Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 20 MAI 2016
(no, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 00468
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Novembre 2014- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 12/ 04567

SAS SOGEXO DEVENUE SOCIETE PRESSEX prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège No SIRET : 562 113 860
ayant son siège au 16 Rue OCTAVE FEUILLET-75016 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Pauline CHAPUT de la SCP TOUBHANS-D'HIEUX-LARDON-CHAPUT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0304

Monsieur Philippe X... né le 04 Septembre 1965 à SANNOIS (95110)

Madame Laurence, Suzanne, ALice X... NEE Y...épouse X... née le 19 Février 1969 à LONGUEVILLE (77650)
demeurant ...
Représentés tous deux par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515
Assistés sur l'audience par Me Benoît MONIN, avocat au barreau de VERSAILLES, toque : VER397
SAS BANQUE DE L'ECONOMIE DU COMMERCE ET DE LA MONÉTIQUE (BECME) prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au 34 Rue DU WACKEN-67000 STRASBOURG
non représenté.
Ayant reçu signification de la déclaration d'appel en date du 9 mars 2015 par remise à personne morale et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 1er juin 2015 par remise à personne morale.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Mars 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Par acte authentique du 5 novembre 2010, les époux X... ont unilatéralement promis de vendre à la société SOGEXO, au prix de 1. 715. 000 euros, un terrain sis au Port Marly.
L'indemnité d'immobilisation a été fixée à 85. 750 euros et l'expiration du délai d'option au 30 novembre 2011.
La promesse était assortie, au bénéfice de la société SOGEXO, de la condition suspensive suivante :
«   k) Fondations :
Que la nature du sous-sol ne comporte pas de sujétions particulières nécessitant des fondations spéciales (pieux, radiers, …) ni des ouvrages de protection contre l'eau (cuvelage, rabattement de nappes phréatiques, …).
Une étude sera réalisée par le bénéficiaire à ses frais au plus tard dans un délai de trois mois après la délivrance du permis de construire.
A défaut de réalisation de cette étude par le bénéficiaire dans le délai ci-dessus, ladite condition suspensive sera considérée comme réalisée.   »
Le 11 janvier 2011, la BANQUE DE L'ECONOMIE DU COMMERCE ET DE LA MONETIQUE (BCEM) s'est portée caution solidaire avec la société SOGEXO du paiement de l'indemnité d'immobilisation au bénéfice des époux X....
Le 14 juin 2011, le permis de construire déposé par la société SOGEXO a été accordé.
Le 15 septembre 2011, un avenant a été dressé reportant au 13 octobre 2011 le délai de réalisation de l'étude de sol prévue à la condition suspensive.
Le 14 octobre 2011, la société SOGEXO a avisé les époux X...qu'elle ne souhaitait pas acquérir et estimait la promesse caduque pour défaillance de la condition suspensive afférente aux fondations.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 7 novembre 2014, le Tribunal de Grande Instance de Paris a   :
- Dit n'y avoir lieu à procéder à la vérification d'écriture de la pièce 26 de la société SOGEXO en définitive non versée aux débats ;
- Condamné solidairement la société SOGEXO et la BCEM à verser aux époux X... une somme de 85. 750 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 9 février 2012 ;
- Condamné la société SOGEXO seule à verser aux époux X... les intérêts au taux légal produits par cette somme entre le 19 janvier 2012 et le 8 février 2012 ;
- Dit que la demande de la société SOGEXO en restitution de la caution bancaire doit s'interpréter comme une demande en restitution de la copie de l'acte de cautionnement en possession des époux X... ;
- Débouté la société SOGEXO de cette demande ;
- Débouté la société SOGEXO de sa demande de dommages et intérêts pour rétention abusive de caution bancaire ;
- Débouté les époux X... de leur demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Vu l'appel interjeté de cette décision par la société SOGEXO et les conclusions en date du 27 novembre 2015 de cette société devenue la société Pressex par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Prendre acte de l'intervention de PRESSEX aux lieu et place de SOGEXO ;
- Rectifier la faute de frappe sur le bulletin d'appel concernant la dénomination de la BECM et remplacer la Banque de l'Economie du commerce et de l'industrie par la BANQUE DE L'ECONOMIE DU COMMERCE ET DE LA MONETIQUE ;
- Recevoir la société PRESSEX en ses conclusions d'appel et la déclarer bien fondée ;
- Infirmer le jugement rendu par la 2ème chambre du Tribunal de Grande Instance de Paris en date du 7 novembre 2014 en ce qu'il a dit et juger que l'étude de sols fournie par PRESSEX n'était pas conforme au permis de construire obtenu ;
- Infirmer le jugement rendu par la 2ème chambre du Tribunal de Grande Instance de Paris en date du 7 novembre 2014 en ce qu'il a condamné en conséquence PRESSEX à verser aux époux X... une somme de 85. 750 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 9 février 2012 ;
- Infirmer le jugement rendu par la 2ème chambre du Tribunal de Grande Instance de Paris en date du 7 novembre 2014 en ce qu'il a condamné PRESSEX à verser aux époux X... les intérêts au taux légal produits par cette somme entre le 19 janvier et le 8 février 2012 ;
Cependant et pour ce qui concerne la prétendue faute de PRESSEX,
- Dire et juger que dans sa décision du 7 novembre 2014, la 2ème chambre civile du Tribunal de Grande Instance de Paris a considéré que PRESSEX n'avait commis « aucune faute » et tous les chefs de préjudice afférents au déménagement et au défaut de vente du terrain invoqués par les époux X... ont été rejetés ;
- Confirmer le jugement rendu par la 2ème chambre du Tribunal de Grande Instance de Paris en date du 7 novembre 2014 en ce qu'il a débouté les époux X... de leurs chefs de préjudice afférents au déménagement et au défaut de vente du terrain ;
Statuant à nouveau,
- Dire et juger que la société PRESSEX a fait réaliser une étude de sols par l'entreprise GEOTECHNIQUE APPLIQUEE qui est conforme aux termes de la promesse de vente signée le 5 novembre 2010 avec les époux X... ;
- Dire et juger que la société PRESSEX a fait réaliser une étude de sols par l'entreprise GEOTECHNIQUE APPLIQUEE qui est conforme aux dispositions du permis de construire notifié le 23 juin 2011 ;
- Dire et juger que la condition suspensive tenant à la nature du sol contenue dans la promesse de vente du 5 novembre 2010 ayant défailli, PRESSEX n'a pas à régler d'indemnité d'immobilisation ;
- Débouter purement et simplement les époux X... de leur demande de règlement d'indemnité d'immobilisation parfaitement infondée ;
- Dire et juger que le terrain des époux X... a été remis en état par PRESSEX ;
- Débouter les époux X... de leur demande de remise en état du terrain qui est sans objet ;
- Dire et juger que PRESSEX n'a commis aucune faute ;
- Débouter les époux X... de leur demande de dommages et intérêts en indemnisation tant de leur préjudice matériel que leur préjudice moral parfaitement injustifiés et/ ou de leurs chefs de préjudices afférents au déménagement et au défaut de vente du terrain ;
- Condamner les époux X... à restituer à la société PRESSEX la copie de la caution bancaire souscrite à leur profit le 11 janvier 2011 ;
- Condamner les époux X... à verser à la société PRESSEX la somme de 5. 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions des époux X... en date du 7 mars 2016 par lesquelles il est demandé à la Cour de   :
- Confirmer le jugement en ce qu'il a :
- Condamné solidairement la société PRESSEX et la BECM à verser aux époux X... une somme de 85. 750 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 9 février 2012 ;
- Condamné la société PRESSEX seule à verser aux époux X... les intérêts au tauxlégal produits par cette somme entre le 19 janvier 2012 et le 8 février 2012 ;
- Débouté la société PRESSEX de sa demande de restitution de la copie de l'acte de
cautionnement en possession des époux X... ;
- Reçu les époux X... en leurs demandes et les y dire bien fondés ;
- Infirmer le jugement pour le reste ;
Statuant à nouveau,
- Condamner la société PRESSEX à payer aux époux X... la somme de 10. 884 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi et 5. 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;
En tout état de cause,
- Condamner solidairement la société PRESSEX et la BECM au paiement d'une somme de 5. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
La société Banque de l'Economie du Commerce et de la Monétique n'a pas constitué avocat.


Considérant qu'il y a lieu de constater que la société Pressex vient aux droits de la société Sogexo   ;
Considérant que par acte authentique du 5 novembre 2010 les époux X... ont unilatéralement promis de vendre, sous diverses conditions suspensives, à la société SOGEXO, un terrain à bâtir sis 26 et 28 route de Versailles Commune de le Port Marly (78560) au prix de 1. 715. 000 euros, la durée de la promesse expirant le 30 novembre 2011   ; que l'indemnité d'immobilisation a été fixée à 85. 750 euros et l'expiration du délai d'option au 30 novembre 2011   ; que la société Sogexo n'a pas levé l'option   ;
Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1134 du Code Civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et de celles de l'article 1178 du même code que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement   ;
Considérant que pour s'opposer à la demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation stipulée dans la promesse et formée par les époux X..., la société Sogexo excipe de ce que la condition suspensive stipulée dans la promesse unilatérale relative «   aux fondations   » ne s'est pas réalisée dans les délais prévus contractuellement, alors qu'elle prétend avoir accompli les diligences qui lui incombaient   ;
Considérant que cette condition dont la promesse unilatérale de vente litigieuse était assortie, au seul bénéfice de la société SOGEXO, était rédigée comme suit :
«   k) Fondations :
Que la nature du sous-sol ne comporte pas de sujétions particulières nécessitant des fondations spéciales (pieux, radiers, …) ni des ouvrages de protection contre l'eau (cuvelage, rabattement de nappes phréatiques, …).
Une étude sera réalisée par le bénéficiaire à ses frais au plus tard dans un délai de trois mois après la délivrance du permis de construire.
A défaut de réalisation de cette étude par le bénéficiaire dans le délai ci-dessus, ladite condition suspensive sera considérée comme réalisée.   »   ; qu'il s'en déduit que le délai de réalisation de cette clause était fixée au plus tard dans les trois mois suivant la délivrance du permis de construire (le permis de construire faisant l'objet d'une clause g, pages 15 et 16 de la promesse)   ; que le 14 juin 2011, la société SOGEXO ayant obtenu par arrêté le permis de construire, les parties ont convenu le 15 septembre 2011 par un avenant de reporter au 13 octobre 2011 le délai de réalisation de l'étude de sol prévue à la condition suspensive susvisée, prorogeant ainsi implicitement le délai de réalisation de cette condition :
Considérant que les époux X... soutiennent que l'étude de sol prévue par la condition suspensive n'a pas été réalisée le 13 octobre 2011 et que par conséquent, en application des stipulations contractuelles la condition suspensive relative aux fondations doit être considérée comme réalisée   ;
Mais considérant que la société Sogexo verse aux débats un courrier électronique du 11 octobre 2011 de la société Géotechnique ayant pour objet le projet immobilier envisagé par la promesse de vente unilatérale litigieuse et qui «   résume   » les résultats des sondages et des différents principes constructifs du projet, ce courrier préconisant notamment une solution de fondations profondes de type pieux   ; que ce courrier qui a été transmis aux époux X... par lettre avec accusé de réception du 12 octobre 2011 doit être regardée, au vu de ses termes et constatations, comme une étude de sol au sens de la clause susvisée, étant observé que cette clause ne précisait pas les critères ou le processus devant présider à la réalisation de ladite étude   ; que les constatations de ce courrier sont confortées par un rapport de la société Geothechnique Appliquée, datée du 20 octobre 2011, dont les énonciations et constatations permettent de retenir qu'elle se rapporte au terrain à bâtir, objet de la promesse unilatérale litigieuse, et au projet de la promesse, ce rapport comprenant une étude de sol dans le cadre d'une construction en fond de parcelle d'un bâtiment principal de logements de type R + 3 + combles sur 2 niveaux de sous-sols de 1000 m2 d'emprise, la construction côté rue (route de Versailles) d'un bâtiment secondaire de type R + 1 + combles de 100 m2 d'emprise au sol environ, la construction d'une rampe d'accès entre les 2 corps de bâtiments précités   ; que cette étude rapporte que plusieurs sondages ont été réalisés, l'ensemble des plans d'implantation des sondages ainsi que les résultats de la campagne étant joints à cette étude   ; que la société Géotechnique Appliquée a procédé, au regard de la lecture du rapport, de manière cohérente et sérieuse dans la réalisation de ses opérations sans d'ailleurs que ses constatations ne soient sérieusement mises en causes par d'autres pièces contraires, ses opérations ayant notamment consisté à à la description des sols, l'examen des possibilités de fondation et dallage du projet, l'examen des conditions du projet   ;
Considérant qu'il se déduit de ces éléments que la société Sogexo a effectivement fait réaliser une étude de sol au sens des clauses liant les parties dans les délais prévus contractuellement, et que les époux X... sont mal fondés à prétendre que la condition suspensive relative aux fondations doit être considérée comme réalisée pour défaut de réalisation de l'étude de sol dans les délais fixés contractuellement   ;
Considérant que par ailleurs, les époux X... soutiennent que la condition suspensive susvisée se serait réalisée au motif que la société Sogexo aurait renoncé à se prévaloir du bénéfice de cette condition   ;
Mais considérant qu'il est versé aux débats deux courriers adressés par la société Sogexo aux époux X..., l'un en date du 12 octobre 2011 aux termes duquel la société Sogexo informe les époux X... que suite au compte rendu des sondages elle entend suspendre la décision à prendre vis à vis de la condition suspensive et le second en date du 14 octobre 2011 aux termes duquel la société Sogexo informe les époux X... qu'elle n'entend pas donner suite au projet immobilier et qu'elle entend constater la caducité de la promesse signée le 5 novembre 2010 en application de la condition suspensive «   fondations   »   ; qu'il s'en déduit que la société Sogexo a manifesté son intention de se prévaloir de la condition suspensive et de son absence de réalisation pour voir constater la caducité de ladite promesse   ; que l'établissement de l'étude de sol réalisée ayant révélé la nécessité de réaliser des fondations profondes, il y a lieu au regard des éléments développés ci-dessus de dire que la condition suspensive a défailli sans qu'aucune faute ne puisse être reprochée à la société Sogexo qui a accompli les diligences qui lui incombaient ; que cette dernière ayant entendu se prévaloir de l'absence de réalisation de ladite condition suspensive, il y a donc lieu de déclarer caduque la promesse unilatérale de vente, de dire que les parties ont retrouvé leur entière liberté sans indemnité de part et d'autre et de condamner les époux X... à restituer à la société PRESSEX la copie de la caution bancaire souscrite à leur profit le 11 janvier 2011et d'infirmer le jugement entrepris ;
Considérant par ailleurs qu'il n'est caractérisé aucune mauvaise foi ou intention de nuire de la part de la société Sogexo à l'occasion de l'exécution de la promesse unilatérale litigieuse   ; qu'enfin la société Sogexo ayant remis le terrain en l'état, les époux X... ne justifient de l'existence d'aucun préjudice lié à la détérioration du bien litigieux par la société Sogexo   ; que les demandes en dommages et intérêts formées de ces chefs par les époux X... seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
Constate que la société Pressex vient aux droits de la société Sogexo..
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à procéder à la vérification d'écriture de la pièce 26 de la société SOGEXO en définitive non versée aux débats.
Statuant de nouveau sur les autres points
Déclare caduque la promesse unilatérale de vente litigieuse et dit que les parties ont retrouvé leur entière liberté sans indemnité de part et d'autre.
Condamne les époux X... à restituer à la société PRESSEX la copie de la caution bancaire souscrite à leur profit le 11 janvier 2011.
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamne les époux X... au paiement des dépens de première instance et d'appel avec recouvrement conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,