COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 15 MAI 2014
(no, 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 00906
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Octobre 2012- Tribunal de Grande Instance de MEAUX-RG no 10/ 01184

SARL AGENCE ECLATS ORPI
prise en la personne de son représentant légal
ayant son siège 28, Rue Mauregarde-77144 MONTEVRAIN
Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL et assistée sur l'audience par Me Nathalie SARDA de la SCP SCP NABOUDET-HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

Madame Monique X...
... 77600 CHANTELOUP EN BRIE
Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS-AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055 et assistée sur l'audience par Me Patrice AMEZIANE, avocat au barreau de PARIS, toque : D 364
Monsieur Thierry Y...

Madame Angélique Z... épouse Y...
... 83720 TRANS EN PROVENCE
Représentés tous deux par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090 et assistés sur l'audience par Me Sarah TAIEB de le SCP PINSON SEGERS DAVEAU, avocats au barreau de MEAUX, toque : 18
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 12 Mars 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Mélanie RAMON
Greffier lors du prononcé : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Le 16 mars 2009, EPAMARNE indique à Madame X..., propriétaire du pavillon d'habitation sis à CHANTELOUP en BRIE... cadastré section B no19 :
que suite à l'arrêté préfectoral du 02 mai 2005 déclarant d'utilité publique l'acquisition foncière de cette parcelle et autorisant EPAMARNE à procéder à cette acquisition, le commissaire enquêteur a par rapport préalable de juillet 2004 indiqué :
- que la procédure d'expropriation ne sera utilisée qu'en ultime recours, après avoir entamé et mené des démarches amiables avec la propriétaire, et seulement si ces démarches n'ont pu aboutir dans un délai compatible avec la fin des aménagements,
- que le plan d'aménagement de ce secteur de la ZAC sera conçu de manière à permettre dans des conditions acceptables le maintien le plus longtemps possible de la construction existante et son utilisation par sa propriétaire actuelle en maison d'habitation principale,
Que la seconde recommandation a été respectée, mais que, l'aménagement de la ZAC étant avancé et devant se poursuivre, se pose la question de son maintien dans les lieux ;
Qu'avant tout recours à une procédure d'expropriation il souhaite entreprendre avec elle une démarche amiable ;
Qu'à cette fin, il l'invite à le contacter afin de convenir d'un rendez-vous lors duquel il lui expliquera les intentions et le planning de l'établissement public.
Le 31 mars 2009, le bien de Madame X... est estimé à de 500 000 euros à 1 600 000 euros par l'agence BRILLANT IMMOBILIER.
Le 08 avril 2009, en présence et avec le concours de l'agence immobilière ECLATS ORPI, Madame et Monsieur Y... et Madame A... signent un acte SSP aux termes duquel :
- Madame et Monsieur Y... vendent à Madame X... le bien immobilier sis à MONTEVRAIN... au prix de 490 000 euros (outre 20 000 euros de commission d'agence à la charge de l'acquéreur), sous conditions suspensives habituelles en matière d'urbanisme et d'état hypothécaire ;
- Madame X... déclare effectuer cette acquisition sans recourir à aucun prêt (pour un total de 543 000 correspondant à 475 000 de prix de vente de l'immeuble, 15 000 de prix de vente de meubles, 33 000 de provision pour frais d'acte et 20 000 de frais d'agence) ;
La somme de 20 000 est réglée par Madame X... et déposée entre les mains de l'agence à titre de séquestre ;
- L'acte constitue dès sa signature un accord définitif sur la chose et sur le prix, qui sera réitéré par acte authentique à partir du 03 août 2009, cette dernière date n'étant pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter ;
- Dans le cas où l'une des parties vendrait à refuser de signer l'acte authentique, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive ou du droit de rétractation de l'acquéreur, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuite, et devra en outre payer la somme de 49 000 euros à l'autre partie à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l'exécution ; de plus dans l'une et l'autre éventualité la rémunération du mandataire restera intégralement due.
Le 24 avril 2009, l'agence ECLATS ORPI établit une évaluation de la propriété de Madame X... à 1 500 000 euros.
Le 06 mai 2009, un rapport d'« Etude de mise sur le marché » du bien de Madame X... est établi par l'agence ECLATS ORPI.
Le 19 juin 2009, un avenant modificatif est préparé par l'agence ECLATS ORPI, aux termes duquel la date de signature de l'acte authentique est repoussée du 03 août 2009 au 04 septembre 2009, « avec possibilité d'une signature à compter du 24 août 2009 ».
Le 09 juillet 2009, le Conseil de Madame X... demande à l'agence ECLATS ORPI de lui communiquer la promesse de vente.
Le 15 septembre 2009, Madame et Monsieur Y... font signifier à Madame X... une sommation (après l'avoir informée de cette intention par lettre recommandée du 11 septembre 2009) d'avoir à se présenter le 24 septembre 2009 en l'Etude de Maître D..., Notaire, pour signature de l'acte de vente.
Le 23 septembre 2009, le Conseil de Madame X... indique au Notaire que Madame X... ne déférera pas à la sommation, et notifie un dire de protestations et réserves.
Le 24 septembre 2009, le notaire dresse un procès-verbal de défaut contre Madame X....
Le 08 octobre 2009, le Conseil de Madame X... fait défense à l'agence ECLATS ORPI de se départir des 20 000 euros séquestrés entre ses mains, en raison d'une difficulté d'exécution de la promesse.
Le 22 octobre 2009, EPAMARNE notifie à Madame X... son expropriation pour cause d'utilité publique, lui propose une indemnité de 591 700 euros (soit 537 000 d'indemnité principale et 54 7000 d'indemnité de remploi), l'invite à faire connaître sa position dans le mois (soit accord/ soit montant détaillé de sa demande), et lui indique qu'à défaut d'accord amiable dans le mois le juge de l'expropriation pourra être saisi par la partie la plus diligente.
Le 26 octobre 2009, par courrier officiel, le Conseil de Madame et Monsieur Y... conteste auprès du Conseil de Madame X... les arguments avancés dans son dire au notaire, et indique que Madame et Monsieur Y... accepteraient de s'en tenir au règlement de l'indemnité de 20 000 euros.
Le 17 novembre 2009, Madame X... notifie à EPAMARNE son refus de l'indemnité proposée au motif qu'elle est très insuffisante au regard de la valeur du bien.
Le 29 janvier 2010, Madame et Monsieur Y... vendent leur bien à Monsieur B...au prix de 480 000 euros.
Le 02 février 2010, Madame X... assigne Madame et Monsieur Y... et la SARL ECLATS ORPI devant le Tribunal de Grande Instance de Meaux.
Le 09 juillet 2010, Madame X... dépose plainte auprès du commissariat de police de LAGNY SUR MARNE pour appels téléphoniques malveillants. L'auteur des faits sera identifié comme étant Monsieur Jean-Marc C..., responsable d'agence immobilière à MONTEVRAIN. Il a fait l'objet d'une procédure de rappel à la loi par le Procureur de la République de Meaux le 13 septembre 2010.
Par un jugement du 27 janvier 2012, Le Tribunal de Grande Instance de Meaux, a :
- débouté Madame X... de sa demande en nullité des engagements qu'elle a contractés aux termes de l'acte sous seing privé du 08 avril 2009,
- condamné Madame X... à payer à Madame et Monsieur Y... :
12 577, 26 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier ;
2 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
- condamné la SARL ECLATS ORPI à garantir Madame X... de ces chefs de condamnations,
- condamné Madame X... à payer à la SARL ECLATS ORPI la somme de 20 000 euros à titre de commission,
- condamné la SARL ECLATS ORPI à verser à Madame X... la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts,
- ordonné la compensation entre ces deux derniers chefs de condamnation,
- ordonné à la SARL ECLATS ORPI de restituer à Madame X... la somme de 20 000 séquestrée, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la date à laquelle le présent jugement sera devenu définitif,
- rejeté la demande d'exécution provisoire,
- condamné Madame X... à verser à Madame et Monsieur Y... 1 500 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civil,
- condamné la SARL ECLATS ORPI à verser à Madame X... 3 000 en application de l'article 700 du Code de Procédure Civil,
- rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires,
- condamné la SARL ECLATS ORPI aux entiers dépens.
La SARL ECLATS ORPI a interjeté appel de cette décision, et vu ses dernières conclusions, signifiées le 19 novembre 2013, aux termes desquelles elle demande à la Cour de :
- Infirmer le jugement rendu le 25 octobre 2012 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il lui a reconnu son droit à commission.
Statuant à nouveau :
- déclarer la demande de Mademoiselle Monique X... mal fondée.
En conséquence :
- débouter Mademoiselle Monique X... de l'ensemble de ses fins, moyens et prétentions,
- condamner Mademoiselle Monique X... à lui payer une somme de 20 000 ¿ au titre de son droit à commission et subsidiairement, à titre de dommages-intérêts,
- condamner Mademoiselle Monique X... à lui payer une somme de 3 000 ¿ en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- déclarer la demande incidente des époux Y... mal fondée,
En conséquence :
- débouter les époux Y... de l'ensemble de leurs fins, moyens et prétentions.
Vu les dernières conclusions de Madame X..., signifiées le 20 février 2014, aux termes desquelles elle demande à la Cour de :
- constater qu'à la date de la conclusion du compromis de vente du 8 Avril 2009 elle ne disposait pas d'une quelconque offre d'indemnisation par l'expropriant EPAMARNE caractérisée et déterminée en son montant et a fortiori en ses délais de règlement,
- constater que l'offre d'indemnisation n'a été effectuée par EPAMARNE que le 22 Octobre 2009, soit postérieurement à l'expiration du compromis de vente litigieux,
- constater, au vu de ses revenus, qu'elle ne disposait pas de la trésorerie adéquate à effectuer le paiement du prix de vente en principal dudit bien immobilier d'un montant de 475. 000 ¿ à la date d'expiration du compromis de vente, et a fortiori, lors de la conclusion dudit acte,
- dire qu'en l'espèce, elle n'était en mesure de procéder au paiement d'un tel prix de vente qu'au moyen de l'indemnité d'expropriation à intervenir ou à celui d'un concours bancaire,
- dire qu'en l'espèce les délais requis d'exécution d'une telle obligation de paiement du prix de vente étaient totalement incompatibles avec ceux afférents à la perception de toute indemnité d'expropriation, celle-ci n'étant au surplus pas établie ni à fortiori proposée par l'expropriant et acceptée par elle, expropriée,
- dire qu'une telle obligation contractée était causée par l'indemnité d'expropriation déterminante de sa volonté à contracter une telle acquisition,
- dire qu'il résulte des circonstances particulières de l'espèce, et notamment de sa renonciation au bénéfice de la condition suspensive de financement, une sérieuse présomption de connaissance, à tout le moins implicite, par les vendeurs d'une telle cause
constater qu'une telle cause fait radicalement défaut à la date de conclusion du compromis de vente, l'élément causal n'étant pas déterminé en son montant et en son délai de paiement,
- dire contestable la validité du compromis de vente du chef de défaut de cause de l'obligation essentielle relative au paiement du prix de vente,
- prononcer la nullité relative dudit compromis pour défaut de cause de l'obligation principale lui incombant avec toutes conséquences rétroactives en résultant,
- dire également contestable la validité d'un tel acte du chef de fondement différent complémentaire de vice de son consentement pour erreur sur la cause de son engagement du paiement du prix de vente dans les conditions particulières de l'espèce, notamment de délai,
- voir également contestable la validité d'un tel acte du chef d'un autre fondement subsidiaire au précédents, résultant subséquemment de la nullité relative de la clause de renonciation à la condition suspensive légale de financement pour défaut de cause, et ce, du fait de l'indétermination de l'élément causal d'indemnité d'expropriation tant en son montant qu'en son délai de versement,
- voir prononcer la nullité intégrale du compromis du fait de la nullité d'une telle clause de renonciation dont le caractère essentiel et déterminant des parties n'est pas sérieusement contestable,
En conséquence, et compte tenu du caractère rétroactif de la nullité dudit compromis de vente,
- ordonner la restitution de l'acompte de 20. 00 ¿ par elle versé et devant être séquestré par la SARL Agence ECLATS ORPI,
- condamner la dite SARL Agence ECLATS ORPI à restituer la dite somme de 20. 000 ¿ dans les 8 jours de la signification de l'arrêt à intervenir, et ce, sous astreinte de 200 ¿ par jour de retard,
- réformer partiellement sur ce point le jugement entrepris en ce qu'il n'a pas retenu la nullité du compromis de vente,
Subsidiairement, si par extraordinaire la nullité du compromis de vente n'était pas prononcée,
- dire manifestement excessive la pénalité contractuelle fixée au vu des circonstances de l'espèce, de sa bonne foi et du prix de vente dudit bien par les époux Y...,
En conséquence,
- modérer une telle pénalité au montant du coût du crédit relai contracté par ceux-ci.
En tout état de cause,
- prononcer la responsabilité civile contractuelle de la SARL Agence ECLATS ORPI en sa qualité d'agent immobilier rédacteur dudit compromis de vente, et ce, pour défaut de son obligation de conseil et de mise en garde à son égard, mandant,
- condamner cette société à réparer l'entier préjudice subi par elle correspondant notamment à toute condamnation prononcé à son encontre au profit des époux Y...,
- condamner de ce chef la dite société à la garantir du chef des dites condamnations,
- dire par ailleurs, caractéristique d'une particulière mauvaise foi le comportement de la dite agence immobilière en l'espèce, notamment du fait de son gérant auteur de menaces téléphoniques et appels malveillants à son encontre, tel qu'établi par la lettre du Commissaire de police de Lagny Sur Marne en date du 13 Juillet 2011,
- condamner la dite société à lui payer la somme de 20. 000 ¿ à titre de dommages et intérêts supplémentaires, et ce, en réparation du préjudice moral distinct subi par elle, compte tenu de son âge, et surtout, de son état de santé,
- confirmer le jugement entrepris en ce qui concerne le principe de la responsabilité civile de l'agence immobilière et sa condamnation à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre au profit des époux Y...,
Y ajoutant,
- le compléter en ce qui concerne la réparation du préjudice précité sollicité par elle.
Condamner cette société Agence ECLATS ORPI au paiement de la somme de 6. 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- la condamner aux entiers dépens.
Vu les dernières conclusions de Madame et Monsieur Y..., signifiées le 25 juillet 2013, aux termes desquelles ils demandent à la Cour de :
- faire droit à leur appel incident,
- condamner Monique X... et/ ou la SARL AGENCE ECLATS ORPI à leur payer, à titre de dommages et intérêts globalement pour les préjudices subis, une indemnité de 42. 277, 26 ¿.
Subsidiairement,
- condamner la SARL AGENCE ECLATS ORPI à leur régler, sur le fondement des articles 1147 et suivants ainsi que 1984 et suivants du Code Civil, en qualité de mandataire, l'équivalent des dommages et intérêts qu'ils ne pourraient obtenir à l'encontre de Monique X... si leur demande se trouvait, en cause d'appel, rejetée, soit la somme de 42. 277, 26 ¿,
- condamner Monique X... et/ ou la SARL AGENCE ECLATS ORPI à leur payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile :
au titre de la procédure de première instance 3. 000, 00 ¿
au titre de la procédure d'appel 3. 000, 00 ¿
- débouter Monique X... et L'AGENCE ECLATS ORPI de leurs demandes.
condamner Monique X... et/ ou la SARL AGENCE ECLATS ORPI en tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.


-Sur les relations entre Mme X... et les époux Y...
a) sur la validité de l'acte du 8 avril 2009
Considérant qu'en vertu des dispositions de l'article 1131 du Code Civil, l'obligation sans cause, ou sur une fausse cause ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet ;
Que dans les contrats synallagmatiques, l'obligation de chaque contractant trouve sa cause dans l'obligation envisagée par lui comme devant être effectivement exécutée, de l'autre contractant ;
Or considérant que la cause invoquée par Mme X... ainsi que les premiers juges l'ont justement relevé portait sur la cause subjective du contrat ; que cette cause est indifférente sauf si elle est entrée dans le champ contractuel ce qui suppose qu'elle ait été, sinon commune aux deux parties, du moins connue du cocontractant ;
Que cette preuve n'est pas rapportée et qu'elle ne peut être déduite de la renonciation de Mme X... au bénéfice de la condition suspensive de financement, une telle renonciation ne pouvant à elle seule établir une présomption de connaissance par les vendeurs d'une telle cause ;
Que l'absence de cause n'est donc établie ainsi que pas davantage l'erreur sur la cause ;
Considérant par ailleurs, que c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte que le tribunal a jugé que la clause de renonciation à un prêt était valable, étant au surplus ajouté que Mme X... ne souffrait d'aucune altération de ses facultés intellectuelles même si elle était de santé fragile ;
Que l'acte de sous-seing privé du 8 avril 2009 n'a donc pas être annulé.
b) sur l'exécution de l'acte du 8 avril 2009
Considérant que la clause pénale claire dans sa rédaction ne pouvait s'appliquer, qu'en cas d'action en vente forcée de la part du vendeur à l'encontre de l'acquéreur ;
Que tel n'étant pas le cas, c'est à juste titre, que le tribunal a indemnisé le préjudice des époux Y..., en faisant application des articles 1142, 1146, 1147 et 1149 du Code Civil ;
Que les préjudices financier et moral ont été exactement évalués par le jugement entrepris, par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, étant seulement précisé que le calcul du préjudice financier contient une erreur matérielle (condamnation à 12 577, 26 euros au lieu de 12 277, 26 euros) qui sera réparée dans le dispositif du présent arrêt ;
Que les demandes des époux Y... à l'encontre de l'agence formées dans l'hypothèse où Mme X... aurait été déliée de ses obligations sont sans objet, en raison de ce qui précède ;
- Sur les demandes de Mme X... en garantie et en dommages intérêts pour préjudice moral formées à l'encontre de l'agence
Considérant que c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour fait siens qu'il a été fait droit aux demandes formées de ce chef ;
Qu'il sera toutefois, observé en ce qui concerne la demande de dommages-intérêts de 6000 ¿ supplémentaires de Mme X... formée en appel qu'aux termes des dispositions de l'article 954 alinéa 2 du Code de Procédure Civile, les prétentions sont récapitulées sous la forme de dispositif et la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ;
Que la cour n'est donc pas saisie de cette demande nouvelle en dommages-intérêts formée par Mme X..., en appel ;
Qu'en ce qui concerne la garantie de l'agence, celle-ci sera étendue à toutes les condamnations prononcées au profit des époux Y..., en ce compris les condamnations à l'article 700 du Code de Procédure Civile de première instance et d'appel.
- Sur la demande de l'agence en paiement de sa commission
Considérant qu'il ressort des articles 6 de la loi numéro 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret numéro 72-678 du 20 juillet 1972 qui sont des textes d'ordre public de direction que l'agent immobilier n'a pas droit à la commission contractuellement prévue dès lors que la vente n'a pas été réitérée devant notaire ;
Qu'en revanche, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier doit, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ;
Qu'en l'espèce, Mme X... a eu un comportement fautif en n'ayant pas réitéré la vente litigieuse malgré la sommation qui lui a été délivrée et a par conséquent causé un préjudice à l'agence équivalent au montant de la commission de 20 000 ¿ ;
Que Mme X... sera donc condamnée à payer cette somme à l'agence à titre de dommages-intérêts ;
- Sur les autres demandes
Considérant que le jugement sera confirmé sur la restitution de la somme séquestrée entre les mains de l'agence, sur la compensation et sur les condamnations au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Qu'en cause d'appel, l'équité commande de ne faire application des dispositions de cet article qu'au profit des époux Y... et de Mme X..., ainsi qu'il sera ci-après précisé.
PAR CES MOTIFS
Réforme le jugement en ce qu'il a condamné Mme X... à payer aux époux Y... une somme de 12 577, 26 euros à titre de dommages-intérêts et à l'agence ORPI une somme de 20 000 ¿ à titre de commission.
Statuant à nouveau de ces chefs,
Condamne Mme X... à payer aux époux Y... une somme de 12 277, 26 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier ;
Condamne Mme X... à payer à la SARL ECLATS ORPI une somme de 20 000 ¿ à titre de dommages-intérêts,
Confirme le jugement, en toutes ses autres dispositions.
Y ajoutant,
Constate que la cour n'a pas été saisie de la demande de Mme X... en paiement d'une somme de 6000 ¿ à titre de dommages-intérêts supplémentaires, à l'encontre de l'agence ;
Condamne Mme X... à payer aux époux Y... une somme de 1500 ¿, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ;
Condamne la SARL ECLATS ORPI à garantir Mme X... de l'ensemble des condamnations prononcées au profit des époux Y... tant en première instance qu'en appel ;
Condamne la SARL ECLATS ORPI à payer à Mme X... une somme de 3000 ¿, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,