COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1o Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 23 OCTOBRE 2007

No2007 / 649
Rôle No 06 / 15914
Armand X...

Bernadette Y... veuve Z...
Brigitte Z... épouse A...
Michel B...
Aline C... épouse B...
Suzanne D... épouse E...
Régine E... épouse F...
Gilles G...
Grosse délivrée

à : SCP LIBERAS


Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 17 Juillet 2006 enregistré au répertoire général sous le no 05 / 03771.

Monsieur Armand X... agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de gérant de la SARL IMMOBILIERE LOMBARDO
né le 02 Août 1946 à TUNIS (TUNISIE) (99), demeurant...-83000 TOULON
représenté par la SCP LIBERAS-BUVAT-MICHOTEY, avoués à la Cour, plaidant par Me Philippe BARBIER, avocat au barreau de TOULON

Madame Bernadette Y... veuve Z...
née le 12 Juin 1930 à CARQUEIRANNE (83320), demeurant...-83210 SOLLIES PONT
Madame Brigitte Z... épouse A...
née le 25 Janvier 1958 à CARQUEIRANNE (83320), demeurant...-83210 SOLLIES PONT
Monsieur Michel B...
né le 26 Janvier 1938 à SARTENE (20100), demeurant...-83400 HYERES
Madame Aline C... épouse B...
née le 18 Mars 1938 à HYERES (83400), demeurant...-83400 HYERES
Madame Suzanne D... épouse E...
née le 18 Septembre 1930 à GONFARON (83590), demeurant...-83210 SOLLIES PONT
Madame Régine E... épouse F...
née le 02 Novembre 1959 à TOULON (83000), demeurant...-83210 SOLLIES PONT
Monsieur Gilles G...,
né le 05 Février 1964 à TOULON (83000), demeurant...-83210 SOLLIES VILLE
représenté par la SCP LATIL-PENARROYA-LATIL-ALLIGIER, avoués à la Cour,
plaidant par Me Pierre LE GOFF, avocat au barreau de TOULON

COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Nouveau Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 24 Septembre 2007 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Gérard LAMBREY, Président, et Monsieur Jean VEYRE, Conseiller, chargés du rapport.
Monsieur Jean VEYRE, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Gérard LAMBREY, Président
Monsieur Jean VEYRE, Conseiller
Madame Marie-Annick VARLAMOFF, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Radegonde DAMOUR.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2007.

Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2007.
Signé par Monsieur Gérard LAMBREY, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Vu le jugement rendu le 17 juillet 2006 par le Tribunal de Grande Instance de TOULON entre Armand X... contre Madame veuve Z..., Madame Z... épouse A... et les époux B... et contre les consorts E..., K... et G... ;
Vu l'appel interjeté le 20 septembre 2006 par Armand X... ;
Vu les conclusions récapitulatives déposées le 16 août 2007 par l'appelant ;
Vu les conclusions " rectificatives " déposées le 18 juin 2007 par les intimés ;
Vu l'ordonnance de clôture rendue le 31 août 2007 ;

1. Attendu que Armand X... entend obtenir par son appel la réalisation forcée des ventes ayant fait l'objet de promesses synallagmatiques de vente sous condition suspensive signées avec les intimés les 27 février 2002, 13 février 2002, 12 mars 2002 et 22 février 2002 portant sur des terrains situés en zone INA du POS, nécessitant le recours à une ZAC ;
Attendu que toutes les conventions passées entre les parties contiennent au chapitre PRIX les précisions suivantes :
" La vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix de 33, 54  le m ² de terrain mesuré. Lequel prix sera payable comptant lors de la signature de l'acte authentique qui constatera la réalisation des présentes.
Les parties conviennent que cette somme constitue la base minimale et qu'elle sera éventuellement augmentée en fonction du bilan de la ZAC lequel devra être établi dès que l'aménageur aura eu connaissance du COS autorisé, du nombre de lots pouvant être réalisé, de la participation aux équipements publics et du coût du programme des travaux.
Ce bilan sera contrôlé par un commissaire aux comptes nommé par les vendeurs et à leurs frais, et, en cas de différend, les parties s'obligent à se référer à l'arbitrage du commissaire aux comptes et du notaire soussigné.
Dès à présent, les parties s'obligent à se référer à la règle du 1 / 3 (1 / 3 pour le terrain, 1 / 3 pour les travaux et charges, 1 / 3 pour le bénéfice brut de l'aménageur).
En outre, les vendeurs se réservent le droit de convertir le paiement du prix en une dation de deux lots de terrains viabilisés qui seront choisis en priorité par les vendeurs et sur une base de la grille des prix de vente ".
Attendu qu'il est encore stipulé au profit exclusif de l'acquéreur une condition suspensive relative à la création d'une Zone d'Aménagement Concerté, qualifiée de déterminante et sans laquelle les parties n'auraient pas contracté, ainsi libellée :
" Zone d'Aménagement Concerté :
Que l'acquéreur obtienne dans les conditions ci-après sur le terrain présentement acquis et ceux compris dans le périmètre de la ZAC, une convention d'aménagement avec la commune de SOLLIES-PONT, permettant la réalisation d'un ensemble immobilier à usage d'habitation.
1-Intérêt de l'acquéreur :
Cette condition suspensive est stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur.
En conséquence, si la condition défaille, la présente convention sera considérée comme caduque sans indemnités de part ni d'autre.
2-Procédure de ZAC :
Conformément à la nouvelle loi S. R. U. du 13 décembre 2000, la procédure de ZAC s'effectue en trois phases distinctes :
-une phase de création d ZAC. Cette phase doit intervenir au plus tard le 31 mars 2003.
-une phase de révision du Plan Local d'Urbanisme. Cette phase doit intervenir au plus tard le 31 novembre 2004.
-une phase d'élaboration du projet technique et financier avec élaboration d'une convention d'aménagement. Cette phase doit intervenir au plus tard le 31 mars 2005.
L'acquéreur s'oblige à rendre compte de ces formalités au vendeur tous les quatre mois. "
Attendu que cette condition est une condition " mixte ", faisant dépendre son exécution à la fois du bénéficiaire et d'un tiers, donc valable ;
Attendu que par acte signifié le 28 mars 2003 à Maître L..., notaire à CUERS, Armand X... a déclaré dans les délais prévus pour la réalisation renoncer formellement à ladite condition suspensive et transmettait les actes de caution bancaire nécessaires en attente de la signature des actes authentiques ;
Attendu que contrairement à ce qu'a retenu le premier juge les promesses de vente n'étaient pas frappées de caducité puisqu'en renonçant à la condition suspensive l'acquéreur était en droit de faire exécuter immédiatement l'obligation ;
2. Attendu que le premier juge a annulé les compromis de vente pour indétermination du prix de vente des parcelles du terrain ;
Attendu qu'il résulte des dispositions contenues à l'article 1591 du code civil qu'en matière de vente, le prix doit être déterminé et désigné par les parties, la jurisprudence étant venue sur ce point préciser que le prix devait être " déterminable ", en ce sens que le contrat peut être considéré comme valable si la détermination du prix peut s'opérer ultérieurement " en vertu des clauses du contrat par voie de relation avec les éléments qui ne dépendent plus de la volonté ni de l'une ni de l'autre partie " ;
Qu'ainsi, il est permis de faire appel à des éléments extérieurs aux parties, de telle sorte qu'aucune des deux ne soit à la discrétion de l'autre, mais la détermination du prix reste une condition de validité du contrat portant accession à la propriété immobilière ;
Qu'en l'espèce, dans les contrats litigieux la détermination du prix de vente des terrains appartenant aux défendeurs dépend pour partie de la réalisation ou non de la ZAC ; qu'elle est parfaitement déterminable en fonction de critères précis tels que le prix des terrains, évalués au un tiers du budget global de l'opération d'aménagement à venir ;
Attendu que le prix est donc fixé selon un engagement de payer sous une forme alternative qui actuellement se réduit au paiement de la base minimale convenue ;
Attendu en revanche que c'est à juste titre que les intimés demandent à la Cour, subsidiairement, au cas où les actes devraient être réitérés, de dire que le complément de prix leur sera dû sur la base du projet de ZAC établi par la Commune de SOLLIES PONT daté de juin 2003 ; que toutefois, cette demande ne peut être calculée actuellement, et une expertise serait prématurée ;
3. Attendu qu'invoquant diverses fraudes et la situation particulière des époux B... (dont un terrain de 600 m ² est en Zone UC) les intimés concluent subsidiairement à la résolution des ventes, sans toutefois caractériser une manoeuvre concrète de l'aménageur susceptible de prouver à ce jour sa mauvaise foi ni une inexécution par ce dernier de ses obligations de nature à fonder une action résolutoire ;
4. Attendu que le donner acte quant à une faculté de dation en paiement n'étant pas une demande en justice, il n'y a pas lieu d'y satisfaire ;
5. Attendu que les clauses particulières insérées dans la promesse de vente B... du 13 février 2002 devront être respectées (fixation du prix du marché au jour de l'acte pour 600 m ² Zone UC et remboursement frais de bornage) ;
6. Attendu que compte tenu des succombances respectives qui rendent sans objet toute demande indemnitaire sur le fondement de l'abus de droit, chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et de ses propres dépens de procédure.
PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
-Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;
-Statuant à nouveau :
-Déboute les consorts Z..., B..., E..., K... et G... de leurs actions en caducité et nullité des promesses de vente consenties à Armand X... ;
-Dit et juge que :
1) Suivant acte sous seing privé du 27 février 2002, Madame Y... Bernadette Louisette Gabrielle, retraitée, demeurant à SOLLIES PONT (83210)..., née à CARQUEIRANNE le 12 juin 1930, veuve non remariée de Monsieur Z... Roger Marcel Charles, de nationalité française, et Madame Z... Brigitte Marie Claire Louise, agent de la recette des impôts, épouse de Monsieur Thierry A..., mécanicien avec lequel elle demeure à SOLLIES PONT..., née à CARQUEIRANNE le 25 janvier 1958, mariée sous le régime de la communauté légale de biens à défaut de contrat préalable à leur union célébrée à la Mairie de SOLLIES PONT le 22 décembre 1979, ledit régime non modifié, de nationalité française, a vendu au prix de 33, 54  le m ² une propriété non bâtie située sur la Commune de SOLLIES PONT lieudit Les Laugiers y cadastré section D 1009 pour 33 ares 11 centiares et D 149 pour 42 centiares soit une superficie totale de 33 ares 53 centiares dont elles étaient propriétaires par l'effet d'une attestation immobilière après décès de feu Z... né le 6 novembre 1929, dressé par Maître M... notaire à SOLLIES PONT le 27 novembre 1995, publiée à la Conservation des Hypothèques de Toulon-2ème Bureau le 12 janvier 1996-Volume 96 P no 240.
2) Monsieur Michel Archange Paul Ours B..., retraité, et son épouse née Aline Louise Félicie Joséphine C..., sans profession, demeurant ensemble à HYÈRES (83400)..., Monsieur né à SARTÈNE (CORSE DU SUD) le 26 janvier 1938, Madame née à HYÈRES le 18 mars 1938, mariés sous le régime de la séparation de biens pure et simple aux termes de leur contrat de mariage reçu par Maître P..., lors notaire à HYÈRES le 12 mars 1958, préalablement à leur union célébrée à la Mairie de LA SEYNE le 15 mars 1958, initialement mais actuellement soumis au régime de la communauté universelle au terme d'un acte de changement de régime matrimonial dressé par Maître L..., notaire associé à CUERS le 11 décembre 2000 homologué suivant jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Toulon le 25 juin 2001, de nationalité française, ont vendu au prix de 33, 54  le m ² suivant acte sous seing privé du 13 février 2002 une propriété non bâtie située sur la Commune de SOLLIES PONT Les Laugiers, y cadastrée :
section D 2962 pour 2 hectares 11 ares 12 centiares
section D 2746 pour 6 ares 71 centiares
section D 2748 pour 36 ares 30 centiares
section D 2751 pour 16 ares 95 centiares
soit un total de 2 hectares 71 ares 67 centiares dont ils étaient propriétaires suivant acte de partage reçu les 14 et 15 avril 1999 par Maître M..., notaire à SOLLIES PONT et publié à la conservation des hypothèques de Toulon-2ème Bureau le 8 juin 1999, volume 99 P 5689.
3) Monsieur Gilles Dominique Georges G..., gérant de société, demeurant à SOLLIES VILLE (83210) ...né à SOLLIES PONT (83210) le 5 février 1964, épouse de Madame Q... Clotilde Valérie, avec laquelle il est marié sous le régime de la communauté légale de biens à défaut de contrat préalable à leur union célébrée à la Mairie de SOLLIES PONT le 23 juin 1990, ledit régime non modifié, de nationalité française, ont vendu au prix de 33, 54  le m ² suivant acte sous seing privé du 22 février 2002 une propriété non bâtie située sur la commune de SOLLIES PONT Les Laugiers, y cadastrée section AW no 316 pour 16 ares 05 centiares dont il était propriétaire suivant acte de donation reçu aux minutes de Maître M..., notaire à SOLLIES PONT le 29 septembre 1993, publié à la conservation des hypothèques de Toulon-2ème bureau le 10 novembre 1993, volume 93 P no 8691.
4) Madame Suzanne Marguerite D..., retraitée, demeurant à SOLLIES PONT (83210) ..., née à GONFARON le 18 septembre 1930, veuve non remariée de Monsieur E... Roger Paul Célestin, de nationalité française, et Madame Régine Josseline E..., agent administratif, épouse de Monsieur F... Robert Jacques, agent des collectivités territoriales, avec lequel elle demeure à SOLLIES PONT (83210)..., née à Toulon le 2 novembre 1959, mariée sous le régime de la communauté légale de biens à défaut de contrat préalable à leur union célébrée à la Mairie de SOLLIES PONT le 3 septembre 1983, ledit régime non modifié, de nationalité française, ont vendu au prix de 33, 54  le m ² suivant acte sous seing privé du 12 mars 2002, une propriété non bâtie située sur la Commune de SOLLIES PONT, Les laugiers, y cadastrée section D no 2753 pour 9 ares 39 centiares et D 2754 pour 12 ares 27 centiares soit une superficie totale de 21 ares 66 centiares dont elles étaient propriétaires suivant acte reçu aux minutes de Maître S..., notaire à SOLLIES PONT le 7 septembre 1995, publié à la conservation des hypothèques de Toulon-2ème bureau le 27 octobre 1995, volume 95 P no 8924 sous des conditions que les requérants ont remplies ou auxquelles ils ont renoncé lorsqu'elles étaient stipulées dans leur seul intérêt.
-Dit que Armand X... devra payer aux divers vendeurs les compléments de prix tel que définis à la clause PRIX une fois achevée par Armand X... ou toute personne physique ou morale par lui substituée l'opération immobilière menée dans le cadre de la procédure de ZAC sur les terrains présentement vendus ;
-Enjoint aux parties, sans astreinte, de faire dresser les actes authentiques par un notaire et dit n'y avoir lieu d'ordonner la publication du présent arrêt aux hypothèques compte tenu des spécificités du contrat de vente B... et de l'absence d'offre de règlement de prix ;
-Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
-Rejette l'application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
-Dit que chaque partie conservera la charge définitive de ses dépens de procédure.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT