RG N : 12/ 00171

Claude X... C/
Jacqueline Y... épouse Z..., Roland Z...

Demande du locataire tendant à être autorisé d'exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur
Grosse délivrée à
Maître LAURENT, avocat
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 31 JUILLET 2014
Le trente et un Juillet deux mille quatorze la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

Monsieur Claude X... de nationalité Française
né le 29 Janvier 1958 à ANZEME (23)
Profession : Agriculteur,...-23000 ANZEME
représenté par Me Fabienne COGULET, avocat au barreau de LIMOGES
APPELANT d'un jugement rendu le 12 JANVIER 2012 par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE GUERET

Madame Jacqueline Y... épouse Z... de nationalité Française
née le 26 Novembre 1943 à BRESSUIRE
Profession : Retraitée,... 23000 ANZEME
représentée par Me Richard LAURENT, avocat au barreau de CREUSE
Monsieur Roland Z... de nationalité Française
né le 25 Juin 1941 à GUERET
Profession : Retraité,... 23000 ANZEME
représenté par Me Richard LAURENT, avocat au barreau de CREUSE

L'affaire a été fixée à l'audience du 04 Juin 2014, après ordonnance de clôture rendue le 23 avril 2014.
Conformément aux dispositions de l'article 786 du Code de Procédure Civile, Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Conseiller, magistrat rapporteur, assisté de Madame Elysabeth AZEVEDO, Greffier, a tenuseul l'audience au cours de laquelle, Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Conseiller a été entendu en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l'adoption de cette procédure
Après quoi, Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 31 Juillet 2014 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
Au cours de ce délibéré, Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Conseiller, de Monsieur Didier BALUZE, Conseiller faisant fonction de Président et de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 2 août 2001 les consorts A... ont donné à bail à Roland Z... et Jacqueline Y... son épouse, un immeuble à usage d'habitation situé... à ANZEME moyennant un loyer annuel de 3 084 euros.
Le 13 décembre 2008 les consorts A... ont vendu cet immeuble à Claude X....
Par acte du 11 janvier 2011 les époux Z... ont fait assigner M. X... devant le Tribunal d'instance de Guéret aux fins, principalement, de faire constater que l'immeuble n'était pas pourvu d'équipements électriques et de chauffage en état de fonctionnement, de les contraindre, sous astreinte, à faire réaliser les travaux de réfection et d'ordonner la réduction pour moitié du loyer qu'ils acquittaient.
Par jugement rendu le 12 janvier 2012 le Tribunal d'instance de Guéret a condamné Claude X... à faire réaliser par un professionnel de son choix les travaux de mise en conformité de l'électricité et du chauffage dans un délai maximum de 45 jours, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, a ordonné la réduction de moitié du montant du loyer, à compter du prononcé du jugement jusqu'à la parfaire réalisation des travaux de conformité, a condamné M. X... à payer aux époux Z... la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, a déclaré irrecevable la demande reconventionnelle aux fins de résiliation du bail et expulsion des locataires et a débouté M. X... de l'ensemble de ses prétentions et moyens.
Le 15 février 2012 Claude X... a interjeté appel à l'encontre de ce jugement.
Vu les conclusions reçues par courriel au greffe le 15 mai 2012 pour Claude X... lequel demande pour l'essentiel à la Cour d'infirmer le jugement déféré, de débouter les époux Z... de toutes leurs demandes, de constater qu'ils sont occupants sans droit ni titre de l'immeuble depuis le 1er août 2010, de les condamner au titre des loyers impayés, après réévaluation, à lui verser, pour la période du mois d'octobre 2009 au mois d'août 2010, la somme de 6 070 euros, puis, à titre d'indemnité d'occupation de 607 euros par mois, pour la période du mois d'août 2010 au mois de mai 2012, la somme de 12 447 euros, subsidiairement de les condamner à lui payer la somme de 4 244, 73 euros au titre des loyers échus arrêtés au mois d'août 2010 et, à compter du mois d'août 2010, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 607 euros, et de condamner les époux Z... à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur attitude à son égard, outre celle de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu l'ordonnance rendue par le Conseiller de la mise en état le 19 septembre 2012, ayant déclaré irrecevables les conclusions transmises par courriel au greffe le 19 juillet 2012 ;
Vu l'ordonnance de clôture rendue le 19 décembre 2012 et le renvoi de l'affaire à l'audience du 30 janvier 2013 ;
Vu l'arrêt rendu par la présente Cour d'appel le 28 février 2013, ordonnant, avant-dire droit, la réouverture des débats ;
Vu les conclusions transmises par courriel au greffe le 20 septembre 2013, pour M. X... lequel demande principalement à la Cour d'infirmer le jugement déféré, de débouter les époux Z... de toutes leurs demandes, statuant à nouveau, de constater que ces derniers sont occupants sans droit ni titre, de les condamner à lui verser, au titre des loyers impayés, après réévaluation, pour la période d'octobre 2009 au mois d'août 2010, la somme de 6 070 euros, puis, à titre d'indemnité d'occupation pour la période d'août 2010 au mois de mai 2012, sauf à parfaire, la somme de 12 447 euros ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle de 607 euros, subsidiairement de les condamner à lui verser la somme de 4 244, 73 euros au titre des loyers échus arrêtés au mois d'août 2010 et, à compter de cette date, une indemnité d'occupation mensuelle de 607 euros, ainsi que la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de leur attitude ;
Vu les conclusions No 2 transmises par courriel au greffe le 18 novembre 2013 pour les époux Z... lesquels demandent principalement à la Cour de déclarer M. X... irrecevable en sa demande de revalorisation de loyers, de juger que les parties sont liées par le contrat de bail du 2 août 2001 renouvelé tacitement, pour le surplus de débouter M. X... de confirmer le jugement déféré sauf à condamner M. X... à leur verser une indemnité de 5 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance pour la période de mai 2009 au présent arrêt ;
Vu l'ordonnance de clôture rendue le 23 avril 2014 et le renvoi de l'affaire à l'audience du 4 juin 2014 ;
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu que la demande de revalorisation des loyers présentée pour la première fois en cause d'appel par M. X... est irrecevable par application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile dès lors qu'elle ne vise pas à opposer compensation, à faire écarter les prétentions initiales des époux Z... ou à faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait, étant en outre observé qu'elle ne respecte pas la procédure spécifique d'ordre public instituée à cette fin par les articles 17 et 19 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 ;
Attendu que M. X... expose que les époux Z... sont devenus des occupants sans droit ni titre à compter du 1er août 2010 date d'effet du congé pour vente qui leur avait été délivré le 1er mars 2008 par les précédents propriétaires bailleurs ;
Mais attendu que ce congé, qui ne respecte pas les dispositions édictées à peine de nullité par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, en l'absence d'indication des conditions de la vente projetée et de reproduction de certaines dispositions, a causé un grief aux époux Z... puisqu'il ne comportait pas le préavis légal de 6 mais un préavis d'une durée de 29 mois de telle sorte qu'ils ne pouvaient pas connaître la période de 2 mois durant laquelle le congé valait offre de vente à leur profit selon les termes de ladite loi ;
Qu'au surplus il n'est pas justifié de la notification dudit congé et M. X..., devenu propriétaire par acte du 13 décembre 2008 selon lequel il faisait son affaire tant de la continuation que de la résiliation du bail en cause, ne s'est jamais prévalu de ce congé, a perçu des loyers postérieurement à décembre 2008, a donné mandat de recouvrement à un huissier et a même informé par lettre du 26 février 2010 les époux Z... qu'il ne désirait pas renouveler le bail signé par Mme A... ;
Que d'ailleurs M. X... n'a jamais envisagé d'engager une procédure d'expulsion et ce n'est qu'en cause d'appel, aux termes de ses conclusions du 20 juillet 2012, qu'il a invoqué pour la première fois les effets de ce congé du 1er mars 2008 ;
Qu'il y a donc lieu de considérer que le contrat de bail a fait l'objet d'une reconduction tacite par périodes triennales et que le congé délivré le 1er mars 2008 est nul et dépourvu d'effet ;
Qu'il sera constaté que M. X... n'invoque pas les effets du congé qu'il a fait délivrer le 25 février 2010, étant relevé qu'il est en toute hypothèse irrégulier puisqu'il ne respecte pas la durée légale de 6 mois de préavis ;
Attendu qu'aux termes de l'article 6 c de loi du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de mettre à disposition du locataire un logement décent et disposant d'équipements en bon état de fonctionnement ;
Que les époux Z... justifient qu'au moins depuis le mois de mars 2009 ils ne disposent d'aucune installation électrique et d'aucun système de chauffage conformes et que M. X..., qui s'était engagé à faire les travaux nécessaires de mise en conformité, a interrompu ceux qu'il avait personnellement entrepris et dont le cabinet d'expertise POLY EXPERT, requis par les époux Z... au titre de leur assurance locative, a estimé qu'aucun électricien professionnel n'était en mesure de reprendre partiellement cette installation, seule une reprise complète du système de chauffage devant être envisagée, l'installation faite par M. X... présentant par ailleurs des risques pour les personnes du fait de sa conception et du choix des matériaux utilisés ;
Attendu que ces données techniques ne sont pas contestées par M. X... lequel rejette la charge de ces travaux sur les époux Z... alléguant que M. Z... se serait engagé à les réaliser lui-même ;
Mais attendu que le contrat de bail conclu le 2 août 2001 ne contient aucune stipulation relative à la prise en charge par les locataires de la réalisation de certains travaux en contrepartie d'une réduction du montant de leur loyer et les attestations de deux héritiers du précédent propriétaire bailleur sont insuffisantes à démontrer l'existence et l'étendue d'un accord de cette nature qui aurait été conclu il y a plus de dix ans et auquel il n'est fait au surplus aucune référence dans l'acte de vente de l'immeuble le 13 décembre 2008 par les consorts A... à M. X... ;
Qu'en outre M. Z..., qui n'est pas électricien de profession, ne dispose d'aucune compétence pour exécuter de tels travaux et le fait qu'il a accepté d'effectuer des travaux de peinture et de pose de papiers peints au débout de sa location en 2001 n'autorise pas M. X... à s'exonérer de sa propre responsabilité de bailleur au regard de la loi du 6 juillet 1989 et plus de dix années après ;
Attendu que c'est de manière fondée que le Tribunal a condamné M. X... à faire réaliser par un professionnel de son choix les travaux de mise en conformité de l'électricité et du chauffage de l'immeuble loué aux époux Z... dans un délai de 45 jours et sous astreinte, et c'est après avoir fait une exacte appréciation des caractéristiques du préjudice de jouissance subi par les époux Z... depuis le mois de mai 2009 qu'il a condamné M. X... à leur verser une indemnité de 3 000 euros et a ordonné la réduction de moitié du montant du loyer ;
Attendu que c'est par ailleurs par de justes motifs, suffisamment développés par le premier juge, que celui-ci, après avoir constaté que les époux Z... justifiaient qu'ils s'étaient toujours acquittés de leur obligation de paiement des loyers, d'abord entre les mains de Maître B..., huissier mandataire de M. X..., puis à compter de la mise en liquidation judiciaire de ce dernier, en adressant les règlements à Maître C...puis à Maître D... et enfin à M. X... lui-même par courriers recommandés que ce dernier s'était abstenu de retirer, a estimé que la défaillance alléguée des époux Z... dans le paiement de leurs loyers n'était pas démontrée et a débouté M. X... de sa demande de condamnation à paiement ;
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant en dernier ressort, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 564 du code de procédure civile ;
DECLARE irrecevables la demande de revalorisation de loyers présentée par M. X... pour la première fois en cause d'appel ;
CONFIRME dans toutes ses dispositions le jugement entrepris rendu le 12 janvier 2012 par le Tribunal d'instance de Guéret ;
Y ajoutant ;
DEBOUTE les parties de leurs plus amples ou contraires demandes ;
CONDAMNE Claude X... aux dépens de la procédure d'appel ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Claude X... à verser aux époux Z... une indemnité de 1 200 euros ;
LE GREFFIER, LE CONSEILLER,
Elysabeth AZEVEDO. Pierre-Louis PUGNET.
En l'empêchement légitime du président cet arrêt est signé par Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Conseiller qui a siégé à l'audience de plaidoirie et participé au délibéré