COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 04 DECEMBRE 2013

RG N : 13/ 00245

Charley X...

Antoine Y..., Perine Z..., Joëlle Z..., Brigitte Y...


Grosse délivrée Me DURAND-MARQUET, avocat
Le quatre Décembre deux mille treize la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

Charley X...
de nationalité Française, né le 31 Mars 1941 à LIMOGES (87), Retraité, demeurant...
représenté par Me Christophe DURAND-MARQUET, avocat au barreau de LIMOGES
APPELANT d'un jugement rendu le 28 JANVIER 2013 par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE LIMOGES

Antoine Y...
de nationalité Française, né le 11 Juin 1982 à POITIERS, demeurant...
représenté par Me Bruno GREZE, avocat au barreau de LIMOGES
Perine Z...
de nationalité Française, née le 05 Décembre 1983 à MONTMORILLON, demeurant...
représentée par Me Bruno GREZE, avocat au barreau de LIMOGES
Joëlle Z...
de nationalité Française, née le 05 Mars 1960 à Abidjan, demeurant...
représentée par Me Bruno GREZE, avocat au barreau de LIMOGES
Brigitte Y...
de nationalité Française, née le 01 Septembre 1951 à NEUILLY SUR SEINE (92200), demeurant...
représentée par Me Bruno GREZE, avocat au barreau de LIMOGES

Selon calendrier de procédure du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 06 Novembre 2013 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 04 Décembre 2013. L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 septembre 2013
Conformément aux dispositions de l'article 786 du Code de Procédure Civile, Monsieur Didier BALUZE, magistrat rapporteur, assisté de Madame Elysabeth AZEVEDO, Greffier, a tenu seul l'audience au cours de laquelle Monsieur le Conseiller BALUZE a été entendu en son rapport, Maître DURAND-MARQUET et Maître GREZE, avocats, sont intervenus au soutien des intérêts de leur client et ont donné leur accord à l'adoption de cette procédure
Après quoi, Monsieur Didier BALUZE, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 04 Décembre 2013 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
Au cours de ce délibéré, Monsieur Didier BALUZE, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Didier BALUZE, Conseiller faisant fonction de Président, de Monsieur Pierre-Louis PUGNET et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

RÉSUMÉ DU LITIGE
Un bail d'habitation a été conclu le 28 décembre 2007 avec effet au 1er janvier 2008 entre M. Charley X... (bailleur) et M. Antoine Y... et Mme Perine Z... (locataires) relatif à une maison située à..., commune de Condat sur Vienne.
Mme Brigitte Y... et Mme Joëlle Z... se sont portés cautions solidaires.
Par une clause avec une annexe, il a été prévu une réduction du loyer de 707 ¿ à 590 ¿ pendant la durée du bail de trois ans en raison des travaux que les locataires s'engageaient à effectuer suivant liste figurant dans cette annexe. Il était précisé : l'ensemble des travaux devra être terminé pour le 30 janvier 2009, en cas de carence des locataires pour faire les travaux, le propriétaire réclamera les compléments de loyer à concurrence de 707 ¿ par mois à effet au 1er janvier 2008, l'état des lieux sera établi dès que l'ensemble des travaux sera terminé, le bilan énergétique sera fait dès que possible.
Les locataires ont donné congé le 22 mars 2012 avec préavis d'un mois pour mutation professionnelle, délai de préavis réduit contesté par le bailleur.
M. X..., faisant état de l'inexécution des travaux et d'impayés, a diligenté une procédure.
Par jugement du 28 janvier 2013, le Tribunal d'Instance de Limoges a prononcé des condamnations réciproques, ordonné la compensation, et il a condamné en conséquence M. X... à payer à M. Antoine Y... et Mme Perine Z... la somme de 8 ¿.
M. X..., appelant, demande :
- de rectifier une erreur matérielle en précisant que Mme Brigitte Y... était bien partie,
- de condamner solidairement M. Antoine Y..., Mme Perine Z..., Mme Joëlle Z... et Mme Brigitte Y... à lui payer 7. 568 ¿, et 82 ¿ (moitié constat Huissier),
- de rejeter les demandes des intimés.
M. Antoine Y..., Mme Perine Z..., Mme Joëlle Z... et Mme Brigitte Y... demandent :
- de débouter M. X... de ses prétentions,
- de le condamner à verser à M. Antoine Y..., Mme Perine Z..., 590 ¿ (dépôt de garantie moins loyer d'avril) et 5. 000 ¿ de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance pendant la durée du bail.
Il est renvoyé aux dernières conclusions des parties déposées par l'appelant le 4 juillet 2013 et par les intimés le 2 septembre 2013.

Il n'y a pas eu d'état des lieux d'entrée.
Si selon un constat d'état des lieux de sortie avec le précédent locataire du 22 octobre 2007, il y avait quatre tuiles cassées et trois fendues, au niveau des rives (donc en bordure de toiture) et s'il y avait des traces d'humidité et de moisissures dans divers endroits de la maison, dont la cause n'est pas établie, on ne peut en déduire que le couvert de l'immeuble n'était pas assuré, pour l'essentiel, et qu'il y avait des risques manifestes pour la sécurité et la santé des occupants, d'autant qu'il n'est justifié d'aucune réclamation en cours de bail qui s'est pourtant renouvelé et qui a duré de 2008 à courant 2012.
De même l'absence de diagnostic énergétique n'établit pas le caractère non décent du logement.
Les locaux ont été délivrés, s'il y avait des travaux à faire, qui concernaient essentiellement les peintures-papiers peints, ils ont fait l'objet de la clause précitée.
Cette clause sur les travaux peut donc s'appliquer et la demande dommages intérêts pour trouble de jouissance pour logement non décent, voire manquement à l'obligation de délivrance, ne sera pas admise.
Sur la réalisation ou non des travaux, il appartient au locataire de justifier de cette exécution qui conditionne l'application de la clause et comme il est le débiteur de cette obligation. Le bailleur ne peut pas établir la preuve d'un fait négatif.
Il n'a pas été fait en effet d'état des lieux spécifique sur la réalisation ou non des travaux, alors que le délai d'exécution était au 30 janvier 2009, aucune des parties ne semblant s'être souciée de cet aspect et de l'état d'avancement des travaux pendant le cours du bail.
Les éléments d'appréciation sur cette difficulté sont alors un constat d'état des lieux avec le précédent locataire en date du 22 octobre 2007 (ce qui est suffisamment proche du début du bail litigieux, constat dit C1), quelques photographies produites par les appelants (dont il n'est pas discuté qu'elles se rapportent au logement en cause) le constat de sortie du 5 juillet 2012 (ou C2 qui ne numérote pas les photos, produites séparément), et les déductions qu'on peut faire de ces éléments.
Il sera fait ainsi les observations suivantes dans l'ordre de la liste sur les seize postes de prestations énumérées par la clause.
Numérotation, équipement ou pièce (s) objet des travaux E = exécuté
NE = non exécuté
1o portail il était à réparer et à peindre, le C2 ne mentionne rien notamment quant à une défectuosité ou dysfonctionnement, il peut s'en déduire que travaux faits, E
2o porte de garage-à réparer et peindre " si possible ",
- C2 ne mentionne rien, même déduction, E
3o porte de cave idem motif 1o, bailleur mentionne dans son propre état (pièce 8 bis) : réparée, E
4o portes entrée et cuisine-à revernir à l'extérieur,
- C2 : porte cuisine vernis très usagé, il peut s'en déduire que la porte n'a pas été revernie et que ces équipements (portes) ont bien été analysés par l'Huissier, mais pas de précision sur la porte d'entrée, il peut là aussi en être déduit que travail fait,


5o séjour salle à manger (et 6o mastic)- repeindre plafond + papiers/ murs,
- C1 fait apparaître un bien plus mauvais état des papiers peints que C2, quelques photos montrent la réalisation de travaux en cours et la pièce après ceux-ci, le tout permet de considérer que travaux faits, E
7o cuisine-repeindre plafond et murs
-vu comparaison C2- C1 et photographies appelants planches 6-7, travaux exécutés E
8o chambre 1er C2 plafond avec couches de différentes peintures mais formant tache, ce qui permet de considérer que plafond a été refait quand même, donc : E,
mais parquet pas poncé, donc là : NE, E

9o porte coulissante penderie admis par bailleur

10o balcon peindre garde corps
C2 : garde corps bas pas repeint,
donc pas terminé, NE
11o bureau-peindre plafond + papiers/ murs
- C1 n'identifie pas de pièces comme étant un bureau,
- le locataire ne se réfère d'ailleurs pas au C1,
- pas de photos,
- preuve exécution non rapportée, NE
12o cage escalier-à peindre
-aucun élément précis, pas d'explications spécifiques des parties, notamment des intimés dans leur tableau, NE
13o la comparaison C2/ C1 permet de considérer que le revêtement de sol a été changé (lino en C1, moquettes en C2), cette comparaison est moins instructive pour les papiers peints et plafond, donc pas de preuve de l'exécution à ce sujet, E

14o douche-refaire joints de carrelage
- C2 : quelques joints en partie basse non exécutés, donc travail pas terminé, NE
15 o et 16o wc et peinture volets pas d'éléments suffisants permettant d'établir l'exécution, NE
Il apparaît ainsi que si divers travaux ont été exécutés, tous les travaux n'ont pas été réalisés.
Cela justifie le principe de la demande de rappel du bailleur mais en raison de cette exécution partielle, sa demande sera admise à concurrence de la moitié du différentiel de loyers.
Les locataires ont donné congé par lettre datée du 22 mars 2012. Il n'est pas produit d'accusé de réception, le bailleur fait état d'une date de réception le 28 mars 2012 (vu d'ailleurs sa propre lettre selon recommandé du 29 mars 2012), date du 28 mars à retenir.
Ce congé était motivé par une mutation professionnelle.
Il n'en est cependant pas justifié.
Selon les pièces produites sur cet aspect, M. Antoine Y... était au chômage depuis le 6 novembre 2011 et il a trouvé un emploi à compter du 1er mars 2012.
Il ne s'agit donc pas non plus d'un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi puisqu'il s'est écoulé quatre mois entre les deux événements.
En conséquence, et vu l'article 15- I de la loi du 6 juillet 1989, le préavis était de trois mois, soit une expiration du bail fin juin 2012.
Le décompte de fin de bail est donc le suivant :
moitié différentiel de loyer 2. 106
loyers de janvier 2011 à juin 2012
707 + 40 (provision/ charges) x 18 mois 13. 446
actualisation (prévue au bail rubrique loyer-révision, non discutée) 540
moitié coût constat Huissier (1) 82
Sous total 16. 174
versements (selon bailleur, pas de preuve de paiement supplémentaire) : 9. 450-9. 450
dépôt de garantie : 1180-1. 180
Solde en faveur du bailleur 5. 544 ¿
(1) : un constat d'Huissier apparaissait nécessaire en raison d'un contexte litigieux et de ce qu'il n'y a pas en toute hypothèse d'état des lieux de sortie co-signés. Si sur l'exemplaire produit, le montant n'apparaît pas, un coût de 164 ¿ est plausible.
Sur les engagements de cautions, il peut être relevé qu'une mention pré-imprimée en tête de document vise la durée du contrat initial et du premier renouvellement.
Ensuite dans les cases sur la durée du contrat initial/ durée 1er renouvellement/ durée de l'engagement de caution, il est indiqué de manière manuscrite (quant aux chiffres) sur l'exemplaire produit par les locataires et cautions : 3 ans/ 3ans/ " 3 " ans. Sur l'exemplaire bailleur, il est marqué : 3 ans/ 3ans/ " 6 " ans ?
Les mentions manuscrites sur l'engagement de caution comportent notamment la phrase suivante : mon engagement est donné jusqu'à la date de départ des locataires et dans la limite de 22. 680 ¿.
Les mentions manuscrites priment sur celles pré-imprimées. En cas d'équivoque, une convention s'interprète en faveur de celui qui s'oblige (a. 1162 du Code Civil). Selon l'a. 2292, le cautionnement doit être exprès et ne peut s'étendre au-delà des limites contractées. Il ressort de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 que la caution doit avoir clairement connaissance de l'étendue de son obligation. Il est considéré que l'extension des obligations de la caution au-delà du bail initial doit faire l'objet d'une mention à ce sujet (en ce sens Cour de Cassation, 1o civile, 4 octobre 2000).
L'indication : jusqu'à la date de départ du locataire, peut valoir pour le départ anticipé du locataire, ou une résiliation, avant la date d'expiration initiale de trois ans.
En revanche, l'engagement est clairement limité à 22. 680 ¿ avec accessoires. Or, cette somme correspond au montant du loyer sur trois ans (les actes font état d'un loyer annuel de 7. 560 ¿, soit loyer + charges : 590 + 40). Et, elle a été payée.
L'action contre les cautions ne sera donc pas admise.
Mme Brigitte Y... avait été assignée (acte du 10/ 09/ 2012) mais son nom a été omis dans l'en-tête du jugement qui sera rectifié de ce chef. Me Greze avait conclu également pour elle.
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties leurs frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt Contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Ordonne la rectification de l'omission matérielle affectant la page un du jugement du Tribunal d'Instance de Limoges du 28 janvier 2013 :
Dit qu'en page un dudit jugement, il doit être inséré, sous l'identité de Mme Z... Joëlle et avant le terme DEFENDEURS, la mention suivante :
Mme Y... Brigitte,

représentée par Me GREZE Bruno, avocat au barreau de Limoges,
Dit qu'il sera procédé par le Greffe aux formalités de l'article 462 du Code de procédure civile,
Réforme jugement,
Condamne solidairement M. Antoine Y... et Mme Perine Z... à payer à M. Charley X... la somme de 5. 544 ¿,
Rejette les demandes pour le surplus ou contraires, notamment envers les cautions et celles au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne M. Antoine Y... et Mme Périne Z..., solidairement, à la moitié des dépens et M. X... à l'autre moitié.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Elysabeth AZEVEDO. Didier BALUZE.