Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 09 octobre 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : RG 18/27984-Portalis 35L7-V-B7C-B646M
Décision déférée à la cour : arrêt du 12 septembre 2018 -Cour de cassation- pourvois 17-10.952, 17-17.455, 17-17.154 et 17-19.722

Monsieur U... F... R... C...


[...] (BRESIL)
Madame O..., D... E... C...

[...] [...]

Madame Q... E... C...


[...] (BRESIL)
Madame B... O... R... C...

[...] (GRECE)
Représentés par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480 et par Me Olivier BURETH, avocat au barreau de Paris, toque : G 0047

Monsieur V... H...



Représenté par Me Herve-Bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
COMMUNE DE SAINTE GENEVIEVE DES BOIS
prise en la personne de son Maire en exercice domicilié en cette qualité audit siège Hôtel de Ville


COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION COEUR D'ESSONNE AGGLOMERATION
anciennement dénommée COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION DU VAL D'ORGE
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [...]


Représentées par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056 et par Me Alain LEVY de la SCP Alain LEVY & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P126
SCP L... S... X... & Y... SCP notariale
anciennement dénommée la SCP H... W... & L..., Notaires associés


Représentée par Me Herve-Bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
INTERVENANTE
SA MMA IARD
prise en la personne de son représentant légal, domicilié audit siège, es qualités d'assureur de la responsabilité civile professionnelle de Me V... K... H..., notaire et de la SCP W...-L...-S...-X...-Y..., notaires associés
Intervenante volontaire


Représentée par Me Herve-Bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 10 Septembre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Claude CRETON, Président
M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller
Mme Monique CHAULET, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par M. Claude CRETON, Président dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude CRETON, Président et par Grégoire GROSPELLIER, Greffier présent lors de la mise à disposition.

Mme O... T..., M. P... C..., Mme Q... E... C... , Mme O... E... C... , Mme B... R... C...  et M. U... R... C...  (les consorts C...), sont à la suite du décès de J... C... propriétaires indivis d'un bien immobilier situé sur le territoire de la commune de Sainte-Geneviève-des-Bois (la commune). Par actes des 17 novembre et 28 décembre 2000, les consorts C..., demeurant au Brésil, ont donné à Mme B... R... C...  (Mme C...) un mandat de gestion et d'administration comportant la possibilité de consentir des baux et une procuration aux fins de vendre cette propriété à la commune pour un prix principal ferme, définitif et non révisable de 5 900 000 francs à la fin du contrat de location de trois ans, moyennant le versement de deux prestations annuelles de 350 000 francs et, à la signature de l'acte, de la somme de 5 200 000 francs. Le 10 janvier 2001, Mme C... a signé deux actes authentiques reçus en l'étude de M. H... (le notaire, associé au sein de la société civile professionnelle H..., W..., L... (la SCP), l'un consistant en un contrat de bail entre les consorts C... et la commune pour une durée de trois années entières se terminant le 31 décembre 2003, stipulant un loyer annuel principal de 350 000 francs et donnant à la commune la possibilité de procéder à des travaux de démolition et de reconstruction en vue de la transformation de la propriété en locaux administratifs, l'autre portant sur la vente de la propriété sous conditions suspensives, pour un prix principal ferme, définitif et non révisable de 5 900 000 francs avant le 10 février 2004, avec possibilité de poursuivre le bail jusqu'à réitération de la vente, au plus tard le 31 décembre 2005 et de déduire du prix de vente les loyers échus après le 10 février 2004. Par acte du 27 juillet 2001, dressé en l'étude du notaire, la commune a donné en sous-location, moyennant le même loyer annuel, les biens immobiliers à la communauté d'agglomération du Val d'Orge, devenue la communauté d'agglomération Coeur d'Essonne agglomération (la communauté d'agglomération). Par acte des 21 décembre 2001, reçus par le notaire, la commune a cédé à la communauté d'agglomération tant le bail que les droits résultant de la vente sous conditions suspensives. Le 29 janvier 2002, les actes de cession ont été notifiés à Mme C.... Les 9 janvier et 21 novembre 2006, les consorts C... ont assigné, d'une part la commune et la communauté d'agglomération en nullité de ces actes, d'autre part le notaire et la SCP en responsabilité.
Par jugement du 25 octobre 2012, le tribunal de grande instance d'Evry a rejeté ces demandes, déclaré parfaite la vente, constaté le transfert de propriété du bien au profit de la communauté d'agglomération à compter du 1er janvier 2006 et rappelé que l'indemnité d'immobilisation de 15 244,90 euros ainsi que l'ensemble des loyers et charges réglés aux consorts C... à compter du 10 février 2004 s'imputeront sur le prix de vente d'un montant de 899 449,20 euros et condamné Maître N..., ès qualités d'administrateur de l'indivision, ainsi que les consorts C... à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la commune et la communauté d'agglomération la somme de 7 000 euros et au notaire la somme de 1 000 euros.
Les consorts C... ont interjeté appel de ce jugement.
Par arrêt du 18 novembre 2016 et un arrêt du 24 février 2017 statuant sur une requête en rectification, la cour d'appel a infirmé le jugement, déclaré nuls le contrat de bail et l'acte de vente du 10 janvier 2001 ainsi que les actes de substitution du 21 décembre 2001, condamné la commune et la communauté d'agglomération à restituer les biens immobiliers litigieux aux consorts C.... Avant dire droit, il a ordonné une expertise afin notamment de déterminer si les biens ont subi des dégradations ou si il leur a été apporté des améliorations depuis le 10 janvier 2001, chiffrer le montant des loyers réglés depuis cette date et évaluer l'indemnité d'occupation des biens.
Par arrêt du 12 septembre 2018, la Cour de cassation (pourvois 17-10.952, 17-17.455, 17-17.154 et 17-19.722) a cassé ces arrêts en toutes leurs dispositions.
Devant la cour de renvoi, les consorts C... font essentiellement valoir que Mme C... ne disposait que d'un mandat de gestion et du pouvoir non pas de vendre le bien mais de négocier sa vente.
Partant, ils concluent d'abord à la nullité de la promesse de vente.
Soutenant qu'en concluant cette promesse avec la commune Mme C... a dépassé les pouvoirs que lui a donnés la procuration du 28 décembre 2019, ils reprochent d'abord au tribunal d'avoir écarté ce moyen en dénaturant cette procuration.
Selon la traduction produite, les consorts C... désignent Mme B... O... R... C...  "A qui ils confèrent des droits spéciaux pour s'accorder sur la vente de l'ensemble immobilier situé [...]  à [...] et [...], la vente dudit bien devant avoir lieu après la période de mutation au prix minimum de 5 900 000 Frs payé selon les conditions et de la façon suivante :
A la fin du contrat de location de trois ans, deux prestations annuelles de 350 000 Frs et à la signature de l'acte le restant de la somme, soit 5 200 000 Frs payés en décembre 2005.
Arrhes : le montant des arrhes doit être déposé sur un compte courant au nom de : INDIVISION C....
Tout paiement relatif au prix de vente doit être fait directement aux propriétaires ou déposé sur le compte courant de ceux-ci, conformément à ce qui a été convenu dans la note écrite des vendeurs, au moment stipulé pour le paiement et selon la quote-part due.
Toutes les autres conditions doivent être transmises aux mandants avant la signature de la promesse de vente".
Les consorts C... font valoir que :
- cette procuration prévoyait le versement d'arrhes, de sorte qu'en l'absence d'arrhes les vendeurs ne pouvaient plus envisager de réitérer la promesse ;
- les "deux prestations annuelles de 350 000 frs" devaient être réglées à titre d'acomptes, de sorte que le tribunal ne pouvait juger que les deux versements de 350 000 frs réglés à titre de loyer pouvaient être déduits du prix de vente ;
- la promesse ne pouvait prévoir que les deux loyers de 350 000 frs réglés postérieurement au 10 février 2004 devaient s'imputer sur le prix de vente.
Les consorts C... ajoutent que Mme C... n'avait ni la capacité ni le pouvoir de signer la promesse de vente.
Ils se fondent sur la consultation d'un avocat brésilien et la réponse à la demande d'interprétation de la procuration par un juge brésilien pour soutenir que Mme C... n'avait pas le pouvoir de transmettre la propriété du bien mais seulement de concéder une option de vente dès lors que "le contrat ne pouvait être conclu qu'après la période de mutation et la fin du contrat de location, clairement établie comme condition suspensive et résolutive pour cet événement".
Pour écarter l'existence d'un mandat apparent invoqué par la commune et la communauté d'agglomération, ils soutiennent que cette théorie ne peut s'appliquer lorsqu'il existe comme en l'espèce un mandat écrit exprès dont le tiers expérimenté avait connaissance et dont il aurait dû vérifier les limites alors qu'en outre il était assisté d'un notaire et que l'acte litigieux avait pour objet une vente immobilière.
Les consorts C... fondent également leur action en nullité sur l'absence de consentement sur la chose et sur le prix puisque d'une part le prix stipulé dans la promesse, conclue sous la menace d'une procédure d'expulsion, ne correspond pas, selon la procuration donnée à Mme C... qui ne maîtrise pas la langue française, au prix auquel ils avaient consenti de vendre l'immeuble puisque cette procuration ne prévoit pas une déduction du prix de vente des loyers échus postérieurement au 10 février 2004, et d'autre part, contrairement à ce qu'avait prévu la procuration, le versement d'arrhes n'a pas été prévu par la promesse.
En conséquence de cette nullité, les consorts C... réclament la condamnation de la commune et de la communauté d'agglomération à leur payer :
- la somme de 3 753 414 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de la perte des fruits des biens immobiliers ;
- la somme de 1 313 380,75 euros à titre de dommages-intérêts correspondant à l'indemnité d'occupation et au remboursement des charges qu'ils auraient dû percevoir.
A titre subsidiaire, les consorts C... sollicitent la rescision de l'acte de vente pour cause de lésion de plus de sept douzièmes et réclament la condamnation solidaire de la commune et de la communauté d'agglomération à leur payer la somme de 3 925 551 euros.
Ils concluent ensuite à la nullité du bail, celui-ci ayant été conclu en accordant l'autorisation à la commune de réaliser des travaux de destruction partielle du bien alors que le mandat de gestion qui lui avait été donné ne permettait pas à Mme C... d'accorder une telle autorisation qui s'analyse en un acte de disposition du bien.
Ils ajoutent que cette nullité est également encourue au motif que le contrat de bail comporte six renvois, 66 mots nuls, deux lignes nulles et trois "barres dans les blancs", des mots impossibles à déchiffrer ayant été rajoutés dans la marge, ce qui rend cet acte illisible pour un néophyte. Ils fondent cette demande sur les dispositions de l'article 13 du décret du 26 novembre 1971 qui sanctionne de nullité les surcharges, les interlignes et les additions dans le corps d'un acte.
En conséquence de la nullité du bail, les consorts C... réclament la condamnation de la commune et de la communauté d'agglomération à leur payer la somme de 1 313 380,75 euros au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du 10 janvier 2001.
Sur la responsabilité du notaire, s'agissant de la rédaction de la promesse de vente, les consorts C... reprochent à celui-ci, qui a accepté d'établir des actes non conformes à la volonté des parties, d'abord de n'avoir pas fait traduire la procuration rédigée en langue portugaise du Brésil et de n'avoir pas vérifié les pouvoirs de Mme C....
Ils lui reprochent ensuite un manquement à son obligation de conseil en acceptant de recevoir un acte contenant des clauses profitant à la commune et anormalement défavorables à leurs intérêts :
- conclusion d'une promesse à un prix ferme et définitif, non révisable pendant une période de cinq ans, sans attirer leur attention sur cette situation ;
- conclusion d'une promesse à un prix dont était déduit les loyers postérieurs au 10 février 2004 ;
- conclusion d'une promesse accordant à la commune la jouissance gratuite du bien pendant deux ans.
S'agissant de la rédaction du contrat de bail, les consorts C... reprochent au notaire un manquement à son obligation de vérifier les pouvoirs des parties et un manquement à son obligation de conseil pour avoir accepté de recevoir un acte qui autorisait le preneur à procéder à des travaux de démolition et à un loyer anormalement bas (53 357,05 euros par an) par rapport à celui du marché qui est de 93 030 euros selon une expertise.
Les consorts C... concluent en conséquence à la condamnation du notaire à leur payer à titre de dommages-intérêts :
- la somme de 1 248 877,10 euros à titre de perte d'indemnité d'occupation ;
- la somme de 64 503,65 euros à titre de remboursement des charges ;
- la somme de 3 753 414 euros en réparation du préjudice résultant de la perte des fruits des biens immobiliers ;
- la somme de 3 925 551 euros en cas de reconnaissance d'une lésion ;
- la somme de 100 000 euros en réparation de leur préjudice moral.
La commune et la communauté d'agglomération concluent à titre principal à la confirmation du jugement sauf en ce qu'il déboute la communauté d'agglomération de sa demande de condamnation des consorts C... à leur payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts.
Pour conclure à la confirmation du jugement qui rejette la demande des consorts C... en annulation de la promesse de vente, elles contestent le grief de dénaturation de la procuration par le tribunal qui a exactement retenu que l'acte n'imposait pas le versement d'arrhes et qu'il prévoyait bien, sous la qualification de "prestations annuelles", l'imputation sur le prix de vente des loyers versés aux consorts C... au terme de la période de location de trois ans.
Elles ajoutent que la procuration donnait pouvoir à Mme C... de vendre le bien ainsi que les consorts C... en ont fait l'aveu judiciaire dans leurs conclusions de première instance et d'appel jusqu'à leurs conclusions récapitulatives du 31 janvier 2014 et encore dans leurs conclusions du 10 mars 2016.
Elles contestent en conséquence qu'en signant au profit de la commune une promesse de vente Mme C... aurait dépassé les pouvoirs qui lui avaient été donnés et font valoir qu'en tout état de cause, dans l'hypothèse d'un dépassement de pouvoir, la promesse de vente ne serait pas nulle mais seulement inopposable aux autres indivisaires. Ils soutiennent en outre qu'il y aurait lieu d'appliquer la théorie du mandat apparent dès lors que les circonstances (la procuration a été annexée à l'acte dressé par un notaire, le conseil de Mme C... avait expressément confirmé que celle-ci avait le mandat de signer l'acte de vente) étaient de nature à laisser légitimement croire à la commune que Mme C... avait qualité pour signer l'acte dans les termes retenus.
La commune et la communauté d'agglomération soutiennent ensuite que si la cour conclut à un dépassement par Mme C... de ses pouvoirs et rejette l'existence d'un mandat apparent, l'acte du 10 janvier 2001 ne pourrait être déclaré nul mais inopposable aux autres indivisaires, son efficacité étant alors subordonnée au résultat du partage ; en toute hypothèse, la nullité ne pourrait s'étendre à l'intégralité de l'acte mais seulement aux stipulations excédant les pouvoirs donnés au mandant.
Sur la demande de nullité fondée sur la contrainte exercée contre Mme C... pour avoir signé l'acte de vente sous la menace d'une procédure d'expropriation, en outre dans l'ignorance de sa portée et de son contenu faute de maîtriser suffisamment la langue française, la commune et la communauté d'agglomération font valoir d'une part que dès lors qu'elle avait envisagé d'acquérir le bien litigieux, la mise en oeuvre éventuelle d'une procédure d'expulsion relevait d'une pratique normale sans exclure un accord amiable, d'autre part que Mme C..., qui maîtrisait suffisamment la langue française pour comprendre les actes qui lui étaient soumis, avait été assistée d'un avocat.
Sur l'action fondée sur la lésion, elles concluent au rejet de cette action et de la demande d'expertise faute pour les consorts C... d'établir la valeur du bien dans son état au jour de la vente, les éléments produits par ceux-ci estimant cette valeur dans l'état actuel du bien qui, en très mauvais état lors de la vente, a fait depuis l'objet d'importants travaux pour un montant total de 1 740 878 euros. Elles produisent l'évaluation des domaines à la somme de 5 543 000 frs (845 024 euros) et celle retenue dans la déclaration de succession par les consorts C... (2 532 102,64 frs) ainsi qu'un projet de promesse de vente établi par un agent immobilier en 1999 pour un prix de 5 280 000 frs.
Pour conclure ensuite à la confirmation du jugement en ce qu'il rejette la demande d'annulation du bail, la commune et la communauté d'agglomération soutiennent d'abord que le mandat de gestion et d'administration qui lui avait été donné le 17 novembre 2000 lui avait donné des pouvoirs très étendus en prévoyant que "la seule limite du mandat confié à Madame B... C... est l'interdiction de procéder à des actes de disposition ou d'aliénation", ce qui lui permettait d'accorder à la commune l'autorisation de réaliser des travaux. Elles ajoutent que la conclusion de ce bail s'inscrivant dans l'objectif d'une vente du bien signée en même temps que le bail et pour laquelle il lui avait été donné une procuration, cela suffisait à justifier le pouvoir de consentir cette autorisation de travaux pendant "la période de mutation de 3 ans" visée par cette procuration.
Elles font en outre valoir que les travaux de transformation effectués, qui n'ont pas modifié la structure du bien ni entraîné sa démolition partielle, ne constituent pas des actes de disposition et que dans l'hypothèse où il y aurait dépassement de pouvoir du mandat de gestion, il conviendrait d'admettre l'existence d'un mandat apparent.
Elles soutiennent qu'en tout état de cause vaut ratification du mandat litigieux l'exécution du bail pendant plus de quatre ans par les consorts C... qui ont réclamé et perçu les loyers sans émettre la moindre réserve et, en connaissance des termes du bail, notamment de la clause autorisant la réalisation de travaux, ont même renouvelé le 28 août 2005 le mandat de gestion confié à Mme C....
Elle expliquent enfin qu'un dépassement de pouvoir n'entraîne pas la nullité du bail mais son inopposabilité au mandant ou, en application des règles de l'indivision, son inopposabilité aux autres indivisaires et qu'en outre cette nullité, si elle était encourue, ne pourrait s'étendre qu'aux dispositions excédant les termes du mandat.
La commune et la communauté d'agglomération demandent en conséquence de confirmer le jugement qui a ordonné le transfert de propriété conformément à la clause de la promesse de vente qui stipule qu'en cas de défaut de réalisation de la vente par la faute, le fait ou la négligence du vendeur, après mise en demeures restée infructueuse, "l'acquéreur pourra poursuivre la réalisation de la vente et réclamer tous dommages et intérêts auxquels il pourrait avoir droit".
Elles font valoir qu'il y lieu à déduction du prix de vente, outre la somme de 15 244 euros réglée lors de la signature de la promesse, celle de 153 151,81 euros réglée postérieurement au 10 février 2004 jusqu'au 31 décembre 2005 au titre des loyers (72 173,53 euros), déduction faite des charges réglées mais incombant aux consorts C... (83 456 euros sauf à déduire de cette somme celle de 2 477,50 euros correspondant à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères restant à la charge du locataire). Elles ajoutent qu'il y a également lieu à déduire du prix de vente les sommes réglées à partir du 1er janvier 2006 au titre de l'indemnité d'occupation, soit 486 629,96 euros.
Formant un appel incident, la commune et la communauté d'agglomération sollicitent par infirmation du jugement la condamnation des consorts C... à leur payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Elles réclament enfin une somme de 100 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


1 - Sur la recevabilité de l'intervention volontaire de la société MMA
Attendu que selon les dispositions de l'article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité ; que telle est la situation de la société MMA qui n'était pas partie en première instance et qui, en sa qualité d'assureur du notaire dont la responsabilité est recherchée, dispose d'un droit propre et a un intérêt à intervenir ; que son intervention est donc recevable ;
2 - Sur les demandes des consorts C...
2 - 1. Sur l'avant-contrat de vente
- Sur l'irrégularité de l'acte
Attendu que l'absence de traduction de la procuration annexée à l'acte ne constitue pas une irrégularité sanctionnée par la nullité de l'acte authentique qui, en tout état de cause, resterait valable en tant qu'acte sous seing privé ;
- Sur les griefs de dénaturation de la procuration, l'absence de pouvoirs de Mme C... et l'absence de consentement des consorts C...
Attendu, d'abord, que selon la traduction de la procuration, les consorts C... ont désigné Mme C... "à qui ils confèrent des droits spéciaux pour s'accorder sur la vente de l'ensemble immobilier situé no [...] et [...], la vente dudit bien devant avoir lieu après la période de mutation au prix minimum de 5 900 000 Frs..." ; qu'en donnant pouvoir à Mme C... de "s'accorder sur la vente de l'ensemble immobilier", les consorts C... ont entendu, par cette formule très large, donner à Mme C... mandat de vendre le bien en lui permettant de conclure un accord les engageant ; que d'ailleurs, une clause du mandat prévoit que s'il est envisagé de signer une promesse de vente comportant des conditions différentes de celles prévues par le mandat, ces "autres conditions devront être transmises aux mandants avant la signature de la promesse de vente", ce qui établit que Mme C... avait bien reçu mandat de conclure la vente dès lors que les conditions indiquées par le mandat étaient respectées ;
Attendu, ensuite, que la procuration précise les conditions de la vente en fixant un "prix minimum de 5 900 000 Francs payé selon les conditions et modalités suivantes :
" A la fin du contrat de location de trois ans, deux prestations annuelles de 350 000 Frs et à la signature de l'acte le restant de la somme, soit 5 200 000 Frs payés en décembre 2005.
Arrhes : le montant des arrhes doit être déposé sur un compte courant au nom de : INDIVISION C...." ;
Attendu que si cet acte envisage le règlement d'arrhes, qui n'est pas érigée en condition essentielle de la vente, en précisant que ceux-ci devront alors être versés sur un compte ouvert au nom de l'indivision C..., aucune disposition n'exige leur versement ou en fixe le montant, de sorte qu'il convient d'interpréter l'acte comme accordant à Mme C... la liberté de négocier ce point lors de la signature de l'acte ;
Attendu que, s'agissant du paiement du prix d'un montant minimum de 5 900 000 francs, il est prévu, selon la traduction de l'acte versée aux débats, le versement de "deux prestations annuelles de 350 000 frs à la fin du contrat de location de trois ans, le solde de 5 200 000 frs étant payable à la signature de l'acte de vente en décembre 2005" ; que d'une part aucune disposition n'indique que ces "deux prestations annuelles" correspondent au paiement des loyers dus par le locataire avant la réalisation de la vente ; que d'autre part, si les termes "duas prestatçoes anuais de 350 000,00 Frs" ont été traduits en français par "deux prestations annuelles de 350 000 Frs", ils ont plus exactement le sens d'échéances annuelles ; que c'est donc en violation de ce mandat que Mme C... a accepté de conclure l'avant-contrat de vente du 10 janvier 2001 qui stipule que dans le cas où l'acte de vente ne serait pas conclu le 10 février 2004 en raison de l'absence de signature avant cette date d'un acte de renonciation à l'action en rescision pour lésion du partage, la signature de l'acte de vente sera reportée au plus tard jusqu'au 31 décembre 2005, que le bail sera alors poursuivi et que les loyers échus à compter du 10 février 2004 seront déduits du prix de vente ;
- Sur la sanction du dépassement de pouvoir et l'existence d'un mandat apparent
Attendu que si, en principe, le mandant n'est pas obligé envers le tiers pour ce que le mandataire a fait au-delà du pouvoir qui lui a été donné, en l'espèce la stipulation de la clause prévoyant la déduction du prix des échéances de loyers postérieures au 10 février 2004, le mandant demeurant tenu pour ce qui a été exécuté conformément au mandat, il en est autrement lorsqu'il résulte des circonstances que le tiers a pu légitimement croire que le mandataire agissait en vertu d'un mandat et dans les limites de celui-ci ; que la commune pouvait croire aux pouvoirs de Mme C... qui résultaient d'une procuration notariée établie au Brésil, mentionnée dans l'acte litigieux reçu par un notaire qui était tenu par son devoir de conseil de s'assurer de l'existence de la procuration à laquelle il s'est référée et de l'étendue des pouvoirs du mandataire et alors que Mme C... était assistée par un avocat lors de la signature de l'acte ; qu'il en résulte que le mandant est engagé selon les conditions de l'acte litigieux, nonobstant le dépassement des pouvoirs du mandataire des consorts C... ; qu'il convient ainsi de rejeter la demande des consorts C... en annulation de l'avant-contrat de vente et en paiement de dommages-intérêts ; qu'il y a lieu en conséquence de déclarer parfaite la vente à la date du 1er janvier 2006 et, partant, de condamner la communauté de commune à rembourser aux consorts C... le montant de la taxe foncière et des primes d'assurance garantissant les bâtiments qu'ils ont réglé depuis cette date, soit la somme de 146 613 euros ;
- Sur la lésion
Attendu que selon les dispositions l'article 1675 du code civil, la lésion de plus de sept douzièmes s'apprécie suivant l'état et la valeur de l'immeuble au moment de la vente ; que l'article 1677 dispose que la preuve de la lésion ne peut être admise que par jugement, et dans et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion ; qu'en l'espèce, les consorts C... produisent des évaluations tenant compte de l'état actuel de l'immeuble qui a fait l'objet de très importants travaux de remise en état depuis la conclusion de l'avant-contrat de vente, le bail précisant d'ailleurs que "les locaux ne sont pas habitables depuis plusieurs années" ; que dans ces conditions, les consorts C... ne produisent pas d'éléments de nature à faire présumer la lésion ; que leur demande en rescision doit être déclarée irrecevable ;
2 - 2. Sur la nullité du contrat de bail
- Sur les irrégularités de l'acte
Attendu que la circonstance que l'acte contient de nombreux mot rayés et nuls et de nombreux rajouts manuscrits, paraphés par les parties, ne justifie pas sa nullité ;
- Sur le dépassement de pouvoirs
Attendu que le mandat de gestion donné à Mme C... par les consorts C... l'autorisait à "consentir ou résilier tous baux ou convention d'usage d'occupation" avec pour seule limite (...) l'interdiction de procéder à des actes de disposition ou d'aliénation" ; que le contrat de bail conclu avec la commune par Mme C... autorise le preneur "à effectuer à ses frais les travaux suivants et selon ses besoins : la construction, la démolition partielle des locaux objet des présentes, ainsi que la reconstruction partielle..." ; que l'autorisation d'effectuer de tels travaux, qui portent atteinte à la structure et à la consistance du bien et, partant, à la consistance du patrimoine des consorts C... viole la disposition du mandat interdisant au mandataire de conclure des actes de disposition ;
- Sur la ratification de l'acte
Attendu cependant, en toute connaissance des stipulations du bail dont ils ont pu prendre connaissance et des engagements contractés en leur nom, notamment de la clause autorisant le locataire à réaliser des travaux de démolition partielle et de reconstruction, que les consorts C... ont, sans aucune réserve poursuivi pendant plus de quatre ans l'exécution de ce bail en réclamant et percevant les loyers ; que par acte du 29 août 2005 ils ont en outre renouvelé le mandat qu'ils avaient donné à Mme B... C... en lui confiant "les pouvoirs les plus étendus et spéciaux afin de, pour eux et en leur nom, gérer en bon père de famille les immeubles qui sont la propriété indivise des mandants et de la mandataire, signer tout bail, ainsi que tout renouvellement et résiliation, toucher tout loyer..." ; qu'il résulte de ces circonstances la volonté des consorts C... d'approuver le contrat de bail conclu en leur nom par Mme B... C... nonobstant le dépassement par celle-ci de ses pouvoirs et ainsi de ratifier tacitement cet acte ; qu'il convient en conséquence de rejeter la demande des consorts C... en annulation du contrat de bail et en paiement de dommages-intérêts ;
2 - 3. Sur la responsabilité du notaire
- Relativement à la promesse de vente
Attendu que si le notaire doit attirer l'attention des vendeurs sur le caractère dérisoire du prix, tel n'est pas le cas en l'espèce en l'état des évaluations versées aux débats tant par les consorts C... que par la commune et la communauté de communes ; que les autres stipulations de l'acte, notamment celle fixant un prix fixe non révisable, n'apparaissent pas de nature à justifier l'obligation du notaire de mettre en garde les vendeurs sur les conséquences de conditions dont ils ont pu eux-mêmes mesurer la portée ;
Attendu que lorsqu'une partie est représentée par un mandataire, il est tenu, en tant que rédacteur de l'acte, de s'assurer de l'étendue des pouvoirs de ce mandataire ; qu'en l'espèce, l'avant-contrat de vente prévoit la signature de l'acte de vente au terme du contrat de bail conclu pour une durée de trois ans et que dans l'hypothèse où à cette date les consorts C... n'auraient pas signé un acte de renonciation à l'action en rescision pour lésion du partage de l'indivision, la conclusion de l'acte de vente serait reportée au plus tard jusqu'au 31 décembre 2005, que le bail serait reconduit jusqu'à cette date et que les loyers viendraient en déduction du prix de vente ; qu'en présence d'une telle modalité de paiement du prix, particulièrement favorable à l'acquéreur, le notaire aurait dû s'assurer que la mandataire des vendeurs avait le pouvoir de prendre un tel engagement ; qu'en se bornant à faire traduire la procuration par un des ses clients, il a manqué à ses obligations qui lui auraient permis de constater que si le mandat prévoyait que durant la période intermédiaire précédent la signature de l'acte de vente, l'acquéreur verserait deux acomptes de 35 000 francs, aucune de ses dispositions n'indiquait que ces acomptes correspondaient aux loyers dus au titre du bail, ce qui l'aurait conduit, comme le prévoit le mandat, à transmette aux mandants, préalablement à la signature de la promesse de vente, cette modalité de paiement du prix ;
Attendu que la faute du notaire a ainsi fait perdre aux vendeurs la possibilité de s'opposer à la vente dans de telles conditions et ainsi de conclure un acte conforme aux conditions fixées par le mandat ; que les parties ne s'étant pas expliqués sur ce préjudice, constitué par une perte de chance de conclure l'acte à des conditions plus favorables, il convient d'ordonner la réouverture des débats ;
- Relativement au contrat de bail
Attendu que, comme pour la signature de la promesse de vente, le notaire aurait dû s'assurer de l'étendue des pouvoirs du mandataire, ce qu'il n'a pas fait en acceptant de recevoir un acte autorisant la commune à réaliser des travaux de destruction partielle des biens objet du bail alors que le mandat interdit expressément le mandataire à accepter des actes de disposition ; que toutefois, les consorts C... ne justifient pas l'existence des préjudices allégués et leur lien de causalité avec cette faute dès lors qu'ils ont ratifié le contrat de bail ; qu'il convient de les débouter de leur demande de dommages-intérêts contre le notaire ;
3 - Sur les demandes reconventionnelles de la commune et de la communauté d'agglomération
Attendu que il y a lieu à déduction du prix de vente d'un montant de 5 900 000 frs, soit 899 448,47 euros, des loyers ou indemnités d'occupation réglés à compter du 1er janvier 2006, outre l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 15 244,90 euros et du dépôt de garantie réglé lors de la conclusion du bail, soit 19 056 euros ;
Attendu que l'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol ; qu'en l'espèce, la commune et la communauté de communes ne rapportent pas la preuve d'une telle faute alors qu'en outre les demandes des consorts C... avaient été accueillies par l'arrêt du 16 novembre 2016 ; qu'il convient en conséquence de rejeter leur demande de dommages-intérêts ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement
Déclare recevable l'intervention volontaire de la société MMA IARD ;
Confirme le jugement sauf en ce qu'il rejette l'ensemble des demandes de Maître N..., ès qualités, et des consorts C... ;
Statuant à nouveau,
Rejette la demande en annulation du contrat de bail du 10 janvier 2001 conclu entre les consorts C... et la commune de Sainte-Geneviève-des-Bois ;
Constate la vente du 10 janvier 2001 conclue entre les consorts C... et la commune de Sainte-Geneviève-des-Bois, à laquelle s'est substituée la communauté d'agglomération Coeur d'Essonne agglomération, portant sur la propriété située à [...] et [...], comprenant un bâtiment à usage d'habitation, un grand jardin et un bâtiment à usage de commerce et d'habitation ainsi que des boxes, cadastrée section [...] , d'une superficie de 5 543 m² ;
Ordonne en conséquence le paiement du prix d'un montant de 899 448,47 euros par la communauté d'agglomération Coeur d'Essonne agglomération aux consorts C... sous déduction des sommes réglées aux consorts C... au titre des loyers ou indemnités d'occupation à compter du 1er janvier 2006, de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 15 244,90 euros et du dépôt de garantie réglé lors de la conclusion du bail, soit 19 056 euros ;
Condamne la communauté d'agglomération Coeur d'Essonne agglomération à payer aux consorts C... la somme de 146 613 euros qu'ils ont réglées au titre de la taxe foncière et des primes d'assurance ;
Déboute la communauté d'agglomération Coeur d'Essonne agglomération de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
Révoque l'ordonnance de clôture et ordonne la réouverture des débats sur la question de l'indemnisation par M. H... et la société civile professionnelle W..., L..., S..., X..., Y... du préjudice des consorts C..., constitué par une perte de chance de conclure l'avant-contrat de vente à des conditions plus favorables ;
Rejette toutes les autres demandes ;
Renvoi à l'audience du 21 janvier 2021 pour clôture et à l'audience du 04 février 2021 à 14 heures salle Portalis, escalier Z, 2ème étage pour plaidoirie ;
Réserve l'application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.
Le greffier Le président