SA DECORSE ET GUERIN INDUSTRIES, venant aux droits de la SARL DECORSE et GUERIN INDUSTRIES


Expédition et copie exécutoire délivrées aux avoués le 12 Février 2008
COUR D'APPEL DE DIJON
CHAMBRE CIVILE B
ARRÊT DU 12 FEVRIER 2008

RÉPERTOIRE GÉNÉRAL No 06 / 02148
Décision déférée à la Cour : AU FOND du 12 OCTOBRE 2006, rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CHAUMONT
RG 1re instance : 02-402
APPELANTE :
SA DECORSE ET GUERIN INDUSTRIES venant aux droits de la SARL DECORSE ET GUERIN INDUSTRIES
Ayant son siège social : Aérodrome de Semoutiers
52000 CHAUMONT
représentée par la SCP BOURGEON & KAWALA & BOUDY, avoués à la Cour
assistée de la SELARL MH ROFFI JURIS CONSEIL, avocats au barreau de REIMS


Ayant son siège social : Lieudit le Chesnay
27270 LA CHAPELLE GAUTHIER
représentée par la SCP FONTAINE- TRANCHAND & SOULARD, avoués à la Cour
assistée de Maître MURA, avocat au barreau de ROUEN
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 08 Janvier 2008 en audience publique devant la Cour composée de :
Monsieur RICHARD, Conseiller, Président, ayant fait le rapport
Madame VIEILLARD, Conseiller, assesseur,
Madame VAUTRAIN, Conseiller, assesseur,
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme GARNAVAULT,
ARRET rendu contradictoirement,
PRONONCE publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
SIGNE par Monsieur RICHARD, Conseiller, et par Madame CREMASCHI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DE L'AFFAIRE
La SA DECORSE et GUERIN INDUSTRIES (D. G. I.) qui vient aux droits de la SARL DECORSE et GUERIN INDUSTRIES, a fait appel du jugement rendu le 12 octobre 2006 par le tribunal de grande instance de CHAUMONT, qui l'a déboutée de toutes ses demandes et condamnée à procéder à la repose de faux plafonds déposés par ses soins, à remettre en état les piliers de charpente, à remplacer les cloisons des vestiaires et à réparer les trois tuyaux de descente d'eau pluviale de l'atelier ainsi qu'à payer à la SCI DIMAR la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions du 2 avril 2007, auxquelles il est fait référence par application de l'article 455 du même code, la société appelante expose qu'elle utilise le " bâtiment-relais ", à usage de stockage, magasins et locaux sociaux, moyennant le remboursement de la totalité de la taxe foncière des locaux propriété de la société intimée, sans réfaction de la partie correspondant à ce bâtiment, qu'ainsi elle bénéficie bien d'un bail commercial sur tous les locaux, le document unilatéral du 1er janvier 1991 étant sans valeur, qu'il résulte du rapport de l'expert, M. Jean Emmanuel A..., que les lieux loués sont depuis l'origine dans un état de dégradation avancée, que malgré des travaux réalisés par la société bailleresse en cours de procédure, il reste des travaux à réaliser par le propriétaire, notamment le remplacement des éléments de toiture ou de sous-toiture en PVC translucide, la réfection des plafonds dans les locaux sociaux, celle du dallage de l'atelier ainsi que celle de l'installation électrique, que l'expert n'a pas retenu de responsabilité de la société appelante dans la corrosion d'éléments du gros oeuvre, qu'en raison du congé donné le 20 avril 2005 et de son départ, elle ne demande plus la réalisation de travaux mais l'indemnisation du préjudice subi du fait de l'impossibilité de jouir normalement des lieux et qu'enfin ayant permis, grâce aux règlements effectués par la société appelante à la SCI DIMAR de faire l'acquisition du " bâtiment relais ", elle est fondée à obtenir sur le fondement de l'enrichissement sans cause le remboursement des sommes versées.
Elle conclut à la réformation du jugement entrepris, à la condamnation de la SCI DIMAR à lui payer les sommes de 377 540 euros en réparation du préjudice occasionné par une jouissance anormale des lieux de janvier 1995 à octobre 2005, de 49 850 euros pour enrichissement sans cause et à celle de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'au débouté des demandes formées par la société intimée.
La SCI DIMAR, par des écritures du 15 octobre 2007, auxquelles il est de même référé, répond après avoir fait l'historique complet des relations contractuelles que les travaux, dont l'exécution est sollicitée par la SA DECORSE et GUERIN INDUSTRIES, n'entrent pas dans les obligations du bailleur, le " bâtiment-relais " étant expressément exclu de la location, que d'autres travaux résultent d'une mauvaise utilisation des locaux par le preneur, les dégradations faites dans les locaux sociaux, sur le sol de l'atelier ainsi que par la corrosion de la charpente, qu'en outre certains travaux sont nécessités uniquement par les besoins spécifiques du locataire comme la conformité de l'installation électrique, laquelle est du domaine de la responsabilité de l'utilisateur, que le propriétaire a immédiatement réagi lorsqu'il lui a été demandé d'exécuter des travaux relatifs au clos et au couvert, que la société appelante n'a subi aucun trouble de jouissance justifié et qu'enfin l'accord de remboursement de la subvention départementale figurait dans la comptabilité de la société DECORSE et GUERIN INDUSTRIES (DGI).
Elle conclut à la confirmation du jugement, dont appel, et à la condamnation de la SA DGI à lui payer une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d'indemnisation du trouble de jouissance présentée par la SA DGI
Attendu que par acte sous seing privé du 2 janvier 1995 la SCI DIMAR, représentée par sa gérante, Mme Viviane B..., épouse E..., a donné en location à la SARL DGI, représentée par M. Gérard E..., son gérant, des locaux situés à NOGENT, cadastrés parcelle AO no 161, AO no 162 et AO no 159, se composant d'un bâtiment à usage d'ateliers, locaux techniques, d'un bâtiment à usage d'ateliers, et d'un bâtiment à usage de bureaux, moyennant un loyer annuel de 44 972, 46 euros HT (295 000 F) plus les charges ainsi que le remboursement des charges et taxes locatives ;
Attendu que le 30 novembre 1996, M. E... et la SA EURODEC représentée par Madame E..., sa directrice générale, ont cédé les parts de la SARL DGI à la SA HOLDING LEVORATO ;
Attendu que si le " bâtiment relais " ne figurait pas dans le bail de janvier 1995, il n'est pas discuté que la SARL DECORSE et GUERIN INDUSTRIES a toujours eu la disposition de ce bâtiment et qu'elle a remboursé à la SCI DIMAR la totalité des impôts fonciers relatifs à ces locaux sans réfaction pour la part de ceux relatifs au dit " bâtiment-relais " ; qu'en outre la société DGI s'est engagée depuis 1990, alors qu'elle n'y était pas tenue, à rembourser l'avance consentie par la région Champagne Ardenne pour la construction du bâtiment ,et ce jusqu'en 1997 inclus ;
Attendu que dans ces circonstances, l'existence d'un bail commercial est à suffisance établie pour ces locaux litigieux ;
Attendu que l'article 5 du bail de janvier 1995 prévoit que " le bailleur devra mettre les locaux loués à la disposition du preneur en les tenant clos et couverts ... le bailleur devra assumer à ses frais toutes les grosses réparations conformément à l'article 606 du code civil et le gros entretien ainsi que le coût de tout ravalement de l'immeuble à l'exception des sols " ;
Attendu qu'il résulte du rapport de M. A..., expert désigné par le tribunal de grande instance de CHAUMONT, que les demandes du locataire concernent :
- bâtiment à usage d'atelier
Les anciens chéneaux encaissés défectueux et à l'origine de gouttières ont été déposés et remplacés aux frais du bailleur, ces gouttières ont cessé,
Le sol est constitué par un dallage sur terre-plein affecté de nombreuses fissures et autres épaufrures. Or l'état de surface du dallage est consécutif à l'usage intensif qui en est fait.
La porte remplacée récemment par le bailleur est isolante, ce qui constitue une amélioration par rapport à l'ancienne porte, qui était constituée d'une simple tôle.
- bâtiment atelier peinture
Sa couverture ainsi que le bardage translucide de façade ont été remplacés par le bailleur. Le changement de la porte de ce bâtiment et la réparation des bardages perforés étaient en cours.
- bâtiment-relais
Les plaques translucides de couverture assurant l'éclairement zénithal du magasin sont affectées d'un phénomène de brûlage caractérisé par un noircissement du matériau, de sorte que la lumière du jour pénètre très difficilement dans la partie magasin. Le système d'ouverture des châssis de désenfumage est hors service, l'un d'entre eux est affecté d'une infiltration.
Les locaux sociaux sont très dégradés : les plafonds sont altérés suite à des infiltrations en provenance de la toiture, la détérioration des cloisons est due à des coups portés sur les plâtres et la vétusté des douches est consécutive à un défaut d'entretien ;
Attendu que M. Yves C..., expert sapiteur, a relevé la nécessité de rénover la distribution d'électricité dans les bâtiments loués ;
Attendu qu'avant d'évaluer si les défectuosités relevées par les experts ont occasionné à la société appelante un trouble de jouissance et un préjudice, il convient de déterminer à qui incombe la charge de ces reprises ;
Attendu que pour ce qui est du bâtiment à usage d'atelier la société appelante prétend sans en justifier que " la dégradation du sol est vraisemblablement antérieure à la conclusion du bail (2 janvier 1995) " ;
que cette convention prévoit dans son article 6 que " le preneur devra entretenir les lieux loués en bon état de réparations de toutes sortes... " ;
qu'il n'est pas ainsi établi que ces travaux soient à la charge du bailleur, s'agissant de dégradations consécutives à un usage intensif ;
Attendu qu'en ce qui concerne le bâtiment-relais, le remplacement de panneaux, qui ne sont plus translucides du fait d'une exposition prolongée aux rayons ultraviolets, n'est pas relatif au clos et au couvert mais est compris dans le gros entretien à la charge du bailleur (article 5 du bail) ; qu'il en va de même pour la réparation de l'infiltration sur l'un des châssis de désenfumage, réparation concernant le clos et le couvert ;
qu'en ce qui concerne le système d'ouverture des châssis de désenfumage, il ne s'agit pas eu égard à l'importance et au coût des travaux (330 euros HT) de gros entretien à la charge du bailleur ;
Attendu que dans les locaux sociaux les reprises des plafonds consécutives à des infiltrations en provenance de la toiture sont à la charge de la société intimée ;
Attendu que pour ce qui est de l'installation électrique, il résulte du rapport de M. C... qu'il existe des travaux imputables à la société bailleresse, à savoir la protection des transformateurs contre les risques de fuite d'huile et de son inflammation ainsi que le remplacement du disjoncteur général basse tension d'un modèle très ancien, travaux de gros entretien ; que les autres préconisations de l'expert concernent l'installation électrique relevant soit de l'entretien courant à la charge du locataire, soit des besoins industriels du preneur (départs du disjoncteur non protégés branchés directement...) ;
Attendu que devant l'expert " la SARL DECORSE ET GUERIN INDUSTRIES n'a produit aucun document justifiant d'un préjudice " (page 11 du rapport) ; qu'il en était de même devant le tribunal de grande instance de CHAUMONT ;
Attendu que la société appelante prétend sans l'établir que la valeur de l'immeuble figurant dans le rapport de la société expertise GALTIER et le loyer prévu dans le bail de janvier 1995 ne sont pas conformes à la réalité, étant surévalués ;
Attendu néanmoins qu'au vu des constatations effectuées par Me Bernard D..., huissier associé à CHAUMONT, les 13 avril 2001 et 17 décembre 2002, de l'attestation des membres du comité d'entreprise de la société appelante et du rapport de M. A..., la réparation du trouble de jouissance occasionnée par les désordres mentionnés plus haut sera réparée par l'allocation d'une somme de 60 000 euros ;
Sur l'enrichissement sans cause invoqué par la SA DGI
Attendu qu'il résulte des pièces produites, notamment du tableau des loyers et du remboursement de la subvention régionale, par la SARL DECORSE ET GUERIN INDUSTRIES, que ce remboursement de l'avance pour la construction du " bâtiment- relais " est la contrepartie de l'occupation du dit bâtiment ; qu'il n'existe ainsi aucun enrichissement sans cause et la société appelante ne peut qu'être déboutée de ses demandes de ce chef, le jugement étant confirmé de ce chef ;
Sur la demande reconventionnelle de la SCI DIMAR
Attendu que M. Jean Etienne A... a relevé que la société appelante avait supprimé, sans autorisation du bailleur, dans l'atelier deux poteaux métalliques porteurs pour pouvoir implanter la machine laser (page 9 du rapport) ; que cet expert a constaté que dans ce même bâtiment secteur presse, le toit avait été ouvert pour installer une machine et que l'isolant en sous-couverture n'avait pas été remis en place (page 10 du même rapport) ; qu'il n'y a pas lieu d'ordonner la remise en place du faux plafond suspendu dans le bâtiment peinture, qui est dans un état de délabrement avancé ;
Attendu que la société appelante devra réparer les cloisons des vestiaires détériorées par des coups de pied ou poing portés sur les plâtres (page 6 du rapport de M. A...) et reboucher la fosse creusée dans le sol du bâtiment peinture, la preuve de la remise en état n'étant pas justifiée ; qu'il n'y a pas lieu d'ordonner la réparation des tuyaux de descente d'eau pluviale dans l'atelier, ces travaux ayant été réalisés (page 9 du rapport) ;
Attendu que l'équité ne commande pas qu'il soit fait aux parties tant en première instance qu'en cause d'appel application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Attendu que la société appelante, qui succombe pour l'essentiel, sera condamnée aux dépens y compris les honoraires des experts.
PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SA DGI de sa demande au titre de l'enrichissement sans cause, l'a condamnée à procéder à la remise en état des piliers de charpente, au remplacement des cloisons des vestiaires et à la repose de l'isolant en sous-couverture, et a condamné la société appelante aux dépens, y compris les honoraires de l'expert,
Emendant et ajoutant,
Condamne la SCI DIMAR à payer à la SA DECORSE ET GUERIN INDUSTRIES une somme de 60 000 euros au titre du trouble de jouissance,
Condamne la société appelante à effectuer le rebouchage d'une fosse creusée dans le sol du bâtiment peinture,
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Condamne la SA DECORSE ET GUERIN INDUSTRIES aux dépens d'appel.