Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 23 JUIN 2017
(no, 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 11689
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Avril 2015- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 13/ 02071

SARL LE POOL prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 440 384 832
ayant son siège au 32 rue Louis Pasteur-92100 BOULOGNE BILLANCOURT
Représentée et assistée sur l'audience par Me Pascale BIKARD, avocat au barreau de PARIS, toque : D1890

Syndicat des copropriétaires SDC 5 PLACE DES TERNES Représenté par son Syndic le Cabinet REGIE GUILLON, Société par Actions Simplifiée immatriculée au Registre de Commerce de PARIS sous le numéro 305 060 725, dont le siège social est situé 27 Boulevard Malesherbes 75008 PARIS, elle-même représentée par son Président domicilié en cette qualité audit siège.
Ayant son siège au 5 Place des Ternes-75017 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Arnaud GRAIGNIC, avocat au barreau de PARIS, toque : U0004
Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE 7-9 PLACE DES TERNES 75017 PARIS CHE Z SON SYNDIC LA SOCIETE SAFAR lE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS 7-9 PLACE DES TERNES A PARIS 17ème représenté par son syndic la société SAFAR
ayant son siège au 40 av. de la Grande Armée-75116 PARIS
Représentée par Me Laurence SOULEAU-MOUGIN de la SELARL LGL ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0185
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Mai 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, et Monsieur Dominique GILLES, Conseillers chargés du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Sophie REY, Conseillère
qui en ont délibéré
Madame Dominique DOS REIS a été entendue en son rapport
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


La société Le Pool est propriétaire du lot no 9 dans l'immeuble du7-9 Place des Ternes à Paris 16ème, correspondant à un local professionnel au rez-de-chaussée et un appartement d'habitation au 1er étage sous le porche donnant accès à l'escalier A.
Suivant acte extra-judiciaire du 31 janvier 2013, elle a assigné les syndicats des copropriétaires des immeubles du 5 Place des Ternes et du 7-9 Place des Ternes à l'effet de se voir reconnaître une servitude de passage grevant le fonds du premier au profit de celui du second pour lui permettre d'accéder à la voie publique par la cour intérieure de l'immeuble du 5 place des Ternes.
Par jugement du 16 avril 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :
- dit recevables les demandes présentées par la société Le Pool,
- rejeté ses demandes,
- l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du 5 Place des Ternes la somme de 2. 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
La société Le Pool a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 5 octobre 2015, de :
- dire que le lot no 9 doit avoir accès sur la voie publique depuis le 5 Place des ternes,
dire qu'il existe une servitude de passage grevant l'immeuble du5 Place des Ternes à Paris 16ème,
- dire qu'il existe, à titre de servitude réelle et perpétuelle, sur le fonds un droit de passage piétonnier sur le fonds dominant pour accéder à la voie publique, au profit des seuls propriétaires, à leur famille et préposés, ayants droit, en tous temps et à toute heure, sans provoquer de nuisances au fonds servant,
- dire que le présent arrêt sera commun et opposable au syndicat du 5 place des Ternes,
condamner ce syndicat au paiement d'une somme de 5. 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
Le syndicat des copropriétaires du 5 Place des Ternes prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 13 novembre 2015, de :
- dire que la société Le Pool ne prouve pas que le propriétaire commun des deux immeubles, à savoir les AGF ou la société Gramont, ait réalisé la porte servant de sortie de secours aux locaux professionnels du rez-de-chaussée,
- dire que l'existence de cette porte réalisée à l'usage de sortie de secours par un ancien locataire des locaux professionnels ne constitue pas la preuve de l'existence d'une servitude de passage au profit de la copropriété du 7-9 Place des Ternes sur le fonds de la copropriété du 5 Place des Ternes justifiant l'application des dispositions de l'article 694 du code civil,
en conséquence, confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et débouter la société Le Pool de ses demandes,
- la condamner au paiement de la somme de 5. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires du 7-9 Place des Ternes s'en rapporte à justice dans ses dernières conclusions signifiées le 18 septembre 2015.


La société Le Pool indique, au soutien de son appel, que le lot no 9 dont elle est propriétaire bénéficie d'une sortie sur les parties communes de l'immeuble du 7-9 Place des Ternes, que ses locaux disposent également d'une porte donnant sur la cour arrière de l'immeuble du 5 Place des Ternes et qu'en raison des travaux d'aménagement de son lot qui est présentement donné en location à deux locataires distincts, l'un au rez-de-chaussée et l'autre au 1er étage, deux sorties sont indispensables   ;
Suivant l'article 691 du code civil, les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes ne peuvent s'établir que par titres   ; toutefois l'article 694 du même code prévoit que, si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement et passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné   ;
La société Le Pool qui revendique un droit de passage acquis par destination du père de famille a la charge d'établir que la porte ouverte dans ses locaux au 1er étage pour communiquer par un escalier intérieur avec la cour de l'immeuble du 5 Place des Ternes, préexistait à la scission des deux copropriétés qui appartenaient originellement à un même propriétaire, la société AGF, et elle doit établir également que cette disposition procède de la volonté du propriétaire commun des deux immeubles d'assujettir un fonds à un autre fonds en vu de constituer une servitude de passage   ;
Or, pas davantage qu'en première instance, la société Le Pool ne rapporte cette double démonstration et il résulte de ses propres écritures que la porte dont s'agit n'a pas été créée par le propriétaire commun des deux immeubles mais percée dans le mur séparatif des deux immeubles par un de ses locataires qui souhaitait bénéficier d'une issue de secours dans le cadre des travaux de réaménagement des lieux dont il était preneur, constitués de locaux à usage professionnel (bureaux) au rez-de-chaussée et d'un appartement d'habitation au 1er étage, ainsi qu'en témoigne l'attestation de M. Y..., architecte qui a aménagé la couverture de la courette de l'immeuble du 7-9 Place des Ternes pour y créer un espace dévolu à son activité professionnelle   ;
Par ailleurs, les plans de l'immeuble du 7-9 Place des Ternes établis par la société Gramont lors de la division ne matérialisent nullement la porte litigieuse, ce qui contredit toute volonté de sa part de pérenniser l'existence de cette issue ou même d'en acter l'existence ;
Au vu des éléments, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions   ;
En équité, la société Le Pool sera condamnée à régler la somme de 5. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires du 5 Place des Ternes.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
Condamne la société Le Pool à payer une somme de 5. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires du 5 Place des Ternes,
Rejette toute autre demande,
Condamne la société Le Pool aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,