COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1o Chambre Section D
ARRET DU 09 JANVIER 2008
Numéro d'inscription au répertoire général : 07 / 00556-
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 NOVEMBRE 2006
TRIBUNAL DE COMMERCE DE CARCASSONNE
No RG 2005-2687
APPELANTE :
SARL GREGOIRE GESTION, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité au siège social
Rue Andé Ampère
ZI La Bouriette
11000 CARCASSONNE
représentée par la SCP CAPDEVILA-VEDEL-SALLES, avoués à la Cour
assistée de Me FERMOND loco la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

SARL LE BUFFET CAMPAGNARD, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité au siège social
Chez Mr Z... Christian

66000 PERPIGNAN
représentée par la SCP SALVIGNOL-GUILHEM, avoués à la Cour
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 22 Novembre 2007
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 27 NOVEMBRE 2007, en audience publique, Mme Gisèle BRESDIN ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
M. Mathieu MAURI, Président de Chambre
M. Jean-Marc ARMINGAUD, Conseiller
Mme Gisèle BRESDIN, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Josiane MARAND

-contradictoire
-prononcé publiquement par M. Mathieu MAURI, Président de Chambre.
-signé par M. Mathieu MAURI, Président de Chambre, et par Mme Josiane MARAND, greffière, présente lors du prononcé.
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte d'huissier en date du 30 juillet 2004, la SARL LE BUFFET CAMPAGNARD a fait citer la SARL GREGOIRE GESTION aux fins de voir constater que la bailleresse n'a pas satisfait à son obligation de délivrance et de garantie ; en conséquence, voir prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs de la SARL GREGOIRE GESTION, entendre condamner la SARL GREGOIRE GESTION à payer et porter à la SARL LE BUFFET CAMPAGNARD au titre du premier trimestre du bail la somme de 3. 828,86 euros, du dépôt de garantie à concurrence de la somme de 3. 828,86 euros, de dommages-intérêts la somme de 22. 499,64 euros, ainsi que la somme de 3. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du NCPC et voir ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Par ordonnance en date du 1er juin 2005, le Juge de la mise en état a déclaré le Tribunal de grande instance de CARCASSONNE incompétent au profit du Tribunal de Commerce de CARCASSONNE.
Par le jugement entrepris en date du 20 novembre 2006, le Tribunal de commerce de CARCASSONNE a prononcé la résolution du bail aux torts exclusifs de la SARL GREGOIRE GESTION, condamné la SARL GREGOIRE GESTION à payer à la SARL LE BUFFET CAMPAGNARD au titre du premier trimestre du loyer du bail, la somme de 3. 828,86 i et au titre du dépôt de garantie, la somme de 3. 828,86 euros, ordonné l'exécution provisoire, condamné la SARL GREGOIRE GESTION à payer à la SARL LE BUFFET CAMPAGNARD la somme de 5000 euros au titre de dommages-intérêts, condamné la SARL GREGOIRE GESTION au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du NCPC et condamné la SARL GREGOIRE GESTION aux entiers dépens de l'instance.
La SARL GREGOIRE GESTION, appelante, dans ses conclusions récapitulatives du 21 septembre 2007, demande à la Cour de : ARejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées, vu les articles 1719,1721 et 1382 du Code civil, réformant le jugement déféré et faisant droit à l'appel incident de la SARL GREGOIRE GESTION, dire et juger que la SARL BUFFET CAMPAGNARD a signé le bail commercial en pleine connaissance de cause, dire et juger que la SARL BUFFET CAMPAGNARD a obtenu toutes les autorisations nécessaires pour exploiter son fonds de commerce notamment en étant autorisé à réaliser des places de parking, en conséquence dire et juger que la SARL BUFFET CAMPAGNARD a rompu abusivement le bail commercial en abandonnant les lieux le 31 juillet 2004, la condamner à payer à la SARL GREGOIRE GESTION une somme de 19. 208,52 euros correspondant à 18 mois de loyers à titre de dommages et intérêts, et 500 i au titre des charges impayées, constater que la SARL BUFFET CAMPAGNARD a volontairement dégradé les lieux loués, constater que la SARL BUFFET CAMPAGNARD a transformé une partie des locaux à usage commercial à usage d'habitation, en conséquence la condamner à payer à la SARL GREGOIRE GESTION la somme de 23. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour lui permettre de remettre en état les lieux, la condamner à payer à la SARL GREGOIRE GESTION la somme de 5. 000 i à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, la condamner à payer à la SARL GREGOIRE GESTION la somme de 3. 000 i sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, la condamner aux dépens...
La SARL LE BUFFET CAMPAGNARD, intimée, dans ses conclusions récapitulatives en date du 26 juillet 2007, demande à la Cour de : AVu les articles précités, rejetant toutes autres conclusions comme injustes et mal fondées ; confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SARL GREGOIRE GESTION à payer et porter à la SARL LE BUFFET CAMPAGNARD au titre de : au titre du premier trimestre de loyer du bail, la somme de 3. 828,86 euros ; au titre du dépôt de garantie, la somme de 3. 828,86 euros ; confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société GREGOIRE GESTION ; faisant droit à l'appel incident de la SARL LE BUFFET CAMPAGNARD, condamner GREGOIRE GESTION à payer et porter à la société LE BUFFET CAMPAGNARD, à titre de dommages et intérêts, la somme de 22. 499,64 euros ainsi que la somme de 3. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du NCPC, condamner la requise aux entiers dépens...
L'ordonnance de clôture est en date du 22 novembre 2007.

Attendu que par acte sous seing privé du 20 avril 2004, la SARL GREGOIRE GESTION a consenti à la SARL BUFFET CAMPAGNARD un bail commercial auquel était annexé un plan des locaux et du parking, ce dernier étant mentionné comme se situant sur la longueur des façades, contiguë aux bâtiments, de 3,50 mètres de large terrain nu, pour une durée de 9 ans à compter du 1er juin 2004 ; que c'est en connaissant les disponibilités en matière de stationnement que Monsieur Z..., gérant de la SARL BUFFET CAMPAGNARD qui a visité les lieux, a signé le bail commercial destiné à une activité de bar restaurant ; qu'une somme de 3. 828,86  a été versé à titre de dépôt de garantie et une facture a été émise le 10 avril 2004 pour le règlement du loyer de la période trimestrielle du 1 juin au 30 août 2004 d'un montant de 3. 828,86  TTC dont le paiement n'est pas contesté ;
Attendu que parallèlement par acte sous seing privé du 6 mai 2004, un bail précaire de deux ans du 15 mai 2004 au 15 mai 2006, a été convenu concernant 2 locaux à usage d'habitation et de bureaux, une réserve et une zone de parking arborée, mais le 17 juin 2004, les parties ont signé une annulation pure et simple du contrat, à la suite de la lettre de la SARL LE BUFFET CAMPAGNARD en date du 15 juin 2004 indiquant renoncer à la location, sans faire de reproches au bailleur quant aux conditions d'occupation des lieux ; qu'il a été alors procédé d'accord parties, à la restitution des loyers non dus et du dépôt de garantie selon compte prorata contenu dans la lettre de la SARL GREGOIRE GESTION du 20 juin 2004 ;
Attendu qu'à la suite de la demande de permis de construire déposée le 5 mai 2004 par Monsieur Z..., la Commune de CARCASSONNE a fait connaître, par lettre du 10 mai 2004, que le dossier était incomplet, comme ne comportant pas suffisamment de places de stationnement : compte tenu de l'importance de la salle de restauration,30 places environ seraient nécessaires ; que Monsieur Z... a obtenu d'une personne de la Société BROUSSETTE, société installée à côté des locaux concernés par le permis de construire, un accord pour une utilisation de son parking de 12 heures à 14 heures sans que le responsable de cette société n'ait été informé, ni même le bailleur des dits locaux, se trouvant être également la SARL GREGOIRE GESTION ; que cette dernière s'est inquiétée de la situation ainsi que de l'engagement des travaux avant l'obtention des autorisations par lettre du 20 juin 2004 adressée à l'architecte de la société preneuse ; qu'ayant été informée de cette intervention, la SARL BUFFET CAMPAGNARD s'en est plainte auprès de la bailleresse par lettre du 29 juin 2004 ; que le même jour, la SARL GREGOIRE GESTION lui a fait connaître que l'accord de la Société BROSSETTE n'avait pas de valeur mais qu'elle étudiait un nouveau bail comportant un parcellaire de zones libres dans sa propriété à usage de parking ; qu'effectivement, la Commune de CARCASSONNE a délivré le 22 juillet 2004 un permis de construire sur la demande du 7 mai 2004, complétée le 10 juin 2004, comportant cependant de nombreuses prescriptions pour la mise en conformité des locaux au règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les Etablissements Recevant du Public ainsi qu'à la réglementation applicable en matière d'hygiène et de sécurité ;
Attendu que par ordonnance de référé du Président du Tribunal de grande instance de CARCASSONNE en date du 27 juillet 2004, la SARL GREGOIRE GESTION obtenait la désignation de Maître X...-

Y...

, lequel selon procès-verbal en date du 30 juillet 2007 à 9 heures du matin, a constaté dans les lieux à destination commerciale, l'installation d'une chambre à coucher, d'une cuisine avec un évier et du matériel électroménager, d'une salle d'eau avec divers rangements, un coin douche, un lavabo, un miroir fixé à la paroi et au dessus du lavabo, d'une machine à laver ; qu'interrogé par l'huissier sur la présence de ces équipements à usage d'habitation, Monsieur Z... a déclaré qu'il loge, avec sa concubine, dans les lieux depuis qu'il a quitté le logement précédemment loué à la Société GREGOIRE GESTION selon bail précaire annulé le 17 juin 2004 ; que Monsieur Z... n'a pas souhaité répondre aux questions relatives à l'installation de la cuisine réalisée sans autorisation et ne correspondant pas aux indications portées au permis de construire, ni à celles concernant les démolitions partielles des cloisons, l'aménagement des grilles d'évacuation au tout à l'égout dans le sol de la buanderie et du passage d'accès, ou encore sur la construction en agglomérés-béton et maçonnées en cours d'édification dans le hall, en partie centrale et contre la paroi vitrée ; que par nouveau procès-verbal daté du 1er septembre 2004, Maître X...
Y... a dressé constat d'état des lieux de sortie à la requête de la Société GREGOIRE GESTION déclarant que la SARL BUFFET CAMPAGNARD avait quitté les lieux ; que l'huissier a constaté que les lieux ne sont pas fermés et qu'ils sont entièrement vides et que comparée au Procès-verbal du 29 juillet 2004, la partie aménagée en habitation a disparu et les différentes pièces sont dans un état dégradé ; que ce constat a été suivi d'un retrait du permis de construire par la Mairie de CARCASSONNE le 1er septembre 2004 du fait que les travaux réalisés à usage d'appartement ne correspondent pas à ceux prévenus au permis de construire délivré et d'une lettre de résiliation du bailleur datée du 16 septembre 2004 ;
Attendu qu'il résulte de ce qui précède et des éléments qui sont au dossier que le bailleur n'a pas commis de manquements à ses obligations contractuelles de nature à justifier la résiliation du bail commercial à ses torts ; qu'en effet, le permis de construire a été accordé après qu'une solution ait été trouvée avec l'aide du bailleur pour la difficulté relative au stationnement, mais il a été retiré du fait de son non respect par la société preneuse qui a engagé des travaux d'habitation dans des locaux destinés à une activité de bar restaurant ; qu'il y a lieu de prendre acte de la rupture du contrat de bail au terme de la première période trimestrielle, par restitution volontaire des lieux par la société preneuse, laquelle a été acceptée par la bailleresse qui a fait dresser le constat de sortie des lieux et a repris possession des lieux dès le 1er septembre 2004 pour les relouer très rapidement ensuite ;
Attendu dans ces conditions que la SARL BUFFET CAMPAGNARD doit être déboutée de ses demandes de remboursement des loyers qu'elle a payés comme contrepartie de la mise à disposition des locaux de juin à août 2004 et également de sa demande en réparation du préjudice qu'elle allègue avoir subi correspondant aux frais d'architecte et aux occasions perdues pour l'ouverture d'autre restaurants, du fait du temps passé à mettre en place une opération qui n'a pas pu aboutir ; qu'en effet, dès l'origine du bail des travaux étaient envisagés et les difficultés rencontrées pour l'aménagement d'un parking de capacité suffisante, ont retardé mais n'ont pas empêché l'obtention d'un permis de construire ; que la SARL BUFFET CAMPAGNARD ne rapporte pas la preuve du lien de causalité entre son abandon des lieux et du projet de bar restaurant d'une part et d'autre part, l'attitude de la bailleresse ; que la décision de quitter les lieux lui revient entièrement, elle résulte de sa méconnaissance du permis de construire autorisant des travaux pour une activité de bar restaurant, ainsi que de l'ampleur des mises en conformité exigées pour lesquelles elle ne disposait pas d'une surface financière suffisante ;
Attendu que la Société GREGOIRE GESTION a pris acte du départ de la société preneuse au terme du premier trimestre de location, avec constat de sortie le 1er septembre 2004 à 09 heures et a pu relouer les lieux sans attendre, ainsi que le fait valoir la SARL LE BUFFET CAMPAGNARD sans être contredite ; qu'en conséquence, elle n'est pas fondée à solliciter les loyers subséquents ni des charges pour lesquelles elle ne communique pas de justificatifs ;
Attendu qu'à titre d'indemnisation des dégradations des lieux imputables à la société preneuse, telles qu'elles ont été constatées dans le procès-verbal d'huissier en date du 1er septembre 2004, il convient de dire et juger que le montant du dépôt de garantie est suffisant à couvrir les frais de remise en état et doit être conservé par la bailleresse, sans qu'il y ait lieu de lui allouer une somme complémentaire à ce titre ; que la SARL LE BUFFET CAMPAGNARD est déboutée de sa demande de restitution du dit dépôt de garantie ;
Attendu que la SARL GREGOIRE GESTION ne rapporte pas la preuve d'un préjudice en lien de causalité avec l'abus dans la procédure qu'elle invoque à l'encontre de la SARL BUFFET CAMPAGNARD ; qu'elle est déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
Attendu que la SARL LE BUFFET CAMPAGNARD est condamnée aux dépens dépens ; qu'en outre il y a lieu de mettre à sa charge une somme au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile dans les termes du dispositif ci-après ;
PAR CES MOTIFS

Réforme le jugement déféré,
Déboute la SARL LE BUFFET CAMPAGNARD de l'ensemble de ses demandes en paiement de loyers, dépôt de garantie et dommages-intérêts,
Déboute la SARL GREGOIRE GESTION de ses demandes en paiement de loyers et charges et à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
Condamne la SARL LE BUFFET CAMPAGNARD à payer à la SARL GREGOIRE GESTION la somme de 3. 000  sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
Rejette toutes autres demandes des parties,
Condamne la SARL LE BUFFET CAMPAGNARD aux dépens de première instance et d'appel avec pour ces derniers droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.