du  30 juillet 2007
R.G : 06/01978




LOPES DE ALMEIDA

Formule exécutoire le :
à :COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE-1o SECTION
ARRET DU 30 JUILLET 2007
APPELANTS :
d'un jugement rendu le  06 Juin 2006 par le Tribunal de Grande Instance de  REIMS,
Monsieur Christophe X...

33370 TRESSES
Madame Catherine Z... épouse X...

33370 TRESSES
COMPARANT, concluant par la SCP THOMA LE RUNIGO DELAVEAU GAUDEAUX, avoués à la Cour, et ayant pour conseil la SCP CREUSAT - RAHOLA, avocats au barreau de REIMS

Monsieur Philippe Y...

51430 BEZANNES
Madame Dominique A... épouse Y...

51430 BEZANNES
Comparant, concluant par la SCP DELVINCOURT JACQUEMET CAULIER-RICHARD, avoués à la Cour, et ayant pour conseil Me Guy B..., avocat au barreau de REIMS.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Monsieur MAUNAND, Président de Chambre
Madame SOUCIET, Conseiller
Monsieur MANSION, Conseiller
GREFFIER :
Madame Maryline THOMAS, Greffier lors des débats et du prononcé.

A l'audience publique du 26 Juin 2007, où l'affaire a été mise en délibéré au 30 Juillet 2007,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le  30 Juillet 2007 et signé par Monsieur Yves MAUNAND, Président de Chambre, et Madame THOMAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
Suivant acte sous seing privé du 23 septembre 2004, M. Christophe X... et Mme Catherine Z... épouse X... ont vendu, sous les conditions suspensives d'urbanisme, d'hypothèques et d'obtention du prêt finançant l'acquisition, à M. Philippe Y... et Mme Dominique A... épouse Y... une maison d'habitation sise ... (51) moyennant le prix de 235.000 euros, outre une commission de 13.000 euros pour l'agence immobilière à la charge des acquéreurs.
Le compromis stipulait que l'acte authentique devait intervenir au plus tard le 30 décembre 2004.
M. et Mme Y... ayant sollicité l'annulation de la vente, par courrier du 5 novembre 2004, M. et Mme X... ont sollicité le 13 décembre 2004 le paiement de la clause pénale de 24.800 euros stipulée au compromis de vente.
Par acte du 22 mars 2005, M. et Mme X... ont fait assigner M. et Mme Y... devant le Tribunal de grande instance de Reims afin d'obtenir, sur le fondement de l'article 1589 du code civil, leur condamnation au paiement de la somme de 24.800 euros.
Par jugement du 6 juin 2006, le Tribunal de grande instance de Reims a :
- constaté la nullité du compromis de vente conclu le 23 septembre 2004 et débouté M. et Mme X... de leur demande en paiement dirigée contre M. et Mme Y... ;
- débouté M. et Mme Y... de leur demande de dommages-intérêts et les parties de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
- condamné in solidum M. et Mme X... aux dépens.
M. et Mme X... ont relevé appel de ce jugement le 21 juillet 2006.
Par dernières conclusions notifiées le 29 mars 2007, M. et Mme X... poursuivent l'infirmation du jugement entrepris et demandent à la Cour de :
- dire que le récépissé remis par l'agence immobilière a valablement fait courir le délai de rétractation à partir du 24 septembre 2004 de sorte que le compromis du 23 septembre 2004 était parfaitement régulier ;
- dire que la rétractation intervenue le 5 novembre 2004 est tardive ;
- en conséquence, condamner M. et Mme Y... à leur payer les sommes de :
. 24.800 euros en application de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente ;
. 40.000 euros en indemnisation du préjudice subi ;
. 3.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
- les débouter de leurs demandes contraires ou plus amples et les condamner aux entiers dépens.
Par dernières conclusions notifiées le 22 février 2007, M. et Mme Y... poursuivent la confirmation du jugement entrepris et demandent à la Cour de :
- à titre subsidiaire, dire que les époux X... ne rapportent pas la preuve des conditions d'application à leur profit de la clause pénale ;
- les débouter de leur demande en paiement de la somme de 24.800 euros à titre de dommages-intérêts ;
- dire que postérieurement à la signature du compromis, ils ont découvert l'existence d'un vice caché, soit l'infestation de la charpente de l'immeuble connue par les vendeurs ;
- dire nulle et de nul effet la clause de non-garantie prévue dans l'acte de vente du 23 septembre 2004 ;
- prononcer la résolution de la vente de l'immeuble sis ... (51) ;
- condamner les époux X... à leur payer la somme de 25.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
- déclarer, au visa de l'article 564 du nouveau code de procédure civile, les époux X... irrecevables et non fondés en leur demande en réparation de leur prétendu préjudice ;
- les condamner au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et aux entiers dépens.
SUR CE, LA COUR,
Attendu qu'à l'appui de leurs prétentions tendant à la réformation du jugement déféré à la Cour, les époux X... font valoir que les premiers juges ont, à tort, interprété de manière restrictive l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation lequel offre une alternative quant à la notification de l'acte sous seing privé ayant pour objet l'acquisition d'un bien immobilier ; que ce dernier peut, en effet, être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de la remise ; qu'ils estiment que la remise de l'acte par l'agence immobilière entre dans les prévisions de ces dispositions alors que la loi no 2006-872 du 13 juillet 2006 a modifié l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation et prévoit désormais expressément la remise de l'acte par le professionnel qui a reçu mandat pour prêter son concours à la vente ; que les appelants rappellent que la lettre du 5 novembre 2004, par laquelle les époux Y... renonçaient à l'achat de la maison, contient l'aveu qu'ils avaient connaissance du point de départ du délai de rétractation et de sa durée dans la mesure où ils écrivaient : "Nous sommes au regret de vous informer que suite à un litige nous renonçons à l'achat de la maison de M. et Mme X..., sise 2 place de l'Eglise à Brimont, objet du compromis signé le 23 septembre 2004. En effet, à l'issue du délai de rétractation du compromis, soit le 8 octobre (...)" ;
Mais attendu que l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction antérieure à la loi no 2006-872 du 13 juillet 2006, prévoit que pour tout acte sous seing privé ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ; que "cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise" ;
Qu'en l'espèce, une copie du compromis a été remise aux époux Y... par l'agence immobilière NS Conseil Immobilier, qui avait prêté son concours à la vente, suivant récépissé daté du 24 septembre 2004 ;
Qu'un tel récépissé ne présente cependant pas les garanties équivalentes à une lettre recommandée avec demande d'avis de réception et ne constitue pas un moyen permettant de déterminer avec certitude la date de la remise alors qu'il est, notamment, possible d'antidater cette dernière ; que le récépissé comporte, pour le moins, une imprécision quant à l'acte qui a été remis aux intimés dès lors qu'il fait état de la remise de la copie d'un compromis de vente d'une maison d'habitation pour "le prix principal de 248.000 euros" ; que le bien immobilier a, en effet, été vendu pour la somme de 235.000 euros, outre une commission de 13.000 euros au profit de l'agence immobilière et à la charge des acquéreurs ; qu'en outre, la lettre du 5 novembre 2004, dont se prévalent les appelants, démontre qu'il existe une incertitude quant à la date à laquelle la copie de l'acte a été remise aux époux Y..., lesquels font état d'une faculté de rétractation jusqu'au 8 octobre 2004 ;
Que les appelants ne peuvent pas, par ailleurs, se prévaloir utilement de la modification de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation par la loi no 2006-872 du 13 juillet 2006 alors que les nouvelles dispositions ne sont pas applicables au cas de l'espèce et que les modalités de remise de l'acte par l'agence immobilière qui a reçu mandat pour prêter son concours à la vente doivent être fixées par un décret qui n'est toujours pas intervenu ;
Qu'il s'ensuit que, faute de notification régulière de l'acte, le délai de rétractation de sept jours n'a pas commencé à courir et que la faculté de rétractation exercée le 5 novembre 2004 par les époux Y... a mis à néant le compromis de vente signé le 23 septembre 2004 ;
Attendu qu'en l'absence de disposition le prévoyant expressément, l'irrégularité de la notification du compromis de vente n'a pas pour effet d'entraîner la nullité de ce dernier, mais seulement de réserver la faculté de rétractation aux acquéreurs tant qu'il n'a pas été procédé à une notification régulière ;
Que c'est donc, à tort, que les premiers juges ont constaté la nullité du compromis ;
Que le jugement déféré sera, en revanche, confirmé en ce qu'il a débouté les époux X... de leur demande en paiement de la clause pénale, laquelle ne peut trouver à s'appliquer en raison de l'usage par les acquéreurs de leur faculté de rétractation ;
Attendu que les acquéreurs ayant régulièrement fait usage de cette faculté, la demande de dommages-intérêts formée par les époux X... ne peut prospérer ;
Attendu que les époux Y... ne démontrent pas que les époux X... auraient fait dégénérer en abus leur droit d'agir en justice, de sorte que la demande de dommages-intérêts qu'ils ont formée de ce chef sera rejetée ;
Attendu que les époux X..., qui succombent dans leurs prétentions, seront condamnés aux dépens d'appel ; qu'ils ne peuvent donc pas obtenir l'indemnité qu'ils sollicitent au titre de leurs frais de procédure non compris dans les dépens ;
Que l'équité commande leur condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement et par arrêt contradictoire ;
Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a constaté la nullité du compromis de vente ;
Le réformant de ce seul chef et statuant à nouveau :
Constate que la faculté de rétractation exercée le 5 novembre 2004 par M. Philippe Y... et Mme Dominique A... épouse Y... a mis à néant le compromis de vente du 23 septembre 2004 ;
Y ajoutant,
Déboute M. Christophe X... et Mme Catherine Z... épouse X... de leur demande de dommages-intérêts et M. Philippe Y... et Mme Dominique A... épouse Y... de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
Condamne M. Christophe X... et Mme Catherine Z... épouse X... à payer à M. Philippe Y... et Mme Dominique A... épouse Y... la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Rejette la demande d'indemnité de procédure formée par M. Christophe X... et Mme Catherine Z... épouse X... et les condamne aux dépens d'appel ; admet la SCP Delvincourt Jacquemet Caulier-Richard, avoués, au bénéfice de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Le Greffier					Le Président