No RG 20/00743 - No Portalis DBWB-V-B7E-FLUW
[U] EPOUSE [E]


COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRÊT DU 28 JANVIER 2022
Chambre civile TGI
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT PIERRE en date du 10 AVRIL 2020 suivant déclaration d'appel en date du 22 MAI 2020 RG no 20/00107
APPELANTE :
Madame [T] [U] épouse [E]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [F], [F] [I]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Me Tina DIOT, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
DATE DE CLÔTURE : 25 Mars 2021
DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 Septembre 2021 devant Monsieur DELAGE Martin, Président de chambre à la Chambre d'Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président , qui en a fait un rapport, assisté de Madame Alexandra BOCQUILLON, Adjointe administrative, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2021 puis le délibéré a été prorogé au 28 Janvier 2022.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Président :Monsieur Martin DELAGE, Président de chambre à la Chambre d'Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président
Conseiller :Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de la Chambre d'Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président
Conseiller :Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre à la Chambre d'Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président
Qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Mme Alexandra BOCQUILLON
Greffier lors de la mise à disposition : Mme Nathalie TORSIELLO
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 28 Janvier 2022.


EXPOSE DU LITIGE
1- Par acte en date du 3 décembre 2018, Mme [E] [T] a fait assigner M. [F] [I] en expliquant qu'elle avait négocié, en sa qualité de responsable de l'agence AVC, la vente d'un immeuble par Mme [N] à M. [I] pour un prix de 890.000 euros, selon compromis du 29 novembre 2016. Elle exposait que, compte tenu du non-respect de ses obligations par l'acquéreur, Mme [N] aurait renoncé à la vente, la privant ainsi de la rémunération qui lui était due par le vendeur à hauteur de 50.000 euros.
2- Mme [E] soutenait que la vente était parfaite et que M.[I] aurait engagé sa responsabilité délictuelle. Elle lui réclamait des dommages et intérêts avec exécution provisoire.
3- M.[I] soutenait que le mandat de l'agence AVC avait expiré à la date de signature du compromis de vente, soit le 29 novembre 2016, et qu'il n'avait donc commis aucune faute. Il réclamait le débouté.
4- Par jugement en date du 10 avril 2020, le tribunal judiciaire a :
-Débouté Mme [E] [T], agissant à l'enseigne «Agence AVC», de toutes ses demandes ;
-Condamné la même à payer à M.[I] une somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Rejeté la demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;
-Dit qu'il n'y a pas lieu de prononcer l'exécution provisoire ;
-Condamné Mme [E] [T] aux dépens.
5- Mme [E] [T] a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 22 mai 2020.

Vu les conclusions prises pour Madame [T] [E], déposées et notifiées par RPVA le 17 août 2020,
Vu les conclusions prises pour Monsieur [F] [I] déposées et notifiées par RPVA le 24 novembre 2020,

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.
MOTIFS DE LA DECISION:
6- Suivant acte notarié en date du 29 novembre 2016 reçu par Maitre [Z] [P], notaire à [Localité 5], un compromis de vente a été signé entre Madame [N] épouse [R], le vendeur, et Monsieur [I], l'acquéreur, moyennant le prix principal de 890.000 euros.
7- Suivant avenant en date du 3 mai et du 18 mai 2017 reçu également par Maître [Z] [P], Monsieur [I] a renoncé expressément à se prévaloir de la condition suspensive de prêt bancaire, tel que stipulé à l'avant contrat du 29 novembre 2016.
8- Comme l'ont justement relevés les premiers juges, selon le compromis de vente en date du 29 novembre 2016, seule la venderesse, Madame [R] s'était engagée contractuellement à verser un honoraire de négociation de 50.000 euros à Madame [E], agence immobilière AVC, en cas de réalisation de la vente.
9- Consciente de cet engagement contractuel de la seule venderesse, Madame [T] [E] sollicite de l'acquéreur défaillant, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, le paiement de dommages et intérêts correspondant au montant de la commission dont elle a été privée. Elle fonde sa demande sur la perte de chance d'être rémunéré et de percevoir sa commission.
10- Elle soutient que la vente serait devenue caduque et non avenue en raison du comportement fautif de Monsieur [I] au motif :
– qu'il aurait fait trainer la vente,
– qu'il n'aurait pas versé le dépôt de garantie de 10.000 euros à son notaire.

11- Même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agence immobilière titulaire d'un mandat du vendeur par l'entremise de laquelle il a été mis en rapport, doit à l'agent immobilier sur le fondement de la responsabilité délictuelle réparation de son préjudice.
12- Cependant, Madame [T] [E] ne démontre pas le comportement fautif de Monsieur [I]. Elle ne démontre pas qu'il aurait fait usage de manoeuvres frauduleuses pour l'évincer volontairement de la transaction et lui faire perdre son droit à rémunération. Elle ne démontre aucune faute dolosive destinées à écarter l'agent immobilier pour ne pas avoir à payer sa commission. Le simple fait de ne pas avoir versé le dépôt de garantie ne suffit à caractériser des manoeuvres de la part de l'acquéreur pour ne pas réaliser la vente et faire perdre à l'agent immobilier son droit à rémunération. Le fait que la vente ait « trainé » ne constitue pas une faute de l'acquéreur ayant pour finalité de faire perdre le droit à rémunération de l'agent immobilier.
13- Dès lors, la demanderesse apparaît mal fondée à rechercher la responsabilité de Monsieur [I] pour obtenir une indemnisation.
14- La Cour souligne que la Chambre commerciale de la Cour de cassation a déjà retenu que devait être cassé l'arrêt qui, pour condamner les acquéreurs d'un fonds de commerce à payer des dommages-intérêts à l'agent immobilier ayant servi d'intermédiaire, retenait que celui-ci avait rempli ses obligations tandis que la non-réalisation de l'acte était due exclusivement aux acquéreurs qui, pour des raisons de pure convenance personnelle, avaient mis fin à leurs engagements (Com.15 décembre 1987 Bull. No 271).
15- La décision sera confirmée.
Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [I]:
16- L'article 32-1 du Code de procédure civile dispose que : « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 3 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.»
17- Monsieur [I] ne démontre aucunement l'existence d'une faute imputable à Madame [E]. L'action en justice constitue une droit qui ne dégénère en abus que s'il constitue une faute résultant de malice ou de mauvaise foi ou d'une erreur grossière. La décision sera confirmée en ce qu'elle a rejeté sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts.Sur les demandes annexes et les dépens:
18- Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [I] l'intégralité des frais engagés dans la présente instance et non compris dans les dépens. Madame [E] sera condamnée à lui verser la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
19- Madame [E] qui succombe supportera les dépens.
PAR CES MOTIFS:
La Cour d'appel de Saint Denis, statuant par décision contradictoire et en dernier ressort,
Confirme en toutes ses dispositions la décision du tribunal judiciaire de Saint Pierre de la Réunion en date du 10 avril 2020,
Condamne Madame [T] [E] agissant à l'enseigne « Agence AVC » à payer à Monsieur [I] la somme de 2.000 euros (deux milles euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Madame [T] [E] aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Martin DELAGE, Président de chambre, et par Madame Nathalie TORSIELLO, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT