4o Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 24 OCTOBRE 2008
No 2008 / 429
Rôle No 07 / 17924
Lucia X...

Syndicat des Copropriétaires RESIDENCE PARC CONTINENTAL

Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 12 Octobre 2007 enregistré au répertoire général sous le no 06 / 1850.

Madame Lucia X...
née le 27 Novembre 1925 à FERRIERE (ITALIE) (99), demeurant...-...-06400 CANNES
représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY-LEVAIQUE, avoués à la Cour, plaidant par Me Gérard BAUDOUX, avocat au barreau de NICE substitué par Me Nathalie ELMOZNINO, avocat au barreau de NICE

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence PARC CONTINENTAL, demeurant 2 Place Stanilas-Bâtiment A-06400 CANNES
représenté par son syndic le cabinet FONCIA PARISI S. A. S dont le siège social est : 54 rue Jean Jaurès 06400 CANNES elle-même pris en la personne de son représentant légal en exercice,
représenté par la SCP TOLLINCHI PERRET-VIGNERON BARADAT-BUJOLI-TOLLINCHI, avoués à la Cour, plaidant par la SCP GUGLIELMI-BONAUDI-CERULLI, avocats au barreau de GRASSE
*- *- *- *- *
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 18 Septembre 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur André FORTIN, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Michel BUSSIERE, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Madame Françoise ISSENJOU, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2008.

Contradictoire,
Magistrat Rédacteur : Monsieur André FORTIN, Conseiller
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2008,
Signé par Monsieur Michel BUSSIERE, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes d'un acte du 23 juin 2003, madame Lucia X... a acquis, dans le bâtiment " A " les lots... de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé "... " situé au No... à Cannes. Alors que les lots... étaient désignés au règlement de copropriété comme étant des chambres au 5ème étage avec WC, il était précisé par le compromis de vente que l'acquéreur déclare et le vendeur reconnaît que les lots No... sont actuellement réunis pour ne former qu'un seul appartement de deux pièces principales, kitchenette et salle de bains avec water-closet.
Cependant, le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier stipule qu'en raison de la disposition et de l'aménagement des lots qui vont être énumérés ci-après (... ...) il est expressément stipulé que ces lots devront à perpétuité rester attachés à un lot quelconque se trouvant dépendre du bloc " A " faisant l'objet des présentes ou éventuellement à un lot quelconque dépendant des bâtiments " B " ou " C ". En conséquence, ces lots ne pourront être vendus ou donnés à titre gratuit à une personne qui ne serait pas déjà propriétaire d'un lot quelconque des bâtiments A-B et C. Le copropriétaire d'un de ces lots pourra donc toujours les vendre ou les donner mais seulement à l'un quelconque des copropriétaires de l'un des bâtiments A-B ou C.
Madame Lucia X... ayant décidé de vendre ses lots..., le syndic de la copropriété qui y était opposé, a refusé de communiquer au notaire les documents nécessaires à cette vente.
Par exploit délivré le 14 décembre 2005, madame Lucia X... a fait assigner le syndicat des copropriétaires "... " à comparaître devant le Tribunal de grande instance de Grasse pour le voir condamner sous astreinte à remettre les documents sollicités par le notaire chargé de la vente des lots, voir dire que la clause d'interdiction d'aliéner les chambres de bonnes à des non-copropriétaires s'oppose au principe de la libre disposition des droits des copropriétaires et en conséquence voir annuler la dite clause et ordonner la publication du jugement à intervenir, le tout avec exécution provisoire.
Le syndicat des copropriétaires "... " s'étant opposé aux demandes, par jugement prononcé le 12 octobre 2007, le Tribunal de grande instance de Grasse :
- Déboutait madame Lucia X... de l'ensemble de ses demandes,
- Disait n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- Condamnait madame Lucia X... à payer au syndicat des copropriétaires "... " la somme de 1. 500  en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- La condamnait encore aux dépens.

Par déclaration au greffe de la présente Cour le 2 novembre 2007, madame Lucia X... a interjeté appel de ce jugement prononcé le 12 octobre 2007 par le Tribunal de grande instance de Grasse.
Elle entend :
- Que le jugement entrepris soit infirmé,
- Que le syndicat des copropriétaires "... " représenté par son syndic, le Cabinet FONCIA soit condamné sous astreinte de 100  par jour de retard, à remettre les documents sollicités au notaire chargé de la vente envisagée,
A titre subsidiaire,
- Que la clause d'interdiction d'aliéner les chambres de bonnes à des non-copropriétaires soit annulée,
- Que soit ordonnée la publication de la décision à intervenir au fichier immobilier du bureau de la conservation des hypothèques de Cannes,
- Que soit commis un notaire à cet effet,
- Que le syndicat des copropriétaires "... " représenté par son syndic, le Cabinet FONCIA soit condamné sous astreinte de 100  par jour de retard, à remettre les documents sollicités au notaire chargé de la vente envisagée,
- Qu'en tout état de cause le syndicat des copropriétaires "... " soit condamné à lui payer la somme de 3. 000  en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Qu'il soit encore condamné aux dépens d'appel.

Le syndicat des copropriétaires "... " demande à la Cour :
- De confirmer le jugement entrepris,
- De débouter en conséquence madame Lucia X... de toutes ses demandes,
- De la condamner à lui payer la somme de 4. 000  en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- De la condamner encore aux dépens d'appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les moyens soulevés par les parties au soutien de leurs prétentions,
1 / Attendu que cette circonstance que les lots No... en l'état initial de chambres de bonnes aient été, de fait, réunis pour former un petit logement, n'est en tout état de cause pas opposable au syndicat des copropriétaires.
2 / Attendu que, de même, les mentions de l'acte de vente des biens litigieux à madame Lucia X... par son auteur sont inopposables au syndicat qui n'y a pas concouru et n'en a pas eu connaissance ;
3 / Attendu cependant que le règlement de copropriété prévoit, au titre des travaux autorisés, la modification des dispositions intérieures des locaux privatifs, la réunion de deux appartements contigus ou superposés en un seul et la transformation en un appartement de deux ou plusieurs chambres individuelles ;
Or attendu que la clause stipulant que les lots... devront à perpétuité rester attachés à un lot quelconque se trouvant dépendre du bloc " A " faisant l'objet des présentes ou éventuellement à un lot quelconque dépendant des bâtiments " B " ou " C ", indique à titre liminaire que c'est en raison de la disposition et de l'aménagement des lots et ainsi, dès lors que ces lots, conformément à une autorisation générale du règlement de copropriété se trouvent être disposés et aménagés différemment, perdant leur qualité de chambres de bonnes pour devenir un logement à part entière, étant observé que le standing de l'immeuble n'a pas à souffrir compte tenu de son importance et de la destination nouvelle des lieux du détachement d'un appartement comme cela serait le cas d'une chambre de bonnes, la clause de rattachement à un autre lot n'a plus lieu de s'appliquer car elle contrevient manifestement dans ces circonstances au principe général édicté par l'article 544 du code civil sans pour autant, comme il vient d'être dit, préjudicier aux droits des autres copropriétaires ;
Attendu, ainsi, que, réformant le jugement entrepris sur ce point, il y a lieu de constater que rien ne s'oppose à l'aliénation de l'appartement constitué aujourd'hui des deux lots..., jadis constitutifs de deux chambres de bonnes et en conséquence de faire droit à la prétention de madame Lucia X... tendant à ce que le syndicat des copropriétaires "... " soit condamné à remettre les documents sollicités au notaire chargé de la vente de ces lots ;
Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS,

STATUANT PUBLIQUEMENT, CONTRADICTOIREMENT, EN MATIÈRE CIVILE ET EN DERNIER RESSORT,
Reçoit l'appel,
Infirme le jugement prononcé le 12 octobre 2007 par le Tribunal de grande instance de Grasse,
Condamne le syndicat des copropriétaires "... " à remettre à maître B..., notaire chargé de la vente des lots... de la copropriété "... " par madame Lucia X..., tous documents qu'il détient nécessaires à la réalisation de cette vente, ce, dans le délai de huit jours de la signification du présent arrêt et sous astreinte de 100  par jour de retard pendant trois mois à l'expiration desquels il pourra être à nouveau statué par le Juge de l'exécution du Tribunal de grande instance de Grasse,
Le condamne encore à payer à madame Lucia X... la somme de 2. 500  en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Le condamne enfin aux dépens de première instance et d'appel, ordonne distraction de ceux d'appel au profit de la SCP ERMENEUX-CHAMPLY-LEVAIQUE, avoués, sur leur affirmation d'en avoir fait l'avance.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
S. AUDOUBERT M. BUSSIERE