COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 2
ARRÊT DU 05 / 02 / 2008


N° RG : 06 / 07469
Jugement (N° 00 / 07958)
rendu le 27 Novembre 2006
par le Tribunal de Grande Instance de LILLE


prise en la personne de ses représentants légaux
Ayant son siège social 31 rue Deleval
59249 AUBERS
Représentée par la SCP THERY-LAURENT, avoués à la Cour
Assistée de Me Jean-François PERREAU, avocat au barreau de LILLE

Madame Sabine



59000 LILLE
Représentée par Me QUIGNON, avoué à la Cour
Assistée de Me Yves MARCHAL, avocat au barreau de LILLE
DÉBATS à l'audience publique du 04 Décembre 2007, tenue par Madame NEVE DE MEVERGNIES magistrat chargé d'instruire l'affaire qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 NCPC).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame NOLIN
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Monsieur FOSSIER, Président de chambre
Madame NEVE DE MEVERGNIES, Conseiller
Monsieur DELENEUVILLE, Conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Février 2008 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Monsieur FOSSIER, Président et Madame NOLIN, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 17 / 10 / 07

Par acte notarié du 24 novembre 1987, la SCI DU 43 a donné à bail à Madame Sabine

une partie d'un immeuble à usage commercial situé

à LILLE, le bail limitant l'usage des lieux à l'usage exclusif de galerie de peintures, de gravures, encadrement et restauration de tableaux. Par acte d'huissier du 14 décembre 1999, la SCI DU 43 a délivré à Madame Sabine

un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction. La SCI DU 43 a alors assigné Madame Sabine

devant le Tribunal de Grande Instance de LILLE pour voir fixer l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation. S'agissant de l'indemnité d'éviction, le Tribunal de Grande Instance de LILLE a, par jugement du 14 octobre 2002, ordonné une expertise confiée à Monsieur

, remplacé ensuite par Monsieur Philippe

. Ce dernier a déposé rapport de ses opérations le 27 janvier 2005.
Par jugement du 27 novembre 2006, le Tribunal de Grande Instance de LILLE a, notamment, condamné la SCI DU 43 à payer à Madame Sabine

les sommes suivantes :
-120 000  à titre d'indemnité d'éviction,
-2 000  pour les frais de déménagement,
-2 500  pour les frais de réinstallation,
-4 656  pour les droits de mutation,
-12 000  pour les honoraires de négociation et de transaction,
-5 000  pour les frais de rédaction d'actes,
-2 454  pour le trouble commercial.
Il a encore condamné la SCI aux dépens comprenant les frais d'expertise, et rejeté toutes les autres demandes.
Par déclaration au Greffe en date du 29 décembre 2006, la SCI DU 43 a interjeté appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions déposées le 27 avril 2007, elle demande la réformation du jugement et la fixation des indemnités consécutives au congé aux sommes de :
-35 420  pour l'indemnité principale,
-2 454  pour le trouble commercial,
-2 000  pour les frais de déménagement,
-3 000  au total pour les autres indemnités accessoires.
Elle demande encore que soit ordonnée la consignation de l'indemnité de remploi pendant un an à compter de la décision dans l'attente de la justification d'une réinstallation effective.
Elle fait valoir, à l'appui de sa position et de ses demandes :
- que l'estimation par l'expert judiciaire de la valeur du droit au bail ne tient pas compte de deux éléments qui doivent intervenir dans le sens d'une minoration : d'une part la clause du bail rendant impossible, pour le preneur, la cession du droit au bail, d'autre part la spécialisation attachée à ce droit au bail,
- que la valeur à prendre en compte en l'espèce est une valeur dite de " déplacement " en ce sens qu'elle doit correspondre à la différence entre le loyer du bail et celui qu'il faudrait payer pour exercer une activité identique au prix du marché dans un local équivalent ; or en l'espèce le bail avait plus de 9 ans et un renouvellement aurait impliqué une nouvelle fixation du loyer à a valeur locative et c'est ce dernier montan qui doit être pris en compte,
- s'agissant des indemnités accessoires, que certaines sommes estimées par l'expert au titre des honoraires et frais feraient double emploi.
Madame Sabine

, dans ses dernières conclusions déposées le 26 juin 2007, demande elle aussi l'infirmation du jugement déféré et la fixation des différents postes d'indemnité conformément aux propositions de l'expert (option haute pour l'indemnité principale) et sauf pour le trouble commercial ; cela la conduit aux demandes suivantes :
-209 880  à titre d'indemnité d'éviction,
-2 000  pour les frais de déménagement,
-2 500  pour les frais de réinstallation
-pour les droits de mutation, somme à calculer sur la base d'une franchise jusqu'à 23 000  puis droits proportionnels de 4, 80 % au-delà,
-20 988  HT pou les honoraires de négociation et de transaction,
-5 000  pour les frais de rédaction d'actes,
-2 500  pour le trouble commercial.
Elle demande encore condamnation de la SCI DU 43 aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'indemnité principale
L'indemnité d'éviction doit conduire à dédommager la locataire, en l'espèce Madame Sabine

, de ce qu'elle perd à cause du congé sans offre de renouvellement délivré par le bailleur, c'est-à-dire l'impossibilité pour elle de poursuivre l'exploitation de son fonds dans les lieux loués. Elle représente, normalement, la valeur du fonds de commerce, mais si la valeur du droit au bail lui est supérieure, c'est à cette dernière que l'indemnité doit être évaluée.
En l'espèce, l'expert a estimé la valeur du fonds à 32 000 , mais noté que les parties s'accordent pour considérer que la valeur du droit au bail est supérieure à cette somme. C'est donc à raison qu'il a fait ensuite porter ses recherches et son analyse sur l'estimation de la valeur du droit au bail. Sur ce point, la méthode dite " du différentiel " utilisée par l'expert apparaît adaptée, et elle est retenue par l'une et l'autre partie. Elle se justifie, comme base d'évaluation du préjudice résultant du défaut de renouvellement du bail, en ce qu'elle prend en compte la différence entre le loyer qu'aurait payé la locataire si le bail avait été renouvelé, et celui qu'elle devra payer ailleurs pour transférer son activité dans un local équivalent, l'expert ayant par ailleurs indiqué, ce qui est reconnu de part et d'autre, que l'activité pourra, effectivement, être aisément transférée.
Sur l'estimation du loyer d'un local équivalent, l'expert a étudié différents baux d'autres commerces situés eux aussi rue de la Monnaie, et en tire un indice moyen de 590  par mètre carré, chiffre admis par les deux parties dans leurs écritures respectives comme référence d'un loyer de locaux équivalents. Pour l'indice du loyer dont Madame Sabine

sera privée, l'expert a procédé à un premier calcul en tenant compte du loyer actuel indexé et il parvient à un indice de 166  / m ² d'où un différentiel de 424  / m ² qui lui permet de parvenir à l'estimation haute de sa proposition soit 209 880  comme valeur du droit au bail. Or, cette option ne peut être retenue dans son principe, dès lors qu'il existe une réalité objective dont il faut nécessairement tenir compte dès lors qu'elle se serait imposée aux parties si le bail avait été renouvelé, c'est le déplafonnement du loyer compte tenu du fait que, par le jeu de la tacite reconduction, le bail initial a atteint une durée de plus de douze ans en application du dernier alinéa de l'article L. 145-34 du code de commerce (bail du 24 novembre 1987, congé au 14 décembre 1999). Dès lors, le loyer, dans le cas d'un renouvellement, aurait été fixé à la valeur locative. C'est le cas qu'a retenu l'expert dans sa deuxième option, et ce que la SCI DU 43 demande de retenir aussi. C'est aussi ce qui sera retenu, dans le principe, comme étant conforme à la situation juridique entre les parties. Cependant, le chiffre retenu par l'expert comme indice du loyer dont Madame Sabine

serait privé (498 ) n'est pas justifié, l'expert parlant à son sujet d'exemple ; la SCI DU 43, qui retient dans ses conclusions le chiffre de 490  à ce titre, n'en justifie pas davantage dès lors qu'elle ne fournit aucune explication sur ce choix ; au surplus, le calcul auquel aboutit cette dernière sur la base de ce chiffre est erroné (590 -490  x 9 ans x 55 m ² = 49 500  et non pas 35 420  comme elle l'indique et demande de le retenir). Dès lors, il peut être fait le raisonnement suivant : le loyer contractuel indexé, avec plafonnement donc, s'élève à 166  / m ² comme il a été dit plus haut. La valeur de référence résultant d'une comparaison avec les baux de commerce voisins peut être fixée à 590  / m ² (conformément au calcul de l'expert) ; or, il doit aussi être tenu compte, ce que l'expert n'évoque pas mais qui constitue bien le cadre juridique de la relation entre les parties et affecte aussi la valeur du droit au bail, que le bail comporte deux clauses défavorables au locataire consistant l'une dans la spécialisation de la destination des lieux, affectés exclusivement à l'activité d'exposition de peintures, encadrement et restauration, l'autre dans l'impossibilité de céder son droit au bail à une autre personne qu'à son successeur dans le fonds. Ces deux éléments doivent, en effet, être considérés comme une contrepartie du faible loyer initialement convenu entre les parties ; en cas de renouvellement avec déplafonnement et recherche de la valeur locative, ces éléments auraient nécessairement été pris en compte en minoration de cette dernière. Dès lors ils doivent aussi être pris en compte dans le cadre de la présente en minoration de la valeur locative de référence pour le calcul de l'indemnité d'éviction ; cette valeur peut donc être estimée à 300  / m ² au lieu des 498 fixés par l'expert, ce qui conduit au calcul suivant :
590 -300  x 9 x 55 m ² = 143 550 
C'est donc à cette dernière somme qu'il y a lieu de fixer la part principale de l'indemnité d'éviction correspondant à la perte de la valeur du droit au bail.
Sur les indemnités accessoires
En cas de transfert du fonds dans d'autres locaux que ceux objets du bail, le preneur a le droit d'être indemnisé du coût déménagement, ainsi que des frais qualifiés par l'expert de " réinstallation " qui peuvent aussi être dénommés frais de " réagencement ". Ces deux postes ne font pas double emploi, dès lors qu'il s'agit pour le premier du transfert des articles et meubles nécessaires au commerce, pour le second du réaménagement des nouveaux locaux avec ce qui n'a pas pu être transporté ou réutilisé. L'estimation de l'expert, qui n'est l'objet d'aucune critique précise, peut être retenue pour ces deux postes soit 2 000  et 2 500  et le jugement sera donc confirmé pour ces deux postes.
Les honoraires de transaction de 10 % de la valeur du fonds HT soit 14 355  ne se confondent pas non plus avec les frais de rédaction d'acte et de purge estimés par l'expert à 5 000  ; l'une et l'autre somme doivent donc être allouées à Madame


Enfin les droits de mutation sont à prendre en compte selon le barème précisé par l'expert, soit franchise jusqu'à 23 000  puis droits de 4, 80 % au-delà ce qui conduit à une somme de 5 786, 40 .
Le trouble commercial doit être indemnisé selon la proposition de l'expert, dont le calcul en fonction du bénéfice moyen des quatre dernières années pour trois mois apparaît juste, c'est-à-dire 2 454  et le jugement sera donc confirmé de ce chef.
Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de la bailleresse tendant à voir dire que l'indemnité de remploi sera consignée dans l'attente de la justification d'une réinstallation, dès lors que c'est à elle que revient la charge de la preuve de ce que le préjudice de la locataire sera moindre que ce à quoi il a été évalué, et qu'elle ne rapporte pas cette preuve quant à la certitude d'une absence de réinstallation du fonds dans d'autres locaux.
La SCI DU 43, qui succombe en son appel puisque l'indemnité sera fixée à un montant supérieur à celui résultant du jugement, devra supporter les dépens en application de l'article 696 du Nouveau Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au Greffe après en avoir délibéré conformément à la loi,
CONFIRME le jugement déféré en ce qui concerne les indemnités allouées pour frais de déménagement, de réinstallation, de rédaction d'acte, et en réparation du trouble commercial, enfin les dépens comprenant les frais d'expertise.
L'INFIRME pour le surplus et, statuant à nouveau,
CONDAMNE la SCI DU 43 à payer à Madame Sabine

les sommes suivantes en réparation des autres postes de préjudice consécutifs au défaut de renouvellement du bail, l'ensemble de ces postes formant l'indemnité d'éviction :
-143 550  pour la perte de la valeur du droit au bail,
-14 355  pour les honoraires de négociation et de transaction,
-5 786, 40  pour les droits de mutation.
REJETTE toutes les autres demandes.
CONDAMNE la SCI DU 43 aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Philippe G. QUIGNON, avoué selon les dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.