Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 19 juin 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : RG 18/17288-Portalis 35L7-V-B7C-B6AXG
Décision déférée à la cour : jugement du 04 avril 2018 -tribunal de grande instance de Paris - RG 17/04432

SARL PERTAMA
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [...]

no siret : 483 108 759
Représentée par Me François-Luc Simon de la SELARL Simon Associés, avocat au barreau de Paris, toque : P0411 et par Me Arnaud Guyonnet, avocat au barreau de Paris, toque : L0044

SCI FONCIERE ROGALE TIGERY


SAS DRANSEL


SARL FINANCEMENT ET PARTICIPATIONS


Représentées par Me Olivier Baulac de la SCP cabinet Baulac &amp; associés, avocat au barreau de Paris, toque : P0207
Composition de la cour :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 février 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Monique Chaulet, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude Creton, président de chambre
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude Creton, président de chambre et par Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.

La SCI Foncière Royale Tigery (ci-après FRT) et la SAS Dransel ont confié à la société Pertama un mandat exclusif de recherche d'acquéreur, mandat daté du 19 mai 2016 valable jusqu'au 29 juillet 2016, pour la vente de :
. un ensemble immobilier à usage de commerces situé [...],
cadastré [...] et [...]
. un ensemble immobilier à usage de commerces situé [...].
Le mandat comportait la liste des commerces inclus dans ces ensembles immobiliers numérotés de 1 à 14, ainsi que leur état locatif.
Le paragraphe III du mandat relatif au prix prévoyait trois options :
. option 1: prix de 2 955 000 euros HT net vendeur hors commerces 2, 3 et 14 avec option d'achat sur ces commerces dans un délai de 2 ans au prix du loyer annuel HTHC de chaque nouveau bail signé capitalisé à 7,2%,
. option 2: prix de 3 608 000 euros HT net vendeur avec les commerces 2 et 3 incluant une garanties locatives de 2 ans, base de 24 000 euros HTHC annuelle pour chacun des commerces 2 et 3,
. option 3: prix de 3 852 000 euros HT net vendeur avec les commerces 2, 3 et 14 incluant une garantie locative de 2 ans, base de 24 000 euros HTHC annuelle sur chacun des commerces 2 et 3 et base annuelle de 18 000 HTHC annuelle sur le commerce 14.
Les honoraires fixés par le mandat sont à la charge de l'acquéreur et s'élèvent à 3% du montant du prix de vente HT net vendeur (TVA en sus de 20%) exigibles le jour de la signature de l'acte authentique de vente.
Le contrat dispose que pendant la durée du mandat, le mandant s'engage à ratifier la vente à tout acquéreur solvable financièrement présenté par le mandataire et ayant proposé une offre aux prix et conditions précisées au paragraphe III.
Il stipule une clause pénale en cas de vente sans le concours du mandataire à savoir qu'en cas de vente à un acquéreur présenté par le mandataire, le mandant versera au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au contrat.
Par courriel du 5 juillet 2016, la Sarl Pertama a informé le vendeur d'une proposition d'achat effectuée par M. Q... U..., sans condition suspensive de financement, au prix de 3 400 000 euros HT refusée par le vendeur.
Par courrier du 18 juillet 2016 confirmé par acte du 25 juillet 2016, M. U... a fait une proposition d'achat avec conditions suspensives d'obtention de crédit et de faculté de substitution au prix de 3 600 000 euros net vendeur refusée par le vendeur le 28 juillet 2016.
Par acte sous-seing privé du 29 juillet 2016, M. U... a fait une offre d'achat au prix de 3 608 000 euros HT net vendeur avec conditions suspensives d'obtention de crédit et de faculté de substitution refusée par courrier du vendeur du 1er août 2016.
La Sarl Pertama a fait assigner la SCI FRT, la SAS Dransel et la Sarl Financement et Participations devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d'obtenir, à titre principal, leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 129 888 euros à titre de dommages et intérêts.
Par jugement en date du 4 avril 2018, le tribunal de grande instance de Paris a débouté la Sarl Pertama de ses demandes et l'a condamnée à payer à la SCI FRT, la SAS Dransel et la Sarl Financement et Participations la somme de 1 200 euros chacune en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
La Sarl Pertama a interjeté appel du jugement.
Par ses dernières conclusions, elle demande à la cour de :
. infirmer le jugement dont appel,
Statuant à nouveau,
. constater la faute contractuelle dans le refus de la SCI Foncière Royale Tigery de ratifier la vente au profit de M. U...,
. condamner la SCI Foncière Royale Tigery à lui verser, à titre de dommages et intérêts, la somme de 129 888 euros TTC assortie de l'intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir,
. condamner in solidum avec la SCI Foncière Royale Tigery les SAS Dransel et Sarl Financement et Participations à lui verser, à titre de dommages et intérêts, la somme de 129 888 euros TTC assortie de l'intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir,
. condamner in solidum la SCI Foncière Royale Tigery les SAS Dransel et Sarl Financement et Participations à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en application de l'article 699 du code de procédure civile avec distraction au profit de la Selarl Simon Associés, avocats au barreau de Paris.
Par leurs dernières conclusions, la SCI Foncière Royale Tigery, la SAS Dransel et la Sarl Financement et Participations demandent à la cour de :
. confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
. mettre hors de cause la société Financement et Participations,
. débouter la société Pertama de l'ensemble de ses demandes,
. condamner en cause d'appel la société Pertama à leur verser la somme de 10 000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La clôture a été ordonnée le 6 février 2020.

-Sur la mise hors de cause de la société Financement et Participations
La société Pertama ne fait valoir aucun moyen au soutien de sa demande de condamnation de la société Financement et Participations alors que ses demandes sont fondées sur un mandat exclusif de recherche d'acquéreur dont elle n'est pas signataire.
Il convient donc de prononcer la mise hors de cause de la société Financement et Participations.
-Sur la demande de dommages et intérêts
La société Pertama soutient que le refus de la SCI Foncière Royale Tigery de ratifier la vente au profit de M. U... constitue une faute contractuelle et fait valoir qu'elle a respecté son obligation de présenter un acquéreur solvable, qu'en tout état de cause elle n'avait pas l'obligation de rapporter la preuve de la solvabilité de l'acquéreur et que le refus de la société FRT de ratifier la vente est déloyal.
Les sociétés intimées font valoir que la commission n'est due que lorsque l'agent immobilier a concouru à une opération effectivement conclue et que le fait pour le mandant de refuser de signer un compromis de vente ne constitue pas une faute, quand bien même l'agent immobilier a respecté les termes du mandat en présentant un acquéreur acceptant d'acheter le bien au prix fixé par le mandat ; elles font valoir en outre qu'en l'espèce elles étaient en droit de s'interroger sur la solvabilité de l'acquéreur et sur les conditions suspensives qui accompagnaient la proposition et qu'aucun compromis n'a été signé.
Le mandat conclu entre la société Pertama et les sociétés FRT et Dransel qui est un mandat de recherche d'acquéreur conclu en application des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 est un contrat d'entremise et il est de jurisprudence constante qu'une offre d'achat aux conditions et au prix du mandat de l'agent immobilier n'engage pas le vendeur qui demeure libre de refuser de donner suite à une vente sauf si le mandat stipule l'autorisation donnée au mandataire de s'engager pour une opération déterminée, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Il est par ailleurs acquis au débat que la vente au profit de M. U... n'a pas eu lieu et qu'aucun compromis n'a été signé, qu'en conséquence le montant des honoraires n'était pas dû.
Il est constant que les deux offres formulées par M. U... les 11 et 18 juillet 2016 étaient des contre-propositions et non des offres aux conditions du mandat.
La seule proposition faite par M. U..., présentée par la société Pertama, au prix de l'option 2 du mandat a été faite le 29 juillet 2016, soit le dernier jour de validité du mandat, et adressée le même jour par mail à M. Z..., représentant de la société Dransel, gérante de la société FRT, M. Z... ayant répondu par mail du 1er août 2016 que l'offre était refusée, la société FRT n'étant plus vendeuse.
Il résulte des pièces produites au débat qu'en réponse à la deuxième contre-proposition, M. Z... avait, par mail du 18 juilet 2016, demandé une présentation de l'acquéreur quant à sa solvabilité et que la société Pertama s'est contentée de proposer une présentation téléphonique par M. U... et d'adresser une attestation de la BNP Paribas attestant que celui-ci est client de la banque et que ses engagements à son égard ont toujours été respectés.
Il est donc établi que la société FRT ne disposait d'aucun élément précis sur la solvabilité de M. U... et n'était donc pas en mesure d'apprécier la solvabilité de l'acquéreur potentiel présenté par la société Pertama, acquéreur qui sollicitait en outre l'acquisition sous condition suspensive d'obtenir un financement et avec faculté de substitution.
Il résulte de ce qui précède que le caractère fautif du refus de la société FRT d'accepter l'offre n'est pas établi et que, sans qu'il soit besoin de répondre sur le moyen de la nullité du mandat soulevé par les sociétés intimées, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la société Pertama.
-Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de condamner la société Pertama à payer à la SCI Foncière Royale Tigery, la SAS Dransel et la Sarl Financement et Participations la somme de 1 000 euros chacune en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement,
Prononce la mise hors de cause de la société Financement et Participations,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Paris pour le surplus,
Déboute la société Pertama de ses demandes,
Condamne la société Pertama à payer à la SCI Foncière Royale Tigery, la SAS Dransel et la Sarl Financement et Participations la somme de 1 000 euros chacune en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société Pertama aux dépens.
Le Greffier, Le Président,