Numéro 1382 / 08
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 26 / 03 / 2008
Dossier : 06 / 02516
Nature affaire :
Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

José AA...,
SAS ATLANTIC PROMOTION

Marie- Thérèse X...
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

prononcé par Monsieur NEGRE, Président,
en vertu de l'article 452 du Code de Procédure Civile,
assisté de Madame LASSERRE, Greffier,
à l'audience publique du 26 mars 2008
date à laquelle le délibéré a été prorogé.

APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 14 Janvier 2008, devant :
Monsieur NEGRE, Président, Magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile,
Madame RACHOU, Conseiller
Madame CARTHE MAZERES, Conseiller
assistés de Madame PEYRON, Greffier, présente à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Monsieur José AA...

Villa " Les Acacias "
64100 BAYONNE
SAS ATLANTIC PROMOTION
représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

40220 TARNOS
représentés par la SCP LONGIN, LONGIN- DUPEYRON, MARIOL, avoués à la Cour
assistés de la SCP VELLE- LIMONAIRE & DECIS, avocats au barreau de BAYONNE

Madame Marie- Thérèse X...,

64120 LOHITZUN OYHERCQ
ès qualités d'héritière de Monsieur Georges X...,
intervenante volontaire
représentée par la SCP DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour
assistée de Maître Y..., avocat au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 22 MAI 2006
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE
OBJET DU LITIGE
Par acte sous- seing privé du 15 mai 2003, Monsieur Georges X... a vendu à Monsieur José AA... le lot no 2, composé de trois appartements, de l'immeuble sis... dans lequel l'acquéreur est, par ailleurs, propriétaire d'un autre lot.
La réitération de la vente par acte authentique, qui devait intervenir avant le 15 août 2003, n'ayant pas eu lieu, Monsieur Georges X..., après avoir, en date du 17 avril 2004, fait dénoncer l'acte de vente initial à Monsieur AA..., a alors signé un nouveau compromis le 11 mai 2004 avec Monsieur Cyril Z....
Monsieur AA... s'étant opposé à la signature de cette nouvelle vente et ayant fait sommer Monsieur X... de comparaître devant le notaire pour signer l'acte authentique à son profit le 18 juillet 2005, c'est dans ces conditions qu'autorisés par ordonnance du 7 juillet 2005, Monsieur X... et la Sauvegarde de l'Enfance du Pays Basque, son curateur, ont, par acte délivré le 22 juillet 2005, fait assigner Monsieur AA... devant le Tribunal de grande instance de BAYONNE pour faire juger que l'acte de vente du 15 mai 2003 était caduc et donc privé d'effets juridiques, faire dire n'y avoir lieu à réitération par acte authentique dudit acte, faire juger que Monsieur AA... avait fait preuve de résistance abusive et en conséquence, le faire condamner à des dommages et intérêts.
Monsieur AA... et la SAS ATLANTIC PROMOTION, qui est intervenue volontairement, ont demandé au Tribunal de dire et juger que le jugement à intervenir vaudrait acte de vente et titre de propriété pour ladite société et serait publié à la Conservation des hypothèques, de condamner Monsieur X... au paiement de la somme de 2. 500  en application de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente et d'ordonner la compensation avec le prix de vente.
Par jugement du 22 mai 2006, le Tribunal de grande instance de BAYONNE- a constaté que la condition suspensive contenue dans l'acte du 15 mai 2003 ne s'était pas réalisée et dit que l'acte de vente intervenu entre Monsieur AA... et Monsieur X... était caduc :
- a débouté Monsieur AA... et la société ATLANTIC PROMOTION son substitué de l'intégralité de ses prétentions,
- a débouté Monsieur X... de sa demande de dommages et intérêts,
- a condamné Monsieur AA... et la société ATLANTIC PROMOTION aux dépens,
- a condamné Monsieur AA... au paiement envers Monsieur X... de la somme de 1. 000  en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Par déclaration du 6 juillet 2006, Monsieur AA... et la société ATLANTIC PROMOTION ont interjeté appel de ce jugement. Suivant conclusions du 10 octobre 2007, ils demandent à la Cour :
- de débouter Madame Marie- Thérèse X..., indiquant agir en qualité d'héritière de Monsieur Georges X..., de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires à leurs écritures,
- de dire et juger que conformément au compromis de vente du 15 mai 2003, la vente des biens immobiliers désignés par Monsieur X... à la société ATLANTIC PROMOTION substituée par Monsieur AA... est parfaite au prix de 49. 000 ,
- de dire que l'arrêt à intervenir vaudra acte de vente et titre de propriété pour la société ATLANTIC PROMOTION et sera publié à la Conservation des hypothèques par l'intermédiaire de Maître A..., notaire de l'acquéreur, ou tout autre notaire, et ce au profit de l'acquéreur qui aurait préalablement remis le prix de 49. 000  audit notaire, étant précisé que sont annexées aux présentes écritures les mentions relatives à la désignation de l'immeuble objet de la vente exigée pour la publication au fichier immobilier,
- de condamner en outre Madame Marie- Thérèse X... au paiement de la somme de 2. 500  en application de la clause pénale stipulée au compromis de vente, par compensation avec le prix de vente,
- de condamner Madame X... à leur payer une indemnité de 2. 500  sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens incluant le coût de la sommation de comparaître du 23 juin 2005, de l'acte authentique de procès- verbal de carence du 18 juillet 2005 et de ses frais de publication.
Suivant conclusions du 25 septembre 2007, Madame Marie- Thérèse X..., qui intervient en qualité d'héritière de Monsieur Georges X... décédé, demande à la Cour de confirmer en tout point le jugement entrepris sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts et de condamner la société ATLANTIC PROMOTION et Monsieur AA... à lui payer la somme de 8. 000  à titre de dommages et intérêts ainsi que celle de 3. 000  sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
L'instruction de la procédure a été déclarée close par ordonnance du 16 octobre 2007.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Attendu qu'il a été retenu par le premier juge, aux motifs de sa décision, que même si la question invoquée du squatter dans les lieux pouvait justifier que Monsieur AA... se refuse à la réitération de l'acte, cela ne l'autorisait nullement à se dispenser de justifier dans le délai, soit avant le 15 juillet 2003, de l'obtention de son prêt, ce qu'il n'avait jamais fait si ce n'est largement après le terme, sans avoir sollicité la moindre prorogation ou un avenant au contrat compte tenu de la découverte de la présence d'un squatter dans les lieux, que dès lors, la condition suspensive ne s'était pas réalisée et qu'au surplus, Monsieur AA..., alors même qu'une ordonnance d'expulsion de l'occupant sans droit avait été rendue en juin 2004 et que son expulsion avait pu être menée à bien en janvier 2005, n'avait jamais pris l'initiative de faire assigner Monsieur X... en exécution de l'acte, ce dernier ayant dû prendre l'initiative lorsque Monsieur AA... s'est opposé à la réitération du second compromis passé avec Monsieur Z... ;
Attendu que la vente litigieuse a été conclue par acte sous- seing privé du 15 mai 2003 sous condition suspensive de réception par l'acquéreur d'une ou plusieurs offres de prêt " d'un montant maximum de 49. 000  ", avec la précision qu'elle serait considérée comme nulle et non avenue du fait de la non- obtention d'offres de prêt dans le délai de soixante jours, délai conforme au minimum d'un mois prévu à l'article L. 312-16 du Code de la consommation ;
Attendu qu'il ressort d'un courrier du directeur de l'agence du CREDIT LYONNAIS de BAYONNE du 13 septembre 2005 que la SCI BAYONNAISE, représentée par Monsieur AA..., a contacté cette banque en mai 2003 pour la mise en place d'un financement de 103. 900  (49. 000  + travaux) relatif au projet d'acquisition concerné, puis lui a demandé de surseoir à la mise en place de ce prêt " pour des raisons qui lui sont propres " et qu'aucune suite n'a donc été donnée ;
Qu'en date du 25 septembre 2003, Monsieur AA... écrivait à l'agence " Sud- Ouest " qu'il y avait un squatter dans l'appartement, qu'il avait obtenu les accords de prêt mais qu'il ne signerait rien tant que ce problème subsisterait ;
Attendu que le 30 juin 2004, Monsieur X... obtenait du Président du Tribunal de grande instance de BAYONNE une ordonnance d'expulsion de l'immeuble dont s'agit à l'encontre de Monsieur B... et de tous occupants de son chef ;
Attendu que le compromis de vente stipulait que l'acquéreur aurait la jouissance de l'immeuble vendu à compter de la signature de l'acte authentique à intervenir ; que l'obligation de délivrance ne devait ainsi prendre effet qu'à ce moment- là et que Monsieur AA... ne peut donc justifier par l'exception d'inexécution l'absence de réalisation de la condition suspensive dans le délai imparti, lequel n'avait fait l'objet d'aucune prorogation conventionnelle ; qu'il apparaît que c'est de son fait que cette condition ne s'est pas réalisée dans le délai convenu, en sorte que le compromis de vente était devenu caduc conformément à la commune volonté des parties ; qu'il s'ensuit que c'est à bon droit que Monsieur AA... s'est vu débouter de ses demandes ;
Attendu qu'en date du 7 avril 2004, Monsieur X... faisait dénoncer par L'EURL DUMAS (agence " Sud- Ouest ") les engagements pris à Monsieur AA..., avant de signer avec Monsieur Z..., en date du 11 mai 2004, pour le prix de 76. 224, 51  ; qu'aujourd'hui, Madame X... ne justifie d'aucun préjudice consécutif à la résistance reprochée à Monsieur AA... et que sa demande de dommages et intérêts ne peut donc prospérer ;
Attendu qu'il y a lieu, en conséquence, de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et de condamner Monsieur AA... aux dépens d'appel ; qu'il est par ailleurs équitable d'allouer à Madame X... la somme complémentaire de 1. 000  sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS

Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Dit Monsieur José AA... recevable mais mal fondé en son appel ;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
Condamne Monsieur José AA... aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à Madame Marie- Thérèse X... la somme complémentaire de 1. 000  (mille euros) sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
Accorde à la SCP de GINESTET- DUALE- LIGNEY, avoués, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du même Code.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Michèle LASSERRERoger NEGRE