COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1 Chambre Section D
ARRET DU 17 JANVIER 2007
Numéro d'inscription au répertoire général : 06 / 05384-
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 JUIN 2006
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS
No RG 03 / 1188
APPELANTE :
Madame Marie Thérèse X...
née le 12 Juin 1947 à MONTPELLIER (34000)
de nationalité Française



représentée par la SCP ARGELLIES-WATREMET, avoués à la Cour
assistée de la SCP ROUCH-ASTRUC et associés, avocats au barreau de Paris

Monsieur Gérald Y...


représenté par la SCP AUCHE-HEDOU AUCHE AUCHE, avoués à la Cour
assisté de la SCP CHRISTOL CHRISTOL, avocat au barreau de Montpellier.
SELARL PHARMACIE DE LA PLAGE, prise en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité au siège social
2 rue Victor Lachaud
34300 AGDE
représentée par la SCP AUCHE-HEDOU AUCHE AUCHE, avoués à la Cour
assistée de la SCP CHRISTOL CHRISTOL, avocat au barreau de Montpellier.
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 01 Décembre 2006
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 06 DECEMBRE 2006, en audience publique, M. Georges TORREGROSA ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
M. Mathieu MAURI, Président de Chambre
M. Jean-Marc ARMINGAUD, Conseiller
Monsieur Georges TORREGROSA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Josiane Z...

-contradictoire
-prononcé publiquement par M. Mathieu MAURI, Président de Chambre.
-signé par M. Mathieu MAURI, Président de Chambre, et par Mme Josiane Z..., présent lors du prononcé.
EXPOSE DU LITIGE ET DES PRETENTIONS
Par acte d'huissier en date du 12 février 2003, Monsieur Gérald Y... et l'EURL " La Pharmacie de la Plage " ont fait assigner Madame Marie-Thérèse X... devant le Tribunal de Grande Instance de Béziers afin de réaliser la vente forcée relative à l'officine en pharmacie de Madame X... en la condamnant à réitérer par acte authentique la convention du 26 janvier 2001 et ce sous astreinte de 2 000  par jour de retard.
Ils ont demandé également à titre principal de la condamner au paiement de la somme de 7 000  à verser à Monsieur Y... et 7 000  à l'EURL en réparation du préjudice subi en raison de la réticence abusive de Madame X... à signer les actes authentiques ainsi que la somme de 15 434,30  au titre du remboursement des intérêts d'emprunt, sous réserve de réévaluation.
Ils ont sollicité à titre subsidiaire de dire et juger que le refus de réitération des actes authentiques par Madame X... est constitutif d'un manquement de ses obligations contractuelles et en conséquence engage sa responsabilité contractuelle et donc la condamner à verser à Monsieur Y... au paiement des sommes suivantes 7 716  à titre de réparation de son préjudice financier et 60 000  à titre de réparation de son préjudice moral ainsi qu'à verser à l'EURL la Pharmacie de la Plage la somme de 1 154,63  au titre de la constitution de la société,753,50  au titre des frais de notaires pour le procès-verbal de carence,545 273,69  au titre du prêt souscrit.
Ils ont demandé également l'exécution provisoire de la décision à venir ainsi que la condamnation de Madame X... à payer la somme de 5 000  sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens.

Les demandeurs estiment que d'une part la convention du 26 janvier 2001 est une promesse synallagmatique de vente et donc vaut vente et d'autre part que cette vente est parfaite en raison de la dénonce faite par le vendeur le 2 novembre 2001, dans le délai de la levée d'option et de la réalisation des conditions suspensives.
La défenderesse soutient que la convention du 26 janvier 2001contient deux promesses unilatérales d'achat et de vente caractérisées par l'option, que cette option engendre un contrat complexe dans la mesure où sa nature juridique varie dans le temps, que le défaut d'enregistrement de la promesse unilatérale de vente entraîne la nullité de la convention.
Elle soutient à titre subsidiaire que la dénonciation de la convention le 2 novembre 2001 constitue une rétractation de sa part et entraîne la nullité de la promesse unilatérale de vente.
Elle demande également de constater que la substitution de l'EURL Pharmacie la Plage est irrecevable en raison du non respect du formalisme et de la non réalisation des conditions suspensives (prêt personnel ou séquestre pour la cession du fonds de commerce et de l'immeuble).
Elle prétend à titre infiniment subsidiaire que Monsieur Y... et l'EURL Pharmacie de la Plage ne peuvent justifier de la levée des conditions suspensives à la date du 31 décembre 2001.
Elle en conclut au débouté de l'ensemble de leurs demandes et de les condamner au paiement de la somme de 5 000  sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens.

Par jugement en date du 26. 06. 2006, le Tribunal de Grande Instance de Béziers a dit que l'acte sous seing privé du 26. 01. 2001 constituait une promesse unilatérale de vente, et que la vente était parfaite en l'état de la levée d'option en date du 02. 11. 2001.
Madame X... a été condamnée à réitérer par acte authentique la cession de l'officine et des immeubles conformément aux dispositions de l'acte du 26. 01. 2001, sous délai d'un mois à compter de la signification, le tout sous astreinte de 100  par jour de retard pendant deux mois, après quoi il serait à nouveau fait droit par le juge de l'exécution compétent.
Madame X... a été condamnée à payer à Monsieur Y... 1 500  au titre du préjudice moral et 1 000  au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Marie-Thérèse X... a relevé appel.

Dans ses conclusions récapitulatives du 30. 11. 2006, l'appelante demande à la Cour d'infirmer, en toutes ses dispositions lui faisant grief, le jugement rendu le 26 juin 2006 par le Tribunal de Grande Instance de Béziers.
Statuant à nouveau, la Cour devra :
-constater que l'acte sous seing privé du 26 janvier 2001 constitue une promesse unilatérale qui n'a pas été enregistrée dans le délai de dix jours de son acceptation contrairement aux dispositions de l'article 1840 du Code Général des Impôts ;
En conséquence,
-déclarer ladite promesse nulle et non avenue ;
Subsidiairement, la Cour devra :
-constater que l'acte du 26 janvier 2001 comportait faculté de dénonciation au profit de chacune des parties jusqu'au 30 novembre 2001 ;
-constater que Madame X... a valablement dénoncé son engagement par courrier recommandé avec accusé de réception du 2 novembre 2001 ;
-constater à titre surabondant que l'acte du 26 janvier 2001 comportait une condition suspensive tenant à la renonciation du droit de préemption des assistantes de Madame X... avant le 31 décembre 2001 ;
En conséquence,
-déclarer caduc si ce n'est nul et de nul effet l'acte du 26 janvier 2001 ;
En tout état de cause, la Cour devra :
-débouter Monsieur Y... et l'EURL la Pharmacie de la Plage de leurs demandes indemnitaires comme irrecevables à tout le moins infondées et injustifiées ;
-les condamner à payer à Madame X... respectivement chacun la somme de 2 500  sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Gérald Y... de l'EURL La Pharmacie de la Plage, intimés, ont conclu le 01. 12. 2006.
Il est demandé à la Cour de :
A titre principal,
Infirmant le jugement dont appel,
-dire et juger que la promesse signée entre les parties le 26 janvier 2001 s'analyse en une promesse synallagmatique ;
-dire et juger que la promesse n'était pas soumise à enregistrement ;
-dire et juger en conséquence la promesse du 26 janvier 2001 valable ;
Subsidiairement, si la Cour analysait l'acte du 26 janvier 2001 en une promesse unilatérale de vente,
-dire et juger en tout état de cause que l'acte n'était pas soumis à enregistrement conformément à l'article 1840 A du CGI, et qu'il n'est pas nul de ce fait ;
En conséquence, confirmant le jugement dont appel,
-dire et juger que tenant la dénonciation de Madame X... en date du 2 novembre 2001 et la réalisation des conditions suspensives par Monsieur Y..., la vente est parfaite ;
-dire et juger le refus de réitération des actes devant le Notaire infondé et abusif ;
-condamner Madame X... à réitérer par acte authentique la cession de l'officine et des immeubles aux conditions et prix prévus à l'acte signé entre les parties le 26 janvier 2001, et ce dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision ;
Et infirmant le jugement dont appel, sur les points suivants, la Cour devra :
-dire et juger que passé ce délai, une astreinte sera encourue à hauteur de 2 000  par jour de retard ;
-condamner par ailleurs Madame X... à payer et porter la somme de 10 000  à Monsieur Y... et l'EURL La Pharmacie de la Plage en indemnisation du préjudice subi par eux du fait de sa résistance abusive à réitérer la vente par acte authentique et de sa mauvaise foi ;
-condamner la même au remboursement des frais engagés par les concluants injustement à hauteur de 30 473,27  ;
A titre subsidiaire, si la vente forcée n'était pas ordonnée, la Cour devra :
-dire et juger que Madame X... a engagé sa responsabilité contractuelle en refusant de concrétiser la promesse pour laquelle elle s'était engagée ;
-condamner Madame X... à indemniser les concluants des préjudices subis, chiffrés comme suit :
-au bénéfice de Monsieur Y... :
7 853,27  en réparation de son préjudice financier,
20 000  en réparation de son préjudice moral ;
-au bénéfice de l'EURL La Pharmacie de la Plage :
32 877,18  en réparation de son entier préjudice, constitué des frais d'actes, honoraires, services et emprunt bancaires, engagés inutilement.


Sur la nature de l'acte en date du 26. 01. 2001 :
Attendu que cet acte est intitulé " promesse synallagmatique de vente et d'achat d'officine de pharmacie sous conditions suspensives " ;
Attendu que la section 1 est intitulée : " promesse de vente et d'achat de l'officine ", Madame X... s'engageant " à vendre à Monsieur Y... qui accepte cette promesse en tant que telle, mais se réserve la faculté de la lever dans le délai ci-après stipulé " ;
Attendu que néanmoins, la formule " promesse de vente et d'achat de l'officine " est reprise en page 15, à la rubrique " conditions suspensives en ce qui concerne la cession de l'officine " ;
Attendu que le prix de cession (page 9) de l'officine était fixé à 97 % du C.A TTC de l'année 2000, et donc à l'évidence déterminable selon un critère objectif ;
Attendu que la section 2 était intitulée : " promesse synallagmatique de vente et d'achat d'immeuble ", le promettant (X...) promettant de vendre au bénéficiaire qui prend l'engagement d'acquérir ;
Attendu qu'il s'agissait de l'immeuble où s'exerce l'activité de pharmacie, n'étant pas contestable ni contesté que Monsieur Y... avait projet depuis 2000-pour lui ou toute société se substituant-d'acquérir l'ensemble, officine et murs, pour y continuer l'exercice de l'activité de pharmacien ;
Attendu qu'un premier acte en date du 19 mai 2000 (annulé par celui litigieux, page 18) le démontre ;
Attendu que le prix de l'immeuble était fixé à 400 000 Frs, dans l'acte litigieux du 26. 01. 2001 ;
Attendu que les parties ont expressément convenu que la promesse de cession de l'officine et la promesse de cession de l'immeuble étaient indivisibles, et qu'elles ne pourraient intervenir séparément ;
Attendu qu'était stipulé un paragraphe intitulé " durée de promesse-réalisation de la cession ", sur lequel il sera revenu infra, mais qui comporte la mention :
«... à défaut de dénonciation de la présente promesse par l'une ou l'autre des parties, par lettre recommandée avec accusé de réception postée au plus tard le 30. 11. 2001, et à défaut de réalisation des conditions suspensives..... avant le 31. 12. 2001, la présente promesse se renouvellera pour une nouvelle période d'un an... » ;
Attendu qu'enfin, étaient stipulées, tant pour la cession de l'officine que pour celle de l'immeuble un certain nombre de conditions suspensives, dont certaines (essentielles comme l'obtention du prêt pour l'officine) étaient expressément en faveur du bénéficiaire (Y...), et d'autres nécessairement en faveur de ce dernier (prêt pour l'immeuble, notamment) ;
Attendu qu'en cas d'inaccomplissement d'une quelconque condition suspensive, pendant la durée du présent contrat, il était convenu que chacune des parties reprendra sa pleine liberté (page 16 relative aux conditions relatives à la cession de l'immeuble), ou que chacune des parties sera déliée de ses obligations (page 15 relative à la cession de l'officine) ;
Attendu qu'ainsi, et sauf à occulter l'intitulé que les parties ont donné à l'acte pris en son entier, mais aussi à chacune des sections, le caractère indivisible des deux cessions, la faculté de dénonciation conférée aussi au bénéficiaire, et l'existence d'obligations pour ce dernier en cas de réalisation des conditions suspensives, la Cour estime que la volonté des parties ne s'est pas réduite à acter sous seing privé une simple promesse unilatérale de vente consentie par Madame X... ;
Attendu que cela est absolument certain pour les murs que Monsieur Y... a promis d'acheter ;
qu'il n'y aurait aucune logique à ce qu'il n'ait pas aussi consenti une promesse d'achat de l'officine, la stipulation d'indivisibilité allant bien plus dans le sens d'une promesse d'achat globale, contrairement à ce que conclut Madame Y... dont on ne conçoit pas, si elle n'a voulu que promettre de vendre l'officine et l'immeuble, pourquoi elle a signé un acte comportant expressément la promesse d'achat de l'immeuble par Monsieur Y... ;
Attendu que la Cour ne discerne pas pourquoi Monsieur Y... se serait engagé à acheter l'immeuble, sans pour autant s'engager à acheter la pharmacie ;
que, de même, l'on a du mal à concevoir que Madame X... ait voulu recueillir une promesse d'achat de Monsieur Y... pour l'immeuble, sans que pareillement Monsieur Y... ne s'engage pour l'officine ;
Attendu qu'à cet égard, la formule de l'acte litigieux (page 2) par laquelle Monsieur Y... :
« accepte cette promesse (de vendre) en tant que telle, mais se réserve la faculté de la lever dans le délai ci-après stipulé... »
suit immédiatement un intitulé clair (« promesse de vente et d'achat de l'officine ») insusceptible d'interprétation au visa de l'article 1156 du Code Civil (comme le souhaite Madame X... dans ses conclusions) ;
Attendu que de plus, cette formule renvoie au " délai ci-après stipulé ", à savoir le paragraphe " durée des promesses " (page 14), où l'on cherchera vainement le mécanisme d'une levée d'option suite à une promesse unilatérale ;
Attendu qu'en réalité, et l'essentiel étant bien de prévoir les modalités de réalisation de la cession (cf page 14 le paragraphe intitulé " durée de promesse-réalisation de la cession "), les parties ont convenu d'un premier délai de réalisation des cessions (1. 12. 2001 au 31. 03. 2002) où l'on cherchera vainement la nécessité d'une " levée d'option " de Monsieur Y... ; que les parties ont ensuite prévu un mécanisme de prorogation d'un an, par tacite reconduction, où " la présente promesse se renouvellera ", à condition que l'une ou l'autre partie ne la dénonce et que les conditions suspensives ne se réalisent pas avant le 31. 12. 2001 ;
Attendu qu'enfin, si les conditions suspensives n'étaient pas réalisées au 31. 12. 2001, et sauf l'effet de la tacite reconduction ci-dessus, le promettant était libéré et le bénéficiaire déchu de tout droit à demander l'exécution des promesses ;
Attendu que n'est pas stipulé un autre mécanisme de libération des engagements, alors que la simple carence du bénéficiaire suffit logiquement à ne pas donner suite, dans le cadre d'une promesse unilatérale ;
Attendu que l'on voit bien par conséquent, et a contrario, que les parties avaient convenu de façon synallagmatique d'une cession globale, rien n'indiquant qu'elle était suspendue à une levée d'option par Monsieur Y..., et tout démontrant au contraire que ce dernier se réservait simplement le choix de la date de réalisation de la cession, dans le délai convenu ou tacitement reconduit, à la seule condition de la réalisation des conditions suspensives, et sans avoir à lever l'option d'une promesse alléguée d'unilatérale, mais qu'il avait " acceptée en tant que telle " dès le 26. 01. 2001 ;
Attendu qu'en conclusion, ni les intitulés expressément convenus, ni l'examen précis de la levée d'option prévu pour la seule officine, ni les mécanismes convenus afférents à la durée des promesses et à la réalisation de la cession, ni même l'exécution concrète par Monsieur Y..., ne permettent de réduire l'acte du 26. 01. 2001 à une promesse unilatérale de vente qui serait susceptible d'être annulée pour défaut d'enregistrement dans les huit jours ;
Sur la caducité de la promesse :
Attendu que Madame X... estime que la promesse litigieuse est devenue caduque, depuis qu'elle l'a dénoncée selon courrier en date du 02. 11. 2001 ;
Mais attendu que la lecture de ce courrier est indivisible, Madame X... ayant ajouté infine :
« En conséquence, à défaut de réalisation avant le 31. 12. 2001 des conditions suspensives de la convention, vous serez déchu de tout droit à en obtenir la réalisation » ;
Attendu qu'ainsi, il est patent que Madame X... elle-même n'a pas considéré que sa dénonciation la libérait, puisqu'elle indique elle-même que la réalisation des conditions suspensives avant le 31. 12. 2001 permettait à Monsieur Y... de ne pas être déchu de son droit ;
Attendu que ce faisant, Madame X... s'est purement et simplement soumise aux dispositions de paragraphe " durée des promesses-réalisation de la cession ", pour éviter une tacite reconduction pour un an de la promesse ; que la convention stipule en effet qu'à défaut de " dénonciation " par l'une ou l'autre partie, et à défaut " de réalisation des conditions suspensives ", la présente promesse se renouvellera pour un an ;
Attendu que le courrier de Madame X... n'a donc fait que " dénoncer ", comme il lui était loisible avant le 30. 11. 2001, pour clairement signifier à Monsieur Y... qu'à défaut de réalisation des condition suspensives, il ne pourrait se prévaloir d'une reconduction pour un an de la promesse ;
Attendu que Monsieur Y..., parfaitement conscient de ses obligations, a d'ailleurs répondu dès le 08. 11. 2001, et s'est référé au 3ème paragraphe page 14 de la convention (" durée de promesse-réalisation de la cession ") pour lever l'option et surtout ne pas manquer
« de vous faire part, dès leur réception, de la levée des conditions suspensives convenues, afin de procéder à la rédaction du premier acte.... » ;
Attendu que la date de ce courrier est essentielle, puisque c'est précisément le 08. 11. 2001que Madame D... a posté à Béziers un courrier exerçant un droit de préemption, comme si la réponse de Monsieur Y... avait provoqué le courrier de Madame D..., qui n'est antérieur que si l'on se réfère à la date manuscrite et non au cachet de la poste ;
Attendu qu'en toute hypothèse, et sur la question de la caducité, Madame X... est infondée à soulever une dénonciation qui serait intervenue le 02. 11. 2001, qui n'était que sa manifestation contractuelle de ne pas voir la promesse reconduite pour un an, sauf, comme elle l'indique elle-même, réalisation des conditions suspensives ;
Sur la qualité d'usufruitière de Madame A... veuve X... :
Attendu que Madame X... s'est portée fort de la cession de l'usufruit de l'immeuble par l'usufruitier ;
Attendu que cette clause (page 11) est parfaitement claire et lui interdit d'estimer que la promesse est nulle, ou que Monsieur Y... ne saurait poursuivre la réalisation de la vente par acte authentique ;
Attendu que Madame X... devra répondre de sa promesse de porte fort, étant précisé en toute hypothèse que Madame A... n'est pas usufruitière de l'ensemble, et que Monsieur Y... est prêt d'ores et déjà à acheter par acte authentique les lots restant dont elle n'a pas l'usufruit ;
Attendu que l'argument de Madame X... sur ce volet est si peu convaincant qu'elle ne le reprend pas au dispositif de ses conclusions...... ;
Sur le droit de préemption :
Attendu qu'au chapitre " conditions suspensives " de l'acte litigieux (page 15), il est stipulé :
« renonciation des assistantes à leur droit de préemption pour acquérir l'officine, avant le 31. 12. 2001, à notifier au bénéficiaire dès la renonciation » ;
Attendu que Madame X... se prévaut d'un courrier de Madame D..., en date du 07. 11. 2001, mais envoyé par la poste le 08. 11. 2001, où cette dernière indique exercer son droit de préemption ;
Attendu que Monsieur Y... conclut d'abord à l'inefficacité de cette clause, dès lors qu'il n'est en rien justifié au dossier d'un droit de préemption contractuel ou réglementaire bénéficiant à Madame D..., ou à une autre assistante ;
Attendu qu'au surplus, seules deux assistantes ont été citées à l'acte litigieux, le droit de préemption invoqué et qui leur aurait bénéficié n'étant pas transmissible, en l'absence de toute référence légale, réglementaire ou contractuelle, à une autre pharmacienne assistante embauchée postérieurement comme Madame D... ;
Attendu que cela est si vrai que Madame X... s'est expressément engagée à ne pas procéder, sans l'autorisation de Monsieur Y..., à l'embauche de personnel en C.D.I ;
qu'il n'est pas contesté que Madame D... a été embauchée le 03. 09. 2001 sous contrat C.D.I, suite à la démission de Madame B... qui, bien entendu, n'avait plus à compter de son départ la qualité d'assistante pouvant exercer son droit de préemption, au sens de l'acte litigieux du 26. 01. 2001 ;
Attendu qu'en réalité, Madame X... invoque au profit de Madame D... un droit de préemption qui n'est pas autrement justifié dans leurs rapports respectifs (et notamment absent dans le contrat de travail), et qui n'a pu en toute hypothèse lui bénéficier lors de la rédaction de la promesse, d'abord parce qu'elle n'était pas assistante à l'époque ensuite parce qu'elle ne l'est devenue que par suite d'une méconnaissance contractuelle de ses obligations par Madame X... (qui n'a pas sollicité l'accord de Monsieur Y... pour l'embaucher) ;
Attendu qu'enfin, Monsieur Y... invoque sur ce volet à juste titre la mauvaise foi de Madame X..., puisque l'envoi du courrier de Madame D... (08. 11. 2001) est exactement contemporain du courrier de Monsieur Y... " levant l'option ", après que Madame X... ait dénoncé la convention dans les conditions ci-dessus motivées ; que Monsieur Y... n'a été mis au courant de l'embauche qu'à cette occasion, le droit de préemption invoqué visant manifestement à contrer les effets de son courrier susvisé ;
Attendu qu'en conclusion sur le bien fondé de l'action principale, c'est donc une confirmation du jugement de premier ressort qui s'impose, la Cour estimant devoir faire droit à l'appel incident portant sur le montant de l'astreinte journalière qui sera porté à 500  ;
Attendu que s'agissant des dommages et intérêts sollicités, la Cour estime que les écritures de Madame X... sur ce volet (page 19) sont dénuées de toute pertinence ;
Attendu que contrairement à ce qu'elle soutient, elle a d'abord sollicité un premier report de la signature de l'acte authentique, indiquant être indisponible ;
que celui qui sollicite un report pour indisponibilité ne signifie, par définition, aucun refus ;
Attendu que la date initialement prévu (21. 12. 2001) a été reportée au 27. 12. 2001, selon courrier reçu par Madame X... le 26. 12. 2001 (A.R signé) ;
Attendu qu'à cette date, un procès-verbal de carence a été signé par le notaire, sans autre explication de Madame X... ;
Attendu qu'entretemps, l'avocat de Madame X... avait sollicité un report au 09. 01. 2002, toujours pour indisponibilité ;
Attendu que le 20. 02. 2002, Madame X... envoyait à Maître C... (avocat adverse) copie du bail commercial pour le local dont sa mère avait jouissance ; qu'il ne s'agit pas là de l'attitude d'une personne refusant clairement de signer ;
Attendu que des tractations ont eu lieu jusqu'au 21. 03. 2002, Madame X... ayant sollicité des modifications (cf courrier SOFIRAL-Me C...-21 mars 2002) ; qu'une dernière date a été prévue pour le 27 mars 2002 ;
Attendu que ce n'est que par fax du 26 mars, la veille, que l'avocat de Monsieur Y... a appris que " dans l'immédiat, Madame X... n'entend plus céder son officine " ;
Attendu qu'il ne saurait être reproché à la fois à Monsieur Y... d'avoir obtenu avant le 31. 12. 2001 le prêt (et non pas en janvier) pour réaliser en temps voulu les conditions suspensives, et d'avoir " pris le risque de se faire remettre les fonds sans aucune contrepartie ", alors que les éléments ci-dessus énumérés et justifiés au dossier sans contestation sérieuse démontrent que du 27. 12. 2001 au 26. 03. 2002, Monsieur Y... a été laissé dans l'espoir d'une réitération de la vente par acte authentique ;
Attendu qu'en substance, il est grossièrement erroné de conclure " qu'il ne résulte d'aucune pièce produite aux débats que Madame X... ait entendu, postérieurement à sa lettre du 02. 11. 2001, passer les actes originairement envisagés " ;
que si tel avait été le cas, Madame X... ne se serait pas déclarée indisponible et n'aurait pas sollicité de report successif comme elle l'a fait, le fax de son conseil du 26. 03. 2002 n'ayant enfin aucun sens dans cette hypothèse ;
Attendu que le préjudice moral est certain pour Monsieur Y... qui voulait installer sa fille et qui croyait avoir affaire à une consoeur respectant, au delà de sa promesse, les usages déontologiques d'une profession réglementée ;
que la Cour estime qu'une somme de 5 000  lui est due à ce titre ;
Attendu que s'agissant de l'EURL La Pharmacie de la Plage, la Cour estime que le préjudice résultant des frais nécessités par l'attitude de Madame X... (pv de carence), de la mise en place d'un prêt alors que l'exploitation n'a pas suivie, et des divers frais ne sont pas sérieusement discutés et sont justifiés à hauteur de 20 000  ;
PAR CES MOTIFS

STATUANT contradictoirement,
RECOIT l'appel de Madame X... régulier en la forme ;
Au fond, L'EN DEBOUTE et CONFIRME l'intégralité des dispositions du jugement de premier ressort, condamnant en substance Madame X... à réitérer par acte authentique la cession de l'officine de la pharmacie et des immeubles conformément aux dispositions de l'acte du 26. 01. 2001, dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt ;
STATUANT à nouveau et faisant droit partiellement à l'appel incident,
PORTE à 500  par jour de retard le montant de l'astreinte instituée par le premier juge ;
CONDAMNE Madame X... à payer à Monsieur Y... 5 000  au titre de son préjudice moral, et à l'EURL La Pharmacie de la Plage la somme de 20 000  à titre de dommages et intérêts ;
DIT et JUGE en tant que de besoin que l'acte du 26. 01. 2001 était une promesse synallagmatique de vente et d'achat d'une officine de pharmacie et des immeubles permettant son exploitation ;
CONFIRME pour le surplus le jugement entrepris ;
CONDAMNE Madame X... aux entiers dépens, outre le paiement à Monsieur Y... de 3 500  sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et à l'EURL d'une même somme sur le même fondement ;
ALLOUE aux avoués de la cause le bénéfice de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT