COUR D'APPEL DE BORDEAUX
PREMIERE CHAMBRE CIVILE-SECTION B
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ARRÊT DU 27 MAI 2008,
(Rédacteur : Madame Marie-José GRAVIE-PLANDE)
No de rôle : 05 / 01521
Monsieur Etienne Guy Daniel X...
Madame Nicole Y... épouse Z...

Madame Evelyne A...
Monsieur David B...
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avoués
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 01 décembre 2004 (R. G. 03 / 1025) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 14 janvier 2005
APPELANTS :
Monsieur Etienne Guy Daniel X..., né le 28 Novembre 1947 à VILLENAVE D'ORNON (33), de nationalité Française, demeurant ...
Madame Nicole Y... épouse Z..., demeurant ...
Représentés par la S. C. P FOURNIER, Avoués à la Cour, et assistés de la S. C. P LAPORTE-SZEWCZYK-SUSSAT, Avocats au barreau de Bordeaux,

Madame Evelyne A..., née le 12 Août 1961 à LES HERBIERS (85)
de nationalité Française, sans profession, demeurant ...
Monsieur David B..., né le 16 Janvier 1969 à LE BOUSCAT (33), de nationalité Française, artisan, demeurant ...
Représentés par la S. C. P Solange CASTEJA-CLERMONTEL et Hélène JAUBERT, Avoués Associés à la Cour, et assistés de Maître Carolina CUTURI-ORTEGA substituant Maître Emmanuel JOLY, Avocats au barreau de Bordeaux,
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 10 mars 2008 en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Louis-Marie CHEMINADE, Président,
Monsieur Michel BARRAILLA, Conseiller,
Madame Marie-José GRAVIE-PLANDE, Conseiller,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Valérie BRUNAS-LAPIERRE

- contradictoire
-prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.
Vu le jugement rendu le 1er décembre 2004 par le Tribunal de Grande Instance de Bordeaux, dans l'affaire opposant Etienne X... et Nicole Y... épouse Z... à Evelyne A... et David B....
Vu la déclaration d'appel des consorts X... en date du 14 janvier 2005 ;
Vu l'assignation délivrée le 11 juillet 2005, à Evelyne A... et David B... ;
Vu la réassignation en date du 8 août 2005 (P. V de recherches infructueuses) ;
Vu la demande de fixation et l'ordonnance de clôture décernée le 5 octobre 2005 ;
Vu la constitution signifiée et déposée le 7 octobre 2005 pour les intimés ;
Vu les conclusions échangées sur incident de communication de pièces ;
Vu les bordereaux récapitulatifs échangés ;
Vu les conclusions signifiées et déposées par les appelants le 14 août 2006 ;
Vu les conclusions signifiées et déposées par les intimées le 11 décembre 2007 ;
Vu l'ordonnance de clôture décernée le 25 février 2008.

A son décès survenu le 30 août 1992, Gérard Y... a laissé à ses deux enfants, Nicole et Etienne-Guy, sous l'usufruit de leur mère, décédée le 2 février 2003, un immeuble désigné dans l'attestation immobilière dressé par Maître De G..., notaire à Bordeaux, le 18 février 1993, comme situé à Bordeaux 67 Cours Balguerie Stuttenberg, élevé sur rez-de-chaussée d'un premier étage et d'un second étage partiel mansardé.... paraissant cadastré section RK no110, 67 cours Balguerie Stuttenberg pour 1are 17 centiares ;
Les héritiers Y... et leur mère ont passé le 25 mars 1999 un sous-seing privé de vente au profit de Evelyne A... et David B..., acquéreurs de l'immeuble au prix de 465 000 Francs ;
Dans cet acte, les parties ont désigné l'immeuble en ces termes :
" 67, Cours Balguerie Stuttenberg, cadastré Section RK no110 pour 1a17ca, immeuble de terre plain-local commercial environ 120 m ²- 1er étage appartement d'environ 140 m ²- 2ème étage combles environ 30 m ². Le garage contigü au local commercial (au-dessus duquel l'appartement du premier étage se prolonge) ne fait pas partie du 67, Cours Balguerie. Selon acte de Maître H... du 18 mai 1992, il appartient à Madame I... 63, cours Balguerie " ;
Lors de la réception du titre de propriété envoyé par Maître De G..., notaire des vendeurs, Maître J..., notaire des acheteurs, s'est heurté à la difficulté du surplomb, notant que le titre ne tenait pas compte des deux chambres du premier étage surplombant le garage de l'immeuble voisin ;
Bien que prévue le 30 juin 1999, la réitération de la vente par acte authentique n'a pas eu lieu ;

Le 19 septembre 2001, Evelyne A... et David B... ont saisi le Tribunal de Bordeaux pour voir, au visa des articles 1134 et 1589 du Code Civil, leurs vendeurs astreints à justifier de leur titre de propriété sur les deux chambres en surplomb, nécessaire à la réitération de l'acte ;

Par un jugement du 1er décembre 2004, le Tribunal de Grande Instance, après avoir rejeté les moyens opposés par les consorts X... tirés de la caducité de l'acte du 25 mars 1999 et de l'indétermination de la chose vendue, a sursis à statuer sur la demande des consorts A...- B... jusqu'au résultat de l'instance pendante devant la 1ère chambre du même tribunal, entre les consorts X..., le syndicat des copropriétaires du 63 Cours Balguerie Stuttenberg et autres, et a renvoyé l'affaire à la mise en état ;
Les consorts X... ont relevé appel de cette décision ;
MOYENS DES PARTIES DEVANT LA COUR
Les appelants soutiennent que le consentement des parties à la date du 25 mars 1999 n'a pas pu s'arrêter à une chose définie puisque leurs droits jusqu'à l'acte notarié du 2 février 2006 portant modification de règlement de copropriété et de l'état descriptif de division de la copropriété du 63 Cours Balguerie Stuttenberg pouvaient consister, soit en des droits immobiliers communs, soit en une servitude de surplomb, soit en des droits sur un lot de copropriété soit enfin en des droits sur une division en volume ; qu'ainsi le droit à céder la partie d'immeuble en surplomb restait en 1999 à définir ;
Ils en déduisent que les acquéreurs ne peuvent les contraindre sur le fondement de l'article 1589 du Code Civil à comparaître devant un notaire ;
Les appelants opposent encore la caducité de l'acte du 25 mars 1999, du fait de la non réalisation de deux des conditions suspensives, permettant à chaque partie de reprendre sa pleine et entière liberté ;
Selon eux, si les acquéreurs ont versé aux débats un accord écrit de la BPSO pour l'obtention d'un prêt, ils n'ont pas obtenu les modalités fixées à l'acte et n'ont pas fait connaître qu'ils renonçaient à ce qui avait été stipulé dans leur seul intérêt, en suivant les termes impératifs du contrat ;
Selon eux encore, les acquéreurs n'ont jamais fait connaître qu'ils renonçaient à la clause relative à l'état parasitaire, alors que celui-ci dressé le 3 avril 1999 révélait la présence de termites rendant impératif un traitement ;
Ils rappellent que la caducité spécialement prévue à l'acte, a été conçue dans l'intérêt des deux parties pour éviter de prolonger indéfiniment ce qui n'était qu'un avant contrat ;
Concluant à la réformation, ils demandent le rejet de la réclamation en allocation de dommages et intérêts et sollicitent 5000  pour frais irrépétibles ;

Les intimés pour leur part demandent à la Cour de constater que la vente est parfaite et qu'elle fait obligation aux vendeurs de faire diligence pour assurer la réitération en la forme authentique ; mais également de relever qu'ils justifient, en huit années d'attente, d'un préjudice indemnisable ;
Selon eux, le compromis ne recèle aucune ambiguïté sur l'identité et la quotité de l'immeuble vendu ;
Sur la caducité soulevée, ils soutiennent qu'il s'agit d'un simple ajustement de cause et que les vendeurs ne sont pas recevables à invoquer la non réalisation d'une condition stipulée dans l'intérêt exclusif de leur co-contractant ;
Ils rappellent que la non réitération de la vente trouve sa cause exclusive dans le problème du surplomb parfaitement connu des vendeurs et demandent sur le fondement de l'article 1147 du Code Civil la somme de 10 000  à titre de dommages et intérêts ;
Sur le sursis à statuer ordonné par le tribunal, ils précisent que les vendeurs étant désormais en mesure de justifier d'un titre sur les deux chambres en surplomb, la cause du sursis a disparu, permettant à la Cour de rendre une décision définitive.
Ils réclament 8000  pour frais irrépétibles exposés ;

DISCUSSION
Sur la détermination de la chose vendue
Attendu que par des motifs que la Cour adopte, le Tribunal a écarté le moyen tiré de l'indétermination de la chose vendue, s'agissant des deux chambres en surplomb dans l'immeuble voisin ;
Qu'en effet, la lecture du descriptif de l'immeuble suffit à rendre claire l'étendue des droits cédés ;
Que surtout la détermination de la consistance de la chose vendue ne peut se trouver affectée par le régime juridique à appliquer au surplomb dès lors que ce surplomb et tout ce qu'il pouvait impliquer entre les immeubles du 63 et du 67 du Cour Balguerie Stuttenberg était parfaitement admis par les parties ;
Que le jugement sera donc confirmé sur ce point.
Sur la caducité
Attendu que les parties ont convenu, dans le compromis, d'assortir la vente de quatre conditions suspensives, dont deux sont discutées ;
Qu'elles ont d'abord entendu soumettre la vente de l'immeuble à la condition suspensive de l'obtention d'un ou plusieurs prêts à solliciter auprès de la BPSO ou tous autres organismes bancaires, à raison d'un montant global de 548 000 francs, remboursable au taux maximal de 5 % l'an, sur une durée de 18 années, selon une charge mensuelle maximale de 4800 francs ;
Attendu que si le 20 avril 1999, soit dans le délai de réalisation de la condition qui expirait le 30 avril 1999, la BPSO a donné son accord écrit de financement pour l'acquisition de l'immeuble, elle a cependant accordé son concours financier, non plus aux consorts A...- B... mais à une S. C. I dénommée MAX-IMMO représentée par son gérant David-Guy B..., non plus à hauteur de 548000 francs mais seulement de 465000 francs, induisant un apport de 83000 francs, et selon un échéancier sur 180 mois, au taux effectif global de 6, 3 % ;
Attendu que contrairement à l'analyse des premiers juges, la condition prévue à l'acte n'a pas pu se réaliser, faute de conformité entre les caractéristiques prévues à l'acte et l'offre de la BPSO ;
Que d'ailleurs, les consorts A...- B... l'ont admis dans leurs écritures puisqu'ils ont soutenu qu'ils étaient parfaitement libres de renoncer à une condition stipulée dans leur seul intérêt ;
Mais attendu qu'ils se trouvaient alors contraints au respect du formalisme édictée par la clause K-dite renonciation à la condition suspensive, laquelle stipule que si l'acquéreur décide de renoncer à la condition suspensive soit parce que le montant des prêts offerts est inférieur à celui des prêts sollicités, soit pour des raisons de pure convenance personnelle, il devra le notifier au vendeur et / ou au mandataire avant l'expiration de délai prévu ; cette notification formulée par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé devra obligatoirement contenir la mention manuscrite prévue à l'article L312-17 du Code de la Consommation ;
Attendu qu'il est constant que les acquéreurs n'ont pas notifié aux vendeurs leur renonciation ;
Qu'aujourd'hui pour faire échec au moyen tiré de non respect du formalisme imposé par le contrat, ils invoquent l'article 1175 du Code Civil selon lequel toute condition doit être accomplie de la manière que les parties ont vraisemblablement voulu ou entendu qu'elle le fut ;
Or, attendu qu'au moment de la signature du compromis, les parties n'ont jamais convenu, ni d'un financement par société civile interposée ni d'un apport personnel ;
Qu'il s'en suit que sauf dénaturation de l'accord des parties sur les modalités de financement, les acquéreurs ne peuvent valablement se retrancher derrière la simple affirmation que leurs capacités financières n'avaient jamais été remises en cause ;
Que c'est donc à bon droit que les vendeurs opposent à l'action introduite contre eux aux fins de réalisation de la vente, la caducité du compromis, conformément aux dispositions contractuelles selon lesquelles, si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée, sauf renonciation par l'acquéreur à ces conditions, chacune des parties reprendra sa pleine et entière liberté, sans indemnité d'une part et d'autre, et la somme remise par l'acquéreur, à titre d'acompte, lui sera immédiatement restituée, ceci sans aucune formalité ;
Attendu que le jugement sera réformé sur ce point ;
Sur les dommages et intérêts
Attendu que devant la Cour, les consorts A...- B... réclament l'allocation de dommages et intérêts motif pris que leurs vendeurs auraient abusivement retenu le bien depuis huit ans et retardé la prise de possession de celui-ci ;
Mais attendu qu'une telle demande ne peut prospérer puisqu'ils succombent dans leurs prétentions, et ne démontrent pas la faute qu'auraient commise leurs vendeurs ;
Sur le surplus
Attendu que les consorts X... ont exposé des frais irrépétibles tant en première instance qu'en appel ;
Attendu qu'il leur sera alloué à la charge des succombants, une indemnité de 3000  ;
PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare l'appel recevable,
Confirme le jugement rendu le 1er décembre 2004 en ce qu'il a rejeté le moyen tiré de l'indétermination de la chose vendue ;
L'infirme pour le surplus ;
Dit et juge que le compromis de vente du 25 mars 1999 est devenu caduc, par suite de la non réalisation de la condition suspensive relative au financement et de l'absence de renonciation explicite des acquéreurs à celle-ci ;
Déboute en conséquence les consorts A...- B... de leur demande en réalisation de la vente ;
Les déboute de leur demande en allocation de dommages et intérêts ;
Les condamne à payer aux époux X... la somme de 3000  au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Les condamne enfin aux entiers dépens tant de première instance que d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Signé par Monsieur Louis-Marie CHEMINADE, Président, et par Madame Armelle FRITZ, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le Magistrat signataire.