COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1re Chambre Section B
ARRET DU 10 JUIN 2008
Numéro d'inscription au répertoire général : 07 / 07517
Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 JANVIER 2007
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS
N° RG : 03 / 3150
APPELANT :
Monsieur Michel, Gabriel, Georges X...
né le 18 Novembre 1943 à CONDE SUR HUISNE (61110)
de nationalité française

représenté par la SCP NEGRE- PEPRATX- NEGRE, avoués à la Cour
assisté de Me GALLON loco Me Guylaine LANG- CHEYMOL, avocat au barreau de MONTPELLIER

SARL CLARGAUD, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités au siège social
53 bis Route de Lodève
34600 BEDARIEUX
représentée par la SCP AUCHE- HEDOU, AUCHE AUCHE, avoués à la Cour
assistée de Me Frédéric SIMON, avocat au barreau de BEZIERS
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 07 Mai 2008
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 13 MAI 2008, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Yves BLANC- SYLVESTRE, Conseiller chargé du rapport, et Monsieur Georges TORREGROSA, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Gérard DELTEL, Président
Monsieur Yves BLANC- SYLVESTRE, Conseiller
Monsieur Georges TORREGROSA, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame Myriam RUBINI

- contradictoire.
- prononcé publiquement par Monsieur Gérard DELTEL, Président
- signé par Monsieur Gérard DELTEL, Président, et par Madame Myriam RUBINI, Greffier, présente lors du prononcé.
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS
Par acte notarié du 26 juillet 1996, Monsieur Michel X... a consenti à la SARL EUROFOUILLE BEDARIEUX, devenue SARL CLARGAUD, un bail commercial sur deux bâtiments décrits comme des entrepôts et situés au 53 bis route de Lodève à Bédarieux.
Par acte sous seing privé le 4 décembre 1997, Monsieur X... a autorisé la SARL à faire des travaux afin de relier les deux bâtiments susvisés.
Ces travaux entraînaient un classement différent des bâtiments et de nouvelle normes de sécurité et de conformité, au vu des conclusions de la commission de sécurité s'étant réunie le 14. 05. 2001.
Estimant après expertise judiciaire du 29 novembre 2002 que Monsieur X... n'avait pas complètement réalisé ces travaux, la SARL CLARGAUD a fait assigner, par acte d'huissier en date du 14 novembre 2003, Monsieur X... afin de le voir condamner à réaliser ces travaux et à le voir condamner au paiement de la somme de 50. 000  en réparation du préjudice causé par la perte d'exploitation, et 2. 000  sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens.
Elle sollicite également l'exécution provisoire de la décision à venir.
Par jugement en date du 31. 01. 2007, le Tribunal de Grande Instance de Béziers a dit que Monsieur X... a failli à ses obligations contractuelles de bailleur en ne délivrant pas des lieux conformes à leur destination et l'a condamné en conséquence à verser à la SARL CLARGAUD la somme de 50. 400  correspondant aux loyers versés. Le surplus des demandes a été rejeté.
Monsieur X... a été débouté de ses demandes reconventionnelles et condamné à payer à la SARL CLARGAUD 800  au titre des frais irrépétibles.
Monsieur X... a relevé appel de façon régulière et non contestée et a conclu en dernier lieu le 22. 04. 2008.
Il demande au principal à la Cour de juger que le bailleur a satisfait à l'ensemble de ses obligations et que la SARL CLARGAUD n'a subi aucun trouble de jouissance. Le jugement de premier ressort sera donc infirmé.
A titre reconventionnel, la Cour constatera que le bail du 26. 07. 1996 a fait peser sur le preneur l'obligation de prendre à sa charge les travaux de mise aux normes de sécurité des lieux loués.
En tout état de cause, c'est la SARL CLARGAUD qui est à l'origine de l'aménagement ayant eu pour effet de modifier les normes de sécurité applicables aux locaux loués.
La Cour jugera que Monsieur X... a pris spontanément à sa charge les travaux de mise en conformité, alors que seule la SARL CLARGAUD y était tenue.
La Cour en déduira que la SARL CLARGAUD est débitrice à l'égard de Monsieur X... d'une créance équivalente au coût des travaux de mise en conformité, soit 54. 132, 37  auxquels elle sera condamnée à paiement.
La Cour constatera que la SARL CLARGAUD a cessé d'exploiter le local loué depuis le 07. 08. 2003 jusqu'à son départ le 30. 06. 2005, soit pendant 22 mois. Elle n'a pas respecté son obligation contractuelle de garder le magasin constamment ouvert et achalandé, et a donc engagé sa responsabilité à hauteur de 30. 000  qui donneront lieu à condamnation au titre du préjudice économique qui en résulte.
La Cour constatera que la SARL CLARGAUD a volontairement dégradé les lieux loués avant de les restituer, avec nécessité de travaux de remise en état à hauteur de 16. 422 .
La SARL CLARGAUD a engagé sa responsabilité contractuelle et sera condamnée à payer 16. 422  au titre des réparations des dégradations et désordres constatés lors de la restitution des lieux loués.
Une somme de 3. 000  est réclamée au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
La SARL CLARGAUD, intimée, a conclu le 29. 01. 2008.
Il est demandé à la Cour de confirmer le jugement et de dire que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme.
Monsieur X... sera débouté de l'intégralité de ses demandes.
Le jugement sera réformé pour le surplus, et la Cour dira que le bailleur a manqué à son obligation d'exécution de bonne foi du contrat.
Le bailleur sera condamné à indemniser le préjudice de jouissance causé au preneur, soit un total de 108. 315, 09 .
Une somme de 2. 000  est réclamée au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Attendu que le contrat fait la loi des parties ;
Attendu qu'il suffit de se rapporter aux termes du contrat pour y lire que (bail du 26. 07. 96) :
« Le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance ci- dessus fixée, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation, ni remise en état, ni aucune réparation autre que celles qui seraient nécessaires pour maintenir les lieux loués, clos et couverts.
Il entretiendra en bon état de réparation locative lesdits locaux pendant tout le cours du bail et les rendra, à sa sortie, conformes à l'état où ils se trouvaient le jour de l'entrée en jouissance....
Il en jouira en bon père de famille, et suivant la destination qui leur est donnée, ainsi qu'il est dit ci- après, il ne pourra rien faire, ni laisser faire qui puisse détériorer les lieux loués...
Il devra tenir les locaux loués garnis de meubles... il pourra exploiter dans les locaux n'importe quel commerce à condition que celui- ci ne puisse apporter des désagréments aux occupants de l'immeuble et immeubles voisins... » ;
Attendu qu'il apparaît impossible de contester, dans ce contexte reprécisé, que le preneur a entendu recevoir du public et que le bailleur ne s'y est pas opposé, au point d'autoriser " à faire des travaux pour relier les deux bâtiments que je lui loue ", selon document en date du 04. 11. 1997 versé aux débats et non contesté ;
Attendu que Monsieur X... était d'ailleurs autorisé à ouvrir au public un magasin dénommé " Amérique La Foire Fou ", à compter du 08. 07. 1988, et a cédé un bail impliquant la réception du public, au moins sur une partie des locaux loués, cette amplitude étant précisément un des aspects du litige ;
Attendu que la genèse du litige date du 30. 12. 1997, date à laquelle le preneur à bail, en la personne de Jean- Luc B..., a déclaré en Mairie des travaux exemptés de permis de construire consistant en un « passage couvert entre deux bâtiments », déclaration qui a donné lieu à une autorisation signée par le Maire le 20. 04. 1988 ;
Attendu que jusqu'au 4 mai 2001, aucune réclamation d'aucune sorte n'a été faite à Monsieur X..., la visite de la commission de sécurité effectuée ce jour pointant en revanche que « l'établissement s'est agrandi de 295 m ² environ sans autorisation » ;
Attendu que le 12. 06. 2001, la commission émettait un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation et rappelait l'irrespect du Code de la construction et de l'habitation, à savoir :
- article R.123-22 : nécessité d'une autorisation du Maire pour exécuter les travaux ;
- article R. 123-44 : nécessité d'une visite de réception avant toute ouverture au public ;
- article R. 123-45 : nécessité d'une ouverture autorisée par arrêté du Maire après avis de la commission de sécurité ;
Attendu que la régularisation nécessitait la constitution d'un dossier, avec plans côtés et architecturaux, notice de sécurité rédigée par un bureau de contrôle, notice explicative et attestation du maître d'ouvrage relative à la solidité (cf : procès- verbal commission de sécurité pièce 10 de l'appelant) ;
Attendu que dès le 10 mai 2001 (pièce 12 de l'appelant), la SARL CLARGAUD se plaignait à Monsieur X... en ces termes :
«... le fonds de commerce vendu est exploité dans les locaux en vertu du bail commercial comprenant deux hangars et nous avons appris avec stupéfaction que celui que vous nommez " petit hangar " n'a jamais été déclaré local commercial auprès des services agrées. Il est donc interdit de l'exploiter en tant que tel. Le lieutenant des sapeurs- pompiers CHAMPAGNAC, mandaté pour effectuer le contrôle, nous a clairement dit que nous devions fermer ce " petit hangar " et n'exploiter que le grand à la seule condition qu'il soit en conformité avec les normes actuelles. Vous voudrez bien prendre les mesures nécessaires pour que nous puissions continuer à exploiter dans les meilleures conditions le fonds de commerce que vous nous avez vendu... en ce qui concerne les murs commerciaux, je vous demande de pourvoir aux travaux nécessaires... » ;
Attendu que dans ce contexte reprécisé, et tenant les termes du bail que la Cour juge utile de rappeler (page 3, 7°) :
« le preneur satisfera aux charges de police et de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus et remboursement (sic) au bailleur, celles de ces charges avancées par lui, ainsi que les prestations et fournitures. Il se conformera à toutes prescriptions de l'autorité pour cause d'hygiène, de salubrité ou autres causes et sera tenu d'exécuter à ses frais tous travaux qui seraient prescrits à ses frais dans les lieux loués »,
l'on pouvait imaginer un litige relatif à la charge des travaux nécessaires à la mise aux normes de l'établissement pour recevoir du public, avec la complication due en l'espèce au désaccord des parties sur la consistance des lieux loués et ouverts au public et sur la portée à accorder à l'autorisation précitée de liaison entre les deux constructions, Monsieur X... protestant de ce qu'il s'agissait simplement de relier l'entrepôt constitué par le petit hangar à celui recevant du public ;
Mais attendu que l'on cherchera vainement au dossier la démonstration par la SARL CLARGAUD du moindre euro consacré de près ou de loin à la mise aux normes, problème dont la Cour rappelle qu'il ne s'est posé qu'à compter du 4 mai 2001 ;
Attendu qu'en revanche, force est de constater la réalité, la cohérence et le suivi des initiatives de Monsieur X..., dont il n'est pas discuté qu'il a consacré 54. 132, 27  au paiement des divers travaux de mise aux normes ;
Attendu qu'il n'est pas courant que par courrier du 23. 07. 2001 (pièce 16), ce soit le bailleur, qui avait déjà missionné le diagnosticien de sécurité AINF pour le 18. 07. 2001, qui se plaigne de l'absence de participation effective et efficace du preneur, et s'interroge sur la volonté de ce dernier d'aboutir ;
Attendu que dès le 24. 07. 2001, Monsieur X... assignait en référé la SARL CLARGAUD en reprenant l'historique de la situation, en demandant l'instauration d'une mesure d'expertise et qu'il lui soit donné acte de ce qu'il « n'a jamais refusé de prendre à sa charge la réalisation des travaux de mises aux normes qui pourraient lui être imputés, et qu'il a pris des mesures volontaristes pour y parvenir et ce sans succès » ;
Attendu que loin d'évoquer un problème d'exploitation des lieux loués, la SARL CLARGAUD protestait de sa bonne foi et de ses diligences à compter de la visite de sécurité du 4 mai 2001, et s'inquiétait surtout de ce que l'expert, en complément de mission, dise « si les travaux effectués par l'occupante ont été acceptés ou du moins autorisés par le propriétaire et de dire par conséquent si les travaux de sécurité résultant du changement de catégorie 4 type M en catégorie 3 type M sont à la charge du locataire ou du bailleur... » ;
Attendu que la SARL CLARGAUD se plaignait ensuite de l'absence de contrôles périodiques avant la conclusion du bail et considérait comme " prématuré " le donné acte à Monsieur X... de ce qu'il ne s'opposait pas à prendre à sa charge les travaux lui incombant ;
Attendu qu'au vu des paiements effectués ensuite par Monsieur X... (et surtout du différentiel avec ceux du locataire), cette précaution s'est révélée à tout le moins inutile ;
Et attendu qu'en toute hypothèse, les écritures régulièrement communiquées cernent le débat soumis à la Cour dont il résulte (p. 5 de l'intimé) que : « ce qui est reproché à Monsieur X... n'est pas la non-réalisation des travaux, mais le fait que le local donné à bail était dès l'origine non conforme à recevoir du public, et que les travaux de mise en conformité ont été réalisés tardivement, ce qui a causé un préjudice certain à la concluante » ;
Attendu que pour autant, nulle réplique argumentée n'est faite aux écritures de Monsieur X..., corroborées par les conclusions expertales, dont il résulte que :
- Madame B... a confirmé que la liaison entre les bâtiments ne serait pas rétablie, l'expert prenant acte de ce retour à la situation " initiale " ;
- Monsieur X... s'est déclaré prêt à réaliser les travaux induits par les non- conformités ;
- une partie des travaux (électricité, alarme, signalisation) a été réalisée en août 2001 ;
- la seconde partie (isolations, dégagements, désenfumage) qui n'a pu être entreprise qu'en novembre 2002 a fait l'objet d'un constat de bonne fin de la part de l'expert ;
- au 29 novembre 2002 (date de dépôt du rapport C...), la mise en conformité était subordonnée à la levée de six réserves qui n'apparaissent plus sur le rapport de vérification technique de l'AINF en date du 03. 04. 2003 (pièce 47 de l'appelant) ;
- Monsieur X... a demandé à la commission de sécurité d'intervenir le 19. 05. 2003 (pièce 49), demande annulée dès lors que la SARL CLARGAUD avait déménagé, ce qu'elle ne conteste pas ;
Attendu qu'en réalité, et au-delà de l'absence de démonstration quelconque d'une cessation ou impossibilité d'exploitation antérieure au déménagement qui soit en liaison directe avec le délai observé à effectuer les travaux de mise en conformité, la SARL CLARGAUD, qui ne produit d'ailleurs aucune pièce comptable, ne rapporte nullement la preuve d'un déménagement occasionné par l'absence de conformité des locaux, et n'explique nullement l'incohérence qu'il y a à soutenir une absence de délivrance de locaux conformes depuis l'origine (26. 07. 1996) et un congé qui n'est donné que le 24. 12. 2004 pour le 30. 06. 2005, la demande en référé tendant à la suspension des loyers datant du 14. 11. 2003, alors que l'on soutient en appel que le bail était " rompu " à la date du 30. 06. 2005 ;
Attendu que tout laisse à penser que le principal souci de la SARL CLARGAUD était de suspendre le paiement des loyers (demande rejetée en référé), et non pas de tirer les conséquences de l'absence de conformité alléguée, la Cour relevant que même dans l'assignation initiale (postérieure à la facture de déménagement produite), la SARL CLARGAUD ne poursuit pas la résiliation du bail et ne reprend pas la demande de suspension du paiement des loyers rejetée au provisoire du référé ;
Attendu qu'en conclusion sur ce premier volet, et à défaut de la démonstration du moindre lien direct entre l'absence de conformité initiale et la cessation de l'exploitation des lieux loués, a fortiori de la moindre perte d'exploitation qui soit quantifiable, la Cour estime que le premier juge ne pouvait allouer à titre de dommages et intérêts le montant des loyers que la SARL CLARGAUD a pris sur elle d'honorer pour un autre local à partir du 01. 09. 2003, pour des raisons qui lui appartiennent mais dont le lien avec la non- conformité initiale ou apparue à partir de mai 2001 n'est nullement démontré à son dossier ;
Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur X... :
Attendu que la Cour estime que la question essentielle est d'établir si Monsieur X... a loué dès l'origine deux locaux destinés à recevoir du public, et si, en donnant l'autorisation de relier les deux bâtiments, il n'a pas en toute hypothèse permis cette ouverture au public ;
Attendu que l'adéquation entre les travaux ainsi autorisés et ceux réalisés importe peu, l'essentiel étant qu'en réalité, le dossier ne démontre nullement que Monsieur X... ait entendu limiter l'accès du second hangar au personnel pour une utilisation d'entrepôt, puisque la cession du 26. 07. 1996 parle d'un fonds exploité " dans les locaux " par le cédant, l'immeuble étant décrit comme " diverses constructions en nature d'entrepôt ", ce qui ne correspondait pas en toute hypothèse à la réalité pour le premier hangar, où nul ne disconvient que le public avait accès ;
Attendu que Monsieur X... ne rapporte donc nullement la preuve que les parties aient entendu limiter l'accès du public à un seul hangar, l'intéressé n'ayant d'ailleurs à l'époque jamais indiqué- à réception du courrier du 14 mai 2001- que la SARL CLARGAUD avait, de façon fautive au plan contractuel, ouvert le second hangar au public et agrandi ainsi la surface commerciale selon des modalités proscrites par le bail initial ou interdites par l'autorisation de travaux ;
Attendu que dans ce contexte contractuel et factuel, le lien direct entre une faute incombant à la SARL CLARGAUD et la nécessité d'engager les travaux de mise en conformité n'est pas démontré ;
Attendu que par ailleurs, l'expertise ne saurait être divisée dans ses conclusions par Monsieur X..., qui ne conteste pas sérieusement qu'en l'état de l'utilisation permise par le bail initial, confirmée par la cession, les entrepôts loués relevaient des normes édictées dès lors qu'ils étaient susceptibles de recevoir du public, toutes dépenses de ce chef incombant au bailleur, malgré les termes de l'article 7 du contrat de bail précité ;
Attendu qu'en revanche, la SARL CLARGAUD ne conteste nullement avoir cessé de recevoir du public depuis le 07. 08. 2003 jusqu'à la fin du bail, Monsieur X... se prévalant à juste titre de l'article 1728 du Code Civil et de l'article 9 du contrat de bail (" le preneur devra tenir le magasin constamment ouvert et achalandé ") ;
Attendu que ce grief justifié est d'ailleurs indivisible, Monsieur X... indiquant que les lieux loués n'ont plus été utilisés que comme entrepôts de stockage, ce qui implique a contrario qu'il entendait que son locataire y reçoive du public, et avalise de plus fort toute l'analyse de la Cour ci- dessus ;
Attendu que la Cour estime à 10. 000  le montant des dommages et intérêts que peut réclamer Monsieur X... de ce chef, dès lors que ce dernier a loué des locaux destinés à tout commerce et cédé un fonds de solderie, ce que l'absence d'ouverture aux clients à partir du 07. 08. 2003 a nécessairement compromis, étant précisé que la SARL CLARGAUD n'invoque sur ce volet en défense que la règle memo auditur, alors qu'il a été jugé supra qu'en aucun cas les nécessités de mise en conformité n'ont débouché sur une cessation d'exploitation qui en soit la conséquence directe, ou sur une interdiction effective d'ouverture au public, à tout le moins pour le premier hangar, Madame B... ayant renoncé de son propre chef à l'ouverture pratiquée vers le second hangar (cf mentions précises de l'expert C... sur ce point) ;
Attendu que s'agissant des dégradations constatées par procès- verbal d'huissier en fin de bail, il est assez singulier de relever que la SARL CLARGAUD n'en conteste nullement la matérialité, pas plus que l'estimation des dépenses nécessaires pour y remédier ;
Attendu qu'aucun commentaire n'est fait sur les constatations de l'huissier dont il résulte :
- des bâtiments jonchés de cartons et de déchets ;
- des fils électriques arrachés ou coupés, l'électricité ne fonctionnant pas ;
- la disparition d'extincteurs, et des panneaux indiquant les plans d'évacuation ;
- des prises téléphoniques arrachées ;
- des systèmes d'ouverture de fenêtres défaillants ;
- une gaine d'alarme incendie descellée ;
- un tuyau d'eau coupé ;
- un portail d'entrée tordu ;
- un parking envahi d'herbes ;
Attendu qu'au-delà du caractère manifestement intentionnel de certains bris et disparitions, la Cour relève que précisément la disparition des extincteurs et des panneaux indiquant les plans d'évacuation sont à relier avec les prescriptions de sécurité, comme si l'on avait voulu obliger le bailleur à refaire ces travaux, à moins que l'on ait cru ainsi justifier de l'absence de conformité, au mépris des conclusions de l'expert C... ;
Attendu qu'il est pour le moins singulier, enfin, de prétendre que Monsieur X... n'aurait subi aucun préjudice dès lors qu'il avait revendu, et n'a donc pas supporté la dépense entraînée par la remise en état, car il ne « rapporte à aucun moment la preuve que le prix de vente de ses biens a été diminué en raison des travaux à réaliser » ;
Attendu qu'outre le fait que cette formulation constitue un aveu judiciaire de la nécessité des travaux à réaliser, le preneur reste en toute hypothèse contractuellement tenu de rendre le bien loué en bon état d'entretien et exempt de dégradations, l'inobservation de son obligation contractuelle fondant la demande de dommages et intérêts de son cocontractant propriétaire des lieux à l'occasion de l'exécution du bail, pour un montant que la Cour estime à 16. 422 , suffisamment démontré par les pièces versées aux débats et nullement contestées dans les estimations qui en résultent ;
PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement,
REÇOIT l'appel de Monsieur X..., régulier en la forme ;
Au fond, Y FAIT DROIT et INFIRME l'intégralité des dispositions du jugement de premier ressort ;
Statuant à nouveau,
DÉBOUTE la SARL CLARGAUD de toutes ses demandes ;
CONDAMNE la SARL CLARGAUD à payer à Monsieur X... 10. 000  au titre de dommages et intérêts résultant de l'absence d'ouverture et d'achalandage à compter du 07. 08. 2003, et 16. 422  au titre des dégradations occasionnées du bien loué par le locataire ;
DÉBOUTE Monsieur X... de sa demande tendant à la prise en charge par le locataire des travaux de mise en conformité ;
CONDAMNE la SARL CLARGAUD à supporter les entiers dépens et à payer à Monsieur X... 3. 000  au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
ALLOUE aux avoués de la cause le bénéfice de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.