COUR D'APPEL

1ère CHAMBRE A

ARRET N 60
AFFAIRE N : 07 / 00227
Jugement du 14 Novembre 2006
Tribunal de Grande Instance du MANS
no d'inscription au RG de première instance 05 / 03850
ARRET DU 12 FEVRIER 2008
APPELANTS :
Monsieur Stéphane X...
...72330 YVRE LE POLIN
Mademoiselle Nathalie Y...
...72330 YVRE LE POLIN
représentée par la SCP GONTIER-LANGLOIS, avoués à la Cour
assistée de Me Isabelle AMBROIS, avocat au barreau du MANS

LA CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE DES PAYS DE LA LOIRE
8 Rue de Bréa-BP 835-44020 NANTES CEDEX 01
représentée par la SCP CHATTELEYN ET GEORGE, avoués à la Cour
assistée de Me François GAUTIER, avocat au barreau du MANS
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 11 Décembre 2007 à 14 H 00, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame CHAUVEL, conseiller, désignée par ordonnance du Premier Président en date du 22 décembre 2006 pour exercer les fonctions de président, Monsieur MARECHAL, conseiller ayant été entendu en son rapport, et Madame JEANNESSON, vice-président placé faisant fonction de conseiller,
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame LEVEUF
ARRET : contradictoire
Prononcé publiquement le 12 février 2008, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
Signé par Madame CHAUVEL, président, et par Madame LEVEUF, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Stéphane X... et Nathalie Y... ont conclu le 2 mars 2000 un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan avec monsieur Lionel Z... exerçant l'activité de promoteur immobilier sous l'enseigne MAISONS YANN CONSTRUCTION en vue de l'édification d'une maison de type sur mesure sur un terrain dont ils étaient propriétaires à CERANS FOULLETOURTE, lieu-dit La Chapelle du Léard pour un coût de 574 500 francs outre les travaux restant à la charge des propriétaires pour un montant de 110 000 francs.
Il était contractuellement convenu que les travaux commenceraient 1 mois après la réalisation des conditions suspensives devant être réalisées dans un délai de 8 mois à compter de la signature du contrat et tenant notamment à l'obtention des prêts demandés pour le financement de la construction, l'obtention du permis de construire et autres autorisations administratives, l'obtention de l'assurance " dommages-ouvrage " et l'obtention de la garantie de livraison au prix et délais convenus (article 4 / 4-CONDITIONS SUSPENSIVES). La durée des travaux était fixée à 12 mois à compter de l'ouverture du chantier.
Le contrat stipulait également que la garantie de remboursement (dont il était prévu qu'il soit justifié par une attestation jointe et faisant partie intégrante du contrat) et la garantie de livraison seraient délivrées par ICD FRANCE CAUTION.
Deux avenants au contrat principal étaient signés le même jour, le premier portant sur l'exécution des raccordements, des évacuations et d'un busage pour un coût supplémentaire de 15 000 francs TTC, le second portant sur la description du lot chauffage compris dans le prix convenu.
Le 17 mars 2000, monsieur Z... émettait une facture égale à 5 % du montant du marché à sa signature soit la somme de 28 725 francs et le 12 mai suivant une facture de 148 900 francs correspondant au stade ouverture du chantier-fondation pour 114 900 francs, à l'assurance dommages ouvrage pour 19 000 francs et à l'avenant no1 pour 15 000 francs. Ces sommes étaient payées par les consorts X...-Y... par apport personnel et par un prêt employeur à concurrence de 50 000 francs.
Pour le financement de l'opération, la CAISSE D'EPARGNE DES PAYS DE LA LOIRE, Agence de SAVIGNÉ L'ÉVÊQUE émettait le 3 mai 2005 deux offres de prêt immobilier :
-la première d'un montant de 203 020 francs remboursable en 186 mensualités au taux annuel de 5, 95 %
-la seconde d'un montant de 150 000 francs remboursable en 180 mensualités au taux annuel de 4, 10 %.
Ces deux offres étaient acceptées par Stéphane X... et Nathalie Y... le 23 mai 2000.
La construction n'était pas menée à son terme, Monsieur Z... faisant l'objet d'une procédure collective suivant jugement du 5 décembre 2001. Par ordonnance du juge commissaire de la procédure collective roboam Lionel avec extension à SARTHE CONSTRUCTION " LES MAISONS YANN CONSTRUCTION ", la créance de Stéphane X... et Nathalie Y... a été admise pour la somme de 28 420, 46  à titre chirographaire et rejetée pour le surplus.
Estimant que le contrat de construction de maison individuelle était entaché de plusieurs irrégularités et reprochant à la CAISSE D'EPARGNE ET DE PRÉVOYANCE DES PAYS DE LA LOIRE une violation de ses obligations de conseil et de vérification des mentions protectrices du maître de l'ouvrage, Stéphane X... et Nathalie Y..., par acte du 22 juillet 2005 ont fait assigner la CAISSE D'EPARGNE ET DE PRÉVOYANCE DES PAYS DE LA LOIRE sur le fondement des articles L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation et subsidiairement 1147 du code civil devant le tribunal de grande instance du Mans à l'effet d'obtenir sa condamnation à leur payer la somme de 50 000  en réparation de leurs différents préjudices financiers outre celle de 3 000  en raison de sa résistance abusive.
Par jugement du 14 novembre 2006, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, de la procédure antérieure ainsi que des motifs de cette décision, le tribunal de grande instance du Mans a :
-débouté " monsieur G... " et madame Y... de leur demande de dommages et intérêts et de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
-rejeté toutes demandes plus amples ou contraires
-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire
-condamné in solidum " monsieur G... " et madame Y... à payer à la CAISSE D'EPARGNE ET DE PRÉVOYANCE DES PAYS DE LA LOIRE la somme de 1 000  au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance.
Stéphane X... et Nathalie Y... ont interjeté appel de cette décision le 1er février 2007.
Les parties ont constitué avoué et conclu. L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 novembre 2007.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Vu les dernières conclusions déposées par Stéphane X... et Nathalie Y..., le 13 novembre 2007, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens en application des articles 455 et 954 du nouveau code de procédure civile, et aux termes desquelles l'appelant demande à la cour :
-d'infirmer le jugement et de condamner la CAISSE D'EPARGNE ET DE PRÉVOYANCE DES PAYS DE LA LOIRE à leur verser la somme de 50 000  à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier et ce avec intérêt au taux légal à compter de leur demande
-de condamner la CAISSE D'EPARGNE ET DE PRÉVOYANCE DES PAYS DE LA LOIRE à leur verser la somme de 3 000  au titre de l'article 700 du code de procédure civile
-de rejeter toutes prétentions contraires
-de condamner la CAISSE D'EPARGNE ET DE PRÉVOYANCE DES PAYS DE LA LOIRE aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés pour ces derniers conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
A l'appui de leur contestation du jugement déféré, ils soutiennent que la responsabilité de la banque est engagée du fait qu'elle n'a pas rempli son obligation d'information et de conseil en émettant des offres de prêt sans vérifier la conformité du contrat aux dispositions de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation et sans vérifier ni la communication de l'attestation de garantie de livraison, ni son existence réelle, ni que la garantie de remboursement était bien annexée au contrat. Ils font encore valoir qu'ils ont versé une somme totale de 46 179, 86  à fonds perdus dans la mesure où la construction n'a jamais été achevée et sans qu'il puisse, du fait de l'absence de garantie, exercer aucun recours à la suite de la procédure collective du constructeur.
Vu les dernières conclusions déposées par la CAISSE D'EPARGNE ET DE PRÉVOYANCE DES PAYS DE LA LOIRE, le 15 novembre 2007, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens en application des articles 455 et 954 du nouveau code de procédure civile, et aux termes desquelles elle demande à la cour :
-de dire l'appel et les demandes non fondés et d'en débouter les appelants
-de confirmer le jugement en son principe et en ses dispositions non contraires à leurs conclusions
-de condamner in solidum Stéphane X... et Nathalie Y... à lui leur payer la somme de 3 000  au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile
-de condamner Stéphane X... et Nathalie Y... aux dépens de l'appel dont distraction au profit de leur avoué.
La CAISSE D'EPARGNE ET DE PRÉVOYANCE DES PAYS DE LA LOIRE soutient d'une part qu'elle a parfaitement respecté les dispositions du code de la construction et de l'habitation et vérifié que le contrat était conforme aux exigences légales avant de présenter une offre de prêt aux consorts X...-Y... et d'autre part qu'elle n'a commis aucun manquement à son obligation d'information et de conseil alors que le dossier qui lui était soumis justifiait de l'octroi de la garantie dommages aux ouvrages, que l'absence de garantie dite de remboursement ne peut être source de préjudice puisque prenant fin à la date d'ouverture du chantier et alors qu'en l'absence de réception de la garantie de livraison, elle n'a pas débloqué les fonds. Elle estime que c'est la faute des consorts X...-Y... qui est à l'origine de leur préjudice puisqu'informés dès la signature du contrat de construction des risques liés à l'absence de garantie, ils ont commandé l'exécution des travaux qu'ils ont financés de leurs propres deniers et hors sa connaissance alors même qu'ils n'ignoraient pas que le marché était conclu sous le coup de la condition suspensive non levée de la garantie de livraison, qui est à l'origine de leur préjudice. Elle soutient qu'elle n'avait aucune qualité pour prodiguer informations et conseils à l'occasion de l'exécution du contrat de construction ou des financements dont les maîtres d'ouvrage ont pris l'initiative. Enfin elle conteste en toute hypothèse la consistance du préjudice allégué faisant notamment valoir que les consorts X...-Y... ne peuvent prétendre ni au remboursement du montant des travaux notamment ceux liés au surcoût des fondations ni au prix des frais afférents à l'achat du terrain alors qu'il n'est au surplus pas démontré que le projet ne peut pas être mené à son terme.

L'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation subordonne l'émission d'une offre de prêt destinée à être proposée au maître d'ouvrage dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle à la vérification préalable par le prêteur de ce que le contrat de construction qui lui est transmis comporte les énonciations obligatoires mentionnées à l'article L. 231. 2 du même code. L'alinéa k de cet article précise que le contrat doit comporter l'énonciation des justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat.
Monsieur X... et Mademoiselle Y... soutiennent en premier lieu inutilement que l'absence de vérification par la CAISSE D'EPARGNE de l'annexion au contrat de la garantie de livraison serait constitutive d'un manquement fautif alors qu'il est expressément prévu au contrat du 2 mars 2000, qui a été soumis à la banque pour contrôle avant l'émission des offres de prêt, que le contrat est expressément soumis à la condition suspensive de l'obtention par le constructeur de la garantie de livraison prévue à l'article L. 231. 6 du code de la construction et de l'habitation, qui vise à couvrir le maître de l'ouvrage à compter de la date d'ouverture du chantier contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus, et que cette attestation sera adressée au maître de l'ouvrage dans le délai prévu pour la réalisation des conditions suspensives.
Cette condition suspensive est parfaitement conforme aux dispositions de l'article L. 231. 4 du code de la construction et de l'habitation qui l'autorise.
Il ne saurait dès lors être reproché à la CAISSE D'EPARGNE ET DE PRÉVOYANCE DES PAYS DE LA LOIRE, alors que le contrat faisait mention de ce que l'attestation normalisée de garantie de livraison était demandée dès la signature à ICD FRANCE CAUTION d'avoir manqué à ses obligations légales ou à son devoir de conseil ou d'information.
Les appelants soutiennent en second lieu que la banque ne pouvait émettre les offres de prêt alors que l'attestation de garantie de remboursement censée être annexée au contrat ne l'était pas.
L'article R. 231. 8 du code de la construction et de l'habitation prévoit qu'en cas d'absence de stipulation de dépôt de garantie, une attestation de garantie de remboursement des sommes versées avant l'ouverture du chantier, constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou une entreprise d'assurance agréés à cet effet, est annexée au contrat. Cette garantie, qui prend fin à la date d'ouverture du chantier, vise à la protection du contractant pour le cas où le contrat ne peut être exécuté faute de réalisation des conditions suspensives dans le délai, pour le cas où le chantier n'est pas ouvert à la date convenue et pour le cas où le maître d'ouvrage exerce sa faculté de rétractation.
En l'espèce, le contrat soumis à la CAISSE D'EPARGNE prévoyait expressément que du fait de la justification par le constructeur d'une garantie de remboursement, l'échelonnement des paiements serait fixé, conformément à l'article R. 231. 7 du code de la construction et de l'habitation, c'est-à-dire que le constructeur pourrait exiger des règlements dans la limite d'un pourcentage maximum de 15 % à l'ouverture du chantier. La banque devait en conséquence, préalablement à l'émission des offres de prêt, vérifier que l'attestation de garantie de remboursement était effectivement annexée et que ce document constituait bien l'attestation de garantie prévue par les textes.
Le fait que la CAISSE D'EPARGNE n'ait pas vu que cette attestation n'était pas annexée au contrat montre qu'elle a failli à son obligation de contrôle préalable à l'émission des offres de prêt et, ce faisant, a engagé sa responsabilité à l'égard des maîtres d'ouvrage.
Le moyen invoqué seulement en cause d'appel selon lequel il ne serait pas justifié par les demandeurs que l'attestation de garantie de remboursement n'aurait pas été annexée n'est pas pertinent alors qu'il est constant que ICD FRANCE CAUTION n'a jamais apporté aucune des garanties énoncées au contrat, ce qui démontre l'absence de toute attestation en ce sens, et alors que le prêteur ne produit pas l'exemplaire du contrat de construction de maison individuelle qui lui a été remis par les consorts X...-Y..., qui permettait de vérifier le bien fondé de son argumentation sur ce point
Il est ainsi manifeste que l'absence de vérification et le non-respect des dispositions combinées des articles L. 231. 10 et L. 231. 2 du code de la construction et de l'habitation engagent la responsabilité contractuelle de la CAISSE D'EPARGNE DES PAYS DE LOIRE.
Par ailleurs, la banque, tenue d'un devoir de renseignement et de conseil à l'égard des emprunteurs, devait, alors qu'elle constatait l'absence de garantie de remboursement, attirer leur attention sur le non-respect par le constructeur des dispositions légales sur ce point, dans le contrat de construction et partant sur les risques quant à la régularité de l'opération de construction.
Ayant apprécié la totalité du financement de l'opération avant d'envisager d'émettre les offres de prêt et ayant par ailleurs consenti au déblocage pour cette opération de sommes provenant d'un plan d'épargne logement (PEL) ouvert dans ses livres, la Banque devait spécialement attirer l'attention de Monsieur X... et de Mademoiselle Y... sur les risques qu'ils encouraient à poursuive leur engagement financier avant la levée de la condition suspensive tenant à la délivrance et la preuve de la garantie de livraison.
Le préjudice résultant directement des fautes et manquements ainsi caractérisés à l'égard de la banque doit être fixé à la somme de 15 000  pour, d'une part, tenir compte de l'engagement imprudent, en l'absence de levée de la condition suspensive, des maîtres d'ouvrage, lequel a grandement concouru à la réalisation de leur propre dommage et, d'autre part, de la non incidence sur le préjudice de l'absence de la garantie de remboursement postérieurement à l'ouverture du chantier. Cette somme sera productive d'intérêts au taux légal à compter de la demande en justice.
Le jugement sera en conséquence infirmé.
Les dépens de première instance et d'appel seront mis à la charge de la CAISSE D'EPARGNE qui succombe.
Il n'existe aucune considération d'équité qui permette de dispenser la CAISSE D'EPARGNE de contribuer aux frais irrépétibles engagés par les appelants. Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dans les limites prévues au dispositif.
PAR CES MOTIFS
STATUANT publiquement et contradictoirement,
INFIRME le jugement déféré ;
CONDAMNE la CAISSE D'EPARGNE ET DE PRÉVOYANCE DES PAYS DE LA LOIRE à payer à Monsieur Stéphane X... et Mademoiselle Nathalie Y... la somme de 15 000  à titre de dommages-intérêts outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 22 juillet 2005 ;
CONDAMNE la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE DES PAYS DE LA LOIRE à leur payer la somme de 2 500  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE DES PAYS DE LA LOIRE aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
C. LEVEUF S. CHAUVEL