RG N : 13/ 01167

SARL LIMOUSIN AUTOMOBILES C/
SARL AA PROGIMMO

DEMANDE EN NULLITE DE VENTE
Grosse délivrée Me GRIMAUD, avocat
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU 26 JUIN 2014
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Le vingt six Juin deux mille quatorze la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

SARL LIMOUSIN AUTOMOBILES
prise en la personne de son gérant en exercice Monsieur Maurice X..., Vendeur de Véhicules, demeurant ...-87280 LIMOGES
représentée par Me Philippe GRIMAUD, avocat au barreau de LIMOGES
APPELANTE d'un jugement rendu le 15 JUILLET 2013 par le TRIBUNAL DE COMMERCE DE LIMOGES

SARL AA PROGIMMO
prise en son établissement secondaire à LIMOGES (87000), 7 rue Lansecot, Agent Immobilier, demeurant 2 rue de la Bride-24000 PERIGUEUX
représentée par Me Hubert-Antoine DASSE, avocat au barreau de LIMOGES

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Selon calendrier de procédure du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 20 Mai 2014 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 17 juin 2014. L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 avril 2014.
Conformément aux dispositions de l'article 786 du Code de Procédure Civile, Monsieur Didier BALUZE, magistrat rapporteur, assisté de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier, a tenu seul l'audience au cours de laquelle Monsieur le Conseiller BALUZE a été entendu en son rapport, les avocats de la cause sont intervenus au soutien des intérêts de leur client et ont donné leur accord à l'adoption de cette procédure
Après quoi, Monsieur Didier BALUZE, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 26 Juin 2014 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
Au cours de ce délibéré, Monsieur Didier BALUZE, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Didier BALUZE, Conseiller faisant fonction de Président, de Monsieur Pierre-Louis PUGNET et Monsieur Gérard SOURY, Conseillers. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.
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Résumé du Litige
La SARL Limousin Automobiles, représentée par son gérant M. X..., a donné mandat de vente sans exclusivité à la SARL AA Progimmo, le 7 novembre 2011, pour la cession d'un bâtiment commercial sur terrain de 3. 500 m ² environ situé ...à Limoges (ZI Nord).
Le prix demandé était de 960. 000 ¿, hors rémunération du mandataire, de 39. 000 ¿ TTC.
Il était notamment stipulé en substance que le mandant s'oblige à ratifier la vente avec l'acquéreur proposé par le mandataire aux prix, charges et conditions du mandat, à défaut après mise en demeure, il devra au mandataire le montant des honoraires à titre d'indemnité forfaitaire.
La SAS Immobilier du Prieur a fait une offre d'achat pour 960. 000 ¿ net vendeur le 1er juin 2012, laquelle a été notifiée par l'agent immobilier à la SARL Limousin Automobiles selon LRAR du 6 juillet 2012 (qui rappelle une remise en main propre le 1er juin 2012).
Il n'y a pas eu de suite.
La SARL AA Progimmo a fait délivrer le 5/ 02/ 2013 à la SARL Limousin Automobiles une sommation de lui payer la somme 35. 880 ¿ au titre de ses honoraires.
Puis elle a diligenté une action en paiement par requête en injonction de payer, l'ordonnance rendue à son profit a fait l'objet d'une opposition.
Par jugement du 15 juillet 2013, le Tribunal de Commerce de Limoges a reçu l'opposition mais l'a déclarée mal fondée, il a condamné la SARL Limousin Automobiles à payer à la SARL AA Progimmo la somme de 35. 800 ¿ au titre de l'indemnité forfaitaire, avec intérêts et exécution provisoire, et une indemnité article 700 du Code de procédure civile.


La SARL Limousin Automobiles demande de :
- réformer le jugement entrepris,
- dire nul et de nul effet le mandat de vente sans exclusivité du 07. 11. 2011 établi à 1'initiative de la Sté AA PROGIMMO, l'immeuble objet du mandat, étant la propriété de
Monsieur et de Madame Maurice X...,
- dire et juger nulle la vente de la chose d'autrui en vertu de l'article 1599 du Code Civil,
- dire et juger que la SARL AA PROGIMMO ne peut se prévaloir d'une quelconque créance certaine, liquide et exigible à ce jour, à l'encontre de la SARL LIMOUSIN AUTOMOBILES,
- dire et juger que l'article 6 I al. 3 de la loi du 02 janvier 1970 s'oppose à toute réclamation de la Sté AA PROGIMMO,
- débouter en conséquence la SARL AA PROGIMMO de ses demandes,
- condamner la SARL AA PROGIMMO à rembourser à la SARL LIMOUSIN AUTOMOBILES la somme en principal de 17. 049, 92 ¿ saisie sur son compte avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2013,
- condamner la SARL AA PROGIMMO à verser à la SARL LIMOUSIN AUTOMOBILES une indemnité de 3. 500 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile.


La SARL AA PROGIMMO conclut au débouté des demandes de l'appelante, à la confirmation du jugement, subsidiairement à la condamnation de la SARL LIMOUSIN AUTOMOBILES à lui payer 35. 800 ¿ de dommages intérêts. Elle sollicite aussi 3. 000 au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.


Il est renvoyé aux dernières conclusions des parties transmises par l'appelante le 28/ 02/ 2014 et par l'intimée le 8/ 04/ 2014.

L'appelante produit un acte de vente du 27 juillet 1979 selon lequel il a été vendu à M. Maurice X..., époux de Mme Y...sous le régime de la communauté légale, la parcelle de terrain ... à Limoges de 34 a 65 ca.
Cet acte fait état d'un bail à construction en cours avec clause d'accession et de la subrogation de M. X..., acquéreur, dans les droits et obligations de ce bail.
Il n'est pas contesté que le bien objet du mandat est en réalité la propriété personnelle de M. X...et de son épouse, et non celle de la SARL Limousin Automobiles.
La SARL Limousin Automobiles vise les articles 1134 et suivants du Code Civil, l'article 1599 de ce code, elle expose qu'elle n'a pu valablement s'engager par ce mandat et ne pouvait proposer à la vente ce bien car elle n'était pas propriétaire du terrain avec bâtiment, que le mandat est nul, l'immeuble objet du mandat étant la propriété de M et Mme X....
Ce mandat est effectivement nul.
La validité d'une convention suppose notamment la capacité de contracter, un objet certain qui forme la matière de l'engagement (article 1108 du Code Civil).
La Sarl Limousin Automobiles n'avait ni qualité, ni capacité pour contracter un tel mandat dans la mesure où elle n'était pas propriétaire du bien. Ce mandat était en réalité sans objet car relatif à un bien sur lequel le mandant n'avait pas de droits et dont il ne pouvait disposer. Un tel mandat, s'il avait conduit à l'opération projetée, aurait abouti à une vente susceptible d'annulation.
L'apparence invoquée par la SARL AA Progimmo suppose une croyance légitime, admissible.
Le mandataire professionnel, rédacteur du mandat, qui aurait donc dû vérifier les droits de son mandant, mais n'établit pas l'avoir fait, ne peut légitimement se prévaloir d'une simple situation d'apparence pour soutenir la validité et l'efficacité quand même d'un tel mandat et justifier son action sur la base de cet acte et de sa clause pénale.
La nullité du mandat entraîne celle de ses diverses clauses et cet acte vicié ne peut fonder les demandes de la SA AA Progimmo de ce chef.


Cela étant, il reste cependant que la SARL Limousin Automobiles a commis elle-même à l'origine une propre faute en se présentant comme propriétaire du bien et en ne produisant pas l'acte qu'elle produit maintenant et qui aurait permis d'établir la réalité de la situation, que le gérant était censé connaître.
Le mandant comme tout contractant a un devoir de loyauté et de coopération minimale vis-à-vis de son mandataire.
Dans ce contexte, il convient de retenir une part de responsabilité de la SARL Limousin Automobiles et d'allouer, en réparation du préjudice subi par la SARL AA Immobilier pour ses démarches et diligences qui étaient en définitive inutiles, une indemnisation de 12. 000 ¿.
Il n'est pas discuté (même s'il n'est pas produit de pièce à ce sujet) qu'il y a eu le 16 octobre 2013 une saisie sur le compte de la SARL Limousin Automobiles pour une somme de 17. 049, 92 ¿, étant rappelé que le jugement était assorti de l'exécution provisoire. Il sera ordonné la restitution du surplus par rapport au montant de la condamnation aux dommages et intérêts et de la moitié des dépens.
Il n'y a pas lieu de déclarer nulle une vente (de la chose d'autrui) qui n'a pas eu lieu.
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties leurs frais irrépétibles.
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PAR CES MOTIFS
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Statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
RÉFORME le jugement,
DÉCLARE nul le mandat de vente du 7 novembre 2011,
CONDAMNE la SARL Limousin Automobiles à payer à la SARL AA Progimmo la somme de 12. 000 ¿ de dommages intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2014,
CONDAMNE la SARL AA Progimmo à restituer à la SARL Limousin Automobiles la somme correspondant à la différence entre d'une part, celle reçue suite à la saisie sur le compte de la SARL Limousin Automobiles du 16 octobre 2013, et d'autre part, le montant des dommages intérêts (12. 000 ¿ + intérêts) et de la moitié des dépens,
REJETTE les demandes contraires, notamment celles au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNE la SARL Limousin Automobiles à la moitié des dépens (de première instance et d'appel) et la SARL AA Progimmo à l'autre moitié.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Marie-Christine MANAUD. Didier BALUZE.