R. G : 16/ 00231
SARL IMMOTEC-AGENCE IMMOBILIERE (PRISE EN LA PERSONNE DE SON REPRESENTANT LEGAL)


SCI VARSEGON
COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
ARRÊT DU 17 JANVIER 2017
Chambre civile TGI
Appel d'une ordonnance rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-DENIS (LA REUNION) en date du 21 JANVIER 2016 suivant déclaration d'appel en date du 24 FEVRIER 2016 rg no : 15/ 00510
APPELANTE :
SARL IMMOTEC-AGENCE IMMOBILIERE (PRISE EN LA PERSONNE DE SON REPRESENTANT LEGAL)
330 route du Colosse Champ Borne
97440 Saint-André (La Réunion)
Représentant : Me Lynda LEE MOW SIM-WU TAO SHEE, Plaidant/ Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur Gabriel X...


Représentant : Me Gabriel ARMOUDOM, Plaidant/ Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
PARTIE INTERVENANTE :
SCI VARSEGON
342, chemin du Colosse
97440 ST-ANDRE
Représentant : Me Gabriel ARMOUDOM, Plaidant/ Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DÉBATS : en application des dispositions des articles 760 à 762 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 novembre 2016 devant la cour composée de :
Président : Mme Gilberte PONY, Présidente de Chambre.
Conseiller : Monsieur Philippe BRICOGNE.
Conseiller : Madame Bérengère VALLEE.
Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.
A l'issue des débats, le Président a indiqué que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 17 janvier 2017.
Greffier lors des débats : FOLIO Marie-Jo, greffier placé.
Greffier lors de la mise à disposition : Christine LOVAL, greffier placé.
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 17 janvier 2017.

Faits et procédure
Suivant acte sous seing privé en date du 19 août 2003, Monsieur Gabriel X...a donné à bail commercial à la SARL IMMOTEC AGENCE IMMOBILIERE un local d'environ 50 m2 situé 330 rue du Colosse, Champ Borne, 97440 SAINT ANDRE.
Le 1er septembre 2012, ce bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans et ce, moyennant un loyer mensuel d'un montant de 627, 41 € TTC.
Par acte d'huissier du 6 août 2013, Monsieur Gabriel X...a délivré à la SARL IMMOTEC AGENCE IMMOBILIERE un commandement de payer la mettant en demeure de payer la somme de 2. 933, 15 € correspondant aux loyers arriérés de mars à juillet 2013, à la clause pénale insérée dans le contrat de bail commercial ainsi qu'au coût du présent acte.
Par acte d'huissier du 9 juin 2015, Monsieur Gabriel X...a délivré à la SARL IMMOTEC AGENCE IMMOBILIERE un second commandement de payer la somme de 4. 703, 81 € correspondant aux charges et loyers impayés d'octobre 2014 à mai 2015, à la clause pénale insérée dans le bail commercial ainsi qu'au coût de l'acte. Ce commandement reprenait expressément la clause résolutoire du contrat et les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce.
Par acte du 21 octobre 2015, Monsieur Gabriel X...a fait assigner la SARL IMMOTEC AGENCE IMMOBILIERE devant le Président du Tribunal de grande instance de Saint-Denis de la Réunion, statuant en matière de référé, sur le fondement de l'article L. 145-1 du code de commerce aux fins notamment d'obtenir la constatation de la clause résolutoire insérée au bail avec effet au 10 juillet 2015, l'expulsion sous astreinte de la société défenderesse, la condamnation au paiement d'une provision de 5. 288, 44 € à valoir sur les loyers impayés au 10 juillet 2015, à la fixation d'une indemnité d'occupation.
Par ordonnance de référé contradictoire du 21 janvier 2016, le juge des référés a :
- constaté la résiliation automatique, intervenue le 10 juillet 2015, du bail commercial,
- ordonné l'expulsion de la SARL IMMOTEC AGENCE IMMOBILIERE et celle de tous occupants de son chef, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 150 € par jour de retard,
- dit qu'à l'issue de ce délai, la défenderesse, et tous occupants de son chef, pourront être expulsés par tous moyens de droit, avec au besoin le concours de la force publique,
- fixé l'indemnité d'occupation due par la SARL IMMOTEC AGENCE IMMOBILIERE à Monsieur Gabriel X...à compter du 1er août 2015 et jusqu'à libération des lieux et remise des clés à la somme mensuelle de 638, 66 €,
- condamné à titre provisionnel la SARL IMMOTEC AGENCE IMMOBILIERE à verser à Monsieur Gabriel X...la somme de 5. 288, 44 € correspondant au montant des loyers arrêté au 10 juillet 2015 et restant due, avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de la présente assignation,
- condamné la SARL IMMOTEC AGENCE IMMOBILIERE à verser à
Monsieur Gabriel X...la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration enregistrée au greffe le 24 février 2016, la SARL IMMOTEC AGENCE IMMOBILIERE a régulièrement interjeté appel de cette décision.
Moyens et prétentions
Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées le 9 novembre 2016, auxquelles il est expressément référé pour l'exposé détaillé de ses moyens et prétentions, la SARL IMMOTEC, au visa des articles 123 et 126 du code de procédure civile et 1134 et 1315 du code civil, demande à la Cour de :
* à titre principal :
- constater que depuis décembre 2015, Monsieur Gabriel X...n'était plus propriétaire du local à agir et qu'il est donc dépourvu de qualité à agir
-constater que la SCI VARSEGON, nouveau propriétaire n'était ni présente, ni représentée à la procédure ayant abouti à l'ordonnance querellée,
- en conséquence, dire que l'intervention volontaire de la SCI VARSEGON pour la première fois en appel est sans effet et qu'elle est au surplus irrecevable faute de s'être constituée valablement devant la Cour par un acte déclaratif,
- dire et constater que l'ordonnance du 20 janvier 2016 est sans effet et inopposable à la SARL IMMOTEC
* à titre subsidiaire :
- constater qu'elle est à jour de ses loyers pour l'année en cours 2016,
- lui donner acte de la régularisation complète des arriérés de loyers pour la période antérieure à l'ordonnance querellée et au changement de propriétaire,
- en conséquence, annuler la mesure d'expulsion prononcée et suspendre les effets du commandement de payer le 9 juin 2015,
- condamner in solidum Monsieur Gabriel X...et la SCI VARSEGON à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées le 26 octobre 2016, auxquelles il est expressément référé pour l'exposé détaillé de ses moyens et prétentions, Monsieur Gabriel X...et la SCI VARSEGON demandent à la Cour d'appel, au visa de l'article L. 145-41 du code de commerce et 126 du code de procédure civile, de :
- donner acte à la SCI VARSEGON de son intervention volontaire à la procédure d'appel,
- donner acte à la SCI VARSEGON qu'elle reprend à son compte les droits et actions de Monsieur Gabriel X...,
- débouter la SARL IMMOTEC de toutes ses demandes,
- confirmer l'ordonnance de référé du 21 janvier 2016 dans toutes ses dispositions,
- y ajoutant, condamner la SARL IMMOTEC au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Motifs de la décision
Sur le défaut de qualité à agir
La SARL IMMOTEC soulève le défaut de qualité à agir de Monsieur X...au motif que ce dernier n'est plus propriétaire des lieux depuis décembre 2015 et qu'il était donc irrecevable à agir en première instance. Elle invoque en outre l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de la SCI VARSEGON pour la première fois en appel.
Il n'est pas contesté que l'immeuble appartenant à Monsieur X...et donné à bail à la SARL IMMOTEC a fait l'objet, en cours de procédure, d'un apport à la SCI VARSEGON, cet apport ayant transféré la propriété du bien immobilier au bénéfice de cette dernière.
Aux termes de l'article 126 du code de procédure civile, dans le cas où la situation donnant lieu à une fin de non-recevoir est susceptible d'être régularisée, l'irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. Il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l'instance.
Il est constant que cette régularisation peut intervenir en cause d'appel par l'intervention des personnes qualifiées pour agir.
En application de ce qui précède, il y a lieu de recevoir l'intervention volontaire de la SCI VARSEGON en sa qualité de propriétaire bailleur de l'immeuble sis 330 rue du Colosse, Champ Borne, 97440 SAINT ANDRE, en lieu et place de Monsieur X....
Sur la demande de constatation de la clause résolutoire insérée au bail
En vertu de l'article L145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le commandement visant la clause résolutoire du bail signifié le 9 juin 2015, par acte d'huissier de justice, reproduit la clause résolutoire du bail, mentionne le délai d'un mois visé à l'article L145-41 du Code de commerce, ainsi que les manquements reprochés à la SARL IMMOTEC, à savoir le non-paiement de la somme de 4. 493, 12 € correspondant aux charges et loyers impayés d'octobre 2014 à mai 2015, à la clause pénale insérée dans le contrat de bail commercial.
La SARL IMMOTEC ne justifie ni n'invoque avoir régularisé les causes du commandement dans le délai d'un mois qui lui était imparti.
Dans ces conditions, l'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a, constaté la résiliation du bail intervenu entre les parties et condamné la SARL IMMOTEC à payer une provision de 5. 288, 44 € correspondant au montant des loyers arrêté au 10 juillet 2015, outre les intérêts légaux ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle de 638, 66 €.
Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire
En vertu du second alinéa de l'article L145-41 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée, la clause résolutoire ne jouant pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment des quittances de loyers, que la SARL IMMOTEC a apuré sa dette locative et que son loyer mensuel courant est régulièrement acquitté.
Elle justifie en conséquence de sa situation au sens de l'article 1244-1 du code civil et de sa bonne foi.
En conséquence, il convient de faire application des dispositions de l'article L. 145-41 précité et d'ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire figurant dans le bail liant les parties.
Bien que l'appel soit favorablement accueilli, il apparaît néanmoins que la réformation intervient au regard de paiements qui sont intervenus en cause d'appel et que dans ces conditions, les dépens de la procédure engendrés par la défaillance du locataire doivent être laissés à la charge de la SARL IMMOTEC, en ce compris l'indemnité allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en première instance.
En équité, la SARL IMMOTEC sera en outre condamnée à payer la somme de 800 euros en cause d'appel en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, en matière civile, contradictoirement, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,
RECOIT l'intervention volontaire de la SCI VARSEGON en sa qualité de propriétaire bailleur de l'immeuble sis 330 rue du Colosse, Champ Borne, 97440 SAINT ANDRE, en lieu et place de Monsieur X...;
RÉFORMANT l'ordonnance entreprise,
ACCORDE des délais de paiement expirant à la date du présent arrêt pour régler les sommes dues au titre des causes du commandement du 9 juin 2016 ;
SUSPEND pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;
CONSTATE le paiement intégral de la dette locative à cette date,
En conséquence,
DIT n'y avoir lieu à résiliation du bail commercial conclu entre les parties ;
CONFIRME les autres dispositions non contraires de l'ordonnance,
CONDAMNE la SARL IMMOTEC à payer à la SCI VARSEGON la somme de 800 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Mme Gilberte PONY, Présidente de Chambre, et par Mme Christine LOVAL, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRESigné LA PRÉSIDENTE