Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 04 JUIN 2021
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général:RG 19/13255-Portalis 35L7-V-B7D-CAHQG
Décision déférée à la cour : jugement du 16 mai 2019 -tribunal de grande instance de Créteil - RG no 18/00436

Monsieur [O] [V]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Mylène COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0840

SELARL MARTEL-VIGNES & ASSOCIÉS

[Adresse 2]
[Adresse 3]
Représentée par Me Valérie [Y], avocat au barreau de PARIS, toque : D0848
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 février 2021, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Monique Chaulet, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude Creton, président
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier présent lors de la mise à disposition.

Suivant compromis en date du 14 janvier 2014, M. [V] a vendu à Mme [Z] un bien immobilier sis [Adresse 1], moyennant la somme de 390 000 euros.
L'acte prévoyait que la vente devait être réitérée au plus tard le 31 mars 2014.
Mme [Z] a déclaré ne pas recourir à un prêt bancaire et s'est engagée à verser dans les huit jours de la signature du compromis une somme de 39 000 euros correspondant à la clause pénale.
Convoquée à un rendez-vous de signature en l'étude de M. [Q], notaire à Choisy-Le -Roi, le 19 juin 2014, Mme [Z] a sollicité un délai déclarant ne pas disposer des fonds suffisants et M. [V] a accepté de reporter la vente au 3 juillet 2014 au plus tard.
En dépit des engagements pris par Mme [Z], les fonds n'ont jamais été adressés au notaire et la vente n'a pu être réitérée.
Par acte d'huissier en date du 6 décembre 2017, M. [V] a fait assigner Mme [Z] et M. [Q], notaire, devant le tribunal de grande instance de Créteil aux fins de constater la caducité du compromis de vente et de ses avenants.
Mme [Z] n'a pas constitué avocat.
Par jugement en date du 16 mai 2019, le tribunal de grande instance de Créteil a :
·constaté la caducité du compromis signé le 14 janvier 2014 entre M. [V] et Mme [Z], portant sur le bien situé [Adresse 1] ;
·condamné Mme [Z] à verser à M. [V] la somme de 39 000 euros au titre de la clause pénale ;
·débouté M. [V] de ses demandes à l'encontre de la SELARL [Personne physico-morale 1] ;
·condamné Mme [Z] à payer à M. [V] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
·débouté la SELARL [Personne physico-morale 1] de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
·condamné Mme [Z] aux dépens qui pourront être recouvrés directement, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, par Mme [Y], avocate ;
·ordonné l'exécution provisoire.
Pour statuer ainsi, le tribunal a estimé que, conformément aux stipulations contractuelles, le compromis de vente devait être considéré comme caduc ; sur les demandes à l'encontre de l'étude notariale, le tribunal a jugé que M. [V] n'apportait pas les preuves nécessaires tendant à démontrer que l'omission d'information par M. [Q], notaire, concernant le non versement de la clause pénale par Mme [Z], lui a causé un préjudice.
M. [V] a interjeté appel de cette décision.
Par ses dernières conclusions, M. [V] demande à la cour d'appel de Paris de :
. juger que la SELARL [Personne physico-morale 1] a manqué à son obligation de conseil et à son obligation de s'assurer de l'efficacité de l'opération ;
. juger qu'elle a engagé de ce fait sa responsabilité professionnelle à l'égard de M. [V] sur le fondement de l'article 1240 du code civil ;
En conséquence,
. condamner la SELARL [Personne physico-morale 1] à lui payer la somme de 39 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
. subsidiairement, condamner la SELARL [Personne physico-morale 1] à lui payer la somme de 7 380,65 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel et celle de 15 000 euros en réparation du préjudice moral ;
. la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
. la condamner aux entiers dépens.
Par ses dernières conclusions, l'étude notariale SELARL [Personne physico-morale 1] demande à la cour d'appel de Paris de :
. déclarer M. [V] irrecevable en ses demandes de dommages-intérêts comme étant nouvelles ;
. confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Créteil le 16 mai 2019, en ce qu'il n'a pas retenu la responsabilité de l'office notarial ;
. juger que M. [V] ne justifie pas de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d'engager la responsabilité du notaire ;
. débouter M. [V] de l'intégralité de ses demandes ;
. le condamner au paiement d'une somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
. le condamner aux entiers dépens d'instance, dont distraction au profit de Mme [Y], avocate, en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Sur la responsabilité du notaire
M. [V] soutient que M. [Q], notaire n'a pas rempli son obligation de conseil et de renseignement à l'égard des parties puisqu'il n'a pas prévenu M. [V] de l'absence de garantie de solvabilité de l'acquéreur, qu'il n'a pas vérifié si le bordereau de remise de chèque était conforme et ne l'a pas informé du risque que la vente n'ait jamais lieu.
La SELARL [Personne physico-morale 1] soutient que le notaire n'est pas tenu de faire un bilan de patrimoine des acquéreurs avant chaque vente, fait valoir qu'il n'a d'ailleurs pas accès aux comptes bancaires des particuliers pour en vérifier la véracité et que si aucun élément n'est de nature à faire douter de la véracité et de l'exactitude des faits rapportés par une partie, le notaire n'engage pas sa responsabilité si les déclarations sont erronées.
Il est établi que M. [Q], notaire, n'a pas informé M. [V] du non-versement de la somme de 39 000 euros au titre du dépôt de garantie par Mme [Z] dans le délai de 8 jours imparti par le compromis.
En l'espèce, aucune faute ne peut être reprochée au notaire s'agissant d'une absence d'information fournie au vendeur sur l'insolvabilité de Mme [Z] dès lors qu'il n'est pas démontré que le notaire était en possession d'éléments lui permettant de douter de la solvabilité de cette dernière.
Néanmoins, en n'informant pas le vendeur de l'absence de versement de la clause pénale en son étude dans le délai imparti par les stipulations de la promesse, le notaire a commis une faute alors que M. [V] aurait pu, s'il avait disposé de cette information, se prévaloir de la nullité du compromis ; néanmoins ainsi que l'a retenu le premier juge, le notaire qui n'est pas partie à la promesse ne peut être condamné au paiement de la clause pénale.
S'agissant de son préjudice, M. [V] fait valoir qu'ayant cru que la vente avec Mme [Z] interviendrait dans les termes contractuels, il a déménagé le 1er février 2014 et a assumé le coût du déménagement et du loyer pour finalement réintégrer les lieux, la vente n'ayant pas eu lieu ; il invoque également une perte de temps et d'énergie qui lui a causé un préjudice moral important.
La SELARL [Personne physico-morale 1] soutient que les demandes de dommages-intérêts sont nouvelles en cause d'appel et doivent être déclarées irrecevables ; sur le fond, elle conteste l'existence d'un lien de causalité entre la faute qui lui est reprochée et le préjudice et fait valoir que seule la défaillance de Mme [Z] est à l'origine du présent litige.
Sans qu'il soit nécessaire de statuer sur la recevabilité des demandes de dommages-intérêts formées par M. [V] à l'encontre de la SELARL [Personne physico-morale 1], il convient de constater que le préjudice invoqué par M. [V] à savoir les frais de déménagement et de loyer résulte de sa décision de quitter son logement dès la signature du compromis de vente, ce à quoi il n'était pas obligé par la signature de celui-ci, et qu'il est sans lien de causalité avec la faute reprochée au notaire.
Il n'invoque en outre aucune perte de chance de n'avoir pu vendre son bien à d'autres acquéreurs.
En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [V] de sa demande de condamnation de la SELARL [Personne physico-morale 1] à lui payer la somme de 39 000 euros et M. [V] sera débouté de ses demandes de dommages-intérêts formées contre la SELARL [Personne physico-morale 1], le surplus du jugement n'étant pas frappé d'appel.
M. [V] sera condamné à payer à la SELARL [Personne physico-morale 1] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement en ce qu'il a débouté M. [V] de ses demandes à l'encontre de la SELARL [Personne physico-morale 1] ;
Y ajoutant,
Déboute M. [V] de ses demandes de dommages-intérêts formées contre la SELARL [Personne physico-morale 1] ;
Condamne M. [V] à verser à la SELARL [Personne physico-morale 1] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [V] aux dépens de l'appel dont distraction au profit de Mme [Y], avocate, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président,