RG N : 12/ 00987

Noël X..., Josette Y...

Jean Pierre Z...

responsabilité notariale
Grosse délivrée
Maître DASSE, avocat
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU 19 SEPTEMBRE 2013
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Le dix neuf Septembre deux mille treize la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par la mise à disposition du public au greffe :


de nationalité Française
né le 22 Décembre 1950 à BRIVE (19100)
Profession : Agriculteur, demeurant ...
représenté par Me Hubert-Antoine DASSE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Marianne MALBEC, avocat au barreau de NARBONNE
Josette Y...
de nationalité Française
née le 29 Mai 1948 à BRIVE (19100)
Profession : Agricultrice, demeurant ...
représentée par Me Hubert-Antoine DASSE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Marianne MALBEC, avocat au barreau de NARBONNE
APPELANTS d'un jugement rendu le 20 AVRIL 2012 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BRIVE

Jean Pierre Z...
de nationalité Française
Profession : Notaire, demeurant ...
représenté par la SELARL DAURIAC-COUDAMY-CIBOT SELARL, avocat au barreau de LIMOGES

Communication a été faite au Ministère Public le 8 avril 2013 et Visa de celui-ci a été donné le 12 avril 2013.
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Communication a été faite au Ministère Public le 8 avril 2013 et Visa de celui-ci a été donné le 12 avril 2013.
Selon calendrier de procédure du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 13 Juin 2013 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 12 Septembre 2013. L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 avril 2013.
Conformément aux dispositions de l'article 786 du Code de Procédure Civile, Madame Martine JEAN, magistrat rapporteur, assisté de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier, a tenu seul l'audience au cours de laquelle Monsieur Gérard SOURY, Conseiller a été entendu en son rapport, Maîtres MALBEC et COUDAMY, avocats, sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l'adoption de cette procédure
Après quoi, Madame Martine JEAN, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 19 Septembre 2013 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
Au cours de ce délibéré, Madame Martine JEAN, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Martine JEAN, Président de chambre, de Madame Christine MISSOUX-SARTRAND, Conseiller Monsieur Gérard SOURY, Conseiller. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.
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FAITS et PROCÉDURE
Par acte établi le 21 avril 1999 par Me Jean-Pierre Z..., notaire à Uzerche, Daniel A...a vendu aux époux X... une propriété agricole sur la commune de Perpezac le Blanc, propriété qu'il avait donné à bail rural à M. Noël X..., pour un prix de 250 000 francs payable, à concurrence de 100 000 francs, par compensation de la dette du vendeur envers les acheteurs au titre de travaux accomplis sur la propriété vendue et, pour le solde de 150 000 francs, dans le cadre d'une rente annuelle viagère de 8 400 francs (1 280, 57 euros).
Daniel A...étant décédé le 16 avril 2000, ses héritiers ont découvert que cette vente avait été faite au mépris de leur droit de préférence et ils ont assigné les époux X... devant le tribunal de grande instance de Brive pour en obtenir l'annulation.
Il a été mis fin à cette instance par un protocole transactionnel notarié des 29 et 30 mars 2004 aux termes duquel les époux X... ont rétrocédé sans contrepartie la propriété aux héritiers de Daniel A....
Soutenant avoir subi un important préjudice, les époux X... ont assigné Me Z... devant le tribunal de grande instance de Brive en responsabilité professionnelle.
Par jugement du 20 avril 2012, le tribunal de grande instance a débouté les époux X... de leur action.
Les époux X... ont relevé appel de ce jugement.
MOYENS et PRÉTENTIONS
Les époux X... soutiennent que Me Z... a manqué à ses obligations professionnelles et ils réclament sa condamnation à leur payer 62 308, 55 euros au titre de la perte de leur propriété et 48 000 euros au titre de la perte de revenus.
Me Z... conclut à la confirmation du jugement.
Le dossier de l'affaire a été communiqué au ministère public qui ne conclut pas.

Attendu que le droit de préférence au profit des héritiers de Daniel A...est stipulé dans l'acte notarié du 23 mai 1958 par lequel Marie B...a fait donation de la propriété en cause à son fils Edouard A..., père de Daniel A...; que cet acte de donation a été publié au bureau des hypothèques de Brive le 16 juillet 1958, volume 2422 no 19.
Attendu que, même si les parties à l'acte notarié de vente du 21 avril 1999 ont expressément dispensé Me Z... d'établir les origines de propriété du bien vendu pour la période antérieure à 1975, il n'en demeure pas moins qu'il appartenait au notaire, tenu à l'égard de ses clients d'un devoir de conseil et d'information qui s'étend à la portée et à l'efficacité de l'acte pour lequel il instrumente, de rechercher si la propriété vendue était grevée de droits au profit de tiers ; qu'en ne vérifiant pas cet élément qui lui aurait permis de signaler à ses clients que la propriété vendue était grevée d'un droit de préférence au profit d'héritiers de Daniel A..., Me Z... a manqué à son devoir d'information à leur égard et engagé sa responsabilité professionnelle à ce titre.
Attendu que pour rejeter l'action en responsabilité engagée par les époux X... à l'encontre de Me Z..., les premiers juges ont retenu que le non respect du droit de préférence ne constituait pas l'unique motif de remise en cause de la vente qui aurait pu être annulée à raison des motifs principaux invoqués dans leur assignation par les héritiers de Daniel A..., à savoir :
- l'absence d'aléa en ce qui concerne la rente viagère constituant partie du prix de vente,
- le défaut de capacité du vendeur dont les facultés intellectuelles étaient altérées.
Mais attendu que, conformément à ses obligations professionnelles, Me Z... a vérifié la capacité de Daniel A...à contracter et il a considéré (p. 1 de l'acte de vente du 21 avril 1990) que " toutes les parties sont capables ".
Et attendu que Me Z... ne peut soutenir que la vente était annulable à raison de l'absence d'aléa affectant la partie du prix de vente constituée par la rente viagère alors qu'en sa qualité de notaire, il lui appartenait de vérifier que le prix convenu était réel et sérieux et que s'il estimait que la rente viagère convenue n'était pas suffisamment aléatoire, il lui incombait de mettre en garde les parties à ce sujet, étant observé que les époux X... soutiennent que c'est lui qui a suggéré les modalités de paiement retenues dans l'acte.
Attendu qu'il s'ensuit que Me Z... ne démontre pas que la vente aurait été remise en cause de manière certaine pour un motif autre que le non respect du droit de préférence ; qu'il ne démontre pas davantage la turpitude des époux X... qu'il allègue dans ses écritures d'appel ; que le non respect du droit de préférence apparaît la cause exclusive de l'annulation de la vente et le notaire, qui a manqué à son devoir d'information sur ce point pour les motifs précités, doit être tenu d'indemniser les acheteurs de leur préjudice résultant de cette situation.
Attendu qu'à la suite de la réclamation des héritiers de Daniel A...fondée sur l'existence du droit de préférence à leur profit, les époux X... ont, par courriers recommandés des 10 juillet 2002, 28 mai et 18 octobre 2003, demandé à Me Z... de procéder à une déclaration de sinistre auprès de son assureur de responsabilité professionnelle aux fins d'être indemnisés de leur préjudice ; que par courrier du 7 juin 2003, Me Z... leur a répondu avoir saisi sa compagnie d'assurance et être dans l'attente de sa réponse.
Attendu qu'il résulte clairement des termes du courrier recommandé du 28 mai 2003 adressé à Me Z... par les époux X... que ces derniers subordonnaient la signature du protocole transactionnel de rétrocession de la propriété vendue, protocole qui ne comportait aucune contrepartie à leur profit, à leur indemnisation préalable ; qu'ils n'ont finalement accepté de signer ce protocole sans avoir perçu d'indemnisation que parce que le notaire, par courrier du 4 novembre 2003, les avait informé de la longueur de la procédure d'indemnisation en cours et de l'impatience des héritiers de Daniel A...titulaires du droit de préférence qui menaçaient de les assigner en justice aux fins d'annulation de la vente ; que les époux lacheze n'ont jamais donc renoncé à obtenir l'indemnisation de leur préjudice consécutif à l'annulation de la vente.
Attendu que les époux X..., qui n'ont perçu aucune indemnisation de l'assureur de Me Z..., sont fondés à obtenir de ce dernier, à raison de l'engagement de sa responsabilité professionnelle, le remboursement de la partie du prix de vente acquitté par eux, à savoir :
- la somme de 15 244, 90 euros (100 000 francs) représentant le montant de la reconnaissance de dette pour travaux signée par Daniel A...au profit des acheteurs (acte notarié du 24 mai 1995) venant en compensation d'une partie du prix de vente de la propriété agricole vendue aux termes de l'acte de vente du 21 avril 1999,
- la somme de 2 561, 14 euros (1 280, 57 euros X 2) représentant les deux annuités de la rente viagère acquittés par les acheteurs ;
qu'ils sont également fondés à obtenir remboursement des frais de notaire pour passer l'acte de vente, soit 1 398, 55 euros ; que c'est donc une somme totale de 19 204, 59 euros que Me Z... sera condamné à payer aux époux lacheze en remboursement des sommes payées par eux au titre de la vente annulée.
Attendu que les époux X... produisent différentes factures de travaux de défrichement, drainage, nivellement et aménagements divers exécutés à leur initiative sur la propriété vendue début 1995 pour un montant total de 22 800 euros dont ils demandent le remboursement.
Mais attendu que les époux X... ne démontrent pas que ces travaux sont distincts de ceux pris en compte dans la reconnaissance de dette notariée d'un montant de 100 000 francs signée à leur profit par Daniel A...le 24 mai 1995 dont il a précédemment été tenu compte comme venant en compensation d'une partie du prix de vente de la propriété agricole.
Attendu que M. X... justifie par la production d'une attestation de la Caisse de mutualité sociale agricole de la Corrèze qu'il avait la qualité de fermier de Daniel A...en vertu d'un bail verbal conclu le 1er septembre 1981 ; que Me Z... ne saurait lui dénier cette qualité alors que, tant dans l'acte de vente du 21 avril 1999 que dans le protocole transactionnel des 29 et 30 mars 2004, il a présenté M. X... comme étant fermier titulaire d'un bail verbal ; que M. X... fait valoir qu'il a désormais perdu cette qualité ainsi que les revenus qu'il tirait de l'exploitation de la propriété agricole vendue ; qu'il chiffre son manque à gagner au montant de 48 000 euros sans toutefois produire de justificatif à ce titre ; qu'il sera alloué aux époux X..., en l'état de leur exploitation de la propriété agricole qui n'est pas sujette à contestation, une somme de 15 000 euros en réparation de ce chef de préjudice.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
INFIRME le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Brive le 20 avril 2012 ;
Statuant à nouveau,
CONDAMNE Me Jean-Pierre Z... à payer aux époux X... les sommes de :
-19 204, 59 euros en remboursement des sommes payées au titre de la vente immobilière annulée du 21 avril 1999,
-15 000 euros au titre de la perte de revenus,
-2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Me Jean-Pierre Z... aux dépens.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Marie-Christine MANAUD. Martine JEAN.