2ème CHAMBRE CIVILE
ARRÊT No 622 DU 23 JUIN 2008
R. G : 07 / 00386
Décision déférée à la cour : jugement du Tribunal mixte de Commerce de BASSE TERRE en date du 14 février 2007, enregistré sous le no 04 / 00207
APPELANTE :
Mme Madeleine Georgette Elisabeth X...


97150 SAINT-MARTIN
Représentée par la SCP CHEVRY-VALERIUS (TOQUE 97), avocat au barreau de GUADELOUPE, avocat postulant et plaidant par Me Frédéric OLSZAKOWSKI, avocat au barreau de METZ

L'EURL LE WEST INDIES

Le Front de Mer
97150 SAINT-MARTIN
Représentée par Me Pierre BELAYE, (TOQUE 10) avocat au barreau de GUADELOUPE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 28 avril 2008, en audience publique, devant la cour composée de :
Mme Danielle DEMONT-PIEROT, conseillère, présidente suppléante désignée par ordonnance du premier président du 18 février 2008, rapporteure,
Mme Monique BEHARY-LAUL-SIRDER, conseillère,
Mme Nadine CONQUET, vice-présidente placée, faisant fonction de conseillère,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait rendu par sa mise à disposition au greffe de la cour le 23 JUIN 2008

Lors des débats : Mme Juliette GERAN, adjointe administrative, faisant fonction de greffière, serment préalablement prêté.

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 al 2 du NCPC.
Signé par Mme Danielle DEMONT-PIEROT présidente et par Mme Nita CEROL, adjointe administrative, faisant fonction de greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par jugement en date du 14 février 2007 le tribunal mixte de commerce de Basse-Terre a :
Vu le contrat de réservation signé par les parties le 15 janvier 2000 portant sur les lots no 40 et 41 de l'ensemble immobilier le WEST INDIES ;
Vu les articles 1134 et suivants du Code civil ;
- constaté que Mme X... a renoncé expressément à la réservation du lot no 40 ;
- l'a déboutée en conséquence de l'ensemble de ses demandes ;
- et l'a condamnée à payer à L'EURL " LE WEST INDIES " la somme de 750  au titre de l'article 700 du NCPC, outre les dépens.
Par déclaration remise et enregistrée le 19 mars 2007 Mme X... Madeleine a interjeté appel de cette décision.
L'EURL LE WEST INDIES intimée a constitué avocat et a conclu.
L'ordonnance de clôture est datée du 21 avril 2008.

Par conclusions déposées le 7 mars 2008 Mme X... Madeleine appelante demande à la cour de céans :
- d'infirmer le jugement entrepris ;
- statuant à nouveau
-de condamner L'EURL LE WEST INDIES à lui restituer la somme de 96 957, 57  au titre de l'indemnité de dépréciation du lot 40 en cause et celle de 10 645, 15  au titre des loyers payés d'avance, le bail commercial n'ayant finalement pas été établi ;
- de condamner l'EURL à lui payer la somme de 40 000  à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel et moral subi par elle ayant perdu le bénéfice d'un bail commercial de neuf années et de l'exploitation commerciale en conséquence du fait de la société LE WEST INDIES qui louait finalement à un tiers ledit lot 40 ;
- et de condamner L'EURL LE WEST INDIES à lui payer la somme de 5 000  au titre de l'article 700 du NCPC, outre les dépens.

Dans ses écritures déposées le 6 décembre 2007 L'EURL LE WEST INDIES intimée prie la cour de céans :
Vu les dispositions de l'article 1134 et suivant du Code civil,
Vu le contrat de réservation conclu entre Mme Madeleine X... et la société " LE WEST INDIES ", devant notaire le 16 janvier 2001,
Vu la mise en demeure adressée à Mme X... le 16 mai 2002 par lettre recommandée avec accusé de réception,
Vu la lettre de désistement adressée par Mme X... à la société LE WEST INDIES le 30 mai 2002 à défaut d'ouverture le 1er septembre 2002 du lot 40,
- de confirmer en toutes ses dispositions le jugement critiqué ;
Y ajoutant,
- de condamner Mme X... à payer une amende civile de
1 000  en application de l'article 32-1 du NCPC ;
- et de la condamner aux entiers dépens, ainsi qu'à la somme de 1 500  au titre de l'article 700 du NCPC ;
MOTIFS DE L'ARRET
Attendu que Mme X... fait valoir au soutien de son recours :
- que restitution lui est due de la somme de 96 957, 57  (636 000 F) payée selon contrat de réservation du lot no40 conclu par devant notaire le 16 janvier 2001 au titre de l'indemnité de dépréciation en contrepartie du bail commercial à intervenir et non avenu ;
- que la restitution est due en raison de ce que ledit contrat de réservation n'a pas été suivi de la signature d'un bail pour ledit lot no40 et que la restitution est due même dans l'hypothèse d'une annulation de l'acte de réservation ;
- que L'EURL intimée a reconnu le bien-fondé de la demande de remboursement des sommes payées par Mme X... au titre du contrat de réservation du lot no40 en prétendant fallacieusement y avoir déjà procédé contrairement à la réalité ;
- que le 3 janvier 2002 le gérant de L'EURL LE WEST INDIES a attesté que " la SARL RIVAL a réglé la totalité de l'indemnité de dépréciation concernant le bail commercial du lot no 41 ", et le 30 mai 2002 que " Mme X... avait payé en totalité le montant de indemnité de dépréciation due au titre du bail commercial concernant le lot no 40 de l'ensemble LE WEST INDIES " ;
- et que de même doit être restituée à Mme X... par la société LE WEST INDIES les loyers payés d'avance par Mme X... soit la somme de 10 645, 15  ;

Mais attendu que Mme X... a signé devant notaire le 16 janvier 2001 un contrat de réservation préliminaire à l'établissement d'un seul bail commercial portant sur les deux lots 40 et 41 de l'ensemble immobilier à construire " LE WEST INDIES " ;
Attendu que Mme X... a accepté une valeur fixée à titre d'indemnité pour dépréciation (" destinée à compenser la dépréciation des murs loués résultant de l'octroi au preneur de la " propriété commerciale ") :
* pour le lot no 40 de 97 010, 37 
* pour le lot no 41 de 198 291, 64 ,
soit au total 295 302, 01 ,
avec des modalités de règlement du total suivantes :
5 % à la réservation (15 070, 16 ), 15 % à l'achèvement des fondations (290 400F), 15 % à l'achèvement du plancher-bas, 15 % à la mise hors d'eau, et enfin 50 % à la mise à disposition
(968 000F),
montants exigibles dans les trente jours de la notification au preneur de la survenance de ces événements ;
Attendu qu'il est ensuite expressément stipulé en page 5 de l'acte à titre de condition résolutoire qu'" à défaut de paiement d'une seule échéance de l'indemnité pour dépréciation, d'un seul terme de loyer à échéance ou des charges ou encore en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail dont s'agit et un mois après commandement de payer ou une sommation d'exécuter (...)
les sommes déjà versées resteront acquises au bailleur à titre de dommages-intérêts et d'indemnité d'immobilisation, et ce dernier reprendra immédiatement et sans formalité la libre disposition de son bien, objet dudit bail " ;
Qu'ensuite en page 7 de l'acte il est stipulé (" sort de l'indemnité d'immobilisation ") que celle-ci est définitivement acquise au réservant, sans qu'il lui soit nécessaire d'accomplir quelque formalité que ce soit, dans le cas où toutes les conditions suspensives se trouvant réalisées, la RESERVATAIRE se refuserait à réitérer par acte authentique les conventions de l'acte de réservation préliminaire au contrat de bail dans les délais impartis ; et que le RESERVANT reprendra alors la libre disposition de ses biens ;
Qu'enfin une faculté de substitution est énoncée à l'acte au bénéfice due réservataire, lequel restera cependant tenu solidairement avec le substitué pour l'exécution des conventions ;
Attendu que Mme X... a versé à la signature de l'acte de réservation la somme de 387 200 Francs (43 807, 19 ) à titre d'indemnité d'immobilisation sur l'indemnité pour dépréciation (20 % du montant de l'indemnité pour dépréciation, compte tenu de l'état d'avancement des travaux au jour de l'acte notarié), puis qu'elle a procédé le 18 avril 2001 au versement de la somme de 290 400 F (44 234, 28 ) représentant 15 % de l'indemnité de dépréciation,
soit au total la somme de 677 600 F (130 355, 70 ) ;
Que par lettre du 29 septembre 2001 (pièce no 3), Mme X... a déclaré substituer en ses lieu et place (comme le contrat de réservation le stipulait-le réservataire restant tenu avec le substitué-) :
* pour le lot 40, la société ACCROLAB FOTO SARL qui en réalité ne s'est jamais installée ;
* pour le lot 41, la SARL RIVAL ;
Que les locaux ont été mis à la disposition de la réservataire dès le mois de novembre 2001 par courrier, à l'achèvement de la construction lequel a eu lieu avant la date-limite fixée au contrat de réservation ;
Attendu qu'en date du 19 novembre 2001, le bail commercial portant sur le lot 41 a été signé devant notaire entre la société LE WEST INDIES et la société RIVAL ;
Que l'indemnité de dépréciation 198 291, 64  (1 300 000 F) prévue lors de la réservation, n'a été payée qu'à concurrence de
900 000 F par Mme X..., somme qui a été virée sur son ordre au profit de la SARL RIVAL par le notaire selon l'attestation de ce dernier ;
Que le solde aux termes du bail commercial signé sur ce lot 41 le 19 novembre 2001 a été stipulé payable au plus tard le 15 août 2002 en un seul terme, et qu'il a été acquitté par la SARL RIVAL selon l'attestation de L'EURL bailleresse " LE WEST INDIES " qui donne quittance le 3 janvier 2002 ;
Attendu que le notaire Me Jacques C...dans son attestation du 6 octobre 2004 indique que le réservant (soit L'EURL bailleresse, et non Mme X...) a demandé au mois de mars 2002 que l'acompte de 43 732, 70  versé pour le lot 40 sur l'indemnité d'immobilisation lui soit remis par le notaire, ce qui fut fait le 25 mars 2002 ;
Attendu que le moyen tiré d'un prétendu aveu fallacieux de remboursement à Mme X... de ladite somme est sans fondement et doit donc être écarté ;
Attendu que sept mois après la mise à disposition en octobre 2001, le 16 mai 2002, le notaire envoyait une lettre recommandée à Mme X... en lui indiquant clairement in fine :
< < Je vous rappelle que conformément aux dispositions de la réservation, à défaut de signature dans les délais impartis de l'acte (...), l'acompte versé sera acquis à L'EURL LE WEST INDIES, laquelle reprendra immédiatement la libre disposition du bien > > (pièce no4) ;
Que Mme X... a répondu le 30 mai 2002 en demandant au bailleur un délai supplémentaire :
< < (...) je m'engage par la présente à ouvrir le commerce prévu dans le lot no 40 de la galerie commerciale " LE WEST INDIES " au plus tard le 1er septembre 2002.
A défaut, j'accepte que soit annulé, dès cette date le contrat de réservation signé le 15 janvier 2001 chez le notaire > > (P. no5) ;
Attendu qu'en juin 2002, Mme X... a sollicité du notaire que lui soit restitué l'acompte de 15 % qu'elle avait versé pour le lot 40 " les accords avec le bailleur étant rompus " ;
Mais attendu que le commerce n'ayant jamais vu le jour dans le lot 40 LE WEST INDIES, conformément aux termes du contrat de réservation et en raison de l'inexécution par Mme X... de ses engagements contractuels, les sommes versées par la réservataire sont acquises à L'EURL LE WEST INDIES et qu'aucun versement indû n'est à répéter ;
Attendu que le jugement qui a débouté Mme X... de l'ensemble de ses demandes doit donc être approuvé ;
Attendu que l'appelante devra supporter la charge des dépens et verser en équité la somme de 1 000  à l'intimée au titre de l'article 700 du NCPC, ne pouvant elle-même prétendre au bénéfice de ce texte ;
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
En la forme
RECOIT Mme X... Madeleine en son appel,

LE DECLARE infondé,
CONFIRME le jugement du tribunal mixte de commerce de Basse-Terre en date du 14 février 2007 en toutes dispositions ;
Y ajoutant
CONDAMNE Mme X... à payer à L'EURL LE WEST INDIES la somme de 1000  au titre de l'article 700 du NCPC ;
CONDAMNE en outre l'appelante aux entiers dépens ;
Et ont signé le présent arrêt
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,