RG N : 13/ 00936

Mme Danièle X...

Syndicat des copropriétaires LE GENEVE représenté par son syndic LA SAS FONCIA SOVIM

responsabilité de travaux de copropriété
Grosse délivrée à
Maître PLAS, avocat
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRET DU 13 NOVEMBRE 2014
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Le TREIZE NOVEMBRE DEUX MILLE QUATORZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :

Madame Danièle X...
de nationalité Française
née le 28 Mai 1946 à LIMOGES (87000)
Profession : Retraitée, demeurant ...
représentée par Me Mathieu PLAS, avocat au barreau de LIMOGES
APPELANTE d'un jugement rendu le 23 MAI 2013 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES

Syndicat des copropriétaires LE GENEVE représenté par son syndic LA SAS FONCIA SOVIM
35 boulevard Carnot-87000 LIMOGES
représenté par Me Emmanuelle POUYADOUX, avocat au barreau de LIMOGES

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Selon calendrier de procédure du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 09 Octobre 2014 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 13 Novembre 2014. L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 août 2014.
A l'audience de plaidoirie du 09 Octobre 2014, la Cour étant composée de Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, de Madame Christine MISSOUX et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier, Madame Christine MISSOUX, Conseiller a été entendu en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.
Puis Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 13 Novembre 2014 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
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FAITS ET PROCÉDURE
Madame X... est propriétaire de trois lots, comprenant un appartement, une cave et une place de parking aérien au sein de la copropriété de la résidence LE GENEVE à LIMOGES.
Des travaux concernant la toiture des garages de la résidence ont été votés et la répartition de leur coût a fait l'objet d'une résolution adoptée au cours de l'assemblée générale du 3 mai 2011, qui a considéré qu'il s'agissait de charges générales qui devaient être supportées par l'ensemble des copropriétaires de la résidence.
Madame X..., qui avait voté contre cette résolution qui lui a été notifiée le 7 juin 2011, s'est opposée en vain, au paiement des appels de fonds concernant cette charge, faisant valoir qu'elle ne lui était d'aucune utilité puisque sa place de parking était à l'air libre.
C'est dans ces conditions que Madame Danièle X... a fait délivrer assignation au syndicat de copropriété dûment représenté par le syndic de copropriété FONCIA SOVIM (le syndicat), selon acte du 20 mars 2012, aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- de voir dire et juger que la clause 17 de l'assemblée générale du 3 mai 2011 relative à l'affectation des charges liées à la réfection de la toiture des garages est une clause réputée non écrite, et d'en prononcer l'annulation,
- de condamner le syndicat à lui payer la somme de 1. 500 ¿ à titre de dommages et intérêts ainsi que celle de 1. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses demandes, elle a fait valoir devant les premiers juges, que la répartition des charges de réfection des toitures du garage est contraire tant au règlement de copropriété qu'à la loi du 10 juillet 1965, que l'un comme l'autre considère qu'il s'agit d'une charge spécifique qui ne peut être supportée que par les copropriétaires concernés ou ceux qui en ont l'utilité.
Le syndicat a conclu au rejet des prétentions adverses, et sollicité reconventionnellement, la condamnation de Madame X... à lui payer la somme de 5. 000 ¿ à titre de dommages et intérêts et celle de 1. 500 ¿ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat a soutenu que la résolution contestée était conforme aux dispositions de l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 qui distingue les charges générales des charges spéciales et prévoit la répartition des charges générales en fonction des tantièmes de copropriété détenus, ce qui a été appliqué pour les charges concernant la toiture des garages, et a contesté l'interprétation donnée par Madame X... des articles 13 et 21 du règlement de copropriété qui ne viennent que confirmer le fait que les toitures des garages sont considérées comme des parties communes dont les charges d'entretien doivent être supportées par l'ensemble des copropriétaires y compris ceux qui n'ont pas l'utilité des garages.
Par un jugement du 23 mai 2013, le tribunal de grande instance de LIMOGES, suivant l'argumentaire développé par la société FONCIA SOVIM, a débouté Mme X... de ses demandes, fins et conclusions, et l'a condamnée, outre aux dépens, à payer au syndicat, la somme de 1 500 ¿ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Madame Danièle X... a interjeté appel de cette décision.
Par conclusions en date du 25 juillet 2014, Madame X... sollicite, après avoir rejeté la fin de non recevoir opposée par le syndicat, voir déclarer recevable et bien fondé son action et son appel, et y faisant droit,
- REFORMER le jugement entrepris,
- DIRE ET JUGER que la clause relative à l'affectation des charges liées à la réfection de la toiture du garage est une clause réputée non écrite,
- DIRE ET JUGER que la décision de l'assemblée générale est contraire à la loi du 10 juillet 1965 et au règlement de copropriété et dès lors, en prononcer l'annulation,
SUBSIDIAIREMENT, limiter cette annulation à la résolution no17 de l'assemblée générale du 3 mai 2011,
- CONDAMNER le syndicat des copropriété dûment représenté par le syndic de copropriété FONCIA SOVIM à lui payer la somme de 1. 500 ¿ à titre de dommage et intérêts,
- REJETER toutes demandes, fins et conclusions du syndicat de copropriété dûment représenté par le syndic FONCIA SOVIM,
- Le CONDAMNER également, outre aux dépens, à lui payer une indemnité de 2. 500 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Répondant à l'irrecevabilité de son action qui lui est opposée, fondée sur la prescription biennale prise en application de l'alinéa 2 de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 31 décembre 1985, à défaut pour elle, d'avoir contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale, Mme X... fait observer que son action ne poursuit pas la contestation d'une décision de l'assemblée générale, mais vise à déclarer non écrite une clause décidée par l'assemblée générale qui modifie le règlement de propriété et qui est contraire tant à ce règlement, qu'à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que la prescription de deux mois ne s'applique pas.
Par conclusions en réponse en date du 22 avril 2014, le syndicat de copropriété de la copropriété LE GENEVE sollicite voir :
- DEBOUTER Madame Danièle X... de son appel, déclaré mal fondé,
- CONFIRMER, en conséquence, au besoin par substitution de motifs ; après avoir déclaré irrecevables les demandes de Madame Danièle X..., le jugement attaqué,
- CONDAMNER Madame Danièle X..., outre aux dépens d'appel, à lui verser une indemnité supplémentaire de 2. 500 ¿ par application de l'article 700 du code de procédure civile
En cause d'appel, le syndicat a conclu pour la première fois, à l'irrecevabilité de la contestation formée par Mme X..., faisant valoir sur le fondement de l'alinéa 2 de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 31 décembre 1985, qu'elle était forclose à agir, les actions ayant pour objet la contestation des décisions des assemblées générales devant être introduites dans les deux mois à partir de leur notification.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Sur la fin de non recevoir opposée par le syndicat
Attendu que le syndicat de copropriété, en décidant lors de son assemblée générale du 3 mai 2011 dans la résolution no17 du procès verbal en résultant, que l'entretien de la toiture des garages dont le sort n'a été ni prévu, ni réservé dans le règlement de copropriété, est une charge commune devant être répartie indistinctement entre l'ensemble des copropriétaires de la résidence, a ainsi modifié ledit règlement portant sur la répartition des charges spéciales et générales, en y ajoutant une nouvelle charge ;
Que dès lors, l'action de Mme X... qui vise à faire déclarer non écrite cette clause car elle serait en outre, contraire notamment aux articles 2 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui définit les charges, ainsi qu'au règlement de copropriété, n'est pas soumise à l'article 42 al 2 de la loi édictant un délai de prescription de deux mois pour contester un PV d'assemblée générale du syndicat co-propriétaires, à compter de la date de sa notification ;
Que cette fin de non recevoir opposée par le syndicat, sera rejetée.
Sur la nature de la charge d'entretien de la toiture des garages
Attendu qu'il résulte du règlement de copropriété, que l'immeuble LE GENEVE est composé d'un bâtiment principal, dénommé BÂTIMENT A comprenant les appartements et les caves, d'un bâtiment indépendant à usage de garages dénommé BÂTIMENT B comprenant 12 garages lot 47 à 58 (Cf. Photographies), et d'un ensemble également indépendant, de 20 parkings à l'air libre constituant les lots no59 à 82 inclus (page 8).
Attendu que ce règlement définit les " parties privatives " et celles dites " communes " (page7 Chapitre premier, et page 21, Article 6 chapitre II) :
" Les parties affectées à l'usage exclusif de chaque propriétaire, sont dites parties privatives, et celles qui serviront à l'usage collectif, seront dites parties communes " ;
Que la liste relevant des parties communes, y est mentionnée comme n'étant pas " limitative " (page 27, Art. 13 in fine), et il est constant que la toiture des garages n'a fait l'objet d'aucune disposition spécifique dans le règlement de la copropriété, ce qui est à l'origine du désaccord opposant les parties au procès sur la prise en charge des travaux l'affectant, le syndicat de copropriété soutenant qu'il s'agit de parties communes, dont la réfection doit être mise à la charge de l'ensemble des propriétaires au prorata des quote-parts affectées à chaque lot dans la copropriété du sol et des parties communes générales (Article 14 page 27), tandis que Mme X... soutient que les garages étant à usage privatif, leur entretien doit relever des seuls propriétaires et utilisateurs concernés.
Attendu que les seules dispositions réglementant la répartition des charges afférentes aux garages et parkings (Article 21 page 30) indiquent, concernant les garages, que " chaque copropriétaire supportera les frais d'entretien et de réparations des portes, et que les cloisons mitoyennes seront à la charge des copropriétaires concernés ", et concernant les parkings, que " les fermetures éventuelles (chaînes) et peinture de matérialisation des parkings au sol, seront à la charge de tous les propriétaires de parking au prorata de leur nombre ".
Attendu que l'article 7 du CH. II (page 22) dispose encore, que " les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé " ;
Qu'à contrario, il est permis d'en déduire, que les parties privatives sont celles affectées à l'usage exclusif d'un, ou des, copropriétaire (s) déterminé (s).
Attendu qu'il s'évince des articles du règlement précités définissant les parties privatives et communes, que parce que les garages sont affectés à l'usage exclusif de 12 résidents, propriétaires d'un box, et non à un usage collectif, ils ne peuvent pas relever des parties communes, et doivent être considérés comme des parties privatives sans distinction du clos et du couvert, dès lors qu'ils sont implantés à l'extérieur du bâtiment principal A abritant les appartements et les caves, et constituent le bâtiment indépendant B ;
Que par voie de conséquence, les travaux d'entretien, de quelque nature qu'ils soient, ne peuvent être mis à la charge que des seuls propriétaires concernés ;
Que le fait par exemple, que " les vasistas ou les lucarnes " situés en toiture et touchant au couvert (partie commune) du bâtiment principal, soient considérés pourtant, comme " des parties privatives parce qu'elles éclairent les parties privées " (Art 7 page 22), militent également en faveur de la nature privative de la toiture des garages, parce que celle-ci couvre les box dans lesquels seuls ceux qui en sont propriétaires peuvent y remiser leur véhicule ;
Que cette considération se trouve également confortée par le fait que le règlement de copropriété prévoit que seuls, les propriétaires d'une ou plusieurs places du parking aérien qui constitue également des lots indépendants au bâtiment principal, doivent prendre en charge son entretien, dont la réfection du marquage au sol, car ils en sont les seuls utilisateurs, tel qu'il a déjà été dit plus haut.
Attendu que la résolution no17 prise par le syndicat de copropriété lors de son assemblée générale du 3 mai 2011, parce qu'elle modifie la liste des charges générales prévue par le règlement de copropriété, en y ajoutant une nouvelle charge, qui s'avère en outre, avoir été prise en contrariété avec les autres dispositions de ce règlement et l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, relatifs à la répartition des charges générales et spéciales, doit être déclarée non écrite, à défaut pour le syndicat, d'avoir en outre, préalablement provoqué une assemblée avec à l'ordre du jour, la modification du règlement de copropriété, et Madame X..., qui n'est copropriétaire du sol qu'à concurrence, outre d'une cave, d'une place sur le parking aérien dont elle a la charge de l'entretien avec les autres copropriétaires de ce parking, ne saurait en conséquence, être tenue en sus, de l'entretien de la couverture du bâtiment abritant les garages qui ne sont pas à usage collectif, mais exclusivement privatif à 12 résidants.
Attendu que le jugement sera infirmé.
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PAR CES MOTIFS
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Statuant par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
DECLARE l'action introduite par Madame Danièle Mme X... recevable,
INFIRME le jugement entrepris,
Et STATUANT à nouveau,
CONSTATE que la résolution no17 prise par le syndicat de copropriété de la résidence le Genève 1 représenté par son syndic de copropriété la société FONCIA SIVOM, lors de son assemblée générale du 3 mai 2011, modifie la répartition des charges générales prévue dans le règlement de copropriété,
JUGE que cette résolution est contraire audit règlement et à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, définissant les charges générales et spéciales, et doit être réputée non écrite,
En conséquence, PRONONCE son annulation,
Et Y AJOUTANT,

CONDAMNE le syndicat de copropriété de la résidence le Genève 1 représenté par son syndic de copropriété la société FONCIA SIVOM à payer à Madame Danièle X... une indemnité de 2000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Le CONDAMNE également aux dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Marie-Christine MANAUD. Jean-Claude SABRON.