COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 05 JUIN 2014
(no, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 04269
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Février 2013- Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY-RG no 11/ 02828

SARL CABINET CHAUVET ET COMPAGNIE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège au 2, Rue Raoul Berton-93170 BAGNOLET
Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP SCP NABOUDET-HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046
Assistée sur l'audience par Me Isabelle SCHEIDECKER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0156

Monsieur Laurent Y... et
Mademoiselle Béatrice X...
... 94220 CHARENTON LE PONT
Représenté tous deux par Me Michel BLIN de la SCP SCP BLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0058
Assistés sur l'audience par Me Philippe TREF, avocat au barreau de VAL DE MARNE, toque : PC 57, substitué par Me Annie TAIEB TORDJMAN avocat au barreau de VAL DE MARNE, toque : PC 225
Monsieur Frédéric Z...
...
93511 MONTREUIL CEDEX
Représenté par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
Assisté par Me Stéphanie BACH de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
Monsieur Chérif A...
... 69001 LYON CEDEX 01
non représenté.
Ayant reçu signification de la de la déclaration d'appel en date du 2 mai 2013 par remise à l'étude d'huissier et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date 5 juin 2013 par remise à l'étude d'huissier.
COMPOSITION DE LA COUR : DÉFAUT
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Avril 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Chantal SARDA, Président Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Mme Pascale BOULAY, faisant fonction
Greffier lors du prononcé : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : DÉFAUT
-rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Par acte sous seing privé du 10 octobre 2008 intitulé " promesse de vente synallagmatique ", conclu avec le concours de la SARL CABINET CHAUVET ET CIE, agent immobilier mandataire des vendeurs, M. Laurent Y... et Mme Béatrice X... ont promis de vendre à M. Chérif A... les lots 1, 2, 8, 5 et 15 de l'état de division d'un immeuble... à Bagnolet (93), soit un appartement avec jardin et deux caves, au prix de 275 000 ¿ sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un prêt de 60 000 ¿, d'une durée de quatre ans, au taux de 5, 40 % l'an, la réitération par acte authentique dressé par M. Frédéric Z..., notaire de l'acquéreur, devant intervenir le 15 janvier 2009.
Le 12 février 2009, après sommation d'avoir à se présenter pour signer l'acte authentique, le notaire a constaté la carence de l'acquéreur. Le 26 mars 2009, les vendeurs ont vainement réclamé au notaire le versement de la somme de 13 750 ¿ que l'acquéreur aurait dû consigner entre ses mains au titre de " l'indemnité d'immobilisation " prévue au contrat, ce qu'il n'avait pas fait.
Par actes des 14 février et 21 décembre 2011, M. Y... et Mme X... ont assigné l'acquéreur, l'agent immobilier et le notaire en paiement de la somme de 13 750 ¿ à titre de dommages-intérêts.
C'est dans ces conditions que, par jugement réputé contradictoire du 7 février 2013, le Tribunal de grande instance de Bobigny a :
- condamné la société CABINET CHAUVET ET CIE à verser à M. Y... et Mme X... la somme de 13 750 ¿ à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2011,
- condamné M. A... à garantir cette société de cette condamnation,
- débouté la société CABINET CHAUVET ET CIE de ses demandes,
- condamné la société CABINET CHAUVET ET CIE à verser à M. Y... et Mme X... la somme de 2 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamné la société CABINET CHAUVET ET CIE aux dépens.
Par dernières conclusions du 30 mai 2013, la société CABINET CHAUVET ET CIE, appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 1992 et 1147 du Code Civil,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à titre principal,
- dire qu'elle n'a commis aucune faute,
- dire établie la faute, voire la collusion, en tout état de cause, la négligence fautive du notaire et de l'acquéreur,
- vu l'article 1382 du Code Civil,
- faire droit à sa demande de garantie par le notaire de toute condamnation,
- réformer le jugement entrepris en ses motifs contenant condamnation d'elle-même et de M. A... à payer l'article 700 alors que le dispositif ne fait peser cette charge que sur elle,
- mettre l'indemnisation au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile à la charge de M. A..., seul, au besoin in solidum avec M. Z...,
- rejeter tout autre moyen,
- dire que, sur simple signification de l'arrêt, elle pourra procéder au recouvrement des sommes indûment versées contre qui de droit,
- condamner les demandeurs ou tout succombant à lui payer la somme de 4 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions des 2 août et 6septembre 2013, M. Y... et Mme X... prient la Cour de :
- débouter la société CABINET CHAUVET ET CIE et M. Z... de toutes leurs demandes contre eux,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il est entré en voie de condamnation contre la société CABINET CHAUVET ET CIE et M. A...,
subsidiairement, si la responsabilité de la société CABINET CHAUVET ET CIE n'était pas retenue,
- condamner M. Z... à leur payer l'indemnité de 13 750 ¿ avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2011, la somme de 2 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile en première instance et celle de 2 000 ¿ en appel au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 17 juillet 2014, M. Z... demande à la Cour de :
- vu l'article 564 du Code de Procédure Civile,
- dire irrecevable la demande de garantie formée en cause d'appel par la société CABINET CHAUVET ET CIE contre lui,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a mis hors de cause,
- débouter la société CABINET CHAUVET ET CIE de ses demandes dirigées,
- dire mal fondé l'appel provoqué des consorts XY...,
- les débouter de leurs demandes dirigées contre lui,
- condamner solidairement la société CABINET CHAUVET ET CIE, les consorts XY... ainsi que tout succombant à lui payer la somme de 4 500 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
M. A..., assigné en l'étude de l'huissier de justice, n'a pas constitué avocat.


Considérant, sur la demande en paiement par les vendeurs de la somme de 13 750 ¿, que les parties ont stipulé dans le contrat du 10 octobre 2008, au chapitre " Indemnité d'immobilisation " : " En considération des conditions des présentes et en contrepartie du préjudice qui peut en résulter pour le vendeur, l'acquéreur verse ce jour la somme de 13 750 ¿ par chèque entre les mains de Maître Frédéric Z..., notaire à Montreuil-sous-Bois, désigné comme séquestre, qui le reconnaît et en délivre bonne et valable quittance, étant précisé que cette somme ne constitue pas un dédit stipulé en faveur de l'une ou l'autre des parties, mais une indemnité forfaitaire. En cas de non-réalisation des conditions suspensives stipulées aux présentes, ou de l'une d'elles, cette somme sera restituée à l'acquéreur, le détenteur de ladite somme sera de plein droit habilité à effectuer cette restitution sans avoir à solliciter l'autorisation de quiconque au vu des justifications de la non-réalisation de l'une ou de plusieurs des conditions suspensives. En outre, si l'acquéreur exerce son droit de rétractation dans le délai susvisé, le dépositaire doit lui restituer les fonds dans le délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la rétractation. Compte tenu de l'engagement ferme et définitif du vendeur, ce dernier ne pourra se refuser à réaliser la vente en invoquant les dispositions de l'article 1590 du Code civil et en offrant de rendre le double de la somme ci-dessus versée. En cas de réalisation de la vente la somme versée s'imputera sur le prix. Cette somme sera par contre acquise au vendeur si la vente ne peut être réalisée pour une cause quelconque imputable à l'acquéreur, sauf ce qui a été dit en ce qui concerne les conditions suspensives " ;
Que, sommé de réitérer la vente, M. A... a écrit le 17 février 2009 qu'il n'était " pas intéressé par l'achat de l'appartement " et qu'il s'était " retiré de cette vente depuis longtemps " ; qu'il se déduit de cette lettre que l'acquéreur a renoncé à la vente de son propre chef, sans y être contraint pas la défaillance d'une condition suspensive prévue au contrat, de sorte que la non-réalisation de la vente étant imputable à M. A... au sens de la clause précitée, la somme de 13 750 ¿, qui s'analyse en une clause pénale, est acquise aux vendeurs ;
Que la somme de 13 750 ¿ n'ayant pas été consignée par M. A... comme il aurait dû le faire, la condamnation à son paiement, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation valant mise en demeure, doit être prononcée contre l'acquéreur, redevable de cette peine contractuelle, et non contre l'agent immobilier qui est un tiers au contrat de vente, le mandat du 8 août 2008 ne stipulant une clause pénale qu'à la charge des mandants ;
Que, dès lors, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il s'est borné à condamner M. A..., débiteur de l'obligation, à garantir l'agent immobilier de la condamnation prononcée contre lui ;
Considérant, sur la responsabilité de la société CABINET CHAUVET ET CIE, que l'agent immobilier, rédacteur d'acte, est tenu de s'assurer que sont réunies les conditions nécessaires à la sécurité juridique de l'acte signé avec son concours ;
Qu'ayant inséré dans le contrat la constatation que l'acquéreur verse ce jour la somme de 13 750 ¿ par chèque entre les mains de Maître Frédéric Z..., notaire à Montreuil-sous-Bois, désigné comme séquestre, qui le reconnaît et en délivre bonne et valable quittance, la société CABINET CHAUVET ET CIE, professionnel en matière de transaction immobilière, devait, à tout le moins, s'assurer que l'acquéreur avait bien déposé le chèque et ce, d'autant que le notaire, séquestre, tiers à la convention, n'était pas présent lors des signatures qu'il ne recevait pas, de sorte que, l'officier ministériel ne pouvant reconnaître le dépôt du chèque ni en donner quittance, la sûreté imaginée par l'agent immobilier était inopérante ;
Qu'il est acquis aux débats que l'agent immobilier n'a pas procédé à cette vérification, l'acquéreur n'ayant pas remis de chèque au notaire ; qu'en l'absence de chèque, l'agent immobilier devait conseiller à ses mandants de différer la signature de la vente ;
Qu'ainsi, la société CABINET CHAUVET ET CIE a commis une faute qui a privé les vendeurs d'une chance de percevoir immédiatement le montant de la clause pénale ; que cette perte de chance doit être évaluée à la somme de 13 500 ¿ au paiement de laquelle il y a lieu de condamner l'agent immobilier à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
Considérant, sur la responsabilité du notaire, qu'en première instance, la société CABINET CHAUVET ET CIE n'a formulé aucune demande à l'encontre du notaire ; qu'ainsi, la demande de garantie formée par l'agent immobilier contre le notaire, pour la première fois en cause d'appel, est nouvelle et, comme telle, irrecevable ;
Considérant qu'il ne peut être reproché au notaire, qui ne concourrait pas à l'acte sous seing privé de vente, de ne pas avoir attiré l'attention des vendeurs sur l'absence de dépôt du chèque par l'acquéreur au moment de la signature ; qu'il vient d'être dit qu'il incombait à l'agent immobilier d'informer ses mandants de cette absence et, au besoin, de leur conseiller de différer la date de la signature ;
Qu'aucune faute du notaire n'étant établie, la demande de M. Y... et Mme X... formée contre lui doit être rejetée ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile de la société CABINET CHAUVET ET CIE ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes de M. Y... et Mme X... et de M. Z... sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile tant en première instance qu'en appel comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau :
Déclare irrecevable la demande de garantie formée par la société CABINET CHAUVET ET CIE en cause d'appel contre M. Frédéric Z... ;
Condamne M. Chérif A... à payer à M. Laurent Y... et Mme Béatrice X... la somme de 13 750 ¿ au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2011 ;
Condamne la société CABINET CHAUVET ET CIE, in solidum avec M. Chérif A..., à hauteur de la somme de 13 500 ¿ à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2011, au profit de M. Laurent Y... et Mme Béatrice X... ;
Déboute M. Laurent Y... et Mme Béatrice X... de toutes leurs demandes contre M. Frédéric Z... ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne in solidum M. Chérif A... et la société CABINET CHAUVET ET CIE aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Condamne in solidum M. Chérif A... et la société CABINET CHAUVET ET CIE sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile à payer à :
- M. Laurent Y... et Mme Béatrice X... la somme de 2 000 ¿ en première instance et celle de 2 000 ¿ en cause d'appel.
- M. Frédéric Z... la somme de 4 500 ¿.