No RG : S06 1480

Patrick X...

Daniel Y...
Demande en paiement des fermages, etc...
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE SOCIALE
ARRÊT DU 21 MAI 2007
À l'audience publique de la chambre sociale de la cour d'appel de LIMOGES, le vingt et un mai deux mille sept, a été rendu l'arrêt dont la teneur suit :

Patrick X... domicilié...,
appelant d'un jugement rendu le 11 octobre 2006 par le tribunal paritaire des baux ruraux de GUÉRET,
représenté par maître Dominique MAZURE, avocat au barreau de GUÉRET ;

Daniel Y... domicilié...,
intimé au principal et appelant incident, représenté par maître Michel PERROT, avocat au barreau de CHÂTEAUROUX ;
À l'audience publique du 26 mars 2007, la cour étant composée de monsieur Jacques LEFLAIVE, président de chambre, de monsieur Philippe NERVÉ et de madame Anne-Marie DUBILLOT-BAILLY, conseillers, assistés de madame Geneviève BOYER, greffier, maîtres MAZURE et PERROT, avocats, ont été entendus en leur plaidoirie ;
Puis, monsieur le président a renvoyé le prononcé de l'arrêt, pour plus ample délibéré, à l'audience du 21 mai 2007 ;
À l'audience ainsi fixée, l'arrêt qui suit a été prononcé, les mêmes magistrats en ayant délibéré.

Vu l'ordonnance de référé de monsieur le président du tribunal paritaire des baux ruraux de GUÉRET en date du 12 mai 2004 ;
Vu le rapport d'expertise établi par monsieur C... le 17 septembre 2004.
Par demande enregistrée au greffe le 4 mars 2005, Monsieur Patrick X... preneur a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de GUÉRET d'une action dirigée à l'encontre de monsieur Daniel Y..., bailleur, à l'effet d'obtenir :
la remise en état d'une grange située au lieu-dit ..., commune de LOURDOUEIX-SAINT-PIERRE (Creuse) et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
la désignation de monsieur C... afin d'évaluer le préjudice résultant de la privation de jouissance,
l'allocation de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Après tentative infructueuse de conciliation en date du 14 novembre 2005, le tribunal paritaire des baux ruraux de GUÉRET a, par jugement en date du 11 octobre 2006 :
refusé de faire droit à la demande tendant à la remise en état d'un bâtiment litigieux,
condamné monsieur Daniel Y... à restituer à monsieur Patrick X... la somme de 3 077, 37 euros correspondant au coût de la location du bâtiment litigieux depuis l'année 2001,
débouté les parties de leurs autres chefs de demande,
dit que les dépens seront supportés par moitié par chacune des parties.
Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 novembre 2006, monsieur Patrick X... a interjeté appel du jugement ainsi rendu.
Aux termes de conclusions déposées le 21 mars 2007 et oralement soutenues à l'audience, monsieur Patrick X... conclut à la réformation du jugement entrepris en demandant à la cour :
à titre principal :
de condamner monsieur Daniel Y... à faire effectuer les travaux de remise en état, de consolidation et nécessaires à son utilisation complète, de la grange située au lieu-dit ..., commune de LOURDOUEIX-SAINT-PIERRE, sous peine d'une astreinte de 100 euros de retard à compter de l'arrêt à intervenir,
de commettre tel expert qu'il plaira pour préciser et chiffrer le préjudice résultant de la privation de jouissance passée et résultant de la réalisation des travaux sollicités,
de condamner monsieur Daniel Y... à verser à monsieur Patrick X... la somme de 2 000  en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
subsidiairement :
de prononcer la résiliation des conventions liant les parties, aux torts de monsieur Daniel Y..., avec effet au 11 novembre 2008,
de condamner monsieur Daniel Y... à verser à monsieur Patrick X... la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts, outre 2 500 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
de condamner monsieur Daniel Y... aux dépens qui comprendront ceux de la procédure de référé et le coût de l  expertise C....
Aux termes de conclusions déposées le 26 mars 2007 et oralement soutenues à l'audience, monsieur Daniel Y... conclut au contraire à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a constaté l'état de ruine de la grange litigieuse par suite d'un cas fortuit et a en conséquence débouté le preneur de sa demande tendant à la remise en état du bâtiment dont s'agit ;
Appelant incident, monsieur Daniel Y... sollicite que la restitution de la somme correspondant au coût de location de la grange soit réduite à hauteur de 1 589 euros (soit la moitié de la condamnation prononcée par les premiers juges) et ce, en raison de l'occupation partielle des lieux par le preneur ;
Par ailleurs, monsieur Daniel Y... sollicite que les parcelles 81 et 82 soient exclues du bail ainsi que l'allocation de la somme totale de 3 500 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Attendu que l'objet du présent litige réside en une action intentée par monsieur Patrick X... à l'effet d'obtenir, au principal, une mise en état d'une grange située au lieu dit ..., commune de LOURDOUEIX-SAINT-PIERRE, grange incluse dans un bail à ferme consenti à monsieur Patrick X... le 20 décembre 1994 et portant sur une superficie d'environ 22 hectares ;
Attendu qu'aux termes de l'article 1722 du code civil :
" Si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement " ;
Attendu que les premiers juges ont à juste titre rappelé que lorsque la ruine de l'immeuble par vétusté ne résulte pas de la faute du bailleur ou d'un manquement à ses obligations, celui-ci n'est tenu ni de procéder à des réparations nécessitant des dépenses excessives ni d'indemniser le preneur, la ruine de l'immeuble constituant en cette hypothèse un cas fortuit ;
Attendu qu'en l'espèce, il résulte du rapport d'expertise déposé par monsieur C... :
que la grange litigieuse est vétuste et qu'il est vivement déconseillé d'utiliser ce bâtiment dans les conditions actuelles car le risque d'effondrement est réel,
que cet état ne résulte pas d'un défaut d'entretien imputable au bailleur, celui-ci ayant satisfait depuis 1991 à son obligation d'entretien,
que des travaux de réparation et de confortation des murs pignons ont été réalisés,
que l'origine des désordres affectant la solidité de l'immeuble résulte de défauts de conception de la charpente ainsi qu'un défaut de chaînage des murs porteurs ;
Attendu qu'au vu de ces éléments, c'est à bon droit que les premiers juges ont débouté monsieur Patrick X... de sa demande tendant à réaliser des travaux dont le coût apparaît disproportionné ;
Attendu que, s'agissant de la demande en résiliation des conventions liant les parties, il convient de relever que Patrick X..., demandeur à l'action en résiliation, ne démontre pas que les parcelles affermées soient inexploitables en l'absence de la grange litigieuse ;
Que monsieur Patrick X... n'apporte aucun élément sur la consistance et la proximité de la seconde exploitation dont il est également preneur ;
Que c'est donc à bon droit que les premiers juges ont débouté monsieur Patrick X... de son action en résiliation et ont ordonné le remboursement des sommes correspondant à la location du bâtiment litigieux ;
Attendu qu'en l'absence de tout document permettant de vérifier les numéros des parcelles cadastrales sur laquelle la grange est implantée, il y a lieu de préciser que seule la grange sera exclue du bail en cours ;
Attendu qu'en l'absence de jouissance effective de l'ensemble du bâtiment litigieux, il n'y a pas lieu de réduire le montant du remboursement de loyer ordonné par les premiers juges ;
Attendu enfin qu'eu égard aux éléments de l'espèce et à la situation économique respective des parties, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS

Statuant en audience publique, contradictoirement, en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Déboute les parties de tous autres chefs de demande ;
Dit que les dépens, y compris le coût de l'expertise, seront supportés par moitié par chacune des parties.
Cet arrêt a été prononcé à l'audience publique de la chambre sociale de la cour d'appel de LIMOGES en date du vingt et un mai deux mille sept par monsieur le président Jacques LEFLAIVE.