RG No 05/01505

No Minute :
Grosse délivrée

S.C.P. CALAS
S.C.P. GRIMAUD
Me RAMILLON
S.C.P. POUGNAND
S.E.L.A.R.L. DAUPHIN
& MIHAJLOVIC
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
CHAMBRE COMMERCIALE
STATUANT EN MATIERE DE BAUX COMMERCIAUX
SUR RENVOI DE CASSATION
ARRET DU MERCREDI 24 JANVIER 2007
Recours contre une décision (No R.G. 98/07868)
rendue par le Tribunal de Grande Instance de GRASSE
en date du 24 janvier 2000
ayant fait l'objet d'un arrêt rendu le 23 octobre 2003
par la Cour d'Appel de Aix-en-Provence (4ème chambre)
et suite à un arrêt de cassation du 8 mars 2005
SUIVANT DECLARATION DE SAISINE DU 30 Mars 2005
APPELANTE :
S.C.I. HIPPONE poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège
3 Rue Honoré Escarras
06400 CANNES
représentée par la SCP GRIMAUD, avoués à la Cour
assistée de Me Nicolas IVALDI, avocat au barreau de NICE

Monsieur Bernard Z...

06400 CANNES
représenté par la SELARL DAUPHIN & MIHAJLOVIC, avoués à la Cour
assisté de Me ELLAK, avocat au barreau de NICE
S.A.R.L. MIROITERIE BERNARD prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant en cette qualité audit siège
305 Avenue de Grasse et 3 Rue Escarras
06400 CANNES
représentée par la SELARL DAUPHIN & MIHAJLOVIC, avoués à la Cour
assistée de Me ELLAK, avocat au barreau de NICE
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Monsieur Allain URAN, Président de Chambre,
Monsieur Jean-Louis BERNAUD, Conseiller,
Madame Françoise CUNY, Conseiller,
Assistés lors des débats de Madame Eliane PELISSON, Greffier,

A l'audience publique sur renvoi de cassation tenue le 13 DECEMBRE 2006, les avoués et les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries.
Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu à l'audience publique du MERCREDI 24 JANVIER 2007.
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Par acte du 9 mars 1978 la SCI HIPPONE a donné à bail à Monsieur Bernard Z..., exerçant une activité de miroiterie, un local commercial situé à CANNES pour une durée de 9 années à compter du 15 avril 1978.
Par avenant du 20 février 1989 le bail a été renouvelé pour une nouvelle période de 9 ans rétroactivement à compter du 16 avril 1987.
Se plaignant des manquements répétés du locataire à ses obligations contractuelles (utilisation abusive d'une cour commune, retards de paiement de loyers et taxes, non communication du contrat d'assurance et sous-location au profit d'une SARL miroiterie BERNARD), la SCI HIPPONE a fait délivrer à Monsieur Z... et à la SARL Miroiterie BERNARD, par acte d'huissier du 16 octobre 1995, un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes.
A défaut de libération des lieux à l'échéance du 29 avril 1996, la SCI HIPPONE a fait assigner Monsieur Z... et la SARL Miroiterie BERNARD aux fins d'entendre prononcer la validation du congé, la résolution du bail par l'effet de la clause résolutoire ensuite du commandement de payer délivré le 16 janvier 1996, l'expulsion sous astreinte et la condamnation des défendeurs au paiement d'une somme de 20 000 F à titre de dommages-intérêts.
Par jugement du 24 janvier 2000 le Tribunal de Grande Instance de GRASSE, saisi sur décision d'incompétence du Tribunal d'instance de CANNES, a prononcé la nullité du congé avec refus de renouvellement délivré le 16 octobre 1995, a débouté la SCI HIPPONE de l'intégralité de ses demandes et l'a condamnée au paiement d'une indemnité de procédure de 10 000,00 F.
Par arrêt infirmatif du 23 octobre 2003 la Cour d'appel D'AIX EN PROVENCE a validé le congé, ordonné l'expulsion sous astreinte et condamné les intimés au paiement d'une indemnité de procédure.
Cette décision a été exécutée.
Sur le pourvoi des locataires la Cour de cassation, par arrêt du 8 mars 2005, a cassé et annulé dans toutes ses dispositions l'arrêt rendu par la Cour d'appel D'AIX EN PROVENCE qui n'avait pas relevé que le locataire avait été mis en demeure de remédier au manquement allégué par un acte extrajudiciaire.
Les parties ont saisi la Cour de céans, désignée comme Cour de renvoi, selon déclarations reçues les 30 mars 1995 (SCI HIPPONE) et 3 juin 2005 (société Miroiterie BERNARD et Monsieur Z...).
Les deux instances d'appel ont été jointes le 13 septembre 2005.
Vu les dernières conclusions signifiées et déposées le 9 novembre 2006 par la SCI HIPPONE qui demande à la Cour, par voie de réformation, de valider le congé avec refus de renouvellement du 16 octobre 1995 ou à défaut de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, à titre subsidiaire de rejeter la demande en paiement d'une indemnité d'éviction ou de tous dommages-intérêts et en tout état de cause de condamner Monsieur Z... et la SARL Miroiterie BERNARD à lui payer une indemnité de 10 000,00  en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile aux motifs que le locataire a commis deux manquements graves (non paiement des loyers, charges et taxes et occupation abusive de la cour) ayant donné lieu à de nombreuses mises en demeure par actes extrajudiciaires conformes aux prescriptions de l'article L 145-17 du Code de commerce, que les retards de paiement réitérés, qui se sont renouvelés plus d'un mois après la première mise en demeure constituent un motif grave et légitime justifiant le non-renouvellement du bail sans indemnité, que la mise en demeure exigée par l'article L 145-17 susvisé peut être postérieure au congé, que le locataire ne justifie pas du paiement des sommes réclamées, qu'en violation du règlement de copropriété de l'immeuble, mais également de celui de l'immeuble mitoyen voisin, Monsieur Z... et la société Miroiterie BERNARD ont fait un usage abusif de la cour commune (stationnement de véhicules et entreposage de matériels et de détritus) qui lui a été préjudiciable (impossibilité de louer les locaux situés au fond de la cour), que ce manquement répété et constaté à de nombreuses reprises a fait l'objet d'une mise en demeure régulière en date du 5 septembre 1988 délivrée au cours du bail renouvelé rétroactivement à compter du 16 avril 1987, qu'il serait inopérant de constater que le bail n'interdit pas l'usage de la cour alors que la faute requise par l'article L 145-17 ne se situe pas nécessairement dans le cadre des rapports contractuels, que le bailleur n'a pas en outre à justifier d'un préjudice, que la résiliation du bail doit en toute hypothèse être constatée par le jeu de la clause résolutoire puisque de nombreux commandements de payer réguliers en la forme délivrés pour non paiement des loyers et charges sont demeurés infructueux, étant observé que la taxe foncière était à la charge du preneur, que le préjudice allégué est enfin inexistant alors que le fonds a été transféré sans perte de chiffre d'affaires et qu'il n'est pas justifié des frais de déménagement réclamés ni d'une quelconque perte de marchandises.
Vu les dernières conclusions signifiées et déposées le 3 novembre 2006 par la SARL Miroiterie BERNARD et par Monsieur Bernard Z... qui sollicitent la confirmation du jugement, en ce qu'il a prononcé la nullité du congé et débouté la SCI HIPPONE de toutes ses demandes, et la condamnation de l'appelante à leur payer les sommes de 258 199,00  à titre de dommages-intérêts, de 7 500  pour résistance abusive et de 4 000  pour frais irrépétibles, sauf à ce que soit ordonnée préalablement une expertise aux fins d'évaluation de l'indemnité d'éviction et des préjudices liés à l'exécution de la décision d'expulsion, aux motifs que depuis 1978, avec l'accord du bailleur, ils utilisent la cour arrière pour charger et décharger la marchandise fragile et y entreposer les poubelles avant transport des déchets dans des décharges spéciales, qu'aucun trouble n'est causé aux occupants de l'immeuble et au voisinage, que le bail a été renouvelé après la mise en demeure du 5 septembre 1988 qui a été suivie d'effet, que la sommation du 8 novembre 1994 est inopérante comme ne reproduisant pas l'article L 145-17 du Code de commerce, que les causes des commandements de payer délivrés les 4 novembre 1994 et 16 janvier 1996 ont été réglées dans le délai d'un mois, que la société HIPPONE a manqué à son obligation de garantie de jouissance paisible en se livrant à un véritable harcélement depuis 1983 en vue de les contraindre à quitter les lieux, ce qu'elle a finalement obtenu sous la menace de l'astreinte fixée par la Cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE, qu'ils sont en droit d'exiger une indemnité d'éviction comprenant la valeur du fonds calculée sur la base de 50% du chiffre d'affaires, les frais de déménagement, les frais de remploi s'élevant à 10% de l'indemnité principale, le trouble commercial subi durant un trimestre au cours duquel un local provisoire inadapté a été utilisé, le trouble de jouissance en raison de la majoration du nouveau loyer, les frais divers de changement de lieu d'exploitation et la perte d'une partie du stock, que la précipitation avec laquelle le déménagement a dû être effectué est, en outre, à l'origine d'un préjudice moral, qu'ils ont légitimement refusé de payer des charges et taxes injustifiées.
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MOTIFS DE L'ARRET
Sur la demande en nullité du congé délivré le 16 octobre 1995
Le congé avec refus de renouvellement délivré le 16 octobre 1995 pour l'échéance du 15 avril 1996 fait au preneur les quatre reproches suivants :
- utilisation abusive de la cour commune arrière ne faisant pas partie de la chose louée,
- non paiement de loyers et charges,
- sous-location non autorisée des locaux à la SARL Miroiterie BERNARD,
- non communication du contrat d'assurance, malgré injonction du 6 juin 1994.
Les deux derniers griefs susvisés sont aujourd'hui abandonnés par la SCI bailleresse.
Au demeurant ils étaient dépourvus de toute consistance, alors d'une part qu'il est justifié de la souscription d'une assurance de dommages par contrat du 7 avril 1993, et d'autre part qu'aucune sous-location prohibée n'a été pratiquée au profit de la SARL Miroiterie BERNARD, qui a pris le fonds de miroiterie en location gérance à compter du 1er janvier 1992 avant de s'en porter acquéreur par acte du 9 mars 2001
Aux termes de l'article L 145-17 du Code de commerce l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée à l'appui du refus de renouvellement sans indemnité que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure motivée par acte extrajudiciaire reproduisant le texte de l'article susvisé.
La sommation par acte d'huissier du 8 novembre 1994 faite à Monsieur Z... de libérer la cour ne répond pas aux exigences de forme prescrites à peine de nullité par l'article L 145-17-1e, dont les dispositions ne sont pas reproduites.
Il en est de même du courrier recommandé du 2 août 1995.
Quant aux commandements délivrés les 4 novembre 1994 et 16 janvier 1996 ils ne visent que le défaut de paiement de loyers et charges.
Seule la sommation par acte extrajudiciaire du 5 septembre 1988, qui fait injonction au preneur de débarrasser la cour dans le délai d'un mois, et qui reproduit le texte de l'article 9 du décret du 30 septembre 1953 devenu l'article L 145-17 du Code de commerce, constitue dès lors la mise en demeure préalable exigée par la loi.
Force est toutefois de constater que cette mise en demeure régulière est antérieure au renouvellement du bail pour 9 années par avenant du 20 février 1989, et qu'elle ne peut donc être invoquée à l'appui du congé litigieux, comme n'ayant pas été délivrée au cours du bail écoulé ; étant observé que nonobstant l'effet rétroactif du renouvellement au 16 avril 1987 la bailleresse a nécessairement renoncé à s'en prévaloir.
Ainsi, à défaut de nouvelle mise en demeure régulière après le 20 février 1989, l'utilisation prétendument abusive de la cour commune ne peut-elle fonder le refus de renouvellement sans indemnité, en présence d'un congé irrégulier frappé de nullité.
Au demeurant ce grief répété fait au preneur est dépourvu de gravité, alors d'une part que Monsieur Z... n'a pas pris l'engagement contractuel de se conformer au règlement de copropriété de l'immeuble (le bail est muet sur ce point), et d'autre part que la SCI HIPPONE ne justifie nullement du préjudice que lui aurait causé l'occupation de la cour, en l'absence de toute plainte des occupants de l'immeuble ou du voisinage, et à défaut de toute preuve d'une tentative infructueuse de location d'un local situé au fonds de la cour ; étant observé que, si, comme en l'espèce, le manquement allégué ne se rattache pas directement à l'exécution du bail, le bailleur doit établir l'existence d'un préjudice.
Quant au manquement contractuel tiré du non paiement des loyers, taxes et charges il ne saurait pas plus constituer un motif valable de non renouvellement.
Ainsi qu'il en est justifié, les causes du commandement de payer, délivré le 4 novembre 1994 aux visas de la clause résolutoire, mais également de l'article 9 du décret du 30 septembre 1953, ont, en effet, été payées en principal dans le délai d'un mois, le retard étant consécutif à une contestation sur le montant de la taxe additionnelle.
Il en est de même des causes du commandement de payer délivré le 16 janvier 1996 qui ont été acquittées par virements bancaires des 11 janvier 1996 et 23 janvier 1966.
C'est par conséquent à juste titre que le tribunal a prononcé la nullité du congé avec refus de renouvellement délivré le 16 octobre 1995.
Sur la demande en résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire
Les commandements de payer délivrés les 24 octobre 1997, 7 avril 1998 et 16 novembre 1998 visent un arriéré de charges de copropriété, les taxes foncières 1997 et 1998 et le droit au bail pour les mêmes exercices.
Il résulte des courriers versés au dossier que Monsieur Z... a contesté les modalités de calcul de ces accessoires.
Il appartient donc à la bailleresse de justifier des répartitions auxquelles elle a unilatéralement procédé, en l'absence de toute clé contenue dans le bail.
Or elle ne produit ni décomptes de charges de copropriété établis par le syndic de l'immeuble, ni avis d'imposition au titre des exercices concernés, ni documents de nature à justifier le pourcentage de 73% mis à la charge du preneur au titre de la taxe foncière.
La preuve de l'inexécution contractuelle n'étant pas rapportée, la SCI HIPPONE ne saurait par conséquent se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet des trois commandements susvisés.
En revanche il appartient incontestablement aux intimés d'établir que le loyer du premier trimestre de l'année 2000, exigible le 15 janvier 2000, qui faisait principalement l'objet de l'ultime commandement du 7 mars 2000, a été payé dans le mois de la délivrance de cet acte.
Ils n'offrent pas toutefois de faire cette preuve, et aucune pièce du dossier ne permet de déterminer la date à laquelle cette échéance, non contestée dans son quantum, a été payée, en sorte que le commandement susvisé, régulier en la forme comme reproduisant le texte de l'article L 145-41 du Code de commerce et celui de la clause résolutoire contractuelle, a nécessairement produit son effet, le bail s'étant poursuivi au-delà de son échéance du 29 avril 1996 aux clauses et conditions antérieures.
Ne pouvant apprécier la gravité du manquement allégué et dûment établi, la cour constatera par conséquent la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire ; étant observé d'une part qu'il n'est justifié d'aucun fait ni d'aucun acte manifestant sans équivoque la volonté de la bailleresse de renoncer aux effets de la clause résolutoire, et d'autre part qu'il n'est pas démontré qu'en mettant à nouveau en oeuvre le clause résolutoire le 7 mars 2000 la SCI a agi de mauvaise foi dans le seul but de faire échec au droit à indemnité d'éviction.
La résiliation de plein droit du bail à la date du 8 avril 2000, pour manquement du preneur à son obligation principale de payer le loyer convenu à l'échéance prévue, prive dès lors Monsieur Z... et la société Miroiterie BERNARD, venant à ses droits, de tout droit à une quelconque indemnité d'éviction.
Ils seront par conséquent déboutés de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires.
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PAR CES MOTIFS

Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire, après renvoi de cassation,
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la nullité du congé avec refus de renouvellement délivré le 16 octobre 1995 par la SCI HIPPONE et alloué à Monsieur Bernard Z... et à la SARL Miroiterie BERNARD une indemnité de procédure de 10 000,00 Francs,
Y ajoutant toutefois :
Constate la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire ensuite de la délivrance du commandement de payer en date du 7 mars 2000,
Déboute par voie de conséquence Monsieur Bernard BUONACCORSI et la SARL Miroiterie BERNARD de toutes leurs demandes indemnitaires,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile en cause d'appel,
Fait masse des entiers dépens, y compris ceux afférents à la décision cassée et frais de commandement du 7 mars 2000, et les partage par moitié entre les parties dont distraction au profit des avoués de la cause.
PRONONCÉ publiquement par Monsieur URAN, Président qui a signé avec Madame PELISSON, Greffier.