Numéro 4010 / 08
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH-Section 1
ARRET DU 18 septembre 2008
Dossier : 07 / 02743
Nature affaire :
Demande en paiement des loyers et charges et / ou tendant à la résiliation du bail et / ou à l'expulsion

SARL ETABLISSEMENT BERNIZAN

SCI OILATEGIA
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 18 septembre 2008, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 09 Juin 2008, devant :
Monsieur LARQUE, Président
Monsieur FOUASSE, Conseiller chargé du rapport
Monsieur DARRACQ, Vice-Président placé, désigné par ordonnance du 21 décembre 2007
assistés de Madame SAYOUS, Greffier, présent à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
S. A. R. L. ETABLISSEMENT BERNIZAN
3 Quai Amiral Jaureguiberry
64100 BAYONNE
agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par la SCP DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour
assistée de Maître Z..., avocat au barreau de BAYONNE

SCI OILATEGIA
Madame Patricia A...


64100 BAYONNE
représentée par la SCP P. et C. LONGIN, P. LONGIN-DUPEYRON, O. MARIOL, avoués à la Cour
assistée de Maître B..., avocat au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 31 JUILLET 2007
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE
FAITS et PROCEDURE :
Suivant acte authentique établi le 17 août 2005, la SCI OILATEGIA est devenue propriétaire d'un immeuble situé 31 rue des Basques à BAYONNE et cadastré Section BX no 165.
La SARL BERNIZAN, armurier, occupe depuis 1938 un local situé au rez-de-chaussée de l'immeuble précité : les parties s'opposent sur l'occupation effective de ce local par la société BERNIZAN.
Par jugement du 31 juillet 2007, le Tribunal de Grande Instance de BAYONNE a :
- constaté que les locaux occupés par la SARL BERNIZAN situés au rez-de-chaussée de l'immeuble sis 31 rue des Basques à BAYONNE sont des locaux accessoires et ne bénéficient plus du statut applicable aux baux commerciaux,
- constaté que le congé délivré le 20 octobre 2005 est valable,
- dit que la SARL BERNIZAN occupe les locaux précités sans droit ni titre,
- ordonné l'expulsion de cette dernière et condamné sous astreinte de 100  par jour de retard, passé le délai de trois mois à compter du jour du délibéré à libérer les lieux de tout objet ou occupant de son chef,
- condamné la SARL BERNIZAN à payer à la SCI OILATEGIA la somme de 1 000  au titre de l'article 700 du NCPC outre les entiers dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration déposée le 6 août 2007 au greffe, la SARL ETS BERNIZAN a relevé appel de ce jugement.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :
La SARL BERNIZAN fait valoir que le congé est nul spécialement pour ne pas avoir respecté le délai de six mois mentionné à l'alinéa 1 de l'article 145-9 du Code de commerce et que le local en cause constitue un local accessoire toujours utilisé à des fins commerciales, même en l'absence d'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Elle souligne également que ces locaux sont indispensables à son fonctionnement vu la faculté d'entreposage à proximité immédiate du magasin de vente.
La SARL BERNIZAN demande à la Cour de réformer la décision entreprise et de constater que le congé tel que délivré est nul et de nul effet en violation des articles L 145-9 alinéa 1 et L 145-9 alinéa 5 du Code de commerce et condamner la SCI OILATEGIA à 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du NCPC.
La SCI OILATEGIA s'oppose à ces demandes en relevant que les dispositions de l'article 145-9 du Code de commerce sont inapplicables en l'espèce puisque le statut des baux commerciaux ne peut être retenu, s'agissant d'un local accessoire non nécessaire, et dont la privation n'est pas de nature à compromettre l'existence du fonds et que par ailleurs, il n'est pas immatriculé au RCS.
La SCI OILATEGIA demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris, de débouter la SARL BERNIZAN de l'ensemble de ses demandes, et de la condamner au paiement d'une somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du NCPC.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 27 mai 2008 et l'affaire fixée à l'audience du 9 juin 2008 pour y être plaidée.
Vu les conclusions déposées à la clôture.
MOTIFS de la DECISION :
Sur la communication de pièces :
Les pièces communiquées le jour de la clôture et postérieurement seront écartées des débats comme ne respectant pas le principe du contradictoire.
Sur le fond :
La question principale concerne la nature du local en cause : l'article L 145-1 du Code de commerce précise que le statut des baux commerciaux est applicable aux locaux accessoires uniquement " quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal ".
Le bail commercial concernant le local au rez-de-chaussée de l'immeuble situé 31 rue des Basques est explicitement mentionné dans l'acte de vente de cet immeuble du 17 août 2005.
Il est reconnu par les parties que ce local est bien un local accessoire : la question posée étant de savoir s'il s'agit d'un local accessoire dont la privation serait de nature à compromettre l'existence du fonds :
Le constat d'huissier dressé le 15 avril 2005 indique :
" Me rends ce jour, 31 rue des Basques, 64100 Bayonne, aux environs de onze heures quarante cinq, où étant et en présence de ma requérante, je procède aux constatations suivantes depuis la voie publique :
Je constate ainsi la présence en rez-de-chaussée d'une boutique avec enseigne placage de bois pourri, cimaise dominante, présentant le nom « J. BERNIZAN » et immédiatement en dessous ARMURIER.
La vitrine au vitrage sali, couvert de projections indéterminées et sans entretien récent, aux joints largement défraîchis et d'aspect ancien est gardé par une grille métallique aux armatures complètement corrodées, rouillées, déformées, éclatées, comme les pierres d'appui au niveau du seuil.
L'ensemble des menuiseries présente des trous alvéolés d'insectes xylophages alors que la peinture s'écaille allégrement sur l'ensemble des surfaces.
Je constate dans la vitrine la présence d'une affichette portant la mention « 1992-1993 Super match », de deux autres présentant les mêmes caractéristique outre les mentions particulières.
Dans la vitrine, en partie basse, je relève la présence de quelques cadavres d'insectes morts, de dépôts poussiéreux et l'absence de tout objet proposé à la vente. (...).
Aucune activité n'émane des lieux, aucune lumière n'éclaire l'intérieur ou la vitrine et je constate que l'un des carreaux est éclaté sur la porte d'accès alors qu'un second est fêlé en partie supérieure. (...).
Je constate la présence entre la devanture basse et le grillage de dépôts poussiéreux nombreux, de résidus alimentaires, de sachets, de gobelets, de mégots, de petites pierres, de projections indéterminées sur l'ensemble des parements ".
L'huissier note également sur la vitrine du local le placard d'une lettre A4 signé du Maire de la commune qui " donne récépissé à M. BERNIZAN, Armurier, de l'inventaire fourni à l'occasion de la demande de liquidation de stock pour cause de modification des conditions d'exploitation. Cette liquidation s'effectuera au ...du 13 mars au 13 mai 1991 ".
Il apparaît donc que depuis plusieurs années, ce local-contrairement aux attestations produites par la SARL BERNIZAN-est inutilisé et non entretenu : ce local ne peut donc être considéré comme un local accessoire dont la privation serait de nature à compromettre l'existence du fonds, d'autant qu'il n'est pas contesté par la SARL BERNIZAN qu'elle dispose sur la Commune de TARNOS d'un local à usage d'entrepôt d'une superficie de 1 100 m ².
Comme justement relevé par le premier juge, il ne ressort pas des pièces du dossier que ce local accessoire est utilisé comme entrepôt de marchandises et serait nécessaire à l'activité de la société et, en conséquence, le congé délivré le 20 octobre 2005 n'avait pas à se conformer aux dispositions de l'article L 145-9 du Code de commerce puisqu'aux termes des dispositions des articles L 145-1 et suivants du Code de commerce, pour bénéficier des dispositions applicables aux baux commerciaux, il revenait à la société BERNIZAN de démontrer que ce local est nécessaire à son activité, ce qu'elle ne fait pas.
En conséquence le congé délivré est parfaitement valable et comme retenu par le premier juge, il y a lieu d'ordonner la libération des lieux sous astreinte.
La décision entreprise sera donc pleinement confirmée.
Sur les autres demandes :
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société intimée les frais irrépétibles qu'elle a dû engager pour la défense de ses droits en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort,
Déclare recevable mais mal fondée la SARL BERNIZAN en son appel,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
Y ajoutant,
Condamne la SARL BERNIZAN à payer à la SCI OILATEGIA la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du CPC, outre les entiers dépens et autorise la SCP P. et C. LONGIN, P. LONGIN-DUPEYRON, O. MARIOL, à recouvrer ceux d'appel conformément à l'article 699 du CPC.
Signé par Monsieur Jean-Michel LARQUE, Président, et par Madame Catherine SAYOUS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIERLE PRESIDENT