Numéro 12/
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH-Section 1
ARRÊT DU 26/ 10/ 2012
Dossier : 11/ 03672
Nature affaire :
Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

Gérald X...

SCI CRYSTAIN

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 26 Octobre 2012, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 13 Septembre 2012, devant :
Madame CLARET, magistrat chargé du rapport,
assisté de Madame OSSELE MENGUETE, greffier présent à l'appel des causes,
Madame CLARET, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Monsieur BERTRAND, Président
Madame CLARET, Conseiller
Monsieur SCOTET, Vice-Président placé, désigné par ordonnance du 13 décembre 2011
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANT :
Monsieur Gérald X...
né le 02 Juillet 1970 à Bordeaux (33)
de nationalité Française

65100 LOURDES
représenté par la SCP MARBOT CREPIN avocats à la Cour
assisté de Me FOURNIER MOULIN, avocat au barreau de TARBES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2011/ 06473 du 25/ 11/ 2011 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Pau)

SCI CRYSTAIN
agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
13 Rue de la Grotte
65100 LOURDES
représentée par la SCP DUALE/ LIGNEY avocats à la Cour
assistée de Me MIRANDE, avocat au barreau de TARBES
sur appel de la décision
en date des 24 JUIN 2010 et 19 JUILLET 2011
rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE TARBES
Vu l'appel interjeté le 13 octobre 2011 par M. Gérald X... à l'encontre des jugements du tribunal d'instance de Tarbes en date des 24 juin 2010 et 19 juillet 2011.
Vu les conclusions de M. Gérald X... du 13 janvier 2012.
Vu les conclusions de la SCI CRYSTAIN du 12 mars 2012.
Vu l'ordonnance de clôture du 20 juin 2012, l'affaire étant fixée à l'audience du 13 septembre 2012.
Faits et procédure
Suivant acte notarié du 30 décembre 2002 la SCI CRYSTAIN a acquis d'une SCI LAPLAGNE un immeuble à usage d'habitation sis à Lourdes ..., composé de plusieurs appartements dont l'un a fait l'objet d'une location à M. Gérald X... suivant acte sous seing privé du 5 mars 2001, à effet du 6 mars 2001 ; un état des lieux a été établi le 5 mars 2001.
M. Gérald X... a quitté les lieux le 21 février 2007 et un état des lieux de sortie a été dressé sur l'imprimé de l'état des lieux d'entrée, duquel il ressort que toutes les pièces de l'appartement sont noircies, le locataire utilisant des bougies, alors que le logement était doté d'une installation électrique.
Un devis de réparation a été établi le 15 avril 2007 par un artisan peintre pour un montant de 3989, 17  ; par ailleurs le compte à la remise des clés faisait apparaître un arriéré de loyer de 3989, 17  après déduction du dépôt de garantie.
Une sommation de payer a été délivrée à M. X... le 9 août 2007, à la suite de laquelle ce dernier a demandé à l'huissier de fournir les justificatifs de la régularisation annuelle des charges depuis 2001, un compte de location du 14 octobre 2004 au 6 avril 2007 ainsi qu'un document établi par le gestionnaire de l'appartement qui reconstituait sous une autre forme le montant restant dû de 770, 13 .
Par acte d'huissier en date du 4 mars 2009 la SCI CRYSTAIN a assigné M. Gérald X... aux fins de le voir condamner à payer la somme de 4759, 30  en principal au titre des réparations locatives avec intérêts légaux à compter du 19 juin 2007 sur la somme de 770, 13  et à compter de l'assignation sur celle de 3989, 17  outre une somme de 900  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Suivant jugement mixte en date du 24 juin 2010 le tribunal d'instance de Tarbes a condamné M. Gérald X... à payer à la SCI CRYSTAIN la somme de 770, 13  au titre des loyers et charges avec intérêts légaux à compter du 19 juin 2007 et 350  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
avant-dire droit pour le surplus a enjoint la société CRYSTAIN de produire une facture ou tout autre pièce de nature à justifier que les travaux ont été exécutés ainsi que leur montant, renvoyé l'affaire à la mise en état et réservé les dépens.
Par le jugement entrepris le tribunal d'instance de Tarbes a condamné M. Gérald X... à payer à la SCI CRYSTAIN la somme de 3712, 66  avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et l'a condamné aux dépens, lesquels seront recouvrés le cas échéant selon les modalités applicables en matière d'aide juridictionnelle.
Moyens et prétentions des parties
Aux termes de ses dernières conclusions M. Gérald X... demande à la cour de dire son appel recevable et bien-fondé, réformant les deux décisions de débouter la SCI CRYSTAIN de toutes ses demandes et de la condamner au paiement d'une somme de 500  à titre de dommages et intérêts outre une somme de 100  au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Il soutient principalement qu'en ce qui concerne les loyers et charges il n'a jamais pu obtenir les justificatifs, ce en méconnaissance de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 qui oblige le bailleur à communiquer un mois avant la régularisation annuelle des charges le décompte précis des charges qui lui ont été imputées, qu'en ce qui concerne les réparations locatives chiffrées par le bailleur à 3989, 17 , celui-ci s'est borné à fournir des tickets de caisse d'achat de matériaux alors que le jugement du 27 juin 2010 lui enjoignait de produire une facture ou tout autre pièce de nature à justifier que les travaux ont été exécutés ainsi que leur montant, que les tickets qui s'étalent de janvier 2009 à avril 2010 alors que le logement est libre depuis début 2007 ne permettent pas d'établir que des travaux ont été réalisés dans le logement en question qui a été reloué après son départ, qu'il ne s'agit pas seulement de matériaux de réparation mais également d'achat de matériel dont le coût n'a pas à être supporté par l'ancien locataire, qu'en fait la SCI CRYSTAIN tente de lui faire supporter la rénovation de l'appartement.
Aux termes de ses dernières conclusions la SCI CRYSTAIN demande à la cour, par application des articles 1730 et 1732 du Code civil, de l'article 7 de la loi No 89-462 du 6 juillet 1989, de débouter M. Gérald X... de l'intégralité de ses demandes, de confirmer les jugements des 27 juin 2010 et 19 juillet 2011 et de condamner M. Gérald X... au paiement d'une somme de 1200  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Il relève que l'appelant ne vise dans ses conclusions du 13 janvier 2012 aucune pièce qui lui serait propre puisque le bordereau récapitulatif des pièces fait état des pièces adverses alors qu'en première instance il avait versées diverses pièces qui ont desservi sa défense, de sorte que la SCI CRYSTAIN est contrainte d'intégrer dans son bordereau récapitulatif les pièces que M. X... a voulu abandonner et qui portent le cachet de son conseil en première instance, numérotées 7B. 1, 7 B. 2, 7 B. 3 et 7 B. 4.
Sur le fond elle rétorque principalement qu'il résulte des pièces produites que M. X... a régulièrement payées les charges sollicitées au cours des années sauf quelques retards récurrents et que l'arriéré litigieux s'étend sur les derniers mois du contrat de bail, qu'il s'en déduit qu'il avait accepté la régularisation annuelle des charges telles que proposée par le syndic, que M. X... était d'une parfaite mauvaise foi quand il soutenait devant le tribunal qu'il n'avait jamais eu les justificatifs de sa consommation d'eau ni la clé de la répartition alors que sa consommation a été enregistrée par un compteur divisionnaire propre à son appartement à compter du 22 août 2003, que diverses pièces dont une attestation démontrent qu'il a consommé l'eau sans compter, que s'agissant du coût de la remise en état de l'appartement, l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation, que l'état de moisissure des murs dans lequel M. X... a laissé l'appartement a nécessité une réfection totale avant la relocation.

Il est acquis que M. Gérald X..., locataire d'un appartement T1 bis situé dans une grande maison comprenant 4 appartements, à Lourdes,
..., suivant acte sous seing privé du 5 mars 2001, a quitté les lieux loués le 21 février 2007.
La cour est saisie par l'effet de l'appel formé par M. X... à l'encontre des jugement du tribunal d'instance de Tabes des 24 juin 2010 et 19 juillet 2011d'une demande du bailleur en paiement d'une somme principale de 4759, 30  dont 3989, 17  au titre des réparations locatives et 770, 13  au titre de l'arriéré des charges locatives.
I-Sur l'arriéré de charges locatives.
La SCI CRYSTAIN produit de très nombreuses pièces établissant que M. X... reste débiteur d'une somme de 770, 13  correspondant à un arriéré de 575 56  à mars 2007, outre une consommation d'eau suivant relevé du 21 février 2007 de 127, 57  ainsi que le coût du nettoyage de la chaudière pour 67 
(en l'absence de production par M. X... d'un certificat d'entretien de la chaudière prévu dans l'état des lieux).
M. X... se contente de soutenir qu'il n'a pas reçu les justificatifs des charges en question contrairement aux dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que :
" Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle.... Un mois avant cette régularisation le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que dans les immeubles collectifs le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. "
Il est justifié par la bailleresse qu'à la suite de la sommation de payer signifiée par huissier à M. X... le 9 août 2007 portant sur un principal de 770, 13 , ce dernier a répondu par lettre du 29 août 2007 que le gestionnaire ne lui avait pas fourni les comptes de régularisation annuelle des charges et tout spécialement en ce qui concerne sa part d'eau depuis 2001 et qu'il soupçonnait une surfacturation soit environ 700  par an sur les trois dernières années, qu'en réponse l'huissier lui a fait parvenir le 17 septembre 2007 le compte détaillé de sa dette, lequel a été établi de façon manuscrite par le gestionnaire du propriétaire, qu'en réponse à nouveau par lettre du 19 septembre 2007 M. X... a prétendu qu'il ne disposait pas de " la clé de la répartition des charges " ni des justificatifs de consommation d'eau sur la période et des autres charges, estimant qu'il ne pouvait convenir de la réalité de cette « dette » compte tenu de la démesure de la consommation d'eau.
Toutefois il ressort de l'ensemble des pièces produites, non sérieusement contestées par M. X..., que ce dernier est bien débiteur d'une somme de 770, 13  correspondant au cumul de charges de diverses natures, que cette somme résulte tant du compte de location du 14 octobre 2004 au 4 septembre 2007 que du document établi par le gestionnaire de l'appartement intitulé COMPTE EAU X... et adressé au locataire par l'huissier le 17 septembre 2007.
Il est à relever que M. X... s'est acquitté régulièrement des charges jusqu'au 1er novembre 2004, que le compte de location du 14 octobre 2004 au 4 septembre 2007 reprend les appels mensuels de charges qui intègrent notamment une consommation d'eau particulièrement importante, ce qui s'explique par le fait que jusqu'au 22 août 2003 il n'y avait aucun compteur divisionnaire dans les 4 appartements de l'immeuble et que les factures d'eau étaient réparties entre les 4 locataires en fonction du nombre d'occupants de leur chef, ce qui a profité à M. X..., que l'installation du compteur divisionnaire propre à chaque appartement le 22 août 2003, comme en fait foi la facture de la Lyonnaise des Eaux, a mis en évidence une consommation très importante d'eau par M. X... comme cela est également attesté par la mention portée sur l'état des lieux de sortie du 21 février 2007 qui identifie une consommation de 939 m ³ (sur une période de 3 ans et demi), mention approuvée et signée par le locataire sortant, que les factures de la Lyonnaise des Eaux démontrent que la consommation d'eau a chuté après le départ de M. X... en février 2007.
En conséquence le jugement du 24 juin 2010 sera confirmé en ce qu'il a condamné M. X... au paiement d'une somme de 770, 13  avec intérêts légaux à compter du 19 juin 2007, date de réception de la LRAR du 14 juin 2007 comportant mise en demeure de payer.
II-Sur le coût de la remise en état de l'appartement.
La bailleresse sollicite au titre du coût de la remise en état de l'appartement le paiement d'une somme de 3989, 17  soit après déduction du dépôt de garantie de 274, 51  une somme restant due de 3712, 66 .
L'article 1730 du Code civil dispose que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou à été dégradé par vétusté ou force majeure.
En l'espèce les parties ont établi sur un même document un état des lieux d'entrée et un état des lieux de sortie duquel il ressort que outre les parties noircies (plafond de l'entrée, plafond de la salle d'eau) de nombreux murs sont couverts de moisissure (entrée, salle d'eau, WC, cuisine, séjour-chambre) et il appert des photographies produites par la SCI CRYSTAIN que l'appartement se trouvait au départ de M. X... dans un état pitoyable excédant largement l'état de vétusté prévisible après 6 ans d'occupation, les murs étant couverts de moisissures, ce qui a contraint la bailleresse à faire remettre les lieux en état en vue de la relocation.
L'indemnisation du propriétaire pour les dégradations commises n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation.
La SCI CRYSTAIN n'a pas fait réaliser les travaux par l'entreprise BRICE CAMBON qui avait établi un devis de 3989, 17  le 15 avril 2007 pour le rez-de-chaussée occupé par M. X..., préférant les effectuer elle-même
(par le gérant et son épouse) et à cet égard produit 14 factures d'achat de matériaux entre janvier 2009 et avril 2010 pour une somme totale de 1975, 41 , somme à laquelle elle ajoute le coût du travail équivalent au prix des matériaux soit un coût total de 3928, 82 .
Il apparaît que cette somme est légèrement inférieure au montant du devis de l'entreprise BRICE CAMBON établi le 15 avril 2007 et ne peut être utilement contestée par M. X....
Il ne peut non plus être reproché à la bailleresse de n'avoir effectué les travaux qu'à compter de début 2009 alors même qu'il n'est rien réclamé au titre d'un manque à gagner locatif et que l'état de moisissure des murs imposait un temps de séchage minimum ainsi que l'obligation de démonter les éléments.
Par ailleurs il est justifié par la SCI CRYSTAIN de ce que l'appartement a été remis à neuf avant la relocation, le bail produit en date du
7 mai 2010 portant la mention en page 1 du fait que " le tout a été refait à neuf sauf le carrelage du couloir et de la salle de bains (carrelage du sol) ", lesquels n'étaient pas compris dans le devis précité.
En conséquence le jugement du 19 juillet 2011 sera confirmé en ce qu'il a condamné M. X... à payer à la SCI CRYSTAIN la somme de
3712, 66  assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation valant sommation de payer.
M. X... qui succombe n'est pas fondé à solliciter paiement de dommages et intérêts à l'encontre de la SCI CRYSTAIN.
L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
M. Gérald X... qui succombe sera condamné aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire et en dernier ressort,
Déclare recevable l'appel formé par M. Gérald X...
Confirme en toutes leurs dispositions les jugement du tribunal d'instance de Tarbes des 24 juin 2010 et 19 juillet 2011.
Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne M. Gérald X... aux dépens d'appel qui seront recouvrés dans le cadre des dispositions de l'aide juridictionnelle.
Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement, dans les conditions de la loi, ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision.
Arrêt signé par Monsieur BERTRAND, Président et par Madame OSSELE MENGUETE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.