COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 14/01/2021
la SELARL CELCE-VILAIN
Me François JAECK
ARRÊT du : 14 JANVIER 2021
No : 9 - 21
No RG 20/00718
No Portalis DBVN-V-B7E-GEEK
DÉCISION ENTREPRISE : Ordonnance de référé du Président du du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BLOIS en date du 10 Mars 2020
PARTIES EN CAUSE
APPELANTES :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265257421242954
S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [...]
Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [...]

Ayant pour avocat Me Pascal VILAIN, membre de la SELARL CELCE-VILAIN, avocat au barreau d'ORLEANS
S.A.S. BARDOC
Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, [...]

Ayant pour avocat Me Pascal VILAIN, membre de la SELARL CELCE-VILAIN, avocat au barreau d'ORLEANS
D'UNE PART
INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265255438116463
Le Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble du [...]
Représenté par son Syndic en exercice la SAS CITYA BLOIS
Prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité au dit siège [...]

Ayant pour avocat Me François JAECK, avocat au barreau de BLOIS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 03 Avril 2020
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 1er Octobre 2020
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l'audience publique du 12 NOVEMBRE 2020, à 9 heures 30, devant Madame Fanny CHENOT, Conseiller Rapporteur, par application de l'article 786 du code de procédure civile.
Lors du délibéré :
Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Nathalie MICHEL, Conseiller,
Greffier :
Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier lors des débats et du prononcé.

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le 14 JANVIER 2021 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE :
La SCI [...] (B...) est propriétaire de locaux composant les lots [...], [...], [...] et [...] d'un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [...] ).
Selon acte notarié du 25 mars 2015, la SCI [...] a donné ses locaux à bail commercial à la SAS Bardoc, qui exerce une activité de restauration.
Faisant valoir que la bailleresse et/ou sa locataire ont installé sur la façade arrière de l'immeuble, sous les fenêtres d'un copropriétaire et sans autorisation du syndicat des copropriétaires, un compresseur générant des nuisances (bruit et vibrations), et se prévalant alors d'un trouble manifestement illicite, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Citya, a fait assigner la SCI [...] et la société Bardoc devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Blois aux fins d'entendre solidairement condamner ce copropriétaire et sa locataire, sous astreinte, à déposer le compresseur litigieux.
Exposant ensuite que l'installation litigieuse avait été déplacée en cours d'instance mais qu'à cette occasion, la SCI [...] et la société Bardoc ont dégradé une lucarne constituant une partie commune de l'immeuble, porté atteinte à son esthétique ainsi qu'à son étanchéité, le syndicat des copropriétaires a finalement demandé au juge des référés de condamner solidairement la SCI [...] et la société Bardos à remettre en état la lucarne sous astreinte, à lui rembourser le coût des constats dressés le 28 juin puis le 26 septembre 2019 par huissier de justice, ainsi qu'à régler, outre les dépens, une indemnité au titre de ses frais irrépétibles.
Par ordonnance du 10 mars 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Blois a :
-ordonné à la SCI [...] et la SAS Bardoc de remettre en état la fenêtre en façade arrière de l'immeuble sis [...] sous astreinte provisoire, passé un délai de 15 jours suivant la signification de ladite ordonnance, de 25 euros par jour de retard, pendant deux mois à l'expiration desquels il pourra à nouveau être statué
-rejeté les demandes formulées par la SCI [...] et la SAS Bardoc au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile
-condamné la SCI [...] et la SAS Bardoc aux dépens, y compris le coût du procès-verbal de constat du 26 septembre 2019
-condamné la SCI [...] et la SAS Bardoc à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
-rejeté toute autre demande
Pour statuer comme il l'a fait, le premier juge a indiqué à titre liminaire que l'absence de démarche amiable préalable à la délivrance de l'assignation ne constituait ni une cause de nullité de cette assignation, ni une cause d'irrecevabilité des demandes, puis, en application de l'article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des référés a retenu qu'il résultait du constat dressé par huissier de justice le 26 septembre 2019 que pour installer à l'intérieur de l'immeuble les moteurs de climatisation qui avaient été initialement installés à l'extérieur, la SCI [...] et la société Bardoc avaient modifié une fenêtre, désormais dépourvue de vitrage, en méconnaissance du règlement de copropriété qui interdit de modifier les fenêtres, même privatives, sans le consentement de la majorité qualifiée des copropriétaires.
La SCI [...] et la SAS Bardoc ont relevé appel de cette décision par déclaration en date du 3 avril 2020, en critiquant expressément tous les chefs de l'ordonnance en cause.
Dans leurs dernières conclusions notifiées le 6 octobre 2020, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de leurs moyens, la SCI [...] et la SAS Bardoc demandent à la cour, au visa des articles 9, 122 et 835 du code de procédure civile, et de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, de :
-juger leur appel recevable et bien fondé ;
En conséquence,
-infirmer l'ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Blois du 10 mars 2020 en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
-opposer une fin de non-recevoir pour défaut de mandat, de droit et de qualité à agir du syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] ,
-déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] irrecevable en ses demandes,
-débouter le syndicat des copropriétaires de toutes demandes, fins et conclusions,
A titre subsidiaire,
-juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...] ne justifie pas d'une absence de contestation sérieuse ni d'un trouble manifestement illicite
-déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] irrecevable en référé dont les conditions de procédure ne sont pas réunies,
-débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] de toutes demandes, fins et conclusions,
En tout état de cause,
-rejeter les conclusions présentées pour le syndicat des copropriétaires le 30 septembre 2020 ou accorder aux concluantes le bénéfice de la contradiction au travers des présentes conclusions notifiées après la clôture,
-condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] à verser à la SCI [...] et à la SAS Bardoc chacune la somme de 7 000 € de dommages intérêts pour procédure abusive,
-condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] à verser à la SCI [...] et à la SA Bardoc chacune la somme de 4 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont les frais de constat de Me S..., avec distraction envers la SELARL Celce-Vilain, avocat à la cour.
-rappeler que la SCI [...] et fils sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires
-débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires
Dans ses dernières conclusions notifiées le 7 octobre 2020, auxquelles il est pareillement renvoyé pour l'exposé de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...] demande à la cour, au visa des articles 808 et 809 anciens devenus 234 et 235 [834 et 835] du code de procédure civile, de :
-ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture à l'effet de recevoir aux débats les présentes écritures,
-confirmer l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Blois en date du 10 mars 2020 en ce qu'elle a :
>ordonné à la SCI [...] et la SAS Bardoc de remettre en état la « fenêtre », sauf à préciser qu'il s'agit en réalité d'une lucarne ou vasistas, et qu'il s'agit de la remettre dans son état antérieur tel qu'il résulte du constat de la SCP F... du 28 Juin 2019, en façade arrière de l'immeuble, sis [...] , sous astreinte provisoire, passé un délai de 15 jours suivant la signification de l'ordonnance, de 25 euros par jour retard, pendant deux mois, à l'expiration desquels il pourra à nouveau être statué,
>rejeté les demandes formulées par la SCI [...] et la SAS Bardoc au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile,
>condamné la SCI [...] et la SAS Bardoc aux dépens,
>rejeté toutes autres demandes de la SCI [...] et de la SAS Bardoc,
>condamné la SCI [...] et la SAS Bardoc à lui payer une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
-déclarer son appel incident recevable et bien fondé,
-infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a limité à 1 000 euros l'indemnité mise à la charge de la SCI [...] et de la SAS Bardoc au profit du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-réformer l'ordonnance sur ce point et condamner la SCI [...] et la SAS Bardoc à payer solidairement au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,
-infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir condamner la SCI [...] et la SAS Bardoc à lui payer la somme de 404,09 euros en remboursement du coût des constats des 28 juin 2019 et 26 septembre 2019,
-réformer l'ordonnance sur ce point et condamner la SCI [...] et la SAS Bardoc à lui payer la somme de 404,09 euros en remboursement du cout des constats des 28 juin 2019 et 26 septembre 2019.
En toute hypothèse,
-condamner la SCI [...] et la SAS Bardoc à lui payer solidairement une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel,
-condamner la SCI [...] et la SAS Bardoc solidairement aux entiers dépens de première instance et d'appel,
-débouter la SCI [...] et la SAS Bardoc de toutes leurs demandes plus amples ou contraires
L'instruction a initialement été clôturée par ordonnance du 1er octobre 2020, pour l'affaire être plaidée à l'audience du 12 novembre suivant.
A l'audience, avant le déroulement des débats, l'ordonnance de clôture a été révoquée à la demande des parties et l'instruction de nouveau clôturée par simple mention au dossier.
SUR CE, LA COUR :
La cour observe à titre liminaire qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture, devenue sans objet.
Sur la fin de non-recevoir tirée tirée de l'absence de pouvoir du syndic pour agir
L'article 55 du décret no 67-223 du 17 mars 2017, pris dans sa version en vigueur antérieurement à celle issue du décret no 2019-650 du 27 juin 2019, énonce que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale, mais précise qu'une telle autorisation n'est pas nécessaire, notamment, pour les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés.
En l'espèce, le syndic avait été autorisé, par une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires du 21 février 2018, à « lancer une procédure de référé pour la dépose de la climatisation installée sans autorisation du syndicat des copropriétaires en façade de l'immeuble par la SCI [...] ».
Sans même qu'il y ait lieu d'examiner si cette résolution autorisait le syndic à solliciter, non plus la dépose de la climatisation démontée en cours d'instance par la SCI [...] et/ou sa locataire, la société Bardoc, mais la remise en état de la fenêtre d'imposte, la fin de non-recevoir soulevée par les appelantes ne peut qu'être rejetée dès lors que le syndic, en toute hypothèse, pouvait, sans même avoir à demander d'autorisation à l'assemblée générale, introduire en son nom une action en référé pour demander la suppression d'un équipement installé, sans autorisation idoine, par un copropriétaire ou son locataire sur les parties communes de l'immeuble, aussi bien que pour faire cesser un manquement au règlement de copropriété.
Sur l'irrecevabilité tirée de l'absence de démarches amiables préalablement à l'introduction de l'action en référé
Le premier juge a relevé à raison qu'au 31 juillet 2019, date d'introduction de l'instance, l'article 56 du code de procédure civile n'érigeait l'absence de démarche amiable, ni en cause de nullité de l'assignation, ni en cause d'irrecevabilité des demandes.
Sur la réunion des conditions à référé
Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Au cas particulier, le premier juge a retenu qu'en rentrant à l'intérieur de leurs locaux privatifs les moteurs de la [chambre froide] qui avaient été préalablement installés sur la façade arrière de l'immeuble, mais en laissant sans vitrage l'ouverture derrière laquelle ce système avait été installé, la SCI [...] et sa locataire ont méconnu la stipulation du règlement de copropriété interdisant aux copropriétaires de modifier les fenêtres de leurs appartements sans autorisation de la collectivité des copropriétaires, et leur a en conséquence ordonné, sous astreinte, de remettre cette fenêtre dans son état initial, pour mettre fin au trouble manifestement illicite constitué par la violation du règlement de copropriété.
En cause d'appel, la SCI [...] et la société Bardoc produisent un procès-verbal de constat dressé le 2 juin 2020 par Maître S..., huissier de justice, qui relate ce qui suit :
« A l'arrière du local, au-dessus de la porte desservant la cour intérieure de l'immeuble, je constate la présence d'une ouverture. Au niveau de cette ouverture, je constate la présence d'un châssis de vasistas ancien et fixé. Toujours au niveau de cet encadrement, je constate l'absence de trace de démontage ou de remontage du châssis du vasistas. Je constate que le châssis bois ancien est équipé d'une fermeture vitrée, laquelle fonctionne et permet la fermeture complète du vasistas, lequel est ancien. Je constate que lorsque la fenêtre est ouverte sur elle-même, on ne voit pas le vitrage (l'ouvrant) depuis la cour, la fenêtre est pourtant toujours présente. Depuis l'extérieur du local, une fois les portes et le vasistas fermés, aucun bruit particulier émanant dudit [local] n'est à constater ».
Les appelantes ne peuvent pas sérieusement déduire de ce constat que la fenêtre en cause, qui est en réalité un imposte, n'a jamais été modifiée et était simplement ouverte sur l'intérieur lors du constat dressé le 26 septembre 2019 par l'huissier de justice mandaté par le syndicat des copropriétaires.
Il suffit en effet de procéder à un examen comparé des clichés photographiques annexés à chacun de ces deux constats pour constater qu'en juin 2019, la SCI [...] et / ou son locataire avaient, sinon démonté purement et simplement l'ouvrant de cet imposte, en tous cas notablement modifié son aspect, en installant, de manière très visible depuis l'extérieur, des rails métalliques à la fois horizontaux et verticaux qui empêchaient la fermeture du vantail pivotant.
Contrairement à ce que soutient l'intimé, le constat dressé le 2 juin 2020 n'est en revanche pas sans intérêt pour la solution du litige.
La suppression de ces rails permet en effet aujourd'hui la fermeture du vantail et montre, non pas que les appelantes n'auraient pas méconnu les dispositions du règlement de copropriété, dont il convient de rappeler qu'il est un contrat dont les effets obligatoires s'imposent en tant que tel à tous les copropriétaires et à leurs locataires dès lors que, comme en l'espèce, il a été publié, mais que, depuis l'ordonnance entreprise, les appelantes ont remis l'imposte dans son état antérieur et ainsi satisfait à l'injonction du premier juge.
Le trouble manifestement illicite que constituait assurément la violation du règlement de copropriété ayant disparu au jour où la cour statue, il y a lieu, compte tenu de cet élément nouveau, d'infirmer l'ordonnance entreprise et de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires tendant à entendre ordonner à la SCI [...] et à la société Bardoc de remettre en état le vasistas situé en façade arrière de l'immeuble, ce qui est devenu sans objet.
Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive formée contre le syndicat des copropriétaires
Les appelantes justifient que selon courriel du 19 juillet 2017, M. B... a informé le syndic, c'est-à-dire la société Citya, de ce que les chambres froides de sa locataire étaient en panne en raison des fortes chaleurs, que le frigoriste ne voyait pas d'alternative au déplacement des moteurs à l'extérieur, sur la façade arrière de l'immeuble, puis a demandé au syndic, dans l'hypothèse où l'avis de la copropriété serait nécessaire, d'une part d'inscrire ce point à l'ordre du jour de la prochain assemblée générale ordinaire ; d'autre part de l'autoriser, dans l'attente, à déplacer de manière temporaire les moteurs en question, dans l'attente du démarrage des travaux de ravalement de la façade.
Si le syndic n'a apporté aucune réponse à ce courriel, il a assurément fait montre de négligence dans l'exercice de son mandat, mais les appelantes ne peuvent imputer au syndicat des copropriétaires, c'est-à-dire à la collectivité des copropriétaires, une faute du syndic.
La SCI [...] ne conteste, ni avoir été convoquée à l'assemblée générale des copropriétaires du 21 février 2018 par laquelle le syndic a été autorisé à agir en référé contre elle, ni avoir été informée de la résolution la concernant adoptée lors de cette assemblée générale.
Dans ces circonstances, ladite société ne peut sérieusement reprocher au syndicat des copropriétaires un abus dans son droit d'ester en justice, alors qu'il s'est écoulé plus de dix-sept mois entre cette assemblée générale et la délivrance de l'assignation en référé, sans qu'elle prenne aucune disposition pour remédier ou faire remédier par sa locataire à la situation illicite.
La société Bardoc ne peut pas davantage reprocher au syndicat des copropriétaires d'avoir abusivement agi en justice contre elle, alors que sa bailleresse lui avait déconseillé de déplacer ses moteurs dans l'attente d'une réponse du syndic au courriel du 19 juillet 2017 et que, nonobstant, elle a déplacé ses moteurs sans autorisation idoine, ce alors que l'absence de réponse du syndic ne l'y autorisait assurément pas et qu'il n'appartenait pas au syndicat des copropriétaires, mais à sa bailleresse, de l'informer de la résolution qui avait été adoptée lors de l'assemblée générale du 21 février 2018 et de la nécessité de démonter ses installations.
Les appelantes seront donc déboutées de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive, infondées.
Sur les demandes accessoires
Il aura fallu attendre, outre l'assignation en référé, la condamnation du premier juge et l'introduction de l'instance d'appel pour que la SCI [...] et sa locataire, qui ne peuvent ignorer le contenu ni la force obligatoire du règlement de copropriété, se conforment aux exigences de celui-ci, d'abord en démontant les moteurs des chambres froides irrégulièrement installés à l'extérieur de l'immeuble, puis en remettant l'imposte de la façade arrière de l'immeuble dans l'état dans lequel il se trouvait avant le déplacement de ces moteurs.
Dans ces circonstances la SCI [...] et la société Bardoc supporteront in solidum les dépens de première instance et d'appel, que rien ne justifie de laisser à la charge de la collectivité des copropriétaires.
L'intimé relève à raison que le coût des constats dressés par huissier de justice ne relève de la catégorie des dépens, telle qu'elle est définie à l'article 695 du code de procédure civile, que lorsque l'huissier a été désigné à cet effet par une décision de justice.
L'ordonnance déférée sera donc infirmée en ce qu'elle a inclus dans les dépens le coût du constat d'huissier dressé le 26 septembre 2019 et les appelantes, qui au demeurant ont été condamnées à supporter les dépens, seront déboutées de leur demande tendant à entendre condamner le syndicat des copropriétaires à régler, au titre des dépens, le coût du constat qu'elles ont fait dresser le 2 juin 2020, qui restera à leur charge.
Supportant les dépens, la SCI [...] et la société Bardoc seront déboutées de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur ce même fondement, elles seront en revanche condamnées in solidum à régler au syndicat des copropriétaires, à qui il serait inéquitable de laisser la charge de la totalité de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel, en ce compris les frais qu'il a exposés pour faire dresser par huissier les deux procès-verbaux de constats des 28 juin et 26 septembre 2019, une indemnité de procédure d'un montant global de 4 000 euros.
PAR CES MOTIFS
CONFIRME la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande de la SCI [...] et de la SAS Bardoc tendant à entendre déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] irrecevable en son action faute de justifier de démarches amiables préalablement entreprises et en ce qu'elle a rejeté les demandes formulées par ces deux sociétés au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile,
L'INFIRME pour le surplus de ses dispositions critiquées,
STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés et y ajoutant :
REJETTE la fin de non-recevoir tirée de l'absence de pouvoir du syndic pour agir,
REJETTE, comme étant devenue sans objet en cause d'appel, la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] tendant à entendre condamner sous astreinte la SCI [...] et fils et la société Bardoc à remettre en état le vasistas [l'imposte] situé en façade arrière de l'immeuble,
CONDAMNE in solidum la SCI [...] et la SAS Bardoc à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, ce compris le coût des constats d'huissier dressés les 28 juin et 26 septembre 2019,
REJETTE les demandes de la SCI [...] et de la SAS Bardoc formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidumla SCI [...] et fils et la SAS Bardoc dépens première instance et d'appel, en ce non compris le coût des constats d'huissier inclus dans les frais irrépétibles,
DIT n'y avoir lieu d'accorder à la SELARL Celce-Vilain le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT