COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1o Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 06 MARS 2008

No 2008 / 171
Rôle No 06 / 14549
Henri X...

LE DIRECTEUR DES SERVICES FISCAUX DU VAR
Grosse délivrée



Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 06 Juin 2006 enregistré au répertoire général sous le no 04 / 9412.

Monsieur Henri X...
né le 28 Août 1944 à LA PENNE SUR HUVEAUNE (13821), demeurant ...- 83120 SAINTE MAXIME
représenté par la SCP LATIL- PENARROYA- LATIL- ALLIGIER, avoués à la Cour,
plaidant par Me Claude LASSALLE, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE

LE DIRECTEUR DES SERVICES FISCAUX DU VAR
sis en ses bureaux 98 rue Montebello- BP 561- 83054 TOULON CEDEX
représenté par la SCP ERMENEUX- CHAMPLY- LEVAIQUE, avoués à la Cour
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 30 Janvier 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Madame Catherine CHARPENTIER, Conseiller
Madame Martine ZENATI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2008.

Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2008,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Vu l'appel interjeté par Henri X... du jugement rendu le 6 juin 2006 par le tribunal de grande instance de Draguignan, lequel faisant droit partiellement à sa demande a :
- concernant la propriété dénommée La Rocheraie à Saint- Jean- Cap- Ferrat, dit que l'abattement par l'administration fera l'objet d'une réfaction supplémentaire de 5 % pour vétusté, soit au total 15 %,
- concernant la propriété de la Souvenance à Sainte- Maxime, dit que la valeur notifiée par l'administration concernant la parcelle AH 931 sera diminuée de 10 %,
- dit que l'abattement concernant la vétusté des deux bâtiments Amount et Aquarelle fera l'objet d'un abattement supplémentaire de 5 % soit au total 15 %,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné l'administration fiscale aux dépens " sans l'article 700 du code de procédure civile ",
- sur la demande reconventionnelle, condamné Henri X... à payer à l'administration la somme de 1. 281. 251, 82 euros représentant les droits et pénalités demeurant à sa charge, sans préjudice des déduction à pratiquer en vertu de ce qui précède.
Vu les conclusions récapitulatives déposées le 10 décembre 2007 par Henri X... qui demande au visa des articles 378 et suivants et 263 et suivants du code de procédure civile, des articles du code général des impôts et des pièces annexées :
- in limine litis, de surseoir à statuer dans l'attente du jugement du tribunal administratif de Nice,
- d'ordonner la désignation d'un expert ou d'un collège d'expert,
- de dire que les redressements à lui notifiés par l'administration fiscale ne sont pas fondés en ce qu'ils ne reposent pas sur une évaluation par comparaison de biens intrinsèquement similaires en fait et en droit,
- de réduire les redressements d'impôt sur la solidarité en la fortune en déduisant le montant de l'impôt théorique et en plafonnant en fonction des revenus,
- de prononcer en conséquence à hauteur des demandes la décharge des impositions en principal, pénalité et intérêts de retard à son profit ;
- d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à payer la somme de 1. 281. 251, 82 euros,
- de confirmer à minima le jugement en ce qu'il a fait partiellement droit à ses demandes,
- de condamner l'administration fiscale à lui payer la somme de 3. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Vu les conclusions récapitulatives et responsives déposées le 20 décembre 2007 par le directeur des services fiscaux du Var qui sollicite le rejet des demandes de sursis à statuer et d'expertise, le rejet de l'appel comme non fondé, la confirmation du jugement s'agissant de la valorisation des propriétés de Saint- Jean- Cap- Ferrat et de Sainte- Maxime, la condamnation de Henri X... à payer les droits et pénalités demeurant à sa charge après exécution du jugement querellé, le rejet de sa demande d'indemnité pour frais irrépétibles et sa condamnation aux dépens.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- sur la demande de sursis à statuer,
Le litige porte sur l'évaluation des immeubles dont Henri X... est propriétaire à Sainte- Maxime et à Saint- Jean- Cap- Ferrat dans le cadre d'un contrôle fiscal ne matière d'impôt sur la solidarité et la fortune (ISF) pour les années 1990 à 1999 pour lesquelles l'appelant n'a souscrit aucune déclaration.
Henri X... n'est pas fondé à solliciter qu'il soit sursis à statuer par la cour de céans jusqu'à la décision du tribunal administratif saisi de sa contestation relative au montant de l'impôt sur le revenus tels qu'ils résultent des redressements notifiées au titre des années 1994 à 1998, et ce, quelle que soit la portée de l'arrêt de relaxe rendu le 17 janvier 2007 par la 5ème chambre correctionnelle de la cour d'appel d'Aix- en- Provence sur la détermination de l'imposition sur les revenus dont il peut être redevable.
L'issue de ce contentieux administratif est en effet étant sans incidence sur la détermination présentement contestée de la valeur des biens immobiliers dont le contribuable est propriétaire et qu'il aurait dû déclarer au titre de l'ISF.
- sur la demande d'expertise,
Cette demande non exempte d'intention dilatoire en raison de sa formulation tardive pour la première fois dans les dernières conclusions de l'intimé sera rejetée, alors que la valorisation des biens en cause par la méthode de comparaison corrigée opérée par l'administration a été appliquée avec minutie et rigueur et qu'il n'apparaît pas que la cour est insuffisamment éclairée au regard des nombreuses données de fait communiquées par les parties sur les caractéristiques des biens en cause et en considération de l'analyse détaillée et circonstanciées de celles- ci auxquelles il a été procédé dans le cadre du débat contradictoire, par échange de pièces et conclusions.
- sur la propriété de Saint- Jean- Cap- Ferrat,
Le tribunal a retenu que, sur les valeurs moyennes prises en considération par l'administration fiscale de 1990 à 1999 dans la décision du 17 septembre 2004, l'abattement pour vétusté de 10 % proposé par cette administration devait être augmenté de 5 % et porté en conséquence à 15 % au motif que les travaux de réhabilitation sont plus onéreux que des travaux sans démolition préalable.
L'administration fiscale, qui sollicite la confirmation du jugement, admet donc que les valeurs retenues sur la base de 40. 000 francs le m ² en 1990 jusqu'à 58. 000 francs en 1999 doivent être réduites de 5 %, ce qui fait ressortir la valeur du bien à 9. 018. 540 francs en 1990 jusqu'à 14. 526. 450 francs en 1999, tandis que sur la base des rapports de M. Z... et de M. A... qu'il produit, M X... demande de fixer la valeur de cet immeuble à 6. 200. 000 francs en 1990 jusqu'à 7. 200. 000 francs en 1999.
L'immeuble en cause avec vue sur mer exceptionnelle à l'ouest, accessible à la mer à moins de 5 mn à pied est un terrain de 2. 255 m ² sur lequel est édifiée une villa à un étage de 223 m ² habitable composée de 10 pièces principales (4 salles à manger- pièces de réception, 3 chambres, une cuisine, 2 salles d'eau et 3 pièces annexes), un logement de gardien de 70 m ² à un étage habitable composé de 5 pièces principales (2 salles à manger- pièces de réception, un chambre, 1 cuisine, 1 salle d'eau) et d'un garage de 15 m ².
La méthode d'évaluation par comparaison, selon le marché année par année, retenue par l'administration fiscale n'est pas critiquable d'autant que les biens ayant des valeurs extrêmes ont été écartés et que les termes de comparaison sont pertinents eu égard à la description de la situation et de la consistance des lieux. En revanche la méthode mathématique appliquée par M. Z... n'est pas pertinente et sera écartée d'autant que le nombre de paramètres pris en compte lui enlève toute fiabilité en raison de la classification nécessairement arbitraire opérée pour chacun d'eux qui ne tient pas compte suffisamment de la spécificité et de la rareté du site.
Les correctifs appliqués par M. Z... aux termes de comparaison proposés par l'administration fiscale sont tout aussi arbitraires et infondés.
Les critiques de l'application par l'administration de la méthode de comparaison au regard des termes de comparaison retenus ne sont pas pertinentes et l'abattement général de 40 % compte tenu de la vétusté et de la situation de l'immeuble entre deux voies de circulation est largement excessif s'agissant d'une propriété en zone privilégiée résidentielle mais urbanisée et donc bordée de voies de circulation.
Il est démontré aux termes d'une analyse détaillée des termes de comparaison retenus par l'administration fiscale que l'absence de piscine dans un tel environnement particulièrement privilégié n'a pas d'incidence déterminante sur la valeur du m ², d'autant qu'un équipement ancien n'est pas nécessairement générateur d'une plus- value.
Le rapport de M. A..., autre expert sollicité par M. X... ne peut justifier la remise en cause des éléments de comparaison retenus, alors qu'il é été procédé à une évaluation des travaux de réhabilitation en 2004, sur la base d'une visite de l'immeuble à cette date, sans tenir compte de son état de conservation au cours des années 1990 à 1999 et que même à supposer cette donnée pertinente au titre des années litigieuses, celle- ci ne saurait prévaloir sur la méthode de comparaison appliquée par l'administration puisque le montant des travaux à envisager n'est qu'un élément très limité pour l'appréciation de la valorisation de l'immeuble dont l'essentiel dépend de sa situation exceptionnelle sur une commune dont la spécificité est telle que les comparaisons in situ sont largement prépondérantes.
Par des motifs précis que la cour fait siens, le tribunal a donc écarté les abattements de valeur non pertinents proposés par les experts amiablement consultés par M. X... qui ne justifient nullement de remettre en cause la fiabilité des évaluations par l'administration fiscale si ce n'est concernant l'augmentation relative de la valeur des travaux de rénovation habituellement majoré que l'administration ne remet d'ailleurs pas en cause.
Enfin, M. X... n'est pas fondé à opposer à l'administration fiscale que la valeur du bien droit entrer dans le seul patrimoine de l'usufruitière décédée en 1997 alors que les dispositions de l'article 885 G b du code général des impôts prévoient que la valorisation du bien entre dans le patrimoine de chacun des deux titulaires du droit démembré l'un pour l'usufruit et l'autre pour la nue propriété lorsque le démembrement de propriété résulte de la vente d'un bien dont le vendeur s'est réservé l'usufruit, le droit d'usage ou d'habitation et que l'acquéreur n'est pas l'une des personnes visées à l'article 751 du même code.
M. X... devait donc faire figurer la valeur en nue propriété de ce bien dans la déclaration de son patrimoine pour l'ISF, de 1990 à 1997 puis ultérieurement pour sa valeur en pleine propriété.
- sur la propriété de Sainte- Maxime,
Les divergences entre l'administration fiscale et M. X... résident aussi dans l'importance de la prise en compte de l'état de vétusté des immeubles qui se composent de deux bâtiments dits ferme de l'Aquarelle et villa d'Amount et une propriété agricole constituée par des terrains en partie constructibles.
Sur la base des valeurs fixées par l'administration, le tribunal a procédé à un examen minutieux des termes de comparaison, de la consistance et de la situation des lieux pour appliquer des abattements supplémentaires de 5 % sur les deux immeubles bâtis en raison de la vétusté pour les mêmes motifs que précédemment et un abattement de 10 % pour grande superficie de l'un des terrains.
Ces évaluations précisément justifiées par ces motifs que la cour fait siens n'appellent aucune critique sérieuse et étayée de la part de M. X..., la méthode mathématique employée par son expert, M. Z... étant peu fiable pour les mêmes motifs que précédemment et ne tenant pas compte de la situation de ces biens et en particulier de la proximité immédiate de plages privées incluses dans la propriété et situées seulement à 10 Km environ de Saint- Tropez.
L'évaluation des parcelles de terrain a été faite en tenant compte de termes de comparaison pertinents d'une part et d'abattement importants compte tenu de la grande surface de l'un d'eux, du classement en zone ND a d'une autre avec une constructibilité résiduelle réduite de sorte qu'il a été pertinemment répondu par le premier juge aux arguments de fait invoqués par M. X... et réitérés en appel.
- sur les autres demandes,
La déduction du passif n'est plus l'objet d'une contestation entre les parties.
Concernant le plafonnement de l'ISF à 85 % des revenus de M. X... auquel prétend ce contribuable par application de l'article 885 V bis du code général des impôts, l'administration fiscale n'est pas tenue d'attendre, pour recouvrer l'impôt, l'issue du contentieux administratif en matière d'impôt sur le revenus, dès lors que l'ISF est dès a présent exigible, que l'administration est tenue de procéder à son recouvrement et que si les décisions à venir en matière d'impôt sur le revenus sont susceptibles d'avoir une incidence en terme de plafonnement, il reviendra au contribuable de présenter réclamation à l'administration fiscale en vue de l'application de ces dispositions dont les conditions de mise en oeuvre ne sont pas à ce jour réunies.
La majoration de 40 % a été valablement appliquée par l'administration fiscale alors que les contestations élevées par des tiers concernant la validité du legs à son profit concernant l'immeuble de Sainte- Maxime n'ont pas eu pour effet de le priver effectivement de son droit de propriété et ne sauraient justifier l'absence de toute déclaration à l'ISF et qu'il en est de même de l'état de vétusté allégué de certains immeubles ou encre de l'inconstructibilité de certains terrains. Compte tenu de l'importance du patrimoine de M. X..., qui apparaît dans la procédure comme un propriétaire foncier particulièrement avisé, sa bonne foi ne peut être retenue en l'absence de toute déclaration de sa part à l'ISF jusqu'en 1999.
Le jugement entrepris sera donc confirmé.
M. X..., qui échoue en son appel, sera condamné aux dépens et sera débouté en outre de sa demande d'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Dit n'y avoir lieu de surseoir à statuer,
Confirmant le jugement entrepris en ce qu'il a arrêté la valorisation des propriétés immobilières de Saint- Jean Cap Ferrat et de Sainte- Maxime, et en ce qu'il a condamné Henri X... à payer les droits et pénalités à sa charge au titre de l'ISF des années 1990 à 1999 en exécution des dispositions dudit jugement rendu le 6 juin 2006 par le tribunal de grande instance de Draguignan,
Déboute Henri X... de ses demandes,
Condamne Henri X... aux entiers dépens et dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT