Numéro     1910/08
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 24/04/08
Dossier : 06/03257
Nature affaire :
Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

Richard X...,
Hélène X...

S.A.R.L. IMMOBILIER GLOCKNER exerçant sous l'enseigne CENTURY 21 GLOCKNER
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

prononcé par Monsieur Roger NEGRE, Président,
en vertu de l'article 452 du Code de Procédure Civile,
assisté de Madame LASSERRE, Greffier,
à l'audience publique du  24 Avril 2008
date à laquelle le délibéré a été prorogé.

APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 12 Février 2008, devant :
Monsieur NEGRE, Président
Monsieur CASTAGNE, Conseiller
Monsieur AUGEY, Conseiller, Magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile.
assistés de Madame PEYRON, Greffier,  présent  à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Monsieur Richard X...

40350 POUILLON
Madame Hélène X...

40350 POUILLON
représentés par la SCP DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour
assistés de Me LEFEBVRE, avocat au barreau de BAYONNE

S.A.R.L. IMMOBILIER GLOCKNER exerçant sous l'enseigne CENTURY 21 GLOCKNER prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
1, Place des Trois Pigeons

représentée par la SCP LONGIN,  LONGIN-DUPEYRON,  MARIOL, avoués à la Cour
assistée de Me Z..., avocat au barreau de DAX
sur appel de la décision
en date du 23 AOUT 2006
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX
Le 8 octobre 2004, Monsieur et Madame X... ont confié à l'Agence GLOCKNER CENTURY 21 un mandat de vente portant sur un ensemble immobilier situé à DAX, comprenant un magasin, trois studios, ainsi que deux appartements. Aux termes de ce contrat, cet ensemble immobilier devait être vendu pour un prix de 263 000  comprenant la commission d'agence de 18 000 . L'agence immobilière a trouvé un acquéreur en la personne de Monsieur A... qui a signé un compromis de vente le 19 novembre 2004 et versé un dépôt de garantie de 13 150 . Monsieur et Madame X... ont été informés de la vente le 18 novembre 2004. Entre-temps, les époux X... et leur notaire ont adressé un courrier à l'agence immobilière l'informant de leur intention de ne pas donner suite au mandat, au motif qu'ils avaient trouvé un acquéreur de leur côté.
L'agence GLOCKNER CENTURY 21 a engagé une action à l'encontre de Monsieur et Madame X... en faisant valoir qu'ils n'ont pas respecté les obligations contenues dans le mandat.
Par jugement du 23 août 2006, le Tribunal de Grande Instance de DAX a débouté les époux X... de leur demande en nullité du mandat 8 octobre 2004 et elle les a condamnés à payer à l'Agence GLOCKNER CENTURY 21 la somme de 18 000  avec les intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2005, date de la mise en demeure.
Le Tribunal a fait valoir que le mandat est conforme aux dispositions de l'article sept de la loi du 2 janvier 1970 relative  au mandat en matière immobilière ; que ce mandat dont la date est certaine, a été signé par les deux parties et qu'il précise les conditions de rémunération de l'agence ;
Le Tribunal a motivé d'autre part sa décision par le fait que le mandat n'a pas été révoqué par les époux X... selon les règles légales et qu'ils ne rapportent pas la preuve de la rupture du mandat dès le 6 novembre 2004.
Monsieur et Madame X... ont interjeté appel de ce jugement.
Dans leurs ultimes conclusions, Monsieur et Madame X... ont fait valoir que le mandat de vente est nul au motif qu'il s'agissait d'un mandat simple comportant une clause en ce sens, et qu'ils étaient donc en droit de vendre leur bien sans le concours du mandataire. Ils ajoutent qu'en tout état de cause l'agence immobilière a été prévenue en temps utile de ce qu'ils avaient trouvé un acquéreur.
De son côté, la SARL GLOCKNER CENTURY 21 a conclu à la confirmation du jugement en faisant valoir que le mandat est parfaitement valable d'une part, et que d'autre part ils ne pouvaient révoquer ce mandat que moyennant un préavis de 15 jours, ou bien par la signature du bordereau de rétractation annexé au mandat et que, comme la vente avec Monsieur A... a été régularisée le 19 novembre 2004, les époux X... auraient dû ratifier cette vente.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 septembre 2007.
MOTIFS DE L'ARRET
Il résulte des pièces versées aux débats que le 8 octobre 2004, Monsieur et Madame X... ont donné à l'Agence GLOCKNER CENTURY 21 un mandat de vente de leur ensemble immobilier situé à DAX, comprenant :
-- un magasin donné en location au rez-de-chaussée ;
-- un studio et un appartement au premier étage ;
-- deux studios en location au deuxième étage ;
-- un appartement au troisième étage.
Il a été convenu d'un prix de vente de 263 000 , comprenant le montant de la commission de l'agence soit 18 000 .
L'agence immobilière a trouvé un acquéreur en la personne de Monsieur A... et un compromis de vente a été signé le 19 novembre 2004 avec celui-ci.
Monsieur et Madame X... ont été informés de cette vente par lettre du 18 novembre 2004.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 novembre 2004, Monsieur et Madame X... ont informé l'agence que « suite à notre entretien du 6 novembre 2004 à votre agence, nous vous avions demandé de mettre la vente de notre immeuble en suspens pour des raisons de santé, mais aussi en vue de la proposition d'acquisition des murs du magasin par notre locataire, Mme B.... C'est la raison pour laquelle le vendredi 19 novembre au matin nous vous avons téléphoné pour vous faire part de la vente à notre locataire, et donc de la fin du mandat.
En sachant ceci, vous avez poursuivi le mandat de vente comme s'il ne s'était rien passé, alors que le mandat stipule bien que le vendeur peut vendre l'immeuble par ses propres moyens. »
L'agent immobilier soutient que Monsieur et Madame X... n'ont pas respecté les termes du mandat souscrit, à savoir qu'ils s'étaient engagés pendant la durée du mandat à ratifier le compromis de vente au prix, charges et conditions convenues, au profit de tout acquéreur présenté par le mandataire, et qu'ainsi ils avaient l'obligation de ratifier le compromis présenté par l'agence GLOCKNER, dans la mesure où l'offre était conforme au mandat.
Initialement, le mandat de vente était un mandat exclusif, mais il n'est pas contesté qu'en accord entre les parties, ce mandat a été transformé en mandat simple puisque d'une mention manuscrite a été apposée sur le contrat originel ainsi libellée : « le mandat se garde le droit de vendre l'immeuble par ses propres moyens sans indemnité à l'agence ou honoraires à verser ». Il en découle que l'agence GLOCKNER ne peut pas faire référence aux stipulations contenues dans le contrat mandat exclusif pour solliciter le paiement d'une clause pénale, qui sont donc inapplicables en l'espèce
Pendant la durée du mandat du trois mois, qui s'achevait donc le 8 janvier 2005, Monsieur et Madame X... étaient en droit de vendre cet immeuble directement sans passer par l'agence, et sans avoir à lui régler d'indemnité ou d'honoraires.
D'autre part, il justifient suffisamment avoir informé dès le 6 novembre 2004 l'agence immobilière de leur intention de procéder à la vente d'une partie de leur immeuble. En effet dans leur courrier adressé à la SARL GLOCKNER par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 novembre 2004, Monsieur et Madame X... ont rappelé à l'agent immobilier les termes de l'entretien du 6 novembre 2004 et concrétisé d'autre part leur intention de mettre fin au mandat. Les termes de ce courrier n'ont pas été formellement discutés par l'agent immobilier et en conséquence, la Cour d'Appel juge que Monsieur et Madame X... ont suffisamment satisfait à leur obligation d'informer l'agent immobilier de la transaction intervenue.
Il s'ensuit qu'aucun manquement à leurs obligations contractuelles ne peut être reproché à Monsieur et Madame X....
En conséquence, la SARL Agence GLOCKNER sera déboutée de ses demandes et le jugement du 23 août 2006 du Tribunal de Grande Instance de DAX sera réformé en toutes ses dispositions.
Monsieur et Madame X... ne rapportent pas la preuve d'un préjudice indemnisable ni  du caractère abusif de la procédure qui a été engagée à leur encontre ; ils seront donc déboutés de leur demande en dommages intérêts.
Par contre, il serait inéquitable de laisser à leur charge les frais irrépétibles qu'ils ont dû engager à l'occasion de cette procédure ; la SARL Agence GLOCKNER CENTURY 21 sera donc condamnée à leur payer une indemnité de 1500  en application des dispositions de l'articles 700 du Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS,

Après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort.
Réforme en toutes ses dispositions le jugement du 23 août 2006 du Tribunal de Grande Instance de DAX.
Déboute la SARL Agence GLOCKNER CENTURY 21 de toutes ses demandes.
Déboute Monsieur et Madame X... de leur demande en dommages intérêts.
Condamne la SARL Agence GLOCKNER CENTURY 21 à payer à Monsieur et Madame X... pris comme une seule et même partie une indemnité de 1500 
( mille cinq cent euros )en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamne la SARL Agence GLOCKNER CENTURY 21 aux dépens, et autorise la SCP De GINESTET-DUALE-LIGNEY à recouvrer directement ceux d'appel, en application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER						LE PRESIDENT
Michèle LASSERRE					Roger NEGRE