No RG 19/00527 - No Portalis DBWB-V-B7D-FEUF





COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRET DU 26 NOVEMBRE 2021
Chambre civile TI
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE SAINT-PAUL en date du 28 DECEMBRE 2018 suivant déclaration d'appel en date du 19 MARS 2019 rg no 18/000065
APPELANTS :
Monsieur [H] [M] [V]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Me Charlotte SEUBE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Madame [F] [K] [T] épouse [V]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Me Charlotte SEUBE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [P] [U]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Me Laurent PAYEN de l'AARPI LES PARTENAIRES AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Madame [G] [O] épouse [U]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Me Laurent PAYEN de l'AARPI LES PARTENAIRES AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
CLOTURE : 25 Mars 2021
DÉBATS : en application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Septembre 2021 devant Mme Magali ISSAD, conseillère qui en a fait un rapport, assistée de Mme Nathalie TORSIELLO, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2021.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Président :Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère
Conseiller : Mme Magali ISSAD, Conseillère
Qui en ont délibéré
Greffier: Mme Nathalie TORSIELLO
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Novembre 2021.


EXPOSE DU LITIGE
Les époux [U], propriétaires d'une maison de 260 m2 située sur la commune de [Localité 4], par contrats successifs du 28 février 2014 et du 29 septembre 2014, ont loué leur bien aux époux [V].
Le dernier contrat de location en meublé conclu le 1er janvier 2015 jusqu'au 31 décembre 2015 moyennant un loyer de 4500 euros a été tacitement reconduit jusqu'au départ des époux [V] le 27 octobre 2016 partis sans s'être acquittés des trois dernières échéances du loyer à savoir : août, septembre et octobre 2016 soit un impayé de 13 500 euros.
Par acte d'huissier signifié le 3 juillet 2017 Monsieur [P] [U] et Madame [G] [U] ont assigné Monsieur [H] [V] et Madame [F] [K] [T] épouse [V] devant le tribunal de grande instance de Saint Pierre aux fins d'obtenir
-leur condamnation solidaire en paiement des sommes suivantes :
- 13 500 euros au titre des loyers impayés des mois d'août, septembre et octobre 2016,
- 4 500 euros au titre de dommages et intérêts,
- 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- leur condamnation solidaire aux entiers frais et dépens de l'instance,
- l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Par ordonnance 28 décembre 2017, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Saint Pierre s'est déclaré incompétent au profit du tribunal d'instance de Saint Paul.
L'affaire a été renvoyée devant le tribunal d'instance de Saint Paul.
Par jugement en date du 28 décembre 2018, le tribunal d'instance de Saint Paul a :
-Condamné solidairement Monsieur [H] [V] et Madame [F] [K] [T] épouse [V] à payer à Monsieur [P] [U] et Madame [G] [U] la somme de 13.500 euros en principal avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
-Condamné solidairement Monsieur [H] [V] et Madame [F] [K] [T] épouse [V] à payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Condamné solidairement Monsieur [H] [V] et Madame [F] [K] [T] épouse [V] aux frais et entiers dépens ;
-Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.
Par déclaration d'appel du 19 mars 2019, Monsieur et Madame [V] ont relevé appel du jugement sauf en ce qu'il a rejeté les demandes des époux [U] tendant à la condamnation des époux [V] au paiement de la somme de 4 500 € à titre de dommages-intérêts.
Le 04 septembre 2019, les époux [U] ont notifié par RPVA des conclusions d'appel incident.
Par ordonnance sur incident du 1er décembre 2020, le conseiller de la mise en état a :
-FAIT INJONCTION à Monsieur et Madame [V] de produire la preuve du paiement des factures suivantes visées dans les conclusions des appelants :
-Une facture d'installation de garde-corps (Pièce no 3 : Factures de RAHEM ALU) .
-Des travaux de remise en état d'un escalier et d'un deck extérieur : 3.700 euros (Pièce no 4: Facture de Monsieur [Y]);
-Des travaux de peinture : 6400 euros (Pièce no 5 : Facture de Monsieur [B], peintre) ;
-Des travaux de mise en conformité électrique : 750,86 euros (Pièce no 6 : Facture RES SERVICES).
-DIT qu'à défaut de production de ces nouvelles pièces avant le 31 décembre 2020, les appelants seront présumés ne pas en disposer ;
-RENVOYÉ l'affaire à l'audience de mise en état du 25 mars 2021 à 9h00.
-DIT que les dépens de l'incident suivront le sort des dépens de l'instance.
Dans leurs conclusions notifiées par RPVA le 26 novembre 2019, les époux [V] demandent à la cour au visa des articles 1348, 1376 et 1379 du code civil dans leur rédaction applicable à l'espèce ;
-Dire et juger recevable et bien-fondé l'appel interjeté par les époux [V];
-Infirmer le jugement du 28 décembre 2018 rendu par le Tribunal d'instance de Saint- Paul sauf en ce qu'il a rejeté la demande des époux [U] tendant à la condamnation des époux [V] au paiement de la somme de 4.500 euros à titre de dommages-intérêts ;
Statuant de nouveau :
-Dire et juger que les époux [V] disposent d'une créance de restitution d'un montant de 23 497,86 euros à l'encontre des époux [U] ;
-Dire et juger que cette créance de 23 497,86 euros se compense à hauteur de 13 500 euros avec la créance des époux [U] à l'encontre des époux [V] au titre des arriérés de loyers ;
-Condamner solidairement les époux [U] à verser aux époux [V] la somme de 9 997,86 euros restant due après compensation judiciaire ;
-Condamner solidairement les époux [U] à verser aux époux [V] la somme de 2 500 euros au titre l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens de l'instance.
Les époux [V] qui ne contestent pas être redevables au titre des arriérés locatifs des mois d'août, de septembre et d'octobre 2016 d'un montant de 13 500 euros, demandent à la cour de reconnaître leur créance à l'encontre des époux [U] pour un montant total de 23 497,86 euros au titre des travaux réalisés et des échéances d'un abonnement Canal+, et après compensation judiciaire entre les deux créances, de condamner ces derniers au paiement du solde soit 9 997,86 euros.
Ils font valoir qu'il ne saurait leur être reproché de ne pas faire la preuve d'une part, que les travaux ont été approuvés par le propriétaire et, d'autre part, qu'ils devaient rester à la charge des époux [U].
Ils rappellent les dispositions de l'article 1348 du code civil et font valoir qu'ils se heurtaient à une impossibilité morale d'exiger de leur ami d'enfance une autorisation par écrit des travaux projetés dès lors qu'ils devaient acquérir la maison.
Ils font observer qu'ils n'ont jamais prétendu que la charge financière des travaux devait peser sur les époux [U], mais ils soutiennent que du fait de l'annulation de la vente, les époux [U] se sont enrichis au détriment des époux [V] puisqu'ils ont bénéficié de travaux financés par leurs locataires.
Selon ces derniers, il ne fait pas de doute à la lecture des mails échangés que les travaux ont été réalisés avec l'approbation de Monsieur et Madame [U] (mails du 27 janvier 2015, 17 juin 2015).
Les époux [V] se prévalent « d'une créance de remboursement, autrement dit de « répétition de l'indu » qui n'a aucune cause dans l'enrichissement des époux [U] et ils invoquent au soutien de leur action les dispositions des articles 1376 et 1379 du Code civil, dans leur rédaction applicable en l'espèce.
Dans leurs conclusions notifiées par RPVA le 09 mars 2021, les consorts [U] demandent à la cour au visa des articles 1728, 1147 et 1134 anciens du code civil respectivement codifiés sous les dispositions des articles 1231-1 ; 1103 ; 1104 et 1193 du code civil et des articles 1291 et 1293 anciens dudit Code, nouvellement codifiés sous les dispositions des articles 1347-1 et 1347-2 du code civil de :
-Dire bien jugé et mal appelé ;
-Recevoir Monsieur [P] [U] et Madame [G] [U] en leur appel incident; les déclarer bien fondés ;
-Confirmer le jugement rendu par le Tribunal d'instance de Saint Paul en date du 28 décembre 2018 en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur [H] [V] et Madame [F] [K] [T] épouse [V] au paiement des sommes réclamées au titre de l'arriéré locatif, soit 13 500 euros et débouté ces derniers de leurs demandes reconventionnelles et contradictoires ;
En conséquence ;
-Déclarer bien fondés et recevables les demandes de Monsieur [P] [U] et Madame [G] [U] ;
-Constater l'absence de contestations élevées quant à la créance détenue par Monsieur et Madame [U] à l'encontre de Monsieur et Madame [V], d'un montant de 13 500 euros au titre de l'arriéré locatif,
-Constater l'inexistence des créances réclamées reconventionnellement par Monsieur et Madame [V] à l'encontre de Monsieur et Madame [U] ;
-Débouter Monsieur [H] [V] et Madame [F] [K] [T] épouse [V] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
-Condamner solidairement Monsieur et Madame [V] à payer à Monsieur et Madame [U] la somme de 13 500,00 € au titre des loyers impayés des mois d'août, septembre et octobre 2016 ;
Et statuant à nouveau ;
-Condamner solidairement les époux [V] à payer aux époux [U] la somme de 4 500,00 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ;
-Condamner solidairement Monsieur et Madame [V] au paiement à Monsieur et Madame [U] de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
-Condamner solidairement Monsieur et Madame [V] aux entiers frais et dépens y compris ceux d'appel dont distraction au profit de Maître Laurent PAYEN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Les époux [U] demandent à la cour de constater et de déterminer le caractère certain, liquide et exigible de leur créance et s'opposent aux demandes reconventionnelles des époux [V] dont leur créance n'est nullement certaine, ni exigible.
Ils relèvent que ces derniers ont attendu mai 2018 pour solliciter le remboursement de tels travaux, qu'ils auraient pu les en avertir, à tout le moins lors de leur départ au mois d'octobre 2016 s'ils estimaient ne plus devoir payer les loyers.
Ils s'étonnent des montants désormais réclamés par les époux [V] au titre de travaux entrepris par leur seule initiative dont ils n'ont pu discuter du bien-fondé, ni de leur montant.
Ils relèvent que les travaux réalisés correspondent partiellement à des travaux de peinture et de remise en état incombant à la seule charge des locataires en cours d'exécution du contrat de bail.
Ils font valoir que les époux [V] ne rapportent pas la preuve que les travaux devaient être à la charge du bailleur et qu'ils se soient acquittés des factures et ce malgré injonction faite par le conseiller de la mise en état.
Ils exposent que la résistance abusive des consorts [V] leur a occasionné un préjudice dans la mesure où les loyers leur permettaient d'assumer les échéances du prêt contracté pour financer le bien.

Sur la compensation :
Les époux [V] qui admettent être redevables auprès de leurs bailleurs d'une dette locative de 13.500 euros, demandent à la cour de reconnaître leur créance à l'encontre des époux [U] pour un montant total de 23.497,86 euros au titre des travaux réalisés et des échéances d'un abonnement Canal+, et après compensation judiciaire entre les deux créances, de condamner ces derniers au paiement du solde soit 9.997,86 euros.
Il résulte des articles 1289, 1290 et 1291 du Code civil, dans leur rédaction antérieure applicable au litige, que sauf connexité entre les dettes, la compensation suppose que les créances réciproques soient certaines, fongibles, liquides et exigibles.
En l'espèce, il convient d'examiner chacune des créances
Sur la demande en paiement des époux [U]
L'article 25-4 de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989 précise les dispositions applicables au logement meublé constituant la résidence principale à savoir les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4 à l'exception des articles l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1.
L'article 1728 du code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1o D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2o De payer le prix du bail aux termes convenus. ».
Les époux [U] en leur qualité de bailleurs invoquent un arriéré locatif de 13 500 euros correspondant aux échéances des mois d'août, septembre et octobre 2016 et pour lequel aucun paiement de régularisation n'est intervenu.
Cet état de compte n'est pas discuté en tant que tel par les époux [V] qui ne contestent pas être redevables au titre des arriérés locatifs des mois d'août, de septembre et d'octobre 2016 pour un montant de 13.500 euros,
Dès lors, il y a lieu de constater que les époux [U] disposent sur les époux [V] d'une créance d'un montant de 13 500 euros qui est certaine, liquide et exigible.
Sur la demande reconventionnelle des époux [V]
L'article 1315 du code civil stipule dans sa rédaction applicable en l'espèce, que "Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.".
Il résulte des articles 1376 et 1379 du code civil que :
« Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s'oblige à le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu. »
« Si la chose indûment reçue est un immeuble ou un meuble corporel, celui qui l'a reçue s'oblige à la restituer en nature, si elle existe, ou sa valeur, si elle est périe ou détériorée par sa faute ; il est même garant de sa perte par cas fortuit, s'il l'a reçue de mauvaise foi. ».
-S'agissant des travaux :
Les époux [V] qui se prévalent de la réalisation de travaux conséquents sur le bien loué, ne communiquent pas l'état des lieux entrant et sortant objectivant les travaux à faire ou faits, ou des photographies permettant d'appréhender l'étendue des travaux effectués.
Ils produisent au demeurant une attestation rédigée par les nouveaux acquéreurs de la maison selon laquelle « se trouvait un garde-corps vitré pourvu d'une lisse blanche en bon état sur le pourtour de la terrasse ».
Les consorts [V] qui soutiennent au visa de l'article 1348 du code civil ne pas avoir été mesure d'exiger des consorts [U] un écrit les autorisant à réaliser les dits travaux en raison des liens d'amitié qui les unissaient, ne justifient pas pour autant de les avoir avisés préalablement de la réalisation des travaux.
Les consorts [V] ne produisent pour l'année 2014 aucun mail relatif aux travaux entrepris pour la pose de garde-corps.
Les seuls mails communiqués émanent des consorts [U] et sont postérieurs aux dits travaux pour être datés du 27 janvier 2015 et du 17 juin 2015.
En outre, ces mails qui sont contemporains des travaux de mise au norme de l'électricité, de peinture et de remise en état de l'escalier et du deck n'y font nullement référence.
Les consorts [U] évoquent dans leurs mails « l'envoi des photos de la maison avec les modifications faites » et « des travaux d'embellissement ».
Il y a lieu de constater que les seuls mails communiqués ne permettent pas de déterminer précisément les travaux évoqués, leur nature, leur prix et les conditions de leur prise en charge.
Les époux [V] ne rapportent pas non plus la preuve que les travaux réalisés devaient de par leur nature être à la charge du bailleur.
Les époux [V] qui revendiquent une créance de 23 350, 86 euros au titre des travaux réalisés produisent à titre de justificatifs quatre factures dont le montant global représente une somme de 15550,86 euros et non de 23 350,86 euros.
En effet, les époux [V] n'ont pas communiqué la facture visée dans leurs écritures d'un montant de 7800 euros HT d'août 2014 relative aux travaux de garde-corps.
De la même façon, il sera fait observer que les époux [V] ne justifient pas de s'être acquittés de ces factures, et ce, bien qu'ils y aient été enjoints par ordonnance du conseiller de la mise en état.
Pour autant les époux [V] se prévalent sur le fondement des articles 1376 et 1379 du code civil dans leur ancienne rédaction d'une créance de remboursement « autrement dit de répétition de l'indu » puisqu'il n'y avait selon ces derniers « aucune cause à l'enrichissement des époux [U] ».
En l'espèce, en l'absence de la preuve rapportée de l'exécution des travaux et de justification des paiements intervenus, l'existence d'un indu n'est pas démontrée d'autant que les travaux, s'ils ont été exécutés, l'ont été dans l'intérêt personnel des époux [V] qui projetaient d'acheter le bien.
L'action fondée sur l'enrichissement sans cause ne peut être admise que dans le cas où le patrimoine d'une personne se trouve, sans cause légitime, enrichi au détriment de celui d'une autre personne qui ne jouirait, pour obtenir ce qui lui est dû, d'aucune action née d'un contrat, d'un quasi contrat, d'un délit ou d'un quasi délit. Or, en l'espèce, les travaux dont le locataire demande le paiement ont été effectués dans l'appartement loué de sorte que sa demande trouve son origine dans l'exécution de relations contractuelles et n'est pas recevable sur le fondement de l'enrichissement sans cause.
Les époux [V] dont la créance est contestée par les consorts [U] ne justifient pas d'une créance certaine, liquide et exigible.
-S'agissant des échéances de l'abonnement à Canal plus :
Les époux [V] sollicitent en outre le remboursement de la somme de 147 euros correspondant aux échéances des mois d'octobre novembre et décembre prélevées sur leur compte au titre du contrat d'abonnement Canal Plus qui avait perduré après leur congé et qu'ils n'avaient pu résilier dans la mesure où ils n'en étaient pas les titulaires.
Il sera fait observer que les époux [V] ayant libéré le logement le 27 octobre 2016, le contrat d'abonnement Canal Plus n'aurait perduré tout au plus que deux mois après leur congé.
La production partielle d'un mail de Monsieur [U] du 24 octobre 2014 mentionnant « j'ai procédé comme tu le souhaitais au changement pour canal + et Orange »(...) « nous avons donné ton RIB et tu seras prélevé 49,90/mois » ; « facture restant au nom de [P] » ; (...)« afin que vous l'ayez de suite je l'ai fait prélevé sur notre ancien compte, le prélèvement sur ton compte ne se fera qu'à partir du 1er décembre » ne permet pas d'appréhender la nature et la portée des accords intervenus entre les époux [V] et les consorts [U] , en l'absence notamment du mail en réponse des époux [V], du contrat d'abonnement et de l'autorisation de prélèvement donnée.
Il y a lieu de considérer que les époux [V] ne justifient pas en l'état d'une créance certaine, liquide et exigible.
La compensation légale ne pouvant s'opérer qu'entre des créances fongibles, certaines, liquides et exigibles et après avoir relevé que la créance, invoquée par les consorts [V] dont la preuve n'est pas rapportée n'est ni admise en son principe ni en son quantum par les consorts [U], il y a lieu de considérer que la créance dont se prévalent les consorts [V] ne présente pas les conditions requises pour le jeu de la compensation légale.
La demande de compensation légale formulée par les époux [V] doit être rejetée.
Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur et Madame [V] à régler à Monsieur et Madame [U] la somme de 13 500 euros au titre des loyers impayés assorti des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.
Sur les dommages et intérêts :
En l'état, en vertu des dispositions des articles 1382 et 1383 du code civil devenus article 1240 et 1241 du code civil « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » et « chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. ».
Les conditions de la responsabilité sont: l'existence d'un dommage ou préjudice, un fait générateur, faute ou fait personnel, volontaire ou non et un lien de causalité entre le dommage et le fait générateur.
Les consorts [U] exposent que la résistance abusive des consorts [V] leur a occasionné un préjudice dans la mesure où les loyers leur permettaient d'assumer les échéances du prêt contracté pour financer le bien.
Toutefois, ces derniers ne rapportent pas la preuve de leur préjudice en justifiant notamment de la résiliation du contrat de prêt, d'application d'agios ou d'un interdit bancaire.
En conséquence, il convient de débouter les époux [U] de leur demande.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Les époux [V] qui succombent à l'instance supportent les frais et dépens et ils doivent être condamnés à payer la somme de 1000 euros aux époux [U] qui ont dû engager des frais pour assurer la défense de ses intérêts en justice et ce, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Les époux [V] succombant, ils seront déboutés de leur demande de condamnation des époux [U] à leur verser la somme de 2.500 euros au titre l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [V] succombant seront condamnés solidairement à verser aux époux [U] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [V] sont condamnés aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ;
CONFIRME le jugement déféré ;
Y ajoutant
REJETTE la demande de compensation légale formulée par Monsieur [H] [V] et Madame [F] [K] [T] épouse [V] ;
DÉBOUTE les époux [U] de leur demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [V] et Madame [F] [K] [T] épouse [V] à verser à Monsieur [P] [U] et Madame [G] [U] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [V] et Madame [F] [K] [T] épouse [V] aux dépens d'appel avec distraction au profit de Maître Laurent PAYEN.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Nathalie TORSIELLO, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT