COUR D'APPEL DE BESANCON
- 172 501 116 00013 -
ARRET DU CINQ NOVEMBRE 2008
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
Contradictoire
Audience publique
du 07 Octobre 2008
No de rôle : 08/01667
S/appel d'une décision
du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DOLE
en date du 14 MAI 2008  RG No  06/01032
Code affaire : 50 G
Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente
SARL AFRIQUE OCEAN INDIEN - AOI C/ SCI ARMOR IMMO
PARTIES EN CAUSE :
SARL AFRIQUE OCEAN INDIEN - AOI-, ayant son siège Rue de la Croix Chevillot - 70130 SOING CUBRY CHARENTENAY, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, demeurant pour ce audit siège,

Ayant Me Bruno GRACIANO pour avoué
et Me Alain MIGNOT, avocat au barreau de BELFORT

SCI ARMOR IMMO, ayant son siège 48 rue Anatole France - 22000 SAINT-BRIEUC, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, demeurant pour ce audit siège,

Ayant la SCP DUMONT - PAUTHIER pour avoués associés
et Me Denis PERNOT, avocat au barreau de DOLE
COMPOSITION DE LA COUR :
Lors des débats :
MAGISTRATS : M. SANVIDO, Président de Chambre, M. POLANCHET et R. VIGNES, Conseillers,
GREFFIER : M. ANDRE, Greffier,
Lors du délibéré
M. SANVIDO, Président de Chambre,
M. POLANCHET et R. VIGNES, Conseillers,
L'affaire plaidée à l'audience du 07 Octobre 2008, a été mise en délibéré au  05 Novembre 2008. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.
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FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES
La S.A.R.L. A.O.I. a assigné la S.C.I. ARMOR IMMO aux fins de voir constater une vente prétendument intervenue entre elles relativement à un ensemble immobilier sis à TAVAUX, selon offre d'acquisition faite en mai 2006, offre qu'elle a confirmée en adressant, le 30 mai 2006, l'accord de financement d'un organisme bancaire. Subsidiairement, elle a sollicité des dommages et intérêts.
La S.C.I. ARMOR IMMO s'est opposée à ces demandes, prétendant qu'il n'y avait jamais eu accord sur la chose et le prix entre les parties.
Par jugement en date du 14 mai 2008, auquel il est référé pour plus ample exposé des faits et moyens, ainsi que pour les motifs, le Tribunal de Grande Instance de DOLE a :
Constaté l'absence de vente du bien immobilier sis à TAVAUX par la S.C.I. ARMOR IMMO à la S.A.R.L. A.O.I..
En conséquence,
Débouté la S.A.R.L. A.O.I. de sa demande tendant à voir passer l'acte authentique sous astreinte.
Débouté la S.A.R.L. A.O.I. de sa demande de dommages et intérêts.
Débouté la S.A.R.L. A.O.I. de toute demande plus ample ou contraire.
Débouté la S.A.R.L. A.O.I. de sa demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamné la S.A.R.L. A.O.I. à payer à la S.C.I. ARMOR IMMO la somme de 2.000 Euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamné la S.A.R.L. A.O.I. aux dépens.
Celle-ci a régulièrement formé appel à l'encontre de la décision susvisée.

Vu le dossier de la procédure,
Vu les conclusions de la S.A.R.L. A.O.I. en date du 1er octobre 2008,
Vu les conclusions de la S.C.I. ARMOR IMMO en date du 3 octobre 2008,
auxquelles il est référé en application de l'article 455 du Code de Procédure Civile dans sa rédaction issue du décret du 28 décembre 1998,
Vu les annexes régulièrement déposées,
Attendu que c'est à bon droit que le premier Juge a estimé qu'en l'espèce il n'y avait pas de vente qui soit intervenue entre la S.A.R.L. A.O.I. et la S.C.I. ARMOR IMMO ;
Attendu en effet que l'offre d'acquisition a été réalisée, sous la signature de Bernard B..., par la S.A.S. B.B.C. TRANSPORTS, avec faculté de substitution par une SCI, ce par correspondance adressée au mandataire du vendeur, et sous condition suspensive d'obtention d'un financement ;
Attendu que cette même Société, par une seconde correspondance du même jour adressée de nouveau au mandataire du vendeur, a précisé qu'en complément de la première lettre, les honoraires de commercialisation seraient acquittés par elle le jour de la réitération de l'acte authentique par la Société AOI ou par toute Société Civile ou tout autre montage financier  créé pour l'achat de l'ensemble immobilier ;
Attendu qu'il ne résulte pas de la combinaison de ces deux lettres que l'acheteur devait être la S.A.R.L. A.O.I. ;
Attendu que l'acheteur restait la S.A.S. B.B.C. TRANSPORTS ou toute autre SCI qu'elle se substituerait ;
Attendu que la S.A.R.L. A.O.I. n'est ni la S.A.S. B.B.C. TRANSPORTS, ni ladite SCI ;
Attendu enfin que le prétendu accord de financement bancaire répercuté par la S.A.R.L. A.O.I. sur le mandataire du vendeur n'en est pas un ;
Attendu en effet que l'Etablissement financier "OSEO" ne fait que faire part, dans sa lettre du 30 mai 2006 adressée à "BBC - AOI" (sic), de son accord pour participer aux côtés du Crédit Coopératif et avec participation au risque de la Banque KOLB, au financement en CBI de l'acquisition du bâtiment, les modalités et conditions détaillées de son intervention venant dans un prochain courrier ;
Attendu qu'il ne s'agit là, et encore sous réserve des modalités et conditions d'intervention à venir, que d'un simple accord de participation, à une hauteur inconnue, au financement aux côtés d'autres organismes financiers, et non d'un accord de financement global ;
Attendu qu'il ne saurait en conséquence être tiré de ce document un quelconque accord de financement en faveur de la S.A.R.L. A.O.I. ni une quelconque levée de la condition suspensive ;
Attendu que la S.A.R.L. A.O.I. doit en conséquence bien être déboutée de sa demande tendant à voir déclarer parfaite la vente à son profit, avec ses conséquences ;
Attendu qu'au regard des circonstances qui précèdent, il n'y a pas eu non plus de rupture abusive de pourparlers par la S.C.I. ARMOR IMMO qui a accepté postérieurement une offre concurrente ;
Attendu que la S.A.R.L. A.O.I. doit en conséquence bien être déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;
Attendu que devant la Cour la S.C.I. ARMOR IMMO sollicite la réparation du préjudice causé par le fait qu'en raison de la procédure, la vente avec son acheteur actuel n'a pas encore pu être définitivement formalisée, de telle sorte qu'elle n'a pas perçu le prix, et doit continuer à rembourser l'emprunt qu'elle avait souscrit pour l'acquisition du bien, alors que le prix aurait permis d'amortir le capital ;
Attendu que bien que nouvelle devant la Cour, cette prétention est cependant en lien direct avec la procédure, de telle sorte qu'elle est recevable, contrairement à l'opinion de la S.A.R.L. A.O.I. ;
Attendu par-contre que son bien fondé n'est pas établi ;
Attendu en effet que pour qu'elle puisse être couronnée de succès (en tout état de cause pas pour l'ensemble de l'amortissement d'emprunt, mais pour les seuls montants, notamment d'intérêts, au-delà du remboursement du capital), encore faudrait-il que la S.C.I. ARMOR IMMO établisse que la S.A.R.L. A.O.I. a commis une faute en introduisant la présente procédure ainsi que l'appel, en conséquence que l'action comme l'appel sont abusifs ;
Attendu qu'au regard des circonstances du dossier la preuve de cet abus n'est pas apportée ;
Attendu que la S.C.I. ARMOR IMMO sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;
Attendu que la S.A.R.L. A.O.I., qui succombe pour l'essentiel, supportera les entiers dépens ;
Attendu qu'elle ne peut en conséquence revendiquer à son profit l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. ARMOR IMMO la totalité des sommes qu'elle a dû exposer en cause d'appel, non comprises dans les dépens ; qu'il y a donc lieu de condamner la S.A.R.L. A.O.I. à lui payer la somme de 2.000 Euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
P A R    C E S    M O T I F S
LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement, et après en avoir délibéré conformément à la loi,
REÇOIT, en la forme, la S.A.R.L. A.O.I. en son appel ;

CONFIRME la décision déférée en toutes ses dispositions ;
Y AJOUTANT,
DÉBOUTE la S.C.I. ARMOR IMMO de sa demande de dommages et intérêts ;
DÉBOUTE la S.A.R.L. A.O.I. de sa réclamation en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE la S.A.R.L. A.O.I. à payer à la S.C.I. ARMOR IMMO la somme de DEUX MILLE EUROS (2.000 Euros) en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais irrépétibles d'appel ;
CONDAMNE la S.A.R.L. A.O.I. aux entiers dépens, avec possibilité de recouvrement direct au profit de la S.C.P. DUMONT PAUTHIER, Avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Ledit arrêt a été signé par M. SANVIDO, Président de Chambre, Magistrat ayant participé au délibéré, et M. ANDRÉ, Greffier.
LE GREFFIER                                    LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE