COUR D'APPEL DE NOUMÉA
ARRÊT DU 12 Juin 2008
Décision attaquée rendue
le : 04 Septembre 2006
Juridiction
Tribunal de première instance de NOUMEA
Date de la saisine :
27 Décembre 2006
Ordonnance de clôture :
10 avril 2008
RG : 06 / 00674
Composition de la Cour
Président :
Jean-Louis THIOLET, Président de Chambre
Assesseurs :
- Roland POTEE, Conseiller
- Anne AMAUDRIC DU CHAFFAUT, Conseiller
magistrats qui ont participé aux débats et au délibéré
Greffier lors des débats :
Cécile KNOCKAERT
PARTIES EN CAUSE DEVANT LA COUR

M. Jacques X...
né le 06 Janvier 1941 à VILLEURBANNE (69100)
demeurant... 98800 NOUMEA
représentée par la SELARL CABINET D'AVOCATS F. DESCOMBES, avocats
Mme Nora Y... épouse X...
née le 29 Septembre 1945 à HAAPU HUAHINE
demeurant... 98800 NOUMEA
représentée par la SELARL CABINET D'AVOCATS F. DESCOMBES, avocats

M. Denis Z...
né le 22 Avril 1958 à CANNES (06400)
demeurant... 98800 NOUMEA
Profession : Médecin
représenté par la SELARL PELLETIER-FISSELIER-CASIES, avocats
Mme Sabine A... épouse Z...
née le 19 Novembre 1967 à ARCACHON (33120)
demeurant... 98800 NOUMEA
représentée par la SELARL PELLETIER-FISSELIER-CASIES, avocats

Le 10 Avril 2008 en audience publique où Roland POTEE, Conseiller, a présenté son rapport
A l'issue des débats, le Président a déclaré que l'affaire était mise en délibéré et que le dossier serait remis au greffe le 12 Juin 2008 en application de l'article 451 du Code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie.
Le dossier avec l'arrêt a été remis au greffe à la date susdite et signé par Jean-Louis THIOLET, Président, et par Cécile KNOCKAERT, Greffier, présent lors de la remise au greffe.
PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE
Le 19 avril 2000, les époux X... signaient un contrat de réservation d'une vente en l'état futur d'achèvement auprès des époux Z..., relatif à un appartement F5 avec garage et 555/1000ème des parties communes d'une villa en construction sur le lot no 41 du lotissement ... à Nouméa pour un prix de 39.500.000 FCFP.
L'acte authentique de vente a été signé le 31 juillet 2000, prévoyant une date d'achèvement avant le 31 août 2000 et le paiement de 55 % du prix restant, à l'achèvement pour 40 % et à la remise des clés pour 15 %.
Le 28 septembre 2000 les époux X... faisaient dresser un procès-verbal par huissier constatant la poursuite des travaux ainsi que diverses malfaçons.
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 7 février 2001, les époux Z... demandaient aux époux X... de se présenter pour la réception de l'immeuble, le 12 février, à laquelle les époux X... ne se sont pas rendus, et par courrier du même jour, les époux Z... ont indiqué qu'en l'absence de réponse dans les dix jours, la réception serait acquise.
Après avoir fait constater le 2 mars 2001 qu'on accédait à l'immeuble par le garage par un escalier étroit et qu'il n'y avait pas de portail d'entrée, les époux X... sollicitaient le 13 avril 2001 une expertise du juge des référés.
L'expert B... déposait son rapport le 14 octobre 2002, mentionnant notamment une modification de l'implantation de l'immeuble qui avait entraîné une modification de ses conditions d'utilisation et de jouissance, ainsi que divers inachèvements et malfaçons.
Il chiffrait le préjudice total à 10.412.000 FCFP.
Le 19 septembre 2003, les époux Z... faisaient délivrer aux époux X... une sommation de payer le solde, soit 21.725.000 FCFP, outre 13.469.000 FCFP de pénalités de retard, mentionnant la clause résolutoire insérée à l'acte de vente.
Les époux X... obtenaient par ordonnance du 12 mai 2004, confirmée par arrêt du 28 février 2005, le sursis à la mise en oeuvre de la clause résolutoire.
Le 4 mars 2004, les époux X... saisissaient le tribunal de première instance en vue d'obtenir la résolution de la vente pour défaut de conformité et divers dommages et intérêts.
Les époux Z... avaient reconventionnellement sollicité la reconnaissance de l'acquisition de la clause résolutoire et offert de rembourser les sommes versées à l'exception de 3.950.000 FCFP représentant 10 % du prix de vente, qu'ils considéraient comme acquis.
Ils contestaient la résolution judiciaire demandée ainsi que la modification de l'implantation de la maison postérieurement à la signature du compromis de vente, ainsi que les malfaçons relevées par l'expert.
Après diverses demandes et conclusions de part et d'autres, dans leurs dernières écritures déposées le 20 décembre 2005, les époux X... déclaraient dans le corps de leurs conclusions vouloir toujours acquérir l'immeuble litigieux, dans les conditions prévues à l'acte de vente, tout en répondant sur les malfaçons alléguées, et en concluant dans le dispositif au bénéfice de leurs précédentes demandes.
Par conclusions déposées le 3 avril 2006, les époux Z... ont demandé, à titre principal, de constater la volonté des époux X... d'acquérir le bien litigieux selon l'acte notarié, et en conséquence la perfection de la vente, et de condamner les demandeurs à leur verser la somme de 72.789.606 FCFP dont 51.039.606 d'intérêts conventionnels du 10 novembre 2003 au 26 mars 2006.
Subsidiairement, ils reprenaient leurs demandes.
Par jugement du 4 septembre 2006, le tribunal de première instance, constatant que les époux X... n'avaient pas souhaité répondre aux conclusions des défendeurs, et avaient sollicité la clôture de la procédure, a considéré que les époux X... avaient implicitement mais nécessairement, abandonné leurs demandes relatives à la résolution de la vente ainsi que toutes leurs autres demandes qui en constituaient la conséquence.
Le tribunal a ainsi, notamment :
- constaté l'abandon, par les époux X..., de leur demande principale de résolution judiciaire de la vente,
- condamné les époux X... à verser aux époux Z... la somme de 21.750.000 FCFP au titre du capital restant dû, avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2003, outre 200.000 FCFP à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 150.000 FCFP pour frais irrépétibles, outre les dépens.
PROCÉDURE D'APPEL
Par requête déposée le 27 septembre 2006, les époux X... ont régulièrement interjeté appel de cette décision, signifiée le 29 novembre 2006, en limitant leur appel à leur seule condamnation au paiement de sommes.
Dans leur mémoire ampliatif déposé le 2 avril 2007, les appelants demandent à la cour de :
- surseoir à statuer dans l'attente de la remise d'un rapport d'une expertise sollicitée du juge des référés concernant la réévaluation des coûts des travaux prescrits par Monsieur B... le 14 octobre 2002,
- infirmer le jugement sur leur condamnation au paiement de sommes,
- débouter les infirmés de leur demande relative aux frais, et les condamner à leur verser une indemnité de procédure de 150.000 FCFP.
Les époux X..., qui sollicitent la confirmation du jugement sur le caractère effectif de la vente, font grief au premier juge de n'avoir pas déduit du capital restant dû la somme de 10.412.000 FCFP représentant le coût des travaux des non façons et des malfaçons qu'ils devront débourser.
Ils précisent toutefois qu'ils ont saisi le juge des référés aux fins de réactualisation de ces chiffres, qui datent de plus de quatre ans, ce qui justifierait un sursis à statuer.
Par écritures déposées le 14 mai 2007, les époux Z..., concluent au débouté de la demande de sursis à statuer des appelants, en raison de l'effet dévolutif de l'appel, et sur appel incident, ils sollicitent la condamnation des époux X... à leur verser les sommes de :
* 21.750.000 FCFP au titre du capital restant dû, avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2003,
* 37.468.000 FCFP sauf à parfaire au titre des pénalités de retard de 2 % par mois prévu à l'acte de vente, depuis le 7 avril 2001 et arrêté au 30 avril 2007, sans capitalisation des intérêts,
* 500.000 FCFP à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
* 150.000 FCFP pour frais irrépétibles de première instance et 250.000 FCFP pour ceux d'appel,
Par conclusions déposées le 13 août 2007, les époux X... déclarent se désister de leur demande de sursis à statuer, le juge des référés ayant par ordonnance du 30 mai 2007 rejeté la demande, au motif que le coût des reprises pouvait être indexé sur celui de la construction.
Ils estiment motivé leur mémoire ampliatif, et, à titre principal, ils sollicitent le débouté de l'ensemble des prétentions et demandes des époux Z....
A titre subsidiaire, ils demandent à la cour de dire que le principal en cause est constitué par la somme de 15.800.000 FCFP diminuée de leur préjudice actualisé, et de leur allouer le bénéfice de leurs écritures précédentes et actuelles.
Les appelants font valoir que les pénalités de retard ne sont pas dues alors que les obligations des parties ont fait l'objet de multiples procédures, qui ont suspendu les intérêts conventionnels, et que les époux Z..., qui sollicitaient eux mêmes la résolution judiciaire de la vente, sont mal fondés à réclamer des intérêts sur un contrat dont ils contestent la validité.
Ils estiment que les seuls intérêts qui peuvent courir sont les intérêts au taux légal à compter du jugement.
Ils soutiennent encore que l'immeuble est toujours occupé par les époux Z....
A titre subsidiaire, et si des pénalités de retard sont retenues, ils rappellent qu'elles doivent être calculées sur la seule somme de 15.800.000 FCFP, représentée 40 % du prix lors de l'achèvement, à l'exclusion des 15 % restant, à défaut de remise des clés, et que ces pénalités doivent se compenser avec la somme de plus de 10 millions actualisée due par les époux Z... au titre des malfaçons.
Les époux X... contestent la capitalisation des intérêts opérée par les époux Z... dans le calcul des pénalités de retard, à défaut de stipulation contractuelle sur ce point.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 octobre 2007.
A l'audience du 8 novembre 2007 la cour a ordonné la réouverture des débats pour inviter les appelants à clarifier et à préciser leurs demandes.
Par conclusions déposées le même jour, les appelants, admettant le caractère confus de leurs écritures précédentes, récapitulent comme suit leurs prétentions :
Sur la demande de sursis à statuer
Ils confirment leur désistement de cette demande qui n'a plus d'objet en raison de la décision du juge des référés rendue le 30 mai 2007
Sur la demande d'infirmation du jugement
L'infirmation est sollicitée en raison du défaut de prise en compte dans leur condamnation par le tribunal au paiement du solde du prix de vente, de la somme de 10.412.750 FCFP fixée par l'expert B...
Les époux X... demandent ainsi la confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré la vente parfaite et son infirmation sur le montant de leur condamnation à la somme de 21.750.000 FCFP outre celle de 200.000 FCFP au titre de la procédure abusive et celle de 150.000 FCFP pour les frais irrépétibles.
Ils estiment ainsi devoir aux époux Z... le solde dû à l'achèvement des travaux soit la somme de 40 % du prix de vente ce qui représente 15.800.000 FCFP,
De ce montant, doivent être déduites les sommes fixées par l'expert B... dans son rapport déposé le 14 octobre 2002, étant précisé que la somme de 1.150.000 FCFP mentionnée par l'expert pour les reprises de non façons et malfaçons doit être indexée selon l'évolution de l'indice BT 21 à compter de la date du rapport, comme en a décidé le juge des référés le 30 mai 2007.
Les appelants demandent aussi à la cour de dire qu'à la livraison du bien et donc à la remise des clefs, conformément à l'acte authentique, ils devront régler le solde dû, soit 15 % du prix de vente, soit 5.925.000 FCFP.
Sur l'appel incident des époux Z...
Ils sollicitent la confirmation du jugement qui a rejeté la demande de paiement des pénalités de retard formée à tort par les époux Z... puisque le caractère parfait de la vente a fait l'objet de nombreuses procédures depuis 2001 et que les vendeurs eux mêmes avaient réclamé à plusieurs reprises en 2004 et 2005 la résolution de la vente.
Les époux X... relèvent aussi que la demande de pénalités de retard comporte une capitalisation des intérêts irrecevable pour n'avoir pas été prévue dans une convention spéciale et ils soutiennent enfin que si des pénalités étaient dues, elles ne pourraient être calculées que sur 40 % du prix de vente, soit 15.800.000 FCFP et non sur 55 % puisque les clefs n'ont toujours pas été remises.
Ils estiment au demeurant déplacée la demande des époux Z... qui continuent à habiter les lieux depuis cinq ans et ils leur réclament une indemnité de procédure de 150.000 FCFP.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 décembre 2007 et l'affaire, fixée au 13 mars 2008 a été à nouveau renvoyée au 10 avril 2008 pour réplique des époux Z....
Dans leurs conclusions du 28 mars 2008, les époux Z... estiment irrecevables les nouvelles demandes formulées en cours d'appel alors que la requête initiale portait exclusivement sur une demande de sursis à statuer et ils considèrent ces prétentions en tout cas non fondées en affirmant que les époux X... tentent en réalité d'acquérir à vil prix un bien qui peut se négocier maintenant à 110 millions FCFP.
Ils rappellent que les acquéreurs n'ont subi aucun préjudice du fait de la modification de l'implantation de l'immeuble, réalisée avant l'achat, qui a permis de disposer d'un jardin face à la mer, ni du fait de la modification du garage, plus grand que prévu, ni des autres travaux supplémentaires acceptés et réglés par les époux X....
Ils insistent sur le fait que les pénalités de retard contractuelles sont bien dues depuis la réception de la lettre du 7 février 2001 mettant en demeure les acheteurs de prendre possession des lieux et ils maintiennent leurs demandes incidentes en portant toutefois le montant des dommages et intérêts réclamés au titre de la résistance abusive des appelants à la somme de 5 millions FCFP à titre exceptionnel compte tenu de l'importance du préjudice financier subi.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité des demandes des époux X...
La requête d'appel du 27 décembre 2006 tendait à la réformation partielle du jugement et les appelants se sont désistés en cours de procédure, de leur demande de sursis à statuer formulée dans leur mémoire ampliatif du 2 avril 2007.
Les demandes exposées par les époux X... dans leurs conclusions du 8 novembre 2007 qui sollicitent la réformation partielle du jugement relativement au montant des condamnations prononcées contre eux en première instance, sont donc recevables.
Sur la vente de l'immeuble
Il y a lieu de constater l'accord des parties quant au caractère parfait de la vente
Sur les comptes entre parties
Le solde du prix de vente soit 21.750.000 FCFP en principal reste dû par les acquéreurs qui ne peuvent plus prétendre au bénéfice du paiement fractionné prévu par le contrat dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement alors que la construction est achevée depuis plusieurs années.
Dans son rapport déposé le 14 octobre 2002 l'expert B... indique que les époux X..., novices en matière de bâtiment, n'ont pas pu avoir conscience lors de la visite du chantier, des modifications d'implantation de l'immeuble que les professionnels eux mêmes ont du mal à appréhender sans avoir recours au plan et au décamètre sur un terrain en phase de construction, avec des limites incertaines et encombré de matériaux.
Les conclusions complètes et motivées de l'expert qui prend en compte les dires des parties et les travaux supplémentaires acceptés par les acquéreurs, imputent les désordres principalement à la décision du promoteur de modifier l'implantation de l'immeuble.
L'expert évalue :
- le coût de reprise des malfaçons et non façons à 1.150.000 FCFP, somme à réévaluer aujourd'hui en fonction de l'indice du coût de la construction BT 21, à compter de la date de dépôt du rapport,
- les indemnités pour le retard de livraison à 1.362.750 FCFP
- la réfaction du prix pour préjudice d'utilisation à 7.900.000 FCFP
Ces sommes devront être déduites du solde du prix de vente.
S'agissant des pénalités de retard, l'acte authentique du 31 juillet 2000 prévoit page 22 qu'elles sont dues sur le solde impayé du prix de vente à hauteur de deux pour cent par mois prorata temporis, 15 jours après réception de la lettre recommandée informant l'acquéreur de l'achèvement des travaux.
En l'espèce, la lettre recommandée du 7 février 2001 invitant les époux X... à réceptionner leur appartement a été reçue le 26 février 2001 et les pénalités de retard ont ainsi couru à compter du 13 mars 2001 jusqu'à ce que les vendeurs n'entendent plus poursuivre l'exécution du contrat en demandant par leurs conclusions du 21 avril 2004 la résolution judiciaire de la vente soit pendant 37 mois et une semaine ce qui représente une somme de 16.203.750 FCFP.
Les dommages et intérêts alloués aux époux Z... en première instance sont fondés en leur principe pour les motifs retenus par le tribunal mais ils seront portés à 500.000 FCFP en considération du préjudice subi par les intimés qui obtiendront également une indemnité de 150.000 FCFP au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant par arrêt contradictoire déposé au greffe ;
Déclare l'appel recevable ;
Confirme le jugement du 4 septembre 2006 en ce qu'il a constaté l'abandon par les époux X... de leur demande principale de résolution judiciaire de la vente du 31 juillet 2000 et les a condamnés à verser aux époux Z... la somme de 21.750.000 FCFP au titre du capital restant dû, avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2003 et la somme de 150.000 FCFP au titre des frais irrépétibles ;
L'infirme pour le surplus, statuant à nouveau et y ajoutant ;
Constate l'accord des parties quant au caractère parfait de la vente ;
Dit que les sommes suivantes devront être déduites du capital restant dû au titre du solde du prix de vente :
- un million cent cinquante mille (1.150.000) FCFP au titre des reprises des malfaçons et non façons, somme à réévaluer à compter du 14 octobre 2002 au jour du présent arrêt en fonction de l'évolution de l'indice du coût de la construction BT 21,
- un million trois cent soixante deux mille sept cent cinquante (1.362.750) FCFP au titre des indemnités pour le retard de livraison,
- sept millions neuf cent mille (7.900.000) FCFP au titre du préjudice d'utilisation,
Condamne les époux X... à payer aux époux Z... :
- seize millions deux cent trois mille sept cent cinquante (16.203.750) FCFP au titre des pénalités de retard,
- cinq cent mille (500.000) FCFP à titre de dommages et intérêts,
- cent cinquante mille (150.000) FCFP au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette le surplus des demandes ;
Condamne les époux X... aux dépens avec distraction au profit de la SELARL PELLETIER FISSELIER CASIES sur sa demande et son affirmation de droit ;
Et signé par Jean-Louis THIOLET, Président, et par Cécile KNOCKAERT, Greffier présent lors de la remise du dossier avec l'arrêt au greffe.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT