COUR D'APPEL DE NOUMÉA
ARRÊT du 08 juin 2006
Décision attaquée rendue
le : 27 Juin 2005
Juridiction
Tribunal de première instance de NOUMEA
Date de la saisine :
17 Août 2005
Ordonnance de clôture :
16 mars 2006
RG : 05 / 390
Composition de la Cour
Présidente :
Michelle FONTAINE, Présidente de Chambre
Assesseurs :
-Christian MESIERE, Conseiller
-Marie-Florence BRENGARD, Conseiller
magistrats qui ont participé aux
débats et au délibéré
Greffier lors des débats :
Mickaela NIUMELE
PARTIES EN CAUSE DEVANT LA COUR

1-M. Pierre X...
né le 08 Février 1967 à DAKAR
2-Mme Christine Y... épouse X...
née le 27 Janvier 1972 à NICE (06000)
demeurant ensemble ...98800 NOUMEA
représentés par la SELARL JURISCAL, avocats

1-M. Richard Z...
né le à VIEUX CONDE (59690)
...98807 NOUMEA
2-Mme Christina A...
née le 13 Janvier 1959 à WOLFSBURG-ALLEMAGNE
demeurant ...NOUMEA
représentés par la SELARL F. MARIE, avocat
AUTRES INTERVENANTS
1-M. Claude C...
né le 15 Octobre 1942 à BELLERIVE SUR ALLIER (03700)
2-Mme Brigitte D... épouse C...
née le 16 Août 1958 à ALBERVILLE (SAVOIE)
demeurant ensemble ...NOUMEA
représentés par la SELARL LOUZIER-FAUCHE-GHIANI-NANTY, avocats
Débats : le 04 mai 2006 en audience publique où Christian
MESIERE, Conseiller, a présenté son rapport,
A l'issue des débats, la Présidente a déclaré que l'affaire était mise en délibéré et que le dossier avec l'arrêt serait remis au greffe le 08 juin 2006 en application de l'article 451 du Code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie.
Le dossier avec l'arrêt a été remis au greffe à la date susdite et signé par Michelle FONTAINE, Présidente, et par Mickaela NIUMELE, Greffier, présent lors de la remise au greffe.
PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE
Par un jugement rendu le 27 juin 2005 auquel il est renvoyé pour l'exposé de l'objet du litige, le rappel des faits et de la procédure, les prétentions et les moyens des parties, le Tribunal de Première Instance de NOUMEA, statuant sur les demandes formées par les époux X... à l'encontre de monsieur Richard Z... et de madame Christina A..., en présence des époux C... appelés en garantie, aux fins d'obtenir :
-le paiement de la somme de 6. 359. 484 FCFP au titre de la diminution proportionnelle du prix de vente de l'immeuble litigieux,
-le paiement de la somme de 590. 000 FCFP à titre de dommages-intérêts se rapportant aux frais notariés et droits d'enregistrement indûment exposés,
-le remboursement de la somme de 31. 200 FCFP relative aux frais de mesurage,
-le paiement de la somme de 300. 000 FCFP au titre du préjudice moral et de la perte de temps,
-la somme de 300. 000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
-et en cours de procédure, la jonction de ce dossier avec la procédure en validité de saisie-arrêt,

-débouté les époux X... de leur demande,
-rejeté l'appel en cause des époux C...,
-condamné les époux X... à payer à monsieur Z... et à madame A... la somme de 150. 000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
-condamné monsieur Z... et madame A... à payer aux époux C... la somme de 150. 000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
-condamné les époux X... aux dépens, à l'exception des frais de l'intervention forcée des époux C... qui resteront à la charge de monsieur Z... et de madame A....
PROCÉDURE D'APPEL
Par un acte enregistré au greffe de la Cour le 17 août 2005, les époux X... ont déclaré relever appel de cette décision, qui ne semble pas avoir été signifiée.
Dans leur mémoire d'appel, ils sollicitent la confirmation du jugement en toutes ses dispositions (erreur de plume ?) et renouvellent l'intégralité de leurs demandes initiales.
Ils demandent à la Cour de dire bonne et valable la saisie conservatoire pratiquée le 19 novembre 2003 entre les mains de la société ALINE Calédonie et de la valider, en la forme de saisie-arrêt, conformément aux règles procédurales applicables en Nouvelle-Calédonie, à concurrence du montant précité.
Ils sollicitent la somme de 300. 000 FCFP au titre des frais irrépétibles de première instance et celle de 300. 000 FCFP pour ceux de la procédure d'appel.
Ils contestent la motivation retenue par le premier juge qui, pour écarter leur demande, a considéré que la superficie réelle du bien qui fait l'objet d'une contestation, n'était établie par aucune mesure contradictoire.
Ils rappellent que par acte du 27 mai 2003 et moyennant un prix de 38. 000. 000 FCFP, ils ont acquis une maison d'habitation située 80 rue de Verteuil à NOUMEA d'une superficie habitable de 155 m2, alors que le mesurage réel a révélé une superficie de 129,06 m2, faisant apparaître une insuffisance de plus de 1 / 20ème à celle exprimée dans l'acte.
Ils ajoutent que la surface privative des lots de copropriété de la maison résulte d'un certificat de mesurage établi le 18 juillet 2003 par monsieur F..., géomètre agréé, qui n'a jamais fait l'objet de la moindre contestation quant au métré et a été contradictoirement admis par les parties à l'issue de l'acte de vente.
Ils précisent, que seul a fait débat, le point de savoir s'il convenait ou non d'inclure la superficie du garage, s'agissant d'une copropriété horizontale.
Ils estiment qu'à supposer que le juge ait eu un doute, rien ne l'empêchait d'ordonner une expertise.
Ils fondent leur action en diminution du prix de vente sur les dispositions de l'article 46 alinéa 7 de la Loi no 96-1107 du 18 décembre 1996.

Par conclusions datées du 28 octobre 2005, monsieur Z... et madame A... sollicitent la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, outre la somme de 200. 000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie.
A titre subsidiaire, au cas où la Cour infirmerait cette décision, ils forment un appel incident aux fins d'obtenir la condamnation des époux C... à les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre.
Madame A... demande à la Cour de condamner les époux X... à lui payer la somme de 400. 000 FCFP à titre de dommages-intérêts.
Ils font valoir qu'ils ont acquis ce bien des époux C... par acte notarié du 12 mai 2000, acte auquel était annexé une attestation dite Loi CARREZ établie et signée à la demande des époux C..., faisant apparaître une surface habitable de 155 m2.
Ils soutiennent que l'acte de vente passé avec les époux X... reprend " in extenso " la même désignation de l'immeuble vendu.
Ils rappellent que seul un mesurage établi contradictoirement par un expert désigné par la juridiction, charge qui incombe aux demandeurs, pourrait éclairer la juridiction sur la surface du lot vendu, et qu'en l'état de la demande, celle-ci ne peut qu'être rejetée.
S'agissant de l'application de la Loi CARREZ, ils précisent que l'obligation de mesurage ne s'applique pas aux lots ou parties de lots inférieurs à une certaine superficie, ni à certains lots accessoires comme les caves, garages et emplacements de stationnement.
Ils précisent qu'il en va différemment lorsque la cave ou le garage est englobé dans les parties privatives du lot, comme en l'espèce.
Ils rappellent que la désignation du lot établissant une superficie de 155 m2 y incluant le garage, telle qu'établie par le Notaire, démontre que le garage ne constituait pas un lot distinct ou autonome, mais devait être intégré dans sa surface pour 23,38 m2.
Ils considèrent que la superficie déclarée, tant par les époux C... que par eux-mêmes, n'est pas critiquable, dans la mesure où la prise en compte de la surface du garage donne un mesurage de 152,44 m2 (129,06 + 23,38), soit une superficie presque identique à celle figurant sur l'attestation jointe aux actes authentiques.
Cette très faible différence, soit 2,5 m2, ne représente pas un différentiel de plus d'un vingtième de la surface déclarée et n'ouvre droit à aucune action de ce chef.
Madame A... justifie sa demande aux fins de dommages-intérêts par le blocage de sommes qui lui sont dues par la société Groupe ALINE en vertu d'un arrêt de la Cour, compte tenu de la saisie-arrêt pratiquée par les époux X....
Subsidiairement, monsieur Z... et madame A... contestent le préjudice moral invoqué par les époux X..., lesquels ne se plaignent pas du bien ni de la plus-value que celui-ci a enregistré.
Ils rappellent que le mesurage produit lors de la vente C... / A...-Z... est le même que celui annexé à la vente A...-Z... / BOURGOIN, ce qui justifie leur appel en garantie.

Par conclusions datées du 02 décembre 2005, les époux C... sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté les demandes des époux X... et condamné les consorts A...-Z... à leur payer la somme de 150. 000 FCFP au titre des frais irrépétibles de première instance.
En tout état de cause, et même si la demande des époux X... prospérait, ils demandent à la Cour de débouter les consorts A...-Z... de toutes les demandes formées à leur encontre.
Ils estiment que l'appel en intervention forcée est abusif et forment un appel incident aux fins d'obtenir la condamnation des consorts A...-Z... à leur verser la somme de 500. 000 FCFP à titre de dommages-intérêts, outre la somme de 200. 000 FCFP au titre des frais irrépétibles de la procédure d'appel.
Ils rappellent que dans le document annexé à l'acte du 27 mai 2003, les consorts A...-Z... déclarent que le mesurage a été effectué par leurs soins.
Ils soutiennent que les époux X... font une analyse erronée de la Loi CARREZ en excluant le garage de la superficie de la villa, alors que celui-ci était parfaitement mentionné à la description du lot cédé selon acte notarié et qu'il se révélait clos, couvert sous une hauteur de plafond dépassant 1,80 mètre et d'une superficie supérieure à 8 m2.
Ils ajoutent que par application de la Loi CARREZ, les consorts A...-Z... sont déchus de tous droits à contestation, l'action en diminution de prix ne pouvant être intentée par l'acquéreur au-delà du délai d'un an à compter de l'acte authentique à peine de déchéance.

Par conclusions datées du 19 janvier 2006, les époux X... rappellent que le mesurage effectué par monsieur F... n'a pas été contesté par les parties et qu'en cas de doute sur ce point, la Cour pourrait désigner tel expert qu'il lui plaira.
Ils ajoutent qu'il résulte clairement des dispositions de l'article 46 alinéa 3 de la Loi CARREZ que les caves, garages, emplacements de stationnement, lot ou fraction de lot inférieur à 8 m2, sont expressément exclus de l'assiette de calcul de la partie privative.
C'est donc bien sur une superficie de 129,06 m2 qu'il convient de raisonner, ce qui justifie du bien fondé de leur action en diminution de prix.

L'ordonnance de clôture et de fixation de la date d'audience a été rendue le 16 mars 2006.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1) Sur la recevabilité des appels
Attendu que l'appel principal et les appels incidents, formés dans les délais légaux, doivent être déclarés recevables ;
2) Sur l'action en diminution du prix de vente formée par les époux X...
Attendu qu'aux termes de l'article 46 alinéa 7 de la Loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de co-propriété, toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou fraction de lot ;
Que la nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente ;
Que dans le cas où la superficie du bien est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre valeur ;
Que l'action en diminution de prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance ;
Que les dispositions relatives à la superficie de la partie privative du lot ou fraction de lot ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par décret en Conseil d'Etat ;
Attendu qu'il résulte des pièces versées et des débats, que par acte du 27 mai 2003 établi en l'étude de Maître H..., Notaire à NOUMEA, les époux X... ont acquis de monsieur Richard Z... et de madame Christina A... un bien formant le lot no 1 d'un ensemble immobilier situé 80 rue de Verteuil à NOUMEA et formant le lot no 113 du lotissement Panorama Sainte-Marie, au prix de 38. 000. 000 FCFP ;
Que la désignation du bien concerne une maison d'habitation d'une superficie habitable de 155 m2 ;
Que le mesurage réel résultant d'un certificat établi le 18 juillet 2003 par monsieur F..., géomètre agréé, a révélé une superficie de 129,06 m2 ;
Que ce mesurage fait apparaître une différence de 25,94 m2, soit une insuffisance de plus de 1 / 20ème (7,75 m2) à celle exprimée dans l'acte ;
Que l'action en diminution de prix a été introduite le 11 mars 2004, soit moins d'un an après l'acte authentique ;
Attendu qu'au chapitre consacré à la contenance de l'immeuble vendu, l'acte de vente, au visa des textes applicables (Loi du 10 juillet 1965, Loi du 18 décembre 1998, décret no 97-532 du 23 mai 1997) mentionne " le vendeur déclare que la superficie du lot vendu répondant aux caractéristiques de ces textes, est de 155 m2 " et ajoute : " le vendeur déclare que le mesurage a été effectué par ses soins " ;
Que la superficie de 129,06 m2, telle que mesurée par le géomètre F... n'est pas formellement contestée par le vendeur, à savoir monsieur Z... et madame A..., lesquels lui reprochent de ne pas avoir été établie de manière contradictoire ;
Qu'en effet, monsieur Z... et madame A... ont axé leur défense sur le fait qu'eux-mêmes avaient été trompés par les affirmations de leur propre vendeur, les époux C... qu'ils ont appelés en garantie et sur l'interprétation de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, estimant que le garage était englobé dans les parties privatives du lot et ne devait pas être exclu du champ d'application de la Loi CARREZ ;
Attendu que cette Loi indique clairement que les dispositions relatives à la superficie de la partie privative du lot ou fraction de lot ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une faible superficie inférieure à un seuil fixé par décret en Conseil d'Etat ;
Que l'esprit de ce texte, qui vise à améliorer la protection des acquéreurs de lots de co-propriété à l'encontre certains abus, a pour but de déterminer de manière précise la superficie des lots ou pièces à vivre réellement habitables ;
Qu'ainsi, il exclut de son champ d'application les pièces ou parties de pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre ou encore les espaces consacrés aux placards et autres rangements ;
Que c'est dans le même état d'esprit que la Loi a écarté les caves, garages et emplacements de stationnement, dont on peut difficilement soutenir qu'il s'agit de pièces à vivre ou réellement habitables ;
Que la Loi ne fait aucune distinction selon que le garage est ouvert, semi-fermé ou totalement fermé ou encore englobé dans une partie privative ;
Attendu que dans ces conditions, le premier juge ne pouvait rejeter la demande présentée par les époux X... au seul motif que la superficie réelle du bien était contestée et n'était établie par aucune mesure contradictoire ;
Qu'au vu du mesurage effectué par monsieur F..., géomètre agréé, le 18 juillet 2003, et révélant une superficie réelle de 129,06 m2, il existe une différence de 25,94 m2 entre cette superficie mesurée et celle de 155 m2 mentionnée dans l'acte ;
Que la superficie constatée étant inférieure de plus de 1 / 20ème (7,75 m2) à celle exprimée dans l'acte, les époux X... peuvent légitimement prétendre à une diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure, laquelle sera supportée par le vendeur, en l'espèce monsieur Z... et madame A... ;
Attendu qu'il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris et de faire droit aux demandes présentées par les époux X... justifiées par les pièces versées aux débats, à savoir :
-le paiement de la somme de 6. 359. 484 FCFP au titre de la diminution proportionnelle du prix de vente de l'immeuble litigieux,
-le paiement de la somme de 590. 000 FCFP correspondant aux surplus des frais notariés et des droits d'enregistrement indûment exposés,
-le remboursement de la somme de 31. 200 FCFP relative aux frais de mesurage ;
Attendu qu'en ce qui concerne la demande relative à la réparation de leur préjudice moral (soucis, démarches et perte de temps) elle n'est étayée par aucun document et sera donc rejetée comme mal fondée ;
3) Sur l'appel en garantie des époux C...
Attendu que le 11 mars 2004, monsieur Z... et madame A..., assignés par les époux X..., ont déposé une requête en intervention forcée visant leurs vendeurs, les époux C... ;
Que cet appel en garantie ne saurait prospérer, l'action en diminution de prix devant, à peine de déchéance, être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente ;
Qu'en l'espèce, l'acte de vente passé entre les époux C... et les consorts Z...-A... a été établi le 12 mai 2000 par Maître K..., Notaire à NOUMEA ;
Que dans ces conditions, à la date du 11 mars 2004, les consorts Z...-A... étaient donc déchus de leurs droits à l'encontre des époux C... ;
4) Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive présentée par les époux C...
Attendu que les époux C... se bornent à solliciter des dommages-intérêts, sans préciser en quoi monsieur Z... et madame A... auraient fait dégénérer en abus leur droit d'ester en justice ;
Que leur demande ne peut dès lors être accueillie ;
5) Sur la demande de validation d'une saisie-conservatoire présentée par les époux X...
Attendu que la saisie-conservatoire dont font état les époux X..., et qui est mentionnée par madame A..., n'est justifiée par aucune pièce ;
Que leur demande ne peut dès lors être accueillie ;
PAR CES MOTIFS

STATUANT par arrêt contradictoire déposé au greffe ;
DECLARE l'appel principal et les appels incidents recevables en la forme ;
INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 27 juin 2005 par le Tribunal de Première Instance de NOUMEA ;
STATUANT A NOUVEAU :
CONDAMNE solidairement monsieur Richard Z... et madame Christina A... à payer aux époux X... les sommes suivantes :
-SIX MILLIONS TROIS CENT CINQUANTE NEUF MILLE QUATRE CENT QUATRE VINGT QUATRE (6. 359. 484) FCFP au titre de la diminution proportionnelle du prix de vente de l'immeuble litigieux,
-CINQ CENT QUATRE VINGT DIX MILLE (590. 000) FCFP au titre du remboursement des frais notariés et des droits d'enregistrement indûment exposés,
-TRENTE ET UN MILLE DEUX CENT (31. 200) FCFP au titre du remboursement des frais de mesurage ;
DEBOUTE les époux X... de leur demande de dommages-intérêts au titre de la réparation de leur préjudice moral comme mal fondée ;
DEBOUTE monsieur Richard Z... et madame Christina A... de leur appel en garantie dirigé contre les époux C... ;
DEBOUTE les époux C... de leur demande aux fins de dommages-intérêts pour procédure abusive dirigée contre monsieur Richard Z... et madame Christina A... ;
DEBOUTE les époux X... de leur demande en validation de saisie-conservatoire ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires comme mal fondées ;
VU les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie, condamne solidairement monsieur Richard Z... et madame Christina A... à payer :
-aux époux X..., la somme de DEUX CENT CINQUANTE MILLE (250. 000) FCFP au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,
-aux époux C..., la somme de DEUX CENT CINQUANTE MILLE (250. 000) FCFP au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;
CONDAMNE solidairement monsieur Richard Z... et madame Christina A... aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel avec distraction d'usage au profit de la SELARL d'avocats JURISCAL et de la SELARL d'avocats LOUZIER-FAUCHE-GHIANI-NANTY, sur leurs offres de droit.
ET signé par Michelle FONTAINE, Présidente, et par Mickaela NIUMELE, Greffier présent lors de la remise du dossier avec l'arrêt au greffe.