Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 12 juin 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : RG 19/03772 - Portalis 35L7-V-B7D-B7K25
Décision déférée à la cour : jugement du 11 janvier 2019 -tribunal de grande instance de Créteil - RG no 17/05712

M. E... F...


Mme V... A... épouse F...


Représentés par Me Frédéric Ingold de la SELARL Ingold & Thomas - avocats, avocat au barreau de Paris, toque : B1055 et par Me Aurélia Moracchini, avocat au barreau de Paris, toque : D : 1053

SARL [...]


Représentée par Me Nicolas Kohen, avocat au barreau du Val-de-Marne, toque : PC 250
Composition de la cour :
En application :
- de l'article 4 de la loi no 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19;
- de l'ordonnance no 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, notamment ses articles 1er et 8 ;
- de l'ordonnance no 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période ;
L'affaire a été retenue selon la procédure sans audience le 11 mai 2020, les avocats y ayant consenti expressément ou ne s'y étant pas opposés dans le délai de 15 jours de la proposition qui leur a été faite de recourir à cette procédure;
La cour composée comme suit en a délibéré :
M. Claude Creton, président,
Mme Christine Barberot, conseillère,
Mme Monique Chaulet, conseillère.

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude Creton, président et par M. Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.

Par acte du 11 mai 2011, M. et Mme F... ont promis de vendre à M. R... un bien immobilier situé à [...] , celui-ci projetant de réaliser une opération immobilière sur cette parcelle ainsi que sur celles situées [...] que leurs propriétaires, respectivement M. et Mme M... et M. et Mme H... promettront également de vendre à M. R... par actes du 6 février 2013 et du 1er juin 2012.
Selon un avenant du 10 avril 2013, le délai de réalisation de la promesse a été prorogé au 15 janvier 2014. Il a en outre été stipulé les conditions suspensives suivantes :
- obtention d'un permis de construire au plus tard le 28 juillet 2013 pour un immeuble de quatre étages et deux maisons de ville ;
- absence de recours susceptible de conduire à une annulation du permis de construire ;
- réalisation de la vente des parcelles voisines à M. et Mme M... et à M. et Mme H....
Il était en outre convenu que si la vente n'intervenait pas dans le délai prévu, hors le cas de non-réalisation d'une condition suspensive, le bénéficiaire sera redevable envers M. et Mme F... d'une somme de 160 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation.
Selon un protocole d'accord du même jour, la société [...] s'est substituée à M. R... et a accepté de prendre en charge, sur justificatifs, l'intégralité des honoraires de conseils juridiques engagés par M. et Mme F..., ainsi que les préjudices causés à leurs condition d'existence dans la mesure où ceux-ci, compte tenu des délais initialement prévus, devaient libérer l'immeuble qui servait à leur habitation. A ce titre, la société [...] s'est engagée à payer à M. et Mme F..., à titre d'indemnité, une somme mensuelle de 20 000 euros à compter du mois d'avril 2013, une somme mensuelle de 25 000 euros le quatrième mois échu après que le permis de construire est devenu définitif jusqu'à la signature de l'acte de vente. Il était en outre convenu que cette somme passerait de 20 000 euros à 10 000 euros par mois tant que le permis de construire ne serait pas définitif.
Le permis de construire a été accordé le 4 juin 2013 mais un recours gracieux ayant été formé le 29 juillet 2013, la société [...] a informé le notaire qu'elle usait de la faculté de renoncer à la réalisation de l'opération.
M. et Mme F... ont alors assigné la société [...] aux fins de la voir condamner à leur payer :
- la somme de 160 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation ;
- la somme de 345 000 euros, au titre de l'indemnisation des préjudices causés à leur condition d'existence, en exécution du protocole d'accord du 10 avril 2013 ;
- la somme de 36 368,81 euros, au titre de l'indemnisation de leurs frais de conseils juridiques, en exécution du protocole d'accord du 10 avril 2013 ;
- la somme de 550 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices causés par le comportement fautif et dolosif de la société [...] .
Par jugement du 11 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Créteil a :
- déclaré valable le protocole d'accord du 10 avril 2013 ;
- condamné la société [...] à payer à M. et Mme F... la somme de 69,68
euros correspondant au solde restant dû sur les sommes dues au titre de l'indemnisation de leurs frais de conseils juridiques ;
- débouté M. et Mme F... de toutes leurs autres demandes et débouté la société [...] de sa demande reconventionnelle ;
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
Retenant que le protocole d'accord du 10 avril 2013 prévoyait des concessions réciproques, le tribunal a d'abord rejeté la demande en nullité de cet acte.
Sur la demande de condamnation de la société [...] en paiement de l'indemnité d'immobilisation, le tribunal a retenu que le recours gracieux contre le permis de construire a été rejeté le 6 août 2013, décision qui a été notifiée au requérant le 23 août ; qu'il en résulte que dans les quatre mois de sa délivrance, soit le 4 octobre 2013, ce permis n'était pas devenu définitif en raison des délais de recours encore ouverts au requérant, de sorte que la société [...] était fondée à dénoncer le 11 octobre 2013 la caducité de la promesse.
Pour rejeter la demande d'indemnisation du préjudice causé par l'atteinte aux conditions d'existence de M. et Mme F..., le tribunal a fait valoir que la société [...] n'a fait qu'user de la faculté qui lui avait été consentie de se prévaloir de la caducité de la promesse.
Il a en outre constaté que la société [...] avait réglé à M. et Mme F... la somme de 11 280 euros au titre du remboursement des honoraires de conseils juridiques, que ceux-ci ne justifient avoir réglé au titre de ces honoraires que la somme de 11 349,68 euros et qu'en conséquence la société [...] n'est redevable que de la somme de 69,68 euros.
M. et Mme F... ont interjeté appel de ce jugement. Sollicitant l'infirmation du jugement sauf en ce qu'il déclare valable le protocole d'accord du 10 avril 2013, ils reprennent devant la cour les demandes formées devant le tribunal et réclament en outre la condamnation de la société [...] à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils font valoir qu'en l'absence d'indication d'un délai pour la réalisation de la condition suspensive de l'absence de recours contre le permis de construire, c'est à la date de la réalisation de la vente que devait s'apprécier la réalisation de cette condition. Ils ajoutent qu'en relevant que la promesse prévoit que le permis de construire devait être "définitif", le tribunal a ajouté une condition à la réalisation des conditions suspensives prévues par l'avenant à la promesse. Ils expliquent que la condition suspensive ne visait que l'éventuelle existence d'un retrait par l'autorité administrative, un déféré préfectoral, un recours gracieux ou contentieux ou l'opposition d'un tiers susceptible de conduire à un sursis à exécuter l'ouvrage ou à l'annulation du ou des permis et que le recours gracieux qui avait été formé ayant été rejeté le 6 août 2013, de sorte que la société [...] n'était pas fondée à se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive. Ils en concluent que la société [...] ne pouvait renoncer à la vente sans verser le montant de l'indemnité d'immobilisation.
Sur l'indemnisation du préjudice causé à leurs conditions d'existence, M. et Mme F... soutiennent que la société [...] s'était engagée à leur verser une somme mensuelle de 20 000 euros portée à 25 000 euros à compter du 4ème mois échu suivant le mois de délivrance du permis de construire, jusqu'à la signature de l'acte de vente, ramenée à 10 000 euros par mois dans l'hypothèse où le permis n'acquerrait pas de caractère définitif. Ils précisent que la société [...] ayant cessé de payer cette indemnité à compter du mois de septembre 2013, elle est redevable de la somme de 345 000 euros se décomposant comme suit :
- 10 000 euros par mois de septembre à octobre 2013 (période durant laquelle le permis de construire n'était pas définitif) : 20 000 euros
- 25 000 euros par mois du 24 octobre 2013 jusqu'en novembre 2014 (date de la vente du bien) : 325 000 euros.
Sur le remboursement des honoraires de conseils juridiques, ils expliquent que ces honoraires se sont élevés à 47 643 euros, les prestations de leur conseil s'étant prolongées au-delà du 11 octobre 2013, de sorte que le solde dû s'élève à 36 368,81 euros.
Sur la demande d'indemnisation du préjudice causé par le comportement dolosif de la société [...] , M. et Mme F... expliquent que celle-ci, après avoir abusivement renoncé à l'opération, a constitué une entité morale écran, la SCCV Victor Bash, qui s'est présentée un an plus tard comme un nouvel acquéreur du bien litigieux qu'elle a acquis à un prix moindre.
La société [...] a formé un appel incident et sollicite l'infirmation du jugement d'une part en ce qu'il déclare valable le protocole d'accord du 10 avril 2013 dont elle sollicite l'annulation et la condamne à payer à M. et Mme F... la somme de 69,68 euros au titre du solde restant dû sur les honoraires de leur conseil ;
Elle demande en outre à la cour de condamner M. et Mme F... à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

1 - Sur la validité du protocole d'accord du 10 avril 2013
Attendu que ce protocole d'accord du 10 avril 2013 organise la relation des parties en conséquence des retards subis à la suite des recours formés par des tiers à l'encontre des permis de construire nécessaires à la réalisation du projet immobilier du bénéficiaire de la promesse ; que cet acte, qui ne fait état d'aucun différend entre les parties, ne constitue pas une transaction qui est un contrat par lequel les parties mettent fin à un différend par des concessions réciproques ;
Attendu qu'il convient de rejeter la demande en annulation formée par la société [...] et, partant, de sa demande formée contre M. et Mme F... en remboursement de la somme de 131 280 euros ;
2 - Sur les demandes de M. et Mme F...
Attendu que selon l'avenant du 10 avril 2013, la promesse de vente a été conclue sous la condition de l'obtention, au plus tard le 28 juillet 2013, d'un nouveau permis de construire en vue de l'édification sur les parcelles cadastrées section [...] , [...] et [...] d'un immeuble comprenant sous-sol, rez-de-chaussée, quatre étages plus combles et des maisons de ville en fond de parcelle et "que le permis de construire (valant permis de démolir) n'ait pas fait l'objet dans les délais impartis à cet effet ni de retrait par l'autorité administrative compétente, ni de déféré préfectoral, ni d'aucun recours gracieux ou contentieux, ou opposition de la part d'un tiers, susceptible de conduire à un sursis à exécuter l'ouvrage ou à l'annulation du ou des permis" ; que le protocole d'accord conclu le même jour, qui est indivisible de l'avenant en ce que les deux actes sont relatifs à la promesse de vente du 11 mai 2011 et organisent les relations des parties en conséquence des modifications apportées à cette promesse, stipule en outre que "dans l'hypothèse où le permis de construire demandé le 28 mars 2013 serait délivré sans acquérir un caractère définitif dans les 4 mois de sa délivrance, les Parties se réuniront promptement pour apprécier la situation juridique ainsi créée. Après cette réunion, chacune des Parties aura la faculté, en application d'une clause ad'hoc prévue dans la promesse de vente, de mettre un terme à son engagement contractuel, sans autre motif particulier" ;
Attendu qu'il est constant qu'un recours gracieux contre l'arrêté du 4 juin 2013 accordant le permis de construire a été formé par un tiers le 29 juillet 2003 dans le délai légal, la
condition suspensive de l'absence de recours dans les délais impartis étant défaillie, la promesse de vente était devenue caduque ; qu'en outre en application de la disposition précitée du protocole d'accord la société [...] était également fondée à "mettre un terme à son engagement contractuel" dès lors que, comme l'a constaté le tribunal, le permis de construire n'était pas devenu définitif dans les quatre mois de sa délivrance, soit le 4 octobre 2013, compte tenu du recours gracieux d'un tiers qui, dans un délai de deux mois suivant la notification le 23 août 2013 de la décision de rejet, disposait d'un délai de deux mois pour former un recours contentieux devant le tribunal administratif, ce délai expirant le 23 octobre 2013 ; que c'est suite à une réunion des parties le 9 octobre 2013 que la société [...] a informé M. et Mme F... que, conformément aux dispositions du protocole d'accord, elle renonçait à son projet ;
Attendu qu'en conséquence, M. et Mme F... doivent être déboutés de leur demande en paiement de l' "indemnité d'immobilisation" ;
Attendu que la société [...] ayant régulièrement renoncé à son projet, doivent être également rejetées les demandes de M. et Mme F... en paiement de dommages-intérêts destinés à les indemniser des difficultés causées à leurs conditions d'existence ainsi que du montant des frais de conseils juridiques, sauf la somme de 69,68 euros restant due au titre de ces frais ;
Attendu qu'il y a lieu enfin de rejeter, pour les motifs retenus par le tribunal, la demande de M. et Mme F... en réparation du préjudice causé par le "comportement dolosif" reproché à la société [...] aedificat ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les différentes demandes ;
Condamne M. et Mme F... aux dépens.
Le greffier, Le président,