Numéro 2956 / 08
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 24 / 06 / 08
Dossier : 06 / 04338
Nature affaire :
Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

S. A. R. L. AIRIALIM

Pierre X...
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

prononcé par Monsieur NEGRE, Président,
en vertu de l'article 452 du Code de Procédure Civile,
assisté de Madame PUJAU, Greffier en chef,
à l'audience publique du 24 JUIN 2008
date indiquée à l'issue des débats.

APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 21 Mai 2008, devant :
Monsieur BILLAUD, magistrat chargé du rapport ;
assisté de Madame LASSERRE, Greffier présent à l'appel des causes,
Monsieur BILLAUD, en application des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Monsieur NEGRE, Président
Monsieur BILLAUD, Conseiller
Monsieur AUGEY, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
S. A. R. L. AIRIALIM agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
Avenue Philippe Le Bon
Zone Induspal
64140 LONS
représentée par la SCP DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour
assistée par Me DE TASSIGNY, avocat au barreau de PAU

Monsieur Pierre X...

40660 MESSANGES
représenté par la SCP PIAULT / LACRAMPE-CARRAZE, avoués à la Cour
assisté de Me DEFOS-DU-RAU, avocat au barreau de DAX
sur appel de la décision
en date du 08 NOVEMBRE 2006
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX
I-FAITS ET PROCÉDURE :
La SARL AIRIALIM, projetant une opération immobilière de loisirs intégrant un centre équestre avec hébergement sur la commune de MESSANGES, a conclu avec les époux A...un acte sous seing privé en date du 20 septembre 2003 aux fins d'acquérir leur ferme équestre. Un avenant prévoyait un contrat de management et de gestion du centre équestre pour la période du 1er avril au 30 septembre 2004.
La SARL AIRIALIM s'est ensuite rapprochée de Monsieur X..., enseignant équestre, aux fins de lui proposer de collaborer à ce projet, ce qu'elle confirmait par courrier en date du 26 février 2004.
Les dispositions contenues dans le courrier du 26 février 2004 étaient formalisées par acte sous seing privé en l'Etude de Maître B..., notaire à PAU les 15 et 17 mars 2004.
Il était convenu que la SARL AIRIALIM vende à Monsieur X...un ensemble immobilier de 8627 m ² cadastré section AE no 198 et AE no 228 pour un prix de 125. 000 , ainsi que du matériel composé de 17 chevaux, harnachements et selles, divers matériels et outillages pour un prix de 30. 000 .
La SARL AIRIALIM devait également donner à bail rural à Monsieur X...les parcelles cadastrées AH 32 pour 1ha 23a 45ca et une superficie de terrain de 18852 m ² à prendre dans des parcelles de plus grande importance, cadastrées section AE no 197 et AH no 229.
Durant la saison 2004 et jusqu'au 30 septembre 2004 la SARL AIRIALIM devait mettre à la disposition de Monsieur X...les biens mobiliers et immobiliers pour exploiter le centre équestre moyennant une redevance mensuelle de 4. 000 .
L'acte de vente a été établi sous la condition suspensive que la SARL AIRIALIM soit effectivement propriétaire des biens, cette qualité de propriétaire étant elle-même suspendue aux conditions suspensives énoncées dans le contrat et notamment que la société AIRIALIM obtienne un permis de construire pour l'ensemble immobilier, soit sur les sections cadastrales AE no 198 et AE no 228.
La réalisation de l'acte authentique devait intervenir au plus tard le 30 septembre 2004.
Monsieur X...a commencé la gestion et l'exploitation du centre équestre dès la signature du contrat pour assurer la saison 2004.
Le Plan d'occupation des sols ne permettant pas de réaliser le projet initialement prévu, la SARL AIRIALIM a souhaité modifier la superficie des parcelles vendues à Monsieur X...pour construire des maisons pavillonaires et lui vendre en remplacement une autre parcelle située le long de la route sur laquelle devait être édifié le manège dont la construction devait être prise en charge par Monsieur X...à hauteur de 100. 000 . La SARL a déposé un permis de construire le 29 juillet 2004 correspondant au nouveau projet.
Par courriers en date du 4 août et du 20 septembre 2004, le Notaire de Monsieur X...a fait part de son opposition au nouveau projet au Notaire de la société AIRIALIM. Monsieur X...a proposé différentes solutions ou à défaut a sollicité un dédommagement. La SARL AIRIALIM n'a pas donné suite à ces propositions.
La SARL AIRIALIM a fait délivrer à Monsieur X...un acte d'huissier du 27 septembre 2004 lui indiquant que le permis de construire n'ayant pas été obtenu au 30 septembre 2004, la condition suspensive du contrat n'avait pas été réalisée et le sommant en conséquence de restituer l'ensemble des biens occupés dans le cadre de la convention temporaire pour le 1er octobre 2004 et d'assister à un état des lieux par huissier le 1er octobre.
Monsieur X...a renoncé à son projet et a quitté les lieux le 2 novembre 2004.
Par acte en date du 29 décembre 2004, Monsieur X...a fait assigner la SARL AIRIALIM devant le Tribunal de Grande Instance de DAX.
Par jugement en date du 8 Novembre 2006 le Tribunal de Grande Instance de DAX a
déclaré la SARL AIRALIM seule responsable de la rupture du contrat et a condamné en conséquence cette société à payer à M. SABROU la somme de 28. 000 euros au titre du préjudice financier subi et la somme de 5. 000  au titre du préjudice moral.
Suivant déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 20 Décembre 2006, la SARL AIRIALIM a relevé appel de cette décision.
II-MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Par conclusions en date du 29 Janvier 2008, la SARL AIRIALIM demande à la Cour d'infirmer le jugement déféré, de débouter Monsieur X...de l'ensemble de ses demandes et de le condamner à lui payer la somme de 3. 000  sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; elle soutient notamment que l'engagement de cession des 15 et 17 Mars 2004 était établi sous la condition suspensive que la société AIRIALIM obtienne un permis de construire l'autorisant à réaliser un ensemble immobilier à usage collectif de centre équestre ; qu'à la suite de la modification du POS, elle a proposé à Monsieur X...un avenant à ce protocole des 15 et 17 Mars 2004 ; que celui-ci a refusé cet avenant le 20 septembre 2004 faisant des propositions peu sérieuses que la société AIRIALIM ne pouvait que refuser ; que par ailleurs elle a déposé une demande de modification de permis de construire pour tenir compte du POS révisé et cette demande était fondée sur un motif légitime ; que toutes les difficultés étant surmontées, Monsieur X...a cependant essayé de démontrer qu'il avait été victime de la société AIRIALIM ;
Par conclusions en date du 4 Décembre 2007, Monsieur X...demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré la société AIRIALIM seule responsable de la rupture du contrat et l'a condamnée à lui payer 1. 000  au titre de l'art. 700 du Code de Procédure Civile, de le réformer pour le surplus et de condamner la société AIRIALIM à lui payer la somme de 200. 000  à titre de dommages-intérêts et 5. 000  au titre l'article 700 du Code de Procédure Civile.
SUR QUOI :
Attendu qu'il convient de préciser que le litige porte sur les causes de la rupture du contrat passé entre les parties les 15 et 17 mars 2004 à l'exclusion de toute autre convention ;
Qu'il y a donc lieu dans un premier temps de rappeler le contenu précis de cet acte, en précisant que les deux parties ont été aidées et assistées chacune de leur notaire dans le cadre de leurs diverses transactions et de leurs relations contractuelles, ce qui se déduit des diverses lettres émanant d'offices notariaux produites aux débats ; (Me C...et Me B...) ;
Attendu que par acte en date du 15 mars 2004 pour Monsieur X...et du 17 mars 2004 pour la société AIRIALIM, la société AIRIALIM, tenant elle-même ses droits des consorts A...sous condition suspensive d'obtention d'un permis de construire dont les caractéristiques sont énoncées au paragraphe " cause de l'opération et destination future à savoir exploitation du centre équestre et réalisation du projet suivante une esquisse jointe ", a cédé sous conditions suspensives ci-après stipulées à Monsieur X...les biens et droits immobiliers définis comme " un ensemble immobilier " d'une superficie de 8. 627 m ² situé sur la commune de Messanges composé d'une maison d'habitation (décrite) et des écuries (décrites) ladite superficie à prendre dans les parcelles figurant sous les relations cadastrales sect AE No 198 « judas » pour 33a 58 ca et sec. AE 228 « idem » pour 1 ha 67a 47 ca ;
Attendu qu'à l'article 5 dudit acte, page 8, sont précisées les conditions déterminantes de la réalisation finale de l'acte et notamment la condition suspensive suivante :
" que la société AIRIALIM soit effectivement propriétaire des biens objet des présentes, cette qualité étant suspendue aux conditions suspensives suivantes : que la société AIRALIM obtienne un permis de construire l'autorisant à réaliser un ensemble immobilier à usage collectif de centre équestre " ;
Attendu que la Cour tient à faire observer à ce stade de ses constatations l'extrême fragilité de cet acte ainsi que la précarité des droits transmis, le cédant potentiel n'étant pas lui-même titulaire du droit de propriété à la date de l'acte ; que toutefois, il est acquis aux débats que chaque partie l'a accepté en toute connaissance de cause, l'acte passé entre les consorts A...et la société AIRIALIM sous condition suspensive étant lui même précisé en tête de l'acte passé entre AIRIALIM et Monsieur X...;
Attendu qu'il est notable qu'en même temps que la société AIRIALIM passait cet acte de vente conditionnel avec Monsieur X...elle lui accordait le bénéfice du droit d'exploitation du centre équestre qu'elle détenait aussi des consorts A...et ce pour la durée nécessaire à la réitération de la convention par acte authentique, date elle-même fixée au plus tard le 30 septembre 2004 par l'article 6 de l'acte SSP des 15 et 17 Mars 2004 ;
Attendu toutefois que la date différente du 31 décembre 2004 est citée dans l'exposé préalable de la société AIRIALIM, la date du 30 septembre devant alors être considérée comme la date de fin du contrat d'exploitation du centre équestre, date toutefois susceptible de prorogation ;
Attendu qu'il faut en déduire au mieux des intérêts de la société AIRIALIM qu'à la date du 31 Décembre 2004, les parties et en particulier cette société qui devait obtenir le permis de construire, étaient en capacité de constater la réalisation ou non de la condition suspensive ;
Attendu pour rester dans un exposé chronologique qu'il n'est pas contestable que dès le 17 Mars 2004, Monsieur X...a donc exploité le centre équestre et accompli des tâches administratives préparatoires à une acquisition éventuelle des biens susvisés ;
Attendu que par lettre en date du 30 juillet 2004, le notaire de la société AIRIALIM a adressé au notaire de Monsieur X...un avenant au protocole d'accord des 15 et 17 mars 2004 à signer et à renvoyer dès que possible ;
Que dans ce nouveau projet de contrat émanant de la société AIRIALIM il est écrit :
4o) Economie du contrat :
« Les contraintes réglementaires liées à l'obtention du permis de construire imposent aujourd'hui aux soussignés de modifier partiellement leur engagement initial. Il est en effet nécessaire aujourd'hui de substituer au parcellaire cédé et ci-dessus désigné (AE 198 et 228), un ensemble immobilier de même importance, de sorte que la vente porterait désormais sur les biens suivants (9. 630 m2 sur AE 37, AE 198 et AE 228) » ;
Que plus loin figure un article 2 prévoyant que « les parties s'entendent pour convenir que le prix de la construction (du manège et des écuries) devra être pris en charge à hauteur de 100. 000  par Monsieur X...;
Attendu qu'il résulte de la simple lecture de ce projet d'avenant que l'économie générale du contrat se trouve totalement bouleversée :
- par l'affirmation unilatérale de la société AIRIALIM de ce qu'il existerait « aujourd'hui » de nouvelles contraintes réglementaires en matière de permis de construire,
- par l'ajout d'une parcelle et le changement des superficies cédées et par le surcoût de 100. 000  mis à la charge de Monsieur X...;
Attendu que ce dernier point en relation avec le surcoût mis à la charge de Monsieur X...est totalement indépendant de la réalisation ou non de la clause suspensive : en effet, à supposer que les difficultés d'obtention du permis soient réelles et nouvelles comme le prétend l'avenant, rien ne permettait à la société AIRIALIM d'en mettre les conséquences à la charge de Monsieur X...son cocontractant tenu dans la seule mesure de l'acte des 15 et 17 mars 2004 ;
Mais attendu en outre qu'il résulte des propres écritures et des documents produits par la société AIRIALIM que cette société savait ou était parfaitement en mesure de savoir, au moment de la signature de l'acte SSP des 15 et 17 Mars 2004, qu'elle ne pourrait pas obtenir de permis de construire permettant l'accomplissement de son projet de centre équestre tel que défini au mois de mars 2004 puisqu'elle écrit (sous côte page 15 + conclusions) qu'elle aurait pu se contenter de déposer une demande de permis qui aurait entraîné un refus ;
Attendu qu'il est établi par ailleurs que la demande de permis de construire a été déposée le 29 juillet 2004 par la société AIRIALIM soit la veille de sa lettre du 30 juillet 2004 qui contenait l'avenant rédigé et transmis par son notaire auquel étaient annexés des plans de masse d'architecte, ce qui veut dire que bien avant le 30 juillet, la société AIRIALIM connaissait cette situation pour laquelle elle a dû déposer une demande de permis de construire comportant un projet différent de celui ayant fait l'objet de l'accord avec Monsieur X...;
Attendu qu'en application des dispositions de l'article 1181 du Code Civil, l'obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend d'un événement futur et incertain ;
Attendu qu'en l'espèce et en se situant à la date de l'obligation soit le 17 mars 2004, il était acquis que la société AIRIALIM n'obtiendrait pas de permis de construire sur le parcellaire ayant fait l'objet de la convention ; qu'il ne s'agissait donc pas réellement d'une condition suspensive mais d'une clause par laquelle la société cédante se faisait forte d'obtenir un permis de construire concernant les parcelles actées, ce qui ne fut pas le cas ;
Attendu par conséquent que la cause de la non-exécution de la convention des 15 et 17 mars 2004 entre la société AIRIALIM et Monsieur X...résulte du seul changement d'orientation de la société AIRIALIM dans la réalisation du centre équestre promis à Monsieur X...;
Attendu que Monsieur X...était parfaitement en droit, sans commettre d'excès, de refuser la signature d'un tel avenant proposé par la seule société AIRIALIM qui doit donc en supporter les conséquences ;
Sur le préjudice :
Attendu qu'il est établi que Monsieur X...qui a finalement exploité le centre équestre jusqu'au 2 Novembre 2004 a été évincé de la réalisation définitive de son projet d'acquisition de ce centre tel qu'il ressortait de l'engagement SSP des 15 et 17 mars 2004 par le seul fait de la société AIRIALIM ce qui l'a nécessairement placé dans une situation personnelle et familiale délicate sur le plan économique ;
Qu'il y a lieu de considérer que son préjudice résulte du défaut de ressources d'exploitation du centre équestre qu'il pouvait espérer au moins jusqu'au 31 décembre 2004 date-butoir de réalisation ou non de la prétendue clause suspensive ;
Que ce préjudice résulte également de la perte d'une chance pour lui de pouvoir réaliser le projet défini les 15 et 17 mars 2004 ;
Attendu qu'il est établi par les documents et attestations bancaires versées aux débats que Monsieur X...avait accompli de nombreuses démarches en vue de l'obtention des prêts nécessaires à la réalisation effective de son projet ;
Attendu qu'il verse également aux débats le projet de centre sportif du domaine équestre de LAPRADE à MESSANGES comportant des extraits de l'actif et du passif du bilan du centre équestre, le détail de ces comptes et le compte de résultat faisant apparaître des excédents bénéficiaires ;
Qu'ainsi il est établi que Monsieur X...a réalisé un bénéfice net comptable d'environ 22. 000  en 7 mois d'exploitation, ce qui représente plus de 3. 000  par mois en moyenne ;
Qu'il pouvait espérer au moins un mois de bénéfices supplémentaires d'exploitation dans le seul cadre du contrat de gestion ;
Attendu que le préjudice personnel et familial subi par Monsieur X...du fait de la rupture unilatérale du contrat des 15 et 17 mars 2004 par la société AIRIALIM n'a rien d'aléatoire contrairement à ce qu'écrit celle-ci puisque que Monsieur X...pouvait légitimement espérer se maintenir dans les lieux et que le projet prévoyait son propre logement alors qu'actuellement Monsieur X...n'a pas pu retrouver un projet équivalent et a du déménager ;
Attendu toutefois qu'il est difficile de procéder à une évaluation autrement que forfaitaire d'un tel préjudice et ce d'autant plus qu'il convient de rappeler comme il a été dit en tête du présent arrêt que la convention des 15 et 17 mars 2004 se caractérisait par une grande imprécision juridique qui a laissé Monsieur X...dans une situation précaire alors même qu'il était en mesure, étant également aidé d'un notaire, de s'informer sur la réalité de la situation juridique des parcelles qu'on lui promettait et sur l'effectivité de la condition suspensive qu'il a acceptée ;
Attendu qu'il ya lieu de fixer à 50. 000  le montant du préjudice moral et matériel subi par Monsieur X...;
Attendu qu'il convient de condamner la société AIRIALIM à payer cette somme à Monsieur X...;
Que cette société qui succombe doit les entiers dépens et la somme de 2. 500  au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile
PAR CES MOTIFS,

Après en avoir délibéré, statuant publiquement contradictoirement en dernier ressort ;
Rejetant toutes autre demandes fins et conclusions des parties
Confirme le jugement rendu le 8 Novembre 2006 par le Tribunal de Grande Instance de DAX en ce qu'il a déclaré la SARL AIRIALIM seule responsable de la rupture du contrat des 15 et 17 mars 2004 et en ce qu'il a condamné cette société à payer à Monsieur X...la somme de 1. 000  (mille euros) au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens ;
Fixe à la somme de 50. 000  (cinquante mille euros) toutes causes de préjudice confondues le montant des dommages-intérêts dûs à Monsieur X...
Condamne la SARL AIRIALIM à payer cette somme à Monsieur X...;
La condamne à lui payer la somme de 2. 500  (deux mille cinq cents euros) au titre de ses frais irrépétibles d'appel (art. 700 du Code de Procédure Civile) ;
La condamne aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct pour la SCP PIAULT LACRAMPE CARAZE Avoués à la Cour d'Appel de PAU.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
Claudie PUJAURoger NEGRE