COUR D'APPEL DE BESANÇON
- 172 501 116 00013 -
ARRÊT DU 07 SEPTEMBRE 2021
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Contradictoire
Audience publique du 16 Juin 2021
No de rôle : No RG 21/00581 - No Portalis DBVG-V-B7F-ELNC
S/appel d'une décision
du Cour d'Appel de BESANCON
en date du 06 janvier 2021 [RG No 20/]
Code affaire : 51A
Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion
S.A. [E] C/ [H] [M]
PARTIES EN CAUSE :

Sise [Adresse 2]
Représentée par Me Valérie GIACOMONI de la SCP MAYER-BLONDEAU GIACOMONI DICHAMP MARTINVAL, avocat au barreau de BESANCON


Madame [H] [M] - intimée opposante
née le [Date naissance 1] 1985 à [Localité 1]
de nationalité française, demeurant [Adresse 1]
Représentée par Me Benjamin LEVY, avocat au barreau de BESANCON

COMPOSITION DE LA COUR :
Lors des débats :
MAGISTRAT RAPPORTEUR : Monsieur JF. LEVEQUE, Conseiller, conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, avec l'accord des Conseils des parties.
GREFFIER : Madame F. ARNOUX , Greffier
Lors du délibéré :
Monsieur JF. LEVEQUE, Conseiller, a rendu compte conformément à l'article 786 du Code de Procédure Civile aux autres magistrats :
Monsieur E. MAZARIN, Président et Madame B. UGUEN LAITHIER , Conseiller
L'affaire, plaidée à l'audience du 16 juin 2021 a été mise en délibéré au 07 septembre 2021. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.
**************
Exposé du litige
Sur assignation délivrée le 22 novembre 2019 par la SA [E] à sa locataire Mme [H] [M] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation à payer diverses sommes, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon, par ordonnance de référé du 10 mars 2020, retenant que le bailleur, en se bornant à produire un courrier adressé à la caisse d'allocation familiale dont la réception n'était pas établie, ne justifiait pas avoir, conformément aux dispositions de l'article 24, II de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou avoir réglementairement signalé la situation d'impayés à l'organisme payeur des aides au logement, et par ailleurs, que la locataire, bien que partie perdante, ne serait pas condamnée au coût de l'assignation et de sa notification au préfet, actes qui auraient pu être évités en exerçant l'action en paiement par voie de simple requête, a :
- déclaré irrecevable la demande en constat d'acquisition de la clause résolutoire,
- dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande d'expulsion, la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation et les délais suspensifs de la clause résolutoire,
- condamné Mme [M] à payer à la société [E] une provision de 1 187,36 euros selon décompte arrêté au 30 janvier 2020, avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance,
- condamné Mme [M] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer mais non celui de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture.
La société [E] a interjeté appel de cette décision par déclaration parvenue au greffe le 26 mars 2020. L'appel porte sur l'irrecevabilité de la demande en constat de l'acquisition de la clause résolutoire, le non-lieu à statuer sur les demandes subséquentes, la condamnation de la locataire à lui payer une somme d'argent et les dépens.
Par arrêt de défaut du 6 janvier 2021, la cour a :
- infirmé la décision entreprise et, statuant à nouveau,
- déclaré recevable l'action de la SA [E],
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonné l'expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef dans la huitaine de l'arrêt, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- condamné la locataire à payer à la société [E] la somme de 994,27 euros à valoir sur les loyers et charges échus pour compte arrêté au 17 mars 2020, loyer de février 2020 inclus, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts à compter du prononcé de la décision,
- condamné la locataire à lui payer en outre une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 331,98 euros à compter de la date de résiliation et jusqu'à libération complète des lieux et remise des clés, avec indexation à l'augmentation annuelle du loyer,
- débouté la société [E] de sa demande fondée sur de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [M] à payer les dépens, comprenant le coût du commandement de payer, celui de l'assignation et celui de la notification de l'assignation au préfet, avec distraction au profit de la SCP Me Giacomoni.
Pour statuer ainsi, la cour s'est fondée sur les motifs suivants :
- il résulte de l'article 24 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 que les bailleurs personnes morales tels que l'appelante ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990, et que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation ;
- ayant adressé à la caisse d'allocation familiale du Doubs, en date du 10 juillet 2019 une fiche de saisine mentionnant les références du logement, l'identité de la locataire, le montant du loyer et celui de l'impayé, la réception de cet envoi étant établie par une réponse de la caisse en date du 29 juillet, la société [E] bénéficie de la présomption de saisine prévue au texte précité, et n'encourt donc par l'irrecevabilité retenue par le premier juge, dès lors que l'impayé a persisté après le signalement.
Mme [M] a formé une première fois opposition à cet arrêt par lettre recommandée avec avis de réception en date du 2 février 2021, mais l'affaire a été radiée par arrêt du 25 mars 2021, au visa de l'article 573 du code de procédure civile, suivant lequel l'opposition doit être faite en la forme des notifications entre avocats.
Mme [M] a alors déposé le 31 mars 2021 de premières conclusions d'opposition, puis a constitué avocat le 7 avril 2021, avant de déposer le même jour de nouvelles conclusions, par lesquelles elle demande à la cour de :
- déclarer son opposition recevable et bien fondée,
- rétracter l'arrêt en ce qu'il a infirmé la décision du premier juge et a, statuant à nouveau, déclaré la société [E] recevable, constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion, et prononcé des condamnations au titre de l'arriéré et de l'indemnité d'occupation,
- dire irrecevable la demande de résiliation du bail et d'expulsion,
- subsidiairement, dire qu'elle est créancière de [E] pour 331,06 euros et lui accorder un délai de paiement de deux ans pour apurer ses dettes.
L'intimée, au soutien de son opposition, fait valoir que la demande de résiliation serait irrecevable faute de saisine de la CCAPEX et de retour de courrier ou de preuve de dépôt valant présomption de saisine, que par ailleurs elle-même serait en réalité créancière de [E], une fois déduits de l'arriéré les allocations de logement suspendues, les frais de justice et les régularisations de charges, et, subsidiairement, qu'il n'y aurait pas lieu à acquisition de la clause résolutoire ni à expulsion dès lors qu'un accord avait été trouvé entre les parties, à l'audience de première instance, pour un apurement de l'arriéré par mensualités de 70 euros.
Par conclusions transmises le 30 avril 2021, la société [E], appelante, demande à la cour de :
- confirmer l'arrêt frappé d'opposition sauf à actualiser la dette de loyer,
- infirmer le jugement déféré,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion,
- condamner la locataire à lui payer 2 172 euros à valoir sur les loyers et charges échus arrêtés au 13 avril 2021, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision,
- condamner la locataire à lui payer une indemnité d'occupation de 325,06 euros par mois, avec indexation à l'augmentation annuelle du loyer, à compter de la date de résiliation et jusqu'à libération des lieux et remise des clés,
- et la condamner à lui payer 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, comprenant les coûts du commandement de payer visant la clause résolutoire, de l'assignation et de sa notification au préfet, dont distraction au profit de la SCP Me Giacomoni.
L'appelante soutient que ses demandes sont recevables, pour les motifs retenus par la cour dans l'arrêt frappé d'opposition, et que la dette de loyers persistante doit être actualisée pour tenir compte des versements effectués par la locataire depuis le prononcé de l'ordonnance.
Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'instruction de l'affaire a été clôturée le 15 juin 2021.
Motifs de la décision
Adoptant à nouveau les motifs précités relatifs à la recevabilité de l'action, la cour, après avoir infirmé la décision déférée en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande en constat d'acquisition de la clause résolutoire et a dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes subséquentes en suspension des effets de la clause résolutoire, en expulsion, et en condamnation à payer une indemnité d'occupation, déclarera l'action recevable.
Par l'effet du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à Mme [M] le 17 juillet 2019, tendant au paiement d'un arriéré locatif de 1 301,85 euros dans les deux mois et resté infructueux, la résolution du bail a été acquise le 17 septembre 2019, conformément à la clause figurant au titre 7 du contrat, à laquelle il n'est pas démontré que le bailleur a entendu renoncer, l'acceptation de délais pour acquitter l'arriéré ne supposant pas nécessairement la renonciation à la résiliation.
La locataire ne peut être condamnée à payer à la bailleresse à la fois "la somme de 2 172 euros à valoir sur les loyers et charges échus pour compte arrêté au 13 avril 2021" et une indemnité d'occupation mensuelle de 325,06 euros à compter de la résiliation du bail, alors que, celle-ci étant intervenue le 17 septembre 2019, une telle condamnation équivaudrait, à compter de la résiliation, à faire payer à la locataire le loyer et l'indemnité, soit le double de ce qu'elle doit.
L'arriéré de loyers et charges impayés s'élevait au 17 septembre 2019, date d'acquisition de la clause résolutoire, à 2 078,35 euros, suivant le relevé de compte locatif en date du 13 avril 2021, montant dont ne sont à déduire ni d'hypothétiques versements d'allocation de logement suspendue, ni les frais de poursuite qui n'apparaissent pas inclus dans le décompte, ni les crédits de régularisation de charges, déjà déduits dans le relevé de compte.
La cour condamnera donc Mme [M] à payer à la société [E] une provision de 2 078,35 euros au titre de l'arriéré locatif.
L'indemnité d'occupation est due à compter du 17 septembre 2019, date de résiliation du bail, et jusqu'à la future libération des lieux, ce qui ne permet pas de prononcer une condamnation fixe. La cour condamnera donc Mme [M] à payer à [E] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle de 325,06 euros, avec même indexation que prévue au bail pour le loyer, à compter du 17 septembre 2019, jusqu'à libération des lieux et remise des clés, et en deniers ou quittance pour tenir compte des versements partiels intervenus depuis la même date.
Mme [M] sera déboutée de sa demande de délais de paiement, un tel accommodement n'apparaissant pas de nature à permettre l'apurement de la dette au regard du relevé de compte locatif, qui montre un déficit constant depuis le mois de janvier 2019, tendant globalement à l'aggravation et dépassant désormais les 2 000 euros.
Par ces motifs
La cour, statuant publiquement, contradictoirement, et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Déclare l'opposition recevable.
Met à néant l'arrêt rendu entre les parties le 6 janvier 2021.
Infirme l'ordonnance de référé rendue entre les parties le 10 mars 2020 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon.
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déclaré recevable l'action de la SA [E].
Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail d'habitation conclu entre les parties, à effet du 17 septembre 2019.
Condamne Mme [H] [M] à payer à la SA [E] une provision de 2 078,35 euros à valoir sur les loyers et charges échus au 17 septembre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.
La condamne à lui payer en outre, en quittances ou deniers, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 325,06 euros à compter du 17 septembre 2019 et jusqu'à libération complète des lieux et remise des clés, avec indexation à l'augmentation annuelle du loyer.
La déboute de sa demande en délais de paiement.
Déboute la SA [E] de sa demande fondée sur de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne Mme [M] aux dépens de première instance et d'appel, comprenant le coût du commandement de payer, celui de l'assignation et celui de la notification de l'assignation au préfet, avec distraction au profit de la SCP Me Giacomoni.
Ledit arrêt a été signé par M. Edouard Mazarin, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Fabienne Arnoux, greffier.
Le greffier,le président de chambre