Copies exécutoires délivrées aux parties le REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Cour d'appel de paris
Pôle 4 - Chambre 1
Arrêt du 20 novembre2020
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général :RG 20/00293-Portalis 35L7-V-B7D-CBGXN
Décision déférée à la cour : jugement du 17 juin 2015 -tribunal de grande instance de Créteil - RG 13/03110

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...]
représenté par son syndic la SAS [...], [...]


Représentée par Me Sandrine ZALCMAN de la SELEURL CABINET SANDRINE ZALCMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : G0485

Etablissement Public service des domaines
représenté par le directeur par intérim de la direction d'interventions domaniales



Référence du dossier communiquée par la DGFIP : SCX 15-15770/JL
SCI Jonilda


Représentée par Me Guillaume NORMAND, avocat au barreau de PARIS, toque : G770
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue le 15 octobre 2020, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Claude CRETON, président
Mme Christine BARBEROT, conseillère
Mme Monique CHAULET, conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Christine BARBEROT, conseillère, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude CRETON, président et par Grégoire GROSPELLIER, greffier présent lors de la mise à disposition.
***** Par jugement du 16 septembre 2010, le juge de l'exécution du Tribunal de grande instance de Créteil a adjugé à la SCI Jonilda, au prix de 117 000 €, la propriété du lot no 19 de l'état de division d'un ensemble immobilier en copropriété sis [...] (94), soit un appartement aux 3e et 4e étages du bâtiment A, sur les poursuites du syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier à l'encontre de la succession vacante de N... G..., décédée le [...], représentée par la direction nationale des interventions domaniales (DNID) en vertu d'un jugement du 19 mai 1998. Par arrêté du 27 septembre 2012, le préfet du Val-de-Marne a mis en demeure la société Jonilda de mettre fin à la mise à disposition à usage d'habitation du local précité au profit des époux K... en raison de son insalubrité. Par acte extra judiciaire des 12 février, 1er mars 2013 et 6 février 2014, la société Jonilda a assigné le syndicat des copropriétaires précité, la DNID et la SCP Y...-O...-F..., huissiers de justice, en nullité de la vente par adjudication.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 17 juin 2015, le Tribunal de grande instance de Créteil a :
- annulé la vente sur adjudication,
- condamné le syndicat des copropriétaires et la DNID à restituer à la société Jonilda chacun la part du prix de vente d'un montant de 117 000 € qu'ils ont reçue à la suite de l'adjudication et de la distribution du prix,
- ordonné à la société Jonilda de restituer le bien au syndicat des copropriétaires par la remise des clés et la publication par la partie la plus diligente du jugement au service de la publicité foncière,
- débouté la société Jonilda de sa demande en paiement par le syndicat des copropriétaires et la DNID de la somme de 9 243,21 €,
- débouté la société Jonilda de sa demande de dommages-intérêts à l'encontre de l'huissier de justice,
- condamné la société Jonilda à payer à la SCP Y...-O...-F... la somme de 2 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- débouté la société Jonilda et le syndicat des copropriétaires de leur demande en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné la société Jonilda et le syndicat des copropriétaires aux dépens.
Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel à l'encontre de la SCI Jonilda et de la DNID.
Par dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [...] , représenté par son syndic, demande à la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé l'annulation de la vente par adjudication,
- subsidiairement,
- vu l'article 1110 du Code civil,
- juger qu'il n'y a pu y avoir erreur sur la substance,
- infirmer le jugement entrepris de ce chef,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Jonilda de sa demande de dommages-intérêts formée contre lui,
- débouter la société Jonilda de toutes ses demandes,
- condamner la société Jonilda à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions, la SCI Jonilda prie la Cour de :
- vu les articles 1109, 1110, 1382 du Code civil, 515 du Code de procédure civile,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé la vente sur adjudication du 16 septembre 2010 et ordonné au service des domaines et au syndicat des copropriétaires de lui restituer la somme de 117 000 €, prix de l'adjudication,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en indemnitaire,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et l'étude d'huissier à lui payer les sommes de 15 851,85 €, 4 157,64 €, 3 159,38 €, 30 118,52 €,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et l'étude d'huissier à lui payer la somme de 49 576,99 € au titre de sa perte de chance,
- assortir les condamnations des intérêts au taux légal à compter de l'assignation et ordonner l'anatocisme,
- condamner le syndicat des copropriétaires et l'étude d'huissier à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions, la direction nationale des interventions domaniales (DNID) demande à la Cour de :
- vu les articles R. 2331-1 et suivants du Code général de la propriété des personnes publiques, 802, 811 et suivants (anciens), 1109, 1110 du Code civil, 9 du Code de procédure civile, 46 de la loi du 10 juillet 1965, la loi du 20 novembre 1940, l'arrêté du 2 novembre 1971, le décret du 27 juillet 2006,
- enjoindre à l'appelant de communiquer la totalité de sa pièce 1 (p. 28),
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé l'annulation de la vente par adjudication.
SUR CE, LA COUR
Selon l'extrait d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés versé aux débats par la société Jonilda, cette société civile immobilière a pour activité : "La propriété, l'administration et l'exploitation par bail, location ou autrement de tous immeubles. (Achat, vente, location)". Il s'en déduit que la société Jonilda fait profession d'acheter, de vendre et de donner à bail tous biens immobiliers et que la vente par adjudication du 16 septembre 2020 avait un rapport direct avec l'activité de cette SCI.
L'article premier du cahier des conditions de la vente du 14 janvier 2010 énonce que l'adjudicataire "prendra les biens dans l'état où ils se trouveront au jour de l'adjudication, sans pouvoir prétendre à aucune diminution de prix, ni à aucune garantie ou indemnité contre le poursuivant, la partie saisie ou ses créanciers pour surenchère, dégradations, réparations, curage de puits, puisards ou de fosses d'aisances, vices cachés, vices de constructions, vétusté, erreurs dans la désignation, la consistance ou la contenance alors même que la différence excéderait un vingtième, ni à raison des droits de mitoyenneté ou de surcharge des murs séparant lesdits biens des propriétés voisines, alors même que ces droits seraient encore dus et sans garantie de la nature ni de la solidité du sol ou du sous-sol en raison des carrières et des fouilles qui ont pu être faites sous sa superficie, des excavations qui ont pu se produire, des remblais qui ont pu être faits, des éboulements et glissements de terre ; l'adjudicataire devant en faire son affaire personnelle à ses risques et périls sans aucun recours pou quelle cause que ce soit contre le poursuivant."
Le procès-verbal de constat dressé le 14 décembre 2010 par M. C... O..., huissier de justice associé, annexé au cahier précité, décrit un appartement "à usage d'habitation", occupé par un locataire, M. P..., suivant bail de trois ans à compter du 1er septembre 2008, sur deux niveaux comprenant, en bas, une pièce, cuisine, en haut, une pièce, salle de bains, wc, une pièce ayant une surface de "13,40 m2 au sol environ". Le certificat d'urbanisme du 15 juillet 2010 annexé au cahier précité indique que l'immeuble "n'a pas fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou d'une interdiction d'habiter".
Par acte sous seing privé du 1er novembre 2011, la société Jonilda a donné ces "locaux vacants" à bail à usage d'habitation, conformément à la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, à M. K....
L'arrêté du 27 septembre 2012 précité a été pris après qu'une enquête ait révélé que le "local, aménagé sur deux niveaux, ne comporte aucune pièce principale au moins égale à 9 m2 sous une hauteur sous-plafond de 2m20".
Bien qu'au temps de la vente les locaux aient été décrits comme disposant d'une pièce d'une superficie au sol de 13,40 m2 "environ" et qu'ils aient pu être donnés à bail à usage d'habitation, cependant, en tant que professionnel de l'achat et de la location, la société Jonilda était en mesure de constater que le bien, objet de l'adjudication, n'était pas conforme aux normes d'habitabilité, étant observé que cette non-conformité ne fait pas obstacle, à elle seule, à la location des lieux pour un autre usage que celui d'habitation.
La société Jonilda, n'établissant pas que son consentement a été vicié par une erreur excusable, doit être déboutée de toutes ses demandes, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente par adjudication.
L'équité ne commande pas qu'il soit fait application de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a :
- annulé la vente sur adjudication du 16 septembre 2010,
- condamné le syndicat des copropriétaires et la DNID à restituer à la société Jonilda chacun la part du prix de vente d'un montant de 117 000 € qu'ils ont reçue à la suite de l'adjudication et de la distribution du prix,
- ordonné à la société Jonilda de restituer le bien au syndicat des copropriétaires par la remise des clés et la publication par la partie la plus diligente du jugement au service de la publicité foncière,
- condamné le syndicat des copropriétaires avec la SCI Jonilda aux dépens ;
Statuant à nouveau de ces chefs :
Déboute la SCI Jonilda de toutes ses demandes ;
Le greffier, Le président,