COUR D'APPEL

1ère CHAMBRE A

ARRET No 166
AFFAIRE No : 07 / 02686
Jugement du 06 Novembre 2007
du Tribunal de Grande Instance du MANS
no d'inscription au RG de première instance 06 / 6726
ARRET DU 19 MAI 2009
APPELANTE :
Madame Claudine X... épouse Y...
...-72260 MAROLLES LES BRAULTS
représentée par la SCP CHATTELEYN ET GEORGE, avoués à la Cour
assistée de Me Alain BOUCHERON, avocat au barreau du MANS
INTIMES ET INCIDEMMENT APPELANTS :
Monsieur René A...

Madame Gisèle B... épouse A...

représentés par Me Jacques VICART, avoué à la Cour
assistés de Me Thierry PAVET, avocat au barreau du MANS
LA S. A. R. L. A. I. T. T. ORPI
4 boulevard Bansard des Bois-61130 BELLEME
représentée par la SCP DUFOURGBURG-GUILLOT, avoués à la Cour
assistée de Me Jacques BLANCHET, avocat au barreau d'ALENCON

Monsieur Stéphane E...
...-72130 ST GERMAIN SUR SARTHE
Madame Isabelle E... divorcée F...

Madame Muriel E...

Madame Louise G... veuve A...
...-72260 MAROLLES LES BRAULTS
assignés, n'ayant pas constitué avoué
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Mars 2009 à 14 H 00, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame VERDUN, conseiller chargé du rapport.
Ce Magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame VERDUN, conseiller faisant fonction de président vu l'empêchement de Madame la présidente de la 1ère Chambre A et en application de l'ordonnance du 19 décembre 2008, Madame RAULINE et Madame LECAPLAIN-MOREL, conseillers.
Greffier lors des débats : Madame LEVEUF
ARRET : par défaut
Prononcé publiquement le 19 mai 2009 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
Signé par Madame VERDUN, président, et par Madame LEVEUF, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Madame Y... a saisi le tribunal de grande instance du Mans par actes des 17 et 18 octobre et 5 décembre 2006 pour voir condamner la société AITT-ORPI et les consorts A...- E... à lui payer la somme de 60 000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement des articles 1644 et 1147 du code civil.
Elle exposait qu'elle a acquis une maison d'habitation et un terrain attenant à Marolles-les-Braults (72) auprès des consorts A...- E... selon acte authentique conclu devant maître J..., notaire à Sarlat (24), le 15 juillet 2005, que peu de temps après elle a appris l'existence d'un projet de construction d'un atelier de peinture sur une parcelle leur appartenant préemptée par la mairie et découvert le classement de la parcelle en zone artisanale alors que les vendeurs lui avaient consenti un droit de préemption en cas de mise en vente, que l'agence immobilière et les vendeurs auraient dû l'informer de ce classement, qui l'expose à un environnement contraire à celui recherché, et ne pas lui faire croire qu'elle aurait pu acquérir cette parcelle.
Elle a été déboutée par jugement du 6 novembre 2007, le tribunal considérant qu'aucune faute ne pouvait être reprochée ni à l'agence ni aux vendeurs, et condamnée à verser 1500 euros à chacune des parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle a interjeté appel le12 décembre 2007. La société AITT-ORPI et les époux A... ont formé appel incident.
Stéphane E... et Louise G... ont été assignés à personne le 24 septembre 2008 et n'ont pas constitué avoué. Isabelle E... et Muriel E... ont fait l'objet d'un procès-verbal de recherches infructueuses en vertu de l'article 659 du code de procédure civile. Les autres parties ont conclu.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 février 2009.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Madame Y... demande à la cour d'infirmer le jugement, de déclarer la société AITT-ORPI responsable des dommages subis par elle pour manquement à ses devoirs d'information et de conseil, de déclarer les consorts A...- E... redevables de la garantie des vices cachés et en toute hypothèse, responsables des dommages subis pour manquement à leurs devoirs d'information et de conseil, de les condamner in solidum à lui payer 60 000 euros à titre de réduction du prix et / ou de dommages-intérêts, toutes causes confondues, 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Elle fait valoir qu'elle n'est pas originaire de la Sarthe, qu'elle voulait acheter une maison dans un endroit calme pour y vivre avec sa mère, née en 1909, décédée depuis, que l'agence lui a présenté une maison qui correspondait à ses critères avec un terrain attenant, que la vente a été conclue le 15 juillet 2005. Elle fait grief à l'agence et aux vendeurs de lui avoir caché que le terrain était en zone artisanale et qu'il existait un projet de construction d'un atelier sur la parcelle jouxtant la sienne appartenant également aux consorts A... et dont ils savaient qu'elle serait préemptée par la mairie.
Elle considère que l'agence n'aurait pas dû lui proposer cette maison et lui expliquer que les mots " droit de préemption sur la parcelle " n'avaient aucune valeur. Elle estime avoir été trompée et que le raisonnement du tribunal revient à anéantir le devoir d'information et de conseil des professionnels.
La société AITT demande à la cour de confirmer le jugement et de condamner madame Y... à payer les sommes de 2 000 euros pour appel abusif et 2 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.
Elle soutient que l'atelier est conforme au classement de la zone UZ, qu'elle-même ignorait ce classement au moment de la signature des compromis, que l'atelier ne cause aucun dommage esthétique ni sonore à l'appelante qui n'a jamais dit qu'elle voulait le calme absolu, qu'il existait déjà des bâtiments artisanaux ou professionnels dans le quartier et qu'elle n'avait qu'à consulter le PLU à la mairie. Selon elle, c'était au notaire de l'informer de la signification de ce classement puisque c'est lui qui a reçu les documents d'urbanisme.
Les époux A... demandent à la cour de confirmer le jugement et de condamner madame Y... à leur payer la somme de 2 000 euros pour appel abusif et 2 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel et aux dépens.
Ils soulèvent l'irrecevabilité de la demande sur le fondement de l'article 1641 du code civil en raison de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés. Si une responsabilité devait être recherchée, ce serait celle du notaire. Ils estiment qu'elle était parfaitement informée car les compromis contenaient une clause prévoyant l'hypothèse de la préemption. Enfin, selon eux, l'appelante ne subit aucun préjudice.

Il résulte du dossier qu'en 2005 madame Y..., qui venait de prendre sa retraite et résidait dans un autre département, a décidé de s'installer dans la Sarthe. Elle a pris contact avec une agence immobilière de Bellême, la société AITT-ORPI, et signé un mandat de recherche portant sur " une maison d'habitation proche des commerces, avec trois chambres dont une de plain-pied, un terrain d'environ 2 000 m ², pas de mitoyenneté ". L'agence lui a proposé la maison des consorts A...-E... à Marolles les Braults (72) qui correspondait à ces caractéristiques sauf en ce qui concernait le terrain qui n'était pas assez grand. Les consorts A...- E... ont accepté de lui vendre une parcelle de 915 m ² délimitée dans une autre parcelle de 8 915 m ² leur appartenant également et jouxtant la maison.
Deux promesses synallagmatiques de vente ont donc été signées le 16 avril 2005, la seconde relative au terrain portant la mention manuscrite suivante : " en cas de vente de la parcelle cadastrée ZO no18, monsieur René A... s'engage à laisser à madame Y... le droit de préemption ". L'acte notarié a été signé le 15 juillet suivant au prix de 120 256 euros.
Quelques temps plus tard, madame Y... apprenait que la mairie avait acquis cette parcelle pour y développer des activités artisanales et que celle-ci ainsi que sa maison étaient classées en zone UZ. Elle constatait qu'un artisan faisait construire un pavillon et un atelier de peinture sur une partie de cette parcelle jouxtant la sienne. Elle estime subir un préjudice dont elle réclame réparation à l'agence immobilière et aux vendeurs.
Sur la responsabilité de la société AITT
Le classement d'un terrain dans les plans d'urbanisme est une information qui peut être déterminante de la décision d'achat d'un bien immobilier dans la mesure où elle annonce une évolution prévisible de son environnement actuel, comme c'est le cas en l'espèce.
Même si madame Y... n'avait pas précisé qu'elle voulait " un calme absolu ", même si elle avait pu constater par elle-même qu'il y avait des activités artisanales dans un environnement proche, comme en témoignent les photographies versées aux débats, cela ne signifie pas qu'il lui était indifférent qu'il y ait une extension de ces activités dans son voisinage immédiat. Cela l'était d'autant moins qu'elle avait demandé à acheter la parcelle no 18 de 8 915 m ² " pour assurer sa tranquillité " et que les vendeurs avaient accepté de lui céder 915 m ² tout en lui accordant un " droit de préemption " sur le reste dès qu'ils auraient pris la décision de vendre, ainsi qu'il résulte des termes mêmes de son mandat de recherche.
Contrairement à ce qui a été jugé en première instance, ce n'était pas à madame Y... de prendre l'initiative de rechercher le classement de la zone où l'immeuble était situé, dès lors qu'elle avait décidé, en recourant aux services d'une agence immobilière, de s'entourer des informations et conseils d'un professionnel de l'immobilier. Ce type de renseignements n'appartient pas aux faits qui sont à la connaissance de tous et que les parties sont supposées savoir, il nécessite une démarche en mairie qui relève du devoir d'information du professionnel envers ses clients.
La responsabilité du notaire d'informer l'acquéreur de la signification des termes techniques tels que ceux des plans d'urbanisme, n'exonère en rien l'agence immobilière de sa propre responsabilité qui se situe en amont, bien avant la décision d'acheter le bien.
Par ailleurs, en laissant mentionner dans la promesse synallagmatique de vente que madame Y... disposerait d'un " droit de préemption " sur la parcelle, alors que ces termes, inappropriés en ce qu'ils n'accordaient aucune faculté de préemption en cas de vente à un tiers mais simplement une promesse de vente, risquaient en toute hypothèse d'être vidés d'effet en regard de la zone de classement du terrain, l'agent immobilier a également manqué à son devoir de conseil et de rédacteur d'acte.
Sa responsabilité est donc engagée sur le fondement de l'article 1147 du code civil. Le jugement sera infirmé de ce chef.
Sur la responsabilité des consorts A...- E...
La non révélation de la zone de classement d'un immeuble ne constitue pas un vice caché au sens de l'article 1641 du Code civil qui s'entend d'un vice indécelable au moment de la vente. En outre, il ressort des éléments rappelés plus haut que le préjudice invoqué par madame Y... ne vient pas tant du classement en zone UZ que de la vente de la parcelle no18 à la mairie alors qu'elle espérait l'acheter " pour assurer sa tranquillité " car elle aurait été alors " protégée " par cet espace vert de
8 900 m ². Elle n'est donc pas fondée à invoquer à l'encontre des vendeurs la garantie des vices cachés.
En revanche, il ressort d'un courrier du maire de Marolles les Braults du 2 février 2006 (pièce 3) que ce sont les époux A... qui ont pris contact avec la mairie en septembre 2005 pour leur proposer la parcelle no18 sans même avertir madame Y..., que la mairie a donné suite à cette proposition qui lui permettait de continuer le développement des activités artisanales dans la commune, que cette dernière ayant reçu à la même époque une demande d'installation d'un artisan-peintre, elle lui a cédé une partie de la parcelle, à côté de la propriété de madame Y....
Or, aux termes de la promesse synallagmatique de vente signée le 16 avril 2005 rappelés plus haut, les vendeurs avaient promis à l'appelante de lui vendre la parcelle alors qu'ils savaient que la mairie aurait exercé son droit de préemption s'ils avaient mis leur promesse à exécution. L'appelante est fondée à soutenir s'être sentie trompée par cette promesse. Comme pour la société AITT, l'éventuel défaut d'information du notaire sur la portée des mentions relatives aux dispositions en matière d'urbanisme dans l'acte authentique n'exonèrent en rien les vendeurs de leur responsabilité concernant leur propres actes.
Le fait qu'il y ait eu une proposition des vendeurs à la mairie malgré leur engagement envers madame Y..., le délai très rapide entre la vente de la maison à madame Y... (15 juillet 2005) et cette proposition (septembre 2005), le fait que les intimés ne fournissent aucune explication sur ce point dans leurs conclusions tendent à démontrer un manque de loyauté manifeste envers madame Y..., dont ils doivent répondre sur le fondement de l'article 1134 du code civil. Le jugement sera infirmé.
Sur les dommages-intérêts
Au vu des photographies versées aux débats, la cour considère, avec les intimés, que le préjudice esthétique est actuellement limité. Il en est de même du préjudice sonore s'agissant d'un atelier de peinture. En revanche, le peintre n'occupe qu'une petite partie de la parcelle no 18 et dans le courrier susmentionné, le maire, soucieux du développement économique de sa commune, confirme le risque d'autres installations qui n'auront pas nécessairement les mêmes caractéristiques. Le préjudice certain et actuel est donc limité, mais constitutif d'un risque de dévalorisation de l'immeuble en cas de revente.
Il y a lieu de fixer l'indemnisation de son préjudice à la somme de 15 000 euros et de condamner in solidum les intimés à lui payer cette somme.
Sur les autres demandes
Les intimés qui succombent en leurs prétentions seront déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts pour appel abusif et de leurs demandes d'indemnité au titre des frais irrépétibles et condamnés aux dépens.
Il convient d'allouer à l'appelante une indemnité de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et par défaut,
INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
CONDAMNE les consorts A...- E... et la société AITT in solidum à payer à madame Claudine Y... une somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement des articles 1134 et 1147 du Code civil ;
Les CONDAMNE, en outre, à lui payer une indemnité de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
CONDAMNE les consorts A...- E... et la société AITT aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
C. LEVEUF F. VERDUN