Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 17 MARS 2017
(no, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 18402
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Juillet 2015- Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY-RG no 13/ 08309

Monsieur Yves Raymond Jacques X...
né le 24 Juillet 1959 à ANTONY (92)

Madame Mariko Y... épouse X...
née le 25 Mars 1968 à TOKYO (Japon)
demeurant...
Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Jean-pierre WILLAUME, avocat au barreau de PARIS, toque : B1042

Monsieur Jesuthasan Z...
demeurant...
non représenté
Ayant reçu signification de la déclaration d'appel en date du 30 novembre 2015 par remise à l'étude d'huissier et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 30 novembre 2015 par remise à l'étude d'huissier.
Monsieur Leninssan A...
demeurant...
non représenté
Ayant reçu signification de la déclaration d'appel en date du 01 décembre 2015 par remise à l'étude d'huissier et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 01 décembre 2015 par remise à l'étude d'huissier.
Madame Lydia B... épouse C...
née le 01 Avril 1984 à CREIL (60100)
demeurant...
Représentée par Me Arnaud LEROY de la SCP PETIT-MARCOT-HOUILLON- & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : C1683
Assistée sur l'audience par Me Véronique FAUQUANT, avocat au barreau de VAL D'OISE, toque : 100
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Février 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : DÉFAUT
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Par acte authentique du 24 mars 2011, M. X... et Mme Y... épouse X... ont vendu à MM. Z... et A... un pavillon à usage d'habitation sis... au Blanc-Mesnil (Seine-Saint-Denis), moyennant le prix de 280 000 €. L'acte était conclu sous la condition suspensive d'obtention d'un ou plusieurs prêts avant le 9 mai 2011 afin de financer la totalité du prix. Les parties stipulaient également une clause pénale d'un montant de 28 000 €. L'acquéreur s'engageait également à verser une somme de ce montant, à titre de dépôt de garantie. Les parties convenaient de signer l'acte authentique au plus tard le 30 juin 2011, étant expressément indiqué que cette dernière date était le point de départ de la possibilité de contraindre l'autre partie à exécuter ses obligations.
Par acte sous seing privé du 1er mars 2013, M. A..., en présence de M. Z... consentant, se substituait Mme B... dans l'exécution de cet avant-contrat. L'acte de substitution précisait qu'au cas de sa non réitération par acte authentique, M. A... resterait solidairement engagé avec Mme B... à l'égard du vendeur au paiement du prix et à l'exécution de toutes les conditions de la vente.
Le 12 avril 213, le notaire chargé de la vente dressait un procès verbal de carence de M. Z..., de Mme B... et de M. A..., convoqués en vain pour signer l'acte authentique.
Par acte extrajudiciaire du 27 juin 2013, les époux X... assignaient M. Z..., M. A... et Mme B... devant le tribunal de grande instance de Bobigny en exécution de la clause pénale et aux fins de condamnation à leur payer des dommages et intérêts.
Par jugement du 13 juillet 2015, le tribunal de grande instance de Bobigny a :
- débouté M. X... et Mme Y... de leurs demandes,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que chaque partie conserverait à sa charge les dépens par elle exposés.
Par déclaration reçue au greffe de la Cour le 11 septembre 2015, M. X... et Mme Y... épouse X... ont interjeté appel de cette décision contre M. Z..., M. A..., et Mme B....
Par conclusions notifiées le 25 novembre 2015 par la voie électronique et signifiées le 30 novembre 2015 à M. Z... et le1er décembre 2015 à M. A..., puis par conclusions notifiées le 27 juillet 2016 et prises aux mêmes fins, les époux X... demandent à la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
- condamner solidairement M. Z..., M. A... et Mme B... à leur payer la somme de 28. 000 € au titre de l'application de la clause pénale prévue à l'acte du 24 mars 2011 plus 28. 000 € à titre de dommages-intérêts forfaitaires contractuels, soit en tout la somme de 56. 000 € ;
- dire que la somme de 56. 000 € portera intérêts au taux légal à compter de l'acte notarié
reçu le 24 mars 2011 et que les intérêts de ladite somme seront eux-mêmes capitalisés par application de l'article 1154 du Code civil ;
- condamner solidairement M. Z..., M. A... et Mme B... à leur payer la somme de 8. 000 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- les condamner solidairement aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par conclusions notifiées le 08 avril 2016, Mme B... prie la Cour de :
- confirmer le jugement querellé ;
- à titre subsidiaire
-dire que les époux X... ne peuvent prétendre à la fois au paiement du dépôt de garantie et à la clause pénale ;
- réduire à 1 € le montant des dommages et intérêts éventuels, par application de l'article 1152 du code civil ;
- condamner les époux X... à lui verser une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les époux X... aux entiers dépens.
MM. D... et A... n'ont pas constitué avocat.


Les époux X... soutiennent à l'appui de leur appel que :
- les clauses de l'avant-contrat relatives au dépôt de garantie et à la clause pénale, eu égard à la carence des acquéreurs, justifient leur condamnation à hauteur de 56 000 € correspondant au montant de la clause pénale et à 28 000 € supplémentaires " à titre de dommages et intérêts forfaitaires ",
- ils sont privés de tout revenu locatif depuis la date de la signature de l'avant-contrat,
- contrairement à ce que le tribunal a retenu, le délai entre la date de la substitution et la date de signature prévue de l'acte authentique ne révèle aucune démarche hâtive de la part du notaire,
- en particulier le délai de rétractation ayant bénéficié à Mme B... était expiré pour la date de signature retenue,
- Mme B... ne justifie pas avoir accompli dans un délai raisonnable les démarches qui lui incombaient pour rechercher et obtenir une offre de crédit conforme aux prévisions de l'avant-contrat, ni surtout pour notifier aux vendeurs l'obtention d'un tel prêt par courrier recommandé avec accusé de réception,
- au jour des conclusions Mme B... n'avait pas adressé au notaire une offre de prêt permettant la signature de l'acte authentique de vente,
- " l'indemnité d'immobilisation de 28 000 € " n'a même jamais été versée,
- aucun des acquéreurs ne justifient d'avoir obtenu le prêt nécessaire pour régulariser l'acte authentique de vente dans les conditions prévues à la promesse, ce qui constitue bien un manquement de leur part au regard de leur obligation de signer l'acte authentique de vente.
Mme B... répond que :
- les époux X... ne rapportent pas la preuve qui leur incombe du fait qu'elle aurait empêché la réalisation de la condition suspensive,
- elle n'a été substituée dans les droits et obligations de M. A... qu'à compter du 1er mars 2013, date à laquelle les délais convenus pour la réitération de la promesse était largement expirés, rien ne pouvant lui être reproché pour la période antérieure,
- les vendeurs étaient nécessairement d'accord avec la substitution,
- le 12 avril 2013, soit seulement un mois et demi suivant la substitution, elle ne pouvait pas être en possession des offres de prêt,
- le notaire lui a notifié le compromis le 29 mars 2013 seulement, de sorte que le délai de rétractation expirait le 8 avril 2013,
- la date du 12 avril 2013 lui a été imposée et a été portée à sa connaissance par la signification du 27 mars 2013 d'un courrier daté du 8 mars précédent, soit avant même la notification du compromis faisant courir le délai de rétractation,
- la démarche hâtive du notaire relevée par les premiers juges est donc avérée, d'autant que l'acte de substitution ne lui imposait aucun délai pour obtenir son financement,
- aucun défaut de diligence ne peut lui être imputé,
- au mois d'août 2013, elle-même et M. Z... ont obtenu de la Banque HSBC une offre de prêt d'un montant de 252 000 € conforme à l'avant-contrat,
- à la suite il a été convenu de fixer une date pour la signature de l'acte authentique,
- le notaire a demandé un délai pour renouveler l'état hypothécaire, les pièces d'état civil et le dossier d'urbanisme, et a réclamé 300 € de provision pour ce faire, somme acquittée sans retard,
- nulle suite n'a été donnée par le notaire,
- les vendeurs dès le 26 juin 2013, avaient choisi d'assigner en indemnisation.
Sur l'obligation d'acquérir à la date du 12 avril 2013
En droit, lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé. S'il n'y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n'est censée défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas.
En droit également, la condition suspensive est réputée accomplie si elle ne se réalise pas par l'effet de l'empêchement de l'acquéreur.
En l'espèce, les moyens soulevés par le vendeur démontrent que celui-ci avait non seulement accepté sans réserve la substitution du 1er mars 2013, mais qu'il avait encore accepté sans équivoque le transfert du bénéfice de la clause de condition suspensive d'octroi de crédit aux acquéreurs tels que résultant de cette substitution, et ce en dépit du fait que la substitution opérée excédait les prévisions de l'avant-contrat qui ne prévoyait que la substitution à M. Z... et M. A... d'une personne morale dont ceux-ci seraient les seuls et uniques associés.
La recherche de la commune intention des parties relativement à l'application de la condition suspensive d'obtention de prêt, dès lors que le temps fixe précisé à la clause était écoulé lors de l'acceptation par les vendeurs de la substitution, conduit à retenir que cette condition suspensive d'obtention de crédit s'appliquant entre les époux X... d'une part et M. Z... et Mme B... d'autre part, a été conclue sans temps fixe.
Aux termes de l'avant-contrat, pour bénéficier de la condition suspensive d'obtention de prêt, les acquéreurs devaient rechercher un prêt un ou plusieurs prêts pour un montant maximum de 280 000 € remboursables sur la durée maximum de 25 ans au taux nominal d'intérêt maximum de 4, 80 % l'an (hors assurances), avec la garantie du privilège de prêteur de deniers avec ou sans hypothèque conventionnelle complémentaire.
Mme B... produit une offre de crédit établie au nom de M. Z... et d'elle-même par la banque HSBC en date du 02 août 2013 pour un prêt de 252 000 € remboursable en 300 mensualités, (durée pouvant être portée à 324 mensualités), au taux fixe de 3, 6 % l'an.
Cette offre de crédit est certes conforme aux prévisions de la clause de condition suspensive.
Les époux X... font valoir la mauvaise foi de Mme B... dans l'invocation de cette offre de prêt, faisant valoir, sur le fondement d'un courrier du notaire, que celle-ci n'était pas utilisable au motif que Mme B... s'était présentée à la banque HSBC comme célibataire alors qu'elle est mariée à M. C....
Mme B... conteste toute mauvaise foi de sa part.
Il est exact que l'offre de prêt ne mentionne pas la situation matrimoniale de Mme B..., et que Mme B... qui en a la charge, ne justifie par aucun élément avoir sollicité de la banque HSBC un prêt en informant la banque de sa situation matrimoniale, élément pourtant de nature, à l'évidence, à permettre d'apprécier sa capacité de remboursement.
Par ailleurs Mme B... indique, dans la partie de ses écritures consacrées à la réduction de la clause pénale, qu'elle a souscrit un autre prêt immobilier avec son époux pour acquérir un autre bien " lorsqu'il est apparu qu'elle ne pourrait in fine acheter celui des époux X... ". Or les justificatifs qu'elle produit mentionnent un prêt de 193 880 € consenti par la banque LCL au nom d'elle-même et de son mari M. C... en date du 10 avril 2012. Mme B... justifie que ce prêt a fait l'objet d'un avenant en date du 29 septembre 2014 pour le porter à la somme de 203 850 €.
Mme B... justifie être salariée par le même employeur depuis plusieurs années et jouir de revenus de l'ordre de 2 100 € net par mois, dont 520 € de saisie sur salaire, selon le bulletin de salaire de janvier 2016. Cette situation financière corrobore les dires de celle-ci selon lesquels elle avait pour projet de financer par l'emprunt l'achat d'un seul logement et non de deux.
Dans ces conditions, la condition suspensive litigieuse d'obtention de prêt n'était pas susceptible de se réaliser, et cela du seul fait de la faute imputable à l'acquéreur qui a manifestement dissimulé à la banque HSBC la réalité de sa situation familiale antérieure à la demande de prêt et subsistant au jour de ses dernières conclusions, à savoir que Mme B... se trouvait et se trouve mariée à un tiers avec lequel elle était et demeure endettée pour l'achat d'un logement intervenu antérieurement à son présent engagement d'acquérir, alors qu'elle ne pouvait financer deux investissements immobiliers à la fois.
A la date du 12 avril 2013 retenue par les vendeurs dans leur mise en demeure du 27 mars 2013, l'obligation d'acquérir était donc devenue exigible, puisque la condition suspensive était réputée réalisée.
Il est vain dans ces conditions de reprocher aux vendeurs de n'avoir pas cru devoir faire comme si la condition suspensive pouvait toujours être accomplie à la date de la mise en demeure de signer l'acte authentique de vente opérée par les significations du 27 mars 2013, pour soutenir que cela aurait dû obliger les époux X... à laisser un délai suffisant à M. Z... et Mme B... pour obtenir un financement conforme à la clause de condition suspensive.
Il est également vain de faire valoir que ce délai suffisant n'a manifestement pas été laissé aux acquéreurs.
Peu importe également que les vendeurs, plutôt que de recourir à la possibilité prévue à l'avant-contrat de mettre en demeure les acquéreurs de justifier sous huitaine de la défaillance ou de la réalisation de la condition suspensive, aient choisi de les faire sommer de comparaître aux fins de signer la vente sans s'assurer au préalable qu'il était devenu certain que l'octroi de crédit n'arriverait pas.
Dans ces conditions, il est également dénué de portée de faire valoir que le délai entre le 27 mars 2013, date de la mise en demeure et le 12 avril 2013, date retenue par les vendeurs pour la signature apparaît d'autant plus insuffisant qu'il conviendrait de tenir compte du délai de rétractation de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation, pendant le cours duquel elle ne saurait se voir reprocher d'avoir manqué à ses diligences pour l'octroi du prêt pendant.
Il importe au contraire de relever que le notaire avait notifié l'avant-contrat à Mme B... par courrier recommandé avec accusé de réception présenté à l'adresse de celle-ci pour la première fois le 30 mars 2013, et que le délai de rétractation de Mme B... était expiré depuis le 8 avril 2013, puisque le délai de rétractation de 7 jours avait commencé à courir le lendemain de la présentation de ce courrier, et que le délai expirant un samedi ou un dimanche doit être prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.
Mme B... n'a pas mis en oeuvre son droit de rétractation. M. Z..., qui apparaît avoir reçu notification de l'avant-contrat le 13 avril 2011, par courrier recommandé avec accusé de réception avisé à son adresse le 12 avril 2011, n'apparaît pas non plus l'avoir fait ; celui-ci, en ne comparaissant pas dans le cadre de la présente instance s'est en tous les cas abstenu de critiquer les modalités de mise en oeuvre à son égard des dispositions de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation.
Dans ces conditions, il convient d'entrer en voie de condamnation pour l'application de la clause pénale.
Sur la clause pénale
En dépit de l'impossibilité d'acquérir de Mme B... et de M. D..., leur conseil, en novembre 2013, mentionnait par courrier au notaire la possibilité de régulariser la vente.
Toutefois, les vendeurs avaient renoncé à cette possibilité par la présente assignation qui ne demandait que des dommages et intérêts.
Mme B..., M. A..., et M. Z... peuvent se voir opposer par les vendeurs la clause de l'avant-contrat, reprise dans l'acte de substitution, obligeant le substitué, de manière solidaire avec le substituant, au paiement du prix et à l'exécution de toutes les conditions de la vente ; parmi ces dernière figure nécessairement la clause pénale.
Mme B... et M. Z... doivent donc répondre, avec M. A..., toutes ces personnes étant solidairement tenues, du préjudice subi par les vendeurs à la suite de l'immobilisation du bien entre la date de l'avant contrat, le 24 mars 2011, et celle de l'assignation, soit le 27 juin 2013.
C'est la raison pour laquelle la peine ne sera pas modérée et sera maintenue à la somme de 28 000 €.
En application des dispositions mêmes de l'article 1152 du code civil, qui prohibent le cumul de la clause pénale et de toute autre somme à titre de dommages et intérêts, la Cour ne peut allouer de plus amples dommages et intérêts aux époux X....
Le dépôt de garantie n'ayant jamais été payé, sa restitution ne sera pas envisagée.
Il convient donc de condamner solidairement les intimés au paiement de la somme de 28 000 €.
Les époux X... recevront de M. A..., Mme B... et M. Z... tenus in solidum, la somme de 7 000 € d'indemnité de procédure afin de compenser leurs frais de défense en justice non compris dans les dépens.
M. A..., Mme B... et M. Z... seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 6999 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement querellé,
Statuant à nouveau,
Condamne solidairement M. A..., Mme B... et M. Z... à payer aux époux X... la somme de 28 000 € en application de la clause pénale,
Déboute des demandes plus amples au titre des dommages et intérêts,
Condamne in solidum M. A..., Mme B... et M. Z... à payer aux époux X... pris ensemble la somme de 7 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. A..., Mme B... et M. Z... aux dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, La Présidente,