Grosse + copie
délivrées le

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1o Chambre Section D
ARRET DU 19 MARS 2013
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/07794
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 NOVEMBRE 2011
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
No RG 09/02200
APPELANTE :
SCI SCIRIOLUS représentée par son gérant, domicilié ès qualités audit siège social
204 Rue Michel Teule
34080 MONTPELLIER
représentée par la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats postulants et Me LAURENT substituant la SCP SCHEUER - VERNHET ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

SA LA POSTE anciennement LA POSTE, établissement public pris en la personne de sa direction locale de L'IMMOBILIER MONTPELLIER bât 11 Parc Club du Millénaire 1025 Rue Henri Becquerel à 34000 MONTPELLIER prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège social
44 Boulevard de Vaugirard
75757 PARIS CEDEX 15
représentée par Me SOBOL substituant la SCP DENEL - GUILLEMAIN - RIEU - DE CROZALS - TREZEGUET, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 02 Janvier 2013
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 23 JANVIER 2013, en audience publique, Monsieur Jacques MALLET ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
Monsieur Jacques MALLET, Président
Madame Chantal RODIER, Conseiller
Madame Françoise VIER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Myriam RUBINI
L'affaire mise en délibéré au 05 mars 2013 a été prorogée au 19 mars 2013.

- CONTRADICTOIRE.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile ;
- signé par Monsieur Jacques MALLET, Président, et par Madame Myriam RUBINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Le 22 mai 1995, alors propriétaire de l'immeuble situé 27 rue Foch à Montpellier, l'établissement public France Télécom régularisait auprès de l'établissement public La Poste une "convention d'occupation du domaine public qui s'inspire des dispositions du code civil sur le louage", notamment pour une durée de 30 ans commençant à courir le 1er janvier 1994 pour se terminer le 31 décembre 2023, en ce qui concerne 564,73 m² de bureaux.
Le 21 avril 1997, par l'effet de la loi no 96-660 du 26 juillet 1996 consacrant la transformation de la personne morale de droit public France Télécom en une société anonyme du même nom, un avenant no 1 était signé entre la SA France Télécom et La Poste, afin de prendre acte du transfert de plein droit au 31 décembre 1996 des biens, droits et obligations de cette personne morale à la nouvelle entité de droit privé.
Par acte authentique du 29 décembre 2009, la SA France Télécom vendait l'immeuble comprenant les locaux litigieux, à la société Méditerranée Immobilier aux droits de laquelle, suivant acte notarié du 28 juin 2002, vient désormais la SCI Sciriolus.
Par courrier du 22 juin 2007, la SCI Sciriolus notifiait à La Poste son intention de mettre fin à la convention précaire de 1995, estimant qu'en raison des activités de La Poste (en tant que Banque Postale) et de la Caisse d'épargne, qui souhaitait reprendre les locaux pour y créer une nouvelle agence, de fait en concurrence directe, la situation correspondait à la "raison impérieuse visée à l'article 3 de la convention", ce qui l'autorisait à une reprise anticipée. Ce motif de résiliation était contesté par La Poste.
Suivant acte extrajudiciaire du 19 septembre 2007, se prévalant des dispositions relatives au renouvellement du bail commercial, la SCI Sciriolus notifiait à La Poste, au visa de l'article L. 145-14 du code de commerce, un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction, avec effet au 1er juillet 2008.
Par ordonnance de référé du 31 janvier 2008, la SCI Sciriolus obtenait la désignation d'un expert pour évaluer l'indemnité d'éviction due à La Poste, laquelle sera confirmée par arrêt du 13 novembre 2008. L'expert judiciaire déposait son rapport en date du 23 octobre 2008, évaluant l'indemnité d'éviction due à La Poste à 2 038 000 .
C'est dans ce contexte que, suivant exploit du 15 avril 2009, la SCI Sciriolus délivrait assignation à l'établissement public La Poste, devenue le 1er mars 2010 la SA La Poste, pour entendre, entre autres dispositions, juger caduque la convention d'occupation précaire du domaine public par l'effet de la loi et inopposable la convention du 21 avril 1997.
Par jugement contradictoire du 8 novembre 2011, le tribunal de grande instance de Montpellier a débouté la SCI Sciriolus de l'ensemble de ses demandes, la condamnant à payer à La Poste la somme de 10 000  pour procédure abusive, outre les dépens et une somme de 4 000  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le 15 novembre 2011, la SCI Sciriolus a relevé appel de ce jugement.
Vu les dernières conclusions déposées :
* le 27 décembre 2012 par la SCI Sciriolus ;
* le 2 janvier 2013 par La Poste.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 janvier 2013.
La SCI Sciriolus conclut à l'infirmation du jugement déféré et :
à ce qu'il soit jugé que la convention d'occupation précaire du domaine public est devenue caduque par l'effet de la loi du 26 juillet 1996 tenant le déclassement du bien immobilier et la privatisation de France Télécom ;
à la constatation que La Poste est un établissement public à caractère industriel et commercial que le statut des baux commerciaux s'applique de plein droit aux baux conclus par La Poste pour les besoins de son activité et que la convention du 21 avril 1997 est soumise audit statut ;
à la constatation que le congé délivré le 19 septembre 2007, n'a pas été contesté dans le délai de deux ans de l'article L. 145-60 du code de commerce ;
à l'inopposabilité du bail commercial à la SCI Sciriolus pour la période excédant 12 ans, faute d'avoir été publié en application des articles 28 1o b et 30 du décret du 4 janvier 1955 ;
à l'expulsion de La Poste et de tout occupant de son chef, sous astreinte en tant que de besoin ;
en tout état de cause, au caractère non abusif de la procédure et au rejet de la demande de La Poste pour procédure abusive ;
à la condamnation de La Poste à lui rembourser ses frais irrépétibles à hauteur de 20 000 , outre les dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile.
La SA La Poste demande à la cour à la confirmation du jugement déféré, au débouté de la société appelante de l'ensemble de ses demandes, à sa condamnation à lui payer la somme de 50 000  pour procédure abusive ainsi que celle de 10 000  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Sur la caducité et la nature de la convention :
Les parties conviennent que la convention précaire établie le 22 mai 1995 entre l'établissement public France Télécom et celui tout autant public La Poste a date certaine et à ce titre, est opposable à la SCI Sciriolus pour avoir été dûment enregistrée à la recette des impôts de Montpellier Ouest le 11 juillet 1995.
De même, les locaux occupés par La Poste faisant alors partie du domaine public de France Télécom à la date de la signature de la convention d'occupation, seule une convention précaire et temporaire pouvait exister, laquelle exclut implicitement l'application des dispositions relatives au statut des baux commerciaux, en stipulant qu'elle "s'inspire des dispositions du code civil sur le louage".
Les parties signataires convenaient, en ce qui concerne les locaux de bureaux, entre autres dispositions :
une durée de la location de 30 ans, commençant le 1er janvier 1994 et prenant fin le 30 décembre 2003 ;
la possibilité d'une reprise, en cours de contrat, des locaux par l'exploitant propriétaire ne pouvant intervenir que pour une raison impérieuse, "bien que s'agissant d'une convention précaire" ;
le renouvellement de la convention, au terme de celle-ci, par tacite reconduction, pour une durée de neuf ans, ledit renouvellement ne pouvant être refusé par le propriétaire que pour vendre les locaux, objet de la convention ou pour les occuper lui-même ;
le paiement d'une indemnité fixée à trois fois ou une fois le montant de la redevance payée la dernière année, selon que l'éviction de l'occupant intervient au terme de la convention ou d'une période de renouvellement de 9 ans ;
en cas de vente de l'immeuble ou des locaux loués, le fait de tenir le nouveau propriétaire aux obligations imposées à l'exploitant propriétaire par la présente convention.
Il est tout aussi constant que par l'effet de la loi no 96-660 du 26 juillet 1996, l'immeuble abritant les locaux, objet de cette convention précaire, est sorti du domaine public pour avoir été transféré de plein droit à l'entreprise nationale France Télécom, au 31 décembre 1996, et déclassé à cette même date.
Dès lors, l'avenant no 1 "portant modification du propriétaire bailleur", signé le 21 avril 1997 entre la SA France Télécom et l'établissement public La Poste, a consacré ce transfert aux termes de son article 1 tandis que l'article 2 stipule que : "Tous les autres termes du contrat sont inchangés".
Il s'en évince toutefois que, contrairement à ce que laisse entendre la SCI Sciriolus, la convention du 22 mai 1995 et cet avenant forment un tout indivisible dont le sort ne saurait être dissocié, les deux actes procédant toujours d'une économie commune.
Ainsi, la SCI Sciriolus est inopérante à solliciter la caducité de la convention du 22 mai 1995 par suite du déclassement de l'immeuble dont s'agit et à se prévaloir notamment du caractère "illégitime" des motifs de précarité à la date de cette convention, tout en revendiquant la requalification de l'avenant du 21 avril 1997 en une nouvelle convention de bail qui relèverait désormais du statut des baux commerciaux.
En effet, la décision de déclassement du bien comprenant les locaux occupés par La Poste et d'en transférer la propriété pleine et entière à la société France Télécom, devenue société de droit privé, ne peut avoir affecté la nature de la convention précaire d'occupation alors qu'aux termes ni de l'avenant précité ni de dispositions ultérieures, aucune des parties n'a entendu nover leurs relations, une telle intention ne pouvant se présumer.
La SCI Sciriolus et la SA La Poste demeurent liées par la convention précaire du 22 mai 1995 et son avenant no 1 du 21 avril 1997, dont le terme est toujours fixé au 31 décembre 2023, sauf à ce qu'une reprise par le propriétaire soit justifiée par une raison impérieuse.
En conséquence, par des motifs substitués, la cour confirmera la décision déférée en ce qu'elle a débouté la SCI Sciriolus de sa demande de caducité de la convention précaire du 22 mai 1995 et y ajoutant, dira n'y avoir lieu à application du statut de baux commerciaux entre elle et la SA La Poste, ni de ce chef, à requalification de la "convention" du 21 avril 1997.
Sur l'inopposabilité pour défaut de publicité :
A l'appui de sa fin de non-recevoir tirée de l'inopposabilité du "bail commercial du 21 avril 1997", la SCI Sciriolus se prévaut des articles combinés 28 1o b et 30 du décret no 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, relatifs aux baux d'une durée de plus de douze années qui sont, s'ils n'ont été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques.
Il n'est pas sérieusement discuté que les dispositions de l'article 28 1o b du décret no 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière peuvent trouver application dès que la convention liant les parties, même de caractère précaire, constitue un bail de plus de douze ans au sens de l'article 28 précité.
De même, il ne peut pas être contesté que la SCI Sciriolus qui a succédé, dans la propriété de l'immeuble, à la société Méditerranée Immobilier, suivant acte authentique du 28 juin 2002, laquelle avait elle-même succédé à la SA France Télécom, suivant acte authentique du 21 décembre 1999, tient ses droits du même auteur que La Poste, en qualité d'ayant cause à titre particulier.
Toutefois, pour pouvoir opposer à cette dernière le défaut de publicité, la SCI Sciriolus doit avoir la qualité de tiers au sens de l'article 30 du décret du 4 janvier 1955, à la condition de ne pas être de mauvaise foi, c'est-à-dire de ne pas avoir eu connaissance de l'acte antérieur.
Or, aux termes de son acte d'acquisition de l'immeuble comprenant les locaux litigieux, en date du 28 juin 2002, auprès de la société Méditerranée Immobilier, la SCI Sciriolus avait une parfaitement connaissance de l'existence de plusieurs baux faisant l'objet des biens vendus et précisément de la "convention précaire au profit de La Poste, résultant d'un acte sous seing privé en date à Montpellier, du 22 mai 1995, avec avenant sous seing privé en date du 21 avril 1997", l'acquéreur déclarant "avoir parfaite connaissance de ces baux par suite d'une remise d'une copie qui lui en a été faite avant ce jour, par le vendeur" et dispensant "le notaire d'en rapporter la teneur aux présentes".
Il en était tout autant lors de la vente de l'immeuble consentie précédemment, suivant acte du 21 décembre 1999, par la SA France Télécom au profit de la société Méditerranée Immobilier.
Aussi, à la date d'acquisition par elle de l'immeuble dont s'agit, soit le 28 juin 2002, force est de constater que la durée de douze années requise par l'article 28 1o b du décret du 4 janvier 1955 n'était pas atteinte et ne pouvait l'être qu'à compter du 22 mai 2007 tandis que pendant près de cinq ans, la SCI Sciriolus, en sa qualité de bailleur de La Poste, avait une parfaite connaissance de la convention antérieure du 22 mai 1995 et de l'avenant du 21 avril 1997.
Une telle connaissance, avant même que les dispositions du décret du 4 janvier 1955 puissent être appliquées, suffit pour écarter les règles de la publicité foncière.
La convention du 22 mai 1995 et l'avenant du 21 avril 1997 sont donc opposables à la SCI Sciriolus dont la fin de non-recevoir soulevée à cet effet sera rejetée et le jugement déféré confirmé à ce titre.
Sur la reprise des locaux :
Il ressort des éléments de la cause que par courrier du 22 juin 2007, la SCI Sciriolus a refusé à La Poste une autorisation de travaux sollicitée le 27 mars 2007 et lui a signifié, en visant la "convention d'occupation précaire d'une durée de 30 ans", qu'elle entendait mettre fin à ladite convention et reprendre les locaux afin de créer une nouvelle agence de la Caisse d'épargne dont la SCI est une filiale, invoquant la situation directe de concurrence entre celle-ci et la Banque Postale, filiale à 100% de La Poste.
La SCI Sciriolus se référait dans ce même courrier à la "raison impérieuse" visée à l'article 3 de la convention, fixait à compter du 1er juillet 2007, le préavis conventionnel d'une année, rappelait son obligation de paiement d'une indemnité d'éviction à déterminer, précisait enfin que ladite indemnité "n'a strictement rien à voir avec celle visée à l'article L. 145-14 du code de commerce, la présente convention n'étant pas soumise aux statuts des baux commerciaux".
Toutefois, ainsi que précédemment souligné par la cour, les rapports entre les parties demeurent régis par la convention du 22 mai 1995 et l'avenant du 21 avril 1997, nonobstant les modifications intervenues quant à la qualité du propriétaire de l'immeuble et le déclassement de celui-ci, et non pas, par les règles spécifiques des baux commerciaux.
Dès lors, le congé avec offre de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction, délivré à la requête de la SCI Sciriolus, par acte extrajudiciaire du 19 septembre 2007, est inopérant.
En ce sens, seules les dispositions conventionnelles relatives à la reprise par le propriétaire, telles que stipulées à l'article 3 de la convention, trouvent à s'appliquer, à charge pour la SCI Sciriolus de justifier d'une raison impérieuse.
Force est de constater que la SCI Sciriolus ne rapporte aucunement la preuve du caractère impérieux d'une telle raison ainsi que le lui avait parfaitement exposé La Poste dans son courrier du 7 septembre 2007, en réponse au courrier précité du 22 juin 2007, rappelant, outre la réglementation de l'activité bancaire en France, que l'existence d'une situation de concurrence entre les actionnaires de leurs deux structures ne saurait être une cause de résiliation prévue, alors même que l'activité bancaire de la Caisse d'épargne n'est exercée que par un actionnaire de la SCI et non par elle-même, tandis qu'avant même la création de la Banque Postale, La Poste était déjà concurrente de la Caisse d'épargne, s'agissant de la commercialisation du livret A.
Dans ces conditions, la SCI Sciriolus est défaillante dans la pertinence de la raison impérieuse constituant le seul motif autorisant la reprise, en cours de contrat, des locaux occupés par La Poste qui ne saurait être regardée comme occupante sans droit ni titre à compter du 1er juillet 2008.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Sciriolus de ses prétentions à ce titre, y compris celle tendant à l'expulsion de La Poste.
Sur les autres demandes :
Reprenant à son compte la motivation des premiers juges sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et tenant l'attitude de la SCI Sciriolus, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur le principe mais l'infirmant, de ramener le montant à la somme de 5 000 .
Eu égard au montant déjà alloué en première instance à La Poste au titre de ses frais irrépétibles, la cour complétera cette indemnité en cause d'appel par l'allocation d'une somme de 1 000 .
La demande de la SCI Sciriolus sur le même fondement sera en voie de rejet.
La SCI Sciriolus sera tenue aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement déféré dans toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant des dommages-intérêts pour procédure abusive,
Statuant à nouveau sur ce chef infirmé, complétant le jugement déféré et y ajoutant,
Dit que les relations entre les parties demeurent régies par la convention précaire du 22 mai 1995 et l'avenant du 21 avril 1997,
Dit n'y avoir lieu à application du statut de baux commerciaux entre la SCI Sciriolus et la SA La Poste, ni à requalification de la "convention" du 21 avril 1997,
Constate que la SCI Sciriolus ne justifie pas d'une raison impérieuse permettant la reprise des locaux occupés par la SA La Poste dans les conditions de l'article 3 de la convention précaire,
Condamne la SCI Sciriolus à payer à La Poste :
la somme de 5 000  pour procédure abusive,
la somme complémentaire de 1 000  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Déboute la SCI Sciriolus de sa demande sur le même fondement,
Condamne la SCI Sciriolus aux dépens d'appel.
LE GREFFIER. LE PRÉSIDENT.