Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 11 MARS 2016
(no, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 03436
Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Février 2013- Tribunal de Grande Instance de Paris-RG no 11/ 07391

Madame Marie-Françoise X... épouse Y... née le 04 décembre 1937 à PARIS (75007)

Monsieur Jean-Marie Y... né le 05 juillet 1927 à SURVILLIERS (95470)
demeurant ...
Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Antoine BEAUQUIER de l'ASSOCIATION BOKEN, avocat au barreau de PARIS, toque : R191, substitué sur l'audience par Me Alexandre MEILHAUD avocat au barreau de PARIS, toque : R191

Monsieur Patrick Z... (DCD) né le 30 Décembre 1958 à SURESNES HAUTS DE SEINE
demeurant ...
PARTIES INTERVENANTES :
Monsieur Edgar, Nathan, Michel Z... né le 03 avril 1994 à PARIS (75014) Agissant en sa qualité d'ayant droit de Monsieur Patrick Z... décédé le 29 juin 2013 à Paris.
Demeurant ...
Représenté par Me Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053 Assisté sur l'audience par Me Anne-françoise COSPEREC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0365
Madame Catherine A... VEUVE Z... née le 6 juillet 1966 à VIENNE (AUTRICHE) Agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de représentante légale de ses enfants mineurs, Monsieur David Z... né le 13/ 03/ 1998 et Monsieur Jérémie Z... né le 21/ 07/ 1999 es qualité d'ayants droits de Monsieur Patrick Z... décédé à Paris le 29 juin 2013
demeurant ...
Représenté par Me Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053 Assisté sur l'audience par Me Anne-françoise COSPEREC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0365
Madame Raphaëlle Z... né le 12 octobre 1996 à PARIS (75014) Agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'ayant droit de Patrick Z...
demeurant ...
Représenté par Me Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053 Assisté sur l'audience par Me Anne-françoise COSPEREC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0365
Monsieur David Z... né le 13 mars 1998 à PARIS (75014) représenté par ses représentants légaux
demeurant ...
Monsieur Jérémie Z... né le 21 juillet 1999 à PARIS (75014) représenté par ses représentants légaux
demeurant ...
Madame Marie-Emmanuelle Y... née le 1er janvier 1979 à BOGOTA (COLOMBIE)
intervenante volontaire
demeurant ...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Edouard DE LAMAZE de la SELARL CARBONNIER LAMAZE RASLE ET ASSOCIES, avocat à la Cour de PARIS, toque : P0298, substitué sur l'audience par Me Dorothée LANTER, avocat à la Cour de PARIS, toque : P298
Madame Michelle B... es qualité de curatrice de Madame Y... et es qualité de tutrice de Monsieur Y..., née le 2 mai 1958 à OLLIOULES (83190)
Intervenante volontaire
demeurant ...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Antoine BEAUQUIER de l'ASSOCIATION BOKEN, avocat au barreau de PARIS, toque : R191, substitué sur l'audience par Me Alexandre MEILHAUD avocat au barreau de PARIS, toque : R191
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 28 Janvier 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M. Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Le 22 novembre 2008, Monsieur et Madame Y... ont vendu en viager leur appartement situé 17 avenue Emile Deschanel à Paris 7ème avec deux chambres de service et une cave, à Monsieur Patrick Z....
Le 6 mai 2011, Monsieur et Madame Y... ont assigné Monsieur Patrick Z... en vue de faire annuler la vente, au motif de la vileté du prix en l'absence d'aléa.
C'est dans ces conditions que le Tribunal de Grande Instance de Paris, par un jugement en date du 5 février 2013, a :
- Débouté Monsieur et Madame Y... de leurs demandes ;
- Condamné Monsieur et Madame Y... à payer à Monsieur Patrick Z... la somme de 5. 000 Euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- Condamné Monsieur et Madame Y... aux dépens ainsi qu'à payer à Monsieur Patrick Z... la somme de 2. 500 Euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement en toutes ses dispositions ;
Vu l'appel interjeté par les époux Y... et Madame B... tutrice de Madame Y... et leurs dernières conclusions en date du 14 janvier 2016 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Infirmer le jugement rendu le 5 février 2013 par le Tribunal de Grande Instance de Paris ;
A titre principal :
- Constater que la vente conclue le 22 novembre 2008 entre les époux Y... et Monsieur Z... a été faite à un prix dérisoire ;
- En conséquence, prononcer la nullité de la vente conclue le 22 novembre 2008 entre Monsieur et Madame Y... et Monsieur Z... ;
A titre subsidiaire :
- Ordonner une expertise aux fins de :
- déterminer la valeur de l'ensemble immobilier cédé le 22 novembre 2008 ;
- déterminer la valeur en viager de cet ensemble ;
- déterminer la valeur locative de ce bien en novembre 2008 et depuis cette date ;
- Dire que l'expert saisi effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile, qu'il respectera sa mission en respectant constamment le principe du contradictoire et qu'il communiquera aux parties, préalablement à son rapport définitif, un projet de rapport en leur impartissant un délai d'un mois pour formuler leurs observations de manière à pouvoir analyser et y répondre dans le rapport définitif devant être déposé ;
- Dire que l'expert devra déposer son rapport dans les trois mois suivant la consignation ;
En tout état de cause ;
- Condamner in solidum Madame Catherine A... VEUVE Z..., Madame Raphaëlle Z..., Monsieur David Z..., Monsieur Jérémie Z... et Monsieur Edgar Z... au paiement de la somme de 2. 000 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Vu les dernières conclusions des consorts Z... en date du 17 juin 2015 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux Y... de leur demande d'annulation de la vente intervenue le 22 novembre 2008 au bénéfice de Monsieur PATRICK Z... ;
- Les débouter de leur demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile et de leur demande de condamnation aux dépens ;
- Condamner Monsieur et Madame Y... à payer aux consorts Z... la somme de 100. 000 Euros à titre de dommages et intérêts, en application des dispositions de l'article 1382 du Code Civil ;
- Les condamner à payer aux consorts Z... la somme de 5. 500 Euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Débouter Mademoiselle Y..., intervenante volontaire de l'ensemble de ses demandes ;
- Condamner Mademoiselle Y... à payer aux consorts Z... la somme de 5. 500 Euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Vu les dernières conclusions de Madame Marie-Emmanuelle Y... en date du 17 avril 2015 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Donner acte à Madame Marie-Emmanuelle Y... de son intervention volontaire ;
- Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
- Dire et juger que le prix de vente de l'immeuble sis 17 avenue Emile Deschanel PARIS 7ème est vil ;
- Dire et juger que le contrat de vente du 22 novembre 2008 est dépourvu d'aléa et donc de cause ;
- Prononcer la nullité de la vente réalisée le 22 novembre 2008 entre Monsieur et Madame Y... et Monsieur Z... ;
- Débouter les consorts Z... de l'ensemble de leurs demandes ;
- Condamner les consorts Z... à la somme de 2. 000 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.


Considérant qu'il y a lieu de donner à Mme Emmanuelle Y..., l'acte sollicité, la recevabilité de son intervention volontaire n'étant pas discutée par les intimés ;
Considérant que la validité d'une vente est subordonnée à l'existence d'un prix sérieux et déterminé ; qu'une vente d'un immeuble en viager peut être annulée lorsque le montant des arrérages est vil ou dérisoire, l'absence de prix réel et sérieux privant la vente d'aléa, l'acquéreur étant certain d'obtenir un bénéfice quelque soit l'espérance de vie du vendeur ;
Considérant qu'en l'espèce, c'est avec des motifs pertinents et exacts que la cour fait siens que le tribunal a considéré que la preuve de la vileté du prix à la date de la vente n'était pas rapportée ;
Qu'il sera ajouté qu'en ce qui concerne l'estimation du 25 janvier 2012 de l'agence Legasse, outre que celle-ci n'est étayée par aucun élément, elle fait état d'une valeur du bien plus de trois ans après sa vente avec un bouquet et une rente calculés selon une méthode non explicitée en prenant pour référence des crédirentiers plus âgés que les époux Y... au moment de la vente ;
Que néanmoins, l'estimation de la valeur fiscale occupée à 1   320   000 ¿ en janvier 2012, ne fait apparaître aucune différence avec celle de l'acte estimée en novembre 2008 à la somme de 1   070   000 ¿ ;
Que les mêmes critiques seront formulées à l'encontre des évaluations du cabinet Feau et de l'agence District en avril 2013, la première ne fournissant qu'une évaluation libre à cette date, ne tenant pas compte de la situation du bien, vendu cinq ans plus tôt, en viager et la seconde n'étant aucunement circonstanciée par rapport à la vente critiquée ;
Que les mêmes reproches seront faits à l'expertise Adem, la méthode de travail utilisée ne concernant en aucun cas les ventes en viager, l'expert ayant recherché la valeur vénale pour définir un prix libre et appliqué un abattement de 20 % correspondant à une décote pour occupation locative, loi de 1989, ce qui est totalement inopérant, en l'espèce ; qu'aucun calcul de la rente n'a été fait ;
Qu'en outre, l'expert ne démontre pas pour déterminer la valeur du bien que les biens cités soient comparables à celui litigieux ;
Que la rente, contrairement à ce qui est soutenu n'est pas limitée dans le temps puisqu'elle sera versée jusqu'au décès du dernier des survivants ;
Qu'en conclusion, l'ensemble de ces éléments n'est pas de nature à contredire l'évaluation faite, en novembre 2008 par le notaire, de sorte qu'il n'y a pas lieu à l'expertise judiciaire ;
Considérant que les appelants n'établissent pas davantage que le consentement des époux Y... aurait été altéré au moment de la vente ;
Que le certificat médical du docteur C... du 3 avril 2012, s'il précise que M. Y... est suivi depuis mars 2009 pour une pathologie dégénérative dont les premiers symptômes sont apparus plusieurs mois avant la première date de consultation ne permet pas de dire qu'en novembre 2008, les facultés intellectuelles de M. Y... étaient touchées ;
Qu'il en est de même pour Mme Y..., atteinte de la maladie de Parkinson à l'époque des faits ;
Que d'ailleurs, les vendeurs n'ont fait l'objet d'une mesure de protection judiciaire qu'en mai 2015 ;
Qu'au contraire, il apparaît que cette vente en viager s'inscrivait dans une gestion de patrimoine commencée par l'adoption d'une communauté universelle en 2001 ;
- Sur les dommages-intérêts sollicités par les intimés pour procédure abusive
Considérant que quelque mal fondée et préjudiciable que soit la demande, les appelants dont l'intention de nuire n'est pas démontrée ont pu légitimement se méprendre sur l'étendue de leurs droits, de sorte que la demande formée de ce chef ne saurait prospérer ;
Que le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a accordé une somme de 5000 ¿ de dommages-intérêts pour procédure abusive à M. Patrick Z... ;
- Sur l'article 700 du code de procédure civile
Considérant que la solution conférée au litige implique le rejet des demandes d'article 700 du Code de Procédure Civile formées par les consorts Y... ;
Qu'en revanche, l'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d'appel, ainsi que ci-après, précisé au dispositif.
PAR CES MOTIFS
Donne acte à Mme Emmanuelle Y... de son intervention volontaire,
Infirme le jugement en ce qu'il a alloué une somme de 5000 ¿, à titre de dommages-intérêts à M. Patrick Z...,
Statuant à nouveau,
Rejette la demande de dommages-intérêts des consorts Z... pour procédure abusive,
Confirme le jugement en toutes ses autres dispositions,
Y ajoutant,
Condamne les époux Y... à payer aux consorts Z... une somme de 5500 ¿, au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d'appel,
Condamne Mme Emmanuelle Y... à payer, à ce titre, aux consorts Z... une somme de 5500 ¿,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne les époux Y... et Mme Emmanuelle Y... aux dépens de l'instance d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,