R.G : 15/00762
SARL AICHA PROMOTIONS

LA DIRECTION DES FINANCES PUBLIQUES DE LA REUNION
COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRÊT DU 27 JANVIER 2017
Chambre civile TGI
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT DENIS en date du 26 FEVRIER 2014 suivant déclaration d'appel en date du 11 MAI 2015 RG no 12/03039
APPELANTE :
SARL AICHA PROMOTIONS
61 rue Jules Auber
97400 SAINT DENIS
Représentant : Me Lucas CALIAMOU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

LA DIRECTION DES FINANCES PUBLIQUES DE LA REUNION
7 avenue André Malraux
97400 SAINT-DENIS
Représentant : Me Philippe BARRE de la SELARL PHILIPPE BARRE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DATE DE CLÔTURE : 30 Mars 2016
DÉBATS : en application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Novembre 2016 devant Mme PONY Gilberte, Présidente de Chambre, qui en a fait un rapport, assistée de Mme Marie-Jo FOLIO,, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 16 décembre 2016.
Par bulletin du même jour, les avocats ont été avisés de ce que le délibéré était prorogé au 27 Janvier 2017.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Président : Mme Gilberte PONY, Présidente de Chambre
Conseiller : Monsieur Philippe BRICOGNE, Conseiller
Conseiller : Madame Fabienne KARROUZ, Conseillère
Qui en ont délibéré
Greffier lors de la mise à disposition : Mme Catherine MINATCHY, Adjoint Administratif Principal faisant fonction de greffier
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 27 Janvier 2017.


Suivant acte authentique du 2 juin 2005, la société AICHA PROMOTIONS a fait l'acquisition de plusieurs parcelles de terrain d'une superficie totale de 65 841 m2, situées au lieu-dit "le brûlé" à Saint-Denis.
Afin de bénéficier d'une réduction des droits de mutation, la société AICHA PROMOTIONS s'est engagée à les revendre dans un délai de 4 ans.
Le foncier ainsi acquis n'a cependant fait l'objet que de cessions partielles.
L'administration fiscale a, en conséquence, adressé à la société AICHA PROMOTIONS, une proposition de rectification le 1er juillet 2011 et a émis le 10 février 2012, un avis de mise en recouvrement de la somme de 14 056 euros composée de :
* 10 873 euros au titre des droits supplémentaires ;
* 3 183 euros au titre des pénalités.
Par acte d'huissier du 30 juillet 2012, la société AICHA PROMOTIONS a fait assigner le centre des finances publiques de Saint-Denis en nullité de l'avis de mise en recouvrement du 10 février 2012.
Par jugement du 26 février 2014, le tribunal de grande instance de Saint-Denis a rejeté l'ensemble des demandes formées par la société AICHA PROMOTIONS et l'a condamnée aux dépens.
Suivant déclaration enregistrée au Greffe de la Cour le 11 mai 2015, la société AICHA PROMOTIONS a interjeté appel de ce jugement.
Les parties ont échangé leurs conclusions et l'ordonnance de clôture est intervenue le 30 mars 2016.

Par conclusions déposées au greffe le 27 avril 2015 et régulièrement signifiées à l'intimé, la société AICHA PROMOTIONS conclut à l'infirmation du jugement déféré et demande à la Cour de :
- juger que c'est à tort que l'instruction du 18 avril reprise dans le bulletin officiel des impôts (BOI) no 7 C-2-11 4 n'a pas été appliquée ;
- juger nuls la rectification de l'administration fiscale ainsi que son avis de mise en recouvrement ;
- dire que l'action de l'administration fiscale est prescrite par dépassement du délai de reprise de 6 ans, à la date de l'établissement, et également à celle de la réception de la proposition de rectification ;
à titre subsidiaire :
- juger que l'administration fiscale n'a pas imposé la bonne année c'est-à-dire celle au cours de laquelle les droits étaient devenus exigibles (2009) et prononcer en conséquence l'annulation de l'imposition ;
- dire que par suite de l'annulation du redressement de 2011, l'administration fiscale disposait de 3 ans pour redresser le contribuable, à compter du 27 mai 2009, date de réception de la lettre de demande de prorogation du délai de 4 ans conformément aux dispositions de l'article 180 du livre des procédures fiscales ; juger en conséquence son action prescrite ;
- constater l'existence de circonstances relevant de la force majeure et ayant fait obstacle à la possibilité pour la société de céder le surplus de ses terrains et prononcer l'exemption du redressement sur le fondement de l'existence de ces circonstances relevant de la force majeure ;
plus subsidiairement :
- juger irrégulier le calcul de l'impôt objet du redressement ainsi que l'avis de mise en recouvrement qui s'en est suivi, faute de respect des dispositions de l'article R 61-A-1 du livre des procédures fiscales et notamment de son point "c" et de son dernier paragraphe ;
- ordonner en conséquence la décharge de l'imposition réclamée par l'administration fiscale ;
de manière encore plus subsidiaire :
- fixer le redressement à hauteur de la somme de 8 924 euros, soit :
11?329 € X 68,47 % = 8 924 euros


Par conclusions adressées au Greffe le 10 mars 2016 et régulièrement notifiées à l'appelant, le Centre des Finances publiques de Saint-Denis conclut à la confirmation du jugement entrepris et demande à la cour de :
- dire que la procédure est régulière ;
- juger infondées les demandes formulées par la société AICHA PROMOTIONS et les rejeter;
Le Centre des Finances publiques de Saint-Denis sollicite enfin paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION
1- Sur la prescription.
L'administration fiscale réclame à la société AICHA PROMOTIONS paiement de droits de mutation exigibles lors de l'acquisition d'immeubles intervenue le 2 juin 2005 et dont la perception a été différée en raison de l'engagement pris par l'acquéreur de les revendre dans le délai de 4 ans.
Il est constant que la condition de revente n'a été accomplie que partiellement.
Aux termes de l'article L 186 du livre des procédures fiscales," lorsqu'il n'est pas expressément prévu de délai de prescription plus court ou plus long, le droit de reprise de l'administration s'exerce jusqu'à l'expiration de la sixième année suivant celle du fait générateur de l'impôt".
La revendication par l'administration fiscale des droits différés sur les immeubles acquis par la société AICHA PROMOTIONS est donc soumise à un délai de prescription de 6 ans courant à compter du 1er janvier de l'année qui suit le fait générateur.
La vente qui a généré l'impôt litigieux, a été réalisée le 2 juin 2005 ;
la sixième année suivant la vente est l'année 2011 qui expire le 31 décembre 2011 ;
L'administration pouvait donc exercer son droit de reprise jusqu'au 31 décembre 2016 ;
La proposition de rectification des droits de mutation a été adressée à la société AICHA PROMOTIONS le 1er juillet 2011, avant l'expiration du délai légal.
L'exception de prescription soulevée par la société AICHA PROMOTIONS doit en conséquence être rejetée.
2- sur la nullité de la proposition de rectification du 1er juillet 2011.
La proposition du 1er juillet 2011 indique que les droits de mutation à titre onéreux portent sur la vente ayant eu lieu le 2 juin 2005.
Le droit de reprise de l'administration fiscale n'est pas soumis à un contrôle préalable de la comptabilité au siège social du contribuable.
Si, en cas de contrôle, diverses règles doivent être respectées, l'administration ayant notamment l'obligation de prévenir le contribuable de la date de la vérification et des périodes sur lesquelles celle-ci portera, ces règles n'ont pas lieu d'être lorsqu'aucune procédure de vérification n'a été mise en place : la proposition de rectification ne pouvait, donc y faire référence.
Par ailleurs, si c'est la non-réalisation de la condition qui rendait l'impôt exigible, en revanche, c'est la vente intervenue le 2 juin 2005 qui a été le fait générateur de l'impôt.
L'administration fiscale ne pouvait donc viser dans sa proposition de rectification que la vente du 2 juin 2005 et non la date de la déchéance du régime de faveur appliqué à la société AICHA PROMOTIONS pour non-respect de la condition de revente des biens.
La demande de nullité de la proposition de rectification sera donc également rejetée.
3- Sur la régularité de l'avis de mise en recouvrement.
La société AICHA PROMOTIONS invoque l'irrégularité de l'avis de mise enrecouvrement pour défaut de saisine de la commission de conciliation.
L'article L 59 du livre des procédures fiscales dispose qu'en cas de désaccord persistant sur les redressements notifiés, l'administration soumet le litige à l'avis de la commission départementale de conciliation ou à la commission départementale des impôts directs et taxes sur le chiffre d'affaires, si le contribuable le demande.
La société AICHA PROMOTIONS ne justifie pas de cette demande : la lettre du 10 avril 2012 qu'elle invoque, fait état de son désaccord mais elle n'y évoque à aucun moment la possibilité de faire appel à la commission départementale de conciliation.
La demande tendant à faire déclarer l'avis de mise en recouvrement irrégulier sera encore rejetée.
4- Sur le bien-fondé du redressement.
1- la société AICHA PROMOTIONS expose que les dispositions communautaires priment sur la loi nationale et que la directive européenne 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée s'imposait aux parties ;
elle en déduit que l'instruction du 18 avril 2011 qui transpose cette directive, devait régir le régime des droits qui lui sont réclamés depuis 2008 ;
cette directive, prétend-elle, liquide les droits dus par l'acquéreur en cas de vente partielle des terrains acquis sur la différence entre le prix d'acquisition et le prix auquel a été revendu la fraction du bien pour laquelle l'engagement a été respecté et comme cette différence est nulle, elle prétend que les droits de mutation qui lui sont réclamés ne sont pas dus.
Mais la société AICHA PROMOTIONS ne précise pas la teneur de la disposition de la directive européenne qu'elle prétend appliquer à son cas.
Ensuite, les recommandations contenues dans l'instruction du 18 avril 2011 visent les opérations définies dans une loi rectificative des finances entrée en vigueur le 11 mars 2010 : elles ne sauraient donc régir les opérations antérieures à cette date.
2- la société AICHA PROMOTIONS prétend également être exonérée des droits de mutation en raison de la force majeure constituée par la mise en oeuvre illégale par la Commune de Saint-Denis, d'un périmètre de protection rapprochée dans la zone du Brûlé qui rendait impossible toute opération d'aménagement et qui a conduit les services de la Préfecture à s'opposer à toute opération d'aménagement dans la zone du Brûlé. Cette opposition l'a mise dans l'impossibilité de respecter son obligation de revendre les terrains acquis.
La force majeure est constituée par un fait exceptionnel, étranger à la personne qui l'éprouve et qui a eu pour résultat de l'empêcher de remplir ses obligations. Elle se caractérise par son imprévisibilité et son irrésistibilité.
Le certificat d'urbanisme délivré les 22 août et 1er novembre 2004, par la mairie de Saint-Denis lors de la vente du terrain litigieux, indiquaient déjà que diverses parcelles étaient situées :
- en zone NAUa qui constitue une espace naturel protégé contre toute construction, utilisation ou modification contraires à cette protection ;
- en zone Nda, protégée en raison de la qualité des paysages ;
- en zone UD.
La seule situation des parcelles soumettait les opérations d'aménagement à de lourdes contraintes et l'acquéreur ne pouvait les ignorer lorsqu'il s'est engagé à revendre les terrains acquis dans le délai de 4 ans.
Surtout, l'obligation de revendre n'était pas soumise à la condition d'aménagement préalable des terrains.
Il s'ensuit que les obstacles rencontrés par la société AICHA PROMOTIONS dans ses opérations d'aménagement n'étaient pas imprévisibles et qu'en tout état de cause, ils n‘empêchaient pas la revente des terrains.
Ils ne peuvent en conséquence constituer la force majeure susceptible d'exonérer la société AICHA PROMOTIONS du paiement des droits de mutation.
5- sur la liquidation des droits de mutation.
La société AICHA PROMOTIONS prétend opérer, dans la détermination de la base de calcul de ses droits, valoriser les terrains non vendus en fonction de leur caractère constructible ou non.
Mais le prix d'‘acquisition a été fixé globalement pour l'ensemble des terrains sans spécification particulière des terrains concernés.
Le calcul des droits suivant un prix moyen appliqué à l'ensemble des terrains restés en possession de l'acquéreur est donc justifié.
Le calcul n'étant pas contesté, il convient de rejeter la demande de réduction du montant des droits de mutation réclamés par l'administration fiscale.
Le jugement déféré sera confirmé dans toutes ses dispositions.
La société AICHA PROMOTIONS, qui succombe, sera condamnée aux dépens. Eu égard à l'équité, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement , contradictoirement et en dernier ressort :
Confirme le jugement déféré ;
Dit n'y avoir lieu application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société AICHA PROMOTIONS aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Mme Gilberte PONY, Présidente de Chambre, et par Mme Catherine MINATCHY,faisant fonction de greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE