Grosses délivrées 	RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :	AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
14ème Chambre - Section B
ARRÊT DU 20 JUIN 2008
(no              935             ,    4   pages)
Numéro d'inscription au répertoire général :  08/00989
Décision déférée à la Cour : Ordonnance  du 18 Décembre 2007 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 07/58347

Monsieur X...

75010 PARIS
représenté par la SCP MENARD - SCELLE-MILLET, avoués à la Cour
assisté de Me Anne ALFANDARI, avocat au barreau de PARIS, toque : P 56

S.A.R.L. COMPAGNIE IMMOBILIÈRE PERISSEL ET ASSOCIÉS - CIPA -, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux
166 rue Jean Mermoz
13008 MARSEILLE
prise en la personne de son établissement secondaire :
CIPA "AGENCE ETOILE", agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux
3 boulevard Magenta
75010 PARIS
Mademoiselle Julie Z...

75010 PARIS
Mademoiselle Michaëla A...

75010 PARIS
représentées par Me Nadine CORDEAU, avoué à la Cour
assistées de Me Serge HOSTEIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D 819
Monsieur Pierre C...

75019 PARIS
défaillant
Madame Stéphanie D...

75010 PARIS
défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 mai 2008, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Martine PROVOST-LOPIN, conseiller chargé du rapport et Madame Sophie DARBOIS, conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Marie-Thérèse FEYDEAU, président
Madame Martine PROVOST-LOPIN, conseiller
Madame Sophie DARBOIS , conseiller
Greffier : lors des débats, Madame Emmanuelle TURGNÉ.


- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Martine PROVOST-LOPIN, faisant fonction de président, Madame Marie-Thérèse FEYDEAU étant appelée à d'autres fonctions, qui a remis la minute à Madame Emmanuelle TURGNÉ greffière, pour signature.

Vu l'appel formé par M Pierre X...  de l'ordonnance de référé rendue le 18 décembre 2007  par le président du tribunal de grande instance de Paris qui a dit n'y avoir lieu à référé et l'a condamné, outre aux dépens, au payement de la somme de 1 000  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 19 mai 2008 par lesquelles l'appelant demande à la cour, par voie d'infirmation, de :
- l'habiliter à convoquer en assemblée générale spéciale des copropriétaires des lots 17,18, 19, 20 et 21 constituant un bâtiment sur cour "auquel se trouvent rattachés deux ateliers sur cour" de l'immeuble ... (10ème) à l'effet de se prononcer sur l'ordre du jour suivant :
1) élection du président de séance,
2) désignation du secrétariat de l'A G E,
3) constitution du syndicat secondaire pour les lots 17,18, 19, 20 et 21,
4) désignation du syndic du syndicat secondaire et durée du mandat,
5) nomination des membres du conseil syndical,
6) autorisation du syndic d'ouvrir un compte bancaire et C.C.P au nom du syndicat secondaire,
7) détermination du montant du fonds de roulement à constituer,
8) mandat au syndic du syndicat secondaire pour établir avec le syndic du syndicat principal un projet de ventilation des charges résultant de la constitution du syndicat secondaire, cette ventilation devant inclure la quote part des montants concernant les ménages et les quote parts de la réparation de la consommation d'eau utilisée pour les parties communes.
Ces projets de ventilation seront approuvés à la majorité ordinaire de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 par le syndicat secondaire et par la prochaine assemblée générale du syndicat principal, la demande d'inscription de cette question à l'ordre du jour étant faite, par la présente, au syndic,
9 ) appel de fonds pour couvrir les versements à faire au syndic du syndicat principal concernant le ménage et la consommation d'eau des parties communes,
10) les travaux d'entretien et de réparation des bâtiments sur cour composant le syndicat secondaire étant à la charge de celui-ci, désignation des travaux que les copropriétaires souhaitent faire réaliser ;
- condamner la société CIPA-AGENCE ETOILE ès-qualités, outre aux dépens,  au payement de la somme de 2000  pour la procédure de première instance par infirmation de l'ordonnance et de la somme de 3 000  pour la procédure d'appel ;
Vu les conclusions en date du 15 mai 2008 par lesquelles la société CIPA-AGENCE ETOILE en qualité de syndic et Mesdemoiselles Julie Z..., Stéphanie D... et Michaëla A... demandent à la cour de :
- déclarer M Pierre X... irrecevable en ses demandes, les conditions de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 n'étant pas réunies ;
à titre subsidiaire,
- confirmer l'ordonnance ;
- débouter l'appelant de toute demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
reconventionnellement,
- condamner M Pierre X..., outre aux dépens, au payement de 4 000  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Considérant qu'il ressort des écritures des parties et des pièces produites aux débats que l'immeuble en copropriété, situé ... (10ème), dont le syndic est la société CIPA-AGENCE ETOILE, comporte deux bâtiments, l'un sur rue et l'autre sur cour constituant les lots 17 à 21 auxquels sont rattachés deux ateliers sur cour ;
Que M Pierre X... et sa fille Isabelle, copropriétaires des lots no18, 19, 20 et 21 représentant plus du quart des voix, ont demandé au syndic, par lettres recommandées avec demande d'avis de réception des 9, 19 et 26 juillet 2007, de convoquer une assemblée des copropriétaires des bâtiments sur cour (lots 17 à 21) en vue de constituer  un syndicat secondaire, M. X... se portant candidat à titre gratuit pour exercer la fonction de syndic de ce syndicat ;
Que le 18 septembre 2007, ils ont à nouveau mis en demeure le syndic au visa de l'article 50 du décret du 17 mars 1967 ;
Que le 27 septembre 2007, le syndic a répondu qu'il restait dans l'attente de documents à soumettre aux copropriétaires notamment le projet de modification du règlement de copropriété et de la répartition des charges et ce en application de l'article 11. 3 du décret du 17 mars 1967 ;
Que le 11 octobre 2007, M X... a saisi le juge des référés sur le fondement des articles 27 de la loi du 10 juillet 1965, 8 et 50 du décret du 17 mars 1967 aux fins d'être habilité à convoquer en assemblée spéciale les copropriétaires des lots no17, 18,19, 20 et 21 à l'effet de se prononcer sur l'ordre du jour susénoncé ;
Que c'est dans ces conditions que l'ordonnance entreprise a été rendue ; que pour rejeter la demande de M. X..., le premier juge a, retenant l'existence d'une contestation sérieuse quant à la recevabilité de M. X... à se prévaloir de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, dit n'y avoir lieu à référé ;
Considérant que l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son 1er alinéa que lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire ;
Considérant que la pluralité de bâtiments constitue l'une des conditions de la constitution d'un syndicat secondaire ;
Qu'à cet égard, il ressort d'un constat de Maître E... établi le 22 octobre 2007 que, dans le bâtiment sur cour où sont situés les lots 18 à 21, propriété des consorts X..., se trouve également le lot 17 appartenant à Mlle A..., lequel est décrit par l'huissier comme suit : " il s'agit d'un appartement dit en "L constitué de deux parties" et une partie de l'appartement "est disposée perpendiculairement entre le bâtiment cour et le bâtiment sur rue", constatations qui, comme le soutiennent les intimés, tendent à établir l'absence d'une réelle indépendance physique des deux entités  ;
Qu'en revanche, selon un constat dressé le 11 février 2008, à la requête de M Pierre X..., l'huissier a relevé : "les deux bâtiments sont parfaitement distincts, une cour les sépare" ;
Que dès lors, en l'état de ces deux constats contradictoires, aucun élément ne permet d'établir avec certitude la pluralité physique de bâtiments, question essentielle qui mérite un débat de fond que le juge des référés ne peut trancher ;
Que dès lors, abstraction faite de tout autre moyen surabondant il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé ;
Considérant que l'équité commande d'allouer aux intimés une indemnité de 1 200  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Considérant que M Pierre X..., qui succombe en ses prétentions, doit supporter les dépens d'appel ;
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise ;
Condamne M. Pierre X... à payer à  la société CIPA-AGENCE ETOILE en qualité de syndic et à Mesdemoiselles Julie Z..., Stéphanie D... et Michaëla A... la somme de 1 200  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le condamne aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
LE GREFFIER                              LE CONSEILLER, faisant fonction de président