Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 31 janvier 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 18/03639 - No Portalis 35L7-V-B7C-B5CAS
Décision déférée à la cour : jugement du 27 novembre 2017 -tribunal de commerce de Paris - RG no 2017018290

M. L... N...





Représentés par Me Eric Lecocq, avocat au barreau de Paris, toque : E0075

SARL Paris CHR transactions


Représentée par Me Olivier Gedin de l'AARPI ARKARA, avocat au barreau de Paris, toque : P0418
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue le 5 décembre 2019, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Claude Creton, président
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Christine Barberot, conseillère dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Adeline Tirel

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, présidentde chambre et par Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.
Par acte sous seing privé du 18 septembre 2015 portant le no 5696 au registre des mandats de l'agent immobilier, M. L... N... a donné à la SARL Paris CHR transactions la mission de rechercher en vue de l'acquérir un fonds de commerce de restaurant à Paris au prix maximum de 550 000 €, rémunération du mandataire comprise d'un montant de 8,33 % à la charge du mandant, exigible à la signature de l'acte définitif. Ce mandat avait une durée de trois mois à compter du 18 septembre 2015, le mandant s'interdisant, dans les douze mois de l'expiration du mandat, de traiter l'achat des affaires proposées ou visitées sans le concours du mandataire, sous la sanction, en cas de violation de cette obligation, de verser au mandataire, à titre de clause pénale, une indemnité d'un montant égal à sa rémunération. Par acte sous seing privé du 18 septembre 2015, M. N... a reconnu avoir visité en compagnie de l'agent immobilier, en vertu d'un mandat no 4990, plusieurs biens dont le fonds de commerce "Américan Bistrot", [...] , en vente au prix de 544 500 €. Par acte sous seing privé du 21 avril 2016 conclu avec le concours de la société Century 21 Horeca Paris, la société American Bistrot a promis de céder son fonds de commerce de restauration situé à l'adresse précitée à MM. S... C... et L... N... au prix de 410 000 €, avec faculté de substitution au profit des bénéficiaires, la rémunération de l'agent immobilier d'un montant de 38 124 € TTC étant à la charge des cessionnaires. La cession a été conclue par acte sous seing privé du 29 juillet 2016 au profit de la SAS Melt dont MM. S... C... et L... N... sont les dirigeants. Par acte d'huissier de justice du 14 mars 2017, la société Paris CHR transactions a assigné la société Melt et M. N... en paiement solidaire de la somme de 40 983 € à titre de dommages-intérêts.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 27 novembre 2017, le tribunal de commerce de Paris a condamné solidairement la société Melt et M. N... à payer à la société Paris CHR transactions la somme de 20 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2016 et de celle de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Sur l'appel de ce jugement interjeté par M. N... et la société Melt, cette Cour, par arrêt du 25 octobre 2019, a :
- dit la Cour valablement saisie par la déclaration d'appel,
- débouté la société Paris CHR transactions de sa demande en paiement fondée sur la reconnaissance d'indications et de visite du 18 septembre 2015,
- avant dire droit sur la demande en paiement de la société Paris CHR transactions fondée sur le mandat du 18 septembre 2015, invité la société Paris CHR transactions à prouver que le mandat du 18 septembre 2015 était antérieur à la visite du même jour et, pour ce faire, ordonné la réouverture des débats.
Après réouverture des débats, par dernières conclusions, M. N... et la société Melt, appelants, demandent à la Cour de :
- constater que la société Paris CHR transactions ne rapporte pas la preuve demandée par la Cour de ce que le mandat du 18 septembre 2015 est antérieur à la visite du même jour,
- débouter la société Paris CHR transactions de toutes ses demandes,
- subsidiairement, ramener à un euro symbolique le montant de l'indemnité compensatrice forfaitaire due à la société Paris CHR transactions,
- en tout état de cause, condamner la société Paris CHR transactions à leur payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions, la société Paris CHR transactions prie la Cour de :
- vu la loi du 2 janvier 1970, les articles 1103, 1231-5, 1231-6 du Code civil,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- condamner in solidum la société Melt et M. N... à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE, LA COUR
Les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1973 ne font pas obstacle à ce qu'un agent immobilier détienne un mandat du vendeur et un mandat d'un acquéreur pour une même opération, de sorte que le droit à commission existe pour chacun des mandats dès lors que sont satisfaites les exigences prescrites par les textes précités.
La société Paris CHR transactions, titulaire de deux mandats, l'un de vente, no 4990, émanant de la société American bistrot, l'autre de recherche, no 5696, émanant de M. N..., a fait signer à ce dernier le 18 septembre 2015 une reconnaissance d'indication et de visite du fonds de commerce "Américan Bistrot", [...] , en vente au prix de 544 500 €, en vertu du mandat no 4990, et ce, dans le but de justifier de ses diligences auprès de la société American bistrot. Il ne peut en être déduit que la visite du 18 septembre 2015 n'a été faite qu'en vertu du mandat no 4990 et que le mandat du même jour, no 5696, est nécessairement postérieur à cette visite. Ni la loi du 2 janvier 1970 ni son décret d'application n'imposant l'enregistrement de l'heure du mandat, il y a lieu de dire qu'en l'absence de constatation d'une irrégularité formelle, le mandat no 5696 n'est pas nul.
Or, par le mandat no 5696, M. N... avait donné à la société Paris CHR transactions la mission de rechercher en vue de l'acquérir un fonds de commerce de restaurant à Paris au prix maximum de 550 000 €, rémunération du mandataire comprise d'un montant de 8,33 % à la charge du mandant, exigible à la signature de l'acte définitif. Ce mandat avait une durée de trois mois à compter du 18 septembre 2015, le mandant s'interdisant, dans les douze mois de l'expiration du mandat, de traiter l'achat des affaires proposées ou visitées sans le concours du mandataire, sous la sanction, en cas de violation de cette obligation, de verser au mandataire, à titre de clause pénale, une indemnité d'un montant égal à sa rémunération.
M. N... ne pouvait, sans violer la clause précitée, conclure le 21 avril 2016, en compagnie de M. C... et le concours de la société Century 21 Horeca Paris, laquelle avait fait visiter le bien à ce dernier, une promesse synallagmatique de cession du fonds de commerce, affaire dont M N... avait eu connaissance par l'intermédiaire de la société Paris CHR transactions.
C'est donc à bon droit que le Tribunal a fait application de la clause pénale insérée dans le mandat no 5696 à l'encontre de M. N.... Le jugement entrepris, qui a justement réduit la pénalité contractuelle, sera confirmé en ses condamnations à l'encontre de cette partie.
Il a été dit dans la partie définitive de l'arrêt du 25 octobre 2019 que la reconnaissance d'indications et de visite du restaurant "American Bistro" signée par M. N... suivant acte sous seing privé du 18 septembre 2015, qui avait pour seul objet de prouver l'intervention de l'agent immobilier à l'égard de son mandant, n'avait pas valeur de mandat et ne pouvait fonder à elle seule une demande en paiement d'une somme à titre de rémunération, commission ou réparation. C'est dans ces conditions que cet arrêt a débouté la société Paris CHR transactions de sa demande en paiement fondée sur la reconnaissance d'indications et de visite du 18 septembre 2015. La reconnaissance d'indications et de visite, qui ne peut justifier une condamnation à l'encontre de son signataire, ne peut, a fortiori, fonder une demande en paiement à l'encontre d'une personne physique ou morale substituée dans les droits de ce signataire.
Par suite, la société Paris CHR transactions doit être déboutée de ses demandes à l'égard de la société Melt, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il y a fait droit.
M. N..., qui succombe en ses prétentions, sera condamné aux dépens d'appel.
L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la société Paris CHR transactions fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Vidant la partie avant dire droit de sa décision du 25 octobre 2019 :
INFIRME le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il est entré en voie de condamnation à l'encontre de la SAS Melt ;
Statuant à nouveau :
DÉBOUTE la SARL Paris CHR transactions de ses demandes à l'égard de la SAS Melt ;
DIT n'y avoir lieu à condamnations de la SAS Melt aux dépens de première instance et à indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, M. L... N... étant seul condamné sur ces fondements ;
CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;
REJETTE toute autre demande ;
CONDAMNE M L... N... aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE M L... N... à payer à la SARL la société Paris CHR la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.
Le Greffier, Le Président,