Numéro            768/08
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 19/02/2008
Dossier : 03/02205
Nature affaire :
Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente

Pierre X...,
Jacqueline Y...
épouse X...

Commune de LOURDES, Jacques Z...,
Emmanuelle A... épouse Z...
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

prononcé par Monsieur NEGRE, Président,
en vertu de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile,
assisté de Madame PEYRON, Greffier,
à l'audience publique du 19 février 2008
date à laquelle le délibéré a été prorogé.

APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 03 Décembre 2007, devant :
Monsieur NEGRE, Président, Magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du nouveau Code de procédure civile,
Madame RACHOU, Conseiller
Monsieur AUGEY, Conseiller
assistés de Madame PEYRON, Greffier,  présente  à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Monsieur Pierre X...

65100 LOURDES
Madame Jacqueline Y... épouse X...

65100 LOURDES
représentés par la SCP MARBOT / CREPIN, avoués à la Cour

Commune de LOURDES
représentée par son Maire en exercice
Hôtel de Ville
65100 LOURDES
représentée par la SCP RODON, avoués à la Cour
assistée de Maître B..., avocat au barreau de PAU
Monsieur Jacques Z...

65100 LOURDES
Madame Emmanuelle A... épouse Z...

65100 LOURDES
représentés par la SCP LONGIN, avoués à la Cour
assistés de la SCP AMEILHAUD SENMARTIN ARIES, avocats au barreau de TARBES
sur appel de la décision
en date du 04 JUIN 2003
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES
FAITS ET PROCEDURE
Le 26 septembre 1991, la commune de LOURDES décidait de vendre aux époux Z... la partie hors alignement d'un immeuble précédemment acquis des consorts C..., cadastré CN 166 pour le prix de 210.000 francs. L'acte reçu les 10 et 12 février 1992 par Maîtres D... et DEMASLES était publié à la Conservation des hypothèques le 26 février 1992.
Par jugement du 18 janvier 1995, le Tribunal administratif de PAU, retenant l'argument d'illégalité du refus de démolir de l'architecte des Bâtiments de France, annulait, à la requête introduite le 15 octobre 1991 par les époux X..., la délibération du Conseil municipal du 26 septembre 1991, décision dont la commune de LOURDES interjetait appel devant le Conseil d'Etat.
En dépit de cet appel, la commune de LOURDES, par acte du 15 novembre 1996, assignait les époux Z... devant le Tribunal de grande instance de TARBES à l'effet de faire juger que l'acte de vente était nul par application des dispositions du jugement exécutoire du Tribunal administratif de PAU.
Par acte du 6 février 1997, les époux X... intervenaient devant le Tribunal de grande instance de TARBES aux fins de voir notamment :
- dire et juger que par l'effet de la condition résolutoire signée par les époux Z... le 10 février 1992, l'acte de vente se trouvait résolu de plein droit,
- ordonner en conséquence la restitution du bien CN 166 à la Commune,
- subsidiairement, dire et juger la vente nulle et de nul effet,
- dire et juger qu'ils sont titulaires d'un droit de préférence absolu pour acquérir le bien CN 166 en application de l'article L. 112-8 du Code de la voirie routière, leur propriété étant la seule à se situer au droit de ladite parcelle définie par la Commune comme un délaissé d'alignement.
Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 28 avril 1997 et par jugement du 27 mai 1998, le Tribunal de grande instance de TARBES a sursis à statuer jusqu'à l'issue de la procédure pénale engagée du chef de faux contre le Maire de LOURDES par les époux X..., d'une part, et de la procédure administrative engagée par la commune de LOURDES devant le Conseil d'Etat, d'autre part.
Par arrêt du 8 février 1999, le Conseil d'Etat a infirmé le jugement du Tribunal administratif de PAU et le 26 mai 1999, la Cour de Cassation a rejeté le pourvoi formé contre l'arrêt de la Cour d'appel de PAU ayant confirmé l'ordonnance de non-lieu rendue par le Juge d'instruction.
Par jugement du 4 juin 2003, le Tribunal de grande instance de TARBES :
- a constaté le désistement de la Ville de LOURDES à l'égard des époux Z... et lui a donné acte de son accord pour la prise en charge des dépens de l'instance engagée à leur encontre ainsi que de ce qu'elle étai prête à participer à tout acte notarié permettant de relater les servitudes omises dans l'acte attaqué,
- a débouté les époux X... de l'ensemble de leurs demandes et les a condamnés à verser aux époux Z... ainsi qu'à la Ville de LOURDES la somme de 4.000  pour chaque partie au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 2.000  pour chaque partie au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
- a ordonné la publication de sa décision aux frais des époux X...,
- a condamné la Ville DE LOURDES aux dépens de l'instance principale dirigée contre les époux Z... et les époux X... aux dépens de l'instance introduite le 6 février 1997.
Par acte déclaration du 2 juillet 2003, les époux X... ont interjeté appel de ce jugement.
Le 21 mars 2005, ils se sont inscrits en faux contre l'acte authentique dressé les 10 et 12 février 1992 entre la commune de LOURDES et les époux Z....
Par arrêt du 20 mars 2006, la Cour les a déboutés de leur procédure d'inscription de faux et les a condamnés à une amende civile de 1.500 .
Suivant conclusions du 12 octobre 2007, les époux X... demandent à la Cour :
- de dire et juger par application des articles 544, 545 et 1165 du Code civil qu'ils ne peuvent être privés de la propriété qu'ils ont acquise par acte du 19 septembre 1961 par effet d'actes erronés qui leur sont inopposables,
- de dire et juger que leur est inopposable la vente des 10 et 12 février 1992 dont la superficie inclut les 17,85 m² rétrocédés le 18 mars 1952 aux époux E... qui les leur ont vendus par l'acte du 19 septembre 1961 et dont ils sont les véritables propriétaires,
- de dire et juger nul l'acte de vente des 10 et 12 février 1992 qui n'a pas fait l'objet d'une délibération du conseil municipal, pour indétermination de son objet en application de l'article 1129 du Code civil et pour méconnaissance de la division en trois lots déterminés, autorisés par arrêté préfectoral du 30 décembre 1950 valant cahier des charges conventionnel par suite de sa reprise dans les actes ultérieurs et qui n'aurait pu être modifiée qu'avec le consentement unanime des propriétaires, par application des articles 6 et 1134 du Code civil,
- de dire et juger nul le même acte de vente par application de l'article 1134 alinéa 1er du Code civil pour méconnaissance des servitudes réciproques instituées entre les trois lots du fonds E... par l'arrêté préfectoral du 30 décembre 1950 et pour fraude à leurs droits résultant d'une vente simulée pour réaliser des travaux illicites financés par le budget communal sur un permis de construire délivré au profit de la ville sans respecter les dispositions légales impératives relatives aux ventes d'immeubles à construire, ainsi qu'en raison de la vente à perte même sans travaux traduisant une libéralité interdite à la Commune,
- de dire et juger nulle la même vente pour méconnaissance des droits dont ils se sont prévalus par lettre du 7 octobre 1991 et qu'ils tiennent de l'article L. 112-8 du Code de la voirie routière sur le délaissé d'alignement illégalement vendu par la Commune de LOURDES aux époux Z..., en application de l'article 1382 du Code civil,
- de condamner in solidum la Commune de LOURDES et les époux Z... à leur payer la somme de 9.000  à titre de dommages et intérêts moratoires en réparation des préjudices subis depuis la vente ainsi que la somme de 3.000  en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Suivant conclusions du 5 mars 2007, la Commune de LOURDES demande à la Cour :
- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté son désistement à l'égard des époux Z..., en ce qu'il lui a donné acte de son accord pour prendre en charge les dépens d'instance engagés à l'encontre de ces derniers exclusivement et en ce qui concerne les dommages et intérêts et sur la publication ordonnée, sauf à porter à 900  le coût de chaque insertion,
- de lui donner acte de ce qu'elle était susceptible de participer à tout acte notarié permettant de relater des servitudes qui auraient été omises dans l'acte attaqué,
- de débouter les époux X... de l'ensemble de leurs demandes,
- de les condamner à lui verser la somme de 11.000  à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- de fixer une somme de 2.500  au titre de l'article 700 pour la procédure devant la Cour et de condamner les époux X... aux entiers dépens d'appel.
Suivant conclusions du 10 octobre 2006, les époux Z... demandent à la Cour :
- de constater le désistement d'instance et d'action de la Ville de LOURDES et de dire que celle-ci sera tenue aux dépens de l'instance engagée par elle à leur encontre,
- de dire et juger irrecevable et en tout cas infondée l'action des époux X... et de débouter ceux-ci de l'ensemble de leurs demandes,
- de les condamner à leur payer la somme de 7.700  à titre de dommages et intérêts ainsi que celle de 3.000  sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
L'instruction de la procédure a été déclarée close par ordonnance du 16 octobre 2007.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Attendu que suivant acte des 10 et 12 février 1992 reçu par Maître D..., notaire à LOURDES, le Maire de la ville de LOURDES, autorisé par délibération du Conseil municipal du 26 septembre 1991, a vendu aux époux Z..., au prix de 210.000 francs, "un immeuble sis à LOURDES rue Capdevielle et rue de Langelle no 19, cadastré section CN no 166 pour un are quatre-vingts centiares", immeuble que la ville de LOURDES avait précédemment acquis des consorts C... aux termes d'un acte reçu le 30 décembre 1988 par Maîtres DEMASLES et D... ; que l'acte des 10 et 12 février 1992 est attaqué par les époux X..., propriétaires de l'immeuble contigu ;
Attendu que les époux X... s'étant inscrits en faux contre l'acte susvisé, la Cour les a déboutés de cette procédure par arrêt du 20 mars 2006, aux motifs duquel il convient de se reporter à cet égard ;
Attendu que les époux X... soutiennent que la vente des 10 et 12 février 1992 leur est inopposable en ce que la superficie vendue inclut les 17,85 m² rétrocédés le 18 mars 1952 aux consorts E... qui les leur ont vendus par acte du 19 septembre 1961 et dont ils sont les véritables propriétaires ;
Attendu que les époux X... ont acquis suivant acte reçu le 19 septembre 1961 par Maître F..., notaire à LOURDES, un immeuble situé à LOURDES, rue de Langelle no 19, paraissant figurer au plan cadastral de la ville de LOURDES sous le no 346p de la section A4, pour une contenance de 606,96 m² et confrontant du Nord à MIMY, du Sud à la rue de Langelle, de l'Est à l'impasse Lendrat et de l'Ouest, à un mur séparant la cour et la villa, d'un garage appartenant à Monsieur C..., ledit mur étant déclaré mitoyen, ainsi qu'à la rue Capdevielle ;
Qu'ils tiennent cet immeuble des époux DUFFAL qui le tenaient des consorts G..., lesquels l'avaient eux-mêmes acquis des consorts E... ;
Que les consorts E... avaient divisé en trois lots le plus grand corps de leur immeuble et obtenu une dispense de lotissement par arrêté du 30 décembre 1950 ; que le lot acquis par les époux X... constitue le lot no 2, tandis que les époux Z..., déjà propriétaires du lot no 1, ont acquis, pour la superficie de 180 m² mentionnée à l'acte de vente des 10 et 12 février 1992, l'immeuble correspondant au lot no 3 ;
Attendu que suivant acte du 5 janvier 1951, les consorts E... vendaient aux époux C... une parcelle de 17,85 m² à prendre au nord du lot no 3, sur le lot no 2 ; que néanmoins, le service de l'urbanisme n'ayant pas admis que cette parcelle puisse être réunie au lot no 3 par imputation au lot no 2, les époux C... l'ont rétrocédée aux consorts E... suivant acte du 18 mars 1952, et elle se trouvait donc réunie au lot no 2 lors de l'acquisition des époux X... ainsi que rappelé dans l'acte du 19 septembre 1961 ;
Attendu qu'il ressort de l'acte du 19 septembre 1961 que la superficie de 606,96 m² acquise par les époux X... correspondait à celle attribuée au lot no 2 lors de la division de l'immeuble DARROUSSAT, tandis que la parcelle vendue par la ville de LOURDES aux époux Z... l'a été pour une superficie de 180 m² alors que la superficie du lot no 3 était lors de sa constitution d'une superficie de 192,95 m² ; qu'il ne s'évince nullement de ces éléments que les époux Z..., qui ont acquis aux termes de l'acte litigieux un immeuble d'une moindre superficie que celle du lot no 3 dont les époux X... n'ont jamais été propriétaires se soient ainsi appropriés une partie du lot de ces derniers auquel les 17,85 m² revendiqués avaient déjà été réintégrés lors de leur acquisition puisque le lot no 2 leur a été vendu pour la totalité de sa superficie initiale ;
Que c'est donc à juste titre que le premier juge a considéré qu'aucun élément, notamment d'arpentage, ne démontrait que suite à l'acte de vente attaqué, les époux X... se seraient trouvés dépossédés d'une partie de leur propriété ; que contrairement à ce qu'ils soutiennent, la division en trois lots n'a été à aucun moment méconnue et l'objet de la vente a toujours été parfaitement déterminé au regard de cette division ;
Attendu que les époux X... contestent par ailleurs l'acte de vente des 10 et 12 février 1992 pour non reprise de servitudes, tandis que la ville de LOURDES réitère son offre de participer à tout acte notarié permettant de relater les servitudes qui auraient été omises dans l'acte attaqué ;
Attendu que l'arrêté de dispense de lotissement du 30 décembre 1950 frappait en contrepartie les lots no 1, 2 et 3 d'une servitude d'alignement tout le long de la rue Capdevielle, les lots no 2 et 3 d'une servitude d'alignement le long de la rue de Langelle et le lot no 3 d'une servitude de pan coupé à l'angle des rues Capdevielle et de Langelle, étant précisé que les terrains non bâtis frappés par cette servitude devraient faire l'objet d'une cession gratuite à la ville de LOURDES et que les immeubles bâtis ne pourraient être restaurés, agrandis ou surélevés qu'en respectant l'alignement projeté ; que d'autre part, les époux X... font valoir qu'ils sont titulaires de servitudes d'égout et de débordement de toiture et sont donc directement intéressés au respect de la situation juridique des parcelles CN 166 et 167 ;
Attendu que n'étant pas bénéficiaires des servitudes d'alignement et de pan coupé susmentionnées, les époux X... ne démontrent pas en quoi leur omission dans l'acte de vente des 10 et 12 février 1992 leur serait préjudiciable ; que s'agissant des servitudes dont ils seraient bénéficiaires, il importe de souligner que les époux X... ne sont pas parties à l'acte litigieux, en sorte que celui-ci ne saurait davantage leur faire grief à cet égard, la ville de LOURDES observant au demeurant qu'il ne résulte d'aucune des pièces produites de ce que ces servitudes seraient contestées, qu'elles seraient remises en question et qu'elles ne fonctionneraient pas ;
Attendu que les époux X... entendent encore remettre en cause la vente consentie par la ville de LOURDES aux époux Z... en soutenant que cette vente reposerait sur une cause illicite comme constituant une libéralité, puisqu'elle aurait été réalisée à perte ;
Que le Conseil d'Etat a cependant considéré, dans son arrêt du 8 février 1999, qu'il ne ressortait pas des pièces du dossier que le conseil municipal aurait commis une erreur manifeste d'appréciation en fixant à 210.000 francs le prix de vente de la parcelle CN 166 et que les époux X... n'apportent pas d'éléments nouveaux conduisant à modifier cette appréciation ; qu'en outre, ainsi que l'a retenu le premier juge, le prix d'acquisition payé par les époux Z... n'apparaît pas dérisoire et qu'il n'est pas établi que la ville de LOURDES ait entendu, par cette opération, avantager les époux Z... ;
Attendu, selon le rapport adopté par le conseil municipal le 26 septembre 1991, que l'architecte des bâtiments de France s'étant opposé à la démolition de la bâtisse, à l'exception de la partie frappée d'alignement, et sous réserve d'une reconstitution de la façade à l'identique, et le bâtiment en cause ne présentant que très peu d'intérêts pour la ville de LOURDES, il semblait opportun de répondre favorablement à la proposition d'acquisition faite par les époux Z..., sachant que l'utilisation de cet immeuble pour un arrangement amiable avec les consorts X... devait désormais être écartée ;
Que la commune de LOURDES explique en effet qu'elle avait tenté un arrangement avec les époux X... mais que les relations avaient échoué en raison des prétentions exorbitantes de ces derniers, que la tentative d'arrangement évoquée n'est pas démentie et qu'il ne peut être fait grief à aucune partie de l'échec d'une tentative de rapprochement amiable ;
Attendu, quoi qu'il en soit, qu'il a été jugé par le Conseil d'Etat que le conseil municipal de la ville de LOURDES avait pu légalement arrêter le principe d'une cession de la parcelle CN 166 et choisir de la vendre aux époux Z... puisque aucune disposition législative n'imposait à la ville de faire précéder cette vente de mesure de publicité et d'organiser une mise en concurrence des acquéreurs éventuels ;
Qu'en effet, la parcelle CN 166 n'ayant jamais fait partie du domaine public communal et notamment, du domaine public routier, les époux X... n'étaient pas fondés à se plaindre d'une méconnaissance à leur égard des dispositions du Code de la voirie routière selon lesquelles les propriétaires riverains des voies du domaine public routier ont une priorité pour l'acquisition des parcelles situées au droit de leur propriété et déclassées par suite d'un changement de tracé des voies ou de l'ouverture d'une voie nouvelle ; que c'est donc inutilement que les époux X... reprennent ce moyen ;
Que de même, ont déjà été rejetés par le Conseil d'Etat les moyens tirés de l'illégalité du permis de démolir la partie de la "grange C..." située sur la parcelle CN 167 et du permis de construire délivré pour l'exécution des travaux relatifs à la reconstruction de la façade et à la remise en état de la partie de ces bâtiments subsistant sur la parcelle CN 166 et, en tout état de cause, de la lettre adressée le 17 janvier 1992 au notaire, Maître D..., par le maire de LOURDES pour le prier d'établir l'acte de vente de la parcelle CN 166 ;
Attendu que c'est dès lors à bon droit que le Tribunal de grande instance de TARBES, par des motifs pertinents que la Cour adopte pour le surplus, a débouté les époux X... de l'ensemble de leurs demandes ;
Attendu que la commune de LOURDES fait valoir que par tous les moyens possibles, les époux X... n'hésitant pas à utiliser des arguments déjà rejetés définitivement par décision du Conseil d'Etat, ont interdit de fait l'alignement de leur immeuble et empêché la réalisation d'un projet reconnu d'utilité publique, que la réalisation des travaux prévus n'est toujours pas entreprise et que leur suspicion incessante et systématique à l'encontre de toutes ses délibérations et décisions constitue un abus de droit qui doit être sanctionné par application des dispositions de l'article 1382 du Code civil ;
Que les époux Z... invoquent, de leur côté, le préjudice que leur a causé, depuis l'acte de vente du mois de février 1992, cette situation d'autant plus pénible pour eux que Monsieur Z..., atteint d'une grave maladie, est lourdement handicapé ;
Attendu que les griefs formulés tant par la commune de LOURDES que par les époux Z... à l'encontre des époux X... apparaissent fondés au regard des circonstances de la cause, que l'abus de droit reproché se trouve ainsi constitué et que c'est donc à juste titre que le Tribunal de grande instance de TARBES a alloué à la commune de LOURDES et aux époux Z..., en considération des troubles occasionnés, des dommages et intérêts pour procédure abusive ; que la fixation du montant de ces dommages et intérêts à la somme de 4.000  pour chaque partie (la commune de LOURDES d'une part et les époux Z... d'autre part) apparaît suffisante pour réparer les préjudices subis de ce chef ;
Attendu que la publication ordonnée se justifiant également en l'espèce, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à porter à la somme de 900  le coût de chaque insertion ;
Attendu qu'il est équitable d'allouer à la commune de LOURDES, d'une part, et aux époux Z..., d'autre part, une indemnité complémentaire de 1.000  sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS,

Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Dit les époux X... recevables mais mal fondés en leur appel ;
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à porter à la somme de 900  (neuf cents euros) le coût maximum de chaque insertion ordonnée ;
Condamne les époux X... aux entiers dépens ainsi qu'à payer à la commune de LOURDES et aux époux Z... la somme complémentaire de 1.000  (mille euros) chacun sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
Accorde à la SCP RODON et à la SCP Patrick et Claude LONGIN, avoués, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du même Code.
LE GREFFIER,							LE PRESIDENT,
Mireille PEYRON							Roger NEGRE