R.G: 20/01265 - No Portalis DBWB-V-B7E-FMYK
S.C.I. LANTANIERS

S.A.S. LIBYA OIL REUNION
COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRÊT DU 28 JANVIER 2022
Chambre civile
Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT DENIS en date du 23 JUIN 2020 suivant déclaration d'appel en date du 27 JUILLET 2020 RG no 18/02072
APPELANTE :
S.C.I. LANTANIERS
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentant : Me Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A.S. LIBYA OIL REUNION
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentant : Me Sylvie CHEUNG AH SEUNG de la SELARL ACTIO DEFENDI, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
DATE DE CLÔTURE : 22 Avril 2021
DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Septembre 2021 devant Madame ISSAD Magali, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de Mme Nathalie TORSIELLO, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 3 Décembre 2021 puis le délibéré a été prorogé au 28 Janvier 2022.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère
Conseiller : Madame Magali ISSAD, Conseillère
Qui en ont délibéré
Greffier : Mme Nathalie TORSIELLO
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 28 Janvier 2022.


EXPOSÉ DU LITIGE
Aux termes d'un acte notarié reçu le 9 février 2007, rectifié et complété par acte notarié du 09 juillet 2007, la SCI les Lantaniers a consenti au profit de la société Tamoil Réunion anciennement dénommée Esso Réunion, un bail à construction portant sur les parcelles sises sur la commune de [Localité 8], cadastrées section [Cadastre 5] pour une contenance de 903 m2 et section [Cadastre 6] pour une contenance de 977 m2, issues respectivement de la division des parcelles cadastrées section [Cadastre 7] et [Cadastre 1] aux termes d'un document d'arpentage déposé au bureau des hypothèques de [Localité 9].
Aux termes dudit acte, le preneur s'est obligé à édifier sur lesdites parcelles, une station-service à l'enseigne ESSO (ou TAMOIL) comprenant :
-Un bâtiment en dur avec charpente métallique d'une surface de 244,25 m2 environ, comprenant une boutique de station-service, une réserve, toilettes ;
-Un auvent avec charpente métallique d'une surface de 148,32 ml, qui couvrira trois îlots de distribution chacun équipé d'un distributeur carburant et aire de circulation en béton ;
- Une aire de lavage et de dépoussiérage.
Le bail à construction a été consenti pour une durée de 20 ans et moyennant un loyer fixe mensuel de 4500,00 € HT révisable annuellement au taux fixe de 1.5% et un loyer variable basé sur les ventes de carburants faites par la station-service (sans plomb, diesel, FOD) et tout carburant de substitution produit pendant la période de 4 € HT par m3.
L'acte a prévu que :
-le preneur réserve au bailleur la possibilité de se présenter comme candidat à la location-gérance lors de tout changement de gérance pouvant intervenir au cours de la période du bail et dont le bailleur devra être averti par lettre recommandée avec avis de réception ;
-si le bailleur devait être retenu, celui-ci devra accepter les conditions de gérance en vigueur pour cette station. Ces conditions financières devront être au moins égales à celles consenties au gérant précédent.
La gérance de la station-service a été confiée par contrat du 30 août 2007 à la société SOFAGA.
Le 27 avril 2009, Monsieur [D] [L] a été informé par la société Lybia Oil Réunion que sa candidature a été retenue pour la gérance de la station-service en remplacement de la société SOFAGA pour une prise d'effet au 31 juillet 2009 et une durée de 5 ans.
Le 4 juin 2009, la société Lybia Oil Réunion a informé la SCI les Lantaniers d'un possible changement de locataire-gérant et, par courrier du 25 juin 2009, la SCI les Lantaniers a décliné l'offre.
Le 10 avril 2015, la SCI les Lantaniers a mis en demeure la société Lybia Oil Réunion d'avoir à justifier de la souscription d'un nouveau contrat de location gérance, faute de quoi elle solliciterait annulation ou la résiliation du bail à construction.
Par acte du 12 juin 2018, la SCI les Lantaniers a fait délivrer assignation à l'encontre de la société Libya Oil Réunion devant le tribunal judiciaire de Saint Denis aux fins de voir :
- ordonner à titre principal l'annulation du nouveau contrat de location gérance conclu en 2014 et à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail à construction liant la SCI les Lantaniers à OLA ENERGY ;
- condamner OLA Energy à payer à la SCI les Lantaniers :
-la somme de 639.685 euros à titre de dommages et intérêts ;
-la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
-ordonner l'exécution provisoire.
Par jugement en date du 23 juin 2020, le tribunal judiciaire de Saint Denis a :
-débouté la SCI les Lantaniers de l'ensemble de ses demandes ;
-condamné la SCI les Lantaniers payer à la société Lybia Oil Réunion devenue Ola Energy Réunion la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
-condamné la demanderesse à paver à la défenderesse la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamné la demanderesse aux entiers dépens.
Par déclaration au greffe du 27 juillet 2020, la SCI les Lantaniers a relevé appel du jugement du 23 juin 2020.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 avril 2021.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 23 octobre 2020, la SCI les Lantaniers demande à la cour au visa des articles 1104 (1134 ancien), 1231-1 (1147 ancien) du Code civil, et 32-1 du Code de procédure civile de :
-juger recevable et fondé son appel interjeté à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion en date du 23 juin 2020 ;
-infirmer le jugement critiqué ;
Et statuant à nouveau :
-ordonner la résiliation judiciaire du bail à construction liant la SCI les Lantaniers à la SAS Libya Oil Réunion devenue Ola Energy Réunion ;
-condamner la SAS Libya Oil Réunion devenue Ola Energy Réunion à payer à la SCI les Lantaniers la somme de 842 512 euros à titre de dommages et intérêts ;
-débouter la SAS Libya Oil Réunion de ses demandes formulées au titre des articles 32- 1 et 700 du Code de procédure civile ;
-condamner la SAS Libya Oil Réunion devenue Ola Energy Réunion à payer à la SCI les Lantaniers la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.
La SCI les Lantaniers sollicite la résiliation du bail à construction, outre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi à la suite de la faute contractuelle commise par la SAS Libya Oil Réunion devenue Ola Energy Réunion qui ne l'a pas informée de la souscription d'un nouveau contrat de location-gérance.
Elle soutient qu'il ressort de l'esprit du contrat que si le bailleur voulait être informé en cas de changement de gérance, il voulait l'être également en cas de tout nouveau contrat de location-gérance, afin d'avoir la possibilité de candidater.
Selon cette dernière la conclusion d'un nouveau contrat de location-gérance entre nécessairement dans le champ d'application de la clause qui prévoit l'information du bailleur en cas de « tout changement de gérance ».
Dans ces conditions, l'expression « tout changement de gérance » ne pouvait viser uniquement le cas où le Gérant de l'établissement changeait.
Le manquement à l'obligation contractuelle d'information l'a ainsi privée d'une chance de candidater à la nouvelle location-gérance et de réaliser un chiffre d'affaires substantiel.
Le préjudice subi par la SCI les Lantaniers est donc d'ordre financier et elle l'évalue à la somme de 842.512 euros tenant les résultats d'exploitation réalisés par Monsieur [D] [L].
La SCI les Lantaniers qui conteste avoir initié une procédure abusive, soutient que la société Ola Energy Réunion doit être déboutée de sa demande dès lors qu'elle ne démontre ni n'allègue de l'existence d'une faute, d'un dommage qu'elle aurait subi et d'un lien de causalité. Elle rappelle en outre que le montant maximum auquel un justiciable peut être condamné au titre d'une procédure dite abusive est de 10.000 euros.
Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 18 janvier 2021, la société Ola Energy Réunion demande à la cour au visa des articles 1134, 1147 et 1167 anciens du Code civil de :
-dire et juger la société Ola Energy Réunion recevable et bien fondée en ses écritures, fins et conclusions ;
-constater que la reconduction du contrat de location gérance de 2009 n'est pas un « changement de gérance » au sens du contrat de bail à construction ;
-dire et juger que la société Ola Energy Réunion n'a commis aucune faute contractuelle qui justifierait la résiliation du bail à construction;
-dire et juger que la SCI les Lantaniers est mal fondée à demander la résiliation judiciaire du bail à construction;
-La débouter de sa demande ;
-constater que la demande de dommages et intérêts de la SCI les Lantaniers n'est ni fondée ni justifiée;
-débouter la SCI les Lantaniers de sa demande de dommages et intérêts d'un montant de 842.512 euros.
En conséquence
-confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis du 23 juin 2020 en ce qu'il a :
« Débouté la SCI les Lantaniers de l'ensemble de ses demandes ;
-condamné la SCI les Lantaniers à payer à la société SAS Libya Oil Réunion devenue Ola Energy Réunion la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
-condamné la demanderesse à payer à la défenderesse la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamné la demanderesse aux entiers dépens. »
A titre reconventionnel
-condamner la SCI les Lantaniers à verser à la société Ola Energy Réunion la somme de :
*10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive relativement à la procédure d'appel conformément aux dispositions de l'article 32-1 du Code de procédure civile ;
*10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens compte tenu des frais et honoraires exposés dans le cadre de la procédure d'appel.
La société Ola Energy Réunion anciennement SAS Libya Oil Réunion soutient qu'elle n'est selon les termes de l'article 9 du bail à construction ni tenue d'informer la SCI les Lantaniers de l'expiration du contrat de location gérance, ni tenue de soumettre à la SCI les Lantaniers la possibilité d'exploiter en location-gérance le fonds de commerce de station-service, en l'absence de changement de locataire-gérant.
Elle fait valoir que les termes « changement de gérance » n'appellent pas d'équivoque, s'agissant en l'espèce d'une condition claire et expresse.
Elle invoque la totale mauvaise foi de la SCI les Lantaniers et soutient que si l'intention des parties avait été de viser « la signature d'un nouveau contrat », ce n'est pas le « changement de gérance » qui aurait été la condition choisie ou l'événement choisi comme fait déclencheur à l'obligation de notifier à la SCI les Lantaniers mais l'expiration pure et simple du contrat de location-gérance ou la signature d'un nouveau contrat.
La société Ola Energy Réunion anciennement SAS Libya Oil Réunion soutient que la demande de dommages et intérêts à titre de réparation, pour « perte d'une chance » de reprendre l'exploitation du fonds de commerce est mal fondée faute pour la SCI les Lantaniers d'avoir caractérisé :
- l'existence d'une éventualité favorable ;
- la perte actuelle et certaine ;
- lui ayant causé un préjudice.
Elle fait valoir que la demande d'indemnisation à hauteur de 842.512 € n'est nullement justifiée d'autant que la SCI les Lantaniers avait déjà refusée en 2009 de reprendre la location gérance, qu'elle ne démontre ses capacités à payer le prix de la location-gérance et à obtenir, alors que son objet social en est éloigné, les mêmes résultats d'exploitation que le locataire gérant actuel.
Elle rappelle qu'il est constant qu'en cas de perte de chance, la réparation du dommage ne peut être que partielle et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.
La société Ola Energy Réunion anciennement SAS Libya Oil Réunion sollicite sur le fondement des dispositions de l'article 32-1 du Code de procédure civile la condamnation de la SCI les Lantaniers à la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et ce, en adéquation avec la particulière mauvaise foi de la SCI les Lantaniers qui savait pertinemment que son action était dénuée de tout fondement et qui a perçu depuis 2008 de la société Ola Energy Réunion d'importants bénéfices au titre du bail à construction qui s'élèvent au titre des loyers fixes et variables à la somme de 1 163 155, 58 €.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l'exposé complet de leurs moyens et prétentions.

Sur la demande de résiliation :
L'article 1134 du code civil dans sa version applicable à ce contrat souscrit en juin 2009 ; dispose que :
« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi. ».
Il résulte des dispositions de l'article 1156 du code civil dans sa version applicable au litige « que l'on doit dans les conventions rechercher qu'elle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt de que de s'arrêter au sens littéral des termes. ».
Enfin, l'article 1162 stipule que « Dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contacté l'obligation. ».
Sur le défaut d'information par la SAS Libya Oil Réunion devenue Ola Energy Réunion
En l'espèce, l'article 9 du bail à construction stipule que « Le preneur pourra louer librement les constructions édifiées par lui pour une durée ne pouvant excéder celle du présent bail.
En conséquence, à l'expiration du bail par arrivée du terme ou résiliation amiable ou judiciaire, tous baux, locations, ou convention d'occupation quelconques consentis par le preneur ou ses ayants cause, prendront fin de plein droit.
De convention entre les parties, le preneur réserve au bailleur la possibilité de se présenter comme candidat à la location gérance lors de tout changement de gérance pouvant intervenir au cours de la période du bail et dont le bailleur devra être averti par lettre recommandée avec avis de réception.
Si le bailleur devait être retenu, celui-ci devra accepter les conditions de gérance en vigueur pour cette station. Ces conditions financières devront être au moins égales à celles consenties au gérant précédent. ».
Il ressort de l'examen des deux extraits de contrat de location gérance versés au dossier que la SAS Libya Oil Réunion devenue Ola Energy Réunion a contracté le 30 juillet 2009, avec la société JFC Services, EURL en cours de formation dont le siège social est situé [Adresse 2] représentée par son gérant Monsieur [D] [L] et le 31 juillet 2014, à l'expiration du contrat de location-gérance, avec la société JFS Services.
La lecture du KBIS démontre que la société JFS Services est une EURL à associé unique, ayant pour gérant Monsieur [L], que le début d'exploitation de la société a été fixé au 1er août 2009, qu'elle a été immatriculée au RCS de Saint Pierre le 04 août 2009 sous le numéro 514 042 993, que son siège social est à l'adresse de la station service et qu'elle n'a connu aucune modification depuis la conclusion du premier contrat de location gérance et son immatriculation au RCS.
Il y a lieu de constater que locataire gérant de la station services est identique depuis le 30 juin 2009 et qu'il n'y a pas eu de changement de locataire gérant lors de la conclusion du nouveau contrat de location gérance du 31 juillet 2014.
La SCI les Lantaniers soutient que l'expression «tout changement de gérance» ne peut se cantonner uniquement au cas où le gérant de l'établissement changerait mais qu'elle vise aussi la conclusion d'un nouveau contrat de location-gérance.
Si l'interprétation des contrats relève de l'appréciation souveraine des juges du fond, il n'en demeure pas moins qu'il n'est pas permis lorsque les termes d'une convention sont clairs et précis de dénaturer les obligations qui en résultent et de modifier les stipulations qu'elle renferme.
Si l'article 9 fait obligation au preneur d'avertir le bailleur de tout changement de gérance, il n'est nullement stipulé que cette obligation d'information s'appliquera en cas de conclusion d'un nouveau contrat de location-gérance.
Les dispositions de l'article 9 du bail à construction étant claires et précises, elles ne sauraient être sujettes à interprétation.
Dès lors, il ne saurait être reproché un défaut d'information caractérisant une faute contractuelle à la société Ola Energy Réunion anciennement SAS Libya Oil Réunion.
L'article 12 Résiliation stipule "que le présent bail pourra être résilié de plein droit pour défaut de paiement de son prix ou d'exécution de l'une ou l'autre des charges et conditions du bail, conventionnelles ou légales, si bon semble au bailleur trois mois après un simple commandement de payer ou mise en demeuré infructueux".
Il est acquis que la SCI les Lantaniers n'invoque pas à l'encontre de la société Ola Energy Réunion anciennement SAS Libya Oil Réunion un défaut de paiement du prix ou toute autre inexécution des charges et conditions du bail, conventionnelles ou légales.
N'ayant pas caractérisé de faute contractuelle à l'encontre de la société Ola Energy Réunion anciennement SAS Libya Oil Réunion, la SCI les Lantaniers sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail à construction.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur la demande d'indemnisation du préjudice financier à la suite de la perte de chance subie par la SCI les Lantaniers d'exploiter le fonds de commerce :
N'ayant pas rapporté la preuve d'une faute commise par la société Ola Energy Réunion anciennement SAS Libya Oil Réunion en renouvelant le contrat de location gérance avec la société JFC Services et qui serait susceptible de mettre en jeu sa responsabilité, la SCI les Lantaniers doit être déboutée de sa demande d'indemnisation d'un préjudice financier au titre d'une perte de chance exploiter le fonds de commerce de station-service.
Sur la condamnation sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile :
L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».
Le droit d'agir en justice, y compris en appel, ne dégénère en abus que si une légèreté blâmable, une intention de nuire, de la mauvaise foi ou une erreur grossière équipollente au dol, est caractérisée.
L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas, en soi, constitutive d'une faute.
A défaut pour la société Ola Energy Réunion anciennement SAS Libya Oil Réunion de caractériser la faute qui serait constitutive de l'abus du droit d'action judiciaire, il convient de la débouter de sa demande.
Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.
Sur les autres demandes :
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné la SCI les Lantaniers à la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Succombant, la SCI les Lantaniers est déboutée de sa demande de condamnation de la société Ola Energy Réunion anciennement SAS Libya Oil Réunion au titre des frais irrépétibles.
Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société Ola Energy Réunion les frais irrépétibles.
En conséquence la SCI les Lantaniers est condamnée à payer la somme de 3500 euros à la société Ola Energy Réunion au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ;
INFIRME le jugement en ce qu'il a condamné la SCI les Lantaniers au paiement de la somme de 5000 euros pour procédure abusive ;
CONFIRME pour le surplus le jugement du 23 juin 2020 ;
STATUANT À NOUVEAU ;
Y AJOUTANT
DEBOUTE la société Ola Energy Réunion de sa demande de condamnation de la SCI les Lantaniers sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile ;
DEBOUTE la SCI les Lantaniers de sa demande de condamnation de la société Ola Energy Réunion au paiement de la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI les Lantaniers au paiement de la somme de 3500 euros à la société Ola Energy Réunion au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI les Lantaniers aux entiers dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Nathalie TORSIELLO, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT