AFFAIRE : N RG 06 / 03051
Code Aff. :


ORIGINE : DECISION en date du 08 Septembre 2006 du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX- RG no 05 / 1664
COUR D' APPEL DE CAEN
PREMIÈRE CHAMBRE- SECTION CIVILE ET COMMERCIALE
ARRÊT DU 20 MARS 2008
APPELANTE :
Madame Anne- Marie X... épouse Y...

27570 BREUX SUR AVRE
représentée par la SCP TERRADE DARTOIS, avoués
assistée de Me Henry MONS, avocat au barreau de LISIEUX

LA SARL LA VOILE AU VENT
3 Quai Saint Etienne
14600 HONFLEUR
prise en la personne de son représentant légal
représentée par la SCP MOSQUET MIALON D' OLIVEIRA LECONTE, avoués
assistée de la SCP VIAUD REYNAUD BLIN LION, avocats au barreau de LISIEUX
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Madame HOLMAN, Conseiller, faisant fonction de Président, rédacteur,
Madame BOISSEL DOMBREVAL, Conseiller,
Mme VALLANSAN, Conseiller,
DÉBATS : A l' audience publique du 14 Février 2008
GREFFIER : Mme LE GALL, greffier
ARRÊT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2008 et signé par Madame HOLMAN, Conseiller, faisant fonction de Président, et Mme LE GALL, Greffier
Mme Anne- Marie X... épouse Y... a interjeté appel du jugement rendu le 8 septembre 2006 par le tribunal de grande instance de LISIEUX dans un litige l' opposant à la SARL LA VOILE AU VENT.


Aux termes d' un acte sous seing privé du 2 novembre 1993, les consorts X... ont donné à bail commercial à la SNC HUBERT ET CIE un local à usage de " café- débit- et brasserie de cidre " pour une durée de neuf ans à compter rétroactivement du 10 octobre 1990.
Ce bail a été renouvelé par acte sous seing privé du 25 janvier 2001 pour une durée de neuf ans à compter rétroactivement du 10 octobre 1999.
Par acte authentique du 1er octobre 2002, la société HUBERT ET CIE a cédé le fonds de commerce à la SARL LA VOILE AU VENT.
Le 7 juillet 2005, Mme Y... a fait sommation à sa locataire de cesser l' activité de restauration, et celle- ci tout en précisant que l' activité de brasserie était exercée conformément à l' autorisation de son bail, a immédiatement obtempéré sous réserve d' une décision judiciaire.
Par acte du 13 décembre 2005, la société LA VOILE AU VENT a fait citer Mme Y... devant le tribunal afin de voir :
- juger que l' activité de brasserie de cidre prévue au bail couvrait la petite restauration rapide de plats chauds et / ou froids ;
- condamner Mme Y... à lui payer les sommes de 150. 000  en réparation de son préjudice, 3. 000  en application des dispositions de l' article 700 du nouveau code de procédure civile.
Mme Y... a formé une demande reconventionnelle de 10. 000  à titre de dommages et intérêts, outre 3. 000  en application de l' article 700 du nouveau code de procédure civile et par le jugement déféré, assorti de l' exécution provisoire, le tribunal a dit que l' activité de " brasserie de cidre " s' étendait à l' activité de restauration admise pour une brasserie, a condamné Mme Y... à payer à la société LA VOILE AU VENT les sommes de 30. 000  à titre
de dommages et intérêts, 2. 000  en application de l' article 700 du nouveau code de procédure civile et a débouté Mme Y... de sa demande reconventionnelle.


Vu les écritures signifiées :
* le 30 novembre 2007 par Mme Y... qui conclut à l' infirmation du jugement, au rejet des prétentions et au bénéfice de sa demande reconventionnelle devant le tribunal, la réclamation en application de l' article 700 du code de procédure civile étant cependant portée à 4. 000 ,
* le 7 janvier 2008 par la société LA VOILE AU VENT qui conclut à la réformation du jugement en ses dispositions relatives au préjudice pour lequel elle sollicite la somme de 194. 924  hors taxes, à la confirmation du jugement en ses autres dispositions et demande paiement d' une somme complémentaire de 4. 000  en application de l' article 700 du code de procédure civile.


I Sur la clause
Contrairement aux termes du jugement, la clause litigieuse n' est pas ambigüe puisque le brassage du cidre relève d' une pratique professionnelle reconnue, particulièrement dans la région d' HONFLEUR et du Pays d' Auge, où elle perdure aujourd' hui, aux fins de production d' un cidre artisanal.
Il résulte des photographies, de l' annuaire et des attestations précises et concordantes que les lieux étaient à l' origine exploités effectivement en brasserie de cidre, puisque M. X..., père de Mme Y..., titulaire d' un bail daté de 1933, y fabriquait du cidre pour le revendre au litre, et que l' enseigne " brasserie de cidre " était inscrite sur l' immeuble, au niveau du premier étage.
Il est cependant constant que la brasserie de cidre et le pressoir sont désaffectés depuis plus de cinquante ans.
Ainsi, dans le bail de 1990 comme dans celui en cours lors de la cession, la désignation des lieux loués était précisée comme " à droit du couloir, grande cave, au- dessus de cette cave une autre grande pièce qui faisait office de brasserie de cidre et de pressoir ".
Dans l' acte de cession du 1er octobre 2002 le fonds vendu a été ainsi désigné : " un fonds de commerce de café, brasserie de cidre ".
Cette désignation figurait dans tous les baux depuis 1923- en ce compris le bail en cours lors de la cession- avec obligation pour le preneur de conserver et maintenir les lieux loués à cet usage sans pouvoir les employer à une autre destination, dispositions intégralement rappelées dans l' acte de cession.
Contrairement aux allégations du preneur, un bail renouvelé constitue juridiquement un nouveau bail. Dès lors, le règlement de copropriété daté du 4 septembre 1998, interdisant expressément dans les lieux l' exercice d' une activité de restaurant, est antérieur au bail en cours lors de la cession et il ne peut être soutenu que l' intention du bailleur était l' inclusion, dans le terme " brasserie de cidre ", d' une activité de restauration, alors que cette interprétation l' exposait à des difficultés avec les copropriétaires.
Avant la signature de l' acte de cession, l' attention de l' acquéreur du fonds a été particulièrement attirée sur la teneur de la clause litigieuse.
En effet, lors de la sommation de comparaître délivrée au bailleur le 21 août 2002, celui- ci était requis d' assister à la signature d' une cession de fonds de commerce de " Café, Brasserie et Cidre ".
Or, par lettre recommandée du 5 septembre 2002 le notaire a précisé qu' il s' agissait bien de la cession d' un fonds de " Café, Brasserie de Cidre ", et non comme indiqué par erreur matérielle dans la sommation, contrairement aux termes exacts du compromis, " Brasserie et Cidre ".
Ce courrier a été annexé à l' acte de cession, et la SARL LA VOILE AU VENT n' a pas contesté cette rectification dont l' importance était pourtant primordiale, puisque la substitution du terme " De " en " Et " lui aurait permis d' exercer effectivement l' activité de restauration.
Elle admet dans ses écritures que son vendeur se limitait à l' activité de débit de boissons, et l' inventaire de matériel figurant à l' acte de cession ne correspond effectivement qu' à l' exercice de cette activité limitée.
Elle soutient cependant que le prédécesseur de son vendeur faisait de la restauration sans opposition du bailleur.
Il résulte de l' attestation de Mme A..., propriétaire du fonds entre 1979 et 1984, titulaire d' un bail consenti par M. et Mme Louis X..., parents de Mme Y..., que celle- ci avait affiché une carte comportant des salades, croque- monsieur, croque- madame, crevettes le dimanche, et ce au vu et au sus des bailleurs qui habitaient l' immeuble.
Cependant, une tolérance émanant de l' auteur du bailleur à l' égard d' un preneur antérieur, avant la constitution d' une copropriété dans l' immeuble, n' est pas créatrice de droits au profit du preneur actuel.
Dans le courrier adressé au bailleur le 11 décembre 2002, la société LA VOILE AU VENT avait inscrit son tampon commercial qui comportait la seule mention de " bar- cocktail ", à l' exclusion de toute activité de brasserie.
L' existence d' une cuisine, dont l' immeuble a toujours été dotée, ainsi qu' il résulte des baux successifs produits, n' est pas de nature à démontrer, comme prétendu par le preneur, la volonté des parties de permettre l' exploitation d' une activité de restauration, puisque dans les lieux loués étaient
inclus au premier étage " une salle de séjour, chambre à coucher, salle de bains, débarras " c' est- à- dire un ensemble de pièces constituant le logement personnel des locataires, sans cuisine cependant, de sorte que celle du rez- de- chaussée doit être rattachée à la partie habitation des lieux loués, laquelle a d' ailleurs fait l' objet de travaux d' aménagement autorisés par le bailleur, incluant la réaffectation de l' ancienne brasserie et du pressoir, étant précisé surabondamment que la cuisine litigieuse, d' une superficie de 13 m ², ne répond pas aux normes administratives d' hygiène et de sécurité dont le respect incombe au bailleur et que le preneur n' a réclamé aucune mise en conformité de ce chef.
La société LA VOILE AU VENT soutient avoir exercé l' activité de restauration litigieuse sans difficulté entre le 1er octobre 2002 et le 7 juillet 2005, ce qui est contesté et nullement démontré, le bailleur datant cette initiative de mars 2005 et les attestations produites par le preneur ne précisant pas si les clients étaient servis en terrasse ou à l' intérieur.
Or, le bailleur admet dans ses écritures que l' interdiction ne concerne que les lieux loués à l' exclusion de la terrasse appartenant au domaine public de la commune d' une surface commerciale de 68 m ², étrangère aux conventions liant les parties et objet d' une convention d' occupation précaire avec la ville d' HONFLEUR, où la société LA VOILE AU VENT demeure libre d' exercer une activité de restauration.
En tout état de cause, une tolérance n' est pas créatrice de droits.
Au vu de l' ensemble de ces éléments, il doit être considéré que les parties avaient, lors de la cession du bail, pleinement conscience de la notion litigieuse comme de l' étendue des obligations conventionnelles, et ne pouvaient ignorer que si la mention " brasserie de cidre " ne correspondait plus à aucune réalité commerciale de sorte qu' il eût été opportun de la supprimer, elle ne pouvait, en l' absence de commune intention des parties, être entendue comme permettant dans les lieux loués une activité de brasserie- restauration, étant précisé surabondamment que les motifs pour lesquels la société LA VOILE AU VENT a acquis le fonds à un prix supérieur à la valeur résultant du chiffre d' affaires des vendeurs sont étrangers à l' exécution des clauses contractuelles du bail.
En conséquence le jugement sera réformé et la société LA VOILE AU VENT déboutée de ses demandes.
II Sur la demande reconventionnelle
Mme Y..., qui a donné à bail commercial un local incluant dans la description des lieux et donc dont le loyer un usage dont une partie est en fait inexistante- puisqu' elle ne peut prétendre sans mauvaise foi que le preneur aurait la possibilité effective de réinstaller dans les lieux une brasserie de cidre- ne démontre pas l' existence d' un préjudice indemnisable résultant de l' infraction au bail, laquelle a cessé dès la sommation faite au preneur.
La réclamation de ce chef a donc été justement rejetée par le tribunal et le jugement sera confirmé de ce chef.
III Sur l' article 700 du code de procédure civile
Pour les motifs ci- dessus exposés relatifs au rejet de la demande de dommages et intérêts, Mme Y... conservera en équité la charge des frais irrépétibles par elle exposés.
PAR CES MOTIFS

- Confirme le jugement en ses dispositions relatives au rejet de la demande reconventionnelle ;
- Le réforme en ses autres dispositions ;
- Déboute la SARL LA VOILE AU VENT de ses demandes ;
- Déboute Mme Anne- Marie X... épouse Y... de sa demande en application de l' article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne la SARL LA VOILE AU VENT aux dépens qui seront recouvrés conformément à l' article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
N. LE GALLM. HOLMAN