11o Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 30 OCTOBRE 2008
No 2008 / 530
Rôle No 06 / 10240


Viviane X...

Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 26 Mai 2006 enregistré au répertoire général sous le no 11-06-223.

SACOGIVA, prise en la personne de son dirigeant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège sis, demeurant Hôtel de Ville-13100 AIX EN PROVENCE
représentée par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour,
Assistée de Me Alain COUECOU, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame Viviane X...
née le 1er septembre 1958 à NOGENT SUR MARNE (94), demeurant...-... EN PROVENCE
représentée par la SCP PRIMOUT-FAIVRE, avoués à la Cour,
Assistée de Me José DO NASCIMENTO, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE substitué par Me Nicolas MERGER, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE
*- *- *- *- *
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 18 Septembre 2008, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Robert PARNEIX, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Robert PARNEIX, Président
Madame Danielle VEYRE, Conseiller
Madame Cécile THIBAULT, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Mireille LESFRITH.

Contradictoire,
Prononcé (e) en audience publique le 30 Octobre 2008 par Monsieur Robert PARNEIX, Président
Signé par Monsieur Robert PARNEIX, Président et Madame Mireille LESFRITH, greffier présent lors du prononcé.

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Selon deux contrats signés le 15 janvier 2001 expressément qualifiés d'indivisibles, Mme X... a loué à la société anonyme de construction et de gestion immobilière de la ville d'Aix-en-Provence (la Sacogiva) un appartement et un garage.
Se prévalant des dispositions de l'article L. 442-6-4 du code de la construction et de l'habitation, Mme X..., après avoir dénoncé le bail de son garage, a cessé d'en payer le loyer.
Estimant ces dispositions inapplicables, la Sacogiva, après avoir délivré le 24 juin 2004 un commandement de payer visant la clause résolutoire et demeuré infructueux, a assigné Mme X... en résiliation de bail et expulsion et en paiement des loyers.
Par jugement du 26 mai 2006, le tribunal d'instance d'Aix-en-Provence a dit que Mme X... pouvait renoncer à l'usage de son garage moyennant la réduction du loyer et des charges, a débouté la Sacogiva de ses demandes et Mme X... de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts.
Par déclaration enregistrée au greffe le 7 juin 2006, la Sacogiva a relevé appel de cette décision.
Dans ses conclusions récapitulatives déposées le 11 septembre 2008, elle demande à la cour d'infirmer le jugement, de constater la résiliation du bail, d'ordonner l'expulsion de Mme X... et de condamner la locataire au paiement de la somme de 4 841, 78 euros, montant des loyers impayés au 10 septembre 2008, d'une indemnité d'occupation égale au dernier loyer charges incluses, d'une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et d'une somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir principalement que les dispositions de l'article L. 442-6-4 du code de la construction et de l'habitation ne lui sont pas applicables, dès lors qu'elle est une société d'économie mixte et non un organisme d'habitation à loyer modéré et que l'immeuble en cause n'a pas été construit en vertu de la loi du 13 juillet 1928.
Dans ses conclusions récapitulatives déposées le 3 juillet 2008, Mme X... sollicite, à titre principal, la confirmation du jugement, la condamnation de la Sacogiva au paiement d'une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts et, à titre subsidiaire, le rejet de la demande d'expulsion, un délai de deux ans pour s'acquitter de sa dette, en tout état de cause, l'allocation d'une indemnité de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient essentiellement que les dispositions de l'article L. 442-6-4 du code de la construction et de l'habitation s'appliquent, en vertu de l'article L 442-10 du même code, à l'ensemble des " logements construits ou acquis en application de la législation sur les habitations à loyer modéré qui appartiennent et qui sont gérés par des collectivités locales ", ce qui est le cas de la Sacogiva, dont l'actionnaire majoritaire est la commune d'Aix-en-Provence et qui finance des logements, tel celui qu'elle occupe, au moyen de prêts conventionnés.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu que les contrats signés par Mme X... stipulent expressément que le bail de l'appartement et celui du garage constituent une location unique et qu'il ne pourra être mis fin à la location de l'un ou de l'autre de manière séparée ;
Attendu qu'aux termes des dispositions combinées des articles L. 442-6-4 et L. 442-10 du code de la construction et de l'habitation, l'interdiction de subordonner la location d'un logement à la location d'une aire de stationnement et la possibilité offerte aux locataires de renoncer à l'usage d'une aire de stationnement, moyennant une réduction correspondante du loyer et des charges, ne s'appliquent qu'aux logements construits ou acquis en application de la législation sur les habitations à loyer modéré appartenant soit à des organismes d'habitation à loyer modéré, soit à l'Etat, à des collectivités locales ou à des groupements de collectivités locales et gérés par lesdits organismes ou aux logements construits en application de la loi du 13 juillet 1928 en vue de remédier à la crise de l'habitation ;
11 ème A-2008 /
Attendu que ces dispositions ne peuvent être étendues aux sociétés d'économie mixte, contrairement à ce que soutient Mme X..., aux motifs que le logement qu'elle occupe est un logement conventionné ayant fait l'objet d'un prêt locatif aidé (PLA), que l'actionnaire majoritaire de la Sacogiva serait la ville d'Aix-en-Provence et que son objet social est principalement la construction et la gestion d'immeubles bénéficiant d'un financement public ; qu'en effet, ces circonstances ne sont pas de nature à modifier la forme juridique de la bailleresse et à la transformer en organisme d'habitation à loyer modéré ;
Attendu, de même, que sont inopérantes la production d'articles de presse ou de brochures présentant la Sacogiva comme un organisme d'HLM ou un bailleur social ainsi que la mention erronée de cette société sur la liste des organismes d'HLM fournie par la mairie d'Aix-en-Provence ;
Attendu, par ailleurs, qu'il n'est pas contesté que le logement loué à Mme X... n'a pas été construit en application de la loi du 13 juillet 1928 ;
Attendu qu'il résulte de ce qui précède que Mme X... n'est pas fondée à résilier le bail de son garage indépendamment du bail de son appartement ; que le jugement qui a débouté la Sacogiva de ses demandes sera réformé ;
Attendu que la Sacogiva justifie du montant de l'arriéré des loyers et charges relatifs au garage qui s'élève au 10 septembre 2008 à la somme de 4 641, 78 euros (et non 4 841, 48 euros) et qui n'est pas contestée par Mme X... ;
Attendu que Mme X... n'ayant pas déféré au commandement de payer du 24 juin 2004 visant la clause résolutoire, la résiliation de plein droit des baux conclus avec la Sacogiva ne peut qu'être constatée ; que toutefois, compte tenu de la bonne foi de Mme X... et de la faiblesse de ses ressources (16 565 euros en 2006), il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'accorder à la locataire un délai de 18 mois pour s'acquitter de sa dette ;
Attendu que la demande de la Sacogiva étant fondée, la demande reconventionnelle de Mme X... en dommages et intérêts sera rejetée ;
Attendu que Mme X... n'étant pas appelante, la demande de dommages et intérêts formée par la Sacogiva pour appel abusif n'est pas fondée et sera rejetée ;
Attendu qu'il est justifié de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et d'allouer à ce titre une indemnité de 600 euros à la Sacogiva ;
Et attendu que Mme X... succombant en ses prétentions, supportera les dépens de première instance et d'appel et sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau ;
Dit que Mme X... ne peut résilier le bail de son garage indépendamment du bail de son appartement ;
Constate la résiliation de plein droit des baux signés le 15 janvier 2001 et ordonne l'expulsion de Mme X... des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec en cas de besoin, l'assistance de la force publique ;
11ème A-2008 /
Condamne Mme X... à payer à la société anonyme de construction et de gestion immobilière de la ville d'Aix-en-Provence la somme de 4 641, 78 euros (quatre mille six cent quarante et un euros et soixante dix huit centimes) ;
Dit que Mme X... pourra se libérer de sa dette en 18 versements mensuels et égaux en sus du paiement du loyer et des charges courants ;
Suspend pendant le cours de ce délai les effets de la clause résolutoire et l'expulsion ;
Dit que si Mme X... se libère de sa dette selon les modalités fixées ci-dessus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les baux reprendront leur cours ;
Dit qu'en cas contraire ladite clause reprendra ses effets ;
Fixe, dans ce cas, l'indemnité d'occupation au montant mensuel du loyer et des charges ;
Déboute la société anonyme de construction et de gestion immobilière de la ville d'Aix-en-Provence de sa demande de dommages et intérêts ;
Déboute Mme X... de sa demande de dommages et intérêts et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme X... à payer à la société anonyme de construction et de gestion immobilière de la ville d'Aix-en-Provence la somme de 600 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme X... aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
Et le président a signé avec la greffière.
La Greffière Le Président
Sur une autre application du même principe, à rapprocher :Chambre civile 3, 31/10/2007, Bulletin civil 2007, III, n° 188, p 170 (rejet)