ARRET RENDU PAR LA
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
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Le : 25 JANVIER 2007
PREMIÈRE CHAMBRE SECTION A
No de rôle : 05/06765
Monsieur Charles X...

Mademoiselle Marie Laure Y...
LA GARANTIE MUTUELLE DES FONCTIONNAIRES - GMF ASSURANCES
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avoués
Rendu par mise à disposition au Greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 - 2o alinéa du Nouveau Code de Procédure Civile.
Le 25 Janvier 2007
Par Monsieur Jean-Claude SABRON, Conseiller,
en présence de Madame Chantal SERRE, Greffier,
La COUR d'APPEL de BORDEAUX, PREMIERE CHAMBRE SECTION A, a, dans l'affaire opposant :
Monsieur Charles X...
né le 21 Octobre 1953 à SAI-DA (ALGERIE), de nationalité Française, demeurant ...
représenté par la SCP GAUTIER & FONROUGE, avoués à la Cour, et assisté de Me Thomas RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX
Appelant d'un jugement  rendu le 29 septembre 2005 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel en date du 12 décembre 2005,

Mademoiselle Marie Laure Y...
née le 29 Octobre 1966 à BRESSUIRE (79300), de nationalité Française, demeurant ...
représentée par la SCP ANNIE TAILLARD & VALERIE JANOUEIX, avoués à la Cour, et assistée de Me Philippe BOIREAU, avocat au barreau de LIBOURNE
LA GARANTIE MUTUELLE DES FONCTIONNAIRES - GMF ASSURANCES,  prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis 76 rue de Prony - 75017 PARIS
représentée par Me Patrick LE BARAZER, avoué à la Cour, et assistée de Me JOURDAIN substituant Me Olivier BOURU, avocats au barreau de BORDEAUX

Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue en audience publique, le 21 Décembre 2006 devant :
Monsieur Jean-Claude SABRON, Conseiller, qui a entendu les plaidoiries, les Avocats ne s'y étant pas opposés, en application de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, assisté de Chantal SERRE, Greffier,
Que Monsieur Jean-Claude SABRON, Conseiller, en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, celle-ci étant composée de :
Monsieur Alain COSTANT, Président,
Monsieur Jean-Claude SABRON, Conseiller,
Madame Elisabeth LARSABAL, Conseiller,
Et qu'il en ait été délibéré par les Magistrats du Siège ci-dessus désignés ;
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LES DONNEES DU LITIGE
Le 22 mai 2002 Monsieur Charles X... a signé avec Mademoiselle Marie Laure Y..., le vendeur, un acte sous seing privé de vente portant sur un immeuble à usage d'habitation, situé à LA REOLE (Gironde) .
Le prix était fixé à 18 294 Euros et la vente était conclue sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un prêt destiné à financer le versement de la dite somme.
Le transfert de la propriété et l'entrée en jouissance étaient différés jusqu'à la signature de l'acte authentique qui devait intervenir au plus tard le 31 janvier 2002.
Cet acte n'a pas été signé, faute pour Monsieur X... d'avoir obtenu un prêt dans le délai prévu.
Le notaire de ce dernier a toutefois repris contact avec celui de la venderesse et, sous réserve d'une discussion relative à la prise en charge de l'expertise amiante, devenue obligatoire à compter du 1er septembre 2002, il a été envisagé de signer un acte authentique au plus tard le 20 septembre 2002.
Le 7 septembre 2002, avant que le notaire de Monsieur X... ait pu répondre à la lettre envoyée le 5 septembre par son confrère faisant état du souhait de Mademoiselle Y... de ce que le vendeur, responsable du retard, prenne en charge l'expertise sus visée, l'immeuble faisait l'objet d'un sinistre incendie pris en charge par la GMF, assureur de la venderesse.
Le 23 mai 2003 la GMF a adressé à Mademoiselle Y... un chèque de 75 374 Euros relatif au règlement de l'indemnité dite immédiate.
Par acte du 9 décembre 2003, Monsieur X... a fait assigner Mademoiselle Y... qui lui avait indiqué qu'elle considérait la vente non avenue devant le tribunal de grande instance de BORDEAUX afin d'obtenir la condamnation de cette dernière à passer acte authentique.
Il a par ailleurs fait assigner la GMF en intervention afin d'être déclaré subrogé dans les droits de la venderesse sur les indemnités d'assurance non utilisées pour la réparation de l'immeuble ou restant à percevoir .
Le tribunal a rendu le 29 septembre 2005 un jugement qui a débouté Monsieur X... de toutes ses demandes et l'a condamné à payer sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile à Mademoiselle Y... une indemnité de 2 000 Euros et à la GMF une indemnité de 1 500 Euros.
Monsieur X... a relevé appel de ce jugement dans des conditions dont la régularité ne donne pas lieu à contestation.
Dans des conclusions du 11 avril 2006, il fait valoir qu'il résulte nécessairement des correspondances échangées, peu important qu'aucun écrit n'ait constaté cet accord, que les parties avaient accepté de proroger le délai pour passer l'acte authentique et qu'une nouvelle date avait été proposée par Mademoiselle Y... pour le 20 septembre 2002 au plus tard.
Dés lors, une offre de prêt levant la condition suspensive ayant été obtenue le 7 août 2002 et notifiée au notaire chargé de rédiger l'acte le 30 août 2002, la vente serait parfaite par accord des parties sur la chose et sur le prix, peu important qu'une clause de l'acte sous seing privé ait différé le transfert de propriété et l'entrée en jouissance jusqu'à la réitération devant notaire.
Au moyen tiré de l'article 1601 du code civil, Monsieur X... oppose que la chose vendue n'a péri que partiellement de telle sorte que c'est à l'acquéreur qu'il appartient de choisir en application du second alinéa du dit article entre abandonner la vente ou demander la partie conservée de l'immeuble en faisant déterminer le prix par ventilation.
L'appelant produit un constat d'huissier en date du 5 août 2003 dont il résulte, selon lui, que la structure de l'immeuble a pu être conservée.
Monsieur X... demande en conséquence à la cour d'accueillir ses demandes relatives à la passation d'un acte authentique, l'arrêt à intervenir devant valoir acte de vente à défaut pour Mademoiselle Y... de déférer à l'injonction qui lui sera faite, et à la subrogation dans les droits de la venderesse en ce qui concerne le bénéfice de l'assurance incendie.
Il sollicite contre l'intimée une indemnité de 2 000 Euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Mademoiselle Y... a conclu le 16 août 2006 à la confirmation du jugement.
Elle fait valoir que la vente est devenue caduque de plein droit à défaut pour Monsieur X... d'avoir justifié de la réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt dans le délai stipulé par l'acte sous seing privé du 22 mai 2002 et qu'en toute hypothèse la destruction de l'immeuble entraîne sa nullité par application de l'article 1601premier alinéa du code civil.
L'intimée sollicite reconventionnellement des dommages-intérêts de
5 000 Euros pour procédure abusive et une indemnité de 3 000 Euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
La société GARANTIE MUTUELLE DES FONCTIONNAIRES (GMF) a conclu le 24 août 2006 au débouté des demandes de Monsieur X... qu'elle estime prescrites au regard de l'article L 114-1 du code des assurances pour avoir été formée plus de deux ans après le sinistre et en toute hypothèse non fondée à défaut de reconstruction de l'immeuble .
Elle sollicite contre « la partie succombante » une indemnité de 1 500 Euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
LES MOTIFS DE LA DECISION
L'acte sous seing privé de vente du 22 mai 2002 stipule dans son chapitre intitulé «conditions suspensives au profit de l'acquéreur » que, si une offre de prêt n'a pas été présentée à l'acquéreur dans un délai de quinze jours avant la date la plus tardive prévue pour la signature de l'acte authentique, il y aura caducité de la vente au sens de l'article 1176 du code civil par défaillance de la condition suspensive.
Au chapitre C intitulé « réalisation des conditions suspensives ou caducité de la vente », il est précisé qu'en cas de non réalisation d'une condition suspensive à la date prévue, il y aura caducité de la vente au sens de l'article précité « sans qu'il soit besoin d'aucune mise en demeure ni formalité quelconque ».
La date la plus tardive pour passer l'acte authentique était, aux termes du dit acte, le 31 juillet 2002.
L'offre de prêt n'a été présentée à l'acquéreur, selon les explications de Monsieur X... qui produit une offre formulée par le CREDIT LYONNAIS, que le 7 août 2002 (avec notification au notaire chargé de la rédaction de l'acte le 30 août 2002).
De par les seules dispositions par lesquelles les parties ont entendu limiter ses effets, l'acte sous seing privé sur lequel Monsieur X... fonde sa demande est devenu caduc de plein droit, peu important qu'il n'ait été délivré aucune mise en demeure ni procédé à aucune formalité.
Il est exact qu'il a été envisagé à l'initiative du notaire de l'acquéreur qui a ressaisi son confrère par courrier du 4 septembre 2002, après la notification tardive de ce qu'une offre de prêt avait été présentée à son client, de faire revivre les conventions et de signer un acte authentique au plus tard le 20 septembre 2002.
Toutefois, il résulte de la réponse du notaire de  Mademoiselle Y..., Maître D..., que l'acceptation de celle ci était subordonnée à ce que Monsieur X... qu'elle considérait responsable du retard prenne en charge les frais de l'expertise amiante rendue obligatoire à compter du 1er septembre 2002.
La lettre de Maître D..., adressée au notaire de Monsieur X..., Maître E..., est datée du 5 septembre et ce dernier n'a pas eu le temps de donner la réponse de son client dans la mesure où l'incendie de l'immeuble est survenu le 7 septembre.
Monsieur X... ne justifie pas de ce que sa lettre datée du 6 septembre 2002, dans laquelle il semble accepter la condition exigée par Mademoiselle Y..., ait été effectivement envoyée à celle ci qui conteste l'avoir reçue en relevant que tous les courriers se rapportant à la vente ont été échangés par le notaire.
Dés lors, le rapprochement opéré par Maître E... après que les conventions initiales soient devenues caduques n'a généré aucun engagement pesant sur l'acquéreur; Monsieur X... qui n'a aucun droit à l'acquisition de l'immeuble est infondé en son action aux fins de passation d'un acte authentique et de subrogation dans les droits résultant de l'assurance incendie dont a bénéficié Mademoiselle Y....
Au surplus, même si les parties étaient restées liées par l'acte sous seing privé signé le 22 mai 2002, la vente serait devenue nulle par le fait de la perte du bien vendu en application des dispositions de l'article 1601 du code civil relatives au contrat de vente (ou de celles de l'article 1182 du même code applicables, de manière générale, en matière contractuelle).
Il résulte en effet de l'expertise qui a été effectuée à l'initiative de la GMF qui garantissait  le sinistre que l'immeuble a été détruit à 80 % et que, contrairement à ce que prétend Monsieur X..., les éléments de structure doivent eux mêmes reconstruits après démolition.
Les travaux de démolition et de reconstruction de l'immeuble dont l'acte sous seing privé du 22 mai 2002 avait fixé le prix à 18 294 Euros sont chiffrés par l'expert à 121 829 Euros et ce dernier indique qu'ils nécessitent l'obtention d'un permis de construire.
L'incendie survenu le 7 septembre 2002 a par conséquent entraîné la perte de la chose vendue qui doit être considérée comme ayant péri en totalité au sens de l'article 1601 du code civil.
Les dispositions du second alinéa de ce texte qui donnent à l'acquéreur la possibilité de « demander la partie conservée en faisant déterminer le prix par la ventilation » lorsqu'une partie seulement de la chose a péri ne sont pas applicables.
La vente serait nulle même si la caducité de l'acte sous seing privé du 22 mai 2002 n'était pas survenue, de telle sorte qu'en toute hypothèse, les prétentions de Monsieur X... sur l'immeuble et, par subrogation,   sur l'indemnité d'assurance, sont dénuées de fondement.
Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Mademoiselle Y... qui ne démontre pas en quoi son adversaire aurait commis une faute en exerçant les actions et recours prévus par la loi n'est pas fondée en sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts.
Elle est en droit, en revanche, de réclamer sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, au titre des frais occasionnés par la procédure d'appel qui ne sont pas compris dans les dépens, une indemnité que la cour fixe à 2 000 Euros.
Il sera alloué à sur le même fondement à la GARANTIE MUTUELLE DES FONCTIONNAIRES que Monsieur X... a inutilement appelée dans la cause, une indemnité de 1 200 Euros.
PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 29 septembre 2005 par le tribunal de grande instance de BORDEAUX.
Rejette la demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive.
Condamne Monsieur Charles X... à payer sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, en sus des sommes déjà allouées par le tribunal, à Mademoiselle Marie Laure Y... une indemnité de 2 000 Euros et à la GARANTIE MUTUELLE DES FONCTIONNAIRES une indemnité de 1 200 Euros.
Le condamne aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés directement par la SCP TAILLARD-JANOUEIX, avoué de Mademoiselle Y..., conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Alain COSTANT, Président, et par Madame Chantal SERRE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.