No RG 20/01876 - No Portalis DBWB-V-B7E-FN7N
S.A.R.L. ACCES IMMOBILIER PATRIMOINE

SYNDICATDE COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LA FOU RNAISE
COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRÊT DU 29 OCTOBRE 2021
Chambre civile
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT PIERRE en date du 18 SEPTEMBRE 2020 suivant déclaration d'appel en date du 21 OCTOBRE 2020 RG no 18/02222
APPELANTE :
S.A.R.L. ACCES IMMOBILIER PATRIMOINE
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5]
C/O DELMONTE IMMOBILIER,
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Me Eric BODO de la SELARL ACTIO DEFENDI, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
DATE DE CLÔTURE : 10 Juin 2021
DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Août 2021 devant Monsieur DELAGE Martin, Président de chambre à de la Chambre d'Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président qui en a fait un rapport, assisté de Mme Nathalie TORSIELLO, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2021.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Président :Monsieur Martin DELAGE, Président de chambre à la Chambre d'Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président
Conseiller :Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de la Chambre d'Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président
Conseiller :Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre à la Chambre d'Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président
Qui en ont délibéré
Greffier : Mme Nathalie TORSIELLO
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Octobre 2021.


1- Lors de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] du 8 février 2011, Monsieur [L] [B] en étant le secrétaire de séance, a renouvelé le mandat du Cabinet LOGER en qualité de syndic et a adopté la résolution numéro 20 autorisant la location de la salle de réunion utilisée par le conseil syndical.
2- Par acte sous seing privé du 13 août 2011, le syndicat des copropriétaires de cette résidence a conclu avec la société à responsabilité limitée ACCES IMMOBILIER PATRIMOINE, dont Monsieur [L] [B] était le gérant, un bail dérogatoire, pour une durée de 23 mois à compter du premier septembre 2011, portant sur ce local moyennant un loyer annuel de 3600 euros non-révisable. La gratuité des six premiers mois de loyer était stipulée en compensation de la réalisation d'une liste de travaux et aucun dépôt de garantie n'était prévu. Le preneur s'était engagé à mettre à la disposition gratuite les lieux loués pour les assemblées générales de copropriétaires ou les réunions du conseil syndical dans la limite de cinq réunions par an.
3- L'assemblée des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] tenue le 3 février 2012 a décidé de ne pas reconduire le Cabinet LOGER et a désigné en qualité de syndic la société ACCES IMMOBILIER PATRIMOINE. Son mandat s'est achevé en 2015 et la société DELMONTE IMMOBILIER lui a succédé.
4- Après des échanges de courriels et de correspondances relatifs au montant du loyer et aux travaux devant être réalisés dans le local loué, la société ACCES IMMOBILIER PATRIMOINE a délivré au syndicat congé pour le 31 juillet 2019, par acte d'huissier du 4 juillet 2018.
5- Par acte d'huissier du 30 juillet 2018, le syndicat a assigné devant le tribunal judiciaire de SAINT PIERRE la société ACCES IMMOBILIER PATRIMOINE a n d'obtenir des dommages et intérêts en réparation de prétendue fautes commises à l'occasion de son activité de syndic.
6- Suivant jugement rendu le 18/09/2020, le tribunal judiciaire de SAINT PIERRE a jugé que la société ACCES IMMOBILIER PATRIMOINE avait commis des fautes en sa qualité de syndic de la copropriété résidence LA FOURNAISE et l'a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de cette résidence la somme de 6000 euros en réparation du préjudice causé et celle de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
7- Par déclaration du 21/10/2020, de la Société ACCES IMMOBILIER PATRIMOINE a interjeté appel de cette décision.

Vu les conclusions prises pour la société ACCES IMMOBILIER PATRIMOINE, déposées et notifiées le 15 janvier 2021,
Vu les conclusions prises pour le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5], déposées et notifiées par RPVA le 12 mai 2021,

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.
MOTIFS DE LA DECISION:
8- En application des dispositions de l'article 1991 alinéa 1 du Code civil, «le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution».
9- L'article 1992 du même code précise que « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. »
10- En l'espèce, la société ACCES IMMOBILIER PATRIMOINE s'est trouvée en conflit d'intérêt. Elle était à la fois syndic de la copropriété et locataire précaire de cette dernière.
11- En effet, alors qu'il allait être nommé syndic et qu'il assistait déjà aux assemblées en tant que secrétaire de séance, le fondateur de la société ACCES IMMOBILIER PATRIMOINE, Monsieur [B], a convaincu ses mandants de lui louer un local dans la résidence pour une durée limitée de 23 mois à compter de septembre 2011.
12- Le local litigieux a été loué à des conditions avantageuses pour la société ACCES IMMOBILIER PATRIMOINE :
-un loyer de 300 euros/mois pour un local d'une surface de 18 m² ayant une vitrine sur la rue,
-absence de clause d'indexation et de révision du loyer,
-absence de droit au bail,
-absence de dépôt de garantie,
-possibilité de poser son enseigne non seulement sur la vitrine mais également sur la clôture, à la fois [Adresse 6] ( 2 panneaux ) et [Adresse 4] ( 3 panneaux ), ( le loyer étant « déterminé en tenant compte de cette installation »),
- gratuité des 6 premiers mois de loyers au motif que des travaux devraient être réalisés par le locataire dans le local.
13- Conformément aux termes du bail dérogatoire, le contrat devait se terminer le 31 juillet 2013. Il appartenait à la société ACCES IMMOBILIER PATRIMOINE, en sa qualité de syndic de l'immeuble, d'alerter le conseil syndical de l'arrivée du terme pour leur permettre d'accepter ou de refuser le renouvellement du bail.
14- La société ACCES IMMOBILIER PATRIMOINE, laquelle y avait un intérêt direct, a laissé le bail se transformer le 1er août 2013 en bail commercial d'une durée légale de 9 ans. Elle était syndic au jour de la transformation du bail dérogatoire en bail commercial.
15- Elle n'a pas permis aux copropriétaires de délibérer sur le bail commercial puisqu'elle ne les a jamais informés de l'arrivée du terme du bail dérogatoire. Elle a laissé un bail dérogatoire se transformer en bail commercial, ce qui lui a permis d'acquérir la propriété commerciale sur le local loué. Elle n'a jamais informé la copropriété de la nécessité de dénoncer sa propre présence dans les lieux à l'issue du bail précaire pour l'empêcher de se transformer en bail commercial.
16- Comme l'ont souligné les premiers juges: A compter du 3 février 2012 et de sa désignation en qualité de syndic, la défenderesse s'est trouvée dans la situation de devoir défendre les intérêts de la copropriété qui pouvaient être en contradiction avec les siens, en qualité de locataire titulaire d'un bail précaire. En s'abstenant d'attirer l'attention des copropriétaires qui ne sont pas des professionnels de l'immobilier sur les conséquences de l'acquisition de la propriété commerciale du fait de la poursuite de l'occupation du local loué à titre précaire jusqu'au premier août 2013, la défenderesse a manqué à ses obligations de mandataire.
17- En cause d'appel, la société ACCES IMMOBILIER PATRIMOINE ne justifie pas avoir réalisé les travaux auxquels elle s'était engagée et qui avaient justifié la gratuité des six premiers mois d'occupation. Elle ne justifie pas la réalisation des travaux contractuellement prévus.
18- La société ACCESS IMMOBILIER PATRIMOINE a produit plusieurs factures de travaux mais elle ne conteste pas qu'elle était locataire d'un autre local dans la copropriété. Elle ne justifie pas de la réalisation des travaux énumérés dans le bail précaire ni avoir tiré, en qualité de syndic, les conséquences de cette inexécution qui lui est imputable en qualité de locataire.
19- La décision sera confirmée en ce qu'elle a reconnu une faute de la société ACCES IMMOBILIER PATRIMOINE.
Sur le montant du préjudice de la copropriété :
20- La Cour considère que les premiers juges ont fait une exacte appréciation du préjudice subi par la copropriété en évaluant les conséquences des fautes directement imputables à la société ACCES IMMOBILIER PATRIMOINE en sa qualité de syndic, soit la gratuité indument obtenue, la perte d'une chance de louer le local à des conditions meilleures et l'indemnisation des soucis causés par le conflit d'intérêts subi.
La décision sera confirmée.
21- L'équité commande d'accueillir la demande présentée par le syndicat sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et de rejeter la demande formulée de ce chef par la défenderesse.
22- La société ACCES IMMOBILIER PATRIMOINE qui succombe supportera les entiers dépens de l'instance.
PAR CES MOTIFS:
La Cour d'appel de Saint Denis, statuant par décision contradictoire et en dernier ressort,
Confirme en toutes ses dispositions la décision du tribunal judiciaire de Saint Pierre de la Réunion en date du 18 septembre 2020,
Condamne la société ACCES IMMOBILIER PATRIMOINE à payer la somme de 2000 euros (deux mille euros) au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LA FOURNAISE en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne la société ACCES IMMOBILIER PATRIMOINE aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Martin DELAGE, Président de chambre, et par Mme Nathalie TORSIELLO, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT