Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 03 FÉVRIER 2017
(no, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 17705
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Juin 2015- Tribunal de Grande Instance de ÉVRY-RG no 13/ 07312

SCI COTE GARE prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au 27 rue de Choisy-94140 ALFORTVILLE
Représentée par Me Pierre-andré GABORIT de la SCP GABORIT RUCKER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0297

Monsieur Mohamed Adlen X... né le 19 Juillet 1980 à BOURG LA REINE (92) (92340)
demeurant ...-94110 ARCUEIL
Représenté par Me Jean-marie BECAM de la SELARL BECAM/ MONCALIS, avocat au barreau d'ESSONNE
Assisté sur l'audience par Me Philippe MONCALIS de la SELARL BECAM/ MONCALIS, avocat au barreau d'ESSONNE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Janvier 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Par acte notarié en date du 30 décembre 2010 faisant suite à un contrat de réservation, M. X... a acquis en état de futur achèvement auprès de la société civile immobilière Côté Gare (la SCI Côté Gare), moyennant le prix de 196 000 €, un appartement de deux pièces et un emplacement de parking dans un ensemble immobilier à édifier à Juvisy-sur-Orge. La date de livraison était fixée au plus tard au 3ème trimestre 2012. L'acte prévoyait également des causes de suspension du délai de livraison, prises notamment de la survenance d'une procédure collective de redressement ou de liquidation judiciaire concernant l'une des entreprises, ou encore de la défaillance d'une entreprise ainsi que des retards entraînés par la recherche et la désignation d'une entreprise substituant l'entreprise défaillante.
En l'absence de livraison à la date convenue, M. X... a assigné la SCI Côté Gare aux fins d'indemnisation du préjudice né de ce retard.
Sans retenir ni la liquidation judiciaire de l'entrepreneur de gros œuvre la société MJR ni la défaillance de la société Lana ayant succédé à celle-là au titre des causes légitimes de retard de livraison, le tribunal de grande instance d'Evry a, par jugement en date du 08 juin 2015 :
- condamné la SCI Côté Gare à payer à M. X... la somme de 11 026, 08 euros au titre de son préjudice lié au retard de livraison entre le 1er octobre 2012 et le 31 août 2013,
- dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
- condamné la SCI Côté Gare à payer à M. X... la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- débouté la SCI Côté Gare de sa demande au titre des frais irrépétibles,
- condamné la SCI Côté Gare aux dépens qui pourront être recouvré dans les conditions et formes prévues à l'article 699 du Code de Procédure Civile,
- ordonné l'exécution provisoire.
Vu l'appel interjeté de cette décision par la SCI Côté Gare et ses dernières conclusions en date du 29 février 2016, par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- infirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance d'Évry en toutes ses dispositions,
subsidiairement :
si par impossible la Cour devait considérer que M. X... est recevable à solliciter l'indemnisation de son préjudice :
- ramener à de plus juste proportion le préjudice invoqué par M. X... au titre de la perte de chance de percevoir des loyers,
- constater que M. X... ne justifie pas être éligible au dispositif « Scellier »,
En conséquence :
- le débouter de l'intégralité des demandes formulées de ce chef,
- infirmer le jugement à ce titre,
En tout état de cause :
- condamner M. X... au paiement d'une somme de 3. 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux entiers dépens.
Vu les dernières conclusions de M. X... en date du 1er juillet 2016 demandant à la Cour de :
- confirmer le jugement du 8 juin 2015 en ce qu'il impute la responsabilité de la SCI Côté Gare concernant les préjudices subis par M. X... sur le préjudice lié aux intérêts intercalaires, à la perte de chance de percevoir un loyer et le bénéfice du dispositif " Scellier ",
- condamner la SCI Côté Gare à verser à M. X... la somme de 11 149, 81 euros au titre du préjudice, actualisé, lié aux intérêts du prêt intercalaire,
- condamner la SCI Côté Gare à verser à M. X... la somme de 36 000 euros euros au titre du préjudice, actualisé, lié à la perte de chance de percevoir des loyers,
- condamner la SCI Côté Gare à verser à M. X... la somme de 20 416, 52 euros au titre du préjudice, actualisé, lié à la perte de chance de bénéficier de la réduction d'impôt du dispositif « Scellier ",
- dire que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir,
- condamner la SCI Côté Gare à verser à M. X... la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure civile et aux entiers dépens.


La SCI Côté Gare fait grief au jugement entrepris d'avoir retenu qu'une cause de suspension contractuelle de ses obligations n'était pas avérée et d'avoir partiellement fait droit à la demande de dommages et intérêts formulée par M. X.... L'appelante se prévaut au contraire essentiellement de la suspension du délais de livraison résultant selon elle de la défaillance et de la liquidation judiciaire de l'entreprise MJR, puis de la défaillance de la société Lana, pour soutenir qu'elle n'a pas failli à ses obligations contractuelles.
Le contrat de vente en état de futur achèvement précise que la défaillance d'une entreprise, cause de suspension du délai de livraison, peut-être justifiée par le vendeur à l'acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée par le maître d'oeuvre du chantier à l'entrepreneur défaillant.
Concernant la défaillance alléguée de la société MJR, qui avait été chargée de plusieurs marchés de travaux relatifs à la démolition, au terrassement, à la voirie, réseaux divers et espaces verts, et au gros œuvre, la SCI Côté Gare produit, outre les marchés qu'elle a signés avec cet entrepreneur en date du 28 mai 2011, sa déclaration de créance reçue le 23 juillet 2012 par le liquidateur à la suite du jugement d'ouverture de liquidation judiciaire de la société MJR en date du 7 mai 2012.
La liquidation judiciaire a été prononcée au cours du 2ème trimestre 2012, soit pendant le délai contractuel de réalisation du chantier. Certes, dès le 2 mai 2012, la société MJS Immobilier, en qualité de « contractant général »- la SCI Côté Gare n'a pas signé ces marchés-, passait deux marchés avec la société Lana afin de faire réaliser les travaux initialement confiés à la société MJR. La SCI Côté Gare fait état fait d'un abandon de chantier préalable de la part de la société MJR, et produit un courrier recommandé de la société MJS Immobilier adressé à M. X... et daté du 11 janvier 2013. Ce courrier fait référence expresse à une précédente correspondance en date du 23 mai 2012, non produite, et affirme que les acquéreurs avaient été informés « en son temps » du fait que la société MJR s'était trouvée contrainte de « déposer le bilan », ce qui avait conduit à la remplacer, après consultation de diverses entreprises, par la société Lana, qui était le sous-traitant principal de la société MJR. Ce courrier précise que l'entreprise Lana était la mieux placée pour la poursuite du chantier, compte tenu notamment de sa connaissance de l'opération. Il résulte néanmoins de ces éléments que la SCI Côté Gare ne justifie pas d'une défaillance de la société MJR préalable à la liquidation judiciaire, laquelle est intervenue après que la société MJR a été remplacée.
C'est donc à bon droit que le premier juge a retenu non seulement que la cause de suspension du délai de livraison tenant à la liquidation judiciaire de la société MJR n'était pas établie, mais encore que la substitution de la société Lana à la société MJR ne pouvait pas davantage constituer une cause légitime du retard de livraison.
S'agissant de la défaillance de la société Lana, il apparaît que le double de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée par le maître d'oeuvre du chantier à l'entrepreneur défaillant n'est pas produit. La SCI Côté Gare ne s'explique pas sur les raisons de ce défaut de recours au mode de preuve aménagé par le contrat. Toutefois, le défaut de production d'une telle pièce ne prive pas le vendeur du droit d'invoquer une cause légitime de retard et la SCI Côté Gare peut rapporter la preuve par tous moyens de la défaillance de l'entreprise cause de suspension du délai de livraison. Le contrat de vente en état de futur achèvement exige seulement que la justification de la survenance d'une cause légitime de suspension du du délai de livraison soit apportée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'oeuvre. La cause légitime de retard ne peut pas être évincée du seul fait que l'acheteur ait été tardivement informé, même après la date de livraison de l'immeuble, ni même du fait que le vendeur ne livre aucun nouveau calendrier en vue d'achever le chantier ou de remplacer l'entreprise défaillante.
En l'espèce le maître d'oeuvre pour la construction était la société MJS Immobilier qui a cumulé cette responsabilité avec celle de contractant général. Il est certes avéré que nulle information n'a été donnée à l'acquéreur sur les difficultés rencontrées avec la société Lana avant le courrier du 11 janvier 2013 déjà mentionné. Dans ce courrier, il est expliqué, par la société MJS Immobilier à l'acquéreur, le tour judiciaire pris par les relations avec la société Lana. Par lettre recommandée en date du 19 avril 2013 adressé à l'acquéreur, la SCI Côté Gare, faisant sienne la correspondance du 11 janvier 2013 émise par la société MJS Immobilier, donnait des informations sur les procédures judiciaires passées et à venir et retardant, selon elle, la reprise des travaux. L'examen du jugement du tribunal de grande instance d'Evry en date du 24 juin 2013, rendu entre la SCI Côté Gare et la société Lana, puis du jugement du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Paris en date du 20 mars 2014, démontre qu'après une procédure en référé aux fins d'expertise initiée le 14 décembre 2012 par la SCI Côté Gare contre la société Lana, et après une procédure en référé aux fins de paiement de sommes initiée le 14 janvier 2013 par la société Lana contre la société MJS Immobilier, les deux instances jointes ont, notamment, donné lieu à rejet de la demande d'expertise. Le tribunal de grande instance d'Evry saisi par assignation à jour fixe, a ordonné l'expertise, ainsi que la production sous astreinte par la société Lana d'une attestation d'assurance de responsabilité professionnelle au titre des deux marchés litigieux. Le juge de l'exécution a ensuite condamné la société Lana au titre de la liquidation de l'astreinte.
La SCI Côté Gare doit prouver dans le cadre de la présente instance que l'interruption des travaux de construction a résulté, comme elle l'indique, de la défaillance de la société Lana, cette défaillance pouvant se cumuler avec celle d'autres intervenants à l'acte de construire, à l'exception toutefois de celle du maître d'ouvrage lui-même.
La SCI Côté Gare fait valoir que l'expertise judiciaire suspend la poursuite des travaux de construction pour des raisons techniques et non financières.
A cet égard l'expertise ordonnée par le tribunal de grande instance d'Evry le 24 juin 2013 avait donné lieu à deux notes aux parties à la date du 09 juillet 2014, établies par l'expert judiciaire désigné, Mme Laure A....
L'expert judiciaire a constaté de nombreux manquements aux règles de l'art et aux normes issues des documents techniques unifiés.
Parmi ces manquements figurent essentiellement les désordres suivants :
- le plancher haut du premier sous-sol est en appui sur le mur mitoyen réalisé en pierres meulières en fond de parcelle, et le mur en limite latérale repose sur ce qui apparaît être une ancienne fondation de mur de clôture,
- un défaut d'homogénéité des matériaux de construction, un effritement des parois béton, significatif d'une mauvaise mise en oeuvre provenant soit du séchage, des mauvais dosages d'adjuvant, soit d'une mise en oeuvre par forte chaleur ou grand froid, un mauvais enrobage des fers à béton, une absence de chaînage, un défaut d'alignement des porteurs, le mauvais enrobage des fers à béton,
- le défaut de remplissage d'une banche en deuxième sous-sol, laissant à nu des fers à béton, des infiltrations d'eau entre les porteurs et la dalle, l'absence d'arase étanche et de cuvelage contrairement aux préconisations du rapport d'étude de sol, des affouillements en pied de poteau, avec érosion du béton,
- dans les étages des linteaux de baies sont réalisés avec des résidus de brique et autre matériau tout-venant, les fers des linteaux n'ont pas le recouvrement nécessaire, les murs de façade et les pignons sont dépourvus de chaînage, la mise en oeuvre des parpaings souffre de défaut d'homogénéité, la planimétrie verticale et horizontale s'avère défectueuse.
L'expert a certes formellement indiqué dans la dernière note aux parties produite qu'il ne pouvait pas formuler d'avis définitif sur les éléments techniques et de fait soumis à son appréciation et qu'il devait se faire assister par un sapiteur ingénieur en béton. Reste que les constatations techniques effectuées dans le cadre de l'expertise, en particulier les nombreux défauts d'exécution des travaux démontrent clairement la défaillance de la société Lana qui s'est imposée au vendeur et a légitimement causé une suspension du délai de livraison.
L'instruction de la présente affaire, pourtant achevée le 08 décembre 2016, n'a pas permis à la SCI Côté Gare, demandeur à l'expertise, de soumettre un avis d'expert judiciaire postérieur au 9 juillet 2014 sur la défaillance de la société Lana. Le jugement du tribunal de grande instance d'Evry porte mention d'une résiliation du marché avec la société Lana depuis le mois d'octobre 2012. Il n'est pas établi par la SCI Côté Gare que celle-ci aurait satisfait à ses obligations afin de permettre l'avancement de l'expertise dans les délais impartis par le tribunal.
La SCI Côté Gare tient pour acquis, sur la base d'un diagnostic de structure du bâtiment inachevé établi en date du 14 octobre 2014 par le bureau d'étude qui l'assiste dans le cadre de l'expertise judiciaire, que les différentes non-conformités des ouvrages constituant l'ossature du bâtiment généraient un « risque d'instabilité global à tous les niveaux » et qu'il convenait de démolir l'ensemble afin de le reconstruire.
M. X... ne conteste nullement ces éléments techniques contradictoirement débattus dans le cadre de la présente instance.
La Cour doit apprécier le délai raisonnable pour achever la construction dans ces conditions, quitte à démolir l'ensemble pour reconstruire. En particulier, la SCI Côté Gare ne peut se prévaloir indéfiniment de l'inachèvement d'une mesure d'expertise qui demeure dans les faits largement soumise à son gré.
Au 30 décembre 2010, jour de la vente les travaux étaient à leur commencement. La livraison était initialement prévue au 3ème trimestre 2012.
Rien ne prouve – la charge en incombant au vendeur-que celui-ci, nonobstant l'expertise judiciaire, ne pouvait pas reprendre les travaux à compter du 4ème trimestre 2014.
Néanmoins, compte tenu du délai initialement prévu pour la réalisation de l'immeuble, dont il se déduit le délai de réalisation de démolition et reconstruction de l'ouvrage défectueux – de l'ordre de deux années-la Cour ne peut considérer que le vendeur avait dans ces circonstances obligation de livrer l'immeuble avant le 30 juin 2016.
La demande indemnitaire de M. X... allant du 1er janvier 2016 au 30 juin 2016 est donc formée pour une période couverte par la cause légitime de suspension du délai de livraison.
Le jugement sera donc infirmé dans toutes ses dispositions.
M. X..., en équité, ne versera aucune indemnité de procédure à la société Côté Gare.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris,
Statuant de nouveau,
Dit que la SCI Côté Gare a bénéficié d'une cause légitime de suspension du délai de livraison pour la période visée par la demande d'indemnisation, allant du 1er janvier 2016 au 30 juin 2016,
Déboute M. X... de toutes ses demandes,
Condamne M. X... aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Dit n'y avoir lieu à indemnité en vertu de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SCI Côté Gare
Le Greffier, La Présidente,