RG N : 14/ 01539

Mme Antonia X...

SARL BEAUSSERIE IMMOBILIER

Grosse délivrée à la SELARL DAURIAC & ASSOCIES, avocat
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRET DU 05 AVRIL 2016
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Le CINQ AVRIL DEUX MILLE SEIZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :

Madame Antonia X...
de nationalité Néerlandaise, née le 22 Juin 1940 à MYMEGEN (PAYS BAS), demeurant ...
représentée par Me Marie Christine COUDAMY de la SELARL DAURIAC & ASSOCIES, avocat au barreau de LIMOGES, Me Anne Laure KLENSCHI, avocat au barreau de STRASBOURG
APPELANTE d'un jugement rendu le 19 JUIN 2014 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES

SARL BEAUSSERIE IMMOBILIER
Activité :, demeurant PLACE DU COMMERCE-87350 PANAZOL
représentée par Me Laurent BOUCHERLE de la SCP DAURIAC. PAULIAT-DEFAYE. BOUCHERLE. MAGNE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Frédéric MADY de la SCP MADY-GILLET, avocat au barreau de POITIERS,

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Selon calendrier de procédure du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 25 Février 2016 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 24 mars 2016. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2016.
A l'audience de plaidoirie du 25 Février 2016, la Cour étant composée de Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Monsieur Serge TRASSOUDAINE, Conseillers assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier, Monsieur le Conseiller SOURY a été entendu en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.
Puis Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 05 Avril 2016 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
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FAITS et PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 21 avril 2001 rédigé par l'agence immobilière Beausserie immobilier (la société Beausserie), Mme Antonia X..., ressortissante néerlandaise, a acquis de Claude Y... un ensemble immobilier au prix de 4 500 000 francs, hors frais d'agence, sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt, une somme de 225 000 francs étant versée à titre d'acompte entre les mains de la société Beausserie, séquestre conventionnel, et la vente devant être régularisée par acte notarié au plus tard le 29 septembre 2001.
Mme X... n'a pas justifié de l'obtention d'un prêt et, par lettre du 9 août 2001, elle a fait savoir qu'elle renonçait à son achat.
Le 8 octobre 2001, l'acompte de 225 000 francs a été remis au vendeur.
L'ensemble immobilier ayant été vendu à un tiers, Mme X... a assigné les héritiers de Claude Y..., décédé, devant le tribunal de grande instance de Bordeaux en restitution de la somme de 34 301, 08 euros correspondant à l'acompte versé.
Par arrêt infirmatif du 23 février 2012, la cour d'appel de Bordeaux a débouté Mme X... de son action et constaté qu'elle était redevable de la clause pénale figurant dans l'acte du 21 avril 2001.
Le pourvoi formé par Mme X... à l'encontre de cette décision a été rejeté par arrêt de la Cour de cassation du 8 octobre 2013.
Mme X... a assigné la société Beausserie devant le tribunal de grande instance de Limoges en paiement de la somme de 34 301, 08 euros ainsi que de dommages-intérêts en lui reprochant d'avoir manqué à ses obligations professionnelles.
La société Beausserie s'est opposée à ces prétentions et elle a formé une demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts.
Par jugement du 19 juin 2014, le tribunal de grande instance a débouté Mme X... de son action et l'a condamnée à payer à la société Beausserie une somme de 53 357, 24 euros à titre de rémunération.
Mme X... a relevé appel de ce jugement.
MOYENS et PRÉTENTIONS
Mme X... conclut à la condamnation de la société Beausserie à lui payer la somme de 57 848, 56 euros à titre de dommages-intérêts, outre les intérêts au taux légal, en lui reprochant d'avoir manqué à ses obligations de séquestre et d'agent immobilier.
La société Beausserie conclut à la confirmation du jugement.

Sur l'action principale de Mme X....
Attendu que Mme X... recherche la responsabilité de la société Beausserie en lui reprochant :
- d'avoir manqué à ses obligations de séquestre,
- d'avoir manqué à son devoir d'information ;
qu'il convient d'examiner successivement chacun des manquements allégués.
1) Le manquement aux obligations de séquestre.
Attendu que Mme X... a versé à la société Beausserie une somme de 225 000 euros à titre d'acompte sur la vente ; qu'elle reproche à cette agence immobilière d'avoir remis cet acompte au vendeur, le 8 octobre 2001, alors qu'aucune décision de justice et aucun accord n'était intervenu entre les parties sur le sort de cette somme qui était en litige ; que Mme X... soutient que ce manquement de la société Beausserie à ses obligations de séquestre conventionnel lui a causé un préjudice d'un montant équivalent à cet acompte.
Mais attendu que, même en supposant que la société Beausserie ait commis une faute en libérant l'acompte au vendeur, il n'en est résulté aucun préjudice pour Mme X... en l'état de l'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux du 23 février 2012, devenu définitif, qui a attribué aux ayants droits du vendeur décédé la propriété de cet acompte au titre de la pénalité due par cette celle-ci en vertu de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente ; que c'est à juste titre que le tribunal de grande instance a rejeté la demande de Mme X... à ce titre.
2) Le manquement de l'agence immobilière à son devoir d'information.
Attendu que, dans son arrêt définitif du 23 février 2012, la cour d'appel de Bordeaux a constaté que Mme X... ne rapportait pas la preuve de l'accord dont elle se prévalait avec son vendeur sur la restitution de son acompte après la vente du domaine.
Attendu que Mme X... reproche à la société Beausserie d'avoir omis de lui transmettre la réponse de son vendeur à sa proposition de restitution de l'acompte du 21 septembre 2001, la plaçant ainsi dans l'impossibilité de rapporter la preuve d'un accord sur cette restitution qui aurait permis le succès de son action en restitution devant la cour d'appel de Bordeaux.
Attendu que, par courrier du 21 septembre 2001 adressé à la société Beausserie, Mme X... a fait savoir qu'elle renonçait définitivement à l'acquisition du bien immobilier, donnant toute liberté au propriétaire pour le vendre avec la promesse de ce dernier de lui restituer son acompte dès la vente de ce bien à un autre acheteur.
Attendu qu'informé de cette proposition, le vendeur a répondu le 8 octobre 2001 qu'il s'engageait à restituer l'acompte à Mme X... " dès lors que j'aurais trouvé un nouvel acquéreur au prix que nous avions convenu avec Mme X..., soit 4 500 000 francs, hors frais d'agence, et que cette somme m'aura été effectivement payée ".
Attendu qu'il est constant que cette réponse du vendeur a été transmise à la société Beausserie laquelle ne l'a pas portée à la connaissance de Mme X... qui est demeurée dans l'ignorance de l'exigence du vendeur subordonnant son engagement de restitution de l'acompte à l'équivalence du montant du prix de vente ; que c'est par des motifs pertinents que la cour d'appel adopte que le tribunal de grande instance a retenu que ce défaut d'information de Mme X... était constitutif d'un manquement de la société Beausserie à ses obligations professionnelle d'agent immobilier.
Attendu, pour autant, que cette faute de la société Beausserie apparaît sans incidence sur l'issue du litige dont a été saisie la cour d'appel de Bordeaux ; qu'en effet, le rapprochement des correspondances précitées de Mme X... et de son vendeur ne traduisent pas l'existence d'un accord parfait entre eux sur la restitution de l'acompte, le vendeur ayant subordonné cette restitution à une exigence d'équivalence du prix de vente sur laquelle Mme X... n'a pu se prononcer ; que cette dernière ne peut donc soutenir l'existence d'un accord, d'autant que les premiers juges ont pertinemment relevé que, dans ses écritures de première instance, elle s'opposait à cette condition d'équivalence du prix de vente qu'elle qualifiait de potestative.
Et attendu que la seule remise de l'acompte au vendeur à l'initiative de la société Beausserie n'est pas de nature à créer l'apparence de la réalité d'un accord sur la restitution de cette somme à Mme X....
Et attendu que rien ne permet d'affirmer que la connaissance par Mme X... des termes de la correspondance de son vendeur du 8 octobre 2001 lui aurait permis de faire l'économie de la procédure judiciaire qu'elle a engagée devant le tribunal de grande instance puis la cour d'appel de Bordeaux à l'encontre des ayants droits de son vendeur en invoquant l'existence d'un accord de restitution, dès lors qu'il résulte des termes de l'arrêt 23 février 2012 que son action était également fondée sur le défaut de la condition suspensive d'obtention d'un prêt stipulée dans le compromis de vente.
Qu'il s'ensuit que la demande de Mme X... tendant à l'indemnisation de ses frais du procès qu'elle a engagé à l'encontre des ayants droits de son vendeur ne peut être accueillie.
Attendu que Mme X... soutient que le manquement de la société Beausserie à son obligation d'information lui a causé un préjudice moral dont elle réclame l'indemnisation.
Attendu qu'en ne portant pas à la connaissance de Mme X... la proposition de son vendeur du 8 octobre 2001, en violation de ses obligations professionnelles d'agent immobilier, la société Beausserie a retenu fautivement une information qui était nécessaire à la défense des intérêts de Mme X... ; que la rétention de cette information a notamment privé Mme X... de la possibilité de poursuivre les négociations avec son vendeur en vue de la restitution totale ou partielle de l'acompte versé ; que la société Beausserie sera condamnée à payer à Mme X... une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de ce chef de préjudice.
Sur la demande reconventionnelle de la société Beausserie immobilier.
Attendu que cette société demande la confirmation du chef de décision condamnant Mme X... à l'indemniser de la perte de sa rémunération.
Mais attendu qu'il résulte des articles 6, alinéa 3, de la loi du 2 janvier 1970 et 74 du décret du 20 juillet 1972 qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties.
Et attendu qu'il est constant qu'en l'espèce la vente n'a pas été régularisée, Mme X... ayant expressément renoncé à son achat ; qu'il s'ensuit que la société Beausserie n'a pas droit à la commission contractuellement convenue et que cette situation ne constitue pas un préjudice indemnisable.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que chacune des parties succombant au moins partiellement en ses prétentions, les dépens de première instance et d'appel seront partagés par moitié entre elles et il ne sera pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile.
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PAR CES MOTIFS
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Statuant par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
CONFIRME le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Limoges le 19 juin 2014, mais seulement en sa disposition rejetant les demandes de Mme Antonia X... tendant à l'indemnisation de la perte de son acompte versé dans le cadre de l'achat de l'ensemble immobilier appartenant à Claude Y... et de ses frais de procès afférents à l'instance qu'elle a engagée à l'encontre des ayants droits de Claude Y... devant le tribunal de grande instance puis la cour d'appel de Bordeaux ;
Le REFORME pour le surplus et statuant à nouveau,
CONDAMNE la société Beausserie immobilier à payer à Mme Antonia X... la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice consécutif au manquement de cette société à son obligation d'information ;
REJETTE la demande de la société Beausserie immobilier tendant à être indemnisée de la perte de son droit à commission ;
DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Fait masse des dépens de première instance et d'appel et DIT que les parties les supporteront par moitié.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Marie-Christine MANAUD. Jean-Claude SABRON.