COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 09/12/2021
la SCP WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES
la SELARL CENTAURE AVOCATS
ARRÊT du : 09 DECEMBRE 2021
No : 249 - 21
No RG 21/00768
No Portalis DBVN-V-B7F-GKH2
DÉCISION ENTREPRISE : Ordonnance de référé du Président du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7] en date du 04 Mars 2021
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265261929849805
S.A.S.U. CMS
[Adresse 2]
[Localité 3]
Ayant pour avocat Me Ladislas WEDRYCHOWSKI, membre de la SCP WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS
D'UNE PART
INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265270518122911
S.C.I. G.R.L
[Adresse 1]
[Localité 4]
Ayant pour avocat postulant Me Cécile KERNER, avocat au barreau de MONTARGIS et pour avocat plaidant Me Morgane BLOTIN, membre de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 12 Mars 2021
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 09 Septembre 2021
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du JEUDI 21 OCTOBRE 2021, à 14 heures, Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, en son rapport et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile.
Après délibéré au cours duquel Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel D'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :
Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Ferréole DELONS, Conseiller,
Greffier :
Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 09 DECEMBRE 2021 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :
Par acte sous seing privé du 1er mars 2012, la société GRL a consenti à la société CMS qui exerce l'activité de nettoyage de bâtiments professionnels, un bail commercial portant sur des locaux lui appartenant, situés [Adresse 2], comprenant un espace commercial sur vitrine de 50 m2, moyennant un loyer annuel de base fixé à 5 740,80 € H.T.
Par acte du 18 septembre 2019, la SCI GRL a fait délivrer à la société CMS un commandement de payer visant la cause résolutoire insérée dans le bail, d'avoir à régler la somme totale de 1219,08 € au titre des loyers, taxes impayés et frais du commandement.
Par acte du même jour, la SCI GRL a fait délivrer à la société CMS une sommation de respecter les clauses et conditions du bail visant la clause résolutoire, soit :
- justifier de la souscription d'une assurance locative pour toutes les raisons insérées dans ledit bail;
- justifier de l'entretien de la chaudière
- justifier de l'occupation effective de la superficie donnée à bail.
Par courrier de son conseil du 15 mai 2020, la SCI GRL a mis en demeure la société CMS de payer la somme de 728,74 € TTC au titre d'une indexation du loyer depuis le 1er mars 2015 et la somme de 645 € TTC au titre de la taxe foncière 2019, soit la somme globale de 1 373,74 €.
Par acte d'huissier du 17 novembre 2020, la SCI GRL a fait assigner la société CMS devant le président du tribunal judiciaire statuant en matière de référé afin d'obtenir principalement, la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion de la société CMS, le séquestre de ses meubles et objets mobiliers, et sa condamnation à payer à titre provisionnel à la société GRL une indemnité d'occupation égale au montant des loyers, charges et taxes, outre une indemnité de frais de procédure et les dépens.
Selon ordonnance en date du 4 mars 2021, le Juge des référés du Tribunal judiciaire de [Adresse 6] a notamment :
Constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu le 1 er mars 2012 entre la société SCI G.R.L. et la société GMS ;
Ordonné l'expulsion de la société CMS ains que tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2], avec si besoin assistance d'un serrurier et de la force publique,
Dit qu'à défaut pour la société CMS de quitter les lieux dans un délai de 48 heures de la signification de la présente ordonnance, il lui sera soumis une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance ;
Dit que le juge chargé de la liquidation de l'astreinte sera le juge de l'exécution dudit tribunal judiciaire ;
Ordonné la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans telle resserre ou garde-meubles qu'il plaira à la requérante de désigner ;
Condamné la société CMS à payer à la société SCI G.R.L. une indemnité d'occupation égale au montant des loyers, charges et taxes et dont la somme est fixée selon les dispositions contractuelles ;
Condamné la société CMS à payer à la société SCI G.R.L. la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamné la société CMS aux dépens.
La société CMS a formé appel de la décision par déclaration du 12 mars 2021 en intimant la société GRL et en critiquant tous les chefs de l'ordonnance. Dans ses dernières conclusions du 8 juin 2021, elle demande à la cour de :
Vu l'ordonnance du 4 mars 2021,
Vu les articles 455 et 458 du Code de procédure civile,
Vu les articles L 145-41 du code du commerce et 1343-5 du code civil
Vu les causes ci-dessus énoncées,
Déclarer recevable et bien fondée la société CMS en son appel,
A titre principal,
Annuler l'ordonnance de référé en date du 4 mars 2021 en toutes ses dispositions,
A titre subsidiaire,
Infirmer l'ordonnance de référé en date du 4 mars 2021 en toutes ses dispositions,
En tout état de cause et statuant à nouveau :
Constater que les causes expressément visées dans le commandement de payer en
date du 18 septembre 2019 étaient intégralement purgées à la date du 28 août 2020.
En conséquence,
Juger la société CMS débitrice de bonne foi,
Juger n'y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail
conclu le 1 er mars 2012 entre la société SCI G.R.L. et la société GMS ,
Suspendre les effets de la clause résolutoire,
Débouter la SCI GRL de ses demandes, fins et conclusions contraires,
Condamner la SCI GRL à payer à la société CMS la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
Condamner la SCI GRL aux entiers dépens dont droit de recouvrement direct au profit de Me Ladislas Wedrychowski de la SCP Wedrychowski & Associés sur le fondement de l'article 699 du Code de procédure civile.
A l'appui de sa demande d'annulation de l'ordonnance, elle fait valoir que la motivation doit porter sur chacun des chefs de demande et sur chacun des moyens invoqués au soutien des conclusions et que le défaut de réponse à conclusions, qu'il importe de ne pas confondre avec l'omission de statuer, est sanctionné au titre d'une méconnaissance des exigences de l'article 455 du Code de procédure civile (rapport annuel 2010 de la Cour de cassation « obligation de motivation » ).
Elle indique qu'en l'espèce, elle a sollicité dans ses conclusions devant le premier juge la suspension des effets de la clause résolutoire, au visa des articles L 145-41 du Code de commerce et 1343-5 du Code civil et que ce dernier n'a pas répondu, ce qui constitue un défaut de réponse à conclusions et justifie, en application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure
civile l'annulation en toutes ses dispositions de l'ordonnance déféré.
Subsidiairement, elle sollicite l'infirmation de l'ordonnance et fait valoir qu'elle est un débiteur de bonne foi et que rien ne s'opposait à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire, puisque les causes du commandement de payer ont été intégralement purgées avant l'assignation du 17 novembre 2020, la société CMS ayant réglé le loyer du mois de septembre 2019 dans le mois imparti par le commandement de payer, et ayant également réglé, le 28 août 2020, la somme de 1 373,74 € correspondant à la taxe foncière (645 € TTC) et à l'indexation des loyers depuis le 1 er mars 2015 (728,74 €) par virement bancaire sur le compte de la SCI GRL et qu'en outre, elle est à jour du paiement des loyers indexés et des charges et a régularisé l'indexation des loyers pour la période du 1 er mars 2020 au 1 er septembre 2020, soit la somme de 106,61 € (589,31 € - 574,08 €) x 7 mois), payée le 15 septembre 2020.
Elle ajoute qu'elle justifie également que les locaux sont assurés par la société Thélem assurance depuis le 1er juin 2018 et pour l'année en cours, que les locaux étaient également assurés pour les années précédentes par la société Gan Assurances, que le gérant de la société GRL a indiqué lui-même le 24 septembre 2019, à la salariée de la société CMS que son local n'était pas chauffé avec la chaudière mais par un radiateur électrique, étant précisé que la chaudière semble se situer dans une cave à laquelle elle n'a pas accès en vertu du bail.
La SCI GRL demande à la cour, par dernières conclusions du 6 juillet 2021 de:
Vu l'ordonnance du 4 mars 2021,
Vu les articles 455, 458 et 463 du Code de procédure civile,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées au débat,
Sur la demande d'annulation de l'Ordonnance rendue par le Juge des référés,
Dire que l'Ordonnance rendue par le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Montargis est parfaitement motivée ;
Dire qu'il n'y a pas lieu à annuler l'Ordonnance de référé rendue le 4 mars 2021 ;
En conséquence,
Rejeter la demande de la société CMS tendant à voir annuler l'Ordonnance de référé rendue le 4 mars 2021 en toutes ses dispositions,
Sur la demande d'infirmation de l'ordonnance rendue le 4 mars 2021 et de suspension des effets de la clause résolutoire,
Constater la mauvaise foi évidente de la société CMS ;
Constater que la société CMS est mal fondée à demander la suspension des effets de la clause résolutoire sans solliciter des délais de paiement,
En conséquence,
Rejeter la demande de la société CMS de suspension des effets la clause ;
Confirmer l'Ordonnance de référé du 4 mars 2021 en toutes ses dispositions ;
En tout état de cause,
Débouter la société CMS de toutes ses demandes, fins et conclusions.
Condamner la société CMS à payer à la RVIP la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner la société CMS aux entiers dépens ;
Sur la demande d'annulation de l'ordonnance, elle fait valoir que la décision fait bien état des prétentions et moyens de chacune des parties puis renvoyé à leurs conclusions respectives et que l'appelante se méprend sur l'interprétation de l'article 455 du Code de procédure civile puisqu'elle reproche en fait au juge de ne pas avoir répondu à l'une de ses demandes, alors que l'article 455 prescrit au juge de motiver sa décision en prenant en compte les moyens et arguments de droits avancés par les parties dans leurs écritures et que l'omission de répondre à l'une des demandes n'est pas une cause de nullité de la décision mais relève d'un recours en omission de statuer tel que prévu par l'article 463 du Code de procédure civile. Elle ajoute que le juge a implicitement rejeté la demande de suspension de la clause résolutoire, puisqu'il ne pouvait à la fois constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire, d'autre part, suspendre les effets de cette clause.
Elle reproche ensuite à la société CMS sa mauvaise foi car l'assignation a été délivrée le 26 août 2020 et non le 17 novembre 2020 et la société n'avait aucunement réglé le solde de sa dette avant son assignation mais l'a réglée postérieurement et seulement après la mise en demeure d'avocat qui lui a été délivrée le 15 mai 2020. Elle ajoute que de même, l'attestation d'assurance des locaux loués par la société CMS, a été délivrée plus d'un an après la délivrance de la sommation de respecter les clauses du bail. Elle indique en outre que la société CMS, qui partage ses locaux avec une autre société, occupe la cave et a donc accès à la chaudière, qu'elle ne justifie pas entretenir.
Elle s'oppose à la demande de délais de paiement au motif que la demande de suspension de l'acquisition de la clause résolutoire doit s'accompagner d'une demande de délai de paiement et qu'en l'espèce, la société CMS se contente de demander la suspension des effets de la clause résolutoire en se prévalant de l'apurement de l'intégralité de sa dette de loyers postérieurement à l'assignation
L'affaire a été fixée à l'audience du 21 octobre 2021 en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile
Il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits ainsi que de leurs moyens et prétentions.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 9 septembre 2021.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la demande d'annulation de l'ordonnance
Aux termes de l'article 455 du Code de procédure civile :
« Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. »
L'article 458 du même Code prévoit :
« Ce qui est prescrit par les articles 447, 451, 454, en ce qui concerne la mention du nom des
juges, 455 (alinéa 1) et 456 doit être observé à peine de nullité.

Au cas présent, dans sa décision, le premier juge ne vise pas les conclusions de la société CMS avec mention de leur date. Il reprend, dans l'exposé du litige uniquement une partie des demandes formées par la société CMS, c'est à dire la demande contestant l'acquisition des effets de cette clause mais ne mentionne pas, même succinctement les demandes formées dans ses conclusions de première instance par la société CMS, tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire et à lui accorder des délais.
Ces demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et d'octroi de délais n'apparaissent pas non plus dans les motifs de l'ordonnance. En effet, le premier juge a uniquement répondu à la question de la constatation des effets de la clause en indiquant que le fait que la totalité des créances aient été payées a posteriori est inopérant puisque le paiement a eu lieu après le délai d'un mois mais il n'a pas analysé ce même moyen en ce qu'il était soulevé à l'appui d'une demande de suspension des effets de la clause résolutoire, ni les autres moyens (justificatif d'assurance, bonne foi).
Il ne s'agit pas d'une simple omission de statuer susceptible d'être réparée par la cour car ainsi qu'il a été dit, l'ordonnance manque aussi de motivation et d'exposé succinct des prétentions et des moyens d'une partie à l'instance au sens de l'article 455 du code de procédure civile.
Le premier juge n'a donc pas respecté ces dispositions et l'ordonnance doit être annulée.
Sur le fond
En application de l'article 562 alinéa 2, l'effet dévolutif de l'appel s'opère pour le tout notamment lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement.
En l'espèce, la régularité de l'assignation délivrée devant le premier juge n'est pas discutée. L'appelante a débattu sur le fond du litige et l'intimée a aussi été mise en mesure de le faire.
Du fait de l'effet dévolutif de l'appel, il y a donc lieu de statuer sur les demandes des parties, étant rappelé que la cour ne peut statuer que sur les prétentions qui sont formées dans le dispositif des conclusions.
La société CMS demandant à la cour, en tout état de cause, de constater que les causes expressément visée dans les commandement de payer en date du 18 septembre 2019 étaient intégralement purgées à la date du 28 août 2020, de juger n'y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et de suspendre les effets de la clause résolutoire, la société GRL demandant pour sa part de rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, la cour doit statuer sur la clause résolutoire en recherchant si elle était susceptible d'être acquise et dans l'affirmative si ces effets doivent ou non être suspendus.
En application des articles 834 et 835 al 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et il peut en outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.
Au terme de l'article L145-41 du code de commerce :
"Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte en son article 21 une clause résolutoire ainsi rédigée :
"Il est expressément convenu qu'en cas d'inexécution des conditions ci-dessus ou de l'une d'entre elles, un mois après un sommation d'exécuter demeurée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu'il soit besoin de remplir de formalités judiciaires. Le bailleur pourra obtenir l'expulsion des lieux loués par simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance (...)"
La bailleresse a fait délivrer à sa locataire le 18 septembre 2019 deux commandements de payer:
- l'un, d'avoir à régler la somme en principal de 1 219,08 €, dont 574,08 € au titre du loyer impayé et 645 € au titre de la taxe foncière, outre la somme de 133,38 € au titre des frais du commandement,
- l'autre, d'avoir à respecter les clauses et conditions du bail visant la clause résolutoire, soit :
. justifier de la souscription d'une assurance locative pour toutes les raisons insérées dans ledit bail;
. justifier de l'entretien de la chaudière
. justifier de l'occupation effective de la superficie donnée à bail.
Ces commandements se référaient à la clause résolutoire stipulée au bail et rappelaient le délai d'un mois prévu par l'article L145-41 du code de commerce.
Il est établi par les pièces produites qu'il n'a pas été satisfait aux sommations résultant de ces deux commandements dans le délai d'un mois, puisque d'une part, la société CMS allègue avoir réglé dans le délai d'un mois uniquement le loyer de septembre 2019, puis le 28 août 2020, le surplus des sommes réclamées, outre les sommes réclamées par mise en demeure du 15 mai 2020, soit la somme de 1373,74€ et que d'autre part, les attestations d'assurance qu'elle produit indiquant qu'elle est assurée depuis le 1er juin 2018 sont datées des 8 janvier 2020 et 2 décembre 2020, soit au delà du délai d'un mois susvisé.
La société GRL était donc fondée à se prévaloir de la clause résolutoire emportant résiliation du bail un mois après la délivrance des commandements de payer, conformément aux dispositions contractuelles, soit à compter du 18 octobre 2019.
La société CMS sollicite toutefois le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la cause résolutoire en indiquant qu'elle a satisfait aux causes des commandements de payer.
Cette demande est recevable, le titulaire d'un bail commercial pouvant former une telle demande tant que la résiliation de la location n'est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée, en application de l'article L145-41 alinéa 2 du code de commerce précité.
Il est admis que de tels délais peuvent être accordés de manière rétroactive lorsque la dette est soldée à la date à laquelle le juge est amené à rendre sa décision (v. par ex. Civ. 3, 18 mai 2010, no 09-13.785 et 12 mai 2016 pourvoi no 15-14117)
En l'espèce, la société CMS justifie avoir réglé la somme réclamée dans le commandement de payer du 18 septembre 2019, ce de manière complète après le délai d'un mois imparti, soit le 28 août 2020. Elle justifie aussi être assurée depuis le 1er juin 2018 (attestations d'assurance produites en janvier et décembre 2020).
La société GRL ne conteste pas ces deux régularisations même si elle les estime tardives, et ne prétend pas non plus que sa locataire serait défaillante concernant le paiement du loyer courant.
Elle indique en revanche que cette dernière ne justifie pas de l'entretien de la chaudière qui est située dans la cave.
Le bail porte uniquement sur un "espace commercial sur vitrine de 50 m2" et il n'est pas mentionné qu'une cave serait inclue dans l'assiette du bail. La bailleresse soutient que la société CMS a sous-loué les lieux à une autre société, la société LRLG et que "cette sous location mobilise la totalité des locaux commerciaux situés au [Adresse 2]".
S'il est exact que dans son constat du 12 novembre 2019, Maître [O] huissier de justice à [Adresse 5] indique que les lieux situés au [Adresse 2] sont occupés tant par LRLG que par CMS sans qu'il soit possible de différencier, cet élément est insuffisant pour permettre à la cour, qui statue en qualité de juge des référés, juge de l'évidence, d'en déduire que la société CMS est tenue d'entretenir la chaudière située dans une cave non mentionnée dans le périmètre des lieux loués selon le bail, et qu'elle est de mauvaise foi.
Il convient donc de relever que la société CMS justifie avoir payé sa dette de loyers et taxes foncières, même si cette régularisation est postérieure au délai d'un mois suivant le commandement de payer et est assurée pour son activité déclarée au bail. Elle apparaît de bonne foi et l'intimée ne mentionne pas, dans ses dernières écritures devant la cour, l'existence de nouveaux impayés de la part de la société CMS, postérieurement à l'ordonnance déférée.
En conséquence, il y a lieu, tout en constatant que la bailleresse était fondée au 18 octobre 2019 à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire, d'accorder à la locataire des délais rétroactifs notamment de paiement, jusqu'aux débats devant le premier juge, le 3 décembre 2020, et de suspendre les effets de la clause résolutoire en constatant que ces délais ont été respectés et que la clause résolutoire est réputée n'avoir pas joué.
La régularisation opérée par locataire étant intervenue pour partie après l'assignation, il convient de mettre les entiers dépens à la charge de la société CSM et de la condamner à régler à la société GRL une indemnité de 1800€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le surplus des demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile doit être rejeté.
PAR CES MOTIFS

- Annule l'ordonnance déférée ;
Vu l'article 562 du Code de procédure civile,
- Constate que la SCI GRL était fondée à se prévaloir de la clause résolutoire emportant résiliation du bail un mois après la délivrance des commandements de payer du 18 septembre 2019 ;
- Accorde rétroactivement à la société CMS des délais de paiement jusqu'au 3 décembre 2020, date des débats devant le premier juge, pour règlement de la dette locative et justification de l'assurance professionnelle ;
- Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés,
- Constate que la dette locative était intégralement réglée par la société CMS au 3 décembre 2020 et qu'elle justifiait à cette date être assurée depuis le 1er juin 2018 ;
- Dit qu'en conséquence, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué, et dit n'y avoir lieu à résiliation du bail commercial consenti à la société CMS ;
- Condamne la société CMS à verser à la société GRL la somme de 1800€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Rejette les autres demandes ;
- Condamne la société CMS aux dépens.
Arrêt signé par Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT