COUR D'APPEL DE BESANÇON
- 172 501 116 00013 -
ARRÊT DU 07 SEPTEMBRE 2021
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Contradictoire
Audience publique du 16 Juin 2021
No de rôle : No RG 20/00687 - No Portalis DBVG-V-B7E-EIAR
S/appel d'une décision
du Tribunal d'Instance de [Localité 2]
en date du 31 décembre 2019 [RG No 11-18-232]
Code affaire : 51B
Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion
[H] [S] C/ [D] [G], [L] [R] épouse [G]
PARTIES EN CAUSE :
Madame [H] [S]
née le [Date naissance 3] 1970 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
Représentée par Me Laure FROSSARD de la SCP SCP CODA, avocat au barreau de BESANCON
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/001612 du 28/05/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Besançon)


Monsieur [D] [G]
né le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 3]
de nationalité française, employé, demeurant [Adresse 2]
Représenté par Me Jean-Pierre FAVOULET de la SELARL FAVOULET - BILLAUDEL, avocat au barreau de JURA
Madame [L] [R] épouse [G]
née le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 2]
de nationalité française, employée, demeurant [Adresse 2]
Représentée par Me Jean-Pierre FAVOULET de la SELARL FAVOULET - BILLAUDEL, avocat au barreau de JURA

COMPOSITION DE LA COUR :
Lors des débats :
MAGISTRAT RAPPORTEUR : Monsieur JF. LEVEQUE, Conseiller, conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, avec l'accord des Conseils des parties.
GREFFIER : Madame F. ARNOUX , Greffier
Lors du délibéré :
Monsieur JF. LEVEQUE, Conseiller, a rendu compte conformément à l'article 786 du Code de Procédure Civile aux autres magistrats :
Monsieur E. MAZARIN, Président et Madame B. UGUEN LAITHIER , Conseiller
L'affaire, plaidée à l'audience du 16 juin 2021 a été mise en délibéré au 07 septembre 2021. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.
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Exposé du litige
Sur assignation délivrée le 17 septembre 2019 par M. [D] [G] et Mme [L] [R] son épouse à Mme [H] [S] aux fins de résiliation du bail d'habitation qu'ils lui avaient consenti le 27 septembre 2014 et à qui ils avaient donné congé en date du 6 mars 2017 en lui reprochant son irascibilité envers les autres occupants de l'immeuble et divers autres manquements à ses obligations locatives, le tribunal d'instance de Lons-le-Saunier, par jugement rendu le 31 décembre 2019, a :
- validé le congé,
- dit la locataire occupante sans droit ni titre à compter du jugement,
- ordonné son expulsion, au besoin avec la force publique passés deux mois de la signification du jugement,
- dit que Mme [S] sera tenue d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision pour charge, jusqu'à délaissement des lieux,
- condamné Mme [S] à payer aux époux [G] la somme de 800 euros pour leurs frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens,
- débouté les parties pour le surplus,
- ordonné l'exécution provisoire.
Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que les bailleurs établissaient que le comportement irascible et violent de la locataire envers ses voisins constituaient une cause grave et légitime de congé, était incompatible avec le maintien de la convention locative et justifiait tant la validation du congé que la résiliation du bail, mais qu'en revanche les bailleurs ne démontraient avoir subi un préjudice immatériel imputable aux manquements imputés à leur locataire.
Mme [S] a interjeté appel de cette décision par déclaration parvenue au greffe le 2 juin 2020, critiquant tous les chefs de jugements hormis l'exécution provisoire.
Par conclusions transmises le 1er juin 2021, elle demande à la cour de :
- infirmer le jugement dans les limites de l'appel,
- prononcer la nullité du jugement,
- débouter les bailleurs de toute demande,
- constater la libération des lieux à compter du 1er mars 2021,
- dire la demande des bailleurs sans objet,
- subsidiairement, débouter les bailleurs de leurs demandes,
- en tout état de cause, condamner les bailleurs à lui payer 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et à Me Laure Frossard 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux dépens, avec distraction au profit de la SCP Coda.
L'appelante soutient d'abord que le premier juge a statué ultra petita en prononçant une validation du congé qui ne lui était pas demandée, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile, et qu'en outre il ne pouvait fonder sur sa décision sur un congé donné en violation de l'article R. 353-39 du code de la construction et de l'habitation, applicable en raison de la convention passée entre les bailleurs et l'agence nationale de l'habitat (ANAH), prescrivant la reconduction du bail sans possibilité pour le bailleur de donner congé.
Elle soutient ensuite que la résiliation judiciaire du bail n'est pas justifiée en l'absence de manquements contractuels établis, et qu'elle est en outre sans objet depuis qu'elle-même a quitté les lieux le 15 mars 2021.
Elle conteste devoir un arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation au motif que les bailleurs ne justifient pas des sommes qu'ils réclament à ce titre.
Elle soutient encore que les bailleurs lui ont causé préjudice en ne lui permettant pas de jouir paisiblement du bien loué, au sens des articles 1719 et 1721 du code civil, en lui imposant des modalités de paiement du loyer indues et en amputant l'espace privatif auquel lui donnait droit le bail.
Les intimés, par conclusions enregistrées le 28 mai 2021 portant appel incident sur le rejet du surplus de leurs demandes, demandent à la cour de :
- réformer le jugement entrepris et, y ajoutant,
- prononcer la résiliation du bail à la date du 31 décembre 2019,
- constater la libération des lieux en date du 15 mars 2021,
- fixer l'indemnité d'occupation à 500 euros par mois,
- condamner Mme [S] à leur payer 421,76 euros au titre de l'arriéré de loyer, charges et indemnités d'occupation et 2 000 euros en réparation du préjudice causé par ses manquements contractuels avec intérêts légaux,
- la débouter de ses demandes reconventionnelles,
- la condamner à leur payer 3 000 euros pour leurs frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
Les époux [G] soutiennent d'abord que la nullité du jugement doit se limiter à la validation du congé, effectivement non demandée, mais n'empêche pas la cour de prononcer la résiliation du contrat en raison des nombreux manquements contractuels imputables à la locataire, qui de plus leur ont causé un dommage certain en les confrontant aux innombrables problèmes qu'ils ont dû gérer à cause d'elle avec les autres locataires.
Ils ajoutent que la locataire leur doit l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation qu'ils réclament selon tableau de calcul versé aux débats.
Ils soutiennent enfin que l'appelante n'établit ni les préjudices, ni les fautes qu'elle leur impute pour réclamer des dommages et intérêts, se faisant indûment passer pour victime des difficultés rencontrées.
Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'instruction de l'affaire a été clôturée le 2 juin 2021.
Motifs de la décision
- Sur la validation du congé et la nullité du jugement,
Le premier juge, saisi des seules demandes présentées par les parties dans le dispositif de leurs écritures et non de celles figurant uniquement dans leurs motifs, n'était pas saisi d'une demande en validation du congé délivré à la locataire par les bailleurs, lesquels, dans leur dispositif, ne prétendaient qu'à la résiliation judiciaire du bail.
Dès lors, en validant le congé, le premier juge a statué en violation de l'article 5 du code de procédure civile suivant lequel le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé, ce qui entraîne la nullité du jugement de ce chef, que prononcera la cour.
- Sur la résiliation du bail,
Le fait que la locataire ait quitté les lieux le 15 mars 2021, date de l'état des lieux de sortie contradictoire, ne rend pas sans objet la demande de résiliation judiciaire du bail à compter du 31 décembre 2019, en ce que, par la disparition du contrat, elle modifie la nature et le contenu des obligations réciproques des parties entre ces deux dates.
Adoptant les motifs par lequel le premier juge s'est exactement convaincu, au visa de l'article 1729 du code civil suivant lequel le bailleur peut faire résilier le bail si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement, et de l'article 7 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, suivant lequel le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, que les multiples débordements établis à l'encontre de Mme [S] n'étaient pas compatibles avec le maintien du lien contractuel, et retenant qu'outre l'agressivité chronique retenue par le premier juge, sont encore établis les griefs de stationnement malveillant de véhicule, vagabondage d'animaux domestiques, manquement à l'obligation contractuelle d'entretenir certains espaces verts, ainsi que des retards et difficultés persistants de paiement des loyers et charges, la cour, ajoutant au jugement, prononcera la résiliation du bail passé entre les parties le 27 septembre 2014, à compter du 31 décembre 2019, et confirmera le jugement déféré en ce qu'il a dit la locataire occupante sans droit ni titre à compter du jugement, et dit que Mme [S] sera tenue d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision pour charge, jusqu'à délaissement des lieux.
- Sur l'arriéré locatif,
Conformément à l'article 1353 du code civil, aux termes duquel celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, alors que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation, la cour, ajoutant au jugement qui n'était pas saisi de cette demande, fera droit à la demande des bailleurs tendant au paiement d'une somme de 421,76 euros au titre d'un arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, détaillé dans un tableau produit aux débats, dès lors qu'ils établissent leur créance par la production du bail et qu'en revanche la locataire n'apporte pas la preuve de s'être acquittée intégralement des sommes dues, qui lui incombait.
- Sur l'indemnisation des bailleurs,
Les manquements contractuels retenus contre la locataire au titre de la résiliation du bail, en obligeant les bailleurs à intervenir pour tenter de la ramener à une jouissance paisible des lieux et pour tenter de régler les répercussions de ces manquements sur les autres occupants de l'ensemble immobilier, qui comptait cinq logements, ont nécessairement causé aux bailleurs des désagréments répétés constitutifs d'un préjudice moral.
Infirmant dès lors le jugement déféré en ce qu'il a débouté les bailleurs de leur demande de dommages et intérêts, la cour condamnera Mme [S] à leur payer 500 euros en réparation de leur préjudice.
- Sur l'indemnisation de la locataire,
Mme [S] ne caractérise pas le préjudice que lui aurait causé le fait, pour les bailleurs, de prévoir dans le bail un paiement des loyers le 11 de chaque mois et non à terme échu, en exigeant de percevoir intégralement le loyer en sus de l'allocation de logement ensuite reversée, en violation de l'article L. 832-1 du code de la construction et de l'habitation, ni en lui reversant l'allocation avec retard pour les mois de novembre et décembre 2014, ni en
exigeant un paiement complet des loyers avant de lui délivrer ses quittances de loyer, de sorte que sa demande indemnitaire ne peut être accueillie de ces chefs.
Mme [S] ne caractérise pas mieux le manquement de ses bailleurs à leur obligation de lui permettre de jouir paisiblement du bien loué, au sens des articles 1719 et 1721 du code civil, n'apportant pas la preuve qu'ils aient amputé l'espace privatif auquel lui donnait droit le bail en permettant à un autre locataire de déborder la limite de son propre espace privatif, en retirant un accord donné pour un stationnement de voiture, en édifiant une palissade autour de sa cour privative, ou encore en revendiquant, pour accéder à leur verger, un droit de passage remettant en cause ses propres possibilités de stationnement.
En conséquence, la cour confirmera le rejet de sa demande indemnitaire.
Par ces motifs
La cour, statuant publiquement, contradictoirement, et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Annule partiellement le jugement rendu entre les parties le 31 décembre 2019 en ce qu'il a validé le congé en date du 6 mars 2017 adressé par M. [D] [G] et Mme [L] [R] son épouse à Mme [H] [S].
Infirme partiellement le même jugement de ce qu'il a débouté M. et Mme [G] de leur demande en dommages et intérêts.
Confirme le surplus des dispositions déférées.
Statuant du chef infirmé et y ajoutant,
Prononce la résiliation du bail passé entre les parties le 27 septembre 2014, à effet du 31 décembre 2019.
Condamne Mme [S] à payer à M. [D] [G] et à Mme [L] [R], son épouse, les sommes de 421,76 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et de 500 euros à titre de dommages et intérêts.
La condamne à leur payer et 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et la déboute au même titre.
La condamne aux dépens d'appel qui seront recouvrés selon les règles applicables en matière d'aide juridictionnelle.
Ledit arrêt a été signé par M. Edouard Mazarin, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Fabienne Arnoux, greffier.
Le greffier,le président de chambre