Septième Chambre

R.G : 06/06773
S.C.I. CORNIC II

E.U.R.L. PIC FLEURS
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 23 JANVIER 2008
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président,
Monsieur Patrick GARREC, Conseiller,
Madame Agnès LAFAY, Conseiller,
GREFFIER :
Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

A l'audience publique du 22 Novembre 2007
devant Madame Agnès LAFAY, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

Contradictoire, prononcé par Madame Agnès LAFAY, Conseiller, à l'audience publique du 23 Janvier 2008, date indiquée à l'issue des débats.

APPELANTE :
S.C.I. CORNIC II
4 Impasse de la Roche
29600 MORLAIX
représentée par la SCP D'ABOVILLE DE MONCUIT SAINT-HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués
assistée de Me Jean-Maurice CHAUVIN, avocat

E.U.R.L. PIC FLEURS
35 Place des Otages
29600 MORLAIX
représentée par la SCP JACQUELINE BREBION ET JEAN-DAVID CHAUDET, avoués
assistée de Me Cathy POILVET, avocat
******************
Par acte authentique en date du 27 février 1989, Monsieur  et Madame A... ont donné à bail à la Société PIC FLEURS un local commercial sis 35 Place des otages à MORLAIX, cadastré Section BI no 63.
Ce bail était consenti pour une durée de 9 années, commençant à courir le 1er mars 1989 et se terminant le 28 février 1998.
Le loyer mensuel était fixé à la somme de 2 600,00 F HT soit 3 080,60 T.T.C. Il était en outre stipulé le versement par le preneur à titre de pas de porte d'une somme de 580 000 F HT, soit 687.880 Frs TTC.
La Société PIC FLEURS payait cette somme comptant, au moment de la signature du bail.
Par acte extra judiciaire en date du 6 novembre 1998, les époux A... faisaient délivrer à l'EURL PIC FLEURS un congé avec offre de renouvellement de bail pour le 29 septembre 1999, avec proposition d'une fixation du loyer commercial à la somme de 4 700 Frs HT.
Le locataire acceptait le renouvellement du bail, mais refusait l'augmentation de loyers proposée.
Aucune des parties n'a saisi la Commission des Loyers dans le délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé était donné.
Le bail s'est donc renouvelé aux conditions du loyer du bail initial.
La SCI CORNIC a acquis le bien objet du bail en décembre 2003.
Au mois de juin 2004, la société propriétaire a réclamé  à la Société PIC FLEURS le paiement d'un loyer mensuel TTC de l 453,23 , et ce à compter du mois de janvier 2004 en faisant valoir que le pas de parte constituait un supplément de loyer prévu contractuellement.
Par acte extra judiciaire en date du 19 mai 2005, la SCI CORNIC II faisait délivrer à la Société PIC FLEURS un commandement de payer une somme de          20 632,82  correspondant au solde des loyers TTC impayé du 1er janvier 2004 au 1er mai 2005.
Ce commandement précisait que si, dans le délai d'un mois, le locataire n'avait pas réglé ladite somme, le propriétaire entendait se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte du 17 juin 2005 l'EURL PIC FLEURS a assigné la société CORNIC II en nullité du commandement.
La société CORNIC II demandait reconventionnellement paiement des loyers  et que soit constaté la résiliation du bail.
Par jugement du 13 septembre 2006, le Tribunal de Grande Instance de MORLAIX a déclaré que le pas de porte d'un montant de 88 420,43  HT prévu au bail n'était pas un supplément de loyer et déclaré nul le commandement de payer.
La SCI CORNIC II a relevé appel de cette décision.
Elle demande à la Cour de :
	constater que le loyer mensuel hors TV A du bail renouvelé le 29 septembre 1999 dû par le l'EURL PIC FLEURS à la SCI CORNIC II s'élevait à la date du 1 er janvier 2004  à la somme de 1 215,08 , et à compter du 1er juillet 2004 à la somme de 1.573,14  ;
	constater la résiliation du bail à la date du 19 juin 2005 ;
	ordonner l'expulsion de la société preneuse avec si besoin l'aide de la force publique, le tout sous astreinte de 100,00  par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de quinzaine à compter de la signification de la décision à intervenir ;
	condamner la société PIC FLEURS à payer à la SCI CORNIC II une somme de 20 632,82  à titre d'arriérés de loyer selon décompte arrêté au 31 mai 2005 et une indemnité d'occupation égale au montant du loyer du bail résilié outre les charges augmentatives  de loyer prévues au bail résilié depuis le 1er juin 2005 jusqu'à la date de son départ effectif des lieux loués ;
L'EURL PIC FLEURS conclut à la confirmation de la décision.
La Cour se réfère aux conclusions déposées le 19 février 2007 par la SCI CORNIC II et le 22 mai 2007 par l'EURL PIC FLEURS pour plus ample exposé des prétentions moyens et arguments des parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Considérant que dans le bail du 27 février 1989 il est prévu sous la clause "LOYER" que " le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer mensuel de 2 600, 00  HT " et sous la clause "PAS DE PORTE" que "le présent bail est, en outre, consenti et accepté moyennant le versement par le preneur d'un pas de porte d'une somme de 580 000,  HT laquelle somme le preneur a payé comptant" ;
Qu'il était précisé que"La somme versée au bailleur à titre de pas de  porte lui restera totalement acquise dans tous les cas même en cas de résolution ou de résiliation anticipée pour quelques causes que ce soit .
Cette somme sera considérée comme :
- un supplément de loyer taxable en cette qualité tant en ce qui concerne l'impôt sur le revenu du bailleur que le droit au bail ou la TVA sur le loyer."
Considérant qu'il existe une contradiction entre ces deux clauses ;
Qu'en effet si le pas de porte est un supplément de loyer, il doit être restitué pro partem en cas de résiliation anticipée ;
Que c'est pertinemment que le premier juge a estimé qu'il convenait de rechercher la commune intention des parties ;
Que le congé délivré par les époux A... le 6 novembre 1998 avec offre de renouvellement faisait état d'une demande d'augmentation de loyer à hauteur de       4 700,00 francs soit une somme très inférieure au loyer initial augmenté du douzième du montant du pas de porte ;
Que le fait que l'EURL PIC FLEURS n'ait pas indexé le loyer qu'elle reconnaît devoir est inopérant ;
Que c'est exactement que le premier juge a estimé que le pas de porte stipulé au bail du 27 février 1989 ne constituait pas un supplément de loyer et qu'en conséquence le commandement délivré le 19 mai 2005 était nul.
PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions la décision déférée.
Y ajoutant,
Condamne la SCI CORNIC II à payer à l'EURL PIC FLEURS la somme de    1 000,00  pour ses frais irrépétibles d'appel.
Condamne la SCI CORNIC II aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER                                                      LE PRESIDENT