09/10/2007

No RG: 06/03354
Décision déférée du 06 Juin 2006 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 04/3139

Société COPPEL
représentée par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE

Société DYA MAN
représentée par la SCP MALET
Grosse délivrée

à	REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE TOULOUSE
2ème Chambre Section 2

ARRÊT DU NEUF OCTOBRE DEUX MILLE SEPT

APPELANT(E/S)
Société COPPEL
7 & 9 Allées Paul Sabatier
31000 TOULOUSE
représentée par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE, avoués à la Cour
assistée de la SCP MATHEU RIVIERE-SACAZE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE
INTIME(E/S)
Société DYA MAN

31400 TOULOUSE
représentée par la SCP MALET, avoués à la Cour
assistée de Me Henri COMMOGEILLE, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Septembre 2007, en audience publique,  les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. LEBREUIL, Président, D.VERDE DE LISLE, conseiller, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. LEBREUIL, président
D. VERDE DE LISLE, conseiller
C. BELIERES, conseiller
Greffier, lors des débats : R. GARCIA

-CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. LEBREUIL, président, et par R. GARCIA, greffier de chambre.
La société Coppel a relevé appel le 11 juillet 2006 du jugement rendu le 6 juin 2006 par le tribunal de grande instance de Toulouse qui l'a déboutée de ses demandes et qui l'a condamnée à payer à la société Dya Man 1 500  pour frais irrépétibles.
La société Coppel loue depuis le 11 mars 1997, aux droits de M. et Mme Z..., un local à usage commercial situé dans l'immeuble du 7 et 9 allées Paul Sabatier à Toulouse. Le bail du 1 janvier 1978 a été renouvelé le 26 mai 1992 à effet du 1 janvier 1992 et il s'est poursuivi jusqu'à un congé du 9 mars 2004 notifié par la société Dya Man acquéreur du bien selon acte du 16 janvier 2004. L'immeuble était auparavant la propriété des consorts A...
B.... En effet il a appartenu à Mme Marguerite Sabatier épouse C... de A... et à Melle B..., puis au décès de Mme Sabatier à l'indivision formée par ses six enfants C... de A... et à Melle B..., puis à l'indivision formée par Gérard et Arnaud C... de A... et à Melle B.... La répartition des droits de propriété s'effectuait à raison de la nue-propriété et la moitié en usufruit aux consorts C... de A... et l'autre moitié de l'usufruit à Melle B....
Le 21 février 2000 Mme D... a fait connaître à la société Coppel qu'elle avait été désignée en qualité d'administrateur spécial de Melle B... placée sous sauvegarde de justice le 25 octobre 1999 et elle a demandé le paiement du loyer entre ses mains. Par lettre du 27 juin 2000 Arnaud E... représentant l'indivision de A... et Mme D... représentant Melle B... ont déclaré à la société Coppel qu'ils dénonçaient le bail au 31 décembre 2000 "pour le remplacer par un bail conforme à la législation actuelle". La société Coppel a elle-même notifié par acte extra-judiciaire une demande de renouvellement de bail le 20 juillet 2000 à Mme D... es qualités et à M. Arnaud E... représentant l'indivision de Gramont-Parlange. Un jugement du 8 août 2000 a ouvert la tutelle de Melle B... et Gérard E... a été désigné comme administrateur des biens de la personne à protéger en remplacement de Mme D.... Par lettre du 6 septembre 2000 Arnaud E... représentant l'indivision et se déclarant en accord avec Gérard E... représentant Melle B..., a fait part à la société Coppel d'une intention commune de renouveler le bail sauf à préciser de nouvelles modalités en recourant aux services du notaire Me F.... Le bail s'est renouvelé jusqu'au congé signifié le 9 mars 2004 par la société Dya Man nouvel acquéreur de l'immeuble. Ce congé s'appuie sur l'inefficacité de la demande de renouvellement du 20 juillet 2000 en ce qu'elle n'a pas été notifiée à Melle B... personnellement non plus qu'à chacun des coindivisaires. La société Coppel a saisi le tribunal qui a rendu le jugement déféré.
La société Coppel fait valoir qu'elle a notifié sa demande aux personnes qu'elle connaissait et qui s'étaient présentées comme ayant pouvoir le 27 juin 2000 et que le renouvellement du bail a été accepté le 6 septembre 2000 par l'indivision de A... et le représentant régulier de Melle B.... Elle observe que la composition de l'indivision de A... ne lui a jamais été notifiée et qu'à la date de la demande de renouvellement, Mme D... s'était désignée comme représentant Melle B.... Elle invoque l'article L 145-10 alinéa 2 du Code de commerce et le fait qu'aucun indivisaire n'a entendu remettre le bail en cause. Elle déclare à ce propos que l'auteur du congé est la société Dya Man, acquéreur qui connaissait par son acte d'achat la demande de renouvellement et l'absence d'opposition des propriétaires. En l'état d'un renouvellement qu'elle estime régulier, la société Coppel soutient que le congé du 9 mars 2004 est nul. Elle conclut en ce sens et elle demande 6 000  pour frais irrépétibles avec distraction des dépens au profit de la SCP F... Lescat Merle.
La société Dya Man soutient que la demande de renouvellement du 20 juillet 2000 n'a aucun effet d'une part en ce que Melle B... bien que sous sauvegarde de justice conservait l'exercice de ses droits sur le bail litigieux alors que l'acte ne lui a pas été notifié, d'autre part en ce que l'article 595 alinéa 2 du Code civil impose le concours de l'usufruitier et du nu-propriétaire alors que Melle B... était usufruitière, enfin en ce que l'article 815-3 impose l'accord de chaque coindivisaire pour le renouvellement d'un bail. Elle conclut à la confirmation du jugement et au paiement de 5 000  pour frais irrépétibles avec distraction des dépens au profit de la SCP Malet.

Attendu qu'il convient de distinguer entre la demande de renouvellement de bail et l'acceptation de cette demande;
Attendu, sur la demande de renouvellement, que l'article L 145-10 alinéa 2 du Code de commerce invoqué par la société Coppel dispose que s'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut à l'égard de tous, sauf stipulations ou notifications contraires qui n'existent pas en l'espèce;
Attendu qu'une situation d'indivision est une copropriété; que les six enfants C... de A... constituent entre eux une indivision pour être ensemble propriétaires de la nue propriété et de la moitié de l'usufruit de l'immeuble; qu'ils constituent avec Melle B... une autre indivision portant sur l'usufruit de l'immeuble puisque chacun en possède la moitié;
Attendu qu'en notifiant la demande de renouvellement du 20 juillet 2000 à "M. Arnaud de A... représentant l'indivision de Gramont-Parlange", la société Coppel a exercé à propos des deux indivisions le droit qu'elle tient de l'article L 145-10 précité et il importe peu que la demande ait été adressée par ailleurs à Mme D... au lieu de Melle B...;
Attendu en conséquence que la demande de renouvellement formée par la société Coppel est régulière et elle a produit ses effets;
Attendu, sur l'acceptation de la demande de renouvellement, qu'à supposer que la société Dya Man ait qualité pour soulever une inopposabilité qui appartient aux copropriétaires, il doit être fait application de l'article L 145-10 alinéa 4 du Code de commerce selon lequel: "Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent";
Attendu que dans le délai de trois mois qui a suivi le 20 juillet 2000 aucun acte extra-judiciaire conforme ou pas à l'article 815-3 du Code civil n'est venu refuser la demande de renouvellement; que le principe du renouvellement est donc acquis et le congé délivré par la société Dya Man le 9 mars 2004 est de nul effet; que le jugement sera infirmé;
Attendu qu'il convient d'allouer 3 000  pour frais irrépétibles;
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement déféré
Dit que le bail de la société Coppel s'est renouvelé sur la demande qui en a été faite le 20 juillet 2000
Déclare nul le congé du 9 mars 2004
Condamne la société Dya Man à payer à la société Coppel trois mille euros (3 000 ) pour frais irrépétibles
Condamne la société Dya Man aux dépens
Autorise la SCP F... Lescat Merle à faire application de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
LE GREFFIER.				LE PRESIDENT.
R.GARCIA.					M. LEBREUIL.