Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 24 janvier 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 17/15247 - No Portalis 35L7-V-B7B-B33MF
Décision déférée à la cour : jugement du 16 mars 2017 -tribunal de grande instance de Paris - RG no 12/04980

SCI les Polyanthas


no siret : 479 01 8 3 50
Représentée par Me Bertrand Ollivier de l'AARPI Ollivier et associés, avocat au barreau de Paris, toque : P0189
substitué par Me Karine Lavorel, du même cabinet

SARL le Parc aux étoiles


no siret : 450 747 670
Représentée par Me Fabien Peyremorte de la SELARL Eidj-Alister, avocat au barreau de Paris, toque : B0034
et par Me Sylvain Niord, avocat au barreau de St-Etienne
SAS Valority France


no siret : 332 641 372
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de Paris , toque : L0050
et par Me Bertrand Balas, avocat au barreau de Lyon
SA Allianz IARD


no siret : 542 110 291
Représentée par Me Pierre Jung, avocat au barreau de Paris , toque : R013
substitué par Me Hidaya Boukerfa
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue le 28 novembre 2019, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Claude Creton, président
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par M. Claude Creton, président de chambre dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Sonia Dairain

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, Président et par Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.
Par acte du 15 juillet 2003, la société Le Parc aux étoiles a donné à la société Capital avenir conseil, devenue la société Valority France, mandat exclusif de commercialiser des logements et chalets dans la résidence "Le Parc aux étoiles" située à [...].
Un appartement de ce programme a été proposé à M. et Mme R... qui ont conclu le 2 août 2014 avec la société Le Parc aux étoiles un contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement. L'acte indique que cet appartement était situé "dans une résidence de tourisme classée Loi Demessine (ZRR)". Il stipule que pour bénéficier des avantages fiscaux prévus par cette loi, le réservataire s'engage à donner à bail à la société de gestion du site les locaux acquis pour une durée de plus de neuf ans. Le contrat indique également le montant des loyers commerciaux.
Par acte du 7 décembre 2004, la société Le Parc aux étoiles a vendu le bien au prix de 154 284 euros à la SCI Les Polyanthas qui s'était substituée à M. et Mme R....
Devenue propriétaire, la SCI Les Polyanthas a donné le bien à bail commercial pour une durée de neuf ans à la société Rhôde tourisme, chargée de la gestion du site.
Déplorant les difficultés survenues du fait de travaux de construction défectueux et, surtout, à cause du congé donné par le preneur initial, puis de la défection des deux locataires qui lui ont succédé, la SCI Les Polyanthas , faisant valoir que la rentabilité de l'opération n'est pas celle qui avait été escomptée, a assigné la société Valority France, qui a appelé en garantie son assureur, la société Allianz IARD, la société Le Parc aux étoiles et son associée, la société Immobilière Faure, les différents preneurs à bail ainsi que les syndics successifs de la copropriété en paiement de dommages-intérêts.
Par jugement du 16 mars 2017, le tribunal de grande instance de Paris a déclaré irrecevable la demande formée contre la société Rhôde tourisme et la société Valpuy, a rejeté l'ensemble des demandes de la SCI Les Polyanthas et l'a condamnée au paiement de sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile aux sociétés Le Parc aux étoiles et Immobilière Faure, à la société Valority France ,à la société Art, à la société Allianz IARD, à M. B..., et à la société Azur gestion immobilière de résidences ;
La SCI Les Polyanthas a interjeté appel de ce jugement à l'encontre de la société Le Parc aux étoiles, de la société Valority France et de la société Allianz IARD.
Reprochant à la société Le Parc aux étoiles et à la société Valority France un manquement à leur obligation d'information qui engage leur responsabilité civile, elle a sollicité leur condamnation in solidum avec la société Allianz IARD à lui payer, outre les intérêts au taux légal, avec capitalisation annuelle :
- la somme de 11 440 euros au titre de la perte locative ;
- la somme de 49 000 euros en réparation de son préjudice patrimonial ;
et à titre subsidiaire, pour le cas où la cour retiendrait que ces manquements ont causé une perte de chance leur condamnation à lui payer une somme qui ne saurait être inférieure à 45 300 euros.
Elle a en outre réclamé la condamnation de la société Le Parc aux étoiles, la société Valority France et la société Allianz IARD à lui payer une somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral et une somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Valority France a conclu à la confirmation du jugement, subsidiairement à la condamnation de la société Le Parc aux étoiles et de la société Allianz IARD à la garantir des condamnations prononcées contre elle.
Par arrêt du 28 juin 2019, la cour d'appel, sur la responsabilité de la société Le Parc aux étoiles et de la société Valority France a constaté que les termes employés dans la plaquette publicitaire réalisée sous la responsabilité du vendeur et distribuée par la mandataire exclusif de commercialisation, spécialisé en opération de placement sous sa responsabilité, étaient de nature à convaincre un investisseur non averti que ce type de montage présentait des caractéristiques de sécurité et de rentabilité certaine, que la qualité d'investisseur non averti de la SCI Les Polyanthas est contestée mais que la cour n'a pas été mise en possession des statuts ou de l'extrait K bis du registre du commerce et des sociétés qui permettraient de vérifier l'objet social de cette société civile. Elle a en conséquence ordonné la réouverture des débats aux fins de production de cet élément.

1- Sur les demandes de la SCI Les Polyanthas :
Attendu que la société Le Parc aux étoiles en sa qualité de vendeur professionnel d'appartements dans le cadre d'une opération d'investissement associée à des avantages fiscaux, et la société Valority France, agent immobilier chargé de la commercialisation des appartements sont tenus envers les acquéreurs, fussent-ils avertis, d'une obligation d'information ; qu'ils doivent à ce titre porter à leur connaissance des informations objectives et complètes sur les caractéristiques de l'investissement sans omettre les moins favorables et les risques inhérents à l'opération ; qu'il leur appartient en outre d'apporter la preuve de la délivrance de ces informations ;
Attendu qu'en présentant le montage lié à l'acquisition du bien litigieux en indiquant qu'il présentait des caractéristiques de sécurité et de rentabilité certaine alors que rien dans le contrat de réservation, dans l'acte de vente, dans le contrat de bail commercial ou dans tout autre document remis par le vendeur à l'acquéreur avant la vente n'a permis d'alerter celui-ci sur les risques de non-perception des loyers auxquels l'investisseur se trouvait exposé en cas de déconfiture du preneur initial, la société Le Parc aux étoiles a ainsi manqué à son obligation d'information et de conseil à l'occasion de la conclusion de la vente litigieuse ;
Attendu que la société Valority France qui en a la charge en tant qu'elle s'entremet à titre habituel dans les opérations immobilières de placement, n'établit pas avoir comblé le défaut d'information et de conseil imputable au vendeur, par l'exercice de son propre devoir d'information et de conseil à l'égard de l'acquéreur ;
Attendu qu'il en résulte qu'à l'égard de la société Polyanthas, s'agissant de la non-perception des loyers causée par la déconfiture des preneurs à bail, risque dont elle n'avait pas été avertie en violation d'une obligation d'information et de conseil imputable tant au vendeur qu'à l'intermédiaire chargé de la commercialisation, le premier est responsable sur le fondement de la responsabilité contractuelle et le second sur le fondement de la responsabilité délictuelle ;
Attendu qu'il n'est pas justifié que les clauses du contrat de commercialisation pourraient décharger la société Valority France de sa responsabilité délictuelle envers l'acquéreur ;
Attendu qu'il n'est pas établi que la faute de la société Valority France ait été intentionnelle ni qu'elle a agi en concert frauduleux avec le vendeur dans le but de tromper ;
-Sur les préjudices :
Attendu que la société Polyanthas, devenue propriétaire, a donné le bien à bail commercial pour une durée de neuf ans et quatre mois à la société Rhode tourisme, chargée de la gestion du site ; que cette société ayant donné son congé à effet de la première échéance triennale, un nouveau bail a été conclu avec la société H & R développement également gestionnaire du site, qui a fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire et a été ensuite placée en liquidation judiciaire le 19 octobre 2009 ; que le bail et la gestion de la résidence ont été ensuite repris par la société Valpuy qui a elle-même fait l'objet d'un redressement judiciaire le 13 février 2014 puis a été placée en liquidation judiciaire le 18 avril 2014 ; que la société Cimes et neige lui a succédé comme preneur à bail et gestionnaire ;
Attendu que le préjudice causé tant par le manquement contractuel du vendeur que par la faute de la société Valority France comprend tout d'abord la perte locative subie par le propriétaire qui s'évalue par la différence entre, d'une part, le montant des loyers garantis sur neuf ans tels que prévus au contrat, selon l'option exercée pour l'occupation des lieux à titre personnel, après déduction de la TVA au taux de 5,5 % destinée à être reversée, soit une somme de 547 628 euros et, d'autre part, les loyers effectivement versés sur la durée du bail d'origine par le preneurs successifs, soit une somme de 35 280 euros ;
Attendu, en conséquence, que la société Le Parc aux étoiles et la société Valority France seront condamnés in solidum à payer à la société Poyanthas la somme de 12 348 euros au titre de la perte de loyers ;
Attendu qu'il est en outre établi que la société Polyanthas a subi des soucis et tracas en raison tant du défaut d'information et de conseil que de la nécessité de diligenter la présente procédure pour obtenir une indemnisation ; que la cour dispose d'éléments lui permettant de fixer à 1 000 euros ce préjudice, somme à laquelle doivent être condamnés in solidum la société Le Parc aux étoiles et la société Valority France ;
Attendu que s'agissant du préjudice patrimonial causé par la moins-value du bien, il n'est pas établi que le défaut de qualité prétendu de cet immeuble est à l'origine d'une perte de valeur ; qu'il n'est pas davantage prouvé que la moins-value alléguée ait été causée par la saturation du marché immobilier locatif local par suite de la réalisation d'un autre programme immobilier dans la commune de Puy-Saint-Vincent ; qu'il y a donc lieu de rejeter la demande d'indemnisation du préjudice patrimonial ;
2- Sur la garantie due par la société Allianz IARD et la société Valority France :
Attendu que, s'agissant de l'application dans le temps de la garantie d'assurance, il est établi que la société Valority France, après avoir été assignée par la société Polyanthas et d'autres acquéreurs de biens situés dans la même résidence, a déclaré le sinistre à son assureur par lettre du 7 décembre 2011 en indiquant : "vous avez d'ores et déjà le dossier O... en cours" ; que M. O... a acquis trois biens par l'intermédiaire de la société Valority France, dont un appartement situé dans la résidence Le Parc aux étoiles ; que M. O... avait adressé une lettre recommandée à la société Valority France le 3 décembre 2007 dénonçant "la pression irrégulière exercée par l'exploitant de l'investissement en Loi Demessine pour revoir les loyers à la baisse" ; que la société Valority France a dénoncé le sinistre concernant M. O... en 2009 au plus tard ; que selon lettre recommandée du 4 décembre 2009 adressée à la société Valority France au courtier d'assurance pour "l'informer de nouveaux sinistres et les risques de sinistres sériels" dans le cadre de la polilce RCP no 40 706 351, cette déclaration a été motivée par des difficultés de trésorerie des sociétés gestionnaires de résidence, provoquant des retards pour régler les loyers dus aux investisseurs, de demande de délais pour régler ces loyers "et même des demandes de réduction des loyers à verser aux investisseurs par avenant aux baux commerciaux" ; que cette lettre précise : "La réticence des investisseurs à accepter ces aménagements a conduit certains gestionnaires à se placer sous sauvegarde de justice avant de se voir placer, pour certains, en redressement judiciaire puis en liquidation judiciaire. Cette situation a conduit les investisseurs, dont les baux se trouvaient ainsi automatiquement résiliés, à conclure de nouveaux baux commerciaux avec de nouveaux gestionnaires. Conscients de la situation de faiblesse des investisseurs en raison de contraintes d'exploitation liées aux résidences pour ne pas voir leurs avantages remis en cause, les nouveaux gestionnaires et les gestionnaires initiaux ont proposé de nouveaux baux à des conditions de loyer et d'exploitation moins avantageuses que celles prévues à l'initial lors de la réitération des actes authentiques, faisant ainsi chuter les rentabilités initiales. Il y a lieu de rappeler que pour bénéficier des avantages fiscaux liés à la loi Demessine (ZRR), le bien doit être exploité par un gestionnaire pendant une durée minimale de neuf années, sans interruption supérieure à 12 mois. Face à cet état de fait, certains investisseurs ont fait part de leur mécontentement en souhaitent trouver, auprès des différents intervenants (promoteur-vendeur/commercialisateur / gestionnaire [...]), une source de dédommagement des préjudices causés par la défaillance de leur gestionnaire. Les griefs allégués sont le dol, le défaut de conseil, l'erreur sur les qualités substantielles... Ce mécontentement se traduit par des demandes diverses :
- prise en charge des loyers impayés par le gestionnaire ;
- prise en charge du différentiel de loyer entre le nouveau bail et l'ancien bail..." ;
Attendu que s'il est constant que la police no 40 706 351, souscrite le 1er janvier 2006 a été résiliée le 31 décembre 2009 à effet du 1er janvier 2010 et que l'acquéreur n'est pas à l'origine de l'assignation délivrée par M. O... à la société Valority France, il est établi, d'une part que la police d'assurance litigieuse s'applique bien, dans le temps, au fait dommageable constitué par les demandes indemnitaires de M. O..., mais aussi, d'autre part que ce fait dommageable partage la même cause technique avec la présente réclamation, à savoir la défaillance du gestionnaire initial de la résidence et de ceux qui lui ont succédé, situation qui n'a pas permis de conserver des loyers commerciaux tel que prévu par le présent acquéreur ;
Attendu qu'il ne peut donc être soutenu que la garantie d'assurance ne serait pas applicable dans le temps à la présente condamnation de la société Valotity France, étant par ailleurs indifférent que celle-ci ait changé d'assureur à compter du 1er janvier 2010 ;
Attendu que pour soutenir que la police d'assurance no 40 706 351 ayant pour objet de couvrir l'activité d'agent immobilier régie par la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972, ne serait pas applicable au présent litige, la société Allianz IARD fait valoir qu'en réalité la société Valority France est un professionnel de l'investissement locatif, qu'elle dispose d'un mandat de commercialisation d'un ensemble immobilier confié par la société Le Parc aux étoiles et qu'elle a proposé en l'espèce un investissement locatif permettant de bénéficier d'avantages fiscaux, ces éléments étant de nature, selon le moyen, à exclure la qualité d'agent immobilier ;
Attendu que la société Allianz IARD affirme que si, dans le cadre de son activité habituelle, l'agent immobilier a une mission d'entremise et, accessoire, de conseil, dans le cadre des opérations de défiscalisation, la mission de conseil domine et dépasse le domaine immobilier puisqu'elle concerne notamment la fiscalité, l'étude de profil patrimonial ou le choix des financements et des garanties ;
Attendu que la société Allianz IARD invoque le fait que l'activité de conseil en défiscalisation devrait être rapprochée de celle de conseil en investissement financier et que, d'ailleurs, l'article L. 550-1 du code monétaire et financier prévoit qu'est intermédiaire en bien divers toute personne qui propose à titre habituel d'acquérir des droits sur des biens immobiliers lorsque les acquéreurs n'en assurent pas eux-mêmes la gestion et que si ces dispositions excluent les opérations donnant droit à l'attribution en propriété ou en jouissance de parties déterminées d'un ou plusieurs immeubles bâtis, précisément, les projets soumis par la société Valority France ne concernaient pas des actifs bâtis mais à bâtir, puisqu'ils s'agissait de vente en l'état futur d'achèvement ;
Attendu, toutefois, qu'en l'espèce la société Valority France est intervenue en qualité d'intermédiaire en vue de l'acquisition de biens immobiliers et que son activité accessoire de conseil en investissement et défiscalisation était garantie par le contrat d'assurance ;
Attendu qu'il ne peut donc être soutenu que l'activité de la société Valority France à l'occasion de laquelle s'est produit le sinistre ne serait pas celle d'agent immobilier ;
Attendu, s'agissant des exclusions de garantie prévues par la loi ou le contrat d'assurance, dès lors qu'il n'est établi, ni que la plaquette commercial a présenté l'opération proposée aux investisseurs de manière fausse ou malhonnête, ni que la réclamation de ceux-ci a fait suite à une publicité mensongère, la société Allianz IARD, qui n'établit aucune faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré, est mal fondée à se prévaloir des dispositions de l'article L. 113-1 du code des assurances ; qu'en outre, l'assureur est également mal fondé à se prévaloir de l'exclusion contractuelle relative aux conséquences des réclamations relatives à une publicité mensongère ;
Attendu que les clauses d'exclusion de la police visant "les conséquences de toute obligation de résultat ou de performance" et "les réclamations provenant de l'insuffisance ou de la non-obtention des performances promises en matière de rendement, d'équilibre financier ou économique" ne sont pas applicables en l'espèce dès lors, d'une part qu'aucune obligation de résultat n'a été souscrite par la société Valority France à l'occasion de l'opération litigieuse et que, d'autre part, aucune performance n'a davantage été promise à l'acquéreur par l'intermédiaire de l'assuré ;
Attendu qu'il y a donc lieu de retenir la garantie de la société Allianz IARD ;
Attendu que la réclamation au titre du présent acquéreur se rattache à une première réclamation de 2009 et le fait dommageable de celle-ci partage la même cause technique que le présent fait dommageable ; qu'il s'en déduit que les différents faits dommageables sont assimilés à un fait dommageable unique et qu'en conséquence s'appliqueront une franchise et un plafond de garantie contractuels uniques ;
Attendu que cette garantie étant fondée sur le contrat d'assurance, il n'y a pas lieu à condamnation in solium de l'assureur avec les co-responsables ;
-Sur la demande contre la société Allianz IARD au titre de l'abus de droit :
Attendu que la résistance abusive de la société Allianz IARD n'étant pas établie, il convient de débouter la société Valority France de sa demande de dommages-intérêts ;
3-Sur la garantie du commercialisateur par le vendeur :
Attendu qu'en application des dispositions de l'article 13 de la convention de commercialisation rappelée ci-dessus et dès lors que sans le manquement contractuel du vendeur à l'égard de l'acquéreur la faute du mandataire n'aurait pas été dommageable, il doit être dit que la société Le Parc aux étoiles sera tenue de garantir la société Valority France de toute condamnation prononcée à son encontre ;
4-Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
Attendu, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, qu'il convient enfin de condamner in solidum la société Le Parc aux étoiles et la société Valority France à payer à la SCI Poyanthas la somme de 5 000 euros et la société Allianz IARD à payer à la société Valority France la somme de 114 euros ;
PAR CES MOTIFS
INFIRME le jugement mais seulement en ce qu'il rejette les demandes indemnitaires de la société Polyanthas et en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau :
CONDAMNE in solidum la société Le Parc aux étoiles et la société Valority France à payer à la SCI Polyanthas :
- la somme de 12 348 euros au titre de la perte locative ;
- la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral ;
ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts produits par ces sommes au taux légal ;
DÉBOUTE la SCI Polyanthas du surplus de ses demandes de dommages-intérêts ;
DIT que la garantie de la société Allianz IARD est due à la société Valority France au titre de la police no 40 706 351 pour l'année 2009, relativement aux sommes ci-dessus, dans les limites de la franchise et du plafond de garantie contractuels ;
DIT que pour l'appréciation de cette franchise et de ce plafond la société Valority France supportera un plafond d'indemnisation et une franchise uniques pour l'ensemble des réclamations causées par la défaillance de l'exploitant de la résidence "Le Parc aux étoiles" réalisée à Puy-Saint-Vincent ;
CONDAMNE la société Le Parc aux étoiles à garantir la société Valority France des condamnations prononcées à son encontre par le présent arrêt ;
DÉBOUTE la société Valority France de ses autres demandes ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum la société Le Parc aux étoiles et la société Valority France à payer à la SCI Polyanthas la somme de 5 000 euros et la société Allianz IARD à payer à la société Valority France la somme de 114 euros ;
CONDAMNE in solidum la société Le Parc aux étoiles, la société Valority France et la société Allianz IARD aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier,
Le Président,