R.G : 06 / 06720
décision du Tribunal de Grande Instance de ROANNE au fond du
06 septembre 2006
RG No2006 / 166




Société ROANNE ENCHERES Sarl


COUR D'APPEL DE LYON
PREMIERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 02 AOÛT 2007
APPELANTE :
Mademoiselle Z... Marie Béatrice, devenue majeure
reprenant l'instance engagée par
Madame Françoise X...
Y...
ès qualités d'administratrice ad'hoc

42300 ROANNE
représentée par la SCP JUNILLON-WICKY
avoués à la Cour
assistée de Me LAURENT-GRANDPRE
avocat au barreau de LYON

Madame Véronique B... épouse C...

42370 RENAISON
représentée par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET
avoués à la Cour
assistée de Me ROBERT
avocat au barreau de ROANNE
Monsieur Michel Z...

42300 ROANNE
représenté par la SCP BAUFUME-SOURBE
avoués à la Cour
assisté de Me CHANTELOT
avocat au barreau de ROANNE
Société ROANNE ENCHERES Sarl
23, rue Benoît Malon
42300 ROANNE
représentée par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET
avoués à la Cour
assistée de Me ROBERT
avocat au barreau de ROANNE

23, rue Benoît Malon
42300 ROANNE
représentée par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET
avoués à la Cour
assistée de Me ROBERT
avocat au barreau de ROANNE

23, rue Benoît Malon
42300 ROANNE
représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE
avoués à la Cour
assistée de Me CHANTELOT
avocat au barreau de ROANNE
L'audience de plaidoiries a eu lieu le 30 Mai 2007
L'affaire a été mise en délibéré au 02 Août 2007
COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré :
Président : Monsieur VOUAUX-MASSEL,
Conseiller : Monsieur ROUX,
Conseiller : Madame BIOT
Greffier : Madame JANKOV pendant les débats uniquement.
A l'audience Madame BIOT a fait le rapport conformément à l'article 785 du NCPC.
ARRET : contradictoire
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile,
signé par Monsieur VOUAUX-MASSEL, président et par Madame JANKOV, greffier auquel la minute
de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS-PROCEDURE-PRETENTIONS DES PARTIES
Madame Véronique B... épouse C... et Madame Martine Y... épouse Z... exerçaient l'une et l'autre la profession de commissaire priseur dans un local professionnel situé ... à ROANNE, propriété de la société civile immobilière CP (dite Sci CP).
A la suite du décès de Madame Martine Z... le 3 octobre 2004, Madame C... qui était locataire suivant un bail du 23 janvier 2004 a manifesté l'intention d'acquérir ces locaux dont les parts étaient détenues à 40 % par Monsieur Michel Z..., et à 60 % par sa fille mineure Marie Béatrice Z....
Le 8 août 2005 Madame C... a fait signifier à la Sci CP son congé de l'hôtel des ventes pour le 9 février 2006 et par un acte sous seings privés du 22 septembre 2005 un compromis de vente de cet immeuble au prix de 335. 000 euros était signé entre la Sci CP représentée par son gérant Monsieur Michel Z... et Madame C....
L'acte authentique devait être régularisé au plus tard le 30 novembre 2005, mais dès la levées des conditions suspensives et il était stipulé que si cet acte n'était pas régularisé à cette date par la faute du bailleur, l'acquéreur aurait la jouissance de l'immeuble par anticipation.
Par acte d'huissier du 30 décembre 2005, Madame C... a fait sommation à Monsieur Z... représentant la Sci HDV de se présenter le 26 janvier 2006 en l'étude de Maître Gabriel F... notaire associé à ROANNE aux fins de réitération de la vente par acte authentique.A cette date le notaire a rédigé un procès-verbal de carence, Monsieur Z... gérant de la Sci CP ayant refusé de régulariser l'acte en invoquant l'irrégularité du compromis du 22 septembre 2005.
Par ordonnance du 2 mars 2006 le juge des tutelles de ROANNE a désigné Madame Françoise X...
Y... en qualité d'administratrice ad hoc de la mineure Marie Béatrice Z....
La Sci CP, par acte du 17 février 2006, avait sommé Madame Véronique C... de quitter les lieux ou de régulariser un nouveau bail.
Madame Véronique C..., la Sarl ROANNE ENCHERES et la Sci HDV ont fait assigner à jour fixe devant le Tribunal de Grande Instance de ROANNE Monsieur Michel Z... à titre personnel et en qualité de gérant de la Sci CP pour voir déclarer parfaite la vente du 22 septembre
2005 et dire que le jugement à intervenir vaudrait vente à défaut de signature par la Sci CP.
Madame Françoise X...
Y... administrateur ad hoc de Marie Béatrice Z... est intervenue volontairement aux débats.
Par jugement du 6 septembre 2006, le tribunal, écartant le moyen de nullité tiré du défaut de pouvoir du gérant de la Sci CP et constatant que la date du 30 novembre 2005 n'était pas un élément de consentement des parties et pouvait être dépassée, a dit que la vente était parfaite et a renvoyé les parties à signer l'acte authentique en l'étude de Maître Gabriel F... notaire à ROANNE dans un délai de trois mois mais a précisé qu'en raison de la clause stipulée dans le compromis et compte tenu du refus injustifié de la Sci CP il convenait de laisser à Madame C... la jouissance gratuite des lieux à compter du 8 février 2006. Cette même décision a condamné la Sci CP et Monsieur Michel Z... à payer à Madame C... la somme de 2. 000 euros à titre de clause pénale et une indemnité de 2. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
Monsieur Michel Z... et la Sci CP ont relevé appel du jugement, de même que Madame Françoise X...
Y....
Par ordonnance du 30 octobre 2006 le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures.
La Sci CP et Monsieur Michel Z... concluent à la réformation du jugement en soutenant que le compromis est caduc et au surplus nul et de nul effet.
Ils font valoir que la date du 30 novembre 2005 a été dépassée et que la sommation a été délivrée plus d'un mois plus tard.
Ils insistent sur les irrégularités de ce compromis signé par un gérant qui n'avait pas été autorisé par l'assemblée générale des associés et qui engageait une mineure sans autorisation du juge des tutelles.
A titre reconventionnel, ils demandent d'ordonner l'expulsion de Madame C... qui est occupante sans droit ni titre puisqu'elle n'a pas voulu régulariser le nouveau bail qui lui avait été proposé le 17 février 2006 et qui ne peut exciper d'une jouissance par anticipation en raison de la nullité du compromis. Ils prient en outre la Cour de condamner celle-ci à payer une indemnité d'occupation de 150 euros par jour à compter du 9 février 2006 jusqu'à la libération complète des lieux.
Ils sollicitent également 10. 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Mademoiselle Marie Bénédicte Z... devenue majeure en cause d'appel a repris les conclusions déposées par sa tante Madame Françoise X...
Y... administrateur ad hoc. Elle demande de réformer le jugement et de lui allouer une indemnité de 5. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Cette appelante conclut à la nullité du compromis et subsidiairement à son inopposabilité.
Elle fait remarquer que la vente était conclue entre la Sci CP et Madame C... et non avec la Sci HDV et que la demande formée par cette société est irrecevable tout comme celle de la Sarl RHONE ENCHERES qui n'était pas partie au contrat.
Elle prétend que le compromis est devenu caduc puisqu'il n'a pas été régularisé avant le 30 novembre 2005 et qu'il est nul comme signé par un gérant non autorisé à vendre le seul immeuble de la Sci ce qui entraînait l'anéantissement de cette société.
Mademoiselle Z... considère que cet acte a été fait en fraude de ses droits s'agissant d'un acte de disposition effectué sans autorisation du juge des tutelles alors qu'elle détenait 60 % des parts sociales de la Sci propriétaire de l'immeuble.
Elle soutient enfin que Madame C... qui connaissait sa minorité a voulu détourner la loi pour éviter un contrôle sur le prix et a commis ainsi un abus de droit.
Madame C..., la Sarl ROANNE ENCHERES et la Sci HDV concluent à la confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré parfaite la vente conclue entre la Sci CP et Madame C... étant précisé que cette dernière s'est substituée la Sci HDV dont elle était la gérante comme cela était prévu dans le compromis.
Elles demandent de dire qu'à défaut de signature de l'acte authentique, la décision à intervenir vaudra vente et sera publiée à la conservation des hypothèques de ROANNE, de condamner la Sci CP et Monsieur Z... à lui payer 50. 000 euros à titre de clause pénale, de confirmer la jouissance gratuite des lieux et de lui allouer 79. 441 euros à titre de dommages et intérêts pour surcoût du crédit ainsi qu'une indemnité de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Subsidiairement, les intimées prient la Cour de dire qu'au cas où la Sarl ROANNE ENCHERES et Madame C... ne pourraient rester dans les lieux, la Sci CP et Monsieur Z... seront condamnés à leur payer outre la clause pénale de 50. 000 euros la somme de 65. 0000 euros par mois en réparation du préjudice tant qu'un nouveau local n'aura pas été trouvé pour l'exercice de l'activité de commissaire priseur.
Les intimées répliquent que Madame C... exerce son activité de commissaire priseur dans le cadre juridique de la Sarl ROANNE ENCHERES dont elle est la gérante, société qui est intervenue en première instance pour réclamer réparation de son préjudice au cas où la vente ne serait pas déclarée parfaite.
Elles font remarquer qu'une clause de substitution était stipulée dans le compromis ce qui explique la demande faite par la Sci HDV devenue acquéreur.
Les intimées exposent que Monsieur Z... a pris la direction de l'opération et a convaincu Madame C... d'accepter son offre de vente des locaux situés rue Benoît Malon, confiant à Monsieur G... administrateur d'immeubles la rédaction des termes du compromis stipulant une clause pénale et une possibilité de jouissance gratuite au-delà du 8 février 2006.
Elles indiquent que la venderesse était la société civile immobilière et non Mademoiselle
Z... mineure et que la capacité de cette personne morale ne dépend pas de celle des associés qui la composent, étant observé que Monsieur Z... a la pleine propriété de quarante parts sociales et l'usufruit des soixante autres parts sociales dont sa fille mineure a la nue-propriété. Elles réfutent également la nécessité d'une autorisation à donner au gérant, la vente de l'immeuble entrant dans l'objet social.
Elles insistent enfin sur le comportement fautif de Monsieur Z....
MOTIFS ET DECISION
Attendu que les demandes de la Sarl ROANNE ENCHERES et de la Sci HDV sont recevables dès lors que Madame C... exerce son activité de commissaire priseur dans le cadre juridique de la Sarl ROANNE ENCHERES dont elle est la gérante et que le compromis du 22 septembre 2005 prévoyait pour l'acquéreur une faculté de substitution, faculté dont a usé Madame C... au bénéfice de la Sci HDV qui est ainsi fondée à exiger la réalisation forcée de la vente ;
Attendu que selon l'article 2 des statuts de la société civile immobilière CP l'objet de cette société est la propriété, l'administration et l'exploitation par bail location ou autrement de tous immeubles et généralement toutes opérations quelconques se rattachant directement ou indirectement
à cet objet ; que dans ces conditions, conformément à l'article 1849 du Code Civil Monsieur Z... a engagé la société en sa qualité de gérant lorsqu'il a signé le compromis de vente de l'immeuble dépendant de l'actif social ; qu'il n'a pas pour autant épuisé l'objet social de la Sci CP lequel étant donné sa généralité autorise une poursuite d'activité ;
Attendu que cet acte d'aliénation qui n'excédait pas la compétence du gérant est donc valable ;
Attendu que la Sci CP qui a une personnalité distincte de celle des associés avait la capacité de s'engager et qu'il n'était pas nécessaire d'obtenir l'autorisation du juge des tutelles bien que la mineure Marie Bénédicte Z... fût propriétaire ou nue propriétaire de 60 % des parts sociales de la société ;
Attendu que les moyens de nullité du compromis soulevés par les appelants ne sont donc pas fondés et que contrairement à ce que soutient l'appelante il n'y a pas d'abus de droit ;
Attendu qu'aux termes de l'acte sous seings privés l'accord des parties sur la chose et sur le prix était définitif et l'acte authentique devait être régularisé au plus tard le 30 novembre 2005, mais dès la levée des conditions suspensives ; qu'il était précisé que pour le cas où l'une des conditions
ne serait pas réalisée avant le 30 novembre 2005, chacune des parties reprendrait alors son entière liberté de disposition sans indemnité de part et d'autre, sauf à l'acquéreur à renoncer au bénéficie d'une ou des conditions suspensives ; qu'il était stipulé en outre que dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de signer l'acte authentique, elle y serait contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuite de justice, tous droits et amendes et devrait payer à l'autre partie la somme de 50. 000 euros à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale ;
Attendu qu'ainsi, comme l'a justement relevé le premier juge, la date du 30 novembre 2005 n'était pas un élément déterminant du consentement des parties à la vente de l'immeuble ;
Attendu qu'en l'espèce il résulte du courrier adressé le 5 décembre 2005 par le notaire rédacteur à Monsieur Z... que l'acte authentique devait être établi le 14 décembre 2005 ce qui impliquait soit que les conditions suspensives étaient toutes réalisées soit que l'acquéreur y avait renoncé ;
Attendu que Monsieur Z... gérant de la Sci CP ne peut donc valablement se prévaloir de la caducité du compromis en arguant d'un défaut de signature de l'acte notarié avant le 30 novembre 2005 alors qu'il résulte des lettres adressées par son conseil qu'il a refusé de signer cet acte en décembre 2005 et a persisté dans ce refus le 26 janvier 2006 malgré la sommation précédemment adressée, non pas en raison de la non réalisation des conditions suspensives mais des anomalies qui selon lui affectait cette promesse synallagmatique de vente du fait de la minorité de sa fille ;
Attendu que le tribunal, après avoir constaté que la vente était parfaite a justement dit que la Sci CP devait signer l'acte authentique dans le délai de trois mois suivant le jugement et qu'à défaut le jugement vaudrait vente ;
Attendu que ce délai sera reporté à trois mois suivant le présent arrêt si l'exécution provisoire attachée au jugement n'a pas été réclamée ;
Attendu que c'est également à bon droit, se référant à la stipulation du compromis selon laquelle si l'acte authentique n'était pas régularisé le 8 février 2006 par la faute du bailleur l'acquéreur en aurait la jouissance par anticipation, que le tribunal a décidé que Madame C... pouvait jouir gratuitement des lieux à compter de cette date, son occupation étant celle d'une propriétaire ;
Mais attendu qu'il y a lieu, réformant le jugement de ce chef, de fixer le montant de l'indemnité résultant de l'application de la clause pénale à la somme de 20. 000 euros ; qu'en effet la somme forfaitaire de 50. 000 euros est excessive eu égard au préjudice effectivement subi par Madame C... qui, malgré l'absence de signature de l'acte authentique, à la date fixée, a pu continuer à exercer son activité professionnelle dans les locaux et en a la jouissance gratuite depuis le 9 février 2006 ;
Attendu que cette indemnité constitue une juste réparation de l'entier préjudice subi sans qu'il soit nécessaire d'y ajouter des dommages intérêts complémentaires pour un prétendu surcoût du crédit ;
Attendu qu'il serait inéquitable de laisser aux intimées la charge de l'intégralité de leurs frais irrépétibles ; qu'il convient de leur allouer une indemnité supplémentaire sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf sur l'application de la clause pénale,
Réformant et statuant à nouveau de ce chef,
Condamne la Sci CP représentée par son gérant Monsieur Michel Z... à payer à Madame Véronique B... épouse C... la somme de VINGT MILLE EUROS (20. 000 euros en réparation du préjudice subi par suite du refus de signer l'acte authentique,
Ajoutant à la décision,
Dit que la vente qui doit intervenir entre la Sci HDV substituée à Madame C... et la Sci CP devra être réitérée par acte authentique dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt si cela n'a pas été fait en vertu de l'exécution provisoire attachée au jugement,
Dit qu'à défaut de réitération par acte notarié le jugement vaudra vente et sera publié à la conservation des hypothèques de ROANNE,
Rejette la demande de dommages et intérêts complémentaires,
Condamne in solidum la Sci CP, Monsieur Michel Z... et Mademoiselle Marie Béatrice Z... à payer à Madame Véronique B... épouse C..., la Sci HDV et la Sarl ROANNE ENCHERES, ensemble, une indemnité de DEUX MILLE EUROS (2. 000 EUROS) sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
Les condamne aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la Société Civile Professionnelle AGUIRAUD-NOUVELLET, Société d'avoués.
LE GREFFIER LE PRESIDENT