Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 19 juin 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : RG 18/22324-Portalis 35L7-V-B7C-B6REN
Décision déférée à la cour : jugement du 25 septembre 2018 -tribunal de grande instance de Paris - RG 15/14161

SAS COFIMA
agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [...]

Représentée par Me Stéphane FERTIER de l'AARPI JRF avocats, avocat au barreau de Paris, toque : L007 et par Me Virginie HEBER SUFFRIN de la SELARL HSA associés, avocat au barreau de Paris, toque : D1304 substitué à l'audience par Me Markus Van Den Boogaard du même cabinet

Madame G... I...


Monsieur L... O...


Madame W... V...


Monsieur M... O...


Représentés par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de Paris, toque : K0111 et par Me Anne BOURDU de l'AARPI LEXT, avocat au barreau de Paris, toque : E0807
SARL BATI SCAN
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
nosiret : 444 852 263


Représentée par Me Laurent LUCAS de la SELARL Avox, avocat au barreau de Paris, toque : J109 et par Me Manuel Furet de SELARL CLF, avocat au barreau de Toulouse
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue le 13 février 2020, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Claude Creton, président
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par M. Claude Creton, président, dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.

Par acte du 6 octobre 2014, Mme I... , Mme V..., M. L... O... et M. M... O... ont vendu à la société Cofima plusieurs lots d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, situé à [...] , moyennant un prix total de huit millions d'euros.
Les lots numéros 1, 2, 3, 4, 5, 8 (caves), 17 et 59 (locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée et au premier sous-sol), 21 (local commercial situé au premier étage) ont été vendus par Mme I... pour un prix de 6 645 000 euros.
Les lots numéros 12 (cave) et 20 (appartement situé au premier étage) ont été vendus par Mme V..., M. L... O... et M. M... O..., propriétaires indivis.
La superficie des lots calculés suivant les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1966 par la société Bati-scan a été fixée comme suit :
- lots numéros 17 et 59 situés au premier sous-sol et au rez-de-chaussée et 21 situé au 1er étage : 345,35 m² (lots 17 et 59 au premier sous-sol), 275,56 m² (lots 17 et 59 au rez-de-chaussée) et 206,35 m² (lot 21 du premier étage), soit un total de 827,26 m²
- lot numéro 20 : 64,84 m².
L'acte prévoit que "les vendeurs contracteront les obligations mises à leur charge aux termes des présentes solidairement entre eux".
Il a été en outre stipulé que "L'acquéreur indique que les locaux commerciaux (lots 17, 21 et 59) occupés par la société [...] de longue date ne correspondent plus aux normes actuelles en termes de circulation. En conséquence, en cas de départ du locataire, il sera dans l'obligation d'effectuer des travaux de mise aux normes qui nécessiteront notamment de restructurer les escaliers de ces locaux ou de les déplacer. Toutefois de tels travaux, qui pourraient nécessiter de percer de nouvelles trémies et de reboucher celles existantes, ou d'agrandir les trémies actuelles, nécessiteront une autorisation de la copropriété. Par ailleurs, l'ACQUEREUR envisage de transformer le lot numéro 20 en local commercial en obtenant les autorisations administratives nécessaires. Toutefois, il aura également besoin d'autorisations de la copropriété pour une telle transformation et restructurer les locaux. En conséquence, le VENDEUR, qui après la vente des biens objet des présentes continuera à détenir un certain nombre de lots dans la copropriété, s'engage à voter favorablement aux résolutions présentées par l'ACQUEREUR en vue de réaliser les transformations visées ci-dessus".
La société Cofima ayant fait procéder en novembre 2014 à un mesurage des lots numéros 17, 21 et 59 indiquant une superficie totale de ces lots de 784 m², celle du lot numéro 21 étant de 140,90 m² inférieure de plus de 5% à celle figurant dans l'acte, la société Cofima a assigné Mme I... , Mme V..., M. L... O... et M. M... O... en réduction du prix principalement sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, subsidiairement sur le fondement de l'article 1617 du code civil, plus subsidiairement sur le fondement du dol. Ceux-ci ont appelé en garantie la société Bati-scan.
Suite à l'annulation de l'assemblée générale du 24 novembre 2015 qui avait autorisé la société Cofima à élargir l'ouverture du mur porteur situé au rez-de-chaussée et au sous-sol du local commercial, l'assemblée générale du 18 février 2016 a refusé cette autorisation suite au vote négatif de Mme I... , Mme V..., M. L... O... et M. M... O....
La société Cofirma a alors assigné les vendeurs en paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice que lui a causé la violation de leur engagement de voter les travaux soumis à l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
Lors d'une nouvelle assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2016, Mme I... , Mme V..., M. L... O... et M. M... O... ont voté en faveur de l'autorisation de travaux sollicitée par la société Cofima.
Les différentes instances ont été jointes.
Par jugement du 25 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :
- déclaré irrecevable comme prescrite l'action de la société Cofima fondée sur l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- déclaré recevable mais mal fondée l'action de la société Cofima fondée sur l'article 1617 du code civil ;
- débouté la société Cofima de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;
- débouté la société Cofirma de sa demande en paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par la violation de l'engagement de voter l'autorisation de travaux ;
- débouté Mme I... , Mme V..., M. L... O... et M. M... O... de leur demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
- déclaré sans objet l'appel en garantie formé par Mme I... , Mme V..., M. L... O... et M. M... O... contre la société Bati-scan ;
- condamné la société Cofima à payer à Mme I... , Mme V..., M. L... O... et M. M... O... chacun la somme de 1 250 euros et à la société Bati-scan la somme de 1 000 euros.
Sur la demande en réduction du prix fondée sur l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, après avoir constaté que la société Cofima avait initialement engagé cette action relativement à la surface totale des lots numéros 17, 21 et 59, envisagés en bloc, et qu'elle a ensuite engagé son action en demandant une réduction du prix au regard de l'insuffisance de superficie du seul lot numéro 21, le tribunal a retenu qu'il s'agit d'une nouvelle demande se rapportant non plus à des lots analysés en bloc mais à l'égard d'un lot unique, ces deux actions ayant en outre des conséquences différentes sur la réduction du prix. La demande relative au seul lot numéro 21 ayant été engagé postérieurement au délai préfix d'un an prévu par la loi, le tribunal a déclaré cette action de la société Cofima irrecevable comme prescrite.
Le tribunal a ensuite écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en réduction du prix fondée sur l'article 1617 du code civil en retenant que la société Cofima avait assigné les vendeurs les 18, 22 et 25 septembre 2015 sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, que sa demande ultérieure fondée sur l'article 1617 du code civil tendant au même but, le délai de forclusion d'un an prévu par l'article 1622 a ainsi été interrompu par ces assignations.
Le tribunal a toutefois déclaré cette action mal fondée au motif que le contrat prévoyant la vente de plusieurs lots de copropriété à un prix global de huit millions d'euros, sans indication de contenance à raison de tant la mesure, notamment sans aucune référence à un prix au m², l'article 1617 n'est pas applicable.
Pour écarter l'action en paiement de dommages-intérêts fondée sur un dol commis par Mme I... , Mme V..., M. L... O... et M. M... O..., le tribunal a retenu qu'il n'est pas établi que ceux-ci ont fait volontairement établir par la société Bati-scan une attestation de superficie inexacte.
Constatant enfin que les préjudices allégués ne sont pas justifiés dans la mesure où la société Cofima a réalisé ses projets de rénovation et donné à bail commercial les locaux, le tribunal a rejeté son action en paiement de dommages-intérêts en réparation des préjudices causés par la violation des vendeurs à leur engagement de voter en faveur de l'autorisation des travaux qu'elle avait projetés de réaliser.
La société Cofima a interjeté appel de ce jugement.
- Sur l'action fondée en réduction du prix fondée sur l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965
La société Cofima soutient d'abord que cette action n'est pas prescrite car elle a d'abord agi, dans le délai d'un an prévu par la loi, en réduction du prix de vente des lots numéros 17, 21 et 59 pour limiter ensuite sa demande au seul lot numéro 21, ce qui ne constitue donc pas une nouvelle demande. Elle ajoute que si l'on considère que la demande en réduction du prix des lots 17, 21 et 59 est distincte de la demande subséquente en réduction du prix du seul lot numéro 21, la demande initiale a interrompu le délai de forclusion de la seconde dans la mesure où ces deux demandes, quoiqu'ayant des causes distinctes, tendent à un seul et même but (la restitution de l'excédent de prix) et qu'ainsi cette dernière est virtuellement comprise dans la première.
Sur le fond, la société Cofima fait valoir que l'acte de vente indique que la superficie du lot numéro 21 est de 206,35 m² alors que selon le mesurage qu'elle a fait effectuer, cette superficie est de 140,90 m², soit une différence de superficie de 65,45 m² supérieure à 1/20ème justifiant une réduction du prix en proportion de la moindre mesure, soit un montant de 525 729,81 euros calculée comme suit : (6 645 000 : 827,26) x 65,45.
Elle sollicite en conséquence la condamnation solidaire de Mme I... , Mme V..., M. L... O... et M. M... O... à lui payer cette somme, subsidiairement celle de 523 356,31 euros si la cour retient que le prix de vente servant de base à la réduction du prix doit être celui correspondant au prix de vente des seuls lots soumis à la loi Carrez en excluant les lots numéros 1, 2, 4, 5 et 8 qui sont des caves d'une valeur unitaire de 5 000 euros selon l'estimation faite par un agent immobilier.
- Sur l'action subsidiaire en réduction du prix fondée sur l'article 1617 du code civil
La société Cofima, qui conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il rejette la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l'action, fait valoir que contrairement à ce qu'a retenu le tribunal les dispositions de ce texte sont applicables alors même que le contrat de vente ne contient pas l'indication du prix au m².
- Sur l'action en paiement de dommages-intérêts
Pour établir que les vendeurs ont fautivement fait établir une attestation de mesurage inexacte du lot numéro 21, la société Cofima explique que M. L... O..., professionnel de l'immobilier, a donné instruction à la société Bâti-scan de mesurer la superficie des lots numéros 17, 21 et 59 en indiquant qu'il s'agit d'un seul lot décrit comme suit : "sous-sol, rez-de-chaussée et premier étage", de sorte que les lots numéros 21 et 20 situés au premier étage ont été mesurés ensemble, ce qui a provoqué l'erreur de mesurage. Elle sollicite en conséquence, pour le cas où son action en réduction du pris serait rejetée sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ou de l'article 16717 du code civil, la condamnation de Mme I... , Mme V..., M. L... O... et M. M... O... à lui payer la somme de 525 729,81 euros, subsidiairement celle de 523 356,31 euros.
La société Cofirma réclame en outre la condamnation de Mme I... , Mme V..., M. L... O... et M. M... O... à lui payer :
* la somme de 5 181,22 euros correspondant aux frais de notaires payés au titre de l'excès de prix ;
* la somme de 27 162,51 euros correspondant aux droits supplémentaires payés sur l'excès de prix ;
* la somme de 30 000 euros en réparation du préjudice causé par la désorganisation de l'entreprise pour traiter les conséquences de l'excès de prix qu'elle a indûment payé ;
* la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice moral.
- Sur l'action principale en paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par la violation de l'obligation de voter en faveur des travaux
Après avoir relevé que les vendeurs ont manqué fautivement à cet engagement en votant contre l'autorisation de travaux lors de l'assemblée générale du 18 février 2016, la société Cofima a réclamé leur condamnation à lui payer la somme de 50 000 euros en réparation du préjudice causé par la désorganisation de son entreprise ainsi que de son préjudice moral.
Elle réclame enfin une somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme I... , Mme V..., M. L... O... et M. M... O... concluent d'abord à la confirmation du jugement.
Sur l'action fondée sur l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ils soutiennentt que cette action est mal fondée dans la mesure où la vente ayant porté sur un ensemble de lots de copropriété, la moindre mesure doit s'apprécier par rapport à la superficie de l'ensemble de ces lots et non du seul lot numéro 21. Ils soutiennent que l'ensemble de ces lots forment un tout matériellement et juridiquement indivisible ainsi qu'il résulte de la stipulation dans l'acte de vente d'un prix global des lots numéros 17, 21 et 59, ainsi que des dispositions du bail commercial consenti à la société [...], désignant l'ensemble de ces lots comme un seul local commercial. Ils en concluent que rapportée à la superficie de ces lots mentionnée dans l'acte de vente, la moindre mesure est inférieure à 1/20ème.
Sur l'action fondée sur l'article 1617 du code civil, formant un appel incident, ils concluent à son irrecevabilité au motif que le délai de forclusion applicable ne pouvait avoir été interrompu par une action qui était elle-même prescrite.
A titre subsidiaire, ils concluent à la confirmation du jugement qui a déclaré l'article 1617 du code civil inapplicable dès lors que la vente n'a pas été passée à raison de tant la mesure et que le bien était désigné avec sa superficie globale à un prix global, sans qu'il soit fait référence à un prix au m², les dispositions de l'article 1619 étant dès lors seules applicables.
Sur l'action en responsabilité fondée sur l'article 1382 du code civil, devenu l'article 1240, Mme I... , Mme V..., M. L... O... et M. M... O... concluent d'abord à son irrecevabilité s'agissant d'une action en réduction du prix qui ne peut être fondée que sur la responsabilité contractuelle.
Ils réclament enfin la condamnation de la société Cofima à payer à chacun d'eux une somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et une somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Bati-scan, appelée en garantie par Mme I... , Mme V..., M. L... O... et M. M... O..., a conclu à la confirmation du jugement sauf en ce qu'il déclare recevable l'action de la société Cofima sur le fondement de l'article 1617 du code civil. Elle demande à la cour de déclarer prescrite cette action et, subsidiairement, de la déclarer mal fondée. Plus subsidiairement encore, elle conclut au rejet de l'appel en garantie formé contre elle en l'absence de preuve d'une faute.
Elle sollicite enfin la condamnation de la partie succombante à lui payer une somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
1 - Sur la demande fondée sur la garantie de superficie de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965
- Sur la forclusion de l'action
Attendu qu'après avoir engagé, dans le délai d'un an prévu par l'article 46, alinéa 8, de la loi du 10 juillet 1965, une action en diminution du prix fondée sur une moindre mesure de l'ensemble des lots numéros 17, 59 et 21 vendus pour un prix global, la société Cofima a modifié sa demande et réclamé une diminution du prix à raison d'une moindre mesure du seul lot numéro 21 ;
Attendu que si l'effet interruptif de la prescription ou du délai de forclusion ne peut être étendu d'une action à une autre, il en va autrement lorsque la première action comprend virtuellement la seconde, ces actions procédant d'une même cause ou tendant à un but identique ;
Attendu qu'en l'espèce les deux actions engagées successivement par la société Cofima tendaient l'une et l'autre à une réduction du prix à raison d'une superficie inférieure à celle mentionnée dans l'acte de vente ; qu'en conséquence, l'action de la société Cofima en diminution du prix à raison de la moindre mesure du lot numéro 21 n'encourt pas la déchéance ;
- Sur le bien fondé de l'action
Attendu que si les différents lots objet de la vente par Mme I... à la société Cofima n'avaient pas été juridiquement réunis pour former un lot unique, ni le règlement de copropriété ni l'état descriptif de division n'ayant été modifiés, ces lots, vendus pour un prix global non ventilé entre les différents lots, avaient été réunis matériellement pour constituer un local commercial unique ; qu'en effet, les lots 17 et 59 situés l'un et l'autre au sous-sol et au rez-de-chaussée et le lot 21 situé au premier étage, sont reliés par un escalier ; qu'ils formaient ainsi un ensemble homogène qui avait été donné à bail commercial à la société [...], ce contrat portant sur l'ensemble des locaux situés "au 1er étage, rez-de-chaussée et au sous-sol du bâtiment A" et "au rez-de-chaussée du bâtiment B", les différents lots composant ces locaux étant visés de manière indivisible ainsi qu'il résulte de la clause du bail indiquant que "Dans l'ensemble, les lieux loués forment une location indivisible, à titre commercial pour le tout" ; qu'en outre, le métré produit par la société Cofima et réalisé à sa demande par un cabinet de géomètres mesure la superficie du local par étage sans distinguer entre les différents lots ;
Attendu que la superficie à prendre en compte pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 était donc celle de cet ensemble formant une unité commerciale ; que la superficie réelle telle qu'elle résulte du certificat produit par la société Cofima étant inférieure de moins de 1/20ème à celle exprimée dans l'acte de vente, celle-ci n'est pas fondée à obtenir une réduction du prix ;
2 - Sur la demande fondée sur la garantie de contenance de droit commun
- Sur la forclusion
Attendu que l'action en réduction du prix engagée par la société Cofima sur le fondement de l'article 1617 du code civil tend au même but que l'action qu'elle avait engagée sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; que l'effet interruptif de la prescription attaché à cette dernière action s'est donc étendu à l'action subséquente fondée sur l'article 1617 du code civil ;
- Sur le bien fondé de l'action
Attendu que la vente litigieuse n'ayant pas été faite à tant la mesure mais à un prix global sans indication du prix au m², les dispositions de l'article 1617 du code civil ne sont pas applicables ;
3 - Sur la demande en paiement de dommages-intérêts
- Au titre de la réparation du préjudice causé par l'insuffisance de superficie
Attendu que pour fonder cette demande, la société Cofima fait valoir que M. L... O..., gérant d'une société exerçant une activité d'agent immobilier, a donné instruction à la société Bati-scan d'effectuer le mesurage des lots 17, 21 et 59 en précisant qu'il s'agissait d'un seul lot présenté comme suit : "Sous-sol, rez-de-chaussée et premier étage" sans préciser qu'au premier étage étaient situés les lots 20 et 21 ; qu'elle soutient que la société Bati-scan, mal informée sur la consistance du seul lot no 21, a ainsi mesuré ensemble ces deux lots et que Mme I... , qui ne pouvait ignorer que le lot no 21 ne mesurait pas 206,35 m² comme indiqué dans le certificat de mesurage, l'a intentionnellement trompée ;
Attendu cependant, ainsi que l'a retenu le tribunal, que ces éléments ne suffisent pas à établir l'intention frauduleuse alléguée, Mme I... n'étant en outre pas à l'origine de la commande adressée à la société Bati-scan ; que la demande de la société Cofima ne peut être accueillie ;
- Au titre de la réparation du préjudice causé par le manquement des vendeurs à leur obligation de voter en faveur des travaux
Attendu que Mme I... , Mme V..., M. L... O... et M. M... O... justifient que la société Cofima a donné à bail les locaux litigieux à une société qui a ouvert une boutique le 3 juin 2016 ; qu'aucun des éléments produits par la société Cofima n'apporte la preuve des préjudices qu'elle invoque ; que sa demande doit donc être rejetée ;
4 - Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive
Attendu que l'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol ; qu'en l'espèce, Mme I... , Mme V..., M. L... O... et M. M... O... ne rapportent pas la preuve d'une telle faute et sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages-intérêts ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement,
CONFIRME le jugement sauf en ce qu'il déclare irrecevable l'action de la société Cofima en réduction du prix sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Statuant à nouveau de ce chef,
DÉCLARE cette action recevable mais mal fondée ;
DÉBOUTE Mme I... , Mme V..., M. L... O... et M. M... O... de leur demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
VU l'article 700 du code de procédure civile, déboute la société Cofima et la société Bati-scan de leurs demandes et condamne la société Cofima à payer à Mme I... , Mme V..., M. L... O... et M. M... O... la somme de 5 000 euros ;
CONDAMNE la société Cofima aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont la SCP Grapotte Benetreau a fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,