COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT No 475 DU 24 JUIN 2021
No RG 19/01352 - CF/EK
No Portalis DBV7-V-B7D-DE5R
Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal de grande instance de Basse-Terre, décision attaquée en date du 02 septembre 2019, enregistrée sous le no 18/00369
APPELANTS :
Monsieur [W] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Madame [Z], [X] [F] [V] épouse [Y]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentées tous deux par Me Myriam WIN BOMPARD, (toque 114) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART et pour avocat plaidant à l'audience Me Pascal-alexis LUCIANI, au barreau de GRASSE

Société GROWTH FINANCIAL SERVICES LIMITED
société de droit britannique identifiée sous le numéro 1692312 et enregistrée au registre des sociétés de CARDIFF
[Adresse 2]
[Localité 2] ROYAUME UNI
Représentée par Me Michel PRADINES de la SCP GOURANTON & PRADINES, (toque 83) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 03 mai 2021, en audience publique,devant la cour composée en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile de Mme Claudine FOURCADE, présidente de chambre, magistrate chargée du rapport, en présence de Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère, ont entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés. Elles en ont rendu compte à la cour dans son délibéré composée :
Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre,
Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère,
Madame Christine DEFOY, conseillère,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 24 juin 2021.
GREFFIER :
Lors des débats : Mme Esther KLOCK, greffière

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Signé par Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre, et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte authentique reçu le 31 mai 2016 par [N] [L], notaire associé de la société civile professionnelle "[J] [L] et [L] [N]", notaires associés à [Localité 1], les époux [W] [Y] et [Z] [V] ont cédé à la société GROWTH FINANCIAL SERVICES LIMITED un bien immobilier situé sur le territoire de la collectivité territoriale de [Localité 1], figurant au cadastre lieudit [Localité 3] section AW [Cadastre 1] d'une superficie de 37 ares 23 centiares, constituant le lot no 1 du lotissement dénommé [Localité 4] moyennant le prix de 5 500 000 euros ; une clause de séquestre du prix de vente à hauteur de 500 000 euros était stipulée dans l'acte.
Suivant acte d'huissier en date du 31 juillet 2018, la société GROWTH FINANCIAL SERVICES LIMITED a assigné [W] [Y] et [Z] [V] devant le tribunal de grande instance de Basse-Terre, aux fins de voir ordonner la remise de la somme de 500 000 euros placée sous séquestre entre les mains du notaire [L], séquestre du prix de vente de l'acte du 31 mai 2016 ;
Par jugement contradictoire en date du 2 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Basse-Terre a :
- débouté [W] [Y] et [Z] [V] de l'ensemble de leurs demandes,
- ordonné la libération du séquestre de 500 000 euros détenu en l'étude notariale [L], notaire à [Localité 1] depuis le 31 mai 2016 après signification du présent jugement à [W] [Y] et [Z] [V] et à défaut d'appel au profit de la société GROWTH FINANCIAL SERVICES LIMITED,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné solidairement [W] [Y] et [Z] [V] à payer à la société GROWTH FINANCIAL SERVICES LIMITED la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné solidairement [W] [Y] et [Z] [V] aux entiers dépens de l'instance.
Le 6 septembre 2019, [W] [Y] et [Z] [V] ont interjeté appel de cette décision.
Le 12 octobre 2019, la société GROWTH FINANCIAL SERVICES LIMITED a constitué avocat.
Par ordonnance en date du 7 décembre 2020, le conseiller de la mise en état, saisi le 6 août 2020 par les époux [Y] [V], les a déboutés de leur demande de productions de pièces.
Les parties ont remis au greffe leurs conclusions.
La clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée par ordonnance du 25 janvier 2021.
A l'audience de plaidoiries du 3 mai 2021, l'affaire a été mise en délibéré jusqu'au 24 juin 2021 pour son prononcé par mise à disposition au greffe.
PRETENTIONS ET MOYENS
- LES APPELANTS:
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 22 janvier 2021 aux termes desquelles [W] [Y] et [Z] [V] demandent à la cour de :
* réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions,
- déclarer nulle la condition particulière relative au séquestre d'une partie du prix de vente figurant dans l'acte notarié du 31 mai 2016,
- ordonner que la somme séquestrée de 500 000 euros entre les mains de [N] [L], notaire à [Localité 1], devra leur être remise sur présentation de l'arrêt à intervenir assorti de l'exécution provisoire et de la signification à la société GROWTH FINANCIAL SERVICES LIMITED,
- condamner la société GROWTH FINANCIAL SERVICES LIMITED au paiement de la somme de 10000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,
- L'INTIMEE:
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 21 janvier 2021 par lesquelles la société GROWTH FINANCIAL SERVICES sollicite de voir :
* confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Basse-Terre le 2 septembre 2019 en toutes ses dispositions, en déclarant les époux [Y] [V] mal fondés en leur appel et y ajoutant :
- condamner in solidum [W] [Y] et [Z] [V] à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la saisine de la cour
Attendu que selon l'article 954 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions ; qu'elles comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions ; que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ;
Que dans le dispositif de leurs conclusions, les époux [Y] [V] mentionnent :
"PRONONCER que les juges de première instance ont commis des erreurs dans l'interprétation des faits,
- PRONONCER que les juges de première instance n'ont pas répondu à l'ensemble des moyens soulevés par Monsieur et Madame [Y], ce qui est constitutif d'un défaut de réponse à conclusions,
En conséquence,
REFORMER la décision entreprise en toutes ses dispositions,";
Que ce faisant, par ce dispositif, ils invoquent uniquement des moyens et non des prétentions ; que ne tirant aucune conséquence juridique de l'exposé de leurs moyens, les appelants n'entendant solliciter que la réformation jugement et non son annulation, la cour n'a pas lieu de statuer sur les moyens développés dans cette partie de la discussion de leurs écritures ;
Sur le fond
Attendu qu'il résulte des termes de l'article 138 du code de l'urbanisme de la collectivité territoriale, en sa modification du 26 juin 2015, que lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins les deux tiers de ladite superficie le demandent ou l'acceptent, le Conseil Exécutif de la collectivité peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, et notamment du cahier des charges concernant ce lotissement, lorsque cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable au secteur où se trouve situé le terrain ;
Qu'en l'espèce, la parcelle bâtie appartenant aux époux [Y] [V] sur le territoire de la collectivité territoriale de [Localité 1], lieudit [Localité 3] section AW [Cadastre 1] fait partie du lotissement dénommée Domaine de [Localité 4], dont les règles fixaient à la date de l'acte authentique du 31 mai 2016, le coefficient d'occupation du sol à 5 % des mètres carrés, lesquelles sont plus restrictives que celles prescrites par les règles d'urbanisme de cette collectivité ;
Qu'ainsi, s'agissant du lot no1, d'une contenance de 3723 m², la superficie maximum de plancher constructible s'élève à 186,15 m², alors que la surface réellement édifiée sur ledit lot est de 334,86 m², étant précisé que le certificat de conformité de la construction édifiée au titre du permis de construire délivré le 21 juillet 1988 a été refusé aux époux [Y] [V] le 22 octobre 1991 ;
Qu'il ressort de l'acte authentique reçu le 31 mai 2016 par lequel les époux [W] [Y] et [Z] [V] cédait à la société GROWTH FINANCIAL SERVICES LIMITED le bien immobilier bâti constituant le lot no1 du lotissement [Localité 4], la stipulation d'une condition particulière ainsi libellée:
"Séquestre de partie du prix de vente:
Aux vues des difficultés soulevées dans le rapport de Monsieur [K] [P], dont le contenu est ci-après relaté, notamment en ce qui concerne la superficie du BIEN supérieure aux droits à construire prévus dans le cahier des charges et règlement du lotissement "MONT JEAN" actuellement en vigueur, la somme de CINQ CENT MILLE EUROS (500.000,00 EUR) sera séquestrée entre les mains de Monsieur [T] [Z] et ses successeurs au poste de comptable de la Société Civile Professionnelle «[J] [L] et [L] [N], notaires associés», aux conditions qui suivent.
1o) - la durée :
La durée du séquestre sera de deux ans à compter de la signature des présentes.
Cette somme, qui ne sera pas productive d'intérêts, restera au compte du notaire soussigné.
2) - les conditions de libération :
a) Le séquestre remettra l'entière somme séquestrée au VENDEUR, hors la présence de l'ACQUEREUR, dès production par celui-ci de la décision de l'autorité administrative compétente autorisant les modifications ci-après du règlement du lotissement et du cahier des charges :
"Article 9 EMPRISE AU SOL

Article 14 COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL EST FIXÉ A 5 %

Remplacé par
SURFACE HORS OEUVRE NETTE AUTORISÉE
Le Surface Hors Nette autorisée pour chaque lot est :
Lot no 1 242 m² (...)"
b) A défaut de production dudit document dans le délai de deux années susvisé, le séquestre remettra à l'ACQUEREUR, hors la présence du VENDEUR, l'entière somme séquestrée.
Le projet de résolution de modification du règlement du lotissement est demeuré ci-annexé (Annexe n o8).
La charge de la production des documents sus relatés pèse sur le VENDEUR.
L'ACQUEREUR s'engage à prêter son concours et à effectuer toutes diligences qui lui seraient demandées pour l'obtention des documents utiles ou nécessaires à l'obtention de la décision visée au 2o) a) ci-dessus.
En cas de contestation, la somme sera versée à la Caisse des Dépôts et Consignation jusqu'à production d'un jugement ordonnant la restitution du dépôt à l'ACQUEREUR ou sa perte en faveur du VENDEUR.";
Qu'enfin, il est constant, qu'à l'échéance du délai de deux années courant à compter de l'acte authentique, cette condition n'avait pas été accomplie, l'association syndicale libre du domaine de [Localité 4] ayant rejeté le projet de modification des règles lors de son assemblée générale du 23 avril 2018 ;
- sur la nature de la condition
Attendu qu'au regard des dispositions des articles 1168 et suivants du code civil, dans leurs rédactions antérieures à celles issues de l'ordonnance no 2016-131 du 10 février 2016, une obligation est conditionnelle lorsqu'on la fait dépendre d'un événement futur et incertain, soit en la suspendant jusqu'à ce que l'événement arrive, soit en la résiliant, selon que l'événement arrivera ou n'arrivera pas ;
Que selon l'article 1172 de ce même code, toute condition d'une chose impossible, ou contraire aux bonnes moeurs ou prohibée par la loi, est nulle, et rend nulle la convention qui en dépend ;
Qu'en vertu des articles 1170 et 1174 du code civil, la condition potestative est celle qui fait dépendre l'exécution d'une convention d'un événement qu'il est au pouvoir de l'une ou l'autre des parties contractantes de faire arriver ou d'empêcher, et que toute obligation est nulle lorsqu'elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s'oblige ;
Attendu qu'au regard des termes de la clause susvisée, les parties ont ainsi entendu soumettre la libération d'une partie du prix de vente à la production dans le délai de deux ans de la décision de l'autorité administrative compétente, soit le conseil exécutif de la collectivité territoriale de [Localité 1], autorisant la modification des articles 9 et 14 du règlement du lotissement et du cahier des charges ; que pour obtenir la remise de la somme séquestrée, il incombait dans ledit délai au vendeur de produire ce document au notaire, l'acquereur s'engageant réciproquement à lui prêter son concours pour l'obtention du document nécessaire à l'obtention de la décision, soit la modification préalable des règles de lotissement ;
Que de sorte, en l'état des règles d'urbanisme en vigueur à la date de la cession, en ses articles 137, 138 et 139 rappelés dans le contrat de vente, la condition supposait nécessairement pour son accomplissement la modification des règles du lotissement [Localité 4] ;
Qu'au regard de ses termes, la clause susvisée s'analyse en une condition mixte ; qu'en effet, la condition afférente à la décision du conseil exécutif de la collectivité de [Localité 1], qui nécessite le préalable de la modification des règles du lotissement par l'association syndicale du lotissement relève d'un événement extérieur à la volonté des parties lequel est futur et incertain tandis que celle concernant les démarches pour tendre à l'accomplissement de cette même condition impose à l'acquereur d'accomplir celles nécessaires pour l'obtention de la modification des règles internes du lotissement en soutien au vendeur lequel doit ensuite assurer la production de la décision administrative y faisant suite au notaire ;
- sur la nullité de la clause
Attendu qu'au regard de ce caractère mixte, la condition qui comportait l'aléa d'un tiers au contrat, n'était donc pas rendue impossible au motif que le vendeur, qui n'était plus alors propriétaire du fonds cédé, ne détenait aucun titre juridique ou mandat de son cocontractant pour agir en modification des règles du lotissement, que cette impossibilité, contrairement à ce que soulignent au demeurant les époux [Y] [V] dans leurs conclusions, ne peut se déduire du seul fait que la société ayant accompli toutes les diligences pour parvenir à l'obtention des droits à construire de 242 m² en participant aux asssemblées générales des co-lotis, sa démarche est cependant demeurée infructueuse, cette modification étant soumise aux règles d'approbation interne de l'ensemble des co-lotis au lotissement² ;
Qu'ils ne peuvent pas plus opposer l'existence d'un vice du consentement ; que les époux [Y] [V], propriétaires depuis 2006 jusqu'à sa vente du bien immobilier dépendant d'un lotissement créé en 1983, étaient en leur qualité de colotis, membres de plein droit de l'association syndicale libre, dont le règlement du lotissement leur a été de surcroît intégralement rappelé dans l'acte authentique de vente de 2016 ; qu'ils ne sauraient dès lors exciper d' une quelconque erreur à l'origine de leur engagement contractuel, en soutenant qu'ils ignoraient que perdant cette qualité de propriétaires, ils ne pouvaient plus agir en vue de la modification des règles du lotissement et ainsi affirmer qu'ils n'auraient pas contracté; qu'ainsi n'est pas avérée une erreur déterminante de leur consentement ; qu'en ce qui concerne les manoeuvres dont ils auraient les victimes, les époux [Y] [V] soutiennent à ce titre que ladite condition leur a été imposée, alors que d'une part la société n'ignorait pas la limitation du droit à construire sur la parcelle, le permis de construire qui lui a été délivré démontrant qu'elle se satisfaisait de cette limitation ; que cependant, d'une part, les parties au contrat avaient toutes deux pleinement connaissance de la non conformité de la construction aux règles du lotissement en raison de laquelle elles ont par suite ainsi convenu de la condition en litige; que d'autre part, le seul respect des règles du lotissement pour l'opération de construction engagée par la société, après destruction des bâtiments qui y avaient été illégalement édifiés, ce qui ne remet pas en cause son projet initial d'une plus grande ampleur, n'est pas en soi démonstratif de quelconques manoeuvre ou réticence qualifiables de dol; que l'établissement de vices du consentement n'est pas prouvé par les époux [Y] [V] ;
Qu'en l'état de ces éléments, leur demande de nullité de la condition particulière insérée dans l'acte authentique sera rejetée ; que la décision de première instance sera de chef confirmée ;
- sur l'obtention du permis de construire
Attendu que par ailleurs, les appelants sont infondés à soutenir que la société aurait obtenu un permis de construire satisfaisant leurs intérêts et que la clause serait par suite devenue sans objet ; qu' au regard des permis de construire initial et modificatif versés aux débats, si le premier mentionne une surface hors oeuvre autorisée brute de 417 m² et une surface hors oeuvre autorisée nette de 186 m², le second qui ne porte que sur la surface hors oeuvre autorisée brute de 573 m², ne modifiant pas la surface hors oeuvre autorisée nette; que dès lors que les époux [Y] [V] n'établissent pas que la condition avait perdu ses effets obligataires ;
- sur la responsabilité de l'acquéreur
Attendu qu'à l'énoncé de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ;
Que les époux [Y] [V] reprennent de ce chef leur moyen afférent à l'absence de mandat qui ne leur a pas été consenti par leur co-contractant, lequel est inopérant ici, dès lors que la clause en litige ne les soumettait pas à une telle obligation et que leur co-contractant était représentée par un tiers lors de l'assemblée générale ayant refusé de modifier les règles du lotissement le 23 avril 2018, où il a pu motiver la proposition de modification par le "besoin d'agrandissement d'une ou deux chambres"; que leurs allégations au titre de l'absence de concours de la société en vue de la réalisation de la clause séquestre, voire de son action délibérée de l'en empêcher, ne sont pas établies ; qu'enfin contrairement à ce qu'ils soutiennent également, le projet de modification des règles du lotissement satisfaisait l'objectif visé par la condition particulière, puisque il avait bien trait à la modification du coefficient d'occupation des sols fixé à 5 % et l'interdiction de tout dépassement, conformément à la commune intention des parties tendant à l'augmentation de la constructibilité sur le lot vendu ; que quand bien même aucune pièce ne démontre que la société soit à l'origine de la proposition de résolution aux fins de modification dans les termes express de la clause, le débat sur une telle modification poursuivant cet objectif a bien été engagé et défendue par le représentant de la société contractante ;
Que dès lors, un manquement à l'obligation de loyauté de l'acquéreur n'est pas établi ;
Qu'en conséquence, il s'évince de l'ensemble de ces éléments, que la condition tenant à la production par le vendeur de la décision de l'autorité administrative compétente autorisant les modifications du règlement du lotissement et du cahier des charges ne s'étant pas réalisée dans le délai de deux ans de l'acte authentique du 31 mai 2016, le jugement de première instance qui a ordonné la libération du séquestre de 500 000 euros détenue en l'étude notariale [L], notaire à [Localité 1] depuis le 31 mai 2016 à la société GROWTH FINANCIAL SERVICES LIMITED, sera confirmée ;
Sur les mesures accessoires
Attendu qu'en application de l'article 696 du code de procédure civile, les époux [Y], qui succombe, seront condamnés aux dépens de l'instance d'appel,
Que l'équité commande de les condamner, en cause d'appel, à payer à la société la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Que les dispositions de première instance seront sur ce point confirmées ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par décision contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Basse-Terre en toutes ses dispositions,

Condamne in solidum [W] [Y] et [Z] [V] à payer à la société GROWTH FINANCIAL SERVICES LIMITED une somme de 2 000 ? au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum [W] [Y] et [Z] [V] aux dépens d'appel.
Signé par Claudine FOURCADE, président et par Esther KLOCK, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier Le président