Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2- Chambre 1
ARRET DU 26 JUIN 2012
(no 186, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/ 02755
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 12 janvier 2011- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 08/ 04293

SCI MAROLLES 91, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux
100 esplanade du Général de Gaulle Coeur Défense
Tour B La Défense 4
92035 PARIS LA DEFENSE
représentée par la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU-JUMEL (Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU) (avocats au barreau de PARIS, toque : K0111)
assistée de Me Olivier GRISONI (avocat au barreau de PARIS, toque : A0991)

SCP WARGNY KATZ N'DIAYE MASSELINE PATUREL, anciennement dénommée SCP WARGNY KATZ.
5 rue Beaujon
75008 PARIS
représentée par la SCP SCP Jeanne BAECHLIN (Me Jeanne BAECHLIN) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0034)
assistée de Me Barthélemy LACAN (avocat au barreau de PARIS, toque : E0435)
SCP BELLE CROIX MONFORT GROMEZ BRIDOUX
8 rue Gautherin

78511 RAMBOUILLET CEDEX
représentée par la SCP SCP Jeanne BAECHLIN (Me Jeanne BAECHLIN) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0034)
assistée de Me Elodie GUILLEMIN, avocat au barreau de VERSAILLES substituant Me Thierry VOITELLIER, avocat ²
Madame Geneviève Marie Jacqueline X... veuve Y...

75009 PARIS
Monsieur Philippe Marcel X...

75016 PARIS
Madame Jacqueline de la Z... épouse X...

75016 PARIS
Madame Nicole Marie Solange X... épouse A...

75016 PARIS
Monsieur Jacques André Ignace X...

45000 ORLEANS
Madame Rolande Alice Louise B... épouse X...

45000 ORLEANS
représentés par la SCP FISSELIER-CHILOUX-BOULAY (Me Alain FISSELIER) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0044)
assistés de Me Philippe MEYLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : P 505
SCP TUFAL & Associés
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 mai 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Brigitte HORBETTE, Conseiller faisant fonction de Président
Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller
Madame Françoise MARTINI, Conseiller venu d'une autre chambre pour compléter la cour en application de l'ordonnance de roulement portant organisation des services de la cour d'appel de Paris à compter du 2 janvier 2012, de l'article R 312-3 du Code de l'organisation judiciaire
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Noëlle KLEIN

- contradictoire
-rendu publiquement par Madame Brigitte HORBETTE, Conseiller faisant fonction de président
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
-signé par Madame Brigitte HORBETTE, Conseiller faisant fonction de président et par Madame Noëlle KLEIN, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
**********
La SCI MAROLLES 91, qui a acquis par acte du 4 juillet 2006 reçu par la SCP BELLE-CROIX, MONFORT, GROMEZ, notaire, avec le concours de la SCP WARGNY, KATZ, N'DIAYE, MASSELINE et PATUREL, son notaire, de Philippe X..., Mme de la Z... épouse X..., Mme Geneviève X..., Mme Nicole X... épouse A..., M. Jacques X... et Mme Rolande B... épouse X... (les consorts X...), une parcelle cadastrée noA391 sise à MAROLLES en HUREPOIX (Essonne) sur laquelle elle souhaitait aménager un entrepôt en vue de le louer à une société de grande distribution, reproche d'une part aux SCP de notaires d'avoir manqué à leurs obligations de conseil et d'autre part aux consorts X..., alors que l'acte de vente indique que les vendeurs n'ont consenti aucune servitude et s'engagent à assumer les conséquences de celles qui n'auraient pas été indiquées, de ne pas lui avoir signalé la présence de canalisations enfouies dans le terrain par le syndicat intercommunal des eaux d'Hurepoix en application d'une convention conclue entre eux en 1987, ce qui l'a contrainte à procéder à leur dévoiement, a engendré des frais importants et a retardé la mise en location, entraînant pour elle un surcoût car elle a dû accorder à sa locataire une franchise de loyers en dédommagement du retard pris, tous éléments de préjudice dont elle demande réparation.
Par jugement du 12 janvier 2011, le tribunal de grande instance de Paris l'a déboutée de ses demandes et condamnée à verser à chacune des SCP de notaires la somme de 2 500  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
CECI ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR,
Vu l'appel de ce jugement par la SCI MAROLLES 91 en date du 14 février 2011,
Vu ses dernières conclusions déposées le 21 mai 2012 selon lesquelles, poursuivant l'infirmation du jugement, elle demande la condamnation in solidum de la SCP BELLE-CROIX, MONFORT, GROMEZ et BRIDOUX, de la SCP WARGNY, KATZ, N'DIAYE, MASSELINE et PATUREL et des consorts X... à lui payer les sommes de 112 500  de participation aux frais de dévoiement de la canalisation, de 136 732, 40  de manque à gagner relatif aux franchises de loyer consenties, soit un total de 249 232, 40  HT ou 298 081, 95  TTC, et de 15 000  au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Vu les dernières conclusions déposées le 27 avril 2012 par lesquelles la SCP BELLE-CROIX, MONFORT, GROMEZ et BRIDOUX (la SCP BELLE-CROIX) sollicite la confirmation du jugement, subsidiairement la garantie des consorts X..., en tout état de cause la condamnation de la SCI MAROLLES 91 ou de tout succombant à lui payer la somme de 3 000  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Vu les dernières conclusions déposées le 14 mai 2012 aux termes desquelles les consorts X..., poursuivant l'infirmation partielle du jugement, demandent, sous divers constats sans portée, la condamnation de la SCI MAROLLES 91 à leur payer la somme de 1 000  à chacun à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, subsidiairement sa confirmation, infiniment subsidiairement la condamnation in solidum des SCP BELLE-CROIX, MONFORT, GROMEZ et BRIDOUX et WARGNY, KATZ, N'DIAYE, MASSELINE et PATUREL à les garantir de toute condamnation prononcée contre eux, en tout état de cause la condamnation de la SCI MAROLLES 91 à leur payer la somme de 3 500  chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Vu les dernières conclusions déposées le 14 mai 2012 selon lesquelles la SCP WARGNY, KATZ, N'DIAYE, MASSELINE et PATUREL (la SCP WARGNY) sollicite, à titre principal, la confirmation du jugement, à titre subsidiaire le débouté de la SCI MAROLLES 91, plus subsidiairement la garantie des consorts X..., en tous les cas la condamnation de l'appelante à lui payer la somme de 3 000  de frais non répétibles,

Considérant qu'à l'appui de son appel la SCI MAROLLES fait essentiellement valoir que les SCP BELLE-CROIX et WARGNY ont commis une faute et failli d'une part à leur obligation de conseil en ne vérifiant pas l'étendue de la servitude grevant antérieurement la parcelle A220 puis la parcelle A391, et elle seule selon un plan qu'elle fournit, qui était issue de sa division en 2004, vérification qui était aisée au regard de l'état hypothécaire qui a publié cette servitude en 1998, et d'autre part à leur obligation d'assurer l'efficacité de l'acte en ne recherchant pas l'origine de propriété trentenaire du bien, la simple demande de renseignements sommaires urgents n'étant pas suffisante, des investigations approfondies étant rendues nécessaires par le fait qu'il s'agissait d'un terrain autrefois à vocation agricole devenu à bâtir ; que les consorts X... ont également commis une faute de nature contractuelle en dissimulant l'existence de la servitude alors qu'ils l'avaient eux-mêmes constituée en 1987, peu important qu'elle ait été créée en vertu de dispositions légales, leur réticence dolosive ayant vicié son consentement puisque la vocation de terrain à construire était dans le champ contractuel et que le tracé de la canalisation empiétait sur le périmètre de l'ouvrage à construire ; que ces fautes cumulées lui ont causé pour préjudice d'avoir dû procéder au dévoiement de la canalisation dans l'urgence et, du fait des délais engendrés par les travaux, d'avoir dû consentir à une remise de deux mois de loyers et de charges à sa locataire la société NORPEC ;
Que, pour s'y opposer, la SCP BELLE-CROIX soutient principalement qu'elle n'a pas commis de faute, l'état hypothécaire qu'elle a levé avant la vente de la parcelle en cause ne mentionnant pas l'existence de la servitude, pas plus d'ailleurs que celui levé à l'occasion de la procédure ou celui produit par l'appelante qui vise une servitude concernant la parcelle A220 et dont on ne peut pas déduire qu'elle affecte spécifiquement la parcelle vendue, ajoutant que la société qui a procédé aux travaux a indiqué avoir découvert la canalisation qui n'était mentionnée par aucun document d'urbanisme ni foncier, ou portant permis de construire ou portant autorisation d'exploiter et que la convention de 1987 visait la seule parcelle A220 rendant impossible de savoir s'il s'agit de la même canalisation ; qu'elle ajoute avoir été trompée par l'affirmation des vendeurs, dont l'un avait constitué cette servitude et qui, ancien notaire, ne pouvait qu'en mesurer les conséquences ; que le préjudice n'a pas pour origine sa faute prétendue mais la non publication de la servitude à la conservation des hypothèques et son ampleur tient au fait que la SCI a accepté de faire en urgence des travaux à sa charge alors que des négociations auraient pu permettre que le syndicat intercommunal en prenne une partie à son compte ;
Que les consorts X... font valoir, pour l'essentiel, que la canalisation a été implantée en application de la loi no62-904 du 4 août 1962, conférant aux collectivités publiques une servitude pour leur alimentation en eau, sur la parcelle A220, la convention portant que le syndicat des eaux prendra à sa charge les frais éventuels de dévoiement, de sorte que, ignorant lors de la vente l'existence de cette servitude, leur auteur n'en n'ayant pas gardé le souvenir, leur responsabilité peut d'autant moins être recherchée qu'ils n'ont " conféré " aucun droit mais ont subi l'exécution de la disposition légale, ajoutant que, puisqu'elle a été publiée, elle est opposable à l'acquéreur ; que, subsidiairement, l'affirmation de leur dol est erronée car l'existence d'une canalisation n'est pas de nature à entraîner la nullité d'une vente, qui d'ailleurs n'est pas demandée, et que le syndicat des eaux avait l'obligation, selon l'acte, si nécessaire, de la déplacer à ses frais, que la nécessité du dévoiement n'est pas démontrée, les plans produits ne faisant pas apparaître la position des ouvrages ni celle de la canalisation et que la prise en charge des frais n'est pas la conséquence directe de la découverte de la canalisation ; que la demande, qui tend à leur faire payer des sommes sans lien avec une faute, est abusive ; qu'infiniment subsidiairement il appartenait aux notaires et non à eux de faire toute vérification, ce qui conduit à ce qu'ils les garantissent de toute condamnation ;
Que la SCP WARGNY soutient essentiellement que, la preuve n'étant pas rapportée que la servitude litigieuse a été publiée sur la parcelle A220 ou A391, elle n'a commis aucune faute, expliquant que la convention a été refusée à la publication le 13 novembre 1987 et que personne n'a tenté de le faire ensuite, que c'était toujours le cas en 2009 lorsque la SCI a déposé une demande de renseignements sommaires urgents, le document d'arpentage de 2004 ne mentionnant pas plus l'existence de la canalisation ; que l'assiette de la servitude est donc incertaine car, constituée sur la parcelle A220, rien ne démontre qu'elle grève la A391 qui vient de son démembrement ; que le préjudice allégué consistant en des franchises de loyer est sans lien causal avec la découverte d'une servitude, le retard de quelques jours (entre les 26 janvier et 9 février 2007) dans la prise de possession n'étant pas expliqué dans le procès-verbal qui la relate ; que, subsidiairement, ce sont les consorts X... qui sont tenus de la garantie d'éviction qui de toutes façons ne constitue pas un préjudice indemnisable ;
Considérant que les notaires doivent assurer l'utilité et l'efficacité de leurs actes ; qu'à cette fin il leur incombe, notamment, de procéder aux vérifications pertinentes sans se contenter des déclarations des parties ; que, s'agissant de la vente d'un terrain il leur appartient plus particulièrement de vérifier, notamment par les réquisitions adéquates à la conservation des hypothèques, l'existence de droits réels immobiliers susceptibles de le grever et de limiter ainsi le projet de l'acquéreur ; que si il apparaît de l'intention de celui-ci, comme en l'espèce, de modifier la destination du terrain afin que, de vocation agricole, il devienne terrain à vocation industrielle et commerciale, ils doivent s'assurer de l'absence d'obstacle à la réalisation de cet objet, en particulier en vérifiant l'absence de servitudes constituées sur la parcelle en cause ;
Considérant que les SCP notariales énoncent, sans être contredites, avoir requis des états hypothécaires relatifs à la parcelle no391, objet de la vente, sur lesquels le conservateur n'a indiqué l'existence d'aucune servitude ; qu'il est d'ailleurs constant que les états levés depuis cette vente, y compris ceux au cours de la présente procédure, n'en font toujours aucunement mention, contrairement aux affirmations de la SCI MAROLLES 91, la formalité initiale ayant été rejetée et aucune n'ayant depuis lors été faite sur la parcelle en litige ; qu'en effet sa réquisition faite en 2009, sur laquelle repose son argumentation, porte sur les deux parcelles A 391 et 392 et fait mention de la servitude sur deux immeubles dont la parcelle A no220, ce qui atteste de la constitution de celle-ci sur la parcelle originaire " mère " mais ne prouve pas son existence sur la parcelle " fille " litigieuse, les SCP BELLE-CROIX et WARGNY lui opposant exactement qu'il ne suffit pas de savoir que la servitude créée en 1987 affectait la parcelle mère pour en déduire qu'elle porte actuellement sur la parcelle fille litigieuse ;
Considérant que si, l'acte de vente mentionnant le fait que la parcelle vendue provient d'un tènement précisément identifié, on pouvait attendre des notaires qu'ils poussent plus avant leurs investigations, compte tenu des projets de l'acquéreur, connus d'eux, ces recherches plus approfondies ne leur auraient pour autant pas révélé l'existence d'une servitude sur la parcelle objet de l'acte dans la mesure où aucun document ne l'indiquait, ni hypothécaire ni d'urbanisme ni d'arpentage ;
Considérant, dans ces conditions, que la SCI MAROLLES 91 ne rapportant pas la preuve d'une faute commise par les SCP notariales, dès lors qu'elle ne démontre pas que la servitude affectant l'immeuble d'origine A220 affecte également celui qu'elle a acquis, l'assiette de la servitude n'étant pas avérée au moment de la vente, le plan de travaux comme le plan de masse qu'elle produit n'étant pas de nature à infirmer cette analyse dans la mesure où ils n'attestent pas de la réalité de l'existence d'une servitude qui aurait due être connue des notaires au moment de la passation de l'acte, le jugement, qui l'a déboutée de ce chef ne peut qu'être confirmé à ce titre ;
Considérant que la SCI MAROLLES 91 reproche également aux consorts X... " un dol par réticence ", au sens de l'article 1116 du code civil, commis par eux du fait de leur déclaration dans l'acte qu'ils n'ont constitué ni laissé constituer aucune servitude sur le terrain, alors qu'elle avait été convenue par acte du 1er Juin 1987 avec le syndicat intercommunal des eaux de Hurepoix ; qu'elle rappelle leurs " manoeuvres illicites " et leur " intention dolosive " ayant conduit à son " consentement vicié " et qu'elle " était en droit de solliciter la nullité de la vente " ; qu'elle en déduit qu'ils ont " engagé leur responsabilité contractuelle sur le fondement de l'article 1147 du code civil ", ce qui la légitime à leur demander des dommages et intérêts pour le préjudice qu'elle a subi car " la faute des vendeurs doit donc doublement être retenue " ;
Considérant que, comme l'ont relevé à bon escient les premiers juges, on ne voit guère la conséquence du raisonnement ainsi développé dès lors que l'appelante ne demande pas la nullité de la vente mais seulement la réparation d'un préjudice et donc où se situerait la suite de la " double " faute des consorts X... ; qu'en tout état de cause, et à tenter de suivre le raisonnement de l'appelante, elle ne rapporte aucunement la preuve d'une quelconque " réticence dolosive ", a fortiori de " manoeuvre " de ses vendeurs ;
Qu'en effet s'il est constant que, par convention du 1er juin 1987, susvisée, l'un des consorts X... a accepté le passage, sur la parcelle no220, d'une canalisation d'eau potable destinée à alimenter la commune, il est à noter, comme ils le mettent en exergue, qu'elle ne mentionnait pas le tracé de l'ouvrage, rendant ainsi, comme il a déjà été dit, incertain le fait qu'il se trouvait sur la parcelle no 391 vendue provenant de la division de celle-ci, plutôt que sur la 392, et mettant donc à néant l'argument relatif à une dissimulation volontaire ;
Qu'il en résulte que, si on peut considérer que les consorts X... voient leur responsabilité contractuelle engagée du fait de la clause de l'acte de vente qui stipulait d'eux comme " vendeur " qu'il " supportera les conséquences de l'existence de servitudes qu'il aurait conférées sur le bien et qu'il n'aurait pas indiquées aux présentes ", encore faudrait-il qu'il soit certain que la servitude dont la SCI MAROLLES 91 dénonce l'existence porte bien sur la parcelle qu'elle a acquise, ce qui, ainsi que développé plus avant, n'est pas démontré ;
Qu'au delà, et à supposer que la servitude existât et grevât ladite parcelle, l'appelante ne démontre aucun lien probant entre ce fait et l'obligation dans laquelle elle se serait trouvée d'effectuer les travaux de dévoiement à ses frais alors qu'il n'est pas contesté que, prenant l'attache du syndicat intercommunal des eaux de Hurepoix et ayant parfaite connaissance à ce moment de la convention de 1987 sus-citée, elle n'a pas jugé utile de faire jouer l'article 3 de ladite convention qui dispose que " Si, en raison de travaux envisagés le déplacement des ouvrages est nécessaire, celui-ci sera effectué aux frais du Maître de l'ouvrage ou de l'organisme visé ci-dessus. " mais a conclu avec ce syndicat, le 30 mars 2007, un " protocole d'accord " dans lequel elle " accepte de participer au coût de réalisation des travaux de dévoiement " alors que rien dans cette transaction n'indique les raisons de ce partage des frais, en tous cas pas l'urgence indiquée par la SCI MAROLLES 91, le syndicat y ayant dit être en mesure de réaliser les travaux avant le 20 avril suivant ;
Considérant, dès lors, que faute par l'appelante de démontrer une faute des consorts X... en lien de causalité avec le préjudice qu'elle prétend avoir subi, le jugement, qui l'a déboutée de ses demandes dirigées contre eux, ne peut qu'être confirmé ;
Considérant que les conditions permettant d'octroyer aux consorts X... des dommages et intérêts pour procédure abusive n'étant pas réunies, ils seront déboutés de leur demande à ce titre ;
Considérant que l'équité ne commande pas, en l'espèce, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Condamne la SCI MAROLLES 91 aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT