Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2014
(no, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 00912
Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Décembre 2012- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 10/ 16952

SCI BOITRON IMMOBILIER représentée par son gérant M. Alain X...
ayant son siège au 1 rue Cassini-75014 PARIS
Représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
Assistée sur l'audience par Me Jean-marc SOUCHET, avocat au barreau de PARIS, toque : A0330

SARL BJM IMMOBILIER prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au 38 rue de Vaugirard-75006 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Pascale BIKARD, avocat au barreau de PARIS, toque : D1890
SAS AGENCE VANEAU 7 devenue SAS AGENCES VANEAU prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège au 25 rue Vaneau-75007 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Jean-marie MOYSE de la SCP MOYSE & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0274
PARTIE INTERVENANTE :
SA SERENIS ASSURANCES agissant en la personne du Président de son Conseil d'Administration domicilié audit siège
ayant son siège au 25 Rue du Docteur Abel-26000 VALENCE
Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP SCP NABOUDET-HATET, à la Cour, toque : L0046
Assistée sur l'audience par Me Isabelle SCHEIDECKER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0156
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Juin 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal SARDA, Président de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


La société BJM IMMOBILIER qui exploite une agence immobilière sous l'enseigne LA FORET, s'est vue confier le 08 septembre 2010 par la SCI BOITRON IMMOBILIER un mandat exclusif de vente d'un appartement situé 82 rue Notre Dame des Champs dans le 06ème arrondissement de Paris, au prix de 3 200 000 euros, rémunération du mandataire comprise de 128 000 euros TTC.
Ce mandat résiliable à tout moment par courrier recommandé avec accusé de réception moyennant 15 jours de préavis a été enregistré sous le no 731 du registre des mandats de la société BJM IMMOBILIER.
Le 07 octobre 2010, la société BJM IMMOBILIER a signé avec M. Claude Y... une offre d'achat au prix du mandat sans condition suspensive d'obtention du prêt.
Le 12 octobre 2010, la SCI BOITRON IMMOBILIER refusait cette offre en rappelant à la société BJM IMMOBILIER la résiliation du mandat exclusif les liant par courriel du 24 septembre 2010 et aux motifs que l'offre du 07 octobre 2010 lui était parvenue postérieurement à la fin du mandat.
Par assignation du 05 novembre 2010 puis aux termes d'une assignation du 18 novembre 2010 délivrée à la SCI BOITRON IMMOBILIER à la SARL VANEAU 7 ainsi qu'à M. Claude Y..., la société BJM IMMOBILIER a saisi le Tribunal de Grande Instance de Paris afin de voir ordonner notamment la signature de l'acte définitif de vente par la SCI BOITRON IMMOBILIER et le paiement de sa rémunération.
Par un jugement du 05 décembre 2012, le Tribunal de Grande Instance de Paris a   :
- condamné la SCI BOITRON IMMOBILIER au paiement à la société BJM IMMOBILIER de la somme de 128 000 euros,
- condamné la SAS AGENCE VANEAU au paiement à la société BJM IMMOBILIER de la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts,
- Condamné la SCI BOITRON IMMOBILIER et la SAS AGENCES VANEAU au paiement à la société BJM IMMOBILIER de la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- Condamné la SCI BOITRON IMMOBILIER et la SAS AGENCES VANEAU au paiement des dépens,
- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.
Vu l'appel interjeté de cette décision par la SCI BOITRON IMMOBILIER et ses dernières conclusions du 16 juillet 2013.
Vu les dernières conclusions de la SARL BJM Immobilier du 11 juin 2013.
Vu les dernières conclusions de la SAS AGENCES VANEAU du 6 août 2013.
Vu les dernières conclusions de la société SERENIS ASSURANCES du 31 juillet 2013.


Sur la demande de la société BJM dirigée contre la SCI BOITRON ;
Considérant que c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte que le tribunal a jugé que le mandat exclusif du 8 septembre 2010 avait été résilié par la SCI BOITRON, le 24 septembre mais de mauvaise foi, de telle sorte que la résiliation avait été privée d'effet ;
Qu'en effet, en vertu des dispositions de l'article 1131 du Code Civil, les conventions s'exécutent de bonne foi ;
Que par ailleurs, le mail de résiliation du 24 septembre 2010 de la SCI BOITRON ne contient pas le moindre reproche à l'égard de la société BJM ;
Que le mécontentement de la SCI BOITRON n'est apparu que lorsqu'elle a su que la société BJM ferait, en tout état de cause, visiter l'appartement le 24 septembre à 12 : 00 alors qu'elle avait eu connaissance des deux offres du 23 septembre 2010 faites à l'agence VANEAU par M. Y... et M. Z... et transmises par celle-ci ;
Que la négation de la réception de ces offres, dès le 23 septembre n'est pas crédible alors qu'elles sont manifestement, le motif de la résiliation du mandat ;
Qu'il ressort d'ailleurs du courriel de M. Y... du 7 octobre 2010 que l'agence VANEAU avisait au fur et à mesure la SCI BOITRON des diverses offres ;
Considérant que les visites faites par l'agence VANEAU du bien avaient nécessairement l'assentiment de la SCI BOITRON, celle-ci refusant toute visite sans son accord préalable (cf mail du 24 septembre 2010 17 : 01 de M. Dumait) ;
Que ces visites consenties alors que le bien était sous mandat exclusif avec une autre agence constitue une violation de celui-ci ;
Considérant qu'en ce qui concerne l'offre de M. Y... faite le 7 octobre 2010, dans les 15 jours de la résiliation du mandat (soit dans le délai de préavis), la relation des faits effectués par celui-ci ce 7 octobre permet d'exclure sa mauvaise foi, l'offre faite entre les mains de l'agence BJM étant conforme au mandat, contrairement à celle effectuée entre les mains de l'agence VANEAU, d'un montant inférieur, refusée par le propriétaire ;
Considérant que l'agence BJM ne peut demander le paiement de sa commission en l'absence de signature d'un acte notarié de vente mais qu'elle est en revanche, bien-fondée à solliciter l'application de la clause pénale contractuelle qui sanctionne de manière forfaitaire et sous le contrôle du juge, la violation d'une obligation contractuelle du mandant ; que cette clause n'est pas contraire aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970, étant rappelé que le mandat du 8 septembre 2010 est un mandat d'entremise qui ne donnait pas pouvoir au mandataire de conclure la vente ;
Que le vendeur a eu un comportements fautif en refusant de contracter avec M. Y... malgré la lettre RAR du 9 octobre 2010 du conseil de l'agence ;
Qu'il a ainsi privé celle-ci de la possibilité d'obtenir la commission prévue au mandat d'un montant de 128   000 ¿ ; que compte tenu des diligences effectuées par l'agence BJM qui n'a obtenu que le 7 octobre une offre de M. Y..., soit à l'extrême limite du délai après une visite alléguée du 24 septembre 2010, jour de la résiliation du mandat, risquant ainsi de créer des difficultés, le préjudice subi sera évalué à la somme de 60   000 ¿ et ce en application des dispositions de l'article 1152 du Code Civil permettant au juge de modérer une clause pénale lorsqu'elle est manifestement excessive ;
Que la SCI BOITRON sera condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, l'agence ne les ayant pas sollicités à compter de la mise en demeure ;
Que l'agence VANEAU qui n'a pas contracté avec l'agence BJM ne saurait être condamnée au paiement de cette somme ;
Sur la demande formulée à l'encontre de l'agence VANEAU
Considérant que la preuve de la connaissance par l'agence VANEAU du mandat exclusif consenti à la société BJM est un fait pur et simple et non un fait juridique qui peut être établi par les divers modes de preuve admis par la loi, notamment par témoins ;
Que le courriel de M. Y... du 7 octobre 2010 a été exactement analysé par les premiers juges ;
Que c'est en conséquence, par des motifs pertinents et exacts que la cour fait siens que le tribunal a considéré que l'agence VANEAU avait participé à la violation par la SCI BOITRON du mandat confié à l'agence BJM ;
Que le préjudice causé à été justement évalué à la somme de 15   000 ¿ ;
Que s'ajouteront à cette somme des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, ainsi que sollicité ;
Sur la demande de garantie à l'encontre de la société SERENIS
Considérant que la garantie du contrat est subordonnée à l'existence d'un contrat de mandat écrit établi entre l'assuré et son client ;
Qu'il s'agit d'une condition même de la garantie acceptée par l'assuré et non d'une simple exclusion ; qu'elle est exprimée de façon formelle et en caractères apparents ;
Que celle-ci n'est pas contraire aux dispositions de l'arrêté du 1er septembre 1972 ;
Qu'en outre, sont exclus les dommages provenant d'une faute intentionnelle de l'assuré, ce qui est le cas, en l'espèce, ainsi qu'il ressort de ce qui précède ;
Que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande formée de ce chef par l'agence VANEAU ;
Considérant que la solution conférée au litige implique le rejet de la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive de la SCI BOITRON ;
Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile
Considérant que l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de cet article tant en première instance qu'en appel au profit d'aucune des parties.
PAR CES MOTIFS
Donne acte à la SAS AGENCES VANEAU de ce qu'elle intervient volontairement aux lieu et place de la SARL VANEAU ;
Statuant dans les limites de l'appel
Réforme le jugement en ce qu'il a condamné la SCI BOITRON IMMOBILIER au paiement à la société BJM Immobilier de la somme de 128   000 ¿ ;
Statuant à nouveau,
Condamne la SCI BOITRON IMMOBILIER au paiement à la société BJM Immobilier de la somme de 60   000 ¿ à laquelle s'ajouteront des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;
Infirme le jugement en ce qu'il a fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société BJM Immobilier ;
Statuant à nouveau,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en appel ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Rectifie la première page du jugement sur laquelle apparaît la SAS AGENCES VANEAU 7 aux lieu et place de la SAS AGENCES VANEAU ;
Rectifie le dispositif du jugement en ce qu'au lieu d'y lire " condamne la SAS AGENCES VANEAU, au paiement à la société BJM Immobilier de la somme de 15   000 ¿ à titre de dommages-intérêts ", il faut y lire : " condamne la SAS AGENCES VANEAU au paiement à la société BJM Immobilier de la somme de 15   000 ¿ à titre de dommages-intérêts "
Rectifie le dispositif du jugement en ce qu'au lieu d'y lire : " condamne la SCI BOITRON IMMOBILIER et la SAS AGENCES VANEAU au paiement des dépens ", il faut y lire : " condamne la SCI BOITRON IMMOBILIER et la SAS AGENCES VANEAU au paiement des dépens "
Y ajoutant,
Condamne la SAS AGENCES VANEAU à payer à la société BJM IMMOBILIER des intérêts au taux légal sur la somme de 15   000 ¿, à compter du présent arrêt ;
Rejette toutes autres demandes ;
Condamne la SCI BOITRON IMMOBILIER et la SAS AGENCES VANEAU au paiement des dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,