COUR D'APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 30 Mai 2013
Chambre Civile
Numéro R.G. :

Décision déférée à la cour :
rendue le : 27 Février 2012
par le : Tribunal de première instance de NOUMEA
Saisine de la cour : 03 Avril 2012
PARTIES DEVANT LA COUR

Mme Georgette X...
née le 08 Décembre 1933 à NOUMEA (98800)
demeurant ... - 98800 NOUMEA
LA SCI TRADEWINDS, prise en la personne de son représentant légal en exercice
8 rue Auguste Page - Baie des Citrons - 98800 NOUMEA
Tous deux représentés par la SELARL D'AVOCATS PHILIPPE GANDELIN

M. Bernard Y...
né le 20 Septembre 1944 à PARIS (17)
demeurant ... - 98800 NOUMEA
Mme Gratienne X... épouse Y...
née le 18 Août 1932 à NOUMEA (98800)
demeurant ... - 98800 NOUMEA
Tous deux représentés par la SELARL LOUZIER-FAUCHE-CAUCHOIS
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 29 Avril 2013, en audience publique, devant la cour composée de :
Jean-Michel STOLTZ, Conseiller, président,
Christian MESIERE, Conseiller,
François BILLON, Conseiller,
qui en ont délibéré,
François BILLON, Conseiller, ayant présenté son rapport.
Greffier lors des débats: Stephan GENTILIN

- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
- signé par Jean-Michel STOLTZ, président, et par Stéphan GENTILIN, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.
PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE
Le 4 juin 1975, en l'étude de Maître Jean Z..., notaire à Nouméa, était constituée la société civile immobilière TRADEWINDS ayant pour associés M. Bernard Y..., son épouse Gratienne X..., Louis A... et Georgette X....
La société civile immobilière était propriétaire d'un immeuble sis à Nouméa, 31 rue René Coty.
Après plusieurs années de conflit et plusieurs décisions judiciaires, une assemblée générale était tenue le 17 novembre 2005.
Au titre de cette assemblée générale, il était décidé, à l'unanimité de tous les associés présents, d'accepter la proposition de Mme Georgette X... d'acquérir les 48 parts sociales appartenant aux époux Y... aux conditions suivantes :
"- les 68 parts des époux Y... sont achetées par Mme X... pour un prix de 75 (soixante quinze) millions dont 25 millions sont payés comptant ce jour par chèque de la Caisse d'épargne ;
- toutes les procédures engagées par Mme X... à l'encontre des époux Y... sont abandonnées sous la condition suspensive de la réalisation de l'acte de cession et du paiement par les époux Y... de leur dette à l'égard de Mme X... ;
- les époux Y... s'engagent à libérer les locaux de la SCI Tradewinds pour le 1er mars 2006 ;
- Le solde du prix des parts sera réglé au départ des époux Y... soit au plus tard le 1er mars 2006 ;
- Mme X... s'engage à ouvrir un compte bancaire au nom de la société Tradewinds auprès de la caisse d'épargne ;
- L'acte de cession des parts sociales se fera chez Me B... notaire à Nouméa ;
- M. Y... se fait fort des conséquences des négociations avec M. C... et mademoiselle D... en particulier toutes conséquences financières ou pénales résultant de tous actes ou compromis passés entre la société Tradewinds et M. C... et mademoiselle D... ;
- Pendant la durée de l'occupation des locaux de la SCI Tradewinds par les époux Y..., les conditions arrêtées par la cour d'appel de Nouméa concernant les loyers sont maintenues ;
- Lors du versement du solde du prix des parts sociales, les montants dus à Mme X... seront déduits. A ce jour le montant du par les époux Y... à Mme X... est estimé à 5 859 411 XPF " .
Mme Georgette X... a été nommée gérante au cours de cette même assemblée générale.
Par arrêt rendu le 18 décembre 2008, la cour d'appel de Nouméa a confirmé le jugement rendu le 15 octobre 2007 par le tribunal de première instance de Nouméa qui a débouté M. Rémi C... et Mme Mania D... de leur demande d'exécution forcée du compromis de vente dont ils étaient bénéficiaires.
Par jugement ordonnance de référé rendue le 20 janvier 2010, le juge des référés a ordonné une expertise immobilière confiée à M. Gérard E... qui a déposé son rapport le 11 mai 2010 au greffe du tribunal.
Par requête déposée au greffe le 13 octobre 2010, la société immobilière Tradewinds et Mme Georgette X... ont assigné M. Bernard Y... et Mme Gratienne X... devant le tribunal de première instance de NOUMÉA pour :
- Fixer la valeur des parts sociales à 552 500 F CFP par part soit au total 37 570 000 F CFP ;
- Donner acte à Mme Georgette X... de ce qu'elle a payé ladite somme par règlement et compensation.
- A titre subsidiaire, déduire du prix de vente la somme de 10 000 000 F CFP correspondant à 50 % de la remise en état du bien ;
- Constater que Mme Georgette X... était tenue de régler un solde d'un montant de 26 814 076 F CFP ;
- Ordonner l'exécution provisoire du jugement ;
- Condamner solidairement les époux Y... à payer 300 000 F CFP à Mme Georgette X... au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les condamner aux dépens.
Mme X... fondait ainsi son action sur le rapport d'expertise et soutenait qu'elle avait commis une erreur lors de la conclusion du prix de cession des parts sociales à l'assemblée générale des associés de 2005.
Elle produisait plusieurs pièces à l'appui de cette demande.
Par conclusions notifiées le 23 mai 2011, la société civile immobilière Tradewinds demandait la compensation des sommes dues à Mme Georgette X... à concurrence de 37. 477. 934 F CFP, Mme Georgette X... étant débitrice de 92.066 F CFP envers les époux Y....
Par conclusions notifiées le 23 décembre 2010, M. Bernard Y... et Mme Gratienne X... demandaient au tribunal de :
- Confirmer la décision du juge des référés notamment la condamnation de Mme Georgette X... à leur payer 30 000 000 F CFP ;
- Valider le procès verbal de l'assemblée générale du 17 novembre 2005 au surplus non contesté ;
- La condamner à leur payer 15 000 000 F CFP de dommages intérêts ;
- La condamner aux dépens.
Ils soutenaient avoir toujours contesté le rapport d'expertise de M. E... et demandaient que le prix de vente de leurs parts sociales soit fixé à la somme de 75.000.000 F CFP.
Par conclusions notifiées le 27 juillet 2011, M. Bernard Y... et Mme Gratienne X... demandaient également au tribunal de :
- Constater que Mme Georgette X... n'avait pas exécuté son engagement pris lors de l'assemblée générale ;
- Rejeter la demande d'expulsion ;
- Fixer le prix à 75 000 000 F CFP ;
- La condamner à leur payer 20 000 000 F CFP à titre de dommages intérêts.
Ils soutenaient ainsi avoir continué à occuper les lieux et expliquaient la dégradation de la maison par la défaillance de Mme Georgette X... à exécuter son engagement d'achat pris lors de l'assemblée générale de 2005.
Ils soutenaient n'avoir perçu qu'un chèque de 24 384 076 F CFP à titre d'acompte sur le prix de vente.
Par jugement du 27 février 2012, le tribunal de première instance de NOUMÉA a statué ainsi qu'il suit :
Vu l'article 1589 du code civil,
Vu les articles 1109 et 1110 du code civil,
Vu le procès verbal d'assemblée générale du 17 novembre 2005,
HOMOLOGUE le rapport d'expertise déposé par M. Gérard E... ;
CONSTATE l'accord entre M. Bernard Y... et Mme Gratienne X... pour vendre les parts sociales no1 à 68 de la société civile immobilière dénommée TRADEWINDS moyennant le paiement du prix de soixante- quinze millions de francs (75 000 000 F CFP) à Mme Georgette X... ;
DIT qu'en conséquence de l'accord sur le prix et la chose, Mme Georgette X... est propriétaire des parts no1 à 68 de la société civile immobilière dénommée TRADEWINDS ;
DIT que Mme Georgette X... pourra procéder à l'actualisation des statuts après notification du présent jugement à la société civile immobilière puis dépôt auprès du greffe du tribunal de commerce de Nouméa ;
CONSTATE que M. Bernard Y... et Mme Gratienne X... sont débiteurs de quarante-neuf millions deux cent dix-sept mille sept cent trente francs (49 217 730 F CFP) envers Mme Georgette X... ;
CONSTATE la compensation de plein droit entre les sommes dues et fixe à trente-huit millions cent quatre vingt-cinq mille neuf cent vingt-quatre francs (38 185 924 F CFP) la somme due par Mme Georgette X... à M. Bernard Y... et à Mme Gratienne X... ;
CONDAMNE Mme Georgette X... à payer trente-huit millions cent quatre-vingt-cinq mille neuf cent vingt-quatre francs (38.185.924 F CFP) solidairement à M. Bernard Y... et à Mme Gratienne X... ;
DIT que la somme sera payable à la libération des lieux par M. Bernard Y... et Mme Gratienne X... ;
CONDAMNE M. Bernard Y... et Mme Gratienne X... aux dépens de l'instance ;
REJETTE toute autre demande.
PROCEDURE D'APPEL
Par requête enregistrée le 3 avril 2012,la société immobilière TRADEWINDS et Mme Georgette X... ont interjeté appel de cette décision.
Dans leur mémoire ampliatif d'appel déposé le 3 juillet 2012, les appelants font valoir, pour l'essentiel :
- que le procès-verbal d'assemblée du 17 novembre 2005 ne peut être considéré comme un compromis de vente valant vente, qu'il ne fait que consacrer l'accord des associés de la SCI TRADEWINDS à la cession des parts sociales et que, dans la mesure où les époux Y... n'ont pas libéré les lieux à la date du 1er mars 2006, l'acte de cession n'a jamais pu être signé ;
- qu'il résulte de ces éléments que si les parties se sont bien accordées sur le principe de la cession des parts sociales, elles s'opposaient cependant quant à leur valeur ;
- qu'il a été indiqué, dans le procès-verbal du 17 novembre 2005, que la cession ne serait réalisée que par la signature de l'acte authentique par devant Maître B... et que, par conséquent, la valeur des parts sociales doit être appréciée à la date la plus proche de la signature de l'acte authentique, soit à la somme de 552 500 F CFP fixée par l'expert dans son rapport du 16 avril 2010, c'est à dire à une somme totale de 37 570 000 FCFP (552 500 x 68 parts) de laquelle il convient de déduire une dépréciation de 4% par an également prévue par l'expert, soit une somme calculée sur deux ans de 3.005.600 F CFP, portant ainsi la valeur totale des parts cédées à un montant de 34 564 400 FCFP ;
- qu'on ne saurait cependant suivre l'expert qui relève que les dégradations de l'immeuble sont pour partie imputables aux procédures multiples ayant opposé les parties, qu'ainsi par deux fois le tribunal a été contraint de nommer un administrateur provisoire et que le défaut d'entretien incombe ainsi tant aux propriétaires qu'aux locataires ;
- que l'état de la maison, le défaut d'entretien du jardin qui met en péril les murs et les fondations de l'immeuble, relèvent de la seule responsabilité des occupants, les époux Y... n'ayant pas quitté les lieux à la date prévue par les parties qui était fixée au 1er mars 2006 ; qu'il appartenait en effet aux époux Y... d'informer la gérante de la société des difficultés rencontrées sur l'immeuble et des travaux éventuellement nécessaires à réaliser et ce, d'autant plus qu'ils étaient porteurs de 64 des 80 parts sociales de la société et donc particulièrement concernés par la valeur de son patrimoine ;
- qu'en sa qualité de gérante de la société, Mme X... a saisi le tribunal aux fins d'expulsion des époux Y... et que, par arrêt du 20 juillet 2011, la Cour d'appel a ordonné l'expulsion des époux Y... sous astreinte ; qu'en dépit de la signification de cet arrêt, les époux Y... n'ont jamais quitté les lieux et qu'ils doivent être tenus entièrement responsables des dégradations subies par l'immeuble qu'ils occupent depuis l'origine ;
- que le premier juge ne pouvait tout à la fois homologuer le rapport d'expertise de M. E... qui fixe le prix de cession des parts sociales à la somme de 552 500 F CFP l'unité, soit un prix de cession des 68 parts d'un montant total de 37 570 000 F CFP, tout en constatant l'accord des parties sur la cession des parts sociales des époux Y... pour le prix de 75 000 000 F CFP ;
- qu'en conséquence il convient de déduire de la somme de 34 564 400F CFP :
* l'acompte de 25 000 000 F CFP,
* l'avance de 1 000 000 F CFP,
* la reconnaissance de dette de 5 000 000 F CFP,
* la recomposition du compte courant de 8 533 654 F CFP,
* la somme de 300 000 F CFP prévue par le jugement du 16 septembre 2002,
soit une somme totale de 39 833 654 F CFP ;
- que Mme X... est ainsi créancière des époux Y... d'une somme de 5 269 254 F CFP et que la somme de 25 000 000 F CFP, séquestrée par Mme X... sur un compte CARPANC, ne doit être débloquée qu'à hauteur de 19 730 746 FCFP.
En conséquence, la société civile immobilière TRADEWINDS et Mme Georgette X... demandent à la Cour de statuer ainsi qu'il suit :
- Réformer le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau:
- Dire y avoir lieu à homologation du rapport d'expertise de M. E... ;
- Dire que la décision à intervenir vaudra vente ;
- Fixer le prix de cession des parts sociales de la société TRADEWINDS à la somme de 552 500 F CFP l'unité ;
- Fixer le prix de cession des parts parts sociales des époux Y... à la somme totale de 34 564 400 F CFP ;
- Dire qu'après compensation des sommes dues de part et d'autre, Mme X... est créancière des époux Y... de la somme de 5 269 254 FCFP ;
- Dire que la somme de 25. 000.000 F CFP séquestrée par Mme X... ne sera débloquée au profit des époux Y... qu'à hauteur de 19 730 746 F CFP ;
- Condamner les époux Y... à payer à Mme X... la somme de 500 000 F CFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile de Nouvelle Calédonie.
- Les condamner en tous les dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire, distraits au profit de la Selarl BOUQUET-DESWARTE sur ses affirmations de droit.
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Par conclusions enregistrées le 10 octobre 2012, les époux Y... répliquent et forment un appel incident, en faisant valoir, pour l'essentiel :
- que l'accord des parties qui portait sur une cession par les époux Y... de leurs 68 parts à Mme X..., soeur de Mme Y..., pour une somme de 75 000 000 F CFP ne saurait être remis en cause, quand bien même se serait-il inscrit dans une sorte de surenchère de Mme X... qui souhaitait prendre la gérance de la société et contrer ainsi un projet de cession pris imprudemment par M. F..., administrateur ad hoc de la société désigné judiciairement qui avait pris l'engagement de céder l'actif immobilier aux consorts C...
D..., tiers acquéreurs qui offraient un prix de 70.000.000 FCFP, projet invalidé par la Cour d'appel de NOUMÉA le 18 décembre 2008 ;
- que pour autant que la valeur de l'immeuble construit en 1953 ait décliné, ce déclin ne saurait porter atteinte à la valeur transactionnelle des parts sociales fixée par les parties lors de l'assemblée générale du 17 novembre 2005 ; qu'en tout état de cause le marché immobilier n'a enregistré aucun déclin dans le secteur concerné du mont Vénus (NOUMÉA) ;
- que si l'expert a pu mettre en exergue dans son rapport que les murs extérieurs étaient en bon état "apparents" mais que la toiture n'était plus étanche, qu'elle était inapte à sa fonction, que l'installation électrique n'était plus conforme aux normes actuelles de sécurité et qu'elle exposait les occupants au risque d'incendie, que les canalisations qui étaient en métal galvanisé vraisemblablement corrodées étaient dangereuses, de tels constats ne sauraient être imputés à la charge d'entretien d'un locataire ; que si l'expert a pu relever qu'un immeuble de cette nature en parfait état d'entretien vaudrait aujourd'hui entre 66 300 000 F CFP et 77 350 000 F CFP, on ne saurait en déduire pour autant que le locataire doive supporter cette charge du "parfait entretien" qui concerne la structure du bâtiment ;
- qu'en tout état de cause, la cession de parts sociales, qui n'est autre qu'une cession de créances, ne fait que subroger le cessionnaire dans les droits du cédant envers la société TRADEWINDS, ne comporte strictement aucune garantie de la valeur de la créance cédée ;
- que Mme X... ne saurait confondre sa dette personnelle bien réelle au paiement du prix des parts sociales aux cessionnaires, et la dette qu'elle impute aux époux Y... au titre de l'occupation des lieux qu'elle espère voir compenser ;
- que le jugement querellé, en réduisant d'une somme de 10.000.000 F CFP les engagements personnels de Mme X... envers les cédants en mettant à leur charge une obligation de réparer le préjudice causé au cessionnaire par le défaut de libération des lieux au 1er mars 2006, ne repose sur aucun fondement ; qu'aux termes de la convention des parties, le prix de cession des parts sociales était stipulé payable comptant le jour même par chèque remis aux cédants pour un montant de 25 000 000 F CFP et le solde soit 50 000 000 F CFP au départ des lieux qui devait intervenir le 1er mars 2006 ; que le paiement, qui devait être comptant, n'est en réalité intervenu que le 10 novembre 2010, soit cinq ans plus tard, pour un montant de 24 384 076 F CFP, sous la contrainte d'une ordonnance de référé provisionnelle ; qu'on comprend dès lors que les époux Y... n'aient pas quitté les lieux à la date convenue ;
- que compte-tenu du prix de cession (7 000 000 F CFP), des avances successives (6 000 000 F CFP) et de la somme non séquestrée comme indiquée par erreur mais versée le 10 novembre 2010 (24 384 076 FCFP), Mme X... reste redevable d'une somme de 44 615 924 F CFP ;
- qu'enfin, s'agissant des comptes qui concernent les "régularisations de comptes courants d'associés", les comptes de loyers ou de redevances d'occupation, les comptes d'entretien de l'immeuble, ils ne concernent que les seules relations des parties avec la société TRADEWINDS laquelle ne s'identifie ni à Mme X..., ni aux époux Y... ; qu'ainsi les loyers ne sont pas payables par les époux Y... à Mme X... mais à la société TRADEWINDS, qui pourra les distribuer directement sous la forme de dividendes ou les affecter au crédit d'un compte courant d'associés, après approbation des comptes sociaux selon les formes statutaires.
En conséquence, les époux Y... demandent à la Cour de statuer ainsi qu'il suit :
Sur l'appel principal de Mme X... :
CONSTATER l'inexistence de toute action légale ou contractuelle en garantie de la valeur des parts sociales cédées, de toute action légale ou contractuelle en révision de cette valeur ;
DIRE en conséquence n'y avoir lieu de réviser le prix de cession des parts sociales convenu entre les parties ;
DIRE l'appel principal dépourvu de tout fondement et débouter Mme X... de ses conclusions d'appel ;
Sur l'appel incident des époux Y... :
CONFIRMER le jugement en ses dispositions relatives à l'accord des parties sur le prix de cession des parts sociales à la somme de 75 000 000 FCFP, et celles relatives à l'actualisation des statuts de la société TRADEWINDS ;
Y ajoutant :
ENJOINDRE à Mme X... d'actualiser les statuts de la société et à effectuer toutes les formalités de publication des statuts et de la gérance modifiés ,dans la quinzaine suivant la signification de l'arrêt ;
RÉFORMER pour le surplus,
Et statuant à nouveau :
DIRE n'y avoir lieu de réparer par compensation, ou autrement, un préjudice personnel de Mme X... en raison du maintien du locataire dans les lieux, ou encore pour travaux de remise en état ou moins-value de l'immeuble ;
RENVOYER les parties à se pourvoir comme elles aviseront pour l'établissement par la société TRADEWINDS des "régularisations de comptes courants d'associés", les comptes de loyers et de redevances d'occupation et les comptes d'entretien de l'immeuble ;
DIRE et juger Mme X... redevable d'une somme de 44 615 924 F CFP envers les époux Y... au titre de la cession des parts sociales ;
CONDAMNER Mme X... au paiement de cette somme aux époux Y....
LA CONDAMNER aux dépens d'instance et d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 350 000 F CFP au titre de l'article du code de procédure civile de Nouvelle Calédonie.
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Les ordonnances de clôture et de fixation de la date de l'audience ont été rendues le 24 janvier 2013.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu que les appels, formés dans les délais légaux, sont recevables ;
De l'accord des parties quant au prix de cession des parts sociales des époux Y... à Mme Georgette X...
Attendu que Mme Georgette X... soutient, qu'au motif qu'il était indiqué dans le procès-verbal de l'assemblée générale du 17 novembre 2005 que la cession serait réalisée par la signature de l'acte authentique par devant Maître B..., il conviendrait d'apprécier la valeur des parts sociales à la date la plus proche de la signature de l'acte authentique, en d'autres termes de retenir la somme de 552 500 F CFP fixée par l'expert dans son rapport du 16 avril 2010, c'est à dire une somme totale de 37 570 000 F CFP (552 500 x 68 parts) de laquelle il convient de déduire une dépréciation de 4% par an également prévue par l'expert, soit une somme calculée sur deux ans de 3 005 600, et de fixer ainsi la valeur totale des parts cédées au montant de 34 564 400 F CFP ;
Attendu cependant qu'il n'est pas contestable que lors de l'assemblé générale du 17 novembre 2005, les parties se sont entendues pour que M. Bernard Y... et son épouse Mme Gratienne X... cèdent leurs 68 parts sociales au prix de 75 000 000 F CFP à Mme Georgette X... ; que cet engagement synallagmatique concrétise l'accord des associés sur la chose (les parts sociales des époux Y...) et sur le prix de cession des parts sociales (75.000.000 FCFP) et qu'il résulte ainsi par l'effet de ce consensualisme exempt d'erreur, d'une part que les époux Y... en cédant leurs parts devaient percevoir de Mme Georgette X... le prix convenu et que d'autre part la gérance de la société TRADEWINDS relevait désormais de la responsabilité exclusive de Mme Georgette X..., seule associée ;
Attendu que Mme Georgette X... est d'autant moins fondée à soutenir que les parties ne s'étaient pas entendues sur la valeur des parts sociales et qu'il conviendrait en conséquence de retenir la valeur fixée par l'expert plus de cinq années après l'assemblée générale du 17 novembre 2005, que lors de l'émission de son offre elle avait nécessairement connaissance de l'état du bien et connaissait la proposition qui venait d'être faite par des acquéreurs tiers pour l'acquisition du bien au prix de 70 000 000 F CFP, proposition ayant donné lieu à une action judiciaire et ayant conduit Mme Georgette X... à surenchérir, ce qui est de nature à démontrer que la valeur du bien fixée en 2005 était, du fait de son implantation dans un quartier particulièrement recherché, conforme au marché ;
Attendu que la Cour est par conséquent conduite à constater l'accord des parties pour la vente des parts sociales au prix de 75 000 000 F CFP ;
De l'appel incident formé par les époux Y... quant à leur responsabilité du fait de leur maintien dans les lieux et de la dégradation du bien
Attendu que les époux Y... font grief au premier juge d'avoir déduit de la somme qui leur est due un montant de 10 000 000 F CFP en raison de leur maintien dans les lieux et de la dégradation du bien dont ils seraient responsables ;
Attendu qu'ils rappellent, qu'aux termes de la convention enregistrée sous le procès-verbal d'assemblée générale du 17 novembre 2005, le prix de cession des parts sociales était stipulé payable comptant le jour même par chèque remis aux cédants pour un montant de 25 000 000 F CFP, le solde de 50 000 000 F CFP devant leur être versé à leur départ des lieux qui était convenu pour intervenir le 1er mars 2006 ; qu'ils ajoutent que, faute d'avoir perçu la somme de 25 000 000 F CFP et encore moins celle de 50 000 000 FCFP, ils n'ont pu quitter les lieux à la date du 1er mars 2006 ainsi prévue ;
Attendu que Mme Georgette X..., débitrice défaillante de ses obligations, ne saurait en effet tirer argument d'un préjudice éprouvé par le fait de son contractant qui, par l'exception d'inexécution, a résisté à exécuter ses propres obligations ;
Attendu qu'en outre, il appartenait à Mme X... d'assumer ses nouvelles responsabilités de gérante de la société TRADEWINDS pour assurer la conservation de l'immeuble, si tant est qu'il fut en péril par la présence dans les lieux du couple Y..., ce que ceux-ci contestent, et de veiller ainsi tout particulièrement aux grosses réparations de l'immeuble ;
Attendu que l'expert a ainsi pu mettre en exergue que si les murs extérieurs étaient en bon état apparent, la toiture n'était cependant plus étanche et se révélait inapte à sa fonction, que l'installation électrique n'était plus conforme aux normes actuelles de sécurité, qu'elle exposait les occupants au risque d'incendie et que les canalisations qui devaient avoir l'âge de la maison (1953) étaient en métal galvanisé corrodées ;
Attendu que de tels constats ne sauraient être imputés au défaut d'entretien des locataires et relève de la gérante de la société TRADEWINDS ; que si l'expert a pu noter que cette habitation, occupée par des personnes âgées qui n'entretenaient pas les espaces verts, était dans un état de saleté repoussante et était encombrée à un point tel qu'il l'assimilait à un dépotoir, tant à l'intérieur qu'à l'extérieur, le premier juge ne pouvait en effet en déduire une dépréciation des parts sociales d'un montant de 10.000.000 F CFP, d'autant plus que les constats de l'expert démontrent, notamment au regard du défaut d'entretien des espaces verts, que cet état préexistait à la date à laquelle l'assemblée générale a fixé le prix de cession des parts sociales et que par conséquent celui-ci était connu de Mme Georgette X... ;
Attendu en conséquence, qu'il convient d'infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a réduit d'une somme de 10 000 000 F CFP, sans aucun fondement, les engagements personnels de Mme X... envers les cédants, en mettant à la charge de ces derniers une obligation de réparer le préjudice qu'ils auraient causé au cessionnaire par le défaut de libération des lieux au 1er mars 2006 ;
De la compensation due par les époux Y... du fait de l'occupation des lieux
Attendu que, par arrêt définitif de la Cour d'appel de NOUMÉA du 15 avril 2004, M. Bernard Y... a été condamné à payer à Mme Georgette X... la somme de 4.177.934 F CFP laquelle prend en compte l'occupation des lieux par les époux Y... jusqu'à l'année 2001 incluse, à raison dune somme annuelle de 411.932 F CFP ;
Attendu que la compensation entre la somme due par Mme Georgette X... et celle dont M. Y... est ainsi débiteur envers elle, sera constatée, conformément aux dispositions de l'article 1289 du Code civil ;
Attendu par ailleurs que l'accord des parties en date du 17 novembre 2005 précisait que :
"Pendant la durée de l'occupation des locaux de la SCI TRADEWINDS par les époux Y..., les conditions arrêtées par la cour d'appel de Nouméa concernant les loyers sont maintenues" ;
Attendu que Mme X... ne saurait cependant demander la compensation de sa dette personnelle résultant du paiement du prix des parts sociales aux cessionnaires et la dette qu'elle impute aux époux Y... au titre de l'occupation des lieux ; qu'ainsi, en se rendant maître de la société TRADEWINDS par l'achat des parts de ses associés, Mme X... n'en est pas pour autant créancière personnelle des époux Y... au titre de l'occupation des lieux, la personnalité morale de la société TRADEWINDS n'ayant pas disparu par le seul effet de cet achat de parts sociales ;
Attendu qu'ainsi, aucune compensation ne saurait donc s'établir entre les époux Y... et Mme X..., au titre de l'occupation des lieux à compter de l'année 2002, faute de réunir les conditions exigées par la jurisprudence relative à l'article 1289 du code civil qui rappelle qu'il ne peut y avoir compensation entre deux obligations dans lesquelles les partie ne figurent pas en la même qualité ;
Attendu qu'en conséquence, seule la SCI TRADEWINDS est fondée à réclamer que lui soit versée, au titre de la reconstitution du compte courant de l'unique associé, à compter de l'année 2002, la somme annuelle de 411 932 F CFP, tant que les locaux sont occupés par les époux Y... ;
Des comptes entre les parties
Attendu que la somme de 300 000 F CFP retenue par le premier juge, au titre des frais irrépétibles mis à la charge de M. Y... au bénéfice de Mme Georgette X..., par jugement rendu du tribunal de première instance de NOUMÉA en date du16 septembre 2002, ne sera pas reprise, en raison de la motivation de l'arrêt de la Cour d'appel de NOUMÉA en date du 15 avril 2004 qui, statuant sur l'appel de cette décision, se limite à mentionner : "Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions del'article 700 du code de procédure civile de Nouvelle Calédonie", sans préciser ci cet attendu concerne ou non la seule procédure d'appel ou l'entière procédure ;
Attendu qu'en conséquence, les comptes entre les époux VILLECHALANNE et Mme Georgette X... peuvent être fixés comme suit :
Valeur des parts sociales 75 000 000 F CFP
Acompte par chèque versé à Bernard Y... le 13/10/10 - 24 384 076 F CFP
Avance par chèque versé à Bernard Y... le 19/08/08 - 1 000 000 F CFP
Reconnaissance de dette de M. Y... du 08/12/06 - 5 000 000 F CFP
arrêt du 15 avril 2004 - 4 177 934 F CFP
Solde 40 437 990 FCFP
Attendu qu'en conséquence, Mme Georgette X... doit être condamnée à verser à M. et Mme Bernard Y... la somme de 40 437 990 F CFP ;
Attendu qu'il convient de rappeler que la SCI TRADEWINDS est fondée à réclamer que lui soit versée, au titre de la reconstitution du compte courant de l'unique associé, à compter de l'année 2002, la somme annuelle de 411 932 F CFP, tant que les locaux seront occupés par les époux Y... ;
Des frais irrépétibles et des dépens
Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme Bernard Y... les frais irrépétibles qu'ils ont été contraints d'exposer pour la défense de leurs intérêts et qu'en conséquence il convient de condamner Mme Georgette X... à leur verser, pour l'entière procédure, la somme de 300 000 F CFP ;
Attendu que Mme X..., qui succombe dans son action tendant à voir fixer la valeur des parts sociales à une somme différente de celle convenue par les parties, doit être condamnée aux dépens de l'entière procédure ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR statuant publiquement, par arrêt contradictoire déposé au greffe ;
DÉCLARE recevables les appels ;
CONFIRME le jugement en ses dispositions relatives à l'accord des parties sur le prix de cession des parts sociales à la somme de 75 000 000 F CFP, et celles relatives à l'actualisation des statuts de la société TRADEWINDS ;
INFIRME les autres dispositions, et :
Statuant à nouveau :
DIT en conséquence n'y avoir lieu de réviser le prix de cession des parts sociales convenu entre les parties ;
DIT n'y avoir lieu de réparer, par compensation, un préjudice personnel de Mme Georgette X... en raison du maintien du locataire dans les lieux ou des travaux de remise en état de l'immeuble ;
CONSTATE que la SCI TRADEWINDS est fondée à réclamer que lui soit versée, au titre de la reconstitution du compte courant de l'unique associé, à compter de l'année 2002, la somme annuelle de 411.932 F CFP, tant que les locaux seront occupés par M. et Mme Bernard Y... et renvoie les parties à se pourvoir, comme elles aviseront, pour l'établissement par la société TRADEWINDS des régularisations de comptes courants d'associés, des comptes de loyers et de redevances d'occupation et des comptes d'entretien de l'immeuble ;
DIT et juge que Mme Georgette X... est redevable d'une somme de quarante millions quatre cent trente-sept mille neuf cent quatre-vingt-dix (40 437 990) F CFP envers M. et Mme Bernard Y... au titre de la cession des parts sociales ;
CONDAMNE Mme Georgette X... au paiement de cette somme à M. et Mme Bernard Y... ;
CONDAMNE Mme Georgette X... à payer, pour l'entière procédure, à M. et Mme Bernard Y... la somme de trois cent mille (300 000) F CFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile de Nouvelle Calédonie ;
CONDAMNE Mme Georgette X... et la SCI TRADEWINDS aux dépens de l'entière procédure.
Le greffier, Le président,