Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 30 JUIN 2017
(no, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/ 01107
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Novembre 2015- Tribunal de Grande Instance de FONTAINEBLEAU-RG no 13/ 01340

Monsieur Thierry X...
né le 04 Décembre 1965 à LYON (69)

Madame Cécile Y...épouse X...
née le 31 Mai 1967 à CHATENAY MALABRY (92)
demeurant ...
Représentés tous deux par Me Jean-marc BORTOLOTTI de la SCP DUMONT BORTOLOTTI COMBES JUNGUENET, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
Assistés sur l'audience par Me Frédérick JUNGUENET de la SCP DUMONT BORTOLOTTI COMBES JUNGUENET, avocat au barreau de MELUN

Madame Christiane Z...
née le 02 Décembre 1924 à PARIS (75019)
demeurant ...
Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480
Assistée sur l'audience par Me Hervé FORGE de la SELASU MODUS VIVENDI, avocat au barreau de PARIS
SAS EOLE IMMOBILIER prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège
No SIRET : 393 486 998
ayant son siège au 28 rue de la République-45330 MALESHERBES
Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
Assistée sur l'audience par Me Laurence GUEGAN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0748
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Mai 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Sophie REY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Par acte sous seing privé daté du 28 septembre 2012, Mme Z...a vendu sous conditions suspensives à M. X...et Mme Y...son épouse (les époux X...), par l'entremise de la SAS Eole exerçant l'activité d'agent immobilier sous l'enseigne Century 21, une maison d'habitation sise à Buthiers (77), ..., moyennant le prix de 280 000 €. L'acte authentique devait être signé avant le 29 décembre 2012. Etait également prévu, d'une part, le versement, par les acquéreurs, dans le délai convenu de réalisation de la vente, d'une somme de 10 000 € à remettre à l'agent immobilier désigné séquestre, d'autre part, une clause pénale d'un montant de 28 000 €.
L'ensemble des conditions suspensives étant levé à la date d'échéance de l'avant-contrat, l'acte notarié n'était pas signé, mais les parties ont alors souscrit un avenant afin de proroger la validité de l'avant-contrat jusqu'au 30 avril 2013.
Les acquéreurs, malgré mise en demeure, n'ont pas voulu signer l'acte notarié, si bien que Mme Z...a, le 03 octobre 2013, vendu le bien à un tiers moyennant le prix de 230 000 €.
Par acte extra judiciaire des 15 et 20 novembre 2013, Mme Z...a assigné les époux X...en paiement d'une indemnité d'immobilisation de 10 000 € en principal, outre le paiement de la clause pénale, et a réclamé à la société Eole immobilier une somme en principal de 18 000 € de dommages et intérêts.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 04 novembre 2015, le tribunal de grande instance de Fontainebleau, après avoir débouté M. X...et Mme Y...de leurs demandes en nullité de l'avant contrat de vente pour dol et pour erreur :
- les a condamnés solidairement à payer à Mme Z...une somme de 10 000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation,
- les a condamnés à payer à Mme Z...une somme de 28 000 € au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2013,
- a débouté Mme Z..., d'une part, de ses demandes de condamnation solidaire de la société Eole immobilier à payer les sommes dues au titre de l'indemnité d'immobilisation et de la clause pénale, d'autre part, de sa demande en dommages et intérêts contre la société Eole immobilier,
- débouté M. X...et Mme Y...de leur demande en garantie contre la société Eole immobilier,
- condamné solidairement M. X...et Mme Y...aux dépens et au paiement, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, d'une somme de 1 700 € à Mme Z...et d'une somme de 700 € à la société Eole immobilier,
- ordonné l'exécution provisoire.
Les époux X..., appelants, par dernières conclusions du 21 mars 2016 demandent à la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris ;
- débouter Mme Z...de ses demandes ;
- à titre subsidiaire
-condamner la société Eole immobilier à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre ;
- réduire la clause pénale ;
- débouter Mme Z...de sa demande au titre de l'indemnité d'immobilisation ;
- condamner tout succombant à leur payer une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens.
Par conclusions du 18 avril 2017, Mme Z...prie la Cour de :
- confirmer le jugement querellé, en ce qu'il a condamné les époux X...à lui payer les sommes de 10 000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation et de 28 000 € au titre de la clause pénale, sauf à préciser que les intérêts au taux légal sur l'indemnité d'immobilisation et la clause pénale dues par les époux X...courent depuis le 30 mars 2013, date de réception de la mise en demeure ;
- condamner la société Eole immobilier solidairement avec les époux X...à lui payer la somme allouée au titre de l'indemnité d'immobilisation ;
- condamner la société Eole immobilier à lui payer une somme de 18 000 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la différence entre le montant contractuel de l'indemnité d'immobilisation, soit 10 000 € et celui qu'il aurait dû être " conformément aux usages et à la jurisprudence ",
- condamner in solidum la société Eole immobilier et les époux X...à lui payer une somme de 8 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 20 juillet 2016, la société Eole immobilier, prie la Cour de :
- vu les articles 1147, 1991 et 1992 du code civil ;
- confirmer le jugement querellé ;
- y ajoutant :
- condamner toute partie succombante aux dépens et au paiement d'une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- à titre subsidiaire en cas d'infirmation :
- dire qu'elle n'a commis aucune faute ;
- débouter les époux X...de leur demande de garantie ;
- constater que le préjudice allégué par Mme Z...n'est justifié ni dans son principe ni dans son montant ;
- dire que le préjudice de Mme Z...est " une simple perte de chance ne pouvant donner lieu qu'à une indemnité forfaitaire " ;
- débouter Mme Z...de sa demande de dommages et intérêts ;
- lui allouer une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, mise à la charge de toute partie succombante également tenue aux dépens.


Sur le dol et l'erreur allégués
Les époux X...soutiennent que leur refus de signer l'acte définitif a été justifié par les faits découverts après la signature de l'avant-contrat, selon lesquels des travaux importants visant à la mise en conformité du réseau collectif d'assainissement du bourg de Buthiers étaient programmés par le syndicat mixte des eaux de la région, la société SOA-SARP ayant été retenue pour effectuer les contrôles réglementaires. Les époux X...font valoir que les travaux de mise en conformité devaient conduire à une très forte augmentation de la redevance d'assainissement, ce dont s'étaient indignés certains riverains à la suite d'un courrier du 11 juillet 2012 émanant du syndicat mixte des eaux de la région de Buthiers. Cette augmentation devait affecter en particulier le logement litigieux ..., les travaux entraînant la perception d'une taxe d'assainissement de nature à couvrir l'annuité d'emprunt jusqu'en 2027, la participation au fonctionnement et à l'entretien de la station d'épuration et l'entretien du réseau. Les époux X...exposent que l'aggravation des charges est caractérisée par l'annonce, contenue à ce courrier, qu'en raison des travaux, le prix de l'eau atteindrait 8, 50 € HT par mètre cube, le prix avant travaux étant de 2, 20 € par mètre cube ; les époux X...soutiennent qu'en réalité ce coût était susceptible d'atteindre 11, 57 € par mètre cube après raccordement, soit un triplement du coût d'approvisionnement du mètre cube d'eau.
Les époux X...font valoir que Mme Z..., à la date de l'avant-contrat, ne pouvait ignorer les travaux à venir ni l'aggravation des charges qui en résulterait. Les époux X...font également valoir que la venderesse et l'agence immobilière ont passé sous silence ces travaux programmés pour 2014, alors pourtant que la jouissance normale du bien devait s'en trouver compromise pendant une longue période, le stationnement dans les rues concernées étant interdit pendant l'exécution des travaux et la circulation rendue très difficile voire impossible.
Les moyens soutenus par les époux X...au soutien de leur appel relatif au débouté de leur action afin de dol et subsidiairement d'erreur, dans la formation de l'avant-contrat litigieux, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
En particulier, le tribunal doit être approuvé d'avoir retenu que le dol déterminant du consentement n'était pas établi. En effet, l'avant-contrat précise que le diagnostic d'assainissement effectué en octobre 2009 révèle que l'installation individuelle n'est pas conforme à la législation et que des travaux de mise en conformité devraient être faits dans l'année suivant la signature de l'acte authentique ; l'acte précise encore que lorsqu'une zone d'assainissement collectif existe, le raccordement au réseau public d'assainissement est obligatoire dans le délai de deux ans à compter de la mise en service. Les époux X..., en signant l'avant-contrat litigieux, ont donc accepté de prendre à leur charge de nécessaires travaux de mise en conformité de leur futur réseau privé et ont manifestement accepté le risque de devoir supporter les conséquences de travaux de création d'un réseau d'assainissement. Avertis de frais à venir inéluctables et importants pour l'assainissement de leur futur logement, les époux X..., qui invoquent la légitime sauvegarde d'un " équilibre financier global ", ont nécessairement été incités tout spécialement à se renseigner-à la mesure de leur préoccupation effective, à l'époque de la vente-relativement à la maîtrise de ce paramètre de coût de leur projet. Or, alors que ceux-ci, au moment de la signature de l'avant-contrat, étaient domiciliés dans la même commune de Buthiers, ils avaient toutes facilités pour se procurer le courrier du 11 juillet 2012 du syndicat mixte des eaux de la région de Buthiers, qu'ils ont d'ailleurs eux-mêmes produits, dont il n'est pas établi que Mme Z...en aurait eu connaissance, et qui comprend, tant la description de la teneur des travaux de création du réseau public d'assainissement que celle des inconvénients matériels de circulation à prévoir et celle de l'incidence économique importante sur le futur coût final de l'approvisionnement en eau. Par ailleurs, les époux X...ne peuvent soutenir que leur consentement aurait été vicié par leur méconnaissance du renchérissement du coût final de l'approvisionnement en eau, représentant une charge courante, alors que malgré les précisions figurant au contrat, ils se sont abstenus de se renseigner sur les coûts des mises en conformité de l'assainissement expressément consenties. Les époux X...ne peuvent non plus soutenir qu'ils étaient bien fondés à estimer que le coût d'approvisionnement en eau n'augmenterait pas, alors que celui-ci devait être nécessairement affecté par la création du réseau public d'assainissement expressément envisagé dans l'avant-contrat. Il n'est nullement démontré que les inconvénients liés à la perturbation de la circulation dans la rue par suite des travaux auraient dissuadé les époux X...de souscrire l'avant-contrat. Il se déduit de ces éléments que les époux X...ne peuvent donc pas reprocher à Mme Z..., ni à l'agent immobilier d'avoir commis le dol allégué par suite de la prétendue réticence à les informer des conséquences des travaux à venir sur le réseau d'assainissement..
Le tribunal doit encore être approuvé d'avoir retenu que nulle erreur des acquéreurs n'avait été susceptible de vicier leur consentement, étant exclu en l'espèce, au vu de ce qui précède, que la méconnaissance alléguée de l'imminence du renchérissement du coût de l'approvisionnement en eau ait pu porter sur une des qualités substantielles de la chose vendue, tout spécialement en présence des énonciations du contrat qui avertissaient les acquéreurs de nécessaires futurs travaux d'assainissement susceptible d'entraîner l'augmentation du coût de cet approvisionnement.
Par ailleurs, les époux X...ayant eu la possibilité de se renseigner très facilement sur le projet de travaux litigieux, sur ses conséquences matérielles et les inconvénients temporaires de circulation dans la rue qui en résultaient, l'erreur éventuellement commise, à la supposer établie, ne serait pas excusable.
Sur l'indemnité d'immobilisation et la clause pénale
Si le contrat prévoit que les acquéreurs devaient verser une somme de 10 000 € entre les mains d'un séquestre, que cette somme devait s'imputer sur le prix de vente, sauf restitution à l'acquéreur à défaut de réalisation d'une condition suspensive, et que le séquestre conserverait cette somme jusqu'à accord amiable entre les parties ou décision judiciaire, ce qui permettait d'employer ladite somme en indemnité au cas de refus de réitérer la vente malgré la réalisation des conditions suspensives, le tribunal ne peut néanmoins être approuvé d'avoir déduit de ces dispositions que les parties avaient ainsi stipulé une indemnité d'immobilisation autonome et forfaitaire de 10 000 € cumulable avec la clause pénale de 28 000 €.
Le jugement sera donc infirmé sur ce point.
En revanche, c'est par de justes motifs que la Cour adopte que le premier juge a considéré que les acquéreurs avaient refusé de réitérer la vente malgré la réalisation de toutes les conditions suspensives, sans justification et au mépris de leur obligation d'acquérir, ce dont il résultait que Mme Z...avait droit au bénéfice de la clause pénale.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
Le jugement doit être également confirmé en ce qu'il a retenu que le montant de la clause pénale n'est pas manifestement excessif au regard du préjudice effectivement subi, résultant en particulier de la perte subie par le fait de la vente du bien de Mme Z...à un prix moindre que celui convenu avec les époux X....
La clause pénale ne sera donc pas réduite.
En dépit de la mise en demeure résultant du courrier recommandé reçu le 30 mars 2013 par les époux X..., et impartissant un délai de 8 jours pour signer l'acte authentique, la caducité de l'avant contrat n'a été acquise que le 30 avril 2013, selon les termes mêmes de l'avenant, entraînant le départ du cours des intérêts légaux sur la clause pénale à compter de cette même date.
Le jugement doit donc également être confirmé sur ce point.
Sur la responsabilité de l'agent immobilier
Il résulte de ce qui précède que le jugement querellé doit être confirmé en ce qu'il a retenu par de justes motifs que la société Eole immobilier n'avait pas commis, à l'égard des époux X..., de défaut d'information dommageable, ni aucune autre faute ayant causé l'obligation de payer les sommes allouées à Mme Z...aux termes de la présente décision.
S'agissant de la responsabilité de ce professionnel à l'égard de Mme Z..., celle-ci reconnaît dans ses conclusions avoir signé l'avant-contrat de vente le 29 septembre 2012, soit le lendemain de la signature par les acquéreurs, alors que l'agent immobilier n'avait pas reçu mandat exprès du vendeur aux fins de consentir à la vente en son nom et pour son compte.
Dans ces conditions, c'est en connaissance de cause que Mme Z...a ratifié la gestion de l'agent immobilier rédacteur de l'avant contrat et accepté la clause selon laquelle la somme de 10 000 € destinée à être séquestrée devait être versée, non immédiatement, mais seulement dans le délai de réalisation convenu de la vente. Nul défaut de conseil de la société Eole immobilier n'est démontré avoir causé un préjudice à Mme Z.... Il doit être encore observé que nulle faute de l'agent immobilier dans l'appréciation de la solvabilité des acquéreurs n'est prouvée avoir causé de dommage à Mme Z.... En effet, ce n'est pas par suite du défaut de solvabilité des acquéreurs, prétendu par Mme Z...et non établi, que la vente n'a pas abouti, puisque la condition suspensive prise de la vente préalable du bien immobilier des époux X...a bien été levée, et que ceux-ci ont acheté une autre maison située dans la même rue. L'avant-contrat s'est révélé efficace, en dépit du défaut de réitération de la vente, comme le démontre l'acquisition de la clause pénale. Enfin, c'est en parfaite connaissance de cause que Mme Z...a accepté l'avenant de prorogation de l'avant-contrat qui n'a pas été rédigé par l'agent immobilier et qui acte, sans en tirer de conséquences, que la somme de 10 000 € n'a jamais été payée.
Il ne peut donc être soutenu que le défaut de versement de la somme de 10 000 € serait imputable au manquement contractuel de la société Eole immobilier à l'égard de Mme Z....
C'est pourquoi, il convient également de confirmer le jugement sur ce point en adoptant ses justes motifs.
Nul manquement contractuel ne résulte du fait que l'agent immobilier n'aurait pas dissuadé Mme Z...de fixer la clause de séquestre à un montant prétendument trop faible de 10 000 €, alors que, d'une part, ce montant-au paiement duquel Mme Z...avait renoncé pendant la durée de validité de la promesse-est sans rapport de causalité démontré avec l'échec de la vente, et que, d'autre part, il n'est pas établi de circonstances propres à démontrer que l'agent immobilier aurait nécessairement dû conseiller une somme plus forte.
La responsabilité de l'agent immobilier à l'égard de Mme Z...n'est donc pas établie, ainsi que l'a justement retenu le premier juge.
Sur les autres demandes
Les époux X..., qui succombent à titre principal, seront condamnés aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Les époux X..., en équité, verseront au titre de l'article 700 du code de procédure civile, une somme de 2 000 € à Mme Z...et une somme de 1 000 € à la société Eole immobilier.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement querellé en ce qu'il a condamné les époux X...à payer à Mme Z...une indemnité d'immobilisation de 10 000 € en sus de la clause pénale,
Statuant à nouveau du chef infirmé
Déboute Mme Z...de sa demande relative à une indemnité d'immobilisation de 10 000 € en sus de la clause pénale,
Confirme le jugement querellé pour le surplus,
Condamne in solidum les époux X...aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Condamne in solidum les époux X...à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, une somme de 2 000 € à Mme Z...et une somme de 1 000 € à la société Eole immobilier,
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, La Présidente,