COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 11/06/2020
la SCP LAVAL - FIRKOWSKI
la SCP REFERENS
ARRÊT du : 11 JUIN 2020
No : 118 - 20
No RG 20/00232 - No Portalis
DBVN-V-B7E-GDEP
DÉCISION ENTREPRISE : Ordonnance de référé du Président du du Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 26 Novembre 2019
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265245844897458

Exerçant sous l'enseigne "LE DELICE", agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité [...]

Ayant pour avocat Me Olivier LAVAL, membre de la SCP LAVAL-FIRKOWSKI, avocat au barreau d'ORLEANS
D'UNE PART
INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265249964280266
SCI SCI DU PALAIS
Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social [...]

Ayant pour avocat Me Laurent LALOUM, membre de la SCP REFERENS, avocat au barreau de BLOIS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 23 Janvier 2020
COMPOSITION DE LA COUR
L'audience du 07 mai 2020 n'a pu tenir compte tenu de l'état d'urgence sanitaire déclaré par la loi no2020-290 du 23 mars 2020. En application des dispositions de l'article 8 de l'ordonnance no2020-304 du 25 mars 2020 et après information des parties par le président de la chambre, la cour statue sans audience au vu des conclusions et des pièces transmises, après délibéré au cours duquel Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel D'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la Cour composée de :
Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Nathalie MICHEL, Conseiller,
Greffier :
Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le 11 JUIN 2020 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :
Par acte authentique du 7 mars 2007, la SCI du Palais a consenti à la société ASI un bail commercial portant sur un local lui appartenant situé [...] moyennant un loyer annuel de 12.800€ hors taxes (15.308,80€ TTC), payable trimestriellement d'avance, les premiers janvier, avril, juillet et octobre de chaque année.
Par acte authentique en date du 22 janvier 2016, le fonds de commerce exploité dans les locaux a été cédé avec le droit au bail à la SAS IKM, qui y exerce une activité de restauration rapide type Pizzeria – fast food, sous l'enseigne Délice Pizza.
Par acte d'huissier du 14 mai 2019, la SCI Du Palais a fait signifier à la SAS IKM un commandement de payer visant la clause résolutoire, au titre des loyers échus du 1er avril au 30 juin 2019, s'élevant à la somme de 5.337,75 € outre le coût de l'acte.
Par acte d'huissier du 23 août 2019, la SCI Du Palais a fait assigner la société IKM devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Tours afin d'obtenir la résiliation du bail, l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement des charges et loyers impayés restant dus pour un montant de 2437,75€.
Par ordonnance du 26 novembre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Tours a :
Donné acte à la SAS IKM de son remboursement des sommes causes du commandement de payer visant la clause résolutoire et de ses règlements ultérieurs,
Constaté la résiliation du bail du 7 mars 2007 liant la SCI Du Palais et la SAS IKM à la date du 15 juin 2019 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans ledit bail,
Dit qu'il n'y a pas lieu d'accorder des délais à la SAS IKM pour régler les sommes dues,
Dit que la SAS IKM est occupante sans droit ni titre des locaux loués et ce à compter du 15 juin 2019,
Dit que la SAS IKM devra libérer les lieux dans le délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance,
Dit que faute par la SAS IKM de le faire à l'expiration de ce délai, la SCI Du Palais sera autorisée à faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
Condamné la SAS IKM à payer à la SCI Du Palais une somme mensuelle payable le 1 er de chaque mois de 1.606,25 € augmentée des charges et taxes, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation à compter du 1 er juillet 2019 et ce, jusqu'à libération effective des locaux, chaque mois commencé étant dû,
Condamné la SAS IKM à verser à la SCI Du Palais une somme de 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, somme qui intègre les frais du commandement de payer.
La SAS IKM a interjeté appel de cette décision par déclaration d'appel du 23 janvier 2020 en intimant la SCI du Palais et en critiquant tous les chefs du jugement. Elle a présenté le 28 janvier 2020 une requête afin d'assignation à jour fixe et a été autorisée par ordonnance de Madame le Premier Président à délivrer une assignation pour l'audience du 7 mai 2020. Elle a fait assigner la SCI Du Palais par acte du 14 avril 2020 et a enrôlé cette assignation au greffe par voie électronique le 21 avril 2020.
Dans ses dernières écritures contenues dans sa requête du 28 janvier 2020, la société IKM demande à la cour de :
Vu l'article 145-41 du Code de Commerce,
Vu l'article 1343-5 du Code Civil,
Dire la SAS IKM recevable et bien fondé en son appel,
Constater que la SAS IKM justifie de difficultés économiques justifiant de l'octroi de délais,
Constater que la SCI Du Palais ne justifie pas d'une situation de nature à faire obstacle à l'octroi de délais,
Constater que la SAS IKM est à jour du paiement des loyers
Par conséquent
Infirmer l'ordonnance de référé rendue par le Tribunal de Grande Instance de TOURS,
Dire et juger que la SAS IKM bénéficiera de délais de paiement et suspendre les effets de la cause résolutoire,
Débouter la société Du Palais de toutes ses demandes.
Condamner la SCI Du Palais au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamner la SCI Du Palais aux dépens,
Elle fait essentiellement valoir que :
- si au terme du bail le loyer est dû trimestriellement, il a été convenu tacitement entre les parties que le paiement des loyers s'effectuerait mensuellement,
- la SAS IKM a rencontré des difficultés financières dans le cadre de son activité commerciale, accentuées par la survenance d'un dégât des eaux nécessitant des réparations à hauteur de 3.047,98 € TTC, entraînant des difficultés de paiement du loyer,
- qu'elle a toutefois effectué plusieurs règlements avant et après la délivrance de l'assignation en constatation de la résiliation du bail et au jour de l'audience en référé, était à jour concernant le paiement des loyers à l'exception du mois de décembre 2019, mais qui, au regard de l'accord tacite passé entre les parties, n'était dû qu'au 1 er décembre 2019,
- que le premier juge a pourtant résilié le bail en refusant l'octroi de délais et la SCI du Palais, refusant toute solution amiable a délivré le 9 janvier 2020 un commandement de quitter les lieux, alors que la résiliation du bail aurait de graves conséquences et conduirait la société IKM à licencier ses salariés
La SCI du Palais demande à la cour, par dernières conclusions du 6 mars 2020 de:
Vu les articles 808 et 809 du Code de Procédure Civile,
Vu les articles L 143-2, L.145-41 et suivants du Code de commerce
Vu le commandement de payer du 14/05/2019,
Confirmer l'ordonnance de référé en date du 26 novembre 2019 en ce qu'elle a prononcé la résiliation du bail et l'expulsion de la SAS IKM
Infirmer l'ordonnance en ce qui concerne l'indemnité d'occupation
Et statuant à nouveau :
Fixer l'indemnité d'occupation à hauteur de 1.606,25 € pour la période du 15 juin 2019 au 6 mars 2020 et à la somme de 1.650 € à compter du mois d'avril 2020.
En tout état de cause
Débouter la SAS IKM de toutes ses demandes, fins et conclusions
Condamner la SAS IKM, à payer à la SCI du Palais la somme de 2.500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
Condamner la SAS IKM aux entiers dépens d'appel.
Elle fait essentiellement valoir :
- que la SAS IKM ne démontre pas l'existence de l'accord tacite qu'elle invoque et qu'en tout état de cause, elle était bien d'un arriéré de loyer, même limité à un mois et demi selon elle de sorte que le commandement de payer était justifié et que ses causes n'ont pas été apurées dans le délai d'un mois,
- que la constatation de la résiliation du bail était donc justifié, même si la provision a été rejetée au regard des versements effectués,
- que l'ordonnance doit être infirmée en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'occupation retenue car à compter du 7 mars 2020, le loyer aurait dû être révisé de la manière suivante : 4.015.62 € HT X 1746 / 1733 = 4 045.74 € HT par trimestre soit 1.348.58 € HT par mois, soit 1 618.30 € TTC par mois arrondie à la somme de 1.650 €, de sorte qu'elle doit être fixée à hauteur de 1.606,25 € pour la période du 15 juin 2019 au 6 mars 2020 et à la somme de 1.650 € à compter du mois d'avril 2020.
Il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits ainsi que de leurs moyens et prétentions.
Compte tenu de l'état d'urgence sanitaire déclaré par la loi no 2020-290 du 23 mars 2020, l'audience du 7 mai 2020 n'a pu être tenue mais, conformément aux dispositions de l'article 8 de l'ordonnance no 2020-304 du 25 mars 2020, les parties ont été avisées par courrier du 6 avril 2020 que la cour envisageait que la procédure se déroule sans audience et, sans observations particulières des parties, l'intimée donnant même son accord express par courrier du 21 avril 2020, l'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2020.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
La cour indique à titre liminaire que s'agissant d'une procédure en référé, elle statue sans audience en application de l'article 8 de l'ordonnance no 2020-304 du 25 mars 2020.
En application de l'article 808 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Au terme de l'article L145-41 du code de commerce :
"Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".
La bailleresse a fait délivrer à sa locataire le 14 mai 2019 un commandement de payer la somme de 5337,75 € au titre des loyers et de la provision sur charges impayés de 1er avril 2019 au 30 juin 2019. Ce commandement se référait à la clause résolutoire stipulée en page 13 et 14 du contrat de bail du 7 mars 2007 et rappelait le délai d'un mois prévu par l'article L145-41 du code de commerce.
La société IKM se prévaut d'un accord tacite de sa bailleresse pour que les loyers soient versés mensuellement et en déduit qu'au jour du commandement de payer, elle était uniquement redevable du paiement des mois d'avril et mai 2019.
Il ressort du décompte des paiements des loyers produits en pièce 9 par l'appelante que les paiements étaient le plus souvent effectués mensuellement et non trimestriellement. En tout état de cause, même en retenant l'existence d'un tel accord tacite, la société IKM devait lors du commandement la somme de 2677,08€ corespondant à deux mois de loyers (au lieu de 4015,62€ hors charges et hors taxes), outre la provision sur charge et la TVA.
Or, cette somme n'a pas été réglée intégralement dans le délai d'un mois imparti par le commandement de payer puisque la société IKM n'a réglé dans ce délai que la somme de 1700€ le 22 mai 2019.
La société Du Palais était donc fondée à se prévaloir de la clause résolutoire emportant résiliation du bail un mois après la délivrance du commandement de payer, conformément aux dispositions contractuelles, soit à compter 15 juin 2019.
La SAS IKM sollicite toutefois le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la cause résolutoire.
Cette demande est recevable, le titulaire d'un bail commercial pouvant former une telle demande tant que la résiliation de la location n'est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée, en application de l'article L145-41 alinéa 2 du code de commerce précité.
Il est admis que de tels délais peuvent être accordés de manière rétroactive lorsque la dette est soldée à la date à laquelle le juge est amené à rendre sa décision (v. par ex. Civ. 3, 18 mai 2010, no 09-13.785 et 12 mai 2016 pourvoi no 15-14117)
En l'espèce, il ressort du jugement que la bailleresse a confirmé lors de l'audience du 29 octobre 2019 devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Tours, que la locataire avait effectué plusieurs versements et que celui du 17 octobre 2019 soldait les causes du commandement, ce qui a d'ailleurs conduit le premier juge à retenir que la demande de provision formée par la SCI du Palais dans son assignation était sans objet.
Par ailleurs, l'appelante justifie avoir rencontré des difficultés de trésorerie de janvier à juin 2019 ainsi qu'un dégât des eaux l'ayant contrainte à régler des réparations. Elle était donc débitrice de bonne foi.
Enfin, l'intimée ne mentionne pas, dans ses dernières écritures devant la cour, l'existence de nouveaux impayés de la part de la société IKM, postérieurement à l'ordonnance déférée.
En conséquence, l'ordonnance de référé ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire n'ayant pas autorité de chose jugée au principal, la société locataire étant de bonne foi et n'ayant pas déjà obtenu des délais de paiement, il convient, par réformation de l'ordonnance entreprise, de lui accorder des délais de paiement rétroactifs suspendant les effets de la clause résolutoire en constatant que ces délais ont été respectés et que la clause résolutoire est réputée n'avoir pas joué.
Les paiements de la locataire étant intervenus pour partie après l'assignation mais avant l'appel, il convient de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a mis les dépens à la charge de la société IKM et l'a condamnée à payer à la société du Palais une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. En revanche, chacune des parties gardera la charge de ses dépens exposés en appel et il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour.
PAR CES MOTIFS
CONFIRME l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :
* donné acte à la SAS IKM de son remboursement des sommes causes du commandement de payer visant la clause résolutoire et de ses règlements ultérieurs,
* condamné la SAS IKM à verser à la SCI Du Palais une somme de 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, somme qui intègre les frais du commandement de payer,
* condamné la SAS aux dépens ;
INFIRME l'ordonnance en toutes ses autres dispositions ;
STATUANT A NOUVEAU SUR LES CHEFS INFIRMES ET Y AJOUTANT,
ACCORDE rétroactivement à la SAS IKM des délais de paiement jusqu'au 29 octobre 2019, date des débats devant le premier juge, pour règlement de la dette locative ;
ORDONNE la suspension des effets de la clauserésolutoire pendant le cours des délais accordés,
CONSTATE que la dette locative était intégralement réglée par la société IKM au 29 octobre 2019;
DIT qu'en conséquence de ce règlement, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué,
et dit n'y avoir lieu à résiliation du bail commercial consenti à la société IKM ;
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
DIT que chacune des parties conservera la charge des dépens qu'elle a exposés devant la cour.
Arrêt signé par Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT