Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 09 octobre 2020
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : RG 19/01999-Portalis 35L7-V-B7D-B7FDY
Décision déférée à la cour : jugement du 22 mars 2017 -tribunal de grande instance de Fontainebleau - RG 15/00781

SCI des Buchers
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège [...]

Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480 et par Me Dominique NARDEUX, avocat au barreau de Melun

Compagnie d'assurances ALLIANZ
agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité [...]

Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055 et par Me Samia DIDI MOULAI, avocat au barreau de PARIS substituée à l'audience par Me Rajaa SBAI du même cabinet
SCP F...-I...
prise en la personne de Maître L... F... ès qualités de Liquidateur à la liquidation judiciaire de Monsieur J... G...
puis devenue SCP Y... I... prise en la personne de Maître Y... I... es qualités de mandataire ad hoc de Monsieur J... G...


n'a pas constitué avocat
SARL SEMAVY


Représentée par Me Flavie MARIS-BONLIEU de la SCP BOUAZIZ - SERRA - AYALA - BONLIEU, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU substituée à l'audience par Me Gaëlle LE MEN du même cabinet
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 10 septembre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Claude CRETON, Président
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
Mme Monique CHAULET, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par M. Claude CRETON, Président dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude CRETON, Président et par Grégoire GROSPELLIER, Greffier présent lors de la mise à disposition.

La société des Bûchers était propriétaire de trois appartements dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, situé à [...] . Après avoir fait réaliser des travaux de rénovation de l'immeuble par M. G..., la société des Bûchers a revendu ces appartements à M. O... , à la société civile immobilière Juviclath (la SCI Juviclath) et à la société Semavy.
Par acte du 31 octobre 2007, la société Semavy a ensuite revendu son bien à Mme D..., par l'intermédiaire de la société Agence Babut Century 21 (la société Babut), agent immobilier.
Ayant constaté différents désordres causés par la présence d'humidité, des infiltrations d'eau et des fissures, Mme D..., après deux expertises ordonnées en référé, a assigné le syndicat des copropriétaires, la SCI Juviclath, propriétaire de l'appartement situé en-dessous du sien, la société Babut et la société Semavy.
La société Semavy a appelé en garantie son vendeur, la SCI des Bûchers.
La société Babut a appelé en garantie la société Allianz IARD, assureur de M. G... au titre de la responsabilité décennale.
La SCI des Bûchers a appelé en garantie M. G..., représenté par son mandataire liquidateur, et la société Allianz.
Ces différentes instances ont été jointes.
Une nouvelle expertise a été ordonnée par le juge de la mise en état.
Dans ses dernières conclusions, Mme D... a conclu à la condamnation de :
- la société Semavy à lui rembourser la somme de 23 000 euros au titre de la réduction du prix ou de dommages-intérêts ;
- la société Babut à lui payer la somme de 2 200 euros à titre de dommages-intérêts en restitution partielle de la commission ;
- in solidum la société Semavy et la société Babut à lui payer :
* la somme de 15 113,65 euros au titre de la réparation des vices cachés affectant les parties privatives ;
* la somme de 57 550,57 euros au titre de l'indemnisation de ses troubles de jouissances arrêtés au 31 août 2015 et de la somme de 800 euros par mois à compter de cette date jusqu'à la réparation des désordres affectant les parties communes ;
* la somme de 40 000 euros en réparation de son préjudice moral et psychologique ;
* la somme de 1 000 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice financier ;
* la somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la société Semavy et la société Babut à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de la SCI Juviclath.
Par jugement du 22 mars 2017, le tribunal de grande instance de Fontainebleau a :
- condamné la société Semavy à payer à Mme D... :
* sur le fondement de la garantie des vices cachés la somme de 23 000 euros en restitution d'une partie du prix de vente ;
* la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- condamné la SCI des Bûchers à relever et garantir la société Semavy de la condamnation prononcée à son encontre au profit de Mme D... sur le fondement de la garantie des vices cachés et rejeté les autres demandes de la société Semavy contre la SCI des Bûchers ;
- rejeté les demandes de Mme D... contre la société Babut ;
- rejeté les demandes de la SCI Juviclath contre le syndicat des copropriétaires ;
- rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires contre Mme D... ;
- déclaré Mme D... responsable, sur le fondement de la responsabilité du fait des choses, à concurrence de 50 % des préjudices subis par la SCI Juviclath en raison des infiltrations d'eau et condamné Mme D... à payer à celle-ci la somme de 5 497,60 euros au titre des travaux de remise en état de la salle de bains et la somme de 3 060 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;
- condamné la société Semavy à garantir Mme D... des condamnations prononcées à son encontre au profit de la SCI Juviclath ;
- condamné M. G..., représenté par son mandataire liquidateur, à garantir la SCI des Bûchers des condamnations prononcées contre elle au titre des vices cachés affectant l'appartement de Mme D... ;
- débouté la SCI des Bûchers de ses demandes contre la société Allianz ;
- condamné in solidum la société Semavy, la SCI des Bûchers et M. G... représenté par son mandataire liquidateur aux dépens, y compris les frais d'expertises ,
- condamné la société Semavy et la SCI des Bûchers à payer à Mme D... la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme D... à payer à la SCI Juviclath la somme de 3 000 euros et à la société Babut la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur les demandes de Mme D... contre la société Semavy, le tribunal a constaté qu'il résultait des expertises que l'appartement litigieux était affecté des désordres suivants :
-la VMC, dont l'extracteur d'air est situé dans les combles sans évacuation vers l'extérieur, n'est pas conforme et cause des désordres dans l'appartement de Mme D... ;
- la présence dans la chambre de traces de moisissures sur les plinthes et sur la fenêtre ainsi que des microfissures sur l'enduit extérieur ;
- des infiltrations dans l'appartement du dessous de la SCI Juviclath, provenant de l'appartement de Mme D..., ont contraint celle-ci à ne plus utiliser la douche.
Il a retenu que ces désordres, qui n'étaient pas décelables par un acquéreur profane, rendent l'appartement impropre à sa destination et que la société Semavy, en sa qualité de marchand de biens, est un professionnel présumé connaître les vices affectant le bien vendu alors qu'en outre elle a elle-même réalisé certains travaux qui lui ont permis de connaître les caractéristiques du bien, de sorte qu'elle ne peut se prévaloir de la clause de non-garantie stipulée dans l'acte de vente.
Le tribunal, qui a fait droit à la demande de réduction du prix sur le fondement de l'action estimatoire, a toutefois rejeté la demande d'une somme au titre de la réparation des désordres que le cumul de ces deux actions conduirait à une double indemnisation.
Il a en outre accordé à Mme D... la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice moral mais rejeté celle de l'indemnisation d'un préjudice de jouissance en raison de la privation de l'usage de la salle de bains, ce préjudice ayant été pris en compte pour évaluer la somme allouée au titre de la réduction du prix de vente.
Pour rejeter les demandes de Mme D... contre la société Batut, le tribunal a retenu que celle-ci, même en sa qualité de professionnel de l'immobilier, n'a pu déceler les vices affectant le bien.
Sur l'action de la SCI Juviclath contre la société des Bûchers, qui lui a vendu un appartement affecté de désordres causés par des infiltrations provenant de l'appartement de Mme D..., le tribunal a retenu que la société des Bûchers, dont la qualité de professionnel de la vente n'est pas justifiée, avait fait procéder à la remise en état de l'immeuble par M. G... et pouvait croire que ces travaux avaient mis fin aux problèmes d'étanchéité entre les étages.
Sur l'action de la SCI Juviclath contre Mme D..., le tribunal a retenu que celle-ci, en sa qualité de propriétaire, est responsable des désordres causés par les infiltrations d'eau, en provenance de son appartement, dans la salle de bains de la SCI Juviclath. Il a toutefois constaté que ces infiltrations proviennent également de l'appartement de M. O...  et a, en conséquence, exonéré partiellement Mme D... de sa responsabilité.
Le tribunal a enfin fait droit à l'action en garantie de la société Semavy contre la SCI des Bûchers, qui lui a vendu l'appartement qu'elle a ensuite revendu à Mme D..., sur le fondement de la garantie des vices cachés, l'acte de vente ne contenant pas de clause excluant cette garantie.
Il a en outre fait droit à l'action en garantie formée par la SCI des Bûchers contre M. G... sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs, celui-ci ayant réalisé les travaux dans l'appartement de Mme D... à l'origine des dommages mais a rejeté le recours en garantie contre la société Allianz, assureur de M. G..., dès lors que les condamnations qui ont été prononcées contre la société des Bûchers ne concernent pas les travaux de réparation et de remise en état effectués dans l'appartement de Mme D....
La SCI des Bûchers a interjeté appel de ce jugement en ses dispositions qui font droit à l'appel en garantie formé contre elle par la société Semavy.
Elle soutient que, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, l'acte de vente de l'appartement litigieux à la société Semavy contient une clause l'exonérant de la garantie des vices cachés.
Elle fait valoir qu'elle n'est pas un vendeur professionnel, qu'elle n'avait pas connaissance des vices affectant le bien vendu à la société Semavy puisqu'elle avait fait réaliser les travaux qui sont à l'origine des vices par l'entreprise [...] et qu'il résulte d'une attestation de son locataire que celui-ci a occupé l'appartement entre 2004 et 2006 sans constater de désordres, notamment dans la salle de bains, et des déclarations de Mme D... qui a occupé l'appartement depuis le 31 octobre 2007 qui s'est servie régulièrement de la douche jusqu'à ce qu'elle soit informée de l'existence d'infiltrations le 6 juillet 2009 par la gérante de la société Juviclath.
Elle ajoute qu'alors même que sa qualité de professionnelle serait retenue, la société Semavy a acquis le bien en sa qualité de marchand de biens avant de le revendre en réalisant une plus-value après y avoir effectué des travaux et qu'à ce titre elle était réputée avoir connaissance des vices, de sorte la vente a été conclue entre professionnels de la même spécialité, ce qui a pour effet de permettre l'application de la clause de non-garantie.
La SCI des Bûchers conclut en conséquence au rejet de l'appel en garantie formé contre elle par la société Semavy.
Sur l'appel en garantie formé à titre subsidiaire contre la société Allianz, elle fait valoir que celle-ci est tenue à garantir la condamnation prononcée à son encontre au profit de la société Semavy qui a été condamnée à restitution d'une partie du prix de vente à Mme D.... Elle explique que, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, cette condamnation de la société Semavy a bien pour cause les travaux réalisés par M. G... qui étaient affectés de malfaçons à l'origine des vices qui ont justifié cette restitution de partie du prix.
La SCI des Bûchers réclame enfin la condamnation de la société Semavy et de la société Allianz à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Semavy fait valoir que la SCI des Bûchers a la qualité de vendeur professionnel ainsi qu'il résulte de son objet social qui est l' "acquisition, administration, gestion, location de tous biens immobiliers", celle-ci ayant revendu trois lots dans l'immeuble après y avoir réalisé des travaux confiés à l'entreprise [...]. Elle en conclut que, nonobstant sa qualité de marchand de biens, la clause exonérant la société Semavy de la garantie des vices cachés ne peut s'appliquer dans la mesure où les vices affectant le bien ne pouvaient être décelés même par un professionnel de même spécialité.
Formant un appel incident, la société Semavy demande en outre à la cour d'étendre son action en garantie à la condamnation à payer des dommages-intérêts à Mme D..., la responsabilité de la SCI des Bûchers, présumée avoir connaissance des vices de la chose, étant engagée.
A titre subsidiaire, la société Semavy demande à être garantie par M. G... au titre de la garantie décennale des constructeurs et par son assureur.
La SCI des Bûchers réclame enfin la condamnation de tous succombants à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Allianz conclut d'abord à l'irrecevabilité comme nouvelle de la demande formée contre elle par la société Semavy qui, en première instance, n'avait formé son appel en garantie que contre la SCI des Bûchers.
Sur l'appel de la SCI des Bûchers, elle conclut à la confirmation du jugement qui a exactement retenu que sa garantie n'était pas due au titre d'une condamnation à une restitution d'une partie du prix de vente fondée sur les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil qui ne s'appliquent que dans les rapports entre le vendeur et l'acheteur.
A titre subsidiaire, la société Allianz ajoute que l'activité de plomberie et d'étanchéité réalisée par M. G... dans l'immeuble litigieux n'a pas été déclarée lors de la souscription du contrat d'assurance, de sorte que sa garantie n'est pas due.
La société Allianz sollicite enfin la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

1 - Sur l'appel principal de la SCI des Bûchers et l'action en garantie de la société Semavy contre la SCI des Bûchers
Attendu que condamnée sur le fondement de la garantie des vices cachés à restituer à Mme D... partie du prix de vente, la société Semavy dispose d'un recours sur ce même fondement contre son vendeur, la SCI des Bûchers ; qu'il est constant que l'acte de vente conclu entre ces dernières contient une clause excluant la garantie des vices cachés due par le vendeur ; que la société Semavy n'est pas fondée à écarter l'application de cette clause en raison de la qualité de professionnel de la SCI des Bûchers qui n'est professionnel ni de la vente ni du bâtiment puisqu'elle a pour objet social l' "acquisition, administration, gestion, location de tous biens immobiliers" sans viser la vente de tels biens et qu'elle n'a pas elle-même réalisé des travaux dans l'immeuble ; qu'elle n'est pas davantage fondée à écarter l'application de la clause au motif que la SCI des Bûchers avait connaissance du vice affectant le bien ; qu'en effet, si les biens acquis par la SCI des Bûchers étaient affectés de vices au moment de cette acquisition, ayant fait réaliser les travaux de reprise de ces désordres par l'entreprise [...], elle pouvait légitimement penser qu'il avait été remédié aux vices et que lors de la revente de l'appartement à Mme D... le bien ne présentait plus ces vices ; que cette croyance résulte encore de ce que son locataire qui a occupé l'appartement de 2004 à 2006 n'a jamais constaté de désordres correspondant à ceux rencontrés par Mme D... qui elle-même n'a été confrontée à des problèmes d'infiltrations que le 6 juillet 2009 à la suite de l'information que lui a adressée la gérante de la SCI Juvicath ;
Attendu qu'il convient en conséquence d'infirmer le jugement en ce qu'il condamne la SCI des Bûchers à garantir la société Semavy de la condamnation à restituer à Mme D... partie du prix de vente de l'appartement ;
2 - Sur l'appel incident de la société Semavy et l'action formée à titre subsidiaire contre M. G... et la société Allianz
Attendu qu'en première instance, la société Semavy n'a formé de demande ni contre M. G... ni contre la société Allianz et ne peut se prévaloir d'une subrogation dans les droits de la SCI des Bûchers qui avait formé une demande contre ces derniers ; qu'en outre, la demande que forme en appel la société Semavy contre M. G... et la société Allianz ne constitue pas une demande reconventionnelle en l'absence de prétention formée à son encontre par ceux-ci ; que les demandes formées par la société Semavy contre M. G... et contre la société Allianz sont nouvelles et, partant, irrecevables ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement,
Infirme le jugement mais seulement en ce qu'il condamne la société civile immobilière des Bûchers à relever et garantir la société Semavy de la condamnation prononcée à son encontre au profit de Mme D... au titre de la garantie des vices cachés ;
Statuant à nouveau,
Déboute la sociéré Semavy de son action contre la société civile immobilière des Bûchers ;
Déclare irrecevables les demandes de la société Semavy contre M. G... et contre la société Allianz ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Semavy et la condamne à payer à la société civile immobilière des Bûchers la somme de 2 000 euros et à la société Allianz la somme de 2 000 euros ;
La condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, par Maître K... conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président,