Copies exécutoires délivrées aux parties le REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - Chambre 1
Arrêt du 20 novembre 2020
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général :RG 18/20589 - Portalis 35L7-V-B7C-B6LJS
Décision déférée à la cour : arrêt rendu par la Cour de cassation le 12 juillet 2018 - pourvoi no 17-15.938
DEMANDEURS A LA SAISINE
Monsieur U... F...


Madame J... N... épouse F...


Représentés par Me Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250
Ayant pour avocat plaidant, Me Carine LE BRIS-VOINOT de la SELARL LBVS - Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : B0434
DEFENDERESSE A LA SAISINE
Madame P... O...


Représentée par Me Hugues MAISON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0600
INTERVENANTE
Syndicat des copropriétaires [...]
représenté par son syndic la SAS QUENOT prise en la personne de ses représentants légaux


Représentée par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151
Ayant pour avocat plaidant, Me Claude RYCHTER, avocat au barreau de PARIS, toque : D 0357
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue le 22 Octobre 2020, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Claude CRETON, Président
Mme Anne-Gaëlle BLANC, Conseillère
Mme Monique CHAULET, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par M. Claude CRETON, Président dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude CRETON, président et par Grégoire GROSPELLIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

Par acte du 25 janvier 2013, M. et Mme F... ont vendu à Mme O..., au prix de 336 000 euros, un appartement d'une superficie totale de 48,53 m² situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Soutenant que la superficie n'était que de 39,20 m² dès lors que la cuisine et la salle de bains se trouvaient sur une partie de la cour commune à jouissance exclusive, Mme O... a assigné M. et Mme F... en diminution du prix de vente. Ces derniers ont appelé en garantie la société [...] qui avait mesuré le bien.
Par jugement du 30 mars 2015, le tribunal de grande instance de Paris a condamné in solidum M. et Mme F... à payer à Mme O... la somme de 64 612,80 euros, rejeté la demande de Mme O... en réduction proportionnelle des frais de vente et débouté M. et Mme F... de leur appel en garantie contre la société [...].
M. et Mme F... ont interjeté appel de ce jugement et se sont ensuite désistés de l'instance contre la société [...].
Par arrêt du 27 janvier 2017, la cour d'appel, infirmant le jugement sur le montant de la condamnation, a condamné M. et Mme F... à payer à Mme O... la somme de 60 752 euros au titre de la diminution du prix.
Par arrêt du 12 juillet 2018, la Cour de cassation (pourvoi no 17-15.938) a cassé cette décision en ce qu'elle condamne M. et Mme F... à payer à Mme O... la somme de 60 752 euros. Elle reproche à la cour d'appel d'avoir retenu que la superficie des pièces implantées sur la cour commune de l'immeuble ne peut être intégrée à la superficie de l'appartement et que la circonstance que la superficie de la cour a été réunie aux lots vendus pour ne former qu'une seule unité d'habitation ne permet pas de mesurer la superficie de la cour commune intégrée à ces lots comme s'il s'agit d'une partie privative sans répondre aux conclusions de M. et Mme F... qui, produisant en appel une nouvelle pièce, soutenaient que l'annexion de la cour commune avait été réalisée en 1970 et qu'ils pouvaient se prévaloir de la prescription acquisitive.
Devant la cour de renvoi, M. et Mme F... font valoir qu'ils ont acquis par usucapion la propriété de la partie de la cour commune sur laquelle est implantée la cuisine et la salle de bains de l'appartement et qu'en conséquence la superficie de ces deux pièces doit être prise en compte pour le mesurage de la superficie de l'appartement.
Par arrêt du 24 janvier 2010, la cour d'appel a ordonné la réouverture des débats sur la question de l'exercice de l'action, en l'absence du syndicat des copropriétaires, tendant à voir constater l'acquisition par usucapion de la partie de la cour commune sur laquelle est implantée la cuisine et la salle de bains de l'appartement et invité M. et Mme F... à mettre en cause le syndicat des copropriétaires.
Ils expliquent que selon l'acte du 27 juin 2008 par lequel ils ont acquis l'appartement litigieux, la superficie des lots 29 et 30, comprenant la partie annexée de la cour commune, a été mesurée à 48 m² et que cet acte constitue donc un juste titre qui démontre en outre leur bonne foi. Ils indiquent que le certificat de superficie annexé à l'acte du 14 août 2007 par lequel leur auteur avait lui-même acquis l'appartement est daté du 27 mai 1999, que selon ce certificat la superficie mesurée est de 48 m², ce qui établit que l'annexion de la partie litigieuse de la cour commune est antérieure à cette date. Ils produisent en outre une déclaration de surface adressée le 12 octobre 1970 à l'administration fiscale pour le calcul des impôts locaux par un ancien propriétaire de l'appartement litigieux, M. Z..., qui indiquait déjà que la superficie de l'appartement est de 48 m² correspondant aux deux lots 29 et 30, dont la superficie est respectivement de 19,50 m² et de 19,70 m², à laquelle s'ajoute celle de la partie de la cour commune annexée à ces deux lots, soit 9,33 m². Ils précisent que cette déclaration établit également qu'à sa date les deux lots avaient été réunis puisqu'il décrit l'appartement comme étant composé d'une salle à manger, d'une chambre, d'une cuisine, d'une salle d'eau, d'une entrée et d'une antichambre (alors qu'avant la réunion des deux lots les deux appartement constitués par chacun des lots étaient composés d'une chambre et d'une cuisine), ce qui démontre en outre qu'à la date à laquelle ils ont acquis l'appartement, sa superficie avait été mesurée à 48 m² depuis 43 ans et que les deux lots étaient déjà réunis le 12 octobre 1970, de sorte que l'annexion de la partie litigieuse de la cour commune est antérieure à cette date.
Ils concluent en conséquence à l'acquisition de cette partie de la cour commune par l'effet de la prescription abrégée de 10 ans, subsidiairement par l'effet de la prescription trentenaire.
A titre subsidiaire, M. et Mme F... se fondent sur la théorie de l'apparence pour soutenir qu'ils sont propriétaires de la partie litigieuse de la cour commune puisqu'ils avaient acquis l'appartement à titre onéreux et que les stipulations de l'acte, notamment le certificat de mesurage mentionnant une superficie de 48 m², démontrent leur bonne foi et l'ignorance que la salle d'eau, les WC et la cuisine n'appartenaient par à leur auteur.
A titre également subsidiaire, M. et Mme F... concluent à la réduction de la somme réclamée par Mme O... au titre de l'erreur de mesurage, la diminution du prix ne pouvant être calculée proportionnellement au prix de vente mais en fonction de la valeur de la surface intégrée à tort.
Ils réclament enfin sa condamnation à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme O... conclut d'abord à la confirmation du jugement. Elle demande en outre à la cour de constater qu'elle est propriétaire de la cuisine édifiée sur une partie de la cour commune de l'immeuble.
Elle conteste le bien fondé de l'action de M. et Mme F... aux fins de constater qu'ils ont acquis par prescription la propriété de la partie de la cour commune qui a été annexée aux deux lots litigieux et fait valoir que, pour avoir acquis cette surface de bonne foi et sous l'emprise d'une erreur commune et invincible, elle doit en être reconnue propriétaire par l'application de la théorie de l'apparence dont toutes les conditions sont réunies.
Elle conclut enfin à la condamnation de M. et Mme F... à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
De son côté, le syndicat des copropriétaires, rappelant que selon le règlement de copropriété la cour est une partie commune, fait valoir que l'état descriptif de division indique que le lot no 29 bénéficie du "droit de jouissance exclusif et gratuit de la cour située au fond du bât. B ainsi que sur les water-closets situés dans cette cour".
Il rappelle ensuite que le droit de jouissance exclusif n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot et qu'aucune assemblée générale n'a décidé la vente de la cour du bâtiment B qui reste donc dans sa totalité une partie commune.
Sur la prescription, il fait valoir que le droit d'usage et de jouissance sur une partie commune ne constitue pas un juste titre permettant à son titulaire de bénéficier de l'usucapîon abrégée.
Il ajoute que les actes de vente successifs des lots no 29 et 30 stipulent que la vente de ces lots ne porte pas sur une partie commune, que la partie commune litigieuse n'a pas fait l'objet de la création d'un lot, que M. et Mme F..., comme Mme O..., ne contribuent pas aux charges de copropriété au prorata de la superficie et des tantièmes non créés de cette surface de partie commune.
Il soutient enfin que pour entraîner une acquisition par usucapion de la propriété de la partie commune litigieuse, il doit être démontré une possession paisible, publique, continue, non équivoque et que ces conditions ne sont pas réunies puisque les copropriétaires, qui n'ont pas accès à la cour commune du bâtiment B, à l'exception du propriétaire des lots no 29 et 30, n'ont pu constater l'annexion d'une partie de cette cour.

Attendu qu'un droit de propriété sur une partie commune d'un immeuble en copropriété peut s'acquérir par usucapion ;
Attendu que par acte du 27 juin 2008, M. et Mme F... ont acquis les lots [...] et [...] ; que selon la désignation figurant dans l'acte, le lot no 29 est composé d' "un appartement situé dans le bâtiment sur cour "B", au rez-de-chaussée, à droite de la porte d'entrée, comprenant : salle de séjour et cuisine. Droit à la jouissance exclusive et gratuite de la cour située au fond du bâtiment B, ainsi que du water-closet situé dans la cour" et le lot no [...] d' "un appartement situé dans le bâtiment sur cour "B", au rez-de-chaussée avec entrée sur la cour à droite, comprenant : salle de séjour et cuisine. Droit au water-closet situé dans la cour" ; qu'à cette désignation est ajoutée la précision suivante "Observation étant ici faite que par suite de travaux d'aménagements intérieur, réalisés par un précédent propriétaire en 1993, sans atteinte aux parties communes, incorporation, ni création de surface, les lots numéros [...] et [...] ont été réunis pour ne plus former qu'une seule unité d'habitation consistant en un appartement comprenant : séjour, chambre, cuisine avec accès sur la cour et salle d'eau avec water-closet" ; que l'acte précise que la superficie de ces biens, mesurée conformément aux dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, est de 48,40 m², soit une superficie supérieure à l'addition de celle des deux lots composant l'appartement, celle du lot numéro [...] étant de 19,50 m² et celle du lot numéro [...] de 19,70 m², soit au total 39,20 m² ; qu'il en résulte que l'acte de vente porte non seulement sur les deux lots tels que décrits par le règlement de copropriété mais également sur la partie de la cour commune annexée à ces deux lots pour la réalisation de la cuisine, de la salle de bains et des WC de l'appartement ; que si les actes de vente indiquent que la réunion des deux lots a été faite sans annexion de partie commune, cette affirmation est inopérante dès lors que l'annexion d'une partie de la cour a pu intervenir en dehors de cette réunion de lots ; qu'en conséquence, si l'acte de vente du 27 juin 2008 n'a pu transmettre à M. et Mme F... la propriété de cette partie de la cour commune dont leur auteur n'était pas propriétaire, il leur a néanmoins permis d'entrer en sa possession et, s'agissant d'un acte qui aurait été de nature à leur transmettre la propriété s'il était émané du véritable propriétaire, constitue un juste titre ; qu'en outre, M. et Mme F..., qui ont pu croire tenir cette surface de son véritable propriétaire, apparaissent de bonne foi ; qu'ils sont donc fondés à se prévaloir de la prescription abrégée de dix ans ;
Attendu que l'acte du 27 juin 2008 inclut la superficie d'une partie de la cour commune annexée à leurs lots privatifs qui était ainsi comprise dans la vente ; que M. et Mme F... peuvent ainsi joindre leur possession à celle de leur auteur ;
Attendu qu'il résulte des pièces versées aux débats qu'un précédent propriétaire des deux lots, M. H..., a déclaré le 12 juin 1970, en vue de la "révision des évaluations servant de base à certains impôts", que la superficie de l'appartement était de 48 m² ; qu'il est ainsi établi qu'à cette date les lots numéros [...] et [...] avaient déjà été réunis ; qu'en outre, la superficie déclarée par M. H... étant supérieure d'environ 9 m² à celles des deux lots privatifs composant l'appartement, il est également établi qu'à cette date la partie de la cour commune litigieuse avait été rattachée à l'appartement ;
Attendu, ensuite, que l'acte de vente du 16 décembre 1993 conclu entre M. H... et Mme E..., puis l'acte de vente du 14 août 2007 conclu entre Mme E... et Mme V... et l'acte de vente du 27 juin 2008 conclu entre Mme V... et M. et Mme F... indiquent la même désignation des deux lots numéros [...] et [...] et contiennent la même précision quant à la description du bien à la suite de la réunion des deux lots (une cuisine, un séjour, une chambre et une salle de bains avex WC) ; que l'acte de vente conclu entre Mme E... et Mme V... et l'acte de vente conclu entre Mme V... et M. et Mme F... précisent en outre que la superficie de l'appartement mesurée selon les prescriptions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de 48,40 m² ;
Attendu que M. et Mme F... joignant leur possession celle de leur auteur, son point de départ se situe au 12 juin 1970 ; que depuis l'annexion d'une partie de la cour commune, qui s'est opérée à la vue de tous les copropriétaires, la possession par les propriétaires successifs depuis 1970 a été continue et non interrompue, paisible, publique car non dissimulée aux copropriétaires, et non équivoque ; qu'ainsi, M. et Mme F... justifient avoir acquis par prescription la partie de la cour commune qui a été rattachée à l'appartement ; qu'il convient de constater cette acquisition ;
Attendu que la superficie du logement correspondant ainsi à celle indiquée dans l'acte, l'action de Mme O... en réduction du prix doit être rejetée ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement,
Constate le désistement de M. et Mme F... de leur action à l'encontre de la société [...] ;
Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
Dit qu'au 25 juin 2013, M. et Mme F... ont acquis par possession la partie de la cour commune d'une superficie de 9,33 m² qui a été rattachée à l'appartement composé des lots [...] et [...], au rez-de-chaussée sur cour du bâtiment B de l'immeuble situé à [...] , cadastré section [...], [...] , d'une contenance de 3 a et 48 ca ;
Ordonne la publication du jugement au service de la publicité foncière à l'initiative de la partie la plus diligente et aux frais de M. et Mme F... ;
Déboute en conséquence Mme O... de sa demande en réduction du prix fondée sur l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et de ses autres demandes ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute Mme O... et le syndicat des copropriétaires du [...] de leurs demandes et condamne Mme O... à payer à M. et Mme F... la somme de 2 000 euros ;
Condamne Mme O... aux dépens de première instance et d'appel ;
Le greffier, Le président,