No RG 20/00744 - No Portalis DBWB-V-B7E-FLUY
S.C.I. [Adresse 8]


COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRÊT DU 28 JANVIER 2022
Chambre civile TGI
Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 10] en date du 27 MARS 2020 suivant déclaration d'appel en date du 23 MAI 2020 RG no 19/00663
APPELANTE :
[Adresse 8]
( Société civile immobilière de construction vente )
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentant : Me Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Monsieur [J] [L]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentant : Me Mikaël YACOUBI de la SELARL GAELLE JAFFRE ET MIKAEL YACOUBI, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
DATE DE CLÔTURE : 25 MARS 2021
DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 Septembre 2021 devant Monsieur DELAGE Martin, Président de chambre à la Chambre d'Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président , qui en a fait un rapport, assisté de Madame Alexandra BOCQUILLON, Adjointe administrative, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2021 puis le délibéré a été prorogé au 28 Janvier 2022.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Président :Monsieur Martin DELAGE, Président de chambre à la Chambre d'Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président
Conseiller :Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de la Chambre d'Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président
Conseiller :Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre à la Chambre d'Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président
Qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Mme Alexandra BOCQUILLON
Greffier lors de la mise à disposition : Mme Nathalie TORSIELLO
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 28 Janvier 2022.


EXPOSE DU LITIGE
1- Par acte authentique de vente dressé le 28 juillet 2017 par Maître [N] [T], notaire associé, publié et enregistré au service de la publicité foncière de [Localité 10] le 23 août 2017, la société [Adresse 8] (ci-après l'appelante), représentée par son gérant en exercice, Monsieur [P] [B] [E], a acquis la pleine propriété d'une parcelle de terrain à bâtir située sur la commune de [Localité 9] (REUNION), [Adresse 7].
2- Monsieur [J] [L] est intervenu à l'acte authentique de vente susvisé en sa qualité de propriétaire de la parcelle de terrain située sur la commune de [Localité 9] (REUNION), lieudit [Adresse 7], figurant au cadastre sous les références section ZA no[Cadastre 1] d'une superficie de 00ha 76a90ca.
3- Le projet de la société dénommée [Adresse 8] était de procéder à la construction et à la revente de quatre immeubles à usage d'habitation sur la parcelle de terrain à bâtir cadastrée section DD no[Cadastre 5], et d'en fournir l'accès par la constitution d'une servitude de passage conventionnelle grevant le fonds servant de Monsieur [J] [L], cadastré section ZA no[Cadastre 1] précité.
4- Conformément à l'acte authentique de vente en date du 28 juillet 2017 susvisé, Monsieur [J] [L] a consenti à la société dénommée [Adresse 8] une servitude de passage conventionnelle à titre onéreux sur sa parcelle de terrain.
5- Monsieur [L] a adressé les 26 mars et 7 décembre 2018 un courriel à la société [Adresse 8] pour obtenir le règlement de la somme de 20.000 euros stipulée à l'acte du 28 juillet 2017. Il a attendu que son gérant signe un protocole d'accord amiable pourtant établi selon les indications des parties par Monsieur [Z], expert mandaté par l'assureur de protection juridique de Monsieur [L].
6- Par acte d'huissier du 15 février 2019, Monsieur [J] [L] a assigne la Société [Adresse 8] devant le tribunal, afin d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes dues en application de l'acte du 28 juillet 2017 et de l'astreinte relative à la construction d'un mur également prévue dans cet acte.
7- Par décision du 27 mars 2020, le tribunal judiciaire de Saint Pierre de la Réunion a débouté la société civile immobilière de construction vente dénommée [Adresse 8] de l'ensemble de ses prétentions et la condamne à payer à Monsieur [J] [L]:
- la somme de 20.000,00 euros, au titre de l'indemnité conventionnelle de servitude non perçue et prévue à l'acte authentique de vente du 28 juillet 2017,
- la somme de 31.700,00 euros, au titre de la pénalité de retard due en vertu de l'acte authentique de vente du 28 juillet 2017, pour la période du premier avril 2018 au 12 février 2019,
- une somme de 50 euros par jour de retard de paiement, à compter du 13 février 2019 et jusqu'à la signification du présent jugement ou le paiement de la somme de 20 000 euros,
- la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- enjoint à la société dénommée [Adresse 8] de délivrer à Monsieur [J] [L] la construction terminée d'un mur conforme aux stipulations de l'acte authentique de vente du 28 juillet 2017, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,
-débouté le demandeur du surplus de ses prétentions,
-condamné la société dénommée [Adresse 8] aux entiers dépens et autorise le conseil du demandeur à recouvrer directement contre elle ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision.

Vu les conclusions prises pour Monsieur [J] [L], déposées et notifiées par RPVA le 14 octobre 2020,
Vu les concluions prises pour la société dénommée [Adresse 8], société civile immobilière de construction vente, déposées et notifiées par RPVA le 8 février 2021,

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.
MOTIFS DE LA DECISION:
Sur la caducité de la déclaration d'appel:
8- Monsieur [L] demande à la Cour de prononcer la caducité de la déclaration d'appel, aux motifs que les conclusions article 908 du code de procédure civile n'ont pas été notifiées à l'avocat constitué antérieurement à la signification par l'appelant.
9- Cette demande apparaît irrecevable. En effet, la caducité est un incident et non une exception de procédure. L'article 914, alinéa 1er du code de procédure civile dispose que « Le conseiller de la mise en état est, lorsqu'il est désigné et jusqu'à son dessaisissement, seul compétent pour prononcer la caducité de l'appel, pour déclarer l'appel irrecevable et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité de l'appel ou pour déclarer les conclusions irrecevables en application des articles 909 et 910. Les parties ne sont plus recevables à invoquer la caducité ou l'irrecevabilité après son dessaisissement, à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement ».
10- L'intimé est donc mal fondé à solliciter la caducité de la déclaration d'appel dans ses conclusions sur le fond, la cause de la caducité au demeurant non justifiée, n'est pas survenue ou n'a pas été révélée postérieurement au dessaisissement du conseiller de la mise en état.
Sur la fin de non recevoir tirée de l'irrecevabilité de prétentions nouvelles en cause d'appel:
11- Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent (article 565 du CPC).
12- En l'espèce, la demande de la SCCV [Adresse 8] portant sur l'indemnité de 20000 euros, mentionné au contrat litigieux n'est pas une demande nouvelle mais une demande additionnelle, puisqu'il s'agit du complément de sa demande lié au contrat conclu entre les parties.
13- Cette fin de non recevoir sera rejetée.
Sur le fond:
14- Selon acte authentique de vente en date du 28 juillet 2017, Monsieur [J] [L] a consenti une servitude de passage sur son fonds cadastré section ZA no[Cadastre 1] au profit de la parcelle de terrain à bâtir cadastrée section DD no[Cadastre 5], propriété de la société [Adresse 8]. Cette servitude a été consentie à titre onéreux moyennant une indemnité de 26 455,75 euros à acquitter à concurrence de la somme de 20.000 euros à payer au plus tard le 31 mars 2018.
15- Il n'est pas contesté que, malgré de nombreuses démarches amiables, Monsieur [J] [L] n'a jamais reçu le paiement de la somme de 20.000 euros due au titre de l'indemnité de servitude prévue à l'acte authentique précité.
16- La société [Adresse 8] a expressément reconnu, dans ses écritures de première instance, qu'elle demeurait redevable d'une somme de 20.000 euros.
17- En application de l'article 1382-2 du code civil, l'aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son représentant spécialement mandaté. Il fait foi contre celui qui l'a fait. Il ne peut être divisé contre son auteur. Il est irrévocable, sauf en cas d'erreur de fait.
18- L'aveu judiciaire est donc un acte unilatéral et il ne peut être révoqué que s'il a été la suite d'une erreur de fait prouvée qui ne saurait résulter de la seule affirmation d'une erreur. La société [Adresse 8] soutient pour la première fois en cause d'appel avoir été induit en erreur par l'intimé et le notaire également qui aurait manqué à son devoir de conseil, puisqu'elle pensait acheter le fonds, alors qu'en réalité elle a acheté un droit de passage.
19- Ces simples affirmations ne sauraient à elles-seules entraîner révocation de l'aveu expressément formulé dans les écritures de première instance. L'acte authentique du 28 juillet 2017 est clair et précis. Il a constitué des servitudes de passage à titre onéreux à concurrence de la somme de VINGT MILLE EUROS (20 000,00 EUR) à payer au plus tard le 31 mars 2018, et à concurrence du surplus, soit la somme de SIX MILLE QUATRE CENT CINQUANTE-CINQ EUROS ET SOIXANTE-QUINZE CENTIMES (6 455,75 EUR) convertie d'un commun accord entre les parties en une obligation de faire, consistant en la réalisation d'un mur sur toute la longueur de la servitude, en limite de l'emprise de ladite servitude avec le reste de la parcelle ZA [Cadastre 1].
20- La décision sera confirmée.
Sur les délais de paiement:
21- L'article 1343-5 du code civil dispose que : le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, la créance date de 2017, l'appelante n'a opéré aucun versement alors qu'elle a bénéficié d'ores et déjà de quatre ans de délais. La décision sera confirmée en ce qu'elle a refusé l'octroi de délais de paiement.
Sur l'astreinte conventionnelle:
22- La SCI [Adresse 8] ne fait que reprendre devant la cour ses prétentions et ses moyens de première instance sur ce point. En l'absence d'élément nouveaux soumis à son appréciation la Cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties. Les trois photographies qu'elle verse aux débats ne constituent pas une preuve suffisante que le mur litigieux a bien été construit et encore moins qu'il l'a été dans les règles de l'art et aux conditions stipulées dans l'acte authentique du 28 juillet 2017.
23- Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions, l'astreinte et les pénalités de retard, lesquelles ne s'analysent pas en clause pénales, ayant continué à courir en vertu des dispositions de l'acte authentique de vente du 28 juillet 2017.
Sur les dispositions annexes:
24- Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [L] l'intégralité des frais engagés dans la présente instance et non compris dans les dépens, la société dénommée [Adresse 8], société civile immobilière de construction vente, sera condamnée à lui verser la somme de 2000 euros.
PAR CES MOTIFS:
La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ;
Déclare irrecevable la demande de Monsieur [L] tendant à voir prononcer la caducité de la déclaration d'appel,
Rejette la fin de non recevoir tirée de l'irrecevabilité de prétentions nouvelles en cause d'appel soulevée par Monsieur [L],
Confirme en toutes ses dispositions la décision du tribunal judiciaire de Saint Pierre de la Réunion en date du 27 mars 2020,
Condamne la société dénommée [Adresse 8], société civile immobilière de construction vente, à verser à Monsieur [J] [L] la somme de 2.000 euros (deux mille euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société dénommée [Adresse 8], société civile immobilière de construction vente, aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Martin DELAGE , Président de chambre, et par Madame Nathalie TORSIELLO, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT