R. G : 06 / 02172
COUR D'APPEL DE ROUEN
CHAMBRE 1 CABINET 1
ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2007
DÉCISION DÉFÉRÉE :
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D'EVREUX du 5 mai 2006
APPELANTS :
Monsieur Daniel X...


60240 CHAUMONT EN VEXIN
représenté par la SCP GREFF PEUGNIEZ, avoués à la Cour
assisté de Me Jean-Yves PONCET, avocat au Barreau d'EVREUX
Madame Valérie Z...épouse X...


60240 CHAUMONT EN VEXIN
représentée par la SCP GREFF PEUGNIEZ, avoués à la Cour
assistée de Me Jean-Yves PONCET, avocat au Barreau d'EVREUX

Monsieur Philippe A...

95130 FRANCONVILLE
représenté par la SCP COLIN VOINCHET RADIGUET ENAULT, avoués à la Cour
assisté de Me Philippe ROLLAND, avocat au Barreau de PONTOISE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau Code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 22 octobre 2007 sans opposition des avocats devant Monsieur BOUCHÉ, Président, en présence de Madame LE CARPENTIER, Conseiller, rapporteur,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :
Monsieur BOUCHÉ, Président
Madame LE CARPENTIER, Conseiller
Monsieur GALLAIS, Conseiller
GREFFIER LORS DES DÉBATS :
Jean Dufot

A l'audience publique du 22 octobre 2007, où l'affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2007

CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 28 novembre 2007, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile,
signé par Monsieur BOUCHÉ, Président et par Jean Dufot, greffier présent à cette audience.


LES FAITS ET LA PROCEDURE :
Le 1er juin 2004, Monsieur et Madame X...ont conclu avec l'EURL LES MAUNIS sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, un compromis de vente portant sur une maison d'habitation en cours de réalisation dans un lotissement sis ..., pour un montant de 180 000 euros, frais d'acte inclus, outre la somme de 500 euros au titre des frais de géomètre ; ils ont remis à l'EURL LES MAUNIS la somme de 18 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation ; ils ont obtenu le prêt demandé le 22 juin 2004.
Le 10 juillet 2004, Monsieur Philippe A..., mentionné comme bénéficiaire d'une promesse de vente de l'E. U. R. L., a consenti aux époux X...une promesse unilatérale de vente portant sur le même bien mais sans mention de ce qu'il était en cours de construction, pour un prix de 176 000 euros outre les frais d  acte, 2. 75 % et les frais d'hypothèques 1. 75 % du montant du prêt ; le bénéficiaire de la promesse pouvait lever l'option jusqu'au 30 septembre 2004 et l'acte authentique devait être signé au plus tard le 15 octobre 2004 ;
L'EURL LES MAUNIS a restitué aux époux X...l'indemnité d'immobilisation, ces derniers remettant à Monsieur Philippe A...un chèque de 18 000 euros encaissé le 16 juillet 2004 ;
Les époux X...ont levé l'option le 22 septembre 2004 ;
Par lettre du 4 novembre 2004, Monsieur A...a notifié la promesse de vente à Madame ou Monsieur X...pour faire courir le délai de rétractation ;
Les époux X...ont fait poser dans la maison une salle de bains et du mobilier de cuisine et vitrifié l'escalier ;
Cependant un différend a opposé vendeur et acquéreurs sur le montant des frais d'acte que les époux X...n'entendaient pas supporter ;
La vente ne s'est donc pas réalisée et l'acompte a été restitué le 14 mars 2005, mais par acte du 19 avril 2005, les époux X...ont assigné Monsieur Philippe A..., demandant la nullité des conventions sur le fondement des articles L 261-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, subsidiairement la résolution judiciaire de la vente sur le fondement des articles 1610 et suivants du code civil et en tout état de cause la condamnation de Monsieur Philippe A...au paiement des sommes de :
-2 105, 44 euros au titre des frais de dossier,
-42, 76 euros par mois à compter du mois de juillet 2004 au titre de l'assurance relative au prêt,
-2 267, 01 euros au titre des achats de mobilier et d'équipement pour la cuisine et la salle de bains,
-18 000 euros au titre du préjudice moral,
- et 2 000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Monsieur A...a conclu que la vente ne portait pas sur un immeuble à construire et que les époux X...avaient refusé de signer l'acte de vente ; il a demandé la somme de 18 000 euros au titre de l'indemnisation forfaitaire prévue à l'acte ;
Par jugement du 5 mai 2006, le Tribunal de Grande Instance d'EVREUX, considérant que la promesse de vente de l'immeuble achevé s'était substituée à la promesse de vente de l'immeuble à construire et que les époux X...étaient à l'origine de l'absence de réitération, a :
Débouté Monsieur et Madame X...de leurs demandes ;
Prononcé la résolution de la promesse de vente du 10 juillet 2004 conclu entre, d'une part, Monsieur Daniel X...et Madame Nicole Z...son épouse et, d'autre part, Monsieur Philippe A...,
Condamné Monsieur Daniel X...et Madame Nicole Z...son épouse à payer à Monsieur Philippe A...la somme de 18 000 euros (dix huit mille euros) à titre de dommages et intérêts forfaitaires,
Condamné Monsieur Daniel X...et Madame Nicole Z...son épouse au paiement de la somme de 1 700 euros (mille sept cents euros) au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Dit qu'il n'y a pas lieu au prononcé de l'exécution provisoire du jugement,
Condamné Monsieur Daniel X...et Madame Nicole Z...son épouse aux dépens ;
Monsieur et Madame X...ont interjeté appel de cette décision.
LES PRETENTIONS DES PARTIES :
Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 29 août 2007, auxquelles la Cour se réfère expressément pour l'exposé des moyens, conformément aux dispositions de l'article 455 du Nouveau code de procédure civile, Monsieur et Madame X...exposent notamment que :
- la promesse unilatérale de vente du 10 juillet 2004 qui n'a pas été enregistrée est nulle (article 1840 du code des impôts) ; Monsieur A...ne peut donc conserver l'indemnité d'immobilisation ;
- la promesse est nulle par application des dispositions de l'article 1589-1 du Code civil, les acquéreurs ayant réglé un acompte avant l'expiration du délai de rétractation ;
- la promesse de vente a été notifiée à Monsieur ou Madame X...;
- ils ont été trompés par le vendeur qui s'est présenté comme un professionnel de l'immobilier et leur a demandé de signer une seconde promesse de vente alors qu'il ne pouvait ignorer qu'ils ne pourraient plus bénéficier du taux réduit des frais d'acte, 2. 75 % au lieu de 6. 76 % ;
- ils ont fait des travaux dans l'immeuble avec l'accord du vendeur ;
- la réitération dans les délais n'a pas été possible du fait de Monsieur A...qui n'était pas encore propriétaire de l'immeuble ;
- Monsieur A...a restitué de lui-même l'indemnité et a revendu l'immeuble ;
Ils demandent en conséquence à la Cour de :
Déclarer recevable et bien fondé l'appel régularisé par les époux X...du jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'EVREUX le 5 mai 2006.
Réformer le jugement entrepris et statuant à nouveau,
A titre Principal :
Vu les articles L 1840- A du Code Général des Impôts, les articles L 271-1 et 271-2 du Code de la Construction et de l'Habitation et l'article 1589-1 du Code Civil,
Constater la nullité de la promesse de vente unilatérale en date du 10 Juillet 2004.
En tout état de cause, prononcer la nullité de ladite promesse de vente ;
Subsidiairement,
Vu les dispositions des articles 1610 du Code Civil et 1382 du Code Civil,
Prononcer la résolution judiciaire de la promesse de vente aux torts de Monsieur A....
En tout état de cause,
Débouter Monsieur A...de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
Condamner Monsieur A...à payer à Monsieur et Madame X...les sommes suivantes :
-2 105, 44 euros au titre des frais de dossier payés par Monsieur et Madame X...;
-42, 76 euros par mois à compter du mois de juillet 2004 jusqu'en février 2005 au titre de l'assurance relative au prêt ;
-2 267, 01 euros au titre des achats de mobilier et d'équipement pour la cuisine et la salle de bains ;
-18 000 euros en réparation de leur préjudice moral et financier ;
lesdites sommes portant intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance.
Condamner Monsieur A...à verser à Monsieur et Madame X...la somme de 3. 000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Condamner Monsieur A...aux entiers dépens de première instance, et d'appel ;

Aux termes de ses conclusions signifiées le 12 octobre 2007, auxquelles la Cour se réfère expressément pour l'exposé des moyens, Monsieur A...qui soutient essentiellement que les époux X...ont levé l'option, qu'il était propriétaire à la date de réitération et que ce sont les époux X...qui ont refusé celle-ci, demande à la Cour de :
- déclarer les époux X...mal fondés en leur appel ;
- les débouter de l'intégralité de leurs demandes ;
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions et
-Y ajoutant : les condamner au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive et 2 500 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;


SUR CE LA COUR :
La nullité de la promesse de vente :
L'article 1589. 2 du Code civil dispose :
« Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble..... si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de 10 jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire.
La promesse unilatérale de vente, signée le 10 Juillet 2004 par les parties devait donc être enregistrée dans les 10 jours de sa signature, soit avant le 20 Juillet 2004. Il est constant qu'elle ne l'a pas été ;
La promesse de vente est donc frappée d'une nullité absolue, d'ordre public, insusceptible d'être couverte, sans qu'il soit nécessaire de relever les autres causes de nullité évoquées par les époux X...;
La levée d'option dont seul l'accusé de réception est produit et les différents échanges de courriers entre les parties ou leurs notaires ne permettent pas de démontrer l'existence d'un accord postérieur sur la chose et sur le prix, alors que le vendeur voulait un prix de 187 900 euros, frais de Notaire compris, et l'acquéreur de 180 000 euros, frais compris ;
Il est constant qu'il n'a pas été donné suite à la promesse et que le promettant a par lettre du 9 mars 2005, déclaré reprendre sa liberté et a restitué l'acompte de 18 000 euros qu'il avait reçu, puis les meubles des époux X...et vendu la maison à une autre personne au prix de 181 000 euros dès le 6 juin 2005 ;
Le tribunal ne pouvait donc condamner les époux X...à restituer l'indemnité d'immobilisation, et le jugement doit donc être infirmé ;
Les demandes de dommages intérêts :
Les époux X...considèrent que le vendeur a commis une faute en sa qualité de professionnel de l'immobilier, en reprenant dans la promesse, les indications relatives aux différents frais s'ajoutant au prix de vente et en mentionnant comme dans le compromis initial, un taux de 2. 75 % qui était inexact ;
Il résulte non seulement de la demande de prêt mais aussi des mentions portées par le vendeur dans la promesse de vente que le bénéficiaire déclare que son coût d'acquisition (terrain + construction + frais de notaire) est de 182 000 euros alors qu'en réalité, l'acquéreur ne pouvant plus bénéficier du taux réduit, les frais d'acte n'étaient pas de 2. 75 % mais de 6. 76 %, soit une différence de 7 000 euros ; le vendeur a d'ailleurs partiellement admis sa responsabilité puisqu'il a proposé par lettre du 10 décembre 2004 de supporter la moitié du surcoût, ce que les acquéreurs ont refusé ;
- les frais de dossier et d'assurance du prêt,
Le prêt avait été demandé dans le cadre du compromis initial et les époux X...ne justifient pas que le prêt n'a pas été utilisé pour une autre opération immobilière et qu'ils ont subi un préjudice ;
- le mobilier de cuisine et de salle de bains,
Il a été récupéré mais les époux X...avaient engagé, obligatoirement avec l'accord du vendeur, des frais de pose outre la vitrification de l'escalier, soit la somme de 835 euros ;
- le préjudice financier et moral,
Le préjudice financier correspond à l'immobilisation de la somme de 18 000 euros entre juillet 2004 et mars 2005 qui peut être évalué à la somme de 750 euros ; il n'est pas justifié d'un préjudice moral particulier, s'agissant d'une opération financière ;
Le préjudice global doit donc être fixé à la somme de 1 585 euros ;
Il est inéquitable de laisser à la charge des époux X...les frais exposés en marge des dépens.

PAR CES MOTIFS :

Infirme le jugement entrepris ;
Annule la promesse de vente du 10 juillet 2004 ;
Déboute Monsieur A...de sa demande de restitution de la somme de 18 000 euros ;
Le condamne à payer à Monsieur et Madame X...la somme de 1 585 euros à titre de dommages intérêts et celle de 3 000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Le condamne aux dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit des avoués de la cause, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau code de procédure civile.
Le GreffierLe Président