Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 06 AVRIL 2018
(no , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/12665
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Mai 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 13/02639

Monsieur E... U...
né le [...] à FONTENAY-AUX-ROSES (92)

Madame X... I... épouse U...
née le [...]  à LONGJUMEAU
demeurant [...]
Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Diane PROTAT de l'AARPI AARPI PROTAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0084

Monsieur P... C...
né le [...] à BOULOGNE
demeurant [...]
Représenté et assisté sur l'audience par Me Arnaud GRAIGNIC, avocat au barreau de PARIS, toque : U0004, substitué sur l'audience par Me Stéphanie PERACCA, avocat au barreau de PARIS, toque : U0004
Mademoiselle G... C...
née le [...] à PARIS 15ème
demeurant [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Arnaud GRAIGNIC, avocat au barreau de PARIS, toque : U0004, substitué sur l'audience par Me Stéphanie PERACCA, avocat au barreau de PARIS, toque : U0004
Mademoiselle R... C...
née le [...] à BOULOGNE BILLANCOURT
demeurant [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Arnaud GRAIGNIC, avocat au barreau de PARIS, toque : U0004, substitué sur l'audience par Me Stéphanie PERACCA, avocat au barreau de PARIS, toque : U0004
Madame Z... B..., intimée en qualité de Clerc de Notaire, séquestre des parties conformément à la promesse de vente signée le 20 juillet 2012 en l'étude de Maître Y..., notaire à Paris, [...]
demeurant [...]
non représenté
Signification de la déclaration d'appel en date du 25 juillet 2016 et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 02 septembre 2016, toutes deux remises à personne.
SA HSBC FRANCE prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité
No SIRET : B77 567 028 4
ayant son siège au [...]
Représentée par Me Etienne GASTEBLED de la SCP LUSSAN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0077
Assistée sur l'audience par Me Gaëlle CHOTARD DE KEGHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C1858
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Mars 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à dispositionau greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Suivant acte reçu le 20 juillet 2012 par M. Y..., notaire à Paris, M. et Mme C... ont promis de vendre à M. U... et Mme I... qui se sont réservé la faculté d'acquérir, un appartement sis [...] , moyennant le prix de 745.000 €. Cette promesse était conclue sous condition suspensive d'obtention de prêts par les acquéreurs, pour une durée expirant le 31 octobre 2012, et une indemnité d'immobilisation de 74.500 € a été convenue, dont la moitié, soit 37.250 € a été séquestrée entre les mains de Mme B..., clerc de l'étude notariale Y....
Le 19 septembre 2012, M. U... et Mme I... ont adressé à M. et Mme C... une lettre d'accord de prêt de la société HSBC France, puis, le 29 octobre suivant, ils ont informé le notaire que la condition suspensive avait défailli en raison de la non-obtention de leur prêt, la banque HSBC France ayant considéré son accord «de principe» caduc pour n'avoir pas été régularisé avant le 4 octobre 2012.
Estimant que la condition suspensive d'obtention de prêt était soit remplie soit défaillie par la faute des bénéficiaires, M. et Mme C... ont, selon acte extra-judiciaire des 7 et 13 février 2013, assigné M. U... et Mme I... et Mme B... afin de voir dire que l'indemnité d'immobilisation leur était acquise et ordonner au séquestre de libérer entre leurs mains la somme de 37.250 €.
M. U... et Mme I... ont appelé en intervention forcée et garantie la société HSBC France par acte extra-judiciaire du 15 avril 2013.
O... T... épouse C... est décédée le [...] en cours d'instance et Mmes G... et R... C... sont volontairement intervenues à l'instance en leur qualité d'ayants-droit de leur mère.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 25 mai 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :
- reçu Mmes G... et R... C... en leur intervention volontaire,
- dit que M. U... et Mme I... étaient redevables envers M. et Mme C... de la somme de 74.500 € au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente,
- en conséquence, enjoint à Mme B..., en sa qualité de séquestre, de régler directement aux consorts C... la somme de 37.250 € versée entre ses mains,
- condamné M. U... et Mme I... in solidum à payer aux consorts C... la somme de 37.250 € correspondant au solde de l'indemnité d'immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2013,
- débouté M. U... et Mme I... de leurs demandes et appel en garantie,
- dit le jugement commun à Mme B... en sa qualité de séquestre,
- condamné M. U... et Mme I... à payer aux consorts C... la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens, excepté ceux de la société HSBC France qui resteraient à sa charge,
- ordonné l'exécution provisoire.
M. U... et Mme I... ont relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions du 30 janvier 2012, de :
au visa des articles 1176, 1178 et 1382 du code civil,
- dire que la condition suspensive d'obtention de prêt n'a jamais été réalisée,
- dire que la promesse de vente est caduque,
- dire que la partie de l'indemnité d'immobilisation séquestrée entre les mains de Mme B... doit leur être restituée,
- enjoindre au séquestre de libérer immédiatement cette somme entre leurs mains,
- dire l'arrêt opposable au séquestre,
- dire que les consorts C... ont engagé leur responsabilité délictuelle à leur égard et les condamner solidairement à leur payer, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, la somme de 20.000 € en réparation de leur préjudice avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2012,
- dire que la société HSBC France a engagé sa responsabilité délictuelle à leur égard et la condamner à les relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre eux au bénéfice des consorts C...,
- condamner la société HSBC France à leur payer la somme de 25.000 € de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal du 25 septembre 2012,
- en tout état de cause, condamner solidairement les consorts C... et la société HSBC France à leur payer la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
Les consorts C... prient la Cour, par dernières conclusions du5 mars 2018, de :
au visa des articles 1147, 1181 et suivants, 1382 du code civil, 328 et suivants du code de procédure civile,
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- débouter M. U... et Mme I... de leurs demandes,
- les condamner au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
La société HSBC France prie la Cour, par dernières conclusions du 20 février 2018, de :
au visa de l'article 1134 ancien du code civil,
- dire que la lettre du 19 septembre 2012 n'exprime qu'un accord de principe quant à l'octroi de prêts,
- dire que toutes les conditions posées par ledit accord de principe n'étaient pas réunies le 4 octobre 2012,
- dire que cet accord de principe est devenu caduc le 4 octobre 2012,
- dire que M. U... et Mme I... n'établissent pas qu'elle aurait commis une faute, ni qu'ils subissent un préjudice en lien de causalité avec la faute alléguée,
- en conséquence et en tout état de cause, débouter M. U... et Mme I... de leurs demandes,
- confirmer le jugement en ce qu'il a écarté toute responsabilité de sa part et débouté M. U... et Mme I... de leurs demandes dirigées contre elle,
- condamner solidairement M. U... et Mme I... au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
Madame Z... B... assigné à personne n'a pas constitué avocat.


Au soutien de leur appel, M. U... et Mme I... font essentiellement valoir que la condition suspensive d'obtention de prêt a défailli sans faute de leur part alors que la banque HSBC France n'avait donné qu'un accord de principe sur les prêts n'équivalant pas à une offre ferme, accord qu'elle a estimé caduc par la suite ; ils soulignent que cette interprétation est également celle de la banque et des notaires qui relèvent que les prêts ne pouvaient être considérés comme accordés avant la signature de l'offre de prêt qui devait intervenir à la date butoir du 4 octobre 2012 ; ils estiment avoir accompli toutes les diligences nécessaires à l'obtention des prêts HSBC France et avoir satisfait aux conditions posées par cette banque en lui adressant l'acceptation de la délégation d'assurance CAFPI que leur courtier leur avait adressé ;
Les consorts C... répondent que la condition suspensive d'obtention de prêt est remplie dès lors que la banque HSBC France a notifié aux bénéficiaires un accord de prêt et que le refus qui leur a été opposé par la suite ne résulte que de leur carence à transmettre à la banque les documents qu'elle leur demandait, ajoutant que la notification de refus de prêt de HSBC France, intervenue le 29 octobre 2012, soit plus d'un mois après le délai contractuellement fixé au 25 octobre 2012, est tardive ;
La société HSBC France soutient quant à elle n'avoir donné, par sa lettre du 18 septembre 2012, qu'un accord de principe quant à l'octroi d'un prêt et que c'est sans faute de sa part que cet accord est devenu caduc faute pour M. U... et Mme I... de justifier de l'acceptation d'une délégation d'assurance dans le délai prévu, déniant avoir reçu cette délégation avant le 29 septembre 2012, le courriel du 10 septembre 2012 ne comportant pas cette délégation en pièce jointe, contrairement aux allégations de M. U... et Mme I... et elle conteste avoir aucunement engagé sa responsabilité en retirant son accord de principe ; elle souligne encore que les prêts demandés ne correspondaient pas aux caractéristiques contractuelles, en sorte que l'accord de principe qu'elle avait donné ne pouvait réaliser la condition suspensive d'obtention de prêt prévue à la promesse de vente ;
La condition suspensive d'obtention de prêt est réputée accomplie lorsque la banque préteuse a accordé le prêt sollicité et n'a pas rétracté son offre par la suite : au cas d'espèce, l'offre de prêt HSBC France n'ayant pas été donnée de façon ferme et définitive mais seulement sous conditions, il est constant que la condition suspensive d'obtention de prêt a défailli ; il convient de rechercher si cette défaillance est imputable aux bénéficiaires, engagés sous cette condition, dès lors qu'une condition suspensive est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ;
Aux termes de la promesse de vente, M. U... et Mme I... se sont engagés à acquérir le bien des consorts C... sous condition suspensive d'obtention des prêts suivants :
- un prêt immobilier personnel classique d'un maximum de 335.000 € au taux maximum de 3,55 % l'an sur une durée maximale de 180 mois, accompagné d'un crédit logement ou de toute garantie réelle ou personnelle,
- un prêt immobilier personnel classique d'un maximum de 365.000 € au taux maximum de 4,05 % l'an sur une durée maximale de 298 mois, accompagné d'un crédit logement ou de toute garantie réelle ou personnelle,
et il est prévu que «ces prêts seront réputés obtenus au sens de l'article L. 312-16 du code de la consommation dès réception par le bénéficiaire d'une offre correspondant aux caractéristiques ci-énoncées et de l'agrément par les assureurs du ou des emprunteurs aux contrats obligatoires d'assurance collectives liées à ce prêt» ;
La société HSBC France a écrit à M. U... et Mme I..., le 19 septembre 2012, qu'elle confirmait son accord de prêt d'un montant de :
- 351.000 € au taux de 3,90 % sur une durée de 300 mois,
- 341.200 € au taux de 3,5 % sur une durée de 180 mois,
et que la mise en place de ce dossier de crédit se ferait sous réserve :
- du respect des dispositions du code de la consommation, le cas échéant,
- de la mise en place des garanties suivantes : Crédit Logement,
- de la signature d'un contrat selon l'acte rédigé par la banque,
- de l'acceptation de la délégation d'assurance,
la banque précisant : «la présente proposition est valable pour une durée de quinze jours, soit jusqu'au 4 octobre 2012. En conséquence, à défaut de formalisation du contrat de prêt et des éventuelles garanties prévues pendant ce délai, cette proposition serait nulle et non avenue» ;
Par une seconde lettre du 27 octobre 2012 adressée à M. U... et Mme I..., la banque rappelle que son accord de crédit n'a été donné que sous réserve de la signature d'un contrat de prêt et de la mise en place des garanties y afférentes, au plus tard le 4 octobre 2012, et que «ledit contrat de prêt et les garanties prévues n'ayant pas été régularisées à cette date, [elle] confirme que l'accord de crédit est nul et non avenu» ;
S'il ressort de ces éléments que M. U... et Mme I... n'ont pas demandé des prêts correspondant aux caractéristiques prévues contractuellement, soit un prêt de 335.000 € au taux maximum de 3,55 % l'an sur une durée maximale de 180 mois et un autre prêt d'un maximum de 365.000 € au taux maximum de 4,05 % l'an sur une durée maximale de 298 mois, dès lors que la société HSBC France leur a notifié une offre de prêt pour un premier crédit de 351.000 € au taux de 3,90 % sur une durée de 300 mois et un second crédit de 341.200 € au taux de 3,5 % sur une durée de 180 mois, toutefois les modifications apportées aux caractéristiques prévues ne les ont pas aggravées, dans la mesure où les montants, taux et durée des prêts demandés sont inférieurs aux maxima fixés par la convention des parties : les modalités de demandes de prêt sont donc sans lien de causalité avec la défaillance de la condition suspensive de prêt ;
Il résulte des courriels échangés entre les consorts U... I... et la banque HSBC que les trois premières conditions exigées par cette banque ne posaient pas difficulté, notamment par suite de l'accord du Crédit Logement pour cautionner les prêts, donné dès le 20 juillet 2012 pour des prêts totalisant 706.000 €, peu important que les prêts demandés aient été minorés de 9.000 € en septembre pour un total de 693.000 €, cette différence, en moins, de 9.000 €, ne pouvant modifier l'accord initial du Crédit Logement ;
Quant à l'acceptation de la délégation d'assurance par la banque, il appert des courriels adressés par M. U... à HSBC France les 10 et 23 septembre 2012 que le courtier CAFPI mandaté par les emprunteurs avait reçu l'accord de la MNCAP sur l'assurance-crédit mais que les délégations d'assurance devaient être régularisées par la précision de la date de prise d'effet du prêt qu'il incombait à HSBC France d'indiquer aux emprunteurs afin de valider les délégations ; ainsi, en réponse au courriel en date du 21 septembre 2012 du conseiller HSBC France, M. H..., informant M. U... et Mme I... qu'il joignait à son mail la «lettre d'accord de principe» sur les prêts bancaires et leur demandant s'ils avaient pu obtenir l'acceptation de l'assureur pour la délégation d'assurance, ces derniers lui répondaient le 23 septembre 2012 : «Nous avons effectivement obtenu l'acceptation de l'assureur pour la délégation d'assurance (P.J). A ce sujet et afin que nous puissions recevoir les contrats, nous aurions besoin d'indiquer à M. V..., notre courtier CAFPI, une date de prise d'effet. Quelle date devons nous lui communiquer ?
Je vous transmettrai l'acceptation concernant la délégation d'assurance pour X... [Mme I...] dès que M. V... me l'aura envoyée (processus retardé car il avait besoin de l'avis d'imposition commun 2012 que nous venons de lui adresser).
Dans combien de temps la garantie Crédit Logement sera-t-elle mise en place ?» ;
La banque HSBC France ne prouve ni même n'allègue qu'elle aurait renseigné les candidats emprunteurs sur la date précise d'effet du prêt réclamée, précision qui était indispensable pour l'obtention des contrats définitifs de délégations d'assurance quant aux prêts octroyés, documents distincts de l'acceptation de la délégation d'assurance par la MNCAP transmise à la banque HSBC, alors que le courriel de M. H... du 2 octobre 2012 ne répond à la requête de M. U... et Mme I... relative à la date d'effet des prêts ;
Alors qu'il avait reçu des emprunteurs, le 29 septembre précédent, les certificats d'adhésion à l'assurance signés, avec la précision «qu'ils attendaient encore les formulaires de la MNCAP à faire signer par X... ainsi que les échéanciers», le conseiller HSBC se bornait à réclamer les certificats d'adhésion originaux et les échéanciers, documents qui ne pouvaient être envoyés à la banque avant qu'elle ne donnât de son côté les renseignements nécessaires à l'édition des contrats de délégation d'assurance ; puis par un message téléphonique du 17 octobre 2012 retranscrit par huissier de justice, M. H... faisant savoir à M. U... et Mme I... :

...] J'ai eu votre message. Pour une signature le 31, ça va vraiment être très compromis parce que le dossier donc part une fois les avenants de délégation d'assurance signés, donc le temps de l'étude en termes de crédit, voir si le dossier est bien complet, d'éditer les offres, les onze jours de délai légal, et ensuite le retour des offres pour le déblocage des fonds, ça me paraît vraiment impossible. Le service crédit, il leur faut un mois en général pour être à l'aise et faire ça correctement. Donc, euh, rappelez moi quand vous pourrez au 0 44 14 56 84. Merci beaucoup. Au revoir» ;
A réception de ce message, M. U... et Mme I... ont sollicité des promettants une prorogation au 23 novembre 2012 de la promesse de vente que ces derniers ont refusé, sauf à imposer aux bénéficiaires la prise en charge des échéances de leur crédit-relais ;
Il s'ensuit que les bénéficiaires, engagés sous condition suspensive d'obtention de prêt, n'ont pas empêché la réalisation de cette condition qui n'a défailli que par suite des tergiversations de la banque HSBC France, laquelle, après avoir donné aux emprunteurs un accord de principe le 19 septembre 2012, a été par la suite constamment carente dans le suivi du dossier, tardant à indiquer à ses clients, en dépit de leurs demandes répétées, la date d'effet des prêts indispensable à la mise en place des contrats de délégations d'assurance et, une fois réunis tous les documents nécessaires à l'octroi d'une offre définitive de prêt, leur indiquant qu'il fallait, au minimum, à ses services, un mois pour finaliser le dossier, pour, enfin, rétracter son offre de principe au motif, non développé au demeurant dans sa lettre rédigée en termes imprécis, que le «contrat de prêt et les garanties prévues n'ayant pas été régularisées à cette date, [elle] confirme que l'accord de crédit est nul et non avenu», alors que ce défaut de régularisation n'incombait qu'à son impéritie et au défaut de diligence de son conseiller ;
Dès lors, la promesse de vente étant caduque par suite de l'absence de réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt, sans faute de la part des bénéficiaires, le jugement sera infirmé et les consorts C... seront déboutés de leurs demandes ; l'indemnité d'immobilisation de 74.500 € devra être restituée à M. U... et Mme I... ; il sera rappelé à cet égard que le présent arrêt infirmatif constitue un titre de restitution des sommes réglées en vertu de l'exécution provisoire assortissant le jugement, augmentées des intérêts au taux légal à compter de sa signification ;
Le séquestre ayant libéré les fonds séquestrés entre les mains des consorts C..., il n'y a pas lieu de lui délivrer l'injonction sollicitée ;
L'exercice d'une action en justice par une partie qui fait une appréciation inexacte de ses droits n'est pas, en soi, constitutif d'une faute, à moins que cet exercice ne soit accompagné de circonstances particulières de nature à le faire dégénérer en abus par malice, légèreté blâmable ou intention de nuire, circonstances non caractérisées au cas d'espèce, de sorte que M. U... et Mme I... seront déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts dirigées contre les consorts C... ;
La solution donnée au litige prive d'objet la demande de garantie dirigée par M. U... et Mme I... à l'encontre de la banque HSBC France ;
En revanche, M. U... et Mme I... sont fondés à se voir indemniser par cette banque des tracas, désagréments, procédures et difficultés diverses consécutives au traitement incohérent et préjudiciable de leur demande de prêt, tels que détaillés ci-dessus, et la société HSBC France sera condamnée à leur régler une somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts ;
En équité, les consorts C... et la société HSBC France seront condamnés in solidum à payer à M. U... et Mme I... la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire,
Infirme le jugement,
Statuant à nouveau,
Dit la promesse de vente caduque,
Dit que l'indemnité d'immobilisation doit être restituée à M. U... et Mme I...,
Rappelle que le présent arrêt infirmatif constitue un titre de restitution des sommes réglées en vertu de l'exécution provisoire assortissant le jugement, augmentées des intérêts au taux légal à compter de sa signification,
Déboute les consorts C... de leurs demandes,
Dit sans objet l'appel en garantie de M. U... et Mme I... contre la société HSBC France,
Condamne la société HSBC France à payer à M. U... et Mme I... la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts,
Condamne in solidum les consorts C... et la société HSBC France à payer à M. U... et Mme I... la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande,
Condamne les consorts C... et la société HSBC France in solidum aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,