Ch. civile B

du 23 OCTOBRE 2013
R. G : 12/ 00162 C-MB
Décision déférée à la Cour :
Jugement Au fond, origine Tribunal d'Instance d'AJACCIO, décision attaquée en date du 21 Décembre 2011, enregistrée sous le no 11-09-0379



COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE

VINGT TROIS OCTOBRE DEUX MILLE TREIZE
APPELANT :
M. Pierre André X...

75003 PARIS
assisté de Me Jean-Pierre BATTAGLINI de la SCP RIBAUT-BATTAGLINI, avocat au barreau de BASTIA, Me Brigitte NICOLAI, avocat au barreau d'AJACCIO, Me Alain FALZOI, avocat au barreau d'AJACCIO

Mme Pascale Y...
née le 13 Avril 1952 à AJACCIO


20000 AJACCIO
assistée de Me Philippe JOBIN de la SCP JOBIN, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 28 juin 2013, devant Mme Micheline BENJAMIN, Conseiller, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Pierre LAVIGNE, Président de chambre
Mme Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
Mme Micheline BENJAMIN, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2013, prorogée par le magistrat par mention au plumitif au 23 octobre 2013.

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par M. Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Mme Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 16 novembre 2007, il a été établi un compromis de vente entre Mme Pascale Y..., en qualité de vendeur, et M. Pierre X..., en qualité d'acquéreur, portant sur les biens et droits immobiliers formant les lots 384 (un appartement) et 369 (une cave) dépendant d'un immeuble en copropriété dénommé ...situé à Ajaccio, ..., moyennant le prix de 170. 000 euros.
Ce compromis de vente, conclu notamment sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt au 31 décembre 2007, stipulait une clause pénale d'un montant de 8. 500 euros et prévoyait la réitération de la vente par acte authentique le 14 mars 2008.
Le 14 mars 2008, Mme Y...ne s'étant pas présentée à cette date, à l'étude de Me D..., notaire, pour signer l'acte authentique de vente, alors qu'une sommation par acte d'huissier du 20 février 2008, lui avait été faite à cet effet, le notaire a dressé un procès-verbal de carence à la requête de M. X....
Puis, par acte d'huissier du 03 septembre 2009, ce dernier a assigné Mme Y..., devant le tribunal d'instance d'Ajaccio en paiement de diverses sommes, au titre de la clause pénale (8. 500 euros), de dommages et intérêts (1. 472, 95 euros) et de l'article 700 du code de procédure civile (2. 000 euros).
Par jugement contradictoire du 21 décembre 2011, le tribunal d'instance d'Ajaccio a :
- déclaré l'action de M. X...recevable et rejeté le moyen titré de la forclusion,
- dit que la condition suspensive d'obtention du prêt était réalisée à la date prévue à la promesse de vente du 06 novembre 2007,
- dit en conséquence, M. X...fondé à réclamer le bénéfice de la clause pénale contractuelle,
- réduit le montant de ladite clause pénale à la somme de 1. 180 euros,
- condamné Mme Y...à payer la somme de 1. 180 euros à M. X..., avec intérêts au taux légal à compter de sa décision,
- débouté M. X...du surplus de ses demandes,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- dit que chaque partie supportera ses propres dépens.
Par déclaration reçue le 24 février 2012, M. X...a interjeté appel de cette décision.
Par ses dernières conclusions déposées le 21 novembre 2012, l'appelant sollicite la confirmation du jugement querellé en ce qu'il a dit, la condition suspensive d'obtention du prêt réalisée à la date prévue à la promesse de vente du 06 novembre 2007 et M. X...fondé à réclamer le bénéfice de la clause pénale contractuelle et l'infirmer en ce qu'il a réduit la clause pénale fixée au compromis de vente du 16 novembre 2007 à la somme de 1. 180 euros.
Il demande à la cour de :
- condamner Mme Y...à lui payer la somme de 8. 500 euros au titre de la clause pénale prévue à la promesse de vente sus-visée,
- condamner Mme Y...à lui payer la somme de 1. 472, 95 euros à titre de dommages et intérêts,
- dire que ces sommes ont produit intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2008,
- lui donner acte qu'il se réserve le droit de saisir la juridiction compétente afin de contraindre l'intimée à réitérer la vente par acte authentique,
- condamner l'intimée à lui payer la somme de 3. 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Par ses dernières conclusions déposées le 08 janvier 2013, Mme Y...sollicite l'infirmation du jugement querellé en ce qu'il a dit que la condition suspensive énoncée dans le compromis de vente a été réalisée et demande à la cour de dire que l'offre de prêt du Crédit Agricole d'Île de France est non conforme à la condition suspensive, que la condition suspensive d'obtention du prêt n'a pas été réalisée au 31 décembre 2007 et de constater, par la suite, la déchéance du bénéfice de la condition suspensive et la caducité du compromis de vente régularisé le 16 novembre 2007.
Subsidiairement, l'intimée demande la confirmation du jugement déféré sur le montant de la clause pénale et le rejet de la demande de donner acte.
Elle réclame la somme de 1. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens à la charge de l'appelant.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions respectives des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions sus-visées et au jugement déféré.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 03 avril 2013.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt
Le tribunal a retenu qu'il résultait des pièces produites aux débats, notamment de l'offre de prêt émise par la Caisse régionale du Crédit Mutuel Agricole de Paris reçue par M. X...le 12 décembre 2007, que, la condition suspensive d'obtention du prêt s'était réalisée à cette date, la date butoir stipulée dans la promesse de vente était le 31 décembre 2007 et M. X...avait informé le notaire rédacteur le 14 décembre 2007, bien que cela ne soit pas une condition nécessaire à l'accomplissement de la condition suspensive.
Il a considéré que, dès lors, la condition suspensive d'obtention d'un prêt destiné au financement de l'acquisition était bien réalisée à ladite date butoir du 31 décembre 2007, de sorte que la promesse de vente litigieuse n'était pas caduque à la date prévue pour la signature de l'acte authentique, le 14 mars 2008, date à laquelle Mme Y...ne s'est pas présentée à l'étude notariale.
En cause d'appel, l'intimée soutient que l'offre de prêt produite par l'appelant émanant du Crédit Agricole n'est pas conforme à la condition suspensive et qu'ainsi ce dernier ne justifie pas de l'obtention d'un prêt conforme à la condition suspensive.
Mme Y...fait valoir que l'offre de prêt du Crédit Agricole indique, dans son plan de financement, un montant de 193. 242, 00 euros avec un apport personnel de 23. 242, 00 euros alors que le prix de vente mentionné dans le compromis est de 170. 000 euros, qu'au surcroît l'appelant n'a pas accepté cette offre et a opté pour l'offre de la Caisse d'Epargne datée du 08 février 2008.
L'intimée invoque également le fait que le notaire n'avait pas les fonds au 31 décembre 2007 et soutient qu'elle pouvait légitimement croire que la condition suspensive n'était pas réalisée, n'ayant pas été tenue au courant des suites, à l'inverse de ce qui était prévu dans le compromis.
L'appelant réplique que le compromis de vente précise que la condition suspensive d'obtention du prêt est réalisée par la réception d'une offre de crédit avant le 31 décembre 2007, qu'il n'est pas nécessaire que l'acquéreur accepte l'offre pour que la condition suspensive soit accomplie, ni que le notaire soit en possession des fonds le 31 décembre 2007, ceci n'étant pas stipulé dans le compromis de vente, et affirme que la condition suspensive de réalisation du prêt s'est accomplie par la réception de l'offre de la Caisse régionale du Crédit Mutuel Agricole de Paris du 12 décembre 2007.
Il précise qu'il s'agit d'une offre de prêt ferme lui permettant de financer l'acquisition et que le fait d'avoir indiqué à la banque qu'il finançait des travaux avec son apport personnel d'un montant de 23. 242 euros et qu'il ait décidé de financer cette acquisition au moyen d'un autre prêt, n'ont pas d'incidence sur la réalisation de la condition suspensive.
La cour constate que les clauses du compromis de vente relatives à la condition suspensive litigieuse mentionnent :
- d'une part un ou des prêts ayant les caractéristiques suivantes : montant total de 170. 000 euros, taux d'intérêts maximum 4, 75 % l'an, durée minimum 10 ans,
- d'autre part les modalités de réalisation de la condition suspensive d'obtention de ces prêts suivantes : le ou les prêts seront considérés comme obtenus par la réception-ou par l'acceptation-par le bénéficiaire des offres de prêts,
En outre au terme de l'offre de la Caisse régionale du Crédit Mutuel Agricole de Paris du 12 décembre 2007, la banque a accordé à l'appelant un prêt de 170. 000 euros, à un taux d'intérêt 4, 75 % l'an.
Au vu de ces éléments, dans la mesure où la totalité du prix est bien financée par ladite banque qui, au titre des garanties, a prévu dans son offre, un privilège de prêteur de deniers à hauteur de 170. 000 euros, l'intégration dans le plan de financement indiquée dans ladite offre, des travaux immobiliers par l'appelant avec ses fonds propres, ne rend pas celle-ci non conforme aux stipulations du compromis de vente susvisé.
Par ailleurs, le compromis de vente litigieux ne prévoit pas une obligation par l'acquéreur d'informer personnellement le vendeur de l'obtention de son prêt, et il résulte du procès-verbal de carence dressé le 14 mars 2008, par Me D..., notaire, notamment, que la condition suspensive relative à l'obtention du financement a été justifié à ce dernier, par l'acquéreur et que l'intimée a bien été convoquée par acte d'huissier du 20 février 2008, pour régulariser l'acte de vente en l'étude du notaire, pour le 14 mars 2008 à 15 heures 30.
Au vu de ces éléments, le premier juge a fait une juste appréciation des faits de la cause et du droit des parties.
En conséquence, la cour confirmera le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la condition suspensive d'obtention du prêt était réalisée à la date prévue à la promesse de vente du 06 novembre 2007 et dit, en conséquence, M. X...fondé à réclamer le bénéfice de la clause pénale contractuelle.
Sur le montant de la clause pénale
Le tribunal, sur le fondement de l'article 1152 du code civil (et non 152 comme indiqué par erreur), a estimé que le montant de la clause pénale fixé par le compromis de vente était manifestement excessif, au regard, d'une part, du préjudice effectivement subi et justifié par M. X..., correspondant à ses frais pour les besoins de l'acquisition et d'autre part, de la situation personnelle de Mme Y....
M. X...conteste cette décision et soutient que le premier juge, en réduisant la clause pénale à la somme de 1180 euros, a dénaturé le principe et l'utilité mêmes de ladite clause.
L'appelant fait valoir que la clause pénale, qui a une finalité indemnitaire ainsi qu'une finalité comminatoire, est destinée à assurer l'exécution de la convention.
Il précise également, que la réduction opérée par le juge ne se justifie pas au regard du comportement fautif et caractérisé de l'intimée, celle-ci ayant insisté à plusieurs reprises pour qu'il renonce à la vente et s'est ensuite dérobée sans motifs, au rendez-vous chez le notaire et de l'absence de preuve de sa situation précaire, Mme Y...ne justifiant pas de ses revenus ni de ceux de son compagnon, étant propriétaire de son logement et ne bénéficiant pas de l'aide juridictionnelle.
L'intimée réplique que le préjudice allégué pat l'appelant est très inférieur au montant de la clause pénale et que sa situation personnelle est très précaire, percevant l'allocation personne handicapée.
L'article 1152 du code civil, n'impose pas au juge de limiter le montant de l'indemnité résultant de la clause pénale à celui du préjudice réellement subi par le créancier victime de l'inexécution du contrat.
Par ailleurs, si la clause pénale stipulée peut se concevoir aussi bien comme une évaluation conventionnelle anticipée du préjudice futur que comme un moyen de contraindre les parties à l'exécution, elle n'en peut pas moins, dans l'un et l'autre cas, être réduite par le juge qui doit pour en apprécier le caractère excessif, tenir compte de son but.
Or, en l'espèce, le montant de la clause pénale stipulé dans le compromis de vente litigieux, 8. 500 euros, soit 5 % du prix de la vente, n'apparaît pas excessif, au regard de sa double finalité dont se prévaut à juste titre l'appelant, et également du comportement désinvolte de l'intimée qui, sans motif, n'a pas respecté son engagement de vendre son
appartement à l'appelant alors que ce dernier a été mis dans le fait accompli du refus par la propriétaire de régulariser la vente, lors du rendez-vous de signature chez le notaire.
Il convient, donc, d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a réduit le montant de ladite clause pénale à la somme de 1. 180 euros et a condamné Mme Y...à payer la somme de 1. 180 euros à M. X..., avec intérêts au taux légal à compter de sa décision et de condamner Mme Y...à payer à l'appelant la somme de 8. 500 euros, au titre de la clause pénale.
Sur la demande de dommages et intérêts formulée par l'appelant
Le tribunal a rejeté la demande de dommages et intérêts supplémentaires formulée par M. X....
L'appelant réitère cette demande devant la cour et réclame, à titre de dommages et intérêts, la somme de 1. 472, 95 euros correspondant à divers frais engagés par lui en vue de la réalisation de la vente entre les parties.
A défaut d'élément nouveau et au vu de la présente décision de la cour accordant à l'appelant le bénéfice du montant initial de la clause pénale qui présente un caractère indemnitaire, il y a lieu de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté celui-ci de sa demande de dommages et intérêts supplémentaires.
Sur la réitération de la vente
M. X...demande à la cour qu'il lui soit donné acte de ce qu'il se réserve le droit de saisir la juridiction compétente afin de contraindre l'intimée à réitérer la vente par acte authentique.
Toutefois, comme l'oppose, à juste titre, l'intimée, un " donné acte " dans le cadre d'une décision de justice civile est dépourvu de toute portée juridique.
Il convient, dès lors, de débouter, l'appelant de cette demande.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il n'est pas inéquitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu'en appel.
La cour confirmera donc le jugement entrepris en ses dispositions relatives à l'article 700 précité et l'infirmera en ce qu'elle a dit que chaque partie supportera ses propres dépens.
L'intimée, partie perdante, supportera les entiers dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a réduit le montant de ladite clause pénale à la somme de mille cent quatre vingt euros (1. 180 euros), avec intérêts au taux légal à compter de sa décision et dit que chaque partie supportera ses propres dépens ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
Condamne Mme Pascale Y...à payer à M. Pierre X...la somme de huit mille cinq cents euros (8. 500 euros), au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du jugement entrepris ;
Condamne Mme Pascale Y...aux dépens de première instance ;
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit n'y avoir lieu à " donner acte " à M. Pierre X...;
Condamne Mme Pascale Y...aux entiers dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT