COUR D'APPELDE BASSE-TERRE
AUDIENCE SOLENNELLE
ARRET No 524 DU 16 MAI 2007
R. G : 05 / 00479
Décision déférée à la Cour : Arrêt de la Cour d'Appel de BASSE-TERRE en date du 12 mai 2003, enregistré sous le n 02 / 1133
APPELANT :
Monsieur Denis X...


représenté par Me Jean-Marc FOY (TOQUE 82), avocat au barreau de GUADELOUPE

Monsieur Paul Y...


représenté par Me Hubert JABOT (TOQUE 43), avocat au barreau de GUADELOUPE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 22 novembre 2006, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Dominique GASCHARD, Premier Président, Président et rapporteur, M. Robert PARNEIX, Président de Chambre, Président, M. Patrick DESMURE, Président de Chambre, Mme Monique BEHARY-LAUL-SIRDER, Conseillère, M. Pierre FAGALDE, Conseiller,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 21 février 2007 lequel après prorogations a été rendu le 16 mai 2007
GREFFIER :
Lors des débats : Mme Maryse PLOMQUITTE, Greffière.

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 al 2 du NCPC.
Signé par M. Robert PARNEIX, Président de chambre, aux lieu et place de M. Dominique GASCHARD, Premier Président, Président légitimement empêché (article 456 du NCPC) et par Mme Maryse PLOMQUITTE, Greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant bail en date du 16 / 9 / 1998, M. Y... Paul a donné en location à M. X... Denis divers locaux dans un immeuble situé à Pointe à Pitre, dont les loyers sont impayés.
C'est dans ces conditions que par acte en date du 6 / 9 / 2000, M. Y... Paul a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Pointe à Pitre M. X... Denis aux fins de voir juger que le bail, du fait de sa destination mixte, a une nature commerciale, de prononcer la résiliation judiciaire du bail et de prononcer son expulsion sous astreinte de 5000  par jour de retard en raison du non paiement des loyers depuis janvier 1999 et de l'exercice d'une activité professionnelle dans les lieux loués, de le condamner au paiement de la somme de 168. 000 francs au titre des loyers impayés, à celles de 50. 000 et 25. 000 francs à titre de dommages et intérêts ainsi qu'à celle de 10. 000 francs au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Par jugement contradictoire en date du 30 / 11 / 2000, le tribunal de grande instance de Pointe à Pitre a :
- jugé que le contrat en date du 16 / 9 / 1998 liant les parties n'est pas un bail de nature commerciale ;
- s'est déclaré incompétent au profit du tribunal d'instance de Pointe à Pitre pour connaître du litige opposant M. Y... Paul à M. X... Denis ;
- et dit qu'à défaut de contredit dans le délai prévu à l'article 82 du nouveau Code de procédure civile, le dossier de l'affaire sera transmis au greffe du tribunal d'instance de Pointe à Pitre dans les conditions fixées par l'article 97 du même code ;
aux motifs que le demandeur qui invoque la nature commerciale du bail, n'en rapporte pas la preuve alors que le défendeur justifie qu'il n'a pas la qualité de commerçant puisqu'il n'est pas inscrit au registre du commerce et qu'il ne passe pas d'actes de commerce ; qu'au surplus, le contrat désigne la destination des locaux comme étant à " usage d'habitation et de bureau " ; que seul le tribunal d'instance est compétent sur les litiges dont le contrat de louage d'immeuble est l'objet.
Par jugement contradictoire en date du 1 / 6 / 2001, le tribunal d'instance de Pointe à Pitre a :
- débouté M. Y... Paul de sa demande de résiliation judiciaire du bail du 16 / 9 / 1998 ;
- débouté M. X... Denis du surplus de ses demandes reconventionnelles ;
- condamné M. X... Denis à payer à M. Y... Paul :
* la somme de 168. 000 francs à titre principal avec intérêts de droit à compter de l'assignation en date du 6 / 9 / 2000 ;
*la somme de 10. 000  à titre de dommages et intérêts compensatoires ;
*la somme de 5000 francs au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
- et condamné M. X... Denis aux dépens ;
aux motifs
-que la demande de résiliation judiciaire du bail doit être précédée d'un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 / 7 / 1989, qui doit être notifié au représentant de l'Etat dans le département, 2 mois avant l'audience ; que le commandement de payer visant les dispositions du décret du 30 / 11 / 1953 ne satisfait pas à ces dispositions d'ordre public ;
- qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, celui effectué par huissier à la demande du preneur, ne satisfait pas aux dispositions de l'article 3 de la loi du 6 / 7 / 1989 notamment en ce qui concerne le délai de convocation, de sorte qu'il convient d'appliquer les dispositions de l'article 1731 du code civil, présumant que le preneur a reçu les lieux en bon état de réparations ;
- que le preneur ne justifie ni d'avoir obtenu une autorisation judiciaire ni d'un motif légitime lui permettant de conserver les loyers en vue de les compenser avec le coût des travaux effectués ;
- que le non paiement des loyers cause au bailleur un préjudice autre que celui réparé par les intérêts moratoires.
A la suite de l'appel formé contre cette décision par M. X... Denis, la Cour d'appel de Basse-Terre, par arrêt contradictoire rendu le 12 / 5 / 2003, a :
en la forme,
- déclaré l'appel recevable,

- confirmé en toutes ses dispositions le jugement entrepris
y ajoutant,
- condamné M. X... Denis à payer à M. Y... Paul une somme de 31. 709, 39  au titre des loyers échus depuis le mois d'octobre 2000 jusqu'au mois de novembre 2002 et une somme de 800  en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile
-débouté les parties de toute autre demande
-et condamné M. X... Denis aux dépens d'appel
aux motifs qu'à défaut d'état des lieux contradictoire lors de l'entrée des lieux, c'est la présomption légale de l'article 1731 du code civil qui s'applique ; que cependant, elle est contredite par la preuve de l'existence d'un accord intervenu entre les parties sur la réduction du loyer qui limite momentanément les obligations du bailleur et du preneur ; que le preneur ne démontre pas que le bailleur n'a pas satisfait à ses obligations exigibles postérieurement à l'application de cet accord ; que l'exception d'inexécution n'est pas opposable et le paiement des loyers doit se faire par compensation avec le coût des travaux réalisés par le preneur et postérieurement, conformément aux stipulations du bail ; que c'est au preneur qu'il appartient de justifier de l'extinction de son obligation de paiement et il ne démontre pas l'ampleur et le coût des travaux entrepris, ni le paiement des loyers.
Suivant pourvoi formé par M. X... Denis, la Cour de Cassation a, par arrêt en date du 10 / 11 / 2004 :
- cassé et annulé, seulement en ce qu'il a débouté M. Y... Paul de sa demande de résiliation judiciaire du bail du 16 / 9 / 1998, l'arrêt rendu le 12 / 5 / 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ;
- remis en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d'appel de Basse-Terre autrement composée ;
- condamné M. Y... Paul aux dépens ;
vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
- condamné M. Y... Paul à payer à M. X... Denis la somme de 1900 .
aux motifs que la Cour d'appel, pour accueillir dans son intégralité la demande en paiement de loyers et rejeter la demande reconventionnelle, sans rechercher si une clause expresse insérée au contrat de bail prévoyait l'exécution de travaux par le locataire et les modalités de leur imputation sur le loyer, n'a pas donné de base légale à sa décision.
Par déclaration déposée au greffe le 9 / 3 / 2005, enrôlée le même jour, M. X... Denis a ressaisi la cour d'appel de Basse-Terre.
M. Y... Paul a constitué avocat par acte du 11 / 4 / 2005 mais n'a pas conclu.
Dans ses dernières conclusions en date du 16 / 5 / 2006, M. X... Denis demande à la cour :
- de le recevoir en son appel ;
- d'infirmer le jugement rendu le 1er juin 2001 par le tribunal d'instance de Pointe à Pitre en ce qu'il a condamné M. X... Denis à payer à M. Y... Paul " la somme de 168. 000 francs assortie des intérêts à compter de la date de l'assignation au titre des loyers impayés, jusqu'en septembre 2000, la somme de 10. 000 francs à titre de dommages et intérêts et la somme de 5000 francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile " ;
- de dire et juger que les lieux loués ne répondent pas aux normes minimales de confort et d'habitabilité définies par le décret prévu à l'article 25 de la loi du 23 / 12 / 1986 ;
- de dire et juger que l'exception d'inexécution invoquée par M. X... Denis à l'encontre de son bailleur est fondée ;
en conséquence,
- de rejeter les demandes, moyens, fins et conclusions de l'intimé ;
- de condamner M. Y... Paul à exécuter les travaux de mise en conformité et d'habitabilité du local loué à M. X... Denis, sis angle... et... à Pointe à Pitre sans délai, sous astreinte de 3000  par jour de retard ;
- de condamner M. Y... Paul à payer à M. X... Denis la somme de 43. 905, 24  au titre d'indemnité d'occupation ;
- de condamner M. Y... Paul à payer à M. X... Denis la somme de 35. 000  au titre du préjudice de jouissance ;
- de condamner M. Y... Paul à payer à M. X... Denis la somme de 3000  au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
- et de condamner le même en tous les dépens de première instance et d'appel.
A l'appui de ses prétentions, il expose ;
- que les lieux loués sont inhabitables car ils ne répondent pas aux normes minimales de confort et d'habitabilité, faits confortés par un arrêté de péril de la mairie de Pointe à Pitre ; que si des travaux ont été mis à la charge du locataire suivant accord verbal des parties, cela ne dispense pas le bailleur de son obligation de mettre en état le logement ;
- qu'à défaut de mise en conformité des lieux, le bail se trouve suspendu et le bailleur ne peut invoquer le non paiement des loyers ;
- que par jugement du tribunal d'instance de Pointe à Pitre en date du 13 / 10 / 2000 et par arrêté de péril du 18 / 8 / 2004 le bailleur a déjà, été mis en demeure de procéder aux réparations de l'immeuble ;
- que le preneur n'a plus la disposition des lieux puisque le bailleur a procédé aux changements de serrure, a consigné ses meubles en garantie dont il dit s'en être débarrassé et a conservé sa caution d'un montant de 2439 , versée lors de son entrée dans les lieux pour lui permettre de procéder aux travaux de grosses réparations et de mise aux normes.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 / 9 / 2006 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 22 / 11 / 2006 pour être mise en délibéré au21 / 2 / 2007.
**********************
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu que l'arrêt de la cour de cassation du 10 novembre 2004 n'a annulé l'arrêt du 12 mai 2003 qu'en ce qu'il a débouté M. Y... de sa demande de résiliation judiciaire du bail du 16 septembre 1998 ;
que les autres dispositions de l'arrêt du 12 mai 2003 sont donc définitives ;
et qu'il s'en suit que la demande de M. X... dont la cour est saisie dans le cadre de la présente instance tendant à faire juger le bien fondé de son exception d'inexécution et à obtenir des dommages et intérêts pour trouble de jouissance est donc irrecevable ;
Attendu que M. X... qui succombe sera condamné aux dépens ;
qu'il sera par ailleurs débouté de sa demande d'indemnité fondée sur l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement et contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare les prétentions de M. Denis X... irrecevables, le déboute de sa demande fondée sur l'article 700 du nouveau Code de procédure civile et le condamne aux entiers dépens.
Et ont signé le président et le greffier.
Le greffier Le président