Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 06 novembre 2020
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : RG 16/08087-Portalis 35L7-V-B7A-BYQX4
Décision déférée à la cour : jugement du 24 février 2016 -tribunal de grande instance de Paris - RG 14/10968

Monsieur O... Q...


Représenté par Me Delphine ABECASSIS de la SELARL 1804, avocat au barreau de PARIS, toque : P0123

Monsieur L... M...


Représenté par Me Guillaume BLUZET de la SELARL BALDER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0581
Maître H... F...


Représenté par Me Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848
INTERVENANTE
Syndicat des copropriétaires du [...]
représenté par son syndic en exercice, la société Nexity Lamy



Représentée par Me Stéphanie BENHAMOU KNELER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0188
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 8 octobre 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Christine Barberot, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude Creton, président
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.

Vu l'arrêt du 9 mars 2018 de cette Cour ayant, avant dire droit :
- révoqué l'ordonnance de clôture,
- désigné en qualité d'expert, M. N... Y..., avec pour mission de :
. se rendre sur les lieux [...] ,
. procéder au mesurage du logement litigieux en application de la loi du 18 décembre 1996 et du décret du 23 mai 1997, en tenant compte des parties communes éventuellement annexées et devant être exclues du mesurage et en tenant compte également des éventuels aménagements qui auraient pu être exécutés par l'acquéreur depuis la vente ;
Vu le dépôt du rapport d'expertise le 1er août 2019 ;
Vu les dernières conclusions de M. Q... qui demande à la Cour de :
- vu les articles 46 de la loi du 10 juillet 1965, 4-1 du décret du 17 mars 1967, 1382 et 1599 du code civil,
- le recevoir en son intervention forcée à l'encontre du syndicat des copropriétaires,
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté M. M... de sa demande de remboursement des frais notariés et d'indemnisation de son préjudice,
- statuant à nouveau :
. à titre principal :
- dire qu'il a acquis par prescription la propriété du palier du 4e étage,
- ordonner au syndicat des copropriétaires de l'immeuble de faire procéder à l'inscription de ce palier au règlement de copropriété en tant que partie privative,
- dire que l'arrêt à intervenir vaut acte translatif de propriété et sera publié à la conservation des hypothèques,
- débouter M. M... de sa demande de réduction du prix de vente des lots [...] et [...] de l'immeuble,
. à titre subsidiaire :
- dire que la restitution au titre de la réduction du prix de vente ne pourra excéder 42 973 €,
. en tout état de cause :
- condamner M. F... à le garantir de toute condamnation prononcée contre lui à titre de dommages-intérêts et à lui payer la somme de 10 000 € de dommages-intérêts,
- condamner M. M... à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus ;
Vu les dernières conclusions de M. M... qui prie la Cour de :
- vu les articles 122, 505 et 564 du Code de procédure civile, 1589 et suivants, 1626 et suivants du code civil, 46 de la loi du 10 juillet 1965,
- à titre liminaire : dire irrecevable M. Q... en son assignation en intervention forcée à l'encontre du syndicat des copropriétaires et en ses demandes nouvelles portées devant la Cour à l'encontre de ce syndicat,
- au fond :
- débouter M. Q... de ses demandes,
- infirmer le jugement entrepris limitant la condamnation de M. Q... à la somme de 39 024 €,
- condamner M. Q... à lui rembourser la somme de 51 503,55 €,
- infirmer le jugement entrepris qui a rejeté ses demandes de remboursement des frais notariés et d'indemnisation du préjudice subi,
- condamner M. Q... à lui verser les sommes de 2 317 € de dommages-intérêts pour la perception de frais et droits de mutation surévalués, 1 260 € de frais de géomètre et de 8 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus ;
Vu les dernières conclusions de M. F... qui demande à la Cour de :
- confirmer jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- condamner M. Q... à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus ;
Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] , intervenant forcé en cause d'appel, qui prie la Cour de :
- vu les articles 122, 505, 554, 555, 564 du Code de procédure civile et 2272 du code civil,
- à titre principal,
- juger irrecevable son intervention forcée, l'évolution du litige n'impliquant pas sa mise en cause,
- juger irrecevables les demandes de M. Q... formées contre lui pour le priver d'un degré de juridiction,
- à titre subsidiaire, débouter M. Q... de toutes ses demandes formées contre lui,
- en tout état de cause : condamner M. Q... à lui payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus ;
SUR CE, LA COUR
S'agissant de la recevabilité de l'intervention forcée du syndicat des copropriétaires en cause d'appel, dès lors que M. Q... soutenait à titre principal en première instance que le bien vendu n'incluait aucune partie commune, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir mis dans la cause, devant les premier juges, le syndicat des copropriétaires. C'est donc parce que le Tribunal a estimé que le palier, partie commune, avait été annexé aux lots vendus que M. Q..., appelant invoquant l'usucapion, a dû mettre dans la cause le syndicat des copropriétaires.
Ainsi l'évolution du litige a rendu nécessaire et recevable l'intervention forcée querellée, de sorte que le syndicat des copropriétaire ne peut invoquer un grief né de la privation du double degré de juridiction.
S'agissant du défaut de qualité et d'intérêt à agir de M. Q... sur le fondement de l'usucapion, M. M... faisant grief à M. Q... d'avoir vendu la chose d'autrui, ce dernier a qualité et intérêt à soutenir qu'au 24 septembre 2013, date de la vente, il avait acquis par prescription le palier litigieux.
En conséquence, M. Q... est recevable à agir sur le fondement de l'usucapion.
L'ensemble immobilier sis [...] , a fait l'objet d'un règlement de copropriété et d'un état de division du 7 mars 1952. Les lots litigieux, no [...] et [...] situés au 4e étage du bâtiment sur rue, y sont décrits ainsi qu'il suit : no [...] : "Une chambre portant le numéro trois porte à droite en montant l'escalier pour 29 millièmes : 29/1000" ; no [...] "Un logement porte numéro deux, face en montant l'escalier composé d'entrée, chambre, salle à manger et cuisine pour trente millièmes : 30/1000".
L'expert judiciaire a indiqué que les plans de division de l'ensemble immobilier n'ont pas été retrouvés, pas même aux archives municipales.
Le rapport d'expertise comporte en annexe la première page de l'acte de vente du 6 juillet 1989 par lequel la SARL Société de vente, achat, réhabilitation, promotion immobilière SOVARPI, qui avait elle-même acquis le bien en qualité de marchand de bien le 15 janvier 1988, a vendu à M. D... S..., dans l'ensemble immobilier précité, le lot [...], ainsi désigné : "Dans le bâtiment sur rue, au quatrième étage, un logement portant le numéro 2 face en montant l'escalier se composant de : entrée, chambre, salle à manger et cuisine pour trente millièmes. Et 30/1000èmes des parties communes", ainsi que le lot [...], ainsi désigné : "Dans le bâtiment sur rue, au quatrième étage à droite, une chambre portant le numéro 3. Et 29/1000èmes des parties communes". A cette désignation est ajoutée la précision suivante :"Observation étant ici faite que ces deux lots ont été réunis pour former une seule unité d'habitation".
Par acte authentique du 8 décembre 2004 M. S... a vendu à M. Q... les deux lots précités, désignés ainsi qu'il suit : "Lot numéro [...] Dans le bâtiment sur rue, au quatrième étage à droite, une chambre portant le numéro 3. Et les vingt neuf/millièmes (29/1000èmes) des parties communes. Lot numéro [...] Dans le bâtiment sur rue, au quatrième étage, un logement portant le numéro 2 face en montant l'escalier se composant de : entrée, salle à manger, chambre et cuisine pour trente millièmes. Et les trente/millièmes (30/1000èmes) des parties communes. Observation étant ici faite que ces deux lots ont été réunis pour former une seule unité d'habitation".
Au chapitre "Loi Carrez", cet acte précise que la superficie des lots entrant dans le champ d'application de la loi du 18 décembre 1996 est de 42,48 m2 résultant d'un certificat de mesurage établi le 17 mars 2004 par l'entreprise Diagnostics immobiliers. Ce métreur n'a pas établi de plan, mais a décrit le bien comme un "appartement" comprenant : "séjour et placard" : 34,19 m2, "cuisine et pl" : 5,73 m2, "salle de bain" : 2,56 m2. Le mesureur a ajouté, au titre des "Autres surfaces privatives", l'existence d'une mezzanine, d'une hauteur inférieure à 1,80 m2, d'une superficie de 16,48 m2.
Par acte authentique reçu le 24 septembre 2013 par M. H... F..., notaire, M. Q... a vendu à M. M... les deux lots précités désignés de la manière suivante : Lot numéro [...] ([...]) Dans le bâtiment sur rue, au quatrième étage à droite, une chambre portant le numéro 3. Et les vingt neuf/millièmes (29/1000èmes) des parties communes générales. Lot numéro [...] ([...]) Dans le bâtiment sur rue, au quatrième étage, un logement portant le numéro 2 face en montant l'escalier se composant de : entrée, salle à manger, chambre et cuisine et les trente millièmes. Et les trente/millièmes (30/1000èmes) des parties communes générales.
Observation étant ici faite que suite à des travaux d'aménagement intérieurs réalisés par un précédent propriétaire les lots [...] et [...] ont été réunis pour former une seule et même unité d'habitation. La désignation actuelle des lots numéro [...] et [...] réunis est la suivante : un duplex composé au rez-de-chaussée d'un séjour avec cuisine ouverte, salle de bains avec w.c ; et au premier étage, une chambre" (gras et soulignement dans l'acte).
Au chapitre "Garantie de superficie", cet acte précise que les lots [...] et [...] réunis ont une superficie de 42,59 m2 au sens de la loi du 10 juillet 1965, suivant un mesurage du 17 juin 2013 réalisé par la société CSDI. Cette société n'a pas établi de plan et a désigné les locaux de la manière suivante : "4eme - Séjour cuisine" : 40,77 m2 ; "4eme - salle de bains" : 1,82 m2, une surface de 1,87 m2 étant non comprise dans "la loi Carrez" en raison d'une hauteur sous-plafond inférieure à 1,80 m ; "5ème - chambre" : 19,32 m2, surface non prise en compte en raison de la hauteur sous-plafond inférieure à 1,80m. Le mesureur indique que la surface globale du bien est de 63,78 m2.
La SARL [...], géomètre, requise par M. M..., a dressé un plan des lieux, retenant une surface totale privative "loi Carrez" de 38,5 m2, excluant 2 m2 correspondant selon ce géomètre au palier commun annexé, et une surface au sol de 43 m2.
L'expert judiciaire a calculé une superficie totale de 37,80 m2 au sens de l'article 46 de la loi du10 juillet 1965, après avoir exclu de son mesurage la surface de 2,40 m2 correspondant à la partie du palier annexée et celle de 24,10 m2 correspondant à la partie des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80m.
La désignation précitée des lots [...] et [...] dans le règlement de copropriété montre qu'avant leur réunion, on accédait à chacun de ces locaux par une porte, l'une à droite de l'escalier, l'autre face à l'escalier, ce qui suppose l'existence d'un palier. Les photographies du rapport d'expertise (p. 11) établissent que le palier commun a été supprimé à la suite de la pose d'une seule et unique porte au sommet de l'escalier, le quatrième étage étant le dernier desservi par cet escalier. Ainsi, le palier, partie commune, a été annexé à l'unité d'habitation constituée par la réunion des lots [...] et [...]. L'emprise du palier d'une surface de 2,40 m2 a été exactement déterminée par l'expert judiciaire à partir de la projection du palier du niveau inférieur et par application d'une épaisseur de la cloison palière de 7 centimètres, épaisseur courante pour des éléments de cloisonnement non porteurs.
La réunion des deux lots préexistait à la vente du 6 juillet 1989 par la société SOVARPI, marchand de bien, à M. S..., ainsi qu'en atteste la mention de l'acte "Observation étant ici faite que ces deux lots ont été réunis pour former une seule unité d'habitation", mention reproduite dans tous les actes de vente postérieurs. Cette réunion rendait le palier inutile. L'annexion du palier est donc liée à la réunion des lots. Depuis cette annexion, qui s'est opérée au vu et au su de tous les copropriétaires en raison de l'existence de la porte au sommet de l'escalier matérialisant l'appropriation, la possession du palier par les propriétaires successifs des deux lots a été continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque. En effet, si la question de l'appropriation de parties communes a été discutée au cours de l'assemblée générale du 24 avril 2012 à l'initiative d'un copropriétaire, M. K..., aucune résolution n'a été prise, le procès-verbal de cette assemblée indiquant que "M. K... G..., présent, n'a pu détaillé (SIC) les parties communes qui auraient été l'objet d'appropriation par un ou des copropriétaires de l'immeuble", M. Q... y ayant précisé qu'il avait fait des recherches avec les notaires pour obtenir les plans d'origine des lots de l'immeuble, que ceux-ci n'existaient pas et qu'il n'était donc pas possible de déterminer s'il y avait eu des annexions par un copropriétaire précédent. Le courriel de M. V... A... (pièce 6 de l'intimé) du 13 septembre 2017 est insuffisant à prouver l'existence d'une revendication de propriété antérieure au 24 septembre 2013. Si, par une assemblée générale du 23 juin 2016, les copropriétaires ont résolu de donner mission à un géomètre "de faire l'état des lieux et de préparer un modificatif à porter à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale afin de régulariser certaines annexions de parties communes," cependant, outre que cette résolution est postérieure à la vente au profit de M. M..., il n'est pas établi qu'à ce jour cette mesure ait été suivie d'effet, étant observé que, mis en cause dans la présente instance, le syndicat des copropriétaires ne formule pas de revendication de la propriété du palier litigieux.
Il peut être déduit du mesurage joint à l'acte de vente du 8 décembre 2004 par M. S... à M. Q... qu'antérieurement à cette date, le palier avait déjà été annexé à l'unité d'habitation, le mesureur ayant retenu une surface totale de 42,48 m2, dont 34,19 m2 pour le séjour et 5,73 m2 pour la cuisine, très proche de celle de 42,59 retenue par la CSDI dans son mesurage pour la vente du 24 septembre 2013 au profit de M. M..., soit à une époque où le palier était annexé aux deux lots.
L'acte du 8 décembre 2004, qui inclut la superficie du palier après annexion, prouve que ce palier a été compris dans cette vente, de sorte que M. Q... peut joindre à sa possession celle de son auteur.
Une expertise a été nécessaire pour établir que le palier, partie commune, avait été annexé à l'unité d'habitation constituée par la réunion des lots [...] et [...], cette annexion ne pouvant être discernée par un acquéreur néophyte. Par suite, l'acte du 8 décembre 2004 constitue un juste titre en vertu duquel M. Q..., qui a acquis de bonne foi dans la croyance que M. S... était propriétaire de l'unité d'habitation d'une superficie de 42,48 m2 incluant le palier, peut se prévaloir de la prescription acquisitive de 10 ans.
M. Q..., qui n'est plus copropriétaire, n'est pas en droit de réclamer la modification du règlement de copropriété.
L'annexion du palier étant antérieure à la vente du 8 décembre 2004, il y a lieu de dire qu'au 24 septembre 2013, M. Q... avait acquis la propriété du palier dont la superficie de 2,40 m2 devait être incluse dans le mesurage établi en vertu de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. L'expert judiciaire a conclu à une superficie du logement de 37,80 m2 déduction faite de la surface du palier de 2,40 m2. Cette surface étant la propriété de M. Q..., la superficie du bien acquis par M. M... est égale à 37,80 + 2,40 = 40,20 m2 au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 2019, soit une surface inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte (42,59 : 20 = 2,1295 m2. Le logement ne doit pas avoir une surface inférieure à 42,59 - 2,1295 = 40,46 m2).
Mais, il résulte du rapport d'expertise et des différents mesurage précités que le bien litigieux comporte une mezzanine dont la surface a été exclue du mesurage par l'expert judiciaire en raison de la hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m et à laquelle on accède par un escalier dont l'emprise a été déduite de la superficie totale comme le montre les plans dressés par l'expert judiciaire qui a précisé que l'emprise de l'escalier avait été déduite au titre des marches d'escalier et non d'une cage d'escalier. La seule photographie du séjour versée aux débats montre effectivement l'absence de cage d'escalier, l'accès à la mezzanine se faisant par un escalier droit en bois. Bien que fixé au sol, un tel escalier peut être aisément démonté et remplacé par un dispositif escamotable, étant observé que la société [...], géomètre, commis par M. M... pour mesurer le bien qu'il avait acquis, a décrit cet escalier en tant qu'accès aux combles.
L'expert judiciaire n'a pas jugé utile de donner la mesure de l'emprise de cet escalier. Toutefois, il ressort des plans de l'expert judiciaire et de la photographie de l'escalier versée aux débats que la superficie de l'emprise est supérieure à 40,46 - 40,20 = 0,26 m2. La superficie du logement n'étant pas inférieure à 40,46 m2, il n'y a pas lieu à diminution du prix au sens du texte précité.
En conséquence, M. M... doit être débouté de toutes ses demandes.
Il vient d'être dit qu'il avait été nécessaire de recourir à une expertise pour établir l'existence de l'annexion litigieuse laquelle ne résultait d'aucune résolution d'assemblée générale antérieure à la vente de 2013. M. F..., notaire, n'avait pas de raison de douter ni de l'exactitude de la désignation du bien dans l'acte qu'il rédigeait ni de sa superficie qui ressortait du mesurage d'un géomètre. En l'absence de manquement du notaire, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté M. Q... de ses demandes formées contre M. F....
Les dépens de l'instance d'appel engagée à l'encontre de M. F... seront supportés par M. Q.... L'équité commande que la demande en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile de M. F... à l'encontre de M. Q... soit accueillie à hauteur de la somme de 3 000 €.
Les dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût de l'expertise, seront, pour le surplus, supportés par moitié par M. Q... et M. F....
L'équité ne commande pas qu'il soit fait droit aux autres demandes fondées sur l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Déclare recevable l'intervention forcée en cause d'appel du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] ;
Déclare M. O... Q... recevable à agir sur le fondement de l'usucapion ;
Vidant sa saisine après son arrêt avant dire droit du 9 mars 2018 :
Confirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a :
- débouté M. L... M... de sa demande de remboursement partiel des frais de notaire,
- débouté M. L... M... de sa demande de remboursement de la somme de 1 260 € au titre des frais de géomètre,
- débouté M. L... M... de ses réserves et demande de donné acte,
- débouté M. O... Q... de sa demande de garantie formée à l'encontre des notaires ;
- condamné M. O... Q... aux dépens de l'instance engagée contre M. H... F... et M. U... I... et à payer à chacun d'eux la somme de 1 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Infirme le jugement entrepris pour le surplus et statuant à nouveau :
Dit qu'au 24 septembre 2013, M. O... Q... avait acquis par possession le palier d'une superficie de 2,40 m2, au sommet de l'escalier, au 4e étage du bâtiment sur rue de l'ensemble immobilier sis, [...] , cadastré section [...] , ainsi que ce palier figure sur les plans dressés par l'expert judiciaire, M. N... Y..., dans son rapport déposé le 1er août 2019, annexes numéros 102/001 et 103/001 ;
Déboute M. L... M... de toutes ses demandes et, notamment, de celle en réduction de prix par application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Rejette la demande de M. O... Q... tendant à la modification du règlement de copropriété de l'ensemble immobilier précité ;
Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière compétent, à l'initiative de la partie la plus diligente et aux frais de M. O... Q... ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne M. O... Q... aux dépens de l'instance d'appel engagée contre M. H... F... qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Fait masse des autres dépens d'appel, en ce compris le coût de l'expertise et dit qu'ils seront supportés par moitié par M. O... Q... et par M. L... M..., dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne M. O... Q... à payer à M. H... F... la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.
Le greffier, Le président,