Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 19 juin 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général :RG 18/23806-Portalis 35L7-V-B7C-B6WEN
Décision déférée à la cour : jugement du 19 juin 2018 -tribunal de grande instance de Paris - RG 16/14138

Madame F... R... épouse O...
es qualité d'ayant droit de M. S... R... et de Mme. I... épouse R...


Représentée par Me Matthieu BOCCON-GIBOD de la SELARL Lexavoue Paris-Versailles, avocat au barreau de Paris, toque : C2477 et par Me Lucie GOMES de la SELARL LEXJURISMO, avocat au barreau de Senlis.

Monsieur N... G...


Représenté par Me Catherine PARENT- ROSENTHAL, avocat au barreau de Paris, toque : A0315
Madame J... X...


Représentée par Me Barthélemy LACAN, avocat au barreau de Paris, toque : E0435 substitué à l'audience par Me Maxime BUSSIERE, avocat au barreau de Paris, toque : E 435
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue le 13 février 2020, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Claude Creton, président
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par M. Claude Creton, président, dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.

Le 10 avril 2007, la société Etude construction gestion transaction immobilière a fait notifier par Mme X..., notaire, aux époux R..., locataires d'un appartement situé à Paris, [...] , une offre de vente de cet appartement au prix de 65 000 euros au titre du droit de préemption prévu par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975.
Par lettre du 15 mai 2007, les époux R... ont déclaré renoncer à l'achat de l' appartement qui a ensuite été vendu à M. G... par acte du 19 juin 2007 reçu par Mme X....
Les époux R... sont tous les deux décédés, laissant pour leur succéder leur fille, Mme O....
Reprochant à M. G... des manoeuvres frauduleuses constitutives d'un dol et à Mme X... un manquement à son obligation d'information et de conseil, Mme O... les a assignés en paiement de dommages-intérêts.
Par jugement du 19 juin 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :
- déclaré irrecevables comme prescrites les actions de Mme O... contre Mme X... et contre M. G... en paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par la renonciation des époux R... à leur droit de préemption ;
- déclaré recevable mais mal fondée l'action de Mme O... contre M. G... en paiement de dommages-intérêts en réparation de la perte de chance des époux R... d'user de la possibilité de rester dans l'appartement ;
- condamné Mme O... à payer à M. G... et à Mme X... chacun la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur la prescription, le tribunal a retenu que Mme O... ayant écrit à Mme X... le 7 mars 2009 en attirant son attention sur la "fausse renonciation" à l'exercice de son droit de préemption par sa mère compte tenu de la maladie dont elle était atteinte qui la rendait incapable de signer un tel acte, c'est à cette date qu'il convient de fixer le point de départ du délai de prescription des actions en responsabilité engagées contre Mme X... et contre M. G..., ce délai ayant été ramené à cinq ans par la loi du 17 juin 2008 applicable immédiatement aux prescriptions en cours.
Le tribunal a en outre retenu que M. G... ne démontre pas qu'a été engagée plus de cinq ans après la cessation de l'occupation de l'appartement par les époux R..., l'action engagée contre lui en réparation de la perte de chance de ces derniers de rester dans l'appartement et de continuer à percevoir les loyers de l'appartement dont ils étaient propriétaires à [...], donné en location au père de M. G.... Il a en conséquence déclaré cette action recevable mais mal fondée faute pour Mme O... de rapporter la preuve de manoeuvres dolosives.
Mme O... a interjeté appel de ce jugement.
Sur la prescription, elle fait valoir qu'ayant été nommée tutrice de sa mère en avril 2009, elle a immédiatement engagé des actions contre M. G... mais a été remplacée à cette fonction dès décembre 2009 sans que la nouvelle tutrice ait poursuivi ces actions. Elle ajoute qu'ensuite elle n'a pas eu la possibilité d'agir jusqu'au décès de sa mère et au placement sous sauvegarde de justice de son père en 2015 qui lui a permis d'avoir accès aux pièces révélant les manoeuvres accomplies par M. G... lors des opérations immobilières portant sur le patrimoine de ses parents. Elle soutient enfin que compte tenu de leur état de santé, ceux-ci, sous l'emprise de M. G... n'ont jamais pu prendre conscience des manoeuvres dont ils avaient été victimes et que ce n'est qu'en 2015 que son père, constatant qu'il n'avait plus de ressources, a eu connaissance du comportement frauduleux de la famille G.... Elle en conclut qu'en application des dispositions de l'article 2234 du code civil, il y a lieu à infirmation du jugement en ce qu'il déclare prescrites les actions formées le 9 septembre 2016 contre Mme X... et contre M. G....
Sur le dol, elle fait valoir d'une part qu'il n'est pas justifié que la lettre du 10 avril 2007 notifiant aux locataires l'offre de vente du bailleur a été adressée à S... R..., d'autre part que cette offre n'était en réalité qu'une façade qui n'avait pour objectif que de couvrir les manoeuvres de M. G... qui avait conclu 28 février 2007 avec le vendeur une promesse synallagmatique de vente. Elle ajoute que la lettre du 19 juin 2007 informant le bailleur de la renonciation des époux R... à l'exercice de leur droit de préemption n'a été en réalité signée que par S... R..., la signature de son épouse, qui souffrait à cette date de la maladie d'Alzheimer, étant fausse. Elle tire de ces éléments que celle-ci n'a pas renoncé à l'exercice de son droit de préemption. Elle établit l'existence des manoeuvres par le comportement de M. G... qui a agi dans le seul objectif, en profitant de l'état de faiblesse des époux R..., de détourner à son profit leur patrimoine en acquérant le bien dont ceux-ci étaient locataires qu'ils auraient pu acquérir avec leur économies qu'il a détourné à son profit.
Mme O... soutient ensuite que le bail dont bénéficiaient les époux R... était soumis à la loi du 1er septembre 1948, que trois mois après la vente du logement à M. G... celui-ci a évincé les époux R... pour occuper le logement mais que n'ont pas été respectées les dispositions de cette loi applicable au propriétaire qui veut reprendre son immeuble pour l'habiter lui-même à la condition de reloger son locataire.
Elle chiffre à 100 000 euros le préjudice subi par les époux R... au titre de la perte de chance d'user de la possibilité de rester dans l'appartement litigieux et de continuer à percevoir les loyers qu'ils percevaient au titre de la location de l'appartement dont ils étaient propriétaires à [...], alors occupé en qualité de locataire par le père de M. G....
Sur la responsabilité du notaire, Mme O... fait valoir que Mme X... ne justifie pas avoir adressé à chacun des locataires la lettre recommandée avec demande d'avis de réception leur notifiant l'offre de vente de l'appartement ; qu'en outre, en adressant aux locataires cette offre de vente, elle savait que la vente se ferait au profit de M. G... ainsi qu'il résulte de la référence portée sur la lettre du 10 avril 2017 : "Vente ECGTI : G..." et de la conclusion le 28 février 2017 au profit de M. G... d'une promesse de vente, ce qui démontre la violation de la loi accordant aux locataires un droit de préemption.
Mme O... reproche également à Mme X... de ne pas avoir vérifié la signature de W... R... sur la lettre de renonciation à l'exercice du droit de préemption et de ne pas avoir notifié aux époux R... la transmission du bail à M. G..., ainsi que le prévoit l'acte de vente.
Elle conclut en conséquence à la condamnation de Mme X... à lui payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé aux époux R... par les manquements du notaire qui leur ont fait perdre la chance de préserver leur capital en exerçant leur droit de préemption.
Elle réclame enfin la condamnation in solidum de M. G... et de Mme X... à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
M. G... conclut à la confirmation du jugement et sollicite la condamnation de Mme O... à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme X... conclut à l'irrecevabilité des demandes formées à son encontre, subsidiairement à leur mal fondé et sollicite la condamnation de Mme O... à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

1 - Sur la demande de Mme O... fondée sur la perte de chance de ses parents d'acquérir l'appartement dont ils étaient locataires
Attendu que W... R..., décédée le 3 septembre 2011, avait été placée sous tutelle le 6 avril 2009 ; que S... R..., décédé le 19 août 2016, a été placé sous tutelle le 17 février 2015 ;
Attendu que Mme O... exerce en sa qualité d'héritière des époux R... l'action en réparation du préjudice que ceux-ci ont subi suite à leur renonciation à acquérir l'appartement ; qu'elle fonde cette action contre M. G... sur le dol et contre Mme X... sur un manquement à son obligation d'information et de conseil ;
Attendu sur la prescription, que le point de départ de ces actions en indemnisation doit être fixé à la date de réalisation du dommage ou à la date de sa révélation aux victimes ; que le dommage causé aux époux R... par leur renonciation à l'exercice de leur droit de préemption est né à la date de cette renonciation ; que Mme O... ayant écrit à Mme X... le 7 mars 2009 pour l'informer de son intention d'engager une action en justice compte tenu des agissements de M. G... à qui elle reprochait d'avoir abusé de l'état de faiblesse des époux R..., il en résulte que ce dommage avait été révélé au plus tard à cette date aussi bien à Mme O... en qualité de tutrice de sa mère qu'à B... R... ; que la circonstance que Mme O... n'était plus tutrice de sa mère depuis décembre 2009 et qu'elle n'a pu agir en qualité d'héritière de son père qu'à la suite du décès de celui-ci survenu le 19 août 2016 ne rendait pas impossible l'exercice de ces actions qui pouvaient être engagées par la tutrice de W... R... et par S... R... lui-même ;
Attendu qu'est donc prescrite l'action, soumise à un délai de prescription de cinq ans depuis le 19 juin 2008, date d'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, qui a été engagée le 9 septembre 2016 ;
2 - Sur la demande de Mme O... fondée sur la perte de chance de ses parents d'acquérir de continuer à occuper l'appartement
Attendu qu'il est constant que les époux R..., après la vente à M. G... de l'appartement qu'ils occupaient, ont quitté cet appartement qui a été occupé par ce dernier ; qu'il résulte des pièces versées aux débats, notamment l'extrait K bis de la SCI DNK dont M. G... était le gérant, qu'à la date de son immatriculation le 18 décembre 2007, cette société avait son siège social à l'adresse de cet appartement, ce qui établit que les époux R... ont cessé d'occuper l'appartement litigieux avant la fin de l'année 2007 ;
Attendu que le point de départ de l'action de Mme O... doit être fixé à cette date à laquelle est né et leur a été révélé le préjudice qu'auraient subi les époux R... ;
Attendu qu'est donc également prescrite l'action, soumise à un délai de prescription de cinq ans depuis l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, engagée par Mme O... le 9 septembre 2016 ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement
Confirme le jugement sauf en ce qu'il déclare recevable mais mal fondée la demande de Mme O... en indemnisation de la perte de chance des époux R... d'user de leur droit de rester dans l'appartement ;
Statuant à nouveau de ce chef,
Déclare cette action irrecevable ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette l'ensemble des demandes ;
Condamne Mme O... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision, par Maître Parent-Rosenthal et par Maître Lacan, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président,