Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRET DU 10 JANVIER 2020
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 18/09851 - No Portalis 35L7-V-B7C-B5WOA
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Février 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 16/06787

Monsieur M... X...


né le [...] à HYERES
Madame T... X... NEE I...


née le [...]  à NKALAGU NIGERIA
représentés par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
et par Me Frédéric NAIM de la SELARL CABINET F.NAIM, avocat au barreau de PARIS, toque : C1703,

Monsieur C... E... F...


né le [...] à Columbus - Ohio - Etats Unis
Madame G... D... L... épouse F...


née le [...]  à Buenos Aires - Argentine
représentés par Me Mylène CARNEVALI de la SELEURL CABINET D'AVOCAT MYLENE CARNEVALI, avocat au barreau de PARIS, toque : B0423
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Novembre 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Monique CHAULET, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Claude CRETON, président de chambre
Mme Christine BARBEROT, conseillère
Mme Monique CHAULET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Sonia DAIRAIN

- Contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Grégoire GROSPELLIER, greffier lors de la mise à disposition.
Suivant acte notarié du 27 avril 2015, M. C... F... et Mme G... L... épouse F... ont consenti une promesse unilatérale de vente au profit de M. M... X... et de Mme T... I... épouse X... concernant les lots 82 et 83 de l'immeuble situé [...] moyennant un prix de 1 622 400 euros.
La promesse du 27 avril 2015 a été consentie sous condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant maximum de 800 000 euros d'une durée de 20 ans au taux maximum de 2,45% l'an hors assurance.
Cette promesse était assortie d'une indemnité d'immobilisation de 162 240 euros dont 19 650 euros ont été séquestrés entre les mains de Me K..., notaire, et soumise à un délai d'expiration fixé au 3 juillet 2015 avec possibilité de prorogation.
M. et Mme F... ont mis en demeure M. et Mme X... de régulariser la vente par exploit d'huissier du 19 novembre 2015 et les ont fait assigner à cette fin par exploit d'huissier du 27 avril 2016.
Par jugement du 22 février 2018, le tribunal de grande instance de Paris a ordonné à Me K..., notaire au sein de la SCP [...] et K... située au [...] , de verser au profit de M. et Mme F... la somme de 19 650 euros séquestrée en sa comptabilité, a condamné solidairement M. et Mme X... à payer à M. et Mme F... la somme de 142 590 euros correspondant au surplus non versé à ce jour au titre de l'indemnité d'immobilisation et la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, a rejeté la demande de M. et Mme X... au titre des intérêts et les a condamnés solidairement aux dépens.
M. et Mme X... ont interjeté appel de ce jugement.
Par leurs dernières conclusions, ils sollicitent l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions et demandent à la cour de :
. dire que la date limite de réalisation de la condition suspensive était le 25 novembre 2015 et non le 19 juin 2015,
. dire qu'ils ont régulièrement déposé leurs demandes de prêt dans les délais accordés par les promettants et qu'ils n'ont pas commis de faute,
. en conséquence dire que l'absence de réalisation de la condition suspensive n'est pas de leur chef,
à titre subsidiaire,
. dire que leur défaillance dans leurs démarches d'obtention d'un prêt ne s'analyse pas en une faute dès lors que leurs capacités financières ne leur permettait pas d'obtenir un prêt dans les conditions prévues dans la promesse,
en tout état de cause,
. dire que l'indemnité d'immobilisation n'est pas due,
. ordonner le déblocage à leur profit de la somme séquestrée,
. de condamner les époux F... aux dépens et au paiement d'une indemnité de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par leurs dernières conclusions, M. et Mme F... demandent à la Cour de :
. déclarer irrecevable comme nouvelle la demande des époux X... de voir fixer la date de réalisation de la condition suspensive au 25 novembre 2015 et, subsidiairement, de les débouter de cette demande comme infondée,
. déclarer irrecevables les pièces adverses 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 et 19 non traduites en français,
. déclarer irrecevable comme nouvelle la demande des époux X... visant à faire constater que leurs capacités financières ne leur permettaient pas, en tout état de cause, d'obtenir un prêt dans les conditions prévues dans la promesse et, subsidiairement, les débouter de cette demande comme infondée,
. de débouter les époux X... de l'intégralité de leurs demandes,
. de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
. de condamner conjointement et solidairement les époux X... à leur payer 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 31 octobre 2019.

-sur l'irrecevabilité des demandes de M. et Mme X... :
Les consorts F... soutiennent que la demande visant à voir fixer la date de réalisation de la condition suspensive au 25 novembre 2015 est irrecevable comme nouvelle en appel au visa des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile; ils soutiennent également, sur ce même fondement, l'irrecevabilité de leur demande visant à faire constater que leurs capacités financières ne leur permettaient pas, en tout état de cause, d'obtenir un prêt dans les conditions prévues dans la promesse.
Si l'article 564 du code de procédure civile dispose que sont irrecevables les demandes nouvelles en appel, l'article 565 du même code dispose que les demandes ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumise au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.
En l'espèce, la demande visant à voir fixer la date de réalisation de la condition suspensive au 25 novembre 2015 de même que celle visant à faire constater que les capacités financières des époux X... ne leur permettaient pas d'obtenir un prêt dans les conditions prévues dans la promesse tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge à savoir faire constater l'absence de défaillance imputable aux époux X... dans la réalisation de la condition suspensive et, en conséquence, obtenir le rejet des demandes des époux F....
Il ne s'agit donc pas de demandes nouvelles au sens des dispositions de l'article 564 du même code et elles doivent être déclarées recevables.
-sur la demande visant à écarter les pièces 10 à 19 non traduites en français :
Les documents en langue anglaise dont M. et Mme X... ne proposent pas de traduction doivent être écartés des débats en application de l'ordonnance de Villers-Cotterêts du 25 août 1539 qui fonde la primauté et l'exclusivité de la langue française devant les juridictions nationales. Seuls les documents en français seront pris en compte à savoir le mail de M. X... du 16 juillet 2015, celui de Me V... du 30 octobre 2015, ceux de Mme P... des 19 août et 23 septembre 2015 ainsi que le document signé par M. et Mme X... daté du 9 octobre 2015 produit en pièce 14.
-sur l'indemnité d'immobilisation :
Aux termes de l'article 1178 du code civil dans sa version applicable à l'espèce, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement.
M. et Mme X... soutiennent que la promesse a été prorogée à plusieurs reprises par les époux F... qui ont donc admis la continuation du processus de vente malgré le dépassement de la date du 19 juin et ont accepté la prorogation du délai par courriel de Mme P..., leur mandataire, du 19 août 2015 sous réserve qu'ils paient leurs frais financiers d'emprunt et les charges de copropriété, report de nouveau accepté par courriel du 25 octobre 2015, que ces échanges valent avenant; sur la défaillance qui leur est reprochée et qu'ils contestent, ils soutiennent qu'ils n'auraient pas pu obtenir le prêt auprès de la Société générale du fait de l'absence de revenus de Mme X... et que lorsqu'ils ont été assignés, ils étaient en bonne voie pour obtenir un prêt d'une société de courtage, la Enness Private Clients.
M. et Mme F... contestent avoir consenti à modifier la date du 19 juin prévue pour l'obtention d'un prêt, font valoir que les époux X... ne justifient ni de leurs demandes de prêt ni de refus de prêt et qu'ils ne peuvent arguer de l'insuffisance de leurs ressources financières dès lors qu'ils connaissaient parfaitement leurs ressources financières à la date du 27 avril et que la société employant Mme X... était en redressement judiciaire depuis le 16 octobre 2014.
Ils produisent une simulation de prêt par la Caisse d'épargne, en date du 22 avril 2015, et des échanges de mails en janvier 2016 entre M. X... et R... O..., chargé d'affaire à la Caisse d'épargne, qui ne permettent d'attester du fait qu'ils ont déposé une demande de prêt auprès de cette banque.
Ils invoquent le fait qu'ils ont perdu le document de refus de prêt mais les seuls échanges de mails avec Mme O... en janvier 2016 ne suffisent pas à attester de l'existence d'un refus de prêt par la Caisse d'épargne.
M. et Mme X... ne justifient donc d'aucune demande de prêt conforme aux termes de la promesse avant la date du 19 juin 2015.
Il ne résulte pas des échanges de mails en français produits par M. et Mme X... qu'ils aient fait état de leurs difficultés pour obtenir un financement et le fait que les époux F... ait accepté un report de la date de signature ne constitue pas un avenant visant à repousser la date d'obtention du prêt, d'autant qu'aux termes de ces échanges, le report de la date de signature était soumis au paiement par M. et Mme X... des charges de copropriété, ce dont ils ne justifient pas.
Sur le refus de prêt par la société générale, M. et Mme X... produisent un constat d'huissier qui restitue l'intégralité du message adressé par courriel à M. X... le 16 octobre 2015 par Mme B... W..., conseiller clientèle à la Société générale rédigé comme suit:
«Je fais suite à votre demande de prêt.
Les justificatifs ne sont pas suffisants, je n'ai pas les justificatifs concernant les revenus de madame.
Le bilan provisoire n'est pas suffisant, il nous faut le bilan définitif.
Sur la base des éléments fournis, au regard des revenus déclarés, nous ne pouvons donner une suite favorable à votre demande.
En effet, le taux d'endettement est très supérieur à la norme.»
Ce message ne permet pas d'établir la date à laquelle les époux X... ont fait leur demande de prêt, ni d'établir le montant du prêt demandé et, en conséquence, si cette demande était conforme au prêt prévu dans la promesse.
Par ailleurs il est fait état de l'absence de justificatif de ses revenus par Mme X... et donc d'un dossier incomplet, les époux X... ne s'expliquant pas dans le cadre de la présente procédure sur la situation de Mme X... dont ils affirment seulement qu'elle était dirigeante de la Sarl Luxe Corp placée en redressement judiciaire le 16 octobre 2014 puis en liquidation judiciaire le 19 janvier 2016.
Il est établi que cette société était en période d'observation à la date de la promesse et, par la déclaration des revenus produites par les époux X..., que Mme X... a déclaré 2300 euros de revenus en 2015, M. X... en ayant déclaré 23 000 euros.
M. et Mme X... ne peuvent cependant s'exonérer de leur défaillance au motif que leur situation ne leur permettait pas d'obtenir le prêt demandé alors qu'ils connaissaient parfaitement leur situation au moment de la signature de la promesse le 27 avril 2015, qu'en tout état de cause les éléments qu'ils produisent au débat sur la réalité de leur situation financière sont très lacunaires et qu'ils ne se sont jamais prévalus auprès de M. et Mme F... de leur difficulté d'obtention d'un prêt avant la présente procédure.
En tout état de cause, M. et Mme X... ne produisent aucun élément permettant d'établir qu'ils ont déposé un dossier de demande de prêt conforme à la promesse même postérieurement à la date du 19 juin 2015, la demande de prêt dont ils se prévalent auprès de la société Enness Private Clients ne correspondant pas aux termes de la promesse.
Il résulte de ces éléments que M. et Mme X... ont été défaillants dans la demande d'un prêt conforme à la promesse de vente dans le délai qui leur était imparti et qu'ils n'ont pas permis, du fait de cette défaillance, la réalisation de la condition suspensive.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de M. et Mme F... de se voir allouer le montant de l'indemnité d'immobilisation de 162 240 euros fixé dans la promesse de vente et, en conséquence, ordonné à Me K... de leur verser la somme de 19 650 euros séquestrée en sa comptabilité et condamné solidairement M. et Mme X... à leur payer la somme de 142 590 euros.
-sur l'article 700 du code de procédure civile :
L'équité commande de condamner solidairement M. et Mme X... à payer à M. et Mme F... une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe,
Déclare les demandes de M. et Mme X... recevables,
Ecarte des débats les documents produits par M. et Mme X... figurant en pièces 10 à 19 qui ne font pas l'objet d'une traduction en français,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 22 février 2018 en toutes ses dispositions,
Condamne solidairement M. et Mme X... à payer à M. et Mme F... une somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d'appel,
Condamne solidairement M. et Mme X... aux dépens.
Le Greffier, Le Président,