COUR D'APPEL DE NOUMÉA 102
Arrêt du 05 Juin 2014
Chambre Civile
Numéro R. G. : 12/ 360
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Juillet 2012 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG no : 11/ 626)
Saisine de la cour : 03 Septembre 2012

M. Philippe X...né le 13 Octobre 1950 à NOUMEA (98800)
demeurant ...-98800 NOUMEA
Représenté par Me Séverine LOSTE de la SELARL JURISCAL, avocat au barreau de NOUMEA
Mme Maryline Y...épouse X...née le 10 Mai 1959 à POUEBO (98824)
demeurant ...-98800 NOUMEA
Représentée par Me Séverine LOSTE de la SELARL JURISCAL, avocat au barreau de NOUMEA

LA SARL V2, prise en la personne de son représentant légal en exercice
Siège social : 80 rue Gabriel Laroque-BP. 1845-98845 NOUMEA CEDEX Représentée par Me Cécile MORESCO de la SELARL AGUILA-MORESCO, avocat au barreau de NOUMEA
LA SCP C...-D..., Office Notariale Dont le siège est sis ...-98800 NOUMEA
Représentée par Me John LOUZIER de la SELARL LOUZIER-FAUCHE-CAUCHOIS, avocat au barreau de NOUMEA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 17 Avril 2014, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Yves ROLLAND, Président de Chambre, président,
M. François BILLON, Conseiller, M. Régis LAFARGUE, Conseiller,
qui en ont délibéré, sur le rapport de M. Régis LAFARGUE.
Greffier lors des débats : Mme Cécile KNOCKAERT

- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,- signé par M. Yves ROLLAND, président, et par M. Stéphan GENTILIN, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.
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PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE
Par acte notarié du 10 juillet 1986 a été constitué une SCI dénommée Hespérides, avec notamment comme associés les époux X..., et ce en vue de l'acquisition d'un terrain nu et la réalisation d'un lotissement dénommé " Les jardins du prieuré ".
En 1986 sous l'empire du décret no51/ 1135 du 21 septembre 1951, réglementant les groupes d'habitation et les lotissements en Nouvelle-Calédonie, a été établi un " règlement de lotissement à usage d'habitation ", dont l'objet se trouve défini à son article 1er en ces termes : " Le présent règlement a pour objet de fixer les règles et servitudes d'intérêt général imposées par le lotissement. Il est opposable à quiconque détient ou occupe à quelque titre que ce soit tout ou partie dudit lotissement. Il doit être rappelé dans tout acte translatif ou locatif des parcelles par reproduction in extenso à l'occasion de chaque location, qu'il s'agisse d'une première vente ou location, de revente ou locations successives ".
La nature réglementaire ou contractuelle de ce " règlement de lotissement à usage d'habitation " est aujourd'hui discutée par les parties en litige.
Les époux X...soutiennent qu'il a une valeur contractuelle, puisqu'il s'agirait en fait d'un cahier des charges, dont la société V2 aurait violé les stipulations qui prohibent (à l'article 16 dudit " règlement ") de construire " des groupes d'habitations ou immeubles à usage locatif... sur l'ensemble du lotissement ". En conséquence, ils demandent que soit ordonnée la suspension des travaux de construction d'un immeuble (de 12 logements) entrepris par la société V2.
A l'inverse, la société V2, à laquelle ce " règlement " est opposé, soutient que l'article 16 ne lui est pas opposable puisqu'il relève d'un " règlement ", comme l'indique son intitulé, lequel est devenu caduc faute d'avoir été prorogé au-delà des 10 ans de son adoption. La société V2 devant le premier juge comme devant la cour d'appel n'a pas contesté construire un tel " groupe d'habitations ou immeubles " prohibé par l'article 16 objet du litige, mais soutenu que les époux X...ne peuvent invoquer la violation d'un cahier des charges qui n'existe pas, et que les règles d'urbanisme contenues dans un plan directeur d'urbanisme approuvé par l'administration cessent de s'appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, sauf si les 2/ 3 des propriétaires détenant au moins les 3/ 4 de la superficie du lotissement demandent le maintien de ces règles dans l'année suivant l'approbation du plan d'urbanisme directeur ou l'expiration de la période de dix années. Cette démarche n'ayant pas été effectuée par une majorité qualifiée de copropriétaires, le texte invoqué ne lui est pas opposable.
Par jugement du tribunal de première instance de Nouméa, en date du 30 juillet 2012, il a été fait droit à ce moyen de la société V2 : les époux X...ont été déboutés de leurs demandes et condamnés à verser à titre de dommages intérêts une indemnité de 150 000 F CFP à la société V2, outre une indemnité de 150 000 FCFP au titre des frais irrépétibles.
PROCÉDURE D'APPEL
Le 03 septembre 2012, les époux X...ont interjeté appel de ce jugement, et ont demandé à la Cour (mémoire ampliatif du 4 décembre 2012), infirmant et statuant à nouveau, de :- requalifier le document dénommé " règlement de lotissement " établi par le lotisseur du lotissement " Les Jardins du Prieuré " et de dire que ce document constitue un cahier des charges, non atteint de caducité, puisque de nature contractuelle, et donc toujours opposable aux co-lotis ;
- dire que la construction (autorisée suivant permis de construire no2010/ 878 accordé le 16 septembre 2010) viole le cahier des charges du lotissement et les obligations contractuelles opposables aux co-lotis, lesquelles interdisent toute construction d'un immeuble à usage collectif,
- en conséquence, ordonner à la société V2 de suspendre immédiatement la construction de l'immeuble, sis lot no8 dudit lotissement-et ce, sous astreinte de 500 000 FCFP par jour de retard constaté à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- ordonner la démolition des constructions d'ores et déjà édifiées sur ledit lot ;
- débouter la société V2 de ses demandes, fins et conclusions ;- la condamner à verser aux époux X...une indemnité de 450 000 FCFP au titre des frais irrépétibles, outre les dépens dont distraction au profit de la selarl Juriscal.
Par écritures des 6 février et 2 décembre 2013, la société V2 conclut à la confirmation du jugement critiqué, en réaffirmant que le règlement d'urbanisme est caduc, qu'il n'appartient pas au juge du fond de s'affranchir de la qualification formelle du document litigieux pour considérer qu'il serait un document contractuel opposable aux co-lotis, que le fait que ledit règlement ait été reproduit dans l'acte notarié de vente ne suffit pas à lui conférer un caractère contractuel, et que les époux X...échouent à démontrer le principe d'une contractualisation de règles d'urbanisme.
La société V2 demande à la Cour d'ajouter au jugement en condamnant à titre reconventionnel les époux X...à l'indemniser de son préjudice, d'ordonner une mesure d'expertise en vue de son évaluation, et de les condamner à lui verser 500 000 F CFP au titre des frais irrépétibles.
Les époux X..., en réplique, par conclusions des 16 avril et 23 décembre 2013, ont rappelé que c'est la loi d'urbanisme du 15 juin 1943 qui a défini juridiquement le lotissement, et que si un décret no58-1466 du 31 décembre 1958 mentionne pour la première fois le " cahier des charges ", à cette date encore, celui-ci avait un caractère mixte puisqu'il pouvait être modifié par l'autorité administrative ayant accordé le permis de lotir pour le rendre conforme au plan d'urbanise qui serait adopté ultérieurement ; qu'en toute hypothèse, la distinction actuelle entre " cahier des charges " (contractuel) et " règlement de lotissement " (réglementaire) n'existe pas encore, cette distinction n'apparaissant clairement qu'avec la loi du 31 décembre 1976 (pour les lotissements créés postérieurement au 1er janvier 1977).
Pour les époux X..., c'est au vu de cette évolution législative qu'il convient d'interpréter la jurisprudence de la cour suprême. C'est au regard des textes applicables en l'espèce, qu'il appartient au juge du fond de déterminer la nature exacte et de requalifier le cas échéant les dispositions invoquées.
Par acte du 17 août 2013, la société V2 a assigné la SCP C...
D..., notaire, en intervention forcée. L'office notarial, par écritures du 5 juillet 2013, s'est associé aux conclusions de la société V2, en assimilant le PUD (plan d'urbanisme directeur) au PLU (plan local d'urbanisme) de l'article 123-1 du code de l'urbanisme métropolitain, et en analysant la question sous le seul angle d'une règle urbanistique s'appliquant à la hauteur des bâtiments (et donc de type réglementaire). Dans d'autres écritures (29 juillet et 27 novembre 2013) le même notaire indique que la disposition litigieuse ne peut être requalifiée puisqu'elle figure dans le " règlement de lotissement " approuvé par l'autorité administrative le 15 juillet 1986.
Par ordonnance du 26 décembre 2013 l'affaire a été clôturée et fixée à l'audience du 17 avril 2014.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu, d'abord, que le " règlement de lotissement à usage d'habitation " objet de la contestation voit son objet défini (en son article 1er) en ces termes : " Le présent règlement a pour objet de fixer les règles et servitudes d'intérêt général imposées par le lotissement. Il est opposable à quiconque détient ou occupe à quelque titre que ce soit tout ou partie dudit lotissement. Il doit être rappelé dans tout acte translatif ou locatif des parcelles par reproduction in extenso à l'occasion de chaque location, qu'il s'agisse d'une première vente ou location, de revente ou locations successives ".
Qu'il en résulte d'ores et déjà clairement que ses auteurs ont entendu contractualiser ses dispositions à supposer que le document en cause ne soit pas d'ores et déjà de nature contractuelle ;
Attendu, ensuite, que le libellé de l'article 1er ne fait que reproduire les dispositions du décret no51/ 1135 du 21 septembre 1951 réglementant les groupes d'immeubles et les lotissements en Nouvelle-Calédonie (Journal officiel de la Nouvelle-Calédonie, 22/ 29 octobre 1951 p. 453 et s), modifié successivement en 1990 (Délibération no109-90 du 31 août 1990, JONC, 25 septembre 1990, p. 2450) puis en 1999 ;
Qu'en vertu du principe de spécialité législative, qui régit le droit applicable en Nouvelle-Calédonie, ce décret du 21 septembre 1951 constitue le droit applicable en l'espèce ;
Attendu que le décret du 21 septembre 1951 sous l'empire duquel a été constitué (par acte notarié du 10 juillet 1986) la SCI Hespérides en vue de l'acquisition d'un terrain nu et la réalisation d'un lotissement dénommé " Les jardins du prieuré ", dispose :- en son article 2- 5o que le projet de groupes d'habitation ou de lotissement doit comporter un " cahier des charges ",
- en son article 7 que : " les conditions du cahier des charges du groupe d'habitations ou du lotissement doivent figurer... dans tous les actes et promesses de vente... le maire ou le président de la commission municipale peut faire afficher lesdites conditions du cahier des charges... " ;
Attendu que force est de constater, qu'à s'en tenir à une dénomination purement formelle, il n'existe pas sous l'empire du décret de 1951 de " règlement de lotissement ", mais un " cahier des charges " dont les stipulations (contractuelles) doivent figurer dans les actes de vente ;
Qu'ainsi, le fait que les notaires aient pu omettre de se conformer à l'article 7 est sans incidence sur la nature nécessairement contractuelle de ce " cahier des charges " prévu par la décret de 1951, ainsi que le confirme le fait qu'il résulte des pièces produites que certains actes notariés de vente mentionnent le contenu de ce cahier des charges (improprement dénommé " règlement de lotissement ") en précisant bien que ce " règlement de lotissement " contient les conditions du " cahier des charges " ; que cela résulte notamment de l'acte notarié du 16 août 2006 (pièce no12) établi entre les époux Z...et A..., par la SCP Bourdeau Bernigaud, lequel précise en page 5 " qu'un exemplaire du règlement de lotissement contenant tant les conditions du cahier des charges que la reproduction de l'arrêté d'approbation précité, est demeuré ci-annexé aux présentes après mention " ;
Qu'ainsi, le décret du 21 septembre 1951, modifié pour la première fois par la délibération du 31 août 1990, ne comporte aucune mention relative à un document pouvant être dénommé " règlement de lotissement ", le décret ne faisant référence qu'au " cahier des charges " ;
Qu'il pourrait tout au plus s'en déduire le caractère " mixte " des dispositions contenue dans ledit document, s'il n'en résultait l'obligation (rappelée à l'article 7 du décret de 1951) de contractualiser ces dispositions en les reproduisant dans les actes de vente et de location, ce qui lève tout doute possible sur la volonté des auteurs du décret de 1951 d'en faire des dispositions de nature contractuelle ;
Qu'au demeurant, même le document dénommé " règlement de lotissement ", établi par le lotisseur du lotissement " Les Jardins du Prieuré ", le 10 avril 1986, rappelle (en son article 1er) que son contenu " doit être rappelé dans tout acte translatif ou locatif des parcelles par reproduction in extenso... ", conformément à ce que prévoit l'article 7 du décret de 1951, sur l'obligation de contractualiser les termes de ce que le décret de 1951 désigne sous l'appellation " cahier des charges " du lotissement ;
Attendu, surabondamment, qu'aux termes de l'article 12 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie " le juge... doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties auraient proposé " ;
Qu'en l'espèce, et sans qu'il soit même nécessaire de requalifier la totalité du " règlement de lotissement ", il suffit de se borner à examiner la disposition contestée de ce document (l'article16) ; que la clause objet du litige dont la nature (et dont le sens par voie de conséquence) est discutée par les parties, constitue à l'évidence une disposition destinée à régir les rapports entre co-lotis ;
Que cet article 16 ne constitue pas une règle urbanistique ayant trait au coefficient d'occupation des sols comme le laissent entendre les conclusions du notaire (sur la base de textes inapplicables au cas d'espèce), mais d'une obligation ayant trait aux modalités de vie en commun au sein du lotissement, telles que voulues par les co-lotis lors de la création dudit lotissement, ceux-ci ayant voulu créer un environnement dépourvu de villas jumelées et d'immeubles comportant un ensemble de logements, et ayant souhaité donner à leur lotissement, par la voie du contrat, une configuration bien définie dans l'intérêt de tous ;
Qu'il s'en déduit le caractère clairement contractuel de cette stipulation ;
Que confirme cette volonté de contractualisation le fait que dans l'acte d'acquisition du lot no8 par la société V2, établi le 16 février 2009 par la SCP notariale C...-D...(pièce no22), entre les époux B...et la société V2 il est rappelé les servitudes et charges sur le lot résultant notamment du " cahier des charges " (acte notarié page 5) ; que cette mention confirme l'existence, à l'époque, dans l'esprit du notaire, d'un cahier des charges dont l'existence est aujourd'hui déniée ; qu'il s'en déduit encore que l'acquéreur a été informé, par l'acte notarié, de l'existence d'un " cahier des charges " appelant nécessairement des dispositions contractuelles ;
Qu'au demeurant la référence à ce " cahier des charges " résulte encore de l'acte de liquidation partage des 28, 30 et 31 juillet et 6 août 1992 portant clôture de la liquidation de la SCI Hespérides (pièce no23) ;
Qu'en effet, cet acte évoque, en page 31, sous un intitulé non équivoque " V-Cahier des charges du lotissement " l'obligation de se conformer " aux dispositions du cahier des charges/ règlement de lotissement ", expression dont la formulation, même hybride, confirme la nature contractuelle des stipulations dudit document, l'article 16 dont le sens et la porté sont discutée par les parties et dont l'interprétation par le juge du fond est nécessaire et exclusive de tout grief de dénaturation, relevant à l'évidence d'une disposition contractuelle pour les motifs ci-dessus exposés ;
Qu'il est établi et non contesté sérieusement que l'immeuble que la société V2 édifie sur le lot no8 du lotissement " Les Jardins du Prieuré " l'est en contravention des dispositions de l'article 16 du " règlement de lotissement " qui prohibe ce type de construction ;
Qu'il convient donc d'infirmer en totalité le jugement déféré et, statuant à nouveau, de faire droit à la demande de suspension des travaux (sous astreinte) et de démolition ;
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
Attendu qu'il y a lieu d'allouer aux époux X...une indemnité de 450 000 F CFP, et de laisser les dépens d'appel à la charge de la société V2 et de la société de notaires C...
D...;
PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, déposé au greffe ;
Vu le principe de spécialité législative ;
Vu le décret no51/ 1135 du 21 septembre 1951 réglementant les groupes d'immeubles et les lotissements en Nouvelle-Calédonie, notamment en ses articles 2, 5 et 13, lequel impose l'établissement, pour toute création de lotissement, d'un " cahier des charges " ;
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau :
Dit que l'article 16 du document intitulé " règlement de lotissement à usage d'habitation " établi par le lotisseur du lotissement Les Jardins du Prieuré, le 10 avril 1986, constitue une stipulation contractuelle, et non une disposition réglementaire ;
Dit que la prohibition définie à l'article 16 du " règlement de lotissement à usage d'habitation ", de nature contractuelle, est opposable aux co-lotis dudit lotissement ;
Dit que la construction réalisée par la société V2, et autorisée par un permis de construire no2010/ 878 accordé le 16 septembre 2010, viole la prohibition énoncée à l'article 16 précité du Cahier des charges improprement intitulé " règlement de lotissement à usage d'habitation " ;
En conséquence :
Ordonne à la société V2 d'interrompre les travaux de construction de l'immeuble en cause dans les huit jours de la signification du présenté arrêt, et passé ce délai sous astreinte de 500 000 FCFP par jour de retard constaté, pendant un mois à l'issue duquel il sera à nouveau fait droit ;
Ordonne la démolition des constructions d'ores et déjà édifiées sur ledit lot,
Déboute la société V2 de ses demandes, fins et conclusions ;
Condamne la société V2 à verser aux époux X...une indemnité de 450 000 FCFP au titre des frais irrépétibles
Condamne la société V2 et la SCP C...-D...aux dépens dont distraction au profit de la selarl Juriscal.
Le greffier, Le président,