COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 12/11/2020
la SCP LAVAL - FIRKOWSKI
ARRÊT du : 12 NOVEMBRE 2020
No : 217 - 20
No RG 19/02988
No Portalis DBVN-V-B7D-GARG
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de BLOIS en date du 27 Juin 2019
PARTIES EN CAUSE
APPELANTES :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265251032730610
Madame H... V...
née le [...] à ESPINHO (PORTUGAL)


Ayant pour avocat Me Joanna FIRKOWSKI, membre de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat au barreau d'ORLEANS
La SCI [...]
Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [...]

Ayant pour avocat Me Joanna FIRKOWSKI, membre de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat au barreau d'ORLEANS
D'UNE PART
INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé No: -/-
Madame U... E... épouse B...
née le [...] à CIHANBEYLI (TURQUIE)


Défaillante
Monsieur N... B...
né le [...] à CIHANBEYLI (TURQUIE)


Défaillant
- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265248731729493
S.A.R.L. RETRO BAR


Ayant pour avocat Me Sandrine AUDEVAL, avocat au barreau de BLOIS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 23 Août 2019
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 27 Août 2020
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du 24 SEPTEMBRE 2020, à 14 heures, Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, en son rapport, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile.
Après délibéré au cours duquel Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel D'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :
Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Nathalie MICHEL, Conseiller,
Greffier :
Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,

Prononcé publiquement par arrêt de défaut le 12 NOVEMBRE 2020 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :
Selon acte notarié du 29 mai 2009, Mme H... I... (Mme V... ) a acquis, [...] , cadastré section [...]  et [...], un immeuble divisé en deux parties, l'une servant d'habitation à Mme V... et l'autre, sur l'arrière de l'immeuble, à son activité professionnelle (salon de toilettage pour chiens), ce fonds bénéficiant d'un "droit de communauté au passage" sur une cour cadastrée section [...] , pour l'accès à la partie arrière de l'immeuble.
Selon acte notarié du 19 janvier 2015, la SCI [...] dont Mme V... est co-gérante, a acquis les biens immobiliers situés [...] , cadastrés section [...] , [...], [...] et [...].
En vertu d'un acte notarié du 1er avril 2014, M. N... B... et Mme U... E... épouse B... (M et Mme B...) sont titulaires d'un bail à usage de commerce et d'habitation sur l'immeuble situé au [...] et cadastré section [...] , [...], [...], [...] et les droits et servitudes y attachés, les lieux loués étant destinés à une activité de bar, petite brasserie, événementiels et animation de soirée et comprenant un rez de chaussée, un étage, un grenier, un cellier, un débarras, un jardin et une cour commune avec une entrée en façade.
Se prévalant de ce que les époux B... se seraient appropriés la cour commune, Mme V... et la SCI [...] ont, par exploit d'huissier en date du 13 octobre 2015, assigné M. et Mme B... devant le Tribunal de céans, aux fins d'obtenir principalement la résiliation du bail commercial liant la SCI [...] et M. et Mme B..., aux torts exclusifs des locataires, et leur condamnation à procéder à l'enlèvement de tous les éléments servant de structure à la terrasse implantée sur la parcelle [...]  et de tout matériel de café pouvant s'y trouver et ce dans les 48 heures de la signification du jugement à intervenir et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard.
Par acte notarié du 26 février 2016, les époux B... ont vendu leur fonds de commerce comprenant notamment le droit au bail, à la SARL Rétro Bar.
Par acte du 1er juin 2016, Mme V... et la SCI [...] ont appelé la SARL Rétro-Bar en la cause afin d'obtenir principalement, la résiliation du bail commercial liant la SCI [...] à la SARL Rétro Bar aux torts exclusifs de celle-ci, sa condamnation à leur verser une somme de 1000 euros à titre d'indemnité d'occupation à compter du mois de la signification du jugement à venir et à procéder à l'enlèvement de tous les éléments servant de structure à la terrasse implantée sur la parcelle [...]  et de tout matériel de café pouvant s'y trouver et ce dans les 48 heures de la signification du jugement à intervenir et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
Par jugement du 27 juin 2019, le tribunal de grande instance de Blois a :
Rejeté l'exception de nullité de l'assignation soulevée par M. B...,
Déclaré Mme H... V... irrecevable en ses demandes ;
Débouté la SCI [...] de toutes ses demandes ;
Débouté M et Mme B... de leurs demandes reconventionnelles ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile au profit des parties demanderesses ;
Condamné Mme H... V... et la SCI [...] à payer à M. N... B... et Mme U... E... épouse B... la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Condamné Mme H... V... et la SCI [...] à payer à la SARL Rétro Bar la somme de 2 000 € au titre de
l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Condamné Mme H... V... et la SCI [...] aux dépens.
Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu principalement :
- que la cour commune faisant partie des biens donnés à bail selon le contrat de bail du 30 mai 2003 en page 2, il ne peut être reproché aux preneurs d'y exploiter une terrasse pour les besoins de leur activité de bar,
- qu'il ressort du constat d'huissier du 22 octobre 2015 que l'utilisation de la terrasse litigieuse n'empêche pas l'accès vers l'immeuble de la SCI situé à l'arrière et que les 3 pièces situées au première étage de l'immeuble objet du bail commercial ne sont pas utilisées pour les besoins de l'activité commerciale du preneur.
Mme V... et la SCI [...] ont formé appel de la décision par déclaration du 23 août 2019 en intimant la société la SARL Rétro-Bar et M et Mme B... et en critiquant le jugement en ce qu'il a :
- déclaré Mme V... irrecevable en ses demandes ;
- débouté la SCI [...] de toutes ses demandes ;
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des parties demanderesses ;
- condamné Mme V... et la SCI [...] à payer à M et Mme B... la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme V... et la SCI [...] à payer à la SARL Rétro Bar la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme V... et la SCI [...] aux dépens.
Dans leurs dernières conclusions du 21 août 2020, ils demandent à la cour de :
Dire recevable et bien fondé, l'appel interjeté par la Société [...] et Mme H... V... à l'encontre d'un jugement rendu le 27 juin 2019 par le Tribunal de Grande Instance de Blois.
Y faisant droit,
Réformer cette décision en ce qu'elle a :
- déclaré Mme V... irrecevable en ses demandes ;
- débouté la SCI [...] de toutes ses demandes ;
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des parties demanderesses ;
- condamné Mme V... et la SCI [...] à payer à M et Mme B... la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme V... et la SCI [...] à payer à la SARL Rétro Bar la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme V... et la SCI [...] aux dépens.
Statuant à nouveau,
Vu l'article 1184 ancien du Code civil,
Vu les pièces versées aux débats,
Prononcer la résiliation du bail commercial liant la SCI [...] à la SARL Rétro Bar, aux torts exclusifs de cette dernière.
En conséquence,
Ordonner l'expulsion de la SARL Rétro Bar et de tous occupants de son chef des lieux loués situés [...] et ce dans un délai de huitaine suivant la signification de l'arrêt à intervenir, avec l'assistance d'un huissier, d'un serrurier et de la force publique si besoin est.
Condamner la SARL Rétro Bar à verser à la SCI [...] une somme mensuelle de 1 000 € à titre d'indemnité d'occupation à compter du mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir.
Condamner solidairement M. N... B... et Mme U... E... épouse B... ainsi que la SARL Rétro Bar à procéder à l'enlèvement de tous les éléments servant de structure à la terrasse implantée sur la parcelle [...]  (poteaux, éléments de toiture, éléments muraux etc
) et de tout matériel de café pouvant s'y trouver, dans un délai de 48 heures suivant la signification de l'arrêt à intervenir et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard.
Condamner solidairement M. N... B... et Mme U... E... épouse B... ainsi que la SARL Rétro Bar à verser à la SCI [...] et à Mme H... V... la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts.
Débouter M. N... B... et Mme U... E... épouse B... de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.
Dire et Juger la SARL Rétro Bar mal fondée en son appel incident.
La déclarer tant irrecevable que mal fondée en ses demandes et l'en débouter.
Condamner solidairement M. N... B... et Mme U... E... épouse B... ainsi que la SARL Rétro Bar à verser à la SCI [...] et à Mme H... V... la somme de 3 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en remboursement des frais irrépétibles exposés en première
instance et la somme de 3 500 € en remboursement des frais irrépétibles exposés en appel.
Les Condamner solidairement aux entiers dépens de première instance et d'appel et accorder, en ce qui concerne ces derniers, à la S.C.P. Laval-Firkowski, le droit prévu à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Les appelants font valoir que la parcelle [...]  qui fait partie des biens loués est affectée à un usage de cour commune ainsi qu'il ressort de l'acte de vente du 19 janvier 2015, du bail conclu le 30 mai 2003 et de l'acte du 1er avril 2014 contenant cession de bail commercial, et que pourtant, la SARL Rétro bar en fait un usage privatif empêchant tout passage sur la cour. Ils en déduisent que le tribunal s'est trompé car dès lors que la cour est mentionnée dans le bail comme cour commune et n'est pas destinée à l'usage privatif du preneur, ce dernier ne peut y exploiter une terrasse ou en faire un parking pour les besoins de son activité et l'usage de ses clients. Ils ajoutent qu'ils subissent de nombreuses incivilités de la part des exploitants du bar rendant la vie impossible.
Ils indiquent aussi que le premier étage est à usage de salle de jeux alors que selon le bail, il devait être à usage d'habitation et que le preneur a réalisé des travaux au rez de chaussée sans autorisation de son bailleur, n'entretient pas la parcelle [...] qui fait pourtant partie de l'assiette du bail, n'a pas réglé les loyers de mars et avril 2020 malgré une proposition d'étalement faite par le bailleur et restée sans réponse, n'a pas non plus réglé la taxe foncière, ce qui a donné lieu à la délivrance d'un commandement de payer infructueux et à une assignation pour une audience du 25 août 2020. Ils en déduisent que l'ensemble des manquements de la SARL Rétro bar à ses obligations justifie la résiliation du bail à ses torts exclusifs.
Ils s'opposent à la demande de dommages et intérêts reconventionnelle qui n'a pas été formée en première instance et est irrecevable car nouvelle et précisent qu'en tout état de cause, ils n'ont jamais refusé d'effectuer les travaux leur incombant et ont demandé des devis qui n'ont pu être effectués, la SARL Retro bar ayant refusé l'accès aux entreprises intervenantes.
Mme T...  soutient qu'elle est recevable à solliciter des dommages et intérêts compte tenu du préjudice considérable qu'elle subit du fait du comportement du preneur, notamment concernant son activité professionnelle, sa clientèle ne pouvant de fait se rendre au sein de son salon de toilettage.
La société Rétro-Bar demande à la cour, par dernières conclusions du 18 aout 2020 de:
Déclarer recevable et bien fondée la SARL Rétro Bar en ses demandes,
Et y faisant droit,
Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Blois le 27 Juin 2019 en toutes ses dispositions,
Débouter Mme V... et la SCI [...] de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de la SARL Rétro-Bar.
A titre reconventionnel,
Condamner solidairement Mme V... et la SCI [...] à payer à la SARL Rétro-Bar la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement des articles 1231-1 et suivant du code civil.
En tout état de cause,
Condamner solidairement Mme V... et la SCI [...] à payer à la SARL Rétro-Bar la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, en cause d'appel,
Condamner Mme V... et la SCI [...] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
L'intimée fait valoir que les pièces sur lesquelles se fondent les appelants ne concernent que M et Mme B... et qu'ils ne démontrent pas qu'elle n'exploiterait pas les locaux conformément au bail. Elle indique qu'elle n'exploite pas le premier étage que ce soit à usage d'habitation ou autre, ainsi qu'il résulte d'un constat d'huissier du 2 décembre 2019 car le premier étage a subi un dégât des eaux pour lequel la SCI et Mme V... ont été indemnisés mais refusent d'effectuer les travaux de remise en état.
Elle indique contester catégoriquement empêcher l'accès à la cour commune à sa voisine et ignorer à qui appartiennent les véhicules mentionnés dans les attestations qui sont produites par les appelants et sont toutes identiques ce qui montre qu'elles ont été établies pour les besoins de la cause. Elle ajoute qu'au surplus la présence de ces véhicules n'empêche pas l'accès au domicile de Mme T...  et qu'il n'y aucune barrière ni installation empêchant le passage. Elle observe que les plaintes déposées par Mme T...  datent de 2012 à 2015 et sont antérieures à la vente du fonds de commerce et que la plainte déposée en juillet 2020 ne peut être prise en compte, son gérant n'ayant pas encore été entendu, l'enquête étant en cours.
Elle conteste exploiter la cour commune à des fins commerciales tout en relevant que le bail lui permettrait de le faire puisque la cour commune se trouve dans l'assiette du bail et que la terrasse en dur existait bien avant son arrivée dans les lieux. Elle sollicite des dommages et intérêts, ne pouvant exploiter l'étage en l'absence de réalisation des travaux incombant à la bailleresse.
Il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits ainsi que de leurs moyens et prétentions.
M et Mme B... auxquels la déclaration d'appel a été signifiée par acte du 25 novembre 2019 délivré à chacun d'eux par dépôt en étude n'ont pas constitué avocat.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 27 août 2020.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Au terme de l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
Selon l'article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement, dans ce cas le contrat n'est point résolu de plein droit, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.
La SCI 60 formule plusieurs griefs à l'encontre de la société Rétro Bar.
Elle lui reproche à titre principal de faire de la cour commune cadastrée section [...]  un usage privatif non compatible avec la désignation de cour commune figurant dans le bail. Mais elle évoque aussi en page 12 de ses conclusions d'autres griefs tenant au fait que le preneur ferait un usage commercial du premier étage alors qu'il est prévu à usage d'habitation dans le bail, aurait réalisé des travaux sans autorisation, n'entretiendrait pas la parcelle cadastrée [...] , commettrait par le biais de son gérant des incivilités et des violences, ne justifierait pas être assurée au titre de son activité professionnelle et enfin ne paierait pas les taxes foncières, les parties précisant qu'une assignation a été délivrée devant le juge des référés de Blois à la suite d'un commandement de payer resté infructueux et qu'il doit être statué sur ce litige le 25 août 2020.
Dès lors que la SCI 60 demande dans le dispositif de ses conclusions la résiliation du bail aux torts exclusif de la SARL Rétro bar, sans autre précision, la cour d'appel est saisie de l'ensemble des griefs évoqués à l'appui de cette demande et peut être amenée à se prononcer sur chacun d'eux, sauf renonciation de la SCI 60 à certains de ces greifs, y compris sur le grief tiré du non paiement des taxes foncières, et bien qu'une instance ait été diligentée en référé, la cour de céans statuant en qualité de juge du fond sur la résiliation du bail au vu de l'ensemble des griefs soulevés.
Or, sur ce grief tenant au non paiement des charges foncières, la cour ne dispose pas de tous les éléments utiles, notamment la décision rendue récemment par le juge des référés, le commandement de payer et toutes pièces utiles pour statuer au fond, ainsi que les observations des parties sur ce point devant le juge du fond, notamment à la suite de la décision du juge des référés.
Il convient en conséquence, avant dire droit sur toutes les demandes, de réouvrir les débats sur cette seule question.
Les dépens seront réservés.
PAR CES MOTIFS

AVANT DIRE DROIT sur l'ensemble des demandes,
Ordonne la réouverture des débats afin de permettre aux parties de former toutes observations utiles sur le paiement ou le non paiement des taxes foncières et ses conséquences au regard de la demande de résiliation du bail, et de produire la décision du juge des référés de Blois rendue dans le cadre d'une procédure en constatation des effets de la clause résolutoire, ainsi que tous les justificatifs utiles à l'appui de leurs observations ;
- Ordonne la ré-ouverture des débats sur ce seul point à l'audience collégiale de la deuxième chambre civile de la cour le 17 décembre 2020 à 14 heures 00 ;
- Réserve les dépens.
Arrêt signé par Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT