Copies exécutoires délivrées aux parties le REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 13 novembre 2020
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général :RG20/04755 -Portalis 35L7-V-B7E-CBUCX
Décision déférée à la cour : jugement du 14 janvier 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL - RG 18/09414

Monsieur R... I...


Représenté par Me Luca de MARIA de la SELARL PELLERIN - de MARIA - GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018
Ayant pour avocat plaidant, Me Nassim Ghalimi, avocat au barreau de PARIS, toque : T 06

EURL [...]
agissant poursuite et diligence de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [...]

Représentée par Me Caroline BORIS de l'AARPI C3C, avocat au barreau de PARIS, toque : G0667
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 octobre 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Claude Creton, président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Claude Creton, président,
Monique Chaulet, conseillère,
Christine Barberot, conseillère.
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, président, et par Grégoire Grospellier, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte du 3 décembre 2015, M. I... a confié à la société [...] (la société FTIM) un mandat de recherche, en vue de l'acquisition par lui-même ou toute personne qu'il aurait présentée, des locaux appartenant en indivision aux consorts T..., situés à [...] .
Ce mandat a été conclu pour une durée de trois mois sans faculté de reconduction tacite. Il prévoit le versement à la société FTIM d'une commission de 100 000 euros en cas de réalisation de l'opération et interdit au mandant de traiter directement avec le vendeur l'achat des biens pendant toute sa durée et pendant les six mois suivant son expiration, sous peine de versement d'une indemnité égale au montant de la rémunération du mandataire.
Ces locaux ont été vendus le 20 mars 2018 à la société civile immobilière Gil.
Reprochant à M. I... d'avoir acquis ces biens sans son intermédiaire, la société FTIM l'a assigné en paiement de la somme de 100 000 euros.
Par jugement du 14 janvier 2010 le tribunal judiciaire de Créteil a fait droit à cette demande et condamné en outre M. I... à payer à la société FTIM la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi, le tribunal a d'abord rejeté l'exception de nullité du mandat pour absence d'objet en retenant qu'il avait pour objet de confier à la société FTIM les négociations en vue de l'acquisition des locaux. Il a ensuite constaté que si la période d'exclusivité dont bénéficiait la société FTIM s'achevait le 3 septembre 2016, le bien a été vendu le 20 mars 2016 à la société Gil avec la participation à l'acte de vente de M. I... en qualité de caution.
M. I... a interjeté appel de ce jugement.
Sur la demande fondée sur le mandat, il conclut d'abord à sa nullité faute d'objet à l'obligation de la société FTIM et, partant, de cause à son engagement, puisque le bien qu'il recherchait était précisément identifié lors de sa signature, de sorte que la société FTIM n'avait aucune diligence à accomplir pour fournir la prestation prévue par le contrat.
Il ajoute que la clause pénale sur laquelle la société FTIM fonde sa demande est inapplicable puisqu'au jour de la vente litigieuse, qui se situe au 20 mars 2018 et non au 20 mars 2016 comme l'a retenu le tribunal, étaient expirées la durée de validité du mandat et de l'exclusivité accordée au mandant.
Il fait ensuite valoir qu'il est étranger à la vente litigieuse qui a été conclue avec la SCI Gil dont la gérante est la société Jessy, elle-même gérée par M. D... et qu'en outre la circonstance qu'il ait donné mandat à la société Partenaire investissement le 30 mai 2016 ne constitue par une violation de l'exclusivité dont bénéficiait la société FTIM.
Sur la demande fondée sur la reconnaissance de dette, il soutient d'abord que celle-ci, qui est fondée sur un mandat qui est nul, est elle-même nulle faute de cause. Il ajoute que cette reconnaissance de dette ne peut en tout état de cause s'appliquer car elle viole les dispositions d'ordre public de la loi du 20 juillet 1972 qui prévoit que l'agent immobilier ne peut percevoir la commission prévue au mandat que si la vente a été conclue par son intermédiaire.
A titre subsidiaire, M. I... sollicite la réduction à un euro des dommages-intérêts prévus par la clause pénale.
Il réclame enfin la condamnation de la société FTIM à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société FTIM conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation de M. I... à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Concluant d'abord à la validité du mandat qui avait pour objet la recherche d'un bien déterminé en vue de son acquisition et de rapprocher M. I... des vendeurs alors qu'une procédure de résiliation de bail en cours les opposait, elle ajoute qu'elle a accompli sa mission avant le terme du mandat puisqu'elle avait permis à M. I... d'engager des pourparlers avec les consorts T... et que celui-ci a traité avec ces derniers dès le 30 mai 2016 en donnant mandat à la société Partenaire investissement, peu important que la signature de l'acte de vente ne soit intervenue que postérieurement à la période d'exclusivité.
La société FTIM fonde ensuite sa demande sur la reconnaissance de dette du 3 décembre 2015 qui prévoit le versement d'une somme de 100 000 euros sans faire référence au mandat de recherche, cet engagement étant destiné à la rémunérer de son intervention en vue de l'acquisition du bien litigieux.

Attendu que si le mandat avait pour objet la recherche, en vue de son acquisition, d'un bien qui avait été précisément identifiée, il résulte des éléments du dossier, notamment de la lettre manuscrite adressée par M. I... à M. G... le 3 décembre 2015, jour de la signature du mandat, que la mission de la société FTIM n'était pas de trouver ce bien mais de mener les négociations avec les vendeurs afin de les amener à conclure la vente avec M. I... ou toute personne que celui-ci aurait présentée ; que l'engagement de M. I... de rémunérer la société FTIM a bien une cause ; que sa validité ne peut être contestée ;
Attendu que le mandat de recherche stipule que le mandant "s'interdit, pendant la durée du mandat et dans les 6 mois suivant son expiration, d'en traiter l'achat éventuel directement avec le vendeur. EN CAS DE NON RESPECT DE CETTE OBLIGATION ET SI LE BIEN A ACQUERIR EST PARFAITEMENT IDENTIFIE, LE MANDANT S'ENGAGE EXPRESSEMENT A VERSER AU MANDATAIRE, EN VERTU DES ARTICLES 1142 ET 1152 DU CODE CIVIL, UNE INDEMNITE COMPENSATRICE FORFAITAIRE EGALE AU MONTANT DE LA REMUNERATION PREVUE CI-APRES" ; que la conclusion d'un mandat de recherche avec la société Partenaire investissement avant l'expiration de la période de six mois suivant la fin du mandat, qui en outre n'était pas un mandat exclusif, ne constitue pas une violation de l'obligation à laquelle s'était engagée M. I... de ne pas traiter avec le vendeur du bien ; qu'en outre, indépendamment de la question des liens pouvant exister entre M. I... et la société Gil, la conclusion de la vente le 20 mars 2018, postérieurement à la période de six mois suivant l'expiration du mandat, n'a pas été non plus conclue en violation du mandat ; que la demande de la société FTIM sur le fondement de la clause pénale doit donc être rejetée ;
Attendu que l'acte intitulé "reconnaissance d'honoraires"exprime la cause de cet engagement en indiquant que la somme de 100 000 euros est due "à titre d'honoraires de négociation" au titre de l' "OPERATION REALISEE" suivante : "achat de divers lots [...] APPARTENANT À L'INDIVISION T..." ; que dès lors que cette opération n'a pas été réalisée par l'intermédiaire de la société FTIM, cette reconnaissance d'honoraires est dépourvue de cause et, partant, est nulle ; que la demande de la société FTIM sur le fondement de cet acte doit donc être rejetée ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement,
Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
Déboute la société [...] de l'ensemble de ses demandes ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer à M. I... la somme de 2 000 euros ;
La condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, par Maître Luca de Maria conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président,