R.G : 06 / 00053





La SARL STIB


COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 22 JUIN 2007
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-DENIS en date du 07 DÉCEMBRE 2005 suivant déclaration d'appel en date du 18 JANVIER 2006
rg no 03 / 4082
APPELANTS :
Monsieur A... issop X...

97420 LE PORT
Représentant : Me Jean Claude ABDOULOUSSEN (avocat au barreau de SAINT-DENIS)
Monsieur Abdoul C...
D...
X...
8, rue François de E...
97420 LE PORT
Représentant : Me Jean Claude ABDOULOUSSEN (avocat au barreau de SAINT-DENIS)
Monsieur F...Amin M...
8, rue François de E...
97420 LE PORT
Représentant : Me Jean Claude ABDOULOUSSEN (avocat au barreau de SAINT-DENIS)
Monsieur G...
C...
D...
M...

97420 LE PORT
Représentant : Me Jean Claude ABDOULOUSSEN (avocat au barreau de SAINT-DENIS)
Monsieur H...
M...

97420 LE PORT
Représentant : Me Jean Claude ABDOULOUSSEN (avocat au barreau de SAINT-DENIS)
La SARL STIB, mandataire des consorts X...

97400 SAINT-DENIS
Représentant : Me Jean Claude ABDOULOUSSEN (avocat au barreau de SAINT-DENIS)

Madame Marie Céline Y...
Z...
Exerçant commerce à l'enseigne AU PETIT DRAGON

97420 LE PORT
Représentant : JURIS CONSEIL RIVIERE PHILIPPE (avocat au barreau de SAINT-DENIS)
CLÔTURE LE : 30 mars 2007
DÉBATS : en application des dispositions de l'article 779 alinéa 3 du nouveau code de procédure civile, le conseiller de la mise en état à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 11 mai 2007.
Par bulletin du 11 mai 2007, le président a avisé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée

Président : Monsieur Jacques REY, Président de Chambre
Conseiller : Monsieur Gérard GROS, Conseiller
Conseiller : Mme Anne JOUANARD, Conseiller
qui en ont délibéré
et que l'arrêt serait rendu le 22 juin 2007 par mise à disposition au greffe.
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 22 juin 2007.
Greffier : Mme Dolène MAGAMOOTOO, Greffier.
FAITS ET PROCÉDURE,
La SOCIB et M. C...
D...
M... en qualité d'usufruitier, décédé le 5 septembre 2002, ont donné en location, le 17 juillet 1978, à Mme Céline Y...
Z... un immeuble à usage commercial situé au Port 35 (anciennement 21) rue François de Mahy moyennant un loyer mensuel actuel de 339,59 .
Lui reprochant d'une part d'avoir sans autorisation du bailleur et sans permis de construire fait réaliser à l'arrière du local loué une construction et d'autre part d'exercer une activité autre que celle spécifiquement définie dans le bail, par acte du 2 décembre 2003 les consorts Ismael C...
X..., Abdoul C...
I...
X..., F...Amin M..., G...
X... et J...
K...
M... propriétaires de l'immeuble et leur mandataire la STIB, ont fait assigner Mme Céline Y...
Z... devant le Tribunal de Grande Instance de Saint Denis de la Réunion aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de celle ci sous astreinte, fixer l'indemnité d'occupation et condamner celle ci à leur verser les sommes de 30. 000  à titre de dommages et intérêts et de 2. 000  sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi qu'à supporter les dépens.
Par jugement en date du 7 décembre 2005 les consorts Ismael C...
X..., Abdoul C...
I...
X..., F...Amin M..., G...
X... et J...
K...
M... ont été déboutés de leurs demandes et condamner à verser à Mme Céline Y...
Z... une somme de 1 800  sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile et à supporter les dépens.
Par déclaration au Greffe en date du 18 janvier 2006 les consorts Ismael C...
X..., Abdoul C...
I...
X..., F...Amin M..., G...
X... et J...
K...
M... et leur mandataire la STIB ont interjeté appel de ce jugement.
MOYENS ET PRÉTENTIONS,
Dans leurs dernières écritures régulièrement notifiées déposées le 16 mai 2006 les consorts Ismael C...
X..., Abdoul C...
I...
X..., F...Amin M..., G...
X... et J...
K...
M... et leur mandataire la STIB demandent à la Cour :
-d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et,
-au visa du bail, des articles 1134 et 1728 du Code civil et du constat d'huissier du 27 / 07 / 2003,
-de prononcer la résiliation du bail liant les parties, d'ordonner l'expulsion de Mme Céline Y...
Z... sous astreinte de 500  par jour de retard à compter de la signification de la décision, de fixer l'indemnité d'occupation à 339,59  par mois, de condamner Mme Céline Y...
Z... à leur verser les sommes de 30 000  à titre de dommages et intérêts et de 2 500  sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile et à supporter les dépens.
Dans ses dernières écritures régulièrement notifiées déposées le 13 septembre 2006 Mme Céline Y...
Z... demande à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, de débouter les appelants de toutes leurs demandes et de les condamner à lui verser une somme de 1. 500  sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi qu'à supporter les dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 mars 2007.
Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter à leurs écritures ci dessus visées.
MOTIFS DE LA DÉCISION,
Il est constant qu'en droit l'exploitation par le preneur d'un bail commercial doit se faire dans le strict respect de la convention prévoyant le type et la nature du commerce autorisé dans les lieux et qu'il lui est interdit d'apporter, sans l'accord du propriétaire, des modifications matérielles à la chose louée.
Que si chacun des griefs qui sont donc fait à Mme Céline Y...
Z... est susceptible d'entraîner la résiliation sollicitée encore est il nécessaire d'en démontrer d'une part la réalité et d'autre part et s'ils sont avérés, le caractère suffisamment grave pour qu'ils la justifient.
Sur le respect de la convention prévoyant le type et la nature du commerce autorisé dans les lieux tout d'abord il est constant, pour résulter de ses termes mêmes, que le contrat de bail qui date de 1978 prévoit que Mme Céline Y...
Z... ne peut exercer dans le local qui en est l'objet d'autres commerces que celui ainsi défini " alimentation générale et débit de boisson " et il est tout aussi constant, pour résulter d'un constat d'huissier du 24 juillet 2003 et de l'absence de contestation de Mme Céline Y...
Z... à cet égard, que l'activité exercée comprend une activité de bazar et débits de boissons ainsi que de vente de biens hétéroclites d'usage courant, de cigarettes et de quelques produits d'alimentation essentiellement des bonbons, des chocolats, des viennoiseries ou du pain.
Ceci posé si l'affectation des locaux, relève de la commune volonté des parties et que la résiliation est encourue si ceux ci sont employés à un " autre " usage que celui prévu, la destination contractuelle s'imposant tant qu'un nouvel accord n'est pas intervenu entre les parties, il est constant que pour autant le locataire a, en application des dispositions d'ordre public de l'article L 145-47 du code commerce, le droit d'adjoindre à l'activité prévue contractuellement des activités connexes ou complémentaires sans que bailleur, à condition d'en avoir eu connaissance, ne puisse s'y opposer.
Or tel est le cas en l'espèce alors que d'une part il doit être admis pour résulter des circonstances de la cause et des documents produits que le commerce de Mme LECK Z... qui vend depuis toujours des produits alimentaires avec son débit de boissons et des articles de cadeaux et divers revêt depuis de très nombreuses années et depuis au moins 1970 la qualification locale de " boutique chinoise " laquelle est notoirement connue dans l'Ile de la Réunion pour proposer à la vente des produits divers en plus de l'activité principale d'épicerie-débits de boissons et que cette déspécialisation ainsi en usage dans les magasins de proximité est le seul moyen pour ce type de commerce de résister à la concurrence des grandes surfaces.
Que d'autre part le caractère notoire de cette déspécialisation ancienne n'a pu échapper ni à l'auteur des demandeurs ni à eux-mêmes alors qu'il n'est pas contesté que le premier, bailleur d'origine et qui est décédé en 2002, était domicilié dans la même rue, d'où il doit être induit qu'il avait une connaissance parfaite et personnelle de cette déspécialisation depuis 1970 à laquelle il n'est pas justifié qu'il ait fait quelque observation que ce soit, ayant au surplus renouvelé postérieurement le bail.
Sur l'exécution de travaux ensuite il est là encore incontestable pour résulter du même constat d'huissier qu'il existe depuis plus de vingt ans à l'arrière du local commercial, une construction avec murs et couvertures en tôles, à usage de dépôt servant de stockage de marchandises et de cuisine.
Qu'il résulte d'un rapport d'expertise judiciaire de 1982 que ces dépendances existaient déjà et qu'elles présentaient alors un état certain de délabrement, ce qui permet d'établir que cette construction existait bien lors de la conclusion du bail de 1978, et que par ailleurs il ressort d'un courrier produit aux débats émanant de l'auteur des consorts X..., bailleur d'origine, en date du 14 octobre 1985 adressé à Mme LECK Z... que celui ci l'a autorisé à faire " des travaux de réparation et de remise en état des dépendances ".
Il s'ensuit que d'une part ces dépendances existaient déjà lors de la signature du bail, d'autre part que M X... le savait et enfin qu'il les a expressément autorisées.
Il s'ensuit que c'est à bon droit, par juste appréciation des documents produits et sur des motifs que la Cour adopte, que les premiers juges ont débouté les consorts Ismael C...
X..., Abdoul C...
I...
X..., F...Amin M..., G...
X... et J...
K...
M... de leur demande résiliation du bail les liant à Mme Céline Y...
Z....
L'équité commande la condamnation des consorts Ismael C...
X..., Abdoul C...
I...
X..., F...Amin M..., G...
X... et J...
K...
M... à verser à Mme Céline Y...
Z... une somme de 1 500  sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement en matière civile par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris
REJETTE toutes autres demandes.
CONDAMNE les consorts Ismael C...
X..., Abdoul C...
I...
X..., F...Amin M..., G...
X... et J...
K...
M... à verser à Mme Céline Y...
Z... la somme de 1 500  sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
CONDAMNE les consorts Ismael C...
X..., Abdoul C...
I...
X..., F...Amin M..., G...
X... et J...
K...
M... aux entiers dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques REY, Président de Chambre, et par Mme Dolène MAGAMOOTOO, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT