09/10/2007
ARRÊT No251
No RG: 06/03592
Décision déférée du 27 Juin 2006 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 04/111

SCI DYA MAN
représentée par la SCP MALET
Arnaud X...
représenté par la SCP MALET
Humbert X...
représenté par la SCP MALET

Société PHILIPPE COPPEL
représentée par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE
Grosse délivrée

à	REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE TOULOUSE
2ème Chambre Section 2

ARRÊT DU NEUF OCTOBRE DEUX MILLE SEPT

APPELANT(E/S)
SCI DYA MAN

31400 TOULOUSE
représentée par la SCP MALET, avoués à la Cour
assistée de Me Henri Y..., avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur Arnaud X...
4, allées du Niger
31000 TOULOUSE
représenté par la SCP MALET, avoués à la Cour
assisté de Me Henri Y..., avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur Humbert X...
32130 MONBLANC
représenté par la SCP MALET, avoués à la Cour
assisté de Me Henri Y..., avocat au barreau de TOULOUSE
INTIME(E/S)
Société PHILIPPE COPPEL
7, 9, Allées Paul Z...
31000 TOULOUSE
représentée par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE, avoués à la Cour
assistée de la SCP MATHEU RIVIERE-SACAZE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Septembre 2007, en audience publique,  les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. LEBREUIL, Président, D. VERDE DE LISLE, Conseiller, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. LEBREUIL, président
D. VERDE DE LISLE, conseiller
C. BELIERES, conseiller
Greffier, lors des débats : R. GARCIA

- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. LEBREUIL, président, et par R. GARCIA, greffier de chambre
Attendu que Mme veuve A... était propriétaire à Toulouse d'un ensemble immobilier situé 7, 9 et 11 allées Paul B... ; que le no 9 est une bande de terrain située entre les parcelles bâties des no 7 et 11 ;
que le 21 décembre 1977 Madame A... a donné à bail commercial à la société EQUIPEMENT OCCITAN une partie de cet ensemble à savoir " un local à usage commercial dépendant de l'immeuble sis à Toulouse 7 et 9 allées Paul Z..., avec entrée par la façade du no7, ledit local comprenant au rez de chaussée un grand bâtiment d'un seul tenant d'une superficie de 400 M² et trois pièces au 1er étage du no 7 auxquelles on accède par un escalier intérieur ";
que le 3 mars 1982 les époux C... ont acquis le droit au bail de la société C... en liquidation judiciaire ;
que Madame A... étant décédée ses héritiers Madame X... et Mlle D... ont consenti au renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 26 mai 1992 ;
que le 11 mars 1997 les époux C... ont cédé leur droit au bail à la société Philippe COPPEL ;
que Madame Marguerite E... DE GRAMONT est décédée le 14 avril 1998 laissant pour lui succéder ses 6 enfants ;
que le bail a été renouvelé le 1er janvier 2001 pour une durée de 9 ans;
que le 9 décembre 2003 Mrs Arnaud et Gérard Humbert X... ont fait délivrer à la société COPPEL une sommation de remettre les clefs du portail d'entrée de la parcelle située au no 9 des allées Paul Z... et un commandement de cesser d'utiliser cette parcelle comme passage et parc de stationnement ;
que les 11 et 19 décembre 2003 la société Philippe COPPEL a fait assigner les consort E... DE GRAMONT en nullité du commandement et en paiement de dommages et intérêts ;
Attendu que par jugement en date du 27 juin 2006 le tribunal de grande instance de Toulouse a
- dit que le bail liant les parties comprend l'usage la parcelle no9;
- dit en conséquence que le commandement délivré à la société COPPEL est mal fondé et de nul effet ;
- débouté la société COPPEL de sa demande de dommages et intérêts;
- condamné les défendeurs à lui payer la somme de 3000  par application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile;
Attendu que Mrs Arnaud et Humbert E... DE GRAMONT mais aussi la SCI DYA MAN qui vient à leurs droits ont fait appel de ce jugement dans des conditions de forme et de délai qui ne sont pas discutées ;
qu'ils font valoir pour l'essentiel
- que la société COPPEL a profité du grand âge de Madame X... ( centenaire au moment de la cession de bail en 1997 ) pour exercer des droits plus étendus que ceux résultant du bail en utilisant à titre de passage et de parking, pour elle même et pour sa clientèle, une partie de l'assise foncière de la parcelle sise au no 9 et en n'hésitant pour les besoins de cette utilisation à créer un accès piéton direct du 7 vers le 9, à ouvrir 5 fenêtres donnant sur la parcelle no 9 et à fermer le portail d'accès à cette parcelle ;
- que l'assiette de la chose louée est clairement définie au bail du 26 mai 1992 ; qu'il n'est pas prévu d'entrée par le no 9 mais uniquement " une entrée par la façade du no 7 " ; qu'il s'en déduit que le principe même d'un stationnement sur la parcelle no 9 est exclu, étant au demeurant observé que la configuration des lieux est incompatible avec un stationnement permanent puisque le passage du no 9 constitue à la fois l'un des accès à l'immeuble du no 11 et la desserte exclusive de la parcelle ;
- que les actes antérieurs, qu'il s'agisse du bail initial du 21 décembre 1977, de l'acte de cession du 11 mars 1997 entre les époux C... et la société COPPEL ou du rapport d'expertise de Mr G..., qui pour déterminer le prix du bail renouvelé le 26 mai 1992 avait décrit le bien loué, sont une preuve supplémentaire de ce que l'entrée ne peut se faire que par la façade du no7, le stationnement des véhicules s'effectuant à l'extérieur des deux côtés des allées Paul Sabatier et dans les rues environnantes ;
- que ce n'est pas la présence en des temps immémoriaux de trois portes dans l'immeuble du no 7 donnant sur " le passage du 9 " qui peut modifier l'assiette du bail ; que la situation actuelle des lieux est imputable à la seule société COPPEL qui a fait murer la porte du WC extérieur, remplacer l'accès extérieur à la chaufferie par une porte fenêtre et ouvrir 6 fenêtres ;
- qu'à supposer sa revendication fondée il ne pourrait lui être accordé qu'un droit de passage sur le no9 ;
qu'ils demandent en conséquence à la cour de débouter la société COPPEL de ses demandes, de valider le commandement et de condamner la société COPPEL au paiement de la somme de 10.000   en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
Attendu que la société COPPEL intimée conclut au contraire à la confirmation de la décision dont appel et à la condamnation de l'indivision E... DE GRAMONT et de la SCI DYAMAN au paiement de la somme supplémentaire de 5000  chacune sur le fondement de l'article 700 susvisé du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu qu'il a été très exactement relevé par le premier juge en des énonciations et par des motifs que la cour adopte expressément
- que les locaux donnés à bail dépendent d'un immeuble sis à Toulouse 7 et 9, allées Paul Z... ;
- que si le bâtiment sis au no7 avait seul été loué les parties n'auraient pas fait référence au no9 ;
- que si elles ont mentionné le no 9 c'est parce que l'usage des locaux situés au no 7 dépend pour partie de la possibilité d'y accéder en empruntant le passage que constitue la parcelle no9 ;
- que si le bail fait référence à une entrée par la façade du no7 il n'exclue pas pour autant un accès par la parcelle no9 ;
- qu'il est en réalité constant que cet accès a été pris en considération dés 1977 sachant d'une part que deux portes existaient déjà constituant le seul accès, depuis le bâtiment implanté au no7, au WC et à la chaufferie implantés sur le no9 et d'autre part qu'une troisième porte, aux dimensions plus importantes, permettait d'accéder directement depuis la parcelle no9 à l'atelier situé dans la partie arrière du rez de chaussée ; que cet accès direct conditionne l'exploitation du fonds de commerce du preneur et qu'il a manifestement été pris en considération lors de la détermination de l'assiette du bail et de la référence faite au no 9 ;
- que les preneurs successifs n'ont jamais cessé d'utiliser ces accès et qu'un tel usage pendant prés de 30 ans, sans opposition des bailleurs, vient confirmer l'intention des parties d'inclure la parcelle no 9 dans l'assiette du bail ;
- que le rapport de Monsieur G... n'a pas de valeur contractuelle et qu'au demeurant il se borne à décrire le seul bâtiment loué sans relever l'existence des portes latérales ni prendre parti sur l'existence de l'usage allégué par la société COPPEL ; qu'il a purement et simplement méconnu la référence faite par les actes antérieurs à la parcelle no9 et que son rapport n'est donc d'aucune utilité pour la solution du litige ;
Attendu qu'il convient par conséquent de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions, étant observé que l'usage de la parcelle no9 ne doit pas être limité à un simple droit de passage et qu'il comprend aussi un droit de stationnement pour les besoins de l'activité commerciale exercée dans les locaux donnés à bail ;
Attendu que les appelants qui succombent en toutes leurs prétentions doivent être condamnés aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à l'intimée la somme supplémentaire de 1500  par application des dispositions de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS

Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions
Et y ajoutant,
Condamne les consorts E... DE GRAMONT et la SCI DYA MAN aux dépens d'appel et autorise la SCP BOYER LESCAT MERLE avoués associés, à recouvrer directement contre elle ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision suffisante ;
La condamne en outre à payer à la société COPPEL la somme supplémentaire de 1500  par application des dispositions de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ;
Le greffier								Le président
R.GARCIA								M.LEBREUIL