Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
2ème Chambre-Section A
ARRET DU 1er OCTOBRE 2008
(no, 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 07 / 11776.
Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Mai 2007- Tribunal de Grande Instance de PARIS 2ème Chambre 2ème Section-RG no 04 / 14279.
APPELANT :
Monsieur Michel X...
demeurant ...,
représenté par la SCP GUIZARD, avoués à la Cour,
assisté de Maître Patrick Y..., avocat au barreau de NANTERRE, toque : PN 714.

Monsieur Jérôme Marc Alexandre Z...
demeurant ...,
représenté par Maître François TEYTAUD, avoué à la Cour,
assisté de Maître Michèle-Claude A..., avocat au barreau de PARIS, toque : D. 96.

Monsieur Philippe Henri B...
demeurant ...
...
représenté par la SCP AUTIER, avoués à la Cour,
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2008 / 34728 du 29 / 07 / 2008 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS).
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 2 juillet 2008, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame DESLAUGIERS WLACHE, président,
Madame LACABARATS, conseiller,
Madame REYGNER, conseiller.
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame KERVAREC.

Contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Madame DESLAUGIERS-WLACHE, président, et par Monsieur NGUYEN, greffier présent lors du prononcé.
Le 20 décembre 2002, Madame Mary B...a conclu avec Monsieur D...
E...un compromis de vente portant sur un appartement lui appartenant situé ...et ...XVIIIème au prix de 76 224, 51 euros. Monsieur D...
E...a versé la somme de 7 622, 45 euros à titre d'arrhes. La réalisation de la vente devait intervenir avant le 7 mars 2003 (et non 2002 comme indiqué à l'acte par erreur), avec faculté de substitution sous condition qu'elle n'entraîne pas l'application des articles L312-2 et suivants du code de la consommation.
Par acte sous seing privé du 6 mars 2003, Monsieur D...
E...a cédé le bénéfice du compromis à Monsieur Michel X...qui a déposé l'intégralité du prix de vente chez Maître F..., notaire, le 5 avril 2003.
Le 26 mai 2003, après sommation de comparaître délivrée à Madame Mary B...le 12 mai, Maître F...a dressé procès-verbal de défaut à son égard.
Le 18 juin 2003, il a restitué à Monsieur X...le prix consigné.
Madame Mary B...est décédée le 15 juillet 2003.
Le 23 mars 2004, Monsieur Michel X...a assigné Monsieur B..., en qualité d'héritier en réalisation forcée de la vente.
Le 19 avril 2004, Monsieur Philippe B..., a conclu avec Monsieur Jérôme Z...un compromis de vente au prix de 76 225 euros qui expirait le 10 mai 2004.
Le 30 avril, Monsieur Z...a informé Maître G..., notaire, de ce qu'il bénéficiait d'une offre de prêt.
Après qu'un accord soit intervenu par l'intermédiaire de leurs avocats les 27 et 28 avril, Monsieur B...a, le 7 mai 2004, passé devant Maître F...un acte de vente avec Monsieur X...qui a pris possession du bien.
Le 21 juin 2004, Monsieur Z...a assigné Monsieur X...et Monsieur B...afin de voir déclarer parfaite la vente intervenue le 19 avril 2004.
Par jugement du 3 mai 2007, le tribunal de grande instance de Paris a :
- dit nulle la vente intervenue entre Monsieur Philippe B...et Monsieur Michel X...le 7 mai 2004,
- déclaré parfaite la vente intervenue le 19 avril 2004 entre Monsieur Philippe B...et Monsieur Jérôme Z...,
- ordonné la régularisation de la vente au profit de Monsieur Jérôme Z...au prix de 76 225 euros dans le délai de deux mois,
- dit qu'à défaut le jugement vaudrait acte de vente,
- dit que l'acte et le jugement serait publié à la conservation des hypothèques,
- condamné Monsieur Philippe B...à payer à Monsieur Jérôme Z...les sommes de :
* 1 162, 38 euros au titre du paiement des charges de copropriété,
* 638, 03 euros au titre de l'état parasitaire,
- ordonné la compensation entre les dettes et créances réciproques des parties,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné Monsieur Philippe B...aux dépens et au paiement à Monsieur Jérôme Z...d'une somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 16 juin 2008, Monsieur Michel X..., appelant, demande à la cour, infirmant le jugement, de :
À titre principal,
- constater que la vente intervenue le 7 mai 2004 entre Monsieur B...et lui est définitive et opposable aux tiers,
- dire que la vente sous conditions suspensives intervenue le 19 avril 2004 lui est inopposable,
- débouter Monsieur Z...de l'ensemble de ses demandes,
Subsidiairement,
au cas où la cour confirmerait la nullité de la vente entre Monsieur B...et lui,
- condamner Monsieur B...à lui payer :
* 76 224, 51 euros au titre du prix de vente,
* 1 836, 70 euros au titre des frais de notaire,
* 3 820 euros au titre des frais d'enregistrement,
* pour mémoire, les frais de crédit,
* 5 000 euros au titre des frais de déménagement,
* 5 000 euros au titre du coût des travaux,
* 15 000 euros sauf à parfaire au titre des charges de copropriété,
* 1 500 euros sauf à parfaire au titre des assurances,
* 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,
* 60 000 euros à titre de dommages et intérêts pour manque à gagner,
- débouter Messieurs B...et Z...de toutes leurs demandes,
- les condamner solidairement aux dépens et au paiement d'une somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 27 février 2008, Monsieur Z...sollicite :
- la confirmation du jugement en toutes ses dispositions à l'exception du rejet de sa demande de remboursement de l'acompte de 7725 euros et des demandes de dommages et intérêts,
- la condamnation de Monsieur B...à lui verser, en tant que de besoin par compensation sur le prix de vente de l'appartement litigieux, les sommes de :
* 7 725 euros au titre de l'acompte versé le 17 mars 2004,
* 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner Monsieur X...à lui verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner in solidum Monsieur B...et Monsieur X...aux dépens et au paiement d'une somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 24 juin 2008 Monsieur Philippe B...entend voir :
- déclarer Monsieur X...mal fondé en son appel et l'en débouter,
- confirmer le jugement ayant déclaré nulle la vente réalisée le 7 mai 2004 entre Monsieur X...et lui même,
- confirmer le jugement ayant déclaré parfaite la vente réalisée le 19 avril 2004 entre Monsieur Z...et lui même,
- confirmer le jugement ayant condamné Monsieur B...à lui payer les sommes de :
* 1 162, 38 euros au titre des charges de copropriété,
* 683, 03 euros au titre de l'état parasitaire,
- infirmer le jugement l'ayant condamné exclusivement au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter Monsieur X...de toutes ses demandes,
- débouter Monsieur Z...de ses demandes de dommages et intérêts,
- condamner Monsieur X...aux entiers dépens de première instance et d'appel et au paiement d'une somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR QUOI, LA COUR,
Considérant que pour prononcer la nullité de la vente intervenue le 7 mai 2004, le premier juge a constaté que la substitution de Monsieur H...AIT E...par Monsieur X...était irrégulière dans la mesure où ce dernier avait eu recours à un prêt bancaire pour financer l'opération contrairement aux prévisions de la promesse ;
Considérant qu'à l'appui de son appel, Monsieur X...soutient que seul le vendeur pouvait se prévaloir du recours à un crédit au mépris de la clause conclue dans son intérêt, que la faculté de substitution n'avait pas à être enregistrée, que la caducité tenant au fait que l'acte n'ait pas été passé dans le délai ne pouvait être invoquée que par le vendeur et que la vente à son profit est parfaite ; qu'en tout état de cause un nouvel accord valant vente était intervenu entre les parties les 27 et 28 avril 2004 et, subsidiairement, que l'acte du 7 mai 2004 vaut titre et est opposable aux tiers du fait de sa publication alors que Monsieur Z...ne justifie pas de la réalisation de la condition suspensive stipulée au compromis du 19 avril 2004 par l'obtention d'une véritable offre de prêt ;
Que pour conclure, en cause d'appel, à la nullité de la vente à Monsieur X..., Monsieur B...soulève l'irrégularité de la substitution en l'absence de respect des formalités prévues à l'article 1690 du code civil et la caducité du compromis faute de régularisation par acte authentique avant le 7 mars 2003, date à laquelle le vendeur avait retrouvé son entière liberté ;
Que Monsieur Z...considère que faute de demande de réalisation de la vente et de remise des fonds avant le 7 mars 2003, le compromis était purement et simplement caduc à cette date, les démarches postérieures étant inopérantes ; qu'il invoque subsidiairement l'irrégularité de la substitution aux motifs que le compromis prévoyait un transfert de la promesse non par substitution mais par voie de cession, que la substitution ne devait pas entraîner le recours à un prêt, qu'elle n'avait pas été enregistrée ni signifiée dans les conditions de l'article 1690 du code civil et qu'elle n'était valable que jusqu'au 7 mars 2003 ;
Considérant qu'il résulte des termes du jugement que Monsieur B..., qui concluait alors à la validité de la vente réalisée avec Monsieur X..., n'invoquait pas la violation de la clause subordonnant la faculté de substitution à la condition que cette cession n'entraîne pas l'application des articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation ; que force est de constater qu'il ne s'en prévaut pas davantage en cause d'appel ;
Que cette clause étant stipulée au profit des parties, celles-ci, et notamment le vendeur, pouvaient y renoncer ;
Que Monsieur Z..., qui n'avait pas davantage soulevé ce moyen en première instance, s'en prévaut subsidiairement en cause d'appel ;
Que cependant, en vertu de l'article 1165 du code civil, les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ;
Que si l'effet relatif des contrats n'interdit pas à un tiers d'invoquer la situation de fait créée par l'inexécution par une partie de ses engagements contractuels lorsque cette situation de fait lui cause un préjudice de nature à fonder une action délictuelle, tel n'est pas le cas en l'espèce ;
Que Monsieur Z..., qui n'était pas partie au compromis du 20 décembre 2002, ne peut donc arguer de l'irrégularité de la substitution entraînant le recours au crédit ;
Que pour les mêmes motifs, il ne peut se prévaloir ni de la caducité de la promesse ni de l'irrégularité de la substitution au regard des prescriptions de l'article 1690 du code civil ;
Considérant que Monsieur B...invoque également en cause d'appel l'irrégularité de la substitution pour inobservation des formalités prescrites par l'article 1690 du code civil ;
Que cependant, si la clause de " faculté de substitution " est stipulée au contrat dans les termes d'une " cession de droits ", la faculté de substitution n'ayant pas le caractère d'une cession de créance, n'est pas soumise aux dispositions de l'article 1690 du code civil ;
Que s'il est curieux qu'alors que la substitution est datée du 6 mars 2003, la sommation de se présenter chez le notaire ait par la suite été délivrée à Madame B...par Monsieur I...et le procès-verbal de défaut établi par le notaire à sa requête, le prix a néanmoins été versé le 5 avril 2003 par Monsieur X...et qu'en tout état de cause ces éventuelles irrégularités ne sont pas de nature à remettre en cause la validité de l'acte authentique intervenu le 7 mai 2004 ;
Considérant que Monsieur B...se prévaut également en cause d'appel de la caducité du compromis ;
Que la promesse de vente du 20 décembre 2002 prévoyait que la signature de l'acte authentique devrait intervenir au plus tard le 7 mars 2003 et précisait que faute par l'acquéreur d'avoir manifesté son intention de régulariser l'acte authentique dans le délai convenu et d'avoir payé le montant du prix avant la réalisation de l'acte, il serait déchu du droit d'exiger la réalisation de la vente et considéré de plein droit comme ayant renoncé à l'acquisition ;
Qu'il est constant que ni Monsieur E..., premier bénéficiaire de la promesse, ni Monsieur X...qu'il s'est substitué n'ont manifesté leur intention de régulariser la vente avant le 7 mars 2003 et qu'à la sommation d'avoir à se présenter pour signer l'acte qui lui avait été délivrée le 12 mai pour le 26 mai 2003, Madame Mary B...avait répliqué le 23 mai en se prévalant de la déchéance prévue au contrat ;
Que néanmoins après le décès de sa mère et son assignation en justice, Monsieur Philippe B...ne s'est pas prévalu de l'expiration de la promesse ;
Que bien plus, il a formellement réitéré son intention de vendre le bien à Monsieur X...;
Qu'il résulte en effet des courriers échangés entre leurs conseils les 27 et 28 avril 2003 que les parties s'étaient accordées, en l'étude de Maître F...le 19 avril précédent, sur les conditions de la vente définitive entre eux, que Monsieur X...avait versé le prix dont il avait autorisé le virement à Monsieur B...et que celui-ci lui avait accordé la jouissance immédiate de l'appartement et lui en avait adressé les clefs le même jour ;
Que Monsieur B..., qui a encore régularisé la vente par acte authentique le 7 mai 2004, ne peut sérieusement se prévaloir de la caducité de la promesse ni des tentatives d'intimidation qui auraient été exercées par le notaire et les acquéreurs sur sa mère ;
Considérant qu'ainsi qu'il a été dit, Monsieur Z...ne peut arguer du non respect de leurs engagements contractuels par les parties au compromis du 20 décembre 2002 auquel il était étranger ;
Qu'en outre Monsieur Z...ne peut soutenir utilement que l'acte authentique signé entre Monsieur B...et Monsieur X...le 7 mai 2004 ne serait pas la régularisation du compromis du 20 décembre 2002, mais un contrat distinct qui lui serait inopposable comme étant postérieur à la conclusion du compromis valant vente signé entre Monsieur B...et lui même le 19 avril 2004 alors qu'il résulte en tout état de cause des courriers échangés les 27 et 28 avril entre les conseils des parties à la vente du 7 mai 2004 que l'accord définitif sur la chose et sur le prix avait été préalablement arrêté, sinon réitéré, en l'étude de maître F...le 19 avril 2004 et qu'il ne justifie pas que cet accord soit postérieur au compromis qu'il a passé avec Monsieur B...le même jour ;
Que l'objet principal de la vente étant un appartement constitué de la réunion des deux lots principaux no5 et no6, il importe peu que l'acte de vente du 7 mai 2004 porte accessoirement sur le lot 37 constitué d'une remise au rez-de chaussée au lieu du lot 26 constitué d'une cave en sous sol initialement visé par la promesse ;
Qu'en tout état de cause, l'acte sous seing privé du 19 avril 2004, qui n'était pas susceptible d'être publié, ne peut être valablement opposé à l'acte authentique du 7 mai 2004 ;
Considérant que les intéressés s'accordent à solliciter la confirmation de la disposition du jugement qui a condamné Monsieur B...à payer à Monsieur Z...les sommes de 1 162, 38 euros au titre du paiement des charges de copropriété et 683 euros au titre de l'état parasitaire ;
Que Monsieur Z..., qui s'est vu restituer par le notaire la somme de 7 000 euros qu'il avait consignée sollicite en outre le remboursement d'un acompte de 7 725 euros versé par lui sur le compte de la compagne de J...
B...et l'allocation d'une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Qu'il justifie avoir viré le 17 mars 2004 une somme de 7 725 euros, représentant le 10ème du prix de vente convenu, sur le compte de la compagne de J...
B...dont il fournit un mot non daté lui demandant de libeller le versement au nom de cette dernière ; qu'en l'absence de toute contestation de Monsieur B..., ces éléments suffisent à rattacher le versement effectué à la vente projetée et à justifier, en conséquence, la condamnation de ce dernier au remboursement de cette somme ;
Qu'est caractérisée la mauvaise foi de Monsieur B...qui, alors qu'il était assigné en réalisation forcée de la vente précédemment conclue par sa mère et le jour même où il confirmait au premier acquéreur son accord pour régulariser cette vente, a signé avec Monsieur Z...un nouveau compromis de vente portant sur le même bien dont il obtenait que le prix lui soit immédiatement versé ; qu'alors que le compromis de vente signé le 19 avril 2004 l'engageait jusqu'au 10 mai 2004 et que Monsieur Z...lui a fait savoir dès le 30 avril qu'il avait obtenu un accord de financement de principe de sa banque, Monsieur B...est malvenu à invoquer le flou qu'aurait entretenu Monsieur Z...et son attitude déloyale ;
Que Monsieur B...sera en conséquence condamné à payer à Monsieur Z...la somme de 7 500 euros à titre de dommages et intérêts réparant le préjudice subi par celui-ci ;
PAR CES MOTIFS,
CONFIRME le jugement en ce qu'il a condamné Monsieur Philippe B...à payer à Monsieur Jérôme Z...les sommes de :
* 1 162, 38 euros au titre du paiement des charges de copropriété,
* 638, 03 euros au titre de l'état parasitaire,
l'INFIRMANT pour le surplus et statuant à nouveau,
DIT VALABLE la vente intervenue le 7 mai 2004 entre Monsieur Philippe B...et Monsieur Michel X...,
DIT nul le compromis signé le 19 avril 2004 entre Monsieur Philippe B...et Monsieur Jérôme Z...,
CONDAMNE Monsieur Philippe B...à payer à Monsieur Jérôme Z...les sommes de :
* 7 725 euros au titre de l'acompte versé le 17 mars 2004,
* 7 500 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE Monsieur Philippe B...aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile et au paiement, en application de l'article 700 du même code, d'une somme de 3 000 euros à Monsieur X...et d'une somme de 2 000 euros à Monsieur Z....
Le greffier, Le Président,