COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1o Chambre Section A2
ARRET DU 04 DECEMBRE 2007
Numéro d'inscription au répertoire général : 06 / 02972
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 MARS 2006
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
No RG 05 / 5049
APPELANTES :
SARL CO. RE. FO (Conseil et Réalisation Foncière), prise en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité au siège social
26 boulevard de la République
34110 FRONTIGNAN
représentée par la SCP AUCHE-HEDOU AUCHE AUCHE, avoués à la Cour
assistée de Me Olivier ARTIGNAN, avocat au barreau de MONTPELLIER
Madame Germaine X... épouse Z...
née le 26 Janvier 1935 à FRONTIGNAN (34110)
de nationalité Française

34110 FRONTIGNAN
représentée par la SCP AUCHE-HEDOU AUCHE AUCHE, avoués à la Cour
assistée de Me Olivier ARTIGNAN, avocat au barreau de MONTPELLIER
SCI LA VERVEINE
38 route de Montpellier
34110 FRONTIGNAN
représentée par la SCP AUCHE-HEDOU AUCHE AUCHE, avoués à la Cour
assistée de Me Olivier ARTIGNAN, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur Louis A...
né le 25 Avril 1963 à SETE (34200)
de nationalité Française

34110 FRONTIGNAN
représenté par la SCP CAPDEVILA-VEDEL-SALLES, avoués à la Cour
assisté de Me Laurent SALLELES, avocat au barreau de MONTPELLIER
Madame Corinne C... épouse A...
née le 10 Mai 1966 à SAINT ETIENNE (42100)
de nationalité Française

34110 FRONTIGNAN
représentée par la SCP CAPDEVILA-VEDEL-SALLES, avoués à la Cour
assistée de Me Laurent SALLELES, avocat au barreau de MONTPELLIER
Monsieur François D...
né le 09 Avril 1968 à MONTPELLIER (34000)
de nationalité Française

34110 FRONTIGNAN
représenté par la SCP CAPDEVILA-VEDEL-SALLES, avoués à la Cour
assisté de Me Laurent SALLELES, avocat au barreau de MONTPELLIER
Madame Nathalie E... épouse D...
née le 13 Février 1967 à CARCASSONNE (11000)
de nationalité Française

34110 FRONTIGNAN
représentée par la SCP CAPDEVILA-VEDEL-SALLES, avoués à la Cour
assistée de Me Laurent SALLELES, avocat au barreau de MONTPELLIER
Monsieur Serge F...
né le 24 Juillet 1959 à SETE (34200)
de nationalité Française

34110 FRONTIGNAN
représenté par la SCP CAPDEVILA-VEDEL-SALLES, avoués à la Cour
assisté de Me Laurent SALLELES, avocat au barreau de MONTPELLIER
Madame Lucienne G... épouse F...
née le 02 Juillet 1954 à TUNIS (TUNISIE)
de nationalité Française

34110 FRONTIGNAN
représentée par la SCP CAPDEVILA-VEDEL-SALLES, avoués à la Cour
assistée de Me Laurent SALLELES, avocat au barreau de MONTPELLIER
Monsieur Sébastien H...
né le 08 Décembre 1974 à SEYNE SUR MER (83)
de nationalité Française

34110 FRONTIGNAN
représenté par la SCP CAPDEVILA-VEDEL-SALLES, avoués à la Cour
assisté de Me Laurent SALLELES, avocat au barreau de MONTPELLIER
Madame Marie-Pierre I... épouse H...
née le 05 Février 1972 à TOULOUSE (31000)
de nationalité Française

34110 FRONTIGNAN
représentée par la SCP CAPDEVILA-VEDEL-SALLES, avoués à la Cour
assistée de Me Laurent SALLELES, avocat au barreau de MONTPELLIER
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 05 Novembre 2007
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 08 NOVEMBRE 2007, en audience publique, M. Claude ANDRIEUX ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
M. Christian TOULZA, Président
M. Claude ANDRIEUX, Conseiller
Madame Sylviane SANZ, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Josiane MARAND

-contradictoire
-prononcé publiquement par M. Christian TOULZA, Président.
-signé par M. Christian TOULZA, Président, et par Mme Monique AUSSILLOUS, greffière, présente lors du prononcé.
Vu le jugement rendu le 2 mars 2006 par le Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER, qui a débouté Madame X... veuve Z..., la SCI LA VERVEINE et la SARL CONSEIL ET REALISATION FONCIERE (COREFO) de l'ensemble de leurs demandes et débouté les défendeurs de leurs demandes reconventionnelles,
Vu l'appel interjeté par Madame Z..., la SARL COREFO et la SCI VERVEINE le 27 avril 2006,
Vu les dernières conclusions des appelants notifiées le 11 octobre 2007 qui demandent de condamner les intimés à laisser paisible l'usage de la servitude à laquelle ils sont tenus par leur titre de propriété au profit de la SCI VERVEINE et de ses ayants droits, de les condamner à réitérer par acte authentique la constitution de la servitude, les condamner à payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 5 000 euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
Soutenant que :
-ils ont été déboutés uniquement du fait de l'absence de publication de l'acte sous seing privé de subrogation, or cet acte est visé par la sommation du 14 juin 2005, l'assignation à jour fixe du 24 août 2005, les conclusions du 2 janvier 2006 et il a été communiqué à la procédure, ce qui vaut signification de la cession de créance,
-il a été déposé au rang des minutes du notaire et une sommation de réitérer a été faite, un procès verbal de carence ayant été dressé,
-le cessionnaire n'est saisi à l'égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur mais également par l'acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique, le défaut de formalités ne rendant pas le cessionnaire irrecevable à réclamer l'exécution de son obligation,
-l'acte a été publié et il est opposable aux intimés,
-peut être publié le procès verbal notarié constatant le défaut ou le refus du cocontractant ou du promettant de réitérer,
-la SARL COREFO est titulaire d'une servitude de passage et de raccordement aux réseaux avec capacité de substitution au profit de la SCI VERVEINE qui a acquis les parcelles jouxtant les parcelles no 724,725,726 et 727 et elle l'a donc subrogé dans ses droits, la cession ayant été faite pour le prix de 16 166,91 euros,
-ils ne revendiquent pas un droit réel immobilier mais l'exécution d'une obligation contractuelle, les intimés ne pouvant s'opposer à la substitution,
-il s'agit d'une promesse de constitution de servitude au profit de la société COREFO ou toute personne qui se substituerait ce qui est le cas de la SCI LA VERVEINE qui a acquis auprès de Madame Z..., qui était en pourparlers avec COREFO,
-la substitution ne doit pas être comprise dans le sens de l'acquisition des parcelles jouxtant les parcelles No 724,725,726 et 727 mais dans l'obligation de constitution de servitude, il s'agit d'un droit personnel, que COREFO peut céder sans informer les intimés et sans rechercher leur consentement,
-la SCI La Verveine subit un préjudice dans le cadre de ses relations avec ses locataires,
Vu les dernières conclusions des intimés notifiées le 8 août 2007 qui demandent de confirmer le jugement, de condamner les appelants à leur payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts et 5 000 euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
Aux motifs que :
-les opérations de cession de la servitude et de subrogation leur sont inopposables, la facture de janvier 2002 étant de pure opportunité,
-la publication concerne le PV de carence et ne constitue nullement la formalité de publication,
-la SCI LA VERVEINE ne peut en aucun cas se prévaloir des servitudes de passage,
-à l'évidence la clause relative à l'engagement de servitude avait été prévue pour permettre à la société COREFO si elle acquérait une parcelle enclavée,
-il n'est pas justifié l'existence d'un titre consacrant la constitution au profit des appelants la constitution d'une servitude, un tel titre ne pouvant résulter que d'un acte notarié,
-il eût fallu que le lotisseur acquiert les parcelles et les recèdent, ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisque la SCI LA VERVEINE ne tient pas ses droits de la SARL COREFO mais de Madame Z...,
-le tribunal a fait une mauvaise interprétation de la clause litigieuse en indiquant qu'ils avaient accepté la constitution de la servitude quelque soit l'acquéreur des parcelles jouxtant leur propriété, c'est-à-dire les parcelles 122 et 258 qui étaient la propriété de Madame Z...qui ne pouvait donc pas acquérir et bénéficier d'une clause qui ne visait qu'un futur acquéreur ayant la qualité de société et non de personne physique,
-la SARL COREFO n'a jamais acquis les parcelles en cause, et il ne peut donc y avoir substitution dans ses droits,
-ils sont fondés à s'opposer au passage et ils subissent un préjudice permanent du fait du passage emprunté par tous les locataires de la SCI LA VERVEINE,
SUR QUOI :
Aux termes de la clause « constitution de servitudes » figurant dans les actes d'acquisition des consorts F..., H..., D...et A... il est mentionné la création d'un droit de passage sur les parcelles 725,726 et 727 (fonds servants) au profit des parcelles 724,725,726 et 727 (fonds dominants).
Est également stipulée comme condition essentielle et déterminante des ventes, la condition particulière suivante : « B  que Monsieur O..., es qualité, oblige et engage les futurs acquéreurs des parcelles ci-dessus désignées (section CK nos 724,725,726 et 727), à laisser la SARL COREFO, au cas où celle-ci (ou toute autre société qui se substituerait à elle) se rendrait acquéreur de parcelles jouxtant les parcelles nos 724,725,726 et 727, de bénéficier du droit de passage crée sur les dites parcelles et la possibilité de raccorder les parcelles éventuellement acquises aux réseaux crées sur les parcelles nos 725,726 et 727 de la section CK. Et en conséquence intervenir à tout acte de constitution de servitude pouvant s'y rapporter. »
Non sans contradiction la SCI LA VERVEINE se prévaut à la fois d'une cession de la servitude de passage et de raccordement aux réseaux selon facture du 3 janvier 2002 et d'un acte authentique de subrogation dans les droits de la SARL COREFO intervenu le 25 avril 2005, relatifs à l'engagement de constitution de servitude de passage et de raccordement.
Or la clause précitée ne mentionne nullement une possibilité de cession ou de subrogation mais une possibilité de substitution en cas d'acquisition par la SARL COREFO des parcelles jouxtant celles appartenant aux consorts F..., H..., D...et A....
La SARL COREFO et la SCI VERVEINE, doutant sans doute de l'efficacité juridique de la cession intervenue, qui selon elles, était censée remplir l'acquéreur dans ses droits relatifs aux servitudes de passage et de raccordement, ont jugé utile d'ajouter à la cession intervenue, un acte de subrogation. Or la cession ne permettait plus a priori la subrogation, la SARL COREFO étant censée avoir déjà cédé ses droits.
Or tant la cession que la subrogation ne pouvaient résulter de la clause figurant dans les actes d'acquisition des intimés. Seule pouvait être invoquée pour bénéficier de la promesse de servitudes, la substitution dans la cession des parcelles appartenant à Madame Z...cadastrées CK no 1122 et 123.
Or il ressort des pièces produites à la procédure que, si la SARL COREFO a été en pourparlers avec cette dernière pour acquérir les dites parcelles, elle n'a jamais concrétisé un quelconque accord créateur de droits ou une quelconque promesse synallagmatique de vente.
De ce fait aucune substitution n'a pu intervenir, étant précisé que la SCI LA VERVEINE a fait directement l'acquisition de ces parcelles auprès de Madame Z..., ce qui se comprend d'autant plus aisément que Madame GISBERTest associée de cette SCI à hauteur de 97,50 % des parts, l'opération ne consistant qu'en un montage juridique à des fins patrimoniales, étant précisé que les parcelles 122 et 123 ont toujours disposé d'un accès à la voie publique.
En conséquence il y a lieu de confirmer le jugement qui a débouté Madame GIESBERT, la SCI LA VERVEINE et la SARL CONSEIL ET REALISATION FONCIERE (COREFO) de leurs demandes.
Il est établi par les diverses pièces produites aux débats que les intimés ont eu à subir divers désagréments du fait à la fois des travaux de construction de villas sur les parcelles 122 et 123 appartenant à la SCI LA VERVEINE et du passage des véhicules des locataires sur leurs parcelles, ce qui justifie que leur soit allouée en réparation de leur préjudice la somme de 1 000 euros à chacun.
Il est en outre équitable de leur allouer la somme de 3 500 euros par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, cette somme prenant en compte les frais de constat d'huissier.
Les appelants qui succombent dans leurs demandes supporteront les entiers dépens.
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
EN LA FORME :
Déclare l'appel recevable,

Confirme la décision déférée en ce qu'elle a débouté Madame Germaine X... veuve Z..., la SCI LA VERVEINE et la SARL COREFO de l'ensemble de leurs demandes,
La réformant pour le surplus,
Condamne in solidum Madame Germaine X... veuve Z..., la SCI LA VERVEINE et la SARL COREFO à payer à payer aux époux A... la somme de 1 000 euros, aux époux D...celle de 1 000 euros, aux époux F... celle de 1 000 euros, et aux époux H... la somme de 1. 000 euros à titre de dommages et intérêts,
Condamne in solidum Madame Germaine X... veuve Z..., la SCI LA VERVEINE et la SARL COREFO à payer aux époux A..., aux époux D..., aux époux F... et aux époux H... la somme de 3. 500 euros par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Condamne Madame Germaine X... veuve Z..., la SCI LA VERVEINE et la SARL COREFO solidairement aux dépens de première instance et d'appel, dont pour ces derniers distraction au profit de la SCP CAPDEVILA, Avoué, par application de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.