4o Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 07 MARS 2008
No 2008/ 128
Rôle No 06/11687
Syndicat des Copropriétaires ENSEMBLE IMMOBILIER 4 BIS RUE SAINT PHILIPPE NICE

S.A. CABINET TABONI

Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 16 mai 2006 enregistré au répertoire général sous le no 05/336.

Syndicat des Copropriétaires ENSEMBLE IMMOBILIER 4 BIS RUE SAINT PHILIPPE NICE, représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. CABINET REGIS GAL. Poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité C/O S.A.R.L. CABINET REGIS GAL - 7, avenue Désambrois - 06000 NICE
représenté par la S.C.P. PRIMOUT-FAIVRE, avoués à la Cour, ayant Maître Nicole RUCKER, avocat au barreau de NICE

S.A. CABINET TABONI, en la personne de son représentant habilité, domicilié en cette qualité, demeurant 42, rue Trachel - 06000 NICE
représentée par Maître Jean-Marie JAUFFRES, avoué à la Cour, plaidant par Maître Philippe TEBOUL, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 29 janvier 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Michel BUSSIÈRE, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Michel BUSSIÈRE, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Monsieur Philippe COULANGE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 mars 2008.

Contradictoire,
Magistrat Rédacteur : Monsieur André FORTIN, Conseiller,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 mars 2008,
Signé par Monsieur Michel BUSSIÈRE, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SA "Cabinet TABONI" a été longtemps le syndic de deux copropriétés voisines, celle de l'immeuble du 4bis rue Saint Philippe et celle de l'immeuble du 4 de cette même rue Saint Philippe. Le 21 octobre 2004, c'est la S.A.R.L. "Cabinet Regis GAL" qui a été désignée en qualité de syndic de la copropriété du 4bis rue Saint Philippe. L'état de trésorerie de cette copropriété transmis au nouveau syndic faisait apparaître un solde débiteur de la copropriété au profit du syndic SA "Cabinet TABONI" de 16.495,62.
Par exploit délivré le 17 janvier 2005, la SA "Cabinet TABONI" a fait assigner le syndicat des copropriétaires du 4bis rue Saint Philippe à comparaître devant le Tribunal de grande instance de Nice pour le voir condamner à lui payer cette somme de 16.495,62.
Le syndicat des copropriétaires du 4bis rue Saint Philippe s'étant opposé à la demande et ayant formulé une demande reconventionnelle, par jugement prononcé le 16 mai 2006, le Tribunal de grande instance de Nice :
- condamnait le syndicat des copropriétaires du 4bis rue Saint Philippe à payer à la SA "Cabinet TABONI" la somme de 16.495,62 avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2006,
- déboutait le syndicat des copropriétaires du 4bis rue Saint Philippe de l'ensemble de ses demandes,
- disait n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
- condamnait le syndicat des copropriétaires du 4bis rue Saint Philippe aux dépens.

Par déclaration au greffe de la présente Cour le 27 juin 2006, le syndicat des copropriétaires du 4bis rue Saint Philippe a interjeté appel de ce jugement prononcé le 16 mai 2006 par le Tribunal de grande instance de Nice.
Il entend :
- que le jugement entrepris soit infirmé,
- qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle offre la somme de 5.405,35 sous réserve de compensation avec les dommages et intérêts demandés,
- que la SA "Cabinet TABONI" soit en effet condamnée à lui payer la somme de 10.000 à titre de dommages et intérêts,
- qu'une expertise soit ordonnée quant aux factures d'eau,
- que la SA "Cabinet TABONI" soit condamnée à lui payer la somme de 3.000 en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
- qu'elle soit enfin condamnée aux dépens de première instance et d'appel.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir :
- que le syndic aurait dû retenir entre les mains des notaires chargés des ventes de lots par les ci-devant propriétaires des 19 lots vendus diverses sommes ce qu'il n'a pas fait,
- que la pseudo-dette qui lui est imputée est due à une confusion de la SA "Cabinet TABONI" qui gérait plusieurs copropriétés,
- que le syndic a commis des fautes de gestion dont il doit réparation.

La SA "Cabinet TABONI" demande à la cour :
- de confirmer le jugement entrepris,
- de débouter le syndicat appelant de toutes ses demandes,
- de condamner le syndicat des copropriétaires du 4bis rue Saint Philippe à lui payer la somme de 2.000 en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
- de le condamner encore aux dépens d'appel.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :
- qu'elle a toujours obtenu quitus de sa gestion,
- que le solde débiteur du syndicat des copropriétaires est patent.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Attendu qu'alors que la SA "Cabinet TABONI" qui n'est plus en possession des documents du syndicat des copropriétaires indique qu'elle a obtenu régulièrement quitus de sa gestion, ce syndicat ne justifie par aucune pièce du contraire ;
Attendu, en conséquence, que la responsabilité du syndic pour sa gestion passée ne saurait être engagée et qu'en conséquence il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts formulée de ce chef ;
2/ Attendu, cependant, que constitue une faute qui n'apparaît qu'à l'occasion du solde de tout compte le fait pour le syndic d'abonder sur ses propres deniers le compte du syndicat des copropriétaires qu'il gère, en sorte que la faute est établie dès que, comme en l'espèce, le compte de la copropriété dans ses livres apparaît débiteur à son bénéfice, la sanction en la matière étant la non-restitution de ce solde puisqu'il a permis au syndic de gérer sans faire apparaître le passif réel de la copropriété ce qui engendre toutes sortes de désordres et notamment des soldes de charges minorés des copropriétaires vendeurs de leurs lots par rapport à la réalité et l'absence de recouvrement effectif sur ces copropriétaires vendeurs ;
Et attendu que c'est bien notamment ce que reproche le syndicat des copropriétaires du 4bis rue Saint Philippe à la SA "Cabinet TABONI", limitant cependant son préjudice et sa demande à cet égard à la somme de 11.090,27 et admettant ainsi être redevable de ce chef de la somme de 5.405,35 ;
Attendu, dès lors, que c'est à tort que le premier juge a condamné le syndicat des copropriétaires du 4bis rue Saint Philippe à payer à la SA "Cabinet TABONI" la somme de 16.495,62 avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2006 et que c'est à juste titre que ce syndicat a interjeté appel du jugement entrepris ;
Attendu, ainsi, qu'il y a lieu d'une part de confirmer le jugement entrepris dans son principe, mais, l'émendant sur le montant de la somme au paiement de laquelle il condamne à paiement ce syndicat, de fixer cette condamnation à la somme de 5.405,35 et d'autre part, l'appel apparaissant justifié, de condamner la SA "Cabinet TABONI" aux dépens d'appel ;
3/ Et attendu qu'aucune considération tenant à l'équité ou à la situation économique des parties ne justifie qu'il soit fait en l'espèce application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les articles 696 et 699 du même code,
PAR CES MOTIFS,

STATUANT PUBLIQUEMENT, CONTRADICTOIREMENT, EN MATIÈRE CIVILE ET EN DERNIER RESSORT,
Reçoit l'appel,
Confirme dans son principe le jugement prononcé le 16 mai 2006 par le Tribunal de grande instance de Nice,
L'émendant toutefois sur le montant de la condamnation qu'il prononce,
Fixe le montant de cette condamnation à la somme de 5.405,35,
Rejette toutes autres demandes,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SA "Cabinet TABONI" aux dépens d'appel, en ordonne distraction au profit de la S.C.P. PRIMOUT - FAIVRE, avoués, sur leur affirmation d'en avoir fait l'avance.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
S. AUDOUBERT M. BUSSIÈRE