Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 19 juin 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : RG 19/00214-Portalis 35L7-V-B7D-B7AVK
Décision déférée à la cour : jugement du 29 octobre 2018 - tribunal de grande instance de Paris - RG 17/01914

Monsieur Y... P...


représenté par Me Jeanne Baechlin de la SCP Jeanne Baechlin, avocat au barreau de Paris, toque : L0034, et par Me Olivier Hillel, avocat au barreau de Paris, toque : E0257, substitué par Me Naël Raad

Madame D... K... divorcée G...


représentée par Me Philippe Rezeau de la SELARL Aquilon avocats, avocat au barreau de Paris, toque : L158
Composition de la cour :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 décembre 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Monique Chaulet, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude Creton, président de chambre
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Sonia Dairain

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude Creton, président de chambre et par Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.

Aux termes d'un acte authentique contenant promesse d'achat en date du 17 mai 2016, M. Y... P..., promettant, s'est engagé à acquérir les lots [...], [...], [...] et [...] d'un ensemble immobilier en copropriété, sis [...] , de A... H..., veuve S..., bénéficiaire, représentée par sa tutrice, Mme D... K..., pour le prix de 1 140 000 euros, promesse conclue pour une période expirant le 20 septembre 2016 à 16 heures.
L'acte a été conclu sans condition suspensive d'obtention d'un prêt par le promettant et stipulait un dépôt de garantie de 60 000 euros que le promettant devait déposer dans les huit jours de l'expiration du délai de rétractation s'il peut en bénéficier sinon dans les huit jours de l'acceptation de la promesse par le vendeur.
Mme D... K... a obtenu l'autorisation, par ordonnance du juge des tutelles du tribunal d'instance du 5ème arrondissement, de vendre le bien à M. P... dans les termes de la promesse, et a, par lettre du 1er septembre 2016, fait connaître à M. E..., notaire rédacteur de la promesse, son acceptation de la promesse du 17 mai 2016.
Par jugement en date du 29 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :
. déclaré Mme K... recevable en sa reprise d'instance ès qualités d'ayant droit de A... H...,
. condamné M. P... à payer à Mme K... la somme de 60 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,
. ordonné la libération de la somme de 60 000 euros séquestrée en la comptabilité de la SCP [...] sur présentation du jugement signifié et du certificat de non appel,
. condamné M. P... à payer à Mme K... la somme de 3 500 euros au titre de ses frais d'instance non compris dans les dépens et aux dépens.
M. P... a interjeté appel de ce jugement et demande à la cour, dans ses dernières écritures, de :
. le déclarer recevable en son appel,
. réformer le jugement déféré et, statuant à nouveau,
à titre principal,
Vu l'article 1589-1 du Code civil,
. constater que la promesse unilatérale d'achat du 17 mai 2016 stipule l'engagement du promettant de verser la somme de 60 000 euros entre les mains du notaire du bénéficiaire de la promesse,
. dire que la promesse unilatérale d'achat du 17 mai 2016 contrevient aux dispositions de l'article 1589-1 du code civil,
en conséquence,
. annuler ladite promesse et ordonner à la SCP [...], notaires, de lui restituer la somme de 60 000 euros séquestrée entre ses mains,
Vu les articles 1108 et 1129, alinéa 1er du code civil, dans leur teneur applicable en la cause,
. dire que l'objet de la promesse unilatérale d'achat du 17 mai 2016 étant constitué de plusieurs locaux, sans autre précision, l'objet de la promesse unilatérale d'achat du 17 mai 2016 est indéterminé,
en conséquence,
. annuler ladite promesse et ordonner à la SCP [...], notaires, de lui restituer la somme de 60 000 euros séquestrée entre ses mains,
Vu l'article 1131 du code civil, dans sa teneur applicable en la cause,
. dire que la promesse d'achat du 17 mai 2016 ne restreignait aucunement la liberté de Mme H... de disposer des lots de copropriété qui en constituaient l'objet,
. dire que l'obligation pour le promettant de payer à Mme H... la somme de 60 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation est dénuée de cause,
en conséquence,
. annuler la promesse d'achat du 17 mai 2016 et ordonner à la SCP [...], notaires, de lui restituer la somme de 60 000 euros séquestrée entre ses mains,
à titre très subsidiaire,
Vu l'article L. 313-42 du code de la consommation, ensemble l'article 1317-1 du Code civil
dans sa teneur applicable en la cause,
. dire que l'objet de la promesse d'achat du 17 mai 2016 ne rappelant aucunement les dispositions de l'article L. 313-42 du Code de la consommation, que la promesse d'achat du 17 mai 2016 est censée avoir été stipulée sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt par M. P...,
. dire que s'il n'a pu, en raison de l'indétermination de l'objet de la promesse d'achat du 17 mai 2016, obtenir le moindre prêt, cette promesse est caduque ;
en conséquence,
. ordonner à la SCP [...], notaires, de lui restituer la somme de 60 000 euros séquestrée entre ses mains,
à titre infiniment subsidiaire,
Vu l'article 1152, alinéa 2 du code civil, dans sa teneur applicable en la cause,
. dire que la somme de 60 000 euros constitue une peine excessive,
. réviser ce montant et le fixer à 10 000 euros,
en conséquence,
. ordonner à la SCP [...], notaires, de lui restituer la somme de 50000 euros séquestrée entre ses mains,
en tout état de cause
. débouter Mme K... de toutes ses demandes,
. condamner Mme K... à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
. condamner Mme K... aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions, Mme K... demande à la cour de :
. déclarer M. P... irrecevable et mal fondé en son appel,
. confirmer e n toutes ses dispositions le jugement entrepris,
. débouter M. P... de ses demandes,
Y ajoutant,
. condamner M. P... au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
. condamner M. P... aux dépens d'instance et d'appel qui pourront être recouvrés par M. Philippe Rezeau, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 12 décembre 2019.

-Sur la nullité de la promesse d'achat
M. P... sollicite l'annulation de ladite promesse unilatérale d'achat et la restitution de la somme de 60 000 euros à son profit et invoque la violation des dispositions de l'article 1589-1 du code civil, le fait que l'objet de son obligation est indéterminé au visa de l'article 1108 du code civil ainsi que l'absence de cause de l'obligation d'acquitter une indemnité d'immobilisation au visa de l'article 1131 du code civil.
Mme K... soutient que les dispositions de l'article 1589-1 du code civil interdisent d'exiger le versement d'une somme le jour de la promesse mais que ce n'est pas le cas en l'espèce, que le bien vendu est un local à usage d'habitation et est donc parfaitement déterminé et que le versement de la somme de 60000 euros n'est pas dépourvu de cause mais est un acompte après acceptation et fin du délai de rétractation.
-Sur la violation de l'article 1589-1 du code civil
Au terme des dispositions de cet article dans sa version applicable à l'espèce : « Est frappé de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l'acquisition d'un bien ou d'un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s'engage un versement, quelles qu'en soient la cause ou la forme ».
En l'espèce, la promesse d'achat du 17 mai 2016 passée devant notaire stipule qu'elle est consentie pour un délai expirant le 20 septembre 2016 à 16 heures et que le bénéficiaire de la promesse devra faire connaître son acceptation au plus tard à cette date par lettre adressée au notaire du promettant et qu'à défaut d'acceptation écrite dans ce délai, la promesse d'achat sera caduque, le terme étant extinctif.
La promesse stipule en outre que le promettant déposera dans les huit jours de l'expiration du délai de rétractation s'il peut en bénéficier sinon dans les huit jours de l'acceptation de la promesse par le vendeur, et à titre d'acompte à la comptabilité du notaire du vendeur, la somme de 60 000 euros.
Enfin la promesse édicte une faculté de rétractation au profit du promettant et précise qu'à cet effet, la promesse et ses annexes seront notifiées dès son acceptation par le vendeur, le promettant pouvant se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification.
Il résulte de ces dispositions que la promesse d'achat comporte des obligations réciproques à la charge de chacune des parties et notamment celle pour le vendeur d'accepter la promesse dans un délai déterminé, en l'espèce avant le 20 septembre 2016 à 16 heures, le promettant n'étant dans l'obligation de verser l'acompte de 60000 euros qu'en contrepartie de cette acceptation par le bénéficiaire et à l'expiration de son délai de rétractation à compter de cette acceptation.
En conséquence les dispositions de l'article 1589-1 du code civil ne sont pas applicables en l'espèce et la nullité de la promesse n'est pas encourue au seul motif qu'elle prévoyait le versement d'une somme de 60 000 euros par M. P....
-Sur le caractère indéterminé de l'objet de la promesse
L'article 1108 du code civil, dans sa version applicable à l'espèce, dispose qu'une des conditions essentielles de validité d'une convention est un objet certain qui forme la matière de l'engagement.
M. P... soulève l'indétermination de l'objet de son obligation en l'absence de précision de l'usage du bien objet de la promesse au motif que le bien acheté est désigné comme local sans précision de sa destination.
Le bien objet de la promesse est composé de quatre lots de copropriété, chacun désigné comme un local dans la promesse, la promesse indiquant leur numéro de lot et leur situation dans l'immeuble et précise que suite à des travaux réalisés par un précédent propriétaire ils forment une seule et même unité constituant un appartement composé d'une entrée, double séjour, quatre chambres, trois salles de bains, cuisine et patio.
La promesse comporte par ailleurs un paragraphe relatif à l'usage qui indique que le bien est utilisé à usage de locaux et que le promettant déclare l'utiliser à ce même usage ainsi qu'une information particulière au terme de laquelle les lots, selon le règlement de copropriété, sont à usage de locaux et non à usage d'habitation, le promettant s'engageant à réitérer sa ferme et définitive volonté de régulariser la promesse d'achat en l'état sans condition suspensive liée à un changement d'affectation.
Ces considérations quant à l'usage du bien sont sans effet sur la détermination de l'objet de l'engagement du promettant qui est d'acheter les lots de copropriété visés dans l'acte, obligation qui est parfaitement déterminée.
Ce moyen de nullité de la promesse doit être rejeté.
-Sur l'absence de cause de l'obligation d'acquitter une indemnité d'immobilisation
L'article 1131 du code civil dans sa version applicable à l'espèce dispose que l'obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet.
M. P... soutient, au visa de ces dispositions, que son obligation de payer au bénéficiaire une indemnité d'immobilisation de 60000 euros est dénuée de cause.
Mme K... soutient qu'elle est obligée d'immobiliser son bien au profit du promettant qui s'est engagé à acheter et qu'en tout état de cause cette somme, qualifiée de dépôt de garantie et non d'indemnité d'immobilisation dans l'acte est destinée à garantir l'engagement d'acheter de M. P... et qu'elle sera qualifiée d'acompte sur le prix.
M. P... se fonde sur son obligation de payer une somme de 60000 euros, stipulée par la promesse, pour soutenir la nullité de la promesse, comme il l'a également fait en visant les dispositions de l'article 1589-1 du code civil.
L'obligation de payer cette somme n'est pas la cause du contrat, elle n'est qu'une des dispositions de la promesse et M. P... échoue à démontrer que, si le paiement de cette somme n'était pas fondé, cela serait de nature à entraîner la nullité de la promesse.
En tout état de cause, la somme de 60000 euros stipulée dans l'acte ne correspond pas à une indemnité d'immobilisation puisque son versement est seulement conditionné par l'acceptation de la promesse par le bénéficiaire de la promesse et est qualifié de dépôt de garantie, la vente étant parfaite dès cette acceptation.
C'est à bon droit que le premier juge a jugé que ce dépôt était stipulé à titre indemnitaire en cas de refus opposé par le promettant de réaliser la vente par acte authentique sans motif légitime.
En conséquence il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de M. P... aux fins de nullité de la promesse d'achat du 17 mai 2016.
Il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande subséquente de restitution de la somme de 60000 euros à M. P....
-Sur la caducité de la promesse pour défaut de réalisation de la condition suspensive de prêt
M. P... soutient que la promesse est caduque au motif qu'à défaut de mention manuscrite, dans l'acte, des dispositions de l'article L.313-42 du code de la consommation, il est réputé bénéficier d'une clause suspensive d'obtention de prêt, condition qui n'a pas été réalisée du fait qu'il n'a pas obtenu le financement sollicité.
En l'espèce la promesse stipule que l'engagement du promettant est pris sans condition suspensive de l'obtention préalable d'un prêt immobilier.
L'article L.313-42 du code de la consommation dispose que lorsque l'acte indiqué à l'article L.313-40 du même code indique que le prix sera payé sans l'aide d'un prêt ou plusieurs prêts, il doit comporter la mention manuscrite de la main de l'acquéreur qu'il a été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt il ne pourra se prévaloir des dispositions du «présent chapitre» et qu'à défaut d'une telle mention le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive de l'article L.313-41 du même code.
Il résulte néanmoins des dispositions de l'article 1317-1 du code civil dans sa version applicable à l'espèce que l'acte reçu en la forme authentique par un notaire est, sauf disposition dérogeant expressément au présent article, dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi.
En conséquence M. P..., qui ne soutient pas n'avoir pas reçu d'information par le notaire, ne peut se prévaloir de la non-obtention de son prêt pour soutenir que l'acte est caduc dès lors qu'il ne peut se déduire de celui-ci l'existence d'une condition suspensive d'obtention de prêt.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de caducité de l'acte pour défaut de réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt.
-Sur la demande de restitution de la somme séquestrée à hauteur de 50000 euros
M. P... sollicite, s'il n'était pas fait droit à sa demande de restitution de la somme de 60000 euros, de qualifier cette somme de clause pénale et de la réduire au montant de 10000 euros eu égard à son caractère excessif.
Mme K... soutient que cette somme lui est acquise de plein droit dans la mesure où elle a accepté la promesse.
Aux termes de l'article 1231-5 du code civil dans sa version applicable à l'espèce, «Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.(...)».
La promesse stipule que le promettant pourra recouvrer l'acompte versé s'il justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité, d'une des conditions suspensives énoncées à l'acte et que, dans le cas contraire, la somme restera acquise de plein droit au vendeur.
Il résulte de ces dispositions que cette indemnité, qui ne peut être une indemnité d'immobilisation dès lors qu'à la signature de la promesse seul M. P... s'est engagé à acquérir sans que Mme A... H... se soit engagée à immobiliser son bien avant la date d'acceptation de la promesse, est une clause pénale dont le montant peut être réduit s'il paraît excessif.
En l'espèce, la date d'acceptation de la promesse est du 1er septembre 2016.
Il est constant que le 13 septembre suivant, le notaire de M. P... a, par mail, informé le notaire de la venderesse que celui-ci sollicitait un délai supplémentaire pour pouvoir vendre son appartement et payer ainsi le prix, cette mise en vente ayant été différée du fait des doutes de M. P... induits par le dégât des eaux ayant affecté le bien vendu et que, par lettre du 20 septembre 2016, le notaire de la venderesse faisait connaître le refus de celle-ci à l'octroi d'un délai et la constatation de la caducité de la vente.
Compte-tenu du délai très court qui s'est écoulé entre l'acceptation de la promesse et la caducité de celle-ci invoquée par la venderesse, le montant de la clause pénale sera réduit à la somme de 10000 euros et le jugement infirmé de ce chef.
Il convient donc de dire que Mme K... conservera au titre de la clause pénale la somme de 10000 euros et d'ordonner à Mme K... de restituer à M. P... la somme de 50000 euros, sommes actuellement séquestrées chez le notaire.
-Sur l'article 700 du code de procédure civile
L'équité commande d'allouer à Mme K... la somme de 3000 euros au titre de l'article du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement :
Infirme le jugement du 29 octobre 2018 du tribunal de grande instance de Paris en ce qu'il a condamné M. P... à payer à Mme K... la somme de 60 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement et ordonné la libération de la somme de 60 000 euros séquestrée en la comptabilité de la SCP [...] sur présentation du jugement signifié et du certificat de non appel,
Confirme le jugement sur le surplus,
Y ajoutant :
Dit que Mme K... conservera à titre de la clause pénale la somme de 10000 euros séquestrée en la comptabilité de la SCP [...],
Ordonne la restitution à M. P... de la somme de 50000 euros séquestrée en la comptabilité de la SCP [...],
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Condamne M. P... à payer à Mme K... la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne M. P... aux dépens de l'instance qui pourront être recouvrés par M. J... X..., avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile pour ceux avancés pour le compte de Mme K....
Le Greffier, Le Président,