ARRET RENDU PAR LA
COUR D' APPEL DE BORDEAUX
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Le : 11 MARS 2008
PREMIERE CHAMBRE SECTION B
No de rôle : 04 / 06029
LA S. C. I. ALSACE LORRAINE,
LA S. A. R. L. FINISHING D' AQUITAINE,

LA S. A. FONCIA CHABANEAU,
Madame Bernadette X...,
L' E. U. R. L. BAROUSSE SERGE,
LA S. A. R. L. METHODE ET SYNTHESE,
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avoués
Rendu par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l' article 450- 2o alinéa du Nouveau Code de Procédure Civile,
Le 11 MARS 2008
Par Monsieur Pierre Louis CRABOL, Conseiller,
en présence de Madame Armelle FRITZ, Greffier,
La COUR d' APPEL de BORDEAUX, PREMIERE CHAMBRE SECTION B, a, dans l' affaire opposant :
1o / LA S. C. I. ALSACE LORRAINE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis 6, rue des Gravières 33600 PESSAC
2o / LA S. A. R. L. FINISHING D' AQUITAINE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis 6, rue de Gravières 33600 PESSAC,
Représentées par la S. C. P. Claire- Marie TOUTON- PINEAU et Rémi FIGEROU, Avoués Associés à la Cour, et assistées de Maître Bernard DURAND, Avocat au barreau de BORDEAUX,
Appelantes d' un jugement rendu le 7 septembre 2004 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d' appel en date du 19 Octobre 2004,

1o / LA S. A. FONCIA CHABANEAU, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis 32, rue Vital Carles 33077 BORDEAUX CEDEX,
2o / Madame Bernadette X..., née le 24 Avril 1955 à BORDEAUX (33), de nationalité française, demeurant... 33000 BORDEAUX,
Représentées par la S. C. P. Sophie LABORY- MOUSSIE et Eric ANDOUARD, Avoués Associés à la Cour, et assistées de Maître Emmanuel GRAVELLIER, Avocat au barreau de BORDEAUX,

3o / L' E. U. R. L. BAROUSSE SERGE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis 1, rue Camille Claudel, Verdet Est 33500 LIBOURNE,
4o / LA S. A. R. L. METHODE ET SYNTHESE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis demeurant 227, avenue d' Arès 33200 BORDEAUX,
Représentées par la S. C. P. Luc BOYREAU et Raphaël MONROUX, Avoués Associés à la Cour, et assistées de Maître Florence MAXWELL, Avocat au barreau de BORDEAUX,

Rendu l' arrêt contradictoire suivant après que la cause a été débattue, en audience publique le 4 Septembre 2007 devant :
Monsieur Louis- Marie CHEMINADE, Président,
Monsieur Pierre- Louis CRABOL, Conseiller,
Monsieur Michel BARRAILLA, Conseiller,
Madame Armelle FRITZ, Greffier,
Et qu' il en a été délibéré par les Magistrats du Siège ayant assisté aux débats :
Par acte sous seing privé en date du 14 MAI 2001, le syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis au... à BORDEAUX (Gironde) confiait à L' E. U. R. L. BAROUSSE SERGE la réalisation, dans un délai de deux mois, de travaux de réfection et de traitement au premier sous- sol de l' immeuble, conformément au devis établi le 23 NOVEMBRE 2000, aucune date de commencement des travaux n' apparaissant dans les clauses contractuelles, et leur démarrage effectif ayant eu lieu, selon les conclusions concordantes des parties, en NOVEMBRE 2001.
Or, suivant le procès- verbal de constat dressé par Patrick PEES- MARTIN, huissier de justice, le 15 DECEMBRE 2003, les travaux n' étaient pas achevés, la réception des travaux sans réserve étant intervenue après la clôture des débats en première instance, suivant le procès- verbal de réception en date du 17 MAI 2004.
Le tribunal de grande instance de BORDEAUX fut saisi, suivant assignation enrôlée le 14 MARS 2002 par la S. C. I. ALSACE LORRAINE, copropriétaire dans l' immeuble, et par la S. A. R. L. FINISHING AQUITAINE, sa locataire, d' une action en responsabilité contre le syndic de la copropriété, la S. A. FONCIA CHABANEAU, en raison de sa défaillance dans le suivi des travaux litigieux.
Par assignation enrôlée le 3 MARS 2003, la S. A. FONCIA CHABANEAU et le syndicat des copropriétaires, intervenant volontaire, ont appelé en garantie L' E. U. R. L. BAROUSSE SERGE, entrepreneur, et la S. A. R. L. METHODE ET SYNTHESE, maître d' oeuvre.
Bernadette X..., copropriétaire, est intervenue volontairement à l' instance, par conclusions déposées le 31 MARS 2004, aux fins d' indemnisation de son préjudice de jouissance causé par l' entrepreneur et le maître d' oeuvre.
Par jugement en date du 7 SEPTEMBRE 2004, le tribunal de grande instance de BORDEAUX a condamné la S. A. R. L METHODE ET SYNTHESE et L' E. U. R. L. BAROUSSE SERGE à terminer les travaux prévus dans le marché en date du 14 MAI 2001, condamné L' E. U. R. L. BAROUSSE SERGE à verser au syndicat des copropriétaires de l' immeuble la somme de 2 259, 00 Euros au titre des pénalités de retard, et a débouté l' ensemble des parties du surplus de leurs demandes.
Par déclaration en date du 19 OCTOBRE 2004, la S. C. I. ALSACE LORRAINE et la S. A. R. L. FINISHING AQUITAINE ont interjeté appel de ce jugement, contre la S. A. FONCIA CHABANEAU, Bernadette X..., L' E. U. R. L. BAROUSSE et la S. A. R. L. METHODE ET SYNTHESE.
Les intimées ayant comparu par avoués constitués le 2 NOVEMBRE 2004, pour la S. A. FONCIA CHABANEAU et Bernadette X..., et le 12 DECEMBRE 2005, pour L' E. U. R. L. BAROUSSE SERGE et la S. A. R. L. METHODE ET SYNTHESE, le présent arrêt sera contradictoire en application de l' article 467 du nouveau code de procédure civile.
Dans leurs dernières écritures, déposées le 27 JUIN 2007, la S. C. I. ALSACE LORRAINE et la S. A. R. L. FINISHING AQUITAINE, appelantes, exposent que la S. C. I. ALSACE LORRAINE, devenue propriétaire d' un local commercial dans l' immeuble sis au... à BORDEAUX, suivant l' acte authentique en date du 10 NOVEMBRE 2000, l' a donné à bail le même jour, par acte sous seing privé, à la S. A. R. L. FINISHING AQUITAINE pour l' exploitation d' un fonds de commerce, dans laquelle elle a rencontré des difficultés en raison des travaux inachevés, et a dû résilier le bail, que par la suite la S. C. I. ALSACE LORRAINE a trouvé un nouveau preneur, le Conseil général de la Gironde, suivant l' acte en date du 3 DECEMBRE 2001, auquel elle a dû consentir un loyer moins élevé (6. 800, 00 Francs mensuels charges comprises, au lieu de 8. 500, 00 Francs dans le précédent bail), et une franchise de loyer de trois mois, en raison de l' inachèvement des travaux litigieux ; elles rappellent que la date prévue pour les travaux dans le procès- verbal d' assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l' immeuble en date du 28 FEVRIER 2001 était le mois de mai de la même année ; elles soutiennent que les travaux accomplis ne sont conformes ni au devis accepté par la copropriété, ni aux règles de l' art, invoquant en ce sens le procès- verbal de constat de Patrick PEES- MARTIN en date du 15 DECEMBRE 2003, le rapport d' expertise de Jean Y..., ingénieur conseil, en date du 28 MAI 2003, celui de la société POLYEXPERT, expert agréé par les sociétés d' assurance, en date du 8 JANVIER 2003, et l' arrêté municipal de péril non imminent en date du 10 JUIN 2003 ; elles en déduisent que la S. A. FONCIA CHABANEAU, en qualité de maître de l' ouvrage délégué, a commis une faute puisqu' elle a omis de préciser la date de commencement des travaux dans le marché conclu avec l' E. U. R. L. BAROUSSE SERGE, et qu' elle est restée passive face au retard et aux malfaçons constatés, comme le montrent les nombreux courriers échangés entre la S. C. I. ALSACE LORRAINE et le syndic de copropriété ; elles font état d' un préjudice causé par la faute de la S. A. FONCIA CHABANEAU, s' élevant, pour la S. C. I. ALSACE LORRAINE, à 36. 816, 45 Euros de perte de revenus locatifs, et pour la S. A. R. L. FINISHING AQUITAINE, à 40 112, 38 Euros, suivant un rapport de la société d' expertise comptable ECAF, en date du 30 JANVIER 2001 ; enfin, en réponse aux allégations de l' E. U. R. L. BAROUSSE SERGE et de la S. A. R. L. METHODE ET SYNTHESE, elles avancent que l' existence d' une fosse au second sous- sol de l' immeuble est sans rapport avec le présent litige, pour conclure à la condamnation de la S. A. FONCIA CHABANEAU à leur verser, à titre de dommages et intérêts, les sommes de 36 816, 45 Euros pour la S. C. I. ALSACE LORRAINE, et de 40 112, 38 Euros pour la S. A. R. L. FINISHING AQUITAINE.
Dans leurs dernières écritures, déposées le 24 JUILLET 2007, L' E. U. R. L. BAROUSSE SERGE et la S. A. R. L. METHODE ET SYNTHESE, intimées, quant à la faute qui leur est reprochée par les parties adverses, expliquent le retard des travaux par la découverte, en cours de chantier, d' une fosse remplie d' eau au second sous- sol de l' immeuble, qu' elles ont proposé au maître de l' ouvrage de combler, sans obtenir de réponse jusqu' au 3 OCTOBRE 2003, date d' un avenant au marché de travaux, qui a été immédiatement suivi de l' achèvement des travaux litigieux ; elles en déduisent que le retard du chantier ne leur est pas imputable ; elles indiquent par ailleurs qu' en matière de rénovation le devis ne lie pas l' entrepreneur, qui garde toute latitude pour procéder aux adaptations nécessaires ; elles ajoutent qu' elles ont fait réaliser des économies au maître de l' ouvrage, et ne sont donc pas fautives de n' avoir pas respecté en tout point le devis ; s' agissant de la prétendue dangerosité des travaux accomplis, elles contestent le rapport de la société POLYEXPERT daté du 8 JANVIER 2003, invoquant un rapport contraire de la société ETBA, bureau technique en matière de béton armé, daté du 27 JANVIER 2003, qui indique que la structure porteuse du plancher au premier sous- sol de l' immeuble n' appelle aucune remarque, les contraintes étant faibles et réparties notamment sur les murs de refends ; elles prétendent en outre que l' arrêté municipal de péril non imminent dont se prévaut la partie adverse a été pris sans tenir compte de l' inachèvement des travaux.
Quant aux préjudices allégués par les parties adverses, elles observent que la S. C. I. ALSACE LORRAINE, pour chiffrer son préjudice, se fonde sur des revenus locatifs différents de ceux invoqués en première instance ; elles ajoutent que la date et les motifs de la rupture du bail conclu avec la S. A. R. L. FINISHING AQUITAINE ne sont pas établis, les allégations des parties à ce bail étant sujettes à caution, car il s' agit de deux personnes morales ayant le même dirigeant, à savoir Jean- Claude Z... ; s' agissant du préjudice invoqué par la S. A. R. L. FINISHING AQUITAINE, elles affirment qu' il n' est pas utilement établi, puisqu' il ne ressort que d' un rapport non contradictoire, insuffisamment étayé par des données comptables vérifiables, et qu' en tout état de cause son lien avec le litige portant sur les travaux au sous- sol est douteux, car la prétendue destination de ce sous- sol comme lieu d' exposition d' ameublement pour l' exploitation de son commerce n' est pas crédible, eu égard à la charge que le plancher commandé a vocation à supporter ; s' agissant enfin du préjudice allégué par Bernadette X..., elles rapportent que celle- ci n' établit pas l' utilisation qu' elle fait de sa cave, dont elle aurait été privée entre le 4 AVRIL 2003, date à laquelle elle est devenue propriétaire dans l' immeuble, et le 7 NOVEMBRE 2003, date de la levée de l' arrêté de péril.
Quant à l' appel en garantie formulé par la S. A. FONCIA CHABANEAU, elles le contestent en rappelant que, suivant les observations du tribunal, le syndic de copropriété a lui- même été fautif dans le suivi des travaux, pour conclure à la réformation partielle du jugement en ce qu' il condamne L' E. U. R. L. BAROUSSE SERGE à verser au syndicat des copropriétaires des pénalités de retard d' un montant de 2. 259, 00 Euros, et au débouté des parties adverses de toutes leurs demandes à leur encontre, et subsidiairement au partage de responsabilité entre elles et la S. A. FONCIA CHABANEAU s' agissant du retard du chantier.
Dans leurs dernières écritures, déposées le 13 FEVRIER 2006, la S. A. FONCIA CHABANEAU et Bernadette X..., intimées, soutiennent, en réponse aux allégations de l' E. U. R. L. BAROUSSE SERGE, que le devis accepté par le maître de l' ouvrage lie l' entrepreneur quant aux travaux commandés ; que s' agissant de l' autorisation de comblement de la fosse découverte avec les gravats du chantier, elle n' est pas la cause réelle du retard du chantier, puisque l' entrepreneur devait évacuer les gravats conformément aux prévisions du devis ; quant aux préjudices invoqués par les parties adverses, elles émettent les mêmes réserves que l' E. U. R. L. BAROUSSE SERGE et la S. A. R. L. METHODE ET SYNTHESE, pour conclure au rejet de toutes les demandes formulées à l' encontre de la S. A. FONCIA CHABANEAU, ou à titre subsidiaire à la condamnation de l' E. U. R. L. BAROUSSE SERGE et de la S. A. R. L. METHODE ET SYNTHESE à l' en relever indemne, et à l' allocation à Bernadette X... de la somme de 1. 500, 00 Euros en indemnisation de son préjudice de jouissance.
Sur la responsabilité du syndic :
Attendu que si les rapports du syndicat des copropriétaires avec le syndic sont régis par les dispositions contractuelles qui les lient, en revanche l' action en responsabilité d' un copropriétaire, tiers à ce contrat, ou d' un locataire contre le syndic est ouverte par les articles 1382 et 1383 du code civil ;
Attendu en fait que :
- dans sa délibération du 28 FEVRIER 2001, l' assemblée des copropriétaires a voté (8ème résolution) des travaux de reconstruction du plancher de la cave (niveau- 1) consécutivement à la présence de parasites pour un montant de 174. 899, 00 Francs à exécuter durant le mois de MAI 2001, en retenant la proposition de L' E. U. R. L. BAROUSSE SERGE et en confirmant la maîtrise d' oeuvre à la S. A. R. L. METHODE ET SYNTHESE ;
- dans sa réponse à la réclamation de la S. C. I. ALSACE LORRAINE en date du 10 JUILLET 2001 relative à l' absence d' exécution des travaux, le syndic ne conteste pas le fait dans son courrier du 27 JUILLET 2001 et adresse le 6 SEPTEMBRE 2001 une lettre de l' architecte précisant que la réunion de préparation de chantier aura lieu le 10 SEPTEMBRE 2001, à laquelle est annexée une lettre de L' E. U. R. L. BAROUSSE SERGE à l' architecte en date du 9 MAI 2001 l' avisant de ce qu' il était impossible de commencer les travaux avant septembre,
- que le marché a été signé entre le maître d' oeuvre et l' entrepreneur le 14 MAI 2001 en précisant un délai d' exécution de deux mois et un point de départ fixé par le maître d' oeuvre mais que le procès- verbal de réception n' a pu être établi que le 17 MAI 2004 ;
Attendu que la réponse de L' E. U. R. L. BAROUSSE SERGE en date du 9 MAI 2001 montre la diligence du syndic à contacter le maître d' oeuvre et l' entrepreneur, après l' assemblée du 28 FEVRIER 2001 ;
Qu' en effet en faisant établir le 14 MAI 2001 le marché avec L' E. U. R. L. BAROUSSE SERGE, le syndic n' a pas manqué de diligence, comme l' énonce à tort le tribunal, mais a au contraire scrupuleusement respecté les disposition du deuxième alinéa de l' article 42 de la loi du 10 JUILLET 1965 qui fait obligation au syndic de suspendre l' exécution des travaux pendant le délai du recours des copropriétaires (2 mois) ;
Que si l' assemblée générale a décidé du choix de l' entreprise et la date des travaux, le devis de l' entrepreneur du 23 NOVEMBRE 2000 ne comporte aucune date d' exécution, en sorte que la date du mois de MAI 2001 n' est pas contractuelle ;
Attendu que la responsabilité du syndic ne peut être retenue sur ce fait ;
Sur la responsabilité de L' E. U. R. L. BAROUSSE SERGE :
Attendu que l' action est ouverte au copropriétaire et au locataire sur un fondement délictuel ;
Que c' est le maître d' oeuvre qui avisé depuis le 9 MAI 2001 par l' entrepreneur de ce que les travaux ne pouvaient pas être exécutés avant le mois de SEPTEMBRE 2001, a selon les écritures communes du maître d' oeuvre et de L' E. U. R. L. BAROUSSE SERGE fait commencer les travaux en NOVEMBRE 2001 pour être achevés le 8 JANVIER 2002 ;
Que le chantier s' est arrêté le 8 JANVIER 2002, selon le compte rendu du 14 JANVIER 2002 entre le syndic et l' entrepreneur qui mentionne que pour le comblement par des gravats d' une fosse pleine d' eau " il est demandé de la faire vider par pompage. Nous soumettons cela au syndic qui donne son accord " ;
Attendu que la demande de vidange a été formulée par le maître d' oeuvre, qui n' a qu' une mission de conception et non pas d' exécution, au syndic qui a donné son accord, c' est à ce dernier qu' il incombait de rechercher une entreprise pour exécuter la vidange et permettre le comblement de la fosse ;
Que le retard pris dans les travaux dans l' attente de cette vidange est donc imputable au syndic, dont l' action récursoire contre le maître d' oeuvre et L' E. U. R. L. BAROUSSE SERGE est mal fondée ;
Sur le préjudice :
Attendu que l' action est fondée sur l' article 1992 du code civil ;
Attendu que la S. C. I. ALSACE LORRAINE justifie :
- d' un bail avec la S. A. R. L. FINISHING D' AQUITAINE d' un montant de 8. 500, 00 Francs par mois à compter du 10 NOVEMBRE 2000,
- d' un bail avec le CONSEIL GENERAL d' un montant de 78. 000, 00 Francs par an (6. 500, 00 Francs par mois) à effet du 1er OCTOBRE 2001 (avec dispense de loyer pendant trois mois) jusqu' au 30 SEPTEMBRE 2010 (neuf ans), résilié le 8 JANVIER 2002 par le preneur pour cause de travaux non effectués ;
Qu' ainsi par perte de trois mois de loyers, soit 25. 500, 00 Francs, et par perte de revenus du fait d' une location moindre durant 9 ans (108 mois), soit 216. 000, 00 Francs, le préjudice total s' élève à 36. 816, 00 Euros pour la S. C. I. ;
Attendu que la S. A. R. L. FINISHING D' AQUITAINE, locataire entre le 10 NOVEMBRE 2000 et le 30 SEPTEMBRE 2001, produit une attestation comptable du cabinet ECAF fixant son préjudice à 40. 112, 00 Euros, il convient de fixer la réparation à cette somme qui n' a pas fait l' objet d' une demande d' expertise judiciaire ;
Attendu enfin que l' impossibilité pour la copropriétaire Bernadette X... d' avoir un accès à sa cave pendant trois mois sera indemnisé par la somme de 150, 00 Euros ;
Attendu que la condamnation de L' E. U. R. L. BAROUSSE SERGE au paiement de pénalités contractuelles de retard est bien fondée du fait qu' abstraction faite de l' évacuation des gravats et de la vidange de la fosse, imputable au syndic, elle n' a pas procédé à la démolition des bois susceptibles d' être parasités expressément définie par le marché ;
Attendu que les dépens d' appel seront supportés par la S. A. FONCIA CHABANEAU qui succombe sur l' appel principal et sur ses actions récursoires ;
PAR CES MOTIFS,

Réformant partiellement,
Dit que la S. A. FONCIA CHABANEAU est responsable du retard des travaux,
Condamne la S. A. FONCIA CHABANEAU à payer :
- à la S. C. I. ALSACE LORRAINE la somme de TRENTE SIX MILLE HUIT CENT SEIZE EUROS (36. 816, 00 Euros),
- à la S. A. R. L. FINISHING D' AQUITAINE la somme de QUARANTE MILLE CENT DOUZE EUROS (40. 112, 00 Euros),
Condamne la S. A. FONCIA CHABANEAU à payer à Bernadette X... la somme de CENT CINQUANTE EUROS (150, 00 Euros),
Rejette l' action récursoire de la S. A. FONCIA CHABANEAU contre la S. A. R. L. METHODE ET SYNTHESE et contre L' E. U. R. L. BAROUSSE SERGE,
Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions, notamment celle qui a condamné la S. A. R. L. METHODE ET SYNTHESE et L' E. U. R. L. BAROUSSE SERGE à achever les travaux sous astreinte et celle qui a condamné L' E. U. R. L. BAROUSSE SERGE à verser au Syndicat des Copropriétaires des pénalités de retard,
Condamne la S. A. FONCIA CHABANEAU à payer une indemnité de procédure de DEUX MILLE EUROS (2. 000, 00 Euros) à la S. C. I. ALSACE LORRAINE et à la S. A. R. L. FINISHING D' AQUITAINE prise comme unique partie intimée, à L' E. U. R. L. BAROUSSE SERGE et à la S. A. R. L. METHODE ET SYNTHESE,
Condamne la S. A. FONCIA CHABANEAU aux dépens d' appel dont distraction au profit de la S. C. P. Claire- Marie TOUTON- PINEAU et Rémi FIGEROU et de la S. C. P. Luc BOYREAU et Raphaël MONROUX, Avoués Associés à la Cour, conformément aux dispositions de l' article 699 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Louis- Marie CHEMINADE, Président, et par Madame Armelle FRITZ, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le Magistrat signataire.