COUR D'APPEL

VERSAILLES
Code nac : 58F
12e chambre

CONTRADICTOIRE
DU 28 JANVIER 2021
No RG 19/02230 - No Portalis DBV3-V-B7D-TC76

SAS PARIS REUNION MONTPELLIER IMMOBILIER venant aux droits de la Société SAMALEX

SA ALLIANZ IARD
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 07 Mars 2019 par le Tribunal de Commerce de NANTERRE
No Chambre :
No Section :
No RG : 2017F01424
Expéditions exécutoires
Expéditions

délivrées le :

Me Philippe CHATEAUNEUF,
Me Hervé KEROUREDAN
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT ET UN,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SAS PARIS REUNION MONTPELLIER IMMOBILIER venant aux droits de la Société SAMALEX
No SIRET : 324 86 4 7 01
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentant : Me Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 - No du dossier 2019028
Représentant : Me Olivier HAMEROUX, Plaidant, avocat au barreau de SAINT DENIS DE LA REUNION

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SA ALLIANZ IARD
No SIRET : 542 11 0 2 91
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentant : Me Hervé KEROUREDAN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 40
Représentant : Me Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1155 -

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Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Novembre 2020 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur François THOMAS, Président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur François THOMAS, Président,
Mme Véronique MULLER, Conseiller,
Monsieur Bruno NUT, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,
EXPOSE DU LITIGE
La société Samalex (ci-après Samalex), ayant notamment pour activité la négociation de biens immobiliers, a fait l'objet d'une dissolution avec transmission universelle de son patrimoine au profit de la société Paris Reunion Montpellier Immobilier (ci-après Prmi) à compter du 29 juin 2016.
Elle a souscrit, par l'intermédiaire du courtier en assurance Verspieren, auprès de la société Gan Euro Courtage aux droits de laquelle est venue la société Allianz Iard (ci- après Allianz), une assurance responsabilité civile professionnelle.
Samalex a réalisé, pour le compte de M. [P] qui souhaitait effectuer un investissement immobilier permettant de bénéficier d'avantages fiscaux dans le cadre du régime de "loueur en meublé professionnel", une étude financière à la suite de laquelle M. [P] a acquis, le 15 septembre 2006, de la société Foncière Barbatre un lot d'un ensemble immobilier en cours de rénovation dénommé "[Établissement 1]", sur la commune de [Localité 1] dans l'[Localité 2], un bail commercial étant consenti à la société Résidence et Châteaux.
Samalex apparaissait également sous la mention "Commercialisateur" dans le document d'information sur les caractéristiques des biens vendus dans le cadre des communs du château.
Un constat diligenté le 6 novembre 2007 par M. [P] ayant démontré que le chantier était à l'abandon, il a assigné les différents intervenants à l'opération ainsi que les notaires et Samalex en résolution de la vente et indemnisation.
En cours d'instance, les sociétés Foncière Barbatre, Résidence et Châteaux, ainsi que Sogecif (maître d'œuvre) ont fait l'objet de procédures de redressement puis de liquidation judiciaire.
Dans le cadre de la procédure engagée par M. [P] devant le tribunal de grande instance d'Evreux en mai 2011, la cour d'appel de Caen a rendu le 31 janvier 2017 un arrêt après cassation aux termes duquel Samalex a été condamnée -in solidum avec les notaires intervenus à la vente- à payer à M. [P] la somme de 215.100,73 € au titre de son préjudice lié à "son engagement désastreux" dans l'opération immobilière d'achat du lot no4 de la résidence "[Établissement 1]" située à [Localité 1] dans l'[Localité 2] et à l'irrecouvrabilité quasi certaine des sommes investies, outre celle de 8 000 € à titre de préjudice moral et 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par courriels du 24 novembre 2015 et 17 mars 2016, la compagnie Allianz a fait part de son refus de garantie au courtier en assurances Vespieren, qui en a informé Samalex.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 17 mars 2017, Samalex a transmis à Allianz l'arrêt rendu par la cour d'appel de Caen le 31 janvier 2017, lui demandant, compte tenu des motivations de l'arrêt rendu, la prise en charge du sinistre et la révision de sa position de non-garantie.
Allianz ne donnant aucune suite à ce courrier, la société Prmi venant aux droits de Samalex l'a assignée, par acte du 28 juillet 2017, devant le tribunal de commerce de Nanterre aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 231 100.73 euros, outre 36 012.52 euros aux titres de la prise en charge du sinistre et de la garantie défense et recours correspondant aux frais d'avocats engagés dans le cadre des procédures ayant opposé Samalex à M. [P].
Par jugement du 7 mars 2019, le tribunal de commerce de Nanterre a :
- Débouté la société Prmi venant aux droits de la société Samalex de l'ensemble de ses demandes ;
- Condamné la société Prmi venant aux droits de la société Samalex à payer à la société Allianz Iard venant aux droits de la société Gan Euro Courtage la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné la société Prmi venant aux droits de la société Samalex aux dépens de l'instance.
Par déclaration du 27 mars 2019, la société Prmi a interjeté appel du jugement.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 26 juin 2019, la société Prmi venant aux droits de la société Samalex demande à la cour de :
- Déclarer la Sas Prmi tant recevable que bien fondée en son appel, et y faisant droit :
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société Allianz Iard.
En tout état de cause :
- Constater que le moyen tiré du principe de l'Estoppel est une fin de non-recevoir et non une exception de procédure de sorte que le tribunal (sic) aura à discuter de tous les moyens soulevés par la société Prmi ;
- Infirmer le jugement entrepris en ses autres dispositions,
Et statuant à nouveau :
- Débouter la société Allianz Iard de toutes ses demandes ;
- Condamner la société Allianz Iard à payer à la société Prmi venant aux droits de la société Samalex :
/ la somme de 231 100,73 € outre intérêts légaux à compter de l'assignation introductive d'instance sauf subsidiairement à la réduire à la somme de 160 000 € si la Cour devait estimer qu'un plafond de garantie est opposable à la société Prmi ;
/ outre celle de 36 012,52 € au titre de la garantie défense et recours correspondant aux frais d'avocats engagés dans le cadre des procédures ayant opposé la société Samalex à M. [P] ;
- Condamner la société Allianz Iard à payer à la société Prmi venant aux droits de la société Samalex la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société Allianz Iard aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel avec distraction pour ces derniers au profit de Maître Philippe Chateauneuf, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions notifiées le 30 août 2019, la société Allianz Iard demande à la cour de :
- Confirmer le jugement entrepris.
- Dire et juger que la Compagnie Allianz est assureur responsabilité civile de la société Prmi pour exclusivement son activité réglementée de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet,
- Dire et juger que la garantie de la Compagnie Allianz Iard ne peut être mobilisée pour l'activité de conseil financier et/ou de conseil en gestion de patrimoine de la société Prmi à l'égard de Monsieur [P],
- Dire et juger que la responsabilité contractuelle de la société Prmi retenue par la cour d'appel de Caen dans le cadre de son activité de conseil financier ne peut mobiliser la garantie de la compagnie Allianz,
- Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions formulées à l'encontre d'Allianz Iard
- Subsidiairement, dire et juger que le contrat d'assurance souscrit auprès d'Allianz Iard ne peut s'appliquer qu'avec ses plafonds et franchises,
- Condamner la société Prmi à payer la somme de 6.000 € à la Compagnie Allianz Iard conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2020.
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIVATION
Sur la fin de non-recevoir
Le jugement a écarté la fin de non-recevoir fondée sur le principe de l'estoppel soutenue par Allianz, en relevant que les contradictions relevées par Allianz dans la défense de Samalex l'ont été dans le cadre de procédures distinctes, n'opposant pas les mêmes parties et n'étant pas fondées sur les mêmes conventions.
La société Prmi demande la confirmation du jugement sur ce point, et Allianz sollicitant dans le dispositif de ses conclusions la confirmation du jugement entrepris et s'en rapportant à justice dans le corps de ses conclusions, il convient de confirmer le jugement sur ce point.
Sur la demande principale
Le jugement a relevé qu'alors que l'activité garantie était celle d'intermédiaire immobilier, l'arrêt de la cour d'appel de Rouen a précisé que "la société SAMALEX se présente donc et avant tout en qualité de conseiller financier", a consacré son "rôle contractuel de conseiller financier" et retenu sa responsabilité contractuelle au motif qu'elle a été défaillante "au regard de l'activité de conseil financier qu'elle prétendait exercer" dans les informations transmises à M. [P] sur la consistance des biens vendus et l'état d'avancement des travaux.
Il en a déduit que son activité ayant principalement été celle d'un conseiller financier, elle ne pouvait se prévaloir d'une activité principale d'intermédiaire immobilier, n'ayant à ce titre aucun mandat ou contrat à verser aux débats, de sorte que sa prestation pour M. [P] ne relevait pas des activités de conseil garanties par le contrat d'assurance ALLIANZ.
Prmi soutient qu'au regard des dispositions du contrat d'assurance, Allianz ne peut soutenir ne garantir que l'activité d'intermédiaire immobilier, en excluant les activités en rapport avec celles visées par le contrat, pour ne pas la garantir à indemniser M. [P]. Elle analyse les documents établissant le rôle de la Samalex dans ses relations avec M. [P], ainsi que les conclusions produites par celui-ci devant la cour d'appel de Rouen, au vu desquels la cour d'appel de Caen a retenu son rôle de conseiller financier, et l'engagement de sa responsabilité pour ne pas avoir vérifié la consistance du programme immobilier et l'état d'avancement des travaux. Elle affirme que la consultation fiscale réalisée par Samalex était en rapport avec son activité principale, et en rapport avec l'opération d'achat de l'ensemble immobilier litigieux. Elle ajoute que Samalex n'assure pas la gestion de patrimoine, et doit être garantie par Allianz.
Allianz soutient que Samalex a eu une activité de conseil en investissement, alors que seule l'activité d'intermédiaire immobilier telle que prévue par la loi Hoguet est garantie par le contrat. Elle relève que Samalex revendiquait une activité de conseil en investissement et non celle d'intermédiaire de vente, et soutient désormais le contraire. Elle ajoute que la responsabilité contractuelle de Samalex à l'égard de M. [P] a été retenue du fait de sa qualité de conseil en investissement, et non au titre d'un défaut de conseil dans le cadre de ses activités d'agence immobilière. Elle avance que l'activité de conseil financier de Samalex a été, sinon exclusive, du moins principale, de sorte qu'il ne peut être soutenu qu'elle a été en rapport avec l'activité principale de transaction immobilière, Samalex n'ayant pas été intermédiaire de la vente.

Le contrat d'assurance conclu par la société Samalex auprès de la compagnie d'assurance Gan Eurocourtage, aux droits de laquelle vient Allianz, indique en son préambule qu'il "a pour objet de couvrir conformément à la loi du 2 janvier 1970 et à son décret du 20 juillet 1972 :
- la responsabilité civile professionnelle,
- la garantie financière."
La loi no70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.
Il définit l'assuré comme l'adhérent au contrat, et l'adhérent comme l'agent immobilier titulaire d'une carte professionnelle "Transactions immobilières sans maniement de fonds".
Il vise, au titre des activités de l'assuré,
"/ Celles qui sont visées par la loi no70-9 et du décret du 20 juillet 1972 et notamment les transactions sur immeubles et fonds de commerce sans maniement de fonds.
/ Toutes autres activités en rapport avec les activités principales, notamment :
- conseil, expertise, arbitrage, dans toutes opérations immobilières,
- consultation fiscale,
- consultation juridique et rédaction d'actes, telles qu'elles sont régies par les dispositions de la loi no90-1259 du 30 décembre 1990 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques." ...
Au titre des exclusions générales, le contrat indique que sont exclues les conséquences d'activités autres que celles définies comme étant les activités de l'assuré.
Prmi fait notamment état de la plaquette de présentation de l'opération immobilière intitulée "[Établissement 2]", sur laquelle elle apparaît comme commercialisateur aux côtés de la Financière Baratre, promoteur, ainsi que de l'étude fiscale qu'elle a réalisée pour le compte de M. [P].
Si elle vise également l'acte sous seing privé signé le 4 juillet 2006 entre la Foncière Barbatre, vendeur, et M. [P], acquéreur, portant sur le bien immobilier sis au [Adresse 3], qui donnera lieu à la vente du 15 septembre 2006 pour laquelle la responsabilité de la Samalex a été retenue, cet acte sous seing privé indique expressément que "les parties déclarent que les présentes conventions ont été négociées directement entre elles, sans le concours ni la participation d'un intermédiaire", ce qui participe à établir que la Samalex n'est pas intervenue en tant qu'intermédiaire immobilier à cette vente.
Dans son arrêt du 31 janvier 2017, la cour d'appel de Caen, statuant en chambres réunies sur renvoi de l'arrêt de la Cour de cassation du 10 décembre 2014, relève que la société Samalex contestait avoir "jamais vendu elle-même un quelconque bien immobilier puisqu'elle n'agissait qu'en qualité de conseil en investissement", et déduit de l'examen des pièces versées que Samalex "était impliquée dans la totalité de l'opération d'ingénierie financière fiscale à la commercialisation et même à la location du bien".
Cet arrêt a condamné Samalex du fait de l'engagement de sa responsabilité contractuelle envers M. [P], en retenant que "son rôle contractuel de conseiller financier comportait manifestement la mission de présenter le programme immobilier du promoteur, et de servir de relais entre l'acquéreur et les différents intervenants à l'opération. Il obligeait donc la société Samalex, même si l'activité de conseil en gestion de patrimoine n'était pas définie par la loi à l'époque, à s'assurer de la consistance des biens vendus et de l'état d'avancement des travaux pour éviter d'engager son client dans une opération défavorable sans en connaître les risques. Ceci est vrai quels que soient les engagements de suivi publiés sur son site Internet postérieurement à l'opération, mais qui s'imposait à elle au regard de l'activité de conseil financier qu'elle prétendait exercer, plus encore à raison de son rôle affiché de commercialisateur d'un programme immobilier".
Ainsi, la cour d'appel de Caen, dont le caractère définitif de l'arrêt n'est pas contesté, a bien retenu le rôle de conseiller financier de la société Samalex auprès de M. [P].
Si le contrat d'assurance peut couvrir une activité de consultation fiscale à condition qu'elle soit en rapport avec les activités principales de transactions immobilières, l'étude réalisée par Samalex, d'une vingtaine de pages, ne désigne pas le bien immobilier en question et apparaît complète en ce qu'elle détaille le résultat fiscal et le revenu d'exploitation sur chacune des 19 années envisagées de l'opération, ainsi que l'évolution de la trésorerie et l'incidence sur le revenu imposable pour toutes ces années, outre les récupérations de TVA et économies d'impôts et de charges sociales la 1ère année ; elle contient également un bilan patrimonial de l'opération.
Elle n'apparaît ainsi pas comme une consultation fiscale en rapport avec l'activité principale de transactions immobilières, mais bien constituer l'activité principale de la Samalex, qui ne justifie pas d'un mandat pour réaliser cette vente, les autres pièces versées établissant aussi qu'elle n'y est pas intervenue en tant qu'intermédiaire immobilier.
Aussi, c'est par une juste analyse que le jugement a retenu que l'activité de Samalex avait principalement été celle d'un conseiller financier, et que l'appelante n'établissait pas que son activité principale était en l'espèce celle d'intermédiaire immobilier ayant réalisé, en rapport avec cette activité principale, une consultation fiscale.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande de Prmi tendant à dire que la garantie d'Allianz devait être engagée.
Sur les autres demandes
Au vu de ce qui précède, il sera pas fait droit aux demandes accessoires de Prmi.
Les condamnations prononcées en 1ère instance au paiement des dépens et au titre des frais irrépétibles seront confirmées.
Prmi succombant au principal, elle sera condamnée au paiement des dépens d'appel.
Il convient également de la condamner au versement de la somme de 3000 euros à Allianz, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par décision contradictoire,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
y ajoutant,
Rejette toutes les autres demandes,
Condamne Prmi au versement de la somme de 3000 euros à Allianz, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
signé par Monsieur François THOMAS, Président, et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,