R.G : 06/01884
SARL COLIR
SARL ALDEBARAN

LE GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE DE MAIDERY


COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 03 OCTOBRE 2008
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE ST PIERRE en date du 08 DECEMBRE 2006 suivant déclaration d'appel en date du 28 DECEMBRE 2006
rg no  05/2009
APPELANTES :
SARL COLIR

97420 LE PORT
Représentant : la SCP CANALE GAUTHIER ANTELME (avocats au barreau de SAINT-DENIS)
SARL ALDEBARAN

97420 LE PORT,
Représentant : la SCP CANALE GAUTHIER ANTELME (avocats au barreau de SAINT-DENIS),

LE GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE DE MAIDERY

97410 ST PIERRE
Représentant : la SELARL GANGATE - DE BOISVILLIERS - RAPADY (avocats au barreau de SAINT PIERRE)
Madame Marie Z...
X...

Résidence Oiseau de la Vierge - Bât B Appt 23
97410 ST PIERRE
Représentant : la SELAS POITRASSON (avocat au barreau de SAINT-PIERRE),
Maître Christophe PIEC es qualité de commissaire au plan de continuation de Mme Marie Z...
X...

97490 STE CLOTILDE,
Représentant : Me Pierre A... (avocat au barreau de SAINT-DENIS)
CLOTURE LE : 6 juin 2008,
DÉBATS : en application des dispositions de l'article 779 alinéa 3  du nouveau code de procédure civile, le conseiller de la mise en état à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 13 juin 2008.
Par bulletin du 13 juin 2008 et 1er aôut 2008, le président a avisé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :
Président :	Monsieur Olivier FROMENT,
Conseiller :	Monsieur Gérard GROS,
Conseiller :	Madame Anne JOUANARD,
qui en ont délibéré
et que l'arrêt serait rendu le 18 juillet 2008 par mise à disposition au greffe à cette date le délibéré a été prorogé au 5 septembre et 3 octobre 2008,
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 03 Octobre 2008.
Greffier : Dolène MAGAMOOTOO.
FAITS ET PROCÉDURE,
Suivant compromis en date du 11 février 2004 Madame Alize s'est engagée à vendre au Groupement Foncier Agricole de Maidery un bien immobilier situé à Petite Ile pour un prix de 495 459 .
Madame X... avait été mise en redressement judiciaire le 28 mars 2000, son plan de continuation ayant été adopté par jugement du 28 février 2002 et la vente du bien avait été autorisée par décision du 25 mai 2004.
Madame X... ayant refusée de signer l'acte authentique malgré convocation par huissier et mise en demeure, par acte d'huissier en date des 21 et 29 juin 2005 le Groupement Foncier Agricole de Maidery l'a fait assigner ainsi que Me Piec en qualité de commissaire à l'exécution du plan devant le Tribunal de Grande Instance de Saint Pierre aux fins de voir déclarer la vente parfaite et de voir condamner Madame X... à lui verser diverses sommes au titre de la clause pénale et de dommages et intérêts ainsi que sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Madame X... ayant indiqué que, considérant à bon droit selon elle la vente caduque, elle avait vendu le bien en cause par actes des 6 avril et 22 juin 2005 aux sociétés Colir et Aldebaran, par actes d'huissier en date du 31 mars 2006 le Groupement Foncier Agricole de Maidery les a fait assigner en intervention dans la procédure, sollicitant la nullité des ces ventes pour fraude commise à ses dépens.
Les instances ont été jointes par ordonnance du 27 avril 2006.
Le GFA de Maidery a alors sollicité l'annulation des ventes consenties aux sociétés Colir et Aldebaran en fraude de ses droits et la condamnation in solidum des trois défendeurs à lui verser une somme de 100 000  à titre de dommages et intérêts et celle des deux sociétés à lui verser une somme de 3 000  sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, maintenant ses demandes tendant à voir déclarer la vente le concernant parfaite avec toutes conséquences et à voir condamner Monsieur X... à lui verser une somme de 4 000  sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par jugement en date du 8 décembre 2006 le Tribunal de Grande Instance de Saint Pierre :
- a déclaré parfaite la vente par Madame X... au GFA de Maidery portant sur un terrain situé à Petite Ile lieu dit "Verger Hemery" cadastré section AX no 40, 41, 255, 340 et 341 à effet du 11 février 2004,
- a dit que le jugement valait titre au propriétaire aux fins de publication,
- a déclaré nulle la vente passée par acte des 23 et 31 mars et 6 avril 2005 entre Madame X... et la S.A.R.L. Colir enregistrée et publiée le 6 juin 2005 sous le volume 2005P no 3446,
- a déclaré nulle la vente passée par acte des 9, 14 et 22 juin 2005  entre Madame X... et la S.A.R.L. Aldebaran  enregistrée et publiée le 19 août 2005 sous le volume 2005P no 5063,
- a condamné in solidum les S.A.R.L. Colir et Aldebaran et Madame X... à verser au GFA de Maidery une somme de 60 000  à titre de dommages et intérêts,
- a ordonné l'exécution provisoire,
- a  condamné in solidum les S.A.R.L. Colir et Aldebaran à verser au GFA de Maidery une somme de 1 900  sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- a condamné solidairement les défendeurs aux dépens.
Par déclaration au Greffe en date du 28 décembre 2006 les S.A.R.L. Colir et Aldebaran ont interjeté appel de ce jugement.
MOYENS ET PRÉTENTIONS,
Dans leurs  dernières écritures régulièrement notifiées déposées le 16 mars 2006 les sociétés Colir et Aldebaran demandent à la Cour d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de constater l'absence de toute collusion frauduleuse entre elles et Madame X..., de prononcer la nullité du compromis signé le 11 février 2004 entre Madame X... et le GFA de Maidery en violation des dispositions de l'article L 621-24 du Code Commerce dans sa rédaction antérieure, de débouter le GFA de Maidery de toutes ses demandes et de le condamner à leur verser une somme de 3 000  sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens.
Dans ses dernières écritures régulièrement notifiées déposées le 9 janvier 2008 Madame X... demande à la Cour de lui donner acte de ce qu'elle adhère aux moyens soulevés par les sociétés Colir et Aldebaran, de la recevoir en son appel incident, d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de condamner le GFA de Maidery à lui verser la somme de 24 772,95  à titre de clause pénale, de 15 000  à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 3 000  sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens dont distraction par application de l'article 699 du Code de procédure civile.
Dans ses dernières écritures régulièrement notifiées déposées le 17 janvier 2008 Me Piec en qualité de commissaire à l'exécution du plan de continuation de Madame X... demande à la Cour  de statuer ce que de droit sur la recevabilité et les mérites de l'appel et de condamner la partie défaillante aux dépens dont distraction par application de l'article 699 du Code de procédure civile.
Dans ses dernières écritures régulièrement notifiées déposées le 19 février 2008 le Groupement Foncier Agricole de Maidery demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et y ajoutant de condamner Madame X... à lui verser une somme de 24 772,95  au titre de la clause pénale, de 32 077  à titre de dommages et intérêts pour perte d'exploitation, d'ordonner en tant que de besoin la compensation avec le prix de vente sur lequel il lui reste à verser la somme de 438 609,05  qu'il versera à Me Piec es qualité, de condamner in solidum les sociétés Colir et Aldebaran et Madame X... à lui verser une somme de 6 000  sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens en ce compris les frais d'acte d'huissier dont distraction par application de l'article 699 du  Code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 juin 2008.
Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter à leurs écritures ci dessus visées figurant au dossier de la procédure.
MOTIFS DE LA DÉCISION,
Pour contester le jugement entrepris qui a considéré la vente par Madame X... au  GFA de Maidery parfaite et a annulé les ventes Alize-S.A.R.L. Colir et Aldebaran et conclure au rejet des demandes du GFA  les sociétés Colir et Aldebaran font essentiellement valoir :
- que contrairement à ce qu'a dit le premier juge le compromis de vente Alize-GFA de Maidery ne prévoyait un transfert de propriété que lors de la signature de l'acte authentique qui n'est jamais intervenue et que dès lors  Madame X... était encore propriétaire des biens lorsqu'elle leur a vendu ceux ci,
- que pour pouvoir annuler les ventes à eux consenties il appartient au GFA de Maidery de rapporter la preuve d'une collusion frauduleuse entre elles et la venderesse, preuve qui n'est pas rapportée en l'espèce alors que l'intervention aux ventes de Me Piec excluent leur mauvaise foi,
- qu'en toute hypothèse alors que l'annulation demeure facultative elle est en l'espèce inopportune, le bien ayant été acheté par elles à un prix supérieur et ayant été distribué aux créanciers de Madame X....
Elles ajoutent que le compromis signé entre Madame X... et le GFA de Maidery est nul pour avoir été conclu avant l'autorisation du juge commissaire, nullité qu'elles sont recevables à soulever en application des dispositions de l'article L 621-24 du Code de commerce.
Madame X... reprend quant à elle son argumentation quant aux statuts du GFA de Maidery et au non respect par lui de ses obligations en matière de délai d'octroi de prêt, du montant de celui ci, pour conclure à la non réalisation imputable à faute au GFA de la condition suspensive y afférent.
Elle ajoute qu'en toute hypothèse la vente entre elle et le GFA de Maidery ne peut être parfaite faute de purge du droit de préemption du fermier.
Sur la vente Alizé-GFA de Maidery,
Il doit tout d'abord être considéré que les observations de Madame X... concernant le fait que le GFA de Maidery n'a été constitué officiellement que le 5 juillet 2004 sont inopérantes dans la mesure où aucune clause du compromis ne se rattache à une quelconque obligation faite à l'acquéreur, clairement identifié dans l'acte comme étant en cours de formation au moment de la signature,  de se constituer pour une date précise.
Il résulte ensuite des termes du compromis que la vente était soumise à la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un prêt dont les caractéristiques étaient spécifiées, celui ci s'obligeant à déposer ses demandes de prêts au plus tard dans le délai de huit jours du compromis et à justifier au vendeur de ce dépôt par tous moyens utiles ;
Que  cette condition suspensive devait être réalisée au plus tard le 30 juin 2004, sa réalisation résultant de la production de la lettre d'accord du banquier ;
Que l'acquéreur devait justifier au vendeur de l'acceptation ou du refus du prêt par pli recommandé adressé au plus tard dans les 5 jours suivant l'expiration du délai sus visé et qu'en  cas de défaut d'envoi dans le délai prévu de cette lettre recommandée, le vendeur pouvait mettre en demeure l'acquéreur de lui produire une lettre d'accord et qu'à défaut de réponse à cette mise en demeure les présentes seront nulles et non avenues ;
Que la signature  de l'acte authentique était prévue au plus tard le 7 juillet 2004, le délai pouvant être prorogé jusqu'au 31 juillet, cette date n'étant pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter ;
Que si le défaut de réitération à la date de réalisation prévue provenait d'une défaillance de l'acquéreur, le vendeur pouvait renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant l'acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d'huissier.
Il résulte ainsi de ces diverses dispositions que les parties au compromis avaient mis à la charge de l'acquéreur un certain nombre de modalités entourant la réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt et notamment celle consistant à notifier par courrier recommandé au plus tard dans les 5 jours suivant le 30 juin 2004 l'accord de prêt obtenu.
Que la sanction du non respect de cette formalité était l'annulation du compromis.
Que pour autant cette sanction était clairement soumise au respect par le vendeur lui même, en  cas de défaut d'envoi par l'acquéreur avant le 5 juillet 2004 de son accord de prêt, de l'obligation pour lui de mettre en demeure l'acquéreur de lui produire cet accord.
Or il n'est pas contesté que Madame X... n'a pas déféré à cette formalité et qu'elle n'a jamais mis en demeure le GFA de Maidery.
Elle ne peut dès lors arguer du défaut de justification par le GFA de Maidery de son accord de prêt avant le 5 juillet 2004 pour conclure à la caducité du compromis.
Le  GFA de Maidery a obtenu son prêt le 21 juillet 2004.
Madame X... ne peut pas plus arguer de la non conformité du  prêt obtenu aux modalités prévues dans le compromis, alors qu'outre le fait qu'une telle non conformité ne peut caractériser la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, il est constant qu'en toute hypothèse seul le GFA de Maidery aurait pu s'en prévaloir s'agissant d'une condition souscrite dans son seul intérêt.
Enfin Madame X... ne peut pas d'avantage valablement soutenir, qu'ayant constaté qu'à la date du 30 juin 2004 l'acquéreur n'avait justifié ni d'une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles effectuée dans les délais contractuels ni de l'obtention du prêt visé, elle avait  pu valablement notifier son intention de ne plus poursuivre la vente au profit du GFA.
Qu'il lui appartenait en effet aux termes du compromis et si elle entendait renoncer à poursuivre la vente en raison d'un défaut de signature de l'acte authentique dans le délai prévu, de notifier son renoncement au GFA de Maidery par lettre recommandée,  ce qu'elle n'a pas fait, se contentant d'écrire au notaire le 27 juillet 2004 qu'elle ne voulait plus vendre.
Il doit d'ailleurs être noté qu'à cette date du 27 juillet 2004 le délai de signature de l'acte authentique prévue au plus tard le 7 juillet 2004 avec prorogation jusqu'au 31 juillet n'était pas expiré.
Ainsi Madame X... est mal fondée à arguer de la caducité du compromis  du 11 février 2004 par lequel elle s'est engagée à vendre au Groupement Foncier Agricole de Maidery un bien immobilier situé à Petite Ile pour un prix de 495 459  pour non réalisation des conditions suspensives imputables au GFA de Maidery.
Sur le moyen tiré de ce qu'en tout état de cause la vente ne pouvait être "parfaite alors que le droit de préemption du fermier exploitant les terrains agricoles n'avait pas été purgé en violation des dispositions d'ordre public de l'article L 142-4 du Code rural", outre qu'il résulte des termes du compromis que Madame X...  a déclaré le bien libre de toute occupation,  que le fermier serait Monsieur C... son concubin qui a signé le compromis en vertu d'une procuration qu'elle lui a donnée, que la réalité du bail allégué est contestée dans le cadre d'une instance encore en cours, il demeure qu'en toute hypothèse l'absence de purge du droit de préemption du fermier n'est pas une cause de nullité d'une vente immobilière.
Elle ne peut qu'en entraîner l'inopposabilité audit fermier qui a seul qualité pour la soulever.
Il s'ensuit que Madame X... n'est pas fondée à arguer de la nullité de la vente sur ce  moyen.
Enfin sur le moyen tendant à la nullité du compromis  pour défaut d'autorisation préalable du  juge commissaire en application des dispositions de l'article L 621-24 ancien du Code de commerce.
Il résulte des dispositions de ce texte que le jugement ouvrant une procédure collective emporte interdiction de payer toute créance antérieure et que  le juge commissaire peut autoriser le chef d'entreprise à faire un acte de dispositions étranger à la gestion courante,  tout acte ou tout paiement passé en violation étant annulé à la demande de tout intéressé présentée dans le délai de 3 ans à compter de la conclusion de l'acte et, quand l'acte est soumis à publicité, à compter de celle ci.
Or en l'espèce alors que l'acte visé n'est qu'un compromis de vente il doit être constaté qu'il a été conclu sous condition suspensive de l'autorisation du juge commissaire et que cette autorisation a été donnée par le Tribunal le 25 mai 2004.
Il s'ensuit que là encore ce moyen n'est pas fondé.
Le jugement entrepris qui a déclaré parfaite la vente par Madame X... au GFA de Maidery portant sur un terrain situé à Petite Ile lieu dit "Verger Hemery" cadastré section AX no 40, 41, 255, 340 et 34 doit en conséquence être confirmé de ce chef.
Sur les ventes X... - S.A.R.L. Colir et Aldebaran,
Alors qu'était clairement  prévu aux termes du compromis du 11 février 2004 que l'acquéreur serait propriétaire à compter du jour de la  réalisation de la vente par acte authentique,  il s'ensuit que s'il y a bien eu vente par Madame X... au GFA de Maidery du terrain situé à Petite Ile lieu dit "Verger Hemery" cadastré section AX no 40, 41, 255, 340 et 34 par  accord sur la chose et le prix, la réitération par acte authentique n'étant pas une condition du consentement, pour autant l'acte authentique n'étant jamais intervenu,  la vente postérieure par Madame X... aux sociétés Colir et Aldébaran ne caractérisent pas la vente de la chose d'autrui.
Qu'en droit pour obtenir l'annulation des ventes postérieures régulièrement publiées il appartient au GFA de Maidery de rapporter la preuve de la collusion frauduleuse  de Madame X... et  des sociétés Colir et Aldebaran.
Qu'à tout le moins la faute de Madame X... et  des sociétés Colir et Aldebaran est susceptible de lui rendre inopposable ces ventes.
Il est en effet constant tout d'abord que le PROCÈS-VERBAL constatant la carence de Madame X... et l'intention du GFA de Maidery d'acquérir le terrain en cause a été publié le 1er février 2005.
Que s'agissant d'une publicité facultative en vue de l'information des tiers et alors que la publicité obligatoire des actes de vente postérieurs l'emporte sur la publicité facultative, il est incontestable que le seul fait d'avoir publié  le compromis, le PROCÈS-VERBAL de carence et sa déclaration d'intention et ce antérieurement aux ventes Alize- S.A.R.L. Colir et Aldébaran ne permet pas de les annuler ni même de les rendre de facto inopposables au GFA, cette publication relevant des dispositions de l'article 37 du décret du 4 janvier 1955.
Mais il en est autrement s'il est établi que la seconde vente a été faite en connaissance de l'existence de la première.
En effet  l'acquisition d'un immeuble en connaissance de sa précédente cession à un tiers et de l'intention de celui ci de s'en prévaloir est constitutive d'une faute qui ne permettra pas au second acquéreur d'invoquer à son profit les règles de la publicité foncière et entraînera à tout le moins l'inopposabilité de la seconde vente au premier acquéreur.
Or en l'espèce il ne peut être sérieusement  contesté par les sociétés Colir et Aldebaran qu'elles avaient parfaitement connaissance de la première vente Alize-GFA de Maidery.
Que cela résulte des termes mêmes de leurs actes d'acquisition de mars, avril et juin 2005 qui contiennent la reprise intégrale du compromis Alize-GFA du 11 février 2004 et la mention aux termes de laquelle les sociétés Colir et Aldebaran  ont  déclaré :
- avoir une parfaite connaissance de la situation exposée, tant pour avoir eu les explications du notaire que pour avoir pris connaissance des présentes par la notification d'un projet d'acte qui leur a été faite préalablement à la signature des présentes,
-  avoir été averti par le notaire des conséquences pouvant résulter de cette situation, une copie des lettres de notification étant  demeurée annexée ,
- et ont maintenu leur intention d'acquérir en connaissance de cause notamment du sous seing privé dressé le 11 février 2004 et du PROCÈS-VERBAL de carence dressé le 2 décembre 2004 et requis le notaire d'établir l'acte, faisant leur affaire personnelle des inconvénients résultant de la situation exposée.
Que ceci  établit incontestablement leur mauvaise foi, dont elles ne peuvent se dédouaner en arguant de l'intervention aux actes de Me Piec commissaire à l'exécution du plan de Madame X..., celle de Madame X... étant évidente et indiscutable.
Que pour autant cette mauvaise foi fautive n'est pas de nature à caractériser la fraude de nature à permettre au GFA de Maidery, tiers à celles ci, d'obtenir la nullité de ventes auxquelles il n'était pas partie, aucun autre argument soulevé par lui n'étant de nature à lui permettre de requérir une telle nullité.
Il n'en demeure pas moins que les ventes par Madame X... aux sociétés Colir et Aldébaran sont incontestablement inopposables au GFA de Maidery.
La faute de Madame X... et des sociétés Colir et Aldébaran a par ailleurs incontestablement causé un préjudice au GFA de Maidery en ce qu'elle a retardé l'aboutissement de son projet et a eu des répercussions sur l'activité pour laquelle il avait été crée, perte d'exploitation comprise,  préjudice qui sera justement réparé par l'allocation d'une somme de
60 000  au paiement de laquelle les intimées seront condamnées in solidum.
Il n'y a pas lieu en revanche de faire droit à la demande du GFA de Maidery en paiement de la clause pénale, la vente conclue entre Madame X... et lui étant déclaré parfaite.
L'équité commande la condamnation in solidum de Madame X... et des sociétés Colir et Aldébaran  à verser au GFA de Maidery une somme de 3 000  sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement en matière civile par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il  a déclaré parfaite la vente par Madame X... au GFA de Maidery portant sur un terrain situé à Petite Ile lieu dit "Verger Hemery" cadastré section AX no 40, 41, 255, 340 et 341 à effet du 11 février 2004,  dit que le jugement valait titre au propriétaire aux fins de publication et condamné in solidum les S.A.R.L. Colir et Aldebaran à verser au GFA de Maidery une somme de 1 900  sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
INFIRME ledit jugement sur ses autres dispositions et STATUANT à nouveau :
DÉBOUTE le GFA de Maidery de sa demande tendant à voir déclarer nulles la vente passée par acte des 23 et 31 mars et 6 avril 2005 entre Madame X... et la S.A.R.L. Colir enregistrée et publiée le 6 juin 2005 sous le volume 2005P no 3446 et la vente passée par acte des 9, 14 et 22 juin 2005  entre Madame X... et la S.A.R.L. Aldebaran  enregistrée et publiée le 19 août 2005 sous le volume 2005P no 5063.
DIT et JUGE ces ventes inopposables au  GFA de Maidery avec toutes conséquences de droit.
CONDAMNE in solidum Madame X... et les S.A.R.L. Colir et Aldebaran à verser au GFA de Maidery une somme de 60 000  à titre dommages et intérêts.
REJETTE toutes les autres demandes au fond.
CONDAMNE in solidum Madame X... et les S.A.R.L. Colir et Aldebaran à verser au GFA de Maidery une somme de 3 000  sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d'appel.
CONDAMNE in solidum Madame X... et les S.A.R.L. Colir et Aldebaran aux entiers dépens.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Olivier FROMENT, Président, et par Dolène MAGAMOOTOO, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER 				LE PRÉSIDENT