COUR D'APPEL

VERSAILLES
12ème chambre section 2

ARRET No Code nac : 30Z
contradictoire
DU 07 MAI 2009
R.G. No 05/03075

S.C.I DROUOT PIERRE

SAS ETABLISSEMENTS DARTY ET FILS venant aux droits de la SNC DARTY SAV CENTRAL BONDY

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Janvier 2005 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
No Chambre : 7
No Section : B
No RG : 6570/02
Expéditions exécutoires
Expéditions
délivrées le :

SCP JUPIN & ALGRIN
SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER
SCP DEBRAY-CHEMIN

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE SEPT MAI DEUX MILLE NEUF,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.C.I DROUOT PIERRE ayant son siège 100 Esplanade du Général de Gaulle - Coeur Défense, Tour B, la Défense 4 92932 PARIS LA DEFENSE CEDEX, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
représentée par la SCP JUPIN & ALGRIN, avoués - No du dossier 21397
Rep/assistant : Me Ariel FERTOUKH, avocat au barreau de PARIS (J.079).

****************
SAS ETABLISSEMENTS DARTY ET FILS venant aux droits de la SNC DARTY SAV CENTRAL BONDY ayant son siège 129 avenue Galliéni 93140 BONDY, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
représentée par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER, avoués - No du dossier 20050572
Rep/assistant : Me François DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS (P.43).
Sté ZURICH INSURANCE IRELAND LIMITED, société de droit Irlandais, venant aux droits de la S.A. ZURICH INTERNATIONAL FRANCE Immatriculée au registre du commerce et des sociétés 484 373 295 RCS NANTERRE, ayant son siège BALLSPRIDGE PARK EAGLES STAR HOUSE DUBLIN 4 - IRLANDE, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
représentée par la SCP DEBRAY-CHEMIN, avoués - No du dossier 05000530
Rep/assistant : Me Isabel PLO-FAROUZ, avocat au barreau de PARIS

****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Mars 2009 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Albert MARON, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Albert MARON, Président, (rédacteur)
Monsieur Denis COUPIN, conseiller,
Madame Marion BRYLINSKI, conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Marie-Thérèse GENISSEL,
FAITS ET PROCEDURE :
Suivant acte sous seing privé en date du 13 mars 1995, la SCI DROUOT PIERRE a consenti à la SNC DARTY SAV CENTRAL BONDY, deux baux commerciaux portant sur des locaux de 1123 m² et de 1142 m² situés 13-21 rue des grésillons à GENNEVILLIERS (92), pour une durée de 9 ans à effet au 1er avril 1995, moyennant des loyers annuels respectifs HT de 81.403,20 euros et de 78.416,72 euros.
Le 05 septembre 2001, un incendie est survenu dans les lieux loués.
La société DARTY SAV CENTRAL BONDY et son assureur, la compagnie ZURICH ont obtenu en référé, le 02 octobre 2001, la désignation d'un expert.
Selon exploit du 12 mars 2002, la société DARTY a signifié à la société DROUOT PIERRE la résiliation des deux baux en se prévalant d'un article 11 et de l'article 1722 du code civil.
Par acte de même forme du 12 avril 2002, la propriétaire a contesté le bien fondé de ces résiliations en estimant que les conditions d'application de l'article 11 n'étaient pas réunies, puis a restitué les clefs à la locataire, laquelle les a refusées.
La société DROUOT PIERRE a alors assigné les sociétés DARTY et ZURICH devant le tribunal de grande instance de NANTERRE en nullité des résiliations des baux et en règlement de l'arriéré de loyers ainsi que du coût de la remise en état des locaux.
Par jugement rendu le 04 janvier 2005, cette juridiction a déclaré régulière et fondée la résiliation des deux baux, dit qu'elle était sans indemnité de part et d'autre conformément aux stipulations de l'article 11, débouté la société DROUOT PIERRE de toutes ses prétentions à l'encontre des sociétés DARTY et ZURICH et l'a condamnée à verser des indemnités de 5.000 euros à la société DARTY et de 2.500 euros à la compagnie ZURICH en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens en ordonnant l'exécution provisoire.
Appelante de cette décision, la société DROUOT PIERRE soutenait que l'article 11B des baux comme l'article 1722 du code civil permettaient au locataire de solliciter la résiliation en cas de perte consécutive à un incendie de cause indéterminée mais la subordonnait à la réunion de trois conditions supplémentaires.
Elle estimait que celle relative à la durée des travaux de plus de 180 jours posée par ce texte n'avait pas été réalisée en considérant qu'il devaiit être pris en compte leur durée effective du 24 juillet au 06 novembre 2003 de 105 jours.
Elle en déduisait que les résiliations n'étaient pas valablement intervenues et que la société DARTY était redevable des loyers.
Elle faisait valoir que l'article 11B des baux n'excluait pas l'application de l'article 1733 du code civil emportant présomption de responsabilité à la charge du locataire qui y restait soumis lorsque la cause était, comme en l'espèce, demeurée indéterminée.
Elle ajoutait que la responsabilité de la locataire était d'autant plus incontestable que les trois causes possibles invoquées par l'expert, relevaient de celle-ci, la société DARTY n'ayant pas justifié du respect de l'obligation qui lui était impartie par l'article 9E) 5o alinéa.
Elle considérait que l'article 11B ne prévoyait pas d'exonération totale et absolue de responsabilité du preneur.
Elle affirmait que la société DARTY avait reconnu sa responsabilité dans la lettre d'acceptation de l'indemnité d'assurance en date du 03 décembre 2002.
Elle indiquait que le coût des travaux de remise en état s'était élevé à 464.487,84 euros TTC en sorte qu'elle estimait que les intimées devaient en supporter la charge à concurrence de 277.898,04 euros après déduction de l'indemnité par elle perçue de son assureur en précisant que la société DARTY avait elle-même reçu plus de 7.000.000 euros de sa compagnie d'assurance.
Elle remarquait que même si la cour considérait la résiliation du 12 mars 2002 valable, la société DARTY était, en tout état de cause, responsable de l'incendie.
Elle sollicitait donc la condamnation solidaire de la société DARTY et de la compagnie ZURICH au paiement des sommes de 526.784,17 euros correspondant aux loyers et charges des baux du 12 mars 2002 au 31 mars 2004 avec intérêts à compter de la date d'exigibilité et de 277.898,04 euros avec intérêts légaux depuis les assignations en date des 27 et 28 mai 2002 au titre des travaux de remise en état des locaux ainsi que la capitalisation des intérêts.
Elle réclamait subsidiairement, la somme de 277.898,04 euros avec les mêmes intérêts et de 329.762,10 euros de dommages et intérêts en réparation de l'immobilisation des locaux durant les travaux de remise en état et le temps nécessaire à leur relocation avec les intérêts identiques capitalisés.
Elle demandait aussi une indemnité de 10.000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
La SAS ETABLISSEMENTS DARTY ET FILS, venant aux droits de la SNC DARTY SAV CENTRAL BONDY, opposait la soumission des parties à un régime dérogatoire aux dispositions de droit commun du contrat de louage par la voie de l'article 11 B en stipulant la résiliation par l'effet de la seule destruction qu'elle qu'en soit la cause en déniant toute participation fautive de sa part à la réalisation du sinistre.
Elle estimait les conditions posées par ce texte remplies en se prévalant de troubles sérieux d'une durée supérieure à 180 jours.
Elle objectait que l'article 11B étant notoirement dérogatoire de l'article 1722 du code civil, l'article 1733 du même code n'avait pas non plus vocation à s'appliquer eu égard à la volonté des parties d'exclure le régime légal.
Elle soulignait que les baux s'étant trouvés résiliés dans les conditions prévues par la convention locative, elle ne saurait être tenue d'une quelconque indemnisation.
Elle soutenait qu'en toute hypothèse, l'indemnité éventuelle au titre de la durée de relocation ne représenterait que 6 mois de loyers.
Elle considérait que la demande afférente à la remise en état de l'immeuble n'était pas étayée d'un document utile en observant que la société DARTY assurait seule son immeuble pour les risques locatifs en sorte qu'elle même ne saurait assumer une insuffisance ou une carence de cette dernière sur ce point.
Elle recherchait encore plus subsidiairement la garantie de son propre assureur, la compagnie ZURICH pour les loyers et les réparations.
Elle revendiquait, par ailleurs, le remboursement du dépôt de garantie.
Elle concluait, en conséquence, à la confirmation entière du jugement déféré, subsidiairement, à son exonération de toute obligation de paiement des loyers au-delà du 31 mars 2004, date d'effet des congés du 30 septembre 2003, très subsidiairement à sa totale garantie par la compagnie ZURICH.
Elle réclamait la somme de 21.007 euros en remboursement du dépôt de garantie, une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et la restitution de la caution bancaire pour le bail du 17 octobre 1985 renouvelé le 13 mars 1995.
La société de droit irlandais ZURICH INSURANCE IRELAND LIMITED qui déclarait venir aux droits de la société ZURICH INTERNATIONAL FRANCE s'associait aux écritures de son assurée, la société DARTY, relativement à la résiliation des baux régulière et fondée.
Elle estimait les prétentions de la société DROUOT PIERRE dépourvues de fondement.
Elle déniait, en tout cas, sa garantie au titre de la réfection des bâtiments.
Elle sollicitait donc la confirmation de la décision entreprise, subsidiairement, le rejet de toutes les prétentions dirigées à son encontre et dans tous les cas, une indemnité de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par arrêt mixte en date du 21 septembre 2006, la cour de ce siège a confirmé le jugement déféré en ce qu'il avait estimé valable les résiliations des baux commerciaux et a rejeté toutes prétentions de la SCI DROUOT PIERRE au titre des pertes de loyers et de la commission d'agence.
Elle a par ailleurs rejeté la fin de non-recevoir soulevée par DARTY et tirée de l'article 9D des baux.
Avant dire plus ample droit, la cour a nommé un expert avec pour mission d'évaluer le montant des travaux de remise en état des locaux pour remédier exclusivement aux dommages résultant de l'incendie exécutés et acquittés par DROUOT PIERRE et rechercher et indiquer les indemnités perçues et à percevoir par DROUOT PIERRE au titre du sinistre.
L'expert a déposé son rapport le 10 janvier 2008.
Ensuite de ce dépôt les parties ont de nouveau conclu.
La SCI DROUOT PIERRE, outre des développements relatifs aux points déjà jugés par l'arrêt de la cour de ce siège en date du 21 septembre 2006, fait valoir que DARTY a perçu plus de 7 000 000  de sa compagnie d'assurances à la suite du sinistre.
Dans son courrier d'acceptation de cette indemnité, elle reconnaît que celles-ci « doivent être utilisées pour la remise en état effective de l'immeuble endommagé ou pour la remise en état de son terrain d'assiette (...) ».
Ce faisant, elle admet son entière responsabilité.
De même, ZURICH INTERNATIONAL admet la responsabilité de son assurée et reconnaît couvrir la remise en état et la reconstruction du bâtiment.
Sur le coût des travaux de remise en état, la SCI fait valoir que conformément à la jurisprudence, DARTY devra l'indemniser de la perte de loyers due à l'immobilisation du bien, solidairement avec son assureur.
La perte de loyers s'élève à 265 908,96 . Quant à la commission de l'agent immobilier, elle s'élève à 63 853,14  TTC, soit un total de 329 762,10  TTC, somme au paiement de laquelle elle demande condamnation solidaire de DARTY et de ZURICH.
Elle sollicite en outre 10 000  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
DARTY souligne que l'arrêt de la cour de ce siège du 21 septembre 2006 a ordonné une expertise exclusivement aux fins d'évaluer le montant des travaux de remise en état pour remédier aux dommages résultant de l'incendie survenu le 5 septembre 2001 et aux fins de rechercher, d'indiquer les indemnités d'assurance perçues et à percevoir par DROUOT PIERRE.
Elle insiste sur le caractère évolutif de l'évaluation, par la SCI, de son dommage et considère que réclamation faite a posteriori sur la base de constats non contradictoires et rendus impossibles une fois les travaux réalisés, réduit nécessairement à néant l'administration de la preuve par DROUOT PIERRE, du lien causal entre le sinistre et sa réalisation, et de l'adaptation du coût à la situation antérieure en dehors de toute forme d'enrichissement. Aucune visite n'est plus possible pour déterminer in situla réalité des travaux à réaliser en fonction du dommage et de ses conséquences.
Selon elle, PIERRE a considéré en accord avec son assureur que les seuls travaux en relation causale avec le sinistre s'évaluaient à 189.638,78 uros.
Dès lors, la SCI DROUOT ne peut qu'être déboutée de ses prétentions.
Subsidiairement, elle fait valoir qu'elle n'a jamais été indemnisée pour les dommages propres à l'immeuble, l'indemnité qu'elle a perçue concernant ses seuls propres dommages.
Dès lors la garantie de ZURICH lui est bien acquise. En effet, souligne DARTY, elle était bien couverte par son assureur ZURICH (cf. page 15 du contrat) des loyers dont l'assuré peut se trouver légalement privé dans une limite de 2 ans.
Dès lors si l'action de DROUOT PIERRE devait prospérer sur la question des loyers dus jusqu'à l'échéance de la période triennale, soit du 12 mars 2002 (résiliation) au 31 mars 2004, cette période n'en constituerait pas moins celle de la privation de jouissance du preneur, alors qu'il est établi que l'immeuble n'a été reconstruit qu'au 6 novembre 2003, si bien que les loyers dus pour cette période se trouveraient indemnisables au titre des garanties propres de DARTY, d'ailleurs confirmées par la quittance signée par cette dernière sous réserve de cette indemnisation complémentaire en cas de prospérité de la demande de DROUOT PIERRE.
Dans ces conditions, DARTY conclut à la condamnation de ZURICH INTERNATIONAL à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être éventuellement prononcées contre elle.
Elle demande remboursement de son dépôt de garantie, soit 21.007  et condamnation de l'appelante à lui payer 25 000  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour frais irrépétibles d'appel.
ZURICH INTERNATIONAL estime que les réclamations de DROUOT PIERRE ne sont pas justifiées.
L'expert relève en effet qu'une évaluation des travaux avait été arrêtée par les experts techniques et que l'indemnisation par AXA sur la base de cette évaluation avait été acceptée par l'assuré. Les demandes complémentaires de la SCI DROUOT PIERRE ne reposent sur aucun justificatif, ni même sur aucune explication claire.
A titre subsidiaire, ZURICH INTERNATIONAL fait valoir qu'elle ne garantit pas les préjudices dont réparation est aujourd'hui demandée. La police souscrite ne couvre en effet en aucun cas la réfection des bâtiments et donc les travaux de remise en état et l'erreur matérielle dont se prévaut la SCI DROUOT PIERRE ne saurait avoir la moindre incidence.
Elle demande condamnation de DROUOT à lui payer 7 000  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE LA COUR
Attendu que par son arrêt en date du 21 septembre 2006, la cour de ce siège a rejeté toutes les prétentions de la SCI DROUOT PIERRE au titre des pertes de loyers et de la commission d'agence;
Attendu que la SCI DROUOT indique clairement dans ses conclusions (p.12, E, 1er paragraphe) que « l'expertise judiciaire a fait ressortir que l'expert n'a pas reçu de la part de la concluante les informations permettant de lui accorder une indemnité supérieure à celles qui lui ont été accordées par son propre assureur »; qu'elle sollicite en définitive seulement les sommes de 265 908,96  de perte de loyers et de 63 853,14  TTC de commission de l'agent immobilier, soit 329 762,10 ;
Attendu que ces sommes correspondent aux deux chefs de préjudice allégués expressément écartés par la cour dans son arrêt du 21 septembre 2006;
Attendu qu'il apparaît ainsi que DROUOT PIERRE ne forme d'autre demande que celles déjà expressément écartées par la cour; que le maintien, par cette partie, de son recours est dès lors parfaitement abusif;
Attendu que si l'article 559 du code de procédure civile prévoit la possibilité de condamnation à une amende civile en cas d'appel principal dilatoire ou abusif, il ne le prévoit point en cas de maintien abusif d'un appel qui ne l'était originellement pas; que dans ces conditions, la cour, après avoir examiné la question de condamnation de la SCI DROUOT PIERRE à une telle amende ne peut qu'écarter cette éventualité;
Attendu que DARTY demande de son côté condamnation de la SCI DROUOT PIERRE à lui rembourser la somme de 21 007  de depôt de garantie, demande sur laquelle les premiers juges ne se sont pas prononcés;
Attendu qu'eu égard au fait que DARTY ne doit plus aucune somme -notamment au titre de travaux- à la SCI DROUOT PIERRE, il échet de faire droit à cette demande, au demeurant non contestée par l'appelante;
Attendu que DARTY demande enfin dans le récapitulaitf de ses conclusions d' « ordonner la restitution de la caution bancaire souscrite pour le bail du 17 octobre 1985 renouvelé le 13 mars 1995 »; qu'aucune explication n'est cependant donnée à cette demande non plus qu'aucune pièce versée à son soutien; qu'il y a lieu, dès lors, de l'en débouter;
Attendu que l'équité conduit, outre à confirmation du jugement en ses dispositions relatives à la condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à condamnation de la SCI DROUOT PIERRE à payer à DARTY la somme de 8 000  sur le fondement de ce texte et à ZURICH celle de 5 000 ;
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré en ses dispositions relatives à la condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit irrecevables les demandes de la SCI DROUOT PIERRE
Condamne la SCI DROUOT PIERRE à rembourser à ETABLISSEMENTS DARTY ET FILS la somme de 21 007  de dépôt de garantie,
Déboute ETABLISSEMENTS DARTY ET FILS de sa demande tendant à voir « ordonner la restitution de la caution bancaire souscrite pour le bail du 17 octobre 1985 renouvelé le 13 mars 1995 »,
Condamne la SCI DROUOT PIERRE à payer à ETABLISSEMENTS DARTY ET FILS la somme de 8 000  et à ZURICH INTERNATIONAL FRANCE celle de 5 000  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
La condamne au dépens
Admet les SCP JULLIEN-LECHARNY-ROL-FERTIER et DEBRAY-CHEMIN, avoués, au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Albert MARON, Président et par Madame GENISSEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GREFFIER, Le PRESIDENT,