COUR D'APPEL

PREMIERE CHAMBRE CIVILE
Du 15 juin 2006
Arrêt no-BG / SP / MO-
Dossier n : 05 / 03194
José-Luis GARCIA X... / S. A. AUVERGNE HABITAT
Arrêt rendu le QUINZE JUIN DEUX MILLE SIX
COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :
M. Gérard BAUDRON, Président
M. Bruno GAUTIER, Conseiller
Mme Chantal JAVION, Conseiller
En présence de :
Mme Sylviane PHILIPPE, Greffier lors de l'appel des causes et du prononcé
Jugement Au fond, origine Tribunal d'Instance de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 22 Novembre 2005, enregistrée sous le n 05 / 548

M. José-Luis GARCIA X...


63100 CLERMONT-FERRAND
représenté par Me Jean-Paul LECOCQ, avoué à la Cour
assisté de Me Eric NURY, avocat au barreau de RIOM
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2006 / 000030 du 27 / 01 / 2006 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RIOM)


S. A. AUVERGNE HABITAT

63037 CLERMONT-FERRAND CEDEX
No 05 / 3194-2-
représentée par Me Martine-Marie MOTTET, avoué à la Cour
assistée de Me Z... de la SCP Z...-BILLY-BOISSIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Après avoir entendu à l'audience publique du 22 Mai 2006 les représentants des parties, avisés préalablement de la composition de la Cour, celle-ci a mis l'affaire en délibéré pour la décision être rendue à l'audience publique de ce jour, indiquée par le Président, à laquelle a été lu le dispositif de l'arrêt dont la teneur suit, en application de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile :
Vu le jugement rendu le 22 novembre 2005 par le Tribunal d'Instance de Clermont-Ferrand qui, condamnant M. GARCIA X... à payer à la SA AUVERGNE HABITAT la somme de 3. 300,28 , a prononcé la résiliation du bail liant les parties, ordonnant encore l'expulsion du locataire et le condamnant à verser une indemnité d'occupation mensuelle de 303  ;
Vu les conclusions d'appel signifiées par M. GARCIA X..., le 17 mai 2006, tendant à faire juger nulle l'assignation délivrée le 19 mai 2005 et, subsidiairement, à faire constater que la SA AUVERGNE HABITAT n'a pas satisfait à ses obligations de bailleur, l'autorisant à tout le moins à faire consigner les loyers, jusqu'à ce que les travaux de réfection de son logement soient intervenus ;
Vu les conclusions signifiées par la SA AUVERGNE HABITAT, le 12 mai 2006, tendant au rejet de la demande d'irrecevabilité et au maintien des dispositions édictées par la décision déférée, sauf à actualiser la dette de loyers, contestant encore les prétendus manquement, invoqués contre elle ;

Attendu que le 1er avril 1998, la SA AUVERGNE HABITAT a donné à bail à M. GARCIA X... un appartement situé... ; que, courant octobre 2003, le locataire a signalé un problème de réception dû à l'antenne de télévision, ajoutant que, malgré les interventions de la société mandatée par la bailleresse, aucune amélioration n'avait été apportée ; que, par acte du 19 mai 2005, la SA AUVERGNE HABITAT a assigné M. GARCIA X... afin d'entendre condamner ce dernier à lui payer la somme de 1. 791,28 , au titre des loyers impayés et à faire prononcer la résiliation du bail liant les parties ; que par la décision déférée, le premier juge a fait droit aux demandes de la SA AUVERGNE HABITAT, notant que le défaut de paiement du loyer justifiait la résiliation du bail et que le locataire ne pouvait se prévaloir d'une exception d'inexécution, pour retenir le règlement du loyer ;
No 05-3194-3-
Attendu qu'en ses écritures d'appel, M. GARCIA X... soutient que l'assignation aux fins de résiliation de bail d'habitation doit être notifiée, à peine d'irrecevabilité, au représentant de l'Etat dans le département et ce deux mois avant l'audience, ajoutant que cette nullité n'est pas susceptible d'être couverte ; qu'il estime donc que l'assignation initiale est nulle et de nul effet ; qu'il ajoute qu'il a seulement suspendu le versement des loyers, en raison des désordres importants affectant l'immeuble donné à bail, à savoir dégradations des murs, carrelage cassé et non remplacé, branchement d'eau montée à l'envers... ; qu'à tout le moins, il demande à être autorisé à consigner les loyers, jusqu'à ce que les travaux de réfection de son logement soient intervenus ; que la SA AUVERGNE HABITAT réplique que le moyen de nullité est irrecevable, comme étant soulevé pour la première fois en cause d'appel devant la Cour, alors que, de surcroît, il s'agit, en l'espèce, d'une résiliation judiciaire fondée sur les articles 1728 et suivants du Code Civil, basée sur le comportement menaçant du locataire ; que, faisant valoir une régularisation en cours d'instance ainsi que l'absence de tout grief consécutif, elle souligne l'existence d'un impayé volontaire et prétend avoir toujours respecté ses obligations de bailleur ; qu'elle sollicite ainsi confirmation, sauf à actualiser la dette ;
Attendu qu'aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 29 juillet 1998 et par la loi du 13 décembre 2000, l'assignation aux fins de voir constater ou prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers doit être notifiée par l'huissier de justice au Préfet, au moins deux mois avant la date d'audience, afin que celui-ci soit en mesure de saisir les organismes dont relèvent les aides au logement et qu'à défaut du respect de cette formalité, la demande tendant au constat ou au prononcé de la résiliation est irrecevable ; que la loi du 18 janvier 2005 a étendu l'obligation de notification, au préfet, même aux demandes reconventionnelles tendant aux mêmes fins ; que, cependant, l'assignation initiale, délivrée le 19 mai 2005 à la requête de la SA AUVERGNE HABITAT en vue de la résiliation du bail, visait tout autant l'absence de jouissance paisible du locataire et l'article 1728 du Code Civil que la dette de loyers et qu'il est acquis qu'une action en résiliation fondée sur l'article 1728 du Code Civil n'est pas concernée par une notification préalable au représentant de l'Etat ; qu'encore, il est admis qu'en présence d'une demande reconventionnelle en résiliation de bail, pour défaut de paiement des loyers, le juge est seulement tenu d'octroyer un renvoi de l'affaire, afin de permettre au bailleur de respecter le délai de deux mois et à la Préfecture de rechercher les possibilités de relogement, la demande reconventionnelle formée par le bailleur ne pouvant être systématiquement sanctionnée d'irrecevabilité, au seul motif qu'elle n'aurait pas été notifiée au moins deux mois avant l'audience, la date de cette audience ne dépendant aucunement de la volonté du demandeur reconventionnel ; qu'ainsi, il apparaît que le but de la disposition est seulement de laisser au représentant de l'État un délai suffisant pour rechercher les possibilités de logement et actionner les aides sociales ; qu'en l'espèce, il est acquis que l'omission initiale n'a pas fait grief, puisqu'il y a eu régularisation, par notification au préfet des conclusions signifiées en cours d'instance et que les divers organismes sociaux, comme le SDAPL et le CCAS étaient saisis du dossier de M. GARCIA X... depuis le mois d'octobre 2004, le Tribunal administratif devant même connaître d'un recours contentieux contre la décision de suspension des aides au logement ; qu'enfin, il convient de relever que depuis le 1er mars 2006, l'article 771 du Nouveau Code de Procédure Civile édicte que les parties,
No 05 / 3194-4-
qui ne l'ont pas fait devant le Conseiller de la mise en état, ne sont plus recevables à soulever des exceptions et incidents ultérieurement, à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ; qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient donc de rejeter la demande de nullité de l'assignation ;
Attendu que la dette de loyers est établie, reconnue et revendiquée, le locataire se targuant même de pratiquer une rétention des loyers jusqu'à l'obtention de travaux jugés par lui indispensables pour l'habitation du logement ; que force est de constater, pourtant, que M. GARCIA X... écrivait, littéralement, le 3 novembre 2003, avant de soutenir que l'appartement présentait soudain des désordres, pour tenter de justifier ainsi ses impayés, que le logement qu'il occupait depuis le 3 avril 1998 lui causait " toute satisfaction ", ses uniques doléances, à cette date, concernant la défectuosité de l'antenne collective de télévision, qui l'aurait empêché, selon lui, de recevoir correctement les émissions ; que la SA AUVERGNE HABITAT fait remarquer, de manière pertinente, que certains défauts mineurs se retrouvent signalés sur l'état des lieux d'entrée ou sont sans incidence réelle (branchement à l'envers des canalisations) ; qu'en ce qui concerne la défectuosité de l'antenne, les différents techniciens mandatés en ont conclu que la défaillance provenait du téléviseur du locataire ; qu'au total, la preuve n'est pas rapportée, au dossier, du moindre manquement, par le bailleur, de son obligation de délivrer un logement en état ; qu'en revanche, il est acquis qu'il y a bien lieu à résiliation du bail, tant en vertu des impayés de loyers, alors que l'obligation de paiement est primordiale et ne peut être frappée d'aucune exception, qu'en raison des manquements de M. GARCIA X... à son obligation de jouissance paisible, employant dans ses courriers, de façon répétitive, un ton agressif, voire menaçant devant les divers intervenants et les agents de la SA AUVERGNE HABITAT et en arguant de griefs totalement infondés ; qu'il convient donc de confirmer en tout point la décision déférée ; qu'eu égard à la résiliation du bail, maintenue en appel et faute pour M. GARCIA X... de démonstration des prétendus manquements du bailleur, il convient de le débouter de sa demande incidente de consignation judiciaire des loyers ; qu'il n'y a lieu à actualisation particulière de la dette, cette dernière ressortant mécaniquement de l'indemnité d'occupation justement appréciée en première instance ; que l'équité commande enfin d'allouer à la SA AUVERGNE HABITAT, pour les frais non taxables inutilement exposés par ses soins en cause d'appel, une somme de 1. 500  par application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme en tout point la décision déférée ;
Rejette pour le surplus,
Condamne M. GARCIA X... à verser à la SA AUVERGNE HABITAT une indemnité de 1. 500  sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
No 05 / 3194-5-
Condamne M. GARCIA X... aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Le présent arrêt a été signé par M. BAUDRON, président, et par Mme PHILIPPE, greffier présent lors du prononcé.
Le greffier le président