RG N : 09/ 01471

S. A. BESSON CHAUSSURES

S. A. ETABLISSEMENT JEAN BESSON ET COMPAGNIE

fixation du prix du bail
Grosse délivrée à
la Selarl DAURIAC COUDAMY CIBOT, avocats
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRET DU 24 OCTOBRE 2012
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Le VINGT QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE DOUZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :

S. A. BESSON CHAUSSURES
dont le siège social est 1, Rue des Frères Montgolfier-63170 AUBIERE
représentée par la SELARL DAURIAC-COUDAMY-CIBOT, avocats au barreau de LIMOGES, Me Jehan Denis BARBIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Me DE PEYRONNET, avocat.
APPELANTE d'un jugement rendu le 28 OCTOBRE 2009 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES

S. A. ETABLISSEMENT JEAN BESSON ET COMPAGNIE
dont le siège social est 1, Rue Képler-63000 CLERMONT-FERRAND
représentée par Me Jean-Pierre GARNERIE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Christophe SANTELLI-ESTRANY, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Yann CONIL, avocat.

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L'affaire a été fixée à l'audience du 12 Septembre 2012, après ordonnance de clôture rendue le 1er août 2012, la Cour étant composée de Madame Martine JEAN, Président de chambre, de Monsieur Philippe NERVE et de Monsieur Serge TRASSOUDAINE, Conseillers, assistés de Madame Pascale SEGUELA, Greffier. A cette audience, Monsieur Serge Trassoudaine Conseiller a été entendu en son rapport, Maîtres DE PEYRONNET et CONIL, avocats, ont été entendus en leur plaidoirie.
Puis Madame Martine JEAN, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 24 Octobre 2012 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
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Exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties :
Par un acte sous seing privé du 25 février 2000, la société anonyme ETABLISSEMENTS JEAN BESSON ET COMPAGNIE (les Etablissements BESSON) a donné à bail à la société anonyme BESSON CHAUSSURES, pour une durée de 9 années prenant effet à compter du 1er janvier 2000 et se terminant le 31 décembre 2008, un local commercial d'une superficie de 1 795 m2, avec les agencements, les installations et le matériel d'exploitation, sis 345 route de Toulouse, à Limoges, à destination de commerce d'articles chaussants et accessoires ainsi que de maroquinerie, moyennant, outre diverses charges, un loyer comprenant une partie fixe de 897 000 francs, soit 136 746, 77 , et une partie variable de 1 % du chiffre d'affaires annuel hors taxes réalisé par l'établissement.
Le 3 mars 2008, au terme de longues négociations, les parties ont conclu un " protocole d'accord portant avenant à bail commercial ", à effet rétroactif au 1er janvier 2008, selon lequel le preneur devenait propriétaire pour la somme de 1  des agencements, équipements et matériels, et la clause de loyer variable était supprimée, la partie variable étant intégrée à la partie fixe et le loyer étant ainsi porté à la somme de 203 328  hors taxe par an au 1er janvier 2008, avec application d'une indexation conventionnelle annuelle, uniquement à la hausse, en fonction des variations de l'indice du coût de la construction publié trimestriellement par l'INSEE, soit un loyer annuel de 232 504  au 1er janvier 2009.
Alors que l'article 5 de ce protocole énonçait qu'" en cas de renouvellement du bail, les dispositions stipulées seront intégrées automatiquement dans le nouveau bail et que les modifications apportées ne constituent pas un motif de déplafonnement ", la société BESSON Chaussures qui, par acte d'huissier de justice du 26 août 2008, avait formé une demande de renouvellement du bail à effet du 1er janvier 2009, a, par une lettre recommandée avec avis de réception du 29 mai 2009, notifié un mémoire préalable aux Etablissements BESSON aux fins de diminution du bail renouvelé, qu'elle souhaitait voir ramener à la somme de 119 760  par an, puis les a fait assigner le 31 juillet 2009 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Limoges à l'effet, notamment, de voir fixer à ce montant le loyer annuel du bail renouvelé à effet du 1er janvier 2009.
Par un jugement du 28 octobre 2009, dont la société BESSON Chaussures a interjeté appel le 20 novembre 2009, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Limoges a constaté le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2009 et fixé le montant du loyer, à compter de cette date, à la somme de 232 504  l'an hors charge et hors taxe, correspondant au loyer réévalué actuellement réglé.
Tranchant le différend juridique qui s'était élevé entre les parties, la Cour d'appel de Limoges a, par un arrêt mixte, infirmatif, du 24 février 2011, dit que le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2009 doit correspondre à la valeur locative et, avant dire droit sur la détermination de celle-ci, a confié une mesure d'expertise à M. Michel X... avec mission, notamment, de donner tous les éléments de fait et d'information nécessaires pour déterminer, d'après les critères mentionnés à l'article L. 145-33 du code de commerce et ceux auxquels renvoie l'article R. 145-30 de ce code, la valeur locative des locaux donnés à bail au 1er janvier 2009, en explicitant les différentes méthodes d'évaluation employées ; cette décision a, en outre, débouté les parties de leurs demandes de fixation d'un loyer à titre provisionnel pendant la durée de l'instance, rappelé que la société BESSON CHAUSSURES est tenue de payer les loyers échus au prix ancien, et sursis à statuer sur les demandes d'indemnités pour frais irrépétibles.
Après un pré-rapport non suivi d'observations, l'expert judiciaire a déposé le 14 novembre 2011 un rapport qui conclut à une valeur locative annuelle des locaux loués de 131 523  hors taxe au 1er janvier 2009.
Par ses dernières conclusions (no 2) reçues par courriel au greffe le 10 mai 2012, auxquelles la Cour renvoie pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la société BESSON CHAUSSURES demande de fixer à 115 617  par an, en principal, le loyer du bail renouvelé, à effet du 1er janvier 2009, de dire que les Etablissements BESSON devront lui rembourser les trop-perçus de loyer depuis le 1er janvier 2009, avec intérêts au taux légal à compter de cette date puis à chaque échéance trimestrielle, et enfin, de condamner les Etablissements BESSON au paiement d'une somme de 15 000  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Tout en déclarant accepter la pondération de surface opérée par l'expert judiciaire, la société BESSON relève deux erreurs matérielles commises par celui-ci, affectant d'une part le calcul de la surface réelle du magasin, et d'autre part le calcul d'un des loyers de référence dans le voisinage (celle du magasin Pier Import), de sorte que la valeur locative au 1er janvier 2009 devrait s'établir à 140 247  par an. La société BESSON fait en outre grief à l'expert judiciaire d'avoir écarté tout abattement au titre des travaux de mise aux normes et sollicite à cet égard un abattement de 10 % de la valeur locative, ramenant celle-ci à 126 222  par an. Enfin, la société BESSON demande de déduire les taxes foncières (soit 10 605 ), normalement à la charge du bailleur, de la valeur locative, laquelle serait ainsi en définitive ramenée à la somme de 115 617 .
Par leurs dernières écritures déposées le 21 mars 2012, auxquelles se réfère également la Cour, les Etablissements BESSON demandent, quant à eux de débouter la société BESSON de ses prétentions, de dire que le rapport d'expertise de M. X... ne peut pas être homologué dans la mesure où il comporte des erreurs sur le calcul de la surface pondérée et sur la détermination du prix unitaire au m ² pondéré, et procède à une déduction de l'impôt foncier contraire aux usages, et de fixer la valeur locative des locaux au 1er janvier 2009 au prix de 150 656  par an hors taxes et hors charges, le bail ne comportant aucune clause exorbitante du droit commun et " avec impôt à la charge du preneur ". Les Etablissements BESSON sollicitent, enfin, la condamnation de la société BESSON à leur payer la somme de 15 000  au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les Etablissements BESSON souhaitent voir retenue une surface pondérée totale de 1 712 m ². Ils estiment, comme l'expert judiciaire, qu'il n'y a pas lieu de procéder à un abattement au titre des obligations particulières des parties. Ils observent également que la taxe foncière a toujours été à la charge du locataire depuis la conclusion du bail, conformément à un usage en vigueur en province. Ils déclarent s'en rapporter aux constatations de l'expert relatives aux facteurs locaux de commercialité. Enfin, ils souhaitent que la moyenne des références prises en compte dans le voisinage soit portée à la somme de 88 , et non à celle de 83, 67  retenue par l'expert judiciaire.
Motifs de la décision :
Les parties ne formulent aucune critique en ce qui concerne les métrages et la pondération par type de local effectués par l'expert judiciaire Michel X.... C'est, en revanche, à juste raison que les deux parties notent l'erreur de calcul commise par cet expert en ce qui concerne le calcul de la surface du " magasin " (surface de vente) et, partant, de la surface totale des locaux loués, laquelle s'établit en réalité à 1 712 m ², et non à 1 692 m ² comme mentionné, par suite d'une erreur d'addition, en page 7 du rapport d'expertise.
C'est également à juste titre que les parties relèvent l'erreur commise par l'expert judiciaire dans son calcul du prix du m ² pondéré du magasin " Rond point de la Valoine ", situé dans un secteur proche, lequel s'établit en réalité à 52, 50 / m ²/ an, et non à 65, 25 / m ²/ an comme indiqué par erreur en page 9 du rapport d'expertise, et, partant, de la moyenne arithmétique des 6 références de loyers commerciaux du voisinage-dont rien ne permet, au reste, d'exclure celle relative au magasin " Babou "-, moyenne du prix du m ² pondéré qui s'établit, en réalité, à la somme arrondie de 81, 93 / m ² pondéré/ an, et non au chiffre erroné de 83, 67  retenu en page 10 du rapport.
L'article 4-5 du bail du 25 février 2000, intitulé " mise en conformité ", stipule : " Le preneur sera tenu de s'assurer en permanence de la conformité des biens loués avec toute législation et notamment les législations sur le travail, l'hygiène et la sécurité. De consentement exprès, il assumera seul toutes les conséquences dommageables pour lui-même, ses salariés ou des tiers résultant de l'occupation de l'immeuble non conforme ". L'article 4-15 de ce bail, intitulé " impôts et taxes " dispose par ailleurs : " Le preneur devra acquitter les contributions personnelles, la taxe professionnelle et les impôts et taxes relatifs à son activité, ainsi que tous les impôts nouveaux qui pourraient être appliqués, soit en sus, soit en remplacement de ceux existants. Il devra notamment rembourser au bailleur les taxes foncières ". Or, aux termes de l'article R. 145-8 du code de commerce, " du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative ; il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Dans ces conditions, c'est à bon escient que l'expert judiciaire a proposé de déduire le montant de la taxe foncière, soit la somme de 10 605  en 2009, dont s'est contractuellement acquitté le preneur au lieu et place du bailleur qui en est le seul redevable par l'effet de la loi. En revanche, contrairement à ce que préconise l'expert en page 11 de son rapport, et même s'il observe (en page 10, in fine) que le bailleur conserve à sa charge les grosses réparations énumérées à l'article 606 du code civil, il y a bien lieu d'opérer un abattement au titre du transfert au preneur, par l'article 4-5 du bail, de la charge de mises en conformités qui incombent normalement au bailleur, abattement que la Cour évalue à 5 % de la valeur locative des locaux loués.
Le montant du loyer annuel afférent au bail renouvelé à compter du 1er janvier 2009 sera donc fixé à la somme de : 1 712 m ² x (125  + 71, 74  + 95, 59  + 52, 50  + 83, 10  + 63, 64 )/ 6 = 140 261, 30 -10 605 - (140 261, 30  x 5 %) = 122 643, 24  hors taxe et hors charge.
Les Etablissements BESSON devront, en conséquence, rembourser à la société BESSON Chaussures les trop-perçus de loyer depuis le 1er janvier 2009, avec intérêts au taux légal à compter de cette date et de chaque échéance trimestrielle.
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PAR CES MOTIFS
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Statuant par décision Contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'arrêt de la cour d'appel de Limoges du 24 février 2011,
Fixe à la somme de 122 643, 24  par an, hors taxe et hors charge, le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2009, dû par la société par actions simplifiée BESSON CHAUSSURES à la société anonyme ETABLISSEMENTS JEAN BESSON ET COMPAGNIE ;
Dit que la société anonyme ETABLISSEMENTS JEAN BESSON ET COMPAGNIE devra, en conséquence, rembourser à la société par actions simplifiée BESSON CHAUSSURES les trop-perçus de loyer depuis le 1er janvier 2009, avec intérêts au taux légal à compter de cette date et de chaque échéance trimestrielle ;
Condamne société anonyme ETABLISSEMENTS JEAN BESSON ET COMPAGNIE aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire, et accorde à Me COUDAMY, avocat, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute la société anonyme ETABLISSEMENTS JEAN BESSON ET COMPAGNIE de sa demande au titre des frais irrépétibles et la condamne à payer, à ce titre, la somme de 8 000  à la société par actions simplifiée BESSON CHAUSSURES.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Elysabeth AZEVEDO. Martine JEAN.