1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT No 774 DU 17 SEPTEMBRE 2007
R. G : 06 / 00784
Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de POINTE A PITRE, décision attaquée en date du 05 Janvier 2006, enregistrée sous le n 04 / 01438
APPELANTE :
SARL DISTRIKIT (MAISON IMPERIALE)
34 rue Ferdinand Forest ZI DE JARRY
97122 BAIE-MAHAULT
Représentée par Me Frantz CALVAIRE (TOQUE 26), avocat au barreau de GUADELOUPE

Monsieur Eusèbe X...

97190 LE GOSIER
Représenté par Me Jacques FLORO (TOQUE 29), avocat au barreau de GUADELOUPE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 21 mai 2007, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Robert PARNEIX, Président de Chambre, Président,
M. Jean-Luc MARTIN, Conseiller,
M. Marc SALVATICO, Conseiller, rapporteur,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 17 septembre 2007.
GREFFIER :
Lors des débats : Mme Juliette GERAN, Adjointe Administrative, faisant fonction de greffière, serment préalablement prêté.

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 al 2 du NCPC.
Signé par M. Robert PARNEIX, Président de Chambre, Président et par Mme Juliette GERAN, Adjointe Administrative, faisant fonction de greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS DES PARTIES
Par acte sous seing privé du 5 février 2003, les époux Eusèbe X... se sont engagés à mettre à la disposition de la société DISTRIKIT trois lots de terrain leur appartenant et lui ont donné l'autorisation de disposer de ces terrains pour des constructions de maisons individuelles destinées à être revendues.
Par acte sous seing privé du 11 février 2003, dénommé promesse de vente, Eusèbe X... s'est engagé à vendre des biens et droits immobiliers pour la somme de 120 434, 72 euros, à la société DISTRIKIT.
Par acte sous seing privé du 19 octobre 2003, la société DISTRIKIT s'est engagée à construire une villa pour le compte d'Eusèbe X..., en guise de règlement du solde du prix de la vente du 11 février 2003.
Par acte d'huissier de justice du 17 mars 2004, Eusèbe X... a fait sommation à la société DISTRIKIT de lui préciser, d'une part, si elle désire toujours faire l'acquisition des parcelles visées dans la promesse de vente, d'autre part, la date à laquelle elle entend payer le prix et procéder à la signature de l'acte définitif chez le notaire.
Par jugement du 5 janvier 2006, le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre a, pour l'essentiel, dit que l'acte du 19 octobre 2003 constitue un avenant à la promesse de vente du 11 février 2003 et que celle-ci, assortie de son avenant postérieur du 19 octobre 2003, est caduque ;
Par acte déposé au greffe de la cour le 12 avril 2006, la société DISTRIKIT a déclaré interjeter appel de ce jugement.
Par conclusions déposées au greffe le 5 septembre 2006, l'appelante demande à la cour de réformer le jugement querellé ; statuant à nouveau, de dire mal fondé et irrecevable la demande d'Eusèbe X..., de lui ordonner de produire sous astreinte de 200 euros par jour de retard le permis de construire visé à l'article 6 du contrat du 19 octobre 2003 et, de le condamner à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du NCPC et, aux entiers dépens.
A l'appui de ses prétentions, elle soutient que l'acte du 19 octobre 2003 s'analyse en un nouvel accord de volontés constituant un nouveau cadre contractuel entre les parties ; que pour modifier ce contrat, il faudrait préalablement un accord entre les parties mais, tel n'est pas le cas en l'espèce ; et, que cette nouvelle convention n'est pas un contrat de construction d'une maison individuelle supposant un plan préalable, élément substantiel de ce type de contrat.
Par conclusions déposées au greffe le 9 octobre 2006, Eusèbe X... demande à la cour, au principal, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré caduque la promesse de vente du 11 février 2003 assortie de son avenant du 19 octobre 2003 ; subsidiairement, de déclarer nuls et de nul effet ladite promesse de vente et le contrat du 19 octobre 2003 ; en toute hypothèse, de condamner la société DISTRIKIT à lui payer la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts, celle de 2 400 euros au titre de l'article 700 du NCPC et, les entiers dépens dont distraction au profit de Maître FLORO.
A l'appui de ses prétentions, il fait valoir que le contrat du 19 octobre 2003 est dépendant de la promesse de vente du 11 février 2003 puisque ledit contrat y fait expressément référence ; qu'il s'agit d'un contrat d'entreprise ; que celui-ci est nul car conclu en violation des dispositions d'ordre public du code de la construction et de l'habitation ; que le moyen pris du défaut de plan ne peut prospérer puisque le contrat, au contraire, fait référence à un plan qui a été réalisé ; que la promesse unilatérale de vente du 11 février 2003 est caduque ou nulle car affectée d'une condition potestative.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 19 avril 2007.

MOTIFS DE LA DECISION
Le litige porte sur trois conventions qui se sont succédé au cours de l'année 2003 ; celles-ci ont été passées entre Eusèbe X... et la société DISTRIKIT et doivent être analysées afin de déterminer les rapports existants entre les parties.
Liminairement, il sera fait remarquer qu'il y a identité totale entre les contrats des 5 et 11 février 2003. En effet, ces actes portent sur le même objet formé par trois lots de terrain, no 23, 25 et 27 dans le lotissement Irénée, situé dans le lieudit « ...» à Gosier et, les parties sont les mêmes. En outre, une même promesse de vendre pour le prix global de 120 434, 72 euros y est exprimée par Eusèbe X..., à laquelle correspond une obligation réciproque d'acheter à la charge de la société DISTRIKIT.
Il doit encore être précisé que si dans la deuxième convention la société DISTRIKIT semble être bénéficiaire d'une option d'acheter sans engagement de sa part, le fait qu'un acompte a été prévu dans le corps même de l'acte et que celui-là a été effectivement versé par ladite société, démontre la volonté de cette dernière de s'engager. De surcroît et en ce sens, il sera relevé qu'il y est expressément stipulé que « le bénéficiaire reste devoir la somme de 114 336, 76 euros (), cette somme représente le solde du montant total du prix de vente des biens en question ». Au surplus, il ressort clairement des lettres des 5 novembre 2003 et 1er décembre 2003, échangées entre les parties, la volonté de celles-ci de s'engager réciproquement par ladite promesse.
En revanche, dans la convention du 19 octobre 2003, la société DISTRIKIT s'engage à construire une villa pour le compte d'Eusèbe X... sur un de ses terrains « en guise du règlement du montant restant dû soit : 114 336, 76 euros ».
Il y a lieu d'observer, ici, que ce nouveau contrat a pour cause la dette préexistante et valable de la société DISTRIKIT, laquelle est née, précisément, de la promesse synallagmatique de vente du 11 février 2003, marquant ainsi une continuité certaine dans les deux conventions. Cependant, une certaine rupture apparaît également car, à cette obligation ancienne de payer un prix, est substituée une obligation nouvelle de construire une maison individuelle.
Par ailleurs, il résulte très nettement des termes du contrat du 19 octobre 2003 que les parties ont eu l'intention de nover par changement de cause, Eusèbe X... demandant explicitement, dans l'acte, à la société DISTRIKIT, qui accepte, de lui construire une villa en guise du règlement de la somme de 114 336, 76 euros restant due. Cette intention novatoire implique un contrat de construction de maison individuelle ainsi que l'application, audit contrat, des règles régissant la matière.
A ce propos, le code de la construction et de l'habitation distingue selon qu'un plan a été fourni ou non. La convention du 19 octobre 2003 affirme qu'un plan personnalisé a été mis en place mais sans que celui-ci apparaisse au dossier. C'est donc l'article L. 232-1 dudit code, relatif au contrat de construction de maison individuelle sans fourniture du plan, qui est applicable. Or, force est de constater que la plupart des précisions devant être inscrites dans le contrat de construction en application de cet article, telles les caractéristiques techniques de l'ouvrage à réaliser, n'y figurent pas. S'agissant d'une disposition d'ordre public, la sanction encourue est la nullité.
Au surplus, il sera noté que l'article L. 231-1 relatif au contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan est plus protecteur encore des droits du maître de l'ouvrage que l'article L. 232-1 et, s'il devait s'appliquer, a fortiori, la nullité serait encourue.
En conséquence, l'obligation contractée par la société DISTRIKIT dans la convention du 19 octobre 2003 n'est pas valable et n'a donc point eu d'effet créateur. Or, s'il n'y a eu d'effet créateur, il n'y a eu non plus d'effet extinctif, l'extinction de l'obligation ancienne étant dépendante de l'efficacité de l'obligation nouvellement créée.
La nullité du contrat d'entreprise contenu dans la convention du 19 octobre 2003 emporte, également, nullité de cette dernière pour absence de cause ; d'où il suit que la promesse de vente du 11 février 2003 est pleinement efficace et, les parties sont obligées par ce qui y est stipulé.
Par ailleurs, l'intimé prétend avoir subi deux chefs de préjudice : d'une part, du fait de son engagement définitif, pris dans la convention du 11 février 2003, lui interdisant de vendre à une autre personne les parcelles concernées, d'autre part, du caractère abusif de l'appel. Mais, dès lors qu'il a été reconnu que les parties s'étaient mutuellement engagées par ladite convention, les chefs de préjudice invoqués ne pourront donner lieu à l'octroi de dommages et intérêts.
Aucune considération d'équité ne commande en l'occurrence qu'il soit fait application sur l'article 700 du NCPC.
Les dépens suivant la succombance, Eusèbe X... devra intégralement les supporter.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Reçoit la société DISTRIKIT en son appel ;
Infirme le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau ;
Déclare le contrat du 19 octobre 2003 nul et de nul effet ;
Dit que la promesse de vente du 11 février 2003 est synallagmatique et valable ;
Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires ;
Condamne Eusèbe X... aux entiers dépens.
Et ont signé le Président et la Greffière.