R.G : No RG 19/02251 - No Portalis DBWB-V-B7D-FHWV
S.C.I. ETCHEGARAY


COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
ARRÊT DU 25 JANVIER 2022
Chambre civile TGI
Appel d'une ordonnance rendue par le PRESIDENT DU TGI DE SAINT DENIS en date du 11 JUILLET 2019 suivant déclaration d'appel en date du 05 AOUT 2019 rg no: 19/00093
APPELANTE :
S.C.I. ETCHEGARAY
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentant : Me Sylvie MOUTOUCOMORAPOULE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [E] [S] [J] Madame [E] [S] [J], née le [Date naissance 3] 1990 à [Localité 7], de nationalité française, Ostéopathe, demeurant [Adresse 4]).
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentant : Me Thierry CODET de la SELARL CODET-CHOPIN, , avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Clôture: 21 septembre 2021
DÉBATS : en application des dispositions des articles 760 à 762 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Septembre 2021 devant la cour composée de :
Président :Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller :Madame Pauline FLAUSS, Conseillère
Conseiller :Mme Sophie PIEDAGNEL, Conseillère
Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.
A l'issue des débats, le Président a indiqué que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 3 décembre 2021. Le délibéré a été prorogé au 25 Janvier 2022.
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 25 Janvier 2022.
Greffier : Mme Véronique FONTAINE
EXPOSE DE FAITS
Par acte en date du 22 Septembre 2017, la SCI ETCHEGARAY a donné à bail professionnel à Madame [E] [S] [J], ostéopathe, un local situé au premier étage d'un immeuble sis [Adresse 1].
Par acte d'huissier en date du 25 février 2019, Madame [E] [S] [J] a fait assigner sa bailleresse en référé, sur le fondement de l'article 809 du code de procédure civile, aux fins de voir notamment constater que la bailleresse commet un trouble manifestement illicite en ne respectant pas la clause du bail du 22 septembre 2017 l'obligeant à laisser l'ascenseur à disposition des personnes à mobilité réduite.
Par ordonnance de référé en date du 11 juillet 2019, le président du tribunal de grande instance de SAINT-DENIS a statué en ces termes :
CONSTATONS l'existence d'un trouble manifestement illicite et en conséquence,
ORDONNONS à la SCI ETCHEGARAY de mettre à disposition de Madame [E] [J] les clés permettant aux personnes à mobilité réduite d'accéder à l'ascenseur rez-de-chaussée et d'ouvrir la porte arrière de son cabinet sous astreinte de 300 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 8 jours à compter de la présente ordonnance ;
REJETONS l'intégralité des demandes formées à titre reconventionnel par la SCI ETCHEGARAY ;
CONDAMNONS la SCI ETCHEGARAY à payer à Madame [E] [J] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration déposée au greffe de la cour le 5 août 2019, la SCI ETCHEGARAY a interjeté appel de l'ordonnance de référé.
L'affaire a été fixée à bref délai par ordonnance en date du 14 août 2019.
Après de multiples renvois à la demande des parties, l'affaire a été examinée à l'audience du 21 septembre 2021, jour de la clôture.

Par conclusions récapitulatives déposées par RPVA le 12 février 2021, la société ETCHEGARAY demande à la cour de :
Dire et juger que la SCI ETCHEGARAY n'a commis aucun trouble manifestement illicite
Dire et juger que l'immeuble où se trouvent les locaux loués par Madame [E] [S] [J] dispose d'une entrée principale qui constitue l'accès au local loué par cette dernière, distincte d'une entrée secondaire où se trouve un ascenseur à destination exclusive des personnes à mobilité réduite.
Prendre acte de ce que la SCI ETCIIEGARAY permet l'accessibilité de l'ascenseur et de la porte arrière au niveau R + 1 selon les horaires des praticiens du premier étage.
En conséquence,
Infirmer l'ordonnance de référé du 11 juillet 2019 en toutes ses dispositions;
Et y statuant à nouveau, Accueillir le SCI ETCHGARAY en ses demandes ;
Constater qu'il résulte des pièces du dossier que contrairement à l'interdiction faite au bail professionnel, Madame [J] a sous loué son local ;
Dire et juger que le contrat du 15 octobre 2017 versé aux débats par Madame [E] [J] constitue un contrat de sous location prohibé ;
Constater qu'il résulte des pièces du dossier que Madame [J] a occupé illégalement et sans autorisation du bailleur, un espace de 19 mètres carré situé au 1er étage de l'immeuble appartenant à la SCI ETCHEGARAY et ce en méconnaissance du bail professionnel ;
Dire que ce faisant, Madame [E] [J] a gravement manqué à ses obligations contractuelles prononcer en conséquence la résiliation du bail en date du 22 septembre 2017 à ses torts et griefs ;
Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, et ce au plus tard dans le mois de la décision à intervenir et sous astreinte de 300 euros par jour de retard ;
Condamner Madame [E] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation de 100 euros par jour, à compter de la décision à intervenir et jusqu'à la libération complète des lieux et remise des clés ;
Condamner Madame [E] [J] à payer la somme de 4.446 euros au titre de l'indemnité résultant de l'occupation illicite de l'espace de 19 mètres carré durant 9 mois ;
Condamner la même à la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
Débouter Madame [E] [S] [J] de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;
Condamner Madame [E] [S] [J] à payer à la SCI ETCHGARAY la somme de
5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance d'appel.
Au soutien de ses prétentions, l'appelante expose que, dans un premier temps, la clé permettant l'accès par l'ascenseur au premier étage a été récupérée suite au constat de la présence de personnes valides dans l'ascenseur réservé, mais aussi des manquements de la part de Madame [E] [S] [J] elle-même. Elle affirme qu'aucun des locataires du premier étage n'a jamais disposé des clés permettant d'accéder à l'immeuble par l'arrière du bâtiment, hors horaires d'ouverture du cabinet de la kinésithérapeute. Pendant ses heures d'ouverture qui sont les mêmes que Madame [J], la deuxième entrée reste ouverte pour les personnes à mobilité réduite.
Dans un second temps, une tentative de vol et dégradations a eu lieu par la porte de derrière. Il était donc nécessaire de sécuriser l'accès par l'arrière, en dehors des heures d'ouverture du cabinet de kinésithérapie qui est le seul locataire dont l'entrée principale se fait par l'allée des croutons. Afin de mettre fin à cette situation et assurer la sécurité des biens et des personnes, la SCI ETCHEGARAY a décidé que l'accès à cette entrée secondaire située à l'arrière de l'immeuble serait encadré.
Comme elle prétend l'avoir fait en première instance, la SCI ETCHEGARAY indique qu'elle laissera désormais libre d'accès la porte d'entrée arrière du premier étage aux horaires des professionnels de santé, donnant accès à l'ascenseur.
L'appelante fait valoir que le bail ne prévoit pas l'accès au premier étage par l'entrée secondaire, allée des Crotons, comme le soutient Madame [J]. Au surplus, il ne s'agit pas d'un immeuble d'habitation mais cet immeuble est affecté à des locataires ayant une activité médicale. La SCI ECHEGARAY a toujours affirmé qu'elle permet l'accessibilité de l'ascenseur et de la porte arrière au niveau R + 1 selon les horaires des praticiens du premier étage et que l'immeuble où se trouvent les locaux loués par Madame [E] [S] [J] dispose d'une entrée principale distincte de l'entrée secondaire où se trouve un ascenseur à destination exclusive des personnes à mobilité réduite, comme mentionné dans le contrat de bail.
L'appelante plaide qu'elle a pris en compte la position du Juge des référés est a pris les dispositions pour permettre l'accessibilité de l'ascenseur et de la porte arrière au niveau R + 1 selon les horaires des praticiens du R + 1, en remplaçant les barillets (à clés) des serrures du R + 1 et du RDC donnant accès à l'ascenseur pour l'accès aux personnes à mobilité réduite, par des barillets (à boutons) cotés intérieur du bâtiment. Elle a ainsi exécuté l'ordonnance dont appel. Force est donc de constater que Madame [J] peut accéder à toute heure à son cabinet et circuler dans les parties communes sans aucune entrave. C'est aussi le cas de sa patientèle à mobilité réduite, qui peut accéder à l'ascenseur et à la porte pallier du premier étage.
Reconventionnellement, la SCI ETCHEGARAY demande la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire à raison de ses manquements, tels que la sous-location, pourtant interdite, et l'occupation illicite d'une partie de l'immeuble par Madame [E] [S] [J].
Enfin, l'appelante considère que ces fautes lui ont causé un préjudice que Madame [J] devra réparer à hauteur des sommes réclamées.
Par conclusions No 2 déposées le 14 mai 2021, Madame [E] [S] [J] demande à la cour de :
CONFIRMER l'ordonnance de référé du tribunal de grande instance du 11 juillet 2019 ;
DÉBOUTER la société ETCHEGARAY de l'intégralité de ses demandes ;
CONDAMNER la société ETCHEGARAY à payer à Madame [J] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens.
Selon l'intimée, la SCI ETCHEGARAY soutient de mauvaise foi avoir exécuté l'ordonnance. En installant des loquets sur les portes, la SCI ETCHEGARAY a ainsi rendu encore plus difficile l'accès aux personnes à mobilité réduite qui ne peuvent plus accéder au cabinet d'ostéopathie sans l'aide du praticien. Contrairement à ce que soutient l'appelante, la mise en place de barillets à bouton constitue toujours un trouble de jouissance pour Madame [J]. Il est donc patent que la bailleresse viole une clause essentielle du contrat de bail en ne laissant pas le libre accès à l'ascenseur aux personnes à mobilité réduite.
La volonté de la SCI ETCHEGARAY de troubler la jouissance paisible du preneur est d'autant plus manifeste que Madame [J] l'a vainement informée le 18 janvier 2021 de son état de grossesse et de son souhait de pouvoir accéder à l'ascenseur pour se rendre à son cabinet. Elle a ainsi, une fois encore, demandé à obtenir les clés lui permettant de jouir pleinement de son local.
Madame [J] s'oppose aux demandes reconventionnelles de la SCI ETCHEGARAY tendant à la résiliation du bail pour sous-location prohibée et occupation illicite. Elle rappelle que le débat sur l'éventuelle qualification du contrat ne relève pas de la compétence du juge des référés.
De même, la SCI ETCHEGARAY fonde ses demandes sur une évaluation erronée de la valeur locative du local, minorant la superficie du local loué par Madame [J]. Une superficie de 30 m2 de local et de 18 m2 de terrasse que l'appelante en tant que bailleur ne saurait ignorer.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure en application de l'article 455 du code de procédure civile.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de constatations ou de dire et juger ne saisissent pas la cour de prétentions au sens des articles 4 et 954 du Code de procédure civile, de sorte qu'il n'y a pas lieu de se prononcer sur ces points.
Sur le trouble manifestement illicite :
L'article 809 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la cause, devenu l'article 835, confère au juge des référés le pouvoir de prescrire, même en présence d'une contestation sérieuse les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En l'espèce, Madame [J] fait valoir l'existence d'un trouble manifestement illicite causé par l'impossibilité d'accéder à l'ascenseur de l'immeuble dont elle loue un local pour les personnes à mobilité réduite (PMR).
La SCI ETCHEGARAY conclut qu'elle a déféré à l'ordonnance en ce qui concerne l'accès à l'ascenseur bien qu'elle sollicite, paradoxalement, l'infirmation de la décision aussi de ce chef.
Il résulte de la simple lecture du contrat de bail professionnel, que le 5o des clauses particulières stipule que l'ascenseur reste à la disposition d'une clientèle à mobilité réduite.
Au soutien de ses prétentions, Madame [J] verse aux débats :
1/ Un courrier daté du 11 octobre 2018, rédigé par son avocat et adressé à la SCI ETCHEGARAY, faisant état de difficultés concernant l'accès des personnes à mobilité réduite par l'ascenseur, notamment d'un incident relatif à l'interdiction de l'utiliser pour une jeune mère de famille avec son bébé et une poussette ne pouvant être considérée comme une PMR. Selon ce courrier, la clé de la porte permettant d'y accéder a été retiré afin que l'usage de l'ascenseur soit contrôlé pour chaque utilisation en prévenant une personne représentant la bailleresse.
2/ Un procès-verbal de constat d'huissier dressé le 28 décembre 2018 établissant que l'accès au 1er étage pour rejoindre le cabinet de Madame [J], ainsi qu'un cabinet dentaire, est signalé par l'arrière du bâtiment pour les PMR. Si l'ascenseur est accessible du rez-de-chaussée à l'arrière du bâtiment, la PMR se heurte alors à une porte fermée à clé rendant impossible l'accès au cabinet d'ostéopathie de Madame [J] sans qu'une personne ne soit appelée spécialement pour procéder à l'ouverture de la porte du local professionnel.
Ainsi, il résulte de ces constatations que la bailleresse a causé un trouble manifestement illicite à la locataire en imposant des conditions d'accès très difficiles à des PMR de sa clientèle, ajoutant ainsi des conditions non stipulées au bail professionnel, alors que l'activité d'ostéopathe de Madame [J] implique une patientèle à mobilité réduite.
En outre, ces restrictions sont disproportionnées au regard des obligations du bailleur d'assurer à la locataire la jouissance paisible du local professionnel, et ce même si les attestations produites par la bailleresse mentionnent que des personnes qui ne sont pas handicapées ont pu utiliser l'ascenseur. En effet, la bailleresse peut mettre en oeuvre d'autres moyens techniques destinés à limiter les accès par l'ascenseur si elle estime une telle action nécessaire, sans provoquer un trouble de jouissance pour la locataire.
L'ordonnance querellée doit être confirmée de ce chef, eu égard à l'existence du trouble manifestement illicite.
L'astreinte doit être confirmée même si la SCI ETCHEGARAY affirme qu'elle a déféré à l'ordonnance querellée.
Sur les demandes reconventionnelles de la SCI ETCHEGARAY :
Il résulte des articles 808 et 809 du code de procédure civile, devenus 834 et 835, que le juge des référés, juge de l'évidence et du provisoire, ne dispose pas du pouvoir d'apprécier d'éventuelles fautes susceptibles d'entraîner la résiliation d'un bail, ce pouvoir n'appartenant qu'au juge du fond.
C'est donc justement que le premier juge a rejeté les demandes reconventionnelles de la SCI ETCHEGARAY en constatant les limites des pouvoirs du juge des référés.
C'est donc par motifs adoptés du premier juge que la cour confirmera l'ordonnance déféré de ces chefs.
L'ordonnance querellée sera confirmée en toutes ses dispositions.
Sur les autres demandes :
La SCI ETCHEGARAY supportera les dépens et les frais irrépétibles de Madame [J].
PAR CES MOTIFS
La cour, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort pas mis à disposition au greffe:
CONFIRME l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Y AJOUTANT,
CONDAMNE la SCI ETCHERGARAY à payer à Madame [E] [S] [J] une indemnité de 2.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI ETCHERGARAY aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT