ARRÊT No99
R. G : 07 / 00913

TRIBUNAL D' INSTANCE D' AVIGNON
23 janvier 2007



COUR D' APPEL DE NIMES
CHAMBRE CIVILE
Chambre 2 A
ARRÊT DU 04 MARS 2008
APPELANTE :
Madame Sulimata X...
née le 28 Mars 1950 à SAINT LOUIS

84000 AVIGNON
représentée par la SCP GUIZARD- SERVAIS, avoués à la Cour
assistée de Me Marc GEIGER, avocat au barreau de CARPENTRAS

Monsieur Jean Henri Y...
né le 24 Juillet 1925 à AVIGNON (84000)

84000 AVIGNON
représenté par la SCP CURAT- JARRICOT, avoués à la Cour
assisté de la SELARL PEYLHARD, avocats au barreau d' AVIGNON
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 21 Janvier 2008
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Monsieur Bernard NAMURA, Conseiller, après rapport, a entendu les plaidoiries en application de l' article 786 du CPC, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Monsieur Jean- Loup OTTAVY, Conseiller faisant fonction de Président
Monsieur Bernard NAMURA, Conseiller
Mme Anne- Marie HEBRARD, Conseiller
GREFFIER :
Madame Mireille DERNAT, Premier Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

à l' audience publique du 22 Janvier 2008, où l' affaire a été mise en délibéré au 04 Mars 2008
Les parties ont été avisées que l' arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d' appel ;

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Monsieur Bernard NAMURA, Conseiller, en l' absence du Conseiller faisant fonction de Président légitimement empêché, le 04 Mars 2008, date indiquée à l' issue des débats, conformément aux dispositions des articles 452 et 456 du nouveau code de procédure civile, par mise à disposition au greffe de la Cour
FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES
Les parties Jean Henri Y..., bailleur, et Sulimata X..., locataire, sont en l' état d' un contrat de location passé sous seing privé le 30 juillet 1996 portant sur un appartement situé ... à AVIGNON et comprenant une salle à manger, deux chambres, une cuisine, cabinet de toilette et WC ; le loyer initial porté au bail était de 3. 000 francs mensuels, charges comprises.
Par acte d' huissier en date du 5 janvier 2005 le bailleur a fait signifier à sa locataire un congé pour vendre cet appartement au prix de 150. 000 euros ; la locataire s' est déclarée intéressée par l' acquisition mais pas au prix indiqué dans l' offre ; en conséquence elle a été mise en demeure de quitter les lieux les 3 juin et 5 juillet 2005.
Ces mises en demeure successives étant demeurées infructueuses, le bailleur a fait assigner la locataire devant le Tribunal d' Instance d' AVIGNON le 6 septembre 2005 aux fins de la voir déclarée déchue de tout titre d' occupation sur l' appartement. Exposant également qu' autorisée à entreposer divers objets pendant quelques mois dans un studio situé dans le même immeuble elle n' avait jamais restitué les lieux malgré ses demandes. Il demandait au Tribunal de constater que Sulimata X... était occupante sans droit ni titre de ce logement et sollicitait son expulsion de l' appartement et du studio. Il demandait aussi au Tribunal de condamner Sulimata X... à lui payer la somme de 30. 162, 07 euros au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2005, date de la mise en demeure et enfin réclamait 1. 000 euros sur le fondement de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et l' exécution provisoire.
La défenderesse demandait à titre principal le sursis à statuer sur l' intégralité des demandes en l' état de la plainte pénale qu' elle avait déposée à l' encontre de Y... pour tentative d' escroquerie au jugement directement liée à l' instance ; elle lui reprochait d' avoir volontairement passé sous silence tous les versements qu' il avait reçus puisqu' elle lui avait confié qu' elle avait quasiment perdu tous les justificatifs de paiement qu' elle a finalement retrouvés en partie depuis. Elle indiquait avoir fait appel de l' ordonnance de non- lieu qui a été rendue.
Au subsidiaire elle demandait au Tribunal d' ordonner un sursis à statuer partiel sur les demandes en paiement des arriérés de loyers en l' état de la plainte pénale.
En tout état de cause elle demandait au Tribunal de prononcer la nullité du congé avec offre de vente au motif que les modalités de paiement du prix ne sont pas précisées pas plus qu' il n' est fait état de la charge des frais de la vente et que l' omission de ces mentions, substantielles, entraîne la nullité du congé dès lors qu' elle a pour conséquence de causer un grief au locataire qui n' a pas complètement été informé. Par ailleurs le congé est frauduleux si le prix demandé est manifestement sans rapport avec la valeur du logement ce qui selon elle était le cas en l' espèce, Y... sollicitant une somme de 150. 000 euros pour un appartement vétuste et affecté de non- conformité pour lequel il avait demandé une somme de 83. 847 euros en 2003. Néanmoins par courrier recommandé du 4 août 2005 elle avait fait une proposition à hauteur de 122. 000 euros alors que de son côté Monsieur PONS ne justifiait d' aucune démarche positive depuis la notification du congé pour trouver un acquéreur.
Concernant le studio elle objectait que son occupation s' était faite dans le cadre d' un prêt à usage régi par les dispositions de l' article 1875 et suivants du Code Civil, que le prêteur ne pouvait donc retirer la chose prêtée qu' après le terme convenu ou à défaut de convention qu' après qu' elle ait servi à l' usage pour lequel elle avait été empruntée. Or Y... ne justifiant aucunement d' un besoin impérieux à la reprise du studio elle demandait au Tribunal de le débouter de sa demande d' expulsion.
Sur la demande relative au paiement des loyers elle soulignait qu' elle était atteinte partiellement par la prescription quinquennale pour les réclamations antérieures au 6 septembre 2000, qu' elle n' était redevable d' aucune somme dans la mesure où la CAF avait sans interruption de septembre 1999 à février 2006 versé ses prestations entre les mains de Y... ce qui signifiait que ce dernier avait annuellement attesté auprès de l' organisme payeur que la locataire était à jour à son égard.
Elle formait une demande reconventionnelle en paiement de la somme de 10. 000 euros en réparation du préjudice moral subi du fait des agissements illicites de son propriétaire, et réclamait 2. 000 euros sur le fondement de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et l' exécution provisoire de la décision.
- Par jugement prononcé le 23 janvier 2007 auquel il convient de se référer le Tribunal d' Instance d' AVIGNON a :
* décidé de surseoir à statuer sur la demande en paiement de loyers jusqu' à décision de la Cour d' Appel de NIMES sur l' ordonnance de non- lieu.
* constaté la validité du congé délivré le 25 janvier 2005.
* dit que Sulimata X... était devenue occupante sans droit ni titre du studio provisoirement mis à sa disposition.
* ordonné son expulsion de l' appartement loué et du studio, avec si nécessaire le concours de la force publique.
* débouté Sulimata X... de sa demande reconventionnelle.
* réservé les dépens et l' application de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile en fin de cause.
* ordonné l' exécution provisoire.
- Sulimata X... a régulièrement interjeté appel le 26 février 2007.
- Le Juge de l' Exécution du Tribunal de Grande Instance d' AVIGNON qu' elle avait saisi le 7 mai 2007 afin d' obtenir la suspension de la demande d' expulsion, a statué en ces termes le 31 mai 2007 :
* décerne acte à Jean Y... du fait qu' il n' entend pas poursuivre l' expulsion de Sulimata X... de son appartement avant qu' il n' ait été statué par la Cour sur l' appel du jugement du 23 janvier 2007.
* déclare sans objet la demande présentée par Sulimata X... tendant à prolonger le délai prévu pour quitter cet appartement.
* autorise Sulimata X... à disposer du studio jusqu' au 30 juin 2007.
* dit qu' après cette date elle ne pourra pas s' opposer à l' expulsion de ce local.
* dit que chacune des parties supportera la charge des dépens qu' elle a exposés.
- La Chambre de l' Instruction de la Cour d' Appel de NIMES, également saisie par Sulimata X..., a par arrêt du 7 juin 2007 confirmé l' ordonnance de non- lieu du 29 septembre 2006 dans l' information pour tentative d' escroquerie au jugement.
- Au cours de la mise en état les parties ont été avisées le 8 novembre 2007 que l' ordonnance de clôture serait rendue le 21 janvier 2008.
L' appelante a conclu le 7 juin 2007 puis le 16 janvier 2008, l' intimé concluant le 17 décembre 2007. Pour un plus ample exposé il est expressément référé à ces conclusions signifiées avant l' ordonnance de clôture.
- L' appelante aux termes de ses conclusions du 16 janvier 2008 conclut à la réformation du jugement du 23 janvier 2007 et demande comme en première instance que le bailleur soit débouté de l' ensemble de ses demandes en matière de congé avec offre de vente, d' expulsion de l' appartement et du studio qui en constitue l' accessoire durant toute la durée du bail, de paiement des loyers et charges, prescrits pour la période antérieure au 6 septembre 2000 ou payés pour la quote part lui incombant. Enfin elle reformule sa demande reconventionnelle en matière de dommages- intérêts, frais irrépétibles et dépens.
- L' intimé conclut pour sa part à la confirmation du jugement validant le congé, déclarant Sulimata X... occupante sans droit ni titre du studio, ordonnant son expulsion de l' appartement et du studio et rejetant la demande reconventionnelle en dommages- intérêts.
- Jean Henri Y... forme aussi un appel incident, demandant à la Cour d' évoquer sur la demande en paiement de loyers, la cause du sursis à statuer ayant disparu en l' état de la décision de la Chambre de l' Instruction ; il sollicite en conséquence la condamnation de Sulimata X... au paiement d' une somme de 10. 742, 32 euros au titre des arriérés de loyers pour la période postérieure au 22 août 2000, et d' une de 2. 500 euros au titre de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile en sus des entiers dépens.

Sur la procédure
- Attendu en premier lieu que par conclusions visées le 22 janvier 2008, date des débats, l' intimé demande que soient déclarées irrecevables comme tardives les conclusions signifiées le jour de la clôture avec un nouveau bordereau de communication de pièces comportant 24 pièces nouvelles, également communiquées le jour de la clôture, veille de l' audience ;
- Attendu que les parties étaient avisées des dates de clôture et d' audience depuis près de deux mois ; que l' appelante a encore conclu le 16 janvier 2008, soit cinq jours avant l' ordonnance de clôture, sans nouvelle communication de pièces ; que l' intimé relève que dans leur majorité les 24 pièces nouvelles constituent des documents anciens qui auraient pu être communiqués depuis fort longtemps et que la communication qui n' en a été effectuée que la veille de l' audience ne lui permet ni vérifications ni réplique ;
- Attendu que ces conclusions et productions de dernière minute font échec au principe de la contradiction que le juge doit en toutes circonstances faire observer et à l' obligation formelle des parties de se faire connaître mutuellement en temps utile leurs moyens de fait et leurs éléments de preuve, afin que chacune soit à même d' organiser sa défense ; qu' en conséquence les conclusions et productions signifiées pour l' appelante le 21 janvier 2008 seront écartées des débats en application des articles 15 et 16 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
- Attendu en second lieu que la cause du sursis à statuer relevée en première instance a été levée depuis que la Chambre de l' Instruction a statué le 7 juin 2007 ; qu' en conséquence il y a lieu d' évoquer au visa de l' article 568 du Nouveau Code de Procédure Civile sur la demande en paiement d' arriérés locatifs et sur les dépens et les frais sur lesquels les parties ont conclu ;
Sur le fond
- Attendu en premier lieu et sur le congé avec offre de vente qu' il apparaît à l' examen que l' appelante se borne à reprendre en substance les moyens auxquels il a été répondu par des motifs exacts en fait et fondés en droit, sans en invoquer de nouveaux puisqu' elle se prévaut encore d' une indétermination du prix et des frais et d' une disproportion du prix ;
- Attendu que le premier juge a considéré à bon droit qu' aucun grief n' était susceptible d' être caractérisé tenant la participation active que la locataire avait pris d' elle- même dans les négociations directes avec le bailleur désirant vendre au prix de 150. 000 euros ; que dès lors elle ne pouvait sérieusement tenter de tirer partie de l' absence d' indication de certaines modalités de paiement ou encore de condition voire de précision quant aux frais ;
- Attendu que l' appelante soutient sans en justifier aucunement de prétendues difficultés d' obtention de financement, pas plus qu' elle ne justifie davantage en appel de sa propre estimation du prix qualifié par elle d' excessif, alors que le bailleur a déjà produit en première instance ses sources, certes non contradictoires mais fiables dans la mesure où elles émanent d' un expert judiciaire ;
- Attendu qu' aucune contradiction utile n' est donc apportée pour justifier du caractère prétendument excessif, disproportionné, ou dissuasif du prix demandé dans le congé ; que sur ce dernier point il apparaît que l' appelante croit utile d' observer que le bailleur n' aurait pas hésité à augmenter le prix demandé de 84. 000 euros en 2003 à 150. 000 euros en 2005, alors qu' elle- même n' a pas hésité à lui proposer 122. 000 euros en août 2005 après n' avoir offert que 80. 000 euros quelques mois plus tôt, en mars 2005 ;
- Attendu que dans ces conditions la décision validant le congé avec offre de vente délivré le 25 janvier 2005 doit recevoir confirmation avec pour conséquence que la locataire a été déchue de plein droit de tout titre d' occupation sur l' appartement loué à l' expiration du préavis, conformément à l' article 15. II alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 ; que dès lors l' expulsion devait effectivement être ordonnée de l' appartement objet du bail ;
- Mais attendu que force est de constater que l' appelante argumente toujours pour s' opposer à la demande d' expulsion du studio sans démontrer davantage qu' il s' agissait d' un accessoire viager du bail de l' appartement et alors surtout qu' elle n' a plus d' intérêt en l' état de la restitution des lieux et des clefs survenue le 8 novembre 2007 ; qu' en tout état de cause, s' agissant d' un prêt à usage, à durée indéterminée, l' unique exigence d' un délai raisonnable accordé au bénéficiaire pour la restitution a été amplement remplie en l' espèce, puisque la première demande remontait à mars 2003 et avait été vainement renouvelée en août 2005 ;
- Attendu que de même et bien que l' arrêt confirmatif du non- lieu remonte au 7 juin 2007 l' appelante n' a pas estimé opportun de le verser aux débats puisqu' elle se cantonne sur ce plan à produire son propre mémoire d' appel et à invoquer le sursis à statuer qui n' a plus lieu d' être ; que par ailleurs son argumentaire qui n' a pas varié en matière de dette locative, puisqu' elle soutient en définitive avoir toujours été à jour du règlement de la part de loyer lui incombant directement au- delà des allocations versées par la CAF, est contredit par la reconnaissance de dette signée le 10 avril 1999 comme par le témoignage de l' ex- syndic de l' immeuble H. THENLIER- SAINT GERMAIN ; qu' elle- même reconnaissait de surcroît le 26 mars 2001 avoir demandé au bailleur d' attester qu' elle était à jour de ses loyers, " pour des raisons administratives ", avant de reconnaître qu' en vérité elle restait devoir le reliquat entre le loyer et les sommes versées directement par la CAF d' AVIGNON à Monsieur Y... ;
- Et attendu que pour la période non couverte par la prescription quinquennale de l' article 2277 du Code Civil, seule susceptible d' être prise en compte, il s' avère que la locataire ne justifie pas s' être libérée de son obligation de paiement de sa part résiduelle de loyer ; que plus précisément de septembre 2000 à février 2005 les versements effectués par la CAF se sont élevés à 13. 953, 82 euros sur un total de loyers s' élevant à 24. 696, 14 euros ; qu' il est vainement permis de rechercher la justification du règlement effectif de la part demeurant à la charge de la locataire et s' élevant à la différence de 10. 742, 32 euros, à l' exception d' un unique règlement par chèque Banque Populaire de 450 euros émis le 12 août 2004 à l' ordre de J. H. Y... ;
- Attendu qu' il convient de rappeler que celui qui se prétend libéré de son obligation doit justifier du paiement ou du fait qui a produit
l' extinction de son obligation (article 1315 du Code Civil) ; qu' en l' occurrence et en dépit de la durée de la procédure et des pièces justificatives censées avoir été retrouvées il s' avère que les éléments en question sont inopérants comme se rapportant à la période couverte par la prescription ou ne comportant aucune indication de bénéficiaire de l' opération ;
- Attendu en conséquence qu' il sera fait droit à la demande incidente à hauteur de 10. 292, 32 euros ;
- Attendu que l' appelante principale succombant à tous égards sur son recours, l' octroi d' une quelconque indemnisation déjà refusée pour de justes motifs en première instance est a fortiori exclu au terme de l' instance d' appel ;
- Attendu que l' article 696 du Code de Procédure Civile disposant que la partie perdante est condamnée aux dépens, Sulimata X... supportera en conséquence les entiers dépens dans lesquels seront compris les dépens réservés par le premier juge et les dépens d' appel, ces derniers étant distraits au profit de l' avoué constitué pour l' intimé ; qu' enfin, et pour compenser les frais irrépétibles nécessairement exposés par celui- ci tant en première instance qu' en appel la partie perdante devra verser une somme de 800 euros par application de l' article 700 du Code de Procédure Civile ;
PAR CES MOTIFS,

Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
- Déclare irrecevables les conclusions et productions de pièces signifiées pour l' appelante le 21 janvier 2008.
- Confirme le jugement dont appel sur les chefs de demandes déjà jugés.
- Constate que la cause de sursis à statuer a été levée en l' état de l' arrêt de la Chambre d' Instruction du 7 juin 2007.
- Evoque sur les chefs de demandes réservés.
- Condamne l' appelante au paiement :
* d' une somme de 10. 292, 32 euros à l' intimé au titre des arriérés locatifs.
* d' une somme de 800 euros à l' intimé au titre de l' article 700 du Code de Procédure Civile en sus des entiers dépens, de première instance et d' appel, ces derniers distraits au profit de la SCP CURAT- JARRICOT, avoués associés.
- Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.
Arrêt signé par Monsieur NAMURA, Conseiller, par suite d' un empêchement du Conseiller faisant fonction de Président et par Madame DERNAT, Premier Greffier.