MINUTE N° 212/2008
Copie exécutoire à :
- Me Claude LEVY
- Me Christiane WYBRECHT-HIRIART
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 20 Mars 2008
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A 06/01482
Décision déférée à la Cour : 20 Juin 2005 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE STRASBOURG
APPELANTE et demanderesse :
LA SàRL PARI IMMOBILIER, dont le siège social est 20a, Rue de Verdun à 67000 STRASBOURG, prise en la personne de son gérant,
Représentée par Me Claude LEVY, Avocat à la Cour,
Plaidant : Me HUFFSCHMITT, Avocat à STRASBOURG,
INTIMES et défendeurs :
1) LA SCI NICOLAS, dont le siège social est 13b, Rue des Prés à 67380 LINGOLSHEIM, prise en la personne de son représentant légal,
2) Monsieur Constant Y..., demeurant ... à 67380 LINGOLSHEIM,
3) Madame Brigitte Z... épouse Y..., demeurant ... à 67380 LINGOLSHEIM,
Représentés par Me Christiane WYBRECHT-HIRIART, Avocat à la Cour,
Plaidant : Me GROSS, Avocat à STRASBOURG,
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 16 Janvier 2008, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. WERL, Président de Chambre,
Madame CONTE, Conseiller,
Mme DIEPENBROEK, Conseiller,
qui en ont délibéré.
Greffier ad'hoc, lors des débats : Mme WEIGEL,

- Contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile.
- signé par M. Michel WERL, président et Mme Corinne LAEMLE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
- Ouï Mme CONTE, Conseiller, en son rapport.
FAITS ET PROCEDURE :
Le 20 septembre 2001 les époux Y... - pour le compte d'une SCI NICOLAS en cours de formation - signaient avec les époux C... un compromis de vente aux termes duquel ils achetaient un fonds de commerce. Il est constant que cette transaction avait été réalisée par la SàRL PARI IMMOBILIER et que les acquéreurs s'étaient obligés envers les vendeurs à supporter la commission due à ce professionnel de l'immobilier.
Ce compromis conclu sous la condition suspensive que les acquéreurs obtiennent un prêt pour financer leur acquisition n'a pas été réitéré par acte authentique.
Le 18 avril 2002 la SàRL PARI a fait citer la SCI NICOLAS et les époux Y... en paiement outre intérêts et frais de la somme de 15.244,90  au titre de la commission qu'elle aurait dû percevoir pour la transaction sus-décrite et de la somme de 3.000  à titre de dommages et intérêts.
Reconventionnellement les défendeurs ont sollicité des dommages et intérêts de 15.000  du fait de la tentative d'encaissement par la SàRL PARI du chèque qu'ils lui avaient remis ainsi que la somme de 2.354  représentant l'amende fiscale qu'ils ont supportée du fait de l'insuffisance de provision de ce chèque.
Par jugement du 20 juin 2005 le Tribunal de Grande Instance de STRASBOURG a débouté les parties de toutes leurs prétentions.
Le 5 août 2005 la SàRL PARI a interjeté appel général de ce jugement.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 26 octobre 2007.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
Pour un plus ample exposé la Cour se réfère expressément aux dernières conclusions déposées par les parties :
- le 22 juin 2007 par la SàRL PARI,
- le 30 mars 2007 par les époux Y... et la SCI NICOLAS.
Par voie de réformation du jugement déféré la SàRL PARI réitèrent se demandes initiales, mais elle conclut à la confirmation du rejet des demandes reconventionnelles.


Les intimés sollicitent la confirmation du jugement sauf à relever appel incident pour entendre la SàRL PARI condamnée à payer à titre de dommages et intérêts la somme de 5.000  pour la tentative d'encaissement du chèque et celle de 2.500  pour procédure abusive.

Attendu s'agissant de la demande principale de la SàRL PARI, que le Tribunal s'est à tort borné pour débouter cette dernière, à retenir que faute de réitération de la promesse de vente dans le délai de six mois, en application de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, le compromis de vente était atteint de nullité, de sorte qu'il ne pouvait plus produire aucun effet et qu'en outre la SàRL PARI n'établissait pas une faute imputable aux défendeurs indépendante de l'inexécution du contrat ;
Attendu en effet que l'appelante soutient avec pertinence que sa commission est due en vertu de la mission d'intermédiaire de la vente et de négociation que lui avaient confiée les parties à la vente et non pas en exécution du compromis de vente auquel elle n'est d'ailleurs pas partie ;
que la réalité de cette mission apparaît des termes du compromis où au paragraphe "NEGOCIATION" les vendeurs et acquéreurs ont reconnu que la vente avait été négociée par la SàRL PARI et ils ont déclaré cette dernière bénéficiaire du montant de la rémunération convenue, soit 15.244,90 , que les époux Y... et la SCI NICOLAS se sont obligés à supporter ;
que par suite, dès lors qu'il est établi que la SàRL PARI a exécuté son mandat, elle revendique à bon droit le paiement de la commission convenue même si le contrat de vente n'a pas produit ses effets en raison du refus des acquéreurs de le réitérer par acte authentique ;
que ce constat rend sans emport la discussion sur la nullité ou la caducité du compromis de vente, la validité du mandat confié à la SàRL PARI et celle de l'engagement des intimés de remplir celle-ci de son droit à commission n'étant pas subordonnée à celle dudit compromis ;
Attendu qu'il est patent que la SàRL PARI a exécuté son engagement d'intermédiaire de la vente puisque les consentements des vendeurs et des acquéreurs s'étaient à cet égard rencontrés ;
que les intimés soutiennent vainement que la SàRL PARI aurait failli envers eux à ses devoirs de professionnel de l'immobilier, concourant ainsi à rendre impossible la réalisation de la condition suspensive et partant la réitération de la promesse de vente par acte authentique ;
Attendu que les intimés invoquent la nullité du compromis du fait de la SàRL PARI, faute par elle d'y avoir inclus les mentions exigées à peine de nullité par l'article L 141-1 du Code de Commerce, notamment celles afférentes à l'état des privilèges et nantissements, à l'origine de propriété ainsi qu'au chiffre d'affaires du fonds de commerce ;
que cependant la SàRL PARI réplique pertinemment que l'article L 141-1 précité n'instaure qu'une nullité facultative qui peut être prononcée par le juge à la condition que l'acquéreur prouve que son consentement a été de ce fait vicié, ou qu'il a consécutivement subi un préjudice ;
que les intimés ne caractérisent - et n'allèguent du reste - rien de tel, se bornant à tort à soutenir inexactement que la nullité considérée serait d'ordre public ;
qu'il sera observé que les courriers des 17 janvier et 13 février 2002 aux termes desquels respectivement la Banque Populaire et le Crédit Mutuel ont refusé d'accorder les prêts sollicités par les intimés pour financer l'acquisition litigieuse, sont exempts de tout énonciation de motifs, de sorte qu'il n'est pas établi que les omissions invoquées en application de l'article L 141-1 aient eu une incidence sur les décisions des organismes bancaires ;
qu'au surplus la SàRL PARI rappelle exactement que l'action en nullité doit être engagée dans un délai préfix insusceptible d'interruption ou de suspension d'une année, ce que n'ont pas fait les intimés, l'envoi d'une lettre à cette fin étant dépourvu du moindre effet ;
Attendu que c'est vainement que les intimés font valoir que la remise tardive du compromis par la SàRL PARI les aurait empêchés de déposer leurs demandes de prêts dans le délai stipulé par cet acte ;
que s'il est exact que les demandes de prêts devaient être déposées par les acquéreurs dans les dix jours de la signature du compromis, soit au plus tard le 30 septembre 2001 et que ces derniers justifient en produisant l'accusé de réception que la SàRL PARI leur a envoyé le compromis par lettre du 3 octobre 2001 présentée le 4 octobre 2001, ce retard n'a eu pour effet que de reporter le point de départ du délai, et en outre il avait été prévu que le délai de réalisation de la condition suspensive pouvait être conventionnellement prorogé mais les intimés n'établissent pas avoir saisi leurs cocontractants d'une requête en ce sens ;
que surtout, ainsi que s'en prévaut la SàRL PARI, il résulte de la proposition commerciale de financement émise par la Banque Populaire le 21 octobre 2001 que le prêt sollicité par les acquéreurs ne s'avérait pas conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, la durée étant notamment de quinze ans au lieu de douze ans ;
qu'enfin les acquéreurs s'étaient abstenus, en méconnaissant leurs engagements, de déposer des demandes de prêts à la fois à la Banque Populaire et au Crédit Mutuel, ce dernier n'ayant été saisi que le 5 février 2002, ainsi que cela résulte de son courrier du 13 février 2002 ;
Attendu qu'il appert du tout, en l'absence d'autres éléments, que la SàRL PARI n'a commis aucun manquement ayant empêché la réitération du compromis, le refus de réitérer se trouvant uniquement imputable aux intimés ;
Attendu qu'en infirmant le jugement querellé, il convient de condamner les intimés à payer à la SàRL PARI la somme de 15.244,90  augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 avril 2002 et capitalisation dont la demande a été formée dès l'acte introductif d'instance ;
que cependant la SàRL PARI qui n'établit pas avoir subi un préjudice indépendant du simple retard sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts, le jugement sera donc confirmé sur ce point ;
Attendu que le jugement doit aussi être confirmé en ce qu'il a débouté les défendeurs et intimés de leurs demandes reconventionnelles en appliquant exactement les stipulations contractuelles et les dispositions légales régissant la matière ;
que le premier juge a avec pertinence constaté que le chèque litigieux de 80.000 francs avait été remis à titre d'acompte sur le prix et que son encaissement n'était pas subordonné à la réalisation de la condition suspensive, de sorte que la SàRL PARI n'a pas commis de faute en remettant cet effet à l'encaissement ;
que le Tribunal a à bon droit rappelé que le chèque constituant un moyen de paiement et non de garantie, la provision devait être constituée dès son émission ;
que les intimés se trouvent donc seuls responsables des sanctions qui leur ont été infligées pour défaut de provision suffisante ;
Attendu que l'issue du litige impose de débouter les intimés de leurs demandes pour procédure abusive et d'infirmer les dispositions du jugement afférentes aux frais irrépétibles et dépens ;
Attendu que les intimés qui succombent doivent être condamnés aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'au paiement à la SàRL PARI de la somme de 2.000  pour frais irrépétibles de première instance et d'appel, leurs propres demandes à ce titre étant rejetées.
PAR CES MOTIFS
INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l'exception de celles ayant débouté la SàRL PARI de sa demande de dommages et intérêts d'un montant de 3.000  (trois mille euros) et les époux Y... ainsi que la SCI NICOLAS de leurs demandes reconventionnelles ;
CONFIRME le jugement de ces seuls chefs ;
Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant :
CONDAMNE solidairement les époux Y... et la SCI NICOLAS à payer à la SàRL PARI la somme de 15.244,90  (quinze mille deux cent quarante quatre euros et quatre vingt dix euros) en règlement de sa commission augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 avril 2002 ainsi que la somme de 2.000  (deux mille euros) pour frais irrépétibles de première instance et d'appel ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l'article 1154 du Code civil, la demande ayant été formée dès l'acte introductif d'instance ;
DÉBOUTE les intimés de leurs demandes pour procédure abusive et de frais irrépétibles ;
CONDAMNE les intimés solidairement aux entiers dépens de première instance et d'appel.