Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 16 JUIN 2017
(no , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/14108
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Mai 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 14/04644

SCI FRANCOIS 1ER prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : (...)
ayant son siège au [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Cédric B..., avocat au barreau de PARIS, toque : B0178

Monsieur Marc X...
né le [...]        à NEUILLY SUR SEINE (92200)
demeurant [...]
Représenté et assisté sur l'audience par Me Isabelle C...        , avocat au barreau de PARIS, toque : E0325
Monsieur Olivier Y... notaire associé de la SCP Laure REBOUL, Pascal et Olivier Y...
né le [...]        à NEUILLY SUR SEINE
demeurant [...]
Représenté par Me Thomas Z... de la SCP Z... &amp; ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
Assisté sur l'audience par Me Véronique A..., avocat au barreau de NIMES
SA ESPACE 2 représentée par son Président ayant tous pouvoirs à cet effet
No SIRET : (...)
ayant son siège au [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Cédric B..., avocat au barreau de PARIS, toque : B0178
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mai 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, et M. Dominique GILLES, Conseiller, chargés du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Sophie REY, Conseillère
qui en ont délibéré
Madame Dominique DOS REIS a été entendue en son rapport
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Suivant acte authentique reçu le 22 janvier 2004 par M. Olivier Y..., notaire associé, la SCI François 1er, représentée par la SA Espace 2, a vendu en l'état futur d'achèvement, à M. Marc X..., le lot no 35 de l'état de division d'un immeuble en copropriété dénommé "[...]", lieudit "[...]"
à [...](30), soit un maison
individuelle, au prix de 274 789,35 €, la livraison étant prévue pour le 4e trimestre 2004. La remise des clés est intervenue le 6 septembre 2006. Le 3 août 2006, des réserves n'ayant pas été levées, M. X... avait consigné chez le notaire la somme de 14 052,40 € représentant 5% du prix. A la suite d'une saisie-attribution pratiquée par la société François 1er le 3 août 2011, M. Y... s'est libéré de la somme de 14 689,07 € entre les mains de l'huissier saisissant le 30 juillet 2012 . Par acte des 24 et 27 janvier 2014, M. X... a assigné la société François 1er, la société Espace 2 et M. Y... en restitution de la somme de 14 688,07 € sur le fondement de la répétition de l'indu, en condamnation de la société François 1er à lui payer la somme de 109 098,35 € sur le fondement de l'article 1792 du Code civil et celle 36 250 € pour le retard de livraison et en paiement de dommages-intérêts.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 13 mai 2015, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- dit que la société Espace 2 devait être mise hors de cause,
- dit prescrite l'action au titre du défaut de vue,
- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action fondée sur le retard de livraison,
- débouté M. X... de sa demande en responsabilité du notaire,
- débouté M. X... de ses demandes en répétition de l'indu et en dommages-intérêts,
- condamné la société François 1er à payer à M. X... la somme de 26 100 € au titre du préjudice pour retard de livraison,
- condamné la société François 1er à payer à M. X... la somme de 4 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- débouté M. Y... et la société Espace 2 de leur demande en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné la société François 1er aux dépens en ce compris le coût des constats d'huissier des 7 décembre 2006 et 2 février 2007.
Par dernières conclusions du 21 janvier 2016, la société François 1er et la société Espace 2, appelantes, demandent à la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a mis hors de cause la société Espace 2,
- dit prescrite l'action au titre du défaut de vue,
- débouté M. X... de sa demande en restitution de l'indu et en dommages-intérêts,
- à titre principal :
- vu les articles 1792-4-3 et 2244 du Code civil,
- infirmer le jugement entrepris et dire que la demande de dommages-intérêts de M. X..., au titre d'un prétendu retard et de prétendus désordres, était prescrite,
- à titre subsidiaire :
- infirmer le jugement entrepris et dire que la société François 1er avait des causes légitimes de report de la livraison, qu'il ne pourrait tout au plus être retenu qu'un report de trois mois au-delà du 31 mars 2005 et constater que M. X... ne peut réclamer 100% du préjudice,
- condamner M. X... à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du , M. X... prie la Cour de :
- vu les articles 1235, 1147, 1154, 1378 et 1792 du Code civil, L. 211-4 du Code des procédure civile d'exécution,
- réformer le jugement entrepris et statuant à nouveau :
- sur la répétition de l'indu,
- condamner la société François 1er à restituer la somme de 14 688,07 € avec intérêts au taux légal à compter du jour où elle s'est fait remettre les fonds,
- ordonner que cette somme lui soit attribuée à lui, intimé,
- condamner la société François 1er à lui verser la somme de 2 500 € de dommages-intérêts pour saisie abusive,
- sur la faute du notaire :
- condamner M. Y... à lui payer les intérêts au taux légal sur la somme de 14 052,47 € augmentée des intérêts servis par la Caisse des dépôts et consignations,
- condamner M. Y... à lui verser la somme de 5 000 € de dommages-intérêts,
- sur la mise en cause de la société Espace 2, dire que cette société sera maintenue dans la cause,
- sur le désordre grave rendant l'ouvrage impropre à sa destination :
- dire l'action non prescrite et condamner solidairement la société Espace 2 et la société François 1er à lui payer la somme de 109 098,35 € au titre de l'indemnisation de son préjudice,
- sur les retards de livraison :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré l'action non prescrite,
- l'infirmer sur le montant des dommages-intérêts et condamner solidairement la société François 1er et la société Espace 2 à lui payer la somme de 36 250 € de dommages-intérêts,
- en tout état de cause :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société François 1er à lui payer la somme de 4 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- y ajoutant :
- condamner M. Y... à lui verser la somme de 2 500 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner la société François 1er et la société Espace 2 à lui payer la somme supplémentaire de 4 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner la société François 1er, la société Espace 2 et M. Y... aux dépens en ce compris les frais des deux constats d'huissier de justice qu'il a réalisés.
Par dernières conclusions du 21 janvier 2016, M. Y... demande à la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. X... de ses demandes contre lui,
- condamner M. X... à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.


M. X... formant des demandes à l'encontre de la société Espace 2, il convient d'examiner leur bien fondé, de sorte qu'il n'y a pas lieu de mettre cette société hors de cause.
Il résulte des contrats conclus entre la société François 1er et M. X..., que la société Espace 2 n'est intervenue que pour le compte de la société François 1er dont elle est le gérant. Par suite M. X... doit être débouté de ses demandes contre la société Espace 2.
C'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a dit que l'existence d'une vue depuis la villa sur le Fort Saint-André, qui résulterait de mentions dans deux lettres de la société Espace 2, postérieures au contrat de réservation et antérieures à l'acte authentique de vente, lequel ne mentionne rien en ce sens, n'était pas entrée dans le champ contractuel et que, l'absence de cette vue ne pouvant constituer un désordre grave, l'action était prescrite.
S'agissant de l'action en répétition de l'indu, il est constant que le 28 août 2006, la société François 1er et M. X... sont parvenus à un accord, ce dernier déposant entre les mains de M. Y... la somme de 14 052,48 € correspondant à la valeur d'une liste de réserves annexée à l'accord. Par deux "attestations" de la même date, M. X... a donné au notaire l'ordre de débloquer cette somme, représentant les 5% du prix dû à la livraison, sur présentation par la société François 1er du document de levée de chaque réserve, les travaux de la liste pouvant être réalisés par une autre entreprise aux frais de la société François 1er, passé le délai de 90 jours accordé au maître d'ouvrage pour lever les réserves. De son côté, la société François 1er a autorisé M. X... à faire réaliser les travaux correspondant aux réserves non levées dans un délai de 90 jours à compter de la remise des clés par une autre entreprise et aux frais de cette société, selon devis accepté pour une prestation équivalente, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse.
En janvier 2017, M. X... a réalisé des travaux selon des devis adressés au vendeur, puis, a donné la maison à bail à compter du 1er février 2007. Le 30 septembre 2009, M. X... a demandé au notaire de lui restituer une somme de 14 689,07 €, ce que M. Y... n'a pas fait. A la suite d'une saisie-attribution pratiquée par la société François 1er le 3 août 2011, M. Y... s'est libéré de la somme de 14 689,07 € entre les mains de l'huissier saisissant le 30 juillet 2012.
Il ressort de l'accord du 28 août 2006 que la société François 1er admettait devoir lever des réserves pour un montant de 14 052,48 €. Si M. X... pouvait, lui même, faire exécuter les travaux en cas de carence du vendeur passé le délai de 90 jours, cependant, il ne s'agissait que d'une faculté qui ne libérait pas le vendeur en l'état futur d'achèvement de son obligation de lever les réserves. Or, la société François 1er ne justifie pas avoir exécuté cette obligation. Par suite, elle doit être condamnée à payer à M. X... la somme de 14 052,48 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 27 janvier 2017 valant mise en demeure.
La procédure de saisie-attribution du 3 août 2011, dénoncée à M. X... à son dernier domicile connu, est régulière. Toutefois, en l'absence de réserves levées par la société François 1er, cette procédure n'était pas fondée. Elle a causé à M. X... un préjudice qui sera réparé par la somme de 2 500 € de dommages-intérêts.
L'accord du 28 août 2006 n'ayant pas été conclu par l'entremise du notaire, M. Y... n'avait pas d'obligation de conseil envers M. X... concernant l'exécution de cette convention liant ce dernier à la société François 1er. En sa qualité de séquestre, M. Y... ne pouvait se faire juge de la restitution des fonds séquestrés, dès lors que les parties s'opposaient sur la détermination du bénéficiaire de la restitution. C'est donc à bon droit que le Tribunal a débouté M. X... de ses demandes formées contre M. Y....
C'est encore à bon droit que le Tribunal a dit que l'action en responsabilité contractuelle exercée par M. X... contre la société François 1er pour retard de livraison se prescrivait par dix ans au sens de l'article 1792-4-3 applicable au vendeur en l'état futur d'achèvement dès lors que ce dernier est tenu des obligations dont les constructeurs, au sens des articles 1792 et 1792-1 du Code civil, sont eux-mêmes tenus en vertu de l'article 1646-1 du même Code.
La livraison du bien était fixée par le contrat au 6 septembre 2006, mais la remise des clés n'a eu lieu que le 6 septembre 2006. Toutefois, la société François 1er justifie un retard de livraison jusqu'à la fin du premier trimestre 2005 en raison : des conditions climatiques, de la complexité des terrassements et des travaux supplémentaires commandés par l'acquéreur.
Une première remise des clés fixée au 1er juillet 2005 a été refusée par M. X... eu égard à l'état du bien. Un nouveau rendez-vous de remise des clés fixé par la société François 1er au 23 mai 2006 s'étant soldé par un échec, la société François 1er a fait constater par l'huissier de justice, à cette même date, l'état du bien. Ce n'est que le 6 septembre 2006 que M. X... a accepté de prendre livraison du bien. Or, il ressort du constat du 23 mai 2006 que le bien vendu était habitable.
Par suite, le refus de livraison du 23 mai 2006 n'était pas justifié. En effet, ce refus ne pouvait être fondé ni sur les réserves ni sur l'inexistence de la vue dont il vient d'être dit que cette exigence n'était pas entrée dans le champ contractuel. En conséquence, le retard de livraison ne peut être imputé à la société François 1er que d'avril 2005 à mai 2006, soit 13 mois au cours desquels M. X... a été privé de la chance de donner son bien à bail comme il l'a fait, à compter de février 2007, pour un montant mensuel de 1 450 €. Au vu de ces éléments, le préjudice de M. X... est évalué à la somme de 12 500 € au paiement de laquelle il y a lieu de condamner la société François 1er.
La société François 1er sera condamnée aux dépens, de sorte que la demande de M. Y... contre M. X... au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ne peut prospérer.
La solution donnée au litige emporte le rejet des demandes, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, de la société François 1er, ainsi que de M. X... contre la SA Espace 2 et M. Y....
L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de M. X... à l'encontre de la société François 1er, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Réforme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a :
- mis hors de cause la SA Espace 2,
- débouté M. Marc X... de ses demandes en répétition de l'indu et en dommages- intérêts,
- condamné la société François 1er à payer à M. X... la somme de 26 100 € au titre du préjudice pour retard de livraison ;
Statuant à nouveau :
Déboute M. Marc X... de ses demandes contre la SA Espace 2 ;
Condamne la SCI François 1er à payer à M. Marc X... :
- la somme de 14 052,48 € au titre des réserves non levées, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2014,
- la somme de 2 500 € de dommages-intérêts,
- la somme de 12 500 € au titre du préjudice pour retard de livraison ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne la SCI François 1er aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne la SCI François 1er à payer à M. Marc X... la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.
Le Greffier, La Présidente,