RG N : 12/00187

SARL GRAVURE MODERNE DU CENTRE R. VION & FILS représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège.

COMMUNE DE FEYTIAT


Grosse délivrée à
maître CLERC, avocat
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRET DU 20 FEVRIER 2014
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Le VINGT FEVRIER DEUX MILLE QUATORZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :

SARL GRAVURE MODERNE DU CENTRE R. VION & FILS représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège.
Dont le siège social est Zone Industrielle du Ponteix - 87220 FEYTIAT
représentée par la SCP MAURY CHAGNAUD CHABAUD SCP, avocat au barreau de LIMOGES
APPELANTE d'un jugement rendu le 08 FEVRIER 2012 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES

COMMUNE DE FEYTIAT
Hôtel de Ville - Château du - Mas Cerise - 87220 FEYTIAT
représentée par Me Philippe CLERC, avocat au barreau de LIMOGES et par Me SIRAT, avocat au barreau de PARIS.

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Selon avis de fixation du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 12 Décembre 2013 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 24 Janvier 2014. L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 octobre 2013.
A l'audience de plaidoirie du 12 Décembre 2013, la Cour étant composée de Madame Martine JEAN, Président de chambre, de Madame Christine MISSOUX-SARTRAND et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier, Madame le Président a été entendu en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.
Puis Madame Martine JEAN, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 20 Février 2014 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
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Par acte sous seing privé du 29 juin 1977, la commune de FEYTIAT a donné à bail à la S.A.R.L GRAVURES MODERNE DU CENTRE R VION ET FILS ( la S.A.R.L ) une parcelle de 9.829 m² pour une durée de 30 années.
Suite à un congé délivré au preneur le 30 mars 2007 et à la contestation soulevée par ce dernier, le Tribunal de Grande Instance de Limoges a, par jugement, du 14 octobre 2010, dit que le bail dont était titulaire la S.A.R.L relevait des dispositions des articles L et R 145 et suivants du Code de Commerce.
Selon acte du 3 décembre 2010, la commune de FEYTIAT a fait délivrer à la S.A.R.L un congé avec offre de renouvellement pour une durée de 9 années pour le 30 juin 2011 moyennant un loyer calculé sur la base de 10 ¿ le m².
C'est dans ces conditions que, par acte d'huissier de justice du 3 décembre 2010, la Commune de FEYTIAT a fait assigner la S.A.R.L devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Limoges aux fins de voir fixer à 167.093 ¿ le montant du loyer de renouvellement hors taxe et hors charges au 1er juillet 2011 et voir dire que les compléments de loyers consécutifs à cette fixation produiront intérêts au taux légal avec éventuellement capitalisation ; la commune sollicitait subsidiairement l'organisation d'une expertise pour fournir les éléments de fait de nature à déterminer la valeur locative de l'immeuble .
Par jugement du 8 février 2012, le juge des loyers commerciaux a notamment :
- dit que le bail du 29 juin 1977 est renouvelé pour une durée de 9 années,
- dit que la clause d'accession figurant au bail produit ses effets à l'expiration du bail du 29 juin 1977,
- dit que le prix du bail renouvelé sera fixé en fonction de la valeur locative du terrain nu, sans considération des améliorations apportées par le preneur au cours du bail expiré,
- ordonné une expertise confiée à Claire X... avec mission notamment de donner un avis sur la valeur locative du terrain avec consignation à la charge de la commune.
La S.A.R.L GRAVURE DU CENTRE R VION ET FILS a interjeté appel de cette décision selon déclaration du 20 février 2012 .
Les dernières écritures des parties, auxquelles la Cour renvoie pour plus ample information sur leurs demandes et moyens, ont été transmises à al cour les 9 mai 2012 par la S.A.R.L et 5 juin 2012 par la Commune de FEYTIAT;
La S.A.R.L demande à la cour de réformer la décision déférée pour dire que le bail s'est renouvelé pour une durée de 30 années, conformément à l'article 2 de la convention, aux effets du 10 juillet 2011 et de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que la clause d'accession figurant au bail reporte toute accession du propriétaire aux constructions édifiées par le preneur à la fin de la jouissance du locataire, c'est à dire au départ des lieux à son initiative ; elle demande par ailleurs de fixer la valeur locative des immeubles loués à la somme de 2.360 ¿ annuelle, laquelle sera révisée en fonction de l'indice des loyers commerciaux, par périodes triennales. Très subsidiairement, elle sollicite la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a ordonné une expertise et conclut enfin, en toutes hypothèses, à la condamnation de la commune de FEYTIAT à lui payer la somme de 4.000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
La commune de FEYTIAT conclut à la confirmation de la décision déférée en ce qu'il a été jugé que le bail renouvelé aura une durée de 9 années et ordonné une expertise ; elle forme appel incident pour voir juger que l'accession doit s'effectuer sans indemnités, qu'elle n'a pas à assumer la charge des constructions édifiées en cours de bail , voir enfin juger que, dans la détermination du prix du bail renouvelé, il convient de tenir compte des constructions ayant fait accession à la commune .
MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu que le premier juge a exactement considéré, étant acquis que le bail conclu le 29 juin 1977 était un bail commercial soumis aux dispositions des baux commerciaux , que faute de congé valablement délivré à son échéance, il s'était poursuivi pour une durée indéterminée et qu'il était soumis aux dispositions de l'article L 145-9 du Code de Commerce pour ses modalités de résiliation ;
Attendu que la commune ayant le 30 mars 2007 fait délivrer au preneur un congé pour le 30 juin 2011 avec offre de renouvellement pour une période de 9 ans, un nouveau bail a pris effet le 1er juillet 2011 pour une durée de 9 années en l'absence d'accord entre les parties pour une durée plus longue ; que le premier juge a en effet justement relevé à cet égard que lorsqu'un bail a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans, il appartient aux parties, à l'occasion du renouvellement, d'exprimer, ce qui n'a pas été le cas de l'espèce, leur volonté de contracter pour cette même durée, faute de quoi le bail est renouvelé pour une période de 9 ans ; que la S.A.R.L soutient en conséquence à tort que le bail se serait renouvelé pour une nouvelle période de 30 ans au seul motif que le bail initial avait été conclu pour cette durée ;
Attendu que le bail initial prévoyant que "le preneur laissera et abandonnera à la commune de Feytiat toutes les constructions et augmentations qui existeront lors de la fin du bail pour quelque cause qu'elle arrive sans aucune espèce d'indemnités, à l'exception des bâtiments démontables ", c'est à bon droit qu'il a été jugé par le tribunal que la commune de FEYTIAT était devenue propriétaire des constructions réalisées sur le terrain loué ; que la S.A.R.L ne saurait en effet, en présence de cette clause claire et non équivoque, qui ne peut faire l'objet en conséquence d'aucune interprétation, utilement soutenir que l'accession ne pourra intervenir qu'à la cessation des conventions ; que la cessation du bail initial étant intervenue le 29 juin 2007, c'est à cette date que la commune est devenue propriétaire, par accession, des constructions réalisées par le preneur sur la parcelle louée ;
Et attendu, sur l'appel incident, que la clause susvisée, dont les termes avaient déjà été repris par le premier juge, précise expressément que l'accession interviendra "sans aucune espèce d'indemnités" ; qu'il sera ajouté au jugement pour y porter cette précision alors même que cette question ne semble pas avoir fait l'objet de débats entre les parties devant le premier juge ;
Attendu par ailleurs qu'il est acquis que des constructions ont été réalisés par le preneur sur le terrain loué ; que des bâtiments industriels ou commerciaux ne constituent pas des améliorations au sens de l'article R 145-8 du Code de Commerce visé par le premier juge ; qu'ainsi et contrairement à ce qui a été jugé en première instance au visa inexact des dispositions de ce texte, le bail renouvelé étant un nouveau bail, le bailleur peut solliciter la prise en compte des modifications intervenues dans les biens loués pour la fixation du prix du nouveau bail ; que la décision sera en conséquence réformée en ce qu'il a été dit que le prix du bail renouvelé sera fixé en fonction de la valeur locative du terrain nu ;
Attendu que l'appel principal s'avérant non fondé, la cour faisant droit en revanche à l'appel incident, il convient de condamner la S.A.R.L à payer à la commune de FEYTIAT la somme de 1.200 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
REFORME le jugement déféré en ce qu'il a dit que le prix du bail renouvelé sera fixé en fonction de la valeur du terrain nu, sans considération des améliorations apportées par le preneur au cours du bail expiré,
Statuant à nouveau de ce chef,
DIT que le prix du bail renouvelé sera fixé en tenant compte des constructions réalisées sur le terrain au cours du bail initial par la S.A.R.L GRAVURE MODERNE DU CENTRE R VION ET FILS
CONFIRME le jugement pour le surplus, sauf à y ajouter pour préciser que la commune de FEYTIAT n'a pas à payer d'indemnité au titre de l'accession prévue par le bail du 29 juin 1977,
CONDAMNE la S.A.R.L GRAVURE MODERNE DU CENTRE R VION ET FILS à payer à la commune de FEYTIAT la somme de 1.200 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNE la S.A.R.L GRAVURE MODERNE DU CENTRE R VION ET FILS aux dépens de l'appel.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Marie-Christine MANAUD. Martine JEAN.