ARRET RENDU PAR LA
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
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Le : 6 MAI 2008
PREMIERE CHAMBRE SECTION B
No de rôle : 06 / 01534
Monsieur Alain Pierre X...
Madame Annie Y... épouse X...

Madame Denise Georgette A... veuve B...
Madame Laure Marie Anne DE C... épouse D...
Mademoiselle Aude Marie Louve DE C...
Monsieur Paul Arnault Louis Albert DE C...
Monsieur Jean- Luc Marcel B...
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avoués
Rendu par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450- 2o alinéa du Nouveau Code de Procédure Civile,
Le 6 MAI 2008
Par Madame Marie- José GRAVIE- PLANDE, Conseiller,
en présence de Madame Armelle FRITZ, Greffier,
La COUR d'APPEL de BORDEAUX, PREMIERE CHAMBRE SECTION B, a, dans l'affaire opposant :
1o / Monsieur Alain Pierre X..., né le 25 Novembre 1955 à ALGER (Algérie),
2o / Madame Annie Y... épouse X..., née le 2 Juin 1954 à ARCACHON (33), de nationalité française,
lesdits époux demeurant ensemble...,
Représentés par la S. C. P. FOURNIER, Avoués Associés à la Cour, et assistés de Maître Régis BACQUEY, Avocat au barreau de BORDEAUX,
Appelants d'un jugement rendu le 18 janvier 2006 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel en date du 21 Mars 2006,

1o / Madame Denise Georgette A... veuve B..., de nationalité française, demeurant...
2o / Madame Laure Marie Anne DE C... épouse D..., demeurant...,
3o / Mademoiselle Aude Marie Louve DE C..., de nationalité française, demeurant...,
4o / Monsieur Paul Arnault Louis Albert DE C..., de nationalité française, demeurant...,
5o / Monsieur Jean- Luc Marcel B..., de nationalité française, demeurant...,
Représentés par la S. C. P. Stéphan RIVEL et Patricia COMBEAUD, Avoués Associés à la Cour, et assistés de Maître Véronique VOUIN, Avocat au barreau de BORDEAUX,

Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause a été débattue, en audience publique le 25 Février 2008 devant :
Monsieur Louis- Marie CHEMINADE, Président,
Monsieur Pierre- Louis CRABOL, Conseiller,
Madame Marie- José GRAVIE- PLANDE, Conseiller,
Monsieur Bernard OLIVIER, Adjoint d'Administration Principal assermenté de Greffier,
Et qu'il en a été délibéré par les Magistrats du Siège ayant assisté aux débats :
Vu l'assignation des 27, 28 et 29 JUILLET 2004 délivrée sur le fondement des articles 1134, 1147 du Code Civil et du paragraphe 8C de l'acte sous seing privé en date du 7 NOVEMBRE 2003,
Vu le jugement rendu le 18 JANVIER 2006 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX,
Vu la déclaration d'appel formée le 21 MARS 2006 par les époux X... Alain et Annie, née Y...,
Vu la constitution de Denise A... veuve B..., Laure D... née DE C..., Aude de C..., Paul DE C..., Jean- Luc DE C..., Jean- Luc B...,
Vu les conclusions déposées et signifiées le 30 JANVIER 2007 par les appelants,
Vu les conclusions déposées et signifiées le 16 JANVIER 2008 par les intimés,
Vu l'ordonnance de clôture décernée le 11 FEVRIER 2008,

RAPPEL DES FAITS :
Le 7 NOVEMBRE 2003, les consorts B...- DE C... vendaient aux époux X... un immeuble situé..., pour un prix de 365. 000, 00 Euros.
L'acte précisait que l'immeuble était vendu libre de toute occupation (page 6).
La signature de l'acte authentique était prévue pour le 14 MAI 2004.
Les époux X... s'étant aperçu que l'immeuble était occupé partiellement par un dénommé J... qui ne souhaitait pas, selon eux, quitter les lieux, ils chargeaient leur notaire Maître K... d'écrire à Maître L..., notaire des vendeurs.
Par une première lettre du 6 AVRIL 2004, le notaire indiquait que son client se retirait de la vente sauf à renégocier le prix et par une seconde lettre du 9 AVRIL 2004, précisait que Monsieur X... se retirait purement et simplement de la vente et remerciait son confrère de bien vouloir lui restituer le dépôt de garantie.
Dès le 20 AVRIL 2004, Maître L... répondait que les vendeurs donnaient leur accord pour une résiliation amiable et restituait le dépôt de garantie.

Estimant être en droit d'invoquer l'application de la clause pénale contenue dans l'acte sous seing privé du 7 NOVEMBRE 2003, les époux X... ont attrait les consorts B...- DE C... devant le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX, en leur réclamant une somme de 36. 500, 00 Euros (10 % du prix de vente) outre le remboursement d'un chèque de 877, 64 Euros remis directement à Denise B... le 27 NOVEMBRE 2003 et l'allocation de 3. 000, 00 Euros pour frais irrépétibles exposés.

Par jugement du 18 JANVIER 2006, le Tribunal a rejeté leur demande chiffrée relative à la clause pénale et seulement admis le remboursement par Denise B... du chèque de 877, 64 Euros ; il a fait masse des dépens pour un partage par moitié.
MOYENS DES PARTIES DEVANT LA COUR :
Les époux X... rappellent qu'ils ont saisi le Tribunal sur le fondement des articles 1134 et 1147 du Code Civil en application de la clause pénale stipulée au contrat.
Ils reprochent aux premiers juges d'avoir considéré que pour obtenir des dommages et intérêts, ils devaient établir que l'immeuble n'était pas libre au jour de la signature de l'acte authentique et qu'ils avaient subi un préjudice, alors que la clause pénale est la sanction contractuelle du manquement d'une partie à ses obligations, qui s'applique du seul fait de l'inexécution, même en l'absence de justification d'un préjudice par le créancier (Cassation Civile 12-1-94).
Ils soutiennent que l'altération de la vérité dans l'acte est frauduleux et de nature à causer un préjudice aux cocontractants, sans démonstration particulière.
Ils expliquent que c'est bien l'obstacle découvert en AVRIL 2004 qui les a poussés à user de leur faculté de rétractation et ils considèrent leurs vendeurs animés d'une particulière mauvaise foi, puisque ceux- ci ont bien dû délivrer une assignation au locataire pour vendre finalement l'immeuble en novembre 2004.
Ils demandent à la Cour d'infirmer le jugement déféré sauf en ce qui concerne la restitution de la somme de 877, 64 Euros.
Ils réclament à titre de dommages et intérêts, en application de la clause pénale, la somme de 36. 500, 00 Euros, outre la somme de 3. 000, 00 Euros pour frais irrépétibles.
Ils demandent une condamnation conjointe et solidaire des consorts B...- DE C....

Les intimés répondent qu'à l'occasion de plusieurs visites, les époux X... avaient pu connaître l'exacte configuration des lieux (deux logements distincts) et avaient même dû sonner au lieu de résidence de Monsieur J... pour s'introduire dans l'immeuble, qu'ils avaient signé en connaissance de cause, et n'avaient donc pas découvert forfuitement la présence d'un locataire.
Les intimés admettent que contrairement aux indications du sous seing privé, l'occupant disposait effectivement d'un titre.
Pour autant, ils demandent la confirmation du jugement dans la mesure où selon eux, les époux X... avaient utilisé le motif pour se dégager de la vente et n'avaient jamais sollicité la renégociation du prix (sommation interpellative infructueuse sur des propositions et discussions de prix).
Ils estiment que le désengagement unilatéral des acheteurs ne permet pas de prétendre à l'application de l'article 8 C du sous seing privé et que sur ce point, l'exacte motivation des Premiers Juges doit être restituée, ceux- ci n'ayant visé une double condition de recevabilité qu'après avoir évoqué le manquement à l'obligation de délivrance.
Ils réfutent toute mauvaise foi et concluent avec la confirmation du jugement, à l'allocation de 10. 000, 00 Euros pour préjudice moral.
Très subsidiairement ils demandent à la Cour de ramener le montant de l'indemnité à 0, 50 Euros et d'allouer 3. 000, 00 Euros pour frais irrépétibles exposés.
DISCUSSION :
Attendu que l'acte du 7 NOVEMBRE 2003 contient en page 11 une clause pénale rédigée en ces termes : Si une des parties se refuse à exécuter les présentes alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt sont réalisées, elle devra verser à l'autre partie, une somme représentant 10 % du prix de vente ;
Attendu que cette clause que les époux X... présentent comme la sanction contractuelle du manquement d'une partie à ses obligations, ne s'entend qu'en cas de refus d'une partie à exécuter le compromis ;
Qu'en l'espèce les acheteurs ne démontrent pas que les consorts B...- DE C... aient refusé de passer l'acte authentique de vente ;
Que c'est donc par une analyse pertinente que la Cour adopte que les Premiers Juges ont écarté l'application de la clause litigieuse ;
Attendu que pour faire reste de droit, le Tribunal après avoir constaté que les vendeurs avaient effectivement omis d'indiquer à l'acte que l'immeuble vendu supportait une location- ce qu'ils admettaient s'agissant d'un meublé consenti à Carlos J...-, a entendu vider sa saisine au regard d'un manquement à l'obligation de délivrance, en précisant que pour obtenir l'allocation de dommages et intérêts, les demandeurs devaient d'abord établir que l'immeuble était encore occupé au jour de la réitération de l'acte devant notaire, ensuite invoquer et établir un préjudice ;
Attendu que la Cour ne peut que reprendre à son compte cette seconde analyse, pour écarter l'argument fallacieux selon lequel les Premiers Juges auraient à tort exigé la démonstration d'un préjudice, pour rendre applicable la clause pénale ;
Attendu que le jugement querellé sera confirmé en toutes ses dispositions ;
Attendu que l'appel entrepris par les époux X... s'il peut paraître téméraire, n'est cependant pas abusif, sauf à relever une volonté de nuire, ce qui n'est ni démontré ni même allégué ;
Qu'en conséquence les intimés seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
Qu'en revanche, les consorts B...- DE C... ont dû exposer des frais irrépétibles que l'équité commande de couvrir à raison de 2. 000, 00 Euros ;
PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement du 18 JANVIER 2006,
Et y ajoutant :
Déboute les consorts B...- DE C... de leur demande de dommages et intérêts,
Condamne solidairement entre eux les époux X... à leur payer la somme de 2. 000, 00 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Les condamne sous la même solidarité aux dépens d'appel dont distraction au profit de la S. C. P. Stéphan RIVEL et Patricia COMBEAUD, Avoués Associés à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Signé par Monsieur Louis- Marie CHEMINADE, Président, et par Madame Armelle FRITZ, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le Magistrat signataire.