COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 19 JUIN 2014
(no, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 02267
Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Décembre 2012- Tribunal de Grande Instance de MELUN-RG no 11/ 03854

SARL VPI IMMOBILIER (ERA IMMOBILIER) prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au 219 avenue de la Libération-77350 LE MEE SUR SEINE
Représentée par Me Jean-christophe HYEST, avocat au barreau de PARIS, toque : G0672
Assistée sur l'audience par Me Sonia BEAUFILS, avocat au barreau d'ESSONNE, toque : G0672

Madame Lydie X... Tutrice de sa soeur Mademoiselle Isabelle X... (DESISTEMENT DU 11 04 13)
... 77460 SOUPPES SUR LOING
Mademoiselle Isabelle X... (DESISTEMENT DU 11 04 13)
... 77460 SOUPPES SUR LOING
Monsieur Thierry Y...
demeurant...
Non représenté
Signification de l'assignation et des conclusions par acte délivré le 10 avril 2013 en vertu de l'article 659 du Code de Procédure Civile.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Mai 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : DÉFAUT
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Par acte sous seing privé des 10 et 12 juin 2010, une promesse synallagmatique de vente a été conclue entre Madame Lydie X... agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de tutrice de sa soeur Madame Isabelle X..., venderesses et propriétaires indivises, d'une part, et Monsieur Thierry Y..., acquéreur, d'autre part, portant sur un immeuble sis... au MEE SUR SEINE (77 350), au prix de 135 000 euros.
Cette promesse a été signée par l'intermédiaire de la société VPI IMMOBILIER franchisée ERA IMMOBILIER, en qualité de mandataire de Madame Lydie X... tant en son nom personnel qu'en qualité de tutrice de sa soeur.
Il n'était prévu aucune condition suspensive de l'obtention d'un prêt par l'acquéreur. En revanche, il était prévu une condition suspensive de l'obtention de l'autorisation du juge des tutelles concernant Madame Isabelle X..., sous tutelle depuis le 23 novembre 1983.
La signature de l'acte authentique était prévue " dans an délai de 5 mois environ (vers le 30 novembre environ) ".
La somme de 20 000 ¿ versée par Monsieur Thierry Y... a été séquestrée entre les mains de la SCP Alain et Loïc Z.... Par ordonnance du 15 novembre 2010, le juge des tutelles a donné son autorisation pour la vente au prix de 135 000 E.
Par acte d'huissier du 03 février 2011, Madame Lydie X... agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de tutrice de sa soeur, a fait sommation à Monsieur Thierry Y... de se présenter chez le notaire le 09 février 2011 aux fins de régulariser la vente. A cette date, un procès-verbal de carence a été établi.
Par ordonnance du 23 août 2011, le juge des tutelles a autorisé Madame Lydie X... à saisir le tribunal de grande instance pour le compte de sa soeur en vue de se prévaloir de la promesse de vente
Par exploits délivrés les 15 et 21 septembre 2011, Madame Lydie X... agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de tutrice de sa soeur Madame Isabelle X..., a assigné Monsieur Thierry Y... et Maîtres Alain et Loïc Z... devant le Tribunal de Grande Instance de Melun, afin de les voir condamner à leur verser diverses sommes d'argent.
Par un jugement du 11 décembre 2012, le Tribunal de Grande Instance de Melun a   :
- Débouté Monsieur Thierry Y... de sa demande de nullité du compromis de vente des 10 et 12 juin 2010 pour dol et pour défaut de capacité ;
- Dit que le compromis de vente signé les 10 et 12 juin 2010 entre Madame Lydie X... agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de tutrice de sa soeur Madame Isabelle X... d'une part et Monsieur Thierry Y... d'autre part est valable ;
- Constaté que la non-réalisation de la vente est du fait de Monsieur Thierry Y... ;
- Condamné Monsieur Thierry Y... à payer à Madame Lydie X... agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de tutrice de sa soeur Madame Isabelle X... la somme de 13 500 euros à titre de clause pénale ;
- Débouté Madame Lydie X... agissant tant en son nom personnel qui en qualité de tutrice de sa soeur Madame Isabelle X... de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
- Dit que la somme séquestrée entre les mains de la SCP Alain et Loïc Z..., d'un montant de 20 000 euros, devra être remise a Madame Lydie X... tant en son nom personnel qu'en qualité de tutrice de sa soeur Madame Isabelle X..., à hauteur de la condamnation prononcée, en leur faveur, à l'encontre de Monsieur Thierry Y..., et s'imputera sur cette condamnation ;
- Dit que le surplus sera restitué à Monsieur Thierry Y... ;
- Débouté Monsieur Thierry Y... de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
- Reçu la société VPI IMMOBILIER en son intervention volontaire ;
- Débouté la société VPI IMMOBILIER de sa demande de dommages-intérêts à l'encontre de Monsieur Thierry Y... ;
- Condamné Monsieur Thierry Y... à payer à Madame Lydie X... agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de tutrice de sa soeur Madame Isabelle X..., la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Débouté Monsieur Thierry Y... et la société VPI IMMOBILIER de leurs demandes formulées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné Monsieur Thierry Y... aux dépens lesquels pourront être recouvrés selon les modalités de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
- Prononcé l'exécution provisoire ;
- Débouté les parties du surplus de leurs demandes.
La SARL VPI IMMOBILIER a interjeté appel de cette décision, et vu ses dernières conclusions, signifiées le 29 mars 2013, aux termes desquelles elle demande à la Cour de   :
- La recevoir en ses présentes conclusions et l'y déclarer bien fondée ;
- Par conséquent y faisant droit.
A titre principal,
- Condamner Monsieur Thierry Y... à lui payer la somme de10. 585 ¿ à titre d'indemnisation du préjudice dommageable subi au motif du défaut de réalisation de la vente intervenue de son fait et de la perte de commission exposée par elle.
A titre subsidiaire,
- Condamner Monsieur Thierry Y... à lui payer la somme de 6. 500 ¿ à titre d'indemnisation de la perte de chance subie par elle ;
- Condamner Monsieur Thierry Y... à leur payer la somme de 3. 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles exposés en 1ère instance et en cause d'appel ;
- Condamner Monsieur Thierry Y... aux entiers dépens.
Par une ordonnance du 11 avril 2013, le conseiller de la mise en état a constaté l'extinction de l'instance et le dessaisissement de la Cour à l'égard de madame X... Lydie et mademoiselle X... Isabelle
Par acte d'huissier du 10 avril 2013, la déclaration d'appel et les conclusions de la SARL VPI IMMOBILIER du 29 mars 2013 ont été signifiées à Monsieur Y..., selon la procédure prévue à l'article 659 du Code de Procédure Civile.
Monsieur Y... n'a pas constitué avocat.


Considérant que par ordonnance du 11 avril 2013, le conseiller de la mise en état a constaté l'extinction de l'instance et le dessaisissement de la cour à l'égard de Mme Lydie X... et de Mme Isabelle X... ;
Considérant qu'en vertu des dispositions de l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien-fondée ;
Considérant que le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré la société VPI recevable dans son intervention volontaire ;
Considérant que par la décision entreprise non remise en cause sur ce point, il a été jugé que la non réalisation de la vente était du fait de M. Y..., l'acquéreur ;
Considérant qu'il ressort des articles 6 de la loi numéro 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972 qui sont des textes d'ordre public de direction, que le montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l'indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l'engagement des parties et que l'agent immobilier ne peut demander, ni recevoir, directement ou indirectement, des commissions ou rémunérations à l'occasion de l'opération d'une personne autre que celles mentionnées comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties ;
Qu'en l'espèce, tant le mandat de vente que la promesse synallagmatique ont prévu que la rémunération du mandataire serait à la charge du vendeur ;
Considérant qu'en application des dispositions susvisées, l'agent immobilier, n'a pas droit à la commission contractuellement prévue dès lors que la vente n'a pas été réitérée devant notaire ; qu'en revanche même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif aurait fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ;
Qu'en l'espèce, M. Y... a eu un comportement fautif en n'ayant pas réitéré la vente litigieuse malgré la sommation qui lui a été délivrée et a par conséquent causé un préjudice à la société VPI qui s'est vue priver de la possibilité d'obtenir la commission prévue aux actes ;
Que le préjudice subi n'est pas équivalent au montant de la commission de 9787 ¿ mais est constitué par la perte de chance pour l'agence de percevoir celle-ci qui sera évaluée à la somme de 6000 ¿, compte tenu des diligences accomplies ;
Que l'équité commande d'allouer à la société VPI la somme que précise le dispositif, au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais exposés, tant en première instance qu'en appel.
PAR CES MOTIFS
Vu l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 11 avril 2013.
Statuant dans les limites de l'appel
Confirme le jugement en ce qu'il a déclaré recevable l'intervention volontaire de la société VPI immobilier et en ce qu'il a condamné M. Y... aux dépens ;
L'infirme en ce qu'il a débouté la société VPI de ses demandes de dommages-intérêts et d'article 700 du Code de Procédure Civile à l'encontre de M. Y....
Statuant à nouveau de ces seuls chefs
Condamne M. Y... à payer à la société VPI immobilier les sommes de 6000 ¿ à titre de dommages-intérêts et 1500 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais exposés, tant en première instance qu'en appel ;
Rejette les autres demandes de la société VPI ;
Condamne M. Y... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.