COUR D'APPEL DE NANCY
première chambre civile
ARRÊT No 2278 / 07 DU 15 OCTOBRE 2007
Numéro d'inscription au répertoire général : 04 / 01042
Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal de Grande Instance de NANCY, R. G. no 02 / 03671, en date du 19 janvier 2004,
APPELANTE :
S. C. I. LES CEDRES, dont le siège est 14 rue Abel Ferry-88000 EPINAL
représentée par la SCP MILLOT-LOGIER & FONTAINE, avoués à la Cour
assistée de Me PROUVOST, substitué par Me VANOUTRYVE, avocats au barreau de LILLE

S. C. I. TUILERIES, dont le siège est 70 rue Pasteur -54220 MALZEVILLE
défaillante, n'ayant jamais constitué avoué, régulièrement assignée à mairie par acte du 21 / 10 / 04
Monsieur Jean Claude Y...
né le 01 Décembre 1959 à NANCY (54000), demeurant... 54220 MALZEVILLE
défaillant, n'ayant jamais constitué avoué, régulièrement assigné à mairie par acte du 02 / 02 / 05
Madame Dominique Z... épouse Y...
née le 04 Novembre 1960 à TOUL (54200), demeurant... 54220 MALZEVILLE
défaillante, n'ayant jamais constitué avoué, régulièrement assignée à mairie par acte du 02 / 02 / 05
S. C. P. ALAIN A...& JEAN-MARC A..., demeurant 2 Place André Maginot-BP 522 54008 NANCY DEDEX
représentée par la SCP BONET, LEINSTER & WISNIEWSKI, avoués à la Cour
assistée de Me Philippe SOUCHAL, avocat au barreau de NANCY
S. A. R. L. LE FIL A L'IMMO, dont le siège est 96 rue Jeanne d'Arc-54000 NANCY
représentée par la SCP MERLINGE & BACH-WASSERMANN, avoués à la Cour
assistée de Me Stéphanie MOUKHA, avocat au barreau de NANCY
Monsieur Olivier D...
né le 07 Avril 1958 à LILLE (59000), demeurant... 59300 FAMARS
représenté par la SCP MILLOT-LOGIER & FONTAINE, avoués à la Cour
assistée de Me PROUVOST, substitué par Me VANOUTRYVE, avocats au barreau de LILLE
Madame Nicole E...
née le 01 Février 1956 à VALENCIENNES (59300), demeurant... 59300 FAMARS
représentée par la SCP MILLOT-LOGIER & FONTAINE, avoués à la Cour
assistée de Me PROUVOST, substitué par Me VANOUTRYVE, avocats au barreau de LILLE
Monsieur Philippe F...
né le 03 Janvier 1957 à MULHOUSE (68100), demeurant... 67206 MITTELHAUSBERGEN
représenté par la SCP MILLOT-LOGIER & FONTAINE, avoués à la Cour
assistée de Me PROUVOST, substitué par Me VANOUTRYVE, avocats au barreau de LILLE
Madame Monique G...épouse F...
née le 19 Mars 1956 à STRASBOURG (67000), demeurant... 67206 MITTELHAUSBERGEN
représentée par la SCP MILLOT-LOGIER & FONTAINE, avoués à la Cour
assistée de Me PROUVOST, substitué par Me VANOUTRYVE, avocats au barreau de LILLE
S. C. I. MASA, dont le siège est 188 rue du Père Hilarion-54700 PONT A MOUSSON
représentée par la SCP MILLOT-LOGIER & FONTAINE, avoués à la Cour défaillante
Monsieur André H...
né le 09 Novembre 1945 à ST NABORD (88200), demeurant... 88100 ST DIE DES VOSGES
représenté par la SCP MILLOT-LOGIER & FONTAINE, avoués à la Cour
assisté de Me KROELL, avocat au barreau de NANCY
Madame Nadine J...épouse H...
née le 26 octobre 1949 à RAON L'ETAPE (88100) demeurant... 88100 ST DIE DES VOSGES
représentée par la SCP MILLOT-LOGIER & FONTAINE, avoués à la Cour
assistée de Me KROELL, avocat au barreau de NANCY
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 26 Juin 2007, en audience publique devant la Cour composée de :
Monsieur Guy DORY, Président de Chambre,
Monsieur Gérard SCHAMBER, Conseiller, en son rapport,
Madame Pascale TOMASINI-KRIER, Conseiller,
qui en ont délibéré ;
Greffier, lors des débats : Mademoiselle Laïla CHOUIEB ;
A l'audience du 19 juin 2007, date indiquée à l'issue des débats, le Président a annoncé que le délibéré était prorogé au 15 octobre 2007.
ARRÊT : par défaut, prononcé à l'audience publique du 15 OCTOBRE 2007 date indiquée à l'issue des débats, par Monsieur DORY, Président, conformément à l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
signé par Monsieur Guy DORY, Président, et par Madame Claire BOURT, greffier présent lors du prononcé ;
FAITS ET PROCÉDURE :
La société COCHINARD, alors propriétaire d'un fonds situé à LAY St CHRISTOPHE, supportant un bâtiment industriel désaffecté, a obtenu le 12 février 1997 un permis de construire en vue de la réhabilitation de cet ensemble immobilier. Le 17 mars 1997 la société BG RENOVATION a établi un devis chiffrant à 3. 355. 550 francs le coût des travaux de démolition, de gros-oeuvre et de couverture. Par acte notarié du 22 octobre 1997, reçu par Monsieur A..., la société COCHINARD a vendu ce fonds, pour le prix de 2. 688. 000 francs payable à terme, à la société civile immobilière " LES TUILERIES ", au capital de 1. 000 francs, constituée entre les époux Y... selon statuts du 8 janvier 1997, enregistrés le 14 avril 1997. Le même jour, ce notaire a également dressé un règlement de copropriété divisant le bâtiment d'une surface habitable de 1. 302 m ² en 57 lots, dont 16 appartements à aménager. Dans cet acte, la société LE FIL A L'IMMO a été désigné en qualité de syndic provisoire.
Toujours ce même 22 octobre 1997, Monsieur A...a reçu un acte par lequel la société civile immobilière RUN a acheté, pour le prix de 127. 600 francs, des lots constituant un appartement de 58 M ² et ses dépendances. L'acte énonce que l'immeuble doit être considéré comme neuf en considération des travaux à engager par l'acquéreur, lequel s'est obligé à souscrire une assurance de dommages à l'ouvrage. Il énonce encore que l'acquéreur déclare avoir connaissance de la nature des travaux nécessaires, qu'il a reçu du syndic le cahier des charges et qu'il s'oblige à supporter la quote-part qui lui incombe et à répondre aux appels de fonds du syndic. Dans les mêmes conditions, et toujours le 22 octobre 1997, la société civile MASA s'est rendue acquéreur, pour le prix de 306. 000 francs des lots constituant un appartement de 68 m ² et ses dépendances. Le 7 novembre 1997, l'assemblée générale des copropriétaires a autorisé la conclusion d'un marché avec la société BG RENOVATION aux conditions du devis du 17 mars 1997.
Les ventes se sont poursuivies par des actes reçus par Monsieur A.... C'est ainsi que notamment le 24 février 1998, les époux D...ont acquis des lots pour un montant de 499. 234 francs et ont emprunté une somme totale de 1. 110. 000 francs pour financer l'opération. Le 15 octobre 1998, les époux F...ont acheté des lots pour un prix de 442. 000 francs et ont emprunté 1. 068. 000 francs. Le 18 novembre 1998, la société immobilière Les CEDRES a acheté divers lots pour un prix de 348. 416 francs. Jusqu'en 2001, la société LE FIL A L'IMMO a procédé à divers appels de fonds pour financer les travaux. Mais après abandon du chantier par l'entreprise qui a cessé son activité, il a été constaté par un expert que la valeur des travaux exécutés n'excédait pas 1. 400. 000 francs.
Estimant que la SCI LES TUILERIES, qui s'est livrée à une opération commerciale, est en réalité une société commerciale créée de fait par ses associés, les époux Y..., et faisant valoir que par la faute de ces derniers, rendue possible par l'intervention, tant du notaire, qui a accepté de dresser des actes en dehors des dispositifs légaux de protection des acquéreurs de biens immobiliers, tout en s'abstenant d'attirer leur attention sur les risques de l'opération, que du syndic, qui a continué à appeler des fonds alors qu'il savait que les travaux ne seront pas achevés, les époux D..., les époux F..., la SCI LES CEDRES et la SCI MASA, par actes des 26 et 27 juin 2000, ont fait assigner la SCI LES TUILERIES, les époux Y..., la SCP A...et la société LE FIL A L'IMMO devant le tribunal de grande instance de NANCY pour obtenir la condamnation solidaire des défendeurs à indemniser leur préjudice selon les évaluations suivantes :
-145. 040  uros pour les époux D...,
-122. 140  uros pour les époux F...,
-100. 000  uros pour la SCI LES CEDRES,
-91. 160  uros pour la SCI MASA.
Les demandeurs ont été déboutés par jugement du 19 janvier 2004 et condamnés à payer à la société LE FIL A L'IMMO une somme de 1. 000  uros au titre des frais non compris dans les dépens. Monsieur A...a été débouté de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive.
Pour se déterminer ainsi, le tribunal, après avoir relevé que les demandeurs ne pouvaient pas ignorer qu'ils achetaient une ruine, a considéré qu'aucun manquement au devoir d'information et de conseil n'est caractérisé à la charge du notaire, dès lors qu'il résultait sans équivoque des actes de vente que les acheteurs devaient faire leur affaire personnelle des travaux à réaliser et souscrire à cet effet une police d'assurance dommages-ouvrage. En ce qui concerne le notaire, le tribunal a encore considéré qu'il ne saurait lui être fait grief de ne pas avoir préconisé de soumettre l'opération au régime de la vente d'immeuble à construire, dès lors que l'officier ministériel, à la date à laquelle il était requis pour dresser les actes, ne pouvait pas prévoir la défaillance ultérieure de certains copropriétaires dans le paiement des charges. Il a ajouté d'une part, que l'obligation de conseil et de vérification du notaire ne comporte pas la vérification de la solvabilité des cocontractants, et d'autre part, que n'est démontrée aucune collusion frauduleuse entre les époux Y... et cet officier public. En ce qui concerne le syndic, le tribunal a retenu que les fautes alléguées sont sans relation causale avec les préjudices invoqués. En particulier, en ce qui concerne la non souscription d'une assurance dommages-ouvrage, le tribunal a considéré qu'une telle assurance n'avait vocation à s'appliquer qu'après réception et non pas à garantir l'achèvement des travaux. Le tribunal a retenu en définitive, que conformément à sa mission légale, le syndic s'est borné à exécuter les décisions prises par la collectivité des copropriétaires.
Le tribunal a ensuite relevé que les demandeurs de donnent aucun fondement juridique à leur demande d'annulation de la SCI LES TUILERIES. Puis il a repris au bénéfice des époux Y... les motifs fondés sur la connaissance qu'avaient les acquéreurs sur l'état du bâtiment et sur leur obligation de financer sa rénovation.
La SCI LES CEDRES a interjeté appel par déclaration du 18 mars 2004.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
Par leurs dernières conclusions, notifiées le 13 mars 2007 et déposées le 14 mars 2007, la SCI LES CEDRES, ainsi que tous les demandeurs en première instance, sollicitent de la cour qu'il soit fait droit à leurs prétentions initiales et que les intimés, soient condamnés in solidum à leur payer une somme de 8. 000  uros en remboursement de leurs frais non compris dans les dépens.
En premier lieu, ils maintiennent, en se référent à l'acte par lequel le fonds a été acquis par la SCI LES TUILERIES, qu'en violation de l'article 1845 du Code civil, cette personne morale, qui s'est livrée à une activité de marchand de biens, a accompli des actes de commerce par nature. Elle en déduit que ses associés, les époux Y..., sont tenus personnellement au titre des engagements pris par la société qu'ils ont créée de fait.
En second lieu ils font valoir qu'eu égard à l'ampleur des travaux de réhabilitation à entreprendre, le notaire aurait du soumettre l'opération, soit au régime de la promotion immobilière, qui met à la charge du promoteur une obligation de résultat, soit au régime de la vente d'immeuble à construire, et en particulier de la vente en l'état futur d'achèvement, qui protège l'acquéreur contre les risques, qui s'est réalisé à leur préjudice, de dissipation des fonds versés par anticipation. Ils soutiennent qu'à tout le moins, faute d'avoir inséré dans les actes de ventes ordinaires une condition suspensive de vente de tous les lots, le notaire, qui n'ignorait pas que la SCI LES TUILERIES avait pour seules ressources les ventes escomptées, se devait d'une part de fournir aux candidats acquéreurs un descriptif précis de tous les travaux à réaliser et attirer spécialement leur attention sur les risques liés, soit à la difficulté de vendre tous les lots, soit à la défaillance de certains copropriétaires, la réalisation de ces risques ayant nécessairement pour conséquence l'arrêt de l'opération de réhabilitation.
Ils reprochent au syndic d'avoir engagé les dépenses hors de toute certitude de pouvoir parvenir à l'achèvement du chantier, ajoutant que la société LE FIL A L'IMMO s'est abstenue, lors de l'assemblée générale du 18 juin 1999, d'informer les copropriétaires que l'interruption du chantier était en réalité consécutive à la mise en liquidation judiciaire de la société BG RENOVATION. Soutenant que le quitus est sans effet sur l'action individuelle d'un copropriétaire, ils lui imputent divers manquements découverts après la désignation, le 7 mai 2002, d'un administrateur, et en particulier l'absence de souscription d'une police dommages-ouvrage, des erreurs de calcul des appels de fonds et le paiement d'honoraires à un architecte qui n'a accompli aucune prestation.
Enfin, les appelants reprochent également aux époux Y... de les avoir privés du bénéfice des régimes juridiques protecteurs auxquels l'opération aurait du être soumise. Ils ajoutent que pour les lots dont ils sont restés propriétaires, les époux Y... se sont abstenus de verser leur quote-part du coût des travaux et soutiennent qu'ils ont perçu eux-mêmes certains fonds destinés au syndicat des copropriétaires. Ils précisent que les indemnités qu'ils réclament correspondent au prix d'acquisition augmenté des appels de fonds versés en pure perte. Et chacun des acquéreurs prétend à l'allocation d'une somme de 15. 000  uros en réparation des troubles et tracas subis.
Par ses dernières écritures, notifiées et déposées le 21 juin 2007, la SCP CUIFP forme appel incident pour obtenir la condamnation des appelants au paiement d'une somme de 2. 000  uros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et d'une somme de 1. 000  uros en remboursement de ses frais irrépétibles de procédure. Il soulève l'irrecevabilité de l'intervention volontaire des époux H...et demande qu'ils soient condamnés à lui verser une somme de 1. 000  uros au titre des frais non compris dans les dépens.
Après avoir fait observer que les appelants, qui pourtant sollicitent le remboursement du prix, n'ont jamais prétendu à l'annulation des contrats de vente, Monsieur A...réplique que c'est par des motifs pertinents que les premiers juges ont écarté les prétendus manquements qui lui sont imputés. Il considère que c'est avec une légèreté blâmable que les appelants persistent à lui reprocher des fautes professionnelles, compromettant ainsi sa réputation. Il soutient que les époux H..., qui ont tenté en vain de faire condamner la SCI LES TUILERIES, ne justifient pas d'un intérêt à s'associer aux moyens soutenus par les autres copropriétaires parties à la présente instance en tant qu'appelants.
Par ses écritures dernières, notifiées et déposées le 4 octobre 2006, la société LE FIL A L'IMMO conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation in solidum de tous les appelants au paiement d'une somme de 1. 500  uros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et d'un même montant au titre des frais irrépétibles de procédure d'appel.
La société LE FIL A L'IMMO oppose que quitus lui a été donné sauf pour les comptes clôturés le 1er novembre 2001, et en déduit que sa gestion ne peut plus être critiquée pour la période antérieure. Elle maintient qu'elle s'est bornée à exécuter les résolutions votées par l'assemblée générale des copropriétaires, affirmant avoir reçu de ces derniers, préalablement à l'engagement des travaux, l'assurance que tous les lots avaient fait l'objet au moins de promesses de ventes. Elle réplique qu'il n'entre pas dans ses attributions de vérifier la solvabilité des copropriétaires et s'estime étrangère à l'abandon du chantier. Reprenant les motifs des premiers juges, elle réitère que l'assurance dommages-ouvrage, même si elle avait été souscrite, n'aurait pas permis de remédier à la situation dénoncée et soutient que les copropriétaires ne rapportent pas la preuve d'un préjudice personnel distinct de celui subi par la collectivité.
Par des conclusions notifiées le 18 juin et déposées le 19 juin 2007, après l'ordonnance de clôture du 15 mars 2007, les époux H..., propriétaires de lots dans l'ensemble immobilier en cause, ont déclaré vouloir intervenir volontairement dans le seul but de s'associer aux moyens soutenus par les appelants.
Ils concluent toutefois à la condamnation des intimés au paiement d'une somme de 3. 000  uros en remboursement de leurs frais non compris dans les dépens.
Compte tenu de cette circonstance nouvelle, la clôture a été révoquée le 22 juin 2007 par une ordonnance qui précisait que les nouvelles écritures éventuelles devaient être déposées le 25 juin, avant 11H30, date à laquelle devait être rendue une nouvelle ordonnance de clôture en considération du maintien de la date initiale des débats, fixée au 26 juin. A la date et à l'heure convenues, seul l'avoué de Monsieur A...avait conclu sur l'intervention des époux H..., en reprenant par ailleurs, dans ces ultimes conclusions toutes ses demandes et moyens antérieurs.
Les époux Y... et la SCI LES TUILERIES, réassignés en mairie le 2 février 2005, n'ont pas constitué avoué. Et l'instruction a été déclarée close le 25 juin 2007.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Par les productions des appelants, il est établi que sur le fonds bâti acheté le 22 octobre 1997 par la SCI LES TUILERIES en qualité de marchand de biens, était édifié un bâtiment industriel désaffecté, et qu'il existait à cette date un projet de restructuration et de rénovation de ce bâtiment, afin de le destiner à l'habitation. Si c'est le vendeur, la société COCHINARD, également marchand de biens, qui avait obtenu dès le 12 févier 1997 un permis de construire relatif à la réhabilitation de ce bâtiment, d'une surface hors-oeuvre nette de 638 m ², pour y créer prétendument un seul logement, le devis de l'entreprise BG RENOVATION du 17 mars 1997 était déjà destiné " au syndic de copropriété de LAY St CRISTOPHE les Tuileries ". L'enchaînement ultérieur des événements démontre que la SCI LES TUILERIES a donc pris l'initiative de reprendre à son compte le projet immobilier, mais pour revendre le bien par lots.
Les titres de propriété des appelants énoncent certes que les biens ont été vendus en l'état, et qu'il incombait aux acquéreurs de faire leur affaire personnelle de l'aménagement intérieur de leurs futurs lots privatifs. Mais les premiers juges ont méconnu que par une clause intitulée " travaux " les acheteurs se sont engagés à supporter, au titre des charges de copropriété, la part leur incombant du coût des travaux à réaliser sur les parties communes.
Or ces travaux de très grande ampleur, devaient porter, selon le devis du 17 mars 1997 d'un montant 3. 355. 550 francs, sur les ouvrages de fondation et de structure, tandis que la charpente et la toiture devaient quant à elles être totalement remplacées.
Il est avéré par les productions que pour parvenir au résultat escompté, c'est la SCI LES TUILERIES qui le jour même de l'acquisition, a fait dresser un règlement de copropriété avec un état descriptif de division relatif à des lots qui ne correspondaient d'ailleurs à aucune réalité dans les faits, puisque le bâtiment se trouvait encore dans son état d'origine.
Et par ce règlement de copropriété, elle a désigné l'agence FIL A L'IMMO en qualité de syndic provisoire, qui a été confirmé dans ses fonctions le 7 novembre 1997 par délibération de la première assemblée générale des copropriétaires, sous la présidence de Mme Y..., dont l'époux était l'assesseur, et au cours de laquelle Mme Y... représentait pour 904 / 1000ème la SCI LES TUILERIES, tandis que les autres copropriétaires étaient représentés par M. Y....
C'est dans ces conditions qu'a été adoptée la résolution no 6 ainsi rédigée :
" approbation à la majorité pour donner au syndic mandat afin qu'il puisse signer les marchés de travaux, contrat d'architecte, police d'assurance ouvrage dommages et approbation des honoraires de syndic pour suivi de chantier concernant les travaux extérieurs. Le devis de la société BG RENOVATION, pour un montant arrondi à 3 500 000 F est approuvé à la majorité à ce jour avec vérification du choix de l'architecte, nomination d'un bureau de contrôle, approbation du suivi de chantier du syndic. Appel de fonds pour démarrage des travaux, avancement des travaux au fur et à mesure des appels de fonds, à chaque vente à venir ces dits travaux seront répercutés sur le nouvel acquéreur en fonction de sa quote part ".
Il résulte de ces éléments que par l'interposition du syndic, la SCI LES TUILERIES, après avoir pris l'initiative d'utiliser un permis de construire obtenu par son vendeur, a passé les marchés avec les constructeurs, assuré la direction et la coordination des travaux, et de manière générale organisé la réalisation du programme de construction dont elle a pris le soin principal. Les appelants sont donc fondés à faire requalifier l'opération en promotion de fait.
Sur l'intervention volontaire des époux H...:
Il résulte des productions que les époux H..., auxquels la SCI LA TUILERIE, a vendu des lots de copropriété le 29 novembre 2001, ont succombé dans leur tentative de faire judiciairement requalifier le contrat en vente en l'état futur d'achèvement, leur demande d'annulation de la vente ayant été rejetée par jugement du 24 juin 2004, confirmé le 15 septembre 2005.
Aux termes de l'article 554 du nouveau Code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.
Les époux H..., qui dans le cadre de l'action qu'ils avaient engagée exclusivement contre la SCI LA TUILERIE n'avaient pas recherché la responsabilité professionnelle du notaire et du syndic de copropriété, ont un intérêt certain à soutenir les autres copropriétaires appelants, qui dans la présente instance, entendent à présent établir que ces professionnels engagent leur responsabilité dans le cadre de l'opération litigieuse. Leur intervention volontaire en appel est donc recevable.
Sur les demandes dirigées contre la SCI LES TUILERIES et ses associés :
En sa qualité de promoteur de fait, la SCI LES TUILERIES, débitrice d'une obligation de résultat, devra répondre de l'entier dommage subi par les acquéreurs du fait de la non réalisation de l'opération. Compte tenu de la chronologie des faits, telle que retracée en exergue du présent arrêt, cette société civile immobilière a manifestement été constituée entre les seuls époux Y... dans le but de réaliser l'opération faisant l'objet du litige. Les statuts du 8 janvier 1997 définissent comme suit son objet social :
" La société a pour objet l'acquisition et la vente de terrains lotis et toutes autres activités immobilières ".
Et l'extrait du registre du commerce et des sociétés versé au dossier mentionne que l'objet de la SCI LES TUILERIES est la promotion immobilière. Les faits de la cause démontrent que c'est bien cette dernière activité qui a été exercée par la SCI dans le cadre de l'unique opération entreprise par elle, puisque la revente par lots devait intervenir après édification d'un bâtiment.
Même si pour des raisons fiscales, la SCI a déclaré agir en qualité de marchand de biens dans les actes de vente des lots, les appelants ne sont donc pas pour autant fondés à soutenir que l'activité principale effectivement exercée par la SCI était commerciale par nature, en application de l'article L 110-1 2o du Code de commerce.
Par contre, ainsi que le relèvent les appelants à la page 7 de leurs conclusions, cette SCI, créée pour les besoins de l'opération en cause, se trouvait sous le contrôle exclusif des époux Y..., qui ont agi par interposition tant de cette société civile que du syndic de copropriété. S'agissant donc d'une société écran, les époux Y... devront eux-même répondre, en qualité de promoteurs de fait, des préjudices subis par les acquéreurs.
Les appelants versent au dossier le rapport dressé par l'administrateur provisoire de la copropriété désigné le 7 mai 2002 par le président du tribunal de grande instance de Nancy. Il en ressort d'une part que la copropriété se trouve en état de cessation des paiements, notamment en raison de la défaillance de la SCI LES TUILERIES, qui n'a pas pu vendre 11 des 57 lots qui devaient être réalisés si l'opération avait été menée à son terme. D'autre part, ce rapport fait ressortir que seuls ont été effectués une partie des travaux de gros-oeuvre et qu'un mur s'est effondré après l'abandon du chantier par l'entreprise BG RÉNOVATION, mise en liquidation judiciaire le 2 février 1999. Il en résulte encore que l'autorité administrative a rapporté le permis de construire et qu'à présent la solidité de l'existant est compromise, l'ouvrage à l'état brut n'étant ni clos ni couvert depuis 1999. En considération de l'ensemble de ces éléments, il est avéré que l'opération de promotion immobilière entreprise par les époux Y..., par l'interposition de la SCI LES TUILERIES, ne pourra jamais être menée à son terme. Il est également certain que compte tenu de la situation du syndicat de copropriété les lots de copropriété ne sont pas vendables.
Par conséquent, les appelants soutiennent à juste titre que leur préjudice est constitué non seulement des appels de fonds payés en pure perte pour la réalisation des travaux, mais également de l'investissement réalisé pour l'acquisition de leurs lots, selon des chiffrages non critiqués, incluant l'indemnisation des troubles et tracas subis, pour un montant de 15. 000 . Il sera donc fait droit à leurs demandes dirigées contre les époux Y... et la SCI LES TUILERIES.
Sur les demandes dirigées contre la SCP A...:
Ainsi que la cour l'a déjà relevé dans l'exposé des faits, M. A...est intervenu le même jour pour l'acquisition du terrain bâti, pour le règlement de copropriété, et pour les deux premières ventes de lots. Il doit être relevé en outre que l'acte d'acquisition du bien par la SCI TUILERIES prévoyait d'une part que le prix de 2. 688. 000 francs sera payable à terme, au plus tard le 22 février 1998, et d'autre part que pendant la durée du crédit vendeur, les futurs acquéreurs de lots devront s'acquitter du prix entre les mains soit de la société COCHINARD, soit du notaire. Ce dernier a d'ailleurs annexé ultérieurement aux deux premiers actes de vente de lots en date du 22 octobre 1997 un extrait du registre du commerce et des sociétés dont il ressort que le capital de la SCI LES TUILERIES était de 1. 000 francs.
L'acte du 31 août 1999 par lequel des lots ont été vendus à une SCI BIRDY reproduit encore la clause de délégation de paiement au profit de la société COCHINARD, ce dont il résulte qu'à cette date, la SCI ne s'était pas encore intégralement acquittée du prix d'acquisition du bien à rénover. C'est ce qui explique que cette même clause figure aussi dans les titres d'acquisition des appelants, qui sont antérieurs.
Il en résulte qu'au moment de chacune des ventes conclues par les appelants, le notaire savait que la SCI LES TUILERIES était privée de toute trésorerie et que l'opération n'avait une chance d'être menée à son terme qu'en cas de vente rapide de tous les lots à des copropriétaires solvables. Pourtant, le notaire s'est fautivement abstenu de préconiser de soumettre l'opération au régime, soit de la promotion immobilière, soit de la vente en l'état futur d'achèvement, privant ainsi les appelants de la garantie d'achèvement imposée par la loi. Non seulement l'officier public n'a pas informé les appelants des risques liés au fait que le financement des importants travaux de rénovation des parties communes reposait sur les seuls acquéreurs, mais en plus il a manqué envers eux à son devoir de prudence en ne s'assurant pas préalablement à la conclusion de chaque vente de la viabilité du projet, les exposant ainsi au risque, qui s'est réalisé, d'être propriétaires de lots sans aucune valeur vénale, l'opération de rénovation ayant été interrompue au début des travaux, et la copropriété n'étant plus en mesure d'en financer la reprise, notamment du fait de l'insolvabilité de la SCI LES TUILERIES.
Par conséquent, la SCP A...devra indemniser les appelants, sur le fondement des articles 1382 et 1383 du Code civil, des mêmes préjudices que ceux dont doivent répondre les époux Y... et la SCI LES TUILERIES. Les manquements conjugués de ces intimés ayant occasionné les entiers dommages, les codébiteurs seront condamnés in solidum.
Sur les demandes dirigées contre la société LE FIL A L'IMMO :
Le quitus donné au syndic par l'assemblée générale des copropriétaires n'interdit pas à un copropriétaire d'exercer une action individuelle en responsabilité délictuelle pour faute prouvée.
Il est constant que compte tenu de l'état des biens dont la gestion a été confiée à la société LE FIL A L'IMMO, cette dernière était essentiellement chargée de réunir les fonds nécessaires à la réalisation de l'opération et d'assurer le suivi de celle-ci. Il est certes établi d'une part, qu'en dépit de la résolution adoptée par l'assemblée générales des copropriétaires, le syndic s'est abstenu de souscrire une police d'assurance dommages à l'ouvrage, et d'autre part qu'il a versé des honoraires à un architecte qui n'a réalisé aucune prestation.
Mais en premier lieu, l'assurance dommages à l'ouvrage, qui n'est pas une garantie d'achèvement, n'aurait pas eu vocation à assurer le préfinancement du coût des travaux nécessaires à la réalisation du projet. En second lieu, ainsi qu'il ressort des motifs qui précèdent, que la situation dénoncée par les appelants est le résultat, non pas de la défaillance d'un maître d'oeuvre mais de l'absence de viabilité économique du projet, qu'il n'incombait pas syndic de vérifier dès lors qu'il était tenu d'exécuter les résolutions votées par l'assemblée générale des copropriétaires, et que n'est pas établie une collusion frauduleuse entre les époux Y... et la société LE FIL A L'IMMO. Le jugement sera donc confirmé en ce que les demandes dirigées à l'encontre de cette dernière ont été rejetées. Cependant, eu égard aux circonstances de la cause, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens, tant de première instance que d'appel, relatifs à ces demandes.
Sur les demandes accessoires :
Les époux Y..., la SCI LES TUILERIES et la SCP A..., qui succombent, devront supporter in solidum les autre dépens. Et par application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, ils devront indemniser les appelants à hauteur de 3. 500  de leurs frais de défense non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant en audience publique et par défaut,
Déclare recevable l'intervention des époux H...;
Dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile à leur profit ;
Confirme le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes dirigées contre la société LE FIL A L'IMMO et en ce qu'il a débouté la SCP A...de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
Infirme le jugement en ses autres dispositions ;
Et statuant à nouveau :
Condamne in solidum M. et Mme Y..., la SCI LES TUILERIES et la SCP A...à payer :
-à M. et Mme D...la somme de CENT QUARANTE CINQ MILLE QUARANTE EUROS (145. 040 ),
-à M. et Mme F...la somme de CENT VINGT DEUX MILLE CENT QUARANTE EUROS (122. 140 ),
-à la SCI LES CÈDRES la somme de CENT MILLE EUROS (100. 000 ),
-à la SCI MASA la somme de QUATRE VINGT ONZE MILLE SIX CENTS EUROS (91. 600 ) ;
Les condamne in solidum à payer aux appelants une somme de TROIS MILLE EUROS (3. 000 ) au titre des frais non compris dans les dépens ;
Dit que dans les rapports entre les appelants et la société LE FIL A L'IMMO, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;
Condamne in solidum M. et Mme Y... la SCI LES TUILERIES et la SCP A...aux autres dépens, de première instance et d'appel, et accorde à la SCP MILLOT-LOGIER & FONTAINE, avoués associés à la Cour, un droit de recouvrement direct dans les conditions prévues par l'article 699 du nouveau Code de procédure civile ;
L'arrêt a été prononcé à l'audience publique du quinze Octobre deux mille sept par Monsieur DORY, Président de la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY, conformément à l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile, assisté de Madame BOURT, Greffier.
Et Monsieur le Président a signé le présent arrêt ainsi que le Greffier.