08/11/2007
ARRÊT No411
NoRG: 06/02861
Décision déférée du  18 Avril 2006 -  Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 04/2222

Josette X... épouse Y...
représentée par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE

Société LEMORTON PILLAS
représentée par Me Bernard DE LAMY
confirmation
Grosse délivrée

à	REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE TOULOUSE
2ème Chambre Section 1

ARRÊT DU HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE SEPT

APPELANT(E/S)
Madame Josette X... épouse Y...

31000 TOULOUSE
représentée par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE, avoués à la Cour
assistée de Me Jean-Paul Z..., avocat au barreau de TOULOUSE
INTIME(E/S)
SNC LEMORTON PILLAS

31000 TOULOUSE
représentée par Me Bernard DE LAMY, avoué à la Cour
assistée de Me A..., avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 04 Octobre 2007 en audience publique, devant la Cour composée de :
J.P. SELMES, président
D. VERDE DE LISLE, conseiller
C. BELIERES, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : A. THOMAS

- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par J.P. SELMES, président et par A. THOMAS, greffier de chambre
Mme X... épouse Y... a relevé appel le 15 juin 2006 du jugement rendu le 18 avril 2006 par le tribunal de grande instance de Toulouse qui a dit que la somme de 18 000 euros contenue au congé avec offre de renouvellement du 22 juillet 2003 devait s'entendre toutes taxes comprises, qui a annulé le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 23 juin 2004, qui l'a déboutée de ses demandes, qui l'a condamnée à payer à la société Lemorton Pillas 2 000  pour frais irrépétibles, qui a prononcé l'exécution provisoire.
Le 26 mars 1992 M. X... aux droits duquel se trouve Mme Y... a donné à bail à M. B... aux droits de qui vient aujourd'hui la société Lemorton Pillas des locaux à usage de pharmacie 40 Bd de Strasbourg et 17 place Jeanne d'Arc. En cours de contrat, à l'année 2000, le bailleur a opté pour l'assujettissement à la TVA. Le loyer annuel était de 12 805,72  et le bail venait à expiration le 31 mars 2004. Par acte du 23 juillet 2003 Mme Y... a délivré congé à son locataire avec offre de renouvellement au 31 mars 2004 moyennant un loyer annuel de 18 000  (1 500  par mois). La société Lemorton Pillas est restée dans les lieux et elle a acquitté chaque mois 1 500  à compter d'avril 2004. Au motif que la somme annuelle de 18 000  devait s'entendre hors TVA et que celle-ci devait être acquittée en sus, la société Lemorton Pillas a fait délivrer le 23 juin 2004  un commandement de payer visant la clause résolutoire. La société Lemorton Pillas a saisi le tribunal pour voir annuler le commandement de payer et le jugement déféré a été rendu.
Mme Y... prétend que depuis le mois de février 2000 la société Lemorton Pillas payait la TVA en sus du loyer et que le tout correspondait à une somme annuelle de 18 498,86  (1 541,57  par mois) de sorte qu'il n'est pas pensable que le nouveau loyer ait été inférieur. Elle invoque les mentions du bail selon lesquelles le preneur doit participer aux taxes locatives ainsi qu'aux différentes prestations et fournitures que les propriétaires peuvent récupérer sur les locataires et elle observe que la TVA a remplacé les taxes locatives qui étaient payées auparavant. Elle reproche à la société Lemorton Pillas d'être restée taisante au reçu du congé pour ne pas se voir préciser que le loyer était HT et d'avoir envoyé après l'expiration du bail la somme de 1 500  par mois en précisant TTC alors que cette formulation n'était jamais utilisée auparavant. Mme Y... conclut à la réformation du jugement, au débouté des prétentions de la société Lemorton Pillas, à ce qu'il soit jugé que la somme annuelle de 18 000  ne comprend pas la TVA, à la condamnation de la société Lemorton Pillas au paiement de 294  par mois à compter du 1 avril 2004. Elle sollicite 1 500  pour procédure abusive, 3 000  pour frais irrépétibles, la distraction des dépens au profit de la SCP Boyer Lescat
La société Lemorton Pillas fait valoir que le congé avec offre de renouvellement du 22 juillet 2003 ne contient aucune mention particulière sur la TVA ce qui nécessite une interprétation. Elle déclare qu'avec la TVA le loyer annuel serait de 21 528  et qu'en matière non commerciale, ce qui est le cas puisque Mme Y... n'est pas commerçante, les prix s'entendent TTC. Elle prétend qu'avant la signification du congé avec offre de renouvellement elle payait annuellement 16 807,34  TTC de sorte que la somme de 18 000  représente bien une augmentation et il est fréquent que l'augmentation ne soit fonction que de l'augmentation du coût de la construction. Elle refuse à Mme Y... le droit d'invoquer les usages commerciaux par lesquels les prix s'entendent hors TVA car précisément Mme Y... n'est pas commerçante. Elle estime qu'elle a pu en toute bonne foi croire que la TVA était incluse dans la somme de 18 000  et elle refuse de faire les frais d'une inconséquence de la bailleresse. La société Lemorton Pillas conclut à la confirmation du jugement, au paiement de 3 000  pour frais irrépétibles, à la distraction des dépens au profit de Me de Lamy.

Attendu que le tribunal a posé exactement les principes juridiques applicables et il en a tiré les conséquences ;
Attendu en effet que le bail rédigé en 1992 prévoit bien que le preneur acquittera les taxes locatives en sus du loyer mais la TVA qui résulte d'un choix fiscal de Mme Y... n'est pas précisément une taxe locative ;
Attendu que Mme Y... ne peut invoquer les usages commerciaux s'agissant d'un acte mixte auquel ces usages ne sont pas applicables ; que dans le doute l'interprétation doit préférer les intérêts de celui qui s'oblige ; qu'en l'espèce, pour permettre à la société Lemorton Pillas de décider entre les options ouvertes par le congé avec renouvellement, Mme Y... aurait du préciser que la TVA devait être acquittée en sus ; que faute de ce faire, elle n'a pas mis la société Lemorton Pillas en mesure d'exercer son option en pleine connaissance de cause et elle doit en supporter les conséquences ; que le jugement déféré sera donc confirmé ;
Attendu qu'il convient d'allouer 1 500  pour frais d'appel irrépétibles ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré,
Y ajoutant,
Condamne Mme Y... à payer à la société Lemorton Pillas mille cinq cent euros (1 500 ) pour frais d'appel irrépétibles,
Condamne Mme Y... aux dépens,
Autorise Me de Lamy à faire application de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
Le Greffier					Le Président