Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 24 FÉVRIER 2017
(no, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 12165
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Mai 2015- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 13/ 04318

Monsieur ERIC X...
né le 31 août 1965 à SENLIS (60300)
demeurant ...
Représenté par Me Blanche DE GRANVILLIERS LIPSKIND, avocat au barreau de PARIS, toque : C0017
Assisté sur l'audience par Me Didier JOSEPH de la SELAFA CMS BUREAU FRANCIS LEFEBVRE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

Madame Véronique Y...divorcée Z...
née le 24 septembre 1960 à Nantes (44000)
demeurant ...
Représentée et assisté sur l'audience par Me Michel LAURET, avocat au barreau de PARIS, toque : E1232
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Janvier 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à dispositionau greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Aux termes d'un acte notarié du 3 avril 2012, Mme Y...a vendu à M. X...divers locaux au 6ème étage de l'immeuble situé 2 avenue Hoche, 69 à 75 rue de Courcelles et 24 rue Daru à Paris, moyennant le prix de 750 000 €. L'acte était conclu sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par l'acquéreur d'un montant maximum de 450 000 €, avant le 21 mai 2012. Les parties convenaient également d'une clause pénale d'un montant de 75 000 €. Une somme de ce même montant était immédiatement versée par l'acquéreur entre les mains du notaire, à titre de dépôt de garantie.
Passé la date fixée pour la signature au plus tard de l'acte définitif, soit le 25 juin 2012, Mme Y...a vainement mis en demeure M. X...de le signer et a refusé la restitution du dépôt de garantie. Le notaire a dressé un procès verbal de carence en date du 24 juillet 2012.
Par acte extrajudiciaire du 27 février 2013, M. X...a assigné Mme Y...devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de restitution du dépôt de garantie et d'obtention de dommages et intérêts pour résistance abusive.
C'est dans ces conditions que par jugement du 21 mai 2015 le tribunal de grande instance de Paris a :
- dit que M. X...n'est pas un professionnel de l'immobilier,
- dit que le dépôt de garantie de 75 000 € est acquis à Mme Y...,
- autorisé le notaire séquestre des fonds à les remettre à la venderesse,
- condamné M. X...à payer la somme de 37 000 € au titre de la clause pénale,
- débouté M. X...de sa demande de dommages et intérêts, et du surplus de sa demande,
- condamné M. X...à payer à Mme Y...la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. X...aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par dernières conclusions du 15 décembre 2016, M. X..., appelant, demande à la Cour de :
- infirmer le jugement rendu le 21 mai 2015 par le tribunal de grande instance de Paris en toues ses dispositions sauf en ce qu'il a jugé que M. X...n'est pas un professionnel de l'immobilier ;
- statuant à nouveau
-condamner Mme Y...à rembourser à M. X...l'intégralité des sommes qu'il lui a versées dans le cadre de l'exécution provisoire ;
- dire que la somme de 75 000 € qui aura été restituée sera augmentée des intérêts au taux légal majoré de moitié, à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, soit à compter du 25 juillet 2012, conformément aux dispositions de l'article L 312-16 du code de la consommation ;
- condamner Mme Y...à payer à M. X..., la somme de 15. 000 € au titre de la résistance abusive ;
- débouter Mme Y...de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- à titre subsidiaire, si par impossible la Cour devait confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a estimé que les conditions d'application de la clause pénale étaient satisfaites ;
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. X...à payer la somme de 37 500 € au titre de la clause pénale ;
- condamner Mme Y...à payer à M. X..., la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Par dernières conclusions du 28 décembre 2016, Mme Y...prie la Cour de :
- vu les articles L. 311-1, L. 312-1, L312-2 et L312-3 a L. 312-36 du code de la consommation
-vu les articles 1178 et 1134 du code civil,
- vu les articles 1152 et 1226 du code civil,
- vu l'article 1382 du Code civil,
- confirmer le jugement en ce qu'il a dit qu'a défaut d'avoir justifié de l'obtention du prêt
dans les délais contractuels, la condition suspensive est réputée accomplie en application
de l'article 1178 du code civil ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le dépôt de garantie de 75. 000 € est acquis a Mme Y...;
- dire que la somme sera augmentée des intérêts au taux légal ;
- dire que le prêt demandé avait pour objet de financer une opération immobilière d'acquisition de quatre appartements en vue d'une utilisation en location meublée ;
- dire que le financement litigieux avait été demandé pour les besoins professionnels de l'emprunteur et non pour ceux d'un simple consommateur ;
- dire que M. X..., eu égard a la destination du prêt litigieux, exerce une activité professionnelle et n'est pas fondé a se prévaloir des dispositions des articles L 312-1 a L 312-36 du code de la consommation inapplicables aux crédits souscrits dans le cadre d'une activité professionnelle ou commerciale conformément aux articles L 311-1- 2o et L 312-3- 2o du code de la consommation ;
- en conséquence
-infirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme Y...de sa demande tendant a voir écarter les dispositions des articles L312-1 a L. 312-36 du code de la consommation ;
- dire que M. X...ne rapporte pas la preuve d'avoir sollicité une demande de prêt conforme aux caractéristiques contractuelles ;
- dire que M. X...n'a pas accompli les diligences qui lui incombaient dans le cadre de la réalisation de la condition suspensive ;
- dire que M. X...n'a pas accompli le contrat de bonne foi ;
- en conséquence
-confirmer qu'il y a lieu à application des dispositions de l'article 1178 du code civil et dire que la condition suspensive d'obtention du prêt est réputée accomplie ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu ‘ il a dit que le dépôt de garantie de 75 000 € est acquis a Mme Y...;
- confirmer le jugement en ce qu'il a dit que la vente ne s'est pas réalisée du fait de M. X...;
- confirmer le jugement en ce qu ‘ il a dit que Mme Y...a subi un préjudice moral et financier du fait de l'inexécution du contrat par la faute de M. X...;
- confirmer le jugement en ce qu'il a fait application de la clause pénale ;
- infirmer le jugement en ce qu'il a modéré la clause pénale et l'a fixée a 37 500 € ;
- statuant a nouveau
-condamner M. X...a payer à Mme Y...la somme de 75 000 € au titre de la clause pénale ;
- confirmé le jugement en ce qu ‘ il a débouté M. X...de sa demande de dommages-intérêts et du surplus de sa demande ;
- condamner M. X...à payer à Mme Y...la somme de 10 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. X...aux dépens.


L'appelant soutient essentiellement :
- que les dispositions du code de la consommation s'appliquent en ce que la demande de prêt n'avait aucune destination professionnelle,
- que, subsidiairement, les dispositions du code de la consommation s'appliquent parce que les parties y ont fait référence expresse dans le contrat,
- que la défaillance de la condition suspensive ne lui est pas imputable,
- que le contrat ne prévoyait aucune obligation pour l'acquéreur d'informer spontanément le vendeur en cas de refus de prêt,
- qu'il a respecté ses obligations quant à la demande de prêt, nul reproche ne pouvant lui être adressé pour avoir attendu la mise en demeure du vendeur pour faire état du refus de prêt,
- que la circonstance suivant laquelle il n'a pas justifié du dépôt d'un dossier de prêt au 3 mai 2012 n'a eu aucune conséquence sur la pérennité de l'avant-contrat,
- qu'il a formé une demande de prêt auprès du Crédit Agricole Brie Picardie le 16 avril 2012,
- que le tribunal a méconnu l'ordre public attaché aux dispositions du code de la consommation qu'il avait déclarées applicables en imputant à l'acquéreur un manquement pour ne pas avoir justifié de la non obtention du prêt à la date du 24 mai 2012,
- que le tribunal a ensuite méconnu les termes mêmes de l'avant-contrat qui ouvraient une possibilité de mise en demeure de l'acquéreur par le vendeur, sans établir d'obligation d'informer le vendeur de l'obtention ou la non obtention du prêt à cette même date butoir du 24 mai 2012, la caducité ne pouvant résulter que de l'expiration d'un délai de huit jours après cette mise en demeure demeurée infructueuse,
- que nulle mise en demeure n'a résulté des courriels de Mme Y...des 16 et 24 mai 2012 adressés au notaire, celui du 16 mai étant prématuré, celui du 24 ne revêtant pas la forme exigée à l'avant-contrat d'un courrier recommandé avec accusé de réception,
- que Mme Y...a d'ailleurs prorogé la validité de l'avant-contrat en invitant l'acquéreur les 1er et 25 juin 2012 à prendre rendez-vous avec le notaire pour signer l'acte définitif,
- que sa bonne foi est entière,
- que la clause pénale ne pouvait donner lieu à condamnation et à tout le moins devait être réduite à néant eu égard à la somme allouée au titre du dépôt de garantie.
L'intimée soutient au contraire :
- que M. X...professionnel de l'immobilier ne peut se prévaloir des dispositions du code de la consommation, le prêt litigieux ayant été sollicité, comme précisé par l'avant-contrat, pour financer l'acquisition de quatre lots de copropriété destinés à la location en meublé, cet investissement s'inscrivant en réalité dans le cadre d'une nouvelle activité professionnelle faisant suite à la carrière de jockey de M. X...,
- que M. X...n'a pas respecté les délais prévus pour la mise en oeuvre de la condition suspensive,
- que le formalisme de la mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception afin demander à l'acquéreur de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, tel que prévu à l'avant-contrat, n'était pas impératif,
- que l'article 1178 du code civil suffit à faire déclarer la condition suspensive réputée accomplie, la condition suspensive expirant le 24 mai 2012, les courriels adressés par le vendeur étant demeurés sans réponse,
- que M. X...ne prouve pas avoir demandé de prêt conforme à la condition suspensive
-que M. X...ne prouve pas avoir été suffisamment diligent pour obtenir un prêt, alors qu'il devait déposer sa demande dans le délai d'un mois,
- que M. X...a été déloyal à la signature de l'avant-contrat et dans l'exécution de cet acte, en se prétendant salarié alors qu'il était demandeur d'emploi lors de la conclusion, et en dissimulant tant sa situation que sa reconversion dans l'immobilier afin de pouvoir se prévaloir des dispositions du code de la consommation,
- que le tribunal n'a pas recherché si la connaissance de la situation précaire de M. X...n'aurait pas prévenu le vendeur de consentir à la vente,
- que le silence de M. X...après la conclusion fait preuve de sa mauvaise foi dans l'exécution de l'avant-contrat,
- que le tribunal ne devait pas réduire la clause pénale au regard du préjudice élevé subi par le vendeur.
La Cour considère en l'espèce s'agissant de la clause de l'avant-contrat qui obligeait l'acquéreur à notifier au vendeur au plus tard le 24 mai 2012 et par courrier recommandé avec accusé de réception l'obtention ou la non obtention du prêt, que l'expiration de ce délai ne permettait au vendeur, selon les dispositions contractuelles, que de mettre en demeure l'acquéreur de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, cette formalité s'avérant nécessaire pour provoquer la caducité de plein droit au cas d'absence de justificatif. L'avant contrat prévoit encore qu'à la suite de cette caducité de plein droit, l'acquéreur ne pouvait recouvrer le dépôt de garantie qu'après justification d'avoir accompli les démarches nécessaires à l'obtention du prêt et à la preuve que la condition n'était pas défaillie de son fait. Le tribunal ne peut donc pas être approuvé en tant qu'il a retenu-malgré l'absence de mise en demeure préalable par courrier recommandé avec accusé de réception de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition selon la forme prévue au contrat-que faute pour l'acquéreur d'avoir justifié de la non obtention du prêt dans les délais contractuels, la condition suspensive était réputée accomplie.
Semblablement, s'agissant du contrôle par le vendeur des démarches de l'acquéreur visant à demander le prêt, l'avant-contrat ouvrait une possibilité de mettre en demeure l'acquéreur de justifier qu'il avait bien formé une demande de prêt dans le mois de l'avant-contrat. Il apparaît toutefois que Mme Y...n'a pas procédé à une telle mise en demeure, de sorte qu'à supposer cette clause applicable au regard des dispositions du code de la consommation visées à l'avant-contrat, il ne pourrait être envisagé aucune caducité pour défaut de production du justificatif de la demande dans le mois de la signature de l'avant-contrat.
Bien que la date fixée dans l'avant-contrat pour la signature de l'acte définitif de vente ait été fixée au plus tard le 25 juin 2012, dès lors que nulle mise en demeure susceptible d'emporter la caducité de plein droit du compromis n'a été adressée avant l'acte extrajudiciaire du 10 juillet 2012, lequel faisait sommation à M. X...de comparaître devant notaire le 24 juillet 2012 afin de signer l'acte authentique, sans se prévaloir de la caducité, la Cour considère également que l'avant-contrat n'a pu être caduc au moment de l'établissement de l'attestation de refus établie par la banque en date du 17 juillet 2012 ou de la transmission de ce document par courriel du 21 juillet 2012.
Afin de statuer sur le sort du dépôt de garantie et l'application de la clause pénale, il appartient en définitive à M. X..., qui prétend au bénéfice de la défaillance de la condition suspensive, de prouver qu'il a effectué une demande de prêt conforme à la clause et que la condition n'est pas défaillie de son fait.
Il appartient au contraire à Mme Y...de prouver que l'acquéreur a empêché l'accomplissement de la condition, afin de la réputer accomplie et de lui opposer la clause pénale.
M. X...justifie par courrier du 24 avril 2012 du directeur du service banque privée du Crédit Agricole Brie Picardie, par une lettre de refus en date des 17 juillet 2012 émanant du responsable du développements des crédits professionnels du même établissement, et par attestations des 8 janvier 2014 et 11 février 2016 du directeur du service banque privée du Crédit Agricole Brie Picardie de ce qu'il a déposé sans retard une demande de financement pour les biens objets de l'avant-contrat, ayant sollicité un prêt de 450 000 € au taux de 4, 5 % sur une durée de 15 ans (180 mois), que cette demande a été réalisée dans un cadre non professionnel, que tous les documents nécessaires à son instruction ont été transmis, que la demande a été examinée par le comité des prêts de la banque le 17 juillet 2012, lequel a opposé un refus, la direction des engagements de la banque étant représentée par le responsable du service développement des crédits professionnels habilité à signer les lettres de refus.
Le type de crédit qu'il justifie ainsi avoir demandé et qui lui a été refusé est conforme en tout point à la clause de condition suspensive s'agissant en particulier du montant, du taux hors assurance, de la durée de remboursement, du caractère non professionnel du crédit demandé et des garanties offertes.
La preuve incombant à M. X...pour bénéficier de la clause est donc rapportée.
Certes, cette preuve a été apportée en cours d'instance, puisque la dernière attestation bancaire utile date du 11 février 2016. Mais ne peuvent être imputées à M. X...les difficultés qu'il a éprouvées pour obtenir de la banque les justificatifs nécessaires. En particulier, le retard de traitement de la demande de prêt par la banque ne lui apparaît pas imputable. Par courriel du 9 juillet 2012, le notaire de M. X...exposait à son confrère qu'il avait rencontré le directeur de la banque privée du Crédit Agricole Brie Picardie avec M. X...pour le traitement de la demande de prêt, qu'il avait fait des relances, mais que le directeur l'avait informé qu'un premier investissement avait été financé peu avant et qu'il avait dû retarder le passage en commission.
De son côté, Mme Y...échoue à rapporter la preuve qui lui incombe de ce que l'acquéreur aurait empêché la réalisation de la condition suspensive.
La Cour considère que la fraude de M. X...ou sa mauvaise foi ne sont démontrées par aucun des éléments produits aux débats.
Mme Y..., en particulier ne peut tirer aucune conséquence de la déclaration inexacte par M. X...de sa qualité de salarié, celui-ci étant en réalité demandeur d'emploi, puisque cette inexactitude n'a entraîné aucune erreur déterminante et avérée du consentement de Mme Y..., pas même s'agissant de l'évaluation de la solvabilité de son acquéreur ou de ses chances d'obtenir un crédit.
A cet égard, si le notaire de M. X...a encore précisé que la banque avait refusé le crédit au vu des revenus externes de l'acquéreur jugés insuffisants, en précisant que la garantie sur son capital ne suffisait plus à justifier un nouveau financement, cette circonstance ne permet pas de retenir que l'appréhension par Mme Y...de la qualité de demandeur d'emploi de M. X...aurait véritablement changé son appréciation des chances de celui-ci d'obtenir un prêt immobilier.
Mme Y...ne peut davantage se délivrer valablement des preuves à elle-même, ni établir par ses seules déclarations, même reprises dans un courriel de son notaire adressé à celui de l'acquéreur le 1er juin 2012, que M. X...lui aurait déclaré par téléphone avoir obtenu son prêt. Le silence gardé par M. X...ou le notaire de celui-ci jusqu'à la sommation de comparaître pour signer l'acte délivré à la demande de Mme Y..., ni même la durée nécessaire à M. X...pour réunir les éléments de preuve obtenus de sa banque ne font échec à la présomption de bonne foi dont jouit celui-ci.
Il doit être souligné également que Mme Y...n'ignorait pas la destination locative des biens objets de la vente, puisque trois logements objets de la vente étaient, selon l'avant-contrat, déjà loués aux termes de baux d'un an renouvelables. L'éventuelle poursuite de cette activité par M. X...dans un cadre professionnel de location en meublé n'avait pas été écartée aux termes de l'avant-contrat. Mme Y...n'établit donc pas davantage que M. X...aurait de mauvaise foi souscrit la condition suspensive faisant référence aux dispositions du code de la consommation et qu'il devrait pour cela être sanctionné par la privation de la possibilité de se prévaloir de la clause de condition suspensive.
La mauvaise foi de M. X...ne peut davantage résulter de l'information tardive de refus de prêt donnée au vendeur.
Telles sont les raisons pour lesquelles le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a retenu que la condition était défaillie par la faute de l'acquéreur pour n'avoir pas informé le vendeur du refus de prêt dans le délai imparti expirant au 21 mai 2012 à 16 heures.
La condition étant au contraire défaillie dans le délai de validité de l'avant-contrat, sans manquement de l'acquéreur ayant empêché l'accomplissement de la condition, M. X...ne peut être condamné au titre de la clause pénale et obtiendra restitution du dépôt de garantie, observation étant faite que le dépôt de garantie n'aurait pas dû, en tout état de cause, donner lieu à condamnation distincte de la clause pénale.
M. X...n'ayant cependant pas produit les justificatifs nécessaires à prouver la conformité de sa demande de prêt avant la présente instance en cause d'appel, il ne peut obtenir la majoration de moitié des intérêts de retard à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, nonobstant les dispositions alors en vigueur (ancien article L 312-16) du code de la consommation visées à l'avant-contrat et applicables par ce seul motif.
Le présent arrêt constituant un titre de restitution des fonds versés en application du jugement infirmé assorti de l'exécution provisoire, il n'y a pas lieu à condamnation de Mme Y...d'avoir à rembourser les sommes versées dans le cadre de l'exécution provisoire.
Les circonstances de l'espèce démontrent qu'à l'évidence Mme Y..., bien qu'elle ait fait erreur sur l'étendue de ses droits, n'a commis aucun abus de nature à justifier une indemnisation de M. X.... Celui-ci sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Chaque partie supportera la charge des dépens par elle exposés.
En équité, il y a lieu d'écarter le prononcé de toute indemnité de procédure en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement rendu le 21 mai 2015 par le tribunal de grande instance de Paris,
Statuant à nouveau,
Dit que la défaillance de la condition suspensive d'obtention de prêt n'est pas imputable à M. X..., de sorte que la vente est caduque,
Déboute Mme Y...de toute demande de condamnation de M. X...au titre de la clause pénale, et ordonne la restitution à celui-ci de la somme versée à titre de dépôt de garantie, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
Déboute M. X...de sa demande relative à la majoration de moitié des intérêts de retard pour toute période commençant à courir avant le prononcé de la présente décision,
Rappelle que le présent arrêt constitue un titre de restitution des fonds versés en application du jugement assorti de l'exécution provisoire, assortis des intérêts au taux légal à compter de sa signification,
Dit que chaque partie supportera la charge des dépens par elle exposés,
Dit n'y avoir lieu à indemnité de procédure en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, La Présidente,