Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 31 janvier 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 19/10732 - No Portalis 35L7-V-B7D-CAAHK
Décision déférée à la cour : jugement du 15 mai 2019 -tribunal de grande instance de Fontainebleau - RG no 19/00079

Mme S... H...


Représentée par Me Karine ALTMANN, avocat au barreau de Paris, toque : E2070
Ayant pour avocat plaidant Me Bernard DUMONT, avocat au barreau de Fontainebleau.

Mme E... U...


Représentée par Me Flavie MARIS-BONLIEU de la SCP BOUAZIZ - SERRA - AYALA - BONLIEU, avocat au barreau de Fontainebleau

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité [...]

Représentée par Me Marie-annick PICARD-DUSSOUBS, avocat au barreau de Val-de-Marne, toque : PC 58
SASU expertise diagnostic habitat
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [...]

SA GAN assurances IARD
es qualité d'assureur de la société expertise diagnostic habitat


Représentés par Me Amandine LAGRANGE de l'AARPI FLORENT AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque E549
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue le 5 décembre 2019, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Claude Creton, président
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Christine Barberot, conseillère dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Adeline Tirel

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.
A la suite d'un avant-contrat de vente synallagmatique par acte sous seing privé du 28 septembre 2016, conclu avec le concours de la SAS [...], par acte authentique du 3 décembre 2016, Mme E... U... a réitéré la vente au profit de Mme S... H... d'une maison d'habitation construite en bois, sise [...] ), au prix de 110 000 €, en ce compris la commission de l'agent immobilier due par la venderesse d'un montant de 9 450 €. Sur assignation des 25 octobre et 2 novembre 2017 délivrée par Mme H..., le juge des référés, par ordonnance du 13 février 2018, a désigné Mme O... G...  en qualité d'expert, laquelle a déposé son rapport le 27 décembre 2018. Par acte d'huissier de justice du 24 janvier 2019, Mme H... a assigné la venderesse, l'agent immobilier, la SASU Expertise diagnostic habitat et son assureur, la SA Gan assurance, à titre principal, en résolution de la vente en raison des vices cachés affectant le bien, notamment, quant à son isolation et, à titre subsidiaire, en paiement de dommages-intérêts en raison de la dissimulation intentionnelle de ces vices.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 15 mai 2019, le Tribunal de grande instance de Fontainebleau a :
- condamné la société [...] à verser à Mme H... la somme de 69 221 € en réparation de son préjudice,
- débouté Mme H... de l'ensemble de ses autres demandes,
- condamné la société [...] aux dépens de l'instance, y compris les frais d'expertise,
- condamné la société [...] à payer à Mme H... la somme de 7 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- rejeté toutes demandes contraires ou plus amples,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par dernières conclusions, Mme H..., appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 1641 et suivants, 1116 ancien, 1137, 1138, 1382 ancien, 1240, 1112-1 du Code civil,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société [...],
- infirmer le jugement entrepris pour le surplus,
- prononcer la résolution de la vente, à titre principal, sur le fondement de la garantie des vices cachés, et à titre subsidiaire, sa nullité sur le fondement de la réticence dolosive,
- dire que l'arrêt sera publié au service de publicité foncière de Melun 2 à la requête de la partie la plus diligente,
- condamner Mme U... à lui rembourser la somme de 110 000 € au titre du prix avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2016, à charge de rembourser à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Brie-Picardie le solde du prêt,
- condamner l'agence [...], in solidum avec Mme U..., au paiement de cette somme en raison de sa dissimulation intentionnelle
- à titre subsidiaire, condamner in solidum Mme U..., l'agence [...], la société Expertise diagnostic habitat et la compagnie Gan assurances, à lui payer la somme de 208 256,38 € de dommages-intérêts,
- en tout état de cause, condamner in solidum les mêmes à lui payer :
. au titre du remboursement des frais de notaire, la somme de 3 118,64 €,
. au titre des frais financiers correspondant aux intérêts du prêt par elle payés, la somme de 4 518,40 €,
. au titre du trouble de jouissance arrêté au 30 juin 2019, la somme de 15 000 €,
. au titre du trouble de jouissance postérieur au 1er juillet 2019 et jusqu'au jour du remboursement de la somme de 110 000 €, la somme de 500 € par mois,
. au titre des frais d'assurance du logement, la somme de 138,79 €,
. au titre des souffrances endurées, la somme de 12 000 €,
. au titre des frais divers, la somme de 1 984,78 €,
. au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, la somme de 12 000 €,
- condamner in solidum les mêmes aux dépens en ce compris ceux de référé et de l'expertise.
Par dernières conclusions, Mme U... prie la Cour de :
- vu les articles 1641 et suivants, 1116 ancien, 1137 nouveau, 1130 nouveau du Code civil,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- débouter Mme H... de sa demande de résolution de la vente et de sa demande corrélative de restitution du prix,
- la débouter de ses demandes au titre des frais complémentaires,
- à titre subsidiaire, ordonner une contre-expertise à l'effet de déterminer si le bien était affecté au jour de la vente de vices cachés et si la venderesse pouvait en avoir connaissance,
- à titre infiniment subsidiaire, vu les articles 1147 ancien et 1231 nouveau du Code civil :
- condamner in solidum les sociétés [...], Expertise diagnostic Habitat et Gan assurances à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle au profit de Mme H..., y compris en ce qui concerne la restitution du prix de vente,
- condamner la société [...] à lui restituer la somme de 9 450 € au titre de la commission versée incluse dans le prix de vente,
- en tout état de cause, condamner Mme H..., à titre subsidiaire, in solidum tous succombants à lui payer la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus comprenant les frais d'expertise.
Par dernières conclusions, la société [...] prie la Cour de :
- vu les articles 1992, 1240 et 1241 du Code civil,
- infirmer le jugement entrepris,
- débouter Mme H... de l'ensemble de ses demandes formées contre elle,
- ordonner la restitution, avec intérêts capitalisés, des sommes qu'elle a versées,
- débouter les parties de toutes leurs autres demandes dirigées contre elle,
- à titre subsidiaire, au regard des fautes commises par Mme U... et EDH, cette dernière garantie par le GAN, déclarer recevable son action récursoire contre elles de sorte qu'elles la relèvent indemne de toute condamnation,
- condamner Mme H... ou toute partie qui succombe à lui verser la somme de 4 500 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus dont le coût de l'expertise.
Par dernières conclusions, les sociétés GAN assurances et Expertise diagnostic habitat demandent à la Cour de :
- vu les articles 1240 et suivants, 1641 et suivants du Code civil, L. 112-1, L. 112-6, L. 113-9 du Code des assurances,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- débouter Mme H... de l'ensemble de ses demandes formées contre elles,
- à titre subsidiaire, condamner Mme U... et l'agence [...] à les garantir de toute condamnation qui pourraient être prononcées contre elles au profit de Mme H...,
- dire que la société GAN assurances ne saurait être tenue que dans les termes, conditions limites et plafond de garanties et de franchises de son contrat et qu'il sera fait application de la règle proportionnelle de primes de 14,11 %,
- condamner Mme H... à leur payer la somme de 3 000 € chacune en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE, LA COUR
Il n'y a pas lieu d'ordonner une contre-expertise comme le demande Mme U..., Mme G...  ayant rempli sa mission et répondu à toutes les questions posées et aux dires des parties, étant observé que le rapport de l'expert judiciaire n'est pas en contradiction avec celui du Cabinet J... diligenté le 18 avril 2017 à l'initiative de Mme H..., ce dernier ayant constaté, dès cette date, que les appuis de fenêtres de la façade principale présentaient une importante déstructuration, que le pignon côté séjour présentait de multiples claquages et fissures, que la façade arrière était affectée d'une déformation prononcée du parement, principalement en bas du poêle à bois du séjour, concluant à une absence d'isolement dans l'inter-structure entre le parement extérieur et le parement intérieur, l'ossature en bois et le panneau de parement extérieur étant totalement désolidarisé, le Cabinet J... estimant que ces désordres pouvaient être consécutifs à une migration des condensations au travers des parois du fait de l'absence d'isolement thermique et d'un enduit de ravalement étanche interdisant tout échange gazeux au travers du parement.
Dans son rapport du 27 décembre 2018, Mme G... , expert judiciaire, a constaté :
- le défaut d'isolation des murs et les déperditions thermiques au travers des parois qui révélaient une faible performance énergétique du bien,
- des infiltrations d'eau dans la buanderie et la condensation d'eau avec développement de moisissures sur les revêtements des murs du séjour et de la buanderie,
- l'action de champignons lignivores sur tout les bois visibles et accessibles (appuis de fenêtres, abouts de pannes, bois de rive, structure et bardage en bois visible sur la zone trouée du mur Nord) sur trois façades de la maison et des indices de vrillettes sur le mur Nord et Est,
imputant tous ces désordres à des défauts de construction : manque d'isolation des murs, bois d'oeuvre non traité contre les champignons lignivores et vrillettes, ravalement de façade étanche qui ne permettait pas le transfert de la vapeur d'eau à l'extérieur, parties de bois de construction exposés aux intempéries, vétusté de la couverture qui ne garantissait pas l'étanchéité à l'eau.
L'expert judiciaire a conclu que ces désordres rendaient le bien impropre à son usage, le défaut d'isolation thermique ne permettant pas de chauffer convenablement la maison, celle-ci n'étant "pas réparable en l'état du fait des défauts de construction (insuffisance structurelle car les murs porteurs périphériques ne répondent pas aux règles de l'art et les fondations, si elles existent, ne sont pas appropriées)", de sorte que la solution la plus raisonnable consistait en la démolition et la reconstruction de la maison, cet avis étant partagé par les six entrepreneurs de bâtiment consultés par l'expert (pp. 30 et 31 du rapport).
Ainsi, la maison est affectée de vices la rendant impropre à l'habitation. Ces vices structurels sont antérieurs à la vente, ayant été constatés à l'initiative de Mme H... dès 18 janvier 2017 par la société Exertimm et par M. T..., huissier de justice, dans son constat du même jour, soit dans un temps très proche de la vente du 3 décembre 2016, l'utilisation par l'acquéreur d'un poêle à pétrole, qui a pu aggraver l'humidité, n'étant pas à l'origine des vices.
L'expert judiciaire a relevé que l'enduit ciment et le ravalement de façade cachaient la construction ancienne comprenant une ossature en bois et un simple bardage en bois qui n'était pas visible lors des visites antérieures à l'achat, précisant que le pourrissement des bois cachés ne se révélaient qu'après sondage et que les indices de vrillettes n'étaient pas forcément repérés par un acheteur profane.
Il s'en déduit que les vices, qui n'étaient pas connus de Mme H..., acquéreur profane, était cachés à la date de la vente le 3 décembre 2016, et ce d'autant qu'un diagnostic de performance énergétique (DPE) vierge avait été joint tant à l'avant-contrat de vente du 28 septembre 2016 qu'à l'acte authentique de vente du 3 décembre 2016 et que la mention de la construction en bois ne figurait pas dans l'acte du 28 septembre 2016, n'étant pas établi que l'attention de l'acquéreur ait été attirée sur cet ajout dans l'acte réitératif de la vente par acte authentique.
Mme U... a habité la maison litigieuse, construite avant 1949, depuis son acquisition le 3 août 2005 jusqu'au 3 décembre 2016, soit pendant onze ans. L'expert judiciaire a relevé que les travaux de rénovation des murs de la cuisine et du séjour et le remplacement des fenêtres réalisés par Mme U... permettaient de voir la structure et l'état des murs, ainsi que le défaut d'isolation thermique. Mme G...  a précisé que Mme U... avait supprimé un mur entre la cuisine et le séjour pour ne faire qu'une seule pièce et posé en 2007 un "placo anti-feu" sur le mur derrière le poêle, soit au niveau du mur Nord qui présentait une dégradation avancée par les champignons lignivores et les vrillettes sur l'ossature et le bardage en bois, estimant que cette plaque de plâtre avait été ajoutée, non seulement pour refaire le mur derrière le poêle à bois avec un matériau ignifuge, mais, aussi, pour consolider cette partie du mur dont la structure était déjà endommagée.
Il doit en être déduit que Mme U..., qui ne pouvait ignorer le manque d'isolation du mur Nord et la dégradation de la structure en bois, avait connaissance des vices à la date de la vente du bien à Mme H....
En conséquence, la venderesse ne pouvant se prévaloir de la clause d'exclusion des vices cachés figurant au contrat du 3 décembre 2016, il y a lieu de faire droit à la demande de résolution de la vente sur le fondement des vices cachés, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il a débouté Mme H... de cette demande.
S'agissant de la responsabilité du diagnostiqueur, la société Expertise diagnostic habitat, il ne peut être fait grief à celle-ci d'avoir établi, d'abord, un diagnostic de performance énergétique (DPE) vierge en l'absence de factures d'énergie, un DPE classe F ayant été dressé le 22 février 2016 dès que les factures avaient été fournies par Mme U... le 20 février 2016. Le classement retenu étant conforme à la réalité, aucune faute ne peut être reprochée au diagnostiqueur qui a transmis le diagnostic par courriel à Mme U... le 22 février 2016 et à la société [...] le 9 juin 2016 (pièces 5 et 6 du diagnostiqueur et de son assureur), de sorte que ce diagnostic aurait pu être annexé à l'avant-contrat de vente du 29 septembre 2016 et renseigner utilement Mme H... à un moment décisif de la conclusion de la vente. Le diagnostiqueur n'ayant eu aucun rôle dans la dissimulation du diagnostic classe F à l'acquéreur, les carences prétendues de ce diagnostic ne sont pas à l'origine du défaut d'information de Mme H... et du vice de son consentement.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Mme H... de ses demandes à l'encontre des sociétés Expertise diagnostic habitat et Gan assurance.
S'agissant de la responsabilité de l'agent immobilier à l'égard de l'acquéreur, bien que le mandat confié par Mme U... à la société [...] ne mentionnât pas la construction en bois, il appartenait à cette société, intermédiaire à la vente et rédacteur d'acte, d'exiger de sa mandante la production de son titre qui l'aurait renseignée sur cet élément déterminant de la qualité de la construction. De surcroît, la société [...], qui était en possession du DPE classe F à la date de l'avant-contrat, ainsi qu'il vient d'être dit, ne l'a, non seulement, pas annexé à l'acte sous seing privé du 28 septembre 2016, mais, encore, n'a transmis au notaire que le DPE vierge, de sorte que seul ce document a été annexé à l'acte authentique, privant l'acquéreur de toute information sur les défauts du bien. Ces manquements ont concouru au vice de la vente.
Le prix de vente ne constituant pas un préjudice indemnisable, la société [...], qui ne peut être condamnée à le réparer, peut seulement garantir Mme H... dans la mesure de l'insolvabilité de Mme U....
Le préjudice de Mme H... est évalué ainsi qu'il suit :
- émoluments du notaire : 3 103, 20 €
- trouble de jouissance né de l'occupation d'un bien insalubre jusqu'au présent arrêt : 20 000 €
- préjudice physique et moral : 5 000 €
- frais : expertises pour fonder l'instance en référé 250 € + 864 € + 600 € = 1 714 €, sans qu'il y ait lieu d'y ajouter le coût d'un poêle qui ne pouvait qu'aggraver l'humidité.
Les demandes de Mme H... se rattachant au nouveau logement (frais d'assurance, frais d'accès de Véolia) qui n'ont pas de lien avec les fautes retenues, doivent être rejetées.
Par l'effet rétroactif attaché à la résolution judiciaire de la vente, le contrat de prêt est susceptible d'être résolu en présence de la banque. Par suite, la demande de Mme H... au titre des frais financiers correspondant aux intérêts du prêt qu'elle a payés doit être rejetée.
Mme U... et la société [...] doivent être condamnées in solidum au paiement des sommes précitées. Chacune d'elles ne peut être garantie par l'autre des fautes qu'elles ont commises et qui ont également concouru au préjudice, Mme U... ayant connaissance des vices et ayant imparfaitement informé son mandataire, notamment de la construction en bois, tandis que ce dernier n'a pas rempli ses obligations de rédacteur d'acte ni transmis au notaire le DPE classe F, ainsi qu'il vient d'être dit.
La solution donnée au litige emporte le rejet des demandes, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, de Mme U... et de la société [...].
L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de , sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
REJETTE la demande de contre-expertise formée par Mme E... U... ;
CONFIRME le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a débouté Mme S... H... de ses demandes à l'encontre de la SASU Expertise diagnostic habitat et de la SA Gan assurance ;
L'INFIRME pour le surplus ;
Statuant à nouveau :
PRONONCE la résolution de la vente suivant acte authentique reçu le 3 décembre 2016 par Mme W... M..., notaire associé de la SCP Q... F... et N... M..., titulaire d'un office notarial à [...] (77) aux termes duquel Mme E..., L..., I... U..., née le [...] à Avranches (50), a vendu à Mme S..., B... H..., née le [...]  à Melun, une maison d'habitation sur la commune de [...] (77), [...] , construite en bois, couverte en tuiles comprenant : rez-de-chaussée divisé en : entrée sur cuisine ouverte aménagée et équipée avec poêle à bois, chambre, salle de bains avec WC, bureau, grenier, jardin clos, cadastrée section [...] , lieudit [...] , d'une surface de 00h 02a 37ca, au prix de 110 000 €, en ce compris la commission de la SAS [...] d'un montant de 9 450 € ;
DIT que Mme E... U... doit restituer à Mme S... H... la somme de 110 000 € au titre du prix en ce compris la commission due à l'agent immobilier par Mme U..., avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;
DIT que la SAS [...] devra garantir Mme S... H... de cette restitution dans la mesure de l'insolvabilité de Mme E... Mme U... ;
DIT que Mme S... H... doit restituer le bien à Mme E... U... ;
CONDAMNE in solidum Mme E... U... et la SAS [...] à payer à Mme S... H... les sommes suivantes :
- émoluments du notaire : 3 103, 20 €
- trouble de jouissance né de l'occupation d'un bien insalubre jusqu'au présent arrêt : 20 000 €
- préjudice physique et moral : 5 000 €
- frais : expertises pour fonder l'instance en référé 250 € + 864 € + 600 € = 1 714 € ;
REJETTE les demandes de Mme S... H... pour le surplus ;
DÉBOUTE Mme E... U... de sa demande de garantie formée contre la SAS [...] ;
DÉBOUTE la SAS [...] de sa demande de garantie formée contre Mme E... U... ;
ORDONNE la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière compétent à l'initiative de la partie la plus diligente et aux frais de Mme E... U... ;
REJETTE les autres demandes ;
CONDAMNE in solidum Mme E... U... et la SAS [...] aux dépens de première instance, en ce compris ceux de référé et les frais de l'expertise judiciaire, et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Mme E... U... et la SAS [...] à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, à :
- Mme S... H..., la somme de 10 000 €,
- la SAS GAN assurances et la SASU Expertise diagnostic habitat, la somme globale de 3 000 €.
Le Greffier, Le Président,