COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS
SCP LAVAL-LUEGER
SCP DESPLANQUES-DEVAUCHELLE
07 / 02 / 2008
ARRÊT du : 07 FEVRIER 2008
No RG : 07 / 01059
DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 10 Avril 2007
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :
LA SOCIETE DU VIVIER DES LANDES INC agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, Le Vivier des Landes-Château Golf des Sept Tours-37330 COURCELLES DE TOURAINE
représentée par la SCP DESPLANQUES-DEVAUCHELLE, avoués à la Cour
ayant pour avocat la SCP SAINT CRICQ-NEGRE, du barreau de TOURS
D'UNE PART

Monsieur Richard X..., demeurant ...67201 ECKBOLSHEIM
représenté par la SCP LAVAL-LUEGER, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Jean François AUBERT, du barreau de PARIS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL EN DATE DU 25 Avril 2007
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats et du délibéré :
Monsieur Jean-Pierre REMERY, Président de Chambre,
Madame Odile MAGDELEINE, Conseiller,
Monsieur Alain GARNIER, Conseiller.
Greffier :
Madame Nadia FERNANDEZ, lors des débats et du prononcé de l'arrêt.

A l'audience publique du 20 Décembre 2007, à laquelle, sur rapport de Monsieur RÉMERY, Magistrat de la Mise en Etat, les avocats des parties ont été entendus en leurs plaidoiries.

Lecture de l'arrêt à l'audience publique du 07 Février 2008 par Monsieur le Président REMERY, en application des dispositions de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Par ordonnance du 10 avril 2007, le Juge des Référés du Tribunal de Grande Instance de Tours a notamment condamné la société DU VIVIER DES LANDES INC à payer à Richard X..., à titre provisionnel, la somme de 37 231, 98 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation, outre une indemnité de procédure de 1500 euros et les entiers dépens.
La société DU VIVIER DES LANDES INC a interjeté appel de cette décision. Richard X... bien que concluant à la confirmation de l'ordonnance déférée, forme des demandes s'analysant en un appel incident.
Vu les dernières écritures signifiées à la requête de la société DU VIVIER DES LANDES INC, société de droit étranger ayant son siège au Canada, le 3 décembre 2007, de Richard X..., le 12 décembre 2007, auxquelles le présent arrêt se réfère pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 18 décembre 2007.
A l'issue des débats, le président d'audience a indiqué aux parties que l'arrêt serait rendu le 7 février 2008.
SUR CE, LA COUR,
Attendu qu'il convient de rappeler que, dans le cadre d'une action d'investissements défiscalisés, Richard X... a acquis, suivant acte authentique du 31 décembre 1998, de la société DU VIVIER DES LANDES INC, le lot numéro 14 d'un ensemble soumis au régime de la copropriété dénommé « Les Dépendances du Château », à Courcelles de Touraine (Indre-et-Loire) lieu-dit « Le Vivier des Landes », en l'espèce une chambre d'hôtel d'une surface habitable du 18, 69 m ², devant être réalisée dans les communs du Château des Sept Tours, ainsi que 32 000e des parties communes, afin de développer l'activité hôtelière qui y était exercée par la société DU VIVIER DES LANDES INC ;
Que, dans le cadre de cette opération, il était prévu que l'acquéreur devait également souscrire un contrat de travaux de construction et, ainsi, participer aux travaux de rénovation, conclure les prêts bancaires nécessaires pour l'avance des fonds, et consentir à l'exploitant, également vendeur des murs, un bail commercial ;
Que le bail a effectivement été conclu sans indication de date, stipulant un loyer annuel de 2211, 94 F hors taxes par mètre carré habitable soit, pour la chambre en cause 41 341 F hors taxes (6 302, 39 euros), « payable en quatre termes égaux les premiers de chaque mois de chaque trimestre, et à terme échu », et révisable en fonction de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE ; que cette convention qui prévoit que le preneur, en l'espèce la société DU VIVIER DES LANDES INC, prendra les lieux dans l'état où ils se trouveront au jour de l'entrée en jouissance, comporte la stipulation suivante : « Compte tenu des aménagements qui seront apportés par le preneur, le bailleur consent une franchise de loyer jusqu'au 31 décembre 1999 » ; que, cependant, les modalités de financement figurant dans l'acte de vente concernent tant les frais d'acquisition que ceux relatifs à l'aménagement, Richard X... ayant, par ailleurs, régularisée sous seing privé le marché de travaux prévoyant une réception au 30 décembre 1999, l'entrepreneur principal étant la société de L'ORANGERIE DES SEPT TOURS INC, manifestement société soeur de la société DU VIVIER DES LANDES INC, puisque, d'une part, leur domiciliation est identique, en l'espèce au Château des Sept Tours, et que, d'autre part, le fondé de pouvoir de l'entrepreneur principal, M. Daniel Z... était également à l'assemblée générale des copropriétaires du 26 octobre 2000, le représentant du syndic de copropriété, la société DU VIVIER DES LANDES INC, laquelle exploite sous l'enseigne « Château des Sept Tours » ; que, également, un congé a été délivré à Richard X... à la requête de la société DU VIVIER DES LANDES INC, le 25 juillet 2002, la locataire « agissant poursuites et diligences de son représentant légal en France, Mme Régine Z... », laquelle, avec Daniel Z..., signe régulièrement les courriers au nom de la société DU VIVIER DES LANDES INC, dont sur le site Internet du Château ils se présentent comme étant les directeurs des lieux et les exploitants ;
Qu'un courrier en date du 24 mars 2005, émanant de la locataire rappelle qu'une clause de rachat par ses soins des locaux appartenant aux copropriétaires était incluse dans la convention ;
Attendu que la société DU VIVIER DES LANDES INC reconnaît dans ses écritures avoir rencontré des difficultés financières, le développement d'exploitation ayant été insuffisant, de sorte que, dès le 18 janvier 2001, elle a informé les investisseurs de son incapacité à procéder au règlement des loyers du quatrième trimestre 2000, puis, a tenté diverses négociations pour obtenir une réduction des loyers d'origine ;
Qu'elle a d'ailleurs obtenu de la part d'un certain nombre de copropriétaires des abandons de créances à hauteur de 50 %, estimant dans ses écritures ne devoir que la moitié du loyer dû au titre de la période triennale considérée à savoir 9 973, 56 euros, ce qui laisse sous-entendre, en l'absence de plus amples explications, qu'elle entend contraindre Richard X... à renoncer à la moitié sa créance et à s'aligner sur la position des autres copropriétaires ;
Attendu qu'il apparaît en conséquence que la société DU VIVIER DES LANDES INC est tenue d'une obligation non contestable de règlement des loyers échus et impayés ;
Attendu sur le montant à payer, que la société DU VIVIER DES LANDES INC se prévaut d'un congé délivré le 25 juillet 2002 pour le 29 janvier 2003, estimant qu'à cette date le bail a pris fin et qu'elle n'est plus tenue d'aucune obligation de règlement ;
Attendu que le bail litigieux ne contient aucune date, la société DU VIVIER DES LANDES INC soutenant qu'il a pris effet au 30 janvier 2000, tandis que Richard X... se prévaut d'une date antérieure non précisée ;
Qu'est versé au dossier un arrêt de cette Cour rendu dans une procédure ayant opposé l'appelante aux autres copropriétaires, duquel il apparaît que les baux ont effectivement été signés à des dates différentes et, à tout le moins, dès le 12 août 1999 ; que ce fait conforte les dires de Richard X... selon lesquels le bail est antérieur au 31 décembre 1999 ; que, d'ailleurs, cet acte contient une clause d'exonération de loyer en raison de l'existence des travaux jusqu'au 31 décembre 1999, clause dont il ne peut être sérieusement soutenu qu'il s'agirait d'une erreur de plume, étant souligné qu'une telle clause s'applique en général lorsque les travaux sont effectués par le locataire, afin de compenser leurs prix, ce qui n'est manifestement pas le cas en l'espèce, et qui ne trouve son sens que dans la mesure où le bail est antérieur ; que, cependant, à défaut pour Richard X... de rapporter la preuve de la date exacte du contrat, intervenu au plus tard le 31 décembre 1999, le bail ne peut être considéré par le Juge des Référés comme avoir pris effet qu'au 1er janvier 2000 ;
Que dès lors, c'est à bon droit que le Premier Juge a constaté que le congé délivré le 25 juillet 2002 pour le 29 janvier 2003 n'a pu avoir d'effet puisqu'il a été donné pour une date différente de celle de l'achèvement de la première période triennale, constatation d'évidence qui n'excède pas les pouvoirs du Juge des Référés ;
Attendu qu'il s'ensuit que l'obligation qui pèse sur la société locataire de payer le loyer dû depuis le 1er janvier 2000 n'est pas sérieusement contestable, étant souligné qu'en tout état de cause elle a conservé la libre jouissance de la chambre appartenant à Richard X..., laquelle figure au nombre des chambres proposées à la clientèle dans le site Internet de la société appelante, propositions suffisantes, aux termes mêmes du bail, à justifier le règlement d'une indemnité compensatrice de cette utilisation, qu'elle soit contractuelle ou non ;
Attendu, sur la somme due, que la société DU VIVIER DES LANDES INC ne rapporte pas plus en cause d'appel qu'elle ne l'a fait devant le Premier Juge la preuve de sa libération au-delà de la somme arbitrée par l'ordonnance déférée ; que, de ce chef également, la décision entreprise doit donc être confirmée ;
Attendu, sur l'appel incident, que Richard X... entend faire partir les intérêts moratoires dont au surplus, il sollicite la capitalisation, du 1er avril 2001, la société DU VIVIER DES LANDES INC, par courrier du 18 janvier 2001, ayant informé les copropriétaires qu'elle suspendait le règlement des loyers postérieurs, dont elle reconnaissait être débitrice ;
Que le bail, au demeurant proposé par la société DU VIVIER DES LANDES INC sur un formulaire type applicable à tous les copropriétaires, ne contient aucune stipulation d'intérêts moratoires en cas de non-paiement des loyers ; qu'en l'absence de mise en demeure antérieure à l'assignation, le Juge des Référés, juge de l'évidence, ne peut que rejeter cette prétention, qui n'est fondée sur aucune disposition légale ;
Que, cependant, la demande de capitalisation des intérêts est bien fondée ;
Attendu, sur la demande d'astreinte, que la société appelante ne soutient pas avoir réglé quoi que ce soit de la condamnation prononcée par le Premier Juge, pourtant exécutoire de droit par provision ;
Qu'au contraire, la société DU VIVIER DES LANDES INC, seule bénéficiaire de l'opération immobilière ci-dessus rappelée a, après seulement un an d'exploitation, décidé unilatéralement de suspendre tout règlement de loyer jusqu'à ce qu'elle obtienne de la part d'un certain nombre de copropriétaires l'abandon d'une partie substantielle de leur créance ; qu'elle est redevable depuis plusieurs années des loyers relatifs à un local dont elle dispose à son gré, et ne manifeste aucune volonté de régulariser la situation ; que cette situation préjudicie à Richard X... qui a souscrit divers prêts, non seulement pour payer le prix du local litigieux, mais également pour régler les travaux dont l'appelante est seule à bénéficier, la preuve étant rapportée de ce qu'il est désormais inscrit au fichier des incidents de la Banque de France et fait l'objet d'une double saisie immédiate de sa voiture et de ses comptes bancaires ;
Qu'il convient en conséquence, pour garantir l'efficacité des condamnations mises à la charge de la société DU VIVIER DES LANDES INC, de faire droit à la demande d'astreinte, laquelle peut être prononcée pour l'exécution d'une condamnation à paiement ;
Attendu qu'aucune cause ne justifie le renvoi de l'instance au fond, au regard des dispositions du présent arrêt, Richard X... ayant eu tout loisir, dès la notification du recours de son adversaire, de saisir le Juge du fond afin qu'un certain nombre de points de droit, dont l'analyse échappe au pouvoirs du Juge des Référés, puissent être tranchés ;
Que l'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
PAR CES MOTIFS,
et ceux du Premier Juge adoptés,
Statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort,
Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance déférée,
Y Ajoutant,
Ordonne, à compter du 12 décembre 2007, la capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l'article 1150 du Code Civil,
Dit que le règlement des sommes dues par la société DU VIVIER DES LANDES INC devra intervenir dans le mois suivant la signification du présent arrêt, et, passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire,
Condamne la société DU VIVIER DES LANDES INC aux dépens.
Accorde à la SCP LAVAL LUEGER, titulaire d'un office d'avoué près la cour d'appel d'Orléans, le droit à recouvrement direct reconnu par l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
Et le présent arrêt a été signé par Monsieur Rémery, Président et Madame Fernandez, Greffier ayant assisté au prononcé de l'arrêt.