Septième Chambre

R. G : 07 / 01629
S. A. AMBULANCE PONTIVYENNE

M. Stéphane X...
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 26 MARS 2008
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président,
Monsieur Patrick GARREC, Conseiller,
Madame Agnès LAFAY, Conseiller,
GREFFIER :
Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

A l'audience publique du 21 Janvier 2008
devant Monsieur Patrick GARREC, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

Contradictoire, prononcé par Monsieur Patrick GARREC, Conseiller, à l'audience publique du 26 Mars 2008, date indiquée à l'issue des débats.

APPELANTE :
S. A. AMBULANCE PONTIVYENNE

Zone Industrielle
56300 PONTIVY
représentée par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués
assistée de Me DUMONT, avocat

Monsieur Stéphane X...

56610 ARRADON
représenté par la SCP GAUVAIN & DEMIDOFF, avoués
assisté de Me Benoït GICQUEL, avocat
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I-CADRE DU LITIGE

oAction en contestation de la validité d'un congé délivré par la Société AMBULANCE PONTIVYENNE par lettre recommandée datée du 16 mai 2003, reçue le 16 Juillet 2003 par la Société EXELCIA IMMOBILIER, mandataire du bailleur, engagée par M. Stéphane X... destinataire du congé, contre la Société AMBULANCE PONTIVYENNE, preneur de locaux qui lui ont été loués à VANNES,..., selon bail commercial sous seings privés à effet du 8 Août 1998, venant à son terme le 7 Août 2007.
L'action étant fondée sur l'article L 145-9 du Code de Commerce, le litige tient, au principal, dans le fait que la Société AMBULANCE PONTIVYENNE soutient que, délivré par lettre recommandée, le congé reste valide nonobstant les dispositions de ce texte, argumentation que réfute
M. Stéphane X....
La Société AMBULANCE PONTIVYENNE ayant libéré les locaux à la date dénoncée aux termes du congé, soit au cours du mois de décembre 2003, le litige a trait, au delà de ce premier point, à la dette qui est la sienne à l'égard de M. Stéphane X... qui, contredit par la Société locataire, soutient n'avoir à ce jour jamais obtenu la restitution des clefs du local.
Estimant avoir acquis le droit au paiement des loyers échus jusqu'au 7 Août 2007, terme du bail, M. Stéphane X... revendique, toutes demandes également contestées par la Sté AMBULANCE PONTIVYENNE :
-le paiement des loyers échus le 1er de chaque mois du 8 Août 2004 au 7 Août 2007.
-la restitution des clefs du local loué sous astreinte de 500  par jour de retard à compter de la signification du jugement.
-la condamnation de la Société AMBULANCE PONTIVYENNE à remettre les locaux en état sous la même sanction.
-la condamnation de celle-ci au paiement de 2 000  de dommages-intérêts pour tracas et troubles découlant de la procédure qu'il a du engager.
-la consécration de son droit acquis à la conservation de la somme de 1 067,14  versée par la Sté AMBULANCE PONTIVYENNE à titre de dépôt de garantie, actuellement revendiquée par voie de demande reconventionnelle.
o Action reconventionnelle de la Société AMBULANCE PONTIVYENNE tendant à voir sanctionner la méconnaissance par M. Stéphane X... de son obligation d'assurer au locataire la pleine jouissance des locaux selon leur destination et les clauses du bail, étant reproché à ce dernier de ne pas avoir assuré entre 1998 et 2003 la jouissance paisible de deux emplacements de stationnement régulièrement occupés par les résidents de la Copropriété où se trouvait implantée son activité, raison de son départ anticipé provoqué par l'attitude de ces derniers et l'inaction de M. X....
Dans ce contexte, et sur le fondement des articles 1719 et 1147 du Code Civil, la Société AMBULANCE PONTIVYENNE sollicite la condamnation de M. Stéphane X... à lui payer la somme de 25 000  à titre de dommages-intérêts et, pour le surplus, demande la restitution d'un dépôt de garantie de 1 067,14  conservé, selon ses dires, sans justes motifs alors que si les lieux ont été dégradés entre 2003 et ce jour, cela ne peut lui être imputé dès lors que la remise des clefs est intervenue le 31 décembre 2003.
B-DECISION DISCUTEE
Jugement du Tribunal de Grande Instance de VANNES en date du 23 Janvier 2007 qui a statué en ces termes :
" Déboute la SA AMBULANCE PONTIVYENNE de ses prétentions tendant à faire juger son courrier daté du 21 mai 2003 comme constitutif d'un congé régulièrement délivré ;
Fait droit à l'action de M. Stéphane X... tendant à faire constater l'absence de congé valablement délivré par la SA AMBULANCE PONTIVYENNE avant la date d'expiration de la seconde période triennale du bail commercial sous seing privé conclu à effet du 8 août 1998 ;
Condamne, en conséquence, la SA AMBULANCE PONTIVYENNE au paiement des loyers, révisés au 1er Août de chaque année, échus à ce jour depuis la date du 8 août 2004 inclus et, au fur et à mesure de leur exigibilité au 1er de chaque mois, de ceux à échoir jusqu'au 7 août 2007 inclus ;
Ecarte, en conséquence de la poursuite du bail à ce jour, toutes les demandes tendant :
aussi bien à l'acquisition au bailleur qu'au remboursement au preneur du dépôt de garantie de 1 067,14  ;
à la condamnation, sous astreinte, du preneur à la restitution des clefs des locaux loués à M. Stéphane X... ;
Déboute également M. Stéphane X... de sa demande aux fins de condamnation de la SA AMBULANCE PONTIVYENNE sous astreinte à la remise en état des locaux loués ;
Déboute aussi M. Stéphane X... de sa demande de dommages-intérêts pour troubles et tracas ;
Déboute la SA AMBULANCE PONTIVYENNE de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts et de ses prétentions au bénéfice de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Condamne la SA AMBULANCE PONTIVYENNE à payer à M. Stéphane X... une somme de 1 200  sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens recouvrés conformément à l'article 699 du même Code ;
Ecarte toute autre demande des parties plus ample ou contraire. "
C-MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
La Société AMBULANCE PONTIVYENNE a relevé appel du jugement par déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 14 mars 2007.
Elle a signifié, et déposé au greffe de la Cour le 16 Juillet 2007, ses ultimes conclusions d'appelante accompagnées d'un bordereau de pièces communiquées visant 16 documents produits en première instance et d'un bordereau évoquant un document versé aux débats au stade de l'appel.
M. Stéphane X... a signifié, et déposé au greffe de la Cour le 16 Juillet 2007, ses ultimes conclusions en réplique visant, en annexe,24 documents dont 9 photographies.
II-MOTIFS DE LA DECISION
A-Sur la validité du congé délivré par l'appelante
Le jugement est confirmé par adoption de motifs dès lors que le Premier Juge a fait une exacte application de la règle de droit posée par l'article L 145-9 du Code de Commerce qui exige la notification du congé par acte extra-judiciaire (Jugement p. 4 en son intégralité).
Il est souligné que cette règle a été étendue par l'assemblée plénière de la Cour de Cassation, et confirmée en conséquence, dans le cas où le caractère commercial du bail résulte de la simple adhésion volontaire des parties au Statut (Assemblée Plénière-17 mai 2002 B. C. ASS. PLE. No1 p. 1 :
" Vu l'article 5 alinéa 5 du décret du 30 septembre 1959 devenu l'article
L 145-9 alinéa 5 du Code de commerce... Attendu que pour rejeter la demande des époux X, l'arrêt retient que dès lors qu'on se trouve dans un cas
d'application conventionnelle du statut, la notion d'ordre public n'intervient pas, que la volonté des parties telle qu'elle est exprimée dans la convention doit s'appliquer et que la règle du décret imposant à peine de nullité que le congé soit donné par acte extra-judiciaire n'a pas à s'appliquer, les clauses du bail en disposant autrement ; Attendu qu'en statuant ainsi, la Cour d'Appel a violé le texte susvisé. Par ces motifs... casse et annule... ").
Cette extension dans ce cas particulier démontre la force de la règle d'ordre public qui ne supporte pas les exceptions mises en avant par l'appelante sur la base de décisions anciennes émanant de juridictions du fond.
B-Sur la demande en paiement des loyers jusqu'au 8 Août 2007
Le jugement est confirmé par adoption de motifs (Jugement page
5 intégralement) étant observé que les pièces communiquées par les parties confirment la validité des calculs opérés par le Premier Juge et le fait que, au jour du prononcé du jugement, les loyers étaient acquittés jusqu'au 7 août 2004, ne laissant, faute de congé régulier, apparaître qu'une dette échue, ou à échoir, courant jusqu'au 7 août 2007, date d'expiration du bail signé en 1998.
C-Sur la demande de restitution des clefs
Elle ne peut qu'être accueillie dès lors que l'appelante ne verse aux débats, ni un procès-verbal de tentative infructueuse de remise des clefs à
M. Stéphane X... ou à son mandataire, le cabinet EXELCIA IMMOBILIER, ni aucune pièce prouvant cette remise que le cabinet EXELCIA dément formellement.
Au surplus, titulaire du bail, la Sté AMBULANCE PONTIVYENNE ne pouvait contraindre M. Stéphane X... à se constituer gardien du bien loué en ses lieux et place et à assumer cette responsabilité importante dans la mesure où le local était désormais libre de tout occupant depuis le 31 décembre 2003, alors même qu'il contestait la validité du congé et sa désertion relevant du fait accompli.
Il est donc fait droit à la demande, les clefs, restituables à compter du 7 août 2007, n'étant pas à ce jour restituées sur le constat d'un officier ministériel dont l'intervention s'imposait à l'évidence dans le contexte litigieux de l'affaire.
L'astreinte sanctionnant cette obligation est fixée à 50  par jour de retard.
D-Sur le rétablissement des cloisons
L'obligation de l'appelante n'est pas contestable eu égard aux stipulations de la clause contractuelle figurant au chapitre IV-6 du bail (.. " Le bailleur aura toujours le droit, même s'il a autorisé les travaux, d'exiger le rétablissement des lieux dans leur état primitif ") dès lors que l'appelante ne conteste pas expressément aux termes de ses dernières écritures avoir modifié la distribution des espaces et créé un local à usage de bureau.
La circonstance que cette prétention est exprimée tardivement est une donnée indifférente qui ne suffit pas à lui ôter sa légitimité et la circonstance, inexacte, que M. Stéphane X... aurait eu depuis 3 ans la garde de l'immeuble l'est tout autant : à supposer que les lieux aient été " squattés ", cela n'enlève rien à la légitimité de la demande tendant à voir rétablie, selon les termes de la convention, la distribution initiale des locaux,
L'astreinte sanctionnant cette obligation est fixée à 100  par jour de retard.
E) Les demandes reconventionnelles
1. Restitution du dépôt de garantie (1 067,14 )
Cette demande est manifestement prématurée puisque l'appelante, qui doit d'abord restituer les clefs du local et rétablir son cloisonnement initial, ne peut faire état de ce qu'elle a satisfait, sur dressé préalable d'un état des lieux régulier, aux réparations locatives qui sont susceptibles de lui incomber, notamment, au regard du fait que les locaux, laissés à l'abandon depuis 3 ans alors qu'ils étaient sous sa garde, ont été occupés par des personnes de passage qui y ont laissé des immondices.
Cette demande, prématurée, est actuellement irrecevable et devra être examinée en son temps, bilan fait de l'état réel des lieux au jour de la restitution effective des clefs de l'immeuble loué.
2. Dommages intérêts pour manquements du bailleur à l'obligation de permettre une jouissance paisible des locaux.
Le jugement est confirmé par adoption des motifs exposés pages 6 § 5 à 8 et page 7 § 1 et 2.
La thèse développée par l'appelante cache mal, sur ce plan, le fait
-que le bail l'autorisait à délivrer congé à l'issue des deux premières années de location, ce qu'elle a renoncé à faire malgré les doléances exprimées dans sa lettre du 5 avril 2000, ce qui prouve que l'empêchement allégué était très relatif (bail page finale-" clauses particulières " : F)
-qu'en réalité, s'il est patent que son activité était peu compatible avec la quiétude qu'une copropriété peut revendiquer, il est tout aussi évident qu'elle a abusé des parties communes de l'immeuble et directement contribué à rendre impossible une cohabitation sereine entre les résidents de l'immeuble et elle même, ce dont elle n'est pas fondée à faire grief au bailleur sur le fondement de l'article 1719 du Code Civil alors surtout que, s'agissant de l'enseigne, celle-ci apparaît, sur photographies qu'elle communique (Pièces 14 et 15) de dimension particulièrement importante et seulement occultée par un panneau implanté par le promoteur-constructeur-vendeur de la résidence SAINT SYMPHORIEN, ce dont, a priori, l'intimé n'est pas non plus le premier responsable.
Conçu le 16 mai 2003 comme étant la solution de bon sens palliant les conséquences d'une situation devenue impossible après 5 années de disputes et conflits de territoire incessants, le congé a donc été délivré pour convenance personnelle, selon ce qui était envisagé en 1998 (cf. clause particulière f) précitée), dès que la Sté AMBULANCE PONTIVYENNE a été en mesure de signer un compromis (Pièce 13) lui garantissant la possibilité d'occuper immédiatement, soit à la réception des locaux en cours de construction, un volume ou lot situé PARC DU TENENIO, centre d'affaires manifestement plus adapté à ses besoins : ce contrat de réservation n'étant signé que le 23 Juin 2003, elle a attendu le lendemain de cette signature pour notifier, première quinzaine de juillet, un congé dont la date d'effet correspondait à ses besoins, le 31 décembre 2003 étant la date ultime promise pour livraison du nouveau local ; elle a donc concrétisé en mai 2003 un évident désir de libérer la place envisagé en 1998, notifié dès le 4 avril 2000 (cf. lettre du 4 avril 2000 : ".. je vous informe de ma décision de quitter les lieux le 1er Juin 2000 ". Pièce 1 communiquée).
F-Demande additionnelle de M. Stéphane X... tendant à l'allocation de dommages-intérêts compensatoires des tracas et troubles causés par la procédure engagée.
Cette demande n'est pas spécifiquement motivée devant la Cour et elle ne l'était pas davantage devant le Tribunal qui, pour ce motif, l'a rejetée :
le jugement est confirmé dès lors que, non fondé, l'appel n'est, pas plus que la résistance de la Sté AMBULANCE PONTIVYENNE, positivement abusif et animé d'intention dilatoire ou d'intention de nuire, le prolongement de la discussion ne pouvant avoir lieu qu'au détriment de ses intérêts.
G-Demandes fondées sur l'article 700 du Code de Procédure Civile
Celle exprimée par l'appelante est sans fondement dès lors qu'elle succombe en son recours : elle en est déboutée.
La somme allouée à l'intimé est confirmée.
L'appel ayant été source de frais supplémentaires particulièrement inutiles, l'affirmation de la pleine validité du congé et l'allégation d'un trouble de jouissance imputable à M. Stéphane X... constituant des arguments peu sérieux et non susceptibles de légitimes recours, il est encore alloué à M. Stéphane X... 1 200 euros au titre des frais exposés devant la Cour.
III-DECISION

-Réforme le jugement déféré en ce qu'il écarte en conséquence de la poursuite du bail la demande en remboursement du dépôt de garantie (1 067,14 ), la demande en restitution des clefs du local loué et " toutes demandes plus amples des parties ".
-Statuant de nouveau et ajoutant de ces chefs,
-Déclare irrecevable comme prématurée la demande de restitution du dépôt de garantie formulée par la Société AMBULANCE PONTIVYENNE.
-Condamne la Sté AMBULANCE PONTIVYENNE,
* d'une part, à restituer à M. Stéphane X... les clefs du local donné à bail, ce sous astreinte de 50  par jour de retard courant à compter du 15è jour de la signification du présent arrêt.
* d'autre part, à remettre les locaux loués dans leur état de distribution et cloisonnement initial ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard courant à compter du 30è jour de la signification du présent arrêt.
-Confirme le jugement déféré en toutes autres dispositions.
-Condamne la Société AMBULANCE PONTIVYENNE à payer à Monsieur Stéphane X... 1 200 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais irrépétibles exposés devant la Cour.
-Condamne la Société AMBULANCE PONTIVYENNE aux dépens d'appel ; autorise la S. C. P. GAUVAIN-DEMIDOFF à les recouvrer par application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, Le Président,