ARRÊT No 576
R. G : 05 / 00214
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D'ALES
15 décembre 2004
SA HERME LOISIRS
SCI PRE DE LA FONTAINE


EURL TOURNESOL
COUR D'APPEL DE NIMES
CHAMBRE CIVILE
1ère Chambre A
ARRÊT DU 16 OCTOBRE 2007
APPELANTES :
SA HERME LOISIRS
poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés ès qualités au siège social
11 chemin de Bray aux chaises
77114 HERME
représentée par la SCP GUIZARD-SERVAIS, avoués à la Cour
assistée de la SCP HILAIRE-LAFON ARBOUSSET BOUTEILLER, avocats au barreau de NÎMES
SCI PRE DE LA FONTAINE
poursuites et diligences de son Gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social
8 Chemin de Mauldre
78650 BEYNES
représentée par la SCP GUIZARD-SERVAIS, avoués à la Cour
assistée de la SCP HILAIRE-LAFON ARBOUSSET BOUTEILLER, avocats au barreau de NIMES

Monsieur Paul X...

30500 ALLEGRE
représenté par la SCP FONTAINE-MACALUSO JULLIEN, avoués à la Cour
assisté de la SCP ROCHE ANQUEZ, avocats au barreau de PARIS
EURL TOURNESOL
poursuites et diligences de son Gérant M. Paul X..., domicilié en cette qualité au siège social
8 rue Jules Cazot
30100 ALES
représenté par la SCP FONTAINE-MACALUSO JULLIEN, avoués à la Cour
assisté de la SCP ROCHE ANQUEZ, avocats au barreau de PARIS
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 23 Mars 2007
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
M. Pierre BOUYSSIC, Président, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
M. Pierre BOUYSSIC, Président
M. Serge BERTHET, Conseiller
M. Jean Claude DJIKNAVORIAN, Conseiller
GREFFIER :
Mme Véronique VILLALBA, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

à l'audience publique du 19 Avril 2007, où l'affaire a été mise en délibéré au 19 Juin 2007, prorogé à celle de ce jour.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement, et signé par M. Serge BERTHET, Conseiller, en remplacement du Président légitimement empêché, le 16 octobre 2007, par mise à disposition au greffe de la Cour.

FAITS CONSTANTS ET PROCÉDURE
Par déclaration déposée le 12 janvier 2005 dont la régularité n'est pas mise en cause, la SA HERME LOISIRS et la SCI PRÉ DE LA FONTAINE ont relevé appel d'un jugement prononcé le 15 décembre 2004 par le tribunal de grande instance d'Alès qui :
-les a déclarées recevables en leurs actions respectives en responsabilité contre la SARL TOURNESOL dite VACANSOLEIL et M. X...mais les a déboutées chacune de leurs demandes en indemnisation de la non réitération d'une vente de terrains voués à l'activité de camping que la SCI appelante avait promis de vendre aux intimés, selon acte du 13 août 2003, sous la condition résolutoire d'une cession des parts de M. Y..., gérant de la SCI promettante, dans la SA HERME LOISIRS qui exploitait les campings, avant le 29 août 2003 dernier délai et date fixée aux intimés pour lever l'option devant notaire, le tribunal estimant, en suivant l'argumentation des défendeurs, que si le dol ou l'erreur sur une pollution alléguée en dernière minute par ces derniers, n'étaient pas constitués, en revanche la condition de cession de parts de la société d'exploitation n'avait pas été réalisée à la date fixée entre les parties, la seule affirmation d'un avocat présent chez le notaire le 20 août et attestant de ce que l'acte de cession était prêt ne suffisant pas à établir la réalisation de la condition,
-a débouté la SCI appelante de sa demande en attribution de la somme de 160. 071,47  payée par les intimés à titre d'indemnité d'immobilisation pendant les négociations et jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente, et l'a condamnée à rembourser cette somme à M. X...et à la SARL TOURNESOL,
-a débouté la SCI appelante de sa demande en dommages et intérêts articulée contre les intimés du chef de manquement à l'obligation d'exécuter de bonne foi la promesse de vente, sans s'expliquer autrement,
-a reçu la SA HERME LOISIRS en son intervention volontaire,
-mais l'a déboutée de sa demande en dommages et intérêts pour faute de M. X...et de la SARL TOURNESOL, sans s'expliquer autrement,
-a en revanche débouté ces derniers de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour manquement à l'exécution de bonne foi de la promesse de vente, sans s'expliquer autrement,
-a condamné la SCI appelante à payer aux intimés une indemnité de 1. 200  sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.
MOYENS ET DEMANDES
Dans le dernier état de leurs écritures signifiées le 28 août 2006, auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur le détail de l'argumentation, la SCI LES PRÈS DE LA FONTAINE et la SA HERME LOISIRS soutiennent :
-que la non réalisation de la cession de ses parts par M. Y...est le fait des intimés qui ne se sont pas présentés le jour prévu pour passer l'acte authentique de vente immobilière, moment où il était encore possible de finaliser la cession des parts puisque l'acte la constatant (produit en cause d'appel) était alors prêt à être signé quoique les mandataires des dits intimés n'aient pas fourni les informations essentielles à sa rédaction complète antérieurement, ce qui doit entraîner la présomption de l'article 1178 du code civil,
-que l'allégation de pollution du sol des terrains promis ne saurait constituer la preuve d'un vice du consentement ou d'une erreur des bénéficiaires de la promesse qu'ils ont faite avorter de mauvaise foi, puisque :
 elle n'a été avancée que tardivement la veille du jour où l'acte de vente immobilière devait être passé en forme authentique,
 que la pollution alléguée n'a jamais été démontrée alors que les étangs vendus ont toujours servi à la baignade des clients et que les analyses de l'eau dont la dernière en date du 10 septembre 2003 ne montrent aucune pollution,
 que les bénéficiaires de la promesses de vente n'ont jamais conditionné leur acceptation à l'absence de pollution en l'état d'une clause expresse selon laquelle le promettant ne pourrait être tenu des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments promis, ce que les bénéficiaires ont admis dans leur courrier du 27 août 2003 faisant état de ce que la découverte alléguée ne remettait pas en cause leur volonté d'acquérir,
 aucune mauvaise foi dans l'exécution de la promesse n'est démontrée contre les promettants à défaut de preuve de la pollution alléguée à tort, d'antériorité de la découverte alléguée à tort par rapport à la promesse, de connaissance par la promettante du vice allégué,
-qu'au contraire tout montre que les bénéficiaires qui avaient pris possession des lieux promis, ont de leur coté failli à la loyauté dans l'exécution de leurs obligations en tardant à révéler leur volonté de ne pas donner suite aux négociations, en forçant les époux Y...à quitter leur domicile pour laisser la place à un couple salarié qui a causé des dégâts dans les lieux, a perturbé le personnel en place et les clients présents au profit d'autres établissements exploités par les intimés dans la région, en multipliant les rendez-vous et les incidents avec le notaire chargé de la vente, en bloquant l'indemnité d'immobilisation.
Ils demandent donc par voie d'infirmation du jugement déféré et au visa des articles 1134,1147 et 1178 du code civil, la condamnation de leurs adversaires à payer :
-à la SCI LES PRÈS DE LA FONTAINE : une somme de 160. 071,47  en paiement de l'indemnité d'immobilisation contractuelle, une somme de 10. 000  à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, une somme de 200. 000  en réparation du préjudice résultant de la déloyauté contractuelle (détérioration des appartements, perte de certificat d'urbanisme, dénigrement auprès des clients et du personnel) et une indemnité de 3. 500  sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
-à la SA HERME LOISIRS : une somme de 300. 000  en réparation du préjudice résultant de la déloyauté sus-visée et une indemnité de 3. 500  sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
les dépens, avec distraction au profit de leur avoué, devant échoir aux intimés.
Aux termes de leurs dernières conclusions en réplique déposées le 20 mars 2007, auxquelles il est également renvoyé pour plus ample informé sur le détail de l'argumentation, M. X...et l'EURL TOURNESOL dont le premier est le gérant, poursuivent la confirmation
du jugement entrepris en ce qu'il a débouté les appelants de leurs demandes et en ce qu'il les a condamnés à la restitution de l'indemnité d'occupation mais ils forment appel incident pour obtenir des dommages et intérêts en raison des manquements contractuels et des fautes commis à leur préjudice. En effet ils soutiennent que :
-faute de cession des parts de M. Y...dans la SA HERME LOISIRS dans le délai contractuel, la restitution de l'indemnité d'occupation ne pose aucun problème la condition de la promesse n'étant pas réalisée,
-ils démontrent par les photographies qu'ils produisent la pollution du terrain, confirmée par une étude BURGEAP qu'ils versent, ce qui constitue un vice déterminant quant à leur volonté de poursuivre leur acquisition, comme portant sur le simple bon sens et les qualités substantielles de la chose vendue ou promise puisque le terrain, voué au camping, n'est pas utilisable à cette fin, raison pour laquelle a d'ailleurs été insérée à la promesse litigieuse l'indication par le promettant qu'il n'existait aucune pollution dans le terrain promis, la clause d'exclusion de garantie dont se prévalent les appelants n'étant pas applicable au cas d'espèce puisque le fondement de l'action est le vice du consentement et non le vice caché,
-leur affirmation que les promettants connaissaient cette pollution repose sur l'affirmation incluse dans la promesse de ces derniers de non pollution du terrain et sur l'état de celui-ci tel que révélé par le reportage photographique produit, ce qui conduit aussi sur le chemin du dol,
-le vice de consentement dont ils se prévalent touche aussi la capacité d'accueil des campeurs bien moindre que celle annoncée (-22 %), ce qui touche également aux qualités substantielles de la chose promise,
-la déloyauté de M. Y...réside dans le fait que non seulement il a indiqué que le terrain n'était pas pollué mais il a aussi résisté à la vérification de cette affirmation, ce qui a engendré pour eux de nombreux frais qu'ils détaillent.
-ils ont en outre perdu une chance d'acquérir le terrain de camping conforme à sa destination.
Ils demandent donc à la Cour, outre la confirmation des points susvisés, la condamnation de la SCI LES PRE DE LA FONTAINE à verser à la SARL (EURL) TOURNESOL la somme de 640. 000  en réparation (et non en application) du préjudice par elle subi et la condamnation des deux appelants à payer aux deux intimés une indemnité de 3. 000  sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile les dépens d'appel avec distraction directe au profit de leur avoué devant échoir aux dits succombants.
DISCUSSION
Il ressort des pièces produites aux débats et notamment tant des termes de la promesse en cause que des courriers échangés entre les parties ou leurs mandataires, qu'aucun des co-contractants à la promesse de vente immobilière n'est de bonne foi dans l'exécution de celle-ci.
En effet, il peut effectivement être reproché au promettant de n'avoir pas pris les dispositions utiles à la réalisation de la condition suspensive et résolutoire de cession des parts de M. Y...dans la SA HERME LOISIRS, dans les termes exactement relevés par les premiers juges dont la motivation sur ce point est ici adoptée, à défaut
pour la Cour de trouver au dossier un élément susceptible de revenir sur leurs constats, rien ne permettant d'imputer au bénéficiaire de la promesse le défaut de diligences tardivement requises par le mandataire du promettant pour lui permettre de préparer l'acte de cession de parts en un temps estival où chacun savait qu'il serait impossible d'y satisfaire, alors que les négociations étaient entamées depuis beaucoup plus longtemps et que la difficulté aurait pu être résolue de part et d'autre, si les co-contractants avaient été disposés à rester loyaux dans leurs relations dès l'origine. Il est donc effectif qu'à la date arrêtée contractuellement du 29 août 2003, la cession en question n'était pas intervenue et rien ne démontre qu'elle était prête, ce qui explique que l'acte matériel, même non signé, n'a été produit qu'en cause d'appel malgré les demandes vainement réitérées en première instance des bénéficiaires de la promesse immobilière.
Mais il peut aussi être reproché à ces derniers non pas une résistance ou des obstacles à l'accomplissement par le promettant de son engagement de cession de parts comme vu ci-dessus, mais bien la volonté, apparue dans le même temps, de ne pas donner suite à leurs propres engagements contractuels en alléguant d'une pollution dont rien ne permet d'établir l'existence et l'importance au moment de la signature de la promesse, ce qui ruine l'allégation de dol à l'encontre du promettant, et qui n'apparaît pas non plus dans l'acte comme une condition déterminante de l'acceptation du bénéficiaire alors que celui-ci avait accepté dès l'origine l'insertion dans l'engagement du promettant de la clause d'exclusion de garantie relativement à l'état du sol, du sous-sol et des accessoires du terrain promis, qu'il ne rapporte pas la preuve de la connaissance par le promettant de la pollution alléguée au moment où celui-ci a également indiqué qu'à sa connaissance le terrain promis en était indemne, et qu'il est de surcroît démontré qu'il a occupé le terrain promis bien avant l'émission du reproche et que ses salariés ont contribué à une dégradation des lieux et du fonctionnement du camping, sans pour autant que l'on puisse imputer avec certitude à ces agissements l'état du terrain tel qu'établi par le rapport BURGEAP produit devant la Cour.
Quant au moyen selon lequel la non délivrance d'un terrain conforme à sa destination du fait d'une atteinte aux qualités substantielles de la chose promise imputable au vendeur, il ne saurait non plus être retenu en l'état des incertitudes relatives à l'existence même de la pollution, de ses conséquences et surtout de ses origines mais aussi à l'incertitude planant sur la capacité réelle du camping (argument nouveau) sur laquelle rien ne vient étayer les allégations des intimés.
La déloyauté réciproque implique d'une part restitution de l'indemnité d'occupation aux intimés, mais d'autre part, et en l'état des dégâts et dénigrements avérés imputables au personnel mis en place par ces derniers sur les lieux, paiement en réparation par ces intimés d'une somme qu'au vu des devis et éléments produits par les appelants, la cour fixe à 180. 000  dont 160. 000  au profit de la SCI et 20. 000  au profit de la SA HERME LOISIRS.
La charge des dépens tant de première instance que d'appel sera partagée à égalité entre les parties.
Il n'y a pas lieu de faire application en équité des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile en l'espèce.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement en dernier ressort par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il condamne la SCI LES PRE DE LA FONTAINE à restituer à M. X...et à son EURL TOURNESOL à l'enseigne VACANSOLEIL la somme de 160. 071,04  versée à titre d'indemnité d'immobilisation et en ce qu'il a débouté la SCI précitée de la même demande,
Le réformant pour le surplus et statuant à nouveau,
Condamne in solidum M. X...et L'EURL TOURNESOL à l'enseigne VACANSOLEIL à payer à la SCI LES PRE DE LA FONTAINE une somme de 160. 000  et à la SA HERME LOISIRS une somme de 20. 000  à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices respectifs du fait de la faute des condamnés à leur égard,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Ordonne qu'il soit fait masse des dépens de première instance et d'appel et condamne d'une part la SCI LES PRE DE LA FONTAINE et la SA HERME LOISIRS considérées comme une seule et même partie sur ce point, d'autre part M. X...et L'EURL TOURNESOL à l'enseigne VACANSOLEIL également considérés comme une seule et même partie sur ce point, à en payer la moitié chacun,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile en l'espèce,
Autorise les avoués de la cause à recouvrer directement ceux des dépens d'appel dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision. Arrêt signé par M. BERTHET, Conseiller, en remplacement du Président légitimement empêché, et par Mme VILLALBA, Greffier.