COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE CIVILE
GROSSES + EXPÉDITIONS
la SCP LAVAL-LUEGER
Me Jean-Michel DAUDÉ
Me Estelle GARNIER

14 / 05 / 2007
ARRÊT du : 14 MAI 2007
No RG : 06 / 01737
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'ORLEANS en date du 20 Mai 2005
PARTIES EN CAUSE

La S. C. I. IMMO MI
agissant poursuites et diligences de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège
63 rue du Clos Renard
45110 CHATEAUNEUF SUR LOIRE
représentée par la SCP LAVAL-LUEGER, avoués à la Cour
ayant pour avocat la SCP CABINET HUGUES LEROY, du barreau d'ORLEANS
D'UNE PART

La SA AXA ASSURANCES
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
370 rue Saint Honoré
75001 PARIS
représentée par Me Jean-Michel DAUDÉ, avoué à la Cour
ayant pour avocat Me Barthélémy LACAN, du barreau de PARIS
Monsieur François Y...

45000 ORLEANS
représenté par Me Estelle GARNIER, avoué à la Cour
ayant pour avocat la SCP HAIE-PASQUET-VEYRIER, du barreau de POITIERS
Maître Christian Z...
pris en sa qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la Société ABRI

45056 ORLEANS CEDEX 1
DÉFAILLANT
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL EN DATE DU 15 Juin 2006
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 14 février 2007
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats, du délibéré :
Monsieur Alain RAFFEJEAUD, Président de Chambre,
Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller,
Madame Elisabeth HOURS, Conseiller.
Greffier :
Madame Anne-Chantal PELLÉ, Greffier lors des débats.

A l'audience publique du 12 MARS 2007, à laquelle ont été entendus Monsieur Alain RAFFEJEAUD, Président de Chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

Prononcé publiquement le 14 MAI 2007 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile.
La SCI LE DONJON a fait édifier dans les années quatre-vingt du siècle dernier par la société ABRI, sous la maîtrise d'oeuvre de Monsieur Christian Y..., un ensemble immobilier sis rue du 71ème B. C. P. à JARGEAU (Loiret) ;
Les ouvrages ont été réceptionnés avec réserves les 20 août 1987,15 décembre 1988 et 9 mai 1989.
La société ABRI, aujourd'hui en liquidation judiciaire, avait, tout comme Monsieur Christian Y..., souscrit une assurance décennale auprès de la compagnie AXA.
L'ensemble immobilier est aujourd'hui la propriété de la S. C. I. IMMO MI.
Des désordres étant apparus, la S. C. I. IMMO MI a assigné la compagnie AXA et Monsieur Christian Y..., respectivement les 22 août et 5 septembre 2002, devant le tribunal de grande instance d'ORLEANS.
Par jugement en date du 20 mai 2005, le tribunal, après avoir déclaré irrecevables les exceptions soulevées, tirées de la prescription de la garantie décennale et du défaut de mise en cause des constructeurs, a débouté la S. C. I. IMMO MI de sa demande en considérant que l'action en garantie décennale ne lui avait pas été transmise, s'agissant des désordres déjà constatés, faute de clause expresse en ce sens dans les actes de vente.
La S. C. I. IMMO MI a régulièrement interjeté appel de ce jugement le 15 juin 2006.
Elle a soutenu que son droit à indemnisation n'était nullement subordonné à la preuve de nouveaux désordres intervenus postérieurement à la vente ou à l'aggravation des désordres existants, ou bien encore à l'insertion dans l'acte de cession d'une clause expresse transmettant à l'acquéreur l'action en responsabilité décennale pour des désordres passés.
Elle s'est encore prévalue de la reconnaissance par l'assureur de la responsabilité de l'assurée, de même que de nombreux actes interruptifs de prescription, pour soutenir que la garantie décennale lui restaient acquise.
Soutenant que des travaux de réfection étaient impossibles, elle a sollicité le paiement des sommes suivantes :
-773. 000  correspondant à la valeur vénale des immeubles,
-57. 975  au titre de l'indemnité de remploi,
-5. 000  au titre du coût de démolition,
-251. 730,09  au titre des pertes de loyer,
-24. 000  en compensation de son déficit de trésorerie,
-10. 000  pour résistance abusive ;
le tout, avec intérêts légaux à compter de l'assignation.
Au cas où une expertise serait ordonnée, elle a demandé que la mission de l'expert fût limitée à l'évaluation des immeubles, abstraction faite des désordres.
Elle a sollicité, en tout état de cause, une somme de 10. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
La compagnie AXA a formé appel incident, pour voir déclarer l'action de la S. C. I. IMMO MI irrecevable, en ce qu'elle avait été exercée après l'expiration de la garantie décennale.
Subsidiairement, elle a conclu à la confirmation du jugement entrepris.
Plus subsidiairement, si la demande de garantie était accueillie, elle a conclu à une expertise.
Elle a sollicité, dans tous les cas, une somme de 3. 000 euros au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Monsieur Christian Y... a fait observer qu'aucune demande n'était dirigée à son encontre et qu'au demeurant, l'action était prescrite.
Il a sollicité une somme de 3. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Maître Christian Z... ès qualités de liquidateur de la société ABRI a été cité à domicile et n'a pas comparu ; le présent arrêt sera donc par défaut.

Attendu que les acquéreurs successifs d'un immeuble sont recevables à agir contre ses constructeurs sur le fondement de la garantie décennale qui accompagne en tant qu'accessoire l'immeuble, nonobstant la connaissance par ces acquéreurs des vices de celui-ci lors de la signature de l'acte de vente et l'absence dans ce dernier de clause prévoyant un tel recours ;
Que c'est dès lors à tort que le premier juge a déclaré la S. C. I. IMMO MI irrecevable en son action, au seul motif que les désordres affectant l'ensemble immobilier étaient apparus antérieurement à la vente ;
Attendu qu'il n'est pas contesté que l'ensemble immobilier litigieux est affecté de désordres relevant de la garantie décennale ;
Attendu que la réception des ouvrages est intervenue les 20 août 1987,15 décembre 1988 et 9 mars 1989 ;
Que des désordres apparus dès 1991, ont donné lieu à une déclaration de sinistre le 13 février 1991 auprès de la compagnie AXA, laquelle a missionné le 28 janvier 1992 un expert qui a déposé un rapport le 20 juillet 1992 ;
Qu'une seconde déclaration de sinistre a été régularisée en décembre 1997 ;
Que la compagnie AXA a mandaté le 24 décembre 1997 un expert, le cabinet SARETEC, lequel a estimé, dans une note du 25 octobre 1999, que les immeubles n'étaient pas réparables et devaient être détruits ;
Que la compagnie AXA a fait procéder le 3 décembre 1999 à l'estimation de la valeur vénale des immeubles sinistrés par M. A..., puis a pris contact avec les propriétaires concernés en vue d'un règlement des indemnités ;
Qu'ainsi, s'en est notamment suivi, du 24 janvier au 4 août 2000, un échange de courriers entre la S. C. I. IMMO MI et la compagnie AXA, dont il ressort que la compagnie AXA reconnaissait devoir prendre en charge le sinistre et cherchait un " règlement amiable ", qui en fin de compte n'a pas abouti en raison d'un désaccord sur le montant des indemnités ;
Qu'il en résulte que le délai de la garantie décennale a été interrompu par les actes ci-dessus rappelés, de sorte qu'elle n'était pas expirée lorsque la S. C. I. IMMO MI a saisi le tribunal de grande instance d'ORLEANS, le 22 août 2002 ;
Attendu qu'il est constant, au vu du rapport SARETEC, que les immeubles sinistrés doivent être démolis ;
Que la cour ne disposant pas des éléments suffisants pour fixer le préjudice subi, doit recourir à une expertise ;
Attendu que la compagnie AXA entend que l'expertise tienne compte de l'état des biens à la date de leur acquisition par la S. C. I. IMMO MI, sans quoi celle-ci, qui a acheté peu cher des immeubles en mauvais état, bénéficierait d'un enrichissement sans cause ;
Mais attendu que cette difficulté concerne les relations entre l'acquéreur et le vendeur, lequel peut, dans l'acte de vente, se réserver un recours contre les constructeurs à raison des désordres apparus antérieurement à la vente ;
Qu'elle ne peut pas être invoquée, en revanche, par les constructeurs pour échapper aux conséquences de leur responsabilité, car, faute de disposition contraire dans l'acte de vente, le vendeur qui n'a plus aucun recours contre les constructeurs, est réputé avoir cédé à l'acquéreur, avec l'immeuble, l'action qu'il avait contre les constructeurs ;
Qu'ainsi, il n'y a pas d'enrichissement sans cause, car l'enrichissement, qui n'est au demeurant pas systématique, tout dépendant du prix de vente librement négocié entre vendeur et acquéreur, trouve sa source dans la volonté de celui-ci de vendre à celui-là à un prix déterminé ;
Qu'en conséquence, l'expertise devra déterminer la valeur vénale des immeubles, abstraction faite des désordres ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu non plus de limiter l'expertise aux postes de préjudice susceptibles d'être couverts par la police d'assurance, le maître de l'ouvrage conservant en toute hypothèse un recours contre l'assuré ;
Attendu qu'il convient enfin de surseoir à statuer sur la demande au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile et sur les dépens ;
PAR CES MOTIFS,
***************
INFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a déclaré irrecevables les exceptions soulevées par la compagnie AXA, tirées de la prescription de la garantie décennale et du défaut de mise en cause des constructeurs.
STATUANT à NOUVEAU,
DÉCLARE la S. C. I. IMMO MI recevable à agir en réparation de l'entier dommage affectant les immeubles sis 29,31 et 33 rue du 71ème B. C. P. à JARGEAU (Loiret), dont elle est propriétaire.
Avant dire droit sur le montant du préjudice,
ORDONNE une expertise et COMMET :
Monsieur Frédéric B...

45160 OLIVET,
Avec mission de :
-voir et visiter les immeubles sis 29,31 et 33 rue du 71ème B. C. P. à JARGEAU (Loiret),
-donner son avis sur leur valeur vénale, abstraction faite des désordres,
-donner son avis sur leur valeur locative,
-chiffrer le coût de leur démolition,
-donner son avis, plus généralement, sur l'ensemble des préjudices allégués par la S. C. I. IMMO MI.
DIT que de sa mission, l'expert dressera un rapport qu'il déposera au greffe de la cour dans les six mois qui suivront la notification qui lui sera faite du versement de la provision.
DIT qu'en cas d'empêchement ou de refus de l'expert, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête.
DIT que l'expertise sera effectuée aux frais avancés de la S. C. I. IMMO MI, laquelle devra consigner avant le 30 juin 2007 entre les mains du régisseur d'avances et de recettes de la cour, la somme de 3. 000 euros à valoir sur la rémunération de l'expert.
RAPPELLE qu'à défaut de consignation à bonne date, la désignation de l'expert sera caduque.
SURSOIT à STATUER sur l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
RÉSERVE les dépens.
Arrêt signé par Monsieur Alain RAFFEJEAUD, président et Madame Anne-Chantal PELLÉ, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.