Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 13 MARS 2014
(no, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/ 21142
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Septembre 2012- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 10/ 18022

SNC PARK RENOV
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège 3 Rue de l'arrivée Tour Maine Montparnasse cit-75015 PARIS
Représentée par Maître Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111 et assisté de Maître Christian FOURNIER, avocat au barreau de GRASSE substitué par Maître Pierre Marie FONTANEAU, avocat au barreau deNICE

Monsieur Philippe, Jean-Marie, Paul X...

Madame Chantal X... NEE Y... épouse X...
demeurant tous deux...
Représentés par Maître Laurence TAZE BERNARD de la SCP IFL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0042 et assistés de Maître Patrick FIARD, avocat au barreau de REIMS.
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 07 février 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine BARBEROT, Conseillère.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Fatima BA
Greffier lors du prononcé : Madame Mélanie RAMON
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile,
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente et par Madame Mélanie RAMON, greffière placée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Par acte authentique du 13 mars 2000, M. Alain Z... a vendu au prix de 5 030, 82 ¿ à M. Philippe X... et Mme Chantal Y... épouse X... (les époux X...), le lot no 10562 de l'état de division d'un ensemble immobilier ... à Paris 19e arrondissement, désigné comme un " emplacement de voiture no 206 ".
Par acte authentique du 19 juin 2000, M. Z... a vendu au même prix aux époux X... le lot no 10563 dans le même ensemble immobilier, désigné comme un " emplacement de voiture no 207 ".
Préalablement à ces deux ventes, par acte sous seing privé du 10 décembre 1999, la SNC PARK RENOV avait promis d'acheter et, ainsi conféré aux époux X... la faculté de lui vendre, le lot précité no 10562 au prix de 153 000 francs, la réalisation de la vente devant être demandée par le bénéficiaire au notaire, M. Philippe A..., entre le 1er et le 31 décembre 2009.
Par acte sous seing privé du 20 mars 2000, la Société PARK RENOV a promis d'acheter aux époux X... dans les mêmes conditions le lot précité no 10563. Ces deux emplacements de stationnement ont fait l'objet d'un marché de travaux au profit de la Société PARK RENOV. Par lettre recommandée du 17 décembre 2009 avec avis de réception du 21 décembre 2009, les époux X... ont informé le notaire de leur levée de l'option qui leur avait été conférée dans chacune des deux promesses unilatérales d'achat précitées. Par lettre du 22 mars 2010, la Société PARK RENOV a indiqué au notaire qu'elle n'était " pas en mesure de lever les options ".
Le 10 novembre 2010, les époux X... l'ont assignée en vente forcée.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 25 septembre 2012, le Tribunal de Grande Instance de Paris a :
- dit que la vente des deux emplacements de stationnement était parfaite le 17 décembre 2009,
- constaté qu'à cette date, la Société PARK RENOV avait acquis les deux lots,
- ordonné le paiement du solde du prix sous astreinte,
- ordonné la régularisation de l'acte authentique de vente des deux biens dans le mois de la signification du jugement et à défaut, dit que le jugement valait vente et pouvait être publié au fichier immobilier,
- condamné la Société PARK RENOV aux dépens et à payer aux époux X... la somme de 5 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- débouté les parties de leurs autres demandes.
Par dernières conclusions du 4 décembre 2013, la Société PARK RENOV, appelante, demande à la Cour de :
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
Vu l'article L. 221-5, alinéa 1er, du Code de commerce,
- dire que les promesses unilatérales d'achat signées avec les époux X... sont nulles,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit les ventes parfaites,
à titre subsidiaire, si cette nullité n'était pas prononcée,
- constater que les époux X... prétendent à l'exécution forcée de promesses pour des biens immobilier dont ils n'étaient pas propriétaires lorsqu'ils les ont signées,
- dire que les promesses sont nulles pour défaut de cause et d'objet,
à titre subsidiaire,
- constater que les conditions suspensives à la charge des époux X... n'ont pas été levées par ceux-ci,
- prononcer la caducité des promesses,
en toutes hypothèses,
- infirmer le jugement entrepris,
- condamner les époux X... à lui rembourser les deux dépôts de garantie versés à la signature de chaque acte, soit la somme de 4 665 ¿,
- débouter les époux X... de leur demande de dommages-intérêts,
- condamner les époux X..., in solidum à lui payer la somme de 7 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 19 avril 2013, les époux X... prient la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit la vente parfaite,
- condamner la Société PARK RENOV à leur payer la somme de 10 000 ¿ de dommages-intérêts,
- condamner la Société PARK RENOV à leur payer la somme supplémentaire de 7 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.


Considérant que les moyens développés par la Société PARK RENOV au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Considérant qu'à ces justes motifs, il sera ajouté que l'article 2 des statuts de la Société PARK RENOV, version 1999, après avoir précisé que l'objet social consiste en " La surveillance de travaux, le paiement de factures et la coordination entre les entreprises intervenant dans les immeubles de toute nature pour la construction, la rénovation, l'aménagement et la décoration ", ajoute : " Toutes opérations industrielles, commerciales ou financières, mobilières ou immobilières, pouvant se rattacher directement ou indirectement à l'objet social et à tous objet similaires ou connexes " ;
Que la généralité de ces derniers termes autorise à rattacher indirectement à l'objet social l'achat des biens immobiliers que la Société PARK RENOV construit, rénove, aménage et décore ;
Que cette interprétation des statuts est d'ailleurs celle de l'assemblée générale des associés qui, le 30 juin 2007, constate que " la société demeure liée par les promesses d'achat ou de vente, constituant des engagements hors bilan, dont les levées d'options pourraient se traduire par un cumul d'engagements financiers s'élevant à 5 013 198 ¿. Ces promesses unilatérales d'achat et ces promesses unilatérales de vente concernent des emplacements de stationnement sis dans les parkings Flandre, Vaugirard et Pantin. Les associés de la Société ont confié à Marc B..., durant l'exercice, la mission, afin de dégager la Société des obligations financières découlant de ces promesses, de négocier un accord amiable avec les titulaires des promesses " ;
Qu'il ressort de cette délibération que la société a bien eu pour activité l'achat et la vente d'emplacements de stationnement, notamment dans le parking Flandre, M. Marc B..., auquel il n'est pas reproché d'avoir excédé ses pouvoirs en signant les promesses en qualité de gérant, se voyant même confier la mission de négocier un accord amiable avec les bénéficiaires de ces actes ;
Qu'il s'en déduit que M. Marc B... a bien engagé la Société PARK RENOV en signant les deux promesses unilatérales d'achat litigieuses qui précisaient que le gérant avait " tous pouvoirs en vertu des statuts " ;
Considérant, sur la qualité de propriétaires des époux X..., que ceux-ci versent aux débats l'acte de vente du lot no 10562, dressé par M. Philippe A..., notaire, publié et enregistré à la conservation des hypothèques de Paris 11e bureau, 2000 D no 4781 Volume 2000 P no 2885, ainsi que l'acte de vente du 19 juin 2000 du lot no 10563, dressé par le même notaire ;
Que ces actes authentiques constituent des titres de propriété, l'appelante n'établissant pas en quoi ils seraient insuffisants à justifier de la propriété des époux X... sur lesdits lots ;
Considérant, sur l'objet et la cause des promesses unilatérales d'achat, que les parties y ayant stipulé que la mutation ne serait effective qu'à la signature de l'acte authentique après levée d'option par le bénéficiaire, il faut, mais il suffit, pour que ces promesses aient une cause et un objet que le bénéficiaire soit en mesure de vendre à la date de la levée d'option ;
Que les époux X..., qui avaient acquis les emplacements de stationnement les 13 mars et 19 juin 2000, ont utilement levé l'option le 17 décembre 2009 à une date où ils pouvaient vendre ; qu'ainsi, les promesses n'étaient privées ni de cause ni d'objet ;
Considérant, sur la défaillance des conditions suspensives invoquée par le promettant, que, dans la promesse unilatérale d'achat du lot no 10 562, les parties ont stipulé que les conditions suspensives étaient en faveur du bénéficiaire, de sorte que seul ce dernier peut invoquer leur défaillance ;
Que, dans la promesse unilatérale d'achat du lot no 10 562, les parties ont stipulé que les conditions suspensives, relatives à l'urbanisme, à l'état hypothécaire et au non-exercice du droit de préemption, était en faveur du promettant ; que, toutefois, ce dernier, qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte de vente par le notaire, n'établit pas que ces conditions auraient défailli au moment où la Cour statue et la promesse serait caduque ;
Que, toutefois si ces conditions n'étaient pas réalisées à la date de signature de l'acte authentique, la Société PARK RENOV serait en droit de refuser de régulariser la vente du lot no 10 562 ;
Considérant qu'en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la Société PARK RENOV de toutes ses demandes ;
Considérant que les époux X..., qui ont levé l'option de la vente depuis le 17 décembre 2009, sont troublés dans leurs droits, depuis cette date, par le refus fautif de régularisation de la Société PARK RENOV ; qu'ils ont subi un préjudice qui sera réparé par la somme de 4 000 ¿ au paiement de laquelle il convient de condamner l'appelante ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile de la Société PARK RENOV ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande des époux X..., sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;
PAR CES MOTIFS
Réforme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a débouté M. Philippe X... et Mme Chantal Y... épouse X..., de leur demande de dommages-intérêts,
Statuant à nouveau de ce seul chef
Condamne la SNC PARK RENOV à payer à M. Philippe X... et Mme Chantal Y..., épouse X..., la somme de 4 000 ¿ de dommages-intérêts ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus,
Y ajoutant
Dit qu'au cas où les conditions suspensives stipulées dans l'acte sous seing privé du 10 décembre 1999 ne seraient pas réalisées à la date de signature de l'acte authentique, la SNC PARK RENOV serait en droit de refuser de régulariser la vente du lot no 10 562 ;
Rejette les autres demandes,
Condamne la SNC PARK RENOV aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Condamne la SNC PARK RENOV à payer à M. Philippe X... et Mme Chantal Y..., épouse X..., la somme de 7000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.
La Greffière La Présidente,