AFFAIRE : N RG 06 / 00362
Code Aff. :


ORIGINE : DECISION du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX en date du 15 Décembre 2005-
RG no 04 / 1561
COUR D'APPEL DE CAEN
PREMIERE CHAMBRE-SECTION CIVILE
ARRET DU 16 OCTOBRE 2007
APPELANTE :
La SCI OBI
40 Avenue de la Mer 14390 CABOURG
prise en la personne de son représentant légal
représentée par la SCP MOSQUET MIALON D'OLIVEIRA LECONTE, avoués
assistée de Me MARC, avocat au barreau de CAEN
INTIMEES :
La SARL LML " HOTEL OUTRE MER "
1 Rue du Maréchal Leclerc 14640 VILLERS SUR MER
prise en la personne de son représentant légal
représentée par la SCP GRAMMAGNAC-YGOUF BALAVOINE LEVASSEUR, avoués
assistée de Me MASSART, avocat au barreau de RENNES
Le SYNDICAT DES CO-PROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE " LE GREENWICH ", pris en la personne de son syndic M. Daniel X...
... 14600 HONFLEUR
prise en la personne de son représentant légal
représentée par la SCP TERRADE DARTOIS, avoués
assistée de Me MONS, avocat au barreau de LISIEUX
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
M. BOYER, Président de Chambre,
Mme BEUVE, Conseiller,
M. VOGT, Conseiller, rédacteur,
DEBATS : A l'audience publique du 06 Septembre 2007
GREFFIER : Madame GALAND
ARRET prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2007 et signé par M. BOYER, Président de Chambre, et Madame GALAND, Greffier

Exposé de la procédure et des demandes
Un (nouveau) bail de locaux à usage commercial (exclusivement pour l'exploitation : hôtel, bar, restaurant, brasserie, traiteur), venant en renouvellement d'un précédent expirant le 5 juin 1999, a été conclu à la même date entre la SCI OBI et les époux B..., aux droits de qui se trouve, selon acte du 12 mars 2001, la SARL LML, cessionnaire d'un fonds de commerce exploité à Villers sur Mer, en front de mer, connu sous la dénomination « Hôtel du Couchant » et « La Bonne Auberge », formant, à lui seul, le bâtiment B (5033 / 10 000èmes) d'un ensemble immobilier en copropriété, appelé « Résidence Le Greenwich ».
Par arrêt du 29 avril 2004 cette Cour a confirmé le jugement du Tribunal de Grande Instance de Lisieux du 18 octobre 2002, ayant écarté la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire invoquée par le bailleur selon commandement du 10 mars 2001, mis à néant comme prématuré, en ce que, imposant au preneur de refaire les peintures de la devanture et des fenêtres de la chose louée au moins tous les 10 ans, cette obligation ne venait ainsi à échéance que le 4 juin 2009.
Par ordonnance du 26 février 2004, au contradictoire de la SARL LML, demanderesse, de la SCI OBI et du Syndicat de copropriétaires de la Résidence précitée, défendeurs, le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Lisieux a notamment ordonné une mesure d'expertise, confiée à M.C..., relative à la description de l'état de l'immeuble et aux travaux nécessaires en cas de situation de péril avéré.
L'expert a mené une expertise contradictoire, dont le rapport a été déposé le 28 septembre 2004 ; celui-ci sert de base à la solution de l'actuel litige portant sur la charge définitive des travaux de remise en état du bâtiment B, dans lequel est exploité le fonds de commerce ci-dessus décrit.
Par jugement contradictoire en date du 15 décembre 2005, assorti de l'exécution provisoire, le Tribunal de Grande Instance de Lisieux, après avoir « homologué » les conclusions du rapport d'expertise, et au visa des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, a condamné in solidum le Syndicat et la SCI précités
* à exécuter les travaux préconisés par l'expert dans le délai de six mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte,
* à régler à la société LML les sommes de 3000 EUR à titre de dommages et intérêts (en réparation de l'atteinte à son image de marque résultant du délabrement de la façade de l'immeuble et aux difficultés de location d'une chambre subissant des infiltrations) et de 2000 EUR, en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile, outre les dépens, comprenant ceux afférents à l'instance en référé et les frais d'expertise, avec droit de recouvrement direct.
Les dernières conclusions, auxquelles il est fait exprès référence, ont été régularisées
* le 8 juin 2006 par la SCI OBI, appelante,
* le 30 août 2006 par la SARL LML « Hôtel Outre Mer », intimée,
* le 20 décembre 2006 par le Syndicat de copropriétaire de la Résidence Le Greenwich, représenté par son syndic, intimée.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état, sans discussion, le 27 juin 2007.
Motivation
Sur la situation de l'immeuble et les travaux nécessaires à sa remise en état
Pour l'expert, « le mauvais état des enduits et de certaines maçonneries de support, l'existence de fissures, d'éclatements de maçonneries et les diverses dégradations de la structure, vont obliger à réaliser des travaux de réparations de maçonnerie :
-toutes les parties de maçonnerie en mauvais état devront être démolies, purgées et reconstituées à l'identique ;
-les fissures devront être rebouchées et traitées.
Par ailleurs, nous devrons prévoir également la réparation des balustrades ou leur remplacement si celui-ci s'impose. »
L'expert a analysé les devis reçus, en retenant celui de l'entreprise Lambert pour la « solide réparation » des façades, assez gravement endommagées, et, pour les travaux de surface, celui de la Société Bernayenne de Peinture (dont les prix et prestations ont été révisées en excluant ce qui a trait aux « rebouchages », écartés par l'intervention de l'entreprise Lambert).
Sur les obligations synallagmatiques du propriétaire et du locataire
M.D..., architecte sollicité par la SCI, a écrit par lettre en date du 2 mai 2006, pour expliquer sa constatation d'une « absence générale d'entretien », faite de « premier abord », que :
« L'exposition directe en front de mer a provoqué une accélération du processus de dégradation de peinture de surface qui a pour effet de mettre à nu la maçonnerie, d'augmenter la corrosion des aciers et d'attaquer les maçonneries en provoquant des décollements, des fissurations et des éclats.
Le dernier ravalement daterait de 1987 soit 19 ans sans entretien des façades, des menuiseries et de la serrurerie.
Le délai couramment admis pour l'entretien des façades est de 10 ans en site normal non exposé. »
Sans doute, le clos et le couvert afférents à la structure de l'immeuble (obligation concernant le bailleur) peuvent être atteints, au moins en partie, par l'altération de la peinture de surface (entretien-réparation incombant au preneur).
Mais, suite au jugement en date du 18 octobre 2002 (confirmé de ce chef par arrêt en date du 29 avril 2004) mettant à néant le commandement délivré le 8 mars 2001, le bailleur, selon ses conclusions (p. 3), « ne pouvait évidemment que... prendre acte » de ce que
« l'arrêt du 29 avril 2004... avait décidé que la SCI ne pouvait se prévaloir du délai de 10 ans avant le 4 juin 2009 ».
Et à supposer que l'emplacement en site exposé aurait requis, selon les règles de l'art, un entretien par le locataire à des échéances plus rapprochées, cette circonstance (matérielle) est sans incidence sur l'obligation (juridique) pesant à l'encontre du bailleur tenant à la réalisation des travaux de clos et de couvert (« ravalement »), selon les énonciations de l'expert, et, par voie de conséquence, à la prise en charge par le bailleur, des travaux de peinture initiaux, lesquels sont la conséquence nécessaire de la destruction de l'existant.
S'agissant des « réparations grosses et menues et même des réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture des lieux loués » (clause d'entretien-réparation concernant le preneur), force est de constater que l'énumération, dérogeant aux règles légales, supplétives de la volonté des parties, ne comporte pas les « balustrades », et que les « devantures » d'un commerce ne peuvent être assimilées à l'élévation des murs de l'immeuble, en façade ou en pignon, dans lequel est exploité le commerce considéré.
Enfin, sans que cela implique aucune reconnaissance du bien-fondé de la position du bailleur, le cédant pouvait consentir sa garantie au cessionnaire du fonds de commerce, par une clause contractuelle, afin que ce dernier n'ait à supporter aucune conséquence préjudiciable du litige alors pendant entre le cédant, ancien locataire, et le propriétaire de l'immeuble loué, siège de l'exploitation commerciale.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu la condamnation de la SCI à exécuter les travaux préconisés par l'expert, sous astreinte.
Sur les obligations respectives du Syndicat et du copropriétaire concerné
La SCI OBI, copropriétaire, ne conteste pas que, selon le règlement de copropriété déterminant la substance des parties privatives, font partie de ces dernières
«-les portes palières, les fenêtres et portes fenêtre, les persiennes, volets ou stores, ainsi que leurs chambranles, leur châssis et leurs accessoires d'une façon générale, les ouvertures et vues des locaux privatifs, les portes des garages ;
-les barres d'appui de fenêtre, le garde corps des balcons, des terrasses, loggias et assimilés ».
Le Syndicat ne méconnaît pas être responsable des dommages causés aux tiers par le défaut d'entretien des parties communes, selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Il ajoute toutefois que l'analyse par l'expert des différents devis de remise en état du bâtiment B fait apparaître des dépenses afférentes aux fenêtres, balcons, persiennes, menuiseries, autant de parties privatives à la SCI OBI, ce qu'elle ne conteste pas. Il en fait le détail, pour un montant total de 9 560,28 EUR hors taxes, soit 11 434,10 EUR TTC, lequel n'est pas davantage contesté par la SCI.
Le Syndicat en déduit que
* « le coût total de réfection afférent au seul bâtiment B... ne pourra excéder la somme de 72 985,37 EUR TTC, soit 60 985,26 EUR HT, dans la mesure où la copropriété ne peut être tenue à la réparation des parties privatives concernant la seule SCI OBI » et que
* « en sa qualité de copropriétaire unique du bâtiment B la SCI OBI seule copropriétaire concerné sera seule condamnée à prendre en charge le coût des travaux de réfection. »
Ni la SCI, ni la SARL LML ne contestent cette analyse, autrement que, pour la SARL, par une demande de confirmation du jugement entrepris, sans autre argumentation sur les explications circonstanciées fournies par le Syndicat, et qui semblent conformes aux pièces produites.
Le jugement sera complété en conséquence.
Sur la demande de dommages et intérêts
Si, selon l'expert, qui a eu connaissance, notamment, de l'appréciation élogieuse d'un hebdomadaire de diffusion nationale, « le mauvais état des façades entraîne pour le moment une image de marque négative pour l'hôtel », ni la SCI ni le syndicat des copropriétaires ne sont responsables de présentations spécialisées, savamment libellées, occultant le fait que la façade décrépie de l'établissement ne pouvait transformer entièrement une « pension vieillotte en petite perle de déco trois étoiles ».
Pour le surplus, l'exploitant ne produit aucun document (lettres de clients,...) caractérisant un décalage préjudiciable entre le contenu, rénové, de « l'hôtel de charme » et le contenant, encore dans son jus, ce qui n'est d'ailleurs plus le cas, les travaux extérieurs ayant été réalisés. Il en est de même pour les infiltrations alors évoquées par l'expert.
De ce chef, le jugement sera donc réformé, comme il a été demandé, en général, par la SCI, et, sur ce point particulier, par le Syndicat.
Sur les autres demandes
Partie perdante dans la substance de sa contestation, la SCI OBI, qui s'est opposée à la réalisation des travaux en tant que copropriétaire, sera tenue de la charge définitive des dépens.
Il serait inéquitable que la SARL LML conserve la charge intégrale de ses frais irrépétibles, de même que le Syndicat des copropriétaires ayant indûment subi la position majoritaire de la SCI.
Par ces motifs

statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement entrepris, sauf
* sur la condamnation au bénéfice de la SARL LML au titre des dommages et intérêts, dont cette partie est déboutée, et
* sur la charge définitive des condamnations à faire et aux dépens,
Dit, en outre, que le coût total des travaux de réfection, afférent au seul bâtiment B, ne pourra excéder la somme de 72 985,37 EUR TTC, soit 60 985,26 EUR HT, à l'encontre du Syndicat des copropriétaires, au titre des parties communes,
Dit que la SCI OBI, copropriétaire unique du bâtiment B, conservera la charge définitive du coût de l'ensemble des travaux de réfection de ce bâtiment,
Condamne la SCI OBI à payer une somme supplémentaire, en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile, de
* 3000 EUR à la SARL LML, et de
* 1200 EUR au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Greenwich, représenté par son syndic,
Condamne in solidum la SCI OBI et le Syndicat précité aux dépens, sauf son recours intégral (dépens de première instance tels que décrits et d'appel) contre la SCI,

* la SCP Dupas-Trautvetter-Ygouf-Balavoine-Levasseur,
* la SCP Terrade-Dartois,
Avoués, droit de recouvrement direct dans les termes de l'article 699 du Nouveau Code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
C. GALAND J. BOYER