COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 14 OCTOBRE 2016
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/05050
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2014- Tribunal de Grande Instance de CRÉTEIL-RG no 13/ 05100

Maître Jim X... es qualité de liquidateur judiciaire de la société MJS IMMOBILIER dont le siège est 27 rue de Choisy-94140 ALFORTVILLE
demeurant...-94107 SAINT MAUR DES FOSSES
Représenté par Me Xavier SAVIGNAT de la SCP GABORIT RUCKER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0297
SA MJS IMMOBILIER prise en la personne de ses représentants légaux, no Siret : 387 586 563
demeurant 27 rue de Choisy-94140 ALFORTVILLE
Représentée par Me Pierre-andré GABORIT de la SCP GABORIT RUCKER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0297

Madame Elodie La'titia Z... née le 16 Avril 1986 à Paris (75014) (75014)
demeurant... QC- H2G3A CANADA
Représentée par Me Alexandre LAVILLAT de la SCP LAVILLAT-BOURGON, avocat au barreau de PARIS, toque : B0703
Madame Stéphanie Aline Z... née le 29 Septembre 1978 à Paris (75014) (75014)
demeurant... DANEMARK
Représentée par Me Alexandre LAVILLAT de la SCP LAVILLAT-BOURGON, avocat au barreau de PARIS, toque : B0703
Madame Danielle Marie Z... née le 30 Septembre 1945 à Antony, 92 (92160)
demeurant...
Représentée par Me Alexandre LAVILLAT de la SCP LAVILLAT-BOURGON, avocat au barreau de PARIS, toque : B0703
Madame Hélène Patricia Z... née le 13 Juillet 1976 à Paris (75014)
demeurant...-92390 VILLENEUVE LA GARENNE
Représentée par Me Alexandre LAVILLAT de la SCP LAVILLAT-BOURGON, avocat au barreau de PARIS, toque : B0703
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Septembre 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
Suivant acte notarié du 30 Janvier 2012, Mmes Danielle, Hélène, Stéphanie et Elodie Z... ont consenti à la société MJS Immobilier une promesse de vente portant sur un immeuble sis à Antony,..., moyennant 1e prix de 1. 300. 000 €, sous la condition suspensive d'obtention d ‘ un prêt correspondant à 90 % du prix de vente avant le 20 juin 2012, la date limite de signature de réalisation de la vente en la forme authentique étant fixée au 31 juillet 2012 et l'indemnité d'immobilisation étant prévue à hauteur de la somme de 65. 000 €.
Selon lettre recommandée du 26 septembre 2012, la société MJS Immobilier a informé Mme Danielle Z... qu'elle n'avait pas obtenu le prêt escompté, en raison des difficultés d'obtention d'un permis de construire. La mise en demeure de régler l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse étant restée vaine, les dames Z... ont, par acte extra-judiciaire du 9 avril 2013, assigné la société MJS Immobilier à l'effet de la voir condamner à leur payer les sommes de 65. 000 € correspondant à l'indemnité d'immobilisation et de 5. 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
Le tribunal de grande instance de Créteil a, par jugement du 16 décembre 2014 :
- dit que la promesse unilatérale de vente en date du 3 janvier 2012 était valable et devait produire tous ses effets,
- condamné la société MJS Immobilier à payer aux consorts Z... la somme de 65. 000 €, augmentée des intérêts au taux légal a compter du 11 février 2013,
- ordonné la capitalisation des intérêts dus depuis an moins un an,
- condamné la société MJS Immobilier à payer aux consorts Z... la somme de 4 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
La société MJS Immobilier a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l'infirmation.
Elle a fait l'objet d'un jugement de liquidation judiciaire le 20 avril 2016 et M. Jim X... a été désigné comme liquidateur judiciaire. Suivant dernières conclusions du 31 août 2016, il demande à la Cour de :
- constater que les parties sont convenues de proroger les effets de la promesse de vente,
- dire que la société MJS Immobilier justifie de la non-obtention du prêt et de sa dénonciation aux promettants,
- en conséquence, infirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- subsidiairement, constater que l'indemnité d'immobilisation doit s'analyser en une clause pénale,
- ramener son montant à 1 euro,
- en tout état de cause, condamner in solidum les dames Z... à lui payer une somme de 3. 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
Les dames Z... prient la Cour, par dernières conclusions du 6 septembre 2016, de :
- au visa de l'article 1134 du code civil, débouter M. Jim X... es qualités de ses demandes,
- confirmer le jugement,
- fixer leur créance à la liquidation de la société MJS Immobilier à la somme de 71. 000 €,
- condamner M. Jim X... es qualités au paiement de la somme de 5. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.


Aux termes de la promesse de vente du 30 janvier 2012, il était prévu que le bénéficiaire s'obligeait à demander un prêt à concurrence de 90 % du prix de vente, au plus tard le 30 avril 2012 et que, pour pouvoir bénéficier de la protection de la condition suspensive, il devrait justifier de ses demandes de prêt et se prévaloir, au plus tard à la date du 20 juin 2012, de la non-obtention du prêt ; qu'à défaut de se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive, il serait réputé y avoir renoncé ;
Les dames Z... reprochent à la société MJS Immobilier de ne les avoir informées du refus de prêt que par lettre recommandée du 26 septembre 2012, de sorte que ce retard commande selon elles l'application de la clause de la promesse selon laquelle le bénéficiaire sera réputé avoir renoncé au bénéfice de la condition suspensive faute d'avoir justifié de sa non-réalisation avant le terme fixé, soit le 20 juin 2016 ;
Toutefois, le caractère d'ordre public de la condition suspensive d'obtention de prêt interdit la stipulation d'obligations contractuelles imposées à l'acquéreur, de nature à accroître les exigences des textes légaux applicables, notamment par l'insertion de clauses stipulant que le prêt serait considéré comme obtenu et la condition suspensive réalisée si la non-obtention du prêt n'était pas notifiée au promettant dans un délai déterminé, comme au cas d'espèce ;
La société MJS Immobilier justifiant du refus de prêt qui lui a été notifié par le Crédit du Nord le 14 septembre 2012, la condition suspensive d'obtention de prêt est défaillie et la promesse caduque, sans indemnité de part ni d'autre, de sorte que, le jugement étant infirmé, les dames Z... seront déboutées de leurs demandes tendant à voir fixer leur créance au passif de la liquidation de la société MJS Immobilier ;
L'équité ne justifie pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en la cause.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Infirme le jugement dont appel,
Dit caduque la promesse de vente du 30 janvier 2012,
Déboute les dames Z... de leurs demandes,
Rejette toute autre prétention,
Condamne les dames Z... aux dépens de première instance et d'appel et dit qu'ils pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.