COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-3
ARRÊT AU FOND
DU 09 JUIN 2022
No 2022/138
No RG 19/02455 - No Portalis DBVB-V-B7D-BDY2D


SCI MEDITERRANEE
Copie exécutoire délivrée


Me Christophe DUPONT
Me Thimothée JOLY
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 03 Décembre 2018 enregistré au répertoire général sous le no 16/03936.

Monsieur [D] [Z]
né le [Date naissance 1] 1981 à [Localité 12], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Christophe DUPONT de la SELARL SELARL CHRISTOPHE DUPONT, avocat au barreau de NICE substituée par Me Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

SCI MEDITERRANEE,
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Thimothée JOLY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
ayant pour avocat plaidant Me Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 09 Mars 2022 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente (rapporteur)
Mme Béatrice MARS, Conseiller
Mme Florence TANGUY, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Jocelyne MOREL.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2022.

Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2022,
Signé par Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente et Madame Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La SCI Méditerranée, propriétaire d'un terrain situé lieudit « [Adresse 10]), a entrepris en 2007 la réalisation d'un bâtiment d'habitation R+3 sur sous-sol, dénommé « Villa Beausoleil » composé de 30 logements.
La construction a fait l'objet d'un permis de construire en date du 13 décembre 2017 et le certificat de conformité a été délivré par la mairie de [Localité 7] le 15 juillet 2010.
Le 30 janvier 2008, M. [D] [Z] a acquis en état futur d'achèvement un appartement trois pièces au rez-de-chaussée et un parking au sous-sol pour la somme de 199.000 euros TTC.
Le procès-verbal de livraison et de remise des clés a été signé le 2 juillet 2009 avec réserves.
Par courrier du 29 juillet 2009, M. [Z] a émis de nouvelles réserves, notamment en ce qui concerne l'appartement et la terrasse trop bas d'environ 35 cm, le grillage en limite d'appartement, les problèmes d'humidité extrême et d'eau stagnante dans les garages.
Par courrier recommandé avec réception du 28 janvier 2010, il a signalé divers problèmes non résolus et a réitéré que le niveau de l'appartement et de la terrasse était trop bas.
La société Promogim a répondu que l'implantation altimétrique du bâtiment était conforme au permis de construire et au plan du règlement de copropriété et a invoqué l'absence de responsabilité en lien avec les aménagements extérieurs de la Zac.
Selon exploit d'huissier en date du 31 juin 2010, M. [Z] a fait assigner la SCI Méditerranée aux fins, à titre principal, de résolution de la vente et restitution du prix d'un montant de 199 000 euros, outre 27 131 euros au titre de frais, et subsidiairement, de condamnation de la SCI Méditerranée à lui payer la somme de 80 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Vu le jugement en date du 3 décembre 2018 par lequel le tribunal de grande instance de Grasse a débouté M. [Z] de l'ensemble de ses demandes et l'a condamné à verser à la SCI Méditerranée la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
Vu l'appel relevé le 12 février 2019 par M. [Z] ;
Vu les dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 25 octobre 2019, par lesquelles M. [D] [Z] demande à la cour de :
Vu les articles 385, 386 et 803 du code de procédure civile,
Vu les articles 56 et 114 du code de procédure civile,
Vu les articles 1134, 1184, 1642-1 et suivants du code civil,
- déclarer recevable son appel diligenté à l'encontre du jugement du 3 décembre 2018 ;
- confirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté la SCI Méditerranée de sa demande de nullité de l'acte introductif d'instance du 30 juin 2010 ainsi que de sa demande de rejet des pièces no 1 à 16 ;
Pour le surplus,
- réformer le jugement querellé en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
A titre principal,
- dire et juger que l'appartement sis à [Adresse 6], livré le 2 juillet 2009 par la SCI Méditerranée, n'est pas conforme à celui qui a été vendu par acte de vente en l'état futur d'achèvement en date du 30 janvier 2008 ;
- dire et juger que le garage acquis par M. [Z] est impropre à sa destination ;
- dire et juger que la SCI Méditerranée n'a pas respecté son obligation de délivrance conforme;
- ordonner la résolution de la vente intervenue le 30 janvier 2008, au terme d'un acte reçu par Me [F], publié à la Conservation des hypothèques d'[Localité 5], 2ème bureau, le 6 mars 2008, no 2008 D no1992 Vol. 2008 B no 1061 portant sur les biens immobiliers dépendant de 1'ensemble immobilier situé sur la commune de [Localité 7] (06), lieudit « [Localité 9] », cadastré section AN no [Cadastre 3] pour 10a et 73ca, à savoir :
- le lot no 18 correspondant à un garage, situé au sous-sol avec les 37/10.000e parties communes générales,
- le lot no 40 correspondant à un appartement de trois pièces portant le no 8, situé au rez-de-chaussée, avec les 290/10.000e des parties communes générales ;
Ledit ensemble immobilier ayant fait l'objet d'un règlement de copropriété et état descriptif de division établi suivant acte reçu par Me [Y] [F], notaire à [Localité 11], le 13 novembre 2007, publié au 2ème bureau des hypothèques d'[Localité 5] le 28/11/2007, vol. 2007 P no 5194 ;
- condamner la SCI Méditerranée à lui restituer le prix de vente du bien, soit la somme de 199.000 euros ;
- condamner la SCI Méditerranée à lui payer la somme de 27.131 euros correspondant aux divers frais qu'il a supportés dans le cadre de son acquisition et à 1'indemnité de remboursement anticipé du prêt qu'il a souscrit à cet effet ;
A titre subsidiaire :
- constater l'inexécution contractuelle de la SCI Méditerranée ;
- dire et juger que cette inexécution est à 1'origine de l'important préjudice qu'il a subi ;
- condamner la SCI Méditerranée à lui payer la somme de 80.000 euros à titre de dommages-intérêts;
A titre infiniment subsidiaire :
- ordonner une expertise ;
- désigner tel expert qu'il plaira avec mission habituelle en la matière et notamment, se rendre sur les lieux à [Adresse 8], entendre les parties et se faire remettre tout document utile, visiter les lieux, réunir tous éléments permettant d'apprécier que le bien vendu est affecté d'un vice le rendant impropre à sa destination, en cas de constatation d'un vice, déterminer le préjudice subi ;
En tout état de cause :
- condamner la SCI Méditerranée à lui payer la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
Vu les dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 27 août 2019, par lesquelles la SCI Méditerranée demande à la cour de :
Vu les articles 1134,1184 et 1641-2 du code civil,
A titre liminaire :
- dire que les conclusions d'appelant notifiées par M. [D] [Z] ne font que reprendre les moyens développés devant le 1er juge, sans formuler aucune critique contre la décision rendue,
- juger que le recours interjeté par M. [D] [Z] n'est pas motivé et se trouve donc irrecevable,
- débouter M. [D] [Z] de l'ensemble ses prétentions,
- confirmer, en toutes ses dispositions, le jugement déféré ;
Sur le fond :
- dire que l'altimétrie du lot no40 et la surface utilisable du balcon ne figurent pas au titre des caractéristiques contractualisées,
- dire que le lot no40 et le lot no18 délivrés à M. [D] [Z] sont en tous points conformes aux documents et pièces contractualisées entre les parties,
- dire que la preuve d'une impropriété à destination du lot no18 n'est pas rapportée,
- débouter M. [D] [Z] de l'ensemble ses prétentions,
- confirmer, en toutes ses dispositions, le jugement déféré ;
A titre subsidiaire :
- dire que M. [D] [Z] n'a subi aucun préjudice,
- débouter M. [D] [Z] de l'ensemble ses prétentions ;
A titre infiniment subsidiaire :
- débouter M. [D] [Z] de sa demande d'expertise,
En toute hypothèse, ajoutant au jugement rendu le 3 décembre 2018,
- condamner M. [D] [Z] à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'appel ;
Vu l'ordonnance de clôture en date du 23 février 2022 ;
SUR CE, LA COUR
Par conclusions notifiées le 25 février 2022, la SCI Méditerranée a sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture, le prononcé de la péremption de l'instance et l'extinction de celle-ci.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er mars 2022, M. [D] [Z] a sollicité le rejet des conclusions de la SCI Méditerranée, notifiées postérieurement à l'ordonnance de clôture, en l'absence de justification par la SCI Méditerranée d'une cause grave et, subsidiairement, de déclarer irrecevable la demande formulée au titre de la péremption d'instance, puisque seul le conseiller de la mise en état est compétent pour statuer sur un incident mettant fin à l'instance.
Aux termes de l'article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.
Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.
L'article 803 du même code dispose, notamment, que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.
En l'espèce, les parties ont été avisées par le greffe le 6 décembre 2021 de la date de la clôture de la procédure, le 23 février 2022, et de la date des plaidoiries, le 9 mars 2022.
La SCI Méditerranée, qui invoque l'acquisition de la péremption depuis le 21 octobre 2021, ne justifie d'aucune cause grave survenue postérieurement au 23 février 2022. Ses conclusions du 25 février 2022 sont, par suite, rejetées et il y a lieu de statuer au vu des conclusions notifiées par les parties antérieurement à l'ordonnance de clôture.
L'intimée invoque l'irrecevabilité de l'appel au motif que le recours n'est pas motivé et que l'appelant ne formule pas de critique de la décision rendue.
Néanmoins, sa demande ne peut être accueillie au regard du dispositif des écritures du 25 octobre 2019 qui tendent à la réformation du jugement, sauf sur le rejet de la demande de nullité de l'exploit introductif d'instance et de rejet de pièces, ainsi que des moyens et de l'argumentation développés par l'appelant pour critiquer le jugement.
L'appelant sollicite, au visa de l'article 1642-1 du code civil, la résolution de la vente du bien immobilier acquis en état futur d'achèvement et la restitution du prix de vente, soit la somme de 199 000 euros. Il soutient que les vices de construction, malfaçons et non-conformités contractuelles peuvent à la fois s'analyser en un vice apparent et en un défaut de livraison d'un élément de la chose vendue. En premier lieu, il prétend que son appartement et la terrasse ne se trouvent pas en rez-de-chaussée comme il était prévu contractuellement, puisqu'ils sont situés en dessous du niveau de la route, et il ajoute que la clôture en fer forgé installée sur un muret est en retrait et entraîne une perte de surface de sa terrasse de l'ordre de 20 %. En second lieu, il invoque l'absence de conformité du garage et son impropriété à destination, en raison de nombreux problèmes d'humidité et d'absence d'étanchéité.
L'intimée réplique que M. [Z] n'a pas fait état de réclamation le jour de la livraison ou dans le mois. Elle fait valoir que les prétendues discordances en rapport avec la brochure publicitaire sont inopérantes car les rapports contractuels entre vendeur et acquéreur sont régis uniquement par les documents signés et déposés chez le notaire. Elle soutient que le lot no 40, délivré à M. [Z], est conforme aux stipulations contractuelles qui n'évoquent pas de contrainte altimétrique. Elle expose que la surface du balcon n'est pas davantage contractualisée et soutient que l'appelant fait des confusions. Elle affirme que M. [Z] ne démontre pas que le garage est affecté de remontées capillaires et oppose une clause insérée dans l'acte authentique.
Préalablement, il y a lieu de relever que le dispositif des conclusions de la SCI Méditerranée ne comporte aucune mention relative à une fin de non-recevoir, tirée de la prescription, forclusion ou du non-respect de délai. Ses écritures tendent à la confirmation du jugement, étant observé que le premier juge a admis que M. [Z] a agi dans le délai prévu par la loi.
La validité de l'exploit introductif d'instance n'est pas remise en cause devant la cour.
L'appelant se prévaut des dispositions de l'article 1642-1 du code civil en vertu desquelles le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division « Villa Beausoleil » en date du 13 novembre 2007 indique que la propriété est incluse dans le périmètre de la [Adresse 13] et décrit l'ensemble des lots (parmi lesquels figurent ceux acquis par M. [Z]).
L'acte notarié de vente du 30 janvier 2008 désigne le bien vendu comme suit :
- lot no18 : un garage situé au sous-sol teinté en bleu sur les plans annexés et les trente-sept / dix millièmes des parties communes générales ;
- lot no 40 : un appartement de trois pièces portant le numéro 008, situé au rez-de-chaussée, à droite porte droite, teinté en rose sur les plans annexés et comprenant entrée, séjour, cuisine, deux chambres salle de bains, water-closet, dégagement et balcon et les deux cent quatre vingt dix/ dix millièmes des parties communes générales.
La « notice descriptive notaire » ne comporte aucune côte altimétrique particulière.
En revanche, les plans annexés à l'acte notarié mentionnent une surface totale de 61,30 m² du bien, dont un total habitable de 50,45 m² et un balcon de 10,85 m² (1,18x9,50). La surface habitable correspond, du reste, à celle figurant sur le contrat de commercialisation du 27 septembre 2007.
M. [Z] ne contredit pas l'attestation de conformité obtenue le 15 juillet 2010 par la SCI Méditerranée.
L'intimée indique que l'appartement de M. [Z] est d'une hauteur sous plafond identique aux autres logements, qu'il est au rez-de-chaussée de l'immeuble et que le niveau du plancher de l'appartement est surélevé (18cm) par rapport au balcon y attenant, de sorte que l'appartement se trouve être au même niveau que la chaussée. Le procès-verbal de constat d'huissier établi le 29 janvier 2019 à la demande de l'appelant fait ressortir les déclarations de ce dernier selon lequel son appartement a été encaissé d'environ 20 cm et la terrasse d'environ 40 cm. L'huissier constate que la largeur de la terrasse du bord du mur et jusqu'au seuil de la pièce à vivre est d'environ 118 cm. Les photographies prises n'établissent pas la non-conformité alléguée par M. [Z], au regard des pièces contractuelles.
Par ailleurs, le procès-verbal contient différentes mesures : largeur de la jardinière (60 cm), hauteur du muret (44 cm), hauteur de la clôture grillagée (170 cm), hauteur sous plafond (267 cm), ainsi que différents métrés extérieurs, et il est précisé que l'appartement du requérant est en retrait par rapport au balcon supérieur.
Or, comme le rappelle l'intimée, le paragraphe relatif aux clôtures (6.6) distingue la clôture sur rue sur muret rehaussé d'une grille selon plan de la clôture en limite de propriété.
Ainsi, l'existence de non-conformités aux stipulations contractuelles n'est pas davantage caractérisée à hauteur d'appel, tant en ce qui concerne la clôture grillagée que la perte de surface de la terrasse et la perte de vue.
Enfin, l'acte authentique en date du 30 janvier 2008 précise (page 13) que l'étanchéité des sous-sols n'est pas garantie en cas de remontée de la nappe phréatique ou de pluies exceptionnelles. Les photographies prises par l'huissier montrent le garage appartenant à M. [Z] (lot 18), porte fermée. Les affirmations de l'appelant quant aux problèmes d'humidité et d'étanchéité qui affecteraient son garage et rendraient le bien impropre à sa destination ne sont pas étayées, l'installation d'une VMC étant insuffisante à cet égard.
Il s'infère de ce qui précède l'absence de démonstration de la non-conformité de l'appartement et du garage acquis par M. [Z] aux caractéristiques convenues par l'acte de vente en date du 30 janvier 2008 et ses annexes et au règlement de copropriété. La garantie prévue à l'article 1642-1 du code civil ne peut être mise en oeuvre. Le jugement sera donc confirmé sur le rejet des demandes de M. [Z]. La mesure d'expertise judiciaire sollicitée par ce dernier n'apparaît pas utile, compte tenu de la teneur des documents contractuels liant les parties et de la nécessité de ne pas retarder l'issue du litige.
L'appelant invoque vainement la responsabilité contractuelle de la SCI Méditerranée et les dispositions de l'article 1147 au soutien de sa demande de dommages-intérêts au titre des défauts de conformité ci-dessus examinés et de la dépréciation du bien.
Il convient d'allouer à la SCI Méditerranée une somme complémentaire au titre des frais irrépétibles qu'elle a exposés pour faire valoir sa défense devant la cour.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition de la décision au greffe
Dans les limites de la saisine de la cour,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne M. [D] [Z] à verser à la SCI Méditerranée la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette toute autre demande ;
Condamne M. [D] [Z] aux dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE