R.G : 07/00222






CORSE DE LA

COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 27 JUIN 2008
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE ST DENIS en date du 07 FEVRIER 2007 suivant déclaration d'appel en date du 12 FEVRIER 2007
rg no  05/3532
APPELANTE :
SCI RAVIC en son représentant légal
101 Rue du Maréchal Leclerc
97400 ST DENIS
Représentant : la SCP BELOT- CREGUT- HAMEROUX (avocats au barreau de SAINT-DENIS)

CAISSE D'EPARGNE ALPES PROVENCE CORSE DE LA RÉUNION
55 Rue de Paris

97400 ST DENIS
Représentant : Me Pierre HOARAU (avocat au barreau de SAINT-DENIS),
CLOTURE LE : 22 février 2008,
DÉBATS : en application des dispositions de l'article 779 alinéa 3  du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 9 mai 2008.
Par bulletin du 12 mai 2008, le président a avisé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :
Président :	Monsieur Olivier FROMENT,
Conseiller :	Monsieur Gérard GROS,
Conseiller :	Madame Anne JOUANARD,
qui en ont délibéré et que l'arrêt serait rendu le 13 juin 2008 à cette date le délibéré a été prorogé au 27 juin 2008  par mise à disposition au greffe.
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 27 Juin 2008.
Greffier : Dolène MAGAMOOTOO.
FAITS ET PROCÉDURE,
Suivant acte sous seings privés en date du 17 octobre 2003 la SCI Ravic a donné à bail à la Caisse d'Epargne Provence-Alpes-Corse-La Réunion un local situé à Saint Denis à l'angle des rues Juliette Dodu et Labourdonnais moyennant un loyer mensuel de 3 811  HT.
Le loyer était stipulé payable à compter du 1er juillet 2005, le preneur s'engageant en contrepartie à effectuer la rénovation entière de l'immeuble.
Il était également prévu qu'au cas où le preneur n'obtiendrait pas les autorisations nécessaires pour les travaux au plus tard le 30 juin 2004 le bail serait caduc, le preneur étant alors tenu au paiement d'une indemnité forfaitaire fixée d'un commun accord à la somme de 50 000 .
Le 25 juillet 2005 la Caisse d'Epargne a informé son bailleur de ce qu'elle mettait fin au bail en raison de la modification de sa politique de distribution.
Arguant de ce que cette rupture qu'elle estime fautive lui causait un préjudice la SCI Ravic a, par acte d'huissier en date du 3 novembre 2005,  fait assigner  la Caisse d'Epargne en paiement,  en définitive,  des sommes de 137 196  au titre des loyers dus jusqu'au 31 décembre 2006, de 200 000  au titre de l'obligation de rénover l'immeuble, de 100 000  au titre d'une perte de chance de louer et de 13 000  sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
La Caisse d'Epargne a soutenu que le bail était caduc depuis le 1er juillet 2004 et a indiqué être prêtre à offrir l'indemnité de 50 000  prévue au contrat.
Par acte d'huissier en date du 7 avril 2006 la Caisse d'Epargne a notifié à la SCI Ravic un congé de fin de période triennale pour le 31 décembre 2006
Par jugement en date du 7 février 2007 le Tribunal de Grande Instance de Saint Denis:
- a dit et jugé que le bail litigieux n'était pas devenu caduc le 30 juin 2004 mais qu'il avait été régulièrement et valablement résilié par la Caisse d'Epargne Provence-Alpes-Corse-La Réunion  à effet du 31 décembre 2006,
- a débouté par suite la SCI Ravic de l'ensemble de ses demandes,
- a dit satisfactoire l'offre de la Caisse d'Epargne d'allouer à la SCI Ravic l'indemnité contractuelle de 50 000 ,
- a condamné par suite et en tant que de besoin la SA Caisse d'Epargne Provence-Alpes-Corse-La Réunion à payer à la SCI Ravic ladite indemnité de 50 000 ,
- a dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire,
- a condamné la SCI Ravic à payer à la SA Caisse d'Epargne Provence-Alpes-Corse-La Réunion une somme de 2 000  sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens.
Par déclaration au Greffe en date du 12 février 2007 la SCI Ravic a interjeté appel de ce jugement.
MOYENS ET PRÉTENTIONS,
Dans ses dernières écritures régulièrement notifiées déposées le 1er juin 2007 la SCI Ravic demande à la Cour, au visa des articles 1131, 1354, 1147 du Code civil et L 145-4 du Code de commerce:
- de constater que la Caisse d'Epargne a méconnu ses obligations contractuelles, de dire et juger son inexécution fautive et de dire et juger qu'elle devra en supporter les conséquences  et ainsi d'infirmer le jugement entrepris  et, statuant à nouveau:
- de condamner la Caisse d'Epargne Provence-Alpes-Corse-La Réunion à lui verser une somme de 374 428,83  en réparation de son préjudice ainsi qu'une somme de 5 000  sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens dont distraction par application de l'article 699 du Code de procédure civile.
Dans ses dernières écritures régulièrement notifiées déposées le 31 juillet 2007 la Caisse d'Epargne Provence-Alpes-Corse-La Réunion demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris et de condamner la SCI Ravic à lui verser une somme de 3 000  sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 février 2008.
Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter à leurs écritures ci dessus visées figurant au dossier de la procédure.
MOTIFS DE LA DÉCISION,
Il résulte du contrat de bail qui fait la loi des parties que les locaux en cause ont été loués par la SCI Ravic à la Caisse d'Epargne Provence-Alpes-Corse-La Réunion à compter du 1er janvier 2004  moyennant un  loyer mensuel de 3 811  HT.
Que le preneur s'engageait,  en contrepartie d'un loyer gratuit jusqu'au 30 juin 2005,  à effectuer la rénovation entière de l'immeuble, et que, au cas où le preneur n'obtiendrait pas les autorisations nécessaires pour les travaux au plus tard le 30 juin 2004 le bail serait caduc, le preneur étant alors tenu au paiement d'une indemnité forfaitaire fixée d'un commun accord à la somme de 50 000 .
Il a été mis fin au bail par le congé délivré par la Caisse d'Epargne à la SCI Ravic le 7 avril 2006 à effet du 31 décembre 2006.
En effet il résulte à suffire d'une part du fait qu'aucune des parties ne s'est alors prévalue en son temps  de la  caducité du bail et d'autre part du fait que la Caisse d'Epargne a notifié par courrier du 25 juillet 2005 son intention de mettre fin au bail pour des raisons internes  puis, le 7 avril 2006, délivré normalement congé en fin de période triennale, qu'il  avait été nécessairement  convenu entre les parties d'une prorogation de ce délai d'obtention des autorisations de travaux et que  la Caisse d'Epargne ne peut arguer de la caducité du bail au 1er juillet 2004 faute par elle d'avoir alors obtenu lesdites autorisations qui lui ont d'ailleurs été accordées en septembre et octobre 2004.
Dès lors il s'ensuit nécessairement dès lors qu'il résulte clairement des termes du bail que  le paiement d'une indemnité forfaitaire de 50 000  à la charge du preneur n'avait été contractuellement prévu que dans l'hypothèse d'une caducité du bail au 30 juin 2004, qu'une telle indemnité ne peut être due par la Caisse d'Epargne.
Ceci posé il résulte là encore clairement des clauses du bail que le loyer mensuel de 3 811  HT n'était payable qu'à compter du 1er juillet 2005 et que la contrepartie pour la Caisse d'Epargne  de ces  18 mois de loyer gratuit  résidait dans l'obligation pour elle d'effectuer la rénovation entière de l'immeuble.
Or il est incontestable et d'ailleurs incontesté que la Caisse d'Epargne n'a pas rempli son obligation de rénovation de l'immeuble.
Il s'ensuit qu'elle est ainsi redevable envers la SCI Ravic de la somme de 74 428,83  correspondant aux loyers de janvier 2004 au 30 juin 2005 au paiement de laquelle elle sera condamnée.
Il doit ceci posé être considéré que le  préjudice de la SCI Ravic se limite à cette seule somme de 74 428,83  qui constitue la "pénalité" contractuellement prévue pour non respect par la Caisse d'Epargne de son obligation de rénovation de l'immeuble.
Qu'en effet la Caisse d'Epargne n'a commis aucune autre "faute" ouvrant droit à indemnisation pour la bailleresse et notamment pas en usant  régulièrement de sa faculté de résiliation à l'issue  de la première période triennale.
Que la SCI Ravic  bailleresse ne peut par ailleurs arguer des avantages qu'elle a, à les supposer établis, en toute hypothèse librement consentis à la Caisse d'Epargne - clés remises antérieurement à la prise d'effet du bail,  loyer particulièrement bas, clause qui prévoit qu'à la fin du bail elle ne pourra se prévaloir des travaux pour la fixation d'un nouveau loyer, droit de préemption - pour fonder une demande d'indemnisation complémentaire quelle qu'elle soit et notamment pas le paiement d'une partie du coût des travaux de rénovation de l'immeuble.
Elle ne peut d'avantage arguer d'une perte de chance de louer dont elle ne justifie d'ailleurs pas.
L'équité commande la condamnation de la  Caisse d'Epargne Provence-Alpes-Corse-La Réunion à payer à la SCI Ravic une somme de 3 500   sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement en matière civile par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a dit et jugé que le bail litigieux a été régulièrement et valablement résilié par la Caisse d'Epargne Provence-Alpes-Corse-La Réunion  à effet du 31 décembre 2006.
INFIRME le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions et
STATUANT  à nouveau:
CONDAMNE la Caisse d'Epargne Provence-Alpes-Corse-La Réunion à payer à la SCI Ravic à titre de dommages et intérêts la somme de 74 428,83  .
CONDAMNE la Caisse d'Epargne Provence-Alpes-Corse-La Réunion à payer à la SCI Ravic  une somme de 3 500  sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.
CONDAMNE la Caisse d'Epargne Provence-Alpes-Corse-La Réunion aux dépens de première instance et d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Olivier FROMENT, Président, et par Dolène MAGAMOOTOO , greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER 				LE PRÉSIDENT