No RG 19/03191 - No Portalis DBWB-V-B7D-FJSY
S.A.S. CBO PROPERTY


COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRÊT DU 14 DECEMBRE 2021
Chambre civile TGI
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-PIERRE en date du 08 NOVEMBRE 2019 suivant déclaration d'appel en date du 19 DECEMBRE 2019 RG no 18/03083
APPELANTE :
S.A.S. CBO PROPERTY
[Adresse 7]
[Localité 6]
Représentant : Me Eric DUGOUJON de la SELARL DUGOUJON & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [R] [I]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentant : Me Stéphane BIGOT, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
DATE DE CLÔTURE : 27 Mai 2021
DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Août 2021 devant Madame OPSAHL Isabelle, Vice-présidente placée, qui en a fait un rapport, assistée de Mme Nathalie TORSIELLO, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2021.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère
Conseiller : Madame Isabelle OPSAHL, Vice-présidente placée
Qui en ont délibéré
Greffier : Mme Nathalie TORSIELLO
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 14 Décembre 2021.


EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique du 15 septembre 2017, M. [R] [N] a acquis auprès de la SAS CBO Property une parcelle de terrain à bâtir cadastrée CX [Cadastre 3], constituant le lot no 27, au [Adresse 1] (Réunion).
L'acquéreur a signé le procès-verbal de réception de sa parcelle pour laquelle il avait obtenu, le 24 août 2017, un permis de construire de la mairie de [Localité 9].
Les époux [U], propriétaires de la parcelle no 26, cadastrée CX [Cadastre 4], voisine de celle de M. [N], ont constaté qu'une partie de la construction de ce dernier empiétait sur leur terrain.
La SARL Océan Indien Topographie, géomètre-expert, a confirmé, à la demande des époux [U], l'existence d'un empiètement de 11 m2 sur la parcelle de ces derniers, lesquels ont ensuite exigé et obtenu de M. [N] qu'il procède à la démolition de cet empiétement.
Assignant la CBO Property devant le tribunal de grande instance de Saint-Pierre, M. [N] a déclaré avoir attendu que cette société achève la construction du mur de clôture entre des parcelles situées à l'arrière de son terrain pour entamer son propre chantier, que la limite de propriété entre sa parcelle et celle des époux [U] avait été matérialisée au départ par une tâche de peinture sur un rocher qui a ensuite été enlevé pour construire ledit mur, que l'entreprise mandatée par la CBO Property lui a indiqué avoir replacé la tâche matérialisant la borne sur le mur, au même endroit, repère à partir duquel il a construit. Il reprochait à la CBO Property de n'avoir pas complètement exécuté son obligation de délivrance, puisqu'au jour de l'acte de vente, cette borne ne figurait que de manière provisoire sur un rocher avant d'être mal repositionnée sur le mur de clôture comme l'a constaté le géomètre-expert. Il réclamait, en conséquence, la condamnation de cette société à lui rembourser les travaux de démolition et à lui payer une somme à titre de dommage et intérêts outre les dépens et les frais irrépétibles.
Par jugement du 8 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Saint-Pierre a dit que la SAS CBO Property avait manqué à ses obligations contractuelles et l'a condamnée à payer à M. [R] [N] la somme de 11.939,34 euros au titre du préjudice financier causé, 3.000 euros au titre du préjudice moral et 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le tribunal a débouté les parties du surplus de leurs prétentions et mis les dépens à la charge de la CBO Property.
Par déclaration au greffe en date du 19 décembre 2019, la SAS CBO Property a interjeté appel de ce jugement.
Selon dernières conclusions, déposées au RPVA le 16 mars 2020, la SAS CBO Property demande à la cour de :
A titre principal, sur l'absence de responsabilité de sa part,
la recevoir en son appel et le déclarer bien-fondé ;
dire et juger qu'elle n'a commis aucune faute concernant son obligation de délivrance et qu'elle a réalisé le bornage de la parcelle de M. [N] ;
En conséquence,
infirmer le jugement entrepris ;
débouter M. [R] [I] de l'intégralité de ses demandes ;
A titre subsidiaire, sur l'absence de lien de causalité, si par extraordinaire sa faute devait être retenue ;
dire et juger qu'il n'existe aucun lien de causalité entre le préjudice allégué de M. [N] et sa prétendue faute ;
dire et juger que M. [N] a commis une faute en procédant aux travaux de construction de sa maison d'habitation sans effectuer les vérifications et demandes nécessaires, et que cette faute est la cause exclusive du préjudice allégué par ce dernier ;
En conséquence,
infirmer le jugement entrepris ;
débouter M. [R] [I] de l'intégralité de ses demandes ;
A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire des condamnations devaient être prononcées,
dire et juger que M. [N] a commis une faute en procédant aux travaux de construction de sa maison d'habitation sans effectuer les vérifications et demandes nécessaires, et que cette faute est une cause prépondérante du préjudice allégué ;
dire et juger que le préjudice moral allégué par le demandeur (sic) est injustifié en son principe et en son quantum ;
en conséquence, débouter le demandeur de sa demande de dommages et intérêts en réparation d'un prétendu préjudice moral ;
En conséquence,
infirmer le jugement entrepris,
réduire à de plus justes proportions les indemnités qui pourraient être allouées au demandeur (sic) au titre du préjudice allégué ;
En tout état de cause,
condamner M. [N] à lui verser la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La société appelante fait valoir que M. [N] a obtenu son permis de construire, le 24 août 2017, soit avant la réitération de l'acte authentique de vente et la réception du terrain litigieux. Elle explique que, face aux tensions existantes entre les propriétaires dues à l'empiètement, elle a pris en charge l'intervention d'un géomètre-expert, lequel a constaté que la construction de M. [N] empiétait de 11 m2 sur la propriété des époux [U].
La SAS CBO Property soutient que, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, le terrain de M. [N] a été matériellement borné, que le plan du bornage a d'ailleurs été annexé tant à l'acte de vente qu'au procès-verbal de réception de la parcelle par M. [N], que la construction du mur d'enceinte a été correctement réalisée sous sa supervision, et qu'ainsi, l'acquéreur ne peut, prétendre avoir été induit en erreur par elle ni qu'une faute ait été commise à son encontre.
Au contraire, l'empiètement n'a d'autre origine que la faute de l'entrepreneur en travaux de M. [N] qui a mal implanté sa construction, en méconnaissance du bornage initial alors qu'il était en possession de tous les éléments graphiques et topographiques nécessaires au bon déroulement du chantier. En outre, si un doute pouvait exister au sujet du positionnement des bornes, l'acquéreur s'est affranchi de faire appel à un géomètre-expert avant le début de ses travaux se contentant d'une indication orale d'un ouvrier de l'entreprise chargée d'édifier le mur de clôture.
Elle souligne n'être en conséquence que tiers à l'action intentée par M. [N] comme n'étant ni l'auteur direct ni l'auteur indirect de cet empiètement causé par l'acquéreur. Il appartenait à ce dernier d'appeler en garantie son architecte et son constructeur, professionnels de l'immobilier, dans le litige l'opposant à son voisin, mais aucun cas le vendeur.
L'action est donc mal orientée et il n'existe pas de lien de causalité entre les préjudices subis et un prétendu manquement contractuel de sa part, au demeurant non caractérisé.
Par ordonnance sur incident en date du 9 mars 2021, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions d'intimé de M. [N], comme déposées tardivement, et il a, par ailleurs, rejeté l'incident que ce dernier soulevait relativement à l'absence d'effet dévolutif de la déclaration d'appel.
La clôture de la procédure a été prononcée le 27 mai 2021.
A l'audience du 20 août 2021, la décision a été mise en délibéré au 12 novembre 2021 par mise à disposition au greffe, délibéré qui a été prorogé au 14 décembre 2021.
MOTIFS DE LA DECISION
Vu les articles 1604 et 1605 du Code civil,
Sur l'obligation de délivrance du vendeur
Il est constant que M. [N] a acquis définitivement la parcelle no 27 par acte authentique du 15 septembre 2017 lequel indique, en page 4 au chapitre « bornage », que les opérations de bornage ont été réalisées par le cabinet OIT, géomètre-expert au [Localité 8] et qu'un exemplaire du plan de bornage est annexé à l'acte (pièce no 1 intimé).
Il n'est pas contesté que, postérieurement à la prise de possession du terrain par l'acquéreur, mais à une date ignorée, la société CBO Property a fait édifier un muret de clôture à l'arrière de son terrain.
Il ressort du jugement querellé que M. [N] a reproché au vendeur de n'avoir pas procédé à l'implantation de véritables bornes, qu'il ne s'est contenté que d'en poser en limite nord et non en partie sud de son terrain à l'exception d'une tâche de peinture sur un rocher mobile qui ne saurait constituer une borne. Il a ajouté que le vendeur, sachant que le mur d'enceinte n'était pas achevé au moment de la vente, ne pouvait ignorer que la construction de celui-ci ferait disparaître le rocher porteur de la trace servant de borne, qu'il appartenait à la CBO Property de vérifier la bonne réimplantation de cette borne ou à tout le moins l'apposition d'une marque reproduite sur le mur aux lieu et place du rocher, que le retard pris dans la construction et les conditions dans lesquelles les marques de peinture ont été réalisées sont à l'origine de son empiètement sur le terrain voisin.
L'appelante fait valoir que le terrain de l'intimé était bien borné et qu'un plan de ce bornage constitué de trois planches avait été transmis à M. [N] dès l'acquisition et annexé au procès-verbal de réception de sa parcelle, que ce dernier a, en outre, coché « oui » à la case « repérage des bornes », ce qui signifie bien qu'il avait pris connaissance de leur emplacement le jour où il avait pris possession de son fonds, celui-ci ayant même ajouté « RAS » à la rubrique « observations particulières » soit, qu'il n'émettait aucune réserve.
L'appelante indique que si les premiers juges ont retenu qu'il lui appartenait de veiller à ce que les travaux n'étaient pas de nature à tromper un acquéreur profane, ce raisonnement est erroné. Elle s'est, en effet, assurée de la bonne exécution des travaux et de l'implantation des ouvrages en limite de lots par le géomètre de l'aménageur de la ZAC ; les travaux et prestations prévus au marché ont été réalisés et les ouvrages étaient conformes aux spécificités du marché.
Elle indique qu'il n'est, au demeurant, nullement prouvé le déplacement litigieux de la borne par un geste de son entrepreneur, pas même dans le constat d'huissier réalisé par l'intimé. Elle souligne que si M. [N] s'est fié aux propos d'un ouvrier, d'une entreprise tierce, selon lesquels la tâche aurait été replacée sur le mur, il n'a en aucun cas fait vérifier ce déplacement de borne par un géomètre expert, pourtant seul habilité en la matière. L'intimé a, en réalité manqué de diligence et se trouve manifestement à l'origine de son propre préjudice.
La CBO Property indique qu'en raison du conflit entre ses acquéreurs, elle a dû demander un rétablissement des limites à la société de géomètres OIT qui a produit son rapport le 29 mars 2018 (pièces no 4 appelante).
Selon ce nouveau plan de bornage, les lignes séparatrices entre les parcelles ont été identifiées, à leur intersection par des lettres. Ainsi, la ligne séparant les parcelles [N]/[U] est définie par les points A et B, B étant l'emplacement litigieux de la borne. Construite dans l'alignement des deux fonds, la construction de M. [N] a débordé sur la parcelle [U], occasionnant un empiètement en triangle de 11 m2.
Il ressort du procès-verbal dit de rétablissement des limites, établi par la SARL OIT, saisie à l'initiative de M. [U] et validé contradictoirement le 14 février 2018 entre les époux [U], M. [N] et la CBO Property, qu'il a été « procédé le 14 janvier 2018 à la remise en place des bornes ou termes de limites disparus » (page 5) et que le géomètre a retrouvé sur les lieux (page 7) :« présence d'un bâtiment entre les limites A et B,
présence d'un mur en pierres naturelles entre les limites B et C,
présence d'un mur en pierres naturelles entre les limites A et D ».
L'expert précisant « Après avoir procédé aux mesurages entre ces points et n'avoir constaté aucune équivoque dans l'interprétation, tant des documents que des mesures qui y sont consignées, les repères nouveaux marque de bornage A (borne), B (marque de peinture) C (marque de peinture bord du tuyau), D (marque de peinture) ont été implantés et reconnus conformes à la définition de la limite de propriété suivant l'établissement des DMPC no 5724D et DMPC no 5402H établis par notre étude le 11 décembre 2015 et le 4 mars 2014 ». Le géomètre constatait un empiètement de 11 m2 du bâtiment en cours d'édification de la parcelle CX [Cadastre 3] ([N]) sur la parcelle CX [Cadastre 4] ([U]). Il rappelait que l'acte foncier a permis de fixer les limites des propriétés et vaut titre, qu'il fait foi entre les signataires mais aussi entre les acquéreurs (pièce no 4 appelante).
Il en résulte qu'en dehors de constater un empiètement, le géomètre n'a pas observé de modifications par rapport au bornage initial versé dans l'acte authentique.
En application de l'article 1605 susvisé, l'obligation de délivrer un immeuble est remplie de la part du vendeur lorsqu'il a remis les titres de propriété à l'acquéreur. Toutefois, en matière de bornage, l'obligation de délivrance à la charge du lotisseur ne se limite pas à la simple remise du titre de propriété et du plan du lotissement mais elle implique pour lui de fixer nettement sur le terrain les limites des lots vendus.
Ainsi, si un bornage existait bien, il revenait au vendeur de fixer nettement les limites entre les lots 26 et 27, ce qu'à l'évidence une simple tâche de peinture n'a pu constituer, et ce dès avant même la construction du mur sur lequel la marque peinte est censée avoir été reproduite.
Il en résulte que la CBP Property a sur ce point manqué à son obligation de délivrance.
Sur les préjudices de l'acquéreur
Toutefois, l'empiètement réalisé par M. [N] était d'une importance telle, 11 m2, que ce dernier aurait dû se rendre compte qu'il débordait sur la parcelle voisine de la sienne, comme n'ont pas manqué de l'observer les époux [U]. L'intimé se devait également de signaler que le bornage (B) n'était pas conforme ou suffisamment précis, a fortiori après la construction du muret par le vendeur, avant de se lancer dans un construction dommageable. Il est d'ailleurs à noter qu'il n'a pas constaté de difficultés avec les autres bornes de son terrain. Ainsi, en se lançant dans une construction hâtivement, sans vérifier la pertinence d'une borne, non repositionnée par un géomètre, et sans signaler cet état de fait à son vendeur, il a fait preuve d'une négligence qui a participé à la réalisation de son propre dommage, ce qui conduira la cour à réduire de moitié tant son préjudice matériel que son préjudice moral.
Le jugement déféré sera donc confirmé sauf en ce qui concerne les montants accordés à M. [N] au titre de ses différents préjudices. Statuant de nouveau, la cour condamnera donc la SAS CBO Proberty à verser à M. [N] la somme de 5.969,67 euros au titre de son préjudice financier et 1.500 euros au titre de son préjudice moral.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Les demandes de M. [N] n'étant plus présentes à la procédure, chaque partie conservera à sa charge les sommes qu'elle a engagées au titre des frais irrépétibles et des dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu le 8 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Saint-Pierre en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne les montants alloués au titre de ses préjudices financier et moral ;
Statuant à nouveau sur ces seules dispositions réformées ;
Dit que la SAS CBO Property est condamnée à verser à [R] [I] la somme de 5.969,67 euros au titre de son préjudice financier et la somme de 1.500 euros au titre de son préjudice moral.
Dit que chaque partie conservera à sa charge les sommes qu'elle a engagées au titre des frais irrépétibles et des dépens.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Nathalie TORSIELLO, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT