COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRET No 02 DU 06 JANVIER 2020
No RG 17/01173 - CF/EK
No Portalis DBV7-V-B7B-C3OX
Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal de grande instance de Pointe à Pitre, décision attaquée en date du 06 juillet 2017, enregistrée sous le no 16/02286
APPELANTE :
SAS SOTRADOM


Représentée par Me Karine LINON, (TOQUE 70) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

Syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE VILLAGE SOLEIL représenté PAR LE SYNDIC AGETIS IMMOBILIER
RCS 514 493 307


Représentée par Me Virginie DUBOIS-NICOLAS de la SELARL NICOLAS & DUBOIS, (TOQUE 69) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions de l'article 779-3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 04 novembre 2019.
Par avis du 04 novembre 2019, le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :
Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre,
Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère,
Madame Christine DEFOY, conseillère,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 06 janvier 2020.

Lors du dépôt des dossiers : Mme Esther KLOCK, greffière.

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées. Signé par Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte reçu le 16 mars 2001par Me X..., notaire à [...] (Guadeloupe), le Département de la Guadeloupe a vendu à la société de travaux dans les dom (SOTRADOM) deux parcelles de terre situées sur la commune de Gosier (Guadeloupe) et cadastrées [...] section [...]  et [...] lesquelles sont contiguës à la parcelle cadastré [...]  détenue par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VILLAGE SOLEIL.
Suite à l'action en bornage initiée le 15 janvier 2008 par la société SOTRADOM, le tribunal d'instance de Pointe à Pitre a :
- déclaré recevable l'exception d'usucapion invoquée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VILLAGE SOLEIL,
- constaté que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VILLAGE SOLEIL occupe depuis plus de trente ans de manière continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire les portions des parcelles [...]  et [...] sur lesquelles a été édifiée l'aire de stationnement de la copropriété,
- constaté que la société SOTRADOM a par pure voie de fait détruit la clôture séparant l'aire de stationnement et son propre fonds,
- en conséquence, interdit de poursuivre ce trouble possessoire et condamné la société SOTRADOM à remettre les lieux en l'état, passé le délai de deux mois à compter de la présente décision, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
- condamné la société SOTRADOM à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VILLAGE SOLEIL la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts,
- ordonné une expertise judiciaire, aux fins de bornage,
- réservé les dépens jusqu'à la décision statuant au fond.
Le 26 septembre 2008, la société SOTRADOM a interjeté appel de cette décision.
L'expert judiciairement désigné a établi un rapport daté du 19 octobre 2010.
Le 23 avril 2011, la société SOTRADOM SARL et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VILLAGE SOLEIL, représenté par son syndic IMMOBILIER PAYS GUADELOUPE (IPG IMMOBILIER) ont conclu une transaction, mettant fin aux instances engagés devant le tribunal d'instance et devant la cour d'appel.
Par arrêt en date du 11 juillet 2011, la cour d'appel de Basse-Terre a:
- ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture du 9 décembre 2011,
- reçu les conclusions des parties demandant à la cour de constater leur accord mettant fin au litige et ordonné la clôture de l'instruction de l'affaire, sans réouverture des débats,
- constaté que selon la transaction du 23 avril 2011, le syndicat des copropriétaires reconnaît que la limite de propriété de la parcelle acquise par la SARL SOTRADOM est fixée par application des titres de propriété tels que vérifiés par le géomètre Y... dans son rapport d'expertise du 19 octobre 2010 annexé à la transaction et que la SARL SOTRADOM s'engage à maintenir l'aire de stationnement utilisée par la résidence Village Soleil et à céder le seul droit de superficie représentatif de cette aire au syndicat des copropriétaires moyennant le prix symbolique de 1€, à refaire cette aire de parking à l'identique, suivant le projet de plan annexé à la transaction,
- constaté que l'effet extinctif de cette transaction entraîne le dessaisissement de la cour,
- dit que, conformément aux demandes des parties, chacune d'elles conservera la charge de ses frais de justice et dépens.
Saisi le 20 juillet 2015 par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VILLAGE SOLEIL aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire et obtenir le paiement d'une provision, le juge des référés, constatant que la mesure sollicitée ne vise pas à trouver la solution d'un litige mais à faire appliquer un accord d'une part et d'autre part l'absence d'encombrants sur les voies de circulation, a, par ordonnance en date du 30 octobre 2015 dit n'y avoir lieu à référé.
Suivant acte d'huissier en date du 4 décembre 2015, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VILLAGE SOLEIL a assigné la société SOTRADOM devant le tribunal de grande instance de Pointe à Pitre aux fins de voir annuler la transaction en date du 23 avril 2011, subsidiairement voir prononcer sa résolution pour inexécution et obtenir divers dommages et intérêts.
Le 23 septembre 2016, le juge des référés de Pointe à Pitre, saisi le 4 avril 2016 par la société SOTRADOM pour voir ordonner une expertise, a notamment déclaré irrecevables en raison de la saisine du juge de la mise en état tant les demandes de la SAS SOTRADOM que les demandes reconventionnelles du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VILLAGE SOLEIL.
Par jugement contradictoire en date du 6 juillet 2017, le tribunal de grande instance de Pointe à Pitre a:
- rejeté la demande de révocation de l'ordonnance de clôture,
- dit que la transaction conclue entre les parties le 23 avril 2013 est nulle,
- dit que la société SOTRADOM a commis une faute en empiétant sur la propriété du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VILLAGE SOLEIL,
- condamné la société SOTRADOM à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VILLAGE SOLEIL la somme de 45 000 euros en réparation de son préjudice,
- condamné la société SOTRADOM aux dépens qui pourront être recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- condamné la société SOTRADOM à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VILLAGE SOLEIL la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le 7 août 2017, la société SOTRADAM SAS a interjeté appel de cette décision.
Le 29 août 2017, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VILLAGE SOLEIL a constitué avocat.
Par ordonnance en date du 15 avril 2019, le conseiller de la mise en état, saisi sur incident formé le 26 février 2018 par la société Sotradam, a:
- ordonné au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VILLAGE SOLEIL de communiquer à la société SOTRADOM le bilan du conseil syndical sur ses activités pendant l'exercice 2007 visé dans le procès-verbal d'assemblée générale du 16 mai 2008, le rapport du syndic informant les copropriétaires des actions et procédures engagées, visé dans le procès-verbal de l'assemblée générale du 6 mai 2010, le compte rendu du syndic pour l'année 2010 visé dans le procès-verbal de l'assemblée générale du 29 avril 2011, le rapport moral sur la gestion du syndic pour l'année 2011 visé dans le procès-verbal de l'assemblée générale du 29 juin 2012, les procès-verbaux de l'assemblée générale des années 2009 et 2007, dans le délai d'un mois à compter de la présente décision ,
- débouté la société SOTRADOM de sa demande d'audition de Mme T...,
- débouté la société SOTRADOM de sa demande d'indemnité de procédure,
- dit que les dépens suivront le sort de l'instance au fond.
L'ordonnance de clôture, qui est intervenue le 16 octobre 2019 a fixé le dépôt des dossiers le 4 novembre 2019, date à laquelle l'affaire a été mise en délibéré jusqu'au 6 janvier 2020 , date de son prononcé par mise à disposition au greffe.
PRETENTIONS ET MOYENS
- L'APPELANTE:
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 26 février 2018 aux termes desquelles la société SOTRADOM demande à la cour de :
* à titre principal,
- dire qu'au vu des éléments qui précèdent, la réalisation des travaux litigieux ne peut s'expliquer qu'en exécution de la transaction homologuée par la cour de céans en date du 11juillet 2011 et que, ce faisant, le syndicat des copropriétaires a bien tacitement ratifié sans aucune équivoque les termes de la transaction signée par les parties le 23 avril 2011,
. subsidiairement,
- dire qu'elle est bien fondée à se prévaloir de la théorie de l'apparence et qu'en conséquence les termes de la transaction litigieuse et de l'arrêt d'homologation rendu par la cour de céans du 11juillet2011 lui sont opposables,
. en conséquence,
- infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Pointe à Pitre le 6 juillet 2017 en l'ensemble de ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de révocation de l'ordonnance de clôture et la demande de condamnation à hauteur de 10 000 euros formées par le syndicat des copropriétaires,
. statuant à nouveau,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions;
* à titre reconventionnel,
- la dire recevable et bien fondée en sa demande reconventionnelle;
Y faisant droit,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 928.132,45 euros à titre de dommages et intérêts, sauf à parfaire au jour de la décision de la cour,
* en tout état de cause,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,
- L'INTIME:
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 5 janvier 2018 par lesquelles le syndicat des copropriétaires village soleil sollicite de voir:
- confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Pointe à Pitre en date du 6 juillet 2017 en ce qu'il a:
. dit que la transaction du 11 avril 2011 est nulle,
. dit que la SOTRADOM a commis une faute en empiétant sur la propriété de la résidence village soleil,
. condamné la SOTRADOM à lui payer des dommages et intérêts,
- infirmer sur le quantum,
statuant à nouveau :
- condamner la SOTRADOM à lui payer la somme de 300 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner la SOTRADOM à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens,
- débouter la SOTRADOM de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes principales
Attendu que la transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet ; que la liberté de conclure un tel acte est limitée par sa qualification d'acte de disposition qui conditionne les règles de capacité et de pouvoir; que s'agissant des règles de pouvoirs, la transaction peut être conclue par le biais d'un mandat qui, comme pour tous les actes de disposition, doit être exprès ;
Que par ailleurs, selon l'article 1998 du code civil, le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné et il n'est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement;
Attendu qu'en l'espèce, s'appuyant sur les dispositions des articles 1998 et 2015 alinéa 1er du code civil et 15,16,17 et 18 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VILLAGE SOLEIL sollicite la nullité de la transaction conclue le 23 avril 2011, laquelle a été juridiquement constatée par arrêt en date du 11 juillet 2011 de la cour d'appel de céans; qu'elle fait valoir qu'en concluant la transaction le précédent syndic a dépassé son mandat; que la transaction a été conclue sans décision préalable de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence village soleil et n'a pas, non plus, été ratifiée a posteriori par cette dernière ;
Que cependant, étant demanderesse à la nullité de l'acte transactionnel entériné par une décision de justice, il lui incombe de rapporter la preuve du défaut de pouvoir de son ancien syndic dont elle prétend qu'il aurait outrepassé son mandat; qu' elle n'en justifie pas ce en dépit de la sommation qui lui a été faite le 10 novembre 2017 de communiquer l'ensemble des procès-verbaux d'assemblée générale de la copropriété depuis le 15 janvier 2008 et de l'ordonnance du conseiller de mise en état en date du 15 avril 2019, pièces qui seules permettraient à la cour de vérifier son allégation sur ce point; qu'elle ne verse en effet que deux procès verbaux d'assemblée générale de copropriété, au demeurant incomplets, soit six pages sur huit de celui de l'assemblée générale ordinaire du 2 mai 2014 ayant désigné la société AGETIS en qualité de syndic et deux pages ( 1 et 10) de celle du 13 mai 2015; que s'agissant des procès-verbaux d'assemblée générale, pièces faisant l'objet d'une conservation obligatoire, et fondant ses prétentions sur ce moyen de nullité, le syndicat ne saurait s'exonérer d'une telle communication en soutenant une remise partielle des archives par le précédent syndic, ce qu'elle n'établit au demeurant pas, au regard de la transmission portant mention des pièces relatives aux assemblées générales et en tout état de cause, si tant est que des procès verbaux seraient manquants, en l'absence de diligence à cet égard pour en obtenir la transmission ; qu'ainsi, elle se montre défaillante en son moyen de nullité;
Que de surcroît, il sera observé qu' aux termes du procès-verbal du 13 mai 2015, l'assemblée générale a voté la résolution no11 concernant le "Mandat à donner au syndic d'ester en justice à l'encontre de la société SOTRADOM, pour annulation de la transaction, aux motifs que le protocole d'accord ne comporte pas de concessions réciproques et qu'il n'est pas exécuté conformément - choix de l'avocat devant représenter les intérêts du syndicat -Budget à voter -Modalité des appels - Clé de répartition"; que ce faisant, elle ne remettait en cause la validité de la transaction qu'au regard de son équilibre et non de celle d'un dépassement de pouvoir de son syndic ; qu'elle ne remettait pas plus en cause son pouvoir de conclure la dite transaction, lorsque le 13 mai 2015, la décision était prise de mandater un cabinet de géomètre expert "afin de vérifier l'implantation de la résidence SOTRADOM, conformément au protocole d'accord signé en date du 23 avril 2011, par application des titres de propriété tels que vérifiés par M.Y... dans le cadre de son rapport du 19 octobre 2010 et en application du plan (pièce no2 du protocole d'accord";
Que faute de démontrer ses allégations, sa prétention tendant à la nullité de la transaction en date du 11 avril 2011 sera écartée; qu'il en sera de même quant à la réalité d'un empiétement commis par la société SOTRADAM sur "la surface de l'ancienne aire de stationnement de la résidence village soleil", qui ne peut être fondé ni sur le rapport non contradictoirement établi par le cabinet [...], ce dernier ayant opéré, ainsi qu'il l'indique, sans communication du plan annexé au protocole du 11 avril 2011, ni sur les constats d'huissier imprécis quant au localisation qui ne peuvent corroborer le dit rapport ; que la décision de premier ressort sera dès lors infirmée et le syndicat débouté de l'ensemble de ses demandes ;
Sur la demande reconventionnelle
Attendu que la société SOTRADOM fait valoir l'opposition systématique du syndicat à la réalisation des travaux de finalisation sur sa parcelle, ce qui a entraîné un manque à gagner dès lors qu'elle l'empêchait de commercialiser les logements qu'elle avait construit; que toutefois, elle ne démontre pas l'existence d'un quelconque préjudice à ce titre, en ne produisant qu'un tableau sous format excell récapitulant le montant des loyers pour chaque appartement ; que sa prétention indemnitaire sera écartée ;
Sur les mesures accessoires
Attendu qu'en application de l'article 696 du code de procédure civile, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VILLAGE SOLEIL, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance ;
Attendu que la société SOTRADAM ayant été contraint d'exposer des frais pour faire assurer ses droits en justice, l'équité commande de condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VILLAGE SOLEIL à lui payer une indemnité d'un montant de 3 000 euros ce sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe,
Infirme le jugement déféré en date du 6 juillet 2017 du tribunal de grande instance de Pointe à Pitre en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées et y ajoutant,
Déboute le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VILLAGE SOLEIL de toutes ses demandes,
Rejette la demande indemnitaire présentée par la société SOTRADAM,
Condamne le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VILLAGE SOLEIL à verser à une somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VILLAGE SOLEIL aux entiers dépens ;
Et ont signé le présent arrêt.
Le greffier Le président