COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 20 MAI 2016
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 03026
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Novembre 2014- Tribunal de Grande Instance de PARIS 01- RG no 12/ 14444

Madame Claire X... née le 28 Septembre 1980 à SENLIS (60000)
demeurant...-75017 PARIS 17
Représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
Assistée sur l'audience par Me Sabrina BERTRAND-LESPINASSE, avocat au barreau de SENLIS
Monsieur Jérôme Y... Directeur Marketing né le 02 Juillet 1977 à Paris (75012)
demeurant...-75017 PARIS 17
Représenté par Me Alain FISSELIER de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
Assistée sur l'audience par Me Sabrina BERTRAND-LESPINASSE, avocat au barreau de SENLIS

Madame Delphine B... épouse C... née le 10 janvier 1973

Monsieur Thomas C... né le 15 décembre 1972 à PAU (64000)
demeurant...-33000 BORDEAUX
Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Philippe BAYLE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0728
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Mars 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Le 12 mars 2011, Monsieur Jérôme Y... et Madame X... (ci-après les consorts Y...- X...) ont conclu avec Monsieur Thomas C..., agissant au nom de Madame Delphine B... son épouse, (ci-après les époux C...) « un compromis de vente » sous conditions suspensives notamment de prêt, portant sur un appartement situé... à Paris 2ème, moyennant le prix de 660. 000 euros avec possibilité d'acquérir les meubles meublants pour 10. 000 euros.
La somme de 33. 000 euros a été séquestrée entre les mains de Maitre Z..., notaire à Morlaas (64) et une clause pénale de 66. 000 euros prévue à l'acte.
Le financement de l'acquisition était ainsi prévu :
- prix de vente : 660. 000 euros
-provision pour frais d'acte : 42. 700 euros
-frais de négociation : 25. 000 euros
-meubles meublants : 10. 000 euros
Total : 737. 700 euros
Financé comme suit :
- deniers personnels : 180. 000 euros
-un ou plusieurs prêts bancaires : 557. 700 euros
Total : 737. 700 euros
Les acquéreurs déclaraient bénéficier de ressources mensuelles nettes de 10. 000 euros et avoir des prêts en cours.
Les emprunts de 557. 700 euros ne devaient pas dépasser un coût de remboursement de plus de 4, 30 % sur une durée de prêt de 25 années.
La durée de validité de la condition suspensive a été fixée au 30 avril 2011 et la date de réitération de la vente par acte authentique au 9 juin 2011.
En cas de non réalisation de la condition suspensive dans le délai convenu et en l'absence de faute de l'acquéreur, chacun des parties retrouvaient sa liberté, sans indemnité de part et d'autre.
Par courrier recommandé avec accusé réception du 7 mai 2011 les acquéreurs ont fait connaître aux vendeurs que la condition suspensive de prêt n'était pas « réalisée », qu'ils étaient « contraints » d'annuler l'acquisition et réclamaient la restitution du dépôt de garantie de 33. 000 euros.
Le conseil des époux C... a fait connaître le 10 mai 2011 au notaire des acquéreurs que les vendeurs s'opposaient à la restitution du dépôt de garantie estimant que la condition suspensive d'obtention du prêt n'avait pas été loyalement et valablement acquise, qu'ils souhaitaient maintenir la date du 9 juin 2011 pour la réitération de la vente, se réservaient la possibilité de faire constater la vente par décision du tribunal ou de demander l'application de la cause pénale contractuelle fixée à la somme de 66. 000 euros.
Le 1er juin 2011 sommation a été faite aux acquéreurs de se présenter chez le notaire pour la réitération de la vente le 9 juin 2011. A cette date, le notaire a recueilli les dires des parties et établi un procès-verbal de carence des acquéreurs.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 17 octobre 2011, les époux C... ont indiqué renoncer à poursuivre l'exécution de la vente et sollicité l'application de la clause pénale.
C'est dans ces conditions que par jugement du 28 novembre 2014, le Tribunal de Grande Instance de Paris a :
- Débouté les consorts Y...- X... de leur demande de nullité du compromis de vente du 12 mars 2011 ;
- Condamné les consorts Y...- X... solidairement à payer aux époux C... la somme de 66. 000 euros, laquelle sera déduit le montant du dépôt de garantie de 33. 000 euros séquestré chez Maitre Z..., notaire à Morlaas (64) ;
- Ordonné l'exécution provisoire ;
- Condamné les consorts Y...- X... solidairement à payer aux époux C... la somme de 1. 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens avec application des dispositions de l'article 699 du même code ;
- Débouté les parties de toutes autres demandes.
Vu l'appel interjeté de cette décision par les consorts Y...- X... et leurs dernières conclusions en date du 1er septembre 2015, par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Infirmer le jugement rendu le 28 novembre 2014 par le Tribunal de Grande Instance de PARIS,
Et, Statuant à nouveau,
A titre principal :
- Juger nulle la convention entreprise pour n'avoir été régularisée que par Madame C..., Co indivisaire, Monsieur C... n'intervenant à l'acte qu'en qualité de représentant de son épouse ;
- En conséquence ordonner la restitution de la somme de 33. 000 euros, illégitimement conservée par la partie défenderesse ;
- Condamner Madame C... à payer à Mademoiselle X... et à Monsieur Y... :
- les intérêts légaux sur la somme de 33. 000 € de la sommation du 19 mai 2011 jusqu'à parfaite restitution de celle-ci,
-1. 500 € à titre de dommages et intérêts supplémentaires en réparation du préjudice subi du fait de la résistance abusive de Madame C...,
-4. 000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Débouter Madame C... de ses demandes, fins et prétentions ;
- Condamner Madame C... aux entiers dépens ;
Subsidiairement :
- Juger que la condition suspensive contenue dans la promesse de vente ne s'est pas réalisée dans le délai convenu et est par voie de conséquence, défaillie ;
- Ordonner la restitution par Monsieur C... Thomas et Madame C... Delphine de la somme de 33. 000 € séquestrée entre les mains de Maître Marc Z... Notaire ;
- Condamner Monsieur C... Thomas et Madame C... Delphine à payer conjointement à Mademoiselle X... Claire et à Monsieur Y... Jérôme :
- les intérêts légaux sur la somme de 33. 000 € de la sommation du 19 mai 2011 jusqu'à parfaite restitution de celle de 33. 000 €,
-1. 500 € à titre de dommages et intérêts supplémentaires en réparation du préjudice subi du fait de la résistance abusive de Madame C...,
-4. 000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Débouter les époux C... de leurs demandes, fins et prétentions ;
- Condamner Monsieur et Madame C... aux entiers dépens ;
Encore plus subsidiairement, faisant application de l'article 1152 al 2 du Code Civil :
- Ramener à l'euro symbolique, le montant de l'indemnité sollicitée reconventionnellement par la partie défenderesse.
Vu les dernières conclusions des époux C... en date du 1er juillet 2015, par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Déclarer les adversaires irrecevables, en tout cas mal fondés en leur appel ;
- Les en débouter ;
- Prendre acte de l'aveu judiciaire réalisé par les adversaires visé aux motifs des présentes et de l'application du principe d'Estoppel qui en découle ;
- Ce faisant, confirmer en son principe et toutes ses dispositions le jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris du 28 novembre 2014 ;
- Y ajoutant, condamner les adversaires au paiement des intérêts légaux sur la somme de 66. 000 € montant de la clause pénale depuis leur mise en demeure de la payer du 17 octobre 2011 ;
- Les condamner également à leur payer la somme de 4. 000 € par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais irrépétibles en procédure d'appel ;
- Les condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais d'exécution éventuels de la décision à intervenir, Me Philippe BAYLE, avocat postulant, ayant droit de recouvrer directement contre eux ceux dont il aura fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.


Considérant que suivant acte sous seing privé du 12 mars 2011, passé par l'intermédiaire du cabinet Paris Immobilier Service Monsieur Jérôme Y... et Madame X... (ci-après les consorts Y...- X...) ont acquis de Monsieur Thomas C..., et de Madame Delphine B... son épouse, (ci-après les époux C...) sous conditions suspensives notamment d'obtention d'un prêt, un appartement situé... à Paris 2ème, moyennant le prix de 660. 000 euros avec possibilité d'acquérir les meubles meublants pour 10. 000 euros ;
Considérant que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont débouté les appelants de leur demande en nullité de l'acte de vente litigieux ; que le jugement entrepris sera confirmé sur ce point ;
Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1134 du Code Civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et de celles de l'article 1178 du même code que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement ;
Considérant qu'il ressort également des dispositions de l'article L312-6 du code de la consommation que lorsque l'acte mentionné à l'article L. 312-15 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 3 et la section 5 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement. Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa du présent article n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. A compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié.
Considérant qu'en l'espèce, dans l'avant-contrat susvisé, les consorts X... 
Y..., déclaraient page 5 dans la clause B sous la intitulé " plan de financement " que leur acquisition serait financée de la manière suivante :
« • à l'aide de ses deniers personnels et assimilés à concurrence de 180 000 euros
• • à l'aide d'un ou plusieurs prêts bancaires ou assimilés d'un montant global de : 557 700 euros
soit au total une somme de 737 700 euros »
qu'ensuite il était stipulé une clause D intitulée « caractéristiques des prêts » aux termes de laquelle le montant global des prêts à solliciter était de 557 700 euros, le taux d'intérêt maximum (hors frais de dossiers, d'assurances et d'hypothèque) devant être de 4, 30 % la durée du prêt de 25 ans, avec des charges mensuelles maximales de 3037 euros ; qu'enfin figuraient également dans cet acte les mentions suivantes :
« La présente vente est soumise à la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui seront sollicités par L'ACQUEREUR … et dont les caractéristiques ont été définies au paragraphe D ci-avant. Cette condition suspensive est stipulée au seul profit de l'ACQUEREUR » ; que la durée de validité de cette condition suspensive était fixée au 30 avril 2011 et que l'acquéreur devait solliciter ce prêt auprès de tous « les organismes financiers » ;
Considérant que les pièces versées aux débats n'établissent pas que les consorts X... 
Y... aient sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l'acte de vente dans le délai de la réalisation de la condition suspensive rappelée ci-dessus ; qu'il y a donc lieu en application des dispositions de l'article 1178 du Code Civil et des stipulations contractuelles, de dire que la condition suspensive d'obtention du prêt est réputée accomplie ; qu'en effet il sera notamment relevé que les courriers versés aux débats censés établir ces diligences ne permettent pas à la cour de s'assurer que les consorts X... 
Y... aient demandé un taux d'intérêt, dans le cadre de leur demande de prêt, conforme à la clause contractuelle, alors que le montant du taux d'intérêt du prêt constitue un élément essentiel des caractéristiques du prêt définies dans cette clause ;
Considérant que la vente litigieuse n'ayant pas été réitérée du fait des acquéreurs, alors que les conditions suspensives stipulées dans leur intérêt ont été réalisées, il convient de faire application de la clause pénale convenue contractuellement entre les parties ; que cependant le montant de cette dernière apparaissant manifestement excessif eu égard aux circonstances de la cause, et notamment au fait que le bien litigieux a pu être rapidement remis en vente, il convient de la réduire à la somme de 15 000 euros ; qu'il y a donc lieu de condamner les consorts X... 
Y... à payer cette somme aux époux C... ; que les époux C... ne justifiant pas d'autres préjudices résultant de l'immobilisation de leur bien que ceux réparés par la condamnation précédente, ils seront déboutés du surplus de leurs demandes en dommages et intérêts ; qu'il convient par conséquence d'ordonner la remise de la somme séquestrée aux époux C... à hauteur de 15000 euros et d'ordonner la restitution du surplus de la somme séquestrée aux consorts X... 
Y... ;
Considérant que la mauvaise foi ou l'intention de nuire des époux C... n'étant pas caractérisée, il y a lieu de rejeter les demandes en dommages et intérêts formées à leur encontre.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté les consorts X... 
Y... de leur demande en nullité du « compromis de vente » du 12 mars 2011 ;
Statuant de nouveau
Condamne les consorts X... 
Y... à payer aux époux C... la somme15 000 euros au titre de la clause pénale.
Ordonne la remise de la somme séquestrée par les consorts X... 
Y... lors de la conclusion de l'acte litigieux à hauteur de 15000 euros aux époux C... et ordonne la restitution du surplus de la somme séquestrée aux consorts X... 
Y...
Condamne les consorts X... 
Y... au paiement des dépens de première instance et d'appel avec recouvrement conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile et à payer aux époux C... la somme de 2 500 euros pour leurs frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.