Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 27 OCTOBRE 2017
(no, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/ 01535
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Décembre 2015- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 13/ 13718

Monsieur Josiah X...
né le 09 Février 1945 à WASHINGTON, U. S. A.

Madame Olivia Y...épouse X...
née le 27 Août 1968 à DINARD (35800)
demeurant ...
Représentés tous deux par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assistés sur l'audience par Me Alain BARANES BALDOCCHI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1348

Monsieur ETIENNE Z...
né le 31 Octobre 1962 à PARIS

Madame Lis Z...
née le 13 Janvier 1965 à PARIS
demeurant ...
Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Florence GENET-SAINTE ROSE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0187
Société EN APPART'ET, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CRÉTEIL sous le numéro 447 684 705, dont le siège social est situé à VINCENNES (94300)-11 rue de Montreuil, représentée par son Gérant domicilié en cette qualité audit siège,
ayant son siège au 11 rue de Montreuil-94300 VINCENNES
Représentée et assistée sur l'audience par Me Jérôme DOULET de la SCP A. K. P. R., avocat au barreau de PARIS, toque : C2316
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Septembre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Par acte sous seing privé du 22 décembre 2012, conclu avec le concours de la SARL En appart'et, M. Etienne Z...et Mme A..., épouse Z...(les époux Z...), ont vendu à M. Josiah X...et Mme Olivia Y..., épouse X...(les époux X...), les lots no 10, 12 et 32 l'état de division d'un ensemble immobilier en copropriété, sis ...(94), soit, respectivement : un appartement, une cave et la jouissance privative d'une terrasse, au prix de 1 010 000 €. Le 31 juillet 2013, le notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique de vente, a dressé un procès-verbal de difficultés, les époux X..., qui excipaient de ce que l'avis de réception de la notification à Mme X...prévue par l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation aurait été signé par M. X...sans pouvoir de le faire, de sorte que le droit de rétractation n'aurait pas été purgé, ayant exercé leur droit de rétractation. Les 12 et 13 septembre 2013, les vendeurs ont assigné les acquéreurs et l'agent immobilier en paiement du montant prévu par la clause pénale et en indemnisation de leurs préjudices.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 18 décembre 2015, le Tribunal de grande instance de Paris :
- a qualifié la demande des époux X...de nullité du " compromis " en demande d'anéantissement par rétractation,
- les a déboutés de cette demande,
- a constaté la résolution du " compromis " et condamné les époux X...à verser aux époux Z...la somme de 101 000 € au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- autorisé le séquestre à remettre aux époux Z...les fonds séquestrés par les époux X...,
- dit que cette remise vaudrait paiement par les époux X...aux époux Z...des sommes ainsi libérées,
- débouté les époux Z...de leurs demandes en paiement d'indemnités supplémentaires et des frais,
- ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code civil,
- condamné les époux X...à payer aux époux Z...la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- débouté les époux X...de leur demande à l'encontre de la société En appart'et,
- débouté la société En appart'et de sa demande en paiement par les époux X...de la somme de 20 000 € au titre de sa commission et de celle au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné les époux X...aux dépens.
Par dernières conclusions du 3 mai 2017, les époux X..., appelants, demandent à la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :
- anéantir le " compromis " de vente,
- à titre subsidiaire : prononcer la nullité pour erreur du " compromis ",
- à titre infiniment subsidiaire, réduire à de plus justes proportions le montant de la clause pénale,
- en tout état de cause, débouter les époux Z...et la société En appart'et de l'ensemble de leurs demandes,
- dire que la somme de 50 000 € détenue par M. B...doit leur être remise,
- condamner la société En appart'et à les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre eux,
- condamner solidairement les époux Z...et la société En appart'et à leur payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 28 juillet 2016, les époux Z...prient la Cour de :
- vu l'article 1134 du Code civil,
- confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il les a déboutés de leur demande reconventionnelle,
- vu l'article 1152 du Code civil, augmenter la clause pénale au montant de 167 200 €,
- à défaut, vu l'article 1382 du Code civil, condamner in solidum les époux X...au paiement de la somme de 72 226, 33 € de dommages-intérêts,
- condamner in solidum les époux X...au paiement de la somme de 5 000 € au titre du préjudice moral,
- condamner les époux X...au paiement des frais de vente comprenant la sommation de la SCP Samain, le coût du procès-verbal de carence du 21 juillet et de l'ensemble des frais de notaire mis à leur charge,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- subsidiairement, si la Cour devait ordonner la nullité de la vente,
- vu l'article 1384 du Code civil,
- dire que la société En appart'et devra les garantir de leur entier préjudice et la condamner à leur payer la somme de 101 000 € correspondant au montant de l'indemnité d'immobilisation,
- condamner les époux X...et la société En appart'et à leur payer la somme de 6 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 26 juillet 2017, la société En appart'et demande à la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en paiement par les époux X...de la somme de 20 000 € au titre de sa commission,
- condamner solidairement les époux X...à lui payer la somme de 20 000 € à ce titre avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2013,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- débouter les époux X...et les époux Z...de leurs demandes dirigées contre elle,
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 10 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.


La société En appart'et, en sa qualité de mandataire des vendeurs et de rédacteur de l'avant-contrat, a procédé à la notification prévue par l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation par lettres recommandées distinctes datées du 22 décembre 2012 adressées à chacun des époux X.... Les avis de réception du 26 décembre 2012 sont revêtus de la même signature dont il n'est pas contesté qu'il s'agit de celle de M. X....
L'avis de réception de La Poste prévoit que, lorsqu'il est signé par le mandataire, le nom et le prénom sont précisés. Or, l'avis de réception de la lettre adressée à Mme X...ne précise pas le nom et le prénom du signataire, de sorte qu'il doit en être déduit que M. X...n'a pas signé l'avis de réception en qualité de mandataire de son épouse, les époux X...affirmant, de surcroît, que l'époux ne disposait d'aucun mandat exprès.
Par suite, et à supposer même que M. X...ait pu être considéré par La Poste comme investi d'un mandat apparent de son épouse, il ne peut être tenu pour certain que l'acte sous seing privé a été notifié à Mme X....
En conséquence et quelles que soient les règles de représentation découlant du régime matrimonial des époux X..., le délai de rétractation prévu par l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, texte spécial, n'a pas couru, de sorte que l'avant-contrat du 22 décembre 2012 doit être annulé.
Par suite, les vendeurs et l'agent immobilier doivent être déboutés de toutes leurs demandes formées contre les époux X...qui n'ont commis aucune faute en exerçant le droit de rétractation prévu par la loi.
Le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu'il a débouté les époux X...de leur demande d'annulation et en ce qu'il est entré en voie de condamnation contre ces derniers.
La somme de 50 000 € déposée par les époux X...entre les mains du séquestre doit leur être restituée.
S'agissant de la demande de " garantie " formée par les époux Z...contre l'agent immobilier, rédacteur de l'avant-contrat, dont ils rappellent qu'il doit assurer l'efficacité de son acte, il vient d'être dit que la société En appart'et avait notifié à chacun des époux acquéreurs, séparément et dans les formes prévues par l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, l'avant-contrat du 22 décembre 2012. Ce faisant, l'agent immobilier a rempli sa mission laquelle n'incluait pas la vérification des signatures apposées sur les avis de réception.
En conséquence, aucun manquement n'étant établi à l'encontre du rédacteur de l'acte, les époux Z...doivent être déboutés de leur demande de garantie.
La solution donnée au litige emporte le rejet des demandes, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, des époux Z....
L'équité ne commande pas qu'il soit fait droit à la demande des époux X...et de la société En appart'et sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a :
- débouté la société En appart'et de sa demande en paiement par M. Josiah X...et Mme Olivia Y..., épouse X..., de la somme de 20 000 € au titre de sa commission et de celle au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- débouté M. Josiah X...et Mme Olivia Y..., épouse X..., de leur demande à l'encontre de la SARL En appart'et ;
Infirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Statuant à nouveau :
Annule l'avant-contrat du 22 décembre 2012 par l'effet de la rétractation exercée par M. Josiah X...et Mme Olivia Y..., épouse X...;
Dit que la somme de 50 000 € déposée par M. Josiah X...et Mme Olivia Y..., épouse X..., entre les mains du séquestre doit leur être restituée ;
Déboute M. Etienne Z...et Mme A..., épouse Z..., ainsi que la SARL En appart'et de toutes leurs demandes formées contre M. Josiah X...et Mme Olivia Y..., épouse X...;
Déboute M. Etienne Z...et Mme A..., épouse Z..., de leurs demandes contre la SARL En appart'et ;
Déboute M. Josiah X...et Mme Olivia Y..., épouse X..., ainsi que la SARL En appart'et de leurs demandes fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne in solidum M. Etienne Z...et Mme A..., épouse Z..., aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,