R.G : 06/01203
COUR D'APPEL DE ROUEN
CHAMBRE 1 CABINET 1
ARRÊT DU 16 JANVIER 2008
DÉCISION DÉFÉRÉE :
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D'EVREUX du 24 février 2006
APPELANTE :
Société FROMAGES ET DÉTAIL
62, rue de Lille
94150 RUNGIS
représentée par la SCP DUVAL BART, avoués à la Cour
assistée de Me Julien DUFFOUR, avocat au Barreau de PARIS
INTIMÉES :
S.C.I. LES COTELLES
24, avenue de l'Ile-de-France
27200 VERNON
représentée par la SCP GREFF PEUGNIEZ, avoués à la Cour
assistée de Me Valérie LEMAITRE-NICOLAS, avocat au Barreau d'EVREUX
S.C.I. DU PARC
24, avenue de l'Ile-de-France
27200 VERNON
représentée par la SCP COLIN VOINCHET RADIGUET ENAULT, avoués à la Cour
assistée de Me Jean-Louis Z..., avocat au Barreau d'EVREUX, substitué à l'audience par Me Christelle A..., avocat au Barreau d'EVREUX
COMPOSITION DE LA COUR  :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau Code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 3 décembre 2007 sans opposition des avocats devant Monsieur BOUCHÉ, Président, rapporteur, en présence de Madame LE CARPENTIER, Conseiller,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :
Monsieur BOUCHÉ, Président
Madame LE CARPENTIER, Conseiller
Monsieur GALLAIS, Conseiller
GREFFIER LORS DES DÉBATS :
Jean Dufot

A l'audience publique du 3 décembre 2007, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2008

CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 16 janvier 2008, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile,
signé par Monsieur BOUCHÉ, Président et par Jean Dufot, greffier présent à cette audience.

*           *
Suivant deux baux qui lui ont été consentis le 26 mars 1998 par la société civile immobilière Les COTELLES, la société FROMAGES et DÉTAIL est preneur  de locaux situés dans un ensemble immobilier situé avenue de l'Ile de France à Vernon - bureaux d'une surface de 155 m², aires de stationnement de 60 m² et de 80 m², emplacements de 80m² dans un garage ;
Chacun de ces contrats dispose en son article 6 : "Pendant la durée du présent contrat, le bailleur ne pourra vendre ou autrement transférer la propriété du bien à un tiers quel qu'il soit, sans proposer d'abord au preneur d'acquérir le bien selon les mêmes conditions" ;
La société FROMAGES et DÉTAIL déclare avoir appris fortuitement qu'en l'étude de maître Andrieu, notaire, la bailleresse avait vendu le 21 septembre 2000 les murs dont elle est locataire à la société civile immobilière du PARC nouvellement créée et constituée par Chantal et Michel C..., dont le fils dirige une autre entreprise locataire la société POLYQUIP ;
Il a été indiqué en page 5 de l'acte de vente que "la jouissance a lieu par la prise de possession réelle par la perception des loyers à recevoir, savoir : ... surplus du lot 4, et les lots 6 et 7 : loués à la S A FROMAGES et DÉTAIL dont le siège est à D... MIN 62 rue de Lille, à des charges et conditions bien connues de l'acquéreur" ;
Par actes d'huissier des 16 et 19 avril 2004, la société FROMAGES et DÉTAIL a assigné la S C I Les COTELLES et la S C I du PARC pour faire reconnaître son droit de préemption, voir annuler la vente signée en fraude de son droit, et la substituer à la S C I du PARC dans la propriété des biens moyennant le prix de 60 979, 61  ;
Suivant jugement du 24 février 2006, le tribunal de grande instance d'Evreux, après avoir rejeté l'exception de nullité des assignations, a débouté la société FROMAGES et DÉTAIL de ses demandes et l'a condamnée aux dépens ;
Le tribunal, tout en reconnaissant la validité du pacte de préférence et sa violation par la S C I Les COTELLES, a refusé d'annuler la vente en l'absence de preuve d'une connaissance par la S C I du PARC de l'existence de ce pacte, et a rejeté la demande de dommages et intérêts, motif pris du défaut de preuve par la demanderesse d'un préjudice et de la possession de ressources suffisantes pour acquérir les biens au prix convenu avec l'acquéreur ;

La société par actions simplifiées FROMAGES et DÉTAIL a relevé appel de cette décision ;
Aux termes de ses dernières écritures signifiées le 9 octobre 2007, elle  demande à la cour de confirmer la licéité de son droit de préemption, mais, par  réformation de la décision pour le surplus, de juger que la S C I du PARC connaissait son existence, qu'en concertation avec la bailleresse, elle l'a délibérément  enfreint, que la nullité  de la vente doit  être  prononcée et  l'appelante déclarée propriétaire des murs loués moyennant le règlement  de la somme de 60 979, 61  ( soit 400 000 francs ) ;
Subsidiairement, la concluante se déclare prête à acquérir la totalité de l'ensemble immobilier pour la somme de 121 959, 21  ( soit 800 000 francs ) ;
Très subsidiairement, en cas de refus par la cour d'annuler la vente, elle demande la condamnation de la S C I Les COTELLES et de la S C I du PARC à lui verser 60 000  de dommages et intérêts et, en toute hypothèse, 5 000  au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
La S C I Les COTELLES, dans ses conclusions du 8 décembre 2006, demande la confirmation du jugement déféré, subsidiairement, en cas d'annulation de la vente et de restitution de son prix, la condamnation de la société du PARC  à lui payer une indemnité mensuelle de jouissance et d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer au 21 septembre 2000, outre une somme de 1 500  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
La S C I du PARC conclut le 20 avril 2007 au débouté des demandes de la société FROMAGES et DÉTAIL, subsidiairement, en cas de prononcé de la nullité de la vente, à sa limitation aux seuls biens immobiliers sur lesquels portait le pacte de préférence et à la désignation d'un expert pour ventiler et estimer la valeur des éléments de l'ensemble au jour de la cession annulée, enfin, à la condamnation de la société appelante ou de telle partie qui succombera, à lui verser 3 000  au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Elle demande à la cour, en cas de nullité de la cession, de lui donner acte de ce qu'elle se réserve de réclamer à la S C I Les COTELLES des dommages et intérêts pour ses impenses.
SUR CE LA COUR,
Devant la cour, la S C I Les COTELLES, gérée par Michel E..., ne remet plus en cause la validité et la force obligatoire reconnue par le tribunal de la clause de préférence qui  figure dans chacun des baux consentis à la société FROMAGES et DÉTAIL ;
À l'issue d'une exacte analyse des pièces du litige, le tribunal a pu juger que la S C I Les COTELLES ne fait pas la preuve qui lui incombe de l'information qu'elle dit avoir donnée à sa locataire de son intention de céder les murs loués à un tiers : les visites régulières invoquées par Michel  E... dans les locaux de la société FROMAGES et DÉTAIL pour y percevoir les loyers, à les supposer réelles, ne sauraient s'interpréter comme  une notification de son intention de céder les biens loués et n'ont pas permis à la société FROMAGES et DÉTAIL de faire jouer son droit de préférence ;
Au surplus, la S C I Les COTELLES ne peut sérieusement affirmer, sans se contredire, avoir informé sa locataire de son projet de vente, et, dans le compromis qui précède l'acte de cession du 21 septembre 2000, donner au notaire un mandat  qui ne sera pas repris dans cet acte de se charger de "toutes les formalités en vue de purger ces droits" ( de préemption ) ;
C'est encore à bon droit que le tribunal n'a pas trouvé dans le changement de dénomination à partir d'octobre 2000 de la société bailleresse figurant en tête des factures de loyers la preuve suffisante d'une connaissance par la locataire d'une vente des murs ;
La violation délibérée par la S C I Les COTELLES du pacte de préférence est démontrée et le jugement doit être confirmé sur ce point ;
En revanche, il n'est pas contradictoire de la part des premiers juges, dans un premier temps, de constater la possible connaissance par la S C I du PARC  du pacte de préférence, puisque le compromis qu'elle a signé le 20 juillet 2000 y fait référence en termes généraux, mais suffisamment explicites pour qu'elle en  reconnaissent l'existence dans les baux ( "si une personne... détenait un droit de préemption légal ou conventionnel...la régularisation des présentes par acte authentique ne pourra avoir lieu avant la  purge du ou des droits en  question" ), et  dans  un second temps, malgré le comportement de " dissimulation  efficace"  ( sic ) adopté par les époux C... en créant une S C I, de retenir que cette société pouvait ne pas connaître l'intention de la société FROMAGES et DÉTAIL d'user de son droit de se porter acquéreur ;
Ainsi, sans qu'il soit possible d'ajouter, comme le tribunal l'a fait à tort, un reproche, que personne n'invoquait, adressé à la locataire de ne pas prouver sa capacité financière à acheter les biens litigieux en septembre 2000, aucune preuve n'est produite d'une  concertation frauduleuse du vendeur et de l'acheteur pour priver le locataire de son  droit de préférence :  la substitution de propriétaire par nullité de la vente ne peut être prononcée ;
En revanche, dès lors que la vente notariée du "surplus du lot 4 et des lots 6 et 7 loués à la S A  FROMAGES et DÉTAIL à des charges et conditions bien connues de l'acquéreur" ne s'est accompagnée d'aucune formalité de purge du droit de préemption, la société locataire est fondée à voir sanctionner la violation de son droit par la bailleresse sous forme de dommages et intérêts ;
Quant aux époux C..., en devenant bailleurs de l'ensemble commercial par société civile immobilière interposée, tout en négligeant de vérifier si a été faite la purge du droit de préférence dont bénéficiaient plusieurs de ses locataires, notamment la société FROMAGES et DÉTAIL et la société POLYQUIP dont leur propre fils est gérant, ils ont contribué par leur faute, mais à un moindre degré, à la violation de ce droit par leur venderesse ;
À défaut de justifier le montant de 60 000  de dommages et intérêts qu'elle réclame subsidiairement, montant approximativement égal  au prix de vente des murs qu'elle aurait pu acquérir, la société FROMAGES et DÉTAIL, qui a perdu une chance de valoriser son fonds de commerce par cet achat, doit en être indemnisée par une somme de 30 000  : cette évaluation prend en considération, au-delà de la violation du pacte de préférence, le fait que l'exploitant conserve les éléments constitutifs de son fonds, notamment son droit au bail et ne souffre pas d'entrave à la poursuite de son activité ;
La faute de la S C I du PARC sera, quant à elle, sanctionnée par une participation solidaire au paiement de la moitié de cette indemnité ;
Il serait inéquitable que la société appelante conserve la charge de ses frais de défense qu'elle a exposés tant en première instance que devant la cour ; elle en sera indemnisée solidairement par la S C I Les COTELLES et par la S C I du PARC dans la même proportion ;
PAR CES MOTIFS,
Confirme le jugement du 24 février 2006 en ce qu'il a débouté la société FROMAGES et DÉTAIL de sa demande de nullité de la vente du 21 septembre 2000 conclue à son insu ;
Le réformant pour le surplus,
Dit que la S C I Les COTELLES et la S C I du PARC ont engagé leur  responsabilité, la première en omettant de soumettre son offre de vente à la société FROMAGES et DÉTAIL, la seconde en négligeant de s'assurer de la purge du droit de préférence ;
Condamne solidairement, la S C I Les COTELLES et la S C I du PARC, cette dernière pour moitié, à payer à la société FROMAGES et DÉTAIL la somme de 30 000 euros de dommages et intérêts, et celle de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne les sociétés Les COTELLES et du PARC, cette dernière pour moitié, aux entiers dépens de première instance et d'appel ;
Admet dans ces limites les avoués au bénéfice du recouvrement direct dans les conditions définies par l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier						Le Président