COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS
la SCP DESPLANQUES - DEVAUCHELLE
la SCP LAVAL-LUEGER
28/02/2008
ARRÊT du : 28 FEVRIER 2008
No RG : 06/02805
DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Tribunal de Grande Instance d'ORLEANS en date du 22 Septembre 2006
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :
SARL SLIPOR agissant poursuites et diligences de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège, 5 rue Coteau - 44690 CHATEAU THEBAUD
représentée par la SCP DESPLANQUES - DEVAUCHELLE, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me HITTINGER-ROUX, du barreau de PARIS
D'UNE PART

Société Civile SICOR prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, 5 boulevard Malesherbes - 75008 PARIS
représentée par la SCP LAVAL-LUEGER, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me COHEN-TRUMER, du barreau de PARIS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL EN DATE DU 19 Octobre 2006
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats et du délibéré :
Monsieur Jean-Pierre REMERY, Président de Chambre,
Madame Odile MAGDELEINE, Conseiller,
Monsieur Alain GARNIER, Conseiller.
Greffier :
Madame Nadia FERNANDEZ, lors des débats et du prononcé de l'arrêt.

A l'audience publique du 06 Septembre 2007, à laquelle, sur rapport de Monsieur RÉMERY, Magistrat de la Mise en Etat, les avocats des parties ont été entendus en leurs plaidoiries.

Lecture de l'arrêt à l'audience publique du 28 Février 2008 par Monsieur le Président REMERY, en application des dispositions de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Par jugement du 22 septembre 2006, le Tribunal de Grande Instance d'Orléans, statuant au vu du rapport déposé le 8 février 2005 par l'expert Alain Z..., auquel un jugement du 9 janvier 2004 avait confié la mission de fournir tous éléments utiles à l'estimation de l'indemnité d'éviction due par la SARL SLIPOR suite au refus de renouvellement du bail par la SCI SICOR, a notamment fixé cette indemnité à la somme de 76 700 euros, réservé les droits de la SARL SLIPOR à revendiquer des indemnités accessoires au titre des frais éventuellement exposés pour le remplacement du fonds de commerce, dit n'y avoir lieu à fixer le montant de l'indemnité d'occupation, et condamné la SCI SICOR à payer à la SARL SLIPOR une indemnité de procédure de 2500 euros, ainsi qu'aux dépens.
La SARL SLIPOR a interjeté appel de cette décision. La SCI SICOR a formé appel incident.
Vu les dernières écritures signifiées à la requête de la SARL SLIPOR, le 30 juin 2007, de la SCI SICOR, le 29 juin 2007, auxquelles le présent arrêt se réfère pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
Vu l'ordonnance de clôture rendue le 28 août 2007.
SUR CE, LA COUR,
Attendu qu'en application des dispositions de l'article L. 145-14 du Code de Commerce, le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit « payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » ; que cet article prévoit que « cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre » ;
Que les parties et l'expert s'accordent pour dire qu'en l'espèce l'éviction entraîne la perte totale du fonds, du fait de l'impossibilité de recréer ailleurs le même commerce, et d'y transférer la clientèle ; qu'il s'ensuit que l'évaluation de l'indemnité ne peut tenir compte des frais d'une éventuelle réinstallation ;
Attendu, sur l'indemnité principale, que l'appelante conteste la valeur du fonds de commerce ainsi perdu, telle que fixée par le Premier Juge sur la base du rapport d'expertise, estimant que certains éléments de valorisation dudit fonds n'ont pas été pris en compte par l'expert et ont conduit à une sous-évaluation de cette indemnité ; qu'elle soutient en effet que le chiffre d'affaires retenu, d'une part doit être comptabilisé TTC, d'autre part doit réintégrer les redevances groupe versées par elle à sa holding, et enfin doit tenir compte de la potentialité réelle du magasin, dont elle n'a pu bénéficier en raison du refus du bailleur de l'autoriser à exécuter les travaux nécessaires à la progression de son chiffre d'affaires ; qu'elle reproche à l'expert d'avoir omis de prendre en compte la valeur du droit au bail dans la valorisation globale du fonds de commerce, alors que le loyer actuellement réglé est inférieur à la valeur locative, et qu'aucun déplafonnement n'est autorisé compte tenu des dispositions contractuelles de sorte qu'elle va perdre l'économie de loyer ainsi réalisée ; qu'enfin qu'elle se prévaut des usages de la profession pour conclure à ce que soit appliqué au chiffre d'affaires ainsi obtenu un taux de 80 %;
Que la SCI SICOR rappelle que l'indemnité doit être évaluée au jour de la réalisation du dommage, soit à la date la plus proche du départ effectif des lieux loués ; que, constatant que sa locataire n'a pas fourni les chiffres d'affaires les plus récents, et en particulier ceux des années 2004, 2005, et 2006, elle expose qu'il convient d'effectuer un abattement de 10 % sur le montant de l'indemnité principale car, selon elle, le défaut de production des bilans des années récentes laisse présumer une baisse du chiffre d'affaires ;
Attendu que par des motifs pertinents que la Cour adopte, le Tribunal, faisant une exacte application des circonstances de l'espèce, ainsi que du dommage effectivement subi, a d'ores et déjà répondu à tous les moyens de la SARL SLIPOR, qui ne fait que reprendre, en cause d'appel, ceux qu'elle avait déjà soutenus en première instance ;
Qu'en particulier, la SARL SLIPOR ne démontre pas que les usages de la profession seraient de comptabiliser le chiffre d'affaires TTC, l'expert ayant, au contraire, rappelé que tel n'était pas le cas en l'espèce, s'agissant d'un commerce de bonneterie lingerie masculine ; que, par ailleurs, le règlement de la redevance à la holding relève d'un accord entre franchiseurs et franchisés, inopposable au bailleur, étant souligné que, contrairement à ce que semble soutenir l'appelante, le versement de cette redevance est sans lien avec l'éviction ;
Que ces mêmes usages conduisent à retenir le taux de 40 % appliqué, tant par l'expert que par le Tribunal, au regard des particularités du fonds perdu ; qu'en effet, contrairement à ce que soutient l'appelante, le bail, qualifié par l'expert de « dur et contraignant », ne peut bénéficier d'aucune valorisation, dans la mesure où il stipule une destination des lieux très étroite et doublée d'une obligation de conserver l'enseigne « SLIPISSIMO », ce qui interdit toute adaptation de l'activité alors, au surplus, que cette activité se trouve en concurrence directe avec l'hypermarché CARREFOUR implanté dans la même galerie marchande ; que les locaux loués sont d'une surface réduite (31 m²), seules deux boutiques de cette galerie ayant une superficie inférieure ; qu'en outre le prix du loyer payé correspond à 7 % du chiffre d'affaires annuel hors taxes, avec un minimum garanti de 80 600 F hors taxes (12 287,39 euros) indexé annuellement, de sorte que si la faible activité du locataire sortant a permis le maintien d'un loyer réduit, un éventuel preneur peut se trouver dans la situation d'avoir à régler un loyer supérieur à la valeur locative effective ;
Que la SARL SLIPOR, qui ne prouve pas l'existence du refus de son bailleur de procéder à des travaux, dont au demeurant elle ne précise pas la nature, et n'a elle-même, effectué aucun aménagement intérieur depuis la prise de possession des lieux, ne peut sérieusement se prévaloir du potentiel selon elle important du fonds perdu, alors que son propre chiffre d'affaires est, en monnaie constante, inférieur à celui réalisé par son prédécesseur antérieurement à 1993, et que son commerce présente une rentabilité se situant entre 4 et 5 % exception faite de l'exercice 2002, rentabilité pouvant être qualifiée, selon l'expert dont les constatations ne sont pas démenties sur ce point, de faible puisque dans le prêt-à-porter en général ce rapport s'établit en moyenne à 12/15 % ; que, dès lors, sauf à supposer l'existence d'un chiffre d'affaires occulte, destiné à réduire considérablement le prix du loyer, ce que la foi due aux affaires interdit d'imaginer, la SARL SLIPOR par ses conditions et résultats d'exploitation rapporte exactement la preuve contraire de ses allégations ;
Attendu que l'indemnité d'éviction devant réparer un dommage, il est de jurisprudence constante que ce dommage doit être évalué au jour le plus proche de sa réalisation, en l'espèce, le départ du locataire ;
Que, malgré la demande de la bailleresse, les résultats récents n'ont pas été fournis, la SARL SLIPOR ne formulant aucune réponse aux observations de son adversaire relativement à l'évolution négative du chiffre d'affaires ; qu'il convient de déduire de cette carence de la SARL SLIPOR à justifier de son chiffre d'affaires pour les années 2004, 2005, et 2006, et, par voie de conséquence, à justifier de son propre préjudice, que, ainsi que le soutient la SCI SICOR sans être contredite sur ce point, ledit chiffre d'affaires a subi une baisse non négligeable, conforme à l'évolution générale de l'exploitation du fonds litigieux, telle que ci-dessus rappelée, baisse qu'il convient de fixer, au regard de la commercialité des lieux, et de ces éléments, à 5 % ;
Qu'en conséquence l'indemnité principale s'établit à 71 915 euros ;
Attendu sur les indemnités accessoires, que la SARL SLIPOR reproche à l'expert d'avoir retenu une indemnité de remploi ne tenant pas compte de l'imposition sur les plus-values à long terme ; que, cependant, la charge fiscale afférente aux indemnités perçues par le locataire évincé, ne peut être retenue, quand bien même existerait-il, ainsi que le soutient la société locataire, une différence de traitement fiscal entre le bailleur et le preneur, le juge de l'indemnité n'ayant pas à s'ériger en censeur du régime de taxation des plus-values ;
Que, surtout, c'est à bon droit que le Tribunal a constaté que les indemnités accessoires ne peuvent être dues que pour autant que le locataire évincé soit en mesure d'établir qu'il a un projet de réinstallation, étant encore rappelé que l'éviction entraîne, en l'espèce, la perte totale du fonds et que la SARL SLIPOR, malgré la longueur de la procédure, n'a, à aucun moment, fait connaître une décision ou un projet de réinstallation ;
Que, dans la mesure où le montant de la somme allouée au titre de l'indemnité d'éviction principale peut être de nature à déterminer la SARL SLIPOR dans le choix de poursuivre ou non une exploitation en d'autres lieux, il apparaît raisonnable de réserver ses droits relatifs aux indemnités accessoires, ainsi que l'a fait le Tribunal, à l'exception de l'allocation de la somme de 1000 euros pour frais divers qui seront d'évidence exposés dans le cadre de la cessation d'exploitation ;
Attendu, sur l'appel incident relatif à l'indemnité d'occupation, que, dans son jugement du 9 janvier 2004, le Tribunal de Grande Instance d'Orléans, tant par ses motifs que son dispositif, a fixé l'indemnité d'occupation à la charge de la SARL SLIPOR au montant du loyer et de ses accessoires tels que prévu au bail du 7 mars 1988, et ce jusqu'à libération complète des lieux, rejetant la demande d'abattement de 20 % pour précarité, dont la société locataire n'avait pas justifié ; qu'à aucun moment il n'est mentionné que cette condamnation aurait un caractère provisionnel ;
Que cette décision a, en conséquence, sur ce point, autorité de chose jugée, étant souligné que la Cour n'est pas saisie d'un recours à l'encontre de ce jugement qui n'était que partiellement avant dire droit ;
Attendu que la décision déférée sera donc, sous la réserve de la réactualisation de l'indemnité principale, confirmée en toutes ses dispositions ;
Que l'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
PAR SES MOTIFS,
Statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort,
Réforme la décision déférée du chef du montant de l'indemnité principale,
En conséquence condamne la SCI SICOR à verser à la SARL SLIPOR la somme de 71 915 euros à ce titre,
Confirme pour le surplus,
Condamne la SARL SLIPOR à verser à la SCI SICOR une indemnité de procédure de 3000 euros,
Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire,
Condamne la SARL SLIPOR aux dépens d'appel.
Accorde à la SCP DESPLANQUES DEVAUCHELLE , titulaire d'un office d'avoué près la cour d'appel d'Orléans, le droit à recouvrement direct reconnu par l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
Et le présent arrêt a été signé par Monsieur Rémery, Président et Madame Fernandez, Greffier ayant assisté au prononcé de l'arrêt.