No RG 20/01572 - No Portalis DBWB-V-B7E-FNLX



S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION - S.I.D.R.
COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRÊT DU 29 OCTOBRE 2021
Chambre civile
Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT DENIS en date du 06 JUILLET 2020 suivant déclaration d'appel en date du 10 SEPTEMBRE 2020 RG no 1119000399
APPELANTS :
Monsieur [Z] [U]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentant : Me Céline CABAUD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Madame [F] [U]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentant : Me Céline CABAUD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION - S.I.D.R.
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DATE DE CLÔTURE : 27 Mai 2021
DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Août 2021 devant Monsieur DELAGE Martin, Président de chambre à la Chambre d'Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président, qui en a fait un rapport, assisté de Mme Nathalie TORSIELLO, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2021.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Président : Monsieur Martin DELAGE, Président de chambre Président de la Chambre d'Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président
Conseiller :Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de la Chambre d'Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président
Conseiller Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre à la Chambre d'Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président
Qui en ont délibéré
Greffier : Mme Nathalie TORSIELLO
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Octobre 2021.


1- La société Immobilière du Département de la Réunion (SIDR) est propriétaire d'un appartement de type T4 au sein du groupe d'habitations dénommé [Adresse 5] (97.490).
2- Suivant contrat de bail conclu le 09 mars 2007, ce logement a été loué aux époux [U].
3- Au mois d'octobre 2018, les services de la SIDR ont constaté que ces derniers avaient agrandi leur logement en édifiant, à l'avant du bâtiment loué, une construction. Cette réalisation a été faite sans aucune autorisation de la SIDR et de surcroît, sur une partie commune du groupe d'habitations.
4- Par lettre recommandée en date du 07 novembre 2018, la SIDR a adressé à Monsieur [Z] [U] et à Madame [F] [U] une lettre de mise en demeure de démolir la construction litigieuse et de remettre les lieux en état dans un délai de quarante-huit heures. Elle leur a rappelé que l'article 6 du contrat de location interdit formellement la construction de bâtiments provisoires annexes sur la parcelle louée. Ce même article stipulant que « ces constructions seront démolies par le preneur sur simple injonction de la Société. En cas de carence du preneur, la Société (SIDR) pourra effectuer les travaux de démolition aux frais et risques exclusifs du preneur ». La SIDR informait également le preneur de ce qu'à défaut de démolition, une procédure serait introduite visant à solliciter la démolition de l'ouvrage.
5- Les demandes amiables de remise en état des lieux n'ayant donné aucun résultat, la SIDR a saisi le Tribunal d'instance de SAINT-DENIS aux fins de voir ordonner la démolition de la construction illicite ainsi que la remise en état des lieux. Les époux [U] ont contesté les demandes de la SIDR et formulé à titre reconventionnel des demandes relative à l'insalubrité et l'indécence du logement loué.
6- Par jugement en date du 06 juillet 2020, le tribunal judiciaire de SAINT-DENIS a fait droit à l'ensemble des demandes de la SIDR.
7- Ce jugement a été signifié aux époux [U] le 26 août 2020.
8- Suivant déclaration en date du 10 septembre 2020, Madame et Monsieur [U] ont interjeté appel partiel du jugement en ce qu'il :
ORDONNE à Mme et M.[U] de procéder à la démolition complète de l'ouvrage édifié sur les parties communes du groupement d'habitation [Adresse 5], sis [Adresse 2], ainsi qu'à la remise en état du terrain appartenant à la SIDR, dans un délai de 45 jours à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 30 euros par jour de retard passé ce délai,
AUTORISE la SIDR à procéder à la démolition de l'ouvrage et à la remise en état des parties commune au frais de Mme et M. [U] en cas d'inexécution dans le délai précité de 45 jours à compter de la signification du présent jugement ;
CONDAMNE solidairement Mme et M. [U] à rembourser à la SIDR, les sommes engagées ;
REJETTE la demande d'expertise de Mme et M. [U] ;
DEBOUTE Mme et M. [U] de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles ; CONDAMNE in solidum Mme et M.[U] à verser la somme de 450 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Mme et M. [U] à supporter les dépens de l'instance.

Vu les conclusions prises pour la société Immobilière du Département de la Réunion (SIDR), déposées et notifiées par RPVA le 3 mars 2021,
Vu les conclusions d'appelant No2 prises pour Monsieur [Z] [U] et Madame [F] [U], déposées et notifiées par RPVA le 19 mai 2021,

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.
MOTIFS DE LA DECISION:
1- Les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance. En l'absence d'élément nouveaux soumis à son appréciation la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties.
2- Madame [U] a reconnu devant l'huissier Maître [H] le 10 décembre 2018, qu'elle et son époux ont failli à leurs obligations et ont édifié, en violation de l'interdiction contractuelle et sans autorisation du bailleur, une construction visant à agrandir la superficie du logement loué.
3- Le constat d'huissier confirme que l'installation des époux [U] se situe sur les parties communes et est « constituée de barrières en palettes et autres matériaux de récupération installés dans le prolongement du logement loué ; cette avancée est en partie couvert, de sorte qu'elle devient une sorte de varangue, reliée au logement initial par un petit portail de bois, abritant une table à manger avec des bancs, avec une seconde partie, clôturée mais non couverte, accueillant, notamment un barbecue ainsi que des arbustes et plantes en pots ».
4- La construction illicite occupe une partie commune (espace vert) du groupe d'habitations et sur laquelle les époux [U] n'ont reçu aucune autorisation d'occuper.
5- Les conditions particulières du contrat de bail signé entre les parties définissent la consistance du bien loué comme un appartement de type 4 avec varangue d'une surface de 68 m² en « RDC non accessible ».
6- Comme l'a souligné le premier juge, il s'en déduit que l'espace herbeux situé devant le logement des époux [U] qui n'est pas visé au contrat de bail comme une cour ou un jardin, ne constitue pas une partie privative donnée à bail par la SIDR. Il a justement conclu que cet ouvrage constitue une avancée de leur habitation et partant, un empiètement sur les parties communes du groupement, considérant que si « cette installation n'est pas une construction en matériaux durs et pérennes, elle constitue indéniablement un ouvrage installé sur des parties communes sur lesquelles les époux [U] n'ont donc aucun droit ni de propriété ni de jouissance privative résultant de leur contrat de bail ».
7- La décision sera confirmée en ce qu'elle a considéré qu'en application de l'article 555 du Code civil, la SIDR est parfaitement fondée à exiger l'enlèvement de l'édification installée par les époux [U] sur les parties communes du groupe d'habitations et obtenir la remise en état des lieux sous astreinte.
8- Aux termes de leurs écritures en appel, les époux [U] persistent à prétendre que leur ouvrage est un aménagement avec du matériel de récupération et démontable facilement et non une construction au sens de l'article 6 du contrat de bail.
9- La Cour relève, comme l'a fait le premier juge, que même si cet aménagement venait à être considéré comme n'étant pas la construction d'un bâtiment provisoire, il s'agit d'un «ouvrage installé sur des parties communes sur lesquelles les époux [U] n'ont donc aucun droit ni de propriété ni de jouissance privative résultant de leur contrat de bail ».
10- Les époux [U] sollicitent l'autorisation judiciaire de conserver leur « aménagement provisoire » jusqu'à qu'ils quittent leur logement, à charge pour eux de remettre en l'état leur accès à la propriété. Ils réitèrent leur demande de pose d'une clôture à laquelle la SIDR s'oppose. Ils justifient cette demande par la nécessité pour eux de se protéger contre les incivilités des passants et autres locataires, lesquelles jetteraient des détritus devant chez eux.
11- Il y a lieu de confirmer l'analyse du premier juge en rappelant que l'obligation du bailleur de garantir la jouissance paisible du bien loué implique de s'assurer de l'absence de trouble causé notamment par un autre locataire, en application de l'article 1719 du Code civil mais ne saurait imposer une modification de la consistance des lieux loués, ce qui serait le cas en cas d'installation d'une barrière sur les parties communes.
Les époux [U] ne précisent pas quel serait le fondement juridique de leur demande de « conservation de leur aménagement provisoire jusqu'à leur départ des lieux ».
12- Les époux [U] ont prétendu devant le premier juge que le logement occupé serait indécent et ont formulé des demandes reconventionnelles sur ce fondement. Ils réitèrent cet argumentaire devant la Cour et font à nouveau état d'une prétendue insalubrité du logement occupé pour solliciter des dommages intérêts, réévaluant à la hausse le montant de leur préjudice moral (5.000 € pour chacun des époux) ainsi que leur préjudice de jouissance (5.000€ chacun).
13- Le premier juge a débouté les époux [U] de leur demande en considérant que les photographies versées aux débats étaient dépourvues de force probante, soulignant le fait qu'elles n'étaient pas datées et qu'il n'en ressortait pas qu'il s'agissait du logement des époux [U].
14- En cause d'appel, les époux [U] produisent un constat d'huissier dressé le 18 septembre 2020. Ce constat d'huissier n'apparaît pas suffisant à établir l'indécence du logement, ni le moindre manquement aux dispositions du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. Ce constat d'huissier établi la réalité des dégradations de l'appartement des époux [U] suite à un dégât des eaux. Cependant la SIDR verse aux débats une attestation de travaux réalisés postérieurement à ce constat (attestation de la société BF PLOMBERIE -VLC du 17 novembre 2020 faisant état de la réparation de la fuite sur coude d'évacuation des WC, reprise de peinture et remise en état du logement).
15- Le courrier de l'ARS en date du 25 septembre 2020 n'est pas non plus constitutif de la preuve de la non-décence du logement. Ce courrier établi sur la base des éléments transmis par les époux [U], n'a pour but que d'informer la SIDR des informations qui lui ont été communiquées par les locataires et d'inviter la SIDR à faire rechercher l'origine des désordres et réaliser les travaux nécessaires.
16- Le rapport d'expertise en date du 08 juillet 2019 faisant suite à une visite du 03 juillet 2019 aux fins de constater un dégât des eaux en date du 16 octobre 2018 et faisant état d'une recherche de fuite effectuée par la société PROFUITE le 25 octobre 2018 à la demande de l'assureur de Madame [U] (ALLIANZ), ne fait état que de l'existence de dommages aux embellissements et ne fait nullement état d'un logement indécent.
17- Il résulte de l'ensemble de ces éléments que les non-conformités alléguées ne sont pas de nature à empêcher une utilisation paisible et décente du logement loué et ne rendent pas impossible l'occupation du logement.
18- La décision sera confirmée en toutes ses dispositions.
19- L'équité commande de faire supporter solidairement à Madame [E], [D] [U] et Monsieur [Z] [U], la charge des frais irrépétibles que la SIDR a dû exposer dans le cadre de la présente instance. Madame [E], [D] [U] et Monsieur [Z] [U] seront condamnés in solidum à verser à la SIDR la somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
20- Madame [E], [D] [U] et Monsieur [Z] [U] qui succombent supporteront les dépens.
PAR CES MOTIFS:
La Cour d'appel de Saint Denis, statuant par décision contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de SAINT-DENIS en date du 6 juillet 2020 en toutes ses dispositions,
Condamne solidairement Madame [F] [U] et Monsieur [Z] [U] à verser à la Société Immobilière du Département de la Réunion (SIDR) la somme de 1000 euros (mille euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne solidairement Madame [F] [U] et Monsieur [Z] [U] aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Martin DELAGE, Président de chambre, et par Mme Nathalie TORSIELLO, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT