COUR D'APPEL D'ORLÉANS
C H A M B R E C I V I L E
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 16/03/2021
la SCP LAVAL FIRKOWSKI
la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO
la SCP VALERIE DESPLANQUES
la SELARL DEREC
la SELARL ETHIS AVOCATS
ARRÊT du : 16 MARS 2021
No : 48/21 - No RG : 19/01128 - No Portalis DBVN-V-B7D-F43X
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 21 Mars 2019
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265241920992057
SCI ROMIS prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 1]
[Adresse 3]
représentée par Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat postulant au barreau d'ORLEANS et Me Pascal BELLANGER de la SELARL PASCAL BELLANGER, avocat plaidant au barreau de NIMES,
D'UNE PART
INTIMÉES : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265239371105527
Société C.R.C.A.M. DE LA TOURAINE ET DU POITOU agissant par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 2]
[Adresse 11]
[Adresse 9]
représentée par Me Valerie DESPLANQUES de la SCP VALERIE DESPLANQUES, avocat au barreau d'ORLEANS
Timbre fiscal dématérialisé No: 1265241702566293
La Société HOSPITALIERE D'ASSURANCES MUTUELLES (SHAM), société d'assurance mutuelle immatriculée au RCS de Lyon sous le numéro D 779 860 881, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 6]
représentée par Me Pierre François DEREC de la SELARL DEREC, avocat au barreau d'ORLEANS
Timbre fiscal dématérialisé No: 1265242853027518
SA PACIFICA prise en la personne de son représentant légal domicilié en
cette qualité audit siège,
[Adresse 8]
[Adresse 7]
représentée par Me Laurent SUZANNE de la SELARL ETHIS AVOCATS, avocat au barreau de TOURS
D'AUTRE PART
•DÉCLARATION D'APPEL en date du :05 Avril 2019
•ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 03 novembre 2020.
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats,
•Madame Laurence FAIVRE, Président de chambre,
•M. Laurent SOUSA, conseiller,
•Mme CHENOT, conseiller,
Lors du délibéré,
•Madame Laurence FAIVRE, Président de chambre,
•M. Laurent SOUSA, conseiller,
•Mme Marie-Laure GRUA, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles en vertu de l'ordonnance no 92/2020
Greffier :
•Madame Maryline EL BOUDALI, greffier lors des débats et Madame Marie-Claude DONNAT, greffier lors du prononcé.

A l'audience publique du 23 NOVEMBRE 2020, à laquelle ont été entendus Madame Laurence FAIVRE , Président de Chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

Prononcé le 16 MARS 2021 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
FAITS ET PROCÉDURE
Selon acte reçu le 28 octobre 2013 par Maître [J], notaire associé à Sainte Maure de Touraine l'hôpital local de Sainte Maure a vendu à la SCI Romis, au prix de 150 000 euros, un ensemble immobilier situé commune de Sainte Maure de Touraine, [Adresse 10], à [Adresse 12], comprenant un bâtiment anciennement à usage d'hôtel-restaurant dénommé l'[Établissement 1], une grange, un terrain et, sur une partie en retour avec porte cochère donnant sur la [Adresse 12], une aile de bâtiment comprenant trois garages avec grenier au-dessus, le tout cadastré section AC no [Cadastre 1] et [Cadastre 2].
En vue du financement de cette acquisition, des travaux de réaménagement aux fins de réaliser seize logements et un local commercial, la SCI Romis a souscrit auprès de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou un prêt immobilier de 250 000 euros, dont le remboursement était garanti par une inscription de privilège de deniers à hauteur de 150 000 euros et une inscription d'hypothèque conventionnelle pour le surplus (100 000 euros).
Les travaux de réhabilitation, con?és à la SARL NGB, ont commencé en novembre 2013. Le 16 avril 2014, un incendie s'est déclaré vers 21h30 au niveau de la première grange. Le feu qui s'est propagé a détruit l'ensemble des bâtiments de la [Adresse 12] et endommagé celui de l'[Adresse 10]. Malgré les investigations menées, l'origine de cet incendie n'a pas pu être déterminée.
Les dommages ont été évalués à 1 255 405,14 euros TTC en valeur de reconstruction à neuf, et à 798 413,92 euros TTC vétusté réduite. À l'occasion de la souscription du prêt immobilier, la SCI Romis a adhéré à un contrat d'assurance « multirisques immeuble » souscrit par le Crédit agricole auprès de la société Pacifica qui, le 1er octobre 2014, a informé son assurée que les bâtiments sinistrés étant désaffectés, l'indemnité d'assurance serait limitée à la valeur économique de l'immeuble, estimée à 89 445 euros après déduction de la valeur du terrain, et a par la suite réglé à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou, en sa qualité de prêteur de deniers privilégié, une indemnité de 89 195 euros, déduction faite de la franchise contractuelle.
Exposant que la société Pacifica ne pouvait lui opposer une limitation d'indemnisation et que l'hôpital local de Sainte Maure avait souscrit auprès de la société hospitalière d'assurances mutuelles (SHAM) un contrat d'assurance couvrant le risque incendie qui lui a été transmis, la SCI Romis a fait assigner la société Pacifica, la SHAM et la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou devant le tribunal de grande instance de Tours, aux fins d'indemnisation du préjudice subi.
La société Pacifica a mis en cause la SARL NGB et la jonction des deux instances a été ordonnée.
Par jugement du 21 mars 2019, le tribunal de grande instance de Tours a :
- débouté la SCI Romis de l'intégralité de ses demandes indemnitaires dirigées contre la société Pacifica et la SHAM ;
- condamné la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou à régler à la SCI Romis la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts ;
- déclaré la SHAM recevable en sa demande reconventionnelle en paiement et condamné la SCI Romis à lui payer la somme de 2 817,22 €, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2015 ;
- débouté la SHAM de sa demande tendant à l'indexation de la condamnation ci-dessus prononcée sur l'évolution de l'indice FFB ;
- fixé la contribution de la SHAM, dans les rapports entre la société Pacifica et la SHAM, à 44 659,91 € ;
- débouté la société Pacifica, la SHAM et la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou de leurs demandes en garantie dirigées contre la société NGB ;
- dit n'y avoir lieu à indemnité de procédure en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SCI Romis aux dépens de l'instance, en ce non compris les frais de l'instance engagée contre la société NGB qui resteront à la charge de la société Pacifica ;
- accordé aux avocats en la cause le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment considéré que :
- la clause qui limite ou plafonne le montant de l'indemnité due par la société Pacifica qui n'est pas une clause d'exclusion du risque, n'est pas soumise au formalisme prévu à l'article L.113-1 du code des assurances et qu' il n'y a pas lieu de vérifier le caractère formel et limité de la clause de limitation d'indemnité ?gurant en page 16 des conditions générales ; dès lors que cette clause est claire, et que la définition des « bâtiments désaffectés » est dénuée de toute équivoque, rien ne justi?e de la déclarer inopposable à la SCI Romis ;
- la société Pacifica peut opposer à la SCI Romis la limitation de l'indemnité applicable lorsque les locaux donnés à bail d'habitation ne répondent pas à l'obligation légale de décence ; les locaux loués par la SCI à Mme [Z] étaient vétustes et non rénovés notamment quant à l'installation de chauffage et à l'installation électrique, de sorte que la société Pacifica était fondée à indemniser son assurée sur la base de la valeur économique de l'immeuble sinistré et non selon le coût de reconstruction à neuf ;
- s'agissant du contrat d'assurance auprès de la SHAM, il a été transmis à la SCI Romis en application de l'article L.121-10 du code des assurances, le fait que l'assuré souscrive un nouveau contrat avec un autre assureur, sans effectuer aucune démarche auprès de l'ancien assureur, sans lui payer aucune prime ni lui déclarer le sinistre, ne suf?t pas à caractériser sa volonté non équivoque de résilier l'ancien contrat, mais crée une situation d'assurances cumulatives réglée conformément à l'article L.121-4 du code des assurances ; la SHAM n'a quant à elle pas résilié le contrat d'assurance malgré l'aliénation du bien assuré ;
- dès lors que l'hôpital local de Sainte-Maure n'aurait pu être indemnisé de la valeur de reconstruction à neuf de bâtiments garantis comme étant seulement des bâtiments désaffectés à démolir, la SCI Romis, qui n'a pas plus de droits contre la SHAM que n'en avait le précédent assuré, ne peut réclamer à cet assureur une indemnité correspondant au coût de reconstruction à neuf des bâtiments sinistrés ; la SCI Romis ne rapporte pas la preuve que la valeur de sauvetage des bâtiments sinistrés serait supérieure à la valeur économique retenue par la Pacifica, calculée en déduisant du prix d'achat de l'immeuble la valeur du terrain nu ;
- la SCI Romis ne démontre pas que le défaut de conseil de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou lui a fait perdre une chance de souscrire un contrat offrant des garanties mieux adaptées à sa situation ; cependant, la banque a manqué à son devoir d'information en laissant croire à la SCI Romis qu'elle bénéficiait d'une garantie reconstruction à neuf en cas d'incendie des biens assurés, ce qui a conduit celle-ci à régler des primes d'assurance pour une garantie qui ne s'appliquait pas à des immeubles de la nature de ceux qui étaient assurés ;
- la part contributive de la SHAM due à la société Pacifica est déterminée en application de l'article L. 121-4 du code des assurances qui prévoit que dans les rapports entre assureurs, la contribution de chacun d'eux est déterminée en appliquant au montant du dommage le rapport existant entre l'indemnité qu'il aurait payé s'il avait été seul et le montant cumulé des indemnités qui auraient été à la charge de chaque assureur s'il avait été seul ;
- la société NGB ne peut être présumée responsable alors qu'au jour du sinistre, elle n'avait pas entrepris la réhabilitation complète de l'ensemble immobilier mais seulement commencé à réaliser dans la grange C du bâtiment A des travaux de préparation, ce qui ne permet pas retenir qu'elle aurait recueilli la garde de l'ensemble immobilier, ni même seulement du bâtiment 1 en son entier.
Par déclaration du 5 avril 2019, la SCI Romis a interjeté appel du jugement en ce qu'il l'a débouté de l'intégralité de ses demandes indemnitaires dirigées contre la société Pacifica et la SHAM, limité à 10 000 euros la condamnation du prêteur à son profit, déclaré la SHAM recevable en sa demande reconventionnelle en paiement et condamné la SCI Romis à lui payer la somme de 2 817,22 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2015, dit n'y avoir lieu à indemnité de procédure en application de l'article 700 du code de procédure civile, l'a condamnée aux dépens de l'instance, autres que ceux afférents à la mise en cause de la société NGB, accordé aux avocats en la cause le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'appel de la SCI Romis était dirigé à l'encontre des autres parties de première instance à l'exclusion de la société NGB.
Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 octobre 2020, la SCI Romis demande de :
- infirmer le jugement en ses dispositions visées aux termes de la déclaration d'appel ;
Statuant à nouveau,
- la dire recevable et bien fondée en ses demandes ;
- constater que le montant des dommages subis par elle s'élève à la somme de 1 255 405,14 euros ;
- dire que les garanties des sociétés Pacifica et SHAM sont acquises sans exclusion, ni limitation de garantie ou d'indemnisation ;
- condamner in solidum les sociétés Pacifica et SHAM, et subsidiairement, l'une à défaut de l'autre
à lui payer : 1 166 210,14 euros au titre des travaux de reconstruction et frais annexes, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation soit le 17 février 2015 ; 20 000 euros au titre du coût des travaux supplémentaires ; 10 000 euros au titre du trouble à son image de marque ;
- déclarer recevables mais mal fondés les appels incidents des sociétés Pacifica et SHAM, et les débouter de leurs demandes ;
- subsidiairement, condamner la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou à lui payer au titre du manquement son obligation de conseil d'information, voire de mise en garde, la somme de 840 000 euros à titre de dommages intérêts ;
- déclarer recevable mais mal fondé l'appel incident de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou, et la débouter de ses demandes ;
En toute hypothèse,
- condamner solidairement la société Pacifica, la SHAM ainsi que la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou à lui payer la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum, la SA Pacifica, la SHAM ainsi que la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou aux entiers dépens tant de première instance que d'appel dont distraction pour ces derniers au profit de Me Olivier Laval, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 13 mai 2020, la société Pacifica demande de :
- confirmer le jugement seulement en ce qu'il a débouté la SCI Romis de toutes ses demandes dirigées contre elle ;
- la condamner à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Sur son appel incident :
- infirmer le jugement seulement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes dirigées contre la société NGB et, statuant à nouveau :
- dire que la société NGB est présumée responsable de l'incendie survenu le 16 avril 2014 dans l'immeuble de la SCI Romis et en conséquence :
- la condamner à la garantir de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre à la demande de la SCI Romis ;
- la condamner à lui verser, au titre de sa subrogation dans les droits et actions de la SCI Romis, la somme de 89 195 euros ;
- la condamner à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 2 novembre 2020, la SHAM demande de :
- dire mal fondé l'appel principal de la SCI Romis et l'appel incident de la société Pacifica en ce qu'ils sont dirigés à son encontre et les en débouter ;
- dire recevable et bien fondé son appel incident, et y faisant droit, réformer partiellement le jugement en tous ses chefs qui lui font grief ;
A titre principal,
- constater l'absence d'assurance et en conséquence, rejeter toutes les demandes dirigées contre elle ;
A titre subsidiaire,
- dire qu'elle est fondée à opposer une déchéance de garantie pour le défaut de déclaration du sinistre ;
A titre plus subsidiaire,
- à défaut de déchéance, avant dire droit sur l'indemnisation, d'ordonner une expertise judiciaire sur les causes et circonstances du dommage, ainsi que sur la détermination et l'évaluation des préjudices subis ;
Dans tous les cas,
- dire que dans ses rapports avec les autres assureurs, la contribution finale de SHAM ne saurait excéder la limite fixée par l'article L.121-4 al. 4 du code des assurances ;
- réduire l'indemnité mise à sa charge en proportion du taux des primes payées en 2013 par l'hôpital local de Sainte-Maure-de-Touraine par rapport au taux des primes qui auraient été dues, si les risques avaient été complètement et exactement déclarés ;
- en tout état de cause, dire et juger que le montant total de l'indemnité mise à sa charge ne peut excéder la somme de 150 000 euros ;
- rejeter les demandes de la SCI Romis au titre des prétendus préjudices immatériels et d'image ;
- condamner la SCI Romis à lui verser la somme de 2 817,22 euros, à réévaluer suivant l'évolution de l'indice FFB depuis 2012, correspondant aux primes d'assurance impayées, et ordonner la compensation des créances réciproques des parties ;
- condamner la SCI Romis à lui verser, à titre de dommages et intérêts réparant le préjudice subi du fait de la déclaration tardive du sinistre, une indemnité du même montant qu'elle pourrait rester lui devoir, et ordonner la compensation des créances réciproques des parties ;
- condamner la société NGB à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, y compris au titre des frais de justice ;
En toute hypothèse,
- condamner la SCI Romis, et/ou de toute partie succombant à lui verser la somme de 4 500 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles ;
- condamner la SCI Romis et/ou toute partie succombant au paiement des dépens, et accorder à la Selarl Derec, avocat, le droit prévu à l'article 699 du code de procédure civile ;
- rejeter toutes les demandes dirigées à son encontre et toutes les demandes et conclusions plus amples ou contraires aux présentes.
Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 octobre 2020, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou demande de :
- con?rmer le jugement rendu en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il l'a condamnée à régler à la SCI Romis la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Et statuant à nouveau sur ce point :
- rejeter l'ensemble des demandes, ?ns et conclusions, de la SCI Romis à son encontre ;
Et y ajoutant,
- rejeter l'ensemble des demandes ?ns et conclusions de la SCI Romis ou de toute autre partie à son encontre ;
- condamner la SCI Romis à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCI Romis aux entiers dépens, et accorder à la SCP Valérie Desplanques, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, le droit de recouvrer directement contre les parties condamnées ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu de provision.
En l'absence d'appel provoqué à l'encontre de la société NGB, la cour a interrogé les parties sur la recevabilité des demandes de la société Pacifica et de la SHAM formées à l'encontre de la société NGB, au regard des dispositions des articles 14 et 16 du code de procédure civile.
Par note en délibéré du 15 décembre 2020, la SHAM a indiqué que la société NGB n'est pas dans la cause en l'absence d'appel principal ou provoqué à son encontre. Elle indique qu'elle avait repris ses demandes formulées en première instance à l'égard de la société NGB pour le cas où elle aurait été régulièrement intimée, ce qui n'est pas le cas, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'en tenir compte.
Par note en délibéré du 21 décembre 2020, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou a indiqué n'avoir formulé aucune demande à l'encontre de la société NGB qui n'est pas intimée devant la cour.
Il convient de se référer aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des moyens soulevés.
SUR QUOI, LA COUR,
Sur les demandes formées à l'encontre de la société NGB
La société NGB n'a pas été intimée sur l'appel principal formé par la SCI Romis.
L'article 549 du code de procédure civile dispose que « l'appel incident peut également émaner, sur l'appel principal ou incident qui le provoque, de toute personne, même non intimée, ayant été partie en première instance ».
Il appartenait donc à la société Pacifica et à la SHAM qui entendaient former appel incident à l'encontre de la société NGB d'attraire celle-ci à l'instance dans le cadre d'un appel provoqué.
L'article 551 du code de procédure civile dispose que « l'appel incident ou l'appel provoqué est formé de la même manière que le sont les demandes incidentes ».
L'article 68 du code de procédure civile dispose que les demandes incidentes « sont faites à l'encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l'introduction de l'instance. En appel, elles le sont par voie d'assignation ».
Aux termes de l'article 55 du code de procédure civile, l'assignation est l'acte d'huissier de justice par lequel le demandeur cite son adversaire à comparaître devant le juge. L'article 56 du code de procédure civile dispose que l'assignation doit notamment comporter l'indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s'expose à ce qu'un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.
En l'espèce, aucune assignation à comparaître devant la cour d'appel d'Orléans dans l'instance initiée par la SCI Romis, n'a été délivrée à la société NGB. Si la société Pacifica justifie avoir fait signifier à la société NGB, à plusieurs reprises, ses conclusions, les actes d'huissier de justice correspondants intitulés « signification de conclusions » ne comportent ni citation à comparaître ni invitation à constituer avocat devant ladite cour. Les actes d'huissier de justice portant signification de conclusions à la société NGB n'étaient donc pas de nature à attraire celle-ci à l'instance d'appel.
L'article 14 du code de procédure civile dispose que « nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée ». Il s'ensuit que les demandes formées par la société Pacifica et la SHAM à l'encontre de la société NGB, tiers à l'instance, sont irrecevables.
Sur la garantie de la société Pacifica
L'appelante soutient que la clause du contrat Pacifica sur les bâtiments désaffectés lui est inopposable, en l'absence de définition claire, précise et limitée des notions d'immeubles désaffectés ou de décence ; que les conditions générales du contrat d'assurance ne définissent pas les termes « d'immeubles désaffectés » ; que ces clauses ne sont donc pas limitées et créent un déséquilibre contractuel dans la mesure où elles ne permettent pas à l'assurée de mesurer ce qui est ou non garanti ; que si la notion d'immeuble inoccupé depuis plus de 6 mois ne pose pas de difficulté de compréhension, il n'en est pas de même pour l'obligation légale de décence de la loi de 1989 ; qu'il est impossible pour un assuré, consommateur profane, d'apprécier les notions d'immeubles désaffectés et de décence et de comprendre ce qu'elles recouvrent dès lors qu'il est contraint pour cela de se référer à une loi et des décrets d'application dont les références ne sont même pas mentionnées dans le contrat d'assurance ; que subsidiairement, les locaux partiellement inoccupés, comme c'est le cas en l'espèce, ne peuvent être considérés comme bâtiments désaffectés ; que rien ne permet d'affirmer que le local loué ne respectait pas les obligations de décence même s'il n'est pas contesté qu'une grande partie de l'immeuble en travaux était à rénover ; que seule la partie libre de toute occupation, en travaux, a été détruite et ces parties des bâtiments litigieux ne sont donc pas soumises aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
La société Pacifica indique que le contrat d'assurance dispose qu'en cas d'incendie affectant un bâtiment désaffecté, l'indemnité due par l'assureur est limitée à la valeur économique du bâtiment ou de la partie du bâtiment sinistré, sans pouvoir excéder la valeur d'usage ; que sont considérés comme désaffectés les locaux totalement inoccupés depuis plus de six mois ou les locaux d'habitation ne répondant pas à l'obligation légale de décence prévue à l'alinéa I de l'article 6 de la Loi no89-462 du 6 juillet 1989 et ses décrets d'application ; que la jurisprudence consacre la validité des clauses de limitation de garantie dans le cas de bâtiments désaffectés, comme étant claires et dénuées de toute ambiguïté ; que tous les termes de cette clause sont définis dans le lexique du contrat, sans aucune exception ; que sauf à ignorer le principe selon lequel « nul n'est censé ignorer la loi », la SCI Romis ne peut sérieusement soutenir que la référence dans le contrat d'assurance à l'article 6 de la loi no89-462 du 6 juillet 1989 serait équivoque ; que la SCI n'est pas profane, car elle est un investisseur professionnel dans l'immobilier locatif, en sa qualité de bailleur, elle est présumée connaitre les règles relatives aux logements décents ; que l'immeuble assuré ne satisfaisait pas à la condition de décence en ce que ses installations électriques et de gaz n'étaient pas conformes, et qu'il ne comportait pas de cuisine.
Les conditions générales de l'assurance « multirisques immeuble » souscrite par la SCI Romis auprès de la société Pacifica stipulent que le bâtiment sinistré est évalué en valeur de reconstruction à neuf. Toutefois, dans un paragraphe intitulé « cas particuliers », la police d'assurance mentionne que pour les bâtiments désaffectés « l'indemnité est limitée à la valeur économique du bâtiment ou de la partie du bâtiment sinistré, sans pouvoir excéder la valeur d'usage ». Il est également stipulé aux conditions générales : « sont considérés comme « bâtiments désaffectés » :
- les locaux totalement inoccupés depuis plus de six mois
- les locaux d'habitation ne répondant pas à l'obligation légale de décence prévue à l'alinéa 1 de l'article 6 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 et ses décrets d'application
- les locaux dont le taux de vétusté déterminé par expertise est supérieur à 50 % ».
Au soutien de son argumentation, l'appelante invoque la jurisprudence de la Cour de cassation prise au visa de l'article L. 113-1 du code des assurances, selon laquelle une clause d'exclusion de garantie ne peut être formelle et limitée dès lors qu'elle doit être interprétée.
Cependant, la clause litigieuse instituant un plafond de garantie n'est pas une clause d'exclusion de garantie soumise aux dispositions de l'article L.113-1 du code des assurances. En l'espèce, la clause dont l'appelante sollicite l'inopposabilité n'exclut pas un risque de la garantie, mais limite l'indemnité due à l'assurée, par suite d'un sinistre, lorsque le bâtiment atteint par celui-ci est désaffecté.
Le tribunal a donc justement retenu que le caractère formel et limité de cette clause n'avait nullement à être examiné pour considérer qu'elle se trouve pleinement opposable à l'assurée.
L'appelante vise l'article L.132-1 ancien du code de la consommation relatif aux clauses abusives, et allègue sa qualité de consommateur afin de considérer que la clause litigieuse crée un déséquilibre contractuel, sans toutefois solliciter de voir déclarer cette clause non écrite.
L'article L.132-1 devenu l'article L.212-1 du code de la consommation n'a pas vocation à s'appliquer dans des contrats conclus entre professionnels. Il appartient à la SCI Romis qui allègue sa qualité de consommateur d'en établir la preuve. Or, il apparaît que la SCI immatriculée au registre du commerce et des sociétés, a pour objet principal l'acquisition, l'administration et la gestion par location ou autres moyens d'immeubles ou de biens immobiliers, ainsi qu'il résulte du rapport d'expertise de la société Saretec. Elle était déjà propriétaire de plusieurs logements locatifs, et a acquis l'immeuble situé [Adresse 5], afin d'y aménager des logements à destination de location. Il n'est donc pas établi que l'acquisition de l'immeuble et par voie de conséquence le contrat d'assurance souscrit auprès de la société Pacifica n'entraient pas dans le cadre de l'activité professionnelle de la SCI Romis. Celle-ci ne peut donc se prévaloir des dispositions du code de la consommation.
La clause de la police d'assurance relative aux bâtiments désaffectés est donc pleinement opposable à la SCI Romis.
L'assureur soutenant que la limitation d'indemnité doit s'appliquer en l'espèce, en ce que les locaux d'habitation ne répondaient pas à l'obligation légale de décence, il n'y a pas lieu d'examiner les deux autres critères alternatifs d'application du plafond de garantie.
Aux termes de l'acte authentique de vente du 28 octobre 2013, la SCI Romis a acquis un ensemble immobilier situé [Adresse 5], comprenant :
- un bâtiment à usage d'ancien hôtel restaurant ;
- une grange avec son retour : « Terrain derrière. Sur une partie en retour avec porte cochère donnant sur la [Adresse 12] : une aile de bâtiment comprenant : trois garages avec grenier au-dessus et une cave sous le premier garage ».
pour une contenance totale de 11 ares et 01 centiares.
Le rapport d'expertise de la société Saretec, mandatée par l'assureur, a décrit les lieux sinistrés et assurés par la société Pacifica, en distinguant trois bâtiments :
- le bâtiment 1, constitué d'anciennes granges, faisait l'objet de travaux pour la réalisation de logements, confiés à la société NGB ;
- le bâtiment 2, de deux étages, était anciennement à usage d'hôtel-restaurant ;
- le bâtiment 3, d'un étage sur rez-de-chaussée, composé de trois logements, accueillait une locataire, Mme [Z].
L'expert a constaté que l'incendie avait intégralement détruit le bâtiment 1 et le bâtiment 2 à hauteur de 60 %.
La société Pacifica considère que les locaux assurés n'étaient pas conformes aux règles de décence en l'absence de conformité de l'installation électrique et de gaz, et en l'absence de cuisine.
L'article 6 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable lors de la conclusion du contrat de bail d'habitation entre la SCI Romis et Mme [Z] le 1er novembre 2013, dispose que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'État pour les locaux à usage d'habitation principale [...] »
L'article 2 du décret no2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa version applicable, dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : « 4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ».
Le rapport de visite de l'état de l'installation intérieure de gaz de l'ensemble immobilier acquis par la SCI Romis, annexé à l'acte authentique de vente, répertorie cinq anomalies dont l'une est à « prendre en compte lors d'une intervention ultérieure sur l'installation » et quatre présentaient un caractère de gravité ne justifiant pas « que l'on interrompe aussitôt la fourniture du gaz, mais est suffisamment importante pour que la réparation soit réalisée dans les meilleurs délais ». Aucune anomalie n'était répertoriée comme constituant un danger grave et imminent justifiant l'interruption immédiate de la fourniture de gaz.
Le rapport de visite de l'état de l'installation intérieure d'électricité de l'ensemble immobilier acquis par la SCI Romis, annexé à l'acte authentique de vente, mentionne des anomalies pour « lesquelles il est vivement recommandé d'agir a?n d'éliminer les dangers qu'elles présentent » concernant la prise de terre et l'installation de mise à la terre, la protection contre les surintensités, adaptée à la section des conducteurs, des matériels électriques présentant des risques de contact direct, des matériels électriques vétustes, inadaptés à l'usage.
Les règles de décence auxquelles font référence la police d'assurance et la loi du 6 juillet 1989 ne concernent que les locaux à usage d'habitation et non ceux qui ne présentent pas une telle affectation, tels que les locaux de l'immeuble sinistré qui faisaient l'objet de travaux aux fins de réalisation de logements. Or, les deux rapports techniques sur l'installation électrique et de gaz ne mentionnent pas la localisation des anomalies constatées, de sorte qu'aucun élément ne permet d'établir qu'elles concernaient les locaux d'habitation donnés à bail à Mme [Z] au sein du bâtiment no 3.
Il convient de relever que M. [N], maire de la commune de Sainte-Maure de Touraine, a attesté le bon état des locaux vendus à la SCI Romis en ces termes : « les locaux de l'ensemble immobilier ont été maintenus en parfait état et étaient viables et salubres et ne présentaient aucun péril interdisant leur occupation immédiate, ceci de façon à faciliter la vente et la reconversion rapide ».
L'article 3 du décret no 2002-120 du 30 janvier 2002, dans sa version applicable, dispose que le logement doit comporter « une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ».
La société Pacifica produit une attestation de Mme [Z], locataire des locaux dont la SCI Romis est propriétaire, comportant le témoignage suivant :
« J'ai habité cet appartement d'environ 60 m2 comprenant une chambre, un salon salle à manger ainsi qu'une salle de bain et j'avais à ma disposition 2 chambres dans l'hôtel, la numéro 7 et 8. Ma cuisine se situant dans l'ancienne cuisine du restaurant au rez-de-chaussée, j'avais libre accès à l'hôtel pour descendre dans ma cuisine. […] Les locaux étaient en bon état d'entretien ».
Le bon état des biens loués à Mme [Z] est également attesté par cette dernière, de sorte qu'il n'est pas établi que les locaux d'habitation étaient vétustes quant au réseau d'électricité et de gaz.
Le rapport d'expertise de la société Saretec mentionne que Mme [Z], seule locataire de l'ensemble immobilier de la SCI Romis, utilisait la cuisine située au rez-de-chaussée du bâtiment no 2.
Si le décret no 2002-120 du 30 janvier 2002 énumère les éléments d'équipement et de confort dont un logement décent doit être pourvu, il ne fixe aucune règle concernant leur localisation dans l'immeuble objet du bail. Il résulte de l'attestation de Mme [Z] et du rapport d'expertise Saretec que la locataire avait bien la jouissance d'une cuisine dans le cadre du bail d'habitation conclu avec la SCI Romis, de sorte qu'il ne peut être considéré que le local d'habitation était indécent.
L'absence de contrat de bail d'habitation écrit entre la SCI Romis et Mme [Z] n'est pas de nature à dispenser la société Pacifica de rapporter la preuve de l'absence de décence des locaux d'habitation dont elle se prévaut afin d'appliquer la clause de limitation de l'indemnité prévue dans les conditions générales d'assurance. Or cette preuve n'est pas rapportée par l'assureur.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, la société Pacifica n'établit pas que les conditions d'application de la règle de limitation de l'indemnité au titre des bâtiments désaffectés étaient réunies. L'indemnisation de son assurée devait donc être réalisée en valeur de reconstruction à neuf.
La SCI Romis a souscrit une garantie en valeur de reconstruction à neuf. Le procès-verbal signé contradictoirement par les parties a évalué la valeur de reconstruction de l'immeuble, à dire d'experts, à la somme totale de 1 255 405,14 euros. Il convient de déduire de cette somme, l'indemnité déjà versée à la SCI Romis par la société Pacifica, soit la somme de 89 195 euros, et la franchise contractuelle de 250 euros, de sorte que la somme due par la société Pacifica si elle avait été le seul assureur s'élève à la somme de 1 165 960,04 euros.
Sur la garantie de la SHAM
L'appelante soutient qu'en application de l'article L 121-10 du code des assurances, la transmission du contrat d'assurance s'opère de façon automatique, sans formalité, au profit de l'acquéreur de la chose assurée ; que le contrat d'assurance souscrit par le vendeur de l'ensemble immobilier auprès de la SHAM lui a été transféré de plein-droit et aucune résiliation ne lui a été notifiée ; que l'article L.121-10 du code des assurances est d'ordre public, et la prétendue impossibilité juridique d'adhésion de la SCI Romis n'a pas empêché la SHAM de la considérer, en 2015, comme l'un de ses sociétaires ; que le rapport d'expertise amiable Saretec dont la régularité et le sérieux ne sont pas contestés, est soumis à la discussion contradictoire des parties ; que le sinistre était parfaitement connu de la SHAM qui pouvait mandater un de ses experts pour visiter les lieux afin de déterminer les causes et circonstances du dommage, et évaluer les préjudices, ce qu'elle n'a pas fait.
La SHAM indique avoir été informée par son assuré le 30 octobre 2013 de la vente de l'immeuble, intervenue le 28 octobre 2013 ; qu'elle a informé l'hôpital local de Sainte-Maure-de-Touraine de la résiliation du contrat à compter du 28 octobre 2013 à 24 h, et a remboursé le prorata de cotisations pour la période postérieure ; que lorsqu'un sinistre intervient après la résiliation du contrat, alors que l'assureur a procédé au remboursement du solde de la prime, la garantie n'est pas due ; que la SCI Romis avait souscrit la veille de la signature de la vente un contrat Multirisque auprès du Crédit Agricole Assurance, de sorte qu'il était clair, dans l'esprit de son gérant, que celle-ci était désormais assurée auprès de Pacifica et qu'il appartenait à l'hôpital local de Sainte-Maure-de-Touraine de procéder à la résiliation du contrat qu'il avait souscrit pour ce bien ; que la SCI Romis ne s'est jamais acquittée du moindre paiement de prime auprès d'elle et un tel versement n'aurait pu être effectué, au regard de ses statuts qui réservent la qualité de sociétaire et d'assuré aux seules structures visées à l'article 2 de ses statuts ; qu'aucune déclaration de sinistre ne lui a été adressée par la SCI Romis lorsque l'incendie est survenu, et c'est Pacifica qui a sollicité la mise en œuvre des garanties par courrier du 24 septembre 2014 ; que la circonstance qu'une manipulation informatique malencontreuse ait conduit à l'émission d'un courrier de candidature à l'élection des délégués SHAM à l'attention de la SCI Romis est sans incidence, un tel courrier d'invitation à candidature ne saurait être considéré comme valant reconnaissance d'une quelconque garantie d'assurance ; que la demande indemnitaire repose exclusivement sur le rapport Saretec qui n'est corroboré par aucun autre élément de preuve, ce rapport étant non contradictoire et non opposable à la SHAM, qui n'a pu apprécier, évaluer et discuter les préjudices subis ; que si elle était considérée comme assureur de la SCI Romis pour le sinistre litigieux, elle serait fondée à opposer une déchéance de garantie pour défaut de déclaration de sinistre l'ayant empêché d'instruire le dossier, d'apprécier et déterminer les causes et circonstances du dommage, et d'évaluer les préjudices subis.
L'article L.121-10 du code des assurances, dans sa version applicable, dispose :
« En cas de décès de l'assuré ou d'aliénation de la chose assurée, l'assurance continue de plein droit au profit de l'héritier ou de l'acquéreur, à charge par celui-ci d'exécuter toutes les obligations dont l'assuré était tenu vis-à-vis de l'assureur en vertu du contrat.
Il est loisible, toutefois, soit à l'assureur, soit à l'héritier ou à l'acquéreur de résilier le contrat. L'assureur peut résilier le contrat dans un délai de trois mois à partir du jour où l'attributaire définitif des objets assurés a demandé le transfert de la police à son nom.
En cas d'aliénation de la chose assurée, celui qui aliène reste tenu vis-à-vis de l'assureur au paiement des primes échues, mais il est libéré, même comme garant des primes à échoir, à partir du moment où il a informé l'assureur de l'aliénation par lettre recommandée ».
L'assurance souscrite auprès de la SHAM portant sur l'immeuble vendu à la SCI Romis, n'a pas été résiliée avant la vente par acte authentique en date du 28 octobre 2013.
Si la SHAM produit un courrier du directeur de l'hôpital local de Sainte-Maure de Touraine en date du 28 octobre 2013 et reçu par l'assureur le 30 octobre 2013, l'informant de la vente ce jour de l'ensemble immobilier, il ne résulte nullement des termes de ce document que le vendeur ait sollicité la résiliation du contrat d'assurance. Par courrier en date du 31 décembre 2013, adressé à l'hôpital local, la SHAM a indiqué : « D'un commun accord entre les parties, le présent contrat est résilié à compter du 28/10/2013 à 24 h », et a procédé à l'annulation des cotisations à échoir pour la période entre le 29 octobre 2013 et le 31 décembre 2013. Ce faisant, la SHAM n'a fait qu'application des dispositions de l'alinéa 3 de l'article L.121-10 du code des assurances, libérant le vendeur du paiement des primes à échoir à compter du jour où il l'a informée de l'aliénation de l'ensemble immobilier assuré. Cette libération du vendeur des primes à échoir est sans effet sur le maintien, de plein-droit, du contrat d'assurance au profit de l'acquéreur, en application de l'alinéa 1er de l'article L.121-10 du code des assurances.
La souscription par l'acquéreur d'un nouveau contrat auprès d'un autre assureur, pour garantir le bien déjà assuré auprès d'un assureur au jour de la vente, ne caractérise pas la volonté de résiliation, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la Cour de cassation (Civ. 1re, 13 janvier 1982, no 80-16.355 ; Civ. 1re, 18 octobre 1983, no 82-13.339). Dès lors, la souscription par la SCI Romis d'un contrat d'assurance auprès de la société Pacifica portant sur le même bien que celui assuré par la SHAM, ne permet pas d'établir une résiliation du contrat souscrit auprès de cette dernière.
Ainsi, il n'est établi aucune résiliation du contrat d'assurance souscrit par la SHAM par l'assuré ou l'assureur avant le sinistre du 16 avril 2014. Le transfert d'assurance ayant lieu de plein-droit en application de l'article L.121-10 du code des assurances, le moyen soulevé par la SHAM quant à l'impossibilité pour la SCI Romis d'être sociétaire au regard de ses statuts est inopérant, étant précisé que l'assureur n'a nullement notifié à cette dernière cette difficulté et la résiliation du contrat d'assurance pour ce motif.
S'agissant du défaut de paiement des cotisations d'assurance par la SCI Romis, la SHAM ne justifie pas avoir notifié à celle-ci une mise en demeure permettant une suspension de garantie, en application de l'article L.113-3 du code des assurances.
Au regard de ces éléments, la SHAM est donc mal fondée à soutenir que la SCI Romis ne bénéficie pas de ses garanties portant sur l'ensemble immobilier vendu par l'hôpital de Sainte-Maure de Touraine.
Le sinistre du 16 avril 2014 est donc garanti tant par l'assurance souscrite auprès de la société Pacifica que par celle souscrite auprès de la SHAM. Ce cumul d'assurance est régi par les dispositions de l'article L.121-4 du code des assurances qui dispose notamment :
« Quand plusieurs assurances contre un même risque sont contractées [...] sans fraude, chacune d'elles produit ses effets dans les limites des garanties du contrat et dans le respect des dispositions de l'article L. 121-1, quelle que soit la date à laquelle l'assurance aura été souscrite. Dans ces limites, le bénéficiaire du contrat peut obtenir l'indemnisation de ses dommages en s'adressant à l'assureur de son choix.
Dans les rapports entre assureurs, la contribution de chacun d'eux est déterminée en appliquant au montant du dommage le rapport existant entre l'indemnité qu'il aurait versée s'il avait été seul et le montant cumulé des indemnités qui auraient été à la charge de chaque assureur s'il avait été seul ».
Si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties, et ce, même si elle l'a été en présence des parties, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la Cour de cassation (Ch. Mixte, 28 septembre 2012, no 11-18.710 ; Civ. 2', 13 septembre 2018, no 17-20.099).
Pour fixer la contribution de la SHAM, dans ses rapports avec la société Pacifica, le tribunal s'est fondé sur le rapport d'expertise extra-judiciaire établi par la société Saretec le 31 juillet 2014, date à laquelle il n'est pas établi que la SHAM ait eu connaissance du sinistre. Cette expertise non judiciaire a été réalisée à la demande de la société Pacifica, sans que la SHAM ait été appelée aux opérations d'expertise. Ce rapport ne peut fonder, à lui seul, une condamnation de la SHAM au versement d'une indemnité d'assurance, et il convient donc de vérifier si ce rapport est corroboré par d'autres pièces versées aux débats.
Les dommages immobiliers en valeur de reconstruction ont été évalués par la société Saretec à la somme totale de 1 255 405 euros.
Ainsi que le rapport de la société Saretec le mentionne, la SCI Romis a mandaté la société CCEE afin d'évaluer ses dommages suite au sinistre. L'appelante a produit aux débats l'évaluation des dommages réalisée par la société CCEE, qui s'élevaient à la somme totale de 1 927 477 euros TTC. Cependant, cette évaluation incluait les ouvrages réalisés par la société NGB qui n'avaient pas fait l'objet d'une réception dans les semaines précédant le sinistre, dont la perte doit être supportée par la société NGB en application de l'article 1788 du code civil. L'expert mandaté par la SCI, la société CCEE, a signé le procès-verbal établi contradictoirement avec la société Pacifica, fixant la valeur de reconstruction de l'immeuble, à dire d'expert, à la somme totale de 1 255 405,14 euros.
Le rapport d'expertise de la société Saretec est donc corroboré par l'évaluation réalisée par un autre technicien, qui a convenu du caractère adapté de l'évaluation des dommages à la somme de 1 255 405,14 euros. Ce rapport est donc pleinement opposable à la SHAM.
Les conditions générales d'assurance ne stipulent pas de déchéance de garantie en l'absence de déclaration de sinistre de l'assuré, mais prévoit, en son article 11, que la SHAM pourrait réclamer en cette hypothèse une indemnité proportionnée au préjudice que ce manquement de l'assuré lui aurait causé. Le moyen tiré d'une déchéance de garantie pour défaut de déclaration de sinistre n'est donc pas fondé.
La SHAM ayant eu la possibilité de discuter contradictoirement de l'évaluation des dommages causés par l'incendie, et la cour étant suffisamment éclairée sur ce point, il n'y a pas lieu d'ordonner une expertise judiciaire « sur les causes et circonstances du dommage, ainsi que sur la détermination et l'évaluation des préjudices subis », telle que sollicitée par la SHAM.
La SHAM soutient qu'il y a lieu à réduction proportionnelle de l'indemnité en application des articles L.113-2 et L.113-9 du code des assurances et de l'article 6 des conditions générales d'assurance, car l'hôpital local de Sainte-Maure de Touraine avait déclaré deux bâtiments au titre du contrat pour une superficie de 1182 m², alors que l'assignation délivrée par la SCI Romis fait état d'une superficie de 1 800 m² ; que la SCI a fait procéder à des travaux d'aménagements des bâtiments sans le déclarer à la SHAM ; qu'il existe donc une fausse déclaration du risque par l'assuré.
La SCI Romis conteste la réduction proportionnelle de l'indemnité aux motifs qu'elle n'a pas affirmé que l'ensemble des bâtiments représenterait une surface de 1 800 m² ; que l'acte de vente mentionne une superficie de 1 101 m², conforme au risque déclaré ; qu'elle n'a pas changé la destination de l'immeuble puisque les travaux engagés n'étaient que des travaux de gros œuvre et de terrassement sans modification de la destination des immeubles ; qu'il n'y a donc pas eu d'aggravation du risque tel qu'admis par le tribunal.
L'article L.113-2 du code des assurances dispose que l'assuré est obligé :
« 3o De déclarer, en cours de contrat, les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence soit d'aggraver les risques, soit d'en créer de nouveaux et rendent de ce fait inexactes ou caduques les réponses faites à l'assureur, notamment dans le formulaire mentionné au 2o ci-dessus.
L'assuré doit, par lettre recommandée, déclarer ces circonstances à l'assureur dans un délai de quinze jours à partir du moment où il en a eu connaissance ».
L'article L.113-8 du code des assurances dispose : « Indépendamment des causes ordinaires de nullité, et sous réserve des dispositions de l'article L. 132-26, le contrat d'assurance est nul en cas de réticence ou de fausse déclaration intentionnelle de la part de l'assuré, quand cette réticence ou cette fausse déclaration change l'objet du risque ou en diminue l'opinion pour l'assureur, alors même que le risque omis ou dénaturé par l'assuré a été sans influence sur le sinistre ».
L'article L.113-9 du code des assurances dispose : « L'omission ou la déclaration inexacte de la part de l'assuré dont la mauvaise foi n'est pas établie n'entraîne pas la nullité de l'assurance. [...]
Dans le cas où la constatation n'a lieu qu'après un sinistre, l'indemnité est réduite en proportion du taux des primes payées par rapport au taux des primes qui auraient été dues, si les risques avaient été complètement et exactement déclarés ».
L'article 6 des conditions générales d'assurance de la SHAM stipule :
« 6.1 - A la souscription du contrat :
Le contrat est établi d'après les déclarations du Sociétaire et la cotisation fixée en conséquence.
Le Sociétaire doit déclarer exactement sous peine des sanctions prévues aux articles L.113-8 (nullité du contrat) et L.113-9 (réduction des indemnités), toutes les circonstances constitutives du risque connues et spécifiées dans la proposition d'assurance dont un exemplaire a été remis au Sociétaire.
6.2 - En cours de contrat :
Le Sociétaire doit déclarer à la Société, par lettre recommandée, toute modification du risque limitativement spécifié aux Conventions Spéciales ou Conditions Particulières, ainsi que le transfert total des biens assurés dans une autre localité dans les cas et conditions prévus à l'article 9 dernier alinéa.
Cette déclaration doit être faite préalablement à la modification si celle-ci résulte du fait du Sociétaire et, dans les autres cas, dans un délai de huit jours à partir du moment où il en a eu connaissance.
Lorsque cette modification constitue une aggravation telle que, si le nouvel état de choses avait existé lors de la souscription du contrat, la Société n'aurait pas contracté ou ne l'aurait fait que moyennant une cotisation plus élevée, la déclaration doit être faite sous peine des sanctions prévues aux articles L.113-8 et L.113-9 et la Société peut, dans les conditions fixées par l'article L.113-4, soit résilier le contrat moyennant préavis de dix jours, soit proposer un nouveau taux de cotisation »
L'hôpital local de Sainte-Maure de Touraine a déclaré à la SHAM la super?cie développée des bâtiments suivante :
- Boule d'or : 660 m²
- 3 granges : 522 m²
soit un total de 1 182 m²
Les conditions particulières d'assurance précisent que la superficie développée s'entend du « total de la superficie, murs compris, du rez-de-chaussée et de chaque étage, majoré de la moitié de la superficie réelle des caves, combles et greniers ».
L'acte authentique de vente mentionne une superficie des parcelles de 1 101 ares, sans aucune précision sur la surface développée des bâtiments. En revanche, le rapport d'expertise de la société Saretec mentionne les surfaces développées mesurées comme suit :
- bâtiment 1 comprenant 3 granges : 646,19 m² et 236,68 m² au titre des combles et caves
- bâtiment 2 et bâtiment 3 : 501,09 m² et 168,91 m² au titre des combles et caves
- dépendances : 146,68 m²
soit un total de 1 699,54 m²
La surface développée réelle de l'ensemble immobilier est donc de 1 496,76 m² (646,19 + 236,68/2 + 501,09 + 168,91/2 + 146,68). Il est donc établi que la surface développée déclarée était minorée par rapport à la surface développée réelle de sorte que la règle de réduction proportionnelle de l'indemnité doit s'appliquer, laquelle est en effet pleinement opposable à la SCI Romis qui ne peut disposer de plus de droits que l'hôpital local de Sainte-Maure de Touraine. En revanche, il n'est pas établi que les travaux qui avaient seulement débuté sur l'ensemble immobilier de la SCI Romis avaient aggravé le risque déclaré, de sorte que l'assurée n'avait pas à procéder à une nouvelle déclaration auprès de la SHAM.
La SHAM soutient qu'en application de l'article L.121-1 du code des assurances, l'indemnité doit être limitée à la valeur de la chose assurée au jour du sinistre, soit 150 000 euros et que la SCI Romis ne saurait être indemnisée de la valeur de reconstruction à neuf des bâtiments garantis. La SCI Romis soutient que les dispositions de l'article L.121–1 du code des assurances ne font pas obstacle à ce que l'indemnité atteigne la valeur de reconstruction de l'immeuble sinistré ; que la mention sur un document produit par la SHAM indiquant « Bâtiments inoccupés, désaffectés à démolir », sur un questionnaire non daté, ni signé ne saurait être rattaché avec certitude au présent litige ; que l'article 5 des conditions générales du contrat énonce que l'assureur renonce à l'application de la règle proportionnelle prévue par l'article L.121-5 du code des assurances ; que l'article 3 des conditions générales prévoient que les bâtiments sont garantis jusqu'à concurrence de leur valeur de reconstruction, vétusté déduite ; que la valeur de la chose assurée est donc la valeur de reconstruction et non la valeur de sauvetage.
L'article L.121-1 du code des assurances dispose : « L'assurance relative aux biens est un contrat d'indemnité ; l'indemnité due par l'assureur à l'assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre ».
Le principe indemnitaire posé par cette disposition ne fait pas obstacle, en cas de sinistre d'un bâtiment, à l'application d'une clause contractuelle prévoyant le paiement d'une indemnité calculée sur la valeur de reconstruction correspondant au coût de remise en état du bien détruit, et ce même si la valeur vénale du bien avant sinistre est inférieure au coût de sa reconstruction, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la Cour de cassation (Civ. 2e, 13 septembre 2007, no 06-15.159).
En l'espèce, l'article 13-1 des conditions générales d'assurance stipulent : « les bâtiments, y compris les caves et fondations, abstraction faite de la valeur du sol, sont estimés d'après leur valeur réelle, au prix de reconstruction au jour du sinistre, vétusté déduite ».
La SHAM est donc mal fondée à voir fixer l'indemnité due à la valeur vénale du bien avant sinistre, alors que les dispositions contractuelles font état d'une évaluation au prix de la reconstruction au jour du sinistre, laquelle peut excéder la valeur du bien. En revanche, l'indemnité ne peut être fixée en valeur de reconstruction à neuf en l'absence de clause en ce sens, la vétusté devant être déduite.
Il résulte des pièces versées aux débats que la valeur de reconstruction des bâtiments détruits, vétusté déduite, s'élève à la somme de 798 414 euros. Cette prime doit se voir appliquer la réduction proportionnelle au regard de la sous-évaluation de la surface développée déclarée.
En l'absence de cotisations d'assurance versées par la SCI Romis, la SHAM justifie de la cotisation annuelle due par l'hôpital local de Sainte-Maure de Touraine en 2012, soit 1 292,76 euros. Cependant, elle ne justifie pas du montant des cotisations dues si l'assurée avait procédé à la déclaration exacte et complète du risque. Il convient alors de déterminer le montant de la cotisation annuelle qui aurait été due au regard du rapport entre la surface développée déclarée et la surface développée réelle, soit le taux de 78,97 % (1182 / 1 496,76). L'indemnité due par la SHAM à la SCI se serait donc élevée à la somme de 630 507,54 euros (798 414 x 78,97 %) si elle avait été le seul assureur, la SHAM ne justifiant pas de l'existence d'une franchise contractuelle.
Sur le cumul d'assurances
Il résulte des dispositions impératives des alinéas 4 et 5 de l'article L.121-4 du code des assurances précité, qu'en cas d'assurances cumulatives contractées sans fraude, la personne pouvant prétendre à indemnisation peut obtenir celle-ci de l'assureur de son choix. Cette disposition ne prévoit nullement une solidarité entre les assureurs garantissant le même sinistre, de sorte que la SCI Romis est mal fondée à solliciter la condamnation in solidum de la SHAM avec la société Pacifica au paiement des indemnités qui auraient été dues s'ils avaient été, chacun, seul assureur.
La SCI Romis ayant fait le choix d'agir contre l'un et l'autre des assureurs garantissant le sinistre, la condamnation de ces derniers ne peut qu'être conjointe à hauteur de la part d'indemnité devant être mise à leur charge en application des dispositions de l'article L.121-4 du code des assurances.
L'article L.121-4 du code des assurances, dispose que « dans les rapports entre assureurs, la contribution de chacun d'eux est déterminée en appliquant au montant du dommage le rapport existant entre l'indemnité qu'il aurait versée s'il avait été seul et le montant cumulé des indemnités qui auraient été à la charge de chaque assureur s'il avait été seul ».
Il convient de rappeler que le montant du dommage a été évalué à la somme de 1 255 405,14 euros et que la société Pacifica aurait réglé la somme de 1 165 960,04 euros, et la SHAM la somme de 630 507,54 euros s'ils avaient été chacun seul assureur. Le montant cumulé des indemnités qui auraient été à la charge de chaque assureur s'il avait été seul s'élève à la somme de 1 796 467,58 euros.
La contribution à la dette de chacun des assureurs est ainsi déterminée :
- Pacifica : 1 255 405,14 x (1 165 960,04 / 1 796 467,58)= 814 794,68 euros
- SHAM : 1 255 405,14 x (630 507,54 / 1 796 467,58)= 440 610,46 euros
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a débouté la SCI Romis de l'intégralité de ses demandes dirigées contre la société Pacifica et la SHAM et fixé la part contributive de la SHAM dans ses rapports avec la société Pacifica à la somme de 44 659,91 euros.
La société Pacifica sera condamnée à verser à la SCI Romis une indemnité de 814 794,68 euros et la SHAM sera condamnée à lui verser une indemnité de 440 610,46 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation soit le 17 février 2015.
Sur les autres préjudices allégués par la SCI Romis
L'appelante soutient avoir subi un préjudice immatériel en expliquant qu'en raison de l'incendie survenu et en l'absence de prise en charge du sinistre, elle n'a pas pu régler les travaux réalisés par la société NGB, de sorte qu'il lui reste devoir la somme de 20 000 euros. Cependant, le non-paiement des factures de travaux ne constitue pas un risque garanti par l'assurance souscrite auprès de la société Pacifica ou de la SHAM. Cette demande indemnitaire sera donc rejetée.
La SCI Romis sollicite également l'indemnisation d'un préjudice d'image au motif qui lui aurait été causé par le retard pris dans la poursuite des travaux de réaménagement de l'ensemble immobilier et dans la livraison des biens destinés à leur mise en location, outre le fait que le refus de prise en charge par la société Pacifica laisse planer un doute sur la cause réelle de l'incendie.
La société Pacifica fait valoir qu'on ignore tout de l'existence de l'image de la SCI Romis avant et après le sinistre ; que le retard dans la livraison des appartements a pour cause première un incendie à laquelle elle est étrangère ; que la SCI Romis doit assumer seule les conséquences d'un engagement pris auprès d'un preneur à bail commercial, alors qu'elle savait ne pas être en mesure de les honorer du fait de l'incendie et de la procédure judiciaire qu'elle avait engagée ; qu'elle a versé l'indemnité dans un délai raisonnable. La SHAM indique que la réalité de ce préjudice n'est pas établie.
La demande de la SCI au titre du préjudice d'image ne relève pas de l'application du contrat d'assurance mais d'une action en responsabilité contractuelle à l'encontre de l'assureur, nécessitant la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.
La SCI Romis n'établissant pas la réalité du préjudice d'image dont elle se prévaut, qui serait en lien avec l'absence de versement de l'indemnité en valeur de reconstruction à neuf de l'immeuble sinistré, il convient de rejeter la demande indemnitaire formée de ce chef.
Sur les demandes reconventionnelles de la SHAM
La SHAM indique que la SCI Romis n'a versé aucune prime d'assurance et qu'il y a lieu de la condamner au paiement des cotisations d'assurance au titre des années 2013 à 2015, avec réévaluation suivant l'évolution de l'indice FFB. La SCI Romis indique s'en rapporter à justice sur ce point, dans la limite de la prescription biennale édictée par l'article L 114–1 du code des assurances, sans toutefois soulever la fin de non-recevoir tirée de la prescription dans le dispositif de ses conclusions de sorte que la cour n'en est pas saisie.
Le contrat d'assurance de la SHAM ayant été transféré lors de la vente de l'ensemble immobilier au profit de la SCI Romis, celle-ci se trouve redevable des cotisations d'assurances comme suit, à compter du 28 octobre 2013, calculées à partir des cotisations payées par l'hôpital local de Sainte-Maure de Touraine :
- 231,70 € sur la période du 28 octobre au 31 décembre 2013 ;
- 1 292,76 € au titre de l'année 2014 ;
- 1 292,76 € au titre de l'année 2015 ;
Soit la somme totale de 2 817,22 euros.
L'article 18 des conditions générales d'assurance souscrite auprès de la SHAM stipule :
« La cotisation nette et (s'il en est prévu) les franchises et limites de garantie varient en fonction des variations de l'indice du prix de la construction dans la région parisienne publié par la Fédération Nationale du Bâtiment et des activités annexes ou par l'organisme qui lui serait substitué.
Leur montant initial est modifié à compter de chaque échéance annuelle, proportionnellement à la variation constatée entre la plus récente valeur de cet indice connue lors de la souscription du contrat (dite "indice de base" et indiquée aux Conditions Particulières) et la plus récente valeur du même indice connue deux mois au moins avant le premier jour du mois de l'échéance (dite "indice déchéance" et indiquée sur l'avis déchéance) ».
Il résulte des pièces versées aux débats que les cotisations d'assurance remboursées à l'hôpital local de Sainte-Maure de Touraine au titre de la période du 28 octobre au 31 décembre 2013, ont été calculées sur l'indice FFB du coût de la construction de 901,50 du 3e trimestre de l'année 2012. Les cotisations des années 2014 et 2015 doivent donc être revalorisées selon l'indice du 3e trimestre de l'année précédente.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Romis à payer à la SHAM la somme de 2 817,22 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2015, mais infirmé en ce qu'il a débouté la SHAM de sa demande d'indexation sur l'évolution de l'indice FFB, afin de statuer ainsi qu'il a été précédemment indiqué.
La SHAM sollicite également la condamnation de la SCI Romis au paiement d'une indemnité équivalente au montant de l'indemnité à laquelle elle serait condamnée, en réparation du préjudice subi par suite de la déclaration tardive de sinistre, au motif qu'elle a été empêchée d'instruire le dossier, d'apprécier et déterminer les causes et circonstances du dommage, et d'évaluer les préjudices subis. La SCI Romis indique qu'elle a déclaré le sinistre à la SHAM, par courrier recommandé de son conseil du 16 septembre 2014 et l'assureur a également été informé du sinistre par courrier recommandé du 24 septembre 2014 du Crédit agricole ; qu'en tout état de cause, la SHAM ne démontre nullement l'existence d'un quelconque préjudice et il lui est loisible de discuter contradictoirement, dans le cas de la présente instance, la mise en jeu de sa garantie et le montant de l'indemnisation.
L'article 11 des conditions générales d'assurance souscrite auprès de la SHAM stipule que l'assuré doit, en cas de sinistre, « donner, dès qu'il en a connaissance et au plus tard dans les cinq jours, avis du sinistre au siège de la société par écrit ». Le même article prévoit que, faute pour l'assuré de se conformer à ses obligations, comprenant la déclaration de sinistre dans le délai de cinq jours, sauf cas fortuit ou de force majeure, « la société peut réclamer une indemnité proportionnée au préjudice que ce manquement lui a causé ».
Il n'est ni allégué ni justifié par la SCI Romis d'avoir déclarer le sinistre auprès de la SHAM dans le délai de cinq jours à compter de l'incendie du 16 avril 2014, de sorte qu'il est établi que l'assurée a commis un manquement à ses obligations, étant précisé qu'il n'est invoqué aucun cas fortuit ni de force majeure.
Par courrier recommandé en date du 24 septembre 2014, la société Crédit agricole assurances, dont le contrat est distribué par la société Pacifica, a informé la SHAM d'une situation potentielle de cumul d'assurances, en ces termes :
« Nous vous informons avoir ouvert le dossier ci-dessus référencé à la suite de l'incendie de l'immeuble sis [Adresse 4]) survenu le 16 avril 2014.
Ce bien a été acquis par la SCI ROMIS le 28 octobre 2013 auprès de l'hôpital de Sainte Maure de Touraine (votre assuré no90000386) qui assurait ces immeubles par le biais de votre police no00135806/03.
Dans le courrier joint de Maître Chautemps, avocat de la SCI ROMIS, ce dernier nous demande d'intervenir en tant qu'assureur gestionnaire de ce sinistre en vertu de l'article L121-4 du code des assurances relatif aux assurances cumulatives.
Cela nous amène à penser que votre contrat demeurait peut-être en vigueur au moment du sinistre, en vertu de l'article L.121-10 du code des assurances (qui dispose qu'en cas d'aliénation de la chose assurée, l'acquéreur ou l'assureur sont les seuls à pouvoir résilier le contrat).
Or en l'espèce, il semble que la garantie de ce bien a été résiliée, mais uniquement par le vendeur. Si tel n'est pas le cas, nous vous remercions de nous communiquer la copie des éléments prouvant qu'une résiliation en bonne et due forme a été effectuée soit par vos soins, soit par l'acquéreur, la SCI ROMIS.
Autrement, nous vous invitons à nous communiquer sans délai les éléments contractuels nous permettant de procéder à la répartition proportionnelle de l'indemnité, et à réception, nous vous communiquerons le rapport d'expertise établi par notre Expert quali?é, ainsi que le procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l'évaluation des dommages.
Sans réponse de votre part, si ce sinistre devrait prendre un tournant judiciaire, nous serions alors contraints de vous appeler à la cause ».
La SHAM ne justifie pas avoir répondu à ce courrier, et se trouvait dans l'impossibilité de justifier d'une résiliation de l'assurance par elle-même ou par l'acquéreur du bien assuré. Il appartenait à la SHAM de communiquer les éléments permettant de calculer la répartition proportionnelle de l'indemnité d'assurance, ce qui lui aurait permis de disposer du rapport d'expertise réalisé par la société Saretec, dès le mois de septembre 2014.
Il convient de constater que la SHAM a dénié être l'assureur de l'ensemble immobilier détruit par l'incendie, arguant de l'absence de transfert de l'assurance au nouvel acquéreur, de sorte qu'une déclaration de sinistre dans le délai de cinq jours par la SCI Romis n'aurait rien changé à son refus de voir appliquer une répartition proportionnelle d'indemnité. Outre le rapport d'expertise de la société Saretec dont elle a disposé en cours de première instance, la SHAM disposait de la faculté de solliciter une expertise judiciaire sans attendre que le tribunal statue au fond sur l'existence d'un transfert d'assurance sur le fondement de l'article L.121-10 du code des assurances.
La SHAM est donc mal fondée à se prévaloir d'un préjudice qui résulterait d'un empêchement à instruire le dossier, à déterminer les causes et circonstances du dommage, et à évaluer les préjudices subis. La demande indemnitaire de la SHAM au titre d'une déclaration tardive de sinistre sera donc rejetée.
Il convient d'ordonner la compensation des sommes liquides et exigibles dont la SCI Romis et la SHAM sont débitrices l'une envers l'autre.
Sur l'action en responsabilité à l'encontre de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou
La banque soutient que la SCI Romis a acquis l'ensemble immobilier financé par l'octroi d'un prêt, en qualité de professionnelle, de sorte qu'elle ne peut prétendre être victime d'un défaut de mise en garde ; que le préjudice subi par la SCI Romis n'a aucun rapport avec le financement de son projet immobilier et/ou le contrat d'assurance groupe souscrit auquel le gérant de la SCI a souhaité adhérer pour couvrir les risques Décès PTIA ; que la référence à une information renforcée de conseil, due par la banque est inopérante dès lors que la SCI Romis demande la mise en jeu des garanties souscrites dans le cadre d'une assurance de dommages aux biens et non la prise en charge de son prêt par l'assureur groupe ; qu'aucun devoir de conseil envers un professionnel de l'immobilier, n'est dû en ce qui concerne la souscription d'un contrat d'assurance de dommages aux biens, facultatif ; que la SCI Romis ne peut se prévaloir d'une perte de chance dans la mesure où elle ne démontre pas qu'elle aurait pu obtenir une extension de garantie ou un contrat plus favorable pour garantir le risque incendie concernant les bâtiments désaffectés ; que la SCI Romis n'établit pas l'existence de son préjudice.
La SCI Romis demande la condamnation du Crédit agricole, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, au paiement de la somme de 840 000 euros, à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où les contrats d'assurance ne permettraient pas une totale garantie, en expliquant que le préjudice causé par le manquement de la banque à obligation d'information consiste dans la limitation d'indemnisation invoquée à tort par la société Pacifica en exécution d'un contrat d'assurance inapproprié.
La Caisse régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou n'étant intervenue en qualité d'intermédiaire en assurance que pour la souscription du contrat d'assurance auprès de la société Pacifica, sa responsabilité ne peut être examinée qu'au regard de ce contrat, à l'exclusion du contrat d'assurance auprès de la SHAM. Or, il est établi que l'entier préjudice matériel subi par la SCI Romis est couvert par la garantie souscrite auprès de la société Pacifica, ainsi qu'il a été précédemment exposé, sauf à déduire la franchise contractuelle. Il n'existe donc aucun préjudice de la SCI Romis susceptible d'être rattaché à une faute de la banque et la demande indemnitaire formée à l'encontre de cette dernière doit être rejetée.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou à payer à la SCI Romis une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts.
Sur les demandes accessoires
Le jugement sera infirmé en ce qu'il dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et condamné la SCI Romis aux dépens de l'instance. Il convient de condamner la société Pacifica et la SHAM in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement à la SCI Romis de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La demande d'indemnité au titre des frais irrépétibles, formée par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou sera rejetée.
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
DÉCLARE IRRECEVABLES les demandes formées par la société Pacifica et la SHAM à l'encontre de la société NGB, tiers à l'instance d'appel ;
INFIRME le jugement en ce qu'il a :
- débouté la SCI Romis de l'intégralité de ses demandes indemnitaires dirigées contre la société Pacifica et la SHAM ;
- condamné la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou à régler à la SCI Romis la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts ;
- débouté la SHAM de sa demande tendant à l'indexation de la condamnation ci-dessus prononcée sur l'évolution de l'indice FFB ;
- fixé la contribution de la SHAM, dans les rapports entre la société Pacifica et la SHAM, à 44 659,91 € ;
- dit n'y avoir lieu à indemnité de procédure en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SCI Romis aux dépens de l'instance, en ce non compris les frais de l'instance engagée contre la société NGB qui resteront à la charge de la société Pacifica ;
STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés et Y AJOUTANT :
DIT n'y avoir lieu à ordonner une expertise judiciaire sur les causes et circonstances du dommage, ainsi que sur la détermination et l'évaluation des préjudices subis ;
FIXE les dommages matériels subis par la SCI Romis par suite du sinistre du 16 avril 2014 à la somme de 1 255 405,14 euros ;
FIXE la part contributive de la société Pacifica à la somme de 814 794,68 euros et la part contributive de la SHAM à la somme de 440 610,46 euros, dans les rapports entre assureurs en application de l'article L.121-4 du code des assurances ;
DIT n'y avoir lieu à solidarité entre la société Pacifica et la SHAM pour le versement des indemnités d'assurances dues à la SCI Romis ;
CONDAMNE la société Pacifica à payer à la SCI Romis la somme de 814 794,68 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation soit le 17 février 2015 ;
CONDAMNE la SHAM à payer à la SCI Romis la somme de 440 610,46 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation soit le 17 février 2015 ;
DÉBOUTE la SCI Romis de ses demandes indemnitaires au titre du coût des travaux supplémentaires et du trouble à son image de marque ;
DIT que la cotisation annuelle due par la SCI Romis à la SHAM au titre des années 2014 et 2015, soit 1 292,76 par an, sera revalorisée selon l'indice FFB du 3e trimestre de l'année précédente l'année d'échéance (indice du coût de la construction calculé par la Fédération française du bâtiment) ;
ORDONNE la compensation des créances réciproques dues par la SCI Romis et la SHAM (indemnité d'assurance et cotisations d'assurance avec revalorisation selon l'indice FFB) ;
DÉBOUTE la SHAM de sa demande de dommages-intérêts pour déclaration tardive de sinistre ;
DÉBOUTE la SCI Romis de sa demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou ;
CONFIRME le jugement déféré pour le surplus ;
CONDAMNE in solidum la société Pacifica et la SHAM à verser à la SCI Romis la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE la demande de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum la société Pacifica et la SHAM aux entiers dépens de première instance et d'appel ;
AUTORISE les avocats de la cause à recouvrer directement et à leur profit, contre la partie condamnée aux dépens, ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.
Arrêt signé par Madame Laurence FAIVRE, Président de Chambre et Marie-Claude DONNAT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT