COUR D' APPEL D' ORLÉANS
CHAMBRE CIVILE
GROSSES + EXPÉDITIONS

Me BORDIER

Me GARNIER
10 / 03 / 2008
ARRÊT du : 10 MARS 2008

No RG : 07 / 00465
DÉCISION ENTREPRISE : du Tribunal de Grande Instance d' ORLEANS en date du 16 Janvier 2007
PARTIES EN CAUSE

Monsieur Jean- Pierre Y...

75008 PARIS
représenté par Me Elisabeth BORDIER, avoué à la Cour
ayant pour avocat Me Carole BOUMAIZA, du barreau de PARIS
Madame Marie- Claude A... épouse B...

75007 PARIS
représentée par Me Jean- Michel DAUDÉ, avoué à la Cour
ayant pour avocat Me Mario STASI, du barreau de PARIS
Mademoiselle Odile A...

75007 PARIS
représentée par Me Jean- Michel DAUDÉ, avoué à la Cour
ayant pour avocat Me Mario STASI, du barreau de PARIS
Madame Elisabeth A... épouse D...

02250 MARLE SUR SERRE
représentée par Me Jean- Michel DAUDÉ, avoué à la Cour
ayant pour avocat Me Mario STASI, du barreau de PARIS
Monsieur Philippe A...

75007 PARIS
représenté par Me Jean- Michel DAUDÉ, avoué à la Cour
ayant pour avocat Me Mario STASI, du barreau de PARIS
D' UNE PART

Monsieur Charles- Henri A...


77620 EGREVILLE
représenté par Me Estelle GARNIER, avoué à la Cour
ayant pour avocat la SCP Thierry OUSACI, du barreau d' ORLÉANS
Monsieur Christian A...

45330 MALESHERBES
représenté par la SCP LAVAL- LUEGER, avoués à la Cour
ayant pour avocat la SCP LAVISSE- BOUAMRIRENE, du barreau d' ORLEANS
SCP X... ET HALATRE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

45330 MALESHERBES
représentée par Me Estelle GARNIER, avoué à la Cour
ayant pour avocat la SCP CASADEI- JUNG, du barreau d' ORLEANS
COMMUNE DE MALESHERBES prise en la personne de son Maire
Place de Hotêl de Ville
45330 MALESHERBES
représentée par Me Jean- Michel DAUDÉ, avoué à la Cour
ayant pour avocat la SCP SARTORIO- LONQUEUE- SAGALOVITCH & ASSOCIES, du barreau de PARIS
D' AUTRE PART
DÉCLARATION D' APPEL EN DATE DU 20 Février 2007
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 9 janvier 2008
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats, du délibéré :
Monsieur Bernard BUREAU, Président de Chambre,
Madame Marie- Brigitte NOLLET, Conseiller,
Madame Elisabeth HOURS, Conseiller.
Greffier :
Madame Fatima HAJBI greffier, lors des débats
Mademoiselle Nathalie MAGNIER, Faisant fonction de Greffier lors du prononcé.

A l' audience publique du 28 JANVIER 2008, à laquelle ont été entendus Madame Elisabeth HOURS, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

Prononcé publiquement le 10 MARS 2008 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l' article 450 du Code de procédure civile.
Exposé du litige :
A la suite du décès de leurs parents, Marie- Claude, Odile, Elisabeth, Christian, Charles- Henri et Philippe A... (les héritiers A...) sont devenus propriétaires indivis d' un ensemble immobilier sis à Malesherbes. Les parcelles composant cette propriété sont soumises au droit de préemption urbain permettant à la commune de Malesherbes de les acquérir en priorité pour le cas où elles seraient vendues.
Par acte sous seing privé en date du 12 juin 2002, les indivisaires ont confié à la société TEOULE IMMOBILIER mandat de vendre cet immeuble pour un prix de 911. 834 euros net vendeurs.
Par courrier en date du 24 mars 2004, Jean- Pierre Y... a adressé à l' agence TEOULE une offre d' achat qui a été acceptée par les vendeurs par courriers en date des 14, 15, 16, 17, 19 et 22 avril 2004.
Un compromis de vente a été signé sous seing privé le 22 juillet 2004 par l' ensemble des vendeurs, hormis Charles- Henri A....
Le 23 décembre 2004, la SCP X... et HALATRE, notaire chargé de l' établissement de l' acte authentique de vente, a adressé une déclaration d' intention d' aliéner à la mairie de Malesherbes afin de lui permettre d' exercer son droit de préemption.
Cependant ce même notaire a fait connaître à la commune, le 26 janvier 2005, qu' il retirait cette déclaration, Charles- Henri A... refusant de régulariser la vente avec Jean- Pierre Y....
Les 14 et 15 février 2005, Jean- Pierre Y... a assigné les héritiers A... et la SCP X... et HALATRE, ainsi que la commune de Malesherbes, devant le juge des référés du tribunal de grande instance d' Orléans afin de voir ordonner le retrait de cette déclaration de renonciation.
Par ordonnance en date du 17 février 2005, le juge des référés a ordonné aux indivisaires, ainsi qu' à la SCP X... et HALATRE, sous astreinte de cinquante euros par jour de retard dans les 48 heures de la signification de sa décision, de retirer la renonciation dénoncée à la commune de Malesherbes le 26 janvier 2005. Cette ordonnance a cependant été infirmée par arrêt de cette cour en date du 6 février 2006, lequel a constaté l' existence d' une contestation sérieuse.
Cependant, la commune de Malesherbes avait fait connaître, le 22 février 2005, son intention de préempter. La vente à son profit n' a pu être régularisée, le notaire ayant dressé, le 3 juin 2005, un procès- verbal de difficulté constatant l' absence de Charles- Henri A... et de Christian A... à la signature de l' acte authentique, ce qui a conduit le maire de la commune de Malesherbes à assigner les indivisaires devant le juge des référés d' Orléans aux fins de voir constater que la vente était intervenue à son profit. Par ordonnance en date du 3 août 2005, ce magistrat a dit n' y avoir lieu à référé en raison de l' existence d' une contestation sérieuse.
Le 11 juillet 2005, Charles- Henri A... a saisi le tribunal administratif d' Orléans d' un recours pour excès de pouvoir à l' encontre de la décision de préemption de la commune de Malesherbes.
Par ordonnance du 25 novembre 2005, Marie- Claude, Odile, Elisabeth et Philippe A... (les consorts A...) ont été autorisés à assigner devant le tribunal de grande instance d' Orléans, selon la procédure à jour fixe, Charles- Henri et Christian A... ainsi que Jean- Pierre Y... et la SCP X... et HALATRE, afin de voir constater le caractère parfait de la vente intervenue avec la commune de Malesherbes.
Le 23 septembre 2005, Jean- Pierre Y..., soutenant que la commune de Malesherbes n' aurait pas exercé régulièrement son droit de préemption, a assigné devant le tribunal de grande instance d' Orléans les héritiers A..., en présence de la SCP X... et HALATRE, aux fins de voir ordonner l' exécution forcée de la vente à son profit.
Ces deux procédures ont fait l' objet d' une jonction par le juge de la mise en état.
Par jugement en date du 16 janvier 2007, le tribunal a rejeté la demande présentée par Christian A... tendant à ce qu' il soit de sursis à statuer jusqu' à décision du tribunal administratif, a débouté les consorts A... et la commune de Malesherbes de leur demande tendant à voir déclarer parfaite la vente au profit de cette dernière et à se voir autoriser à passer outre le refus de Christian et Charles- Henri A..., a débouté Monsieur Y... de sa demande tendant à voir déclarer parfaite la vente à son profit, et débouté Christian A... de sa demande d' expertise tendant à établir l' existence d' une lésion.
Monsieur Y... a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 20 février 2007. Les consorts A... ont également interjeté appel le 28 février 2007. Les deux procédures ont fait l' objet d' une ordonnance de jonction rendue par le conseiller de la mise en état le 22 mars 2007.
Les dernières écritures des parties, prises en compte par la Cour au titre de l' article 954 du nouveau Code de procédure civile, ont été déposées :
- le 7 décembre 2007 par Monsieur Y...,
- le 12 décembre 2007 par les consorts A...,
- le 27 novembre 2007 pour Charles- Henri A...,
- le 22 novembre 2007 par Christian A...,
- le 20 novembre 2007 par la commune de Malesherbes,
- le 13 novembre 2007 par la SCP X... ET HALATRE.
Cette dernière, faisant valoir qu' aucune demande n' a été formée à son encontre, demande à la cour de déclarer les appelants irrecevables ou, en tous cas, mal fondés. Elle ne formule pas de demande au titre des frais irrépétibles.
Monsieur Y... soutient que la vente était valablement formée, puisque les parties avaient convenu de la chose et du prix dès avril 2004. La régularisation d' un compromis de vente signé le 22 juillet 2004 était, selon lui, uniquement destinée à finaliser l' accord des parties. Il affirme que les dispositions contenues dans ce compromis, que ce soit la réserve de jouissance au profit de Christian A..., ou les mentions sur l' amiante, les termites, le saturnisme ou le PLU, ne constituent pas des conditions supplémentaires à la vente. Il fait valoir que la caducité de l' accord donné en avril 2004, alléguée par Charles- Henri A..., n' est pas intervenue puisqu' une telle caducité n' est jamais automatique et que l' acte authentique ne pouvait être signé le 30 septembre 2004, faute pour les vendeurs d' avoir formalisé leur déclaration d' intention d' aliéner permettant de purger l' exercice du droit de préemption de la commune. Il conclut donc à l' infirmation de la décision entreprise, demande à la cour de constater le caractère parfait de la vente conclue à son profit et d' enjoindre aux co- indivisaires de signer l' acte authentique de vente sous astreinte de 500 euros par jour de retard et, à défaut de signature dans un délai de six mois, de dire que l' arrêt à intervenir vaudra acte de propriété. Il sollicite enfin condamnation solidaire de Charles- Henri et Christian A... à lui verser 5. 000 euros au titre des frais irrépétibles.
Les consorts A... soutiennent que le premier juge a commis une erreur manifeste d' appréciation des faits en retenant que les échanges de courriers intervenus en avril 2004 n' étaient que des pourparlers. Ils font valoir que chacun des indivisaires, y compris Charles- Henri et Christian A..., a clairement donné son accord à l' offre d' achat formée par Monsieur Y..., Christian ayant de plus, contrairement à Charles- Henri, signé le compromis de vente du 22 juillet 2004. Ils concluent donc à l' infirmation du jugement en ses dispositions ayant considéré que la vente n' avait pas un caractère parfait, demandent à la cour de constater que la vente est définitivement intervenue et d' enjoindre à Charles- Henri et Christian A..., sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le huitième jour suivant le prononcé du jugement du tribunal administratif, d' avoir à régulariser l' acte de vente en faveur de la commune de Malesherbes ou de Monsieur Y... selon les termes du jugement administratif alors rendu.
A titre subsidiaire ils demandent à la cour, si la vente n' était pas déclarée parfaite, de les autoriser, au visa de l' article 815- 5 du Code civil, à céder leurs droits indivis en passant outre les refus abusifs de leurs frères, qui mettent en péril l' intérêt commun de l' indivision qui a eu des difficultés à trouver un acquéreur, supporte des frais d' entretien importants tout en étant contrainte de laisser l' immeuble se dégrader en raison de l' absence de chauffage, et s' expose à une mesure d' expropriation.
Ils sollicitent enfin condamnation de Christian et Charles- Henri A... à leur verser 15. 000 euros à titre de dommages et intérêts et 20. 000 euros sur le fondement de l' article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Charles- Henri A... soutient tout d' abord que la cour ne peut examiner les conclusions des consorts A... qui n' ont pas été déposées dans le délai imparti par l' article 915 du nouveau Code de procédure civile. Sur le fond, il affirme qu' alors que l' offre d' achat prévoyait une réitération de l' acte de vente au plus tard le 30 septembre 2004, le compromis prévoyait une date limite de signature de l' acte authentique au 22 janvier 2005 et comprenait diverses conditions suspensives, ce qui modifiait sensiblement les conditions de vente auxquelles il avait donné un accord de principe. Il soutient qu' à défaut de signature dans le délai accepté par lui, son accord est devenu caduc et précise que c' est sans son consentement que sa soeur Odile a communiqué son courrier d' accord à la société TEOULE alors qu' il se réservait de signer ou non une promesse de vente. Il affirme qu' il a été trompé sur la qualité de Monsieur Y..., puisqu' il souhaitait vendre à un particulier et non à un promoteur. Selon lui, l' ensemble de ces éléments établit l' absence de conformité du compromis qu' il a refusé de signer avec l' offre d' achat qu' il avait agréée, et empêchent de retenir le caractère parfait d' une vente qui serait intervenue en avril. Charles- Henri A... soutient par ailleurs que l' indivision n' est nullement en péril et que ses demandes sont au contraire conformes à un intérêt bien compris des indivisaires. Il conclut à la confirmation de la décision entreprise et à la condamnation des consorts A..., de Monsieur Y... et de la commune de Malesherbes à lui verser une indemnité de procédure de 2. 500 euros
Christian A... sollicite à titre principal qu' il soit sursis à statuer dans l' attente de la décision du tribunal administratif et que les demandes de Monsieur Y... soient déclarées irrecevables, au motif que cet appelant n' a plus d' intérêt à agir en raison de la décision de préemption prise par la commune de Malesherbes. Il fait valoir qu' il est le seul à vivre depuis plus de trente ans dans la propriété, dont il occupe une partie des dépendances, et qu' il a signé, chez le notaire, le compromis de vente sous la pression de sa famille et sans comprendre que le bâtiment qu' il occupait était inclus dans la vente, alors que ses parents ont toujours voulu que ce logement lui soit dévolu. Faisant sienne l' argumentation présentée par son frère Charles- Henri, il maintient par ailleurs, à titre subsidiaire, que le prix global de cession est lésionnaire et sollicite l' organisation d' une expertise. Il demande à la cour de dire que la cession devra respecter les doits qu' il a acquis en sa qualité de locataire et de condamner in solidum les consorts A..., la commune de Malesherbes et Monsieur Y... à lui verser 5. 000 euros au titre des frais irrépétibles.
La commune de Malesherbes soutient que la vente est parfaite, puisque la volonté de vendre de tous les enfants A... était sans équivoque et qu' elle a accepté l' offre qui lui était faite avec toutes les conditions portées au compromis. Elle forme appel incident en demandant à cette cour d' infirmer le jugement déféré, de faire droit aux conclusions des consorts A... et de condamner Charles- Henri et Christian A... a lui verser 2. 000 euros sur le fondement de l' article 700 du nouveau Code de procédure civile.
CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,
1 / Sur les diverses exceptions soulevées par les parties et la demande de mise hors de cause formée par la SCP X... et HALATRE :
Attendu que le moyen de Charles- Henri A... fondé sur le dépôt des conclusions des consorts A... en dehors du délai imparti par l' article 915 du nouveau Code de procédure civile constitue une exception de procédure ;
que cette exception a été soulevée postérieurement à la désignation du conseiller de la mise en état et antérieurement à son dessaisissement ;
qu' aux termes de l' article 771 du nouveau Code de procédure civile, le conseiller de la mise en état était seul compétent pour en connaître, à l' exclusion de toute autre formation de la cour ;
que, les parties ayant été invitées par cette cour à s' expliquer sur l' application de ce dernier texte par une note en délibéré, ce moyen sera en conséquence déclaré irrecevable ;
Attendu que l' issue de l' instance engagée par Charles- Henri A... devant le tribunal administratif permettra uniquement de vérifier la régularité de la décision de préemption de la commune de Malesherbes ;
que le litige soumis à l' appréciation de cette cour porte sur le caractère parfait ou non d' une vente ; que ce sont les seuls accords conclus avec Monsieur Y... que cette cour doit examiner pour déterminer la nature définitive de la vente, laquelle est l' une des conditions permettant à la commune de Malesherbes d' exercer son droit de préemption ;
que la solution de ce litige n' est donc en rien conditionnée par l' issue de la procédure administrative ;
que la décision entreprise sera dès lors confirmée en ce qu' elle a rejeté la demande tendant à voir prononcer un sursis à statuer ;
Attendu que Monsieur Y... a un intérêt manifeste à agir puisque la décision de préemption de la commune de Malesherbes, ayant fait l' objet d' un recours, n' est pas définitive, et qu' une annulation de cette décision pourrait, sauf décision de faire procéder à une nouvelle déclaration d' intention d' aliéner, lui permettre de rester acquéreur de l' immeuble ;
qu' ainsi qu' il vient d' être exposé, l' objet principal du litige soumis à l' appréciation de cette cour est le caractère parfait ou non d' une vente intervenue à son profit ;
que la demande de Christian A... tendant à voir déclarer irrecevables les prétentions de Monsieur Y... sera en conséquence rejetée ;
Attendu qu' aucune des parties ne formulant de demande envers la SCP X... ET HALATRE, il convient de mettre celle- ci hors de cause ;
2 / sur le caractère parfait d' une vente intervenue au profit de Monsieur Y... :
Attendu que les consorts A... reprochent aux premiers juges de s' être contredits en affirmant, d' une part qu' un accord sur la chose et sur le prix est intervenu dès le mois d' avril 2004 entre tous les indivisaires et Monsieur Y..., d' autre part qu' aucun accord n' est intervenu lors de la signature du compromis de vente, sans indiquer pour quels motifs ils ont retenu que ce compromis était nécessaire pour rendre la vente parfaite ;
qu' il est exact que la motivation lapidaire du tribunal ne permet pas de suivre parfaitement son raisonnement quant à la volonté des parties de subordonner la vente à la rédaction d' une promesse de vente ;
Attendu que le 24 mars 2004, Monsieur Y... a soumis à l' agence immobilière TEOULE, une offre d' acquisition de l' ensemble de la propriété mise en vente rédigée en ces termes :
" (...) Les parcelles et les constructions y attachées devront être libres de toute location ou occupation, à l' exclusion de celles no 382 / 383, faisant l' objet d' un bail expirant dans les deux années dont le loyer est de 4560 euros / AN / HC.
Le prix proposé est de 914. 000 euros, commission d' agence incluse. La date de signature définitive devant intervenir au plus tard le 30 septembre 2004.
En cas d' accord des vendeurs sur cette offre, je me propose de régulariser une promesse de vente- sans condition suspensive d' obtention de prêt- moyennant le versement d' une indemnité d' immobilisation de 5 % du prix en attendant la production de ma part, dans le délai d' un mois après la signature de ladite promesse d' une caution bancaire de 10 % du prix. (...) " ;
Attendu que Marie- Claude, Odile, Elisabeth, Charles- Henri, Christian et Philippe A... ont répondu à cette proposition, à eux adressée par l' agence immobilière, presque dans les mêmes termes ; que tous ont en effet indiqué par écrit accepter la vente, à Monsieur Y..., de la propriété dont ils étaient indivisaires, moyennant un prix brut de 914. 000 euros ;
que le tribunal, qui a relevé que ces propriétaires avaient donné mandat de vente à une agence immobilière et avaient reçu de celle- ci une proposition d' achat écrite, correspondant à leur offre, ne pouvait retenir que les parties étaient en pourparlers après que les propriétaires aient indiqué à leur mandataire, en lui adressant des écrits rédigés et signés par chacun d' eux, qu' ils acceptaient de vendre leur propriété pour le prix proposé ;
Attendu que Charles- Henri A... a rédigé son accord à la vente au profit de Monsieur Y..., sur un papier distinct, et non dans la lettre adressée à sa soeur à laquelle il faisait parvenir cet acquiescement ; qu' il ne démontre nullement qu' il avait demandé à Odile A... de ne pas transmettre cette pièce à l' agence TEOULE ; qu' on ne voit d' ailleurs pas à quelles fins privées il aurait pu adresser à sa soeur un acte sur papier libre commençant par " Je soussigné Charles Henri A...... " et terminant par " Mon notaire est Maître H... " ;
que cette contestation peu sérieuse sera écartée ;
Attendu que Monsieur Jean- Pierre B..., qui avait reçu procuration de Monsieur Christian A..., a quant à lui ajouté, dans l' accord donné au nom de ce dernier, que celui- ci acceptait expressément la vente de l' ensemble de la propriété " y compris la maison sise 3, rue des jardins " (..) " compte tenu de " l' accord intervenu entre Monsieur Y... et Monsieur Christian A... relatif aux conditions de maintien dans les lieux de ce dernier au 3 rue des jardins " ;
que le jugement déféré a retenu que Christian A... avait, dans un courrier en date du 20 avril 2004, indiqué qu' il ne donnerait son accord que sous réserve " que soit mentionné dans le compromis de vente, l' accord de prolongation de jouissance par moi- même du..., ce, au maximum douze mois après la signature de l' acte définitif de vente prévu pour le 30 septembre 2004 ", ce qui démontrait la volonté des parties de soumettre leur accord définitif à la rédaction d' un tel compromis ;
que, cependant, le courrier de Christian A..., visé par le tribunal, a été adressé à Odile A..., et non à l' agence TEOULE ou à Monsieur Y... ;
Attendu que si le tribunal s' est fondé, pour déclarer la vente imparfaite, sur le fait que la rédaction d' une future promesse de vente était mentionnée dans la proposition émise par Monsieur Y..., seule une promesse unilatérale aurait cependant été de nature à pouvoir empêcher la perfection du contrat, si l' une des parties en avait mentionné la nécessité ;
qu' il est certain que la proposition de Monsieur Y... de procéder à la " régularisation " de la vente par une promesse de vente, ensuite de l' accord donné par tous les indivisaires, ne peut être considérée comme une condition suspensive de son offre ;
que l' emploi de l' expression " je me propose " souligne que Monsieur Y... entendait procéder à la rédaction d' un acte synallagmatique et non demander aux propriétaires du bien immobilier de lui consentir une promesse unilatérale de vente ;
que, le 22 juillet 2004, a d' ailleurs été élaboré un écrit contenant des engagements réciproques des parties puisque, si cet acte mentionnait l' engagement de vente des héritiers A..., il contenait également, outre la justification d' une caution bancaire par Monsieur Y..., le versement, par cet acquéreur d' une indemnité d' immobilisation et d' une clause pénale, égale à 10 % du prix de vente net vendeur, s' il se montrait défaillant ;
qu' enfin, si figurait à l' écrit une condition suspensive constituée au profit de l' acquéreur, la réalisation de cette condition était totalement indépendante de la volonté de ce dernier ;
Attendu que la vente de l' ensemble de la propriété a été acceptée par Marie- Claude, Odile, Elisabeth, Charles- Henri et Philippe A... en avril 2004 au visa du prix offert par Monsieur Y..., sans que l' un des accords donnés par ces indivisaires ne contienne une mention précisant que l' acquiescement définitif à la vente était soumis à la rédaction d' un autre écrit ou à un transfert de propriété au plus tard à la date proposée par l' acquéreur ;
que même si l' on devait considérer, bien que les écritures de cet indivisaire ne fassent pas état d' un dépassement de son mandat par Jean- Pierre B..., que le consentement de Christian A... était subordonné à la rédaction d' une promesse de vente, c' est avec une particulière mauvaise foi et au mépris du droit le plus élémentaire des contrats que Christian A..., qui reproche à ses adversaire " leur manque de rigueur juridique ", soutient que son accord ne peut être considéré comme définitif ;
qu' en effet, la promesse de vente qui a été signée par Monsieur Y... et cet indivisaire précisait que l' acquéreur faisait " réserve expresse au profit de Monsieur et Madame Christian A..., de la jouissance gratuite de cet immeuble, le droit d' usage et d' habitation expirant un an jour pour jour après la signature de l' acte authentique ", ce qui correspondait très exactement à ce qui avait été convenu par les parties en mars et avril 2004 ;
qu' en application de l' article 1179 du Code civil, la condition suspensive posée par Christian A... s' étant réalisée, son accord est réputé parfait dès le 22 avril 2004 ;
Attendu qu' aux termes de l' article 1583 du Code civil, l' accord sur la chose et sur le prix rend parfaite la vente entre les parties ;
que, dès le 22 avril 2004, date à laquelle le dernier acquiescement à la vente a été formulé, la rencontre des volontés de tous les vendeurs avec la celle de l' acquéreur exprimée le 24 mars 2004 a rendu parfaite la vente, au profit de Monsieur Y..., de l' ensemble de la propriété immobilière appartenant aux héritiers A... moyennant le prix de 914. 000 euros, commission d' agence incluse ;
Attendu que, le 22 juillet 2004, a été dressée une promesse de vente signée par l' ensemble des indivisaires à l' exception de Charles- Henri A... ;
que ce dernier affirme que cette promesse a été établie dans des termes différents de la proposition à laquelle il avait donné son accord, ce qui rend celui- ci et la vente caduques ;
Attendu que les conditions suspensives insérées dans la promesse et concernant les termites, l' amiante et le saturnisme résultent des textes réglementaires en vigueur ; qu' obligatoires dans tout acte de vente, elles ne peuvent être considérées comme des conditions nouvelles imposées par l' acquéreur ; que, le 19 juillet 2004, Charles- Henri A... a fait connaître à Maître X... qu' il approuvait le projet qui lui avait été soumis, sous réserve des dispositions concernant la recherche éventuelle de termites et la publicité foncière qu' il refusait de prendre en charge, faisant valoir qu' il appartenait à l' acquéreur de supporter ces frais ; que ce courrier a été pris en compte, puisque la promesse de vente mettait ces frais à la charge de l' acquéreur et que Charles- Henri A... ne peut donc soutenir que son retrait d' accord à la vente serait justifié par l' insertion de conditions suspensives légales selon des modalités qu' il a lui- même déterminées ;
Attendu que dans le paragraphe intitulé " absence de demande de prêt par l' acquéreur ", figurant page 14 de la promesse de vente, il était indiqué " L' acquéreur déclare que le prix de l' acquisition résultant des présentes sera financé sans recours direct ou indirect à un emprunt " ; que, sous cette mention, Monsieur Y... a écrit de sa main " Je soussigné Monsieur Jean- Pierre Y... reconnais avoir été informé que, si, contrairement à mes déclarations faites dans l' acte, je recours à un prêt, je ne pourrai me prévaloir des articles L 312- 1 et suivants du Code de la consommation " ; que cette mention est conforme aux exigences réglementaires ;
que, les termes de la promesse de vente ne différant pas de ceux employés dans la proposition d' achat, Charles- Henri A... ne peut alléguer une demande de prêt finalisée (et obtenue) par l' acquéreur postérieurement, cette circonstance étant indifférente à l' existence d' un consentement devant être apprécié aux 19 avril et 22 juillet 2004 ;
que, de même, l' acquéreur a justifié, au jour prévu pour la signature de la promesse de vente, avoir obtenu la caution bancaire mentionnée dans sa proposition d' achat et a produit, dans le délai auquel il s' était engagé à peine de caducité de la promesse, une nouvelle caution bancaire pour la somme de 43. 219 euros, au titre de l' indemnité d' immobilisation éventuelle ;
Attendu que Charles- Henri A... fait de plus valoir que la promesse indiquait que l' acquisition, faite par un non professionnel de l' immobilier, entrait dans le champ d' application de l' article L 271- 1 du Code de la construction et de l' habitation ; qu' il soutient qu' il ne désirait vendre l' intégralité de la propriété qu' à un particulier qui ne l' aurait pas démembrée et qu' il n' aurait accepté de vendre à un promoteur qu' en lots séparés, après que les indivisaires aient eux- mêmes fait réaliser le lotissement des terrains, ce qui aurait permis d' obtenir un prix plus avantageux tout en conservant la maison principale de cette propriété ;
que, cependant, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du courrier adressé le 19 avril 2004 par Charles- Henri A... à sa soeur Odile pour lui transmettre son accord de vente, qu' il regrettait la " vente à un promoteur et non à un particulier " ; qu' il est ainsi établi que Charles- Henri A... connaissait parfaitement la profession de Monsieur Y... et son intention de lotir lorsqu' il a donné son consentement à la vente ;
Attendu qu' il était indiqué, en page 15 de la promesse, que l' acte authentique devrait " être régularisé au plus tard le 30 janvier 2005 " ou, si le notaire n' était pas en possession des pièces administratives à ce jour " au plus tard le 28 février 2005 " ;
que l' offre d' achat précisait quant à elle que l' acte authentique serait régularisé au plus tard le 30 septembre 2004 ;
que les consorts A... et Monsieur Y... soutiennent, à bon droit, que faute d' avoir assorti son accord d' une mention précisant qu' il était subordonné à une réitération par acte authentique au plus tard à la date proposée par l' acquéreur, Charles- Henri A... ne pouvait se prévaloir, pour justifier d' un retrait de son acquiescement à la vente, d' une modification apportée à la date de signature de l' acte authentique, puisqu' il y avait eu accord sur le prix et sur la chose suffisant pour rendre la vente parfaite ;
Attendu enfin que sous le paragraphe intitulé " urbanisme ", la promesse de vente précisait : " La propriété est soumise aux dispositions du POS en cours de transformation en PLU, différentes parties de la propriété étant actuellement classées constructibles " ; qu' il y était précisé que : " dans le cas où le PLU approuvé par le conseil municipal réduirait les surfaces constructibles de plus de 10 %, l' acquéreur aurait la faculté de renoncer à la présente acquisition sans indemnité de part et d' autre. A défaut d' approbation du PLU au plus tard le 22 janvier 2005, l' acquéreur aura la possibilité, soit de renoncer à la présente acquisition sans indemnité de part et d' autre, soit de renoncer à la présente condition suspensive et demander la réalisation de la vente " ;
que n' est pas sérieuse l' argumentation des consorts A... qui soutiennent que ces stipulations " ne constituent pas à proprement parler une condition suspensive mais une simple faculté laissée à Monsieur Y... de rétracter son consentement " ; qu' en effet, conformément à l' article 1168 du Code civil, cette clause prévoit bien un événement futur et incertain (la réduction des surfaces constructibles de 10 %) permettant à l' acquéreur, en fonction de sa réalisation, de se retirer de la vente sans verser la moindre indemnité, ce qui caractérise une condition suspensive ;
qu' il importe peu que Monsieur A... ait demandé à son propre notaire que soient précisées quelles seraient les modifications du POS acceptées par Monsieur Y..., ou ait manifesté, durant quelque temps, le désir de s' associer avec Monsieur Y... pour faire des observations sur le PLU, puisqu' il s' agissait cette fois clairement de pourparlers, qui n' ont pas été couronnés par un accord sur les modifications finalement incluses dans la promesse de vente ;
Attendu que les mentions concernant le POS subordonnaient la vente une condition suspensive qui ne figurait pas dans l' offre d' achat présentée aux indivisaires par Monsieur Y... ; qu' il ne peut être soutenu que cette condition a été acceptée par Charles- Henri A... au motif que celui- ci ne s' est pas opposé à la présence de ces clauses alors qu' il a refusé de signer la promesse de vente qui les contenait ;
que l' accord parfait à la vente avait été donné par cet intimé le 19 avril 2004 au regard d' une proposition dont les termes ont été modifiés par l' acte soumis à sa signature le 22 juillet 2004 et qu' il ne peut lui être reproché d' avoir refusé d' apposer sa signature sur la promesse de vente acceptée par les autres parties ;
Attendu cependant qu' en application de l' article 1184 du Code civil, la caducité d' un acte n' est jamais automatique ; que le consentement donné par Charles- Henri A... n' était pas encadré par un délai de caducité ; que cet indivisaire n' a pas sollicité en justice la résolution de la vente intervenue le 22 avril 2004 ; qu' au contraire, il résulte de ses courriers adressés au notaire qu' il a continué les discussions concernant le contenu de la promesse de vente, puisqu' il a fait connaître, le 30 septembre 2004, qu' il signerait l' acte qui lui avait été soumis si la condition suspensive concernant le PLU en était retirée ;
Attendu que, par écrit en date du 10 décembre 2004, Monsieur Y... a fait connaître à Maître X... qu' il " levait l' option concernant le PLU " et était définitivement acquéreur, sans aucune condition suspensive, demandant que soit fixée une date pour la réitération par acte authentique ;
qu' en manifestant sa décision de réaliser la vente sans aucune condition, Monsieur Y... a renoncé aux dispositions qu' il souhaitait voir inscrire dans la promesse de vente ; que la rédaction d' une telle promesse n' ayant été érigée par aucune des parties en condition suspensive, l' accord intervenu le 22 avril 2004, non dénoncé judiciairement par Charles- Henri A... a retrouvé son plein effet ;
qu' il convient dès lors d' infirmer la décision entreprise et de déclarer parfaite la vente conclue entre les héritiers A... et Monsieur Y..., sous réserve cependant de l' exercice de son droit de préemption par la commune de Malesherbes ;
- Sur le nom de l' acquéreur définitif de l' immeuble et la signature de l' acte authentique sous astreinte : :
Attendu qu' il n' est pas contesté que la propriété ainsi vendue est soumise au droit de préemption urbain de la commune de Malesherbes ;
que Charles- Henri A... a intenté un recours pour excès de pouvoir contre la décision de préemption effectuée en application de ce droit ;
que, pour motiver ce recours, il a fait valoir que la commune ne pouvait préempter dans les mêmes termes qu' une promesse de vente non signée par l' ensemble des indivisaires ;
que, s' il était fait droit à ce recours, il conviendrait donc que le notaire, avant la réitération de l' acte authentique au profit de Monsieur Y..., procède à une nouvelle déclaration d' aliéner, puisque la commune de Malesherbes n' a pu exercer son droit de préemption sur la vente dans les termes où elle a été conclue en avril 2004 ;
que la réitération de la vente par acte authentique ne peut donc être ordonnée, en l' état, ni au profit de Monsieur Y... ni à celui de la commune de Malesherbes ;
Attendu que le nom de l' acquéreur définitif de la propriété A... étant réservé, il ne peut pas être fait droit aux demandes de Monsieur Y... tendant à voir enjoindre sous astreinte aux co- indivisaires de signer l' acte authentique de vente à son profit et, à défaut de signature dans un délai de six mois, de dire que l' arrêt à intervenir vaudra acte de propriété ;
que, devant la particulière mauvaise volonté de Christian et Charles- Henri A..., il convient, au contraire, faisant droit à la demande des consorts A..., de condamner chacun d' eux sous astreinte de 500 euros par jour de retard à signer l' acte définitif de vente, et ce, pendant un délai de deux mois suivant leur convocation devant notaire, une fois que le nom du bénéficiaire définitif de la vente sera déterminé ; que, si la signature n' est pas intervenue à l' issue de ce délai, il pourra être à nouveau statué ;
- Sur la lésion :
Attendu que Christian A... affirme avoir fait visiter l' immeuble à des professionnels qui se sont " tous montrés effarés du prix de cession consenti à Monsieur Y... " ; que la consternation de ces visiteurs n' a cependant conduit aucun d' eux à rédiger une attestation sur la valeur de la propriété ;
que devant les évaluations de trois autres agences immobilières produites par les consorts A... et conformes au prix de vente, et en l' absence de la moindre pièce permettant de penser que ce prix puisse être lésionnaire, il convient de confirmer la décision entreprise en ce qu' elle a rejeté la demande d' expertise formée par Christian A... ;
- Sur le respect des droits acquis par Christian A... :
Attendu que Monsieur Christian A... soutient qu' il n' avait pas compris que son logement serait intégré dans la vente consentie à Monsieur Y... alors que cette information résulte :
- du courrier adressé par lui- même le 20 avril 2004 à sa soeur Odile,
- des pourparlers directs qu' il a eus avec Monsieur Y...,
- de la mention, dans l' acte signé le 22 avril 2000, de ce qu' il acquiesçait à la vente de l' immeuble qu' il occupe... en contrepartie d' une jouissance gratuite pendant un an,
- de sa signature le 22 juillet 2004, devant notaire, d' une promesse de vente comportant cette même clause ;
que Monsieur Y... n' a jamais entendu consentir de location à Christian A... puisque la promesse qu' il a signée avec cet indivisaire indiquait que Monsieur et Madame Christian A... ne " bénéficient plus d' un bail, mais juste d' une jouissance gratuite personnelle et incessible limitée dans le temps et ne leur ouvrant aucun droit à rester dans les lieux " ;
que c' est, encore une fois, avec une particulière mauvaise foi que Christian A... excipe des droits que lui conférerait sa condition de locataire alors qu' étant à la fois indivisaire et locataire, il a valablement renoncé à ses droits acquis en qualité de locataire pour parvenir à la vente de d' ensemble de la propriété ;
qu' eu égard à cette renonciation, la demande de Christian A... tendant à voir respecter ses droits acquis sera rejetée ;
- Sur les dommages et intérêts et sur les frais irrépétibles :
Attendu que Christian A... a fait connaître à ses frères et soeurs qu' il refusait de signer l' acte authentique de vente ;
qu' il indique dans ses écritures qu' il n' a donné son accord à la vente que " sous la contrainte ", mais qu' il résulte de ses propres courriers qu' il a pris seul sa décision de renoncer au bail dont il bénéficiait et que ce qu' il appelle " contrainte " résulte, en réalité, de la non opportunité de vendre à un acquéreur qui aurait accepté d' exclure l' immeuble qu' il occupait au sein de la propriété ;
qu' après avoir donné, sur la vente de la totalité de cette propriété, un accord particulièrement éclairé, Christian A... a imaginé s' associer aux contestations formées par son frère Charles- Henri, bien que celles- ci aient été en totale contradiction avec ses propres engagements ainsi réitérés ;
que l' article 1134 du Code civil exigeant de celui qui a contracté qu' il exécute la convention conclue de bonne foi, cette attitude, manifestement guidée par le seul intérêt personnel qu' avait cet indivisaire de tenter, malgré ses engagements, de conserver son logement le plus longtemps possible, est constitutive d' une faute ;
Attendu que, si l' on ne peut reprocher à Charles- Henri A... d' avoir refusé de signer la promesse de vente qui ne correspondait pas aux termes de l  accord qu' il avait donné en avril 2004, son refus postérieur de réitérer l' acte authentique après demande de Monsieur Y... de procéder à la signature d' un acte ne comprenant aucune condition suspensive mais visant clairement l' accord intervenu le 22 avril 2004, est incompréhensible ;
qu' en effet, Charles- Henri A... avait écrit à son notaire, le 30 septembre 2004, qu' il se proposait de signer " à une date que je vous remercie de bien vouloir fixer avec Maître X... " une nouvelle promesse de vente dans laquelle ne serait inclue aucune condition suspensive concernant le POS ou le PLU et ce, " avant la date butoir du 22 janvier 2005 " ;
qu' en refusant la réitération, proposée par Monsieur Y... en décembre 2004, de la vente par un acte authentique ne comportant aucune condition suspensive, Charles- Henri A... a commis une faute résultant du non respect de bonne foi de ses engagements antérieurs ;
Attendu que les fautes ainsi commises par Christian et Charles- Henri A... ont causé à leurs co- contractants les consorts A... un préjudice résultant de l' obligation d' exposer des frais pour continuer d' entretenir le domaine immobilier mis en vente et de continuer la gestion d' une indivision rendue plus difficile et conflictuelle par leur attitude ; qu' il convient, pour réparer complètement ces préjudices de condamner in solidum Christian et Charles- Henri A... à leur verser la somme de 5. 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Attendu qu' il convient de faire application des dispositions de l' article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
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Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
DÉCLARE irrecevable l' exception de procédure présentée par Charles- Henri A...,
DÉCLARE recevables les demandes formées par Jean- Pierre Y...,
INFIRME la décision entreprise, hormis en ce qu' elle a dit n' y avoir lieu à surseoir à statuer dans l' attente de la décision de la juridiction administrative saisie d' un recours pour excès de pouvoir et a débouté Christian A... de sa demande tendant à voir ordonner l' expertise prévue en cas de rescision pour lésion,
STATUANT À NOUVEAU sur les autres chefs,
CONSTATE qu' aucune demande n' est formée à l' encontre de la SCP X... et HALATRE,
DÉBOUTE Christian A... de sa demande tendant à se voir reconnaître les droits d' un locataire,
CONSTATE le caractère parfait de la vente intervenue le 22 avril 2004 entre Jean- Pierre Y... et Marie- Claude, Odile, Elisabeth, Christian, Charles- Henri et Philippe A..., mais ce, sous réserve de l' exercice de son droit de préemption par la commune de Malesherbes,
DÉBOUTE Monsieur Y... de sa demande tendant à voir ordonner la signature sous astreinte de la vente à son profit ou à y suppléer par le présent arrêt,
CONDAMNE Christian A... et Charles- Henri A... à signer l' acte définitif de vente dès convocation du notaire, une fois que le nom du bénéficiaire définitif de la vente sera déterminé, et ce sous astreinte chacun de 500 euros par jour de retard à compter de la date de signature fixée par ce notaire et pendant un délai de deux mois suivant cette date
DIT qu' il pourra être à nouveau statué, si la signature de l' acte authentique de vente n' est pas intervenue à l' issue de ce délai,
CONDAMNE in solidum Christian et Charles- Henri A... à verser à Marie- Claude, Odile, Elisabeth et Philippe A..., ensemble, la somme de 5. 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 4. 000 euros au titre des frais irrépétibles,
DÉBOUTE Charles- Henri et Christian A... de leur demande formée au titre de ces mêmes frais,
CONDAMNE in solidum Christian et Charles- Henri A... à payer, au titre des dispositions de l' article 700 du nouveau Code de procédure civile, à :
- Jean- Pierre Y..., la somme de 4. 000 euros,
- la commune de Malesherbes la somme de 2. 000 euros,
CONDAMNE in solidum Christian et Charles- Henri A... aux dépens de première instance et d' appel,
ACCORDE à Maîtres BORDIER, DAUDE, avoués, et à Maître GARNIER, en sa qualité d' avoué de la SCP X... et HALATRE, le bénéfice des dispositions de l' article 699 du nouveau code de procédure civile.
Arrêt signé par Monsieur Bernard BUREAU, Président et Mademoiselle Nathalie MAGNIER faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.