17 Octobre 2007

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RG N : 06/01028
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Véronique X...

S.C.I. SAINTE FOY

Association PACT HABITAT & DEVELOPPEMENT DE LOT ET GARONNE
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COUR D'APPEL D'AGEN
Chambre Civile
Prononcé à l'audience publique le dix sept Octobre deux mille sept, par Bernard BOUTIE, Président de Chambre, assisté de Dominique SALEY, Greffier,
LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire,

Madame Véronique X...
née le 05 Août 1961 à LE HAVRE (76600)

représentée par la SCP Guy NARRAN, avoués
assistée de Me Nathalie DUGAST, avocat
APPELANTE d'un jugement rendu par le Tribunal d'Instance d'AGEN en date du 20 Juin 2006
D'une part,

S.C.I. SAINTE FOY, prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège
Dont le siège social est 7 Boulevard Jean Jaurès - 45000 ORLEANS
représentée par Me Jean-Michel BURG, avoué
assistée de la SCP TANDONNET-BASTOUL, avocats
Monsieur Yves Y... né le 18 Décembre 1953 à AGEN (47000)
de nationalité française

représenté par Me Jean-Michel BURG, avoué
assisté de la SCP TANDONNET-BASTOUL, avocats
Association PACT HABITAT & DEVELOPPEMENT De LOT ET GARONNE, prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège
Dont le siège social est 3, Place Armand Fallières - 47000 AGEN
représentée par la SCP Henri TANDONNET, avoués

D'autre part,
a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 19 Septembre 2007, devant Bernard BOUTIE, Président de Chambre, Dominique NOLET, Conseiller (laquelle, désignée par le Président de Chambre, a fait un rapport oral préalable) et Dominique MARGUERY, Conseiller, assistés de Dominique SALEY, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu.
Par jugement du 20 juin 2007 le tribunal d'instance d'AGEN a notamment :
- condamné la SCI SAINTE FOY à payer à Madame X... la somme de 1 100  à titre de dommages et intérêts,
- condamné le PACT 47 à garantir la SCI SAINTE FOY de cette indemnité,
- condamné Madame X... à payer à la SCI SAINTE FOY la somme de 2 821  à titre de solde locatif au 23 février 2006.
Par déclaration du 5 juillet 2007 dont la régularité n'est pas contestée, Véronique X... relevait appel de cette décision. Elle conclut à la réformation de ce jugement et demande la condamnation de la SCI SAINTE FOY à lui payer :
- la somme de 5 730  sur le fondement de l'article 1792 du Code Civil
- la somme de 1 426,23  en sus de la privation de sa place de parking,
- 8 000  sur le fondement de l'article 1151 du Code Civil.
Elle réclame encore la somme de 1 200  en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
La SCI SAINTE FOY et Monsieur Y... concluent à l'irrecevabilité de la procédure engagée devant le tribunal d'instance et donc à la nullité du jugement déféré. Subsidiairement ils concluent à la confirmation dudit jugement et à la condamnation de Madame X... à leur payer 1 500  en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Le PACT de Lot et Garonne conclut à la confirmation du jugement relativement à la perte de jouissance, pour le surplus il forme un appel incident, conclut au débouté de Madame X... et de la SCI SAINTE FOY de leurs demandes. Il réclame encore la somme de 1 000  sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions de l'appelante en date du 21 mars 2007 ;
Vu les dernières conclusions de la SCI SAINTE FOY et de Monsieur Bonnemain en date du 26 décembre 2006 ;
Vu les dernières conclusions du PACT de Lot et Garonne en date du 13 février 2007.

Selon contrat du 8 septembre 2003 la SCI SAINTE FOY représentée par Monsieur Y... a donné à bail à Madame X... un logement sis à AGEN moyennant un loyer de 725 .
Par acte du 20 janvier 2006 Madame X... a fait assigner son bailleur afin d'obtenir sous astreinte une place de parking. Elle dénonce le manque partiel de chauffage dans la partie supérieure du logement, et demande la réduction du montant du loyer et des dommages et intérêts pour les divers préjudices subis.
La SCI SAINTE FOY et Monsieur Bonnemain ont assigné en garantie le maître d'oeuvre le PACT de Lot et Garonne.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Le bailleur estime que le tribunal d'instance a été irrégulièrement saisi puisque l'assignation a été délivrée à la SAS FONCIA ZAMBONI PORTES agent immobilier à AGEN, son mandataire, mais qui n'est pas habilité à le représenter en justice. Ce faisant la SCI estime qu'ayant été avisée tardivement elle n'a pu assurer correctement la défense de ses intérêts.
Il résulte toutefois des dispositions de l'article 771 du Nouveau Code de Procédure Civile que le juge de la mise en état est seul compétent pour statuer sur les exceptions de procédure. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions postérieurement à son dessaisissement. L'intimée n'est donc pas recevable à soulever devant la cour la nullité de l'acte introductif d'instance.
SUR LA DÉLIVRANCE DE LA PLACE DE PARKING
Le bail souscrit entre les parties prévoyait la délivrance à la locataire d'une place de parking au deuxième semestre 2003.
Le parking a été délivré le 30 janvier 2006 soit avec un retard de 25 mois.
Il est prétendu que le coût de la location du parking représentait dans le loyer la somme de 30 . Aucun document versé aux débats ne permet de vérifier cette assertion, le bail faisant exclusivement état d'un loyer principal de 670  et de provision locative pour 55 . La SCI a volontairement consenti une réduction de loyer de 30  appréciant elle-même le préjudice causé, mais cette appréciation n'a jamais été acceptée par Madame X.....
Il résulte de l'attestation de la SARL IMMOBILIER, d'une fiche de renseignement de la société FONCIA, que la valeur d'un emplacement de parking situé en centre ville est de
50  depuis 2003. C'est donc sur cette base qu'il convient d'indemniser Madame X....
Sur le fondement de l'article 1722 du Code Civil il y a lieu d'allouer au titre de la baisse du loyer compensant la perte de jouissance du parking pendant 25 mois la somme complémentaire de 500 .
Madame X... estime ensuite avoir subi un préjudice distinct de la perte de jouissance. Il est sur ce point justifié que son véhicule a été plusieurs fois dégradé :
- en avril 2005, devis d'un montant de 1 426  pour dégradation de véhicule de son garagiste (rayures sur porte AVG et AVD, remise en état porte ARG et ARD, remise en état aile AVG.
- le 25 juillet 2006 l'huissier Maître Z... a constaté sur le côté gauche de sa voiture plusieurs rayures nettes vraisemblablement réalisées au moyen d'une clef.
Il est par ailleurs incontestable qu'il est très difficile de trouver une place pour se garer en centre ville. Pendant près de deux ans Madame X... a subi de ce fait une importante perte de temps à chercher à se garer outre une perte financière puisqu'en centre ville le stationnement est payant.
La preuve d'un préjudice distinct est ainsi rapporté qui justifie l'allocation à Madame X... d'une somme de 1 426  à titre de dommages et intérêts.
Enfin Madame X... demande à être indemnisée sur le fondement de l'article 1116 du Code Civil. Elle indique que l'intérêt de la location d'un appartement en centre ville résidait dans la location connexe d'un parking. Que sur ce point son bailleur avait une obligation de résultat. Cette place de parking a constitué un élément déterminant de son engagement.
En l'espèce il n'est fait la démonstration d'aucune manoeuvre déloyale de la part de son bailleur. Le retard de chantier est d'ailleurs dû à un élément indépendant de la volonté du maître d'oeuvre. En l'absence de démonstration d'intention dolosive ou de manoeuvres malhonnêtes de la part de son bailleur elle sera déboutée de sa demande sur ce fondement.
SUR LE CHAUFFAGE
Il résulte :
- des courriers échangés entre les parties dès le mois de juin 2005,
- des attestations de Monsieur A..., Madame B...,
- du constat de Maître Z... en date du 30/12/2005 établissant qu'il faisait à cette date 10o dans les chambres alors que le réglage des radiateurs était au maximum,
qu'en raison d'un défaut d'isolation thermique depuis son entrée dans les lieux et jusqu'au mois de janvier 2006 Madame X... n'a pu utiliser deux des chambres de son appartement.
Les observations du PACT 47 relatives au bon fonctionnement des radiateurs sont sans intérêt, en effet ce point n'a jamais été contesté. S'il faisait froid dans ces deux chambres c'est pour une double cause :
- l'isolation défectueuse des plafonds et murs sous toiture à l'étage du duplex. Le problème a d'ailleurs été pris en compte puisque l'isolation a été entièrement refaite en février 2006 date à laquelle ces problèmes ont disparu,
- un mauvais emplacement du thermostat qui était placé près d'un radiateur lequel faussait son fonctionnement.
Madame X... est donc en droit d'obtenir pour ce fait une réduction de loyer sur le fondement de l'article 1722 du Code Civil.
L'appartement loué comprenait quatre chambres. L'étage mal chauffé comprenait deux chambres et une salle de bain avec WC. Madame X... a été privée de la jouissance de ces pièces pendant trois hivers. Le loyer acquitté était de 695  par mois. Il y a lieu d'arbitrer à 2 000  la réduction de loyer permettant d'indemniser le préjudice de jouissance causé à Madame X... du fait du défaut d'isolation thermique de l'étage de son duplex.
Sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1151 du Code Civil sera rejetée, Madame X... ne démontrant ni l'intention dolosive ni les manoeuvres malhonnêtes de son bailleur.
Madame X... ne caractérise l'existence d'aucun autre préjudice spécifique permettant l'allocation de dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance subi du fait du défaut de chauffage.
SUR L'APPEL EN GARANTIE.
Par contrat du 27 juillet 2001 la SCI SAINTE FOY a confié au PACT 47 une mission de réhabilitation des logements locatifs de l'immeuble sis 118 boulevard de la République à AGEN. Il s'agissait d'un contrat de maîtrise d'oeuvre complète. Le PACT 47 doit donc garantie de tous les désordres à son cocontractant sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code Civil, les désordres constatés ayant rendu certains éléments impropres à leur destination. En l'espèce les désordres invoqués par Madame X... relèvent de cette garantie.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Au fond, infirme le jugement déféré sur l'indemnisation du préjudice subi par Madame X...,
Et statuant à nouveau de ce chef,
Fixe à la somme de 50  par mois la réparation du préjudice locatif résultant de l'absence de parking, en conséquence, compte tenu de la baisse de loyer déjà consentie, condamne la SCI SAINTE FOY à payer pour ce chef de préjudice à Madame X... la somme complémentaire de 500 .
Condamne la SCI SAINTE FOY à payer à Madame X... :
- 1 426  à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice complémentaire subi du fait de l'absence de délivrance du parking dans les délais,
- 2 000  au titre du préjudice de jouissance causé par le défaut de chauffage à l'étage du duplex.
Condamne le PACT 47 à garantir la SCI SAINTE FOY de toutes les condamnations mises à charge par la présente décision.
Confirme le jugement déféré pour le surplus,
Y ajoutant,
Condamne la SCI SAINTE FOY et le PACT 47 aux dépens et autorise les avoués à les recouvrer conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Condamne la SCI SAINTE FOY et le PACT 47 à payer à Madame X... la somme de 1 200  en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
Le présent arrêt a été signé par Bernard BOUTIE, Président de Chambre et par Dominique SALEY, Greffier présent lors du prononcé.
Le Greffier Le Président
Dominique SALEY Bernard BOUTIE