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délivrées le

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1o Chambre Section D
ARRET DU 22 AVRIL 2014
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 02700
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 FEVRIER 2013
TRIBUNAL D'INSTANCE DE BEZIERS
No RG 11-12-0634
APPELANT :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE ILE SAINT MARTIN pris en la personne de son syndic en exercice, la SA FONCIA ATKYS, au capital de 550. 000 ¿, immatriculée au RCS de BEZIERS sous le no350 049 060, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au siège social 19 bis Avenue des sergents au CAP D'AGDE (34300)
15 Rue de la Gabelle
34300 CAP D'AGDE
représenté par Me Alain COHEN BOULAKIA de la SELARL JURIPOLE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assisté de Me GOURMELIN substituant Me Alain COHEN BOULAKIA de la SELARL JURIPOLE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Maître Bruno X...mandataire judiciaire de la SCP Y...-Z...-X...agissant ès qualités de liquidateur de la SARL CATHEMO prise en la personne de son représentant légal en exercice

51100 REIMS
représenté par Me Yves GARRIGUE de la SCP GARRIGUE, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assisté de Me Fanny LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Cristine BERTRAND, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 05 Février 2014 dont le rabat est prononcé le 26 février 2014 avec clôture du même jour.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 26 FEVRIER 2014, en audience publique, Monsieur Jacques MALLET ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
Monsieur Jacques MALLET, Président
Madame Chantal RODIER, Conseiller
Madame Françoise VIER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Myriam RUBINI
L'affaire mise en délibéré au 08 avril 2014 a été prorogée au 22 avril 2014.

- CONTRADICTOIRE.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile ;
- signé par Monsieur Jacques MALLET, Président, et par Madame Myriam RUBINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Suivant exploit du 5 avril 2012, le syndicat des copropriétaires de la résidence Ile Saint Martin, sise à Cap d'Agde, a fait assigner Maître Bruno X..., mandataire judiciaire de la SCP Z...-X..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Cathemo, en fixation de sa créance à hauteur de 3 239, 36 ¿ et la condamnation de ce mandataire à lui payer les sommes suivantes, outre les dépens et le bénéfice de l'exécution provisoire :
¿ 7 317, 24 ¿ au titre des charges en vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,
¿ 502, 32 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
¿ 500 ¿ à titre de dommages et intérêts.
Par jugement contradictoire du 28 février 2013, le tribunal d'instance de Béziers a :
¿ constaté le désistement du syndicat des copropriétaires de la résidence Ile Saint Martin de sa demande en fixation de créance pour la somme de 3 239, 36 ¿ ;
¿ constaté que ce syndicat des copropriétaires ne pourra se prévaloir de son privilège au titre de sa créance qu'à l'issue de la mutation à titre onéreux de l'immeuble ;
¿ débouté ce syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ;
¿ dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, ni à exécution provisoire ;
¿ condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.
Le 9 avril 2013, le syndicat des copropriétaires de la résidence Ile Saint Martin a relevé appel de ce jugement.
Vu les dernières conclusions déposées :
* le 12 novembre 2013 par le syndicat des copropriétaires de la résidence Ile Saint Martin ;
* le 25 février 2014 par la SCP Z...-X..., ès qualités de liquidateur de la SARL Cathemo.
L'ordonnance de clôture, initialement rendue le 5 février 2014, a été rapportée et à nouveau prononcée sur l'audience du 26 février 2014, à la demande de l'intimée et sans opposition de la part de l'appelant.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Ile Saint Martin conclut à l'infirmation pure et simple du jugement querellé et demande à la cour de condamner Maître Bruno X..., ès qualités de liquidateur de la SARL Cathemo :
à lui payer la somme de 7 317, 24 ¿ au titre des charges énoncées dans les conclusions, en vertu de l'article L. 622-17 du code de commerce, avec intérêts au taux légal à compter 5 avril 2012, date de l'acte introductif d'instance ;
à lui payer la somme de 502, 32 ¿ au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat et subsidiairement, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
à lui payer la somme de 500 ¿ à titre de dommages et intérêts ;
aux entiers dépens.
La SCP Z...-X..., ès qualités de liquidateur de la SARL Cathemo, demande à la cour de :
confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes ;
en tout état de cause, constater que le syndicat des copropriétaires bénéficie d'un privilège dont il pourra lors de la cession de l'immeuble aux fins d'être réglé des charges de copropriété ;
condamner le même à lui payer la somme de 2 500 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance et d'appel dont distraction pour ces derniers au profit de la SCP Garrigue.

Il est constant que la SARL Cathemo a été déclarée en liquidation judiciaire par jugement du 7 juin 2011 du tribunal de commerce de Reims, Maître Bruno X...de la SCP Z...-X...ayant été désigné en qualité de liquidateur.
Pour rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires, se prévalant des dispositions de l'article L. 641-13 du code de commerce relative au paiement des créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire d'un débiteur, le premier juge a retenu :
* que le syndicat des copropriétaires ne bénéficiait pas d'un privilège au titre de sa créance, en l'absence de vente de l'immeuble ;
* qu'en conséquence, il devait être considéré comme un créancier chirographaire avant toute cession ;
* que le règlement des charges de copropriété ne peut intervenir qu'après la vente du lot litigieux ;
* qu'enfin le syndicat des copropriétaires ne pourra se prévaloir qu'à l'issue de la mutation à titre onéreux de l'immeuble de son privilège au titre de sa créance.
C'est à bon droit que le syndicat des copropriétaires conteste une telle motivation qui fait assurément une interprétation erronée des dispositions de l'article L. 641-13 précité, lequel renvoie, entre autres dispositions, à celles de l'article L. 622-17 en cas de liquidation judiciaire, dès lors que :
d'une part, ce dernier article prévoit que les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture sont payées à leur échéance et lorsqu'il n'en est pas ainsi, elles sont payées par privilège avant toutes les autres créances ;
d'autre part, l'existence d'un privilège ne saurait priver un créancier d'obtenir un titre.
Cela est si vrai que le privilège immobilier spécial prévu à l'article 2374 du code civil auquel le premier juge fait implicitement référence, bénéficie au syndicat des copropriétaires, conjointement avec le vendeur ou le prêteur de deniers, pour le paiement des charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, relatifs à l'année courante et aux quatre dernières années échues et n'est préféré au vendeur et au prêteur de deniers que pour les créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues.
Il s'en évince qu'un tel privilège ne saurait bénéficier au syndicat des copropriétaires que pour une période légalement déterminée en fonction de la date de vente de l'immeuble.
Dès lors, la cour ne pouvant sérieusement suivre le liquidateur intimé dans son argumentation, le jugement déféré sera infirmé en ce sens.
En cause d'appel, force est de constater que la créance du syndicat des copropriétaires pour le montant de 7 317, 24 ¿ au titre des charges dues pour la période du 7 juin 2011 au 1er avril 2012 n'est aucunement querellée par l'intimée et au demeurant justifiée par les pièces produites à cet effet par l'appelant.
Il y sera donc fait droit selon les modalités précisées au dispositif.
Il ne sera de même, s'agissant de la demande en paiement de la somme de 502, 32 ¿, parfaitement justifiée au regard des dispositions de l'article 10 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 en ce que cette somme constitue des frais nécessaires, en l'espèce d'avocat, exposés par le syndicat des copropriétaires à compter de l'assignation valant mise en demeure et étant imputables au seul copropriétaire en cause.
En revanche, la demande en paiement de dommages et intérêts sera en voie de rejet, la résistance dolosive ou l'attitude fautive de la société débitrice en liquidation judiciaire n'étant pas démontrée.
L'intimée sera déboutée de sa demande de remboursement de ses frais irrépétibles. Les dépens seront mis à sa charge.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement déféré dans toutes ses dispositions,
Condamne la SCP Z...-X..., ès qualités de liquidateur de la SARL Cathemo, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Ile Saint Martin les sommes suivantes :
au titre des charges demeurées impayées entre le 7 juin 2011 et le 1er avril 2012 : 7 317, 24 ¿
au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires : 502, 32 ¿
Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Ile Saint Martin de sa demande de dommages et intérêts,
Déboute la SCP Z...-X..., ès qualités de liquidateur de la SARL Cathemo, de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCP Z...-X..., ès qualités de liquidateur de la SARL Cathemo, aux dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIER. LE PRÉSIDENT.