Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 17 MARS 2017
(no, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 11253
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Avril 2015- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 14/ 03530

Monsieur Alain X...et ayant une résidence en France sise ...
né le 02 Juin 1936 à MAJUNGA/ MADAGASCAR
demeurant ...
Représenté par Me Laurence TAZE BERNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241
Assisté sur l'audience par Me Christian CHARRIERE-BOURNAZEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C1357
Madame Jacqueline X...NEE Y...et ayant une résidence en France sise ...
née le 24 Août 1933 à SAINT FULGENT (85250)
demeurant ...
Représentée par Me Laurence TAZE BERNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241
Assistée sur l'audience par Me Christian CHARRIERE-BOURNAZEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C1357

SCI DU 14 PLACE GABRIEL PERI A NANTERRE Agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège.
No SIRET : 334. 45 7. 9 67
ayant son siège au 11 rue Paul Louis Courrier-75007 PARIS
Représentée par Me Florence GUERRE de la SELARL SELARL PELLERIN-DE MARIA-GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018
Assistée sur l'audience par Me Philippe MARCHIS MOUREN, avocat au barreau de PARIS, toque : R068
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Février 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, et Madame Christine BARBEROT, Conseillère, chargées du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Mme Laure COMTE, Vice-présidente placée,
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Selon acte authentique du 21 novembre 2007, M. et Mme X...ont vendu à la SCI du 14 Place Gabriel Péri un appartement, une resserre et deux emplacements de stationnement dépendant d'un immeuble en copropriété sis ...et ....
Ces biens étant grevés au profit de M. et Mme X...d'un droit d'usage et d'habitation leur vie durant, le prix de cession a été fixé à un paiement comptant de 70. 000 € et à une rente mensuelle et révisable de 1. 650 € et l'acte indique, au chapitre des obligations des vendeurs :
«   Le titulaire du droit d'usage et d'habitation acquittera les réparations locatives qui deviendraient nécessaires aux biens et droits immobiliers ci-dessus, il acquittera également la taxe d'habitation si elle est exigible et devra faire assurer les autres biens contre les risques locatifs. Toutes les grosses réparations incomberont à l'acquéreur qui devra les faire exécuter à ses frais sans que le titulaire du droit d'usage et d'habitation puisse réclamer d'indemnité au titre de la privation de jouissance, quelle que soit la durée des travaux   »,
et, plus loin : «   Ainsi qu'il a été convenu ci-dessus, toutes les charges grevant les biens et droits immobiliers ci-dessus, outre l'assurance multi-risques habitation, c'est-à-dire notamment les charges de copropriété, les taxes d'habitation, les frais de réparation et d'entretien des biens et droits immobiliers ci-dessus, seront à la charge du titulaire du droit d'usage et d'habitation pendant toute la durée de ce droit   ».
Suivant acte extra-judiciaire du 21 février 2014, la SCI du 14 Place Gabriel Péri a assigné M. et Mme X...à l'effet de les voir condamner au paiement de la somme de 9. 094, 30 € assortis des intérêts courus, au titre des charges de copropriété leur incombant, outre 3. 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 13 avril 2015, le tribunal de grande instance de Paris a   :
- condamné in solidum M. et Mme X...à verser à la SCI du 14 Place Gabriel Péri la somme de 7. 000, 92 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- rejeté les demandes de M. et Mme X...,
- rejeté la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive présentée par la SCI du 14 Place Gabriel Péri,
- condamné in solidum M. et Mme X...à payer à la SCI du 14 Place Gabriel Péri la somme de 3. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
M. et Mme X...ont relevé appel de ce jugement dont il poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 1er février 2017, de :
vu la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967,
- dire qu'ils ne sont redevables que des seules charges du budget prévisionnel liées à leur occupation de l'immeuble,
- dire que les charges de copropriété non comprises dans le budget prévisionnel sont à la charge de la SCI du 14 Place Gabriel Péri,
- condamner la SCI du 14 Place Gabriel Péri à leur rembourser les charges qu'ils ont indûment payées entre 2009 et 2012 au titre des charges de copropriété non comprises dans le budget prévisionnel, soit à ce jour la somme de 6. 223, 93 €,
- condamner la SCI du 14 Place Gabriel Péri à leur rembourser la somme de 7. 000, 92 € versée en exécution du jugement entrepris,
- subsidiairement, leur donner acte du versement de la somme de 7. 000, 92 € alors qu'ils n'étaient redevables que de celle de 3. 356, 98 € et ordonner la compensation des paiements,
en conséquence, condamner la SCI du 14 Place Gabriel Péri à leur rembourser la somme de 3. 643, 94 € correspondant au surplus payé en exécution du jugement,
- en tout état de cause, condamner la SCI du 14 Place Gabriel Péri à leur rembourser la somme de 311, 60 € correspondant au surplus payée au titre des charges des années 2014 et 2015,
- condamner la SCI du 14 Place Gabriel Péri à leur payer la somme de 6. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
La SCI du 14 Place Gabriel Péri prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 16 janvier 2017, de :
au visa des articles 1134 et 1184, alinéa 2, du code civil, 566 du code de procédure civile,
- débouter M. et Mme X...de leurs demandes,
- constater que M. et Mme X...sont redevables de toutes les charges afférentes aux locaux dont ils ont l'usage et l'habitation, à l'exception de celles résultant du coût d'exécution de grosses réparations telles que définies à l'article 606 du code civil,
- en conséquence, confirmer le jugement en son principe, mais, modifier le quantum des condamnations en le portant à la somme de 9. 418, 65 € sauf à parfaire, en deniers ou quittances,
- dire que cette somme portera intérêts à compter de la signification de l'assignation, soit du 21 février 2014,
- condamner in solidum M. et Mme X...à leur payer une somme de 6. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.


Les vendeurs se prévalent, en outre de la clause précitée relative aux «   grosses réparations locatives   » à leur charge, qu'ils estiment exclusives des charges de copropriété afférentes aux travaux et dépenses non compris dans le budget prévisionnel, de l'article 6 du contrat suivant lequel «   l'Acquéreur devra, ainsi qu'il s'y oblige dès à présent, payer tous les impôts et taxes fonciers, primes d'assurances souscrites par le syndicat des copropriétaires et autres charges afférentes aux biens et droits immobiliers ci-dessus, sauf les charges mises par la loi ou la présente convention à la charge du vendeur   », et de la clause B. b de la section relative à la copropriété selon laquelle les vendeurs ne seront pas tenus de supporter le «   coût des travaux votés postérieurement à la cession des biens ou les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel   »   ;
Toutefois, l'économie de l'acte de vente fait apparaître que les relations instituées entre les vendeurs et acquéreurs ne se référent pas aux règles d'affectation des dépenses applicables entre propriétaire et locataire mais bien à celles régissant les rapports entre nu-propriétaire et usufruitier selon le code civil ;
L'article 6 du contrat de vente ne fait que rappeler les obligations respectives des parties au regard des charges de copropriété en indiquant qu'elles sont prévues par «   la loi   » ou, comme au cas présent, par «   la convention   » des parties   ; quant à la clause B, b dudit acte, elle n'a pour objet que de répartir entre vendeurs et acquéreur la charge des travaux et dépenses de l'exercice en cours à la date de la vente et ne saurait s'appliquer aux travaux et dépenses engagés par la copropriété postérieurement à la cession, ainsi que le démontre les différentes mentions insérées sous le A du même chapitre : «   Il est convenu entre les parties que le vendeur supportera les charges courantes (dépenses comprises dans le budget prévisionnel) jusqu'au jour du transfert de jouissance à l'acquéreur   » ainsi que les intitulés de chacune des sous-parties   :
a)   : «   travaux votés et dépenses non comprises dans le budget prévisionnel avant la signature des présentes   »,
b)   : «   travaux votés et dépenses non comprises dans le budget prévisionnel à compter de ce jour   »,
qui ventilent les différentes catégories de charges en fonction de la date de la signature de l'acte de vente ;
Ledit acte de vente qui prévoit de façon claire et sans équivoque que «   toutes les charges grevant les biens et droits immobiliers, c'est-à-dire, notamment, les charges de copropriété   sont   à la charge du titulaire du droit d'usage et d'habitation pendant toute la durée de ce droit   », seules les charges de «   grosses réparations locatives   » étant, par dérogation à ce principe, à la charge des acquéreurs, n'est pas susceptible, sans dénaturation, d'une autre interprétation, laquelle serait, au demeurant, totalement contraire à l'économie générale dudit acte, le budget prévisionnel n'incluant que des dépenses courantes   ;
Enfin, le contrat de vente, qui fait la loi des parties ne saurait être modifié par le juge au prétexte d'un déséquilibre significatif, alors surtout que les époux X...qui demeuraient dans le bien vendu lors de sa vente à la SCI connaissaient pertinemment le montant des charges de copropriété lorsqu'ils ont stipulé les clauses litigieuses   ;
En ce qui concerne les comptes entre les parties, il apparaît, au vu des justificatifs produits aux débats, que M. et Mme X...restent redevables de 3. 093, 28 € au titre des charges des exercices :
2013   : 9. 399, 39 € dont il convient de déduire un règlement de 4. 236, 98 €, soit 5. 162, 41 €,
2014   : 12. 405, 26 € dont il convient de déduire un règlement de 6. 001, 36 €, soit 6. 403, 90 €,
2015   : 5. 636, 07 € dont il convient de déduire un règlement de 4. 594, 07 €, soit 593, 77 €,
2016   : 6. 126, 16 € dont il convient de déduire un règlement de 4. 594, 62 €, soit 1. 531, 54 € sauf à parfaire, les comptes n'ayant pas été définitivement arrêtés à la date de signification des conclusions de la SCI,
2017   : 1. 824, 35 € correspondant au premier appel provisionnel, somme réglée par chèques de 1. 522, 88 € le 12 décembre 2016 et par chèque de 301, 47 € le 11 janvier 2017 ;
le tout totalisant 13. 331, 62 € dont il convient de déduire les règlements effectués en cours de procédure, de montants respectifs de 4. 236, 98 €, de 1. 500, 34 € x 4, totalisant 10. 238, 34 € = 3. 093, 28 €   ;
A cet égard, M. et Mme X...ne peuvent être suivis dans leurs calculs qui sont établis à partir des seuls budgets prévisionnels, sans prise en compte des rectifications des comptes en fin d'exercice ;
Le jugement entrepris sera donc infirmé sur le quantum de la condamnation à paiement, laquelle sera portée à la somme de 3. 093, 28 € qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
En équité, M. et Mme X...seront condamnés à régler à la SCI du 14 Place Gabriel Péri une somme de 2. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement, sauf sur le quantum de la condamnation,
Statuant à nouveau sur ce point,
Condamne solidairement M. et Mme X...à payer à la SCI du 14 Place Gabriel Péri la somme de 3. 093, 28 € qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
Condamne M. et Mme X...à payer à la SCI du 14 Place Gabriel Péri à Nanterre une somme de 2. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Rejette toute autre demande,
Condamne M. et Mme X...aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,