Septième Chambre

R. G : 06 / 03680
S. C. I. ARISTIDE 3

S. A. CINQ SUR CINQ
infirmation et

Copie exécutoire délivrée


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 12 MARS 2008
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président,
Monsieur Patrick GARREC, Conseiller,
Madame Agnès LAFAY, Conseiller,
GREFFIER :
Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

A l'audience publique du 14 Janvier 2008
devant Madame Agnès LAFAY, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

Contradictoire, prononcé par Madame Agnès LAFAY, Conseiller, à l'audience publique du 12 Mars 2008, date indiquée à l'issue des débats.

APPELANTE :
S. C. I. ARISTIDE 3

75016 PARIS
représentée par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués
assistée de Me Benoit GICQUEL, avocat

S. A. CINQ SUR CINQ

28630 BARJOUVILLE
représentée par la SCP GAUVAIN & DEMIDOFF, avoués
assistée de Me RIVIERE DUPUY, avocat
***************
La SARL LORIENT-BRIAND a donné à bail le 1er décembre 1998 à la société CINQ SUR CINQ COMMUNICATION un local commercial... pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er décembre 1998 et moyennant un loyer annuel de 150 000,00 F HT soit 22 867,35 .
Ce bail était également consenti en contrepartie du versement au profit du propriétaire des murs, d'un droit d'entrée d'un montant de 300 000 F soit 45 734,70 .
Le 30 juin 2004, la SCI ARISTIDE 3, qui a racheté l'immeuble à la SARL LORIENT-BRIAND, a notifié à la société CINQ SUR CINQ COMMUNICATION sa volonté de porter le loyer de 22 867,35  à 38 000,00  HT par an, à compter du 1er décembre 2004.
La société CINQ SUR CINQ s'est opposée à la demande.
la SCI ARISTIDE 3 a saisi le Tribunal de LORIENT d'une demande fondée sur l'article L 145-38 alinéa 3 du Code de Commerce, pour obtenir la fixation du loyer à la somme de 38 000  HT par an.
Par jugement en date du 18 avril 2006, le juge des loyers commerciaux a débouté la SCI ARISTIDE de ses demandes et l'a condamné à payer 1 300,00  sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
La SCI ARISTIDE a relevé appel de cette décision.
Elle demande à la Cour de fixer la somme de 38 000,00  hors taxes à compter du 1er décembre 2004 soit un loyer de 3 166,66  hors taxes par mois le loyer du bail révisé, de dire que le preneur sera tenu au paiement des intérêts au tau légal à compter de la notification du mémoire en demande, et de dire que la capitalisation des intérêts sera effectuée en fonction des dispositions de l'article 1154 du Code Civil.
A titre subsidiaire, elle demande l'organisation d'une mesure d'expertise.
Elle fait valoir que la modification des facteurs locaux de commercialité a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
La SA CINQ SUR CINQ venant aux droits de la SA CINQ SUR CINQ COMMUNICATION, conclut à la confirmation de la décision.
La Cour se réfère aux conclusions déposées le 11 septembre 2007 par la société ARISTIDE 3 et le 13 décembre 2007 par la SA CINQ SUR CINQ pour plus ample exposé des prétentions moyens et arguments des parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Considérant qu'aux termes de l'article L 145-38 alinéa 3 du code de commerce, à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution du loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestrielle du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ;
Qu'il appartient au bailleur de prouver :
-la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité
-entraînant par elle-même une la variation de plus de 10 % de la valeur locative ;
Que la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité doit être intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer, c'est-à-dire entre la demande de révision et la précédente fixation du loyer ;
Qu'il est nécessaire de constater la transformation d'un élément de commercialité et non son évolution ;
Considérant qu'il n'est pas contesté que s'est ouvert dans le quartier un magasin à l'enseigne FNAC qui draine une clientèle importante, une boutique France Télécom, deux agences de voyage et un magasin de vente de chaussure ;
Que ce lieu est devenu un pôle commercial de la ville de LORIENT les nouvelles enseignes amenant une augmentation de la fréquentation des lieux ;
Qu'il est établi l'existence d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité qui affecte le commerce exploité soit la vente de téléphonie mobile ;
Considérant que le bailleur doit démontrer que cette modification est à elle seule la cause d'une variation de plus de 10 % de la valeur locative ;
Que les pièces produites sur ce point sont insuffisantes ;
Que la variation de plus de 10 % de la valeur locative sera appréciée entre le montant de la valeur locative à la date de prise d'effet du bail et le montant de la valeur locative à la date de la révision triennale considérée ;
Qu'il y a lieu d'ordonner une expertise sans qu'il soit nécessaire d'ordonner la fixation provisoire du loyer ;
PAR CES MOTIFS

Infirme la décision déférée.
Dit qu'il est établi une modification des facteurs locaux de commercialité.
Ordonne une expertise confiée à :
Monsieur Alain A...

22000-SAINT-BRIEUC
Tel : 
...
avec pour mission :
-d'entendre les parties et de se faire communiquer tous documents.
-de donner tous éléments permettant d'apprécier si la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative entre la date de prise d'effet du bail et la date de la révision triennale.
-de formuler toutes observations d'ordre technique utiles à la solution du litige opposant les parties.
-de dresser un pré-rapport, de le communiquer aux parties, de leur laisser un temps suffisant pour présenter des dires, d'y répondre dans les limite de sa mission.
Ordonne la consignation au greffe par la SCI ARISTIDE 3 d'une provision de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500 ) à valoir sur la rémunération de l'expert, dans le mois de la présente décision.
Dit que l'expert devra déposer son rapport dans les 3 mois de l'avis qui lui sera donné du dépôt de la consignation.
Réserve les dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT