Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 20 MARS 2014
(no, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/ 06622
Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Janvier 2012- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 11/ 11756

Monsieur Jean-Charles X... agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de Président de la SAS SOPLAM
demeurant...
SAS SOPLAM SOCIÉTÉ DE PLACEMENTS MUTUALISÉS
représentée par son Président et tous représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité
ayant son siège ...
représentés par Maître Mireille GARNIER de la SCP MIREILLE GARNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J136 et assistés sur l'audience de Maître Claude VAILLE-CEOLIN, avocat au barreau de NANTERRE

Monsieur Jean Y...
demeurant...
représenté par Maître Alain FISSELIER de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044 et assisté sur l'audience de Maître Muriel ABERGEL, avocat au barreau de PARIS, toque : E858
SCP B... & C...
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège ...
représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 et assistée sur l'audience de Me Stéphanie BACH de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 13 février 2014, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Chantal SARDA, présidente
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Monsieur Fabrice VERT, conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Fatima BA
Greffier lors des débats : Madame Mélanie RAMON
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente et par Madame Mélanie RAMON, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Par acte du 2 décembre 2010, Monsieur Y... a promis à Monsieur X... de lui vendre des lots de copropriété d'un immeuble situé à Paris 17ème pour un montant respectif de 64 000 ¿ et 85 000 ¿, étant précisé que ces lots étaient loués.
Cette promesse a été consentie sous diverses conditions suspensives, dont celle de l'obtention d'un prêt. L'indemnité d'immobilisation a été fixée à la somme de 14 900 ¿ sur laquelle Monsieur X... a versé 8 000 ¿ le jour même, le solde, soit 6 900 ¿ devant être versé dans le délai de 8 jours à compter de la réalisation de la promesse, initialement fixée au 15 mars 2011.
Par avenant du 1er février 2011, les parties ont convenu de proroger la réalisation de la promesse au 15 mai 2011 et de réduire l'indemnité d'immobilisation à la somme de 8 000 ¿.
Par jugement devenu définitif, Monsieur Y... a été condamné à mettre en conformité l'un des lots litigieux avec la législation relative à la salubrité des logements loués.
Par lettres recommandées avec avis de réception du 13 mai 2011 adressées à la SCP B... & C... ainsi qu'au sieur Y..., Monsieur X... a fait part de sa décision de lever l'option d'achat concernant ces lots.
Par acte sous seing privé du 13 mai 2011, notifié par lettre recommandée avec avis de réception au promettant le 18 mai 2011, la SAS SOPLAM a été substituée à Monsieur X... dans le bénéfice de la promesse de vente du 2 décembre 2010.
Par acte d'huissier du 17 mai 2011, Monsieur Z... a sommé Monsieur Y... d'avoir à comparaître en l'étude de Me B... afin de réaliser la vente définitive des lots de l'immeuble.
Par acte du 18 juillet 2011, Monsieur Y... a fait assigner M Z... en annulation de la promesse de vente et en paiement de l'indemnité d'immobilisation et de dommages-intérêts, ainsi que la SCP B... & C... en responsabilité professionnelle et paiement de dommages-intérêts.
Par conclusions signifiées le 27 septembre 2011, la SAS SOPLAM est intervenue volontairement à la procédure.
Par jugement en date du 31 janvier 2012, le Tribunal de Grande Instance de Paris a :
- rejeté la demande de nullité de la promesse de vente du 2 décembre 2010 dressée par Me B..., notaire à Paris,
- constaté la caducité de la promesse de vente du 2 décembre 2010 dressée par Me B..., notaire à Paris,
- constaté l'absence de faute de la SCP B... & C... dans la rédaction de la promesse de vente du 2 décembre 2010,
- rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné solidairement la SAS SOPLAM et Monsieur X... aux entiers dépens avec faculté de distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande.
La SAS SOPLAM et Monsieur X..., agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de Président de la SAS SOPLAM ont interjeté appel de ce jugement et vu leurs dernières conclusions signifiées le 29 janvier 2014 et aux termes desquelles, ils demandent à la Cour de :
- les déclarer bien fondés en leur appel,
- ordonner la vente judiciaire des lots de copropriété au profit de la SAS SOPLAM, subsidiairement au profit de M. X...,
- dire et juger que si dans les deux mois de l'arrêt à venir, M. Y... n'a pas régularisé l'acte authentique de vente, la décision de la Cour vaudra vente et pourra être publiée comme tel au bureau des hypothèques compétent, pour valoir titre de propriété,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la caducité de la promesse à tort ;
Si par extraordinaire la Cour confirmait la décision des premiers juges sur la caducité,
- dire et juger que la SCP B..., notaire, doit les garantir de toutes les conséquences de la perte de ce bien au motif que l'Étude a failli à son devoir de conseil,
En application de l'article 1134 du Code Civil et vu les termes précis et non ambigus de la promesse du 2 décembre 2010,
- dire et juger que le paiement du prix, ni sa consignation n'étaient des conditions de la levée de l'option d'achat, mais seulement du transfert de propriété qui devait intervenir dans les 5 jours de la levée d'option,
En conséquence,
- dire et juger que le tribunal a dénaturé les termes clairs et précis de la promesse de vente et a violé le texte susvisé ;
- condamner M. Y..., vu la carence résultant de sa faute exclusive, à leur verser la somme de 14 900 ¿ en réparation du préjudice subi par la SAS SOPLAM, dont les fonds ont été gelés depuis le 18 mai 2011 et pendant un an,
- le condamner à leur verser la somme de 5 670 ¿ au titre du manque à gagner au titre des loyers de juin à novembre 2011, outre 950 ¿ par mois à compter du mois de décembre 2011 jusqu'au prononcé de l'arrêt à intervenir,
- le condamner à leur verser la somme de 26 636, 91 ¿ correspondant aux frais de mise en conformité des lots de copropriété, obligation résultant de la décision du Tribunal du 17e arrondissement de Paris, confirmée par la décision de la Cour d'Appel de Paris en date du 13 août 2010,
- condamner M. Y... à leur régler la somme de 4 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont le montant sera recouvré par la SCP GARNIER, avocat constitué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile,
Si par extraordinaire la Cour faisait droit aux prétentions de M. Y...,
- condamner Me B..., notaire, à les garantir de tous leurs droits et préjudices.
Monsieur Jean Y..., intimé, a signifié ses dernières conclusions le 21 janvier 2014, aux termes desquelles il demande à la Cour de :
- rejeter en tous points les prétentions, fins et demandes de la SAS SOPLAM et de M. X... agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de président de la SAS SOPLAM,
Confirmant le jugement entrepris,
- dire et juger que M. X... n'a pas respecté les délais et formalités à accomplir prévue dans la promesse de vente du 2 décembre 2010,
- dire et juger que M. X... n'a pas respecté les obligations contractuelles mises à sa charge dont dépendait la validité de la levée d'option,
- constater la caducité de la promesse de vente du 2 décembre 2010 dressée par Me B..., notaire à Paris,
Infirmant le jugement entrepris, à titre subsidiaire,
- dire et juger que l'acte de substitution en date du 13 mai 2011 entre M. X... et la SAS SOPLAM est irrecevable,
- prononcer la caducité de la promesse de vente pour irrecevabilité de la substitution puisque les fonds ont été versés au nom et pour le compte de la SAS SOPLAM,
- ordonner la nullité de la promesse de vente pour vice du consentement effectué par M. X... à son encontre,
- ordonner la nullité de la promesse de vente compte tenu des contradictions contenues dans le corps de l'acte,
En tout état de cause,
- constater les voies de fait, intentions de nuire et malversations effectuées par M. X... à son encontre et ses agissements dolosifs ;
En conséquence,
- condamner solidairement M. X... et la SAS SOPLAM à lui verser une somme de 114 428 ¿ à titre de dommages-intérêts pour le préjudice matériel se décomposant de la façon suivante :
31 028 ¿ pour les dommages-intérêts concernant la plus-value devant être réglée par lui en cas de vente des lots de copropriété au prix de 187 800 ¿,
38 000 ¿ pour les dommages-intérêts correspondant au manque à gagner pour l'absence de vente des lots de copropriété au prix de 187 800 ¿ conformément aux promesses de vente versées au débat,
30 400 ¿ à titre de dommages-intérêts correspondant à la perte du loyer du 15 mai 2011 à ce jour soit le mois de janvier 2014 suite à l'immobilisation des lots sur la base de 950 ¿ par mois pour les deux chambres,
15 000 ¿ pour le préjudice distinct subi par lui suite aux man ¿ uvres, aux tentatives de discrédit de M. X....
- condamner solidairement M. X... et la SAS SOPLAM à lui verser la somme de 8 000 ¿ au titre de l'indemnité d'immobilisation due en cas de carence de l'une des parties, soit la clause pénale,
- condamner solidairement M. X... et la SAS SOPLAM à lui verser la somme de 15 000 ¿ au titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral et psychologique subi,
- condamner solidairement M. X... & la SAS SOPLAM à lui rembourser les sommes perçues de par l'occupation dans les lieux de M. RAPHAEL pour la période de janvier à mai 2011 soit 2 500 ¿,
- constater, dire et juger la faute commise par l'Étude notariale dans la rédaction de la promesse de vente du 2 décembre 2010 et le préjudice direct par lui subi,
- condamner Me B... et C..., notaires associés, membres de la SCP B... & C... à lui verser la somme de 20 000 ¿ à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi,
- condamner solidairement M. X... et la SAS SOPLAM à lui verser la somme de 10 000 ¿ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner la SCP B...- C..., notaires, à lui verser la somme de 10 000 ¿ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner solidairement M. X..., la SAS SOPLAM et la SCP B...- C..., notaires, aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP AFG conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
La SCP B... & C..., intimée, a signifié ses dernières conclusions le 28 janvier 2014, aux termes desquelles elle demande à la Cour de :
- confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Paris le 10 avril 2012 en ce qu'il a constaté qu'aucune faute de nature à engager sa responsabilité professionnelle ne peut lui être reprochée,
En tout état de cause,
- débouter M. Y... de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à son encontre, à défaut de rapporter la preuve d'une faute de sa part de nature à engager sa responsabilité professionnelle,
- dire et juger que M. Y... ne rapporte pas la preuve d'un préjudice certain, réel et actuel ayant un lien de causalité avec un manquement de sa part,
- débouter M. Y... de sa demande tendant à la voir condamner à lui payer la somme de 20. 000 ¿ à titre de dommages-intérêts,
- débouter la SAS SOPLAM et M. X... de leur demande de garantie formulée à son encontre,
- débouter la SAS SOPLAM et M. X... de leur demande indemnitaire dirigée à son encontre,
- condamner M. Y... et tout succombant solidairement à lui payer la somme de 3. 500 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner M. Y... ainsi que tout succombant solidairement aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me RONZEAU qui pourra les recouvrer directement en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.


Considérant que les appelants critiquent le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la caducité de la promesse de vente du 2 décembre 2010 reçue par Me B..., notaire à Paris, alors que, selon les appelants, ils auraient levé efficacement l'option dans les conditions prévues par les clauses contractuelles liant les parties ;
Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1134 du Code Civil que " les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites " ; qu'en l'espèce, la promesse litigieuse stipule une clause intitulée « Réalisation » aux termes de laquelle la « réalisation de la promesse aura lieu :
soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente accompagnée du paiement du prix et du versement des frais de chèque de banque dans le délai ci-dessus ;
soit par la levée de l'option faite par le bénéficiaire dans le même délai suivie de l'acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivants, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par chèque de banque » ;
Considérant que les parties s'opposent sur le sens à donner à cette clause quant aux conditions de la levée de l'option, M. Jean Y... soutenant que pour être efficace, la levée de l'option devait être accompagnée du paiement du prix de vente dans le délai de réalisation de la promesse, fixé contractuellement au 15 mai 2011, alors que les appelants soutiennent que le paiement du prix, dans le cadre de la levée de l'option, pouvait intervenir dans les cinq jours ouvrés suivants la levée de l'option ;
Considérant que les termes et la rédaction de cette clause sont clairs et précis ; qu'il s'en suit de la rédaction de cette clause, que la levée de l'option, pour être efficace, supposait que dans les cinq jours ouvrés suivant la levée de l'option (dans les délais prévus contractuellement) le bénéficiaire ait payé le prix de vente et les frais par chèque de banque ; que retenir que la levée de l'option, pour être efficace, devait être accompagnée impérativement du paiement du prix et des frais, concomitamment à la levée de l'option ou avant le délai de réalisation de la promesse telle que fixée contractuellement, reviendrait à dénaturer les obligations qui résultent de cette clause claire et précise ;
Mais, considérant que cette clause stipule également de manière claire et précise, que le paiement du prix et des frais devait intervenir par chèque de banque ; qu'or, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du procès verbal de carence en date du 20 mai 2011 dressé par la SCP B... & C... qu'il a été viré, au titre du paiement du prix de vente, sur le compte de l'office une somme de 91 000 euros émanant de M Ralf A... ; qu'or dans ses écritures, M. Jean Y... soutient qu'en « l'absence de vérification d'origine des fonds arrivés » ce versement ne saurait avoir aucune valeur, M. Jean Y... faisant valoir « n'avoir aucune précision sur l'identité de M Ralf A..., que ce virement provient d'une banque suisse, l'origine des fonds n'étant pas identifiée » ; qu'il s'en suit de ces éléments que le paiement du prix et des frais n'est pas intervenu dans les conditions prévues contractuellement par les parties dans la clause susvisée, qui stipulait expressément un paiement par chèque de Banque ; qu'il sera observé que M. Jean Y..., au regard des circonstances susvisées, est fondé à contester l'efficacité du versement litigieux, dès lors qu'il est le bénéficiaire (économique) de ce versement et, dès lors qu'au regard des circonstances susvisées, il est légitime à émettre des suspicions sur ce versement ;
Considérant qu'au regard de ces éléments, il y a lieu de dire que le bénéficiaire de la promesse ne justifie pas avoir procédé au paiement du prix de vente dans les conditions stipulées contractuellement, rendant ainsi inefficace la levée de l'option ; qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la caducité de la promesse de vente du 2 décembre 2010 reçue par Me B..., notaire à Paris et de rejeter l'ensemble des demandes des appelants, étant observé que ces derniers ne caractérisent aucune faute du promettant leur ayant causé un préjudice ;
Considérant que la caducité de cette promesse étant imputable au promettant qui n'a pas levé de l'option dans les délais et dans les conditions de la promesse, il y a lieu, en application des stipulations contractuelles, de dire que l'indemnité d'immobilisation de 8 000 euros restera acquise à M Y... ;
Considérant que c'est par des motifs pertinents, que la Cour adopte, que les premiers juges ont débouté M. Jean Y... de ses demandes en dommages et intérêts formées à l'encontre des appelants, étant observé que M. Jean Y... ne justifie pas de la réalité d'un préjudice financier ou d'un préjudice moral ayant un lien de causalité direct avec les fautes alléguées à l'encontre des appelants, distinct de celui qui se trouve réparé par la disposition précédente ;
Considérant que c'est également par des motifs pertinents, que la Cour adopte, que les premiers juges ont débouté les parties de leurs demandes formées à l'encontre de la SCP B... & C..., étant observé M. Jean Y... et les appelants ne caractérisent aucun préjudice ayant un lien direct de causalité avec les fautes alléguées contre le notaire.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à dire l'indemnité d'immobilisation de 8000 euros stipulée à la promesse litigieuse restera acquise à M Jean Y...,
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.
Condamne in solidum les appelants au paiement des dépens de l'appel avec recouvrement conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
La Greffière, La Présidente,