COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 02/12/2021
Me Janvier michel BISSILA
la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN
ARRÊT du : 02 DECEMBRE 2021
No : 239 - 21
No RG 21/00529
No Portalis DBVN-V-B7F-GJUL
DÉCISION ENTREPRISE : Ordonnance de référé du Président du Président du TJ d'ORLEANS en date du 11 Décembre 2020
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265259004382961
S.A.S. KARAKAL SECURITY CENTRE VAL DE LOIRE
[Adresse 1]
[Localité 2]
Ayant pour avocat Me Janvier-Michel BISSILA, avocat au barreau d'ORLEANS
D'UNE PART
INTIMÉ : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265260835749169
Monsieur [X] [K]
SARL GMAX guy Hoquet Orléans Sud, [Adresse 1]
[Localité 2]
Ayant pour avocat Me Didier CLIN, membre de la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN, avocat au barreau d'ORLEANS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 17 Février 2021
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 09 Septembre 2021
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du JEUDI 14 OCTOBRE 2021, à 14 heures, Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, en son rapport, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile.
Après délibéré au cours duquel Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel D'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :
Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Ferréole DELONS, Conseiller,
Greffier :
Madame Fatima HAJBI, Greffier lors des débats,
Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors du prononcé,

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 02 DECEMBRE 2021 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :
M. [X] [K] a donné en location à la société SAS Karakal security Centre Val de Loire (la société Karakal) qui exerce l'activité de sécurité, un local de 20,06 m2 situé [Adresse 1] par bail commercial en date du 23 octobre 2018, moyennant un loyer de 270€ par mois.
Des loyers étant demeurés impayés, M. [K] a fait délivrer à sa locataire par acte d'huissier du 20 juillet 2020 un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail portant sur la somme de 2897,91€ au titre des loyers et charges impayés pour la période d'octobre 2018 à septembre 2020.
Par acte du 30 septembre 2020, il a fait assigner la société Karakal devant le président du tribunal judiciaire d'Orléans statuant en référé afin d'obtenir la constatation de la résiliation du bail avec expulsion de la locataire et séquestre de ses meubles et objets mobiliers à ses frais, le paiement d'une provision de 3060,67€ au titre des loyers et charges impayés et d'une indemnité d'occupation équivalent eau montant du loyer et charges contractuels.
La locataire n'a pas comparu devant le premier juge et son conseil a indiqué qu'il n'intervenait plus.
Par ordonnance du 11 novembre 2020, au visa de l'article L145-41 du code de commerce, le Président du Tribunal Judiciaire de céans, statuant en référé, a :
- constaté par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation, avec effet au 20 juillet 2020 du bail conclu le 23 octobre 2018,
En conséquence,
- ordonné l'expulsion de la SAS Karakal security Centre Val de Loire ainsi que de tous les occupants de son chef des lieux qu'elle occupe au [Adresse 1]) dans le délai de un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et ce, au besoin, avec le concours de la force publique
- condamné la SAS Karakal security Centre Val de Loire à payer à M. [X] [K] une indemnité provisionnelle de 3556,39 euros égale au montant du loyer augmenté des charges par trimestre à compter du 25 octobre 2018 et jusqu'au 31 octobre 2020
- condamné la société Karakal security Centre Val de Loire à payer à M. [X] [K] une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges contractuelles dues à compter du 1er novembre 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux jusqu'à son départ effectif.
- condamné la société Karakal security Centre Val de Loire à verser 1000 € au titre de l'article 1240 du Code civil
- autorisé M. [X] [K] à faire séquestrer les meubles et objets mobiliers dans un garde-meuble au frais de la société Karakal security Centre Val de Loire
- condamné la société Karakal security Centre Val de Loire à payer à M. [X] [K] une indemnité de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- débouté M. [X] [K] du surplus de ses demandes.
- condamné le défendeur aux entiers dépens.
La SAS Karakal Security Centre Val de Loire a formé appel de la décision par déclaration du 17 février 2021 en intimant mise en liberté [K], et en critiquant tous les chefs de l'ordonnance. Dans ses dernières conclusions du 8 mai 2021, elle demande à la cour de :
Déclarer recevable et fondé l'appel interjeté par la société Karakal security Centre Val de Loire
Y faisant droit,
Infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau,
Dire et juger que l'acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement de loyers se heurte à une contestation sérieuse,
En conséquence,
Ordonner à M. [X] [K] à mieux se pourvoir,
A titre subsidiaire,
- Dire n'y avoir lieu à placement sous séquestre des meubles garnissant les locaux professionnels,
- Rejeter la demande de condamnation de la société Karakal security Centre Val de Loire à des dommages-intérêts,
- Accorder la société Karakal security Centre Val de Loire les plus larges délais pour apurer sa dette ;
En tout état de cause,
Condamner M. [X] [K] à porter et payer au concluant la somme de 1200 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamner l'intimé en tous les dépens.
Dire que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par Maître Bissila, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Elle invoque une contestation sérieuse sur le fondement de l'article 1195 du Code civil. Elle explique que dès les premiers mois de constitution de la société, une mésintelligence s'est élevée entre les 2 associés égalitaires, qui a conduit à la paralysie de la société, et que les associés se sont ensuite rapprochés, ce qui a abouti à la cession de ses parts par l'un des associés à l'autre, par acte du 20 août 2020 et à la rédaction d'un protocole d'accord.
Elle ajoute que la société n'a pas généré de revenus en 2020, que la crise sanitaire et la mésintelligence entre associés ont plombé les activités de l'année et que l'aide de l'Etat de 1500 euros allouée d'avril 2020 à décembre 2020 s'est avérée vitale. Elle estime qu'elle n'est pas de mauvaise foi et qu'elle est en cours de conclusion de deux marchés substantiels qui lui permettront d'apurer sa dette, de sorte qu'elle sollicite des délais de grâce.
A défaut de délais de paiement, elle indique qu'entre les mois de juin et juillet 2019, un chèque d'un montant correspondant à 3 mois de loyers a été adressé pour apurer l'arriéré mais que le mandataire locatif l'a affecté au règlement de ses frais de gestion, sans l'imputer sur les loyers.
Elle s'oppose enfin aux demandes de séquestre et de dommages et intérêts en précisant qu'elle ne s'est pas désintéressée de l'affaire dont elle a demandé le renvoi par courrier du 20 novembre 2020, adressé au premier juge, en exposant sa situation.
M. [X] [K] demande à la cour, par dernières conclusions du 4 juin 2021, de:
Confirmer les dispositions de l'ordonnance du 11 novembre 2020, en ce qu'elle a :
- constaté par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation, avec effet au 20 juillet 2020
du bail conclu le 23 octobre 2018,
- en conséquence, a ordonné l'expulsion de la SAS Karakal security Centre Val de Loire ainsi que de tous les occupants de son chef des lieux qu'elle occupe [Adresse 1]) dans le délai de un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et ce, au besoin, avec le concours de la force publique
- condamné la SAS Karakal security Centre Val de Loire à payer à M. [X] [K] une indemnité provisionnelle de 3556,39 euros égale au montant du loyer augmenté des charges par trimestre à compter du 25 octobre 2018 et jusqu'au 31 octobre 2020
- condamné la société Karakal security Centre Val de Loire à payer à M. [X] [K] une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges contractuelles du à compter du 1 er novembre 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux jusqu'à son départ effectif.
- condamné la société Karakal security Centre Val de Loire à verser 1000 € au titre de l'article 1240 du Code civil
- autorisé M. [X] [K] à faire séquestrer les meubles et objets mobiliers dans un garde-meuble au frais de la société Adidas
- condamné la société Karakal security Centre Val de Loire à payer à M. [X] [K] une indemnité de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamné le défendeur aux entiers dépens.
Débouter la société Karakal security Centre Val de Loire de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires
Condamner la société Karakal security Centre Val de Loire à payer à M. [X] [K] une indemnité de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Il conteste l'existence d'une contestation sérieuse et soutient que contrairement à ce qui est prétendu par la partie adverse, les difficultés de paiement ne sont pas issues de la crise sanitaire liée à la Covid 19 puisque les impayés sont bien antérieurs et récurrents depuis le 25 octobre 2018 ; que si la partie adverse prétend avoir adressé entre juin et juillet 2019 un chèque d'un montant correspondant à 3 mois de loyer pour apurer l'arriéré et que le mandataire aurait imputé ce montant au règlement de ses frais de gestion, elle ne démontre par aucune pièce l'existence qu'un chèque d'un tel montant et le relevé de compte intégral du 25 octobre 2018 au 1er août 2020 démontre au contraire que tous les virements remis en espèces ou chèques ont bien été imputés sur le compte locataire. Il ajoute que la mésintelligence entre associés qui aurait soi-disant plombé les activités de l'entreprise ne peut justifier un délai de grâce.
L'affaire a été fixée à l'audience du 14 octobre 2021 en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile
Il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits ainsi que de leurs moyens et prétentions.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 9 septembre 2021.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la clause résolutoire
En application des articles 834 et 835 al 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et il peut en outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.
Au terme de l'article L145-41 du code de commerce :
"Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".
En application de ces dispositions, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l'application d'une clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail en résultant et de prononcer les mesures qui en sont la conséquence, sauf en cas de contestation sérieuse.
Le bail du 23 octobre 2018 liant les parties comporte en page 5 une clause résolutoire stipulant notamment : "En cas de non-exécution par le locataire de l'une quelconque des conditions du bail, le bailleur aura la faculté de résilier de son plein droit le présent bail un mois après avoir mis le locataire de régulariser sa situation par commandement ou sommation de payer ou de respecter les stipulations du bail. Si le locataire ne quittait pas les lieux, l'expulsion pourra avoir lieu en vertu d'une simple ordonnance de référé sans que les offres ultérieures puissent arrêter l'effet de cette clause."
Le bailleur a fait délivrer par acte d'huissier du 20 juillet 2020 à la société Karakal un commandement de payer la somme de 2568,67 € au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement se réfère à la clause résolutoire insérée au bail et rappelle le délai d'un mois prévu par l'article L145-41 du Code de commerce.
La société Karakal allègue l'existence de contestations sérieuses en visant dans ses écritures l'article 1195 du Code civil sur l'imprévision mais se borne à invoquer la mésentente entre associés et la crise sanitaire sans les rattacher précisément au moyen tiré de l'imprévision et à l'existence d'une contestation sérieuse. Notamment, elle n'allègue ni ne justifie avoir demandé à son bailleur la renégociation du contrat suite à des difficultés imprévisibles durant son exécution en lien avec la crise sanitaire, afin que des délais lui soient octroyés. Il ressort en outre des décomptes de créance produits que les impayés de loyers ont commencé bien avant la crise sanitaire, dès le début du bail, puis à nouveau en 2019, même s'ils ont ensuite donné lieu à des régularisations pour reprendre dès le mois de février 2020.
Elle n'indique pas non plus en quoi la mésentente entre les associés qui a donné lieu à un protocole transactionnel signé le 20 août 2020 comportant une cession de part constituerait une contestation sérieuse.
Elle ne caractérise donc pas l'existence de contestations sérieuses et la dette de loyers n'ayant pas été réglée dans le délai d'un mois par le commandement de payer, c'est à bon droit que le premier juge a constaté le jeu de la clause résolutoire.
La demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formée par la société Karakal est recevable.
Sur le fond néanmoins, il ressort des décomptes arrêtés au 1er octobre 2020 puis au 1er février 2021 (pièces 7 et 10 transmis par l'appelante) que postérieurement au commandement de payer, la dette a continué à augmenter et était de 3556,39€ au 1er octobre 2020, le loyer étant resté impayé sans aucun versement de février à octobre et même novembre 2020. La locataire a ensuite effectué un unique versement de 400€ en décembre 2020, de sorte que le solde dû était de 4478,73€ au 1er février 2021.
La société Karakal prétend avoir adressé en juin ou juillet 2019 un chèque à la bailleresse d'un montant correspondant à trois mois de loyers qui aurait été affecté au règlement des frais de gestion. Elle ne rapporte toutefois la preuve de ce versement par aucune pièce.
En outre, elle ne produit aucun élément tangible, notamment des pièces comptables et l'état de sa trésorerie, concernant sa situation actuelle, ses perspectives d'activité et sa capacité à s'acquitter de l'arriéré et des prochains loyers à venir. Le courriel qu'elle produit en pièce 6 et qui lui a été adressé par un expéditeur non identifié avec la mention "contrat en cours" est tout à fait insuffisante pour établir que la société Karakal serait en cours de conclusion de deux marchés substantiels dans l'Orléanais et sur l'Ile-de-France, aucune date de conclusions prévisible des dits marchés, ni le montant du contrat n'étant notamment indiqués et justifiés.
En conséquence, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de la locataire.
Sur les autres demandes
En l'absence de démonstration d'une erreur dans le décompte produit, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a condamné la société Karakal à payer à M. [K] d'une part, une provision de 3556,39€ qui n'apparaît pas sérieusement contestable en l'état des pièces produites par l'appelante, d'autre part une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui n'est pas non plus sérieusement contestable compte tenu de la constatation de la résiliation du bail, sauf à ajouter que cette condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation est prononcée à titre provisionnel.
L'autorisation donnée au bailleur de séquestrer les meubles de la locataire découle de l'expulsion et doit être confirmée étant rappelé qu'un délai sera octroyé à la locataire pour quitter les lieux et éviter le séquestre de ses meubles.
Le premier juge a condamné la société Karakal à payer au bailleur la somme de 1000€ en réparation du préjudice subi par ce dernier au motif que la locataire n'avait pas comparu ni pris attache par courrier avec la présente juridiction.
Outre le fait que des dommages et intérêts ne pourraient être alloués par le juge des référés qu'à titre provisionnel, la société Karakal produit la copie d'un courrier daté du 20 novembre 2020 formant une demande de renvoi de l'affaire et exposant sa situation, qu'elle indique avoir adressé au "juge des affaires commerciales". Bien que tardif, ce courrier caractérise une volonté de la défenderesse de réagir, à la suite de l'assignation reçue.
En conséquence, en l'absence de la preuve d'une faute de la société Karakal et du préjudice effectivement subi par M. [K] et non réparé par les sommes octroyées, il convient de rejeter cette demande de dommages et intérêts par infirmation de la décision.
L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
La société Karakal succombant dans son appel, les dépens seront mis à sa charge ainsi qu'une indemnité de 2000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

- Infirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamnée la société Karakal security Centre Val de Loire à verser la somme de 1000€ de dommages et intérêts ;
Statuant à nouveau sur le seul chef infirmé,
- Rejette la demande de dommages et intérêts ;
- Confirme l'ordonnance déférée sauf à ajouter que la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges contractuelles dues à compter du 1er novembre 2020 jusqu'à la libération effective des lieux est prononcée à titre provisionnel ;
Y ajoutant,
- Condamne la société Karakal security Centre Val de Loire à verser à M. [X] [K] une indemnité de 2000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne la société Karakal security Centre Val de Loire aux dépens.
Arrêt signé par Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT