Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 16 JUIN 2017
(no, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/ 02166
Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Décembre 2015- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 13/ 11470

Monsieur Jean-Pierre X...
né le 17 septembre 1956 à IDAR OBERSTEIN (ALLEMAGNE)

Madame Monique X...née Y...
née le er avril 1955 à SAIGON (VIETNAM)
demeurant ...
Représentés tous deux par Me François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125
Assistés sur l'audience par Me Martine BELAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : A 235

Mo nsieur Didier Z...
né le 22 Avril 1968 à PARIS 10ème 75010

Madame Mathilde Z...
née le 06 Mars 1965 à NEUILLY SUR SEINE
demeurant ...
Représentés tous deux par Me Richard ruben COHEN de la SELASU SELARL RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1887
Assistés sur l'audience par Me Florian DUCHMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0004
Maître Pascal A..., notaire
demeurant ...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848
Maître Jean-Luc B..., notaire
demeurant ...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848
SA BNP PARIBAS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
ayant son siège au 16 boulevard des Italiens-75009 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Mai 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Sophie REY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Par acte notarié du 30 janvier 2013, passé par M. A..., notaire associé, avec le concours de M. B..., notaire associé assistant les époux Z..., ceux-ci ont promis de vendre aux époux X...un appartement et deux caves situées, dans un immeuble en copropriété, ..., outre un emplacement de parking et un box au sous-sol d'un autre immeuble situé au ..., moyennant le prix de 2 840 000 €. L'acte était conclu sous conditions suspensives, en particulier celle de l'obtention par les bénéficiaires, avant le 22 mars 2013, de crédits bancaires pour financer le prix.
Les parties sont convenues de fixer à 285 000 € le montant de l'indemnité d'immobilisation, sur lequel la somme de 142 500 € a été immédiatement versée par les époux X...et séquestrée en l'étude de M. B....
La promesse était consentie pour une durée expirant le 17 avril 2013.
En l'absence de levée d'option à cette date, les époux Z... se sont prévalus de la caducité de la promesse et ont réclamé le paiement du solde de l'indemnité d'immobilisation.
Par assignation délivrée le 4 juillet 2013 aux époux X...et dénoncée aux notaires, les époux Z... reprochant aux défendeurs de n'avoir pas justifié du dépôt d'une demande de financement dans le mois de la signature de la promesse, ni de la réception d'une offre de prêt avant le 27 mars 2013- date butoir prorogée par accord des parties de la date de réalisation de la condition suspensive-ni d'avoir " réalisé la mutation avant le 17 avril 2013 ont réclamé l'indemnité d'immobilisation outre des dommages et intérêts complémentaires. Les époux X...ont alors appelé la société BNP PARIBAS en intervention forcée ; cette instance a été jointe à la principale.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Paris a par jugement du 11 décembre 2015 :
- dit que l'acte notarié du 30 janvier 2013 constitue une promesse unilatérale de vente prévoyant une indemnité d'immobilisation ne pouvant être qualifiée d'acompte ou de clause pénale,
- constaté la caducité de la promesse au jour de son expiration, dans la mesure où la condition suspensive d'obtention de prêt était défaillie du fait des époux X...,
- dit que les époux X...devaient 285 000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation et les a condamnés à payer aux époux Z... la somme de 142 500 € au titre du solde de cette indemnité,
- débouté les époux Z... de leur demande de dommages et intérêts supplémentaires,
- condamné les époux X...à leur payer une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné les époux Z... aux dépens,
- rejeté toutes autres demandes.
Par dernières conclusions d'appelant du 26 avril 2017, les époux X...demandent à la Cour de :
- infirmer le jugement querellé, sauf en ce qu'il a débouté les époux Z... de leur demande de dommages et intérêts ;
- vu l'article L 312-16 du code de la consommation ;
- dire que la promesse est devenue caduque sans faute de leur part en ce qu'ils avaient déposé au moins deux demandes de prêt conformes et que les promettants ne rapportent pas la preuve qui leur incombe d'une faute de leur part qui aurait entraîné la non obtention des prêts à l'échéance de la condition suspensive ;
- dire en conséquence qu'ils ne doivent pas l'indemnité stipulée à la promesse ;
- condamner les époux Z... à leur rembourser les sommes suivantes :
. la somme de 142 500 € avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2013,
. la somme de 6 068, 02 € avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2016,
. la somme de 152 103, 57 € avec intérêts au taux légal à compter du 13 juillet

- ordonner la capitalisation des intérêts par année échue et à échoir ;
- à titre subsidiaire :
- qualifier de clause pénale l'indemnité stipulée, la réduire comme étant manifestement excessive et ordonner le remboursement de la partie réduite avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2013 et capitalisation des intérêts dus par année échue et à échoir ;
- en tout état de cause :
- condamner solidairement les époux Z... à leur payer une somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts ;
- débouter les époux Z... de leur appel incident ;
- en cas de confirmation ou de prononcé de toute condamnation à leur encontre :
- dire que leur obligation sera garantie de la BNP PARIBAS au motif que celle-ci a commis une faute à leur égard et a engagé sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil ;
- condamner en conséquence la BNP PARIBAS à leur rembourser toute somme déjà réglée aux époux Z..., à due concurrence de la garantie ;
- condamner in solidum les époux Z... à supporter la charge des dépens de première instance et d'appel et à leur payer une somme de 20 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la BNP PARIBAS à supporter la charge des dépens de première instance et d'appel et à leur payer une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouter les époux Z..., la BNP PARIBAS, MM. Bonne et B...de toute prétention contraire formées contre eux.
Par dernières conclusions du 26 avril 2017, la BNP PARIBAS :
- s'en rapporte sur les demande des époux X...contre les époux Z... et prie la Cour de :
. confirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté les époux X...des demandes formées à son encontre ;
. condamner toute partie succombante à supporter la charge des dépens de première instance et d'appel et à lui payer une somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 29 septembre 2016, MM. A...et B..., notaires, demandent qu'il leur soit donné acte de ce qu'ils ne détiennent plus la somme de 142 500 € remise au époux Z... le 28 juin 2013, sollicitent le débouté de toutes demandes adverses, et la condamnation des époux X...à supporter la charge des dépens et à leur verser une somme de 2 000 € à chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


Les moyens soutenus par les époux X...au soutien de leur appel relatif à la qualification de clause pénale de l'indemnité d'immobilisation stipulée ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu dit que l'acte notarié du 30 janvier 2013 constitue une promesse unilatérale de vente prévoyant une indemnité d'immobilisation forfaitaire ne pouvant être qualifiée d'acompte ou de clause pénale.
Sur la défaillance de la condition suspensive
Aux termes de la conditions suspensive de l'avant-contrat, le montant maximum emprunté était de 770 000 € en prêt relais remboursable en deux années et de 550 000 € en prêt amortissable remboursable en 15 ans maximum, étant précisé que le taux d'intérêt annuel maximum sans assurance était dans tous les cas fixé à 3, 5 %. Les époux X...devaient justifier du dépôt de demandes de prêts auprès d'au moins deux établissements de crédit.
En application des dispositions de l'article L312-16 du code de la consommation, en vigueur lors de la signature de l'avant contrat notarié litigieux, lorsqu'un tel acte indique que le prix est payé à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par ce même code, il est conclu sous la condition suspensive de l'obtention d'un ou de prêts qui en assument le financement ; la durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte, et, lorsque la condition suspensive n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ; à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié.
Ces dispositions d'ordre public obligent à déclarer nulle toute obligation contractuelle de nature à accroître les exigences de ce texte.
En l'espèce il convient de constater que la promesse de vente était soumise à la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui seraient sollicités par le bénéficiaire dans les conditions stipulées au contrat, celui-ci s'obligeant à justifier au promettant du dépôt du ou des dossiers de demandes de prêts à première demande et par tout moyen de preuve écrite, l'obtention devant être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire qui devait se prévaloir, au plus tard à la date butoir de réalisation de la condition suspensive, par télécopie ou courrier électronique confirmé par courrier recommandé avec accusé de réception adressé au promettant à son domicile élu, de la non obtention d'une ou plusieurs offres de prêts devant émaner d'au moins deux banques ou établissements financiers différents, étant précisé que dans le cas où le bénéficiaire n'aurait pas rapporté la justification requise dans un délai de 8 jours suivant la mise en demeure qui lui en serait faite par le promettant, ce dernier pourrait se prévaloir de la caducité de la promesse, le bénéficiaire pouvant encore jusqu'à l'expiration du délai de 8 jours renoncer au bénéfice de la condition suspensive.
Il convient donc de retenir que l'inobservation de cette obligation d'information ne pouvait avoir pour effet d'entraîner la caducité de l'avant-contrat, alors que le caractère d'ordre public de l'article L. 312-16 du code de la consommation interdisait la stipulation d'obligations contractuelles imposées au bénéficiaire de nature à accroître les exigences du texte ; c'est pourquoi, conformément à ce texte, il convient de retenir que l'acte notarié du 30 janvier 2013 a prévu en définitive que la promesse ne serait considérée comme nulle et non avenue que du fait de la non-obtention d'offre de prêt dans le délai de réalisation de la condition suspensive s'achevant initialement le 22 mars 2013, date prorogée d'accord entre les parties au 27 mars 2013.
Le jugement ne peut donc être approuvé d'avoir retenu que la clause de condition suspensive d'obtention de prêt n'a été qu'un aménagement contractuel licite des dispositions susvisées du code de la consommation.
Dès lors, en l'espèce, que les prêts n'étaient pas obtenus à la date butoir ci-dessus, la condition suspensive n'était pas réalisée.
Sur la faute alléguée des époux X...
La condition suspensive ne peut être tenue pour réputée réalisée, entraînant l'exigibilité de l'indemnité d'immobilisation stipulée, qu'à la condition que les époux Z... prouvent que la non obtention des prêts est imputable à la faute des époux X....
Les époux X...ont, quant à eux, la charge de prouver avoir déposé des demandes de prêts conformes à la promesse, dans des délais permettant d'obtenir ces prêts pour la date du 22 février 2013 prorogée au 27 février 2013. Contrairement à ce que soutiennent les époux Z..., les époux X...peuvent prouver par tout moyen, y compris par des pièces postérieures à cette date butoir, qu'ils ont satisfait à leurs obligations de recherche de financement.
Il est certes établi, par attestation du 11 avril 2016 de la Société Générale, que, dès le 1er février 2013, les époux X...formaient auprès de cet organisme une demande de financement ; par courriel du 1er février 2013, M. X...adressait 7 fichiers informatiques de pièces justificatives de la demande ; par courriel du 20 février 2013, il adressait un complément de pièces.
Il est encore précisé, par attestation du 29 mars 2013, que la Société Générale, après examen du dossier d'acquisition, en fonction des éléments communiqués, a refusé d'octroyer le financement demandé. Les attestations de la Société Générale font référence précise à la destination de résidence de l'achat immobilier, au prix d'acquisition, à l'adresse du bien, au montant des prêts sollicités, à leur durée ; toutefois, cette banque n'a pas précisé les taux d'intérêt des prêts sollicités, sans que nul autre élément de preuve ne vienne permettre de vérifier que la demande de prêt a été, sur ce point, conforme à l'avant-contrat.
Il est en revanche établi en cause d'appel, par attestation du 30 mars 2016, que la société BPE (du groupe La Banque postale) a été destinataire le 25 février 2013 d'une demande de prêt relative au projet d'achat du bien immobilier ; par courriels du 25 février 2013 M. X...a adressé des justificatifs à cet organisme.
Par courriel du 21 mars 2013, M. X...demandait à cet organisme les projets d'offre de crédits sur lequel, selon ce document, le préposé avait déjà obtenu l'accord de crédit. Par retour de courriel, ce préposé confirmait l'accord pour le financement demandé et adressait en pièce jointe une simulation de financement immobilier, sous réserve de la décision des assureurs. Cette simulation mentionne que le crédit relai envisagé est de 779 633 €, soit un montant légèrement supérieur à la condition suspensive, ce qui n'était pas susceptible de provoquer un refus de la banque du fait de cette différence minime de 9 633 € sur un montant global 779 633 € ; c'est pourquoi, l'ensemble des autres caractéristiques du prêt relais et de toutes celles du prêt amortissable étant conformes à l'avant-contrat, il y a lieu de retenir que cette demande de prêt a satisfait à l'obligation de recherche de crédits.
Il est encore établi que la société BNP PARIBAS était un banquier habituel des époux X..., et que, dès le 26 février 2013, M. X...a envoyé des justificatifs de demande de prêt à l'appui d'une demande de financement. Relancé par M. X..., la BNP PARIBAS adressait, le 21 mars 2013, par courriel et selon le texte rédigé par le préposé, une prétendue " offre de prêt ", qui n'était en réalité qu'une simulation dépourvue de valeur contractuelle, mais qui démontre néanmoins que la demande de financement des époux X...auprès de cet organisme avait été en tous points conforme à la condition suspensive quant aux caractéristiques des prêts envisagés, s'agissant des montants empruntés, des délais de remboursement et des taux d'intérêt.
Le 14 mars 2013, le préposé de BNP PARIBAS obtenait de M. X...des documents complémentaires.
Il résulte de ces éléments que les époux X...font la preuve d'une seconde demande de financement conforme à la condition suspensive.
En présence de deux demandes de financement conformes, effectuées sans retard, et en dépit de l'absence d'attestation de refus établie par les établissements bancaires BPE et BNP PARIBAS, les époux Z... échouent à rapporter la preuve que ce fût par la faute des époux X...que ceux-ci n'ont pas obtenu d'offre contractuelle de prêt à la date du 22 mars 2013, prorogée au 27 mars 2013, et ce. D'ailleurs, cette dernière société allègue un échec des négociations relatives au prêt, pour une difficulté liée à un nantissement de contrat d'assurance déjà affecté en garantie d'un crédit consenti par une autre banque, ce qui contredit toute faute des époux X....
Il convient donc d'infirmer la décision en ce qu'elle a retenu que la condition suspensive était défaillie par la faute des époux X....
L'indemnité d'immobilisation stipulée n'est donc pas due par les époux X....
Sur le reste des demandes
Dès lors que le présent arrêt constitue un titre de restitution des fonds versés en application des dispositions infirmées du jugement assorti de l'exécution provisoire, assortis des intérêts au taux légal à compter de sa signification, il n'y a pas lieu de condamner les époux Z... à restituer les sommes perçues en exécution du jugement querellé.
Il sera seulement précisé que les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés, en application des dispositions de l'article 1154 du code civil, ainsi que le demandent les époux X....
Les époux X...ne justifient pas d'une faute ni d'un abus des époux Z..., de sorte que ceux-ci ne seront pas condamnés à leur verser des dommages et intérêts supplémentaires.
Les époux Z... seront condamnés aux dépens et, en équité, verseront aux époux X...et à la BNP PARIBAS les indemnités de procédure précisées au dispositif.
Les demandes des époux Z... et de MM. A...et B...dirigées contre les époux X...et formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement querellé, sauf en ce qu'il a dit que l'acte du 30 janvier 2013 était une promesse unilatérale de vente,
Statuant à nouveau :
Déboute les époux Z... de leurs demandes,
Rappelle que le présent arrêt constitue un titre de restitution des fonds versés en application des dispositions infirmées du jugement assorti de l'exécution provisoire, assortis des intérêts au taux légal à compter de sa signification,
Ordonne, conformément à l'article 1154 du code civil, la capitalisation des intérêts sur les sommes restituées dus pour une année entière,
Déboute les époux X...de leur demande de dommages et intérêts supplémentaires,
Condamne in solidum les époux Z... aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Condamne in solidum les époux Z... à verser aux époux X..., une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum les époux Z... à payer à la BNP PARIBAS une somme de 2 000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute MM. A...et B..., de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile contre les époux X...,
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, La Présidente,