Ch. civile A

du 25 MAI 2016
R. G : 14/ 00983 FR-R
Décision déférée à la Cour :
Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de Bastia, décision attaquée en date du 21 Octobre 2014, enregistrée sous le no 13/ 00300



OFFICE PUBLIC D'HABITATION A LOYER MODERE DE HAUTE CORSE
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE

VINGT CINQ MAI DEUX MILLE SEIZE
APPELANTS :
M. Cheik Abdelhamid X...
né le 11 Juin 1962 à Kenitra (Maroc)

97320 SAINT LAURENT DU MARONI
assisté de Me Philippe JOBIN de la SCP RENÉ JOBIN PHILIPPE JOBIN, avocat au barreau de BASTIA
Mme Florence Z... épouse X...
née le 22 Juin 1962 à Oujda (Maroc)

97320 Saint Laurent du Maroni
assistée de Me Philippe JOBIN de la SCP RENÉ JOBIN PHILIPPE JOBIN, avocat au barreau de BASTIA

OFFICE PUBLIC D'HABITATION A LOYER MODERE DE HAUTE CORSE
Pris en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège
Résidence Barbesino-Bât B
Route Royale
20600 BASTIA
ayant pour avocat Me Gilles ANTOMARCHI, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 mars 2016, devant Mme Micheline BENJAMIN, Conseiller, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. François RACHOU, Premier président
Mme Micheline BENJAMIN, Conseiller
Mme Marie BART, vice-président placé près M. le premier président
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Martine COMBET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 mai 2016

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par M. François RACHOU, Premier président, et par Mme Aurélie CAPDEVILLE, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
M. Cheik X...et Mme Florence Z...son épouse ont acquis, par acte notarié en date du 19 mars 2003 une maison d'habitation en ruine sur la parcelle cadastrée AR 29 à Bastia.
Par ordonnance de référé en date du 24 juillet 2009 le président du tribunal de grande instance de Bastia a, à la demande des époux X... se prévalant d'une servitude conventionnelle impraticable sur la parcelle contiguë AR 30 appartenant maintenant à l'Office Public de Haute-Corse (OPHLM), ordonné une expertise et commis M. Pascal C...pour y procéder avec pour mission de vérifier si la parcelle AR 29 est enclavée et d'étudier les possibilités de désenclavement de cette parcelle à travers la parcelle AR 30 ainsi que les autres parcelles appartenant à l'OPHLM et de proposer un passage le plus court et le moins dommageable possible.
Par acte en date du 13 février 2013, les époux X... ont assigné devant le tribunal de grande instance de Bastia l'OPHLM pour   :
- que soit reconnue leur servitude de passage carrossable et conforme aux normes actuelles à travers les parcelles AR 30 et AR 223,
que l'OPHLM soit condamné sous astreinte à réaliser à ses frais cet accès à partir de la route départementale et le long de la façade sud de l'ensemble immobilier de l'OPHLM,
- que l'OPHLM soit condamné à leur payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts et 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- subsidiairement que soit désigné un expert en génie civil pour vérifier si un accès est réalisable à partir de la route départementale jusqu'à l'intérieur de la parcelle AR 29 et pour chiffrer le coût des travaux.
Par jugement en date du 21 octobre 2014, le tribunal de grande instance de Bastia a   :
- constaté que M. et Mme X... sont titulaires d'une servitude de passage conventionnelle en date du 19 mars 2003,
- constaté que la servitude est à ce jour impraticable,
- débouté M. et Mme X... de leurs demandes,
- débouté l'OPHLM de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. et Mme X... aux dépens.
Les époux X... ont relevé appel de cette décision par déclaration au greffe en date du 12 décembre 2014.
Par leurs conclusions en date du 20 août 2015 auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, les époux X... demandent à la cour   de :
- infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
- dire qu'ils sont titulaires d'une servitude de passage carrossable et conforme aux normes actuelles à travers les parcelles AR 30 et 223,
- condamner l'OPHLM à réaliser à ses frais cet accès à partir de la route départementale et le long de la façade sud de l'ensemble immobilier qu'il a fait bâtir dans les six mois passé la signification de l'arrêt sous astreinte de 150 euros par mois de retard,
- condamner l'OPHLM à leur payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- subsidiairement, désigner un expert en génie civil pour vérifier si un accès est réalisable à partir de la route départementale jusqu'à l'intérieur de la parcelle AR 29,
- dans l'affirmative, chiffrer le coût des travaux de réalisation de cet ouvrage.
Ils font essentiellement valoir que l'office ayant acquis la parcelle AR 30 leur doit le passage à travers l'ensemble des parcelles qu'il a acquises et bâties   ; qu'avant que l'OPHLM ne construise sur la parcelle AR 223, la parcelle AR 29 avait un accès à la route départementale direct et facile à travers les deux parcelles AR 30 et AR 223   ; que l'expert n'a pas envisagé sérieusement la possibilité de désenclavement que ce soit par les parcelles de l'intimé ou par les parcelles contiguës, arguant que les propriétés de l'intimé n'étaient pas démaquisées et que le coût du désenclavement serait important sans donner une estimation   ; que les droits réels immobiliers ne peuvent cesser que dans des cas bien précis non réunis en l'espèce   ; que l'expert n'a nullement indiqué que le droit de passage était non utilisable au sens de l'article 703 du code civil   ; qu'il est incontestable que l'intimé a rendu la servitude-qu'il ne pouvait ignorer-plus difficilement praticable en laissant la végétation envahir la parcelle AR 30 et en construisant une barre d'immeuble   ; que celle-ci peut cependant être contournée dans sa partie sud   ; que l'accès de la parcelle AR 30 à « la voie publique », en l'espèce la route départementale, ne peut s'entendre que par la parcelle AR 223   ; que c'est l'intimé qui a créé l'état d'enclave et devra en supporter les frais.
Dans ses conclusions en date du 4 mai 20015, l'Office Public d'HLM de Haute Corse demande la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et la condamnation de M. et Mme X... à lui payer la somme de 2400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'OPHLM explique que la servitude a été créée par acte notarié en date du 13 novembre 1979 et était déjà impraticable au moment de l'achat de la parcelle par M. et Mme X... comme cela a été précisé dans l'acte du 19 mars 2003   ; que, selon l'expert Mme D..., l'assiette part du fonds X... dans une zone inaccessible en bordure d'un ravin et n'aboutit à nulle part dans une zone inaccessible   ; que cette servitude a donc aujourd'hui disparu   ; que l'accès par la parcelle AR 223 de l'OPHLM nécessiterait des travaux importants et très coûteux   et aggraverait la charge du fonds servant en violation de l'article 702 du code civil   ;
Que M. et Mme X... ne rapportent pas la preuve d'agissements de l'office qui auraient contribué à dénaturer les lieux et faire disparaître l'assiette de la servitude   ;
Que les travaux revendiqués seraient en toutes hypothèses à la charge du fonds dominant   ;
Qu'il ressort du certificat d'urbanisme daté du 10 janvier 2003 que le terrain est inconstructible, ce qui est confirmé par Mme D...  ; que les époux X... ne saurait dès lors reprocher à l'OPHLM de les avoir empêchés de construire   ;
Que la demande de désignation d'un expert en génie civil est injustifée.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 septembre 2015 et l'affaire renvoyée pour être plaidée au 7 mars 2016.
SUR QUOI LA COUR
Il résulte des conclusions des deux rapports d'expertise et notamment du rapport contradictoire de l'expertise amiable de l'assurance protection juridique des époux X... ainsi que des débats que la parcelle AR 29 est enclavée, ce qui n'est pas contesté par l'intimé.
Il est aussi constant que l'assiette de la servitude de passage conventionnelle, créée le 13 novembre 1979 au profit de la parcelle AR 29 sur la parcelle AR 30 et rappelée dans l'acte de vente de la parcelle AR 29 aux époux X... le 19 mars 2003, commence sur la parcelle AR 29 dans une zone aujourd'hui inaccessible, en bordure d'un ravin et aboutit dans une zone inaccessible aux confins des parcelles AR 30, AR 31 et AR 223 jusqu'à l'ancien emplacement d'un chemin de service qui n'existe plus, et qui, en toute hypothèse, n'est pas la voie publique. Cette servitude de passage conventionnelle est donc non seulement en l'état inutilisable, mais serait, si elle était carrossable aussi insuffisante pour désenclaver à elle seule la propriété puisque l'assiette de cette servitude est située uniquement sur la parcelle A 30 elle-même enclavée. Les époux X... ne sont pas titulaires d'une servitude conventionnelle sur la parcelle 223.
L'expert judiciaire n'a pas été en mesure de réaliser un plan et d'étudier la faisabilité d'un accès à travers la propriété de l'OPHLM, en raison de la végétation impénétrable sur le fonds des appelants et l'assiette de la servitude conventionnelle sur AR 30, alors qu'il appartenait aux appelants aux termes des articles 697 et 698 du code civil de faire à leur frais tous les ouvrages nécessaires pour user de la servitude et la conserver et qu'ils étaient demandeurs à l'expertise.
En application de l'article 702 du code civil celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier. Dès lors les époux X... ne peuvent se prévaloir de leur servitude conventionnelle sur la parcelle AR 29 pour exiger une prolongation de leur droit de passage sur la parcelle AR 223 et il leur appartient de rapporter la preuve de l'existence d'une servitude légale pour enclavement, de déterminer le chemin le plus court du fonds enclavé à la voie publique et le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé conformément à l'article 683 du code civil, sachant que les ouvrages d'aménagement nécessaires et leur entretien devraient être réalisés aux frais des propriétaires du fonds dominant, c'est à dire les époux X..., en application de l'article 698 du code civil.
Or, en l'espèce, force est de constater que l'OPHLM est le seul voisin qui a été mis en cause alors que l'expert amiable indique que « le seul accès à la parcelle AR 29 possible se situe à partir du chemin cadastré AR 9 » en longeant la limite sud de la parcelle 20 dont le propriétaire n'est pas dans la cause.   La cour n'est donc pas en mesure de connaître le chemin d'accès à la voie publique le plus court et le moins dommageable. En outre, ni les demandeurs au désenclavement, ni l'expert judiciaire ni l'expert amiable par suite notamment de la carence des demandeurs, ne présentent une proposition précise de tracé du passage sur la parcelle AR 223 conforme aux exigences de l'article 683 du code civil. L'expert judiciaire indique cependant que l'accès à la parcelle AR 29 par un chemin carrossable en passant par les parcelles AR 223 et AR 30 nécessiterait la réalisation d'importants travaux de génie civil qui s'avéreraient très coûteux   : franchissement de rivière, ouvrages hydrauliques, talus importants, terrassements lourds, murs de soutènement.
Les appelants ne font non plus état d'aucune proposition d'indemnisation au titre de l'article 682 du code civil au propriétaire de la parcelle sur laquelle ils souhaitent que soit constaté un droit de passage.
La demande de désignation d'un expert en génie civil pour préciser les travaux ci-dessus et les chiffrer, alors que l'expertise n'a pas pu être menée à bien en raison, au moins en partie, de la carence des appelants, est en l'état du dossier inutile et sera rejetée.
Les appelants ne versent aux débats aucune pièce au soutien de leur allégation que la construction, dont la date n'est pas précisée, sur la parcelle AR 223 de l'ensemble immobilier de l'OPHLM a dénaturé les lieux et fait disparaître l'assiette de la servitude accordée sur la parcelle A30. En l'absence de preuve d'une faute de la part de l'OPHLM, d'un dommage et d'un lien de causalité ils sont infondés à réclamer la condamnation de l'OPHLM à leur verser des dommages et intérêts.
Le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.
Il serait inéquitable de laisser à l'Office Public d'HLM de Haute Corse ses frais irrépétibles. Les époux X... seront condamnés à lui payer la somme de 1 500 euros.
Les époux X... qui succombent en appel seront condamnés aux dépens.
PAR CES MOTIFS,

Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions,
Condamne les époux Cheik et Florence X... à payer à l'Office Public d'HLM de Haute Corse la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500 euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne les époux X... aux dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT