COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2013

RG N : 13/ 00002

SCI CAP CITY REPRESENTE PAR THIERRY Z...

M. Lionel X...

réparations sur immeuble
Grosse délivrée à Maître Philippe PASTAUD, avocat
Le DIX NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE TREIZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :

SCI CAP CITY REPRESENTE PAR THIERRY Z...
dont le siège social est 12 Place de L'EUROPE BP 640-34300 LE CAP D'AGDE
représentée par Me Marie Jeanne MOUDOULAUD, avocat au barreau de LIMOGES
APPELANTE d'une ordonnance de référé rendue le 19 SEPTEMBRE 2012 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES

Monsieur Lionel X...
de nationalité Française
né le 24 Septembre 1969 à METZ (57000)
Profession : Responsable administratif (ve), demeurant...
représenté par Me Philippe PASTAUD, avocat au barreau de LIMOGES

L'affaire a été fixée à l'audience du 13 Juin 2013 par application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile, la Cour étant composée de Madame Martine JEAN, Président de chambre, de Madame Christine MISSOUX-SARTRAND et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers, assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier. A cette audience, Madame Christine MISSOUX-SARTRAND, Conseiller a été entendu en son rapport, Maîtres MOUDOULAUD et PASTAUD, avocats, sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.
Puis Madame Martine JEAN, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 19 Septembre 2013 par mise
à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Le 22 avril 2004, Monsieur Lionel X... a acquis un ensemble immobilier (parcelle no940) au lieu-dit..., commune de ... dont un mur est commun avec l'immeuble voisin laissé à l'abandon, appartenant à la SCI CAP CITY (parcelle 941).
En 2010, M. X... a constaté des entrées d'eau dans son immeuble le long de ce mur mitoyen, et a fait une déclaration auprès de son assureur qui a fait diligenter une expertise confiée au cabinet SARATEC.
Le cabinet SARATEC concluait que les infiltrations subies par M. X... résultaient de la dégradation du bâtiment voisin laissé à l'abandon dont le toit laissait pénétrer l'eau qui migrait vers ce mur séparatif, mais surtout, que ces écoulements d'eau entraînaient le pourrissement des bois et charpente de cet immeuble qui s'étaient effondrés sur le plancher de l'étage, et que cette situation ne pouvait que s'aggraver et provoquer à brève échéance, la ruine du bâtiment de M. X....
Au vu de ces constatations, M. X... obtenait du juge des référés le 21 septembre 2011, une mesure d'expertise confiée à M. Y..., et à cet égard, se trouvait contraint, du fait de l'absence de la SCI CAP CITY, de recourir à un huissier et un serrurier, pour que cet expert puisse mener plus complètement ses opérations en pénétrant à l'intérieur de l'immeuble de la SCI CAP CITY.
Puis M. X... saisissait à nouveau, le juge des référés qui par une ordonnance rendue le 19 septembre 2012, condamnait la SCI CAP CITY à faire procéder elle-même aux travaux urgents nécessaires pour empêcher la ruine du bâtiment voisin (réfection couverture, reprises des structures de bois intérieures) sous astreinte de 150 ¿ par jour de retard à l'expiration d'un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente.
Par ailleurs, le juge des référés accordait une provision de 1 500 ¿ à M. X... à valoir sur son préjudice.
La SCI CAP CITY a relevé appel de cette ordonnance.
L'appelante conclut à la réformation de l'ordonnance entreprise, invoquant l'incompétence du juge des référés au profit du juge du fond, dès lors que l'expert judiciaire indique que l'immeuble de M. X... était actuellement peu affecté par le mauvais état de l'immeuble de la SCI CAP CITY, et faisant observer à cet égard, que l'expert n'avait prescrit aucun travaux conservatoire d'urgence, même s'il indique qu'il existe des risques pour la stabilité du mur séparatif qui peut être déstabilisé à court terme, et elle relève à cet égard, que depuis la date de l'expertise, les bâtiments ne se seraient pas davantage dégradés. Enfin, la SCI CAP CITY relève que s'agissant d'un mur séparatif, l'entretien incombe aux deux propriétaires.
Et elle estime dans ces conditions, que le juge des référés ne pouvait se déclarer compétent, ordonner la réfection totale de la couverture, ni même encore, allouer une provision à valoir sur un préjudice, en l'état non justifié, l'expert relevant des désordres peu importants et les travaux ordonnés étant en outre, imprécis.
La SCI CAP CITY oppose encore l'absence d'intérêt à agir de M. X... dès lors que le préjudice matériel subi par M. X... n'est ni établi, ni chiffré.
Elle sollicite en conséquence de la Cour, voir débouter M. X... de son action et de ses demandes, et sa condamnation, outre aux dépens, à lui payer la somme de 1 500 ¿ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En réponse, M. Lionel X... conclut à la confirmation de l'ordonnance, sauf à voir porter la provision à valoir sur son préjudice à la somme de 5 000 ¿.
Il sollicite enfin, la condamnation de la SCI CAP CITY, outre aux dépens, à lui payer les frais d'expertise judiciaire, mais également ceux de l'huissier et du serrurier qu'il a dû exposer pour que l'expert puisse utilement mener à bien sa mission, ainsi que la somme de 2 000 ¿ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Sur la compétence du juge des référés
Attendu que l'expert judiciaire a constaté que l'immeuble appartenant à la SCI CAP CITY n'était pas occupé, que cependant les fenêtres à l'étage étaient grandes ouvertes et la porte d'entrée non verrouillée, que la sous-face de l'avant toit présentait des percements par pourrissement du bois lié à des passages d'eau depuis la toiture, que côté arrière, le toit présentait de ondulations, que des tuiles étaient tombées laissant apparaître des trous béants permettant la pénétration de l'eau dans le bâtiment ;
Qu'à l'intérieur, et du fait de l'eau qui se déversait ainsi dans l'immeuble, il n'avait pu pénétrer qu'au rez de chaussée, l'accès aux étages étant en effet, rendu impossible du fait du pourrissement puis de l'effondrement partiel de la structure (pièces de charpente) et des planchers, qui s'étaient effondrés entraînant la maçonnerie en pierres du mur mitoyen, et que cette situation pouvait conduire jusqu'à la rupture de cette maçonnerie et des bois de charpente et provoquer à court terme, un risque de déstabilisation de ce mur séparatif et un effondrement progressif (cf. notamment 7ème page du rapport et photographies éloquentes).
Attendu qu'il résulte de cet énoncé, que manifestement, les conclusions de l'expert judiciaire concordent avec celles du cabinet SARATEC commis par l'assureur de M. X... ;
Qu'il se s'agit donc pas d'un éventuel risque hypothétique affectant la stabilité de ce mur séparatif et par suite, compromettant celle de l'immeuble de M. X..., mais d'un risque certain dans un futur proche, qui constitue manifestement, une situation de péril imminent et d'urgence, donnant toute compétence au juge des référés, sans qu'il puisse être opposé l'entretien du mur mitoyen qui doit être commun, rendu impossible en l'espèce, et en tout cas, voué par avance à l'échec, en l'absence de travaux sur le clos et le couvert de l'immeuble de la SCI CAP CITY, ni même l'étendue de l'imputabilité à l'état de dégradation avancée de l'immeuble de la SCI CAP CITY, des infiltrations constatées dans l'immeuble de M. X..., qui ne peuvent seulement, au vu des constatations de l'expert, n'influer que sur le montant de la provision, qui en l'espèce est également critiqué par la SCI CAP CITY.
Sur le montant de la provision allouée
Attendu que si l'expert a exclu l'état de l'immeuble de la SCI CAP CITY comme pouvant être à l'origine des infiltrations constatées à l'aplomb de ce mur mitoyen et à l'étage de l'immeuble de M. X..., en revanche, celles constatées en rez de chaussée, toujours à l'aplomb de ce mur mitoyen, peuvent provenir, dit l'expert, des passages d'eau au travers de la maçonnerie commune, se réfugiant en pied de mur et que ces constatations doivent être approfondies (cf. notamment 6ème et 7ème page du rapport), ce à quoi a également conclu le cabinet SARATEC de manière plus formelle encore.
Attendu par ailleurs, que cette situation entrave manifestement la restauration de l'immeuble de M. X..., compromet sa pérennité, lequel en outre, depuis 2010, doit s'adresser à la justice, sans que la SCI CAP CITY ne daigne intervenir, contraignant ce dernier à faire l'avance de frais importants d'expertise, d'huissier et de serrurier pour permettre à l'expert désigné de mener à bien sa mission, et ce, pour tenter simplement d'obtenir de la SCI CAP CITY, qu'il mette son immeuble dans un état permettant à M. X... de pourvoir jouir pleinement du sien ;
Que M. X... subisse des préjudices, ne saurait en conséquence, être sérieusement contestable et contesté.
Attendu qu'il en résulte ainsi, d'une part, que l'astreinte prononcée par le juge des référés est pertinente et doit être confirmée dans son principe sauf à la réduire à 100 ¿ par jour de retard, et d'autre part, que cette situation cause manifestement des préjudices à M. X... justifiant la provision allouée par le juge des référés, sauf à la porter à la somme de 5 000 ¿ ;
Que l'ordonnance déférée sera réformée sur ces deux points.
PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
REFORME partiellement l'ordonnance entreprise,
Et STATUANT à nouveau,
FIXE le montant de la provision allouée à M. X... à la somme de 5 000 ¿, et en cas de besoin, CONDAMNE la SCI CAP CITY à lui payer cette somme,
FIXE l'astreinte ordonnée par le juge des référés à 100 ¿ par jour de retard,
CONFIRME l'ordonnance pour le surplus,
Et Y AJOUTANT,
CONDAMNE la SCI CAP CITY à payer la somme de 1 500 ¿ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE également la SCI CAP CITY aux dépens.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Marie-Christine MANAUD. Martine JEAN.