Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 19 juin 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : RG 18/20558-Portalis 35L7-V-B7C-B6LG3
Décision déférée à la cour : jugement du 16 juillet 2018 -tribunal de grande instance d'Evry - RG 16/06929

Madame O... A...


Représentée par Me Anne-Constance Coll de la SELASU cabinet Coll, avocat au barreau de Paris, toque : E0653

Monsieur T... P...


Représenté par Me Blandine Verger, avocat au barreau de Paris, toque : C1989
SAS ADV -l'immobilière ADV
agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [...]

Représentée par Me Caroline Hatet-Sauval de la SCP Naboudet - Hatet, avocat au barreau de Paris, toque : L0046 et par Me Michèle Becirspahic, avocat au barreau de Paris, toque : C1377
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 février 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Claude Creton, président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude Creton, président,
Mme Christine Barberot, conseillère,
Mme Monique Chaulet, conseillère,
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier
Arrêt : - contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.

Par acte des 16 et 17 février 2016, M. P...  a conclu avec Mme A..., par l'intermédiaire de la société ADV-L'immobilière ADV (la société ADV), agent immobilier, une promesse synallagmatique de vente portant sur un appartement dont il est propriétaire à [...] .
Mme A... a refusé de signer l'acte de vente. Faisant valoir que la description de l'appartement dans la promesse, mentionne l'existence d'une loggia construite sans autorisation du syndicat des copropriétaires sur une terrasse qui est une partie commune, elle a assigné M. P...  et la société ADV, sur le fondement du dol et de l'erreur en nullité de la promesse, et en paiement de dommages-intérêts
Par jugement du 16 juillet 2018, le tribunal de grande instance d'Evry a débouté Mme A... de ses demandes, l'a enjointe sous astreinte, à signer l'acte de vente, débouté M. P...  de sa demande en paiement de la somme prévue par la clause pénale et en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive et condamné Mme A... à payer à M. P...  et à la société ADV chacun la somme de 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal a retenu que la preuve de manoeuvres dolosives n'est pas rapportée, M. P...  ayant acheté l'appartement alors que la loggia existait déjà et fait rectifier l'acte d'achat qui mentionnait l'existence d'une terrasse. Il a ajouté qu'il résulte du règlement de copropriété que la terrasse litigieuse est une partie privative. Il a ensuite indiqué que la loggia ayant été construire en 1996, l'action en contestation de ces travaux est aujourd'hui prescrite, de sorte qu'il ne peut être reproché à M. P...  de n'avoir pas informé Mme A... de l'irrégularité affectant la loggia.
Mme A... ayant en outre fait valoir que la superficie de l'appartement mentionnée dans l'acte n'est pas exacte, le tribunal a constaté que celle-ci ne produit aucune attestation de superficie corroborant cette affirmation.
Mme A... a interjeté appel de ce jugement.
Elle fait d'abord valoir que la terrasse litigieuse, qui fait partie intégrante de l'ossature de l'immeuble, est à ce titre une partie commune, ce qui résulte en outre de l'article 4 du règlement de copropriété qui précise que "les parties communes (...) comprennent notamment (...) les couvertures et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles, même affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire...".
Pour justifier son action en annulation fondée sur le dol, elle explique d'une part que la loggia a été construite sans autorisation du syndicat des copropriétaires et sans autorisation administrative, de sorte qu'une action du syndicat des copropriétaires, d'un copropriétaire ou de la commune peut être engagée aux fins de démolition de la loggia. Elle précise que l'action du syndicat des copropriétaires n'est pas prescrite car soumise au délai de prescription de trente ans applicable aux action réelles et que faute de justifier de la date de la construction litigieuse, l'action pénale ou civile de l'administration ne peut être déclarée prescrite.
Sur la superficie du bien, Mme A... indique que la superficie mentionnée dans l'acte est inexacte puisque le bien a été mesuré en tenant compte de la terrasse transformée en loggia qui est une partie commune.
Mme A... soutient qu'il résulte de ces éléments que M. P...  lui a sciemment caché ces informations et que la société ADV a participé à ce dol en rédigeant la promesse de vente en reprenant en connaissance de cause ces mentions inexactes.
A titre subsidiaire, elle conclut à l'annulation de la promesse sur le fondement de l'erreur portant sur la qualification de partie commune de la loggia, de l'irrégularité de sa construction et de la superficie totale du bien.
Elle réclame en outre la condamnation de M. P...  et de la société ADV à lui payer :
- la somme de 3 341,10 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice financier ;
- la somme de 35 978,85 euros correspondant au montant des loyers qu'elle a payé depuis le 17 mai 2016 ;
- chacun la somme de 15 000 euros en réparation de son préjudice moral ;
- la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
M. P...  conclut de son côté à la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté Mme A... de sa demande d'annulation de la promesse et en paiement de dommages-intérêts.
Formant un appel incident, il demande à la cour de :
- prononcer la résolution de la promesse de vente aux torts de Mme A... ;
- condamner in solidum Mme A... et la société ADV à lui payer :
* la somme de 600 euros par mois à compter du 27 juin 2016 au titre du préjudice causé par l'immobilisation de son bien ;
* la somme de 2 004,42 euros au titre du remboursement des charges de copropriété ;
* la somme de 778,83 euros au titre du remboursement des frais bancaires et d'assurance ;
* la somme de 8 000 euros en réparation de son préjudice moral ;
* la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* la somme de 10 000 euros au titre des frais de poursuites et de recours en application de la clause pénale.
La société ADV conclut à l'irrecevabilité comme nouvelles des demandes formées contre elle pour la première fois en appel et en outre pour Mme A... de n'avoir pas présenté ces demandes dans ses premières conclusions d'appel.
Elle conclut en outre au mal fondé de ces demandes et sollicite la condamnation de Mme A... à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
1 - Sur les demandes de Mme A...
Attendu que le règlement de copropriété décrit le lot no 4 objet de la promesse de vente litigieuse comme suit : "UN APPARTEMENT au 1er étage, accessible par le palier commun porte droite, comprenant : un séjour, une cuisine, une salle de bains avec WC et une terrasse..." ; que l'article 7 de ce règlement définit les parties privatives comme "celles qui sont affectées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, c'est-à-dire les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires, notamment (...) terrasses particulières ;" que l'article 4 précise que "les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un ou plusieurs copropriétaires déterminés" ; qu'il en résulte que la terrasse devenue loggia, qui n'est accessible que depuis l'appartement vendu, est une partie privative rattachée au lot numéro 4 ;
Attendu que la loggia litigieuse ayant été construite sur une partie privative, l'action que pourrait exercer le syndicat des copropriétaires aux fins de suppression de cette construction réalisée sans son autorisation est une action personnelle soumise au délai de prescription de dix ans prévu par l'article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ; que cette action est aujourd'hui prescrite puisqu'il résulte des pièces versées aux débats que la loggia a été construire en 1996 ainsi que l'établissent les déclarations du vendeur dans l'acte de vente de l'appartement litigieux à M. P...  ;
Attendu en outre que selon les dispositions de l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme "lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d'opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme" ;
Attendu que la loggia étant une partie couverte et privative du lot, Mme A... n'est pas fondée à soutenir que la superficie mentionnée dans la promesse est erronée pour le seul motif que la superficie de la loggia n'aurait pas due être prise en compte dans le mesurage du lot selon les prescriptions de la loi Carrez ;
Attendu que l'action de Mme A... sur le dol comme sur l'erreur apparaît ainsi mal fondée ; qu'il convient de la débouter de ses demandes contre M. P...  et contre la société ADV ;
2 - Sur les demandes de M. P...
- Contre la société ADV
Attendu que les demandes formées pour la première fois devant la cour d'appel contre la société ADV sont nouvelles et, partant, irrecevables ;
- Contre Mme A...
Attendu que M. P... , qui conclut à la résolution de la promesse aux torts de Mme A... ne sollicite plus sa condamnation à signer l'acte de vente ;
Attendu que Mme A... ayant refusé de signer l'acte de vente en violation de l'engagement qu'elle a contracté envers M. P... , celui-ci est fondé à réclamer la résolution de la promesse synallagmatique de vente aux torts de celle-ci et l'attribution de dommages-intérêts en application de la clause pénale contenue dans la promesse ; que cette clause prévoit que "la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 10 % du prix de vente + commission d'agence" ; que cette clause ayant pour objet de fixer conventionnellement le montant des dommages-intérêts destinés à la réparation du préjudice causé par la partie défaillante à son cocontractant, celui-ci n'est pas fondé à réclamer des dommages-intérêts supplémentaires ; qu'il y a donc lieu de condamner Mme A... à payer à M. P...  la somme de 12 500 euros correspondant au montant convenu ;
PAR CES MOTIFS Statuant publiquement
CONFIRME le jugement sauf en ce qu'il :
- ENJOINT Mme A... de régulariser sous astreinte l'acte de vente ;
- DÉBOUTE M. P...  de sa demande d'application de la clause pénale ;
Statuant à nouveau :
PRONONCE la résolution de la promesse de vente des 16 et 17 février 2016 aux torts de Mme A... ;
CONDAMNE Mme A... à payer à M. P...  la somme de 12 500 euros au titre de la clause pénale ;
DÉBOUTE M. P...  du surplus de sa demande contre Mme A... ;
DÉCLARE irrecevables les demandes formées par M. P...  contre la société ADV-L'immobilière ADV ;
VU l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de Mme A... et la condamne à payer à M. P...  la somme de 1 500 euros et à la société ADV-L'immobilière ADV la somme de 1 500 euros ;
CONDAMNE Mme A... aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, par la SCP Naboudet-Hatet conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président,