No RG 20/01857 - No Portalis DBWB-V-B7E-FN6H

[D] EPOUSE [C]



COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRÊT DU 12 NOVEMBRE 2021
Chambre civile TGI
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT DENIS en date du 15 SEPTEMBRE 2020 suivant déclaration d'appel en date du 19 OCTOBRE 2020 RG no 20/00761
APPELANTS :
Monsieur [O] [V] [Y] [C]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Frédéric CERVEAUX, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Madame [X] [W] [D] épouse [C]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Frédéric CERVEAUX, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [K] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Me Christine CHANE-KANE de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Madame [B] [M] [L] épouse [Z]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Me Christine CHANE-KANE de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DATE DE CLÔTURE : 27 Mai 2021
DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Août 2021 devant Madame OPSAHL Isabelle, Vice-présidente placée, qui en a fait un rapport, assistée de Mme Nathalie TORSIELLO, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2021.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère
Conseiller : Madame Isabelle OPSAHL, Vice-présidente placée
Qui en ont délibéré
Greffier : Mme Nathalie TORSIELLO
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 12 Novembre 2021.


Exposé du litige
Par compromis de vente authentique en date du 26 juillet 2019, devant notaire à [Localité 5], M. [K] [Z] et Mme [B] [L] épouse [Z] ont consenti la vente, en pleine propriété, à M. [O] [V] [C] et à Mme [X] [W] [D] épouse [C], d'un bien immobilier sis au [Adresse 1] au prix de 660.000 euros, sous réserve de l'accomplissement de conditions suspensives particulières à la charge des vendeurs.
Le transfert de propriété devait s'opérer à la date de la signature de l'acte authentique de vente, au plus tard dans les trois mois à compter du compromis de vente du 26 juillet 2019 et une pénalité de 66.000 euros était prévue pour la partie qui, mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique, une fois toutes les conditions suspensives remplies.
Par lettre recommandée du 4 octobre 2019, le notaire chargé de la vente a mis en demeure les époux [C] de venir signer l'acte de vente, le 14 octobre suivant, et régler la somme globale de 708.926,87 euros dont 49.396,87 de frais, faute de quoi les pénalités s'appliqueraient.
Par courrier recommandé du 11 octobre 2019, M. et Mme [C] ont fait savoir qu'ils ne renonçaient pas à la vente mais qu'ils attendaient encore de recevoir les fonds.
Par lettre du 4 novembre 2019, M. et Mme [Z] ont indiqué aux époux [C] qu'au vu de leur silence réitéré, ils renonçaient à poursuivre l'exécution forcée de la vente mais qu'ils les mettaient en demeure de leur payer, dans les plus brefs délais, la somme de 66.000 euros due au titre des pénalités.
Par courrier recommandé du 6 décembre 2019, l'avocat des époux [Z] réitérait cette demande auprès des époux [C] lesquels, par lettre recommandée du 13 décembre 2019, indiquaient attendre une réponse de leur banque et proposaient de trouver une solution amiable du litige.
L'avocat des époux [Z] adressait, le 24 décembre 2019, un nouveau courrier de relance aux époux [C] qui, cette fois, restait sans réponse.
Par acte du 17 avril 2020, M. et Mme [Z] ont assigné M. et Mme [C] devant le tribunal judiciaire de Saint Denis qui, par jugement du 15 septembre 2020, a :
-condamné solidairement M. [C] et Mme [D] à verser à M. et Mme [Z] la somme de 66.000 euros à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale stipulée au compromis de vente du 26 juillet 2019, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 novembre 2019 reçue le 8 novembre 2019 ;
-dit que les intérêts échus et dus depuis au moins un an porteront eux-mêmes intérêt légal ;
-rappeler que l'exécution provisoire est de droit ;
-condamner in solidum M. [C] et Mme [D] à payer à M. et Mme [Z] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamner in solidum M. [C] et Mme [D] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS Fidal, société d'avocats sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.
Par déclaration au greffe en date du 19 octobre 2020, M. et Mme [C] ont interjeté appel de ce jugement.
Par dernières conclusions déposée au RPVA le 14 janvier 2021, M. et Mme [C] demandent à la cour de :
- infirmer le jugement de première instance en l'ensemble des termes de son dispositif ;
Statuant de nouveau,
- juger qu'il y a lieu de les décharger du paiement de l'indemnité conventionnelle de 66 000 € ;
Subsidiairement,
- juger que l'indemnité conventionnelle soit réduite à la somme de 10 000 € ;
- débouter M. et Mme [Z] de toutes leurs demandes plus amples et contraires ;
- condamner M. et Mme [Z] à leur payer la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- statuer sur les dépens comme de droit ;
Les époux [C] exposent que leurs moyens financiers modestes ne leur permettent pas de régler la somme de 66.000 euros réclamée, M. [C] indiquant ne percevoir qu'une solde mensuelle en qualité de pasteur de seulement 1.700 euros.
Ils expliquent s'être liés d'amitié avec un couple de leur groupe de fidèles, M. et Mme [I], auxquels ils avaient indiqué vouloir trouver une maison à louer dans l'ouest de l'île. Quelques temps plus tard, Mme [I] leur annonçait avoir trouvé la maison parfaite pour eux. Lors de la visite du bien, leurs amis avaient indiqué au mandataire immobilier des époux [Z], qu'ils se chargeraient du financement de la maison au moyen d'un prêt bancaire et via leur SCI.
Mais, les époux [C] disent s'être aperçus, lors de signature du compromis, que le nom de leurs amis n'y figurait pas et que ces derniers étaient absents dans le cabinet du notaire.
Les époux [C] précisent avoir appris devant le notaire que le bien était dépourvu de bornage et avoir refusé au départ de signer le compromis, sur les conseils de Mme [I] jointe par téléphone. Ils signaient toutefois l'acte une fois le bornage inclus dans les conditions suspensives à la charge des vendeurs. Ils se sont ensuite rendus compte que les fonds n'avaient pas été débloqués et que leurs amis s'étaient éloignés d'eux. Sous la pression de payer la somme de 66.000 euros, ils tentaient, en vain, de contacter téléphoniquement le notaire.
Ils estiment qu'existe, dès lors, une faute de la part de l'agent immobilier sous mandat exclusif des vendeurs en ce que ce dernier a manqué à son devoir de conseil et d'information et qu'il aurait dû s'assurer de leur solvabilité par des vérifications sérieuses.
Par dernières conclusions déposée au RPVA le 13 avril 2021, M. et Mme [Z] demandent à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Saint Denis ;
- débouter M. [C] [O] et Mme [D] [X] [W] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
- condamner solidairement M. [C] [O] et Mme [D] [X] [W] à leur verser la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel ;
- condamner solidairement M. [C] [O] et Mme [D] [X] [W] aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SELAS FIDAL sur le fondement de l'article 699 du Code de procédure civile.
Les intimés indiquent avoir été diligents en réalisant, dans les trois mois, toutes les conditions suspensives de droit commun et particulières auxquelles ils étaient soumis, tel notamment le bornage par un géomètre-expert mais que les époux [C] ne se sont jamais présentés chez le notaire pour signer l'acte de vente pas plus qu'ils n'ont répondu aux différentes relances qui leur ont été faites si bien qu'ils ont dû renoncer à poursuivre l'exécution forcée de la vente.
Ils soulignent que les époux [C] avaient au départ fait une contre-proposition à hauteur de 645.000 euros pour leur bien évalué à 670.000 euros et qu'ils ont accepté leur offre à hauteur de 660.000 euros pour finalement ne pas régulariser leur acquisition.
Il précisent que devant la carence des acquéreurs, ils n'ont eu d'autre choix que de les assigner en justice après qu'une tentative de règlement amiable avait été proposée aux époux [C] le 6 décembre 2019. Ils ajoutent avoir été eux-mêmes assignés par les époux [C], en référé, devant le premier président de la cour d'appel de Saint Denis, aux fins de demander l'arrêt de l'exécution provisoire et devant le juge de l'exécution de Saint Denis en vue d'obtenir des délais de grâce.
Les époux [Z] relèvent que les moyens des appelants ne peuvent être considérés comme sérieux tandis que la pénalité était clairement stipulée dans le compromis de vente et que le notaire s'était bien assuré de sa parfaite compréhension et du consentement éclairé des parties à l'acte.
Ils ajoutent qu'il est résulté pour eux un préjudice de près de 120.000 euros, soit presque le double de la pénalité due, dans la mesure où le produit de la vente devait leur permettre de rembourser le solde du prêt en cours (391.077,94 euros), financer l'acquisition d'un local pour y développer un restaurant et y réaliser en amont des travaux (59.000 euros) et rembourser un autre prêt souscrit pour effectuer des travaux dans leur nouvelle maison (50.000 euros). En outre, Mme [Z] avait pris une disponibilité professionnelle d'un an pour garder ses petits-enfants pensant qu'elle en aurait les moyens financiers. Ils indiquent avoir dû, au contraire, souscrire en urgence un nouveau prêt bancaire et solliciter des emprunts auprès de leurs proches en même temps que retourner vivre dans leur maison vidée de tous ses meubles.
La clôture de la procédure a été prononcée le 27 mai 2021.
A l'audience du 20 août 2021, la décision a été mise en délibéré au 12 novembre 2021 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article L.1231-5 du Code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».
Il ressort du compromis de vente, au chapitre « STIPULATION DE PENALITE », page no 7, qu'« au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étaient remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de SOIXANTE-SIX MILLE EUROS (66.000 EUR) à titre de dommages et intérêts, conformément aux disposition de l'article 1231-5 du Code civil ».
Il n'est pas contesté que les époux [Z] ont exécuté, dans le délai de trois mois, les conditions suspensives pesant exclusivement sur eux à savoir, l'obtention d'un certificat d'urbanisme informatif et le bornage de la parcelle objet de la vente (pièces no 3 et 5 intimés).
Il est constant également que les époux [C] ont été mis en demeure d'exécuter le compromis de vente.
Si les époux [C] indiquent s'être engagés dans cette acquisition en raison du fait que son coût devait être entièrement financé par des fidèles de leur paroisse, il ont toutefois signé, devant notaire, un compromis de vente les engageant à acquérir une villa pour une somme globale de 708.700 euros sans que l'acte ne mentionne d'une quelconque façon l'intervention d'un tiers au regard du paiement.
Au contraire, il est expressément mentionné dans le compromis de vente, à la page 5, au chapitre REALISATION DU FINANCEMENT, que « L'ACQUEREUR déclare avoir l'intention de réaliser le financement de la somme ci-dessus indiquée entièrement de ses fonds personnels ou assimilés ».
En outre, aucune condition suspensive n'a été stipulée vis à vis de l'acquéreur, l'acte explicitant au chapitre ORIGINE DES FONDS, page no 7, « L'ACQUEREUR déclare vouloir effectuer le paiement du prix exclusivement au moyen de fonds communs ».
Il ne saurait, dans ces conditions, être soutenu qu'une faute a été commise par l'agent immobilier dans la mesure où il n'existait aucune ambiguïté quant à la façon dont les époux [C] règleraient le bien pour lequel ils avaient, au demeurant, négocié le prix et imposé le bornage aux vendeurs comme une condition de leur achat.
Les époux [C] ont, en effet, expressément manifesté leur intention de financer le bien sur leurs fonds propres et sans recourir à un prêt ou à un financement extérieur.
Si les époux [Z] ont préféré renoncer à l'exécution forcée de la vente, il ressort des pièces du dossier qu'ils ont à plusieurs reprises contacté les époux [C] entre le 4 octobre 2019 et le 24 décembre 2019 sans obtenir de leur part d'explications si ce n'est de leur faire croire que les fonds allaient arriver sous peu.
La pénalité convenue ne peut être considérée comme manifestement excessive eu égard au préjudice qui en est résulté pour les époux [Z] au vu des prêts bancaires et familiaux auxquels ils justifient avoir dû recourir (pièces no 15, 19, 20, 21, 22, 23 et 24), aux frais engagés pour garder leurs meubles (pièces no 25 et 26) et aux différents achats effectués pour garnir leur maison vidée en vue de la vente (pièce no 27).
Il résulte de tout ce qui précède que le jugement entrepris devra être confirmé.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Monsieur et Mme [C] succombant, ils supporteront les dépens dont distraction sera opérée en application de l'article 699 du code de procédure civile.
L'équité commande en outre de les condamner à verser 3.000 euros aux intimés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ;
Confirme le jugement entrepris ;
Condamne M. [O] [V] [C] et à Mme [X] [W] [D] à verser à M. [K] [Z] et Mme [B] [L] épouse [Z] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Condamne M. [O] [V] [C] et à Mme [X] [W] [D] aux dépens dont distraction sera opérée en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Nathalie TORSIELLO, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT