COUR D' APPEL DE VERSAILLES
Code nac : 70Z
4ème chambre

CONTRADICTOIRE
DU 21 MAI 2007
R. G. No 06 / 06575

M. Thierry X...


S. C. I. ARMAND SILVESTRE CONSTRUCTION

Décision déférée à la Cour : Jugement rendu le 25 Juin 2002 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
No chambre : 7ème
No Section : B
No RG : 01 / 03848
Expéditions exécutoires
Expéditions

délivrées le :

SCP KEIME GUTTIN JARRY,
SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD,
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE VINGT ET UN MAI DEUX MILLE SEPT,
La Cour d' appel de VERSAILLES, a rendu l' arrêt suivant dans l' affaire entre :
Monsieur Thierry X...

92400 COURBEVOIE
Madame Frédérique Y... épouse X...

92400 COURBEVOIE
représentés par la SCP KEIME GUTTIN JARRY, avoués- No du dossier 02. 749
plaidant par la SCP HUGLO- LEPAGE avocats au barreau de PARIS

****************
S. C. I. ARMAND SILVESTRE CONSTRUCTION
Ayant son siège 20, Place de l' Iris
92400 COURBEVOIE
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Monsieur François Z...

91330 YERRES
représentés par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD, avoués- No du dossier 20025718
plaidant par Maître LE MAZOU, avocat au barreau de PARIS

****************
Composition de la Cour :
L' affaire a été débattue à l' audience publique du 19 Mars 2007 devant la Cour composée de :
Madame Geneviève BREGEON, Président,
Madame Catherine MASSON- DAUM, Conseiller,
Madame Dominique LONNE, Conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Marie-Christine COLLETFAITS ET PROCEDURE,
M et Mme X... ont acquis le 20 juillet 1998 un appartement situé... (92) dans le périmètre de la zone d' aménagement concerté (ZAC) ....
Par arrêté du 23 décembre 1998 du maire de Courbevoie, M. Z... a obtenu un permis de construire No 092. 026. 98. D0420 sur une parcelle sise ..., cadastrée section BC no25- 26p, 141 et 199, d' une superficie de 946 m2, destinée à recevoir un bâtiment réalisé à côté de celui de M. et Mme X..., comportant 23 logements sur deux niveaux de sous-sol.
Ce permis de construire a été transféré le 11 octobre 1999 au bénéfice de la SCI ARMAND SILVESTRE CONSTRUCTION qui a procédé aux travaux d' édification de l' immeuble dont les lots résultant de la mise en copropriété ont été vendus dans leur intégralité aux SCI DU PONT et SYLVESTRE.
Exposant qu'avant d'acheter leur appartement, il leur avait été remis un schéma d' intention de la ZAC faisant apparaître que le bâtiment qui devait être édifié à côté avait une largeur de façade qui ne devait pas entraîner pour eux un préjudice de vue mais que les travaux entrepris s' étaient révélés non conformes au schéma d' intention, que le bâtiment réalisé présentait une profondeur largement supérieure à celle matérialisée sur le schéma, qu' alors qu' ils devaient se trouver face à un jardin, ils se sont trouvés en limite directe et à faible distance de la nouvelle construction, M. et Mme X... ont assigné M. Z... et la SCI ARMAND SILVESTRE CONSTRUCTION sur le fondement des articles L. 480- 13 du Code de l'urbanisme et 1143 du Code civil pour qu' il soit sursis à statuer et renvoyé devant le tribunal administratif de PARIS afin de statuer sur la légalité du permis de construire, que M Z... et la SCI ARMAND SILVESTRE CONSTRUCTION soient condamnés solidairement à démolir la construction dans un délai de six mois et sous astreinte et à leur payer la somme de 38. 112, 25  en réparation des préjudices subis.
Par jugement du 25 juin 2002, le tribunal de grande instance de NANTERRE a débouté M. et Mme X... de l' ensemble de leurs demandes et les a condamnés à payer à M. Z... et à la SCI ARMAND SILVESTRE CONSTRUCTION la somme de 1. 500  en application de l' article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Sur appel de M et Mme X..., la cour d' appel de céans, par arrêt du 5 avril 2004, a :
vu les articles L 480- 13 du code de l' urbanisme et 1143 du Code civil,
vu les articles du règlement du plan d' aménagement de zone de la ZAC ... à COURBEVOIE (RAZ),
- déclaré l'appel des époux X... recevable,
- réformé le jugement entrepris et statuant à nouveau,
- sursis à statuer sur la demande des époux X... et sur la demande reconventionnelle de M. Z... et de la SCI ARMAND SILVESTRE CONSTRUCTION,
- avant dire droit au fond, renvoyé les parties à se pourvoir devant le tribunal administratif de PARIS afin qu' il soit statué sur la question préjudicielle concernant l' examen de la légalité du permis de construire délivré pour l' immeuble ...au regard des dispositions des articles R 123- 21 1o / b / du Code de l' urbanisme, ZA 8 du règlement d'aménagement de zone (RAZ), R 421- 2 A- 6o et 7o du Code de l'urbanisme,
- condamné M. Z... et la SCI ARMAND SILVESTRE CONSTRUCTION à verser à M. et Mme X... la somme de 500  sur le fondement de l' article 700 du nouveau Code de procédure civile au titre de la procédure d' appel,
- réservé les dépens.
Par arrêt du 13 septembre 2006, la cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par M. Z... et la SCI ARMAND SILVESTRE CONSTRUCTION à l' encontre de cet arrêt.
Par jugement du 7 juillet 2006, le tribunal administratif de PARIS a estimé que l' arrêté du 23 décembre 1998, par lequel le maire de COURBEVOIE a délivré un permis de construire à M. Z... en vue de l' édification d' un immeuble d'habitation au ...était illégal.
La commune de COURBEVOIE a formé un recours devant le Conseil d'Etat.
Vu les conclusions en date du 14 mars 2007, par lesquelles M. Thierry X... et Mme Frédérique Y... épouse X... demandent à la cour, au visa des articles L. 480- 13 du Code de l' urbanisme, 1143 et 1382 du Code civil :
- à titre principal, de surseoir à statuer dans l' attente de l' arrêt du Conseil d' Etat,
à titre subsidiaire,
- de rejeter la fin de non recevoir opposée par M. Z... et la SCI ARMAND SILVESTRE CONSTRUCTION,
- de condamner solidairement M. Z... et la SCI ARMAND SILVESTRE CONSTRUCTION à la démolition de la construction dans un délai de six mois à compter du prononcé de la décision à intervenir, sous astreinte de 1. 550  par jour de retard, et à leur verser la somme de 38. 112, 25  en réparation des préjudices subis par eux,
- de les condamner solidairement à leur verser la somme de 6. 500  au titre de l' article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi qu' aux entiers dépens,
Vu les conclusions en date du 9 mars 2007, par lesquelles M. François Z... et la SCI ARMAND SILVESTRE CONSTRUCTION demandent à la cour de :
- déclarer irrecevables les demandes formées par M. et Mme X... sur le fondement de l'article L. 480- 13 du Code de l' urbanisme et sur le fondement de l' article 1143 du Code civil,
- à titre subsidiaire, ordonner le sursis à statuer dans la procédure engagée devant la cour,
à titre infiniment subsidiaire,
- dire que M. et Mme X... ne justifient d' aucun préjudice et ne démontrent aucun lien de causalité entre la violation, de l' article R. 123- 21 du Code de
l'urbanisme et les préjudices allégués,
- leur donner acte de ce qu' ils se réservent la possibilité d' appeler en garantie la commune de COURBEVOIE,
- en conséquence, rejeter les prétentions de M. et Mme X...,
- en tout état de cause, condamner M. et Mme X... à leur payer la somme de 5. 000  au titre de l' article 700 du nouveau Code de procédure civile, ainsi qu' aux dépens,

Considérant que l' article 123 du nouveau Code de procédure civile prévoit que les fins de non recevoir peuvent être proposées en tout état de cause ;
Considérant que M. Z... et la SCI ARMAND SILVESTRE CONSTRUCTION soulèvent l' irrecevabilité de M. et Mme X... à agir sur le fondement de l' article L 480- 13 du Code de l' urbanisme, au motif que cette action ne peut être engagée qu' à l' encontre du propriétaire de la construction, qualité qu' ils n' avaient pas à la date de l' assignation introductive d' instance, la vente en l' état futur d' achèvement intervenue le 24 août 1999 aux profit des SCI DUPONT et SILVESTRE ayant entraîné le transfert de propriété à ces dernières ;
Considérant que l' article L 480- 13 du Code de l' urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi no76- 1285 du 31 décembre 1976, édicte :
" Lorsqu' une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l' ordre judiciaire du fait de la méconnaissance des règles d' urbanisme ou des servitudes d' utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. L' action en responsabilité civile se prescrit, en pareil cas, par cinq ans après l' achèvement des travaux " ;
Considérant que M. et Mme X... concluent que les conditions posées par ce texte sont remplies et doivent conduire à la démolition de la construction litigieuse et à l'allocation de dommages-intérêts, les préjudices subis étant la conséquence directe de l'illégalité du permis de construire qui méconnaît une règle d' urbanisme ; qu' ils font valoir que M Z... et la SCI étaient successivement bénéficiaires du permis de construire, que l' article L 480- 13 du Code de l' urbanisme fonde la responsabilité civile des personnes morales et physiques qui sont à l' origine d' une construction édifiée conformément à un permis de construire qui viole une règle d' urbanisme, qu' il s' agit de la conséquence directe de la règle selon laquelle un permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers, que le texte susvisé fonde les actions en démolition dirigées contre les " constructeurs ", terme pris dans son acception générale et non au sens des articles 1792 et suivants du Code civil, qu' il s' agit des " constructeurs ", propriétaires et titulaires du permis de construire, uniquement propriétaires ou uniquement titulaires du permis de construire ;
Mais considérant que l' article L. 480- 13 du Code de l' urbanisme, dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 juillet 2006, ne vise pas d' autre " constructeur " que le propriétaire ;
Considérant qu' aux termes du premier alinéa de l' article 1601- 3 du Code civil, " la vente en l' état futur d' achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l' acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l' acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l' acquéreur est tenu d' en payer le prix à mesure de l' avancement des travaux " ;
Considérant que c' est à tort que M. et Mme X... se réfèrent quant au moment du transfert de propriété de l' immeuble dont s' agit à la date d' achèvement de la construction ; qu' en effet, si dans le cas une vente à terme le transfert de propriété s' opère quand la constatation de l'achèvement de l' immeuble est parfaite, tel n' est pas le cas en l' espèce ; que s' agissant d' une vente en l' état futur d' achèvement, le transfert de propriété a lieu immédiatement pour ce qui existe déjà, le sol et les constructions en cours, l' acquéreur devenant propriétaires des ouvrages réalisés ensuite au fur et à mesure, par voie d' accession ; que dans une telle vente, l' achèvement n' a donc pas d' incidence sur le transfert de propriété ;
Considérant qu' il est acquis aux débats que M. Z... a obtenu le permis de construire l' immeuble, objet du litige, le 23 décembre 1998, que ce permis a fait l' objet d' un transfert le 11 octobre 1999 à la SCI ARMAND SILVESTRE CONSTRUCTIONS ; qu' il n' est pas non plus contesté que par actes authentiques en date du 24 août 1999, la société ARMAND SILVESTRE CONSTRUCTION a vendu en l' état futur d' achèvement à la SCI DU PONT et à la SCI dénommée " SYLVESTRE " l' ensemble des lots composant l'immeuble à construire sis ..., que ces ventes ont été publiées à la conservation des hypothèques les 19 novembre 1999 et 26 janvier 2000 ;
Qu' il en résulte qu' à la date de l' assignation introductive d' instance, délivrée à la requête de M. et Mme X... les 21 et 23 février 2001, ni M. Z... ni la SCI ARMAND SILVESTRE n' avaient la qualité de propriétaires de tout ou partie de l' immeuble sis ...; que l' action des époux X... engagée à l' encontre de ces derniers sur le fondement de l' article L. 480- 13 du Code de l'urbanisme est donc irrecevable ;
Considérant que les intimés soutiennent que M. et Mme X... sont également irrecevables à agir à leur encontre sur le fondement de l'article 1143 du Code civil, en l'absence de lien contractuel entre les parties ;
Considérant que l' arrêt du 5 avril 2004 a précisé que " la question de l' application de l' article 1143 du Code civil devra être tranchée au regard de la qualité de tiers que possèdent les appelants par rapport aux intimés avec lesquels ils ne sont liés par aucune relation contractuelle " ; que l' article 1143 du Code civil prévoit la destruction de ce qui a été fait en contravention à une obligation de ne pas faire puisqu' il édicte que " le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l'engagement soit détruit ; et il peut se faire autoriser à le détruire aux dépens du débiteur, sans préjudice des dommages et intérêts s' il y a lieu " ; que ce texte concerne certes les obligations de ne pas faire d' origine contractuelle et celles issues d' une disposition légale ; que toutefois, il suppose le non respect d' engagements entre créancier et débiteur, lesquels n' existent pas en l' espèce entre les appelants et les intimés, les époux X... agissant en qualité de tiers voisins, invoquant la réalisation d'une construction en violation d' une règle d' urbanisme mais qui a été faite sur la base d' une autorisation préalable et qui est conforme à cette autorisation ; qu' il en résulte que les demandes en démolition et en dommages-intérêts formées par M. et Mme X... sont également irrecevables sur le fondement de l'article 1143 du Code civil ;
Mais considérant que dans leurs dernières écritures, M. et Mme X... fondent également ces mêmes demandes sur l'article 1382 du Code civil, et font valoir que le préjudice subi du fait de la violation de règles d' urbanisme est susceptible d' une réparation en nature et à défaut d' une réparation pécuniaire ; qu' en vue d' une bonne administration de la justice, il y a lieu de surseoir à statuer dans l' attente de l' issue de la procédure devant le juge administratif ;
Qu' il y a lieu de réserver les dépens ;
PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,
Déclare les demandes des époux X... irrecevables sur le fondement des articles L. 480- 13 du Code de l' urbanisme et 1143 du Code civil,
Sursoit à statuer sur les demandes des époux X... en ce qu' elles sont fondées sur l' article 1382 du Code civil, dans l' attente de l' issue du recours formé à l' encontre du jugement du tribunal administratif de Paris du 7 juillet 2006,
Dit que l' affaire sera retirée du rôle jusqu' à disparition de la cause du sursis à statuer,
Réserve les dépens.
Arrêt prononcé par Madame Geneviève BREGEON, président, et signé par Madame Geneviève BREGEON, président et par Madame Marie- Christine COLLET, greffier, présent lors du prononcé.
Le GREFFIER, Le PRESIDENT,