COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 19/03/2020
la SELARL JALLET &amp; ASSOCIES
la SARL ARCOLE
ARRÊT du : 19 MARS 2020
No : 56 - 20
No RG 19/00948 - No Portalis
DBVN-V-B7D-F4PX
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 05 Février 2019
PARTIES EN CAUSE
APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé No: 265231974742716
Monsieur L... T...
né le [...] à BLOIS (41000)


Ayant pour avocat Me Daniel JACQUES, membre de la SELARL JALLET &amp; ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS
Madame B... O... épouse T...
née le [...] à TOURS (37000)


Ayant pour avocat Me Daniel JACQUES, membre de la SELARL JALLET &amp; ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS
D'UNE PART
INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265244100252839
Monsieur X... A...
né le [...]  à TOURS (I&amp;L) (37000)


Ayant pour avocat Me Anne-sophie LERNER, membre de la SARL ARCOLE, avocat au barreau de TOURS
Madame G... J... épouse A...
née le [...] à TOURS (I&amp;L) (37000)


Ayant pour avocat Me Anne-sophie LERNER, membre de la SARL ARCOLE, avocat au barreau de TOURS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 20 Mars 2019
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 19 décembre 2019 2019
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l'audience publique du 30 JANVIER 2020, à 9 heures 30, devant Madame Fanny CHENOT, Conseiller Rapporteur, par application de l'article 786 du code de procédure civile.
Lors du délibéré :
Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Nathalie MICHEL, Conseiller,
Greffier :
Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier lors des débats et du prononcé.

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le 19 MARS 2020 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE :
M. X... A... et Mme G... J..., son épouse, sont propriétaires d'un immeuble dans lequel M. A... a exploité jusqu'en mai 2000 un fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie situé à [...] . Ce fonds a ensuite été cédé en mai 2000 à M. et Mme Q..., puis en février 2004 à M. L... T... et à son épouse, Mme B... O....
Alors que le bail avait expiré le 14 mai 2009 et que la cession du fonds de commerce projetée par M. et Mme T... a achoppé, un nouveau bail, reçu le 12 octobre 2010 par acte notarié, a été conclu entre M. et Mme A... et M. et Mme T... en renouvellement du bail initial, pour une durée de neuf ans à compter du 15 mai 2009.
Après avoir obtenu en référé la désignation d'un expert qui a déposé son rapport le 29 juin 2016, M et Mme T..., considérant que les lieux loués étaient vétustes et que les travaux relevant de la vétusté étaient à la charge du bailleur, ont fait assigner M. et Mme A... devant le tribunal de grande instance de Tours afin d'obtenir la résiliation du bail commercial pour inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance et la condamnation de M. et Mme A... au paiement d'une indemnité de résiliation de 120.000€ en réparation de leur préjudice.
Par jugement du 5 février 2019, considérant que les travaux rendus nécessaires par la vétusté ne concernaient pas la structure du bâtiment et que ces travaux étaient la résultante d'un défaut d'entretien des locataires, le tribunal a :
-débouté M. et Mme T... de leur demande de résiliation du bail conclu le 12 octobre 2010 aux torts de M. et Mme A....
-condamné reconventionnellement M. et Mme T..., in solidum, à payer à M. et Mme A... la somme de 162265,90 € au titre des travaux leur incombant
-condamné in solidum M. et Mme T... à payer à M. et Mme A... la somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant les frais de référé ainsi que les frais d'expertise
-accordé à Maître Anne-Sophie Lerner le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile
-ordonné l'exécution provisoire à hauteur de la moitié de la condamnation soit à hauteur de 81132,79 euros
-débouté M. et Mme T... de leur demande de l'article 700 du code de procédure civile
M. et Mme T... ont interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 20 mai 2019, en critiquant expressément tous les chefs du jugement.
Par ordonnance d'incident rendue le 7 novembre 2019, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de radiation formulée par M. et Mme A... en application de l'article 526 du code de procédure civile.
Dans leurs dernières conclusions notifiées le 18 décembre 2019, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de leurs moyens, M. et Mme T... demandent à la cour, au visa des articles 1104, 1109, 1130, 1719 et 1720 du code civil, de :
-infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Tours du 5 février 2019, en toutes ses dispositions.
A titre principal,
-débouter les époux A... de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
-prononcer la résiliation du bail commercial consenti par les époux A... aux époux T..., suivant acte du 12 octobre 2010 de Maître M..., pour inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance,
En conséquence,
-condamner les époux A... à payer aux époux T... la somme de 120000 € à titre d'indemnité de résiliation en réparation de leur préjudice,
A titre subsidiaire,
-débouter les époux A... de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
-condamner M. et Mme A... à verser à M. et Mme T... la somme de 170282,44 € (162265,90 €+8016,54 €) correspondant au coût des travaux relevant des obligations des bailleurs
A titre infiniment subsidiaire,
-débouter les époux A... de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
-dire et juger que toute condamnation de M. et Mme T... au paiement d'une somme équivalente au coût de travaux sera effectuée par versement des fonds dans le mois suivant la désignation de l'Huissier dépositaire et de la notification qui aura été reçue par les parties et, si le montant devait être supérieur à 20000 €, octroyer un délai d'une année pour verser les fonds entre les mains du dépositaire au visa de l'article 1343-5 du code civil,
-préciser à cet effet les postes de travaux qui pourraient être retenus par la cour comme devant incomber aux preneurs
-dire et juger que la chambre départementale des Huissiers d'Indre et Loire sera saisie à la diligence de toute partie au présent litige aux fins de désignation d'un Huissier d'Indre-et -Loire, lequel aura pour mission de :
&gt; inviter M. et Mme T... à consigner la somme qui sera fixée par la cour, dans un délai de deux mois ou de douze mois le cas échéant,
&gt;libérer les fonds entre les mains de M. et Mme T... sur présentation des factures afférentes aux postes de travaux listés par la cour d'appel,
&gt;rendre compte de sa mission auprès des bailleurs et des preneurs.
A titre encore plus subsidiaire, faute d'accéder à cette demande de dépôt :
-octroyer un délai d'une année à M. et Mme T... si ceux-ci devaient être condamnés au paiement du coût de travaux dont la liste sera dressée,
-condamner M. et Mme A... à entamer les travaux afférents dans le délai de deux mois suivant la perception des fonds,
-débouter les époux A... de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
En tout état de cause,
-les condamner au paiement de la somme de 10000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-les condamner aux dépens, lesquels comprendront les coûts de la procédure de référé et de l'expertise
En substance, M. et Mme T... reprochent aux premiers juges d'avoir considéré que les travaux de couverture réalisés en 2000 par les bailleurs avaient mis fin aux désordres d'infiltrations, en soulignant que ce n'est qu'en juillet 2010 qu'ils ont dénoncé ces désordres et que ceux-ci n'ont fait l'objet d'aucune réparation de la part des bailleurs.
M. et Mme T... relèvent ensuite que l'immeuble loué, qui comprend le logement d'habitation qu'ils occupent au-dessus du local commercial, est un immeuble à usage mixte, ce dont ils déduisent qu'on ne saurait leur imposer des obligations qui incombent à leurs bailleurs, tenus de mettre à leur disposition un logement décent.
Les appelants reprochent enfin au tribunal d'avoir méconnu le sens et la portée des clauses du bail en mettant à leur charge, sans distinction, des travaux de réparation et de mise en conformité, et ce sans établir que ces travaux leur incomberaient en vertu d'une clause précise et expresse du bail.
Dans leurs dernières conclusions notifiées le 4 novembre 2019, auxquelles il est pareillement renvoyé pour l'exposé détaillé de leurs moyens, M. et Mme A... demandent à la cour, de :
-dire et juger l'appel des époux T... irrecevable et mal fondé,
En conséquence, confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Tours le 5 février 2019 en toutes ses dispositions.
Y ajoutant,
-condamner in solidum les époux T... à leur payer une somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
-accorder à Maître Anne-Sophie Lerner, avocat membre de la SARL Arcole, le bénéfice de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
M. et Mme A... reprennent sur le fond les moyens qu'ils avaient développés devant les premiers juges, sans répondre aux critiques formulées par les appelants à l'encontre du jugement déféré, sauf à souligner que M. et Mme T... ne leur ont signalé aucune infiltration postérieurement au renouvellement du bail, que la cour n'a jamais été louée comme couverte et que les tôles fuyardes qui la couvrent n'ont pas été installées par eux-mêmes.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 19 décembre 2019.
SUR CE, LA COUR :
La cour observe à titre liminaire que M. et Mme A..., qui concluent à l'irrecevabilité de l'appel dans le disposition de leurs écritures, ne développent aucun moyen au soutien de cette demande dans le corps de leurs écritures. La recevabilité de l'appel sera donc considérée comme non discutée.
Sur la demande de résiliation du bail aux torts des bailleurs
Il est constant, au cas particulier, que le bail liant les parties a été conclu le 12 octobre 2010, soit antérieurement à l'entrée en vigueur des dispositions de l'article R. 145-35 du code du commerce issues du décret no 2014-1317 du 3 novembre 2014, pris en application de la loi dite Pinel du 18 juin 2014, qui interdisent, dans les contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, d'imputer au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, de même que les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le bien loué avec la réglementation, dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations de l'article 606.
Jusqu'à l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, l'obligation d'entretien de l'immeuble donné à bail commercial relevait de la libre volonté des parties, sous réserve que les stipulations du bail ne déchargent pas le bailleur de son obligation essentielle de délivrer et d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, telle qu'elle résulte, par la nature même du contrat, des articles 1719 et 1720 du code civil.
La jurisprudence est en effet solidement fixée en ce sens que les clauses dérogatoires au droit commun qui conduisent à alourdir les obligations du locataire doivent être interprétées strictement, ce qui signifie notamment que, sauf clause spéciale, le locataire ne peut être tenu des travaux rendus nécessaires par la seule vétusté et que toutes les réparations ne peuvent être transférées au locataire par une clause générale du bail, mais seulement par des stipulations expresses relatives à chaque catégorie de travaux.
Au cas particulier, le bail liant les parties, renouvelé le 12 octobre 2010 à effet au 15 mai 2009, rappelle que M. et Mme T... occupent les lieux depuis le 31 mars 2004 et précise en conséquence en page 3 que «le locataire déclare parfaitement connaître les lieux».
En page 4, au paragraphe intitulé «état des lieux», il est indiqué, d'une part que «le locataire prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance, et sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d'équipements complémentaires, ou travaux quelconques, rendus nécessaires par l'état de vétusté ou par l'existence de vices cachés ; d'autre part que «les parties au présent bail conviennent que la charge de tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour adapter les locaux loués ou les mettre en conformité avec la réglementation existante (notamment les «travaux de sécurité») sera exclusivement supportée par le locataire [et que] il en sera de même si cette réglementation vient à se modifier et que, de ce fait, l'immeuble n'est plus conforme aux normes réglementaires».
En page 6, au paragraphe 2 intitulé «conditions à la charge du locataire, entretien, réparations», il est indiqué ce qui suit : «le locataire entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives pendant toute la durée du bail. Il ne pourra exiger du bailleur pendant cette même durée, aucune mise en état ni aucune réparation de quelque nature ou de quelque importance que ce soit, sauf les grosses réparations telles que prévues à l'article 606 du code civil et le cas échéant les travaux de ravalement. Le locataire sera tenu d'effectuer dans les lieux loués, pendant toute la durée du bail et à ses frais, toute réfection ou remplacement s'avérant nécessaire, pour quelque cause que ce soit, notamment en ce qui concerne les ferrures des portes croisées, persiennes, volets roulants, appareils sanitaires, robinetterie, canalisation d'eau, de gaz éventuellement, tuyaux de vidange, etc. sans que cette énumération soit exhaustive. Il prendra également toutes précautions utiles pour éviter le gel de tous appareils, conduits et canalisations d'eau ou de gaz, de chauffage ou autres ; il supportera les frais de réparation ou dégâts de toute espèce causés par l'inobservation des conditions ci-dessus. Il devra en outre entretenir tous équipements spécifiques tels que climatisation, ventilations, installations électriques et téléphoniques, conformément aux nomes en vigueur, et les rendre en parfait état d'utilisation. Enfin, il devra rendre les revêtements de sols en parfait état, compte tenu d'une usure normale, à l'exclusion des tâches, brûlures, déchirures ou décollements». Ce paragraphe du contrat précise par ailleurs que «à défaut d'exécution de ces travaux, le bailleur pourra se substituer au locataire et les faire réaliser par une entreprise de son choix, aux frais exclusifs du locataire, sans préjudice de tous les frais de remise en état consécutifs à des dommages causés par l'inobservation des dispositions de la présente clause».
En page 9 enfin, il est indiqué au paragraphe 15 intitulé «exclusion de responsabilité du bailleur» que «le locataire renonce expressément à tout recours en responsabilité contre le bailleur en cas d'inondation par refoulement d'égouts, humidité, infiltrations, fuites, le bailleur n'étant aucunement responsable de tous dégâts ainsi occasionnés, sauf s'il n'a pas rempli ses obligations au titre de l'article 606 du code civil», puis au paragraphe 17 intitulé «exploitation du commerce-entretien de la devanture» que, «outre les obligations d'entretien et de réparations indiquées au paragraphe 2, le locataire aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l'entretien complet de la devanture et des fermetures de son établissement, étant précisé que toutes les réparations, grosses et menues, seront à sa charge exclusive et que le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté».
Aux termes de l'article 1719, 2o du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Selon l'article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
L'article 1720 du code civil n'est pas d'ordre public ; il peut y être dérogé par des conventions particulières en sorte que pendant la durée du bail, le bailleur qui doit l'entretien de la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été donnée à bail est tenu de toutes les réparations nécessaires à cette fin, à l'exception des réparations locatives, d'une part, et des réparations qu'une clause particulière du bail a pu mettre à la charge du preneur, d'autre part.
S'agissant des réparations rendues nécessaires par la vétusté, l'article 1755 du code civil dispose qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.
L'article 1755 du code civil n'étant pas d'ordre public, les parties peuvent néanmoins décider, par une stipulation expresse, de mettre les travaux liés à la vétusté à la charge du preneur.
En l'espèce, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, le bail ne prévoit pas expressément, au paragraphe 2 concernant les obligations à la charge du locataire, que les travaux dus à la vétusté des locaux sont à la charge du preneur. Le contrat prévoit en effet seulement, au paragraphe relatif à l'état des lieux, que le locataire prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d'équipements supplémentaires ou travaux quelconques rendus nécessaires par l'état de vétusté.
Dès lors que l'article 2 relatif aux obligations d'entretien et de réparation du locataire, intégralement reproduit ci-dessus, n'exonère pas expressément le bailleur des travaux occasionnés par la vétusté, la clause relative à l'état des lieux ne peut exonérer M. et Mme A... que des travaux de réparation rendus nécessaires par la vétusté lors de l'entrée de M. et Mme T... dans les lieux, mais non de ceux rendus nécessaires en cours d'exécution du bail (v. par ex. Cass. Civ. 3, 3 décembre 2015, no 14-21.166 ; 13 septembre 2011, no 10-21.027 ; 5 avril 2011, no 10-14.877).
Autrement dit, les locataires ayant accepté de prendre les lieux dans un état déjà vétuste, ils ne peuvent être tenus de l'aggravation de cet état de vétusté que dans la mesure où celle-ci serait entièrement due à un défaut d'entretien qui leur soit imputable.
Concernant les travaux de mise aux normes, il est indiqué au paragraphe «état de lieux» en page 4 du bail, on l'a dit, que «les parties conviennent que la charge de tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour adapter les locaux loués ou les mettre en conformité avec la réglementation existante (notamment les «travaux de sécurité») sera exclusivement supportée par le locataire» et précise que «il en sera de même si cette réglementation vient à se modifier et que, de ce fait, l'immeuble n'est plus conforme aux normes réglementaires».
M. et Mme T... ne peuvent soutenir, au regard de cette stipulation expresse et précise, qu'aucune clause du bail ne mettrait à leur charge les travaux de mise en conformité des locaux avec les prescriptions administratives.
Leur demande de résolution du bail fondée sur l'inexécution par les bailleurs de leur obligation d'effectuer les travaux de mise en conformité des locaux aux prescriptions administratives ne pouvant prospérer dans ces circonstances, la demande de résolution du bail formulée par les appelants ne peut être examinée qu'au regard du second reproche qu'ils adressent à leurs bailleurs, tiré d'un manquement des intimés à leur obligation de réaliser les travaux de couverture rendus nécessaires par la vétusté.
Sur ce point, les premiers juges ont justement relevé, d'une part que M. et Mme T... ne justifient d'aucune mise en demeure adressée à leurs bailleurs sur ce chef ; d'autre part que M. et Mme A... justifient de leur côté avoir fait réaliser sur l'immeuble, en mars 2000, d'importants travaux de réfection de toiture comprenant le remplacement de la totalité de la couverture endommagée (121 m2), celui d'une gouttière de 8 mètres linéaires ainsi que le remplacement de la ligne de faîtières de 11 mètres linéaires, pour un coût total TTC de 56017,44euros.
Contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, ces travaux, déjà anciens, n'ont pas mis fin, de manière pérenne en tous cas, aux désordres d'infiltrations dont se plaignent M. et Mme T....
Dans son rapport déposé en juin 2016, l'expert avait déjà constaté que certaines toitures du bâtiment étaient dans un état moyen, que les charpentes devaient être vérifiées et les couvertures d'ardoise remaniées. En mars 2019, les appelants ont fait procéder par la société Partech à une recherche de fuite dont il résulte qu'il n'existe aucun problème d'étanchéité sur les murs extérieurs du bâtiment, mais des défauts d'étanchéité sur certaines jonctions : entre le mur et la toiture, entre le chéneau et le mur de façade, puis entre des tôles coupées des couvertures en tôle ondulée.
Il résulte cependant du rapport de la société Partech qu'en mars 2019, lorsque les investigations ont été menées, les taches d'humidité présentes sur les murs et plafonds étaient sèches, ce dont on peut déduire que les défauts d'étanchéité constatés sont résiduels et ne compromettent pas la destination de l'immeuble loué.
M. et Mme T... ne peuvent soutenir que les intimés auraient reconnu dans un courrier du 21 juillet 2010 l'importance des travaux de couverture à réaliser pour rendre l'immeuble étanche et se seraient engagés à faire réaliser ces travaux, alors que dans le courrier dont s'agit, M. et Mme A... ont simplement informé leurs locataires qu'ils recherchaient une solution avec le propriétaire de l'immeuble mitoyen pour éviter que les débris de tuiles en provenance de la toiture voisine, exempte de gouttières, tombent sur les tôles de la cour de la boulangerie, mais rappelaient aussi à leurs locataires qu'il leur appartenait de veiller à déboucher régulièrement les gouttières de l'immeuble loué, dont ils avaient constaté en venant sur place avec leur charpentier qu'elles étaient bouchées.
Les seuls travaux que M. et Mme A... s'étaient engagés à faire réaliser dans ce courrier du 21 juillet 2010 étaient des travaux d'agrandissement des gouttières. Les intimés justifient avoir fait réaliser ces travaux en avril 2011, en même temps que des travaux de remplacement de tôles et démontage de la tête de cheminée, et justifient aussi avoir fait procéder en juin 2011, aux lieux et places de leurs locataires à qui il incombait, le nettoyage des gouttières et des chenaux de l'immeuble loué.
En outre le 12 octobre 2010, soit postérieurement au courrier du 21 juillet 2010 dont ils se prévalent, M. et Mme T... ont signé par-devant notaire un contrat de bail dans lequel ils ont accepté de prendre l'immeuble en l'état, «sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état ou travaux quelconques rendus nécessaires par la vétusté», en sorte qu'ils ne peuvent imputer à faute à leurs bailleurs de ne pas avoir fait réaliser les travaux nécessaires pour remédier aux désordres prétendument dénoncés antérieurement au renouvellement du bail.
Dès lors qu'il résulte en outre des constatations de l'expert, qu'aucun élément ne dément, que M. et Mme T... n'ont procédé à aucun travaux de quelque nature que ce soit depuis leur entrée dans les lieux en mars 2004, en sorte que l'état général des locaux est, selon les termes du technicien, «catastrophique», c'est à raison que les premiers juges, considérant qu'il n'était pas démontré que M. et Mme A..., de leur côté, auraient gravement failli à leurs obligations, ont rejeté la demande de résiliation du bail aux torts des bailleurs et la demande indemnitaire qui en était l'accessoire.
Sur la demande subsidiaire et les demandes reconventionnelles en paiement du coût de remise en état de l'immeuble loué
La cour observe à titre liminaire que l'expert indique en page 17 de son rapport, sans être contredit par aucune des parties, que les locaux sont extrêmement vétustes, que l'exploitation d'une boulangerie ne peut se faire dans de telles conditions et qu'un projet complet de remise en état, dont il évalue approximativement le coût, «matériel non compris», à 230000euros, doit être mis en œuvre, mais qu'alors même que les preneurs se trouvent toujours dans les lieux loués, aucune des parties ne sollicite la condamnation de l'autre à réaliser les travaux lui incombant.
Chaque partie sollicite en effet la condamnation de l'autre à lui régler le coût des travaux qu'elle estime être sa charge, et ce sur la base des devis et estimations produits, dès la première instance, par M. et Mme T....
Dans ces circonstances, plutôt que d'examiner successivement les demandes présentées à titre subsidiaire par les appelants, puis celles présentées reconventionnellement par les intimés, il convient d'examiner en même temps les demandes des uns et des autres, par catégorie ou postes de travaux.
-sur les locaux destinés à l'habitation des preneurs
Le contrat liant les parties est un bail mixte, qui porte sur un immeuble composé au rez-de-chaussée d'un local commercial et, au premier étage, d'un appartement qui constitue l'habitation principale des preneurs.
En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, et selon les dispositions de l'article 1755 du même code, auxquelles il ne peut être dérogé dans un bail d'habitation, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté.
Concernant l'appartement situé à l'étage, l'expert indique que l'installation électrique est totalement hors norme et présente des dangers pour les personnes, que la salle de bains ne doit plus être utilisée. Il ajoute avoir constaté des infiltrations d'eau sur les parois de la chambre et de la lingerie côté rue, puis précise, d'une part que dans la salle de bains, les écoulements d'eau se font difficilement, d'autre part que dans la chambre parentale, la porte-fenêtre ferme mal.
Dès lors qu'il n'est pas justifié, ni d'ailleurs allégué, que les peintures et les papiers peints de l'appartement auraient été remis à neuf depuis l'entrée dans les lieux de M. et Mme T..., il y a plus de quinze ans, leur usure, qui procède de l'usure normale des matériaux par l'effet du temps, est liée à leur vétusté. Leur remise en état incombe donc au bailleur en sorte que M. et Mme A... seront condamnés à régler à M. et Mme T..., sur ce chef, la somme de 3235,41euros correspond au montant du devis de réfection produit aux débats.
Concernant l'installation électrique du logement, dont l'expert a constaté l'extrême vétusté et même la dangerosité, sa remise en état incombe pareillement aux bailleurs qui seront condamnés, sur ce chef, à payer à M. et Mme T... la somme de 4781,13euros correspondant au montant du devis de reprise de l'installation électrique du logement versé aux débats.
Au titre des travaux de remise en état du logement, M. et Mme A... seront donc condamnés à payer à M. et Mme T...,dans la limite de leur demande, la somme totale de 8016,54euros.
-sur les locaux à destination commerciale
Ainsi qu'il a déjà été dit, la clause dérogatoire qui figure en page 4 du bail, qui met expressément à la charge du locataire tous les travaux de mise en conformité des locaux loués avec la réglementation existante, y compris dans l'hypothèse d'une modification de la réglementation, est claire et précise et s'impose aux parties.
Cette clause doit cependant être combinée avec les autres stipulations du bail auxquelles elle ne déroge pas expressément, notamment avec la clause de l'article 2 qui met à la charge des bailleurs les grosses réparations telles que prévues à l'article 606 du code civil. Elle doit aussi être appliquée par référence à ce qui vient d'être jugé sur l'obligation pour les bailleurs, en l'absence de clause expresse contraire, de supporter les travaux de mise en conformité rendus nécessaires en cours d'exécution du bail par le seul effet de la vétusté.
En application des règles qui viennent d'être dégagées, les travaux de mise en conformité incombent donc aux preneurs, à l'exception de ceux relevant des grosses réparations de l'article 606 et de ceux rendus nécessaires, en cours de bail, par la vétusté.
Les travaux de mise en conformité obéissent finalement au même régime que les travaux d'entretien et de réparation que l'article 2 met à la charge du locataire, à l'exception des grosses réparations telles que prévues à l'article 606 du code civil et des travaux de ravalement, mais aussi des travaux rendus nécessaires par la vétusté pendant la durée du bail, qui incombent aux bailleurs, on l'a dit, en l'absence de stipulation expresse contraire.
En application de ces principes, il convient de statuer sur les demandes des parties, en examinant successivement les devis produits par les appelants, sur la base desquels chacune des parties fonde ses demandes de condamnations.
Etant rappelé que les grosses réparations de l'article 606 dont la liste est limitative (v. par ex. civ. 3, 12 juin 2012, no 11-11.424) sont celles afférentes aux gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et clôture aussi en entier, la cour observe que les devis produits, dont aucun au demeurant ne porte sur la toiture fuyarde, ne consistent en aucune grosse réparation au sens de l'article 606.
Le premier devis, qui émane de la société Spie batignolles et qui s'élève à la somme totale de 144155,08euros au paiement de laquelle M. et Mme T... ont été condamnés par les premiers juges, porte d'abord sur l'accessibilité des toilettes du salon de thé aux personnes handicapées. L'expert a constaté que ce local sanitaire était à la fois exigu et en très mauvais état. Les travaux de mise en conformité de ces sanitaires aux règles d'accessibilité des locaux recevant du public aux personnes à mobilité réduite, rendus nécessaires par la réglementation, et non par l'effet de la vétusté, relèvent des travaux de mise en conformité expressément mis à la charge des preneurs par le contrat de bail.
M. et Mme T... seront donc condamnés à régler à leurs bailleurs, à ce titre, une somme de 19478 euros.
Le devis Spie batignolles porte ensuite, à hauteur de 20980 euros, sur les travaux de réfection du salon de thé. Dans cette partie du local commercial, qu'il désigne comme le magasin et décrit comme une surface de conception ancienne, habillée de lambris en pin, l'expert a relevé des fissures en plafond et des peintures écaillées. Le technicien indique que les sols en carrelage sont anciens, que certaines surfaces, dépourvues de carrelage, sont difficiles d'entretien, puis relève que le plafond présente encore les traces d'un dégât des eaux.
A propos de ce dégât des eaux, M. et Mme A... produisent un courrier en date du 2 avril 2016, dans lequel leur assureur explique qu'il a envoyé à M. et Mme T..., qui ne le contestent pas, plusieurs déclarations de sinistres «dégât des eaux» à transmettre à leur propre assureur, mais qu'aucune de ces déclarations ne lui a été retournée.
Dès lors que, comme l'ont retenu les premiers juges, les appelants n'ont pas fait diligence pour que ces désordres soient réparés, que l'expert impute le mauvais état de cette partie du local à un défaut d'entretien des preneurs et que les photographies versées aux débats permettent effectivement de retenir que le mauvais état de la boutique procède, non pas du seul effet du temps, mais d'un défaut d'entretien, M. et Mme T... seront condamnés à régler aux bailleurs la somme sus-mentionnée de 20980euros.
Le devis Spie batignolles porte enfin sur des travaux de remise en état du laboratoire et du fournil d'un montant de 78093 euros.
Dans ces locaux, l'expert a relevé que les normes d'hygiène ne pouvaient pas être respectées compte tenu de l'état de vétusté des sols et des murs, que des traces d'humidité et de moisissures étaient visibles sur les plafonds, que les réseaux des eaux usées et des eaux pluviales n'étaient pas séparés, ni raccordés aux réseaux publics, puis que les fenêtres du fournil, très anciennes, étaient moisies.
Si l'absence d'entretien relevé par l'expert n'est pas contestable, les désordres relevés ne s'expliquent cependant pas uniquement par le manquement des preneurs à leurs obligations. Les clichés photographiques qui figurent au rapport d'expertise montrent en effet que le fournil et le laboratoire, qui n'ont pas été remis en état depuis au moins vingt ans, date à laquelle M. A... a cessé son activité dans les lieux, sont atteints par la vétusté. Dès lors que le défaut d'entretien des locataires n'a pu qu'accélérer les effets de la vétusté qui, en toute hypothèse, aurait révélé ses effets et obligé à une réfection du fournil et du laboratoire passé vingt ans d'utilisation, les bailleurs, qui contrairement à ce qu'ils indiquent, sont tenus d'une obligation de délivrance continue tout au long du bail, ne peuvent s'exonérer de ces réparations rendues nécessaires par le seul effet du temps.
La clause du bail par laquelle les appelants ont accepté, le 12 octobre 2010, de prendre les lieux en état, ne permet pas davantage de mettre à la charge des preneurs les travaux de réfection du fournil et du laboratoire, alors que l'état de vétusté de ces pièces constaté en 2016 par l'expert est bien plus avancé que celui relevé en août 2010 par le diagnostic hygiène effectué par le laboratoire de Touraine. Alors que l'expert indique en effet que le local est purement et simplement inutilisable à destination de boulangerie, ce que confirme l'examen des photographies annexées à son rapport, le diagnostic hygiène de 2010 concluait simplement à la nécessité de procéder à des travaux d'entretien et de nettoyage dont la réalisation n'aurait assurément pas suffi à remédier à la vétusté du fournil et du laboratoire, ni à empêcher l'aggravation, avec le temps, de cet état de vétusté.
Au titre des travaux de remise en état du laboratoire et du fournil, M. et Mme A... seront donc condamnés à régler à M. et Mme T..., déduction faite du coût des travaux de mise en conformité du système d'évacuation des eaux usées, des eaux vannes et des eaux pluviales, qui incombe aux preneurs, la somme de 65358euros (78093€ - 12735€).
M. et Mme T..., qui supportent la charge des travaux de mise en conformité autres que ceux rendus nécessaires par le seul effet du temps, devront régler à leurs bailleurs la somme de 12735euros correspondant à la mise aux normes du réseau d'évacuation des eaux, exclusive de la vétusté de l'installation en cause.
Le deuxième devis (entreprise F...) sur lequel les parties fondent leurs demandes réciproques de condamnation concerne la mise en conformité de l'installation électrique équipant les lieux. Là encore, l'obligation d'entretien et de réparation qui pèse sur les locataires, comme celle de prendre en charge les travaux de mise en conformité, ne peut dispenser les bailleurs de leur obligation de délivrance et, partant, en l'absence de clause expresse contraire, de l'obligation de prendre en charge les travaux de mise en conformité de l'installation électrique rendus indispensables par leur seule vétusté, que s'il est établi que la vétusté de l'installation électrique était avérée en octobre 2010, lorsque les locataires ont accepté de prendre les lieux en l'état sans pouvoir exiger aucune remise en état de leurs bailleurs, ou s'il est démontré que l'aggravation de la vétusté de cette installation est entièrement due à un défaut d'entretien imputable aux locataires.
L'expert a constaté, dans tous les locaux du rez-de-chaussée, que l'installation électrique n'était pas aux normes, et les photographies qui se trouvent annexées à son rapport établissent que l'installation électrique est extrêmement vétuste, mais aussi qu'elle a été grossièrement bricolée par M. et Mme T..., qui étaient pourtant tenus les stipulations expresses du bail, non seulement d'entretenir les installations électriques, mais de les rendre en parfait état d'entretien.
A la différence de la vétusté du fournil et du laboratoire, il apparaît que la vétusté de l'installation électrique des locaux commerciaux du rez-de-chaussée n'était pas plus avancée en 2016, lors des opérations d'expertise, qu'à l'été 2010, lorsque M. et Mme T... avaient fait établir par le bureau Veritas, dans la perspective de la cession de leurs fonds, un rapport de vérification des installations électriques de la boulangerie.
Dès lors qu'ils ont expressément accepté, le 12 octobre 2010, de renouveler leur bail en prenant les locaux dans l'état dans lequel ils se trouvaient, en renonçant à exiger aucuns travaux de réfection ou de remise en état rendus nécessaires par l'état de vétusté, et qu'ils se sont contractuellement engagés à entretenir ces installations de manière à pouvoir les restituer en parfait état d'utilisation, M. et Mme T... doivent supporter le coût de réfection de l'installation électrique des locaux commerciaux qui s'élève à la somme de 4929,69euros, déduction faite du coût de réfection de l'installation électrique de l'appartement, précédemment mis à la charge de M. et Mme A... en raison de leurs obligations découlant des prescriptions d'ordre public applicables en matière de baux d'habitation (9610,82€ - 4781,13€).
Les parties sollicitent enfin leur condamnation réciproque au paiement d'une somme de 8500euros correspondant au montant du devis de la société Pani Centre, portant sur le déplacement et la réinstallation du mobilier et du matériel garnissant le fournil. Ces travaux de déménagement et ré-aménagement, nécessaires à l'exécution des travaux de remise en état du fournil, obéissent au même régime que les travaux de remise en état du fournil dont ils sont l'accessoire, et doivent donc être mis à la charge des bailleurs.
M. et Mme A... seront en conséquence condamnés à payer à M. et Mme T..., à ce titre, la somme sus-mentionnée de 8500euros.
M. et Mme A... sont donc condamnés à payer à M. et Mme T... la somme totale de 81874,54. Réciproquement, M. et Mme T... sont quant à eux condamnés à payer à M. et Mme A... la somme totale de 58122,69.
Après compensation entre les créances réciproques des parties, à concurrence de leurs quotités respectives, M. et Mme A... seront condamnés à régler à M. et Mme T... la somme de 23751,85euros.
Sur les demandes accessoires
M. et Mme A..., qui succombent au sens de l'article 696 du code de procédure civile, devront supporter les dépens de l'instance, en ce compris les frais de référé et d'expertise, et régler à M. et Mme T..., à qui il serait inéquitable de laisser la charge de la totalité de leurs frais irrépétibles, une indemnité de 5000euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
CONFIRME la décision entreprise en ce qu'elle a débouté M. et Mme L... T... de leur demande de résiliation du bail conclu le 12 octobre 2010 aux torts de M. et Mme X... A...,
L'INFIRME pour le surplus,
STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés,
CONDAMNE M. X... A... et Mme G... J... épouse A... à payer à M. L... T... et Mme B... O... épouse T... la somme de 23751,85euros,
Y AJOUTANT
CONDAMNE M. et Mme A... à payer à M. et Mme T... la somme de 5000euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. et Mme A... aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de référé et ceux d'expertise.
Arrêt signé par Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT