Numéro 12/
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH-Section 1
ARRÊT DU 30/ 10/ 2012
Dossier : 11/ 03387
Nature affaire :
Demande en paiement des loyers et des charges et/ ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Sophie X...

Olivier Gaston Lucien Fernand Y...,


Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 30 Octobre 2012, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 13 Septembre 2012, devant :
Madame CLARET, magistrat chargé du rapport,
assisté de Madame OSSELE MENGUETE, greffier présent à l'appel des causes,
Madame CLARET, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Monsieur BERTRAND, Président
Madame CLARET, Conseiller
Monsieur SCOTET, Vice-Président placé, désigné par ordonnance du 13 décembre 2011
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
Madame Sophie X...
née le 26 Février 1976 à Decize (58)
de nationalité Française

65000 TARBES
représentée par la SCP DUALE/ LIGNEY avocats à la Cour
assistée de Me FELLONNEAU, avocat au barreau de TARBES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2011/ 06400 du 25/ 11/ 2011 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Pau)

Monsieur Olivier Gaston Lucien Fernand Y...
né le 13 Avril 1970 à Fleurance (32) (32)
de nationalité Française

31870 BEAUMONT SUR LEZE
représenté par la SCP PIAULT-LACRAMPE CARRAZE avocats à la Cour
Monsieur Jean Z...


65000 Tarbes

sur appel de la décision
en date du 05 SEPTEMBRE 2011
rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE TARBES
Vu l'appel interjeté par Mme Sophie X... le 20 septembre 2011 à l'encontre de l'ordonnance de référé du tribunal d'instance de Tarbes en date du 5 septembre 2011.
Vu la signification de déclaration d'appel (article 902 du code de procédure civile) et des conclusions du 10 février 2012 (article 911 du code de procédure civile) délivrée le 5 mars 2012 à la requête de M. Olivier Y... à M. Jean Z..., dont copie a été laissée en l'étude d'huissier.
Vu les conclusions de Mme Sophie X... du 15 décembre 2011.
Vu les conclusions de M. Olivier Y... du 6 juin 2012.
Vu l'ordonnance de clôture le 20 juin 2012, l'affaire étant fixée à l'audience du 13 septembre 2012.
Faits et procédure
Suivant acte sous seing privé en date du 6 avril 2010 Monsieur Y... a donné à bail à Mme Sophie X... une maison d'habitation située... à Tarbes moyennant loyer mensuel de 540  outre 20  à titre de provision sur charges et dépôt de garantie du même montant ; un état des lieux a été signé par les deux parties.
Le bail comportait un acte de caution solidaire de M. Jean Z... avec renonciation au bénéfice de division et de discussion.
La locataire, moyennant une remise de 375  pour un mois, s'est engagée à nettoyer le jardin et les dépendances accolées à la maison.
À compter de mai 2010 des loyers sont restés impayés et M. Y... a fait signifier à Mme X... par acte d'huissier du 16 novembre 2010 un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail et portant sur un principal de 1039  correspondant à l'arriéré de loyers pour les mois de septembre, octobre et novembre 2010, lequel a été dénoncé à la caution le 30 novembre 2010 ; le commandement est demeuré sans effet.
Par acte d'huissier en date du 4 avril 2011 M. Olivier Y... a assigné les consorts Sophie X...- Jean Z... aux fins de voir constater la résiliation du bail liant les parties, voir ordonner leur expulsion au besoin avec l'assistance de la force publique dès la signification de l'ordonnance à intervenir, les voir condamner au paiement d'une somme de 2983  à titre de loyers et charges ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer outre les charges jusqu'à la libération effective des locaux, outre une somme de 300  à titre de dommages et intérêts et 200  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'assignation a été régulièrement dénoncée au représentant de l'Etat dans le département par LRAR du 6 avril 2011.
Par l'ordonnance entreprise le président du tribunal d'instance de Tarbes a :
- vu les articles 1153, 1153-1, 1315, 1382 du Code civil, 472, 474 et 700 du code de procédure civile, 3, 7 et 24 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989,
- rejeté l'exception d'incompétence du juge des référés soulevée par Mme Sophie X... au prétexte d'une contestation sérieuse,
- constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 18 janvier 2011,
- ordonné l'expulsion des consorts Sophie X...- Jean Z... et de tous occupants de leur chef dès la signification de la présente ordonnance au besoin avec l'assistance de la force publique,
- condamné solidairement les consorts Sophie X...- Jean Z... à payer à M. Olivier Y... :
4164, 31  au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation dus jusqu'au 16 août 2011 avec intérêts légaux à compter du 16 novembre 2010, date du commandement de payer,
une indemnité d'occupation égale au loyer outre les charges du 16 août 2011 à la libération effective des locaux,
200  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- s'est déclaré incompétent pour statuer sur la demande de dommages et intérêts formée par le demandeur,
- condamné solidairement les défendeurs aux dépens outre le coût du commandement de payer.
Moyens et Prétentions
Aux termes de ses dernières conclusions Mme Sophie X... demande à la cour de :
- déclarer son appel recevable et bien-fondé et y faire droit,
- dire et juger que la créance invoquée à l'appui du commandement du 16 novembre 2010 était inexistante et que la clause résolutoire invoquée n'a pu produire aucun effet,
en conséquence,
- débouter M. Y... de sa demande en référé de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et de résolution du bail,
- débouter M. Y... de toute demande de résiliation du bail au regard de l'existence d'une contestation sérieuse,
à tout le moins dire et juger n'y avoir lieu à référé compte tenu des contestations sérieuses émises par la concluante tant pour ce qui concerne la question de la provision sur charges que de la délivrance d'un logement décent,
- condamner M. Y... à payer à Mme X... une somme de 1000  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
L'appelante soutient pour l'essentiel que :
- le commandement n'avait pas d'objet puisqu'aucune somme n'était due à cette date de sorte que la clause résolutoire ne peut être considérée comme acquise contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, au contraire il existait un trop-perçu pour le propriétaire de 109, 31  puisque sur la période considérée la CAF a versé une somme globale de 1868, 74  et la caution a réglé en 3 versements une somme totale de 1853, 57  soit un règlement total de 3714, 31  alors que la dette de loyer n'était que de 3605 .
- au demeurant les sommes réclamées pour partie et notamment pour ce qui concerne les charges ne sont pas justifiées, le bailleur n'ayant pas fourni un décompte par nature de charges ni même le mode de répartition entre les différents locataires pas plus qu'une régularisation annuelle des charges contrairement aux dispositions de l'article 23 de la loi de 1989, le bailleur est redevable d'un certain nombre de sommes au titre des charges et de ce fait il existe des contestations sérieuses qui ne permettent pas au juge des référés de retenir sa compétence,
- la cour ne pourra que constater le caractère non décent du logement tel qu'il a été délivré, tel que cela ressort d'une lettre du service communal d'hygiène et de santé du 19 avril 2011 qui relève que la surface des deux chambres situées à l'étage est inférieure à 7 m ² sous 2, 20 m de hauteur sous plafond.
Aux termes de ses dernières écritures M. Olivier Y... demande à la cour de :
- dire l'appel mal fondé et débouter Mme X... de l'ensemble de ses demandes et conclusions,
- confirmer l'ordonnance dans son ensemble,
Y ajoutant,
- condamner solidairement Mme X... et M. Z... à régler la somme de 2800  au titre des 5 mois de loyers supplémentaires impayés,
- condamner solidairement Mme X... et M. Z... à payer à M. Y... la somme de 2500  à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations commises,
- condamner solidairement les mêmes à payer à M. Y... la somme de 1500  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Le bailleur rétorque que l'immeuble avait été entièrement réhabilité en 2005 qu'aux termes de l'état des lieux signé par les deux parties il apparaît que l'intérieur venait d'être refait à neuf et était en parfait état, que seuls les extérieurs terrasse et jardin avaient été dégradés, ce qui explique la remise de 375  pour un mois faite à la locataire, que des impayés se sont manifestés à compter du mois de mai 2010 et que le commandement de payer était parfaitement justifié par une dette d'arriéré de loyer surtout de charges, que pour la période de janvier à avril 2011 la locataire ne rapporte pas la preuve du paiement au bailleur de l'APL, que la pièce produite par la locataire est une attestation de droits mais ne justifie pas du versement de l'APL entre les mains du bailleur, que le calcul opéré par le premier juge est exact, que la dette locative s'élève à 6964, 31 , que l'argument relatif à la délivrance d'un logement non décent n'est pas sérieux et prouve la mauvaise foi de Mme X..., qu'après enquête le logement a été déclaré décent, que le procès-verbal d'expulsion en date du 6 avril 2012 met clairement en évidence l'attitude particulièrement fautive de Mme X... justifiant l'octroi de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le bailleur.
M. Jean Z..., assigné devant la cour le 5 mars 2012, n'a pas constitué de représentant devant la cour.

I-Sur le bien fondé du commandement de payer contenant rappel de la clause résolutoire.
Mme X... prétend soutenir tout à la fois que les loyers impayés s'étalaient de mai à décembre 2010 soit 8 mois à 560  ce qui représente une somme de 4480  dont il convient de déduire la somme de 1616, 46  versée par la CAF et les versements opérés par la caution pour 1853, 57 , soit un reliquat de 1009, 97 , qu'il convenait d'imputer la minoration de loyer de 315  sur le mois d'avril (mois non complet) alors qu'il ne peut s'agir que du mois de mai 2010, et par ailleurs que sur la période considérée la CAF a versé une somme globale de 1868, 74  et la caution a réglé en 3 versements une somme totale de 1853, 57  soit un règlement total de 3714, 31  alors que la dette de loyer n'était que de 3605 , ce qui correspond à un trop perçu par le bailleur de 109, 31 .
Il ressort du commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail délivré par Me A..., huissier de justice à Tarbes, le 16 novembre 2010 à Mme X... et dénoncé à la caution le 30 novembre 2010 que la somme de 1039  réclamée correspondait à une période de loyers impayés de septembre 2010 à novembre 2010 sans autre précision.
Il est constant au vu des pièces du dossier que le bail prévoyait une minoration du loyer de 315  devant s'appliquer au premier mois de loyer soit avril 2010 dont le paiement n'est pas contesté, que de mai à novembre 2010 inclus soit 7 mois les loyers et charges se sont élevés à 560  x 7 = 3920 , que selon une attestation de la CAF en date du 28 juillet 2011 produite par la locataire les prestations versées directement au bailleur par cet organisme se sont élevées pour cette même période à 1616, 46  soit 5 mois à 244, 28  et 2 mois à 197, 53 , que selon les relevés postaux produits par la locataire M. Z... en sa qualité de caution a réglé au bailleur les sommes de 1225, 57  le 17 mai 2010, 314  le 6 juillet 2010 et 314  le 20 août 2010 soit une somme totale de 1853, 57 , que le bailleur a donc perçu une somme totale de 3470, 03 , ce qui laisse un reliquat dû de 449, 97 .
S'agissant de la non justification des charges invoquée par Mme X..., il convient de relever au vu des pièces produites que le bailleur a reçu (via le syndic de l'immeuble) une facture estimative de consommation d'eau pour la période du 25 février 2011 au 12 septembre 2011 de 1246, 68  TTC pour l'ensemble de l'immeuble du... à Tarbes, que la somme provisionnelle de 20  par mois paraît très raisonnable même en l'absence d'autres justificatifs et que Mme X... ne peut sérieusement prétendre ne rien devoir au titre des charges voire même être créancière du bailleur.
En définitive si la somme restant due est inférieure au montant réclamé dans le commandement de payer, il est néanmoins établi que la locataire était redevable à la date du commandement de payer le 16 novembre 2010 d'un arriéré de loyers et charges de 449, 97 .
En conséquence c'est à juste titre que le juge des référés a retenu que le commandement a été délivré pour une créance réelle quoique inférieure à celle indiquée,
Dès lors qu'il n'est pas démontré ni même prétendu par Mme X... que dans les deux mois du commandement soit au plus tard le 16 janvier 2011 elle a régularisé la situation, le commandement rappelant la clause résolutoire doit produire son plein et entier effet et la résiliation du bail sera confirmée en tant que de besoin, la locataire ayant quitté les lieux à la suite du procès-verbal d'expulsion du 6 avril 2012.
II-Sur les sommes dues.
A fin novembre 2010, Mme X... était redevable d'un arriéré de loyers et charges de 449, 97  et non de 356, 47  puisque le premier juge a tenu compte à tort de deux versements CAF de 244, 28  au lieu de 2 versements de 197, 53 , soit une différence de 93, 50  (46, 75  par mois).
S'agissant de la période postérieure, le bailleur indique que les calculs opérés par le premier juge sont exacts.
Il convient donc de reprendre les éléments retenus par le premier juge à savoir qu'en décembre 2010 la locataire ne prétendait pas que des sommes aient été payées par elle ou par la caution, le bailleur reconnaissant n'avoir perçu l'aide personnalisée au logement que de janvier à avril 2011, période pour laquelle le bailleur indique n'avoir reçu aucune prestation de la CAF, Mme X... ne rapportait pas la preuve du paiement au bailleur de l'APL, l'attestation produite mentionnant uniquement les montants alloués et le bénéficiaire de la prestation sans indication que les paiements ont été effectués au bénéficiaire ou au bailleur, que Mme X... ne prétendait pas par ailleurs que des paiements aient été faits par elle ou par la caution.
Le premier juge a ainsi retenu que pour la période de décembre 2010 à août 2011 (ordonnance de référé rendue le 5 septembre 2011) les sommes dues s'élevaient au total à 5040  à raison de 560  pour décembre 2010, 2240  de janvier à avril 2011 et 2240  de mai à août 2011, que sur cette somme de 5040  il convenait de déduire pour décembre 2010 un versement CAF de 244, 28 , pour les mois de janvier à avril 2011, aucune déduction en l'absence de versements CAF, et pour mai à août 2011 des versements CAF à hauteur de 987, 88 , soit une déduction globale de 1232, 16 , ce qui ramène l'arriéré dû à août 2011 à 3807, 84 .
Le reliquat dû au 30 novembre 2010 doit être ajouté à cette dernière somme, ce qui représente un arriéré à août 2011 de 4257, 81  (449, 97  + 3807, 84 ), le jugement étant réformé sur ce quantum ainsi que sur le départ des intérêts légaux qui ne peut intervenir à compter du 16 novembre 2010, date du commandant de payer, pour les sommes dues postérieurement.
S'agissant des intérêts légaux, ils courront à compter du 16 novembre 2010 sur la somme de 449, 97  et pour le surplus à compter de l'ordonnance de référé.
Il convient de préciser que le bail ayant été résilié à la date du 18 janvier 2011 par l'ordonnance dont appel, Mme X... et M. Z... sont redevables à compter de février 2011 d'une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer et charges jusqu'à la libération effective des lieux intervenue le 6 avril 2012.
Pour la période postérieure à la décision dont appel, soit les mois de septembre 2011 à fin mars 2012 qui représentent 7 mois d'impayés, il y a lieu de relever que le bailleur ne sollicite que 5 mois de loyers impayés soit la somme de 2800  supplémentaire.
Toutefois s'agissant d'une procédure de référé et en l'absence de connaissance par la cour de versements ultérieurs de la CAF au profit du bailleur, l'ordonnance entreprise sera confirmée en son principe en ce qu'elle a condamné solidairement les consorts Sophie X...- Jean Z... à payer à M. Y... une indemnité d'occupation égale au loyer outre les charges du 16 août 2011 à la libération effective des locaux intervenue le 6 avril 2012, sous déduction des versements éventuels de la CAF effectués directement au profit du bailleur.
III-Sur le caractère décent du logement.
Mme X... produit une lettre du service communal d'hygiène et de santé en date du 19 avril 2011 qui lui est adressée et qui, après une visite du logement, relève des anomalies sanitaires à savoir une surface des deux chambres situées à l'étage inférieure à 7 m ² sous 2, 20 m de hauteur sous plafond et d'autre part " un stockage de déchets fermentescibles et d'encombrants divers en grande quantité dans la cour et le sas menant aux parties communes occasionnant des jus malodorants ", précisant qu'il est demandé au propriétaire de corriger le problème de surface des chambres en modifiant les cloisonnements et qu'en ce qui concerne les déchets que la locataire elle-même a accumulés dans la cour et alors qu'elle s'était successivement engagée en février puis en mars auprès de la technicienne du service à faire le nécessaire pour les évacuer, elle n'en a rien fait et qu'il lui est fait mise en demeure de procéder à leur enlèvement dans le délai de 10 jours sous peine d'une procédure plus contraignante à son encontre.
Il ressort d'ailleurs du procès-verbal d'expulsion établi par Me A..., huissier de justice à Tarbes, le 6 avril 2012 et des photos annexées audit procès-verbal que la cour intérieure ainsi que l'appartement lui-même étaient très fortement encombrée de déchets et détritus divers.
Il est établi d'autre part par les pièces versées au débat par le bailleur que l'immeuble a fait l'objet d'une réhabilitation totale avec les services d'un architecte sous le contrôle des services d'hygiène et de sécurité de la ville de Tarbes et que l'état des lieux d'entrée mentionne que les lieux sont en très bon état.
C'est donc à bon droit que le juge des référés a retenu que Mme X... ne produisait aucun document tendant à prouver que le logement qui lui avait été loué était indécent au sens de l'article 6 de la loi
no 89-462 du 6 juillet 1989 et que la locataire n'opposait aucune contestation sérieuse ni concernant le principe d'une créance détenue par le bailleur au jour du commandement de payer ni quant à la délivrance d'un logement décent et qu'il convenait de rejeter l'exception d'incompétence du juge des référés.
IV-Sur la demande de dommages et intérêts.
Le bailleur sollicite une somme de 2500  au titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations commises au vu du procès-verbal d'expulsion du 6 avril 2012 faisant état de nombreux déchets et détritus retrouvés dans l'appartement et dans la cour ainsi que de la dégradation de l'appartement, photos à l'appui.
En l'absence de justificatifs permettant de chiffrer le coût de la remise en état, il convient de faire droit à cette demande à hauteur de 1 000 .
L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du de procédure civile.
Mme Sophie X... qui succombe sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement par décision réputée contradictoire et en dernier ressort,
Déclare recevable l'appel formé par Mme Sophie X....
Confirme l'ordonnance de référé du tribunal d'instance de Tarbes en date du 5 septembre 2011sauf en ce qui concerne le quantum des loyers et charges et indemnités d'occupation dûs jusqu'au 16 août 2011chiffrés à 4164, 31  et sur le point de départ des intérêts légaux.
Réformant de ces deux chefs
Condamne solidairement les consorts Sophie X...- Jean Z... à payer à M. Olivier Y... la somme de 4257, 81  avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2010, date du commandement de payer, sur la somme de 449, 97  et pour le surplus à compter de l'ordonnance de référé du 5 septembre 2011.
Y ajoutant,
Condamne solidairement les consorts Sophie X...- Jean Z... à payer à M. Olivier Y... une somme de 1000  en réparation des dégradations commises dans les lieux loués.
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne Mme Sophie X... aux dépens d'appel et autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision en précisant que Mme Sophie X... à l'aide juridictionnelle.
Arrêt signé par Monsieur BERTRAND, Président et par Madame OSSELE MENGUETE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.