COUR D'APPEL DE NOUMÉA
Arrêt du 27 Décembre 2012
Chambre Civile
Numéro R. G. :

Décision déférée à la cour :
rendue le : 25 Juillet 2011
par le : Tribunal de première instance de NOUMEA
Saisine de la cour : 21 Septembre 2011
PARTIES DEVANT LA COUR

LA SAS ABEGA, prise en la personne de son représentant légal
10 rue Pelatan-Zone Industrielle de DUCOS-98800 NOUMEA
représentée par la SELARL MILLIARD-MILLION

LA SCI LCG, prise en la personne de son représentant légal
demeurant Lotissement Industriel de La Coulée-Lot no 48-98810 MONT DORE-BP. 7856-98801 NOUMEA CEDEX
représentée par Me Caroline DEBRUYNE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 19 Novembre 2012, en audience publique, devant la cour composée de :
Pierre GAUSSEN, Président de Chambre, président,
Christian MESIERE, Conseiller,
Anne AMAUDRIC DU CHAFFAUT, Conseiller,
qui en ont délibéré,
Christian MESIERE, Conseiller, ayant présenté son rapport.
Greffier lors des débats : Cécile KNOCKAERT

- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
- signé par Christian MESIERE, Conseiller en remplacement du président empêché, et par Cécile KNOCKAERT, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.
PROCEDURE DE PREMIERE INSTANCE
Par un jugement rendu le 25 juillet 2011 auquel il est renvoyé pour l'exposé de l'objet du litige, le rappel des faits et de la procédure, les prétentions et les moyens des parties, le Tribunal de Première Instance de NOUMEA, statuant sur les demandes formées par la Société Civile Immobilière LCG à l'encontre de la SAS. ABEGA, aux fins d'obtenir :
* la constatation de la jouissance illicite du lot n o 48,
* le non respect des obligations d'exploiter, de garnir et d'entretenir les lieux loués depuis le 26 septembre 2007 et jusqu'à la résiliation du bail,
* le paiement d'une indemnité d'occupation de 6. 750. 000 FCFP au titre de l'occupation illicite du lot no 48,
* le paiement de la somme de 2. 000. 000 FCFP à titre de dommages-intérêts pour abus de jouissance,
majorées des intérêts au taux légal avec anatocisme, à compter du dépôt de la requête,
* le bénéfice de l'exécution provisoire,
* le paiement de la somme de 250. 000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

au vu de l'ordonnance de référé du 19 août 2009 des articles 544, 1134, 1153, 1154 et 1728 du Code civil,
* constaté que seul le lot no 49 fait l'objet du bail commercial du 22 juillet 2005,
* constaté l'occupation sans droit ni titre du lot no 48 de la SCI LCG par la société ABEGA,
* constaté que la société ABEGA a autorisé la société MD Transport à occuper le lot no48 jusqu'en avril 2009,
* condamné la société ABEGA à payer à la SCI LCG la somme de 3. 150. 000 FCFP à titre d'indemnité d'occupation du lot no 48,
* dit que cette somme produira intérêt au taux légal avec anatocisme à compter du 17 février 2010, date du dépôt de la requête,
* dit que cette indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire et répare l'intégralité du préjudice de la SCI LCG,
* débouté en conséquence la SCI LCG de sa demande de dommages et intérêts,
* ordonné l'exécution provisoire de la décision,
* condamné la société ABEGA à payer la SCI LCG la somme de 150. 000 FCFP au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
* débouté la société ABEGA de ses demandes,
* condamné la société ABEGA aux dépens de l'instance.
PROCEDURE D'APPEL
Par une requête enregistrée au greffe de la Cour le 21 septembre 2011, la société ABEGA a déclaré relever appel de cette décision qui ne semble pas avoir été signifiée.
Dans son mémoire ampliatif d'appel et ses conclusions postérieures, elle sollicite l'infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et demande à la Cour :
* de dire qu'elle n'est pas responsable de la jouissance illicite du lot n o 48,
* de débouter en conséquence la société LCG de l'ensemble de ses demandes,
à titre subsidiaire :
* de dire que si occupation non autorisée il y a eu, elle n'a duré que trois mois, de juillet à septembre 2007,
à titre reconventionnel :
* de dire que la société LCG a pris possession du lot n o 49 à compter du mois d'octobre 2007, pour y faire des travaux, notamment par l'intermédiaire de la société APELLES,
* de dire qu'en conséquence, le versement des loyers entre le mois d'octobre 2007 et le mois d'avril 2009 constitue un paiement indu à la société LCG,
* de condamner la société LCG à lui restituer la somme de 2. 889. 576 FCFP au titre des loyers versés de manière indue entre octobre 2007 et avril 2009,
* de condamner la société LCG à lui payer la somme de 492. 862 FCFP au titre des sommes indûment versées à la suite de l'ordonnance de référé du 19 août 2009,
* de condamner la société LCG à lui payer la somme de 300. 000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, avec distraction.
Elle fait valoir pour l'essentiel :
- que la société LCG a fait l'acquisition d'un terrain rectangulaire composé de lots accolés portant les no 48 et 49 de la zone industrielle de La Coulée, rue Gaëtan BRINI au MONT DORE, non séparés par une clôture,
- que seul le lot no 48 disposait d'un accès à la route, le lot no 49 situé à l'arrière étant totalement enclavé,
- que le lot no 48 était nu alors que le lot no 49 portait une construction de 60 m 2 de type dock,
- que le bail commercial ne pouvait donc porter que sur le lot no 49,
- qu'au mois de mai 2007, elle a sollicité la résiliation anticipée du contrat de bail, au motif qu'elle devait s'installer à DUCOS à compter du 1 er juillet 2007,
- qu'elle n'a pas obtenu de réponse formelle,
- qu'au mois d'avril 2009, elle a cessé de payer les loyers,
- que par une ordonnance de référé du 19 août 2009, la résiliation du bail a été constatée et elle a été condamnée à payer les loyers échus et impayés à la date de résiliation,
- qu'elle a exécuté cette décision, souhaitant en finir avec cette affaire,
- que la société LCG, qui a récupéré la jouissance du lot no 49 depuis la fin du mois de septembre 2007 tout en continuant à percevoir les loyers et qui a vendu le terrain au mois de mars 2010 en réalisant une forte plus value, n'hésite pas à lui réclamer des sommes astronomiques pour avoir cessé de payer des loyers sans contrepartie après dix huit mois de libération des lieux,
- que la confusion portant sur les lots 48 et 49 a été entretenue par le gérant de la société LCG, Mr X...,
- qu'il a autorisé l'occupation du lot n o 48, si bien que ses demandes sont totalement injustifiées,
- qu'il résulte du constat d'huissier établi le 26 septembre 2007, qu'à cette date, elle avait déménagé tous les équipements et aménagements qu'elle avait installés sur le lot n o 48,
- qu'elle n'a pas autorisé l'occupation du lot n o 48 par la société MD. Transport,
- qu'en réalité, Mr X... a refusé de mettre fin au bail à l'amiable, préférant encaisser les loyers le plus longtemps possible et sans contrepartie,
- qu'au vu de ces éléments, aucune occupation illicite ne peut lui être reprochée,
- qu'au contraire, c'est la société LCG qui a occupé le lot no 49, pour le moins à compter du mois d'octobre 2008, en y effectuant des travaux en vue de l'installation des nouvelles activités de Mr X..., notamment de terrassement, pour la société A. PELLES.
Par une décision rendue le 09 février 2012, monsieur le Premier Président a ordonné l'arrêt de l'exécution provisoire du jugement no 11-887 rendu le 25 juillet 2011.
Par conclusions datées des 17 février, 1 er août et 18 octobre 2012, la SCI. LCG sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société ABEGA à lui payer la somme de 3. 150. 000 FCFP au titre de l'indemnité d'occupation du lot no 48 pour la période comprise entre le mois de juillet 2007 et le mois d'avril 2009.
Elle forme un appel incident pour le surplus et demande à la Cour :
* de condamner la société ABEGA à lui payer la somme de 1. 800. 000 FCFP au titre de l'indemnité d'occupation illicite du lot no 48 pour la période comprise entre le mois de juillet 2006 et le mois de juin 2007,
* de débouter la société ABEGA de toutes ses demandes,
* de déclarer irrecevable la demande reconventionnelle formulée par la société ABEGA en cause d'appel,
* de condamner la société ABEGA à lui payer la somme de 300. 000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Elle fait valoir pour l'essentiel :
- qu'à la fin de l'année 2006, elle s'est aperçue que profitant des bonnes relations qui existaient alors entre Mr Y..., gérant de la société ABEGA, et Mr X..., gérant de la bailleresse, la la société ABEGA s'est emparée du lot voisin no 48, sans droit ni titre,
- qu'au mois de mai 2007, la société ABEGA a manifesté son intention de mettre fin au bail,
- que faute pour la bailleresse d'avoir accepté cette résiliation du bail non notifiée dans les délais et formes légales, la société ABEGA a décidé de ne plus régler l'indexation du loyer,
- que l'occupation illicite a été constatée par huissier le 10 juillet 2007,
- qu'en 2008, la société ABEGA, après avoir mis fin au stockage illicite sur le lot no 48, a cru bon d'autoriser la société MD Transport a y entreposer des containers,
- qu'à compter du mois d'avril 2009, la société ABEGA a cessé de régler les loyers,
- que la cessation unilatérale du versement des loyers a eu des conséquences dramatiques, puisque le 21 septembre 2009, la déchéance du terme du prêt contracté pour l'acquisition du terrain a été prononcée et l'intégralité de celui-ci est devenue exigible,
- que si la société ABEGA avait résilié le bail suivant les termes du contrat ou proposé un repreneur, elle ne se serait pas opposée à une résiliation conventionnelle amiable et toutes ces difficultés auraient été évitées,
- que par une ordonnance du 19 août 2009, le juge des référés a constaté :
* que le contenu du bail concernait bien le lot no 49 et constaté sa résiliation,
* que la société ABEGA ne contestait pas l'occupation du lot no 48 et l'a condamnée à verser une indemnité provisionnelle d'occupation,
- que la société ABEGA n'a pas relevé appel de cette décision,
- qu'elle ne pourra donc duper la Cour en tentant de lui faire croire qu'elle pensait occuper licitement le lot no 48 et qu'elle bénéficiait d'une tolérance pour l'occupation du lot no 49,
- qu'en effet, elle a construit deux longrines à partir du dock du lot n o 49 et sur toute la longueur du lot no 48, pour y installer ses bureaux, sans l'autorisation de la bailleresse,
- que ceci est confirmé par les attestations de Mme Z... et de Mr A...,
- qu'à l'occupation illicite à titre personnel s'ajoute l'occupation illicite au travers de la société MD Transport, laquelle constitue une véritable " sous location ",
- que ceci est confirmé par les attestations de Mr B... et de Mr D...,
- qu'enfin, la prétention nouvelle en cause d'appel formulée par la société ABEGA sera déclarée irrecevable, la prétendue occupation du lot no 49 par une société A PELLES, dont Mr X... était le gérant, étant connue de l'appelante lors du prononcé du jugement.
Les ordonnances de clôture et de fixation de la date d'audience ont été rendues le 29 octobre 2012.
MOTIFS DE LA DECISION
1) Sur la recevabilité des appels :
Attendu que l'appel principal et l'appel incident, formés dans les délais légaux, doivent être déclarés recevables ;
2) Sur les demandes présentées par la SCI. LCG :
a) sur l'occupation illicite du lot no 48 :
Attendu qu'il résulte des débats et des pièces versées, que le bail commercial conclu le 22 juillet 2005 entre la SCI. LCG et la sarl. EXPORT IMPORT APPROVISIONNEMENT dite EIA, porte sur le lot no 49 du lotissement industriel du MONT DORE, Section Boulari, d'une superficie approximative de 10 ares et sur les constructions y édifiées consistant en un dock à usage industriel et commercial d'une superficie approximative de 60 m 2 ;
Que l'occupation illicite du lot voisin no 48 par la société ABEGA résulte de plusieurs pièces :
1) le courriel adressé le 28 mai 2007 par Mr Adrien Y... à Mr Laurent X... : qu'en effet, l'intéressé l'informe que la société ABEGA désire quitter les terrains mis à sa dispositions par la SCI. LCG sous trois mois et rappelle que celle-ci a construit des longrines à cheval sur les terrains 48 et 49 dans le prolongement du dock existant afin de permettre l'agrandissement de la structure en coulant une dalle,
2) les attestations établies par les témoins : Mme Z... et messieurs A..., B... et D...,
3) les constats d'huissier établis les 10 juillet et 26 septembre 2007 ;
Attendu qu'au vu de ces éléments, c'est par des motifs pertinents que le premier juge a exactement retenu :
* que selon l'acte sous seing privé du 22 juillet 2005, tenant lieu de loi entre les parties, confirmé par l'ordonnance de référé du 19 août 2009, seul le lot no 49 a été loué par la SCI. LCG à la société ABEGA,
* que la SCI. LCG reproche à la société ABEGA d'avoir occupé sans droit ni titre le lot no 48 lui appartenant,
* que la société ABEGA conteste le reproche qui lui est formulé et prétend avoir occupé ce lot avec l'accord de Mr X..., gérant de la SCI. LCG,
* que les pièces versées au dossier et notamment l'extrait K. BIS de la société ABEGA, les témoignages de Mme Z..., de Mr A... et l'ordonnance de référé du 19 août 2009, non contestée par la société ABEGA, viennent confirmer les dires de la SCI LCG,
* qu'aucune, par contre, ne vient démontrer le bien fondé des affirmations de la société ABEGA,
* quant à la jouissance de ce lot par la société MD. Transport, il ressort de ces mêmes pièces et des attestations de messieurs B... et A... qu'elle n'a pu se faire qu'avec l'autorisation de la société ABEGA,
et en a déduit qu'il convenait de constater cette occupation illicite conformément à la demande de la SCI. LCG ;
Attendu qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris sur ce point ;
b) sur l'indemnité d'occupation illicite du lot no 48 :
Attendu qu'en cause d'appel, la SCI. LCG a formé un appel incident afin d'obtenir la condamnation de la société ABEGA à lui payer une somme de 1. 800. 000 FCFP au titre de l'indemnité d'occupation du lot no 48 pour la période comprise entre le mois de juillet 2006 et le mois de juin 2007 ;
Que sur ce point également, c'est par des motifs pertinents que le premier juge a exactement retenu :
* que la SCI. LCG réclame au titre de cette occupation une indemnité de 6. 750. 000 FCFP couvrant la période allant de juillet 2005 à avril 2009 soit 45 mois ;
* que la société ABEGA s'oppose à cette réclamation,
* qu'au vu des éléments du dossier, la période d'occupation illicite du lot n o 48 doit courir de juillet 2007 (constat d'huissier du mois de juillet 2007) à avril 2009 (date de libération des lieux par la société MD Transport) soit 21 mois,
et en a déduit qu'il convenait d'allouer à la SCI. LCG la somme de 3. 150. 000 FCFP au titre de l'une indemnité d'occupation (soit 150. 000 x 21) ;
Attendu qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris sur ce point également ;
3) Sur les demandes reconventionnelles présentées par la société ABEGA :
Attendu que la société ABEGA soutient que la société LCG aurait pris possession du lot n o 49 à compter du mois d'octobre 2007 et qu'elle y aurait effectué des travaux et y aurait installée les nouvelles activités de Mr X..., notamment en matière de terrassements, au travers de la société A. PELLES ;
Qu'elle considère que dans ces conditions, il n'y a pas lieu à paiement des loyers entre le mois d'octobre 2007 et le mois d'avril 2009 ;
Qu'elle sollicite en conséquence la restitution, d'une part de la somme de 2. 889. 576 FCFP au titre des loyers versés de manière indue entre octobre 2007 et avril 2009, et d'autre part, celle de 492. 862 FCFP au titre des sommes indûment versées à la suite de l'ordonnance de référé du 19 août 2009 ;
Que la SCI. LCG conclut à l'irrecevabilité de cette demande comme étant nouvelle en cause d'appel ;
Attendu que ces demandes, qui s'inscrivent dans la suite du litige initial, doivent être déclarées recevables au stade de la procédure d'appel ;
Qu'elles reposent sur l'attestation établie par Mr C..., selon laquelle, dès le mois de février 2007, Mr X... avait repris possession de la jouissance du lot no 49 pour y exercer de nouvelles affaires ;
Que cette affirmation est contredite par les développements qui précèdent et tout particulièrement par les constats d'huissier dressés les 10 juillet et 26 septembre 2007 ;
Que dans ces conditions, lesdites demandes n'apparaissent pas fondées et ne sauraient prospérer ;
Attendu qu'il convient en conséquence de rejeter ces demandes ;
PAR CES MOTIFS :

Statuant par arrêt contradictoire déposé au greffe ;
Déclare les appels recevables en la forme ;
Confirme en toutes ses dispositions le Jugement rendu le 25 juillet 2011 par le Tribunal de Première Instance de NOUMEA ;
Déboute la SCI. LCG de la demande formée dans le cadre de son appel incident comme mal fondée ;
Déboute la société ABEGA de ses demandes reconventionnelles comme mal fondées ;
Vu les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, condamne la société ABEGA à payer à la SCI. LCG la somme de deux cent mille (200. 000) FCFP ;
Condamne la société ABEGA aux dépens de la procédure d'appel ;
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT