COUR D'APPEL DE VERSAILLES12ème chambre section 2F.L./P.G.ARRET No Code nac : 30BcontradictoireDU 23 NOVEMBRE 2006R.G. No 06/00500AFFAIRE :S.A.R.L. LA FERME DU VESINETC/Bertrand D'ORGEVILLEDécision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Décembre 2005 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLESNo Chambre :
3ème No Section : No RG : 02/06199Expéditions exécutoiresExpéditionsdélivrées le : à : SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIERMe Jean-Michel TREYNETREPUBLIQUE FRANCAISEAU NOM DU PEUPLE FRANCAISLE VINGT TROIS NOVEMBRE DEUX MILLE SIX La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.R.L. LA FERME DU VESINET ayant son siège 28 rue du Maréchal Foch 78110 LE VESINET, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège. représentée par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER, avoués - N du dossier 20060092Rep/assistant : Me Daniel LEFRANCOIS, avocat au barreau de VERSAILLES.APPELANTE****************Monsieur Bertrand X... demeurant 35 rue Alphonse Pallu78110 LE VESINET.représenté par Me Jean-Michel TREYNET, avoué - N du dossier 17751Rep/assistant : Me Renaud BEAUFILS, avocat au barreau de PARIS (B.0262).INTIME****************Composition de la cour :En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Octobre 2006 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Françoise LAPORTE, président chargée du rapport.Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Françoise LAPORTE, président,
Monsieur Jean-François FEDOU, conseiller,
Monsieur Denis COUPIN, conseiller Greffier, lors des débats : Madame Marie-Thérèse GENISSEL,
FAITS ET PROCEDURE :
Suivant acte sous seing privé en date du 28 juin 1995, Madame JOURNET, aux droits de laquelle est Monsieur Bertrand X..., a consenti à Monsieur et Madame Y..., aux droits desquels se trouve la SARL LA FERME DU VESINET, un bail sur des locaux à usage commercial situés 28 rue du Maréchal Foch au VESINET pour une durée de 9 ans à effet au 1er janvier 1995 moyennant un loyer annuel de 6.081,20 euros.
Selon exploit du 05 avril 2002, le propriétaire a délivré à la locataire un commandement de payer.
Puis par un courrier du 04 février 2004, Monsieur X... a sollicité vainement du preneur la justification de sa police d'assurance avant de l'assigner devant le tribunal de grande instance de VERSAILLES en résiliation du bail et expulsion.
Par jugement rendu le 14 décembre 2005, cette juridiction a prononcé la résiliation du bail aux torts du preneur, dit que la société LA FERME DU VESINET devrait libérer les locaux dans les trois mois de sa signification et ordonné à défaut son expulsion avec l'assistance éventuelle de la force publique ainsi que le transport du mobilier dans un garde meubles au choix du bailleur et aux frais et risques de la locataire, condamné la société LA FERME DU VESINET à verser à Monsieur X... une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer actualisé majoré de la provision sur charges et jusqu'à la libération effective des locaux, donné acte à Monsieur X... de son engagement à remettre les duplicatas utiles des quittances de loyers pour la période du 2ème trimestre 2000 au 3ème trimestre 2001 inclus à la locataire, ordonné l'exécution provisoire, rejeté les autres prétentions des parties et condamné la défenderesse
aux dépens.
Appelante de cette décision, la société LA FERME DU VESINET considère que les manquements allégués au titre de la non justification de la police d'assurance des locaux à première demande, du non paiement des loyers aux échéances convenues et du défaut de règlement des charges et de l'utilisation des parties communes comme lieu de vente, ont été rejetés à juste titre, par le tribunal.
Elle fait valoir relativement au grief tiré de la réalisation de travaux sans l'autorisation du bailleur et de son architecte, que ceux auxquels elle a procédé ne font pas partie des travaux énoncés de manière limitative à l'article 4-6 du bail.
Elle soutient, qu'en toute hypothèse, il s'agit de modifications minimes de l'état des lieux ne causant aucun préjudice au bailleur et n'affectant pas le gros oeuvre, ni la distribution des pièces qui ne sont pas suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail.
Elle accepte, en tout état de cause, de réexécuter les travaux sous le contrôle de l'architecte de Monsieur X....
Elle affirme avoir effectué régulièrement les travaux d'entretien et de rénovation depuis son entrée en jouissance en mai 2000.
Elle prétend que les lieux loués n'ont depuis près de 40 ans fait l'objet d'aucune réparation incombant au bailleur et que leur dégradation lui est imputable.
Elle sollicite donc l'entier débouté de Monsieur X... et une indemnité de 10.000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Monsieur X... oppose que les manquements afférents à la réalisation de travaux sans son autorisation expresse, au défaut d'entretien admis à bon escient par les premiers juges outre des paiements irréguliers de loyers ayant entraîné la délivrance à
plusieurs reprises de commandements et de mises en demeure sont de nature à justifier le prononcé de la résiliation du bail.
Il conclut à la confirmation du jugement déféré sauf à y ajouter 3.000 euros de dommages et intérêts pour appel abusif et dilatoire et une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION :
Considérant qu'en cause d'appel, Monsieur X... n'invoque plus que trois griefs au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail.
Sur le non paiement des loyerrs aux échéances convenues :
Considérant que Monsieur X... ne démontre pas que depuis son entrée dans les lieux la société LA FERME DU VESINET n'aurait pas honoré un seul loyer à bonne date comme il le prétend ;
considérant qu'un seul incident patent de paiement s'est produit ayant donné lieu au commandement délivré, le 05 avril 2002, pour les loyers du 1er trimestre 2002, trois jours après leur exigibilité et que le locataire s'en est acquitté le 12 avril 2002, sept jours plus tard ;
qu'en outre, les autres documents évoqués, à cet égard, par l'intimé ne sont pas probants d'une défaillance répétée de l'appelante à exécuter l'obligation lui incombant sur ce point, mais établissent, en revanche, que Monsieur X... a modifié plusieurs reprises les modalités de versement des échéances locatives ce qui était de nature à générer des difficultés potentielles pour la locataire ;
que ce grief n'est pas fondé.
Sur la réalisation de travaux sans l'autorisation du bailleur :
Considérant qu'il est constant que la société LA FERME DU VESINET a effectué, en juillet 2000, des travaux relatifs à "l'approvisionnement, changement de canalisation défectueuse et
installation d'une douche et d'un wc dans la chambre de commis" pour un montant de 7.412 francs HT (1.129,95 euros) sans l'assentiment du bailleur ;
considérant que le constat d'huissier dressé le 19 juin 2001 à la requête de Monsieur X... spécifie que le gérant de la société LA FERME DU VESINET a spécifié à l'officier ministériel instrumentaire qu'un tuyau avait été inséré dans un regard de la cour et "raccordé au réseau existant et qu'à gauche de la cour" une tranchée avait été creusée dans la terre afin de procéder au raccordement du tuyau d'eau ainsi que "dans la terre constituant le sol du garage depuis la partie en béton située dans le coin gauche à l'entrée du garage" ;
considérant que le constat établi, le 27 janvier 2006, à l'initiative de la société LA FERME DU VESINET, fait état de la présence d'une canalisation en PVC et relève que que les eaux en provenance du wc, du lavabo et de la douche du logement du commis s'y évacuaient et indiqué que la canalisation était visible lors des sondages effectués et qu'elle partait en direction de l'évacuation ;
considérant que le bail énumère à l'article 4-6o de manière limitative les travaux nécessitant l'autorisation expresse et écrite du propriétaire et le contrôle de son architecte, comme étant ceux concernant un changement de distribution, une démolition, une construction, un percement de muraille et un déplacement de porte ;
considérant que les travaux exécutés par la société LA FERME DU VESINET dans le logement du commis ne rentrent pas dans l'une des catégories précitées tandis qu'il n'est pas allégué qu'ils aient pu porter atteinte au gros oeuvre, ni compromis la solidité de l'immeuble ;
considérant que l'installation d'une douche et d'un wc sans
modification de la distribution ne peut être assimilée à une construction ;
que les travaux en question ne requéraient donc pas l'autorisation du bailleur, ni l'intervention d'un architecte en sorte que ce moyen a été retenu à tort par le tribunal.
Sur le défaut d'entretien des lieux loués :
Considérant qu'il s'infère effectivement du constat d'huissier dressé le 26 juillet 2001 et des photographies annexées, que les lieux loués présentent des dégradations notables des sols, murs et plafonds et notamment de nombreuses et importantes fissures ainsi qu'un plafond partiellement effondré dans la pièce arrière du magasin ;
considérant que si ces éléments dénotent un manque d'entretien de la part de la locataire, ils démontrent aussi la défaillance du propriétaire à maintenir les lieux loués conformément à leur destination de commerce de fruits et légumes ;
considérant, en effet, que les précédents locataires, Monsieur et Madame Y... qui ont exploité depuis 1967 le fonds cédé à la société LA FERME DU VESINET, attestent que "les lieux n'ont jamais été entretenus par les anciens propriétaires, (les consorts JOURNET-VILLEMAIN) et affirment "lorsque nous avons vendu notre fonds de commerce, l'état des lieux était exactement identique à celui décrit dans le constat d'huissier de 2001 versé aux débats" ;
considérant que depuis près de 40 ans, les locaux loués n'ont fait l'objet d'aucune réparation par les bailleurs en sorte qu'ils présentent un caractère vétuste ;
considérant, en outre, que Monsieur X... ayant avisé le 09 mai 2000 la société LA FERME DU VESINET, avant même que celle-ci acquiert le fonds de commerce des époux Y... et alors qu'il ne bénéficiait seulement que d'une promesse de vente des murs de la part de Madame JOURNET, qu'il ne renouvellerait pas le bail dont le terme
était fixé au 31 décembre 2003, aux fins de reprendre le magasin de fruits et légumes pour augmenter sa propre surface de vente, cette situation ne militait pas pour que l'une et l'autre des parties satisfassent les obligations d'entretien leur incombant respectivement à ce titre ;
considérant dans ces conditions que ce manquement partagé et insuffisamment grave dans ce contexte ne peut être retenu au seul détriment de la locataire ;
que Monsieur X... sera dès lors débouté de toutes ses prétentions en infirmant le jugement déféré.
Sur les demandes accessoires :
Considérant que l'appel de la société LA FERME DU VESINET s'avérant fondé, la demande en dommages et intérêts de Monsieur X... qui ne l'est pas sera rejetée ;
Considérant que l'équité commande d'accorder à l'appelante une indemnité de 2.000 euros en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
considérant que Monsieur X... qui succombe en ses prétentions et supportera les dépens des deux instances n'est pas fondé en sa prétention au même titre.PAR CES MOTIFS
Statuant en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions hormis celle concernant le donné acte,
Et statuant à nouveau,
Déboute Monsieur Bertrand X... de toutes ses prétentions,
Le condamne à verser à la SARL LA FERME DU VESINET une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Rejette sa demande au même titre,
Le condamne aux dépens des deux instances et autorise la SCP JULLIEN-LECHARNY-ROL-FERTIER, avoués, à recouvrer ceux d'appel conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Arrêt prononcé par Madame Françoise LAPORTE, président, et signé par Madame Françoise LAPORTE, président et par Madame Marie-Thérèse GENISSEL, greffier, présent lors du prononcé
Le GREFFIER,
Le PRESIDENT,