COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
3o Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 17 JANVIER 2008
No 2008 / 16
Rôle No 06 / 00831
No 06 / 00836
No 06 / 00838

Jacques Marcel X...
SNC LAURAZUR

Giulio Y...
Giovanna Z... épouse Y...
S. A. AXA FRANCE IARD
Compagnie L'AUXILIAIRE
Michel A...
LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES " M. M. A. "
Synd. des copropriét. DE LA RESIDENCE 2 RUE MASSENA
Patrizzia B...
Pietro Bortolo C...
Maria Antonia D... épouse C...
Bernard E...
Grosse délivrée



Décisions déférées à la Cour :
Jugements du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 30 Décembre 2005 enregistrés au répertoire général sous les no 03 / 5914, no 03 / 5933 et no 03 / 5940.

Monsieur Jacques Marcel X...
né le 18 Mars 1956 à TOULON (83000), demeurant ...-06000 NICE
représenté par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour,
assisté de Me Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE
SNC LAURAZUR, immatriculée au RCS de SAINT TROPEZ sous le no B 379 049 133, demeurant 17 Boulevard des Grands Horizons-83120 SAINTE MAXIME
représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour,
assistée de Me Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE

Monsieur Giulio Y...
né le 25 Novembre 1931 à ROME (ITALIE) (00149), demeurant ...-99 ITALIE
représenté par la SCP BOTTAI-GEREUX-BOULAN, avoués à la Cour,
assisté de Me Frédéric HENTZ, avocat au barreau de NICE
Madame Giovanna Z... épouse Y...
née le 01 Janvier 1937 à LIVOURNE (ITALIE), demeurant ...-99 ITALIE
représentée par la SCP BOTTAI-GEREUX-BOULAN, avoués à la Cour,
assistée de Me Frédéric HENTZ, avocat au barreau de NICE
S. A. AXA FRANCE IARD, venant aux droits de AXA ASSURANCES, immatriculée au RCS de PARIS sous le no B 722 057 460, demeurant 26 Rue Drouot-75458 PARIS CEDEX 9
représentée par la SCP LIBERAS-BUVAT-MICHOTEY, avoués à la Cour, assistée de Me Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE substitué par Me Karine JOLLY, avocat au barreau de NICE
Compagnie L'AUXILIAIRE, demeurant 50 Cours Franklin Roosevelt-BP 6402-69413 LYON CEDEX 06
représentée par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour, assistée de Me Didier ARENA, avocat au barreau de GRASSE
Maître Michel A..., pris en sa qualité de liquidateur de la SARL ADCM BATIMENT, assigné le 07. 06. 2006 à personne à la requête de la SNC LAURAZUR et de Mr Jacques X..., assigné le 29. 01. 2007 à personne à la requête des MUTUELLES LDU MANS ASSURANCES M. M. A.
né le 15 Janvier 1951 à BESANCON (25000), demeurant ...-06600 ANTIBES
défaillant
LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES " M. M. A. ", venant aux droits de la WINTERTHUR, demeurant 10 Boulevard Alexandre Oyon-72030 LE MANS CEDEX
représentées par la SCP TOLLINCHI PERRET-VIGNERON BARADAT-BUJOLI-TOLLINCHI, avoués à la Cour, assistées de Me Astrid LANFRANCHI, avocat au barreau de NICE substituée par Me Cédric PEREZ, avocat au barreau de NICE
Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE 2 RUE MASSENA, pris en la personne de son syndic en exercice, LA SARL GESTION BARBERIS, demeurant SARL GESTION BARBERIS-18 Rue Caïs de Pierlas-06300 NICE
représenté par la SCP COHEN-GUEDJ, avoués à la Cour,
assisté de Me Jean-Louis DEPLANO, avocat au barreau de NICE
Madame Patrizzia B... séparée de corps et de biens de Mr Vottorio N...
née le 23 Janvier 1953, demeurant ...-ITALIE
représentée par la SCP BOTTAI-GEREUX-BOULAN, avoués à la Cour,
assistée de Me Frédéric HENTZ, avocat au barreau de NICE
Monsieur Pietro Bortolo C...
né le 10 Août 1944 à QUINZANO D'OGLIO BRESCIA (ITA), demeurant ...-99 ITALIE
représenté par la SCP BOTTAI-GEREUX-BOULAN, avoués à la Cour,
assisté de Me Frédéric HENTZ, avocat au barreau de NICE
Madame Maria Antonia D... épouse C...
née le 21 Décembre 1944 à LIBIATE (ITALIE), demeurant ...-99 ITALIE
représentée par la SCP BOTTAI-GEREUX-BOULAN, avoués à la Cour,
assistée de Me Frédéric HENTZ, avocat au barreau de NICE
Monsieur Bernard E...
demeurant ...-06800 CAGNES SUR MER
représenté par la SCP BOISSONNET-ROUSSEAU, avoués à la Cour,
assisté de Me Marie-Nina VALLI, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 28 Novembre 2007 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, Monsieur Dominique PRONIER, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Dominique PRONIER, Président, rédacteur
Monsieur André TORQUEBIAU, Conseiller
Madame Chantal ACQUAVIVA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle Véronique PELLISSIER.

Réputé contradictoire,
Prononcé en audience publique le 17 Janvier 2008 par Monsieur André TORQUEBIAU, Conseiller.
Signé par Monsieur André TORQUEBIAU, Conseiller en l'absence du Président empêché et Mademoiselle Véronique PELLISSIER, greffier présent lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE :
Suivant un acte notarié du 4 janvier 2000, la Société PULITI a vendu à M. X... et à la SNC LAURAZUR le lot 22 de l'immeuble situé à NICE, 2 rue Masséna, correspondant à la totalité du quatrième étage.
M. X... et la SNC LAURAZUR, assurés auprès de la Société L'AUXILIAIRE, ont transformé les locaux en créant cinq lots, trois appartements et deux studios.
La réalisation des travaux a été confiée à la Société ADCM, assurée auprès de la Société MMA.
Des désordres affectant l'appartement du cinquième étage étant apparus en cours de chantier, la Société ADCM a confié à M. E..., ingénieur, une mission de conception pour la réalisation d'un dispositif de confortement du plancher haut du quatrième étage.
M. E... a établi un projet consistant en la mise en oeuvre de poutrelles métalliques sous les poutres en bois.
La Société ADCM a réalisé les travaux préconisés par M. E....
Des désordres étant réapparus dans l'appartement de M. Q..., situé au cinquième étage de l'immeuble, M. R... a été désigné en qualité d'expert.
Suivant un acte notarié du 3 juillet 2000, M. X... et la SNC LAURAZUR ont vendu un appartement situé au quatrième étage aux époux Y....
Suivant un acte notarié du 4 juillet 2000, M. X... et la SNC LAURAZUR ont vendu un appartement situé au quatrième étage à Mme B....
Suivant un acte notarié du 13 octobre 2000, M. X... et la SNC LAURAZUR ont vendu un appartement situé au quatrième étage aux époux C....
Les opérations d'expertise ont été étendues aux acquéreurs.
Une ordonnance du juge des référés en date du 11 octobre 2001 a autorisé le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 2, rue Masséna à entreprendre, à ses frais avancés, les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
Les époux Y..., Mme B... et les époux C... ont dû déménager leurs meubles le 2 février 2002.
Un arrêté de péril imminent a été pris par la Mairie de NICE le 5 avril 2002.
Les époux Y... ont assigné M. X..., la SNC LAURAZUR et le syndicat des copropriétaires du 2, rue Masséna en paiement de sommes.
Mme B... a assigné M. X..., la SNC LAURAZUR et le syndicat des copropriétaires du 2, rue Masséna en paiement de sommes.
Les époux C... ont assigné M. X..., la SNC LAURAZUR et le syndicat des copropriétaires du 2, rue Masséna en paiement de sommes.
Dans chaque affaire, M. X... et la SNC LAURAZUR ont appelé en garantie la Société L'AUXILIAIRE, M. A..., administrateur judiciaire de la Société ADCM, la Société MMA et M. E.... Le syndicat des copropriétaires du 2, rue Masséna a formé une demande reconventionnelle en paiement et appelé en garantie son assureur la Société AXA FRANCE.
M. R... a déposé son rapport le 17 janvier 2005.
Par un jugement no 05 / 547 en date du 30 décembre 2005, le Tribunal de Grande Instance de NICE a rejeté la demande de nullité du rapport de M. R..., condamné M. X... et la SNC LAURAZUR à payer aux époux Y... 21. 005, 67 Euros au titre de la réduction du prix de vente, 29. 284, 98 Euros à titre de dommages et intérêts, 225, 09 Euros par trimestre au titre des frais de garde meubles à compter du 1er octobre 2005 jusqu'à l'achèvement des travaux de réparation de leur appartement, ainsi que la somme de 565, 62 Euros par mois à compter du 1er octobre 2005 au titre de la perte de jouissance de l'appartement jusqu'à l'achèvement des travaux, condamné M. X... et la SNC LAURAZUR à garantir les époux Y... de la quote-part qui pourrait leur être réclamée par le syndicat des copropriétaires au titre des travaux de remise en état des parties communes des quatrième et cinquième étages uniquement, débouté les époux Y... de leurs demandes formées contre le syndicat des copropriétaires, rejeté l'exception d'irrecevabilité soulevée par M. X... et la SNC LAURAZUR à l'encontre de la demande du syndicat des copropriétaires, condamné M. X... et la SNC LAURAZUR à payer au syndicat des copropriétaires 83. 932, 73 Euros au titre des travaux entrepris et de la remise en état des parties communes du cinquième étage, condamné la Société MMA à garantir M. X... et la SNC LAURAZUR à hauteur de 50 % et débouté M. X... et la SNC LAURAZUR de leurs demandes en garantie formées contre la Société L'AUXILIAIRE, M. E... et le syndicat des copropriétaires du 2, rue Masséna.
M. X... et la Société LAURAZUR ont interjeté appel le 11 janvier 2006 (affaire enregistrée sous le no 06 / 00831).
Par un jugement no 05 / 548 en date du 30 décembre 2005, le Tribunal de Grande Instance de NICE a rejeté la demande de nullité du rapport de M. R..., condamné M. X... et la SNC LAURAZUR à payer aux époux C... 18. 710, 16 Euros au titre de la réduction du prix de vente, 28. 404, 23 Euros à titre de dommages et intérêts, 169, 17 Euros par trimestre au titre des frais de garde meubles à compter du 1er octobre 2005 jusqu'à l'achèvement des travaux de réparation de leur appartement, ainsi que la somme de 565, 62 Euros par mois à compter du 1er octobre 2005 au titre de la perte de jouissance de l'appartement jusqu'à l'achèvement des travaux, condamné M. X... et la SNC LAURAZUR à garantir les époux C... de la quote-part qui pourrait leur être réclamée par le syndicat des copropriétaires au titre des travaux de remise en état des parties communes des quatrième et cinquième étages uniquement, débouté les époux C... de leurs demandes formées contre le syndicat des copropriétaires, rejeté l'exception d'irrecevabilité soulevée par M. X... et la SNC LAURAZUR à l'encontre de la demande du syndicat des copropriétaires, rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires du 2, rue Masséna à l'encontre de M. X... et de la SNC LAURAZUR s'agissant de demandes sur lesquelles le Tribunal a déjà statué dans l'affaire initiée par les époux Y..., condamné la Société MMA à garantir M. X... et la SNC LAURAZUR à hauteur de 50 % et débouté M. X... et la SNC LAURAZUR de leurs demandes en garantie formées contre la Société L'AUXILIAIRE, M. E... et le syndicat des copropriétaires du 2, rue Masséna.
M. X... et la Société LAURAZUR ont interjeté appel le 11 janvier 2006 (affaire enregistrée sous le no 06 / 00836).
Par un jugement no 05 / 549 en date du 30 décembre 2005, le Tribunal de Grande Instance de NICE a rejeté la demande de nullité du rapport de M. R..., condamné M. X... et la SNC LAURAZUR à payer à Mme B... 17. 947, 97 Euros au titre de la réduction du prix de vente, 24. 124, 04 Euros à titre de dommages et intérêts, 225, 09 Euros par trimestre au titre des frais de garde meubles à compter du 1er octobre 2005 jusqu'à l'achèvement des travaux de réparation de leur appartement, ainsi que la somme de 565, 62 Euros par mois à compter du 1er octobre 2005 au titre de la perte de jouissance de l'appartement jusqu'à l'achèvement des travaux, condamné M. X... et la SNC LAURAZUR à garantir Mme B... de la quote-part qui pourrait leur être réclamée par le syndicat des copropriétaires au titre des travaux de remise en état des parties communes des quatrième et cinquième étages uniquement, débouté Mme B... de ses demandes formées contre le syndicat des copropriétaires, rejeté l'exception d'irrecevabilité soulevée par M. X... et la SNC LAURAZUR à l'encontre de la demande du syndicat des copropriétaires, rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires du 2, rue Masséna à l'encontre de M. X... et de la SNC LAURAZUR s'agissant de demandes sur lesquelles le Tribunal a déjà statué dans l'affaire initiée par les époux Y..., condamné la Société MMA à garantir M. X... et la SNC LAURAZUR à hauteur de 50 % et débouté M. X... et la SNC LAURAZUR de leurs demandes en garantie formées contre la Société L'AUXILIAIRE, M. E... et le syndicat des copropriétaires du 2, rue Masséna.
M. X... et la Société LAURAZUR ont interjeté appel le 11 janvier 2006 (affaire enregistrée sous le no 06 / 00838).
Sur l'affaire enregistrée sous le no 06 / 00831 :
Vu le jugement no 05 / 547 en date du 30 décembre 2005 ;
Vu les conclusions de M. E... en date du 5 octobre 2006 ;
Vu les conclusions de la Société MMA en date du 26 janvier 2007 ;
Vu les conclusions de la Société AXA FRANCE IARD en date du 30 juillet 2007 ;
Vu les conclusions de la Société L'AUXILIAIRE en date du 22 août 2007 ;
Vu les conclusions de la SNC LAURAZUR et de M. X... en date du 14 septembre 2007 ;
Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires en date du 16 octobre 2007 ;
Vu les conclusions des époux Y... en date du 26 novembre 2007 ;
Sur l'affaire enregistrée sous le no 06 / 00836 :
Vu le jugement no 05 / 548 en date du 30 décembre 2005 ;
Vu les conclusions de M. E... en date du 5 octobre 2006 ;
Vu les conclusions de la Société MMA en date du 14 février 2007 ;
Vu les conclusions de la Société AXA FRANCE IARD en date du 30 juillet 2007 ;
Vu les conclusions de la Société L'AUXILIAIRE en date du 22 août 2007 ;
Vu les conclusions de la SNC LAURAZUR et de M. X... en date du 14 septembre 2007 ;
Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires en date du 16 octobre 2007 ;
Vu les conclusions des époux C... en date du 26 novembre 2007 ;
Sur l'affaire enregistrée sous le no 06 / 00838 :
Vu le jugement no05 / 549 en date du 30 décembre 2005 ;
Vu les conclusions de M. E... en date du 5 octobre 2006 ;
Vu les conclusions de la Société MMA en date du 14 février 2007 ;
Vu les conclusions de la Société L'AUXILIAIRE en date du 19 avril 2007 ;
Vu les conclusions de la Société AXA FRANCE IARD en date du 30 juillet 2007 ;
Vu les conclusions de la SNC LAURAZUR et de M. X... en date du 14 septembre 2007 ;
Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires en date du 22 novembre 2007 ;
Vu les conclusions de Mme B... en date du 26 novembre 2007 ;

Attendu que la régularité formelle de la procédure en appel n'étant pas contestée, il sera directement statué sur le fond de l'affaire ;
Attendu qu'il est d'une bonne administration de la justice de joindre les affaires 06 / 00831, 06 / 00836 et 06 / 00838 et de dire que l'affaire sera jugée sous le seul no 06 / 00831 ;
Sur la nullité du rapport d'expertise, invoquée par la Société MMA, assureur de la Société ADCM :
Attendu que, selon l'article 276 du nouveau Code de procédure civile, " l'expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties et, lorsqu'elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent. Il doit faire mention dans son avis de la suite qu'il aura donnée aux observations ou réclamations présentées " ;
Attendu que l'inobservation de ces formalités n'entraîne la nullité de l'expertise qu'à charge pour la partie qui l'invoque de prouver le grief que lui cause cette irrégularité ;
Attendu que la Société MMA relève qu'elle a adressé à l'expert trois dires en date des 10 mai 2001, 7 novembre 2002 et 10 septembre 2004 et soutient que " or, aucun de ces dires n'est annexé au rapport d'expertise, M. R... n'y ayant de surcroît pas répondu alors qu'il l'a fait concernant les dires qui lui ont été adressés par d'autres parties " ;
Attendu que les dires adressés le 10 mai 2001 et le 7 novembre 2002 ont été pris en compte par l'expert qui y fait expressément référence aux pages 16 et 24 de son rapport déposé le 14 janvier 2005 ;
Attendu que, s'agissant du dire adressé le 10 septembre 2004, M. R... a répondu à la réclamation faite par Maître LANFRANCHI, conseil de la Société MMA, " je n'ai effectivement ni annexé ni répondu à votre dire du 10 septembre 2004 pour la simple raison que je ne l'ai jamais reçu. Toutefois, je constate que ce dire n'appelle pas de réponse de ma part dans la mesure où il s'agit d'une reprise de mes conclusions sur les circonstances de la survenance du sinistre et du rôle joué par chacun des intervenants, points sur lesquels je me suis longuement expliqué et d'une analyse des conditions d'application du contrat d'assurance de WINTERTHUR-MMA, qui relève du fond et donc de la compétence du Tribunal " ;
Attendu que la Société MMA, si elle produit un dire en date du 10 septembre 2004, ne justifie pas l'avoir adressé à l'expert ;
Attendu, de même, que la Société MMA ne démontre pas l'existence d'un grief ;
Attendu, dans ces conditions, que c'est à bon droit que les premiers juges ont rejeté l'exception de nullité ;
Sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires du 2, rue Masséna à l'encontre de M. X... et de la SNC LAURAZUR :
Attendu que le règlement de copropriété de l'immeuble du 2, rue Masséna a été publié le 27 octobre 1999 à la conservation des hypothèques de NICE ;
Attendu que M. X... et la SNC LAURAZUR ont acquis le lot 22 (totalité du quatrième étage) suivant un acte authentique du 4 janvier 2000 ;
Attendu que le règlement de copropriété ayant été publié au fichier immobilier antérieurement à l'acte d'acquisition est opposable à M. X... et à la SNC LAURAZUR ;
Attendu que l'article 16 du règlement de copropriété intitulé " modalités d'usage des parties privatives " stipule que " sous réserve de la destination de l'immeuble, tout copropriétaire peut modifier, à ses frais, la distribution intérieure de ses locaux et de leurs dépendances. Toutefois, en cas de suppression partielle ou totale de cloisons intérieures, l'architecte de la copropriété devra être consulté impérativement avant travaux pour l'obtention de son avis. Si ces travaux touchent au gros-oeuvre et à toutes choses ou parties communes, il devra, au préalable, obtenir l'autorisation de l'assemblée générale conformément à l'article 43 du présent règlement. Les travaux particuliers et tous ceux qui en découleraient s'exécuteront aux frais du copropriétaire intéressé, sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble ou d'un architecte agréé par l'assurance de l'immeuble, sous la surveillance de l'architecte agréé par l'assemblée et dont les honoraires seront à la charge du bénéficiaire des travaux. Dans tous les cas, le copropriétaire bénéficiaire des travaux restera responsable des conséquences de tous les travaux qu'il fera exécuter " ;
Attendu que M. R... a relevé que " puisqu'il était prévu la démolition de toutes les cloisons, M. X... et la SMC LAURAZUR avaient donc l'obligation d'informer le syndic de la copropriété de leur projet d'aménagement et de solliciter l'avis de l'architecte de la copropriété. Il n'est pas contesté qu'ils n'aient pas formulé cette demande " ;
Attendu qu'il s'ensuit que M. X... et la SNC LAURAZUR ont fait procéder aux travaux de démolition-réaménagement en violation des stipulations du règlement de copropriété ;
Attendu que M. R... a précisé que " les travaux exécutés dans l'appartement du quatrième étage sont la cause des fissures affectant les cloisons du cinquième étage " et expliqué que " la suppression des cloisons qui constituaient des appuis intermédiaires et des zones de blocage des poutres maîtresses et des solives a rendu possible un fléchissement du plancher sur lequel reposent ces cloisons " ;
Attendu que M. X... et la SNC LAURAZUR ne peuvent opposer l'état de vétusté dès lors que M. R... a précisé que " lors de notre accédit du 10 juillet 2003, alors que l'ensemble des aménagements réalisés au quatrième étage avait été enlevé, nous avons effectué un examen visuel de l'état des poutres porteuses : nous avons constaté que l'ossature était saine, qu'hormis dans la zone Sud-Ouest où des écoulements d'eau avaient gravement endommagé le plancher et en zone Nord-Est où une poutre était largement fissurée, l'ensemble des planchers ne présentait pas un état de vétusté et de dangerosité motivant les travaux de confortement systématique " ;
Attendu, dans ces conditions, que M. X... et la Société LAURAZUR ne démontrent pas que les dommages affectant les locaux du cinquième étage soient imputables à l'état de vétusté du plancher haut du quatrième étage ;
Attendu que M. X... et la Société LAURAZUR sont donc seuls responsables des dommages ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires du 2, rue Masséna est donc en droit d'agir à l'encontre de M. X... et de la SC LAURAZUR en réparation des dommages affectant les parties communes ;
Attendu que M. R... a préconisé de déposer le faux-plafond du quatrième étage et les divers aménagements réalisés à ce niveau, y compris la démolition du ravoirage, et de procéder au confortement du plancher-haut du quatrième étage ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires justifie avoir fait réaliser les travaux de reprise préconisés par M. R... ;
Attendu que ces travaux ont été réalisés par la Société BEBIANO ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires a produit toutes les factures établies par la Société BEBIANO ;
Attendu qu'à celà s'ajoute des frais pour honoraires de maîtrise d'oeuvre, de géomètre et du syndic de copropriété, vérifiés et retenus par M. R..., et le coût de réfection du palier du cinquième étage chiffré selon un devis de la Société NCP à la somme de 3. 277, 84 Euros ;
Attendu que le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires s'élève donc à la somme de 343. 374, 01 Euros au titre des travaux de reprise et frais divers et à la somme de 3. 277, 84 Euros au titre des frais de réfection du palier du cinquième étage ;
Attendu qe M. X... et la SNC LAURAZUR seront condamnés in solidum à payer ces sommes au syndicat des copropriétaires du 2, rue Masséna ;
Attendu que la responsabilité du syndicat des copropriétaires n'étant pas engagée, aucune condamnation ne peut être prononcée à l'encontre de son assureur la Société AXA ;
Attendu, en conséquence, que le syndicat des copropriétaires sera condamné à restituer à la Société AXA les sommes antérieurement perçues (à titre de provision et en exécution du jugement) ;
Sur les demandes formées par les époux Y..., les époux C... et Mme B... à l'encontre de M. X... et de la SNC LAURAZUR :
Attendu que M. R... a relevé que les appartements situés au quatrième étage " ont été entièrement démolis pour permettre l'exécution des travaux de reprise du plancher haut du quatrième étage " ;
Attendu que ces constatations établissent que les appartements vendus par M. X... et la SNC LAURAZUR aux époux Y..., aux époux C... et à Mme B... étaient affectés par un vice caché rendant la chose vendue impropre à sa destination ;
Attendu que M. X... et la SNC LAURAZUR ne peuvent soutenir que les acquéreurs n'ont pas agi dans le bref délai institué par l'article 1648 du Code civil ;
Attendu que les premiers juges se sont longuement expliqués sur cette question de la prescription ;
Attendu que la Cour adopte le raisonnement retenu par les premiers juges ;
Attendu, au surplus, que les époux Y..., les époux C... et Mme B... ont assigné au fond M. X... et la SNC LAURAZUR le 18 septembre 2003, à une date où les opérations d'expertise étaient toujours en cours, et que le vice caché n'a été connu dans ses causes, son ampleur et ses conséquences, que par le dépôt du rapport de M. R... le 17 janvier 2005 ;
Attendu que les actions engagées par les acquéreurs sont donc recevables et bien fondées ;
Attendu que M. R... a précisé que " le coût de leur reconstruction (qui ne peut être que globale et conjointe pour les cinq copropriétaires concernés) a été évalué de façon provisionnelle, étant entendu que nous avons considéré qu'il n'y avait pas lieu de décompter la fourniture d'éléments d'équipement (sanitaires, meubles de cuisine, etc...) qu'il était possible de démonter avant la démolition, de conserver et de remettre en place après reconstruction des sols des cloisons et des doublages " ;
Attendu que M. R... a chiffré le coût de reconstruction de l'appartement CARACENI à la somme de 21. 005, 67 Euros TTC, de l'appartement VENTURINI à la somme de 18. 710, 16 Euros TTC et de l'appartement TAGLIACOZZO à la somme de 24. 124, 04 Euros TTC ;
Attendu qu'à celà s'ajoute l'obligation pour les époux Y..., les époux C... et Mme B... de déménager, de mettre les meubles en garde-meubles, les frais de voyage pour assister aux opérations d'expertise et le préjudice de jouissance, lié à l'impossibilité d'habiter les locaux, pour la période du 1er février 2002 au 31 décembre 2004, estimé sur la base d'une valeur locative mensuelle de 565, 62 Euros ;
Attendu que M. X... et la SNC LAURAZUR ne peuvent soutenir qu'il s'agit d'une résidence saisonnière et que le préjudice doit être limité à trois mois par an ;
Attendu, en effet, que le préjudice est lié à l'impossibilité d'habiter les lieux et doit être retenu pour la durée totale de cette inhabitabilité ;
Attendu que les premiers juges ont, par des motifs fondés tant en droit qu'en fait que la Cour adopte, exactement apprécié les préjudices subis par les époux Y..., les époux C... et Mme B... ;
Attendu que le jugement sera confirmé de ces chefs ;
Sur les demandes formées par les époux Y..., les époux C... et Mme B... à l'encontre du syndicat des copropriétaires du 2, rue Masséna :
Attendu qu'il résulte des constatations ci-dessus que les dommages affectant les appartement des époux Y..., des époux C... et de Mme B... sont imputables exclusivement aux travaux réalisés par M. X... et la SNC LAURAZUR ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires justifie avoir entrepris les travaux de confortement préconisés par M. R... ;
Attendu que le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux Y..., les époux C... et Mme B... de leurs demandes formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires du 2, rue Masséna ;
Sur les appels en garantie formés par M. X... et la SNC LAURAZUR à l'encontre de son assureur la Société L'AUXILIAIRE :
Attendu que la Société L'AUXILIAIRE était l'assureur de M. X... et de la SNC LAURAZUR au titre d'une police responsabilité civile des promoteurs ;
Attendu que la Société L'AUXILIAIRE dénie sa garantie ;
Attendu, en premier lieu, que M. X... et la SNC LAURAZUR soutiennent que la Société L'AUXILIAIRE a, pendant plus de deux ans, assuré la direction du procès en toute connaissance des exceptions qu'elle invoque ;
Attendu que, selon l'article L 113-17 du Code des assurances, l'assureur qui prend la direction d'un procès intenté à l'assuré est censé aussi renoncer à toutes les exceptions dont il avait connaissance lorsqu'il a pris la direction du procès ;
Attendu qu'il résulte de ces dispositions que l'assureur n'est censé avoir renoncé à se prévaloir des exceptions qu'il pouvait invoquer qu'à la double condition qu'il ait dirigé le procès fait à son assuré en connaissance de ces exceptions et qu'il n'ait émis aucune réserve ;
Attendu que le litige a été introduit à l'origine par M. Q..., propriétaire de locaux au cinquième étage, qui a assigné en référé-expertise le 14 juin 2000 ;
Attendu que Maître T... est intervenue en qualité de conseil de M. X... et de la SNC LAURAZUR ;
Attendu que l'expertise a été étendue au contradictoire des acquéreurs ;
Attendu que, par un courrier du 26 avril 2002, la Société L'AUXILIAIRE a émis une réserve en indiquant " qu'aucune prise en charge par notre mutuelle ne pourra avoir lieu si votre responsabilité est retenue dans ce sinistre en qualité de maître d'oeuvre " ;
Attendu qu'à la suite de ce courrier, Maître SZEPETOWSKI, est intervenu en qualité de conseil de M. X... et de la SNC LAURAZUR en remplacement de Maître T... ;
Attendu que M. X... et la SNC ont alors mis en cause la Société L'AUXILIAIRE ;
Attendu qu'une ordonnance rendue le 16 juillet 2002 au contradictoire de M. X..., de la SNC LAURAZUR et de la Société L'AUXILIAIRE a étendu les opérations d'expertise au contradictoire de cet assureur ;
Attendu, dans ces conditions, que les premiers juges ont exactement retenu qu'il ne pouvait valablement être soutenu que la Société L'AUXILIAIRE avait pris la direction du procès fait à ses assurés ;
Attendu, en second lieu, que M. X... et la SNC LAURAZUR invoque le bénéfice de la police responsabilité civile des promoteurs, dans son volet responsabilité civile exploitation ;
Attendu que le volet responsabilité civile exploitation garantit le sociétaire contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que celui-ci peut encourir en vertu des articles 1382 à 1386 du Code civil en raison des dommages causés aux tiers dans l'exercice de ses activités professionnelles ;
Attendu que cette police ne peut s'appliquer en l'espèce, seule la responsabilité contractuelle de M. X... et de la SNC étant recherchée par le syndicat des copropriétaires, les époux Y..., les époux C... et Mme B... ;
Attendu que M. X... et la SNC LAURAZUR ne peuvent soutenir que la police comporterait une exclusion générale, non valable, alors que cette police définit le risque garanti ;
Attendu que, compte tenu de la nature du sinistre en cause, la garantie au titre du volet responsabilité civile chantier n'est pas mobilisable en l'espèce ;
Attendu que le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. X... et la SNC LAURAZUR de leurs appels en garantie formés à l'encontre de la Société L'AUXILIAIRE ;
Sur les appels en garantie formés par M. X... et la SNC LAURAZUR à l'encontre de la Société MMA, assureur de la Société ADCM :
Attendu que les travaux de démolition-réaménagement ont été réalisés par la Société ADCM ;
Attendu qu'aucun procès-verbal de réception n'est produit ;
Attendu que M. X... et la SNC LAURAZUR ne démontrent pas leur volonté non équivoque d'accepter les travaux, dès lors que les premiers désordres sont apparus en cours de chantier, que M. R... a constaté que M. E... avait effectué sa seconde visite, le 8 février 2000, en présence de M. X..., et que M. Q... les avait assignés en référé-expertise en juin 2000, avant l'achèvement des travaux et la vente des appartements ;
Attendu que le litige se place donc avant réception ;
Attendu que M. X... et la SNC agissent à l'encontre de la Société MMA sur le fondement de la responsabilité contractuelle de la Société ADCM ;
Attendu que M. R... a reproché à la Société ADCM le fait de ne pas avoir avisé M. X... et la SNC LAURAZUR du mauvais état de certaines parties du plancher haut du quatrième étage, de ne pas avoir pris ou imposé à son sous-traitant les précautions indispensables préalablement à la démolition des cloisons, de ne pas avoir respecté les prescriptions des plans de l'ingénieur LEGAL dans la mise en oeuvre des poutrelles destinées à renforcer le plancher haut, d'avoir découpé des solives du plancher bas, parties communes de l'immeuble, sans autorisation, et de ne pas avoir avisé M. X... et la Société LAURAZUR du mauvais état de certaines parties du plancher bas du quatrième étage, de ne pas avoir mis en oeuvre la surélévation du plancher telle que prévue à son devis (chape légère type mélange béton et polystyrène), une partie de cette surélévation ayant été réalisée en béton traditionnel comme cela fut constaté lors de l'accédit du 10 juillet 2003 ;
Attendu que M. R... a précisé " il s'agit là de fautes qui sont directement à l'origine des fissurations des cloisons des appartements et des parties communes du cinquième étage, d'une part, d'un affaiblissement du plancher bas du quatrième étage, d'autre part " ;
Attendu que ces constatations établissent les fautes de la Société ADCM à l'origine des dommages ;
Attendu que la Société ADCM engage donc sa responsabilité contractuelle ;
Attendu qu'il ne résulte pas des constatations de M. R... que l'immeuble était affecté par un risque ou une menace imminent d'effondrement ;
Attendu que la garantie effondrement n'est donc pas applicable ;
Attendu que, comme l'ont relevé les premiers juges, il résulte du contrat d'assurance responsabilité civile (police no 6971100) conclu par la Société ADCM auprès de la Société MMA que l'extension facultative de garanties pour les dommages aux existants a été souscrite ;
Attendu que la Société MMA doit donc sa garantie, sous réserve du jeu du plafond de garantie et de la franchise contractuelle prévue à l'article 8 de la police ;
Attendu, toutefois, que la Société MMA invoque les fautes commises par M. X... et la SNC LAURAZUR ;
Attendu que M. X... et la SNC LAURAZUR sont des marchands de biens ;
Attendu qu'en tant que marchands de biens, M. X... et la Société LAURAZUR ne pouvaient ignorer les risques encourus lors d'une opération de démolition-réaménagement dans un immeuble ancien ;
Attendu que M. R... a relevé " qu'un technicien averti, qu'il s'agisse d'un maître d'oeuvre ou d'un entrepreneur, ne saurait ignorer que toutes les cloisons existant dans un immeuble ancien dont les planchers sont à ossature en bois assurent le blocage des poutres et en limitent la flèche : leur démolition doit être accompagnée de mesures annexes (moisage des poutres, mise en oeuvre de renforts perpendiculaires au sens de portée) " ;
Attendu que M. R... a constaté qu'aucun maître d'oeuvre n'était intervenu sur le chantier ;
Attendu que, ce faisant, M. X... et la SNC LAURAZUR ont fait réaliser les travaux en violation des stipulations du règlement de copropriété ci-dessus rappelées ;
Attendu que M. R... a relevé que " dans l'hypothèse où une demande formelle aurait été faite par M. X... et la SNC LAURAZUR avant que ne soient entrepris les travaux litigieux par la Société ADCM, le syndic aurait dû désigner un homme de l'art pour analyser le projet et apprécier sa faisabilité et ses contraintes techniques. Pour ce faire, cet homme de l'art aurait eu à examiner les parties communes, et notamment l'état des planchers, au contradictoire de l'aménageur. Dans cette hypothèse, l'homme de l'art aurait éventuellement conclu à la nécessité de remplacer ou conforter telle ou telle poutre, telle ou telle partie du plancher. Il aurait établi un état descriptif et estimatif des travaux confortatifs que la copropriété aurait dû réaliser, à ses frais, dans le cadre de l'entretien des parties communes " ;
Attendu qu'il s'ensuit qu'en n'informant pas le syndic de la copropriété de leur projet de démolition-réaménagement et en ne sollicitant pas l'avis de l'architecte de la copropriété, comme ils en avaient l'obligation, M. X... et la SNC LAURAZUR ont commis une faute à l'origine des dommages ;
Attendu que compte-tenu de la gravité respective des fautes commises, il y a lieu de limiter la garantie dûe par la Société MMA à hauteur de 50 % des condamnations mises à la charge de M. X... et de la SNC LAURAZUR par le présent arrêt ;
Sur les appels en garantie formés par M. X... et la SNC LAURAZUR à l'encontre de M. E... :
Attendu que M. E... est intervenu après démolition des cloisons de la zone Nord ;
Attendu que son intervention s'est bornée à établir un projet de confortement à la demande de la Société ADCM ;
Attendu que M. R... a relevé que M. E... n'avait pas mission de suivre la mise en oeuvre de son projet de confortement ;
Attendu que M. R... a constaté que les poutrelles n'avaient pas été mises en oeuvre comme M. E... l'avait prescrit et précisé " ces désordres sont la conséquence de la démolition des cloisons du 4ème étage sans étaiement préalable et leur aggravation résulte des conditions déplorables de la mise en oeuvre des poutrelles, qui ne respectent aucune des prescriptions de l'ingénieur LEGAL (au titre de la réalisation des sommiers d'appuis, des connexions entre les éléments de poutrelles, de blocage des poutres en bois) ;
Attendu que M. R..., homme de l'art, a estimé que " dans la mesure où l'ingénieur LEGAL n'est intervenu sur le chantier qu'après la démolition des cloisons et où il n'avait pas mission de suivre la mise en oeuvre de son projet de confortement, il apparaît qu'il ne peut pas lui être fait grief de ces fautes qui relèvent strictement de l'exécution à la charge de l'entreprise ADCM " ;
Attendu, dans ces conditions, que M. X... et la SNC LAURAZUR ne démontrent aucune faute à l'origine des dommages imputable à M. E... ;
Attendu que M. X... et la SNC LAURAZUR seront déboutés de leur appel en garantie formé à l'encontre de M. E... ;
Sur l'article 700 du nouveau Code de procédure civile :
Attendu qu'il est équitable de condamner M. X..., la SNC LAURAZUR et la Société MMA (à hauteur de 50 %) à payer aux époux Y..., aux époux C... et à Mme B..., ensemble, la somme de 3. 000 Euros ;
PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire,
Ordonne la jonction des affaires 06 / 00831, 06 / 00836 et 06 / 00838.
Dit que l'affaire sera jugée sous le seul no 06 / 00831.
Confirme partiellement les jugements.
En conséquence, rejette la demande de nullité du rapport de M. R....
Rejette l'exception d'irrecevabilité soulevée par M. X... et la SNC LAURAZUR à l'encontre de la demande du syndicat des copropriétaires.
Dit que M. X... et la SNC LAURAZUR sont responsables des dommages.
Condamne M. X... et la SNC LAURAZUR à payer au syndicat des copropriétaires 343. 374, 01 Euros (Trois cent quarante trois mille trois cent soixante quatorze Euros et un centime) au titre des travaux de reprise et frais divers et la somme de 3. 277, 84 Euros (Trois mille deux cent soixante dix sept Euros et quatre vingt quatre centimes) au titre des frais de réfection du palier du cinquième étage, avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2005.
Condamne M. X... et la SNC LAURAZUR à payer aux époux Y... 21. 005, 67 Euros (Vingt et un mille cinq Euros et soixante sept centimes) au titre de la reconstruction de l'appartement, 29. 284, 98 Euros (Vingt neuf mille deux cent quatre vingt quatre Euros et quatre vingt dix huit centimes) à titre de dommages et intérêts, 225, 09 Euros (Deux cent vingt cinq Euros et neuf centimes) par trimestre au titre des frais de garde meubles à compter du 1er octobre 2005 et la somme de 565, 62 Euros (Cinq cent soixante cinq Euros et soixante deux centimes) par mois à compter du 1er octobre 2005 au titre de la perte de jouissance de l'appartement, et ce, jusqu'au paiement du coût permettant l'achèvement des travaux.
Condamne M. X... et la SNC LAURAZUR à payer aux époux C... 18. 710, 16 Euros (Dix huit mille sept cent dix Euros et seize centimes) au titre de la reconstruction de l'appartement, 28. 404, 23 Euros (Vingt huit mille quatre cent quatre Euros et vingt trois centimes) à titre de dommages et intérêts, 169, 17 Euros (Cent soixante neuf mille Euros et dix sept centimes) par trimestre au titre des frais de garde meubles à compter du 1er octobre 2005 et la somme de 565, 62 Euros (Cinq cent soixante cinq Euros et soixante deux centimes) par mois à compter du 1er octobre 2005 au titre de la perte de jouissance de l'appartement, et ce, jusqu'au paiement du coût permettant l'achèvement des travaux.
Condamne M. X... et la SNC LAURAZUR à payer à Mme B... 17. 947, 97 Euros (Dix sept mille neuf cent quarante sept Euros et quatre vingt dix sept centimes) au titre de la réduction du prix de vente, 24. 124, 04 Euros (Vingt quatre mille cent vingt quatre Euros et quatre centimes) à titre de dommages et intérêts, 225, 09 Euros (Deux cent vingt cinq Euros et neuf centimes) par trimestre au titre des frais de garde meubles à compter du 1er octobre 2005 et la somme de 565, 62 Euros (Cinq cent soixante cinq Euros et soixante deux centimes) par mois à compter du 1er octobre 2005 au titre de la perte de jouissance de l'appartement, et ce, jusqu'au paiement du coût permettant l'achèvement des travaux.
Condamne M. X... et la SNC LAURAZUR à garantir les époux Y..., les époux C... et Mme B... de la quote-part qui pourrait leur être réclamée par le syndicat des copropriétaires au titre des travaux de remise en état des parties communes des quatrième et cinquième étages uniquement.
Déboute les époux Y..., les époux C... et Mme B... de leurs demandes formées contre le syndicat des copropriétaires.
Constate qu'aucune condamnation n'est prononcée à l'encontre de la Société AXA FRANCE IARD.
En conséquence, condamne le syndicat des copropriétaires à restituer à la Société AXA les sommes antérieurement réglées par cet assureur.
Dit que la Société ADCM engage sa responsabilité contractuelle à hauteur de 50 %.
En conséquence, condamne la Société MMA à garantir M. X... et la SNC LAURAZUR à hauteur de 50 %.
Déboute M. X... et la SNC LAURAZUR de leurs demandes en garantie formées à l'encontre de la Société L'AUXILIAIRE, de M. E... et du syndicat des copropriétaires du 2, RUE MASSÉNA.
Déboute les parties pour le surplus des demandes.
Condamne M. X..., la SNC LAURAZUR et la Société MMA (à hauteur de 50 %) à payer aux époux Y..., aux époux C... et à Mme B..., ensemble, la somme de 3. 000 Euros (Trois mille Euros) au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Met les dépens de première instance et d'appel, qui comprendront les frais de l'expertise, à la charge de M. X... et de la SNC LAURAZUR et de la Société MMA (à hauteur de 50 %), dont distraction au profit des avoués de la cause en application de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
LE GREFFIERLE CONSEILLER
POUR LE PRESIDENT EMPECHE
V. PELLISSIERA. TORQUEBIAU