COUR D'APPEL DE NANCY
DEUXIÈME CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT No 611/2008 DU 05 MARS 2008
Numéro d'inscription au répertoire général : 05/01389
Décision déférée à la Cour : jugement - ordonnance du Tribunal de Commerce d'EPINAL,
R.G. no 03/635 +, en date du 05 avril 2005,
APPELANTE :
Société MEUBLES LEJEUNE FRERES, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux pour ce domiciliés audit siège,
36 chemin de la Belle au Bois Dormant - 88000 EPINAL
représentée par la SCP LEINSTER, WISNIEWSKI & MOUTON, avoués à la Cour
Assistée de Me LAFFONT, avocat au barreau de NANCY

Monsieur Guy Y...
demeurant ... - 88470 ST MICHEL SUR MEURTHE
représenté par la SCP CHARDON & NAVREZ, avoués à la Cour
Société L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE, prise en la personne de ses représentants légaux pour ce domiciliés audit siège,
9 quai Contades - 88000 EPINAL
représentée par la SCP MERLINGE & BACH-WASSERMANN, avoués à la Cour
assistée de Me FLEURY REBERT, avocat au barreau de STRASBOURG,
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 16 Janvier 2008, en audience publique devant la Cour composée de :
Monsieur Francis MOUREU, Président de Chambre,
Madame Patricia POMONTI, Conseiller, qui a fait le rapport,
Madame Marie-Hélène DELTORT, Conseiller,
qui en ont délibéré ;
Greffière, lors des débats : Madame STUTZMANN;
A l'issue des débats, le Président a annoncé que le délibéré serait prononcé le 05 mars 2008 ;
ARRÊT : contradictoire, prononcé par Monsieur MOUREU, Président, à l'audience publique du 05 MARS 2008, date indiquée à l'issue des débats, conformément à l'article 452 du Code de Procédure Civile ;
signé par Monsieur MOUREU, Président, et par Monsieur LAUDET-JACQUEMMOZ, greffier présent lors du prononcé ;
BASES CONTRACTUELLES DU LITIGE
FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE
Par mandat du 3 octobre 2002, la SA MEUBLES LEJEUNE FRERES a confié à la SARL L'IMMOBILIERE D'ENTREPRISE la vente du droit au bail qu'elle détenait sur un local commercial sis 36 Chemin de la Belle au Bois Dormant à EPINAL, appartenant à la Société Financière et Foncière EUROBAIL SOCOMI.
Un compromis de cession a été signé le 27 mai 2003 avec Monsieur Guy Y..., concernant ce droit au bail au prix de 228.673 , diverses conditions suspensives ayant été stipulées, dont notamment l'obtention par le cessionnaire d'un prêt au plus tard le 30 juin 2003.
L'acte précisait encore que si l'une des conditions n'était pas remplie pour le 31 juillet 2003, la convention pourrait être considérée comme caduque sur demande du cessionnaire sans indemnité de part et d'autre mais que, pour autant, ledit cessionnaire conserverait la faculté de renoncer aux conditions et réaliser la cession en informant le cédant de sa décision par lettre recommandée avec accusé de réception avant le 31 juillet 2003.
La condition suspensive d'obtention du prêt n'ayant pas été réalisée à la date butoir prévue, Monsieur Guy Y... l'a considérée comme caduque, mais la SA MEUBLES LEJEUNE FRERES n'a pas accepté cette caducité.

Vu la demande de la SA MEUBLES LEJEUNE FRERES du 22 septembre 2003, tendant à la condamnation sous astreinte de Monsieur Guy Y... à procéder à la signature de l'acte authentique stipulé à l'article 13 de la convention, à sa condamnation à lui payer la somme de 15.000  à titre de dommages et intérêts et à celle de 2.000  au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Vu les conclusions de Monsieur Guy Y... tendant à l'incompétence territoriale du Tribunal de Commerce d'EPINAL au profit du Tribunal de Commerce de SAINT DIE.
Vu la demande de la SA MEUBLES LEJEUNE FRERES tendant à voir dire et juger que la SARL L'IMMOBILIERE D'ENTREPRISE a commis une faute dans l'exercice de sa mission et à sa condamnation à lui payer, in solidum avec Monsieur Guy Y..., la somme de 200.000  à titre de dommages et intérêts, avec les intérêts légaux à compter de l'assignation, outre celle de 1.500  en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Vu le jugement du Tribunal de Commerce d'EPINAL du 6 juillet 2004, qui a retenu sa compétence territoriale, ordonné la jonction des deux procédures et invité les parties à conclure au fond.
Vu les conclusions de la SA MEUBLES LEJEUNE FRERES, qui a maintenu sa demande de condamnation in solidum de la SARL L'IMMOBILIERE D'ENTREPRISE et de Monsieur Guy Y... à la somme de la somme de 200.000  à titre de dommages et intérêts, avec les intérêts légaux à compter de l'assignation, outre celle de 1.500  en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Vu les conclusions de Monsieur Guy Y..., tendant à ce que soit constatée la caducité du compromis de cession de droit au bail du 27 mai 2003, au débouté de la demande et à la condamnation de la SA MEUBLES LEJEUNE FRERES à lui payer la somme de 10.000  à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et frustratoire, outre celle de 3.000  en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Vu les conclusions de la SARL L'IMMOBILIERE D'ENTREPRISE, tendant au débouté de la demande et à la condamnation de la SA MEUBLES LEJEUNE FRERES à lui payer la somme de 10.000  à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et frustratoire, outre celle de 3.000  en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Vu le jugement du Tribunal de Commerce d'EPINAL du 5 avril 2005, qui a débouté la SA MEUBLES LEJEUNE FRERES de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée à payer à chacune des parties, Monsieur Guy Y... et la SARL L'IMMOBILIERE D'ENTREPRISE, la somme de 3.000  à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 2.000  en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Vu l'appel de ce jugement interjeté par la SA MEUBLES LEJEUNE FRERES le 10 mai 2005.
Vu les moyens et prétentions de l'appelante exposés dans ses dernières conclusions du 25 octobre 2007, tendant à ce que soit constatée l'absence de dénonciation dans le délai contractuellement stipulé de la convention liant les parties, à voir dire et juger que la SARL L'IMMOBILIERE D'ENTREPRISE a commis une faute dans l'exercice de sa mission, à la condamnation in solidum de la SARL L'IMMOBILIERE D'ENTREPRISE et de Monsieur Guy Y... à la somme de 200.000  à titre de dommages et intérêts, outre celle de 2.000  en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Vu les moyens et prétentions de Monsieur Guy Y..., intimé, exposés dans ses dernières conclusions du 6 décembre 2007, tendant à la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions, au débouté de toutes les demandes de la SA MEUBLES LEJEUNE FRERES et, y ajoutant, à sa condamnation à lui payer la somme de 10.000  à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et frustratoire, outre celle de 3.000  en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Vu les moyens et prétentions de la SARL L'IMMOBILIERE D'ENTREPRISE, intimée, exposés dans ses dernières conclusions du 11 décembre 2007, tendant à la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions, au débouté de toutes les demandes de la SA MEUBLES LEJEUNE FRERES et, y ajoutant, à sa condamnation à lui payer la somme de 10.000  à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et frustratoire, outre celle de 3.000  en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

MOYENS DES PARTIES
Au soutien de son appel, la SA MEUBLES LEJEUNE FRERES fait valoir que :
-l'échéance prévue au compromis de cession du 30 juin 2003 est venue à expiration sans que Monsieur Y... indique qu'il n'avait pas obtenu son prêt bancaire et celle du 31 juillet 2003 est également venue à expiration sans qu'il invoque la caducité de la promesse de vente,
-il n'y a pas eu, comme le soutient Monsieur Y..., caducité automatique et de plein droit dès le 30 juin 2003, alors que les conditions suspensives avaient été stipulées dans l'intérêt du cessionnaire, qui seul pouvait y renoncer et invoquer la caducité avant la date prévue,
-faute par Monsieur Y... de s'être manifesté pour la tenir informée du résultat de ses démarches pour obtenir son prêt bancaire, elle était fondée à considérer que l'acte était parfait et la vente définitive,
-en outre, en application de l'article 1178 du Code Civil, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement, ce qui est le cas en l'espèce, puisque Monsieur Y... a sollicité un financement global, ce qui n'était pas prévu à l'acte,
-il ne s'agit pas d'une demande nouvelle dès lors qu'elle tend aux mêmes fins que celle soumise au premier Juge même si son fondement juridique est différent,
-Monsieur Y... lui a, par son comportement, laissé croire qu'il respecterait ses obligations et l'a amenée à procéder au licenciement de son personnel et à vendre son stock pour libérer les lieux,
-la responsabilité de la SARL L'IMMOBILIERE D'ENTREPRISE est également engagée, car elle avait l'obligation de vérifier la solvabilité de celui qu'elle a mis en relation avec sa cliente et plus particulièrement de vérifier que Monsieur Y... était en mesure d'obtenir son prêt dans le délai d'un mois prévu à la convention,
-la SARL L'IMMOBILIERE D'ENTREPRISE n'ignorait pas qu'elle s'était engagée à libérer les lieux pour le 31 août 2003 et qu'elle devait pour cela procéder au licenciement de son personnel et vendre son stock,
-la SARL L'IMMOBILIERE D'ENTREPRISE est pour le moins responsable des clauses ambiguës et susceptibles de l'induire en erreur figurant dans le compromis,
-le fait que la SA MEUBLES LEJEUNE FRERES ait tenté de trouvé une solution en s'enquérant d'un nouveau cessionnaire ne change rien à son préjudice, la cession partielle de bail ayant été finalement effectuée au profit de la société COGEMEUBLES, n'étant intervenue que le 1er février 2004, le magasin ayant dû rester ouvert sans activité pour préserver le droit au bail jusqu'en janvier 2004.
Monsieur Guy Y..., intimé, réplique que :
-le compromis comportait 5 conditions suspensives auxquelles les parties ont, en application de l'article 4 de l'acte, expressément et formellement subordonné leur accord,
-à la date du 30 juin 2003, il n'a pas pu boucler son financement, de sorte que la condition suspensive no 3 était défaillante et entraînait ipso facto la nullité du compromis, sans indemnité de part et d'autre,
-la caducité entraîne l'anéantissement des rapports contractuels, de sorte que la SA MEUBLES LEJEUNE FRERES ne peut rechercher sa responsabilité au visa de l'article 1147 du Code Civil, qui nécessite une relation contractuelle,
-en application de l'article 4 du compromis, dès le 30 juin 2003, la SA MEUBLES LEJEUNE FRERES se trouvait déliée de tout engagement, sans avoir besoin d'effectuer une quelconque mise en demeure préalable et aurait dû prendre toutes dispositions pour rechercher un nouveau cessionnaire,
-elle a volontairement décidé de poursuivre les négociations avec lui, en dehors de toute disposition contractuelle, le compromis étant caduc,
-la SA MEUBLES LEJEUNE FRERES a entrepris de chercher de nouveaux acquéreurs dès le mois de juillet 2003, de sorte qu'elle ne peut sérieusement soutenir ne pas avoir eu connaissance de la caducité du compromis signé, et lui imputer la liquidation prématurée de son stock en août 2003,
-il disposait d'une solvabilité suffisante et, s'il n'a pas obtenu le financement, c'est parce qu'il concernait l'opération globale et pas seulement la cession de droit au bail,
-le préjudice n'est pas prouvé, la seule pièce produite ayant été établie par la SA MEUBLES LEJEUNE FRERES elle-même et n'étant étayée par aucune pièce comptable.
La SARL L'IMMOBILIERE D'ENTREPRISE, intimée, réplique que :
-la SA MEUBLES LEJEUNE FRERES ne peut se prévaloir d'une absence d'information par Monsieur Y... concernant l'absence de réalisation d'une des conditions suspensives, alors que le compromis ne prévoyait pas une telle notification,
-en outre, l'article 1176 du Code Civil prévoit que lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé,
-la clause du compromis est sans ambiguïté et n'a pas été édictée, comme le soutient la SA MEUBLES LEJEUNE FRERES, dans l'intérêt du cessionnaire mais bien plutôt dans l'intérêt de la cédante, qui n'accordait qu'un mois au cessionnaire pour justifier de l'octroi du concours bancaire,
-la SA MEUBLES LEJEUNE FRERES n'établit pas en quoi Monsieur Y... aurait lui-même mis obstacle à la réalisation de la condition suspensive, alors que cette preuve lui incombe, cet argument constituant de plus une prétention nouvelle,
-affirmer, comme le fait la SA MEUBLES LEJEUNE FRERES, que le licenciement de son personnel et la vente de ses stocks courant août 2003 auraient été réalisés sur la foi d'un engagement anéanti au 30 juin 2003 n'est donc ni sérieux ni légitime,
-de facto, la non-réalisation de la condition était connue de tous à telle enseigne que la SA MEUBLES LEJEUNE FRERES a recommencé à chercher des nouveaux cessionnaires dès le mois de juillet 2003,
-elle n'a commis aucune faute, les termes du compromis étant particulièrement clairs et l'agent immobilier n'ayant pas vocation à garantir la solvabilité d'un cessionnaire mais simplement à veiller que son mandant ne soit pas retenu indéfectiblement dans les liens d'une promesse alors que son propre cocontractant s'avérerait dans l'incapacité d'en honorer l'exécution pour des motifs financiers,
-en tout état de cause, Monsieur Y... présentait toutes les garanties apparentes de solvabilité et elle-même a fidèlement repris l'exécution de son mandat originel dès le mois de juillet 2003, la SA MEUBLES LEJEUNE FRERES ayant conclu une convention de cession de droit au bail partiel, pour 410 m2, avec la SARL COGEMEUBLE et ce, grâce à son concours,
-les préjudices allégués ne sont pas susceptibles d'être rattachés à la signature du compromis puisque celui-ci se trouvait, de convention expresse, anéanti dès le 30 juin 2003,
-le document intitulé "l'estimation du coût relatif à la renonciation à acquérir" est dénué de force probante, s'agissant d'un document établi de manière unilatérale par la SA MEUBLES LEJEUNE FRERES,
-la SA MEUBLES LEJEUNE FRERES avait déjà des difficultés financières bien avant la signature du compromis.

Le compromis de cession de droit au bail, signé entre la SA MEUBLES LEJEUNE FRERES, cédant, et Monsieur Guy Y..., cessionnaire, le 27 mai 2003, envisageait diverses conditions suspensives dont "l'obtention par le cessionnaire de l'accord d'un prêt bancaire".
Il était précisé : "la présente condition est limitée au 30 juin 2003; passé cette date, la présente convention sera nulle et non avenue sans indemnité de part et d'autre".
Il était en outre prévu que "si l'une quelconque de ces conditions n'était pas remplie pour le 31 juillet 2003, les présentes pourraient être considérées comme caduques sur la demande du cessionnaire et ce sans indemnité de part et d'autre".
Il était enfin "expressément convenu, toutefois, que ces conditions suspensives étant stipulées en faveur du cessionnaire, ce dernier aura la faculté d'y renoncer et de réaliser la cession malgré la non-réalisation d'une ou plusieurs conditions en informant le cédant de cette décision par lettre recommandée avec accusé de réception, avant l'expiration du délai ci-dessus mentionné".
Il est constant qu'à la date du 30 juin 2003, Monsieur Guy Y... n'a pas pu obtenir son financement, de sorte que la condition suspensive no 3 était défaillante et entraînait ipso facto la nullité du compromis, sans indemnité de part et d'autre, conformément à la convention signée.
Il n'est nullement établi, comme le soutient la SA MEUBLES LEJEUNE FRERES, que Monsieur Y... aurait lui-même mis obstacle à la réalisation de la condition suspensive, alors que cette preuve incombe à l'appelante, la convention étant muette sur l'ampleur du financement, objet de la condition suspensive.
La SA MEUBLES LEJEUNE FRERES ne peut pas plus se prévaloir du défaut d'information par Monsieur Y... concernant l'absence de réalisation d'une des conditions suspensives, alors que le compromis ne prévoyait pas une telle notification.
En outre, l'article 1176 du Code Civil dispose que lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé.
La clause du compromis est sans ambiguïté et a manifestement été édictée, bien sûr dans l'intérêt du cessionnaire, mais également dans celui de la cédante.
En effet, il était de l'intérêt de cette dernière de n'accorder qu'un mois au cessionnaire pour justifier de l'octroi du concours bancaire et d'être déliée de son engagement après cette date, ce qui lui permettait alors, sans avoir perdu trop de temps, de rechercher un nouvel acquéreur.
La SA MEUBLES LEJEUNE FRERES ne peut raisonnablement soutenir que le licenciement de son personnel et la vente de ses stocks courant août 2003 auraient été réalisés sur la foi d'un engagement anéanti au 30 juin 2003.
En effet, elle a entrepris de chercher de nouveaux acquéreurs dès le mois de juillet 2003, de sorte qu'elle ne peut sérieusement soutenir ne pas avoir eu connaissance de la caducité du compromis signé, et imputer à Monsieur Y... la liquidation prématurée de son stock en août 2003.
La SARL L'IMMOBILIERE D'ENTREPRISE produit en effet un courrier adressé à un acquéreur potentiel, "Cuisines Plus", vantant les mérites du fonds de commerce en cause, en date de 17 juillet 2003, soit après la non-réalisation de la condition suspensive.
Enfin, aucun élément du dossier ne permet d'établir que Monsieur Y... aurait eu un comportement pouvant laisser croire à la SA MEUBLES LEJEUNE FRERES qu'il procéderait, malgré le refus de financement de sa banque, à l'acquisition du fonds de commerce litigieux.
La SARL L'IMMOBILIERE D'ENTREPRISE n'a, quant à elle, commis aucune faute, les termes du compromis étant particulièrement clairs et l'agent immobilier n'ayant pas vocation à garantir la solvabilité d'un cessionnaire mais simplement à veiller que son mandant ne soit pas retenu indéfectiblement dans les liens d'une promesse alors que son propre cocontractant s'avérerait dans l'incapacité d'en honorer l'exécution pour des motifs financiers.
En tout état de cause, Monsieur Y... présentait toutes les garanties apparentes de solvabilité, étant le dirigeant de la SA MIMAFRE ainsi que le gérant de la SCI VALGUY et de la SARL VALSAN.
Il faut également souligner que la SARL L'IMMOBILIERE D'ENTREPRISE a repris l'exécution de son mandat originel dès le mois de juillet 2003, la SA MEUBLES LEJEUNE FRERES ayant conclu une convention de cession de droit au bail partiel, pour 410 m2, avec la SARL COGEMEUBLE et ce, grâce à son concours.
Enfin, les préjudices allégués ne sont pas susceptibles d'être rattachés à la signature du compromis puisque celui-ci se trouvait, de convention expresse, anéanti dès le 30 juin 2003.
Au surplus, le document intitulé "l'estimation du coût relatif à la renonciation à acquérir" est un document établi de manière unilatérale par la SA MEUBLES LEJEUNE FRERES, et ne saurait constituer la justification d'un préjudice.
Il convient donc de confirmer le jugement entrepris dans son intégralité.
La SARL L'IMMOBILIERE D'ENTREPRISE et Monsieur Guy Y... ne justifient pas d'un préjudice autre que celui résultant de la nécessité de se défendre en justice qui sera indemnisé dans le cadre de l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile et doivent donc être déboutés de leurs demandes en dommages et intérêts.
L'équité commande d'allouer à chacun des intimés une indemnité de 1.500  au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement déféré,
DEBOUTE la SARL L'IMMOBILIERE D'ENTREPRISE et Monsieur Guy Y... de leurs demandes en dommages et intérêts,
CONDAMNE la SA MEUBLES LEJEUNE FRERES à payer à chacun des intimés, la SARL L'IMMOBILIERE D'ENTREPRISE et Monsieur Guy Y..., la somme de 1.500  au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
CONDAMNE la SA MEUBLES LEJEUNE FRERES aux dépens d'appel,
AUTORISE les SCP d'avoués, MERLINGE & BACH-WASSERMANN, et CHARDON & NAVREZ, à recouvrer directement les dépens d'appel conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.