COPIE + GROSSE
Me Jean-Charles LE ROY DES BARRES
Me Jacques-André GUILLAUMIN
LE : 28 FÉVRIER 2008
COUR D'APPEL DE BOURGES
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 28 FÉVRIER 2008
No              -      Pages
Numéro d'Inscription au Répertoire Général : 07/00820
Décision déférée à la Cour :JUGEMENT rendu par le Tribunal de Grande Instance de BOURGES en date du 03 Mai 2007
PARTIES EN CAUSE :
I -  S.C.I. BENHAFRA agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité au siège social
8 rue Godot de Mauroy
75009 PARIS
représentée par Me Jean-Charles LE ROY DES BARRES, avoué à la Cour
assistée de Me Guy SOREL, avocat au Barreau de BOURGES, membre de la SCP SOREL, AUBERT, PILLET, CHAMBOULIVE, VERNAY-AUMEUNIER, BANGOURA, VOISIN, RAYMOND, JAMET
APPELANTE suivant déclaration du 05/06/2007
II -  M. Gilles Z...
- Mme Chantal A... épouse Z...
demeurant ensemble ...
18000 BOURGES
représentés par Me Jacques-André GUILLAUMIN, avoué à la Cour
assistés de Me Philippe THIAULT, avocat au Barreau de BOURGES, membre de la SELARL ALCIAT-JURIS

28 FÉVRIER 2008
No          / 2
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 15 Janvier 2008  en audience publique, la Cour étant composée de :
M. PUECHMAILLE			Président de Chambre, entendu en son rapport
Mme LADANT			Conseiller
Mme LE MEUNIER-POELS	Conseiller
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GREFFIER LORS DES DÉBATS    : Mme GEORGET
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ARRÊT : CONTRADICTOIRE
prononcé publiquement  par mise à disposition de l'arrêt au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les  conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
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Vu le jugement rendu 03 mai 2007 par le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de BOURGES ;
Vu l'appel interjeté contre cette décision par la S.C.I. BENHAFRA ;
Vu les dernières conclusions qui ont été déposées, le 28 novembre 2007 par Monsieur et Madame Gilles Z... et le 13 décembre 2007 par la S.C.I. BENHAFRA ;
Vu les demandes et moyens contenus dans ces écritures ;
Vu l'ordonnance de clôture en date du 09 janvier 2008 ;
SUR CE, LA COUR
Le litige a été exposé par le premier juge en des termes exacts auxquels il convient de se référer ;
Il sera simplement rappelé que par exploit en date du 11 octobre 2005, un congé avec offre de renouvellement du bail commercial au 26 juillet 2006 a été donné par le bailleur, la S.C.I. BENHAFRA, aux preneurs, Monsieur et Madame Gilles Z..., moyennant un loyer annuel de 36.000 euros hors taxes ; que Monsieur et Madame Gilles Z... ont accepté l'offre de renouvellement mais avec un loyer revu à la baisse et que la S.C.I. BENHAFRA a saisi le juge des loyers commerciaux lequel, par décision du 19 octobre 2006, a ordonné une expertise confiée à Madame C... puis, par jugement du 03 mai 2007, a repris les conclusions de l'expert en fixant ce loyer à 17.300 euros hors taxes ;
La S.C.I. BENHAFRA réitère devant la Cour les critiques qu'elle avait développées devant le premier juge à l'encontre du rapport d'expertise, soutenant que le coefficient de pondération retenu pour calculer la valeur locative du rez-de-chaussée ne présente aucune pertinence et que le loyer doit être fixé à sa valeur locative réelle au 26 juillet 2006 ;
Cependant, par des motifs pertinents que la Cour adopte, le premier juge a procédé à une analyse exacte de la situation et en a justement déduit, au vu des éléments produits et des moyens des parties, les conséquences juridiques qui s'imposaient ;

Sur la pondération appliquée au rez-de-chaussée
Force est de constater que l'expert n'a fait qu'appliquer la méthode usuelle qui consiste à procéder à un zonage en prenant en considération l'éloignement de la zone par rapport à la façade sur rue et qu'il a également tenu compte à raison de la présence dans les zones découpées d'éléments tels poteaux, escalier et différence de niveau ainsi que de la présence d'une cheminée et d'un grill dans la zone de la salle à manger réduisant l'espace utile d'exploitation ;
En conséquence, les surfaces telles que calculées doivent être retenues ;
Sur la détermination de la valeur locative
Le principe du déplafonnement et d'une fixation du loyer en fonction de la valeur locative est acquis ;
L'article L.145-33 du Code de Commerce, applicable en l'espèce, impose de déterminer cette valeur locative, à défaut d'accord entre les parties, d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Les articles 23-1 à 23-5 du décret du 30 septembre 1953, devenus les articles R 145-3 à R 145-8 du Code de commerce, définissent les caractéristiques susvisées ;
L'application de ces règles conduit à rejeter la thèse de l'appelant selon laquelle seule la loi du marché doit servir de référence à la fixation du montant du loyer déplafonné et à valider la méthode
d'évaluation retenue par l'expert dans son rapport en ce qu'il a procédé à une visite des commerces du secteur immédiat, en ce qu'il a recherché des loyers de comparaison parmi les conventions libres et ceux fixés judiciairement et en ce qu'il a pratiqué les corrections qui s'imposaient pour tenir compte de la configuration des locaux, de leur utilisation et de la date et des modalités de fixation des baux, de sorte que la comparaison soit utile malgré les disparités existant entre les divers locaux ;
Il en résulte que c'est à raison qu'il a pondéré la valeur locative de l'élément de comparaison répertorié no6 dont la S.C.I. BENHAFRA fait état dans ses conclusions, au vu principalement de sa situation qualifiée de «tout particulièrement exceptionnelle», de ses surfaces majoritairement situées en RC avec sous-sol, et d'un état général bien supérieur à celui des lieux loués, étant rappelé que l'expert a qualifié dans son rapport les locaux litigieux du 1er étage et surtout du 2nd étage de «vétustes à très vétustes» sans être contredit sur ce point ;
Il y a lieu en fonction de ce qui précède de confirmer la décision déférée ;
Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, dans les conditions fixées ci-dessous ;
PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions ;
Condamne la S.C.I. BENHAFRA à verser à Monsieur et Madame Gilles Z... la somme de 1.000 euros par application en cause d'appel des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne la S.C.I. BENHAFRA aux dépens d'appel qui comprendront les frais d'expertise ;
L'arrêt a été signé par M. PUECHMAILLE, Président de Chambre et par Mme GEORGET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,				LE PRÉSIDENT,
V. GEORGET.				G. PUECHMAILLE.