Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 02 DÉCEMBRE 2016
(no, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 09404
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Mars 2015- Tribunal de Grande Instance de CRETEIL-RG no 13/ 04873

Monsieur GERALD X... né le 24 Mai 1948 à LE PERREUX SUR MARNE (94170)

Madame MARIANNE Y... épouse X... née le 01 Octobre 1952 à PARIS (75013)
demeurant ...
Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Chrystel DERAY, avocat au barreau de PARIS, toque : C0454

Maître Anthony Z..., Notaire
demeurant...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090, substitué sur l'audience par Me Raphaël ABITBOL de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
Madame Karine A... prise en qualité de séquestre
demeurant ...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090, substitué sur l'audience par Me Raphaël ABITBOL de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
SARL ARIE PROMOTION prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : 383 410 552
ayant son siège au81 AVENUE MARCEAU - 75116 PARIS/ FRANCE
Représentée et assistée sur l'audience par Me Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0145
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Novembre 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Suivant acte authentique reçu le 18 octobre 2012 par M. Anthony Z..., notaire, M. Gérald X... et Mme Marianne Y..., épouse X... (les époux X...), ont promis de vendre à la SARL ARIE promotion, qui s'était réservé la faculté d'acquérir, le lot no 10 de l'état de division d'un ensemble immobilier en copropriété sis... (94), soit une maison à usage d'habitation, au prix de 2 223 000 €, sous diverses conditions suspensives dont celle de l'obtention par le bénéficiaire d'un prêt d'un montant de 1 670 000 €, d'une durée de 5 ans, au taux maximum annuel de 2, 5 %, et de celle de l'absence de nécessité de réaliser des fondations spéciales. La promesse était consentie pour une durée expirant au 28 juin 2013, mais le bénéficiaire devait lever l'option au plus tard le 31 janvier 2013 sauf à être déchu du droit d'exiger la réalisation de la vente. Le 15 janvier 2103, le bénéficiaire, indiquant que la date contractuelle prévue pour la réalisation des conditions suspensives relatives à l'obtention d'un crédit, aux fondations spéciales et au droit de préemption, ne pourrait être respectée, a réclamé sa prorogation au 28 février 2013, ce que les promettants ont refusé. Le 11 février 2013 le bénéficiaire a réclamé au notaire, séquestre, la restitution de la somme de 111 150 € déposée entre ses mains, à valoir sur l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 222 300 €. Le 24 avril 2013, après que le notaire eût refusé cette restitution, la société ARIE promotion a assigné les époux X..., M. Z... et Mme Karine A..., séquestre, en restitution de la somme de 111 150 € et en paiement de dommages-intérêts.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 27 mars 2015, le Tribunal de grande instance de Créteil a :
- constaté la non-réalisation de la condition suspensive relative au prêt,
- condamné, en conséquence, in solidum les époux X... à rembourser à la société ARIE promotion la somme de 111 150 € avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2013,
- ordonné la capitalisation des intérêts échus depuis au moins un an,
- enjoint à M. Z... et Mme A... de remettre cette somme à la société ARIE promotion sur présentation d'un certificat de non-appel,
- débouté les époux X... de leurs demandes reconventionnelles,
- condamné in solidum les époux X... à payer, en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, à la société ARIE promotion la somme de 3 000 €, à M. Z... et Mme A..., celle de 2 000 €,
- condamné in solidum les époux X... aux dépens.
Par dernières conclusions du 3 octobre 2016, les époux X..., appelants, demandent à la Cour de :
- vu les articles 1134 et suivants, 1176 et suivants du Code civil,
- annuler le jugement entrepris,
- constater qu'au 15 janvier 2013, aucune condition suspensive n'était défaillante,
- rejeter toutes les demandes de la société ARIE promotion,
- ordonner à Mme A... de leur verser la somme de 111 150 € immobilisée entre ses mains, dans le délai de 8 jours à compter du prononcé du " jugement ",
- condamner la société ARIE promotion à leur verser le complément de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 111 150 €, sous astreinte de 1 000 € à compter du jugement, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2013,
- condamner la société ARIE promotion à verser à M. X... une indemnité de 20 000 € en réparation des troubles dans les conditions d'existence constitués par le report de son départ à la retraite, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,
- condamner la société ARIE promotion à verser à Mme X... une indemnité de 15 000 € en réparation des troubles dans les conditions d'existence constitués par le report du départ à la retraite de son mari, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,
- à titre subsidiaire, si la Cour devait caractériser la caducité de la promesse de vente au 15 janvier 2013,
- rejeter la demande de leur condamnation au versement de la somme de 115 500 €,
- écarter tout principe de condamnation in solidum les concernant,
- rejeter la demande au titre de la résistance abusive,
- en tout état de cause :
- débouter la société ARIE promotion de sa demande en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner la société ARIE promotion à leur payer la somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 27 octobre 2016, la société ARIE promotion prie la Cour de :
- vu les articles 1101 et suivants, 1134, 1142, 1147, 1154, 1985 et suivants du Code civil, 700 du Code de procédure civile,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- y ajoutant :
- condamner in solidum les époux X..., M. Z... et Mme A... à lui payer une indemnité de 10 000 € pour résistance abusive et la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 8 juillet 2016, M. Z... et Mme A..., cette dernière en qualité de séquestre, demandent à la Cour de :
- vu les articles 1956 et 1382 du Code civil,
- statuer ce que de droit sur l'infirmation ou la confirmation du jugement entrepris et y ajoutant,
- désigner toute personne qu'il plaira à la Cour afin que M. Z... et sa structure d'exercice puisse se départir de la somme séquestrée en l'office à son profit,
- débouter les parties de toutes les autres demandes dirigées contre M. Z...,
- condamner la partie succombante à payer la somme de 2 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.


Considérant, sur l'imputation de la défaillance de la condition suspensive relative à l'obtention du prêt, que, dans la promesse du 18 octobre 2012, les parties ont stipulé que le bénéficiaire s'obligeait à effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention de son financement dans les meilleurs délais, et à " faire tout son possible pour obtenir le prêt dont s'agit aux conditions ci-dessus définies " ; que l'obtention devait intervenir au plus tard le 15 janvier 2013 et que " faute par le bénéficiaire d'avoir informé le promettant dans ce délai, le bénéficiaire sera réputé avoir renoncé à la présente condition suspensive et faire son affaire personnelle du financement ", la clause contractuelle ajoutant que " le bénéficiaire ne sera redevable d'aucune indemnité s'il justifie que le ou les prêts lui ont été refusés dès lors qu'il a respecté les conditions ci-dessus visées. Toute somme qui aurait pu être versée par lui à titre d'indemnité d'immobilisation devra lui être restituée " ;
Que le 14 janvier 2013 le conseil en gestion de patrimoine auquel la société ARIE promotion avait confié la recherche du financement pour l'acquisition du terrain, l'a informée du refus des établissements bancaires d'étudier le dossier prévoyant " la réalisation de logements résidentiels pour 2000 m2 de surface planchers ", l'intermédiaire précisant que " l'absence de permis de construire absent à votre promesse, l'éloignement, et l'absence de relations antérieures ont sans doute conditionné leur refus. L'opposition de la mairie à votre projet, confirmé par votre dernier rendez-vous avec le maire, a porté le coup de grâce au financement ", ajoutant qu'il restait à sa disposition, " mais pour des dossiers conformes aux critères des banques " ;
Qu'il ressort de la lettre que la société ARIE promotion, promoteur immobilier, a adressée aux époux X... le 19 juillet 2012 que, si cette société avait soumis son offre d'achat à l'obtention d'un financement bancaire à hauteur de 70 % du prix et à la nature du sol et du sous-sol, elle n'avait pas exigé que l'acquisition fût soumise à la condition de l'obtention d'un permis de construire ; que c'est en considération de cette négociation que la promesse du 18 octobre 2012 a été conclue laquelle ne comporte pas de condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire ; que le promoteur immobilier, qui ne pouvait ignorer que les établissements financiers n'accompagneraient pas son projet relatif à l'achat en vue de la construction d'un ensemble immobilier en l'absence d'un permis de construire, avait l'obligation contractuelle de présenter aux banques un dossier conforme à leurs critères, aux nombres desquels, l'obtention d'un permis de construire ; qu'en ne le faisant pas et en déposant une demande de prêt vouée à l'échec en l'absence de permis de construire, la société ARIE promotion a fait défaillir la condition ;
Que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a dit que la défaillance de cette condition n'était pas imputable au bénéficiaire ;
Considérant, sur la condition suspensive relative aux " Fondations spéciales ", que la clause contractuelle prévoyait que " les résultats de l'étude de la résistance du sol et du sous-sol que le bénéficiaire fera effectuer sur le terrain, à ses frais, sous sa responsabilité, auprès de tout bureau d'études spécialisé et habilité à cet effet, avec mission d'effectuer une étude de faisabilité géotechnique, ne révèle pas la nécessité :- de réaliser des fondations spéciales ou profondes (pieux, radiers, etc..) ou de renforcer le sol,- et/ ou de réaliser des ouvrages de protection contre l'eau (cuvelage, etc...),- et/ ou de réaliser des comblements de carrières. Si le coût généré par ces fondations spéciales excédait le coût prévisionnel des fondations spéciales, le bénéficiaire pourra se prévaloir de ladite condition suspensive. Le bénéficiaire s'oblige à informer le promettant de la réalisation ou de la non-réalisation de ladite condition suspensive, par la transmission des conclusions du bureau d'études de son choix au plus tard le 15 janvier 2013. A défaut, la condition suspensive sera considérée comme réalisée " ;
Que, par lettre du 15 janvier 2013, la société ARIE promotion, après avoir informé les époux X... de l'opposition du maire " au projet dans l'état actuel ", leur a indiqué que la date contractuelle fixée au 15 janvier 2013 pour la réalisation des conditions suspensives liées à l'obtention du crédit, aux fondations spéciales et au droit de préemption ne pourrait être respectée, sollicitant la prorogation de cette date au 28 février 2013 et ajoutant que, " dans l'hypothèse où cette prorogation ne serait pas acceptée, la présente vaut notification de la volonté d'ARIE Promotion de ne pas donner suite à la promesse qui deviendrait ² caduque " ;
Que cette lettre, qui n'invoque ni ne porte à la connaissance du promettant les conclusions d'un bureau d'études révélant la nécessité des travaux énoncés dans la clause précitée, ne vaut pas information de la non-réalisation de la condition dans le délai précité ; qu'en conséquence, la condition suspensive relative aux " fondations spéciales " est réputée réalisée ;
Considérant qu'il se déduit de ces éléments que la promesse est caduque et que cette caducité est imputable au bénéficiaire ; que les parties ayant stipulé dans la clause relative à l'indemnité d'immobilisation que celle-ci serait acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente, la somme de 222 300 € au titre de l'indemnité d'immobilisation est due par la société ARIE promotion aux époux X... ; que, dès lors, la somme de 111 150 € déposée entre les mains du notaire doit être versée par ce dernier aux époux X..., la société ARIE promotion étant condamnée à payer à ces derniers le solde de l'indemnité d'immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2014, date de leurs conclusions devant le Tribunal valant mise en demeure, mais sans qu'il y ait lieu à astreinte ;
Considérant que les époux X..., qui n'établissent pas que l'échec de la vente soit la cause des troubles dans leurs conditions d'existence qu'ils invoquent, liés à la décision de M. C... de départ à la retraite, doivent être déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet des demandes de dommages-intérêts et sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de la société ARIE promotion ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande des époux X..., et à celle de M. Z... et Mme Lepecq, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau :
Dit que la promesse unilatérale de vente du 18 octobre 2012 est caduque et que cette caducité est imputable à la SARL ARIE promotion ;
Dit que l'indemnité d'immobilisation contractuelle d'un montant de 222 300 € est due par la SARL ARIE promotion à M. Gérald X... et Mme Marianne Y..., épouse X... ;
En conséquence, dit que la somme de 111 150 € sera versée par M. Anthony Z... et Mme Karine A..., séquestre, qui seront, ainsi, libérés de leur mission, entre les mains de M. Gérald X... et Mme Marianne Y..., épouse X... ;
Condamne la SARL ARIE promotion à payer à M. Gérald X... et Mme Marianne Y..., épouse X..., le solde de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 111 150 € avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2014 ;
Déboute M. Gérald X... et Mme Marianne Y..., épouse X..., de leurs demandes de dommages-intérêts ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne la SARL ARIE promotion aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne la SARL ARIE promotion, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, à payer à :
- M. Gérald X... et Mme Marianne Y..., épouse X..., la somme de 5 000 €,
- M. Anthony Z... et Mme Karine A..., séquestre, celle de 2 000 €.
Le Greffier, La Présidente,