COUR D'APPEL

Chambre Commerciale
Pourvoi noR0713382

31 janvier 2007
N  : 06/00190

Arrêt rendu le trente et un Janvier deux mille sept
COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :
Mme Claudine BRESSOULALY, Présidente
M. J. DESPIERRES, Conseiller,
Mme Chantal JAVION, Conseillère
lors des débats  et du prononcé : Mme C. GOZARD, Greffière
Sur APPEL d'une décision rendue le 20.12.2005
par le Tribunal  commerce d'AURILLAC
A l'audience publique du 13 Décembre 2006Mme Y... a fait le rapport oral de l'affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l'article 785 du NCPC

S.A.S. CAILLOT RCS CLERMONT FD sous le numéro 348 439 357 - 11 Rue Jules Verne  Z.I. du Brézet    63000 CLERMONT - FERRAND
Représentant : la SCP GOUTET - ARNAUD (avoués à la Cour) - Représentant : Me Stéphane MASSE (avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND)


S.C.I. LA GALERIE Siège social 18 Cours Spy des Ternes 15100 SAINT FLOUR
Représentante : Me Barbara A... (avouée à la Cour) - Représentant : la SCP DUPUY BONNECARRERE SERRES PERRIN B... GIL (avocats au barreau d'ALBI)


A l'audience publique du 13 Décembre 2006,
la Cour a mis l'affaire en délibéré au   24  Janvier 2007, prorogé au 31.01.2007
l'arrêt a été prononcé publiquement  conformément à l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile :
FAITS, PROCÉDURE et DEMANDES DES PARTIES
Suivant acte authentique en date du 22.12.1995, la SCI LA GALERIE a donné à bail à titre commercial à la SAS CAILLOT des locaux faisant partie d'un ensemble immobilier bâti et non bâti situé ... (15). Le loyer initialement convenu était fixé à 20.000 F HT mensuel révisable tous les ans, une somme de 250.000 F était versée à titre d'indemnité de dépréciation de l'immeuble résultant de l'octroi au locataire du bénéfice de la propriété commerciale et en garantie de l'exécution de ses obligations le locataire versait un dépôt de garantie de 120.000 F représentant 6 mois de loyers. Le bail était conclu pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 1996 jusqu'au 31.12.2004.
Par acte signifié le 8.07.2004 à la requête de la SAS CAILLOT le preneur donnait congé du bail pour la date du 15.01.2005. Ce congé était signifié au domicile personnel du gérant de la SCI LA GALERIE le 10.07.2004.
Par courrier en date du 26.07.2004, la SCI LA GALERIE ne contestait pas le congé délivré mais soutenait que, le preneur ayant dépassé la date butoir du 1er juillet 2004 pour donner congé, la validité du congé donné le 10.07.2004 était reportée au 1er.01.2005 et pour la date à laquelle le congé aurait dû être délivré soit le 1er.07.2005 compte tenu du délai de préavis de six mois.
La SAS CAILLOT faisant connaître son intention de maintenir les effets du congé au 15.01.2005 et proposant la restitution des locaux à cette date, la SCI LA GALERIE l'assignait par acte du 25.04.2005 aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer les loyers qu'elle estimait dûs jusqu'au 30.06.2005 ainsi que des dommages-intérêts et une indemnité au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Par conclusions déposées devant le tribunal de commerce d'AURILLAC, la SAS CAILLOT demandait de débouter la SCI LA GALERIE de toutes ses prétentions et :
- d'ordonner à la SCI LA GALERIE de venir récupérer les clés du local au siège du preneur
- de condamner la SCI LA GALERIE à  payer à la SAS CAILLOT un intérêt courant à compter du 5.01.1996 égal au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre, portant sur le montant du dépôt de garantie pour le montant excédant deux mois de loyers
- d'ordonner à la SCI LA GALERIE de restituer le dépôt de garantie dont le montant s'élève à la somme de 18.293,88  outre l'intérêt visé ci-dessus, avec intérêts au taux légal à compter de la date du 15.01.2005, date à laquelle cette restitution aurait dû être faite, le tribunal ayant omis de statuer sur ce chef de prétention
- de condamner la SCI LA GALERIE à payer à la SAS CAILLOT la somme de 3.000  à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice que lui cause la particulière résistance abusive du bailleur et la somme de 2.500  au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Par jugement en date du 20.12.2005, le tribunal de commerce d'AURILLAC a :
- condamné la SAS CAILLOT à payer à la SCI LA GALERIE le montant des loyers de janvier à juin 2005 inclus soit la somme de 27.098,01  TTC
- ordonné l'exécution provisoire du jugement
- condamné la SAS CAILLOT à payer à la SCI LA GALERIE la somme de 800  au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile
- débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires sans justifier cette décision par une motivation qui permette de savoir si le tribunal a ou non statué sur les demandes reconventionnelles de la SAS CAILLOT.
Le 24.01.2006, la SAS CAILLOT a interjeté appel du jugement.

*         *
Vu les dernières conclusions signifiées le 29.11.2006 aux termes desquelles la SAS CAILLOT demande d'infirmer le jugement entrepris et de :
- dire que le bail commercial consenti par la SCI LA GALERIE à la SAS CAILLOT le 22.12.1995 a pris fin le 15.01.2005
- condamner la SCI LA GALERIE à payer à la SAS CAILLOT un intérêt courant à compter du 5.01.1996 égal au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre, portant sur le montant du dépôt de garantie pour le montant excédant deux mois de loyers
- ordonner à la SCI LA GALERIE de restituer le dépôt de garantie dont le montant s'élève à la somme de 18.293,88  outre l'intérêt visé ci-dessus, avec intérêts au taux légal à compter de la date du 15.01.2005, date à laquelle cette restitution aurait dû être faite, le tribunal ayant omis de statuer sur ce chef de prétention
- condamner la SCI LA GALERIE à payer à la SAS CAILLOT la somme de 3.000  à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice que lui cause la particulière résistance abusive du bailleur et la somme de 4.500  au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions signifiées le 3.07.2006 aux termes desquelles la SAS CAILLOT demande de confirmer le jugement entrepris et de condamner la SAS CAILLOT à lui payer la somme de 3.000  à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et la somme de 4.500  au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile
Vu l'ordonnance de clôture de la procédure en date du 7.12.2006.
MOTIFS ET DÉCISION
-sur les demandes présentées par la SCI LA GALERIE à l'encontre de la SAS CAILLOT
Attendu que selon une jurisprudence constante de la Cour de Cassation, adoptée en application de l'article L.145-9 du code de commerce, le bail commercial qui se poursuit tacitement, à défaut de congé, au-delà de la durée initiale de neuf ans, est à durée indéterminée ; qu'il peut y être mis fin à tout moment par un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance ;
Que la SCI LA GALERIE se prévaut de l'arrêt rendu par la Cour de Cassation le 7.12.2004 conforme à cette jurisprudence sans en tirer toutes les conséquences ; qu'en effet la thèse soutenue par la SCI LA GALERIE selon laquelle le congé de six mois ne pourrait être valablement donné avant la fin du bail de neuf ans conduirait en fait à une prolongation du bail d'une durée qui ne pourrait être inférieure à six mois ;
Que cette interprétation n'est pas conforme à la jurisprudence de la Cour de Cassation selon laquelle le bail qui se poursuit dans ces conditions peut prendre fin à tout moment ; qu'ainsi la Cour de Cassation a jugé par arrêt en date du 13.02.2002 qu'un congé délivré avant la fin du bail de neuf ans pouvait produire ses effets s'il respectait le délai légal d'au moins six mois et s'il correspondait à un terme d'usage et au délai d'usage ;
Que contrairement aux allégations de la SCI LA GALERIE cette jurisprudence peut être transposée au cas d'espèce qui concerne des parties liées par un bail commercial initial de neuf ans expirant le 31.12.2004, lequel s'est prolongé en l'absence de congé mettant fin au bail à la date de son expiration ; que le congé délivré par le preneur le 10.07.2004 a mis régulièrement fin à la date indiquée soit le 15.01.2005 au bail à durée indéterminée qui avait commencé à courir à compter du 1er.01.2005, le délai légal de six mois ayant été respecté et aucun élément n'apportant la preuve d'un manquement quelconque à quelque usage que ce soit qui aurait fait obstacle à  la délivrance d'un congé dans le secteur d'activité commerciale de SAINT-FLOUR le quinze du mois ;
Attendu qu'il convient donc d'infirmer le jugement entrepris et de débouter la SCI LA GALERIE de sa demande en paiement de loyers pour la période du 16.01.2005 au 30.06.2005 ;
Attendu que succombant en son action, la SCI LA GALERIE sera également déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
-sur les demandes reconventionnelles de la SAS CAILLOT
Attendu que la SCI LA GALERIE s'oppose à la demande de restitution du dépôt de garantie présentée par la SAS CAILLOT en faisant valoir que :
1- les lieux n'ayant pas été rendus en bon état locatif au vu du constat d'huissier établi le 30.01.2005, avaient nécessité des travaux de remise en état d'un coût de 20.000  ;
2- la SAS CAILLOT n'avait pas respecté la clause du bail concernant les travaux devant rester à sa charge pendant la période locative ; qu'elle précise que la SAS CAILLOT s'était engagée à réaliser les travaux prévus aux façades selon les prescriptions du permis de construire en date du 25.08.1994 impliquant le remplacement du bardage en façade SUD et EST, la pose d'un brise soleil sur les fenêtres de l'étage, le remplacement des menuiseries en acier par des menuiseries en aluminium ; que la SAS CAILLOT aurait simplement déposé une déclaration unilatérale en août 1999 pour valider des travaux de peinture en façade EST ; qu'elle estime à 40.000  le montant des travaux non réalisés comprenant 480 m² de bardage et 35 m² de châssis en aluminium ;
3- la SAS CAILLOT a réalisé des travaux sur le gros oeuvre sans respecter l'autorisation du bailleur en dépit de l'alerte donnée dès le 23.03.1996 ; que la SCI LA GALERIE prétend devoir maintenant déposer un nouveau permis de construire et faire reprendre les éléments structuraux réalisés en dépit des règles de l'art, désordres estimés à un montant de 20.000  ;
4- du fait de la non-occupation et du défaut d'entretien normal des locaux, abandonnés sans chauffage ni surveillance par la SAS CAILLOT depuis début 2004, de nombreux problèmes sont survenus caractérisés notamment par le gel des canalisations et un grave sinistre de dégâts des eaux subis par les locaux voisins ; qu'elle évalue à 20.000  minimum le coût de réparation des canalisations ;
*sur les points 1 et 4
Attendu que le congé ayant été régulièrement délivré le 15.01.2005, la SCI LA GALERIE ne peut faire supporter à la SAS CAILLOT les conséquences de ses propres erreurs quant à l'entretien et à la surveillance des locaux au-delà de cette date ni les conséquences relatives à la situation des sous-locataires qu'elle a induit en erreur en leur donnant des instructions contraires à celles que la SAS CAILLOT avait pris soin de leur communiquer; que les demandes relatives à la réparation de désordres survenus postérieurement au 15.01.2005 et aux constatations effectuées par huissier de justice le 30.06.2005, plusieurs mois après le départ de la SAS CAILLOT, sans production du moindre justificatif permettant de lui imputer l'origine des dégradations nécessitant les réfections alléguées, ne peuvent prospérer ;
Attendu que la SCI LA GALERIE indique que pour la période du 16 janvier 2005 au 30.06.2005, elle a accordé à deux sous-locataires, Mme C... épouse D... et les époux E..., le droit de rester dans les lieux par écrits en date des 18 et 20 janvier 2005 dont la SAS CAILLOT a été destinataire ; qu'elle s'élève contre les insinuations totalement fausses à ses dires de la SAS CAILLOT selon lesquelles elle aurait perçu les loyers correspondant à cette période ; qu'elle considère qu'il appartenait à la SAS CAILLOT qui n'avait pas remis les clés à la date du 15.01.2005 de continuer d'encaisser les loyers relatifs à ces locaux et le cas échéant à les faire porter sur un compte séquestre si elle l'estimait utile ;
Attendu que le bail ayant pris fin le 15.01.2005, cette analyse est erronée;
*sur les points 2 et 3
Attendu que la SAS CAILLOT justifie avoir réalisé un grand nombre de travaux valorisant l'immeuble au cours du premier semestre 1996 correspondant à l'aménagement de bureaux, à des travaux de bardage extérieur, de chauffage sanitaire, de pose qu'une casquette en façade avant; qu'elle fait état de la fourniture d'équipements s'élevant à la somme globale de 80.465,06 F TTC concernant l'installation d'équipements électriques non compris les frais de pose et d'installation dont elle a assumé la charge en tant qu'entreprise spécialisée ;
Qu'elle indique qu'aucune étude de stabilité ne s'imposait et que le rétablissement dans l'état antérieur n'a jamais été sollicité par le bailleur de sorte que la SAS CAILLOT a laissé les locaux en état des améliorations et embellissements réalisés qu'elle estime à un montant global de 216.358,34F TTC ;
Que s'agissant des conditions de réalisation des travaux de façade selon les prescriptions du permis de construire en date du 25.08.1994, la SAS CAILLOT verse aux débats des factures et des échanges de correspondances qui montrent que les travaux semblent bien avoir été effectués et ce, d'un commun accord entre les parties, avec retard toutefois, en attente notamment des autorisations sollicitées auprès de la SCI LA GALERIE ;
Attendu qu'en l'absence de tout élément venant démentir les explications de la SAS CAILLOT, du moindre justificatif concernant les estimations de travaux à hauteur 40.000  (point 2) et de 20.000  (point 3) avancées, la SCI LA GALERIE sera déboutée de ces chefs de demandes ;
Attendu que son opposition à la restitution du dépôt de garantie s'avérant sans fondement, elle sera condamnée à rembourser à la SAS CAILLOT la somme de 18.293,88  majorée des intérêts sollicités par la SAS CAILLOT dans le respect des dispositions contractuelles ;
Attendu que n'apportant pas la preuve de l'existence d'un préjudice indemnisable, la SAS CAILLOT sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort et après en avoir délibéré,
Infirmant le jugement entrepris et statuant à nouveau,
Constate que le bail commercial liant la SCI LA GALERIE à la SAS CAILLOT a régulièrement pris fin le 15.01.2005.
Déboute la SCI LA GALERIE de toutes ses demandes.
Condamne la SCI LA GALERIE à payer et porter à la SAS CAILLOT un intérêt courant à compter du 5.01.1996 égal au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre, portant sur le montant du dépôt de garantie pour le montant excédant deux termes de loyers.
Ordonne à la SCI LA GALERIE de restituer le dépôt de garantie dont le montant s'élève à la somme de 18.293,88  outre l'intérêt visé ci-dessus, avec intérêts au taux légal à compter de la date du 15.01.2005.
Déboute la SAS CAILLOT de sa demande de dommages-intérêts.
Condamne la SCI LA GALERIE à payer et porter à la SAS CAILLOT la somme de 2.500  au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Condamne la SCI LA GALERIE aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile .
La greffière		La présidente
C. Gozard			C.Bressoulaly