COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE CIVILE
GROSSES + EXPÉDITIONS
la SCP LAVAL- LUEGER
la SCP DESPLANQUES- DEVAUCHELLE
ARRÊT du : 31 MARS 2008
No RG : 07 / 00576
DÉCISION ENTREPRISE : jugement du Tribunal de Grande Instance d'ORLEANS en date du 09 Janvier 2007
PARTIES EN CAUSE

Madame Dominique X... épouse Y...


représentée par la SCP LAVAL- LUEGER, avoués à la Cour
ayant pour avocat la SELARL AMSELLEM- KASSABI, du barreau de PARIS
D'UNE PART

Madame Charline Z...


représentée par la SCP DESPLANQUES- DEVAUCHELLE, avoués à la Cour
ayant pour avocat la SCP SACAZE- GRASSIN- MONANY, du barreau d'ORLEANS
Monsieur Jean- Jacques A... pris en sa qualité de liquidateur de la Société SAMI CENTRE


défaillant, n'ayant pas constitué avoué.
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL EN DATE DU 06 Mars 2007
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 23 janvier 2008
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats, du délibéré :
Monsieur Bernard BUREAU, Président de Chambre,
Madame Marie- Brigitte NOLLET, Conseiller,
Madame Elisabeth HOURS, Conseiller.
Greffier :
Mademoiselle Valérie LATOUCHE, greffier lors des débats,
Mademoiselle Nathalie MAGNIER, Faisant fonction de Greffier lors du prononcé.

A l'audience publique du 11 FEVRIER 2008, à laquelle ont été entendus Monsieur Bernard BUREAU, Président de Chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

Prononcé publiquement le 31 MARS 2008 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
Le 22 mai 2003, Maître D..., notaire, a reçu un compromis de vente sur une maison... passé entre Dominique Y..., venderesse, et sa voisine Charline Z..., acquéreur ;
La vente était consentie sous diverses conditions suspensives et devait être régularisée par acte authentique avant le 15 septembre 2003 ; Charline Z... versait un dépôt de garantie de 16. 770  séquestré entre les mains du notaire ;
Au mois de juillet 2003, pendant les congés de Dominique Y... et son absence, Charline Z... a pénétré chez sa voisine pour prendre des mesures sur la terrasse de l'immeuble surplombant le LOIRET ; elle a alors constaté que cette terrasse menaçait d'effondrement et a procédé à son étaiement sommaire ;
Le 02 août 2003, la terrasse précitée s'est effondrée ;
Les experts des compagnies d'assurance sont intervenus et ont conclu que l'intervention de Charline Z... n'était pas la cause de l'effondrement qui était dû à des malfaçons de construction de la terrasse imputables à la société S. A. M. I. en liquidation amiable ;
Par lettre recommandée avec avis de réception du 06 septembre 2003, Maître E..., notaire de Charline Z..., avisait Maître D... de ce que sa cliente renonçait à son achat dans la mesure où la consistance de l'immeuble avait changé par rapport à celle du compromis et que les malfaçons à l'origine de l'effondrement de la terrasse pouvaient aussi affecter les autres parties de l'immeuble ;
Dominique Y... refusait de restituer le dépôt de garantie et s'estimait créancière de la clause pénale de 33. 538, 80  prévue au contrat ; le 19 novembre 2003, elle présentait à l'encaissement un chèque de 23. 312  remis par Charline Z... le 05 août 2003, chèque sur la cause duquel les parties sont contraires en fait ; ce chèque, qui fit l'objet successivement d'une opposition puis d'une insuffisance de provision, n'a finalement jamais été encaissé ;
Par jugement du 09 janvier 2007, le Tribunal de Grande Instance d'ORLÉANS a, notamment, :
déclaré Dominique Y... irrecevable en toutes ses demandes contre la société S. A. M. I. ;
dit que la somme de 16. 770  séquestrée devra être restituée à Charline Z... ;
condamné Dominique Y... à payer à Charline Z... les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 24 octobre 2003 ;
condamné Dominique Y... à remettre à Charline Z... la formule de chèque numéro 4676659 d'un montant de 23. 312  émis le 05 août 2003 sur son compte B. N. P. ;
condamné Dominique Y... à payer à Charline Z... 1. 000  de dommages- intérêts et 1. 000  d'indemnité de procédure ;
Vu les conclusions récapitulatives :
- du 08 janvier 2008, pour Dominique Y..., appelante ;
- du 16 janvier 2008, pour Charline Z... ;
auxquelles la Cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et demandes ;
Au soutien de son appel Dominique Y... rappelle que, par conclusions du 30 août 2007, elle s'est désistée de son appel à l'encontre de Jean- Jacques A... es- qualités de liquidateur de la société S. A. M. I. ; elle fait valoir qu'elle renonce à sa demande relative au paiement du chèque de 23. 312  mais conclut à l'infirmation du jugement en ce qu'il a estimé que Charline Z... pouvait renoncer à l'achat de l'immeuble et qu'elle devait obtenir la restitution de son dépôt de garantie ; elle soutient que la vente est parfaite par la rencontre des volontés sur la chose et le prix lors du compromis et depuis la levée des conditions suspensives ; que le transfert des propriétés s'est alors fait immédiatement, la réitération de l'acte par acte authentique n'ayant, entre les parties, que l'aspect d'une simple modalité accessoire ; elle ajoute que, d'ailleurs, dans l'esprit de Charline Z... elle- même, il en était ainsi puisqu'elle s'est comportée en propriétaire dès que les conditions suspensives ont été levées dans la mesure où elle est entrée sur la propriété en son absence, y a fait des travaux d'étaiement de la terrasse et y a fait venir une entreprise pour lui demander un devis ; elle estime qu'à tort le Tribunal a considéré que ces actes relevaient d'une tolérance et de la gestion d'affaires alors que les conditions posées par l'article 1372 Code civil pour ce quasi- contrat ne sont pas remplies ;
Dominique Y... reproche au Tribunal d'avoir décidé que la vente avait été reportée à la date de l'acte authentique au vu d'une pure clause de style incluse au compromis et, en admettant même que cette interprétation puisse être confirmée par la Cour, le report du transfert de propriété et de la charge du risque qui en découlent n'empêchent nullement que, dès le compromis, la vente était parfaite ; qu'ainsi Charline Z... ne peut soutenir qu'à la date de la vente, la consistance de l'immeuble était altérée ce qui lui permettrait de renoncer à son achat en application des dispositions de l'article 1601 Code civil ; elle fait valoir, par ailleurs, que l'effondrement de la terrasse, élément très secondaire et facilement réparable de l'immeuble, ne peut constituer une perte de consistance suffisamment grave pour justifier l'attitude de l'acquéreur ; elle soutient enfin, que son préjudice est très important ; que la clause pénale est manifestement dérisoire et qu'elle doit être portée à 85. 000  somme à laquelle doit être condamnée Charline Z... outre le remboursement du dépôt de garantie restitué dans le cadre de l'exécution provisoire et 5. 000  de dommages- intérêts pour préjudice moral ;
Charline Z... conclut à la confirmation du jugement par adoption des motifs ; elle rappelle qu'elle n'est pour rien dans l'effondrement de la terrasse et qu'au vu de cet événement qui porte gravement atteinte à la substance de la chose vendue, elle était parfaitement en droit de renoncer à son achat puisque la vente n'était pas encore parfaite ainsi qu'en avaient convenu les parties en différant le transfert de propriété et donc le transfert des risques, à la signature de l'acte authentique ; elle fait en effet valoir qu'elle n'avait plus convenance à poursuivre son achat alors que la terrasse sur le Loiret constituait un élément important de l'immeuble, qu'elle était la seule voie de sortie par la porte- fenêtre et que des malfaçons affectant la maison dans son ensemble étaient à craindre compte tenu des désordres relevés sur la terrasse ; elle rappelle qu'il n'existe pas de clôture entre les propriétés et que si elle ne conteste pas être allée chez Dominique Y... prendre des mesures pour faire poser une rambarde sur la terrasse et si elle a essayé d'étayer cet édifice qui menaçait de s'effondrer pendant l'absence de sa voisine en vacances, il ne s'agit pas là de l'acte d'un propriétaire mais de la gestion des affaires de Dominique Y... qui ne pouvait y vaquer du fait de son absence ; il est donc ainsi démontré qu'au jour de la vente, l'immeuble avait, en partie, péri et qu'elle disposait donc, à son choix, d'une action rédhibitoire ou d'une action estimatoire et il ne peut lui être imputé à faute d'avoir choisi la première ; dans ces conditions, elle a droit à la restitution du dépôt de garantie et la clause pénale n'a plus aucune cause ainsi que l'a jugé le Tribunal ; elle ajoute que Dominique Y... a finalement vendu sa maison plus cher en 2005 et qu'elle a obtenu une indemnité d'assurance pour la reconstruction de la terrasse ; qu'ainsi elle ne justifie d'aucun préjudice, étant précisé que la plupart des pièces qu'elle verse aux débats pour essayer d'étayer un tel préjudice n'ont rien à voir avec l'affaire en cause et que le lien de causalité entre la faute qu'elle lui reproche et le préjudice invoqué fait défaut ;
Jean- Jacques A... es- qualités de liquidateur de la société S. A. M. I. a fait l'objet d'un procès- verbal de l'article 659 du code de procédure civile et n'a pas constitué avoué ;
SUR QUOI LA COUR :
Attendu que, s'il est exact, qu'en application des dispositions de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite et que la propriété est acquise de droit à l'acheteur dès la rencontre des volontés sur la chose et sur le prix, ces dispositions sont purement supplétives et les parties peuvent décider d'y déroger par une clause précise de leur acte ;
Attendu que c'est le cas en l'espèce puisque le compromis de vente comporte la clause suivante au chapitre PROPRIÉTÉ- JOUISSANCE " : En cas de réalisation de toutes les conditions suspensives ci- après, l'acquéreur aura la propriété du bien vendu à compter du jour de la régularisation des présentes par acte authentique. L'entrée en jouissance aura lieu le même jour par la prise de possession réelle, l'immeuble devant alors être libre de toute location ou occupation " ;
Attendu que cette clause ne peut être qualifiée de pure clause de style par l'appelante ; que, pour combattre cette disposition expresse, elle ne peut se référer utilement à l'attitude de son adversaire en prétendant qu'elle aurait agi avec un quelconque animus domini, fin juillet 2003, quand Charline Z... a pénétré sur sa propriété pour y prendre des mesures de la terrasse afin d'y faire poser, quand elle en serait propriétaire, une rambarde inexistante jusque là et que, s'apercevant de la menace d'effondrement pesant sur la terrasse, elle a entrepris avec l'ami qui l'accompagnait, d'étayer de son mieux l'ouvrage en péril ;
Attendu, en effet, que ces actes sont insuffisants pour considérer que Charline Z... se comportait alors sur l'immeuble en propriétaire alors qu'elle a simplement voulu examiner la faisabilité de son projet de rambarde et que l'étaiement de la terrasse procède uniquement de l'intention louable de sauvegarder l'immeuble de sa voisine en son absence ce qui relève, comme l'a jugé le Tribunal à juste raison, de la gestion d'affaires ;
Attendu que la clause précitée du compromis doit recevoir application et l'attitude de Charline Z... ne démontre pas son intention claire et non équivoque d'y renoncer ; qu'il convient de remarquer que, contrairement à la thèse développée par Dominique Y..., le transfert de propriété y est clairement reporté à la date de signature de l'acte authentique nonobstant la réalisation de toutes les conditions suspensives ; que cette clause s'analyse donc comme une clause de réserve de propriété faisant supporter sur le vendeur le risque de dépérissement de la chose jusqu'au transfert de propriété fixé au jour de l'acte authentique ;
Attendu qu'il est constant qu'à la date prévue pour la signature de l'acte authentique Dominique Y... refusait obstinément de supporter le risque de la perte partielle de la chose vendue puisqu'elle accusait à l'époque Charline Z... d'être à l'origine de la destruction de la terrasse et que, même après les diverses expertises qui ont démontré que sa voisine n'était pour rien dans l'effondrement, elle refusait de réduire le prix de vente dans l'ignorance d'une prise en charge du sinistre par une compagnie d'assurances ; qu'il est donc établi que, à la date du 15 septembre 2003 convenu pour être celui du transfert de propriété, Dominique Y... était dans l'impossibilité d'exécuter son obligation de délivrance d'un immeuble conforme à ce qui avait été convenu entre les parties ; que, dès lors, c'est à bon droit que Charline Z... a considéré qu'en application des dispositions de l'article 1601 alinéa 2 du code civil elle pouvait abandonner la vente et obtenir restitution du dépôt de garantie ;
Attendu, en effet, qu'il ne peut être sérieusement soutenu que la terrasse ne constituait pas un élément essentiel de l'immeuble alors qu'elle est mentionnée dans la description du bien vendu, qu'elle est la seule issue de la porte- fenêtre du salon, qu'elle représente un des attraits particuliers de la maison située en bord de rivière et permet une contemplation confortable du cours d'eau ; qu'enfin, sur un plan strictement patrimonial, il convient de relever que sa reconstruction s'élève à environ 10 % du prix total de l'immeuble ce qui est loin d'en faire un élément secondaire ; que, dès lors, il ne saurait être reproché à Charline Z... d'avoir abandonné son achat étant précisé, en outre, que les expertises avaient démontré, dans l'intervalle, que le deuxième balcon présentait les mêmes risques d'effondrement (cf réunion d'expertise du cabinet EXASBAT du 26 août 2003) ;
Attendu, dans ces conditions, que c'est à bon droit que le Tribunal a ordonné la restitution à Charline Z... de son dépôt de garantie ;
Attendu que la clause pénale se trouve dépourvue de cause par le caractère légitime de la renonciation à l'achat de Charline Z... ; que Dominique Y... sera déboutée de sa demande de ce chef comme de celle de dommages- intérêts ; qu'au contraire, le jugement sera confirmé en ce qu'il a accordé à Charline Z... 1. 000  de dommages- intérêts en considération de sa résistance abusive à la restitution du dépôt de garantie ; que cette restitution ayant été opérée dans le cadre de l'exécution provisoire, Charline Z... ne justifie d'aucun élément de nature à justifier sa demande de dommages- intérêts supplémentaires dans la mesure où, par ailleurs, l'appel de son adversaire n'apparaît nullement abusif ;
Attendu qu'il apparaît inéquitable de laisser supporter à l'intimée la charge de la totalité des frais irrépétibles qu'elle a dû engager ; qu'il lui sera accordé une indemnité de 2. 500  à ce titre ;
PAR CES MOTIFS :
Statuant en audience publique, par défaut et en dernier ressort :
VU les articles 1583, 1589, 1601 du code civil ;
VU les articles 659 et 700 du code de procédure civile ;
DONNE ACTE à Dominique Y... de son désistement à l'égard de Jean- Jacques A... es- qualités de liquidateur de la société S. A. M. I.
CONFIRME, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris ;
CONDAMNE Dominique Y... à payer à Charline Z... la somme de deux mille cinq cents euros (2. 500 ) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes non contraires ;
CONDAMNE Dominique Y... aux dépens d'appel ;
ACCORDE à la S. C. P. DESPLANQUES- DEVAUCHELLE, avoué, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile ;
Arrêt signé par Monsieur Bernard BUREAU, Président et Mademoiselle Nathalie MAGNIER faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.