COUR D'APPEL DE NOUMÉA
Arrêt du 25 Juillet 2013
Chambre Civile
Numéro R. G. :

Décision déférée à la cour :
rendue le : 07 Mai 2012
par le : Tribunal de première instance de NOUMEA
Saisine de la cour : 08 Juin 2012
PARTIES DEVANT LA COUR

LA CAISSE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE NOUVELLE CALEDONIE, prise en la personne de son représentant légal en exercice
1 rue de la Somme-BP. 163-98845 NOUMEA CEDEX
représentée par la SELARL REUTER-DE RAISSAC

M. Jacques X...
né le 31 Octobre 1944 à KOUMAC (98850)
demeurant...-98840 TONTOUTA
représenté par la SELARL de GRESLAN
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 24 Juin 2013, en audience publique, devant la cour composée de :
Thierry DRACK, Premier Président, président,
Christian MESIERE, Conseiller,
Anne AMAUDRIC DU CHAFFAUT, Conseiller,
qui en ont délibéré,
Christian MESIERE, Conseiller, ayant présenté son rapport.
Greffier lors des débats : Cécile KNOCKAERT

- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
- signé par Thierry DRACK, président, et par Stéphan GENTILIN, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.
PROCEDURE DE PREMIERE INSTANCE
Par un jugement rendu le 07 mai 2012 auquel il est renvoyé pour l'exposé de l'objet du litige, le rappel des faits et de la procédure, les prétentions et les moyens des parties, le Tribunal de Première Instance de NOUMEA, statuant :
1) sur les demandes formées par M. Jacques X... à l'encontre de la CAISSE de CREDIT AGRICOLE MUTUEL de NOUVELLE CALEDONIE, aux fins :
* d'interdire à cette dernière d'accomplir tout acte de disposition sur le lot C 2 du Lotissement ROBELIN à PAITA,
* de dire qu'il est devenu propriétaire dudit lot,
* d'obtenir le paiement des sommes suivantes :
-5 928 750 FCFP au titre de la perte des intérêts bancaires,
-4 500 00 FCFP au titre de la perte des loyers,
-6 000 000 FCFP à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,
-1 500 000 FCFP à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice résultant de l'abus dans la saisie immobilière,
2) sur les demandes reconventionnelles formées par la CAISSE de CREDIT AGRICOLE MUTUEL de NOUVELLE CALEDONIE à l'encontre de M. Jacques X... aux fins d'obtenir :
* l'expulsion du demandeur, occupant sans droit ni titre, sous astreinte,
* le paiement des sommes suivantes :
-200 000 FCFP à titre de dommages-intérêts,
-300 000 FCFP au titre des frais irrépétibles,

* dit que l'acte du 20 août 1995 intervenu entre M. Jacques X... et M. Dominique Z... s'analyse en une promesse de location-vente d'un bien immobilier situé à PAITA, lot C 2 du lotissement ROBELIN,
* débouté M. X... de ses demandes,
* dit qu'il n'est pas occupant sans droit ni titre de ce fonds,
* débouté la CAISSE de CREDIT AGRICOLE MUTUEL de NOUVELLE CALEDONIE de ses demandes reconventionnelles,
* débouté les parties de leurs demandes présentées au titre des frais irrépétibles,
* condamné M. X... aux entiers dépens, avec distraction.
PROCEDURE D'APPEL
Par une requête enregistrée au greffe de la Cour le 08 juin 2012, la CAISSE de CREDIT AGRICOLE MUTUEL de NOUVELLE CALEDONIE a déclaré relever appel de cette décision.
Cette procédure a été enrôlée sous le numéro 2012/ 230.
Par une requête enregistrée au greffe de la Cour le 25 juin 2012, M. Jacques X... a déclaré relever appel de cette décision, signifiée le 11 mai 2012.
Cette procédure a été enrôlée sous le numéro 2012/ 249.
Par une décision rendue le 26 juillet 2012, le magistrat chargé de la mise en état de la procédure a ordonné la jonction de ces deux dossiers et dit que l'affaire sera désormais suivie sous le numéro 2012/ 230.
Dans son mémoire ampliatif d'appel et ses conclusions postérieures, la CAISSE de CREDIT AGRICOLE MUTUEL de NOUVELLE CALEDONIE sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de ses demandes reconventionnelles et demande à la Cour :
* de dire que M. Jacques X... est occupant sans droit ni titre sur le bien dont elle est propriétaire,
* d'ordonner l'expulsion de M. Jacques X..., ou de tous autres occupants de son chef, du bien situé à la ..., Commune de PAITA, lot ...provenant du morcellement ..., si besoin avec l'assistance de la force publique, dans les huit jours de la décision à intervenir,
* d'assortir cette décision d'une astreinte de journalière 50 000 FCFP,
* de condamner M. Jacques X... à lui payer les sommes suivantes :
-2 000 000 FCFP à titre de dommages-intérêts pour le préjudice spécial subi,
-400 000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Elle fait valoir pour l'essentiel :
- qu'en 1997, la Caisse de Crédit Agricole Mutuel, créancière de M. Z... en vertu d'un jugement rendu le 29 mai 1996, a diligenté une procédure de saisie immobilière en vue de la vente du bien litigieux, la mise à prix étant fixée à 7 000 000 FCFP,
- que le 13 novembre 1997, M. Jacques X... lui a adressé un courrier pour lui faire connaître son intérêt pour l'acquisition de ce bien, pour le prix de 7 000 000 FCFP, dans les mêmes conditions de crédit octroyé auparavant à M. Z...,
- que le 22 décembre 1997, M. Jacques X... lui a adressé un nouveau courrier faisant état d'un acte sous seing privé signé le 20 août 1995 entre M. Z... et lui-même, concernant une location-vente devant être formalisée et prendre effet au 1er janvier 1996, ce qui n'a jamais été le cas,
- que par jugement du 05 janvier 1998, la Caisse de Crédit Agricole Mutuel a été déclarée adjudicataire du bien litigieux pour le prix de 7 000 000 FCFP, et ce, sans que M. X... ne se soit présenté pour confirmer son intérêt et participer aux enchères publiques,
- que le 13 février 1998, M. Jacques X..., sous couvert d'une SCI. ALIZE, lui a adressé un courrier pour l'achat du terrain à hauteur de 4 000 000 FCFP,
- que le 24 avril 1998, elle lui a proposé ce bien à l'achat au prix de 7 000 000 FCFP,
- que par un courrier du 26 août 1998, M. Jacques X... lui a fait connaître sa décision d'acquérir ce bien au prix de 7 000 000 FCFP mais a imposé le règlement du prix en mensualités de 50 000 FCFP " conformément au bail de location-vente établi par M Z... ",
- que par courrier du 31 août 1998, la SCI. ALIZE, toujours en cours de constitution, lui a indiqué qu'elle ne se portait plus acquéreur du bien estimant sa valeur en deçà du prix de vente proposé,
- que par un courrier du 02 décembre 1998, elle a donné acte à M. Jacques X... de cette décision et lui a demandé de quitter les lieux au plus tard pour le 28 février 1999,
- qu'au cours de l'année 2009, M. Jacques X... a de nouveau manifesté de l'intérêt pour l'acquisition de ce terrain,
- que par courrier du 02 novembre 2009, elle a fait connaître à son Notaire, Maître ROUVRAY, son accord pour la cession de ce fonds au prix de 11 000 000 FCFP,
- que M. Jacques X... n'a jamais donné suite à cette proposition, se contentant de saisir le juge des référés pour voir reconnaître sa qualité de propriétaire,
- que le juge des référés ayant rejeté ses demandes, M. Jacques X... a saisi le Tribunal de Première Instance qui, à son tour, l'a débouté,
- que M. Jacques X... ne peut prétendre qu'il y a eu parfaite exécution de la promesse de vente,
- que l'acte dont il se prévaut n'a jamais fait l'objet du moindre commencement d'exécution,
- qu'en effet, la promesse de location-vente était soumise à l'établissement d'un contrat en bonne et due forme par un Notaire,
- qu'en outre, M. Jacques X... n'a jamais procédé au moindre versement,
- qu'en réalité, les parties signataires à l'acte du 20 août 1995 n'ont pas souhaité y donner la suite prévue,
- que les sommes versées par son fils, M. Jean-Jacques X... n'ont pas été appréhendées par elle mais portées au crédit d'un compte ouvert dans ses livres au nom de M. Jean-Jacques X...,
- que c'est donc à tort que le premier juge a considéré que M. Jacques X... n'était pas occupant sans droit ni titre du lot litigieux au motif qu'il en avait pris possession en vertu de l'acte du 20 août 1995 qui lui conférait la qualité de locataire,
- qu'en l'espèce, il est établi que M. Jacques X... n'a jamais versé le moindre loyer au titre de l'occupation du bien,
- qu'il a occupé et occupe encore le bien appartenant au Crédit Agricole Mutuel depuis l'adjudication du 05 janvier 1998,
- qu'il a même essayé de vendre une partie (30 ares) de ce terrain qui ne lui appartient pas,
- que la démonstration de sa mauvaise foi est donc largement rapportée.
Par conclusions datées du 15 novembre 2012, M. Jacques X... sollicite la réformation du jugement en ce qu'il a rejeté ses demandes.
Il demande à la Cour :
* de dire qu'il est bien devenu propriétaire du lot C 2 du lotissement ROBELIN à la ..., Commune de PAITA et ce, pour le prix de 7 000 000 FCFP,
* que l'arrêt à intervenir vaudra titre de propriété,
* de lui donner acte de ce qu'il s'engage à verser à première demande la somme de 1 100 000 FCFP en complément du prix de vente,
* de condamner la CCAM à lui payer la somme de 500 000 FCFP au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Il fait valoir pour l'essentiel :
- que par un acte du 20 août 1995, M. Dominique Z... a conclu avec lui un acte de location-vente sur 15 ans portant sur le lot C 2 avec les constructions y édifiées pour la somme de 8 500 000 FCFP à raison de 50 000 FCFP par mois,
- qu'il était prévu que le contrat prendrait effet à compter du 1er janvier 1996 et que les loyers devaient être versés auprès de la CCAM de Nouvelle Calédonie,
- que le cahier des charges rédigé dans le cadre de la procédure de saisie immobilière, mentionnait que le bien était " occupé sans droit ni titre par M. Jacques X... ",
- qu'après l'adjudication du 05 janvier 1998, il a déclaré à la CCAM qu'il voulait se porter acquéreur de ce bien,
- qu'en réponse, la CCAM lui a offert ce terrain à la vente pour un prix de 7 000 000 FCFP,
- qu'un ordre de virement permanent a été mis en place par M. Jean-Jacques X... en faveur de la CCAM,
- que ces versements n'avaient d'autre objet que le paiement du loyer dans le cadre du contrat de location-vente,
- que M. Jean-Jacques X... a versé à la CCAM la somme totale de 5 900 000 FCFP et ce jusqu'à la fin de l'année 2008,
- que pendant 12 ans, la CCAM n'a pas contesté ces versements, manifestant ainsi son acceptation de la situation,
- que par courrier du 05 février 2009, M. Jean-Jacques X... a demandé à la CCAM de solder le prix de vente, soit la somme totale de 1 100 000 FCFP,
- que la CCAM n'a pas donné suite à cette proposition, ce qui l'a amené à engager la présente action,
- que c'est à juste titre que le premier juge a considéré que le contrat conclu entre M Z... et lui-même s'analysait en un contrat de location-vente,
- que l'adjudication ne met pas fin au contrat de location conclu antérieurement par le propriétaire du terrain, de sorte que celui qui acquiert le terrain est tenu de respecter les termes du contrat de location,
- qu'il occupe le terrain en qualité de locataire depuis 1996 sans jamais être troublé dans sa jouissance,
- qu'il y a développé une activité agricole, a réparé et entretenu les bâtiments,
- que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites,
- que la vente conclue entre les parties est parfaite, lui-même ayant pour sa part respecté ses obligations.
Les ordonnances de clôture et de fixation de la date d'audience ont été rendues le 14 mars 2013.
MOTIFS DE LA DECISION
1) Sur la recevabilité des appels :
Attendu que l'appel principal et l'appel incident, formés dans les délais légaux, doivent être déclarés recevables ;
2) Sur les demandes principales présentées par M. Jacques X... :
Attendu qu'il résulte des pièces versées et des débats que par un acte sous seing privé du 20 août 1995, M. Dominique Z... a cédé à M. Jacques X... un terrain d'une superficie de 3 hectares 2 ares formant le lot ...du morcellement ..., ainsi que toutes les constructions y édifiées, situé au lieu-dit " La ..." dans la commune de PAITA pour le prix de 8 500 000 FCFP ;
Que l'acte précise que la cession se fera sous la forme d'une location-vente sur quinze ans moyennant le versement d'une somme mensuelle de 50 000 FCFP ;
Qu'il précise encore que le loyer sera versé au profit du CREDIT AGRICOLE ;
Qu'il précise également qu'en attendant que l'acte de location-vente soit effectué et qu'il prenne effet à compter du 1er janvier 1996, M. X... est autorisé à occuper, défricher, planter, et utiliser le réseau d'alimentation en eau et électricité en place ;
Que force est de constater que cet acte sous seing privé n'a jamais été régularisé par acte authentique ;
Qu'au cours de l'année 1997, la CAISSE de CREDIT AGRICOLE MUTUEL de Nouvelle Calédonie, qui était créancière des époux Dominique et Marie Z... à hauteur de 19 874 355 FCFP à la suite d'un jugement rendu par le Tribunal de Première Instance de NOUMEA le 29 mai 1996, a engagé une procédure de saisie immobilière du terrain litigieux, dont la mise à prix a été fixée à 7 000 000 FCFP ;
Que par un courrier daté du 13 novembre 1997, M. Jacques X... a fait savoir à la CCAM qu'il était intéressé par l'acquisition de ce bien et ce, pour le prix de 7 000 000 FCFP avec intérêts à 6, 5 % sur quinze ans, au lieu des 8 500 000 FCFP convenus avec M. Z... afin de tenir compte des dégâts importants causés par les cyclones Betti et Brenda ;
Que par un courrier daté du 24 novembre 1997, la CCAM a informé M. Jacques X... de la mise en oeuvre de la procédure de saisie immobilière et de la date de la vente aux enchères fixée au 05 janvier 1998, l'invitant à prendre contact avec son conseil, la SCP d'avocats REUTER-PIVETEAU, pour tous renseignements complémentaires sur les conditions de cette adjudication ;
Que par un courrier daté du 22 décembre 1997, M. Jacques X..., ayant lu dans le cahier des charges que le bien était occupé par lui sans droit ni titre, a rappelé à la CCAM l'existence de l'acte sous seing privé conclu le 20 août 1995 entre M. Z... et lui-même, lui reprochant d'avoir lancé la vente sur saisie immobilière sans l'avoir averti et sans tenir compte de ses droits de préemption ;
Que le jugement du 05 janvier 1998 a constaté la carence d'enchère et déclaré la CCAM adjudicataire définitif du bien litigieux pour le prix principal de 7 000 000 FCFP ;
Que force est de constater que M. Jacques X... ne s'est pas présenté à cette audience d'adjudication sur enchères publiques ;
Que ce même jugement ordonne à tous détenteurs ou possesseurs de cet immeuble d'en délaisser la possession en faveur de l'adjudicataire sous peine d'y être contraints par voie d'expulsion ou tous autres moyens légaux ;
Que par un courrier daté du 13 février 1998, M. Jacques X..., agissant en qualité de gérant de la SCI. ALIZE en cours de constitution, a offert à la CCAM la somme de 4 000 000 FCFP pour l'achat de ce bien ;
Que par un courrier daté du 24 avril 1998, la CCAM a informé le gérant de la SCI. ALIZE que lors du conseil d'administration du 02 avril 1998, les administrateurs de la Caisse avaient décidé de ne pas donner suite à sa proposition et maintenu l'offre de vente de cette propriété pour la somme de 7 000 000 FCFP payable au comptant ;
Que par un courrier daté du 26 août 1998, M. Jacques X... a fait savoir à la CCAM que la SCI. ALIZE n'avait pas obtenu de prêt et qu'il acceptait le prix de 7 000 000 FCFP, lui précisant toutefois qu'elle recevrait le loyer de 50 000 FCFP par virement bancaire du compte de M. Jean-Jacques X..., le 15 de chaque mois, " conformément au bail de location-vente établi par M Z... " ;
Qu'il ajoute " Dès qu'il sera possible de solder la différence, nous le ferons " ;
Que par un courrier daté du 31 août 1998, M. Jacques X..., agissant en qualité de gérant de la SCI. ALIZE en cours de constitution, a informé la CCAM de sa décision de ne plus se porter acquéreur de la propriété située à La ..., au motif que plusieurs banques démarchées avaient expertisé la propriété au-dessous du prix proposé ;
Que par un courrier daté du 02 décembre 1998, la CCAM a donné acte à M. X... de cette décision et lui a demandé de libérer les lieux le 28 février 1999 au plus tard, afin de lui permettre de procéder à la vente de ce terrain ;
Attendu qu'aux termes de l'article 1582 du Code civil, la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livre une chose, et l'autre à la payer ;
Qu'aux termes de l'article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété acquise de droit à l'acquéreur à l'égard du vendeur, dès lors qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ;
Qu'au vu des conditions posées par ces textes, M. Jacques X... ne peut sérieusement soutenir que la vente est parfaite entre les parties ;
Qu'en effet, il résulte des développements qui précèdent M. Jacques X... n'a jamais totalement accepté l'offre de vente du bien litigieux présentée telle que présentée par la CCAM, à savoir le paiement du prix de 7 000 000 FCFP au comptant, puisque dans sa réponse il a indiqué que le loyer serait versé par virement bancaire du compte de M. Jean-Jacques X..., soit 50 000 FCFP le 15 de chaque mois, " conformément au bail de location-vente établi par M Z... " ;
Que toutefois, la jurisprudence de la Cour de Cassation considère que la vente est un contrat consensuel qui, sauf stipulation contraire, opère transfert de propriété dès l'échange des consentements et que les conditions de paiement du prix ne sont pas de nature à modifier les effets du contrat de vente ;
Qu'en revanche, dans le courrier daté du 31 août 1998, M. Jacques X... a informé la CCAM de sa décision de ne plus se porter acquéreur de cette propriété au motif que sa valeur réelle était inférieure au prix proposé ;
Que ce faisant, il a expressément renoncé à se porter acquéreur de cette propriété ;
Qu'une nouvelle offre lui a été présentée en 2009 à laquelle il n'a pas donné suite ;
Qu'au vu de ces éléments, c'est à juste titre que le premier juge a débouté M. Jacques X... de sa demande principale visant à le déclarer propriétaire du bien litigieux et de ses demandes accessoires ;
Attendu qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. Jacques X... de l'intégralité de ses demandes, mais par substitution de motifs ;
3) Sur les demandes reconventionnelles présentées par la CAISSE de CREDIT AGRICOLE de Nouvelle Calédonie :
Attendu qu'il résulte des pièces versées, des débats et des développements qui précèdent, que dès le mois de décembre 1997, la CCAM a été informée de l'existence du contrat de location-vente conclu entre M. Dominique Z... et M. Jacques X... et donc, de l'occupation par ce dernier du bien litigieux ;
Qu'à la suite du jugement d'adjudication du 05 janvier 1998, la CCAM disposait d'un titre lui permettant de faire procéder à l'expulsion de M. Jacques X..., ce qu'elle n'a pas fait, ce qui peut s'expliquer par le fait que les parties avaient engagé des discussions en vue de la cession de la propriété en question ;
Que toutefois, force est de constater que cette explication n'était plus valable à compter de la réception par le CCAM du courrier du 31 août 1998 par lequel M. Jacques X... l'a informée de sa décision de ne plus se porter acquéreur du bien litigieux ;
Qu'il résulte d'un échange de courriers intervenu en 2009 entre Maître ROUVRAY, Notaire à PAITA, et le conseil de la CCAM, que pendant des années celle-ci a reçu des versements effectués par M. Jean-Jacques X... et ce, à hauteur de 6 050 000 FCFP ;
Que dans la réponse adressée au Notaire le 02 novembre 2009, la CCAM précise que cette somme se trouve sur les comptes de l'intéressé, " pour paiement partiel du prix d'achat ", qu'elle est prête à céder le bien à M. Jacques X... au prix de 11 000 000 FCFP, mais que pour ce faire il convient d'une part, d'obtenir l'accord de M. Jean-Jacques X... pour lui affecter la somme de 6 050 000 FCFP, et d'autre part, de demander à M. Jacques X... de s'acquitter de la différence, soit la somme de 4 950 000 FCFP dès la signature de l'acte de vente ;
Qu'il n'est pas contestable que M. Jacques X... n'a pas donné une suite favorable à cette nouvelle offre ;
Qu'ainsi, il apparaît que pendant plus de 10 années, la CCAM a accepté la présence de M. Jacques X... sur le bien immobilier dont elle est devenue propriétaire à la suite du jugement d'adjudication du mois de janvier 1998, qu'elle n'a pas sollicité son expulsion alors même qu'elle disposait d'une décision de justice lui permettant de la faire, qu'elle n'a pas rejeté les versements mensuels de 50 000 FCFP effectués par M. Jean-Jacques X... au titre des loyers, ce contentant de les affecter sur un compte ouvert en son nom et de les considérer comme des paiements partiels du prix de cession de la propriété ;
Que dans ces conditions, la CCAM ne peut sérieusement soutenir que M. Jacques X... occupe le bien litigieux sans droit ni titre et solliciter son expulsion ;
Que de même, par son inaction, elle a contribué à son propre préjudice, si tant est qu'il existe, et est donc mal fondée à solliciter réparation ;
Qu'au vu de ces éléments, c'est à juste titre que le premier juge a débouté la CCAM de sa demande principale visant à déclarer M. Jacques X... occupant sans droit ni titre du bien litigieux et de ses demandes accessoires aux fins d'expulsion et indemnisation ;
Attendu qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la CCAM de l'intégralité de ses demandes, mais par substitution de motifs ;
PAR CES MOTIFS :

Statuant par arrêt contradictoire déposé au greffe ;
Déclare les appels recevables en la forme ;
Confirme le jugement rendu le 07 mai 2012 par le Tribunal de Première Instance de NOUMEA en toutes ses dispositions, mais par substitution de motifs ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires comme mal fondées ;
Vu les dispositions prévues par l'article 700 du Code de procédure civile, déboute les parties de leurs demandes respectives présentées à ce titre ;
Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens par elle engagés dans le cadre de la procédure d'appel ;
Le greffier, Le président,