Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 05 MAI 2017
(no, 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 09344
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Avril 2015- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 14/ 06088

Monsieur Matthieu X...
né le 22 Janvier 1982 à Rennes (35000)

Madame Nathalie Y...épouse X...
née le 02 Février 1981 à Lyon (69000)
demeurant ...
Représentés tous deux par Me Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER-BEQUET-MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Assistés sur l'audience par Me Clément CARON de la SELARL HELIOS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0386

SARL JOHN D'ORBIGNY Pour qui domicile est élu au cabinet de Maître François LAFORGUE pour les besoins de la présente procédure
No SIRET : 520 76 0 8 02
ayant son siège au 52 Avenue de la République-75011 PARIS FRANCE
Représentée et assistée sur l'audience par Me François LAFORGUE de la SELARL LAFORGUE QUEFFEULOU AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D2112
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Mars 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Sophie REY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Par acte sous seing privé du 18 janvier 2014, M. Mathieu X...et Mme Nathalie Y..., épouse X...(les époux X...), ont donné à la SARL John D'Orbigny le mandat sans exclusivité de vendre leur appartement dépendant d'un immeuble sis ..., 4e arrondissement, au prix de 399 000 €, la rémunération de l'agent immobilier d'un montant de 19 000 € étant à la charge de l'acquéreur, soit un prix de 380 000 € net vendeur. Le 28 janvier 2014, l'agent immobilier a fait visiter le bien aux consorts Z...-A.... Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 mars 2014, l'avocat de l'agent immobilier a mis en demeure les mandants de régler à ce dernier la somme de 19 000 € au titre de la clause pénale insérée dans le mandat, reprochant aux époux X...d'avoir négocié directement la vente avec les candidats acquéreurs au mépris de leurs obligations contractuelles. Par lettre recommandée avec avis de réception du 5 avril 2014, les époux X...ont mis fin au mandat et ils ont conclu un avant-contrat de vente avec des tiers le 5 mai 2014. Par acte du 24 avril 2014, la société John D'Orbigny a assigné les époux X...en paiement de la somme de 19 000 € au titre de la clause pénale.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 16 avril 2015, le Tribunal de grande instance de Paris a condamné les époux X...à payer à la société John D'Orbigny la somme de 19 000 € au titre de la clause pénale et celle de 3 500 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 8 mars 2017, les époux X..., appelants, demandent à la Cour de :
- vu les articles 1147 et suivants, 1152 du Code civil,
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :
- rejeter l'intégralité des demandes de la société John D'Orbigny,
- à titre subsidiaire : diminuer substantiellement le montant de l'indemnité allouée,
- en tout état de cause, condamner la société John D'orbigny à leur payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 29 septembre 2015, la société John D'Orbigny prie la Cour de :
- vu les articles 1134 et suivants, 1152 et 1226 du Code civil :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- y ajoutant :
- condamner les époux X...à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.


Aux termes de la clause pénale insérée au mandat par acte sous seing privé du 18 janvier 2014, les époux X...se sont " interdit, pendant la durée du mandat et pendant la période suivant son expiration indiquée au recto, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les lieux avec lui ".
La visite des lieux étant un fait qui se prouve par tout moyen, l'agent immobilier établit, par le message électronique du 7 février 2014 adressé à ses mandants, qu'il les a informés de la visite des consorts Z...-A... faite par son intermédiaire, de sorte que l'absence de bon de visite n'a pas d'incidence sur la connaissance qu'avaient les mandants à compter de cette date de la visite litigieuses, les consorts Z...-A... leur ayant bien été présentés par leur mandataire.
Il est acquis aux débats que, postérieurement au 7 février 2014, les époux X...ont négocié la vente avec les consorts Z...-A..., les appelants précisant dans leurs écritures (p. 13) avoir cessé toute discussion avec les consorts Z...-A... et " annulé la signature du compromis " lorsqu'ils " ont réalisé " que les candidats acquéreurs avaient visité le bien avec l'agent immobilier. Ainsi, les parties étaient parvenues à un accord sur la chose et sur le prix hors la présence du mandataire, de sorte que les mandants avaient effectivement traité directement avec les acquéreurs.
Les mandants ayant violé l'obligation contractuelle précitée, la clause pénale doit recevoir application. Si la clause pénale est applicable du seul fait de l'inexécution contractuelle, le montant de l'indemnité peut, cependant, être modéré s'il est manifestement excessif. Or, au cas d'espèce, l'agent immobilier a perdu la chance de percevoir sa commission. Ne s'agissant que d'une perte de chance qui doit être mesurée à la probabilité de signature de l'avant-contrat par les consorts Z...-A... à un prix incluant la commission de l'agent immobilier, l'indemnité doit être fixée à la somme de 8 000 € au paiement de laquelle il y a lieu de condamner les époux X....
La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, des époux X....
L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la société John D'Orbigny, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Réforme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a condamné M. Mathieu X...et Mme Nathalie Y..., épouse X..., à payer à la SARL John D'Orbigny la somme de 19 000 € au titre de la clause pénale ;
Statuant à nouveau :
Condamne in solidum M. Mathieu X...et Mme Nathalie Y..., épouse X..., à payer à la SARL John D'Orbigny la somme de 8 000 € au titre de la clause pénale ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne in solidum M. Mathieu X...et Mme Nathalie Y..., épouse X..., aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne in solidum M. Mathieu X...et Mme Nathalie Y..., épouse X..., à payer à la SARL John D'Orbigny la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.
Le Greffier, La Présidente,