S. A. SADA
SCH. / BG.
COUR D'APPEL D'AMIENS
1ère chambre- 2ème section
ARRET DU 29 MAI 2008
RG : 06 / 02610
APPEL D'UN JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SENLIS du 25 avril 2006
PARTIES EN CAUSE :

Monsieur Bernard X...

77370 NANGIS
Représenté par la SCP LE ROY, avoué à la Cour et plaidant par Me MARTINEZ, avocat au barreau de MEAUX.



46, Place de l'Eglise
60330 LE PLESSIS BELLEVILLE
Représentée par la SCP TETELIN MARGUET ET DE SURIREY, avoués à la Cour et plaidant par Me BLANC BOILEAU, avocat au barreau de SENLIS
S. A. SADA
7 rue Scatisse
30934 NIMES CEDEX 09
Représentée par la SCP MILLON-PLATEAU, avoués à la Cour et plaidant par Me BLANC-BOILEAU, avocat au barreau de SENLIS

A l'audience publique du 18 Mars 2008, devant :
Mme SCHOENDOERFFER, Président, entendue en son rapport,
M. FLORENTIN et Mme SIX, Conseillers,
qui en ont délibéré conformément à la Loi, le Président a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 29 Mai 2008
GREFFIER : Mme LEROY
PRONONCE PUBLIQUEMENT :
Le 29 Mai 2008 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ; Mme SCHOENDOERFFER, Président, a signé la minute avec M. DROUVIN, Greffier.


DECISION :
La cour statue sur l'appel interjeté par Bernard X... d'un jugement rendu, le 25 avril 2006, par le tribunal de grande instance de Senlis, dans un litige l'opposant à la société ANI elle-même opposée à la société SADA.


Bernard X... a confié la gestion d'un immeuble sis... à Tournan-en-Brie (Seine-et-Marne) à la société ANI par un contrat en date du 30 janvier 1996 qui stipulait également une garantie par le mandataire des pertes pécuniaires et des détériorations immobilières subies par le mandant du fait des locataires.
Le 4 septembre 2000, les locataires de l'immeuble, entrés dans les lieux le 7 mai 1997, ont donné congé pour le 14 décembre suivant mais on remis les clés avant cette date à la société ANI.
L'état des lieux de sortie a été établi par un constat d'huissier du 23 novembre 2000 dont il ressort que les lieux présentaient un certain nombre de dégradations.
La société ANI a adressé deux déclarations de sinistres à son assureur la société SADA, l'une relative à des loyers impayés, la seconde relative à des dégradations constatées dans l'immeuble.
Par acte d'huissier du 22 décembre 2003 Bernard X... a fait assigner la société ANI aux fins de mise en jeu de sa garantie.
Par acte d'huissier du 21 juillet 2004, la société ANI a elle-même appelé en garantie son assureur la société SADA.
Par jugement rendu le 25 avril 2006, le tribunal de grande instance de Senlis a :
- débouté Bernard X... de l'ensemble de ses demandes,
- débouté la société ANI de ses demandes à l'encontre de la société SADA,
- condamné Bernard X... à payer à la société ANI la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné la société ANI à payer à la société SADA la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné Bernard X... aux dépens de l'instance principale,
- condamné la société ANI aux dépens de l'appel en garantie.


Bernard X... a interjeté appel de cette décision le 25 avril 2006.
Par ses dernières conclusions, signifiées le 30 octobre 2006, il demande à la cour d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement et de :
- condamner la société ANI à lui payer la somme de 7 622, 45 euros à titre d'indemnisation des dégradations résultant de la location des lieux aux consorts Y...,
subsidiairement
-condamner la société ANI à lui payer la somme de 6 933, 44 euros à titre d'indemnisation au titre de la perte de loyer,
en toute hypothèse,
- condamner la société ANI à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.


Par ses dernières écritures signifiées le 26 janvier 2007, la société ANI demande à la cour de :
- confirmer le jugement,
à titre subsidiaire, au visa de l'article 1134 du Code civil, si par extraordinaire, elle était condamnée à indemniser Bernard X...,
- condamner la société SADA à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être mises à sa charge au profit de celui-ci,
- condamner Bernard X... ou à défaut la société SADA à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
- condamner Bernard X... ou à défaut la société SADA en tous les dépens.


Par ses dernières écritures signifiées le 30 mai 2007, la société SADA demande à la cour, au visa de l'article L. 114-1 du Code des assurances de :
- déclarer la demande de la société ANI dirigées à son encontre irrecevable par l'effet de la prescription en application des dispositions de l'article L. 114-1 du Code des assurances et subsidiairement la déclarer mal fondée,
très subsidiairement
-dire que sa garantie est plafonnée à la somme de 7 622, 45 euros et qu'une franchise égale à deux mois de loyer, soit 1 853, 17 euros est laissée à la charge de l'assuré,
- condamner la société ANI à lui payer en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile une indemnité de 1 500 euros,
- la condamner aux dépens de son appel en garantie et confirmer le jugement en ce qu'il a mis à sa charge les dépens de première instance, relatifs à l'appel en garantie dirigé à son encontre.
CECI EXPOSE, LA COUR,
Attendu que Bernard X... fait valoir qu'il ressort suffisamment du constat dressé le 23 novembre 2000 que les lieux ont fait l'objet de nombreuses dégradations imputables aux locataires et ont été laissés dans un état lamentable ; que la société ANI doit donc être condamnée à lui payer la somme de 7 622, 45 euros au titre de la remise en état de ces dégradations ;
Attendu que la société ANI fait valoir que les lieux présentaient une usure normale après plus de trois ans d'occupation et que Bernard X... sollicite le remboursement du coût total des travaux qu'il a entrepris sans distinction entre ce qui pouvait résulter d'une utilisation prolongée normale et ce qui pouvait être qualifié de dégradations ; qu'en outre, il ne donne aucune indication sur la surface de sa maison alors que sa garantie est plafonnée en fonction de cette surface ; qu'en toute hypothèse, sa garantie ne saurait être supérieure à la somme de 4 268, 57 euros ;
Attendu, ceci exposé, qu'aux termes d'une annexe au mandat de gestion donné à la société ANI, ce mandataire s'est engagé à garantir Bernard X... des dégradations et destructions des biens immobiliers donnés en location par son intermédiaire, et ce, compte tenu de la vétusté des éléments dégradés ou détériorés conformément à l'article L. 321-1 du Code des assurances ainsi que d'un plafond de garantie défini ainsi qu'il sera dit ci-après ;
Attendu qu'il ressort, d'une part, de l'état des lieux établi à l'entrée des locataires que l'immeuble a été donné en location en bon état et, d'autre part, du procès-verbal de constat dressé le 23 novembre 2000 à la requête de la société ANI que l'immeuble loué aux consorts Y... présentait de nombreuses détériorations et dégradations après le départ de ceux-ci, étant observé que la société ANI avait elle-même requis l'huissier de justice qui a procédé au constat en exposant s'être rendue compte que l'immeuble avait été très dégradé et que l'ensemble des lieux devait être remis en état ;
Que, notamment, l'huissier de justice a constaté des traces de griffures sur environ 50 cm de hauteur sur la porte d'entrée, que dans la salle de séjour, la cuisine, la salle de bains et les trois chambres à coucher les peintures sont noircies, que dans les trois chambres la moquette tachée sur toute la surface est irrécupérable, que dans la cuisine le meuble évier à deux bacs est descellé, que dans toutes les pièces il existe de nombreux trous de cheville, que dans une des chambres le store du châssis Vélux est cassé ;
Attendu que les dégradations et détériorations imputables locataires sont ainsi démontrées ;
Attendu qu'aux termes du contrat liant Bernard X... et la société ANI, la garantie accordée varie selon la surface des locaux loués ; que, si l'appelant ne précise pas la superficie de l'immeuble loué aux consorts Y..., il convient toutefois d'observer que, tant dans le devis versé aux débats devant le tribunal que dans la pièce no11 communiquée devant la cour, il est précisé que la moquette remplacée dans les chambres a une superficie de 40 m ² ; qu'il peut donc en être déduit que l'immeuble qui comporte encore, par ailleurs, une salle de séjour et une cuisine a une superficie comprise entre 51 et 100 m ² ; que la garantie à laquelle Bernard X... peut prétendre s'élève donc à 16 000 francs hors taxe soit 2 439, 18 euros hors taxe, en ce compris l'équivalent de deux mois de loyer lorsque la relocation est impossible sans que des travaux soient au préalable effectués ;
Attendu que, devant la cour, Bernard X... produit un duplicata de la facture no ... en date du 16 mai 2001, qui détaille, d'une part, le coût du lessivage et de la peinture de l'ensemble des murs et plafonds de l'immeuble et le coût de la fourniture et pose de 40 m ² de moquette dans les chambres, soit pour 40 m ² 5 400 francs, ou 823, 22 euros, hors-taxe ;
Que compte tenu d'une vétusté de trois ans et demi, il convient de retenir au titre de la garantie due par la société ANI à Bernard X... pour la détérioration de la moquette des chambres une somme de 576, 25 euros hors taxe ;
Attendu que, compte tenu des dégradations constatées et de la salissure anormale des murs telle qu'elle ressort du procès-verbal de constat du 23 novembre 2000 et du nombre excessif des trous de cheville (vingt-trois dans la salle de séjour, vingt-deux dans la cuisine), étant observé que si quelques trous s'apparentent à une usure normale des lieux, tel n'est pas le cas en l'espèce, de la déduction de la vétusté après plus de trois ans d'usage et du coût du lessivage et de la peinture de l'ensemble de l'immeuble tel qu'il résulte du duplicata de la facture du 16 mai 2001 produit devant la cour, soit, fourniture de la peinture incluse, 42 100 francs ou 6 418, 10 euros, il convient de retenir au titre de la garantie due par la société ANI à l'appelant pour la détérioration des murs de la salle de séjour, de la cuisine et des chambres à coucher la somme de 2 139, 36 euros ;
Attendu, que l'addition de ces sommes dépassant le plafond de garantie, la société ANI sera tenue à l'égard de son mandant à due concurrence de ce plafond, soit la somme de 2 439, 18 euros hors taxe et de 2 573, 33 euros toutes taxes comprises ;
Attendu qu'il convient donc de condamner la société ANI à payer cette somme à Bernard X..., le jugement étant infirmé sur ce point ;
Attendu que Bernard X... ne rapportant pas la preuve d'un plafond de garantie supérieur à celui déterminé par la cour compte tenu des pièces produites devant elle et, ce plafond de garantie étant atteint, il ne peut être alloué aucune somme au titre des pertes de loyer pendant la durée des travaux nécessaires avant toute relocation ;

Attendu que la société ANI fait valoir qu'elle est elle-même assurée auprès de la société SADA pour les détériorations pouvant être constatée dans un immeuble dont elle a la gérance ; qu'elle a procédé à une déclaration de sinistre le 14 décembre 2000 pour les loyers impayés et le 26 janvier 2001 pour les dégradations immobilières ; qu'elle demande donc la garantie de cette société ;
Attendu que la société SADA fait valoir que la demande de la société ANI est prescrite et qu'en outre, elle ne doit pas sa garantie qui ne porte que sur les détériorations immobilières alors qu'en l'espèce les sommes dont Bernard X... demande la garantie correspondent à des travaux de lessivage de peinture qui ne remédient pas à des détériorations immobilières ;
Attendu qu'aux termes de l'article L. 114-1 du Code des assurances, lorsque l'action de l'assuré contre l'assureur a pour cause le recours d'un tiers, le délai de deux ans de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l'assuré ;
Attendu qu'en l'espèce, Bernard X... a fait assigner la société ANI par acte d'huissier du 22 décembre 2003, que la société ANI ayant fait assigner la société SADA le 21 juillet 2004 a agi dans le délai de deux ans ; que son action à l'encontre de son assureur est donc recevable, étant observé que le refus de garantie précédemment opposée par la société SADA à la société ANI ne concernait pas les détériorations constatées dans l'immeuble mais des loyers impayés au titre desquels il n'est formé aucune demande dans la présente instance ;
Attendu que contrairement à ce que soutient la société SADA, en l'absence de toute indication contraire la dégradation des revêtements de sol et de mur (moquette et peinture) correspond aux « dégradations () causé (e) s par le locataire aux Biens immobiliers » assurées par elle étant observé que s'il existe une exclusion pour les dégradations apportées aux aménagements extérieurs, espaces verts, arbres et autres plantations, il n'existe aucune exclusion s'agissant des revêtements intérieurs dont la dégradation, exclusive de l'usure normale, répond à la définition de « dégradations immobilières » ;
Attendu que la société SADA doit donc sa garantie à la société ANI ;


Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de Bernard X... les frais irrépétibles de l'instance ; que la société ANI sera condamnée à lui payer à ce titre une somme de 2 000 euros ; que la société SADA devra également garantir la société ANI de cette condamnation ;
Attendu qu'il serait également inéquitable de laisser à la charge de la société ANI les frais irrépétibles de l'instance ; qu'il lui sera alloué à ce titre une somme de 2 000 euros ;
PAR CES MOTIFS,
Statuant par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement ;
Statuant à nouveau et ajoutant,
Condamne la société ANI à payer à Bernard X... la somme de DEUX MILLE CINQ CENT SOIXANTE-TREIZE EUROS ET TRENTE-TROIS CENTIMES (2 573, 33 euros) au titre de la garantie des détériorations de son immeuble par les locataires ;
Condamne la société ANI à payer à Bernard X... la somme de DEUX MILLE EUROS (2 000 euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne la société SADA à garantir la société ANI des condamnations ci-dessus ;
Condamne la société SADA à payer à la société ANI la somme de DEUX MILLE EUROS (2 000 euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne la société ANI aux dépens de l'instance qui l'a opposée tant devant le premier juge que devant la cour à Bernard X... ;
Condamne la société SADA à garantir la société ANI de cette condamnation ;
Condamne la société SADA aux dépens de l'instance en garantie qui l'a opposée à la société ANI tant devant le premier juge que devant la cour ;
Autorise les avoués de la cause à recouvrer directement ceux des dépens d'appel dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,