R.G : 04/03029


SNC SOCCORDE
SOCIETE SAS ESPACES CORDELIERS
SCI CECOCORD

SCP THIBIERGE DAUBLON  PONE  Y... FREMEAUX PALUD
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 05 DÉCEMBRE 2007
Numéro d'inscription au répertoire général :  04/03029
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 août 2004 rendu par le Tribunal de Grande Instance de POITIERS.
APPELANT :
Monsieur Jean DE X...
né le 15 février 1940 à NIORT
demeurant ...
75116 PARIS
représenté par la S.C.P. PAILLE-THIBAULT-CLERC, avoué à la Cour,
assisté de Maître Z..., de la SCP CABOCHE-BULARD-VAN DEN BUSSCHE, avocats au barreau de BEAUVAIS, qui a été entendu en sa plaidoirie ;

SNC SOCCORDE
dont le siège social est Les Hauts de Bel Air

87000 LIMOGES
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
représentée par la SCP TAPON-MICHOT, avoués à la Cour,
assistée de Maître Jean-Charles A..., avocat au barreau de POITIERS, qui a été entendu en sa plaidoirie ;
SAS ESPACES CORDELIERS
dont le siège social est ...
75017 PARIS
agissant poursuites et diligences de ses Président et Directeur domiciliés en cette qualité audit siège,
SCI CECOCORD
dont le siège social est ...
75016 PARIS
agissant poursuites et diligences de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège,
représentés par la SCP MUSEREAU-MAZAUDON, avoués à la Cour,
assistés de Maître Gérard B..., avocat au barreau de PARIS, qui a été entendu en sa plaidoirie ;
Maître Pierre Y..., Notaire
demeurant ...
75008 PARIS
SCP THIBIERGE DAUBLON  PONE  Y... FREMEAUX PALUD, Notaires associés
dont le siège social est ...
75008 PARIS
représentés par la SCP ALIROL & LAURENT, avoués à la Cour,
assistés de Maître C..., avocat au barreau de PONTOISE, qui a été entendu en sa plaidoirie ;
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 17 Octobre 2007,en audience publique,  devant la Cour composée de :
M. Xavier SAVATIER, Président,
Madame Marie-Jeanne CONTAL, Conseiller,
Madame Catherine KAMIANECKI, Conseiller,
qui en ont délibéré
GREFFIER, lors des débats : Madame Sandra BELLOUET

- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile,
- Signé par Monsieur Xavier SAVATIER, Président, et par Madame Sandra BELLOUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
A l'occasion de la réalisation et de l'aménagement d'une zone d'aménagement concerté portant sur "l'Ilôt des Cordeliers" à Poitiers comprenant la création d'un centre commercial, M. Jean de X..., Mme Elyane de X..., épouse le FORESTIER de VENDEUVRE et Mme D..., veuve de X..., (les consorts de X...) ont, par acte authentique du 11 mai 1998, vendu à la SNC SOCCORDE partie des immeubles et droits immobiliers dont ils étaient propriétaires, notamment un bâtiment dénommé La Chapelle.
Il est stipulé à l'acte des conditions particulières qui imposent à l'acquéreur d'aménager l'une des trois entrées du centre commercial de telle sorte qu'elle débouche sur un espace donnant accès à la rue des Cordeliers.
Cette clause n'a pas été reproduite par l'acte dressé le 12 mai 1998 par M. Y..., notaire associé au sein de la SCP THIEBERGE-DAUBLON-PONE-PECHETEAU-FREMEAUX-PALLUD, notaire, par lequel la SNC SOCCORDE a vendu en l'état futur d'achèvement à la SCI CECOCORD l'ensemble immobilier prévu, comprenant notamment les immeubles et droits vendus par les consorts de X....
Elle ne l'a pas plus été dans l'acte du 23 novembre 2001 par lequel la SCI CECOCORD a revendu à la SAS ESPACE CORDELIERS l'immeuble qui lui avait été livré le 25 octobre 2001 et avait été ouvert au public le 26 octobre 2001.
Prétendant que les conditions particulières susvisées n'ont pas été respectées lors de l'édification du centre commercial, M. de X... a assigné les sociétés SOCCORDE, CECOCORD et ESPACE CORDELIERS pour voir ordonner "la démolition et la remise en état du passage constituant l'une des trois entrées d'accès et de sortie de la clientèle de la chapelle".
La société SOCCORDE a appelé en garantie M. Y..., notaire associé, et la SCP THIEBERGE-DAUBLON-PONE-PECHETEAU-FREMEAUX-PALLUD, notaire.
Par jugement du 25 août 2004, le tribunal de grande instance de Poitiers a déclaré recevable l'action de M. de X..., l'a débouté de ses demandes, et a condamné la société SOCCORDE a payer à M. Y... la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Pour statuer ainsi le tribunal a :
- dit que la clause particulière de l'acte du 11 mai 1998 est opposable aux sociétés SOCCORDE, CECOCORD et ESPACE CORDELIERS,
- dit que la disposition concernant l'entrée de la chapelle n'a pas été exécutée conformément à la convention,
- dit que cette inexécution n'a causé aucun préjudice à M. de X....

Vu l'appel formé par M. de X... ;
Vu les conclusions du 1er décembre 2006 par lesquelles celui-ci, poursuivant l'infirmation du jugement, demande de :
- "condamner in solidum la SNC SOCCORDE, la SCI CECOCORD et la SAS ESPACE CORDELIERS à procéder ou à faire procéder, et ce sous astreinte définitive de 1 000 euros par jour de retard passé le délai de 60 jours à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir, à la démolition et à la remise en état constituant l'une des 3 entrées du centre commercial débouchant sur la parcelle cadastrée section BR no 277, espace qui n'a pas été aménagé ainsi que prévu dans l'acte du 11 mai 1998, puisque la chapelle n'est pas accessible depuis le passage dont les accès sont ou ont été transformés en issues de secours",
- condamner les mêmes et sous la même solidarité au paiement d'une indemnité mensuelle de 3 050 euros à compter du 25 octobre 2001, date de l'ouverture du centre commercial et ce jusqu'à la remise en état de l'entrée de la chapelle,
- les condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Vu les conclusions du 8 décembre 2006 de la société SOCCORDE ;
Vu les conclusions du 5 décembre 2006 de la société CECOCORD ;
Vu les conclusions du 29 septembre 2005 de la société ESPACE CORDELIERS ;
Vu les conclusions du 10 février 2006 de M. Y... et de la SCP THIEBERGE-DAUBLON-PONE-PECHETEAU-FREMEAUX-PALLUD ;

Considérant qu'il est constant que l'immeuble dénommé La Chapelle, constitué d'une ancienne chapelle désaffectée, non compris dans la ZAC et qui était donné à bail commercial au moment de la vente, a été intégré dans le centre commercial réalisé et est devenu une partie d'un local commercial auquel on accède par l'intérieur du centre commercial en empruntant une galerie marchande qui dessert de nombreux commerces ;
Que ce local commercial ouvre sur la cour par une porte vitrée constituant une issue de secours, tandis que l'ancienne porte de la chapelle, située à l'entrée de la cour, côté porche, demeure telle qu'elle était à l'origine et constitue l'issue de secours d'un autre local commercial du centre commercial ;
Considérant qu'il est non moins constant que la cour constituée par la parcelle cadastrée BR no 277 ouvrant par un porche sur la rue des Cordeliers dessert la troisième entrée publique du centre commercial qui permet d'accéder par la galerie à l'ensemble des commerces qui y sont aménagés, y compris celui dans lequel est intégré la chapelle ; que cette entrée du centre commercial est distincte des deux portes qui viennent d'être décrites ; qu'elle se situe à l'extrémité du passage du côté opposé au porche, de sorte que pour y accéder la clientèle traverse la cour sur toute sa longueur ;
Considérant que M. de X..., qui verse aux débats un rapport établi par M. E... au vu duquel il avait demandé une indemnité de 1.384.000 francs le 20 novembre 2001 en réparation du préjudice causé par la perte de valeur du local commercial ouvrant sur la cour dont il est propriétaire du fait de l'inexécution de la condition particulière stipulée à l'acte du 11 mai 1998 dont il prétend qu'elle n'a pas été respectée par son cocontractant, se borne devant la cour à demander "la démolition et la remise en état" sans préciser de quel ouvrage ou partie d'ouvrage il s'agit ; qu'il entend par là obtenir l'exécution du contrat ;
Qu'il lui appartient de rapporter la preuve de l'obligation dont il demande l'exécution ; qu'il y a donc lieu de rechercher quelles sont les obligations souscrites par la société SOCCORDE puis de vérifier si elles ont été exécutées ;
Considérant que la clause invoquée de l'acte du 11 mai 1998 vient après celles relatives à la création de servitudes de passage sur la cour cadastrée no 277 et sous le porche par laquelle celle-ci débouche sur la rue des Cordeliers au profit des immeubles ouvrant sur cet espace et dont les consorts de X... restaient propriétaires, servitudes qui grèvent donc les biens vendus à la SOCCORDE mais qui ne sont pas l'objet du litige ;
Qu'elle figure à l'acte sous le titre "Conditions particulières" et est ainsi rédigée :
"Concernant l'application des servitudes qui ont été rappelées au paragraphe qui précède, les parties aux présentes sont convenues de ce qui suit :
L'espace sous porche sera aménagé aux frais de l'acquéreur ou de ses substitués dans le cadre de l'opération d'aménagement de la ZAC ou de construction de l'ensemble immobilier qui sera construit au sein de la ZAC.
Il devra veiller à ce que le constructeur aménage l'entrée du centre commercial débouchant sur la parcelle cadastrée section BR numéro 277 avec des matériaux de qualité identique à ceux qui seront employés pour les autres accès principaux dudit centre commercial.
Cet espace constituera l'une des trois entrées d'accès et de sortie de la clientèle du centre commercial et de la chapelle.
En conséquence, le ou les propriétaires successifs du centre commercial ou tout organe chargé de régir les espaces communs nécessaires à l'exploitation dudit centre commercial devront maintenir cette entrée ainsi que celle de la chapelle. Aucune suppression de ces entrées ne sera possible pour le ou les propriétaires successifs du centre commercial sans l'accord préalable et écrit du vendeur ou de ses ayants droit" ;
Considérant que M. de X... soutient que l'obligation ainsi souscrite par son acquéreur n'a pas été respectée en faisant valoir que "la Chapelle n'est pas accessible depuis le passage dont les accès sont ou ont été transformés en issues de secours" et que "la clientèle du local commercial qui comprend la chapelle n'y a pas accès par le passage" ;
Considérant, cependant, que, contrairement à ce qu'il prétend, cette clientèle y a bien accès depuis la rue par le porche ouvrant sur l'espace constitué par la parcelle cadastrée BR no 277, puis par la troisième entrée du centre commercial ouverte sur cet espace qui conduit à la galerie marchande sur laquelle est ouvert le local commercial dans lequel est intégré la chapelle ;
Considérant qu'en réalité M. de X... invoque le non respect de la commune intention des parties qui, selon lui, était de maintenir un accès direct de la clientèle à la chapelle par la porte de celle-ci ouvrant sur la cour ; que ce moyen repose sur une interprétation de la clause litigieuse qui ne prévoit pas expressément un tel accès direct ;
Qu'en effet, il est seulement indiqué que l'espace  la parcelle no 277  "constituera l'une des trois entrées d'accès et de sortie de la clientèle" et que la clientèle dont s'agit est celle "du centre commercial et de la Chapelle", ce qui ne distingue pas deux clientèles, celle du centre commercial et celle de la chapelle, et ne fait pas référence à un accès distinct à la chapelle lequel est, au contraire, exclu par la référence aux trois entrées, puisque un tel accès distinct constituerait une quatrième entrée au centre commercial qui intègre cette chapelle ;
Que s'il est ensuite stipulé "qu'en conséquence" devront être maintenues "cette entrée ainsi que celle de la Chapelle", cette référence à deux entrées est ambiguë au regard de ce qui précède ;
Considérant qu'il y a donc lieu d'interpréter le sens et la portée de cette clause au regard de la commune intention des parties étant observé que dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation ;
Considérant qu'il apparaît que la volonté des vendeurs était de s'assurer que l'espace  la parcelle no 277  sur lequel ouvre un immeuble restant leur propriété pour lequel, avant la vente du 11 mai 1998, ils avaient obtenu un permis de construire pour l'aménagement d'un local commercial, constituera l'une des entrées du centre commercial afin de générer un passage de la clientèle de celui-ci favorable à la commercialité du local leur appartenant comme le démontre l'étude de M. E... en date du 22 octobre 2001 ;
Que comme M. de X... s'en prévaut dans ses conclusions, l'immeuble de la chapelle était alors donné à bail commercial, de sorte qu'il était nécessaire de préserver les droits du locataire ce qui explique que dans les conditions particulières de la vente a été mise à la charge de l'acquéreur l'obligation de modifier l'entrée et le cloisonnement de l'escalier desservant les logements situés au dessus du porche "de manière à ménager une meilleure visibilité de la porte de la chapelle" ; que, d'ailleurs cette obligation était souscrite par l'acquéreur "sous réserve de l'accord du locataire de l'immeuble chapelle" ; qu'il apparaît que les consorts de X... entendaient ainsi voir respecter les droits du locataire qu'ils avaient mis en place ;
Que le maintien d'un tel accès n'avait donc de sens pour les parties que si la chapelle constituait un fonds de commerce distinct ayant sa propre clientèle ;
Considérant qu'au regard de ces considérations il n'est pas établi que l'acquéreur était tenu de maintenir un accès direct à la chapelle dès lors qu'elle est intégrée dans l'un des commerces créés au sein du centre commercial, de sorte que la clientèle ne peut plus en être distinguée, et que ce commerce qui comprend pour partie l'assiette de cet immeuble de la chapelle est, comme convenu, desservi par la troisième entrée du centre commercial ;
Considérant que M. de X... prétend à tort que l'inexécution des obligations souscrites par la société SOCCORDE a été reconnue par le mandataire de la société CECOCORD dans une lettre du 25 juin 2001 puisque celui-ci lui a proposé des mesures compensatoires à "la suppression de la condition particulière de votre acte de vente du terrain d'assiette de l'opération à SOCCORDE qui prévoyait la réalisation d'entrées au commerce implanté dans l'ancienne chapelle depuis la courette, parcelle cadastrée BR 277" ;
Qu'en effet, cette lettre écrite à l'occasion des discussions entretenues entre ce mandataire et M. de X... afin de trouver un accord sur le litige aujourd'hui soumis à la cour, porte sur un point de droit puisqu'il repose sur l'appréciation de l'existence d'une obligation laquelle suppose l'interprétation de la condition particulière du contrat ; qu'il ne constitue donc pas un aveu ;
Qu'au surplus, cette reconnaissance est conditionnelle, le rédacteur de la lettre indiquant qu'elle est soumise à la signature d'un protocole précisant les mesures compensatoires proposées, convention qui n'est pas intervenue, M. de X... ayant refusé ces mesures ;
Considérant qu'il s'ensuit que M. de X... n'est pas fondé à se prévaloir d'une inexécution de la clause particulière de l'acte du 11 mai 1998, les intimés établissant avoir rempli toutes les obligations souscrites par la société SOCCORDE ;
Considérant, au surplus, qu'à supposer même que M. de X... puisse se prévaloir de ce que, en contravention avec l'obligation qu'il prétend mettre à la charge de la société SOCCORDE, aucun accès direct de la clientèle à l'immeuble de la chapelle n'a été maintenu, l'exécution forcée de cette obligation de faire est impossible, les biens ne lui appartenant plus puisqu'elle les a revendus sans transmettre son obligation, les ventes successives intervenues ne faisant aucune référence à la clause prévoyant une obligation personnelle à la charge de l'acquéreur ; que cette inexécution ne pouvant dès lors être sanctionnée que par l'allocation de dommages-intérêts à hauteur du préjudice qu'elle entraîne pour le créancier de l'obligation, et une telle demande, distincte de celle relative au préjudice subi pour le retard à exécuter, n'étant pas formée, les prétentions de M. de X... ne peuvent qu'être rejetées ;
Considérant que le sens de la décision à intervenir rend sans objet les autres demandes ;
Considérant que la demande de M. Y..., notaire associé, et de la SCP THIEBERGE-DAUBLON-PONE-PECHETEAU-FREMEAUX-PALLUD, notaire, tendant à la condamnation de M. de X... à leur payer des dommages-intérêts pour procédure abusive, n'est pas fondée ; qu'en effet, s'ils font exactement valoir qu'il a formé appel contre eux alors que ces parties avaient été assignées en garantie par la société SOCCORDE et qu'il n'a formé aucune demande contre elles devant le tribunal et devant la cour, ils ne rapportent pas la preuve d'un préjudice, dès lors qu'en appel, la société SOCCORDE a repris sa demande en garantie, de sorte que s'ils n'avaient été intimés par M. de X..., ils l'auraient été par celle-ci ;
Considérant que l'équité et la situation des parties imposent de ne pas faire droit à la demande de M. Y..., notaire associé, et de la SCP THIEBERGE-DAUBLON-PONE-PECHETEAU-FREMEAUX-PALLUD, notaire, en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS :
Confirme le jugement attaqué en ce qu'il a débouté M. de X... de ses demandes ;
Rejette toute autre demande ;
Condamne M. de X... à payer à chacune des sociétés SOCCORDE, CECOCORD et SAS ESPACE CORDELIERS la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Rejette la demande formée par M. Y..., notaire associé, et la SCP THIEBERGE-DAUBLON-PONE-PECHETEAU-FREMEAUX-PALLUD, notaire, au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Condamne M. de X... aux dépens de première instance et d'appel et dit que ces derniers seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
LE GREFFIER,                                               LE PRÉSIDENT,