COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 30/09/2021
la SCP CABINET LEROY & ASSOCIES
la SELARL CELCE-VILAIN
ARRÊT du : 30 SEPTEMBRE 2021
No : 193 - 21
No RG 21/00478
No Portalis DBVN-V-B7F-GJRP
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Juge de l'exécution d'ORLEANS en date du 05 Février 2021
PARTIES EN CAUSE
APPELANT :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265263395437646
Monsieur [Q] [X]
né le [Date naissance 1] 1985 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Comparant en personne,
Ayant pour avocat postulant Me Hugues LEROY, membre de la SCP CABINET LEROY & ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS et pour avocat plaidant Me Richard R. COHEN, avocat au Barreau de PARIS
D'UNE PART
INTIMÉES : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265261618164070

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 3]
Ayant pour avocat Me Pascal VILAIN, membre de la SELARL CELCE-VILAIN, avocat au barreau d'ORLEANS
Etablissement Public TRESOR PUBLIC - PRS DU LOIRET
[Adresse 1]
[Localité 1]
Défaillant
Etablissement Public TRESOR PUBLIC - SIP ORLEANS OUEST
[Adresse 1]
[Localité 1]
Défaillant
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 26 Février 2021
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du Jeudi 17 JUIN 2021, à 14 heures, Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, en son rapport, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile.
Après délibéré au cours duquel Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel D'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :
Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Ferréole DELONS, Conseiller,
Greffier :
Madame Emmanuelle PRADEL, Greffier lors des débats,
Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors du prononcé,

Prononcé publiquement par arrêt réputé contradictoire le JEUDI 30 SEPTEMBRE 2021 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE :
Selon acte reçu le 20 décembre 2013 par Maître [L], notaire associé à [Localité 5], la société [1] (la [1]) a consenti à M. [Q] [X] un prêt immobilier de 75 000 euros remboursable en 300 mensualités de 405,94 euros incluant les intérêts au taux conventionnel de 3,85 % l'an.
Des échéances de ce prêt étant restées impayées, la [1] a é la déchéance du terme le 31 janvier 2019 et a vainement fait délivrer à M. [X], selon acte du 26 novembre 2019 réitéré le février 2020, un commandement de payer valant saisie immobilière portant sur un terrain à bâtir situé [Adresse 4], cadastré section BK no [Cadastre 1].
Ce dernier commandement a été publié au service de la publicité foncière d'Orléans 1 le 8 avril 2020, volume 2020 S no 18, et dénoncé le 6 août suivant au Trésor public, créancier inscrit.
Par acte du 3 août 2020, la [1] a fait assigner M. [X] à l'audience d'orientation du juge de l'exécution d'Orléans chargé des saisies immobilières qui, par jugement du 5 février 2021 a, notamment :
-constaté que la [1], créancier poursuivant, est conformément aux exigences légales munie d'un titre exécutoire constatant une créance liquide exigible et que la saisie immobilière pratiquée porte sur des droits saisissables
-mentionné que la créance de la [1] à l'égard de M. [X] s'élève à 74 459,01 euros
-rejeté la demande de M. [X] tendant à être autorisé à procéder à la vente de gré à gré du bien saisi
-ordonné la vente forcée des biens et droits décrits au commandement de payer valant saisie immobilière délivrée à M. [X] le 26 novembre 2019 à l'audience du 4 juin 2021
Pour rejeter la demande de M. [X] tendant à être autorisé à procéder à la vente de l'immeuble saisi de gré à gré, le premier juge a retenu qu'une telle vente, qui requiert l'accord du créancier poursuivant et des créanciers inscrits, ne nécessite pas l'autorisation préalable du juge de l'exécution et que, en admettant que la demande de M. [X] ait été improprement formulée et tendait à être autorisé à vendre amiablement l'immeuble saisi, cette autorisation ne pouvait lui être accordée alors qu'il ne justifiait d'aucune démarche pour y parvenir.
M. [C] a relevé appel de cette décision par déclaration du 26 février 2021, en critiquant expressément tous les chefs du jugement en cause, puis, autorisé par ordonnance du 16 mars 2021, a fait assigner la [1] et le Trésor public pour l'audience du 10 juin 2021, par actes des 30 mars et 18 mai 2021, enrôlés par voie électronique le 19 mai suivant, en demandant à la cour,au visa des articles R. 311-5, R. 322-15, R. 322-21 du code des procédures civiles d'exécution, de :
-le recevoir en ses demandes et les dire bien fondés,
-infirmer le jugement rendu le 5 février 2021 par le juge de l'exécution d'Orléans en ce qu'i1 a « refusé d'autoriser la vente amiable du bien »,
Statuant à nouveau :
-autoriser la vente amiable du bien sis [Adresse 5]), propriété de M.[Q] [X],
-dire et juger que le prix de vente ne pourra être inférieur à la somme de 75 000 euros,
-renvoyer l'affaire à quatre mois pour constat de la vente intervenue aux conditions ainsi fixées et radiation des inscriptions,
-condamner la société [1] à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner la société [1] aux entiers dépens
Au soutien de son appel, M. [X] explique qu'il a maladroitement sollicité du premier juge l'autorisation de vendre amiablement l'immeuble saisi et réitère devant la cour cette demande, en la formulant conformément à la terminologie de l'article R. 311-5 du code des procédures civiles d'exécution, en proposant un prix plancher de 75 000 euros puis en indiquant qu'il a acceptée une offre d'achat émanant de son frère, M. [V] [X], au prix de 81 200 euros.
Dans ses conclusions notifiées le 7 juin 2021, la [1] demande à la cour :
-déclarer l'appel interjeté par M. [X] du jugement d'orientation rendu par le juge de l'exécution en charge du service judiciaire des saisies immobilière du tribunal judiciaire d'Orléans en date du 5 février 2021 irrecevable et subsidiairement mal fondé
-l'en débouter ainsi que de toutes ses conclusions fins ou prétentions plus amples ou contraires
-confirmer le jugement d'orientation du juge de l'exécution d'Orléans du 05/02/2021 en toutes ses dispositions et notamment en ses dispositions attaquées
Subsidiairement,
-mentionner le montant retenu pour la créance de la [1], soit : la somme de 74 459,01 euros en principal, intérêts échus et accessoires arrêtés au 15 octobre 2019 après mise en demeure préalable puis déchéance du terme notifiées par lettre recommandées avec accusé de réception en date des 28 décembre 2018 et 31 janvier 2019 outre les intérêts à échoir à compter de cette date, en ce non compris les frais de poursuite de vente et pour mémoire ;
-débouter M. [X] de toutes autres éventuelles contestations et demandes incidentes
-fixer les date et heure d'adjudication sur la mise à prix de 35 000 euros et celles de visite des biens et droits immobiliers saisis avec le concours de la S.C.P [A], ou tel autre huissier qu'il plaira au juge de l'exécution de désigner, ou encore au choix de la requérante, lequel pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d'un serrurier et de la Force publique
Plus subsidiairement :
-s'assurer que la vente amiable éventuellement sollicitée par le débiteur pourra être conclu dans des conditions satisfaisantes pour la créancière et, dans cette hypothèse :
&gt;fixer le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne pourra être vendu à 150 000 euros eu égard aux conditions économiques du marché et des conditions particulières de vente
&gt;taxer les frais de poursuite
&gt;fixer la date de l'audience à laquelle l'affaire sera appelée pour qu'il soit constaté la vente amiable dans les conditions de l'article R. 322-25 du code des procédures civiles d'exécution ou ordonné la vente forcée, à défaut de vente amiable, dans les conditions des troisième et quatrième alinéas de l'article R. 322-22 dudit code
En tout état de cause,
-condamner M. [X] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente
En dépit de la formulation de son dispositif, la [1] ne développe dans le corps de ses écritures aucun moyen d'irrecevabilité de l'appel, mais soutient que la demande d'autorisation de vente amiable doit être déclarée irrecevable, par application de l'article R. 311-5 du code des procédures civiles d'exécution, pour avoir été formulée pour la première fois en cause d'appel, puisque M. [X] avait sollicité du premier juge, non pas une autorisation de vente amiable, mais une autorisation de vente de gré à gré, ce qui est distinct selon les dispositions de l'article L. 322-1 du même code.
Subsidiairement au fond, la [1] s'oppose à l'autorisation de vente amiable sollicitée par M. [X], en faisant valoir qu'aucune des deux pièces communiquées par l'appelant ne correspond à ce qu'il présente comme une offre d'achat acceptée, formulée par son frère, au prix de 81 200 euros, puis en indiquant, d'une part que M. [X] n'a pu valablement conclure avec son frère aucune vente sans l'autorisation de ses créanciers ou du juge, d'autre part que le prix proposé est insuffisant au regard du montant de sa créance, des frais de poursuite, du montant des créances du Trésor public pour lesquelles des garanties ont été inscrites sur l'immeuble saisi, et de la valeur vénale de cet immeuble, de l'ordre de 220 000 euros.
Encore plus subsidiairement, la [1] demande à la cour, si elle devait autoriser la vente amiable, de prévoir que le prix ne pourra être inférieur à 150 000 euros.
A l'audience du 10 juin 2021 à laquelle l'affaire a été renvoyée à l'audience du 17 juin suivant à la demande de l'appelant, la cour observé que le requête de M. [X] tendant à être autorisé à assigner les intimés à jour fixe avait été présentée le 9 mars 2020, soit au-delà du délai de 8 jours de la déclaration d'appel prévu à l'article 919 du code de procédure civile, et a en conséquence invité les parties à présenter leurs observations, au moyen de conclusions notifiées en vue de l'audience de renvoi ou d'une note en délibéré à transmettre contradictoirement sous quinzaine, sur l'irrecevabilité de l'appel relevée d'office en application des articles 122 et 125 du code de procédure civile, R. 311-7 et R. 322-19 du code des procédures civiles d'exécution.
La cour a par ailleurs observé que le commandement produit par la [1], tel qu'il a été dénoncé aux créanciers inscrits, est en date du 10 février 2020, que ce commandement a été publié au service de la publicité foncière le 8 avril 2020, mais que le jugement dont appel a ordonné la vente d'un immeuble saisi selon commandement du 26 novembre 2019, indiqué comme ayant été publié le 4 mars 2020.
La cour a en conséquence invité la [1] à produire le commandement auquel il est fait référence dans le jugement entrepris ainsi que le justificatif de sa publication au service de la publicité foncière et, à défaut de production de ces pièces, a invité les parties à formuler contradictoirement leurs observations selon les mêmes modalités que celles fixées concernant la fin de non-recevoir relevée d'office.
La cour a enfin observé que, dans la partie de son jugement intitulée « rappel des faits », le premier juge a indiqué que, « à l'audience du 18 décembre 2020, M. [Q] [X], représenté par Maître [Z], a sollicité l'autorisation de vendre le bien saisi à l'amiable », et a en conséquence invité les parties à présenter leurs observations, selon les mêmes modalités, sur les effets de cette demande présentée oralement par le conseil de M. [X], dans des termes distincts de ceux employés dans ses conclusions, dans lesquelles il était effectivement demandé l'autorisation de « céder de gré à gré » l'immeuble saisi.
Par courrier adressé dès le 10 juin 2021 par voie électronique, le conseil de M. [X] a indiqué que sa requête à fin d'être autorisé à assigner à jour fixe a été déposée au greffe de la cour d'appel dès le 4 mars 2021, dans le délai prévu à l'article 919 du code de procédure civile, qu'il ignore la raison pour laquelle cette requête lui a été retournée avec deux cachets, l'un du 4 mars 2021 et l'autre du 9 mars suivant auquel a fait référence la cour, mais que son appel ne souffre d'aucune irrecevabilité.
Par de dernières conclusions notifiées le 16 juin 2021 par voie électronique, M. [X] a par ailleurs réitéré ses prétentions initiales, sans faire d'observation sur la recevabilité de son appel ni sur l'absence de publication du commandement en vertu duquel la vente forcée litigieuse a été ordonnée, en faisant en revanche valoir que dès lors qu'il avait oralement sollicité l'autorisation de vendre amiablement l'immeuble en cause à l'audience d'orientation, la demande qu'il réitère en ce sens devant la cour n'est pas nouvelle, puis en précisant, en communiquant en pièces 3 et 4 une proposition d'achat signée le 8 juin 2021 ainsi qu'un projet de promesse notariée, que le fait que l'acquéreur soit un membre de sa famille ne caractérise aucune intention de sa part d'acquérir l'immeuble saisi par personne interposée et que la [1] ne démontre d'aucune manière que le prix proposé serait inférieur de moitié au prix du marché.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 17 juin 2021 par voie électronique, la [1]réitère l'intégralité de ses prétentions initiales, sauf à demander à la cour de « dire que le commandement réellement concerné est celui signifié le 10 février 2020 publié au service de la publicité foncière le 8 avril suivant volume 2020 S no 18 », en s'en rapportant à justice sur la fin de non-recevoir soulevée par la cour, en produisant le commandement de payer délivré le 26 novembre 2019, mais en expliquant que ce n'est pas celui en vertu duquel elle a engagé la procédure de saisie immobilière en cause et en demandant à la cour de rectifier l'erreur commise par le premier juge sur la date du commandement et celle de sa publication. La [1] indique enfin qu'il convient de se référer aux notes d'audience pour savoir si le conseil de M. [P] avait ou non sollicité l'autorisation de vente amiable de l'immeuble en cause à l'audience d'orientation.
Le Trésor public, assigné à personne morale, n'a pas constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives.
SUR CE, LA COUR :
Sur la fin de non-recevoir relevée d'office par la cour
La cour rappelle à titre liminaire qu'il résulte des articles R. 311-7 et R. 322-19 du code des procédures civiles d'exécution que, à peine d'irrecevabilité, l'appel du jugement d'orientation doit être formé selon la procédure à jour fixe dans les quinze jours suivant la notification du jugement et que, selon l'article 919 du code de procédure civile, la requête tendant à voir fixer le jour auquel l'affaire sera appelée par priorité doit être présentée au plus tard dans les huit jours de la déclaration d'appel.
Contrairement à ce qu'avait relevé la cour à l'audience du 10 juin 2021 au vu d'un cachet apposé par le greffe le 9 mars 2021, la requête de M. [X] tendant à être autorisé à assigner à jour fixe a été reçue au greffe dès le 4 mars 2021, ainsi qu'il résulte d'un précédent cachet apposé à cette date sur l'original de ladite requête.
La déclaration d'appel étant en date du 26 février 2021, la requête a été présentée dans les huit jours de la déclaration d'appel, conformément aux dispositions de l'article 919 du code de procédure civile.
L'appel de M. [X] est donc recevable.
Sur les références du commandement en vertu duquel a été engagée la procédure de saisie
Le commandement du 26 novembre 2019 produit aux débats par la [1] n'a pas été publié au service de la publicité foncière.
Il résulte de l'assignation à l'audience d'orientation délivrée le 3 août 2020 à M. [X], de la dénonciation du commandement faite le 6 août 2020 aux créanciers inscrits et de l'état hypothécaire déposé avec le cahier des conditions de vente que la procédure de saisie litigieuse n'a pas été engagée en vertu du commandement du 26 novembre 2019, mais en vertu d'un second commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 10 février 2020, publié le 8 avril 2020 au service de la publicité foncière d'Orléans (1er bureau), volume 2020 S no 18.
Le jugement déféré contient donc une erreur, purement matérielle, en ce qu'il y est mentionné en pages 1, 2 et 4 que la procédure de saisie a été engagée en vertu d'un commandement du 26 novembre 2019 présenté comme ayant été publié le 4 mars 2020 au service de la publicité foncière d'Orléans, 1er bureau, volume 2020 S no 18.
En application des articles 462 et 561 du code de procédure civile, il appartient à la cour, en raison de l'effet dévolutif, de réparer cette erreur et de dire que la saisie en cause a été engagée en vertu d'un commandement délivré le 10 février 2020, publié le 8 avril 2020 au service de la publicité foncière d'Orléans (1er bureau), volume 2020 S no 18.
Sur la recevabilité de la demande d'autorisation de vente amiable
L'article R. 311-5 du code des procédures civiles d'exécution énonce que, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l'audience d'orientation prévue à l'article R. 322-15 à moins qu'elle ne porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci. Dans ce cas, la contestation ou la demande incidente est formée dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l'acte.
En l'espèce, il résulte du jugement déféré, signé par le greffier d'audience, que lors de l'audience d'orientation le conseil de M. [X] a « sollicité l'autorisation de vendre le bien saisi à l'amiable ».
Dès lors que la demande d'autorisation de vente amiable peut être formulée oralement à l'audience, nonobstant la formulation de la demande qu'il avait par ailleurs formulée dans ses écritures de première instance, la demande d'autorisation de vente amiable de M. [X] ne peut être tenue comme nouvelle au sens de l'article R. 311-5 précité, et doit en conséquence être déclarée recevable.
Sur le fond de la demande d'autorisation de vente amiable
En application des articles L. 322-1 et R. 322-20 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, le débiteur peut être autorisé à vendre amiablement l'immeuble saisi si la vente amiable peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.
En l'espèce, le premier juge a rejeté la demande de vente amiable après avoir relevé que cette demande n'était pas explicitement formulée dans les conclusions du débiteur et que ce dernier, en toute hypothèse, ne justifiait d'aucune démarche engagée pour parvenir à la vente amiable de l'immeuble saisi.
Devant la cour, M. [X] produit une offre écrite d'achat de l'immeuble saisi formulée au prix de 110 000 euros, signée le 8 juin 2021 par deux membres de sa famille, M. [V] [X] et M. [K] [X], outre un projet d'acte dressé le 16 juin 2021 par Maître [S], notaire associé à [Localité 6], contenant promesse d'achat de l'immeuble saisi, au prix de 110 000 euros, par Messieurs [K] et [V] [X].
Dès lors que M. [X] justifie avoir engagé des démarches concrètes pour parvenir à la vente amiable de son bien, il convient de faire droit à sa demande de vente amiable.
Compte tenu du procès-verbal de description de l'immeuble, du prix auquel il a été acquis en 2013 et de l'évaluation produite par la [1], le prix en deçà duquel l'immeuble ne pourra être vendu sera fixé à 110 000 euros.
Il y a lieu de préciser que conformément aux dispositions de l'article L. 322-4 du code des procédures civiles d'exécution, l'acte notarié de vente ne sera établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais de la vente et des frais de poursuite taxés par le juge de l'exécution.
Il convient enfin de rappeler que conformément aux dispositions de l'article R. 322-21 du code des procédures civiles d'exécution, l'affaire sera rappelée devant le juge de l'exécution dans un délai qui ne peut excéder quatre mois, à une audience à laquelle M. [X] ne pourra obtenir de nouveau délai pour vendre amiablement son bien, sauf la possibilité d'un délai supplémentaire de trois mois s'il est justifié de la signature d'un engagement écrit d'acquisition, afin de permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente.
Sur les demandes accessoires
Les dépens de la présente instance seront employés en frais de poursuites soumis à taxe.
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des frais non compris dans les dépens dont elle a fait l'avance.
M. [X] et la [1] seront donc déboutés de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
RECOIT M. [Q] [X] en son appel,
INFIRME la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande d'autorisation de vente amiable de l'immeuble saisi,
STATUANT À NOUVEAU sur le chef infirmé :
AUTORISE M. [X] à vendre amiablement son immeuble consistant en un terrain à bâtir situé [Adresse 4], cadastré section BK no [Cadastre 1], saisi selon commandement du février 2020publié au service de la publicité foncière d'Orléans 1 le 8 avril 2020, volume 2020 S no 18,
FIXE le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne pourra être vendu à 110 000 euros,
RAPPELLE qu'en application de l'article L.322-4 du code des procédures civiles d'exécution, l'acte notarié de vente ne pourra être établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais de la vente et des frais de poursuite taxés par le juge de l'exécution,
RENVOIE l'affaire devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'Orléans chargé des saisies immobilières pour taxation des frais de poursuite et fixation, dans un délai qui ne pourra excéder quatre mois, de l'audience prévue à l'article R. 322-21 du code des procédures civiles d'exécution,
CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus,
Y AJOUTANT et REPARANT l'erreur matérielle du premier juge,
DIT que concernant la date de délivrance et de publication du commandement de payer en vertu duquel la saisie en cause a été engagée, il convient de lire pages1 et 4 du jugement déféré, au lieu de 26 novembre 2019, 10 février 2020,puis en page 2, au lieu de 4 mars 2020, 8 avril 2020,
REJETTE la demande de M. [Q] [X] formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE la demande de la société [1] formée sur le même fondement,
ORDONNE l'emploi des dépens de l'instance d'appel en frais de poursuites taxés,
RAPPELLE que le cahier des conditions de vente n'est opposable ni au notaire, ni à l'acquéreur amiable, mais qu'en application de l'article R. 322-24 du code des procédures civiles d'exécution, le notaire chargé d'établir l'acte de vente peut obtenir, contre récépissé, la remise par le créancier poursuivant des documents recueillis pour l'élaboration du cahier des conditions de vente,
DIT que mention du présent arrêt rectificatif sera apposée sur la minute et les expéditions du jugement déféré à la diligence du greffe du juge de l'exécution.
Arrêt signé par Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT