Ch. civile A
ARRET No655
du 30 NOVEMBRE 2016
R.G : 15/00786 CL-R
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance Référé, origine Président du TGI d'Ajaccio, décision attaquée en date du 15 Septembre 2015, enregistrée sous le no 15/00174
SCI LES TERRASSES DU LEVANT

Syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DU LEVANT
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE

TRENTE NOVEMBRE DEUX MILLE SEIZE
APPELANTE :
SCI LES TERRASSES DU LEVANT
agissant en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités audit siège social
Rue Danielle Casanova
20137 PORTO VECCHIO
assistée de Me Sébastien SEBASTIANI, avocat au barreau de BASTIA

Syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DU LEVANT
pris en la personne de son syndic en exercice
Cabinet U Renosu
Villa Achilli
20240 GHISONACCIA
ayant pour avocat Me Angèle SACCHETTI VESPERINI, avocat au barreau D'AJACCIO
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 septembre 2016, Mme Christine LORENZINI, présidente de chambre, ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du code de procédure civile, devant la Cour composée de :
Mme Christine LORENZINI, Présidente de chambre
Mme Françoise LUCIANI, Conseiller
Mme Judith DELTOUR, Conseiller
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Nelly CHAVAZAS.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 novembre 2016

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Mme Christine LORENZINI, Présidente de chambre, et par Mme Nelly CHAVAZAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE :
La SCI Les Terrasses du Levant (la SCI) est le promoteur de l'ensemble immobilier Les Terrasses du Levant à Porto Vecchio ; elle a vendu au syndicat de copropriétaires de cet ensemble immobilier (le syndicat) les lots 205, 209 et 210 par acte notarié en date du 13 juillet 1999.
Par acte d'huissier en date du 15 avril 2015, le syndicat a assigné la SCI devant le juge des référés du tribunal de grande instance d'Ajaccio, aux fins de voir ordonner à la défenderesse de restituer, sous astreinte, le lot 209 qu'elle détient sans droit ni titre, de la voir condamnée au paiement d'une provision de 17 000 euros au titre des charges de copropriété impayées pour les lots dont elle est propriétaire ainsi qu'au paiement d'une indemnité de procédure de 3 000 euros.
Par ordonnance en date du 15 septembre 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance d'Ajaccio a :
- au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront,
- par provision, ordonné à la SCI de restituer le local lot no209 au syndicat qui en est propriétaire et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d'un délai de quinze jours suivant la date de signification de l'ordonnance,
- dit que la SCI devra verser une provision de 20 000 euros au syndicat au titre des charges impayées,
- dit n'y avoir lieu à a application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI a interjeté appel de cette décision par déclaration régulière et non contestée en date du 28 septembre 2015.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 28 décembre 2015, tenues pour intégralement reprises ici, la SCI demande à la cour de :
- infirmer l'ordonnance attaquée en toutes ses dispositions,
- débouter le syndicat de toutes ses demandes,
reconventionnellement,
- désigner tel expert qu'il plaira avec mission de :
convoquer les parties et leurs conseils, les entendre ainsi que toutes personnes susceptibles de fournir des renseignements,
se faire communiquer tous les documents et pièces qu'il estimera utile à l'accomplissement de sa mission, en rapport avec celle-ci et utile à la solution du litige,
constater les travaux réalisés par certains copropriétaires, se prononcer sur leur impact relativement au calcul des tantièmes de copropriété initialement définis et à la répartition des charges de copropriété,
rechercher et fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie d'apprécier et déterminer la nouvelle répartition des tantièmes de copropriété et d'évaluer s'il y a lieu les préjudices subis du fait des règlements intervenus par la SCI conformément à l'actuelle répartition des tantièmes de copropriété,
en cas de besoin, consulter tout sapiteur ou toutes l'entreprises qualifiées dont les devis seront joints au rapport,
faire les comptes entre les parties et donner son avis sur le préjudice subi par la SCI (paiement indu de charges de copropriété eut égard à la nouvelle répartition des tantièmes de copropriété, déprécation de l'immeuble, etc...), le cas échéant, faire les comptes entre les parties,
se faire assister d'un serrurier et de la force publique afin de pénétrer dans les locaux,
plus largement de faire toutes constatations utiles à la parfaite information du tribunal quant au présent litige,
donner connaissance de ses premières conclusions aux parties et répondre à toutes observations écrites de leur part dans le délai qui leur aura été imparti, avant d'établir son rapport définitif,
- condamner le syndicat au paiement d'une somme provisionnelle de 10 000 euros à titre de provision pour frais d'instance,
- réserver les dépens.
Au soutien de son appel, il fait essentiellement valoir que :
- la SCI est une société familiale propriétaire des terrains devant devenir l'assiette foncière de la résidence et le promoteur du projet ; lors de la vente au syndicat de différents lots, il a été convenu que la SCI aurait la jouissance du lot 209 jusqu'à parfait paiement du prix, une partie se faisant par compensation des sommes dues au syndicat par la SCI,
- elle conteste les sommes mises à son passif et le caractère litigieux de la créance rend impossible la compensation ; en effet, plusieurs copropriétaires ont aménagé les vides sanitaires de leurs villas, qui sont des parties communes, pour en faire de nouvelles surfaces habitables en affouillant les sous-sols ; cela impacte nécessairement les modalités de calcul des appels de fonds et donc de la dette de la SCI envers le syndicat ainsi que la compensation, en application des dispositions des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, la répartition actuelle des charges étant contraire à l'ordre public, le syndicat en étant lui-même conscient,
- en l'état de ces contestations sérieuses, la restitution des clés ne peut être ordonnée,
- de même, la SCI a assigné le syndicat en annulation du 8ème titre du règlement de copropriété comportant l'état descriptif de division, ce qui doit conduire au débouté des demandes du syndicat,
- reconventionnellement, la demande d'expertise est fondée pour apprécier le préjudice qu'elle subit du fait de la mauvaise répartition des charges de copropriété ; compte tenu de sa situation, elle ne peut faire face à la provision nécessaire pour la mesure et le syndicat doit être condamné à lui verser une provision pour frais d'instance, son obligation n'étant pas sérieusement contestable,
- dans le cadre d'une précédente ordonnance de référé, en 2007, l'expert n'avait pu mener sa mission, compte tenu du refus de certains copropriétaires de le laisser entrer chez eux.
Par ses dernières conclusions déposées et notifiées le 22 février 2016, tenues pour intégralement reprises ici, le syndicat sollicite de voir :
- confirmer l'ordonnance de référée rendue le 28 juillet 2015,
- débouter la SCI de l'ensemble de ses demandes,
- la condamner au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Il soutient en substance que :
- la SCI n'a pas contesté le procès-verbal d'assemblée générale du 11 août 2015 qui a retenu une dette du syndicat à son égard de 12 189,92 euros ni celui du 9 août 2006 qui a constaté qu'il ne lui était plus rien dû, mais qu'elle a refusé de rendre les clés du lot 209, malgré mise en demeure, avant le 18 janvier 2016, dans le cadre d'une procédure de référé devant le Premier Président de la cour d'Appel de Bastia,
- la copropriété est horizontale et les vides sanitaires ne peuvent être considérés comme des parties communes et les travaux ont été régularisés par l'obtention d'un permis de construire modificatif ; une procédure est en cours pour un nouveau calcul des millièmes mais, dans l'attente, ceux en vigueur sont opposables aux copropriétaires et aucune rétroactivité n'est possible,
- la demande d'expertise est sans intérêt pour le litige, ne pouvant concerner que l'avenir, et la demande est dilatoire, d'autant qu'elle a également été présentée dans le cadre de l'instance pendante devant le tribunal de grande instance d'Ajaccio ; la demande de provision ad litem est, en conséquence, sans objet.
C'est en cet état que l'ordonnance de clôture a été rendue le 9 mars 2016.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L'appelante conclut à la réformation de l'ordonnance en invoquant le caractère selon elle litigieux de la créance ainsi que la contestation qu'elle élève quant au calcul des appels de charges.
Ainsi que l'a exactement relevé le premier juge, les assemblées générales 2005 et 2006 ont approuvé les comptes et sont définitives ; il en résulte qu'à ce jour, le syndicat n'est plus débiteur envers l'appelante, laquelle refuse cependant tant de payer ses charges que de restituer le lot no209 à son légitime propriétaire, le syndicat, alors qu'elle ne produit aucun élément de nature à conforter l'existence d'un solde positif à son profit à ce jour et que l'action qu'elle a engagée en juillet 2015 (soit neuf ans plus tard) aux fins de voir prononcer la nullité de la clause de répartition des charges est sans emport sur ses obligations envers le syndicat, les charges dues antérieurement à une éventuelle décision judiciaire de modification restant soumises à l'ancienne répartition qui s'impose tant que celle-ci n'a pas été jugée non écrite, cette décision ne valant que pour l'avenir ; en conséquence, le syndicat est fondé à poursuivre la restitution du lot et le paiement d'une provision sur charges.
De même, la demande reconventionnelle d'expertise est relative à la question de la modification du calcul des tantièmes et des charges de copropriété actuellement pendante devant le tribunal de grande instance d'Ajaccio et elle est sans lien avec la demande du syndicat en restitution et paiement de provision, étant observé que le syndicat justifie de ce que les opérations de modification de l'état descriptif de division sont presqu'achevées ; la demande de provision ad litem pour frais d'instance en raison du coût de l'expertise est, en conséquence, sans objet.
L'ordonnance querellée, doit ainsi, par ces motifs et ceux non contraires du premier juge, être confirmée en toutes ses dispositions.
L'équité commande de faire droit à la demande présentée par le syndicat au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile mais d'en réduire le montant à de plus justes proportions.
La SCI supportera les entiers dépens.
PAR CES MOTIFS,

CONFIRME en toutes ses dispositions l'ordonnance en date du 28 juillet 2015 du juge des référés du tribunal de grande instance d'Ajaccio,
Y ajoutant,
CONDAMNE la SCI Les Terrasses du Levant, prise en la personne de son représentant en exercice à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence Les Terrasses du Levant la somme de MILLE EUROS (1 000 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
LA CONDAMNE aux entiers dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT