Copies exécutoires
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 24 janvier 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 18/14823 - No Portalis 35L7-V-B7C-B52RF
Décision déférée à la cour : jugement du 30 mars 2018 -tribunal de grande instance de Paris - RG no 16/15314

SCI LHOSTE


représentée par Me Aude ABOUKHATER de l'AARPI HUG & ABOUKHATER, avocat au barreau de Paris , toque : G0031

Monsieur H... E...
né le [...] à Sainte-Adresse


Madame L... M... épouse E...
née le [...] à Paris 15 ème


née le [...] à Paris 15 ème
SCI Windsor
agissant poursuites et diligences de ses gérants domiciliés en cette qualité audit siège [...]

représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de Paris , toque : L0050,
et par Me Emmanuel BRUDER, avocat au barreau de Paris , toque : E1369
Composition de la cour :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 novembre 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Monique CHAULET, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude CRETON, président de chambre
Mme Christine BARBEROT, conseillère
Mme Monique CHAULET, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Sonia DAIRAIN

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monique CHAULET, Conseiller et par Grégoire GROSPELLIER, greffier lors de la mise à disposition.
Par acte du 15 avril 2016, la SCI Lhoste a signé avec M. et Mme E... une promesse de vente au prix de 336 000 euros portant sur un local commercial sis [...] et ce sous condition suspensive d'obtention d'un prêt.
La signature de l'acte authentique de vente devait intervenir le 18 juillet 2016 au plus tard.
M. et Mme E... se sont fait substituer par la SCI Windsor.
Par lettre du 24 juin 2016, le gérant de la SCI Lhoste a fait savoir aux acquéreurs qu'il estimait la promesse caduque.
Par actes d'huissier des 22 juillet et 26 août 2016, la SCI Windsor a fait signifier en vain au vendeur deux sommations en vue de la signature de l'acte authentique de vente.
Le 9 septembre 2016, un procès-verbal de carence a été dressé par Me V... R..., notaire au sein de la SCP X... A... chargée de la vente.
Par acte d'huissier délivré à la SCI Lhoste le 27 septembre 2916, la SCI Windsor et les époux E... ont saisi le tribunal afin de voir constater le caractère parfait de la vente, dire que le jugement à intervenir vaudra vente et obtenir la condamnation du vendeur à des dommages-intérêts.
Par conclusions du 9 novembre 2016, la SCI Windsor et les époux E... ont renoncé à poursuivre l'exécution forcée de la vente.
Par jugement du 30 mars 2018, le tribunal de grande instance de Paris a déclaré la SCI Windsor recevable à agir, a condamné la SCI Lhoste à restituer la somme de 16 800 euros à M. et Mme E... et a ordonné à Me X..., notaire, de se libérer de cette somme, a condamné la SCI Lhoste à payer à la SCI Windsor la somme de 33 000 euros convenue à titre de clause pénale et la somme de 5000 euros de dommages-intérêts à M. et Mme E... ainsi que la somme de 3500 euros à la SCI Windsor au titre des frais d'instance non compris dans les dépens et a condamné la SCI Lhoste aux dépens avec distraction au profit de Me Emmanuel Bruder pour ceux dont il aurait fait l'avance.
Le tribunal de grande instance de Paris a constaté que la promesse n'était pas devenue caduque puisque les époux E... ont justifié avoir obtenu l'accord d'une banque à leur demande de prêt avant la date prévue pour la réalisation de la condition suspensive et qu'en tout état de cause la SCI Lhoste n'a pas mis en demeure les acquéreurs de justifier de l'obtention ou du refus d'une offre de prêt, cette formalité conditionnant son droit à se prévaloir de la caducité de la promesse.
La SCI Lhoste a interjeté appel et, par ses dernières conclusions demande à la cour de :
. infirmer le jugement du 30 mars 2018,
. condamner la SCI Windsor à lui payer la somme de 33 600 euros en application de la clause pénale visée au compromis de vente du 15 avril 2016,
. condamner les époux E... et la SCI Windsor à lui payer la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
. les condamner aux dépens que Me Othmani pourra recouvrer en vertu de l'article 699 du code de procédure civile.
La SCI Windsor et M. et Mme E... ont sollicité, dans leurs dernières conclusions :
. la confirmation du jugement sauf en ce qui concerne le refus du tribunal de leur allouer la réparation de leurs préjudices,
. le débouté de la SCI Lhoste de son appel,
. la réformation du jugement sur les dommages-intérêts alloués aux consorts E... et, en conséquence,
- la condamnation de la SCI Lhoste à payer à M. et Mme E... la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts,
- la condamnation de la SCI Lhoste à payer à Mme E... la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts,
. la condamnation de la SCI Lhoste à leur payer la somme de 12 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. la condamnation de la SCI Lhoste en tous les dépens tant de première instance que d'appel dont distraction au profit de la SCP Regnier-Bequet-Moisan, avocats, dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 14 novembre 2019.

1- Sur la caducité de la promesse et la restitution du dépôt de garantie :
La SCI Lhoste fait valoir que les époux E... n'ont pas respecté les conditions prévues au titre de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, à savoir :
. justifier au vendeur des démarches accomplies dans un délai d'un mois à compter de la signature du compromis, cette justification ayant été adressée au notaire,
. fournir au vendeur copie de l'offre de prêt,
. justifier dans un délai de trois jours l'information relative à l'obtention du prêt ; elle soutient que la promesse est devenue de plein droit caduque passé un délai de huit jours sans que l'acquéreur ait apporté les justificatifs prévus, la mise en demeure préalable adressée à l'acquéreur étant une simple faculté.
La SCI Windsor et les époux E... soutiennent que le refus de vente est injustifié dès lors que les conditions suspensives ont été réalisées et que les obligations à la charge de l'acquéreur ont été remplies, qu'en outre les conditions de mise en oeuvre de la caducité n'ont pas été respectées par la SCI Lhoste qui ne peut en arguer faute d'avoir fait précéder sa demande de caducité d'une mise en demeure préalable.
La promesse de vente du 15 avril 2016 a été consentie sous condition suspensive d'obtention d'un prêt stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur ainsi que cela est rappelé dans l'acte.
Aux termes de la promesse, l'acquéreur s'oblige à faire les démarches nécessaires à l'obtention du prêt et à justifier de celles-ci au vendeur dans un délai d'un mois à compter de la promesse; à défaut d'avoir apporté la justification dans le délai imparti, le vendeur aura la faculté de demander à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception de lui justifier du dépôt du dossier de prêt et, dans le cas où l'acquéreur n'aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours à compter de l'accusé de réception, le vendeur pourra se prévaloir de la caducité de la promesse.
Il résulte clairement des stipulations de la promesse que le vendeur qui souhaite se prévaloir de la caducité de la promesse ne peut le faire qu'après avoir adressé à l'acquéreur un courrier de mise en demeure d'avoir à justifier du dépôt du dossier de prêt et à l'expiration d'un délai de huit jours à compter de cette mise en demeure, si l'acquéreur ne justifie pas de ses démarches en vue de l'obtention d'un prêt.
En l'espèce la SCI Lhoste, alors même qu'elle avait été informée le 12 mai 2016 par le notaire des acquéreurs que ces derniers avaient d'ores et déjà obtenu un accord de principe sur l'obtention de leur prêt aux conditions de la promesse, s'est prévalue de la caducité de celle-ci par lettre adressée aux acquéreurs le 24 juin 2016 sans leur avoir adressé de mise en demeure préalable.
En conséquence, la SCI Lhoste, qui n'a pas respecté les termes de la promesse, n'est pas fondée à se prévaloir de la caducité de la promesse, étant observé, au surplus, que la condition suspensive est stipulée au profit des acquéreurs et qu'en l'espèce la condition relative à l'obtention d'un prêt était réalisée, ce dont les consorts E... rapportent la preuve puisqu'ils justifient avoir adressé à leur notaire le justificatif de leur offre de prêt aux conditions du contrat le 8 juin 2016, soit dans les délais prévus par la promesse qui stipule que la réception de l'offre devait intervenir au plus tard le 17 juin 2016.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a constaté que la SCI Lhoste a manqué à ses obligations et a ordonné la restitution de la somme de 16 800 euros séquestrée chez le notaire au titre du dépôt de garantie.
Sur le bénéficiaire de la restitution du dépôt de garantie, les intimés font valoir que la SCI Windsor est bien fondée à obtenir la restitution du dépôt de garantie et sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a ordonné la restitution à la SCI Windsor, à défaut à M. et à Mme E..., du dépôt de garantie séquestré entre les mains de Me X....
Le jugement a ordonné la restitution du dépôt de garantie séquestré à M. et Mme E....
En conséquence, dès lors que les intimés demandent la confirmation du jugement de ce chef, la restitution du dépôt de garantie au profit des consorts E... sera confirmée, d'autant que les intimés n'articulent aucun moyen justifiant de prononcer la restitution au bénéfice de la SCI Windsor et d'infirmer le jugement de ce chef.
2-Sur la réparation des préjudices :
La SCI Lhoste demande l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer à la SCI Windsor la somme de 33 600 à titre de clause pénale et sollicite l'application de la clause pénale à son profit au motif que la faute de l'acquéreur est établie.
Les intimés sollicitent la confirmation de ce chef en raison de la faute contractuelle commise par la SCI Lhoste qui a refusé de poursuivre la vente.
La substitution de la SCI Windsor aux consorts E... et son opposabilité à la SCI Lhoste n'est plus contestée en cause d'appel.
La non-réitération de l'acte authentique par la SCI Lhoste sous prétexte de la caducité de l'acte alors que les conditions de cette caducité n'étaient pas réunies constitue une faute contractuelle du vendeur et le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Lhoste à payer à la SCI Windsor la somme de 33 600 euros au titre de la clause pénale dont le quantum n'est pas critiqué.
Les intimés sollicitent la réformation du jugement sur les dommages-intérêts qui leur ont été alloués par le premier juge et demandent la condamnation de la SCI Lhoste à payer aux consorts E... la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle et à Mme E... la somme de 10 000 euros sur le même fondement.
Au terme d'une contrariété entre les motifs et le dispositif du jugement, le premier juge a rejeté la demande de dommages-intérêts des consorts E... au motif qu'en poursuivant la vente qui ne les concernait plus en raison de la substitution intervenue, les époux E... sont à l'origine du préjudice dont ils se prévalent et a partiellement accueilli cette demande dans le dispositif du jugement en condamnant la SCI Lhoste à leur payer 5 000 euros de dommages-intérêts.
Les consorts E... arguent de leur préjudice en raison des multiples démarches entreprises par eux pour poursuivre la réitération de la vente.
Il résulte du Kbis produit au débat par M. et Mme E... qu'ils sont gérants et associés de la SCI Windsor; en conséquence ils ont pu en ces qualités poursuivre les démarches en vue de la réitération de la vente postérieurement à la substitution sans démontrer avoir subi un préjudice personnel.
Dès lors ils ne démontrent pas un préjudice distinct de celui causé par la non réitération de la vente par la SCI Lhoste, préjudice déjà indemnisé par sa condamnation à payer la clause pénale à la SCI Windsor.
Il convient donc de débouter M. et Mme E... de leur demande de dommages-intérêts et d'infirmer le jugement de ce chef.
Sur le préjudice personnel de Mme E..., demande qui n'a pas été présentée en première instance, les intimés sollicitent la condamnation de la SCI Lhoste à payer des dommages-intérêts à Mme E... au motif que, du fait de la promesse, celle-ci a accepté de quitter les locaux qu'elle occupait professionnellement au plus tard le 31 décembre 2016 par un protocole transactionnel du 24 avril 2016 et qu'elle n'a pu trouver de nouveaux locaux lui permettant d'accueillir un kinésithérapeute, son associé dans la précédente structure, ce qui a eu des répercutions sur son activité.
Dès lors qu'il est établi que Mme E... a pu se réinstaller sans subir de cessation d'activité et qu'elle se contente d'invoquer une absence de synergie sans produire aucun élément chiffré de nature à démontrer la réalité de son préjudice, Mme E... sera déboutée de sa demande à ce titre.
3-Sur l'article 700 du code de procédure civile :
L'équité et la solution du litige commandent de condamner la SCI Lhoste à payer à la SCI Windsor et aux époux E... la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement :
Infirme partiellement le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 30 mars 2018,
Déboute la SCI Windsor et M. et Mme E... de leurs demandes de condamnation de la SCI Lhoste à payer des dommages-intérêts aux époux E...,
Confirme le jugement pour le surplus,
Y ajoutant,
Déboute la SCI Windsor et M. et Mme E... de leurs demandes de condamnation de la SCI Lhoste à payer des dommages-intérêts à Mme E...,
Condamne la SCI Lhoste à payer à la SCI Windsor et aux époux E... la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI Lhoste aux dépens d'appel dont distraction au profit de la SCP Regnier Bequet-Moisan, avocats, dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,