Ch. civile A

du 10 SEPTEMBRE 2014
R. G : 12/ 00470 C-MAB
Décision déférée à la Cour :
Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO, décision attaquée en date du 14 Mai 2012, enregistrée sous le no 11/ 00834
Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE LES 3 D




SCP ROMBALDI-
FORT-BARTOLI
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE

DIX SEPTEMBRE DEUX MILLE QUATORZE
APPELANTE :
Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE LES 3 D
Pris en la personne de son syndic en exercice,
la SARL C2I
elle-même prise en la personne de son représentant légal demeurant audit siège en cette qualité
1 Rue Général CAMPI-B. P 30319
20177 AJACCIO CEDEX 1
ayant pour avocat Me Philippe JOBIN de la SCP JOBIN, avocat au barreau de BASTIA, Me Marie Laétizia CLADA de la SCP ROMANI CLADA MAROSELLI ARMANI, avocat au barreau d'AJACCIO

Mme Nicolina X... épouse Y...
née le 08 Novembre 1938 en ITALIE



ayant pour avocat Me Carole LUCCHINI, avocat au barreau d'AJACCIO
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2012/ 3497 du 22/ 11/ 2012 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BASTIA)
M. Michel Y...
né le 27 Mars 1923 en ITALIE



ayant pour avocat Me Carole LUCCHINI, avocat au barreau d'AJACCIO
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2012/ 3497 du 22/ 11/ 2012 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BASTIA)

prise en la personne de son représentant légal en exercice
Les 3D- Bât A- " Le Forcone "
20000 AJACCIO
ayant pour avocat Me Antoine-Paul ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA, Me Anna Maria SOLLACARO, avocat au barreau d'AJACCIO
SCP ROMBALDI-FORT-BARTOLI

prise en la personne de son représentant légal en exercice
3 Cours Général Leclerc-B. P 257
20000 AJACCIO
ayant pour avocat Me Frédérique GENISSIEUX de la SCP RETALI GENISSIEUX, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 juin 2014, devant Mme Marie BART, Vice-président placé près Monsieur le premier président, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe HERALD, Premier Président
Mme Françoise LUCIANI, Conseiller
Mme Marie BART, Vice-président placé près Monsieur le premier président
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Martine COMBET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2014.
MINISTERE PUBLIC :
Auquel l'affaire a été régulièrement communiquée le 28 novembre 2012 et qui a fait connaître son avis, dont les parties ont pu prendre connaissance.

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Philippe HERALD, Premier Président, et par Mme Martine COMBET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Par acte authentique dressé par la SCP Rombaldi le 17 novembre 2004, la SCI Henco a acquis de M. Michel Y... et de son épouse Mme Nicolina X... les lots numéros 17 et 47 constitutifs de deux caves dans la copropriété immeuble les 3 D située à Ajaccio, au lieudit Forcone.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 3 D représenté par son syndic en exercice a assigné la SCI Henco devant le tribunal de grande instance d'Ajaccio pour obtenir restitution des parties communes qu'elle aurait annexées, remise en état des lieux et paiement d'une indemnité d'occupation illégale. La SCI Henco a assigné en intervention forcée, ses vendeurs, M. Michel Y... et son épouse Mme Nicolina X... ainsi que le rédacteur de l'acte, la SCP Rombaldi. Une expertise judiciaire a été confiée à un géomètre lequel a déposé son rapport le 23 avril 2010.
Par jugement du 14 mai 2012, le tribunal de grande instance d'Ajaccio a :
- rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble les 3 D,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les 3 D à payer à la SCI Henco la somme de 2 000, 00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande de la SCP Rombaldi au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les 3 D aux dépens.
Le tribunal a noté que la surface des locaux acquis par la SCI Henco dans la copropriété de l'immeuble les 3 D mesurée à proportion de 62, 90 m, avant la vente, ne correspondait pas à la surface des lots vendus, telle qu'elle figure dans le règlement de copropriété et l'état descriptif de division établis le 13 novembre 1970 à proportion de " 6 m2 environ " chacun et constituant de surcroît 2 caves situées dans des cages d'escalier différentes. Il a précisé que l'expert avait calculé la surface occupée par la SCI Henco à 56, 2 m2 (surface dite balayable). Il en a déduit que si le titre de la SCI Henco contenait une incohérence entre la dénomination des lots, leur surface indiquée et la surface réelle acquise, il incombait au syndicat des copropriétaires de l'immeuble les 3 D de démontrer que les surfaces revendiquées étaient des parties communes.
Il a expliqué que le syndicat demandeur ne produisait aucun élément permettant d'apprécier que la surface revendiquée ait été affectée à l'usage commun et que c'était par une voie de fait qu'un copropriétaire l'aurait annexée. Il en a conclu que la seule distorsion entre les mentions du règlement de copropriété et l'acte de vente de la SCI Henco ne suffisait pas à démontrer la nature des parties communes de la surface revendiquée. Il a exclu que la démonstration puisse être faite par le règlement de copropriété par application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965. Il a refusé également que le syndicat se constitue une preuve en produisant après les opérations d'expertise un plan mentionnant les parties revendiquées comme parties communes et en localisant finalement les lots 17 et 47 alors que ce plan n'avait pas été communiqué à l'expert empêchant toute analyse technique de sa part.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les 3 D a relevé appel du jugement du 14 mai 2012 par déclaration déposée au greffe le 7 juin 2012.
En ses dernières conclusions déposées par la voie électronique auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les 3 D demande à la cour de :
- déclarer recevable et fondé son appel,
- réformer le jugement en toutes ses dispositions qui lui sont défavorables,
- condamner la SCI Henco à lui restituer les parties communes annexées par elle et à remettre les lieux en leur état initial et ce, sous astreinte de 500, 00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
- condamner la SCI Henco à lui payer une indemnité pour occupation illégale des locaux à compter du 7 janvier 2005 pour un montant de 800, 00 euros mensuels soit 72 800 euros au 1er septembre 2010 jusqu'à la remise en état effective des lieux,
- condamner la SCI Henco au paiement de la somme de 2 500, 00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour frais non taxables exposés en première instance,
- condamner la SCI Henco au paiement d'une somme de 2 500, 00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais non taxables exposés en cause d'appel,
- condamner la SCI Henco aux entiers dépens tant de première instance que d'appel.
Il expose que la SCI Henco est mal fondée à prétendre que le local revendiqué appartiendrait à M. Z..., père de sa gérante, celui-ci tout
comme l'intimée ne versant pas leur titre de propriété sur ce lot et ne justifiant pas du règlement de la moindre charge. Il rappelle que M. Z... n'est propriétaire que des lots 48 et 58 dans le bâtiment A2 et conclut que la SCI Henco occupe une partie commune. Il se fonde sur l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui a institué une présomption de communauté des parties d'un immeuble en copropriété qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif de l'un des copropriétaires. Il explique que la SCI Henco est propriétaire au mieux de 12 m2 et qu'elle occupe illégalement 44 m2 que les consorts Y... n'ont pas pu lui vendre. Il fait observer que la partie occupée illégalement par la SCI Henco se trouve sur la partie gauche de l'entrée du bâtiment A soit en fait toute la partie gauche du hall d'entrée. Il estime que l'utilisation professionnelle faite des locaux justifie une indemnité d'occupation et que son assignation du 5 octobre 2005 a utilement interrompu la prescription quinquennale.
Il critique le jugement qui n'a pas tenu compte de la jurisprudence prise en application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 et qui a rejeté le plan des lieux non communiqué à l'expert.
En ses dernières conclusions déposées par la voie électronique auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la SCI Henco demande à la cour de :
- recevoir en la forme l'appel interjeté par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les 3D,
- au fond, l'en débouter,
à titre principal
-confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance le 14 mai 2012 en toutes ses dispositions,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les 3 D de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
à titre subsidiaire
-débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les 3 D de sa demande de versement d'une indemnité d'occupation à hauteur de 800, 00 euros mensuels jusqu'à la remise en état des lieux,
- à défaut, la réduire à de plus justes proportions.
Elle expose que selon M. Z..., père de sa gérante, le bureau et le WC font partie du local privatif de ce dernier et qu'une des cloisons abattues serait une cloison de jonction entre ces deux pièces. Elle se réfère aux conclusions de l'expert selon lesquelles il n'a pas été possible de vérifier si M. et Mme Y... n'avaient pas procédé à un échange sans procéder à la publication de celui-ci. Elle en déduit que l'expert n'a pas pu établir de façon certaine si les surfaces excédant les 12 m2 ont été occupées au détriment des parties communes de la copropriété en l'état
de la confusion des titres et des documents qui ne lui ont pas été fournis par les parties. Mais, elle se prévaut d'une confusion dans les titres pour invoquer sa bonne foi. Elle considère que la copropriété ne démontre pas avoir subi un empiétement sur ses parties communes, cet empiétement pouvant affecter d'autres parties privatives. Elle indique que la cour ne peut pas ordonner la remise en état des lieux en l'absence d'éléments permettant d'établir leur configuration antérieure.
En leurs dernières conclusions déposées par la voie électronique auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, M. Michel Y... et son épouse Mme Nicolina X... demandent à la cour de :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance d'Ajaccio le 14 mai 2012 en toutes ses dispositions,
- les mettre hors de cause,
- condamner la SCI Henco en tous les dépens de première instance et d'appel.
Ils constatent qu'en l'état de la procédure, aucune demande n'est formulée à leur encontre et qu'ils n'ont pas qualité de copropriétaire du lot, objet du litige.
En ses dernières conclusions déposées par la voie électronique auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la SCP Rombaldi-Fort-Bartoli demande à la cour de :
- statuer ce qu'il appartiendra sur les mérites de l'appel et de la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les 3 D,
- constater et au besoin dire et juger que l'acte de vente passé entre les époux Y... et la SCI Henco a été régulièrement établi en vertu des énonciations du titre de propriété des vendeurs,
- constater et au besoin dire et juger que l'acte de vente est exempt de tout reproche et qu'elle ne pouvait suspecter le fait tiré de l'occupation litigieuse reprochée à la SCI Henco,
- prononcer en tant que de besoin sa mise hors de cause et de procès,
- condamner qui mieux des parties à lui verser la somme de
3 000, 00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait observer qu'elle a régularisé l'acte de vente en vertu d'énonciations contenues dans le titre de propriété des vendeurs daté du 22 novembre 1988 régulièrement publié au bureau des hypothèques
d'Ajaccio le 2 février 1989 volume 4973 no 15. Elle rappelle que l'expert a constaté que les époux Y... avaient vendu les mêmes lots que ceux qu'ils avaient achetés et elle en déduit que rien ne peut lui être reproché.
Par conclusions du 29 novembre 2012 communiqué aux parties, le ministère public a donné son avis sur la procédure.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 avril 2014 et l'affaire renvoyée pour être plaidée au 2 juin 2014.
MOTIFS DE LA DECISION :
Les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres mais la charge de la preuve de la propriété incombe au revendiquant et non à celui qui est en possession du bien litigieux. Ainsi, il appartient à celui qui exerce une action en revendication d'établir son droit, et ce par tous moyens y compris par présomptions si elles sont graves, précises et concordantes.
Selon l'article 3 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes notamment les locaux des services communs, les passages et corridors...
Il en résulte qu'il incombe au syndicat des copropriétaires de l'immeuble les 3 D de démontrer la nature des parties communes de la surface revendiquée.
L'expertise confiée au géomètre a permis d'établir que la SCI Henco occupait une surface de 56, 20 m2 alors qu'elle a acheté, aux termes du règlement de copropriété du 8 décembre 1970 mentionné dans l'acte de vente passé avec les époux Y..., deux caves de 6 m2 chacune. Mais, le règlement de copropriété ne permet pas de localiser les lots achetés par la SCI Henco puisqu'il se présente sous forme d'une énumération sans qu'il soit possible de situer l'empiétement revendiqué par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les 3 D.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les 3 D a produit, après la fin des opérations d'expertise, trois plans actuels des caves et des locaux des parties communes. Or, ces plans sont en contradiction avec les conclusions de l'expert puisqu'ils situent le local occupé par la SCI Henco en dehors tant de la cave 22 que de la cave 2 alors que l'expert avait déduit de ses constatations que le local de la SCI Henco pouvait correspondre à l'emplacement de la cave 22. Ces plans ne permettent donc pas plus de situer le local par rapport aux parties communes.
De plus, l'expert a noté que la SCI Henco avait créé des connexions entre les lots sans qu'il soit possible de savoir si une partie des 56, 2 m2 était ou non intégrable dans la propriété Z..., les dires de ce dernier n'ayant pas été vérifiés.
L'expert a conclu qu'il lui était impossible de situer les lots achetés par la SCI Henco.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les 3 D ne produit pas d'autres pièces à l'appui de sa revendication.
Il en résulte que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les 3 D ne démontre ni que la SCI Henco ait annexé une partie commune à son lot privatif, la preuve n'étant pas rapportée que le local occupé inclut une des deux caves, ni que l'espace litigieux appartienne à la communauté étant précisé qu'il ne peut se prévaloir d'une présomption tirée de l'article 3 susvisé.
C'est donc à juste titre que le premier juge l'a débouté de son action en revendication. Le jugement sera confirmé sur ce point.
Les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les 3 D étant rejetées à l'encontre de la SCI Henco, il convient de mettre hors de cause M. Michel Y... et son épouse Mme Nicolina X... ainsi que la SCP Rombaldi-Fort-Bartoli.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge de la SCI Henco les frais non compris dans les dépens. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les 3 D est condamné à payer à la SCI Henco une indemnité d'un montant de 1 500, 00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et le jugement sera confirmé en ce qu'il a également mis à sa charge une indemnité sur le même fondement.
Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCP Rombaldi-Fort-Bartoli les frais non compris dans les dépens. Il ne sera pas fait droit à sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et le jugement sera confirmé en ce qu'il avait rejeté sa demande de ce chef.
Succombant en son appel, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les 3 D est tenu aux dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance d'Ajaccio le 14 mai 2012 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Met hors de cause M. Michel Y... et son épouse Mme Nicolina X... ainsi que la SCP Rombaldi-Fort-Bartoli,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les 3 D à payer à la SCI Henco une indemnité d'un montant de mille cinq cents euros (1 500, 00 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette la demande formée par la SCP Rombaldi-Fort-Bartoli au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les 3 D aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT