COUR D'APPEL

Chambre Commerciale

DU : 25 Juin 2008
N  : 07/00648

Arrêt rendu le vingt cinq Juin deux mille huit
COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré de :
Mme Claudine BRESSOULALY, Présidente
Mme Chantal JAVION, Conseillère
M. Vincent NICOLAS, Conseiller
lors des débats et du prononcé : Mme C. GOZARD, Greffière
Sur APPEL d'une décision rendue le 07.12.2006
par le Tribunal  de commerce de Clermont Fd

M. Philippe Y...
...
Représentant : la SCP GOUTET - ARNAUD (avoués à la Cour) - Représentant : Me Richard LEFEBVRE (avocat plaidant au barreau de CLERMONT-FERRAND)


SA CASINO GUICHARD PERRACHON & CIE ... - Représentant : la SCP J-P  & A.  LECOCQ (avoués à la Cour) - Représentant : Me SELARL MONOD TALLENT (avocat plaidant au barreau de LYON-T730)
SAS L'IMMOBILIERE  GROUPE CASINO ... - Représentant : la SCP J-P  & A.  LECOCQ (avoués à la Cour) - Représentant : Me SELARL MONOD TALLENT (avocat plaidant au barreau de LYON)


Après avoir entendu en application des dispositions des articles 786 et 910 du  Code de Procédure Civile, à l'audience publique du 30 Avril 2008, sans opposition de leur part, les avocats des parties, M. NICOLAS Conseiller Magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et à l'audience publique de ce jour, indiquée par le magistrat rapporteur, l'arrêt suivant a été prononcé publiquement conformément aux dispositions de l'article 452 du Code de Procédure Civile :
grosse délivrée le
à SCP Lecocq, Goutet-Arnaud
La société GUICHARD PERRACHON ET CIE, aux droits de laquelle vient la société L'IMMOBILIERE GROUPE CASINO,  a été intéressée, dans le cadre de la réorganisation de son implantation au sein de l'agglomération de Clermont-Ferrand, par l'acquisition de différentes parcelles situées dans la zone industrielle de cette ville, dénommée "Z.I du Brézet", qui appartenaient à la commune de Clermont-Ferrand.
A cette fin, elle a conclu, par acte sous seing privé du 10 août 1992 avec Philippe Y..., agent immobilier, un mandat exclusif de "recherches et de négociations en vue de l'acquisition de deux parcelles de terrains", cadastrées no146 section CI et no148 section CI.
Aux termes de l'article 4 du contrat, le mandat était consenti pour une durée de douze mois, renouvelable par tacite reconduction, par période de six mois, sauf résiliation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, moyennant un préavis de trois mois.
La rémunération de Philippe Y... a été fixée à la somme de 1.700.000 F (259.163 ) H.T, exigible pour moitié à la signature d'une promesse de vente et pour l'autre partie à la signature de l'acte authentique de vente.
Le groupe CASINO a, plus de dix ans après la conclusion du contrat avec Philippe Y..., acquis au mois de juillet 2003 différentes parcelles sises à Clermont-Ferrand, cadastrées section 148 CI et 162 CI.
Estimant avoir droit à une commission en raison de cet achat, et après avoir vainement tenté d'en obtenir le paiement auprès de la société GUICHARD PERRACHON ET CIE, Philippe Y..., par acte d'huissier du 13 janvier 2005, a fait assigner cette société devant le tribunal de commerce de Clermont-Ferrand pour la voir condamner à lui payer au titre de cette commission la somme de 309.959  TTC, outre les intérêts de droit, ainsi qu'une somme de 5.000  à titre de dommages-intérêts et celle de 2.000  sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
La société L'IMMOBILIERE GROUPE CASINO est intervenue volontairement dans la procédure.
Par jugement du 7 décembre 2006, le tribunal de commerce de Clermont-Ferrand a débouté Philippe Y... de l'ensemble de ses demandes, l'a condamné à payer à la société CASINO la somme de 500  sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, débouté cette dernière de sa demande de dommages-intérêts.
Par déclaration faite au greffe le 16 mars 2007, Philippe Y... a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses écritures notifiées le 13 juillet 2007, il conclut à la réformation du jugement et à la condamnation, sur le fondement de l'article 1134 du code civil, de la société L'IMMOBILIERE GROUPE CASINO, solidairement en tant que de besoin avec la société GUICHARD PERRACHON ET CIE, à lui payer la somme de 309.959  T.T.C, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, outre 5.000  à titre de dommages-intérêts et 2.000  sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Il fait valoir en premier lieu :
- que la convention passée le 10 août 1992 avec la société GUICHARD PERRACHON ET CIE était un mandat de mission et de collaboration qui n'entre pas dans le champ d'application de la loi du 2 août 1970 et spécialement de son article 7 ;
- qu'en effet, l'opération envisagée dans cette convention, compte tenu de son ampleur et de sa complexité, ne pouvait se dérouler que sur une période de plusieurs années, ce qui était incompatible avec un quelconque mandat entrant dans le champ d'application de cette loi ;
- que ce mandat de mission se caractérisait par un engagement de collaboration entre mandataire et mandant en vue de l'achat d'un ensemble immobilier ;
- que les sociétés du groupe CASINO n'ont jamais entendu invoquer la nullité ou la caducité de ce mandat, ou d'un quelconque moyen de nature à mettre fin au contrat qu'elles avaient passé avec lui ;
- qu'elles n'ont pas dénoncé ce contrat, même si, à partir de 1995, elles l'ont laissé sans instruction ;
- qu'en outre, le mandat qu'elles lui ont donné était identique au mandat de mission qu'elles ont aussi donné le 10 décembre 1992 à Mo LORGOUX, avocat, et elles n'ont jamais prétendu que le mandat confié à celui-ci aurait été nul.
Philippe Y... soutient ensuite avoir accompli des actes positifs établissant qu'il a effectué, en collaboration avec les sociétés du groupe CASINO, les diligences qui ont permis de voir remplies "les conditions permettant d'acquérir les biens immobiliers visés dans le contrat du 10 août 1992".
Spécialement, et pour critiquer le motif de la décision des premiers juges selon lequel ses diligences seraient restées vaines et sans résultat concret eu égard à une décision négative au mois de janvier 1995 du propriétaire des parcelles au sujet de leur vente, il prétend que les difficultés alors rencontrées n'étaient pas sans solution et qu'il était pour ce qui le concerne disposé à poursuivre la mission qui lui avait été confiée.
Il estime donc que la rémunération prévue par le contrat lui est due dès lors qu'une promesse de vente des parcelles a été signée et que l'acquisition par acte authentique est intervenue ultérieurement.
Enfin, il soutient que les parcelles achetées par les sociétés du groupe CASINO sont bien celles qui étaient visées dans ce contrat.
Aux termes de leurs écritures notifiées le 1 octobre 2007, les sociétés GUICHARD PERRACHON ET CIE et L'IMMOBILIERE GROUPE CASINO concluent à la confirmation du jugement, sauf en ce qu'il les a déboutées de leur demande de dommages-intérêts et fixé à 500  la somme allouée sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Elles demandent donc que Philippe Y... soit débouté de toutes ses demandes et condamné à leur payer 5.000  pour procédure abusive et 5.000  sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Au préalable, la société GUICHARD PERRACHON ET CIE demande sa mise hors de cause, au motif que seule la société L'IMMOBILIERE GROUPE CASINO est intéressée par le litige.
Ensuite, et en premier lieu, elles prétendent que le mandat du 10 août 1992 est régi par la loi du 2 janvier 1970 motifs pris, d'une part de ce que Philippe Y... exerce une activité professionnelle d'agent immobilier s'inscrivant dans le champ d'application de l'article 1 de cette loi, et qu'il doit donc respecter ses dispositions d'ordre public ; d'autre part, que l'opération elle-même s'inscrivait également dans ce champ d'application.
Elles soutiennent ensuite que ce mandat est à durée indéterminée, du fait de l'existence d'une clause de tacite reconduction de six mois en six mois, et qu'ainsi, il était nul par application de l'article 6 de cette loi ; que pour le moins, il a pris fin le 10 août 1993, soit douze mois après sa signature, en raison de la nullité de la clause de tacite reconduction ; que Philippe Y... ne peut donc fonder sa demande sur la base d'un mandat arrivé à terme à cette date, et dont les effets ont cessé depuis 10 ans.
Elle prétendent en deuxième lieu que Philippe Y... ne justifie pas avoir accompli des diligences particulières, durant au moins la première période de douze mois, et encore moins durant les dix années qui ont suivi, propres à établir qu'il serait à l'origine de l'acquisition immobilière intervenue au mois de juillet 2003 ; que spécialement, il ressort de ses propres pièces qu'il a cessé toutes diligences en 1994 et n'a plus, par la suite, donné signe de vie.
Enfin, et en troisième lieu, elles soutiennent que cette acquisition est différente de celle qui avait été précisée dans la convention de mandat du 10 août 1992, les parcelles acquises étant en effet différentes de celles décrites dans le contrat, de même que le prix d'acquisition.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la demande formée contre la société GUICHARD PERRACHON et CIE :
Attendu que la société L'immobilière Groupe Casino venant aux droits de la société GUICHARD PERRACHON et CIE, il convient de mettre cette dernière hors de cause ;

Attendu qu'aux termes de l'article 1.1o de la loi no70-9 du 2 janvier 1970, les dispositions de cette loi s'appliquent aux personnes physiques ou morales, qui d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives notamment à l'achat d'immeubles bâtis ou non bâtis ;
Attendu en l'espèce qu'il n'est pas contesté qu'à l'époque de la signature de l'acte sous seing privé du 10 août 1992, Philippe Y... exerçait la profession d'agent immobilier, et se livrait par suite de manière habituelle aux opérations visées à l'article 1 de la loi précitée ;
Attendu qu'au regard de l'acte du 10 août 1992, la société Casino avait donné mandat exclusif  à Philippe Y..., en vue de l'achat des terrains situés à Clermont-Ferrand, zone industrielle du Brezet, pour négocier leur valeur, et leurs conditions d'achat ;
Attendu qu'il en résulte que Philippe Y... s'était vu confié la négociation d'un contrat de vente de ces terrains avec leur propriétaire la commune de Clermont-Ferrand, et que l'acte du 10 août 1992, qui s'analyse dans ces conditions en un contrat de mandat, entre dans le champs d'application de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 ;
Attendu d'une part qu'aux termes de l'article 7 de cette loi que sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à son article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps ;
Attendu d'autre part que si un mandat exclusif à durée déterminée, mais contenant une clause de renouvellement indéfinie par tacite reconduction, n'est pas limité dans le temps, et encourt par suite la nullité prévue par cet article 7, cette nullité ne concerne que la clause de renouvellement, la première période étant alors limitée dans le temps au sens de cet article ;
Attendu qu'il en résulte en l'espèce que la clause du contrat du 10 août 1992, prévue par son article 4, qui stipule un renouvellement par tacite reconduction par période de six mois, d'une manière indéfinie, est nulle, et que le contrat de mandat, qui liait Philippe Y... à la société Casino, a expiré le 10 août 1993 ;
Or attendu qu'aux termes de l'article 3 du même contrat, les parties avaient convenu que la rémunération du mandataire ne serait exigible qu'après la signature d'une promesse de vente ;
qu'ainsi, à supposer même que les parcelles de terrain acquises par la société L'immobilière Groupe Casino par acte authentique du 3 juillet 2003 aient été les mêmes que celles qui étaient visées dans l'acte du 10 août 1992, leur achat est donc intervenu bien après l'expiration du contrat de mandat qui liait cette société à Philippe Y... ;
Attendu par ailleurs que ce dernier ne justifie pas de l'existence d'un nouveau mandat qui l'aurait lié à la société l'Immobilière Casino au moment de l'achat des parcelles litigieuses ;
Attendu qu'il ne justifie pas davantage avoir mis en oeuvre, durant la période du 10 août 1992 au 10 août 1993, tous les moyens à sa disposition en vue de négocier la valeur et les conditions d'achat de ces parcelles ;
Attendu en effet qu'il verse aux débats des pièces qui sont soit antérieures à la conclusion du contrat de mandat du 10 août 1992 (lettre de la société CASINO en date du 23 juin 1992 au maire de la ville de Clermont-Ferrand, rapport de Mo LORGEOUX du 6 avril 1992, lettre de ce dernier à la société CASINO et la société du Nouveau marché de gros des 9 et 22 avril 1992), soit postérieures à l'expiration de ce contrat (courriers échangés entre Philippe Y... et la société CASINO, M.LOMPECH du mois de décembre 1994, courriers échangés en 1995 entre le représentant de la société du Nouveau marché de gros, la société CASINO, la commune de Clermont-Ferrand ), qui concernent seulement des diligences effectuées avant le 10 août 1992 et après le 10 août 1993 ;
que la seule pièce afférente à la période du 10 août 1992 au 10 août 1993 est un courrier de la société CASINO, en date du 30 juin 1993, adressé au conseil de Philippe Y..., duquel il ressort qu'à cette époque le projet d'agrandissement de l'hypermarché du Brezet n'avait pu entrer "en phase active", et que cette société à ce moment n'avait pas envisagé de mettre fin au contrat qui la liait à Philippe Y... ;
que cependant, cette lettre ne fait pas apparaître que ce dernier avait alors accompli la mission qui lui avait été confiée ; qu'en outre, Philippe Y... n'a pas produit de compte rendu de ses diligences accomplies durant cette période, et adressé à la société L'immobilière Groupe Casino ;
Attendu dans ces conditions que sa créance de commission n'étant pas certaine, il convient de le débouter de toutes ses demandes et de confirmer par voie de conséquence le jugement du  tribunal de commerce de Clermont-Ferrand ;
Attendu qu'il n'apparaît pas que Philippe Y... a fait dégénérer en abus son droit d'agir en justice ; que par suite la demande de dommages-intérêts de la société L'immobilière Groupe Casino sera rejetée ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Met hors de cause la société GUICHARD PERRACHON et CIE ;
Confirme le jugement entrepris ;
Déboute Philippe Y... et L'immobilière Groupe Casino de leurs demandes de dommages-intérêts ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Philippe Y... à payer à la société L'immobilière Groupe Casino la somme de 2.500  ; rejette la demande de Philippe Y... fondée sur cet article ;
Condamne Philippe Y... aux dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La greffière							                  La présidente
C. Gozard							                 C. Bressoulaly