COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 20/08/2020
Me Laurent LECCIA
la SCP REFERENS
ARRÊT du : 20 AOUT 2020
No : 147 - 20
No RG 19/03451 - No Portalis
DBVN-V-B7D-GBRJ
DÉCISION ENTREPRISE : Ordonnance du juge commissaire de BLOIS en date du 21 Octobre 2019
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265242097500532
Madame L... F... épouse K...
née le [...] à BLOIS (41000)


Ayant pour avocat Me Laurent LECCIA, avocat au barreau de TOURS
D'UNE PART
INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265251689307314
SA CREDIT FONCIER DE FRANCE SA
Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit Siège [...]

Ayant pour avocat Me Laurent LALOUM, membre de la SCP REFERENS, avocat au barreau de BLOIS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 04 Novembre 2019
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 09 avril 2020
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du 18 JUIN 2020, à 14 heures, Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, en son rapport, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile.
Après délibéré au cours duquel Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel D'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :
Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Nathalie MICHEL, Conseiller,
Greffier :
Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le 20 AOUT 2020 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE :
Selon jugement du 16 avril 2010, le tribunal de commerce de Blois a prononcé la liquidation judiciaire de M. G... K..., qui exerçait une activité de fabrication et vente de meubles et autres objets de décoration, en désignant Maître I... D... en qualité de mandataire à cette liquidation.
Par ordonnance du 21 octobre 2019 rendue sur requête de la SA Crédit foncier de France (le Crédit foncier), le juge-commissaire à la liquidation judiciaire de M. K... a ordonné la vente aux enchères publiques d'une maison d'habitation appartenant à M. K... et à Mme L... F..., son épouse commune en biens, édifiée sur un terrain situé [...] , cadastré section [...] .
Mme L... F... épouse K... a formé un recours contre cette décision par déclaration en date du 4 novembre 2019, en critiquant expressément tous les chefs de l'ordonnance en cause, hormis ceux ayant précisé les conditions de publicité de la vente, de publication de l'ordonnance et de visite du bien.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 17 février 2020, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses moyens, Mme K... demande à la cour, au visa des articles L. 631-18 et suivants du code de commerce, R.322-15 et R.322.21 du code des procédures civiles d'exécution, de :
A titre principal :
-constater que l'ordonnance déférée n'a pas été signifiée à M. G... K...
-constater que l'ordonnance déférée n'a pas été publiée au service de la publicité Foncière
-dire et juger que la mise à prix à hauteur de 84 000 € est insuffisante au regard de la valeur du bien
En conséquence :
-infirmer l'ordonnance rendue par le juge commissaire
A titre subsidiaire :
-autoriser la vente amiable des biens immobiliers décrits par l'ordonnance déférée appartenant à Madame L... K... et à son époux Monsieur G... K... dans les conditions prévues aux articles R.322-20 à R.322-26 du code des procédures civiles d'exécution
En conséquence :
-infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a prononcé la vente aux enchères publiques de l'immeuble sis [...] consistant en une maison édifiée sur un terrain cadastré section [...]  d'une superficie de 1 265 m2
-condamner la SA Crédit foncier de France au paiement d'une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 ainsi qu'en tous les dépens
Au soutien de son appel, Mme K... commence par faire valoir que l'ordonnance litigieuse, qui devait être notifiée à chacune des parties, n'a pas été notifiée à son époux, principal intéressé, qu'elle n'a pas non plus été publiée au service de la publicité foncière, et indique que ces irrégularités justifient à elles seules l'infirmation de la décision.
Elle ajoute qu'en application de l'article L. 642-18 du code de commerce, le juge-commissaire avait l'obligation de recueillir les observations des contrôleurs et de l'entendre, avec son époux débiteur, dans la mesure où la vente porte sur un bien commun et fait valoir, sans en tirer d'autres conséquences, que la cour « ne pourra que constater l'irrégularité de la procédure » dès lors que le juge-commissaire n'a pas recueilli les observations des contrôleurs et n'a entendu ni son époux ni elle-même.
Elle soutient enfin que la mise à prix est très faible au regard de la valorisation de l'immeuble, mis en vente au prix de 190 000 euros net vendeur, et en déduit que, pour cette raison encore, la cour devra infirmer l'ordonnance entreprise.
A titre subsidiaire, Mme K... sollicite l'autorisation de procéder à la vente amiable de l'immeuble en application de l'article R. 322-15 du code des procédures civiles d'exécution, en indiquant avoir déjà donné un mandat de vente au prix net vendeur de 190 000 euros.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 16 mars 2020, auxquelles il est pareillement renvoyé pour l'exposé détaillé de ses moyens, le Crédit foncier demande à la cour, au visa des articles R. 642-22 du code de commerce, de :
-débouter Mme K... de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
-confirmer en conséquence en toutes ses dispositions l'ordonnance du juge commissaire du 21 octobre 2019 et notamment en ce qu'elle a :
>ordonné, conformément aux dispositions de l'article L 642-18 du code de commerce, la vente aux enchères publiques suivant les formes prescrites en matière de saisie immobilière d'une maison d'habitation sise [...], édifiée sur un terrain cadastré section [...] d'une superficie de 1 265 m², acquise par Monsieur et Madame G... K... suivant acte reçu par Maître U..., notaire à Saint Aignan sur cher (41) en date du 8 juin 1994 (volume 1994 P no 3428)
-confirmer en conséquence qu'il y a lieu de procéder à la vente dans les formes en matière de saisie immobilière à la barre du tribunal de grande instance de Blois, sur les poursuites et diligences de Maître Laurent Laloum membre de la SCP Referens, avocat au barreau de Blois (41)
>fixé la mise à prix des biens et droits immobiliers précités en un seul lot à la somme de 84 000 euros avec faculté de baisse du quart puis du tiers et aux conditions du cahier des conditions de vente qui sera déposé par Maître Laloum
>dit qu'il sera procédé à une publicité légale dans le journal « La Nouvelle République» édition du Loir et Cher.
>dit que la présente ordonnance sera publiée au service de la publicité foncière de Blois
>dit qu'il sera procédé à la visite du bien par l'intermédiaire de la SCP [...], huissiers de justice à Blois (41)
-condamner Mme K... au paiement de la somme de 2 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens
Le Crédit foncier commence par indiquer que Mme K... n'a pas qualité pour soulever un moyen tiré de ce que l'ordonnance entreprise n'aurait pas été notifiée à son époux, en précisant qu'il résulte en toute hypothèse du dossier de première instance que ladite ordonnance a bien été notifiée à M. K... à sa seule adresse connue.
L'intimé fait ensuite valoir que Mme K... ne peut lui reprocher de ne pas avoir fait publier l'ordonnance litigieuse au service de la publicité foncière, alors que le délai de publication ne court qu'à compter de la date à laquelle l'ordonnance est devenue définitive, ce dont elle déduit que ladite ordonnance ne pourra être publiée qu'avec l'arrêt à intervenir.
Sur la procédure suivie devant le juge-commissaire, le Crédit foncier ajoute que Mme K... ne peut se plaindre de ne pas avoir été entendue alors que, comme son époux, elle a été régulièrement convoquée à l'audience mais ne s'est pas déplacée.
Le Crédit foncier expose ensuite que la mise à prix a été justement fixée à 40 % de la valeur vénale de l'immeuble, sur la base du rapport d'expertise qu'elle avait commandé à fin d'estimation puis, rappelant les termes de l'article L. 642-18 du code de commerce, indique qu'au regard de l'ancienneté de la procédure de liquidation judiciaire et des démarches que le liquidateur a jusque là vainement engagées pour tenter de vendre l'immeuble par voie d'adjudication amiable ou de gré à gré, le juge-commissaire a opportunément ordonné sa vente sous la forme d'une saisie immobilière.
L'intimé ajoute pour finir que, sauf à méconnaître le principe du dessaisissement du débiteur par l'effet de la liquidation judiciaire, Mme K..., qui n'avait même pas pouvoir de consentir un mandat de vente sur le bien sans l'accord du liquidateur, et qui ne justifie au demeurant d'aucune offre, ne peut solliciter l'autorisation de le vendre amiablement.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 9 avril 2020, pour l'affaire être plaidée le 28 mai suivant.
Compte tenu de l'état d'urgence sanitaire déclaré par la loi no 2020-290 du 23 mars 2020, prorogé par la loi no 2020-546 du 11 mai 2020, l'audience du 28 mai 2020 n'a pu être tenue mais, conformément aux dispositions de l'article 8 de l'ordonnance no 2020-304 du 25 mars 2020, les parties ont été avisées par un courrier qui leur a été adressé le 11 mai 2020 que la cour envisageait que la procédure se déroule sans audience, ce à quoi l'appelante s'est opposée.l'affaire a alors été renvoyée à l'audience du 18 juin 2020 et mise en délibéré au 20 août 2020.
SUR CE, LA COUR :
Il est acquis aux débats que l'immeuble dont la vente a été ordonnée est un bien commun aux époux K..., mariés sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts, ainsi qu'il résulte du titre de propriété produit par l'intimé (pièce 1), et que cet immeuble est donc inclus dans l'actif de la liquidation de M. K....
Par application de l'article L. 643-2 du code de commerce, les créanciers qui, comme le Crédit foncier en l'espèce, sont titulaires d'une hypothèque, peuvent, dès lors qu'ils ont déclaré leurs créances, exercer leur droit de poursuite individuelle si le liquidateur n'a pas entrepris la liquidation des biens grevés dans le délai de trois mois à compter du jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire. En cas de vente d'immeuble, l'alinéa 3 de l'article L. 643-2 précise que les dispositions des premier, troisième et cinquième alinéas de l'article L. 642-18 sont applicables.
Selon l'article R. 642-23 du même code, l'ordonnance du juge-commissaire qui ordonne, en application de l'article L. 642-18, la vente des immeubles par voie d'adjudication judiciaire, est notifiée à la diligence du greffier par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au débiteur et aux créanciers inscrits. Les contrôleurs en sont avisés par le greffier. L'ordonnance produit les effets du commandement prévu à l'article R. 321-1 du code des procédures civiles d'exécution. Elle est publiée au fichier immobilier à la diligence du liquidateur ou du poursuivant dans les conditions prévues pour le commandement.
Sauf à méconnaître le principe selon lequel nul ne plaide par Procureur, Mme K... ne peut utilement faire valoir que l'ordonnance entreprise n'aurait pas été notifiée à son époux débiteur, ce qui apparaît au demeurant inexact puisqu'il résulte des pièces de la procédure de première instance que l'ordonnance querellée a été notifiée à M. K... par courrier recommandé avec demande d'avis de réception du 24 octobre 2019, à la seule adresse du débiteur connue du tribunal au sens de l'article R. 662-1, qui est l'adresse du lieu de situation de l'immeuble en cause, étant précisé à titre surabondant que le défaut ou l'irrégularité de la notification adressée à M. K... ne saurait en toute hypothèse constituer un motif d'infirmation de l'ordonnance querellée.
Le défaut de publication de l'ordonnance dans le délai prévu à l'article R. 321-6 du code des procédures civiles d'exécution auquel renvoie l'article R. 642-23 du code de commerce est sanctionné par la péremption de l'ordonnance, et ne constitue donc pas, lui non plus, un motif d'infirmation. A titre surabondant là encore, la cour observe que le délai de publication court à compter de la date à laquelle l'ordonnance est passée en force de chose jugée à l'égard des personnes qui en ont reçu notification (v. par ex. Civ. 2, 30 mars 2000, no 96-21.478) et que l'ordonnance litigieuse, qui fait l'objet du présent recours suspensif devant la cour, n'a pas acquis cette force de chose jugée.
Selon l'article R. 632-26-1 du code de commerce, le juge-commissaire statue sur la vente après avoir recueilli les observations des contrôleurs et entendu ou dûment appelé le débiteur et son conjoint lorsque, notamment, il est commun en biens, ainsi que le liquidateur.
Même à admettre, pour les besoins du raisonnement, que le défaut de convocation à l'audience puisse constituer une cause d'infirmation de l'ordonnance litigieuse, Mme K... ne peut pas sérieusement reprocher au juge-commissaire de ne pas l'avoir entendue, ni son époux, et de n'avoir pas recueilli les observations des contrôleurs, alors qu'il n'existe pas de contrôleur de droit dans la liquidation judiciaire de M. K..., qui n'exerçait pas une profession libérale, qu'aucun contrôleur « volontaire » n'a été désigné, que chacun de M. et Mme K... a été convoqué à l'audience du juge-commissaire par courriers recommandés séparés du 19 septembre 2019, réceptionnés par l'un et l'autre dès le 20 septembre suivant, mais que ni Mme K... ni son époux, régulièrement appelés, n'ont cru utile de se rendre à l'audience ou de s'y faire représenter pour être effectivement entendus.
C'est donc vainement que Mme K... soutient que la procédure n'aurait pas été régulièrement poursuivie devant le juge-commissaire.
Sur le fond, il résulte de l'article L. 642-18 du code de commerce que la cession des actifs immobiliers dépendant de la liquidation judiciaire intervient en principe sous la forme d'une saisie immobilière, mais que le juge-commissaire peut aussi ordonner une adjudication amiable ou une vente de gré à gré.
L'article L. 642-18 énonce à son alinéa 1 que les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-13 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, et sous réserve que les dispositions du code des procédures civiles d'exécution ne soient pas contraires à celles du code de commerce.
Les articles R. 322-15 et R. 322-20 du code des procédures civiles d'exécution, qui permettent à un débiteur in bonis de solliciter l'autorisation de vendre amiablement un immeuble saisi, ne sont pas applicables en cas de liquidation judiciaire, puisqu'ils sont contraires au principe de dessaisissement du débiteur posé à l'article L. 641-9, I, du code de commerce. Dans l'hypothèse de la liquidation judiciaire en effet, le liquidateur exerce sur les biens communs inclus dans l'actif de la liquidation les droits et actions du débiteur dessaisi de leur administration et de leur disposition et les pouvoirs du conjoint ne peuvent plus non plus s'exercer (v. par ex. com. 4 octobre 2005, no 04-12.610).
Mme K... ne peut donc qu'être déboutée de sa demande tendant à être autorisée à vendre amiablement, dans les conditions des articles R. 322-20 à R. 322-26, l'immeuble commun inclus dans l'actif de la liquidation judiciaire de son époux.
La mise à prix ne préjuge nullement du prix de vente et doit être fixée à un montant suffisamment attractif pour attirer le plus grand nombre d'amateurs et permettre ainsi le jeu des enchères.
En considération des démarches engagées depuis 2010 par le liquidateur pour vendre l'immeuble au meilleur prix, de gré à gré puis par voie d'adjudication amiable, qui toutes sont restées vaines, il apparaît que le juge-commissaire, en concertation avec le poursuivant, a justement fixé la mise à prix à un montant qui correspondant à un peu moins de 50 % de la valeur vénale de l'immeuble en cause, telle qu'elle résulte de l'estimation sur laquelle s'accordent les parties.
L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en toutes ses dispositions critiquées.
Mme K..., qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, devra supporter les dépens de l'instance et régler au Crédit foncier, à qui il serait inéquitable de laisser la charge de la totalité de ses frais irrépétibles, une indemnité de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
CONFIRME en tous ses chefs critiqués la décision entreprise,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE Mme L... F... épouse K... à payer à la SA Crédit foncier de France la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme L... F... épouse K... aux dépens,
ACCORDE à Maître Laurent Laloum, membre de la SCP Referens, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT