COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT No 280 DU 15 AVRIL 2021
R.G : No RG 20/00499 - VMG/EK
No Portalis DBV7-V-B7E-DHJT
Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé, origine du président du tribunal judiciaire de Basse-Terre, décision attaquée en date du 24 mars 2020, enregistrée sous le no 20/00010
APPELANTS :
Monsieur [P] [W] [U] [T]
Elisant domicile au Cabinet de Maitre Paul COTTIN, Avocat au Barreau de la GUADELOUPE, SAINT MARTIN et SAINT BARTHELEMY, demeurant [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
Madame [J] [I] [U]
Elisant domicile au Cabinet de Maitre Paul COTTIN, Avocat au Barreau de la GUADELOUPE, SAINT MARTIN et SAINT BARTHELEMY, demeurant [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
Représentés tous deux par Me Paul COTTIN, (toque 93) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART et ayant pour avocat plaidant Me Eric PELET de la Selarl PELET, au barreau de LYON

Madame [Y] [B]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
Monsieur [M] [B]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
Syndicat de copropriétaire de l'immeuble dénommé KENT
Représentée par son syndic en exercice, Madame [B], née [O]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
Représentés tous les trois par Me Frederic DECAP de la SELAS CAPLAW SBH, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART et ayant pour avocat plaidant Me Jean-Christophe LEGROS, au barreau de MONTPELLIER
INTERVENANTE VOLONTAIRE :
Société BCM,
Administrateurs Judiciaires Associés,
Représentée par Maître [T] [W],
agissant en qualité d'administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaires KENT, nommée à cette fonction par Ordonnance sur requête 46/20 rendue par Madame la Présidente du tribunal judiciaire de Basse-Terre délivrée le 17 septembre 2020, rectifiée par Ordonnance 50/20 du 07 octobre 2020.
[Adresse 6]
[Adresse 7]
Représentée par Me Michel PRADINES de la SCP BALADDA GOURANTON & PRADINES, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART et ayant pour avocat plaidant Me Charline REJOU.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 1er mars 2021, en audience publique, devant la cour composée en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile de Mme Claudine FOURCADE, présidente de chambre, magistrate chargée du rapport, en présence de Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère, ont entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés. Elles en ont rendu compte à la cour dans son délibéré composé de :
Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre,
Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère,
Madame Christine DEFOY, conseillère,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 15 avril 2021.
GREFFIER :
Lors des débats : Mme Esther KLOCK, greffière

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Signé par Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre, et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
Par acte notarié du 23 décembre 2016, M. [M] [B] et Mme [Y] [O] épouse [B] (M. et Mme [B]) ont vendu à M. [P] [T] et à Mme [J] [U] (M. [T] et Mme [U]) la pleine propriété indivise, à hauteur de moitié chacun, des lots numéro 3 (consistant notamment en une chambre avec placard, salle d'eau, WC, petite terrasse, terrasse avec kitchenette, l'ensemble à usage privatif outre un jardin à jouissance exclusive), 12 et 14 (consistant en des emplacements de stationnement) dans l'ensemble immobilier cadastré section [Cadastre 1] lieudit [Localité 1] en contrepartie de la somme de 560 000 euros.
M. [T] et Mme [U] ayant débuté des travaux d'extension, certes autorisés dans l'acte précité, mais empiétant selon M. et Mme [B] sur le lot 2 dont ils sont propriétaires et sur les parties communes de la copropriété horizontale, suivant acte d'huissier en date du 30 janvier 2020, ces derniers ainsi que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Kent représenté par son syndic en exercice Mme [Y] [B], ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Basse-Terre aux fins notamment d'ordonner la démolition de ces constructions empiétant sur leur propriété et celle du syndicat.
Par ordonnance réputée contradictoire en date du 24 mars 2020, le juge des référés du tribunal de grande instance de Basse-Terre a :
-condamné M. [T] et Mme [U] à procéder à la démolition de toutes constructions empiétant sur la propriété du syndicat et sur la propriété M. et Mme [B] telles qu'elles sont définies au plan rédigé par [T] [N], géomètre expert, annexé à la présente décision et ainsi retranscrites :
A. empiétement du lot 03 sur les parties communes générales (superficie indicative de 31 mètres carré),
B. empiétement du lot 03 sur la partie privative du lot 2 (superficie indicative de 3 mètres carré),
C. empiétement du lot 03 sur les parties communes à jouissance aux lots 01, 02 et 07 (superficie indicative de 06 mètres carré),
-rappelé que cette destruction ne devra pas porter atteinte ni menacer l'intégrité des constructions des demandeurs,
-condamné in solidum M. [T] et Mme [U] au paiement d'une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du premier jour du sixième mois qui suivra la signification de la présente décision,
-condamné in solidum M. [T] et Mme [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Kent située [Localité 1] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné in solidum M. [T] et Mme [U] à payer à Mme [Y] [B] la somme de 1 000 au litre au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné in solidum M. [T] et Mme [U] à payer à M. [M] [B] la somme de 1 000 au titre au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné in solidum M. [T] et Mme [U] au paiement des dépens de l'instance,
-rappelé que la présente est exécutoire de droit.
Le 21 juillet 2020, M. [T] et Mme [U] ont interjeté appel de la décision.
Le 27 août 2020, M. et Mme [B] ont constitué avocat.
Suivant conclusions du 24 février 2021, la société BCM représentée par maître [T] [W], administrateur judiciaire, agissant en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires Kent est intervenue volontairement en la cause.
Les parties ont conclu.
Par ordonnance du 25 novembre 2020, le premier président de la cour de céans a ordonné l'arrêt de l'exécution provisoire de la décision querellée.
Conformément aux modalités prévues aux articles 760 à 762 du code de procédure civile auquel renvoie l'article 905 du code de procédure civile, la clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée le 1er mars 2021, l'audience ayant été tenue le jour même, l'affaire ayant été ensuite mise en délibéré au 15 avril 2021, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.
MOYENS ET PRETENTIONS
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 15 janvier 2021 par M. [T] et Mme [U] (puis le 24 février 2021 suite à l'intervention volontaire de la société BCM) auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur les moyens et prétentions des appelants,
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 27 novembre 2020 par M. et Mme [B] auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur les moyens et prétentions des intimés,
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 24 février 2021 par la société BCM, administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires Kent, intervenant volontaire, auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur ses moyens et prétentions,

Sur l'intervention volontaire de la société BCM
Désignée suivant ordonnance du 17 septembre 2020 (rectifiée le 08 octobre 2020) par la présidente du tribunal judiciaire de Basse-Terre, en qualité d'administrateur provisoire, la société BCM a été désignée pour une durée de 2 ans afin d'administrer la copropriété Kent.
Aussi, en application de l'article 554 du code de procédure civile, sa demande aux fins d'intervention volontaire en cause d'appel sera déclarée recevable.
Sur la demande tendant à la nullité de l'assignation introductive d'instance délivrée le 30 janvier 2020
A l'énoncé de l'article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public, la nullité ne pouvant être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
En application des articles 654 et suivants du code de procédure civile relatifs à la signification des actes d'huissiers de justice, la signification doit être faite à personne, et si celle-ci s'avére impossible, l'acte peut être délivré soit à domicile, soit à défaut de domicile connu, à résidence, l'huissier de justice devant relater dans l'acte les diligences qu'il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l'impossibilité d'une telle signification et laisser dans tous les cas, au domicile ou à la résidence du destinataire, un avis de passage daté l'avertissant notamment de la remise de la copie.
M. [T] et Mme [U] font valoir la déloyauté de M. et Mme [B] qui ne pouvaient ignorer en raison de la proximité des logements de ce qu'ils ne résidaient pas à la date de l'assignation (30 janvier 2020) à l'adresse de délivrance de cette dernière, étant en métropole depuis le mois de juillet 2019.
Cependant, contrairement à cet argumentaire, il ressort du constat dressé le 19 décembre 2019 par la Selas Cauchefer, huissiers de justice que les appelants étaient présents à cette dernière date à leur domicile de Saint-Barthélémy et que le 21 janvier 2020, ils signaient en qualité de bailleur, un contrat de location portant mention de cette même adresse. D'ailleurs, c'est à dessein que M. et Mme [B] font remarquer que dans leurs premières écritures, ils indiquaient n'avoir quitté l'[Localité 1] qu'au mois de janvier 2020, le fait qu'une facture d'électricité en date du 24 juillet 2019 comporte une adresse de Chamonix -alors même qu'ils n'est pas contesté selon mail du 29 juillet 2019 qu'à cette période, ils étaient temporairement au Canada - ne pouvant suffire à rapporter la preuve d'un changement d'adresse connu des intimés.
Dans tous les cas, la fiche de signification de l'assignation en référé délivrée le 30 janvier 2020 établie par la Selas Cauchefer relate parfaitement les diligences accomplies par l'huissier instrumentaire ("les noms [U] - [D] - [T] sur la boîte aux lettres - destinataire connu de l'étude - confirmation par voisins - destinataire absent lors de mon passage - avis de passage laissé au domicile du signifié- lettre de l'article 658 adressée le jour même") dans le respect des dispositions précitées.
Il convient de rappeler que l'huissier s'exécute suffisamment en vérifiant, dés lors que personne ne peut recevoir l'acte, que le domicile auquel il se présente est bien celui indiqué dans les pièces de procédure, ce qui est le cas en la cause, le seul courriel sibyllin échangé le 07 janvier 2020 entre Mme [U] et M. [K] [X], huissier de justice associé au sein de l'étude Cauchefer au sujet de la transmission de "passeport et du pv d'AG" ne contrariant pas le fait que le domicile connu de M. [T] et Mme [U] était bien au 30 janvier 2020 sis à [Localité 1] et que les diligences légales ont bien été effectuées par l'officier ministériel.
En outre, il sera relevé que si l'ordonnance querellée a été signifiée au domicile savoyard de M. [T] et de Mme [U], elle l'a été postérieurement à la déclaration d'appel le mentionnant et à la constitution des intimés.
Ce faisant, les pièces du dossier n'établissent pas la preuve de la déloyauté des intimés ou un grief pouvant fonder la nullité de l'assignation du 30 janvier 2020 au sens des dispositions de l'article 114 précité.
Dés lors, celle-ci sera déclaré valide et l'exception de nullité soulevée sera rejetée.
Sur la qualité à agir du syndicat des copropriétaires représentée par Mme [B]
Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
L'article 32 du même code ajoute qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
Ainsi, une partie ne peut agir en justice que si elle a qualité et intérêt à cette fin.
En l'espèce, il est exact que selon le règlement de copropriété et l'état descriptif de division reçu le 28 mars 2013 par M. [L] [Q], notaire associé à [Localité 2], Mme [B] a été désignée syndic bénévole à titre provisoire de cette copropriété et ce jusqu'à la réunion de la première assemblée générale des copropriétaires laquelle devrait se réunir au plus tard un mois après la date à laquelle la moitié au moins des lots viendront à appartenir à des propriétaires différents aux fins de nomination d'un nouveau syndic (page 23 - 31 -32 du dit règlement).
Or, depuis l'achat par M. [T] et Mme [U] des lots 3, 12 et 14 au sein de la copropriété Kent, il n'est pas contesté qu'une telle assemblée, dont l'objet serait une telle désignation, ne s'est pas réunie dans le délai prévu et que Mme [B] n'avait donc plus qualité, lors de l'introduction de la présente instance pour représenter le syndicat des copropriétaires de la dite copropriété, ce en application des termes de ce règlement et des dispositions de l'article18 de la loi du 10 juillet 1965.
Aussi, peu important que la déclaration d'appel soit dirigée en cette forme contre celui-ci, il y aura lieu de déclarer irrecevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires représenté par Mme [B] es qualités de syndic, lequel s'est constitué en cause d'appel par acte du 27 août 2020.
Il y a lieu de préciser que les prétentions de M. et Mme [B], copropriétaires demeurent recevables y compris pour celles concernant les parties communes générales et les parties communes à jouissance privative puisqu'ils justifient d'un intérêt personnel légitime à agir à l'endroit de constructions qui les priveraient de ces dernières.
Il sera remarqué que désormais, en cause d'appel, le syndicat des copropriétaires est représenté par la société BCM dont l'intervention volontaire a été déclarée recevable.
Sur le bien fondé de l'appel
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toute les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différent.
Selon l'aliéna premier de l'article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite visé par cet article désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou non, constitue une violation évidente de la règle de droit, le dommage imminent étant une voie de fait sur le point de se produire et qu'il convient de prévenir.
Il s'ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, l'imminence d'un dommage ou la méconnaissance d'un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines.
En l'espèce, il est constant qu'aux termes de l'acte de vente du 23 décembre 2016 et de la délibération de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la copropriété Kent du 02 mai 2018, M. [T] et Mme [U] ont expressément obtenu l'autorisation de M. et Mme [B], vendeurs et copropriétaires, d'effectuer des travaux d'extension ou de surélévation du lot 3 dont ils sont propriétaires sous réserve de l'obtention des autorisations administratives nécessaires et au respect du SHON résiduelle attachée au terrain d'assiette de la copropriété. Il n'est pas contesté que les plans portant modification et extension sur l'existant du lot en cause ont été transmis le 29 mai 2018 aux copropriétaires sans contestation, à cette date, de leur part.
Au soutien de l'argumentaire de M. et Mme [B], il est notamment versé au dossier :
-un procès-verbal de constat dressé le 19 décembre 2019 par la Selas Cauchefer, huissiers de justice, reprenant selon les termes y figurant, un plan de situation du lot 3 à elle remis par Mme [B] et un schéma calqué sur ce dernier sur lequel cette dernière aurait matérialiser "en rouge les zones d'empiétement",
-un plan - état des lieux établi le 20 décembre 2019 par M. [T] [N], géomètre-expert foncier du cabinet ACGE représentant les empiétements du lot 3 sur la partie privative du lot 2 (surface indicative 3 m²), sur les parties communes des lots1, 2 et 7 (surface indicative 6m²), sur les parties communes générales (surface indicative de 31m²),
-plusieurs courriels échangés entre les parties (en l'occurrence les 13 septembre 2019 21 et 27 novembre 2019) faisant état de la reconnaissance par M. [T] des erreurs commises par l'architecte et des empiétements subséquents ainsi que d'une proposition d'indemnisation de M. et Mme [B] à hauteur de la somme de 50 000 euros.
La nature et la teneur de ces documents sont insuffisantes à établir l'étendue des empiétements allégués puisque d'une part le constat d'huissier du 19 décembre 2019 se contente de schématiser artisanalement les lieux dont s'agit, d'autre part, le plan édifié par M. [T] [N], géomètre-expert, dont les parties se disputent la désignation (M. [T] selon mention figurant audit plan ou Mme [B] selon mail du 07 janvier 2020 du même technicien), a été établi dans tous les cas, de façon amiable et non contradictoire et ne détermine pas la superficie exacte des dits empiétements (surfaces indicatives, mentionne le géomètre).
Toutefois, par le biais des courriels précités et en dépit de leur non professionnalisation en matière immobilière ou de construction, M. [T] et Mme [U] ne contestent pas l'existence de certains empiétements induisant de nouvelles limites de propriété et la nécessité de compensations financières.
Aussi, en dépit de l'absence de preuve suffisante de l'étendue des empiétements en cause, il est établi une violation de la règle de droit et une voie de fait causée par les constructions entamées par les appelants de sorte que le litige se situe dans le champ des pouvoirs dévolu à la juridiction des référés.
En cas de constat d'un trouble manifestement illicite ou du risque allégué, le juge apprécie le choix de la mesure propre à le faire cesser ou à le prévenir.
En l'espèce, vu l'ensemble des pièces du dossier insuffisant à déterminer précisément les surfaces des empiétements et la nature juridique des lieux dont se prévalent les intimés, c'est à tort que le premier juge, a, d'ores et déjà, ordonné la démolition des constructions modifiées y édifiées, l'arrêt des travaux étant suffisant en l'espèce à prémunir les droits des parties.
De plus, il convient de souligner que par ordonnance du 27 octobre 2020, le juge des référés a fait droit à la demande d'expertise judiciaire sollicitée par M. [T] et Mme [U] et auxquels ne se sont pas opposés M. et Mme [B]. L'expert immobilier désigné a notamment pour mission de caractériser, calculer, déterminer les responsabilités de l'emprise des empiétements allégués, procéder au bornage entreles terrasses à jouissance privative des lots, décrire et estimer les travaux utiles à la mise en conformité de la copropriété.
Aussi, en cette matière et vu les circonstances de la cause, s'il n'est pas opportun de surseoir à statuer dans l'attente du rapport d'expertise judiciaire en cours, il sera ordonné l'arrêt de tous les travaux entamés par M. [T] et Mme [U] dans la copropriété Kent.
Dés lors, l'ordonnance querellée sera infirmée en ce qu'elle a ordonné la démolition sous astreinte des travaux empiétant sur le lot no2 et les parties communes de la copropriété mais l'arrêt immédiat de tous travaux réalisés par M. [T] et Mme [U] sera ordonné. La demande de sursis à statuer sera écartée.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile et chacune des parties supportera les frais irrépétibles engagés par elle pour la présente procédure. Ces demandes seront donc rejetées.
Les dispositions de la décision de première instance seront sur ce point également infirmées.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [T] et Mme [U] conserveront à leur charge, les dépens de l'instance.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant contradictoirement, publiquement par arrêt mis à disposition au greffe,
Déclare recevable l'intervention volontaire de la société BCM représentée par M. [T] [W] en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la copropriété Kent ;
Rejette l'exception de nullité relative à l'assignation introductive d'instance soulevée par M. [P] [T] et Mme [J] [U] ;
Déclarer irrecevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires représenté par Mme [B] es qualités de syndic ;
Infirme l'ordonnance déférée en date du 24 mars 2020 sauf en ce qu'elle a condamné M. [P] [T] et Mme [J] [U] aux dépens ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Ordonne l'arrêt immédiat de tous les travaux de construction réalisés par M. [P] [T] et Mme [J] [U] dans l'enceinte de la copropriété Kent sise à [Localité 1] ;
Rejette la demande de sursis à statuer présentée par les intimés et la société BCM dans l'attente du rapport d'expertise judiciaire en cours ;
Rejette les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum M. [P] [T] et Mme [J] [U] aux dépens d'appel ;
Signé par Claudine FOURCADE, président et par Esther KLOCK, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffierLe président