R. G : 06 / 01608


Y... 
Z...
COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 18 JUILLET 2008
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE ST DENIS en date du 18 SEPTEMBRE 2006 suivant déclaration d'appel en date du 15 NOVEMBRE 2006 rg no 11 / 05 / 1694.
APPELANT :
Monsieur Jean Pierre X...


97426 TROIS BASSINS
Représentant : la SELARL GANGATE-DE BOISVILLIERS-RAPADY (avocats au barreau de SAINT PIERRE)

Madame Léone Y... 
Z... épouse A...

97490 STE CLOTILDE
Représentant : Me Francois B... (avocat au barreau de SAINT DENIS)
CLOTURE LE : 25 AVRIL 2008
DÉBATS : en application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Juin 2008 devant qui en a fait un rapport, assisté de Mme Marie-Josée BOYER, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 18 JUILLET 2008.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Président : M. Olivier FROMENT,
Conseiller : M. Yves BLOT, Conseiller
Conseiller : Christian FABRE,
Qui en ont délibéré
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 18 juillet 2008.
Greffier : Mme Catherine MINATCHY, adjoint administratif faisant fonction de Greffier.
Selon déclaration faite au greffe de la Cour le 15 novembre 2006, Monsieur Jean Pierre X... a interjeté appel du jugement rendu par le tribunal d'instance de Saint-Denis le 18 septembre 2006 le condamnant à payer à Madame Léone A... née Y... 
Z... les sommes de 9908, 55  en principal avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2005 et de 800  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu les conclusions récapitulatives déposées par Monsieur Jean Pierre X... le 16 novembre 2007 ;
Vu les conclusions de l'intimée reçues le 4 juillet 2007 ;
Vu l'ordonnance de clôture en date du 205 avril 2008 ;
SUR CE, LA COUR
Attendu qu'il est constant que par acte sous seings privés en date du 23 février 2004 Monsieur Jean Pierre X... et Mme Léone A... ont convenu de la vente de locaux à usage commercial situés au rez de chaussée d'un immeuble appartenant à Mme Léone A... sis au no2 bis angle rue du Butor et rue Léopold Rambaud, ce, moyennant le prix principal de 182938, 82  payable comptant au jour de la signature de l'acte authentique fixée au 23 juillet 2004 ; que lors de l'établissement du compromis le 23 février 2004, l'acquéreur, Monsieur Jean Pierre X..., a versé à titre de dépôt de garantie entre les mains du notaire une somme de 9908, 55  ;
Attendu que le compromis de vente conclu le 23 février 2004 prévoyait que la signature de l'acte authentique devait intervenir au plus tard le 23 juillet 2004, précision étant par ailleurs apportée qu'à cette date, toutes les conditions suspensives stipulées à la charge du vendeur (obtention d'un certificat d'amiante-obtention d'un état parasitaire-obtention d'un certificat d'urbanisme et d'alignement) et de l'acquéreur (obtention d'un prêt destiné à financer l'acquisition) devaient être réalisées ;
Attendu qu'outre ces conditions suspensives, l'acte prévoyait en page 2 la réalisation à la charge de la venderesse de " travaux d'étanchéité " de l'étage du bien vendu avant réitération du compromis par acte authentique et stipulait également que les travaux dont s'agit constituaient une " condition essentielle des présentes " ;
Attendu qu'il n'est pas contesté que les conditions suspensives énoncées dans le compromis de vente étaient réalisées à la date convenue pour la signature de l'acte authentique soit le 23 juillet 2004 ; que par contre, la clause relative aux travaux d'étanchéité de l'étage de l'immeuble vendu a généré un conflit entre les parties, abouti à la non réitération du compromis comme en atteste l'établissement à la demande de la venderesse d'un procès-verbal de carence par le notaire le 3 novembre 2004 et à l'introduction d'une procédure par Mme Léone A... à l'encontre de Monsieur Jean Pierre X... visant à conserver à titre de clause pénale la somme de 9908, 55  versée à titre de dépôt de garantie le 23 février 2004 ;
Attendu que le tribunal d'instance de Saint-Denis a dans le jugement dont appel fait droit à la demande indemnitaire de Mme Léone A... en considérant que celle-ci avait fait réaliser les travaux d'étanchéité lui incombant contractuellement comme le prouve le procès-verbal de réception sans réserve du 30 août 2004 de sorte que le refus opposé par l'acquéreur de réitérer le compromis par acte authentique était fautif et ouvrait droit pour la venderesse à réparation ;
Attendu que Monsieur Jean Pierre X..., appelant de cette décision en conteste le bien fondé en faisant pour l'essentiel valoir que sa co-contractante a fait réaliser tardivement et partiellement les travaux d'étanchéité mis à sa charge dans le compromis de sorte que la non réalisation de la vente ne peut lui être imputée à faute et sa demande de restitution de dépôt de garantie est légitime ;
Attendu que Mme Léone A... conteste les deux griefs articulés à son encontre par Monsieur Jean Pierre X... :
- le non respect du délai d'exécution des travaux d'étanchéité,
- l'exécution incomplète desdits travaux ;
Attendu qu'aux termes du compromis de vente conclu le 23 février 2004, il est stipulé : " le vendeur s'engage à réaliser les travaux d'étanchéité de l'étage relatif au bien vendu " ; que selon les énonciations contractuelles, cette obligation de faire mise à la charge de la venderesse est qualifiée de " condition essentielle ", est insérée en début d'acte avant toute autre clause ou condition, ce qui souligne l'importance attribuée par les parties à la réalisation de cette condition, et se trouve enfin assortie quant à son exécution d'une date butoir, en l'occurrence, le 23 juillet 2004, date de réitération du compromis par acte authentique ; que la formulation employée dans le compromis conclu le 23 février 2004 qui fait la loi des parties (1134 du Code Civil) est particulièrement explicite à cet égard : " dès à présent et comme condition essentielle des présentes, le vendeur s'engage à réaliser les travaux d'étanchéité de l'étage relatif au bien vendu avant la réitération par acte authentique " ;
Attendu qu'à l'examen des documents versés aux débats par Mme Léone A... elle-même (devis EPE du 28 juillet 2004- procès-verbal de réception des travaux de l'entreprise EPE du 30 août 2004), force est de constater que les travaux réalisés par cette entreprise au niveau de l'étanchéité du balcon n'ont été terminés que le 30 août 2004 soit au-delà du délai contractuel imparti ; qu'ainsi et contrairement à ce qui a été décidé par le 1er juge, la défaillance de Mme Léone A... est avérée ;
Attendu que pour justifier la non réitération du compromis de vente et sa demande de restitution du dépôt de garantie, Monsieur Jean Pierre X... fait également grief à sa co-contractante de n'avoir que partiellement exécuté son obligation en ne faisant réaliser que les travaux d'étanchéité sous le carrelage dans la coursive à l'étage de l'immeuble alors que d'autres travaux étaient nécessaires notamment au niveau des façades ;
Attendu que le tribunal a, dans le jugement dont appel, écarté ce grief en considérant au vu du rapport du Bureau VERITAS que Mme Léone A... avait normalement rempli son obligation en faisant exécuter les travaux d'étanchéité sous le carrelage de la coursive de l'étage d'où provenaient les infiltrations d'eaux pluviales dans les locaux du rez de chaussée de sorte que Monsieur Jean Pierre X... n'était pas fondé à lui réclamer davantage, ce, d'autant plus que l'acquéreur qui connaissait les lieux avait accepté de prendre à sa charge les travaux prétendument manquants après les avoir fait estimer par des professionnels (devis F. A. R.) et inclus leur coût dans sa demande d'emprunt auprès de la Banque de la Réunion (250. 000 ) ;
Mais attendu que les travaux dont s'agit consistent pour l'essentiel dans des travaux de rénovation et d'aménagement du local objet de la vente au rez de chaussée et n'avaient rien à voir avec les travaux d'étanchéité de l'étage de l'immeuble visés dans le compromis ; que c'est donc à tort que le tribunal a décidé qu'il ne pouvait être reproché à Mme Léone A... de n'avoir exécuté qu'une partie des travaux (étanchéité sous le carrelage dans la coursive de l'étage) alors surtout que la condition essentielle du contrat visait de façon non limitative tous les travaux d'étanchéité de l'étage de l'immeuble et que selon les documents produits, les problèmes d'étanchéité à l'étage ne se limitaient pas au seul carrelage de la coursive mais concernaient aussi au vu :
- des constatations du rapport du Bureau VERITAS :
2-12- les planchers : infiltrations depuis l'étage,
2-34- les façades : étanchéité à revoir,
de l'attestation de Monsieur Jean C... 
D... 
E... artisan en peinture-étanchéité bâtiment, versée aux débats :
- l'escalier de l'étage (absence d'étanchéité entre l'escalier de l'étage et le mur de façade)
- ainsi que les façades (absence d'enduit et d'étanchéité des façades extérieures arrière et gauche) ;
Attendu que les manquements imputés par Monsieur Jean Pierre X... à Mme Léone A... à l'origine de la non réitération du compromis étant établis, il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, de condamner Mme Léone A... à restituer à Monsieur Jean Pierre X... la somme de 9908, 55  versée entre les mains du notaire à titre de dépôt de garantie le 23 février 2004 ;
Attendu que Mme Léone A... sera également condamnée aux entiers dépens et à payer à son contradicteur une somme de 1500 euros sur la base de l'article 700 du code de procédure civile ;
Attendu que la demande en paiement de dommages-intérêts formée par Monsieur Jean Pierre X... sera par contre rejetée comme non justifiée ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Reçoit Monsieur Jean Pierre X... en son appel et le dit fondé ;
Infirme le jugement rendu par le tribunal d'instance de Saint-Denis le 18 septembre 2006 en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
Condamne Mme Léone A... à payer à Monsieur Jean Pierre X... les sommes de :
-9908, 55  en principal, montant du dépôt de garantie versé entre les mains du notaire lors de la signature du compris le 23 février 2004 ;
-1500 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Condamne Mme Léone A... aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Le présent arrêt a été signé par M. Olivier FROMENT, Président et par Mme Catherine MINATCHY, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT