Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2016
(no, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 19648
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Mars 2014- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 13/ 03870

Madame Alexandra X...née le 27 Septembre 1955 à MALTE
demeurant ...-75001 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Thierry DOURDIN de la SCP DOURDIN ASSOCIES SCPA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0236

Monsieur Yves Georges Z... né le 21 Août 1959 à AULNAY SOUS BOIS (93600) pris en sa qualité de gérant de la SCI Zacar
demeurant ...-06150 CANNES LA BOCCA
Représenté par Me Florent BERDEAUX-GACOGNE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1515
Assisté sur l'audience par Me Fanny COUTURIER, avocat au barreau du VAL d'OISE, substitué sur l'audience par Me Emmanuelle LABANDIBAR-LACAN,, avocat au barreau de PARIS, toque : D2163
SCI ZACAR prise en la personne de ses représentants légaux, no Siret : 422 230 169
ayant son siège au 17 rue Montmartre-75001 PARIS
Représentée par Me Florent BERDEAUX-GACOGNE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1515
Assisté sur l'audience par Me Fanny COUTURIER, avocat au barreau du VAL d'OISE, substitué sur l'audience par Me Emmanuelle LABANDIBAR-LACAN,, avocat au barreau de PARIS, toque : D2163
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Juin 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par la conseillère Mme Christine BARBEROT signant en lieu et place de la présidente empêchée, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Par acte authentique du 17 février 2012, la SCI Zacar a promis de vendre à Mme Alexandra X..., qui s'était réservé la faculté d'acquérir, pour une durée expirant au 29 juin 2012, les lots no 121, 123, 125, 126, 127, 132, 205 et 206 de l'état de division d'un ensemble immobilier en copropriété sis 17 rue Montmartre à Paris 1er arrondissement, soit un appartement au 6e et 7e étages, ainsi que deux caves au sous-sol, au prix de 1 180 000 €. Après sommation délivrée par la bénéficiaire le 21 août 2012, le notaire a dressé le 6 septembre 2012 un procès-verbal de difficultés, M. Yves-Georges Z..., gérant de la société promettante, ayant déclaré ne pas être en mesure de signer l'acte de vente en raison de l'opposition de son épouse, associée de la SCI, avec laquelle il était en instance de divorce. Le 22 février 2013, Mme X... a assigné la société Zacar et M. Z... en annulation de la promesse unilatérale de vente du 17 février 2012 pour dol et en paiement de dommages-intérêts.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 10 mars 2014, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- constaté la nullité de la promesse unilatérale de vente du 17 février 2012 à raison du dol commis par M. Z...,
- déclaré la société Zacar responsable du dol commis au préjudice de Mme X... par son gérant M. Z...,
- condamné in solidum la société Zacar et M. Z... à payer à Mme X... les sommes de 3 431, 60 € au titre du préjudice financier lié à la consignation de l'indemnité d'immobilisation et du prix de vente, 1 357, 19 € au titre du préjudice financier lié aux frais des auxiliaires de justice, 1 357, 19 € au titre du préjudice financier lié à l'obtention de l'autorisation de assemblée générale d'effectuer les travaux projetés, 956, 80 € au titre du préjudice financier lié à l'expertise graphologique, 8 000 € au titre du préjudice moral, 5 000 € au titre du préjudice moral,
- dit que ces sommes produiraient intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2012 avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil,
- rejeté les autres demandes de Mme X...,
- condamné in solidum la société Zacar et M. Z... à payer à Mme X... la somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné in solidum la société Zacar et M. Z... aux dépens.
Par dernières conclusions du 24 juillet 2015, Mme X... demande à la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il l'a déboutée de ses autres demandes,
- y ajoutant :
- condamner la société Zacar et M. Z... à lui payer les sommes complémentaires suivantes à titre de dommages-intérêts :
. 22 466, 62 € au titre du préjudice financier subi du fait des honoraires d'architecte exposés en pure perte,
. 8 385, 50 € au titre du préjudice financier subi du fait de la consignation de l'indemnité d'immobilisation et de la mise à disposition du prix de vente,
. 17 000 € complémentaires en réparation du préjudice matériel,
. 25 000 € complémentaires en réparation du préjudice moral,
- dire que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2012 avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil,
- en toute hypothèse condamner in solidum la société Zacar et M. Z... à lui payer la somme de 6 000 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens d'appel en sus.
Par dernières conclusions du 5 août 2015, la société Zacar et M. Z... prient la Cour de :
- débouter Mme X... de ses demandes,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a condamnés aux sommes de :
. 3 431, 60 € au titre du préjudice financier lié à la consignation de l'indemnité d'immobilisation et du prix de vente,
. 1 357, 19 € au titre du préjudice financier lié aux frais des auxiliaires de justice,
. 1 357, 19 € au titre du préjudice financier lié à l'obtention de l'autorisation de assemblée générale d'effectuer les travaux projetés,
. 956, 80 € au titre du préjudice financier lié à l'expertise graphologique,
. 8 000 € au titre du préjudice moral,
. 5 000 € au titre du préjudice moral,
- condamner Mme X... à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.


Considérant que les moyens développés par Mme X... au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Considérant qu'à ces justes motifs, il sera seulement ajouté qu'en cause d'appel, les intimés ne remettent pas en cause l'annulation du contrat prononcée par le Tribunal ni leur responsabilité, concluant à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il les a condamnés in solidum à réparer les divers préjudice de l'appelante ;
Qu'ainsi, la Cour n'est saisie que de l'évaluation des préjudices subis par Mme X... ;
Considérant, sur la somme de 22 466, 62 € au titre des honoraires d'architecte réclamée par Mme X..., que c'est seulement en cause d'appel que cette dernière a versé aux débats la facture du 5 novembre 2012 de l'architecte, M. Jean-Marie A...à laquelle est annexée la photocopie de la carte d'identité de ce dernier, facture d'un montant de 22 466, 62 €, revêtue de la mention manuscrite " Bon pour quittance de la somme de 18 000 €- Versement provisoire dans l'attente de la fin du litige-le 16. V. 2012 " (ou 2014), suivie d'une signature ;
Qu'indépendamment de la discordance entre la date de la facture et la date de la quittance ainsi que de l'absence de précision sur le mode de paiement de la somme de 18 000 €, l'accipiens étant un architecte qui n'a pas dû accepter le paiement d'une telle somme en espèces, il convient d'observer que les diligences de l'architecte ont été accomplies avant la levée d'option et alors que Mme X... était en l'état d'une promesse unilatérale de vente dans laquelle les parties avaient stipulé que " la seule manifestation par le bénéficiaire de sa volonté d'acquérir n'aura pour effet que de permettre d'établir, le cas échéant, la carence du promettant et, en conséquence, ne saurait entraîner aucun transfert de propriété de la part du promettant sur le bien, ce transfert ne devant résulter que d'un acte authentique de vente constatant le paiement du prix selon les modalités ci-après convenues, ou d'un jugement à défaut de cette réalisation par acte authentique " ; que, si le bénéficiaire a déclaré dans la promesse avoir l'intention de réaliser des travaux exigeant l'autorisation du syndicat des copropriétaires et vouloir solliciter cette autorisation pendant la durée de la promesse, cependant, la clause ne comportait aucun engagement du promettant autre que celui de favoriser la réunion de l'assemblée générale, de sorte que c'est à ses risques que Mme X... a demandé à l'architecte d'effectuer des diligences qui dépassaient les travaux pour lesquels l'approbation des copropriétaires était nécessaire, ces travaux portant seulement sur une cheminée, la pose d'une fenêtre de toit côté cour, et l'escalier intérieur ; qu'en réalité, la facture dont le montant est sollicité par l'appelante à titre de dommages-intérêts correspond à la réalisation d'une mission englobant la conception générale du projet ;
Que seul le coût des phases de relevé de l'existant et d'études préliminaires mentionnées dans la facture étant en lien avec l'annulation de la promesse à raison du dol commis par le promettant, la société Zacar et M. Z... doivent être condamnés in solidum à payer à Mme X... la somme de 4 200 € + 2 006, 40 € = 6 006, 40 €, le surplus de la demande de Mme X... étant rejeté ;
Considérant, sur le préjudice financier lié au séquestre de la somme de 59 000 € et au paiement du prix pour lever l'option, que c'est à bon droit que le Tribunal a retenu à ce titre, les sommes de 552 € + 192 € + 3 936 € + 200 € + 1 175, 60 € soit un solde de 6 055, 60 € et non de 3 431, 60 € mentionné par erreur par le jugement entrepris ;
Que, concernant les frais de caution Crédit logement, en cause d'appel, Mme X... justifie par une lettre électronique de la banque qu'à ce titre, la somme de 5 761, 50 € a été débitée de son compte ; que, toutefois, la banque a précisé que ces frais pourraient être récupérés lors de l'échéance du crédit à hauteur de 70 % environ ;
Qu'ainsi, la perte doit être évaluée à la somme de 1 728, 45 €, soit un préjudice total du montant de 6 055, 60 € + 1 728, 45 € = 7 784, 05 € au paiement duquel les intimés doivent être condamnés in solidum ;
Considérant que c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a évalué comme il l'a fait les préjudices matériel et moral invoqués par Mme X... à la suite de l'annulation de la promesse unilatérale de vente ; qu'ainsi le surplus des demandes de Mme X... doit être rejeté ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile des intimés ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes de Mme X..., sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a :
- condamné in solidum la SCI Zacar et M. Yves-Georges Z... à payer à Mme Alexandra X... la somme de 3 431, 60 € au titre du préjudice financier lié à la consignation de l'indemnité d'immobilisation et à la mobilisation du prix de vente,
- rejeté les autres demandes de Mme Alexandra X... ;
Statuant à nouveau de ces deux chefs :
Condamne in solidum la société Zacar et M. Z... à payer à Mme Alexandra X... à titre de dommages-intérêts les sommes de :
-7 784, 05 € au titre du préjudice financier lié à la consignation de l'indemnité d'immobilisation et à la mobilisation du prix de vente,
-6 006, 40 € de frais d'architecte ;
Dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2012 avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil ;
Déboute Mme Alexandra X... du surplus de ses demandes ;
Condamne in solidum la SCI Zacar et M. Yves-Georges Z... aux dépens d'appel dont le recouvrement pourra être poursuivi dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Condamne in solidum la SCI Zacar et M. Yves-Georges Z... à payer à Mme Alexandra X... la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.
Le Greffier, La Présidente,