Septième Chambre

R. G : 06 / 01848
S. C. I. DU CHATEAU DES DUCS DE BRETAGNE

Mme Jacqueline X... épouse B...
SOCIETE Y... ANNE
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 23 JANVIER 2008
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président,
Monsieur Patrick GARREC, Conseiller,
Madame Agnès LAFAY, Conseiller,
GREFFIER :
Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

A l'audience publique du 22 Novembre 2007
devant Madame Agnès LAFAY, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

Réputé contradictoire, prononcé par Madame Agnès LAFAY, Conseiller, à l'audience publique du 23 Janvier 2008, date indiquée à l'issue des débats.

APPELANTE :
S. C. I. DU CHATEAU DES DUCS DE BRETAGNE
3 4 place de la Duchesse Anne
44000 NANTES
représentée par la SCP BAZILLE J. J. & GENICON S., avoués
assistée de la SCP MENARD ET MARION MENARD, avocats
INTIMÉES :
Madame Jacqueline X... épouse B..., régulièrement assignée par remise de l'acte à l'étude d'huissier, n'ayant pas constitué avoué

75016 PARIS
défaillante
SOCIETE Y... ANNE
3 / 4 Place de la Duchesse Anne
44000 NANTES
représentée par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués
assistée de Me MORAND, avocat
***********************Madame B... et la SCI CHÂTEAU DES DUCS DE BRETAGNE sont propriétaires indivis d'un immeuble dénommé " LA Y... ANNE " situé a NANTES,3 et 4 place de la Duchesse Anne.
Cet immeuble a été donné à bail à la SARL LA Y... ANNE pour l'exploitation d'un hôtel selon deux contrats :
-l'un conclu avec Madame B... pour sa moitié indivise, en date du 10 septembre 1998 pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1993 moyennant un loyer annuel de 27 581,30 ,
-l'autre conclu avec la SCI CHÂTEAU DES DUCS DE BRETAGNE, pour sa moitié indivise, en renouvellement de baux précédents pour une durée de neuf ans à compter du 24 juin 1995 moyennant un loyer de 27 582,30  selon arrêt confirmatif de la Cour d'Appel de RENNES du 18 septembre 1997.
Par acte d'huissier du 24 décembre 2001, les deux propriétaires indivis ont donné congé à leur preneur pour le 24 juin 2001 avec offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné de 167 693,92 .
La SARL a accepté le principe du renouvellement tout en contestant le montant du loyer à l'égard de Madame B..., mais a contesté la validité du congé notifié par la SCI.
Par jugement en date du 13 février 2003, le juge des loyers commerciaux saisi par la bailleresse a confié une expertise à Monsieur C....
Par jugement du 16 juin 2005, la valeur locative a été fixée à 107 000  HT par an à compter du 24 juin 2002 pour la moitié indivise appartenant à Madame B....
Cette même décision a sursis à statuer sur la fixation du loyer pour la partie indivise de la SCI, dans l'attente de la décision du Tribunal de Grande Instance saisi de la contestation du congé qu'elle avait fait délivrer pour le 24 juin 2002.
Parallèlement, la SARL confrontée à l'effondrement de la canalisation des eaux usées a obtenu la désignation de Monsieur D...en qualité d'expert selon ordonnance de référé du 30 avril 2003.
En cours d'expertise, la SARL a fait procéder aux travaux préconisés par l'expert.
Le 17 juin 2004, un incendie a détruit l'immeuble empêchant la poursuite de l'activité du preneur.
Les propriétaires, autorisés par ordonnance du 2 décembre 2004, ont régularisé le 14 décembre 2004 une saisie conservatoire entre les mains de la Compagnie ALBINGIA, Compagnie d'Assurance de la SARL LA Y... ANNE, en garantie du paiement de l'augmentation des loyers entre juin 2002 et juin 2004.
Par acte d'huissier en date du 12 janvier 2005, Madame B... et la SCI CHÂTEAU DES DUCS DE BRETAGNE ont fait assigner la SARL LA Y... ANNE en paiement de l'arriéré de loyers.
Reconventionnellement la SARL a demandé la condamnation des propriétaires à lui payer le montant des travaux.
Par jugement du 5 janvier 2006, le Tribunal de Grande Instance de NANTES a :
 condamné la SARL Y... ANNE à payer à madame B... la somme de 49 948,00  outre les intérêts à compter du 12 janvier 2005
 condamné solidairement Madame B... et la SCI CHÂTEAU DES DUCS DE BRETAGNE à payer à la SARL LA Y... ANNE la somme de 74 691,92  outre les intérêts légaux à compter du 11 mai 2005
 débouté la SCI DU CHÂTEAU DES DUCS DE BRETAGNE de sa demande en paiement des loyers
 condamné Madame B... d'une part et la SCI CHÂTEAU DES DUCS DE BRETAGNE d'autre part à payer à la SARL LA Y... ANNE chacune une indemnité de 750 .
La SCI DU CHÂTEAU DES DUCS DE BRETAGNE a relevé appel de cette décision.
Elle demande à la Cour de :
 Condamner la SARL LA Y... ANNE à lui payer la somme de 49 948  en règlement de sa part d'arriéré de loyer du 24 juin 2002 au 24 juin 2004 avec intérêts de droit à compter de l'assignation.
 Constater la validité du congé émis par elle à l'égard de la SARL à effet du 24 juin 2002.
 Débouter la SARL HÔTEL DE LA DUCHESSE ANNE de sa demande en paiement de travaux.
 Condamner la SARL LA Y... ANNE à lui payer la somme de 9 413,50  correspondant à l'impôt foncier 2004 intérêts de droit à compter de l'assignation.
La SARL HÔTEL DE LA DUCHESSE ANNE conclut à la confirmation de la décision sauf s'agissant des intérêts de droit pour les quels elle sollicite la capitalisation.
La Cour se réfère aux conclusions déposées le 26 octobre 2007 par la SCI CHÂTEAU DES DUCS DE BRETAGNE et le 14 mars 2007 par la SARL HÔTEL DE LA DUCHESSE ANNE pour plus ample exposé des prétentions moyens et arguments de parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les demandes de la SCI DU CHÂTEAU DES DUCS DE BRETAGNE, au titre des loyers et de la taxe foncière
Considérant que c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le premier juge a débouté la SCI DU CHÂTEAU DES DUCS DE BRETAGNE, de ses demandes en paiement des loyers et de la taxe foncière ;
Que dés le début des relations contractuelles, Madame B... et la SCI DU CHÂTEAU DES DUCS DE BRETAGNE, ont signé des baux à des dates différentes ;
Qu'il n'y a pas eu, de par la volonté des indivisaires, indivisibilité des obligations portant sur une chose elle-même indivisible ;
Que cette situation n'a jamais été remise en cause par les indivisaires ;
Que l'immeuble est régi par les mêmes règles, la seule différence étant la date d'échéance des baux ;
Que la SCI DU CHÂTEAU DES DUCS DE BRETAGNE, ne pouvait, en application du bail de neuf ans délivrer congé et demander une augmentation du loyer que pour l'échéance de son bail soit le 24 juin 2004 ;
Que les baux mettaient à la charge du preneur la taxe foncière pendant le cours du bail ;
Que la SARL Y... ANNE a régulièrement payé la moitié de la taxe, les propriétaires ayant estimé après l'incendie que l'immeuble avait été entièrement détruit et que le bail était en conséquence résilié ;
Que le bail ayant cessé en milieu d'année, la société preneuse a rempli son obligation, peu important qu'au regard de la réglementation fiscale qui s'appliquent dans les rapports entre le propriétaire et l'administration, le fait générateur soit la situation de propriétaire au 1er janvier de l'année en cours ;
Sur la demande de la SARL LA Y... ANNE au titre des travaux
Considérant que le bail ne laissait à la charges des propriétaires que les travaux de grosses réparations ;
Que cependant sauf dispositions contraires, non prévues dans le bail litigieux, les désordres causés par la vétusté sont à la charge du preneur de même que ceux causés par un défaut de conformité ;
Que le rapport d'expertise précise que le mauvais état des canalisations résulte d'un défaut du système d'évacuation et de la vétusté ;
Que si le bail prévoit que les locataires se conformeront à toutes les prescriptions de l'autorité pour cause d'hygiène et de salubrité, et exécuteront à leurs frais tous travaux qui seront prescrits, cet engagement ne peut concerner que les événements à venir au cours de l'exécution du bail ;
Que l'ensemble des travaux exécutés est en lien avec un défaut de conformité existant dès l'origine ;
Que c'est à juste titre que le premier juge a mis à la charge des bailleurs la somme de 74 691,92  représentant le montant total des travaux, TVA à 19,60 % incluses les bâtiments étant à usage professionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2005 ;
Que la demande de la SARL Y... ANNE de condamner la SCI DU CHÂTEAU DES DUCS DE BRETAGNE à payer la moitié de cette somme est sans objet compte tenu de la confirmation demandée de la décision ;
Qu'il y a lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts ;
Considérant que c'est pertinemment que le premier juge a précisé que la SCI DU CHÂTEAU DES DUCS DE BRETAGNE ne pouvait arguer du contrat d'assurance souscrit par la SARL compte tenu des clauses qui ne permettaient pas la prise en charge du sinistre au titre des dégâts des eaux.
PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions la décision déférée.
Y ajoutant,
Ordonne la capitalisation des intérêts sur la somme due par la SCI DU CHÂTEAU DES DUCS DE BRETAGNE conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code Civil.
Condamne la SCI DU CHÂTEAU DES DUCS DE BRETAGNE à payer à la SARL HÔTEL DE LA DUCHESSE ANNE la somme de 1200,00  sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Condamne la SCI DU CHÂTEAU DES DUCS DE BRETAGNE aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT