COUR D'APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 19 Décembre 2013
Chambre Civile
Numéro R.G. : 12/00520
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 26 Novembre 2012 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG no :09/2012)
Saisine de la cour : 21 Décembre 2012

LA SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE, dite la SIC, prise en la personne de son représentant légal en exercice
Dont le siège social est sis 15 rue Guynemer - Quartier Latin - BP. 412 - 98845 NOUMEA CEDEX
Représentée par Me Thérèse PELLETIER de la SELARL PELLETIER-FISSELIER-CASIES, avocat au barreau de NOUMEA

LA SARL POLYPLEX, prise en la personne de son représentant légal en exercice
Dont le siège social est sis 10 RT1 Bis - Zone Industrielle de DUCOS - BP. 701 - 98845 NOUMEA CEDEX
Représentée par Me Sophie BRIANT de la SELARL BRIANT, avocat au barreau de NOUMEA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 05 Décembre 2013, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Yves ROLLAND, Président de Chambre, président,
M. Jean-Michel STOLTZ, Conseiller,
M. François BILLON, Conseiller,
qui en ont délibéré, sur le rapport de M. François BILLON.
Greffier lors des débats: Mme Cécile KNOCKAERT

- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
- signé par M. Yves ROLLAND, président, et par Mme Cécile KNOCKAERT, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.
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PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE
Par acte sous seing privé en date du 27 décembre 1999, la Société Immobilière de Nouvelle- Calédonie, dite SIC, a donné à bail à la SARL Polyplex des locaux à usage commercial, sis 29 route de la Baie des Dames- zone industrielle de Ducos à NOUMEA, pour une durée de neuf années à compter du 15 décembre 1999, moyennant un loyer mensuel de 159 098 F CFP.
Par exploit d'huissier de justice en date du 1er août 2008, la SARL Polyplex a demandé à la SIC le renouvellement du bail commercial.
Par exploit d'huissier de justice en date du 30 septembre 2008, la SIC a accepté le principe du renouvellement du bail mais sollicité une augmentation du montant du loyer à la somme mensuelle de 576 000 F CFP.
Par acte extrajudiciaire du 02 juin 2009, la SIC a notifié à la SARL Polyplex un mémoire afin de fixation du loyer de bail renouvelé.
Par exploit d'huissier de justice en date du 25 septembre 2009, la SIC, dûment autorisée par ordonnance en date du 08 septembre 2009, a fait assigner à jour fixe la SARL Polyplex devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de première instance aux fins d'obtenir, à titre principal, la fixation du loyer du bail à renouveler à la somme mensuelle de 576 000 F CFP hors charges à compter du 15 décembre 2008, outre intérêts au taux légal à compter de la date précitée, à titre subsidiaire, la fixation d'un loyer provisionnel à la somme mensuelle de 576 000 F CFP à compter du 15 décembre 2008, pour le cas où une mesure d'instruction serait ordonnée.
Elle soutenait que le loyer actuel ne correspondait pas à la valeur locative réelle des locaux, situés dans une zone industrielle recherchée.
En réponse, la SARL Polyplex concluait à l'irrecevabilité et au débouté de la SIC en toutes ses demandes et sollicitait reconventionnellement la fixation du loyer du bail commercial renouvelé à la somme mensuelle de 206 323 F CFP à compter du 15 décembre 2008.
Par jugement en date du 14 juin 2010, auquel il convient de se référer pour plus ample exposé des faits, de la procédure antérieure et des demandes des parties, le juge des loyers commerciaux du tribunal de première instance de NOUMÉA a ordonné une expertise sur la valeur locative des lieux loués par la SIC à la SARL Polyplex.
En exécution de cette décision, M. Gérard X..., expert désigné, a déposé son rapport au greffe de la juridiction le 9 novembre 2010.
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Par mémoires déposés après dépôt du rapport d'expertise les 2 mars 2011,19 octobre 2011 et 29 février 2012, la SIC a demandé au tribunal de fixer le loyer du bail commercial à la somme mensuelle de 576 000 F CFP à compter du 15 décembre 2008, date du renouvellement du bail commercial, avec exécution provisoire, et de condamner la SARL Polyplex à lui payer une somme de 300 000 F CFP au titre des frais irrépétibles. Au soutien de ses prétentions, la SIC invoquait notamment la lettre du 9 septembre 2009 du cabinet juridique Bescond par laquelle le locataire admettait une augmentation progressive à 550 000 F CFP,  les conclusions de l'expert judiciaire en date du 9 novembre 2010 et une lettre de l'agence immobilière Legras du 8 avril 2010 évaluant la valeur locative entre 550 000 F CFP et 600 000 F CFP. Elle soutenait que le nouveau loyer réclamé correspondait au prix du marché et se trouvait même inférieur à celui-ci, ajoutant que la zone industrielle de Ducos s'était développée avec la création de deux tours (complexe du Centre), que le local en question d'une superficie de 706 m² représentait un atout du fait se son implantation sur l'artère principale de la zone, sur une longueur de 37 m.
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Par mémoires en réplique reçus les 25 mai 2011, 27 décembre 2011 et 21 mai 2012, la SARL Polyplex invoquait la délibération no94 du 8 août 2000 relative à la révision des loyers, des baux d'immeubles et des locaux à usage commercial, industriel et artisanal publiée le 5 septembre 2000, et plus particulièrement les dispositions de son article 6 qui renvoyait aux critères prévus par les articles 1 à 4 du même texte.
La SARL Polyplex demandait au tribunal de débouter la S.I.C. de ses demandes infondées et de fixer le loyer du bail renouvelé pour neuf années à compter du 15 décembre 2008 à la somme en principal mensuel de 206 323 FCFP.
Elle soulignait que c'était à tort que l'expert avait indiqué dans son rapport que les locaux auraient été modifiés par la SARL Polyplex, le dock à l'origine ayant une surface de 518 m² à laquelle a été rajoutée une extension de 174 m², alors que les travaux en question avaient été réalisés dans le cadre d'un précédent bail du 1er mars 1979 par l'entreprise Guy Limousin, qui constituait une entité distincte de la S.A.R.L. Polyplex.
La S.A.R.L. Polyplex ajoutait que son chiffre d'affaires était en baisse, que les locaux donnés à bail n'étaient pas modernes, s'agissant d'un vieux dock sans terrain connexe, avec une accessibilité réduite et quatre places de stationnement.
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Par jugement du 26 novembre 2012, le juge des loyers commerciaux du tribunal de première instance de Nouméa a statué ainsi qu'il suit :
VU le jugement du 14 juin 2010,
VU le rapport d'expertise réalisé par Gérard X..., déposé le 9 novembre 2010,
VU l'article 6 de la délibération no94 du 8 août 2000 relative à la révision du loyer des baux commerciaux,
CONSTATE l'absence de modification des éléments visés aux articles 1 à 4 de ladite délibération ;
FIXE à la somme mensuelle de DEUX CENT SIX MILLE TROIS CENT VINGT TROIS (206 323) F CFP le montant du loyer dû à la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE NOUVELLE-CALÉDONIE dite SIC par la SARL Polyplex, locataire, et ce à compter du 15 décembre 2008 ;
CONDAMNE en conséquence la SARL Polyplex à payer les arriérés de loyers dus depuis le 15 décembre 2008 ;
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
ORDONNE l'exécution provisoire de cette décision ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
LAISSE à la charge de chacune des parties les dépens qu'elle a exposés pour sa défense ;
PARTAGE par moitié entre la SIC et la SARL Polyplex la prise en charge du coût de l'expertise réalisée par M. X... ;
DIT que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile de la NOUVELLE-CALÉDONIE.
PROCÉDURE D'APPEL
Par requête enregistrée au greffe le 21 décembre 2012, la SIC a interjeté appel de la décision qui lui avait été signifiée le 5 décembre 2012.
Le mémoire ampliatif a été déposé le 19 mars 2012.
Par conclusions récapitulatives enregistrées le 19 août 2013, la SIC fait valoir, pour l'essentiel :
- que la révision des loyers de locaux relevant du statut des baux commerciaux se trouve régie en Nouvelle-Calédonie par un texte spécial, objet de la délibération du 8 août 2000, et en particulier par les articles 1, 4, 5 et 6 ; que l'idée principale qui se dégage de l'ensemble de ces textes est que la fixation du nouveau loyer doit se rapprocher de la valeur locative au moment du renouvellement, pour l'appréciation de laquelle le législateur cite plusieurs critères non limitatifs ; qu'ainsi la société Polyplex n'est pas fondée à soutenir que l'article 6 exclurait par son renvoi aux articles 1 à 4 de la délibération précitée, l'application de l'article 5 relatif aux prix couramment pratiqués dans le voisinage qui va manifestement de pair avec l'évolution des facteurs de commercialité prévus par l'article 4 ;
- que l'expert a ainsi fait une juste analyse en relevant que :"il est évident que le prix de location n'est pas en corrélation avec les prix marché, ramenant celui-ci à 214 F CFP m2, alors que la location dans ce secteur et pour des docks de taille identique se situe entre 900 F CFP et 1.200 F CFP m2" ;
- que l'amélioration notable des facteurs de commercialité est évidente au regard notamment des voies d'accès, des enseignes commerciales et du développement considérable de la population ;
- qu'en conséquence, il n'est pas contestable que le loyer peut être déplafonné en cas de modification notable d'un des éléments de la valeur locative dont les facteurs locaux de commercialité constituent le motif le plus fréquemment invoqué.
En conséquence, la SIC demande à la cour de statuer ainsi qu'il suit :
Vu la délibération du 8 août 2000,
Vu l'article 1134 du Code Civil,
Vu la reconnaissance par la mandataire de la SARL Polyplex du bien fondé d'une révision portant le loyer à la somme de 550 000 F CFP,
Vu les circonstances nouvelles relatives à l'amélioration des voies d'accès et au développement de la vie économique dans la zone du local avec l'apparition de nouvelles enseignes en relation directe avec l'activité de la locataire,
Vu le rapport d'expertise d'où résultent l'amélioration notable des facteurs de commercialité dont profitent les lieux loués, ainsi que l'existence d'une valeur locative nettement supérieure au loyer existant lors de l'expiration du bail à renouveler,
DIRE bien fondé l'appel interjeté par la SIC ;
FIXER à 576 000 F CFP le loyer en principal dû par la SARL Polyplex à compter du 15 décembre 2008 ;
CONDAMNER la SARL Polyplex à payer à la SIC la somme de 500 000  F CFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
LA CONDAMNER aux entiers dépens, dont totale distraction au profit de la SELARL Pelletier - Fisselier- Casies, Avocats aux offres de droit.
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Par mémoire en réponse déposé le 13 mai 2013,  la SARL Polyplex fait valoir, pour l'essentiel :
- que, contrairement à ce que prétend la Société SIC, il ne peut être soutenu que l'application de l'article 6 de la délibération n'exclurait pas celle de l'article 5 qui ne ferait que le compléter ;
- qu'ainsi l'article 6, par son renvoi aux articles 1 à 4, ne permet pas de s'appuyer sur "les prix couramment pratiqués dans le voisinage" prévus par l'article 5 ; que l'expert judiciaire, qui s'est contenté d'apprécier une valeur locative de marché prévue  à l'article 5,  sans examiner s'il existait des éléments prévus aux articles 1 à 4, et notamment des modifications des facteurs locaux de commercialité )article 4(, ne peut être suivi dans ses conclusions visant à réévaluer de manière substantielle le loyer ;
- qu'en tout état de cause, il doit être rappelé qu'aux termes de la jurisprudence constante en la matière, l'évolution des facteurs locaux de commercialité  avancée par la SIC ne suffit pas en soi à entraîner le déplafonnement d'un loyer, encore faut-il caractériser, pour le commerce exploité, l'existence d'un intérêt particulier, ce qui n'est pas démontré.
En conséquence, la SARL Polyplex  demande à la cour de statuer ainsi qu'il suit :
Vu la délibération no94 du 8 août 2000 relative à la révision du loyer des baux d'immeubles et des locaux à usage commercial, industriel et artisanal, publié le 5 septembre 2008 et plus particulièrement son article 6 qui pose le principe de la règle dite « du plafonnement »,
Vu l'absence de causes de déplafonnement,
DIRE l'appel recevable mais mal fondé ;
DÉBOUTER la Société SIC de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
En conséquence :
CONFIRMER la décision déférée en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
CONDAMNER la Société Immobilière de Nouvelle-Calédonie à payer à la Société Polyplex la somme de 600 000 F CFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie, ainsi qu'aux dépens tant de première instance que d'appel, en ce compris les frais d'expertise, dont distraction au profit de la SELARL Sophie Briant, Avocat, sur ses offres de droit.
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Les ordonnances de clôture et de fixation de la date de l'audience ont été rendues le 30 septembre 2013.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu que la délibération no 94 du 8 août 200 relative à la révision des loyers des baux d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, prévoit en ses articles 1 à  6, que :
Art.1er : "Pour la détermination du montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser, et à défaut d'accord entre les parties, il est tenu compte des caractéristiques du local considéré ; elles s'apprécient en considération de (...)",
Art.2 : "Pour la détermination du montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser, et à défaut d'accord entre les parties, il est tenu compte de la destination des lieux",
Art.3 : "Pour la détermination du montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser, et à défaut d'accord entre les parties, il est tenu compte des obligations respectives des parties ; (...) ;  Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge ; (...)",
Art.4 : " Pour la détermination du montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser, et à défaut d'accord entre les parties, il est tenu compte des facteurs locaux de commercialité. Ils dépendent principalement de l'íntérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire",
Art.5 : "Pour la détermination du montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser, et à défaut d'accord entre les parties, il est tenu compte des prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surface. Ces prix doivent concerner des locaux équivalents, eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles 1 à 4 ci-dessus. (...) ,
Art.6 : "A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux articles 1 à 4, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice du bâtiment de Nouvelle-Calédonie BT 21" ;
Attendu que la SIC soutient, pour échapper à la règle du plafonnement, que, conformément aux dispositions de l'article 4, il convient notamment de prendre en compte l'amélioration notable des facteurs de commercialité ;
Attendu qu'il est effectivement manifeste que les facteurs de commercialité ont été notablement modifiés au regard notamment de :
* l'amélioration des accès à la route de la Baie des Dames tant du côté de l'échangeur que de la rue de Papeete, autre voie très fréquentée,
* l'augmentation du nombre d'enseignes commerciales dont l'activité est en relation directe avec celle de la société Polyplex, autrement dit le secteur de la construction, plusieurs promoteurs ayant depuis le début du bail à renouveler, installé leurs locaux à quelques mètres de ceux de la société Polyplex,
* du développement considérable de la population, clientèle potentielle, traversant la route de la Baie des Dames et longeant les 37 mètres de vitrine de la SARL Polyplex, pour rejoindre les lotissements nouvellement construits (Kaméré), ou des lotissements dont la population n'a cessé d'augmenter (Tindu, Logicop) postérieurement au bail signé le 27 décembre 1999 ;
Attendu que ces facteurs de commercialité, qui ne sont pas réellement contestés par la société Polyplex qui se limite à reprocher à l'expert d'avoir centré ses travaux  sur les prix pratiqués dans le voisinage, doivent être retenus en ce que l'accroissement de la population qui s'est accompagné d'une amélioration des accès routiers, a nécessairement eu une portée positive quant à la commercialisation par la SARL  Polyplex de ses produits de construction (notamment des stratifiés) lesquels intéressent les ménages ; qu'il s'agit bien d'une modification notable des éléments mentionnés à l'article 4 , ainsi que l'article 6 le prévoit ; que la modification des facteurs de commercialité doit être prise en compte, quand bien même l'expert judiciaire n'aurait pas détaillé l'évolution du chiffre d'affaires du locataire et que ce dernier soutiendrait qu'il n'a pas eu d'incidences sur son activité (Cass. 3ème Civ., 11 déc. 1996), les juges n'ayant pas à tenir compte de la situation économique du moment (Cass. 3ème Civ., 31 mars 1994) ; qu'en tout état de cause, et de manière surabondante, la cour est conduite à relever que la société Polyplex ne démontre aucunement que son chiffre d'affaires n'aurait pas évolué favorablement, en dépit de l'amélioration notable des facteurs de commercialité avancés par la partie adverse ;
Attendu que pour la fixation du loyer, il convient en conséquence de rappeler les conclusions de l'expert non contestées par les parties, décrivant que les lieux loués était à l'origine d'une surface de 508 m2, dock auquel a été rajoutée une extension de 174 m2 réalisée par les preneurs pour y installer un magasin avec son comptoir de vente (150 m2) et des bureaux et des vestiaires (34 m2) ; que, conformément aux dispositions de l'article 3 de la délibération du 8 août 2000, cette amélioration n'a pas à être prise en compte, le bailleur ne soutenant pas en avoir directement ou indirectement assumé la charge, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit ;
Attendu en conséquence, qu'il y a lieu de fixer le loyer du local, qui présente un intérêt certain au vu de sa situation ainsi que le relève l'expert qui retient un prix au mètre carré se situant entre 900 F CFP et 1 200 F CFP ,  à la somme de 500 000 F CFP ;
Attendu que la société PLOYPLEX doit ainsi être condamnée à payer cette somme, à compter du 15 décembre 2008 ;
Attendu qu'il y a lieu de condamner la SARL Polyplex à payer à la SIC la somme de 300 000  F CFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ;
Attendu que la S.A.R.L. Polyplex qui succombe, doit également être condamnée aux dépens de l'entière procédure, dont distraction au profit de la SELARL Pelletier - Fisselier- Casies, Avocats aux offres de droit.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire déposé au greffe ;
Déclare recevable, en la forme, l'appel interjeté par la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE NOUVELLE-CALÉDONIE (SIC) ;

Infirme, le jugement rendu le 26 novembre 2012 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de première instance de Nouméa, en toutes ses dispositions, et :
Statuant à nouveau :
Fixe à la somme de CINQ CENT MILLE (500 000)  F CFP le loyer en principal dû par la SARL Polyplex à compter du 15 décembre 2008 ;
Condamne la SARL Polyplex à payer à la SIC la somme de TROIS CENT MILLE (300 000)  F CFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ;
Condamne la SARL Polyplex aux entiers dépens, qui comprendront le côut de l'expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SELARL Pelletier - Fisselier- Casies, Avocats aux offres de droit.
Le greffier,								Le président.