R.G : 05 / 01389

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D'ALES
29 décembre 2004



COUR D'APPEL DE NIMES
CHAMBRE CIVILE
1ère Chambre B
ARRÊT DU 03 JUILLET 2007
APPELANT :
Monsieur André Claude X...
assisté de Madame Christine Z... en qualité de curateur
né le 30 Mars 1943 à POTELIERES (30500)

30500 POTELIERES
représenté par la SCP POMIES-RICHAUD-VAJOU, avoués à la Cour
assisté de la SCP BRUN JEGLOT-BRUN, avocats au barreau d'ALES

Monsieur Jean-Marc Clément Y...
né le 01 Août 1956 à LE MARTINET (30960)

30500 POTELIERES
représenté par la SCP FONTAINE-MACALUSO JULLIEN, avoués à la Cour
assisté de Me Emery REINAUD, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 27 Avril 2007
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président
M. Emmanuel DE MONREDON, Conseiller
Mme Christiane BEROUJON, Conseillère
GREFFIER :
Mme Sylvie BERTHIOT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

à l'audience publique du 21 Mai 2007, où l'affaire a été mise en délibéré au 03 Juillet 2007.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président, publiquement, le 03 Juillet 2007, date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition au greffe de la Cour.


Vu l'appel interjeté le 10 mars 2005 par André X... à l'encontre du jugement prononcé le 29 décembre 2004 par le Tribunal de Grande Instance d'Alès.
Vu les dernières conclusions déposées au greffe de la mise en état le 10 avril 2007 par l'appelant, assisté de sa curatrice, Christine Z..., désignée à cette fonction par jugement du juge des tutelles au Tribunal d'Instance d'Alès en date du 21 juillet 2005, et le bordereau de pièces qui y est annexé.
Vu les conclusions déposées au greffe de la mise en état le 24 avril 2007 par Jean-Marc Y..., intimé, et le bordereau de pièces qui y est annexé.
Vu l'ordonnance de clôture de la procédure en date du 27 avril 2007.

Suivant avant-contrat du 11 avril 2002, André X... a vendu a Jean-Marc Y... 9. 000 m ² de terrain à prendre, selon un plan annexé à l'acte, sur une parcelle de 1. ha. 20. a. 05. ca figurant au cadastre de la commune de POTELIERES (30), lieudit " Le clos et la Fontinasse ", sous le numéro 66p de la section " D ", pour un prix de 71. 652 euros, le vendeur conservant à sa charge les frais d'arpentage et de certificat d'urbanisme et la vente étant subordonnée à la réalisation de diverses conditions suspensives à savoir :
-l'obtention d'un prêt de 182. 940 euros avant le 11 juillet 2002 ;
-l'obtention d'un certificat d'urbanisme, autorisant la construction de huit maisons individuelles d'une SHON de 80 m ² chacune, ainsi que d'une note d'urbanisme ne révélant pas de servitude administrative faisant obstacle à la libre utilisation du bien ;
-la purge de tous les droits de préemption ;
-un état hypothécaire ne révélant ni la nécessité d'une procédure de purge, ni l'existence de servitude
Par exploit du 13 mai 2004, Jean-Marc Y... a fait assigner André X... en réalisation forcée de la vente devant le Tribunal de Grande Instance d'Alès qui, par jugement du 29 décembre 2004, a :
ordonné la vente forcée de la parcelle litigieuse,
commis un géomètre expert pour procéder au détachement de la parcelle aux frais du vendeur, avec avance de la provision par Jean-Marc Y... ;
condamné André X... à payer à Jean-Marc Y... 800  en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
André X... a relevé appel de ce jugement pour voir :
-à titre principal, déclarer le compromis caduc aux motifs :
que la lettre du 19 juillet 2002, par laquelle la banque annonce à Jean-Marc Y... l'obtention de son prêt, ne constitue pas la preuve de l'émission de l'offre de prêt dans le délai contractuel ;
que la désignation du bien comporte une erreur en ce que la parcelle figure au cadastre à la section " C " et non à la section " D " comme indiqué dans l'acte ;
-à titre subsidiaire, annuler le compromis de vente pour vice du consentement, en ce qu'il aurait été obtenu à la suite de pressions morales.
-débouter en tout état de cause Jean-Marc Y... de ses demandes et le condamner à lui payer 1. 000  en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Jean-Marc Y... forme appel incident pour voir :
-ordonner la vente forcée de la parcelle désignée au compromis et commettre un géomètre expert pour procéder au détachement de ladite parcelle ;
-condamner André X... à lui payer 7165  de dommages et intérêts en application de la clause pénale figurant à l'acte, ainsi qu'au paiement de 1. 500  en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé il convient de se référer au jugement déféré et aux conclusions visées supra.
DISCUSSION
Sur l'appel principal :
1-le moyen tiré de la caducité :
Attendu que s'il est avéré que l'avant-contrat comporte une erreur dans la désignation de l'objet de la vente, en ce que la parcelle sur laquelle doit être pris le terrain vendu figure au cadastre sous le no 66p de la section C, et non sous le no 66p de la section D comme indiqué de manière erronée dans l'avant-contrat, cette erreur matérielle n'a pas pour conséquence d'emporter caducité de la vente, les parties ayant au demeurant annexé au compromis un extrait du plan cadastral qui permet de connaître, sans la moindre ambiguïté, l'objet exact de leur convention ;
Attendu que la condition suspensive relative à l'obtention du prêt a été stipulée comme suit à la page 5 de la convention :
" Le présent avant-contrat est soumis à la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur, au plus tard le 11 juillet 2002, d'un ou plusieurs prêts, sous les conditions énoncées ci-dessous :
-Montant minimum : 182. 940,00 Euros
-Durée : 12 ans
-Taux d'intérêt maximum (hors assurance) : 6 %
L'acquéreur s'oblige à faire toutes les démarches utiles à l'obtention du ou des prêts, et à déposer son ou ses dossiers de demande de prêt au plus tard le 11 juin 2002.
Il s'engage à en justifier au vendeur à première demande, faute de quoi ce dernier sera en droit d'invoquer la caducité du présent avant-contrat.
Réalisation de la condition suspensive
La condition suspensive de l'obtention du ou des prêts sera réalisée après l'émission de l'offre ou des offres de prêts par le prêteur.
Si cette condition suspensive n'était pas réalisée dans un délai ci-après fixé, le présent avant-contrat serait réputé nul et non avenu, sans indemnité de part ni d'autre. Les parties seront alors déliées de tout engagement. "
Attendu qu'après l'énonciation des trois autres conditions suspensives, il est stipulé à la page 6 de la convention :
" DELAI DE REALISATION DES CONDITIONS SUSPENSIVES
Les conditions suspensives ci-dessus prévues devront être réalisées au plus tard le 30 août 2002. "
Attendu que Jean-Marc Y... justifie par une attestation de la Banque Populaire du Midi :
-qu'il a déposé la demande de prêt le 5 juin 2002 ;
-que pour se prononcer sur cette demande, la banque a sollicité alors la justification du certificat d'urbanisme et les documents d'arpentages ;
-que n'ayant pas obtenu ces documents, le comité de crédit a néanmoins donné son accord le 5 juillet 2002, accord notifié à Jean-Marc Y... le 19 juillet 2002, la réalisation du crédit étant néanmoins toujours subordonnée à la réception des documents manquants ;
Attendu que dans la mesure où l'acquéreur a effectué toutes les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt dans le délai fixé et que la non réalisation du crédit est la conséquence de la passivité du vendeur qui n'a pas fait procéder à l'établissement du document d'arpentage dont il avait la charge, le tribunal en a exactement déduit qu'il n'y avait pas lieu de s'arrêter au comportement déloyal d'André X... et a considéré à juste titre que la condition devait être tenue pour réalisée dans le délai fixé ;
2-le moyen tiré de la nullité de la convention pour vice du consentement :
Attendu qu'André X..., qui soutient que son consentement aurait été obtenu par l'exercice de violences morales sur sa personne, verse aux débats :
-une attestation délivrée par sa curatrice, Christine Z... qui est partie au procès et se contente de relater le récit du prétendu harcèlement que lui en a fait André X... ;
-les attestations délivrées par Marc C... et par sa soeur Simone X... qui ne relatent aucun fait caractérisé de violence ;
-un rapport d'expertise effectué le 2 décembre 2004 à la demande d'André X... pour procéder à l'estimation du bien vendu ;
Attendu qu'en l'état de ces éléments, alors que le compromis a été signé par devant notaire, le premier juge a fait une bonne analyse des éléments de preuve produits, en considérant que la démonstration du vice du consentement allégué n'était pas rapportée ;
Attendu qu'il s'ensuit que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a ordonné la vente forcée de l'immeuble et commis un expert géomètre pour parvenir au détachement de ladite parcelle ;
Sur l'appel incident :
Attendu que la convention des parties stipule une clause pénale ainsi rédigée :
" Au cas où, toutes les conditions étant réalisées, l'une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 7. 165,00 euros, à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil.
Il est précisé que la présente clause ne peut être assimilée à une stipulation d'arrhes et n'emporte pas novation. Ainsi, chacune des parties aura la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente. "
Attendu que pour écarter l'application de la clause pénale le premier juge indique que Jean-Marc Y... ne démontre pas avoir souffert d'un préjudice insuffisamment réparé par la vente forcée ;
Mais attendu que la clause pénale ayant un caractère forfaitaire, elle dispense celui qui en réclame l'exécution, de faire la preuve d'un préjudice ;
Attendu d'autre part qu'en l'espèce, les parties ont entendu sanctionner le refus d'une partie de régulariser l'acte authentique, sans priver l'autre de poursuivre néanmoins la vente, de sorte que le préjudice destiné à être compensé par cette stipulation consiste dans le retard apporté à l'entrée en jouissance à la suite de ce refus ;
Et attendu qu'il ne résulte d'aucun élément que cette stipulation devrait être modérée pour excès, André X..., lui-même, ne la considérant pas excessive ;
Attendu qu'il convient donc de réformer le jugement en ce qu'il a rejeté ce chef de demande ;
Sur les frais de l'instance :
Attendu qu'André X... qui succombe devra supporter les dépens de l'instance ; qu'il convient cependant, en équité de le dispenser de l'application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS :
La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Reçoit les appels en la forme.

Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :
-ordonné la vente forcée de la parcelle de terrain de 9. 000 m ² constructible à détacher de la parcelle de 1 ha. 20 a. 5 ca. située sur la commune de POTELIÈRES (30) et figurant au cadastre de cette commune sous le no 66 p de la section C (et non de la " section D ", comme indiqué par erreur dans le jugement), lieudit Le clos et La Fontinasse, au profit de Jean-Marc Y... pour le prix de 71. 652  ;
-désigné Madame A...
B..., géomètre expert à l'effet de procéder au détachement de la parcelle vendue en vertu de la convention du 11 avril 2002 (et non " 11 avril 2004 " comme indiqué par erreur dans le jugement) aux frais du vendeur ;
-mis à la charge de Jean-Marc Y... l'avance des honoraires de l'expert ainsi désigné.
Mais le réformant pour le surplus,
Condamne André X... à payer à Jean-Marc Y... la somme de 7. 165  en exécution de la clause pénale.
Dit qu'André X... supportera les dépens de première instance et d'appel, sans qu'il y ait lieu de faire application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
La minute du présent arrêt a été signée par Monsieur FILHOUSE, président, et par Madame BERTHIOT, greffier présent lors de son prononcé.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,