Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 17 MARS 2017
(no, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/ 10045
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Juillet 2013- Tribunal de Grande Instance de Paris-RG no 11/ 12837

Monsieur Frédéric X...
né le 29 Octobre 1960 à Neuilly-sur-Seine (92200)
demeurant ...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Jean-françois LOUIS de la SCP SCP SOUCHON-CATTE-LOUIS et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0452

Mutuelle CAISSE GENERALE DE PREVOYANCE DES CAISSES D'EPARGN E Prise en la personne du Président de son conseil d'administration domicilié en cette qualité audit siège
NoSiret : 414 696 013
ayant son siège au 12/ 20 rue Ferdinand Braudel-75013 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R079
SCP Z...
A...
Y...
B...
C... Prise en la personne de son ou de ses gérants domicilié (s) en cette qualité audit siège
ayant son siège au 3 rue de Turbigo-75003 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Février 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Suivant acte authentique reçu le 27 novembre 2009 par Mme Corinne Y..., notaire associé de la SCP Daniel Z..., Paul A..., Corinne Y..., Elisabeth B..., Jean-Pierre C..., Anne D..., Bertrand E..., l'institution de prévoyance Caisse générale de prévoyance des caisses d'épargne (CGPCE) a promis de vendre à M. Frédéric X..., qui s'était réservé la faculté d'acquérir, les lots no 6, 14 et 22 de l'état de division d'un ensemble immobilier sis ..., 17e arrondissement, soit un appartement et deux caves, au prix de 390 000 €, sous diverses conditions suspensives dont celle de l'obtention par le bénéficiaire d'un prêt d'un montant maximum de 390 000 € d'une durée de 15 ans, au taux d'intérêt maximum de 4, 5 % l'an. Cette promesse unilatérale de vente avait une durée expirant le 31 mars 2010, les parties ayant convenu d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 39 000 €, le bénéficiaire ayant séquestré la somme de 19 500 € en la comptabilité du notaire. La durée de la promesse a été prorogée au 20 avril 2010. Par lettre du 19 mars 2010, le bénéficiaire a informé le promettant de ce qu'il ne pouvait lever l'option, n'ayant pas obtenu le prêt, réclamant la restitution de la somme de 19 500 €. Le 21 août 2011, le promettant a assigné le bénéficiaire en paiement de l'indemnité d'immobilisation.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 9 juillet 2013, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- constaté la caducité de la promesse, la condition suspensive étant réputée accomplie,
- condamné M. X...à payer à la CGPCE la somme de 39 000 € à titre d'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2011 et celle de 2 500 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- dit que les intérêts échus seraient capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code civil,
- dit que la somme de 19 500 € séquestrée entre les mains de la SCP de notaires pourrait être libérée au profit de la CGPCE et qu'elle viendrait en déduction des condamnations mises à la charge de M. X...,
- condamné M. X...aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par dernières conclusions du 30 octobre 2014, M. X..., appelant, demande à la Cour de :
- réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et statuant à nouveau :
- débouter la CGPCE de sa demande d'attribution d'une indemnité d'immobilisation,
- à titre subsidiaire :
- constater que la CGPCE n'a subi aucun préjudice et la débouter de ses demandes,
- à titre reconventionnel :
- condamner la CGPCE à lui restituer la somme de 38 000 € avec intérêts au taux légal sur la somme de 19 500 € à compter du 19 mars 2010 et capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du Code civil, et intérêts au taux légal sur la somme de 19 500 € à compter du 3 décembre 2013 et capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du Code civil,
- condamner la CGPCE à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 13 janvier 2014, la CGPCE prie la Cour de :
- vu les articles 1134, 1178 et 1184 du Code civil :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- débouter M. X...de toutes ses demandes,
- le condamner à lui payer la somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 3 janvier 2014, la SCP Daniel Z..., Paul A..., Corinne Y..., Elisabeth B..., Jean-Pierre C..., Anne D..., Bertrand E..., demande à la Cour de condamner M. X...ou toute partie succombante à lui payer la somme de 2 500 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.


Les moyens développés par M. X...au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
A ces justes motifs, il sera ajouté qu'il appartient au bénéficiaire de la promesse, qui invoque la non-réalisation de la condition suspensive relative au prêt stipulée en sa faveur, de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques contractuelles et que, faute d'avoir sollicité un tel prêt, le condition suspensive est réputée accomplie aux torts du bénéficiaire par application de l'article 1178 du Code civil.
Au cas d'espèce, le bénéficiaire devait justifier du dépôt de demandes de prêt auprès d'au moins deux banques ou établissements financiers différents, d'un montant maximum de 390 000 €, d'une durée de 15 ans, au taux d'intérêt maximum de 4, 5 % l'an. Or, la preuve d'une demande de prêt conforme à ces caractéristiques ne peut être déduite du seul fait que M. X...a communiqué au Crédit agricole de Brie-Picardie et à la Banque populaire occitane la copie de la promesse de vente.
Par suite, c'est à bon droit que le Tribunal a dit que la condition suspensive était défaillie et que la promesse était caduque du fait de M. X....
La promesse unilatérale de vente du 27 novembre 2009 met à la charge du bénéficiaire une indemnité d'immobilisation, faute par lui " d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ". Cette indemnité, qui répare le préjudice né de l'immobilisation du bien pendant la durée de l'option conférée au bénéficiaire, est due par ce dernier pendant toute cette durée, même dans le cas où le bénéficiaire renoncerait à lever l'option avant l'expiration de ce délai, sauf en cas non-réalisation d'une condition suspensive.
En conséquence, M. X..., qui a renoncé à lever l'option avant l'expiration du délai qui lui était imparti pour le faire, au motif qu'il n'avait pas obtenu le prêt, est redevable de l'indemnité dès lors qu'il vient d'être dit qu'il avait fait défaillir la condition suspensive qui le protégeait.
Selon l'article 1152 du Code civil, la clause pénale vient sanctionner le manquement d'une partie à l'exécution d'une convention. Le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente, n'étant pas tenu d'acquérir, ne manque pas à une obligation contractuelle en décidant de ne pas acheter, de sorte que la stipulation au profit du promettant d'une indemnité d'immobilisation ne constitue pas une clause pénale.
Par suite, la promesse unilatérale de vente du 27 novembre 2009 a exactement qualifié d'indemnité d'immobilisation la somme de 39 000 € mise à la charge du bénéficiaire, " à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible " faute par lui " d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ".
Cette indemnité, qui est forfaitaire et non révisable, est due sans que le créancier ait à justifier d'un préjudice.
En conséquence, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a condamné M. X...au paiement de cette indemnité d'immobilisation.
Le tiers dépositaire d'une chose contentieuse en vertu d'un séquestre conventionnel s'oblige à la rendre, après la contestation terminée, à la personne qui sera jugée devoir l'obtenir. Par suite, le notaire n'avait pas à être mis cause dans le présente instance, la décision judiciaire ordonnant le versement au promettant de la somme séquestrée lui étant opposable après signification.
La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, de M. X....
L'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes du notaire séquestre et de la CGPCE, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne M. Frédéric X...aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne M. Frédéric X..., sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, à payer :
- à la Caisse générale de prévoyance des caisses d'épargne (CGPCE) la somme de 5 000 €,
- à la SCP Daniel Z..., Paul A..., Corinne Y..., Elisabeth B..., Jean-Pierre C..., Anne D..., Bertrand E..., la somme de 2 500 €.
Le Greffier, La Présidente,