COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 03 FÉVRIER 2017
Numéro d'inscription au répertoire général :  15/17087
Décision déférée à la Cour : Jugement  du 15 Juin 2015 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG no 13/08660

Monsieur Nicolas Hasan X... né le 01 Janvier 1960 à Igdir (TURQUIE)
demeurant ...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Armel-faïk TAVERDIN de la SCP BERTHILIER-TAVERDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0282

Madame FRANCOISE Y... née le 27 Mars 1947 à CAEN
demeurant ...
Représentée par Me Rebecca CHARLES GARNIEL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 221
Madame DELPHINE Z... née le 10 Novembre 1980 à RUEIL-MALMAISON 92
demeurant ...
Représentée par Me Rebecca CHARLES GARNIEL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 221
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Janvier 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant  M. Dominique GILLES, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.

*            *
Mme Françoise Y... veuve Z... et Mme Delphine Z..., se déclarant propriétaires d'un terrain situé ... (93), comportant douze boxes à usage de garage et destinés à la location, ont consenti à M. X..., le 23 mars 2011, une promesse synallagmatique sous seing privé de  vente de ces biens. Cet acte était conclu sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire pour 550 mètres carrés de surface hors oeuvre nette (SHON) avant le 30 septembre 2011. Le transfert de propriété était retardé à la signature de l'acte authentique initialement fixée au plus tard au 15 octobre 2011. La jouissance était conférée à l'acquéreur à compter du 15 octobre 2011. L'acte stipulait également une clause pénale pour le cas où l'une des parties refuserait de signer l'acte authentique de vente, la partie n'étant pas en défaut ayant alors le droit de demander la résolution du contrat aux torts du cocontractant.
Par protocole d'accord signé par les parties en date du 22 mars 2012, la date de signature de l'acte de vente était reportée jusqu'au 15 juin 2012, avec mise à la charge de l'acquéreur d'une indemnité de 4000€. L'accord mentionnait expressément que si l'acte authentique ne pouvait pas être signé à cette date, le vendeur « serait contraint de faire jouer la clause pénale ».
Il est constant que l'acte authentique n'a pas été signé malgré mise en demeure délivrée à l'acquéreur.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Bobigny, saisi par Mmes Z..., a par jugement en date du 15 juin 2015 :
- prononcé la résolution judiciaire de la promesse de vente,
- condamné M. X... à payer à Mmes Z... une somme de 18 000 euros à titre de pénalité conventionnelle,
- dit que la somme séquestrée entre les mains du notaire serait libérée au profit de Mmes Z... et viendrait en déduction de la condamnation ci-dessus,
- condamné M. X... à payer à Mmes Z... une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire.
Vu l'appel interjeté de cette décision par M. X... et ses dernières conclusions en date du  05 novembre 2015, par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- infirmer le jugement du 15 juin 2015 rendu par le tribunal de Grande Instance de

Statuant à nouveau :
- débouter les intimées de leurs demandes ;
- permettre aux parties de se concilier si elles le souhaitent par la rédaction d'une nouvelle promesse ;
- constater que la condition de la réalisation de la condition suspensive "d'obtention d'un permis de construire pour 550 m² de SHON" ne pouvait et n'a pu être obtenue ;
- recevoir Monsieur X... en ses demandes ;
- à défaut de conciliation condamner les Consorts Z... :
- pour inexécution de la convention, lui accorder le remboursement des sommes engagées soit 14.000,00 € versés aux demanderesses ;
-  et à titre de pénalité conventionnelle la somme de 15.500,00 € ;
-  3.000,00 € au titre de l'article 700 Code de Procédure Civile ;
A titre infiniment subsidiaire, s'il n'est pas fait droit à la demande de l'appelant :
- réduire le montant de la condamnation au titre de la pénalité conventionnelle ;
- condamner les consorts Z... aux entiers frais et dépens de première instance
et d'appel ;
Vu les dernières conclusions de Mmes Z... en date du 22 décembre 2015 tendant à la confirmation du jugement entrepris et sollicitant en cause d'appel 3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


M. X... soutient essentiellement n'avoir pu déposer de demande de permis de permis de construire permettant de satisfaire à  la condition suspensive, et ce par le fait des vendeurs qui ne lui auraient pas donné l'autorisation nécessaire, en leur qualité de propriétaires, afin d'effectuer les démarches en vue de l 'obtention du permis de construire. M. X... fait valoir que cette autorisation, prévue à la promesse synallagmatique, n'a pas été jointe à l'acte par les vendeurs, contrairement à leur obligation. M. X... en déduit que ce fut par la faute des vendeurs que le permis de construire n'a pu être obtenu avant le 30 septembre 2011, date à laquelle, selon lui, le compromis est devenu caduc, les vendeurs reprenant alors leur liberté « sans indemnités », ainsi que le stipulait la clause relative à la condition suspensive. M. X... soutient que ces circonstances font obstacle à toute poursuite au titre de la clause pénale.
Les intimées font valoir au contraire que M. X... ne justifie pas avoir été dans l'impossibilité d'obtenir le permis de construire dans les délais impartis, soulignant qu'en toute hypothèse, par lettre du 27 septembre 2011, cet acquéreur avait renoncé à la condition suspensive.
La condition suspensive litigieuse n'a été souscrite que dans l'intérêt de M. X.... Celui-ci, en droit, ne peut donc pas se prévaloir de la défaillance de celle-ci s'il y a renoncé avant son échéance.
M. X... ne peut ainsi valablement se prévaloir en cause d'appel de la caducité de  la promesse synallagmatique au 30 septembre 2011, alors qu'il ne conteste pas avoir expressément renoncé avant cette date à la condition suspensive, dans un acte intitulé « Levée des conditions particulières » daté du 27 septembre 2011 et signé de sa main, cette dernière pièce ayant été retenue par le premier juge. Cette pièce, passée sous silence par l'appelant a correspondu à l'application par les parties de la clause stipulant la condition suspensive, qui précise que si le permis de construire n'était pas obtenu au 30 septembre 2011, le vendeur pouvait reprendre sa liberté sans indemnités, sauf à l'acquéreur à renoncer au bénéfice de la condition suspensive.
Le protocole d'accord du 22 mars 2012 qui proroge le délai de signature de l'acte authentique de vente confirme d'ailleurs l'absence de caducité de la promesse. Ce document fait suite à un courrier en date du 22 février 2012 de M. X... à ses vendeurs qui relate des démarches auprès des services de l'urbanisme dès avant le 27 avril 2011, sans mentionner de difficulté quant à un éventuel défaut d'autorisation donné par les vendeurs.  A supposer que la clause de la promesse relative à l'annexion de cette autorisation ait dérogé au droit commun, dispensant ainsi M. X... de mettre en demeure les vendeurs de régulariser ce prétendu défaut d'autorisation, il ne subsiste après la renonciation au bénéfice de la clause aucun effet de celle-ci.
La caducité de la promesse synallagmatique ne peut donc être retenue.
Les vendeurs sont en conséquence restés liés dans les termes de la promesse synallagmatique puis du protocole d'accord. M. X..., malgré mise en demeure, s'est refusé à signer l'acte authentique de vente, en dernier lieu lors d'un rendez-vous chez le notaire le 05 octobre 2012. Il a par la suite fait savoir qu'il souhaitait un report supplémentaire de trois à quatre mois qui ne lui a pas été consenti.
Ces circonstances entraînent l'application de la clause pénale fixée dans la promesse à 10 % du prix de vente de 220 000 euros.
Il convient de réduire le montant de la clause pénale qui apparaît manifestement excessif au regard du préjudice subi par les vendeurs dont le bien n'a été immobilisé que pendant six mois, d'avril à octobre 2011 ; le premier juge sera donc approuvé en ce qu'il a réduit à 18 000 € le montant de la clause pénale.
Au regard de ces éléments et des motifs pertinents et non contraires du premier juge, le jugement querellé sera donc confirmé en toutes ses dispositions.
L'équité commande d'allouer aux intimées une somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, afin de les indemniser de leurs frais de défense en justice exposés en cause d'appel et non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris,
Y ajoutant,
Condamne M. X... à payer à Mmes Z... la somme de 2 000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne M. X... aux dépens d'appel, avec recouvrement direct conformément à l'article 699 du code de procédure civile