COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1o Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU  20 AOUT 2008


Rôle No 07/10062
Monique X...
S.A.R.L. YACHT CLUB INTERNATIONAL DE SAINT LAURENT DU VAR

SARL CORPA
Grosse délivrée



Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 12 Juin 2007 enregistré au répertoire général sous le no 05/02083.
APPELANTES
Madame Monique X...
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2008/1151 du 11/02/2008 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX EN PROVENCE)
demeurant Chez Mme Y... - ...
représentée par la SCP BLANC  AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour,
assistée par  Me Alain CURTI, avocat au barreau de NICE
S.A.R.L. YACHT CLUB INTERNATIONAL DE SAINT LAURENT DU VAR, prise en la personne de son  Président Directeur Général en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social, dont le siège social  Capitainerie du Port - CD 41 Route du Bord de Mer - 06700 ST LAURENT DU VAR
représentée par la SCP LIBERAS - BUVAT - MICHOTEY, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Gérard GERMANI, avocat au barreau de NICE

SARL CORPA exerçant sous l'enseigne LE MUST prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social, dont le siège social est   Port de Plaisance - Le Must 108-109 et 110 - 06700 SAINT LAURENT DU VAR
représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avoués à la Cour,
assistée par Me Christian BOITEL, avocat au barreau de NICE substitué par Me Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 02 Juin 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, M.VEYRE, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Gérard LAMBREY, Président
Monsieur Jean VEYRE, Conseiller
Madame Marie-Annick VARLAMOFF, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le  20 Août 2008.

Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Août 2008,
Signé par Monsieur Gérard LAMBREY, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu le jugement rendu le 12 juin 2007 par le Tribunal de Grande Instance de Grasse entre  la S.A. YACHT CLUB INTERNATIONAL, Monique X... et la SARL CORPA,
Vu l'appel interjeté le 14 juin 2007 par Monique X...,
Vu l'appel interjeté le 23 août 2007 par la S.A. YACHT CLUB INTERNATIONAL,
Vu les conclusions récapitulatives déposées le 15 février 2008  par Monique X...,
Vu les conclusions déposées le 30 avril 2008 par la S.A. YACHT CLUB INTERNATIONAL,
Vu les conclusions récapitulatives déposées le 14 avril 2008 par la SARL CORPA,
Vu l'ordonnance de clôture rendue le 6 mai 2008,
Vu les conclusions de procédure échangées les 29 et 30 mai 2008.

Sur la procédure :
Attendu que les conclusions déposées par la S.A. YACHT CLUB INTERNATIONAL le 30 avril 2008, une semaine avant l'ordonnance de clôture, autorisaient une réponse de la part de Monique X... à condition qu'elle sollicite le report de l'ordonnance de clôture, ou son rabat, ce qu'elle n'a pas fait ;
Qu'en conséquence le principe du contradictoire n'a pas été violé et les conclusions de l'appelante admises ;
Sur la question préjudicielle :
Attendu que Monique X... demande à la cour de renvoyer devant le tribunal administratif relativement à  la question préjudicielle concernant les limites du domaine public maritime et l'existence d'un contrat d'amodiation ;
Attendu que l'objet du litige, de la compétence judiciaire, était à l'origine l'action en paiement des redevances mises à la charge des actionnaires titulaires de permission d'occuper le domaine public, en particulier pour les cellules no 108 - 109 - 110 à usage de locaux commerciaux sur lequel s'est greffé un litige entre l'actionnaire et l'exploitant ; qu'en effet, de telles redevances sont assimilées aux contributions indirectes et leur liquidation ressortit à la juridiction judiciaire ;
Attendu par conséquent que la question préjudicielle est sans utilité sur le sort du présent litige, étant précisé qu'aucun contrat d'amodiation n'a été régularisé ce jour entre le sous concessionnaire et Monique X... ou la société CORPA ;
Sur le paiement des redevances :
Attendu que le règlement intérieur annexé aux statuts de la S.A. YACHT CLUB oblige les associés au règlement des appels de fonds au titre des charges communes et autorise les titulaires d'actions du type de celles que possède Monique X... à aménager les trottoirs situés le long de leurs cellules moyennant le règlement au YACHT CLUB d'une redevance annuelle ;
Attendu que la commune de SAINT LAURENT DU VAR ayant exigé la régularisation des contrats d'amodiation prévus pour toute occupation du domaine public maritime concédé par l'Etat, à compter du 1er septembre 2004, seuls les exploitants sont tenus depuis au paiement des indemnités d'occupation (calculées selon un nouveau tarif mêlant surface occupée et chiffre d'affaires), les actionnaires non exploitants de la société YACHT CLUB INTERNATIONAL étant dispensés du versement des charges et indemnités ;
Attendu que pour la période antérieure, c'est à juste titre, par des motifs pertinents que la cour adopte, que Monique X... a été condamnée au paiement de la somme de 11.563,03  se décomposant en charges et redevances d'occupation ;
Sur la nullité du bail :
Attendu que Monique X... a signé avec la SARL CORPA un bail commercial le 23 mars 1987 fixant un loyer réactualisé à 2 668  par mois ;
Attendu que le premier juge a considéré que ce bail était nul, l'illicéité de son objet, et en particulier de la propriété commerciale conférée par le statut des baux commerciaux résultant de ce que Monique X... ne détient en sa qualité d'actionnaire qu'un droit à la jouissance à titre privatif de locaux commerciaux et qu'elle ne peut conférer plus de droit à son "locataire" qu'elle n'en détient elle-même ;
Attendu que tant Monique X... que la SARL CORPA acceptent cette analyse et considèrent que le bail commercial litigieux est nul et ne peut produire effet ; qu'aucun loyer n'est plus payé depuis le 1er janvier 2005 ;
Attendu que les parties divergent sur les conséquences de cette annulation dont les effets doivent être fixés à la date du jugement qui la prononce et non à l'origine dès lors que le contrat  nul a cependant été exécuté et que la SARL CORPA a bénéficié d'une prestation correspondant à l'exploitation d'un fonds de commerce qu'elle ne peut restituer ;
Attendu que par conséquent la demande de paiement de "loyers" par Monique X... à la SARL CORPA est justifiée en ce que celle-ci doit s'acquitter du prix correspondant à la prestation qui est l'occupation du local à usage commercial, cette prestation devant être chiffrée à 1 500  par mois du 1er janvier 2005 à ce jour s'agissant d'un droit précaire et révocable et non d'un bail assorti de la propriété commerciale ;
Attendu que pour la même raison, la demande en remboursement de "loyers" acquittés par la SARL CORPA du 1er septembre 2004 jusqu'au 31 décembre 2004 ne peut prospérer car elle correspond à la prestation volontairement acquittée par l'exploitant laquelle ne peut générer aucune répétition de l'indu ;
Sur la demande en remboursement des indemnités d'occupation :
Attendu que Monique X... demande à être relevée et garantie par la SARL CORPA du paiement des charges redevances d'occupation acquittées pour la période antérieure au 1er septembre 2004, soit 11 565,03  ;
Attendu qu'en l'absence de bail valable, Monique X... n'a aucun titre pour récupérer ces charges et redevances sur l'occupant ;
Sur la demande d'expulsion :
Attendu que la SARL CORPA n'ayant aucun titre tant à l'égard de Monique X... que de la société sous concessionnaire, qui ne l'a pas amodiée doit libérer les locaux à la demande de l'actionnaire titulaire des droits de jouissance privatifs et en sera au besoin expulsée, sous astreinte, avec obligation de payer une indemnité mensuelle d'occupation de  1500  jusqu'à libération effective des lieux ;
Sur les demandes contre la S.A. YACHT CLUB INTERNATIONAL :
Attendu que Monique X... réclame à la société YACHT CLUB INTERNATIONAL une somme de 2 951 806,50  à titre de dommages-intérêts du fait "de sa carence dans la défense des intérêts des actionnaires et de l'impossibilité de bénéficier du droit de jouissance dont elle est titulaire aux termes de l'achat des actions qui sont les siennes" ;
Attendu que ce n'est pas la S.A. YACHT CLUB INTERNATIONAL qui est à l'origine de l'installation de la SARL CORPA dans les cellules commerciales correspondant aux actions détenues par Monique X..., actionnaire d'origine, dont les droits sont garantis jusqu'en 2027 ;
Attendu qu'après avoir refusé le contrat d'amodiation qui lui était proposé, Monique X..., en sa qualité d'actionnaire non exploitant, mais susceptible d'exercer un commerce direct de galerie de peinture-antiquités, a réclamé le 3 août 2007 la délivrance d'un contrat d'amodiation à la commune de SAINT LAURENT DU VAR qui l'a renvoyée à la S.A. YACHT CLUB INTERNATIONAL ;
Attendu que dans une lettre circulaire du 23 octobre 2007, celle-ci, ayant rappelé qu'elle souhaitait attendre le déblocage de situations conflictuelles entre les actionnaires non exploitants en difficulté avec leurs occupants, s'est déclarée prête à amodier tout actionnaire qui le demanderait, sous réserve de l'approbation d'un tel contrat par l'autorité concédante, qui pourrait éventuellement s'y opposer uniquement pour raison d'intérêt général liée à la bonne utilisation du domaine public maritime ;
Attendu qu'actuellement aucun refus venant de la S.A. YACHT CLUB INTERNATIONAL pour amodier Monique X... n'est caractérisé, de sorte que sa faute n'est pas établie, pas plus que le préjudice actuel de l'actionnaire ;
Attendu par ailleurs que la S.A. YACHT CLUB INTERNATIONAL n'ayant encaissé depuis 2004 aucun loyer de la SARL CORPA n'a pas à rembourser à Monique X... les sommes réclamées à ce titre ;
Attendu qu'aucune des demandes formées contre la S.A. YACHT CLUB INTERNATIONAL n'est par conséquent fondée ;
Sur la demande de dommages-intérêts de la SARL CORPA :
Attendu que la SARL CORPA réclame à Monique X... la somme de 136 000  à titre de dommages-intérêts, au visa des articles 1713 et 1719 du Code Civil (et 1382 dudit code dans ses motifs) en lui reprochant d'avoir par sa faute, généré la nullité du bail commercial, et la perte de la propriété commerciale et du bénéfice du statut des baux commerciaux ;
Attendu que les deux parties se sont méprises sur les droits dont disposait Monique X... mais que seul l'absence du contrat d'amodiation des cellules commerciales prévu au cahier des charges du 17 avril 1975 (article 26) a été à l'origine de cette méprise, le bail visant bien sa qualité "d'actionnaire de la S.A. YACHT CLUB INTERNATIONAL donnant droit à la jouissance des actions no 22883 à 23031 de ladite société pour une durée de 50 années à compter du 17 avril 1975" ;
Attendu que c'est d'ailleurs la S.A. YACHT CLUB INTERNATIONAL, qui, sommée en 2004 par l'administration communale d'établir des contrats d'amodiation et de faire supprimer les installations et emprises rajoutées sur le domaine public par certains actionnaires ou leurs occupants, a entrepris de recalculer et de rétrocéder à la commune les redevances d'occupation du domaine public tant sur les parties privatives que sur les parties communes ;
Attendu par conséquent que tant en 1975 que lors de la signature du "bail" en 1987 Monique X... ne disposait pas de contrat d'amodiation par la carence exclusive de la société sous concessionnaire et qu'aucune faute ne peut être caractérisée contre celle-ci de nature à justifier des dommages-intérêts vis-à-vis de son locataire, étant ajouté que le fonds de commerce de la SARL CORPA est susceptible de perdurer sur un site voisin indépendamment du bail litigieux qui n'en est pas forcément un élément indispensable ;
Sur les autres demandes :
1. Attendu que la demande de dommages-intérêts formée par la S.A. YACHT CLUB INTERNATIONAL, indépendamment des intérêts moratoires, n'est pas  justifiée, Monique X... n'étant nullement de mauvaise foi ;
2. Attendu qu'aucune considération économique d'équité ne justifie le recours à l'article  700 du Code de Procédure Civile ;
3. Attendu que la S.A. YACHT CLUB INTERNATIONAL étant directement à l'origine des difficultés ayant donné naissance au procès, celle-ci supportera les entiers dépens de la procédure.
PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
- Déclare recevables les conclusions déposées par la S.A. YACHT CLUB INTERNATIONAL le 30 avril 2008.
- Confirme partiellement le jugement.
- Statuant à nouveau pour le tout :
- Rejette l'exception d'incompétence au profit du tribunal administratif de Nice.
- Au fond,
- Condamne Monique X... à payer à la S.A. YACHT CLUB INTERNATIONAL la somme de ONZE MILLE CINQ CENT SOIXANTE TROIS EUROS DEUX CENTS (11.563,02 ) outre intérêts légaux à compter du 28 février 2005.
- Prononce la nullité du bail commercial signé entre Monique X... et la SARL CORPAle 23 mars 1987
- Condamne la SARL CORPA  à payer à Monique X... une indemnité d'occupation de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500 ) par mois du 1er janvier 2005 à ce jour.
- Ordonne l'expulsion de la SARL CORPA du local commercial occupant les cellules 108, 109 et 110 sur le terre-plein Ouest du port de plaisance de SAINT LAURENT DU VAR sous astreinte de TROIS CENTS EUROS (300 ) par jour passé le délai de trois mois de la signification du présent arrêt.
- Dit que la SARL CORPA devra payer une indemnité d'occupation de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500 ) à Monique X... jusqu'à son départ effectif.
- Déboute les parties du surplus de leurs demandes principales ou reconventionnelles.
- Rejette l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- Condamne la S.A. YACHT CLUB INTERNATIONAL aux entiers dépens.
- Autorise la SCP ERMENEUX CHAMPLY-LEVAIQUE et la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués, à recouvrer directement contre celle-ci le montant de leurs avances dans le respect des règles de l'aide juridictionnelle.
LE GREFFIER								LE PRÉSIDENT