Grosses délivrées	RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :	AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 20 MARS 2014
(no       ,  5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général :  12/18209
Décision déférée à la Cour : Jugement  du 19 Septembre 2012 -Tribunal de Grande Instance de FONTAINEBLEAU - RG no 10/01701

Communauté DE COMMUNES DES DEUX FLEUVES
prise en la personne de ses représentants légaux
domiciliée 29 avenue du Général de Gaulle - 77130 MONTEREAU FAULT YONNE
Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 et assistée sur l'audience de Maître Roseline MASILLER, avocat au barreau de LYON

SAS SAREAS IMMOBILIER
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège ZA de la Butte aux Bergers - 2 rue Guynemer - 91380 CHILLY MAZARIN
représentée par Maître Jean-philippe AUTIER de la SCP AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053 et assistée sur l'audience de Maître Michel MAGNIEN, avocat au barreau de PARIS, toque : B1020
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 février 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine BARBEROT, Conseillère.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, présidente
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Monsieur Fabrice VERT, conseiller
Greffier lors des débats : Madame Fatima BA
Greffier lors du prononcé : Madame Mélanie RAMON
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile,
- signé par Madame Chantal SARDA, présidente, et par Madame Mélanie RAMON, greffière placée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


La Communauté de Communes des Deux Fleuves ( CC2F ) expose qu'elle a signé avec la Société SAREAS IMMOBILIER, le 22 novembre 2007, une promesse synallagmatique de vente concernant un terrain à bâtir d'une superficie de 76.061 m2 à prendre dans les parcelles cadastrées ZN 116, 120, 121, et 178, commune de MAROLLES SUR SEINE (77), au prix de 22 euros le m2, soit la somme de 1 673 342 euros, ledit terrain formant partie de la Zone d'Aménagement Concertée dite « ZAC de Saint-Donain ».
Faisant grief à la Société SAREAS IMMOBILIER de s'être abstenue de manière fautive de réitérer la vente par acte authentique, la CC2F l'a fait assigner par acte d'huissier en date du 17 novembre 2010, devant le Tribunal de Grande Instance de FONTAINEBLEAU, aux fins de la voir condamner en conséquence à lui payer la somme de 167.558 euros au titre de la clause pénale, ladite somme étant majorée des intérêts moratoires calculés au taux légal à compter du 12 mars 2010, ainsi que la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Par un jugement du 19 septembre 2012, le Tribunal de Grande Instance de Fontainebleau, a :
- débouté la société SAREAS IMMOBILIER de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la promesse synallagmatique de vente en date du 22 novembre 2007,
- constaté l'absence de réalisation à la date du 30 juin 2009 de la condition suspensive relative à l'absence de vestiges archéologiques sur le site ou de présomption de l'existence de ceux-ci qui impliquerait la nécessité de faire procéder à un diagnostic, ou à une campagne de fouille,
- débouté la COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DES DEUX FLEUVES de sa demande en paiement de la somme de 167.558 euros à titre de clause pénale,
- dit n'y avoir lieu de statuer sur les demandes de la Société SAREAS IMMOBILIER tendant à voir constater le non respect de la condition particulière stipulée à la promesse, à voir constater la caducité de la clause pénale, et à voir réduire son montant, devenues sans objet,
- débouté la société SAREAS IMMOBILIER de sa demande reconventionnelle tendant à voir condamner la Communauté de Communes des Deux Fleuves à lui payer la somme de 75.987, 78 euros,
- débouté les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens.
La Communauté de Communes des Deux Fleuves ( CC2F ) a interjeté appel de cette décision, et vu ses dernières conclusions signifiées le 26 avril 2013, aux termes desquelles elle demande à la Cour de :
confirmer le jugement du TGI de Fontainebleau en ce qu'il a reconnu que la promesse de vente n'était pas nulle,
confirmer le jugement du TGI de Fontainebleau en ce qu'il a reconnu que la condition suspensive liée à l'exonération de TLE était remplie,
infirmer le jugement du TGI de Fontainebleau en ce qu'il a jugé que la condition suspensive liée à l'absence de vestiges archéologiques n'était pas levée,
infirmer le jugement du TGI de Fontainebleau en ce qu'il l'a déboutée de sa demande formée au titre de l'application de la clause pénale,
condamner la Société SAREAS à lui verser la somme de 167 358 ¿ et les frais engagés au titre de la clause pénale augmentée des intérêts moratoires calculés au taux légal à compter du 12 mars 2010 ainsi que la capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du Code Civil,
débouter la Société SAREAS de l'intégralité de ses demandes, fins et moyens,
condamner la Société SAREAS à lui verser la somme de 4.000  ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
condamner la Société SAREAS aux entiers dépens.
Vu les dernières conclusions de la SAS SAREAS IMMOBILIER, signifiées le 24 juillet 2013, aux termes desquelles elle demande à la Cour de :
confirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'absence de réalisation à la date du 30 juin 2009 de la condition suspensive relative à l'absence de vestiges archéologiques sur le site ou de présomption de l'existence de ceux-ci,
confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la communauté de communes des deux fleuves de sa demande en paiement au titre de la clause pénale,
réformer le jugement entrepris pour le surplus,
Et statuant à nouveau,
À titre principal,
prononcer la nullité de la promesse synallagmatique de vente du 22 novembre 2007 pour défaut de cause,
constater, en outre, l'absence de réalisation à la date du 30 juin 2009 de la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire permettant l'édification de bâtiment représentant une SHON de 37.000 m2 avec exonération de la TLE et de la condition suspensive relative aux servitudes,
débouter la COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DES DEUX FLEUVES de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
la recevoir en sa demande reconventionnelle, de la dire bien fondée,
condamner la COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DES DEUX FLEUVES à lui payer la somme de 75.987, 78 euros,
À titre subsidiaire,
Constater la caducité de la clause pénale en raison de l'absence de mise en ¿uvre de la caution bancaire,
Et encore plus subsidiairement,
Réduire le montant de ladite pénalité,
En tout hypothèse,
Condamner la communauté de communes des deux fleuves à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamner la COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DES DEUX FLEUVES en tous dépens de première instance et d'appel.


Considérant que c'est par des motifs pertinents et exacts, que la Cour adopte, que le Tribunal a considéré qu'il n'y avait pas lieu à annulation de la promesse ;
Qu'il sera ajouté, qu'il ressort de la promesse que la Société SAREAS devait construire un ou plusieurs bâtiments ;
Que cette clause qui a été acceptée par la Société SAREAS et qui est mentionnée à trois reprises aux pages 4, 9 et 10 de la promesse ne saurait être analysée comme une clause de style, en raison de sa spécificité même si la Société SAREAS préférait ne construire qu'un seul bâtiment ainsi qu'il ressort du plan de masse ;
Qu'il sera rappelé que la convention fait la loi des parties ;
Considérant qu'enfin, la Société SAREAS soutient que la promesse contenait une condition particulière prévoyant que les servitudes ne pouvaient en aucun cas être implantées sous l'emprise des constructions envisagées par l'acquéreur alors que l'aménageur de la ZAC avait précisément l'obligation de réaliser un réseau d'eaux pluviales tracé sous la voie 3 ;
Mais, considérant que cette obligation ne contredit pas la condition particulière, la voie 3 ne pouvant être considérée comme une construction envisagée par l'acquéreur ;
Sur la condition suspensive relative à l'exonération de la TLE
Considérant que le jugement sera confirmé en ce qu'il a décidé que cette condition suspensive s'était réalisée ;
Qu'en effet, les conventions s'exécutent de bonne foi et qu'il ne peut être sérieusement contesté que le permis délivré a mentionné à tort et sans aucune discussion possible, l'existence d'une TLE ;
Sur la condition suspensive liée à l'absence de vestiges archéologiques
Considérant que c'est par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte que le Tribunal a considéré que la condition suspensive dont s'agit n'était pas réalisée à la date du 30 juin 2009 ;
Qu'en effet, l'appelante ne peut valablement soutenir que les fouilles archéologiques se situaient en dehors du terrain sur lequel la Société SAREAS envisageait d'implanter ses constructions;
Qu'à cet égard, la DRAC, par une lettre du 12 septembre 2011, atteste que les deux parcelles ZN 261 et ZN 262 issues de la parcelle ZN 116 étaient susceptibles de faire l'objet de fouilles en leur partie méridionale ;
Que par ailleurs, l'arrêté de prescription de fouille du 30 avril 2008 était toujours en vigueur au 30 juin 2009, puisque la DRAC s'y réfère encore dans sa lettre du 12 septembre 2011 ;
Considérant que la défaillance de cette condition suspensive entraîne la caducité de la promesse ;
Que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en paiement de la clause pénale formée par l'appelante;
Sur la demande reconventionnelle de la Société AREAS
Considérant que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande, aucune faute ne pouvant être reprochée à l'appelante dans la défaillance de la condition suspensive relative aux fouilles archéologiques ;
Considérant que l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile tant en première instance qu'en appel ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement en toutes ses dispositions
Y ajoutant
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d'appel
Fait masse des dépens d'appel et dit qu'ils seront supportés par moitié par chacune des parties et qu'ils pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
La Greffière,                                                            La Présidente,