Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2014
(no, 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 10083
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Avril 2013- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no

Monsieur Sylvain X... né le 01 mai 1952 à VICHY 03200
demeurant ...
Représenté par Me Stéphanie KURC, avocat au barreau de PARIS, toque : E0064
Assisté sur l'audience par Me Nadège RINDERMANN, avocat au barreau de MARSEILLE, toque : 40
SCI COMMERCE 83 La société COMMERCE 83, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège no Siret : 388 192 206
ayant son siège au 83, rue du Commerce-75015 PARIS
Représenté par Me Stéphanie KURC, avocat au barreau de PARIS, toque : E0064
Assisté sur l'audience par Me Nadège RINDERMANN, avocat au barreau de MARSEILLE, toque : 40

ETAT DE LA COTE D'IVOIRE Pris en la personne de son Président de la République
c/ o Ambassade de la Côte d'Ivoire 102 Avenue Raymond Poincar-75116 PARIS
Représenté par Me Luca DE MARIA de la SELARL SELARL PELLERIN-DE MARIA-GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018
Assisté sur l'audience par Me Cyril BONAN de l'AARPI DARROIS VILLEY MAILLOT BROCHIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R170, substitué par Me François DE BERARD, avocat au barreau de PARIS, toque : R170
DGTCP DIRECTION GENERALE DU TRESOR ET DE LA COMPTABILITE PUBLIQUE prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège BP V98- ABIDJAN/ COTE D'IVOIRE
Représenté par Me Luca DE MARIA de la SELARL SELARL PELLERIN-DE MARIA-GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018
Assisté sur l'audience par Me Cyril BONAN de l'AARPI DARROIS VILLEY MAILLOT BROCHIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R170, substitué par Me François DE BERARD, avocat au barreau de PARIS, toque : R170
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Octobre 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Fabrice VERT, Conseiller, et Madame Christine BARBEROT, Conseillère, chargés du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


L'ETAT DE COTE D'IVOIRE a acquis un hôtel particulier situé 18 rue Léonard de Vinci, dans le 16e arrondissement de Paris, d'une superficie de plus de 540 m2.
Le 1er novembre 2002, cet hôtel particulier a été loué, par acte sous seing privé, à Monsieur Sylvain X..., avocat, pour une durée de 15 années renouvelable.
Aux termes de ce contrat de bail, les parties sont convenues de minorer à hauteur de 400. 000 euros les loyers en raison des travaux que Monsieur X... s'engageait de prendre à sa charge. Ainsi, le contrat précisait :
« Les loyers du présent bail résultent de travaux de rénovation d'un montant d'environ 400, 000 Euros (quatre cent mille) ainsi que des conditions réglementaires en vigueur. »
Le 31 octobre 2005, le Président de la République de Côte d'Ivoire chargeait son conseil de procéder pour le compte de l'ETAT DE COTE D'IVOIRE à la vente de différents biens immobiliers lui appartenant sur le territoire français et, en particulier, dudit hôtel particulier sis 18 rue Léonard de Vinci-75116 PARIS.
C'est dans ces circonstances que, suivant acte sous seing privé du 11 avril 2006, l'ETAT DE COTE D'IVOIRE a vendu l'hôtel particulier à la SCI COMMERCE 83, société dont les parts sont détenues par Monsieur X....
Aux termes de cet acte, le prix de vente de l'hôtel particulier de la rue Léonard de Vinci était fixé à 950. 000 euro, le prix de vente était payable selon les modalités particulières suivantes :
-450. 000 euros par compensation avec des travaux effectués par « l'acquéreur » entre les années 2002 et 2005 ;
- le surplus, soit 500. 000 euros, payable au comptant le jour de la réitération de l'acte authentique, prévue au plus tard le 6 septembre 2006 à 16 heures.
Par la suite, l'ETAT DE COTE D'IVOIRE a demandé à deux experts d'estimer la valeur vénale libre et occupée de l'immeuble.
Ainsi, le 23 juin 2006, Monsieur Georges-François Y..., expert près les Cours administratives d'appel de Paris et de Versailles, la Cour d'appel de Versailles, et Monsieur Michel Z..., membre de la Compagnie nationale des experts judiciaires en immobilier, ont estimé la valeur en l'état actuel d'usage et d'entretien dudit immeuble entre :
1) valeur vénale libre de l'immeuble : 3. 650. 000 Euros ;
2) valeur vénale occupée de l'immeuble : 2. 975. 000 Euros
Sur assignation délivrée à jour fixe après autorisation pour l'audience du 29 septembre 2006, l'Etat de CÔTE D'IVOIRE pris en la personne de M Laurent A..., Président de la République, a fait citer la SCI COMMERCE 83 devant le tribunal de grande instance de Paris pour voir juger le bien fondé de sa demande en rescision de la vente signée le 11 avril 2006 avec la SCI COMMERCE 83 et ordonner une expertise au visa des dispositions de l'article 1677 du Code Civil.
Par assignation en date du 13 octobre 2006 délivrée à l'Etat de CÔTE D'IVOIRE pris en la personne de M Laurent A..., Président de la République, la SCI COMMERCE 83 a saisi le tribunal afin de voir juger que la vente de l'immeuble sis 18, rue Léonard de Vinci à Paris Î6 intervenue le 11 avril 2006 est parfaite et en prononcer en conséquence la vente, voir dire que le jugement à intervenir vaudra acte de vente entre les parties, ordonner la publication du jugement auprès de là conservation des hypothèques de Paris aux frais des défendeurs et condamner l'Etat de CÔTE D'IVOIRE à la somme de 10. 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens.
La SCI COMMERCE 83 a ensuite fait délivrer à l'Etat de CÔTE D'IVOIRE pris en la personne de Monsieur l'agent judiciaire du Trésor une assignation en intervention forcée avec dénonciation de procédure en date du 24 mars 2010.
Ces trois procédures ont été jointes et se sont poursuivies sous le numéro RG : 06/ 12256.
M. Sylvain B... est intervenu volontairement en la cause selon conclusions signifiées le 25 mars 2011.
Par jugement avant dire droit en date du 16 novembre 2006, le tribunal a ordonné une expertise immobilière confiée à un collège de trois experts conformément aux dispositions de l'article 1678 du Code Civil, composé de Mme Luce C..., de Pierre D... et de M. Jean-Pierre E... qui ont déposé leur rapport le 20 mai 2009.
Vu le jugement rendu le 18 avril 2013 par le tribunal de grande instance de Paris qui a : dit n'y avoir lieu à surseoir à statuer, déclaré non prescrite l'action engagée par la SCI COMMERCE 83, prononcé la rescision pour lésion de plus de 7/ I2èmes de la vente intervenue entre l'Etat de CÔTE D'IVOIRE et la SCI COMMERCE 83 le 11 avril 2006, débouté les parties du surplus de leurs demandes.
Vu l'appel de la SCI Commerce 83 et de M Sylvain X... et leurs conclusions du 12 décembre 2013 par lesquelles ils demandent à la cour de :
- Dire la SCI COMMERCE 83 et Monsieur Sylvain X... recevables en leur appel,
- Confirmer le jugement en date du 18 avril 2013 rendu par la 2ème chambre, 2ème section du Tribunal de Grande Instance de PARIS en ce qu'il n'a pas fait droit à la fin de non recevoir soulevée par l'Etat de COTE d'IVOIRE tirée de la prescription de l'action engagée par la SCI COMMERCE 83 au motif que cette clause est contraire aux dispositions de l'article 2220 du Code Civil aux termes desquelles on ne peut à l'avance renoncer à la prescription sauf à celle déjà acquise.
En conséquence,
- Dire la procédure régulière et non prescrite,
- Confirmer le jugement en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande de nullité de la vente de l'Etat de COTE D'IVOIRE et de Monsieur l'Agent Judiciaire du Trésor, le prix n'étant pas vil, son montant ne permettant pas davantage de considérer qu'il manque de sérieux,
- Constater que la vente intervenue entre les parties le 11 avril 2006 est parfaite,
- Prononcer en conséquence, à la date du 15 septembre 2006, subsidiairement à la date du jugement à intervenir, la vente de l'immeuble situé 18 rue Léonard de Vinci à 75116 Paris, cadastré Section FE, no 5 lieudit « 18 rue Léonard de Vinci » pour une contenance de 2a 09 ca, dont l'Etat de Côte d'Ivoire est propriétaire pour en avoir fait l'acquisition selon acte reçu par Maître BOUVET, Notaire à Paris, le 3 avril 1997, sous condition suspensive suivi du dépôt de pièces constatant la réalisation de la condition suspensive en date du 22 mai 1997 dont une expédition a été publiée au 8eme bureau des hypothèques de Paris, le 27 mai 1997, volume 1997 P, numéros 3525 et 3526,
- Infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré la rescision pour lésion de plus de 7/ 12ème de la vente intervenue entre l'Etat de COTE D'IVOIRE et la SCI COMMERCE 83 le 11 avril 2006,
- Infirmer le jugement en ce qu'il a refusé à la SCI COMMERCE 83 le bénéfice des dispositions de l'article 1681 du Code Civil,
- Donner acte à la SCI COMMERCE 83 de son offre de payer le solde du prix, soit 500000 euros, lequel sera consigné entre les mains de Maître Félix ALTMANN, Notaire, pour être remis au vendeur,
- Dire que la décision à intervenir vaudra acte entre les parties après paiement du prix,
- Ordonner la publication de la décision valant vente au fichier immobilier aux frais du défendeur, après paiement du prix,
- Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI COMMERCE 83 et Monsieur X... du surplus de leurs demandes,
- Dans l'hypothèse subsidiaire dans laquelle la Cour fixerait à la date de son jugement la perfection de la vente, condamner l'Etat de Côte d'Ivoire et Monsieur l'Agent Judiciaire du Trésor à payer à Monsieur Sylvain X... une somme équivalente à celle qu'il aura dû payer à titre de loyers depuis la date du 15 septembre 2006, à raison du refus fautif du vendeur de signer l'acte de vente,
- A titre subsidiaire et pour le cas où par impossible la Cour ne ferait pas droit à la demande tendant à la constatation ou à la perfection de la vente, condamner l'Etat de Côte d'Ivoire et Monsieur l'Agent Judiciaire du Trésor à rembourser alternativement à la SCI COMMERCE 83 ou à Monsieur Sylvain X..., la somme de 450 000 euros représentant une partie du prix quittancé dans l'acte du 11 avril 2006, avec intérêts au taux légal à compter dudit acte et ordonner, en application de l'article 1154 du Code Civil, la capitalisation des intérêts dus pour plus d'une année entière,
- Pour le cas où la Cour déclarerait l'action de l'Etat de Côte d'Ivoire et Monsieur l'Agent Judiciaire du Trésor recevable, fixer la valeur de l'immeuble occupé à 2 500 000 euros,
- Donner acte à la SCI COMMERCE 83 de ce quelle entend exercer la faculté qui lui est reconnue par l'article 1681 du Code Civil et garder le fonds en payant le suppléant du juste prix sous la déduction du dixième du prix total, le prix devant alors être fixé à 2 250 000 euros outre les intérêts du jour de la demande en rescision sur le supplément de prix qui sera fixé à 1 300 000 euros,
- Constater qu'après imputation de la somme de 450 000 euros déjà quittancée dans l'acte le solde à payer au jour de la signature à intervenir s'établit à 1 800 000 euros,
- Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté l'Etat de Côte d'Ivoire et Monsieur l'Agent Judiciaire du trésor du surplus de leurs demandes.
En conséquence,
- Débouter l'Etat de Côte d'ivoire et Monsieur l'Agent judiciaire du Trésor de leur demande de condamnation de la SCI COMMERCE 83 à la restitution des loyers qu'elle aurait pu percevoir,
- Débouter l'Etat de Côte d'Ivoire et Monsieur l'Agent Judiciaire du Trésor de leur demande de condamnation de la SCI COMMERCE 83 au versement de dommages et intérêts,
- Condamner l'Etat de Côte d'Ivoire et Monsieur l'Agent Judiciaire du Trésor aux dépens qui pourront être recouvrés directement contre lui par Maître Stéphanie KURC, avocat soussigné, en application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile et à payer la somme de 10 000 euros à la SCI COMMERCE 83 en application de l'article 700 du même Code.
Vu les conclusions de L'Etat de la Côte d'Ivoire et de la direction générale du Trésor et de la Comptabilité Publique du 15 novembre 2013 par lesquelles ils demandent à la cour de A titre principal de :
- Infirmer le jugement du 18 avril 2012 en ce qu'il a débouté l'ETAT DE COTE D'IVOIRE de sa demande en nullité de la vente pour vileté du prix et, jugeant à nouveau,
- Constater le caractère dérisoire du prix fixé dans le compromis de vente,
- Annuler la vente pour vileté du prix,
- Rejeter la demande en vente forcée de la SCI COMMERCE 83 et de Monsieur X...,
- Rejeter l'ensemble des demandes de la SCI COMMERCE 83 et de Monsieur X....
Et, à titre subsidiaire de :
- Confirmer le jugement du 18 avril 2013 en ce qu'il a prononcé la rescision pour lésion de plus de 7/ 12eme de la vente intervenue entre l'Etat de COTE D'IVOIRE et la SCI COMMERCE 83 le 11 avril 2006, refusé le bénéfice de l'article 1681 du Code Civil à la SCI COMMERCE 83, et débouté la SCI COMMERCE 83 et Monsieur X... de l'ensemble de leurs demandes,
- Constater l'existence d'une lésion affectant l'avant-contrat signé par l'ETAT DE COTE D'IVOIRE avec la SCI COMMERCE 83 le H avril 2006,
- Rejeter l'ensemble des demandes de la SCI COMMERCE 83 et de Monsieur B...,
- Dire et juger que si la SCI COMMERCE 83 entend réaliser la vente, elle devra régler le supplément du prix sous déduction du prix total avec intérêts sur le supplément du prix du jour de la demande en rescision   ;
- Condamner la SCI COMMERCE 83 à régler le complément de prix avec intérêts de droit au taux légal à compter du 10 août 2006,
- Ordonner la capitalisation des intérêts,
- Dire et juger que si la SCI COMMERCE 83 préfère renoncer à la vente, elle devra rendre l'intégralité des loyers qu'elle aurait pu percevoir.
En toute hypothèse de :
- Rejeter l'ensemble des demandes de la SCI COMMERCE 83 et de Monsieur X....
- Evaluer la valeur de l'immeuble à la somme de 3. 650. 000 Euros, en valeur libre, et à la somme de 2. 500. 000 Euros en valeur occupée,
- Dire qu'aucune compensation de prix ne saurait être admise en faveur de la SCI COMMERCE 83 qui sera tenue, en cas de réalisation de la vente, de payer l'intégralité du prix,
- Condamner la SCI COMMERCE 83 et Monsieur X... solidairement au paiement de la somme de 150. 000 Euros à titre de dommages et intérêts,
- Condamner la SCI COMMERCE 83 et Monsieur X... solidairement au paiement de la somme de 15. 000 Euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner la SCI COMMERCE 83 et Monsieur X... solidairement aux entiers dépens.


Considérant que les intimés demandent la nullité de la vente litigieuse au motif que celle-ci aurait été consentie à vil prix ou pour un prix dérisoire   ;
Mais considérant que c ¿ est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que les premiers juges, ont retenu que le prix de vente du bien immobilier litigieux, à savoir 950 000 euros ne saurait être regardé comme inexistant   ; que ce prix de vente ne saurait être davantage être regardé comme dérisoire, tant au regard de la consistance des biens vendus que de l'évaluation du bien immobilier litigieux telles qu'elles ressortent des pièces versées aux débats ; que les demandes des intimés tendant à voir prononcer la nullité de la vente litigieuse pour vil prix ou défaut de prix réel et sérieux seront par conséquent rejetées   ;
Considérant que c'est également par des motifs pertinents, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que la vente litigieuse consentie pour le prix de 950 000 euros encourait sa rescision pour lésion ;
Considérant que c'est par une exacte appréciation des faits de la cause et par des motifs pertinent que la Cour adopte que les premiers juges ont retenu une valeur de l'immeuble litigieux à la somme de 2 500 000 euros au jour de la vente, étant observé que les appelants ne versent aux débats aucun élément suffisamment probant contraire de nature à remettre en cause le bien fondé de cette évaluation   ;
Considérant que dans l'hypothèse où la cour entérinerait les conclusions des experts en fixant la valeur de l'immeuble à 2 500 000 euros, les appelants demandent à la cour de leur donner acte de ce que la SCI Commerce 83 entend se prévaloir des dispositions de l'article 1681 du Code Civil   et de son offre de payer le solde du prix ;
Mais considérant qu'il résulte des dispositions de l'article 1681 du Code Civil que dans le cas où l'action en rescision est admise, l'acquéreur a le choix ou de rendre la chose en retirant le prix qu'il en a payé, ou de garder le fonds en payant le supplément du juste prix, sous la déduction du dixième du prix total   ; que le complément de prix doit être calculé en se référant, non pas à la valeur vénale de l'immeuble au moment où il a été vendu, mais à sa valeur réelle à l'époque où doit intervenir ce règlement complémentaire   ;
Considérant qu'en l'espèce, la SCI Commerce 83 propose un complément de prix, mais en se référant à une valeur de l'immeuble estimé au jour de la vente et non au jour où devrait intervenir le règlement complémentaire, étant observé que les éléments versés aux débats sont insuffisants pour permettre à la cour d'évaluer l'immeuble au jour où devrait intervenir ce règlement complémentaire   ;
Considérant qu'il se déduit de ces éléments que l'offre de supplément de prix faite par la SCI commerce 83 ne saurait être regardée comme satisfactoire   ;
Considérant par ailleurs, que dans l'hypothèse où la cour ne ferait pas droit à la demande tendant à la constatation ou à la perfection de la vente, les appelants demandent à la cour de condamner les intimés à rembourser alternativement à la sci Commerce 83 ou à M Sylvain X... la somme de 450 000 euros représentant une partie du prix quittancé dans l'acte du 11 avril 2006   ;
Considérant qu'il est stipulé dans l'acte de vente du 11 avril 2006 conclu entre, d'une part, l'Etat de la Côte d'Ivoire, vendeur, et, d'autre part, la SCI Commerce 83, acquéreur, que le prix de vente est fixé à 950 000 euros, étant expressément mentionné que le prix sera payé de la manière suivante : à concurrence de 450 000 euros par compensation avec des travaux effectués par l'acquéreur entre les années 2002 et 2005   et qui incombaient au vendeur. Le vendeur déclare avoir reçu de l'acquéreur dès avant ce jour l'intégralité des factures de travaux effectués et acquittées par l'acquéreur pour son compte.
Considérant que pour s'opposer à cette demande de restitution de cette somme de 450 000 euros, qui a été quittancée dans l'acte de vente, les intimés soutiennent que cette demande correspond «   à des travaux qui devaient être effectués par M X... en vertu du bail conclu avec l'Etat de la Côte d'Ivoire en date du 1 novembre 2012 et que ces travaux constituaient la contrepartie de loyers minorés   »   ;
Mais considérant qu'il ne ressort pas des pièces versées aux débats que les travaux pour lesquels le montant des loyers a été minoré seraient identiques aux travaux quittancés dans l'acte de vente   ; que par conséquent il y a lieu de condamner les intimés à restituer à la SCI commerce, seul acquéreur aux termes de l'acte de vente, la somme de 450 000 euros avec intérêts au taux légal courant à compter du 11 avril 2006, correspondant au montant de la somme dont la SCI Commerce 83 s'était acquittée au titre du paiement du prix de vente de l'immeuble litigieux   ; qu'il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil   ; qu'il n'y a pas lieu d'examiner la demande formée de ce chef par M X..., dès lors que cette demande était formée alternativement avec la SCI Commerce 83, étant observé que M X..., contrairement à la SCI Commerce 83, n'avait pas la qualité d'acquéreur dans l'acte de vente litigieux   ;
Considérant qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, et des motifs pertinents et non contraires des premiers juges, que la cour adopte, il convient de confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté la SCI Commerce 83 de sa demande en remboursement de la somme de 450 000 euros représentant une partie du prix quittancé dans l'acte du 11 avril 2006   ; qu'il convient donc d'infirmer le jugement entrepris sur ce point et de condamner les intimés à restituer à la SCI commerce83 la somme de 450 000 euros avec intérêts au taux légal courant à compter du 11 avril 2006, correspondant au montant de la somme dont la SCI Commerce 83 s'était acquittée au titre du paiement du prix de vente de l'immeuble litigieux   ; qu'il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil   ;
Considérant que la mauvaise foi ou l'intention de nuire des appelants n'étant pas établies, il y a lieu de rejeter les demandes en dommages et intérêts formées à leur encontre   ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté la SCI Commerce 83 de sa demande en remboursement de la somme de 450 000 euros représentant une partie du prix quittancé dans l'acte du 11 avril 2006   ;
Infirme le jugement entrepris sur ce point et statuant de nouveau condamne les intimés à restituer à la SCI commerce 83 la somme de 450 000 euros avec intérêts au taux légal courant à compter du 11 avril 2006   ;
Ordonne capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil   ;
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel ;
Condamne les appelants au paiement des dépens de l'appel avec recouvrement conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,