COUR D'APPEL DE NANCY
première chambre civile
ARRÊT No2186 / 07 DU 08 OCTOBRE 2007
Numéro d'inscription au répertoire général : 03 / 00175
Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal de Grande Instance de NANCY, R. G. no 01 / 02475, en date du 19 décembre 2002,
APPELANTS :
Monsieur Régis X...
né le 19 Février 1962 à NANCY (54000), demeurant ...54230 NEUVES MAISONS
Madame Danièle X...
née le 12 Avril 1966 à NANCY (54000), demeurant ...54230 NEUVES MAISONS
représentés par la SCP LEINSTER-WISNIEWSKI-MOUTON, avoués à la Cour
assistés de Me KERE, avocat au barreau de NANCY

Madame Lucienne Z...
demeurant ...93160 NOISY LE GRAND
représentée par la SCP VASSEUR, avoués à la Cour
assistée de Me PETIT, avocat au barreau de NANCY
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 10 Septembre 2007, en audience publique devant la Cour composée de :
Monsieur Guy DORY, Président de Chambre, en son rapport,
Monsieur Gérard SCHAMBER, Conseiller,
Madame Pascale TOMASINI-KRIER, Conseiller,
qui en ont délibéré ;
Greffier, lors des débats : Madame Odile ANTOINE,
ARRÊT : contradictoire, prononcé à l'audience publique du 08 OCTOBRE 2007 date indiquée à l'issue des débats, par Monsieur SCHAMBER, Conseiller, conformément à l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
signé par Monsieur Gérard SCHAMBER, Conseiller, en raison de l'empêchement du Président, et par Mademoiselle Laïla CHOUIEB, greffier présent lors du prononcé ;
FAITS ET PROCÉDURE :
En 1981, plusieurs garages ont été construits sur une parcelle sise 15 rue de Mazot à NEUVES MAISONS ; par acte authentique du 29 janvier 1997 les époux X... ont acquis des époux C... la propriété voisine sise au no13 de la même rue ;
Par exploit d'huissier en date du 10 avril 2001, les époux X... ont fait assigner leur voisine Madame Z..., propriétaire de l'immeuble où ont été construits les garages, devant le Tribunal de Grande Instance de NANCY aux fins de voir ordonner, sur le fondement de l'article 544 du Code civil, la démolition d'un garage adossé à leur mur et de se voir, à titre subsidiaire, reconnaître le bénéfice d'un droit de passage en application de l'article 682 du même Code outre des dommages et intérêts à hauteur de 3. 811,23  et la somme de 762,25  au titre des frais irrépétibles ; Madame Z... a sollicité reconventionnellement les sommes de 7. 622,45  à titre de dommages et intérêts et 1. 219,59  au titre des frais irrépétibles ;
Elle a fait valoir que la toiture de l'immeuble des demandeurs empiétant sur son fonds et en a demandé l'arasement, les dommages et intérêts étant sollicités à titre subsidiaire ;
Par jugement en date du 19 décembre 2002, le Tribunal de Grande Instance de NANCY a débouté les époux X... de l'ensemble de leurs prétentions-rejetant corrélativement la demande reconventionnelle de la défenderesse-et les a condamnés à verser à Madame Z... la somme de 1. 200  au titre des frais irrépétibles ;
Pour statuer ainsi le Tribunal a relevé que les garages avaient été construits en 1981 au vu et au su des propriétaires voisins d'alors ; que les époux X... ayant acquis leur maison en 1997 en toute connaissance de cause au terme d'un acte notarié précisant qu'ils s'engageaient à prendre l'immeuble en " ses états et consistance actuel ", ne pouvaient justifier d'aucune atteinte à leur propriété ; les premiers juges ont ensuite refusé aux demandeurs le bénéfice d'une servitude de passage considérant qu'ils pouvaient accéder à leur terrain en passant par leur maison, que l'acte notarié ne mentionnait nullement l'existence d'un tel droit réel et que finalement, il ne se serait agi que d'une simple commodité qui ne justifiait pas l'application de l'article 682 du Code civil ;
Le tribunal a encore considéré que Madame Z... ne démontrait aucun préjudice résultant de l'empiétement allégué ;
Les époux X... ont interjeté appel de la décision par déclaration en date du 20 janvier 2003 ;
A l'appui de leur appel et dans leurs dernières écritures en date du 14 septembre 2006, les époux X... invoquent d'abord une violation du principe du contradictoire ; ils font valoir qu'en fondant sa décision sur le contenu de l'acte authentique du 29 janvier 1997, argument jamais évoqué par les parties, les premiers juges ont méconnu les dispositions de l'article 16 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Les appelants réclament par ailleurs, en raison du lien existant entre les deux procédures, que soit ordonnée une jonction entre la procédure d'appel du jugement précité et celle de l'appel dirigé contre l'ordonnance de référé du 23 mai 2006 qui les a déboutés de leur demande de mesure d'instruction (appel pendant devant la 2ochambre de cette Cour) ;
Au fond, ils font valoir qu'en tout état de cause les stipulations de l'acte de vente du 29 janvier 1997 ne concernent que les rapports entre les vendeurs et les acquéreurs et ne sauraient limiter leurs prétentions à l'égard de leur voisine, tiers au contrat ;
Les appelants font ensuite état d'un droit de passage dont a toujours bénéficié leur fonds le long de l'immeuble, servitude, selon eux, indispensable pour accéder à l'arrière de leur propriété et à laquelle la construction des garages a porté atteinte ; ils arguent de l'état d'enclave de leur fonds expliquant que les parcelles litigieuses résultent d'un démembrement et que l'arrière de leur immeuble ne dispose d'aucun accès à la voie publique ;
Les époux X... contestent également la régularité de la construction entreprise par Madame Z... en 1981 ;
Par ailleurs, ils dénoncent l'empiétement réalisé de la construction de leur voisine sur leur propriété et réfutent corrélativement tout empiétement du fait de leur propre toiture sur le fonds de Madame Z... ; ils soulignent que les garages de Madame Z... sont implantés sur une parcelle AD 68 pour laquelle ils acquittent la taxe foncière et que leur propriété a une surface réelle de 549 m ², alors qu'elle devait représenter 610 m ² ; les appelants soutiennent enfin qu'en tout état de cause, ayant reconnu devant les premiers juges l'empiétement du fait d'un de ses garages, Madame Z... ne peut se prévaloir des articles 2262 et 2265 du Code civil faute de bonne foi ;
Les époux X... demandent à la Cour de :
-déclarer recevables et bien fondés les époux X... en leur appel à l'encontre de la décision rendue par le Tribunal de Grande Instance de NANCY le 19 décembre 2002, ainsi qu'à l'encontre de la décision rendue par le Tribunal de Grande Instance de NANCY le 23 mai 2006,
-vu les dispositions de l'article 367 du Nouveau Code de Procédure Civile,
-ordonner la jonction des deux procédures,
-en conséquence,
-infirmer la décision rendue par le Tribunal de Grande Instance de NANCY le 19 décembre 2002 en son intégralité,
-vu les dispositions de l'article 16 alinéa 2 du Nouveau Code de Procédure Civile,
-constater le non-respect du principe du contradictoire par les premiers juges,
-en conséquence, annuler purement et simplement la décision entreprise dans son intégralité,
-vu les pièces régulièrement communiquées et notamment les photographies versées aux débats,
-constater que Madame Z... reste éminemment taisant sur les prescriptions énoncées aux articles 3,4,6,12,14,15,16,17 du permis de construire,
-vu la détermination parcellaire réalisée par la société BSSI CONSEILS en date du 4 janvier 2005,
-vu les dispositions de l'acte authentique concernant la contenance,
-constater l'empiétement de Madame Z... sur la propriété des époux X...,
-en conséquence, ordonner la démolition du garage édifié par Madame Z... sur l'assiette de la servitude de passage dont bénéficie les époux X...,
-condamner Madame Lucienne Z... à verser à chacun des époux la somme de 3. 811,30  à titre de dommages et intérêts,
-à titre subsidiaire, vu les dispositions de l'article 682 du Code Civil,
-constater l'état d'enclave,
-en conséquence, fixer l'assiette du droit de passage,
-dire et juger Madame Z... mal fondée en son appel incident, l'en débouter,
-infirmer la décision rendue par le Tribunal d'Instance de NANCY le 23 mai 2006,
à titre subsidiaire, désigner tel expert judiciaire avec pour mission de :
* se rendre sur les lieux,
* procéder à la délimitation de la propriété des époux X... qui est contiguë à celle de Madame Lucienne Z...,
* donner plus généralement tous les éléments permettant à la Cour de déterminer l'assiette exacte du droit de passage sur lequel Madame Z... a construit ses garages,
* fixer la consignation de l'expert judiciaire à raison de moitié par chacune des parties,
* réserver les dépens,
-condamner Madame Z... à verser aux époux X... une indemnité de 3. 000  sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
-débouter Madame Z... de toutes demandes, fins et conclusions contraires,
-la condamner aux entiers dépens d'instance et d'appel, lesquels seront recouvrés par la SCP LEINSTER, WISNIEWSKI & MOUTON, avoués associés à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Dans ses dernières écritures datées du 23 juin 2006, Madame Z... conteste, en premier lieu, la prétendu méconnaissance du principe du contradictoire répliquant que le contenu de l'acte authentique avait été évoqué par elle dans ses écritures de première instance ;
En second lieu, elle fait sienne la motivation des premiers juges sur l'absence d'atteinte au droit de propriété des époux X... qui ne peuvent se prévaloir d'aucun titre ; elle précise qu'elle n'est pas à l'origine de l'édification des garages qui a été le fait de Monsieur D... (son père) et rappelle que la régularité de l'opération a été sanctionnée par le certificat de conformité ; l'intimée conteste l'empiétement, répondant que le garage litigieux est simplement adossé au mur voisin et que s'il est effectivement construit sous le toit des appelants, c'est en réalité parce que c'est cette toiture qui empiète sur son propre terrain ;
S'agissant de l'emplacement du mur séparant les propriétés, Madame Z... soutient que, soit le mur du garage s'élève en retrait de la ligne séparatrice des deux fonds et il échappe alors à la mitoyenneté car le simple fait de juxtaposer un immeuble au mur voisin sans qu'il y ait appui ne constitue " ni une manifestation d'acquérir la mitoyenneté, ni une atteinte au droit de propriété voisin " (Civ, 3e, 8 mars 1972, Bull. Civ. III no32) soit il y a appui auquel cas la prescription acquisitive conduit à l'acquisition de la mitoyenneté du mur litigieux ; à cet égard, l'intimée revendique des actes de possession caractérisés ; elle fait valoir que de jurisprudence constante, le fait d'appuyer une construction contre un mur constitue un tel acte et que le maintien dans cette situation pendant trente ans donne lieu à l'acquisition de la mitoyenneté par prescription même si l'acquisition est limitée à la partie du mur sur laquelle a lieu l'appui ; Madame Z... ajoute que l'emprise dure depuis plus de 20 ans ; elle invoque l'usucapion décennale sur le fondement de l'article 2265 du Code civil (et non 2262) et rappelle qu'elle s'est toujours opposée aux prétentions adverses, n'ayant jamais envisagé l'empiétement et la démolition du garage qu'à titre subsidiaire sans que cela puisse valoir admission du bien fondé de ces prétentions ;
Sur le prétendu état d'enclave du fonds voisin, l'intimée reprend les motivations des premiers juges ; elle fait également valoir qu'un constat de Maître E..., huissier de justice, en date du 13 mai 2002, rappelle que Monsieur et Madame X... ont acquis leur terrain en connaissance de cause et que la construction des trois garages a été légalement réalisée au sein des limites cadastrales ; elle précise que l'huissier a constaté la possibilité d'ouverture au fond de la parcelle 68 appartenant aux époux X... à partir d'un terrain d'accès portant le No701 sur le plan cadastral ; Madame Z... rappelle qu'aux termes de l'article 691 du Code civil les servitudes discontinues ou non apparentes ne peuvent s'établir que par titre et que les servitudes par le fait de l'homme ne peuvent être opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles font l'objet d'une publicité foncière ;
S'agissant en dernier lieu de son appel incident, elle invoque l'empiétement de la toiture des époux X... sur sa propre parcelle, l'huissier de justice ayant constaté que ladite toiture surplombait de façon importante la toiture de son garage construit sur la parcelle AD 65 lui appartenant ; Madame Z... se prévaut du plan de bornage de la propriété des appelants en date du 21 juillet 2004 qui met en exergue non seulement une surface de 628 m ²-supérieur à celle du cadastre donc-mais également le surplomb de toiture sur son terrain ; elle ajoute que le débordement s'est accentué avec le remplacement du zinc par des tuiles de rive et invoque un préjudice notamment moral qu'elle estime à 7. 622,45  ; enfin, Madame Z... tient à mentionner que le Tribunal de Grande Instance de NANCY a, par ordonnance de référé du 23 mai 2006, refusé de faire droit à la demande des époux X... tendant à voir nommer un expert aux fins d'établir un nouveau bornage, au motif que ladite demande visait indiscutablement à faire reconnaître l'existence d'un droit de passage qui n'avait pas été reconnu lors de la première instance ;
Madame Z... demande à la Cour de :
-vu les pièces versées en cause et notamment le certificat de conformité accordé le 8 juillet 1982 ainsi que le plan de bornage modifié le 21 juillet 2004, du géomètre expert F...,
-confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande des époux X... tendant à voir ordonner la démolition et rejeter leur demande tendant à leur voir reconnaître un droit de passage sur la propriété de Madame Z...,
-constater que les époux X... ne justifient pas d'une atteinte au droit de propriété résultant de l'acte notarié du 29 janvier 1997,
-constater que les intimés ne rapportent pas la preuve d'un empiètement des garages sur le fonds de la concluante,
-dire et juger que la juxtaposition ou d'adossement de la construction de Madame Z... a acquis la mitoyenneté du mur litigieux par usucapion décennale,
-en conséquence, débouter purement et simplement les appelants de leur demandes en démolition des garages litigieux,
-constater que les appelants ne rapportent pas la preuve de l'enclave qu'ils revendiquent, ni des conditions d'application de l'article 680 du Code Civil,
-constater que les appelants ne peuvent se prévaloir d'aucun titre, ni convention,
-constater que leur fonds n'est pas enclavé,
-en conséquence, rejeter leur demande tendant à leur voir reconnaître un droit de passage sur la propriété de Madame Z...,
-rejeter leurs demandes présentées à titre subsidiaire,
-débouter les consorts X... de toutes demandes, fins et conclusions contraires,
-accueillir l'appel incident de la concluante,
-constater que le plan de bornage établi par le géomètre expert F... démontre le surplomb de la toiture des consorts X... sur les garages appartenant à l'intimée, lesquels sont correctement implantés, mur et sol en limite de propriété,
-y faisant droit, condamner solidairement les consorts X... à payer à Madame Z... la somme de 7. 622,45  à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudices confondues notamment du fait de l'empiétement de la toiture des appelants sur le terrain de l'intimée,
-infirmer subsidiairement, ordonner l'arasement de la toiture des époux X... en surplomb de la parcelle de la concluante,
-condamner les consorts X... à verser à Madame Z... la somme de 3. 000  en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
-les condamner en tous les dépens de première instance et d'appel dont distraction, pour ceux d'appel, au profit de la SCP VASSEUR, avoué associé à la Cour, en application de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

Attendu en ce qui concerne la nullité du jugement qu'il ne saurait être fait grief au premier juge d'avoir fait référence à l'acte notarié du 29 janvier 1997, eu égard à la nature du litige qui impliquait évidemment l'examen des titres et alors que dans ses conclusions du 17 juin 2002 (dernières écritures) Madame Z... (page 5 § 2) indique que l'huissier rappelle que les époux X... ont fait l'acquisition de leur terrain en connaissance de cause le 29 janvier 1997 alors que les limites cadastrales entre les deux propriétés n'ont pas changé depuis l'acquisition de Monsieur D... ; que Madame Z... faisait encore valoir (page 5 § 7) que l'acte notarié du 27 janvier 1997 ne faisait aucunement état d'une quelconque servitude au bénéfice des époux X... ; que ce moyen de nullité est donc dénué de fondement ;
Attendu que les appelants soutiennent que leur fonds a toujours bénéficié d'un droit de passage " le long de l'immeuble ", ce passage étant indispensable pour accéder à l'arrière de leur propriété ;
Attendu qu'il convient de rappeler conformément à l'article 691 du Code Civil que les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres ;
Que force est de constater que les époux X... ne produisent aucun titre faisant mention de la servitude alléguée ; qu'à défaut de commencement de preuve par écrit, les attestations dont se prévalent les appelants sont sans emport ;
Que d'autre part, les époux X... ne démontrent nullement que leur fonds est enclavé et n'a sur la voie publique aucune issue ou une issue insuffisante et qu'ils sont ainsi fondés à réclamer un passage sur le fonds voisin ; que l'état d'enclave s'apprécie par rapport à l'ensemble du fonds prétendu enclavé et non de manière partielle ; que c'est donc en vain que les époux X... font valoir que l'arrière de leur immeuble n'a aucun accès à la voie publique, alors que leur fonds dispose d'un tel accès sur la rue du Mazot ;
Que par conséquent, l'appel formé de ce chef est dénué de fondement ;
Attendu en ce qui concerne l'empiétement des garages sur l'immeuble appartenant aux époux X... que d'une part, il est avéré au vu des productions que les garages appartenant à Madame Z... ont été entièrement érigés sur la parcelle AD 65 dont elle est propriétaire, que d'autre part, les époux X... ne démontrent nullement que lesdits garages ont été ne serait-ce que partiellement construits sur leur fonds ; qu'ils ne sont donc pas fondés à en demander la démolition, une telle mesure ne pouvant être justifiée par le seul adossement de la toiture du garage sur le mur de séparation appartenant aux appelants dès lors qu'il n'est pas établi que cet adossement se fait par pénétration sur le fonds voisin ;
Attendu que dans ces conditions, Madame Z... ne saurait utilement invoquer la prescription prévue par l'article 2265 du Code Civil qui d'ailleurs suppose l'existence d'un juste titre impliquant un transfert de propriété consentie par celui qui n'est pas le propriétaire ; que cette hypothèse ne correspond pas à celle de l'espèce, Monsieur D... n'ayant jamais transmis à Madame Z... la propriété du mur séparatif ou du fonds voisin ;
Attendu en ce qui concerne la toiture de l'immeuble des époux X..., qu'il ressort suffisamment des pièces versées aux débats et notamment du constat de Maître E..., huissier de justice, en date du 13 mai 2004, que cette toiture empiète sur le fonds de Madame Z..., alors qu'elle recouvre partiellement la toiture des garages de l'intimée ; que Madame Z... est donc bien fondée à solliciter l'allocation de dommages et intérêts au titre du trouble qu'elle subit en raison de l'atteinte à son droit de propriété ; que ce préjudice sera exactement réparé par une indemnité de 1. 000  ;
Attendu qu'il est sans objet d'ordonner la jonction d'instances sollicitée par les appelants, alors que la deuxième chambre de cette Cour a rendu son arrêt le 24 mai 2007 ; que d'autre part, il résulte de ce qui précède que l'instauration d'une expertise est inutile ;
Attendu que succombant en leur recours, les époux X... seront condamnés aux dépens d'appel outre le paiement à Madame Z... de la somme de 1. 200  sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant en audience publique et contradictoirement,
Réforme le jugement querellé en ce qui concerne la demande reconventionnelle de Madame Z... ;
Statuant à nouveau de ce chef :
Condamne in solidum les époux X... à payer à Madame Z... la somme de MILLE EUROS (1. 000 ) à titre de dommages et intérêts outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
Confirme le jugement pour le surplus ;
Condamne les époux X... à payer à Madame Z... la somme de MILLE DEUX CENTS EUROS (1. 200 ) sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Condamne les époux X... aux dépens d'appel qui pourront être directement recouvrés par la SCP VASSEUR, avoué associé à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
L'arrêt a été prononcé à l'audience publique du huit Octobre deux mille sept par Monsieur SCHAMBER, Conseiller à la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY, et en raison de l'empêchement du Président, conformément aux articles 452 et 456 du Nouveau Code de Procédure Civile, assisté de Mademoiselle CHOUIEB, Greffier.
Et Monsieur le Conseiller a signé le présent arrêt ainsi que le Greffier.