Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 11 DECEMBRE 2014
(no, 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/ 15091
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Juillet 2012- Tribunal de Grande Instance d'EVRY-RG no 11/ 08827

Madame Chantal X... née le 02 mai 1967 à FRIA (GUINEE)
demeurant ...-00000 CONAKRY (GUINEE)
Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753
Assistée sur l'audience par Me Delphine MONTBOBIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D1600

SCI SCI CLODOM Prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège. No Siret : 423 503 465
Ayant son siège au 16 Bld de la Cascade-91260 JUVISY SUR ORGE
Représentée par Me Jean-loup PEYTAVI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1106
Assistée sur l'audience par Me Nathalie SOLLARZ, avocat au barreau d'ESSONNE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Octobre 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Vu le jugement rendu le 2 juillet 2012 par le tribunal de grande instance d'Evry qui a notamment constaté la caducité de là promesse de vente conclus par acte sous seing privé du 19 octobre 2010 entre la SCI CLODOM et Madame Chantal X... ;
Vu l'appel de Mme Chantal X... et ses dernières conclusions 15 octobre 2014 par lesquelles elle demande notamment à la cour de :
- Infirmer le jugement rendu le 2 juillet 2012 par le TGI d'EVRY, en ce qu'il a :
- condamné Mme X... à payer à la SCI CLODOM la somme de 50. 000 ¿ au titre de la clause pénale,
- autorisé la SARL AURIMMO à libérer la somme de 25. 000 ¿ au profit de la SCI CLODOM.
Et statuant et jugeant a nouveau :
- Dire et juger les nouvelles demandes formées par la SCI CLODOM dans ses dernières conclusions (savoir : condamner Mme X... à lui payer les sommes de 2392 ¿ et 2900 Euros au titre des 2 déménagements) irrecevables. A titre subsidiaire, si par extraordinaire et impossible, la Cour admettait leur recevabilité, les dire infondées et en débouter la SCI CLODOM.
- Débouter la SCI CLODOM de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples et/ ou contraires,
- Dire et juger qu'il n'y a pas lieu à application de la clause pénale et qu'aucune somme ne saurait être mise à la charge de Mme X... à quelque titre que ce soit suite à la non régularisation de la vente,
- A titre subsidiaire, si par extraordinaire et impossible, la Cour estimait devoir entrer en voie de condamnation à l'égard de Mme X..., il conviendra alors nécessairement de minorer de façon très conséquente le montant de la clause pénale.
Vu les dernières conclusions du 21 octobre 2014 de la SCI CLODOM par lesquelles elle demande notamment à la cour de
-Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'EVRY le 02. 07. 2012 en ce qu'il a constaté la caducité de la promesse de vente conclue le 19. 10. 2010 entre la SCI CLODOM et Madame Chantal X...,
- Infirmer le jugement sur le surplus et statuant à nouveau :
- Condamner Madame Chantal X... à verser à la SCI CLODOM la somme de 88. 800 ¿ au titre de l'indemnité d'immobilisation, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 04. 11. 2011,
- Condamner Madame Chantal X... à verser à la SCI CLODOM les sommes de :
-73, 31 ¿ au titre de la sommation d'assister délivrée par l'huissier le 12. 05. 2011
600 ¿ au titre des diligences et du procès-verbal de carence du notaire du 25. 05. 2011
-5. 775 ¿ au titre de la taxe foncière pour une année 399, 80 ¿ au titre de la télésurveillance pour une année
-962, 84 ¿ au titre de l'assurance du bien pour une année
Outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 04. 11. 2011
-2. 392 euros pour le déménagement de JUVISY SUR ORGE à NEUILLY SUR SEINE
-2. 900 euros pour le déménagement de NEUILLY SUR SEINE à JUVISY SUR ORGE Outre les intérêts au taux légal à compter des conclusions du 09. 10. 2014,
- Débouter Madame Chantal X... de toutes ses demandes,
- Condamner Madame ChantaL X... à verser à la SCI CLODOM la somme de 4. 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner Madame Chantal X... aux entiers dépens au profit Maître PEYTAVI en application des dispositions de l'article 699 et suivants du Code de Procédure Civile.


Considérant que la SCI CLODOM, propriétaire d'un bien immobilier sis 16 boulevard de la Cascade à Juvisy (91260), a, par l'entremise de l'agence immobilière Sarl Aurimmo 91, vendu, suivant acte sous seing privé du 19 octobre 2010, à Mme Chantal X... le dit bien pour la somme principale de 880 000 euros ; que la réitération de la vente par acte authentique, prévue contractuellement dans le délai de 4 mois, ne s'est pas réalisée   ;
Considérant qu'il ressort des pièces versées aux débats que le 25 mars 2011, soit après l'expiration du délai de réitération de la vente susvisée, Mme X... avait adressé un courrier au notaire chargé de la vente, M A..., pour indiquer qu'elle rencontrait des difficultés et qu'elle souhaitait voir reporter le rendez vous de signature fixé au 28 mars 2011   ; que suivant acte d'huissier délivré le 12 mai 2011 la SCI CLODOM a fait sommation à Mme Chantal X... d'assister au rendez vous fixé par devant notaire en date du 25 mai 2011 afin de signer l'acte notarié de vente   ; que M Eric A..., notaire a dressé un procès verbal de difficultés le 25 mai 2011, Mme X... n'ayant pas déféré à cette sommation ;
Considérant que les pièces versées aux débats, et notamment les attestations qui sont trop imprécises et insuffisamment circonstanciées, ne permettent pas de caractériser que Mme Chantal X... n'ait pu déférer à cette sommation pour avoir été empêchée de manière insurmontable de quitter La Guinée   ;
Considérant qu'il se déduit de ces éléments que la vente litigieuse n'a pas été réitérée par acte authentique, dans le délai prévu contractuellement du fait de Mme Chantal X... ; que la SCI CLODOM, par conséquent, est bien fondée à demander le bénéfice de la clause pénale stipulée contractuellement en cas d'absence de réalisation de la vente pour   «   défaut   » de Mme Chantal X..., étant observé qu'il n'est pas contesté que toutes les condition suspensives avaient été levées   ;
Considérant que la clause pénale insérée dans l'acte de vente est rédigée comme suit «   En application de la rubrique " RÉALISATION et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu'elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat.
Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme 88 800 EUROS ¿   »   ; que cependant, le montant de cette clause pénale apparaît manifestement excessive eu égard aux circonstances de la cause, et notamment au fait que la SCI CLODOM a retiré de la vente le bien immobilier litigieux pour s'y à nouveau installer   ; qu'il convient donc de la réduire à la somme de 15   000 euros   ;
Considérant que cette clause pénale constituant une évaluation forfaitaire du préjudice subi par la SCI CLODOM, il convient de la débouter de ses demandes en dommages et intérêts supplémentaires, faute par elle d'apporter la démonstration d'un préjudice distinct de celui qui se trouve réparé par la disposition précédente   ;
Considérant qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, et des motifs non contraires des premiers juges, que la cour adopte, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à réduire le montant de la condamnation au titre de la clause pénale à la somme de 15 000 euros   et d'ordonner par conséquence la restitution à Mme Chantal X... de la somme séquestrée à hauteur de 10 000 euros, cette dernière ayant séquestré la somme de 25 000 euros lors de la signature de l ¿ acte sous sein privé du 19 octobre 2010, sans qu'il soit besoin d'assortir cette disposition d'une peine d'astreinte.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris sauf à réduire à la somme de 15 000 euros la condamnation au titre de la clause pénale et a ordonner la restitution à Mme Chantal X... de la somme séquestrée, à hauteur de 10 000 euros.
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.
Dit n'y avoir lieu à l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.
Condamne Mme Chantal X... au paiement des dépens de l'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,