COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 15 MAI 2014
(no, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 01672
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Avril 2011- Tribunal de Grande Instance d'EVRY-RG no 09/ 03602

Société CABINET CIME IMMOBILIER
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège Centre Commercial Saint-Eloi 78 route de Gravigny-91380 CHILLY MAZARIN
Représentée par Me Albert COHEN de la SCP COHEN/ HYEST, avocat au barreau d'ESSONNE
Représentée par Me Jean-loup PEYTAVI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1106

Monsieur Philippe X...
... 54000 NANCY
Représenté et assisté sur l'audience par Me Frédéric LALLEMENT de la SCP BOLLING-DURAND-LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 07 Mars 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal SARDA, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Mélanie RAMON
Greffier lors du prononcé : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire présent.


Suivant contrat en date du 3 février 2006, la société Cabinet C. I. M. E IMMOBILIER a été mandatée par Philippe X... afin de vendre un appartement moyennant le prix net vendeur de 270. 000 euros.
Aux termes du mandat de vente sans exclusivité consenti par Philippe X... à la société Cabinet C. I. M. E, il était prévu que le mandant s'engageait à signer aux prix, charges et conditions convenus, toute promesse de vente ou tout compromis de vente avec tout acquéreur présenté par le mandataire et qu'en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet, il s'engageait à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée les nom et adresse de l'acquéreur, le nom du notaire chargé de l'acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu, cette notification mettant fin au mandat et évitant au mandataire d'engager la vente avec un autre acquéreur et en cas de non respect de ces obligations, le mandant s'engageait à verser au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération du mandataire, soit 13. 500 euros.
Il n'est pas contesté que le 4 mai 2006, la société Cabinet C. I. M. E a fait visiter l'appartement de Philippe X... aux consorts Y... et que le 5 mai 2006, elle a invité les époux X... par lettre recommandée avec accusé de réception à régulariser la vente dès que possible.
Il est constant qu'ayant signé un compromis de vente par ailleurs, les époux X... n'ont pas donné suite à la proposition des consorts Y....
Philippe X... prétend qu'il n'a signé la promesse de vente que le 5 mai 2006, cependant, il ne verse pas cet acte aux débats et communique en revanche un courrier que lui a adressé l'agence CHILLY IMMOBILIER dans lequel il est indiqué que cet avant-contrat a été signé le 26 avril 2006 avec Mr et Mme Z....
Par acte d'huissier délivré le 7 mars 2009, la société Cabinet C. I. M. E IMMOBILIER a fait assigner Philippe X... en paiement de la somme de 13. 500 euros au titre de l'indemnité compensatrice et celle de 1. 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Par jugement du 4 avril 2011 le Tribunal de Grande Instance d'Evry a :
- condamné Philippe X... à verser à la société Cabinet C. I. M. E IMMOBILIER la somme de 2. 000 euros à titre de dommages-intérêts,
- débouté la société Cabinet C. I. M. E IMMOBILIER du surplus de sa demande,
- débouté Philippe X... de sa demande de dommages-intérêts,
- condamné Philippe X... à payer à la société C. I. M. E IMMOBILIER la somme de 1. 000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamné Philippe X... aux dépens,
- autorisé la SCP COHEN-HYEST, avocat, à recouvrer les dépens dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.
La société Cabinet C. I. M. E IMMOBILIER a interjeté appel de cette décision.
Vu ses dernières conclusions signifiées le 3 septembre 2013, et aux termes desquelles elle demande à la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que Monsieur Philippe X... n'a pas respecté ses engagements en n'informant pas l'agence immobilière selon les modalités prévues au mandat, qu'il avait contracté par l'intermédiaire d'une agence,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit qu'il y a lieu à l'application de la clause pénale insérée au mandat,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il lui a alloué la somme de 13. 500 euros à titre d'indemnité compensatrice pour non-respect des obligations du mandat,
- débouté Monsieur Philippe X... de toutes ses demandes,
- condamner Monsieur Philippe X... à lui payer la somme de 2. 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Pivile,
- voir condamner la partie défenderesse en tous les dépens.
Vu les dernières conclusions de l'intimé à savoir Monsieur Philippe X..., signifiées le 19 février 2014, et aux termes desquelles il demande à la Cour de :
- le recevoir en son appel incident à l'encontre du jugement du 4 avril 2011 par le Tribunal de Grande Instance d'Evry,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu sa responsabilité et l'a condamné au profit de la société Cabinet CIME IMMOBILIER en paiement d'une somme de 2. 000 euros à titre de dommages et intérêts outre 1. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- débouter la société CIME IMMOBILIER de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,
- condamner la société Cabinet CIME IMMOBILIER à lui payer une somme de 2. 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure vexatoire et abusive,
- condamner la société Cabinet CIME IMMOBILIER à lui payer une somme de 1. 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.


Considérant que le mandat de vente sans exclusivité du 3 février 2006 conféré à l'agence n'était qu'un contrat d'entremise qui consistait en la recherche d'acquéreur mais n'autorisait pas le mandataire à engager son mandant ;
Que l'agence ne pouvait donc établir un compromis de vente et accepter l'offre d'achat des consorts Y... pour le compte du vendeur ;
Considérant que M. X... a signé le 26 avril 2006, un compromis de vente par l'intermédiaire d'une autre agence ainsi qu'il résulte du courrier du 6 avril 2010 de l'agence Chilly immobilier ;
Or considérant que M. X... n'a pas respecté ses obligations contractuelles en n'informant pas l'agence CIME selon les modalités prévues à savoir par lettre RAR comportant un certain nombre de renseignements, qu'il avait contracté par l'intermédiaire d'une autre agence ;
Que les conventions font la loi des parties et que M. X... est mal fondé à invoquer un usage non établi qui consisterait en un avertissement téléphonique de l'agence (nié d'ailleurs par celle-ci) et qui en tout état de cause, ne préserverait nullement les intérêts du mandant ;
Que l'agence a donc poursuivi en vain, ses diligences ;
Que les conditions d'application de la clause pénale sont dès lors, réunies ainsi que le tribunal l'a jugé ;
Que c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte que la décision entreprise a réduit le montant de cette clause pénale à la somme de 2000 ¿, l'agence CIME ne justifiant pas d'avoir exposé des frais particuliers pour rechercher un acquéreur ;
Qu'enfin, il sera observé sur la demande subsidiaire de l'agence que M. X... a contracté avec un autre acquéreur, le 26 avril 2006, soit avant que l'agence CIME ait elle-même trouvé un autre acquéreur, celle-ci reconnaissant dans ses écritures, n'avoir averti M. X... que le 29 avril 2006 de ce qu'elle avait trouvé un acquéreur potentiel ;
Que l'agence ne saurait donc prétendre obtenir des dommages-intérêts équivalents au montant de sa commission, la mauvaise fois de M. X... n'étant pas établie ;
Considérant que la solution conférée au litige implique le rejet de la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par M. X... ;
Que l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement en toutes ses dispositions.
Y ajoutant
Rejette toutes autres demandes.
Condamne M. X... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.