Septième Chambre

R. G : 06 / 06181
S. A. SOCIETE IMMOBILIERE DU CASINO ET DE L'HOTEL ROYAL THALASSO DE LA BAULE

M. Tony X...
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 12 MARS 2008
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président,
Monsieur Patrick GARREC, Conseiller,
Madame Agnès LAFAY, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Françoise FOUVILLE, lors des débats, et Catherine VILLENEUVE, lors du prononcé,

A l'audience publique du 16 Janvier 2008

Contradictoire, prononcé par Madame Agnès LAFAY, Conseiller, à l'audience publique du 12 Mars 2008, date indiquée à l'issue des débats

APPELANTE :
S. A. SOCIETE IMMOBILIERE DU CASINO ET DE L'HOTEL ROYAL THALASSO DE LA BAULE
Esplanade du Casino
44500 LA BAULE ESCOUBLAC
représentée par la SCP JEAN LOUP BOURGES & LUC BOURGES, avoués
assistée de Me SAINTURAT, avocat

Monsieur Tony X... locataire des locaux à usage commercial..., Résidence du Parc Espace François ANDRE 44500 LA BAULE.

35000 RENNES
représenté par la SCP BAZILLE Jean-Jacques, avoués
assisté de Me Hervé MORVAN, avocat
***********
Suivant acte notarié reçu par Maître C..., notaire à la Baule, en date du 22 février 1993, la Société Immobilière du Casino et de l'Hôtel Royal de la Baule a donné à bail à Monsieur Tony X..., un local à usage commercial portant le numéro..., situé ... galerie commerciale dénommée « Espace François André », dépendant de l'ensemble immobilier dénommé « Les Résidences du Parc » à la Baule Escoublac.
Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années ayant commencé à courir le 1er mars 1993 pour expirer le 28 février 2002, à usage de « galerie d'art, décoration, antiquités », moyennant un loyer périodique de 5 335,72  (35. 000 F) hors taxes et hors charges par an et un droit d'entrée de 28 965,31  (190. 000 F), expressément qualifié par les parties de complément de loyer.
Par exploit en date du 15 novembre 2001, le locataire a sollicité le renouvellement de son bail à effet du 1er mars 2002 et, par exploit du 11 décembre 200l, la société bailleresse a fait savoir qu'elle consentait au renouvellement sollicité mais qu'elle entendait voir fixer le loyer de renouvellement annuel, en principal, hors charges et hors taxes, à la somme de 12 195,92 .
Le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Saint-Nazaire a été saisi par assignation du 27 mars 2002, et, par jugement avant dire droit en date du 2 juillet 2002, Monsieur Michel E... a été désigné en qualité d'expert.
Le rapport été déposé le 25 juin 2005.
Par jugement du 12 septembre 2006, le Tribunal de Grande Instance de Saint Nazaire a constaté le renouvellement du bail commercial liant la Société Immobilière du Casino et de l'Hôtel Royal de la Baule et Monsieur Tony X... pour une durée de 9 ans du 1er mars 2002 au 1er mars 2011, aux mêmes conditions et charges, dit n'y avoir lieu à application de la règle du plafonnement du loyer renouvelé et fixé à la somme annuelle de 7 520  (23,50 m2 X 320 ) hors taxes, le montant du loyer du bail renouvelé le 1er mars 2002, pour le commerce de « galerie d'art, décoration, antiquités » payable comme précédemment.
La Société Immobilière du Casino et de l'Hôtel Royal de la Baule a relevé appel de cette décision.
Elle demande à la Cour de :
-confirmer partiellement la décision entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à application de la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé, en raison du versement d'un droit d'entrée qualifié par les parties de complément de loyer, lors de la conclusion du bail initial.
-surabondamment, dire et juger que le loyer de renouvellement au 1er mars 2002 doit en toute hypothèse être fixé à la valeur locative hors plafonnement en application des articles L. 145-34 du Code de Commerce et 23. 1 et 23. 4 du décret du 30 septembre 1953.
-infirmant pour le surplus le jugement entrepris fixer le loyer de renouvellement dû par M. Tony X... à compter du 1er mars 2002 à la somme de 12 600  et dire que le loyer fixé portera intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l'article 1155 du Code Civil, de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l'article 1154 du Code Civil.
Monsieur Tony X... conclut à la confirmation de la décision.
La Cour se réfère aux conclusions déposées le 19 janvier 2007 par la Société IMMOBILIÈRE DU CASINO ET DE L'HÔTEL ROYAL THALASSO DE LA BAULE et le 3 mai 2007 par Monsieur X... pour plus ample exposé des prétentions moyens et arguments des parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'incident de procédure
Considérant que la Société IMMOBILIÈRE DU CASINO ET DE L'HÔTEL ROYAL THALASSO DE LA BAULE a communiqué aux débats les pièces portant les no 23 à 30 le 4 janvier 2008 soit 6 jours avant la clôture, ne permettant pas à l'intimé d'en prendre utilement connaissance et d'y répondre ;
Qu'elles seront écartées des débats.
Sur le déplafonnement
Considérant que les parties ne contestent pas la disposition du jugement prévoyant que le loyer doit être fixé à la valeur locative, le versement d'une somme constitutive d'un supplément de loyer conduisant à écarter le plafonnement et à fixer le nouveau loyer à la valeur locative ;
Sur la fixation de la valeur locative
Considérant que la valeur locative doit être déterminée, à défaut d'accord entre les parties d'après :
Les caractéristiques du local considéré,
La destination des lieux,
Les obligations respectives des parties,
Les facteurs locaux de commercialité,
Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Considérant que contrairement à ce que soutient le preneur, la petite dimension du local ne constitue pas un facteur de minoration du loyer, au contraire, compte tenu du poids moindre du loyer global sur les charges d'exploitation du preneur ;
Que l'expert justifie par des calculs la fixation de la surface locative à 23,50 m2, le bailleur ne produisant pas d'étude d'un géomètre démontrant que l'expert s'est trompé dans ses calculs ;
Que le local se trouve au 1er étage et est accessible par deux escaliers, un ascenseur et un escalator ;
Que la boutique bénéficie d'un linéaire de vitrine de 9 mètres (5,49 mètres linéaires d'un côté et de l'autre côté de 3,59 mètres linéaires) ;
Considérant que les obligations respectives des parties sont les mêmes dans toute la galerie commerciale considérée ;
Considérant qu'il n'y a pas eu de modification notable des facteurs locaux de commercialité qui sont eux aussi les mêmes pour toute la galerie l'expert notant que la clientèle " haut de gamme " de la galerie, à fort pouvoir d'achat, est susceptible de marquer de l'intérêt pour la marchandise de monsieur X... ;
Considérant que c'est à juste titre que l'expert n'a retenu que les baux consentis à l'intérieur de la galerie et a exclu les baux dérogatoires et les locations du rez de chaussée ;
Qu'il y a lieu de retenir les baux suivants pour apprécier les prix couramment pratiqués dans le voisinage :
lot no 34 de 27 m2, bail statutaire conclu à effet du 1er mars 2003 : 452,00  le m2
lot no 27, à l'étage, (bail du 20 juin 2002) consenti à la " SARL regard de femmes " au prix de 311  au m2 de loyer annuel, pour une surface de 54 m2
lot no 29 bis pour une surface de 25,5 m2 au prix de 480,00  le m2
lot no 8 et 9 d'une surface chacun de 27 m2 au prix respectivement de 452,00  et 508,00 
lot no 32 et 33 d'une surface de 66 m2 au prix annuel de 381,00 le m2 ;
Qu'il n'y a pas lieu de retenir des références top anciennes (de 1998 et 1999) ;
Que la valeur locative doit être fixée à 430,00 le m2 soit pour le local considéré : 430,00  x 23,50 m2 = 10 105,00 .
PAR CES MOTIFS

Ecarte des débats les pièces portant les no 23 à 30 communiquées par Société IMMOBILIÈRE DU CASINO ET DE L'HÔTEL ROYAL THALASSO DE LA BAULE le 4 janvier 2008.
Confirme la décision déférée sauf quant au montant du prix du bail et à la condamnation de la société bailleresse au titre des frais irrépétibles.
Statuant à nouveau de ces chefs,
Fixe à la somme annuelle de 10 105,00  (23,50 m2 X 430,00 ) hors taxes, le montant du loyer du bail renouvelé le 1er mars 2002, pour le commerce de « galerie d'art, décoration, antiquités », payable comme précédemment.
Déboute Monsieur X... de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance.
Dit que chacune des parties supportera la charge de ses frais et dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT