Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 31 janvier 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 18/08127 - No Portalis 35L7-V-B7C-B5RHL
Décision déférée à la cour : jugement du 06 mars 2018 -tribunal de grande instance de Paris - RG no 16/17030

Monsieur B... A...


représenté et assisté de Me Alain Laberibe, avocat au barreau de Paris, toque : E1217

Madame X... H... épouse K...


représentée par Me Matthieu Boccon-Gibod de la SELARL Lexavoue Paris-Versailles, avocat au barreau de Paris, toque : C2477 et par Me Vincent Mosquet de la SELARL Lexavoue Normandie, avocat au barreau de Rouen.
Composition de la cour :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 octobre 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Monique Chaulet, conseillère , chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude Creton, président
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Léna Etienne

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude Creton, président, et par Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.
Par acte authentique en date du 24 juin 2016, Mme X... H... a vendu à M. B... A... deux lots d'habitation et une cave d'un immeuble en copropriété sis au [...] pour une somme de 346 000 00 euros incluant les frais d'agence.
M. A..., souhaitant faire des travaux de rénovation dans cet appartement, a engagé une procédure de référé préventif puis, par suite des constatations effectuées, a fait déposer le faux plafond et le coffrage des murs, dépose qui lui a permis de constater d'importantes infiltrations au niveau des murs d'une des chambres de l'appartement.
Estimant qu'il s'agissait d'un vice caché dont il devait être garanti par Mme H..., M. A... l'a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer diverses sommes au titre de la réduction du prix et en réparation de son préjudice.
Par jugement du 6 mars 2018, le tribunal de grande instance de Paris a débouté M. A... de sa demande de condamnation de Mme H... à lui payer des dommages-intérêts en raison de la présence des vices cachés dans l'ensemble immobilier, l'a également débouté de sa demande de dommages-intérêts au titre de la responsabilité civile de Mme H... et a condamné M. A... à payer à Mme H... la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
M. A... a interjeté appel de ce jugement.
Par ses dernières conclusions en date du 9 octobre 2016, il demande à la cour de:
- infirmer le jugement dont appel et statuant à nouveau,
- retenir la responsabilité de Mme H... en application de la garantie des vices cachés sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil,
- ordonner la réduction du prix de vente payé à Mme H... et le remboursement d'une partie des frais financiers liés à la vente conformément à l'article 1646 du code civil, mais également l'indemnisation de tous les autres préjudices subis conformément à l'article 1645 du code civil, Mme H... étant manifestement de mauvaise foi car parfaitement informée des désordres touchant l'appartement antérieurement à la vente,
- condamner Mme H... à lui payer à titre de dommages-intérêts les sommes
suivantes :
. 103.800 euros au titre de la réduction de 30 % du prix de vente,
. 4.200 euros au titre du remboursement d'une partie des frais d'agence immobilière,
. 6.440 euros au titre du remboursement d'une partie des frais de notaire,
. le montant de sa quote-part en qualité de copropriétaire aux frais financiers entraînés par les travaux de réparation consécutifs aux désordres, soit environ 613 euros, mais également le montant des autres frais financiers éventuels non encore chiffrés à la date des conclusions relatifs à la réparation des parties privatives,
. 7.255 euros au titre des loyers payés pour le logement situé [...] , ainsi que
. 8.011,35 euros au titre des échéances de prêt de l'appartement situé [...] , et ce depuis la vente intervenue le 24 juin 2016 jusqu'au mois de novembre 2016 compris (date d'emménagement),
. 45.000 euros au titre du préjudice moral actuellement subi,
soit le montant total de: 170.319,35 euros.
- condamner Mme H... à lui payer la somme de 6 000,00 € en application des dispositions
de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner Mme H... aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Alain Laberibe qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par ses dernières conclusions au fond avant clôture du 10 octobre 2018, Mme H... demande à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
- débouter M. A... de toutes ses demandes,
- condamner M. A... au paiement d'une indemnité de 10 000 euros au titre du préjudice moral subi,
- condamner M. A... au paiement d'une indemnité de 6 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. A... aux dépens et faire application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions du 9 octobre 2019, Mme H... a sollicité le report de la clôture pour pouvoir répondre aux écritures de M. A....
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 10 octobre 2019.

-Sur la procédure
Il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes formées par Mme H... par conclusions du 14 octobre 2019 aux fins de révocation de la clôture ou visant à écarter des débats ces dernières conclusions et la dernière pièce produite par M. A... du fait de leur communication tardive dès lors qu'elles ne sont pas fondées sur une cause grave de nature à justifier la révocation de la clôture, Mme H... se contentant d'invoquer des ajouts fait par M. A... dans ses écritures dont elle estime l'intérêt discutable et la dernière pièce produite étant une attestation de la gardienne de l'immeuble qui n'est qu'une reformulation de celle déjà produite au débat.
-Sur l'action en garantie des vices cachés
Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.
L'article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
En l'espèce, l'acte de vente comporte, en page 19, un paragraphe intitulé «ETAT DU BIEN» qui stipule que l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
. des vices apparents,
. des vices cachés.
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas:
. si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel,
. s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.
En conséquence des stipulations de l'acte de vente, Mme H... ne peut être tenue à la garantie des vices cachés pouvant affecter le bien vendu que s'il est prouvé qu'elle en avait connaissance.
Sur les désordres allégués, M. A... produit un constat préventif qu'il a fait établir, le 1er juillet 2016, par Me N..., huissier de justice, au motif exposé dans ce constat qu'il va procéder à des travaux de rénovation de l'appartement et qu'avant d'engager ces travaux, il requiert l'huissier à l'effet de procéder à un constat préventif des avoisinants.
Il résulte donc de ces motifs qu'à cette date, M. A... ne se prévaut d'aucun désordre dans son appartement et les observations de l'huissier sur l'appartement de M. A... se limitent à la question de deux puis de lumière occultés et à des aérations dans la deuxième pièce à gauche du couloir.
L'huissier a par ailleurs effectué des constatations dans l'appartement et le jardin de Mme F..., situés au rez-de-chaussée comme l'appartement de M. A... et dont une pièce est contigüe à celui-ci, dans l'appartement et sur la terrasse de Mme D..., situés au 1er étage au-dessus de l'appartement de M. A... et dans la loge de la gardienne, contigüe à l'appartement de M. A....
L'huissier note chez Mme F..., dans la pièce contigüe à l'appartement de M. A..., quelques petits décollements ou micro fissures à l'endroit d'une étagère mais ne relève aucun autre désordre et précise que le mur est impeccable en soit, de même que les autres murs et le plafond.
L'huissier précise également qu'aucun désordre n'est à signaler dans la loge de la gardienne ni au niveau des parties communes intérieures de l'immeuble.
L'huissier a néanmoins constaté, depuis le jardin de Mme F..., des problèmes d'étanchéité au niveau de la façade sur le mur de l'appartement de Mme A... et précise que ces désordres sont particulièrement visibles au fond du jardin, près de la gouttière, au-dessus de la troisième fenêtre du fond, ainsi que des cloques et des traces au-dessus de la fenêtre centrale.
S'agissant des constatations chez Mme D..., l'expert précise qu'aucun désordre n'est visible et que, depuis la terrasse, il ne peut rien constater relatif aux désordres visibles sur le mur et aux traces d'infiltrations qu'il a pu voir depuis le jardin de Mme F....
En tout état de cause, à cette date, seuls étaient visibles des désordres sur le mur de façade de l'immeuble à hauteur de l'appartement de M. A....
Le point de savoir si les fissures en façade étaient visibles depuis les fenêtres de l'appartement objet de la vente ou au contraire seulement depuis le jardin de Mme F... n'étant pas en débat puisque les désordres allégués au soutien de l'action en garantie des vices cachés sont d'importantes infiltrations dans les murs d'une chambre et non les seules fissures sur le mur de façade et qu'il ne peut être soutenu que les fissures en façade sont des vices cachés.
M. A... produit également un rapport de visite du 6 juillet 2016 effectué par la société Batéi adressé au syndic relatif à l'analyse de la terrasse dalle sur plot de Mme D... qui constate la présence trop importante de bacs contenant des bambous et un revêtement en gazon synthétique qui ne permet pas l'évacuation normale des eaux et propose une réfection complète de l'étanchéité de la terrasse et des travaux de ravalement sur la façade de l'appartement de M. A... suite aux infiltrations qui proviennent de la terrasse de Mme D....
M. A... produit en outre un rapport établi le 29 juillet 2016 par le bureau d'études techniques Oeuvria, spécialisé en étanchéité, missionné par le syndic de l'immeuble pour les infiltrations chez M. A..., qui a constaté, lors de sa visite le 22 juillet 2016, des infiltrations dans la pièces du fond de l'appartement de M. A... qui est en cours de rénovation et la présence de fissures infiltrantes en façade, situées en dessous de la terrasse de Mme D... au niveau de l'évacuation pluviale et du trop plein de la terrasse ; des sondages effectués en point haut et à l'opposé des infiltrations ont révélé une présence d'eau sous le complexe d'étanchéité et dans son isolation et le rapport conclut dans le même sens que la société Batéi.
Enfin M. A... produit une attestation délivrée le 7 mars 2017 par M. I..., architecte en charge des travaux de rénovation de l'appartement de M. A... réalisés du 26 juin au 1er novembre 2016, qui affirme que la dépose des doublages des murs a été effectuée suite au constat de Me N..., dépose qui a montré la présence de salpêtres et un taux d'humidité de 100% sur les murs de façade et mitoyens de l'appartement indiquant une infiltration importante d'eau depuis la terrasse au-dessus.
La réalité des infiltrations dans les murs d'une chambre de l'appartement de M. A... est donc établie par le rapport du bureau d'études Oeuvria et l'attestation de M. I....
Il convient néanmoins de préciser qu'aucune étude n'a été effectuée en l'espèce par un homme de l'art pour déterminer l'étendue, la gravité, l'ancienneté et les différentes causes possibles de ces désordres, M. A... n'ayant pas sollicité la désignation d'un expert.
Mme H..., qui ne conteste pas l'existence de ces infiltrations, conteste néanmoins le fait qu'elles rendent le bien impropre à son usage et, en tout état de cause, en avoir eu connaissance.
L'importance des désordres est suffisamment étayée par l'attestation de M. I... et le fait que le traitement de ces infiltrations nécessite des travaux importants, notamment pour assurer le traitement des murs et en assurer l'étanchéité, rend cette chambre impropre à son usage tant que ces travaux ne sont pas effectuées et durant la période nécessaire à leur exécution ; le premier juge doit donc être confirmé en ce qu'il a constaté l'existence et la gravité du vice, le fait invoqué par Mme H... que ces désordres n'aient pas été visibles avant dépose du doublage des murs ne faisant qu'en conforter le caractère caché.
Sur l'ancienneté des désordres, le constat d'huissier et les photographies jointes permettent de constater que les fissures sur le mur ne sont pas récentes et suffit à établir l'existence d'infiltrations anciennes.
Cependant les éléments produits au débat ne permettent pas d'établir avec certitude l'ancienneté de la gravité des infiltrations constatées.
En effet il est constant que les mois de mai et juin 2016 ont été très pluvieux notamment en Ile-de-France, ce qui est établi par les bulletins météorologiques produits, ce qui a pu accroître considérablement les infiltrations en provenance de la terrasse dont l'étanchéité n'était pas correctement assurée, étant rappelé que l'acte authentique a été signé le 24 juin 2016.
Sur la connaissance que Mme H... avait de ces infiltrations, M. A... se fonde seulement sur les attestations de Mme U... S... , gardienne de l'immeuble, qui affirme avoir informé Mme H... que se dégageaient «de fortes odeurs d'humidité» de son appartement et sur le fait qu'elle avait connaissance d'un dégât des eaux survenu antérieurement.
Eu égard au caractère peu circonstancié de la première attestation de Mme S... dans laquelle ne figurait aucun référence de date, M. A... a produit le 9 octobre 2019 une nouvelle attestation établie le 6 novembre 2018 dans laquelle elle déclare confirmer qu'elle a constaté et signalé courant 2014-2015 à Mme H... que des odeurs d'humidité venaient de son appartement.
Mme S... reconnaît dans cette attestation que sa deuxième attestation du 24 mars 2017 produite par M. A... avait en fait été écrite par sa fille.
L'attestation du 6 novembre 2018 dans laquelle Mme S... se contente d'affirmer avoir signalé une odeur d'humidité courant 2014 et 2015 sans préciser dans quelles circonstances elle a pu constater ces odeurs d'humidité et notamment pénétrer dans l'appartement de Mme H..., n'est pas plus étayée que sa première attestation et ne présente donc aucun caractère probant.
Enfin il n'est pas contesté que le bien était normalement occupé par des locataires, la dernière locataire ayant résilié son contrat le le 27 avril 2016 pour le 24 juin suivant.
M. A... se réfère en outre à un précédent dégât des eaux dont il est néanmoins établi que Mme H... n'en a pas caché l'existence et qui est survenu entre 2007 et 2009 soit neuf ans avant la vente, M. A... ne produisant aucun élément permettant de relier les infiltrations actuelles à cet ancien sinistre.
En conséquence, s'il résulte des écritures de Mme H... qu'elle avait connaissance des fissures en façade, aucun élément ne permet d'établir qu'elle pouvait déduire de l'existence de ces fissures les infiltrations importantes ultérieurement constatées au niveau des murs de la chambre ni qu'elle avait connaissance de ces infiltrations avant la vente.
En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que la clause d'exonération de la garantie des vices cachés prévue dans l'acte de vente du 24 juin 2016 devait s'appliquer et débouté M. A... de ses demandes.
-Sur le préjudice moral de Mme H...
Le fait que M. A... ait accusé Mme H... d'avoir eu connaissance des vices cachés existants ne suffit pas à établir la faute de ce dernier au soutien du préjudice moral dont elle demande réparation et elle ne critique pas utilement, dans son appel incident de ce chef, la décision du premier juge qui estimé que la faute de M. A... n'était pas établie en l'absence de preuve de son intention de nuire.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
-Sur les frais irrépétibles
L'équité commande d'allouer à Mme H... une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement,
Dit n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture ;
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 6 mars 2018 en toutes ses dispositions ;
Condamne M. B... A... à payer à Mme X... H... la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. B... A... aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président