AFFAIRE : N RG 08 / 01457
Code Aff. : ARRET N J B C G
ORIGINE : DECISION du Tribunal de Grande Instance de CAEN en date du 05 Mai 2008- RG no 08 / 00322
PREMIERE CHAMBRE-SECTION CIVILE
ARRET DU 19 AOUT 2008
APPELANTS :
Monsieur Pascal X... et Madame Véronique Y... épouse X...

représentés par la SCP GRAMMAGNAC-YGOUF BALAVOINE LEVASSEUR, avoués
assistés de la SELARL THILL-LANGEARD & ASSOCIES, avocats au barreau de CAEN

Monsieur Régis A... et Madame Claudine B... épouse A...

représenté par la SCP PARROT LECHEVALLIER ROUSSEAU, avoués
assisté de Me Sylvie MORIN MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
M. BOYER, Président de Chambre,
Madame BEUVE, Conseiller, rédacteur
Mme CHERBONNEL, Conseiller,
DEBATS : A l'audience publique du 01 Juillet 2008
GREFFIER : Madame GALAND
ARRET prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Août 2008 et signé par M. BOYER, Président, et Madame GALAND, Greffier
Les époux Régis A... et les époux Pascal X... ont, par acte notarié du 20 juin 2007, conclu un compromis de vente portant sur un pavillon d'habitation avec garage attenant, situé à Lingèvres, outre un " terrain autour d'environ 2000 mètres carrés à prendre dans une plus grande parcelle ", la réitération par acte authentique devant intervenir au plus tard le 10 septembre 2007
Il est prévu à l'acte que la surface vendue serait distraite de la parcelle D no384 d'une contenance de 54 a 38 ca par un document d'arpentage à établir aux frais des vendeurs conformément au plan annexé au compromis
Le cabinet GEOMAT, mandaté par les vendeurs, a établi un projet de plan de division délimitant la parcelle vendue cadastrée no608 d'une contenance de 1245 m ²
Les époux Pascal X..., compte tenu de cette contenance estimée non conforme aux clause du compromis, n'ont pas déféré à la sommation de signer l'acte authentique et un procès-verbal de carence a été établi par Maître E..., notaire à Bayeux, le 19 janvier 2008.
Autorisés à assigner à jour fixe, ils ont, par acte du 15 janvier 2008, fait assigner les époux Régis A... aux fins de condamnation, sous astreinte, à régulariser l'acte authentique de vente de la maison et du terrain d'une contenance de 2000 m ², à charge par ces derniers de faire établir un document d'arpentage
Les défendeurs ont, à titre reconventionnel, demandé que soit constatée l'existence d'un accord sur la chose et sur le prix portant sur la vente du pavillon et de la parcelle D no 608 d'une contenance de 1245 m ².
Vu le jugement rendu le 5 mai 2008 par le Tribunal de grande instance de CAEN qui a rejeté les demandes tendant à voir constater le réalisation judiciaire de la vente et condamné les époux Pascal X... au paiement d'une somme de 3000  à titre de dommages-intérêts ;
Vu les conclusions déposées au greffe pour
-les époux Pascal X..., appelants, le 30 juin 2008
- les époux Régis A..., intimés et appelants incidents, le 27 juin 2008 ;

Les parties s'accordent pour demander la réformation des dispositions ayant rejeté les demandes de constatation judiciaire de la vente.
Ils reprochent aux premiers juges d'avoir refusé, par une analyse erronée des clauses du contrat, d'appliquer les dispositions de l'article 1589 du Code civil.
Il n'est pas contesté que la promesse synallagmatique de vente du 20 juin 2007 contient un accord des parties sur la chose-un pavillon et un terrain d'environ 2000 m ² à détacher d'une parcelle déterminée-et du prix.
C'est à tort que les premiers juges ont considéré que la clause prévoyant la réitération de la promesse par acte authentique et retardant le transfert de propriété à la date de cette réitération démontraient que les parties avaient entendu faire de la réalisation de la vente par acte authentique un élément de formation de celle-ci.
En effet, il résulte de la rédaction de ces clauses que le compromis a fait de la réitération par acte authentique une modalité d'exécution de la vente et non un élément constitutif du consentement des parties.
La décision est par suite réformée en ce qu'elle a rejeté les demandes d'exécution forcée de ladite vente.
Pour soutenir que celle-ci porte sur la parcelle no 608 d'une contenance de 1245 m ², les époux Régis A... affirment que le plan de division est conforme au plan annexé au compromis et que les époux Pascal X... ont donné leur accord à la délimitation de la parcelle devant le géomètre-expert.
Ceux-ci contestent ce dernier point et rétorquent que le plan annexé au compromis est dépourvu de valeur concernant la contenance du bien vendu.
Il convient de rappeler que le terrain vendu est défini au compromis comme d'une surface d'environ 2000 m ².
Si cette contenance ne constitue donc qu'une approximation s'expliquant par le défaut de mesurage du terrain, cette formulation ne peut s'appliquer à un terrain amputé du quasi tiers de cette surface.
Il est certes constant que la clause prévoyant la division cadastrale de la parcelle D no 384 stipule que " cette division s'effectuera conformément au plan établi et approuvé par les parties, lequel est demeuré ci-joint et annexé après mention, sous couleur verte ".
Le projet de plan de division établi par le géomètre-expert est approximativement conforme au plan annexé au compromis tant au niveau de la localisation, de la configuration que des limites.
Il convient toutefois de relever que ce dernier plan, certes signé par les parties, ne comporte aucune côte ni mesure et avait pour objet essentiel de localiser la parcelle vendue à détacher de la parcelle 384.
Par ailleurs, la clause relative aux clôtures n'est pas significative étant observé que la clôture à édifier par l'acquéreur " dans l'alignement de la haie actuelle " se trouve à l'ouest, donc en bordure de la voie publique.
Pour soutenir que la contenance n'était pas un élément déterminant du consentement des époux Pascal X..., les époux Régis A... se prévalent de ce que ceux-ci ont participé aux opérations de délimitation et ont donné leur accord au géomètre-expert en faveur duquel ils ont établi un pouvoir.
Il n'est pas contesté que les parties se sont rendues sur les lieux le 31 juillet 2007, à la convocation du géomètre-expert, en vue de délimiter le terrain vendu.
Celui-ci a établi, le 17 décembre 2007, donc à une date où le litige était né, un " compte-rendu d'activité " aux termes duquel il indique que les parties se sont mises d'accord sur les limites qu'elles lui ont indiquées et qu'il a procédé au mesurage.
Les époux Pascal X... soutiennent pour leur part qu'il n'a été procédé, lors de cette réunion, à aucun mesurage, les seules limites précisément fixées étant d'un côté la parcelle no 385 appartenant à un tiers et de l'autre la voie publique.
Ils ajoutent que le seul accord intervenu a été de donner pouvoir au géomètre d'accomplir les opérations d'arpentage.
Il convient de relever que le compte-rendu établi par le géomètre et adressé au notaire ne répond nullement aux conditions posées par l'article 202 du Code de procédure civile et n'a donc pas la force probante d'une attestation.
Son contenu est au demeurant imprécis.
Il n'est dès lors pas prouvé par le seul pouvoir donné au géomètre-expert que les époux Pascal X... aient, le 31 juillet 2007, en toute connaissance de cause, accepté l'attribution d'un terrain de 1245 m ².
Il ne peut, en outre, être déduit du fait qu'ils aient approuvé le plan annexé au compromis, non côté et n'ayant pas pour but de définir la contenance du terrain vendu, alors au surplus qu'ils ne sont pas des professionnels de l'immobilier, que la contenance de 2000 m ² n'était pas un élément déterminant de leur consentement.
Ils ont d'ailleurs protesté dès qu'ils ont été avisés de la contenance du terrain délimité par le géomètre-expert.
C'est donc à juste titre qu'ils soutiennent que la vente porte non sur la parcelle 608 telle que délimitée par le projet de plan de division mais sur un terrain d'environ 2000 m ² tel que défini au compromis lequel ne peut correspondre à un terrain de 1245 m ².
Les époux Régis A... invoquent à tort les dispositions de l'article 1619 du Code civil qui ne trouvent pas à s'appliquer au présent litige dés lors que ce texte est relatif à l'obligation de délivrance qui prend naissance une fois le transfert de propriété intervenu.
Il convient d'ajouter qu'il n'est nullement démontré que la délivrance d'un terrain d'une contenance de 2000 m ² soit impossible et nécessite de transférer la propriété de l'assiette du terrain sur lequel se trouvent des boxes d'ailleurs non revendiqués par les acquéreurs.
Il convient, au vu des éléments susvisés, d'accueillir la demande des époux Pascal X... mais, antérieurement à la constatation judiciaire de la vente entraînant le transfert de propriété, de procéder à la délimitation du terrain vendu et à la fixation de sa contenance précise.
Il y a lieu sur ce point de désigner un géomètre-expert avec mission de proposer une délimitation du terrain vendu ayant pour limite nord-ouest la voie publique et nord-est la parcelle D no 385 et qui devra avoir une contenance se rapprochant le plus possible de 2000 m ² et en tout état de cause ne s'en écartant pas de plus d'un vingtième (ainsi qu'accepté par les époux Pascal X...).
La provision à valoir sur les frais d'expertise est mise à la charge des époux Pascal X..., demandeurs à la mesure d'instruction.
Le défaut de réitération de la vente par acte authentique étant imputable aux époux Régis A... qui ont dénaturé les termes du compromis, les dispositions leur allouant des dommages-intérêts sont infirmées et leur demande d'application de la clause pénale rejetée.
S'agissant des demandes indemnitaires présentées par les époux Pascal X... qui justifient exposer des frais correspondant à un hébergement provisoire, il sera statué sur celles-ci après le dépôt du rapport d'expertise.
Il leur est alloué, dés à présent, une indemnité provisionnelle de 5000 .
Il est sursis à statuer sur les demandes présentées au titre de dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens jusqu'au dépôt du rapport d'expertise.
PAR CES MOTIFS
Statuant contradictoirement
Infirme la décision déférée.
Déclare fondée la demande des époux Pascal X... tendant à la réalisation forcée de la vente pour une contenance d'environ 2000 m ².
Avant dire droit sur la délimitation de la parcelle vendue et sa contenance précise, ordonne une expertise et commet pour y procéder Monsieur Georges F..., géomètre-expert,... avec pour mission de :
se faire communiquer tous documents utiles à l'exécution de sa mission
se rendre sur place et entendre les parties
proposer une ou plusieurs délimitations du terrain vendu à détacher de la parcelle D no 384 tenant compte des éléments suivants :
* le terrain doit avoir une contenance se rapprochant le plus possible de 2000 m ² et ne peut s'en écarter de plus d'un vingtième
* il doit avoir pour limite nord-ouest la route départementale no 33 et nord-est la parcelle D no 385
* il doit, dans la mesure du possible, ne pas inclure l'assiette des boxes à chevaux et éviter que la partie de la parcelle no 384 restant appartenir aux époux Régis A... soit privée d'accès direct à la voie publique
faire toutes observations utiles à la solution du litige
Dit que l'expert devra déposer son rapport avant le 15 décembre 2008.
Dit qu'avant de déposer son rapport, il fera connaître aux parties ses premières conclusions, leur impartira un délai pour formuler dires et observations qu'il annexera avec ses réponses à son rapport.
Fixe à 850  la consignation que devront verser les époux Pascal X... au greffe de cette Cour, par chèque à l'ordre de Monsieur le Régisseur d'avances et de recettes, avant le 15 septembre 2008, afin de provisionner les frais et honoraires de l'expert.
Dit qu'à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque.
Commet le conseiller de la mise en état de la première chambre de la Cour pour surveiller les opérations d'expertise.
Dit qu'en cas d'empêchement de l'expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance de ce magistrat rendue sur simple requête ou même d'office.
Condamne solidairement les époux Régis A... à régler aux époux Pascal X... une provision d'un montant de 5000 .
Déboute les époux Régis A... de leurs demandes indemnitaires.
Réserve les dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
C. GALAND J. BOYER