COUR D'APPEL

VERSAILLES
Code nac : 51A
1re chambre 2e section

CONTRADICTOIRE
DU 16 FEVRIER 2021
No RG 20/00158 - No Portalis DBV3-V-B7E-TWAN





Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 28 Novembre 2019 par le Tribunal d'Instance de POISSY
No Chambre :
No Section :
No RG : 1118000548
Expéditions exécutoires
Expéditions

délivrées le : 16/02/21

Me Ondine CARRO
Me Alain CLAVIER
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE SEIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT ET UN,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [O] [A]
né le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 1]
de nationalité Française
Chez Monsieur [B] [V]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentant : Me Ondine CARRO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 - No du dossier 14220

****************
Monsieur [P] [S]
né le [Date naissance 2] 1983 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Madame [Q] [C]
née le [Date naissance 3] 1984 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentant : Me Alain CLAVIER de l'ASSOCIATION ALAIN CLAVIER - ISABELLE WALIGORA - AVOCATS ASSOCIÉS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 240 - No du dossier 200137 - Représentant : Me Karl SKOG, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1677

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Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Janvier 2021 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,
Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Mme Catherine SPECHT,
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat de bail signé le 1er août 2017, M. [P] [S] et Mme [Q] [C] ont donné en location à M. [O] [A] un appartement et une cave à usage d'habitation principale situés [Adresse 3].
Par acte d'huissier de justice en date du 28 mai 2018, M. [S] et Mme [C] ont fait citer M. [A] à comparaître devant le tribunal d'instance de Poissy demandant, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- son expulsion des lieux,
- sa condamnation au paiement de la somme de 3 083,88 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2018 au titre de l'arriéré de loyer,
- sa condamnation aux dépens de la procédure.
Par jugement contradictoire du 28 novembre 2019, le tribunal d'instance de Poissy a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- condamné M. [A] à payer à M. [S] et Mme [C] la somme de 4 261,28 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2018 sur la somme de 1 554,77 euros et à compter du jugement pour le surplus au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 20 septembre 2018,
- condamné M. [S] et Mme [C] à payer à M. [A] la somme de 740 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,
- dit que chaque partie supportera ses propres frais irrépetibles,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné M. [A] aux entiers dépens.
Par déclaration reçue au greffe en date du 9 janvier 2020, M. [A] a relevé appel de ce jugement.
Par ordonnance d'incident en date du 12 novembre 2020, le conseiller de la mise en état a :
- débouté M. [S] et Mme [C] de leur demande de radiation, dans l'instance enregistrée sous le numéro RG 20/00158,
- renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 17 décembre 2020 pour clôture et a dit que l'affaire sera plaidée à l'audience du 13 janvier 2021 à 14h00 salle 10 porte T rez de chaussée,
- débouté M. [S] et Mme [C] de leur demande en paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté M. [A] de sa demande en paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [S] et Mme [C] aux dépens de l'incident, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 15 décembre 2020, M. [A] demande à la cour de :
- le déclarer recevable et bien fondé,
- débouter M. [S] et Mme [C] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,
- infirmer le jugement de première instance en ce qu'il l'a condamné à payer à M. [S] et Mme [C] la somme de 4 261,28 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2018 sur la somme de 1 554,77 euros et à compter du jugement pour le surplus au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 20 septembre 2018, accordé seulement la somme de 740 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, et l'a débouté de son préjudice de jouissance,
statuant à nouveau, de :
- condamner M. [S] et Mme [C] à lui régler la somme de 5 000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et moral subi,
- condamner M. [S] et Mme [C] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [S] et Mme [C] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Ondine Carro, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de leurs conclusions signifiées le 17 décembre 2020, M. [S] et Mme [C] demandent à la cour de :
- débouter M. [A] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer le jugement rendu le 28 novembre 2019 par le tribunal d'instance de Poissy en toutes ses dispositions,
y ajoutant :
- condamner M. [A] à leur payer la somme de 3 000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [A] aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites, dont distraction pour ceux les concernant au profit de Me Alain Clavier, avocat au barreau de Versailles, sur le fondement des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 13 janvier 2021.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION.
Sur l'appel de M. [A].
- sur l'exception d'inexécution invoquée par M. [A].
Au soutien de son appel, M. [A] reproche au premier juge de l'avoir condamné au paiement de la somme de 4 261,28 euros au titre de l'arriéré locatif, faisant valoir qu'il a commis une erreur d'appréciation en ne tirant pas toutes les conséquences qui s'imposaient, compte tenu de l'état extrêmement dégradé du bien que M. [S] et Mme [C] lui avaient donné en location.
Il expose que, rapidement après son emménagement, il a observé dans le logement et notamment dans la pièce principale, l'apparition de salpêtre due à une grande humidité et un défaut d'isolation, qu'il en a immédiatement informé son bailleur qui lui a conseillé de procéder, à ses frais, à la pose d'un coffrage pour remédier au problème, qu'il a alors alerté les services de la mairie qui se sont rendus sur place et qui lui ont ensuite écrit pour confirmer qu'ils avaient constaté le 13 avril 2018 la présence de salpêtre dans la pièce principale et pour lui indiquer avoir mis en demeure l'agence Laforêt, gestionnaire du bien, de faire une recherche sur les causes d'humidité dans la pièce principale et avoir donné aux bailleurs un délai expirant le 13 juillet 2018 pour remédier aux désordres, que cependant, au 31 juillet 2018, date de l'état des lieux de sortie, le salpêtre était toujours présent puisqu'aux travaux n'y avaient été entrepris. M. [A] ajoute qu'il était donc fondé à effectuer une retenue de 200 euros sur le montant de son loyer à compter du mois de novembre 2017 et non la totalité du loyer ainsi que les bailleurs tentent de la faire croire à la cour.
M. [S] et Mme [C] répliquent qu'ils ont loué à M. [A] un appartement avec un salon et une chambre en rez-de-chaussée, ainsi qu'une cave en sous-sol qui n'a jamais été louée comme une chambre, que c'est précisément la désignation qui figure au bail, conformément à celle de l'attestation de propriété qui précise bien que le logement et l'appartement forment un seul et unique lot, que de son propre chef, le locataire a décidé d'utiliser en chambre, la pièce située en sous-sol comme l'avait d'ailleurs fait M. [S], que l'état des lieux d'entrée mentionne une pièce principale en bon état sans présence d'humidité, l'humidité ayant été constatée dans la pièce du sous-sol désignée comme étant la cave, que c'est la raison pour laquelle le mandataire de gestion a conseillé au locataire d'utiliser régulièrement un déshumidificateur installé par les bailleurs, en sus du traitement réalisé pour imperméabiliser les murs.

L'article 1719 du Code civil dispose que : " le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il
s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant".
L'article 6 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que " le bailleur est obligé :
a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (.....).
b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l'état des lieux, qui auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.
c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués".
Il incombe par ailleurs au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de réparations et qui réponde aux normes décentes prescrites par les articles 1 et 2 du décret no 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public.
Il s'ensuit que le bailleur a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d'événements non imputables au locataire.
En contrepartie, aux termes des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, "le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus, de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L'obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail".
L'article 1728 du Code civil dispose que "le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail".
L'article 1730 du même code prévoit que "s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure".
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire.
Si l'article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation et s'il résulte également de cet article que le propriétaire a l'obligation d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués, le preneur ne peut suspendre de sa propre initiative le paiement de son loyer sous prétexte que le bailleur ne remplit pas son obligation d'exécuter les travaux, car il n'y a aucune compensation entre une créance éventuelle et en tout cas incertaine de travaux et une dette certaine de loyers. En outre, l'exception d'inexécution ne peut être utilement invoquée que lorsque le preneur, du fait des manquements du bailleur à son obligation d'entretien, se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués.
Dans la mesure où M. [A] ne s'est jamais fait autoriser en justice à consigner la somme sollicitée par les bailleurs, y compris lorsqu'il a été destinataire du commandement de payer, il doit être condamné à la payer, y compris les frais qui y sont inclus pour un montant de 90,60 euros qu'il conteste, et ce dans la mesure où aucun dysfonctionnement n'a été relevé sur les ampoules au moment de l'entrée dans les lieux et que le nettoyage des joints de la baignoire constitue une charge locative.
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a condamné M. [A] à verser à M. [S] et Mme [C] la somme de 4 261,28 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2018 sur la somme de 1 554,77 euros et à compter du jugement pour le surplus au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 20 septembre 2018.
- sur l'indemnisation du trouble de jouissance et moral de M. [A].
M. [A] prétend que, contrairement à ce qu'ils soutiennent, M. [S] et Mme [C] n'ont jamais remédié aux désordres dans le délai qui leur était imparti, puisqu'au 31 juillet 2018, le salpêtre était toujours présent dans le logement et qu'aucuns travaux n'y avaient été entrepris, que par ailleurs, c'est à tort que le premier juge a retenu l'attestation établie par M. [K] (entreprise AM Décor) que les bailleurs lui avaient communiqué qui n'était qu'une attestation de pure complaisance établie pour les seuls besoins de la cause. Il ajoute qu'en raison des graves problèmes d'humidité, d'une part, il a été contraint d'utiliser en permanence un déshumidificateur, d'où une surconsommation d'électricité à l'origine d'un surcoût, et d'autre part, il a été confronté à des problèmes de santé aggravés par l'état du logement, ainsi qu'en atteste son médecin.
M. [S] et Mme [C] répliquent qu'ainsi que le démontre le contrat de bail, le local situé en sous-sol n'a jamais été loué en tant que chambre à coucher, mais comme cave, que c'est de son propre chef que M. [A] a changé la destination de ce local pour en faire une chambre comme l'avait d'ailleurs fait avant lui M. [S], que M. [A] est donc mal venu à invoquer l'humidité régnant dans la pièce non habitable et désignée comme une cave, que c'est d'ailleurs la raison pour laquelle, leur mandataire de gestion lui a conseillé d'utiliser régulièrement le déshumidificateur installé par les bailleurs.
M. [S] et Mme [C] ajoutent qu'après la visite qu'ils ont effectuée le 6 avril 2018, les services de la ville d'[Localité 4] ont constaté que l'appartement était en bon état général, mais qu'en revanche, du salpêtre était présent dans le salon, laissant présager une humidité importante, sans doute en provenance du sous-sol qui n'était plus déshumidifié par M. [A], qu'alors même que le délai qui leur était imparti pour remédier aux désordres n'était pas expiré, M. [A] qui ne réglait plus ses loyers a chargé son avocat de les mettre en demeure d'avoir à faire le nécessaire, ce à quoi il lui été répondu qu'une entreprise avait été dépêchée dans les jours suivant la réception de la lettre de mise en demeure de la mairie, mais qu'elle s'était heurtée à l'inertie fautive du locataire.

C'est à l'issue d'un examen attentif et exhaustif des pièces produites aux débats, d'une analyse pertinente des moyens des parties et une juste application des règles de droit exempte d'insuffisance que le premier juge a admis l'existence d'un trouble de jouissance subi par le locataire du fait de la grande humidité régnant dans la pièce principale, humidité constatée par les services de la ville d'[Localité 4] qui se sont rendus sur place et qui ont mis les bailleurs en demeure d'y remédier, ce qu'ils ont tenté de faire en mandatant une entreprise, ainsi que celle-ci le confirme dans une attestation produite aux débats. Il y a lieu d'ajouter qu'en tout état de cause, M. [S] et Mme [C] ne peuvent être tenus responsables de l'utilisation en chambre à coucher, d'une pièce décrite dans le contrat de bail comme étant une cave.
Pour autant, la cour estime insuffisant le montant de l'indemnisation du préjudice de jouissance évalué par le premier juge qui a principalement pris en considération le surcoût de l'électricité supporté par M. [A] du fait de l'utilisation presque régulière du déshumidificateur, en laissant une part négligeable au préjudice de jouissance au sens strict du mot, lié aux conditions d'habitation rendues difficiles par l'humidité dans la pièce salon/séjour. La cour dispose des éléments suffisants pour fixer à la somme de 1 200 euros le montant de l'indemnisation devant revenir à ce titre à M. [A]. Le jugement est donc infirmé sur ce point.
Sur les mesures accessoires.
M. [S] et Mme [C] sont condamnés aux dépens d'appel et doivent garder à leur charge les frais non compris dans les dépens qu'ils ont exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.
Il y a lieu en équité de laisser à M. [A], la charge de ses frais non compris dans les dépens exposés devant la cour.
PAR CES MOTIFS.

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement rendu le 28 novembre 2019 par le tribunal d'instance de Poissy en sa disposition relative à la condamnation de M. [A] à verser à M. [S] et Mme [C] la somme de 4 261,28 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2018 sur la somme de 1 554,77 euros et à compter du jugement pour le surplus au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 20 septembre 2018, ainsi qu'en ses dispositions prises sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile,
L'infirme sur le montant de l'indemnisation allouée à M. [A] à titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance,
Statuant à nouveau de ce chef, condamne M. [S] et Mme [C] à lui verser la somme de 1 200 euros en réparation de son préjudice de jouissance et moral,
Déboute les parties de leur demande respective formée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [S] et Mme [C] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés par Me Carro, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Mme SPECHT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier,Le président,