Ch. civile B

du 06 JUIN 2012
R. G : 10/ 00785 R-PL
Décision déférée à la Cour :
jugement du 15 octobre 2010
Tribunal de Commerce de BASTIA
R. G : 09/ 4350
SARL QUERRAGGIA

SCI X... JL
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE

SIX JUIN DEUX MILLE DOUZE
APPELANTE :
SARL QUERRAGGIA
prise en la personne de son représentant légal
Route de Calvi
Immeuble U Sognu
20220 ILE ROUSSE
assistée de la SCP JOBIN, avocats au barreau de BASTIA, et de Me Jean-Philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant par Me Benoit LAMBERT, avocat

SCI X... JL
prise en la personne de son représentant légal


20250 CORTE
assistée de la SCP RIBAUT-BATTAGLINI, avocats au barreau de BASTIA, et de Me Georges COSTA, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 avril 2012, devant Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre
Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 06 juin 2012

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Par déclaration remise au greffe le 21 octobre 2010, la SARL QUERRAGGIA (la société QUERRAGGIA) a relevé appel du jugement du tribunal de commerce de Bastia en date du 15 octobre 2010 dont le dispositif est ainsi libellé :
- retient à charge la société QUERRAGGIA une somme de 23. 102, 21 euros,
- après compensation des créances réciproques,
- condamne la société QUERRAGGIA à payer à la SCI X... JL (la société X...) la somme de 9. 893, 56 euros avec intérêts de droit à compter du jugement,
- condamne la société QUERRAGGIA à payer à la société X... la somme de 1. 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne la société QUERRAGGIA aux dépens.
Dans ses dernières conclusions déposées le 6 septembre 2011 et régulièrement signifiées, la société QUERRAGGIA demande à la cour de :
- dire et juger que la société ANTAEUS était en état d'exploiter la résidence de tourisme dès le mois de janvier 2009 ; que les engagements
de la société QUERRAGGIA suivant courrier en date du 28 octobre 2008 sont limités aux pertes locatives comprises entre le 1er septembre 2008 et la date à laquelle la société ANTAEUS a été en mesure d'exploiter la résidence de tourisme ; que la société X... ne justifie pas de l'envoi d'une mise en demeure répondant aux exigences contractuelles de l'acte du 12 novembre 2007 et que sa créance n'a donc été productrice d'aucun intérêt ; qu'aucune compensation ne pouvait intervenir avant la cession de créance signifiée le 9 novembre 2010 à la société QUERRAGGIA ; que les conditions de la compensation légale ont été réunies le 9 novembre 2010, date de la signification de la cession de créance intervenue entre Monsieur X... et la société X...,
- en conséquence, réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; limiter les demandes de la société X... à hauteur de 1. 957, 56 euros ; constater la compensation légale entre les créances respectives des parties au 9 novembre 2010 en tenant compte des intérêts à taux contractuel applicables,
- reconventionnellement, condamner la société X... à payer à la société QUERRAGGIA la somme de 118. 452, 41 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
- en tout état de cause, condamner la société X... au paiement de la somme de 5. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses ultimes conclusions déposées le 4 novembre 2011 et régulièrement signifiées, la société X... demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris,
- débouter en conséquence la société QUERRAGGIA de toutes ses demandes,
- la condamner au paiement de la somme de 23. 102, 21 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2008 au titre de son engagement de garantie,
- dire et juger que les créances réciproques des sociétés QUERRAGGIA et X... peuvent faire l'objet d'une compensation ; que la créance de la société X... sur la société QUERRAGGIA est de 508. 198, 40 euros outre les intérêts de droit et que la créance de la société QUERRAGGIA sur la société X... est de 492. 553, 92 euros ; condamner en conséquence la société QUERRAGGIA à payer à la société X... la somme de 9. 893, 56 euros outre les intérêts de droit,
- condamner la société QUERRAGGIA au paiement de la somme de 4. 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 novembre 2011 ; l'affaire a été plaidée le 6 avril 2012.


SUR QUOI, LA COUR :
Il résulte de la procédure que par acte authentique signé le 16 avril 2008, la société X... a acquis auprès de la société QUERRAGGIA douze appartements en état futur d'achèvement dans une résidence pour étudiants sise à CORTE ; que la société X... a conclu avec la société ANTAEUS, qui devait exploiter la résidence, un bail commercial d'une durée de onze ans à compter du 1er septembre 2008 pour un loyer annuel de 83. 640 euros.
Il est constant que les travaux de construction ayant pris du retard, la société QUERRAGGIA s'est engagée à indemniser les acquéreurs de leurs pertes locatives. A ce titre, elle a adressé à la société X... le 28 octobre 2008 un courrier ainsi libellé : " afin de ne pas pénaliser votre investissement (...) nous prendrons nos responsabilités et indemniserons les clients dont les actes sont déjà établis en assurant le loyer auquel ils ont contractuellement droit, jusqu'à ce que le relais soit pris par la société ANTAEUS dans le cadre de sa gestion ".
L'engagement de garantie pris en ces termes parfaitement clairs par la société QUERRAGGIA lui imposait de régler à la société X... les loyers qu'elle aurait dû recevoir de la société ANATAEUS sur une période comprise entre le 1er septembre 2008 et la date à laquelle la société ANTAEUS serait en situation d'exploiter la résidence.
Comme le fait valoir à bon droit la société X..., la résidence n'était pas commercialement exploitable avant sa livraison définitive incluant naturellement les parties communes. C'est donc à tort que la société QUERRAGGIA tente de substituer à cette notion d'exploitation commerciale, qui résulte tant de l'esprit que de la lettre de son engagement, la notion d'achèvement de l'immeuble au sens de l'article R 261-1 du code de la construction. En effet, outre que ce texte ne figure pas dans l'engagement litigieux, il ne peut être sérieusement soutenu qu'une résidence puisse être exploitée, c'est à dire en l'espèce louée à des étudiants, tant qu'elle n'est pas habitable. Or, contrairement à ce que soutient l'appelante, la résidence n'était pas habitable au mois de janvier 2009 puisque les procès-verbaux de réception dont elle se prévaut ne concernaient que les parties privatives et font état de réserves telles que l'absence d'électricité et d'eau démontrant l'impropriété à la location.
Comme le soutient encore à bon droit la société intimée, la résidence n'est devenue habitable et donc commercialement exploitable qu'après la levée des réserves précitées et la livraison des parties communes, soit à une date pouvant être effectivement fixée, au vu des procès-verbaux produits, au 30 avril 2009 qui constitue dès lors le terme de l'engagement de garantie pris par la société QUERRAGGIA envers la société X....
Il résulte des justificatifs et du décompte versés au dossier que pour la période courant du 1er septembre 2008 au 1er mai 2009 couverte par l'engagement de garantie, la société X... a subi une perte de loyers d'un montant de 30. 602, 21 euros dont le paiement doit être pris en charge par la société QUERRAGGIA en exécution de cet engagement.
Il convient de déduire de cette somme celle de 7. 500 euros réglée par l'appelante dans le cadre d'une transaction portant sur divers litiges opposant les parties. L'appelante n'est pas fondée à soutenir qu'en acceptant le règlement de cette somme, la société X... a renoncé implicitement à une indemnisation supérieurs au titre de sa perte locative. En effet, comme le relève l'intimée, il résulte des termes du protocole transactionnel que ce versement ne représentait qu'un acompte puisqu'il était expressément assorti de la mention " à parfaire ".
En définitive, la société X... est en droit de réclamer à la société QUERRAGGIA, en vertu de l'engagement de garantie qui vient d'être examiné, la somme de 23. 102, 21 euros (30. 602, 21-7. 500) retenue par le premier juge. Il convient dès lors d'entrer en voie de confirmation de ce chef.
Sur la compensation, il est constant que la société QUERRAGIA détenait envers la société X... une créance d'un montant de 492. 553, 92 euros en principal au titre du solde du prix des appartements. Toutefois, comme le fait valoir la société X..., il résulte du décompte établi dans une lettre en date du 16 septembre 2008 émanant de Maître B...notaire choisi par les parties dans la cadre de l'opération immobilière litigieuse, que cette créance devait être payée à due concurrence par compensation avec celle d'un montant de 457. 247, 05 euros, exigible au plus tard le 12 mai 2009, détenue par Monsieur Joseph X... envers la société QUERRAGIA au titre de la vente du terrain sur lequel la résidence a été édifiée.
Il est vrai que, comme le soutient la société QUERRAGIA, le fait que le titulaire de la seconde créance soit Monsieur X... personnellement et non la société X... dont il est le gérant, était de nature à empêcher la compensation légale.
Toutefois, la société X... soutient avec exactitude que cet obstacle a disparu suite à la signature à son profit par M. X..., par acte du 7 avril 2009, d'une délégation de paiement avec ordre irrévocable de paiement donné à Maître B...portant sur le versement à la société QUERRAGGIA de la somme de 457. 247, 05 euros afin de permettre à la société X... de s'acquitter a due concurrence du prix d'acquisition des appartements.
En raison de cette délégation de paiement, qui n'avait pas à être acceptée par la société QUERRAGGIA contrairement à ce que celle-ci prétend puisqu'elle portait sur une créance dont M. X... était titulaire, la compensation s'est opérée de plein droit entre les dettes respectives devenues certaines, liquides et exigibles à compter du 7 avril 2009, date de la délégation de paiement destinée à mettre en oeuvre la compensation convenue dans l'écrit du 16 septembre 2008 comme le soutient la société X....
Par suite, la société QUERRAGGIA n'est pas fondée à se prévaloir des effets de la cession de créance entre M. X... et la société X... signifiée le 9 novembre 2010 mais qui n'est intervenue " qu'en tant que de besoin " compte tenu de la délégation de paiement précitée dont le contenu est d'ailleurs précisément rappelée dans l'acte de cession.
Dans la mesure où par application de la compensation légale la créance de la société QUERRAGGIA s'est éteinte jusqu'à concurrence de 35. 306, 87 euros (492. 553, 92-457. 247, 05), cette dernière ne peut prétendre à l'allocation d'intérêts de retard d'un montant de 107. 230, 32 euros qu'elle a arrêté sur la base d'un principal de 492. 553, 92 euros.
En considération d'autres sommes, non contestées, dues par la société QUERRAGGIA à la société X..., le compte entre les parties s'établit ainsi qu'il suit :
- somme due à la société QUERRAGGIA après compensation légale : 35. 306, 87 euros,
- sommes dues à la société X... :
au titre de l'engagement de garantie du 28 octobre 2008 : 23. 102, 21 euros,
au tire de la transaction faisant suite au jugement du 24 octobre 2009 : 22. 098, 22 euros,
Total : 45. 200, 43 euros.
Après compensation judiciaire de ces créances incontestablement connexes, la société QUERRAGGIA est en définitive redevable envers la société X... de la somme de 9. 893, 56 euros qui correspond au montant de la condamnation prononcée à son encontre par le premier juge. Il convient par suite de la débouter de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 118. 452, 41 euros.
En considération de tout ce qui précède, le jugement déféré doit être confirmé dans toutes ses dispositions y compris celles attribuant à la société X... la somme de 1. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et afférente aux dépens.
La société QUERRAGGIA qui succombe dans son appel doit supporter la charge des dépens liés à cette instance. Elle ne peut bénéficier dès lors de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. En revanche, il convient de la condamner, sur ce fondement juridique, au paiement de la somme de 2. 000 euros au profit de la société X....


PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute la SARL QUERRAGGIA de toutes ses demandes,
La condamne à payer à la SCI X... JL la somme de DEUX MILLE EUROS (2. 000 euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
La condamne aux dépens de l'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT