Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2- Chambre 1
ARRET DU 12 JUIN 2012
(no 177, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/ 18252
Décision déférée à la Cour :
sentence du 29 août 2011 rendue par l'arbitre unique désigné par le Bâtonnier de l'ordre des avocats de PARIS-no 740/ 213387
DEMANDERESSE AU RECOURS
Mademoiselle Nathalie X...

75008 PARIS
assistée de la SCP BROQUET DEPONDT ASSOCIES (Me Jérôme DEPONDT) (avocats au barreau de PARIS, toque : P0042)
DÉFENDERESSE AU RECOURS
Madame Z...

et encore ... 75116 PARIS
assistée de la SELARL Hervé CHEMOULI Conseil (Me Hervé CHEMOULI) (avocats au barreau de PARIS, toque : B0259)
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile et en application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 mai 2012, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Brigitte HORBETTE, conseiller faisant fonction de président chargé du rapport, en présence de Madame GUEGUEN, conseiller
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Brigitte HORBETTE, conseiller faisant fonction de présidentMadame GUEGUEN, conseiller
Madame Marguerite-Marie MARION, conseiller venu d'une autre chambre pour compléter la cour en application de l'ordonnance de roulement portant organisation des services de la cour d'appel de Paris à compter du 2 janvier 2012, de l'article R 312-3 du Code de l'organisation judiciaire et en remplacement d'un membre de cette chambre dûment empêché
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Noëlle KLEIN

- rendu publiquement par Madame Brigitte HORBETTE, Conseiller faisant fonction de président
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
-signé par Madame Brigitte HORBETTE Conseiller faisant fonction de président et par Mme Noëlle KLEIN, greffier à qui la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
**********
Mme X..., avocat qui était titulaire d'un bail portant sur un appartement situé..., a mis deux bureaux à disposition de Mme Z..., sa consoeur, par " convention d'occupation précaire " pour une période allant du 1er juillet au 31 décembre 1998, moyennant un paiement mensuel de 9 000 francs " révisable chaque année en fonction de l'indice de la construction " auxquels s'ajoutent des participations à certains frais. La convention prévoyait sa " caducité " à défaut de payement d'une seule mensualité et la libération des lieux.
Les parties ont conclu le 10 février 2000 une nouvelle " convention d'occupation " précisant qu'elle faisait suite à la précédente pour la période du 1er mars 2000 au 28 février 2003, moyennant un paiement mensuel de 10 000 francs (1 524 ) et incluait un préavis de six mois en cas de non reconduction par l'une ou l'autre.
Mme Z... est cependant restée dans les lieux et s'est acquittée des sommes que lui facturait Mme X..., correspondant à des loyers et autres charges, jusqu'en mai 2010 où, ayant appris l'existence des différends qui avaient opposé celle-ci à d'autres " sous-locataires " et le reversement par elle de trop perçus, elle a cessé tout paiement et s'en est expliquée par deux lettres recommandées avec demande d'avis de réception qu'elle lui a adressées, lui réclamant les sommes de 50 000 puis de 100 680, 38  qu'elle estime avoir payé indûment depuis 1998.
Faute d'obtenir de réponse à ces deux missives, Mme Z... a saisi de la difficulté le bâtonnier du barreau de Paris par lettre du 5 janvier 2011. La médiation tentée n'a pas abouti.
Mme X... ayant donné congé à son bailleur le 4 mars 2011, a informé Mme Z... de ce qu'elle devait libérer les lieux pour le 7 juin 2011. Mme Z... a alors saisi le même bâtonnier d'une demande d'arbitrage par lettre du 18 mars 2011.
Les parties ont signé une lettre de mission en date du 29 avril 2011 par lequel elles ont chargé le bâtonnier du barreau de Paris de statuer à charge d'appel.
Par sentence arbitrale du 29 août 2011, le bâtonnier du barreau de Paris a :
condamné Mme X... à payer à Mme Z... la somme de 74 277, 39  TTC, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2010, représentant la compensation entre celle de 95 005, 62  TTC due par la première à la seconde pour le trop perçu et celle de 20 728, 23  TTC due par Mme Z... pour les " consommables ",
débouté Mme Z... de ses demandes tenant à la restitution de la somme de 7 901, 53  TTC réclamée pour un trop versé relatif à l'usage du photocopieur, à la nullité du congé et à son maintien dans les lieux, à la restitution de son dépôt de garantie et à des dommages et intérêts,
débouté les deux parties de leurs demandes de frais irrépétibles,
s'est déclaré incompétent pour ordonner l'exécution provisoire,
liquidé à la somme de 8 400  HT le montant des frais d'arbitrage qu'il a partagés par moitié.
CECI ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR,
Vu l'appel de cette sentence par Mme X... en date du 27 septembre 2011,
Vu ses dernières conclusions déposées le 11 mai 2012, soutenues oralement à l'audience, selon lesquelles, poursuivant la réformation partielle de la sentence, elle demande,
à titre principal, de débouter Mme Z... de sa demande en répétition de l'indu,
à titre subsidiaire de la déclarer mal fondée à réclamer répétition des sommes versées antérieurement à mars 2006,
très subsidiairement de lui accorder les plus larges délais de paiement,
" pour le surplus " de confirmer la sentence, de condamner Mme Z... à lui payer la somme de 22 309, 48  représentant le sous-loyer de juillet 2011, qui n'a pas été payé depuis la sentence,
en tout état de cause de la débouter de toutes ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 5 000  au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Vu les dernières conclusions, soutenues oralement à l'audience, déposées le 14 mai 2012, par lesquelles Mme Z... sollicite :
l'infirmation partielle de la sentence, la compensation des sommes restituées à Mme Z... avec celles qu'elle resterait devoir et dont elle se reconnaît débitrice, savoir celles de 7 932, 72  HT de loyers facturés en 2010 et impayés, de 2 644, 24  de loyers facturés et impayés pour 2011, de 5 288, 48  de loyers impayés pour mars à juin 2011 qui n'avaient pas été facturés, déduction faite du dépôt de garantie de 2 744, 08 , majoré des intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2011, le rejet de la prescription faute de reddition préalable,
l'exécution provisoire et le prononcé d'une caution,
subsidiairement, la désignation d'un expert pour faire le compte entre les parties et rectifier les mètres carrés occupés par référence aux deux procédures engagées par des confrères,
infiniment subsidiairement, au constat du non respect du délai contractuel de prévenance pour quitter les lieux, annuler le congé ou ne lui faire produire effet qu'à compter du 17 septembre 2011,
en tout état de cause l'infirmation de la sentence qui ne lui a pas accordé de dommages et intérêts alors qu'elle a subi divers préjudices du fait du congé et de ses conditions, qui a partagé par moitié les frais d'arbitrage, lui " allouer " à ce titre la somme de 30 000 ,
la condamnation de Mme X... à lui payer la somme de 5 000  au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Considérant que Mme X... fait essentiellement valoir que la convention critiquée a été librement consentie entre elles et le montant du sous-loyer arrêté d'un commun accord, ce qui avait force obligatoire en application de l'article 1134 du code civil et correspondait à l'adresse, la qualité de l'immeuble et la surface louée, l'arbitre n'ayant pas compétence pour apprécier le montant d'un loyer et la méconnaissance de principes ne pouvant donner lieu qu'à des sanctions disciplinaires ; que subsidiairement l'action est prescrite sauf pour les sommes versées depuis le 27 février 2006 ; que les chiffres retenus, au sujet de la surface totale et de la surface occupée, sont inexacts et que les parties s'étaient entendues sur un calcul différent qui s'est traduit par des loyers différents à compter de 2010 ; que la réclamation ne peut donc porter sur plus que 26 005, 74  TTC sous réserve de compensation avec la somme de 20 728, 23  de loyers impayés des mois de juin à décembre 2010 et janvier à juillet 2011 soit 1 322, 12  mensuels, chiffre sur lequel les parties sont d'accord le différend ne portant que sur les consommables ; que sa situation financière délicate conduit à lui accorder des délais de paiement à titre subsidiaire ;
Que Mme Z..., rappelant des pressions et agressions dont elle avait été victime de la part de membres de la famille de Mme X... au lendemain de la sentence ainsi que les contentieux qui l'ont opposée à d'autres membres du cabinet dont l'un a abouti à un arrêt de la cour qui lui était favorable et le fait que les justifications des sommes dues par elle ne sont toujours pas fournies, soutient, pour l'essentiel, que son action est bien fondée car le prix de son sous-loyer ne peut excéder celui dû au principal, ainsi qu'il a été décidé dans une affaire ayant opposé Mme X... à un autre confrère, qu'aucun justificatif exploitable n'est fourni, des sommes étant en outre comptées HT et d'autres TTC, qu'elle opère divers calculs faisant ressortir ce qu'elle doit effectivement, que la prescription ne court qu'à compter du jour où elle a eu connaissance des trop versés selon l'article 2224 du code civil, ce qui est arrivé tard puisque " tout était caché par Mme X... ", ce qu'elle continue à faire, que d'ailleurs aucune reddition de comptes n'a jamais eu lieu, qu'elle a toujours été de mauvaise foi, ne payant même pas son bailleur principal, que la rupture de la sous-location a été brutale, qu'elle détaille son préjudice ;
Considérant que si, comme le fait valoir Mme X..., la méconnaissance d'un des principes essentiels sur lesquels repose la profession d'avocat constitue une faute déontologique susceptible de faire l'objet d'une sanction disciplinaire, mais ne peut remettre en cause une convention librement discutée et conclue dans le strict respect des dispositions légales, il n'empêche que l'action conduite par Mme Z... n'a pas pour objet d'obtenir la nullité des conventions passées mais la répétition de sommes indûment versées par elle en application desdites conventions ; que cette action est donc, comme l'a dit le bâtonnier, recevable, étant précisé que le fondement retenu ne sera pas l'article 1. 3 du règlement intérieur mais l'article 1235 du code civil ; que si, en effet, comme l'indique l'appelante, il n'appartient pas à la cour de dire si un sous-loyer est trop élevé, elle ne peut pas plus, comme elle l'y invite, se faire juge de la qualité de l'emplacement pour décider qu'il est approprié ; qu'il lui incombe, en revanche, de décider, au vu des pièces versées, si le montant du sous loyer ouvre droit à restitution s'il excède celui du loyer principal, en application du principe selon lequel les conventions doivent s'exécuter de bonne foi ;
Considérant sur ce point que l'arbitre, s'appuyant sur un document établi sous l'égide de la commission de l'exercice en groupe de l'ordre des avocats au Barreau de Paris à l'occasion d'un litige ayant opposé Mme X... à d'autres de ses confrères à qui elle avait également sous-loué des bureaux, non contesté, a relevé que Mme Z..., qui occupait 16, 19 % de la surface totale, payait 25, 47 % du loyer principal ; qu'il en a justement déduit un trop perçu par Mme X... justifiant l'action en répétition ;
Considérant que Mme X... invoque à son profit la prescription de l'action pour les loyers antérieurs à 2006 au motif qu'il s'agit de créances à exécution successive ; que toutefois la prescription n'ayant vocation à courir qu'à compter du moment où celui contre lequel on prescrit a connu l'existence de son droit et Mme Z... n'ayant acquis cette connaissance qu'à l'occasion du présent litige, la prescription invoquée ne lui est pas opposable ;
Considérant sur le montant des sommes dues, que Mme X... reproche essentiellement à l'arbitre d'avoir pris en compte une surface occupée insuffisante (de 1, 33 m ²) alors que les parties étaient convenues d'une autre à partir de 2010 et que le chiffre tient compte de son propre loyer dont elle fournit le détail dans un tableau en pièce 8 ;
Considérant cependant que ce tableau, établi par elle, n'est assorti d'aucune pièce permettant d'en accréditer la légitimité, qu'il n'est par ailleurs pas concordant avec les pièces qu'elle verse concernant le montant de son propre loyer, les quittances produites étant, au demeurant, sporadiques ; que, pas plus que devant le bâtonnier, elle ne met donc la cour en situation de comprendre ses calculs qui ne reposent sur aucun élément tangible, de sorte qu'elle est mal fondée à critiquer la solution que l'arbitre a retenue ;
Considérant dans ces conditions que, faute par Mme X... de s'opposer utilement aux revendications légitimes, puisque reposant sur des pièces qu'elle ne conteste pas, de Mme Z..., la sentence dont appel ne pourra qu'être confirmée pour les motifs retenus par elle, sans donc qu'il soit fait droit à l'intégralité des demandes de Mme Z... qui, dans ses calculs, avait intégré, et continue de le faire, des sommes qu'elle avait réglé sans justificatifs mais dont le bâtonnier a constaté, sans être démenti, qu'elle n'avait jamais émis la moindre protestation ni demande d'explication à leur sujet, telles celles relatives à l'électricité ou à l'entretien, ainsi que la majoration habituellement admise de 10 % sur les loyers ;
Considérant s'agissant des sommes représentatives de loyers impayés à Mme X... et que Mme Z... reconnaît devoir, que, tout en exprimant toutes deux leur accord sur les sommes en question, les parties énoncent des chiffres différents à ce sujet ; que faute de s'en mieux expliquer et la sentence n'étant, sur ce point précis, critiquée par aucune d'elles, elle sera confirmée en ce qu'elle a arrêté la somme due par Mme Z... à Mme X... à 20 728, 23  TTC ; qu'il n'est pas contesté, et même est sollicité, la compensation entre les sommes dues de part et d'autre ; que, les conditions en étant remplies, elle sera ordonnée, la sentence étant, là aussi, confirmée ;
Considérant qu'en cause d'appel Mme Z... réitère sa demande concernant la déduction des sommes qu'elle doit au titre du dépôt de garantie ; que cette demande est désormais justifiée, les clés ayant été mises à la disposition de l'appelante ainsi qu'il en est attesté ; que la décision sera donc infirmée de ce chef, la somme de 2 744, 08  étant déduite du montant des loyers dus pour être ainsi arrêtée à 17 984, 15  ;
Qu'il en résulte que la somme due par Mme X... à Mme Z... après compensation s'élève à 78 021, 47  TTC ;
Considérant que, s'agissant des conditions de rupture de la convention et du congé, les parties n'apportent, en cause d'appel aucun élément nouveau ou différent de ceux qu'a connu l'arbitre à l'exception de la révélation d'un épisode survenu dans les lieux le 2 septembre 2011 ; que la sentence ne peut donc qu'être confirmée, ces faits de septembre, pour répréhensibles soient ils, s'étant d'une part passés hors la présence de Mme Z... et n'ayant pas de conséquences matérielles dont la réparation spécifique est demandée à l'exception des frais de constats et d'autre part ayant des auteurs dont l'identité, à ce stade, n'est pas suffisamment établie pour en imputer les conséquences à Mme X... ;
Considérant que si Mme X... invoque sa situation financière difficile pour solliciter des délais pour s'acquitter des sommes au paiement desquelles elle est susceptible d'être condamnée, elle ne procède que par affirmations, ne produisant aucune pièce de nature à en attester ; qu'elle en sera donc déboutée ;
Considérant que Mme Z... sollicite la prise en charge, en tant que dommages et intérêts, de divers frais exposés par elle à l'occasion du litige qui l'oppose à Mme X... incluant des frais d'avocat ou ceux d'arbitrage tout en demandant par ailleurs sa condamnation à des frais irrépétibles ; que cette demande, contradictoire, ne sera pas satisfaite et l'équité ne commande pas non plus, en l'espèce, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS,
Confirme la sentence sauf en ce qu'elle a débouté Mme Z... de sa demande de déduction du montant du dépôt de garantie,
Faisant droit quant à ce et statuant à nouveau de ce seul chef,
Condamne Mme X... à payer à Mme Z..., après compensation, la somme de 78 021, 47  TTC (soixante dix huit mille vingt et un euros et quarante sept centimes) ;
Rejette toute autre demande ;
Condamne Mme X... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER/ LE PRÉSIDENT