COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1o Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 12 FEVRIER 2008


Rôle No 07 / 02228
SA GAN ASSURANCES IARD


Antoinette X...
SARL CO GEX BAT
Thierry Y...
Grosse délivrée



Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 19 Octobre 2006 enregistré au répertoire général sous le no 05 / 3946.

SA GAN ASSURANCES IARD, prise en la personne de son Président du Directoire en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, 8-10 Rue d'Astorg-75393 PARIS CEDEX 08
représentée par la SCP LIBERAS-BUVAT-MICHOTEY, avoués à la Cour, assistée par Me Jean-Jacques DEGRYSE, avocat au barreau de TOULON

SCI OUTES, prise en la personne de son gérant en exercice Monsieur Albert A..., dont le siège social 609 chemin de Bertrand Marin-Quartier Négadisses-83136 SAINTE ANASTASIE SUR ISSOLE
représentée par la SCP SIDER, avoués à la Cour,
assistée par la SCP BREU M. L-DE VILLEPIN E., avocats au barreau d'AIX EN PROVENCE
Madame Antoinette X...
demeurant ...-83000 TOULON
représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY-LEVAIQUE, avoués à la Cour,
assistée par la SCP LESCUDIER J. L., LESCUDIER R., LESCUDIER W., avocats au barreau de MARSEILLE
SARL COGEXBAT, prise en la personne de son gérant en exercice, demeurant Villa Valfranck-Le Grand Dentelle-83170 BRIGNOLES
représentée par la SCP LATIL-PENARROYA-LATIL-ALLIGIER, avoués à la Cour,
assistée par Me Elisabeth BILLET-JAUBERT, avocat au barreau de TOULON
Maître Thierry Y..., es qualité de mandataire désigné par le TGI de DRAGUIGNAN pour représenter la copropriété sise 1 rue Emile Gasquet et 10 rue Frédéric Montenard lieudit le Village, assigné à personne
demeurant ...-06250 MOUGINS
défaillant

COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 15 Janvier 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, M. LAMBREY, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Gérard LAMBREY, Président
Monsieur Jean VEYRE, Conseiller
Madame Marie-Annick VARLAMOFF, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Février 2008.

Réputé Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Février 2008,
Signé par Monsieur Gérard LAMBREY, Président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE
Vu le jugement rendu réputé contradictoirement le 19 octobre 2006 par le tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN dans le litige opposant la SCI OUTES à Antoinette X..., la SARL CO GEX BAT, la SA GAN ASSURANCES IARD et Maître Y..., ès qualités de mandataire de la copropriété 1 rue Emile Gasquet et 10 rue Frédéric Montenard ;
Vu la déclaration d'appel déposée par la SA GAN ASSURANCES IARD le 7 février 2007 ;
Vu les conclusions déposées par la SARL CO GEX BAT le 6 novembre 2007 ;
Vu les conclusions déposées par la SCI OUTES le 10 décembre 2007 ;
Vu les conclusions déposées par Antoinette X... le 13 décembre 2007 ;
Vu les conclusions récapitulatives déposées par la SA GAN ASSURANCES IARD le 14 décembre 2007 ;
Maître Y..., ès qualités de mandataire de la copropriété 1 rue Emile Gasquet et 10 rue Frédéric Montenard, assigné à sa personne, n'a pas constitué avoué. Le présent arrêt sera rendu réputé contradictoirement.

Sur la genèse du litige
Par acte authentique en date du 18 novembre 2002, la SCI OUTES a acquis de Antoinette X... les lots 2, 3 et 4 dans une maison de village sise à BESSE SUR ISSOLE pour le prix global de 79 274 euros. A cet acte, a été annexée l'attestation rédigée par Monsieur D..., le 17 octobre 2002, pour le compte de la SARL CO GEX BAT, dans laquelle il précise que mandaté pour procéder à un état parasitaire, il n'a pas détecté la présence de termites dans le bâti accessible.
La SCI OUTES a entrepris des travaux de rénovation qui ont entraîné un abaissement du plafond du fonds de commerce sis au rez-de-chaussée, propriété de Madame E..., dont il est apparu qu'il était infesté de termites.
Elle a alors sollicité la désignation d'un expert. Francis F... a été désigné en cette qualité par ordonnance de référé du 9 avril 2003. Ses opérations ont été étendues à la SARL CO GEX BAT et à Maître Y..., désigné mandataire de la copropriété 1 rue Emile Gasquet et 10 rue Frédéric Montenard. Il a déposé son rapport le 15 novembre 2004, confirmant une infestation de termites jusqu'au 1er étage de l'immeuble, les lambourdes du plancher étant pratiquement grignotées, et préconisant tout à la fois un traitement en vue de leur éradication et la réalisation de travaux de remise en état.
Sur l'obligation à garantie du vendeur
Il ressort des conclusions de Francis F... que l'immeuble était « termité » à la date où la SARL CO GEX BAT a réalisé son état parasitaire, soit le 17 octobre 2002, et en tout état de cause, au jour de la vente, le 18 novembre 2002.
Dans ses écritures devant la cour, Antoinette X... n'entend pas remettre en cause le jugement en ce qu'il a retenu sa garantie en qualité de venderesse et l'a condamnée à verser à la SCI OUTES la somme de 20 722, 30 euros au titre de la restitution d'une partie du prix.
Le jugement sera donc immédiatement confirmé de ce chef.
Sur la demande de la SCI OUTES en réparation de son préjudice de jouissance
Outre sa demande en restitution partielle du prix d'achat, la SCI OUTES sollicite la somme de 48 300 euros en réparation de son préjudice de jouissance entre le mois de janvier 2003 et le mois d'octobre 2007, période pendant laquelle elle n'a pu procéder à la location des lots acquis.
Le premier juge l'a déboutée de sa demande à ce titre en retenant qu'elle ne rapportait pas la preuve de ce que Antoinette X... avait connaissance de l'infestation antérieurement à la vente.
Elle soutient que cette preuve résulte à l'évidence des constatations contenues dans le rapport d'expertise.
Il convient d'objecter que si l'expert a pu préciser que la Commune de BESSE SUR ISSOLE avait fait l'objet d'un arrêté préfectoral en date du 26 octobre 2001 la classant en zone contaminée par les termites et que par délibération du 5 août 2003, soit postérieure à la vente, le conseil municipal avait décidé d'instaurer un périmètre de lutte contre ces insectes sur toute la commune, ces considérations d'ordre général ne peuvent suffire à établir que la venderesse, qui n'habitait pas sur place, avait personnellement connaissance de cette infestation.
De même, les propos rapportés par celui-ci aux termes desquels la propriétaire du rez-de-chaussée, Madame E..., aurait avisé Antoinette X... de ce problème, ne peuvent, à défaut d'un témoignage direct et plus précis, permettre de retenir que cette dernière avait connaissance du vice.
Ainsi, le jugement sera encore confirmé en ce qu'il a débouté la SCI OUTES de sa demande de ce chef.
Sur l'appel en garantie de Antoinette X... à l'encontre de la SARL CO GEX BAT
Reprenant les conclusions de l'expert qui a relevé que la SARL CO GEX BAT, qui connaissait l'existence d'une infestation au plan local, ne pouvant avoir accès aux parties basses de l'immeuble, aurait du émettre de très fortes réserves, voire refuser la mission en l'état, le premier juge a retenu que ce professionnel avait manqué à son devoir de conseil envers Antoinette X... en ne l'informant pas de l'obligation d'établir un diagnostic pour les parties communes de l'immeuble et, en conséquence, l'a condamnée, avec sa compagnie d'assurance, la SA GAN ASSURANCES IARD, à relever et garantir celle-ci de toutes les condamnations mises à sa charge.
La SARL CO GEX BAT tout comme la SA GAN ASSURANCES IARD contestent l'existence d'un quelconque manquement à ce titre faisant valoir que la première n'avait nullement été mandatée pour procéder à un examen des parties communes qui ne pouvait relever que de la seule initiative du syndicat des copropriétaires.
Cependant l'immeuble en cause qui consiste, comme a pu le noter l'expert, en une grande maison ancienne, relève certes du régime de la copropriété du fait de la présence de deux propriétaires différents mais celui-ci n'était pas encore organisé à l'époque, un mandataire n'ayant été désigné que pour les besoins de la procédure. La SARL CO GEX BAT avait d'ailleurs reçu mandat assez large de procéder à une expertise parasitaire sur « partie d'une maison de village appartenant à Antoinette X... » et non seulement sur les lots privatifs appartenant à celle-ci.
En tout état de cause, la configuration des lieux, la présence avérée de termites dans la commune, ne pouvait que l'inciter à émettre des réserves sur une infestation éventuelle à la suite d'un seul examen des locaux se trouvant en étage et sans qu'il puisse être procédé à aucun sondage destructif. Du fait de cette omission, la SARL CO GEX BAT a incontestablement manqué à son obligation de conseil à l'égard de sa cliente.
Néanmoins, l'obligation pour Antoinette X... de restituer à la SCI OUTES partie du prix de vente ne résulte que de l'existence d'un vice caché, en l'espèce la présence de termites, et nullement du fait que la SARL CO GEX BAT a manqué à ses obligations contractuelles en omettant de l'en aviser. Dès lors, Antoinette X... sera déboutée de son appel en garantie formé contre celle-ci dans le seul but de ne pas à avoir à supporter restitution de partie du prix reçu.
Le jugement sera donc infirmé de ce chef. Dès lors, l'examen des conditions de la garantie due par la SA GAN ASSURANCES IARD devient sans objet.
Sur la demande de la SCI OUTES à l'encontre de la SARL CO GEX BAT
La SARL CO GEX BAT n'avait aucune obligation contractuelle à l'égard de la SCI OUTES et celle-ci ne justifie à son encontre d'aucune faute susceptible d'être la cause directe du préjudice de jouissance allégué. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI OUTES de sa demande à l'encontre de la SARL CO GEXBAT.
Il convient d'allouer, uniquement à la SCI OUTES, la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Antoinette X... qui succombe supportera les entiers dépens.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, en dernier ressort et en matière civile,
En la forme,
Reçoit la SA GAN ASSURANCES IARD en son appel principal et la SCI OUTES et la SARL CO GEX BAT en leur appel incident,

Confirme le jugement du 19 octobre 2006 en ce qu'il a condamné Antoinette X... à payer à la SCI OUTES la somme de 20 722, 30 euros avec indexation sur l'indice BT 01 du bâtiment à compter du 15 novembre 2004, date du rapport de l'expert et a débouté la SCI OUTES de sa demande en réparation de son préjudice de jouissance tant à l'encontre de Antoinette X..., que de la SARL CO GEXBAT,
L'infirme en toutes ses autres dispositions,
Déboute Antoinette X... de son appel en garantie contre la SARL CO GEX BAT et la SA GAN ASSURANCES IARD,
Déboute la SCI OUTES de sa demande au titre des frais irrépétibles contre la SARL CO GEX BAT et la SA GAN ASSURANCES IARD
Condamne Antoinette X... à verser à la SCI OUTES la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
Déboute les autres parties de leur demande au même titre,
Condamne Antoinette X... aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise et seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT