COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS
ARRÊT AU FOND
DU  09 MAI 2014
No2014/ 18
Rôle No 12/00026
SCI SALENGRO 61

EUROMEDITERRANEE
M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DE MARSEILLE
Grosse délivrée :



Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge de l'expropriation de BOUCHES DU RHONE en date du 23 Mai 2012, enregistré au répertoire général sous le no 11/141.

SCI SALENGRO 61,
demeurant 61 avenue Roger Salengro - 13003 MARSEILLE
représentée par Maître Philippe- Laurent SIDER, avocat au Barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Maître Armenio - Joseph LO PINTO, avocat au Barreau de MARSEILLE substitué par Maître Christophe MAMELLI, avocat au Barreau de MARSEILLE,

EUROMEDITERRANEE,
demeurant Les Docks - 10 Place de la Joliette - 13002 MARSEILLE
représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE, avocat au Barreau de MARSEILLE
Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DE MARSEILLE,
demeurant Hôtel des Impôts de Sainte Anne - 38, boulevard Baptiste Bonnet - 13. 285 MARSEILLE CEDEX 8
représenté par Monsieur Félix LEONI, Commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 03 Avril 2014 en audience publique devant la Cour composée de :
Monsieur Pierre SERMANSON, Président
désigné pour présider la Chambre des Expropriations, en qualité de titulaire, par ordonnance de la Première Présidente de la Cour d'Appel d'Aix en Provence.
Madame Françoise BARBET, Vice-Présidente au Tribunal de Grande Instance de TOULON,
Monsieur André TOUR, Vice-Président au Tribunal de Grande Instance de DIGNE LES BAINS,
spécialement désignés comme juges de l'Expropriation.
Greffier lors des débats : Monsieur Maurice NGUYEN
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au Greffe  le  09 Mai 2014
Les avocats présents ont été entendus.
Le Commissaire du Gouvernement a été entendu en ses réquisitions.
Après clôture des débats, la Cour a mis l'affaire en délibéré.
Puis les mêmes magistrats ont délibéré de l'affaire, conformément à la loi, hors la présence du Commissaire du Gouvernement et du Greffier.

Contradictoire,
Prononcé publiquement le 09 Mai 2014 et signé par Monsieur Pierre SERMANSON, Président et Monsieur  Maurice  NGUYEN, greffier  auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
L'ETABLISSEMENT PUBLIC EUROMEDITERRANEE poursuit  une  entreprise d'expropriation s'inscrivant dans le cadre des aménagements nécessaires à la réalisation de la ZAC de la Cité MEDITERRANEE, à Marseille,   pour laquelle le préfet   de la région Provence Côte d'azur  a pris un arrêté portant le numéro de 2009-14   en date du 26 février 2009, prescrivant l'ouverture d'une enquête publique.
La déclaration d'utilité publique a donné lieu à un arrêté numéro 2009-69 du 9 octobre 2009 au profit de L'ETABLISSEMENT PUBLIC EUROMEDITERRANEE.
Par ordonnance rendue le 9 février 2012, la visite des lieux a été fixée au 12 mars 2012.
La SCI SALENGRO  est propriétaire d'un immeuble sis 61 avenue Roger Salengro à Marseille, troisième arrondissement, cadastré quartier de la Villette, section 814 A numéro 36, concerné  par l'opération d'expropriation.
Suivant la description effectuée par le juge de l'expropriation, l'immeuble dont s'agit est élevé d'un étage avec une fenêtre en façade au premier étage ; comprend au rez-de-chaussée un commerce de bar, exploité sous le nom commercial « chez Nono » ;    deux locaux sanitaires WC sont installés dans le fond de la salle pour la clientèle ; dans le prolongement de la salle de bar se trouve un second local commercial exploité en discothèque-bar de nuit, au fond de cette salle se trouve une réserve fermée.
L'ensemble est en bon d'état d'entretien ; au premier étage, sur le palier à gauche existe un appartement   constitué d'un séjour assez vaste avec un coin cuisine et une salle d'eau avec douche et WC, une mezzanine conduit à une chambre ; de l'autre côté du palier se trouve un autre appartement un peu plus petit, présentant la même configuration que le premier appartement, en très bon état d'entretien. ; tous les locaux sont climatisés et équipés de fenêtres en PVC double vitrage ; dans la cour intérieure, un ancien local à usage professionnel a été aménagé en appartement.
Par mémoire du 29 mars 2012, la SCI SALENGRO EUROMEDITERRANEE  du 29 mars 2012, a déposé au greffe de la juridiction de l'expropriation des Bouches-du-Rhône les offres suivantes :
- 112 320 euros la partie commerciale,    calculés sur la base de 1300 euros le m²
- 168 510 euros abattement pour occupation pour les appartements calculés sur la base de 1400 euros le m²,  soit un total  de 280 330 euros.
Le commissaire du gouvernement par dernier mémoire en date du  10 avril 2012 a estimé  que l'indemnité revenant à  la SCI SALENGRO  devrait être effectuée sur la base de 1.300 euros le mètre carré pour   les commerces et celle de 1.600 euros pour les appartements, soit une indemnité totale de dépossession  de 270 110 euros.
La SCI SALENGRO  a déposé trois mémoires dans un récapitulatif en date du 15 mars 2012, critiquant   la surface retenue par l'autorité  expropriante, le niveau de l'abattement pour la partie commerciale, et les termes de référence proposés par le commissaire du gouvernement et l'autorité expropriante.
Elle a réclamé une indemnité totale de 563 605 euros.
Par jugement en date du   23 mai 2012, portant le numéro de R.G. : 11/0014, le juge de l'expropriation des Bouches du Rhône a fixé à la somme de    442 942  euros l'indemnité totale revenant à la SCI SALENGRO, condamné  L'ETABLISSEMENT PUBLIC EUROMEDITERRANEE   à payer à Madame Colette Y... épouse Z...  la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et débouté La SCI SALENGRO  de ses demandes plus amples.
La SCI  SALENGRO  a relevé appel de cette décision.
Elle entend voir :
- constater que  L'ETABLISSEMENT PUBLIC EUROMEDITERRANEE reconnaît lui devoir pour l'expropriation de son immeuble 444 942 euros,
- constater que ladite somme lui a d'ores et déjà été versée,
- rejeter l'appel incident de   L'ETABLISSEMENT PUBLIC EUROMEDITERRANEE,
- réformer le jugement  entrepris concernant l'indemnisation  qui lui a été allouée,
- fixer l'indemnité de dépossession  de son immeuble à la somme totale de 563 605 euros,
- et condamner   L'ETABLISSEMENT PUBLIC EUROMEDITERRANEE à lui payer la somme de 2. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La COMMUNAUTE URBAINE DE MARSEILLE PROVENCE METROPOLE a relevé appel incident   du jugement et conclut à la fixation de l'indemnité de dépossession revenant à la SCI SALENGRO à 349 555,65 euros.
Le commissaire du gouvernement conclut   à la fixation de  l'indemnité totale dépossession au profit de La SCI SALENGRO  à la somme de 361 590 euros, précisant qu'aucun abattement ne doit être effectué  compte tenu de l'engagement pris par l'exproprié de libérer le bien.

Attendu qu'aux termes de l'article L 13-15 du code de l'expropriation, le bien exproprié est évalué à la date de la décision de première instance, sa consistance s'appréciant à la date de l'ordonnance d'expropriation,
Qu'en l'espèce  ladite ordonnance est du 4 juillet 2011 ;
Attendu qu'aux termes de l'article L13-15 1 du code de l'expropriation la date de référence doit s'apprécier un an avant l'ouverture de l'enquête préalable et de la déclaration d'utilité publique;
Que l'ouverture   de l'enquête d'utilité publique   a été fixée au 20 mai   2010,  qu'en conséquence, la date   de référence doit être fixée au 20 mai 2009 ;
Attendu que l'article L 13-13 du code de l'expropriation stipule que l'indemnité de dépossession doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ;
Attendu que le juge de l'expropriation lors de sa visite des lieux a constaté et souligné que les lieux étaient en bon état d'entretien, a précisé qu'une rénovation complète avait été effectuée en 2005, et que le bien  bénéficiait d'un niveau de confort et un équipement complet, mentionnant notamment un système de climatisation et un double vitrage pour les appartements ;
Que les surfaces retenues sont conformes aux constatations du juge de l'expropriation, des documents qui lui ont été fournis et du mesurage effectué par l'expert mandaté par l'exproprié lui-même ;
Que le jugement sera donc confirmé sur ce premier point ;
Qu'il convient ainsi de retenir les données fournies par le premier juge pour apprécier l'indemnité de dépossession revenant à la SCI SALENGRO ;
Attendu que c'est à juste titre que le juge de première instance a écarté, suivant en cela la position du commissaire du gouvernement, l'application d'un abattement pour occupation des lieux, l'expropriant s'engageant à délivrer son immeuble libre de toute occupation ;
Que de même il a écarté à bon droit, la majoration du prix de 20 % réclamée par la SCI SALENGRO  au motif que le bien serait libre ;
Qu'en effet, le principe indemnitaire procède d'une appréciation du bien libre, aucune majoration de prix ne peut donc  être accordée de ce simple fait ;
Attendu que les éléments de comparaison fournis   par les parties et le commissaire du gouvernement, tant pour la partie commerciale que pour les appartements, sont nombreux et parfaitement recevables car s'appuyant sur des biens présentant des caractéristiques proches du bien concerné dans   ses différentes composantes ;
Attendu que le premier juge a retenu une fourchette haute découlant de tous les éléments de comparaison, à juste titre, eu égard au bon état général du bien, tout en écartant les prétentions exagérées de l'exproprié qui sont fort éloignés des paramètres du marché, tels qu'ils ressortent des mutations effectuées récemment à proximité du bien litigieux ;
Attendu qu'il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu une somme de 442 942 euros pour l'indemnisation totale du bien de la   SCI SALENGRO  se décomposant comme suit :
Indemnité principale :
pour la partie commerciale : 1 625 euros x 106.50 m²= 173 062.50 arrondi à 173 060 euros
pour la partie d'habitation :1700 euros x 134 m² = 227 800 euros
Indemnité de remploi :
pour la partie commerciale : (5000 x 20%) + (10 000 x 15%) + (158 060 x10%) = 18 306 euros,
pour la partie habitation : (5000¿x 20%) + (10000 x 15%) + (212 800 x 10%= 23 780 euros ;
Attendu que rien ne s'oppose à la condamnation de L'ETABLISSEMENT PUBLIC EUROMEDITERRANEE à payer à la SCI SALENGRO la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Attendu qu'il ne serait pas équitable de laisser à la charge de   L'ETABLISSEMENT PUBLIC EUROMEDITERRANEE les frais irrépétibles qu'elle a dû supporter du fait de l'appel principal de la SCI SALENGRO  que la cour fixe à 1000 euros ;
PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement, et par mise à disposition au greffe,
Confirme   le jugement entrepris   en date du   23 mai 2012, portant le numéro de R.G. : 11/0014, du juge de l'expropriation en ce qu'il a :
- fixé à la somme de    442 942  euros l'indemnité totale revenant à  La SCI SALENGRO,
- condamné  L'ETABLISSEMENT PUBLIC EUROMEDITERRANEE   à payer à Madame Colette Y... épouse Z...  la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et débouté la SCI SALENGRO  de ses demandes plus amples.
Condamne la SCI Salengro à payer à L'ETABLISSEMENT PUBLIC EUROMEDITERRANEE la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Laisse les dépens à la charge de L'ETABLISSEMENT PUBLIC EUROMEDITERRANEE.
LE   GREFFIER                                                                                                      LE   PRESIDENT