COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 2
ARRÊT DU 26/02/2008


No de MINUTE : /08
No RG : 06/07204
Jugement (No 05/1234)
rendu le 24 Octobre 2006
par le Tribunal de Grande Instance de BETHUNE
REF : TF/CP

S.C.I. IMMOS prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège social 20 rue Jules Guesde 62410 WINGLES
Représentée par la SCP DELEFORGE FRANCHI, avoués à la Cour
Assistée de Me Emmanuel ROUSSEAUX, avocat au barreau de BETHUNE

S.A.R.L. ENOVA prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège social 54 rue Jean Baptiste Colette 59551 ATTICHES
Représentée par Me QUIGNON, avoué à la Cour
Assistée de Me Christophe LOONIS, avocat au barreau de BETHUNE
DÉBATS à l'audience publique du 22 Janvier 2008, tenue par M. RAUX magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme J. DORGUIN
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Monsieur FOSSIER, Président de chambre
Madame NEVE DE MEVERGNIES, Conseiller
Monsieur RAUX, Conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 Février 2008, après rapprochement de la date du délibéré initialement fixée au 27 mars 2008 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Monsieur FOSSIER, Président et Madame NOLIN, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 20 décembre 2007

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2001, la société Immos a consenti à la société Enova un bail précaire sur un local situé à Carvin. Le terme était fixé au 31 octobre 2002. A cette date, les parties se sont rapprochées et sont convenues, selon des modalités litigieuses, du maintien de la société Enova dans les lieux, au prix antérieurement convenu.
Le 4 mars 2004, la société Enova a dit n'y avoir lieu de régulariser un bail commercial et a donné congé pour le 4 septembre suivant ; elle a exigé par un courrier ultérieur de pouvoir rendre les clefs et recouvrer le dépôt de garantie payé à l'entrée dans les lieux.
Concomitamment ou ultérieurement, IMMOS fera rechercher un nouveau locataire par un agent immobilier, tandis qu'ENOVA fera délivrer un congé qui tiendra compte de la législation des baux commerciaux.
En cet état, la société IMMOS a fait saisir le Tribunal de grande instance de Béthune aux fins de voir appliquer la législation des baux commerciaux, de voir dire en conséquence irrégulier le congé donné par la société locataire pour le 4.9.2004 et la voir condamner à payer les loyers jusqu'au terme normal, qu'elle fixe au 31.10.2005 (31.10.2002 plus trois ans).
Par jugement du 24 octobre 2006, le TGI a validé le congé donné par la société Enova pour le 4.9.2004, au motif principal que le local litigieux n'était pas à usage commercial.
Par acte du 18 décembre 2006, la SCI IMMOS a interjeté appel. Elle estime qu'en se maintenant dans les lieux à l'issue du bail précaire, le locataire s'est soumis pour neuf années à la législation des baux commerciaux et ne pouvait donner congé qu'à l'issue de la première période triennale courant de 2002 à 2005. Elle réclame donc les loyers échus et impayés depuis le congé illicite jusqu'à cette date, soit 13.189 euros, outre les taxes foncières, les intérêts et 1500 euros pour frais de procédure et offre de compenser sa créance avec le montant du dépôt de garantie (1372 euros HT = 1640,91 euros TTC).
La SARL ENOVA fait valoir que les parties s'étaient accordées en 2002 pour un maintien de deux ans en bail précaire ; affirme que seul le locataire peut réclamer le bénéfice de la législation des baux commerciaux ; énonce que de toute façon, le local litigieux ne pouvait pas relever du statut de 1953 ; en déduit que son congé donné pour septembre 2004 était valable et conclut donc à la confirmation. L'intimée réclame 1500 euros de dommages et intérêts et 4263,14 euros pour frais de procédure.
SUR QUOI LA COUR
1o - Sur la succession des contrats
Attendu que les parties s'accordent, à juste titre, sur le fait que le bail souscrit en 2001 était précaire, conformément à ce que permet la jurisprudence ;
Attendu qu'à l'issue d'un bail précaire, le maintien dans les lieux, s'il est consenti par le propriétaire, s'analyse en un bail du droit commun applicable ; qu'il n'en est autrement qu'en présence d'un accord, écrit ou verbal mais circonstancié, entre les parties ; qu'en l'espèce, les modalités précises du rapprochement des parties en 2002, à l'issue du bail précaire ne sont pas connues ; qu'il règne même une certaine confusion sur les intentions des parties, IMMOS proposant un bail commercial puis recherchant un successeur à ENOVA, celle-ci refusant l'application du droit du bail commercial mais délivrant finalement un congé régulier pour le 31.10.2005 conformément à cette législation spéciale ; qu'à plus forte raison, les motifs exceptionnels qui auraient éventuellement permis de demeurer en situation de bail précaire ne sont pas énoncés ; en quoi, les premiers juges ne pouvaient pas affirmer qu'un deuxième bail précaire avait succédé au premier ;
Attendu que soumis ainsi au droit commun applicable au local considéré et à l'activité considérée, le preneur devait se soumettre aux règles normales de délivrance du congé ;
Qu'en l'occurrence, le droit qui était applicable était bien celui du bail commercial et non pas celui du bail de maison ; qu'en effet, il ne suffit pas que le local n'ait pas reçu de clientèle ou n'ait pas été indispensable à l'exploitation du fonds de commerce, pour que les parties, ici le preneur, soient soustraites aux exigences de la législation spéciale ; que si le preneur a immobilisé l'ensemble de locaux que lui proposait le bailleur, alors il est réputé avoir eu besoin du tout, et ne peut opposer ultérieurement au bailleur une division artificielle qui ferait se côtoyer à sa seule convenance différents régimes juridiques ;
Que, sur le prétendu défaut de qualité du bailleur pour se prévaloir du statut de 1953 codifié, il suffit d'évoquer les circonstances de l'espèce pour indiquer qu'un propriétaire peut avoir intérêt à l'application dudit statut ; que si la ratio legis est bien la protection du preneur, elle ne permet cependant pas de priver un sujet de droits de prérogatives d'autant plus importantes qu'elles sont d'ordre public ;
Attendu que du tout, il résulte que ENOVA ne pouvait quitter valablement les lieux qu'au 31.10.2005, en quoi le premier jugement sera infirmé ; que le décompte proposé par IMMOS est conforme aux pièces versées aux débats et n'est d'ailleurs pas contesté par ENOVA en ses dernières écritures ;
2o - Accessoires
Attendu que l'intimée supportera les dépens de première instance et d'appel ainsi que l'ensemble des frais de défense exposés par l'appelante en première instance et en appel ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,
Infirme le jugement rendu à Béthune le 24 octobre 2006,
Statuant à nouveau,
Dit que le bail du 30 octobre 2001 était précaire et dérogatoire au statut ;
Dit que le maintien dans les lieux de la société ENOVA s'est fait en vertu d'un bail commercial verbal, à compter du 1.11.2002 ;
Dit que le congé fait par le preneur ne pouvait être délivré qu'à l'effet du 31 octobre 2005 ;
Ordonne en conséquence le paiement des loyers jusqu'à cette date soit, déduction faite des paiements effectués par ENOVA jusqu'à son départ le 4 septembre 2004, la somme de 13.189, 95 euros TTC, taxes foncières à ajouter outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 janvier 2005 ;
Donne acte à la SCI IMMOS de son intention de restituer le dépôt de garantie de 1372 euros HT (1640,91 TTC) et ordonne la compensation avec les sommes susdites ;
Condamne l'intimée à payer à IMMOS la somme de 1500 (mille cinq cents) euros pour frais de procédure et les entiers dépens de première instance et d'appel ;
Dit qu'il sera fait application de l'article 699 du Code de Procédure Civile au profit des avoués constitués.