COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 20 MARS 2017

Rôle No 15/ 17351
Mickaël X...

Jacques Y...
Denise Y...
SARL ABRIS COTIERS
Grosse délivrée


Me Claude LAUGA
Me Philippe BRUZZO
Me Maylis-Marie SECHIARI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 21 Juillet 2015 enregistré au répertoire général sous le no 2015/ 0568.

Monsieur Mickaël X...
né le 28 Juin 1949 à LOCHES, demeurant ...-18120 MASSAY
représenté par Me Claude LAUGA, avocat au barreau de GRASSE, substitué par Me Frank SFEZ, avocat au barreau de Grasse, plaidant

Monsieur Jacques Y...
né le 19 Mai 1938 à PARIS, demeurant ...-13320 BOUC BEL AIR
représenté par Me Philippe BRUZZO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
Madame Denise Y...
née le 11 Janvier 1936 à ALLAUCH, demeurant ...-13320 BOUC BEL AIR
représentée par Me Philippe BRUZZO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
SARL ABRIS COTIERS, demeurant 2 Bd Peymarlier-83460 Les Arcs sur Argens
représentée par Me Maylis-Marie SECHIARI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
*- *- *- *- *
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 30 Janvier 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Sophie LEONARDI, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Brigitte NADDEO.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2017

Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2017
Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Brigitte NADDEO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


FAITS et PROCEDURE-MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES :
Denise Y... s'est portée acquéreur, par acte sous-seing privé du 26 janvier 2011, de 205 parts de la société civile immobilière du domaine du Pin de la Lègue ayant son siège à Fréjus (Var), correspondant au groupe de parts no 1332 de l'îlot « Erbarie 29 » donnant droit à la jouissance, dans un parc résidentiel de loisirs, d'un emplacement d'environ 200 m ², ainsi que d'un mobil-home et de divers aménagements ; la cession, qui était subordonnée à l'agrément de la SCI, a été réalisée par la Sarl Abris Côtiers, agence immobilière représentant le vendeur, Michael X..., au prix de 113. 719, 94 € englobant la valeur des parts sociales, celle des aménagements, les honoraires de l'agence et les frais de transfert des parts.
Par courrier du 15 février 2011, la SCI du domaine du Pin de la Lègue a indiqué à Mme Y... que sa demande d'achat de parts allait être prochainement soumise à l'examen du conseil d'administration ; elle lui adressait un état des lieux de la parcelle en attirant son attention sur les faits suivants : l'installation (du mobil-home) est positionné à moins d'un mètre des limites côté CD ; à titre exceptionnel, nous acceptons que le mobil-home reste à son emplacement actuel ; toutefois, ce mauvais positionnement bloque toute demande future de travaux liés à l'installation. En cas de changement de mobil-home, toute nouvelle installation devrait être positionnée dans les limites prévues au règlement intérieur.
Après que Mme Y... eut été agréée comme nouvel associé de la SCI, un acte de cession des 205 parts sociales, numérotées de 38 903 à 39 107, a été régularisé, par acte sous-seing privé du 29 mars 2011, entre Michael X..., d'une part, et Denise Z...épouse Y... et Jacques Y..., d'autre part, pour le prix de 40. 000 €, soit 195, 13 € la part, déjà mentionné dans l'acte du 26 janvier 2011.
Le 10 juin 2011, M. Y... a adressé à la SCI du domaine du Pin de la Lègue une demande d'autorisation de travaux pour la mise en conformité de l'auvent ; par courrier du 23 juin 2011, cette demande a été rejetée par les services techniques de la société en raison du mauvais positionnement du mobil-home qui bloque toute demande de travaux liés à l'installation.
Par exploits délivrés les 4 janvier 18 février 2013, M. et Mme Y... ont fait assigner M. X... et la société Abris Côtiers devant le tribunal de grande instance de Draguignan en vue d'obtenir l'annulation du compromis de vente du 26 janvier 2011 et de l'acte de cession des parts du 29 janvier 2011, essentiellement pour insanité d'esprit de Mme Y..., atteinte de la maladie d'Alzheimer lors de la signature du compromis, et pour réticence dolosive du vendeur ne les ayant pas informés de l'impossibilité de réaliser des travaux sur le Mobil home.
Le tribunal, par jugement du 21 juillet 2015, a notamment :
– prononcé la nullité du compromis de vente du 26 janvier 2011 et de l'acte subséquent du 29 mars 2011 entre les parties,
– ordonné que les parties soient remises en l'état où elles se trouvaient antérieurement à la vente,
– condamné la société Abris Côtiers et M. X... à verser à M. et Mme Y... la somme de 2. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
– ordonné l'exécution provisoire.
M. X... a relevé appel, le 1er octobre 2015, de ce jugement.
Il demande à la cour (conclusions déposées et notifiées le 19 décembre 2016 par le RPVA) de :
Vu les articles 1589, 1108 et 414-1 du Code civil,
Vu les articles 1147 et suivants du même code,

– infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
– débouter M. et Mme Y... de toutes leurs demandes, fins aux conclusions contraires ou plus amples, comme particulièrement mal fondées,
Subsidiairement,
– débouter M. et Mme Y... de leur demande en restitution du prix de vente,
– les condamner, à défaut, à lui payer la somme de 113. 719, 94 € en réparation de son préjudice moral et financier,
– ordonner la compensation des créances réciproques,
– condamner la Sarl Abris Côtiers à le relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, en ce y compris au titre de la restitution du prix de vente,
– condamner M. et Mme Y..., in solidum avec la Sarl Abris Côtiers, à lui payer la somme de 4. 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Abris Côtiers sollicite, pour sa part, de voir (conclusions déposées et notifiées le 16 février 2016 par le RPVA) :
Vu les articles 1134, 1421, 1427, 1382, 1992, 1168 et suivants du code civil,

– confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par les époux Y... en l'absence de preuve de la commission de réticences dolosives de la part du vendeur et de son mandataire,
– confirmer le jugement en ce qu'il a jugé n'y avoir lieu à statuer sur la demande d'annulation de la vente litigieuse sur le fondement de l'article 414-1 du code civil en l'absence de preuve d'un trouble mental ayant affecté Mme Y... lors de la signature du compromis de vente et de son acte subséquent,
– réformer le jugement pour le surplus et statuant à nouveau,
– constater l'absence de commission d'une faute de sa part,
– la mettre hors de cause,
Très subsidiairement,
– constater l'absence de preuve d'un lien de causalité directe entre le préjudice invoqué et la faute alléguée par les époux Y...,
– rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions formées par les époux Y...,
– rejeter la demande de garantie formée très subsidiairement par M. X... à son encontre,
En toute hypothèse,
– condamner solidairement les époux Y... à lui payer la somme de 2. 000 € au titre des frais irrépétibles,
A titre infiniment subsidiaire,
– dire et juger qu'elle ne saurait être tenue de garantir le prix de cession des parts sociales litigieuses vendues aux enchères publiques, ni du mobil home et de ses aménagements qui n'ont plus aucune valeur marchande et dont il conviendrait, en toute hypothèse, de déduire le montant des charges dues par Mme Y... au jour de l'arrêt à intervenir.
M. et Mme Y... demandent à la cour (conclusions déposées et notifiées le 23 février 2016 par le RPVA) de :
Vu les articles 524 et 526 du code de procédure civile,
Vu les articles 1589, 1604 et 414-1 du code civil,
A titre principal,
– dire et juger que la Sarl Abris Côtiers et M. X... sont irrecevables en leur appel,
– confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Draguignan en date du 21 juillet 2015,
A titre subsidiaire,
– dire et juger que l'information selon laquelle les travaux d'aménagement du mobil home étaient impossibles n'a pas été adressée à Mme Y... le jour du compromis de vente,
– dire et juger que cette information était une condition déterminante du consentement de celle-ci,
– dire et juger que M. X... a manqué à son obligation de délivrance,
– dire et juger que Mme Y... était sous l'emprise d'un trouble mental lors de la signature du compromis de vente et de ses suites,
– dire et juger que la vente est entachée de dol,
– annuler, en conséquence, tant le compromis de vente datée du 26 janvier 2011 que l'acte de cession datée du 29 mars 2011,
En tout état de cause,
– condamner M. X... ou tout succombant à verser la somme de 3. 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 17 janvier 2017.
MOTIFS de la DECISION :
M. et Mme Y... ne peuvent sérieusement soutenir que l'appel de M. X... serait irrecevable au motif que le jugement du 21 juillet 2015, assorti de l'exécution provisoire, n'a pas été effectivement exécuté, alors que selon l'article 526 du code de procédure civile, la sanction de l'inexécution de la décision frappée d'appel est seulement la radiation du rôle de l'affaire par une décision prise par le conseiller de la mise en état ; l'appel de M. X... doit dès lors être déclaré recevable, puisqu'il n'est pas soutenu qu'il aurait formé cette voie de recours après l'expiration du délai d'un mois suivant la signification du jugement et que la cour n'est pas mise en mesure de vérifier la tardiveté de l'appel.
Il est de principe que le dol, cause de nullité de la convention au sens de l'article 1116 du code civil, peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son co-contractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter.
En l'occurrence, M. et Mme Y..., même s'ils invoquent, de façon inappropriée, l'inexécution par le vendeur de son obligation de délivrance, reprochent en réalité à M. X... de leur avoir dissimulé, lors de la signature du compromis de vente intervenue le 26 janvier 2011, que d'éventuels travaux d'aménagement du mobil home ne pouvaient être réalisés en raison de la mauvaise implantation de celui-ci sur le terrain.
Il n'est pas discuté que lors de la signature, le 26 janvier 2011, du compromis de vente, il a été remis à Mme Y..., entre autres documents :
– une lettre pré-remplie destinée à la SCI du domaine du Pin de la Lègue par laquelle elle reconnaissait notamment avoir pris connaissance des statuts et du règlement intérieur de la SCI, qu'elle s'engageait à respecter,
– un dossier de pré-agrément destiné à la SCI en vue de l'instruction de sa demande d'agrément comme nouvel associé, dans la perspective du transfert du groupe de parts no 1332 de l'îlot « Erbarie 29 »,
– un état des lieux de la parcelle, datée du 15 octobre 2007,
– une attestation sur l'honneur par laquelle Mme Y... reconnaissait avoir pris connaissance du fait que le domaine du Pin de la Lègue est un parc résidentiel de loisirs, excluant toute possibilité d'hébergement à titre principal.
Dès lors que la cession par M. X... à Mme Y... des 205 parts correspondant au groupe de parts no 1332 de l'îlot « Erbarie 29 » était soumis à l'agrément de la SCI du domaine du Pin de la Lègue, le compromis de vente du 26 janvier 2011 a nécessairement été conclu sous la condition suspensive de cet agrément qui, une fois obtenu, aurait eu pour effet de valider la vente rétroactivement ; il s'ensuit que la validité du consentement de Mme Y... doit être appréciée à la date du 26 janvier 2011 quand bien même les parties à l'acte de cession du 29 mars 2011 ont convenu de reporter à cette date le transfert de la propriété des parts sociales.
Lorsqu'elle a signé le compromis de vente, Mme Y... a eu connaissance du règlement intérieur de la SCI subordonnant tout type de travaux envisagés sur un îlot à l'acceptation préalable des services techniques (article 7. 5. 1) et précisant, au titre des règles d'occupation des îlots (article 7. 3), que les installations de moins de 10 m de long sont implantées à 1 m minimum des limites de l'îlot, cet espace devant rester libre de tout encombrement ; elle s'est également engagée, en signant la lettre pré remplie destinée à la SCI, à réaliser dans un délai de deux mois, tous les travaux de mise en conformité de l'îlot imposés au vendeur préalablement au transfert, m'ayant été communiqués, et qui n'auraient pas été réalisés, ou qui n'auraient été réalisés que partiellement ; en outre, l'état des lieux du terrain remis à Mme Y... le 26 janvier 2011, et qu'elle a signé, porte les mentions suivantes :
1o) renseignements concernant le terrain :
* véranda – pas de côté entièrement ouvert – vue sur place le 22 avril 2007. OK, selon le courrier du 3 avril 2008.
* Implantation à moins de 1 m des limites côté DC (lettre aux futurs associés).

3o) superstructure :
Caravane no 1 : implantation à moins de 1 m – dimensions 8, 55 x 3, 75- timon en démonté.
Auvent : dimensions 7, 90 x 3, 20- non démontable.
Dallage sous auvent.
Au vu de cet état des lieux, dont Mme Y... ne prétend pas qu'il ne lui a pas été remis par la société Abris Côtiers, mandataire du vendeur, lors de la signature du compromis, celle-ci ne pouvait ignorer que le mobil home était mal implanté sur le terrain, à moins d'un mètre de la limite de l'îlot, côté DC sur le plan reproduit sur l'état des lieux, et qu'elle s'exposait à des difficultés, prévisibles, au cas où elle envisagerait de réaliser des travaux d'aménagement affectant l'aspect extérieur de l'installation, non conforme au règlement intérieur ; elle ne peut ainsi prétendre que M. X... ou son mandataire lui a dissimulé la mauvaise implantation du mobil home sur le terrain, susceptible de faire obstacle à l'installation d'un nouvel auvent ; d'ailleurs, lorsque la SCI du domaine du Pin de la Lègue, accusant réception de sa demande d'agrément, lui a rappelé, par courrier du 15 février 2011, auquel se trouvait annexé l'état des lieux qui lui avait déjà été remis, que la mauvaise implantation du mobil home « bloquait » toute demande future de travaux, elle n'a émis aucune réserve à sa demande d'agrément, ni adressé de protestations au vendeur relativement à la conformité de l'installation.
Il résulte, par ailleurs, de l'article 414-1 du Code civil que pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit et que c'est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte ; au cas d'espèce, il est produit divers certificats médicaux, dont il ressort que Mme Y... présente une démence fronto-temporale avancée, les troubles cognitifs sévères, constitutifs de la maladie d'Alzheimer diagnostiquée en 2011, étant notamment responsable de troubles du jugement ; pour autant, s'il apparaît, en l'état des pièces produites, que l'intéressée est suivie médicalement pour des troubles mnésiques depuis 2002 et que son état neurologique s'est aggravé à partir de 2011 – 2012, rien ne permet d'affirmer que son consentement se trouvait gravement altéré lors de la signature du compromis de vente, le 26 janvier 2011, et que l'insanité d'esprit, dont elle était atteinte, a ainsi affecté la validité de l'acte, alors surtout qu'à la date à laquelle celui-ci a été conclu, Mme Y... était accompagné de son mari, qui a remis à l'agence immobilière un chèque de 7. 000 € tiré sur la banque postale, dont il lui a été délivré reçu.
Il convient, en conséquence, d'infirmer dans toutes ses dispositions le jugement entrepris et de débouter M. et Mme Y... de leur demande d'annulation du compromis de vente du 26 janvier 2011 et de l'acte subséquent du 29 mars 2011.
Au regard de la solution apportée au règlement du litige, M. et Mme Y... doivent être condamné aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à M. X..., d'une part, et à la société Abris Côtiers, d'autre part, la somme de 1. 000 €, chacun, au titre des frais que ceux-ci ont dû exposer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :

Déclare l'appel de M. X..., recevable,
Au fond, infirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan en date du 21 juillet 2015 et statuant à nouveau,
Déboute M. et Mme Y... de leur demande d'annulation du compromis de vente du 26 janvier 2011 et de l'acte subséquent du 29 mars 2011,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne M. et Mme Y... aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à M. X..., d'une part, et à la société Abris Côtiers, d'autre part, la somme de 1. 000 €, chacun, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code,
La Greffière, Le Président,