COUR D'APPEL

1ère CHAMBRE AVJ / IM

AFFAIRE N : 07 / 02235
Jugement du 10 Octobre 2007
Tribunal de Grande Instance du MANS
no d'inscription au RG de première instance 06 / 6573
ARRET DU 28 OCTOBRE 2008
APPELANTS :
Monsieur Jean-Louis X...
...-72650 LA CHAPELLE ST AUBIN
Monsieur Gilles Y...
...-61420 LA FERRIERE BOCHARD
représentés par la SCP CHATTELEYN ET GEORGE, avoués à la Cour
assistés de Me Sylvie LACROIX, avocat au barreau du MANS

Monsieur Jacques Z...
...-72100 LE MANS
représenté par la SCP GONTIER-LANGLOIS, avoués à la Cour
assisté de Me Jean-Jacques LE DEUN, avocat au barreau du MANS
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 23 Septembre 2008 à 14 H 00, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame VERDUN, conseiller faisant fonction de président vu l'empêchement de la Madame la présidente de la 1ère chambre A et en application de l'ordonnance du 8 septembre 2008, Monsieur MARECHAL, conseiller, et Madame JEANNESSON, vice-président placé faisant fonction de conseiller, ayant été entendue en son rapport,
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame LEVEUF
ARRET : contradictoire
Prononcé publiquement le 28 octobre 2008, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
Signé par Madame VERDUN, président, et par Madame LEVEUF, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
I-Exposé du litige
Selon promesse synallagmatique de vente en date du 3 septembre 2004, au rapport de la SCP GAINES de CHASTEIGNER, notaires au Mans, Monsieur Z... a vendu à Messieurs X... et Y... un ensemble immobilier pour le prix de 426 850 . Cet acte devait être réitéré par acte authentique avant le 31 décembre 2005, date prorogée au 31 janvier 2005 selon accord des parties.
Une clause pénale de 10 % du prix de vente était stipulée au contrat. Messieurs X... et Y... n'ont pas réitéré la vente malgré diverses réclamations et n'ont pas réglé la clause pénale malgré des mises en demeure et sommation.
Par actes des 10 et 19 août 2005, Monsieur Z... a fait assigner Messieurs X... et Y... en paiement de la somme de 42 686  en application de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2005.
Par jugement en date du 10 octobre 2007, le Tribunal de grande instance du Mans a notamment condamné Messieurs X... et Y... à payer à Monsieur Z... la somme de 42 686  avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2005, outre la somme de 1 500  sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Messieurs X... et Y... ont interjeté appel de cette décision le 29 octobre 2007.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées le 17 mars 2008 pour Messieurs X... et Y... et le 4 juin 2008 pour Monsieur Z....
L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2008.

Messieurs X... et Y... concluent à l'infirmation du jugement et demandent à la Cour de débouter Monsieur Z... de ses demandes, à tout le moins de réduire l'indemnité allouée à un montant de pur principe et en tout cas dans les plus larges proportions en application de l'article 1152 du Code Civil, et de condamner l'appelant à leur payer une indemnité de procédure.
Ils font valoir que l'opération litigieuse a été conclue par eux-mêmes personnellement et indivisément dans le cadre de la gestion de leur patrimoine personnel, qu'ils sont donc en droit d'invoquer les dispositions de l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation. Ils rappellent que le Tribunal de commerce s'est déclaré incompétent en constatant expressément qu'ils avaient souscrit le compromis de vente à titre personnel et n'avaient pas accompli un acte de commerce, cette décision étant définitive et ayant l'autorité de la chose jugée. Ils exposent que leur intention était d'en faire un immeuble d'habitation, plus rentable pour eux que sa destination actuelle de commerce. Ils concluent qu'aurait dû leur être notifié le délai de rétractation de 7 jours prévu à l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation et qu'en l'absence de cette notification, qui n'est pas contestée, la clause pénale ne peut trouver à s'appliquer.
Monsieur Z... conclut à la confirmation du jugement et demande à la cour d'ordonner la capitalisation des intérêts ainsi que de condamner Messieurs X... et Y... à lui payer la somme de 3 000  sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Il soutient que d'une part Messieurs X... et Y... sont des professionnels de l'immobilier et d'autre part qu'ils ont acquis un immeuble destiné à un usage commercial et non d'habitation et qu'en conséquence l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation n'est pas applicable.
L'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation dispose :
" Pour tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte... Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions ci-dessus ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse. "
La promesse synallagmatique de vente en date du 3 septembre 2004 a été conclue entre Monsieur X..., dirigeant de société, et Monsieur Y..., dirigeant de société, d'une part, chacun acquéreur pour moitié indivise, avec faculté de se substituer toute personne physique ou morale, et Monsieur Z..., vendeur, d'autre part.
Il est inopérant d'alléguer l'autorité de la chose jugée du jugement définitif rendu le 6 novembre 2006 par le tribunal de commerce du Mans qui à juste titre s'est déclaré incompétent dès lors que Monsieur X... et Monsieur Y... n'avaient pas la qualité de commerçants et que le litige ne portait pas sur un acte de commerce.
En revanche, il n'a pas été jugé qu'ils n'avaient pas agi en qualité de professionnels de l'immobilier, la qualité de gérant associé de société à responsabilité limité, de société civile immobilière ou de société anonyme ne conférant pas la qualité de commerçant.
En l'espèce il est démontré par le vendeur que Messieurs X... et Y... sont des professionnels de l'immobilier, notamment au regard de leur activité exercée dans le cadre juridique de diverses sociétés ayant pour objet social toutes opérations liées au secteur de l'immobilier, immatriculées antérieurement à la date de la signature de la promesse synallagmatique de vente, telles que la SARL ITM, la SARL TRANSADIX ou la SAS L'ACROPOLE.
Ils reconnaissent d'ailleurs dans leurs écritures avoir acquis l'immeuble afin d'en faire un immeuble d'habitation " bien plus rentable que sa destination actuelle ", ce qui montre assez que l'acquisition se rapportait à des activités lucratives exercées à titre professionnel. De surcroît, la promesse synallagmatique de vente signée par les appelants en leur qualité de dirigeants de société comporte une clause de substitution prévoyant que l'acquéreur aura la faculté de se substituer à toute personne physique ou morale de son choix. Par une attestation du 7 février 2007, Maître François de CHASTEIGNER indique que Messieurs X... et Y... sont intervenus à l'acte du 3 septembre 2004 en qualité de professionnels de l'immobilier et non à titre personnel, avec l'intention de substituer l'une de leurs sociétés.
C'est en conséquence en qualité de professionnels de l'immobilier que Messieurs X... et Y... ont signé la promesse synallagmatique de vente du 3 septembre 2004.
Il ressort en outre de l'acte de vente signé entre les parties qu'il porte sur un ensemble immobilier comportant au rez-de-chaussée différents locaux commerciaux dont un local loué à Monsieur et Madame A..., traiteurs chinois, et que l'acquéreur s'engage à poursuivre le bail commercial avec ces derniers. Au chapitre " Destination de l'immeuble ", il est expressément stipulé que l'acquéreur déclare que l'immeuble sera affecté à usage de commerce. Messieurs X... et Y... ne peuvent dès lors soutenir que la destination de l'immeuble lors de l'acquisition était à usage d'habitation. En tout état de cause ledit article est inapplicable aux immeubles à usage mixte.
Ils ne peuvent donc se prévaloir des dispositions de l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation pour prétendre ne pas se voir appliquer la clause pénale prévue à la promesse synallagmatique de vente.
Messieurs X... et Y... sont des professionnels des opérations immobilières et ont une parfaite connaissance des conséquences de la non-réitération d'une promesse synallagmatique de vente. Il n'y a pas lieu de réduire son montant s'élevant classiquement à 10 % du prix de vente, qui n'apparaît pas manifestement excessif en regard de la durée d'immobilisation du bien, et alors que Monsieur Z... rapporte la preuve qu'il a dû contracter un prêt personnel le 17 décembre 2004 d'un montant de 70 000  en raison de l'échec de la vente de l'immeuble.
Le jugement sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions. Il sera de plus fait droit à la demande de capitalisation des intérêts selon les modalités de l'article 1154 du Code civil.
Il n'existe aucun motif d'équité qui permette de dispenser Messieurs X... et Y... de contribuer aux frais irrépétibles que Monsieur Z... a dû exposer pour défendre à son action. Il sera en conséquence fait application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile dans les termes du dispositif.
Ils seront également condamnés aux dépens.

PAR CES MOTIFS
STATUANT publiquement et contradictoirement,
CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y AJOUTANT,
DIT que les intérêts de la somme due se capitaliseront selon les modalités de l'article 1154 du Code civil ;
CONDAMNE Messieurs X... et Y... à payer à Monsieur Z... la somme de 2 000  par application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Messieurs X... et Y... aux entiers dépens qui seront recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
C. LEVEUF F. VERDUN