Chambre des Expropriat.

R. G : 05 / 00728
Mme Monique X... épouse Y...

COMMUNE D'YFFINIAC
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée


REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 22 FEVRIER 2008
Arrêt prononcé à l'audience publique du 22 Février 2008
par Madame MAUSSION, Président nommé pour trois ans par Ordonnance de Monsieur Le Premier Président
En présence de Madame FOUVILLE, faisant fonction de Greffier
La cause ayant été débattue à l'audience publique du 23 Novembre 2007
En présence de :
- Monsieur le Commissaire du Gouvernement des Côtes d'Armor
- Madame FOUVILLE, faisant fonction de Greffier

- Madame MAUSSION, Président
- Monsieur LEGER, Juge de l'Expropriation du Département d'Ille et Vilaine
- Madame GEORGET, Juge de l'Expropriation du Département de Loire- Atlantique
ces deux derniers désignés conformément aux dispositions des articles R 13-1 et suivants du Code de l'Expropriation.
QUI EN ONT DÉLIBÉRÉ

LA COUR statuant dans la cause entre :
Madame Monique X... épouse Y...

22000 ST BRIEUC
Représentée par Me LE BLANC, avocat
APPELANTE d'un jugement rendu le 29 NOVEMBRE 2004 par le Juge de l'Expropriation du Département des Côtes d'Armor

COMMUNE D'YFFINIAC
Hotel de Ville

22120 YFFINIAC
Représentée par Me Christian BOIS, avocat

*************************Dans le cadre du projet d'extension et d'aménagement de la zone de « La Bourdinière », la Commune d'YFFINIAC poursuit par voie d'expropriation l'acquisition de la parcelle cadastrée section BC No 5 propriété de Madame Y....
Le projet a été déclaré d'utilité publique par arrêté préfectoral du 09 octobre 2003.
Par jugement en date du 29 novembre 2004 le Juge de l'expropriation du département des Côtes d'Armor a fixé à la somme de 7 822, 75 euros le montant de l'indemnité d'expropriation due par la Commune d'YFFINIAC à Madame Y....
Madame Y... a interjeté appel de cette décision par déclaration au greffe en date du 21 janvier 2005.
Elle a déposé son mémoire d'appel le 17 mars 2005.
La Commune d'YFFINIAC a déposé son mémoire en réponse le 15 juillet 2005.
Monsieur le Commissaire du Gouvernement n'a pas conclu.
L'affaire a été appelée pour plaidoirie à l'audience du 23 novembre 2007.
La procédure est régulière.
POSITION DES PARTIES
Madame Y..., par mémoires successifs en date des 17 mars 2005, 18 janvier 2006, 15 mars 2007 et 02 août 2007 demande à la Cour :
A titre principal,
Vu l'article 6. 1 de la Convention Européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales :
- D'ordonner la nullité de la procédure de fixation de l'indemnité d'expropriation en l'absence de respect du principe d'égalité des armes et de l'impartialité,
- D'évoquer à nouveau le dossier,
- De constater que les mêmes causes affectent de nullité la procédure devant la Cour d'Appel,
A titre subsidiaire,
- D'ordonner une mesure d'expertise,
- De se transporter sur les lieux, conformément aux dispositions de l'article 179 du Nouveau Code de Procédure Civile,
- De fixer le prix du terrain à la somme de 42 150 euros, soit 10, 00 euros le m ²,
- De fixer l'indemnité de remploi à la somme de 5 215 euros,
En tout état de cause,
- De condamner la Commune d'YFFINIAC à lui payer 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
- De la condamner aux entiers dépens.
Madame Y... soutient que, pour refuser à son terrain la qualification de terrain à bâtir, le juge de l'expropriation a suivi les conclusions en ce sens du Commissaire du Gouvernement ce qui est contraire aux dispositions de l'article 6 § 1 de la Convention Européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, dans la mesure où le Commissaire du Gouvernement occupe une position dominante.
Elle considère que, devant la Cour, la présence du Commissaire du Gouvernement entache de même la procédure de nullité.
Sur le fond, Madame Y... demande à la Cour de désigner un expert et ce notamment pour voir constater que la parcelle en cause dispose bien d'un accès sur la voie publique et doit de ce fait recevoir la qualification de terrain à bâtir,
Elle fait valoir que sa parcelle était valablement desservie, à la date de référence, par la rue du Verger et que de plus elle est desservie par tous les réseaux.
Elle produit comme termes de comparaison :
* Une délibération du Conseil municipal d'YFFINIAC du 17 novembre 2000 concernant l'autorisation de vendre, à un promoteur, un terrain situé zone de La Bourdinière au prix de 7, 62 euros le m ²,
* Les ventes réalisées dans la ZAC du rond point de Brézillet aux prix de 9, 91 à 18, 29 euros H. T.,
* L'accord intervenu entre elle- même et la SCI HAMON IMMOBILIER portant sur sa parcelle, sur une base de 7, 23 euros le m ²,
* Les acquisitions par la Commune d'YFFINIAC en 1992 de différentes parcelles (No 92, 94, 96, 98) pour des prix variant de 5, 60 euros à 8, 25 euros le m ²,
* Les ventes des 28 et 29 avril 1999 réalisées par la Commune au prix de 5, 52 euros le m ², concernant le terrain jouxtant la parcelle expropriée.
La Commune d'YFFINIAC, par mémoires successifs des 15 juillet 2005, 30 octobre 2006, 03 avril 2007 et 14 novembre 2007, demande à la Cour :
- D'écarter les fins de nullité de la procédure invoquée par Madame Y... tant pour la procédure de première instance que pour la procédure d'appel,
- De confirmer le jugement déféré,
- De débouter Madame Y... de ses demandes,
- De la condamner à lui payer 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
- De la condamner aux entiers dépens.
La Commune d'YFFINIAC soutient que l'intervention du Commissaire du Gouvernement n'ayant pas eu un rôle prépondérant devant le premier juge il n'y a pas lieu d'annuler la décision déférée.
Elle ajoute que devant la Cour la seule intervention du Commissaire du Gouvernement, au surplus prévue par le Code de l'expropriation, ne saurait pas davantage entacher de nullité la procédure d'appel.
Elle conclut au rejet de la demande d'expertise, faisant valoir que la qualification du terrain et le chiffrage de sa valeur sont de la compétence de la juridiction.
Elle considère que la parcelle expropriée ne saurait recevoir la qualification de terrain à bâtir, n'étant desservie, à la date de référence, ni par une voie d'accès, ni par les réseaux d'assainissement.
Elle produit une attestation notariale de Maître PERSON, notaire à YFFINIAC de laquelle il résulte neuf éléments de comparaison, concernant des terrains situés à proximité immédiate du terrain exproprié, et dont le prix d'acquisition se situe à 10 francs le m ² (1, 52 euros).
DESCRIPTION DU BIEN
La parcelle cadastrée section BC No 5 d'une superficie de 4 332 m ² est de forme rectangulaire, classée terre agricole, sous herbe lors des opérations de transport.
Elle est située à proximité de la RN 12, mais sans accès à cette voie et est proche de la concession OPEL.
Le premier juge a considéré, ce qui fait litige, qu'à la date de référence, elle n'était pas desservie par la rue du Verger qui se situe aujourd'hui en façade Sud- Est et constaté, dans son procès- verbal de visite des lieux, que la parcelle était séparée de la rue du Verger par une bande herbeuse d'une largeur d'environ deux mètres appartenant au domaine privé communal.
MOTIFS DE LA DECISION
SUR LA NULLITE DE LA PROCEDURE
Le seule présence du Commissaire du Gouvernement à la procédure d'expropriation, alors même que cette présence est imposée par le Code de l'expropriation, ne saurait suffire à faire annuler le jugement déféré ou la procédure devant la Cour, s'il n'est pas justifié de ce que l'intervention du Commissaire du Gouvernement a été déterminante dans la fixation des indemnités devant revenir à l'expropriée.
En l'espèce, Madame Y... reproche au premier juge d'avoir repris l'argumentation du Commissaire du Gouvernement pour refuser à la parcelle expropriée la qualification de terrain à bâtir.
Toutefois, la qualification de terrain à bâtir ne peut être accordée qu'aux terrains qui, à la date de référence, sont situés dans une zone désignée comme constructible et desservis par une voie d'accès et les réseaux.
Ces conditions sont exigées par l'article L 13-15 du Code de l'expropriation.
Le premier juge, en considérant que le terrain était dépourvu d'accès à une voie publique équipée et ne pouvait donc de ce fait recevoir la qualification de terrain à bâtir, n'a fait qu'apprécier les conditions posées par l'article précité, après avoir lui- même constaté, sur les lieux, que la parcelle était séparée de la voie publique par une bande herbeuse d'une largeur d'environ deux mètres.
Il ne saurait en conséquence être considéré que ce faisant, il n'a fait que suivre les conclusions du Commissaire du Gouvernement.
D'autre part, l'évaluation réalisée par le premier juge s'est appuyée sur des termes de comparaison proposés par l'expropriant, il ne saurait donc pas davantage être considéré qu'il y a eu pour la fixation des indemnités position dominante du Commissaire du Gouvernement et donc rupture d'égalité entre les parties.
Il n'y a donc pas lieu à annulation de la procédure suivie devant le premier juge.
Il n'y a pas davantage lieu à nullité de la procédure d'appel, la simple présence du Commissaire du Gouvernement, lequel au surplus n'a pas déposé de conclusions, ne pouvant être considérée comme constituant un déséquilibre au préjudice de l'expropriée, et étant au surplus prévue par le code de l'expropriation.
SUR LA DEMANDE D'EXPERTISE
Si aux termes des dispositions de l'article R 13-28 du Code de l'expropriation le juge peut désigner un expert, c'est à la condition que la détermination de la valeur de l'immeuble concerné présente des difficultés particulières d'évaluation.
En l'espèce, la difficulté porte sur le point de savoir si, à la date de référence, la parcelle en cause était desservie par une voie d'accès et les réseaux.
L'ensemble des documents, plans et actes notariés fournis à la Cour par les parties lui permet d'apprécier, sans avoir recours à l'expertise, les conditions de desserte de la parcelle.
D'autre part, les termes de comparaisons produits aux débats et concernant des biens similaires permettent une appréciation de la valeur du terrain, sans qu'il y ait lieu de recourir à expertise.
DATE DE REFERENCE ET QUALIFICATION
La propriété de Madame Y... étant soumise au Droit de Préemption Urbain, c'est à juste titre que le premier juge a fixé la date de référence au 03 mai 1996, soit à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le Plan d'Occupation des Sols et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
Cette date n'est par ailleurs pas remise en cause par les parties.
A cette date la parcelle était située en zone 2 NAyr à vocation industrielle artisanale et commerciale.
L'examen des différents plans et documents cadastraux produits aux débats permet de constater que la rue du Verger, pour la partie intéressant la desserte de la parcelle expropriée, se situe pour partie sur la parcelle BC 93 pour 2 mètres et pour partie sur la parcelle BC 91 sur 18 mètres.
Or la parcelle BC 91 est elle- même issue de la parcelle B 524 acquise par la Commune d'YFFINIAC auprès de Madame B...le 04 novembre 1998, tel que cela résulte de l'acte authentique de Maître C...produit aux débats.
Il est donc établi qu'à la date de référence, soit le 03 mai 1996, la Commune d'YFFIGNAC n'était pas propriétaire de la parcelle BC 91 et que par voie de conséquence la parcelle expropriée ne pouvait prétendre avoir un accès sur une voie publique ou ouverte à la circulation, au droit de cette parcelle.
En ce qui concerne la parcelle BC 93 elle est issue de la parcelle B 525 acquise par la Commune le 26 septembre 1992 auprès des époux D....
Cette parcelle B 525 est devenue BC 17 elle- même divisée en BC 78 et 79, la parcelle BC 79 étant elle- même divisée en BC 93 intégrant l'assiette de la rue du Verger et BC 92 cédée par la Commune en avril 1999.
Or le 05 juin 1997 un procès- verbal de délimitation et de bornage a été dressé par Monsieur E...géomètre expert, pour délimiter les parcelles BC 3, 4 et 17, appartenant à la Commune et BC 5 propriété Y....
Ce procès- verbal est contradictoire et signé par Madame Y....
Cette dernière ne saurait donc valablement aujourd'hui en produisant un constat d'huissier de Maître F..., huissier de justice, venir prétendre que le croquis de Monsieur E...ne correspond pas à la réalité sur le terrain, alors même que le procès- verbal de bornage ayant été réalisé contradictoirement et signé par Madame Y... il ne peut être remis en cause.
L'examen de ce procès- verbal de bornage permet de constater que la limite Sud Est de la propriété Y..., avec la parcelle BC 17 (dont est issue la BC 93) est délimitée par le point 1014 sur le document de bornage.
Le procès- verbal fait figurer sur ce plan le compteur EDF qui est situé sur la parcelle actuellement BC 93.
Ce compteur EDF, selon les photographies produites aux débats, est situé en limite d'un terrain herbeux et du trottoir bitumé appelé « bateau » donnant sur la rue du Verger.
Or sur le plan de bornage, ce compteur électrique est bien séparé de la borne 1014 délimitant la parcelle BC 5 par une petite portion de terrain, située sur la parcelle BC 93.
Il est donc établi au vu de ce procès- verbal de bornage, signé de l'expropriée, que la parcelle BC 5 est séparée de la voie par une portion de terrain qui est restée propriété privée de la Commune d'YFFINIAC, n'ayant pas été incorporée à la voie publique.
C'est donc à juste titre que le premier juge a constaté que le terrain exproprié ne bénéficiait pas, à la date de référence, d'un accès à la voie publique.
Le terrain en cause ne saurait en conséquence au vu des dispositions de l'article L 13-15 du Code de l'expropriation recevoir la qualification de terrain à bâtir et doit en conséquence être évalué à la date du jugement en fonction de son usage effectif de terrain agricole.
EVALUATION
Comme l'a pertinemment relevé le premier juge, les termes de comparaison produits par Madame Y... ne sont pas probants.
Ainsi il ne saurait être tenu compte d'une délibération du Conseil Municipal d'YFFINIAC, seule une vente pouvant valablement servir de référence.
Les parcelles comprises dans la ZAC de Brézillet ne sont pas comparables, cette zone étant située en quartier périurbain de Saint Brieuc, alors que la Commune d'YFFIGNAC se situe à environ 12 Kms de cette agglomération.
Madame Y... ne produit en outre aucun acte de vente concernant ces parcelles, dont on ignore si elles ont au POS un classement comparable à celui de la parcelle expropriée.
Il en est de même pour les références concernant le lotissement commercial Europarc sur la Commune de Plérin.
La promesse de vente signée le 29 mars 2000 et concernant la parcelle expropriée ne peut davantage servir valablement de terme de comparaison, l'acquéreur étant propriétaire du terrain voisin, le prix offert reflète au moins pour partie une valeur de convenance.
La Commune d'YFFINIAC a, quant à elle produit 9 mutations réalisées sur la Commune et concernant des parcelles situées à proximité du bien exproprié.
Elle a produit les actes notariés afférents à ces ventes, lesquelles se sont réalisées en 1998 au prix de 10 francs le m ² (1, 52 euros).
Le Commissaire du Gouvernement avait produit en première instance une référence plus récente à savoir la vente GUINARD- CERVERA du 10 juillet 2003 réalisée au prix de 1, 65 euros le m ².
Il s'agit toutefois d'une superficie plus petite (1 900 m ²) que celle du bien exproprié.
Toutefois, pour tenir compte de la pression foncière et de l'augmentation du prix des terrains au cours des dernières années, il sera alloué à Madame Y... une indemnisation sur la base de 1, 70 euro le m ².
L'indemnisation de Madame Y... s'effectuera en conséquence ainsi qu'il suit :
Indemnité principale :
4 332m ² x 1, 70 euro = 7 364, 40 euros
Indemnité de remploi :
5 000 x 20 % = 1 000, 00 euros
2 364, 40 euros x 15 % = 354, 66 euros
TOTAL 8 719, 06 euros
Il sera en outre alloué à Madame Y... 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant après rapport à l'audience,
- Dit n'y avoir lieu à annulation du jugement du 29 novembre 2004 ni de la procédure d'appel,
- Dit n'y avoir lieu à expertise,
- Infirme le jugement déféré en ce qu'il a fixé à 7 822, 75 euros le montant de l'indemnité devant revenir à Madame Y...,
- Le confirme pour le surplus,
Statuant à nouveau,
- Fixe à la somme de huit mille sept cent dix neuf euros six centimes (8 719, 06 euros) le montant de l'indemnité d'expropriation due par la Commune d'YFFINIAC à Madame Y... suite à l'expropriation de la parcelle BC 5,
- Condamne la Commune d'YFFINIAC à payer à Madame Y... 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
- Laisse les dépens à la charge de la Commune d'YFFINIAC.
Le Greffier Le Président