RG N : 13/ 00786

SA TRANSAXIA C/
Nicole X... épouse Y...
M. J/ E. A
demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire
Grosse délivrée
Me TOURAILLE, avocat
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 28 MAI 2014
Le vingt huit Mai deux mille quatorze la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

SA TRANSAXIA dont le siège social est 121 rue d'Auron-18000 BOURGES
représentée par Me Xavier TOURAILLE, avocat au barreau de CREUSE
APPELANTE d'un jugement rendu le 16 MAI 2013 par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE GUERET

Nicole X... épouse Y... de nationalité Française
née le 11 Février 1950 à MONTLUCON (03) (03000)
Retraitée, ...-58290 MOULINS-ENGILBERT représentée par Me Philippe CHABAUD de la SELARL MAURY CHAGNAUD CHABAUD, avocat au barreau de LIMOGES, Me Nathalie MAURY, avocat au barreau de NEVERS, Me GOMEZ, avocat au barreau de LIMOGES

Selon avis de fixation du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 26 mars 2014 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 30 avril 2014. L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2014.
Conformément aux dispositions de l'article 786 du Code de Procédure Civile, Madame JEAN, magistrat rapporteur, assisté de Madame AZEVEDO, Greffier, a tenu seul l'audience au cours de laquelle Madame JEAN a été entendu en son rapport, Maîtres TOURAILLE et GOMEZ, avocats, sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l'adoption de cette procédure.
Après quoi, Madame JEAN, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 28 mai 2014 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. Au cours de ce délibéré, Madame JEAN, a rendu compte à la Cour, composée de Madame JEAN, Président de chambre, de Monsieur PUGNET et de Monsieur SOURY, Conseillers. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

Nicole Y..., propriétaire d'un immeuble à Rougnat (Creuse) en a confié la vente, selon mandat non exclusif du 15 décembre 2012, à la société TRANSAXIA ; la vente était prévue pour un prix net vendeur de 72. 000 ¿ avec une rémunération à la charge de l'acquéreur de 7. 500 ¿.
Ce mandat contenait une clause pénale prévoyant le paiement d'une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au mandat " en cas de non respect de la clause ci-dessus (intitulé " X mandat simple "), comme en cas de vente à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par votre intermédiaire ou de refus de vendre à un acquéreur qui nous aurait été présenté par vous ".
Soutenant que Nicole X... épouse Y... s'est refusée à régulariser la vente aux époux Z..., lesquels avaient signé par son intermédiaire un compromis de vente le 21 juin 2012, la société TRANSAXIA l'a fait assigner devant le tribunal d'instance de Guéret aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 5. 500 ¿ à laquelle la commission avait été ramenée dans l'acte du 21 juin 2012. Devant re tribunal toutefois, la société TRANSAXIA devait porter sa demande à 7. 500 ¿ correspondant au montant de la clause pénale prévue dans le mandat de vente.
Selon jugement du 16 mai 2013, le tribunal a notamment :
- débouté Nicole Y... de sa demande en annulation du mandat,- débouté la société TRANSAXIA de sa demande en paiement à hauteur de 7. 500 ¿,
- condamné la société TRANSAXIA à payer à Nicole Y... la somme de 1. 200 ¿ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,- condamné la société TRANSAXIA aux dépens.
La société TRANSAXIA a interjeté appel de cette décision selon déclaration du 24 juin 2013.
Les dernières écritures des parties, auxquelles il est expressément renvoyé pour plus ample information sur leurs demandes et moyens, ont été transmises à la cour les 24 septembre 2013 par la société TRANSAXIA et 13 novembre 2013 par Nicole Y....
La société TRANSAXIA conclut à la réformation du jugement pour obtenir la condamnation de Nicole Y... à lui payer la somme de 7. 500 ¿ correspondant à la clause pénale que comporte le mandat signé le 15 décembre 2011 ; elle sollicite également la condamnation de Nicole Y... à lui payer la somme de 2. 000 ¿ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Elle fait valoir que Nicole Y... a refusé une vente que lui proposait l'agence immobilière au mépris des termes du mandat en sorte que la clause pénale doit s'appliquer et qu'elle ne saurait être jugée manifestement excessive dans la mesure où elle représente 10, 4 % du prix de vente, ce qui est conforme aux pratiques habituelles de la profession.
Nicole Y... conclut à la confirmation de la décision déférée et à la condamnation de la société TRANSAXIA à lui payer une indemnité supplémentaire de 2. 500 ¿ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Elle soutient qu'elle avait trouvé un acquéreur, ce dont l'agence avait été avertie et estime que l'agence a manifestement voulu faire le forcing pour aboutir à la régularisation d'une vente par son intermédiaire ; elle considère en droit que la commission n'est due qu'en cas de vente concrétisée par un acte authentique ou éventuellement sous seing privé et qu'il ne peut lui être réclamé le montant de la clause pénale alors qu'elle avait averti l'agence qu'elle avait trouvé un autre acquéreur avec lequel elle s'était engagée, l'agence devant seule supporter, dès lors, les conséquences de la régularisation d'un compromis signé à la hâte, dont elle n'ignorait pas qu'il ne serait pas suivi d'effet dès lors que le vendeur lui avait signifié son refus d'y consentir ;
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu que, selon les dispositions de l'article 1134 du Code Civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ;
Attendu que, au regard du mandat signé avec la société TRANSAXIA, le 15 décembre 2011, le vendeur s'engage, alors même que le mandat n'est pas exclusif, (article VIII), à ratifier la vente à tout preneur présenté par l'agence ; que le vendeur ne peut en conséquence être dégagé de cette obligation que s'il prouve qu'à la date où l'agence lui a fait part d'une offre conforme au prix prévu au mandat, il était d'ores et déjà engagé de façon définitive auprès d'un autre acquéreur ;
Attendu en l'espèce qu'il est établi que l'agence a transmis à Nicole Y... un compromis de vente signé par les époux Z...le 21 juin 2012 au prix net vendeur de 72. 000 ¿ correspondant au prix retenu dans le mandat de vente ;
Or attendu que s'il est constant que Nicole Y... n'a pas entendu donner suite à cette offre, elle ne justifie pas toutefois que, à cette date, elle était d'ores et déjà engagée de façon définitive avec un autre acquéreur ; que de simples pourparlers n'ayant pas donné lieu à la régularisation d'un compromis de vente entre vendeur et acquéreur ne sauraient en effet suffire à exonérer le vendeur de ses obligations à l'égard de l'agent immobilier ; que juger le contraire reviendrait en effet à permettre au vendeur de se délier unilatéralement, au mépris du contrat régularisé par lui, d'engagements qu'il a librement consentis ;
Et attendu que le mandat de vente prévoit une clause pénale aux cas, notamment, de refus de vendre à un acquéreur présenté par l'agence ; qu'il s'ensuit que la clause pénale a vocation à s'appliquer ; que Nicole Y... ne saurait en effet reprocher à l'agence immobilière, dont la profession consiste justement à parvenir à des ventes immobilières contre rémunération, d'avoir obtenu, serait-ce précipitamment, l'accord des époux Z...pour le prix stipulé au mandat ;
Attendu cependant que, selon les dispositions, de l'article 1152 en son alinéa 2 le juge peut modérer ou augmenter la peine convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ; qu'eu égard au prix de cession (72. 000 ¿), relativement modeste pour un bien immobilier, le taux de 10, 4 % du prix de vente apparaît excessif et justifie la modération de la clause pénale convenue entre les parties, d'autant que l'agence avait elle-même ramené, dans le compromis qu'elle avait fait signer aux époux Z..., sa commission à 5. 500 ¿, somme qui était au demeurant l'objet de sa demande de condamnation dans son acte introductif d'instance ;
Attendu en conséquence que le jugement sera réformé et Nicole Y... condamnée à payer à la société TRANSAXIA la somme de 5. 500 ¿ ainsi que celle de 2. 000 ¿ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt Contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
REFORME le jugement déféré,
Statuant à nouveau,
CONDAMNE Nicole Y... à payer à la société TRANSAXIA la somme de 5. 500 ¿ au titre de la clause pénale contenue dans le mandat de vente par elle régularisé ainsi que celle de 2. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNE Nicole Y... aux dépens d'instance et d'appel.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
E. AZEVEDO. M. JEAN.