Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 24 janvier 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 18/09088 - No Portalis 35L7-V-B7C-B5UP6
Décision déférée à la cour : jugement du 28 mars 2018 -tribunal de commerce d'Evry - RG no 2017F00151

SAS la Bonne Agence
agissant par son représentant légal en exercice
no siret : 753 522 002 00017


représentée par Me Marie ANDRE-NIVET, avocat au barreau de Paris, toque : L0183
Ayant pour avocat plaidant la SCP ANDRE-ANDRE et associés, avocat au barreau de Marseille

SNC FP Projets
no siret : 803 801 125 00011


représentée et assistée par Me Guillaume BAI, avocat au barreau de Paris, toque : G0109
Composition de la cour :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 octobre 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Monique CHAULET, conseillère , chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude CRETON, président
Mme Christine BARBEROT, conseillère
Mme Monique CHAULET, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Léna ETIENNE

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude CRETON, président, et par Grégoire GROSPELLIER, Greffier.
Le 25 août 2014, la société La Bonne Agence, titulaire d'un mandat de vente pour un immeuble sis [...] a émis une facture no040802 relative à sa commission d'intermédiaire, d'un montant de 135 000 euros TTC à la charge de la société FP Projets, acquéreur de l'immeuble visé par le mandat.
La vente de ce bien à la société FP Projets a été régularisée, pour un montant de 5 millions d'euros, par acte notarié du 29 août 2014 qui comportait une clause «négociation» stipulant, à la charge de l'acquéreur, une rémunération de 135 000 euros au profit de la société La Bonne Agence, titulaire d'un mandat de vente, un même montant étant inscrit dans l'acte au profit de la société M2 Conseils Immobiliers titulaire d'une délégation de mandat faite par l'agence sus-dénommée.
Sur proposition de la société FP Projets, La Bonne Agence et M2 Conseils Immobiliers ont accepté une réduction de cette commission à 75 000 euros avec paiement immédiat sous la condition de se voir confier, en contrepartie, un mandat rémunérant la commercialisation des lots de l'immeuble, qui a fait l'objet d'une rénovation et d'une vente par lots.
La société La Bonne Agence, qui a saisi le juge des référés du tribunal de commerce d'Evry aux fins d'obtenir la condamnation de la société FP Projets à lui verser par provision la somme de 60 000 euros en complément de ce qu'elle avait déjà encaissé, a été déboutée en appel de cette demande au motif qu'elle se heurtait à une contestation sérieuse.
La société La Bonne Agence a donc saisi au fond le tribunal de commerce d'Evry qui, par jugement du 28 mars 2018, l'a déboutée de sa demande, l'a condamnée à payer à la société FP Projets la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens et a ordonné l'exécution provisoire de la décision.
La société La Bonne Agence a interjeté appel de ce jugement.
Par ses dernières conclusions, la société La Bonne Agence demande à la cour de :
à titre principal,
. réformer le jugement rendu le 28 mars 2018 par le tribunal de commerce d'Evry en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes,
. dire que la société FP Projets s'est reconnue débitrice, dans l'acte authentique du 29 août 2014, du droit à commission de la société La Bonne Agence en rémunération de ses prestations pour un montant de 135 000 euros,
. juger que cette obligation à commission est exécutoire de droit,
. juger que la société FP Projets s'est exécutée en partie de ses obligations de paiement à concurrence de 75 000 euros TTC,
. juger que la remise de la commission d'agence, pour un montant de 60 000 euros a été accordée par la société La Bonne Agence sous la condition de se voir confier par la société FP Projets la commercialisation de l'ensemble des lots de l'immeuble acquis,
. juger que la condition convenue au non-paiement du solde de la commission d'agence n'a pas été accomplie ou réalisée par la société FP Projets et se trouve défaillie,
. juger qu'en l'état de la défaillance de la condition mise à la remise de 60 000 euros de la commission d'agence, les parties sont en état de l'acte authentique du 29 août 2014 exécutoire de droit, qui porte reconnaissance par la société FP Projets de son obligation au paiement d'une commission de 130 000 euros,
. juger que la société FP Projets est débitrice des intérêts de droit que porte la créance impayée de 60 000 euros depuis la date du 29 août 2014,
. condamner la société FP Projets à lui payer la somme de 60 000 euros pour solde de tout compte, ainsi que les intérêts de droit courant depuis la date du 29 août 2014,
. juger que les intérêts porteront eux-mêmes intérêts dès lors qu'ils seront dus au-delà d'une année, en application de l'article 1154 du code civil,
. condamner la société FP Projets à lui payer une somme de 8 000 euros au titre de la vente du lot no3,
. juger que la société FP Projets n'a pas respecté son engagement tendant à lui confier la commercialisation de l'ensemble des lots de l'immeuble acquis et que l'inexécution de cet engagement lui a causé un préjudice de perte de chance sur le manque à gagner de la vente des lots, qui peut légitimement s'établir à un montant, sauf à parfaire, de 180 712 euros,
. condamner la société FP Projets à lui payer une somme de 180 712 euros en réparation de son préjudice,
. condamner la société FP Projets à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. condamner la société FP Projets aux entiers dépens.
Par ses dernières conclusions, la société FP Projets demande à la cour de :
. juger que la société La Bonne Agence a reconnu que le montant de ses honoraires s'élevait à la somme de 75.000 euros TTC,
. constater qu'elle a procédé au règlement de cette somme de 75.000 euros TTC et que la société La Bonne Agence a accepté sans réserve ce paiement,
. constater que la société La Bonne Agence a entrepris la commercialisation de sept lots dépendants de l'immeuble du [...] , dans le cadre d'une délégation de mandat,
. constater que la société La Bonne Agence n'a jamais exigé la régularisation d'un mandat de commercialisation pour l'intégralité des lots de l'immeuble,
En conséquence,
. déclarer mal fondée la société La Bonne Agence en son appel,
. confirmer le jugement du tribunal de commerce d'Evry du 28 mars 2018 en toutes ses dispositions,
. débouter la société La Bonne Agence de toutes ses demandes,
. condamner la société La Bonne Agence à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
. condamner la société La Bonne Agence aux entiers dépens.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 10 octobre 2019.

-Sur la demande de complément de rémunération pour 60 000 euros
La société La Bonne Agence soutient que l'obligation de la société FP de lui payer la somme de 135 000 euros résulte de l'acte de vente du 29 août 2014 et qu'elle a consenti une remise sur la commission en contrepartie de la promesse de commercialiser les appartements de l'immeuble objet de la vente ; sur l'étendue de la condition à la remise, elle fait valoir que la formulation de l'avoir sous-entend l'ensemble des lots de l'immeuble, qu'aucune liste précise n'a été annexée et que la remise n'aurait pas eu de cause au sens du droit des obligations si elle avait porté sur des commissions au mieux égales au montant abandonné impliquant du travail supplémentaire sans aucune certitude de percevoir la commission.
La société FP Projets soutient, à l'instar de la cour d'appel de Paris dans son arrêt du 2 février 2017 statuant sur l'ordonnance de référé du 6 mai 2015, que le principe de la remise est acquis et que le débat porte sur les conditions de la remise ; à cet égard, elle soutient que la commercialisation des lots a été confiée conformément aux conditions convenues entre les parties à savoir qu'un mandat simple a été confié à la société M2 Conseils Immobiliers avec rétrocession de mandat au profit de La Bonne Agence, cette dernière préférant être rémunérée sous forme de rétrocession d'honoraires alors que, depuis le début, existe une communauté d'intérêt entre La Bonne Agence et M2 Conseils Immobiliers; elle conteste que la remise ait été subordonnée à la commercialisation de l'ensemble des lots.
Il est constant que le 29 août 2014, la société La Bonne Agence a adressé à la société FP Projets un avoir d'un montant de 60 000 euros TTC formulé comme suit :
«Avoir sur la facture no040802, concernant les honoraires de négociation de l'immeuble situé au [...] , conformément à l'accord de commercialisation signé pour la revente des appartements de l'immeuble.».
Il est également acquis au débat que la société FP Projets s'est acquittée du paiement d'une somme de 75 000 euros TTC au titre de la rémunération de la société La Bonne Agence prévue dans l'acte de vente du 29 août 2014 avec l'accord de cette dernière compte-tenu de l'avoir émis par elle.
Par ailleurs la société La Bonne Agence produit le courriel adressé le 10 septembre 2014 par M. F... C... à la société PF Projets qui précise que l'avoir correspond à la commercialisation des appartements de l'immeuble et prévoit la rédaction d'un protocole d'accord intégrant la grille des prix et le mandat.
Aucun accord de commercialisation ni protocole d'accord n'est produit au débat.
La société FP Projets ne produit aucun élément de nature à établir que la commercialisation prévue par l'avoir émis par la société La Bonne Agence portait sur une liste limitative d'appartements à l'exception d'un mandat confié à la société M2 Conseils Immobiliers avec rétrocession de mandat au profit de la société La Bonne Agence pour la commercialisation de sept lots.
L'émission de ce mandat ne peut suffire à démontrer l'existence entre les parties d'un accord de commercialisation portant sur un nombre limité de lots, sept en l'espèce, d'autant que la société La Bonne Agence affirme sans être contredite que la commercialisation des lots de l'immeuble a été faite par tranche en fonction de l'avancée des travaux de rénovation et qu'elle produit une «plaquette» de présentation réalisée par ses soins portant sur les valeurs de revente des 12 premiers lots.
Il résulte des termes de l'avoir que celui-ci a été consenti par la société La Bonne Agence en contrepartie de la commercialisation de l'ensemble des lots de l'immeuble, la liste des lots n'étant pas fixée et aucun élément ne permettant de dire que cette commercialisation portait sur une liste limitative.
Il est par ailleurs acquis au débat que la société FP Projets, qui ne le conteste pas, n'a pas confié à la société La Bonne Agence la commercialisation de l'ensemble des lots de l'immeuble.
En conséquence, la contrepartie de l'avoir n'étant pas effective, il convient de faire droit à la demande de la société La Bonne Agence de voir condamner la société PF Projets à lui payer la somme de 60 000 euros TTC correspondant au complément de sa commission pour la vente du bien sis [...] .
Le jugement sera donc infirmé de ce chef.
La condamnation sera assortie du paiement des intérêts au taux légal à compter de la demande soit à compter du 20 février 2017 et la capitalisation des intérêts sera ordonnée en application de l'article 1154 du code civil.
-Sur la demande de commission pour la vente du lot no3
La société La Bonne Agence sollicite l'infirmation du jugement de ce chef au motif que le premier juge a entaché son jugement d'erreur de droit en retenant que, s'agissant d'un mandat simple, le mandant pouvait régulariser la vente avec un autre acquéreur que celui qu'elle lui avait présenté alors qu'en l'espèce cela a été fait en fraude de ses droits de mandataire puisque le mandant avait préalablement à cette vente donné son accord à l'offre de l'acquéreur présenté par elle et qu'ensuite il a renversé la charge de la preuve alors qu'il appartenait à la société PF Projets de rapporter la preuve de ses allégations selon lesquelles elle n'avait pas choisi l'acquéreur présenté par elle au motif qu'il proposait un prix inférieur au mandat.
La société FP Projets s'oppose à la demande au motif que la société La Bonne Agence ne rapporte pas la preuve qu'elle a le premier présenté un acquéreur aux prix et conditions du mandat.
La société La Bonne Agence produit, à l'appui de sa demande, le mandat consenti par la société FP Projets à la société M2 Conseils Immobiliers portant notamment sur la vente du lot 3 qui est, conformément à ce qu'a retenu le premier juge, un mandat simple et un mail de M. T... de la société FP Projets du 7 novembre 2014 disant accepter une offre à 401 000 euros dans lequel celui-ci ajoute «on se reparle du net vendeur la semaine prochaine.».
Ce seul mail ne suffit pas à établir que le mandant avait donné son accord sur le prix proposé dès lors qu'il laissait en discussion la question du net vendeur.
Le droit à commission n'est donc pas établi au titre de cette vente et le jugement sera confirmé de ce chef.
-Sur la demande de dommages-intérêts pour perte de chance de commercialiser les lots de l'immeuble
La société La Bonne Agence, qui ne produit aucun accord de commercialisation, ne peut se prévaloir du manquement de la société PF Projets à son obligation de lui confier la commercialisation de l'ensemble des lots de l'immeuble sis [...] alors qu'elle ne rapporte pas la preuve du consentement de la société PF Projets à cette obligation.
Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages-intérêts et le jugement sera confirmé de ce chef.
-Sur les frais irrépétibles
L'équité commande d'allouer à la société La Bonne Agence une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement,
Infirme partiellement le jugement du tribunal de commerce d' Evry du 28 mars 2018 ;
Condamne la société FP Projets à verser à la société La Bonne Agence la somme de 60 000 euros correspondant au complément de sa commission pour la vente du bien sis immeuble sis [...] ;
Condamne la société FP Projets à payer à la société La Bonne Agence les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 20 février 2017 et ordonne la capitalisation des intérêts dûs pour une année entière en application de l'article 1154 du code civil ;
Confirme le jugement pour le surplus ;
Condamne la société FP Projets à verser à la société La Bonne Agence la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société FP Projets aux dépens.
Le Greffier Le Président