COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 02/12/2021
la SELARL LUGUET DA COSTA
Me Estelle GARNIER
ARRÊT du : 02 DECEMBRE 2021
No : 238 - 21
No RG 20/00739
No Portalis DBVN-V-B7E-GEFS
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'ORLEANS en date du 20 Novembre 2019
PARTIES EN CAUSE
APPELANTES :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265246205309979
S.A.R.L. IDV
Agissant en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège social.
[Adresse 2]
[Localité 5]
Ayant pour avocat Me Arthur DA COSTA, membre de la SELARL LUGUET DA COSTA, avocat au barreau d'ORLEANS
S.A.R.L. DAPH
Agissant en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social.
[Adresse 1]
[Localité 5]
Ayant pour avocat Me Arthur DA COSTA, membre de la SELARL LUGUET DA COSTA, avocat au barreau d'ORLEANS
D'UNE PART
INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265253950855621
S.C.I. DICK DICKY
Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 3]
[Localité 4]
Ayant pour avocat Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d'ORLEANS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 16 Mars 2020
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 09 Septembre 2021
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du JEUDI 14 OCTOBRE 2021, à 14 heures, Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, en son rapport, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile.
Après délibéré au cours duquel Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel D'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :
Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Ferréole DELONS, Conseiller,
Greffier :
Madame Fatima HAJBI, Greffier lors de débats,
Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors du prononcé,

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 02 DECEMBRE 2021 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :
Par acte sous seing privé du 27 décembre 2002, la SCI Dick Dicky a consenti à M. [U] [C] un bail commercial sur des locaux situés dans un immeuble à [Adresse 1], pour une durée de neuf ans du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2011 moyennant un loyer de 16.000€ outre les charges et les 3/8ème de l'impôt foncier de l'ensemble de l'immeuble.
Par acte notarié du 21 février 2007, le preneur M. [C] a cédé son fonds de commerce comprenant le droit au bail à la société Gantor.
Par acte authentique du 11 juin 2008, la société Gantor a cédé son droit au bail à la société IDV.
Par exploit du 19 décembre 2011, la société IDV a notifié à la SCI Dick Dicky une demande de renouvellement du bail pour 9 ans à compter du 1er janvier 2012 en proposant que le loyer du bail renouvelé soit ramené à la somme annuelle de 16.800€ TTC.
Par exploit du 21 février 2012, la SCI Dick Dicky a déclaré consentir au principe de renouvellement pour une période de neuf ans à compter du 1er janvier 2012 jusqu'au 31 décembre 2021 mais avec un maintien du loyer au prix actuellement pratiqué.
Par exploit du 26 février 2014, la société IDV a fait assigner la SCI Dick Dicky devant le juge des loyers commerciaux près du tribunal de grande instance d'Orléans en fixation du loyer du bail renouvelé. La SCI Dick Dicky a soulevé des questions préjudicielles tenant à l'irrégularité de la cession du droit au bail, à l'absence d'exploitation continue du fonds de commerce pendant trois ans et à l'existence d'impayés de loyers et charges.
Par jugement du 15 avril 2015, le juge des loyers commerciaux s'est déclaré incompétent pour statuer sur les questions préjudicielles et a renvoyé l'affaire devant le tribunal de grande instance d'Orléans.
Par jugement du 6 septembre 2017, le tribunal de grande instance d'Orléans a statué ainsi:
Dit que la cession du bail commercial par acte authentique du 11 juin 2008 reçu par Me [W] est régulière et opposable au bailleur, la SCI Dick Dicky,
Dit que la société IDV bénéficie du statut des baux commerciaux et a le droit au renouvellement du bail,
Ordonne avant dire droit sur la demande de fixation du montant du loyer lors du renouvellement une expertise judiciaire,
Désigne pour y procéder Mme [Z] [X] avec mission notamment de rechercher si au cours du bail expiré est intervenue une modification susceptible d'être qualifiée de notable pour l'activité commerciale considérée de l'un ou plusieurs des éléments visés à l'article L145-33 1o à 4o du Code de commerce et notamment des facteurs locaux de commercialité, et donner toutes précisions utiles pour permettre au juge de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la date d'effet du renouvellement du bail,
Fixe le montant de la provision à valoir sur sa rémunération à 2.000 € et la met à la charge de la société IDV,
Renvoie à la mise en état l'affaire qui sera rappelée à la 1ère audience utile après le dépôt du rapport d'expertise à la diligence du greffe,
Ordonne l'exécution provisoire,
Réserve les autres dépens.
La société IDV a cédé son fonds de commerce à la société Daph par acte du 19 novembre 2018.
La SCI Dick Dicky a interjeté appel du jugement par déclaration du 5 septembre 2019 et par acte du 6 décembre 2019, a appelé la société Daph en intervention forcée.
Par arrêt du 12 novembre 2020, la cour de céans a déclaré irrecevables les pièces communiquées par les sociétés IDV et Daph à l'appui de leurs conclusions du 17 juin 2020 déclarées irrecevables par ordonnance du 27 août 2020, a confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions et condamné la SCI Dick-Dicky aux dépens d'appel.
Parallèlement à cette procédure, à la suite du dépôt du rapport d'expertise ordonnée par jugement du 6 septembre 2017, la procédure s'est poursuivie devant le juge des loyers commerciaux.
Par jugement du 20 novembre 2019, le tribunal de grande instance d'Orléans a :
- déclaré recevable l'intervention volontaire de la société Daph,
- déclaré irrecevable la demande de résiliation judiciaire formée par la société Dick Dicky,
- rejeté la demande de contre-expertise formée par la société Dick Dicky,
- fixé la valeur locative des locaux à la somme de 16.065€ au 1er janvier 2012 hors taxes et hors charges,
- fixé le prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2012 à la somme de 21.055,60€ HT et hors charges,
- condamné la société Dick Dicky à rembourser à la société IDV les loyers trop perçus à compter du 1er janvier 2012 jusqu'au 19 novembre 2018 majoré des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 26 février 2014 et à la société Daph les loyers trop perçus à compter du 20 novembre 2018 majorés des intérêts au taux légal à compter du 26 février 2014,
- ordonné la capitalisation de ces intérêts,
- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire du jugement,
- condamne la société Dick Dicky aux dépens et au paiement d'une somme de 3000€ à la société IDV et d'une somme de 1000€ à la société Daph sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Les sociétés IDV et Daph ont interjeté appel de ce jugement par déclaration d'appel du 16 mars 2020 en intimant la SCI Dick Dicky et en critiquant la décision seulement en ce qu'elle a:
- fixé la valeur locative des locaux objet du bail renouvelé à la somme de 16.065€ au 1er janvier 2012 hors taxes et hors charges,
- fixé le prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2012 à la somme de 21.055,60€ HT et hors charges,
- condamné la société Dick Dicky à rembourser à la société IDV les loyers trop perçus à compter du 1er janvier 2012 jusqu'au 19 novembre 2018 majoré des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 26 février 2014 et à la société Daph les loyers trop perçus à compter du 20 novembre 2018 majorés des intérêts au taux légal à compter du 26 février 2014.
Dans leurs dernières conclusions du 22 juillet 2021, les sociétés IDV et Daph demandent à la cour de :
Vu notamment les articles L. 145-17, L. 145-33, L. 145-56 et suivants, R. 145-8 et R. 145-
23 et suivants du Code de Commerce,
Vu les articles 15, 16, 70, 74, 112, 122, 175, 325 et suivants, 480 et 753 du Code de Procédure Civile,
Vu l'article 1355 du Code Civil,
Vu le bail commercial en date du 27 décembre 2002 et l'acte de cession de droit au bail en date du 11 juin 2008,
Vu la demande de renouvellement de bail notifiée le 19 décembre 2011 et la réponse à congé avec acceptation du principe du renouvellement en date du 21 février 2012,
Vu le mémoire en fixation du loyer du bail renouvelé en date du 23 octobre 2013,
Vu le jugement du Juge des loyers commerciaux du 15 avril 2015,
Vu le jugement du tribunal de grande instance d'Orléans du 6 septembre 2017,
Vu l'arrêt de la cour d'appel d'Orléans du 12 novembre 2020,
Vu le rapport d'expertise déposé par Mme [Z] [X] le 24 août 2018,
Vu l'acte de cession de fonds de commerce en date du 19 novembre 2018,
Vu les pièces produites aux débats,
Déclarer la SARL IDV et la SARL Daph recevables et bien fondées en leur appel limité dirigé contre le jugement rendu le 20 novembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance d'Orléans (RG No 15/01024) et en leurs écritures.
Y faisant droit,
Déclarer la SCI Dick-Dicky irrecevable et, en tout cas, mal fondée en son appel incident, comme en toutes ses contestations, prétentions, fins et conclusions, et les rejeter ou l'en débouter.
Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, à l'exception de celles :
- fixant la valeur locative des locaux objets du bail renouvelé à la somme de 16.065 € au 1 er janvier 2012, hors taxes et hors charges ;
- fixant le prix annuel du bail renouvelé, à compter du 1 er janvier 2012, à la somme de 21.055,60 €, hors taxes et hors charges, par an ;
- condamnant la SCI Dick-Dicky à rembourser à la SARL IDV les loyers trop perçus à compter du 1er janvier 2012 jusqu'au 19 novembre 2018, majorés des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 26 février 2014, et à la SARL Daph les loyers trop perçus à compter du 20 novembre 2018, majorés des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 26 février 2014.
Par infirmation ou réformation du jugement entrepris du chef de ces dispositions justement critiquées,
Dire et juger que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative à compter du 1er janvier 2012.
Fixer la valeur locative au 1er janvier 2012 à la somme de 12.900 €, après correction de la valeur retenue par l'expert judiciaire pour tenir compte, plus justement, de la quote-part de taxe foncière anormalement mise à la charge du preneur.
A défaut, fixer la valeur locative au 1er janvier 2012 à la somme de 16.065 €, telle que proposée par l'expert judiciaire.
Condamner la SCI Dick-Dicky à rembourser à la SARL IDV les sommes qu'elle a trop versées sur les loyers et les charges à compter du 1 er janvier 2012 jusqu'au 19 novembre 2018, majorées des intérêts au taux légal à compter de la date de chaque règlement.
Condamner la SCI Dick-Dicky à rembourser à la SARL Daph les sommes qu'elle a trop versées sur les loyers et les charges à compter du 20 novembre 2018, majorées des intérêts au taux légal à compter de la date de chaque règlement.
Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts par application de l'article 1343-2 (article 1154 ancien) du Code Civil.
Condamner la SCI Dick-Dicky à payer à la SARL IDV la somme complémentaire de 5.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner la SCI Dick-Dicky à payer à la SARL Daph la somme complémentaire de 5.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner la SCI Dick-Dicky aux entiers dépens d'appel, en plus de tous les frais et dépens de première instance, comprenant les frais de l'expertise judiciaire, avec distraction au profit de la SELARL Luguet-Da Costa en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Rejeter toutes prétentions, fins et conclusions plus amples ou contraires.
Elles font valoir que les demandes de prononcé de la résiliation du bail, d'expulsion de la SARL Daph, de de remise en état du local par la SARL Daph et d'indemnité d'occupation ont été formées pour la première fois dans les conclusions de la bailleresse signifiées en première instance le 7 juin 2018 et sont nouvelles et irrecevables car elles sont étrangères au contentieux de la fixation du loyer du bail renouvelé et ne se rattachent pas aux prétentions originaires par un lien suffisant au sens de l'article 70 du code de procédure civile, ne pouvant notamment pas valablement s'inscrire dans le cadre de l'extension de compétence prévue à l'article R145-23 alinéa 2 du Code de commerce et n'étant pas soulevées avant toute défense au fond conformément à l'article 74 du code de procédure civile
Elles soutiennent qu'elles sont aussi irrecevables car elles se rapportent aux mêmes faits que les demandes formées devant le tribunal et ayant donné lieu au jugement du 6 septembre 2017 confirmé par arrêt du 12 novembre 2020 et se heurtent au principe de concentration des moyens et par suite à l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt du 12 novembre 2020. Elles ajoutent que ces demandes ne sont pas fondées pour les mêmes raisons qui ont conduit à l'arrêt du 12 novembre 2020 et parce que les impayés allégués par le bailleur ne sont pas imputables au preneur actuel mais à la société IDV.
Elles soulèvent l'irrecevabilité de la demande de nullité de l'expertise soulevée pour la première fois par la SCI Dick Dicky dans ses écritures signifiées le 7 juin 2019 et en tout état de cause, prétendent qu'elle est mal fondée et que la demande de contre-expertise doit être rejetée.
Elles soutiennent que la valeur locative doit tenir compte, conformément à l'article R145-8 du Code de commerce, des restrictions à la jouissance des lieux découlant de la clause contractuelle qui limite la destination des lieux au commerce de bonneterie et vêtements, et du transfert de charges exorbitant du droit commun prévu par le bail permettant au bailleur de se décharger sur le preneur d'une partie de la taxe foncière appelée pour l'ensemble de l'immeuble et des charges afférentes aux parties communes. Elles approuvent l'expert judiciaire qui a préconisé un abattement de 10 % mais estiment qu'il convient de déduire en outre la quote part réglée au titre de la taxe foncière, pour tenir compte de cette charge exorbitante, ce dont convenait M. [B] expert amiable nommé par la bailleresse.
Elles rappellent que le bail renouvelé est un nouveau bail et qu'à défaut d'accord entre les parties sur le prix du bail renouvelé celui-ci doit être fixé à la valeur locative, fût-elle inférieure au loyer contractuel payé en fin de bail. Elles en déduisent que le premier juge s'est trompé en retenant une valeur locative de 16.065€ au 1er janvier 2012 et en fixant toutefois le loyer du bail renouvelé au montant du loyer plafonné de 21.055,60€.
Elles approuvent le raisonnement de l'expert sur la pondération des surfaces et l'appréciation de la commercialité de la [Adresse 1]. Elles indiquent que la bailleresse ne peut se fonder sur une seule référence, en outre très différente du présent présent local.
La SCI Dick Dicky demande à la cour, par dernières conclusions du 2 juillet 2021 de:
Vu les articles 1224 et 1741 du Code civil,
Vu l'adage fraus omnia corrumpit,
Rejeter l'appel de la SARL IDV et de la SARL Daph.
Déclarer la SCI Dick-Dicky recevable et bien fondée en son appel incident et réformer le jugement du Tribunal de grande instance d'Orléans du 20 novembre 2019, en ce qu'il statué comme suit :
- Déclare recevable l'intervention volontaire de la SARL Daph,
- Déclare irrecevable la demande de résiliation judiciaire formée par la SCI Dick-Dicky
- Déclare irrecevable la demande d'annulation du rapport d'expertise judiciaire présentée par la SCI Dick-Dicky
- Rejette la demande de contre-expertise formée par la SCI Dick-Dicky
- Fixe la valeur locative des locaux objets du bail renouvelé à la somme de 16.065 € au 1er janvier 2012 hors taxes et hors charges
- Condamne la SCI Dick-Dicky à rembourser à la SARL IDV les loyers trop perçus à compter du 1er janvier 2012 jusqu'au 19 novembre 2018, majorée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 26 février 2014 et à la SARL Daph les loyers trop perçus à compter du 20 novembre 2018, majorés des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 26 février 2014
- Ordonne la capitalisation de ces intérêts
- Condamne la SCI Dick-Dicky aux dépens
- Condamne la SCI Dick-Dicky à payer à la SARL IDV une indemnité procédurale de 3.000 € et à la SARL Daph une indemnité procédurale de 1.000 €, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile
- Rejette tous les autres chefs de demande
Statuant à nouveau :
Vu l'article 175 du Code de procédure civile, in limine litis,
Annuler le rapport judiciaire de Mme [Z] [X] en date du 22 août 2018, entaché d'une méthodologie contraire aux dispositions du Code de commerce et de suspicion légitime de partialité,
Ordonner une contre-expertise et désigner un autre Expert avec pour mission de rechercher la valeur locative au 1er janvier 2012 dans le respect de la méthodologie légale, en tenant compte qu'il s'agit d'un loyer sans pas-de-porte,
Surseoir à statuer dans l'attente du dépôt du rapport, tous droits et dépens réservés,

Déclarer irrégulière ou inopposable à la SCI Dick-Dicky, "à tout le moins à la demande de résiliation du bail par celle-ci" (sic), la cession entre la SARL IDV et la SARL Daph intervenue le 19 novembre 2018 en cours d'instance sans le consentement exprès et par écrit du bailleur,
Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la SARL Daph et de la SARL IDV,
Ordonner en conséquence l'expulsion de la SARL Daph ainsi que de celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu,
Ordonner que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,
Condamner la SARL Daph à remettre en état le local, libre des transformations et changements de distribution non autorisés par le bailleur, et ce sous telle astreinte qu'il plaira à la cour fixer.
Condamner la SARL Daph à payer à la SCI Dick-Dicky une indemnité d'occupation mensuelle de 2.597,20 € jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés,
Ordonner que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après la résiliation du bail, l'indemnité d'occupation ainsi fixée serait indexée sur l'indice trimestriel des loyers publié par l'INSEE, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date d'effet de la résiliation,
En toutes hypothèses,
Vu les articles L. 145-8, L. 145-10 , L. 145-16, L. 145-33 et L. 145-34 du Code du commerce,
et les articles R. 145-7 et R. 145-23 du Code de commerce,
Ecarter des débats ou déclarer non probant, lacunaire et non éclairant le rapport d'expertise immobilière produit par la SARL IDV ainsi que le rapport d'experti se judiciaire de Mme [Z] [X],
Ordonner une contre-expertise et désigner un autre Expert avec pour mission de rechercher la valeur locative au 1 er janvier 2012 dans le respect de la méthodologie légale, en tenant compte qu'il s'agit d'un loyer sans pas-de-porte,
Et en tous cas,
Déclarer que la SARL IDV et la SARL Daph ne justifient aucunement des conditions requises
en vue d'une demande de baisse du loyer,
Ordonner que le montant du loyer annuel hors taxes et hors charges, à effet au 1er janvier 2012, reste fixé au prix alors pratiqué, soit la somme de 22.851,92, soit 5.712,98 € par trimestre, toutes les autres clauses et conditions du bail étant inchangées, y compris donc la progression indiciaire, et ce jusqu'à l'effet de la résiliation judiciaire.
Débouter la SARL IDV et la SARL Daph de leurs entières demandes, y compris plus amples ou contraires.
Et condamner la SARL IDV et la SARL Daph, in solidum, à verser à la SCI Dick-Dicky la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamner la SARL IDV et la SARL Daph, in solidum, aux entiers dépens de 1 ère instance, comprenant le coût des expertises judiciaires, des commandements et sommations extrajudiciaires, ainsi que de la dénonciation aux créanciers inscrits, et d'appel dont distraction au profit de Maître Estelle Garnier, Avocat aux offres de droit.
Sur la demande de résiliation judiciaire du bail, elle indique :
- que cette demande est recevable et, contrairement à la jurisprudence du 27 février 2020 citée par les appelantes, ne vise pas à remettre en cause une décision revêtue de l'autorité de la chose jugée,
- qu'il n'y a pas d'autorité de la chose jugée entre le renouvellement et la résiliation judiciaire du bail commercial, ces deux demandes n'ayant pas le même objet, étant ajouté que seul le dispositif d'une décision est assorti de l'autorité de la chose jugée, non ses motifs,
- que la cour est appelée à statuer dans le cadre de la compétence du tribunal de grande instance à l'égard de toute question concernant le bail commercial qui a été soulevée en première instance et qu'il existe entre la résiliation judiciaire et la dénégation du droit au renouvellement un lien qui ne justifiait pas la jonction d'appels des deux jugements distants de deux années mais est suffisant au regard de leur recevabilité,
- que la résolution judiciaire du bail s'impose en raison du non paiement des loyers ou du paiement avec retard, de la réalisation de travaux non autorisés par le bailleur, et enfin en raison de l'irrégularité des cessions successives du bail à la SARL IDV le 11 juin 2008 puis à la SARL Daph le 19 novembre 2018, qui constituent toutes deux une fraude aux droits du bailleur.
Au sujet de l'expertise judiciaire, la SCIDick-Dicky fait valoir :
- que le jugement du 6 septembre 2017 donnait mission à l'expert de rechercher un motif de déplafonnement du loyer et non la valeur locative des lieux loués,
- que l'expert judiciaire Mme [X] a uniquement tenu compte des loyers "traditionnels" de la [Adresse 1] alors que le bail litigieux porte sur un loyer sans pas de porte, qui est usuellement d'un montant plus élevé qu'un loyer avec pas de porte, et a à tort refusé de tenir compte d'un exemple de loyer sans pas de porte proposé par la bailleresse, au motif qu'il s'agit d'un bâtiment d'angle et que le loyer est prohibitif, ce qui se heurte à la méthodologie en la matière et entâche son rapport d'une suspicion légitime de partialité,
- que l'expert judiciaire a retenu de manière confuse et globale un abattement de la valeur locative qui n'était pas mentionné dans son pré rapport et s'est obstinée à ne pas éclairer le juge sur l'impact de l'urbanisme commercial, qui est pourtant d'ordre public en affirmant péremptoirement que cela n'avait pas d'impact direct sur l'estimation du loyer de la boutique les Petits hauts.
- que sa demande de nullité de l'expertise n'est pas tardive puisqu'elle a demandé le remplacement de l'expert judiciaire le 1er juin 2018, après le pré-rapport du 25 mai 2018.
Sur le fond, elle indique que rien ne justifie qu'en janvier 2012, la valeur locative du local serait inférieure au loyer alors pratiqué. Elle précise que la commercialité de la [Adresse 1], qui est adjacente à la [Adresse 7], axe commerçant le plus important du centre ville et est situé à deux pas d'un arrêt de la ligne 1 du tramway, est bonne, qu'il convient aussi de tenir compte de la politique d'aménagement et d'urbanisme d'[Localité 5] qui soutient le dynamisme du centre ville. La SCI conteste aussi la pondération des surfaces et le prix au m2 pondéré.
Il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits ainsi que de leurs moyens et prétentions.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 9 septembre 2021.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
A titre liminaire, la cour constate que la SCI Dick Dicky indique dans le dispositif de ses dernières conclusions faire appel incident du jugement en ce qu'il a déclaré recevable l'intervention volontaire de la SARL Daph mais ne demande pas à la cour de déclarer irrecevable cette intervention volontaire. La cour ne statuant que sur les prétentions énoncées au dispositif des écritures en vertu de l'article 954 du code de procédure civile, il ne sera pas statué sur ce point.
Sur les demandes de nullité du rapport d'expertise et de contre-expertise formées par la société Dick-Dicky
Il résulte de l'article 112 du code de procédure civile auquel renvoie l'article 175 du même code en matière d'expertise judiciaire que la nullité des actes d'exécution d'une mesure d'instruction, telle une expertise, peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement, mais qu'elle est couverte si celui qui l'invoque a, postérieurement à l'acte critiqué, fait valoir ses défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité.
En l'espèce, la SCI Dick Dicky sollicite dans ses dernières conclusions devant la cour la nullité du rapport d'expertise en raison de son contenu, au motif qu'il est entâché d'une suspicion légitime de partialité et que l'expert n'a pas utilisé la méthodologie imposée par le droit.
Or, postérieurement au dépôt du rapport d'expertise critiqué, elle a déposé des écritures le 7 janvier 2019 dans lesquelles elle s'est bornée à demander au tribunal d'écarter des débats ou de déclarer non probant le rapport d'expertise judiciaire, sans demander sa nullité. C'est seulement dans ses écritures déposées le 11 juin 2019 qu'elle a demandé au tribunal d'annuler le rapport d'expertise judiciaire au visa de l'article 175 du code de procédure civile.
Elle a donc soulevé la nullité de l'expertise judiciaire après avoir présenté une défense au fond. C'est en vain qu'elle justifie avoir sollicité le remplacement de l'expert par courrier du 1er juin 2018 avant même le dépôt du rapport d'expertise, ce qui ne la dispensait en rien, si elle souhaitait obtenir la nullité du dit rapport, de la demander dans ses premières écritures au fond avant toute défense au fond ou fin de non recevoir.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable l'exception de nullité du rapport d'expertise judiciaire.
Sur la demande de contre-expertise, s'il exact que le jugement du 6 septembre 2017 donnait mission à l'expert de rechercher uniquement un motif de déplafonnement du loyer et non la valeur locative des lieux loués, cette mission a été complétée par ordonnance du 2 juillet 2018 rendue par le juge chargé du contrôle des opérations d'exertise, qui lui a donné comme mission complémentaire de donner son avis sur la valeur locative du bien objet du litige à la date de renouvellement du bail le 1er janvier 2012. Il n'y a donc aucune difficulté sur ce point.
Enfin, la SCI Dick Dicky reproche à l'expert judiciaire la méthode utilisée et notamment le fait qu'il n'a pas effectué de recherches sur les bilans du commerce dans les documents d'urbanisme commercial applicables à Orléans qui déterminent les conditions d'implantation des commerces et confortent en l'occurence l'attactivité de la [Adresse 1]. Elle lui reproche aussi ne pas avoir pris en compte d'exemples de loyers sans pas de porte et d'avoir même ignoré lors du pré-rapport, celui qu'elle lui fournissait elle-même, puis refusé de le prendre en compte en raison notamment du caractère soit disant prohibitif du loyer affirmé par le preneur.
Néanmoins, l'expert judiciaire s'est livré à une étude des facteurs locaux de commercialité qui est soumise à la discussion des parties et notamment de la bailleresse qui pouvait produire tout document complémentaire de son choix sur les règles d'urbanisme commercial qu'elle évoque. Il s'est aussi expliqué précisément sur les raisons pour lesquelles il estimait ne pas devoir prendre en compte l'exemple de loyer sans pas de porte invoqué par la bailleresse en pages 22 à 26 de son rapport. Cet avis de l'expert est motivé, a pu être discuté contradictoirement par les parties qui produisent elles-même d'autres éléments notamment des rapports d'expertise amiables, et est soumis à l'appréciation de la juridiction de jugement.
Le tribunal puis la cour disposent donc de suffisamment d'éléments pour trancher le litige et il n'y a pas lieu d'ordonner une "contre-expertise" et de désigner un nouvel expert, cette demande étant rejetée par confirmation du jugement.
Sur les demandes d'irrégularité ou d'inopposabilité de la cession entre les sociétés IDV et Daph
et de prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts des société Daph et IDV
- sur la recevabilité de ces demandes
Dans le dispositif de ses écritures, la SCI Dick Dicky demande de déclarer irrégulière ou inopposable la cession entre la SARL IDV et la SARL Daph intervenue le 19 novembre 2018. Cette demande qui n'était pas formée devant le tribunal, se rattache toutefois suffisamment aux demandes initiales et n'a pas été en tant que telle formée lors de l'instance précédente ayant donné lieu au jugement du 6 septembre 2017 et à l'arrêt du 12 novembre 2020. Les appelantes y répondent d'ailleurs par des arguments de fond. Cette demande est recevable et sera étudiée ci-après.
La demande de résiliation judiciaire du bail se fonde en grande partie sur des moyens autres que l'irrégularité de la cession du fonds de commerce effectuée le 19 novembre 2018 et c'est à ce titre que l'irrecevabilité de la demande de résiliation judiciaire du bail est soulevée par les locataires successives.
En vertu du principe de l'autorité de la chose jugée posée par les articles 1351 du code civil et 480 du code de procédure civile, il incombe au demandeur de présenter dès l'instance relative à la première demande l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à fonder celle-ci et plus largement à chaque partie de présenter dès l'instance initiale l'ensemble des moyens qu'elle estime de nature à justifier le rejet total ou partiel de la demande adverse, à peine d'irrecevabilité de la demande qui serait ultérieurement formée et qui ne tendrait qu'à remettre en cause par un moyen nouveau une décision devenue irrévocable.
L'obligation de concentration des moyens ne se confond pas avec une obligation de concentrer les demandes et par suite, le demandeur n'est pas tenu de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur les mêmes faits (Cf pour exemple C. Cass 1ère civ 12 mai 2016 no 15-16743), cette règle s'appliquant aussi au défendeur. En revanche, il peut être reproché à une partie de ne pas avoir présenté une demande lors d'une précédente action lorsque les moyens à l'appui de la demande qui n'a pas été formée constituaient également dans le précédent procès un moyen de s'opposer à la demande principale de la partie adverse (cf pour exemple C. Cassation 3ème civ. 13 février 2008 no 06-22093).
Au cas présent, la société IDV a saisi le 26 février 2014 le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2012 et la SCI Dick Dicky a soulevé, dans l'instance ayant donné lieu au jugement du tribunal de grande instance d'Orléans du 6 septembre 2017 puis à l'arrêt de la cour de céans du 12 novembre 2020, des contestations tenant à la régularité de la demande de renouvellement du fait de l'irrégularité de la cession du droit au bail, et du droit au renouvellement, en raison notamment de l'absence d'exploitation continue du fonds de commerce pendant trois ans et de l'existence d'impayés de loyers et charges.
Le tribunal a statué sur ces demandes par jugement du 6 septembre 2017 et dans le cadre de son appel, la SCI Dick Dicky a demandé à la cour de déclarer la cession du bail par la SARL Gantor à la SARL IDV irrégulière et inopposable à la SCI Dick Dicky et de déclarer en conséquence la SARL IDV privée de son droit au renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2012.
A l'appui de ces demandes, elle a fait valoir, à titre principal que la cession du bail en date du 11 juin 2008 était irrégulière et en tous cas inopposable à la bailleresse car la cession du seul droit au bail sans cession du fonds de commerce contrevenait à la lettre du bail et car elle n'avait pas consenti de manière non viciée à la cession du droit au bail, à titre subsidiaire, que la SARL IDV ne justifiait pas d'une exploitation continue de son fonds de commerce pendant trois ans avant la cession du droit au bail, qu'elle contrevenait au principe de la propriété du fonds de commerce et de l'autonomie de gestion du franchisé, et enfin, qu'elle n'avait pas respecté les clauses et conditions du bail puisqu'elle avait réglé les loyers en retard ou s'était abstenue de les régler et qu'elle avait en outre réalisé en 2012 des travaux sans l'accord de son bailleur.
La SCI Dick Dicky n'a donc pas sollicité la résiliation judiciaire du bail, ni à titre de question préjudicielle devant le juge des loyers commerciaux ni postérieurement, devant le tribunal dans le cadre de l'instance ayant présidé au jugement du 6 septembre 2017, puis devant la cour et c'est uniquement devant le tribunal après dépôt du rapport d'expertise judiciaire et par conclusions du 7 juin 2019 qu'elle a sollicité pour la première fois le prononcé de la résiliation du bail et par suite, l'expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.
Néanmoins, même si la demande tendant à dire que le locataire est privé du droit au renouvellement du bail et la demande tendant à prononcer la résiliation du bail n'ont effectivement pas le même objet ainsi qu'il ressort de la jurisprudence citée par la bailleresse (Cour de Cassation, Civ 3, 5 octobre 1994, pourvoi no 92-12.951), la cour observe au cas présent qu'à l'exception du moyen tiré de la cession du fonds de commerce du 19 novembre 2018 qui sera examiné ci-après, ces deux demandes sont fondés sur les mêmes faits et sur les mêmes moyens. En effet dans ses présentes conclusions à l'appui de sa demande de résiliation du bail, la SCI Dick Dicky invoquait également, tout comme dans ses présentes conclusions aux fins de résiliation du bail, l'irrégularité ou du moins l'inopposabilité à la bailleresse de la cession en date du 11 juin 2008, résultant de ce que cette cession consistait en une cession du seul droit au bail et non du fonds de commerce et du fait que le consentement de la bailleresse était vicié au regard de la fraude apprise postérieurement liée au projet de mariage entre la gérante de la cédante et le notaire instrumentaire. Elle invoque aussi le non respect des clauses et conditions du bail résultant de la réalisation de travaux en 2012 sans l'accord de la bailleresse et des impayés de loyers qui se sont aggravés après le jugement du 6 septembre 2017.
La demande de prononcé de la résiliation judiciaire et les demandes subséquentes formées devant le tribunal et devant la cour ont donc un lien très étroit avec la demande de refus du droit au renouvellement formée précédemment et les moyens exposés à l'appui de la demande de résiliation judiciaire, permettaient aussi de s'opposer dans le précédent procès à la demande de fixation d'un loyer formée par la SARL IDV aux droits de laquelle vient la société Daph. Cette demande se heurte donc au principe de concentration des moyens et à l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du tribunal de grande instance du 6 septembre 2017 et à l'arrêt de cette cour du 12 novembre 2020.
C'est vainement que la SCI Dick Dicky prétend invoquer des faits postérieurs au jugement du 6 septembre 2017, s'agissant d'un commandement de payer du 9 novembre 2018 et d'une sommation d'huissier du 6 juin 2019, et de plans produits en 2018 devant l'expert judiciaire qui n'avaient pas été produites devant la cour et qui révélaient l'abattement d'une cloison en 2012 sans l'autorisation du bailleur.
En effet, ces faits et preuves sont tous antérieurs à l'arrêt du 12 novembre 2020 et concernent les mêmes moyens que ceux alors invoqués devant la cour, de sorte qu'il appartenait à la bailleresse de les y invoquer.
Le jugement entrepris sera donc confirmé pour ces motifs ajoutés aux siens en ce qu'il a déclaré cette demande irrecevable.
- Sur la demande tendant à "déclarer irrégulière la cession entre IDV et Daph intervenue le 19 novembre 2018" et sur la demande de résiliation du bail en découlant
La bailleresse fait valoir que le prix de la cession du fonds de commerce de 187.500€ est très inférieur au regard du prix du seul droit au bail de 160.000€ consenti en 2008, que la clause de non concurrence dans cette cession du fonds de commerce est troublante et inhabituelle et que la cession est intervenue sans l'accord de la bailleresse.
Sur le premier point, la SCI Dick Dicky n'établit aucune irrégularité de l'acte de cession, entre deux actes survenus à dix ans d'intervalle et il ne peut en être tirée aucune conséquence sur le bail dont la résiliation est demandée et qui doit reposer sur l'inexécution de ses obligations par la locataire. Sur le second point, la clause qualifiée de "non concurrence", qui interrogerait selon l'intimée sur la nature exacte et la finalité du montage, n'a rien d'irrégulier et là encore, la SCI Dick Dicky, tiers au contrat, ne peut en déduire le prononcé de la résiliation du bail.
S'agissant enfin de l'absence de consentement du bailleur, le bail stipule en son article 11o "cession-sous location" contenu dans le bail du 27 décembre 2002 qui est ainsi rédigé :
"Il (le preneur) ne pourra, dans aucun cas et sous aucun prétexte, céder son droit au présent bail, ni sous-louer en tout ou partie les locaux loués sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, sauf toutefois dans le cas de cession du bail à son successeur dans son commerce ou son entreprise ou encore, si le locataire est une société, à toute société apparentée (...).
En outre, toute cession ou sous-location devra avoir lieu moyennant un loyer égal à celui en vigueur à cette date (...)".
La société Daph qui achète le fonds de commerce de la société IDV est bien le "successeur" de cette dernière "dans son commerce" et le consentement exprès de la bailleresse n'était donc pas requis. Il ressort en outre de l'acte de cession du fonds de commerce du 19 novembre 2018, page 12, que la SCI Dick Dicky a été informée du projet de cession par acte de Maître [D] huissier de justice en date du 31 octobre 2018, et a été appelé à l'acte de cession mais ne s'est pas manifestée, de sorte que la cession lui a été notifiée par les soins du notaire.
La demande tendant à déclarer la cession entre IDV et Daph intervenue le 19 novembre 2018 doit donc être rejetée et par suite, il n'y a pas lieude prononcer la résiliation du bail pour ce motif.
Sur le montant du loyer du bail renouvelé
L'article L145-33 du code de commerce dispose :
"Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1o les caractéristiques du local considéré,
2o la destination des lieux,
3o les obligations respectives des parties,
4o les facteurs locaux de commercialité,
5o les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments" ;
L'article L145-34 du code de commerce dispose quant à lui :
" A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au premier alinéa de l'article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'INSEE".
En application de ces dispositions, lorsque la durée du bail n'est pas supérieure à 9 ans, ce qui est le cas en l'espèce, le loyer du bail renouvelé est normalement plafonné, à moins d'une modification notable, intervenue au cours du bail expiré, des éléments suivants : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité.
Le bail doit toutefois nécessairement être fixé à la valeur locative du local si elle est inférieure au montant du loyer plafonné, sans qu'il y ait lieu d'établir une modification notable de l'un des quatre critères précités.
En l'espèce, il est constant que le bail a expiré le 31 décembre 2011 et est renouvelé à compter du 1er janvier 2012.
L'expert judiciaire a clairement indiqué dans son rapport qu'il n'existait aucun motif de déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail le 1er janvier 2012 et aucune des parties ne se prévaut d'un déplafonnement du loyer.
Il convient d'analyser les 5 éléments prévus par l'article L145-33 afin de déterminer la valeur locative du local et de rechercher si elle est ou non inférieure au montant du loyer plafonné. Ils s'apprécient dans les conditions fixées par les articles R145-3 et R 145-4 du même code pour les caractéristiques propres au local, l'article R 145-5 pour la destination des lieux, l'article R145-6 pour les facteurs locaux de commercialité, l'article R145-7 pour les prix couramment pratiqués dans le voisinage et l'article R145-8 pour les obligations respectives des parties.
- sur les caractéristiques propres au local
Selon la description faite par l'expert judiciaire, les lieux loués sont situés dans le centre ville d'[Localité 5] au numéro [Adresse 1].
Ils comprennent,
- au rez-de-chaussée, un local commercial composé d'une pièce principale, de deux cabines
d'essayage et d'un WC,
- une mezzanine à usage de réserve.
- au sous-sol, une cave.
L'expert judiciaire note que les locaux sont en bon état dans leur ensemble et de présentation satisfaisante, qu'ils sont facilement accessibles en voiture par la [Adresse 6], avec de nombreuses places de stationnement, ou à pieds par la [Adresse 7] et par la [Adresse 6].
Il a arrêté la surface utile des locaux à 80,64 m2 qui n'est pas contestée par les parties. La bailleresse ne conteste pas non plus la pondération des surfaces retenue par l'expert judiciaire s'agissant de la boutique elle-même, c'est à dire l'application de coefficients de pondération de 1 en 1ère zone inférieure à 5 mètres et de 0,8 pour la 2ème zone supérieure à 5 mètres. Elle ne conteste pas non plus le coefficient de pondération retenu pour les toilettes par l'expert judiciaire à hauteur de 0,8, qui est même supérieur à celui de 0,5 retenu par les experts [B] qu'elle a mandatés.
Elle conteste en revanche les coefficients de pondération retenus par les experts judiciaires à hauteur de 0,3 pour la mezzanine et de 0,1 pour la cave et propose de retenir ainsi que proposé par les experts [B], respectivement 0,4 et 0,2.
Il ressort du rapport d'expert judiciaire que la mezzanine est utilisée uniquement à usage de réserve et non de bureau, aucune table ou chaise n'étant présente lors de la visite et ne peut être utilisée en surface de vente, ni même de bureau, en raison de sa faible hauteur (2,16 mètres). Il est noté que son éclairement est de second jour. L'expert relève que la cave est pondérée entre 0,1 et 0,2 selon qu'elle est reliée ou non à la boutique et estime qu'en au cas particulier, elle doit être pondérée à 0,1 car elle n'est pas rapidement accessible. Il a précisément répondu au dire établi par la bailleresse sur ce point en indiquant qu'il n'a constaté aucune présence de vêtements ou d'articles destinés à la vente et que cette cave sert uniquement de débarras et n'est pas utilisable en réserve pour le stockage des vêtements.
Au regard de ces constatations précises et des photographies jointes au rapport, les coefficients retenus par l'expert judiciaire sont parfaitement justifiés.
La surface pondérée s'établit dès lors à 51,34 m2, arrondi à 51 m2.
- sur la destination des lieux,
Le bail stipule que le preneur doit occuper les lieux pour l'usage de bonneterie et vêtements. Il n'y a pas eu de modification de la destination des lieux au cours du bail à renouveler. La destination des lieux est beaucoup plus restrictive qu'une clause "tous commerces" et c'est à bon droit que la locataire sollicite une minoration de la valeur locative à ce titre.
- sur les obligations respectives des parties,
L'article R. 145-8 du Code de commerce dispose :
"Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. (...)
Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé."
En application de ce texte, les charges exorbitantes de droit commun sont des causes de minoration de la valeur locative. Tel est le cas de la clause mettant à la charge du preneur la taxe foncière, la valeur locative devant alors être minorée soit en procédant à un abattement forfaitaire, soit en déduisant le montant des charges de la valeur locative brute (cf pour exemple C. Cassation Civ 3, 15 février 2018, purvoi no16-19818).
En l'espèce, le bail stipule en page 4 que "le montant des charges supporté par les locaux, objet du présent renouvellement est déterminé à 12% de celui de la totalité de l'immeuble" et en page 9 que le preneur "remboursera au bailleur les trois huitièmes de l'impôt foncier afférent à la totalité de l'immeuble".
L'expert relève que la clause relative au remboursement de l'impôt foncier ne consiste pas seulement dans l'imposition foncière liée au seul local mais constitue une charge plus importante puisqu'elle est calculée sur l'ensemble de l'immeuble. L'analyse des experts [B] va d'ailleurs dans le même sens puisqu'ils proposent de déduire de la valeur locative la partie de la taxe foncière incombant au preneur, sans proposer en outre un abattement.
La prise en charge de 12% des charges de l'ensemble de l'immeuble apparaît aussi importante.
Ces deux clauses constituent un facteur de diminution de la valeur locative qui peut s'opérer de plusieurs manières, ainsi qu'il a été dit.
En l'espèce, il convient de suivre les préconisations de l'expert judiciaire (page 29 de son rapport) également suivies par le tribunal qui a proposé de retenir un abattement de 10 % au titre des deux clauses susvisées (taxe foncière et charges afférentes aux parties communes) et de la clause de destination des lieux.
Ainsi que l'a retenu de manière pertinente le tribunal par des motifs que la cour adopte, il n'y a pas lieu de pratiquer à la fois un abattement et une déduction de la taxe foncière réellement réglée, ce qui reviendrait à retenir deux fois les mêmes éléments de réduction de la valeur locative.
- sur les facteurs de commercialité
Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que la [Adresse 1] est située dans le coeur de ville, bénéficie d'un bon flux de piétons avec à proximité un parking place du Martroi et des places de stationnement [Adresse 6], que cette rue est entièrement piétonne, relie la [Adresse 7], qui est la rue la plus commerçante du centre ville d'[Localité 5], et la [Adresse 6], et que la [Adresse 1] ne bénéficie toutefois pas de la même commercialité que ces deux voies. L'expert explique qu'elle est occupée en majorité par des commerces indépendants contrairement à la [Adresse 7] où les enseignes nationales se bagarrent l'emplacement et sont prêtes à payer le prix fort pour s'y installer (de 700 à 1000€ le m2) ; que la [Adresse 1] ne dispose pas de places de stationnement même si des travaux d'implantation du tramway nord-sud ont été réalisés en 1999 réalisés dans la [Adresse 7], et enfin que l'on observe un turn over et des locaux vacants dans cette rue depuis plusieurs années, notamment le local Shop resté vacant de 2015 à 2017 et pris à bail récemment en février 2018, ce qui indique que "ces dernières années la [Adresse 1] ne bénéficie pas d'une commercialité très favorable".
Il convient toutefois de nuancer en partie l'analyse de l'expert dans la mesure où l'expertise a été ordonnée bien après le bail à renouveler qui a expiré le 31 décembre 2011 et que notamment l'exemple du local Shop est postérieur à date. Pour la même raison, l'article de presse produit par la bailleresse dont la date est peu lisible mais semble être le 14 février 2020 n'est pas probant. Il en va de même des pièces produites par la bailleresse en pièces 17, 20, 21 (palmarès Procos 2018 des centres villes, schémas de cohérence territoriale 2019) qui concernent des périodes très nettement postérieures au bail à renouveler.
Les experts [B] relèvent quant à eux que la [Adresse 1] reste une voie animée, commerçante et agréable qui est bien desservie et qu'au total la commercialité reste favorable au regard du commerce exercé.
Au vu de ces éléments, il sera retenu une bonne commercialité de la [Adresse 1], toutefois moins favorable que celle de la [Adresse 7].
- sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage,
L'expert judiciaire a pris en compte en pages 15 et 16 de son rapport, 7 baux situés dans la même rue, en relevant que ceux négociés entre 2009 et 2010 affichent des prix à 231€, 309€ et 393€ (LiliSand, Mellow Yellow et F. Provost) et que ceux négociés récemment entre 2016 et 2018 affichent des loyers compris entre 299€ et 395€.
Les experts [B] ont pour leur part pris en compte 3 locaux [Adresse 1] loués à compter de 2008 ou 2010 et ont recherché le montant de leur loyer au premier trimestre 2012, soit des loeyrs de 242€ du m2 (pondéré), 155€ le m2 et 237€ le m2. Ils ont aussi pris en considération des locaux situés [Adresse 7] qui ne seront toutefois pas retenus, même s'ils sont sans pas de porte comme le bail litigieux, compte tenu d'une nette différence quant à la commercialité dans cette rue.
La cour rappelle que le bail à renouveler ayant expiré le 31 décembre 2011, il convient de privilégier les références aux loyers en cours à cette date, ou près de cette date, les baux conclus plusieurs années après, ne pouvant constituer des références pertinentes.
L'ensemble des baux pris en compte par les experts [X] et [B], situés [Adresse 1], constituent des baux avec pas de porte, alors que le local litigieux est sans pas de porte.
L'exemple donné par la bailleresse, qui concerne un local d'une surface pondérée de 62 m2, situé à l'angle de la [Adresse 6] et de la [Adresse 1], qui serait sans pas de porte, est donc intéressant, même s'il s'agit, ainsi que l'indique le preneur, d'un local d'angle qui bénéficie à ce titre d'une meilleure visibilité que les locaux situés à l'intérieur de la [Adresse 1], ce dont il convient aussi de tenir compte.
Néanmoins, le loyer de 537€ que la SCI Dick Dicky souhaite voir pris en compte correspond au loyer du bail négocié pour ce local avec la société Vitry d'Aubigny, le 28 janvier 2016, soit 4 ans après la date de départ du bail renouvelé en l'espèce.
Ce local ne peut donc être pris en compte qu'avec le loyer qui était le sien début 2012, que la bailleresse ne précise pas. Le preneur indiquant, sans être contredit sur ce point, que le loyer pour ce local était de 28800€ en 2008, le loyer était sans aucun doute supérieur aux montants cités par les experts pour les autres locaux de la [Adresse 1] mais inférieur à 537€ du m2.
L'expert judiciaire a retenu au total un m2 pondéré de 350 € pour les locaux pris à bail par les sociétés IDV puis Daph.
En tenant compte de l'ensemble des éléments susvisés, il convient de retenir un prix du m2 à hauteur de 360€, ce qui après application à la surface pondérée de 51 m2 et déduction de l'abattement de 10 % donne une valeur locative de 16.524€ au 1er janvier 2012 (360 x 51) - 1836).
Le loyer plafonné s'élevant au 1er janvier 2012 à la somme de 21.055,60€ selon le rapport d'expertise judiciaire, il est établi que la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné.
C'est à tort que le tribunal, tout en retenant une valeur locative inférieure à celle du loyer plafonné, a fixé le montant du loyer du bail renouvelé au montant du loyer plafonné.
En conséquence, le jugement doit être infirmé et le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2012 doit être fixé à la valeur locative à cette date, soit la somme de 16.524€ par an hors charges et hors taxes.
La société IDV, puis la société Daph à compter du 19 novembre 2018, ayant réglé une somme supérieure, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Dick Dicky à rembourser à la société IDV les loyers trop perçus entre le 1er janvier 2012 et le 19 novembre 2018, majorés des intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 26 février 2014 en application de l'article 1153 du Code civil dans sa rédaction applicable à la cause, et non à compter de chaque échéance comme le demandent les appelantes sans s'en expliquer, et à la société Daph les loyers trop perçus à compter du 20 novembre 2018 avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2014.
Sur les autres demandes
En application de l'article 1154 du Code civil dans sa rédaction applicable à la date de l'assignation, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts. Il le sera aussi en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles.
Les SARL IDV et Daph obtiennent en partie gain de cause dans son appel, la SCI Dick Dicky succombant pour sa part en toutes ses demandes. En conséquence, cette dernière supportera les entiers dépens, outre le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL Luguet-Da Costa qui en fait la demande expresse, et règlera aux sociétés IDV et Daph prises ensemble la somme de 4000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

- Infirme le jugement déféré en ce qu'il a :
* fixé la valeur locative des locaux à la somme de 16.065€ au 1er janvier 2012 hors taxes et hors charges,
* fixé le prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2012 à la somme de 21.055,60€ hors taxes et hors charges,
Statuant à nouveau sur les seuls chefs infirmés,
- Fixe la valeur locative des locaux à la somme de 16.524€ au 1er janvier 2012 hors taxes et hors charges,
- Fixe le prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2012 à sa valeur locative à cette date, soit la somme de 16.524€ par an hors charges et hors taxes.
- Confirme le jugement en ses autres dispositions critiquées ;
Y ajoutant,
- Déclare irrecevable la demande de résiliation judiciaire du bail en ce qu'elle est fondée sur des moyens autres que l'irrégularité de la cession du fonds de commerce en date du 19 novembre 2018;
- Rejette les demandes tendant à déclarer la cession entre IDV et Daph intervenue le 19 novembre 2018 et à prononcer la résiliation du bail pour ce motif ;
- Condamne la SCI Dick Dicky à verser à la SARL IDV et à la SARL Daph prises ensemble une indemnité de 4000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Rejette toutes les autres demandes ;
- Condamne la SCI Dick Dicky aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT