RG N : 15/ 00823

SCI CB IMMOBILIER représentée par son Gérant en exercice domicilié de droit audit siège

M. Sébastien B..., M. Philippe C...Mandataire liquidateur de l'EURL L'île de nos trésors

ADMISSION CREANCES
Grosse délivrée à SELARL MAURY CHAGNAUD CHABAUD, avocat
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRET DU 28 AVRIL 2016
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Le VINGT HUIT AVRIL DEUX MILLE SEIZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :

SCI CB IMMOBILIER
représentée par son Gérant en exercice domicilié de droit audit siège 24, rue Henri Giffard-87280 LIMOGES
représentée par Me Philippe CHABAUD de la SELARL MAURY CHAGNAUD CHABAUD, avocat au barreau de LIMOGES
APPELANTE d'une ordonnance rendue le 18 JUIN 2015 par le JUGE COMMISSAIRE du Tribunal de Commerce de LIMOGES

Monsieur Sébastien B...
de nationalité Française, né le 28 Mai 1977 à LIMOGES, demeurant ...-87220 BOISSEUIL
représenté par Me Marie Christine COUDAMY de la SELARL DAURIAC & ASSOCIES, avocat au barreau de LIMOGES
Monsieur Philippe C...Mandataire liquidateur de l'EURL L'ÎLE DE NOS TRÉSORS
Mandataire liquidateur, demeurant ...-87000 LIMOGES/ FRANCE
représenté par Me Mathieu BOYER, avocat au barreau de LIMOGES

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Le dossier de la procédure a été communiqué au Ministère Public le 15 février 2016 et visa de celui-ci-a été donné le 17 février 2016.
Selon avis de fixation du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 03 Mars 2016 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 7 avril 2016. L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2016.
A l'audience de plaidoirie du 03 Mars 2016, la Cour étant composée de Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, de Monsieur Didier BALUZE et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier, Monsieur le Conseiller BALUZE a été entendu en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.
Puis Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 28 Avril 2016 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
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Résumé du Litige
La SCI CB Immobilier a acheté un terrain à la Société d'équipement du Limousin ou SELI en zone commerciale Nord de Limoges (acte sous-seings privés du 13 avril 2010, acte authentique du 11 février 2011).
La SCI CB Immobilier a construit un bâtiment sur ce terrain et elle a consenti un bail commercial sur une partie de ce bâtiment à la SARL l'Île de nos Trésors, selon acte du 6 novembre 2010 à effet à compter du 16 avril 2011.
La SARL l'Ile de nos Trésors a fait l'objet d'une procédure collective : mesure de sauvegarde le 9 janvier 2013, liquidation judiciaire le 2 avril 2014.
La SCI CB Immobilier a fait une déclaration de créances le 22 janvier 2013 pour 55   920 € à titre privilégié et 6113, 03 euros à titre chirographaire, pour des loyers impayés et accessoires.
Cette déclaration de créances a fait l'objet d'un avis d'admission de créances le 5 janvier 2015 publié au BODACC le 3 février 2015.
Il y est rappelé le dernier alinéa de l'article R 624-8 du code de commerce relatif à l'état des créances selon lequel : tout intéressé peut présenter une réclamation devant le juge commissaire dans le délai d'un mois à compter de la publication.
Il y a eu une seconde déclaration de créances pour 39   772 € se substituant à la première selon les indications de la SCI CB Immobilier.
En tout cas, M. B..., qui est gérant de la SARL, a formé, en qualité de caution, le 25 février 2015, une tierce-opposition contre « l'avis d'admission de créances » en évoquant une procédure au terme de laquelle la vente du terrain par la SELI à la SCI CB Immobilier a fait l'objet d'une résolution (ceci selon jugement du TGI de Limoges du 2 mai 2013 confirmé par arrêt du 9 octobre 2014).
Par ordonnance du 18 juin 2015, le juge commissaire a déclaré recevable la tierce-opposition et a rejeté la déclaration de créances de la SCI CB Immobilier.

La SCI CB Immobilier a interjeté appel.
Elle fait valoir que la caution, qui peut présenter comme tout intéressé une réclamation contre l'état des créances, ne peut former tierce-opposition.
Subsidiairement au fond, elle considère que sa créance au titre du bail commercial subsiste indépendamment de la procédure qui l'a opposée à la SELI.
La SCI CB Immobilier demande donc de réformer l'ordonnance, de débouter Monsieur B...de sa tierce opposition déclarée irrecevable au subsidiairement mal fondée et de valider en conséquence sa déclaration de créance.

M. B...fait valoir qu'il a exercé sa tierce-opposition ou son opposition dans le délai.
Sur le fond, il expose par l'effet rétroactif de la résolution de la vente prononcée aux torts de la SCI CB Immobilier, celle-ci n'était pas propriétaire du bien loué et que le bail doit suivre le sort de la propriété du bien, à savoir comme étant réputé inexistant.
En conséquence, M. B...sollicite la confirmation du jugement.

Me C..., en qualité de mandataire liquidateur de L'EURL l'Ile de nos Trésors, conclut également à la confirmation, essentiellement avec les mêmes arguments.

Il est renvoyé aux conclusions des parties déposées par la SCI CB Immobilier le 24 septembre 2015, par Monsieur B...le 4 novembre 2015 et par Me C...le 5 octobre 2015.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2016.

Il ressort de l'article précité (R 624-8 du code de commerce) que tout intéressé peut présenter devant le juge commissaire une réclamation sur l'état des créances dans le délai d'un mois à compter de la publication de celui-ci au BODACC.
En l'espèce, M. B...a formé un recours contre l'état des créances au sujet de l'admission de la déclaration de créance de la SCI CB Immobilier dans le délai requis.
Sa qualification certes discutable de " tierce opposition " ne rend pas irrecevable l'exercice de cette réclamation dont les conditions prévues par ce texte sont réunies : M. B..., en tant que caution, a la qualité de personne intéressée par cet état de créances et plus particulièrement cette déclaration de la SCI CB Immobilier, sa réclamation a été faite dans le délai, elle a été présentée au juge commissaire.
Cette réclamation est donc recevable.

Sur le fond, il convient de rappeler que le bail de la chose d'autrui n'est pas nul.
Le fait que la SCI CB Immobilier ne soit pas propriétaire du local loué-ou ne le soit plus rétroactivement-n'est pas en soi déterminant et suffisant pour écarter l'obligation à paiement des loyers ou indemnités d'occupation dus en contrepartie de l'occupation des locaux par un locataire ou ex-locataire.
Nonobstant la résolution de la vente, le bail subsiste ou du moins existait jusqu'à sa résiliation et justifie le principe des obligations de la SARL Ile de nos trésors envers la SCI CB Immobilier restant son bailleur.
La situation invoquée (absence de qualité de propriétaire) n'a une incidence sur les rapports bailleur-preneur que si ce défaut de qualité empêche le bailleur de satisfaire à ses obligations de délivrance de la chose louée, d'assurer au locataire la jouissance des locaux et de le garantir contre une éviction.
Cela n'est pas allégué et n'est pas en tout cas justifié.
Il peut être observé que l'arrêt du 9/ 10/ 2014 (sur appel jugement TGI Limoges 2/ 05/ 2013 RG 13/ 01009) indique notamment que la circonstance que la société l'Ile de nos Trésors ait par la suite manqué à son obligation de paiement des loyers, situation qui a conduit le juge des référés à constater la résiliation du bail et à ordonner son expulsion devenue effective le 9 janvier 2014, n'est pas de nature à exonérer la SCI CB Immobilier...
Cela montre que la résiliation du bail n'est pas intervenue pour un manquement du bailleur à telle ou telle obligation sus évoquée, que l'occupation des lieux a duré jusqu'au 9 janvier 2014, et qu'elle n'a pas cessé du fait que le bailleur n'avait pas aussi la qualité de propriétaire.
Et, il n'est pas allégué ni démontré que la déclaration de créance se rapporte à des sommes concernant à une période postérieure au 9 janvier 2014.
Le même arrêt indique aussi que la société l'Ile de nos Trésors ne démontre pas que le litige l'opposant la SELI à son bailleur ait pu avoir une incidence négative sur son activité commerciale.
Donc en l'état de ces observations, la contestation de M. B...et de Me C...ès qualités n'est pas fondée.
Pour essayer de cerner à toutes fins l'objet de la déclaration de créance, même si cela n'est pas évoqué par les parties qui ne discutent pas de son quantum, la déclaration de créance du 22/ 01/ 2013 qui est celle objet de la réclamation de M. B..., a été faite au visa d'une ordonnance de référé TGI de Limoges du 19 décembre 2012 pour :
- loyers impayés (provisions) : 39   772 €
- indemnité d'occupation de 8074 € par mois à compter du 1er décembre 2012 : décembre 2012 : 8074 €, janvier 2013 : 8074 €.
Le surplus correspond à des frais et indemnités article 700 du Code de procédure civile.
Le total de : 39   772 + 8074 + 8074 = 55   920 €, ce qui a été déclaré à titre privilégié.
L'ordonnance de référé du 19 décembre 2012 n'est pas produite (la pièce 26 du dossier de l'appelante est la déclaration de créance rectificative).
L'appelante produit une déclaration de créance rectificative du 2 juin 2014 visant un arrêt de la cour d'appel de Limoges du 19 septembre 2013 et faite pour un montant de 39   772 € à titre de loyers impayés (provision).
Cet arrêt n'est pas non plus produit. La Cour a pu le consulter dans ses archives. Il est nécessairement connu de CB Immobilier, la SARL Ile de nos Trésors et Me C....
Cet arrêt infirme l'ordonnance de référé du 19 décembre 2012, vu l'article L 622-21 du code de commerce, prononce l'interruption de l'action en justice diligentée par la société CB Immobilier et visant à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers, et il fixe à titre provisionnel la créance de la SCI CB Immobilier à la procédure de sauvegarde de la société l'Ile de nos Trésors à la somme de 39   772 € au titre des loyers impayés, arrêtée au 28 novembre 2012.
Il ressort ainsi de ces éléments que la déclaration de créance initiale et rectificative concerne une créance antérieure à l'expulsion de la SARL l'Ile de nos Trésors intervenue en janvier 2014.
Compte tenu de l'ensemble de ces éléments il convient donc de réformer l'ordonnance du 18 juin 2015 quant au fond et de valider la déclaration de créances du 22 janvier 2013 rectifiée par celle du 2 juin 2014.
Il peut être observé qu'il est produit (pièce 27 en fait dossier appelante) un autre arrêt de la cour d'appel de Limoges du 9 octobre 2014 (RG 13/ 01173) statuant sur l'appel d'une ordonnance de référé du 28 août 2013. Cet arrêt confirme cette ordonnance, il expose notamment que par cette ordonnance le juge des référés a accueilli les demandes du bailleur (pour voir constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et ordonner l'expulsion du locataire), une provision de 36   169, 43 euros lui ayant été accordée au titre des loyers échus impayés sur la période du 10 janvier à avril 2013 outre intérêts.
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties leurs frais irrépétibles.
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PAR CES MOTIFS
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Statuant par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Confirme l'ordonnance du 18 juin 2015 en ce qu'elle a déclaré recevable la réclamation formée par Monsieur Sébastien B...,
Réforme cette ordonnance pour le surplus,
Rejette la contestation et les demandes de Monsieur B...et celles de Me C...en qualité de mandataire liquidateur de la SARL l'Ile de nos Trésors,
Valide la déclaration de créance de la SCI CB Immobilier du 22 janvier 2013 rectifiée par celle du 2 juin 2014 pour 39   772 € à titre de provision,
Rejette la demande de la SCI CB Immobilier au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne  M. Sébastien B...aux dépens de première instance et d'appel et accorde pour ces derniers à Me Philippe Chabaud, avocat, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Marie-Christine MANAUD. Jean-Claude SABRON.