COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE CIVILE
GROSSES + EXPÉDITIONS
SCP LAVAL-LUEGER
SCP DESPLANQUES - DEVAUCHELLR
08/09/2008
ARRÊT du : 08 SEPTEMBRE 2008
N° RG : 07/01388
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 06 Mars 2007
PARTIES EN CAUSE

Le SYNDICAT DES COPROPIETAIRES DE LA RESIDENCE CHANTEPIE 1
agissant poursuites et diligences de son syndic la SARL CITYA, dont le siège est 32 rue Charles Gille 37000 TOURS, elle-même agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.
38,40 rue du Comte de Mons
37300 JOUE LES TOURS
représenté par la SCP LAVAL-LUEGER, avoués à la Cour
ayant pour avocat la SCP GROGNARD-LEPAGE-BAUDRY, du barreau de TOURS
D'UNE PART

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CHANTEPIE 2, 91, RUE DE CHANTEPIE ET 4,8-12 rue MIRABEAU prise en la personne de son syndic la SA GESTRIM TOURAINE dont le siège est 7 Place des Halles à 37000 TOURS, elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège
23 rue Comte de Mons
37300 JOUE LES TOURS
représentée par la SCP DESPLANQUES - DEVAUCHELLE, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Alain PRUNIER, du barreau de TOURS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL EN DATE DU 06 Juin 2007
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 23 avril 2008
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats, du délibéré :
Monsieur Bernard BUREAU, Président de Chambre,
Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller,
Madame Elisabeth HOURS, Conseiller.
Greffier :
Madame Anne-Chantal PELLÉ, Greffier lors des débats.

A l'audience publique du 19 MAI 2008, à laquelle ont été entendus Monsieur Bernard BUREAU, Président de Chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

Prononcé publiquement le 08 SEPTEMBRE 2008 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
L'ensemble immobilier CHANTEPIE est divisé en deux copropriétés distinctes dénommées CHANTEPIE 1 et CHANTEPIE 2 ; ces copropriétés, qui ont des personnalités et des règlements autonomes, possèdent, malgré tout, des services en commun dont celui de gardiennage et de conciergerie ;
Dans ce cadre, les deux syndicats ont embauché Evelyne Z... en qualité de gardienne-concierge ; celle-ci est logée dans un appartement, partie commune de la copropriété CHANTEPIE 1, qui est grevé d'une servitude au profit de la copropriété CHANTEPIE 2 ;
Les deux règlements de copropriété contiennent des clauses analogues pour la contribution des deux syndicats aux charges afférentes au gardiennage ;
Il est constant que l'application de ces clauses aboutit à une prise en charge de 70 % des charges considérées par le syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 2 et de 30 % par le syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 1, d'un commun accord entre les copropriétés alors qu'une répartition exacte selon les termes des règlements de copropriété aboutirait à une proportion 69/31 ;
Il est aussi constant que l'usage s'est instauré sur une gestion des salaires et charges de la gardienne par le syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 2 qui demande le remboursement de sa quote-part à son homologue ;
Le syndicat des copropriétaires de CHANTEPIE 1 ayant cessé de payer sa quote part depuis 2002, le syndicat des copropriétaires l'a assigné devant le Tribunal de Grande Instance de TOURS ;
Par jugement du 06 mars 2007, celui-ci a :
constaté que l'appartement propriété du syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 1 est grevé d'une servitude au profit de la copropriété CHANTEPIE 2 ;
condamné le syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 1 à verser au syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 2 la somme de 15.613,46  au titre des salaires et charges dus au 31 décembre 2004 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 juin 2004 sur 10.147,79  et de l'assignation sur le surplus ;
condamné le syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 1 à verser au syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 2 la somme de 3.969,73  au titre des salaires et charges pour la période du 01 janvier 2006 au 31 août 2007 ;
dit que le syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 1 est redevable de sa quote-part des salaires et charges sociales de la gardienne commune, outre les avantages en nature, pour l'année 2005 et pour la période postérieure au 01 septembre 2006 ;
condamné le syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 1 à payer au syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 2 2.500  d'indemnité de procédure ;
Vu les conclusions récapitulatives :
- du 08 avril 2008, pour le syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 1, appelant ;
- du 17 mars 2008, pour le syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 2 ;
auxquelles la Cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et demandes ;
Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 1 fait valoir que le logement de la gardienne est situé dans un local lui appartenant et qui dépend entièrement de lui ; que la facturation de sa quote-part par le syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 2 élude totalement l'avantage en nature constitué à la gardienne par ce logement dont la charge se trouve, de fait, assumée entièrement par lui ; qu'en effet, cette occupation l'empêche de pouvoir jouir librement de l'appartement dont s'agit et d'en tirer profit ; il critique la motivation du jugement fondée uniquement sur l'existence d'une servitude au profit de CHANTEPIE 2 car il estime que l'existence de cette servitude ne signifie nullement qu'il renonce à la jouissance de ce local ; il considère qu'il s'agit d'une simple modalité de logement de la gardienne mais que cela ne signifie pas qu'il n'a pas le droit de percevoir les fruits de cet appartement ni d'en récupérer les charges ; il ajoute que si la servitude devait être analysée dans un sens différent elle serait illicite car elle porterait atteinte à son droit de propriété sur son lot sans contrepartie réelle ; il fait valoir que, d'ailleurs, par le passé, le syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 2 en a bien convenu puisqu'une 5e résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 18 mars 1991 a accepté de prendre en charge les avantages en nature du logement de la concierge à partir de 1990 moyennant l'abandon par lui de ses demandes pour les années antérieures ; il termine en sollicitant une expertise pour déterminer le montant de sa quote-part en tenant compte de cet avantage en nature car il estime que la Cour ne peut se contenter des éléments unilatéraux fournis par son adversaire et se référer à la précédente expertise de Monsieur A... qui n'a pas vérifié les éléments qui lui étaient fournis par l'intimée ;
Le syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 2 rappelle que suivre la thèse de l'appelante serait contraire aux clauses claires des deux règlements de copropriété et aboutirait, selon l'expert judiciaire, à ne faire supporter à CHANTEPIE 1 que 14 % des charges de gardiennage au lieu des 30 % qui découlent des règlements de copropriété qui font la loi des parties et dont l'appelant ne poursuit pas la modification ; il rappelle que la servitude créée à son profit sur l'appartement de la gardienne est parfaitement légale et peut être gratuite et il en tire la conclusion, avec le Tribunal, que le syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 1 ne peut rien lui réclamer à ce titre ; il fait valoir que la répartition découlant de l'article XII des règlements de copropriété est conforme à la logique et répond avec cohérence au problème puisque chaque copropriété supporte les charges de la loge au prorata des surfaces habitables et donc en fonction des services que chaque syndicat retire de la présence de la gardienne ; il rappelle que la loge est une partie commune et non une partie privative du syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 1 qui ne peut en user à sa guise et que la destination donnée au local par la servitude est conforme à la nature de l'appartement occupé au profit des deux syndicats ; il estime enfin, que la demande d'expertise est dilatoire car l'expert a clairement répondu aux questions qui se posent et son raisonnement de principe est transposable aux années postérieures au dépôt du rapport ; il ajoute que le syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 1, qui est employeur conjoint de la gardienne, dispose de tous les éléments et de tous les justificatifs et qu'il n'en conteste pas les termes ; il conclut donc à la confirmation du jugement sauf à voir fixer sa créance, pour 2005, à la somme de 6.178,48  et, pour 2006, à la somme de 8.881,11  ; il demande, enfin, que la quote-part du syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 1 soit fixée au même montant de 30 % à compter du 01 janvier 2007 ;
SUR QUOI LA COUR :
Attendu que le règlement de copropriété de CHANTEPIE 1, en son article IX bis, stipule : "GARDIENNAGE-SERVICES COMMUNS :
Le gardiennage et les services communs de la copropriété des bâtiments B et C (n.d.r. : CHANTEPIE 2) seront assurés par la gardienne située dans le bâtiment A1 de la présente copropriété. En conséquence, cet appartement/loge est grevé d'une servitude conforme à sa destination au profit de la copropriété des bâtiments B et C et il ne pourra être affecté à un autre usage sans l'accord de l'ensemble de copropriétaires des deux unités, statuant à la majorité des 3/4 des voix, chacun d'eux disposant d'autant de voix que de mètres carrés de superficie des lots dont il est propriétaire... Les charges résultant de cette situation sont visées ci après article XII et seront réparties entre les deux copropriétés par le syndic de la présente copropriété..."
Que l'article XII, "b", est, pour sa part, rédigé de la sorte : "Ainsi qu'il est dit article IX bis ci-avant et XV ci-après, les services communs de la présente copropriété, Bâtiments A1 et A2, ainsi que ceux de la copropriété voisine, Bâtiments B et C CHANTEPIE II, sont assurés par une gardienne dont l'appartement/loge se trouve dans le bâtiment A1 de la présente copropriété.
En conséquence, les salaires, à l'exclusion de l'indemnité d'ascenseur visée ci-après, les avantages en nature, les charges de sécurité sociale du personnel de gardiennage ainsi que les dépenses d'entretien et de menues réparations de l'appartement/loge situé dans la copropriété CHANTEPIE 1 et les frais de téléphone seront répartis entre les deux copropriétés au prorata des surfaces habitables de chacune d'elles en ce compris les garages comptés pour moitié et les locaux commerciaux" ;
Attendu qu'il résulte de la simple lecture de ces articles que le règlement de copropriété tient compte de la charge que représente la situation de la loge de la gardienne dans les locaux de la copropriété CHANTEPIE 1 pour déterminer le calcul de la répartition des charges entre les deux copropriétés ; que les termes rappelés ci-dessus : "Les charges résultant de cette situation sont visées ci après article XII ..." et "en conséquence, les salaires..." démontrent en effet que c'est en considération de la situation du logement de la gardienne et de sa particularité que l'article XII définira ensuite la répartition au pro rata des surfaces habitables de chacune des copropriétés ce qui aboutit à la proportion 70/30 retenue jusqu'ici laquelle serait remise en cause si on fait droit à position du syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 1 et aboutirait alors à une modification de l'article XII en ne respectant pas les règles légales en matière de modification de règlement de copropriété ;
Attendu que si, par le passé, pendant un court laps de temps, l'assemblée générale des copropriétaires de CHANTEPIE 2 a pu donner son accord sur la thèse de l'appelant, cette circonstance est inopérante puisqu'un vote postérieur est revenu sur cette position ;
Attendu que la concession de la servitude touchant la loge de la gardienne peut parfaitement être gratuite mais, en l'espèce, elle ne l'est pas puisque la valeur patrimoniale qu'elle représente a été incluse, comme il vient d'être dit, dans la répartition des charges entre les deux copropriétés ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 1 ne peut, non plus, soutenir que les clauses des règlements de copropriété relatives à la servitude seraient une atteinte à son droit de propriété pour avoir été consenties sans contrepartie puisqu'il a été vu que la contrepartie a été incluse dans le calcul des charges et que, surtout, les règlements de copropriété ayant une valeur contractuelle, le syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 1 ne peut sérieusement se plaindre de clauses qu'il a approuvées et dont la teneur ne peut être révisée unilatéralement ;
Attendu, enfin, qu'il résulte des articles III et VII du règlement de copropriété de CHANTEPIE 1 ainsi que du descriptif de division que l'appartement/loge de la gardienne est une partie commune générale et non un lot privatif ;
Attendu qu'il résulte de cet article que la servitude instituée au profit de la copropriété CHANTEPIE 2 rend l'appartement/loge indisponible pour une utilisation autre que celle de la résidence de la gardienne commune ; que le syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 1 ne peut, là encore, se plaindre de cette indisponibilité librement consentie lors de la rédaction du règlement de copropriété dont les termes ne sont, aujourd'hui, pas remis en cause et qui, tant qu'il n'est pas modifié, fait la loi des parties ; que cette indisponibilité est, d'ailleurs, parfaitement conforme à la nature du bien, partie commune devant être utilisée, au bénéfice de tous les copropriétaires, pour l'usage convenu ;
Attendu que la méthode de calcul de répartition des charges telles qu'elle est faite par le syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 2 conformément aux règlements de copropriété est entérinée par la Cour ; que le syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 1 a obtenu de son homologue la totalité des pièces nécessaires pour lui permettre d'assurer son contrôle sur cette répartition (bulletins de salaires, déclarations URSSAF, ASSEDIC, fiscales et aux caisses de retraites) ; qu'à part sa position de principe sur la question de la rétrocession d'une partie de l'avantage en nature, l'appelante ne fait valoir aucun grief précis sur les comptes ainsi présentés et se contente de réclamer une mesure d'expertise qu'elle ne justifie pas autrement que par la nécessité de contrôler les comptes, chose qu'elle peut faire à l'aide des documents auxquels elle a accès ; que cette mesure ne s'impose donc nullement ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 2 justifie, par les pièces communiquées en appel qu'il a bien payé les salaires et charges sociales de la gardienne pour l'année 2005 alors que le Tribunal a rejeté sa demande de ce chef, faute de justificatif ; que le jugement sera réformé sur ce point et il sera fait droit à la demande en paiement de la somme de 6.178,48  ;
Attendu qu'il sera ajouté à la décision entreprise pour actualiser la demande du syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 2 pour la fin de l'année 2006 ; qu'au titre de l'exercice 2006, les salaires et charges sociales dont le syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 1 est débiteur s'élèvent à la somme de 8.881,11  incluant la somme de 3.969,73  arrêtée par le jugement au 31 août 2006 (et non 2007 comme indiqué par erreur dans le dispositif) ; qu'il sera donc fait droit à la demande de ce chef du syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 2 ;
Attendu que la question de la répartition des charges de l'emploi de la gardienne commune fait l'objet, par le présent arrêt, d'une décision définitive ; que la Cour a jugé que l'article XII des règlements de copropriété devait s'appliquer littéralement ; qu'il est donc superflu de dire que le syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 1 sera redevable envers le syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 2 de la même quote-part de 30 % des salaires et charges sociales du gardien à compter du 01 janvier 2007 et pour les exercices postérieurs puisque, d'une part, la question est jugée et que, d'autre part, la proportion 70/30 ne constitue pas l'application exacte des termes des règlements de copropriété mais repose sur l'accord des deux copropriétés pour appliquer ladite proportion alors que, selon le rapport de l'expert A... la référence aux surfaces habitables stipulée dans l'article XII aboutit à une répartition précise de 69 % pour le syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 2 et 31 % pour le syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 1 ; que la Cour ne peut donc modifier les termes des règlements de copropriété en statuant dans le sens demandé et il appartient aux parties ou bien de maintenir leur accord ou bien d'appliquer strictement les règlements de copropriété ;
Attendu qu'il apparaît inéquitable de laisser supporter à l'intimé la charge de la totalité des frais irrépétibles qu'il a dû engager ; qu'il lui sera accordé une indemnité de 2.500  à ce titre ;
PAR CES MOTIFS :
Statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort :
CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 2 de sa demande en paiement, par le syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 1, de sa quote sur les salaires et charges de la gardienne pour l'année 2005 ;
STATUANT À NOUVEAU sur le point réformé :
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 1 à payer au syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 2 la somme de six mille cent soixante-dix-huit euros et quarante-huit centimes d'euros (6.178,48 ) au titre de sa quote-part sur les salaires et charges de la gardienne pour l'année 2005 avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
Y AJOUTANT :
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 1 à payer au syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 2 la somme de huit mille huit cent quatre-vingt-un euros et onze centimes d'euros (8.881,11 ) au titre de sa quote-part sur les salaires et charges de la gardienne pour l'année 2006, en ce comprise la condamnation prononcée par le Tribunal à hauteur de 3.969,73  arrêtée au 31 août 2006, avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur cette dernière somme et de l'arrêt sur le surplus ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 1 à payer au syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 2 la somme de deux mille cinq cents euros (2.500 ) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes non contraires ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires CHANTEPIE 1 aux dépens d'appel ;
ACCORDE à la S.C.P. DESPLANQUES-DEVAUCHELLE, avoué, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Arrêt signé par Monsieur Bernard BUREAU, président et Madame Anne-Chantal PELLÉ, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.