COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1o Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU  19 FEVRIER 2008


Rôle No 07/04636
S.A.S. SALENA DISTRIBUTION

S.C.I. Y...
Grosse délivrée



Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 26 Février 2007 enregistré au répertoire général sous le no 06/1888.

S.A.S. SALENA DISTRIBUTION, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social  14, rue de la Comète - 75007 PARIS
représentée par la SCP COHEN - GUEDJ, avoués à la Cour,
assistée par  Me Catherine BEURTON, avocat au barreau de PARIS

S.C.I. Y...,  prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social   Propriété Bya - Chemin de Repentance - 13100 AIX EN PROVENCE
représentée par la SCP LATIL - PENARROYA-LATIL - ALLIGIER, avoués à la Cour,
assistée par  Me Isabelle BARACHINI, avocat au barreau de TARASCON

COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 22 Janvier 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, M.LAMBREY, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Gérard LAMBREY, Président
Monsieur Jean VEYRE, Conseiller
Madame Marie-Annick VARLAMOFF, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le  19 Février 2008.

Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Février 2008,
Signé par Monsieur Gérard LAMBREY, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE
Vu le jugement rendu contradictoirement le 26 février 2007 par le tribunal de grande instance d'AIX EN PROVENCE dans le litige opposant la SAS SALENA DISTRIBUTION à la SCI Y... et Julia B... veuve Y... ;
Vu la déclaration d'appel déposée par la SAS SALENA DISTRIBUTION le 16 mars 2007 en intimant uniquement la SCI Y... ;
Vu les conclusions déposées par la SCI Y... le 21 décembre 2007 ;
Vu les conclusions récapitulatives déposées par la SAS SALENA DISTRIBUTION le 8 janvier 2008 ;

Sur la genèse du litige
Julia B... veuve Y... est propriétaire, en indivision avec ses trois enfants, d'un immeuble sis dans la ZAC de la Pioline à AIX EN PROVENCE, loué à la SAS Aix Automobiles (immeuble 1). Elle est par ailleurs seule propriétaire, par l'intermédiaire de la SCI Y...,  d'un autre immeuble sis dans la même ZAC et loué à la SA les Jardiniers d'AIX (immeuble 2).
Par courrier du 14 octobre 2005 adressé au représentant de la SAS SALENA DISTRIBUTION, Julia B... veuve Y... lui a fait connaître qu'elle était d'accord pour lui vendre :
- l'immeuble 2 pour un prix net de 1 076 498 euros net,
- l'immeuble 1 pour celui de 3 000 000 euros sous réserve de l'accord de ses enfants.
En ce qui concerne l'immeuble 2, elle précisait que pour les loyers, il lui appartiendra soit de négocier le loyer contesté avec le locataire, soit de reprendre à son compte la procédure judiciaire en cours, tout en considérant que la Commission départementale des baux commerciaux s'est déjà prononcée pour une augmentation de celui-ci.
Par courrier du 21 octobre 2005, la SAS SALENA DISTRIBUTION lui a répondu :
« Nous serions susceptibles d'acquérir les deux immeubles dans les conditions suivantes
* pour l'immeuble 1 : 2 181 165 euros..
* pour l'immeuble 2 : 1 076 498 euros hors  droits et hors honoraires.
Cette évaluation a été élaborée compte tenu d'un nouveau loyer fixé à 100 000 euros annuels hors taxes et hors charges.
L'acquisition se réalisant très probablement avant le jugement définitif, nous pourrions envisager de maintenir ce prix de cession moyennant la fourniture de votre part d'une garantie de revenu locatif annuel à hauteur de 88 000 euros hors taxes et hors charges ».
Julia B... veuve Y... a retourné ce courrier après y avoir apposé la mention suivante «bon pour accord sous réserve des éléments mentionnés en annexe un - en deux pages, ci-joint, le 27 octobre 2005 » suivie de sa signature.
Le document intitulé « annexe un » constitue en fait un véritable courrier dans lequel elle énonçait des éléments devant figurer dans chacun des deux compromis. Ainsi, en ce qui concerne l'immeuble 2, elle rappelait qu'il appartenait à la SCI Y... dans laquelle elle détenait 100 % des parts et ajoutait « mon engagement pour le montant proposé net vendeur de 1 076 498 euros est irrévocable puisque je peux agir sous ma seule signature ».
En 5o/, elle indiquait « le cautionnement des loyers des immeubles un et deux, admis par moi-même, intègre les clauses suivantes, qui consistent à garantir pour lesdits immeubles, la différence entre les loyers annuels existants présentement, dont le recouvrement vous incombera (soit  73 480,43 euros pour l'immeuble deux) avec ceux pris pour référence dans votre courrier du 21 octobre courant (.88 000 euros pour l'immeuble deux).
Cette garantie prend donc en compte l'existence de procédures en cours à propos des loyers exigés depuis le renouvellement en 2004, elle est subordonnée aux décisions définitives, exemptes de toute recours, ce qui induit des délais conséquents pour savoir au définitif les montants exacts des loyers qui seront exigibles avec une application ou non d'une rétroactivité depuis les dits renouvellements.
Dans l'hypothèse où les décisions judiciaires prononceraient une révision des loyers égale ou supérieure à 88 000 euros pour l'immeuble 2, les garanties deviendront alors immédiatement obsolètes. Dans l'hypothèse où la justice se prononcerait sur de loyers compris à l'intérieur du calcul des différences précitées, autrement entre 73 480,43 et 88 000 euros, seul le manque à gagner serait exigible au titre de la garantie pour la période comprise entre la date de signature des actes authentiques et la fin des baux en cours.
Toutes les sommes supérieures aux montant des loyers présentés depuis le renouvellement des baux en 2004, dans la limite des sommes arrêtées par la justice et ce entre la date du renouvellement des baux et la date de signature des actes authentiques reviendront à la SCI Y.... ».
Par ailleurs, Julia B... veuve Y... précisait qu'elle entendait poursuivre les procédures en cours à son nom et qu'en cas de revente des immeubles, cette garantie deviendrait obsolète.
A réception de cet accord, accompagné du courrier contenant « l'annexe un », la SAS SALENA DISTRIBUTION a saisi son notaire, Maître C..., aux fins de préparer les actes devant entériner celui-ci. Ce dernier a contacté Julia B... veuve Y... le 8 novembre 2005 pour obtenir les documents nécessaires à leur rédaction.
Par courrier du 6 décembre 2005, Julia B... veuve Y... a fait répondre par son notaire, Maître D..., qu'il n'était pas envisageable de poursuivre « d'une part,  l'un des indivisaires ne souhaitant plus vendre, d'autre part, le principe du cautionnement des loyers n'a jamais été admis par Julia B... veuve Y... ».
La SAS SALENA DISTRIBUTION, considérant qu'un accord était intervenu  sur l'immeuble 2, a fait délivrer, le 23 décembre 2005, sommation à Julia B... veuve Y... et à la SCI Y... d'avoir à se présenter le 13 janvier 2006 en l'étude de  Maître C..., le 23 décembre 2005, aux fins de signature de la promesse synallagmatique de vente portant sur cet immeuble. A cette date, il a été constaté la non comparution de Julia B... veuve Y....
La SAS SALENA DISTRIBUTION a fait assigner la SCI Y... et Julia B... veuve Y... pour que soit ordonnée la vente forcée de ce bien, parfaite en l'état de l'accord intervenu entre les parties.
Le premier juge l'a déboutée de sa demande en estimant que les éléments contenus dans le document intitulé «annexe un» par Julia B... veuve Y... présentaient un caractère essentiel dans l'accord des parties et qu'à défaut d'accord exprès de l'acquéreuse sur ceux-ci, il n'y avait pas eu rencontre de la volonté des parties.
Sur l'existence d'un accord sur la chose et sur le prix
A titre liminaire, il convient de préciser que si les pourparlers entre les parties ont porté sur la vente de deux immeubles, il ne s'agissait nullement d'une opération globale et indivisible dans la mesure où il y a eu des offres séparées pour chacun des immeubles avec des conditions différentes et qu'il a toujours été entendu que la vente de l'immeuble 1 était subordonnée à l'accord des co-indivisaires de Julia B... veuve Y....
Dès lors, l'échec des discussions relatives à la vente de cet immeuble du fait de l'opposition d'un des indivisaires ne saurait avoir une quelconque incidence sur la réalisation de la vente de l'immeuble 2.
Aux termes des dispositions de l'article 1589 alinéa 1 du Code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur la prix.
En l'espèce, il est certain que si le courrier de la SAS SALENA DISTRIBUTION en date du 21 octobre 2005 commence par la formule suivante, quelque peu sibylline : « nous vous confirmons notre intérêt pour lacquisition des deux immeubles ci-dessous vous appartenant », la seconde page contient une proposition ferme et précise, à savoir pour l'immeuble 2, son acquisition au prix de 1 076 498 euros, sous réserve de la fourniture par la venderesse d'une garantie du revenu locatif annuel à hauteur de 88 000 euros.
Julia B... veuve Y... ne s'y est d'ailleurs pas trompée, en portant la mention « bon pour accord » sur cette même page. Il est vrai qu'elle a fait suivre cet accord d'une autre mention « sous réserve des éléments mentionnés en annexe un - en deux pages, ci-joint, le 27 octobre 2005 ».
Cependant de la lecture de ce courrier intitulé « annexe un », il ressort que Julia B... veuve Y..., à l'inverse de ce qui a pu être indiqué par son notaire, Maître D..., dans le courrier en date du 6 décembre 2005, accepte tout à fait le principe d'une garantie des loyers à hauteur de la somme de 88 000 euros et ce, jusqu'à la fin des procédures en cours.
Dès lors, et contrairement à l'analyse qui a pu en être faite par le premier juge, les éléments contenus dans cet annexe ne constituent que des précisions quant aux modalités de cette garantie qui ne peuvent avoir pour effet de remettre en cause l'accord essentiel des parties sur la chose et sur le prix tel que résultant des courriers échangés les 21 et 27 octobre 2005.
Le fait que la SAS SALENA DISTRIBUTION ait immédiatement saisi son notaire pour qu'il prépare un acte formalisant cet accord ne pouvait d'ailleurs que confirmer le fait qu'elle acceptait ces modalités qui présentaient un caractère tout à fait accessoires et demandaient à être mises en forme dans le cadre de l'acte notarié.
Le jugement sera donc infirmé.
Sur l'existence d'une fraude
La SCI Y... fait ensuite valoir qu'elle aurait été victime d'une collusion frauduleuse entre la SAS SALENA DISTRIBUTION et un certain Didier E..., non dans la cause, conseil de Julia B... veuve Y...,. Elle en tire comme conséquence un manquement à l'obligation de loyauté de l'appelante mais ne précise pas qu'elle pourrait en être l'incidence sur la demande en vente forcée présentée par celle-ci.
En tout état de cause, il appartient à la SCI Y... de justifier de la fraude dont elle dit avoir été la victime, semble-il par l'intermédiaire de Julia B... veuve Y..., ainsi que des conséquences de celle-ci dans les négociations contractuelles.
Sur ce point, elle verse aux débats deux courriers antérieurs à ceux échangés directement entre les parties, émanant de Didier E... et de la SAS SALENA DISTRIBUTION, qui démontrent que le premier se présentait comme le mandataire de Julia B... veuve  Y... et proposait effectivement de servir d'intermédiaire pour la vente des deux immeubles en cause.
Ces éléments ne peuvent suffire à démontrer l'existence de la part de la SAS SALENA DISTRIBUTION d'une collusion frauduleuse avec cette personne qui lui aurait permis d'aboutir à l'accord de Julia B... veuve Y... dans des conditions défavorables à l'intimée.
Ce moyen sera donc écarté et il sera fait droit à la demande de la SAS SALENA DISTRIBUTION tendant à la vente forcée de l'immeuble dénommé immeuble 2.
Sur la demande en dommages et intérêts formée par la SAS SALENA DISTRIBUTION
Celui-ci ne justifie pas que la résistance de la SCI Y... puisse être constitutive  d'une faute ayant dégénéré en abus. Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.
Par contre, il convient de lui allouer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
La SCI Y... qui succombe supportera les entiers dépens.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort et en matière civile,
En la forme,
Reçoit la SAS SALENA DISTRIBUTION en son appel,

Infirme le jugement du 26 février 2007 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la SAS SALENA DISTRIBUTION de sa demande en dommages et intérêts,
Statuant à nouveau,
Dit et juge que dans le mois de la signification du présent arrêt, la SCI Y..., société immobilière au capital de 152,45 , RCS AIX EN PROVENCE NoD 331 31991, dont le siège est à AIX EN PROVENCE (13100), Villa Bya, Chemin de Repentance, représentée par sa gérante, Madame Julia Y..., née B..., devra :
> se présenter pour régulariser la vente concernant le terrain et les constructions cadastrés section IC no68, lieu dit la Pioline pour 59 a10 ca et cadastré section IC no85 lieu dit la Pioline pour 11 a 00 ca, moyennant le prix de 1076 498  hors droits, hors honoraires, selon les modalités convenues, au profit de la société SALENA DISTRIBUTION, société par action simplifiée au capital de 153 000 , RCS PARIS No 403 895 642, dont le siège est 14 rue de la Comète, 75007 PARIS, représentée par son Président, domicilié en cette qualité audit siège qui en versera le prix,
>  devant Maître Xavier C..., notaire associés de la société civile professionnelle "Jean-Claude F..., Nicolas G...
H..., Philippe I..., Olivier J..., et Xavier C..., notaires associés", titulaires d'un office notarial sis à ECULLY (69132), 4 allée des tullistes,
> dit que faute par la SCI Y... de ce faire dans ce délai, l'arrêt à intervenir vaudra acte authentique de vente et sera publié au 1er bureau de la conservation des hypothèques d' AIX EN PROVENCE aux frais exclusifs de la SCI Y..., après justification du paiement du prix,
Condamne la SCI Y... à verser à la SAS SALENA DISTRIBUTION la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne la SCI Y... aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER 							LE PRÉSIDENT