COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 21 OCTOBRE 2016
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/05075
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Décembre 2014- Tribunal de Grande Instance de paris-RG no 12 \ 10284

Mademoiselle ANNICK X... née le 22 Décembre 1959 à tours (37000)
demeurant...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Fabrice DECROCK, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 352

Monsieur Jean Eric Y... né le 20 Juillet 1965 à NEUILLY PLAISANCE (93)
demeurant.../ FRANCE
Représenté par Me Audrey HINOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : D0049
SARL AGENCE DU VIADUC prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : 325 373 918
ayant son siège au 136 avenue du Général de Gaulle-94170 LE PERREUX SUR MARNE
Représentée par Me Aurélia NUGNES, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 141
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Septembre 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
Par acte sous seing privé du 14 septembre 2011, conclu avec le concours de la SARL Agence du Viaduc, M. Jean-Eric Y... a vendu à Mme Annick X... le lot no 83 de l'état de division d'un immeuble en copropriété sis ... à Neuilly-Plaisance (93), soit au 4e étage, escalier A, un appartement à droite, comprenant : entrée cuisine, une pièce, une salle d'eau, un WC, au prix de 65 000 €, sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un prêt d'un montant de 76 000 €, la réitération de la vente étant fixée au plus tard le 30 décembre 2011. Le 4 octobre 2011, Mme X... a obtenu son prêt. Par lettres des 8 et 22 décembre 2011, le notaire a invité Mme X... à la réitération de la vente fixée au 28 décembre 2011. Mme X..., n'ayant pas comparu à ce rendez-vous, a été sommée de le faire pour le 9 janvier 2012, date à laquelle elle a informé le notaire qu'elle ne se présenterait pas, estimant son consentement vicié. Par acte du 12 juin 2012, M. Y... a assigné Mme X... en paiement de dommages-intérêts. Le 27 décembre 2012, Mme X... a appelé en intervention forcée l'agent immobilier.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 12 décembre 2014, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- condamné Mme X... à payer à M. Y... les sommes de 6 000 € au titre de la clause pénale et de 1 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné Mme X... à payer à la société Agence du Viaduc la somme de 1 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné Mme X... aux dépens.
Par dernières conclusions du 5 janvier 2016, Mme X..., appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 1116, 1152 et suivants, 1382 du Code civil,
- à titre principal,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. Y... de sa demande de réparation d'un préjudice financier,
- dire que son consentement à elle avait été vicié par le dol commis par l'agent immobilier et M. Y... et par la réticence dolosive de M. Y...,
- annuler le compromis de vente,
- condamner in solidum M. Y... et l'agent immobilier à lui verser la somme de 1 000 € au titre du dépôt de garantie et celle de 6 500 € au titre des frais de clause pénale,
- à titre subsidiaire : condamner l'agent immobilier à la garantir des sommes auxquelles elle serait condamnée envers M. Y...,
- en toute hypothèse, condamner in solidum l'agent immobilier et M. Y... à verser la somme de 5 000 € au titre du préjudice moral et celle de 4 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 22 juillet 2015, M. Y... prie la Cour de :
- vu les articles 1134, 1147, 1382 du Code civil
-confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il l'a débouté de sa demande de réparation de son préjudice moral,
- statuant à nouveau : condamner Mme X... à lui payer les sommes de 6 500 € au titre de la clause pénale et celle de 1 000 € de dommages-intérêts au titre du préjudice moral,
- condamner Mme X... à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 3 août 2015, la société Agence du Viaduc demande à la Cour de :
- vu les articles 1382 et suivants, 1134 et suivants, 1641 et suivants, 1111 et suivants du Code civil,
- débouter Mme X... de ses demandes,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- condamner Mme X... à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.


Considérant que les moyens développés par Mme X... au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Considérant qu'à ces justes motifs, il sera ajouté que, bien qu'informée par le notaire suivant lettres des 8 et 22 décembre 2011de la date de réitération de la vente fixée le 28 décembre 2011, Mme X... ne s'est pas présentée à ce rendez-vous sans avoir fourni aucune explication à l'officier ministériel ; que, par lettre électronique du 24 décembre 2011 mentionnant pour objet : " personnel et confidentiel pour M. Steven Z... ", Mme X... a fait savoir à l'agent immobilier qu'elle renonçait à l'acquisition, excipant de l'absence de financement, du fait qu'on lui avait fait visiter dans la précipitation un autre appartement que celui offert à la vente, de l'ampleur des travaux à réaliser dans le bien vendu et de nuisances sonores dans la cour ; que, sommée de réitérer la vente le 9 janvier 2012, Mme X... a indiqué au notaire, le même jour, qu'elle ne se présenterait pas, estimant son consentement vicié, l'appartement du 3e étage lui ayant été présenté au lieu de celui du 4e étage ;
Considérant que l'avant-contrat de vente 14 septembre 2011 signé par Mme X... désigne l'appartement, objet de la vente, comme étant situé au 4e étage dans l'escalier A de l'immeuble ; que, bien que ni la reconnaissance d'indication et de visite du 5 septembre 2011 délivrée par Mme X... à l'Agence du Viaduc, qui n'a d'effet qu'entre le mandant et le mandataire, ayant pour objet de prouver au mandant les diligences accomplies par le mandataire en exécution du mandat, ni la lettre de proposition d'achat de la même date ne mentionnent l'étage de l'appartement que Mme X... avait visité et se proposait d'acheter, ces absences de précision sont insuffisantes à établir que l'agent immobilier aurait fait visiter à Mme X... l'appartement du 3e étage au lieu de celui du 4e étage, dans le but de dissimuler à l'acquéreur le mauvais état du bien offert à la vente ;
Qu'en outre, l'agent immobilier détenait depuis le 2 septembre 2011 de M. Y... le mandat écrit exclusif de vendre le studio sis au " 4e étage " de l'immeuble précité ; qu'il résulte des pièces produites par l'agent immobilier qu'à la date de la visite, l'appartement du 3e étage était la propriété d'un tiers ; qu'ainsi, l'agent immobilier prouve qu'il n'était pas en mesure de faire visiter l'appartement occupé du 3e étage le 5 septembre 2011 tandis qu'il disposait d'un mandat pour faire visiter celui du 4e étage, inoccupé ; qu'à supposer même que la visite ait porté sur l'appartement du 3e étage, Mme X... n'établit pas que cet appartement aurait été en meilleur état que celui du 4e étage ; que, dans ces conditions, il n'est pas prouvé que le mandataire du vendeur aurait fait visiter à l'acquéreur l'appartement du 3e étage, qui aurait été en bon état, en lui faisant croire qu'il s'agissait de celui du 4e étage qui aurait été en mauvais état ;
Qu'en conséquence, ni le dol ni la réticence dolosive invoqués par Mme X... ne sont établis ;
Considérant qu'ayant obtenu le prêt qu'elle avait sollicité, ce n'est pas de bonne foi que le 24 décembre 2011 Mme X... a excipé auprès de l'agent immobilier de l'absence de financement ;
Qu'ayant visité l'appartement, objet de la vente, Mme X... ne peut prétendre avoir été trompée sur son état ni sur l'importance des travaux qu'elle estimait devoir y réaliser ;
Que, concernant les charges, il n'est pas établi que l'agent immobilier aurait déclaré un montant mensuel de charges de 80 € au lieu de celui de 279 € ; que, s'agissant de l'apurement des charges, l'avant-contrat prévoyait que l'information devait être fournie à la signature de l'acte authentique, de sorte que le dol invoqué n'est pas davantage établi ;
Considérant, sur la violation par l'agent immobilier de son obligation d'information, qu'il vient d'être dit que les défauts d'information précités ne sont pas établis ; que, concernant la pose d'une antenne mobile free sur le toit de l'immeuble, Mme X..., qui n'a invoqué ce grief que dans le cadre de la procédure judiciaire, ne prouve pas que l'absence d'antenne aurait été un élément déterminant de son consentement ;
Considérant qu'en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a fait application de la clause pénale à l'encontre de Mme X..., laquelle doit être déboutée de toutes ses demandes ;
Considérant que M. Y... ne justifie pas de l'existence d'un préjudice qui n'aurait pas été réparé par la somme forfaitaire convenue par les parties ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de Mme X... ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes des intimés, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne Mme Annick X... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne Mme Annick X... à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, à :
- M. Jean-Eric Y... la somme de 2 000 €,
- la SARL Agence du Viaduc, la somme de 2 000 €.