Copies exécutoires délivrées aux parties le REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 08 JANVIER 2021
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : RG 19/01962-Portalis 35L7-V-B7D-B7FAO
Décision déférée à la cour : jugement du 10 décembre 2018 -tribunal de grande instance d'Evry - RG 14/01640

Monsieur [M] [U]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Madame [K] [U]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentés par Me Pierre ELLUL de la SCP ELLUL-GREFF-ELLUL, avocat au barreau de l'ESSONNE

Monsieur [Q] [F]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représenté par Me Pierre-Yves SOULIE de la SELARL EGIDE AVOCATS, avocat au barreau de l'ESSONNE
Maître [N] [J]
membre de la SELARL [J]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représenté par Me Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848
SARL AGENCE DE LA MADELEINE
prise en la personne de son gérant en exercice domicilié audit siège
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par Me Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, toque : E1677
CAISSE DE CREDIT AGRICOLE BRIE PICARDIE
prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège
[Adresse 4]
[Localité 4]
Représentée par Me Pascal HORNY de la SCP HORNY-MONGIN-SERVILLAT, avocat au barreau de l'ESSONNE
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue le 29 octobre 2020, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Claude Creton, président
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Monique Chaulet, conseillère dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude Creton, président et par M. Grégoire Grospellier, greffier présent lors de la mise à disposition.

Par acte authentique du 27 juin 2011 reçu par maître [N] [J], M. [Q] [F] a acquis de M. [M] [U] et de Mme [K] [U] un bien immobilier sis [Adresse 5] moyennant un prix de 600 000 euros.
Se plaignant de nombreux désordres, M. [F] a sollicité la désignation d'un expert.
Par ordonnance de référé du tribunal de grande instance d'Evry, M. [V] a été désigné en qualité d'expert ; il a déposé son rapport le 11 février 2015.
M. [F] a assigné ses vendeurs ainsi que l'agence immobilière et le notaire chargé de la vente aux fins d'obtenir à titre principal la nullité de la vente pour dol, subsidiairement la résolution du contrat de vente pour défaut de délivrance conforme et vices cachés et leur condamnation à lui verser diverses sommes sur le fondement de leur responsabilité pour les manquements commis.
Par jugement en date du 10 décembre 2018, le tribunal de grande instance d'Evry a :
- déclaré M. [Q] [F] recevable et bien fondé en ses demandes,
Y faisant droit dans cette mesure,
- annulé la vente passée le 27 juin 2011 entre M. [Q] [F] et les époux [M] [U], Mme [K] [C] épouse [U] devant maître [N] [J],
- constaté en conséquence la résolution des contrats de prêts souscrits par M. [Q] [F] auprès de la Caisse de Crédit Agricole Brie-Picardie, pour cette vente du 27 juin 2011,
En conséquence,
- condamné in solidum les époux [M] [U], Mme [K] [C] épouse [U] à payer à M. [Q] [F] les 600 000 euros du prix d'achat, plus les 35 000 euros de frais d'agence, 39 000 euros de frais divers d'actes et frais décomptes par le notaire, 500 euros de frais de dossier de prêt et 23 685,17 de ses frais de réparation,
- dit que M. [F] devra restituer le bien en cause, immédiatement après le paiement susvisé,
- condamné M. [Q] [F] à payer à la banque le solde du capital restant dû à la présente annulation, la somme étant assortie du taux légal à compter du présent jugement,
- dit qu'il appartiendra à ces parties de faire leurs comptes,
- dit n'y avoir lieu à garantir ce paiement de M. [F] à la banque par les époux [M] [U], Mme [K] [C] épouse [U],
- condamné in solidum les époux [M] [U], Mme [K] [C] épouse [U] à payer à la Caisse de Crédit Agricole Brie-Picardie la somme de 3 000 euros, en réparation de son préjudice, en rejetant la demande de condamnation solidaire,
- condamné in solidum les époux [M] et [K] [U] à payer à M. [F] la somme de 6000 euros en réparation de son trouble de jouissance,
- condamné in solidum les époux [M] et [K] [U] à payer à M. [F] la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [F] à payer à maître [N] [J] et à l'agence de la Madeleine la somme de 1500 euros chacun,
- débouté la Caisse Crédit Agricole Brie-Picardie de sa propre demande à ce titre,
- condamné in solidum les époux les époux [M] et [K] [U] aux présents dépens comprenant les frais d'expertise.
Pour retenir le dol, le tribunal a jugé qu'il y avait une réticence dolosive des vendeurs qui n'ont pas informé l'acquéreur des désordres existants ni mentionné, dans l'acte de vente, la première expertise et les travaux réalisés pour remédier aux désordres, qui n'ont pas non plus mentionné les travaux postérieurs qui méritaient une autorisation et que si M. [F] avait été informé de l'ensemble des problèmes de cette maison, construite par le frère du vendeur dont les qualités en la matière n'ont pas été reconnues, il ne l'aurait pas acquise ou au moins pas à ce prix.
Les époux [U] ont interjeté appel dudit jugement le 24 janvier 2019.
Au terme de leurs dernières conclusions, ils demandent à la cour de :
- Dire l'appel recevable,
S'entendre constater que c'est à tort que le jugement du 10 décembre 2018 a retenu qu'ils avaient été l'auteur de réticences dolosives à défaut desquelles M. [F] n'aurait pas acheté ou aurait acquis le bien pour un moindre prix,
Y faisant droit, ordonner l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a :
- annulé la vente du 27 juin 2011 ;
- ordonné la résolution des contrats de prêts ;
- les a condamnés in solidum à payer à M. [F] :
o 600 000 euros du prix d'achat
o 35 000 euros de frais d'agence
o 39 000 euros de frais divers d'actes et frais décomptés par le notaire
o 500 euros de frais de dossier de prêt
o 23 685,17 euros de frais de réparation
- ordonné la restitution du bien en cause immédiatement après le paiement susvisé ;
- les a condamnés in solidum à payer à la Caisse de Crédit Agricole Brie-Picardie la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice ;
- les a condamnés in solidum à payer à M. [F]:
o 6 000 euros au titre de son trouble de jouissance,
o 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les a condamnés in solidum aux dépens, lesquels comprendront les frais d'expertise judiciaire,
Condamner M. [Q] [F] à leur payer à la somme de 5 000 euros à titre de frais irrépétibles en première instance, outre la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Condamner M. [Q] [F] en tous les dépens de première instance, lesquels comprendront également les frais d'expertise judiciaire, et les dépens d'appel dont distraction au profit de la SCP Ellul-Greff-Ellul en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Subsidiairement,
Infirmer la décision en ce qu'elle a refusé l'appel en garantie formulé à l'encontre de l'Agence de la Madeleine,
Par conséquent, l'Agence de la Madeleine sera condamnée à les garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,
Dire M. [F] particulièrement mal fondé en son appel incident du chef :
- son trouble de jouissance évalué à la somme de 50 000 euros,
- de sa demande d'évaluation de ses préjudices à la somme de 31 581,63 euros et 50 000 euros à titre de trouble de jouissance et 22 500 euros à titre de jouissance résultant de la reprise des désordres,
- le débouter également de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de celle relative aux dépens et aux frais d'expertise.
- dire par maître [J] Maître mal fondé en son appel en garantie et l'en débouter purement et simplement,
- condamner l'Agence de la Madeleine, maître [J] et toute autre partie succombante à leur payer la somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Ellul-Greff-Ellul en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de leur appel, M. et Mme [U] font valoir que la décision frappée d'appel est critiquable en ce qu'elle a retenu qu'ils n'ont pas informé l'acquéreur des difficultés inhérentes au bien mises en évidence par l'expert judiciaire et n'ont pas mentionné dans l'acte de vente une première expertise judiciaire ni les travaux qui avaient été faits pour remédier aux désordres et les travaux postérieurs qui nécessitaient une autorisation ; ils soutiennent que cette absence d'information ne peut être retenue à titre de réticence dolosive dans la mesure où ils ont effectué toutes les réparations et prestations nécessaires à la viabilité du bien vendu.
Sur la couverture, ils précisent que la société Meniger l'a examinée en profondeur, que le coût du devis réalisé par cette entreprise était supérieur à celui du protocole d'accord avec l'assurance mais qu'une réunion d'expertise entre assureurs a déterminé que la non-conformité constatée portant sur la section des liteaux de la couverture principale n'entraînait aucune conséquence dommageable et qu'en conséquence les travaux ont été effectués conformément au prix du protocle d'accord ; ils soutiennent qu'on ne saurait leur reprocher de ne pas avoir évoqué lors de la vente les travaux seulement réparatoires effectués sur ladite charpente et que l'expert ne peut accréditer l'idée qu'au moment de la vente ils savaient que la toîture pouvait représenter une dangerosité.
Sur les infiltrations, ils soutiennent que dès lors que la question avait été tranchée par la cour d'appel, ils n'avaient pas à en informer leur acquéreur et font en outre valoir que l'expert a indiqué de manière erronée que l'extension du sous-sol serait à l'origine de l'aggravation des infiltrations dans la mesure où M. [M] [U] a fait réaliser un sous-sol total dès l'origine, même s'il est exact que cela ne correspond pas aux plans du permis de construire, cela étant établi par l'expertise de M. [O] ; s'ils reconnaissent que des palettes étaient effectivement posées sur le sous-sol dès lors que celui-ci présentait la présence de flaques d'eau, ils affirment que ces dernières étaient visibles lors de la visite.
Ils ajoutent qu'on ne peut leur reprocher d'avoir précisé dans l'acte qu'ils n'avaient constaté aucun dommage à l'ouvrage et qu'aucune action en responsabilité au titre de la garantie décennale n'était en cours ou pendante.
Sur la construction d'une véranda sans autorisation et l'absence de mention dans l'acte, ils font valoir que le professionnel qui a construit cet ouvrage ne les a pas informés de la nécessité d'une déclaration, de même s'agissant de la contruction peu avant la vente selon l'expert d'un mur de clôture sans autorisation et qui ne satisfait pas au PLU.
Par ses dernières écritures, M. [F] demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a :
- limité les condamnations de M. et Mme [U] à la somme de 6000 euros en réparation de son trouble de jouissance,
- rejeté ses demandes de condamnation in solidum à l'encontre de Maître [J] et de l'Agence de la Madeleine ayant engagé leur responsabilité à son égard,
- l'a condamné à payer à Maître [J] et à l'Agence de la Madeleine la somme de 1500 euros chacun,
Y ajoutant
- porter à la somme de 31 581,63 euros les condamnations de M. et Mme [U] au titre des frais de réparation du bien immobilier qu'il a exposés, compte tenu des dépenses complémentaires justifiées.
- condamner M. et Mme [U] à lui régler la somme de 50 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et moral.
- juger que maître [J], notaire, a manqué à son obligation d'assurer l'efficacité des actes juridiques qu'il reçoit, à son devoir de conseil, et d'information et qu'il a engagé sa responsabilité délictuelle à ce titre.
- juger que l'Agence de la Madeleine a manqué à son devoir d'information et de conseil et a engagé sa responsabilité contractuelle,
- condamner la SARL Agence de la Madeleine et maître [J] in solidum avec M. et Mme [U] à lui régler les sommes suivantes au titre de sa créance de restitution et à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi :
- 600 000 euros au titre du prix de vente en principal qu'il a versé,
- 35 000 euros au titre de la commission d'agence qu'il versée à la SARL Agence de la Madeleine,
- 39 000 euros au titre des frais d'actes et droits divers qu'il a réglés (cf. décompte notaire du 15 novembre 2011),
- 500 euros au titre des frais de dossiers pour les prêts qu'il a souscrits,
- 31 581,63 euros sauf à parfaire au titre des travaux et dépenses diverses qu'il a supportées sur le bien immobilier depuis l'acquisition,
- 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de l'ensemble des préjudices
subis et du retard dans la réalisation de son projet immobilier,
A titre subsidiaire et si par impossible la nullité de la vente pour dol n'était pas confirmée par la Cour,
- prononcer la résolution du contrat de vente immobilière réalisée le 27 juin 2011 au titre de l'action rédhibitoire pour vice caché sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil,
En conséquence,
- constater la résolution des contrats de prêt, compte tenu de l'interdépendance des contrats de crédit immobilier avec le contrat principal.
- dire que maître [J], notaire, a manqué à son obligation d'assurer l'efficacité des actes juridiques qu'il reçoit, à son devoir de conseil et d'information et qu'il a engagé sa responsabilité délictuelle à ce titre,
- dire que la SARL Agence a manqué à son devoir d'information et de conseil et a engagé sa responsabilité contractuelle,
- ordonner toutes restitutions réciproques entre les parties au contrat de vente annulé et de ses accessoires ainsi qu'au contrat de prêt résolu,
- condamner in solidum M. et Mme [U], la SARL Agence et maître [J] à lui régler les sommes suivantesau titre de sa créance de restitution et à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi :
- 600 000 euros au titre du prix de vente en principal,
- 35 000 euros au titre de la commission d'agence versée à la SARL Agence de la Madeleine,
- 39 000 euros au titre des frais d'actes et droits divers,
- 500 euros au titre des frais de dossiers pour les prêts souscrits,
- 31 581,63 euros sauf à parfaire au titre des travaux et dépenses diverses sur le bien immobilier depuis l'acquisition,
- 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de l'ensemble des préjudices
subis et du retard dans la réalisation de son projet immobilier,
Lui donner acte qu'il s'engage à restituer à M. et Mme [U] le bien immobilier dès que le prix réglé lui aura été restitué,
A titre infiniment subsidiaire
- condamner in solidum M. et Mme [U], la SARL Agence de la Madeleine et maître [J] à lui régler les sommes suivantes au titre de sa créance de restitution et à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait sur le fondement du dol et/ou de l'action estimatoire :
- 128 336,50 euros HT, au titre de la restitution du prix évalué selon le coût des travaux de réparation, outre indexation en fonction de l'évolution de l'indice BT 01 depuis la date d'établissement des devis, actualisé à la date du règlement des condamnations et avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- 31 581,63 euros au titre des travaux et dépenses diverses sur le bien immobilier depuis l'acquisition avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de l'ensemble des préjudices
subis et du retard dans la réalisation de son projet immobilier avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- 22 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance
résultant de la reprise des désordres, avec intérêts au taux légal à compter du jugement
En tout état de cause
- débouter la Caisse de Crédit Agricole Brie Picardie de ses demandes formées à son encontre et à tout le moins condamner M. et Mme [U] à le garantir et relever indemne de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre au profit du Crédit Agricole
- débouter M. et Mme [U] de l'ensemble de leurs demandes formées à son encontre,
- débouter maître [J] Maître de l'ensemble de ses demandes formées à son encontre,
- débouter la SARL Agence de la Madeleine exploitant une agence LAFORET de l'ensemble de leurs demandes formées à son encontre,
- condamner in solidum M. et Mme [U], la SARL Agence de la Madeleine la SARL et maître [J] à lui régler une somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens, qui comprendront les frais d'expertise dont recouvrement au profit de la ELARL Egide Avocats dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Sur l'infirmation du jugement en ce qu'il n'a pas retenu la responsabilité du notaire et de l'agence immobilière, il soutient que ces professionnels de l'immobilier ont commis une faute en ne relevant pas que de nombreux éléments ont été édifiés de manière illicite sans autorisation d'urbanisme ni déclaration de travaux ( véranda, mur de clôture, velux, agrandissement du garage) dans l'année précédant la vente et que la confrontation du permis de construire avec les plans et la désignation du bien à l'acte ainsi que sa configuration physique pour l'agent qui l'a fait visiter aurait dû permettre de relever les incohérences du dossier alors que les vendeurs déclaraient n'avoir effectué aucun travaux ; il reproche au notaire de n'avoir pas effectué les vérifications nécessaires auprès du service de l'urbanisme pour vérifier la conformité adminsitrative du bien vendu.
Au terme de ses dernières conclusions, maître [J] demande à la cour de :
- Déclarer M. et Mme [U] recevables mais mal fondés en leur appel,
A titre principal :
• Dire que la preuve n'est pas rapporté d'une faute en ce qu'il a manqué à son obligation de conseil lors de la vente litigieuse à l'égard de l'acquéreur,
o d'un lien de causalité entre les dommages allégués par M. [F] et sa prétendue faute,
o des préjudices allégués par M. [F],
• En conséquence, débouter M. [F] de l'ensemble de ses demandes dirigées à son encontre,
• Confirmer en conséquence le jugement rendu par le tribunal de grande instance d'Evry le 10 décembre 2018, en ce qu'il a rejeté les demandes de condamnations formées à son encontre,
A titre subsidiaire :
• Condamner M. et Mme [U] à le garantir de toutes condamnations,
En tout état de cause :
• Condamner les appelants, ou toutes parties succombant, à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
• Condamner les appelants, ou toutes parties succombant, aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Valérie de Hauteclocque, conformément aux articles 699 et suivants du code de procédure civile.
Il affirme que les vendeurs ont effectué de fausses déclarations qui l'ont trompé ainsi que l'acquéreur et fait valoir à cet égard les informations erronées concernant le bien litigieux contenues dans l'acte de vente sur l'absence d'opération de construction de moins de 10 ans,
les réponses de vendeurs au questionnaire préalable qu'il leur a soumis par courrier en date du 24 février 2011 ; il ajoute qu'il a sollicité les services de la mairie de [Localité 5] afin de vérifier la conformité de la situation administrative du bien vendu, établie selon les déclarations des vendeurs aux autorisations d'urbanisme délivrée.
Il fait valoir en outre que lors de l'envoi d'un projet d'acte de vente aux vendeurs, ces derniers ont conservé le silence concernant les mentions dont ils savaient qu'elles étaient erronées notamment sur l'absence de travaux réalisés ayant nécessité l'obtention d'une autre autorisation administrative et l'absence de connstruction.
Au terme de ses dernières conclusions, la société Agence de la Madeleine demande à la cour de débouter M. et Mme [U] et M. [F] de leurs demandes à son encontre, de confirmer le jugement en ce qu'il a exclu sa responsabilité et, y ajoutant, de condamner tout succombant à lui payer une somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de maître Karl Fredrik Skog, avocat, conformément aux articles 699 et suivants du code de procédure civile.
Elle fait valoir qu'elle n'est pas un professionnel de l'immobilier et ne pouvait pas se rendre compte des malfaçons, qu'elle n'a pas été tenue au courant d'une expertise antérieure et qu'en tout état de cause elle ne peut être tenue à restitution du prix.
Au terme de ses dernières conclusions, la Caisse de Crédit agricole Brie Picardie demande à la cour de :
- lui donner acte de ce qu'elle s'en rapporte à justice sur les mérites des moyens d'appel développés par M. et Mme [U],
- dans l'hypothèse d'une réformation ayant pour conséquence de rejeter la demande d'annulation de la vente, dire sans objet sa demande de condamnation pécuniaire de M. [F] au remboursement du capital restant dû,
- dans l'hypothèse d'une confirmation du jugement sur l'annulation de la vente, confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [F] à lui payer le capital restant dû au jour de l'annulation majoré du taux légal à compter de la décision à intervenir et dit qu'il incombera aux parties de faire leurs comptes au jour de la décision,
Pour le surplus,
- condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 15 octobre 2020.

Sur le dol
M. et Mme [U] contestent la réticence dolosive qui leur est reprochée en affirmant notamment avoir effectué toutes les réparations et prestations nécessaires à la viabilité du bien vendu.
M. [V], expert, rappelle en conclusion de son rapport que M. et Mme [U] ont fait construire le bien immobilier en 1999/2000, que durant la période de garantie de parfait achèvement ils ont constaté un certain nombre de désordres qui ont fait l'objet d'une expertise judiciaire confiée à M. [O] qui a constaté les désordres et en a déterminé les causes ainsi que les travaux nécessaires pour y remédier ; sur les désordres et non-conformités qu'il a été chargé d'examiner dont il précise les causes, leur gravité et leur imputabilité dans son rapport, il conclut avoir constaté, après examen des pièces, que la plupart étaient déjà existants lors de l'expertise de M. [O] en 2003, qu'ils sont donc presque tous antérieurs à la vente et ne pouvaient pour la plupart être décelés par un non-professionnel, qu'enfin ils pourraient rendre l'immeuble impropre à sa destination si des travaux ne sont pas engagés rapidement.
Les premiers juges ont repris la description précise des désordres telle qu'elle résulte des constatations du rapport de l'expert à laquelle il y a lieu de se référer, désordres dont les vendeurs n'ont pas contesté la matérialité à savoir :
- des désordres sur la charpente dont la conception et la réalisation ont été qualifiées de rudimentaires et précaires,
- un défaut d'alignement dû à l'affaissement de la charpente au niveau de la couverture,
- des infiltrations en sous-sol estimées graves par l'expert et comme remontant à plus de dix ans, la pompe de relevage dans la cave 1 étant insuffisante,
- des désordres graves au niveau de la chaudière avec un non-respect des normes relatives à la protection contre l'incendie,
- un défaut d'étanchéité de la cheminée et des conduits et des fissures menaçant la stabilité de l'ouvrage,
- les modifications sans autorisation non régularisables impliquant notamment la destruction de la véranda.
Il y a lieu de rappeler qu'à la réception avec réserves de leur maison le 20 septembre 2000, dont la construction avait été confiée à l'entreprise 2DC de M. [T] [U], frère de [M] [U], les époux [U] avaient constaté des inflitrations en couverture et en sous-sol et fait assigner M. [T] [U] au visa des articles 1792-6 et suivants du code civil et la MAAF, son assureur, et qu'un rapport a été déposé par M. [O] le 21 mars 2003, expert désigné par la judiridiction saisie.
Les infiltrations en courverture ont fait l'objet d'une transaction avec l'assurance, l'instance n'ayant plus porté que sur les infiltrations en sous-sol pour lesquelles la cour d'appel de Paris, dans son arrêt du14 juin 2007, infirmant le jugement du tribunal de grande instance d'Evry du 27 avril 2006, retenait qu'ils ne constituaient pas des désordres de nature décennale, les époux [U] ne rapportant pas la preuve de l'aggravation du désordre qu'ils invoquaient.
Dans l'acte de vente, les vendeurs ont notamment déclaré :
- que l'immeuble a été construit et achevé dans sa totalité depuis plus de dix ans,
- avoir effectué les travaux conformément aux prescriptions du permis de construire du 6 octobre 1999,
- que depuis la réalisation de ces travaux et l'obtention administrative du certificat de conformité, ils n'ont effectué aucun travaux ayant pu nécessiter l'obtention d'une autre autorisation administrative,
- qu'ils n'ont pas constaté de dommages à l'ouvrage et qu'aucune action en responsabilité au titre de la garantie décennale n'est actuellement pendante ou en cours,
- qu'aucune construction ou rénovation n'a été effectuée dans les dix dernières années, et qu'aucun élément constitutif d'ouvrage ou équipement indissociable de l'ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil n'a été réalisé sur cet immeuble dans ce délai.
Les vendeurs n'établissent pas avoir effectué toutes les réparations aux fins de remédier aux désordres existants comme ils le soutiennent puique M. [V] a constaté que les désordres sont presque tous antérieurs à la vente et que la plupart existaient déjà lors de l'expertise de M. [O] en 2003.
M. et Mme [U] précisent qu'une réunion d'expertise entre assureurs, lors du litige antérieur, avait déterminé la non-conformité portant sur la section des liteaux de la couverture principale mais avait estimé qu'elle n'était pas dommageable et qu'en conséquence les travaux sur la couverture ont été effectués conformément au protocole d'accord entre assurance soit en deçà du coût du devis réalisé par la société Meniger qui a réalisé ces travaux ; si ces précisions permettent d'établir que des travaux ont été effectués sur la couverture, il en résulte néanmoins que les vendeurs avaient connaissance d'un défaut de conformité de la couverture non réparé dans le cadre des travaux pris en charge par l'assureur et dont ils n'ont pas informé leurs acquéreurs.
Le bien était également affecté d'infiltrations en sous-sol depuis l'origine et si une précédente décision de la cour d'appel avait décidé qu'il ne s'agissait pas de dommages relevant de la garantie décennale, elle avait émis une réserve en cas d'aggravation et il en résulte que ce désordre a persisté au point que les vendeurs avaient déposé des palettes sur le sol en raison de cette humidité.
M. et Mme [U] indiquent par ailleurs que le bien dispose d'un sous-sol total depuis l'origine alors que le permis de construire ne prévoyait qu'un sous-sol partiel.
Il résulte également du rapport de l'expert que M. et Mme [U] ont fait réaliser des travaux d'extension et des travaux modificatifs sans déclaration ni autorisation administrative à savoir une véranda en extension du séjour, une extension du garage et du sous-sol et un mur de clôture.
En conséquence en déclarant dans l'acte avoir effectué les travaux conformément aux prescriptions du permis de construire du 6 octobre 1999 et n'avoir pas constaté de dommages à l'ouvrage ni réalisé aucune contruction dans les dix dernières années et en n'informant pas M. [F] des désordres qui affectaient le bien , les vendeurs ont fait des déclarations mensongères constitutives d'une réticence dolosive sans laquelle M. [F] n'aurait pas acquis le bien ou du moins pas au même prix.
Le jugement doit donc être confirmé du chef de l'annulation de la vente passée le 27 juin 2011 pour dol et des condamnations subséquentes à cette annulation.
Sur la responsabilité du notaire
M. [F] sollicite l'infirmation du jugement qui a rejeté la responsabilité du notaire.
Le notaire affirme que les vendeurs ont effectué de fausses déclarations qui l'ont trompé ainsi que l'acquéreur.
Il est constant que l'acte authentique de vente comporte des mentions erronées à savoir qu'aucune construction ou rénovation n'a été effectuée sur l'immeuble dans les dix dernières années
Maître [J] produit le questionnaire préalable qu'il a soumis aux vendeurs par courrier en date du 24 février 2011 dans lequel ils indiquent que :
- aucun travaux n'est intervenu, sur la maison « depuis moins de 10 ans »,
- aucun travaux n'est intervenu sur la maison « depuis moins de 5 ans ».
Il produit en outre le courrier en réponse de la mairie de [Localité 5] en date du 16 juin 2011, suite à la demande de M. [J] de communication du permis de construire, par lequel elle lui indique que ce permis de construire a été délivré depuis plus de 10 ans et qu'il ne peut donc pas lui en être délivré une copie, la mairie lui ayant adressé une simple fiche attestant que le permis de construire avait été accordé le 6 octobre 1999.
L'acte de vente produit au débat ne comporte pas de document annexe et il n'est donc pas établi en l'espèce que le permis de construire lui ait été annexé, les diligences accomplies par le notaire pour en obtenir une copie n'ayant pas abouti.
M. [F] n'est pas fondé à soutenir que le notaire pouvait se rendre compte de l'absence de conformité au permis de construire du bien décrit dans l'acte de vente.
Par ailleurs le notaire ne disposait d'aucun élément en l'espèce lui permettant de douter de la véracité des déclarations des vendeurs.
En conséquence la preuve de la faute du notaire, qui n'a pas l'obligation de visiter le bien ni de vérifier la réalité de sa consistance matérielle, n'est pas rapportée et le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur la responsabilité de l'agence immobilière
M. et Mme [U] demandent à être garantis de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre par l'Agence de la Madeleine au motif qu'ils lui avaient confié un mandat exclusif de vente et que celle-ci se devait donc de rassembler tous les éléments d'information sur le bien et les répercuter à l'acquéreur et notamment préciser la fonction de la pompe de relevage.
M. [F] sollicite également l'infirmation du jugement en ce qu'il n'a pas retenu la responsabilité de l'agence immobilière et fait valoir qu'elle devait vérifier les caractéristiques et la consistance du bien vendu et avait un devoir de conseil.
L'Agence de la Madeleine s'oppose aux demandes en faisant valoir qu'elle n'a pas eu connaissance des désordres et d'une expertise judiciaire antérieure et qu'elle ne peut être tenue à garantir la restitution du prix, qu'enfin M. [F], qui n'a signé aucun contrat avec elle, ne peut demander que sa responsabilité contractuelle soit retenue à son égard.
M. [F] ne démontre pas le rapport causal qui pourrait exister entre le manquement de l'agence à son devoir de conseil et les dommages allégués, lesquels sont la conséquence de malfaçons affectant les travaux de construction réalisés en 99/2000 et 2010 et qu'en conséquence elle ne peut être tenue à la garantie des condamnations tendant à la restitution du prix de la maison et des frais afférents à la vente.
Par ailleurs les désordres affectant la maison n'étaient pas visibles et en conséquence M. [F], qui ne démontre pas que l'Agence de la Madeleine en avait connaissance, ne peut lui reprocher d'avoir failli à son devoir d'information de ce chef.
Enfin, s'agissant des constructions effectuées sans autorisation, dès lors qu'a été communiqué par la mairie un certificat de conformité et que le permis de construire intial n'a pas été communiqué par cette dernière, le manquement de l'agence à cet égard n'est pas non plus établi.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur la condamnation de M. et Mme [U] à payer à la Caisse de Crédit Agricole Brie-Picardie la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice
M. et Mme [U] sollicitent l'infirmation du jugement en ce qu'il les a condamnés in solidum à payer à la Caisse de Crédit Agricole Brie-Picardie la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice au motif qu'aucune réticence dolosive ne peut être retenue sans contester l'évaluation du préjudice du Crédit agricole tel que retenu par les premiers juges soit une somme forfaitaire de 3 000 euros calculée à partir de la clause pénale qui aurait été due en cas de remboursement anticipé.
La réticence dolosive étant retenue en l'espèce, la demande d'infirmation de ce chef n'est pas fondée et le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur les frais engagés sur le bien par M. [F]
M. [F] demande de porter à la somme de 31 581,63 euros le montant des condamnations prononcées à l'encontre de M. et Mme [U] au titre de ses frais de réparation.
M. et Mme [U] s'opposent à la demande et font notamment valoir que la somme supplémentaire de 7 896 euros correspond à des dépenses d'entretien et de confort qu'il n'y a pas lieu de mettre à leur charge.
M. et Mme [U] n'étayent aucun moyen pour contestater leur condamnation à payer à M. [F] la somme de 23 685,17 au titre de ses frais de réparation, le jugement sera donc confirmé de ce chef.
Il résulte des factures produites par M. [F] au soutien de sa demande complémentaire que ces frais correspondent à des dépenses d'entretien courant ou de confort comme le soutiennent M. et Mme [U] et il n'est pas justifié de condamner ces derniers à lui payer ces sommes ; ils seront donc déboutés du surplus de leur demande en appel à ce titre.
Sur les demandes indemnitaires de M. [F]
M. [F] sollicite une somme de 50 000 euros de dommages et intérêts en réparation de l'ensemble des préjudices subis et du retard dans la réalisation de son projet immobilier ; il invoque à cet égard son préjudice de jouissance et moral compte-tenu des sujétions liées aux désordres depuis son emménagement en 2011 et l'impossibilité d'envisager une revente.
M. et Mme [U] font valoir que M. [F] ne justifie pas le préjudice de jouissance qu'il invoque.
M. [F] se contente, au soutien de sa demande, d'alléguer que la somme allouée en première instance est insuffisante sans s'expliquer sur les modalités de calcul de son préjudice de jouissance ; par ailleurs il n'est pas à fondé à invoquer un préjudice lié à l'impossibilité de revendre le bien alors qu'il a assigné ses vendeurs en nullité de la vente.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il alloué à M. [F] une somme de 6 000 euros au titre de son trouble de jouissance et sera débouté du surplus de sa demande.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de condamner in solidum M. et Mme [U] à payer à M. [F] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à M. [J] ainsi qu'à l'Agence de la Madeleine la somme de 1500 euros chacun ; il ne sera pas fait droit au surplus des demandes des parties de ce chef.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance d'Evry en date du 10 décembre 2018 en toutes ses dispositions,
Déboute les parties du surplus de leur demande,
Condamne in solidum M. et Mme [U] à payer à M. [F] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. et Mme [U] à payer à M. [J] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. et Mme [U] à payer à la société Agence de la Madeleine la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. et Mme [U] aux dépens incluant les frais d'expertise dont le recouvrement au profit de la ELARL Egide Avocats dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile pour ceux exposés pour le compte de M [F], au profit de maître Valérie Toutain de Hauteclocque pour ceux exposés pour le compte de M. [J] et au profit de maître Karl Fredrik Skog pour ceux exposés pour le compte de la société Agence de la Madeleine.
Le greffier, Le président,