COUR D'APPEL DE NOUMÉA 69
Arrêt du 24 Avril 2014
Chambre Civile
Numéro R. G. : 12/ 477
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Octobre 2012 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG no : 07/ 2172)
Saisine de la cour : 23 Novembre 2012

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE " LA PROMENADE ", représenté par son Syndic la SARL AXONE
Dont le siège est sis 15 rue Louis Blériot-98800 NOUMEA Représentée par Me Denis CASIES de la SELARL PELLETIER-FISSELIER-CASIES, avocat au barreau de NOUMEA
LA SNC LA PROMENADE, prise en la personne de son représentant légal en exercice Dont le siège social est sis 28 rue Eugène Porcheron-Immeuble GERARD-Quartier Latin-98800 NOUMEA Représentée par Me Frédéric DE GRESLAN de la SELARL de GRESLAN, avocat au barreau de NOUMEA
LA SAS STIV X..., prise en la personne de son représentant légal en exercice Dont le siège social est sis Complexe Edouard Pentecost-98800 NOUMEA Représentée par Me Frédéric DE GRESLAN de la SELARL de GRESLAN, avocat au barreau de NOUMEA
LA SOCIETE BEST PARK INTERNATIONAL LTD, venant aux droits de la Société TRENWICK INTERNATIONAL LIMITED, représentée par POE-MA INSURANCES (concluant par Me Reid FELDMAN-KRAMER LEVIN NAFTALIS ET FRAKEL LLP-avocat plaidant inscrit au Barreau de PARIS) Dont le siège social est sis 3 rue de Sébastopol-BP. 8069-98807 NOUMEA CEDEX
Représentée par Me Denis MILLIARD de la SELARL MILLIARD-MILLION, avocat au barreau de NOUMEA

LA SARL ENTREPRISE X..., prise en la personne de son représentant légal en exercice Complexe Edouard PENTECOST-PK 5- BP. 2877-98846 NOUMEA CEDEX Représentée par Me Christelle MARTINEZ, avocat au barreau de NOUMEA
LA SA LA GARONNE ALUMINIUM, prise en la personne de son représentant légal en exercice 14 rue Lavoisier-ZI du DUCOS-98800 NOUMEA
Représentée par Me Frédéric DESCOMBES de la SELARL DESCOMBES & SALANS, avocat au barreau de NOUMEA
LA SARL BLEU PLOMBERIE, prise en la personne de son représentant légal en exercice
15 rue Colnett-Immeuble LE PENELOPE-Val Plaisance-98800 NOUMEA
Représentée par Me Frédéric DESCOMBES de la SELARL DESCOMBES & SALANS, avocat au barreau de NOUMEA
LA SARL CABINET D'ARCHITECTURE WILLY PORCHERON, prise en la personne de son représentant légal en exercice 36 rue du Gal Galliéni-Centre Ville-BP. 9466-98807 NOUMEA CEDEX
Représentée par Me John LOUZIER de la SELARL LOUZIER-FAUCHE-CAUCHOIS, avocat au barreau de NOUMEA
La Compagnie d'Assurances QBE INSURANCE INTERNATIONAL-DELEGATION de NOUVELLE-CALEDONIE
5 rue Anatole France-BP. 449-98845 NOUMEA CEDEX
Représentée par Me Yann BIGNON de la SELARL JURISCAL, avocat au barreau de NOUMEA
LA SARL METO, anciennement dénommée " Société ETWILLER ", prise en la personne de son représentant légal en exercice
Dont le siège social est sis 4 avenue de la Baie de Koutio-DUCOS-98800 NOUMEA Représentée par Me Yann BIGNON de la SELARL JURISCAL, avocat au barreau de NOUMEA
La Compagnie d'Assurances AXA VARNIER, anciennement AXA MANHATTAN, prise en la personne de son représentant légal en exercice Dont le siège social est sis 39 rue de Verdun-BP. 8298-98807 NOUMEA CEDEX
Représentée par Me Philippe REUTER de la SELARL REUTER-DE RAISSAC, avocat au barreau de NOUMEA
LA SARL PACIFIC PLATRE, prise en la personne de son représentant légal en exercice
Dont le siège social est sis 30 rue Novis-DUCOS-BP. 11091-98802 NOUMEA CEDEX
Représentée par Me Patrick ARNON, avocat au barreau de NOUMEA
LA SELARL Mary-Laure GASTAUD, agissant en qualité de Commissaire à l'exécution du Plan de la SARL CABINET D'ARCHITECTURE WILLY PORCHERON, fonction à laquelle elle a été désignée par jugement du TMC de Nouméa du 18. 07. 2012 1 bis, Boulevard Extérieur-Auguste Mercier-Quartier Latin-BP. 3420-98846 NOUMEA CEDEX
LA SELARL Mary-Laure GASTAUD, agissant en qualité de Mandataire-liquidateur de la SARL ENTREPRISE GENERALE DE PEINTURE, dite E. G. P, désignée à cette fonction par jugement du TMC de Nouméa du 17. 10. 2011
1 bis, Boulevard Extérieur-Auguste Mercier-Quartier Latin-BP. 3420-98846 NOUMEA CEDEX
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 03 Avril 2014, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Yves ROLLAND, Président de Chambre, président,
M. Jean-Michel STOLTZ, Conseiller,
M. Christian MESIERE, Conseiller, qui en ont délibéré, sur le rapport de M. Yves ROLLAND.
Greffier lors des débats : M. Stéphan GENTILIN
ARRÊT :- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
- signé par M. Yves ROLLAND, président, et par M. Stéphan GENTILIN, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.
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PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE.
La SNC La promenade (la SNC) a réalisé en qualité de promoteur la construction d'un ensemble immobilier composé de deux bâtiments de type R + 4 comprenant 48 logements dénommé « résidence la promenade », sur un terrain situé 3 rue Félix Franchette à Nouméa constituant d'après les actes le lot no 62 du quartier « Val plaisance », qu'elle a ensuite vendu en état futur d'achèvement à différents acquéreurs qui se sont constitués en syndicat de copropriétaires (le syndicat).
La SNC (gérant M. Alfio X...) a confié la maîtrise d'oeuvre de l'opération immobilière à la SARL Cabinet d'architecture Willy Porcheron, et s'est faite représenter dans les opérations de construction par la SARL Entreprise Zuccato (gérant M. Alfio X...) fournisseur des plans détaillés des ouvrages et du béton-assurée en garantie décennale par la société Trenwick aux droits de laquelle intervient la société Bestpark International Limited (Bestpark)- et par la SAS Stiv X...(gérant M. Stiv Zuccato, fils d'Alfio) chargé du lot « terrassement-gros oeuvre »- assurée en responsabilité civile contractuelle auprès de la compagnie AXA (AXA), qui ont elles-mêmes contractées : La SARL entreprise X...avec :
la SA La Garonne aluminium pour le lot « menuiseries aluminium » ;
la SARL Entreprise générale de peinture-EGP pour le lot « revêtements extérieurs-imperméabilisation-peintures intérieures » ; la société Etwiller aujourd'hui SARL Metco industrie pour le lot « charpente-couverture-passerelles » ;
la SARL Bleu plomberie pour le lot « plomberie » ;
La SAS Stiv X...avec :
la SARL Pacific plâtre pour le lot « cloisons placoplâtre et enduits plâtre ».
La SNC déclarait comme date d'achèvement des travaux le 30 avril 2004, un certificat de conformité était délivré le 1er juin 2004 et un procès-verbal de réception était signé le 02 juin par l'architecte-maître d'oeuvre.
Entre février et mai 2004 des procès verbaux de réception des appartements comportant des réserves étaient signés entre les acquéreurs et la SAS Stiv X....
Lors de la tenue de la première assemblée générale des copropriétaires était votée à l'unanimité la « résolution no9 : choix par le conseil syndical d'une date pour la visite de réception des parties communes. Le conseil syndical dressera la liste. Visite prévue le mercredi 17 juillet à 14h00 » (annexe 5 à la note du 04/ 10/ 2010 de la SARL Willy Porcheron constituant la pièce no 24 communiquée par la SNC en 1ère instance).
Le 7 juillet 2004 le " conseil syndical " de la résidence la promenade recensait les vices apparents et les non conformités qui faisaient l'objet d'un courrier qu'il adressait le jour même à la SNC sous forme d'une liste « non exhaustive des travaux en attente de réalisation » constituant autant de « réserves ».
Par courriers des 02/ 08/ 2004, 12/ 08/ 2004, 26/ 08/ 2004, 11/ 10/ 2004 et 29/ 10/ 2004 le " conseil syndical " de la résidence la promenade notifiait à la SNC les listes de ses réserves concernant les parties communes avant de lui notifier par procès-verbal d'huissier du 26 juillet 2005 une « liste des réserves » établie le 30 juin 2005 récapitulant l'ensemble des échanges de correspondance antérieurs.
Estimant que les démarches du " conseil syndical " étaient restées en grande partie vaines, le syndicat saisissait le juge des référés du tribunal de première instance de Nouméa qui, par ordonnance rendue le 25 janvier 2006, désignait M. Z...en qualité d'expert, lequel déposait son rapport le 20 avril 2006 concluant à la levée des réserves pour une majorité de celles constatées par lui le 1er mars 2006.
Par acte d'huissier du 25 septembre 2007, le syndicat des co-propriétaires représenté par son syndic la SARL Axone faisait citer la SNC devant le tribunal de première instance de Nouméa à l'effet d'obtenir notamment la réparation des désordres ayant fait l'objet de réserves ou apparus depuis, avant de saisir le juge de la mise en état qui, par ordonnance du 28 juillet 2008, désignait M. Y... en qualité d'expert.
Par actes d'huissier du 14 octobre 2008 la SNC assignait en intervention forcée les sociétés cabinet Willy Porcheron, EGP, Bleu plomberie, la Garonne aluminium, Metco industrie et par acte du 15 juin 2009 le syndicat appelait en la cause la SARL entreprise X....
La SAS Stiv X...intervenait volontairement à la procédure par acte du 20 août 2009.
Le 21 août 2009 la SARL entreprise X...faisait citer la compagnie d'assurances Bestpark, et la SAS Stiv X...la compagnie QBE.
Enfin, par actes des 17 février et 5 mai 2010, la SAS Stiv X...assignait en intervention forcée Axa et la SARL Pacific plâtre.
Ces différentes interventions faisaient l'objet d'ordonnances de jonction par le juge de la mise en état.
M. Y... ayant déposé son rapport le 16 août 2010, le syndicat sollicitait dans le dernier état de ses demandes la condamnation de la SNC à lui payer 147   703   484 Fr. Cfp, à titre principal sur le fondement de sa responsabilité contractuelle en l'absence de réception sans réserve qui lui serait opposable, à titre subsidiaire sur le fondement de sa responsabilité décennale, avec la garantie de Bestpark, au motif que les désordres constatés par l'expert sont de nature à rendre l'immeuble impropre à sa destination.
En réponse les différentes parties à l'instance développaient en substance les moyens suivants :
la SNC et la SAS Stiv X...concluaient au débouté des demandes
sur le fondement de la responsabilité contractuelle en raison de l'absence de dénonciation des désordres apparents affectant les parties communes dans les délais prévus au contrat,
et sur le fondement de la responsabilité décennale en raison du caractère apparent les désordres constatés qui n'étaient au surplus pas de nature à compromettre la solidité de l'immeuble ou à le rendre impropre à sa destination,
et sollicitaient subsidiairement la garantie de Bestpark et des sociétés citées en intervention forcée pour la SNC, de Axa pour la SAS.
Les compagnies Axa et Qbe ainsi que les sociétés Bleu plomberie et la Garonne aluminium concluaient au débouté de la demande principale au motif que l'action du syndicat sur le fondement de la garantie contractuelle était forclose pour non-respect des délais contractuellement prévus.
La Selarl Gastaud, agissant ès qualités de mandataire judiciaire des sociétés cabinet d'architecture W. Porcheron et EGP intervenait volontairement et concluait au rejet des demandes dirigées contre ces sociétés faute de déclaration des créances dans les délais applicables.
La SARL entreprise X...constituait avocat mais s'abstenait de conclure.
C'est dans ces conditions que par jugement rendu le 8 octobre 2012, le tribunal de première instance de Nouméa donnait acte de son intervention à La Selarl Gastaud, ès qualités, et statuait de la façon suivante :
« Dit que la prise de possession des ouvrages à la date du 27 mai 2004 équivaut à une réception tacite.
Déclare la SNC LA PROMENADE responsable, sur le fondement des dispositions des articles 1792 et 1831-1 du Code Civil, des désordres affectant le gros oeuvre, les charpentes et ouvrages métalliques et la circulation des eaux au pied du bâtiment B de l'ensemble immobilier situé à NOUMEA, 3, rue Félix FRANCHETTE, dénommé RESIDENCE LA PROMENADE.
La condamne solidairement avec la compagnie BESTPARK INTERNATIONAL LTD à payer au syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE LA PROMENADE les sommes suivantes :
¿ reprise des bétons : 29 050 000 F
¿ reprise des peintures sur les charpentes oxydées : 20 788 700 F ¿ changement des tôles oxydées : 1 496 767 F
¿ réfection des peintures extérieures et intérieures : 30 252 751 F
¿ réfection de la circulation d'eau au pied du bâtiment B : 3 500 000 F
Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Les condamne in solidum à payer au syndicat des copropriétaires une somme de quatre cent mille (400 000) F au titre des frais irrépétibles.
Condamne la société STIV ZUCCATO à garantir la SNC LA PROMENADE de la condamnation prononcée contre elle concernant la reprise des bétons, la réfection des peintures et la circulation d'eau du bâtiment B à hauteur de la somme de soixante deux millions huit cent deux mille sept cent cinquante et un (62 802 751) F.
Condamne la société METCO à garantir la SNC LA PROMENADE de la condamnation prononcée contre elle concernant la réfection des peintures oxydées, soit à hauteur de la somme de vingt deux millions deux cent quatre vingt cinq mille quatre cent soixante sept (22 285 467) F.
Condamne la compagnie BESTPARK INTERNATIONAL LTD à payer à la SNC LA PROMENADE la somme de quatre cent mille (400 000) F au titre des frais irrépétibles.
Met hors de cause les sociétés BLEU PLOMBERIE et LA GARONNE ALUMINIUM et les compagnies AXA et QBE.
Condamne la SNC LA PROMENADE à payer à la société BLEU PLOMBERIE et à la société LA GARONNE ALUMINIUM une somme de cent cinquante mille (150 000) F au titre des frais irrépétibles à chacune d'elles.
Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision sauf en ce qui concerne les condamnations prononcées sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile de la NOUVELLE CALEDONIE.
Déboute les parties de toutes leurs autres demandes.
Condamne in solidum la SNC LA PROMENADE et la compagnie BEST PARK INTERNATIONAL LTD aux entiers dépens qui comprendront les frais de l'expertise ordonnée en référé et de celle ordonnée par le Juge de la mise en état, ainsi que le coût des constats d'huissier des 7 décembre 2004 et 21 septembre 2006.
Accorde aux SELARL REUTER-DE RAISSAC, JURISCAL et DESCOMBES & SALANS le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile de la NOUVELLE CALÉDONIE. ».
A la requête du syndicat, ce jugement était signifié par actes d'huissier
du 23 octobre 2012 à la personne de la SNC, de la SARL cabinet d'architecture W. Porcheron, de la SARL entreprise X..., de la compagnie d'assurances Axa, de la SELARL Gastaud ès qualités, de la SARL EGP, de la SARL Bleu plomberie, de la société Qbe insurance international, de la SARL Metco industrie, de la SARL la Garonne aluminium, de la SARL Pacific plâtre, du 25 octobre 2012 à la personne de la SAS Stiv X..., du 26 octobre 2012 à la personne de la société Best Park international.
PROCÉDURE D'APPEL.
Par requêtes enregistrées au greffe de la cour d'appel les 23 novembre 2012, 26 novembre 2012 et 29 novembre 2012, le syndicat d'une part, Bestpark d'autre part et la SAS Stiv X...de troisième part interjetaient appel de cette décision, les procédures étant jointes par ordonnances du magistrat chargé de la mise en état du 4 février 2013.
Aux termes de ses conclusions récapitulatives no2 déposées au greffe le 20 janvier 2014, écritures auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et des moyens présentés à leur appui, le syndicat conclut à l'infirmation du jugement déféré et demande à la cour, statuant à nouveau, de condamner :
à titre principal la SNC à lui payer 147   703   484 Fr. Cfp, avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2007 date de la requête introductive d'instance et à défaut du 16 août 2010 date du dépôt du rapport d'expertise ;
" la SAS Stiv X...d'une part et la SARL Entreprise Zuccato d'autre part à garantir la SNC La Promenade au paiement des sommes devant être mises à sa charge " ; à titre subsidiaire " la SNC sous garantie de sa compagnie d'assurances Best Park ", au titre de la garantie décennale, à lui payer 147   703   484 Fr. Cfp avec les intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2007 date de la requête introductive d'instance et à défaut du 16 août 2010 date du dépôt du rapport d'expertise ;
la SNC d'une part, la société Best Park d'autre part, à lui payer chacune 1 000 000 Fr. Cfp en application de l'article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie outre les dépens ;
la SNC et la société Best Park in solidum aux dépens.
Il fait valoir pour l'essentiel que :
- Il persiste à contester toute notion de réception laquelle doit révéler la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage de recevoir les travaux, ce qui ne peut être le cas des procès verbaux de réception effectués par la SNC en sa double qualité de promoteur-vendeur et de premier syndic de la copropriété, la prise de possession des lieux, même suivie d'une demande d'expertise, ne suffisant pas à caractériser la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage de recevoir des travaux ;
- L'extrait de PV de réunion du conseil syndical (pièce no 24 SNC) ne vaut pas PV de réception et ne peut s'analyser comme un PV de livraison opposable au syndicat car le conseil syndical n'est manifestement pas habilité à rédiger un PV de livraison des parties communes alors qu'aux termes des actes de vente (section 4 p. 24) seul le syndic de co-propriété, nommé en remplacement du syndic provisoire, pouvait être " son mandataire exclusif et habilité à prendre possession des parties communes " et que " le conseil syndical n'est pas assimilable au syndic de copropriété " ;
- En l'absence de PV de livraison et de procès-verbal de réception, le délai de 1 mois pour dénoncer les vices apparents lui " reste inopposable et permet de jure de revendiquer l'existence de désordres apparents écartés par le premier juge " ;
- La clause de décharge figurant à un contrat de vente et qui constitue une renonciation à se prévaloir de la garantie de vices apparents, contrevient aux dispositions d'ordre public de l'article 1642-1 du Code civil et doit donc être réputée non écrite ;
- Elle suppose au surplus que soient définis la notion de " vice apparent " au sens des actes notariés ainsi que le point de départ * du délai de un mois en l'absence de procès verbal de remise des clés, la prise de possession des lieux par l'acquéreur ne pouvant découler de la prise de possession par le syndic provisoire alias le promoteur,
* et du délai de six mois pour engager une action judiciaire en l'absence de procès verbal de livraison établie par le syndic de copropriété ;
- La SNC la promenade reste donc tenue de tous les vices, qu'ils soient apparents ou non, et ce au titre de sa responsabilité de droit commun, ce qui justifie l'infirmation du jugement entrepris et la prise en compte de toutes les sommes constatées par l'expert, qu'il s'agisse de celles retenues au titre des prétendus vices apparents ou des vices prétendument dus au titre de la garantie décennale, soit la somme totale de 147   703   484 Fr Cfp ;
- A titre subsidiaire sur la garantie décennale, il résulte des conclusions du rapport Y..., que le rapport de M. A...ne contredit pas véritablement, que les désordres affectant les bétons, le parking souterrain, les infiltrations à l'intérieur des appartements, les charpentes-couverture, la gestion des eaux pluviales de la résidence ne sont pas mineurs et d'ordre esthétique mais de vices cachés affectant le gros oeuvre et compromettant ainsi la conservation du bâtiment ;
- Sur les decks en bois, les désordres des carrelages des parties communes, escaliers et coursives, il s'agit manifestement d'un défaut de conception constatable seulement en cas de pluie et qui n'étaient donc pas apparents ;
- Quant à l'acoustique et la sécurité incendie, M. Y... a découvert que les gaines techniques présentaient au droit des dalles des fourreaux formant des ponts soniques mais aussi pouvant laisser passer les flammes en cas d'incendie, qu'il s'agit de non conformités constituant autant de vices cachés qui compromettent gravement la vie dans les appartements ;
- Outre le fait que la prise de possession a été effectuée par le promoteur-vendeur-syndic provisoire et qu'elle est donc sans effet en l'espèce, ces désordres ont nécessité pour être découverts la désignation d'un premier expert puis d'un second qui lui-même a pris l'attache d'un sapiteur, ingénieur en acoustique : il ne peut donc s'agir de vices apparents et de tels défauts relèvent indubitablement des vices cachés ;
- Entrent dans la garantie décennale les vices dont les effets sont apparents et dont les causes restent cachées ou ignorées ;
- En sa qualité de mandataire de la SNC, maître de l'ouvrage, la responsabilité de la SARL entreprise X...devra être retenue et " il conviendra de la condamner à garantir la SNC ".
Aux termes de son mémoire ampliatif reçue au greffe le 29 avril 2013, la SNC conclut à la réformation du jugement déféré en ce qu'il l'a déclarée responsable des désordres affectant le gros oeuvre, les charpentes et ouvrage métalliques et la circulation des eaux au pied du bâtiment B et l'a condamnée au paiement des travaux de reprise au profit du syndicat des copropriétaires et demande à la cour, statuant à nouveau de :
à titre principal débouter le syndicat de toutes ses demandes et le condamner à lui payer 2 000 000 Fr. Cfp en application de l'article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie outre les dépens ; à titre subsidiaire condamner la société Best Park à la garantir de toute condamnation mise à sa charge au titre de la garantie décennale et condamner en outre les sociétés suivantes à la garantir des condamnations mises à sa charge :
les sociétés Metco et Egp au titre des travaux de charpente, couverture, bardage, serrurerie, étanchéité ;
la société Egp au titre des peintures intérieures, extérieures, imperméabilisant et antirouille ; la société pacifique plâtre au titre des cloisons permettant une isolation phonique ;
la société Willy Porcheron au titre des gaines techniques et de gestion des eaux pluviales ; la société Stiv Zuccato, sous la garantie de la compagnie d'assurances axa, au titre du gros oeuvre ; condamner la société Best Park à lui payer 2 000 000 Fr. Cfp en application de l'article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie outre les dépens.
Elle fait valoir pour l'essentiel à l'appui de ses demandes que :
- Les deux procès verbaux de pré-réception datés des 16 et 19 décembre 2003 et le procès-verbal de réception signé le 2 juin 2004 par le maître d'oeuvre, qui avait reçu mandat du maître d'ouvrage dans le cadre de son contrat, ainsi que les procès-verbaux de réception des appartements par les acquéreurs justifient la confirmation du premier juge en ce qu'il a fixé la date de réception au 27 mai 2004 ;
- La clause relative à la « livraison des parties communes » présente dans tous les contrats de vente des appartements de la copropriété stipule que «... l'acquéreur constitue le syndic de copropriété qui sera nommée en remplacement du syndic provisoire pour son mandataire exclusif à l'effet de prendre possession des parties communes. Le syndic doit rendre compte de son mandat lors de la première assemblée générale de copropriétaire qui suivra sa prise de possession.../.. » ;
- Un procès-verbal de réunion du syndicat des copropriétaires de l'immeuble mentionne le vote d'une résolution no 9 « Choix par le conseil syndical d'une date pour la visite de réception des parties communes... Visite prévue le mercredi 7 juillet à 14 : 00... Pour : unanimité » qui prouve bien que, le 7 juillet, a eu lieu une visite de réception des parties communes, à l'occasion de laquelle le syndicat a établi la liste des réserves et il y a donc bien eu prise de possession de l'ouvrage ;
- Les contrats de vente stipulent que les vices apparents et non conformités apparentes devaient faire l'objet de réserves qui devaient être dénoncées dans le mois de la prise de possession (ou de la réception si elle intervenait postérieurement) et qu'en cas d'inertie un délai de six mois était ouvert pour engager une action en justice, le tout sous peine de forclusion ;
- Si des réserves relatives aux vices apparents et non conformités apparentes de la construction ont bien été formulées le 7 juillet 2004 par le syndicat, il n'est pas établi que cette prise de possession ait fait l'objet d'un « procès-verbal de constatation établi lors de la livraison » ni que le syndic ait dénoncé cette liste à la SNC dans les formes et délais prévues aux contrats : la dénonciation par huissier n'est intervenue que le 26 juillet 2005, soit plus d'un an après la prise de possession des parties communes, et la première assignation à l'initiative du syndicat le 27 décembre 2005 soit 10 mois après la forclusion de l'action ;
- M. Y... confirme que la liste " établie par le syndic le 7 juillet 2004 ", qui a servi de base à son expertise ainsi qu'à celle de M. Z..., comprend tous les vices apparents et/ ou non conformités et en conséquence, sur l'ensemble de ces points, le syndicat est aujourd'hui forclos et est « présumé avoir accepté ces vices pour n'avoir pas mis en jeu la responsabilité du vendeur dans les délais convenus » selon la formule de la cour dans un arrêt no10/ 00309 du 27 juin 2011 ;
- La responsabilité décennale instaurée par l'article 1792 du Code civil ne peut être mise en oeuvre que pour les vices non apparents lors de la réception, qui n'ont pas fait l'objet de réserves dans les formes prévues au contrat et qui se révèlent dans un délai de 10 ans, ce qui exclut tous les désordres figurant sur la liste du 7 juillet 2004 et plusieurs des points visés par l'expert figurent en fait dans la liste des vices apparents et ne peuvent donc relever de la responsabilité décennale ;
- Au surplus la garantie décennale ne s'applique que si les vices de construction affectant le gros oeuvre portent atteinte à la solidité de l'édifice ou le rendent impropre à sa destination, ce qui n'est le cas d'aucun des désordres non apparents relevés par l'expert Y... comme l'indique M. A...qu'elle a commis comme expert amiable.
Aux termes de ses conclusions récapitulatives reçues le 21 novembre 2013, écritures auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et des moyens présentés à leur appui, la société Best Park international Limited conclut à l'infirmation du jugement déféré " excepté en ce qu'il décide que les désordres allégués relatifs au défaut de decks, au caractère glissant des carrelages extérieurs, au dispositif de fermeture du portail d'entrée, à l'absence de garde-corps sur le mur du jardin, à la présence de termites dans la clôture de la résidence et aux prétendues nuisances sonores sont des désordres qui étaient apparents à la prise de possession des parties communes et/ ou ne sont pas de nature décennale " et demande à la cour, statuant à nouveau, de :
dire que la réception de l'immeuble n'a jamais eu lieu, que ce soit de manière tacite ou expresse et que la garantie décennale ne s'applique pas ;
subsidiairement, dire que les désordres sur lesquels est fondée l'action du syndicat sont des désordres qui étaient apparents à la prise de possession des parties communes et ne sont donc pas de nature décennale, qu'en outre les désordres relatifs aux infiltrations ne rentrent pas dans la couverture de sa garantie alors que ceux affectant le parking, la clôture ou le portail en sont expressément exclus ; en conséquence, débouter le syndicat des demandes qu'il présente à son encontre et ordonner sa mise hors de cause ;
encore plus subsidiairement, débouter la société Metco, qui n'est pas son assuré de la demande en garantie formulée à son encontre ;
à titre infiniment subsidiaire, dire que les réparations qu'elle pourrait être condamnée à garantir sont limitées à 12   892   733 Fr. Cfp sous déduction de la franchise de 1 000 000 Fr. Cfp ; en tout état de cause, condamner le syndicat à lui payer 1 000 000 Fr. Cfp en application de l'article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie outre les dépens.
Elle fait valoir pour l'essentiel à l'appui de ses demandes que :
- Le document daté du 2 juin 2004 ne peut pas constituer la réception de l'ouvrage et aucune réception tacite n'a pu avoir lieu en l'absence d'approbation des travaux, élément essentiel de leur réception, compte tenu du nombre important de désordres apparents à l'époque qui figurent sur la liste datée du 7 juillet 2004 préparé par le syndicat des copropriétaires ;
- L'attitude que la SNC a pu adopter vis-à-vis des entreprise de construction ne peut avoir d'incidence dès lors que la réception n'a pas été acceptée par le syndicat des copropriétaires dans les conditions prévues par le contrat d'assurance décennale à savoir « la garantie de l'assureur commence à courir à compter de la date de réception de l'ouvrage, constatée dans un avenant et prononcée en présence des représentants de l'organisme de contrôle », que l'acte de vente stipule que « la date de prise de possession des parties communes est indépendante de celle de la prise de possession des parties privatives » et que le syndicat confirmait le 13 juillet 2005 « qu'il existe des malfaçons relevant bien évidemment de l'obligation contractuelle de livraison s'agissant d'un immeuble n'ayant fait l'objet que de réserves, aucune réception n'est intervenue à ce jour » ;
- Les circonstances de la prise de possession de l'immeuble accompagnée de multiples réserves excluent à elles seules toute réception des parties communes, même tacite ;
- De jurisprudence constante, en l'absence de réception de l'ouvrage seule la responsabilité contractuelle est applicable, la garantie décennale est exclue et sa condamnation au titre des désordres sera en conséquence infirmée ;
- Subsidiairement, le tribunal a considéré à tort que les désordres relatifs à la corrosion, les infiltrations et la stagnation des eaux de pluie dans un vide sanitaire de l'immeuble B étaient cachés lors de la prise de possession alors qu'ils figurent pour la plupart dans la liste des désordres dénoncés dès juillet 2004 et que les opérations d'expertise ont démontré le contraire ;
- En tout état de cause aucune garantie d'assurance n'est due à la société Metco dès lors que celle-ci ne figure pas dans les entreprises assurées désignées dans les conditions particulières du contrat ;
- L'évaluation des réparations faites par le tribunal est nettement excessive.
Aux termes de son « mémoire récapitulatif » reçu au greffe de la cour le 4 décembre 2013, écritures auxquelles il y a lieu de se rapporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et des moyens présentés à leur appui, la SARL Entreprise Zuccato conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a mise hors de cause et à la condamnation du syndicat à lui payer :
¿ 500   000 Fr Cfp de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait de sa mise en cause abusive,
¿ 300   000 Fr Cfp en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie outre les dépens.
Elle fait principalement valoir que :
- Elle était le représentant du maître d'ouvrage et concluait les contrats avec les autres entreprises et c'est le maître d'oeuvre qui a signé le 2 juin 2004 le procès-verbal de réception, les appartements étant réceptionnés par les différents propriétaires entre le 26 février 2004 et le 27 mai 2004 ;
- Le conseil syndical de la résidence a effectué une visite de réception des parties communes le 7 juillet 2004 afin de recenser les vices apparents et les non conformités sur l'ensemble des parties communes, une liste de réserve étant établie à cette occasion ;
- Elle n'intervenait pas personnellement dans l'opération de telle sorte que sa mise en cause est abusive.
Aux termes de son « mémoire récapitulatif » reçu au greffe de la cour le 4 décembre 2013, la SAS Stiv X...conclut à la réformation du jugement déféré en ce qu'il l'a condamné à garantir la SNC de la condamnation prononcée contre elle à hauteur de la somme de 62   802   751 Fr Cfp et demande à la cour, statuant à nouveau,
à titre principal de débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ;
à titre subsidiaire de dire que la société Bestpark International devra la garantir de toute condamnation mise à sa charge ; à titre encore plus subsidiaire de condamner la compagnie d'assurances Axa à la garantir de toute condamnation mise à sa charge ;
en tout état de cause de condamner le syndicat à lui " rembourser " 300   000 Fr Cfp en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie outre les dépens.
Elle fait valoir pour l'essentiel que :
- Le syndicat est " totalement approximatif " dans ses écritures et ne distingue nullement les différents désordres en se contentant de formuler des " généralités hâtives, sans détailler leur nature, leurs conséquences et leurs responsabilités respectives " ;
- Le chantier a bien fait l'objet de deux procès verbaux de pré-réception et d'un procès-verbal de réception en date du 2 juin 2004 pour la signature duquel le maître d'oeuvre avait reçu mandat du maître d'ouvrage dans le cadre de son contrat, la rédaction du procès verbal de réception n'étant soumise à aucune formalité ;
- Au demeurant la jurisprudence admet que la réception de l'ouvrage peut résulter de la production des procès verbaux de réception des appartements de l'immeuble et le premier juge a donc fixé à juste titre la date de réception au 27 mai 2004 ;
- Le syndic a été mandaté pour prendre possession des parties communes et il résulte d'un procès-verbal de réunion du syndicat des copropriétaires de l'immeuble qu'a bien eu lieu le 7 juillet 2004 une visite de réception des parties communes, à l'occasion de laquelle le syndicat a établi la liste des réserves ; il y a donc bien eu prise de possession de l'ouvrage ;
- Pour autant cette prise de possession n'a pas fait l'objet d'un procès-verbal de constatation établi et dénoncé à la SNC dans les formes et délais prévues aux contrats et la dénonciation par huissier comme l'action en justice sont intervenues hors délai, le syndicat est aujourd'hui forclos et est présumé avoir accepté ces vices pour n'avoir pas mis en jeu la responsabilité du vendeur dans le délai convenu selon la jurisprudence de la cour d'appel, et la décision du premier juge devra être confirmée sur ce point ;
- Plusieurs des désordres retenus par l'expert Y... figurent dans la liste des vices apparents et doivent en conséquence être exclus de la garantie décennale ;
- Au surplus la garantie décennale ne s'applique que si les vices de construction affectant le gros oeuvre portent atteinte à la solidité de l'édifice ou le rendent impropre à sa destination ce qui n'est le cas d'aucun des désordres non apparents relevés par l'expert Y... comme l'indique M. A...qu'elle a commis comme expert amiable.
Aux termes de ses conclusions reçues au greffe le 22 octobre 2013 la compagnie d'assurances Axa Varnier conclut à la confirmation en toutes ses dispositions du jugement déféré et à la condamnation solidaire du syndicat, de la SAS Stiv X...et de la compagnie Bestpark International à lui payer 400   000 Fr Cfp en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ainsi qu'aux dépens.
Elle fait valoir pour l'essentiel que :
- Le syndicat se méprend sur l'analyse qui doit être faite de la jurisprudence de la Cour de Cassation du 8 septembre 2010 et plus précisément sur la différence entre les notions de « réception » et de « livraison » :
la réception se situe uniquement dans les rapports entre le vendeur, agissant en qualité de maître de l'ouvrage, et les entrepreneurs, alors que la notion de livraison régit les relations contractuelles entre le vendeur et les acquéreurs et permet la prise de possession de ces derniers ;
- En l'espèce il ressort d'un extrait de procès-verbal de réunion du syndicat des copropriétaires que la visite de réception des parties communes a été prévue pour le 7 juillet 2004 et qu'à cette occasion son représentant a établi une liste de réserve : la prise de possession des parties communes par le syndicat des copropriétaires, valant livraison, a donc eu lieu le 7 juillet 2004 ;
- Dès lors le délai d'un mois prévu à l'acte de vente pour notification au vendeur des vices et/ ou non conformités apparents a commencé à courir le 7 juillet 2004 pour expirer le 7 août 2004, ce qui a été fait mais sans respect des formes prévues au contrat (LRAR) et la dénonciation par acte d'huissier n'a été réalisée que le 26 juillet 2005 soit hors délai ;
- A compter du 7 août 2004, date à laquelle le vendeur pouvait être déchargé des vices et non conformités apparents, commençait à courir le délai de six mois pendant lequel le syndicat des copropriétaires devait engager une action judiciaire en cas d'inaction de la part du vendeur pour remédier à ces vices et non conformités apparents ;
- Or ce n'est que le 27 décembre 2005 que le syndicat a assigné la SNC aux fins d'expertise et que le 17 septembre 2007 que le syndicat a fait citer la SNC au fond, de telle sorte que l'action du syndicat en garantie des vices et/ ou non conformités apparents est forclose et que les demandes d'indemnisation formée à l'encontre du vendeur en garantie contractuelle des vices et non conformités apparents " ne saurait être accueillie " conformément à la jurisprudence de cette cour (arrêt du 27 juin 2011) ;
- Par voie de conséquence la demande de la SNC de se voir garantir par la SAS Stiv X...et son assureur ne saurait pas davantage aboutir ;
- En première instance la SNC a prétendu que les désordres relevés par le syndicat des copropriétaires le 7 juillet 2004 ne relevait pas de la garantie décennale au motif qu'ils constituaient des vices et non conformités apparents : ce faisant elle s'est méprise sur la date de réception, l'assimilant à la date de livraison des parties communes, alors que la réception s'entend comme étant l'acte par lequel le maître de l'ouvrage, la SNC la promenade, déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves ;
- La SNC la promenade, représentée par le maître d'oeuvre la société Willy Porcheron, a accepté l'ouvrage sans réserve le 2 juin 2004, après deux PV de pré-réception en date des 16 et 19 décembre 2003 et l'obtention du certificat de conformité le 1er juin 2004, le maître d'oeuvre ayant reçu mandat du maître d'ouvrage pour procéder à la réception avec les entrepreneurs, celle-ci n'étant soumise à aucune forme particulière ;
- Faute pour le maître d'oeuvre d'avoir émis une quelconque réserve, sa seule signature était suffisante sans qu'il soit besoin d'apposer les signatures des différentes entreprises intervenantes dans la construction de l'ouvrage ;
- Ensuite se pose la question des vices pouvant relever de la garantie décennale, l'apparence du vice devant s'apprécier au jour de la réception et « au regard du maître de l'ouvrage ayant signé le procès-verbal de réception », le vice caché étant celui qui n'était pas visible pour un profane ou un non-spécialiste ;
- Dès lors, sur la base du rapport d'expertise de M. Y... retenant plusieurs désordres qui rendent l'immeuble non conforme à sa destination, seule la garantie décennale du constructeur, couverte par la compagnie d'assurances Bestpark International LTD, peut être engagée.
Aux termes de ses conclusions reçues au greffe le 23 octobre 2013, écritures à laquelle il y a lieu de se rapporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et des moyens présentés à leur appui, la SARL cabinet d'architecture Willy Porcheron conclut à la confirmation du jugement déféré et demande à la cour de dire et juger qu'en l'état toute discussion sur sa prétendue responsabilité lui est inopposable.
Elle fait valoir que les " motifs déduits " (du jugement) qu'elle s'approprie s'appliquent aussi bien à la réception de l'immeuble, aux vices apparents, aux travaux objet de la garantie de parfait achèvement qui n'obligent que les seules entreprises concernées par leur obligation de travaux et aux vices cachés qui relèvent quant à eux de la garantie décennale.
Elle ajoute que ni le syndicat ni la SNC n'ont déclaré une quelconque créance au passif de son redressement judiciaire ouvert par jugement en date du 5 décembre 2011, le délai pour déclarer les créances expirant le 20 février 2012, aucune requête en relevé de forclusion n'ayant au surplus été déposée devant le juge commissaire.
Le plan de redressement judiciaire a été homologué le 18 juillet 2012 et est en cours d'exécution sous le contrôle de la Selarl Mary Laure Gastaud et aucune prétendue créance indemnitaire à son égard ne lui est opposable de telle sorte qu'elle n'a pas à la discuter.
Aux termes de ses « conclusions en réplique portant appel incident » reçue au greffe le 25 octobre 2013, La société Metco conclut à
la confirmation du jugement déféré en ce que le tribunal a :
jugé que la prise de possession des ouvrages le 27 mai 2004 équivalait à une réception tacite,
déclaré la SNC responsable sur le fondement des dispositions des articles 1792 et 1831-1 du Code civil des désordres affectant le gros oeuvre, les charpentes et ouvrages métalliques et la circulation des eaux au pied du bâtiment B.,
considéré que la corrosion de la charpente constituait un vice de nature décennale, condamné la compagnie Bestpark international aux frais irrépétibles
mis hors de cause les sociétés Bleue plomberie, Garrone aluminium, Axa et QBE,
à son infirmation pour le surplus et demande à la cour, statuant à nouveau, de :
dire que la compagnie Bestpark International devra garantir la totalité des condamnations prononcées contre la SNC au titre des désordres retenus, y compris ceux affectant la toiture et la charpente ; rejeter toute demande de condamnation ou en garantie formée à son encontre ;
à titre subsidiaire, faute d'ordonner la mise en oeuvre de la garantie décennale, dire et juger qu'aux termes de l'article 10. 5. 2. 2. du CCTP peinture miroiterie, la société EGP devra être considérée comme seule responsable des désordres affectant la toiture et la charpente dont le coût a été chiffré par l'expert Y... à la somme de 22   285   467 Fr Cfp et rejeter toute garantie de sa part ;
condamner solidairement le syndicat, la SNC et la société Bestpark à lui payer 200   000 Fr Cfp en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie outre les dépens.
Elle fait valoir au soutien de ses demandes à titre principal que dès lors que le promoteur bénéficie d'une assurance décennale, l'assureur ne peut être condamné in solidum mais doit garantir l'ensemble des condamnations prononcées contre son assuré la SNC, à titre subsidiaire que son offre de travaux n'incluait pas de traitement anticorrosion lequel devait être réalisé par un tiers, en l'occurrence la société EGP.
Aux termes de ses « conclusions récapitulatives » reçues au greffe le 27 septembre 2013, écritures auxquelles il y a lieu de se rapporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et des moyens présentés à leur appui, la SARL Pacific Plâtre, sans autre considération pour le jugement déféré, demande à la cour de :
dire que la SAS Stiv X...ne justifie pas de lien de droit avec elle ni d'intérêt à agir contre elle, qu'elle l'assigne sans exposer sa demande ni le fondement juridique de celle-ci, que seuls les copropriétaires victimes de dommages peuvent solliciter l'indemnisation de leur préjudice, que la demande de réparation des désordres phoniques est irrecevable en ce qu'elle est présentée par " le syndicat lequel n'a pas qualité pour agir au nom des copropriétaires personnellement concernés par ce désordre ", dire " irrecevable et mal fondée " son assignation en intervention forcée à l'initiative de la SAS car, à les supposer existants, les désordres acoustiques ne peuvent la concerner dans la mesure où son lot ne comportait aucune prestation en matière phonique ;
condamner la SAS à lui payer 420   000 Fr Cfp en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie outre les dépens.
Aux termes de ses conclusions reçues au greffe le 23 octobre 2013 la compagnie d'assurances QBE Insurance conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a mise purement et simplement hors de cause et demande à la cour de prendre acte qu'aucune demande n'est formée à son encontre en appel et de condamner " la ou les parties qui succomberont " à lui payer 100   000 Fr Cfp en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie outre les dépens.
Elle relève pour l'essentiel qu'à l'époque du chantier litigieux la SAS Stiv X...était assurée auprès de la compagnie Axa et ne l'a été auprès d'elle qu'à compter du 1er janvier 2007.
Aux termes de ses « conclusions récapitulatives » reçues au greffe le 25 octobre 2013, la SARL Bleu plomberie et la SA la Garonne aluminium concluent à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il les a mises hors de cause et demande à la cour de constater qu'aucune demande n'est formulée à leur encontre en appel et d'allouer à chacune d'elles 150   000 Fr Cfp en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie outre les dépens.
Aux termes de « conclusions récapitulatives » reçues au greffe le 26 août 2013 la Selarl Mary Laure Gastaud, agissant en sa qualité de mandataire liquidateur de la SARL Entreprise générale de peinture-EGP, demande à la cour de constater que l'éventuelle créance de la SNC à son égard est forclose, faute de déclaration dans les délais, et inopposable à la liquidation judiciaire prononcée par jugement du tribunal mixte de commerce de Nouméa du 17 octobre 2011, sur résolution du plan de redressement homologué par la même juridiction le 15 mai 2006.
Après les ordonnances de clôture et de fixation intervenues le 30 septembre 2013, l'affaire étant fixée à l'audience du 5 décembre 2013, une ordonnance de rabat de la clôture intervenait le 6 novembre fixant la nouvelle clôture au 5 décembre 2013, puis la cour renvoyait l'affaire à l'audience du 3 avril 2014 avec une nouvelle clôture au 20 mars 2013.
MOTIFS DE LA DECISION.
Sur les dernières conclusions de Bestpark.
La société Bestpark déposait deux nouvelles « conclusions récapitulatives » le 24 mars 2014, soit quatre jours après la clôture.
Ces conclusions sont bien évidemment irrecevables.
Sur la livraison des parties communes.
Aux termes des contrats de « vente en état futur d'achèvement » signés entre la SNC de la promenade et chacun des acquéreurs :
« La livraison est l'acte juridique aux termes duquel l'acquéreur constate l'achèvement des biens vendus et en prend possession et jouissance par la transmission que lui en fait le vendeur » section 3 (" définition de la livraison ") du chapitre I (" définitions ") du sous-titre II (" phase de réception ") ;
« La date de prise de possession des parties communes est indépendante de celle de la prise de possession des parties privatives.
L'acquéreur constitue le syndic de copropriété qui sera nommé en remplacement du syndic provisoire pour son mandataire exclusif à l'effet de prendre possession des parties communes.
Le syndic devra rendre compte de son mandat lors de la première assemblée générale de copropriétaire qui suivra sa prise de possession.
Ce mandat étant conférées dans l'intérêt commun des différents acquéreurs est stipulé irrévocable » section 4 (" livraison des parties communes ") du chapitre III (" modalités de la livraison ") du sous-titre II (" phase de réception ").
Le syndicat appelant relève à juste titre qu'aucune pièce du dossier ne permet d'établir d'une façon ou d'une autre la prise de possession, au sens contractuel, des parties communes par le syndic de copropriété, lequel ne se confond ni avec le syndicat ni avec le " conseil syndical " dont la mission est " d'assister le syndic et de contrôler sa gestion " en application de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965.
En effet le courrier adressé par le « conseil syndical-résidence la promenade » à la SNC le 7 juillet 2004 indique « les membres du conseil syndical des copropriétaires de la résidence la promenade se sont réunis en date du 7 juillet 2004 afin de recenser les travaux non réalisés ou non achevés sur l'ensemble des parties communes. Nous souhaitons que cette liste non exhaustive retienne toute votre attention.../... ».
La SNC n'est en conséquence pas fondée à soutenir que, du fait de l'intervention du " conseil syndical ", la prise de possession des parties communes a eu lieu dans les conditions de forme prévues par les actes notariés.
Elle ne peut en effet prétendre pour des raisons opportunistes appliquer aux parties communes les clauses des actes notariés relatives aux « modalités de la livraison » des parties privatives par leur " prise de possession avec ou sans réserve ", alors même que la clause rappelée supra (section 4) indique expressément que « la date de prise de possession des parties communes est indépendante de celle de la prise de possession des parties privatives ».
Et c'est à tort que le premier juge retient qu'une prise de possession effectuée par le syndicat des propriétaires pourrait avoir des conséquences juridiques, en l'occurrence le non respect des délais de recours et la forclusion de son action en matière de vices et non conformités apparents sur un fondement contractuel.
En l'absence de prise de possession conforme, la livraison n'est pas intervenue ou est intervenue dans des conditions irrégulières, de telle sorte que le maître de l'ouvrage n'est pas fondé à opposer au syndicat demandeur les déchéances et forclusions liées aux demandes relatives aux vices et non conformités affectant l'immeuble, que ceux-ci soient apparents ou cachés.
Il y a lieu en conséquence, infirmant en cela le jugement déféré, de faire droit à la demande du syndicat en indemnisation du préjudice subi par la collectivité des copropriétaires en raison des désordres et non conformités affectant les parties communes, sur le fondement de la responsabilité civile professionnelle du constructeur.
Sur l'évaluation du préjudice.
En conclusion de ses opérations d'expertise et de son rapport déposé le 16 août 2010, M. François Y..., expert, indique notamment :

4. Nous avons effectivement visité l'ensemble immobilier et nous avons pu constater que les désordres ayant fait l'objet des réserves initiales du syndicat et décrits par M. Z...le 1er mars 2006, n'ont pas donné lieu, à de très rares exceptions près, à des remises en état à la diligence de la SNC la promenade. Les divers items ont été examinés un par un et leur chiffrage entre dans l'estimation générale des remèdes que nous avons préconisés ;
5. Nous avons effectivement vérifié et pu constater que d'autres désordres allégués par le syndicat des copropriétaires de la résidence la promenade existent. Ils ont été largement décrits plus haut et leur importance, leur nature et leurs causes ont été indiquées. Ils concernent le gros oeuvre, les ossatures métalliques, l'étanchéité des façades etc... ; certains appartements ne répondent plus à leur destination du fait des désordres dont ils sont frappés ;
6. Les remèdes ont été préconisés au chapitre VIII ci-dessus. Le délai d'exécution des travaux a été évalué à 18 mois après ordre de service et leur coût a été estimé à la somme TTC de 147   703   484 Fr Cfp. Il y a urgence à traiter les gaines techniques, pour des raisons de sécurité incendie, à traiter les bétons et les ossatures métalliques, pour éviter que les désordres aillent plus loin, et à traiter l'étanchéité des façades pour que les copropriétaires puissent retrouver le confort auquel ils ont droit..../... »
Il est constant que si les conclusions expertales relatives à la responsabilité des intervenants à l'acte de construire font l'objet de nombreuses critiques, notamment sur l'appréciation du caractère apparent ou non des désordres et non conformités relevés, les parties ne contestent sérieusement ni les constatations elles-mêmes ni le coût des travaux nécessaires à la remise en état des lieux.
C'est donc à bon droit qu'en l'absence de discussion sur le montant du préjudice constitué par le coût des travaux de reprise et de remise en état de tous les désordres et non conformités affectant les parties communes des deux bâtiments de la résidence la promenade, le syndicat sollicite la condamnation du promoteur-vendeur à lui payer la somme de 147   703   484 Fr Cfp à titre de dommages intérêts avec intérêts au taux légal à compter de cette évaluation, soit le 16 août 2010 à titre de dommages intérêts complémentaires.
Il y a donc lieu de faire droit à ce chef de demande.
En revanche le syndicat des copropriétaires, qui n'a pas formulé de demande directe à l'encontre de ces sociétés, n'a pas qualité pour demander à la cour de « condamner la SAS Stiv X...d'une part et la société entreprise 
X...
à garantir la société SNC la promenade au paiement des sommes devant être mis à sa charge ».
Sur les actions en garantie de la SNC.
La société BestPark.
Uniquement recherchée en sa qualité d'assureur décennal, à titre subsidiaire, cette société doit être mise hors de cause.
Les sociétés EGP et Willy Porcheron.
Ces deux sociétés ayant fait l'objet de procédures collectives, les demandes présentées à leur encontre sont irrecevables en l'absence de déclaration de créance en temps voulu, toute action à leur encontre étant désormais forclose.
Les autres sociétés.
En application des articles 4 et 5 du code de procédure civile de la Nouvelle Calédonie, la cour doit se prononcer sur tout ce qui lui est demandé et seulement sur ce qui lui est demandé, l'objet du litige étant déterminé par les prétentions des parties telles qu'elles sont formulées dans leurs conclusions écrites.
Si la SNC sollicite à titre subsidiaire " la condamnation " des sociétés énumérées à la page 27 de ses conclusions récapitulatives et appartenant aux différents corps de métier du bâtiment « à la garantir le cas échéant des condamnations mises à sa charge » en raison des désordres et non-conformités affectant les travaux ayant fait l'objet des différents marchés conclus avec la SARL Entreprise Zuccato d'une part, la SAS Stiv X...d'autre part, ces demandes ne sont pas chiffrées.
L'expert détaille à la page 63 de son rapport la « récapitulation » des travaux de reprise qu'il préconise, en prenant pour base les devis de travaux qu'il a sollicités pour faire son évaluation, mais sans opérer de ventilation entre les sociétés parties à la présente instance.
Les demandes en garantie de la SNC sont donc non seulement indéterminées mais également indéterminables par la cour dès lors que les corps d'état mentionnés dans ces demandes " travaux " : " de charpente, couverture, bardage, serrurerie, étanchéité " (Metco-EGP), " au titre des cloisons permettant une isolation phonique " (Pacific plâtre), " au titre du gros oeuvre " (Stiv X...) correspondent à des items différents de ceux retenus par l'expert dans son chiffrage des travaux de reprise, sans qu'une synthèse n'ait été opérée par les parties ou par l'expert pour chaque marché de travaux ou qu'un complément d'expertise ne soit sollicité sur ce point.
Au surplus en ne chiffrant pas ses demandes alors qu'elle dispose des éléments pour le faire, la SNC ne permet pas aux parties intimées de s'en expliquer.
Il y a lieu en conséquence de rejeter purement et simplement les demandes de garanties présentées dans ces conditions.
Sur la mise hors de cause de la SARL entreprise X....
Il est constant que, de son propre aveu, cette société était « le mandataire du maître d'ouvrage », que c'est elle qui représentait la SNC dans les opérations de construction et a contracté avec la majeure partie des entreprises intervenantes.
Bien qu'assignée en intervention forcée par le syndicat, elle ne fait l'objet d'aucune demande de la part de celui-ci, pour des raisons inexpliquées appartenant à ce dernier.
Force est de constater qu'elle ne fait l'objet d'aucune demande de la part de la SNC, pour des raisons faciles à comprendre.
Pour autant sa présence aux débats reste indispensable tant sa responsabilité dans la construction est évidente et il n'y a donc pas lieu de « la mettre hors de cause » comme elle le demande.
Sur l'action en garantie de la SAS Stiv X....
Il y a lieu de faire droit à la demande de cette société d'être garantie par la compagnie Axa-Varnier, intervenant à la procédure en sa qualité d'assureur responsabilité civile, de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre la SAS Stiv X...sur ce fondement.
Sur la mise hors de cause des sociétés Bleu plomberie, Garonne aluminium et QBE.
Aucune demande n'étant formulée à leur encontre, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il les a mises hors de cause.
PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement rendu par le tribunal de première instance de Nouméa le 8 octobre 2012 sauf en ce qu'il a ordonné la mise hors de cause des sociétés Bleu plomberie, Garonne aluminium et QBE ;
Et, statuant à nouveau ;
Dit qu'en l'absence de livraison des parties communes conforme aux actes de vente des appartements de la résidence la promenade, l'action engagée par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle de la SNC la promenade est recevable et fondée ;
Condamne la SNC la promenade prise en la personne de son représentant légal en exercice à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence la promenade, pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 147   703   484 (cent quarante sept millions sept cent trois mille quatre cent quatre vingt quatre) Fr Cfp, assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 août 2010, date de l'évaluation du préjudice par l'expert judiciaire ;
Rejette la demande du syndicat des copropriétaires en condamnation de la SAS Stiv X...et de la SARL entreprise X...« à garantir la SNC au paiement des sommes devant être mises à sa charge » ;
Rejette les demandes en garantie de la SNC la promenade à l'encontre de la société BestPark international, de la société Metco, de la société Pacific plâtre et de la SAS Stiv X...;
Dit les demandes en garantie de la SNC la promenade à l'encontre des sociétés EGP et Willy Porcheron irrecevables ;
Dit n'y avoir lieu à ordonner la mise hors de cause de la SARL entreprise X...;
Dit la compagnie d'assurances Axa-Varnier, intervenant à la procédure en sa qualité d'assureur responsabilité civile de la SAS Stiv X..., tenue de garantir cette dernière de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elle sur ce fondement ;
Ordonne la mise hors de cause de la société Bestpark international ;
Condamne la SNC à payer, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie :
500 000 Fr Cfp au syndicat ;
100   000 Fr Cfp à chacune des sociétés Bleu plomberie, Garonne aluminium et QBE ;
Rejette les autres demandes présentées sur le même fondement en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de parties qui ne sont pas condamnées aux dépens ;
Condamne la SNC la promenade aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise ;
Accorde aux SELARL d'avocats Pelletier, Juriscal, Milliard, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie.
Le greffier, Le président,