R.G : 06/03154
décision du
Tribunal de Grande Instance de LYON
Au fond du
04 mai 2006
RG No 2002/11774

Société DE GESTION DU POINT DU JOUR - SGPJ SARL

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS 10 AVENUE MENIVAL BATIMENT 8 - 69005 LYON
COUR D'APPEL DE LYON
PREMIERE CHAMBRE CIVILE B
ARRET DU 16 Octobre 2007
APPELANTE :
Société DE GESTION DU POINT DU JOUR - SGPJ SARL,
représentée par son gérant en exercice domicilié audit siège
72 avenue du Point du Jour
69005 LYON 05
représentée par la SCP LAFFLY-WICKY,
avoués à la Cour,
assistée de Me RUFFET,
avocat au barreau de Lyon

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE
SIS 10 AVENUE MENIVAL BATIMENT 8 - 69005 LYON
poursuites et diligences de la Régie MOUTON
5 rue Commandant Dubois
69003 LYON 03
représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE,
avoués à la Cour
assistée de Me GAUDE,
avocat au barreau de Lyon
L'instruction a été clôturée le 07 Septembre 2007
L'audience de plaidoiries a eu lieu le 17 Septembre 2007
L'affaire a été mise en délibéré au 16 Octobre 2007
COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré :
Président : Monsieur BAIZET
Conseiller : Monsieur ROUX
Conseiller : Madame MORIN
Greffier : Madame WICKER pendant les débats uniquement
A l'audience Monsieur BAIZET a fait son rapport conformément à l'article 785 du NCPC.
ARRET : contradictoire
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile ;
signé par Monsieur BAIZET, président et par Madame WICKER greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DE L'AFFAIRE :
La SARL Société de Gestion du Point du Jour (ci-après SARL SGPJ) a exercé les fonctions de syndic de la copropriété du 10, avenue de Ménival, bâtiment 8, à Lyon à compter du 1er juin 1981.
Par jugement du 17 avril 1996, le tribunal de grande instance de Lyon a constaté que les renouvellements successifs du mandat de syndic de la SARL SGPJ avaient pris fin le 30 juin 1993 et prononcé en conséquence la nullité des assemblées générales des 13 octobre 1993, 21 octobre 1993, 12 octobre 1994 et 12 octobre 1995.
Le syndicat des copropriétaires du 10 avenue de Ménival a dès lors assigné la SARL SGPJ en remboursement d'honoraires et de frais. Le tribunal de grande instance de Lyon a fait droit à sa demande par jugement du 21 décembre 2000.
Par arrêt du 3 avril 2002, la cour d'appel de Lyon a réformé le jugement et déclaré irrecevable l'action du syndicat des copropriétaires en raison du défaut d'autorisation régulière donnée par l'assemblée générale pour ester en justice.
Le 19 juin 2002, l'assemblée générale des copropriétaires a autorisé la Régie Mouton, syndic, à agir en justice contre la SARL SGPJ.
Par acte du 11 septembre 2002, le syndicat des copropriétaires a assigné la SARL SGPJ en remboursement des honoraires et des frais indûment perçus.
Par jugement du 4 mai 2006, le tribunal de grande instance de Lyon a déclaré l'action recevable et condamné la SARL SGPJ à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14 228,63 euros au titre des honoraires indûment perçus, celle de 968 euros à titre de dommages et intérêts pour le remboursement de frais et celle de 1 500 euros en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile .
La SARL SGPJ, appelante, conclut à la réformation du jugement et sollicite à titre principal l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, faisant valoir qu'elle n'avait pas à être assignée « ès qualités de syndic » et que le syndicat n'a pas qualité pour agir en remboursement de sommes dont il a été remboursé par les copropriétaires.
A titre subsidiaire, elle conclut au débouté des demandes du syndicat des copropriétaires et soutient notamment qu'aucune assemblée générale n'a été convoquée pour voter à nouveau les décisions annulées, que le syndicat n'a donc exposé aucun frais à cet égard, que l'action vise à obtenir une gestion gratuite de la copropriété pendant quatre ans, qu'elle a été rémunérée pour les diligences qu'elle a effectuées et dont a profité le syndicat, qu'elle était de bonne foi et ne pouvait connaître le résultat des procédures en annulation, et que le tribunal a retenu à tort sa responsabilité contractuelle.
Elle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 5 000 euros en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires du 10 avenue de Ménival, intimé, conclut à la confirmation du jugement, sauf en ce qu'il a rejeté ses demandes. Il sollicite la condamnation de la SARL SGPJ à lui payer la somme de 4 293,22 euros au titre des frais indûment engagés par cette société sans avoir été valablement mandatée par l'assemblée générale, celle de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts supplémentaires et celle de 5 000 euros en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Estimant son action recevable, il fait valoir qu'aucune délibération valable de l'assemblée des copropriétaires n'ayant fixé la rémunération de la société SGPJ, celle-ci s'est abusivement octroyé des honoraires durant trois années, que dès lors que le mandat de syndic était arrivé à son terme, cette société n'avait plus qualité pour représenter le syndicat des copropriétaires ni convoquer l'assemblée, ni poursuivre le recouvrement des charges, de sorte qu'il est fondé à réclamer le remboursement d'honoraires d'huissiers et d'avocat, ainsi que des frais supportés à l'occasion d'une action judiciaire à l'encontre de copropriétaires, et des frais de convocation des assemblées générales. Il souligne que la SARL SGPJ n'a pas découvert en 1994 le grief qui lui était fait de ne pas être valablement désigné par l'assemblée générale des copropriétaires. Il fait valoir que cette société ne peut se prévaloir de la notion de gestion de fait.

Attendu que par des motifs pertinents, le tribunal a déclaré l'action recevable dès lors d'une part, que les mentions figurant dans l'assignation ne laissent aucun doute sur le destinataire de l'acte et que l'indication « ès qualités de syndic » suivant la désignation de la société SGPJ ne font référence qu'à son activité habituelle de syndic, et non à une qualité de syndic de la copropriété, celle-ci étant représentée par la Régie Mouton, son syndic, d'autre part que la qualité à agir appartient au syndicat des copropriétaires, et non à chaque copropriétaire ;
Attendu que par jugement définitif du 17 avril 1996, le tribunal de grande instance de Lyon a constaté que les renouvellements successifs du mandat de syndic de la SARL SGPJ avaient pris fin le 30 juin 1993 ;
Que postérieurement à cette date, cette société ne disposait d'aucun mandat pour gérer la copropriété ;
Qu'aucune délibération valable de l'assemblée générale n'ayant fixé sa rémunération, elle s'est abusivement octroyé, durant les exercices courus entre 1993 et 1996 des honoraires s'élevant à 93 333,72 francs, soit 14 228,63 euros ;
Que la SARL SGPJ, qui ne peut invoquer la notion de gestion de fait et qui ne pouvait ignorer que son mandat avait pris fin, doit rembourser au syndicat des copropriétaires les honoraires indûment perçus ;
Attendu qu'au cours de la période postérieure au 30 juin 1993, la SARL SGPJ a convoqué cinq assemblées générales et exposé des frais s'élevant à 1 246,19 euros, alors qu'elle ne disposait d'aucun mandat, préalable à ses opérations de gestion immobilière et qu'elle ne pouvait percevoir des fonds ;
Qu'elle a de même indûment imputé sur le compte de la copropriété pour la période allant du 1er juillet 1994 au 30 juin 1995 les frais d'un constat d'huissier établi à l'occasion d'une assemblée générale pour un montant de 1 239,55 francs, soit 188,97 euros ;
Qu'elle doit supporter le montant de ces frais indûment perçus, sans qu'il y ait lieu d'opérer une distinction entre les actes de gestion antérieurs à la délivrance de l'assignation aux fins d'annulation des assemblées générales et ceux postérieurs ;
Que l'absence de tenue de nouvelles assemblées générales pour voter les décisions annulées est sans incidence sur la créance dont se prévaut à juste titre le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 1376 du code civil ;
Attendu par contre que par de justes motifs que la cour adopte, le premier juge a considéré que les honoraires d'avocat, les frais d'huissier et les frais irrépétibles exposés dans le cadre de l'instance engagée, non par la société SGPJ, mais par les époux Z..., devaient rester à la charge du syndicat des copropriétaires ;
Attendu en conséquence que la créance du syndicat au titre du remboursement des frais s'élève à : 1 246,19 euros + 188,97 euros = 1 435,16 euros ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucun préjudice supplémentaire ;
Attendu que la SARL SGPJ, qui succombe sur l'essentiel des prétentions adverses, n'est pas fondée en sa demande de dommages et intérêts ;
Attendu qu'il doit être fait application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS :
Réformant partiellement,
Condamne la SARL SGPJ à payer au syndicat des copropriétaires du 10 avenue de Ménival la somme de 1 435,16 euros à titre de remboursement de frais,
Confirme le jugement entrepris pour le surplus,
Y ajoutant,
Condamne la SARL SGPJ à payer au syndicat des copropriétaires du 10 avenue de Ménival la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
Condamne la SARL SGPJ aux dépens, avec droit de recouvrement direct par la SCP Baufume-Sourbe, avoués.