12 Novembre 2007
R.M / S. B**
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RG N : 06 / 01598
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S.C.I. DU PRINCE NOIR

S.A.R.L. LE BISTROT DU PRINCE NOIR
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ARRÊT no1081 / 07
COUR D'APPEL D'AGEN
Chambre Commerciale
Prononcé par mise à disposition au greffe conformément au second alinéa de l'article 450 et 453 du nouveau Code de procédure civile le douze Novembre deux mille sept,
LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire,

S.C.I. DU PRINCE NOIR prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège
Dont le siège social est 45 place des Arcades
47150 MONFLANQUIN
représentée par Me Jean-Michel BURG, avoué
assistée de Me Jean-Luc MARCHI, avocat
APPELANTE d'un jugement rendu par le Tribunal de Commerce de VILLENEUVE SUR LOT en date du 06 Octobre 2006
D'une part,

S.A.R.L. LE BISTROT DU PRINCE NOIR prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège
Dont le siège social est Place des Arcades
47150 MONFLANQUIN
représentée par la SCP A.L. PATUREAU & P. RIGAULT, avoués
assistée de la SCP VEYSSIERE DARGACHA SABLE VEYSSIERE, avocats

D'autre part,
a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 08 Octobre 2007, devant Raymond MULLER, Président de Chambre (lequel a fait un rapport oral préalable), François CERTNER, Conseiller et Chantal AUBER, Conseiller, assistés de Dominique SALEY, Greffière, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées par le Président, à l'issue des débats, que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe à la date qu'il indique.
FAITS ET PROCÉDURE
La SCI DU PRINCE NOIR est propriétaire d'une partie d'un immeuble situé 45 Place des Arcades à MONFLANQUIN.
La S.A.R.L. LE BISTROT DU PRINCE NOIR y exploite un fonds de commerce de bar à vins et restaurant en vertu d'un bail du 13 juin 1998, portant sur le rez-de-chaussée et la cave (loyer de 6. 402,86  par an).
L'appartement du 1er étage est voué à l'habitation et a été vendu à Monsieur X... en 2002.
La cave, partie louée à la S.A.R.L. LE BISTROT DU PRINCE NOIR, communique par un escalier avec le rez-de-chaussée et donne par ailleurs sur un couloir qui débouche dans la rue Saint Pierre.
La SCI DU PRINCE NOIR est propriétaire d'un petit local au rez-de-chaussée, donnant (sur la place des arcades) sous les cornières près de l'entrée d'accès à l'étage.
La S.A.R.L. LE BISTROT DU PRINCE NOIR a installé sous les cornières des tables et chaises sur la terrasse, à la fois devant son restaurant mais aussi devant le petit local appartenant à la SCI et loué à usage commercial durant l'été.
La S.A.R.L. LE BISTROT DU PRINCE NOIR a effectué des travaux pour isoler sa cave et a fermé par une serrure l'entrée du couloir donnant sur la rue Saint Pierre,
Par acte introductif du 10 juin 2005 la SCI DU PRINCE NOIR a assigné la S.A.R.L. LE BISTROT DU PRINCE NOIR devant le tribunal de commerce de VILLENEUVE SUR LOT, sur le fondement des articles 1116,1131 et 1382 du Code civil, et de l'article L 920-13 du Code du travail, aux fins de la voir condamner sous astreinte de 100  par jour de retard à mettre son occupation en conformité avec les termes du contrat de bail, soit :
* à libérer de toute occupation la partie de la cornière située devant la porte d'entrée de la SCI DU PRINCE NOIR ainsi que devant le local attenant,
* à évacuer les bouteilles de gaz situées dans le couloir du sous-sol ainsi que les bennes à ordures et l'adoucisseur d'eau.
La S.A.R.L. LE BISTROT DU PRINCE NOIR a conclu au rejet des prétentions de la SCI, en faisant valoir que la SCI DU PRINCE NOIR ne justifiait pas d'un droit de propriété sur le sol de la cornière et que la totalité de la cave lui avait été donnée à bail. Elle a réclamé en outre une indemnité de 5. 000  en réparation du préjudice résultant des multiples troubles de jouissance causés par la SCI.
Par jugement en date du 6 octobre 2006, le Tribunal de commerce de VILLENEUVE SUR LOT a débouté la SCI DU PRINCE NOIR de l'ensemble de ses prétentions et l'a condamnée, outre aux dépens, à verser à la SARL LE BISTROT DU PRINCE NOIR une indemnité de 3. 000  pour manquement à son obligation de garantie du fait personnel et troubles de jouissance, et une indemnité de procédure de 500 .
La SCI DU PRINCE NOIR a interjeté appel de ce jugement par déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 13 novembre 2006.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
La SCI DU PRINCE NOIR conclut à la réformation du jugement entrepris et demande à la Cour :
1o) de condamner la S.A.R.L. LE BISTROT DU PRINCE NOIR, sous astreinte de
100  par jour de retard à défaut d'exécution dans le mois, à libérer de toute occupation la partie de la cornière devant la porte d'entrée de la SCI et le local attenant, ainsi que le couloir du sous-sol, faisant valoir, d'une part, qu'elle est propriétaire de l'espace situé sous la cornière devant son immeuble, qui ne fait pas partie du domaine public, que l'occupation de cette terrasse par des tables et des chaises de restaurant ne peut se faire qu'en façade de la partie louée, que le locataire ne peut encombrer un passage dont il n'a pas l'usage, et encore moins l'ouverture d'un local affecté à un commerce, d'autre part, que l'occupation du couloir du sous-sol par la S.A.R.L. LE BISTROT DU PRINCE NOIR est illicite dans la mesure où il s'agit d'une partie commune qui ne lui a pas été louée, mais pour laquelle il lui a seulement été concédé un droit de passage vers la rue Saint Pierre.
2o) de débouter la S.A.R.L. LE BISTROT DU PRINCE NOIR de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts, en exposant que son gérant ne s'est livré à aucun montage photographique, qu'il n'a pas fait usage d'une fausse qualité pour obtenir des factures de la société MONFLANQUIN BRICOLAGE, qu'il n'a pas davantage déplacé le compteur électrique, ni fait disparaître des tables, chaises et plantes vertes, que le locataire lui impute vainement de ne pas avoir assuré ses obligations de bailleur à la suite d'un orage survenu le 4 juillet 2006.
3o) de condamner la S.A.R.L. LE BISTROT DU PRINCE NOIR aux dépens d'instance et d'appel et au paiement d'une indemnité de procédure de 1. 500 .


La S.A.R.L. LE BISTROT DU PRINCE NOIR conclut à la confirmation du jugement entrepris, sauf à voir porter, selon appel incident, à 5. 000  le montant des dommages et intérêts qui lui ont été alloués en réparation des troubles de jouissance et du préjudice économique subi, et sollicite en outre la condamnation de la SCI aux dépens d'appel et au paiement d'une indemnité de procédure de 3. 000 .
Elle soutient que la SCI ne justifie pas d'un droit de propriété sur le sol de la cornière, l'usage de la terrasse étant affecté au lot constitué par le restaurant.
Elle ajoute que le bail conclu donne au locataire la jouissance de la totalité de la cave et donc également de son accès rue Saint Pierre.
Elle réclame une indemnité de 5. 000  en exposant que les manquements du bailleur à ses obligations lui ont causé un préjudice très important, qui s'est accru depuis le jugement, en raison de nouveaux manquements.
MOTIFS DE L'ARRÊT
I-Sur l'occupation du couloir du sous-sol
Pour écarter les prétentions de la SCI DU PRINCE NOIR et confirmer de ce chef le jugement entrepris il suffira de relever :
-que le bail signé par les parties le 13 juin 1998 stipule au paragraphe " désignation " que le bail concerne "... dans un immeuble, le rez-de-chaussée comprenant un local, salle de bar, restaurant cuisine, WC, cave dessous le tout donnant sur la Place des Arcades ",
-que la mention " dessous le tout " signifie que l'ensemble des locaux du sous-sol situés sous les locaux loués du rez-de-chaussée sont inclus dans le bail,
-qu'il ressort de l'examen des constats et du plan des lieux versés aux débats que le couloir litigieux, situé au sous-sol, qui donne accès aux compteurs d'eau de l'immeuble et à la chaudière et qui ouvre sur la cave, se trouve sous les locaux du rez-de-chaussée donnés à bail,
-que dès lors le couloir litigieux est inclus dans les locaux donnés à bail,
-que cette analyse est confirmée par le fait que lors de la conclusion du bail la cave n'était accessible que par un escalier intérieur partant de la cuisine du restaurant et par le couloir litigieux, partant de l'entrée sur la rue Saint Pierre et débouchant sans autre fermeture sur la cave,
-que le règlement de co-propriété du 29 novembre 2002, postérieur au bail, est inopposable au locataire,
-que le locataire est en droit d'user des locaux donnés à bail, étant observé qu'il n'est fait état, à fortiori justifié, d'aucune difficulté d'accès des autres occupants de l'immeuble à leurs compteurs et chaudière,
-que le bailleur ne justifie d'aucun manquement du locataire à ses obligations, notamment en ce qui concerne la sécurité de l'immeuble.
II-Sur l'occupation de la terrasse sous les cornières
C'est par des motifs pertinents que les premiers juges ont rejeté la demande de la SCI DU PRINCE NOIR relative à la libération de la porte de la cornière située devant sa porte d'entrée et le local attenant, affecté à un usage commercial durant les mois d'été.
Il suffira de rappeler, respectivement d'ajouter :
-que la demande de la SCI DU PRINCE NOIR était fondée exclusivement sur sa qualité de propriétaire de la partie de la cornière litigieuse, autorisé en cette qualité à s'opposer à toute atteinte à ces droits ;
-que force est de constater qu'elle ne justifie pas de cette qualité de propriétaire ;
-qu'elle ne produit aucun titre de propriété, ni même l'acte par lequel elle a acquis l'immeuble litigieux ;
-que si l'étude historique qu'elle produit et le rapport d'expertise établi en 1936 dans le cadre d'une procédure opposant la commune de MONFLANQUIN à Monsieur B... ont estimé que la partie du sol des cornières de la bastide de MONFLANQUIN au-dessus de laquelle se trouvait construit le premier étage des maisons pouvait être considéré comme partie intégrante de la propriété qui le couvre, cette appréciation est sans emport en l'espèce dès lors que la SCI ne produit pas son titre de propriété et n'établit donc pas ce qu'elle a personnellement acquis.
III-Sur les manquements imputés au bailleur
Pour réformer le jugement entrepris et débouter la S.A.R.L. LE BISTROT DU PRINCE NOIR de sa demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance il suffira de relever :
-que la prétention de la S.A.R.L. LE BISTROT DU PRINCE NOIR est subordonnée à la preuve d'un manquement du bailleur à son obligation de garantie du fait personnel, d'un préjudice subi par le locataire et d'un lien de causalité entre le manquement et le préjudice ;
-que la prise de la photographie d'un tiers sur la voie publique pourrait tout au plus constituer une atteinte aux droits de ce tiers, mais assurément pas un manquement du bailleur à ses obligations ;
-que le fait pour la SCI DU PRINCE NOIR de s'être fait remettre des copies de factures relatives à des achats de la S.A.R.L. LE BISTROT DU PRINCE NOIR est certes répréhensible, mais que la S.A.R.L. LE BISTROT DU PRINCE NOIR n'explique et à fortiori ne justifie pas en quoi il lui a causé un préjudice ;
-que rien ne permet d'imputer les dégradations constater en mars 2005 dans le couloir du sous-sol à la SCI, respectivement à son gérant ;
-que s'agissant des esclandres imputées à Monsieur C..., gérant de la SCI, ils sont relatés dans des attestations établies par deux salariés de la S.A.R.L., qui ne font état que d'un unique incident précis, se contentant pour le surplus d'affirmations générales et vagues ;
-que force est de constater que là encore, comme pour tous les griefs formulés par la S.A.R.L., il n'est pas justifié d'un préjudice quelconque ;
-que dans ces conditions, la demande de dommages et intérêts ne peut prospérer.
IV-Sur les dépens et les frais non répétibles
Chacune des parties succombant partiellement, il y a lieu de laisser à leur charge leurs propres dépens et de rejeter les demandes en paiement d'indemnités de procédure.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
Déclare l'appel principal et l'appel incident régulier en la forme et recevable,

Confirme le jugement entrepris en ses dispositions déboutant la SCI DU PRINCE NOIR de ses demandes relatives à l'occupation du sous-sol et de la terrasse sous les cornières ;
Infirme le jugement entrepris pour le surplus,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant au jugement,
Déboute la S.A.R.L. LE BISTROT DU PRINCE NOIR de sa demande en dommages et intérêts.
Déboute les parties de leurs demandes respectives fondées sur l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Dit que chacune des parties conservera à sa charge ses propres dépens d'instance et d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Raymond MULLER, Président de Chambre et par Dominique SALEY, Greffière.
La Greffière, Le Président,