COUR D'APPEL DE NOUMÉA
Arrêt du 28 Octobre 2013
Chambre Civile

Numéro R. G. : 12/ 505
Décision déférée à la cour :
rendue le : 02 Avril 2012
par le : Tribunal de première instance de NOUMEA
Saisine de la cour : 10 Décembre 2012
PARTIES DEVANT LA COUR

Mme Karine X...
née le 15 Mars 1973 à LA BLASSEE
demeurant...
représentée par la SELARL DUMONS & ASSOCIES, avocat au barreau de NOUMEA

LA SARL PROMOBAT DEVELOPPEMENT, représentée par son gérant en exercice
Dont le siège social est situé 7 avenue du Maréchal Foch-BP 2557-98846 NOUMEA CEDEX
représentée par la SELARL DESCOMBES & SALANS, avocat au barreau de NOUMEA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 26 Septembre 2013, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Thierry DRACK, Premier Président, président,
M. Yves ROLLAND, Président de Chambre,
M. Christian MESIERE, Conseiller,
qui en ont délibéré,
M. Yves ROLLAND, Président de Chambre, ayant présenté son rapport.
Greffier lors des débats : Mme Cécile KNOCKAERT

- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
- signé par M. Thierry DRACK, président, et par M. Stephan GENTILIN, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.
PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE.
Par acte authentique reçu en l'étude de l'office notarial Y...- Z...- A... le 26 septembre 2007, Mme Karine X... a acquis en l'état futur d'achèvement auprès de la société Promobat développement SARL (la société) un appartement en duplex de type F3, deux emplacements de parking et un cellier, soit les lots 87, 150, 109 et 235 de la résidence... à Nouméa, moyennant le prix de 22 000 000 F CFP payable au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
Il était notamment convenu au titre des « indemnités de retard » : « Il est dès à présent expressément convenu qu'en cas de retard dans le délai ci-dessus fixé pour l'exécution par le vendeur de son obligation d'achever et de livrer les biens vendus, le tout dans les délais ci-dessus convenus, il devra verser à l'acquéreur, qui accepte, une indemnité calculée à raison de 1/ 5000ème du prix de vente par jour calendaire de retard, payable lors de la livraisons desdits biens à l'acquéreur, sauf à en déduire le montant du solde du prix de vente payable à la remise des clés à l'acquéreur ».
Estimant avoir subi sans " raisons justificatives " 223 jours de retard, Mme X... a, par acte d'huissier du 7 juin 2010, fait citer la société devant le tribunal de première instance de Nouméa aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer :
- pénalités de retard 981 200 F
-dommages-intérêts pour résistance abusive 250 000 F
-au titre de l'appropriation du parking 200 000 F
-au titre de la moindre surface 1 275 994 F
avec intérêts capitalisés, le tout au bénéfice de l'exécution provisoire, outre 250 000 F au titre des frais irrépétibles ainsi que le remboursement des honoraires du géomètre et les dépens.
Par jugement rendu le 2 avril 2012, le tribunal de première instance de Nouméa, au visa des dispositions de l'article 1134 du Code civil et de " la loi du 18 décembre 1996 ", jugeait que la société ne justifiait pas de l'existence d'une cause légitimant le retard de livraison de l'ensemble immobilier au-delà de 83 jours, qu'elle était responsable du préjudice subi par l'acquéreur du fait de la privation de l'usage d'un emplacement de parking durant plusieurs semaines et la condamnait à payer à Mme X..., le surplus de ses demandes étant rejeté :
¿ 365 200 F CFP assorti des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2009 ;
¿ 50 000 F CFP de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la privation de l'usage d'un emplacement de parking outre intérêts au taux légal à compter de la décision ;
¿ la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;
¿ 150 000 F CFP en application de l'article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie outre les dépens.
PROCÉDURE D'APPEL.
Par requête enregistrée au greffe de la cour d'appel le 1er août 2012, Mme X... interjetait appel de cette décision.
En l'absence de dépôt du mémoire ampliatif dans le délai fixé par l'article 904 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie, l'affaire était radiée par ordonnance du 23 novembre 2012 puis ré-inscrite au vu du mémoire ampliatif déposé le 10 décembre 2012.
Aux termes de ce mémoire ampliatif et de ses conclusions responsives et récapitulatives du 22 avril 2013, écritures auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et des moyens présentés à leur appui, Mme X... conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré la société responsable du préjudice qu'elle a subi du fait de la privation de l'usage d'un emplacement de parking durant plusieurs semaines et sur la capitalisation des intérêts, à son infirmation pour le surplus et demande à la cour, statuant à nouveau, de condamner la société intimé à lui payer :
¿ 981 900 F CFP de pénalités de retard ;
¿ 200 000 F CFP " au titre de l'appropriation de l'usage du parking " ;
¿ 1 275 994 F CFP " au titre de la moindre superficie " ;
¿ 250 000 F CFP en application de l'article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie outre les dépens.
Elle soutient pour l'essentiel à l'appui de ses demandes que :
- Les indemnités de retard doivent être calculées sur la base de 223 jours de retard, la somme en résultant étant incontestablement due, la preuve d'un cas de force majeure ou de causes de suspension permettant la prorogation du délai de livraison n'étant pas rapportée ;
- Elle a subi un préjudice du fait de l'encombrement prolongé d'un emplacement de parking par un engin de chantier ;
- La surface réelle de l'appartement vendu est de 59, 3 m ² alors que l'acte de vente fait état d'une surface de 63, 67 m ², ce qui justifie sa réclamation correspondant aux 4, 39 m ² non livrés ;
- Le premier juge a méconnu les dispositions de la loi 96-107 du 18 décembre 1996 qui a introduit dans la loi 65-557 du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété un nouvel article 46 qui impose de mentionner la superficie des parties privatives vendues pour certaine vente de lots ou de fraction de lots de copropriété, superficie dont sont exclus les « caves, garage, emplacement de stationnement ou partie de lots inférieurs à 8 m ² ».
Aux termes de ses conclusions récapitulatives du 27 mai 2013, écritures auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et des moyens présentés à leur appui, la société conclut à la réformation de jugement déféré en ce qu'il a fait droit à une partie des demandes de l'intimée et demande à la cour, statuant à nouveau, de constater la prescription de l'action en réduction du prix de vente, de déclarer Mme X... " irrecevable et mal fondée " en toutes ses demandes, de l'en débouter et de la condamner à lui payer 250 000 F CFP en application de l'article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie outre les dépens.
Elle fait valoir principalement que :
- S'il n'est pas contesté que l'appartement aurait dû être livré le 28 février 1999 et que le procès-verbal d'achèvement est intervenu le 9 octobre 1999, soit un retard de 223 jours calendaires, l'article 2 p. 12 du contrat détaille les causes de suspension du délai de livraison qui viennent en déduction de ce décompte ;
- Elle produit la justification des événements justifiant une suspension du délai de livraison, dont le retard se trouve donc limité à 33 jours, et reconnaît devoir la somme de 140 200 F CFP de ce chef ;
- S'il n'est pas contesté qu'un véhicule de chantier a effectivement stationné quelque temps sur son emplacement de parking, l'intimée n'a jamais fait aucune demande pour que cet emplacement soit libéré plus tôt ou en demander un autre ;
- Le calcul de surface présenté à l'appui de la demande est erroné et l'action en réduction de prix fondée sur les dispositions de la loi Carrez doit être intentée dans l'année de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.
Les ordonnances de clôture et de fixation sont intervenues le 10 juin 2013.
MOTIFS DE LA DÉCISION.
Sur les pénalités de retard
Les parties s'accordent sur la réalité d'un retard de livraison de 223 jours ainsi que sur le montant de l'indemnité journalière due, soit 4 400 F.
Les dispositions contractuelles prévoient que la date de livraison peut être différée en cas de survenance d'un cas de force majeure ou d'une autre cause légitime, notamment les intempéries (dont les caractéristiques sont précisées),- la grève-les retards dans l'approvisionnement du chantier, cette prorogation devant en tout état de cause être constatée dans une attestation du maître d'oeuvre auquel les parties conviennent de se rapporter.
La société verse aux débats une attestation établie par un organisme dénommé Samco (Services en Aménagement et Construction) selon laquelle des événements tels que décrits précédemment ont conduit à une prolongation du délai initial de 190 jours.
Sont joints à cette attestation une liste détaillée de jours de grève, de rupture d'approvisionnement, de pannes chez le producteur, d'intempéries, ainsi que des procès verbaux d'huissier établissant les blocages d'une entreprise chargée de la construction de la Résidence ... (procès verbaux des 18 et 19 mai 2009).
S'y ajoutent des relevés météorologiques qui confirment la survenance de précipitations sur Nouméa justifiant la prorogation du délai de livraison (5 mm au cours d'une période de 24 heures), étant précisé que seuls les relevés d'octobre 2008 à juillet 2009 sont produits, de sorte que les jours déduits de septembre 2007 à septembre 2008 ne sauraient être retenus (44 jours).
Les jours fériés (6) ne sauraient pas davantage être considérés comme constituant un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension permettant la prorogation du délai de livraison.
La mise hors d'eau et hors d'air de l'immeuble n'a pas été retenue par les dispositions contractuelles comme étant susceptible de stopper les effets de la suspension du délai de livraison.
C'est donc à juste titre qu'au vu de ces éléments de fait le premier juge a fixé le montant des pénalités de retard exigibles à 365 200 F CFP correspondant à un dépassement de délai de 83 jours et sa décision doit être confirmée de ce chef.
Sur l'emplacement de parking
La société PROMOBAT ne conteste pas qu'un engin de chantier a occupé un des emplacements de parking achetés par Mlle X..., lui interdisant son utilisation durant deux mois selon les attestations produites, ce qui lui a incontestablement causé un préjudice que le premier juge a exactement évalué à 50 000 F CFP en l'état des justificatifs fournis et sa décision doit être confirmée de ce chef.
Sur la différence de surface.
Il résulte des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée que « Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant au constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot (...). Cette superficie est définie par le décret en conseil d'état prévu à l'article 47.
Les dispositions du 1er alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fraction de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en conseil d'état prévu par l'article 47 (...).
Si la superficie est inférieure de plus d'1/ 20ème à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. (...) L'action en diminution du prix doit être attentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance ».
Les articles 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967 modifié définissent le mode de calcul de « la superficie de la partie privative d'un lot » au sens du texte qui précède.
En cas de vente en l'état futur d'achèvement le point de départ de l'action en diminution du prix est le « procès-verbal de constatation d'achèvement » des travaux dont il n'est pas discuté qu'il a été signé entre les parties le 9 octobre 2009.
L'action engagée par requête du 7 juin 2010 l'a donc bien été dans l'année de ce procès-verbal.
Il résulte de l'examen comparatif de l'acte de vente et du certificat établi par un géomètre le 18/ 03/ 2013 que la surface réelle de l'appartement n'est pas de 63, 67 m ² mais de 59, 2 m ², soit une différence de 4, 37 m ² avec celle exprimée dans l'acte, supérieure au 1/ 20ème.
Ce certificat, qui n'est pas contesté par la société, a bien été établi en conformité avec les dispositions de l'article 4-1 du décret rappelées ci-dessus en ce que le calcul de superficie exclut les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cage d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
À tort la société prétend-elle que devraient être inclus dans ce calcul de superficie celles " de l'emplacement de parking au rez-de-chaussée et au premier étage ainsi que du cellier au rez-de-chaussée ", ces emplacements étant exclus du calcul de la superficie du logement vendu tant en application de l'article 46 al. 3 de la loi que de celle de l'article 4-2 du décret selon lesquelles " les lots ou fraction de lots d'une superficie inférieure à 8 m ² " ne doivent pas être pris en compte.
Il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande présentée de ce chef, dont le mode de calcul ne fait pas l'objet de discussion, et de réformer en conséquence le jugement déféré sur ce point.
PAR CES MOTIFS,

Infirme le jugement rendu par le tribunal de première instance de Nouméa le 2 avril 2012 en ce qu'il a rejeté la demande en diminution de prix en raison d'un déficit de superficie ;
Et, statuant à nouveau dans cette limite ;
Dit ce chef de demande recevable et fondé ;
Condamne la société Promobat Développement Sarl prise en la personne de son représentant légal en exercice à payer à Mme X... un million deux cent soixante-quinze mille neuf cent quatre-vingt-quatorze (1 275 994) F CFP assortis des intérêts au taux légal à compter de la demande en justice ;
Confirme pour le surplus le jugement déféré ;
Condamne la société intimée à payer à Mme X... deux cent cinquante mille (250 000) F CFP en application de l'article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie, en ce compris le coût de l'intervention du géomètre mobilisé pour mesurer l'appartement en litige consignée dans le rapport de 18/ 03/ 2013 ;
La condamne aux dépens d'appel.
Le greffier, Le président.