COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1o Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU  17 JANVIER 2008

No 2007/28
Rôle No 06/16349
SARL CANNOISE IMMOBILIERE ANGEVAL

SCI LAURIANE
SCP BERNARDEAU-
BATTAGLIA-

Grosse délivrée



Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 12 Septembre 2006 enregistré au répertoire général sous le no 04/00505.

LA SARL CANNOISE IMMOBILIÈRE ANGEVAL
dont le siège est  30 rue Charles de Gaulle - 94140 ALFORTVILLE
représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour,
plaidant par la SCP FOURNIER  -  DE VILLERS, avocats au barreau de MARSEILLE substituée par Me Marie Laure DELFAU DE BELFORT, avocat au barreau de MARSEILLE

LA SCI LAURIANE
dont le siège est 45/46 boulevard de la Croisette - 06400 CANNES
représentée par la SCP JOURDAN - WATTECAMPS, avoués à la Cour,
plaidant par Me Georges GIRARD, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Delphine GIRARD, avocat au barreau de GRASSE
LA SCP BERNARDEAU-BATTAGLIA-GERVAIS
dont le siège est  3 rue des Belges - 06400 CANNES
représentée par la SCP COHEN - GUEDJ, avoués à la Cour,
plaidant par Me Philippe DUTERTRE, avocat au barreau de NICE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785,786 et 910 du Nouveau Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 29 Novembre 2007, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant  Monsieur François GROSJEAN, Président, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a  rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Madame Catherine CHARPENTIER, Conseiller
Madame Martine ZENATI, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le  17 Janvier 2008.

Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2008
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Vu l'appel interjeté par la SARL CANNOISE IMMOBILIÈRE ANGEVAL du jugement rendu le 12 septembre 2006 par le tribunal de grande instance de Grasse, lequel l'a déboutée de ses demandes en paiement dirigées contre la SCI LAURIANE et la SCP BERNARDEAU A... GERVAIS et l'a condamné à payer à chacune des deux défenderesses la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Vu les conclusions récapitulatives déposées le 25 octobre 2007 par la SARL CANNOISE IMMOBILIÈRE ANGEVAL qui demande d'infirmer le jugement et, au visa des articles 46 et suivants de la loi du 18 décembre 1996, 1134, 1184, 1147 et 1382 du code civil, de condamner la société LAURIANE à lui payer la somme de 74.071,19 euros en restitution de la partie du prix trop payée, la somme de 4.926,97 euros en compensation du trop versé de droits d'enregistrement, frais et droits notariés, la somme de 5.333,12 euros en compensation du trop versé sur commission d'agences, le tout avec intérêts au taux légal, capitalisés par années à compter de l'assignation introductive d'instance.
La société CANNOISE IMMOBILIÈRE ANGEVAL demande de condamner la SCP de notaires BERNARDEAU A... GERVAIS au paiement de ces sommes in solidum avec le vendeur ou de la condamner seule au paiement des droits et accessoires réclamés en sus du prix de vente.
Enfin cette appelante principale demande de condamner les sociétés requises aux dépens et à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble causés à ses affaires et celle de 5.000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Vu les conclusions déposées par la SCI LAURIANE qui sollicite à titre principal la confirmation du jugement en faisant valoir que la SARL ANGEVAL ne rapporte pas la preuve d'un déficit de superficie ouvrant droit à réduction du prix par application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Subsidiairement, la venderesse relève que l'acquéreur ne peut obtenir plus que la réduction du prix proportionnelle à la moindre superficie et à titre encore plus subsidiaire, elle demande à être relevée et garantie des condamnations qui seraient prononcées contre elle par la SCP de notaires qui a engagé sa responsabilité de rédacteur d'acte en n'attirant pas l'attention des parties sur les conséquences de la modification des balcons en loggias.
En tout état de cause, la SCI LAURIANE demande de condamner tout contestant aux dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Vu les conclusions déposées le 18 octobre 2007 par la SCP BERNARDEAU A...  GERVAIS qui sollicite la confirmation du jugement et la condamnation de l'appelante à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Subsidiairement, la SCP de notaires fait valoir que la réduction de prix ne s'appliquerait que sur les lots 81 et 84 et non sur le prix global de vente, qu'elle ne saurait obtenir plus que la réduction proportionnelle du prix de vente et que la preuve d'une faute du notaire en relation avec le préjudice n'est pas démontrée, ajoutant aussi que la réduction proportionnelle du prix ne constitue pas un préjudice indemnisable susceptible d'être mis à la charge du notaire.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Par acte reçu le 10 janvier 2003 par maître Alain A..., notaire associé de la SCP BERNARDEAU A... GERVAIS, la SCI LAURIANE à vendu à la SARL CANNOISE IMMOBILIERE ANGEVAL dite ci-après la société ANGEVAL, dans un immeuble en copropriété dénommé "Résidence du Grand Hôtel entrée Le Flamant" sis à Cannes, les lots 17 et 48 à usage de caves, le lot 81 constitué par un studio au 6ème étage et le lot 84 constitué par un appartement au 6ème étage, ainsi que dans un immeuble en copropriété dénommé "Résidence du Grand Hôtel, Bloc Gamma Groupe Ibis", le lot no387 à usage de garage, pour le prix global de 809.702 euros.
Par acte des 5, 6 et 12 janvier 2004 la société ANGEVAL a assigné la SCI LAURIANE et sa gérante et la SCP de notaires BERNARDEAU A... GERVAIS en restitution d'une partie du prix et en dommages et intérêts en faisant valoir que la superficie de l'immeuble vendu est inférieure de plus de 1/20ème à la superficie certifiée dans l'acte de vente.
Il y est énoncé en page 4 de l'acte authentique que le lot 81 est constitué par un studio comprenant, hall d'entrée studio cuisine salle de bains avec attaché audit studio la jouissance exclusive et particulière d'un balcon au droit du dit studio d'une superficie de 6,40 m² et que le lot 84 est constitué par un appartement comprenant hall d'entrée, salle de séjour, deux pièces, cuisine, salle de bains WC avec attachée audit appartement la jouissance exclusive et particulière d'une terrasse au Sud au droit du dit appartement d'une superficie de 17,82 m² et d'un balcon au Nord, au droit du dit appartement d'une superficie de 8,16 m².
Il est ajouté dans l'acte sous le titre "mentions obligatoires de superficie" que le lot no84 a une superficie privative de 109,13 m² et le lot no81 a une superficie privative de 34,29 m².
Est annexé à l'acte de vente :
- 1) la certification des superficies des parties privatives de l'appartement pour 109,13 m² comprenant une loggia fermée de 7,57 m² en y précisant que celle-ci « close et couverte entre dans les normes de la Loi Carrez sous réserve d'accord formel de la copropriété » et il est ajouté que la terrasse de 18,38 m² n'entre pas dans ces parties privatives.
- 2) la certification des superficies des parties privatives du studio pour 34,29 m² comprenant une loggia fermée de 5,55 m² en y précisant que celle-ci « close et couverte entre dans les normes de la Loi Carrez sous réserve d'accord formel de la copropriété ».
Ces terrasses et balcons, même partiellement clos et couverts en loggias, ne sont pas des parties privatives mais des parties communes à jouissance exclusive et particulière au sens du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division de l'immeuble et ainsi qu'il est rapporté par la description des lots dans l'acte litigieux, en sorte que le droit de jouissance exclusif sur ces parties communes n'est pas un droit de propriété et  ne peut constituer la partie privative du lot dont elles dépendent.
Ainsi, ne doivent pas entrer dans le mesurage des parties privatives de lots de copropriété selon l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 18 décembre 1996 et par les articles 4-1 et 4-2 du décrit du 17 mars 1967 issus du décret du 23 mai 1997,  non seulement les terrasses et balcons, parties communes à jouissance privative mais aussi les parties de ces terrasses et balcons, transformées préalablement à la vente litigieuse en loggias closes et couvertes de plus de 1,80 m de hauteur, dès lors qu'il n'est pas justifié d'une autorisation préalable du syndicat de copropriété et d'une modification de la nature juridique de tout ou partie de ces balcons et terrasses couvertes dans le règlement de copropriété pour les annexer aux parties privatives contiguës. De plus, il n'est nullement caractérisé en fait que ces loggias fermées ne présentaient aucune discontinuité d'apparence avec les lots 81 et 84 à usage d'appartement et de studios, d'autant que le mesureur les a distingués.
Alors que la loi du 18 décembre 1996 impose le mesurage des parties privatives des lots de copropriété dans lesquelles ne peuvent être comprises les parties communes même à jouissance privative, signalées de surcroît comme telles dans l'acte, le jugement entrepris sera infirmé et il sera fait droit à la demande de la SARL ANGEVAL en restitution de la partie du prix proportionnelle à la moindre superficie du bien vendu.
Le lot 84 a été mesuré et déclaré dans l'acte pour 109,13 m² en y incluant à tort la loggia fermée de 7,57 m² et le lot 81 a été mesuré et déclaré dans l'acte pour 34,29 m² en y incluant à tort la loggia fermée pour 5,55 m², de sorte que la superficie réellement vendue était inférieure de plus de 1/20ème à ce qui était énoncé dans le titre.
La restitution du prix trop payée est donc due par le vendeur et s'applique sur la totalité des lots de copropriété vendus puisque le prix au m² de la surface privative globale des deux lots vendus a nécessairement été déterminé en tenant compte des caractéristiques du bien et aussi des divers équipements accessoires, à savoir les lots de cave et d'emplacement de stationnement puisque aucune individualisation des valeurs des différents lots vendus en un seul bloc n'apparaît dans l'acte ou même dans des documents pré-contractuels.
Le prix payé de 809.702 euros pour 109,13 m² plus 34,29 m² soit 143,42 euros revient donc à 5.645,67 euros le m² de sorte qu'il a été trop payé pour 7,57 m² plus 5,55 m² soit 13,12 m² la somme de 5.645,67 euros x 13,12 m²  = 74.071,19 euros.
La SCI LAURIANE doit donc être condamnée à restituer cette partie du prix à l'acquéreur.
En l'espèce, l'acquéreur, mais aussi le vendeur, sont bien fondés à relever les manquements du notaire rédacteur de l'acte à ses obligations de conseil et d'information qui ne lui ont pas permis d'assurer aux parties l'efficacité totale de cet acte, alors qu'une lecture attentive qui lui incombait des certificats de mesurage annexés par lui à son acte aurait mis en évidence la présence de loggias fermées occupant une partie des balcons et terrasses et auraient dû le conduire à rechercher la nature juridique de ces espaces et à les exclure explicitement des surfaces mesurées privatives des lots vendus selon les textes légaux et réglementaires applicables des parties .
Néanmoins,  le remboursement dû par le vendeur à l'acquéreur de la partie du prix trop payé en raison de la moindre superficie du bien vendu ne correspond pas à un préjudice indemnisable pouvant être mis à la charge du notaire, rédacteur de l'acte.
En conséquence, la société ANGEVAL sera déboutée de sa demande dirigée contre la SCP BERNARDEAU A... GERVAIS.
La société ANGEVAL justifie toutefois du préjudice complémentaire que lui a causé l'erreur de superficie de la chose vendue puisqu'elle a indûment payé des droits proportionnels au surplus du prix de vente au titre des droits d'enregistrement, des frais notariés et des commissions d'agences. Elle est donc fondée à obtenir, à titre de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice financier, paiement par la SCI LAURIANE des sommes de 4.926,97 euros et de 5.333,12 euros soit 10.260,09 euros outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 6 janvier 2004 par application de l'article 1153 du code civil et la capitalisation de ces intérêts par application de l'article 1154 du même code.
Cette somme de 10.260, 09 euros et ses accessoires est due à la SARL ANGEVAL par la SCP
BERNARDEAU A... GERVAIS in solidum avec le vendeur, comme constituant l'indemnisation du préjudice financier subi par l'acquéreur et directement consécutif à la faute professionnelle de ce notaire.
La demande complémentaire de la SARL ANGEVAL en paiement de la somme de 10.000 euros en réparation du "trouble causé à ses affaires du fait de l'attitude fautive" du notaire et du vendeur sera rejetée la réalité du préjudice invoqué, distinct de celui indemnisé ci-avant et par l'allocation d'une indemnité au titre des frais irrépétibles,  étant insuffisamment caractérisée et n'étant pas justifié.
La faute du notaire rédacteur de l'acte ayant été commise tant à l'encontre de l'acquéreur que du vendeur, ce dernier sera entièrement garanti par la SCP BERNARDEAU A... GERVAIS des condamnations prononcées contre la SCI LAURIANE à titre de dommages et intérêts, au titre des frais irrépétibles de la procédure et des dépens, à l'exclusion de la réduction du prix de vente.
PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu publiquement par mise à disposition au greffe,
Infirmant le jugement entrepris et statuant à nouveau,
Condamne la SCI LAURIANE à payer à la SARL CANNOISE IMMOBILIÈRE ANGEVAL la somme de 74.071,19 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2004 capitalisés par années entières, en restitution de la partie trop payée du prix de vente,
Condamne in solidum la SCI LAURIANE et la SCP BERNARDEAU A... GERVAIS à payer à la SARL CANNOISE IMMOBILIÈRE ANGEVAL à titre de dommages et intérêts la somme de 10.260, 09 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2004 capitalisés par années entières,
Déboute la SARL CANNOISE IMMOBILIÈRE ANGEVAL du surplus de ses demandes,
Déboute la SCI LAURIANE de sa demande en garantie dirigée contre la SCP la SCP BERNARDEAU A... GERVAIS au titre de la restitution à la SARL CANNOISE IMMOBILIÈRE ANGEVAL d'une partie du prix de vente,
Condamne in solidum la SCI LAURIANE et la SCP BERNARDEAU A... GERVAIS à payer à la SARL CANNOISE IMMOBILIÈRE ANGEVAL la somme de 5.000 euros  en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Condamne la SCP BERNARDEAU A... GERVAIS à relever et garantir la SCI  LAURIANE de toutes les condamnations prononcées in solidum entre elles,
Condamne in solidum la SCI LAURIANE et la SCP BERNARDEAU A... GERVAIS aux entiers dépens de première instance et d'appel et dit que ceux d'appel seront recouvrés suivant les dispositions applicables et dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
LE GREFFIER                                                                                             LE PRÉSIDENT