No RG 20/01353 - No Portalis DBWB-V-B7E-FM6D


S.A. SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE DE LA REUNION (SHLMR),
COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRÊT DU 12 NOVEMBRE 2021
Chambre civile
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE SAINT BENOIT en date du 07 OCTOBRE 2019 suivant déclaration d'appel en date du 13 AOUT 2020 RG no 1119000318
APPELANTE :
Madame [X] [U] [C] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A. SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE DE LA REUNION (SHLMR),
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DATE DE CLÔTURE : 27 Mai 2021
DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Août 2021 devant Madame OPSAHL Isabelle, Vice-présidente placée, qui en a fait un rapport, assistée de Mme Nathalie TORSIELLO, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2021.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère
Conseiller : Madame Isabelle OPSAHL, Vice-présidente placée
Qui en ont délibéré
Greffier : Mme Nathalie TORSIELLO
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 12 Novembre 2021.


Exposé du litige
Par contrat du 17 octobre 2001, la Société d'Habitation à Loyer Modéré de la Réunion (la SHLMR) a donné à bail à Mme [X] [U] [C] [Y] un appartement situé en rez-de-chaussée avec jardin privatif au [Adresse 3].
A la suite de la construction par la locataire d'une extension sur la parcelle louée, la SHLMR a, par acte du 26 juillet 2019, assigné Mme [Y] devant le tribunal d'instance de Saint Benoît qui, par jugement du 7 octobre 2019, a :
-Débouté la SHLMR des demandes relatives à la démolition de la construction édifiée par Mme [Y] ;
-Prononcé la résiliation du bail pour violation par Mme [Y] de ses obligations ;
-Ordonné l'expulsion de Mme [Y] et de tout autre occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
-Condamné Mme [Y] à payer à la SHLMR une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges révisables à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à complète libération des lieux;
-Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;
-Condamné Mme [Y] aux dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat, de la sommation ainsi que les éventuels frais d'expulsion ;
-Ordonné l'exécution provisoire ;
-Condamné Mme [Y] aux dépens.
Par déclaration au greffe en date du 13 août 2020, Mme [Y] a interjeté appel de ce jugement.
Selon dernières conclusions déposée au RPVA le 10 mai 2021,Mme [Y] demande à la cour de :
-Infirmer le jugement rendu en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail d'habitation entre elle et la SHLMR le 17 octobre 2001 ;
-Dire n'y avoir lieu à la résiliation du bail ;
-En tout état de cause, débouter la SHLMR de toutes ses demandes et prétentions ;
-Rejeter l'appel incident de la SHLMR comme étant mal fondé ;
-Condamner la SHLMR à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
Mme [Y] indique que si le contrat de bail contenait une clause permettant à la SHLMR de résilier de plein droit le contrat de bail au cas où le preneur ferait édifier tout agrandissement sans son autorisation, la sommation délivrée par le bailleur ne comportait pas la sanction encourue, à part celle de remise des lieux en état à ses frais, mais en aucun cas une expulsion, si bien que c'est à tort que le tribunal a donc prononcé la résiliation du bail.
Elle reproche également aux premiers juges de n'avoir pas recherché si ses manquements relevaient de la force majeure. Elle souligne la mauvaise foi de la SHLMR qui a attendu l'achèvement de sa construction pour agir contre elle alors qu'elle a toléré les constructions édifiées par d'autres locataires. Elle fait remarquer que sa construction est, en outre, conforme au plan d'occupation des sols et que le maire envisage d'ailleurs de la régulariser. La demande d'astreinte formée par appel incident de l'intimée est donc inopportune compte tenu de ce contexte.
Par dernières conclusions déposée au RPVA le 18 mai 2021, la SHLMR demande à la cour de :
-Confirmer le jugement rendu par le Tribunal d'instance de Saint-Benoît en date du 7 octobre 2019 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il l'a débouté de ses demandes relatives à la démolition de la construction édifiée par Madame [Y] et des frais irrépétibles ;
Statuant à nouveau comme suit sur ce dernier point :
-Juger son appel incident recevable et bien fondée ;
-Juger que la construction édifiée par Madame [X] [Y], sans son autorisation ni permis de construire, est illicite et constitue une grave violation du contrat de location ;
-Ordonner la démolition de la construction illicite et la remise en état de son terrain aux frais exclusifs de Madame [Y] qui devra obligatoirement être assistée d'un professionnel en bâtiment dûment assuré pour son activité de démolition, dans un délai d'un mois à compter de l'arrêt à intervenir, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai ;
-Juger qu'elle pourra ensuite vérifier, avec l'aide d'un professionnel de son choix, que le logement et le terrain ont été remis en état dans les règles de l'art ;
-Juger qu'elle pourra procéder ou faire procéder à la démolition aux frais de Madame [Y], à défaut pour elle d'avoir exécuté les termes de l'arrêt à intervenir dans le délai imparti ;
-Juger qu'elle pourra, à cette fin, se faire assister d'un huissier et de la force publique si nécessaire ;
-Dans ce cas, condamner Madame [X] [Y] à lui régler la somme de 18.837,45 € au titre des frais de démolition et de remise en état ;
-En tout état de cause, juger que la résiliation du bail entraîne la restitution des lieux par Madame [X] [Y] qui devra les remettre dans leur état initial ;
-Par conséquent, juger que d'ores et déjà Madame [Y] aura l'obligation dans le cadre de la restitution des lieux en leur état initial, de démolir la construction illicite dans les règles de l'art, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de sa constatation de la non-démolition exigée ;
-Faire droit aux mêmes demandes que formulées ci-dessus en cas de non-démolition par Madame [Y] de la construction illicite à ses frais et charges ;
-Débouter Madame [Y] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
-Condamner Madame [Y] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile tant pour la procédure de première instance que d'appel.
En réplique, l'intimée soutient que la construction d'une extension de près de 20 mètres carrés de son logement par la preneuse constitue une violation grave du contrat de bail et de la loi. Elle souligne avoir pourtant, par deux fois, manifesté son opposition par lettre recommandée puis par sommation via un huissier de justice mais que Mme [Y] a clairement refusé de remettre les lieux en l'état.
La construction non autorisée entraîne une modification de la surface habitable et de la construction d'origine, une augmentation de l'emprise au sol et des désordres pour le voisinage situé en contrebas (vues directes, bruits) ce qui justifie sa démolition en application des articles 7 b et 7 f de la loi du 6 juillet 1989 outre la résiliation du contrat de bail et l'expulsion de la locataire conformément aux article 1728, 1224 et suivants du Code civil.
La clôture de la procédure a été prononcée le 27 mai 2021.
A l'audience du 20 août 2021, la décision a été mise en délibéré au 12 novembre 2021 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la sommation interpellative de l'huissier de justice
Par acte du 28 mars 2019, la SHLMR a, par sommation interpellative, demandé à Mme [Y] conformément aux clauses du contrat de location de remettre les lieux loués en leur état d'origine et l'informait qu'à défaut, elle pourra l'exiger aux frais du locataire.
La sommation par huissier de justice est dite interpellative lorsqu'elle est faite en vue d'obtenir une réponse de la personne interpellée. L'huissier est alors chargé de lire au destinataire les termes de l'interpellation que contient la sommation et de dresser un procès-verbal contenant la réponse de l'interpellé pour obtenir la preuve soit d'un refus, soit d'une autorisation soit encore d'un acquiescement.
Dans ses conclusions, l'appelante fait grief à l'acte de ne pas avoir mentionné la sanction encourue en cas d'inaction de sa part, en l'espèce son expulsion. Sa demande étant toutefois absente du dispositif de ses conclusions, il n'y a pas lieu de statuer sur celle-ci.
Sur la résiliation du bail et ses conséquences
En application de l'article 1728 du code civil, il est manifeste que la preneuse n'a pas usé de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée, en l'espèce, user d'un jardin privatif puisqu'elle y a fait édifier une construction en fixe. Il en résulte un abus de jouissance en ce que la chose louée a subi des modifications durables contraires à l'usage normal qui devait en être fait.
Il est constant que Mme [Y] s'est positionnée expressément, et à deux reprises dans un refus de démolir la construction non autorisée par le bailleur et que, de son côté, la SHLMR a par lettre recommandée du 7 février 2019 puis, par sommation d'huissier, le 28 mars 2019, demandé à la locataire de remettre les lieux en l'état.
Il y a dès lors lieu de considérer que Mme [Y] a gravement manqué à ses obligations contractuelles et de confirmer la résolution du contrat, comme prononcé par les premiers juges, en application de l'article 1224 du Code civil, de confirmer également l'expulsion de Mme [Y], et de tout occupant de son chef, ainsi que la condamnation de la locataire à payer une indemnité d'occupation à la SHLMR, jusqu'au jour de son départ effectif des lieux, égale au paiement du loyer révisable qui aurait été dû en cas de poursuite du contrat de bail.
Il convient de confirmer le jugement querellé à ces titres et de débouter les parties du surplus de leurs demandes.
Sur la construction litigieuse
Il ressort du contrat de bail, signé par les parties le 17 octobre 2001, à la page no 8, que le preneur « ne transformera pas, sans l'accord exprès et écrit de la SHLMR, les locaux loués et leurs équipements ».

« La SHLM pourra exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ».

« En cas d'inexécution des conditions qui précèdent et plus précisément en cas de (?) modification des lieux (?), un mois après une sommation de se conformer aux clauses du contrat resté infructueuse, le présent contrat de location pourra être résilié et l'expulsion du locataire et de quiconque, pourra être poursuivie par l'organisme bailleur. Le juge du fond disposant de tout pouvoir d'appréciation de la gravité de la faute peut estimer si elle doit ou non entraîner la résiliation demandée par le bailleur » (pièce no 1 intimée).
Par courrier du 7 février 2019, la SHLMR a indiqué à Mme [Y] avoir constaté qu'elle avait réalisé un agrandissement en parpaings de son logement ce qui fragilisait les habitations voisines, lui rappelait l'interdiction de transformer les lieux loués en application de l'article 7 f de la loi du 6 juillet 1989 et lui demandait de remettre les lieux en l'état, faute de quoi elle saisira le tribunal aux fins d'en demander la démolition (pièce no 3 intimée).
La SHLMR a, par acte d'huissier en date du 28 mars 2019, fait constater la présence, au sud du logement, d'un agrandissement récent en maçonnerie sous toitures en tôles ondulées aux murs partiellement crépis et aux parpaings visibles et, au sol, une dalle de béton brut non lissé, une goulotte en PVC recueillant les eaux de pluie dirigées vers un exécutoire, deux fenêtres en PVC, un espace cuisine avec évier deux bacs et un plan de travail carrelé, l'absence de faux plafond, un raccordement de la pièce en eau mais pas en électricité, l'éclairage de l'extension se faisant à l'aide d'une rallonge électrique.
L'huissier notait les déclarations de Mme [Y] « Au mois d'octobre, j'ai entamé la construction d'un petit aménagement à l'arrière de mon logement afin d'y installer une cuisine extérieure. A ce jour, les travaux ne sont toujours pas finis. Je ne comprends pas du tout la démarche du bailleur. J'occupe ce logement depuis dix-sept ans. Comme vous pouvez le constater, tous les locataires ont réalisé des aménagements. La voisine a même construit un garage, une autre a ajouté une pièce supplémentaire (?) et personne n'a été inquiété. J'ai essayé de trouver une solution avec les services de la SHLMR mais ces derniers ne veulent rien entendre. Je vais donc me rapprocher d'un conseil car je ne souhaite pas détruire mon agrandissement » (pièce no 4 intimée).
Dans le cadre de la sommation interpellative (pièce no 5 intimée), Mme [Y] a déclaré à l'huissier de justice « Je ne procèderai pas à la destruction. J'habite ici 17 ans et j'ai toujours payé mon loyer. Tous les voisins ont procédé à des modifications et personne n'a été sommé de détruire. Si tout le monde détruit, je procèderai à la destruction. Je ne comprends pas pourquoi je suis la seule visée à ce jour » (pièce no 5 intimée).
Il n'est pas contesté par Mme [Y] qu'elle a fait édifier, sans autorisation du bailleur, une construction en parpaing sur la parcelle qu'elle loue, en dépit de l'interdiction posée dans le contrat de location.
Pour s'opposer expressément à la démolition de l'ouvrage, elle indique avoir toujours payé ses loyers depuis 17 ans, que la SHLMR a attendu précisément la fin de la construction pour en demander la démolition et avoir supposé que l'organisme bailleur tolèrerait cette extension comme il l'a fait pour ses voisins locataires. Elle produit la lettre du maire de la commune en date du 31 août 2019 disant s'opposer à cette démolition infondée et l'autorisant à obtenir de ses services la régularisation à titre dérogatoire (pièce no 4 appelante).
Il convient de relever que ni le paiement régulier de ses loyers ni la connaissance de situations irrégulières dans son voisinage, même non contestées par le bailleur, n'ont pu conférer un droit à construire à Mme [Y], en l'absence de toute autorisation de la SHLMR. De même, la circonstance que le maire s'oppose à la démolition est indifférente au regard notamment de la séparation des pouvoirs administratif et judiciaire.
Il résulte des dispositions expresses du contrat de bail et des dispositions de l'article 7 f de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire ne peut transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire.
Toutefois, il ressort du contrat de bail, page 8, que « la SHLMR pourra exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ».
Force est de constater que les parties ont clairement aménagé dans le contrat les cas de figure spécifiques dans lesquels la remise en l'état pourra être exigé du locataire et qu'en l'espèce, le bailleur ne démontre pas que la construction entreprise réponde à ces conditions.
Le jugement sera dès lors confirmé sur ce point.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Mme [Y] succombant, elle sera condamnée à verser la somme de 1.500 euros à la SHLMR sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ;
Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande relative à l'irrégularité de la sommation d'huissier ;
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Condamne Mme [X] [U] [C] [Y] à payer à la Société d'Habitation à Loyer Modéré de la Réunion (la SHLMR) la somme de 1.500 euros à la SHLMR sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne Mme [X] [U] [C] [Y] aux entiers dépens.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Nathalie TORSIELLO, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT