Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 21 MAI 2021
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général :RG 19/14611 -Portalis 35L7-V-B7D-CAL3T
Décision déférée à la cour : jugement du 21 juin 2019 -tribunal de grande instance de PARIS - RG 18/05197

Monsieur [X] [W]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
Représenté par Me Jean-Marie MOYSE de la SCP MOYSE & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0274

Monsieur [K] [D]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représenté par Me Corinne FRAPPIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1704
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 février 2021, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Monique Chaulet, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude Creton, président
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier.

Après avoir fait procéder, suivant acte authentique du 26 juillet 2011, à la division de l'immeuble, sis [Adresse 4], dont il était propriétaire, M. [X] [W] a vendu à M. [K] [D], par acte authentique du 24 août 2011, le lot [Cadastre 1] de l'état de division, soit un appartement en duplex au 3e étage, moyennant le prix de 337 500 ?. Cet acte de vente mentionnait la réalisation de travaux dans les dix ans consistant en la réfection de la charpente et de la toiture par la société Techniques et normes de couverture. Par acte sous seing privé du 18 juillet 2017, M. [D] a vendu ce bien à M. [C] moyennant le prix de 330 000 ?, sous diverses conditions suspensives dont celle de la justification par le vendeur de tout document d'urbanisme ayant autorisé la pose de vélux et la transformation des combles en habitation. Mis en possession de la facture de la société Techniques et normes de couverture, M. [C] a sollicité la réduction du prix à hauteur de 30 000 ?, invoquant l'absence des autorisations préalables précitées. Par acte authentique du 6 novembre 2017, M. [D] et M. [C] ont réitérée la vente au prix de 300 000 ?. Par acte extrajudiciaire du 24 avril 2018, M. [D] a assigné M. [W] en paiement de dommages-intérêts sur le fondement des vices cachés.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 21 juin 2019, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- déclaré recevable la demande de M. [D],
- condamné M. [W] à verser à M. [D] la somme de 31 500 ? de dommages-intérêts,
- condamné M. [W] aux dépens et à verser à M. [D] la somme de 3 000 ? en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par dernières conclusions, M. [W], appelant, demande à la Cour de :
- vu les articles 1353 et suivants, 1641 et suivants du Code civil,
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :
- déclarer prescrite l'action de M. [D],
- subsidiairement :
- dire que le vice dont se prévaut M. [D] est apparent et que, s'il s'agit d'un vice rédhibitoire, son action est prescrite,
- très subsidiairement :
- dire que M. [D] est seul auteur de son préjudice,
- dire que le refus de consentir une diminution de prix ne lui a causé aucun préjudice financier,
- en conséquence : débouter M. [D] de l'ensemble de ses demandes,
- le condamner à lui payer la somme de 5 000 ? au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions, M. [D] prie la Cour de :
- vu les articles 42, 46 du Code de procédure civile, 1641 et suivants du Code civil, L. 480-1, R. 421-17 du Code de l'urbanisme,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- condamner M. [W] à lui payer la somme de 6 000 ? au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
MOTIFS DE LA COUR
Les vices allégués par M. [D] consistent en un défaut d'autorisation administrative pour l'installation de deux vélux et pour l'aménagement des combles du lot [Cadastre 1]. M. [W] n'établit pas que les factures des 15 juillet et 15 septembre 2009 de la société Techniques et normes de couverture ont été portées à la connaissance de M. [D] avant le 7 septembre 2017. Ce document étant de nature à révéler les défauts invoqués, c'est à bon droit que le Tribunal a dit que n'était pas prescrite, l'action fondée sur les vices cachés introduite par M. [D] le 24 avril 2018.
Le lot [Cadastre 1] acquis par M. [D] le 24 août 2011 est constitué d'un appartement en duplex situé au 3e étage du bâtiment A, comprenant :
"- entrée, séjour avec coin cuisine, wc et escalier d'accès à l'étage,
- à l'étage : dégagement, chambre et salle d'eau".
Selon le règlement de copropriété du 26 juillet 2011, le bâtiment A est situé "en façade sur rue avec aile à droite, sur cour élevé sur caves, d'un rez-de-chaussée et de trois étages carrés avec combles pour partie aménagés", l'ensemble immobilier étant "destiné à usage commercial, professionnel et d'habitation. L'exercice d'activités commerciales et de professions libérales est toutefois toléré dans les appartements sous réserve, s'il y a lieu, des autorisations administratives nécessaires et, le cas échéant, de supporter toute charge éventuelle imposée par l'Administration".
Antérieurement à la division de cet immeuble en vue de le soumettre au statut de la copropriété des immeubles bâtis, il ressort de l'acte authentique du 5 juillet 2007 aux termes duquel M. [W] a acquis l'immeuble, que celui-ci était donné à bail à usage de commerce et d'habitation, le bâtiment étant ainsi décrit : " en façade sur rue avec aile à droite, sur cour élevé sur caves, d'un rez-de-chaussée et de trois étages carrés avec grenier perdu au-dessus". L'état locatif montre que le 3e étage sur rue était constitué de logements à usage d'habitation et que les locaux commerciaux étaient situés au rez-de-chaussée et premier étage.
Au vu de ces éléments, M. [D] n'établit pas que l'aménagement du grenier situé au dessus du logement du 3e étage pour constituer un appartement en duplex soit constitutif d'un changement de destination exigeant une déclaration préalable au sens de l'article R. 421-17 du Code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la cause, ni encore que cet aménagement aurait eu pour effet de créer une surface hors oeuvre brute supérieure à deux mètres carrés et inférieure ou égale à 20 mètres carrés au sens du même texte.
S'agissant des ouvertures de toit, l'arrêté du maire [Localité 1] du 12 février 2009 autorisant les travaux montre que la déclaration de M. [W] portait sur la réfection de la couverture côté rue, la suppression de cheminées et la pose d'un châssis de toit parisien côté cour. Les factures des 15 juillet et 15 septembre 2009 de la société Techniques et normes de couverture qui a réalisé les travaux de couverture prouvent que, côté rue, deux vélux ont été posés et que côté cour, trois vélux ont été posés.
M. [D], sur qui repose la charge de la preuve, ne décrit ni le nombre d'ouvertures de toit dont disposait le lot 3 au 24 août 2011 ni la nature, récente ou ancienne, de ces ouvertures, alors que M. [W] indique que, dans le lot [Cadastre 1], il y avait en 2011 deux vélux en toiture, dont un seul préexistait à ses travaux, en ayant créé un autre en vertu de l'autorisation administrative et s'étant borné à remplacer le vélux ancien.
En cet état et en l'absence de toute réclamation émanant de la mairie [Localité 1], l'irrégularité des ouvertures de toit équipant le lot [Cadastre 1] n'est pas établie par M. [D].
Les vices invoqués n'étant pas prouvés, M. [D] doit être débouté de toutes ses demandes, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il y a fait droit.
La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, de M. [D].
L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de M. [W], sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a déclaré recevable la demande de M. [K] [D] ;
L'infirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau :
Déboute M. [K] [D] de toutes ses demandes ;
Condamne M. [K] [D] aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne M. [K] [D] à payer à M. [X] [W] la somme de 5 000 ? sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le greffier, Le président,