COUR D'APPEL

1ère CHAMBRE AVJ / IM
ARRET N 330
AFFAIRE N : 06 / 01556
Jugement du 17 Mai 2006
Tribunal de Grande Instance du MANS
no d'inscription au RG de première instance 05 / 00432
ARRET DU 25 SEPTEMBRE 2007
APPELANTS :
Monsieur Jean-Patrick X...

Madame Maud Y... épouse X...

représentés par la SCP CHATTELEYN ET GEORGE, avoués à la Cour
assistés de Me PAVET, avocat au barreau du MANS

Madame Laurence A...

représentée par Me VICART, avoué à la Cour
assistée de Me MAYET, avocat au barreau de PARIS
Monsieur Jean-Pierre C...
... "-72130 MONTREUIL LE CHETIF
Madame Christiane D... épouse C...
... "-72130 MONTREUIL LE CHETIF
représentés par la SCP GONTIER-LANGLOIS, avoués à la Cour
assistés de Me VIRFOLET, avocat au barreau du MANS
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 05 Juin 2007 à 13 H 45, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame CHAUVEL, conseiller, désignée par ordonnance du Premier Président en date du 22 décembre 2006 pour exercer les fonctions de président, Madame BLOCK, conseiller, et Madame JEANNESSON, vice-président placé faisant fonction de conseiller, ayant été entendue en son rapport
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame LEVEUF
ARRET : contradictoire
Prononcé publiquement le 25 septembre 2007, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.
Signé par Madame CHAUVEL, président, et par Madame LEVEUF, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
I-Exposé du litige
Selon offre d'achat en date du 25 novembre 2002, Monsieur et Madame X... se sont portés acquéreurs d'un appartement et de deux emplacements de parking, en l'état futur d'achèvement situé 39-41quai Ledru-Rollin au Mans, appartenant à Monsieur et Madame C..., présenté et visité par l'intermédiaire de l'agence A..., moyennant le prix de 346 821  honoraires de négociation inclus.
Un contrat de réservation portant sur les mêmes biens, en date du 3 décembre 2002, a été conclu entre les époux X... et les époux C..., au prix de 346 821  TTC dont les honoraires de négociation dus au cabinet A... de 13 720  TTC.
Par acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement en date du 9 janvier 2003, les époux C... ont vendu aux époux X... les mêmes biens immobiliers au prix convenu au contrat de réservation dont les honoraires de négociation dus au cabinet A... de 13 720  TTC.
L'agence A... a été réglée de ses honoraires le 28 janvier 2003 par débit du compte des acquéreurs ouvert chez Maître G..., notaire ayant reçu l'acte authentique.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 23 octobre 2003 adressée à ce dernier, les époux X... ont indiqué notamment que le mandat de vente no 166 des biens acquis n'avait pas été signé par le mandant en violation de l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 et qu'en conséquence la commission payée n'était pas due, sollicitant le remboursement de la somme de 13 720 .
Par actes des 12 et 21 janvier 2005, les époux X... ont fait assigner les époux C... et Madame A... aux fins de voir condamner les vendeurs et subsidiairement cette dernière à leur rembourser la somme de 13 720  avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation outre la somme de 3 000  à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que des frais irrépétibles.
Par jugement en date du 17 mai 2006, le Tribunal de grande instance du Mans a déclaré recevable la demande formée par les époux X... à l'encontre de Madame A..., sur le fond les en a déboutés, a dit que l'exécution provisoire était sans objet et les a condamnés à payer à Madame A... et à Monsieur et Madame C... des frais irrépétibles, ainsi qu'à supporter les dépens.
Monsieur et Madame X... ont interjeté appel de cette décision le 11 juillet 2006.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées le 23 avril 2007 pour les époux X..., le 27 février 2007 pour Madame A... et le 7 mai 2007 pour les époux C..., l'ordonnance de clôture ayant été rendue le 10 mai 2007.


Les appelants concluent à l'infirmation du jugement et sollicitent la condamnation in solidum de Madame A... et des époux C... ou l'un à défaut de l'autre à leur payer la somme de 13 720  avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation outre capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil, la condamnation in solidum de Madame A... et des époux C... à leur payer la somme de 3 000  à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral outre la somme de 2 500  en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, soutenant que :
-l'irrégularité du mandat peut être soulevée par toute personne qui y a intérêt, la loi dite " HOGUET " ayant le caractère d'ordre public de direction,
-l'absence de signature du mandant entraîne la nullité du mandat qui de surcroît n'est pas enregistré sur le registre des mandats,
-le second mandat no 173 B produit par Madame A... portant la signature des vendeurs est un faux, la signature du mandataire n'étant pas la même que celle portée sur le mandat no 166,
-il est inséré dans le mandat la clause selon laquelle la rémunération de l'agent immobilier est à la charge du vendeur alors que le contrat de vente prévoit un prix global à la charge des acquéreurs dont le paiement des honoraires de l'agence A..., lesquels ont été prélevés directement sur leur compte ouvert chez le notaire et qu'en conséquence il existe un lien direct entre les concluants et l'agence et une contradiction avec le mandat en violation de l'article 73 du décret du 20 juillet 1972,
-dans ces conditions, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, la rémunération de l'agent immobilier n'est pas due,
-la condamnation in solidum des époux C... est justifiée par leur participation à l'activité illicite de Madame A....
Monsieur et Madame C... concluent à la confirmation du jugement et subsidiairement demandent de condamner Madame A... à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre, faisant valoir que :
-les époux ne sont pas fondés à se prévaloir du mandat de vente alors qu'ils ont convenu dans l'acte de vente que les honoraires étaient à leur charge,
-que les dispositions de la loi HOGUET sont d'ordre public de protection, seul le mandant pouvant solliciter la nullité du mandat,
-que l'effet relatif des contrats prévu à l'article 1165 du Code Civil fait obstacle à toute action en nullité du mandat de la part des appelants,
-qu'aucune irrégularité n'affecte le contrat de mandat no 166,
-qu'en tout état de cause il existe un mandat no 173 B qu'ils ont signé,
-que la somme de 13 720  a été soustraite du prix de vente et réglée par Maître G... en vertu de la délégation de paiement consentie par eux.
Madame A... sollicite la confirmation du jugement et la condamnation des époux X... à lui payer la somme de 5000  à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive outre celle de 3000  en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Elle expose :
-que le mandat litigieux est parfaitement régulier au regard de la loi du 2 janvier 1970,
-que le mandat no 166 est un projet et en conséquence n'a pas été enregistré dans l'attente d'une signature et qu'un autre exemplaire du mandat identique au projet initial a été signé par les deux parties et enregistré sous le no 173 dans la mesure où d'autres mandats avaient été enregistrés sur le registre,
-que les vendeurs ont supporté la charge des honoraires puisque sur le prix de vente de 346 821  ils n'ont perçu in fine que la somme de 333 101 ,
-que si le mandat comportait des irrégularités, l'exécution volontaire de la convention par les parties couvre ces irrégularités.
Sur la recevabilité de la demande des époux X... :
Les époux X... contestent la régularité du mandat de Madame A... afin d'obtenir le remboursement des honoraires qu'ils estiment indûment versés, soutenant que la nullité du mandat ne donne pas lieu à rémunération de l'agent immobilier.
Il résulte des dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 que les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales, qui d'une manière habituelle se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d'autrui, doivent être rédigées par écrit lequel doit respecter les conditions de forme prescrites par l'article 72 du décret du 20 juillet 1972, qu'à défaut ces conventions sont nulles et que ces dispositions qui sont d'ordre public peuvent être invoquées par toute partie qui y a intérêt. Les époux X..., parties au contrat de vente négocié par l'intermédiaire de Madame A..., dont la rémunération est incluse dans le paiement du prix, ont intérêt à agir pour obtenir la nullité du contrat de mandat conclu entre l'agent immobilier et les vendeurs. Le jugement qui a déclaré les époux X... recevables en leur demande sera confirmé.
Sur la demande des époux X...
Il est constant que le mandat no 166 fourni par le notaire sur demande des acquéreurs n'a pas été signé par Monsieur et Madame C.... Certes ceux-ci invoquent l'article 1325 du Code Civil prévu à l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 pour soutenir que leur exemplaire, signé par Madame A..., n'a nul besoin de porter leur signature. Néanmoins, cette dernière ne produit pas l'exemplaire du mandat no 166 signé par ses mandants, qu'elle doit détenir et de surcroît ce mandat no 166 en date du 25 novembre 2002 n'est pas enregistré au registre des mandats, en violation des dispositions de l'article 72 du décret du 20 juillet 1972, étant observé qu'un mandat no 166 a été enregistré le 18 juin 2002, ce qui rend incohérente l'explication de Madame A... selon laquelle le no 166 en date du 25 novembre 2002 était un simple projet.
Dans ces conditions, il y a lieu de dire nul le mandat no 166 qui n'a pas été enregistré au 25 novembre 2005. La nullité de ce mandat entraîne l'absence du droit à commission de Madame A....
Il ressort de l'examen du mandat no173 B en date du 25 novembre 2002, produit finalement en cours de procédure, qui porte la signature des vendeurs et de Madame A..., qu'il est la copie exacte dans sa rédaction et son écriture du mandat no 166 dont le no a été remplacé mais que la signature n'est pas de la même main. La copie du registre qui est fournie portant la mention du mandat no 173, et non 173 B, daté au 25 novembre 2002 ne peut servir de preuve de l'enregistrement de ce mandat à cette date dans la mesure où la copie est certifiée conforme à l'original par Madame A... elle-même qui a aussi signé le mandat no 173 B. Ce second mandat douteux, produit en cours de procédure et non par le notaire à la demande des acquéreurs, dont la date n'est pas certaine, est insuffisant à rapporter la preuve qu'au jour de la signature de l'offre d'achat par les époux X..., le 25 novembre 2002, les négociations étant dès lors entamées, Madame A... était en possession du mandat de vente alors que le mandat est un préalable à la négociation. En l'absence de mandat écrit, la commission de Madame A... n'est pas due.
Dès lors que le mandat no 166 est nul et qu'il n'est pas rapporté la preuve que Madame A... disposait d'un mandat de vente préalable aux négociations, il importe peu que les époux X..., qui ont alors pu croire que celle-ci disposait d'un mandat régulier, se soient obligés à payer ses honoraires. En tout état de cause, si, par une convention ultérieure, l'une des parties à la vente peut s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'est valable que si elle est postérieure à la réitération de la vente par acte authentique. En l'espèce, aucune convention de ce type n'a été conclue par les acquéreurs qui n'ont découvert que postérieurement à la vente devant notaire que le mandat no 166 était irrégulier, étant observé que le paiement par le notaire n'est que l'exécution de ce qui était convenu dans l'acte authentique.
Dans ces conditions, Madame A... sera condamnée à rembourser à Monsieur et Madame X... la somme de 13 720  avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil. Il n'est pas démontré que les époux C... qui ont fourni le mandat no 166 et signé le mandat no 173 aient eu connaissance des irrégularités commises. Il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation in solidum.
Les époux X... n'explicitent pas en quoi ils ont subi un préjudice moral. Leur demande de dommages et intérêts de ce chef sera rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux X... les frais irrépétibles qu'ils ont engagés pour faire valoir leurs droits. Madame A... sera condamnée à leur payer la somme de 3 000  en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Elle sera également condamnée à payer aux époux C... la somme de 1000 .
Madame A... sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS
STATUANT publiquement et contradictoirement,
INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a déclaré recevable la demande formée par les époux X... à l'encontre de Madame A... ;
CONDAMNE Madame A... à restituer à Monsieur et Madame X... la somme de 13 720  avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2005 et capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil ;
DÉBOUTE Monsieur et Madame X... de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
CONDAMNE Madame A... à payer, en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile :
-à Monsieur et Madame X... la somme de 3 000 
-à Monsieur et Madame C... la somme de 1 000  ;
CONDAMNE Madame A... aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
C. LEVEUF S. CHAUVEL