Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 12 MAI 2017
(no, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 18124
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Juillet 2015- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 14/ 00970

SARL AGENCE CAPITALI PARIS Exerçant sous l'enseigne IMPACT IMMO
No SIRET : 479 701 328
ayant son siège au 74 RUE DE CLICHY-75009 PARIS
Représentée et assisté sur l'audience par Me Manuel RAISON de la SELARL Société d'exercice libéral RAISON-CARNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2444, substitué sur l'audience par Me Claire SIKIC, avocat au barreau de PARIS, toque : C2444

Monsieur Arthur X...
né le 18 Octobre 1985 à Paris 75014
demeurant...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Jean-marc LEVY, avocat au barreau de PARIS, toque : C0889
Madame Juliette Y... EPOUSE Z...
née le 19 Octobre 1975 à Paris 9ème
demeurant...
Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS-AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055
Assistée sur l'audience par Me Samuel SAUPHANOR, avocat au barreau de PARIS, toque : A0860
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Mars 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Sophie REY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Par acte sous seing privé du 16 septembre 2011, Mme Juliette Y... épouse Z... a vendu à M. Arthur X... un appartement et deux caves dans un immeuble en copropriété situé 48, rue de la Tour d'Auvergne à Paris, moyennant le prix de 636 000 €, outre 15 000 € pour les meubles. Le bien lui avait été présenté par la société Agence Capitali Paris, exerçant l'activité d'agent immobilier sous la dénomination " Impact immo ", qui avait également rédigé le contrat. L'acte était conclu sous la condition suspensive d'obtention d'un crédit de 237 000 € pour le financement du prix avant le 31 octobre 2011 ; les parties stipulaient une clause pénale d'un montant de 65 100 € et l'acquéreur versait à un notaire désigné séquestre la somme de 30 000 €. L'avant-contrat prévoyait que l'acte définitif devait être signé avant le 19 décembre 2011, et que la clause pénale serait due passé 8 jours suivant mise en demeure de s'exécuter. Toutefois, l'acte définitif n'était pas signé, M. X... faisant valoir qu'il n'avait pas obtenu son prêt, et que la vente d'un studio lui appartenant, nécessaire au financement de son apport personnel, ne s'était pas réalisée, malgré le mandat de vente sans exclusivité qu'il avait conféré au même agent immobilier, le jour même de la signature de la promesse synallagmatique. Mme Z..., estimant que M. X... n'avait pas accompli ses obligations contractuelles, a saisi le tribunal de grande instance de Paris, par acte extrajudiciaire du 10 décembre 2013, afin de mettre en oeuvre la clause pénale.
M. X... a alors appelé en intervention forcé la société Agence Capitali Paris, aux fins de garantie, estimant que ce professionnel avait engagé sa responsabilité à son égard.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 08 juillet 2015 a :
- condamné M. X... à payer à Mme Z... la somme de 32 550 € au titre de la clause pénale,
- condamné la SARL Agence Capitali Paris à relever et garantir M. X... à concurrence de la moitié des sommes mises à la charge de celui-ci,
- débouté M. X... de sa demande en nullité du mandat de vente,
- condamné M. X... à supporter la charge des dépens et à payer à Mme Z... la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par conclusions du 1er avril 2016, la société Agence Capitali Paris, appelant principal, demande à la Cour de :
- vu les articles 1152, 1165, 1382, 1984 du code civil ;
- vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile ;
- confirmer le jugement querellé en ce qu'il a condamné M. X... à payer à Mme Z... la somme de 32 550 € au titre de la clause pénale, débouté M. X... de sa demande en nullité du mandat de vente, condamné M. X... à payer à Mme Z... une somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ;
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à garantir M. X... à concurrence de la moitié des sommes mises à la charge de celui-ci ;
- débouter M. X... de son appel incident et de toutes ses demandes ;
- statuant à nouveau
-dire qu'en l'absence de faute qui lui soit imputable dans l'exercice de sa mission, de préjudice établi et de lien de causalité entre ces éléments, elle ne saurait voir sa responsabilité engagée ;
- dire en conséquence n'y avoir lieu à garantie de sa part ;
- condamner en toute hypothèse M. X... à lui verser une somme de 3 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions du 02 février 2016, M. X... demande à la Cour de :
- vu les articles 1134, 1135, 1147, 1152, 1172, 1178, 1179, 1226, 1230, 1315, 1382 et 1383 du code civil ;
- vu l'article 6 de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 72 du décret no 72-678 du 20
juillet 1972
- débouter la société Agence Capitali Paris de son appel et déclarer bien fondé l'appel incident du concluant ;
- statuant à nouveau
-prononcer la nullité du mandat de vente établi a posteriori alors que l'agent immobilier était intervenu à partir du 7 septembre 2011, cette nullité entraînant celle de l'avant-contrat ;
- constater que l'avant-contrat n'avait fixé aucune durée minimale pour la demande de prêt objet de la condition suspensive ;
- dire que sa demande de prêt était conforme et que la condition suspensive n'a pas défailli de son fait ;
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à payer les sommes de 32 250 € et 3 000 € ;
- subsidiairement, pour le cas où le mandat serai déclaré valable entraînant l'application de la clause pénale, confirmer le jugement en ce qu'il l'a réduite comme étant manifestement excessive et confirmer la condamnation de la société Agence Capitali Paris à le garantir ;
- en toute état de cause, ordonner le remboursement à son bénéfice de la somme de 30 000 € séquestrée et condamner solidairement Mme Z... et la société Agence Capitali Paris à lui payer la somme de 4 000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions du 03 février 2016, Mme Z... prie la Cour de :
- confirmer le jugement ;
- ordonner à son profit la levée du séquestre de la somme de 30 000 € ;
- condamner solidairement M. X... et la société Agence Capitali Paris à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


Sur la validité de l'avant-contrat
M. X... reproche au jugement entrepris de l'avoir débouté de sa demande en nullité du mandat de vente consenti par Mme Z... et, par suite, du " compromis " au motif qu'il ne rapportait pas la preuve de ce que les visites de l'appartement de celle-ci organisées par la société Agence Capitali Paris avaient eu lieu préalablement à la signature du mandat de vente, faisant valoir que cette preuve était rapportée, et soutenant que l'agent immobilier, en vertu des articles 6 de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret no 72-678 du 20 juillet 1972 ne pouvait intervenir sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties.
La société Agence Capitali Paris, pour s'opposer à ce moyen et demander la confirmation du jugement sur ce point, affirme ne pas être intervenue pour mettre en relation Mme Z... et M. X... avant d'avoir reçu mandat.
- La validité du mandat
En droit, en application des articles 6 de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret no 72-678 du 20 juillet 1972, un agent immobilier, titulaire d'une carte professionnelle portant la mention transactions sur immeubles et fonds de commerce immobilier, ne peut négocier ou s'engager à l'occasion d'une opération d'entremise pour la vente d'un bien immobilier, sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties.
En l'espèce, non seulement M. X... n'a pas donné de mandat re recherche à la société Agence Capitali Paris, mais encore, le procès verbal du 9 septembre 2015 de M. Mayeul B..., huissier de justice, établit, par la retranscription des SMS figurant sur le téléphone portable de M. X... et échangés avec Mme Anne C..., préposée de l'agence Impact Immo, que M. X... a visité l'appartement objet de l'avant-contrat litigieux, le 10 septembre 2011, cet élément étant confirmé par l'attestation circonstanciée de Mme D... épouse X..., mère de M. X....
Il doit donc être retenu que le mandat non exclusif de vente donné par Mme Z... est irrégulier pour avoir été établi tardivement.
Il convient encore de déterminer si M. X... peut se prévaloir de cette irrégularité.
Or, il s'évince de l'ensemble des dispositions de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970, que l'exigence du décret précité relative au caractère préalable de l'établissement par écrit du mandat ne constitue pas seulement une des prescriptions formelles que doit respecter cet acte et ayant pour finalité la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, puisqu'au contraire, cette règle, en sa généralité, d'une part, protège également les acquéreurs de toute négociation conduite en l'absence d'engagement certain du propriétaire, et, d'autre part, conditionne le droit à commission de l'agent immobilier, de sorte qu'elle contribue ainsi à la régulation de la profession d'agent immobilier, qui est l'autre objectif poursuivi par l'ordre public attaché à cette loi.
Par conséquent, il convient d'appliquer à cette irrégularité le régime des nullités absolues, de sorte que M. X... se trouve recevable à l'invoquer.
Le mandat doit donc être déclaré nul.
- La validité de la promesse
Toutefois, contrairement à l'affirmation de M. X..., l'irrégularité du mandat n'est pas de nature à entraîner la nullité de la promesse synallagmatique de vente du même jour, puisque celle-ci, conclue en personne par Mme Z..., n'apparaît pas indivisible du mandat, alors que la loi ne prévoit pas d'étendre la sanction de l'irrégularité du mandat au-delà de la perte du droit à rémunération de l'agent immobilier.
Par ailleurs, aucune cause de nullité propre à la promesse synallagmatique n'est alléguée ni établie.
Il s'en déduit que l'avant-contrat ne peut être déclaré nul par voie de conséquence de l'irrégularité du mandat.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
Sur l'application de la clause pénale
Les moyens soutenus par M. X... au soutien de son appel relatif à l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention de prêt, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
Il convient seulement d'apporter les précisions qui suivent.
Dès lors que, selon les prévisions contractuelles, pour un montant global à emprunter de 237 000 €, M. X... s'était obligé à solliciter des prêts remboursables sur une durée maximum de 34 ans, au taux d'intérêt maximum de 4, 2 % par an (hors frais de dossier, d'assurance et d'hypothèque), celui-ci ne peut soutenir de sorte que, sur la foi d'une attestation de refus de prêt du CIC datée du 28 novembre 2011, il avait bien satisfait à son obligation en sollicitant un prêt de 237 000 € remboursable sur une durée de 240 mois, dès lors que, nécessairement, plus la durée de remboursement est courte, moins les chances de succès de la demande de financement sont importants.
Le tribunal doit donc être approuvé d'avoir considéré que, pour satisfaire à la clause, il convenait de demander un prêt remboursable sur la durée de 34 année stipulée ; en outre, bien que cette durée de 34 années fût contraire aux usages bancaires français, M. X... n'établit pas que, sans le savoir, il n'avait, dès la souscription de la clause, aucune chance d'obtenir un prêt conforme.
La seconde attestation de refus de prêt invoquée porte sur une somme de 710 000 €, et ne peut faire foi du respect par M. X... de ses obligations contractuelles.
A défaut d'autre justificatif, le premier juge doit donc être approuvé d'avoir retenu que la condition suspensive d'obtention de prêt ne s'était pas réalisée par suite des manquements de M. X..., et que, dès lors, celui-ci, valablement mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception du 19 décembre 2011 reçu par son destinataire, était redevable de la clause pénale.
Enfin, dès lors, d'une part, que M. X... demande, subsidiairement, de confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré la clause pénale manifestement excessive et l'a réduite, tandis que, d'autre part, Mme Z... tend également à la confirmation de la décision de première instance sur ce point, il convient de confirmer les premiers juges en ce qu'ils ont retenu, par des motifs pertinents tirés de la date et du prix de la vente du bien par Mme Z..., que la clause devait être réduite à la somme de 32 550 €.
Sur la responsabilité de l'agent immobilier
Si la société Agence Capitali Paris conteste toute faute et toute responsabilité de sa part à l'égard de M. X..., affirmant que le montage financier avait été envisagé par lui-même et non par elle, et qu'" il est évident que même si l'apport de Monsieur X... était trop important au vu des capacités financières de l'acquéreur et que la durée du prêt (34 ans) n'était pas conforme aux usages bancaires, cela n'est nullement opposable à l'agence immobilière qui n'est pas un professionnel des problématiques financières et bancaires ", celle-ci reconnaît formellement, dans ces conclusions, que :
" Monsieur X... souhaitait en effet vendre son bien immobilier en vue d'acquérir le bien
appartenant à Madame Z... selon le plan de financement suivant :
-470. 000 euros au moyen d'un apport personnel (en ce compris le prix de vente de
son bien) ;
-237. 000 euros au moyen d'un emprunt bancaire ".
Dès lors, sans attribuer à l'agence immobilière la conception du montage financier de l'opération envisagée par M. X..., il doit néanmoins être retenu que la société Agence Capitali Paris savait que celui-ci projetait d'acquérir un immeuble et d'en vendre un autre ;
Il est également établi que ce fut dans cette circonstance et pour servir ce dessein, que l'agence, après avoir fautivement commencé à négocier la vente du bien de Mme Z... à Mme X..., leur a fait souscrire l'avant-contrat litigieux, prévoyant notamment que l'acte définitif devait être signé, avant le 19 décembre 2011, soit 3 mois et 8 jours plus tard, et que la clause pénale serait due, à compter de cette date, passé 8 jours suivant mise en demeure de s'exécuter ;
Il est encore prouvé que l'agence s'était fait établir, le même jour et de manière concomitante, un mandat de vente de l'appartement de Mme Z..., et un mandat de vente de l'appartement de M. X..., ce dernier bien au prix de 365 000 €, de sorte qu'elle se trouvait tenue envers celui-ci d'un devoir de conseil en sa qualité de professionnel de l'immobilier.
Or, la société Agence Capitali Paris, qui en a la charge, ne prouve en rien avoir averti M. X... des risques que comportaient une telle opération, alors qu'elle devait notamment l'alerter de l'incertitude de la vente de son appartement avant la date prévue pour la réitération de la vente convenue avec Mme Z... et lui conseiller l'insertion dans ce dernier acte d'une condition suspensive relative à la vente de son bien et au moins s'assurer qu'il disposerait bien en temps utile des fonds nécessaires.
Or, il n'apparaît pas et il n'est pas même soutenu que l'agence aurait informé M. X... de tous les risques que lui faisait courir l'opération projetée, et l'aurait ensuite utilement conseillé sur la façon de les éviter, de sorte qu'il convient de retenir que la clause pénale n'a pas été acceptée en connaissance de cause.
C'est vainement que l'agence tente d'imputer la responsabilité de l'échec de l'opération à la prétendue surévaluation volontaire par M. X... de son bien immobilier, qu'elle ne démontre pas, danger à l'égard duquel elle ne justifie d'ailleurs d'aucun conseil, l'agence se bornant à justifier avoir proposé, le 3 novembre 2011, un projet d'avenant au mandat, afin de ramener le prix de vente net vendeur à 330 000 €, à la suite de quoi elle a transmis une proposition d'achat du 7 décembre 2011 au prix de 300 000 € commission d'agence comprise, le bien ayant été finalement vendu le 24 juillet 2012 au prix de 327 000 €.
La manquement de l'agence à son obligation de conseil due à M. X... et donc établi, comme le lien de causalité avec l'obligation de celui-ci née de la clause pénale.
Le premier juge doit donc être approuvé d'avoir retenu la responsabilité de l'agence ; c'est encore à juste raison que celui-ci a retenu que les manquements de l'agence avaient contribué à causer la moitié de ce préjudice.
Sur les autres demandes
L'appel de la société Agence Capitali sera rejeté.
Mme Z... recevra la somme de 30 000 € versée par M. X... et séquestrée entre les mains de M. E..., notaire.
La société Agence Capitali Paris, sans les manquements de laquelle le litige ne serait pas survenu, sera condamnée aux dépens ;
En équité, la société Agence Capitali Paris, versera, en application de l'article 700 du code de procédure civile, une somme de 4 000 € à M. X..., et une somme de même montant à Mme Z....
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement querellé en ce qu'il a débouté M. X... de la nullité du mandat donné par Mme Juliette Z... à la société Agence Capitali Paris,
Statuant de nouveau :
Déclare nul le mandat de vente non exclusif donné par Mme Juliette Z... à la société Agence Capitali Paris,
Déboute M. Arthur X... de sa demande de nullité de l'avant-contrat du 11 septembre 2011,
Confirme pour le surplus le jugement querellé,
Y ajoutant :
Ordonne la remise au profit de Mme Juliette Z... la somme d'un montant de
30 000 € séquestrée entre les mains de la SCP F...-E...-G...-
H...-I...et J..., Notaires associés – ... à Paris (75001) ou de qui il appartiendra ;
Condamne la société Agence Capitali Paris aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Condamne la société Agence Capitali Paris à payer une somme de 4 000 € à M. X..., et une somme de même montant à Mme Z..., en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, La Présidente,