Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2- Chambre 1
ARRET DU 23 OCTOBRE 2013
(no 309, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/ 23192
Décision déférée à la Cour :
jugement du 3 novembre 2011- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no RGN0 04/ 01

SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES SDC 53 RUE VIVIENNE 75OO2 PARIS
53 rue Vivienne
75002 PARIS
représenté et assisté de Me Jean-Loup PEYTAVI (avocat au barreau de PARIS, toque : B1106) et de Me Carine DENEUX-VIALETAY (avocat au barreau de PARIS) plaidant pour Me Laurence GUEGAN (avocat au barreau de PARIS, toque : B0748)

SARL LA PATRIMONIALE prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège.
102 rue Truffaut
75017 PARIS
SARL SOFINCAL
21/ 23 rue Casimir Périer
75007 PARIS
représentées et assistées de Me Olivier BERNABE (avocat au barreau de PARIS, toque : B0753) et de Me Didier DAILLOUX (avocat au barreau de PARIS, toque : C0980)
SA CABINET HELLIER DU VERNEUIL agissant poursuites et diligences de son Directeur Général y domicilié en cette qualité.
51 bis, rue de Miromesnil
75008 PARIS
représentée et assistée de Me Dominique OLIVIER de la AARPI Dominique OLIVIER-Sylvie KONG THONG (avocat au barreau de PARIS, toque : L0069) et de Me Julien BROCHOT (avocat au barreau de PARIS, toque : G0450) Cabinet Marcel PORCHER
Société ING BELGIUM
Coeur Défense, Tour A, place de la Défense, 9O- 1O2 avenue du Général de Gaulle
92400 COURBEVOIE
représentée et assistée la SCP FISSELIER (Me Alain FISSELIER) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0044) et de Me Bernard BESSIS (avocat au barreau de PARIS, toque : E0794)
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 2 juillet 2013, en audience publique, evant la Cour composée de :
Monsieur Jacques BICHARD, Président
Madame Marguerite-Marie MARION, Conseiller
Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Noëlle KLEIN

- contradictoire
-rendu publiquement par Monsieur Jacques BICHARD, président
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jacques BICHARD, président et par Madame Noëlle KLEIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Par acte de Maître X..., notaire à Paris, du 9 octobre 2003, la société ING BELGIUM SA, venant aux droits de la société ING SECURITIES BANK, a cédé les lots 20, 21, 85, 87, 90, 91 et 93 dépendant de la copropriété du... à Paris, 2ème arrondissement, à la société LA PATRIMONIALE et à la société SOFINCAL, ainsi qu'un droit de stationnement dans la cour de l'immeuble sur l'emplacement no 1, droit initialement attaché au lot no 19, devenu le lot no 90, aux termes du règlement de copropriété.
Par courrier recommandé avec accusé de réception des 20 et 22 octobre 2003, le cabinet Hellier du Verneuil, syndic de la copropriété, a signifié aux parties à l'acte du 9 octobre 2003, la résiliation de ce droit de stationnement en raison d'un retard dans le paiement de la quittance du 1er juillet 2003 malgré une relance et ceci en application du règlement de copropriété.
Par acte notarié du 17 novembre 2003, les sociétés LA PATRIMONIALE et SOFINCAL ont vendu à M. Y... et Mme Z... les lots no 85, 90 et 93 et le droit de stationnement sur le lot no1 attaché au lot no 90, l'acte prévoyant le séquestre d'une somme de 25 000 euros pour garantir l'engagement souscrit par le vendeur de contester la remise en cause de son droit de stationnement sur le lot no 1.
Par ordonnance du 1er avril 2004, le juge des référés du tribunal d'instance du 2ème arrondissement de Paris, saisi par la société ING SECURITIES BANK a :
- mis hors de cause le cabinet Hellier du Verneuil,
- déclaré recevable l'action de la société ING SECURITIES BANK,
- rejeté les exceptions de litispendans et de connexité,
- déclaré la décision commune et opposable aux sociétés LA PATRIMONIALE et SOFINCAL,
- constaté la régularité de la cession opérée le 9 octobre 2003 entre la société ING SECURITIES BANK et les sociétés LA PATRIMONIALE et SOFINCAL concernant le lot no 90 de la copropriété au regard de la non exigibilité des sommes dues au 1er juillet 2003, au titre des loyers de l'emplacement de stationnement no 1,
- ordonné au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ..., représenté par son syndic, de produire sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision, les avis d'échéance des 2ème, 3ème, et 4ème trimestre 2003, ainsi que le décompte des sommes dues à ce jour après déduction de la somme de 286, 66 euros,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ..., représenté par son syndic, à payer à la société ING SECURITIES BANK une somme de 500 euros à titre de dommages intérêts et une indemnité de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par arrêt du 13 octobre 2004, cette cour a :
- confirmé la décision déférée sauf en ce qui concerne la mise hors de cause du cabinet Hellier du Verneuil,
- débouté le cabinet Hellier du Verneuil de sa demande de mise hors de cause,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ..., représenté par son syndic à payer :
* à la société ING SECURTIES BANK une provision sur dommages intérêts de 2 000 euros et 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* aux sociétés LA PATRIMONIALE et SOFINCAL, chacune, 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* les dépens.
C'est dans ces circonstances que par acte du 16 janvier 2004, les sociétés LA PATRIMONIALE et SOFINCAL ont engagé une procédure aux fins essentielles de voir reconnaître leur droit de propriété du droit de stationnement sur l'emplacement no 1 et condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ... et le cabinet Hellier du Verneuil à leur payer la somme de 25 000 euros à titre de dommages intérêts.
Vu le jugement entrepris qui a :
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ... et le cabinet Hellier du Verneuil de leurs fins de non recevoir,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ... et le cabinet Hellier du Verneuil à payer aux sociétés LA PATRIMONIALE et SOFINCAL la somme de 25 000 euros à titre de dommages intérêts,
- condamné le cabinet Hellier du Verneuil à payer à la société ING BELGIUM SA la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ... et le cabinet Hellier du Verneuil à payer aux sociétés LA PATRIMONIALE et SOFINCAL, chacune, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ... et le cabinet Hellier du Verneuil à payer à la société ING BELGIUM SA la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté sur le surplus des demandes,
- condamné solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ... et le cabinet Hellier du Verneuil aux dépens.
Vu la déclaration d'appel déposée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ..., enregistrée le 27 décembre 2011.
Vu les dernières conclusions déposées le :
< 26 novembre 2012 par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ... qui demande à la cour de :
- infirmer le jugement déféré,
- à titre principal, déclarer les sociétés LA PATRIMONIALE et SOFINCAL irrecevables en application des dispositions de l'article 31 du code de procédure civile et mal fondées en leurs prétentions,
- à titre subsidiaire, condamner le cabinet Hellier du Verneuil à le garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre,
- en tout état de cause, condamner :
* le cabinet Hellier du Verneuil à lui rembourser toutes les sommes payées " aux demandeurs " à la présente instance ainsi que dans le cadre de la procédure de référé, outre les dépens,
* in solidum les sociétés LA PATRIMONIALE et SOFINCAL à lui payer la somme 25 000 euros à titre de dommages intérêts
* le cabinet Hellier du Verneuil à lui payer de 20 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
< 26 avril 2012 par la société ING BELGIUM SA qui demande à la cour de :
- " confirmer dans leur principe et dans leur montant " (SIC) les décisions rendues en référé,
- confirmer " le jugement entrepris en ce qu'il a reconnu que le Cabinet HELLIER DU VERNEUIL a commis des fautes distinctes ne relevant pas de sa mission de syndic,
- infirmer le jugement déféré sur la condamnation au titre des dommages intérêts et statuant à nouveau condamner le cabinet Hellier du Verneuil à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages intérêts pour comportement abusif et mauvaise foi,
- confirmer le jugement déféré sur la condamnation à son profit du cabinet Hellier du Verneuil sur le fondement de l'article 700 du code de procédure et à ce titre le condamner à lui payer une indemnité de 6 000 euros.
< 29 août 2012, par le cabinet Hellier du Verneuil qui demande à la cour de :
- débouter les sociétés LA PATRIMONIALE et SOFINCAL de toutes leurs demandes, au moins en ce qu'elles sont dirigées contre lui,
- subsidiairement dire que ces sociétés ne rapportent pas la preuve de ce que son comportement leur aurait fait perdre une chance de toucher le solde du prix de vente,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ... de toutes ses prétentions dirigées à son encontre,
- très subsidiairement confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le comportement du syndicat était à l'origine des préjudices invoqués et qu'il devait en être tenu in solidum,
- " débouter tous contestants de toutes leurs demandes dirigées contre la concluantes " (SIC).
< 29 octobre 2013 par les sociétés LA PATRIMONIALE et SOFINCAL qui demandent à la cour de :
- rejeter l'exception tirée de la fin de non recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires,
- confirmer le jugement déféré,
- y ajoutant, condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer, chacune, la somme de 6 000 euros à titre de dommages intérêts et celle de 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu l'ordonnance de clôture rendue le 18 juin 2013.
SUR QUOI LA COUR
Considérant que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ..., ont un intérêt légitime à agir, les sociétés LA PATRIMONIALE et SOFINCAL qui recherchent sa responsabilité ainsi que celle de son syndic de l'époque, le cabinet Hellier du Verneuil, en raison des fautes qu'ils auraient commises et dont elles estiment qu'elles sont directement à l'origine du préjudice né de l'obligation dans laquelle elles se seraient trouvées de séquestrer une partie du prix de vente lors de la cession du lot no 90 auquel est rattaché le lot no 1 sur lequel s'exerce le droit de stationnement litigieux ;
Considérant sur le fond du litige qu'est établie la faute du cabinet Hellier du Verneuil qui, bien que connaissant le changement d'adresse de la société ING SECURITIES BANK à compter du 31 octobre 2002 et alors qu'il lui a adressé à cette nouvelle adresse les appels de charge de tous les lots dont elle était propriétaire au sein de la copropriété y compris le lot no 90, n'en a cependant pas tenu compte en ce qui concerne la redevance de l'emplacement de parking portant sur le lot no 1 ;
que cette faute du cabinet Hellier du Verneuil, ayant agi ès qualités de syndic est de nature à engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ... ;
Considérant par ailleurs qu'aux termes de l'acte de vente du 17 novembre 2003, passé entre les sociétés LA PATRIMONIALE et SOFICAL d'une part et M. Yvan Y... et Mme Nathalie Z..., d'autre part, les sociétés cédantes ont déclaré qu'elles entendaient poursuivre la contestation de la position soutenue par le cabinet Hellier du Verneuil, ès qualités de syndic, sur la résiliation de plein droit du droit privatif à l'utilisation de l'emplacement de parking ;
qu'en garantie de l'engagement souscrit par les vendeurs, il a été prévu qu'une somme de 25 000 euros faisant partie du prix de vente serait " affectée en nantissement entre les mains de l'acquéreur, l'acte précisant " Le sort de cette affectation est le suivant :
1o) Si dans un délai expirant le 31 décembre 2005, l'acquéreur n'a pas obtenu l'affirmation dûment reconnue par le syndic de copropriété, l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble ou par une décision de justice devenue définitive du droit de jouissance de l'emplacement de stationnement attaché au lot 90, il conservera la somme de VINGT CINQ MILLE EUROS (25 000 E) affectée en nantissement à titre de dommages intérêts forfaitairement fixée à son profit "
2o) Dans le cas où le syndic de copropriété, l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble ou par une décision de justice devenue définitive reconnaissait l'existence régulière de ce droit de stationnement, l'ACQUEREUR remettrait la somme de VINGT CINQ MILLE EUROS (25 000 E) au VENDEUR dans le délai de 1 mois (.....) "
Considérant que l'ordonnance de référé du 1er avril 2004, confirmée par un arrêt, définitif, de cette cour du 13 octobre 2004, a constaté la régularité de la cession, opérée le 9 octobre entre les sociétés LA PATRIMONIALE ET SOFINCAL et la société ING SECURITIES BANK, du lot no 90 " au regard de la non exigibilité des sommes dues au 1er juillet 2003, au titre des loyers de l'emplacement de stationnement ", retenant que la mise en demeure adressée par le syndic d'avoir à régler le solde débiteur relatif à l'emplacement de stationnement sous peine de résiliation de plein droit de celui-ci conformément au règlement de copropriété en sa page 36, n'était pas valable pour avoir été expédiée à une adresse erronée ;
que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ... et le cabinet Hellier du Verneuil soutiennent que les sociétés LA PATRIMONIALE ET SOFINCAL pouvaient en conséquence, dans les termes rappelés de l'acte du 17 novembre 2003, se prévaloir envers leurs acquéreurs d'une décision de justice devenue définitive, l'acte de vente ne prévoyant pas que celle-ci intervienne sur le fond du litige, et se faire en conséquence remettre la somme de 25 000 euros séquestrée ;
que cependant ce reproche s'avère dénué de toute pertinence ;
qu'en effet bien qu'assignés par acte du 16 janvier 2004 aux termes duquel les sociétés LA PATRIMONIALE ET SOFINCAL sollicitaient du tribunal, notamment, qu'il juge qu'elles étaient propriétaires du droit de stationnement et alors même que la procédure de référé a été engagée dés le 21 novembre 2003, soit quelques jours après la passation de l'acte de vente du 17 novembre 2003 dont ils ont eu ainsi connaissance dans de très brefs délais, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ... et le cabinet Hellier du Verneuil n'ont pas pour autant tiré les conséquences, ni de l'ordonnance du 1er avril 2004, ni de l'arrêt confirmatif du 13 octobre 2004, rendu plus d'un an avant l'expiration du délai dont lesdites sociétés LA PATRIMONIALE ET SOFINCAL disposaient envers leurs acquéreurs pour qu'il soit statué sur la contestation de leur droit d'occupation ;
qu'elles ont au contraire, entretenu la controverse, contestant même aux sociétés LA PATRIMONIALE ET SOFINCAL la recevabilité de leur demande pour défaut d'intérêt à agir ;
Considérant néanmoins que les sociétés LA PATRIMONIALE ET SOFINCAL ne démontrent pas la réalité du préjudice qu'elles soutiennent avoir subi ;
qu'il n'est pas établi que M. Yvan Y... et Mme Nathalie Z... ne bénéficieraient pas de l'emplacement de parking litigieux ou n'auraient pas restitué, en totalité ou pour partie, la somme séquestrée aux termes de leur acte d'acquisition, preuve qu'il incombe aux sociétés LA PATRIMONIALE ET SOFINCAL d'établir ;
qu'il convient en conséquence de débouter les sociétés LA PATRIMONIALE ET SOFINCAL de la totalité de leurs prétentions ;
Considérant qu'en l'état de cette décision les demandes afin de condamnation à garantie formées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ... à l'encontre du cabinet Hellier de Verneuil sont sans objet ;
Considérant que la demande en paiement de dommages intérêts présentée par la société ING BELGIUM SA à l'encontre du cabinet Hellier de Verneuil ne peut prospérer dans la mesure où le cabinet Hellier de Verneuil n'a pas agi en dehors de l'exécution de son mandat de syndic de copropriété et de surcroît de façon malicieuse et intentionnelle,
que par ailleurs la société ING BELGIUM SA ne peut rapporter la preuve de la réalité du préjudice qu'elle invoque ;
Considérant enfin que la solution du litige et l'équité ne commandent pas d'accueillir les prétentions émises par les parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Rejette l'exception d'irrecevabilité soulevée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ....
Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté les parties du surplus de leurs demandes.
Statuant à nouveau dans cette limite,
Déboute les parties de la totalité de leurs prétentions.
Condamne les sociétés LA PATRIMONIALE ET SOFINCAL aux entiers dépens dont distraction au profit des avocats des autres parties qui en ont fait la demande dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.