R. G : 08 / 02006
décision du Tribunal de Grande Instance de CHALON-SUR-SAONE
au fond du 29 mars 2005
RG No2003 / 1626


Société X... Sas

Société FINANCIERE ARCOLE Sa
COUR D'APPEL DE LYON
PREMIERE CHAMBRE CIVILE A
ARRET DU 02 AVRIL 2009
APPELANT :
Monsieur Georges X...

71200 LE CREUSOT
représenté par la SCP LAFFLY-WICKY
avoués à la Cour
assisté de Me GUIGUE
avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

Société X... Sas
28, avenue Marcel Paul
93290 TREMBLAY-EN-FRANCE
représentée par la SCP BRONDEL-TUDELA
avoués à la Cour
assistée de Me Yves ARDAILLOU,
avocat au barreau de PARIS
Monsieur Jean Y...

92270 BOIS-COLOMBES
représenté par la SCP BRONDEL-TUDELA
avoués à la Cour
assisté de Me Yves ARDAILLOU
avocat au barreau de PARIS
Société FINANCIERE ARCOLE Sa
28, rue Marcel Paul
93290 TREMBLAY-EN-FRANCE
représentée par la SCP BRONDEL-TUDELA
avoués à la Cour
assistée de Me Yves ARDAILLOU
avocat au barreau de PARIS
L'instruction a été clôturée le 27 Février 2009
L'audience de plaidoiries a eu lieu le 05 Mars 2009
L'affaire a été mise en délibéré au 02 Avril 2009
COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré :
Président : Madame MARTIN,
Conseiller : Madame BIOT,
Conseiller : Madame AUGE
Greffier : Madame WICKER, pendant les débats uniquement.
A l'audience Madame BIOT a fait le rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile.
ARRET : contradictoire
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Madame MARTIN, président et par Madame JANKOV, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur Georges X... président du conseil d'administration de la société anonyme 
X... 
a le 31 juillet 1998 donné à bail à cette société un local commercial situé 24 rue Edith Cavell au CREUSOT (Saône et Loire) pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel de 240. 000 francs outre le remboursement de la taxe foncière.
Le 30 novembre 1999 Monsieur X... a cédé ses six cents actions à la Société FINANCIERE ARCOLE substituée à Monsieur Jean Y... qui était bénéficiaire d'une promesse de vente.
Faisant état de loyers impayés depuis le mois de mars 2002, Monsieur X... a le 25 octobre 2002 fait délivrer à la Société X... un commandement de payer la somme de 32. 673, 02 euros.
La société locataire n'ayant pas satisfait à ce commandement de payer, Monsieur X... a le 23 décembre 2002 fait assigner devant le Tribunal de Grande Instance de CHALON-SUR-SAONE la Société X..., Monsieur Jean Y..., la Sa FINANCIERE ARCOLE et Madame Nathalie Z... commissaire aux comptes pour obtenir le paiement de l'arriéré de loyers outre diverses sommes et des dommages intérêts et voir engager la responsabilité professionnelle du commissaire aux comptes.
Par jugement du 29 mars 2005, ce tribunal, constatant que Monsieur X... n'avait pas reçu l'autorisation expresse du conseil d'administration pour conclure le bail et que l'assemblée générale du 30 juin 1999 n'avait pu valablement régulariser la décision prise par le conseil d'administration le 2 janvier 1998 faute d'avoir été complètement informée par le rapport du commissaire aux comptes, a annulé le bail du 31 juillet 1998, a dit que le bail précédent n'ayant pas fait l'objet d'un congé le statut des baux commerciaux n'avait pas été respecté et a condamné Monsieur Georges X... à payer à la Sa X... la somme de 120. 989, 01 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement et a rejeté l'action en responsabilité engagée contre Madame Nathalie Z... commissaire aux comptes en lui allouant 4. 000 euros de dommages intérêts et une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par arrêt du 8 juin 2006, la Cour d'Appel de DIJON après avoir rappelé les dispositions des articles L 225-38 et L 225-42 du Code de commerce a constaté que l'autorisation du 2 janvier 1998 n'était pas régulière et qu'elle n'avait pas été ratifiée par l'assemblée générale du 30 juin 1999, mais constatant que lors d'une assemblée générale du 19 juin 2000 présidée par le nouveau président du conseil d'administration, Monsieur A... commissaire aux comptes avait donné toutes les informations utiles sur le bail de 1998 et le nouveau loyer fixé et que cette assemblée avait approuvé à l'unanimité les conditions de ce bail, a rendu la décision suivante :
"- confirme le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande dirigée contre Madame Z... et alloué à celle-ci la somme de 4. 000 euros à titre de dommages intérêts,
- infirmant pour le surplus et ajoutant,
- condamne la Sa X... à payer à Monsieur Georges X... la somme de 29. 960, 28 euros outre intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2002, au titre de l'arriéré,
- la condamne en outre à lui payer 27. 419, 47 euros outre intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2003 à titre d'indemnité d'occupation, et celle de 4. 011, 87 euros outre intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2003 au titre des taxes foncières,
- rejette la demande de dommages intérêts de Monsieur X..., de Monsieur Y... et de la Sa FINANCIERE ARCOLE,
- rejette les demandes de la Sa X... et constate que les demandes subsidiaires de Monsieur X... sont sans objet,
- condamne Monsieur X... à payer à Madame Z... la somme de 3. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
- condamne la Sa X... à payer à Monsieur X... la somme de 3. 0000 euros au même titre,
- rejette les autres demandes ".
Par arrêt du 20 novembre 2007, la Cour de Cassation (Chambre Commerciale, Financière et Economique) statuant sur les pourvois de la Sa X..., de Monsieur Jean Y... et de la Sa FINANCIERE ARCOLE, sous le visa de l'article L 225-42 du Code de commerce, reprochant à la Cour d'Appel de s'être déterminée sans avoir recherché si le rapport spécial du commissaire aux comptes exposait les circonstances en raison desquelles la procédure d'autorisation n'avait pas été suivie, a cassé l'arrêt de la Cour d'Appel de DIJON en ce qu'il avait condamné la Société X... à payer à Monsieur X... l'arriéré des loyers outre intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2003, une indemnité d'occupation outre intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2003 et les taxes foncières outre intérêts au taux légal à compter de cette même date et a renvoyé la cause et les parties devant la présente Cour.
Monsieur Georges X..., appelant, conclut à l'infirmation du jugement et prie la Cour de condamner la Sa X... à lui payer la somme de 33. 705, 31 euros outre intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2002 au titre des loyers impayés, la somme de 29. 960, 27 euros au titre de l'indemnité d'occupation due du 25 novembre 2002 jusqu'au 31 juillet 2003 diminuée de l'indemnité déjà acquittée à concurrence de 2. 540, 80 euros outre intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2003 ainsi que les taxes foncières de 2002 et 2003 s'élevant à 4. 011, 87 euros outre intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2003, et la somme de 30. 000 euros de dommages intérêts pour résistance abusive.
Subsidiairement, en cas de rejet de ses demandes par la Cour, il sollicite la condamnation solidaire de Monsieur Y... et de la Sa FINANCIERE ARCOLE sur le fondement des articles 1116 et 1134 du Code Civil à lui payer la somme de 30. 000 euros de dommages intérêts et 65. 136, 65 euros au titre des loyers impayés, de l'indemnité d'occupation et des taxes foncières ainsi qu'une somme de 15. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
L'appelant soutient que la délibération du conseil d'administration du 2 janvier 1998 qui remplit les conditions de quorum et de majorité et à laquelle, bien que présent, il n'a pas pris part, est conforme aux prescriptions légales de sorte que le bail du 31 juillet 1998 a été valablement autorisé.
Il indique qu'au surplus la signature de ce bail a été régularisée par les assemblées générales des 31 décembre 1998 et 30 juin 1999 qui ont été appelées à statuer sur les comptes après avoir été informées par le rapport spécial du commissaire aux comptes ; qu'enfin l'assemblée générale du 19 juin 2000 appelée à statuer sur les comptes de l'exercice clos au 31 décembre 1999 a approuvé les conventions qui se sont poursuivies au cours de l'exercice et qui avaient été approuvées lors de l'assemblée générale ayant statué sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 1998.
IL prétend qu'en tout état de cause la nouveau bail n'a pas eu de conséquences dommageables pour la société, étant entendu que le dommage ne peut résulter de la simple augmentation d'un loyer sans prise en considération de la contrepartie effectivement reçue par le locataire et rappelle que le bail de 1975 s'est poursuivi au-delà de son terme pour une durée indéterminée et que le bailleur aurait pu donner congé à la Société X... en janvier 1998 avec offre de renouvellement et demande de fixation du loyer à la valeur locative de l'ensemble des bâtiments c'est-à-dire de ceux qui ont été construits en 1977 qui n'étaient pas compris dans le bail initial.
Monsieur X... considère donc que le nouveau bail du 31 juillet 1998 a permis à la Société X... de bénéficier de la protection du statut des baux commerciaux et a rétabli l'équilibre contractuel en maintenant le propriétaire dans ses droits tout en permettant à la société d'avoir la jouissance de la totalité des bâtiments à une juste valeur locative pour une durée de neuf ans.
Monsieur X... insiste encore sur le manquement de Monsieur Y... et de la Société FINANCIERE ARCOLE à l'obligation de loyauté et de bonne foi puisqu'ils étaient complètement informés de l'existence du bail du 31 juillet 1998 avant la signature du protocole d'accord de cession des actions en septembre 1999 et devaient en conséquence le signaler au commissaire aux comptes en janvier 2000 afin que l'assemblée générale des actionnaires de juin 2000 soit également informée par le rapport spécial.
La Société X..., Monsieur Jean Y..., la Société FINANCIERE ARCOLE, intimés, concluent à la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné Monsieur Georges X... à payer à la Société X... la somme de 120. 898, 01 euros outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement et demande à la Cour d'ordonner la restitution de la somme de 69. 362, 92 euros outre frais de procédure à compter de la signification de l'arrêt de la Cour de Cassation et de porter à 15. 000 euros chacun les sommes allouées sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Ils réclament en outre la condamnation de Monsieur Georges X... à leur payer la somme de 5. 000 euros chacun pour procédure abusive.
Ils maintiennent que le bail du 31 juillet 1998 est nul en l'absence d'autorisation valable du conseil d'administration de la Société X... le 2 janvier 1998 et insistent sur l'impossibilité d'une régularisation de ce bail par l'assemblée générale du 30 juin 1999 étant donné l'insuffisance du rapport spécial du commissaire aux comptes qui n'a pas exposé les raisons pour lesquelles la procédure d'autorisation n'avait pas été suivie et qui a négligé de faire état du nouveau loyer. Ils ajoutent que l'assemblée générale du 19 juin 2000 n'a pas davantage couvert la nullité de ce bail dès lors que le rapport du commissaire aux comptes s'il mentionnait l'existence du nouveau bail et le prix du loyer ne donnait pas d'indication sur les circonstances à raison desquelles la procédure d'autorisation n'avait pas été suivie.
Les intimés font valoir que le bail de 1975 n'avait jamais été dénoncé et que le statut des baux commerciaux interdisait d'amender cette convention dans un sens défavorable à la Société X... sans respecter les formes et délais des articles L 145-1 et suivants du Code de commerce et souligne que les extensions et améliorations des locaux remontent à 1977 et ont été intégrées dans la propriété commerciale du bail du 1er janvier 1975.
Ils caractérisent les conséquences dommageables pour la Société X... par la perception de loyers indus par le bailleur alors que celui-ci en application du bail en cours n'aurait du percevoir qu'une somme dix fois inférieure et chiffrent cet excédent à 120. 989, 01 euros.
Ils concluent à l'incompétence de la Cour pour statuer sur les demandes de dommages et intérêts et demandes subsidiaires de Monsieur X... étant donné la limite de sa saisine après l'arrêt de la Cour de Cassation qui n'a pas cassé l'arrêt de la Cour de DIJON en ce qu'il avait rejeté la demande de dommages intérêts formée par Monsieur X... et ses demandes subsidiaires.
MOTIFS ET DECISION
Attendu qu'après avoir rappelé les dispositions des articles L 225-38 et L 225-40 du Code de commerce devant s'appliquer dès lors que le bail du 31 juillet 1998 était conclu entre Monsieur Georges X... propriétaire bailleur et la Société Anonyme 
X... 
dont celui-ci était le Président du conseil d'administration, le tribunal a justement vérifié la régularité de l'autorisation donnée lors de la délibération du conseil d'administration du 2 janvier 1998 ;
Attendu que s'il résulte de la rédaction du procès-verbal de délibération que le conseil d'administration s'est effectivement réuni pour autoriser l'établissement du bail commercial, que le notaire rédacteur a été choisi et le montant du loyer annuel hors taxe fixé à 240. 000 francs avec indication d'une communication aux commissaires aux comptes, le procès-verbal ne comporte ni l'indication des personnes présentes ni les modalités du vote ni même la décision finalement prise à l'issue de la discussion ;
Attendu que ce document ne peut en conséquence valoir autorisation régulière préalable donnée par le conseil d'administration au sens de l'article L 225-38 du Code de commerce, ce que le tribunal a justement décidé ;
Attendu que l'assemblée générale du 30 juin 1999 tenue sous la présidence de Monsieur Georges X... en présence de Monsieur A... commissaire aux comptes n'a pu couvrir cette nullité en l'absence de mention dans le rapport spécial du commissaire aux comptes des conditions dans lesquelles l'autorisation avait été donnée le 2 janvier 1998 ; que si la signature du bail a été visée dans les conventions conclues au cours de l'exercice clos le 31 décembre 1998 notées dans le rapport spécial du commissaire aux comptes rédigé le 2 avril 1999, le montant de ce nouveau bail n'a pas été précisé ;
Attendu que dans le rapport spécial du commissaire aux comptes pour l'exercice social du 1er janvier 1999 au 31 décembre 1999 le montant du loyer conclu le 31 décembre 1998 est cette fois-ci mentionné, élément nécessaire pour une approbation par les actionnaires ; que toutefois ce rapport n'expose pas les circonstances particulières relatives à l'autorisation préalable du conseil d'administration ;
Attendu qu'ainsi même si elle a été informée de l'existence du bail et de son prix, l'assemblée générale du 19 juin 2000 à laquelle la question de la régularité de la procédure d'autorisation par le conseil d'administration n'a pas été soumise au vu du rapport spécial du commissaire aux comptes n'a pu, par un vote éclairé, couvrir cette nullité ;
Attendu que le premier juge a justement dit que le bail irrégulièrement conclu le 31 juillet 1998 avait eu des conséquences dommageables pour la Société X... qui avait payé de 1998 à 2002 un loyer supérieur à celui qu'elle réglait en vertu du bail initial de 1975, soumis aux dispositions protectrices du décret du 30 septembre 1953 qui s'était poursuivi par tacite reconduction en l'absence de dénonciation par congé et dont le loyer n'avait pas été modifié ;
Que l'objection selon laquelle l'augmentation du loyer correspondrait à une augmentation de la superficie des lieux loués à été à juste titre écartée puisque les travaux ont été effectués pendant le cours du bail initial ;
Attendu que la nullité du bail du 31 juillet 1998 a donc été exactement prononcée et qu'il a été justement fait droit à la demande en restitution de l'excédent de loyers versé en exécution de ce bail entre le 1er septembre 1998 jusqu'au mois de mars 2002 soit 120. 989, 01 euros, la fixation de la nouvelle valeur locative des bâtiments présentée par Monsieur X... ne pouvant être retenue à défaut de respect de la procédure spécifique prévue aux articles L 145-11 et L 145-33 du Code de commerce ;
Attendu que le jugement sera donc confirmé sur ce point ;
Attendu que du fait de l'arrêt de la Cour de Cassation du 20 novembre 2007 la Société X... dispose déjà d'un titre exécutoire emportant obligation pour Monsieur X..., de restituer les sommes qui lui ont été versées en exécution de l'arrêt de la Cour d'Appel de DIJON ; que la demande de ce chef est sans objet ;
Attendu que la demande de dommages intérêts formée par Monsieur X... contre Monsieur Y... et la Société FINANCIERE ARCOLE est irrecevable eu égard à la portée de l'arrêt de la Cour de Cassation dont la censure s'attache à la seule régularité du bail du 31 juillet 1998 et à ses effets sur le paiement des loyers ; qu'il n'existe pas d'indivisibilité ni de dépendance nécessaire entre cette décision et la convention de cession des actions de la société du 30 novembre 1999 ;
Attendu que pour infondé qu'il soit l'appel ne revêt pas les caractéristiques susceptibles de le faire dégénérer en abus du droit d'ester en justice ;
Attendu qu'il serait inéquitable de laisser aux intimés la charge de l'intégralité de leurs frais irrépétibles ; qu'il y a lieu de leur allouer une indemnité supplémentaire au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS,

Vu l'arrêt de la Cour de Cassation (Chambre Commerciale, Financière et Economique) du 20 novembre 2007,
Statuant dans les limites de la cassation,
Confirme le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de CHALON-SUR-SAONE en ce qu'il a annulé le bail du 31 juillet 1998 et a condamné Monsieur Georges X... à payer à la Société X... Sa la somme de CENT VINGT MILLE NEUF CENT QUATRE VINGT NEUF EUROS UN CENT (120. 989, 01 EUROS) outre intérêts au taux légal à compter du jugement,
Le confirme sur les sommes allouées au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Ajoutant à la décision,
Dit que la demande en restitution formée par la Société X... est sans objet,
Déclare irrecevable la demande de dommages intérêts formée par Monsieur X... contre Monsieur Jean Y... et la Société FINANCIERE ARCOLE,
Rejette la demande de dommages intérêts pour procédure abusive,
Condamne Monsieur Georges X... à payer à la Société Anonyme 
X...
, à Monsieur Jean Y... et la Société FINANCIERE ARCOLE une somme supplémentaire de MILLE DEUX CENTS EUROS (1. 200 EUROS) chacun sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
Le condamne aux dépens d'appel qui comprendront ceux de l'arrêt cassé, avec pour ceux de la présente instance droit de recouvrement direct au profit de la Société Civile Professionnelle (SCP) BRONDEL-TUDELA, Société d'avoués.
LE GREFFIER LE PRESIDENT