Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRET DU 09 OCTOBRE 2020
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : RG 18/19250-Portalis 35L7-V-B7C-B6HAD
Décision déférée à la cour : jugement du 09 avril 2018 -tribunal de grande instance d'Evry - RG 14/04650

Monsieur V... L... H...
Chez Monsieur et Madame U... [...]

Madame S... L... H...  née X...
[...] [...]

Représentés par Me Emmanuelle GUEDJ de la SELARL CABINET D'AVOCATS GUEDJ HAAS-B IRI, avocat au barreau de l'ESSONNE

SARL AGENCE PYRAMIDE TRANSACTIONS
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social [...]

Représentée par Me Céline ROMERO, avocat au barreau de PARIS, toque : C0226
SASU FICOP
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [...]

Représentée par Me Marie-Dominique HYEST de la SCP COHEN-HYEST, avocat au barreau de l'ESSONNE
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 4 septembre 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Christine Barberot, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Claude Creton, président,
Monique Chaulet, conseillère,
Christine Barberot, conseillère.
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, président, et par Grégoire Grospellier, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé du 6 janvier 2012 (no 966), M. V... L... H...  et Mme S... Lorenzo Q..., épouse L... H... (les époux L...), ont donné à la SARL Agence Pyramides transactions le mandat non exclusif de vendre un ensemble immobilier sis [...] ), soit une maison, un garage, un jardin et un terrain de 383 m2 cadastré section [...] , au prix de 305 000 €, la commission de l'agent immobilier, d'un montant de 6 000 €, étant à la charge du vendeur. Par acte sous seing privé du 7 janvier 2012, les époux L... ont vendu le bien précité, avec le concours de l'agent immobilier, à la SAS François investissement construction et promotion (FICOP), au prix de 305 000 €, sous diverses conditions suspensives dont celle de l'obtention d'un certificat d'urbanisme positif sur un lot à bâtir après division, à la charge de l'acquéreur, de la parcelle [...] , la commission de l'agent immobilier d'un montant de 6 000 € étant à la charge du vendeur. La réitération de la vente par acte authentique, qui devait être reçu par M. B... O..., notaire, était prévue "dans un délai de six mois". Par acte sous seing privé du 14 janvier 2012 (no 968), la société FICOP a donné au même agent immobilier le mandat non exclusif de vendre une maison d'habitation sise [...] ) après division de la parcelle [...] , au prix de 200 000 €, la commission de l'agent immobilier d'un montant de 10 000 € étant à la charge de l'acquéreur. Un premier avenant à ce mandat, par acte sous seing privé du 24 mai 2012, a réduit le prix à la somme de 190 000 €, puis, un second avenant du 15 juin 2012 a réduit le prix à la somme de 172 000 € et la commission à celle de 6 000 € en mettant cette dernière à la charge du vendeur. Par acte sous seing privé du 15 juin 2012, la société FICOP a vendu aux époux C..., avec la concours du même l'agent immobilier, la maison d'habitation sise [...] , sous diverses conditions suspensives dont celle de la vente suivant acte authentique par les époux L... de l'ensemble immobilier et de la division de la parcelle [...] , au prix de 172 000 €, la commission d'un montant de 6 000 € étant à la charge du vendeur. Par acte sous seing privé du 14 janvier 2012 (no 969), la société FICOP a donné au même agent immobilier le mandat sans exclusivité de vendre un terrain à bâtir sis [...]  dans la même commune, d'une superficie de 190 m2 environ après division de la parcelle précitée cadastré section [...] , au prix de 160 000 €, la commission de l'agent immobilier, d'un montant de 16 000 € étant à la charge de l'acquéreur. Un avenant à ce mandat, par acte sous seing privé du 24 mai 2012, a réduit la commission à la somme de 10 000 € en la mettant à la charge du vendeur. Par acte sous seing privé du 25 mai 2012, la société FICOP a vendu avec le concours de l'agent immobilier, la parcelle détachée d'une superficie de 188 m2, aux époux M... , sous diverses conditions suspensives, au prix de 145 000 € en ce compris la commission de l'agent immobilier d'un montant de 10 000 € à la charge du vendeur. La division de la parcelle [...]  en deux lots a été faite et le certificat d'urbanisme délivré le 27 avril 2012, le certificat de non-recours ayant été délivré le 4 juin 2012. Les ventes au profit des époux M... et C... n'ont pas été réalisées. La société FICOP a refusé de réitérer la vente de l'ensemble immobilier avec les époux L.... Ces derniers ont vendu chacun des deux lots à des tiers par actes authentiques des 17 juin 2013 (maison au prix de 149 000 €) et 6 décembre 2017 (terrain au prix de 125 000 €). Après avoir mis en demeure la société FICOP, par lettre recommandée avec avis de réception du 23 avril 2013, de lui payer la somme de 22 000 € à titre d'indemnité compensatrice de la perte de ses trois rémunérations, par acte extra-judiciaire du 23 mai 2014, la société Agence Pyramides transactions a assigné la société FICOP en paiement de la somme de 22 478,10 € de dommages-intérêts au titre de la perte des commissions et de celle de 4 000 € pour résistance abusive. Le 5 janvier 2016, l'agent immobilier a assigné les époux L... aux mêmes fins.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 9 avril 2018, le Tribunal de grande instance d'Evry a :
- déclaré la société Agence Pyramides transactions recevable et partiellement fondée en ses demandes,
- condamné in solidum la société FICOP et les époux L... à payer à la société Agence Pyramides transactions la somme de 6 000 € à titre de dommages-intérêts,
- débouté les époux L... de leurs demandes de résolution de la vente, de paiement de dommages-intérêts et d'une somme en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- débouté la société FICOP de sa demande en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné in solidum la société FICOP et les époux L... à payer à la société Agence Pyramides transactions la somme de 20 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné in solidum la société FICOP et les époux L... aux dépens.
Par dernières conclusions, les époux L..., appelants, demandent à la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :
- débouter la société Agence Pyramides transactions de l'ensemble de ses demandes,
- reconventionnellement :
. prononcer la résolution du compromis de vente du 7 janvier 2012,
. condamner la société FICOP à leur payer la somme de 30 500 € avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2016,
. condamner solidairement les sociétés FICOP et Agence Pyramides transactions à leur payer la somme de 4 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile pour procédure abusive,
- condamner solidairement les sociétés FICOP et Agence Pyramides transactions à leur payer la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions, la société Agence Pyramides transactions prie la Cour de :
- vu les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970, 1382 devenu les articles 1240 et suivants du Code civil,
- débouter les époux L... et la société FICOP de leurs demandes dirigées contre elle,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il :
. a limité le montant de ses dommages-intérêts à la somme de 6 000 €,
. l'a déboutée de ses demandes au titre des frais avancés de diagnostics et de dommages-intérêts pour résistance abusive,
- statuant à nouveau :
- condamner in solidum la société FICOP et les époux L... à lui payer les sommes de 22 000 € de dommages-intérêts, 478,10 € au titre des frais de diagnostics, 4000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive,
- condamner in solidum la société FICOP et les époux L... à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, dépens en sus.
Par dernières conclusions, la société FICOP demande à la Cour de :
- vu l'article 1382 du Code civil, devenu l'article 1240 du même Code ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes des époux L... contre elle,
- débouter les époux L... de leurs demandes formées contre elle,
- débouter la société Agence Pyramises transactions de toutes ses demandes formées contre elle,
- réformer le jugement entrepris pour le surplus et statuant à nouveau :
- rejeter toutes les demandes des époux L... et de la société Agence Pyramides transactions,
- condamner, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, les époux L... et la société Agence Pyramides transactions à lui payer chacun la somme de 5 000 €, dépens en sus.
SUR CE, LA COUR
L'acte écrit contenant l'engagement des parties, auquel l'article 6-I, alinéa 3, de la loi du 2 janvier 1970 subordonne la rémunération de l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel l'opération a été conclue, n'est pas nécessairement un acte authentique.
La vente initiale de l'ensemble immobilier, suivant acte sous seing privé du 7 janvier 2012 par les époux L... au profit de la société FICOP, conclue avec le concours de l'agent immobilier en exécution du mandat du 6 janvier 2012 (no 966), n'a pas été réitérée "dans un délai de six mois" par acte authentique comme le prévoyait l'avant-contrat. Mais, de première part, il ne ressort d'aucune des stipulations de cet avant-contrat que les parties aient entendu faire de sa réitération par acte authentique un élément essentiel de leur consentement. De deuxième part, suivant lettre du 22 janvier 2013, les époux L... ont indiqué à leur notaire, M. B... O..., que : "Suite au désistement de la société FICOP pour la vente de notre bien situé [...] en novembre 2012, nous vous informons que nous récupérons notre bien afin qu'il soit remis à la vente". De troisième part, suivant lettre du 27 juin 2013 adressée à l'agent immobilier, M. O... a précisé que le rendez-vous de signature, fixé le 9 novembre 2012 en l'étude de M. P... D..., notaire de l'acquéreur, avait été annulé par ce notaire le 6 novembre 2012, que ce même notaire l'avait informé le 10 décembre 2012 du "désistement" de la société FICOP et qu'à la "suite d'un entretien de mise au point," les époux L... avaient "pris acte du désistement de la société FICOP" par lettre du 22 janvier 2013 "et ce, sans que ladite société n'ait à justifier de la non-réalisation des conditions suspensives prévues à l'avant-contrat". De quatrième part, dans une lettre du 18 novembre 2014, M. D... a rappelé à sa cliente, la société FICOP, que "nous nous sommes rapprochés du notaire du vendeur par email le 10 décembre 2012 afin de lui faire part qu'il semblerait qu'un accord aurait été trouvé entre vous et son client à savoir lui permettre de vendre directement aux acquéreurs et que vous acceptiez pour ne pas le pénaliser de vous retirer du dossier. (...) Il n'y a pas eu non plus de sommation faite à votre égard ni même à l'égard des vendeurs".
Ainsi, postérieurement à l'arrivée du terme convenu pour la passation de l'acte authentique et alors que la société FICOP n'invoquait la non-réalisation d'aucune des conditions suspensives la protégeant, ce dont il ressortait que la vente était effectivement conclue au sens du texte précité, l'acquéreur a renoncé à acquérir et les vendeurs à lui vendre, la vente n'ayant pas été réitérée d'un commun accord.
Dans cet état, la commission de l'agent immobilier pourrait être due. Ce dernier se bornant à réclamer des dommages-intérêts, il y a lieu d'ordonner la réouverture des débats pour permettre aux parties de conclure sur ce changement de fondement juridique de la demande.
PAR CES MOTIFS
Dit effectivement conclue la vente suivant acte sous seing privé du 7 janvier 2012 par M. V... L... H...  et Mme S... Lorenzo Q..., épouse L... H... à la SAS François investissement construction et promotion (FICOP) de l'ensemble immobilier sis [...] ), cadastré section [...]  ;
Dit que les vendeurs et l'acquéreur ont, d'un commun accord, renoncé à la réitération de cette vente ;
Avant dire droit,
Invite les parties à conclure sur la question de savoir si la commission de l'agent immobilier n'est pas due pour la vente précitée ;
Révoque la clôture ;
Fixe la nouvelle clôture au 26 novembre 2020 et la prochaine audience de plaidoiries au 10 décembre 2020, 14 heures, Salle Portalis, escalier Z, étage 2 ;
Enjoint aux parties de déposer au greffe de la Cour, sous peine de radiation, au plus tard le 26 novembre 2020, leur dossier comprenant les copies des pièces visées dans les conclusions et numérotées dans l'ordre du bordereau récapitulatif, ainsi qu'une version papier des dernières conclusions ;
Sursoit à statuer sur toutes les demandes ;
Réserve les dépens.
Le greffier Le président