RG N : 10/ 01091

S. C. I. SOCIETE DE DROIT MONEGASQUE LA LEUZOISE

SAS GLOBAL ESTATES FRANCE, M. Jacques C..., Me Roland B..., en qualité de liquidateur de la SAS GLOBAL ESTATES France, intervenant volontaire
Grosse délivrée à
Selarl DAURIAC COUDAMY, avocats
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRET DU 24 AVRIL 2014
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Le VINGT QUATRE AVRIL DEUX MILLE QUATORZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :

S. C. I. SOCIETE DE DROIT MONEGASQUE LA LEUZOISE
Palais Impérator-Rue des Iris-98000 MONACO
représentée par Me Philippe PASTAUD, avocat au barreau de LIMOGES, Me Dominique VAL, avocat au barreau de CORREZE
APPELANTE d'un jugement rendu le 01 JUIN 2010 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TULLE

SAS GLOBAL ESTATES FRANCE
2 Place de la Mairie-19510 SALON LA TOUR
représentée par Me Anne DEBERNARD-DAURIAC, avocat au barreau de LIMOGES, SCP CLARISSOU-BADEFORT, avocat au barreau de CORREZE
Monsieur Jacques C...
de nationalité Française
né le 25 Juillet 1959 à LA BASSEE (59)
Profession : Notaire, demeurant ...
représenté par de la SELARL DAURIAC-COUDAMY-CIBOT SELARL, avocat au barreau de LIMOGES,

SCP BTSG Y...-Z...-X...-A..., prise en la personne de Marc X..., en qualité de liquidateur de la SAS GLOBAL ESTATES France, intervenant volontaire
de nationalité Française
26 boulevard Jules Ferry-19104 BRIVE LA GAILLARDE.
Représentée par la SCP CLARISSOU & BADEFORT, avocat au barreau de CORREZE
INTERVENANTE VOLONTAIRE.
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L'affaire a été fixée à l'audience du 13 Février 2014, après ordonnance de clôture rendue le 8 janvier 2014, la Cour étant composée de Madame Martine JEAN, Président de chambre, de Madame Christine MISSOUX-SARTRAND et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers, assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier. A cette audience, Madame le Président a été entendue en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.
Puis Madame Martine JEAN, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 24 Avril 2014 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
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La SCI LA LEULOISE, propriétaire d'un ensemble immobilier sur les communes de Salon La Tour et Masseret, a régularisé avec la société GLOBAL ESTATES FRANCE un compromis de vente sous seing privé du 29 juin 2006 rédigé par Me Jacques DELACROIX ; il était notamment prévu dans cet acte que l'acquéreur versait au vendeur une indemnité d'immobilisation de 100. 000 ¿ par un chèque tiré sur une banque espagnole de la société GBLOBAL ESTATES SL, associée unique de la société GLOBAL ESTATES FRANCE, laquelle somme viendrait en déduction du prix (1. 300. 000 ¿) ou serait acquise au vendeur à titre de clause pénale au cas où l'acquéreur ne voudrait pas ou ne pourrait pas réitérer la vente bien que les conditions suspensives soient réalisées.
La vente a été régularisée par acte authentique du 28 novembre 2007 reçu par Me C...pour la somme de 1. 300. 000 ¿ payable à terme au plus tard le 30 juin 2008 à concurrence de 1. 100. 000 ¿, l'acquéreur versant le jour même de l'acte un nouvel acompte de 100. 000 ¿.
Selon acte du 24 septembre 2008, la SCI LA LEULOISE a fait assigner la société GLOBAL ESTATES FRANCE ainsi que Me C...devant le Tribunal de Grande Instance de Tulle aux fins de voir constatée la résolution de la vente et d'obtenir la condamnation de cette société à lui payer la somme de 300. 000 ¿ à titre d'indemnité d'immobilisation dont il sera déduit la somme de 200. 000 ¿ d'ores et déjà encaissée par elle.
Par ordonnance du 3 mars 2009, le juge de la mise en état a donné acte à la société GLOBAL ESTATES FRANCE de ce qu'elle a d'ores et déjà remis les clefs, constaté la conciliation partielle des parties quant au principe de la résolution de la vente, homologué leur accord partiel tendant à la résolution de la vente, constaté que la résolution est opposable à Me C...et réservé en fin de cause le surplus des demandes des parties.
Par jugement du 1er juin 2010, dont appel a été interjeté par la SCI LA LEULOISE le 23 juillet 2010, le tribunal a notamment :
- dit que la somme de 100. 000 ¿ versée par la société GLOBAL ESTATES FRANCE reste acquise à la SCI LA LEULOISE,
- condamné la SCI LA LEULOISE à restituer à la société GLOBAL ESTATES FRANCE la somme de 100. 000 ¿,
- condamné la société GLOBAL ESTATES FRANCE à payer à la SCI LA LEULOISE la somme correspondant aux intérêts courus à compter de l'acte authentique du 28 novembre 2007 jusqu'à la date d'échéance de la condition suspensive fixée au 30 juin 2008 au taux annuel de 6 %,
- rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par la SCI LA LEULOISE au titre d'une immobilisation prolongée,
- rejeté les demandes formulées par la SCI LA LEULOISE au titre des fais et dépens engagées pour la résolution,
- prononcé la mise hors de cause de Jacques C...en l'absence de demandes formulées contre lui,
- dit n'y avoir lieu à déclarer le présent jugement opposable à Jacques C...,
- condamné la SCI LA LEULOISE à payer à Jacques C...la somme de 1. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile au profit de la SCI LA LEULOISE,
- dit que la SCI LA LEULOISE et la SAS GLOBAL ESTATES FRANCE supporteront la charge de leurs propres dépens.
Au cours de l'instance d'appel, par jugement du 21 janvier 2011, le tribunal de commerce de Brive La Gaillarde a prononcé la liquidation judiciaire de la société GLOBAL ESTATES FRANCE et désigné Me Roland B...en qualité de liquidateur, lequel a été remplacé, suite à sa cessation d'activités, par la SCP BTSG-Y...-Z...-X...-A...(le liquidateur) qui est intervenue volontairement dans la procédure.
Les dernières écritures des parties, auxquelles la Cour renvoie pour plus ample information sur leurs demandes et moyens, ont été déposées les 23 août 2013 par la SCI LA LEULOISE, 16 septembre 2013 par la SAS GLOBAL ESTATES FRANCE et son liquidateur, 15 octobre 2013 par Me C....
La SCI LA LEULOISE demande à la cour de confirmer partiellement le jugement en ce qu'il a condamné la société GLOBAL ESTATES FRANCE à lui payer la somme correspondant aux intérêts courus sur le solde dû à compter du 28 novembre 2007 jusqu'à l'ordonnance résolutoire du 3 mars 2009, à savoir la somme de 85. 000 ¿ mais de le réformer pour le surplus pour dire, d'une part, que la somme de 100. 000 ¿ versée le 29 juin 2006 lui reste acquise à titre de clause pénale et, d'autre part, que doit encore lui rester acquise à titre de dommages et intérêts et en application du droit de rétention, l'acompte de 100. 000 ¿ versé le 28 novembre 2007 ; elle sollicite par ailleurs qu'il soit fait droit à sa demande de compensation intervenue entre le paiement de l'acompte et les dommages et intérêts ; elle conclut enfin au débouté du liquidateur de l'ensemble de ses demandes et à la condamnation de chacun des intimés à lui payer la somme de 7. 500 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'à supporter les dépens d'instance et d'appel.
La société GLOBAL ESTATES FRANCE et le liquidateur demandent à la cour de donner acte au liquidateur de son intervention volontaire, de débouter la SCI LA LEULOISE de ses demandes en cause d'appel, de faire droit à son appel incident pour :
- à titre principal :
* constater que la SCI LA LEULOISE n'a fait aucune déclaration de créance et que sa demande en relevé de forclusion a été rejetée définitivement par arrêt du 17 janvier 2013,
* dire en conséquence qu'aucune demande financière de sa part ne peut prospérer,
* constater que la résolution de la vente est définitive et a été publiée à la conservation des hypothèques le 18 septembre 2009,
* condamner en conséquence la SCI LA LEULOISE à restituer au liquidateur la somme de 200. 000 ¿,
- à titre infiniment subsidiaire,
* condamner la SCI LA LEULOISE à lui restituer la somme de 200. 000 ¿ ensuite de la résolution de la vente et débouter cette société de sa demande de dommages et intérêts, sauf à limiter à 50. 000 ¿ la somme qui pourrait être allouée de ce chef,
* à titre encore plus subsidiaire, si la cour confirmait la conservation par le vendeur de la somme de 100. 000 ¿ versée à titre d'indemnité d'immobilisation, constater que cela interdirait au vendeur en application des clauses contractuelles de réclamer toute autre somme et condamner en ce cas la SCI LA LEULOISE à lui rembourser l'acompte de 100. 000 ¿ versé le jour de la signature de l'acte authentique,
- en toute hypothèse, condamner la SCI LA LEULOISE à lui payer la somme de 2. 500 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu qu'il sera donné acte au liquidateur de la société GLOBAL ESTATES FRANCE de son intervention volontaire et jugé que, suite au prononcé de sa liquidation judiciaire, la société GLOBAL ESTATES FRANCE, qui n'a plus qualité pour agir, est irrecevable à intervenir à la présente instance ;
Attendu que la résolution de la vente a été constatée par une décision du juge de la mise en état qui est devenue définitive ; que les parties ne remettent pas en cause d'ailleurs la résolution de la vente sur laquelle elles se sont accordées, s'opposant seulement sur les conséquences pécuniaires qu'il convient d'en tirer ;
Attendu qu'il est établi par ailleurs que la SCI LA LEULOISE n'a pas déclaré de créance dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société GLOBAL ESTATES FRANCE et que sa demande en relevé de forclusion a été définitivement rejetée par un arrêt de la cour d'appel de Limoges prononcé le 17 janvier 2013 ;
Attendu, au regard de ces éléments constants et en premier lieu, que la résolution de la vente entraîne nécessairement remise en état des choses dans leur état antérieur, comme si la vente n'était jamais intervenue ;
Attendu, en second lieu, que l'absence de déclaration de créance du vendeur le prive de toute action contre la liquidation de l'acquéreur en indemnisation du préjudice qu'a pu lui causer ce dernier, serait-il seul responsable de la résolution de la vente ;
Attendu qu'il s'ensuit que la SCI LA LEULOISE doit être condamnée à rembourser au liquidateur les acomptes versés, soit à la fois la somme de 100. 000 ¿ versée le jour du compromis de vente pour le compte de la société GLOBAL ESTATES FRANCE et celle d'un même montant versée le jour de la régularisation de l'acte authentique ;
Attendu que la SCI LA LEULOISE n'est pas fondée en effet à soutenir que le versement du 29 juin 2006 (jour du compromis de vente) lui est définitivement acquis à titre d'indemnité d'immobilisation en application de la clause pénale prévue au compromis de vente ; que la clause pénale ne prévoyait en effet que l'hypothèse de la non réitération de la vente par acte authentique du fait de l'acquéreur, ce qui n'est pas le cas de l'espèce où l'acte authentique a bel et bien été régularisé ; que le compromis prévoyant au contraire au paragraphe " indemnité d'immobilisation " que " cette somme viendra en déduction du prix et des frais de l'acte dus par l'acquéreur, lors de l'établissement de l'acte authentique, s'il y a lieu, ou sera restituée à l'acquéreur si au jour fixé pour cet établissement, l'une quelconque des conditions suspensives prévues au présent acte n'était pas réalisée ", le versement intervenu à cette date correspond bien, l'acte authentique ayant été régularisé, à un acompte sur le prix de vente qui doit être restitué en conséquence à l'acquéreur en suite de la résolution de la vente ;
Attendu à cet égard que la SCI LA LEULOISE ne peut utilement soutenir non plus, pour s'opposer à la restitution de cet acompte au liquidateur, que le versement de " l'indemnité d'immobilisation " émane non de la société GLOBAL ESTATES FRANCE mais de la société de droit espagnol GLOBAL ESTATES SL ou qu'elle est fondée à se prévaloir d'un droit de rétention ; que les relations existant entre les sociétés GLOBAL ESTATES FRANCE et GLOBAL ESTATES SL ne lui sont pas opposables et n'intéressent que les rapports entre le liquidateur et la société de droit espagnol dont il convient d'observer qu'elle n'a pas jugé utile d'intervenir volontairement aux débats ; que si tant est par ailleurs que les dispositions de l'article 2286 du Code Civil sur le droit de rétention puissent trouver application en l'espèce, elles supposent en tout cas l'existence d'une créance du titulaire du droit de rétention alors que la SCI LA LEULOISE, qui se prévaut d'un tel droit, n'est pas en mesure de justifier d'une créance contre la société GLOBAL ESTATES FRANCE opposable au liquidateur ; qu'à cet égard, si le vendeur peut certes demander réparation à l'acquéreur fautif du préjudice que lui cause la résolution du contrat de vente, il ne peut opposer à la liquidation de l'acquéreur une créance non déclarée qu'il lui appartiendra, s'il l'estime utile, de poursuivre contre le débiteur après la clôture de la liquidation s'il se trouve dans l'un des cas de reprise des poursuites individuelles ; que, pour les mêmes motifs liés à l'absence de déclaration de créance, la SCI LA LEULOISE, ne peut se prévaloir d'une compensation ;
Attendu en définitive que la SCI LA LEULOISE, qui sera déboutée de ses demandes tendant à conserver les sommes qui lui ont d'ores et déjà été remises, lesquelles demandes se heurtent aux conséquences juridiques de la résolution, sera condamnée à restituer à la société GLOBAL ESTATES FRANCE la somme de 200. 000 ¿ qui lui a été versée à titre d'acompte sur le prix de vente ; que la SCI LA LEULOISE sera déboutée de toutes ses autres demandes présentées contre le liquidateur qui tendent à obtenir réparation de son préjudice ;
Attendu qu'il sera constaté par ailleurs qu'aucune demande n'est formée contre Me C...qui sera en conséquence mis hors de cause ; que la société LA LEULOISE, qui l'a assigné puis intimé, sera condamné à lui payer la somme de 1. 200 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Attendu enfin que l'équité ne commande pas l'application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile au profit du liquidateur ; que le même motif justifie de juger que les dépens d'instance seront laissés à la charge du liquidateur es qualité, à l'exception toutefois de ceux consécutifs à la mise en cause de Me C...qui resteront à la charge de la SCI LA LEULOISE et ceux d'appel à la charge de cette dernière société ;
PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
CONSTATE que la société GLOBAL ESTATES FRANCE a été mise en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Brive La Gaillarde du 21 janvier 2011,
REFORME le jugement déféré,
Statuant à nouveau,
CONSTATE l'intervention volontaire aux débats de la SCP BTSG-Y...-Z...-X...-A...en qualité de liquidateur de la société GLOBAL ESTATES FRANCE,
DECLARE irrecevable l'intervention de la société GLOBAL ESTATES FRANCE,
CONSTATE que la vente a été résolue et que les clefs ont été restituées par la société GLOBAL ESTATES FRANCE à la SCI LA LEULOISE,
CONDAMNE la SCI LA LEULOISE à restituer à la SCP BTSG-Y...-Z...-X...-A...la somme de 200. 000 ¿ versée à titre d'acompte sur le prix de vente par la société GLOBAL ESTATES FRANCE,
DEBOUTE la SCI LA LEULOISE de toutes ses demandes,
METS hors de cause Me Jacques C..., notaire à Saint Yrieix la Perche,
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile au profit du liquidateur,
CONDAMNE la SCI LA LEULOISE à payer à Me C...la somme de 1. 200 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
DIT que les dépens de première instance seront supportés par le liquidateur es qualité, à l'exception toutefois de ceux consécutifs à la mise en cause de Me C...qui resteront à la charge de la SCI LA LEULOISE et ceux d'appel par la SCI LA LEULOISE.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Marie-Christine MANAUD. Martine JEAN.