Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 13 novembre 2020
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : RG 18/08141 -Portalis 35L7-V-B7C-B5RI5
Décision déférée à la cour : jugement du 20 mars 2018 -tribunal de grande instance de Paris - RG 16/16571

Madame K... D... épouse J...


Monsieur S... J...


Représentés par Me Marie-Pierre BLANC, avocat au barreau de PARIS, toque : B0763

Monsieur T... C...
en son nom et en qualité d'héritier de L... C... et intervenant volontaire


Représenté par Me Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154 substituée à l'audience par Me Justine FLOQUET du même cabinet
Madame L... P... I... épouse C...



Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 octobre 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Claude Creton, président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude Creton, président,
Mme Christine Barberot, conseillère,
Mme Monique Chaulet, conseillère.
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier présent lors de la mise à disposition.
*** Par acte du 8 mars 2016, M. et Mme C... ont consenti à M. et Mme J... une promesse unilatérale de vente portant sur une propriété dénommée le [...] située à [...] et [...].
L'acte prévoit le paiement d'une "indemnité d'immobilisation" d'un montant de 110 000 euros par M. et Mme J... qui ont réglé une somme de 55 000 euros placée sous le séquestre de la SCP Monassier.
Faisant valoir qu'ils ont constaté lors d'une visite du bien postérieurement à la signature de la promesse que les buis du parc avaient été infectés par une attaque de pyrales qui n'avait pas été correctement traitée et qu'un dégât des eaux était survenu dans les caves de la maison principale et de la maison des gardiens, M. et Mme J... ont refusé de lever l'option. Ils ont assigné M. et Mme C... en restitution de la somme de 55 000 euros et en paiement de dommages-intérêts.
Par jugement du 20 mars 2018, le tribunal de grande instance de Paris a rejeté cette demande et fait droit à la demande reconventionnelle de M. et Mme C... en paiement de la somme de 110 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation. Il a en outre condamné M. et Mme J... à payer 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que l'acte ne prévoit la restitution de l'indemnité d'immobilisation que dans le cas de défaillance d'une condition suspensive et que les manquements reprochés à M. et Mme C... ne sont pas sanctionnés par la restitution de l'indemnité d'immobilisation. Il a ajouté que M. et Mme J... ont renoncé de leur propre fait à la vente et ne peuvent donc se prévaloir d'un préjudice lié à cette renonciation.
M. et Mme J... ont interjeté appel de ce jugement.
A la suite du décès de K... C..., l'instance a été reprise par M. C... en sa qualité d'héritier.
A l'appui de leur demande en restitution de la somme de 55 000 euros, ils font valoir que selon les stipulations de la promesse, ils sont fondés à réclamer cette restitution en cas de sinistre partiel rendant les biens impropres à leur usage et que tel est le cas à la suite de l'infestation des buis qui a porté atteinte à la fonction ornementale du parc à la française, de l'inondation de la cave qui a affecté l'installation de chauffage justifiant le versement d'une indemnité d'assurance, ainsi que le fonctionnement de l'alimentation électrique.
Ils ajoutent qu'en outre il y a lieu à résolution de la promesse faute pour M. et Mme C... d'être en mesure de leur livrer un bien dans l'état dans lequel il se trouvait lors de la signature de la promesse.
Ils concluent en conséquence à l'infirmation du jugement et à la condamnation de M. C... à leur restituer la somme de 55 000 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2016. Ils réclament en outre une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M. C..., agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritier de son épouse, K... C..., conclut d'abord à la confirmation du jugement en ce qu'il condamne M. et Mme J... au paiement de la somme de 110 000 euros ainsi qu'à une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il conclut en outre à l'irrecevabilité comme nouvelle de la demande en résolution de la promesse de vente formée pour la première fois devant la cour d'appel et à l'irrecevabilité de la demande en paiement de dommages-intérêts qui n'avait pas été formée dans ses premières conclusions d'appel.
Il conteste un manquement à son obligation d'entretien du bien entre la signature de la promesse de vente et la date prévue pour la réitération de la vente, manquement que M. et Mme J... ne justifient d'ailleurs pas. Il explique en effet que seule l'allée centrale du parc était plantée de buis, soit une infime partie de ce parc, et qu'en outre il a immédiatement demandé à un paysagiste de traiter les buis dès qu'il a eu connaissance de leur attaque par la pyrale. Il ajoute que l'inondation de la cave a été provoquée par un sinistre reconnu comme catastrophe naturelle par la commune, qu'il a immédiatement fait une déclaration de sinistre à son assureur et que M. et Mme J... sont subrogés dans son droit à indemnité. Il fait enfin valoir qu'il n'est justifié d'aucun dysfonctionnement de l'installation électrique.
M. C... soutient également que si dans le cas de survenance d'un sinistre partiel avant la signature de l'acte de vente, le bénéficiaire de la promesse a la possibilité de "reprendre purement et simplement sa liberté", la promesse devenant alors caduque, c'est à la condition que ce sinistre rende le bien impropre à son usage, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, de sorte que si M. et Mme J... pouvaient refuser de signer l'acte de vente, ils demeuraient alors tenus au paiement de l'indemnité d'immobilisation.
Sur la demande de résolution de la promesse, M. C... fait valoir que cette résolution n'est pas acquise dès lors que le bien objet de la promesse n'était pas affecté d'un vice altérant substantiellement ses qualités.
Formant un appel incident, M. C... sollicite la condamnation de M. et Mme J... à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral.
Il réclame enfin une somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Attendu que la somme prévue au titre de l' "indemnité d'immobilisation", qui constitue la rémunération des engagements du promettant, doit être versée par le bénéficiaire en cas de non levée de l'option ; qu'elle n'est cependant pas due s'il a renoncé à la vente en raison de l'existence d'un vice caché qui ne lui avait pas été révélé ou lorsque le bien ne présente plus les qualités qui avaient déterminé le bénéficiaire à accepter la promesse ;
Attendu qu'en l'espèce, s'il est constant que le jardin à la française du [...] comporte un parterre de buis taillés qui ont été attaqués par la pyrale, M. et Mme J... ne produisent qu'une note technique établie par le gérant d'une entreprise paysagiste qui se borne à expliquer l'importance des parterres de buis dans l'ordonnancement du jardin à la française, à décrire les effets de la pyrale sur les buis lorsqu'ils ne sont pas traités à temps, à rappeler que les buis du parc du [...] ont été attaqués par la pyrale, à affirmer que le traitement qu'ont fait réaliser les vendeurs est certainement intervenu trop tard et à conclure, en se fondant sur de simples photographies aériennes "Google", que les couleurs du buis ne correspondent pas à celles d'un buis en bonne santé, qu'il est d'avis qu'il ne reste que des buis morts qui devront être arrachés, entraînant la disparition de "l'idée du jardin à la française" ; que cette note, alors que son auteur n'a pas constaté sur place l'état des buis et du jardin, ne permet pas d'apporter la preuve d'une atteinte aux qualités essentielles du bien qui justifierait la renonciation de M. et Mme J... à lever l'option ;
Attendu qu'en outre, M. et Mme J... ne justifient pas davantage que l'immeuble est devenu impropre à sa destination à la suite de l'inondation de la cave ou du dysfonctionnement de l'installation électrique dont ils reconnaissent eux-mêmes qu'ils n'ont pu constater le caractère "ponctuel ou irréversible" ;
Attendu que dans ces conditions il convient de condamner M. et Mme J... au paiement de la somme de 110 000 euros prévue par la promesse en cas de non-levée de l'option ;
Attendu que M. et Mme J... n'ayant pas présenté dès leurs premières écritures leur demande de dommages-intérêts, cette demande est irrecevable en application des dispositions de l'article 910-4 du code de procédure civile ;
Attendu, sur la demande de M. C... en paiement de dommages-intérêts, que le préjudice moral allégué n'est pas justifié ; qu'il y a lieu de rejeter cette demande ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Déclare irrecevable la demande de M. et Mme J... en paiement de dommages-intérêts ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme J... et les condamne à payer à M. C... la somme de 1 500 euros ;
Les condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, par la société civile professionnelle Zurfluh-Lebatteux-Sizaire conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président,