RG N : 12/00055

SAS TULLE DISTRIBUTION représentée par son Président domicilié en cette qualité audit siège C/
SARL MACHE

Autres demandes en matière de baux commerciaux
Grosse délivrée à
Maître GOUT et Maître CHABAUD, avocats
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 26 JUIN 2014
Le vingt six Juin deux mille quatorze la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

SAS TULLE DISTRIBUTION représentée par son Président domicilié en cette qualité audit siège
Place du Foirail - 19000 TULLE
représentée par la SELARL MAURY CHAGNAUD CHABAUD, avocat au barreau de LIMOGES, Me Cédric PARILLAUD, avocat au barreau de CORREZE
APPELANTE d'un jugement rendu le 23 DECEMBRE 2011 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BRIVE

SARL MACHE
Place du Foirail - 19000 TULLE
représentée par Me Martine GOUT, avocat au barreau de CORREZE

L'affaire a été fixée à l'audience du 15 Avril 2014 par application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l'article 786 du Code de Procédure Civile, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, magistrat rapporteur, assisté de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier, a tenu seul l'audience au cours de laquelle, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller a été entendu en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l'adoption de cette procédure
Après quoi, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 26 Juin 2014 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. Au cours de ce délibéré, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, de Monsieur Didier BALUZE, Conseiller faisant fonction de Président et de Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Conseiller. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

FAITS et PROCÉDURE
La société Mache, qui exerce une activité de photographe, est locataire de locaux appartenant à la société Tulle distribution situés dans la galerie marchande du centre commercial Leclerc de Tulle, cette location faisant l'objet de deux baux commerciaux conclus le 20 janvier 1997 pour une durée de douze années venant à expiration le 20 janvier 2009.
Par deux actes du 4 juillet 2008, la société bailleresse à fait délivrer à la société Mache deux congés avec refus de renouvellement pour le 19 janvier 2009.
La société Mache a refusé l'indemnité d'éviction proposée par la société bailleresse et elle est restée dans les lieux.
La société Mache a saisi le tribunal de grande instance de Brive pour faire constater la nullité des congés et la poursuite des baux commerciaux.
La société bailleresse s'est opposée à ces demandes et elle a formé une demande reconventionnelle en fixation de l'indemnité d'éviction.
Par jugement du 23 décembre 2011, le tribunal de grande instance a dit que les baux ont été renouvelés en raison de l'exercice par la société bailleresse de son droit de repentir et qu'à défaut d'accord entre les parties sur le montant du loyer des baux ainsi renouvelés, ce loyer sera fixé par le juge des loyers commerciaux saisi par la partie la plus diligente.
La société bailleresse a relevé appel de ce jugement.
Par arrêt du 20 novembre 2012, la cour d'appel a: -infirmé le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Brive le 23 décembre 2011,
-statuant à nouveau, dit que les baux commerciaux consentis par la société Tulle distribution à la société Mache sur les locaux situés dans la galerie marchande du centre commercial Leclerc de Tulle ont pris fin le 19 janvier 2009,
-avant dire droit sur l'indemnité d'éviction due par la société Tulle distribution à la société Mache, confié une mission d'expertise à Mme Marie Paule X....
L'expert a déposé son rapport le 1er juillet 2013.
MOYENS et PRÉTENTIONS
La société Tulle distribution, se fondant sur le rapport de l'expert judiciaire, demande de fixer:
-le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 69 000 euros,
-les frais accessoires de déménagement en cas de transfert du fonds à la somme de 2 770 euros, -l'indemnité pour licenciement du personnel en cas de cessation d'activité à la somme de 6 158 euros.
La société Mache conteste les conclusions de l'expert judiciaire et demande de fixer l'indemnité d'éviction au montant de 148 748,78 euros se décomposant comme suit: -124 200 euros représentant la valeur du fonds de commerce,
-3 370 euros au titre des frais de déménagement,
-12 420 euros au titre de l'indemnité de réemploi, -3 658,78 euros au titre du droit d'entrée.
Elle demande, en outre de dire que les indemnités de licenciement seront réglées en sus sur justificatifs et de fixer à la somme mensuelle de 631,78 euros HT le montant de l'indemnité d'occupation due par elle au titre de son maintien dans les lieux jusqu'au règlement de l'indemnité d'éviction, la société Tulle distribution devant lui rembourser de ce chef la somme de 11 803,12 euros HT.
Subsidiairement, la société Mache demande une nouvelle expertise.

Attendu qu'il résulte de l'article L.145-14 du code de commerce que l'indemnité d'éviction due par le bailleur a vocation à réparer le préjudice subi par le locataire du fait du défaut de renouvellement de son bail et que cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Attendu que l'expert judiciaire a fixé la valeur du fonds de commerce de la société Mache à des montants compris entre 76 000 et 64 000 euros selon la méthode de calcul suivie, soit une valeur moyenne de 69 000 euros, mais cette estimation est contestée par la société locataire qui se prévaut des conclusions de l'expertise privée qu'elle a confiée au cabinet Socodit consultants, qui a chiffré cette valeur à 124 000 euros.
Attendu que si l'expert judiciaire a pu retenir le manque de vitalité de la ville de Tulle, il n'en demeure pas moins que le centre commercial dans lequel est implanté le fonds de commerce de la société Mache est particulièrement dynamique; qu'il bénéficie d'une situation avantageuse dans la galerie marchande et qu'il dispose d'un matériel adapté à la nature et à l'importance de son activité; que si le développement du procédé numérique depuis l'implantation de la société Mache en 1997 a immanquablement conduit à une baisse de son activité de tirage des photos, il n'en demeure pas moins que cette entreprise a su maintenir le niveau de son chiffre d'affaires qui a même connu une progression en 2012 (172 227 euros TTC contre 157 595 euros TTC en 2011), une progression de 5,5% étant également constatée par la cabinet Socodit sur les sept premiers mois de l'année 2013 (rapport Socodit p. 14); que la société Mache fait utilement valoir qu'elle a su s'adapter en investissant les domaines de la photo de qualité professionnelle et de la photo d'identité et qu'elle ne subi la concurrence que d'un seul commerce situé dans le centre de Tulle; que, pour ces raisons, la valorisation retenue par l'expert judiciaire apparaît insuffisante, sans pour autant que puisse être retenue la valeur de 124 000 euros retenue par l'expertise Socodit qui se fonde sur la vente d'un commerce de photographie situé dans la ville d'Objat, située à 55 km de Tulle, ces deux villes étant peu comparables en terme d'activité économique et de population; qu'au vu des éléments précités, il convient de fixer à 100 000 euros la valeur du fonds de commerce de la société Mache.
Attendu que l'expert judiciaire a chiffré au montant de 2 770 euros les frais de déménagement, au vu des devis produits; que cette estimation est admise par la société Tulle distribution et par la société Mache qui souhaite seulement y voir ajouter une somme de 600 euros au titre du nettoyage des locaux; que, compte tenu de la surface des locaux loués (56,45 m2), le coût du nettoyage -non inclus dans la prestation de déménagement- sera fixé à 200 euros, en l'absence de justificatifs démontrant que son coût est supérieur, en sorte que la somme due par la société bailleresse à sa locataire au titre des frais de déménagement sera fixée à 2 970 euros.
Attendu, s'agissant des frais et droit de mutation que l'expert judiciaire a retenu des frais d'actes pour un montant de 2 500 euros, somme également admise tant par l'expert amiable de la société bailleresse ( la cabinet Socodit) que celui de la société locataire (le cabinet Adevim expertise); que doit être ajouté à cette somme le montant des droits d'enregistrement au taux de 1% calculé sur la partie du prix d'un fonds de commerce de même valeur excédant le montant exonéré de 23 000 euros, soit (100 000 - 23 000) X 1% = 770 euros; que la somme due par la société bailleresse à sa locataire s'élève donc au montant de 2 500 euros + 770 euros = 3 270 euros.
Attendu que l'expert judiciaire a retenu l'existence d'un trouble commercial pendant le délai de trois mois nécessaire à la réinstallation qui doit être calculé sur la base du résultat d'exploitation; que les experts amiables mandatés par chacune des parties admettent l'existence de ce préjudice sur la durée proposée par Mme X... mais divergent sur le résultat d'exploitation devant servir de base de calcul à sa réparation; que c'est à juste titre que l'expert judiciaire a calculé cette réparation sur la base du dernier résultat d'exploitation connu, à savoir celui de l'année 2012 d'un montant de 15 886 euros, pour chiffrer l'indemnité due au montant de 3 900 euros qui sera retenu.
Attendu qu'il n'est pas justifié du licenciement des salariés de la société Mache; que la demande de remboursement des indemnités de licenciement apparaît prématurée en l'absence de rupture effective des contrats de travail et de défaut de liquidation des indemnités dues aux salariés.
Attendu qu'en définitive, l'indemnité d'éviction due par la société Tulle distribution à la société Mache sera fixée au montant de 110 140 euros (100 000 + 2 970 + 3 270 + 3 900).
Attendu qu'en application de l'article L.145-28 du code de commerce, la société Mache bénéficie du droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses des baux expirés jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction; que l'indemnité d'occupation due par elle à la société bailleresse sera fixée au montant du loyer, en sorte qu'il n'y a pas lieu d'opérer de restitution.
Attendu que les dépens seront partagés par moitié entre les parties et il ne sera pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour d'appel statuant en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort,
Vu l'arrêt de la cour d'appel du 20 novembre 2012;
FIXE à la somme de 110 140 euros l'indemnité d'éviction due par la société Tulle distribution à la société Mache;
FIXE l'indemnité d'occupation due par la société Mache à la société Tulle distribution à compter de l'expiration des baux au montant du loyer et REJETTE, en conséquence, la demande de restitution de la société Mache;
DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile;
FAIT masse des dépens de première instance et d'appel et DIT qu'ils seront partagés par moitié entre les parties.
LE GREFFIER, LE CONSEILLER,
Marie-Christine MANAUD. Gérard SOURY.
En l'empêchement légitime du Président, cet arrêt est signé par Monsieur Gérard SOURY, Conseiller qui a siégé à l'audience de plaidoirie et participé au délibéré.