du  29 septembre 2008
R.G : 07/03187




Formule exécutoire le :
à :COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE-1o SECTION
ARRET DU 29 SEPTEMBRE 2008
APPELANTE :
d'une ordonnance de référé rendue le  28 Novembre 2007 par le Président du Tribunal de Grande Instance de REIMS,
Madame Hubertina X...

51100 REIMS
COMPARANT, concluant par Me Estelle PIERANGELI avoués à la Cour, et ayant pour conseil Me Anne-Claire A... avocat au barreau de REIMS

Monsieur Vincent Y...

92600 ASNIERES SUR SEINE
Comparant, concluant par la SCP SIX - GUILLAUME - SIX, avoués à la Cour, et ayant pour conseil Me Brigitte B..., avocat au barreau de REIMS.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Monsieur MAUNAND, Président de Chambre
Monsieur MANSION, Conseiller
Madame HUSSENET, Conseiller
GREFFIER :
Madame Maryline THOMAS, Greffier lors des débats et du prononcé.

A l'audience publique du 01 Septembre 2008, où l'affaire a été mise en délibéré au 29 Septembre 2008,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le  29 Septembre 2008 et signé par Monsieur Yves MAUNAND, Président de Chambre, et Madame THOMAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
Par contrat du 8 décembre 1930, Madame Marie C..., aux droits de laquelle vient aujourd'hui Monsieur Vincent Y..., a donné à bail à Monsieur Emile D..., aux droits duquel vient aujourd'hui Madame Hubertina X..., un local à usage commercial sis ..., et ce, pour une durée de trois, six, neuf, douze quinze et seize années consécutives à compter du 15 décembre 1930.
Le bail a été régulièrement renouvelé depuis cette date, et l'actuelle locataire Madame X... exploite dans les lieux loués un commerce de café-hôtelrestaurant, sous l'enseigne "L'Excalibur".
Suivant acte d'huissier en date du 24 juillet 2007, Monsieur Y... a fait assigner Madame X... par-devant le juge des référés du Tribunal de Grande instance de REIMS, à l'effet de voir constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer depuis le mois d'avril 2006, malgré un commandement délivré le 6 juin 2007, de voir ordonner l'expulsion de la défenderesse et de la voir condamner à titre provisionnel à s'acquitter de l'arriéré, arrêté à la somme de 22 203,18 au 30 septembre 2007, de la voir enfin déclarer tenue au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux. Il était encore sollicité la condamnation de Mme X... au paiement de la somme de 800 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens de l'instance.
Madame X... concluait au principal à l'incompétence du juge des référés compte tenu de l'existence d'une contestation sérieuse relativement à l'inexécution de l'obligation invoquée par le demandeur, et sollicitait reconventionnellement l'organisation d'une mesure d'expertise au visa de l'article 145 du code de procédure civile.
Subsidiairement, elle demandait au magistrat saisi de débouter Monsieur Y... de l'ensemble de ses demandes, de suspendre la réalisation de la clause résolutoire, et d'ordonner le placement sous séquestre de la somme de 22 203,18 ou de la moitié, soit 11 101,59, jusqu'à la réalisation complète des travaux d'entretien ou de réparation incombant au bailleur. Elle demandait en outre la condamnation de ce dernier à lui verser une indemnité de 1000 au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens.
Par ordonnance rendue le 28 novembre 2007, le juge des référés, considérant que la clause résolutoire figurant au bail était suffisamment explicite, qu'un commandement de payer avait été régulièrement adressé à la locataire en exécution de cette clause, et que le défaut de paiement des loyers n'était pas contesté, a fait droit à la demande de constatation de la résiliation de plein droit du dit bail, ordonné l'expulsion sous huitaine de Madame X... , au besoin avec le concours de la force publique, condamné la susnommée au paiement de la somme de 22 203,18 au titre de l'arriéré de loyers et charges, outre une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer si le bail s'était poursuivi, et la somme de 500 en application de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens de l'instance.
Madame Hubertina X... a relevé appel de cette décision par déclaration du 21 décembre 2007.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 21 février 2008, elle poursuit l'infirmation en toutes ses dispositions de l'ordonnance entreprise, et demande à la Cour, statuant à nouveau, de constater qu'elle a réglé ses loyers par chèque CARPA daté du 19 décembre 2007, d'ordonner une mesure d'expertise à l'effet de rechercher si l'immeuble litigieux présente bien les désordres qu'elle allègue, dans l'affirmative, d'en rechercher les causes et de faire à cet égard toutes constations utiles, de constater l'exception d'inexécution par le non respect par le bailleur de son obligation de réparation et de jouissance paisible des lieux loués, et de constater la bonne foi de l'appelante qui sollicite la mise sous séquestre des loyers à valoir depuis l'ordonnance dont appel. Il est en outre demandé l'allocation d'une indemnité pour frais irrépétibles de 1500 et la condamnation de Monsieur Y... aux dépens de première instance et d'appel, avec pour ces derniers, faculté de recouvrement direct accordée à Maître Estelle PIERANGELI, avoué constitué.
Elle rappelle qu'elle a acquis le fonds de commerce sis rue de la Grue par cession du 30 décembre 1999, moyennant le prix de 1 300 000 francs, soutient ensuite que l'immeuble est depuis plusieurs années dans un état de délabrement avancé, nécessitant d'importants travaux de rénovation pour mettre les lieux en conformité avec leur destination et en permettre une exploitation normale, excipant à cet égard d'une expertise réalisée à l'initiative de son assureur GROUPAMA en octobre 2004, puis d'un constat d'huissier en date du 10 octobre 2007 dressé ensuite des dégâts causés par une fuite des WC et autres canalisations de l'immeuble.
Elle affirme s'être à de nombreuses reprises ouverte de la difficulté à l'ancienne propriétaire comme à l'actuel, en vain, et n'avoir cessé de payer les loyers que dans l'espoir de faire avancer la situation.
Elle se réfère aux dispositions des articles 1719-2º et 1720 du code civil, pour considérer que, faute pour Monsieur Y... d'avoir satisfait à ses propres obligations, la clause résolutoire de plein droit ne saurait produire ses effets, ajoutant que la cause de l'instance initiale est désormais éteinte puisque l'arriéré de loyers et charge a été réglé.
Elle maintient sa demande de séquestre pour les échéances postérieures, comme sa demande d'expertise justifiée par l'état des lieux et l'absence de consensus sur ce point.
Par dernières écritures notifiées le 30 mai 2008, Monsieur Vincent Y... conclut de son côté à la confirmation en toutes ses dispositions de l'ordonnance critiquée et demande à la Cour, y ajoutant, de constater que Mme X..., après avoir réglé le montant de la condamnation prononcée en première instance, reste redevable d'un nouveau solde au 26 mars 2008 d'un montant de 12 019,12, de la condamner au paiement de cet arriéré à titre provisionnel, outre 1200 en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct accordé à la SCP SIX GUILLAUME E....
Il fait valoir que si la locataire s'est finalement acquittée du paiement des sommes réclamées par le commandement de payer du 6 juin 2007, ce n'est que postérieurement à l'ordonnance dont appel, et a fortiori passé le délai d'un mois prévu par le bail et rappelé dans ce commandement, ce dont il résulte que les effets de la clause résolutoire était acquis à la date de la décision, comme l'a pertinemment retenu le premier juge.

Il reprend ensuite la motivation du premier juge concernant l'exception d'inexécution, en ce qu'il appartenait le cas échéant à Mme X..., si elle estimait que le bailleur manquait à ses propres obligations, de saisir la juridiction compétente aux fins de se voir autoriser à consigner les loyers et de voir enjoindre la réalisation de travaux, ce qu'elle n'a jamais fait.
Il rappelle encore que le bail originaire prévoyait que le preneur devrait souffrir les grosses et petites réparations dont la maison pourrait avoir besoin durant toute la durée de la location, et cela, sans indemnité ni déduction de loyer quelle que serait la durée des travaux.
Il observe que Madame X... fonde ses protestations et demandes reconventionnelles sur un rapport d'expertise non contradictoire ne démontrant pas, en tout état de cause, qu'il aurait lui-même, en sa qualité de bailleur, méconnu son obligation d'entretien de la chose louée et que les désordres constatés, à les supposer réels, auraient entraîné l'impossibilité d'utiliser les lieux conformément à l'usage auquel ils étaient destinés.
Il excipe enfin de l'article 1728 du code civil, transposable en matière commerciale, aux termes duquel le preneur ne peut, pour échapper à son obligation de paiement du loyer, invoquer le manque de diligence du bailleur.
SUR CE LA COUR:
Attendu qu'aux termes de l'article 1728 du code civil applicable à l'espèce, le preneur est tenu de deux obligations principales, comprenant celle de payer le prix du bail aux termes convenus ;
Qu'il ne peut échapper à cette obligation en invoquant l'exception d'inexécution par le bailleur de ses propres obligations que pour autant qu'il rapporte la preuve de ce que l'inertie de ce dernier a pour effet d'empêcher totalement un usage des lieux conforme à leur destination telle que définie au bail ;
Or attendu qu'en l'espèce, Madame X..., qui ne conteste pas le retard de loyer accumulé à la date de délivrance du commandement de payer du 6 juin 2007, fonde sa contestation prétendument sérieuse sur cette faculté faisant exception au principe posé par l'article susvisé ;
Qu'aucun document contradictoire ne permet pourtant d'établir que le local objet du bail litigieux serait rendu totalement impropre à son usage annoncé, étant observé que les constats et rapports d'expertise dressés à la seule demande de l'intéressée ou de sa compagnie d'assurance ne concluent pas même en ce sens ;
Attendu qu'il s'ensuit incontestablement que Mme X... n'était nullement en droit, se faisant justice à elle-même, de retenir par-devers elle les loyers ét charges normalement exigibles par le bailleur, quitte pour elle à engager toute procédure judiciaire qu'elle aurait jugée utile pour faire reconnaître la responsabilité de ce dernier dans les désordres affectant les lieux loués;
Que le commandement de payer délivré à la débitrice le 6 juin 2007 rappelait sans ambiguïté les termes de la clause résolutoire de plein droit figurant au bail originel, versé aux débats, et qu'il est contant que l'injonction dont il était porteur n'a pas été

suivie d'effet dans le délai d'un mois prévu dans ladite clause ; qu'il s'ensuit que la résiliation du bail était acquise au bailleur à la date de saisine du premier juge, qui n'a pu qu'en faire le constat et accorder au demandeur, à titre provisionnel, le montant sollicité correspondant à l'arriéré locatif arrêté à la même date, rejetant par ailleurs les demandes de consignation et d'expertise présentées par Mme X... ; que cette décision doit être confirmée, sauf à fixer à 12 019,12 le montant de la provision désormais exigible, compte tenu à la fois de la régularisation intervenue et du nouveau retard pris dans le paiement des indemnités d'occupation ;
Attendu enfin que Madame X..., partie succombante, supportera la charge des dépens d'appel en sus de ceux de première instance, et versera à Monsieur Y... une indemnité complémentaire de 800 pour frais irrépétibles, sa propre demande du même chef étant rejetée ;
PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, à l'exception de celle fixant le montant de la provision accordée à Monsieur Y... au titre de l'arriéré locatif, ramené, selon décompte arrêté au 26 mars 2008, à la somme de 12019,12 ;
Déboute Madame Hubertina X... de l'ensemble de ses demandes ;
La condamne à verser à Monsieur Vincent Y... la somme complémentaire de 800 en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette sa propre demande du même chef ;
Condamne Madame X... aux dépens d'appel, et admet pour leur recouvrement la SCP SIX - GUILLAUME - SIX au bénéfice de l'article 699 du code précité.
LE GREFFIER                              LE PRESIDENT