Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 31 janvier 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 18/28529 - No Portalis 35L7-V-B7C-B66YS
Décision déférée à la cour : jugement du 05 décembre 2018 - tribunal de grande instance de Paris - RG no 17/08406

Monsieur M... Q...



Madame Y... J... K...



représentés par Me Clément Lody de la SELEURL Lody partenaire, avocat au barreau de Paris, toque : C2117
et par la SCP Berenger Blanc Burtez-Doucede, avocats au barreau de Marseille
substitué par Me Frédéric Bret-Limousin, avocat au barreau de Paris, toque : C2117

Madame R... O...


représentée par Me Mylène Mulquin de l'association Goldberg Masson, avocat au barreau de Paris, toque : R091
Composition de la cour :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 décembre 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude Creton, président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude Creton, président de chambre
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet,conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Sonia Dairain

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, président de chambre et par Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.
Par acte du 26 mars 2016, Mme O... a conclu avec M. Q... et Mme J... une promesse synallagmatique de vente portant sur différents lots d'un immeuble soumis au statut de la copropriété situé à [...] au prix de 220 000 euros.
Cet acte a été conclu sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt au plus tard le 17 mai 2016. M. Q... et Mme J... ont versé à titre de garantie une somme de 11 000 euros placée sous séquestre. L'acte contient en outre une clause pénale prévoyant le paiement d'une somme de 22 200 euros pour le cas où une partie refuserait de conclure l'acte de vente.
M. Q... et Mme J... ne s'étant pas présentés devant le notaire pour signer l'acte de vente, celui-ci a dressé le 4 août 2016 un procès-verbal de carence.
Faisant valoir qu'ils n'ont pu obtenir le prêt sollicité, M. Q... et Mme J... ont assigné Mme O... en restitution du dépôt de garantie.
Mme O... a conclu au rejet de cette demande. Soutenant que M. Q... et Mme J... n'ont pas effectué les démarches prévues pour l'accomplissement de la condition suspensive, elle a sollicité leur condamnation à lui payer la somme de 22 200 euros au titre de la clause pénale.
Par jugement du 5 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :
- ordonné que le dépôt de garantie de 11 000 euros placée sous séquestre soit versé à Mme O... ;
- condamné in solidum M. Q... et Mme J... à payer à Mme O... la somme de 22 200 euros au titre de la clause pénale, dont 11 000 euros déjà versée au titre du dépôt de garantie ;
- débouté M. Q... et Mme J... de leur demande de dommages-intérêts ;
- condamné in solidum M. Q... et Mme J... à payer à Mme O... la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que M. Q... et Mme J... ne justifiaient pas avoir déposé une demande de prêt conforme aux termes de la promesse auprès d'une banque dans un délai de quinze jours.
M. Q... et Mme J... ont interjeté appel de ce jugement.
Pour soutenir qu'ils ont fait toutes diligences pour obtenir le financement sollicité, ils font d'abord valoir que les dispositions d'ordre public de l'article L. 312-16 du code de la consommation interdisent d'imposer à l'acquéreur de déposer une demande de prêt dans un certain délai, cette disposition contractuelle étant de nature à accroître les exigences de ce texte. Ils ajoutent que, face à la réticence des banques à leur accorder un prêt aux conditions prévues par la promesse compte tenu de leur situation d'expatriés, ils ont fait une demande de prêt d'un montant inférieur à celui fixé par la promesse et qu'en conséquence la banque qui a refusé leur demande de prêt aurait également refusé une demande de prêt pour le montant prévu au contrat.
Ils demandent en conséquence à la cour de dire que le dépôt de garantie placé sous séquestre de la société Impact immo séquestre leur sera restitué et de condamner Mme O... à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral et de la somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme O... conclut de son côté à la confirmation du jugement et sollicite la condamnation de M. Q... et Mme J... à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que M. Q... et Mme J... n'ont pas respecté les conditions prévues par la promesse. Ils indiquent que le dépôt d'un dossier de demande de prêt auprès d'un courtier ne satisfait pas à l'obligation de déposer cette demande auprès d'un établissement de crédit et que les caractéristiques du prêt sollicité ne sont pas conformes à ce qui était prévu par la promesse puisque leur demande de prêt portait sur un montant inférieur à celui qui était prévu.

Attendu que l'acte a été conclu sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant global de 220 000 euros compte tenu d'un apport personnel de 20 000 euros au taux d'intérêt maximum de 2,4 % l'an sur une durée maximum de 25 ans ; qu'il est en outre stipulé que "l'acquéreur s'oblige à constituer et déposer le ou les dossiers de demandes de prêts aux organismes prêteurs qu'il envisage de solliciter, dans un délai maximum de 15 jours à compter du jour de l'expiration du délai de rétractation et à en justifier, à première demande au VENDEUR, par écrit, du ou des organismes sollicités" ; qu'il indique que la validité de la condition suspensive expire le 17 mai 2016 et que "dans le cas ou l'ACQUEREUR n'aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours suivant la mise en demeure qui lui sera faite par le VENDEUR, ce dernier pourra se prévaloir de la caducité des présentes. Par suite, le VENDEUR retrouvera son entière liberté mais L'ACQUEREUR ne pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'il aura, le cas échéant, versée qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'a pas défailli de son fait, à défaut l'indemnité d'immobilisation restera acquise au VENDEUR en application des dispositions de l'article 1178 du code civil" ;
Attendu que M. Q... et Mme J... justifient avoir déposé une demande de prêt auprès d'un courtier en crédit ainsi qu'il résulte d'une lettre de ce courtier du 5 avril 2016 ; que cette demande faite auprès d'un courtier en crédit dont la mission était de mettre en relation ses clients avec un établissement de crédit satisfait à leur obligation de déposer une demande de prêt auprès d'un tel organisme ; qu'en outre, les dispositions d'ordre public de l'article L. 312-16 du code de la consommation interdisent d'imposer à l'acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai, une telle obligation étant de nature à accroître les exigences de ce texte ;
Attendu que la simulation de financement établie par le Crédit foncier indique que le coût total de l'acquisition est de 242 723 euros et que compte tenu d'un apport personnel de 52 823 euros, le prêt sollicité est d'un montant de 189 900 euros au taux d'intérêt de 2,35 % l'an, remboursable sur une durée de 20 ans ; que par lettre du 22 juillet 2016, cet établissement a informé M. Q... et Mme J... que cette demande de prêt était rejetée ; que si elle a été faite pour un montant inférieur à celui indiqué par le contrat, M. Q... et Mme J... se sont engagés à faire un apport personnel plus important que celui imposé par le montant du prêt prévu par la promesse ; qu'il en résulte que même s'ils avaient fait une demande de financement pour ce montant, celle-ci aurait été également refusée ;
Attendu enfin que la circonstance que M. Q... et Mme J... ont refusé un prêt prévoyant un apport personnel de 30 % du prix de vente de l'immeuble n'établit pas qu'ils ont mis obstacle à l'octroi d'un financement, celui prévu par la promesse ne prévoyant qu'un apport de 20 000 euros ;
Attendu que dans ces conditions M. Q... et Mme J... justifient avoir accompli les démarches nécessaires pour la réalisation de la condition suspensive ; que cette condition ayant défailli sans faute de leur part, la promesse est devenue caduque ; que la somme prévue par la clause pénale n'est donc pas due ; que M. Q... et Mme J... sont en outre fondés à obtenir la restitution de la somme séquestrée au titre du dépôt de garantie ;
Attendu que faute de justifier de l'existence du préjudice moral allégué, il convient de débouter M. Q... et Mme J... de leur demande de dommages-intérêts ;
Attendu qu'il y a lieu enfin de condamner Mme O... à payer à M. Q... et Mme J... la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
INFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
DÉBOUTE Mme O... de ses demandes ;
CONSTATE la caducité de la promesse et dit que M. Q... et Mme J... sont fondés à obtenir restitution de la somme de 11 000 euros réglée au titre du dépôt de garantie entre les mains de la société Impact immo séquestre ;
DÉBOUTE M. Q... et Mme J... de leur demande de dommages-intérêts ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE la demande de Mme O... et la condamne à payer à M. Q... et Mme J... la somme de 2 000 euros ;
LA CONDAMNE aux dépens de première instance et d'appel.
Le Greffier, Le Président,