COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS
ARRÊT AU FOND
DU 05 SEPTEMBRE 2013
No2013/ 43
Rôle No 11/ 00046
SCI SARALEX

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D'AZUR
M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Grosse délivrée :



Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge de l'expropriation de NICE en date du 20 Octobre 2011, enregistré au répertoire général sous le no 11/ 00014.

SCI SARALEX prise en la personne de son gérant en exercice y domicilié.,
demeurant RESIDENCE LES PIERRES D AZUR, 34 rue FLUORITE-83. 600 FREJUS
représentée par la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocats au Barreau D'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Maître Marc PROVENZANI, avocat au Barreau de GRASSE substitué
par Maître Sébastien COURTAUD, avocat au Barreau de GRASSE,

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D'AZUR,
demeurant Immeuble " Le Noailles ", 62-64 La Canebière-13. 001 MARSEILLE
représenté par Maître Fabienne BEUGNOT, avocat au Barreau de MARSEILLE
Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, demeurant Service France Domaine-15 bis rue Delille-06. 073 NICE CEDEX 1
représenté par Monsieur Jean-Marc A..., Commissaire
du Gouvernement
*- *- *- *- *
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 06 Juin 2013 en audience publique devant la Cour composée de :
Monsieur Pierre SERMANSON, Président
désigné pour présider la Chambre des Expropriations, en qualité de titulaire, par ordonnance de la Première Présidente de la Cour d'Appel d'Aix en Provence.
Madame Lucie CHAPUS-BERARD, Vice-Présidente au Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE,
Monsieur Dominique TATOUEIX, Vice-Président au Tribunal de Grande Instance de TOULON,
spécialement désignés comme juges de l'Expropriation.
Greffier lors des débats : Monsieur Maurice NGUYEN
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au Greffe le 05 Septembre 2013
Les avocats présents ont été entendus.
Le Commissaire du Gouvernement a été entendu en ses réquisitions.
Après clôture des débats, la Cour a mis l'affaire en délibéré.
Puis les mêmes magistrats ont délibéré de l'affaire, conformément à la loi, hors la présence du Commissaire du Gouvernement et du Greffier.

Contradictoire,
Prononcé publiquement le 05 Septembre 2013 et signé par Monsieur Pierre SERMANSON, Président et Monsieur Maurice NGUYEN, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La ville de Grasse poursuit un projet de plusieurs îlots dans le centre ancien de la ville et a défini pour cela deux secteurs prioritaires, la porte Est dont font partie l'îlot Nègre et le quartier de la gare.
L'îlot Nègre est composé de huit immeubles accolés.
Par délibération du 3 décembre 2009, le conseil municipal de la ville de Grasse a approuvé le projet d'intérêt général de construction de logements sur l'îlot Nègre.
Suite à l'arrêté préfectoral du 10 mai et 2010, les enquêtes pour la réalisation de ce projet se sont déroulées du 21 juin au 8 juillet 2010.
Le projet a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique et de cessibilité le 27 septembre 2010.
L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 16 décembre 2010.
La S. C. I. SARALEX est propriétaire de biens immobiliers situés au numéro 3 de l'impasse la Vieille à Grasse.
Il s'agit d'un immeuble de quatre étages sur une parcelle cadastrée BE 52 pour une emprise totale de 44 m ². L'immeuble est divisé en lots.
Le bien est situé en zone UA au PLU en vigueur approuvé suivant une délibération en date
du 28 juin 2007, et les appartements sont occupés pour avoir été donnés à bail.
À la suite du refus de l'offre d'un montant de 88. 000 euros faite par l'Etablissement Public Foncier Provence Alpes Côte d'Azur à la S. C. I. SARALEX, cet organisme a saisi le juge de l'expropriation en vue d'une fixation de l'indemnité de dépossession due à la S. C. I. SARALEX qu'il évalue à 94. 500 euros, se décomposant comme suit :
Indemnité principale : 85. 000 euros,
Indemnité de remploi : 9. 500 euros.
Devant le juge de l'expropriation des Alpes-Maritimes, la S. C. I. SARALEX a conclu à la fixation
de l'indemnité totale de dépossession lui revenant à 253. 364 euros, se décomposant comme suit :
Indemnité principale : 182. 000 euros,
Indemnité de remploi : 19. 200 euros
Indemnité accessoire pour perte de loyer : 52. 164 euros.
Le commissaire du gouvernement a conclu en faveur d'une indemnité prenant en considération un abattement de 40 % soit une valeur de 880 euros le mètre carré, et finalement a proposé que soit retenu à titre d'indemnité principale : 155. 386 euros, à titre d'indemnité de remploi : 16. 539 euros.
Par jugement en date du 20 octobre 2011, le juge de l'expropriation des Alpes-Maritimes a :
- fixé à 125. 974 euros l'indemnité de dépossession revenant à la S. C. I. SARALEX, se décomposant comme suit :
Indemnité principale : 113. 637 euros,
Indemnité de remploi : 12. 237 euros,
- accordé à la S. C. I. SARALEX 2. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
et débouté les parties du surplus de leurs demandes.
La S. C. I. SARALEX a relevé appel de cette décision, a contesté la superficie retenue, a fait observer qu'en 2009, la ville lui avait proposé de lui acheter son bien moyennant la somme de 182. 000 euros, renouvelé ses prétentions initiales et réclamé en outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La partie intimée a insisté sur la vétusté des bâtiments, s'est prononcée en faveur de la surface déclarée au cadastre et pour que soit retenue la méthode par comparaison en fournissant de nombreuses références,
Le commissaire du gouvernement a conclu en faveur de la méthode par comparaison.

Attendu que la procédure est régulière, aucune contestation n'a été élevée sur ce point ;
Attendu que la visite des lieux a eu lieu, le 10 mai 2011,
Qu'aucune critique n'est faite relative à la description des lieux faite par le juge de l'expropriation ;
Attendu que la surface à retenir est bien celle figurant au cadastre ;
Attendu que la date de référence, par dérogation aux dispositions de l'article L 13-15 du code de l'expropriation, par application des dispositions des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme doit être fixée à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendus publics, approuvant, révisant, modifiant le plan d'occupation des sols ou le plan d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;
Qu'en l'espèce, les biens dont s'agit sont situés en zone UA depuis le 28 juin 2007 suite à une délibération du conseil municipal de la ville de Grasse du même jour ;
Qu'ainsi la date de référence est le 28 juin 2007 ;
Attendu que suivant les dispositions de l'article L 13-17 du code de l'expropriation des indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ;
Attendu que la juridiction doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les titulaires des droits immobiliers sur le bien concerné faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prendre pour base, lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées ;
Que les accords doivent être intervenus après le prononcé de la déclaration d'utilité publique ;
Attendu que la déclaration d'utilité publique concernant l'opération de restructuration de l'îlot Nègre a été prise le 27 septembre 2010 ;
Qu'en conséquence seuls les accords conclus à l'amiable postérieurement à cette date peuvent être pris en considération ;
Que seule une vente entre dans cette catégorie, celle du 5 novembre 2010 portant sur une parcelle cadastrée BE numéro 58, mais celle ¿ ci ne présente pas les caractéristiques rappelées ci-dessus de majorité requise,
Que cette référence sera donc écartée ;
Attendu que les termes de comparaison à retenir ne doivent porter que sur les terrains ayant le même usage effectif et une situation proche du bien exproprié ;
Attendu que par des motifs tout à fait pertinents, que la cour fait siens, le premier juge a :
*écarté la méthode de calcul par revenus préconisée par la S. C. I. SARALEX, au profit de la méthode par comparaison,
*retenu les éléments de comparaison nombreux et appropriés fournis l'autorité expropriante et par le commissaire du gouvernement ;
*appliqué un abattement de 20 % pour tenir compte de l'état de l'immeuble et 20 % de l'État d'occupation des appartements
*fixé à la somme de 125. 974 euros le montant global de l'indemnité totale de dépossession due à l'exproprié, se décomposant comme suit :
Indemnité principale : 113. 637 euros,
Indemnité de remploi : 12. 337 euros,
*rejeté la demande de la S. C. I. SARALEX au titre de l'indemnité accessoire relative à la perte de loyer ;
Qu'en conséquence le jugement entrepris sera confirmé ;
Attendu qu'il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles engagés par elles en application l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement, et par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement en date du 20 octobre 2011 sous le numéro de minute 2011/ 049 rendu par la juridiction d'expropriation des Alpes-Maritimes, en ce qu'il a fixé à la somme de 125 974 euros l'indemnité totale de dépossession due à l'exproprié, à la charge de l'établissement public foncier PACA, se décomposant comme suit :
Indemnité principale : 113. 637 euros
Indemnité de remploi : 12. 337 euros,
et a condamné l'Etablissement Public Foncier PACA à verser à la S. C. I. SARALEX la somme de 1. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et a débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
Déboute les parties de leurs demandes d'indemnité de procédure en cause d'appel.
Laisse les dépens à la charge de l'Etablissement Public Foncier PACA.
LE GREFFIER LE PRESIDENT