R. G : 10/ 00372
COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 23 NOVEMBRE 2012





LA SOCIETE CARAIB MOTER
MAISON ALIZEA SATEC MARTINIQUE SAS
Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Fort-de-France, en date du 20 avril 2010, enregistré sous le no 09/ 01853.
APPELANT :
Monsieur Claude X...

97200 FORT-DE-FRANCE
représenté par Me Guy BOCALY, avocat au barreau de MARTINIQUE

Monsieur Fred Y...

97228 SAINTE-LUCE
représenté par Me Georges A..., avocat au barreau de MARTINIQUE
Madame Guissana Z... épouse Y...

97228 SAINTE-LUCE
représentée par Me Georges A..., avocat au barreau de MARTINIQUE
Mademoiselle Chantal A...

97224 DUCOS
représentée par Me Georges A..., avocat au barreau de MARTINIQUE.
LA SOCIETE CARAIB MOTER
ZI La Lézarde Voie No2

97232 LE LAMENTIN
représentée par Me Lucien ALEXANDRINE, avocat au barreau de MARTINIQUE
MAISON ALIZEA SATEC MARTINIQUE SAS
Immeuble Les Cascades
Place François Mitterand
97200 FORT-DE-FRANCE
représentée par Mme Danielle MARCELINE de la SELARL MARCELINE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARTINIQUE
PARTIE (S) INTERVENANTE (S)
Maître Renaud B...
SCP C...- D...- E...- F... & B...

97200 FORT-DE-FRANCE
représenté par Frédérique GOURLAT-ROUSSEAU, avocat au barreau de MARTINIQUE
Maître Catherine C...- D...- E...- F...
C...- D...- E...- F... & B...

97200 FORT-DE-FRANCE
représenté par Me Frédérique GOURLAT-ROUSSEAU, avocat au barreau de MARTINIQUE
COMPOSITION DE LA COUR :
Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier le 21 septembre 2012 conformément aux dispositions de l'article 779 alinéa 3 du code de procédure civile et informées en application de l'article 786-1 du même code du nom des magistrats amenés à délibérer soit :
Présidente : Mme DERYCKERE, Conseillère
Assesseur : Mme SUBIETA-FORONDA, Conseillère
Assesseur : Mme TRIOL, Conseillère chargée du rapport-
et de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 23 NOVEMBRE 2012
Greffière : lors des débats, Mme RIBAL,
ARRET : Contradictoire
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
EXPOSE DU LITIGE :
M. Claude X... était propriétaire d'une parcelle de terre originairement cadastrée section D no201, sise à Rivière Salée, lieudit....
Après division en trois parties, suivant document d'arpentage des 16 février et 15 mars 2006, la parcelle a été renumérotée au cadastre sous les numéros D 1522, D 1523 et D 1524.
M. X... a vendu à Mme Chantal A... et M. G... le terrain D 1522 et à M. Fred Y... et Mme Guissana Z... épouse Y... (désignés ensuite les époux Y...) celui nouvellement cadastré D 1523, par actes notariés des 7 juin et 25 juillet 2006 reçus par la SCP C...- D...- E...- F... et B.... Les terrains vendus se trouvant enclavés, le vendeur a consenti aux acquéreurs des parcelles une servitude de passage sur un terrain contigüe lui appartenant cadastré D 202 et sur la parcelle D 1524.
Les acquéreurs ont confié à la SAS MAISONS ALIZEA SATEC et à la société CARAIB MOTER la réalisation des travaux de construction de leurs villas et des VRD.
Par acte authentique dressé par la même étude notariale, M. X... a vendu à M. Frantz H... la parcelle qu'il s'était initialement conservée.
Déplorant de ne pouvoir emménager dans leurs maisons respectives, Mme A... et les époux Y... ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Fort de France lequel a, par ordonnance du 23 janvier 2009, désigné un expert judiciaire.
L'expert commis a déposé son rapport le 9 juillet 2009.
Suite à l'assignation à jour fixe délivrée à la demande de Mme A... et des époux Y... à M. X... et aux sociétés CARAIB MOTER et SATEC, le tribunal de grande instance a, par jugement contradictoire du 20 avril 2010 :
- constaté qu'à la date de l'expertise, les travaux de raccordement entre la voie publique et les maisons de Mme A..., d'une part, et des époux Y..., d'autre part, n'étaient pas réalisés,
- constaté leur absence de raccordement à l'eau, l'électricité et le téléphone,
- déclaré la société CARAIB MOTER seule responsable de ces défauts de raccordement, en conséquence,
- condamné cette société à effectuer à sa charge et sous astreinte de 1 000, 00 euros par jour de retard et après un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement, les travaux en cause,
- condamné la même à verser aux époux Y... la somme de 23 900, 00 euros et à Mme A..., la somme de 18 622, 00 euros en réparations de leurs préjudices respectifs,
- constaté la surfacturation par la société CARAIB MOTER du coût de ses prestations à hauteur de 3 225, 28 euros,
- au vu de la réglementation sur les lotissements, condamné M. X... à prendre seul en charge le coût global et définitif de l'ensemble des travaux nécessaires à la mise en place des réseaux de raccordement à la voie publique et ceux nécessaires à l'acheminement de l'eau, de l'électricité et du téléphone vers les deux habitations des demandeurs,
- condamné la société CARAIB MOTER à restituer aux demandeurs les sommes versées par chacun d'eux à ce titre,
- condamné in solidum la société CARAIB MOTER et M. X... à verser à Mme A..., d'une part et aux époux Y..., d'autre part, la somme de 2 000, 00 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné M. X... à un quart des dépens, la société CARAIB MOTER aux trois quarts, les dépens comprenant les frais d'expertise.
Par déclaration enregistrée au greffe le 9 juin 2010, M. Claude X... a relevé appel du jugement.
Par acte d'huissier de justice du 13 septembre 2010, l'appelant a fait assigner la société CARAIB MOTER et la SAS MAISON ALIZEA SATEC MARTINIQUE devant la présente cour.
Par acte d'huissier de justice du 2 février 2011, les époux Y... et Melle A... ont fait assigner la société CARAIB MOTER devant la cour.
Puis, par un même acte du 21 avril 2011, M. X... a fait délivrer une assignation de mise en cause à Maître Renaud B..., notaire associé de la SCP C...- D...- E...- F... et B....
Par de dernières conclusions déposées au greffe le 27 décembre 2011, M. Claude X... a demandé à la cour d'infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a dit que la réglementation sur les lotissements s'appliquait et l'a condamné à prendre seul en charge le coût de l'ensemble des travaux nécessaires à la mise en place des réseaux de raccordement à la voie publique et ceux nécessaires à l'acheminement de l'eau, électricité et téléphone vers les habitations, en ce qu'elle a condamné la société CARAIB MOTER à restituer les versements effectués à ce titre par les époux Y... et Mme A..., en ce qu'elle l'a condamné in solidum avec la société CARAIB MOTER au paiement de sommes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Il a donc sollicité de la juridiction qu'elle dise que les parcelles vendues ne font pas partie d'un lotissement et ne sont pas assujetties à cette réglementation, rejette les demandes des époux Y... et de Mme A... à son encontre, déclare irrecevable, et en tout cas, déboute la société CARAIB MOTER de ses demandes nouvelles, dise recevable la mise en cause de la SCP notariale, dise que Me B... et Me C...- D...- E...- F... devront le garantir et le relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, qu'elle condamne tous succombants à lui payer, chacun, la somme de 5 000, 00 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, il expose que des dispositions de l'article R 315-1 du code de l'urbanisme, il ressort que le but de la division est apprécié au moment de celle-ci et qu'au moment où il a vendu les deux parcelles, il n'avait pas l'intention de vendre la partie restante mais de la conserver en l'état. Il rappelle à cet effet que la servitude de passage n'a été consentie qu'aux acquéreurs des deux parcelles vendues. Il critique donc la décision du premier juge qui a modifié la nature et le statut juridique des biens vendus pour les soumettre rétroactivement au régime de la copropriété, construction intellectuelle dépourvue de tout fondement juridique.
Il rappelle ensuite que la société CARAIB MOTER a attendu la procédure en appel pour reprendre à son compte l'argumentation des époux Y... et de Melle A... sur le non respect de la réglementation sur le lotissement.
Il défend la mise en cause de la SCP notariale par l'évolution du litige consistant en la consécration par le tribunal de la création d'un lotissement par lui d'un lotissement et qui a pour conséquence de remettre en cause la validité des actes de vente passés devant notaire. Il insiste sur l'obligation de conseil du notaire qui lui impose de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui.
Par de dernières conclusions déposées au greffe le 8 février 2012, les époux Y... et Mme A... ont demandé à la cour la confirmation du jugement entrepris et la condamnation, en outre, de la société CARAIB MOTER à leur verser respectivement les sommes de 36 500, 00 euros et 27 374, 00 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice supplémentaire subi depuis le jugement, à exécuter les travaux de raccordement en électricité et de réfection de la voie d'accès sous astreinte de 1 000, 00 euros par jour de retard après expiration d'un délai de 15 jours suivant la signification de l'arrêt et à leur verser solidairement avec l'appelant la somme de 7 000, 00 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
A l'appui de leurs prétentions, ils exposent avoir signé avec la SAS SATEC des contrats de construction de maisons individuelles, dans lesquels il était prévu que les travaux de viabilisation seraient payés en plus par les époux Y... d'une part et Mme A..., d'autre part. A l'achèvement des villas, ils n'ont pu entrer des les lieux, faute d'eau, d'électricité et de téléphone, en dépit du paiement en tout (pour les époux Y...) ou partie (pour Mme A...) des travaux d'installation des réseaux à la société CARAIB MOTER, sous traitant choisi unilatéralement par la SAS SATEC. Ils en ont subi un préjudice important puisqu'ils ne pouvaient emménager dans leurs nouvelles habitations, tout en étant tenus de payer les prêts contractés pour construire et les loyers de leurs domiciles actuels. A ceci, s'ajoute un préjudice financier puisqu'ils n'ont pu défiscaliser leurs constructions. Ils affirment que la réglementation des lotissements était applicable et que leur vendeur lotisseur devait réaliser et financer lui-même les VRD. Ils soulignent en outre la responsabilité du constructeur qui devait se rapprocher des concessionnaires eau et électricité pour connaître leurs exigences techniques en matière de raccordement de maison. Ils insistent sur la faute commise par CARAIB MOTER, et ce d'autant plus qu'elle a surfacturé le coût des VRD non réalisés de manière satisfaisante. Ils rappellent qu'aujourd'hui, leurs habitations ne sont toujours pas parfaitement habitables faute d'être alimentées en électricité, les règles légales et techniques n'ayant pas été respectées dès le début.
Ils soulignent également la mauvaise exécution du raccordement de la voie publique à la voie de passage réalisée pour desservir les maisons.
Ils indiquent encore que moins de quatre mois après la première vente, M. X... a fait une demande de lotissement uniquement sur la parcelle qu'il avait conservée et qu'il a finalement vendu à M. H.... Ils en concluent la volonté de leur vendeur d'échapper à la réglementation sur les lotissements. Ils affirment encore que leur vendeur leur a fait supporter le coût de la réalisation de la voie de passage qui dessert d'ores et déjà le troisième lot et la parcelle D 202 lui appartenant encore. Ils listent enfin leurs différents préjudices.
Par conclusions délivrées par le RPVA le 9 janvier 2012, la SA MAISONS ALIZEA SATEC a demandé à la cour de constater que l'appel de M. X... n'est pas dirigé contre elle et qu'aucune des parties ne formule de demande à son encontre et de juger que le jugement du 20 avril 2010 est définitif à son égard.
En tant que de besoin, elle a sollicité la confirmation du même jugement.
Elle a réclamé enfin la condamnation de l'appelant à lui verser la somme de 3 000, 00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par de dernières conclusions déposées au greffe le 18 février 2012, la société CARAIB MOTER a demandé à la cour d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu sa responsabilité, en conséquence de dire que M. X... est le seul responsable de la situation créée par les ventes effectuées sans respecter les règles sur le lotissement et de condamner ce dernier à prendre seul en charge le coût global et définitif de l'ensemble des travaux nécessaires à la mise en place des réseaux de raccordement, d'une part, à la voirie, et, d'autre part, nécessaires à l'acheminement de l'eau, électricité et téléphone vers les habitations en cause.
A titre subsidiaire, elle a sollicité la constatation qu'elle a exécuté le jugement querellé, la décision que l'appelant la garantira de toutes les condamnations prononcées à son encontre.
Elle a réclamé enfin la condamnation de M. X... au paiement de la somme de 4 000, 00 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, elle explique que les travaux de VRD lui ont été confiés, comme stipulés aux contrats, pour un montant total de 46 560, 00 euros réparti entre les époux Y... (20 280, 00 euros), Mme A... (20 280, 00 euros) et M. X... (6 000, 00 euros). Elle affirme que conformément aux termes de l'article R 315-1 du code de l'urbanisme, le vendeur aurait dû mettre en place la procédure de lotissement et indique que c'est donc lui qui doit en supporter le coût. Elle rappelle qu'elle a réalisé les travaux conformément au devis validé et signé par les intimés.
Par de dernières conclusions déposées au greffe le 8 février 2012, Me B... et Me C...- D...- E...- F... ont demandé à la cour, au visa de l'article 555 du code de procédure civile, de déclarer leur mise en cause irrecevable, faute d'évolution du litige.
A titre subsidiaire, ils ont sollicité l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a dit que la réglementation des lotissements s'appliquait à la division en trois lots effectuée par M. X... en 2006, alors qu'à cette date la troisième parcelle n'avait pas encore fait l'objet d'une vente aux fins de construction à usage d'habitation, la constatation qu'ils ont rempli leurs obligations d'information et de conseil et que preuve n'est pas rapportée de leur responsabilité et, en conséquence, leur mise hors de cause.
Ils ont réclamé enfin la condamnation de l'appelant à leur verser la somme de 2 000, 00 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 mai 2012.
MOTIFS DE L'ARRET :
1- Sur la recevabilité de l'intervention forcée de la SCP notariale :
Aux termes de l'article 555 du code de procédure civile, les personnes ni parties, ni représentées en première instance peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l'évolution du litige implique leur mise en cause.
L'évolution du litige n'est caractérisée que par la révélation d'une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieurement à celui-ci modifiant les données juridiques du litige.
En l'espèce, il est avéré que, déjà devant les premiers juges, les époux Y... et Mme A... ont défendu l'application de la règlementation sur le lotissement. Dès lors, M. X... pouvait envisager de mettre en cause l'étude notariale rédactrice des actes de vente.
Il n'y a donc aucun élément susceptible de donner du litige une vision différente et déterminante pour la solution du procès. Or, l'intervention forcée en cause d'appel n'est pas destinée à réparer un oubli ou une mauvaise appréciation au cours de la première instance. Dans ces conditions, la mise en cause de la SCP C...- D...- E...- F... et B... doit être déclarée irrecevable.
2- Sur la mise hors de cause de la SAS MAISON ALIZEA SATEC :
Aucune demande particulière n'est effectivement dirigée à l'encontre de cette société en cause d'appel. Il convient de prononcer sa mise hors de cause.
3- Sur l'application de la réglementation sur le lotissement et ses conséquences :
Aux termes de l'article R 315-1 du code de l'urbanisme applicable au cas d'espèce, constitue un lotissement toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété.
M. X... a opéré un partage en trois parcelles de son terrain originaire en consentant aux ventes aux époux Y..., d'une part, et à Mme A..., d'autre part. Les premiers juges ont donc à bon droit considéré que la règlementation sur le lotissement aurait dû être appliquée par l'appelant, peu important qu'il reste propriétaire de la troisième parcelle.
Dans ces circonstances, il est évident que M. X... doit supporter le coût de l'ensemble des travaux nécessaires à la mise en place des réseaux de raccordement, d'une part, à la voie publique, d'autre part, d'acheminement de l'eau, l'électricité et du téléphone vers les habitations édifiées par les époux Y... et Mme A....
Le jugement déféré recevra donc confirmation sur l'ensemble de ces points, outre sur la condamnation de la SARL CARAIB MOTER à restituer aux intimés les sommes versées par eux au titre des travaux de raccordement.
4- Sur la responsabilité de la SARL CARAIB MOTER :
Aux termes de l'article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
La SARL CARAIB MOTER s'est vue confier les travaux dits de VRD. Elle prétend avoir exécuté les travaux conformément au devis descriptif signé par les parties. Cependant, le tribunal a parfaitement considéré qu'elle avait engagé sa responsabilité en omettant de contacter les concessionnaires aux fins de vérifier si leurs normes et exigences techniques étaient respectées et a, à bon droit, condamné la SARL CARAIB MOTER à exécuter les travaux sous astreinte et à verser des dommages intérêts aux époux Y... et à Mme A....
Enfin, ceux-ci réclament des dommages intérêts supplémentaires en réparation de leur préjudice depuis le jugement. Leurs réclamations respectives sont parfaitement légitimes et justifiées par les pièces produites aux débats. La SARL CARAIB MOTER sera donc condamnée au paiement desdites sommes.
5- Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
L'équité justifie la condamnation in solidum de M. X... et de la SARL CARAIB MOTER à verser, d'une part aux époux Y..., d'autre part à Mme A..., la même somme de 2 500, 00 euros, au titre des frais irrépétibles.
Les demandes formées par la SCP C...- D...- E...- F... et B... et par la SAS ALTHEA sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sont rejetées.
M. Claude X... et la SARL CARAIB MOTER seront condamnés à supporter les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
Déclare irrecevable l'intervention forcée de la SCP C...- D...- E...- F... et B... ;
Prononce la mise hors de cause de la SAS MAISON ALIZEA SATEC MARTINIQUE ;
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant ;
Condamne la SARL CARAIB MOTER à verser aux EPOUX Y... la somme de 36 500, 00 euros ;
Condamne la SARL CARAIB MOTER à verser à Mme Chantal A... la somme de 27 374, 00 euros ;
Condamne in solidum la SARL CARAIB MOTER et M. Claude X... à verser aux EPOUX Y..., d'une part, et à Mme Chantal A..., d'autre part, la somme de 2 500, 00 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SARL CARAIB MOTER et M. Claude X... aux dépens d'appel.
Signé par Mme DERYCKERE, présidente, et Mme RIBAL greffière, lors du prononcé auquel la minute a été remise.