COUR D'APPEL DE BORDEAUX
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 14 OCTOBRE 2021
(Rédacteur : Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller)
No RG 18/04594 - No Portalis DBVJ-V-B7C-KSSW
Madame [G] [Z] [L] épouse [S]
Monsieur [V] [D] [H] [S]
Monsieur [A] [O] [V] [S]

Monsieur [R], [K], [C], [W] [M]
Madame [P], [Y], [J] [Q] épouse [M]
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :Décision déférée à la cour : jugement rendu le 16 novembre 2017 (R.G. 16/00852) par la 1ère chambre civile du le Tribunal de Grande Instance d'ANGOULEME suivant déclaration d'appel du 02 août 2018
APPELANTS :
[G] [Z] [L] épouse [S]
née le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 3]
de nationalité Française
Profession : Employée de service,
demeurant [Adresse 1]
[V] [D] [H] [S]
né le [Date naissance 4] 1952 à [Localité 3]
de nationalité Française
Profession : Jardinier,
demeurant [Adresse 1]
[A] [O] [V] [S]
né le [Date naissance 2] 1983 à [Localité 3]
de nationalité Française
Profession : Agriculteur,
demeurant [Adresse 1]
Représentés par Me Michel PUYBARAUD de la SCP MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistés de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocat au barreau de MULHOUSE

[R], [K], [C], [W] [M]
né le [Date naissance 3] 1948 à [Localité 1]
de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]
[P], [Y], [J] [Q] épouse [M]
née le [Date naissance 5] 1953 à [Localité 5]
de nationalité Française
Profession : Agricultrice,
demeurant [Adresse 2]
Représentés par Me Jérôme DIROU, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 septembre 2021 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Paule POIREL, Président,
Madame Catherine LEQUES, Conseiller,
Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller,
Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN

- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE.
Le 4 juin 2015, Mme [P] [Y] [M] et M [R] [M] ont conclu un compromis de vente au profit de M. [V] [S] et Mme [G] [L] épouse [S] ainsi que leur fils M. [A] [S] portant sur une maison d'habitation située à [Localité 4] pour la somme de 150 000 euros. L'acte comprenait une condition suspensive d'obtention d'un prêt de 60 000 euros sur 20 ans.
M. et Mme [M] ont également signé avec MM. [V] et [A] [S], un compromis de vente non daté portant sur des terres et bâtiments agricoles situés à [Localité 4] pour la somme de 256 000 euros. L'acte comportait une condition suspensive d'obtention d'un prêt de 200 000 euros sur 20 ans.
Le délai imparti, dans les deux actes, pour la réception des offres de prêt expirait au 31 août 2015 avec une clause pénale de 25 600 euros pour le compromis portant sur les terres et bâtiments agricoles et de15 000 euros pour le compromis de vente portant sur la maison d'habitation.
Sans justificatif d'obtention de prêt à cette date, M. et Mme [M] ont fait délivré aux consorts [S] une sommation d'avoir à comparaître le 26 novembre 2015 devant notaire pour réitérer les actes authentiques. Ces derniers ne se sont pas présentés et un procès-verbal de carence a été dressé.
Le 25 novembre 2015, M [A] [S] a adressé au notaire des attestations bancaires de refus de prêt émanant de la caisse du Crédit Mutuel.
M et Mme [M] ont alors contacté les consorts [S] le 27 novembre 2015 afin de parvenir à une solution amiable leur demandant le versement de 40 000 euros avant le 2 décembre 2015. Par réponse du 1er décembre 2015, les consorts [S] répondaient avoir dû abandonner leur projet suite à un nouveau refus de prêt par le crédit agricole, porté à leur connaissance le 10 septembre 2015.
Par acte du 1er avril 2016, M. et Mme [M] ont assigné les consorts [S] devant le tribunal de grande instance d'Angoulême afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la condamnation solidaire de MM. [V] et [A] [S] au paiement de la somme de 25 600 euros et celle de M. et Mme [S] au paiement de la somme de 15 000 euros et la condamnation des consorts [S] au versement de 5 000 euros au titre de l'article 700 code de solidaire civile et des dépens.
Par jugement du 16 novembre 2017, le tribunal de grande instance d'Angoulême a :
- débouté M. et Mme [M] de leur demande de condamnation solidaire des messieurs [V] et [A] [S] à leur verser la somme de 25 600 euros,
- condamné solidairement M. [A] [S], Mme [S] et M. [V] [S] à payer à Mme et M [M] la somme de 15000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la clause pénale figurant au compromis de vente consenti le 4 juin 2015 sur la maison d'habitation des demandeurs sise Lieudit [Localité 2] à [Localité 4], et référencée au cadastre sous le no[Cadastre 1],
- condamné M. [A] [S], Mme [S] et M. [V] [S] à payer à M. et Mme [M] la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [A] [S], Mme [S] et M. [V] [S] aux dépens de l'instance,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Les consorts [S] ont interjeté appel du jugement le 2 mai 2018.
Dans leurs dernières conclusions notifiées le 30 octobre 2018, les consorts [S] demandent à la cour de:
Sur l'appel principal,
- infirmer le jugement du 16 novembre 2017 en ce qu'il les a condamnés solidairement à payer à M. et Mme [M] la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la clause pénale figurant au compromis de vente consenti le 4 juin 2015 sur la maison d'habitation des demandeurs sis Lieudit [Localité 2] à [Localité 4], référencée au cadastre sous le numéro [Cadastre 1],
- infirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés à leur verser 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau sur ce point,
- débouter M. et Mme [M] de la totalité de leur demande,
- les condamner aux entiers frais et dépens tant de la procédure de première instance que d'appel ainsi qu'au montant de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l'appel incident,
- rejeter l'appel incident,
En conséquence,
- confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a débouté les consorts [M] de leur demande de condamnation solidaire à leur encontre à leur verser la somme de 25 600 euros,
- débouter les intimés/demandeurs à l'appel incident de toutes leurs demandes tant en principal, qu'en intérêts, frais, dépens et article 700 du code de procédure civile.
Dans leurs dernières conclusions notifiées le 8 novembre 2018 comportant appel incident, M. et Mme [M] demandent à la cour de :
- débouter les consorts [S] de leur appel,
- confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné solidairement M. [A] [S], Mme [S] et M. [V] [S] à leur payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la clause pénale figurant dans le compromis de vente consenti le 4 juin 2015 sur la maison d'habitation des demandeurs sises Lieu-dit « [Localité 2] » à [Localité 4], référencée au cadastre no [Cadastre 1],
- réformer le jugement lorsqu'il les a déboutés de leur demande de condamnation de messieurs [S] à hauteur de 25 600 euros,
- condamner solidairement M. [A] [S] et M. [V] [S] à leur payer la somme de 25 600 euros au titre de la clause pénale figurant au compromis de vente du 4 juin 2015 relatif à l'acquisition des divers bâtiments agricoles dont les références cadastrales sont no 346 et suivants,
- condamner solidairement M. [A] [S], Mme [S] et M. [V] [S] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des prétentions et des moyens développés par chacune des parties.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 août 2021.
MOTIFS DE LA DECISION.
Sur l'appel principal.
L'appel principal porte sur la condamnation des consorts [S] au paiement de la somme de 15.000 euros à titre de clause pénale figurant au compromis de vente consenti le 4 juin 2015 sur la maison d'habitation de M. et Mme [M] située Lieu-dit [Localité 2] à [Localité 4], cadastrée [Cadastre 1].
L'acte du 4 juin 2015 portant sur la vente de la maison d'habitation par M. et Mme [M] aux consorts [S] comporte la clause suspensive de l'obtention d'un prêt de 60.000 euros d'une durée maximale de 20 ans et au taux d'intérêts nominal de 3,5 %, laquelle clause prévoit que "toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté et à la durée de l'emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens de l'article 1378 du code civil ".
L'article 1176 du code civil dans sa rédaction applicable à la présente espèce dispose que "Lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé. S'il n'y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n'est censée défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas".
Selon l'article 1178 du code civil dans sa rédaction applicable à la présente espèce,"La condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement".
La condition est réputée accomplie quand le bénéficiaire de la promesse de vente n'a pas sollicité l'octroi d'un prêt conforme aux stipulations de celle-ci. L'acquéreur, qui a la charge de la réalisation de la condition, doit prouver que sa demande est conforme aux stipulations de la promesse.
Le tribunal a jugé que les consorts [S] ont empêché la réalisation de la condition suspensive figurant à l'acte puisqu'ils ne démontrent pas avoir déposé une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, la condition suspensive étant réputée réalisée et la clause pénale figurant au compromis devant recevoir application, les consorts [S] ayant refusé de réitérer l'acte alors qu'ils en avaient l'obligation.
Les consorts [S] demandent l'infirmation du jugement sur ce chef de dispositif en faisant valoir d'une part que les deux projets de vente étaient indissociablement liés et que le tribunal ayant jugé que le prêt afférent à l'exploitation agricole était devenu caduc sans faute de leur part, a jugé à tort qu'ils étaient responsables de la défaillance de la condition suspensive concernant le compromis de vente portant sur l'immeuble d'habitation, que le montage de l'opération a été réalisé de façon globale pour l'acquisition de l'exploitation agricole et celle de la maison d'habitation et que c'est en raison d'une simple erreur de frappe dans l'attestation de rejet établie par le Crédit Mutuel qu'il est indiqué que la demande de prêt concernant la maison est de 80.000 euros au lieu des 60.000 euros prévus au compromis de vente, le montant global des prêts sollicités n'en étant pas affecté, en sorte que le refus de prêt du Crédit Mutuel explique l'abandon de l'opération par eux, sans faute de leur part.
C'est cependant à juste titre et par des motifs que la cour fait siens que le tribunal a jugé que la condition suspensive était réalisée en l'absence de preuve d'une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles.
Il sera ajouté que si les parties ont effectivement entendu lier les deux contrats en prévoyant dans chaque compromis de vente une condition suspensive selon laquelle les consorts [S] doivent acquérir concomitamment les bâtiments et terres agricoles et la maison d'habitation, elles ont cependant distingué les deux acquisitions, un compromis de vente ayant été signé pour chaque acquisition avec comme condition suspensive l'obtention d'un prêt spécifique à chacune et prévu dans chaque acte les conséquences de la non réalisation des conditions suspensives avec une clause pénale spécifique en sorte que la réalisation des conditions suspensives ne peut être examinée que distinctement pour chacun des actes, les parties n'ayant pas entendu lier le sort des deux contrats s'agissant de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt. La caducité de l'un des contrats, si elle entraîne effectivement la caducité de l'autre contrat, ne peut cependant priver l'un des contractants de solliciter l'application de la clause pénale prévue à l'acte dès lors que les conditions en sont remplies.
En l'espèce, ainsi que l'a relevé le tribunal, les consorts [S] ne rapportent pas la preuve qu'ils ont sollicité un prêt conforme aux conditions prévues à l'acte. En effet, alors que le compromis de vente prévoyait la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 60.000 euros remboursable sur une durée maximale de 20 ans et au taux nominal de 3,50 %, laquelle devait être déposée dans le délai d'un mois à compter de l'acte soit au plus le 4 juillet 2015, l'acte prévoyant que toute demande non conforme entraînera la réalisation fictive de la condition au sens de l'article 1178 du code civil , et relevé que les consorts [S] ne produisaient pour justifier de la demande de prêt que trois courriers du Crédit Mutuel à M. [A] [S] en date du 8 octobre 2015 et un courrier adressé par le Crédit Agricole à ce dernier le 24 novembre 2015, que la demande de prêt au Crédit Mutuel était celle d'un prêt de 80.000 euros et non de 60.000 euros et que la réponse du Crédit Agricole concernait le financement global du projet d'acquisition des terres, bâtiments d'exploitation, cheptel et maison d'habitation sans renseigner sur les caractéristiques du prêt, ces pièces ne rapportant pas la preuve d'une demande de prêt conforme aux stipulations du compromis de vente.
La preuve n'est pas rapportée de l'erreur matérielle alléguée par les consorts [S] figurant dans le courrier du Crédit Mutuel du 8 octobre 2015 quant au montant du prêt qui est indiqué comme étant de 80.000 euros. En effet, la demande de prêt n'est pas versée aux débats, ce seul courrier étant insuffisant à rapporter la preuve de l'erreur matérielle.
S'agissant du caractère manifestement excessif de la clause pénale invoqué par les consorts [S], l'article 1152 dans sa rédaction applicable antérieurement au 1er octobre 2016 permet au juge, lorsque le contrat stipule une clause pénale, de modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
La clause pénale est en l'espèce fixée à 10% du prix de vente, lequel est de 150.000 euros. Une telle pénalité alors que le bien vendu n'a été immobilisé que depuis la date du compromis en date du 4 juin 2015 jusqu'au 26 novembre 2015 date du procès-verbal de carence, apparaît manifestement excessive et doit être réduite à la somme de 10.000 euros.
Le jugement sera donc infirmé sur ce qu'il a jugé que la clause ainsi prévue n'était pas disproportionnée. Il sera statué à nouveau et les consorts [S] seront condamnés à payer à M. et Mme [M] une somme de 10.000 euros à ce titre.
Sur l'appel incident.
Le tribunal a jugé que la demande de prêt à hauteur de 200.000 euros prévue par le compromis de vente portant sur les bâtiments et les terres agricoles a été formalisée après le délai d'un mois imparti par l'acte pour ce faire à compter de la date de signature du compromis de vente, mais que ce délai n'était assorti d'aucune sanction ouvrant simplement au vendeur la possibilité de solliciter le justificatif du dépôt des demandes de prêt, faculté que M. et Mme [M] n'ont pas exercée et que si la condition suspensive avait défailli puisque le financement n'avait pas été obtenu, la défaillance de la condition ne pouvait être imputée aux consorts [S].
M. et Mme [M] sollicitent l'infirmation du jugement entrepris en ce que leur demande de condamnation solidaire des consorts [S] au paiement d'une somme de 26.500 euros, montant de la clause pénale prévue par le compromis de vente portant sur les bâtiments et terres agricoles, a été rejetée.
Ils font valoir à cet égard que les acquéreurs qui n'ont justifié d'aucun refus de prêt à la date du 31 août 2015 tel que prévu par le compromis de vente ont paralysé l'exécution de la condition suspensive, l'acte n'imposant pas aux vendeurs d'envoyer aux acquéreurs une lettre recommandée afin qu'ils justifient de l'obtention du prêt et l'absence d'envoi de cette lettre ne pouvant exonérer les acquéreurs de leur responsabilité d'avoir paralysé la condition suspensive. Ils observent que le courrier produit fait état d'une demande de prêt d'un montant de 200.000 euros sans indiquer le montant du taux d'intérêt.
Les consorts [S] demandent la confirmation du jugement sur ce point.
Le compromis de vente concernant les bâtiments et les terres agricoles comporte en page 6 la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 200.000 euros, d'une durée maximale de 20 ans et remboursable au taux d'intérêts de 3,5 % maximum, la demande de prêt devant être déposée au plus tard un mois après la date du compromis de vente, l'acquéreur s'obligeant à justifier auprès du vendeur de ce dépôt par tous moyens, la condition devant être réalisée au plus tard le 31 août 205.
Il est en l'espèce constant que la demande de prêt dont la preuve est rapportée par le courrier du Crédit Mutuel du 8 octobre 2015 faisant état d'une demande du15 septembre 2015 d'un montant de 200.000 euros sur une durée de 24 mois, a été effectuée après le délai imparti par le compromis de vente.
La clause pénale est prévue pour le cas où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique de vente alors que les conditions suspensives sont réalisées et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles et a pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente.
Si, ainsi que l'a jugé à juste titre le tribunal, aucune sanction n'est prévue par l'acte concernant le dépôt tardif de la demande de prêt, étant seule ouverte au vendeur la possibilité de solliciter auprès des acquéreurs le justificatif du dépôt des demandes de prêt, les consorts [S] ne justifient pas du dépôt d'une demande de prêt répondant aux conditions prévues au compromis de vente, en ce que le courrier du Crédit mutuel du 8 octobre 2015 ne fait pas état du taux d'intérêts du prêt sollicité, le dossier de demande de prêt n'étant pas produit. Si M. [F], conseil immobilier fait état dans son attestation produite par les consorts [S] du dépôt d'une demande de prêt au Crédit Agricole, celle-ci n'est pas davantage versé aux débats.
Les consorts [S] ne rapportent donc pas la preuve qui leur incombe qu'ils ont effectué une demande de prêt conforme aux stipulations du compromis de vente. Dans ces conditions, la défaillance de la condition leur est imputable par application de l'article 1178 ancien du code civil. N'étant pas contesté que les conditions suspensives prévues dans l'intérêt des vendeurs, et notamment l'acquisition par M. et Mme [M] de deux chemins ont été réalisées, la clause pénale prévue à l'acte doit recevoir application.
Les consorts [S] font valoir que le montant de la clause pénale qui représente 10% du montant du prix de vente de l'exploitation agricole est manifestement excessif au regard de ce que l'immobilisation du patrimoine de M. et Mme [M] n'a duré que quelques mois, observant que l'acte ne comporte pas de date en sorte que la seule date certaine est celle de son enregistrement, le compromis étant devenu caduc avant son enregistrement en sorte que la clause pénale qui y figure ne pouvait recevoir application.
L'absence de date certaine d'un acte sous-seing privé est sans conséquence sur sa validité, l'exigence d'une date certaine ne concernant que l'opposabilité de l'acte aux tiers. Il ressort par ailleurs du compromis relatif aux terres et bâtiments agricoles qui se réfère expressément au compromis concernant la maison d'habitation que les deux compromis ont été signés le même jour, soit le 4 juin 2015. Cet argument ne peut donc être retenu.
S'agissant du caractère manifestement excessif de la clause pénale, l'article 1152 dans sa rédaction applicable antérieurement au 1er octobre 2016 permet au juge, lorsque le contrat stipule une clause pénale, de modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
En l'espèce, la clause pénale représente 10 % du prix de vente, lequel est de 256.000 euros, M. et Mme [M] réclamant à ce titre une somme de 25.600 euros. Une telle pénalité alors que le bien vendu été immobilisé depuis la date du compromis soit le 4 juin 2015 jusqu'au 26 novembre 2015 date du procès-verbal de carence, apparaît manifestement excessive et doit être réduite à la somme de 15.000 euros.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [M] de leur demande au titre de la clause pénale prévue par le compromis de vente concernant les terres et les bâtiments agricoles. Il sera statué à nouveau et M. [A] [S] et M. [V] [S] seront condamnés à leur payer une somme de 15.000 euros à ce titre.
Sur les demandes accessoires.
Partie perdante, les consorts [S] seront condamnés aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à M. et Mme [M] une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
contradictoire
Infirme le jugement entrepris,
Statuant à nouveau,
Condamne solidairement M. [V] [S], Mme [G] [L] épouse [S] et M. [A] [S] à payer à M. [R] [M] et Mme [P] [Q] épouse [M] une somme de 10.000 euros au titre de la clause pénale figurant au compromis de vente consenti le 4 juin 2015 portant sur la maison d'habitation située lieu-dit [Localité 2] à [Localité 4],
Condamne solidairement M. [V] [S] et M. [A] [S] à payer à M. [R] [M] et Mme [P] [Q] épouse [M] une somme de 15.000 euros au titre de la clause pénale figurant au compromis de vente portant sur les bâtiments et terres agricoles située lieu-dit [Localité 2] à [Localité 4],
Condamne M. [V] [S], Mme [G] [L] épouse [S] et M. [A] [S] à payer à M. [R] [M] et Mme [P] [Q] épouse [M] une somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [V] [S], Mme [G] [L] épouse [S] et M. [A] [S] aux dépens.
La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE