du 05 février 2019
R.G : No RG 18/01653 - No Portalis DBVQ-V-B7C-EQOO




Formule exécutoire le :

-SCP JACQUEMET
-SCP ACG &amp; ASSOCIESCOUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE-1o SECTION
ARRÊT DU 05 FÉVRIER 2019
APPELANTE :
d'une ordonnance de référé rendue le 19 juin 2018 par le tribunal de grande instance de CHALONS-EN-CHAMPAGNE,
Madame I... R...

COMPARANT, concluant par la SCP JACQUEMET, avocats au barreau de REIMS

Monsieur H..., L..., S... U...

COMPARANT, concluant par la SCP ACG &amp; ASSOCIES, avocats au barreau de REIMS
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Monsieur Francis MARTIN, président de chambre
Madame Catherine LEFORT, conseiller
Monsieur Cédric LECLER, conseiller
GREFFIER :
Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier, lors des débats et Madame NICLOT, greffier, lors du prononcé,

A l'audience publique du 11 décembre 2018, où l'affaire a été mise en délibéré au 05 février 2019,

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 février 2019 et signé par Monsieur MARTIN, président de chambre, et Madame NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Par acte authentique en date du 14 juin 1993, Monsieur X... T... et Madame A... C... épouse T... ont donné à bail à Madame D... Q... un immeuble à usage de commerce et d'habitation, dans lequel est exploité un salon de coiffure, situé à Montmirail (51) au [...] , devenue [...], pour un loyer mensuel de 3677,66 francs, pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 1991.
A compter du 31 mars 1995, Monsieur L... U... est devenu propriétaire de l'immeuble susvisé.
Par acte authentique en date du 17 avril 1998, Madame Q... a cédé son fonds de commerce à Madame I... R..., Monsieur U... intervenant à l'acte pour consentir à la cession de bail et accepter le cessionnaire en lieu et place du cédant.
Par acte d'huissier en date du 24 février 2009, Madame R... a demandé à Monsieur L... U... le renouvellement du bail commercial pour une nouvelle durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2009.
Le 3 mars 2017, Monsieur H... U... (Monsieur U...) venant aux droits de son père L... U..., décédé, a vendu l'immeuble à Monsieur K... O....
Par acte d'huissier en date du 14 novembre 2017, Monsieur U... a fait sommation à Madame R... de payer des arriérés de loyers impayés pour la période du 1er septembre 2016 au 2 mars 2017, outre les charges, pour un total de 4804,66 euros, ainsi que les frais et intérêts.
Le 27 février 2018, Monsieur U... a attrait Madame R... devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Châlons-en-Champagne aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes de:
- 4901,44 euros au titre des arriérés de loyer et charges dues, outre 79,74 euros au titre des dépenses antérieures, outre 17,04 euros avec intérêts à compter de la sommation de payer du 14 novembre 2017;
- 1500 euros au titre des frais irrépétibles.
Madame R... a demandé le débouté des prétentions de Monsieur U... et sa condamnation à lui payer la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.
Par ordonnance contradictoire en date du 19 juin 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Châlons-en-Champagne a:
- dit que la demande en paiement de l'arriéré locatif formé par Monsieur U... à l'encontre de Madame R... était dépourvue de contestation sérieuse;
- condamné Madame R... à titre provisionnel à payer à Monsieur U... la somme de 3573,27 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 2 mars 2017, avec intérêts à compter de la sommation de payer du 14 novembre 2017;
- condamné Madame R... à payer à Monsieur U... la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles;
- rejeté le surplus des demandes.
Le premier juge a rejeté l'exception d'inexécution opposée par Madame R... au paiement des loyers, en précisant que ce moyen est cantonné à l'existence de désordres d'une importance telle qu'elle rend impossible l'utilisation des lieux conformément à leur destination, ou que le refus de paiement soit autorisé judiciairement, sans que Madame R... justifie avoir engagé une procédure en exécution forcée des travaux, ni avoir été judiciairement autorisée à suspendre le paiement des loyers dans l'attente de l'exécution des travaux réclamés, ou encore d'avoir engagé une procédure en réparation du trouble de jouissance dont elle soutenait avoir souffert.
Il a du reste retenu que Madame R... n'avait pas contesté le non-paiement des loyers et charges, de sorte qu'il n'existait aucune contestation sérieuse.
Il a revanche déduit des sommes réclamées le montant du dépôt de garantie remis au bailleur originaire à hauteur de 1231,39 euros.
Il a considéré que les sommes réclamées à hauteur de 79,74 euros et 17,04 euros n'étaient pas justifiées.
Le 25 juillet 2018, Madame R... a relevé appel de cette ordonnance.
Par ordonnance en date du 13 novembre 2018, le président de la chambre civile de la cour de céans a ordonné la clôture de l'instruction de l'affaire.
Appelée à l'audience de la cour du 26 novembre 2018, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 11 décembre 2018 en raison d'un mouvement de grève des avocats.
PRETENTIONS ET MOYENS:
Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures déposées par les parties:
- le 26 octobre 2018 par Madame R..., appelante;
- le 16 octobre 2018 par Monsieur U..., intimé.
Par voie d'infirmation, Madame R... demande à titre principal le débouté des prétentions adverses, et à titre subsidiaire, qu'il soit sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise et de la procédure engagée au fond à l'encontre de Monsieur U...; elle demande le débouté intégral des prétentions de Monsieur U..., à tout le moins leur réduction à hauteur de 3391,28 euros, outre 1500 euros au titre des frais irrépétibles des deux instances.
Madame R... soutient que l'immeuble loué est affecté de multiples désordres touchant la plomberie, l'électricité, les portes et fenêtres, l'état des murs, la chaudière, la toiture, l'isolation, l'absence de chauffage ou de production d'eau chaude et fait état à cet égard d'une dizaine de courriers avec accusé de réception, ainsi que d'un constat d'huissier du 18 mai 2016, rendant les biens loués impropres à leur destination.
Elle fait observer d'une manière générale que le bailleur n'a pas effectué les grosses réparations lui incombant, ni ne lui a délivré de logement décent, faisant obstacle à son obligation de lui en assurer la jouissance paisible.
Elle souligne avoir demandé une expertise judiciaire en référé avant toute procédure au fond aux fins d'évaluer ses chefs de préjudice découlant des manquements du bailleur, ce dont elle entend voir déduire l'existence de sa contestation sérieuse. Elle précise que cette expertise a été ordonnée le 25 septembre dernier, de telle sorte que le motif légitime ayant présidé à l'accueil de sa demande est de nature à établir le sérieux de sa contestation.
Au rebours de son adversaire, elle considère que l'absence d'engagement de toute action à sa propre initiative pendant de nombreuses années, ainsi que l'absence d'évocation ou de chiffrage de son préjudice, ne permettent pas d'écarter le caractère sérieux de sa contestation.
Elle souligne le caractère insuffisant des travaux entrepris par le bailleur dont ce dernier entend se prévaloir.
Madame R... approuve les motifs du juge des référés ayant débouté le bailleur de certaines de ses demandes comme non justifiées, et d'avoir déduit des sommes demandées le dépôt de garantie.
Elle fait valoir l'absence de justificatif des sommes demandées au titre des ordures ménagères 2013 et 2017, en faisant valoir pour les premières la prescription par trois ans de la demande de remboursement y afférente.
Monsieur U... demande la confirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a condamné Madame R... à payer le montant de l'arriéré locatif.
Il en réclame l'infirmation en ce qu'il a été débouté de ses demandes à titre de remboursement de frais de garantie, et en ce que l'ordonnance a déduit du montant des arriérés le dépôt de garantie, et réitère l'intégralité de ses prétentions initiales.
Il demande le débouté de la demande de sursis à statuer présentée par Madame R... et sa condamnation à lui payer 3000 euros au titre des frais irrépétibles des deux instances ainsi qu'aux dépens des deux instances qui comprendront le coût de la sommation.
Il approuve les motifs du premier juge écartant l'exception d'inexécution opposée par Madame R... en observant la longue inertie de celle-ci.
Monsieur U... observe que l'intéressée n'a jamais déterminé le préjudice qu'elle invoque ni engagé d'action au fond aux fins de réparation du préjudice découlant selon elle des manquements du bailleur à ses obligations, de telle sorte qu'il n'existe pas de contestation sérieuse.
Il estime l'appelante mal venue à se prévaloir de l'accueil de sa demande d'expertise à cette fin, décidée par une ordonnance de référé dépourvue de l'autorité de la chose jugée.
Le bailleur s'oppose à tout sursis à statuer jusqu'à la procédure au fond, qui n'a toujours pas été engagée, et dont l'engagement dépend exclusivement de la preneuse.
Il rappelle avoir réalisé des travaux de réfection de toiture, assainissement, plomberie et chauffage.
Il critique le jugement d'avoir déduit des sommes réclamées le montant du dépôt de garantie, qui ne doit être remboursé au preneur qu'à l'expiration du bail, alors que celui-ci s'est poursuivi entre les mains du nouveau propriétaire, auquel l'acte de vente précise que le dépôt de garantie a été remis.
MOTIVATION:
Le bailleur de locaux à usage commercial est tenu de délivrer et d'entretenir pour ce qui le concerne les locaux loués afin que ceux-ci puissent être utilisés conformément à leur destination.
Le bailleur de locaux à usage commercial et d'habitation est tenu à l'obligation de délivrance d'un logement décent lorsqu'il s'agit de l'habitation principale du preneur.
L'article 6 alinéa 1 nouveau de la loi no86-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi no 2015-992 du 17 août 2015, fait obligation au bailleur de remettre un logement décent ne laissait pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et le rendant conforme à son usage d'habitation, la seconde loi susdite ayant fait obligation au bailleur de fournir un logement devant répondre à une exigence de performance énergétique, devant être définie par décret en Conseil d'Etat.
Or, le dit décret y afférent, portant le numéro 2017-312, ne date que du 9 mars 2017, et se trouve dès lors inapplicable au litige, de sorte qu'il n'y aura pas lieu d'examiner les éléments présentés par Madame R... critiquant le diagnostic énergétique de l'habitation.
Les réseaux et branchement d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité.
Le preneur d'un bail à usage d'habitation ne peut se prévaloir de l'indécence de son logement, ou plus largement le preneur ne peut se prévaloir des manquements du bailleur à ses obligations pour suspendre le paiement de ses loyers, sauf s'il se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux conformément à leur destination.
Dès lors, il appartient à Madame R..., qui oppose une exception d'inexécution tenant aux manquements du bailleur à son obligation de délivrance et d'entretien, non pas de démontrer l'existence et la gravité de ces manquements, mais surtout de démontrer que les manquements du bailleur rendent impossible d'user des lieux conformément à leur destination.
Madame R... ne vient pas souligner que les manquements imputables au bailleur l'auraient empêchée de continuer à exercer son activité commerciale de coiffure dans les lieux.
Il convient donc de rechercher si les manquements imputables au bailleur avaient empêché Madame R... d'habiter dans les lieux objet du bail.
Dans un premier temps, il conviendra de rechercher l'impossibilité d'habiter dans les lieux.
Si Madame R... a fait état depuis 1998 de diverses doléances relatives à des désordres touchant la plomberie, l'électricité, les portes et fenêtres, l'état des murs, la chaudière, la toiture, l'isolation, l'absence de chauffage ou de production d'eau chaude, et fait état à ces égards d'une dizaine de courriers avec accusé de réception, il convient d'observer que la preuve de l'impossibilité d'utiliser les lieux à usage d'habitation n'est pas suffisamment démontrée par les éléments susdits, ne procédant que des seules affirmations de la bailleresse, et par ailleurs pour l'essentiel antérieurs à la période de défaut de paiement litigieuse.
Cependant, le constat d'huissier du 18 mai 2016 démontre de manière manifeste cette impossibilité, en relevant l'état de vétusté et de très mauvais entretien général de la maison, et en s'interrogeant sur le point de savoir si une réelle dangerosité n'était pas à exclure s'agissant de l'électricité au vu des traces de fuite, humidité, moisissure et coulures diverses.
Dans le même sens, les conclusions du diagnostiqueur technique commis pour réaliser l'expertise judiciaire, ayant examiné les lieux le 10 novembre 2016, ont mis en évidence des revêtements contenant du plomb au-delà des seuils en vigueur, le repérage de matériaux et produits contenant de l'amiante, ou encore des anomalies de l'installation intérieure d'électricité, à l'égard de laquelle il recommande vivement d'agir afin d'éliminer les dangers qu'elle présente.
Il sera précisé sur ce dernier point que l'électricité lui est apparue ancienne avec des fils dénudés sortant des boîtes, des dominos apparents, de vieux plombs et des éléments de porcelaine.
Il a relevé des traces d'humidité d'un mur sous un soupirail, la présence de traînées montrant la pénétration d'eau par cette voie, nonobstant la présence sous le dit soupirail d'une prise électrique, rendant les biens loués impropres à leur destination.
Le contrat de bail a été poursuivi depuis la cession de l'immeuble afférent à Monsieur O... depuis le 3 mars 2017.
Il sera relevé qu'en mars 2018, le nouveau propriétaire et la preneuse ont dressé un état des lieux à la suite de la première année d'occupation de celle-ci comportant des observations relatives à de multiples désordres, dont il conviendra de relever, par comparaison avec les éléments ci-dessus analysés, qu'il ne pouvaient que préexister à la cession.
Eu égard aux manquements indubitables du bailleur relativement aux réparations lui incombant et à l'obligation de délivrer un logement décent, il conviendra d'accueillir l'exception d'inexécution à hauteur de la moitié des sommes dues par la preneuse, étant rappelé qu'elle n'allègue ni n'établit aucune impossibilité d'exploitation commerciale.

En ce que les manquements du bailleur sus analysés relèvent de l'évidence, aucune contestation sérieuse ne peut s'attacher à l'exception d'inexécution par ce dernier de ses obligations.
Par ailleurs, si l'accueil par le juge des référés saisi d'une autre instance d'une demande d'expertise tendant à établir et évaluer le préjudice de jouissance de Madame R... découlant des manquements du bailleur à ses obligations, est fondé sur le motif légitime de cette demanderesse, celui-ci ne peut pas équivaloir à l'existence d'une contestation sérieuse dans le présent litige.
L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a retenu que la demande de paiement de l'arriéré locatif était dépourvue de contestation sérieuse.
Il n'y aura donc pas lieu de surseoir à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise et de la procédure engagée au fond à l'encontre de Monsieur U....

En l'état d'un montant non contesté du loyer mensuel de 762,50 euros, il était normalement dû au bailleur la somme de 4622,67 euros pour la période du 3 septembre 2016 au 2 mars 2017.
C'est à tort que le premier juge a déduit de ce montant la somme de 1231,39 euros, représentant le dépôt de garantie versé par la preneuse.
Le dépôt de garantie doit en effet demeurer intact jusqu'à la fin de l'occupation des lieux, aux fins de garantir d'éventuelles réparations locatives, outre charges récupérables ou impôts locaux.
Il ne peut donc pas être restitué en cours d'exécution contractuelle, par compensation avec une dette locative.
La circonstance tenant au seul changement de propriétaire n'est pas de nature à infléchir cette analyse alors que le bail est toujours en cours nonobstant.
En outre, c'est à tort que le premier juge a intégré à la condamnation de Madame R... les sommes de 77,93 euros au titre de la taxe sur ordure ménagère pour la période du 1er janvier 2017 au 2 mars 2017, et la somme de 104,06 euros au titre d'un solde de taxe ménagère pour l'année 2013. Ces chefs relèvent d'une contestation sérieuse, en ce que Madame R... fait exactement observer qu'aucun justificatif émanant du demandeur n'a été joint à cette prétention.
En revanche, c'est à bon droit qu'il a débouté Monsieur U... de ses demandes à hauteur de 79,74 euros à titre de "dépens" (sic) et de 17,04 euros, dont ce demandeur n'a même pas cru utile de préciser la nature, en retenant que ces dernières prétentions n'étaient pas justifiées. Le jugement sera confirmé de ces chefs.
Il y aura donc lieu d'allouer à titre provisionnel à Monsieur U..., après accueil partiel de l'exception d'inexécution présentée par Madame R..., la somme de 2311,22 euros au titre de l'arriéré locatif du 3 septembre 2016 au 2 mars 2017, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 14 novembre 2017, et l'ordonnance sera infirmée de ce chef.
En effet, si le bailleur n'a apporté aucune précision quant aux intérêts dont il souhaite voir assortir la condamnation réclamée, il conviendra d'observer que la stipulation du contrat de bail afférente au paiement du loyer et des charges avait prévu que toute somme non réglée par la preneuse à sa date d'exigilité portera intérêts au taux légal après commandement de payer resté sans effet jusqu'au jour du paiement effectif.

Le présent arrêt vaudra titre de restitution des sommes allouées en exécution de l'ordonnance déférée.
L'ordonnance sera infirmée en ce qu'elle a condamné Madame R... aux dépens de première instance et à payer à Monsieur U... la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, en la déboutant de sa demande au même titre.
Y ajoutant, en considération du montant des prétentions accueillies eu égard à l'état d'exécution par les parties de leurs obligations réciproques, il conviendra de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel, tandis que les considérations d'équité conduiront à débouter chacune des parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Il conviendra de préciser que la charge des dépens intégrera le coût de la sommation de payer du 14 novembre 2017, mais que celui-ci incombera au seul Monsieur U....
PAR CES MOTIFS:
la cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Infirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a dit que la demande en paiement de l'arriéré locatif formé par Monsieur H... U... à l'encontre de Madame I... R... est dépourvue de contestation sérieuse;
Confirme l'ordonnance déférée de ce seul chef;
Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant:
Dit n'y avoir lieu de surseoir à statuer;
Condamne Madame I... R... à payer à titre provisionnel à Monsieur H... U... la somme de 2311,22 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 2 mars 2017, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 14 novembre 2017;
Déboute Monsieur H... U... du surplus de ses prétentions;
Rappelle que le présent arrêt vaudra titre de restitution des sommes versées en exécution de l'ordonnance déférée;
Déboute Monsieur H... U... et Madame I... R... de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel;
Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel;
Précise que la charge des dépens intégrera le coût de la sommation de payer du 14 novembre 2017, mais que celui-ci incombera au seul Monsieur H... U....
Le greffier Le président