RG N : 12/00396



SCI LES BOUYGUES

demande en matière de bail commercial
Grosse délivrée à
maître RENAUDIE, avocat
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRET DU 20 JUIN 2013
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Le VINGT JUIN DEUX MILLE TREIZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :


dont le siège social est Parc d'Activités de Magudas, rue de la Morandière - 33185 LE HAILLAN
représentée par Me Jacques VAYLEUX, avocat au barreau de CORREZE
APPELANTE d'un jugement rendu le 10 FEVRIER 2012 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BRIVE

SCI LES BOUYGUES
dont le siège social est à Langlade - 19100 BRIVE LA GAILLARDE
représentée par la SELARL RENAUDIE LESCURE, avocat au barreau de CORREZE

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L'affaire a été fixée à l'audience du janvier 2013, après ordonnance de clôture rendue le 28 novembre 2013, puis renvoyée à celle du 11 avril 2013, la Cour étant composée de Madame Martine JEAN, Président de chambre, de Madame Christine MISSOUX-SARTRAND et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers, assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier. A cette audience, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller a été entendu en son rapport, Maîtres VAYLEUX et RENAUDIE, avocats, sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.
Puis Madame Martine JEAN, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 20 Juin 2013 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
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FAITS et PROCÉDURE
Par acte du 3 août 2000 et avenant du 9 décembre 2005, la SCI Les Bouygues a donné à bail à la société D Loc Mat un local commercial sur un terrain clos d'environ 4 583 m2 situé au lieu-dit Beauregard à Brive pour une durée de neuf ans à compter du 9 août 2000.
Par acte du 19 janvier 2009, la locataire a donné congé avec effet au 30 septembre 2009.
Par acte du 10 septembre 2009 intitulé convention d'occupation précaire, la SCI a loué à la société Axor, anciennement D Loc Mat, les mêmes locaux à compter du 1er octobre 2009 jusqu'au 30 novembre 2009.
Soutenant un défaut d'entretien des lieux loués par la société locataire, la SCI bailleresse a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Brive qui a ordonné, le 28 janvier 2010, une expertise confiée à M. René-Pierre A....
La SCI bailleresse a assigné la société Axor devant le tribunal de grande instance de Brive en paiement d'indemnités locatives représentant le coût des travaux de remise en état.
Par jugement du 10 février 2012, le tribunal de grande instance a notamment condamné la société Axor à payer à la SCI bailleresse la somme de 63 767,26 euros à titre d'indemnités locatives.
La société Axor a relevé appel de ce jugement.
MOYENS et PRÉTENTIONS
La société Axor conclut au rejet des demandes de la SCI à qui elle offre de payer en 24 mensualités la somme de 1 752,14 euros pour solde du litige.
La SCI bailleresse conclut à la confirmation du jugement, sauf à prévoir l'indexation de la somme qui lui a été allouée au titre des indemnités locatives.

Attendu qu'il résulte des mentions de la convention d'occupation précaire du 10 septembre 2009 que la société D Loc Mat est devenue la société par actions simplifiée Axor le 17 décembre 2008, donc dans le courant du bail commercial initial conclu le 3 août 2000 auquel la société locataire a mis fin par son congé délivré à la SCI bailleresse le 19 janvier 2009 avec effet au 30 septembre 2009; que, dès le 15 juin 2009, la société Axor a demandé à sa bailleresse l'autorisation d'utiliser les locaux objet du bail jusqu'en novembre 2009 en prétextant un retard de son installation dans ses nouveaux locaux; que la SCI bailleresse a consenti à une occupation précaire de deux mois qui a donné lieu à la convention précitée du 10 septembre 2009.
Attendu que la signature par la SCI bailleresse de cette convention d'occupation précaire ne peut en aucun cas être interprétée comme caractérisant une volonté claire et non équivoque de sa part de renoncer à réclamer à sa locataire le coût de la remise en état des locaux à raison de leur détérioration depuis l'entrée dans les lieux de la société D Loc Mat en vertu du bail commercial du 3 août 2000.
Attendu que ce bail commercial stipule en son 5o "jouissance et entretien des lieux" que le preneur devra entretenir les lieux loués et les rendre en fin de bail en état d'entretien et de réparations de toute nature, les grosses réparations définies à l'article 606 du code civil restant à la charge du bailleur; que la convention d'occupation précaire du 10 septembre 2009 stipule en son article 5 "Etat des lieux - remise en état" que le preneur s'engage à supporter à ses frais toutes remises en état ou réparations nécessitées par l'état des lieux même si elles résultent de la vétusté ou de l'usure.
Attendu qu'aucun état des lieux n'a été dressé lors de l'entrée de la société D Loc Mat, de sorte que celle-ci est présumée les avoir reçus en bon état de réparations locatives.
Attendu que si la société Axor accepte de payer le coût de menues réparations (trous de chevilles, chocs sur portes, tige de crémone cassée) ainsi que la vidange du débourbeur pour un montant total de 1 752,14 euros TTC, elle s'oppose au surplus des réclamations de la SCI bailleresse en soutenant que les dégradations constatées existaient lors de son entrée dans les lieux et qu'elles procèdent de la vétusté; que les dégradations sur lesquelles les parties s'opposent concernent les éléments suivants qu'il convient d'aborder successivement:
-les clôtures,
-les bardages métalliques,
-les plaques isolantes du plafond,
-le revêtement des cours.
1) Les clôtures.
Attendu que l'expert judiciaire a constaté que les clôtures étaient affectées de désordres qu'il estime liés à l'utilisation du site (clôtures affaissées, piquets penchés, fils de tension détendus, grillage abîmé); qu'il chiffre le coût de remise en état des clôtures au montant de 5 762,33 euros TTC.
Attendu que le bail commercial initial précise en son 4o "délivrance des lieux" que le preneur s'engage à remettre en état les clôtures existantes; que la société locataire ne peut donc se prévaloir de la vétusté des clôtures lors de son entrée dans les lieux pour s'opposer à la réclamation de la SCI bailleresse.
Attendu que la société Axor soutient encore que les dégradations sont le fait de tiers; que, cependant, cette allégation, qui n'est étayée par aucun élément de preuve, n'est pas de nature à contredire l'appréciation de l'expert qui estime que les dégradations sont liées à l'utilisation du site; que c'est donc à juste titre que le premier juge a mis la remise en état des clôtures à la charge de la société Axor.
2) Les bardages métalliques.
Attendu que l'expert a constaté diverses dégradations sur le bardage métallique recouvrant l'extérieur des murs du bâtiment qu'il estime résulter de chocs lors de l'activité exercée sans précaution sur le site; qu'il chiffre le coût des travaux de reprise à la somme de 15 507,46 euros TTC.
Attendu que la société locataire soutient que ces dégradations préexistaient à son entrée dans les lieux en vertu du bail commercial du 3 août 2000 et elle produit, pour étayer cette affirmation, une attestation rédigée par l'un de ses salariés, M. Pascal B..., responsable d'agence
Mais attendu qu'il résulte des termes de cette attestation que M. B... n'est arrivé dans les lieux loués qu'en avril 2004; que ce témoignage ne peut donc faire la preuve de l'existence des désordres lors de l'entrée dans les lieux de la société locataire et n'est donc pas de nature à combattre la présomption selon laquelle cette dernière a reçu les locaux en bon état de réparations locatives; que c'est à juste titre que le premier juge a condamné la société Axor à supporter le coût des travaux de réparation des bardages.
3) Les plaques isolantes du plafond.
Attendu que l'expert a constaté que certaines plaques isolantes du plafond sont manquantes et d'autres déplacées car dégrafées; qu'il chiffre le coût des travaux de reprise à la somme de 334,88 euros TTC.
Attendu que la société locataire, se fondant encore sur l'attestation de M. B..., soutient que ces dégradations préexistaient à son entrée dans les lieux en vertu du bail commercial du 3 août 2000.
Mais attendu que M. B... ne peut témoigner de l'existence du désordre en 2000 alors qu'il indique dans son attestation n'être arrivé dans les lieux loués qu'en avril 2004; que c'est à juste titre que le premier juge a condamné la société Axor à supporter le coût des travaux de reprise de ce désordre.
4) Le revêtement des cours.
Attendu que l'expert a constaté que le revêtement de la cour était très dégradé (présence d'ornières, de trous, béton mal réparé); qu'il chiffre le coût des travaux de remise en état au montant de 40 410,45 euros TTC.
Attendu que l'attestation de M. B..., arrivé dans les lieux loués en avril 2004, n'est pas de nature à faire la preuve que ces dégradations, liées à l'utilisation du site, existaient lorsque la société locataire est entrée dans les lieux en vertu du bail commercial du 3 août 2000; que cette société est présumée avoir reçu les lieux en bon état.
Attendu qu'il est constant qu'au cours du bail commercial, la société locataire a fait réaliser un revêtement tri-couche sur la cour arrière; que cette amélioration de l'ouvrage, qui reste acquise à la SCI bailleresse en vertu des stipulations du bail commercial (6o Travaux) n'est pas de nature à libérer le locataire de son obligation d'entretien du revêtement ainsi réalisé que le bailleur est fondé à retrouver en bon état; que l'expert a relevé (p. 26 du rapport) que le revêtement n'a pas été entretenu par la société locataire alors même que l'activité exercée par celle-ci sollicite fortement les sols; que c'est donc à juste titre que le premier juge a condamné la société Axor à supporter le coût des travaux de reprise du revêtement de la cour pour le montant retenu par l'expert de 40 410,45 euros TTC.
Attendu, en définitive, que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Axor à payer à la SCI bailleresse le somme de 63 767,26 euros TTC à titre d'indemnités locatives; que cette somme sera indexée sur la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction entre le 8 octobre 2010, date du rapport d'expertise, et la date du présent arrêt, à compter de laquelle elle produira intérêts au taux légal.
Attendu que la dette est ancienne; que la société Axor ne justifie pas de sa capacité à l'apurer dans le délai maximum de 24 mois de l'article 1244-1 du code civil; que sa demande tendant à l'octroi de délais de paiement sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour d'appel, statuant par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
CONFIRME le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Brive le 10 février 2012, sauf à dire que la somme de 63 767,26 euros TTC due par la société Axor à la SCI Les Bouygues à titre d'indemnités locatives sera indexée sur la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction entre le 8 octobre 2010, date du rapport d'expertise, et la date du présent arrêt, à compter de laquelle elle produira intérêts au taux légal;
REJETTE la demande de la société Axor tendant à bénéficier de délais de paiement;
CONDAMNE la société Axor à payer à la SCI Les Bouygues la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE la société Axor aux dépens et DIT qu'il sera fait application de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Marie-Christine MANAUD. Martine JEAN.