COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1o Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 24 JANVIER 2008

No 2008 / 54
Rôle No 06 / 19835
Colette Georgette X... divorcée Y...

André Z...
CHAMBRE DES NOTAIRES DES ALPES MARITIMES
Irène Jeannine A... veuve B...
Grosse délivrée



Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 12 Septembre 2006 enregistré au répertoire général sous le no 03 / 4633.

Madame Colette Georgette X... divorcée Y...
née le 07 Mai 1943 à PARIS, demeurant...-06270 VILLENEUVE LOUBET
représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour,
plaidant par Me Guy FERREBOEUF, avocat au barreau de GRASSE

Maître André Z...
né le 17 Août 1936 à RODEZ (12000), demeurant...-06100 NICE
représenté par la SCP COHEN-GUEDJ, avoués à la Cour,
plaidant par Me Thierry Philippe KUHN, avocat au barreau de PARIS
LA CHAMBRE DES NOTAIRES DES ALPES MARITIMES
dont le siège est 18 rue du Congrès-06000 NICE
représentée par la SCP COHEN-GUEDJ, avoués à la Cour,
plaidant par Me Gilles CHATENET, avocat au barreau de NICE
Madame Irène Jeannine A... veuve B...
née le 27 Janvier 1937 à LILLE (59000), demeurant...-06270 VILLENEUVE LOUBET
représentée par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour,
plaidant par Me Sylvain PONT, avocat au barreau de NICE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 05 Décembre 2007 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Monsieur Xavier FARJON, Conseiller
Madame Martine ZENATI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Janvier 2008.

Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Janvier 2008,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Par acte passé le 15 mars 1999 devant MoAndré Z..., notaire à Nice, M. Georges B... et Mme Irène A... épouse B... ont vendu à Mme Colette X... divorcée Y...
moyennant le prix de 1. 300. 000 francs (198. 183,72 ) un bien immobilier sis domaine du ... à Villeneuve-Loubet (Alpes maritimes).
Les 30 juillet 2003 et 6 août 2003, Mme X... a fait assigner MoAndré Z... et Mme Irène A... veuve B..., puis le 19 août 2003, la chambre des notaires des Alpes Maritimes, devant le tribunal de grande instance de Grasse, pour voir condamner in solidum, au contradictoire de la chambre des notaires des Alpes maritimes, sur le fondement des articles 1134,1602,1603,1109 et 1166 du code civil, MoAndré Z... et Mme Irène A... veuve B... à lui payer la somme de 99. 091,86  correspondant au préjudice subi du fait de cette vente d'un bien résultant d'un montage selon la méthode dite STEMMER, en violation des règles de l'urbanisme et du code civil, aboutissant à un manquement de la venderesse à son obligation de délivrance, rendu possible grâce aux manquements du notaire.
Par jugement en date du 12 septembre 2006, le tribunal de grande instance de Grasse a :
-constaté qu'aucune demande n'est formulée à l'endroit de la Chambre des Notaires des Alpes Maritimes,
-débouté Mme X... de sa demande tendant à juger que la méthode STEMMER est illégale.,
-débouté Mme X... de sa demande à voir condamner in solidum MoAndré Z..., Notaire, et Mme veuve B..., venderesse, à lui régler de la somme de 99. 091,86 euros en réparation du préjudice subi,
-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
-condamné Mme X... à payer sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile : 1 500  à Mme veuve B...,1 500  à Mo Z... et 1 500  à la chambre départementale des notaires,
-débouté Madame X... de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
-débouté M. Z... de sa demande en dommages et intérêts pour préjudice moral et matériel,
-débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
-condamné Mme X... aux dépens de la présente instance,
-fait application des dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile aux avocats en la cause.
Par déclaration de la SCP de SAINT-FERREOL et TOUBOUL, avoués, en date du 24 novembre 2006, Mme X... a relevé appel de ce jugement.
En ses conclusions, déposées et notifiées le 21 mars 2007, Mme Colette X... divorcée Y... demande à la cour, au visa des articles 1134,1602,1603,1109,1166 et 1382 du code civil, de :
-réformer le jugement attaqué,
-juger que la rédaction de l'acte en date du 15 mars 1999 en la forme authentique est particulièrement trompeuse, que l'état descriptif de division ne privatise aucune partie du terrain,
-juger que la méthode STEMMER est illégale car résultant d'une violation des règles élémentaires de l'urbanisme et du code civil,
-juger que l'obligation de délivrance n'a pas été remplie, et qu'en toute hypothèse, il y a erreur sur la chose,
-juger que la cause de cette situation résulte de la carence du notaire, qui n'a pas observé son devoir de conseil, et n'a pas donné l'efficacité attendue à son acte,
-condamner en conséquence in solidum M. Z..., notaire, et Mme B..., venderesse, au paiement d'une somme de 99. 091,86  en réparation du préjudice subi (décote de la valeur du bien de 50 %), subsidiairement au paiement d'une somme de 59. 455,12  (dépréciation du bien de 30 %),
-dire que l'intervention de la chambre départementale des notaires n'était pas inutile,
-débouter M. Z... et Mme veuve B... de toutes leurs demandes à l'égard de Mme X...,
-condamner in solidum M. Z... et Mme veuve B... au paiement d'une somme de 3. 000  sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
-condamner in solidum M. Z... et Mme veuve B... aux entiers dépens, dont ceux d'appel distraits au profit de la SCP de SAINT FERREOL et TOUBOUL, avoués.
Mme X... expose qu'elle n'a pas eu conscience d'acquérir de simples droits indivis et non une maison en pleine propriété. Elle affirme qu'elle ignorait que cette construction n'avait pu être réalisée qu'au prix d'un véritable détournement des règles du lotissement.
Elle fait remarquer que le lot décrit dans l'état descriptif de " division " ne comporte aucune partie privative et que sa maison individuelle consiste en fait en des droits indivis sur une construction.
Mme X... se prévaut de l'arrêt de la cour administrative d'appel de Marseille du 3 juillet 1999 qui a confirmé un jugement du tribunal administratif de Nice du 4 juin 1997 annulant un permis de construire obtenu dans le cadre d'un tel montage.
Mme X... estime que Mme veuve B... n'a pas rempli son obligation de délivrance en ne lui remettant que ces droits indivis et non maison individuelle en pleine propriété qu'elle était censée acquérir.
Elle estime que M. Z... a manqué à son devoir de conseil en ne l'éclairant pas sur le sens de l'acte passé et ses conséquences. Elle note que la chambre des notaire a d'ailleurs écrit à ses membres de ne plus passer de tels actes
Elle considère être victime d'une décote de la valeur de son bien, de l'ordre de 50 à 60 %.
En ses conclusions, déposées et notifiées le 30 juillet 2007, Mme Irène A... veuve B... demande à la cour de :
-juger qu'elle n'a en rien concouru au dommage dont Mme X... s'estime victime, qui proviendrait, selon cette dernière, des manquements de Mo Z... à ses obligations de rédacteur et de conseil,
-la mettre en conséquence hors de cause,
-condamner Mme X... au paiement d'une somme de 4. 000  sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
-condamner Mme X... aux entiers dépens, dont ceux d'appel distraits au profit de la SCP BLANC AMSELLEM MIMRAN CHERFILS, avoués
-subsidiairement, condamner solidairement Mme X... et les Notaires éventuellement déclarés responsables au règlement des sommes sus-énoncées,
-au cas où la cour annulerait la vente ou en réduirait le prix, condamner le ou les notaires responsables à garantir et supporter le paiement de tous frais et indemnités ou restitution résultant de toute réfection, nullité ou résolution, mises à la charge de Mme B..., et à lui verser 15. 000  à titre de dommages et intérêts et 4. 000  sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Mme veuve B... fait valoir qu'elle a délivré ce qu'elle avait. Elle observe qu'une action en nullité pour erreur est prescrite. Qu'il s'agirait d'ailleurs d'une erreur provoquée par le notaire.
Elle considère que son action s'analyse en une action estimatoire, en réduction du prix, qui est prescrite.
En ses conclusions déposées et notifiées le 9 octobre 2007, MoAndré Z..., notaire, demande à la cour de :
-confirmer le jugement attaqué concernant le débouté de Mme X... de ses demandes à l'encontre de M. Z...,
-dire que la rédaction de l'acte de vente du 15 mars 1999 était parfaitement claire,
-constater que l'application de la " méthode Stemmer " ne constituait pas une violation des règles du code de l'urbanisme et du code civil à l'époque de la création du lot revendu,
-dire que l'obligation de délivrance a été remplie, et qu'il n'y a pas eu erreur sur la chose,
-juger que M. Z... n'a pas manqué à son devoir de conseil à l'égard de Mme X...,
-débouter en conséquence Mme X... de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de M. Z...,
-constater que l'action de Mme X... à l'encontre de M. Z... est abusive et vexatoire créant à ce dernier un préjudice moral et matériel certain,
-condamner en conséquence Mme X... à lui payer une somme de 10. 000  à titre de dommages et intérêts,
-condamner Mme X... à lui payer une somme de 4. 000  sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
-condamner Mme X... aux entiers dépens, de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN et GUEDJ, avoués.
M. Z... expose que le bien immobilier, objet de la vente, se situe dans un lotissement autorisé par un arrêté du 24 novembre 1990, suivi d'un arrêté modificatif du 15 novembre 1991, de sorte que le lotissement devait comprendre 27 lots. Il précise que le règlement modificatif du lotissement autorisait la construction de deux logements en un seul volume sur un certain nombre de lots dont le lot 17.
Il ajoute que, concernant le lot 17, un permis de construire a été délivré le 18 juillet 1995 à l'indivision B... / H..., qui a autorisé la construction de deux logements pour une surface hors oeuvre nette de 196 m ². Il ajoute que M. D..., notaire a établi un état descriptif de division sur le lot 17, en deux lots,1 et 2, chaque lot représentant les 500 / 1. 000 èmes indivis du bâtiment à édifier, que par acte reçu le 3 août 1995 par M. D..., le lot un était vendu aux époux B..., et par acte du 10 janvier 1996, reçu par le même notaire, le lot deux était vendu aux consorts H... / C.... Il précise que le 3 août 1995 les époux B... et les consorts H... / C... avaient établi une convention selon laquelle les logements resteraient propres à chacun.
M. Z... fait observer que l'acte contenait des informations sur les conditions de cette acquisition par Mme X... divorcée Y.... Il fait remarquer que la situation de Mme X...
était semblable à celles de nombreux autres propriétaires dans ce lotissement. Il estime que l'état descriptif de division organise l'indivision.
Il considère que le statut de la copropriété s'applique au lot 17. Il estime qu'il y a indivision forcée du terrain d'assiette et organisation en copropriété du bâti.
Il se prévaut de la jurisprudence, tant administrative, que judiciaire, antérieure à l'acte qui admettaient cette façon de faire, qui était admise à l'époque par la direction départementale de l'équipement.
Il observe que, depuis son acquisition, Mme X... a exercé paisiblement la jouissance de son bien et que la légalité de la construction de son bien n'a jamais été contestée. Il note que cette méthode Stemmer a permis à de nombreuses personnes d'accéder à la propriété pour un prix moins élevé que celui du marché.
M. Z... fait observer qu'à la date de l'acte, la nouvelle jurisprudence de la cour administrative n'était pas intervenue, de sorte qu e l'acte était conforme au droit positif à l'époque.
Il fait remarquer qu'il n'est pas à l'origine de l'application de cette méthode, mais n'a fait que mettre en forme un acte concernant un bien déjà existant résultant de cette méthode. Il estime avoir clairement avisé Mme X... de la situation de ce bien.
A titre subsidiaire, il considère le montant de la demande de Mme X... comme exagéré.
En ses conclusions déposées et notifiées le 24 juillet 2007, la chambre des notaires des Alpes maritimes demande à la cour de :
-statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel de Mme X...,
-constater que la chambre des notaires des Alpes maritimes ne saurait être considérée comme instigatrice d'une méthode visant à détourner la réglementation, ayant interdit à ses membres de passer des actes portant application de ladite méthode, dès qu'elle a été informée de la teneur du jugement du tribunal administratif de Nice du 4 juin 1997,
-constater qu'aucune demande n'est formulée à l'endroit de la chambre des notaires des Alpes maritimes,
-confirmer en conséquence le jugement attaqué en toutes ses dispositions concernant la chambre des notaires des Alpes maritimes, en particulier en ce qu'il a mis hors de cause ladite chambre des notaires,
-condamner tout succombant au paiement d'une somme de 3. 000  sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
-condamner tout succombant aux entiers dépens, dont ceux d'appel distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ, avoués.
L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 7 novembre 2007.

-Sur l'action dirigée contre la venderesse :
Cette action entre acquéreur et venderesse se situe dans un cadre contractuel.
Les époux B..., vendeurs, ne sont pas des professionnels de l'immobilier. Il s'agit d'une vente entre particuliers ; aucune des parties à l'acte n'est censées être plus éclairée que l'autre sur les montages juridiques possibles en matière d'urbanisme.
Mme X... acquéreur fonde son action sur l'erreur et le manquement à l'obligation de délivrance.
L'acte de vente qui serait affecté d'un vice du consentement a été passé le 15 mars 1999 et l'action a été engagée les 30 juillet 2003 et 6 août 2003. L'action tendant à voir reconnaître l'existence d'un vice du consentement n'est pas prescrite.
Mme X... estime avoir donné son consentement par erreur car elle était persuadée acquérir la pleine propriété du sol et des murs de la maison par cet acte et non seulement des droits indivis.
La désignation du bien vendu à l'acte est :
" Sur le territoire de la commune de Villeneuve-Loubet (Alpes maritimes), domaine du ..., dans une parcelle de terre formant le lot 17 du lotissement du domaine du Canastel,.. figurant au cadastre.. section BH no105 pour une contenance de 10a 6ca,-fractions vendues : le lot no un, maison d'habitation composée d'un rez-de-chaussée avec vide sanitaire et garage, et rez-de-jardin avec séjour, cuisine, trois chambres, salle de bains, désigné par le chiffre I et sous hachuré vert au plan annexé à l'état descriptif de division ci-après cité.. ".
Il est par ailleurs précisé : " l'acquéreur aura la pleine et entière propriété des biens immobiliers ci-dessus désignés ".
Cette désignation dans l'acte laisse entendre à tout acquéreur non particulièrement éclairé en droit de l'immobilier, non informé des montages juridiques réalisables, qu'il acquiert la pleine et entière propriété de la maison d'habitation visée, sur laquelle il va détenir seul des droits.
La phrase figurant au bas du premier paragraphe relatif à la désignation : " à l'exclusion de tous droit de propriété et de jouissance exclusive, sur aucune partie du terrain " et " de convention expresse reste commun entre toutes ses parties, y compris les parties bâties, et les cinq cents / millièmes indivis du terrains.. " peut laisser croire à l'acquéreur non averti qu'il s'agit d'une copropriété horizontale, avec droit de jouissance privative de chaque lot d'autant qu'en page 4 figure un paragraphe relatif à la copropriété horizontale, précisant que la parcelle dont dépendent les biens et droits immobiliers vendus, a fait l'objet d'un état descriptif de division établi par MoALBRAND, notaire à Cabris, le 3 août 1995.
Cet état descriptif de division ne correspond pas à une copropriété horizontale alors qu'il n'y pas de jouissance exclusive sur aucune partie du terrain, et par extension sur aucune partie du bâti.
La présentation de cet acte est ambigue et ne permet pas à l'acquéreur moyen de réaliser qu'il n'acquiert qu'une part d'indivision.
Cette situation d'indivision l'oblige à dépendre du coïndivisaire et d'obtenir son accord pour en sortir, avec le risque de se trouver sur une parcelle trop petite pour obtenir tout permis de construire, en cas de transformation ou de reconstruction à la suite d'un sinistre.
Cette erreur est d'autant plus réelle que depuis 1999 la situation de tolérance des autorités locales en matière de permis de construire et de lotissements n'est plus de mise à la suite d'un arrêt de la cour administrative d'appel de Marseille du 3 juin 1999 et que la division d'un lot de lotissement peut être assimilée à une modification du lotissement au sens de l'article L. 315-3 du code de l'urbanisme de sorte qu'une telle division est en principe subordonnée à autorisation.
Mme X... a eu son consentement vicié du fait de l'erreur sur la substance même de la chose objet de la vente, qui n'était pas un bien immobilier en pleine propriété, mais une moitié d'un bien indivis composé de deux lots.
Elle ne demande pour autant pas la nullité de la vente, mais la condamnation de la venderesse à lui payer des dommages et intérêts compte tenu du préjudice subi.
Ce préjudice correspond à la différence de valeur entre le prix payé par Mme X... et la valeur de ces droits indivis à leur date d'acquisition.
Le bien en indivision a été acquis par Mme X... le 15 mars 1999 moyennant le prix de 1. 300. 000 francs (198. 183,72 ).
Il s'agit d'un bien sis à Villeneuve-Loubet (Alpes maritimes), comprenant des droits sur une maison de 120 m ². Le prix en était relativement modeste, cependant artificiellement et légèrement surévalué du fait de son apparence de bien en pleine propriété. Le préjudice doit être évalué à 10 % du prix soit 19. 818  arrondi à 20. 000 .
L'action fondée sur le manquement à l'obligation de délivrance est sans objet alors que l'erreur a été admise.
-Sur l'action contre le notaire M. Z... :
Cette action est fondée sur l'article 1382 du code civil. Mme X... reproche à M. Z... de ne pas l'avoir éclairée sur la nature des droits acquis et d'avoir manqué à son obligation de conseil.
Ainsi qu'il a été dit ci-dessus la désignation des droits vendus dans l'acte présentait une ambiguïté de nature à induire en erreur l'acquéreur non éclairé sur la nature des droits acquis.
M. Z... a fait figurer en page 20, un paragraphe intitulé : " avertissement à l'acquéreur " ainsi libellé : " Mme Y..., acquéreur aux présentes, des droits indivis afférents au lot numéro UN (1) de l'état descriptif de division, reconnaît avoir été dûment et complètement informée et avertie par le notaire soussigné, que : la division du terrain en toute propriété, après l'achèvement des constructions, entre les titulaires de tantièmes, sera possible, en l'état actuel du code de l'urbanisme avec l'accord de tous les propriétaires. Mais qu'il est possible qu'après ce partage, les ex-titulaires de tantièmes indivis se trouvent propriétaires de parcelles de terre, qui le cas échéant, ne seront plus constructibles au regard du plan d'occupation des sols (surface minimum, coefficient d'occupation des sols, etc..) ou en contradiction avec les règles qu'il édicte. Dans cette éventualité, l'acquéreur déclare être dûment prévenue de l'impossibilité dans laquelle elle se trouverait alors d'obtenir tout permis de construire pour agrandissement ou transformation entraînant une augmentation de surface hors oeuvre nette ou même reconstruction en cas de sinistre ".
Cet avertissement, en dehors du fait qu'il est situé à la fin de l'acte, ne suffit pas, compte tenu de son caractère obscur pour un acquéreur non juriste et non avisé comme l'était Mme X..., à expliciter clairement la nature des droits acquis. Il ne suffit pas à dédouaner le notaire de son obligation de conseil
Cette vente de droits dans une indivision reste présentée pour un acquéreur moyen comme ayant l'apparence d'une vente en pleine propriété.
M. Z... a manqué à son obligation de conseil.
Le préjudice en résultant pour Mme X... équivaut à la différence de valeur entre le prix payé par Mme X... et la valeur de ces droits indivis à leur date d'acquisition, soit 20. 000 .
Il sera condamné in solidum à payer cette somme avec la venderesse.
Mme veuve B... était une venderesse non professionnelle, il n'est pas établi qu'elle-même ait eu clairement conscience de la situation juridique dans laquelle elle se trouvait.
L'erreur de Mme X... aurait pu être évitée si M. Z... l  avait éclairée de manière explicite sur la situation juridique du bien.
L'erreur de Mme X... est la conséquence du manquement à l'obligation de conseil du notaire.
M. Z... devra la garantir des conséquences de sa condamnation
-Sur la mise en cause de la chambre départementale des notaires :
La chambre départementale des notaires des Alpes maritimes n'est pas concernée par le litige.
Aucune demande n'est formulée à son encontre.
Le jugement sera confirmé en ce qui la concerne.
-Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Par équité, la chambre départementale des notaires conservera ses dépens.
Les autres dépens seront mis à la charge de M. Z....
Par équité chaque partie conservera ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS,
Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Réforme le jugement rendu le 12 septembre 2006 par le tribunal de grande instance de Grasse,
sauf en ce qu'il met hors de cause la chambre départementale des notaires des Alpes maritimes,
Statuant à nouveau,
Dit que Mme Colette X... divorcée Y... a eu son consentement vicié par une erreur sur la nature des droits acquis lors de l'acte passé le 15 mars 1999 avec M. Georges B... et Mme Irène A... épouse B... devant MoAndré Z..., notaire à Nice,
Dit que cette erreur est la conséquence du manquement à son obligation de conseil par MoAndré Z..., notaire à Nice,
Condamne en conséquence in solidum Mme Irène A... veuve B... et MoAndré Z..., notaire, à indemniser Mme Colette X... divorcée Y... du préjudice en résultant, soit vingt mille euros (20. 000 ),
Dit que, dans leurs rapports entre eux, MoAndré Z..., notaire, garantira Mme Irène A... veuve B... des conséquences de cette condamnation,
Dit que chaque partie conservera ses frais irrépétibles de première instance et d'appel,
Dit que la chambre départementale des notaires des Alpes maritimes conservera les dépens qu'elle aura exposés,
Condamne MoAndré Z..., notaire, à supporter les dépens exposés pour Mme Colette X... divorcée Y... et autorise la SCP de SAINT-FERREOL & TOUBOUL, avoués à recouvrer directement sur lui, par application de l'article 699 du nouveau code de procédure civile, les dépens dont ces avoués affirment avoir fait l'avance sans avoir reçu provision
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT