COUR D'APPEL

VERSAILLES
Code nac : 51A
1re chambre 2e section

CONTRADICTOIRE
DU 16 FEVRIER 2021
No RG 19/02972 - No Portalis DBV3-V-B7D-TE4A




SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT (HLM)
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Juin 2018 par le Tribunal d'Instance de SAINT GERMAIN EN LAYE
No chambre :
No Section :
No RG : 1117001597
Expéditions exécutoires
Expéditions

délivrées le : 16/02/21

Me Mejda BENDAMI
Me Thérèse
PRINSON-MOURLON
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE SEIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT ET UN,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [S] [E]
née le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
Monsieur [A] [S]
né le [Date naissance 2] 1975 au PORTUGAL
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentant : Me Mejda BENDAMI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 592

****************
SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT (HLM)
No SIRET : 572 161 321 00037
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Me Thérèse PRINSON-MOURLON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 157

****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Janvier 2021, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,
Madame Gwenael COUGARD, Conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Mme Catherine SPECHTEXPOSE DU LITIGE
La SA d'HLM du Moulin Vert a donné à bail à M. [A] [S] et Mme [S] [E] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1]) par contrat du 17 février 2014.
Des loyers étant demeurés impayés, la société d'HLM du Moulin Vert a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 18 novembre 2016.
Par acte d'huissier en date du 3 avril 2017, la société d'HLM du Moulin Vert a fait assigner M. [S] et Mme [E] à comparaître en référé devant le tribunal d'instance de Saint-Germain-en- Laye aux fins d'obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion des locataires, et leur condamnation au paiement de l'arriéré.
Par décision du 21 novembre 2017, le juge des référés du tribunal d'instance de Saint-Germain-en-Laye a renvoyé l'affaire au fond.
Par jugement contradictoire du 5 juin 2018, le tribunal d'instance de Saint-Germain-en-Laye a:
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 février 2014 entre la société d'HLM du Moulin Vert d'une part, et M. [S] et Mme [E] d'autre part, concernant l'appartement à usage d'habitation et le jardin situés au [Adresse 1]) sont réunies à la date du 18 janvier 2017,
- débouté M. [S] et Mme [E] de leurs demandes formées au titre de la régularisation des charges de consommation d'eau froide pour les périodes du 20 février 2014 au 31 décembre 2014, du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015 et du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016,
- condamné solidairement M. [S] et Mme [E] à verser à la société d'HLM du Moulin Vert la somme de 115,64 euros, décompte arrêté au 16 mars 2018, incluant un dernier quittancement le 28 février 2018 et un dernier versement en espèces de 853,26 euros le 4 avril 2018,
- autorisé M. [S] et Mme [E] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en deux mensualités de 50 euros chacune et une troisième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,
- précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du jugement,
- suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,
- dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
- dit qu'en revanche toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
- que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
- que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
- qu'à défaut pour M. [S] et Mme [E] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les 2 mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société d'HLM du Moulin Vert puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique, si besoin est,
- que M. [S] et Mme [E] soient condamnés à verser à la société d'HLM du Moulin Vert une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux,
sur la location de l'emplacement de stationnement no1 73ZPS0002 :
- condamné M. [S] et Mme [E] à verser à la société d'HLM du Moulin Vert la somme de 837,48 euros, décompte arrêté au 16 mars 2018, incluant un dernier quittancement le 28 février 2018,
- autorisé M. [S] et Mme [E] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 50 euros chacune et une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,
- précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du jugement,
- prononcé la résiliation du contrat de bail, uniquement pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, avec ces conséquences :
- que M. [S] et Mme [E] seront condamnés à verser à la société d'HLM du Moulin Vert le solde de la dette locative,
- que la société d'HLM du Moulin Vert pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est,
- que M. [S] et Mme [E] seront condamnés à verser à la société d'HLM du Moulin Vert une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du contrat de location, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux,
- que M. [S] et Mme [E] seront condamnés à restituer à la société d'HLM du Moulin Vert le badge d'accès au parking,
et en tout état de cause :
- débouté la société d'HLM du Moulin Vert de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
- condamné in solidum M. [S] et Mme [E] à verser à la société d'HLM du Moulin Vert une somme totale de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum M. [S] et Mme [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 novembre 2016, du procès-verbal de saisie conservatoire du 15 novembre 2016, de l'assignation du 3 avril 2017 et de sa notification à la sous-préfecture,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration reçue au greffe en date du 20 avril 2019, M. [S] et Mme [E] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions notifiées le 17 décembre 2020, ils demandent à la cour de :
- infirmer le jugement déféré,
statuant à nouveau :
- condamner la société d'HLM du Moulin Vert à leur rembourser la somme de 837,48 euros au titre de la location de parking à partir du 1er octobre 2016, outre les sommes versées jusqu'à la présente instance,
- condamner la société d'HLM du Moulin Vert à leur verser la somme de 800 euros au titre du préjudice moral,
- condamner la société d'HLM du Moulin Vert à leur verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter la société d'HLM du Moulin Vert de tous ses chefs de demande.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 24 novembre 2020, la société d'HLM du Moulin Vert demande à la cour de :
- débouter M. [S] et Mme [E] de leurs demandes, les en dire mal fondés,
- la dire et la juger bien fondée en ses demandes, et l'y recevoir,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement en date du 5 juin 2018, rendu par le tribunal d'instance de Saint-Germain-en-Laye,
- condamner solidairement M. [S] et Mme [E] à lui payer la somme de 10 120,54 euros arrêté au 16 novembre 2020, loyer d'octobre 2020 inclus,
- condamner solidairement M. [S] et Mme [E] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, ainsi que la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code procédure civile,
- condamner solidairement M. [S] et Mme [E] au paiement de tous les dépens qui comprendront ceux de première instance conformément aux dispositions de l'article 696 du code procédure civile.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 12 janvier 2021.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande au titre du loyer afférent à l'emplacement de stationnement
M. [S] et Mme [E] font valoir au soutien de leur appel que :
- lorsqu'ils ont emménagé dans les lieux en février 2014, il leur a été remis une télécommande pour l'ouverture du sous-sol et du parking, ainsi que le badge d'accès à l'immeuble et au sous-sol, et le gardien leur avait indiqué qu'ils pouvaient stationner leur véhicule à l'emplacement de leur choix,
- à partir de mai 2016, le bailleur a réclamé avec insistance la signature d'un nouveau contrat de location pour l'emplacement de stationnement, ce qui constitue une faute dans l'exécution du contrat, et il est donc mal fondé à réclamer le paiement d'un loyer pour le parking,
La société Immobilière du Moulin Vert fait valoir en réponse que :
- les locataires sont redevables en octobre 2020 de la somme de 10 120, 54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés,
- M. [S] et Mme [E] nuisent à la sécurité et la salubrité de l'immeuble,
- en octobre 2016, M. [S] et Mme [E] ont demandé un badge d'accès leur permettant d'accéder à un emplacement de parking, et un loyer à ce titre leur a donc été facturé à compter de cette date,
- ni le contrat originel ni les quittances subséquentes ne mentionnaient l'existence d'un parking qui aurait été l'objet du contrat de location.

Le contrat de bail du 17 février 2014 conclu entre les parties prévoyait en l'article 1 de ses conditions particulières : "la S.A. HLM du Moulin Vert donne location (...) les lieux ainsi désignés : Le logement no173A0000002 Type 4 Surface habitable 87, 84 m2 Surface quittancée : 92, 34 m2", étant précisé que l'article 4 de ces conditions particulières, qui concerne le coût mensuel de la location à la date de signature du contrat, fait état uniquement d'un loyer principal, de provisions sur charges, et d'un loyer annexe de 20, 92 euros, dont il n'est pas contesté qu'il est relatif au jardin.
M. [S] et Mme [E] ne peuvent sérieusement se fonder sur les conditions générales dudit contrat, qui indiquent que "les lieux loués comprennent : les locaux (logement - place de stationnement) désignés à l'article 1er des conditions particulières" pour en déduire que le contrat prévoyait ab initio la location d'un emplacement de stationnement, dès lors qu'au contraire l'article 1er des conditions particulières ne mentionne aucun accessoire de ce type.
Dès lors qu'ils ne contestent pas occuper un emplacement de stationnement depuis leur entrée dans les lieux, et versent au contraire une attestation de M. [D] en ce sens, M. [S] et Mme [E] sont donc mal fondés à contester l'application d'un loyer à ce titre, étant précisé que la société Immobilière du Moulin Vert ne réclame ce paiement que depuis le 1er octobre 2016.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [S] et Mme [E] à verser à la société d'HLM du Moulin Vert la somme de 837,48 euros au titre de l'arriéré de loyer afférent à l'emplacement de stationnement à la date du 28 février 2018, et en ses dispositions subséquentes, qui ne sont pas contestées, relatives aux délais de paiement, et aux conséquences de leur non-respect.
Sur la dette locative
La société Immobilière du Moulin Vert verse aux débats un décompte du 16 novembre 2020 qui fait apparaître une dette de 10 120, 54 euros, loyer d'octobre 2020 inclus.
M. [S] [A] et Mme [E] ne justifient d'aucun autre paiement que ceux mentionnés dans ce décompte.
Il convient cependant de relever que des frais, relevant des dépens, figurent dans ce décompte à hauteur de la somme de 226, 24 euros, et doivent donc en être déduits.
En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement M. [S] [A] et Mme [E] au paiement de la somme de 9894, 30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés à la date du 30 octobre 2020. Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.
Sur la demande de dommages et intérêts de M. [S] et Mme [E] au titre de leur préjudice moral
M. [S] et Mme [E] ne justifient d'aucune faute de la bailleresse et doivent être déboutés de leur demande de dommages et intérêts.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
La société Immobilière du Moulin Vert ne démontre pas que M. [S] [A] et Mme [E] aient fait dégénérer en abus leur droit d'agir en justice. Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, et le jugement attaqué sera confirmé à ce titre.
Sur l'indemnité procédurale et les dépens
Il convient de confirmer les dispositions de la décision déférée relatives aux dépens et à l'indemnité procédurale.
M. [S] [A] et Mme [E], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel. Il convient en équité de les condamner en outre in solidum à verser à la société Immobilière du Moulin Vert la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire,
Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a condamné M. [S] [A] et Mme [E] au paiement de la somme de 115, 64 euros au titre des loyers et charges échus et impayés,
Statuant à nouveau sur ce seul point,
Condamne solidairement M. [S] [A] et Mme [E] à verser à la Société Immobilière du Moulin Vert la somme de 9894, 30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés à la date du 30 octobre 2020,
Y ajoutant,
Rejette toute demande plus ample ou contraire,
Condamne in solidum M. [S] [A] et Mme [E] à verser à la Société Immobilière du Moulin Vert la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. [S] [A] et Mme [E] aux dépens d'appel.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Mme SPECHT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,