COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT No 81 DU 28 JANVIER 2021
R.G : No RG 19/00277 - CF/EK
No Portalis DBV7-V-B7D-DCCK
Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal de grande instance de BASSE-TERRE, décision attaquée en date du 17 janvier 2019, enregistrée sous le no 17/00114
APPELANTE :
SAS DELAGNES LOCATIONS ET SERVICES
RCS Toulouse
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Catherine GLAZIOU, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART et ayant pour avocat plaidant Me Jean-françois FERRAND, avocat au barreau de BORDEAUX

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic, la société SAS FONTENOY IMMOBILIER SAINT MARTIN, immatriculée au RCS sous le no330 275 769, dont le siège est [Adresse 3], elle-même représentée par son Président, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Florence BARRE AUJOULAT, (TOQUE 01) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
et ayant pour avocat plaidant Me Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 07 décembre 2020, en audience publique, devant la cour composée en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile de Mme Claudine FOURCADE, présidente de chambre, magistrate chargée du rapport, en présence de Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère, ont entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés. Elles en ont rendu compte à la cour dans son délibéré composé de :
Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre,
Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère,
Madame Christine DEFOY, conseillère,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 28 janvier 2021.
GREFFIER :
Lors des débats : Mme Esther KLOCK, greffière

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Signé par Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre, et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Le [Adresse 2] sur l'île de [Localité 3] est un ensemble immobilier en copropriété destiné à usage d'hébergements (hôtel, résidence de tourisme, habitation).
La société DELAGNES LOCATIONS ET SERVICES (DLS) était propriétaire de 47 lots représentant 27 742/100000èmes des parties communes qu'elle a donnés en location commerciale à la société CDE.
Par ordonnance du 29 novembre 2013, le président du tribunal de grande instance a désigné Maître [U] [U] en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété avec mission de prendre les mesures nécessaires au rétablissement de son fonctionnement normal avec les pouvoirs du syndic et de l'assemblée générale.
Par procès-verbal en date du 28 juin 2012, l'assemblée générale de la copropriété du [Adresse 2] a approuvé les comptes de l'exercice 2011.
Selon procès-verbal du 19 septembre 2013, l'assemblée générale de la copropriété a approuvé les comptes de l'exercice 2012 .
Par ordonnance en la forme des référés du 14 avril 2015, la société DLS a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 228 862,10 euros afférentes aux provisions de charge au titre de l'année 2014.
Le 5 janvier 2015, l'assemblée générale a approuvé le budget prévisionnel des exercices 2015 et 2016 ;
Selon procès-verbal de assemblée générale du 6 juillet 2015, les comptes des exercices 2013 et 2014 ont été approuvés.
Suivant deux décisions des 8 octobre 2015 et 3 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Basse-Terre, saisi par d'autres copropriétaires, a annulé les résolutions concernant les comptes des exercices 2011, votées lors des assemblées générales des copropriétaires les 28 juin 2012 et 19 septembre 2013.
Le 6 juillet 2015, l'assemblée générale du lundi 6 juillet 2015 a approuvé les comptes des exercices de 2013 et 2014.
Le 23 janvier 2016, l'assemblée générale a approuvé les comptes des reprises de solde du 1er janvier 2015 au 6 juillet 2015.
Suivant procés-verbal du 2 juillet 2016, l'assemblée générale de la copropriété a approuvé en sa résolution no4 première décision les comptes arrêtés au 31 décembre 2015. Si une contestation d'autres résolutions a été judiciairement engagée par la société DLS, cette dernière n'a pas contesté cette résolution.
L'assemblée générale de la copropriété a, le 5 août 2017, approuvés les comptes des exercices 2013 et 2014. La société DLS, saisissant le tribunal de grande instance par assignation du 4 novembre 2017, a contesté la résolution no3 relative à l'approbation des comptes de gestion courante et des factures de travaux arrêtés au 31 décembre 2016.
Le 24 août 2017, le tribunal de grande instance de Basse-Terre, saisi par la société DLS, a prononcé la nullité des résolutions no2 et 3 prises par l'assemblée générale de la copropriété du [Adresse 2] en date du 6 juillet 2015 au titre de l'approbation des comptes pour les exercices 2013 et 2014. Le jugement a été confirmé par la cour d'appel de Basse-Terre par arrêt du 6 mai 2019.
Toujours le 24 août 2017, le tribunal de grande instance de Basse-Terre, saisi le 2 octobre 2015 par la société DLS a prononcé la nullité de la résolution no5 de l'assemblée générale du 20 juin 2014 quant aux facturations d'arriérés d'EDF. Cette décision a été infirmée par arrêt du 6 mai 2019, lequel a déclaré irrecevable l'action de la société DLS.
Le 5 octobre 2017, le tribunal de grande instance de Basse-Terre a annulé la résolution numéro 4 votée par l'assemblée générale du 5 janvier 2015, dispensé la société DLS du paiement des charges relatifs à la construction du poste de transformateur et des travaux d'individualisation des compteurs et condamné le syndicat de la copropriété à payer à la société DLS une somme de 59 269,14 euros au titre des charges relative à l'individualisation des compteurs. Par arrêt en date du 6 mai 2019, la cour d'appel de Basse-Terre a infirmé le jugement et déclaré irrecevable l'action de la société DLS.
Le 21 juin 2018, l'assemblée générale de la copropriété a une nouvelle fois approuvé les comptes de gestion courante et des factures de travaux arrêtés au 31 décembre 2016, 31 décembre 2013 et 2014. Par assignation du 19 septembre 2018, la société DLS a sollicité l'annulation de ces résolutions.
Par ordonnance en la forme des référés du 20 novembre 2018, la société DLS a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 73 655,01 euros au titre des provisions du budget prévisionnelles pour 2018.
Le 13 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Basse-Terre, saisi le 29 septembre 2016 par la société DLS, a rejeté la demande d'annulation présentée par la société DLS portant notamment sur diverses. Cette décision a été partiellement confirmée par arrêt distinct du 28 janvier 2021.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 4 mars 2019, reçue par le syndic de la copropriété le 1er avril 2019, la société DLS lui a notifié le transfert à la société GUILLEMIN de ses 47 lots au moyen d'un apport partiel d'actif avec effet au 1er octobre 2018, laquelle déjà détentrice d'un lot en possède désormais 48.
Selon procès-verbal du 19 juin 2019, l'assemblée générale de la copropriété a approuvé les comptes de l'exercice 2018, outre ceux des exercices 2013 et 2014.

Suivant acte d'huissier en date du 31 janvier 2017, le SYNDICAT DES COPROPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] a assigné la société DELAGNES LOCATIONS ET SERVICES (la société DLS) devant le tribunal de grande instance de Basse-Terre en paiement, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de la somme de 522 174,76 euros arrêtée au 31 décembre 2017, au titre de sa quote-part de charges et travaux impayés avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 décembre 2016, outre celle de 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du non paiement des charges à bonne date et celle de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement en date du 17 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Basse-Terre a :
- condamné la société DELAGNES LOCATIONS ET SERVICES à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] la somme de 522 174,76 euros arrêtée au 31 décembre 2017 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 octobre 2015,
- débouté la Société DELAGNES LOCATIONS ET SERVICES SAS de sa demande de compensation,
- condamné la Société DELAGNES LOCATIONS ET SERVICES SAS à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement,
- condamné la Société DELAGNES LOCATIONS ET SERVICES SAS à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] la somme de 2 000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la Société DELAGNES LOCATIONS ET SERVICES SAS aux entiers dépens de la présente instance.
Le 4 mars 2019, la Société DELAGNES LOCATIONS ET SERVICES SAS a interjeté appel de cette décision.
Le 2 juillet 2019, la société GUILLEMIN SARL est intervenue volontairement à l'instance.
L'ordonnance de clôture, qui est intervenue le 12 octobre 2020 a fixé l'audience de plaidoiries le 7 décembre 2020, à l'issue de laquelle l'affaire a été mise en délibéré jusqu'au 18 janvier 20201 pour son prononcé par mise à disposition au greffe.
PRETENTIONS ET MOYENS
- L'APPELANTE ET L'INTERVENANTE VOLONTAIRE:
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 5 octobre 2020 aux termes desquelles la Société DELAGNES LOCATIONS ET SERVICES SAS et la société GUILLEMIN SARL, intervenante volontaire, concluent dans leur dispositif en ces termes :
- dire la société GUILLEMIN bien fondée en son intervention volontaire,
* sur le fond
- les dires bien fondées en leur appel
y faisant droit,
- infirmer le jugement en toutes ses dispositions et statuant à nouveau
- donner acte à la société GUILLEMIN qu'elle offre de régler la somme de 385 206,96 euros arrêtée au 31 décembre 2017 représentant l'arriéré après imputation/compensation de charge irrégulièrement appelées,
- dire cette offre de règlement définitif de son arrière de charges satisfactoire,
pour le surplus
- condamner le cabinet FONTENOY GROUPE IMMOBILIER es qualité de syndic au paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le même aux entiers dépens dont distraction au profit de Catherine GLAZIOU, avocat au barreau de la Guadeloupe, en application de l'article 699 du code de procédure civile,
- L'INTIME:
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 25 mai 2020 par lesquelles le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] sollicite de voir :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a condamné la société DELAGNES LOCATIONS ET SERVICES au paiement de ses charges arriérées au 31 décembre 2017 et en ajuster le montant à la somme de 465 190,30 euros,
* y ajoutant,
- déclarer irrecevable l'intervention volontaire de la société GUILLEMIN,
- condamner la société DELAGNES LOCATIONS ET SERVICES à lui payer la somme de 465 190,30 euros arrêtée au 31 décembre 2017, sauf à parfaire, au titre de sa quote part de charges et travaux impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 septembre 2016,
- débouter les sociétés DELAGNES LOCATIONS ET SERVICES et GUILLEMIN de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner la société DELAGNES LOCATIONS ET SERVICES à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du non-paiement des charges à bonne date,
- condamner la société DELAGNES LOCATIONS ET SERVICES et la société GUILLEMIN à lui payer chacune la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement la société DELAGNES LOCATIONS ET SERVICES et la société GUILLEMIN aux entiers dépens, dont le montant pourra être recouvré directement par Florence BARRE-AUJOULAT, avocat à la cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'intervention volontaire de la société GUILLEMIN
Attendu qu'en application de l'article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité ;
Qu'aux termes de l'article 325 du même code, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant ; que selon l'article 328 du code de procédure civile, l'intervention est volontaire ou accessoire; qu'aux termes de l'article 329, elle est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de qui la forme et elle est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie ;
Qu'eu regard de sa demande de condamnation au paiement des charges arriérées au 31 décembre 2017, le syndicat des copropriétaires soulève le défaut de qualité à agir de la société GUILLEMIN qui n'a acquis la qualité de copropriétaire à l'égard du syndicat qu'à compter de la notification de la cession d'apport partiel des 47 lots le 1er avril 2019 et il en conclut que son intervention volontaire est irrecevable ;
Que la société GUILLEMIN se prévaut d'un intérêt à agir fondé sur le traité d'apport partiel lequel la rend responsable du passif transmis et des résultats des différentes procédures rétroactivement à compter du 1er octobre 2018; qu'elle s'associe au rejet des demandes en paiement et ne formule aucune prétention distincte, ce qui qualifie d' accessoire son intervention volontaire ;
Qu'au regard des termes dudit traité ainsi rappelé, la société GUILLEMIN, quand bien même cette dernière, copropriétaire d'un lot au sein de cette copropriétaire, n'a eu la qualité de copropriétaire des 47 lots que postérieurement au 31 décembre 2017, a intérêt à connaître dans le cadre de ses rapports avec son cocontractant le périmètre de son obligation à passif et ainsi intérêt à agir ;
Que dès lors, son intervention volontaire accessoire sera déclarée recevable ;
Sur le fond
Attendu qu'en application de l'article 10 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, conformément au règlement de copropriété ;
Que le syndicat des copropriétaires, après rectification du montant, demande la condamnation de la société DLS à lui payer la somme de 465 190,30 euros au titre des charges arrêtés au 31 décembre 2017 ;
Que cette dernière oppose que la créance alléguée n'est ni certaine, ni liquide ni exigible au regard du contexte judiciaire que connaît la copropriété mettant en cause la sincérité des comptes produits et de la diminution de son montant rétroactivement opéré par le syndicat de la copropriété depuis 2018 ;
Qu'il incombe au syndicat des copropriétaires de justifier des principe et montant de la créance qu'il allègue ;
Qu'à ce titre, il communique notamment les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires successives qui se sont tenues depuis l'année 2010 jusqu'à l'année 2020 incluse, au cours desquelles les copropriétaires ont approuvé les comptes de l'exercice précédent et adopté le budget prévisionnel pour le suivant, des appels de fonds adressés à la société DLS et des extraits de son compte de copropriétaire ;
Que contrairement à ce que la société DLS soutient l'assemblée générale tenue le 2 juillet 2016 a par la résolution no4 en sa première décision, approuvé les comptes de gestion courante pour l'année 2015 ; que tel est le cas également s'agissant de la période du 1er janvier au 6 juillet 2015, dont les comptes ont été approuvés lors de l'assemblée générale du 23 janvier 2016 ; que si les comptes des années 2012 et 2013 approuvées par les assemblées générales des 28 juin 2012 et 19 septembre 2013 ont été annulées par décisions des 8 octobre 2015 et 3 décembre 2015, les approbations des comptes de ces exercices ont été postérieurement renouvelées, lors des assemblées générales des 21 juin 2018 et 19 juin 2018 ; qu'en dépit des contestations de la société DSL, elle reste obligée au paiement des charges, même si les assemblées générales ayant approuvé ces comptes ont fait l'objet de sa part d'une action en nullité, cette décision restant opposable tant qu'elle n'a pas été annulée; qu'également, la société DSL demeure tenue au paiement des exercices 2016 et 2017, des charges de copropriété, en dépit de la saisine de la juridiction par assignations des 4 novembre 2017 et 19 septembre 2018 ; que dès lors, la critique de la société DSL, quant au caractère contestable du décompte produit par le syndicat des copropriétaires en raison de ces dernières actions en justice non finalisées, est inopérant ;
Qu'alors que le paiement des charges revendiquée par la société DLS n'est pas établi, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi du bien fondé de sa demande dont la diminution du montant en cause d'appel s'explique par les restitutions opérées du fait notamment de travaux non réalisés à la suite du cyclone IRMA, qui ont été décidées lors de l'assemblée générale tenue le 21 juin 2018 ;
Qu'en conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a condamné la société DLS au paiement des charges des exercices courant jusqu'au 31 décembre 2017, dont seul le quantum sera modifié à hauteur de la somme de 465 190,30 euros ;
Qu'ainsi qu'il l'a déjà été apprécié en première instance la demande de dommages et intérêts fondée sur la fragilisation de l'équilibre financier du syndicat du fait du non paiement à bonne date est justifiée par aucune pièce, à hauteur d'une indemnité de 5 000 euros;
Qu'enfin, il n'appartient de donner acte à l'intervenant volontaire de son offre de régler la somme de 385 206,96 euros, ce qui en toutes hypothèses ne peut augmenter ni diminuer les droits qu'elle peut tenir de la loi ;
Sur les mesures accessoires
Attendu qu'en application de l'article 696 du code de procédure civile, la société DSL, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel ;
Qu'elle sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Que les dispositions du jugement seront également sur ces points confirmées ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe,
Déclare recevable l'intervention volontaire, en cause d'appel, de la société GUILLEMIN,
Confirme le jugement déféré en date du 17 janvier 2019 du tribunal de grande instance de Basse-Terre sauf en ce qu'il a fixé le montant de la créance arrêtée au 31 décembre 2017 à la somme de 522 174,76 euros,
Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,
Condamne la société DELAGNES LOCATIONS ET SERVICES à payer au SYNDICAT DES COPROPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] la somme de 465 190,30 euros,
Confirme la décision pour le surplus de ses dispositions,
Condamne la société DELAGNES LOCATIONS ET SERVICES également à verser au SYNDICAT DES COPROPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] une somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société DELAGNES LOCATIONS ET SERVICES aux entiers dépens d'appel, lesquels pourront être recouvrés par Florence BARRE-AUJOULAT, avocat du barreau de la Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélémy conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Signé par Claudine FOURCADE, président, et par Esther KLOCK, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffierLe président