Numéro 12/
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH-Section 1
ARRET DU 13/ 09/ 2012
Dossier : 10/ 03492
Nature affaire :
Demande en paiement des loyers et des charges et/ ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Gérard X...,
Aline Y...

Patrice Z...
Grosse délivrée le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 13 Septembre 2012, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 15 Mai 2012, devant :
Monsieur BERTRAND, Président
Madame CLARET, Conseiller
Madame BUI-VAN, Conseiller chargé du rapport
assistés de Madame SAYOUS, Greffier, présent à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Monsieur Gérard X...
né le 25 Novembre 1951 à REIMS (51100)
de nationalité Française


40390 SAINTE MARIE DE GOSSE
Madame Aline Y...
née le 13 Août 1953 à PARIS
de nationalité Française


40390 SAINTE MARIE DE GOSSE
représentés par la SCP DUALE/ LIGNEY avocats à la Cour
assistés de Me DEFOS DU RAU, avocat au barreau de DAX

Monsieur Patrice Z...
né le 08 Octobre 1956 à TARBES (65000)

32300 L'ISLE DE NOE
représenté par la SCP RODON avocats à la Cour
assisté de Me DUBOIS, avocat au barreau d'AUCH
sur appel de la décision
en date du 18 MAI 2010
rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE DAX
Vu l'appel interjeté le 6 septembre 2010 par Monsieur Gérard X...à l'encontre du jugement rendu par le tribunal d'instance de Dax, le 18 mai 2010,
Vu l'arrêt rendu le 13 décembre 2011 par la Cour d'Appel,
Vu le rapport de consultation déposé par Monsieur C...
le 9 mars 2012,
Vu les conclusions de Monsieur Gérard X...et Madame Aline Y...en date du 16 avril 2012,
Vu les conclusions de Monsieur Patrice Z... en date du 30 avril 2012,
Vu l'ordonnance de clôture en date du 9 mai 2012 fixant l'audience au 15 mai 2012.
Par arrêt du 13 décembre 2011, auquel il est expressément référé pour le rappel des faits et de la procédure, la Cour d'Appel de Pau a :
- constaté que Monsieur Gérard X...et Madame Aline Y...ont quitté le logement loué le 15 novembre 2010,
- confirmé le jugement rendu le 18 mai 2010 par le tribunal d'instance de Dax en ce qu'il a :
* jugé que Madame Aline Y...n'était pas co-titulaire du bail existant entre Monsieur Patrice Z... et Monsieur Gérard X...,
* débouté Monsieur Gérard X...de sa demande visant à voir Monsieur Patrice Z... rembourser ses frais ou faire des travaux sur l'immeuble,
- pris acte de ce que Monsieur Patrice Z... a adressé le 15 juin 2011, l'ensemble des quittances à Monsieur Gérard X...,
- débouté Monsieur Gérard X...et Madame Aline Y...de leurs demandes visant la délivrance de quittances,
- avant dire droit sur la validité du congé pour vendre, ordonné une consultation aux fins de connaître la valeur vénale du bien immobilier en 2008 et désigné Monsieur Bruno C...pour y procéder,
- partagé la consignation d'un montant de 600  par moitié entre Monsieur Gérard X...et Monsieur Patrice Z...,
- désigné le Conseiller de la Mise en Etat pour connaître de toute difficulté se rapportant à l'exécution de la mesure de consultation,
- fixé la date du dépôt du rapport au 1er Mars 2012,
- dit que les parties pourront conclure au vu de la consultation dans un délai de 15 jours avant l'audience,
- renvoyé l'affaire à l'audience de plaidoirie du 27 mars 2012,
- sursis à statuer sur la validité du congé pour vendre délivré le 28 février 2008, sur le montant éventuel de l'indemnité d'occupation due par Monsieur Gérard X..., sur les dommages et intérêts sollicités par Monsieur Gérard X...et Madame Aline Y...ainsi que sur les demandes visant l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- réservé les dépens.
Monsieur Gérard X...et Madame Aline Y...demandent à la Cour d'Appel :
- de déclarer nul, pour fraude manifeste, le congé signifié par Monsieur Patrice Z..., le 28 février 2008,
- de condamner Monsieur Patrice Z... à payer à Monsieur Gérard X...et Madame Aline Y...la somme de 15 000  à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,
- de condamner Monsieur Patrice Z... à 5000  sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'à tous les dépens.
Monsieur Gérard X...et Madame Aline Y...soutiennent que le prix exorbitant fixé par Monsieur Patrice Z... rend à lui seul frauduleux le congé pour vendre délivré par le bailleur.
Selon eux le rapport déposé par Monsieur C...confirme le bien fondé de cette analyse et le caractère abusif du congé pour vendre délivré par Monsieur Patrice Z..., la valeur du bien retenue par l'expert étant fixée à 244 160  en 2008.
Les appelants soulignent avoir dû quitter les lieux en novembre 2010, avoir subi trois années de procédure et avoir dû rechercher un logement dans l'urgence, et déménager. Ils font également valoir que leur nouveau loyer d'un montant de 850  est supérieur à celui versé à Monsieur Patrice Z..., soit 625 .
Ce préjudice est évalué par eux à la somme de 15 000 .
Monsieur Patrice Z... demande à la Cour d'Appel :
Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées,
- de réformer le jugement dont appel,
- de rejeter le rapport de Monsieur C...,
- de dire et juger que le prix offert par Monsieur Patrice Z... à Monsieur Gérard X...n'était pas manifestement excessif,
- de dire et juger que le congé pour vendre n'était pas frauduleux,
- de dire et juger que Monsieur Patrice Z... a valablement et régulièrement donné congé à Monsieur Gérard X...pour le 1er décembre 2008 pour vente,
- de constater que Monsieur Gérard X...était sans droit ni titre ainsi que Madame Aline Y...depuis le 1er décembre 2008 jusqu'au
15 novembre 2010,
- de valider ledit congé,
- de débouter Monsieur Gérard X...et Madame Aline Y...de l'ensemble de leurs demandes,
- de condamner Monsieur Gérard X...à la somme de 1500  à titre
d'indemnité d'occupation sans droit ni titre par mois à compter du mois de décembre 2008 soit la somme totale de 20 124 ,
- de condamner Monsieur Gérard X...à la somme de 5000  à titre de dommages et intérêts,
- de condamner Monsieur Gérard X...à la somme de 1690  au titre des honoraires de Monsieur D...et Maître E...,
- de condamner Monsieur Gérard X...à verser à Monsieur Patrice Z... la somme de 6000  en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- de condamner Monsieur Gérard X...aux dépens en ce compris de première instance.
Monsieur Patrice Z... soutient que le congé qu'il a délivré était parfaitement valable et régulier, contestant que le prix de vente proposé soit exorbitant.
Monsieur Patrice Z... souligne que Monsieur Gérard X...n'a jamais fait une offre ou contre proposition de prix.
Selon Monsieur Patrice Z... le prix auquel la maison a été mise en vente correspond au prix moyen des immeubles en front de mer offerts à la vente.
Monsieur Patrice Z... conteste les conclusions de Monsieur C..., lui reprochant de n'avoir pas tenu compte de la valeur du terrain entourant la maison, d'avoir limité ses investigations à seulement trois références de biens vendus en 2008 à Tarnos et non à Labenne Océan, de n'avoir pas répondu à ses observations, notamment sur la vente de la maison voisine, et de ne pas avoir utilisé les données produites par lui.
Monsieur Patrice Z... produit à l'appui de ses demandes une estimation faite par l'Agence IMOLIV de Biarritz qui évalue le bien à la valeur marchande de 416 000  à ce jour, une expertise effectuée par Monsieur D...qui évalue le bien à la valeur moyenne de 395 000  en 2008 et de 375 000  à ce jour ainsi qu'une consultation auprès de Maître E..., notaire à MIRANDE, qui mentionne sept références de biens vendus sur Labenne et Labenne Océan en 2008.
Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l'article 455 du Code de Procédure Civile, la Cour entend se référer, pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties, aux dernières de leurs écritures ci-dessus visées.

A titre liminaire la Cour constate que les pièces et conclusions de Monsieur Patrice Z... ont été communiquées le 30 avril 2012, soit avant l'ordonnance de clôture, et que Monsieur Gérard X...et Madame Aline Y...n'ont pas conclu sur ces éléments.
Il est rappelé que la Cour n'a à se prononcer que sur le caractère régulier ou non du congé délivré par Monsieur Patrice Z... et sur les conséquences de ce congé.
Sur le congé délivré par Monsieur Patrice Z...
Le congé délivré par Monsieur Z... peut être considéré comme frauduleux si le prix de vente proposé au locataire est considéré comme exorbitant, et donc manifestement dissuasif pour le locataire.
Il est rappelé que Monsieur Patrice Z... a délivré le 28 février 2008 un congé pour vendre à Monsieur Gérard X...avec effet au 1er décembre 2008, proposant un prix de 400 000 .
Monsieur Gérard X...et Madame Aline Y...ont quitté les lieux le 15 novembre 2010.
Il est patent que le bien a été mis en vente auprès de plusieurs agences immobilières pour un prix moyen de 420 000 , et n'est toujours pas vendu.
La surface habitable mentionnée sur le plan est de 123, 63 m ² en ce compris un cellier de 10, 80 m ² et un garage de 20, 10 m ², outre une terrasse de 20, 10 m ².
Il est rappelé que la surface habitable ne comprend pas les caves, les remises, les garages ou les terrasses.
Le terrain a une surface de 1025 m ².
Monsieur C..., désigné en tant que consultant, a retenu une surface habitable de 92, 73 m ².
Monsieur Bruno C...a estimé la valeur vénale du bien en 2008 à la somme de 244 160 , soit un prix de 2633, 02  au m ².
Monsieur C...décrit le bien sans faire aucune allusion au terrain, et les ventes de référence utilisées ne font mention que des surfaces habitables.
Cependant, il est constant que le terrain fait partie du bien immobilier mais que ce n'est pas sa valeur intrinsèque qui doit être prise en compte.
Monsieur C...au titre des ventes de comparaison en 2008 a utilisé trois ventes sur Tarnos et une vente sur Labenne, et pour 2010, deux ventes sur Tarnos et deux ventes sur Labenne.
Dans sa description du bien, Monsieur C...précise qu'une mise aux normes électriques est à effectuer, sans autres éléments précis.
Monsieur Patrice Z... verse aux débats deux factures de l'entreprise DEPANECLAIR de novembre 2007 afférentes à des travaux électriques ainsi qu'un document dressé par ADOUR DIAGNOSTICS du 7 janvier 2011 duquel il ressort qu'aucune anomalie n'a été détectée sur l'installation électrique,
Monsieur C...a répondu le 5 mars 2012 au dire de Monsieur Patrice Z... en indiquant que l'installation électrique ne comportait pas d'anomalies mais n'était pas conforme aux normes actuelles.
Concernant les autres données produites par Monsieur Patrice Z..., et notamment les éléments relatifs à la vente de la maison voisine, Monsieur C...a répondu que ces éléments étaient inutiles pour effectuer sa mission.
Monsieur Albert D..., expert, est intervenu de manière non contradictoire à la demande de Monsieur Patrice Z..., et a visité le bien le 23 février 2012, soit avant que Monsieur C...ait rendu son rapport.
Si cette expertise n'a pas été faite de manière contradictoire, le rapport a été communiqué à Monsieur Gérard X...et Madame Aline Y..., le 30 avril 2012.
Monsieur D...retient une surface habitable de 103, 53 m ² en tenant compte du cellier mais pas du garage.
Les ventes de référence retenues par Monsieur D...pour 2008 correspondent à des biens situés dans la région de Capbreton, sans plus de précision par l'expert, mais il va pondérer l'estimation retenue pour la fixer à 3450e/ m ².
Monsieur D...retient la possibilité de la réhabilitation du garage en habitation et estime la valeur vénale du bien à la somme de 400 000 .
Pour la méthode de la valeur intrinsèque il retient pour le terrain une valeur de 250 000 , en se basant sur les prix de vente des terrain non bâtis en 2008, et pour le bâti une valeur de 140 000 m ² (1200 / m ²) après pondération pour tenir compte de la vétusté et des travaux nécessaires à la remise en état (et aux normes).
Cependant, page 7 de son rapport, Monsieur D...décrit la maison comme étant en état d'usage et ne fait aucunement mention ni de sa vétusté ni de travaux nécessaires.
La valeur des terrains non bâtis ne peut servir de base pour évaluer la propriété de Monsieur Z..., s'agissant d'une maison avec un terrain et non d'un seul terrain.
C'est la valeur de l'ensemble qui doit être estimée et non celle de la maison plus celle du terrain non bâti.
Pour l'année 2008, Monsieur D...retient une valeur de 395 000 .
Monsieur Patrice Z... reproche à Monsieur C...de ne pas avoir trouvé de références à Labenne, on peut remarquer que Monsieur D...non plus, puisque les ventes de comparaison se trouvent dans la région de Capbreton, sans plus de précision.
Monsieur Patrice Z... produit également une consultation faite auprès de Maître E..., notaire à Mirande (32) qui a relevé les ventes de biens immobiliers sur Labenne en 2008 et 2009.
Cinq références concernent l'année 2008.
La comparaison est difficile à faire car pour quatre références la surface habitable n'est pas mentionnée, les prestations des biens ne sont pas décrites, on ne peut donc pas en tenir compte sans vérifier que ce sont effectivement des biens comparables à la maison de Monsieur Patrice Z....
Monsieur Patrice Z... reproche également à Monsieur C...de ne pas avoir tenu compte de la vente de la maison de son voisin, Monsieur G....
Cette maison a fait l'objet en fait d'une préemption par la mairie pour une somme de
250 000 .
Cette maison a été mise en vente le 30 novembre 2007 pour la somme de 400 000 .
Au vu du mandat de vente produit, il s'agit d'une maison de 110 m ² comprenant notamment un double séjour d'environ 40 m ², avec un terrain de 1493 m ². Le séjour de la maison de Monsieur Patrice Z... a une surface de 20, 80 m ².
En outre, il s'agit du prix de mise en vente et non de la valeur de la maison.
Le courrier que l'agence Abadie Immo adresse à M G...le 13 août 2008 contient une liste de biens en vente sur LABENNE OCEAN, certains biens ne correspondent pas en matière de surfaces, ou de prestations (piscine).
D'autres ont des surfaces plus petites, mais aucune description des prestations n'est mentionnée.
Par ailleurs, il s'agit de prix proposés et non de prix effectifs de vente.
Enfin Monsieur Patrice Z... produit de nouvelles annonces immobilières, datant de 2011 concernant une maison de 145 m ² et deux terrains à bâtir.
L'estimation effectuée par l'Agence IMMOLIV date de 2011 et ne répond donc pas à la question de la valeur du bien en 2008.
Le prix estimé par Monsieur C...correspond tout de même aux prix figurant sur les annonces produites par Monsieur Gérard X...et Madame Aline Y...pour des maisons de surface équivalente et situées dans le même secteur géographique, 224 000 à 288 000  en 2009/ 2010, comme cela ressort de l'arrêt de la Cour rendu le 13 décembre 2011.
Les critiques de Monsieur Patrice Z... envers le rapport de Monsieur C...ne sont pas fondées et l'estimation effectuée par Monsieur C...sera retenue.
Il en résulte que le prix de mise en vente de sa maison par Monsieur Patrice Z... ne correspond pas à la valeur vénale du bien.
Il n'est pas contesté d'ailleurs que Monsieur Patrice Z... n'a pas trouvé acquéreur à ce prix depuis la libération du bien, le 15 novembre 2010.
Il y a lieu donc de considérer que le prix proposé par Monsieur Patrice Z... en 2008, 400 000 , était nettement supérieur à la valeur vénale de ce bien telle que retenue par Monsieur C..., soit 244 160 .
Le prix proposé par Monsieur Z..., très largement au-dessus de la valeur du marché, est donc supérieur de près de 50 % de la valeur de son bien, ce prix est exorbitant au regard de la valeur de ce bien, et manifestement dissuasif.
Le congé pour vendre délivré par Monsieur Patrice Z... est donc frauduleux et le jugement rendu par le tribunal d'instance sera infirmé en ce qu'il a déclaré régulier le congé délivré par Monsieur Patrice Z....
Sur les conséquences du caractère frauduleux du congé
Le jugement rendu par le tribunal d'instance de Dax sera donc également infirmé en ce qu'il a fixé une indemnité d'occupation à la charge de Monsieur Gérard X...qui en tant que locataire restait redevable d'un loyer qu'il a payé.
Le jugement sera également infirmé en ce qu'il a condamné Monsieur Gérard X...à payer à Monsieur Patrice Z... une somme de 1500  à titre de dommages et intérêts.
Madame Aline Y...n'était pas liée contractuellement à Monsieur Z..., elle ne peut donc se prévaloir d'un préjudice causé par le congé frauduleux délivré par Monsieur Z... en tant que bailleur.
Elle n'a pas été destinataire du congé pour vendre.
Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts fondée sur la délivrance de ce congé.
Le caractère frauduleux du congé a causé un préjudice certain à Monsieur Gérard X..., qui a dû quitter le logement loué, effectuer des recherches pour trouver un logement et déménager.
Par contre, Monsieur Gérard X...n'a pas quitté les lieux dans l'urgence, contrairement à ce qu'il affirme dans ses écritures, et a eu le temps de trouver un autre logement, puisqu'il est effectivement parti le 15 novembre 2010.
Le fait que le loyer payé actuellement par Monsieur Gérard X...et Madame Aline Y...soit supérieur à celui qu'ils versaient auparavant n'est pas de la responsabilité de Monsieur Patrice Z....
Aucun justificatif n'est produit par Monsieur Gérard X...à l'appui de sa demande de dommages et intérêts.
Le préjudice de Monsieur Gérard X...sera estimé à la somme de 5000 .
Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile
Le jugement de première instance sera infirmé en ce qu'il a condamné Monsieur Gérard X...à payer à Monsieur Patrice Z... la somme de 1000  au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens.
Madame Y...sera déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile, elle n'était pas locataire de Monsieur Z... et ne pouvait pas engager une action pour voir annuler le congé qui avait été délivré à son concubin.
L'équité commande qu'en première instance, Monsieur Patrice Z... soit condamné à verser à Monsieur Gérard X...la somme de 800  sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
En appel, Monsieur Patrice Z... condamné aux dépens ne peut prétendre à aucune indemnité au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
L'équité commande que Monsieur Patrice Z... soit condamné à payer à Monsieur Gérard X...la somme de 1000  sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Monsieur Patrice Z... sera débouté de sa demande visant la prise en charge du coût des interventions de Monsieur D...et de Maître E...par Monsieur Gérard X....
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire en dernier ressort
Vu l'arrêt rendu par la Cour d'Appel de Pau, le 13 décembre 2011,
Vu le rapport déposé par Monsieur C...,
INFIRME le jugement rendu par le tribunal d'instance de Dax le 18 mai 2010 en ce qu'il a :
- dit que Monsieur Patrice Z... a régulièrement donné congé à Monsieur Gérard X...pour vente pour le 1er décembre 2008 et qu'à ce jour Monsieur Gérard X...est sans droit ni titre sur l'immeuble,
- dit que Monsieur Gérard X...et tout occupant de son chef (Madame Aline Y...) devront quitter les lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi, ils seront expulsés au besoin avec le concours de la force publique, mais que cependant, à défaut de départ volontaire, cette expulsion ne pourra avoir lieu qu'après un commandement de quitter les lieux notifié par huissier qui accorde un délai de deux mois à l'occupant pour quitter le logement,
- dit qu'à compter de décembre 2008, Monsieur Gérard X...doit régler une indemnité d'occupation égale au montant du loyer retenu par le tribunal d'instance de Dax en juillet 2007 (625 ) avec indexation annuelle,
- condamné Monsieur Gérard X...à régler à Monsieur Patrice Z... la somme de 1500  de dommages et intérêts outre la somme de 1000  au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamné Monsieur Gérard X...aux entiers dépens.
Et statuant de nouveau :
- DIT que le congé délivré pour vendre par Monsieur Patrice Z... à Monsieur Gérard X...le 28 février 2008 est frauduleux,
- DIT que le congé délivré pour vendre par Monsieur Patrice Z... à Monsieur Gérard X...le 28 février 2008 est nul et de nul effet,
- DEBOUTE Monsieur Patrice Z... de sa demande d'indemnité
d'occupation,
- DEBOUTE Madame Aline Y...de sa demande de dommages
et intérêts,
- CONDAMNE Monsieur Patrice Z... à payer à Monsieur Gérard X...la somme de 5000  à titre de dommages et intérêts,
- DEBOUTE Monsieur Gérard X...pour le surplus,
- CONDAMNE Monsieur Patrice Z... à payer à Monsieur Gérard X...la somme de 800  sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Y ajoutant,
DEBOUTE Monsieur Patrice Z... de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile,
DEBOUTE Monsieur Patrice Z... de sa demande visant la prise en charge du coût des interventions de Monsieur D...et de Maître E...par Monsieur Gérard X...,
CONDAMNE Monsieur Patrice Z... à payer à Monsieur Gérard X...la somme de 1000  sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNE Monsieur Patrice Z... aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût de la consultation confiée à Monsieur C....
AUTORISE les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision.
Arrêt signé par Monsieur BERTRAND, Président, et par Madame DAL-ZOVO, greffier en chef, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIERLE PRESIDENT