Copies exécutoires délivrées aux parties le REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 08 JANVIER 2021
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général :RG 19/07123-Portalis 35L7-V-B7D-B7UWG
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Décembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG no 17/16717

Monsieur [H] [F]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Assisté par Me Guy ROBIN de la SELAS RCL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J 137 substitué par Me Corine CASTAGNE du même cabinet

Monsieur [K] [V] [X]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Madame [E] [M] [O] épouse [X]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentés par Me Alain Léopold STIBBE de l'AARPI GRYNWAJC - STIBBE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0211
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 novembre 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Claude Creton, président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude Creton, président
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier présent lors de la mise à disposition.

Suivant un jugement d'adjudication du 24 avril 1997, M. [X] et Mme [O] ont acquis la propriété du lot numéro 36 de l'immeuble situé à [Adresse 1] soumis au statut de la copropriété.
M. [F] exploite un fonds de commerce de café dans le lot voisin numéro 2 et occupe également le lot numéro 36 dans lequel sont situés la cuisine et les water-closets du café. Il a acquis des consorts [K] la propriété de ce fonds et de celle du lot numéro 2 selon un acte du 27 décembre 2013.
Le 12 décembre 2011, M. [X] et Mme [O] ont consenti à M. [F] une promesse unilatérale de vente portant sur le lot numéro 36 au prix de 80 000 euros. L'acte de vente n'a jamais été signé.
Le 15 juillet 2016, M. [F] a proposé d'acquérir ce lot au prix de 40 000 euros.
M. [X] et Mme [O] ont assigné M. [F] aux fins de voir ordonner son expulsion du lot numéro 36.
Par jugement du 7 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a fait droit à cette demande, débouté M. [F] de sa demande de délais et de mise à la charge de M. [X] et Mme [O] du coût des travaux de séparation des deux lots et l'a condamné à payer à ces derniers la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal a retenu que M. [F] ne justifie ni détenir un droit de propriété sur le lot numéro 36 ni être titulaire d'un bail commercial sur ce lot.
M. [F] a interjeté appel de ce jugement.
A titre principal, il fait valoir qu'il a acquis par usucapion la propriété du lot numéro 36 et explique que pour bénéficier du délai de prescription abrégé de dix ans, il justifie d'un juste titre constitué par l'acte d'acquisition par lequel l'auteur de ses vendeurs, [J] [K], alors propriétaire du fonds, a acquis par acte du 3 janvier 2001 du syndicat des copropriétaires le lot numéro 2. Il précise que le lot numéro 2 et le lot numéro 36 avaient été réunis pour constituer les locaux d'exploitation du fonds, de sorte que [J] [K] a pu raisonnablement croire que la vente portait sur ces deux lots et s'est comporté depuis comme le propriétaire à la fois du lot numéro 2 et du lot numéro 36.
A titre subsidiaire, il revendique l'existence d'un bail commercial sur les locaux constituant le lot numéro 36. Il soutient que l'usage professionnel de ce lot est constant depuis 1954, qu'en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, l'action en rétablissement de la destination du lot est aujourd'hui prescrite et qu'en conséquence sa destination commerciale ne peut plus être remise en cause.
M. [X] et Mme [O] concluent à la confirmation du jugement et à la condamnation de M. [F] à leur payer la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur l'acquisition par usucapion du local litigieux
Attendu que pour prescrire la propriété d'un bien, il faut justifier d'une possession ininterrompue, paisible, publique, non équivoque, en qualité de propriétaire ; que pour bénéficier de la prescription abrégée de dix ans, le possesseur de l'immeuble doit justifier d'un juste titre et être de bonne foi ; que le juste titre est un acte qui aurait permis le transfert de propriété du bien s'il était émané du véritable propriétaire, le possesseur ayant été mis en possession du bien litigieux par cet acte ; qu'il faut donc que le bien objet de la possession corresponde exactement et totalement au bien mentionné dans l'acte ; qu'en l'espèce, le titre translatif de propriété du 27 décembre 2013 à M. [F] porte d'une part sur le lot numéros 2 décrit comme suit : "une boutique à usage de café située dans l'escalier A, au rez-de-chaussée, à droite de l'entrée, avec une cuisine. Droit aux water-closets communs. Cave numéro deux. Et les soixante-cinq millièmes (65/1000ème) de la propriété du sol et des parties communes générales" ; d'autre part sur le lot numéro 38 décrit comme suit : "Une remise située au rez-de-chaussée sur cour, troisième à gauche et les quinze millièmes (15/1000èmes) du sol et des parties communes générales" ; qu'il résulte en outre des pièces versées aux débats, notamment le cahier des charges établi en vue de la saisie immobilière de différents lots de l'immeuble, que la description du lot numéro 2 dans ce cahier des charges correspond à celle figurant dans l'acte du 27 décembre 2013, savoir "Une boutique plus cuisine avec 65/1000èmes des partis communes. Un local à usage de café. Une cuisine avec droit aux water-closets communs. Une cave", le cahier des charges désignant par ailleurs le lot numéro 36 comme précisant qu'il s'agit d'une remise et les 14/1000èmes des parties communes ; qu'il apparaît ainsi que le bien litigieux n'est pas mentionné dans l'acte du 27 décembre 2013 qui ne constitue pas un juste titre ;
Attendu que M. [F] ne se prévalant que de la prescription abrégée dont il ne peut pas bénéficier, il convient de rejeter sa demande tendant à l'acquisition par prescription du local litigieux ;
- Sur la demande subsidiaire fondée sur l'existence d'un bail commercial
Attendu qu'en l'absence de preuve du paiement d'un loyer, l'occupation du local par M. [F] ne suffit pas à établir l'existence d'un bail commercial verbal ; que la demande de M. [F] n'est donc pas fondée ;
- Sur les demandes de M. et Mme [X]
Attendu que M. [F] occupant le local litigieux sans droit ni titre, il convient de faire droit à la demande d'expulsion ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [F] et le condamne à payer à M. et Mme [X] la somme de 1 000 euros ;
Le condamne aux dépens d'appel.
Le greffier, Le président,