RG N : 13/ 00844

Mickaël X... C/
SCI MARES, SAS ADIMMO-FINANCES

vice caché
Grosse délivrée
SELARL MAURY CHABAUD CHAGNAUD, avocats
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 31 JUILLET 2014
Le trente et un Juillet deux mille quatorze la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

Mickaël X... de nationalité Française
né le 19 Septembre 1987 à LIMOGES (87000)
Profession : Technicien (ne), demeurant Chez M. et Mme X...
...-87000 LIMOGES
représenté par la SELARL MAURY CHAGNAUD CHABAUD, avocat au barreau de LIMOGES, Me Angélique COMBE, avocat au barreau de LIMOGES
APPELANT d'un jugement rendu le 10 JANVIER 2013 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES


Le Moulin de la Ribière-87300 PEYRAT DE BELLAC
représentée par Me Jean pierre BENOIT, avocat au barreau de LIMOGES, Me Sylvie ROSAS, avocat au barreau de LIMOGES
SAS ADIMMO-FINANCES Gestionnaire immobilier, demeurant 207 rue François Perrin-87000 LIMOGES
représentée par Me Philippe PASTAUD, avocat au barreau de LIMOGES, Me Christelle MAITRE, avocat au barreau de STRASBOURG

Selon avis de fixation du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 04 Juin 2014 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 3 septembre 2014. L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 avril 2014
Conformément aux dispositions de l'article 786 du Code de Procédure Civile, Monsieur Pierre-Louis PUGNET, magistrat rapporteur, assisté de Madame Elysabeth AZEVEDO, Greffier, a tenu seul l'audience au cours de laquelle Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Conseiller a été entendu en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l'adoption de cette procédure
Après quoi, Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 31 Juillet 2014 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
Au cours de ce délibéré, Monsieur Pierre-Louis PUGNET, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Conseiller, de Monsieur Didier BALUZE, Conseiller faisant fonction de Président et de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

Faits, procédure :
Par acte notarié du 30 octobre 2009 Mickaël X... a acquis de la SCI MARES avec le concours de l'agence immobilière ADIMMO FINANCES, un immeuble à usage d'habitation.
Ayant appris du chauffagiste chargée de mettre en service la chaudière qu'il était nécessaire de la remplacer pour un coût de 8 007, 85 euros, car elle était percée, et après vaine tentative de règlement amiable de ce litige avec son vendeur, M. X..., au vu d'un rapport d'expertise dont la réalisation fut ordonnée en référé, a fait assigner au fond la SCI MARES le 13 septembre 2011.
La SCI MARES a elle-même fait assigner la société ADIMMO Finances dans une instance distincte.
Par jugement du 10 janvier 2013 le Tribunal de Grande Instance de Limoges a ordonné la jonction de ces deux procédures, a dit que la SCI MARES était tenue à la garantie des vices cachés affectant la chaudière de l'immeuble venu à M. X..., en précisant qu'il n'était pas établi que ladite SCI avait eu connaissance du vice préalablement à la vente, a condamné cette dernière à payer à M. X... la somme de 8 007, 85 euros, a débouté M. X... du surplus de ses demandes et la SCI MARES de sa demande en garantie dirigée contre la société ADIMMO FINANCES.
M. X... a déclaré interjeter appel de cette décision le 5 juillet 2013.
Vu les conclusions communiquées au greffe par courriel le 27 septembre 2013 pour Mickaël X... lequel demande pour l'essentiel à la Cour de confirmer le jugement entrepris sauf à condamner la SCI MARES à lui verser la somme de 30 340 euros correspondant aux pertes de loyers entre janvier 2010 et février 2013, à parfaire, ainsi qu'à lui verser une indemnité de 8 000 euros en réparation de son préjudice moral ;
Vu les conclusions communiquées au greffe par courriel le 25 octobre 2013 pour la SCI MARES laquelle demande pour l'essentiel à la Cour de débouter M. X... des demandes dirigées à son encontre, de juger que seule la responsabilité, soit contractuelle à l'encontre de la SCI MARES, soit délictuelle à l'encontre de M. X..., de la SAS ADIMMO FINANCES pourrait être retenue, de condamner cette dernière à la relever indemne de toute condamnation qui pourrait être relevée à son encontre ;
Vu les conclusions communiquées au greffe par courriel le 28 novembre 2013 pour la SAS ADIMMO FINANCES laquelle demande pour l'essentiel à la Cour de confirmer le jugement déféré ;
Vu l'Ordonnance de clôture rendue le 23 avril 2014 et le renvoi de l'affaire à l'audience du 4 juin 2014 ;
DISCUSSION
Attendu qu'il est établi par les pièces du dossier et notamment par le rapport d'expertise dont la réalisation avait été ordonnée par le juge des référés, que la chaudière à fioul installée dans l'immeuble acheté par M. X... à la SCI MARES le 30 octobre 2009, était dans l'impossibilité de fonctionner en raison d'une corrosion très avancée de son corps de chauffe dont la date d'apparition était antérieure de plusieurs années à cette acquisition, qu'elle n'était pas réparable et devait être remplacée ;
Que cette chaudière était donc affectée d'un vice qui la rendait impropre à son usage ;
Attendu que cette très importante corrosion n'était pas visible par l'acquéreur puisqu'elle se situait à l'intérieur de la chaudière et nécessitait pour en constater l'existence d'enlever le capot ce qui rendait ce vice caché pour M. X... ;
Attendu qu'il est constant que c'est le propriétaire de l'époque, la SCI MARES, par l'intermédiaire de son gérant qui est la dernière personne à être intervenue sur la chaudière après le départ du dernier locataire, en procédant à la vidange de cette installation ;
Attendu que l'expert précise, sans être efficacement démenti, qu'au cours de cette opération la couleur de l'eau extraite devait être très foncée et fortement chargée en résidus solides générés par l'oxydation du corps de chauffe ;
Que cette supposition est une réalité qui doit être considérée comme avérée compte tenu des importantes traces de rouille formées sur le sol au pied de la chaudière et qui proviennent de la stagnation d'eau oxydée provenant de fuites sur le corps de chauffe, nettement visibles sur la photographie annexée par l'expert à son rapport, et eu égard à l'extrême corrosion de ce corps de chauffe dont la partie supérieure est rouillée sur toute sa circonférence et présente de nombreuses traces de coulure sur la paroi, la rouille ayant même transformé en un amalgame oxydé difforme les pans des écrous de serrage de la bride supérieure de cette coiffe ;
Attendu qu'indépendamment du contrat de gestion du bien qui liait la SCI MARES à la SAS ADIMMO-FINANCES, et qui ne saurait, à l'égard de l'acquéreur, exonérer la SCI MARES de sa responsabilité de vendeur, il est démontré que ladite SCI avait connaissance de l'existence de ce vice caché, ce qui l'empêche de revendiquer une quelconque exclusion contractuelle de garantie, laquelle au demeurant s'applique, seulement selon les termes du contrat de vente, à l'état des constructions, et ce qui la rend redevable envers M. X... de tous dommages et intérêts ;
Attendu que la SCI MARES est donc tenue à garantir M. X... de l'existence du vice caché affectant la chaudière ;
Attendu qu'en ce qui concerne la responsabilité de la SAS ADIMMO-FINANCES laquelle n'est aucunement mise à jeu par l'acquéreur, ce que n'est pas autorisée à faire à sa place la SCI MARES qui allègue vainement que la responsabilité délictuelle de la SAS ADIMMO-FINANCES est acquise au profit de M. X... alors que « nul ne plaide par procureur », elle est recherchée par la SCI MARES dans le cadre du contrat de mandat général de gestion immobilière qui les liait et sur le fondement de sa responsabilité contractuelle pour défaut de conseil aussi bien lors de son acquisition du bien à M. Y...le 5 novembre 2003 que lors de sa revente à M. X... ;
Attendu qu'il sera en premier lieu relevé que la transaction du 5 mois 2003 est totalement étrangère à la condamnation de la SCI MARES ;
Attendu que si M. X... pouvait envisager d'agir en responsabilité à l'encontre de la SAS ADIMMO FINANCES laquelle avait notamment omis de fournir sur l'imprimé d'état des lieux de sortie qu'elle avait fait pour le compte de la SCI MARES les indications requises sur l'état général de la chaudière ainsi que la dernière visite d'entretien et s'était contentée de recevoir du locataire un unique certificat de ramonage délivré le 20 septembre 2008, la SCI MARES n'est pas bien fondée à mettre en cause la responsabilité contractuelle de cet agent immobilier pour le relever indemne d'une faute volontaire qu'elle a délibérément commise envers l'acquéreur de son bien, en lui dissimulant l'existence d'un vice caché dont elle avait personnellement pris connaissance antérieurement alors qu'il n'est pas démontré que la SAS ADIMMO FINANCES a joué un rôle causal quelconque dans cette décision ;
Attendu qu'en ce qui concerne l'indemnisation du préjudice de M. X... le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a condamné la SCI MARES à payer à ce dernier la somme de 8 007, 85 euros TTC correspondant au coût du remplacement de la chaudière ;
Qu'en revanche et eu égard à la connaissance que la SCI MARES avait de ce vice caché elle sera condamnée à lui verser également une somme de 12 000 euros correspondant à la perte de chance pour M. X... de bénéficier des gains sur les loyers qu'il pouvait escompter de la location de l'appartement jusqu'à la réparation de la chaudière durant la période antérieure à compter de la possibilité d'effectuer cette mise en location et considération prise de l'emprunt qu'il avait souscrit pour réaliser la travaux d'aménagement de l'appartement qu'il destinait à la location ;
Attendu qu'indépendamment de ce préjudice économique et des frais irrépétibles de ce procès qu'il a été contraint d'engager M. X... ne démontre pas l'existence d'un préjudice moral et sera débouté de la demande en paiement de la somme de 8 000 euros qu'il a présentée sur ce fondement ;
Qu'en revanche une indemnité de 1 500 euros lui sera allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Qu'il serait par ailleurs inéquitable de condamner la SCI MARES à verser à la SAS ADIMMO FINANCES une indemnité sur ce même fondement ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi ;
CONFIRME le jugement entrepris rendu 10 janvier 2013 par le Tribunal de Grande Instance de Limoges sauf en ce qu'il a débouté M. X... de sa demande d'indemnisation de son préjudice financier ;
LE REFORME de ce chef ;
Statuant à nouveau ;
CONDAMNE la société SCI MARES à payer à Mickaël X... une indemnité de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de louer l'appartement destiné à être chauffé par la chaudière hors d'état de fonctionner ;
Y ajoutant ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE la société ADIMMO FINANCES de sa demande mais CONDAMNE la société SCI MARES à payer à Mickaël X... une indemnité de 1 500 euros ;
CONDAMNE la société SCI MARES aux dépens de la procédure d'appel ;
LE GREFFIER, LE CONSEILLER,
Elysabeth AZEVEDO. Pierre-Louis PUGNET.
En l'empêchement légitime du Président, cet arrêt est signé par Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Conseiller qui a siégé à l'audience de plaidoirie et participé au délibéré.