R.G : 04/01696


Me SAINT-MARTIN
SARL SOFIPARC
SCI HOTEL DE LA TETE NOIRE
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
4ème Chambre Civile
ARRET DU 27 SEPTEMBRE 2006
Numéro d'inscription au répertoire général : 04/1696
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 mai 2004 rendu par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE POITIERS.
APPELANT :
Monsieur Jean Claude X...
né le 6 juillet 1936 à DURAS (47)

86000 POITIERS
représenté par la SCP LANDRY & TAPON, avoués à la Cour
comparant, assisté de la SCP HAIE-PASQUET-VEYRIER, avocats au barreau de POITIERS
INTIMEES :
Maître  SAINT-MARTIN, mandataire judiciaire, domicilié ...
79000 NIORT, ès-qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de la Société Immobilière 

Z...
représentée par la SCP ALIROL & LAURENT, avoués à la Cour
assistée de Maître Jean-Pierre A..., avocat au barreau de POITIERS
SARL SOFIPARC, dont le siège social est 87 Bd de la République - 78400 CHATOU, prise en la personne de ses représentants légaux et notamment de son gérant domicilié en cette qualité audit siège.
représentée par la SCP GALLET & ALLERIT, avoués à la Cour
assistée de Maître B..., avocat au barreau de POITIERS
SCI HOTEL DE LA TETE NOIRE
5 rue du Pré Suraud
79190 LIMALONGES
prise en la personne de ses représentants légaux, et notamment de son gérant domiciliés en cette qualité audit siège.
représentée par la SCP GALLET & ALLERIT, avoués à la Cour
assistée de Maître B..., avocat au barreau de POITIERS
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 5 juillet 2006, en audience publique,  devant la Cour composée de :
Monsieur  Xavier SAVATIER, Président,
Monsieur Pierre DELPECH, Conseiller,
Monsieur Didier YOU, Conseiller,
qui en ont délibéré
GREFFIER , lors des débats : Madame Catherine FORESTIER

- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement  par Monsieur Xavier SAVATIER, Président,
-Signé par Monsieur Xavier SAVATIER, Président, et par Madame Catherine FORESTIER, greffier, présente lors du prononcé.
En février 1996 la Société Immobilière 

Z...

 (la S.I.M.) a fait l'acquisition à Poitiers d'un ensemble immobilier libre d'occupation composé de plusieurs parcelles qui avaient été réunies et qui avait été à usage d'établissement scolaire.
Le 31 juillet  1997, par acte sous seing privé, la S.I.M. a revendu à M. Jean-Claude CORNE une partie de cet ensemble, désignée comme étant située au no 27 de la rue Cloche Perse. Cet acte, auquel était annexé un plan cadastral portant les limites du lot vendu, a été enregistré le 23 septembre 1998. L'acquéreur en a pris possession et a engagé des travaux d'aménagement.
Par jugement du tribunal de grande instance de Poitiers du 11 septembre 2001, devenu irrévocable, cette  vente d'une "partie d'immeuble cadastré commune de Poitiers, Vienne, section BX no 325 et 326, ..." a été déclarée parfaite.
Le 9 novembre 2001, le liquidateur judiciaire de la S.I.M. qui avait été placée en redressement judiciaire puis en liquidation judiciaire par jugements des 9 septembre 1998 et 12 octobre 1998, a vendu à la société SOFIPARC partie de l'ensemble immobilier d'origine, laquelle a, par acte du même jour, revendu à la SCI Hôtel de la Tête Noire, l'immeuble ..., cadastré section BX no 339 et 340 détaché de la partie acquise.
Un litige est né entre M. X... et les parties aux actes du 9 novembre 2001 sur  la propriété d'une partie de la parcelle 340 que M. X... prétend avoir été comprise dans le lot qui lui avait été vendu.
Le 30 septembre 2002, M. X... a assigné Mme SAINT MARTIN, es-qualité de liquidateur de la S.I.M., la société SOFIPARC et la SCI Hôtel de la Tête Noire pour voir juger que la vente qui lui avait été consentie comprenait la partie litigieuse de la parcelle 340 et voir annuler en conséquence les ventes du 9 novembre 2001 en ce qu'elles portent sur ce fonds.
Par jugement du 18 mai 2004, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Poitiers, a :
- dit que la vente du 31 juillet 1997 consentie à M. X... porte uniquement sur l'immeuble du no 27 de la rue Cloche Perse, cadastré section BX 326,
- débouté celui-ci de ses demandes,
- débouté la SCI Hôtel de la Tête Noire de sa demande de dommages-intérêts,
- condamné M. X... à payer à la SCI Hôtel de la Tête Noire une indemnité d'occupation de 750 euros par mois à compter de la signification de la décision,
- condamné M. X... à verser à chacun des défendeurs la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Vu l'appel formé par M. X... ;
Vu les conclusions du 7 avril 2006 par lesquelles celui-ci, poursuivant l'infirmation du jugement, demande :
- de dire que la vente du 31 juillet 1997 portait sur la parcelle 326 et sur partie de la parcelle aujourd'hui numérotée 340, anciennement 344,
- d'annuler en conséquence les ventes du 9 novembre 2001 en ce qu'elles portent sur cette partie de la parcelle no 340,
- dire que la publication de l'arrêt à intervenir vaudra transfert définitif de propriété au bénéfice de M. X...,
- la condamnation in solidum des intimés à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
Vu les conclusions du 31 mars 2006 par lesquelles Mme SAINT MARTIN, ès-qualité de liquidateur de la S.I.M., poursuivant la confirmation du jugement, demande de condamner M. X... à lui payer la somme de 4 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 4 000 euros au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, et, subsidiairement, s'il est fait droit aux prétentions de l'appelant, sollicite de rejeter la demande en garantie formée à son encontre par la société SOFIPARC qui sera alors condamnée à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
Vu les conclusions du 6 avril 2006 par lesquelles la société SOFIPARC et la SCI Hôtel de la Tête Noire demandent :
- la condamnation de M. X... à payer à la SCI Hôtel de la Tête Noire la somme de 40 000 euros à titre de dommages-intérêts,
- la condamnation de celui-ci à lui payer une indemnité d'occupation de 762,25 euros par mois depuis le jour du transfert de propriété (9 novembre 2001) jusqu'à son départ effectif des lieux occupés irrégulièrement, avec intérêts au taux légal et anatocisme,
- subsidiairement, s'il est fait droit aux prétentions de l'appelant, de dire que la société SOFIPARC doit sa garantie à la SCI Hôtel de la Tête Noire, et que Mme SAINT MARTIN, ès-qualité de liquidateur de la S.I.M., doit sa garantie à la société SOFIPARC en application des articles 1626 et suivants du Code civil,
- la condamnation de M. X... à payer à chacune d'elles la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
Vu l'ordonnance de clôture du 26 avril 2006 ;
Vu l'ordonnance du 3 mai 2006 par laquelle le premier président a renvoyé la connaissance de l'affaire de la troisième chambre de cette cour à la quatrième chambre ;

Considérant que le litige porte sur la propriété d'une partie d'un ensemble immobilier dont il est admis qu'elle n'a jamais constitué la parcelle cadastrée no 325 cette dernière étant desservie par le ..., mais qui, bien qu'elle soit dans le prolongement de cette parcelle, est comprise dans celle cadastrée actuellement no 340, étant observé que lorsque la S.I.M. a acquis le bien, les divers bâtiments et cours avaient été réunis et, imbriqués, dépendaient les uns des autres sans considération de leurs divisions cadastrales ;
Que la partie litigieuse a été délimitée par un document d'arpentage réalisé le 20 novembre 2001 par M. D..., géomètre, et signé par Mme SAINT MARTIN, ès qualités, qui a demandé le 4 décembre 2001 la modification du parcellaire cadastral conformément à ce document ; que, toutefois, cette modification n'est pas intervenue mais aucune des parties ne conteste que l'objet du litige porte sur la nouvelle parcelle ainsi délimitée  pour 1 are et 36 centiares ;
Considérant que M. X... prétend que le jugement du 11 septembre 2001 qui a déclaré parfaite la vente conclue le 31 juillet 1997 constitue son titre de propriété même s'il désigne inexactement l'immeuble acquis, la vente portant en réalité, d'une part sur la parcelle 326, mais aussi, sur la partie litigieuse de la parcelle 340 et non pas sur la parcelle cadastrée 325 qui est visée par cette décision ;
Considérant que la société SOFIPARC et la SCI Hôtel de la Tête Noire prétendent qu'il ne peut être prouvé contre le contenu de l'acte et qu'alors qu'aucun acte authentique est intervenu, seules doivent être examinées les énonciations de l'acte du 31 juillet 1997 qui ne fait mention que du 27 de la rue Cloche Perse ce qui correspond à la seule parcelle cadastrée 326 ;
Considérant, cependant, que le jugement du 11 septembre 2001, constitue le titre de propriété de M. X... en ce qu'il déclare parfaite la vente conclue le 31 juillet 1997 ;
Que s'il ne peut être prouvé par témoins contre et outre le contenu des actes, cette règle reçoit exception lorsqu'il existe un commencement de preuve par écrit ;
Considérant qu'il y a donc lieu de rechercher la consistance du bien objet de la vente au regard de ces règles ;
Considérant, d'abord, que comme il a été indiqué le liquidateur de la S.I.M. a signé le plan de division de la parcelle 340 du 20 novembre 2001 faisant ressortir la partie litigieuse ; que le 3 décembre 2001, il a aussi signé une requête conjointe avec M. X..., présentée au tribunal de grande instance de Poitiers le 7 décembre suivant, tendant à la rectification du jugement du 11 septembre 2001 afin qu'il soit indiqué que la vente porte sur la parcelle 326 et pour partie de la parcelle 340 selon le procès-verbal de division cadastral précité ;
Considérant ensuite qu'il apparaît qu'au moment de la vente conclue avec M. X..., la S.I.M. entendait allotir l'ensemble dont elle était propriétaire ; que c'est ainsi qu'elle a déposé le 2 janvier 1998 au service d'urbansime de la ville de Poitiers un plan à l'appui de sa demande d'autorisation de lotir qui fait apparaître un lot 1, réunissant la parcelle 326 et partie de la 340 ; que ce plan, réalisé par M. D... porte la date du 24 décembre 1997 ; qu'ainsi, dans ces actes, la S.I.M. considérait que constituaient un même lot, la parcelle 326, vendue à M. X..., et la partie litigieuse de la parcelle 340 ;
Que si le mandataire du liquidateur de la S.I.M. a déposé le 13 octobre 1999 une demande de modification de l'arrêté du maire de la commune du 3 juin 1998 pris conformément au plan précité et, pour ce faire a déposé un nouveau plan prévoayant la création d'un lot supplémentaire, celui-ci n'affectait que peu le lot 1 qui se trouvait légèrement réduit dans sa limitte opposée à la rue ; qu'un nouvel arrêté était pris conformément à ce document ;
Que cette délimitation correspond aussi à celle indiquée sur les plans signés par les parties et annexés à l'acte sous seing privé du 15 octobre 1997 passés devant la société SAGIC, agent immobilier, entre la S.I.M. et M. E..., par lequel celle-ci vendait sous condition suspenssive une partie de l'ensemble immobilier correspondant aux parcelles cadastrées 325, 324 et 340 celle-ci étant diminuée de la partie litigieuse, lot qui apparait correspondre au deuxième lot du plan du 24 décembre 1997 ;  qu'un tel acte ait pu être conclu, démontre que pour le vendeur la partie litigieuse était déjà détachée de la parcelle 340 ;
Qu'en outre, le 7 avril 1999, à une date antérieure à la demande de modification de l'arrêté d'allotissement, se sont réunis afin de "faire le point sur les ventes à réaliser par la S.I.M." à la demande du liquidateur de celle-ci et en l'étude de son notaire, M. X...,  M. D..., géomètre, un représentant du liquidateur, la société SOFIPARC et un autre acquéreur étranger à la présente procédure ; que le compte rendu établi par le notaire accompagnant M. X... qui est produit aux débats n'est pas sérieusement contesté par les intimés, la société SOFIPARC et la SCI Hôtel de la Tête Noire reconnaissant que cette réunion s'est tenue ; qu'il est indiqué que ce dernier a "fourni copie de l'accord conclu avec monsieur Z... pour le compte de la S.I.M. et un plan cadastral comportant la délimitation de son acquisition" ; que cela vise manifestement l'acte du 31 juillet 1997 et le plan cadastral qui y a été annexé lors de son enregistrement le 23 septembre 1998, lequel comprend dans le lot acquis la partie litigieuse de la parcelle 340 ; qu'il est encore fait état "d'un petit bâtiment (appentis) de 6m², dans le prolongement de la partie incluse dans l'achat de Monsieur X..." ; qu'il ressort du plan des lieux dans l'état où ils se présentaient lorsque la S.I.M. les a acquis, annexé à l'acte sous seing privé du 15 octobre 1997 (vente sous condition à M. F...) qu'il existe un local de 6 m², mais que celui-ci se situe non pas dans le prolongement de la parcelle cadastrée 326, mais dans celui de la partie litigieuse, de sorte que c'est sans ambiguïté que les participants à la réunion admettaient que la dite partie était incluse dans la vente à M. X... ; qu'il est enfin significatif que la revendication de celui-ci portant sur l'attribution de places de parkings dont il prétendait qu'elles lui avaient été promises par la S.I.M. a été rejetée par les participants à la réunion au motif que "ceci ne figurait pas sur l'accord signé par Monseiur Z..." ce qui démontre que les droits de M. X... ont été examinés et reconnus au regard du seul acte du 31 juillet 1997 et du plan annexé ;
Considérant, enfin, qu'il est constant que M. X... n'a pas acquis la parcelle 325, vendue par ailleurs à un tiers étranger au présent litige, alors même qu'elle figure au jugement du 11 septembre 2001 ; qu'aucune des parties ne le prétend d'ailleurs, le jugement attaqué n'étant pas remis en cause en ce qu'il a exclu cette parcelle 325 de l'acquisition de M. X... alors même que le jugement du 11 septembre 2001 l'y avait comprise ;
Considérant qu'il ressort de ces éléments que les parties à la vente du 31 juillet 1997 ont entendu faire porter celle-ci, d'une part sur la parcelle cadastrée 326 et, d'autre part, sur la partie litigieuse de la parcelle 340, ce que savaient tant le liquidateur de la S.I.M. que la société SOFIPARC qui avaient participé à la réunion du 7 avril 1999 ; que c'est ce fonds que vise le jugement du 11 septembre 2001 sous la désignation, inexacte, qu'il a énoncée et refusé, par jugement du 11 juin 2002, de modifier sous couvert de rectification d'erreur matérielle ;
Que, de même, le fait que l'ordonnance du juge commissaire invoquée par les intimés ne vise que la parcelle cadastrée 326 pour en autoriser la vente à M. X... ne permet pas de retenir que seule celle-ci a fait l'objet de la vente, laquelle était d'ailleurs intervenue antérieurement à l'ouverture de la procédure collective frappant la S.I.M., dès lors qu'en réalité les parties et le liquidateur entendaient, sous cette dénomination, transférer aussi la propriété de la partie litigieuse  de la parcelle cadastrée 340 ;
Considérant que M. X... peut donc se prévaloir à bon droit d'un titre de propriété sur la partie litigieuse de la parcelle cadastrée sous le numéro 340 ;
Considérant que le débat entretenu par la société SOFIPARC et SCI Hôtel de la Tête Noire sur les limites de l'autorité de la chose jugée par le jugement est inopérant en l'espèce, cette décision étant invoquée par M. X... comme titre de propriété, titre dont ils sont fondés à combattre la portée ;
Considérant que pour revendiquer la propriété de l'entière parcelle cadastrée 340 la SCI Hôtel de la Tête Noire prétend tenir son titre des actes du 9 novembre 2001 par lesquels le liquidateur de la S.I.M. a vendu cette parcelle à la société SOFIPARC qui l'a lui a revendue ;
Considérant cependant que ces actes sont postérieurs à la vente intervenue au bénéfice de M. X... ; qu'il en ressort qu'elle n'a pu acquérir la propriété d'un bien qui n'appartenait plus à son vendeur ;
Considérant qu'ainsi il y a lieu d'annuler les ventes du 9 novembre 2001 en ce qu'elles portent sur la partie litigieuse de la parcelle cadastrée no 340 ;
Considérant que la SCI Hôtel de la Tête Noire, bien que représentée par le même avoué et assistée du même avocat que la société SOFIPARC, forme une demande en garantie fondée sur les dispositions de l'article 1626 du Code civil contre cette dernière, laquelle forme la même demande à l'encontre du liquidateur de la S.I.M. ;
Considérant toutefois que la demande de la SCI Hôtel de la Tête Noire ne peut être accueillie, le représentant de cette partie ne pouvant valablement saisir la cour d'une demande de condamnation contre lui-même, fût-ce en qualité de représentant d'une autre partie ;
Considérant que la garantie de la société SOFIPARC n'étant pas valablement recherchée par son acquéreur, celle-ci n'est pas fondée à obtenir la garantie de son vendeur d'autant qu'elle n'explique pas en quoi elle a été évincée de l'immeuble qu'elle a acquis et dont elle connaissait exactement la consistance, laquelle ne comprenait pas la partie litigieuse de la parcelle cadastrée 340 puisque, comme il a été relevé, elle savait avant son acquisition qu'elle avait été détachée de ladite parcelle pour avoir été comprise dans le fonds vendu préalablement à M. X... ;
Considérant que le sens de la présente décision prive de fondement les demandes d'indemnité d'occupation formée par la SCI Hôtel de la Tête Noire et de dommages-intérêts ;
Considérant qu'au regard de la situation des parties et de l'équité il y a lieu de condamner in solidum la société SOFIPARC et la SCI Hôtel de la Tête Noire à verser à M. X... la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS :
Infirme en toutes ses dispositions le jugement attaqué ;
Statuant à nouveau :
Dit que la vente consentie le 31 juillet 1997 par la Société Immobilière 

Z...

 à M. X..., constatée par jugement du tribunal de grande instance de Poitiers du 11 septembre 2001 porte sur l'immeuble sis à Poitiers au 27 rue Cloche Perse cadastré section BX no 326 et partie du no 340, selon plan de division établi par M. D... le 20 novembre 2001 et signé par les parties à la vente, pour 1 are 36 centiares ;
Dit que le jugement du 11 septembre 2001 constitue un titre de propriété de M. X... sur ce fonds ainsi délimité ;
Annule les ventes consenties le 9 novembre 2001 par Mme SAINT MARTIN, es-qualité de liquidateur de la Société Immobilière 

Z...

 à la société SOFIPARC et par cette société à la SCI Hôtel de la Tête Noire, mais seulement en ce qu'elles portent sur la partie de la parcelle no 340 ci-dessus définie ;
Rejette toute autre demande ;
Condamne in solidum la société SOFIPARC et la SCI Hôtel de la Tête Noire à payer à M. X... la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
Condamne in solidum Mme SAINT MARTIN, es-qualité, la société SOFIPARC et la SCI Hôtel de la Tête Noire aux dépens de première instance et d'appel et dit que ces derniers seront recouvrés comme il est prévu à l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
LE GREFFIER,                                                   LE PRESIDENT,