COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS
ARRÊT AU FOND
DU 06 NOVEMBRE 2014
No2014/ 27
Rôle No 12/ 00019
Sébastien Germain André Y...

COMMUNAUTE URBAINE MARSEILLE PROVENCE METROPOLE
M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DE MARSEILLE
Grosse délivrée :



Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge de l'expropriation des BOUCHES DU RHONE en date du 14 Mars 2012, enregistré au répertoire général sous le no 11/ 88.

Monsieur Sébastien Germain André Y...
né le 10 Décembre 1981 à, demeurant ...-13. 220 CHATEAUNEUF-LES-MARTIGUES
représenté par Maître LEICK-RAYNALDI, avocat au Barreau de PARIS

COMMUNAUTE URBAINE MARSEILLE PROVENCE METROPOLE,
demeurant Les Docks Atrium 10. 7-10 place de la Joliette-Boîte Postale 48. 014-13. 002 MARSEILLE
représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE, avocat au Barreau de MARSEILLE
MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DE MARSEILLE,
demeurant Hôtel des Impôts de Sainte Anne-38 boulevard Baptiste Bonnet-13. 285 MARSEILLE CEDEX 08
représenté par Monsieur Christian A..., Commissaire du Gouvernement
*- *- *- *- *
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 02 Octobre 2014 en audience publique devant la Cour composée de :
Madame Chantal MUSSO, Présidente
désignée pour présider la Chambre des Expropriations, en qualité de titulaire, par ordonnance de
la Première Présidente de la Cour d'Appel d'Aix en Provence.
Madame Françoise BARBET, Vice-Présidente du Tribunal de Grande Instance de TOULON,
Monsieur André TOUR, Vice-Président du Tribunal de Grande Instance de DIGNE LES BAINS,
spécialement désignés comme juges de l'Expropriation.
Greffier lors des débats : Monsieur Maurice NGUYEN
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au Greffe le 06 Novembre 2014
Les avocats présents ont été entendus.
Le Commissaire du Gouvernement a été entendu en ses réquisitions.
Après clôture des débats, la Cour a mis l'affaire en délibéré.
Puis les mêmes magistrats ont délibéré de l'affaire, conformément à la loi, hors la présence du Commissaire du Gouvernement et du Greffier.

Contradictoire,
Prononcé publiquement le 06 Novembre 2014 et signé par Madame Chantal MUSSO, Présidente et Monsieur Maurice NGUYEN, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Communauté Urbaine Marseille Provence Métropole poursuit l'expropriation de la parcelle cadastrée section BS n° 81 pour 1500m2 sise à Marignane, Zone d'Aménagement Concerté les Florides, parcelle appartenant à Sébastien Y....
Cette acquisition s'inscrit dans la cadre des aménagements nécessaires à la réalisation de la Zone d'Aménagement Concerté Les Florides, en vue de rétablir un équilibre économique sur le bassin Nord-Ouest en créant des équipements publics structurants sur la commune de Marignane et de Gignac-la-Nerthe.
Par délibération du 9 octobre 2006, la Communauté Urbaine Marseille Provence Métropole a approuvé l'acquisition par voie amiable et par voie d'expropriation des parcelles incluses dans le périmètre de la Zone d'Aménagement Concerté des Florides, ainsi que le lancement différé de l'enquête publique et de l'enquête parcellaire prévue par le code de l'environnement et de l'expropriation.
Une procédure de modification de cette Zone d'Aménagement Concerté a été engagée par nouvelle délibération du 19 novembre 2007, organisant une concertation préalable des différents intervenants.
Le dossier de réalisation de la Zone d'Aménagement Concerté des Florides a été approuvé par le conseil de communauté du 19 décembre 2008, et par délibération du 19 décembre 2008, il a été décidé l'ouverture des enquêtes parcellaire et d'utilité publique en vue de la réalisation du projet. L'ouverture desdites enquêtes a donné lieu à l'arrêté préfectoral du 17 mars 2010 de Monsieur le Préfet de la Région Provence Alpes Côte d'Azur.
L'enquête s'est déroulée du 19 avril au 21 mai 2010 inclus, sur les territoires des deux communes concernées.
La Communauté Urbaine Marseille Provence Métropole a saisi le 16 mai 2011, le juge de l'expropriation de Marseille aux fins de voir fixer les indemnités revenant à l'exproprié conformément aux dispositions de l'article R 13-21 du code de l'expropriation.
Elle offrait la somme de 8euros/ m2, appuyant sa proposition sur deux termes de comparaison, à savoir des ventes à l'amiable intervenues entre elle et d'autres propriétaires, dans la même zone. Elle indiquait que la parcelle, grevée d'un emplacement réservé pour l'aménagement du RD 9, se trouvait en zone UE3b et UE3e1, avec un COS non réglementé, et ne pouvait être qualifié de terrain à bâtir.
Sébastien Y...demandait que l'indemnité principale soit fixée sur la base de 70euros/ m2., se prévalant de la situation privilégiée de la parcelle, compte tenu des réseaux et des zones bâties. Il proposait comme terme de comparaison l'acquisition d'un terrain de 1388m2 sur la commune de Châteauneuf-les-Martigues pour le prix de 96. 75euros/ m2.
Le Commissaire du Gouvernement proposait de retenir une évaluation métrique de 9 euros/ m2. Il fondait son avis sur 15 termes de comparaison portant sur des mutations dans le même quartier de terrains non bâtis.
Par jugement en date du 14 mars 2012, le juge de l'expropriation a :
- fixé la date de référence au 26 Mars 2009, date de la dernière modification de la zone ayant instauré
un emplacement réservé, s'agissant d'un terrain grevé par l'emplacement réservé no16 pour l'aménagement de la RD9. A cette date, la parcelle appartenant à Sébastien Y...se trouvait en zone UE3b, et UEe1 avec un COS non réglementé,
- retenu pour déterminer la valeur du bien, la méthode des points de comparaison,
- chiffré l'indemnité de dépossession suivant l'avis du Commissaire du Gouvernement, argumenté par 15 points de référence, et rejeté comme non pertinents les points de comparaison fournis par l'exproprié,- fixé l'indemnité de dépossession à la somme de 15. 775 euros ainsi que suit :
Indemnité principale : 13. 500 euros (1500m2x9euros)
Indemnité de remploi : 2. 275euros
- f ait droit à la demande de Sébastien Y...et condamné la Communauté Urbaine Marseille Provence Métropole à lui payer la somme de 2000 ¿ au titre des frais irrépétibles.
Sébastien Y...a formé appel de cette décision par lettre recommandée avec AR reçue le 5 juin 2012.
Dans son mémoire déposé le 20 juillet 2012, Sébastien Y...indique ne contester ni la date de référence fixée au 26 mars 2009, ni la qualification juridique de la parcelle qui ne peut prétendre à la qualification de terrain à bâtir, ni la méthode d'évaluation appliquée. Mais il conteste en revanche le fait que le premier juge n'ait pas tenu compte de la situation privilégiée du terrain.
Il rappelle que la notion de situation privilégiée a été développée par la jurisprudence au visa de l'article L 13-15 du Code de l'expropriation. Elle permet aux juridictions d'indemniser des terrains selon une méthode et une valeur intermédiaire. Le principe suivant a été dégagé par la jurisprudence : même au cas où la qualification de terrain à bâtir ne peut être retenue, la proximité d'une zone habitée, d'équipements scolaires, sportifs, de loisirs et commerciaux, d'équipements de viabilité où la desserte par une voie de circulation sont de nature à conférer une plus value à ce terrain par rapport au prix d'une terre à vocation agricole sans spécificité particulière.
Il fait valoir que son terrain est situé dans une zone qui constitue un secteur prioritaire pour l'urbanisation future de la ville de Marignane, et plus généralement une zone de valorisation et de dynamisation destinée à l'accueil d'activités économiques. Ainsi l'emplacement du terrain constitue une plus-value en soi.
Il critique le premier juge qui n'a pas retenu la situation privilégiée pour deux motifs :
- la visite sur les lieux a permis de constater la difficulté d'accès de la parcelle puisqu'elle bénéficie d'une servitude de passage " non entretenue et difficilement accessible "
- aucun réseau n'équipe cette parcelle
Or ces deux motifs ne sont pas convaincants :
- sur la servitude : e lle permet l'accès depuis la voie publique sur la parcelle expropriée. Le simple fait que l'accès à la voie publique ait pu être supprimé ne remet pas en cause ses droits, et la situation juridique découlant de son titre de propriété.
A la date du 26 mars 2009, il n'existait pas de problème d'accessibilité manifestement intervenu postérieurement à la date de référence.
- sur l'absence de réseaux : même si la parcelle n'est pas directement desservie par l'ensemble des voies et réseaux, elle est située à proximité immédiate.
En ce qui concerne les termes de comparaison, il entend citer ceux fournis en première instance à savoir le terrain qu'il a acquis à Chateauneuf les Martigues pour le prix de 134 300euros pour un terrain de 1388m2, soit 96. 75euros/ m2, et l'annonce d'une vente d'un terrain de 1500m2 non constructible pour la somme de 102 000 euros (soit 68euros/ m2)
Il formule diverses critiques sur les références de l'expropriant et du Commissaire du Gouvernement, faisant valoir pour ces dernières qu'elles sont assez anciennes.
Il réclame une indemnité de dépossession sur la base de 70euros/ m2, soit :
- indemnité principale : 105 000 euros
-indemnité pour perte de bâti : 10 000euros (il avait formulé cette demande par une note en délibéré, qui a été rejetée par le premier juge du fait de sa tardiveté)
- indemnité de remploi : 11 500 euros
et sollicite l'octroi de la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.
Par mémoire déposé le 21 juillet 2012, la communauté urbaine Marseille Provence Métropole fait remarquer que la parcelle est enclavée, car même en présence de la servitude de passage, on aboutit à une voie ferrée et aucun aménagement n'a été effectué pour la franchir, et aboutir à la départementale se trouvant de l'autre côté de la voie.
Les réseaux qui sont invoqués ne sont pas des réseaux publics mais des réseaux desservant des constructions éloignées de la propriété expropriée.
Elle estime que la situation privilégiée n'existe pas. Il s'agit d'un terrain au coeur de la zone, dans la partie la moins aménagée. Les éléments sur les prix à Chateauneuf-les-Martigues, ou à Marignane ne sont pas valables, contrairement à ceux du Commissaire du Gouvernement qui démontraient bien la réalité du marché pour des terrains similaires.
Elle demande en conséquence la confirmation de la décision entreprise.
En ce qui concerne le bâti, il s'agit d'un bâtiment qui n'a pu être visité car il y avait des squatters, la construction n'ayant aucune valeur économique en elle-même. Aucune indemnité ne doit être allouée, car il constituera une charge pour l'expropriant, qui devra le démolir.
La confirmation du jugement conduira la cour à condamner l'exproprié à lui verser la somme de 2000euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Par mémoire en date du 21 août 2012, Monsieur le Commissaire du Gouvernement sollicite la confirmation de la décision entreprise. Il fait observer qu'indépendamment de son appartenance, à date de référence, à la zone UE3b et UE3e 1 avec un COS non réglementé, la constructibilité éventuelle de cette emprise est subordonnée à une participation collective aux coûts d'aménagement nécessaires à la viabilité de la future ZAC. Ainsi, en l'état, sa valorisation économique ne peut et ne doit être appréhendée qu'à travers le prisme de ces coûts, en cohérence de surcroît avec la valorisation des parcelles limitrophes se trouvant à la date de référence en zone NA l. En conséquence, il est proposé de retenir pour cette emprise une valeur métrique de base identique à celles relevées sur la zone. Par conséquent, compte tenu du marché observé, de l'éloignement des réseaux et de l'accès, c'est à juste titre que le premier juge a retenu une valeur moyenne arbitrée à 9 ¿/ m2.
Motifs de la décision
Sur la recevabilité de l'appel
Elle n'est pas contestée.
Sur la consistance du bien
Aux termes de l'article L13-14 du code de l'expropriation, la juridiction fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.
En l'espèce, le bien exproprié est une parcelle de terrain sise sur le territoire de la commune de Marignane, ZAC Les Florides, figurant au cadastre sous les références section BS no 82 pour une superficie de 1500m2. Cette parcelle, de forme rectangulaire, est en nature de friche. Elle est enclavée, et libre de toute location et occupation.
Sur l'indemnisation
Aux termes de l'article L13-13 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Sur l'indemnité principale
La date de référence retenue par le premier juge n'est contestée par aucune des parties. Il s'agit du 26 mars 2009, qui correspond à la date de la dernière modification de la zone ayant instauré un emplacement réservé. En effet, l'immeuble est situé au PLU approuvé par délibération du Conseil Communautaire du 26 mars 2009, dans le secteur UE3b et UE3e1 dont le COS est non réglementé. La parcelle BS 81 est grevée d'un emplacement réservé no 16 pour l'aménagement de la RD 9.
L'appelant ne conteste pas non plus que la parcelle ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir, faute de réseaux suffisants au regard de l'ensemble de la ZAC des Florides, d'une superficie de 87 ha environ.
En revanche il conteste le fait que le juge de l'expropriation de Marseille n'ait pas retenu la situation privilégiée de la parcelle, non plus que les termes de comparaison qu'il avait proposés.
La notion de situation privilégiée est utilisée par la jurisprudence pour apprécier à une valeur excédant celles des terrain s agricoles, des parcelles n'ayant pas la qualification de terrain à bâtir, mais bénéficiant d'une situation privilégiée en raison de la proximité d'habitations d'une agglomération, dans une région bien desservie par une voie d'accès (autoroute, chemin de fer, route..) et de la proximité immédiate de réseaux.
En l'espèce, la parcelle sur laquelle s'exerce l'emprise est située au coeur de la zone. Cette parcelle bénéficie certes d'une servitude de passage, mais le chemin aboutit à une voie ferrée, sans qu'aucun aménagement n'ait été effectué qui permettrait de la franchir aisément et accéder à la route qui borde cette voie ferroviaire. Sébastien Y...soutient qu'à la date de la qualification juridique du bien, soit le 26 mars 2009, il n'existait pas de problème d'accessibilité, relevé par le juge de l'expropriation lors de la visite sur les lieux, et que ce problème serait intervenu postérieurement. Toutefois, il ne produit aucun élément permettant de soutenir de telles allégations, le seul document versé étant une plainte déposée par lui en 2007. La proximité immédiate de réseaux de dimension adaptée à la capacité de construction du terrain n'est pas établie. C'est donc à bon droit que le premier juge n'a pas retenu la qualification de situation privilégié.
En ce qui concerne l'évaluation du bien, il convient de retenir à titre de comparaison des biens situés dans une zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d'urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance, à savoir en l'espèce, la date du 14 mars 2012.
Le premier juge a écarté les deux termes de comparaison proposés par l'exproprié.
L'offre de vente d'un terrain plat de 1500m2 non constructible sur la commune de Marignane, secteur de la Palun, au prix de 102 000 ¿, à la date du 21 décembre 2010, a été justement écartée par le juge de l'expropriation dans la mesure où il ne s'agissait pas d'une mutation.
C'est à bon droit que le premier juge a également écarté le second terme de comparaison, car il s'agissait d'une transaction intervenue sur la commune de Chateauneuf-les-Martigues, le 2 novembre 2011, et portant sur un terrain à bâtir desservi par une route et faisant partie d'un lotissement. Ce bien n'est en rien comparable au bien exproprié car il ne se situe pas dans un secteur géographique proche et il n'a pas les mêmes caractères juridiques.
En revanche, le premier juge a justement retenu les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement, au nombre de 15, qui concernaient des transactions intervenues essentiellement entre 2008 et 2011, pour des parcelles non bâties se situant toutes dans la ZAC les Florides ou les Florides Est, sur la commune de Marignane, en zone NA1. La valeur métrique moyenne des parcelles se chiffrait à 9. 17 ¿.
Compte tenu de l'évolution défavorable du marché de l'immobilier, c'est à bon droit que le premier juge a ramené la valeur métrique à la somme de 9 ¿, et a ainsi fixé l'indemnité principale de dépossession à la somme de 13 500 ¿.
Sur l'indemnité de remploi.
L'article R13-46 du code de l'expropriation édicte que l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. L'alinéa 3 rajoute que le montant de l'indemnité de remploi éventuellement prévue doit être calculé compte tenu des avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.
Le taux de l'indemnité de remploi usuellement appliqué pour les immeubles bâtis ou non bâtis est de 20 % pour la fraction de l'indemnité principale inférieure ou égale à 5000 ¿, 15 % pour la fraction comprise entre 5001 ¿ et 15 000 ¿, et 10 % pour le surplus.
En l'espèce l'indemnité de remploi se chiffre à 2275 ¿ se décomposant ainsi :
-1000 ¿ pour la première fraction (5000 ¿ x20 %)
-1275 ¿ pour la seconde fraction (8500 ¿ x15 %)
Sur l'indemnité pour perte de bâti
La visite sur les lieux du 12 décembre 2011 a permis de const ater qu'un « cabanon » était édifié sur la parcelle, et qu'il était occupé par des squatteurs.
Il n'est donné ni par le juge de l'expropriation ni par l'exproprié, le moindre renseignement sur les particularités de ce « cabanon », qui n'a pu être visité du fait de la présence des squatteurs.
L'expropriant fait valoir que cette construction n'a pas de valeur en soi, et qu'il devra le démolir, ce qui va engendrer des frais supplémentaires.
En l'absence de plus amples éléments, il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande d'indemnisation accessoire.
Sur les dépens
Ils seront mis à la charge de l'appelant qui succombe en ses prétentions.
Tenu aux dépens, Sébastien Y...n'est pas recevable en sa demande de frais irrépétibles.
Il n'apparaît pas contraire à l'équité de laisser à la Communauté Urbaine de Marseille Provence Métropole le montant des frais non compris dans les dépens.
Par ces motifs
La Cour, statuant en audience publique et contradictoirement par mise à disposition au greffe,
Reçoit l'appel
Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions
Fixe l'indemnité de dépossession à la somme de 15. 775 euros se décomposant comme suit :
- indemnité principale : 13. 500 euros,
- indemnité de remploi : 2. 275 euros ;
Y ajoutant
Déboute Sébastien Y...de sa demande d'indemnisation pour perte de bâti
Déclare Sébastien Y...irrecevable en sa demande de frais irrépétibles
Déboute la Communauté Urbaine de Marseille Provence Métropole de sa demande formulée sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile
Condamne Sébastien Y...aux entiers dépens de l'appel
LE GREFFIER LA PRESIDENTE