1o Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 22 MAI 2008

No 2008 / 369
Rôle No 07 / 08561
SCI LES FLORENTINES

Georges X...

Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 08 Mars 2007 enregistré au répertoire général sous le no 04 / 8056.

LA SCI LES FLORENTINES
dont le siège est 101 route de Saint Antoine de Ginestière-Résidence Château Saint Antoine-06200 NICE
représentée par la SCP MAYNARD-SIMONI, avoués à la Cour,
plaidant par Me Cédric PORTERON, avocat au barreau de NICE

Monsieur Georges X...
né le 27 Décembre 1948 à NICE (ALPES MARITIMES), demeurant...
représenté par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour,
plaidant par Me Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 23 Avril 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Madame Catherine CHARPENTIER, Conseiller
Madame Martine ZENATI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2008.

Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2008,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE, JUGEMENT, CONCLUSIONS,
La société civile immobilière Les Florentines, dont le siège social est à Nice, a acquis de Mme Véra A... épouse X..., née le 15 juillet 1925, mariée sous le régime de la séparation de biens,
par acte authentique du 24 juillet 2002, des tantièmes indivis d'un terrain sis à Nice, quartier du Mont Boron, soit les 8. 692 / 10. 000èmes indivis du terrain sis... (anciennement...), Mme X... demeurant propriétaire des 1. 308 / 10. 000èmes indivis de surplus, pour y construire un ensemble immobilier en copropriété de six étages, avec de nombreux appartements, des locaux commerciaux, des places de parking, dit "... ".
Le prix convenu était de 182. 939  hors TVA, converti en l'obligation pour la SCI Les Florentines, l'acquéreur, et également constructeur, d'édifier pour le compte de la venderesse et de lui livrer après achèvement des locaux qui seraient les lots 10, 20 à 28 et 30 de l'état descriptif de division de l'immeuble à construire, soit des locaux commerciaux, des bureaux, des parkings et une cave, considérés comme s'insérant dans les 1. 308 / 10. 000èmes dont elle demeurait propriétaire.
Parallèlement, le fils de Mme X..., M. Georges X..., né le 27 décembre 1948, avait signé le 19 avril 2002 avec la SCI Les Florentines un contrat de réservation de deux lots correspondant à un appartement et un parking, au prix convenu de 114. 336, 76  TVA incluse.
En raison de l'incapacité de la SCI Les Florentines à réaliser son programme de construction dans les délais prévus et de livrer à Mme Vera X... les locaux convenus, cette dernière a engagé contre la SCI Les Florentines une action en résolution de la vente du 24 juillet 2002.
En définitive, Mme Vera X... renonçait à cette action, par l'effet d'une transaction passée avec la SCI Les Florentines.
Le protocole transactionnel ainsi signé le 18 juin 2004 prévoyait notamment, outre une indemnité pour retard et un engagement de livraison au 31 décembre 2004, un engagement de la SCI Les Florentines de livrer le 31 mai 2005 à M. Georges X... l'appartement réservé par celui-ci, en déclarant que le contrat de réservation constituait une véritable vente en l'état de certitude de réalisation de l'opération.
Le 21 septembre 2004, Mo Y..., notaire associé à Nice, adressait à M. Georges Y... un projet d'acte de vente en l'état futur d'achèvement, au prix de 114. 336, 76 , concernant l'appartement et le parking réservés initialement par celui-ci en avril 2002. Ce projet d'acte prévoyait une livraison au cours du 4ème trimestre 2005 et son annexe descriptive excluait les carrelages et les peintures dans l'appartement.
M. Georges X... le contestait. La SCI Les Florentines proposait une date de livraison au 30 juin 2005 mais maintenait l'absence de carrelages et de peintures.
Le 2 novembre 2004 la SCI Les Florentines écrivait à M. Georges X... réactualiser le prix au montant de 226. 054 , au lieu de 205. 044  selon elle.
Le 27 octobre 2004 Mme Vera A... épouse X... faisait de nouveau assigner la SCI Les Florentines devant le tribunal de grande instance de Nice, mais cette fois aux fins de résolution du protocole du 18 juin 2004.
La SCI Les Florentines faisait établir par Mo Y... un procès-verbal de carence le 12 novembre 2004.
Le 30 novembre 2004, M. Georges X... a fait assigner la SCI Les Florentines devant le tribunal de grande instance de Nice, aux fins de voir, sur le fondement des articles 1134 et 1589 du code civil, dire que le jugement vaudra titre de propriété du parking, lot no14, et de l'appartement, lot no49, moyennant le prix de 205. 044  au prix de 205. 044  et aux conditions du projet notifié par Mo Y... modifié sur la date de livraison et les pénalités de retard avec le descriptif commun.
Dans ses dernières conclusions, M. Georges X... précisait que le prix n'était pas de 205. 044  comme indiqué par erreur dans son assignation, mais 114. 336, 76 .
Par jugement en date du 8 mars 2007, le tribunal de grande instance de Nice a :
- dit que le jugement vaut titre de propriété et pourra être publié à la conservation des hypothèques compétente sur les droits et biens immobiliers suivants :
dans un ensemble immobilier situé à Nice,... (ex...) et rue..., dénommé "... ", le présent règlement de copropriété s'applique à un immeuble à construire dénommé "... " qui comprendra à son achèvement :
- un sous-sol à usage de parkings et caves,
- un rez-de-chaussée à usage de parkings et locaux commerciaux,
- un 1er étage à usage de locaux commerciaux et bureaux,
- cinq étages du 2ème étage au 6ème étage à usage d'appartements,
cet ensemble est cadastré : section IV no 434 pour une contenance de 04a 69ca et section IV no 435 pour une contenance de 59ca,
lot numéro quatorze (N14) un parking figurant sous liseré jaune et numéroté 14 au plan du rez-de-chaussée et les trente-quatre / dix millièmes (34 / 10. 000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales,
lot numéro quarante-neuf (No49) un appartement comprenant une entrée avec placard, un dégagement, un séjour, une cuisine, une chambre, une salle de bains, un water-closet indépendant, une chambre avec loggia figurant sous liseré marron au plan du 5ème étage et les cinq cent soixante-dix-huit / dix millièmes (578 / 10. 000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales,
moyennant le prix de 114. 336, 76  TTC et aux conditions du projet notifié par Mo Y... modifié sur la date de livraison et les pénalités de retard avec le descriptif commun,
- dit que M. Georges X... ne paiera le prix de vente que lorsque lui sera fourni par la SCI Les Florentines une garantie de remboursement à première demande émanant d'une banque, visant à garantir l'hypothèse où l'action initiée par Mme Vera X... en résolution de la vente devait aboutir,
- débouté la SCI Les Florentines de ses demandes reconventionnelles,
- condamné la SCI Les Florentines à payer à M. Georges X... la somme de 750  par mois de la date de délivrance de l'assignation à la date d'entrée en jouissance des biens acquis, sur le fondement de l'article 1147 du code civil,
- condamné la SCI Les Florentines à payer à M. Georges X... la somme de 5. 000  sur le fondement de l'article 1147 du Code civil,
- dit que ces dommages et intérêts alloués viendront en déduction du prix de vente dont M.. X... est redevable au titre du prix de l'acquisition,
- condamné la SCI Les Florentines à payer à M. Georges X... la somme de 1. 500  sur le fondement de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile,
- condamné la SCI Les Florentines aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile au profit de Mo SZEPETOWSKI,
- dit n'y avoir à exécution provisoire.
Par déclaration de la SCP MAYNARD SIMONI, avoués, en date du 21 mai 2007, la SCI Les Florentines a relevé appel de ce jugement.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 8 avril 2008, la SCI Les Florentines demande à la cour, au visa des articles L. 261-10 et suivants du code de la construction et de l'habitation, de :
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 mars 2007,
- rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions de M. Georges X...,
- reconventionnellement, dire que depuis le 12 novembre 2004, faute d'avoir procédé à la signature de l'acte de vente et en l'état du procès-verbal de carence, les parties se trouvent déliées de tout engagement,
- dire que l'indemnité versée par M. X... devra rester acquise à la SCI Les Florentines,
- condamner M. Georges X... au paiement d'une somme de 100. 000  en réparation du préjudice subi par la SCI Les Florentines, correspondant aux intérêts que la SCI aurait pu percevoir du fait du paiement du prix de vente revalorisé,
- condamner M. X... au paiement d'une somme de 5. 000  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. X... aux entiers dépens, dont ceux d'appel distraits au profit de la SCP MAYNARD SIMONI, avoués.
La SCI Les Florentines fait observer que M. Georges X... avait accepté une notice descriptive dans le contrat de réservation aux termes de laquelle l'acquéreur était censé accepter un appartement sans carrelages ni faïences et que l'acte du 18 juin 2004 ne mentionne aucune prestation complémentaire. Elle estime que M. X... essaie d'obtenir ce qui ne lui est pas dû, au moyen de l'assignation en résolution du protocole par sa mère, faisant observer que cela n'a pas empêché celle-ci de recevoir sa dation en paiement.
La SCI Les Florentines fait observer qu'il s'agit d'une vente en l'état futur d'achèvement, soumise aux dispositions d'ordre public du code de la construction et de l'habitation, avec échelonnement des paiements, et estime qu'il n'est pas possible de transformer l'accord en une promesse de vente, alors que le seul accord était relatif à une priorité d'achat et devait être suivi d'un acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement.
La SCI Les Florentines fait remarquer qu'à la date de la transaction du 18 juin 2004, la construction n'était pas érigée et que la vente d'un bien immobilier exclut tout paiement préalable.
Elle estime qu'il n'y a pas eu novation d'un simple contrat de réservation à une promesse de vente à l'occasion de la transaction du 18 juin 2004 à laquelle n'était pas partie M. X..., alors que M. X..., dans ses courriers en vue de rédaction d'un acte authentique, faisait référence non pas à la transaction mais au contrat de réservation.
La SCI Les Florentines estime qu'une vente en l'état futur d'achèvement ne peut être réalisée par le biais d'une stipulation pour autrui. Elle observe la contradiction entre l'action de Mme Vera X... qui demande la résolution de la transaction contenant stipulation pour autrui et celle de M. X... qui se prévaut, au contraire, de cette stipulation insérée dans la transaction.
La SCI Les Florentines considère que le jugement viole l'article L. 261-15 alinéa 5 du code de la construction et de l'habitation et qu'une promesse de vente en l'état futur d'achèvement n'aurait pas été licite. Elle considère que le protocole transactionnel a simplement permis de maintenir la validité des contrats de réservation au delà de leur terme contractuel.
La SCI Les Florentines estime que les conditions d'une promesse de vente n'étaient pas réunies, faute de précisions suffisamment détaillées sur le bien vendu, faute de précision sur le prix et les modalités de financement.
La SCI Les Florentines estime avoir respecté ses obligations et qu'il n'y a jamais eu d'accord au sujet des peintures et carrelages. Elle considère que la clause d'indexation du prix devait s'appliquer et que M. Georges X... est de mauvaise foi, qu'il ne s'est pas présenté au rendez-vous de signature et n'a pas justifié de la moindre démarche pour obtenir son financement.
Quant à l'indemnité de retard, la SCI Les Florentines estime qu'elle ne peut être due alors qu'il n'y a aucun retard de livraison qui lui serait imputable et que la SCI Les Florentines serait en droit d'obtenir, en cas de vente forcée, une indexation du prix de vente. Elle estime être déliée de tout engagement et fondée à demander des dommages et intérêts.
Par ses dernières conclusions déposées et notifiées le 19 mars 2008, M. Georges X... demande à la cour, sur le fondement des dispositions des articles 1134 et 1589 du code civil, de :
- confirmer la décision en l'ensemble de ses dispositions,
- faire droit à l'action en réalisation forcée de M. Georges X...,
- dire que l'arrêt vaudra titre de propriété et pourra être publié à la conservation des hypothèques sur les droits relatifs au parking, lot no14, et à l'appartement au 5ème étage, lot no49, moyennant le prix de 114. 336  TTC et aux conditions du projet notifié par Mo Y... modifié sur la date de livraison et les pénalités de retard avec le descriptif commun,
- confirmer la décision en ce qu'elle a subordonné le règlement du prix de vente par M. Georges X... que lorsque la SCI Les Florentines lui aura fourni une garantie de remboursement à première demande émanant d'une banque notoirement solvable visant à garantir l'hypothèse où l'action en résolution de la vente de Mme X... aboutirait,
- débouter la SCI Les Florentines de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles,
- condamner la SCI Les Florentines au paiement d'une somme de 750  par mois de l'assignation à la date d'entrée en jouissance des biens acquis,
- condamner la SCI Les Florentines au paiement d'une somme de 10. 000  de dommages et intérêts,
- ordonner la compensation des sommes réciproquement dues,
- condamner la SCI Les Florentines au paiement d'une somme de 5. 000  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCI Les Florentines aux entiers dépens, dont ceux d'appel distraits au profit de la SCP de SAINT FERREOL et TOUBOUL, avoués.
M. X... se prévaut des termes du protocole transactionnel du 18 juin 2004, avec stipulation pour autrui, promesse faite par la SCI Les Florentines à Mme Vera X... au bénéfice de M. Georges X... lui donnant un droit direct en exécution forcée.
M. X... fait observer que le retard prétendu dans l'établissement du règlement de copropriété n'a aucun rapport avec la procédure.
M. X... estime qu'il est devenu bénéficiaire d'une véritable vente ferme par l'effet de l'acte du 18 juin 2004, que la vente porte sur la chose qui avait fait l'objet du contrat de réservation et aux conditions de ce dernier. Il fait remarquer que les termes du protocole démontrent que la SCI était certaine de mener l'opération immobilière à son aboutissement, qu'il a été reconnu l'existence d'une véritable vente, et que la passation d'un acte authentique ne devait être qu'une formalité destinée à en assurer la publicité.
M. X... fait observer que, tant que l'action en résolution n'a pas abouti, la transaction reste applicable et que rien n'empêchait M. X... de demander l'exécution forcée de la vente résultant du protocole du 18 juin 2004.
M. X... estime que la garantie à l'égard d'une éventuelle résolution de l'acte de vente du 24 juillet 2002 n'est pas contraire à l'action.
M. X... observe que la SCI Les Florentines avait l'obligation de proposer la vente aux conditions du contrat et du protocole et n'a notifié son projet d'acte que le 21 septembre 2004 après mises en demeure et qu'elle voulait lui imposer un délai de livraison différent, sans respect des pénalités prévues en cas de retard, avec un bien brut de décoffrage, et impossibilité de se plaindre d'un trouble de jouissance, et a voulu appliquer une indexation de prix.
L'instruction de l'affaire a été en définitive déclarée close, d'un commun accord avec les avoués des parties, le 23 avril 2008, avant les débats.

L'action de M. X... vise à une exécution forcée d'engagements qui auraient été pris à son égard par la SCI Les Florentines.
M. X... se fonde sur :
- le contrat de réservation et ses annexes, documents contractuels entre la SCI Les Florentines et lui,
- un avenant à ce contrat,
- une stipulation pour autrui par Mme Vera X... au sein d'un protocole transactionnel.
Par ailleurs un échange de courriers est intervenu entre la SCI Les Florentines et lui, lors d'une tentative de rédaction d'un acte authentique, et les documents échangés à cette occasion sont mis en avant par les parties.
1o le contrat de réservation :
Il est certain qu'à l'origine, les parties entendaient passer une vente en l'état futur d'achèvement, contrat par lequel la venderesse, la SCI Les Florentines, devait transférer immédiatement à l'acquéreur, M. X..., ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes, les ouvrages à venir devenant propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, l'acquéreur étant tenu d'ne payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Les parties ont passé un contrat préliminaire, tel que prévu à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation, comportant les indications essentielles relatives à la consistance de l'immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d'exécution des travaux ainsi qu'à la consistance, à la situation et au prix du local réservé.
Ce contrat de réservation, paraissant daté du 19 avril 2002, a été signé entre la SCI Les Florentines et M. Georges X....
Le bien réservé est sis dans l'immeuble décrit du... à Nice, avec références cadastrales, et consiste en un appartement type T 3 no503 du plan d'une superficie de 65, 39 m ², au prix de 104. 427, 57  et en une place de parking numéro de lot 14, au prix de 9. 909, 19 . Le prix total est de 114. 336, 76  TVA incluse au taux de 19, 60 %, avec une clause de révision du prix en cas de retard pour l'acquéreur dans la signature de l'acte authentique. Il est indiqué que l'acquéreur souscrit un prêt de 76. 000 . Le dépôt de garantie est de 5. 716, 84 , c'est à dire 5 % /
Un calendrier prévisionnel de paiement est établi.
Il est prévu que les locaux vendus seront dans l'état conforme aux plans et à la notice descriptive de la construction, sous réserve d'une tolérance ne pouvant excéder 5 % des dimensions indiquées et des aménagements de détail.
Il y est joint un descriptif sommaire et des plans de l'immeuble et de l'appartement.
En ce qui concerne les délais d'exécution des travaux, il est indiqué, contrairement à ce que prétend M. X... qu'ils doivent s'achever prévisionnellement au plus tard le 3ème trimestre 2003, date à laquelle les biens devront être livrés
Le contrat présente une ambiguïté en ce que le descriptif sommaire mentionne des prestations relatives aux revêtements de sols et de mur, alors qu'il est indiqué en page 3 du premier document à la rubrique " stipulations particulières ", que le logement est livré sans aucun revêtement de sols ni de murs.
Un plan comporte une mention de revêtements muraux des salles humides jusqu'au plafond, mais il n'est pas signé du gérant de la SCI Les Florentines.
Il s'agit donc d'un contrat préliminaire, de réservation, par application de l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation, pour un appartement sans aucun revêtement de sols ni de murs et une place de parking, au prix de 114. 336, 76 .
2o l'avenant :
Un acte sous seing privé daté du 4 juin 2004, signé de M. Georges X... et de M. B..., gérant de la SCI Les Florentines précise : " suivant la liste présentée par Mr. X... le 1er juin 2004, la SCI Les Florentines s'engage à exécuter les points suivants :
appartement de M. Georges X... lot no 47 au 5ème étage,
17o) prévoir un bidet dans la salle de bains et un lave mains dans les wc,
18o) il sera prévu au sol le carrelage suivant le choix du 19 avril 2002, mur de la cuisine et salle de bains, il sera prévu du carrelage sur toute la hauteur
19o) les cloisons (matériaux) seront identiques aux autres logements, les revêtements et les peintures seront identiques aux autres logements.
20o) remise de 5 clefs, l'ensemble du logement sera entièrement fini.
21o) le parking est le lot no14.
Eclairage et chauffage et eau chaude. "
Cet acte est un avenant au contrat de réservation ; il est signé du gérant de la SCI Les Florentines, et comprend des précisions sur les numéros de lots et un engagement clair de la SCI Les Forentines, contrairement à la clause " sans aucun revêtements de sols ni de murs " à fournir des prestations relatives à ces revêtements.
3o la stipulation pour autrui :
L'article 1121 du code civil dispose que l'on peut pareillement stipuler au profit d'un tiers, lorsque telle est la condition d'une stipulation que l'on fait pour soi-même ou d'une donation que l'on fait à un autre. Celui qui fait cette stipulation ne peut plus la révoquer, si le tiers a déclaré vouloir en profiter.
A la suite du retard dans le démarrage et la réalisation des travaux, les droits de la SCI Les Florentines sur le terrain destiné à la construction ont été contestés par Mme Vera A... épouse X..., de qui les tenait la SCI Les Florentines.
Mme Vera X... attendait la dation en paiement de locaux et places de parking à réaliser par la SCI Les Florentines à l'achèvement de la construction qui devait intervenir selon l'acte passé le 24 juillet 2002, dans les 18 mois de cet acte, soit le 1er janvier 2004, et non le 1er janvier 2002 comme indiqué par erreur matérielle de cet acte.
Le 26 janvier 2004 Mme Vera X... a fait assigner la SCI Les Florentines devant le tribunal de grande instance de Nice en vue de voir prononcer la résolution de l'acte de vente du 24 juillet 2002.
Cette résolution aurait privé d'objet les contrats de réservation passé par le mari de Mme Vera X..., M. Antoine Robert X... et par le fils de Mme Vera X..., M. Georges X....
C'est dans ce contexte qu'a été passé le protocole d'accord transactionnel du 18 juin 2004 entre la SCI Les Florentines et Mme Vera A... épouse X....
Ce protocole de transaction prévoit :
- en son article 1, un engagement de la SCI Les Florentines à indemniser Mme X... pour le retard de livraison.. à concurrence d'une indemnité forfaitaire de 48. 000 , en son article 2, une acceptation de ce règlement par Mme X..., en son article 3, un engagement de la SCI Les Florentines s à procéder à la livraison des biens objet de la dation au plus tard le 31 décembre 2004, avec indemnité mensuelle de 3. 000  passé cette date,
- en son article 4, qu'en contrepartie, Mme X... accepte dès la signature... de se désister de l'action engagée devant le tribunal de grande instance de Nice et renonce irrévocablement à émettre de nouvelles prétentions.. et s'engage en l'état de la fourniture par le Crédit du Nord de la garantie d'achèvement à donner mainlevée de son privilège de vendeur et action résolutoire.,
- en son article 5, que la SCI Les Florentines renonce à réclamer quelque somme que ce soit à Mme X... du fait de la procédure.. et.. à ne pas émettre une quelconque prétention relativement à leurs relations passées,
- en son article 6, que concernant les locaux objet de la dation, ils seront livrés à Mme X... alors que même que les travaux afférents à la construction du reste de l'immeuble ne seront pas complètement achevés, Mme X... renonçant à réclamer une quelconque indemnité résultant de la poursuite de ces travaux.
Ce protocole comprend un article 7, relatif aux lots ayant fait l'objet de contrats préliminaires de réservation par le mari et le fils de Mme Vera X... :
" Il est expressément convenu, et ceci constitue un engagement déterminant sans lequel Mme X... n'aurait pas contracté, que la SCI Les Florentines :
- confirme en tant que de besoin la parfaite validité et la parfaite efficacité juridique des contrats de réservations qu'elle avait conclus avec Mrs Robert et Georges X... lesquels, en l'état de la certitude de la réalisation de l'opération constituent de véritables ventes liant définitivement les parties,
- s'engage irrévocablement à la signature d'actes authentiques de vente valant réitération très exactement conformes aux stipulations des contrats de réservation précités sans que la SCI ne puisse prétendre à les modifier de quelque manière que ce soit. "
L'article 8 de ce protocole est également relatifs aux biens réservés par le mari et le fils de Mme X... : " Le délai de livraison des locaux commerciaux du rez de chaussée et du premier étage achetés (en cours) par M. Robert X... est également fixé au 31 décembre 2004. Passé cette date, la SCI sera redevable d'une indemnité mensuelle de 3. 000  par mois de retard, chaque mois commencé étant dû et le règlement devant intervenir le 2 de chaque mois.
En revanche, le délai de livraison pour l'appartement du lot no47 du 5ème étage acquis (en cours) par M. Georges X... est fixé au 31 mai 2005. Passé cette date, une indemnité de retard de 750  par mois sera due par la SCI, chaque mois commencé étant dû et le règlement intervenant le 2 de chaque mois. "
Ainsi, par ces articles 7 et 9 du protocole du 18 juin 2004, Mme Vera X... a stipulé en faveur de tiers, qui lui sont très proches et dont elle veut préserver les intérêts, son mari et son fils, en obtenant des promesses de la part de son co-contractant, la SCI Les Florentines, à leur bénéfice.
En ce qui concerne M. Georges X..., bénéficiaire, la SCI Les Florentines, promettante, s'engage vis à vis de Mme Vera X..., stipulante.
Cette stipulation prévoit que le contrat qui avait été conclu entre la SCI Les Florentines et M. Georges X... au titre d'une réservation reste d'actualité, même si les délais prévus sont dépassés, l'article 8 du protocole précisant que le délai de livraison de l'appartement destiné à M. Georges X... est fixé au 31 mai 2005
La stipulation qualifie l'accord SCI Les Florentines / Georges X... " en l'état de la certitude de la réalisation de l'opération " de " véritable vente liant définitivement les parties ".
Cette stipulation n'a jamais été révoquée, et le bénéficiaire, M. Georges X... a déclaré s'en prévaloir. Elle lie définitivement le promettant, la SCI Les Florentines.
A la date de ce protocole d'accord, le 18 juin 2004, l'immeuble n'est pas achevé, mais l'incertitude sur l'avenir de l'opération de construction est levée.
L'article 8 du protocole fixe le délai de livraison de l'appartement destiné à M. Georges X... au 31 mai 2005, soit onze mois plus tard.
L'objet de cette stipulation est un bien à construire et non un bien achevé.
Il s'agit d'une stipulation pour autrui portant sur un bien à construire.
Les dispositions d'ordre public du code de la construction et de l'habitation relatives aux ventes d'immeubles à construire subordonnent ces ventes à la rédaction d'un acte authentique.
Il ne peut donc être donné à cette expression " véritable vente liant définitivement les parties " plus de portée que ne le permet la loi
4o les courriers postérieurs :
Un projet d'acte de vente en l'état futur d'achèvement sera notifié à M. Georges X....
Le principe de la conclusion d'une vente en l'état futur d'achèvement et non d'une vente d'un bien construit n'a pas été contesté par M. Georges X....
Le 15 octobre 2004, le conseil de M. Georges X... estime que le projet d'acte n'est pas conforme aux accords contractuels sur deux points : la date de livraison, fixée au 30 juin 2005 au lieu du 18 juin 2005, et l'absence de carrelages et peintures.
Par lettre du 28 octobre 2004 SCI Les Florentines répond accepter de rectifier la date de livraison et d'insérer une clause de pénalités de 750  par mois de retard, mais refuse de livrer un appartement avec revêtements de murs et planchers.
Selon une lettre 2 novembre 2004 la SCI Les Florentines veut une indexation au prix, mais en commettant une erreur, en prenant pour base le prix d'un autre bien, à M. Antoine Robert X... et non à M. Georges X....
Une lettre du notaire du 4 novembre 2004 précise apporter des corrections au contrat, en ce que l'appartement sera livré alors que l'immeuble ne sera pas terminé.
Par lettre du 8 novembre 2004, la SCI Les Florentines écrit rester sur sa position de livraison de l'appartement sans carrelages ni peintures.
Le 12 novembre 2004 un procès-verbal de carence sera dressé par le notaire, Mo Y....
5o la situation actuelle :
Le projet d'acte n'était pas conforme aux accords liant la SCI Les Florentines à M. Georges X...
En conséquence la SCI Les Florentines ne pouvait s'estimer dégagée de tout engagement vis à vis de M. Georges X... au sujet des biens visés par ces accords.
Cependant M. Georges X... aurait dû venir préciser devant le notaire le seul point de désaccord restant sur les revêtements de murs et planchers.
M. Georges X... ne demande pas de dommages et intérêts compensatoires de l'absence de vente conforme mais que la cour prononce la vente.
Tous les accords constatés par la cour avaient trait à un bien à construire.
Les parties n'ont produit aucun élément sur l'état d'achèvement des biens.
La cour ne peut dire que renvoyer les parties à passer un acte de vente, conforme à leurs accords.
6o sur les autres demandes, les dépens et les frais irrépétibles :
Les dispositions du contrat de réservation, prolongé par l'effet de la transaction du 18 juin 2004, ayant trait à la date de livraison et aux pénalités de retard ne peuvent plus s'appliquer, alors que les parties sont restées chacune en situation de blocage du fait de la présente procédure. Ces dispositions spécifiques relatives à la date de livraison et aux pénalités de retard sont devenues caduques.
Les parties ont embrouillé leurs relations contractuelles de multiples courriers et exigences, de multiples actions, sans qu'il puisse être jugé qu'il y a eu mauvaise foi d'un côté ou d'un autre.
Aucune condamnation à dommages et intérêts pour attitude abusive ne sera prononcée.
Par équité, chaque partie conservera ses dépens et ses frais irrépétibles, de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS,
Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Réforme le jugement rendu le 8 mars 2007 par le tribunal de grande instance de Nice,
Renvoie M. Georges X... et la SCI Les Florentines à signer devant Mo Y..., notaire, tout notaire associé de la même société civile professionnelle la vente en l'état futur d'achèvement, sauf à ce que les parties constatent l'achèvement, du bien suivant :
dans un ensemble immobilier situé à Nice,... (ex...) et rue..., dénommé "... ", le présent règlement de copropriété s'applique à un immeuble à construire dénommé "... " qui comprendra à son achèvement :
- un sous-sol à usage de parkings et caves,
- un rez-de-chaussée à usage de parkings et locaux commerciaux,
- un 1er étage à usage de locaux commerciaux et bureaux,
- cinq étages du 2ème étage au 6ème étage à usage d'appartements,
cet ensemble est cadastré : section IV no 434 pour une contenance de 04a 69ca et section IV no 435 pour une contenance de 59ca,
et a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété dressé par Mo Y..., notaire à Nice, en date du 24 juillet 2002, publié au 1er bureau des hypothèques de Nice le 25 octobre 2002, volume 2002 P 10107,
lot numéro quatorze (N14) un parking figurant sous liseré jaune et numéroté 14 au plan du rez-de-chaussée et les trente-quatre / dix millièmes (34 / 10. 000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales,
lot numéro quarante-neuf (No49) un appartement comprenant une entrée avec placard, un dégagement, un séjour, une cuisine, une chambre, une salle de bains, un water-closet indépendant, une chambre avec loggia figurant sous liseré marron au plan du 5ème étage et les cinq cent soixante-dix-huit / dix millièmes (578 / 10. 000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales,
moyennant le prix de 114. 336, 76  TTC et aux conditions du descriptif commun, avec revêtements de mur et de planchers, aux conditions des accords antérieurs, sauf les clauses qui en sont devenues caduques,
Condamne la SCI Les Florentines à passer cet acte, sous astreinte de 100  par jour à compter du 30ème jour suivant la signification de l'arrêt,
Rejette les demandes de dommages et intérêts,
Dit que chaque partie conservera ses dépens et ses frais irrépétibles,
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT