R. G : 06 / 06425
décision du
Tribunal d'Instance de LYON
Au fond du
27 juin 2006

RG No2004 / 1742



SARL SEPRI

Z... 
Y...
COUR D'APPEL DE LYON
DIXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 09 Janvier 2008
APPELANTS :
Monsieur Alex X...

69008 LYON
représenté par Me SCP BAUFUME-SOURBE, avoué à la Cour
assisté de Me DENARD, avocat au barreau de LYON
Madame Mina B... épouse X...

69008 LYON
représentée par Me SCP BAUFUME-SOURBE, avoué à la Cour
assistée de Me DENARD, avocat au barreau de LYON

SARL SEPRI représentée par ses dirigeants légaux
3 Cours d'Herbouville
69004 LYON 04
représentée par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET, avoués à la Cour
assistée de Me BALAS, avocat au barreau de LYON
Monsieur Bounama Y...

69001 LYON 01
défaillant
Madame Félicia Z... 
Y...

69001 LYON 01
défaillante
L'instruction a été clôturée le 05 Novembre 2007
L'audience de plaidoiries a eu lieu le 21 Novembre 2007
L'affaire a été mise en délibéré au 09 Janvier 2008
COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré :
Président : Madame DURAND conseiller faisant fonction de président de chambre
Conseiller : Mme CHAUVE conseiller
Conseiller : Mme QUENTIN DE GROMARD vice-présidente placée auprès du Premier Président de la Cour d'appel de Lyon par ordonnance du 03 Juillet 2007
Greffier : Madame CLAMOUR, greffier placé, pendant les débats uniquement
A l'audience Madame DURAND a fait le rapport conformément à l'article 785 du NCPC.
ARRET : contradictoire
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile ;
signé par Madame DURAND, président et par Madame GUILLAUMOT, greffier placé auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS-PROCEDURE-PRETENTIONS DES PARTIES
Par acte notarié du 26 novembre 1996, la société SEPRI a vendu à Monsieur Alex X... et Madame Mina B... épouse X... des lots dans un immeuble situé ... à LYON 1er.
Des désordres s'étant révélés, les époux X... ont fait désigner un expert par ordonnance de référé du 21 juillet 1997 et, à l'issue d'une procédure au fond, ont obtenu, par arrêt rendu le 24 juin 2003 par la cour d'appel de Lyon, l'annulation de la vente et la condamnation de la société SEPRI à leur rembourser la somme de 40 158,88 euros et à leur payer 37 491,03 euros à titre de dommages et intérêts.
L'exécution de cet arrêt a été litigieuse.
La société SEPRI, ne parvenant pas à obtenir la restitution du bien dont la vente avait été annulée, a saisi d'une part le tribunal d'instance de Lyon d'une demande de condamnation des époux X... à lui restituer le montant des loyers perçus postérieurement à l'annulation, d'autre part le juge de l'exécution d'une requête aux fins d'être autorisée à saisir entre ses propres mains la somme de 35 636,41 euros en garantie de leur paiement.
Par jugement du 27 juin 2006, le tribunal d'instance de Lyon a prononcé la jonction des deux instances et condamné à restituer à la société SEPRI les loyers perçus :
«-au titre de la période du 24 / 07 / 2001 jusqu'au départ des locataires M. D... et Mme E... (loyer au départ de la location 487,84 euros)
au titre de la période du 11 / 07 / 2004 et ce jusqu'au départ effectif des locataires M. et Mme Y... (loyer de 630 euros charges comprises) »
Il a rejeté les autres demandes de restitution de loyers, condamné les époux X... à payer à la société SEPRI la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, rejeté la demande d'annulation du bail consenti le 11 juillet 2004 aux époux Y..., condamné la société SEPRI à payer la somme de 500 euros à ces derniers sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et assorti la décision de l'exécution provisoire.
Monsieur Alex X... et Madame Mina B... épouse X... ont relevé appel de cette décision.
Se prévalant d'une jurisprudence de la chambre mixte de la Cour de Cassation refusant au vendeur responsable d'un dol une indemnité correspondant au profit retiré par l'acquéreur de l'utilisation du bien, ils soutiennent que la société SEPRI, vendeur de mauvaise foi, n'a pas vocation à recevoir le montant des loyers perçus.
A cet égard, ils rappellent que la société SEPRI leur avait vendu l'immeuble en toute connaissance de son état et de l'arrêté de péril l'affectant.
Subsidiairement, ils demandent le remboursement de toutes les charges de copropriété payées depuis leur acquisition, la condamnation de la société SEPRI à leur payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
En cours de procédure, ils se sont désistés de leur appel dirigé contre les époux Y....
La société SEPRI sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il consacre le principe de la restitution des loyers perçus par les époux X... et son infirmation en ce qu'il limite cette obligation.
Elle demande leur condamnation à lui payer :
-au titre de la période du 1er mars 1998 au 24 juin 2003 30 733,72 euros
-au titre de la période du 24 juin 2003 au 11 juillet 20046 602,02 euros
-au titre de la période du 11 juillet 2004 au 31 août 200615 340,00 euros
-à titre de dommages et intérêts10 000,00 euros
ainsi que 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Elle expose que Monsieur Alex X... et Madame Mina B... épouse X... se sont opposés à la restitution du bien après le prononcé de l'annulation de la vente, ont continué à percevoir les loyers et ont même consenti un bail à un nouveau locataire.
Elle fait valoir que la nullité de la vente emporte l'effacement rétroactif du contrat, oblige le vendeur à restituer le prix et à verser à l'acquéreur les dommages et intérêts fixés par l'arrêt de la Cour et oblige l'acquéreur à restituer le bien mais aussi les fruits perçus.
Elle précise que l'annulation de la vente a été prononcée sur le fondement de la garantie des vices cachés et non pour dol et que les acquéreurs se sont abstenus de faire état des baux consentis sur le bien litigieux pendant la durée de la procédure les ayant opposés.
Elle conclut à l'irrecevabilité de la demande en remboursement des charges de copropriété formée pour la première fois en appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2007.
MOTIFS ET DECISION
§ Sur les loyers perçus par les acquéreurs de l'immeuble dont la vente a été annulée
Selon les articles 549 et 550 du Code civil, l'acquisition des fruits s'opère au profit du possesseur de bonne foi, qui possède comme propriétaire, en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore les vices.
Les époux X... pouvaient légitimement se comporter comme propriétaires de l'immeuble situé ... à LYON 1er qu'ils avaient acquis par acte notarié du 26 novembre 1996.
Aux termes de l'arrêt rendu le 24 juin 2003, la Cour d'appel de Lyon a « fait droit à la demande en nullité de la vente de l'immeuble avec toutes les conséquences de droit et notamment celles attachées à la connaissance du vice par le vendeur professionnel » après avoir retenu que celui-ci connaissait l'existence des arrêtés de péril et l'absence de travaux de réfection.
La société SEPRI n'est pas en droit d'exiger la restitution des loyers perçus de bonne foi par les époux X....
Selon l'alinéa 2 de l'article 550 du code civil, le possesseur cesse d'être de bonne foi du moment où il a connaissance des vices.
Il en résulte qu'à compter de la demande en justice tendant à la résolution de la vente, l'acquéreur de bonne foi doit restituer les fruits.
En l'espèce, sur la base de l'expertise leur révélant l'ampleur des vices affectant l'immeuble, les époux X... ont assigné la société SEPRI au fond par acte du 26 juillet 1999.
Ils sont tenus à restitution des loyers perçus à compter de cette date jusqu'au 11 juillet 2004, puis du 11 juillet 2004 au 31 août 2006 dont ils ne contestent pas le montant mensuel réclamé par le vendeur soit 3 200 francs (487,84 euros) pendant la première période et 630 euros pendant la seconde période, ce qui représente :
(487,84 euros x 59 mois et 15 jours) + (630 euros x 24 mois et 20 jours) = 44 366,48 euros.
§ Sur la demande en remboursement des charges de copropriété
Les époux X... sont irrecevables à formuler une demande nouvelle en appel au titre des frais de copropriété, qui ont d'ailleurs été pris en considération par la Cour d'appel de Lyon au même titre que tous les frais engagés par les acquéreurs dans le montant du dédommagement qui leur a été alloué en réparation du préjudice subi.
§ Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts
En ne mettant pas l'immeuble à la disposition de la société SEPRI, en ne faisant pas lever l'inscription d'hypothèque le grevant et en concédant même un nouveau bail dans les lieux, les époux X... ont entravé l'exécution de l'arrêt clair et précis pourtant rendu à leur demande par la Cour d'appel de Lyon le 24 juin 2003.
Ils ont causé un préjudice à la société SEPRI, qui n'a pu entrer en jouissance de l'immeuble que quatre ans après l'annulation de la vente.
Il y a lieu de confirme la condamnation des époux X... au paiement de 2 000 euros à la société SEPRI à titre de dommages et intérêts.
La Cour estime devoir faire application complémentaire des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Donne acte à Monsieur Alex X... et Madame Mina B... épouse X... de leur désistement de l'appel relevé à l'encontre des époux Y...,
Confirmant le jugement déféré,
Condamne Monsieur et madame X... à payer à la société SEPRI la somme de quarante quatre mille trois cent soixante six euros quarante huit centimes (44 366,48 euros) correspondant aux loyers perçus au cours de la période du 26 juillet 1999 au 31 août 2006,
Les condamne à payer à la société SEPRI la somme de deux mille euros (2 000 euros) à titre de dommages et intérêts et celle de mille euros supplémentaire par application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Les condamne aux dépens d'appel, qui seront distraits au profit de la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour.