No RG 19/02252 - No Portalis DBWB-V-B7D-FHWX

[C] ÉPOUSE [J]


S.A.R.L. CITYA SAINT DENIS
COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRET DU 29 OCTOBRE 2021
Chambre civile TI
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE SAINT-DENIS DE LA REUNION en date du 13 MAI 2019 suivant déclaration d'appel en date du 05 AOUT 2019 rg no 18/000469
APPELANTS :
Monsieur [F] [J]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentant : Me Stéphanie IÈVE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Madame [L] [C] épouse [J]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentant : Me Stéphanie IÈVE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [H] [M]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentant : Me Oriana LECLAIRE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/1092 du 18/05/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 5])
S.A.R.L. CITYA SAINT DENIS
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentant : Me Caroline CHANE MENG HIME de la SELARL AVOCATS ET CONSEILS REUNION, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
CLOTURE :27 Mai 2021
DÉBATS : en application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Août 2021 devant Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de Chambre qui en a fait un rapport, assisté de Mme Nathalie TORSIELLO, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2021.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Président :Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère
Conseiller : Madame Isabelle OPSAHL, Vice-présidente placée
Qui en ont délibéré
GREFFIER : Madame Nathalie TORSIELLO
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Octobre 2021.


Monsieur et Madame [J] ont donné en location à Monsieur [H] [M] un appartement sis, [Adresse 4], selon contrat en date du 23 mars 2011. Ils ont confié la gestion locative de l'appartement à l'Agence CITYA le 1er avril 2012.
Au mois de janvier 2013, Monsieur [M] constatait des infiltrations sur le plafond et les murs de son appartement.
Saisi par les bailleurs, aux fins de constat d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion du locataire, le président du tribunal d'Instance de Saint-Denis, par ordonnance de référé du 21 mai 2015, a rejeté la demande, et a ordonné avant dire droit une expertise afin de visiter l'appartement donné à bail, de dire si le logement est décent et habitable, de lister les travaux à même de remédier aux désordres, et de dire si un trouble de jouissance a été subi.
L'expert a déposé son rapport le 19 novembre 2015.
Puis, par acte d'huissier délivré le 15 mai 2018, Monsieur [H] [M] a assigné Monsieur et Madame [J] et la société CITYA SAINT-DENIS aux fins de constater l'indécence du logement et de condamner les bailleurs à effectuer les travaux de remise en état du logement outre leur condamnation à payer diverses sommes ainsi qu'en réduction du montant des loyers par moitié jusqu'à remise aux normes du bien loué conformément aux préconisations de l'expert judiciaire.
Par jugement en date du 13 mai 2019, le tribunal d'instance de Saint-Denis a statué en ces termes par jugement mixte :
-Sursoit à statuer sur les demandes concernant la condamnation du locataire au paiement des loyers échus ;
-Ordonne la réouverture des débats à l'audience du 9 septembre 2019 sur la demande de condamnation au paiement des loyers échus dans l'attente de réalisation des travaux de mise aux normes, et invite:
Le locataire à se rapprocher de la caisse d'allocations familiales et justifier avant le 30 octobre 2019,
?du montant des sommes retenues et sur quelle période,
?de la base juridique de cette rétention et la position de la caisse d'allocations familiales (procédure de conservation de l'allocation jusqu'à réalisation des travaux ou retrait définitif des allocations retenues jusqu'à une période récente) ;
?le montant du loyer résiduel sur toute la période, le locataire n'étant en principe redevable que du loyer résiduel et des charges sur la période de suspension de l'APL ;
Le bailleur : à justifier de l'exécution des travaux ;
-Condamne les bailleurs au paiement au locataire d'une somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance représentant des loyers de septembre 2013 à septembre 2018 et 500 euros au titre du préjudice moral ;
-Condamne Monsieur [H] [M] à compter du 1er juin 2019 à payer à [F] [J] et [L] [C], épouse [J], la moitié des loyers en principal hors charges dus et actualisés en fonction de l'indexation applicable et jusqu'à réalisation des travaux mentionnés par l'expert dans son rapport en D1 et D3, l'exécution étant formalisée par un document signé contradictoirement par le locataire le bailleur et l'entreprise ;
-Rappelle que chacun est tenu à une obligation de bonne foi et de loyauté ;
-Enjoint à [F] [J] et [L] [C], épouse [J], de procéder aux travaux de reprise d'enduit et de peinture sur la totalité de la salle de bain et de la cuisine pour un montant de 796,38 euros (désordres D1 et D3 définis par l'expert) dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, l'exécution des travaux étant formalisée par un document signé contradictoirement par le locataire le bailleur et l'entreprise ;
-Enjoint à [H] [M] de procéder à la réfection du joint périphérique de la cabine de douche et à la reprise des enduits et des peintures en partie basse de la cloison séparative cuisine/salle de bains, sur toute la longueur de la cloison dans un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement, l'exécution des travaux étant formalisée par un document signé contradictoirement par le locataire, le bailleur et l'entreprise ;
-Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
-Dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire ;
-Condamne [F] [J] et [L] [C], épouse [J], aux entiers dépens.
Les époux [J] ont interjeté appel du jugement par déclaration déposée par RPVA au greffe de la cour le 5 août 2019.
Ils ont renouvelé une déclaration d'appel le 6 août 2019.
Les deux affaires ont été renvoyées à la mise en état par ordonnances des 7 et 8 août 2019.
La jonction des deux instances a été ordonnée par décision en date du 9 mars 2020.
Les appelants ont déposé leurs premières conclusions le 4 novembre 2019 par RPVA puis leurs conclusions No 2 le 7 Août 2021.
La société CITYA SAINT-DENIS a déposé ses conclusions d'intimée le 21 janvier 2020 par RPVA.
Monsieur [M] a déposé ses conclusions d'intimé et d'appel incident par RPVA le 4 février 2020.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 mai 2021.
Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 7 Août 2020, Monsieur et Madame [J] demandent à la cour de :
-Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- condamné les époux [J] à verser à Monsieur [M] une indemnité de 100 euros par mois, de septembre 2013 à septembre 2018, au titre du trouble de jouissance subi,
- Enjoint les époux [J] de procéder aux travaux préconisés par le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [K] en date du 12 octobre 2015,
- Débouté les époux [J] du surplus de leurs demandes,
Statuant à nouveau,
-Condamner Monsieur [M] à effectuer les travaux de remise en état du bien donné à bail lui incombant en sa qualité de locataire (réfection du joint périphérique de la cabine de douche et reprise des enduits et peintures en partie basse de la cloison séparative entre salle de bains et cuisine), sous astreinte de 100euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
A titre subsidiaire,
-Dire et Juger que la Société CITYA SAINT DENIS a engagé sa responsabilité en raison de sa mauvaise exécution du mandat d'administration de bien confié,
-Condamner la Société CITYA SAINT DENIS à relever les époux [J] de l'ensemble des condamnations prononcées à leur encontre,
-Condamner la Société CITYA SAINT DENIS à verser aux époux [J] la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice moral subi.
En tout état de cause,
-Rejeter les demandes incidentes formulées par Monsieur [M],
-Condamner Monsieur [M] et la Société CITYA SAINT DENIS solidairement à verser aux époux [J] la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du C.P. C
-Condamner Monsieur [M] et la Société CITYA SAINT DENIS aux entiers dépens dont distraction pour ceux la concernant au profit de Maître Stéphanie IEVE qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions récapitulatives No 2, déposées le 23 février 2021, Monsieur [H] [M] demande à la cour de :
-Infirmer le jugement du 13 mai 2019 en ce qu'il a :
- limité la réparation du préjudice de jouissance subi par Monsieur [M] à la somme de 100 euros par mois et à celle de 500 euros au titre de la réparation de son préjudice moral ;
- exclu la responsabilité de la société CITYA SAINT-DENIS ;
Statuant à nouveau,
- Juger que la société CITYA a engagé sa responsabilité à l'endroit de Monsieur [H] [M] ;
- Condamner in solidum Madame [L] [C], épouse [J], Monsieur [F] [J] et la société CITYA SANT-DENIS à régler à Monsieur [M], à titre de dommages et intérêts :
* 400 euros par mois en réparation du préjudice de jouissance
* 10.000 euros au titre du préjudice moral ;
-Confirmer le jugement du 13 mai 2019 pour le restant et,
-Débouter les époux [J] et la société CITYA SAINT-DENIS de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
En tout état de cause,
-Condamner in solidum Madame [L] [C], épouse [J], Monsieur [F] [J] et la société CITYA SAINT-DENIS à régler à Maître [O] [D] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu'aux entiers dépens.
Par conclusions d'intimé No 2 déposées par RPVA le 19 octobre 2020, la société CITYA SAINT-DENIS demande à la cour de :
A titre liminaire, d'infirmer le Jugement en ce qu'il n'a pas déclaré les prétentions de M. [M] à l'encontre de la concluante irrecevables comme prescrites ;
- Au fond, à titre principal, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [J] et M. [M] de leurs prétentions dirigées à l'encontre de la société CITYA SAINT DENIS ;
- Au fond, à titre subsidiaire, de ramener les prétentions de M. [M] à de plus justes proportions ;
- Au fond, à titre subsidiaire également, de dire et juger que la société CITYA SAINT DENIS ne saurait être tenue de garantir les époux [J] de toute condamnation, de dire que leurs prétentions ne peuvent s'analyser que comme une indemnisation au titre de la perte de chance, de rejeter cette demande ou à tout le moins de la ramener à de bien plus justes proportions ;
- En tout état de cause, de condamner tout succombant à verser à la société CITYA SAINT DENIS une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- En tout état de cause, de condamner tout succombant au paiement des entiers dépens.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure en application de l'article 455 du code de procédure civile.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de constatations ou de dire et juger ne saisissent pas la Cour de prétentions au sens des articles 4 et 954 du Code de procédure civile, de sorte qu'il n'y a pas lieu de se prononcer sur ces points.
Sur les demandes formées par la SARL CITYA SAINT-DENIS :
La société CITYA SAINT-DENIS demande à la cour, à titre liminaire, d'infirmer le jugement en ce qu'il n'a pas déclaré les prétentions de M. [M] à l'encontre de la concluante irrecevables comme prescrites.
Elle soutient qu'en vertu de l'article 2224 du code civil, Monsieur [M] disposait d'un délai de cinq ans à compter de la date du sinistre, survenu en janvier 2013, pour agir contre les éventuels responsables.
Cependant, l'action en référé et la demande d'expertise ont été présentées en défense à l'action en résiliation-expulsion de Monsieur [M], en 2014.
L'action en responsabilité délictuelle dirigée contre la SARL CITYA SAINT-DENIS restait donc possible puisque Monsieur [M] a agi par assignation en date du 15 mai 2018 alors que le rapport d'expertise judiciaire avait été déposé le 19 novembre 2015, le délai pour agir ayant été suspendu entre le 23 juin 2014 et le 19 novembre 2015.
En conséquence, alors que le premier juge a omis de statuer sur cette fin de non-recevoir, la cour ajoutera à son arrêt le rejet de celle-ci, l'action de Monsieur [M] n'étant pas prescrite.
Sur les travaux de remise en état :
Les bailleurs sollicitent la condamnation du locataire à réaliser les travaux de remise en état du logement pour la réfection du joint périphérique de la cabine de douche et la reprise des enduits et peintures en partie basse de la cloison séparative entre la salle de bains et la cuisine, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard.
Pourtant, ces demandes ont déjà été reçues par le jugement querellé tandis que Monsieur [M] ne les conteste pas en l'absence d'appel incident de ce chef.
En appel, les époux [J] demandent donc à la cour d'assortir cette injonction d'une astreinte.
Or, ils prétendent que Monsieur [M] n'a pas justifié de l'exécution de ces travaux tout en précisant que le locataire aurait quitté les lieux en juillet 2020.
Cette situation établit que Monsieur [M] n'a plus la possibilité de réaliser les travaux ordonnés.
L'état des lieux de sortie contradictoire en date du 28 juillet 2020 (pièce No 37 des appelants) mentionne que le joint silicone de la douche est abimé et en mauvais état (page 5) tandis qu'aucune indication n'est portée à propos des enduits et peintures en partie basse de la cloison séparative entre la salle de bains et la cuisine.
Il n'y a dès lors pas lieu d'ordonner une astreinte.
Le jugement querellé sera confirmé de ce chef.
Sur la responsabilité de la société CITYA SAINT DENIS :
Monsieur et Madame [J] considèrent que la société CITYA SAINT-DENIS a mal exécuté son mandat d'administrateur du bien qui lui a été confié en gestion locative en vertu du mandat de gestion conclu le 25 mars 2012 (pièce No 3 des appelants).
Il convient d'abord de souligner que les appelants avaient recherché la responsabilité de la SARL CITYA SAINT-DENIS en première instance en raison d'un manquement à son obligation de conseil, d'un mauvais choix en décidant d'assigner le locataire en référé et en ne rendant pas compte régulier aux mandataires.
En appel, pour soutenir que leur mandataire a manqué à ses obligations contractuelles, Monsieur et Madame [J] font valoir les faits suivants :
1/ Les impayés du locataire ont commencé au mois de juin 2012 car Monsieur [M] a informé le mandataire de la survenance d'un dégât des eaux justifiant la retenue du loyer. A cette époque, le dégât des eaux restait limité et son origine précise était inconnue. Mais l'agence CITYA SAINT-DENIS a saisi le syndic de la copropriété seulement huit mois plus tard, soit au mois de janvier 2013, afin de déclarer le sinistre.
2/ L'agence CITYA ne justifie pas davantage avoir demandé chaque année au locataire de justifier de la souscription d'une assurance "habitation" et lui avoir demandé de procédé à une déclaration de sinistre.
3/ Elle n'a pas non plus alerté le locataire sur l'obligation constante de payer son loyer malgré le dégât des eaux, ou à défaut d'en solliciter la consignation par le juge.
4/ A réception du rapport d'expertise, l'agence CITYA ne justifie pas avoir adressé un courrier au syndic et au propriétaire de l'appartement no 17, afin de procéder aux travaux nécessaires à la résorption du sinistre et à la reprise des désordres. Elle n'a rendu compte que très tardivement aux époux [J] de l'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire, puis de la teneur du rapport d'expertise. Les époux [J] n'ont été informé que le 23 septembre 2015 de l'organisation d'une expertise judiciaire, sans toutefois être informés des premières constatations de l'expert. Ils n'ont ensuite eu transmission du rapport d'expertise judiciaire par le conseil de l'agence CITYA qu'au mois de janvier 2017.
5/ Le 15 février 2016, la Société CITYA, bien que convoquée à la réunion d'expertise amiable organisée par l'assureur dommages ouvrage de l'immeuble, ne s'est pas présentée. Le rapport du cabinet EURISK a conclu à l'origine unique du désordre, provenant du défaut d'étanchéité de la cabine de douche de l'appartement voisin (appartement no 17). Non seulement, l'agence CITYA n'a pas informé les époux [J] de la tenue d'une réunion d'expertise amiable, mais elle ne leur a pas transmis le sens des conclusions de la MAF.
6/ N'ayant aucune information de l'agence CITYA concernant l'administration de leur appartement et la gestion du sinistre, par un courrier en date du 8 septembre 2016, les époux [J] se sont étonnés auprès de leur mandataire de l'absence de retour de celui-ci quant au résultat des expertises judiciaire et amiable menée sur leur bien. Ce n'est qu'en raison de la relance des époux [J] que le 6 octobre 2016 (soit plus de quatre ans après le début des impayés et deux ans après le dépôt du rapport d'expertise judiciaire) que le cabinet [V] a tenté d'obtenir de la société AMI REUNION, syndic de copropriété, la prise en compte du rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [S] [K].
Pour plaider l'absence de faute contractuelle de sa part, la société CITYA SAINT-DENIS conclut que :
1/ Elle a parfaitement rempli son mandat, et qu'aucune négligence ou manquement à son obligation de moyens n'est caractérisée par les époux [J]. Ceux-ci ne démontrent pas en quoi la mandataire aurait pu faire cesser le trouble plus tôt, alors qu'il est démontré qu'elle a déclaré le sinistre à l'assureur DO, puis qu'une expertise judiciaire a été lancée, et qu'une nouvelle expertise amiable est venue en contredire les termes.
2/ Un administrateur de biens n'est pas un professionnel de la construction. La société CITYA SAINT DENIS a laissé les experts techniques se pencher sur la problématique, ce qui ne peut lui être reproché. Elle a ensuite saisi un avocat pour qu'il tente, en vain, de faire évoluer la situation auprès du syndic notamment.
3/ La SARL CITYA, mandatée à compter de 2012, a justifié avoir adressé au syndic plusieurs courriers afin de tenter de solutionner le problème d'infiltration.
4/ La décision d'assigner le locataire en référé en 2014 pouvait parfaitement se défendre, et que la concluante avait rempli son obligation de moyens en mettant en cause le syndic, et en assistant aux opérations.
5/ La SARL CITYA SAINT-DENIS verse aux débats les attestations d'assurance habitation adressées par M. [M].
6/ Monsieur et Madame [J] ont intenté une autre action contre la SARL CITYA SAINT-DENIS afin d'être indemnisés de la perte de chance de percevoir la totalité des loyers.
Ceci étant exposé, aux termes des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.
En l'espèce, il est constant que la SARL CITYA SAINT-DENIS a exercé son mandat à titre onéreux, sa rémunération étant stipulée dans la convention.
Le mandat prévoit une mission large de la SARL CITYA SAINT-DENIS, s'agissant expressément d'une obligation de moyens et non de résultats, comprenant notamment la faculté pour le mandataire, à défaut de paiement par les débiteurs et en cas de difficultés quelconques, d'exercer aux frais du mandant toutes poursuites judiciaires, toutes actions résolutoires ou autre, faire tout commandement, sommation, assignation et citations, se concilier, transiger ou requérir jugement, les faire exécuter, (etc.)
Il résulte de ce mandat que la SARL CITYA SAINT-DENIS disposait donc de pouvoirs étendus pour agir au nom des bailleurs.
Pour démontrer qu'elle a respecté ses obligations, la société mandataire verse aux débats trois attestations d'assurance locative de Monsieur [M] et une lettre recommandée avec accusé réception en date du 9 janvier 2013, adressée au syndic de la copropriété, intitulée « déclaration de sinistre » pour l'informer des infiltrations subies dans tout le logement, y annexant un rapport de recherche de fuite diligenté à son initiative mais qui n'est pas versé aux débats par l'intimée.
Sur les attestations d'assurance : Elle ne produit en outre que trois attestations d'assurance pour les années 2011, année antérieure à son mandat, 2013 et 2017, pour une période annuelle allant du 1er mai au 30 avril de l'année suivante. La lecture de ces attestations établit aussi que Monsieur [M] a changé d'assureur entre 2011 et 2013. La première attestation couvre la période allant du 29 mars 2011 pour une année. Mais l'attestation du 6 avril 2013, rédigée par la Banque Postale, couvre la période allant du 1er mai 2013 au 30 avril 2014, laissant persister un doute sur la période comprise entre le 29 mars 2012 et le 30 avril 2013. Ainsi, la SARL CITYA SAINT-DENIS échoue à démontrer qu'elle a bien recueilli les attestations d'assurance locative de Monsieur [M] pour les exercices 2012, 2014, 2015 et 2016, soit quatre années sur les six années d'exécution de son mandat.
Sur la réactivité de la SARL CITYA SAINT-DENIS : Contrairement à ce que concluent les appelants, il n'est pas établi que les impayés du locataire ont commencé au mois de juin 2012. En effet, il résulte des relevés de compte locatif, produit par les époux [J] mais établis par la SARL CITYA SAINT-DENIS que Monsieur [M] a cessé de régler les loyers à partir du mois de février 2013, période à partir de laquelle une majoration au titre d'une clause pénale a été appliquée.
Cette période correspond à celle de la déclaration de sinistre adressée au syndic de copropriété.
Elle est corroborée par les termes de l'ordonnance de référé du tribunal d'instance de Saint-Denis en date du 21 mai 2015, selon assignation délivrée le 23 juin 2014, qui a ordonné une expertise tout en étant saisie en vertu d'un commandement de payer les loyers, délivré à Monsieur [M] le 29 août 2013.
D'ailleurs, le plan d'apurement conclu le 17 octobre 2013 entre le locataire et le mandataire des bailleurs retient un arriéré locatif de 868,03 euros sans précision sur l'arriéré. Ce montant correspond aussi au solde débiteur figurant sur le relevé de compte locatif au 14 octobre 2013.
Les pièces versées aux débats par toutes les parties ne permettent donc pas de juger que la SARL CITYA SAINT-DENIS aurait tardé à agir à la fois auprès du syndic de copropriété pour déclarer le sinistre, auprès du locataire pour faire pratiquer une recherche de fuite ou ensuite pour agir à son encontre en paiement et résiliation de plein droit du bail après la délivrance d'un commandement de payer.
Enfin, il se déduit de la quittance subrogatoire en date du 14 février 2014 que les bailleurs avaient contracté par l'intermédiaire de leur mandataire une assurance pour loyers impayés, même si ce remboursement ne porte que sur la somme de 114,73 euros correspondant exclusivement au coût du commandement de payer en date du 29 août 2013.
En conséquence, la cour ne relève aucun défaut de réactivité ni de diligences dans l'exécution de ses obligations contractuelles.
Sur l'action de la SARL CITYA SAINT-DENIS :
Les appelants reprochent à leur mandataire de ne pas justifier d'avoir adressé un courrier au syndic et au propriétaire de l'appartement no 17, afin de procéder aux travaux nécessaires à la résorption du sinistre et à la reprise des désordres.
Cependant, Monsieur et Madame [J] sont mal fondés à invoquer ce grief alors qu'il résulte de la simple lecture du rapport d'expertise qu'ils étaient représentés par un avocat à ces opérations, lequel a été destinataire du rapport dès son achèvement.
Ils versent d'ailleurs eux-mêmes aux débats un courrier adressé par leurs soins à la SARL CITYA SAINT-DENIS le 11 septembre 2015 et la réponse de l'agence immobilière en date du 23 septembre 2015, évoquant in fine qu'un point sera fait dès que les conclusions de la nouvelle expertise seront disponibles.
L'absence de la SARL CITYA SAINT-DENIS à une seule réunion d'expertise le 15 février 2016 était excusée et ne constitue pas une faute dès lors qu'elle est exceptionnelle.
Enfin, Monsieur [F] [J] a demandé compte-rendu de ses actions à la SARL CITYA SAINT-DENIS par LRAR en date du 8 septembre 2016, soit plus d'un an après la réponse du mandataire alors que le syndic de copropriété refusait d'admettre que l'origine du sinistre pouvait être imputée à la copropriété.
Ce seul fait suffit à démontrer que la SARL CITYA SAINT-DENIS, tenue d'une simple obligation de résultats, avait réalisé toutes les actions envisageables auprès du syndic de copropriété et du locataire, nonobstant la décision de référé ordonnant l'expertise et rejetant provisoirement les demandes relatives à la résiliation du bail et à l'expulsion du locataire ainsi qu'à sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif.
A cet égard, les appelants échouent à démontrer la carence ou l'inertie de leur mandataire qui a répondu régulièrement à leurs interpellations tel que cela résulte des pièces qu'ils produisent.
En conséquence, les seuls manquements que la cour retient à l'encontre de la SARL CITYA SAINT-DENIS portent sur l'absence de réclamation des attestations d'assurance chaque année auprès du locataire ainsi que sur l'inertie du gestionnaire immobilier à ce sujet, et l'insuffisance d'informations données aux mandants.
Toutefois, ces manquements doivent être appréciés au regard des informations dont disposaient largement les bailleurs dès l'année 2013, ceux-ci s'abstenant de prendre toute initiative pour rendre leur logement décent et assurer leur obligation de délivrance, sans se retrancher derrière le mandat de gestion locative pour s'exonérer de leurs obligations envers le locataire comme cela sera précisé plus bas.
En outre, de tels manquements sont sans lien direct avec les préjudices matériels allégués par les appelants pour justifgier leur appel en garantie. Par ailleurs ils ne justifent aucunement de leur préjudice moral.
Sur les préjudices allégués par Monsieur et Madame [J] :
Les appelants sollicitent une indemnité de 5.000 euros au titre de leur préjudice moral subi du fait de la mauvaise exécution du mandat d'administration du bien immobilier et de l'injustice ressentie par les époux [J] dans le cadre de la présente procédure.
Outre le fait que les fautes retenues à l'encontre de la SARL CITYA SAINT-DENIS ne constituent pas des manquements suffisamment graves pour causer un préjudice moral aux mandants, la cour note que Monsieur et Madame [J] ne produisent aucune pièce permettant de justifier de leur préjudice moral pas plus que de la perte de temps ou les désagréments qu'ils allèguent.
En conséquence, leur demande doit être rejetée.
Il n'existe aucun motif susceptible de justifier la garantie du mandataire à l'égard du mandant compte tenu de ce qui précède.
Le jugement querellé sera confirmé de ce chef.
Sur les demandes de Monsieur [M] :
Sur le préjudice de jouissance et le préjudice moral :
Monsieur [M] sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a limité le montant de son préjudice de jouissance à la somme de 100 euros par mois et à celle de 500 euros au titre de la réparation de son préjudice moral.
Il réclame la condamnation in solidum des bailleurs et de la SARL CITYA SAINT-DENIS à lui payer la somme de 400 euros par mois en réparation du préjudice de jouissance et celle de 10.000 euros au titre du préjudice moral.
Monsieur [M] rappelle que ce préjudice de jouissance, inhérent aux désordres affectant le logement donné à bail, a été confirmé par l`expert judiciaire qui a constaté que le logement litigieux était impropre â sa destination dès lors que l'unique pièce à vivre était inhabitable. Il s'est d'ailleurs écoulé près de six années entre le jour où le locataire a mis en demeure ses bailleurs et leur mandataire d'avoir à intervenir et la réalisation - partielle - des travaux de remise en état, ainsi que prescrit par le jugement du 13 mai 2019.
Les conclusions de l'expert judiciaire démontrent que le logement donné à bail était indécent au sens du décret du 30 janvier 2002 et que les désordres constatés le rendaient impropres à sa destination.
En outre, Monsieur et Madame [J] ont été directement destinataires d'une lettre recommandée en date du 11 septembre 2013 (pièce No 3 de l'intimé), adressée par Monsieur [M] à leur adresse personnelle de [Localité 6], leur rappelant ses précédentes réclamations à propos de l'état dégradé du logement donné à bail, aux termes duquel, le locataire se plaint expressément de l'état du logement, impropre à sa destination.
Au surplus, Monsieur et Madame [J] ont été destinataires d'une « relance » valant mise en demeure, en date du 20 août 2014 par LRAR de la part du Maire de la commune de [Localité 5], encore à leur adresse personnelle, se fondant sur les constatations de différents désordres lors de la visite des lieux par les services municipaux en présence de l'Agence Régionale de Santé (pièce No 5 de l'intimé).
Préalablement à la réception de ce courrier, Monsieur [M] avait aussi reçu un courrier de la Caisse d'Allocations Familiales de la Réunion, daté du 21 juillet 2014 (pièce No 6), déclarant que le logement loué n'était pas conforme aux conditions de décence et qu'il devait entreprendre des démarches auprès des propriétaires aux fins de remise aux normes, l'allocation logement étant suspendue à compter du mois de juillet 2014 jusqu'à régularisation.
Or, l'assignation en référé lui avait été délivré le 23 juin 2014 aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion par les bailleurs ou en leur nom puisqu'ils étaient représentés par un avocat.
Ainsi, Monsieur [M] démontre que son logement, affecté de graves désordres, nécessitait des travaux de remise en état et que dans l'attente, il subissait un préjudice de jouissance incontestable.
Ce préjudice de jouissance a été justement évalué par le premier juge qui l'a fixé à la somme de 100 euros par mois alors qu'il importe de considérer que la part locative restant due par Monsieur [M] après bénéfice de l'allocation logement s'élevait à la somme de 52,00 euros.
Monsieur [M] n'apporte d'ailleurs aucun élément particulier pour évaluer ce préjudice à une somme supérieure.
Le jugement querellé sera confirmé de ce chef.
En ce qui concerne le préjudice moral, il est certain que les plaintes justifiées du locataire n'ont pas été prises en compte par les bailleurs, lesquels ne démontrent pas avoir tenté d'alerter leur mandataire pour rendre conforme leur bien immobilier, s'inquiétant surtout le 11 septembre 2015 du statut de l'expulsion du locataire, du paiement intégral de l'assurance pour les loyers impayés et du paiement des sommes versées directement par la CAF (pièce No 12 des appelants).
Il est donc certain que le locataire, tenu du paiement des loyers pour un logement non conforme aux normes de décence, faisant l'objet de la délivrance d'un commandement de payer à peine de résiliation de plein droit du bail, subissant la suspension de l'allocation logement tout en dépendant de sa remise aux normes par la volonté exclusive des bailleurs, a subi un préjudice moral indemnisable par une somme supérieure à celle décidée par le tribunal d'instance.
En conséquence, le jugement entrepris sera partiellement réformé et le préjudice moral de Monsieur [M] sera liquidé à la somme de 2.000 euros, à laquelle seront condamnés solidairement les bailleurs appelants.
La même demande, dirigée contre la SARL CITYA SAINT-DENIS doit être rejetée, la SARL CITYA n'ayant agi que comme le mandataire des époux [J] qui n'ont pas réagi malgré les alertes claires dont ils ne pouvaient ignorer l'existence à propos de l'indécence de leur logement donné à bail.
Sur les autres demandes :
Monsieur [F] [J] et Madame [L] [C], épouse [J], supporteront les dépens.
Ils devront payer à Monsieur [M] une indemnité de 3.000 euros , cette somme pouvant être recouvrée directement par son avocate, Maître [O] [D] en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.
Par ailleurs, ceux-ci pourront être poursuivis en recouvrement des sommes avancées au titre de l'aide juridictionnelle.
Mais il est équitable de rejeter les demandes formées par la société CITYA SAINT-DENIS au titre de ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ;
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le montant du préjudice moral auquel ont été condamnées les appelants ;
Y ajoutant,
REJETTE la fin de non-recevoir tiré de la prescription de l'action de Monsieur [H] [M]
Statuant à nouveau du chef infirmé,
CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [J] et Madame [L] [C], épouse [J], à payer à Monsieur [H] [M] une indemnité de 2000,00 euros en réparation de son préjudice moral ;
DEBOUTE Monsieur [H] [M] de la même demande dirigée contre la SARL CITYA SAINT-DENIS ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [J] et Madame [L] [C], épouse [J], à payer à Monsieur [H] [M] une indemnité de 3.000,00 euros à Maître [O] [D] en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
REJETTE les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de la SARL CITYA SAINT-DENIS ainsi que celle formée par cette dernière ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [J] et Madame [L] [C], épouse [J], aux dépens ;
DIT que les frais avancés au titre de l'aide juridictionnelle pourront être recouvrés directement contre les appelants.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Nathalie TORSIELLO, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT