COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 2
ARRÊT DU 20 / 12 / 2007


No de MINUTE : / 07
No RG : 03 / 03518
Jugement (No 2001 / 1931)
rendu le 30 Avril 2003
par le Tribunal de Grande Instance d'ARRAS
REF : GG / MB / AMD

Monsieur Jean X...
né le 24 Juin 1925 à BOCHNIA (Pologne)
demeurant...


représenté par Maître QUIGNON, avoué à la Cour
ayant pour conseil Maître Henri BARBET, avocat au barreau de DOUAI

Syndicat de copropriétaires DE LA RESIDENCE LES QUATRE VENTS
pris en la personne de son syndic Monsieur Z... Frédéric
ayant son siège social
Rue Blanqui
62800 LIEVIN
représentée par la SELARL Eric LAFORCE, avoué à la Cour
Madame Françoise B...
née le 19 Août 1936 à MENIL SUR BELVITTE
demeurant...

représentée par la SCP CONGOS- VANDENDAELE, avoués associés à la Cour
PARTIE INTERVENANTE
Société SCP C... 
D...
notaires associés
ayant son siège social


représentée par la SCP THERY- LAURENT, Avoués associés à la Cour
ayant pour conseil Maître Jacques HERBAUX, avocat au barreau de BETHUNE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Madame GOSSELIN, Président de chambre
Monsieur FROMENT, Conseiller
Madame MARCHAND, Conseiller
---------------------
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame POPEK
DÉBATS à l'audience publique du 11 Juin 2007, après rapport oral de l'affaire par Madame GOSSELIN
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 20 Décembre 2007 après prorogation du délibéré en date du 23 Octobre 2007 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Madame GOSSELIN, Président, et Madame POPEK, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
VISA DU MINISTÈRE PUBLIC
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 3 MAI 2007

Par jugement rendu le 30 avril 2003, le Tribunal de Grande Instance d'Arras :
- a débouté Madame B..., le syndicat des copropriétaires de la Résidence des Quatre Vents et la SCP C...- D... de leurs demandes de nullité de l'assignation,
- a débouté Monsieur X... de l'ensemble de ses demandes,
- a condamné Monsieur X... à payer à Madame B... la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
- a débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence des Quatre Vents de ses autres demandes,
- a débouté la SCP C...- D... de sa demande au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Par déclaration du 12 juin 2003, Monsieur X... a fait appel de la décision ci- dessus visée à l'encontre de Madame B... et du syndicat des copropriétaires, cet appel étant limité aux dispositions du jugement le déboutant de ses demandes dirigées contre Madame B... et le syndicat des copropriétaires de la Résidence les Quatre Vents.
Par acte délivré à personne le 9 octobre 2003, Madame B... a formé appel provoqué à l'encontre de la SCP C...- D..., lui a fait dénoncer la grosse du jugement susvisé, la déclaration d'appel, les conclusions déposées par Monsieur X... et a sollicité sa garantie si la Cour devait faire droit à l'appel principal de Monsieur X....
Par conclusions déposées le 11 décembre 2006, Monsieur X... demande de :
- lui donner acte de ce que le syndicat des copropriétaires intimé n'a communiqué à ce jour aucune des pièces invoquées dans ses écritures tant en première instance qu'en appel et en tirer toutes conséquences que de droit,
- débouter les intimés Françoise B... et le syndicat des copropriétaires de la résidence les Quatre Vents, LIEVIN, de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- réformer le jugement frappé d'appel en ses dispositions déboutant Monsieur X... de ses demandes à l'encontre de Françoise B... et du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence les Quatre Vents, LIEVIN et le condamnant à verser à ces derniers des dommages et frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens,
- sur le fondement des articles 1108, 1109 et 1119 du code civil et des articles 14, 15, 16, 17, 18 et 43 de la loi no 65- 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dire et juger que l'acte authentique du 15 décembre 1988 intitulé Résolution de vente et modificatif du règlement de copropriété du 10 décembre 1987 est nul et non avenu et, en conséquence,
- dire et juger que le prix obtenu par Françoise B... de la vente à un acquéreur de bonne foi des lots 58, 49 et 137, rétrocédés par le syndicat à Françoise B... par l'acte du 15 décembre 1988, revient de droit aux copropriétaires,
- dire et juger que le Syndicat des Copropriétaires versera à Monsieur X... la quotité qui lui est due sur ledit prix de vente, soit 430 / 10. 143èmes, augmentée des intérêts à compter du jour de la vente opérée par Françoise B..., conformément aux dispositions d'ordre public des articles 16 et 16- 1 de la loi no 65- 557 du 10 juillet 1965,
- constater le caractère non avenu par le seul effet de la loi des Dispositions transitoires annexées à l'acte authentique du 15 décembre 1988, sur le fondement des dispositions d'ordre public des articles 10, 11, 14, 17, 18 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 28 du décret no 67- 223 du 17 mars 1967 et, en conséquence,
- dire et juger que Françoise B... a perdu la qualité de syndic provisoire de la copropriété les Quatre- Vents à compter du 16 mars 1988 et- sur le fondement des dispositions de l'article 7 du décret no 67- 223 du 17 mars 1967- en tirer telles conséquences que le droit touchant la validité des assemblées convoquées par Françoise B... postérieurement à cette date,
- dire et juger que Françoise B... devra restituer à la Copropriété le montant des charges communes dont elle s'est exonérée personnellement en vertu des dispositions transitoires ou dont elle a exonéré ses ayants droit ou ayants cause,
- constater que la modification de l'article 10 du règlement de copropriété adoptée par l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 20 juin 1992 transférant au syndicat la propriété des boîtiers de télécommande du portail d'accès / voitures, est non avenue par le seul effet de la loi sur le fondement des dispositions d'ordre public des articles 8, 26 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 et, en conséquence,
- dire et juger que le Syndicat des Copropriétaires remboursera à Monsieur X..., propriétaire antérieur de trois boîtiers, accessoires des lots 145, 162 et 165 représentant trois parkings acquis en propriété privative par l'appelant avant le 20 juin 1992, la somme de 564 euros augmentée des pénalités prélevées par le syndicat et augmentée des intérêts sur ladite somme à compter du jour de la cession, soit du 20 juin 1002, en application de l'article 1378 du code civil,
- constater que l'acquisition par le syndicat des boîtes à lettres individuelles installées dès l'origine dans la copropriété, inscrite au budget prévisionnel adopté par l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 26 mars 1994, doit être réputée non écrite en application des articles 8, 26c et 43 de la loi du 10 juillet 1965 et, en conséquence,
- dire et juger que le Syndicat des Copropriétaires remboursera à Monsieur X..., propriétaire antérieur des trois boîtes, accessoires des lots 60, 70 et 87 représentant trois appartements acquis en propriété privative par l'appelant avant le 26 mars 1994, la somme de 139 euros, prix de cession desdits boîtiers, augmentée des intérêts sur ladite somme à compter du jour de la cession, soit du 26 mars 1994, en application de l'article 1378 du code civil,
- dire et juger que le syndicat remboursera à Monsieur X... la quote- part du prix d'acquisition de l'outillage versé à Madame B..., suite à l'annulation de cette transaction par la Cour d'Appel, soit 97 euros augmentée des intérêts sur ladite somme à compter du jour de la cession, soit du 26 mars 1994, en application de l'article 1378 du code civil,
- condamner solidairement Françoise B... et le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence les Quatre- Vents à verser à l'appelant la somme de 45 000 euros à titre de dommages- intérêts pour le préjudice matériel et moral subi.
Et par application des articles 29 & 41 § 4 (L no 82- 506 du 15 juin 1982) de la loi du 29 juillet 1881.
- condamner le Syndicat des Copropriétaires à payer à Monsieur X... 11 434 euros à titre de dommages- intérêts sur le fondement de l'article 41 alinéa 4 de la loi du 29 juillet 1881 pour discours injurieux, outrageants ou diffamatoires contenus dans ses écritures des 28 mars et 8 juin 2000, et 14 mars 2002,
- condamner Françoise B..., promoteur immobilier ayant commercialisé les lots de la résidence Les Quatre- Vents, LIEVIN, à payer à Monsieur X... 7 622 euros à titre de dommages- intérêts sur le fondement de l'article 41 alinéa 4 de la loi du 29 juillet 1881 pour discours injurieux, outrageants ou diffamatoires contenus dans ses écritures des 14 mars 2000, 4 septembre 2000 et 17 décembre 2002.
Sur le surplus et avant de dire droit
- désigner tel expert qu'il plaira à la Cour désigner avec mission de procéder à l'examen des comptes de la copropriété pour la période du 10 décembre 1987 au 31 décembre 1995, établir le montant des charges communes de copropriété et répartir ces charges conformément au règlement de la copropriété du 10 décembre 1987, TITRE II- CHARGES COMMUNES DE L'IMMEUBLE, modifié le 15 décembre 1988, et déterminer le compte individuel de charges de Monsieur X... pour la période susdite au titre des lots 4, 6, 46, 60, 70, 87, 145, 162 et 165 conformément aux dispositions des alinéa 1 et 2 de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et du TITRE II du Règlement de Copropriété du 10 décembre 1987, modifié le 15 décembre 1988,
* le cas échéant, déterminer le montant de la somme que le syndicat devra rembourser à Monsieur X... en répétition des charges indûment perçues sur les lots acquis par Monsieur X... depuis l'achat du premier appartement avec dépendances le 6 septembre 1988,
* ordonner le renvoi de l'instance devant le conseiller chargé de la mise en état dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert,
* condamner le Syndicat des Copropriétaires à rembourser à Monsieur X... le trop- perçu des charges de copropriété ainsi qu'il apparaîtra du rapport présenté par l'expert désigné, et toutes les majorations, pénalités et intérêts de retard imposés au titre de ces charges, augmenté des intérêts sur lesdites sommes à compter du jour de leur paiement en application de l'article 1378 du code civil,
- condamner solidairement les intimés Françoise B... et le Syndicat des Copropriétaires à payer à Monsieur X... la somme de 13 000 euros au titre de dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, ladite somme incluant les frais irrépétibles de première instance, y compris des procédures d'incident introduites par les défendeurs les 6 octobre 1999 et 5 juin 2001, ainsi que la procédure d'incident introduite le 25 avril 2005 devant la Cour de céans.
Par conclusions déposées le 5 avril 2007, Madame B... demande de :
- confirmer le jugement dont est appel,
L'émendant toutefois,
- condamner le sieur X... à payer à Madame B... une somme de 15 000 euros à titre de dommages- intérêts,
- condamner le même à l'amende civile prévue par l'article 32- 1 et par l'article 599 du nouveau code de procédure civile,
- condamner le même à payer une indemnité de 10 000 euros en couverture des frais irrépétibles de première instance et d'appel par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
- sur les demandes nouvelles introduites en cause d'appel : se déclarer incompétent ; subsidiairement, les déclarer non recevables et, en conséquence, les rejeter,
- déclarer les demandes de l'appelant irrecevables, en conséquence, l'en débouter,
- constater que l'action introduite par référence à l'article 41 de la loi du 29 juillet 1881 est atteinte par la prescription ; en conséquence, la déclarer irrecevable et en débouter le demandeur,
- constater la nullité de l'acte reçu par Maître C... notaire à Lens, le 16 décembre 1987, et contenant vente par Madame B... au Syndicat des Copropriétaires des biens suivants :
Désignation :
Commune de LIEVIN- Un ensemble immobilier à usage d'habitation à l'angle de la rue du 8 Mai 1945 et de la rue Blanqui, bâtiment Aquilon, Entrée 1, Appartement 1, cadastré section A no 6058 pour 66 a 52 ca, section A no 6057 pour 3 a 78 ca et section A no6056 pour 81 a 23 ca, les lots no 58 en nature d'appartement, no 45 en nature de cave en sous- sol et no 137 en nature de parking, suivant état descriptif de division reçu par Maître C..., notaire à Lens, le 10 décembre 1987, publié le 8 janvier 1988, Volume 3291 no 8 et acte modificatif du 15 décembre 1988, publié le 1er février 1989, Volume 3542 no 16 et, après remaniement du cadastré, lot no 58 en nature d'appartement, lot no 42 en nature de cave en sous- sol et no 146 en nature de parking, section AM no 30 pour 14 a 01ca, AM no 31 pour 3 a 78 ca et AM no 32 pour 62 a 87 ca. Suite au procès- verbal de cadastre No 7671 du 6 mars 1995 publié le 7 mars 1995, Volume 1995 P no 1083, les parcelles AM 30, AM 31 et AM 32 ont été réunies pour former la parcelle AM 381.
Dans le même bâtiment AQUILON, Entrée 1, Appartement 1, au rez- de- chaussée :
- le lot no 58 : un appartement au rez- de- chaussée, d'une superficie de 58, 24 m ², comprenant : séjour, living, une chambre, une penderie, salle de bains, WC, cuisine, cellier, couloir desservant le tout et les 228 / 10000èmes des parties communes spéciales audit bâtiment et les 131 / 1043èmes des parties communes générales,
- le lot no 42 : une cave en sous- sol, d'une superficie de 7, 88 m ² et les 8 / 10000èmes des parties communes spéciales et les 5 / 10143èmes des parties communes générales,
- le lot no 146 : un parking d'une superficie de 12, 50 m ² et les 6 / 10143èmes des parties communes générales,
Et, statuant sur la demande reconventionnelle,
- dire que le Syndicat des Copropriétaires versera à Madame B... une indemnité de 42 000 euros en rémunération des fonctions de syndic par elle exercées de Décembre 1987 au 30 juin 1992, outre débours réels, par application de l'article 1375 du code civil, avec intérêts de droit,
- dire que le Syndicat des Copropriétaires remboursera à Madame B... toutes sommes dont elle a fait l'avance sur ses deniers personnels à compter du 1er décembre 1987 pour le compte, l'intérêt et l'utile fonctionnement de la copropriété des Quatre- Vents, avec intérêts de droit,
- dire que le montant de ces avances sera déterminé amiablement entre les deux parties par examen de la comptabilité du Syndicat des Copropriétaires ou, à défaut d'accord des parties sur ce point, par expert désigné par le Président du Tribunal de Grande Instance statuant sur requête conjointe ou, s'il échet, par voie de référé,
- condamner le sieur X... en tous les frais et entiers dépens de première instance et d'appel,
Et, sur la demande en garantie :
- déclarer recevable l'appel provoqué formé par exploit d'assignation du ministère de Maître E..., huissier de justice à Lens, en date du 9 octobre 2003,
- et, au cas où par impossible, il serait fait droit à la demande principale de l'appelant,
- dire et juger que Maître Daniel C... et la SCP C...- D... seront tenus d'intervenir dans la cause et prendre fait et cause pour la concluante,
- condamner la SCP C...- D... à garantir la concluante de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et accessoires susceptibles d'être prononcées contre elle, lesquels comprendront tous droits, doubles droits, amendes, pénalités et autre pouvant être due aux Services Fiscaux,
- condamner la SCP C...- D... en tous les frais et entiers dépens de première instance et d'appel tant de la demande principale que de la demande en garantie.
Par conclusions déposées le 24 octobre 2006, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Les Quatre- Vents demande de :
- confirmer le jugement dont est appel,
- élever toutefois la condamnation du sieur X... à dommages- intérêts à 15 000 euros,
- déclarer non recevables les demandes de " donner acte " formées par l'appelant ; au besoin, les rejeter,
- sur les demandes nouvelles introduites en appel : se déclarer incompétent ; subsidiairement, les déclarer non recevables et, en conséquence, les rejeter,
- déclarer non recevable la demande de l'appelant relative à l'application de l'article 8 du code de procédure pénale ; au besoin, la rejeter,
- déclarer non recevable la demande relative à l'interprétation du Règlement de Copropriété sur l'imputation des frais de ramonage, au besoin la rejeter,
- déclarer toutes les demandes de l'appelant non recevables ; au besoin, l'en débouter,
- en tant que de besoin : déclarer de nullité l'acte reçu par Marthe C..., notaire à Lens, le 16 décembre 1987 et contenant vente par Madame B... au Syndicat des Copropriétaires des lots 58- 45 et 137 de l'Etat Descriptif de Division du 10 décembre 1987 tel que repris dans les écritures de la SCP CONGOS- VANDENDAELE du 26 juin 2006 sous couvert de désignation,
- donner acte au syndicat concluant de ce qu'il s'en rapporte à justice sur le mérite des demandes reconventionnelles de Madame B...,
- constater que l'action de l'appelant par référence de l'article 41 de la loi du 29 juillet 1881 est atteinte par la prescription ; en conséquence la déclarer non recevable et, au besoin, l'en débouter,
- condamner l'appelant à l'amende civile de 1 000 euros,
- condamner le même au paiement d'une indemnité de 10 000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile pour frais irrépétibles de première instance et d'appel,
- condamner le même en tous les frais et entiers dépens tant de première instance que d'appel,
Et, statuant s'il échet sur la demande en garantie,
- déclarer recevable l'appel provoqué formé par le Syndicat concluant à l'encontre de la SCP C...- D...,
- et, au cas où il serait fait droit à la demande principale de l'appelant,
- dire et juger que la SCP C...- D... sera tenue d'intervenir et de prendre fait et cause pour le concluant,
- condamner ladite SCP C...- D... à garantir le concluant de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et accessoires susceptibles d'être prononcées contre lui, lesquels comprendront tous droits, doubles droits, amendes, pénalité, et autres pouvant être dus aux Services Fiscaux.
Par conclusions déposées le 28 septembre 2004, la SCP C...- D..., notaires associés (à Lens) demande de :
- réformant, dire nulle et de nul effet l'assignation régularisée à la requête de Monsieur Jean X... le 11 juin 1996 pour défaut de la désignation de l'immeuble exigée par l'article 56- 4o du nouveau code de procédure civile et pour défaut de publication de l'assignation à la conservation des hypothèques du 2ème bureau de Béthune,
- dire, dans tous les cas que cette exception de nullité ne saurait être couverte a posteriori sous le prétexte d'une publication régulière le 24 février 1998, dans la mesure où le moyen avait été précédemment évoqué sous forme de conclusions signifiées le 29 octobre 1997 ainsi que les 26 et 28 novembre 1997,
subsidiairement,
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Monsieur Jean X... de ses prétentions en ce qu'elles pouvaient concerner la SCP C...- D...,
- débouter Madame Françoise B... d'une part, le syndicat des copropriétaires de la résidence " Les Quatre Vents " d'autre part, de leurs demandes d'appel en garantie de la concluante, dans la mesure où l'annexe dite " dispositions transitoires " n'avait été jointe qu'à la seule initiative de Madame B..., en commun accord avec Monsieur X..., en vue des ventes ultérieures d'appartements,
reconventionnellement,
- condamner solidairement Madame Françoise B... et le syndicat des copropriétaires de la résidence " Les Quatre Vents " au paiement de la somme de
10 671, 43 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 mai 2007.

Par conclusions déposées le 11 juin 2007, la SCP C...- D..., notaires associés, a sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture suite au prononcé de l'arrêt de la Cour d'Appel d'Amiens du 14 mai 2007.
La Cour d'Appel d'Amiens a statué dans un litige opposant Monsieur X... à la SCP de notaires, le premier cité ayant assigné la seconde devant le Tribunal de Grande Instance de Béthune pour la voir condamner à des dommages et intérêts pour manquement à son obligation d'information et de conseil, lui reprochant de ne pas l'avoir clairement informé du contenu et de la portée des dispositions transitoires ni de la rétrocession au promoteur des locaux destinés au concierge contenues et / ou annexées dans l'acte notarié du 15 décembre 1988.
La Cour d'Appel d'Amiens, saisie sur arrêt de la Cour de Cassation du 29 novembre 2005 ayant cassé et annulé l'arrêt de la Cour d'Appel de Douai du 27 mars 2003, a considéré qu'il ne lui appartenait pas de statuer sur la validité de l'acte notarié du 15 décembre 1988 au regard de la loi du 10 juillet 1965 ni sur le point de savoir si Maître C... s'était suffisamment assuré de cette validité.
En effet ce litige est celui dont la Cour de céans est présentement saisie.
Et la Cour d'Appel d'Amiens s'est uniquement prononcée sur le respect par Maître C... de son obligation d'information à l'égard de Monsieur X... lors de son intervention comme notaire instrumentaire de l'acte d'achat de Monsieur X... le 6 septembre 1988, puis comme notaire instrumentaire le 15 décembre 1988 de l'acte de rétrocession en faveur de Madame B... et de la modification de la répartition temporaire des charges collectives.
Aussi le prononcé de l'arrêt du 16 mai 2007 par la Cour d'Appel d'Amiens ne constitue- t- il pas une cause grave au regard du litige soumis à la Cour de Céans, justifiant la révocation de l'ordonnance de clôture.
Sur l'exception de nullité de l'assignation du 11 juin 1996 soulevée par Maître C..., notaire :
Dans des conclusions postérieures, Monsieur X... précisait que sa demande portait sur l'annulation de l'acte notarié du 10 décembre 1988 inscrit au bureau des hypothèques le 1er février 1989 volume 3542 no 7, et il était procédé à la publication de cet acte par l'appelant auprès du bureau des hypothèques de Béthune 2ème bureau, le 24 février 1998.
Compte tenu de cette régularisation valable jusqu'au jour où le juge statue, il y a lieu de rejeter l'exception de nullité.
Sur l'autorité de la chose jugée au pénal :
L'ordonnance de non- lieu rendue le 28 mars 1995 par le juge
d'instruction sur plainte de Monsieur X... pour faux en écriture privée, de commerce ou de banque et usage, abus de confiance, détournement de versements effectués à l'occasion d'un contrat de société immobilière, exercice sans carte professionnelle des activités relatives aux opérations portant sur les immeubles, subornation de témoin ainsi que l'arrêt de la chambre d'accusation du 30 mai 1995 confirmant l'ordonnance de non- lieu se sont prononcés sur l'existence ou non des éléments constitutifs des infractions reprochées à Madame B... et non sur le respect des règles de fonctionnement régissant la copropriété.
De même la prescription retenue dans l'ordonnance de non- lieu se rapporte à l'extinction de l'action publique, un délai de trois ans s'étant écoulé entre la commission de certains faits visés dans la plainte comme étant constitutifs de délits et le dépôt de celle- ci.
En conséquence les décisions ne peuvent avoir autorité de la chose jugée sur les différents points, objet du litige dont la Cour est actuellement saisi.


Les pièces visées dans les développements qui suivent ont été communiquées régulièrement et soumises à un débat contradictoire entre les parties.
Sur la demande d'annulation de l'acte du 15 décembre 1988 formée par Monsieur X... :
L'ensemble immobilier des Quatre Vents à Liévin est devenu une copropriété en vertu du règlement de copropriété et état descriptif de décision du 10 décembre 1987.
Le règlement de copropriété prévoyait la cession au syndicat des copropriétaires des lots 58, 45 et 137 de l'ensemble immobilier en question, destinés à constituer la loge du concierge ; cette cession a été réalisée par acte authentique du 16 décembre 1987, pour le prix d'un franc.
Suivant acte modificatif du 15 décembre 1988, Madame B..., promoteur immobilier et le syndicat des copropriétaires de la résidence des Quatre Vents
composé à ce jour de 12 copropriétaires procédaient à la résolution de la vente passée par acte du 16 décembre 1987 moyennant la restitution d'un franc.
A la suite de cet acte modificatif, Madame B... cédait les lots 58, 45 et 137 au prix de 210 000 francs.
Madame B... soulève l'irrecevabilité de la demande en question pour défaut de mise en cause des sous- acquéreurs.
La rétroactivité de la nullité de l'acte du 15 décembre 1988, si elle devait être prononcée, ne s'appliquerait pas de plein droit aux tiers.
L'absence des sous- acquéreurs dans la procédure entraîne l'inopposabilité à leur égard de la décision à intervenir mais non pas l'irrecevabilité de la demande.
La demande tendant à ce que les lots en question redeviennent la propriété du syndicat constitue une action réelle, non soumise à la prescription de l'article 42 de la lois du 10 juillet 1965.
S'agissant d'un acte de disposition, il devait être décidé à la majorité des voix des copropriétaires conformément aux articles 16 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, qui sont des dispositions d'ordre public.
Et la décision de l'assemblée générale ne saurait être remplacée par un accord, même unanime, des copropriétaires recueilli hors assemblée.
D'autre part les intimés ne sauraient tirer argument de ce que lors de l'assemblée générale du 4 décembre 1990, tous les actes accomplis par Madame B... dans le cadre de sa mission de syndic non professionnel étaient validés.
En effet Madame B... n'intervenait pas à l'acte du 15 décembre 1988 en qualité de syndic mais en tant que promoteur.
En conséquence l'acte authentique du 15 décembre 1988 contenant résolution de la vente de lots réalisée par acte du 16 décembre 1987 non autorisée par une décision de l'assemblée générale doit être annulée.
Sur la demande d'annulation de l'acte de cession du 16 décembre 1987 formée par Madame B... :
Suivant acte authentique du 16 décembre 1987, Madame B..., promoteur immobilier, cédait au syndicat des copropriétaires alors constitué de quatre copropriétaires les lots 58, 45, 137 moyennant le prix d'un franc.
Or si le règlement de copropriété en date du 10 décembre 1987 contenait l'engagement unilatéral de Madame B... de vendre ces lots au syndicat des copropriétaires, ce dernier ne pouvait consentir à cette acquisition qu'autorisé par l'assemblée générale, la copropriété existant dès le 10 décembre 1987.
La vente, conclue en dehors de toute décision de l'assemblée générale, doit être annulée.


L'annulation de ces actes de disposition ayant un effet rétroactif entre les parties à l'instance, il s'ensuit que les lots litigieux n'ont jamais quitté le patrimoine de Madame B....
En conséquence les copropriétaires n'ont aucun droit sur le prix obtenu par Madame B... de la vente desdits lots à un " acquéreur de bonne foi ".
Monsieur X... sera débouté de sa demande tendant à se voir octroyer une quote part de ce prix de vente.
Sur la demande d'annulation des dispositions transitoires formée par Monsieur X... :
Etaient annexées à l'acte authentique du 15 décembre 1988 des dispositions transitoires signées de Madame B... modifiant le règlement de copropriété quant à la répartition des charges, et quant au syndic provisoire.
En ce qui concerne la désignation du syndic, devant les premiers juges, Monsieur X... demandait qu'il soit dit que Madame B... n'avait pas la qualité de syndic entre le 16 mars 1998 et le 17 septembre 1990.
Devant la Cour, il demande de constater que Madame B... a perdu la qualité de syndic provisoire à compter du 16 mars 1988 et d'en tirer " telles conséquences que de droit " touchant la validité des assemblées convoquées par Madame B... postérieurement à cette date.
Madame B... et le syndicat des copropriétaires soutiennent que cette demande d'annulation des assemblées générales convoquées par Madame B... postérieurement au 16 mars 1988 est irrecevable en application de l'article 564 du nouveau code de procédure civile.
Effectivement cette demande tendant à l'annulation d'assemblées générales autonomes les unes par rapport aux autres est nouvelle et donc irrecevable.
Le règlement de copropriété stipulait que le syndic provisoire Madame B... exercerait ses fonctions à compter de l'entrée en vigueur dudit règlement et jusqu'à la réunion de la première assemblée générale des copropriétaires qui devait avoir lieu au plus tard trois mois après la naissance du syndicat.
Or aucune assemblée générale n'était convoquée, dans le délai ainsi fixé.
Cette situation était de nature à rendre annulables les assemblées générales convoquées postérieurement par un syndic dont le mandat était arrivé à expiration.
Or si par acte délivré le 29 novembre 1990, six copropriétaires (dont ne faisait pas partie Monsieur X...) saisissaient le tribunal, c'était uniquement pour voir déclarer nulle la 5ème résolution de l'assemblée générale du 17 septembre 1990 demande qui d'ailleurs était déclarée irrecevable.
Don à défaut de demande d'annulation diligentée dans les délais les assemblées générales des 17 septembre et 4 décembre 1990, ne peuvent plus être remises en cause au motif d'une convocation irrégulière.
Aux termes des dispositions transitoires Madame B... devait exercer les fonctions de syndic sans honoraires ni frais pour les copropriétaires jusqu'à la mutation des 7 / 8èmes au moins des lots.
Certes cette disposition entraînait une modification de la durée du mandat du syndic provisoire par rapport au règlement de copropriété, qui n'a pas été approuvée en tant que telle par une assemblée générale des copropriétaires.
Mais la désignation de Madame B... était ratifiée par les copropriétaires dont Monsieur X... lors des assemblées générales des 17 septembre et 4 décembre 1990 de même que tous les actes accomplis par celle- ci dans la cadre de sa mission de syndic non- professionnel, et ce à la requête et sur rapport de Monsieur X... alors président du conseil syndical, et qui d'autre part n'a pas agi pour qu'une assemblée générale soit convoquée plus tôt.
D'autre part les dispositions transitoires avaient pour effet d'exonérer certains lots en cours de construction des frais de chauffage, des charges d'eau froide et des charges afférentes aux services communs telles que définies au règlement de copropriété.
Certes cette modification de la répartition des charges aurait dû être décidée par une assemblée générale des copropriétaires.
Mais il convient d'observer que sur le fond ces dispositions répondent au critère d'utilité retenu par l'article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 en ce sens que les charges visées sont réparties en fonction de l'utilité que les services et éléments d'équipement commun correspondant présentent à l'égard de chaque lot.
D'autre part lors de l'assemblée générale du 17 septembre 1991, les copropriétaires à la double majorité des 2 / 3- et Monsieur X... a voté pour l'adoption de cette résolution- se sont prononcés contre toute modification des dispositions transitoires contenues dans l'annexe, objet de la résolution no 4.
La conséquence immédiate de cette résolution était l'application et donc l'entérinement des dispositions transitoires quant à la répartition des charges, dont le conseil syndical (Monsieur X... en étant membre) disait, dans un rapport lu à l'assemblée générale : " Il s'agit de dispositions dictées par le bon sens le plus élémentaire et par un souci d'équité, en effet nul n'ignore la méthode suivant laquelle est conduite la rénovation et la réhabilitation de la résidence... les équipements en circulation d'eau, d'électricité, de chaleur ne sont mis en place qu'après commande ferme sous forme de régularisation d'une promesse de vente. En l'état actuel, les entrées no 3- 5 et 7 sont totalement dépourvues d'équipement et,...., ne peuvent être consacrés à l'habitation. Dès lors, il serait inéquitable de faire supporter par ces appartements des charges de fourniture de chaleur, d'eau, d'électricité qu'ils ne reçoivent pas et des services qui ne leur sont pas dispensés.... Il est constant que les charges ne doivent être supportées que dans la mesure et en contrepartie d'un service effectif et d'une fourniture réelle.... ".
Monsieur X..., qui dans le cadre de cette procédure a manifesté une aisance certaine dans le maniement des règles régissant la copropriété d'immeubles ainsi qu'une parfaite maîtrise de la langue française, ne peut soutenir qu'il se serait laissé impressionner par les époux F... majoritaires au sein de la copropriété pour donner un vote positif et qu'il n'aurait pas alors perçu la portée exacte de la 4ème résolution votée par l'assemblée générale du 17 septembre 1990.
Et les copropriétaires confirmaient leur volonté en ce sens en approuvant les comptes de la copropriété :
* pour la période du 1er décembre 1987 au 30 juin 1990 (assemblée générale du 17 / 09 / 90),
* pour le second semestre 1990 (assemblée générale du 29 / 01 / 91),
* pour l'exercice 1991 (assemblée générale du 9 / 3 / 92),
* pour l'exercice 1992 (assemblée générale du 25 / 3 / 95).
En conséquence il n'y a pas lieu à annulation des dispositions transitoires et Monsieur X... sera débouté de ses prétentions en rapport avec celles- ci.
Quant à la demande d'annulation de l'acquisition de boîtiers de télécommande d'accès aux parkings par le syndicat des copropriétaires décidée par l'assemblée générale du 20 juin 1992 et la demande de remboursement du prix de trois boîtiers :
Certes suivant assignation délivrée le 13 août 1992, par différents copropriétaires dont Monsieur X..., il était déjà demandé l'annulation de cette 3ème résolution.
Par jugement du 9 juin 1998, le Tribunal de Grande Instance de Béthune a déclaré les copropriétaires irrecevables en leur demande.
Monsieur X... faisait appel de cette décision, se désistait de son appel, acquiesçant par là même à ce qui avait été jugé.
Or le tribunal a statué, sans examen au fond, sur la recevabilité de la demande, considérant que l'assignation avait été délivrée contre le syndic en tant que représentant du syndicat et le syndic à titre personnel, et que le syndic ne pouvait avoir personnellement la qualité de défendeur sur une action en nullité de résolutions prises par l'assemblée générale.
En conséquence la fin de non- recevoir tirée de l'autorité de chose jugée
soulevée par Madame B... et le syndicat de copropriétaires doit être rejetée.
Madame B... et le syndicat des copropriétaires soulèvent également l'irrecevabilité de la demande d'annulation de la délibération en question comme étant nouvelle.
Dans ses conclusions devant le premier juge, Monsieur X... demande " qu'en tant que de besoin il soit constaté que l'acquisition par le syndicat des boîtiers de télécommande en date du 20 juin 1992 est devenue définitive et en conséquence condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur X..., propriétaire antérieur des trois boîtiers de télécommande accessoires des lots 145, 162 et 165 représentant trois parkings qui étaient la propriété incontestée de Monsieur X... avant le 20 juin 1992, la somme de 3 700, 32 francs soit 564 euros représentant le prix de cession desdits boîtiers,.... ".
Monsieur X... contestait alors seulement que le prix d'acquisition ait pu être versé à Madame B... qui selon lui n'avait pu conserver la propriété privative de ces boîtiers, à la création de la copropriété.
Dans ses dernières conclusions devant la Cour, Monsieur X... demande l'annulation de la 3ème résolution de l'assemblée générale du 20 juin 1992 aux termes de laquelle les boîtiers étaient désignés comme des éléments inséparables du portail électronique d'accès à la résidence (partie commune) et le syndicat des copropriétaires devait acquérir ces boîtiers, et ce en application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965.
Il s'agit effectivement d'une demande nouvelle qui doit être déclarée irrecevable, en application de l'article 564 du nouveau code de procédure civile.
A titre subsidiaire Monsieur X... soutient que " l'acquisition (des boîtiers) violait en outre les dispositions des articles 1108, 1109 et 119 du code civil.... ".
Toutefois s'agissant d'une décision de l'assemblée générale elle ne peut être contestée que suivant les règles applicables en matière de copropriété.
D'autre part quant à la demande en paiement par le syndicat des copropriétaires de la somme représentant le prix d'acquisition de trois boîtiers, il est constant qu'en exécution de la résolution ci- dessus visée, la somme de 75 904 (prix d'acquisition de l'ensemble des boîtiers) a été réglée à Madame B... au cours des exercices 93 et 94.
Les comptes de ces exercices ont été approuvés par les assemblées générales du 26 mars 1944 et du 25 mars 1995, Monsieur X... ayant été débouté de ses demandes en annulation des résolutions en cause par arrêt de la Cour d'Appel de céans du 27 octobre 2004.
En conséquence Monsieur X... doit être débouté de ses demandes.
Sur la demande d'annulation de l'acquisition par le syndicat des copropriétaires des boîtes à lettres individuelles et de remboursement du prix de cession de ces boîtes à lettres :
Monsieur X... demandait devant le premier juge la condamnation du syndicat à lui rembourser le prix des trois boîtes à lettres.
Dans ses dernières conclusions devant la Cour, qui seules doivent être prises en considération, Monsieur X... réitère cette demande qui donc n'est pas nouvelle en appel.
Monsieur X... remet en fait en cause la résolution prise par l'assemblée générale du 26 mars 1994 qui a approuvé le budget prévisionnel de 1994, en contestant le poste " boîtes à lettres " (acquisition) pour 21 473 francs.
Il avait formulé cette même demande devant le Tribunal de Grande Instance de Béthune qui l'en avait déboutée par jugement du 27 octobre 1998.
Par arrêt rendu le 27 septembre 2004 entre les mêmes parties, la Cour
confirmait ledit jugement et déboutait Monsieur X... de sa demande d'annulation d'approbation du budget prévisionnel 1994.
En conséquence l'autorité de chose jugée attachée à cette décision rend irrecevable la demande de Monsieur X... de ce chef, et donc il doit être débouté de sa demande de remboursement.
Sur la demande en paiement de la quote- part du prix d'acquisition de l'outillage formée par Monsieur X... :
La Cour d'Appel de céans, dans un arrêt du 27 septembre 2004 (no RG 98 / 10495), a annulé la résolution no 11 sur l'acquisition de l'outillage par le syndicat des copropriétaires prise par l'assemblée générale du 26 mars 1994.
Il s'ensuit que dans les rapports entre Monsieur X... et le syndicat des copropriétaires, celui- ci devra rembourser à Monsieur X... sa quote- part sur le prix d'acquisition soit 97 euros.
A défaut de démontrer la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires, les intérêts sur cette somme seront dûs à compter de la demande en justice en date du 26 septembre 2005.
Quant aux frais de ramonage :
Monsieur X... remet en cause son compte individuel de charges pour la période du 10 décembre 1987 au 31 décembre 1995 en demandant l'organisation d'une mesure d'expertise notamment pour examiner son compte individuel de charges et déterminer le montant des charges indûment perçues sur ses lots, et la condamnation du syndicat des copropriétaires au remboursement du trop perçu des charges de copropriétaires ; il exerce ainsi une action personnelle.
Il critique l'imputation de frais de ramonage à son compte de charges alors que ses lots ne sont pas équipés de dispositifs de chauffage dits " cheminée " proposés en option aux acquéreurs par le promoteur immobilier.
La résidence est en outre équipé d'un chauffage central collectif.
L'article 4 du règlement de copropriété précise que les souches de cheminées, les conduits de fumée (coffres et gaines), les têtes de cheminées sont des parties communes.
Les frais de ramonage des conduits de fumée ne peuvent constituer des " dépenses privées " comme le soutient Monsieur X....
A défaut des dispositions particulières dans le règlement de copropriété, leur régime est celui réservé aux charges communes.
Par voie de conséquence Monsieur X... ne démontrant pas que son compte individuel de charges est affecté d'une erreur, il doit être débouté de sa demande.
Sur la demande d'expertise comptable :
Tout d'abord Monsieur X... est débouté de sa demande relative aux frais de ramonage, donc il n'y a pas lieu à un examen de son compte individuel de charges.
D'autre part Monsieur X... sollicite un examen des comptes de la copropriété du 10 décembre 1987 au 31 décembre 1995.
Monsieur X... est débouté de sa contestation portant sur la répartition des charges communes.
Il ne remet pas autrement en cause l'approbation des comptes relatifs aux exercices visés dans sa demande qui devra être rejetée.
Sur la demande d'indemnisation formée par Madame B... en rémunération des fonctions de syndic qu'elle a exercées de décembre 1987 au 30 juin 1992 et de remboursement des sommes dont elle a fait l'avance sur les deniers personnels pour le compte de la copropriété :
Il convient d'observer que la demande reconventionnelle formée par
Madame B... l'a été à titre subsidiaire dans l'hypothèse où les dispositions transitoires stipulant que " jusqu'à la mutation des 7 / 8ème au moins des lots à l'exception des garages, Madame B... exercera les fonctions de syndic sans honoraires ni frais pour copropriétaires, seraient annulées.
Au regard des développements précédents, cette demande est sans objet.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur X... pour préjudice moral et matériel :
Monsieur X... expose que compte tenu des agissements de
l'ancien marchand de biens, promoteur immobilier et des syndics bénévoles qui lui ont succédé, avec le soutien actif ou passif du syndicat des copropriétaires, il a dû contester nombre d'assemblées générales de copropriétaires, à l'origine d'un préjudice financier et moral qu'il subit depuis plus de 15 ans.
Toutefois il y a lieu d'observer que Monsieur X... a initié la plus grande partie des procédures, et a été débouté d'une grande majorité de ses demandes.
En conséquence il ne peut imputer le préjudice allégué aux intimés.
Sur les demandes de dommages et intérêts sur le fondement des articles 29 et 41 alinéa 3 et 4 de la loi du 29 juillet 1881 formées par Monsieur X... à l'encontre d'une part de Madame B... et d'autre part du syndicat des copropriétaires :
Les termes et propos des intimés visés par Monsieur X... sont
certes parfois excessifs, outranciers mais sont à replacer dans le cadre des rapports conflictuels qui se sont installés entre les parties depuis plus de 20 ans et qui se sont concrétisés dans les nombreuses procédures tant pénales que civiles essentiellement engagées par Monsieur X....
Compte tenu de ce contexte, la Cour entend débouter Monsieur X... de sa demande de dommages et intérêts en application de l'article 41 de la loi de 1881, tout en regrettant que l'ensemble des parties utilisent les procédures judiciaires comme un exutoire pour leurs dissensions, leurs rancoeurs, leurs querelles.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame B... :
L'abus de droit imputé à Monsieur X... n'est pas caractérisé,
Madame B... sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
Sur la demande de prononcé d'une amende civile à l'encontre de Monsieur X... :
L'amende civile relève de la seule appréciation de la juridiction saisie
qui, en l'espèce, n'entend pas la prononcer.
Sur les appels en garantie formés par Madame B... et le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la SCP C...- D... :
Eu égard aux développements précédents, les appels en garantie sont
sans objet.
Sur les demandes au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile :
Monsieur X..., partie perdante sur la quasi totalité de ses
demandes, sera condamné aux dépens et sera débouté de sa demande de ce chef.
Il sera condamné à payer à Madame B... la somme de 3 000 euros et au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros de ce chef.
La SCP C...- D... sera déboutée de sa demande à ce titre, dirigée contre Madame B... et le syndicat des copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
Dit n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture en date du 3 mai 2007,
Rejette la fin de non- recevoir soulevée par les intimés et tirée de la chose jugée au pénal,
Rejette la fin de non- recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée soulevée par les intimés à l'encontre de la demande de Monsieur X... relativement aux boîtiers de télécommande d'accès aux parkings,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a rejeté l'exception de nullité relative à l'exploit introductif d'instance délivré par Monsieur X... le 11 juin 1996,
Réformant le jugement,
Prononce la nullité de l'acte authentique en date du 15 décembre 1988 intervenu entre le syndicat des copropriétaires et Madame B..., contenant résolution de la vente (acte du 16 / 11 / 87) des lots 58 en nature d'appartement- 45 en nature de cave en sous- sol- 137 en nature de parking dans l'ensemble immobilier à usage d'habitation sis à Liévin à l'angle de la rue du 8 mai 1945 et de la rue Blanqui, suivant état descriptif de division reçu par Maître C..., notaire à Lens, le 10 décembre 1987, publié le 8 janvier 1988, volume 3291 no 8 et acte modificatif du 15 décembre 1988, publié le 1er février 1989, volume 3542 no 16 et, après remaniement du cadastre, lot no 58 en nature d'appartement, lot no 42 en nature de cave en sous- sol et no 146 en nature de parking, section AM no 30 pour 14a 01 ca, AM no 31 pour 3a 78 ca et AM no 32 pour 62a 87 ca. Suite au procès verbal de cadastre no 7671 du 6 mars 1995 publié le 7 mars 1995, volume 1995 P no 1083, les parcelles AM 30, AM 31 et AM 32 ont été réunies pour former la parcelle AM 381,
Prononce la nullité de l'acte authentique du 16 décembre 1987 intervenue entre Madame B... et le syndicat des copropriétaires contenant la vente des lots ci- dessus énumérés,
Déclare irrecevables
* la demande formée par Monsieur X..., d'annulation des assemblées générales convoquées par Madame B... postérieurement au 16 mars 1988,
* la demande de Monsieur X... tendant à l'annulation de la 3ème résolution votée par l'assemblée générale du 20 juin 1992,
* la demande de Monsieur X... tendant à l'annulation de l'acquisition par le syndicat des copropriétaires des boîtes à lettre individuelles,
Confirmant le jugement déféré,
Déboute Monsieur X... de sa demande en paiement de la quotité due sur le prix de la vente des lots réalisée par Madame B...,
Déboute Monsieur X... de sa demande tendant à l'annulation des dispositions transitoires annexées à l'acte du 15 décembre 1988 et des demandes subséquentes,
Déboute Monsieur X... de ses demandes en paiement du prix d'acquisition des trois boîtiers de télécommande d'accès aux parkings, du prix d'acquisition de trois boîtes à lettres,
Déboute Monsieur X... de sa demande tendant à voir décompter de son compte individuel de charges pour la période du 10 décembre 1987 au 31 décembre 1995 les frais de ramonage,
Déboute Monsieur X... de ses demandes de dommages et intérêts,
Déboute Monsieur X... de sa demande d'expertise,
Constate que les appels en garantie dirigés contre la SCP C...- D..., notaires associés, sont sans objet,
Rejette la demande de prononcé d'une amende civile,
Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande formée à titre subsidiaire par Madame B... en paiement d'une indemnité en rémunération des fonctions de syndic qu'elle a exercées et en remboursement des sommes dont elle a fait l'avance pour le compte de la copropriété,
Réformant le jugement déféré,
Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur X... la somme de 97 euros en remboursement de sa quote- part sur le prix d'acquisition de l'outillage, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2005,
Déboute Madame B... de sa demande de dommages et intérêts pour abus de droit,
Condamne Monsieur X... à payer à Madame B... et au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Quatre Vents la somme de 3 000 euros chacun au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Déboute la SCP C...- D..., notaires associés, de sa demande au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile dirigée contre Madame B... et le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Quatre Vents,
Condamne Monsieur X... aux dépens d'appel avec distraction au profit des avoués de la cause conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.