R.G : 07/00454
SOCIÉTÉ D'EXPLOITATION HÔTELIÈRE DU CASINO DU SUD (SEHCS)


COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 03 OCTOBRE 2008
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE ST PIERRE en date du 16 FEVRIER 2007 suivant déclaration d'appel en date du 28 MARS 2007
rg no  06/1727
APPELANTE :
SOCIETE D'EXPLOITATION HOTELIERE DU CASINO DU SUD (SEHCS)
42 Boulevard Hubert Delisle

97454 ST PIERRE CEDEX
Représentant : la  SELARL HOARAU- LACAILLE-LALLEMAND (avocat au barreau de SAINT-PIERRE), postulant , Société d'avocats FIDAL, barreau de Marseille , plaidant,


Croix Jubile
97410 ST PIERRE
Représentant : Me SELAS POITRASSON (avocat au barreau de SAINT-PIERRE),
CLOTURE LE : 18 juillet 2008,
DÉBATS : en application des dispositions de l'article 779 alinéa 3  du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 5 septembre 2008.
Par bulletin du 8 septembre 2008, le président a avisé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :
Président :	Monsieur François CREZE,
Conseiller :	Monsieur Gérard GROS,
Conseiller :	Madame Anne JOUANARD,
qui en ont délibéré,
et que l'arrêt serait rendu le 03 Octobre 2008 par mise à disposition au greffe.
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 03 Octobre 2008.
Greffier : Dolène MAGAMOOTOO.
Origine du litige
La société Stern concluait le 13 juillet 1987 avec la commune de Saint-Pierre un contrat de bail à construction d'une durée de 20 ans portant sur un terrain d'une superficie de 5722 m² comprenant un bâtiment à usage d'hôtel moyennant un loyer de 7 110 800 F. Le preneur s'engageait à agrandir et rénover le bâtiment existant et à y créer diverses installations et commerces.
Par acte authentique du 31 octobre 2002, la commune de Saint-Pierre cédait à la société SEHCS l'ensemble des terrains objet du bail à construction.
À partir de 2003, la société SEHC engageait  diverses instances,  notamment en référé,  aux fins d'obtenir la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire pour défaut d'assurance et défaut d'entretien de certains bâtiments , ainsi que l'expulsion de la société Stern outre une indemnité d'occupation.
La société Stern résistait à ces demandes en contestant le défaut d'assurance que lui reproche le bailleur, et  demandait au titre du droit préférentiel qu'un bail commercial soit conclu à l'expiration du bail à construction, et le cas échéant que lui soient allouée une indemnité correspondant aux constructions édifiées par lui et dont il a perdu la propriété par suite du droit d'accession du bailleur aux nouvelles constructions .
État de la procédure
Par jugement du 16 février 2007, le tribunal de grande instance de Saint-Pierre de la Réunion, relevant d'une part que la société Sehcs ne démontrait pas le défaut d'assurance, et d'autre part que droit à la signature d'un bail commercial ne pouvait prendre naissance qu'à l'échéance du bail à construction , déboutait les parties de toutes leurs demandes.
Suivant déclaration du 28 mars 2007, la société Sehcs interjetait appel de cette décision. Par conclusions récapitulatives du 13 février 2008, elle demande à la cour d'infirmer la décision entreprise dans toutes ses dispositions, de constater la résiliation du bail à construction à compter du 11 juillet 2003 ou à défaut du 06 avril 2007, constater que la société Stern ne bénéficie pas d'une promesse de bail, de constater qu'elle est occupante sans droit ni titre des lieux ayant fait l'objet du bail à construction, de la condamner en conséquence à lui verser une indemnité d'occupation d'un montant annuel de 450 161 , outre une indemnité de 3000 au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Par conclusions récapitulatives du 01 juillet 2008, la SA Stern demande à la cour de constater qu'elle est garantie par un contrat d'assurance conforme à ses obligations contractuelles, de dire n'y avoir lieu à constater l'acquisition de la clause résolutoire, et statuant sur son appel incident au visa des articles 1104 et 1134 du Code civil, L. 621  65 du code de commerce, de dire que le refus du bailleur de consentir un bail commercial à l'expiration du bail à construction constitue un manquement de ce dernier à ses obligations contractuelles privant le bailleur de l'accession à la propriété des constructions édifiées par la société Stern, d'ordonner une expertise aux fins d'évaluer le préjudice économique résultant de la perte des fonds de commerce exploités par la société Stern et de condamner la société Sehcs à lui payer le prix des immeubles évalués par l'expert ainsi que la valeur des fonds de commerce et les pertes d'exploitation, outre la somme de 5 000 au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
L'ordonnance de clôture intervenait le 18 juillet 2008 pour l'affaire être plaidée le 05 septembre 2008.
Sur quoi, la cour
La cour se réfère à la décision entreprise et aux conclusions récapitulatives susdites pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.
Sur la résiliation du bail à construction
Ensuite de la cession du 31 octobre 2002, la société Sehcs est venu aux droits et obligations de la commune de Saint-Pierre dans le contrat de bail à construction signé et le 13 juillet 1987 entre la commune de Saint-Pierre et la société Stern.
Ce contrat de bail à construction comporte en page 10 de l'acte une clause de résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement du prix ou d'exécution de l'une ou l'autre des charges et conditions du bail si bon semble au bailleur un mois après un simple commandement de payer ou mise en demeure d'exécuter demeurés infructueux.
Il est constant que par assignation du 1er août 2003 puis par mise en demeure du 27 octobre 2005, la société Sehcs a demandé à la société Stern de justifier de son contrat d'assurance pour l'immeuble édifié en exécution du bail à construction. La société Sehcs a ensuite toujours soutenu que l'assurance souscrite par la société Stern ne couvrait pas l'intégralité des immeubles objets du bail et construction, et qu'en conséquence il y avait lieu à application de la clause résolutoire du bail.
Cependant, par de justes motifs adoptés par la cour, les premiers juges ont exactement relevé que l'extension de garantie figurant au contrat et concernant « les activités annexes ou connexes se rapportant à son activité d'hôtelier » semblait de nature à englober une activité de casino puisqu'elle s'appliquait « aux activités de l'assuré concernant le dit hôtel dans ce qu'elles peuvent avoir de plus étendu dans le cadre de ses activités exercées à la souscription du contrat; que c'est à ce titre que l'activité de casino peut être considérée comme couverte par la garantie dès lors qu'elle se conçoit comme complémentaire à celle d'hôtellerie restauration et destinée à offrir à la clientèle de l'hôtel un divertissement et une commodité comparable à celle que peuvent offrir un bar, une piscine ou des boutiques ; que le bail à construction du 13 juillet 1987 stipulait en page 2-IV que le preneur se proposait de créer « 25 nouvelles chambres, un restaurant, une piscine, un snack, une discothèque, un casino, une salle de banquets, un parking, quatre boutiques. » ; qu'ainsi la construction du casino de Saint-Pierre conçue comme partie intégrante de l'objet social de la société Stern était prévue comme devant intervenir pendant le bail initial et faire partie du patrimoine qui reviendrait à l'échéance au bailleur.
Il en résulte que la Sehcs ne démontre pas que l'intégralité des locaux objet du bail à construction n'était pas assurée pendant la durée de ce bail. Sa demande de mise en oeuvre de la clause résolutoire du bail sera donc rejetée.
Sur le droit préférentiel à la signature d'un bail commercial
Le contrat de bail à construction du 13 juillet 1985 stipule en page 11 :
« à titre de condition essentielle et déterminante du bail à construction sans laquelle le preneur n'aurait pas contracté, le bailleur s'engage irrévocablement, et engage de la même manière tous ses ayants cause, à accorder préférentiellement au preneur lorsque ce dernier aura, à l'expiration du bail et par arrivée du terme ou résiliation amiable, perdu la propriété des nouvelles constructions par suite du droit d'accession du bailleur,  un contrat de location portant sur partie ou totalité des lots de l'état descriptif de division et règlement de copropriété de l'ensemble immobilier, terrain et bâtiments, issu du présent bail à construction et occupés par lui pour les besoins de son activité. Ce contrat de location qui sera consenti pour une durée de neuf ans, renouvelable, sera soumis aux règles spéciales que la législation en vigueur à l'époque de sa conclusion pourra prévoir pour chacun des locaux... »
Il en résulte en premier lieu que la contrepartie du droit d'accession à la propriété du bailleur se trouve dans la durée du bail à construction (20 ans) et non dans le droit préférentiel subséquent puisque l'accession est acquise à l'échéance du bail et construction.
En conséquence, le non respect du droit de préférence n'ouvre pas droit pour le preneur à une indemnité correspondant au coût des constructions qu'il a édifié mais, le cas échéant, à une indemnisation correspondant à la perte d'exploitation générée par la nécessité de déménager et de reconvertir son activité dans d'autres immeubles alors qu'il pouvait espérer poursuivre son activité au moins pendant les 9 années suivantes.
En second lieu, l'engagement du bailleur d'accorder préférentiellement au preneur un bail commercial de 9 ans à l'échéance du bail à construction n'est nullement conditionné par la non reprise de l'activité commerciale par le bailleur, celui-ci ne pouvant à la date de signature du contrat exercer directement une activité commerciale. Or la Sehcs ne peut avoir plus de droits que son auteur, la commune de Saint-Pierre.
La société Sehcs ayant refusé de consentir le bail commercial stipulé au contrat, cette violation de ses obligations contractuelles doit être sanctionnée par une indemnité compensatrice du préjudice économique subi par la société Stern du fait de la non signature du bail commercial de neuf ans à l'échéance du bail à construction le 13 juillet 2007.
Le montant de ce préjudice sera évalué par voie d'expertise.
Il paraît enfin équitable de décharger la société Stern les frais irrépétibles exposés par elle à hauteur de la somme de 3000 .
Par ces motifs
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare l'appel recevable.
Confirme la décision entreprise en ce qu'elle a débouté la société SEHCS de sa demande de résiliation du contrat de bail à construction pour défaut d'assurance.
Déboute la société SEHCS de sa demande d' indemnité d'occupation.
Réformant pour le surplus,
Dit que la société Stern est titulaire d'un droit préférentiel à la signature d'un bail commercial de 9 ans.
Constate le refus d'exécution de cette disposition contractuelle par la société Sehcs.
Condamne en conséquence la société Sehcs à payer à la société Stern une indemnité compensatrice du préjudice économique subi du fait de la non signature du bail commercial, à évaluer par expertise.
Ordonne une expertise.
Désigne M. Philippe Y..., ... 97 449 Ste Clotilde. Tél : 02 62 21 48 48 en qualité d'expert avec pour mission de :
 se rendre sur les lieux du bail à construction
 entendre les parties et se faire remettre tous documents utiles.
 estimer la valeur du fonds de commerce exploité par la société Stern ou par ses locataires gérants.
 évaluer le préjudice économique subi par la société Stern du fait de son éviction et de la perte de son fonds de commerce , perte d'exploitation, déménagement et reconversion, et tous autres préjudices directement liés au défaut de signature du bail commercial.
 répondre aux dires des parties après dépôt d'un pré- rapport.
Fixe à  2000 le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l'expert , et que la société Stern devra déposer au greffe de la cour dans le délai de 1 mois à compter de la date de rendu de la présente décision.
Dit que l'expert déposera son rapport définitif dans les 3 mois du dépôt de la consignation.
Condamne la société Sehcs à payer à la société Stern la somme de 3000 au titre des frais irrépétibles d'instance.
Réserve les dépens.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur François CREZE, Président, et par Dolène MAGAMOOTOO , greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER 			LE PRÉSIDENT