AFFAIRE : N RG 05 / 01114
Code Aff. :


ORIGINE : DECISION en date du 13 Janvier 2005 du Tribunal de Grande Instance de CAEN- RG no 04 / 00011
COUR D' APPEL DE CAEN
PREMIÈRE CHAMBRE- SECTION CIVILE ET COMMERCIALE
ARRÊT DU 10 AVRIL 2008
APPELANTS :
Monsieur Alain X...

14000 CAEN
LA SOCIETE CAEN IMMOBILIER, venant aux droits de M. Alain X...
122 Boulevard du Maréchal Leclerc
14000 CAEN
prise en la personne de son représentant légal
représentés par la SCP GRAMMAGNAC- YGOUF BALAVOINE LEVASSEUR, avoués
assistés de Me Franck THILL, avocat au barreau de CAEN

LA SCI TOUR CARREE
2 bis rue de Formigny
14000 CAEN
prise en la personne de son représentant légal
représentée par la SCP TERRADE DARTOIS, avoués
assistée de Me GRINGORE substituant Me Frédéric JOUANNO, avocat au barreau de CAEN
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Madame HOLMAN, Conseiller, faisant fonction de Président, rédacteur,
Madame BOISSEL DOMBREVAL, Conseiller,
Mme VALLANSAN, Conseiller,
DÉBATS : A l' audience publique du 04 Mars 2008
GREFFIER : Mme LE GALL, greffier
ARRÊT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2008 et signé par Madame HOLMAN, Conseiller, faisant fonction de Président, et Mme ALLAIN, Greffier
La SARL CAEN IMMOBILIER venant aux droits de M. Alain X... a interjeté appel du jugement rendu le 13 janvier 2005 par le tribunal de grande instance de CAEN dans un litige l' opposant à la SCI TOUR CARREE.


Par acte sous seing privé du 31 décembre 1994, la SCI TOUR CARREE a donné à bail commercial à la SA COGETAT IMMOBILIER aux droits de laquelle est venu M. X... différents locaux à usage professionnel situé 69- 71 rue de Bernières pour une superficie totale de 137 m ², ayant pris effet à compter du 1er janvier 1995 pour une durée de neuf ans, au loyer annuel de 168. 000 F (25. 611, 43 ) hors taxes.
Le 1er octobre 2003, M. X... a sollicité le renouvellement du bail avec fixation du montant du loyer en renouvellement à la somme de 19. 000  toutes taxes comprises en référence aux loyers commerciaux pratiqués dans le même secteur géographique et à la valeur locative réelle des locaux mis à sa disposition, soit 15. 886, 28  hors taxes.
Le 14 novembre 2003, la SCI TOUR CARREE a consenti au renouvellement du bail mais a sollicité un loyer correspondant au loyer actuel hors taxes augmenté des variations de l' indice INSEE construction.
Par acte du 14 octobre 2004, M. X... a fait citer la SCI TOUR CARREE devant le tribunal en fixation du prix du bail renouvelé à compter du 3 août 2004 à la somme annuelle de 19. 000  toutes taxes comprises, outre paiement d' une somme de 3. 000  en application de l' article 700 du code de procédure civile.
Par le jugement déféré le tribunal a fixé, à compter du 1er janvier 2004, le prix du loyer du bail renouvelé au montant du loyer actuel hors taxes, modifié par la variation de l' indice INSEE du coût de la construction et condamné M. X... à payer à la SCI TOUR CARREE la somme de 2. 000  en application de l' article 700 du code de procédure civile.


Par arrêt de cette Cour du 19 octobre 2006, une expertise a été ordonnée aux fins de déterminer la valeur locative des locaux litigieux.
L' expert a déposé son rapport le 9 mai 2007.


Vu les écritures signifiées :
* le 24 septembre 2007 par M. X... qui conclut à la réformation du jugement et à la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 16. 781  hors taxes, et demande paiement de la somme de 4. 000  en application de l' article 700 du code de procédure civile,
* le 18 février 2008 par la SCI TOUR CARREE qui conclut à la confirmation du jugement et demande paiement de la somme de 4. 000  en application de l' article 700 du code de procédure civile.


La période de référence pour le bail litigieux s' étend du 1er janvier 1995 au 31 décembre 2003.
Les parties ne contestent pas le principe de déplafonnement du loyer, jugé, par l' arrêt du 19 octobre 2006.
Conformément aux articles L 145-33 du code de commerce et 23-1 à 23-5 du décret du 30 septembre 1953 modifié selon les éléments suivants :
* les caractéristiques propres du local considéré :
L' expert a estimé la surface pondérée à 109 m ², non contestée.
* la destination des lieux :
Prévue dans le bail, elle s' étend à l' activité d' administrateur de biens et d' agent immobilier " et toutes activités compatibles dans l' immeuble et le règlement de copropriété ".
Il ne s' agit donc pas d' un bail à destination exclusive, mais cependant limitée par ce règlement.
* Les obligations respectives des parties :
L' expert a relevé que les clauses de ce chef étaient " classiques ", à l' exception de la mise à la charge du locataire de la taxe foncière, clause exorbitante de droit commun dont il devait être tenu compte dans la détermination du loyer de renouvellement, ce qui n' est pas contesté par les parties.
* Les facteurs locaux de commercialité :
Aux termes du rapport d' expertise, l' agglomération caennaise, comme de nombreuses capitales régionales, est toujours en expansion avec des efforts qui ont principalement porté sur la rénovation du centre ville, et également sur le développement économique en périphérie. Entre les deux derniers recensements, s' est produite une évolution positive de la population qui est passée de 191. 490 habitants en 1990 à 199. 507 habitants en 1999.
Le nombre total de logements de l' agglomération est passé de 79. 090 en 1990 à 91. 178 en 1999 (dont 86. 561 résidences principales), et l' évolution s' est poursuivie entre 1999 et 2002, la hausse s' élevant à 2, 80 % sur quatre ans.
L' activité touristique a continué également à se développer en raison à la fois de mise en place de centres d' intérêts tels que le Mémorial 2 qui continue à attirer de nombreux touristes ainsi que différentes foires, de même que le doublement de la liaison du car ferry OUISTREHAM / PORTSMOUTH, dont la ligne vient de fêter ses vingt ans.
Les locaux sont situés en plein centre de CAEN à proximité de l' hypercentre. Il s' agissait en 1995 du troisième secteur d' activité commerciale de la ville de CAEN qui a été reclassé en deuxième secteur en raison d' une évolution favorable.
Le quartier est desservi depuis novembre 2002 par le TVR, qui a permis d' augmenter la fréquentation du centre de CAEN par les quartiers périphériques, les stations les plus fréquentées étant celles du centre ville.
Le local considéré est situé à proximité de l' axe de cheminement le plus valorisant en terme de fréquentation.
Ces constatations ne sont pas contestées par les parties.
* Les prix habituellement pratiqués dans le voisinage :
L' expert a précisé qu' à l' époque du renouvellement les prix de référence pour le local considéré s' établissaient dans une fourchette comprise entre 140 et 190 , s' agissant de baux en renouvellement pour lesquels un droit au bail avait été réglé par le locataire lors de son entrée initiale dans les lieux, les nouvelles locations librement négociées et sans droit d' entrée, dans le centre de CAEN, pouvant se faire à des prix beaucoup plus élevés.
L' expert a considéré que la location initialement consentie incluait la valeur du droit au bail, et au vu des prix pratiqués à l' époque du renouvellement a proposé une valeur locative de 170  / m ² soit 18. 530 , le loyer de renouvellement devant être déterminé sous déduction de l' impôt foncier.
Le bailleur conteste l' existence d' un tel règlement.
Cependant, contrairement à ses allégations, l' incidence du " pas de porte " est incluse dans les critères visés à l' article L 145- 33 du code de commerce, puisque la somme versée par le locataire au bailleur lors de son entrée dans les lieux s' analyse en un supplément de loyers- et donc des " prix habituellement pratiqués dans le voisinage ".
Le fait qu' il n' ait pas été expressément prévu au contrat n' est pas de nature à dénaturer celui- ci, comme prétendu par le bailleur puisqu' il constitue juridiquement un loyer, et qu' il était inclus dans le loyer contractuellement prévu.
L' expert a indiqué que la différence entre le prix au mètre carré de l' immeuble litigieux- à savoir 1. 600 F / m ² et le prix moyen du secteur à l' époque- entre 550 F et 750 F- ne pouvait s' expliquer, alors que le bail était conclu entre deux professionnels de l' immobilier, que par l' inclusion de la valeur d' un droit au bail, portant le montant du loyer au triple de sa valeur de marché.
Le bailleur ne produit aucune pièce de nature à contredire utilement ce fait économique.
L' évaluation de l' expert sera en conséquence retenue et le loyer du bail renouvelé fixé à :
18. 530- 1. 749 (montant non contesté de l' impôt foncier 2004) = 16. 781  hors taxes par an à compter du 1er janvier 2004.
Eu égard à la nature du litige, chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens, à l' exception des frais d' expertise qui seront partagés par moitié.
PAR CES MOTIFS

Vu l' arrêt du 19 octobre 2006,
- Réforme le jugement ;
- Fixe à 16. 781  hors taxes le montant annuel du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2004 ;
- Dit que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens, à l' exception des fais d' expertise qui seront partagés par moitié.