ARRÊT No 604
R. G. : 04 / 02371
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D'AVIGNON
11 juin 2001
03 mai 2004





COUR D'APPEL DE NIMES
CHAMBRE CIVILE
1ère Chambre B
ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2007
APPELANTS :
Monsieur Paulet X...
né le 07 Février 1923 à LE THOR (84250)

84250 LE THOR
représenté par la SCP FONTAINE-MACALUSO JULLIEN, avoués à la Cour
assisté de la SCP FORTUNET ASSOCIES, avocats au barreau D'AVIGNON
Madame Edith X... épouse Z...
née le 08 Mars 1955 à L ISLE SUR SORGUE (84800)

84250 LE THOR
représentée par la SCP FONTAINE-MACALUSO JULLIEN, avoués à la Cour
assistée de la SCP FORTUNET ASSOCIES, avocats au barreau D'AVIGNON

Monsieur Marcel Y...
né le 16 Avril 1925 à BEDARRIDES (84370)

84250 LE THOR
représenté par la SCP POMIES-RICHAUD-VAJOU, avoués à la Cour
assisté de Me Jean-Pierre BROT, avocat au barreau D'AVIGNON
Madame Marie-Jeanne B... épouse Y...
née le 04 Juin 1932 à ST MARCELLIN (38160)

84250 LE THOR
représentée par la SCP POMIES-RICHAUD-VAJOU, avoués à la Cour
assistée de Me Jean-Pierre BROT, avocat au barreau D'AVIGNON
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 14 Septembre 2007.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président,
Mme Christiane BEROUJON, Conseillère,
Mme Isabelle THERY, Conseillère,
GREFFIER :
Mme Sylvie BERTHIOT, Greffier, lors des débats et Mme Armande PUEL, adjoint administratif principal faisant fonction de greffier lors du prononcé de la décision.

à l'audience publique du 09 Octobre 2007, où l'affaire a été mise en délibéré au 20 Novembre 2007.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président, publiquement, le 20 Novembre 2007, date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition au greffe de la Cour.

FAITS et PROCÉDURE  MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 14 mai 2004 par les consorts X... à l'encontre des jugements prononcés les 3 mai 2004 et 11 juin 2001 par le tribunal de grande instance d'Avignon.
Vu les dernières conclusions déposées au greffe de la mise en état le 25 juillet 2006 pour les consorts X..., appelants et le 3 février 2006 par les époux Y..., intimés,
auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé du litige et des prétentions respectives.
Vu l'ordonnance de clôture de la procédure en date du 14 septembre 2007.


Madame Gilda D...épouse X..., aux droits de laquelle se trouvent M. Paulet X..., usufruitier, et sa fille Madame Édith X... épouse Z..., nue propriétaire a donné à bail commercial par actes sous seing privé en date du 31 mars 1968 pour une durée de 12 ans puis du 19 février 1985 pour une durée de neuf ans, la grotte naturelle dénommée « grotte de Thouzon », la maison à usage d'habitation et de café y attenant ainsi que toutes les dépendances à M. Marcel Y... moyennant un loyer annuel fixé à 16. 625 F à compter du 1er avril 1980.
Le deuxième bail, prenant effet au 1er avril 1980, a été renouvelé pour une durée de neuf ans du 1er avril 1989 au 30 mars 1998 suivant les mêmes conditions sous réserve d'un loyer annuel de 27. 880 F, soit 4. 250,28  et s'est poursuivi pendant un an par tacite reconduction.
Par acte d'huissier du 5 mars 1999, M. Y... a demandé le renouvellement de son bail. Par acte extrajudiciaire du 19 mars 1999, les bailleurs ont donné congé à leur preneur avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 170. 000 F sur la base du rapport de M. E..., leur expert.
Par acte d'huissier du 14 septembre 1999, les bailleurs ont fait citer M. Y... et son épouse devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance d'Avignon demandant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme de 170. 000 F.
Par jugement du 11 juin 2001, le juge des loyers commerciaux a :
 ordonné avant dire droit au fond une mesure d'expertise et désigné M. F... pour y procéder,
 réservé l'ensemble des autres demandes et les dépens.
L'expert a déposé son rapport le 3 février 2002.
Par jugement du 3 mai 2004, le tribunal de grande instance d'Avignon a :
 dit que le jugement du 11 juin 2001 avait déjà statué sur la monovalence,
 fixé le montant du loyer du bail renouvelé dû à compter du 1er avril 1999 à la somme annuelle de 4. 899,94 ,
 condamné les consorts X... à payer aux époux Y... la somme de 1. 000  au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
 dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile au profit des demandeurs,
 condamné M. X... et Madame Z... aux dépens comprenant les frais d'expertise.


Les consorts X... ont régulièrement interjeté appel de ces jugements en vue de leur infirmation demandant à la cour, après une visite personnelle des lieux,
 à titre principal, de juger que les locaux donnés à bail sont à usage monovalent et qu'il n'y a donc pas lieu à plafonnement du loyer,
 à titre subsidiaire, de constater qu'il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité et qu'il y a donc lieu à déplafonnement,
 dans l'hypothèse exclusive d'un déplafonnement ordonné, leur donner acte de leur offre d'intégration de la parcelle cadastrée section B no660 de 3720 m ² à usage de parking au bail commercial liant les parties, renouvelé le 1er avril 1999,
 de fixer à la somme de 25. 916  le montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 1999,
 de condamner les époux Y... au paiement de la somme de 15. 000  au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel y compris les frais d'expertise judiciaire.
Ils soutiennent que le jugement du 11 juin 2001 n'a pas l'autorité de la chose jugée et se prévalent des expertises judiciaires et amiables pour affirmer la monovalence des lieux faisant valoir que l'exploitation à usage de café ne peut pas être autonome. Subsidiairement ils réclament le bénéfice d'un loyer non plafonné s'agissant d'un terrain nu, critiquent le rapport de l'expert judiciaire et invoquent une variation notable des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du bail.


Les époux Y... demandent qu'il leur soit donné acte de ce qu'ils ne répondront pas à la sommation de communiquer les documents relatifs à la billetterie annuelle des années 1983 à 2002 dans la mesure où les loyers concernent les murs et non pas la société qui exploite la grotte.
Ils concluent à la confirmation des jugements entrepris et à la condamnation des appelants au paiement de la somme de 3. 800  pour leurs frais irrépétibles.
Ils forment un appel incident pour solliciter la condamnation in solidum des consorts X... au paiement de la somme de 3. 800  à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Ils répliquent qu'il n'y a pas lieu de revenir sur les dispositions du jugement du 11 juin 2001 à propos de la monovalence, que les travaux ont toujours été exclusivement effectués par les locataires, que le loyer ne peut être fixé en fonction des résultats d'exploitation et que l'augmentation du nombre de visiteurs n'est pas liée aux facteurs de commercialité mais au travail fourni par les seuls locataires pour faire connaître la grotte et l'aménager.
Ils critiquent les rapports dont se prévalent les appelants soulignant leur caractère excessif et affirment qu'il existe une baisse générale de fréquentation des grottes sur la base du document établi par l'observatoire national du tourisme.


Il a été demandé aux parties à l'audience du 9 octobre 2007 de : répondre par note en délibéré à la question : " la monovalence est-elle un chef de demande ou un simple moyen de droit ? " et de s'expliquer sur l'autorité de la chose jugée.
Les époux Y... ont adressé une note le 19 octobre 2007 aux termes de laquelle ils considèrent que le jugement du 11 juin 2001 est définitif et a jugé que la monovalence ne pouvait être retenue.
Les consorts X..., selon la note reçue le 23 octobre 2007, soutiennent que le jugement n'est pas définitif s'agissant d'une décision avant dire droit, que l'appel d'une telle décision ne pouvait qu'être interjeté avec le jugement sur le fond et que la question de la monovalence doit s'analyser comme étant un chef de demande.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de l'appel du jugement du 11 juin 2001
Il est rappelé que le jugement énonce la décision sous forme de dispositif (article 455 du nouveau code de procédure civile), que ce seul dispositif a l'autorité de la chose jugée au sens de l'article 480 du code précité. En conséquence les motifs d'un jugement, fussent-ils le soutien nécessaire de la décision, n'ont pas l'autorité de la chose jugée.
Le jugement du 11 juin 2001, qualifié d'avant dire droit, a ordonné une mesure d'expertise et a réservé les autres demandes.
S'agissant d'un jugement qui ne tranche pas dans son dispositif une partie du principal et ordonne une mesure d'instruction, il ne peut être frappé d'appel indépendamment du jugement sur le fond (application de l'article 545 du nouveau code de procédure civile) ce qui rend recevable l'appel interjeté par les consorts X... le 14 mai 2004.
Sur le fond
En l'état des différents rapports produits, des plans annexés et des photographies des lieux, objet du bail, la cour n'estime pas nécessaire de se transporter sur les lieux.


Pour critiquer les décisions déférées, les consorts X... soutiennent essentiellement la monovalence des lieux qui permettraient de fixer le prix du bail en fonction des usages observés dans cette branche d'activité.
Aux termes de l'article 23  8 du décret du 30 septembre 1953, le prix du bail de locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux dispositions sur la détermination de la valeur locative et sur le plafonnement, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.
La décision du 11 juin 2001 a écarté la monovalence au motif que l'exploitation de la grotte et du café pouvait être autonome et leurs clientèles en partie distinctes.
Le caractère monovalent des locaux doit être apprécié concrètement au regard de l'objet du bail et des aménagements réalisés postérieurement, susceptibles d'entraîner la monovalence.
Le bail litigieux, au vu des rapports produits par les parties, porte sur un terrain situé à environ 2 km du village du Thor (84) sur le flanc d'un mamelon calcaire, sans proximité de commerce, comportant une construction initialement utilisée comme débit de boissons et un sous-sol occupé par une grotte naturelle.
Le preneur a réalisé entre 1987 et 1997 des aménagements sur un terrain voisin lui appartenant avec création d'un hall d'accueil, débit de boissons, restauration rapide, vente de cartes postales et souvenirs et aménagement d'aires de pique-nique.
Le terrain permettant le parking, non compris dans le bail, est loué verbalement pour la somme de 3. 000 F par an en 1998.
Il ressort du rapport G... établi à la demande des locataires que les locaux annexes à la grotte louée ne permettaient pas d'optimaliser la fréquentation des visiteurs ce qui a justifié les aménagements réalisés par le preneur, qu'il s'agit d'une maison tout à fait spécifique louée dans le cadre de l'activité de la grotte.
Selon les écritures des parties, elle permet actuellement l'hébergement des salariés employés sur le site.
L'article 23  8 du décret de 30 septembre 1953 ne s'applique que si les locaux sont aménagés de manière à constituer une exploitation unique concernant une clientèle.
En l'espèce il doit être constaté au vu des éléments analysés dans les différents rapports (J... 
E..., F... 
I...
H... 
G...) que les lieux sont affectés exclusivement à l'exploitation de la grotte et que la clientèle n'est pas distincte de celle qui fréquente le café, compte tenu de la situation des lieux et du caractère saisonnier de l'exploitation de sorte qu'il doit être retenu le caractère monovalent des lieux.


Le prix du bail doit être calculé selon les usages observés dans la branche d'activité ce qui nécessite d'examiner les seuls développements figurant dans les rapports cités par les parties sur ces usages à l'exclusion de tout autre critère.
Le bailleur, dans son mémoire initial, réclamait la somme de 25. 116  en se fondant sur le rapport de M. E....
Plusieurs rapports ont en effet été établis pour déterminer le prix du bail pour le compte des parties ou à la demande du tribunal :
 le rapport de M. E... du 28 janvier 1999 à l'initiative du bailleur,
 le rapport de M. 
G... 
du 1er septembre 1999 à l'initiative du preneur,
 le rapport de M. F... établi à la demande du tribunal le 3 février 2002,
 le rapport de M. 
H... 
expert en estimations immobilières & commerciales près la cour d'appel de Pau du 6 août 2003 et le rapport de M. I... expert en estimations immobilières & commerciales près la cour d'appel de Paris du 4 décembre 2003 à l'initiative du bailleur.
Le rapport de M. 
G... 
ne peut qu'être écarté puisqu'il a retenu un loyer plafonné.
Il ressort d'une étude très complète de l'Agence Française de l'Ingénierie Touristique qui a été reprise dans les différents rapports d'expertise soumis à la cour que les deux tiers des grottes françaises sont privés et que la plupart sont exploitées directement ou indirectement par leurs propriétaires. Seules quelques grottes font l'objet d'un bail.
Le rapport de M. E... indique que la fréquentation de la grotte de Thouzon est passée d'environ 20000 visiteurs en 1983 à plus de 35000 en 1998, chiffre non contesté par les preneurs, soit une progression de 75 % pour une période d'ouverture de Pâques à la Toussaint inchangée.
L'expert a procédé à une analyse comparative à partir de grottes situées en Languedoc-Roussillon, en région Rhône-Alpes et en région Provence Alpes Côte d'Azur :
 en Languedoc-Roussillon, le loyer correspond à 8 % de la recette billetterie pour 15000 entrées, avec un bail commercial de neuf ans (1991),
 en région Rhône-Alpes, le loyer est de 12 % de la recette billetterie pour 20000 entrées selon un bail commercial de neuf ans (1997),
 en Provence Alpes Côte d'Azur, le loyer est de 22 % de la recette billetterie pour 30000 entrées selon un bail commercial de neuf ans (1996), étant précisé que ce loyer est en cours de renégociation à la baisse.
En ce qui concerne la maison d'habitation le loyer moyen est de 3. 250 F par mois.
M. E... conclut que le loyer doit être exprimé en pourcentage de la recette de la billetterie : « par souci d'équité pour les deux parties, afin d'éviter les aléas de la fréquentation et parce que c'est le cas de la plupart des grottes louées ». Il propose de retenir un pourcentage de 13 %, ce loyer pouvant être ramené à 8 à 10 % de la recette selon l'importance des investissements engagés par le preneur.
Le rapport F..., a retenu dans l'hypothèse du déplafonnement que le loyer devait être un pourcentage de la billetterie en se fondant sur l'étude de l'Agence Française de l'Ingénierie Touristique et sur les comparaisons figurant dans le rapport de M. E....
Il préconise un pourcentage de 8 % se situant dans la moyenne la plus faible de ce qui se pratique avec une évolution annuelle après publication de la recette billetterie. Il propose pour l'année 1998, la billetterie étant de 1. 276. 000 F, un loyer annuel de 102. 080 F soit 15. 562  précisant que la maison est comprise dans le bail et ne peut faire l'objet d'un loyer à part.
Les rapports de Messieurs 
H... 
et I... se réfèrent également à l'application d'un minimum de pourcentage de la recette billetterie avec prise en compte d'un loyer autonome mais complémentaire pour la maison d'habitation.
M. I... a notamment pris en considération pour le choix du taux à retenir le niveau d'infrastructures nécessaires minimum de la grotte, son faible coût d'entretien de maintenance et le niveau d'activité qui apparaît à travers le nombre d'entrées au regard de la qualité non exceptionnelle de la grotte et de sa localisation. Il évalue à environ 40000 le nombre d'entrées annuelles dans la grotte grâce aux efforts de l'exploitant consacrant un budget publicité particulièrement important avec un investissement personnel en démarches auprès des organismes.
Il cite encore deux autres exemples à titre de comparaison :
 le gouffre de Lafage (19), situé à 12 km de Brive, comparable sur le plan de l'intérêt géologique, le bail conclu en 1999 a fixé un loyer sur la base de 25 % du chiffre d'affaires billetterie soit 75. 000 F par an (environ 15000 entrées par an),
 la grotte La forestière (07) louée par la commune sur la base de 10 % du chiffre d'affaires.
Il propose de retenir un taux compris entre 10 à 12 % de la recette billetterie, soit entre 17. 500  et 21. 000  et une valeur pour la maison de 6. 360  par an.
Le preneur critique les rapports adverses en ce qu'ils proposent la fixation d'un loyer sur la base d'un pourcentage de la billetterie arguant que celui-ci ne peut être fonction des résultats de l'exploitation, qu'il a seul aménagé les lieux et que la fréquentation des grottes a diminué.
Il considère que la demande de communication de documents commerciaux est dépourvue d'intérêt dans la mesure où les loyers concernent les murs et non pas la société qui exploite la grotte.
Néanmoins le loyer évalué sur la base d'un pourcentage de la billetterie ne correspond pas aux résultats de l'exploitation et il ne peut être tenu compte pour le calcul de la valeur locative des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours (article L145  38 du code de commerce).
En l'état des éléments concrets de comparaison figurant dans les rapports d'expertise précités, le prix du loyer du bail litigieux doit être fixé selon les usages en vigueur pour ce type d'activité, en l'occurrence en fonction du pourcentage de la recette billetterie augmenté du prix du loyer de la maison puisque l'article 23  1 du décret du 30 septembre 1953 prévoit expressément que lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation (ce qui est avéré en l'espèce), la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues.
A défaut pour le preneur de communiquer des éléments justificatifs des recettes procurées par la billetterie et au vu des données figurant dans les rapports précités, il convient de faire droit à la demande des consorts X... et de fixer à la somme de 25. 916  par an le montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 1999.
Il sera donné acte aux consorts X... de leur offre d'intégration de la parcelle cadastrée section B numéro 662, de 3720 m2 à usage de parking au bail commercial liant les parties renouvelé le 1er avril 1999.
Sur les frais de l'instance
Il n'y a pas lieu d'examiner l'appel incident des époux Y... puisqu'il est fait droit en appel aux prétentions des consorts X....
Les époux Y... devront supporter les dépens de l'instance conformément à l'article 696 du nouveau code de procédure civile et payer aux consorts X... une somme équitablement arbitrée à 7. 000  en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,
Déclare recevable l'appel interjeté à l'encontre du jugement du 11 juin 2001 ;
Rejette la demande de transport sur les lieux ;
Confirme le jugement du 11 juin 2001 en toutes ses dispositions ;
Infirme le jugement du 3 mai 2004 et statuant à nouveau,
Fixe à la somme de 25. 916  par an le montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 1999 ;
Donne acte aux consorts X... de leur offre d'intégration de la parcelle cadastrée section B numéro 662, de 3720 m2 à usage de parking au bail commercial liant les parties renouvelé le 1er avril 1999 ;
Déboute les époux Y... de leur appel incident ;
Condamne les époux Y... à payer aux consorts X... la somme de 7. 000  en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Condamne les époux Y... aux dépens de première instance, y compris les frais d'expertise judiciaire, et d'appel.
Arrêt signé par M. FILHOUSE, Président et par Madame PUEL, adjoint administratif faisant fonction de greffier présent lors du prononcé.