COUR D'APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 21 Novembre 2013
Chambre Civile
Numéro R.G. :

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Juillet 2012 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG no 11/108)
Saisine de la cour : 08 Août 2012

LA SOCIETE CIVILE DU CENTRE MEDICAL DE NORMANDIE, prise en la personne de son représentant légal en exercice
Dont le siège social est sis Cité de Saint-Quentin - YAHOUE - 98809 MONT-DORE
représentée par la SELARL AGUILA-MORESCO, avocat au barreau de NOUMEA

LA SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE, dite SIC, prise en la personne de son représentant légal en exercice
Dont le siège social est sis 15 rue Guynemer - Quartier Latin - BP. 412 - 98845 NOUMEA CEDEX
représentée par la SELARL PELLETIER-FISSELIER-CASIES, avocat au barreau de NOUMEA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 24 Octobre 2013, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Yves ROLLAND, Président de Chambre, président,
Mme Anne AMAUDRIC du CHAFFAUT, Conseiller,
M. Régis LAFARGUE, Conseiller,
qui en ont délibéré, sur le rapport de M. Régis LAFARGUE, Conseiller.
Greffier lors des débats: Mme Cécile KNOCKAERT

- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
- signé par M. Yves ROLLAND, président, et par Mme Cécile KNOCKAERT, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.
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PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE
La Société Civile Immobilière de Nouvelle-Calédonie (le bailleur) a donné en location à la Société Civile du Centre Médical de Normandie (le preneur) un local destiné à l'exercice de professions médicales et paramédicales, pour une durée de 3, 6 ou 9 ans, à compter du 1er octobre 1990, pour se terminer le 30 septembre 1999, sauf résiliation par l'une des parties avec un préavis de trois mois.
Par acte d'huissier du 28 mai 2009, le bailleur a notifié au preneur sa décision de mettre fin au contrat de location à compter du 31 août 2009.
Celui-ci s'étant maintenu dans les lieux, par acte du 25 janvier 2011, le bailleur l'a fait citer devant le tribunal de Nouméa, en constatation de la résiliation du bail à la date du 31 août 2009, en expulsion et en condamnation à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle de 250.000 F CFP à compter du 1er septembre 2009 jusqu'au jugement, puis de 350.000 F CFP jusqu'au complet délaissement des lieux.
Le locataire expliquait l'origine du conflit l'opposant au bailleur et, ayant conduit celui-ci à réclamer son expulsion, au fait qu'il  avait refusé de prendre en charge certains travaux qui ne relevaient pas des charges locatives.
Le locataire invoquait l'existence d'un nouveau contrat de bail liant les parties avec effet à compter du 11 mai 2007.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 30 juillet 2012, le tribunal, accueillant les demandes du bailleur, a :
- constaté la résiliation au 31 août 2009 du bail liant les parties (en date du 1er septembre 1990),
- ordonné la libération des lieux loués dans les huit (8) mois de la signification du jugement et, si besoin, son expulsion avec le concours de la force publique,
- fixé à 180.000 F CFP l'indemnité d'occupation due par le locataire à compter du 1er septembre 2009, jusqu'à complet délaissement des lieux, et
- condamné le bailleur à payer au locataire 600.000 F CFP à titre de dommages-intérêts.
PROCÉDURE D'APPEL
Par requête déposée le 8 août 2012, la Société Civile du Centre Médical de Normandie (le preneur), a relevé appel de ce jugement, non encore signifié.
Par mémoire ampliatif d'appel du 23 octobre 2012, complété par écritures du 11 mars 2013 et 13 juin 2013, le preneur a de nouveau invoqué l'existence du bail commercial liant les parties, avec effet à compter du 11 mai 2007, pour demander à la cour de réformer le jugement déféré, de déclarer nul le congé délivré et rejeter par voie de conséquence les demandes du bailleur, et le condamner reconventionnellement à réparer le dommage causé par son comportement abusif (1 million de Francs à titre de dommages-intérêts).
Le bailleur, par écritures des 21 décembre 2012, 12 avril 2013 et 17 septembre 2013, a réaffirmé que la société locataire lui avait certes proposé la conclusion d'un nouveau contrat en 2007 mais qu'il n'avait pas accepté de signer ; que le contrat de bail de 1990 a pris fin le 30 septembre 1999 pour se poursuivre pour une durée indéterminée; que le préavis du 28 mai 2009 a été valablement fait et a mis un terme au contrat et doit produire son plein effet. Le bailleur sollicite donc la confirmation du jugement déféré, tout en sollicitant la fixation de l'indemnité d'occupation à un niveau plus élevé (250.000 F CFP à compter du 1er septembre 2009 jusqu'à l'arrêt, puis de 350.000 F CFP jusqu'au complet délaissement des lieux).
Il sollicite enfin l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamné à payer au locataire 600.000 F CFP à titre de dommages-intérêts.
Par ordonnances du 23 juillet 2013 la clôture a été prononcée et l'affaire fixée à l'audience du 24 octobre 2013.
Par ordonnance du 18 septembre 2013, l'ordonnance de clôture a été révoquée pour permettre d'accueillir les dernières écritures du bailleur, et la clôture prononcée à nouveau à la date de l'audience.
Le jour de l'audience, avant que ne soit prononcée la clôture, le preneur a fait déposer des conclusions récapitulatives, sans que la partie adverse ne demande à conclure à nouveau.
Il y a donc lieu d'accueillir ces ultimes conclusions et de prononcer la clôture à l'audience.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la détermination du bail liant les parties
Attendu que la preuve de l'existence des relations contractuelle est libre ; qu'il est constant que le bailleur a établi un contrat de bail no1004 5020 02 qui a été adressé au preneur qui l'a daté du 11 mai 2007 et qui l'a signé ; que ce fait n'est pas contestable ; que certes le bailleur n'a pas à son tour signé le bail après qu'il ait pris l'initiative de l'établir et de le proposer au preneur ;
Qu'il n'est pas contesté que ce bail signé ait été effectivement retourné au bailleur, celui-ci se bornant à contester qu'il l'ait à son tour signé ;
Qu'il résulte en outre des avis d'échéance des loyers de décembre 2008 à mars 2009 la mention d'un numéro de dossier no1004 5020 01 qui n'a rien à voir avec le no du contrat initial de 1990 (no411 04 99101) et qui est identique à l'exception du dernier chiffre au numéro de référence du contrat du 11 mai 2007 ;
Que cela suffit à rattacher, sans l'ombre d'un doute, les avis d'échéance au seul contrat de 2007 et d'aucune façon au contrat de 1990 ;
Que ces élément constituent des indices sérieux et concordants permettant de présumer que le contrat de 2007 s'est bien substitué à celui de 1990 pour faire la loi des parties ; que le bailleur ne rapporte pas, ni ne tente de rapporter la preuve contraire ; qu'au demeurant, le premier juge, qui a retenu que le bailleur avait fait preuve d'un comportement déloyal à l'égard du preneur en proposant à sa signature un nouveau contrat de bail établi par ses soins sans le signer lui-même, n'a manifestement pas tiré les conséquences de ses propres constatations en retenant que le contrat de 2007 ne liait pas les parties ;
Qu'enfin, étant rappelé l'existence d'un contentieux larvé entre les parties au sujet de travaux d'entretien (électricité), il peut être observé dans le contrat de 2007 l'existence de stipulations destinées à mettre un terme à cette difficulté (p. 3 "Le bailleur ne conservera à sa charge que les grosses réparations  ...  le preneur devra s'entendre directement avec toute compagnie pour l'usage et la consommation de l'électricité....") ; que manifestement ce contrat de 2007, établi par le bailleur et proposé à la signature du preneur, et que celui-ci a signé avant de le lui renvoyer, constitue la traduction de la part du bailleur d'une volonté de s'engager contractuellement sur des termes définis par lui et qui ont été acceptés par son co-contractant ;
Que ce contrat fait donc la loi des parties ;
Que, très surabondamment, le rappel de ces éléments démontre que les preneurs non juristes ont pu légitimement se croire engagés par un contrat, même non signé du bailleur, que celui-ci leur proposait notamment pour résoudre la question de la prise en charge de certains travaux, et qui avait toute l'apparence d'un engagement ferme de sa part ;
Qu'il convient dès lors d'infirmer le jugement déféré en ce qu'ayant retenu que les parties étaient liées par le contrat de 1990, il a déclaré valable le congé délivré le 28 mai 2009 ;
Qu'il convient, statuant à nouveau, de dire que les parties sont liées depuis le 11 mai 2007 par un bail commercial et, en conséquence, de dire nul et de nul effet le congé notifié le 28 mai 2009, relatif à un bail obsolète, sans qu'il soit besoin de se fonder sur le non respect, pourtant manifeste, des modalités de délivrance du congé propres aux baux commerciaux ;
Qu'il y a lieu, par voie de conséquence, de rejeter l'intégralité des demandes du bailleur, fondées sur la validité présumée de ce congé ;
Et sur la demande de dommages-intérêts présentée par le locataire et contestée par le bailleur
Attendu que le bailleur, professionnel de l'immobilier, ne conteste pas avoir pré-rédigé un contrat de bail soumis à l'accord du locataire, et accepté par celui-ci dont il a dénié par la suite la validité ;
Que la déloyauté du procédé dans des rapports contractuels qui présupposent un comportement de bonne foi, mais encore la durée des rapports contractuels, puisque la société de médecins exerce dans ces locaux depuis 35 ans, démontrent un comportement fautif dont il est résulté un dommage moral à apprécier en fonction de la nature des activités (de soin) dans un quartier déshérité de Nouméa qui met aux prises le corps médical avec la misère humaine ;
Que ces éléments de contexte, joints au fait que le preneur pouvait s'attendre à une autre attitude de la part d'un organe (équivalent d'une société HLM) en principe attentif aux considérations sociales et à l'aide à apporter aux plus démunis, justifie de réformer la décision du premier juge en portant de 600.000 F CFP à 1 million de Francs CFP le montant des dommages intérêts alloués au preneur en réparation de son préjudice ;
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Attendu que le bailleur sera condamné à verser au preneur une indemnité de 250.000 F CFP au titre des frais irrépétibles de première instance, outre 250.000 F CFP au titre des frais irrépétibles d'appel ;
Qu'enfin le bailleur supportera les entiers dépens ;
PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau ;
Dit que les parties sont liées depuis le 11 mai 2007 par un bail commercial ;
Dit en conséquence nul et de nul effet le congé notifié le 28 mai 2009 ;
Déboute la Société Civile Immobilière de Nouvelle-Calédonie de l'intégralité de ses demandes ;
Condamne la Société Civile Immobilière de Nouvelle-Calédonie à verser la somme d'un million (1 000 000) FCFP à la Société civile du Centre Médical de Normandie, à titre de dommages-intérêts ;
Condamne la Société Civile Immobilière de Nouvelle-Calédonie à verser une indemnité de deux cents cinquante mille (250 000) FCFP à la Société Civile du Centre Médical de Normandie, au titre des frais irrépétibles de première instance ;
Condamne la Société Civile Immobilière de Nouvelle-Calédonie à verser une indemnité de deux cents cinquante mille (250 000) FCFP à la Société Civile du Centre Médical de Normandie, au titre des frais irrépétibles d'appel ;
Condamne la Société Civile immobilière de Nouvelle-Calédonie aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SELARL AGUILA-MORESCO.
Le greffier,				Le président.