COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 03 JUILLET 2014
(no, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 09237
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Avril 2013- Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY-RG no 11/ 15316

Monsieur Dadi X...
demeurant...
Représenté par Me Marie-catherine VIGNES de la SCP GALLAND-VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Assisté sur l'audience par Me Alix CHABRERIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0217
Madame Ange Noëlla Y...
demeurant...
Représentée par Me Marie-catherine VIGNES de la SCP GALLAND-VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Assisté sur l'audience par Me Alix CHABRERIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0217
Monsieur Serge Z...
demeurant ...
Représenté par Me Marie-catherine VIGNES de la SCP GALLAND-VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 Assisté sur l'audience par Me Alix CHABRERIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0217
SCI SHILO prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au 2, place Mirabeau-95230 SOISY SOUS MONTMORENCY
Représentée par Me Marie-catherine VIGNES de la SCP GALLAND-VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Assisté sur l'audience par Me Alix CHABRERIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0217

SCI LRTS agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
ayant son siège au 25 rue de L'ECOLE DE MEDECINE-75006 PARIS
Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111
Assistée sur l'audience par Me Grégory MOUY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1112
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Juin 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Par acte authentique du 15 novembre 2010, la SCI LRTS a promis de vendre à la SCI SHILO, en formation, représentée par M. Dadi X..., qui s'est réservé la faculté d'acquérir, dans le bâtiment B, les lots no 330 et 360, soit un local commercial et 17 emplacements de parking, de l'état de division d'un ensemble immobilier sis 122-124 rue de Paris et 105-107 rue Etienne Marcel à Montreuil (93) au prix de 892 500 ¿. Le bénéficiaire a déclaré qu'il entendait affecter les biens à un usage cultuel et culturel.
La promesse était conclue pour une durée expirant le 21 janvier 2011 sous diverses conditions suspensives dont celles de l'obtention d'un prêt par le bénéficiaire et de l'autorisation administrative accordée à ce dernier de recevoir du public dans le bien, objet de la vente.
Le 21 juin 2011, le promettant a sommé la société SHILO de comparaître chez le notaire pour régulariser l'acte de vente. La vente n'ayant pas eu lieu, par acte du 18 novembre 2011, la société LRTS a assigné M. Dadi X..., Mme Ange Y... et M. Serge Z..., en qualité de membres fondateurs de la société SHILO, toujours en cours de formation, en constatation de la caducité de la promesse et en paiement de la somme de 42 500 ¿ au titre de l'indemnité d'immobilisation séquestrée chez le notaire.
La société SHILO a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 20 novembre 2011.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 25 avril 2013, le Tribunal de grande instance de Bobigny a :
- déclaré recevable l'intervention volontaire de la société SHILO,
- débouté M. X..., Mme Y... et M. Z... de leur demande de mise hors de cause,
- dit qu'ils étaient tenus au paiement de l'indemnité d'immobilisation,
- dit que la somme de 42 500 ¿ séquestrée chez le notaire était acquise à la société LRTS à titre d'indemnité d'immobilisation et devait lui être versée sans délai par le notaire,
- rejeté la demande d'astreinte,
- débouté la société LRTS de ses demandes de dommages-intérêts,
- condamné in solidum M. X..., Mme Y... et M. Z... à verser à la société LRTS la somme de 4 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamné in solidum M. X..., Mme Y... et M. Z... aux dépens.
Par dernières conclusions du 13 mai 2014, M. X..., Mme Y..., M. Z... et la société SHILO, appelants, demandent à la Cour de :
- vu les décrets des 4 janvier et 3 juillet 1978 et 27 juillet 2006, les articles 1108, 116, 1123, 1382, 2198 du Code Civil, 325 et suivants du Code de Procédure Civile,
- infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a déclaré recevable l'intervention volontaire de la société SHILO et débouté la société LRTS de ses demandes de dommages-intérêts,
Statuant à nouveau :
- prononcer la mise hors de cause de M. X..., Mme Y... et M. Z...,
- prononcer la nullité de la promesse de vente du 15 novembre 2010, à titre principal pour incapacité de la société LRTS, à titre subsidiaire pour dol.
A titre subsidiaire,
- dire que les conditions suspensives de prêt et d'autorisation administrative n'ont pas été réalisées, qu'ils n'y avaient pas renoncé et que la promesse est caduque,
- débouter la société LRTS de toutes ses demande,
- ordonner la restitution de l'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2011 et capitalisation des intérêts,
- condamner la société LRTS à leur payer la somme de 15 000 ¿ de dommages-intérêts, celle de 5 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 29 avril 2014, la société LRTS prie la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris mais seulement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes de dommages-intérêts, statuant à nouveau :
- condamner solidairement M. X..., Mme Y... et M. Z... à lui verser la somme de 22 742, 50 ¿ en réparation de son préjudice financier, celle de 30 000 ¿ au titre de son préjudice moral et celle de 20 000 ¿ pour résistance abusive,
- dire que les condamnations seront assorties des intérêts au taux légal à compter u 3 octobre 2011 avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil,
A titre subsidiaire,
- dire que la société SHILO est tenue au paiement de l'indemnité d'immobilisation et que la somme séquestrée de 42 500 ¿ lui est acquise,
- condamner la société SHILO à lui verser la somme de 22 742, 50 ¿ en réparation de son préjudice financier, celle de 30 000 ¿ au titre de son préjudice moral,
- dire que les condamnation seront assorties des intérêts au taux légal à compter u 3 octobre 2011 avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil,
- condamner la société SHILO à lui payer la somme de 20 000 ¿ pour résistance abusive,
En tout état de cause,
- débouter la société SHILO, M. X..., Mme Y... et M. Z... de l'ensemble de leurs demandes,
- condamner tout succombant à lui verser la somme de 10 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
SUR CE, LA COUR
Considérant, sur la demande de mise de mise hors de cause des membres fondateurs de la société SHILO, que la promesse unilatérale de vente prévoit que l'opération " est réalisée au nom et pour le compte de la société en formation dans le cadre des dispositions de l'article 1843 du Code civil et de l'article 6, troisième alinéa, du décret numéro 78-704 du 3 juillet 1978 ", que M. X..., " agissant au nom de la société est habilité à cet effet en vertu d'un mandat qui lui a été conféré par tous les membres fondateurs aux termes même des statuts " et qu'un " extrait des statuts relatant le mandat est demeuré ci-joint et annexé après mention " ; qu'après les dispositions, relatives à la reprise automatique de l'acte par la société, citées par le Tribunal, le contrat précise que : " pour représenter la collectivité des membres en cas de reprise ou de non-reprise, tous pouvoirs sont donnés aux termes du mandat sus relaté, à leur mandataire aux présentes à l'effet soit de publier l'extrait d'immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés et constater ainsi la reprise des engagement résultant des présentes par la société, soit de déclarer que par suite de la non-immatriculation de celle-ci dans le délai fixé la reprise ne peut s'effectuer et qu'en conséquence la présente acquisition est faite au profit des membres fondateurs de la société dans les proportions indivises correspondant à leurs droits dans le capital social indiqué aux présentes " ;
Qu'il se déduit de ces stipulations que les parties n'ont réglé les conséquences du défaut de publication de l'immatriculation que dans l'hypothèse de la réalisation de la vente, sans déroger aux dispositions des articles 1843 du Code Civil et 6, alinéa 3, du décret no 78-704 du 3 juillet 1978 en cas de non-réalisation de la vente, aucune clause du contrat n'ayant expressément mis à la charge des membres fondateurs l'obligation de payer l'indemnité d'immobilisation et ces derniers n'y étant tenus que par les dispositions légales précitées ; que, par suite, l'immatriculation de la société SHILO au registre du commerce et des sociétés le 20 novembre 2011 a emporté reprise par elle des engagements de la promesse du 15 novembre 2011, n'étant pas contesté que ces engagements étaient déterminés et que les modalités en étaient précisées dans le mandat ;
Que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a débouté M. X..., Mme Y... et M. Z... de leur demande de mise hors de cause et dit qu'ils étaient tenus au paiement de l'indemnité d'immobilisation ;
Considérant, sur la nullité de la promesse pour " incapacité " du promettant, que, par jugement contradictoire du 16 novembre 2010 et après plaidoiries du 12 octobre 2010, le juge de l'exécution du Tribunal de grande instance de Bobigny a autorisé la société LRTS à procéder à la vente amiable de l'immeuble litigieux pour un prix qui ne pouvait être inférieur à 700 000 ¿, le créancier poursuivant et les créanciers inscrits, représentés à l'audience, ne s'y opposant pas ;
Qu'ainsi, la promesse unilatérale de vente du 15 novembre 2010, conclue au prix de 892 500 ¿, a été régularisée, la société LRTS ayant recouvré, par autorité de justice, le pouvoir de disposer de son bien, de sorte que le promettant avait pu valablement s'engager à vendre ;
Considérant, sur la nullité de la promesse pour dol, qu'après l'audience du 12 octobre 2010 au cours de laquelle le créancier poursuivant et les créanciers inscrits avaient déclaré ne pas être opposés à une vente amiable du bien litigieux, ce qui privait de tout effet le commandement de saisie du 12 mars 2010, c'est sans mauvaise foi ni dissimulation dolosive que la société LRTS s'est engagée à vendre amiablement ce bien à la société SHILO ;
Considérant, sur la caducité de la promesse, que celle-ci avait été consentie pour une durée expirant le 21 janvier 2011 ; que le bénéficiaire n'a pas levé l'option ; qu'après sommation délivrée le 21 juin 2011 par le promettant de régulariser l'acte authentique le 30 juin 2011, le notaire a dressé un procès-verbal de difficultés constatant le refus de la société SHILO de régulariser la vente au motif qu'elle n'avait pas obtenu l'autorisation de recevoir du public dans le bien litigieux ; qu'ainsi, la promesse est caduque, sans que la société SHILO puisse imputer cette caducité à la société LRTS qui a demandé la fixation d'un rendez-vous de signature dans le message électronique du 1er mars 2011 invoqué par l'appelante ;
Que, pour bénéficier de la protection de la condition suspensive relative à l'obtention du prêt, le bénéficiaire devait se prévaloir au plus tard le 15 janvier 2011 de la non-obtention du prêt " par télécopie ou courrier électronique confirmés par lettre recommandée avec avis de réception adressé au promettant à son domicile élu " ; que cette clause n'est pas illicite, les parties n'ayant pas convenu de soumettre la convention aux dispositions de l'article L. 312-6 du Code de la consommation lequel n'est pas applicable aux opérations portant sur des biens à usage commercial ; que la société LRTS ayant élu domicile en son siège social, par le message électronique daté du 15 janvier 2011, mais expédié le 20 janvier 2011 au notaire du promettant, réclamant une prorogation de la date de signature de la vente, la société SHILO ne s'est pas valablement prévalue dans le délai contractuel de la non-obtention du prêt, de sorte que cette condition suspensive est réputée réalisée, le bénéficiaire n'ayant pas davantage invoqué la défaillance de cette condition dans le procès-verbal de difficultés précité ;
Que la condition suspensive relative à l'autorisation administrative de recevoir du public ne prévoit pas de condition formelle à la notification par le bénéficiaire qui entend se prévaloir de sa non-réalisation ; que, toutefois, dans le message électronique daté du 15 janvier 2011 et expédié le 20 janvier 2011 au notaire du promettant, soit avant la date d'expiration de la promesse, le bénéficiaire ne s'est pas expressément prévalu de la caducité de celle-ci, mais a sollicité le report de la date de signature à un mois ; que dans le procès-verbal de difficultés du 30 juin 2011, le bénéficiaire se prévalait encore d'un accord de prorogation tacite du promettant dont il ne démontrait pas l'existence et qui était contesté par ce dernier ; qu'en outre, la promesse stipulait que le bénéficiaire s'obligeait à déposer " le dossier complet de demande d'autorisation " dans un délai de 15 jours à compter de l'acte ; que l'appelante ne produit pas le récépissé de dépôt du dossier à la mairie et qu'il ressort de la propre lettre de son avocat du 25 octobre 2011 que la demande a été " enregistrée le 3 décembre 2010 ", c'est à dire tardivement, la lettre du service sécurité-incendie du 6 février 2012 n'étant pas de nature à établir la date de dépôt du dossier en mairie ; qu'il résulte encore du message électronique de la mairie du 16 février 2011 qu'un avis défavorable a été émis en raison du caractère incomplet du dossier notamment au regard des exigences de l'article R. 123-22 du Code de la construction et de l'habitation ;
Qu'il se déduit de l'ensemble de ses éléments que la condition suspensive est réputée accomplie soit parce que le bénéficiaire ne s'en est pas prévalu conformément au contrat soit parce qu'il en a empêché l'accomplissement, de sorte que la caducité de la promesse est imputable à la société SHILO, l'autorisation donnée par le promettant à la visite du local postérieurement à la promesse ne pouvant être interprétée comme un accord tacite de prorogation de la durée de celle-ci, alors surtout que le promettant exigeait dans le même temps la signature de la vente ;
Considérant que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a dit que la somme de 42 500 ¿ séquestrée chez le notaire était acquise à la société LRTS à titre d'indemnité d'immobilisation et devait lui être versée sans délai par le notaire ; que la société SHILO doit être condamnée à payer les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 3 octobre 2011, date de la mise en demeure, les intérêts étant capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil ;
Considérant que c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a débouté la société LRTS de sa demande de dommages-intérêts, étant ajouté que ni le comportement " abusif " de M. X... ni la résistance abusive de M. X..., Mme Y... et M. Z... ne sont établis ;
Considérant que la procédure n'étant pas abusive, la demande de dommages-intérêts des appelants doit être rejetée ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile de la société SHILO et que l'équité ne commande pas qu'il soit fait application de ce même texte au profit de M. X..., Mme Y... et M. Z... ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la société LRTS sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a débouté M. X..., Mme Y... et M. Z... de leur demande de mise hors de cause, dit qu'ils étaient tenus au paiement de l'indemnité d'immobilisation et en ce qu'il les a condamnés in solidum à verser à la société LRTS la somme de 4 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens ;
Statuant à nouveau de ce seul chef :
Déboute la société LRTS de ses demandes formées contre M. X..., Mme Y... et M. Z... et dit que les engagements de la promesse du 15 novembre 2011 ont été repris par la SCI SHILO ;
Dit n'y avoir lieu à condamnation in solidum de M. X..., Mme Y... et M. Z... en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile ni aux dépens de première instance ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Y ajoutant :
Condamne la SCI SHILO à payer à la SCI LRTS les intérêts au taux légal sur la somme de 42 500 ¿ à compter du 3 octobre 2011, les intérêts étant capitalisés dans les conditions de l'article l'article 1154 du Code ivil ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne la SCI SHILO aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Condamne la SCI SHILO à payer à la SCI LRTS la somme de 8 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.