R.G : 07/03791
COUR D'APPEL DE ROUEN
CHAMBRE DE L'EXPROPRIATION
ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2008
DÉCISION DÉFÉRÉE :
Décision rendue par le  JUGE DE L'EXPROPRIATION DE ROUEN en date
du 10 Septembre 2007.
APPELANTS - PARTIES EXPROPRIEES :
Madame Marie-Josèphe X... épouse Y...

76210 LANQUETOT
agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de feue
Madame Solange Z... Veuve de Monsieur René X..., née à
Rouville (76) le 17 septembre 1921 et décédée à Lillebonne le 24 septembre

non comparante,
représentée par Maître  COUPPEY, avoué à la Cour,
assistée de Maître VARGUES, avocat au barreau du HAVRE
Monsieur René X...

76960 NOTRE DAME DE C...
agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritier de feue
Madame Solange Z... Veuve de Monsieur René X..., née à
Rouville (76) le 17 septembre 1921 et décédée à Lillebonne le 24 septembre

comparant en personne,
représenté par Maître COUPPEY, avoué à la Cour,
assisté de Maître VARGUES, avocat au barreau du HAVRE
Monsieur Jean-Pierre X...

76210 NOINTOT
agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritier de feue
Madame Solange Z... Veuve de Monsieur René X..., née
à Rouville (76) le 17 septembre 1921 et décédée à Lillebonne le 24
septembre 2007,
comparant en personne,
représenté par Maître COUPPEY, avoué à la Cour,
assisté de Maître VARGUES, avocat au barreau du HAVRE
INTIMÉE - PARTIE EXPROPRIANTE :
LA COMMUNAUTE DE COMMUNES DU CANTON DE BOLBEC
devenue Communauté de Communes de la Vallée de Seine
12 ter avenue du Maréchal Foch
76210 BOLBEC
représentée par Madame GAUCHET, Conseiller Juridique et
par la SCP LEJEUNE MARCHAND GRAY D..., avoués
à la Cour, qui a déposé son dossier,
Monsieur E...

76210 BOLBEC
représenté par la SCP GREFF PEUGNIEZ, avoués à la Cour,
assisté de Maître Ahmed AKABA, avocat au barreau de ROUEN
EN PRÉSENCE DE :
MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Trésorerie Générale de la Seine-Maritime
France Domaine - Quai Jean Moulin
76037 ROUEN CEDEX 1
représenté par Monsieur Jean-François RONCEREL, Inspecteur Principal,
COMPOSITION DE LA COUR  :
Lors des débats et du délibéré :
Monsieur LOTTIN, Conseiller
Madame AUBLIN-MICHEL, Conseiller
M. DELACHE, Conseiller
désignés par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour de céans en date du 07 juillet 2007.
GREFFIER LORS DES DÉBATS :
Madame G..., faisant-fonction de greffier,

A l'audience publique du 13 Mai 2008, après rapport de Monsieur LOTTIN,
Conseiller faisant-fonction de Président,
L'affaire a été mise en délibéré au 09 Septembre 2008,
ARRÊT :   CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 09 Septembre 2008, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
signé par Monsieur LOTTIN, Conseiller faisant-fonction de Président et par Madame BARRAU, Greffier présent à cette audience.

*             *
I - FAITS ET PROCEDURE :
La Communauté des Communes de BOLBEC a décidé de procéder à l'acquisition de terrains d'une superficie de 82 hectares, 57 ares, 32 centiares, sur le territoire des communes de BOLBEC et de SAINT-JEAN de la NEUVILLE, par l'intermédiaire de la SAFER (Société d'Aménagement Foncier et d'Etablissement Rural) de Haute-Normandie (suivant convention du 24 septembre 2001).
L'acquisition de ces terrains à usage agricole est destinée à l'installation future d'un parc d'activités commerciales et industrielles. Elle a été déclarée d'utilité publique par arrêté préfectoral du 9 octobre 2006, l'enquête préalable ayant été ouverte le 7 février 2006.
Les consorts X... ayant refusé les offres de la Communauté des Communes du canton de BOLBEC, la juridiction de l'expropriation a été saisie le 9 mars 2007.
Par jugement contradictoire du 10 septembre 2007, le juge de l'expropriation de la Seine-Maritime a :
- fixé à la somme globale de 133.631  le montant des indemnités d'expropriation dues par l'expropriante, la Communauté des Communes du canton de BOLBEC aux expropriés, les consorts X..., à la suite de l'expropriation de la parcelle, sise à BOLBEC, cadastrée section ZD1, d'une superficie de 60.287 m2.
Indemnité principale de dépossession   :     120.574   
Indemnité accessoire de remploi	   :      13.057    
TOTAL .............       133.631   
outre une indemnité de 1500  en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- dit que les consorts X... devraient verser une indemnité d'éviction agricole à M. E..., exploitant agricole.
Appel de cette décision a été interjeté par les expropriés, les consorts X..., le 28 septembre 2007.
II  - MOYENS ET DEMANDES DES PARTIES :
Par mémoire en date du 28 novembre 2007, déposé au greffe de la Cour le 28 novembre 2007 et notifié par le greffe à l'exproprié et au commissaire du gouvernement les 4 et 5 décembre 2007 puis par mémoire  du 13 mars 2008, déposé au greffe de la Cour le 13 mars 2008 et notifié par le greffe à l'exproprié et au commissaire du gouvernement les 14 et 15 mars 2008 , et enfin par mémoire du 16 avril 2008, déposés au greffe de la Cour le 17 avril 2008 et notifié par le greffe à l'exproprié et au commissaire du gouvernement les 19-21 et 22 avril 2008 , les expropriés appelants, les consorts X..., Madame X... Marie-Josèphe, épouse Y..., demeurant à LANQUETOT, Monsieur René X..., demeurant à NOTRE DAME- DE-BONDEVILLE, Monsieur Jean-Pierre X..., demeurant à NOINTOT, agissant tant en leur nom personnel qu'en qualité d'héritiers de feue Solange Z..., Veuve X..., décédée le 24 septembre 2007, soutiennent :
- que la parcelle expropriée doit être qualifiée de terrain à bâtir,
- qu'elle est effectivement desservie par des réseaux de distribution d'électricité, d'adduction d'eau, en chemin rural à la date de référence ( 7 février 2005),
- qu'elle a été classée en zone AUb (zone destinée à l'urbanisation) au plan d'occupation des sols de l'agglomération de BOLBEC,
- qu'elle constitue, à tout le moins, une terre agricole constructible et doit être évaluée à ce titre ;
- qu'une indemnité d'éviction agricole d'un montant de 60 000  doit être versée à l'exploitant agricole, M. E....
Ils demandent, en conséquence, à la Cour de réformer le jugement frappé d'appel et :
1o) - à titre principal,
de fixer à la somme globale de 995.935,50   le montant des indemnités d'expropriation qui leur sont dues par l'expropriante :
- Indemnité principale de dépossession :
60.287 m2    x   15   / m2      =        904.305 
- Indemnité accessoire de remploi :
25 % jusqu'à 8000 	...............           2.000,00 
10 % jusqu'à 904.305  ............          89.630,50 
91.630,50 
TOTAL.....    995.935,50 
2o)  - à titre subsidiaire,
de fixer à la somme globale de 466.009,90  le montant des indemnités d'expropriation :
- indemnité principale de dépossession :
60.287    x    7  / m2          =                422.009  
- indemnité accessoire de remploi :
25 % jusqu'à 8000 			2.000   
10 % jusqu'à 422.009  		           42.000  

TOTAL......    466.009 
( outre une indemnité de 3000  en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile en remboursement des frais irrépétibles exposés en cause d'appel) ;
3o ) - de dire que l'expropriante devra verser au locataire évincé l'indemnité d'éviction agricole.
Par mémoire en date du 7 février 2008 notifié aux autre parties et au commissaire du gouvernement les 9-11 et 12 février 2008 puis par mémoire en date du 25 mars 2008 notifié aux autre parties et au commissaire du gouvernement les 9 et 11 avril 2008 , M. Paul E..., intimé, demeurant à BOLBEC, expose qu'en qualité d'exploitant agricole des terrains expropriés, il doit percevoir une indemnité d'éviction agricole s'élevant au minimum à la somme de 36.841 .
Il demande à la Cour :
1o) - de confirmer le jugement frappé d'appel en ce qu'il a mis à la charge des expropriés le versement d'une indemnité d'éviction à son profit ;
2o) - de condamner les consorts X... à lui payer une indemnité de 1000  en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Par mémoire en date du 28 décembre 2007 notifié aux autre parties et au commissaire du gouvernement les 9-10 et 11 janvier 2008 puis par mémoire en date du  21 mars 2008 déposé le 25 mars 2008 et notifié aux autres parties et au commissaire du gouvernement les 9-10 et 11 avril 2008 , l'expropriante intimée, la Communauté des Communes du canton de BOLBEC, déclare former appel incident et réplique :
-   que le 11 décembre 2006 elle a proposé aux expropriés, les consorts X..., le versement d'une indemnité d'expropriation d'un montant global de 111.128  ;
- qu'il convient de réformer partiellement le jugement en ses dispositions relatives à l'indemnité pour frais irrépétibles et aux dépens en la déchargeant de toute condamnation prononcée de ces chefs à son encontre.
Par conclusions en date du 26 décembre 2007 déposées au greffe de la Cour le 27 décembre 2007 et notifiées aux parties les 9-10 et 11 janvier 2008  , puis par conclusions en date du 25 avril 2008, déposées le 28 avril 2008 et notifiées aux parties les 6 et 7 mai  2008 , Monsieur le Commissaire du Gouvernement demande à  la Cour de confirmer en tous points le jugement entrepris.
III - MOTIFS DE LA COUR :
1) sur la qualification du bien exproprié,
Selon les dispositions de l'article L.13-15 - I et II du Code de l'Expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance . Toutefois, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique (date de référence).
En outre la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui à la date de référence, sont :
- quelle que soit leur  utilisation, tout à la fois effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau de distribution d'électricité, un réseau d'adduction d'eau potable, éventuellement un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains ;
- situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, rendu public ou approuvé.
A défaut de ces conditions cumulatives, les terrains sont évalués selon leur usage effectif.
En l'espèce, la date de référence doit être fixée au 7 février 2005 (un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique).
A la date de référence le bien exproprié est un terrain agricole d'une superficie de 60.287 m2, d'un seul tenant, de forme régulière et plan, en nature de terre de labour de très bonne qualité, occupant la partie haute de la plaine de la Jolie, situé en zone NC du plan d'occupation des sols de la commune de BOLBEC, cadastré section ZD1.
Le bien exproprié à usage agricole est loué par les consorts X... à
M. E..., agriculteur à BOLBEC, par bail rural à long terme d'une durée de dix huit ans, venant à échéance le 28 septembre 2015.
Il est desservi par un chemin rural d'exploitation qui, non recouvert de bitume, n'est praticable que par les engins agricoles. Une conduite d'eau d'un diamètre de 60 millimètres, alimentant un point d'eau, est établie à 400 mètres de la parcelle expropriée. Une ligne de distribution d'électricité est établie à une distance de 254 mètres et  l'installation d'un transformateur serait nécessaire.
Ces réseaux de distribution sont, par ailleurs, de dimension insuffisante.
Le premier juge a considéré, à juste titre, qu'à la date de référence (7 février 2005) le bien exproprié, situé alors en zone NC inconstructible, ne pouvait être qualifié de terrain à bâtir.
Il est observé toutefois que le terrain exproprié était désormais classé depuis le 6 janvier 2006 dans la zone AUb du plan d'urbanisme de BOLBEC et qu'à terme, il deviendra constructible.
2)  Sur l'évaluation,
Le premier juge a considéré à juste titre que le bien exproprié devait être évalué selon son usage effectif de terre agricole à la date de référence, mais devait également bénéficier d'une plus-value, en raison de son incorporation à une zone constructible à terme.
Compte tenu des éléments de comparaison produits, relatifs aux terres agricoles du pays de Caux ( cantons de BOLBEC, LILLEBONNE, SAINT-ROMAIN-de-COLBOSC ), il a justement fixé sur la base de 2  par mètre carré le montant des indemnités d'expropriation ainsi qu'il suit:
- indemnité principale de dépossession :
60.287 m2    x    2  / m2	                  =     120.574 
- indemnité accessoire de remploi :
20 % jusqu'à 5000                ..................    1.000.000 
15 % entre 5000  et 15.000    ...............     1.500.00 
10 % sur 105.574                 ..................    10.557.00 
13.057.00 
TOTAL.....   133.631.00 
3) Sur l'indemnisation du locataire,
Par application du protocole d'accord conclu entre la Chambre d'Agriculture de la Seine-Maritime et la Direction es Services Fiscaux et relatif à l'indemnisation des exploitants agricoles, dans la mesure où l'indemnité est supérieure à 1,5  / mètre carré, il appartient aux propriétaires expropriés d'indemniser le locataire énoncé.
La détermination du montant de l'indemnité d'éviction relève des relations contractuelles entre le bailleur et le preneur.
En ce cas, le montant de l'indemnité d'éviction agricole n'est pas fixé par la juridiction de l'expropriation.
Le premier juge ayant fait une exacte appréciation, il convient de confirmer, en tous points, le jugement dont appel.
Il est équitable d'allouer à M. E..., intimé, une indemnité de 1000  en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en remboursement des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement dont appel,
Y ajoutant, condamne les consorts X... à verser à M. E... une indemnité de 1000  en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamne les consorts X... aux dépens d'appel.
LE GREFFIER,					LE CONSEILLER,