COUR D'APPEL

PREMIERE CHAMBRE CIVILE
Du  08 février 2007
Arrêt no             -CB/SP -
Dossier n  : 06/00590
Jean-Paul X..., Gérard Y... / SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DESAIX
Arrêt rendu le  HUIT FEVRIER DEUX MILLE SEPT
COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :
M. Gérard BAUDRON, Président
M. Claude BILLY, Conseiller
M. Bruno GAUTIER, Conseiller
En présence de :
Mme Sylviane PHILIPPE, Greffier  lors de l'appel des causes et du prononcé
Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 22 Juin 2005, enregistrée sous le n  03/2404

M. Jean-Paul X...

13290 LES MILLES
M. Gérard Y...
EYBRAIL-HAUT
19200 USSEL
représentés par la SCP GOUTET - ARNAUD, avoués à la Cour
assistés de Me Z... de la SCP Z... - DE ROCQUIGNY  - CHANTELOT - ROMENVILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND


SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DESAIX agissant par son syndic la S.A. BONNET

63000 CLERMONT-FERRAND
représenté par Me Martine-Marie MOTTET, avoué à la Cour
assisté de Me A... de la SCP A... - ROBERT - VIRIOT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Après avoir entendu à l'audience publique du 18 Janvier 2007 les représentants des parties, avisés préalablement de la composition de la Cour, celle-ci  a mis l'affaire en délibéré pour la décision être rendue à l'audience publique de ce jour, indiquée par le Président, à laquelle a été  lu le dispositif de l'arrêt dont la teneur suit, en application de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile :
No 06/590		-2-
Attendu que Monsieur X..., propriétaire de lots en terrasse au 7ème étage de l'immeuble Résidence DESAIX situé ..., a demandé l'annulation de la délibération de l'assemblée générale de copropriété du 15 avril 2003 refusant la mise en état à ses frais comme à l'origine de la terrasse privative du 7ème étage et lui ayant refusé l'installation de toilettes dans les locaux no 31 et 32 ;
Qu'il a cédé, par acte du 15 septembre 2003, ses lots no 16, 31 et 32 à Monsieur Y..., lequel est intervenu à la procédure ;
Que le tribunal de grande instance de CLERMONT-FERRAND, par jugement du 22 juin 2005 a annulé la délibération en sa branche refusant la remise en état comme à l'origine de la terrasse du 7ème étage à usage privatif, donné acte au syndicat de copropriétaires de la Résidence Desaix de ce que Monsieur X... avait réglé les charges impayées, débouté Monsieur X... de sa demande de dommages-intérêts, condamné Monsieur X... à payer au Syndicat les intérêts au taux légal sur 1.720  entre le commandement du 18 février 2002 et le jour du paiement effectif et rejeté les autres demandes ;
Que Messieurs X... et Y... en ont interjeté appel par déclaration du 9 mars 2006 ;
Attendu que, expliquant que les lots 31 et 32 dont il est propriétaire consistent en une terrasse où sont édifiés deux petits bâtiments, que la terrasse est affectée à l'usage de solarium et que son usage est privatif pour le propriétaire des lots 31 et 32, que la copropriété a décidé de faire des travaux d'étanchéité et que l'entrepreneur qui y a procédé a arraché, sans le remplacer, le carrelage existant sur la terrasse, que le tribunal a à tort retenu que les lots 31 et 32 étaient des parties communes, que le règlement de copropriété réserve la jouissance exclusive de la terrasse au propriétaire des lots 31 et 32, que ces lots ont un caractère exclusivement privatif, qu'aucune disposition du règlement ne prohibe la faculté d'habiter les bâtiments 31 et 32, qu'il pouvait exciper de l'exception d'inexécution pour ne pas payer les charges, que la terrasse est à usage de solarium ce qui suppose que des meubles puissent être installés en terrasse et que les personnes puissent y circuler, qu'à l'achèvement de la copropriété elle avait un revêtement en permettant l'accessibilité, que la remise en état du carrelage ne constitue pas un simple entretien, que les travaux qu'il a faits se limitent à la mise en place de vérandas appuyées contre le bâtiment existant, qu'il a été privé de l'usage de la terrasse, Monsieur X... et Monsieur Y... demandent de réformer le jugement, de débouter le syndicat de sa demande de dommages-intérêts, d'annuler le deuxième point de la résolution no2 de l'assemblée générale du 15 avril 2003, de confirmer l'annulation de la délibération relative à la terrasse et de condamner la copropriété à lui payer 3.000  pour l'enlèvement du carrelage et 4.000  sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Attendu que, alléguant que le règlement de copropriété a été rédigé en 1965 à l'initiative de Monsieur et Madame X..., que l'état descriptif fait apparaître deux appartements au 6ème étage, le lot no29 côté Avenue Julien, le lot no 30 côté rue des Salles, et, au 7ème étage une terrasse couvrant l'immeuble, mais avec un usage privatif divisé lui-même en deux lots, terrasse I, lot no 31 et terrasse II, lot no 32, dont l'usage est réservé aux propriétaires des deux solariums qui y seront édifiés, que le règlement précisait que les terrasses supérieures faisaient partie de la copropriété de l'ensemble du groupe et étaient entretenues par les copropriétaires des deux solariums, que les charges  de réparations de toute nature font partie des charges communes, mais que l'entretien de la terrasse de couverture "afférent aux petites réparations de surface sera à la charge des propriétaires de ces deux lots" (no 31 et 32), qu'au début Monsieur X... était propriétaire des appartements du 6ème étage et des deux solariums, qu'il a d'abord vendu
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les appartements, qu'il a demandé à l'assemblée générale du 11 décembre 2001 la transformation des solariums en local d'habitation, de les alimenter en eau et de faire le raccordement au réseau d'eaux usées, que l'assemblée a voté contre et Monsieur X... n'a pas contesté la décision, que, le 15 avril 2003, l'assemblée générale n'a fait que reprendre la même décision, que les toitures terrasses étaient initialement recouvertes d'une étanchéité recouverte de pouzzolane, ce qui résulte du devis descriptif des travaux d'édification de l'immeuble, que Monsieur X... y a posé un carrelage à même l'étanchéité contrairement aux règles de l'art, mais n'a jamais entretenu les terrasses, qu'il y a eu à plusieurs reprises des dégâts des eaux dans les appartements du 6ème étage, qu'en 1990 lui a été refusée l'autorisation d'agrandir ses locaux par l'adjonction de deux vérandas, mais qu'il a passé outre, doublant ainsi la surface des solariums, que des travaux deux ans plus tard ont mis fin aux infiltrations et que Monsieur X... n'a pas protesté jusqu'en 2001, que les travaux d'installation de toilettes demandés modifient la destination des lieux, que le compromis de vente de Monsieur X... à Monsieur Y... indiquait qu'il s'agissait d'un local d'habitation mais que cette indication n'a pas été reprise dans l'acte authentique, que l'usage exclusif du toit-terrasse et des solariums était lié à la propriété des appartements du 6ème étage, qu'après avoir vendu ceux-ci Monsieur X... s'est désintéressé de l'entretien de la terrasse et des solariums et n'a demandé leur changement d'affectation que lorsqu'il a décidé de les vendre, que l'attestation de Monsieur B... au sujet du carrelage doit être écartée car il n'est inscrit à l'ordre des architectes que depuis 1968, qu'il n'est pas produit d'additif au descriptif des travaux, que le carrelage ne permettait pas de conserver l'étanchéité, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE DESAIX conclut à la réformation du jugement, au débouté des appelants de leur demande d'annulation de la seconde délibération de l'assemblée générale du 15 avril 2003 refusant la réfection du carrelage, à la confirmation pour le surplus et à la condamnation in solidum de Messieurs X... et Y... à lui payer 3.000  sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Attendu que le règlement de copropriété précise, page 6, que celle-ci comporte au 7ème étage "une terrasse couvrant l'immeuble mais dont l'usage sera privatif", composée des lots no 31 et 32, précisant pour chacun : "dont l'usage sera réservé au propriétaire du solarium qui sera édifié sur partie de cette terrasse", ajoutant que "ces solariums pourront, toutefois, faire l'objet d'une extension par rapport à leur dimension actuelle au plan ci-joint" ;
Qu'il répète, page 8, que "seront choses communes : ...la terrasse de couverture (sauf les réserves ci-après)"..., lesdites réserves, page suivante, étant relatives à leur entretien qui doit être assuré par les copropriétaires des deux solariums, réitérant qu'ils en ont un usage privatif ;
Attendu que les locaux du 7ème étage ne sont qu'à usage de solarium, que l'assemblée générale a rejeté par délibération du 11 décembre 2001 (page 3 du procès-verbal) la demande de Monsieur X... de modifier la destination des solariums, décision qui n'a pas été contestée, et que la demande de raccordement d'eaux, qui n'a jamais été présentée tant que l'usage des locaux n'était pas contesté, soit pendant près de quarante ans, n'apparaît destiné qu'à contourner ce refus pour donner aux locaux la qualité habitable qui était revendiquée par Monsieur Y... dans plusieurs actes (compromis de vente, conclusions dans une autre instance en référé, déclaration administrative) et que  les photographies produites montrent que les locaux sont effectivement utilisés comme habitation ;
Que le jugement sur ce point sera confirmé ;
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Attendu que le devis descriptif des travaux, non daté ni signé, précisait que "l'étanchéité sera assurée par de l'asphalte coulé à chaud en deux épaisseurs avec tous relevés nécessaires, protégée par un solin en ciment grillagé. Sur l'étanchéité des 2 terrasses il sera prévu une couche de 0m,15 de pouzzolane granulée" ;
Que les appelants produisent en outre un "additif au descriptif", daté du 30 avril 1965, portant cinq signatures, prescrivant au lot maçonnerie "prévoir : ...carrelage 10/10 bon choix, teinte ordinaire...à prévoir sur toute la surface accessible de la terrasse du 7ème étage...Deux locaux supplémentaires ont été ajoutés sur la terrasse suivant plan no6 rectifié" ;
Que ces locaux ajoutés sont les solariums, manifestement ignorés du premier descriptif ;
Qu'il apparaît donc que le carrelage avait été posé sur la partie de la terrasse non couverte par les solariums dès la construction de l'immeuble ;
Que, dès lors, la Cour ne peut qu'adopter les motifs du jugement qui, ayant constaté ces faits, indique en outre qu'il n'est pas établi que la pose de carrelage soit à l'origine des infiltrations, et conclut que son enlèvement par la copropriété pour la réfection de l'étanchéité oblige celle-ci à son remplacement ;
Attendu que le tribunal n'a pas condamné Monsieur X... à payer 1.720  de dommages-intérêts mais les intérêts sur cette somme ;
Qu'il n'avait pas d'exception d'inexécution à invoquer, qu'il a volontairement privé la copropriété du paiement de charges qu'il devait incontestablement, et qu'il reconnaissait devoir dans l'acte de vente à Monsieur Y..., et que les intérêts alloués à titre d'indemnité ne peuvent qu'être confirmés ;
Attendu que le préjudice de jouissance de Monsieur X... n'est pas démontré, qu'il n'explique pas, alors qu'il a cédé ses appartements du sixième étage et qu'il a attendu 2003 pour demander le rétablissement du carrelage, quel usage il avait réellement des solariums, et qu'il doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance ;
Attendu qu'il est manifeste que l'objet du litige est la transformation des solariums en logement, demandée expressément en 2001 et par la voie détournée de l'installation de toilettes en 2003, à laquelle Monsieur X... a tardivement ajouté la demande de carrelage, et qu'il doit supporter avec M. Y... qui s'est joint à sa cause les dépens de première instance et d'appel;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme entièrement le jugement,
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Condamne in solidum Monsieur X... et Monsieur Y... à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE DESAIX la somme de 3.000  (TROIS MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Les condamne aux dépens de première instance et d'appel lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par M. BAUDRON, président, et par Mme PHILIPPE, greffier présent lors du prononcé.
le greffier                                                                                                       le président