COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 14 OCTOBRE 2016
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 15466
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mai 2014- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 12/ 03378
APPELANTES
Madame Joëlle X... divorcée Y... née le 21 Mai 1961 à MARENGO (ALGÉRIE)
demeurant...
Représentée par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515
Assistée sur l'audience par Me Martine BELAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : A 235
SARL AM HOTEL prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : 538 841 552
ayant son siège au96, avenue de Choisy-75013 PARIS
Représentée par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515
Assistée sur l'audience par Me Martine BELAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : A 235
SCI JADE prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : 538 846 007
ayant son siège au96 avenue de Choisy-75013 PARIS
Représentée par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515
Assistée sur l'audience par Me Martine BELAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : A 235

Monsieur Jacques Z...
demeurant...
non représenté
Ayant reçu signification de la déclaration d'appel en date du 29 septembre 2014 par remise à l'étude d'huissier et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 10 novembre 2014 par remise à l'étude d'huissier.
Monsieur Pierre A...
demeurant...
Représenté et assisté sur l'audience par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Madame Marie-Madeleine C... née le 29 Octobre 1964 à MARSEILLES
demeurant...
Représentée par Me Audrey HINOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : D0049
Assistée sur l'audience par Me Axel SAINT MARTIN, avocat au barreau de MONTPELLIER
Monsieur Jacques D...
demeurant...
Représenté et assisté sur l'audience par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Monsieur Simon E... né le 08 Juillet 1976 à PARIS
demeurant... SUR ORGE
Représenté et assisté sur l'audience par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Monsieur Jacques F...
demeurant...
Représenté et assisté sur l'audience par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Monsieur Pierre G...
demeurant... 16
Représenté et assisté sur l'audience par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Monsieur Dominique H...
demeurant...
Représenté et assisté sur l'audience par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Monsieur Martin I...
demeurant...
Représenté et assisté sur l'audience par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Monsieur Michel J...
demeurant...
Représenté et assisté sur l'audience par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Monsieur Marc K...
demeurant...
Représenté et assisté sur l'audience par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Madame Odile L...
demeurant... 17
Représentée et assistée sur l'audience par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Monsieur Fernand M...
demeurant...
Représenté et assisté sur l'audience par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Monsieur Michel N...
demeurant...-...
...
Représenté et assisté sur l'audience par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Madame Jacqueline O... es qualité de liquidateur de la Société PJF
demeurant... 04
Représentée et assistée sur l'audience par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Madame Caroline A... épouse P...
demeurant...
Représentée et assistée sur l'audience par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Madame Arlette Q... épouse Q...
demeurant... 15
Représentée et assistée sur l'audience par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Monsieur Yves R... 
S...
demeurant...
Représenté et assisté sur l'audience par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Monsieur Grégory T...
demeurant...
Représenté et assisté sur l'audience par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Monsieur Gérard T...
demeurant...
Représenté et assisté sur l'audience par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Madame Solène U...
demeurant... LE ROI
Représentée et assistée sur l'audience par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Monsieur Cyril U...
demeurant...
Représenté et assisté sur l'audience par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Madame Agnès Christiane Jeanne V... épouse W... née le 09 Décembre 1960 à PARIS 14 (75014)
demeurant...
Représentée et assistée sur l'audience par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Madame Françoise XX...
demeurant...
Représentée et assistée sur l'audience par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Monsieur Eric YY...
demeurant...
non représenté
Signification de la déclaration d'appel en date du 26 septembre 2014 par remise à personneet assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date 30 octobre 2014 par remise à l'étude d'huissier.
Monsieur Xavier ZZ...
demeurant...
...- SINT MAARTEN NETHERLANDS ANTIL
non représenté
Signification de l'assignation par acte délivré le 3 octobre 2014 et signification des conclusions le 27 octobre 2014 tous deux par remise a parquet pour l'étranger.
Madame Anne CC... 
DD...
demeurant...
non représentée
Signification de la déclaration d'appel en date du 24 septembre 2014 remise à personne et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date 5 novembre 2014 remise à personne présente à domicile.
Monsieur Patrick FF...
demeurant...
Représenté et assisté sur l'audience par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Madame Yolaine GG...
demeurant...
Représentée et assistée sur l'audience par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Monsieur Jean-Claude HH...
demeurant...
non représenté
Signification de l'assignation par acte délivré le 22 août 2014 et des conclusions par acte délivré le 10 novembre 2014 tous deux en vertu de l'article 659 du Code de Procédure Civile.
Madame Marie II...
demeurant... 10
Représentée et assistée sur l'audience par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Monsieur Antoine JJ...
demeurant...-13100 AIX EN PROVENCE
non représenté
Ayant reçu signification de la déclaration d'appel en date du 24 septembre 2014 par remise à l'étude d'huissier et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 3 novembre 2014 par remise à personne présente à domicile.
Monsieur Denis JJ...
demeurant.../ USA
non représenté
Ayant reçu signification de la déclaration d'appel en date du 24 septembre 2014 par remise à l'étude d'huissier et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 3 novembre 2014 par remise à l'étude d'huissier.
Monsieur Pierre KK...
demeurant... 13
Représenté et assisté sur l'audience par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Madame Martine LL...
demeurant...
non représentée
Ayant reçu signification de la déclaration d'appel en date du 25 septembre 2014 par remise à l'étude d'huissier et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 5 novembre 2014 par remise à l'étude d'huissier.
SAS PARIS CHOISY prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au 96, avenue de Choisy-75013 PARIS
Représentée par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151
Assistée sur l'audience par Me Claude RYCHTER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0357
Société SEP PARIS CHOISY prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au 96, avenue de Choisy-75013 PARIS
non représentée
Ayant reçu signification de la déclaration d'appel en date du 25 septembre 2014 par remise à personne morale et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 24 octobre 2014 par remise à l'étude d'huissier.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 08 Septembre 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M. Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Christophe DECAIX
ARRÊT : DÉFAUT
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, présidente, et par Christophe DECAIX greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Par acte authentique du 12 juillet 2011, la SARL Paris Choisy, représentée par M. Jacques F..., a promis de vendre jusqu'au 30 décembre 2011 à Mme Joelle X... et à Mme Marie-Madeleine C..., qui s'étaient réservé la faculté d'acquérir, un immeuble à usage d'hôtel sis..., au prix 2 200 000 €, sous les conditions suspensives de l'obtention par les bénéficiaires d'un prêt d'un montant de 1 740 000 € et de la cession, par la SEP Paris Choisy aux bénéficiaires, du fonds de commerce exploité dans l'immeuble. Par acte authentique du même jour, la société en participation Paris Choisy, représentée par la même personne, a promis de céder jusqu'au 30 décembre 2011 aux mêmes bénéficiaires le fonds de commerce dénommé AM Hôtel, exploité dans l'immeuble précité, au prix de 200 000 €. Les deux actes incluaient, chacun, la condition suspensive de la réalisation concomitante de la vente de l'immeuble et de la cession du fonds de commerce. Les vente et cession ne se sont pas réalisées. Par acte du 17 février 2012, Mme X..., la SARL AM hôtel et la SCI Jade ont assigné les SARL et SEP Paris Choisy, Mme C..., M. F... en vente forcée de l'immeuble au profit de la société Jade et du fonds de commerce au profit de la société AM hôtel. Les associés de la SEP Paris Choisy ont été appelés en intervention forcée. Le 31 octobre 2012, la SARL Paris Choisy a été absorbée par la SAS HPC13 aux droits de laquelle vient la SAS Paris Choisy.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 20 mai 2014, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté Mme X..., les sociétés AM hôtel et Jade de leurs demandes contre les sociétés Paris Choisy tendant à la vente forcée et à l'allocation de dommages-intérêts,
- débouté Mme X..., les sociétés AM hôtel et Jade de leur demande de restitution de la somme de 220 000 € versée à titre d'indemnité d'immobilisation,
- dit que la SAS Paris Choisy avait le droit de conserver l'indemnité d'immobilisation versée en exécution de la promesse de vente de l'immeuble du 12 juillet 2011,
- débouté Mme X..., les sociétés AM hôtel et Jade de leur demande indemnitaire contre Mme C...,
- condamné Mme X..., les sociétés AM hôtel et Jade aux dépens et à payer, en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, à la SAS Paris Choisy, la somme de 3 000 € et à chacun des associés de la SEP Paris Choisy ayant constitué avocat, celle de 200 €.
Les associés de la SEP Paris Choisy ont cédé leurs parts sociales à la SAS Paris Choisy.
Par dernières conclusions du 27 juin 2016, Mme X..., les sociétés AM hôtel et Jade, appelantes, demandent à la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris en ses dispositions leur faisant grief et statuant à nouveau :
- dire parfaite la vente de l'immeuble entre la société Jade et la société Paris Choisy,
- dire parfaite la vente du fonds de commerce entre la société AM hôtel et la société Paris Choisy,
- condamner solidairement la société Paris Choisy et Mme C... à payer à la société Jade la somme de 151 561, 80 € de dommages-intérêts outre celle de 39 861, 63 € par trimestre depuis le 1er janvier 2013 jusqu'au jour de la mise en possession de l'immeuble,
- condamner solidairement la société Paris Choisy et Mme C... à payer à la société AM hôtel la somme de 68 427 € de dommages-intérêts par an depuis le19 janvier 2012 jusqu'au jour de la mise en possession du fonds de commerce,
- condamner solidairement la société Paris Choisy et Mme C... à payer à Mme X... la somme de 75 000 € de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,
- à titre subsidiaire,
- condamner solidairement la société Paris Choisy et Mme C... à payer à la société Jade la somme de 668 000 € de dommages-intérêts,
- condamner solidairement la société Paris Choisy et Mme C... à payer à la société AM hôtel la somme de 136 000 € de dommages-intérêts,
- condamner solidairement la société Paris Choisy et Mme C... à payer à Mme X... la somme de 150 000 € de dommages-intérêts,
- condamner la société Paris Choisy à restituer à Mme X... l'indemnité d'immobilisation de 220 000 €,
- dire la décision opposable au notaire séquestre,
- à titre très subsidiaire, condamner Mme C... à payer à Mme X... la somme de 220 000 € outre celle de 150 000 € de dommages-intérêts,
- à titre infiniment subsidiaire, condamner Mme C... à payer à Mme X... la somme de 110 000 € outre celle de 150 000 € de dommages-intérêts,
- en tout état de cause,
- dire que les intérêts courront à compter de l'assignation avec capitalisation des intérêts échus sur une année entière,
- condamner la société Paris Choisy in solidum avec Mme C... à payer la somme de 4 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner les autres intimés à payer aux appelantes la somme de 500 € chacun en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 23 juin 2016, la société Paris Choisy prie la Cour de :
- débouter les appelantes de leurs demandes formées contre elle,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- juger que l'indemnité d'immobilisation devra être versée par le notaire au plus tard le lendemain de la signification de l'arrêt,
- condamner in solidum Mme X..., la SARL AM hôtel et la SCI Jade à lui payer la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 8 décembre 2014, Mme C... demande à la Cour de :
- rejeter l'appel et les prétentions de Mme X..., des sociétés AM hôtel et Jade
-confirmer le jugement entrepris et y ajoutant :
- dire que le protocole du 7 juin 2011 s'analyse en une cession de promesse de vente,
- dire que le « protocole » comme l'avenant du 1er novembre 2011 sont nuls en application de l'article 1589-2 du Code civil,
- dire que Mme X... a commis une faute en refusant de lui communiquer les éléments d'information nécessaire à sa participation à l'opération litigieuse,
- en conséquence, débouter Mme X..., les sociétés AM hôtel et Jade de l'ensemble de leurs demandes,
- les condamner in solidum à lui payer la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 22 décembre 2014, MM Pierre A..., Jacques D..., Simon E..., Jacques F..., Pierre G..., Dominique H..., Martin I..., Michel J..., Marc K..., Fernand M..., Michel N..., Yves MM..., Grégory T...,, Gérard T..., Cyril U..., Patrick FF..., Pierre KK..., Mmes Odile L..., Jacqueline O..., ès qualités de liquidateur de la société PJF, Caroline A..., épouse P..., Arlette L..., épouse Q..., Solène U..., Agnès W..., François XX..., Yolaine GG..., Marie II..., ex-associés des SARL et SEP Paris Choisy, prient la Cour de :
- vu les articles 1134 et suivants du Code civil,
- dire irrecevables et mal fondées les demandes de Mme X..., ainsi que des sociétés AM hôtel et Jade,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- y ajoutant : condamner in solidum Mme X..., les sociétés AM hôtel et Jade à payer à chacun d'eux une indemnité de 500 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Les autres associés desdites sociétés, bien qu'assignés, n'ont pas constitué avocat.


Considérant que les moyens développés par Mme X..., les sociétés AM hôtel et Jade au soutien de leur appel tendant aux ventes forcées de l'immeuble et du fonds de commerce, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Considérant qu'à ces justes motifs, il sera jouté que l'acte authentique du 12 juillet 2011 aux termes duquel la SARL Paris Choisy avait promis de vendre jusqu'au 30 décembre 2011 à Mmes X... et C..., qui s'étaient réservé la faculté d'acquérir, l'immeuble à usage d'hôtel, comme l'acte authentique du même jour aux termes duquel la SEP Paris Choisy avait promis de céder jusqu'au 30 décembre 2011 aux mêmes bénéficiaires le fonds de commerce dénommé AM Hôtel, exploité dans cet l'immeuble, sont des promesses unilatérales de vente ; que, dans la promesse relative à l'immeuble, les parties ont stipulé (p. 13) : " la réalisation de la présente promesse aura lieu par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais dans le délai et les conditions ci-dessus en l'étude du notaire qui sera le rédacteur de l'acte. Faute par le bénéficiaire d'avoir réalisé la vente dans les délai et condition des présentes, la présente promesse sera caduque, sauf l'effet de la clause d'indemnité d'immobilisation ci-après " ; que, dans la promesse relative au fonds de commerce, les parties ont stipulé (p. 13) : " si la réalisation est demandée dans le délai ci-dessus convenu, le promettant et le bénéficiaires désignent d'un commun accord Maître NN..., notaire à Paris à l'effet de rédiger l'acte authentique de vente du fonds de commerce objet des présente " ;
Qu'ainsi, le bénéficiaire devait manifester son intention d'acquérir en réclamant la réalisation des ventes et cessions par la signature des actes authentiques ; qu'il est acquis aux débats que seules Mme X..., ainsi que les sociétés AM hôtel et Jade, substituées, ont manifesté leur intention d'acquérir, Mme C... ayant au contraire fait délivrer au notaire le 30 décembre 2011 une sommation d'avoir à constater la caducité de la promesse, faute de levée d'option ni d'acceptation par elle des substitutions ;
Que les deux actes du 12 juillet 2011 identifient Mmes X... et Mme C... en tant que " bénéficiaire " à concurrence de la moitié pour chacun des meuble et immeuble avec cette précision préalable, concernant l'acception du terme " bénéficiaire ", que ce terme " désignera le ou les bénéficiaires qui, en cas de pluralité, contracteront les obligations mises à leur charge solidairement entre eux sans que cette solidarité soit rappelée chaque fois " ; que, par cette stipulation, qui se rapporte, expressément, aux obligations mises à la charge des bénéficiaires, et non à l'exercice de leurs droits, les parties aux contrats ont entendu créer, non une solidarité active qui n'est pas exprimée, mais une solidarité passive entre les bénéficiaires ;
Que la promesse unilatérale de vente de l'immeuble conférait au " bénéficiaire ", tel que ci-dessus désigné, la possibilité de se substituer une tierce personne dans le bénéfice de la promesse, toute substitution partielle étant interdite ; qu'eu égard à l'absence de solidarité active expressément convenue dans la promesse relative à l'immeuble, Mme X... ne pouvait, sans l'accord de Mme C..., substituer les sociétés AM hôtel et Jade dans les droits du bénéficiaire ni, sans cet accord, réclamer utilement la réalisation de la vente ;
Qu'en conséquence, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a débouté Mme X..., ainsi que les sociétés AM hôtel et Jade de leurs demandes de vente et de cession forcées de l'immeuble et du fonds de commerce ;
Considérant, sur la demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 220 000 € versée par Mme X... en exécution de la promesse unilatérale de vente de l'immeuble et sur la demande de dommages-intérêts formée solidairement contre le promettant et Mme C..., en raison du retard dans la réalisation des ventes, que la promesse portant sur l'immeuble prévoyait (p. 5) que le transfert de propriété n'aurait lieu qu'à compter de la signature de l'acte authentique de vente ; que la SARL Paris Choisy, qui bénéficiait du doit d'option de fin d'un crédit-bail, pouvait s'engager unilatéralement à vendre dès lors que la propriété n'était transférée qu'à la date de réalisation de la vente par acte authentique et qu'une indemnité pouvait être prévue dans la promesse en contrepartie de l'immobilisation du droit du promettant qui s'était unilatéralement engagé à vendre et que cette indemnité, qui n'est pas une clause pénale, ne peut être réduite au motif que la SARL Paris Choisy n'aurait subi aucun préjudice ;
Que " le bénéficiaire " n'ayant pas réclamé la réalisation de la vente dans les conditions de la promesse, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, ni manifesté sa volonté d'acquérir en faisant constater par le notaire la défaillance du promettant comme le prévoit le contrat (p. 14), la non-réalisation de la vente n'est pas imputable au promettant, étant observé que l'option du crédit-bail a été levée le 19 janvier 2012 par le promettant et que, si le bénéficiaire avait demandé la réalisation au 30 décembre 2011, la date de réalisation aurait pu faire l'objet de la prorogation automatique prévue au contrat (p. 3) ;
Que Mme X... n'établit pas l'existence d'une fraude commise par la SARL Paris Choisy, les agissements qu'elle dénonce étant le fait de Mme C... et la non-réalisation de la vente par l'effet de la caducité de la promesse étant le fait du bénéficiaire ;
Qu'ainsi, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme X... de sa demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation et de dommages-intérêts formée contre le promettant, solidairement avec Mme C... ;
Que la SAS Paris Choisy est en droit de réclamer au notaire, séquestre de l'indemnité d'immobilisation, le versement de la somme de 220 000 € ;
Considérant, sur les demandes de Mme X... à l'encontre de Mme C..., seule, que, par acte sous seing privé du 7 juin 2011, Mme C..., qui était la gérante des SARL et SEP Paris Choisy, ainsi que Mme X..., ont signé un accord sur l'acquisition de l'immeuble et du fonds de commerce précités en vue de la réunion des assemblées générales des sociétés du 27 juin 2011, l'engagement pris par les parties portant sur l'achat de l'immeuble et du fonds de commerce par Mme X..., par le biais d'une ou plusieurs sociétés à constituer, sans Mme C..., qui renonçait à tous ses droits sur l'opération, Mme X..., ou toute sociétés qu'elle se substituerait, s'engageant en contrepartie à verser à la société qui serait constituée par Mme C... et que celle-ci lui désignerait, une commission de 230 000 € en qualité d'apporteur d'affaire ; que, par assemblée générale du 27 juin 2011, présidée par Mme C..., gérante, les associés de la SARL Paris Choisy ont autorisé la vente de l'immeuble au profit de Mme X... et/ ou de Mme C..., ou de toute personne physique ou morale qu'elles se substitueraient ; que le même jour, les associés de la SEP Paris Choisy ont autorisé la vente du fonds de commerce au profit de Mme X... et/ ou de Mme C..., ou de toute personne physique ou morale qu'elles se substitueraient ; que les promesses unilatérales de vente précitées ont été conclues par les sociétés, promettantes, au profit de Mmes X... et Mme C..., avec la clause de substitution précitée ; que, par acte sous seing privé du 1er novembre 2011, Mme X... et Mme C... ont conclu un avenant à leur accord du 7 juin 2011, en convenant qu'en lieu et place du versement de la commission de 230 000 €, " la situation économique ayant changé ", Mme C... bénéficierait d'une participation de 8 % dans le capital de la société à constituer qui posséderait les murs de l'hôtel, Mme C... renonçant à tous ses droits sur l'opération d'achat du fonds de commerce, étant convenu que les statuts de la société à constituer seraient établis en mentionnant la participation de Mme C... à hauteur de 8 % du capital social ;
Que cet accord et son avenant, qui n'évoquent ni l'existence d'un avant-contrat de vente ni sa forme, ne peuvent être qualifiés de cession des promesses unilatérales de vente non encore consenties le 7 juin 2011, les promesses du 12 juillet 2012 n'ayant pas été consenties, en outre, au seul bénéfice de Mme X... comme le prévoyait l'accord du 7 juin 2012 ; qu'ainsi, la nullité de l'article 1589-2 du Code civil invoquée par Mme C... n'est pas encourue ; que, c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a dit que l'objet de l'avenant à l'accord était déterminé ; que les promettantes n'ayant pas conclu à l'existence d'un dol à leur détriment, Mme C... ne peut alléguer que la cause des accord et avenant serait illicite ;
Que Mme C... doit être déboutée de sa demande en nullité de l'accord et de son avenant ;
Que ni l'accord du 7 juin 2011 ni les assemblées générales du 27 juin 2011, présidées par Mme C..., ni les promesses de vente du 12 juillet 2011 ni l'avenant du 1er novembre 2011 n'imposent une forme juridique à la société que Mme X... ou le bénéficiaire se substitueraient ; que Mme C..., gérante des sociétés Paris Choisy, qui avait entendu substituer à la commission initialement prévue une participation au capital de la société qui devait acquérir l'immeuble, était en mesure de faire mentionner dans l'avenant que cette société ne devait pas prendre la forme d'une SCI, si cette exigence était devenue un élément déterminant de l'avenant ;
Qu'en outre, le 8 juillet 2011, Mme C... a adressé par courrier électronique à à Mme X... un " business plan " faisant état du rachat des murs par une SCI et de celui du fonds de commerce par une SARL ; que le 27 septembre 2011, la société Natixis-lease a fait part à Mme X... de son accord de principe pour un financement en crédit-bail consenti à une SCI à constituer ; que le 9 novembre 2011, ce même organisme a notifié son accord au profit de la SCI Jade ; que, par courrier électronique du 24 novembre 2011, Mme X... a transmis l'accord de financement à M. F... qui l'a transféré à Mme C... le 25 novembre 2011 avec demande de transmission aux associés ; que, dans une lettre non datée mais portant un cachet de la poste du 16 décembre 2011, adressée à Mme X..., Mme C... qui exprimait des critiques à cette dernière, n'a formulé, pourtant, aucune doléance sur les conditions du financement ; que ce n'est que par lettre datée de 20 décembre 2011 que Mme C... a mis en demeure Mme X... de lui transmettre le plan de financement dont elle se plaignait qu'elle n'en aurait pas eu communication en dépit de ses demandes qui auraient été réitérées ; que le 30 décembre 2011 seulement, Mme C... a manifesté son refus de réaliser la vente ;
Qu'il ne peut être déduit de ces éléments la volonté de Mme C... d'exclure dans l'avenant toute substitution dans le bénéfice de la promesse de vente de l'immeuble au profit d'une SCI ; qu'en outre, en attendant le 20 décembre 2011 pour mettre en demeure Mme X... de lui transmettre le plan de financement dont elle connaissait, pourtant, l'existence depuis le 25 novembre 2011, puis le 30 décembre 2011, 17 heures, jour de la réalisation de la vente, pour informer les parties de son refus de réaliser la vente, Mme C... a brutalement rompu, sans motifs justifiés, les engagements pris au profit de Mme X... ;
Considérant, sur le préjudice que la faute de Mme C... a causé à Mme X..., qu'en raison de la caducité de la promesse unilatérale de vente causée par la non-réalisation de la vente imputable au bénéficiaire, Mme X... a payé au promettant la totalité de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 220 000 € ; que la caducité étant imputable à Mme C..., cette dernière doit être condamnée à payer à Mme X... la somme de 220 000 € ; que, Mme X... ne prouve pas avoir vendu trois biens " personnels " pour réaliser l'opération, les ventes ayant été faites par des sociétés dont les liens avec elle ne sont pas établis ; que Mme X... justifie avoir créé deux sociétés pour acquérir l'immeuble et le fonds de commerce, avoir obtenu le déblocage de la somme de 1 840 000 € qui a dû être restituée à la banque, avoir perdu la chance de percevoir les dividendes des sociétés constituées pour acquérir l'immeuble et le fonds de commerce, avoir subi un préjudice moral ; qu'au vu de tous ces éléments, le préjudice de Mme X... est évalué à la somme de 70 000 € au paiement de laquelle il y a lieu de condamner Mme C... à titre de dommages-intérêts ;
Considérant que la condamnation de Mme C... au paiement de la somme de 220 000 € portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 17 février 2012 et que ces intérêts seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ; que la condamnation de Mme Marie-Madeleine C... au paiement de la somme de 70 000 € portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;
Considérant que Mme X..., les sociétés AM hôtel et Jade seront condamnées aux dépens de l'instance d'appel formée contre la SAS Paris Choisy et les ex-associés des SARL et SEP Paris Choisy ;
Que Mme C... sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel introduite contre elle par Mme X..., les sociétés AM hôtel et Jade ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de Mme C... contre Mme X... et les sociétés AM hôtel et Jade ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes de la SAS Paris Choisy, des ex-associés des SARL et SEP Paris Choisy, de Mme X..., les sociétés AM hôtel et Jade, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a débouté Mme Joëlle X..., la SARL AM hôtel et la SCI Jade de leur demande indemnitaire contre Mme Marie-Madeleine C... ;
Statuant à nouveau de ce chef :
Condamne Mme Marie-Madeleine C... à payer à Mme Joëlle X..., la SARL AM hôtel et la SCI Jade la somme de 220 000 €, ainsi que celle de 70 000 € à titre de dommages-intérêts ;
Dit que la condamnation Mme Marie-Madeleine C... au paiement de la somme de 220 000 € portera intérêts au taux légal à compter du 17 février 2012 et que ces intérêts seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ;
Dit que la condamnation de Mme Marie-Madeleine C... au paiement de la somme de 70 000 € portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Y ajoutant :
Dit que la SAS Paris Choisy est en droit de réclamer au notaire, séquestre de l'indemnité d'immobilisation, le versement à son profit de la somme de 220 000 € ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne in solidum Mme Joëlle X..., la SARL AM hôtel et la SCI Jade aux dépens de l'instance d'appel qu'elles ont formée contre la SAS Paris Choisy et MM Pierre A..., Jacques D..., Simon E..., Jacques F..., Pierre G..., Dominique H..., Martin I..., Michel J..., Marc K..., Fernand M..., Michel N..., Yves MM..., Grégory T...,, Gérard T..., Cyril U..., Patrick FF..., Pierre KK..., Mmes Odile L..., Jacqueline O..., ès qualités de liquidateur de la société PJF, Caroline A..., épouse P..., Arlette L..., épouse Q..., Solène U..., Agnès W..., François XX..., Yolaine GG..., Marie II..., qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne Mme Marie-Madeleine C... aux dépens de l'instance d'appel introduite contre elle par Mme Joëlle X..., la SARL AM hôtel et la SCI Jade, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne in solidum Mme Joëlle X..., la SARL AM hôtel et la SCI Jade, en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, à payer à :
- la SAS Paris Choisy la somme de 3 000 €,
- MM Pierre A..., Jacques D..., Simon E..., Jacques F..., Pierre G..., Dominique H..., Martin I..., Michel J..., Marc K..., Fernand M..., Michel N..., Yves MM..., Grégory T...,, Gérard T..., Cyril U..., Patrick FF..., Pierre KK..., Mmes Odile L..., Jacqueline O..., ès qualités de liquidateur de la société PJF, Caroline A..., épouse P..., Arlette L..., épouse Q..., Solène U..., Agnès W..., François XX..., Yolaine GG..., Marie II..., la somme globale de 3 000 € ;
Condamne Mme Marie-Madeleine C... à payer à Mme Joëlle X..., la SARL AM hôtel et la SCI Jade, la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.