Numéro       2674/07
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRET DU 21 juin 2007
Dossier : 06/04168
Nature affaire :
Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la  résiliation du bail et/ou à l'expulsion

Xavier X...

Colette Marie Y...
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 21 juin 2007, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile.


APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 24 Avril 2007, devant :
Madame METTAS, Président
Madame TRIBOT LASPIERE, Conseiller chargé du rapport
Monsieur DE SEQUEIRA, Conseiller
assistés de Madame LASSERRE, Greffier, présent à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANT :
Monsieur Xavier X...
né le 13 Mars 1974 à BAYONNE (64)
de nationalité française

64100 BAYONNE
représenté par la S.C.P. J.Y. RODON, avoués à la Cour
assisté de Maître Z..., avocat au barreau de BAYONNE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2006/007411 du 22/12/2006 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU)

Madame Colette Marie Y...
née le 28 Décembre 1938 à PAU (64)
de nationalité française


représentée par la S.C.P. F. PIAULT / M. A..., avoués à la Cour
assistée de Maître B..., avocat au barreau de PAU
sur appel de la décision
en date du 06 NOVEMBRE 2006
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE
Faits et procédure
Par acte sous seing privé du 30 octobre 2001, Mme Colette Y... a donné à bail à Mr Xavier X..., pour une période déterminée de 2 mois et demi, partant du 15 novembre 2001 au 31 janvier 2002, un local à usage de boutique situé ... ; ce bail à usage exclusif de vente et commercialisation de produits liés à la téléphonie et à l'informatique a été consenti pour le prix global et forfaitaire de 3 000 F (457,35 ) ;
Par acte du 31 janvier 2002, intitulé "avenant au contrat de bail", les parties ont convenu de modifier le contrat initial :
-	la date d'expiration du bail a été reportée au 31 janvier 2003 ;
-	la destination des lieux a été étendue à "la commercialisation de produits divers en gros et détail spécialisé en magasin" ;
-	le loyer a été porté à la somme globale de 5 062  (33 204,54 F) ;
-	le preneur a reconnu expressément, comme il l'avait fait dans le bail initial que la location se situait hors statut et qu'il n'avait aucun droit à la propriété commerciale ;
Mr X... s'est maintenu dans les lieux au-delà de la date d'expiration du bail ;
Par ordonnance du 5 mars 2003, le juge des référés a dit que Mr X...
était occupant sans droit ni titre et l'a condamné à libérer les locaux dans le mois de la signification de l'ordonnance ;
Mme Y... a fait constater par huissier les 26, 27 et 28 mai 2003 que le local n'était plus exploité ;
Par arrêt du 5 avril 2004, la Cour d'Appel de PAU a confirmé la décision du juge des référés du 5 mars 2003 ;
Mr X... a formé un pourvoi contre cet arrêt ;
Sur itératif commandement de la propriétaire, Mr X... a quitté les lieux le 15 juin 2004 et a restitué les clés ;
Entre-temps, par jugement du 15 novembre 2003, le Tribunal de grande instance de BAYONNE, que Mr X... avait parallèlement saisi par acte d'huissier du 17 janvier 2003 à l'effet de se voir reconnaître la propriété commerciale, a débouté Mr X... de ses prétentions ;
Mr X... a également interjeté appel de ce jugement ;
Par arrêt du 25 novembre 2004, la Cour d'appel de PAU a infirmé le jugement du Tribunal de grande instance du 15 novembre 2003 et a dit que Mr X... était titulaire à compter du 1er février 2002 d'un bail commercial dont le loyer mensuel s'élevait à la somme de 457,35  ;
Le pourvoi formé par Mme Y... à l'encontre de cet arrêt a été rejeté par la Cour de Cassation par un arrêt du 12 décembre 2006 ;
Le pourvoi n'étant pas suspensif, Mme Y... a demandé Mr X..., par lettre du 13 décembre 2004, de réintégrer le local et de reprendre le paiement des loyers à l'exception de la période du 15 juin 2004 jusqu'à la date de réception de ces courriers ; le 30 décembre 2004 Mme Y... a délivré sommation à Mr X... de reprendre les clés du local loué en l'étude de Me B..., huissier de justice ;
Par ordonnance du 6 avril 2005, le juge des référés a condamné Mr X... a payer à Mme Y... une provision de 1 446,32  à valoir sur l'arriéré de loyers et a ordonné une expertise à l'effet de déterminer le préjudice subi par Mr X... du fait de la privation du local loué ;
Le 18 mai 2005, Mme Y... a fait délivrer au locataire trois commandements visant la clause résolutoire ; ces commandements ont respectivement pour objet :
-	l'obligation d'exploiter ;
-	de payer les loyers restant dus pour la période de juin 2004 à mai 2005 ;
-	de produire une attestation d'assurances des locaux loués ;
Par ordonnance du 7 septembre 2005, le juge des référés a constaté que :
Ø	Mr X... avait régularisé sa situation au regard de l'assurance du local loué en produisant une attestation d'assurance en cours de validité ;
Ø	le locataire avait repris le paiement des loyers depuis mai 2005 ;
Ø	il était matériellement impossible à ce dernier de reprendre en l'état l'exploitation du local du fait des démarches administratives et commerciales nécessaires ;
Ø	l'expertise judiciaire ordonnée en vue de déterminer le préjudice subi par Mr X... était en cours ;
Le juge des référés a en conséquence ordonné la suspension de la clause résolutoire ;
Par arrêt du 13 juin 2006, la Cour a relevé que le juge des référés avait éludé la question relative à l'existence même de la clause résolutoire qui avait été soulevée par Mr X... et a dit que cette question se heurtait à une contestation sérieuse relevant de la compétence de la juridiction du fond ;
Par acte d'huissier du 27 septembre 2006, Mme Y... a fait assigner Mr X... devant le Tribunal de grande instance de BAYONNE à l'effet de voir prononcer la résiliation du bail, l'expulsion du défendeur et la fixation d'une indemnité d'occupation  ;
Par jugement réputé contradictoire du 6 novembre 2006, le tribunal a :
Ø	constaté l'application de la clause résolutoire ;
Ø	prononcé la résiliation du bail ;
Ø	ordonné l'expulsion de Mr X... ;
Ø	fixé l'indemnité d'occupation due jusqu'au départ effectif de l'intéressé à la somme de 475,35 par mois ;
Ø	ordonné l'exécution provisoire ;
Mr X... a interjeté appel de ce jugement ;
Mme Y... a été autorisé à assigner Mr X... à jour fixe devant la Courafin qu'il soit statué sur les mérites de cet appel.
Prétentions et moyens des parties
L'appelant prétend qu'il n'a pas eu connaissance de l'acte introductif d'instance et qu'il n'a pas été en mesure de faire valoir ses arguments devant le Tribunal ;
Il déclare que l'existence d'un bail lui a été reconnue par autorité de justice mais que Mme Y... n'est pas fondée à se prévaloir d'une clause résolutoire, non prévue contractuellement ;
Mr X... soutient qu'il n'est toujours pas en mesure d'exploiter normalement les lieux et qu'une expertise judiciaire a été précisément ordonnée à l'effet de déterminer le préjudice subi du fait de l'obligation qui lui a été faite de cesser son activité dans les lieux ; il déclare que les loyers sont versés et que l'arriéré est artificiellement créé par la bailleresse qui refuse de les encaisser ou retarde volontairement leur encaissement ; il prétend avoir justifié en son temps que les locaux étaient couverts par une police d'assurances en cours de validité ;
L'appelant conclut à la réformation du jugement dont appel ; il demande à la Cour, à titre reconventionnel de prononcer la résiliation du bail aux torts de Mme Y... à effet au 1er février 2002 et de condamner cette dernière à lui payer la somme de 125 000  à titre de dommages et intérêts ; d'ordonner au besoin une mesure d'expertise afin d'évaluer son préjudice ; il sollicite l'octroi de la somme de 3 000  sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.

Mme Y... relève que son assignation initiale tendait à voir prononcer la résiliation du bail alors que le tribunal a constaté le jeu de la clause résolutoire, ce qui ne lui était pas demandé ;
Elle déclare que Mr X... n'exploite pas les lieux et qu'il ne justifie pas les avoir fait assurer ; qu'il est toujours redevable des loyers de mars et avril 2005 ; qu'il paie les loyers avec retard en fonction des résultats des procédures ; que les chèques de règlement des loyers de septembre et d'octobre 2006 ont été rejetés par la banque ; que les loyers postérieurs n'ont pas été encaissés en raison de la résiliation du bail prononcé par le jugement dont appel ;
Mme Y... produit un jugement du Tribunal de grande instance de BAYONNE du 12 février 2007 qui a débouté Mr X... de la demande de dommages et intérêts qu'il avait formée à son encontre, en retenant qu'elle n'avait pas commis de faute n'ayant fait qu'exécuter les décisions de justice qui lui étaient favorables ; elle conclut que l'argumentation de Mr X... tendant à légitimer le défaut d'exploitation n'est pas fondée ;
Elle demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail ; de condamner Mr X... à lui verser la somme de 3 000  à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 3 000  sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Motifs de la décision
Sur la résiliation du bail
Attendu qu'il est définitivement acquis que Mr X... est titulaire depuis le 1er février 2002 d'un bail commercial sur les locaux, situés ..., appartenant à Mme Y... et qu'il est tenu d'acquitter un loyer dont le montant a été fixé à la somme de 457,35  par mois ;
Attendu que le locataire a pour principales obligations d'exploiter les locaux loués conformément à leur destination, de les entretenir en bon état d'entretien et de payer le loyer à son échéance ; qu'en cas d'inexécution, il encourt la résiliation du bail, laquelle peut être prononcée judiciairement ou constatée par le jeu régulier d'une clause résolutoire contractuelle ;
Attendu que la résiliation judiciaire ne nécessite pas la délivrance d'un commandement préalable adressé au locataire ; qu'elle peut être prononcée à la demande de l'une ou de l'autre des parties en cas de motifs graves et légitimes ;
Attendu qu'en l'espèce, le tribunal a été saisi par la bailleresse d'une demande en résiliation judiciaire du bail pour manquements du locataire à ses obligations ; qu'il ne pouvait, comme il l'a fait, constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, ce qui ne lui était pas demandé, et prononcer successivement la résiliation judiciaire du contrat ;
Attendu que l'application de la clause résolutoire étant au surplus contestée, il convient de rester dans les termes de la demande initiale et de statuer sur les manquements reprochés à Mr X... à savoir :
-	l'absence d'exploitation des locaux ;
-	la non assurance des lieux loués ;
-	le paiement irrégulier ou le défaut de paiement des échéances de loyer ;
Attendu que si Mr X... a effectivement cessé son activité le 15 juin 2004 sur itératif commandement qui lui a été notifié à cette fin par Mme Y..., force est de constater qu'à la suite de l'arrêt de la Cour d'Appel de PAU du 25 novembre 2004, qui a reconnu à Mr X... le bénéfice d'un bail commercial, Mme Y... n'a mis aucun obstacle à ce que le locataire réintègre les lieux ; qu'en reprenant le paiement des loyers, Mr X... a lui-même manifesté qu'il entendait poursuivre le bail dont il demande pour la première fois la résiliation devant la Cour par conclusions du 19 février 2007 ;
Attendu que Mr X... ne justifie pas  d'un manquement de la bailleresse à ses obligations contractuelles ou d'une faute quelconque de cette dernière l'ayant empêché, depuis l'arrêt de la Cour du 25 novembre 2004, d'exploiter normalement le local loué ; que le préjudice découlant de la cessation temporaire d'activité, suite à l'exécution par Mme Y... de la décision de référé ordonnant à Mr X... de libérer les lieux, fait l'objet d'une autre instance ; qu'il n'est pas démontré que ce départ forcé en date du 15 juin 2004, rendait impossible la réinstallation du locataire, six mois plus tard, dès lors que le bénéfice d'un bail commercial lui était reconnu ;
Attendu que les locaux sont vides depuis près de 3 ans ; qu'ils étaient adaptés à l'activité exercée et le locataire, qui avait lui-même procédé au déménagement du magasin et pouvait s'y réinstaller à peu de frais ;
Attendu que Mr X... ne justifie pas que les locaux loués sont couverts par une assurance en cours de validité ;
Attendu que le défaut d'exploitation et le défaut d'assurances, constituent des motifs graves et légitimes de nature à entraîner la résiliation du bail aux torts du locataire.
Sur les loyers impayés
Attendu que Mme Y... déclare que les loyers de mars et avril 2005 n'ont pas été payés et que les chèques correspondants aux mensualités de septembre et d'octobre 2006 ont été rejetés par la BANQUE ; qu'elle ne formule toutefois aucune réclamation au titre de l'arriéré.
Sur le demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
Attendu que Mr X... qui apparaît à jour du paiement des loyers a pu sans abus de sa part interjeter appel du jugement qui prononçait la résiliation du bail ; qu'il sera seulement alloué à Mme Y... la somme de 1 000  en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Confirme le jugement du Tribunal de grande instance de BAYONNE du 6 novembre 2006 sauf en ce qu'il a constaté le jeu de la clause résolutoire ;
Y ajoutant,
Condamne Mr X... à payer à Mme Y... la somme de 1 000  en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Condamne Mr X... aux dépens ; autorise la S.C.P. PIAULT - LACRAMPE-CARRAZE, avoués, à recouvrer ceux d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Signé par Madame Roberte METTAS, Président, et par Madame Sylvie HAUGUEL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER								LE PRESIDENT