Ch. civile A

du 31 JANVIER 2017
R. G : 15/ 00406 EB-R
Décision déférée à la Cour :
Jugement Au fond, origine Tribunal d'Instance d'AJACCIO, décision attaquée en date du 14 Avril 2015, enregistrée sous le no 14-000175



COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE

TRENTE ET UN JANVIER
DEUX MILLE DIX SEPT
APPELANTE :
Mme Anne-Marie X... veuve Z...
née le 20 Août 1940 à PARIS XIVème (75014)


20114 FIGARI
ayant pour avocat Me Marie Pierre MOUSNY PANTALACCI, avocat au barreau d'AJACCIO

M. Abdallah Y...
né le 12 Mars 1957 à GHARDIMAOU

20000 AJACCIO
ayant pour avocat Me Xavier CASIMIRI, avocat au barreau d'AJACCIO
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/ 2384 du 24/ 09/ 2015 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BASTIA)
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 novembre 2016, devant la Cour composée de :
M. François RACHOU, Premier président
Mme Micheline BENJAMIN, Conseiller
Mme Emmanuelle BESSONE, Conseiller
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Cécile BORCKHOLZ.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2017, prorogée par le magistrat par mention au plumitif au 31 janvier 2017.

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par M. François RACHOU, Premier président, et par Mme Cécile BORCKHOLZ, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Mme Anne Marie Z... née X... a donné à bail à M. Abdallah Y... un appartement sis... à Ajaccio.
Par lettre recommandée du 21 septembre 2010, réceptionnée le 27 septembre 2010, la SARL Organigram agence immobilière, a donné congé au locataire, pour reprise du bien par le bailleur, pour le 1er octobre 2011.
Un second congé a été envoyé par lettre recommandée du 11 octobre 2010, pour la même échéance et pour le même motif.
Par jugement du 14 avril 2015, le tribunal d'instance d'Ajaccio, saisi par la bailleresse en validation de congé et en expulsion du locataire a :
- déclaré nul et de nul effet le bail signé entre les parties, et les congés pour reprise délivrés les 27 septembre 2010 et 16 octobre 2010,
- débouté Mme X... épouse Z... de toutes ses autres demandes,
- condamné Mme X... épouse Z... aux dépens.
Par déclaration du 29 mai 2015, Mme Anne-Marie X... veuve Z... a interjeté appel de cette décision qui lui a été signifié le 10 juin 2015.
Par conclusions notifiées le 24 août 2015, Mme Anne-Marie X... veuve Z... demande à la cour :
- de réformer le jugement entrepris,
- de dire et juger que le bail signé entre les parties a pris effet le 1er octobre 1999,
- de valider le congé en date du 11 octobre 2010,
- d'ordonner l'expulsion de M. Abdallah Y... et de tous occupants de son chef, avec au besoin, l'assistance de la force publique,
- d'ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de l'intimé,
- d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 15 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision jusqu'à la libération complète et la remise des clés,
- de condamner M. Andallah Y... à lui payer une indemnité d'occupation de 600 euros par mois à compter de la délivrance de l'assignation jusqu'à libération complète des lieux loués,
- de condamner M. Y... à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens.
Elle fait valoir que le juge a fondé sa décision sur des moyens de droit et de fait qui n'avaient été ni soulevés ni débattus par les parties, et plus particulièrement l'absence de qualité de l'agence immobilière Organigram pour signer le bail.
L'existence et la validité du bail résultent clairement selon elle :
- du contrat de bail écrit qui a été établi et signé par M. Y..., qui ne conteste au demeurant pas sa qualité de locataire,
- de l'existence d'un mandat oral de gestion du bien entre Mme Z... et la SARL Organigram, qui est exécuté par les parties depuis plusieurs années, l'article 117 du code de procédure civile relatif à la qualité pour agir en justice étant au demeurant inapplicable en l'espèce.
La date de prise d'effet du bail au 1er octobre 1999, si elle ne résulte pas des mentions écrites du contrat qui précise le jour et le mois mais non pas l'année du début de location, est selon Mme Z..., établie par les courriers échangés entre elle-même et l'agence, dont il ressort que M. Habbib C... premier locataire est décédé en août 1996, que l'appartement a ensuite été loué à M. D... qui a donné congé pour le 31 août 1999.
La bailleresse souligne la mauvaise foi du locataire qui se maintient dans les lieux depuis plus de 4 ans, alors qu'elle est âgée de 70 ans, et qu'elle entend reprendre son bien pour être logée à Ajaccio et non plus dans un village isolé où les services médicaux sont de moins bonne qualité.
M. Abdallah Y... demande à la cour :
- de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- de débouter Mme Z... de ses demandes plus amples,
- de la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts, et celle de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- de la condamner aux entiers dépens.
M. Abdallah Y... rappelle qu'il a contesté devant le premier juge, l'existence d'une date du bail, et la pertinence du mandat qui avait été donné à l'agence Organigram par feu M. Z..., puisque ce mandat ne portait que sur un garage situé dans l'immeuble Les Myrtes à Ajaccio, et non pas au....
Selon l'intimé, ces irrégularités entachent le contrat de bail de nullité.
Il fait par ailleurs valoir que conformément à l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, le congé doit mentionner le nom, le prénom et l'identité exacte du bailleur, et non seulement celui du mandataire.
Il ajoute que les congés des 27 septembre 2010, puis 11 octobre 2010 ne peuvent plus être mis en oeuvre puisque depuis leur délivrance, le bail a été tacitement renouvelé, et que le loyer ayant été augmenté par Mme Z..., à compter d'octobre 2011, et encaissé.
Il dénonce la mauvaise foi de la bailleresse qui en faisant faussement état d'impayés de loyers auprès des organismes sociaux, l'a privé d'une partie de ses ressources.
La clôture de la procédure a été ordonnée le 09 mars 2016, et l'affaire fixée pour être plaidée au 07 novembre 2016.

Sur la validité du bail
Sur le respect des dispositions de la loi du 6 juillet 1989
L'article 3 de la loi no89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 21 juillet 1994 dispose que le bail doit comporter un certain nombre de mentions, et notamment sa date de prise d'effet.
Si cette loi est d'ordre public, elle ne dispose pas que ces mentions sont prescrites à peine de nullité du bail.
Un bail d'habitation non conforme aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989 n'est pas nul en son entier, mais le cas échéant certaines de ses dispositions sont réputées non écrites, et les parties peuvent exiger que les dispositions obligatoires y soient insérées, et ne peuvent se prévaloir de celles qui ne figurent pas au contrat.
Sur le défaut de pouvoir du représentant du bailleur
Le bail a été signé par l'agence immobilière Organigram pour le compte de Mme Z....
L'article 117 du code de procédure civile, relative au pouvoir de représentation en justice d'une partie au litige, est sans application en l'espèce.
En revanche, en application des articles 1er et 6 de la loi no70-9 du 2 janvier 1970, les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment à la gestion immobilière, doivent être rédigées par écrit.
Or même s'il résulte des courriers échangés entre la propriétaire et l'agence après le départ du prédécent locataire que Mme Z... avait confié la gestion de l'appartement sis... à la SARL Organigram, elle ne peut justifier d'un mandat écrit donné à celle-ci, pour signer un bail ou délivrer un congé.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté la nullité du bail écrit, tout en constatant qu'il existe un bail
verbal entre les parties puisque M. Y... a payé pendant des années le loyer qui lui était réclamé en contrepartie de son occupation des lieux. Il convient de souligner que ce bail verbal reste résiliable judiciairement, en cas de manquement d'une des deux parties aux obligations qui résultent des dispositions de droit commun relative au contrat de bail.
Sur la nullité des congés
Le bail écrit signé par les parties est nul. Il mentionnait de surcroit qu'il prenait effet au " 1er octobre " sans indication de l'année.
L'absence de fixation contractuelle de la date de prise d'effet du bail ne permet pas au bailleur de donner congé au preneur pour la date d'échéance du contrat.
Le fait que le montant du loyer soit indexé sur l'indice du coût de la construction du 1er trimestre 1999 constitue une indication de ce que le contrat a dû être conclu en 1999, mais non pas une preuve, et a fortiori pas une stipulation contractuelle contraignante pour le locataire.
Dès lors, Mme Z... ne pouvait donner congé pour le 1er octobre 2011, et il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté la nullité du congé du 21 septembre 2010 comme celui du 11 octobre 2010.
La décision sera également confirmée en ce qu'elle a débouté Mme Z... de sa demande d'expulsion et d'indemnité d'occupation.
La demande de Mme Z... ne saurait être toutefois être qualifiée d'abusive, considérée comme significative d'une intention de nuire de l'appelante. En effet, elle a de bonne foi exprimé le souhait de récupérer son bien, notamment pour des raisons liées à son âge et à son lieu de vie actuel, et a pris acte de ce que M. Y... s'est maintenu dans les lieux depuis plus de six ans maintenant.
Il convient de débouter M. Y... de sa demande de dommages-intérêts.
Partie succombante en appel, Mme Z... devra supporter les dépens d'appel, comme ceux de première instance.
Il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de M. Y..., qui dispose de l'aide juridictionnelle totale.
PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement du tribunal d'instance d'Ajaccio du 14 avril 2015 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Constate l'existence d'un bail verbal entre Mme Anne Marie X... veuve Z... et M. Abdallah Y...,
Déboute M. Abdallah Y... de ses demandes de dommages-intérêts, et d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme Anne-Marie X... veuve Z... aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT