Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 16 DÉCEMBRE 2016
(no, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/ 04245
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Juillet 2014- Tribunal de Grande Instance d'EVRY-RG no 14/ 02336

Monsieur Alexis X... né le 15 Décembre 1947 à GBANDO GUINEE
demeurant...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Jean claude BENHAMOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, substitué sur l'audience par Me François DUMOULIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur Cédric Y... né le 09 Septembre 1980 à LE BLANC MESNIL (93150)

Madame Emilie Z... épouse Y... née le 03 Décembre 1984 à REIMS (51100)
demeurant...
Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau d'ESSONNE, substitué sur l'audience par Me Agathe NERET, avocat au barreau d'ESSONNE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Novembre 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Par acte sous seing privé conclu avec le concours d'un agent immobilier, signé le 20 septembre 2013 par les acquéreurs et le 26 septembre 2013 par le vendeur, M. Alexis X... a vendu à M. Cédric Y... et Mme Emilie Z..., épouse Y... (les époux Y...), les lots no 46 et 53 de l'état de division d'un ensemble immobilier sis... (91), soit un appartement en duplex, une cave et une place de stationnement, au prix de 138 000 €, sous la condition suspensive de l'obtention par les acquéreurs d'un prêt d'un montant de 135 000 €, d'une durée maximum de 22 ans, au taux de 3, 60 % la première année. La vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 27 décembre 2013. Suivant avenant par acte sous seing privé du 26 novembre 2013, la date de présentation de l'offre de prêt a été prorogée au 30 novembre 2013, sans modification de la date de signature. Par un second avenant du 28 novembre 2013, la même date a été prorogée dans les mêmes conditions au 12 décembre 2013. La banque a notifié l'offre de prêt aux époux Y... le 6 décembre 2013. Le 20 décembre 2013, le notaire a confirmé le rendez-vous de signature du 27 décembre 2013. Le jour de la signature, le notaire s'est aperçu que figurait sur l'état hypothécaire un commandement de saisie immobilière, devenu caduc par jugement du 7 avril 2010, mais dont l'inscription n'avait pas été radiée. Le 3 janvier 2014, M. X... s'est prévalu de la nullité de la vente. Après avoir sommé le vendeur le 3 février 2014 de réitérer la vente, les acquéreurs l'ont assigné le 13 mars 2014 en vente forcée.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 7 juillet 2014, le Tribunal de grande instance d'Evry a :
- dit la vente parfaite,
- ordonné la radiation du commandement aux frais et diligences de M. X...,
- ordonné aux parties de comparaître devant le notaire pour signer l'acte de vente,
- à défaut de ce faire, dit que le jugement vaudrait vente,
- condamné M. X... à payer aux époux Y... la somme de 8 000 € au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du Code civil,
- rejeté la demande de dommages-intérêts complémentaire des époux Y...,
- constaté la compensation entre le prix de vente et les sommes dues par M. X... aux époux Y...,
- ordonné la consignation du prix entre les mains du notaire après compensation,
- ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière compétent,
- condamné M. X... aux dépens et à payer aux époux Y... la somme de 2 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire.
L'acte authentique de vente a été signé le 18 septembre 2014 en exécution du jugement.
Par dernières conclusions du 7 novembre 2016, M. X..., appelant, demande à la Cour de :
- vu les articles 1134, 1147 et 1184 du Code civil,
- débouter les époux Y... de leur exception d'irrecevabilité d'appel et le dire recevable et bien fondé en son appel,
- infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :
- débouter les époux Y... de leurs demandes,
- constater le non-respect des obligations contractuelles des époux Y... et prononcer la résolution de le vente à leurs torts et l'annulation de la vente du 18 septembre 2014,
- condamner les époux Y... à lui verser la somme de 1 250 € par mois du 18 septembre 2014 jusqu'à libération effective des lieux,
- prononcer l'annulation à sa décharge et la restitution des sommes versées,
- ordonner la compensation entre la somme de 138 000 € moins la totalité des loyers à compter du 18 septembre 2014,
- condamner les époux Y... à lui payer la somme de 3 000 € de dommages-intérêts, dépens en sus,
- en tout état de cause :
- juger les époux Y... mal fondés en leur appel incident,
- les débouter de leurs demandes,
- les condamner solidairement à lui payer la somme de 2 500 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 23 août 2016, les époux Y... prient la Cour de :
- in limine litis :
- vu les articles 31 et 546 du Code de procédure civile,
- déclarer irrecevable l'appel de M. X... pour défaut d'intérêt à agir,
- dire définitif l'acte authentique signé le 18 septembre 2004,
- au fond,
- vu les articles 1134 et 1184 du Code civil,
- débouter M. X... de ses demandes,
- les recevoir en leur appel incident,
- confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a réduit les sommes dues au titre de la clause pénale et rejeté la demande d'indemnisation complémentaire,
- dire la vente parfaite,
- condamner M. X... à leur payer la somme de 13 800 € au titre de la clause pénale, celle de 1 000 € au titre de l'augmentation des frais notariés, et celle de 7000 € de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de la mauvaise foi de M. X... et pour résistance abusive,
- en tout état de cause :
- condamner M. X... à leur verser la somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.


En exécutant la disposition du jugement entrepris, assorti de l'exécution provisoire, qui lui ordonnait de signer l'acte de vente, M. X... n'a pas acquiescé à cette décision ni renoncé à exercer son droit de recours contre elle. Par suite, M. X..., qui a intérêt à interjeter appel du jugement qui lui fait grief, est recevable en cette voie de recours.
Les moyens développés par M. X... au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
A ces justes motifs, il sera ajouté que l'avant-contrat de vente, fait en deux exemplaires, a été signé le 20 septembre 2013 par les acquéreurs et le 26 septembre 2013 par le vendeur. Ces deux exemplaires ne sont pas identiques. En effet, alors que, sur celui des acquéreurs, le premier en date, entièrement dactylographié, ne figure aucune clause manuscrite, sur l'exemplaire du vendeur, second en date, figurent, page 9, deux clauses manuscrites dont la seconde énonce, sous la rubrique : " Conditions particulières " : " Sous peine de nullité du présent acte, le jour de la signature de la vente définitive, le notaire chargé de la vente, remettra au vendeur le montant qui lui revient sous forme d'un chèque au nom de Alexis X... ". Il ressort de la comparaison de cette écriture avec celle de l'avenant no 1 au mandat de vente donné par acte sous seing privé du 31 juillet 2013 par M. X... à l'agent immobilier (pièce no 5 de l'appelant), que l'écriture de la mention " Bon pour mandat donné avec exclusivité ", figurant au dessus de la signature du mandant dans ce dernier acte, est la même que celle de la clause litigieuse précitée de l'avant-contrat de vente.
Il doit en être déduit que cette clause a été apposée par M. X... sur son exemplaire du 26 septembre 2013, postérieurement à l'accord des acquéreurs. L'appelant n'établit pas que les acquéreurs aient accepté cette adjonction qu'ils n'ont pas paraphée, celle-ci étant substantielle en ce qu'elle ajoute une cause de nullité qui ne figurait pas dans le contrat proposé par le mandataire du vendeur et que les acquéreurs avaient signé. C'est donc à bon droit que le Tribunal a dit que cette clause n'était pas entrée dans le champ contractuel.
En conséquence, à supposer que la nullité fût encourue alors que la vente définitive n'a pas été signée, ladite nullité ne peut être prononcée.
La convention des 20 et 26 septembre 2013 ne sanctionne pas par la caducité de la vente le défaut de justification de l'obtention du prêt au vendeur dans les 48 h de celle-ci. Les acquéreurs, qui ont obtenu le prêt et réclamé la réitération de la vente à la date convenue, sans se prévaloir de la protection de la condition suspensive relative au prêt, n'ont pas fait défaillir cette condition. C'est, donc, exactement que le Tribunal a dit que le moyen du vendeur ne pouvait prospérer.
En conséquence, la caducité invoquée n'est pas encourue.
Si les avenants à l'avant-contrat, qui avaient pour objet de proroger la date d'obtention du prêt, précisent que " la date butoir " de signature de la vente n'était pas modifiée, cette expression est sans incidence sur la qualification, expressément stipulée par les parties, de cette date qui n'était " pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter ", de sorte que n'est pas nulle la vente, réitérée le 18 septembre 2014 par l'effet de l'exécution provisoire attaché le jugement entrepris.
Dans l'avant-contrat (p. 3), M. X... a déclaré que " les biens à vendre sont libres de tout privilège immobilier spécial et de toutes hypothèques " avec cette précision que " si des inscriptions hypothécaires se révélaient, il s'oblige à en rapporter mainlevée et certificat de radiation à ces frais ". C'est donc à bon droit que le Tribunal a condamné M. X... à remplir cette obligation contractuelle.
Les époux Y... n'ayant pas invoqué la défaillance de la condition suspensive relative au prêt et ayant réclamé la réitération de la vente à la date convenue, M. X... ne justifie d'aucune faute des acquéreurs susceptible de fonder le prononcé de la résolution judiciaire de la vente, étant observé que la réitération n'a pas été retardée par le fait des acquéreurs mais en raison d'une inscription non radiée du chef du vendeur.
Le jugement entrepris sera encore confirmé en ce qu'il a débouté M. X... de sa demande de résolution judiciaire du contrat.
Dans l'avant-contrat, les parties ont stipulé (p. 12) : " Dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de signer l'acte authentique, elle y serait contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre, payer à l'autre partie, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l'exécution, la somme de 13 800 € treize mille huit cent euros. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat aux torts de ce dernier. Elle percevra de l'autre partie à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 13 800 € treize mille huit cent euros ". Dans les deux avenants des 26 et 28 novembre 2013, les parties ont convenu que " Si pour une raison ou une autre la vente ne se faisait pas, les parties sont libérées de part et d'autre de la clause pénale du compromis de vente ".
La clause pénale contractuelle distingue deux hypothèses dans lesquelles la somme de 13 800 € peut être due : celle la vente forcée, d'une part, celle de la résolution de la vente, d'autre part. Les avenants au contrat énoncent clairement que les parties seront libérées de la clause pénale si la vente ne se fait pas. Par suite, cette libération ne peut s'appliquer en cas de vente forcée. Dans ce dernier cas, conformément à la clause pénale précitée, la partie qui a refusé de signer l'acte authentique doit payer à l'autre partie l'indemnité forfaitaire réparant le retard d'exécution.
En conséquence, M. X..., qui a contraint les acquéreurs à recourir à la vente forcée, retardant la réitération de la vente jusqu'au 18 septembre 2014, doit leur payer le montant de la clause pénale, soit la somme de 13 800 €, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il a réduit son montant à la somme de 8 000 €. Les intimés justifient avoir payé la somme de 1 000 € supplémentaire au titre des frais de notaire à la suite du report de la vente dû au refus du vendeur. Leur demande en paiement par ce dernier de la somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts complémentaires doit être accueillie.
La résistance de M. X... n'étant pas abusive, la demande de dommages-intérêts des époux Y... doit être rejetée.
La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de M. X....
L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande des époux Y..., sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Déclare M. Alexis X... recevable en son appel ;
Infirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a :
- condamné M. Alexis X... à payer à M. Cédric Y... et Mme Emilie Z..., épouse Y..., la somme de 8 000 € au titre de la clause pénale,
- rejeté la demande de dommages-intérêts complémentaire de M. Cédric Y... et Mme Emilie Z..., épouse Y... ;
Statuant à nouveau de ce chef :
Condamne M. Alexis X... à payer à M. Cédric Y... et Mme Emilie Z..., épouse Y..., la somme de 13 800 € au titre de la clause pénale et de 1 000 € à titre de dommages-intérêts complémentaires ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne M. Alexis X... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne M. Alexis X... à payer à M. Cédric Y... et Mme Emilie Z..., épouse Y..., la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.
Le Greffier, La Présidente,