COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 14/01/2021
Me Sandrine AUDEVAL
la SCP LAVAL - FIRKOWSKI
ARRÊT du : 14 JANVIER 2021
No : 10 - 21
No RG 20/01751
No Portalis DBVN-V-B7E-GGNL
DÉCISION ENTREPRISE : Ordonnance de référé du Président du Tribunal de Grande Instance de BLOIS en date du 25 Août 2020
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265255060758333
S.A.R.L. RETRO BAR Monsieur F... Y...
venant aux droits de Monsieur et Madame T... X...


Ayant pour avocat Me Sandrine AUDEVAL, avocat au barreau de BLOIS
D'UNE PART
INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé No:1265254515782845
S.C.I. [...]
Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social [...]

Ayant pour avocat Me Olivier LAVAL, membre de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat au barreau d'ORLEANS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 16 Septembre 2020
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 19 novembre 2020
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du 17 DECEMBRE 2020, à 14 heures, Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, en son rapport, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile.
Après délibéré au cours duquel Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel D'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :
Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Nathalie MICHEL, Conseiller,
Greffier :
Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le 14 JANVIER 2021 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :
En vertu d'un acte notarié du 1er avril 2014, M. Q... a consenti à M. X... T... et Mme R... B... épouse T... un bail à usage de commerce et d'habitation sur des locaux situés [...] , les lieux loués étant destinés à une activité de bar, petite brasserie, événementiels et animation de soirée et comprenant un rez de chaussée, un étage, un grenier, un cellier, un débarras, un jardin et une cour commune avec une entrée en façade.
Selon acte notarié du 19 janvier 2015, la SCI [...] (la SCI 60) a acquis ces biens immobiliers.
Par acte notarié du 26 février 2016, les époux T... ont vendu leur fonds de commerce comprenant notamment le droit au bail, à la SARL Rétro Bar.
Par acte d'huissier du 20 novembre 2018, la SCI 60 a fait délivrer à la société Rétro bar un commandement de payer la somme de 1908€ au titre des taxes foncières de l'année 2018 dans un délai de huit jours.
Expliquant que cette somme réclamée n'a pas été réglée et que la SARL Rétro bar n'a pas non plus réglé la taxe foncière pour l'année 2019 à hauteur de 1920€ malgré une mise en demeure du 17 septembre 2019 puis des relances amiables, la SCI 60 l'a fait assigner par acte d'huissier du 5 décembre 2019 devant le président du tribunal judiciaire de Blois statuant en référé afin d'obtenir la constatation de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire prévue au bail, l'expulsion de la locataire et sa condamnation à payer une provision au titre des sommes dues.
Par ordonnance du 25 août 2020, le Président du tribunal judiciaire de Blois statuant en référé a statué ainsi :
Constatons la résiliation du bail commercial entre la SCI [...] et la SARL Rétro bar à compter du 20 décembre 2018,
Ordonnons en conséquence l'expulsion de la SARL Rétro bar ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux,
Ordonnons que faute par la SARL Rétro bar de quitter les lieux il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
Ordonnons le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles que choisira la SCI [...] aux frais risques et périls de la SARL Rétro bar et ce en garantie des sommes qui pourraient être dues,
Condamnons la SARL Rétro bar à payer à la SCI [...] :
- la somme de 3828 € à titre provisionnel sur les taxes foncières dues au titre des années 2018 et 2019, hors déduction des sommes reçues suivant saisie-attribution,
- une indemnité d'occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'au départ effectif du locataire,
- au paiement de la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- aux dépens, en ce compris les frais de commandement et les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires,
Déboutons la SARL Rétro bar de l'ensemble de ses demandes.
Le premier juge a relevé :
- que le preneur ne s'était pas acquitté des taxes foncières 2018 et 2019,
- qu'il était en mesure d'exploiter le fonds de commerce objet principal du bail, le constat d'huissier produit par lui établissant le bon état général des locaux du rez de chaussée et le non aménagement du premier étage,
- que le bailleur justifie de ses diligences au titre de l'entretien de l'immeuble et des réparations suite au dégât des eaux et démontre que le preneur n'a pas donné suite aux propositions d'intervention dans les locaux du premier étage pour procéder aux travaux de réparation, de sorte qu'il ne peut valablement exciper de l'exception d'inexécution du contrat pour se soustraire à ses obligations contractuelles.
La SARL Rétro-bar a formé appel de la décision par déclaration du 16 septembre 2020 en intimant la SCI [...] et en critiquant tous les chefs de l'ordonnance. Dans ses dernières conclusions du 14 octobre 2020, elle demande à la cour, au visa de l'article 1217 du Code civil, de :
Déclarer recevable et bien fondée la SARL Rétro bar en son recours,
Et y faisant droit,
A titre principal,
Infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue par 25 août 2020, par M. le Président du Tribunal Judiciaire de Blois,
Statuant à nouveau,
Débouter la SCI [...] de l'ensemble de ses demandes,
A titre reconventionnel,
Dire et juger la SARL Rétro bar bien fondée à exciper de l'exception d'inexécution,
Condamner la SCI [...] à réaliser les travaux de remise en état du premier étage, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé un délai de 8 jours après la signification de la décision à venir.
Condamner la SCI [...] à payer à la SARL Rétro bar les sommes suivantes:
- 12000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,
- 452,42 € au titre de la saisie attribution réalisée,
Ordonner la réduction du loyer annuel, à hauteur du montant des charges annuelles.
Autoriser la SARL Rétrobar à consigner le montant des loyers courants entre les mains du bâtonnier séquestre, tant que les travaux n'auront pas été exécutés,
A titre subsidiaire :
Ordonner la suspension de la clause résolutoire,
Accorder à la SARL Rétro bar un délai de paiement de 6 mois, afin de s'acquitter des sommes qu'elle doit à la SCI [...] au titre des charges impayées.
En tout état de cause,
Condamner la SCI [...] à payer à la SARL Rétro bar la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens
de première instance et d'appel.
Elle fait valoir qu'elle est fondée à invoquer l'exception d'inexécution car :
- contrairement à ce que le premier juge a retenu, le premier étage fait partie intégrante des lieux donnés à bail et il ressort du constat d'huissier du 9 décembre 2019 que le premier étage ne peut être exploité sans la réalisation de travaux compte tenu d'un important dégât des eaux survenu en octobre 2018 ayant endommagé les sols et planchers de l'étage, ainsi que les murs du rez-de chaussée,
- si, après expertise et prise en charge de sa compagnie d'assurance, la SARL Rétro bar a été indemnisée pour les dégâts survenus au rez de chaussé, et a réalisé les travaux de réfection du commerce, en revanche, la SCI 60, indemnisée du sinistre intervenu à l'étage, n'a toujours pas réalisé les travaux de remise en état nécessaires malgré ses demandes, le premier étage ne pouvant dès lors être occupé et ne comportant même plus d'électricité ni de chauffage,
- l'attestation de M. N... entrepreneur en maçonnerie a manifestement été établie pour les besoins de la cause et montre seulement qu'il a pris contact avec la société Rétro bar, mais ne peut suffire à établir que celle-ci n'a pas donné de suite,
- que le juge ne peut sérieusement faire passer au second plan les locaux situés au premier étage et prononcer la résiliation judiciaire du bail au motif que les charges n'ont pas été réglées,
- que la SCI 60 fait tout pour l'obliger à quitter les lieux et que sa gérante Mme S... rend la vie impossible à la locataire.
Elle demande à titre reconventionnel que la bailleresse soit condamnée à effectuer les travaux de remise en état du premier étage, étant dans l'impossibilité totale d'exploiter ce premier étage de l'immeuble donné à bail et la SCI [...] refusant catégoriquement d'intervenir tout en continuant de réclamer l'entier loyer au preneur, alors même que la surface d'exploitation est réduite.
La SCI [...], par dernières conclusions du 13 novembre 2020, demande à la cour de :
Dire mal fondé l'appel de la Société Rétro bar.
Vu, les articles 808 et 809 alinéa 2 du Code de procédure civile,
Vu les dispositions de l'article L.145-41 du Code de commerce,
Confirmer purement et simplement l'ordonnance entreprise, sauf en y ajoutant :
Condamner la Société Rétro bar à verse à la SCI [...] une indemnité article 700 de 3000 € et la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour appel abusif.
Débouter la Société Rétro bar de toutes ses demandes fins et conclusions contraires.
La condamner aux dépens d'appel et accorder à la SCP Laval Firkowski, le droit prévu à l'article 699 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que la locataire n'a pas payé les sommes réclamé dans le commandement qui lui a été délivré, et n'a pas non plus réglé postérieurement les taxes foncières 2019 et 2020 ainsi que les loyer d'avril, mai et novembre 2020. S'agissant de l'exception d'inexécution, elle observe que la taxe foncière de 2018 était impayée au 15 octobre 2018, avant la survenance du dégât des eaux le 23 octobre 2018 qui n'est donc pas à l'origine du défaut de paiement de la taxe foncière
Elle explique que lorsque la locataire l'a informée du dégât des eaux, elle a aussitôt fait diligence auprès de son assureur qui a diligenté un expert et qu'il ressort du rapport d'expertise que la réparation sur la conduite avait déjà été réalisée avant le passage des experts sans que l'on sache par qui, que les experts ont pu constater les dégâts mais pas leur cause et qu'aucune mesure conservatoire n'a été prise par la SARL malgré la demande de son expert alors que si l'asséchement demandé avait été mis en place, de nombreux postes auraient pu être sauvés. Elle ajoute que la locataire interdit à la gérante de la SCI, en dépit de la clause prévue au bail, de visiter les lieux pour s'assurer de leur entretien et fait difficulté pour laisser venir des entreprises chargées des devis de travaux. Elle en déduit que l'exception d'inexécution ne peut jouer.
L'affaire a été fixée à l'audience du 17 décembre 2020 en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile.
Il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits ainsi que de leurs moyens et prétentions.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 19 novembre 2020.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la clause résolutoire et la demande de paiement à titre provisionnel
En application des articles 808 et 809 alinéa 2 du code de procédure civile (dans leur rédaction applicable à la cause, l'assignation du 5 décembre 2019 étant antérieure à l'entrée en vigueur du décret no 2019-1333 du 11 décembre 2019), le juge des référés peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et il peut en outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.
Au terme de l'article L145-41 du code de commerce :
"Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".
En application de ces dispositions, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l'application d'une clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail en résultant et de prononcer les mesures qui en sont la conséquence, sauf en cas de contestation sérieuse.
Le bail du 1er avril 2014 liant les parties stipule en page 13 et 14 que le preneur doit rembourser au bailleur, en sus du loyer, "les impôts et taxes afférents à l'immeuble, en ce compris les impôts fonciers" et comporte en page 18 une clause résolutoire stipulant notamment : "en cas de non-paiement à son échéance de l'un quelconque des termes du loyer convenu ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d'exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extrajudiciaire au preneur de régulariser sa situation et contenant déclaration par le bailleur d'user du bénéfice de la présente clause".
Ainsi que le premier juge l'a retenu, la SCI 60 a fait délivrer par acte d'huissier du 20 novembre 2018 à la société Rétro bar un commandement de payer la somme de 1908€ au titre des taxes foncières de l'année 2018 dans un délai de huit jours. Ce commandement se réfère à la clause résolutoire insérée au bail et rappelle le délai d'un mois prévu par l'article L145-41 du Code de commerce. Il n'est pas contesté que cette somme n'a pas été réglée dans le délai imparti.
La SARL Rétro bar ne conteste pas le non paiement de la taxe foncière 2018 réclamée dans le commandement du 20 novembre 2018. Elle ne prétend pas non plus avoir réglé la somme réclamée, postérieurement au délai imparti, seule une somme de 452,42€ ayant pu être recouvrée par le biais d'une saisie attribution effectuée le 1er février 2019.
Pour s'opposer à l'application de la clause résolutoire et à la demande en paiement de la taxe foncière, elle invoque une exception d'inexécution tirée de la survenance d'un important dégât des eaux survenu en octobre 2018 et du refus de la bailleresse de procéder aux travaux de remise en état du 1er étage.
L'exception d'inexécution ainsi soulevée ne peut être analysée par la cour de céans, statuant en référé, que dans la mesure où elle pourrait constituer une contestation sérieuse faisant obstacle au paiement à titre provisionnel des loyers impayés et au constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire, ce qui suppose qu'elle soit clairement établie et ne se heurte elle-même pas à des contestations relevant de l'appréciation des juges du fond.
En l'espèce, la SCI 60 ne conteste pas la survenance d'un dégât des eaux en octobre 2018 et indique sans être contestée sur ce point et sans pièce adverse contraire, en avoir été informée par courrier du preneur reçu le 2 novembre 2018.
Il ressort du constat d'huissier réalisé le 2 décembre 2019 et produit par l'appelante en pièce 1 que le local commercial situé au rez de chaussée a fait l'objet de travaux de rénovation en peinture sur les murs et est en bon état général et qu'il n'en va en revanche pas de même du premier étage puisqu'il est notamment relevé que "la fibre du plafond est soufflée et déchirée dans l'escalier", que "des traces de couleur marron de ruissellement ornent les murs de la trémie" sont constatées, que "le parquet à lames de l'étage est vétuste et en mauvais état et est gondolé et soufflé à plusieurs endroits", et "qu'aucun travail de réfection n'est réalisé à ce niveau de l'immeuble ; les pièces ne sont pas aménagées" (pièce 1 produite par l'appelante).
Par ailleurs, même si le local commercial se situe uniquement au rez de chaussée, il ressort clairement du bail que le premier étage, qui correspond à la partie habitation, fait effectivement partie du bail, s'agissant d'un bail mixte, quand bien même il n'aurait pas été occupé par les précédents preneurs et par la locataire actuelle avant la survenance du sinistre, ainsi que le soutient l'intimée.
La SCI 60 justifie avoir déclaré le sinistre à son assureur le 14 novembre 2018 (sa pièce 18).
Au terme du rapport d'expertise contradictoire établi le 12 décembre 2018 à la demande de l'assureur de la bailleresse :
"Selon l'occupant le sinistre a eu lieu entre le samedi 20 et le mardi 23 octobe 2018. Le commerce a été fermé le 20 octobre 2020 et le sinistre a été découvert à sa réouverture le 23 octobre 2018. L'origine du sinistre se situe sur l'alimentation accessible du WC situé dans la salle de bain à l'étage. (...) L'eau a coulé probablement durant plusieurs jours et le poids de celle-ci a provoqué l'effondrement des faux plafonds du rez-de-chaussée. Le parquet de l'étage a gonflé et s'est déformé (tuilage). L'électricité et les agencements ont été endommagés. Les parties immobilières endommagées sont le parquet massif de l'étage, la chaudière, le tableau électrique et certaines cloisons devront être vérifiées. Il est certain que si l'assèchement demandé avait été mis en place, de nombreux postes auraient pu être sauvés.
Mesures conservatoires ou d'urgence : assèchement demandé par l'expert de l'occupant."
Il ressort de ce rapport, non contredit par d'autres pièces produites par la SARL Rétro-bar que les conséquences du dégât des eaux auraient pu avoir une ampleur moindre si elle avait suivi les préconisations d'assèchement données par son expert.
Surtout, la SCI 60 produit une facture du 26 février 2019 concernant des travaux de réfection électrique qui ont été effectués suite au dégât des eaux. Elle produit en outre une attestation établie le 10 mars 2020 par M. N..., gérant de la SARL [...] , entreprise de maçonnerie, indiquant avoir "contacté à plusieurs reprises le gérant du bar "le rétro-bar", resté sans réponse, suite à une demande du propriétaire des murs pour établir un devis pour des travaux conernant un dégât des eaux en 2018" et n'avoir pu établir de devis à ce jour.
La SARL Rétro bar ne conteste pas le contenu de ce témoignage et ne produit aucune pièce établissant le "refus catégorique" de la bailleresse de procéder aux travaux auquel elle prétend s'être heurté. Elle ne justifie d'ailleurs pas l'avoir mise en demeure par écrit de procéder à la remise en état du premier étage.
Au vu de ces éléments, le manquement de la bailleresse à ses obligations et par suite, la réalité de l'exception d'inexécution soulevée par la locataire n'est pas établie devant le juge des référés et ne peut faire obstacle au constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire et au paiement à titre provisionnel des taxes foncières impayées.
L'ordonnance doit dès lors être confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail, par suite de l'acquisition des effets de la clause résolutoire.
L'intimée forme à titre subsidiaire des demandes de délais de paiement de 6 mois et de suspension des effets de la clause résolutoire.
Il n'y a pas lieu d'y faire droit, dès lors que la locataire n'a pas réglé la somme réclamée dans le commandement, que sa dette a augmenté puisqu'elle n'établit pas avoir réglé la taxe foncière de l'année 2019 à hauteur de 1920€ réclamé par courrier recommandé du 17 septembre 2019, refusé par la SARL Rétro-bar (pièce 13 produite par l'intimée deuxième feuillet), n'aurait pas non plus réglé la taxe foncière de l'année 2020 à hauteur de 1941€ réclamée par courrier recommandé du 22 septembre 2020 et qu'elle ne produit aucune pièce notamment sur sa situation financière de nature à justifier sa demande de délais de paiement.
Ces demandes seront donc rejetées et l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de la locataire et l'a condamnée à titre provisionnel à payer une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer et la somme de 3828€ au titre des taxes foncières 2018 et 2019 impayées, hors déduction des sommes reçues suivant saisie attribution.
Sur les demandes reconventionnelles formées par la SARL Rétro-bar
L'appelante demande à la cour statuant en référé de condamner sous astreinte la SCI 60 à réaliser les travaux de remise en état du premier étage, de la condamner à lui verser la somme de 12000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, d'ordonner la réduction du loyer annuel et d'autoriser la locataire à consigner les loyers.
Il est exact qu'en application des articles 1719 et 1720 du Code civil, le bailleur est obligé, de délivrer au preneur la chose louée et de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, ainsi que de faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Néanmoins, ainsi qu'il a été dit, le manquement des bailleurs à leurs obligations résultant de ces textes n'est pas établi et se heurte à des contestations sérieuses. Les demandes reconventionnelles doivent en conséquence être rejetées par confirmation de l'ordonnance.
Les condamnations à paiement prononcées par le premier juge à titre provisonnel étant confirmées, la demande de paiement de la somme de 452,42€ au titre de la saisie attribution effectuée, qui s'imputera sur le montant total des sommes dues, doit aussi être rejetée.
Sur les autres demandes
L'exercice d'un appel est un droit qui ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi. L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas en soi constitutive d'une faute. Au regard des éléments invoqués par l'appelante et du contexte très conflictuel des relations entre les parties, il n'est pas établi que l'appel interjeté par la SARL Rétro-bar procède d'une intention de nuire et la demande de dommages et intérêts formée à ce titre par la SCI 60 sera rejetée.
L'appelante qui succombe en son appel doit être condamnée aux dépens exposés devant la cour, outre le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Laval-Firkowski qui en fait la demande expresse et au paiement d'une indemnité de 2500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

- Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
- Condamne la SARL Rétro-bar à verser à la SCI [...] une indemnité de 2500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Rejette le surplus des demandes ;
- Condamne la SARL Rétro-bar aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT