COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 01/07/2021
la SCP VALERIE DESPLANQUES
Me François TARDIF
ARRÊT du : 01 JUILLET 2021
No : 141 - 21
No RG 20/00118
No Portalis DBVN-V-B7E-GC44
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'ORLEANS en date du 18 Décembre 2019
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265247583966032
SCI SCI CARNYX
Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 1]
Ayant pour avocat postulant Me Valerie DESPLANQUES, membre de la SCP VALERIE DESPLANQUES, avocat au barreau d'ORLEANS et pour avocat plaidant Me Iris NAUD, membre de l'AARPI NICOLAS & DENIZOT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
INTIMÉ : Timbre fiscal dématérialisé No:1265268731645005
Association CENTRE REGIONAL D'INFORMATION DE LA JEUNESSE
[Adresse 2]
[Localité 2]
Ayant pour avocat Me François TARDIF, avocat au barreau d'ORLEANS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 13 Janvier 2020
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 11 Mars 2021
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du JEUDI 22 AVRIL 2021, à 14 heures, Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, en son rapport, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile.
Après délibéré au cours duquel Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel D'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :
Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Nathalie MICHEL, Conseiller,
Greffier :
Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 01 JUILLET 2021 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE :
Selon acte sous seing privé du 24 octobre 2005, la société Cadies, aux droits de laquelle vient la SCI Carnyx, a donné à bail commercial à l'association Centre régional d'information pour la jeunesse (le CRIJ) des locaux situés [Adresse 3].
Ce bail, conclu pour une durée de neuf années, à effet du 1er novembre 2005 au 31 octobre 2014, a été renouvelé par acte sous seing privé du 1er octobre 2014, pour une durée de douze années à effet du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2026.
Les locaux donnés à bail se trouvent au sein d'un immeuble soumis au statut de la copropriété.
Par délibérations des assemblées générales du 26 juin 2014 et du 17 juin 2015, le syndicat des copropriétaires a décidé de fermer le hall de l'immeuble en faisant poser des grilles en façade.
Courant juin 2016, un ensemble de grilles destiné à empêcher l'accès à l'immeuble entre 19 heures et 8 heures le lendemain matin a été installé.
Exposant que ces grilles avaient pour effet de compliquer l'accès à ses locaux durant les périodes de fermeture et compromettaient la visibilité de sa vitrine située en léger retrait de la façade, de sorte que pour satisfaire à son cahier des charges, il a dû quitter les lieux qu'il prenait à bail [Adresse 3] pour s'installer dans des locaux mieux adaptés à son activité, le CRIJ a fait assigner la SCI Carnyx devant le tribunal de grande instance d'Orléans par acte du 24 mai 2017, à fin de voir prononcer la résiliation du bail aux torts de sa bailleresse à compter du 28 février 2017, et condamner la SCI Carnyx à lui rembourser la somme de un euro correspondant à un trop-perçu de charges pour les années 2011 à 2014.
Par jugement du 18 décembre 2019, le tribunal a :
-dit que la société Carnyx n'a pas respecté son obligation de jouissance paisible à son preneur des locaux loués
-« prononcé, aux torts de la société Carnyx, le bail commercial conclu avec l'association CRIJ portant sur des locaux sis [Adresse 3] à compter du 28 février 2017 »
En conséquence :
-rejeté la demande de condamnation à un trop perçu de charges sollicitée par l'association CRIJ
-condamné seulement l'association CRIJ à payer à la société Carnyx la somme totale de 16 967,37 euros au titre des loyers et charges dus jusqu'à la date de la résiliation judiciaire du bail, comprenant la régularisation des charges du 25 mai 2012 à 2014
-condamné la société Carnyx aux dépens dont distraction à Maître Tardif
-rejeté tous autres chefs de demande
Pour statuer comme il l'a fait, le premier juge a retenu que l'installation des grilles, qui a eu pour effet de réduire l'accès des locaux loués aux personnes à mobilité réduite et de supprimer toute visibilité pour les jeunes auxquels l'activité de l'association est destinée, caractérisait un trouble de jouissance, et que la bailleresse ne pouvait s'exonérer de sa responsabilité en se prévalant des dispositions de l'article 1725 du code civil alors qu'elle s'est tardivement manifestée auprès de la collectivité des copropriétaires pour s'opposer à la fermeture du hall et n'a pas non plus agi en justice pour contester le vote de l'assemblée générale comme elle s'y était engagée à l'égard de sa locataire, dont il apparaît au contraire qu'elle a tacitement accepté le départ au regard de la situation.
Le premier juge en a déduit que le bail devait être résilié, aux torts de la bailleresse, au 28 février 2017, date à laquelle l'association a quitté les lieux.
Il a en conséquence écarté la demande reconventionnelle en paiement formée par la société Carnyx à hauteur de 228 345,94 euros, à titre principal au titre des loyers, provisions et charges échus au 4e trimestre 2019, subsidiairement au titre des loyers, provisions, charges et indemnités d'occupation échus sur la même période, a condamné l'association au paiement de la seule somme de 16 967,37 euros au titre des loyers et charges échus jusqu'à la date du 28 février 2017, puis a enfin rejeté, comme infondée et même abusive, la demande de dommages et intérêts que la société Carnyx avait formée à hauteur de 50 000 euros en réparation des manquements du CRIJ aux stipulations du bail lui interdisant de poser son enseigne sur la devanture de l'immeuble sans autorisation.
La société Carnyx a relevé appel de cette décision par déclaration du 13 janvier 2020, en critiquant expressément tous les chefs du jugement en cause lui faisant grief.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 7 octobre 2020, la société Carnyx demande à la cour, au visa des articles 1134 alinéa 1, 1165 [anciens], 1719,3o, 1723 et 1725 du code civil, L. 145-4 et L. 145-9 du code de commerce, de :
-infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance d'Orléans le 18 décembre 2019 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de l'association CRIJ tendant à la restitution d'un trop-perçu de charges et en ce qu'il a condamné ladite association au paiement de la somme de 16 967,37 euros TTC au titre de la régularisation de charges des années 2012 à 2014 (6 681,13 euros) et des loyers, charges, taxes et accessoires dus jusqu'au 28 février 2017 (11 399,76 euros)
-débouter l'association CRIJ de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions
Statuant à nouveau,
A titre principal :
-juger que la SCI Carnyx n'a commis aucun manquement grave susceptible de justifier la résiliation judiciaire du bail du 1er octobre 2014
-condamner en conséquence l'association CRIJ à verser à la société Carnyx la somme de 218 059,70 euros au titre des impayés de loyers, provisions sur charges et accessoires dus, ayant couru du 1er mars 2017 au 31 décembre 2019
A titre subsidiaire en cas de résiliation judiciaire du bail :
-condamner l'association CRIJ à verser à la société Carnyx la somme de 218 059,70 euros à titre d'indemnité, les clefs n'ayant été restituées que le 23 décembre 2019
En toute hypothèse :
-condamner l'association CRIJ à verser à la société Carnyx la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts pour manquement à la clause « plaques, enseigne, télécommunication » du bail
-condamner l'association CRIJ aux entiers dépens et à verser à la société Carnyx la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Denizot sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile
Dans ses dernières conclusions notifiées le 7 juillet 2020, l'association CRIJ demande à la cour, au visa des articles 1719, 1723 et 1227 du code civil, de :
-confirmer le jugement déféré sur la résiliation du bail commercial et sur le rejet de la demande de loyers pour la période postérieure à la résiliation
-recevoir son appel incident pour le surplus
-condamner la société Carnyx à lui payer la somme de 18 743,14 euros en remboursement du trop-perçu de charges pour les années 2012 à 2014
-débouter la SCI Carnyx de ses demandes plus amples ou contraires
-condamner la société Carnyx à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
-condamner la société Carnyx aux dépens, dont distraction au profit de Maître Tardif
Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 11 mars 2021, pour l'affaire être plaidée le 22 avril suivant et mise en délibéré à ce jour.
A l'audience, la cour a observé que dans son dispositif, le jugement entrepris n'avait pas expressément prononcé la résiliation du bail qu'il avait prononcée dans ses motifs, a proposé aux parties de tenir pour acquis que l'absence du terme « résiliation » dans le dispositif du jugement en cause constituait une omission purement matérielle, en les autorisant à formuler le cas échéant leurs observations au moyen d'une note en délibéré à transmettre contradictoirement sous quinzaine.
Les parties n'ont formulé aucune observation.
SUR CE, LA COUR :
La cour indique à titre liminaire qu'en l'absence d'observation des parties, elle tient pour acquis que le jugement entrepris a prononcé la résiliation du bail, en dépit de l'omission, purement matérielle, du terme « résiliation » dans son dispositif.
Sur la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail aux torts de la bailleresse
Au soutien de son appel, la société Carnyx fait valoir que l'obligation d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail, qui résulte de l'article 1719,3o du code civil, est une obligation purement personnelle, circonscrite aux actions du bailleur ou des personnes dont il est responsable, et que l'article 1725 exonère le bailleur de responsabilité lorsqu'un trouble de jouissance est causé par un tiers, tel le syndicat des copropriétaires.
Elle en déduit que, faute de démontrer qu'elle aurait personnellement failli à ses obligations, le CRIJ ne peut solliciter la résiliation du bail à ses torts.
L'appelante ajoute que le bail contient à son article 14 une clause d'exonération de responsabilité du bailleur en cas d'agissements engageant la responsabilité de tiers, et qu'en toute hypothèse, le CRIJ n'a pas subi de trouble de jouissance suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.
En ce sens, l'appelante souligne que la pose des grilles n'a eu aucun impact sur la destination contractuelle des locaux, loués par le CRIJ à usage exclusif de bureaux, que ces locaux à usage de bureaux ne sauraient être assimilés à une boutique destinée à recevoir une clientèle, qu'il n'est nullement démontré que la configuration nouvelle des locaux n'était pas conforme au cahier des charges du CRIJ, dont les visiteurs peuvent accéder sans difficulté à ses locaux aux heures d'ouverture du centre, durant lesquelles les grilles litigieuses sont ouvertes.
La société Carnyx précise que les locaux que le CRIJ avait initialement pris à bail n'étaient pas de type « boutique avec vitrine en rez-de-chaussée », et que les locaux dans lesquels l'intimé a choisi de déménager à compter du 6 mars 2017, situés [Adresse 4], ne sont pas plus visibles, ni plus facilement accessibles depuis la voie publique, que ceux qu'il lui prenait à bail.
Elle en déduit, en relevant, d'une part que l'intimé avait pleinement connaissance de la pose des grilles lors de la signature de l'acte de renouvellement du bail, le 1er octobre 2014 ; d'autre part que le CRIJ est demeuré dans les lieux neuf mois après la pose des grilles, que la question de la visibilité et de l'accès des locaux n'est qu'un prétexte utilisé par son ancien preneur pour se délier du bail avant son terme.
L'appelante ajoute enfin que la pose des grilles n'a nullement modifié la forme de la chose louée, et que l'intimé ne peut lui reprocher aucune faute alors qu'elle l'a associé aux décisions de la collectivité des copropriétaires, ni soutenir de bonne foi qu'elle aurait amiablement accepté une résiliation anticipée du bail avant le 31 décembre 2019, alors que les échanges de courriels produits aux débats démontrent le contraire, et qu'elle ne lui a d'ailleurs remis les clés des locaux que le 23 décembre 2019.
En réplique, le CRIJ réitère devant la cour qu'en laissant installer les grilles litigieuses, la bailleresse a manqué à son obligation de lui assurer la jouissance paisible des lieux loués et changé, en violation de l'article 1723 du code civil, la forme de la chose louée.
L'intimé soutient que la société Carnyx ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1725 du code civil, qui exonère le bailleur de toute responsabilité lorsque son locataire est troublé dans sa jouissance en raison d'une voie de fait provenant d'un tiers, alors que le syndicat des copropriétaires n'est pas un tiers au sens de ce texte.
Le CRIJ assure qu'en plus de compliquer l'accès à ses locaux durant les horaires de fermeture du dispositif, les grilles litigieuses restreignent la visibilité de sa vitrine durant les horaires d'ouverture, ce alors que la visibilité est une des conditions imposées par le cahier des charges qui lui est applicable.
Il en déduit que l'installation de ces grilles lui a causé un trouble de jouissance d'une gravité qui justifie, par confirmation du jugement entrepris, la résiliation du bail aux torts de la bailleresse, par application de l'article 1227 du code civil, en précisant que dès qu'il a eu connaissance des intentions des copropriétaires, il a protesté auprès de sa bailleresse, à qui il reproche à faute de ne pas avoir répondu aux sollicitations du syndic qui a pourtant tenté de rechercher avec la société Carnyx une solution qui permette de sécuriser l'accès à l'immeuble tout en intégrant l'accès aux locaux qu'elle lui donnait à bail, de n'avoir pas même assisté aux assemblées générales qui ont décidé de la fermeture du hall, puis de n'avoir exercé aucun recours contre la délibération ayant décidé la pose des grilles.
Au soutien de son appel incident enfin, le CRIJ fait valoir que la société Carnyx ne produit pas les justificatifs des charges dues pour l'année 2017 et que, pour les années 2012 à 2014, les décomptes produits montrent que les provisions réglées excèdent le montant des charges effectivement dues, à hauteur de la somme totale de 18 743,14 euros.
La cour observe à titre liminaire que compte tenu de la date de renouvellement du bail conclu entre les parties (1er octobre 2014), l'article 1227 du code civil auquel fait référence le CRIJ est inapplicable à la cause les dispositions transitoires de l'ordonnance du 10 février 2016 qui, à son article 9 issu de la loi de ratification no 2018-287 du 20 avril 2018, énonce que les contrats conclus avant son entrée en vigueur, au 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne.
Si, en application de l'article 1184 du code civil, pris dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance no 2016-131 du 10 février 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisferait pas à son engagement, la résolution d'un contrat ne peut être prononcée que si l'inexécution invoquée présente une particulière gravité.
Il convient donc d'apprécier, en l'espèce, si la SCI Carnyx a manqué aux obligations nées du bail et, dans l'affirmative, si l'inexécution des obligations de la bailleresse présente un caractère de gravité qui puisse justifier l'anéantissement du contrat.
En application de l'article 1719,3o du code civil, le bailleur est obligé d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail.
L'article 1723 du même code ajoute que le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée et l'article 1725 précise que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur le chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.
Le syndicat des copropriétaires, qui représente la collectivité des copropriétaires dont fait partie la SCI Carnyx, n'est pas un tiers au sens de l'article 1725 du code civil, et il apparaît incontestable que la pose de grilles devant tout le rez-de-chaussée de l'immeuble, qui modifie l'accès à l'immeuble, et par voie de conséquence les accessoires de la chose louée, constitue un changement dans la forme de la chose louée au sens de l'article 1723.
L'appelante ne pouvant exciper des dispositions de l'article 1725 du code civil, sa responsabilité peut donc être recherchée du fait de la fermeture du hall de l'immeuble, et la résiliation du bail prononcée à ses torts, si le CRIJ établit que la pose des grilles, telle qu'elle a été décidée le 17 juin 2015 par la collectivité des copropriétaires, par une résolution de l'assemblée générale en faveur de laquelle ont voté tous les copropriétaires présents ou représentés, hormis la SCI Carnyx qui a été la seule a voter contre, lui a causé un trouble qui caractérise un manquement grave de la bailleresse à ses obligations.
Les parties, qui ont conventionnellement décidé de se soumettre au statut des baux commerciaux, sont convenues de renouveler le bail qui les liait en signant le 1er octobre 2014 une convention de renouvellement qui désigne la chose louée comme étant composée de divers locaux d'une superficie totale d'environ 408 m2, sans plus de précision et sans référence, notamment, à la vitrine existant en façade de l'immeuble.
Dans l'acte de renouvellement, comme dans le bail notarié initial, les locaux pris à bail par la CRIJ sont destinés à l'usage exclusif de bureaux.
Le 1er octobre 2014, c'est-à-dire le jour de la signature de l'acte de renouvellement, Mme [W], directrice du CRIJ, a adressé à M. [Y], gérant de la SCI Carnyx, un courriel dont les termes sont les suivants : « le syndic m'a remis copie du courrier qu'il vous a adressé le 20 septembre à propos des travaux de fermeture de l'immeuble. Afin que je puisse prendre le relai pour recueillir toutes les informations nécessaires auprès de Citya et vous les transmettre, je vous invite à les informer de cette délégation que vous souhaitez m'accorder pour ces démarches ».
Il résulte de ce courriel que le CRIJ a consenti à l'acte de renouvellement du bail du 1er octobre 2014 en étant informé de la fermeture de l'immeuble décidée par la collectivité des copropriétaires, sans juger utile d'insérer à l'acte la moindre stipulation relative à la visibilité ou à l'accessibilité de ses locaux.
Pour établir que, bien que non contractualisée, la visibilité de ses locaux depuis la voie publique constituait pour lui un élément essentiel, le CRIJ se prévaut du cahier des charges que lui imposent les directions régionales et départementales de la jeunesse et des sports.
Le cahier des charges que le CRIJ produit en pièce 2 ne contient cependant aucune disposition à ce sujet. En page 2 de ce cahier des charges, au paragraphe intitulé « implantation du CRIJ », il est seulement indiqué en effet que « le CRIJ est situé dans une zone de proximité des lieux d'activité et de vie des jeunes, et/ou facilement accessible par les transports publics. Il est identifié à l'extérieur par le pictogramme de l'information jeunesse ».
Le CRIJ ne conteste pas que les grilles installées pour sécuriser l'accès à l'immeuble sont ouvertes pendant toutes les périodes durant lesquelles ses locaux étaient ouverts au public et n'établit d'aucune manière que ces grilles portaient atteinte à l'accessibilité de ses locaux .
Lorsque les grilles ne sont pas fermées, les photographies versées aux débats montrent en effet que leur présence, en façade de l'immeuble, restreint légèrement la visibilité des locaux qu'il prenait à bail, mais que ceux-ci demeuraient facilement repérables grâce au pictogramme extérieur.
La modification apportée à la visibilité de la chose louée apparaît d'autant moins importante que, avant les travaux de fermeture litigieux, la vitrine du CRIJ, qui se trouvait en retrait et en partie masquée par des poteaux en pierres, était déjà assez peu visible depuis la voie publique.
Enfin le CRIJ n'établit d'aucune manière que le dispositif de fermeture installé par la collectivité des copropriétaires porterait atteinte à l'accès des locaux aux personnes à mobilité réduite.
De l'ensemble de ces éléments, il résulte que la fermeture de l'immeuble dans lequel le CRIJ prenait des locaux à bail a porté une atteinte très modérée à la visibilité de sa vitrine et n'a pas compromis l'accès à ses locaux, mais seulement contraint ponctuellement son personnel à se déplacer pour ouvrir les deux ventaux de la porte de la grille, à l'occasion de livraisons de matériel par exemple.
Dans la mesure où les locaux en cause avaient été loués à l'usage exclusif de bureaux, que leur visibilité et leur accessibilité depuis la voie publique n'avaient pas été érigées au contrat en éléments déterminants, et que la configuration des nouveaux locaux que le CRIJ prend à bail au [Adresse 4] montre que son choix n'a pas été guidé par des soucis de visibilité ou d'accessibilité, puisque ses nouveaux locaux n'apparaissent pas plus facilement accessibles et encore moins visibles depuis la voie publique que ceux que lui donnaient à bail la société Carnyx, la cour ne peut que constater que les modifications que la bailleresse a laissé apporter à la chose louée n'ont causé à son ancienne locataire qu'un léger trouble de jouissance.
S'il est exact que la SCI Carnyx a failli à ses obligations en assurant au CRIJ, dans un courrier du 11 décembre 2015, que les travaux décidés par le syndicat des copropriétaires étaient contraires selon elle au règlement de copropriété et qu'elle engagerait en conséquence une action pour s'opposer à leur réalisation, ce qu'elle n'a pas fait, les manquements de la bailleresse ne sont cependant pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail, alors qu'il n'est nullement établi qu'une action contre le syndicat des copropriétaires aurait eu des chances sérieuses de succès et qu'il n'est résulté de l'inaction de l'appelante aucun trouble de jouissance important.
Le CRIJ sera dès lors débouté, par infirmation du jugement entrepris, de sa demande de résiliation du bail.
Sur la demande du preneur en restitution d'un trop perçu de charges et la demande reconventionnelle de la bailleresse en paiement de loyers et charges impayés
La cour observe qu'à titre subsidiaire, le CRIJ n'a formulé aucune demande tendant à faire sanctionner les manquements de la bailleresse autrement que par la résiliation du bail, ni développé aucun moyen de défense pour s'opposer à sa demande reconventionnelle en paiement.
Il n'apparait nullement, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, que la société Carnyx ait accepté amiablement une résiliation anticipée du bail avant le 31 décembre 2019.
Les courriels que le CRIJ produit aux débats montrent en effet que fin 2016, début 2017, la société Carnyx a accepté de faire visiter les locaux par d'éventuels repreneurs dans la perspective de la conclusion entre les parties d'une convention de rupture anticipée du bail, mais celle-ci n'a finalement pas abouti.
Dès lors que le CRIJ a décidé de quitter les lieux le 28 février 2017 avant qu'une convention de rupture anticipée du bail ait pu être conclue entre les parties, sans pour autant donner congé pour le 31 décembre 2017, en préférant engager l'action en résiliation du bail litigieuse, la cour ne peut que constater que le bail conclu entre les parties, renouvelé le 1er octobre 2014 à effet au 1er janvier 2015, s'est poursuivi jusqu'au 11 décembre 2019, date à laquelle le CRIJ a restitué les clés des locaux et ainsi accepté la proposition que la bailleresse lui avait faite le 4 décembre précédent de mettre un terme au bail, puisqu'elle avait trouvé un repreneur à compter du 1er janvier 2020.
Au vu du décompte et des justificatifs produits, le CRIJ, qui ne justifie d'aucun paiement et ne fait valoir aucun fait libératoire, sera reconventionnellement condamné à payer à la société Carnyx, au titre des loyers échus du 1er janvier 2017 jusqu'au 11 décembre 2019, la somme TTC de 169 356 euros.
S'agissant des charges, la société Carnyx verse aux débats les décomptes des charges de copropriété dites récupérables des années 2012 à 2014, outre les avis de taxe foncière concernant ces trois années.
Au regard des justificatifs produits, le premier juge a retenu à raison que le CRIJ n'avait pas trop payé, mais restait au contraire redevable d'une somme TTC de 6 681,13 euros au titre de la régularisation des charges sur les années 2012, 2013 et 2014.
Pour la période 2015-2016, sur laquelle, déduction des provisions réglées par le CRIJ, elle sollicite le paiement d'une somme de 6 857,80 euros, la société Carnyx ne fournit aucun justificatif.
Pour la période du 1er janvier 2017, date à partir de laquelle le CRIJ a cessé tout règlement, jusqu'au 11 décembre 2019, date de résiliation du bail, la société Carnyx ne communique aucun justificatif des charges de copropriété, mais seulement des décomptes de charges ou des avis d'échéance établis par elle-même, dénués de valeur de probante.
Le seul justificatif des charges dues par le CRIJ qui soit produit sur cette période est l'avis de taxes foncières 2019, d'un montant TTC de 7 872 euros.
Par infirmation du jugement entrepris, le CRIJ sera donc condamné à payer à la société Carnyx, au titre des loyers et charges impayés, la somme totale TTC de 183 909,13 euros (169 356 + 6 681,13 + 7 872).
Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour manquement aux stipulations du bail relatives aux plaques et enseignes
Le bail liant les parties comporte en son article 13.2.2 un article selon lequel « aucune plaque, enseigne, bandeaux ou installation quelconque, intéressant l'aspect extérieur des locaux loués, "non conformes aux stipulations des règlements de copropriété", ne pourra être placé sans avoir recueilli l'accord préalable et écrit de la copropriété et du bailleur ».
L'appelante, qui ne produit pas le règlement de copropriété, n'établit pas que la plaque posée par le CRIJ sur la façade de l'immeuble ne serait pas conforme aux stipulations dudit règlement.
La société Carnyx n'explique pas non plus en quoi consiste le préjudice ou l'équivalent de l'obligation prétendument inexécutée qu'elle estime à 50 000 euros.
L'appelante ne peut dès lors qu'être déboutée de sa demande en dommages et intérêts, infondée.
Sur les demandes accessoires
Le CRIJ, qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, devra supporter les dépens de première instance et d'appel et sera débouté de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur ce dernier fondement, le CRIJ sera condamné à régler à la société Carnyx, à qui il serait inéquitable de laisser la charge de la totalité de ses frais irrépétibles, une indemnité de procédure 3 000 euros.
PAR CES MOTIFS
CONFIRME la décision entreprise seulement en ce qu'elle a rejeté la demande de restitution d'un trop perçu de charges formée par l'association Centre régional d'information et de la jeunesse et la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de la SCI Carnyx,
L'INFIRME pour le surplus de ses dispositions,
STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés et y ajoutant :
REJETTE la demande en résiliation du bail de l'association Centre régional d'information et de la jeunesse,
CONDAMNE en conséquence reconventionnellement l'association Centre régional d'information et de la jeunesse à payer à la SCI Carnyx la somme TTC de 183 909,13 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu'au 11 décembre 2019, date de résiliation du bail,
CONDAMNE l'association Centre régional d'information et de la jeunesse à payer à la SCI Carnyx la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE la demande de l'association Centre régional d'information et de la jeunesse formée sur le même fondement,
CONDAMNE l'association Centre régional d'information et de la jeunesse dépens première instance et d'appel,
ACCORDE à Maître Christophe Denizot, avocat, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT