COUR D'APPEL DE NOUMÉA
Arrêt du 26 Juin 2008
Chambre Civile
Numéro RG : 07 / 369
Décision déférée à la Cour :
rendue le : 07 Mai 2007
par le Tribunal de première instance de NOUMEA
Saisine de la Cour : 03 Juillet 2007
PARTIES DEVANT LA COUR

LA SARL NAJEBE représentée par son gérant en exercice, M. Leone X...
Siège social 22 rue des Luzernes-Robinson-98810 MONT DORE
représenté par la SELARL TEHIO, avocats

LA PROVINCE SUD DE NOUVELLE CALEDONIE représentée par son Président en exercice
Siège 9 route des Artifices-B. P. L 1-98849 NOUMEA CEDEX
représentée par Mme Y... Nathalie
LA SOCIETE SUD AGGLOS représentée par son gérant en exercice
Siège social 15 rue des Frères Terrasson-BP 3060-98848 NOUMEA CEDEX
représenté par la SELARL F. MARIE, avocats
M. Alain-Pierre A... en qualité de commissaire à l'exécution du plan de redressement judiciaire de la SARL SUD AGGLOS
demeurant ...
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 22 Mai 2008, en audience publique, devant la cour composée de :
Gérard FEY, Premier Président, Président,
Jean-Louis THIOLLET, Magistrat,
Jean-Michel STOLTZ, Conseiller,
qui en ont délibéré,
Gérard FEY, Premier Président, ayant présenté son rapport.
Greffier lors des débats : Cécile KNOCKAERT

- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du Code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie.
- signé par Gérard FEY, président, et par Cécile KNOCKAERT, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.
PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE
Selon requête signifiée les 23, 24 et 30 mai 2005, la société NAJEBE a fait convoquer devant ce tribunal l'assemblée de la PROVINCE SUD, la société SUD AGGLOS et Me A..., ès qualités de représentant des créanciers au redressement judiciaire de cette société, aux fins de voir dire :
- qu'elle est propriétaire depuis le 14 juin 2001 du lot n° 5 quartier de Numbo d'une superficie de 98 ares 59 centiares, vendu par la PROVINCE SUD,
- que la vente conclue entre la PROVINCE SUD et la société SUD AGGLOS du 19 juin 2002 portant sur 2 ares 50 centiares du lot 5 est nulle,
- que la PROVINCE a commis une faute contractuelle à son égard et délictuelle à l'égard de la société SUD AGGLOS justifiant sa condamnation à lui verser une somme de 2 000 000 F à titre de dommages-intérêts,
et condamner la PROVINCE à réitérer l'acte de vente, sous astreinte.
Elle sollicite en outre le versement des intérêts de droit capitalisés, le bénéfice de l'exécution provisoire et le paiement d'une somme de 250 000 F au titre des frais irrépétibles.
Elle expose que par acte du 18 novembre 1997, la PROVINCE lui a donné à bail, pour une durée de trois ans à compter du 1er janvier 1996, un terrain situé à NOUMEA, formant le lot 5 du quartier de Numbo d'une superficie de 98 a 59 ca ; le bail contenait une promesse de vente au prix de 160 000 F l'are.
Elle indique n'avoir pu lever l'option à la date prévue ; toutefois, la PROVINCE a, le 6 avril 1999, reconduit, pour une durée indéterminée la promesse qu'elle a été en mesure de lever le 14 juin 2001, estimant qu'ainsi à cette date, l'accord des parties était parfait.
Or, le 21 mai 2002, elle a constaté à la lecture d'un courrier de la PROVINCE que le lot 5 a été imputé d'une superficie de 2 ares 50 centiares, qui sera vendue à la société SUD AGGLOS le 19 juin 2002.
Elle considère que la promesse de vente vaut vente depuis l'accord des volontés des parties manifesté dès le 14 juin 2001, ce qui est renforcé par le fait qu'elle a pris possession des lieux en édifiant un mur séparatif à la limite sud du terrain.
Selon elle, la PROVINCE a commis une faute en vendant à la société SUD AGGLOS une partie du terrain qu'elle lui avait déjà vendu, ce qui lui a causé un important préjudice.
Elle estime que la promesse de vente est autonome par rapport au bail, la résiliation de celui-ci étant sans incidence sur la survie de la promesse.
Elle s'oppose à la demande reconventionnelle de la société SUD AGGLOS qui n'est pas propriétaire de la parcelle contestée.
Me A..., ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de redressement de la société NAJEBE, fait savoir qu'il n'a pas d'élements particuliers à faire valoir dans cette procédure où sa présence n'est pas indispensable, la société NAJEBE n'étant pas dessaisie de ses pouvoirs de gestion.
La PROVINCE SUD conclut au débouté au motif que la promesse unilatérale de vente consentie au bail pour une durée déterminée n'a pas été confirmée puisque n'étant que l'accessoire du bail, celui-ci n'a pas été reconduit à son échéance, rendant la société NAJEBE occupante sans droit ni titre alors qu'elle n'avait pas levé l'option avant cette date du 1er janvier 1999.
Dans ces conditions, la vente ne s'est pas réalisée, le fait d'avoir levé l'option au-delà du délai fixé par les parties exclut toute rencontre des volontés.
Selon elle, les permis de construire accordés pour l'édification d'un dock et d'un mur ne sauraient conférer un quelconque droit de propriété à la société NAJEBE, ces permis ayant été délivrés par la commune de NOUMEA, sans que la PROVINCE, propriétaire, n'ait signé les demandes.
Elle estime que la vente réalisée avec la société SUD AGGLOS est parfaitement régulière, la promesse de vente faite à la demanderesse étant caduque depuis plusieurs années.
La société SUD AGGLOS conclut au débouté, son acquisition de la parcelle de 2 ares 50 centiares étant incontestable, ce qui a d'ailleurs été confirmé par un jugement de ce tribunal en date du 13 décembre 2004, ayant acquis autorité de la chose jugée.
A titre subsidiaire, elle demande le remboursement à la PROVINCE de la somme de 2 419 000 F correspondant au prix du terrain litigieux, ainsi que le paiement d'une somme de 10 000 000 F à titre de dommages-intérêts.
Elle indique qu'elle ne peut jouir normalement de sa propriété puisque la société NAJEBE a fait construire un mur qui empiète sur son fonds, dont elle réclame, à titre reconventionnel, la démolition sous astreinte, ainsi que le paiement d'une somme de 10 000 000 F par la société NAJEBE, en réparation du préjudice subi du fait de cet empiétement.
Elle sollicite en outre le bénéfice de l'exécution provisoire et le versement d'une somme de 200 000 F au titre des frais irrépétibles.
Par jugement du 7 mai 2007, le tribunal de première instance de Nouméa a statué comme suit :
Donne acte à la PROVINCE SUD de son intervention aux lieu et place de l'Assemblée de la PROVINCE SUD,
Met hors de cause cette dernière,
Constate que la promesse de vente consentie à la société NAJEBE par la PROVINCE SUD dans le bail du 18 novembre 1997 est résiliée depuis le 1er janvier 1999.
Déboute la société NAJEBE de toutes ses demandes
Le condamne à démolir, à ses frais, le mur construit par elle sur la propriété de la société SUD AGGLOS et ce, sous astreinte de 50 000 F par jour de retard à l'expiration d'un délai de deux mois après la signification du présent jugement.
La condamne à lui payer les sommes de 200 000 F à titre de réparation du préjudice subi du fait de cet empiétement illégal et celle de 120 000 F au titre des frais irrépétibles.
Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision sauf en ce qui concerne les frais irrépétibles.
Condamne la société NAJEBE aux entiers dépens.
Accorde à la SELARL MARIE le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile de la Nouvelle Calédonie.
PROCÉDURE D'APPEL
Le 3 juillet 2007, la SARL NAJEBE a relevé appel de ce jugement.
Dans son mémoire du 20 septembre 2007, elle conclut à la réformation du jugement et demande à la cour :
- de dire qu'il y a eu accord sur la chose et le prix dès le 14 juin 2001 et que la promesse de vente contenue à l'article 2 du bail vaut vente
- de dire que l'arrêt à intervenir vaudra vente
- de condamner la PROVINCE SUD à lui payer la somme de 126 000 F au titre de l'article 700 du code de procédure civile de Nouvelle Calédonie.
Elle expose qu'après l'expiration du bail, la PROVINCE SUD lui a demandé si elle souhaitait donner une suite à la promesse de vente, laquelle n'était assortie d'aucun délai et qu'elle a donné son accord pour acquérir par lettre du 14 juin 2001.
Elle estime qu'il y a là accord des parties sur la chose et sur le prix et que la vente de 2 a 50 ca le 19 juin 2002 à la société SUD AGGLOS est irrégulière puisque la PROVINCE SUD n'avait plus le droit de vendre, ajoutant qu'elle a construit un mur sur ces 2 a 50 ca en qualité de propriétaire.
M. A... déclarait ne pas avoir à intervenir en la cause puisque la procédure de redressement judiciaire et d'exécution du plan de redressement de la Sté NAJEBE a pris fin le 29 mai 2006 et qu'il n'avait pas été appelé à la cause en qualité de commissaire à l'exécution au plan de la société SUD AGGLOS.
La Société SUD AGGLOS, par conclusions du 26 novembre 2007, demande la confirmation du jugement en considération des motifs retenus par le tribunal.
La Société SUD AGGLOS forme appel incident sur l'évaluation de son préjudice et réclame la somme de 8 000 000 FCFP à titre de dommages et intérêts au motifs :
1) qu'elle n'a pu installer une nouvelle machine de production en raison du mur édifié par la Société NAJEBE, ce qui a provoqué une perte d'exploitation estimée à 4 000 000 F (400 000 X 10 mois),
2) qu'elle a dû engager des frais injustifiés pour lesquels elle réclame la somme de 2 000 000 F,
3) qu'elle a subi un préjudice de jouissance résultant de l'empiétement qu'elle estime à 2 000 000 F CFP.
La Société SUD AGGLOS demande également la somme de 250 000 F au titre des frais irrépétibles.
La SARL NAJEBE, par écritures du 9 janvier 2008, réplique qu'aucune clause du bail ne limite la promesse de vente à la durée du bail, qu'il n'y a pas eu d'application de la clause résolutoire et qu'au contraire la PROVINCE SUD par ses courriers postérieurs à l'échéance du bail a entendu maintenir sa promesse de vente.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 mars 2008.
MOTIFS ET DECISION :
Sur la procédure,
Il sera relevé que M. A..., mandataire liquidateur appelé à la procédure en première instance en qualité de commissaire à l'exécution du plan et de représentant des créanciers de la Sté NAJEBE, doit être mis hors de cause car la procédure de redressement judiciaire de la Sté NAJEBE a pris fin le 29 mai 2006, étant observé par ailleurs que le jugement porte par erreur mention de son intervention en qualité de commissaire à l'exécution du plan de redressement de la Sté SUD AGGLOS.
Sur la demande principale de la Société NAJEBE
C'est par de justes motifs que la cour adopte que le tribunal a débouté la Société NAJEBE de sa demande en constatant que le contrat signé entre les parties le 18 novembre 1997 contenant bail avec promesse de vente était prévu pour une durée expressément limitée à 3 années à compter rétroactivement du 1er janvier 1996, " durée ferme et non prorogeable tacitement " et que faute pour la Société NAJEBE d'avoir accepté cette promesse de vente avant l'expiration du délai de 3 ans, soit avant le 1er janvier 1999, celle-ci ne pouvait se prévaloir d'une acceptation donnée le 14 juin 2001 qui était sans effet car la PROVINCE SUD était délivré de son engagement.
La Société NAJEBE ne peut valablement soutenir que seul le bail était limité dans sa durée car, à la lecture des clauses du contrat et notamment de l'article 7 relatif à la résiliation, toutes les clauses et conditions sont dites de rigueur et en cas de résiliation du bail pour quelque motif que ce soit, cette résiliation entraînerait de plein droit la résolution de la promesse de vente, ce qui atteste de la volonté des parties de soumettre le bail et la promesse de vente à la même durée et de considérer cette promesse de vente caduque si le bail vient à disparaître.
D'autre part, il ne peut être considéré par la Société NAJEBE que la PROVINCE SUD a entendu maintenir sa promesse de vente pour une durée indéterminée après l'expiration du bail en lui adressant un courrier le 6 avril 1999 puisqu'il est simplement rappelé que le bail est venu à échéance, qu'il est dû une redevance d'occupation depuis le 1er janvier 1999 et que s'il est demandé à la Société NAJEBE d'indiquer si elle souhaite donner une suite à la promesse de vente, la PROVINCE SUD n'a nullement précisé de manière expresse qu'elle maintenait sa promesse de vente au-delà de l'expiration du bail.
A supposer même qu'il puisse être considéré que la formulation générale de cette lettre conduise à retenir que la PROVINCE SUD a maintenu sa promesse de vente, il doit être rappelé que les conventions doivent être exécutées de bonne foi et que la Société NAJEBE ne pouvait se prévaloir de cette promesse de vente en laissant s'écouler un délai de plus de 2 ans avant d'indiquer à la PROVINCE SUD qu'elle entendait acquérir par un courrier du 14 juin 2001, ce très long délai ruinant à l'évidence l'économie du contrat et l'équilibre des obligations respectives des parties.
Sur la demande de la Société SUD AGGLOS
En vertu d'un acte du 19 juin 2002, la Société SUD AGGLOS est propriétaire d'un terrain de 15 a 12 ca formant la parcelle n° 42 du quartier de Numbo provenant des parcelles 33 et 5 occupées par la Société NAJEBE pour 2 a 50.
Ainsi qu'il a été constaté par le premier juge, il est constant que la Société NAJEBE a édifié en août 2002 un mur de séparation qui empiète sur la propriété de la Société SUD AGGLOS, laquelle s'est trouvée privée de la jouissance de son bien en raison du trouble manifestement illicite causé par la Société NAJEBE.
C'est donc à bon droit que la démolition du mur a été ordonnée.
Concernant le préjudice causé à la Société SUD AGGLOS par l'empiétement irrégulier depuis 2002, aucune pièce ne vient établir la réalité d'un préjudice d'exploitation à savoir l'impossibilité du fait de l'empiétement d'installer une nouvelle machine destinée à augmenter la capacité de production, la nécessité d'acquérir d'autres matériels avec l'embauche de 2 salariés dont 1 aurait été licencié du fait de l'impossibilité d'installer cette nouvelle machine.
Par contre ayant indéniablement subi une privation de jouissance depuis 2002 d'une surface destinée à son entreprise, la Société SUD AGGLOS, le préjudice en résultant sera fixé à la somme de 2 000 000 F CFP eu égard à la surface de l'empiétement, à sa durée et au prix du terrain (160 000 F l'are) dont elle a été privée depuis juin 2002.
PAR CES MOTIFS

STATUANT publiquement et par arrêt contradictoire mise à disposition au greffe ;
Déclare l'appel recevable ;
Constate qu'il a été porté par erreur dans le jugement entrepris mention de Me A... en qualité de commissaire à l'exécution du plan de redressement judiciaire de la Société SUD AGGLOS, celui-ci ayant été appelé en qualité de commissaire à l'exécution de plan de la Société NAJEBE ;
Met hors de cause M. A... en qualité de représentant des créanciers et de commissaire à l'exécution du plan de la Société NAJEBE.
Confirme le jugement dont appel en ce qu'il a :
- constaté que la promesse de vente consentie de la société NAJEBE par la PROVINCE SUD dans le bail du 18 novembre 1997 est résilié depuis le 1er janvier 1999.
- débouté la Société NAJEBE de toutes ses demandes
- condamné la société NAJEBE à démolir à ses frais le mur construit par elle sur la propriété de la Société SUD AGGLOS et sous astreinte de 50 000 FCFP par jour de retard à l'expiration d'un délai de deux mois après la signification du présent arrêt ;
LE REFORMANT,
Condamne la Société NAJEBE à payer à la Société SUD AGGLOS au titre de l'indemnisation de son préjudice à titre de dommages et intérêts la somme de deux millions (2 000 000) FCFP.
Condamne la Société NAJEBE à payer à la Société SUD AGGLOS la somme de cent cinquante mille (150 000) F CFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile local ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Fabien MARIE, avocat aux offres de droit.