COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4o Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 05 SEPTEMBRE 2008
No2008 / 374
Rôle No 08 / 06682
Bernard Albert Jean Marcel X...
Sylviane Y... épouse X...

Bruno Z...
Simone A... épouse B...
Daniel C...
Christian D...
Corinne E... épouse D...
André F...
Josette G... épouse F...
Alain H...
Marie Josée I... épouse H...
Raymond J...
Louise K... épouse J...

Alain M...
Isasbelle N... épouse M...
Claude O...
Nicole P... épouse O...
Gilbert Q...
Elvire R... épouse Q...
Jean Emmanuel S...
Jacqueline T... épouse S...
Gérard U...
Martine V... épouse U...
Grosse délivrée



Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 01 Juin 2006 enregistré au répertoire général sous le no 04 / 4649.

Monsieur Bernard Albert Jean Marcel X...
né le 19 Janvier 1946 à CALAIS (62100), demeurant...
représenté par la SCP BOTTAI-GEREUX-BOULAN, avoués à la Cour, plaidant par Me Marie-Josée COUDERC POUEY, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE
Madame Sylviane Y... épouse X...
née le 10 Mai 1960 à NICE (06000), demeurant...
représentée par la SCP BOTTAI-GEREUX-BOULAN, avoués à la Cour, plaidant par Me Marie-Josée COUDERC POUEY, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE

Monsieur Bruno Z...
né le 19 Juin 1953 à MENTON (06500), demeurant...
représenté par la SCP JOURDAN-WATTECAMPS, avoués à la Cour,
Madame Simone A... épouse B...
née le 08 Novembre 1958 à NICE (06000), demeurant...
représentée par la SCP JOURDAN-WATTECAMPS, avoués à la Cour
Monsieur Daniel C...
né en à, demeurant...
représenté par la SCP JOURDAN-WATTECAMPS, avoués à la Cour
Monsieur Christian D...
né le 08 Mai 1958 à NICE (06000), demeurant...
représenté par la SCP JOURDAN-WATTECAMPS, avoués à la Cour
Madame Corinne E... épouse D...
née le 26 Mars 1956 à, demeurant...
représentée par la SCP JOURDAN-WATTECAMPS, avoués à la Cour
Monsieur André F...
né le 25 Avril 1945 à NICE (06000), demeurant...
représenté par la SCP JOURDAN-WATTECAMPS, avoués à la Cour
Madame Josette G... épouse F...
née le 03 Avril 1943 à NICE (06000), demeurant...
représentée par la SCP JOURDAN-WATTECAMPS, avoués à la Cour
Monsieur Alain H...
né le 04 Septembre 1956 à, demeurant...
représenté par la SCP JOURDAN-WATTECAMPS, avoués à la Cour
Madame Marie Josée I... épouse H...
née le 24 Juillet 1965 à NICE (06000), demeurant...
représentée par la SCP JOURDAN-WATTECAMPS, avoués à la Cour
Monsieur Raymond J...
né le 07 Juillet 1954 à, demeurant...
représenté par la SCP JOURDAN-WATTECAMPS, avoués à la Cour
Madame Louise K... épouse J...
née le 07 Juillet 1953 à, demeurant...
représentée par la SCP JOURDAN-WATTECAMPS, avoués à la Cour
Monsieur Eric L...
né le 29 Septembre 1958 à SAINT CLOUD (92213), demeurant...
représenté par la SCP JOURDAN-WATTECAMPS, avoués à la Cour
Monsieur Alain M...
né le 15 Décembre 1958 à MACON (71000), demeurant...
représenté par la SCP JOURDAN-WATTECAMPS, avoués à la Cour
Madame Isasbelle N... épouse M...
née le 28 Avril 1963 à THIEBLEMONT, demeurant...
représentée par la SCP JOURDAN-WATTECAMPS, avoués à la Cour
Monsieur Claude O...
né le 23 Mars 1956 à NICE (06000), demeurant...
représenté par la SCP JOURDAN-WATTECAMPS, avoués à la Cour
Madame Nicole P... épouse O...
née le 17 Février 1955 à SAIGON (99), demeurant...
représentée par la SCP JOURDAN-WATTECAMPS, avoués à la Cour
Monsieur Gilbert Q...
né le 02 Mai 1932 à NICE (06000), demeurant...
représenté par la SCP JOURDAN-WATTECAMPS, avoués à la Cour
Madame Elvire R... épouse Q...
née le 21 Mars 1950 à CITTA DI CASTELLO, demeurant...
représentée par la SCP JOURDAN-WATTECAMPS, avoués à la Cour
Monsieur Jean Emmanuel S...
né le 31 Août 1962 à GRENOBLE (38000), demeurant...
représenté par la SCP JOURDAN-WATTECAMPS, avoués à la Cour
Madame Jacqueline T... épouse S...
née le 12 Août 1965 à CANNES (06400), demeurant...
représentée par la SCP JOURDAN-WATTECAMPS, avoués à la Cour
Monsieur Gérard U...
né le 06 Novembre 1957 à TOULOUSE (31000), demeurant...
représenté par la SCP JOURDAN-WATTECAMPS, avoués à la Cour
Madame Martine V... épouse U...
née le 04 Septembre 1961 à MONTREUIL (93100), demeurant...
représentée par la SCP JOURDAN-WATTECAMPS, avoués à la Cour
plaidant par Me Jean-Pierre COURTIGNON, avocat au barreau de NICE
*- *- *- *- *
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 08 Juillet 2008 en audience publique devant la Cour composée de :
Monsieur Michel BUSSIERE, Président
Monsieur François FILLERON Conseiller
Monsieur François BOISSEAU Conseiller
Tous ces magistrats désignés pour assurer le service allégé par Ordonnance du Premier Président en date du 11 juin 2008.
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Marie-Sol ROBINET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2008.

Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2008
Signé par Monsieur Michel BUSSIERE, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Attendu que par décision en date du 1er juin 2006 le tribunal de grande instance de NICE a statué en ces termes :
- dit que l'état descriptif de division dressé le 3 décembre 1991 par Me BB... correspond à une copropriété horizontale régissant les rapports de l'ensemble des parties, composé de 16 lots
-dit que conformément à l'état descriptif de division les parties communes seront constitués par la totalité du sol, y compris celui sur lequel sont édifiées les constructions, ainsi que les ouvrages de clôture de l'ensemble immobilier, les branchements de tuyaux et canalisations d'eau et alimentation en électricité avec leurs accessoires.
- dit que l'entretien et la maintenance de ces parties communes incomberont à chacun des lots en fonction de ses millièmes.
- dis que les seize copropriétaires devront établir un règlement de copropriété qui devra prévoir que le coefficient d'occupation des sols de l'ensemble de la copropriété sera réparti au prorata des surfaces construites, soit lot numéro un : 130, 61 m ², lot numéro deux : 109, 91 m ², lot numéro trois : 107, 40 m ², lot numéro quatre : 81, 14 m ², lot numéro cinq : 78, 414 m ², lot numéro six : 114, 40 m ² outre 14, 50 m ² pour le garage, lot numéro sept : 130, 89 m ² outre 13, 50 m ² pour le garage, lot numéro huit : 112, 40 m ² outre 13, 50 m ² pour le garage, lot numéro neuf : 81, 50 m ², lot numéro 10 : 107, 40 m ², lot numéro 11 : 113, 51 m ², lot numéro 12 : 85, 28 m ², lot numéro 13 : 111, 81 m ² outre 13, 50 m ² pour le garage, lot numéro 14 : 98, 53 m ² outre 14 m ² pour le garage, lot numéro 15 : garage de 14 m ² et lots numéro 16 : garage de 26 m ².
- dit que le règlement de copropriété devra également contenir une clause permettant à chaque copropriétaire de reconstruire son immeuble en cas de sinistre sans avoir à obtenir l'accord de tous les autres copropriétaires.
- déboute les époux X... de leurs demandes reconventionnelles visant à la régularisation du lotissement.
- dit n'y avoir pas lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamne M. & Mme X... aux entiers dépens.
Attendu que par acte d'appel dont la régularité n'est pas contestée, enregistré au greffe de la cour le 31 octobre 2600 les époux X...- Y... (les appelants) ont interjeté appel.
Attendu que par déclaration déposée au greffe de la cour le 24 novembre 2006 les époux Z...- A..., M. EE..., les époux D...- E..., les époux F...- G..., les époux H...- I..., les époux J...- K..., M. L..., les époux M...- N..., les époux O..., les époux Q...- R..., les époux S...- T... et les époux U...- V... (les intimés) ont constitué avoué.
Attendu que par dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 29 février 2008 les appelants demandent de :
- disant et jugeant inopérant l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 5 juin 2007
- vu le jugement du tribunal administratif de Nice du 6 juin 2002 et les documents contractuels de la cause et l'acte d'acquisition des époux X... du 3 décembre 1991.
- dire et juger inapplicable le statut de la copropriété et par voie de conséquence réformer en toutes ses dispositions le jugement critiqué.
- les dire et juger bien fondé en leur demande d'application du statut du lotissement
-par voie de conséquence, et sous astreinte de 500  par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir, ordonner la réunion en assemblée constituante d'une association syndicale libre régie par la loi du 21 juillet 1865 ainsi que les textes les modifiant en décidant de sa création conformément aux dispositions de l'article R 315-7 du code de l'urbanisme
-dire et juger qu'il le sera donné mandat à cette association syndicale de présenter un dossier de régularisation du lotissement auprès de M. Le maire de la ville de Nice conformément aux dispositions des articles R 315-1 et suivants du code de l'urbanisme à moins qu'il ne plaise à la cour ordonner leur retrait pur et simple de l'ensemble immobilier.
- condamner les intimés au paiement d'une somme de 5 000  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel avec pour ces derniers distraction au profit de la société civile professionnell Bottaï Géreux Boulan, avoué à la cour.
Attendu que par dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 4 mars 2008 les intimés demandent de :
- confirmer intégralement la décision rendue par le tribunal de grande instance de Nice le 1er juin 2006
- condamner les époux X... à six mille euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la société civile professionnelle Jourdan Wattecamps, avoué à la cour.
Attendu que l'affaire a été retirée du rôle par arrêt du 4 avril 2008, puis remise au rôle le 7 avril suivant.
Attendu que l'affaire a été fixée à l'audience en application de l'article 910 du code de procédure civile selon ordonnance du 16 mai 2008.
Attendu que l'ordonnance de clôture a été rendue le 8 juillet 2008.
Attendu qu'il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs faits, moyens et prétentions.

Attendu que selon acte reçu le 3 décembre 1991 par la société civile professionnelle BB... et W..., notaire à Nice, la SARL Aedificare a vendu aux époux X...- Y..., dans un ensemble immobilier situé à Nice, quartier de Saint-Antoine de Ginstière, lieu-dit Bellet Spagnol, cadastré section CV numéro 87, le droit de construire une superficie de plancher hors oeuvre nette de 85, 28 m ² correspondant à un logement mitoyen par le côté ouest élevé d'un simple rez-de-chaussée comprenant un couloir de dégagement, une salle de séjour, une cuisine, deux chambres dont l'une avec placards, un garage double et une terrasse à l'est ainsi que les 49 000e indivis du sol de l'entière partie du terrain et des parties communes générales, constituant le lot numéro 12 du groupe F ; que l'acte précise encore que l'assiette du droit de construire est figurée au plan de masse sous le chiffre 12 et sous liseré rose, à l'exclusion de toute droit de propriété ou de jouissance exclusive sur aucune partie du terrain, lequel de convention expresse reste commun en toutes ses parties y compris les parties bâties ; que l'acte mentionne encore que l'ensemble immobilier a fait l'objet d'un état descriptif de division mais qu'il n'a pas été établi de règlement de copropriété, de sorte que l'immeuble dont dépendent les parties présentement vendues est soumis à la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 et des textes subséquents ; que l'acte fait également référence à un permis de construire délivré le 29 mars 1991 par le maire de la commune de Nice pour l'édification d'un groupe de quatorze logements répartis sur sept villas.
Attendu que l'acte comprend encore un avertissement ainsi libellé : L'acquéreur reconnaît avoir été dûment et complètement informé et averti par le notaire soussigné de ce que :
1o- les permis de construire susvisé ne comportent aucune possibilité ni autorisation de division entre les titulaires de tantièmes.
2o- la division du terrain en toute propriété entre les titulaires de tantièmes sera possible en l'état actuel du code de l'urbanisme et de la jurisprudence, après achèvement des constructions.
Attendu que l'état descriptif de division reçu par le même officier ministériel le 3 décembre 1991 procède à la répartition des droits de construire avec pour chaque lot l'attribution d'une fraction de millième indivis du sol de l'entière partie du terrain et des parties communes générales.
attendu que l'acte du 3 décembre 1991 dont les termes s'imposent aux époux X... signataires prévoit expressément l'application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et des textes subséquents ; qu'en outre l'ensemble résidentiel dit Les Hauts de Saint-Antoine dispose d'un syndic qui convoque régulièrement les assemblées générales des habitants ; qu'il résulte des pièces versées par les intimés que M. Bernard X... a été élu au conseil syndical les 28 mars 1997, 6 avril 1998, 6 avril 1999, 2 mars 2000 & le 13 juillet 2001 ; qu'il a également participé à l'assemblée générale du 20 avril 2004 ; que les époux X... n'ont jamais contesté les délibérations prises par les assemblées générales de résidents ; qu'il en résulte que la communauté immobilière des Hauts de Saint-Antoine fonctionne conventionnellement comme une copropriété avec la participation active de M. X...
attendu que même si l'opération de construction effectuée par la société Aedificare a été qualifiée de lotissement par le tribunal administratif, la constitution d'un lotissement n'est pas incompatible avec l'application du statut de la copropriété si les immeubles sont bâtis et si une organisation différente n'a pas été instituée ; que si une répartition en jouissance seulement entre copropriétaires indivis n'est pas en principe régie par la loi du 10 juillet 1965, rien n'interdit la soumission conventionnelle de l'ensemble immobilier au régime de la copropriété ainsi que cela résulte des situations contractuelles que les parties avaient convenues pour que l'administration et la gestion des parties communes aient lieu conformément aux règles régissant les copropriétés
attendu qu'il résulte des éléments rappelés ci avant que les parties ont librement accepté de soumettre la gestion des parties communes de l'ensemble immobilier les Hauts de Saint-Antoine aux règles de la copropriété et que le fonctionnement a été mis en place avec la participation active de tous les titulaires de droits de construire ; qu'il en convient conséquence de confirmer le jugement entrepris
attendu que les appelants qui succombent supporteront les entiers dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de l'avoué des intimés
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, en matière civile, en dernier ressort et contradictoirement
Confirme le jugement entrepris
déboute les époux X...- Y... de l'ensemble de leurs demandes
Condamne les époux X...- Y... à payer aux intimés la somme de 4000  (quatre mille euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne les époux X...- Y... aux entiers dépens de première instance et d'appel et pour ces derniers autorisent la société civile professionnelle Jourdan Wattecamps avoué à la cour, à recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision préalable et suffisante
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT
Sylvie AUDOUBERTMichel BUSSIÈRE