Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 16 DÉCEMBRE 2016
(no, 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 10218
Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Février 2015- Tribunal de Grande Instance de Meaux-RG no 13/ 01949

Madame Adeline X...née le 27 Octobre 1986 à Drancy (93)
demeurant ...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Bagoubadi TAKOUGNADI, avocat au barreau de PARIS

Monsieur Benjamin Y...né le 13 Avril 1981 à MEAUX (77)

Madame virginie Z...épouse Y...née le 23 Mars 1980 à SAINT SIMEON (77)
demeurant ...
Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Edouard GAVAUDAN de la SELARL GAVAUDAN-RESMAN, avocat au barreau de MEAUX
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/ 034658 du 07/ 09/ 2015 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Novembre 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Suivant acte reçu le 06 juillet 2012 par M Bertrand A..., notaire à Meaux, Monsieur Benjamin Y...et Madame Virginie Z...épouse Y..., son épouse, ont promis de vendre à Madame Adeline X...une maison sise à Trilport (77), ..., moyennant le prix principal de 161. 000 euros.
Il était stipulé dans l'acte une condition suspensive d'obtention, avant le 24 août 2012, d'un prêt de 75. 000 euros remboursable sur 20 ans au taux nominal de 4 % l'an. Il y était également prévu la réitération par acte authentique le 05 octobre 2012 au plus tard.
A l'occasion de la signature de l'avant contrat, Madame X...remettait au notaire, constitué séquestre, une somme de 5. 000 euros.
Par lettres datées des 24 et 28 août 2012, Madame X...a fait part aux époux Y...et à M. A...de son souhait d'annuler la vente, en faisant valoir que ses projets d'agrandissement se heurtaient au plan local d'urbanisme, et en excipant de l'existence d'un droit de préemption public.
Le 17 décembre 2012, Madame X...écrivait au notaire qu'elle avait essuyé un refus de prêt de la part de sa banque.
Par exploit du 12 avril 2013, les époux Y...ont fait assigner Madame X...devant le tribunal de grande instance de Meaux afin de voir condamner la défenderesse à leur payer 11. 000 euros, et ordonner à M. A...de leur remettre les 5. 000 euros séquestrés entre ses mains.
Vu le jugement rendu 5 février 2015 par le tribunal de grande instance de Meaux   qui :
«  - Dit que le refus de Madame Adeline X...de réitérer la vente par acte authentique est fautif ;
- Constate que les vendeurs ne demandent pas la réitération forcée de la vente ;
- Réduit la clause pénale à la somme de 8, 000 euros ;
- Dit que Maître A...devra verser entre les mains des époux Y...ou de leur avocat les 5. 000 euros consignés en son étude par Madame X...;
- Condamne Madame Adeline X...à payer aux époux Y...la différence entre cette somme et le montant de la clause pénale, soit 3. 000 euros ;
- Condamne en outre la défenderesse à verser aux époux Y...une indemnité de 1. 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ».
Vu l'appel de Mme Adeline X...et ses conclusions du 31 août 2015 par lesquelles elle demande à la cour de :
«   A titre principal,
- Dire que la condition suspensive d'obtention de prêt a défailli ;
- Dire que la condition suspensive d'absence de charges révélées par les documents d'urbanisme a défailli ;
- Déclarer le compromis de vente caduc ;
En conséquence,
- Ordonner à Maître A...en sa qualité de séquestre la restitution à Madame X...la somme de 5. 000 € consignée entre ses mains ;
- Débouter les époux Y...de leurs demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire,
- Dire que la clause pénale est manifestement excessive ; En conséquence,
- Réduire à 1 euros symbolique le montant de la clause pénale ».
Vu les conclusions du 1 octobre 2015 des époux Y...par lesquelles ils demandent à la cour de :
«  - Confirmer le jugement dont s'agit en ce qu'il a déclaré le refus de réitérer le compromis de vente par Madame X...comme fautif ;
- Le reformer sur le quantum ;
- Condamner Madame X...à payer aux époux Y...la somme de 16. 000 € au titre de la clause pénale ;
- Confirmer le jugement pour le surplus de ses dispositions. Condamner Madame X...aux dépens ».


Sur la caducité de l'acte du 6 juillet 2012
Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1134 du code civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et de celles de l'article 1178 du même code que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement   ;
Considérant que suivant acte reçu le 06 juillet 2012 par M Bertrand A..., notaire à Meaux, Monsieur Benjamin Y...et Madame Virginie Z...épouse Y..., son épouse, vendeurs, ont conclu avec Madame Adeline X..., acquéreur, une promesse synallagmatique de vente portant sur une maison sise à Trilport (77), ..., moyennant le prix principal de 161. 000 euros, sous diverses conditions suspensives, la réitération de la vente par acte authentique étant prévue au plus tard au 5 octobre 2012   ;
Que par lettres datées des 24 et 28 août 2012, Madame X...a fait part aux époux Y...et à M. A...de son souhait d'annuler la vente, en faisant valoir que ses projets d'agrandissement se heurtaient au plan local d'urbanisme, et en excipant de l'existence d'un droit de préemption public   ;
Considérant que Mme Adeline X...critique le jugement entrepris en ce qu'il a dit que son refus de réitérer la vente par acte authentique était fautif, soutenant que l'avant contrat litigieux est devenu caduc en raison de la défaillance de la condition suspensive prévue dans l'avant contrat aux termes de laquelle « les titres de propriété et les pièces d'urbanisme ou autres obtenus ne révèlent pas de servitudes ou des charges autres que celles éventuellement indiquées aux présentes … pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l'acquéreur déclare être l'habitation   », cette condition suspensive étant stipulée au seul bénéfice de l'acquéreur   ;
Considérant que Mme Adeline X...produit aux débats des documents d'urbanisme notamment des extraits du plan local d'urbanisme qui indiquent, pour le périmètre où se situe le bien immobilier litigieux qu'il s'agit d'  «   une zone PA comportant application de l'article L. 123. a) et R. 123 3o et prévoyant un périmètre de constructibilité limitée (adaptation, réfection ou extension ne dépassant pas 20m2 SHON) … Ces dispositions étant applicables pendant une durée de 5 ans.
Les adaptations, réfections ou extensions limitées des constructions existantes dans les limites de20M2 de SHON)   »   ;
Considérant que dans l'avant contrat litigieux, ces documents d'urbanisme, applicables à la présente vente, qui constituent des charges grevant le bien immobilier litigieux de nature à en diminuer sensiblement la valeur puisqu'ils en limitent la constructibilité, n'étaient pas mentionnés   ; qu'il s'ensuit que la condition suspensive rappelée ci-dessus a défailli, peu important que l'acquéreur ait manifesté ou non son intention d'agrandir le bien immobilier litigieux de plus de 20m ² antérieurement au 29 août 2012 ; que cette condition suspensive ayant été prévue au bénéfice de l'acquéreur, Mme Adeline X...est bien fondée à se prévaloir de la défaillance de cette condition suspensive ; qu'en conséquence, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens, il convient d'infirmer le jugement entrepris et de constater la caducité de l'avant contrat du 6 juillet 2012 en raison de la défaillance de la condition suspensive sus rappelée, Mme Adeline X...ne pouvant dès lors être regardée comme avoir fautivement refusé de réitérer la vente par acte authentique ; que cet acte étant devenu caduc en raison de la défaillance d'une condition suspensive, sans qu'aucune faute de l'acquéreur ne soit caractérisée, les époux Y...sont mal fondés à demander l'application de la clause pénale stipulée à cet acte à l'encontre de Mme Adeline X...; que les époux Y...seront donc déboutés de ce chef de demande ; qu'il convient en conséquence d'ordonner à M. A...en sa qualité de séquestre de restituer à Madame X...la somme de 5. 000 € consignée entre ses mains.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris.
Constate la caducité de l'acte du 6 juillet 2012.
Dit que M. A...en sa qualité de séquestre devra restituer à Madame X...la somme de 5. 000 € consignée entre ses mains.
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne les époux Y...au paiement des dépens de première instance et d'appel avec recouvrement direct conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,