Numéro 2017 / 08
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 06 / 05 / 08
Dossier : 06 / 00668
Nature affaire :
Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente

Pierre X..., Paulette Y...

COMMUNE DE JUILLAN, S. A. PROMOLOGIS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

prononcé par Monsieur AUGEY, Conseiller,
en vertu de l'article 452 du Code de Procédure Civile,
assisté de Madame LASSERRE, Greffier,
à l'audience publique du 06 Mai 2008
date à laquelle le délibéré a été prorogé.

APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 26 Février 2008, devant :
Monsieur NEGRE, Président
Monsieur CASTAGNE, Conseiller, Magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile
Monsieur AUGEY, Conseiller
assistés de Madame LASSERRE, Greffier, présent à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Monsieur Pierre X...


65290 JUILLAN
Madame Paulette Y...
née le 02 Juin 1929 à ORLEIX (65800)
de nationalité Française


65290 JUILLAN
représentés par la SCP DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour
assistés de Me TUCOO-CHALA, avocat au barreau de PAU
INTIMEES :
COMMUNE DE JUILLAN prise en la personne de son maire en exercice domicilié en cette qualité à la mairie

65290 JUILLAN
représentée par la SCP LONGIN, LONGIN-DUPEYRON, MARIOL, avoués à la Cour
assistée de Me CALATAYUD, avocat au barreau de TARBES
SA PROMOLOGIS, venant aux droits de la S. A. TOIT FAMILIAL DES HAUTES-PYRENEES prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
Les Ponts Jumeaux
2 rue du Docteur Sanières
31007 TOULOUSE CEDEX
représentée par la SCP PIAULT / LACRAMPE-CARRAZE, avoués à la Cour
assistée de Me B..., avocat au barreau de TARBES
sur appel de la décision
en date du 01 FEVRIER 2006
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES
Selon acte authentique des 26 juillet et 17 août 1972, les époux Pierre X...et Paulette Y...ont acquis de la S. A. d'H. L. M. Le toit Familial des Hautes-Pyrénées, le lot no 97 d'un ensemble immobilier résidentiel sis à JUILLAN et ODOS (65), dénommé " ... ", ce lot consistant en une maison d'habitation avec cour et jardin, avec obligation pour les acquéreurs de respecter les statuts de l'Association Syndicale Libre des Propriétaires de l'Ensemble Immobilier Morane-Saulnier ayant pour objet l'établissement, la gestion et l'entretien de tous travaux destinés à permettre et faciliter l'usage collectif des parties du groupe d'habitation classées sous le régime de l'indivision forcée.
Par acte du 29 mai 1980, la S. A. Le Toit Familial des Hautes-Pyrénées a vendu à la Commune de JUILLAN, pour le franc symbolique, diverses parcelles constituant les espaces verts de la Cité Morane-Saulnier.
Par actes d'Huissier de Justice des 17 et 18 octobre 2001, les époux X...ont fait assigner la Commune de JUILLAN et S. A. Le Toit Familial des Hautes-Pyrénées aux fins de voir prononcer l'annulation de la vente du 29 mai 1980 en soutenant en substance :
- que le lot 97 par eux acquis en 1972 est constitué tant de la maison d'habitation avec cour et jardin que des 85 / 10000èmes des parties communes propriété de l'Association Syndicale Libre des Propriétaires de l'Ensemble Immobilier Morane-Saulnier à laquelle l'acte de vente emportait obligation d'adhésion,
- que selon décision de l'Assemblée Générale du 6 février 1973, il a été décidé que l'ensemble des parties indivises constituées par les espaces communs, espaces verts et terrains de jeux serait incorporé à la copropriété lors de la vente du dernier lot,
- que la vente consentie le 29 mai 1980 par la S. A. Le Toit Familial des Hautes-Pyrénées à la Commune de JUILLAN doit être considérée comme doublement irrégulière dès lors que le Maire de la Commune de JUILLAN ne pouvait à la fois intervenir en qualité de rédacteur de l'acte et de représentant de la Commune et que la S. A. Le Toit Familial n'était plus propriétaire des parcelles objets de la vente lesquelles avaient été placées sous le régime de l'indivision forcée et étaient devenus la propriété de l'Association Syndicale de la Cité Morane-Saulnier.
Par jugement 1er février 2006, le Tribunal de Grande Instance de TARBES a :
- rejeté l'exception de nullité de l'assignation soulevée par la Commune de JUILLAN et la S. A. Le Toit Familial des Hautes-Pyrénées,
- rejeté l'exception de litispendance soulevée par la Commune de JUILLAN,
- rejeté l'exception d'incompétence matérielle de la juridiction civile soulevée par la Commune de JUILLAN au profit de la juridiction administrative,
- déclaré les époux X...irrecevables en leur demande pour défaut d'intérêt à agir,
- condamné les époux X...à payer à la Commune de JUILLAN et à la S. A. Le Toit Familial des hautes-Pyrénées la somme de 1 000  chacune sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Les époux X...ont interjeté appel de cette décision selon déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 20 février 2006.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du Magistrat de la Mise en Etat en date du 8 janvier 2008.
Dans leurs dernières conclusions déposées le 16 octobre 2007, les époux X...demandent à la Cour, réformant le jugement entrepris :
- de les déclarer recevables en leurs demandes,
- de prononcer l'annulation de la vente du 29 mai 1980 sur le fondement de l'article 1599 du Code Civil,
- d'ordonner la publication de la décision à intervenir à la Conservation des Hypothèques de TARBES, aux frais des intimées,
- de condamner solidairement les intimées à leur payer la somme de 1500  en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens avec autorisation pour la S. C. P. de GINESTET-DUALE-LIGNEY, Avoués à la Cour, de procéder au recouvrement des dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile
Reprenant pour l'essentiel l'argumentation développée devant le premier juge, ils soutiennent en substance :
- qu'aux termes mêmes de leur titre de propriété, ils ont fait l'acquisition, non seulement d'une maison d'habitation avec cour et jardin, mais également des 85 / 10000èmes des parties communes qui, par décision de l'Association Syndicale de la Cité Morane-Saulnier en date du 6 février 1973, ont été incorporées à la copropriété en exécution d'une décision de l'Assemblée Générale de cette association en date du 6 février 1973 décidant que l'ensemble des parties communes seraient incorporées à la copropriété lors de la vente du dernier lot,
- qu'ils sont dès lors recevables en leur qualité de copropriétaires à exercer seuls les actions concernant la copropriété,
- que la vente du 29 mai 1980 est irrégulière en la forme pour avoir été passée par M. C...en sa double qualité e notaire rédacteur de l'acte et de Maire de la Commune de JUILLAN,
- que la vente litigieuse est nulle puisque portant sur des biens qui étaient devenus, sous le régime de l'indivision forcée, la propriété de l'Association Syndicale de la ....
Dans ses dernières conclusions déposées le 4 septembre 2007, la S. A. PROMOLOGIS, venant aux droits de la S. A. Le Toit Familial des Hautes-Pyrénées, demande à la Cour :
- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré l'action des époux X...irrecevable pour défaut d'intérêt et qualité à agir,
- le réformant pour le surplus, dire en tout état de cause l'action en nullité des actes de vente conclus avec les communes de JUILLAN et LOUEY irrecevable et mal fondée,
- de condamner les époux X...à lui payer la somme de 3 000  en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens avec autorisation pour la S. C. P. PIAULT / LACRAMPE-CARRAZE, Avoués à la Cour, de procéder au recouvrement des dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile
Elle soutient pour l'essentiel :
- que le titre de propriété des époux X...n'emporte nullement acquisition d'une quote-part des parties communes dont l'acte rappelle expressément qu'elles demeurent la propriété de la S. A. Le Toit Familial des Hautes-Pyrénées, les 85 / 10000èmes invoqués par les appelants ne constituant que le nombre de voix à eux attribuées dans l'association syndicale créée pour la gestion et l'entretien de tous travaux destinés à permettre l'usage collectif des parties du groupe d'habitation classées sous le régime de l'indivision forcée,
- que le projet de cession des espaces verts à l'Association Syndicale évoqué dans le P. V. d'assemblée générale du 6 février 1973 n'a jamais été formalisé,
- que les époux X...sont irrecevables à agir tant en leur nom personnel qu'en qualité de membres de l'association syndicale et qu'ils n'établissent en rien l'existence d'un préjudice découlant d'un changement de propriétaire des parties communes ou d'un bénéfice quelconque à l'annulation de l'acte de vente,
- qu'en toute hypothèse, la régularité formelle de l'acte de vente du 29 mai 1980 ne peut être contestée au regard des dispositions de l'article L. 1311-5 du Code des Collectivités Territoriales disposant que les maires sont habilités à recevoir et authentifier en vue de leur publication au Bureau des Hypothèques les actes concernant les droits réels et immobiliers passés en la forme administrative par les collectivités,
- que la vente litigieuse ne constitue pas une vente de la chose d'autrui dès lors qu'il est constant que la société venderesse a toujours été propriétaire des espaces verts et non aménagés qu'elle n'a jamais cédé à l'Association Syndicale.
Dans ses dernières conclusions déposées le 6 avril 2007, la Commune de JUILLAN demande à la Cour :
- de constater l'incompétence des juridictions de l'ordre judiciaire pour annuler un acte administratif,
- subsidiairement, de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré les époux X...irrecevables en leur action et les a condamnés à lui payer la somme de 1 000  sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- de condamner reconventionnellement les époux X...à lui payer la somme de 5 000  en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles par elle exposés en cause d'appel, outre les entiers dépens.
La Commune de JUILLAN soutient en substance :
- que l'acte de vente du 29 mai 1980 constitue non un acte de cession relevant du droit privé mais un acte administratif de droit public pour lequel a été mise en oeuvre l'ensemble de la procédure administrative adaptée et dont le contentieux ne relève pas de la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire, alors même que par arrêt du 19 octobre 2006, la Cour Administrative d'Appel de BORDEAUX a confirmé le jugement du Tribunal Administratif de PAU du 17 juin 2003 ayant déclaré irrecevable la contestation par les époux X...de la délibération du Conseil Municipal de JUILLAN ayant confirmé l'acte de cession,
- qu'en toute hypothèse, les époux X...doivent, pour les motifs retenus par le premier juge, être considérés comme dépourvus de tout intérêt et qualité pour agir.

I-Sur les diverses exceptions soulevées par les intimées :
Il échet de constater que la Commune de JUILLAN ne maintient en cause d'appel :
- ni l'exception de nullité de l'assignation introductive d'instance pour défaut d'indication du fondement juridique de la demande, exactement rejetée par le premier juge par des motifs pertinents,
- ni l'exception de litispendance fondée sur l'existence d'une procédure pendante devant la juridiction administrative sur appel du jugement du Tribunal Administratif de PAU en date du 17 juin 2003.
S'agissant de l'exception d'incompétence des juridictions de l'ordre judiciaire pour statuer sur la validité de l'acte de vente du 29 mai 1980, maintenue en cause d'appel par la Commune de JUILLAN, il convient d'observer, à l'examen des pièces versées aux débats, en particulier du jugement du Tribunal Administratif de PAU en date du 17 juin 2003, que les parcelles objets de la vente du 29 mai 1980 ont fait l'objet le 11 décembre 2000 d'une délibération du Conseil Municipal de JUILLAN confirmant leur transfert du domaine privé vers le domaine public.
On en déduit que l'acte de vente du 29 mai 1980, passé par la Commune avec une société de droit privé, concerne la gestion du domaine privé de cette collectivité et que, dans la mesure où son examen ne révèle aucune clause exorbitante du droit commun, le contentieux de sa régularité relève de la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté l'exception d'incompétence des juridictions de l'ordre judiciaire soulevée par la Commune de JUILLAN.
S'agissant de la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt et de qualité à agir des époux X..., il convient de considérer, à l'examen des pièces versées aux débats :
- que l'acte d'acquisition des époux X...ne comporte aucune mention d'un transfert à leur bénéfice d'une quelconque quote-part de la propriété des " espaces verts " objets de l'acte de vente litigieux, le titre de propriété des époux X...stipulant expressément (page 11, article V in fine que " tous les équipements de cet ensemble immobilier (voirie, réseaux divers, espaces non aménagés, espaces verts et aires de jeux, station d'épuration, sans exception) sont la propriété de la S. A. Le Toit Familial des Hautes-Pyrénées ",
- qu'aucun transfert postérieur de la propriété de ces biens à l'Association Syndicale Libre de la Cité Morane-Saulnier n'est caractérisé, le projet de cession visé dans le procès-verbal d'assemblée générale du 6 février 1973 n'ayant pas été régularisé avant la cession litigieuse à la Commune de JUILLAN.
On en déduit, comme l'a exactement relevé le premier juge :
- que les époux X...ne peuvent revendiquer à l'égard des parcelles objets de la cession litigieuse aucun droit de propriété mais un simple droit d'usage, au même titre que les autres particuliers propriétaires de maisons d'habitation incluses dans le périmètre de la Cité Morane-Saulnier,
- que dès lors faute de justifier d'un quelconque préjudice généré par le transfert de propriété de ces biens à la Commune de JUILLAN ou d'un quelconque bénéfice à l'annulation de l'acte de vente litigieux, les époux X...ne justifient d'aucun intérêt à agir en nullité de l'acte de vente du 29 mai 1980.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré l'action des époux X...irrecevable, en application de l'article 31 du Code de Procédure Civile
L'équité commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les époux X...à payer à chacune des intimées la somme de 1 000  au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et de condamner, au titre des frais exposés en cause d'appel, les époux X...à payer à chacune des parties intimées, la somme de 1 200  sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile
Les époux X...seront condamnés solidairement aux entiers dépens d'appel et de première instance, avec autorisation pour la S. C. P. LONGIN et la S. C. P. PIAULT / LACRAMPE-CARRAZE, Avoués à la Cour, de procéder au recouvrement des dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile
PAR CES MOTIFS,

Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de TARBES en date du 1er février 2006,
En la forme, déclare l'appel des époux X...recevable,
Au fond, confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Ajoutant au jugement déféré, condamne solidairement les époux X..., en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, à payer à la Commune de JUILLAN et à la S. A. PROMOLOGIS, venant aux droits de la S. A. Le Toit Familial des Hautes-Pyrénées, la somme de 1 200  chacune, au titre des frais irrépétibles par elles exposés en cause d'appel,
Condamne solidairement les époux X...aux entiers dépens d'appel et de première instance, avec autorisation pour la S. C. P. LONGIN et la S. C. P. PIAULT / LACRAMPE-CARRAZE, Avoués à la Cour, de procéder au recouvrement des dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile
LE GREFFIERLE PRESIDENT
Michèle LASSERRERoger NEGRE