Copies exécutoires délivrées aux parties le REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 20 novembre 2020
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général :RG 18/22627 - Portalis 35L7-V-B7C-B6SBU
Décision déférée à la cour : jugement du 18 septembre 2018 -tribunal de commerce de Créteil - RG 017F00006

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES SCOP
agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [...]

Représentée par Me Guillaume DAUCHEL de la SELARL Cabinet SEVELLEC, avocat au barreau de PARIS, toque : W09 et par Me Daniel DUCO, avocat au barreau de TOULOUSE

SARL LINKSTONE ASSET MANAGEMENT
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [...]

n'a pas constitué avocat
SCOP SOCIETE NOUVELLE DE TRAVAUX PUBLICS ET PARTICULIER S (SNTPP)



Représentée par Me Alexandre SIRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0216
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 septembre 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Monique Chaulet, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude Creton, président
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier

- réputé contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, Président et par Grégoire Grospellier, greffier présent lors de la mise à disposition.

La SCI Les Scop est propriétaire d'un ensemble immobilier à usage de bureau sis à [...] , d'une superficie 20 a et 22 ca, parcelle cadastrée [...] .
Suivant promesse unilatérale de vente reçue le 4 août 2016 en l'étude de Mme U... Y..., notaire, la SCI Les Scop s'est engagée à vendre ledit bien à la Société Nouvelle de Travaux Publics et Particuliers (ci-après « SNTPP »), bénéficiaire de la promesse, pour un prix de 920 000 euros. La promesse prévoyant le versement, par le bénéficiaire, d'une indemnité d'immobilisation de 92 000 euros, était soumise à différentes conditions suspensives dont l'obtention d'un prêt et un audit des sols et sous-sols et était conclue pour une durée expirant le 2 décembre 2016 à 16 heures.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 novembre 2016, la SCI Les Scop a adressé à la SNTPP le diagnostic environnemental du milieu souterrain réalisé par la société BURGEAP, le détail des travaux réalisés par SMAC, et l'attestation de la société BURGEAP de compatibilité des biens cédés à la promesse.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 novembre 2016, la SNTPP a informé la SCI Les Scop qu'elle avait pris connaissance du diagnostic environnemental réalisé par BURGEAP à la demande de la société SMAC, l'ancien locataire, et, notant que ce rapport révèle une pollution incompatible avec quelque activité que ce soit, elle signifiait à la SCI Les Scop que la condition suspensive prévue au contrat n'était pas réalisée, ce qu'a contesté cette dernière dans sa lettre du 29 novembre 2016.
La SNTPP n'ayant pas levé l'option, la SCI Les Scop l'a fait assigner devant le tribunal de commerce de Créteil notamment aux fins de voir constater que les conditions suspensives de la promesse sont réalisées et qu'en l'absence de levée d'option par la SNTPP, l'indemnité d'immobilisation lui est acquise.
Par jugement en date du 18 septembre 2018, le tribunal de commerce de Créteil a :
• débouté la SCI Les Scop de sa demande de paiement de l'indemnité d'immobilisation de 46.000 euros séquestrée chez Me T...,
• annulé la promesse unilatérale de vente consentie par cette dernière à la SNTPP le 4 août 2016,
• ordonné au notaire séquestre la restitution à cette dernière d'une somme de 46.000 euros dès la signification de la décision,
• débouté la SCI Les Scop de toutes ses autres demandes plus amples ou contraires,
• dit mal fondée la SNTPP en sa demande de dommages et intérêts et l'en a déboutée,
• débouté la société Linkstone Asset Management de ses demandes,
• condamné la SCI Les Scop à payer à la SNTPP la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
• ordonné l'exécution provisoire sous réserve qu'en cas d'appel il soit fourni par le bénéficiaire une caution bancaire égale au montant de la condamnation prononcée à son profit,
• condamné la SCI Les Scop aux dépens.
La SCI Les Scop a interjeté appel du jugement.
Par ses dernières conclusions, elle demande à la cour de :
Vu les articles 1103, 1104 et suivants du Code civil, 1231-1 et suivants du même code, 1304-3 et suivants du même code, 1132 et suivants du même code, 1188 et suivants, 1192 du même code,
Vu les stipulations claires et précises de la promesse unilatérale de vente du 4 août 2016,
Réformant le jugement entrepris,
- juger que l'objet de la promesse s'agissant d'un ensemble immobilier à usage de bureau n'a absolument jamais été affecté ou altéré par la réalisation de travaux prévus contractuellement dans les termes de la condition suspensive stipulée,
En tant que de besoin,
- juger que le bien tel qu'ayant fait l'objet de la promesse, au jour de celle-ci, était dépourvu de tout jardin et que celui-ci ne pouvait avoir été ultérieurement supprimé à la faveur de ces mêmes travaux,
En tant que de besoin,
- juger qu'il ne saurait y avoir la moindre erreur commise ou provoquée, pour la société SNTPP quant aux qualités substantielles du bien tenant à :
• la parfaite compatibilité avec l'usage contractuel du bien expressément stipulé par cette
dernière, au titre de la pollution l'affectant et des travaux réalisés n'ayant pas excédé les
plafonds contractuellement fixés.
• la stipulation par laquelle le bénéficiaire, ce faisant, était tenu de prendre le bien en l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre le promettant,
- juger que la condition suspensive d'obtention d'un prêt, condition suspensive conventionnelle à laquelle son bénéficiaire pouvait renoncer, est réputée accomplie à l'égard de la société SNTPP,
- juger que la condition suspensive de réalisation d'un audit des sols ne concluant pas à une
incompatibilité du bien avec sa destination contractuelle, au regard de la réalisation de travaux de remise en état inférieur au montant contractuellement stipulé aux termes de la promesse, est donc réalisée,
Ce faisant,
- juger que l'ensemble des conditions suspensives grevant la promesse unilatérale de vente du 4 août 2016 sont réalisées,
- juger que l'indemnité d'immobilisation stipulée aux termes de la promesse unilatérale de vente du 4 août 2016 est définitivement acquise au promettant, la société SNTPP n'ayant
pas entendu lever l'option dans les délais d'immobilisation du bien, tels que stipulés aux termes de la promesse,
- condamner la société SNTPP à payer l'indemnité d'immobilisation directement entre ses mains, soit une somme de 92 000 euros, augmentée de tout intérêt à compter du 2 décembre 2016, date à laquelle la levée d'option devait intervenir,
- la débouter de toute demande incidente,
- condamner la société SNTPP à lui payer une somme de 10 000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens.
Par ses dernières conclusions, la société SNTPP demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la SCI Les Scop et d'indemnité d'article 700 à l'encontre de la société Linkstone Management,
Y ajoutant,
- condamner la SCI Les Scop à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner la SCI Les Scop à lui verser une somme additionnelle de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Linkstone Management à lui verser 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappeler que le notaire séquestre doit lui restituer la somme de 46 000 euros sur signification de l'arrêt à intervenir outre les éventuels produits,
- condamner la SCI Les Scop aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Sarl Linkstone Asset Management, intimée, n'a pas constitué avocat.
La SCI Les Scop lui a signifié sa déclaration d'appel et ses conclusions par acte d'huissier du 22 janvier 2019 et ses conclusions récapitulatives du 16 juillet 2019 par acte d'huissier remis à la personne de son gérant le 26 juillet 2019.
La société SNTPP n'a pas justifié de la signification de ses conclusions à la Sarl Linkstone Asset Management.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 12 mars 2020.

-Sur l'annulation de la promesse de vente
La SCI Les Scop soutient que les conditions supensives ont été levées, notamment la condition suspensive conventionnelle de résultats d'un audit du sol qui ne caractérise pas l'existence d'une pollution incompatible avec la destination contractuelle du bien ; qu'en retenant que la volonté des parties était que le bien devant servir à l'usage de bureau garantisse les conditions d'hygiène sur le long terme, les premiers juges ont dénaturé la promesse en ne prenant pas en compte la stipulation selon laquelle le bénéficiaire, une fois cette condition suspensive levée, s'engageait à prendre le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre le promettant notamment à raison de vices apparents ou cachés ni son engagement à faire son affaire de la situation environnementale des sols et sous-sols ; elle soutient en outre que l'objet de la convention, à savoir un ensemble immobilier à usage de bureaux, n'a pas été modifié par les travaux réalisés et que le bénéficiaire ne peut se retrancher derrière l'erreur alors qu'elle a consenti aux termes de la promesse aux conditions de résolution de toute pollution susceptible d'affecter le bien.
La SNTPP fait valoir, au visa des dispositions de l'article 1124 du code civil, que les caractéristiques essentielles du bien ne sont plus les mêmes que celles du bien objet de la promesse en ce que les espaces verts ont été détruits par la SMAC en novembre 2016, que l'acquisition d'un terrain non pollué ou à tout le moins de manière non substantielle ni rédhibitoire constituait pour elle une caractéristique essentielle et qu'en conséquence, l'annulation s'impose sur le fondement de l'erreur dont elle a été victime.
L'alinéa 1er de l'article 1124 du code civil dispose que la promesse unilatérale de vente est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
La promesse unilatérale de vente du 4 août 2016 porte sur un ensemble immobilier à usage de bureaux situé sur la commune de [...], cadastré [...] , avec toutes ses aisances, dépendances et immeubles par destination, servitudes et mitoyenneté et tous droits et facultés quelconques y attachées ; au titre de l'usage, le promettant déclare que le bien est actuellement à usage de bureau et le bénéficiaire qu'il entend conserver cet usage.
Une condition suspensive relative à un audit des sols est stipulée au profit du promettant et du bénéficiaire qui prévoit que le promettant doit faire réaliser un audit des sols et sous-sols par un bureau d'étude, la promesse étant soumise à la condition suspensive que cet audit ne révèle pas une pollution de nature incompatible avec l'usage futur du terrain et que le coût des travaux de remise en état éventuellement nécessaires ne soit pas supérieur à la somme de 40 000 euros hors taxes ; il est également convenu, au terme de cette condition suspensive, que les parties se rencontrent pour se concerter sur la suite à donner à la vente et que, dans l'hypothèse où le coût des travaux de remise en état serait inférieur à la somme de 40 000 euros hors taxes, le promettant fera son affaire personnelle du coût de ces travaux de dépollution qui devront être réalisés avant la date de réalisation de la promesse.
Dans les dispositions de la promesse relatives à l'environnement, le promettant déclare notamment qu'à sa connaissance le bien n'est frappé d'aucune pollution susceptible de résulter de l'exploitation actuelle ou passée et il est rappelé, en page 19, l'obligation du promettant de faire réaliser avant la réitération de la promesse, un audit de pollution sur le bien et qu'en considération du résultat de cet audit, études, conseils et visites et de l'ensemble des opérations de remise en état éventuelles diligentées par le promettant, le bénéficiaire procèdera à l'acquisition des biens en l'état, sans aucune garantie à ce titre.
En l'espèce, conformément aux stipulations de la promesse, un audit des sols et sous-sols a été confié par la SCI Les Scop au laboratoire Q... qui fait état de la présence de plusieurs éléments polluants au niveau des sols (page 29 du rapport) mais constate qu'aucune source concentrée de pollution n'a été identifiée au droit du site ; s'agissant du transport des composés volatils (mercure, hydrocarbures, naphtalène et solvants chlorés depuis les sols vers l'air ambiant), le rapport constate que l'ensemble des composés recherchés hormis le mercure a été identifié sur tous les échantillons analysés, mais que la qualité de l'air intérieur et extérieur est compatible avec l'usage futur envisagé sous réserve du maintien de la dalle béton au droit du bâtiment et d'une couverture imperméable de type asphalte, dalle béton ou enrobé pour les extérieurs ; il ajoute qu'au droit des zones recouvertes par des bâtiments ou un revêtement spécifique, la voie de transfert à considérer est la volatilisation des composés volatils mais que cette voie de transfert est limitée et que la société SMAC prévoyant de recouvrir la zone actuelle enherbée au droit du parking extérieur par une dalle d'asphalte, aucune voie de transfert n'est à considérer au droit des espaces non recouverts.
L'avis du laboratoire Burgeap sur la question de la pollution du site est donc un avis avec réserves puisqu'il conclut que la qualité de l'air intérieur et extérieur est compatible avec l'usage futur envisagé sous réserve du maintien de la dalle béton existante au droit du bâtiment et de la mise en place d'une couverture imperméable pour les extérieurs.
La SCI Les Scop produit la facture de travaux qu'elle a fait réaliser par la société SMAC conformément aux préconisations de ce rapport à savoir la mise en oeuvre d'un revêtement d'asphalte noir sur 235 m² ainsi que l'attestation du laboratoire Q... du 21 novembre 2016 qui précise qu'à l'issue de ces travaux, l'état environnemental du site est compatible avec l'usage futur envisagé à savoir bureaux et aire de parking.
La suppression de la zone espaces verts existante alléguée par la SNTPP du fait de la mise en place du revêtement préconnisé n'est pas contestée puisque le but était de réaliser un confinement des remblais souillés comme cela figure en en-tête de la facture SMAC, la SCI Les Scop faisant seulement valoir que les travaux n'ont pas modifié le bien vendu qui est un immeuble à usage de bureaux.
Les parties s'opposent sur la qualité et les caractéristiques du bien vendu.
Il résulte des éléments produits au débat notamment du rapport H... sur la valeur vénale du bien qui comporte en page 22 des photographies du bien que la partie "espaces verts" était peu importante ; par ailleurs la promesse de vente ne fait pas état de l'existence d'espaces verts.
En conséquence la supression de la partie "espaces verts" du fait des travaux réalisés par la SMAC ne suffit pas à constituer un changement de nature du bien vendu.
La SNTPP invoque en outre l'erreur sur le bien vendu en ce que l'acquisition d'un terrain non pollué ou à tout le moins de manière non substantielle ni rédhibitoire était substantielle pour elle.
Au terme de la promesse, la SCI Les Scop a notamment déclaré qu'à sa connaissance, le bien n'est frappé d'aucune pollution susceptible de résulter notamment de l'exploitation actuelle ou passée ou de la proximité d'une installation soumise à autorisation et qu'il n'a jamais été déposé ni utilisé sur le terrain ou enfoui dans celui-ci des déchets ou substances pouvant entraîner des dangers pour la santé ou l'environnement ; la promesse comporte en outre l'engagement du bénéficiaire de prendre le bien en l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance sans recours possible.
Le fait que la promesse ait été conclue sous condition suspensive que l'audit ne révèle pas une pollution de nature incompatible avec l'usage futur du terrain et que le coût des travaux de remise en état éventuellement nécessaires ne soit pas supérieur à la somme de 40 000 euros hors taxe démontre que l'éventuelle pollution du bien n'était pas connue des parties et que la validité de leur engagement était subordonnée à la connaissance de l'état de cette pollution éventuelle et à sa compatibilité avec l'usage futur du bien.
En conséquence, il ne peut être déduit de l'engagement du bénéficiaire de prendre le bien en l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance sans recours possible, que celui-ci s'est engagé à acquérir le bien quelqu'en soit le niveau de pollution existant.
En l'espèce le laboratoire Q... a émis un avis de compatibilité du bien avec l'usage futur envisagé sous réserve du maintien de la dalle béton au droit du bâtiment et d'une couverture imperméable de type asphalte, dalle béton ou enrobé pour les extérieurs, travaux d'ailleurs effectués par la SCI Les Scop du fait de la réalisation d'un revêtement imperméable.
Si la SNTPP a consenti à acquérir un bien qui pouvait être pollué à condition qu'il ne présente pas de pollution incompatible avec l'usage futur de celui-ci, l'audit réalisé a subordonné sa compatibilité avec l'usage futur à la conservation de la dalle béton au droit du bâtiment et au fait que les extérieurs soient recouverts d'un revêtement imperméable de type asphalte, dalle béton ou enrobé.
En conséquence, du fait de la pollution existante, la compatibilité avec l'usage futur du bien à savoir un usage de bureaux suppose des conditions qui n'avaient pas pu être envisagées par l'acquéreur et limitent l'utilisation future du bien.
C'est donc à bon droit que les premiers juges ont retenu, au regard de l'obligation de dépollution à la charge du promettant résultant de la condition suspensive, qu'on ne saurait se contenter de la pose d'un revêtement bitumineux dont la pérennité à long terme n'a pas été démontrée pour assurer l'étanchéité et la tenue des sols et sous-sols des biens concernés sans avoir procédé à leur dépollution, étant rappelé que la condition suspensive relative à l'audit des sols et sous-sols bénéficiait aussi à la SCI Les Scop qui pouvait s'en prévaloir pour renoncer à la promesse en cas de travaux de dépollution d'un coût supérieur à 40 000 euros hors taxe.
La SNTPP qui s'est engagée, au terme des dispositions sur l'environnement, à acquérir le bien sans aucune garantie au titre de la pollution, a été induite en erreur sur les qualités du bien du fait des stipulations de la condition suspensive et de l'audit réalisé à la demande de la SCI Les Scop dès lors qu'il est établi qu'en dépit des stipulations de la condition suspensive, la pollution du bien subsiste et en limite ses conditions d'utilisation.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI Les Scop de sa demande de paiement de l'indemnité d'immobilisation de 46 000 euros séquestrée chez le notaire, annulé la promesse unilatérale de vente consentie par cette dernière à la SNTPP le 4 août 2016 et ordonné au notaire séquestre la restitution à cette dernière d'une somme de 46 000 euros dès la signification de la décision
-Sur la demande de dommages et intérêts de la SNTPP
La SNTPP qui fait valoir, au soutien de sa demande de dommages et intérêts, avoir été retardée dans sa démarche de recherche de nouveaux bureaux et avoir été victime d'une tromperie ne rapporte pas, en cause d'appel, la preuve du préjudice invoqué et le jugement sera confirmé de ce chef.
-Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Il convient en outre de condamner la SCI Les Scop à verser à la SNTPP la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel et de débouter la SCI Les Scop de sa demande à ce titre.
La SNTPP sera déboutée de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de la Sarl Linkstone Asset Management.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement,
Confirme le jugement du tribunal de commerce de Créteil en date du 18 septembre 2018 en toutes ses dispositions,
Condamne la SCI Les Scop à verser à la Société Nouvelle de Travaux Publics et Particuliers la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Condamne la SCI Les Scop aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président,