COUR D' APPEL D' ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS
SCP LAVAL- LUEGER
SCP DESPLANQUES- DEVAUCHELLE
Me GARNIER
06 / 12 / 2007
ARRÊT du : 06 DECEMBRE 2007
No RG : 06 / 03266
DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 05 Octobre 2006
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :
Madame Chantal X... épouse Y..., demeurant...
représentée par la SCP LAVAL- LUEGER, avoués à la Cour
ayant pour avocat la SELARL BELLANGER- BARON- PALHETA, du barreau de TOURS
D' UNE PART

Monsieur Jean Z..., demeurant...
représenté par Me Estelle GARNIER, avoué à la Cour
ayant pour avocat la SCP DELHOMMAIS- MORIN, du barreau de TOURS
Madame Claude Z... épouse A..., demeurant...-...
représentée par Me Estelle GARNIER, avoué à la Cour
ayant pour avocat la SCP DELHOMMAIS- MORIN, du barreau de TOURS
Société AREAS ASSURANCES venant aux droits de la MUTUELLE DES PROVINCES de FRANCE ASSURANCES (MPFA) par fusion absorption en date du 1er janvier 2007, 11 rue Edouard Vaillant- Etablissement de TOURS- 37017 TOURS CEDEX 1
représentée par la SCP DESPLANQUES- DEVAUCHELLE, avoués à la Cour
ayant pour avocat la SCP SIEKLUCKI- COLIN- ALRIC- CHARRON- du barreau de TOURS
D' AUTRE PART
DÉCLARATION D' APPEL EN DATE DU 11 Décembre 2006
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats et du délibéré :
Monsieur Jean- Pierre REMERY, Président de Chambre,
Madame Odile MAGDELEINE, Conseiller,
Monsieur Alain GARNIER, Conseiller.
Greffier :
Madame Nadia FERNANDEZ, lors des débats et du prononcé de l' arrêt.

A l' audience publique du 27 Septembre 2007, à laquelle, sur rapport de Monsieur RÉMERY, Magistrat de la Mise en Etat, les avocats des parties ont été entendus en leurs plaidoiries.

Lecture de l' arrêt à l' audience publique du 06 Décembre 2007 par Monsieur le Président REMERY, en application des dispositions de l' article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Par jugement du 5 octobre 2006, le Tribunal de Grande Instance de Tours a notamment, déboutant Chantal Y... de sa demande de nouvelle expertise :
1. prononcé aux torts de Chantal Y... la résiliation du bail commercial à elle consenti par les consorts Z... sur les locaux sis à...,
2. en conséquence, dit que Chantal Y... devra libérer les locaux de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la signification du jugement et que, faute par elle de ce faire spontanément, elle pourra y être contrainte, si besoin est, avec le concours de la force publique,
3. fixé à la somme mensuelle de 304 euros le montant de l' indemnité d' occupation due par Chantal Y... à compter du jugement,
4. déclaré Chantal Y... irrecevable en sa demande en paiement de la somme de 72 000 euros en ce qu' elle est dirigée à l' encontre de la MUTUELLE DES PROVINCES DE FRANCE,
5. condamné Chantal Y... à payer, en application des dispositions de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, aux consorts Z... la somme de 1500 euros et à la MUTUELLE DES PROVINCES DE FRANCE ASSURANCES la somme de 600 euros, ainsi qu' aux dépens, lesquels comprendront le coût de l' expertise judiciaire.
Chantal Y... a interjeté appel de cette décision.
Vu les dernières écritures signifiées à la requête de Chantal Y..., le 25 septembre 2007, des consorts Z..., le 5 septembre 2007, de la société AREAS ASSURANCES, venant aux droits de la MUTUELLE DES PROVINCES DE FRANCE ASSURANCES, le 10 septembre 2007, auxquelles le présent arrêt se réfère pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
SUR CE, LA COUR,
Attendu qu' il convient de rappeler que suivant acte authentique du 13 avril 1987, les consorts B... ont cédé à Mme Y... leur fonds de commerce de boulangerie pâtisserie, lequel inclut le droit au bail consenti, en la forme authentique, le 11 décembre 1978 par les consorts Z... et portant sur le local dans lequel est exploité le commerce, sis..., lequel comprend également une partie à usage d' habitation ;
Que l' acte de cession stipule que l' entrée en jouissance est intervenue le 1er avril 1987, ce qui fait apparaître que Chantal Y... avait une parfaite connaissance des lieux au jour de la signature pour, à tout le moins, y résider depuis une dizaine de jours ; que, d' autre part, ce même acte précise que l' acquéreur s' engage à « prendre le fonds de commerce présentement vendu, le matériel et l' agencement, et les objets mobiliers en dépendant dans l' état où le tout existe actuellement sans pouvoir prétendre ni exiger aucune indemnité ni diminution du prix ci- après fixé pour quelque cause que ce soit , de se conformer à tous les règlements, arrêtés, lois et ordonnances administratives et autres, s' appliquant et qui s' appliqueront dans l' avenir au commerce dont s' agit, les vendeurs entendant ne devoir subir aucun recours pour quelque cause que ce soit même en cas de fermeture du fonds de commerce vendu  exécuter aux lieu et place des vendeurs, toutes les charges et conditions du bail dont ils reconnaissent avoir pris connaissance, et d' en payer le loyer et les accessoires aux échéances exactes, de manière que le vendeur soit déchargé à ce sujet » ;
Que le bail met à la charge du locataire toutes les réparations locatives, ainsi que l' entretien complet du four, de la devanture, et de toutes les fermeture de la boutique, la peinture des boiseries devant être faite tous les cinq ans ;
Attendu que dans la soirée du 24 mai 2000 un angle du plafond du magasin s' est effondré ; que par ordonnance de référé du 10 octobre 2000 une expertise afin de déterminer les causes de cet effondrement a été confiée à Mme Gordana C..., laquelle a clôturé son rapport le 24 avril 2001 ;
Que Chantal Y... n' ayant pas réouvert son magasin depuis cette date, ses bailleurs, par acte du 29 octobre 2003 l' ont assignée en résiliation judiciaire du bail pour défaut d' exploitation du fonds et défaut d' entretien des locaux ; que l' appelante soutient s' être trouvée dans l' impossibilité d' entretenir correctement les lieux, et d' exploiter, en raison de leur état qu' elle impute à la carence des bailleurs à remplir leurs obligations d' assurer le clos et le couvert ;
Que, cependant, les moyens invoqués par l' appelante au soutien de son recours, ne font que reprendre, à l' identique, et sans éléments complémentaires utiles, ceux dont le Tribunal a connu, et auxquels il a répondu par des motifs pertinents que la Cour adopte, sans qu' il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d' une discussion se situant au niveau d' une simple argumentation ;
Attendu, en effet, que le rapport d' expertise judiciaire indique très clairement, sans que les éléments produits aux débats par Chantal Y... ne soient de nature à le contredire, que la cause du sinistre du 24 mai 2000 est directement imputable au pourrissement de la poutre d' appui, due aux infiltrations provenant de la salle de bains, liées à un défaut d' entretien ; que l' expert a, de façon formelle, exclu toute infiltration par la toiture en lien avec le sinistre, dans la mesure où le placard contigu à la salle de bains présente une humidité dans sa partie basse, la pierre étant « salpêtrée », et ce dans la partie située à l' opposé de la souche de cheminée, étant au surplus souligné que si cette souche avait été à l' origine d' infiltrations celles- ci seraient apparues en partie haute du placard ; que, d' ailleurs, l' effondrement s' est produit au droit du placard et de la salle de bains, alors que l' ensemble des autres poutres soutenant le premier étage est en parfait état ;
Que ces constatations, confirmées par les photographies, sont particulièrement précises, de sorte que le rapport d' expertise n' encourt aucune critique sur ce point ; que, par ailleurs, l' expert qui a visité les lieux, et répondu aux observations orales des parties, puis leur a adressé son pré- rapport, n' a pas constaté les infiltrations en toiture reprochées par l' appelante à ses bailleurs, à l' exception d' une inondation due au défaut d' entretien du chéneau, entretien incombant à la locataire ; que par contre, le rapport d' expertise souligne l' absence totale d' entretien de l' ensemble des locaux en ce, compris, la vitrine et le magasin lui- même ; que la description qui en est faite rejoint celle du procès- verbal de constat du 4 mai 1987, et démontre la carence totale de la locataire, qui avait accepté les lieux en l' état sans recours possible contre ses vendeurs, dans ses propres obligations ; que, sur ce point, l' expert, lors de sa visite du 15 décembre 2000, souligne que depuis le sinistre, soit sept mois auparavant, les locaux n' ont même pas été nettoyés, ni débarrassés de leurs gravats ;
Qu' enfin, l' expert auquel Chantal Y... a pu exposer ses doléances, rapporte que les bailleurs ont refait à neuf la partie haute de la toiture en 2000, et que le délitement des pierres en tuffeau du pignon est imputable à la nature même de cette pierre, rendant souhaitable un bardage en ardoise afin d' éviter des chutes de morceaux de pierre, sans que toutefois l' absence d' un tel bardage apparaisse comme devant être imputé à faute aux bailleurs ; qu' également l' expert préconise le remplacement du châssis fonte de la fenêtre de la salle de bains par un velux de dimension équivalente à des fins de confort uniquement, étant souligné que Chantal Y... lors de son entrée dans les lieux a bien constaté l' existence d' un tel châssis et qu' il n' y a pas là matière à relever un défaut d' entretien de la toiture ;
Attendu, en effet, qu' il est manifeste que Chantal Y... a acquis un droit au bail relatif à des locaux présentant un état d' entretien quasi nul, et des problèmes d' humidité particulièrement évidents ; qu' il convient, sur ce point, de souligner qu' elle a fait dresser, dès le 4 mai 1987, un état des lieux par constat d' huissier, dont la finalité demeure inexpliquée, et faisant apparaître, dès cette époque, un état très usagé manifeste, ainsi que des problèmes d' humidité évidents, dont elle a accepté l' existence et les conséquences en toute connaissance de cause, ainsi que le rappelle le contrat de cession ;
Que, cependant, à l' exception de quelques aménagements limités, et du fournil postérieurement à l' expertise judiciaire, elle ne démontre pas avoir, jusqu' au sinistre du 24 mai 2000, sérieusement entretenu les locaux, ni même tenté de les remettre dans un meilleur état ; qu' au contraire, le rapprochement du constat du 4 mai 1987 et du rapport d' expertise montrent que les lieux et ont été laissés en l' état, de sorte que la situation s' est aggravée ; qu' elle n' a pas non plus cherché les causes de l' humidité dont elle avait constaté la présence dès l' acquisition, alors qu' elle a su postérieurement, dans le courant de l' année 2001, demander une expertise de contrôle de cette humidité ; qu' une telle expertise, fait en 1987, aurait conduit à éliminer tous les problèmes d' infiltrations venant de la salle de bains et, en conséquence, à éviter le sinistre ; qu' également, alors qu' elle disposait en partie d' un chauffage électrique, Chantal Y... a continué à utiliser le poêle située à la cuisine et dont l' expert a souligné que son fonctionnement entraîne un « déséquilibre de températures dans une maison ancienne sans ventilation permanente ni isolation, ce qui contribue très fortement aux dégradations de l' ensemble à savoir : condensation sur les murs froids éloignés provoquant le flocage des peintures et des plâtres », condensation qui explique l' humidité constatée dans la salle à manger comme dans l' escalier ; qu' à l' étage le mastic des vitres est défectueux, et le joint sous l' appui de la fenêtre dans un état rendant probables des infiltrations d' eau lors des pluies importantes ;
Qu' enfin Chantal Y... ne conteste pas les dires de ses adversaires selon lesquels, d' une part, elle a refusé en 1998 l' installation d' un chauffage central, prétextant que cela lui occasionnerait trop de frais, et d' autre part, à la suite de l' engorgement du chéneau, elle a perçu une indemnité de son assureur pour réaliser les travaux sans jamais effectuer quelques réparations que ce soit ;
Attendu que Chantal Y... verse au dossier des documents et attestations postérieurs au sinistre litigieux dont elle soutient qu' il lui a interdit de poursuivre l' exploitation de son commerce pour justifier la fermeture définitive du magasin, de sorte que ces documents sont sans intérêt en l' espèce ; que, très justement, le Tribunal a écarté la note de l' architecte D..., non contradictoire, et dont la sincérité laissait à désirer au regard des erreurs qu' elle comportait ; que, pour ces mêmes motifs, une nouvelle expertise, au demeurant particulièrement tardive, apparaît totalement inutile, l' expert judiciaire ayant effectué ses opérations dans des conditions exemptes de critiques ;
Attendu qu' il apparaît en conséquence que le rapport d' expertise a mis en évidence, d' une part l' absence totale d' entretien des locaux par la locataire, contrairement à ses obligations résultant du bail, et sans motif valable, les bailleurs ayant assuré le clos et le couvert, et, d' autre part, l' absence de responsabilité des bailleurs dans le sinistre du 24 mai 2000, en lien direct avec l' absence d' entretien ci avant relevé ;
Que l' expert estime, sans qu' aucun élément du dossier ne contredise utilement cette observation, que l' intervention de ce sinistre n' imposait pas l' arrêt de l' exploitation du commerce, et, en tout cas, pas de façon définitive ; que cette cessation d' exploitation relève de la seule volonté de Chantal Y... et non d' un lien objectif de cause à effet avec le sinistre ; que, malgré l' assignation valant mise en demeure, et les conclusions de l' expert sur l' absence de dangerosité des lieux, elle n' a jamais repris l' exploitation de la boulangerie, étant souligné qu' elle a par contre remis en état le fournil postérieurement à l' expertise judiciaire, et l' utilise afin d' exploiter un point de vente situé en d' autres lieux que ceux objets du bail ;
Attendu que la décision déférée doit donc être confirmée sur ce point ;
Attendu, sur le contrat d' assurance, que c' est à bon droit que le Tribunal a relevé que la forclusion biennale de l' article L. 114- 1du Code des assurances était acquise lorsque Chantal Y... a appelé son assureur en garantie ;
Qu' en effet, ce délai, qui avait commencé à courir au jour du sinistre, a été interrompu par l' assignation en référé du 20 juin 2000, et ce, jusqu' au 21 novembre 2001, date à laquelle la MUTUELLE DES PROVINCES DE FRANCE ASSURANCES a fait connaître par écrit à Chantal Y... qu' elle entendait dénier sa garantie ; que ce courrier a fait partir un nouveau délai de deux ans jusqu' au 21 novembre 2003 ; que, cependant, ce n' est que le 9 février 2005 que Chantal Y... a fait appeler son assureur en intervention forcée ;
Qu' elle ne peut utilement soutenir qu' elle n' encourait aucune forclusion dès lors qu' elle aurait été actionnée par des tiers moins de deux ans avant l' assignation de la compagnie d' assurances, dans la mesure où les consorts Z... ne peuvent constituer des tiers au sens où on peut l' entendre en matière de contrats d' assurance, puisqu' ils ne sont pas victimes du sinistre, et fondent leur action sur le contrat de bail les liant à Chantal Y... et sur les manquements de cette dernière aux obligations résultant de ce contrat ;
Que de ce chef également la décision déférée doit donc être confirmée ;
Attendu que Chantal Y..., qui succombe, sera déboutée de l' ensemble de ses demandes ;
Attendu qu' il n' y a pas lieu d' élever l' indemnité d' occupation telle que fixée par les Premiers Juges ;
Que l' équité commande de faire application, en l' espèce, des dispositions de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,
Y ajoutant,
Condamne Chantal Y... à payer aux consorts Z..., d' une part, à la compagnie AREAS ASSURANCES, d' autre part, une indemnité de procédure de 2000 euros, ;
Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire,
Condamne Chantal Y... aux dépens.
Accorde à Me GARNIER et la SCP DESPLANQUES DEVAUCHELLE, titulaire d' un office d' avoué près la cour d' appel d' Orléans, le droit à recouvrement direct reconnu par l' article 699 du nouveau Code de procédure civile.
Et le présent arrêt a été signé par Monsieur Rémery, Président et Madame Fernandez, Greffier ayant assisté au prononcé de l' arrêt.