COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE CIVILE
GROSSES + EXPÉDITIONS
la SCP LAVAL- LUEGER
la SCP DESPLANQUES- DEVAUCHELLE
05 / 05 / 2008
ARRÊT du : 05 MAI 2008
No RG : 07 / 00648
DÉCISION ENTREPRISE : jugement du Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 19 Décembre 2006
PARTIES EN CAUSE
APPELANTES
Madame Marie- Rose X... veuve Y...


37540 ST CYR SUR LOIRE
représentée par la SCP LAVAL- LUEGER, avoués à la Cour
ayant pour avocat la SCP GROGNARD- LEPAGE- BAUDRY, du barreau de TOURS
Madame Jacqueline Z..., agissant en qualité d'administratrice légale sous contrôle judiciaire des biens de Madame Marie- Rose X... veuve Y..., fonction à laquelle elle a été désignée par jugement de tutelle prononcé le 8 Novembre 2005 par le Juge des Tutelles du Tribunal d'Instance de TOURS

37390 METTRAY
représentée par la SCP LAVAL- LUEGER, avoués à la Cour
ayant pour avocat la SCP GROGNARD- LEPAGE- BAUDRY, du barreau de TOURS
D'UNE PART

Monsieur Raphaël A...

37100 TOURS
représenté par la SCP DESPLANQUES- DEVAUCHELLE, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me CHAS, du barreau de TOURS
Madame Valérie C... épouse A...

37100 TOURS
représentée par la SCP DESPLANQUES- DEVAUCHELLE, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me CHAS, du barreau de TOURS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL EN DATE DU 15 Mars 2007
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 9 janvier 2008
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats, du délibéré :
Monsieur Bernard BUREAU, Président de Chambre,
Madame Marie- Brigitte NOLLET, Conseiller,
Madame Elisabeth HOURS, Conseiller.
Greffier :
Madame Elisabeth PIERRAT, greffier lors des débats,
Madame Anne- Chantal PELLÉ, Greffier lors du prononcé.

A l'audience publique du 03 MARS 2008, à laquelle ont été entendus Madame Elisabeth HOURS, Conseiller, en son rapport, et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

Prononcé publiquement le 05 MAI 2008 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
Exposé du litige :
Le 18 janvier 2005, Madame Marie- Rose X..., veuve Y..., a signé avec l'agence immobilière Tours Halles Immobilier un mandat de vente exclusif, moyennant un prix de 196. 000 euros, de son logement sis... à Tours.
Le 25 janvier 2005, la venderesse a signé avec Monsieur Raphaël A... et son épouse, Madame Valérie C..., un compromis de vente pour le prix de 175. 300 euros net vendeur, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par les acquéreurs, l'acte de vente authentique devant être réitéré le 29 juillet 2005.
Par courrier en date du 26 mai 2005, le conseil de la famille de Madame Y... a informé Monsieur et Madame A... que la vente devait être considérée comme nulle et non avenue, la venderesse ayant contracté alors qu'elle était sous l'empire d'un trouble mental justifiant une demande de placement sous tutelle.
Le 17 octobre 2005, Monsieur et Madame A... ont assigné Madame Y... devant le tribunal de grande instance de Tours afin de voir déclarer valable le compromis signé le 25 janvier 2005 et obtenir paiement de la somme de 17. 530 euros au titre de la clause pénale qui y était insérée.
Par jugement en date du 8 novembre 2005, le juge des tutelles de Tours a prononcé l'ouverture de la tutelle de Madame Y... et désigné sa fille, Madame Jacqueline Z..., en qualité d'administratrice légale sous contrôle judiciaire.
Madame Z... est intervenue à l'instance en cours devant le tribunal de grande instance.
Par jugement en date du 19 décembre 2006, le tribunal a déclaré régulier le compromis litigieux et a condamné Madame Y..., sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à payer à Monsieur et Madame A... la somme de 17. 530 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi qu'une indemnité de procédure de 2. 000 euros.
Madame Y... et son administratrice légale ont interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 15 mars 2007.
Les dernières écritures des parties, prises en compte par la cour au titre de l'article 954 du Code de procédure civile, ont été déposées :
- le 16 juillet 2007 pour les appelantes,
- le 6 novembre 2007 pour les époux A....
Les appelantes, qui poursuivent l'infirmation de la décision entreprise, font valoir que Madame Y..., âgée de 84 ans au moment de la signature du compromis de vente, était suivie depuis janvier 2004 par le docteur G..., neurologue à Tours, pour des troubles de la mémoire et du raisonnement évoquant une maladie d'Alhzeimer et ne gérait plus correctement ses affaires depuis cette date, ainsi qu'il résulte d'un nouveau certificat établi par ce spécialiste et de l'attestation rédigée par le voisin de la venderesse. Sans argumenter juridiquement sur la vileté du prix, elles font valoir que la réalisation de la vente à un prix très inférieur à celui du marché conforte leurs dires sur l'incapacité de Madame Y... dès janvier 2005. Elles demandent à la cour de prononcer, au visa de l'article 489 alinéa 1 du Code civil, la nullité du compromis litigieux et de débouter les intimés de l'ensemble de leur demandes. A titre subsidiaire les appelantes concluent à la réduction de la clause pénale et à l'octroi des plus larges délais de paiement.
Les intimés concluent quant à eux à la confirmation du jugement déféré et à la condamnation des appelantes à leur verser 2. 500 euros au titre des frais irrépétibles. Ils soulignent qu'ils n'ont pas négocié le prix de vente avec Madame Y... mais ont traité directement avec l'agence. Ils font valoir que la petite-fille de la venderesse était présente lors de leur visite de l'immeuble et que la famille de celle- ci était donc parfaitement informée de la vente en cours. Ils demandent à la cour de retenir que le certificat établi par le neurologue de Madame Y..., le 7 juin 2005, indiquait que cette dernière était " actuellement " dans l'incapacité de gérer ses affaires en raison d'une maladie d'Alzheimer décrite comme " légère " et que le nouveau certificat versé aux débats faisant mention d'une altération plus ancienne n'a été établi que pour les besoins de la cause. Ils soutiennent que l'insanité d'esprit de Madame Y... au moment de la signature du compromis n'est pas démontrée et concluent au rejet des demandes subsidiaires formées par les appelantes en faisant valoir que la clause pénale contractuelle n'est pas manifestement excessive et que Madame Y..., qui n'a pas exécuté le jugement déféré pourtant assorti de l'exécution provisoire, a déjà bénéficié de larges délais de paiement.
CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,
Attendu que Madame Y... a été placée sous tutelle par jugement en date du 8 novembre 2005 ; qu'elle n'a donc plus capacité pour engager une action concernant son patrimoine ; que son conseil, interrogé sur la capacité à interjeter appel de sa cliente, n'a pas déposé de note en délibéré sur cette question ; qu'aux termes des articles 492 et suivants du Code civil, seule l'administratrice légale sous contrôle judiciaire pouvant agir au nom de la personne protégée, il convient de déclarer irrecevable l'appel formé par Madame Y... ;
Attendu que l'article 489 du Code civil dispose qu'il faut être sain d'esprit pour faire un acte valable ; que ce même texte précise qu'il appartient à celui qui agit en nullité pour une telle cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte contesté ;
Attendu que Madame Z..., administratrice légale de sa mère, a versé aux débats de première instance trois attestations ; que l'une émanait du médecin traitant de Madame Y..., le docteur H..., qui certifiait que sa patiente présente une déficience intellectuelle en rapport avec une pathologie neurologique dont il renouvelle le traitement médicamenteux depuis octobre 2004 ; que la seconde, rédigée par le docteur G..., neurologue, attestait, le 7 juin 2005, que " Madame Y... est atteinte d'une maladie d'Alzheimer légère et est actuellement dans l'incapacité totale de gérer ses affaires " ; que Monsieur G... a complété ce certificat en indiquant, le 25 octobre 2006, qu'il suivait " depuis janvier 2004 Madame Y... pour une maladie dégénérative qui touche les fonctions cognitives " ; qu'enfin était produit le témoignage de Monsieur I..., voisin de Madame Y..., qui attestait avoir constaté à plusieurs reprises les pertes de mémoire et les difficultés de compréhension de sa voisine qui a été victime d'agissements indélicats contre lesquels elle a été contrainte de déposer plainte ;
Attendu que le tribunal a retenu, alors qu'aucun élément de preuve n'était apporté sur ce point, l'affirmation des intimés selon lesquels la fille de Madame Z... était présente lors de leur visite, ce qui démontrait que la famille de Madame Y... était parfaitement informée de la mise en vente de l'appartement de celle- ci ;
que, cependant, même si cette présence était avérée, il est tout à fait possible que ce soit cette visite qui ait informé la famille de Madame Y... de la mise en vente de l'immeuble et l'ait conduite à solliciter très rapidement son placement sous mesure de protection ; qu'en tout état de cause, aucune conclusion ne pouvait être tirée d'une telle présence sur la capacité de la venderesse à contracter ;
que, pour écarter les attestations versées aux débats, les premiers juges, qui n'ont pas jugé utile d'organiser une expertise médicale malgré le placement de Madame Y... sous tutelle complète intervenu très rapidement après la signature du compromis litigieux, ont considéré que la maladie d'Alzeihmer était qualifiée par le docteur G... de " légère " ; que rien ne permettait d'établir qu'à la date du 27 janvier 2005 l'état de santé de la venderesse ne lui permettait pas de consentir à la signature d'un contrat et qu'il était " surprenant de constater que le docteur G... ne précise aucunement l'état de santé de sa patiente au mois de janvier 2005 " ; qu'ils ont également considéré, bien que l'attestation de Monsieur I... ne fournît aucune précision sur ce point, que Madame Y... avait nécessairement conservé sa lucidité puisqu'elle avait réagi de façon appropriée en déposant plainte après avoir été victime d'une escroquerie ;
Attendu que Madame Z... produit devant cette cour deux nouvelles attestations établies par le docteur G... et Monsieur I... ;
Qu'il est incontestable, ainsi que le soutiennent les intimés, que ces deux témoignages ont été établis " pour les besoins de la cause " ;
que cette certitude ne permet cependant pas de mettre en doute leur véracité ;
qu'au contraire, il doit être relevé que c'est en constatant que leurs précédentes attestations avaient été interprétées par le tribunal d'une manière radicalement contraire aux faits dont ils désiraient témoigner que le docteur G... et Monsieur I... ont désiré établir des attestations plus précises afin d'éclairer complètement les magistrats devant à nouveau connaître du litige ; que ces deux écrits ont donc été rédigés avec un soin particulier par ces deux témoins, parfaitement informés de leur importance, ce qui conduit à leur accorder tout crédit ;
qu'ainsi Monsieur I... écrit qu'il tient à préciser que c'est lui qui a expliqué à Madame Y... qu'elle avait été escroquée et qui l'a accompagnée à la gendarmerie afin d'y déposer plainte ;
que le docteur G..., qui n'avait établi son premier certificat que dans l'optique d'un placement de sa patiente sous tutelle et qui avait employé le mot " actuellement " pour établir qu'une mesure de protection était nécessaire, se montre navré que l'on ait pu déduire de ce seul mot que Madame Y... ne souffrait auparavant d'aucune affection mentale ;
qu'il précise dans le nouveau certificat établi le 9 mars 2007 : " Puisque dans le jugement rendu le 19 décembre 2006, il m'est reproché de ne pas être suffisamment précis sur l'état neurologique de Madame Y... Marie- Rose, patiente que j'ai été amené à prendre en charge pour ses problèmes de mémoire à partir du 14 janvier 2004 : J'avais noté, dès cette première consultation, des troubles de mémoire non négligeables, ce qui permettait d'évoquer le diagnostic de maladie d'Alzheimer. Cette maladie touche non seulement la mémoire mais aussi les capacités de raisonnement et c'est d'ailleurs l'association de troubles de mémoire et d'autres troubles cognitifs qui permet de poser un diagnostic. Je note que, dès février 2004, un traitement spécifique a été mis en place pour cette maladie. Une décision importante comme la vente d'une maison fait appel à de nombreuses fonctions cognitives et une personne atteinte de la maladie d'Alzheimer, débutante ou plus avancée, ne peut pas utiliser toutes ses fonctions cognitives. Dès février 2004, Madame Y..., bien qu'autonome, ne pouvait plus faire appel à l'ensemble des fonctions cognitives nécessaires pour prendre une telle décision " ;
Attendu que les intimés ne produisent aucun élément permettant de penser inexact le certificat médical établi en 2007 par le docteur G..., qui suivait Madame Y... depuis 2004 et au moment de la signature du compromis litigieux ; que tant ce certificat que l'ensemble des faits rapportés par Monsieur I... établissent que le 27 janvier 2005, Madame Y... ne pouvait être considérée comme étant entièrement saine d'esprit et pouvant valablement signer un compromis de vente de son logement,
Attendu que la décision déférée sera en conséquence infirmée et qu'il sera fait droit aux demandes de Madame Z... tendant à voir prononcer la nullité du compromis de vente ;
que, cependant, la famille de Madame Z..., qui connaissait l'état de santé de celle- ci et avait déjà constaté de multiples difficultés dans la gestion de son patrimoine, aurait dû présenter plus tôt la requête ayant conduit à la mesure de protection ;
que Monsieur et Madame A..., qui n'ont pas rencontré la venderesse, ont pu croire, au vu des seuls éléments qui leur ont été initialement communiqués, que Madame Y... était apte à contracter ; qu'ils n'ont été à même d'être entièrement détrompés qu'au vu des pièces produites au cours de l'instance d'appel ; qu'ils ne sauraient se voir reprocher d'avoir engagé des instances judiciaires alors que le refus de réitération de la vente par acte authentique pouvait initialement apparaître insuffisamment justifié ; qu'il convient en conséquence de faire application, à leur profit, des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et de condamner l'appelante, ès qualités, aux dépens.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
DÉCLARE irrecevable l'appel interjeté par Madame Marie- Rose X..., veuve Y...,
INFIRME la décision entreprise, hormis en ce qu'elle a alloué à Monsieur Raphael A... et à son épouse, Madame Valérie C..., la somme de 2. 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés à l'occasion de la procédure de première instance et a condamné Madame Z..., ès qualités d'administratrice légale sous contrôle judiciaire de Madame Marie- Rose X..., veuve Y..., aux dépens de l'instance,
STATUANT À NOUVEAU sur les autres chefs,
PRONONCE au visa de l'article l'article 489 du Code civil la nullité du compromis de vente signé le 25 janvier 2005 par Madame Marie- Rose X..., veuve Y..., et portant sur son logement sis ... à Tours,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE Madame Jacqueline Z..., ès qualités d'administratrice légale sous contrôle judiciaire de Madame Marie- Rose X..., veuve Y..., à payer à Monsieur Raphael A... et à son épouse, Madame Valérie C..., ensemble, la somme de 2. 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d'appel,
CONDAMNE Madame Jacqueline Z..., ès qualités d'administratrice légale sous contrôle judiciaire de Madame Marie- Rose X..., veuve Y..., aux dépens d'appel,
ACCORDE à la SCP DESPLANQUES- DEVAUCHELLE, avoué, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Arrêt signé par Monsieur Bernard BUREAU, Président, et Madame Anne- Chantal PELLÉ, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.