No de minute : 164
COUR D'APPEL DE NOUMÉA
Arrêt du 07 juin 2021
Chambre civile
Numéro R.G. : No RG 19/00140 - No Portalis DBWF-V-B7D-P5D
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 avril 2019 par le tribunal de première instance de NOUMEA (RG no :17/870)
Saisine de la cour : 25 avril 2019

SELARL GSMK, représentée par son représentant légal en exercice,
Siège social : [Adresse 1]
Représentée par Me Fabien MARIE de la SELARL D'AVOCATS CALEXIS, avocat au barreau de NOUMEA

M. [E] [V] [P]
né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 2]
Représenté par Me Siggrid KLEIN, avocat au barreau de NOUMEA
Mme [S] [P]
née le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 2]
Représentée par Me Siggrid KLEIN, avocat au barreau de NOUMEA
Mme [C] [Q] [J]
née le [Date naissance 3] 1991 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 3]
Représentée par Me Claire GHIANI de la SELARL CABINET D'AFFAIRES CALEDONIEN, avocat au barreau de NOUMEA
Mme [M] [Y] [P] [T] [J]
née le [Date naissance 4] 1994 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 3]
Représentée par Me Claire GHIANI de la SELARL CABINET D'AFFAIRES CALEDONIEN, avocat au barreau de NOUMEA
Mme [O] [Z]
née le [Date naissance 5] 1966 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 3]
Représentée par Me Claire GHIANI de la SELARL CABINET D'AFFAIRES CALEDONIEN, avocat au barreau de NOUMEA
Mme [O] [Z], ès qualités d'administratrice légale de son fils mineur [Z] [F] [B] [J], né le [Date naissance 6] 2001 à [Localité 2]
née le [Date naissance 5] 1966 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 3]
Représentée par Me Claire GHIANI de la SELARL CABINET D'AFFAIRES CALEDONIEN, avocat au barreau de NOUMEA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 1er avril 2021, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Philippe ALLARD, Président de chambre, président,
Mme Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,
Mme Nathalie BRUN, Conseiller,
qui en ont délibéré, sur le rapport de Mme Nathalie BRUN.
Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO
Greffier lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO

- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie, l'affaire a été mise en délibéré au 10/05/2021 puis prorogé au 17/05/2021 puis prorogé au 07/06/2021,
- signé par M. Philippe ALLARD, président, et par M. Petelo GOGO, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.
Procédure de première instance
M. et Mme [P] ont loué leur maison une maison sise [Adresse 2], à [Localité 2] à compter du 15 juillet 1991 à un médecin puis à un kinésithérapeute qui lui a succédé, M. [J].
M. [J] a exercé dans les lieux durant des années à titre individuelle puis sous couvert d'une SELARL dénommée AUDALINE.
Le 14 janvier 2015, la société GSMK a été constituée et a fixé son siége social au [Adresse 2].
Le 23 avril 2015, les consorts [J] - [Z], qui détenaient l'intégralité du capital social de la société AUDALINE, ont cédé leurs parts à la société GSMK.
Le 21 juillet 2015 la société AUDALINE a été dissoute et son patrimoine a été transmis le 30 août 2015 à la société GSMK, son associé unique, dans le cadre d'une transmission universelle du patrimoine.
La société GSMK a quitté les lieux le 1er septembre 2015 et a cessé de verser les loyers.
Par requête déposée le 21 mars 2017, M. et Mme [P] qui dénonçaient une dégradation des locaux loués, ont saisi le tribunal de premiére instance de Nouméa sur le fondement de l'article 1 134 du code civil, pour obtenir la condamnation dela société GSMK à leur payer les sommes de 6.149.640 FCFP etde 1.041.380 FCFP au titre des travaux en état des lieux.
Par actes des 26 et 27 avril 2017, la société GSMK a assigné en intervention forcée les consorts [C] [J], [M] [J] et [O] [Z], agissant tant à titre personnel qu'à titre d'administratrice légale sous contrôle judiciaire du mineur [Z] [J], en sollicitant leur condamnation solidaire àla garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre.
Selon jugement du 15 avril 2019, le tribunal a :
- écarté des débats les conclusions tardives des consorts [J] - [Z],
- reçu M. [P] et son épouse en leur requête,
- dit que la société GSMK est venue aux droits de la société AUDALINE, locataire de la maison de M. et Mme [P] sise [Adresse 2] et constaté que la société GSMK a expressément fixé son siège social à cette adresse,
- condamné la société GSMK à payer à M. et à Mme [P] la somme de 5.310.625 FCFP au titre des travaux de remise en état de la maison louée incombant au locataire, majorée des
intéréts au taux légal à compter du 21 mars 2017,
- débouté la société GSMK de l'ensemble de ses demandes,
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société GSMK aux entiers dépens,
- dit qu'ils seront recouvrés conformément à la réglementation en matière d'aide judiciaire,
- fixé à six unités le coefficient de base servant au calcul de la rémunération de Me KLEIN, avocat commis au titre de l'aide judiciaire.
Procédure d'appel
Par requête d'appel du 25 avril 2019, la société GMSK a interjeté appel de cette décision en intimant les époux [P] et les consorts [J] - [Z].
Selon son mémoire ampliatif d'appel déposé le 19 juillet 2019 et ses dernières conclusions déposées le 2 octobre 2020, la société GMSK sollicite de la cour de :
- infirmer le jugement entrepris en l'ensemble de ses dispositions ;
vu les dispositions des articles 1844-5 et suivants du code civil,
vu les opérations de dissolution-liquidation de la société AUDALINE,
vu l'absence d'opposition notifiée au greffe du tribunal mixte de commerce de Nouméa,
- constater la disparition de la personne morale de la société AUDALINE,
en conséquence,
- déclarer les consorts [P] irrecevables en leur action dirigée à l'encontre de la société GSMK venant aux droits de la société AUDALINE ;
subsidiairement et sur le fond si la cour par extraordinaire déclare les requérants recevables en leur action dirigée à l'encontre de la société GSMK,
vu la durée de la location,
- juger que du fait de la vétusté la société GSMK excipe à bon droit d'une cause exonératoire ;
en conséquence,
- débouter les requérants de l'ensemble de leurs demandes dirigées à l'encontre de la société GSMK ;
à tout le moins,
- rapporter les condamnations à de biens plus justes proportions strictement limitées au coût des réparations locatives ;
en tout état de cause,
- condamner solidairement Mlle [C] [K] [U] [J], Mlle [M] [Y]
[P] [T] [J], Mme [O] [Z] ès qualités d'administratrice légale de son fils mineur [Z] [F] [B] [J], Mme [O] [Z] à garantir la société GSMK de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;
- condamner M. [P] et Mme [P] à payer à la société GSMK la somme de 250.000 F CFP au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl CALEXIS, avocats aux offres de droit ;
- condamner solidairement Mlle [C] [X] [U] [J], Mlle [M] [Y] [P] [T] [J], Mme [O] [Z] ès qualités d'administratrice légale de son fils mineur [Z] [F] [B] [J], Mme [O] [Z] à payer à la société GSMK la somme de 300.000 F CFP au titre des frais irrépétibles.
Par conclusions en réplique du 17 février 2020, M. et Mme [P] demandent à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;
- débouter la société GSMK de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions comme particulièrement mal fondées ;
- fixer le nombre d'unités de valeur devant revenir à Me KLEIN, avocat intervenant au titre de l'aide judiciaire ;
- condamner la société GMSK aux entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés comme en matière d'aide judiciaire.
Par conclusions en réplique déposées le 20 avril 2020, les consorts [J] - [Z] demandent à la cour de :
- confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a débouté la société GSMK de l'ensemble de ses demandes à l'encontre des consorts [J] - [Z] ;
- condamner la société GSMK à payer aux consorts [J] - [Z] une somme de 300 000 FCFP au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.
Vu l'ordonnance de clôture,
MOTIVATION
Sur la recevabilité de l'action engagée à l'encontre de la société GSMK :
L'appelante fait valoir que les consorts [P] sont irrecevables à agir contre elle aux motifs :
- que leur créance est née antérieurement à la procédure de dissolution - liquidation de la société AUDELINE ;
- qu'ils n'ont pas formé opposition à la procédure de dissolution - liquidation de la société AUDELINE contre laquelle ils estimaient détenir une créance ;
- qu'au moment des opérations de dissolution - liquidation, aucune procédure n'avait été engagée à l'encontre de cette dernière par les consorts [P] ;
- qu'en tout état de cause, la société GSMK qui n'a occupé le lieu que pendant très peu de temps, ne saurait être tenue qu'à réparation des dégâts qui seraient survenus pendant sa période locative.
Les époux [P] considèrent que leur action est recevable puisqu'en cédant ses parts à la société GSMK le 23 avril 2015, la société AUDALINE lui a par le même acte cédé son droit au bail, la société GSMK devenant locataire aux lieu et place de la société AUDALINE, que cette cession du droit au bail est confortée par l'annonce légale de la constitution de la société GSMK du 14 janvier 2015 dans laquelle elle précisait déjà que son siège social était situé au [Adresse 2], considérant que le preneur qui laisse les lieux tel un taudis totalement dégradé, est responsable des dégâts et dégradations survenus pendant la location, sans pouvoir exciper d'un état de vétusté qui ne lui serait pas imputable.
En l'espèce, les consorts [J] - [Z] ont cédé leurs parts dans la société AUDALINE à la société GSMK par acte du 23 avril 2015.
En vertu de la transmission universelle du patrimoine de la société AUDALINE, société dissoute, au profit de la société GMSK, réalisée le 30 août 2015, le droit au bail qui était un
des éléments du patrimoine de la société AUDALINE est entré dans celui de la socièté
GMSK, tant activement que passivement.
En conséquence, la société GMSK est devenue locataire aux lieu et place de la société AUDALINE, en reprenant ses obligations : elle répond des fautes que celle-ci avait pu commettre avant la transmission du bail. Cette cession du droit au bail est confortée par l'annonce légale de la constitution de la société GSMK du 14 janvier 2015 dans laquelle elle précisait déjà que son siège social était situé au [Adresse 2], adresse des lieux loués par les époux [P].
Ainsi, l'action dirigée par les époux [P] contre la société GMSK est recevable.
Sur la remise en état des lieux :
La cour relèvera, contrairement au premier juge, que le bail n'est pas un bail d'habitation mais bien un bail professionnel, et donc soumis aux seules dispositions du code civil.
Les baux professionnels relèvent du droit commun par une interprétation a contrario de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, qui précise que celle-ci régit les locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation et demeurent soumis aux articles 1708 et suivants du code civil.
Aux termes de l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. ll doit y faire pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autre que locatives.
Par application combinée des articles 1720, 1732, 1754 et 1755, le locataire est tenu d'effectuer au cours du bail les réparations dites locatives, et a donc aussi une obligation d'entretien des lieux, plus ou moins étendue selon les dispositions du bail.
La société GSMK concède que faute d'état des lieux d'entrée, et conformément aux dispositions de l'article 1731 du code civil, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ; qu'il incombe ainsi au preneur de détruire la présomption de bon état du local loué ou de prouver que l'état actuel résulte d'un usage normal de la chose. Elle expose que les intimés n'ont depuis l'acquisition du bien exécuté aucune grosse réparation ; qu'ils sollicitent la prise en charge de grosses réparations, la remise aux normes de l'électricité, de l'étanchéité. Elle affirme que l'état actuel résulte d'un usage normal de la chose qui a ainsi été donnée en location pendant de nombreuses années et que le preneur est libéré de son obligation de restituer en conformité des lieux lorsque la chose a été dégradée par vétusté ou force majeure qu'en l'espèce, la chose s'est simplement dégradée par l'usage normal du temps, soit par vétusté, s'agissant d'une cause exonératoire. Elle estime qu'à défaut d'avoir dressé un état de lieux de sortie, le bailleur a manifestement estimé que les lieux ont été restitués après 24 ans dans un état de vétusté normal.
En vertu des dispositions de l'article 1731 du code civil, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
L'absence de tout procès-verbal de sortie des lieux ne permet pas de supposer que les époux [P] avaient tenu la société GSMK quitte des éventuelles dégradations du local puisque celle-ci ne justifie pas les avoir invité à procéder à un état des lieux, ni même leur avoir donné congé.
Le procès-verbal de constat d'huissier du 7 septembre 2015 et les photographies qui y sont annexées, attestent de ce que les lieux sont dans leur totalité dégradés, détériorés, endommagés et sales.
La société GMSK estime que certains désordres décrits dans ce procès-verbal de constat constituent des grosses réparations incombant au propriétaire, notamment les travaux d'électricité, travaux de gros ?uvre, gouttières ; que nombre des postes de travaux correspond à des travaux incombant au propriétaire (piéces no 9 et 10).
La cour relève, tout comme le premier juge, que l'état dans lequel ces lieux ont été laissés ne correspondent pas à ce qu'ils seraient devenus par simple vétusté et par l'usure normale que cause le temps à un immeuble.
En conséquence, il doit être reproché au locataire de ne pas avoir effectivement pris à sa charge l'entretien courant, ni effectué les réparations qui lui incombaient. Les lieux ont subi des dégradations dont le preneur doit répondre.
Pour autant, les bailleurs ne contestent pas l'appréciation du premier juge qui a retenu qu'ils avaient également manqué à leurs obligations d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu et de faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Au vu des éléments soumis à la cour, notamment du devis de M. [Q] (pièce no 9) et du procès-verbal de constat, il y aura lieu de retenir exclusivement à la charge du locataire les dépenses relevant des réparations locatives, soit :
- pour l'extérieur : rebouchage des trous et fissures sur les murs, remplacement des portillons manquants,
- pour l'intérieur : rebouchage des trous et fissures, remplacement de l'ensemble des poignées de portes et serrures rouillées, remplacement des prises et interrupteurs, fourniture et pose de 11 éclairages, remplacement d'un WC, remplacement de la robinetterie de la salle de bain et de la cuisine, remplacement du chauffe-eau gaz hors service dès lorsqu'il n'est pas justifié du moindre entretien courant
Dans ces conditions, la cour estimera à 1.000.000 FCFP le coût des travaux incombant à la locataire.
En conséquence, la cour condamnera la société GMSK à régler aux époux [P] la somme de 1 000 000 FCFP au titre des travaux de remise en état, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2017, date de la requête introductive d'instance.
Sur l'obligation à garantie des consorts [J] - [Z] :
Dans l'acte de cession du 23 avril 2015, est insérée une clause de garantie du passif portant sur les dettes non relevées au 31 décembre 2014 et sur les sommes que la société pouvait être condamnée à payer à la suite d'un procés concernant des faits antérieurs au 31 décembre 2014 (pièce n o 1).
L'appelante fait valoir qu'elle n'a occupé les lieux que très peu de temps de [T] 2015 à septembre 2015 ; que les dégradations sont manifestement survenues avec le temps, durant les vingt-cinq ans d'exploitation du cabinet par M. [J] ; qu'il s'agit par conséquent d'une dette qui s'est révélée postérieurement au 31 décembre 2014 mais qui a un fait générateur, bien antérieur au 31décembre 2014 ; qu'aux termes du procès-verbal de constat, les bailleurs ont précisé avoir envisagé une action à l'encontre de Mme veuve [J].
Elle se prévaut de deux attestations permettant de caractériser le fait que l'état de vétusté de la maison préexistait à l'entrée dans les lieux de la société GMSK :
- M. [T] qui précise notamment « avoir été témoin de l'état de vétusté du local et être venu avec des amis (le 25 et 26 avril 2015) afin de nettoyer, trier, repeindre les différentes pièces ; avoir signalé une installation électrique vétuste ... ?? (pièce no 10) ;
- M. [C], ancien « patient » de M. [J], qui décrit l'état du bien extérieur et intérieur en novembre 2014 et qui explique que lors dela reprise de l'activité par M. [N], ce dernier a essayé de remettre un peu de fraîcheur dans les lieux en repeignant la salle d'attente, l'espace de vie, en retirant le linoléum plein de moisissure dans la salle d'attente (pièce no 9).
Les consorts [J] - [Z] répliquent que la société GMSK ne leur a jamais opposé une absence d'entretien des locaux loués ; que si les locaux étaient inexploitables, elle avait tout loisir d'actionner la garantie d'actif et de passif ; que le fait que la société cessionnaire n'a jamais engagé la moindre procédure à l'encontre de la succession ; que la saleté et les désordres invoqués par le bailleur sont postérieurs au 31 décembre 2014 ; que dès lors, elle ne démontre pas l'antériorité de l'existence des désordres par rapport à la date de cession des parts sociales.
En l'espèce, la cour retient que les attestations produites ne peuvent suffire à établir de manière probante que les désordres constatés le 7 septembre 2015 par Me [B] préexistaient au 31 décembre 2014. Surtout, l'état des locaux étant apparent, le repreneur était parfaitement en mesure de se rendre compte de la vétusté alléguée des locaux où l'activité était exercée et d'introduire cet élément dans les négocations sur la cession des parts sociales de la société AUDALINE. La société GSMK n'a été victime d'aucune dissimulation et a fait son affaire personnelle de l'état des locaux en rachetant les parts.
Dans ces circonstances, la société GMSK ne s'étant pas ménagée de preuve et n'ayant fait constater aucun dégât au moment où elle a racheté les parts, fixant même le 14 janvier 2015 son siège social au [Adresse 2], la cour confirmera la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté l'appel en garantie dirigée contre les consorts [J].
Sur les frais irrépétibles :
L'équité ne commande pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie.
Sur les dépens :
L'appelant succombant sera condamné aux dépens,
PAR CES MOTIFS

Confirme la décision entreprise sauf en ce qu'elle a condamné la société GSMK à payer à M. et Mme [P] la somme de 5.310.625 FCFP au titre des travaux de remise en état de la maison louée, majorée des intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2017 ;
Statuant à nouveau,
Condamne la société GSMK à payer à M. et Mme [P] la somme de 1.000.000 FCFP au titre des travaux de remise en état de la maison louée, majorée des intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2017 ;
Condamne la société GMSK aux dépens ;
Fixe à six unités le coefficient de base servant au calcul de la rémunération de Me KLEIN, avocat commis au titre de l'aide judiciaire.
Le greffier, Le président.