COUR D'APPEL DE BORDEAUX
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 13 MAI 2008
(Rédacteur :  Monsieur Jean-François BOUGON, Président,)
No de rôle : 07/06057


S.A.S. IMMOJET
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avoués :	Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 18 octobre 2007 (R.G. 06/6592) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX  suivant déclaration d'appel du 07 décembre 2007et suivant assignation à jour fixe en date du 31 décembre 2007
APPELANTE :
S.C.I. GT, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis 47 rue du Moulineau - 33320 EYSINES
représentée par la SCP RIVEL & COMBEAUD, avoués à la Cour et assistée de Maître MORLON de la SCP RIVIERE-MAUBARET-RIVIERE-BORGIA, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.S. IMMOJET, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis 36 boulevard de la Bastille - 75012 PARIS
représentée par la SCP GAUTIER & FONROUGE, avoués à la Cour et assistée de Maître Maud-Elodie EGLOFF, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 18 mars 2008 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-François BOUGON, Président, chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean-François BOUGON, Président,
Monsieur Bernard ORS, Conseiller,
Monsieur Philippe LEGRAS, Conseiller,
Greffier lors des débats : Madame Véronique SAIGE

-  contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.
La S.C.I.  GT qui vient aux droits de Marie-Thérèse Z...  a donné à bail, par acte sous seing privé du  07 août 1986, des locaux situés à BRUGES  à la société AUTO SMART, aux droits de laquelle intervient la S.A.S. IMMOJET, afin d'y exploiter une station de lavage automobiles.
A son échéance, soit le 30 septembre 1995, le bail s'est poursuivi par tacite reconduction
La S.C.I. GT et la S.A.S. IMMOJET sont entrées en discussion pour déterminer le montant du loyer pour la conclusion d'un nouveau bail et déterminer les conditions d'acquisition de la parcelle ou de partie de la parcelle cadastrée  BH no141.
Le 20 mars 2006, par courrier, le gérant de la S.C.I. GT s'adresse à la société IMMOJET comme suit  :
" ma position finale est la suivante, à choisir :
1. la vente de la totalité de la parcelle référencée BH no 141 pour
le prix de 1.250.000 ,
2. la vente partielle de la parcelle (terrain actuellement occupé par IMMOJET) pour le prix de 900.000 ,
3. aucune vente mais le loyer d'IMMOJET est fixé dès le 1er  avril 2006 à 4.000  par mois avec un nouveau bail.
Je vous remercie de bien vouloir me donner une réponse de la manière la plus urgente possible (vous savez pourquoi, car la concurrence tient absolument à ce terrain). .../..."
La S.A.S. IMMOJET, par télécopie du 22 mars 2006, notifie à la S.C.I. GT son accord pour la solution no3 et indique  "le preneur à bail conservant la possibilité d'opter pour un achat de la totalité de la parcelle référencé BH no141 au prix de 1.250.000  ou de la parcelle occupée par la station de lavage au prix de 900.000  dans un délai que nous souhaitions être de la durée du bail qui pourrait être en dernier ressort, selon votre souhait au 31décembre 2007".
Sans réponse la S.A.S. IMMOJET, le 31 mars 2006, confirme par courrier recommandé avec accusé de réception son accord définitif pour la solution no3 et, le 1er avril 2006, par courrier recommandé avec accusé de réception, elle précise que, indépendamment de son accord ferme et sans réserve pour un nouveau bail commercial à effet du 1er avril 2006, elle confirme sa volonté de réaliser l'acquisition partielle du terrain pour la somme de 900.000 .
Le 07 avril 2006, la S.C.I. CT notifie à la S.A.S. IMMOJET un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction.
La S.A.S. IMMOJET rappelle alors sa volonté d'acquérir une partie de la parcelle BH no 141 au prix de 900.000  mais, pour toute réponse, reçoit une assignation en référé afin de désignation d'un expert pour évaluer l'indemnité d'éviction.
Par acte d'huissier en date du 26 mai 2006 la S.A.S. IMMOJET assigne la S.C.I. GT devant le tribunal de grande instance de BORDEAUX aux fins de voir dire et juger que :
- la S.C.I. GT lui a consenti un nouveau contrat de bail commercial d'une durée de 9 années à compter du 1er avril 2006, moyennant un loyer mensuel de 4.000  ;
- le congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction délivré le 7 avril 2006 est nul et de nul effet .

Le tribunal  de grande instance de BORDEAUX, par jugement du 18 octobre 2007, décide que la S.A.S. IMMOJET bénéficie d'un nouveau bail à compter du 1er avril 2006 pour un loyer de 4.000  ;  que le congé délivré le 7 avril 2006 est nul et de nul effet et condamne la S.C.I. GT à payer à la S.A.S. IMMOJET la somme de 1.500  sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

La S.C.I. GT relève appel de cette décision dont elle demande l'infirmation. Elle explique que, le 20 mars 2006, elle a proposé à sa locataire le choix entre trois propositions distinctes. Achat du terrain, achat d'une partie du terrain ou nouveau bail a un prix revalorisé. En choisissant la solution no3 tout en demandant à conserver pendant toute la durée du bail le bénéfice des options 1 et 2 la S.A.R.L. IMMOJET a formé une contre-proposition qui rendait caduque la proposition initiale et, la  contre-proposition n'ayant jamais été acceptée, aucun accord n'est intervenu. Le comportement de l'intimée lui a causé un préjudice dont elle demande réparation. En effet, elle n'a pu régulariser la vente passée avec la S.C.I. DE LA ROUTE DU MEDOC, ce qui lui cause un préjudice financier et l'expose à devoir payer des pénalités importantes. Elle réclame 100.000  à titre de dommages et intérêts et 5.000  sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
La S.A.S. IMMOJET conclut à la confirmation de la décision déférée et sollicite 10.000  pour frais irrépétibles. Elle entend faire valoir qu'elle a accepté le nouveau bail sans réserve et que la référence à l'achat du terrain n'était pas une condition à l'acceptation mais une proposition distincte.
La clôture de la procédure intervient au jour de l'audience.


Sur la formation du contrat de bail.
La difficulté soumise à la cour consiste à déterminer si l'offre présentée par la société S.C.I. GT à la S.A.S. IMMOJET dans son courrier du 20 mars 2006 a été ou non acceptée par  cette dernière et dans la négative si elle est devenue caduque comme le prétend l'offrant.
Il résulte des termes du courrier du 20 mars 2006, ci-dessus reproduits, qu'il s'agit pour la S.C.I. GT de ses dernières offres et qu'elle attend une réponse urgente en raison des propositions qui lui sont faites par ailleurs ("Je vous remercie de bien vouloir me donner une réponse de la manière la plus urgente possible (vous savez pourquoi, car la concurrence tient absolument à ce terrain). .../..").
La réponse de la S.A.S. IMMOJET du 22 mars 2006 (cf. le courrier reproduit ci-dessus), qui opte pour la solution no3 (renouvellement du bail) tout en demandant à se réserver la possibilité de lever les options 1 et 2 pendant la durée du bail renouvelé, n'est pas une acceptation, mais une contre-proposition.
Au regard de l'urgence signalée et clairement explicitée dans son courrier, la S.C.I. GT  est fondée à se prévaloir de la caducité de son offre du 20 mars 2006.
Par voie de conséquence, la S.A.S. IMMOJET, à compter du 22 mars 2006, date à laquelle la contre-proposition a été reçue par la S.C.I. GT, ne pouvait plus se prévaloir de l'offre du 20 mars 2006.
La décision sera réformée en ce sens.
Sur l'action en dommages et intérêts.
Il n'est pas justifié que la procédure par laquelle la S.A.S. IMMOJET a tenté de se faire reconnaître la qualité de preneur ait été introduite dans l'intention de nuire à la S.C.I. GT ou avec une légèreté blâmable équipollente au dol.
Aussi, la S.C.I. GT sera-t-elle déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les mesures accessoires.
Les frais irrépétibles de la S.C.I. GT seront arbitrés à la somme de 3.000 . La S.A.S. IMMOJET supportera la charge des dépens.
PAR CES MOTIFS :

Dit que la procédure est clôturée au jour de l'audience,
Infirme la décision déférée,
Dit que l'offre du 20 mars 2006 est devenue caduque le 22 mars 2006,
Déboute la S.A.S. IMMOJET de l'ensemble de ses demandes,
Déboute la S.C.I. GT de sa demande de dommages et intérêts,
Condamne la S.A.S. IMMOJET à payer à la  S.C.I. GT la somme de 3.000  pour frais irrépétibles,
Condamne la S.A.S. IMMOJET aux entiers dépens et en ordonne la distraction en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile,
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-François BOUGON, Président, et par Madame Véronique SAIGE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.