COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1re Chambre Section D
ARRET DU 02 JUILLET 2008
Numéro d'inscription au répertoire général : 08 / 02112
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 NOVEMBRE 2003
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS
No RG 99 / 2235
APPELANTS :
Monsieur Jean-Pierre X...
né le 01 Août 1952 à SAINTE FOY DE PEYROLIERES
de nationalité française

31500 TOULOUSE
représenté par la SCP CAPDEVILA-VEDEL-SALLES, avoués à la Cour
assisté de Me TERRACOL, avocat au barreau deTOULOUSE
Madame Françoise Z... épouse X...
née le 22 Février 1950 à TOULOUSE (31000)
de nationalité française

31500 TOULOUSE
représentée par la SCP CAPDEVILA-VEDEL-SALLES, avoués à la Cour
assistée de Me TERRACOL, avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur Eulalie X...
né le 14 Septembre 1980 à TOULOUSE (31000)
de nationalité française

31500 TOULOUSE
représenté par la SCP CAPDEVILA-VEDEL-SALLES, avoués à la Cour
assisté de Me TERRACOL, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEES :
Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CAP SAUVAGE, pris en la personne de son Syndic en exercice, le Cabinet CIM, lui-même pris en la personne de son représentant légal
Ayant son siège Immeuble Les Goëlands
2 Cours Gentilhomme
34300 AGDE
représentée par la SCP TOUZERY-COTTALORDA, avoués à la Cour
assistée de Me CAUDRELIER substituant Me APAP, avocat au barreau de BEZIERS
SARL LE CALIFORNIA, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis
8 Rue Saint Martin des Vignes

34300 LE CAP D AGDE CEDEX
puis Résidence Patios d'Antequera, 1 Impasse de Cordoue 34300 Agde Cedex
représentée par la SCP ARGELLIES-WATREMET, avoués à la Cour
assistée de Me MENARD DURAND, avocat au barreau de BEZIERS
ORDONNANCE DE CLOTURE du 05 Juin 2008
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 10 JUIN 2008, en audience publique, M. Jean-Marc ARMINGAUD ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
M. Mathieu MAURI, Président de Chambre
M. Jean-Marc ARMINGAUD, Conseiller
Mme Gisèle BRESDIN, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Hélène LILE PALETTE

- contradictoire.
- prononcé publiquement par M. Mathieu MAURI, Président de Chambre.
- signé par M. Mathieu MAURI, Président de Chambre, et par Mme Hélène LILE PALETTE, greffière présente lors du prononcé.
* * * * * *
FAITS ET PROCÉDURE :
Par assignation en date du 3 août 1999, et par des conclusions déposées le 3 juin 2002, les époux Jean-Pierre X... et Eulalie Z... ont demandé au Tribunal de Grande Instance de BEZIERS, sur le fondement des articles 5, 11, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 :
- l'annulation de la résolution n° 1, prise par l'assemblée générale du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence du CAP SAUVAGE, selon procès-verbal du 5 juin 1999,
- la condamnation su Syndicat des Copropriétaires au paiement de la somme de 3 048, 98 euros, à titre de dommages et intérêts, outre celle de 1 524, 49 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Par conclusions déposées le 26 octobre 2001, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence CAP SAUVAGE :
A soulevé l'irrecevabilité de la demande des consorts X..., au motif que l'enrôlement de leur assignation est intervenu plus de deux mois après la notification du procès-verbal d'assemblée générale contestée, en contravention aux dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
A estimé, par ailleurs, que les demandeurs doivent être déboutés, au motif que la convocation à l'assemblée générale du 5 juin 1999 est régulière, au sens de l'article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et du courrier des époux X... en date du 20 avril 1996 ;
Qu'enfin, la résolution portant sur la régularisation de la situation née de la méconnaissance par la SARL CALIFORNIA du permis de construire délivré initialement est soumise à l'accord de la majorité des copropriétaires, et non à un vote à l'unanimité.
Par son intervention volontaire, en date du 26 octobre 2000, et des conclusions déposées le 20 janvier 2003, la SARL CALIFORNIA a soulevé l'irrecevabilité de la demande des consorts X..., pour les mêmes motifs que ceux invoqués par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence CAP SAUVAGE, mais a soutenu, en outre, l'absence d'intérêt à agir, en ce qu'ils ont acquis le 22 mai 1998 un garage sur le lot n° 135 de la copropriété, alors qu'à ce moment-là, les modifications de constructions par rapport au permis de construire initial existaient déjà, a conclu au débouté des demandeurs, en ce que l'adoption de la résolution n° 1 de l'assemblée générale du 5 juin 1999 n'était soumise à un vote à l'unanimité.

Par jugement en date du 17 novembre 2003, le Tribunal a statué en ces termes :
Donne acte à la SARL CALIFORNIA de son intervention volontaire.
Déclare recevable l'action formée par les époux Jean-Pierre X... et Eulalie X....
Déboute les époux X... et Eulalie X... de l'intégralité de leurs demandes.
Condamne les époux Jean-Pierre X... et Eulalie X... à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence CAP SAUVAGE pris en la personne du syndic la Société SOGI la somme de 762 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Rejette toutes demandes autres ou plus amples formulées par les parties.
Condamne les époux Jean-Pierre X... et Eulalie X... aux entiers dépens.

Les époux X...- Z... ont fait appel le 8 décembre 2003.

Par arrêt en date du 2 février 2005, la Cour a statué en ces termes :
Confirme du chef de la recevabilité des demandes au regard de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Confirme aussi du chef de la validité des convocations.
Avant dire droit au fond sur la nullité demandée de la seule délibération n° 1.
Ordonne une mesure d'expertise.
Commet pour y procéder
Monsieur Guy Louis E...

34500 BEZIERS
04. 67. 76. 69. 33
avec, notamment, pour mission, les parties et leurs conseils préalablement convoqués, connaissance prise des pièces par elles produites, de :
- entendre les parties, recevoir leurs dires ou observations, se faire communiquer tous documents utiles, notamment, le plan de masse résultant de l'assemblée générale de 1996 et celui approuvé par la résolution n° 1 de l'assemblée générale du 5 juin 1999,
- après confrontation de ces deux documents, et d'eux seuls, analyser et décrire les autorisations accordées ou les décisions prises par l'approbation du plan de masse de 1999, afin de permettre à la Cour de déterminer si ces décisions relèvent des majorités simples ou qualifiées des articles 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1985, ou si elles relevaient d'un vote à l'unanimité, en précisant, notamment, si elles emportent cession d'une partie commune, la délibération n° 2 étant tenue pour définitive,
- fournir à la Cour tous éléments lui permettant d'apprécier si les autorisations relevant du vote de la délibération n° 1 de l'assemblée générale du 5 juin 1999, modifiaient la destination des parties privatives des lots des époux X..., ou les modalités de leurs jouissances, au sens de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1985,
- s'expliquer sur les préjudices expressément invoqués liés au seul vote de cette délibération n° 1.

L'expert E... a déposé son rapport le 13 décembre 2005, aux termes duquel il conclut :
- qu'en superposant le plan de masse de 1996 et celui de 1999, il n'a pas constaté que des parties communes du plan de 1996 soient devenues privatives sur celui de 1999 ;
- que, certes, un passage figurant dans le plan de masse de 1999, entre les lots 9, 10, 5 et 6, a été fermé par un copropriétaire, au moyen d'un portillon, mais qu'il n'a pas été trouvé trace d'une vente de cette partie commune, rattachable à la délibération querellée ;
- qu'aucune pièce ne permet de conclure qu'il y a eu " cession d'une partie commune en partie privative " ;
- qu'il n'y a pas eu de modifications des parties privatives des lots des époux X... ;
- que sur le plan de 1996 " il n'existait pas de vues directes entre les différentes copropriétés " ;
- que la construction du bloc qui devait faire face aux lots X... " était constituée par un mur pignon et les ouvertures principales de ce bloc ne donnaient pas sur leur propriété " ;
- qu'il y a donc eu " modification sur les modalités de jouissance des parties privatives les lots des époux X..., compte tenu des vues directes des lots 23 et 25 sur leur propriété ".

Par conclusions en date du 27 mai 2008, les époux X...- Z... ont demandé à la Cour :
Vu le rapport d'expertise de Monsieur E...,
De réformer la décision du 17 novembre 2003 du Tribunal de Grande Instance de BEZIERS, entreprise.
De prononcer l'annulation pure et simple de l'assemblée générale-résolution n° 1, du 5 juin 1999.
De condamner le Syndicat des Copropriétaires au paiement d'une somme de 4 000 euros, au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, et au paiement de la somme de 34 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi.

Vu les conclusions d'incident prises le 30 mai 2008, par la SARL CALIFORNIA, qui a demandé à la Cour, en s'en tenant au seul document présenté à l'assemblée générale de 1996 et à l'assemblée générale de 1996, de constater que l'expert E... a outrepassé sa mission en ne voulant pas prendre en compte les constructions ultérieures de la véranda effectuée pour déterminer des distances non conformes par rapport audit plan,
Vu le rapport de consultation technique de Monsieur F..., qui s'en tient au seul plan de masse 1996 et 1999, conformément à la mission donnée,
Vu la jurisprudence de la Cour de Cassation en la matière,
De constater que c'est à juste et bonne raison que le vote n° 1 de l'assemblée générale de 1999 a été prononcé.
De débouter les consorts X... des fins de leurs demandes.
Et de condamner à 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 et aux entiers dépens dont la première instance et l'appel.

Vu les conclusions prises le 14 mai 2008 par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence CAP SAUVAGE, qui a demandé à la Cour,
À titre principal,
De dire et juger qu'il n'y a aucune atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives des consorts X..., ni aucune cession de parties communes.
De confirmer, en conséquence, le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux X... et Mademoiselle Eulalie X... de l'intégralité de leurs demandes.
De condamner solidairement les époux X... et Mademoiselle Eulalie X... à payer la somme de 1 200 euros en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
De les condamner également aux entiers dépens.
À titre subsidiaire,
De dire et juger que la SARL LE CALIFORNIE devra garantir le Syndicat des Copropriétaires CAP SAUVAGE de toutes condamnations éventuellement mise à la charge de ce dernier.
De les condamner aux entiers dépens.

Vu les conclusions d'incident prises le 3 juin 2008 par le syndicat, concernant les écritures déposées le 27 mai 2008 par les appelants, le 30 mai 2008 par la Société CALIFORNIA, l'ordonnance de clôture étant intervenue le 5 juin 2008.

L'incident mérite rejet, le Syndicat des Copropriétaires ayant disposé de 9 ou 6 jours pour répondre, le demandeur à l'incident ne caractérisant pas de grief, faute de préciser et d'établir si les écritures, dont la recevabilité est en cause, comportaient des pièces ou moyens nouveaux, les mêmes parties ayant conclu respectivement le 3 avril 2008 et le 14 mai 2008.
Au fond, les époux X...- Z... maintiennent que la délibération n° 1 de l'assemblée générale du 5 juin 1999, qui a adopté un nouveau plan de masse, différent de celui adopté lors de l'assemblée générale du 26 août 1996, ne pouvait être adoptée qu'à l'unanimité, en faisant valoir que le plan voté le 5 juin 1999, porterait atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives de leurs lots, l'expert E... ayant retenu la création, par le plan de masse de 1999, de vues directes sur leurs lots, qui n'existaient pas dans le plan de 1996, lequel prévoyait seulement, face à leurs lots, la création d'un bloc avec un mur pignon dépourvu d'ouvertures, les ouvertures principales du bloc situé face à leur lot ne donnant pas sur leur propriété ;
Que des parties communes figurant dans le plan de masse de 1996 seraient devenues des parties privatives dans celui de 1999, ce qui nécessitait aussi un vote unanime ;
Que l'expertise mettrait aussi en évidence qu'un chemin, situé entre les lots 9, 10, 5 et 6, a été fermé par un copropriétaire ;
Que " bien que l'expert n'ait pas trouvé trace de vente de cette partie commune, il semble que celle-ci ait été acquise par Monsieur H... ".
Toutefois, la SARL CALIFORNIA et le Syndicat des Copropriétaires objectent justement, que l'expert E..., dont les conclusions ne sont pas sérieusement combattues par les appelants, n'a mis en évidence, comme résultant de la délibération n° 1 susvisée, dont la validité est seule en cause, ni la transformation de parties communes en parties privatives, ni la vente de parties communes ;
Que, certes, l'expert E... retient que dans le plan de masse de 1996 " le mur pignon du bâtiment construit en face des lots des appelants n'était pas pourvu d'ouvertures, que ces ouvertures ne seraient apparues que dans le plan de masse de 1999, que cette évolution caractériserait la création de servitude de vues, préjudiciable aux lots des époux X..., dont les conditions de jouissance des parties privatives seraient affectées ;
Que, cependant, aucun élément technique développé par l'expert E... ne permet de retenir l'absence d'ouvertures dans le mur pignon du bâtiment tel que représenté dans le plan de masse approuvé en 1996, un mur pignon n'étant pas nécessairement et par nature dépourvu d'ouvertures.
La Cour relève, en effet, que le plan de masse de 1996 qui figure en annexe 1 du rapport, qui est le seul document transmis à l'expert E... comme étant annexé à la délibération n° 1 de l'assemblée générale du 12 août 1996, ne fournit aucune description technique exploitable du bâtiment situé en face des lots des appelants, sauf la mention " R + 1 ", qui n'est d'aucune utilité, en l'espèce, rien sur cet unique document, ne signifiant que le mur pignon était dépourvu d'ouvertures ou de baies, l'expert E... étant taisant sur ce point, en termes de démonstration ;
Que dans sa note en date du 22 mai 2008, l'expert E. I... admet que " le plan de 1996 est muet sur le positionnement des ouvrants " ;
Que si cet expert privé ajoute que ces ouvrants " sont bien représentés sur la coupe ABC qui accompagne le plan (voir annexe 5) ", en revanche, rien n'établit que ce dernier document, vanté par cet expert particulier des appelants, ait été joint au plan adopté en 1996, ait donc la même valeur obligatoire que ce plan ;
Que l'insuffisance du plan de 1996 est aussi largement admise par l'expert E..., qui reconnaît, en page 8 du rapport que " le plan de masse annexé au procès-verbal de l'assemblée générale du 12 août 1996 est un document sommaire... ", en page 10, que " le premier document est vraiment trop sommaire dans son graphisme et dans sa configuration pour permettre une interprétation bien précise.
Il s'agit d'un plan de masse d'intentions générales qui aurait dû être plus précis où assorti d'une notice explicative de la part du maître d'oeuvre ".
En cet état, l'expertise E... ne caractérisant pas une atteinte par la délibération n° 1 querellée, au droit de jouissance pas les époux X... sur leurs lots privatifs, par plus qu'une vente d'une partie commune ou la transformation d'une partie commune en partie privative, la Cour, par ces motifs ajoutés, confirmera le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation présentée par les époux X....
Succombant, les époux X... supporteront aussi les dépens d'appel, y compris les frais d'expertise, paieront pour les frais irrépétibles :
-1 500 euros à la Société CALIFORNIA
-1 200 euros au Syndicat des Copropriétaires
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement, après en avoir délibéré
Rejette l'incident.
Déboute les époux X... de leur appel et de leurs demandes.
Confirme le jugement.
Condamne en sus les appelants à payer au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile :
-1 500 euros à la SCI CALIFORNIA
-1 200 euros au Syndicat des Copropriétaires
Condamne aussi les appelants aux dépens d'appel.
Accorde aux SCP ARGELLIES WATREMET, TOUZERY, COTTALORDA le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.