Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 16 JUIN 2022
(no 217 , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 19/13707 - No Portalis 35L7-V-B7D-CAIWF
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Avril 2019 -Tribunal d'Instance d'IVRY SUR SEINE - RG no 11/18/4139

Monsieur [M] [W] [F]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représenté par Me Claire PERNOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0036

SA RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 562 069 278, agissant poursuites et diligences du Président de son Directoire, domicilié en cette qualité au dit siège.
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0159
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président de chambre
Anne-Laure MEANO, présidente assesseur
Bérengère DOLBEAU, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 27 février 2014, la SA d'HLM Résidences Le Logement Des Fonctionnaires a donné à bail à M. [M] [F] un studio situé à [Adresse 4].
Par acte d'huissier du 8 novembre 2018, la société d'HLM Résidences Le Logement Des Fonctionnaires a assigné M. [M] [F] devant le tribunal d'instance d'Ivry sur Seine notamment aux fins de résiliation du bail, expulsion, paiement de la somme de 3.818,57 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 août 2018 inclus et d'une indemnité d'occupation.
M. [M] [F], assigné par dépôt de l'acte en étude d'huissier n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter.
Par jugement réputé contradictoire entrepris du 19 avril 2019 le tribunal d'instance d'Ivry sur Seine a ainsi statué :
Constate la résiliation du contrat de bail liant les parties à compter du 21 août 2018 ;
Autorise la SA d'HLM Résidences Le Logement Des Fonctionnaires, à défaut de libération volontaire des lieux, à procéder, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, à l'expulsion de M. [M] [F] des lieux qu'il occupe, tant de sa personne que de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique si besoin est ;
Dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamne M. [M] [F] à payer à la SA d'HLM Résidences Le Logement Des Fonctionnaires, en deniers ou quittances valables :
- une somme de 5 144,16 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 18 février 2019, indemnité de janvier 2019 incluse ) avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
- une indemnité mensuelle d'occupation des lieux d'un montant de 310 euros (sans indexation possibles et charges comprises ) à compter du 1er février 2019 et jusqu'à parfaite libération des locaux ;
Rejette les prétentions plus amples ou contraires ;
Condamne M. [M] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 21 juin 2018 s'élevant à 160,35 euros et de l'assignation délivrée le 8 novembre 2018 s'élevant à 69,75 euros ( et non à 95,49 euros ) et de sa dénonciation au préfet le 13 novembre 2018 ( dont le coût sera limité à 1 euro ).
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 5 juillet 2019 par M. [M] [F] ;
Vu les dernières écritures remises au greffe le 17 novembre 2021 par lesquelles M. [M] [F], appelant, demande à la cour de :
Recevoir M. [M] [F] en ses fins, dires et conclusions ;
L'y déclarer bien fondé ;
En conséquence :
Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a constaté la résiliation du contrat de bail liant les parties à compter du 21 août 2018 ;
Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a autorisé la SA d'HLM Résidences Le Logement Des Fonctionnaires, à défaut de libération volontaire des lieux, à procéder, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, à l'expulsion de M. [M] [F] des lieux qu'il occupe, tant de sa personne que de ses biens ainsi que celle de tous occupant de son chef, avec assistance de la force publique si besoin est ;
Infirmer le jugement dont appel en ce qu il a condamné M. [M] [F] à payer à la SA d'HLM Résidences Le Logement Des Fonctionnaires en deniers ou quittances valables :
- une somme de 5 144,16 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 18 février 2019, indemnité de janvier 2019 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
- une indemnité mensuelle d'occupation des lieux d'un montant de 310 euros (sans indexation possibles et charges comprises ) à compter du 1er février 2019 et jusqu'à parfaite libération des locaux ;
Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné M. [M] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 21 juin 2018, s'élevant à 160,35 euros et de l'assignation délivrée le 8 novembre 2018 s'élevant à 69,75 euros (et non à 95,49 euros ) et de sa dénonciation au préfet le 13 novembre 2018 (dont le coût sera limité à 1 euro);
Et statuant à nouveau :
Débouter la SA d'HLM Résidences Le Logement Des Fonctionnaires de l'ensemble de ses demandes ;
Suspendre les effets de la clause résolutoire ;
Accorder à M. [M] [F] les plus larges délais de paiement, soit 36 mois ;
Dire et juger que M. [M] [F] s'acquittera de son arriéré locatif de la manière suivante :
- 175 euros les 35 premières mensualités
- le solde à la 36ème mensualité
A titre subsidiaire :
Accorder à M. [M] [F] un délai de deux ans pour quitter les lieux ;
En tout état de cause :
Condamner la SA d'HLM Résidences Le Logement Des Fonctionnaires aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Vu les dernières écritures remises au greffe le 16 novembre 2021 au terme desquelles la SA Résidences Le Logement Des Fonctionnaires, intimée, demande à la cour de :
Confirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance d'Ivry sur Seine d'Ivry sur Seine en date du 19 avril 2019 ;
Débouter M. [M] [F] de l'ensemble de ses demandes ;
Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail portant sur l'appartement situé [Adresse 4] ) et à défaut, subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges aux échéances convenues ;
Conditionner tout délai au paiement par M. [M] [F] d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer, des charges courantes outre 1/24 de l'arriéré, sous peine de déchéance desdits délais et assortis ;
Ordonner l'expulsion de M. [M] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l'appartement situé [Adresse 4]) au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de dix euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ;
Condamner M. [M] [F] à payer à la SA d'HLM Résidences Le Logement Des Fonctionnaires au titre des loyers, éventuels suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnités d'occupation impayés, la somme provisionnelle de 8 866,11 euros, comptes provisoirement arrêtés au 19 octobre 2021, terme du mois de septembre 2021, avec intérêt au taux légal à compter de la signification des présentes conclusions et pour le surplus, au jour de l'audience, outre les loyers, suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnités d'occupation impayés au jour de l'audience, suivant l'actualisation de la dette effectuée après l'ordonnance de clôture et jusqu'au jour de l'audience conformément à l'article 783 du code de procédure civile, sans préjudice de tous autres dus ;
Ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil ;
Condamner M. [M] [F] à payer à la SA Résidences Le Logement Des Fonctionnaires une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges et de l'éventuel supplément de loyer de solidarité calculés tels que si le bail s'était poursuivi, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux de tous occupants et meubles de son chef, et remise des clés ;
Débouter M. [M] [F] de ses demandes plus amples ou contraires ;
Condamner M. [M] [F] à payer à la SA d'HLM Résidences Le Logements Des Fonctionnaires la somme de 1 euro symbolique à titre de dommages et intérêts en application des dispositions de l'article 560 du code de procédure civile ;
Condamner M. [M] [F] à payer à la SA d'HLM Résidences Le Logement Des Fonctionnaires la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner M. [M] [F] aux entiers dépens qui comprendront ceux de première instance et ceux d'appel.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la résiliation du bail
L' acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du bail ne sont pas contestés par l'appelant qui se borne à demander la suspension des effets de cette clause par l'octroi de délais de paiement et, subsidiairement, des délais pour quitter les lieux ; sous réserve de ces questions, il n'y a donc pas lieu d'infirmer le jugement en ce qui concerne le principe de la résiliation du bail à la date du 21 août 2018 et ses conséquences relatives à l'expulsion.
Sur la dette locative
Le premier juge a constaté que la dette locative était d'un montant de 5.144,16 euros arrêtés au 18 février 2019, indemnité d'occupation de janvier 2019 incluse, et a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme fixe de 310 euros « sans indexation possible et charges comprises », à compter du 1er février 2019 et jusqu'à libération des lieux.
M. [M] [F] soutient que la Société d'HLM Résidences Le Logement Des Fonctionnaires n'a pas appliqué correctement la décision en ajoutant les charges, de 57,16 euros par mois à l'indemnité d'occupation de 310 euros mensuels fixe décidée par le premier juge. Elle en conclut qu'il existe un différentiel de 337,90 euros réclamés en trop par la Société d'HLM Résidences Le Logement Des Fonctionnaires.
La Société d'HLM Résidences Le Logement Des Fonctionnaires demande à la cour de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges et de l'éventuel supplément de loyer de solidarité tels qu'ils auraient été si le bail s'était poursuivi, et ce à compter de la résiliation du bail.
Elle produit un décompte d'où il résulte que la dette réactualisée s'élèverait à la somme de 8.866,11 arrêtée au 19 octobre 2021, terme du mois de septembre 2021 inclus ; toutefois ce décompte, dont la typographie est minuscule, est quasiment illisible, en particulier le solde de la dette pour chaque mois et le solde final. Il n'en sera donc pas tenu compte, sauf à constater, ce qui est d'ailleurs admis par l'intimée, qu'après une interruption des paiements en mars 2018, M. [M] [F] a repris ceux-ci, irrégulièrement à compter du mois d'avril 2019, puis que les paiements de loyer courant ont eu lieu régulièrement depuis 2020.
La cour se fondera donc sur le décompte lisible et exploitable, arrêté au 4 décembre 2019 à la somme (manuscrite) de 8.374,86 euros.
L'indemnité due par l'occupant sans droit ni titre d'un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 (ancien1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.
Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.
En l'espèce, la société bailleresse subirait un préjudice certain si l'indemnité d'occupation ne correspondait pas au montant des loyers et des charges qui seraient dus si le bail s'était poursuivi.
La cour accueillera donc la demande de la Société d'HLM Résidences Le Logement Des Fonctionnaires en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'occupation, qui est due à compter de la résiliation du bail soit le 21 août 2018.
Par ailleurs, le décompte précité fait état, pour les mois de juillet à novembre 2019 inclus, d'un "loyer" d'un montant mensuel de 310 euros (auxquels s'ajoutent 57,16 euros de charges mensuelles) alors que le loyer hors charge devant servir de référence pour établir l'indemnité d'occupation était de 239, 43 euros de janvier 2016 à décembre 2018 inclus, puis de 242, 42 euros en avril et mai 2019 et enfin de 244,67 en juin 2019 ; aucune pièce justificative ne justifie la somme de 310 euros qui manifestement résulte du jugement entrepris et ici infirmé.
Il sera donc retenu que les sommes poursuivies sont excédentaires à hauteur de 65,33 euros (soit 310 euros - 242,42 euros) pour les mois de juillet à novembre 2019 inclus, soit au total la somme de 326,65 euros (soit 65,33 euros x5), laquelle sera déduite du décompte, dont le montant sera ainsi ramené à la somme totale de 8048,21 euros, arrêtée au 4 décembre 2019.
Le jugement sera donc infirmé sur ces points.
Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
M. [M] [F] demande des délais de paiement de 36 mois et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit en application de l'article 24, V et VII, de la loi no89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
Il propose de payer 175 euros au titre des 35 premières mensualités et le solde à la 36ème et produit notamment :
-un titre de séjour pluriannuel valable jusqu'au 17 juin 2023,
-un contrat de travail à durée indéterminée, du 21 août 2020, comme agent de sécurité à temps complet pour la Société Continentale Protection Service, moyennant une rémunération brute mensuelle de 1606 euros,
-un accusé de réception par l'URSSAF de la déclaration préalable à l'embauche,
- des bulletins de salaire d'où il résulte que fin 2021 il percevait un salaire mensuel net avant impôt sur le revenu de 1798 euros.
Il est constant que M. [M] [F] paye régulièrement le loyer courant depuis plus de deux ans.
Au regard de ces éléments, la situation de M. [M] [F] démontre qu'il est en situation de régler sa dette locative et y a lieu d'accorder des délais de paiement d'une durée de trois ans, en 35 mensualités d'au moins 175 euros et une 36ème couvrant le solde de la dette.
Conformément à l'article 24 VII de la loi de 1989 , ces délais suspendront les effets de la clause résolutoire selon les modalités fixées au dispositif de l'arrêt.
Sur la demande de dommages et intérêts en application de l'article 560 du code de procédure civile
L'article 560 du code de procédure civile dispose que le juge d'appel peut condamner à des dommages-intérêts celui qui forme un appel principal après s'être abstenu sans motif légitime de comparaître en première instance.
M. [M] [F] se borne à indiquer n'avoir pas eu connaissance de l'assignation alors que celle-ci lui a été délivrée à l'étude de huissier de justice, l'adresse étant vérifiée et un avis de passage ayant été laissé dans la boîte aux lettres de l'intéressé.
La Société d'HLM Résidences Le Logement Des Fonctionnaires, qui doit supporter une procédure judiciaire et des délais supplémentaires, justifie avoir subi un préjudice résultant de l'absence de comparution de M. [M] [F] en première instance, sans motif légitime, justifiant la condamnation de celui-ci à lui payer la somme de 1 euro à titre de dommages-intérêts.
Sur les intérêts légaux :
La Société d'HLM Résidences Le Logement Des Fonctionnaires demande que la condamnation de M. [M] [F] porte intérêt au taux légal "à compter de la signification des présentes conclusions et pour le surplus, au jour de l'audience".
L'article 1231-6 du code civil prévoit que:
"Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. (...).
Pour mémoire l'article 1231-7 du même code dispose qu'en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement; sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.
En l'espèce, compte tenu des pièces produites et des demandes formées, la créance indemnitaires portera intérêts au taux légal sur la somme de 8.048,21 euros à compter des dernières conclusions de la Société d'HLM Résidences Le Logement Des Fonctionnaires, soit le 16 novembre 2021.
Sur la capitalisation des intérêts :
L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
Il sera fait droit à la demande de la Société d'HLM Résidences Le Logement Des Fonctionnaires le cas échéant lorsque les intérêts seront échus pour une année entière, soit à compter du 16 novembre 2022.
Sur l'article 700 du code de procédure civile :
La présente décision ne justifie pas que le jugement soit infirmé en ce qui concerne l'indemnité de l'article 700 et les dépens de première instance.
S'agissant de l'instance d'appel, il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne le montant et le point de départ de l'indemnité d'occupation et le montant de la dette locative,
Et statuant à nouveau,
Fixe l'indemnité d'occupation due par M. [M] [F] à la SA d'HLM Résidences Le Logement Des Fonctionnaires pour l'occupation du logement situé [Adresse 4]) à un montant égal au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et ce à compter du 21 août 2018;
Condamne M. [M] [F] à payer à la SA d'HLM Résidences Le Logement Des Fonctionnaires la somme de 8.048,21 euros arrêtée au 4 décembre 2019, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation ;
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Et y ajoutant,
Dit que la dette locative portera intérêts au taux légal, sur la somme de 8.048,21 euros à compter du 16 novembre 2021;
Dit que les intérêts dus pour une année entière à compter du 16 novembre 2022 produiront eux-mêmes intérêts,
Autorise M. [M] [F] à s'acquitter de la dette par 35 versements mensuels d'au moins 175 euros et du solde au 36ème versement, payables en plus du loyer courant, et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent arrêt, la dernière mensualité couvrant le solde de la dette,
Suspend les effets de la résiliation pendant le cours de ces délais et dit que s'ils sont respectés, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise,
Dit qu'en cas de défaut de paiement d'un seul versement mensuel à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra immédiatement tous ses effets,
Dit en ce cas qu'à défaut par M. [M] [F] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d‘exécution, la SA d'HLM Résidences Le Logement Des Fonctionnaires pourra procéder à leur expulsion et à celle de tout occupant de leur chef avec l'assistance de la force publique et, si besoin est, au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur,
Dit qu'alors M. [M] [F] devra payer à la SA d'HLM Résidences Le Logement Des Fonctionnaires l'indemnité mensuelle d'occupation fixée;
Condamne M. [M] [F] à payer à la SA d'HLM Résidences Le Logement Des Fonctionnaires la somme de 1 euro à titre de dommages-intérêts,
Condamne M. [M] [F] aux dépens d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président