Grosses délivrées	RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :	AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 16 DÉCEMBRE 2016
(no       ,   5  pages)
Numéro d'inscription au répertoire général :  15/03106
Décision déférée à la Cour : Jugement  du 04 Décembre 2014 -Tribunal de Grande Instance de MEAUX - RG no 12/04812

Monsieur Jean Marc René X... né le 21 Juin 1981 à PARIS (75)

Madame Marie-Laure Patricia Christine Y... épouse X... née le 05 Mai 1982 à VILLEPINTE (93)
demeurant ...
Représentés tous deux par Me Arnaud CLAUDE de la SELAS CLAUDE & SARKOZY, avocat au barreau de PARIS, toque : R175
Assistés sur l'audience par Me Véronique CANALE, avocat au barreau de PARIS, toque : R175

Madame Munikosoma Z... née le 24 Décembre 1967 à PHNOM PENH ( CAMBODGE )
demeurant ...
Représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090
Assistée sur l'audience par Me Sophie BOUDRANT-RICHTER de l'ASSOCIATION MONOD AMAR BOUDRANT, avocat au barreau de PARIS, toque : K0135
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Novembre 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant  M. Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT :CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.

*            *
Par acte sous seing privé du 6 avril 2012, Monsieur Jean X... et Madame Marie-Laure X... née Y..., son épouse, ont promis de vendre à Madame Munikosoma Z..., qui a promis d'acquérir, un bien immobilier à usage d'habitation sis ..., moyennant le paiement de la somme de 290.000 euros.
Une somme de 29.000 euros était payée par Mme Munikosoma Z...  à titre de dépôt de garantie.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 juin 2012, Madame Munikosoma Z... a informé les époux X... qu'elle se prévalait de la condition suspensive visée à l'avant contrat, qu'elle jugeait ainsi caduc, au motif qu'un litige afférent à la propriété de la clôture séparant le bien vendu du fonds voisin (parcelle numéro 351) était intervenu depuis la signature du compromis.
Les époux X... se sont opposés à cette caducité, ont fait séquestrer une indemnité de 29.000 euros entre les mains de Maître A..., notaire, puis ont remis rapidement le bien en vente ; le bien a ainsi été cédé le 28 mai 2013 au prix de 280.000 euros.
C'est dans ces conditions que par acte d'huissier du 19 septembre 2012, Madame Munikosoma Z... a fait assigner Monsieur Jean X... et Madame Marie-Laure X... née Y..., son épouse, devant le Tribunal de grande instance de Meaux en restitution du dépôt de garantie de 29 000 euros et en indemnisation de son préjudice.
Vu le jugement rendu le 4 décembre 2014 par le tribunal de grande instance de Meaux qui :
« - Constate la caducité de la promesse synallagmatique de vente conclue le 6 avril 2012 entre Monsieur Jean X... et Madame Marie-Laure X... née Y... d'une part, et Madame Munikosoma Z... d'autre part, s'agissant d'un bien immobilier sis ...,
- Ordonne la mainlevée totale de la somme de 29.000 euros et des intérêts acquis, séquestrés entre les mains de Maître Xavier A... dans le cadre de la promesse de vente susvisée, au profit de Madame Munikosoma Z...,
- Condamne, en tant que de besoin, dans l'hypothèse où le séquestre susvisé ne serait pas levé, solidairement Monsieur Jean X... et Madame Marie-Laure X... née Y... à payer à Madame Munikosoma Z... la somme de 29.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2012,
- Déboute Madame Z... de sa demande indemnitaire,
- Déboute Monsieur Jean X... et Madame Marie-Laure X... née Y... de leur demande indemnitaire. »
Vu l'appel des époux X... et leurs conclusions du 31 juillet 2015 par lesquelles ils demandent à la cour de :
« - Confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire de Madame Z... ;
- Rejeter l'intégralité des demandes de Madame Z... ;
- Dire que la rétractation de Madame Z... est fautive et de nature à mettre en jeu la clause pénale contenue dans le compromis de vente du 6 avril 2012 ;
En conséquence et à titre reconventionnel,
- Condamner Madame Z... à verser à Monsieur et Madame X... la somme de 29.000 € au titre de la clause pénale ;
- Condamner Madame Z... à verser à Monsieur et Madame X... la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices matériel et moral ;
- Condamner Madame Z... à verser à Monsieur et Madame X... la somme de 3.000 € sur le fondement de Partie le 700 du Code de Procédure Civile. »
Vu les conclusions du 2 juillet 2015 de Madame Z... par les quelles elle demande à la cour de :
« - Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Meaux le 4 décembre 2014 en ce qu'il a :
- constaté la caducité de la promesse synallagmatique de vente conclue le 6 avril 2012 entre Monsieur et Madame Jean-Marc X... et Madame Munikosoma Z..., s'agissant du bien immobilier sis ... ;
- ordonné la mainlevée totale de la somme de 29 000 euros et des intérêts acquis, séquestrés entre les mains de Maître Xavier A... (Maître A...) dans le cadre de la promesse de vente susvisée, au profit de Madame Z... ;
- condamné en tant que de besoin, dans l'hypothèse où le séquestre susvisé ne serait pas levé, solidairement Monsieur et Madame X... à payer à Madame Z... la somme de 29 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2012 ;
- débouté Monsieur et Madame Jean-Marc X... de leur demande indemnitaire ;
- Infirmer le jugement rendu et statuant à nouveau :
- Débouter Monsieur et Madame Jean-Marc X... de toutes leurs demandes, conclusions, fins et écritures et demandes reconventionnelles,
- Condamner solidairement Monsieur et Madame Jean-Marc X... à verser la somme de 20 000 euros à Madame Munikosoma Z... à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudices confondues;
- Condamner solidairement Monsieur et Madame Jean-Marc X... à verser la somme de 5.000 euros du chef des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ».


Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1134 du code civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ;
Considérant que suivant acte sous seing privé du 6 avril 2012, Monsieur Jean X... et Madame Marie-Laure X... née Y..., son épouse, ont promis de vendre  à Madame Munikosoma Z..., qui a promis d'acquérir, un bien immobilier à usage d'habitation sis ..., moyennant le paiement de la somme de 290.000 euros ; que cet avant contrat est assorti d'une condition suspensive rédigée comme suit : « Que le vendeur justifie de la propriété régulière du bien objet des présentes …, par suite il s'engage à fournir à cet effet tous titres, pièces et renseignements nécessaires au notaire chargé de la rédaction d e l'acte authentique » ;
Considérant que Mme Munikosoma Z... soutient que l'avant contrat est devenu caduc au motif que cette condition suspensive ne se serait pas réalisée, excipant preuve de ce que la propriété de la clôture séparant le bien litigieux du fonds voisin ne serait pas rapportée, « une discussion relative à cette propriété » étant apparue postérieurement à la signature de l'avant contrat ;
Mais considérant qu'il sera relevé, en premier lieu, que dans la désignation des biens vendus telle qu'elle ressort de l'avant contrat,  il n'est nullement mentionné la clôture litigieuse ; en second lieu, que le litige invoqué ne porte pas sur la propriété des biens vendus mais sur celle de la clôture matérialisant la limite divisoire séparant le bien immobilier litigieux du fonds voisin ; qu'il s'en déduit que Mme Munikosoma Z... est mal fondée à invoquer la caducité de l'avant contrat litigieux au motif  de l'absence de réalisation de la condition suspensive susvisée ;
Considérant, qu'il convient de constater, qu'au 6 juillet 2012, date, prévue contractuellement par les parties, de la signature de l'acte authentique, Mme Munikosoma Z... a manqué à son engagement contractuel de réitérer la vente par acte  authentique dès lors que les conditions suspensives se sont réalisées ;
Que les appelants, qui ne demandent pas la réalisation forcée de la vente,   prétendent en revanche être bien fondés à demander le bénéfice de la clause pénale stipulée contractuellement en cas d'absence de réalisation de la vente en raison de la « rétractation fautive » de Mme Munikosoma Z... ;
Considérant que la clause pénale, qui fait la loi des parties, est rédigée comme suit :
« Au cas ou, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de vingt neuf mille euros (29 000,00 EUR) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts.
Il est ici expressément précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente.
La présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente » ;
Considérant que cette clause pénale, qui constitue une évaluation forfaitaire du préjudice subi par les vendeurs,  ne peut être accordée à ces derniers que dans la mesure où ils justifieraient avoir mis en demeure l'acquéreur de régulariser la vente par acte  authentique ; qu'or, il ne ressort ni des conclusions des parties, ni des pièce versées aux débats, qu'une telle mise en demeure ait été adressée au vendeur ; qu'il convient par conséquent, de débouter les époux X... de leurs demandes du chef de la clause pénale et de leurs demandes en dommages et intérêts formées à l'encontre de Mme Munikosoma Z... du chef de l'absence de réalisation de la vente litigieuse et de constater la caducité de l'avant contrat litigieux ;
Considérant que l'intimée ne rapportant la preuve d'aucun préjudice imputable  à une faute des appelants sera déboutée de ses demandes en dommages intérêts formées à l'encontre des appelants ;
Considérant qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement entrepris et de rejeter toutes demandes plus amples ou contraires ;
Considérant que l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris.
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Condamne in solidum les appelants au paiement des dépens de l'appel avec recouvrement direct conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier,                                                         La Présidente,