No RG 20/01806 - No Portalis DBWB-V-B7E-FN3R
[D] ÉPOUSE [X]


Société SCCV LIMA
COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRÊT DU 29 OCTOBRE 2021
Chambre civile TGI
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT DENIS en date du 10 JUILLET 2019 suivant déclaration d'appel en date du 13 OCTOBRE 2020 RG no 16/00544
APPELANTE :
Madame [Z] [D] épouse [X]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentant : Me Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIMÉES :
SAS CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES
venant aux droits de la société SELEXIA
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentant : Me Sébastien NAVARRO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Société SCCV LIMA
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentant : Me Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DATE DE CLÔTURE : 08 Juillet 2021
DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Août 2021 devant Monsieur CHEVRIER Patrick, Président de chambre, qui en a fait un rapport, assisté de Mme Nathalie TORSIELLO, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2021.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Président :Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère
Conseiller : Madame Isabelle OPSAHL, Vice-présidente placée
Qui en ont délibéré
GREFFIER : Madame Nathalie TORSIELLO
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Octobre 2021.


EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié signé le 21 août 2008, Madame [Z] [D], épouse [X], a acquis, dans le cadre d'une opération de défiscalisation éligible à la loi Girardin, de la SCCV LIMA, un appartement commercialisé par la société SELEXIA, filiale du CREDIT AGRICOLE, situé à [Adresse 9], pour le prix de 103.700 euros,
L'opération a été financée au moyen d'un prêt consenti par la Caisse d'Epargne Normandie à hauteur de 138.700 euros.
Estimant que les objectifs de l'opération n'étaient pas atteints et qu'elle subissait un préjudice financier important en raison du manquement à leur devoir d'information et de mise en garde, Madame [Z] [D], épouse [X] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Saint-Denis par acte d'huissier du 20 janvier 2016, la SCCV LIMA et la société SELEXIA devenue société Crédit Agricole Immobilier Services aux fins de les voir condamner in solidum, au visa des articles 1134, 1147, 1382 et suivants du code civil, à leur verser les sommes de 40.700 euros au titre de la perte de valeur vénale du bien outre la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 10 juillet 2019, le Tribunal de grande instance de Saint-Denis a :
-Déclaré l'action irrecevable pour cause de prescription ;
-Condamné Madame [X] à verser à la SCCV LIMA et à la société Crédit Agricole Immobilier Services venant aux droits de la société SELEXIA, à chacune la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Condamné Madame [X] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Annabel FEGEAT et de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA.
Suivant deux déclarations enregistrées au greffe de la cour le 13 octobre 2020, Madame [Z] [D], épouse [X] a interjeté appel de ce jugement.
Les affaires ont été renvoyées à la mise en état.
La jonction a été ordonnée le 19 octobre 2020.
Madame [Z] [D], épouse [X] a déposé ses conclusions d'appelante le 5 janvier 2021 par RPVA.
La SCCV LIMA a déposé ses conclusions d'intimée par RPVA le 11 janvier 2021.
Ayant reçu signification des conclusions d'appel le 14 janvier 2021, la société Crédit Agricole Immobilier Services venant aux droits de la société SELEXIA, a déposé ses premières conclusions par RPVA le 7 avril 2021.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 juillet 2021.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de ses conclusions, déposées au greffe de la cour par voie électronique le 5 janvier 2021, Madame [Z] [D], épouse [X] demande à la cour de :
-Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de SAINT DENIS le 10 juillet 2019 ;
STATUANT A NOUVEAU,
-Dire et juger recevable Madame [Z] [X], née [D], en ses demandes ;
-Dire et juger que les sociétés SCCV LIMA et SELEXIA, aux droits et obligations de qui vient désormais la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, sont responsables des préjudices financiers subis par Madame [Z] [X], née [D] ;
En conséquence,
-Les Condamner in solidum à payer à Madame [Z] [X] née [D] une somme de 40.700 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêt au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir,
-Les Condamner in solidum à payer Madame [Z] [X] née [D] une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
-Les Condamner in solidum aux entiers dépens d'instance.
Madame [Z] [D], épouse [X] fait essentiellement valoir qu'elle a été convaincue par les arguments du conseiller de la société SELEXIA et par la simulation que celui-ci a réalisé. Elle a alors accepté d'acquérir en l'état futur d'achèvement un appartement T2 Duplex au sein de la résidence Le Zéphyr situé à [Localité 8] de la Réunion, pour un montant de 130.700 euros. Ni le promoteur, ni la société SELEXIA, filiale du Crédit Agricole, aux droits et obligations de qui vient le CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES n'ont attiré l'attention de Madame [Z] [D], épouse [X], sur les risques inhérents à ce type d'investissement défiscalisé. Il s'est avéré surtout que la construction réalisée a été de qualité manifestement médiocre.
Les dommages sont survenus postérieurement à la conclusion du contrat de vente et qu'en tant que profane, elle ne pouvait détecter les risques de l'opération lorsqu'elle s'est engagée ; de sorte que, le point de départ du délai de prescription ne courant qu'à compter de la manifestation du dommage, son action ne peut être prescrite. Elle n'avait pas connaissance au jour de l'achat du bien litigieux que celui-ci ne constituait pas un placement sécurisé de qualité, qualités qui était pour Madame [X] née [D] substantielles de son investissement. Ce n'est qu'une fois la construction réalisée que celle-ci s'est avérée de qualité médiocre et lorsqu'elle s'est intéressée, courant 2015, au prix de revente de son bien, qu'elle a alors pris connaissance des faits justifiant l'exercice de la présente action.
Sur le fond, elle affirme qu'elle n'a été à aucun moment averti d'un risque d'un aléa locatif résultant, en l'espèce, de la qualité de la construction et notamment, de la situation du marché local. Elle soutient en conséquence que les différents professionnels, manquant à leur devoir de conseil et de mise en garde, engagent leur responsabilité à son égard.
Elle fait valoir que le préjudice subi constitue une perte de chance de ne pas avoir réalisé l'investissement et les gains escomptés.
Aux termes de ses conclusions, déposées au greffe de la cour par voie électronique le 11 janvier 2021, la SCCV LIMA demande à la cour de :
-Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
Subsidiairement,
-Débouter Madame [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
En tout état de cause,
-Condamner Madame [X] à lui verser la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel ;
-Condamner la même aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP Canale Gauthier Antelme Bentolila, Avocats aux offres de droit.
Elle soutient en principal, qu'en matière d'obligation de mise en garde ou d'information préalable à la conclusion du contrat, l'action de Madame [Z] [D], épouse [X] est prescrite par le délai quinquennal applicable, en vertu de l'article 2224 du Code civil, courant à compter de la date de la vente pour solliciter l'indemnisation du préjudice qu'elle estime avoir subi du fait du manquement allégué à l'encontre du vendeur.
Subsidiairement, elle fait valoir que, n'ayant pas été en contact avec l'appelante au moment de la commercialisation du bien, Madame [Z] [D], épouse [X] n'établit aucun manquement contractuel en conséquence de quoi sa responsabilité serait engagée. Elle affirme, en outre, qu'elle échoue dans l'administration de la preuve de l'évaluation de son préjudice.
Aux termes de ses dernières conclusions, déposées au greffe de la cour par voie électronique du 7 avril 2021, La société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES venant aux droits de la société SELEXIA demande à la cour de :
-Déclarer recevable l'intervention volontaire du CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES venant aux droits de la société SELEXIA ;
-Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a accueilli la fin de non-recevoir tirée de la prescription,
-En conséquence :
-Déclarer irrecevable l'ensemble des demandes formées par Madame [Z] [D], épouse [X] à son encontre,
-A titre subsidiaire :
-Débouter Madame [Z] [D], épouse [X] de l'intégralité de ses demandes,
-En toutes hypothèses :
-Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné Madame [Z] [D], épouse [X] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance,
-Y ajoutant :
-Condamner Madame [Z] [D], épouse [X] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont distraction au profit de Maître Sébastien Navarro, Avocat.
En application de l'article 2224 du Code civil, elle se prévaut de la prescription quinquennale de l'action en responsabilité délictuelle initiée par Madame [Z] [D], épouse [X], dont le délai à commencer à courir à compter de la signature de l'acte authentique de vente en matière de perte de chance et de contestation du prix de vente.
A titre subsidiaire, elle conteste le bien-fondé des demandes formulées par Madame [Z] [D], épouse [X] en l'absence de preuve d'une quelconque faute qui lui serait imputable, du préjudice allégué ainsi que du lien de causalité.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Sur les demandes :
L'appelante formule des demandes à l'encontre de la SCCV LIMA, du CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, venant aux droits de la société SELEXIA, agissant comme opérateur de la défiscalisation, dans le cadre d'une opération de défiscalisation.
Madame [Z] [D], épouse [X] affirme que les intimés sont responsables des préjudices financiers subis et que son action n'est pas prescrite.
Madame [Z] [D], épouse [X] plaide qu'elle a découvert que le produit vendu était de qualité médiocre au regard des nombreux désordres survenus et qu'il constituait en outre un investissement dont le prix a été manifestement surévalué compte tenu de la baisse de sa valeur vénale cinq ans après la vente.
Il convient donc d'analyser pour chacun des intimés si la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action de l'appelante est bien fondée, puis, dans l'éventualité de la recevabilité de l'action, si les manquements allégués sont établis et s'ils ont causé un préjudice direct et certain à l'acquéreur de l'immeuble.
Au soutien de son action, Madame [Z] [D], épouse [X] produit :
-L'attestation notariée de propriété de l'appartement [Adresse 7] aux termes d'un acte dressé le 28 octobre 2008 ;
-Un article anonyme nommé « La minute fiscale » émanant de « MONNE-DECROIX, Epargne et investissement », servant d'exemple d'étude personnalisée de l'investissement envisagé, sous la forme d'une simulation datée du 27 novembre 2007 pour un client TEST ;
-Une offre de prêt pour l'acquisition de l'appartement, rédigée par la Caisse d'Epargne de Normandie le 14 septembre 2009 ;
-Un avis de valeur d'un appartement appartenant à un tiers (M ; et Mme [R], No 62) en date du 30 juillet 2015
-Un courrier du 23 mai 2013, rédigé par le gestionnaire immobilier, la société GTI, sans destinataire nommé, évoquant des difficultés de relocation pour la résidence LE Zéphyr, ressemblant à une lettre-circulaire ;
-Une note expertale rédigée le 26 novembre 2013 pour un appartement différent, numéro 54 de la résidence appartenant à Monsieur et Madame [U] ;
-Un rapport d'expertise judiciaire en date du 12 octobre 2016, relatif aux désordres apparus dans l'ensemble immobilier Le Zéphyr.
Sur les demandes à l'encontre de la SCCV LIMA :
Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription :
Il résulte des articles 2224 du code civil que les actions personnelles ou mobilières entre commerçants et non commerçants se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
La prescription d'une action en responsabilité contractuelle court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime, si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance.
En l'espèce, Madame [Z] [D], épouse [X] plaide qu'elle a découvert que le produit vendu était de qualité médiocre au regard des nombreux désordres survenus mais qu'il constituait en outre un investissement dont le prix a été manifestement surévalué compte tenu de la baisse de sa valeur vénale plus de cinq ans après la vente en 2015.
La prescription d'une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance.
En l'espèce, l'appelante soutient qu'elle n'a pas eu connaissance de ses préjudices financiers, consécutifs à la vente de l'immeuble avant de se préoccuper de sa valeur en 2015.
La SCCV LIMA prétend que tout acquéreur normalement prudent et avisé ne peut ignorer le risque lié à tout investissement et le fait que les désordres de construction ne dépendent pas de l'information précontractuelle, en droit de la vente, mais sont régis par les garanties légales des constructeurs.
Cependant, elle ne produit aucun élément établissant que Madame [Z] [D], épouse [X] aurait pu avoir connaissance du dommage allégué plus de cinq ans avant l'introduction de l'instance le 20 janvier 2016, soit avant le 20 janvier 2011.
En conséquence, il convient de déclarer recevable l'action de Madame [X], celle-ci n'apparaissant pas prescrite.
Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.
Au fond à l'égard de la SCCV LIMA :
La SCCV LIMA était le promoteur de l'opération immobilière. A ce titre, elle a la qualité de vendeur du bien immobilier acquis par Madame [Z] [D], épouse [X].
Madame [Z] [D], épouse [X] plaide que, le promoteur immobilier qui a réalisé et vendu le bien acquis dans le cadre d'une opération de promotion immobilière d'investissement locatif bénéficiant du dispositif fiscal de la loi GIRARDIN, devait s'assurer à la fois de la qualité du bien vendu, mais également de la pérennité de l'investissement proposé, dès lors qu'il s'agit d'un placement immobilier défiscalisé.
Selon l'appelante, la SCCV LIMA ne pouvait non plus ignorer que la réglementation fiscale en la matière impose aux investisseurs de louer leur bien durant au moins vingt années, sous peine de voir remis en cause une grande partie des avantages fiscaux consentis.
Cependant, les désordres de construction ne dépendent pas de l'information précontractuelle, en droit de la vente, mais sont régis par les garanties légales des constructeurs et l'obligation de délivrance du vendeur, dont les délais sont aussi fixés par le code civil.
En outre, l'appelante ne rapporte pas la preuve que la SCCV LIMA aurait été tenue d'une obligation d'information ou de conseil relativement à l'opération globale de défiscalisation réalisée dans le but de réduire la charge de l'impôt des acquéreurs.
Plus généralement, dans le cadre d'un investissement défiscalisant, la charge de la preuve de l'inadaptation de l'investissement à la situation des acquéreurs pèse sur les acquéreurs, tandis que la rentabilité de l'opération ne peut être appréciée sans tenir compte des avantages fiscaux qu'elle procure. Or, Madame [X] ne verse aux débats aucune pièce permettant de procéder à une estimation globale de l'investissement litigieux, contenant par nature un certain aléa.
Ainsi, en l'absence de preuve que la SCCV LIMA aurait été chargée, en plus de la construction de la commercialisation des immeubles et de leur livraison, de garantir la rentabilité d'un investissement global intégrant une opération de défiscalisation, Madame [Z] [D], épouse [X] échoue à établir que le vendeur aurait pu être responsable à ce titre.
Enfin, l'appelante ne produit aucune attestation de valeur ni aucune analyse critique de la valeur du bien au moment de son acquisition ou ultérieurement.
La responsabilité de la SCCV LIMA ne peut donc pas être recherchée en raison d'un manquement à une obligation de conseil ou d'information portant sur les bénéfices attendus de l'opération globale d'investissement intégrant une opération de défiscalisation.
En conséquence, les demandes de Madame [Z] [D], épouse [X] tendant à retenir la responsabilité de la SCCV LIMA doivent être rejetées.
Sur les demandes à l'encontre de la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, venant aux droits de la société SELEXIA :
Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription :
Madame [Z] [D], épouse [X] reproche à la société SELEXIA, dont vient aux droits la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, d'avoir engagé sa responsabilité délictuelle tout en affirmant qu'aucune information précise ne lui a été donnée par la société SELEXIA, ès qualité de « commercial » sur les caractéristiques précises du bien vendu. Celle-ci n'a surtout pas renseigné, ou alerté la concluante sur les risques inhérents à ce type d'investissement, tels que la possibilité de baisse de la valeur du bien acquis, la perte éventuelle de rentabilité de l'investissement ou encore le risque de perte des avantages fiscaux consentis par l'administration fiscale en cas d'arrêt de la location.
Ainsi, même si elle invoque la responsabilité délictuelle de l'intimée, Madame [Z] [D], épouse [X] plaide que la société SELEXIA aurait été tenue à son égard d'une obligation d'information ou de conseil.
L'appelante soutient qu'elle n'a pas eu connaissance de ses préjudices financiers, consécutifs à l'acquisition de l'immeuble en défiscalisation avant 2015. Elle considère que le tribunal a retenu à tort que ses préjudices sont constitués par une perte de chance de ne pas contracter, de sorte que ceux-ci se sont nécessairement manifestés à la date de souscription du contrat de vente, date à laquelle cette perte de chance de ne pas contracter s'est manifestée, alors que les dommages se sont révélés bien postérieurement à la souscription du contrat de vente.
Selon la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, le jugement entrepris a justement fixé le point de départ du délai de la prescription au jour de la signature de l'acte authentique de vente, soit en l'espèce le 28 octobre 2008. En conséquence, l'acquéreur disposait d'un délai pour agir en réparation d'une perte de chance de ne pas contracter allant jusqu'au 28 octobre 2013.
Rejetant l'existence d'un préjudice relevant de la perte de chance de ne pas contracter mais d'une perte de chance de bénéficier d'un investissement rentable, Madame [Z] [D], épouse [X] reproche d'autres manquements fautifs à la société SELEXIA et prétend qu'elle a ignoré l'existence des dommages jusqu'au mois de juin 2015.
La société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, venant aux droits de la société SELEXIA, ne produit aucun élément contraire établissant que Madame [Z] [D], épouse [X] aurait pu avoir connaissance du dommage allégué plus de cinq ans avant l'introduction de l'instance le 20 janvier 2016, soit avant le 20 janvier 2011.
En conséquence, il convient de déclarer recevable l'action de Madame [Z] [D], épouse [X], celle-ci n'apparaissant pas prescrite.
Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.
Au fond à l'égard de la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, venant aux droits de la société SELEXIA :
L'appelante prétend que la société SELEXIA aurait manqué à ses obligations de conseil et d'information, alors qu'elle était chargée de la commercialisation du programme de défiscalisation. Celle-ci n'aurait pas attiré son attention sur les risques inhérents à ce type d'investissement défiscalisé.
Cependant, comme l'ont relevé justement les premiers juges, Madame [Z] [D], épouse [X] recherche la responsabilité de la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, venant aux droits de la société SELEXIA, pour manquement à ses obligations précontractuelles d'information et de conseil laquelle s'analyse en une responsabilité délictuelle.
Pourtant, elle ne produit aucune pièce permettant de déterminer l'étendue des obligations de la société SELEXIA puisqu'elle ne verse aux débats aucun élément établissant que la valeur du bien ou le rapport de celui-ci étaient garantis par la société SELEXIA.
La simulation produite pour un « client TEST » ne contient aucune conclusion ni recommandation. Ce document ne peut donc pas être considéré comme créateur d'engagements ni d'obligations de la part de la société SELEXIA, pas plus comme suffisant à établir une garantie de rentabilité de l'investissement que réaliseraient l'appelante, engageant alors la responsabilité de la société SELEXIA.
En l'absence de preuve d'un plan de défiscalisation comprenant une couverture des échéances par les loyers ou autres prévisions, la réalité du préjudice allégué à l'encontre de la société SELEXIA, consistant en ne pas avoir contracté, faute d'information sur les incertitudes des perspectives de l'opération de défiscalisation n'est pas démontré.
Il convient dès lors de rejeter les demandes de l'appelante à l'encontre de la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, venant aux droits de la société SELEXIA, celles-ci étant mal fondées.
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
Madame [Z] [D], épouse [X], supportera les dépens dont distraction au profit de la SCP Canale Gauthier Antelme Bentolila et de Maître Navarro Sébastien.
L'appelante sera aussi condamnée à verser à chacun des intimés la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ;
INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
DECLARE RECEVABLE car non prescrite l'action de Madame [Z] [D], épouse [X] ;

LA DEBOUTE de son action en responsabilité à l'encontre de la SCCV LIMA et de la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, venant aux droits de la société SELEXIA ;
CONDAMNE Madame [Z] [D], épouse [X], à payer à la SCCV LIMA, et à la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, venant aux droits de la société SELEXIA, la somme de 3.000 euros chacun au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [Z] [D], épouse [X], aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SCP Canale, Gauthier, Antelme, Bentolila et de Maître Navarro Sébastien.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Nathalie TORSIELLO, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT