauf en ce qu'il avait jugé manifestement excessives les clauses pénales, de débouter Mme Y... de l'intégralité de ses demandes, de constater l'existence du congé délivré par elle-même le 10 juillet 2012, ainsi que l'expiration du bail, de dire n'y avoir lieu à constater l'application de la clause résolutoire ou la résiliation judiciaire du bail professionnel, de faire droit à sa demande reconventionnelle, de constater les manquements de Mme Y... à ses obligations contractuelles de bailleresse et de la condamner à lui verser la somme de 20 000 euros en réparation de ses préjudices ;
Vu les conclusions communiquées par courriel au greffe le 29 novembre 2013 pour Micheline Y... laquelle demande principalement à la Cour de confirmer le jugement déféré sauf en ce qui concerne le montant de sa créance qu'elle souhaite voir réduire à la somme de 10 553, 40 euros pour tenir compte du versement de 830 euros effectué par Mme X... le 12 octobre 2012 et en ce qu'il a exclu des dépens le coût de la sommation de payer du 4 décembre 2011 et celui du procès-verbal de constat du 22 janvier 2013 ;
Vu l'ordonnance de clôture intervenue le 26 mars 2014 et le renvoi de l'affaire à l'audience du 2 septembre 2014 ;
Discussion
Attendu que c'est après avoir fait une exacte analyse des pièces produites et par de justes motifs en droit que le premier juge, après avoir constaté qu'à la date du 5 juin 2011, soit plus d'un mois après le commandement de payer qui lui avait été délivré par les consorts Y... le 4 mai 2011, Mme X... ne justifiait pas s'être acquittée de sa dette de loyers, a constaté la résiliation du bail professionnel selon les termes du contrat qui avait été conclu entre les parties le 29 mai 2009 ;
Qu'en cause d'appel Mme X... ne démontre pas davantage s'être libérée de sa dette dans le délai imparti ;
Attendu que ce n'est que bien postérieurement, au mois de septembre 2011, que Mme X... a apuré sa dette de loyers en réglant la somme de 1 600 euros ;
Qu'antérieurement à la présente instance en résiliation de bail engagée par les consorts Y..., Mme X... n'avait jamais contesté sa dette de loyers notamment à la suite de la mise en demeure qui lui avait été adressée le 8 avril 2011 et après avoir reçu le commandement de payer ;
Que le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la résiliation du contrat de bail en cause à la date du 5 juin 2011, en application de la clause résolutoire dont se prévalaient les bailleurs ;
Qu'il sera également confirmé en ce qu'il n'a attribué aucune valeur au congé que Mme X... a fait délivrer le 10 juillet 2012 alors qu'il s'appliquait à un contrat inexistant car antérieurement résolu ;
Attendu, s'agissant de la créance de loyers et charges de Mme Y..., que c'est à juste titre que le premier juge, faisant application de son pouvoir modérateur qu'il tire des dispositions de l'article 1152 du code civil, compte tenu du caractère excessif des clauses contractuelles qui sanctionnaient de manière beaucoup trop exagérée la locataire, a réduit le montant des indemnités d'occupation contractuellement fixées et a supprimé le pénalité supplémentaire de 10 % ;
Attendu que pour en pas remettre en cause le jugement entrepris Mme Y... accepte ce chef de la décision déférée ;
Que la dette ainsi ramenée à la somme de 11 383, 40 euros doit être encore diminuée de 830 euros pour tenir compte du versement par Mme X... de cette somme le 12 octobre 2012, comme le souligne Mme Y... elle-même, ce qui conduit à fixer son montant à 10 553, 40 euros et à réformer le jugement déféré en conséquence ;
Attendu que si l'état des lieux d'entrée a été rédigé par un huissier c'est, indirectement à la demande de Mme Y... qui avait interdit à l'agent immobilier de le rédiger lui-même et si Mme X... n'a pas subi de préjudice particulier lié à l'absence des bailleurs lors de son établissement, il n'en demeure pas moins que le coût de cet acte, d'un montant de 287, 18 euros, rendu nécessaire sous sa forme d'acte d'huissier par la volonté exclusive de Mme Y..., doit être assumé par cette dernière au titre des dommages et intérêts réclamés par Mme X... ;
Que le jugement déféré sera réformé en conséquence de ce chef ;
Attendu qu'avant de signer le contrat de bail qui portait sur des locaux à usage de bureaux, Mme X... connaissait parfaitement leur état pour les avoir visités au moins deux fois, dont la deuxième avec son compagnon, comme cela résulte de l'attestation émanant de l'agent immobilier ainsi que des dispositions de l'acte de vente suivant lequel Mme X... s'était en outre engagée à prendre les locaux loués dans l'état où ils se trouvaient, sans pouvoir exiger des bailleurs aucune remise en état ou réparation ;
Qu'il sera également constaté que durant l'exécution du contrat de bail et jusqu'à l'engagement de la présente procédure Mme X... n'a jamais fait connaître à ses bailleurs un quelconque motif de mécontentement relatif à l'état de lieux qu'elle occupait et ne démontre pas que le mauvais état de ceux-ci qu'elle invoque n'était pas apparent lorsqu'elle a visité l'immeuble ;
Que c'est à juste titre que le premier juge l'a déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts présentée de ce chef ;
Attendu que s'agissant faits reprochés par Mme X... à Mme Y... et dont elle estime qu'ils ont constitué un manquement à son obligation de lui assurer la jouissance paisible du logement, les seules attestations qui se réfèrent à des comportements de Mme Y... précisément décrits avec en outre des indications de date les situant antérieurement à la résiliation du bail intervenue le 5 juin 2011, sont celles de Mme Z..., la négociatrice de l'agence immobilière qui évoque des faits antérieurs à l'entrée en jouissance des lieux ainsi qu'un comportement de Mme Y... parfaitement licite tel que celui consistant à exiger un paiement du loyer par remise de chèque mais aussi qui rapporte les propos tenus par Mme Y... promettant à Mme X... de « faire tout ce qu'il faudra pour qu'elle dégage », celle de Bertrand A... qui évoque l'irruption de Mme Y... dans les lieux loués alors qu'il vitrifiait le sol ainsi que le questionnement inadapté auquel il a été soumis de la part de cette dernière, sur lui-même et au sujet de Mme X..., et celle établie par une patiente, Mme B..., qui indique que le 25 octobre 2010 Mme Y... est entrée dans la cabinet de manière agressive, a dénigré Mme X... en lui déclarant qu'elle ne payait pas ses loyers ce qui a créé un climat difficile à supporter pour cette patiente ;
Attendu que faute de précisions des auteurs des autres attestations sur la date des faits relatés et sur l'implication de Mme Y... dans leur réalisation il est impossible d'imputer à cette dernière la fermeture à clé de la porte d'entrée avant la fin des consultations ou le dysfonctionnement de la sonnette ;
Attendu qu'en définitive il est démontré que Mme Y... n'a pas respecté son obligation d'assurer à sa locataire Mme X... la jouissance paisible du logement mais cela de manière limitée et dans des conditions qui permettent d'indemniser ce chef de préjudice par l'allocation d'une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
Attendu que si Mme Y... obtient pour l'essentiel la confirmation des condamnations prononcées à son profit en première instance, ce qui justifie de confirmer la décision entreprise ayant mis les dépens à la charge de Mme X..., elle succombe partiellement en appel ce qui justifie de laisser chaque partie assumer ses dépens afférents à cette instance ;
Que l'équité commande de débouter chaque partie de sa demande en paiement fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Par Ces Motifs
La Cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi ;
CONFIRME le jugement entrepris rendu le 27 juin 2013 par le Tribunal de Grande Instance de Limoges sauf en ce qui concerne le montant de la dette de Nora X... au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation et en ce qui concerne la demande reconventionnelle de Mme X... en paiement de dommages et intérêts ;
LE REFORME de ces chefs ;
Statuant à nouveau ;
CONDAMNE Nora X... à payer à Micheline Y... la somme de 10 553, 40 euros correspondant à l'arriéré des charges, loyers et aux indemnités d'occupation ;
CONDAMNE Micheline Y... à payer à Nora X... les sommes de 287, 18 euros et 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
Y ajoutant ;
DIT que chaque partie assumera la charge de ses dépens d'appel ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile DEBOUTE les parties de leur demande en paiement ;
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Marie-Christine MANAUD. Jean-Claude SABRON.