No de minute : 238
COUR D'APPEL DE NOUMÉA
arrêt du 5 août 2021
chambre civile
Numéro R.G. : No RG 18/00307 - No Portalis DBWF-V-B7C-PHD
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 31 août 2015 par le tribunal de première instance de Nouméa (RG no : 2013/2330)
Saisine de la cour : 21 septembre 2015

LA S.C.I. ANNI, prise en la personne de son représentant légal,
Siège social : [Adresse 1]
Représentée par Me Séverine LOSTE de la SELARL SOCIETE D'AVOCATS JURISCAL, avocat au barreau de NOUMEA

LA S.E.L.A.R.L. PHARMACIE CENTRALE, prise en la personne de son représentant légal,
Siège social : [Adresse 2]
Représentée par Me Béatrice AUPLAT-GILLARDIN, avocat au barreau de NOUMEA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 12 juillet 2021, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Charles TELLIER, Conseiller, président,
M. François BILLON, Conseiller,
Mme Nathalie BRUN, Conseiller,
qui en ont délibéré, sur le rapport de M. Charles TELLIER.
Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO
Greffier lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO

- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
- signé par M. Charles TELLIER, président, et par M. Petelo GOGO, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.
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PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE
Par acte sous seing privé en date du 23 novembre 2007, la SCI les FLOTS aux droits de laquelle vient aujourd'hui la SCI ANNI, a donné à bail à la SELARL PHARMACIE CENTRALE, un local commercial formant le lot no8 de l'immeuble [Adresse 3] situé à [Adresse 4] d'une superficie approximative de 187 m² aux fins d'y exploiter une officine de pharmacie moyennant le versement d'un loyer mensuel d'un montant de 850.000 FCFP hors charges.
Par avenant no1 au bail précité, les parties ont convenu d'adjoindre au lieu loué un local à usage commercial formant le lot no32 de l'ensemble immobilier dont dépend le bail.
Il n'a pas été prévu d'augmentation de loyer suite à l'adjonction du dit lot au bien donné à bail et il a été mentionné que le bail du 23 novembre 2007 continuerait à produire son plein et total effet pour toutes les clauses qui y sont contenues.
Par acte sous seing privé en date du 4 février 2001, la SCI ANNI a également donné à bail commercial à la SELARL PHARMACIE CENTRALE, deux locaux à usage commercial formant les lots 34 et 36 de l'immeuble précité.
Ce bail a été consenti et accepté moyennant le versement à la SELARL PHARMACIE CENTRALE d'un loyer mensuel de 227.136 FCFP hors charges et hors taxe.
Dans le cadre des dispositions issues de la délibération no94 du 8 août 2000 relative à la révision des loyers, des baux d'immeubles et de locaux à usage commerciale, industrielle ou artisanale, la SELARL PHARMACIE CENTRALE a assigné sa bailleresse, la SCI ANNI, devant le tribunal de première instance de Nouméa à l'effet de solliciter la révision de ses loyers payés d'une part à hauteur de 959.705 FCFP pour les lots 8 et 32 de la copropriété bâtie à Nouméa sise [Adresse 2] et d'autre part pour la somme de 227.136 FCFP au titre des lots 34 et 36, à usage de bureaux.
A l'appui de sa demande la SELARL PHARMACIE CENTRALE a invoqué le fait que lesdits loyers auraient été augmentés de façon inconsidérée alors que les facteurs de commercialité nécessiteraient une baisse de ceux-ci dans la mesure où la galerie dans laquelle est implantée la pharmacie subirait une baisse de fréquentation et que sa clientèle serait de moins en moins argentée.
Par jugement en date du 31 août 2015, le juge des loyers commerciaux du tribunal de première instance de Nouméa a, en substance, reçu la SELARL PHARMACIE CENTRALE en sa demande de baisse du prix du loyer, a fixé à compter du 15 février 2013 la totalité du loyer pour les lots 8, 32, 34 et 36 de la copropriété [Adresse 5] à la somme mensuelle de 672.800 FCFP, a condamné la SCI ANNI à la somme de 250.000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais d'expertise, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
PROCÉDURE D'APPEL
Par requête déposée le 21 septembre 2015, la SCI ANNI a fait appel du jugement du 31 août 2015.
Par arrêt en date du 20 octobre 2016, la cette cour a infirmé le jugement entrepris et débouté la SELARL PHARMACIE CENTRALE de sa demande en réduction de loyer.
A l'appui de sa décision, la Cour d'appel de Nouméa a relevé que le rapport d'expertise ne relevait pas l'existence d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de 10% de la valeur locative que ce soit à la hausse ou à la baisse.
La cour d'appel a indiqué que l'expert judiciaire précisait ne pas être "en mesure de dire s'il y a eu une modification notable des éléments de valeur locative au regard des facteurs locaux de commercialité (à la hausse ou à la baisse) et que dans ces conditions la demande de révision du loyer à la baisse devait être rejetée."
La SELARL PHARMACIE CENTRALE a formé un pourvoi en cassation à l'encontre de cet arrêt.
Par arrêt en date du 14 juin 2018, la Cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 20 octobre 2016 au motif que "le juge ne peut refuser de statuer en se fondant sur une insuffisance des preuves qui lui sont fournies."
Le 5 septembre 2019, la SCI ANNI a ressaisi la cour d'appel de Nouméa autrement composée d'une requête d'appel et d'un mémoire après cassation de l'arrêt du 20 octobre 2016.
Par arrêt du 18 décembre 2019, cette cour a rejeté l'exception de caducité soulevée par la PHARMACIE CENTRALE et a ordonné avant dire droit une expertise confiée à M. [M] et a réservé les frais irrépétibles et les dépens.
L'expert a déposé son rapport le 31 juillet 2020. Il préconise un loyer mensuel total d'un montant de 683.960 FCFP réparti entre 538.160 FCFP pour l'officine et le lot 32, 67.500 FCFP pour le lot 34 et 78.300 FCFP pour le lot 36.
Le magistrat chargé de la mise en état, après avoir accordé un délai puis un dernier délai, puis un ultime délai au conseil de la SCI ANNI pour conclure, ce qu'elle n'a pas fait, a ordonné la clôture et la fixation du dossier.
Les parties n'ont pas conclu à ce dernier stade de la procédure, il y a donc lieu de se reporter aux écritures antérieures à la dernière expertise judiciaire.
Dans ses dernières écritures du 29 avril 2019, la SELARL PHARMACIE CENTRALE demande à la cour la confirmation de la décision attaquée et subsidiairement d'ordonner un complément d'expertise afin que M. [M] précise si la valeur locative qu'il a fixée est la conséquence d'une modification des facteurs locaux de commercialité de la pharmacie. Elle demande en outre à la cour de condamner la SCI ANNI à 800.000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Dans ses dernières écritures du 2 octobre 2019, la SCI ANNI demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de débouter l'intimée de toutes ses demandes, d'ordonner avant dire droit une nouvelle expertise et de condamner l'intimée à lui payer une somme de 800 000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu qu'il résute de la délibération du Congrès no 94 du 8 août 2000 relative à la révision des loyers des baux d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal que la détermination du montant des loyers, à défaut d'accord entre les parties, est faite en tenant compte des facteurs locaux de commercialité, de l'importance de la ville, du quartier, du lieu d'implantation, de la répartition des activités dans le voisinage, des moyens de transport ou encore de l'attrait du voisinage ; qu'à défaut de preuve rapportée d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, la variation du montant du loyer ne peut excéder un index spécifique applicable ;
Attendu qu'en l'espèce, la question porte sur l'évolution des facteurs locaux de commercialité ; que l'expert avait initialement indiqué qu'il n'était pas en mesure de rapporter de tels éléments, n'étant pas commerçant et ne vivant pas dans le quartier concerné ; que dans sa seconde expertise, il indique avoir réalisé une enquête sur plusieurs semaines auprès d'une trentaine de commerçants qui ont répondu à l'unanimité que les facteurs de commercialité avaient entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative à cause des travaux de réhabilitation du quartier et de la modification du plan de circulation, du manque et du coût du stationnement, de la délinquance, de la présence de personnes sans domicile fixe et de commerces illicites ainsi que de la concurrence des centres commerciaux en périphérie de la ville ; que l'expert a répondu aux dires de la SCI ANNI, dénonçant le manque de sérieux de l'expertise, maintenant son appréciation et le résultat de son enquête ;
Attendu que si la méthode du sondage auprès des commerçants peut apparaître hétérodoxe, elle n'en a pas moins le mérite de l'exhaustivité et de la pertinence, en s'adressant aux personnes les mieux placées pour connaître l'environnement dont il est question ; que solliciter l'avis des sachants est bien le but recherché d'une expertise ; qu'en outre, l'expert chiffre à 683.960 FCFP la valeur locative des biens en cause, au jour de l'expertise, après une analyse précise des bâtiments et de leur environnement, chiffre cohérent avec la baisse constatée aux termes de l'enquête précitée et avec la somme retenue par le premier juge, se basant sur l'expertise réalisée à l'époque, de 672.800 FCFP à compter du 15 février 2013 ; que la SCI ANNI ne peut valablement rapporter la preuve d'une valeur locative de 1.300.000 ou 1.500.000 FCFP, estimation de toute évidence en contradiction avec la réalité relevée par tous les commerçants du quartier et ne correspondant pas aux constatations de l'expert judiciaire ;
Attendu qu'il est donc démontré que les facteurs de commercialité ont évolué de manière à justifier une baisse d'au moins 10% de la valeur locative des locaux en cause ; que le loyer doit donc être révisé ainsi que l'a estimé le premier juge, s'appuyant sur l'expertise judiciaire réalisée, selon la valeur fixée ; qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré ;
Attendu que la SCI ANNI sera condamnée à la somme de 300.000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Attendu que la SCI ANNI sera condamnée aux dépens ; que les conseils ayant changé en cours de procédure, sans que les demandes à ce titre n'aient été mises à jour, il ne pourra être fait droit à la demande de distraction des dépens en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré ;
Condamne la SCI ANNI à payer à la SELARL PHARMACIE CENTRALE la somme de 300.000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI ANNI aux dépens, sans qu'il ne soit fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier,Le président.