COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 5 JUIN 2014
(no, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 03320
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Janvier 2013- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 11/ 03149

Madame Giovanna X...
... 75019 PARIS
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assistée sur l'audience par Me Sylvie FERNANDES BONNIVARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Monsieur Louis Marie Michel Félix Y... et
Madame Marianne Y... NEE Z...
... 75019 Paris/ France
Représentés tous deux par Me Harold HERMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : T03
Assistés sur l'audience par Me Jean-François DENIS, avocat au barreau de PARIS, toque : T03
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Mars 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal SARDA, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, présidente Madame Christine BARBEROT, conseillère
Monsieur Fabrice VERT, conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Mélanie RAMON, en présence de Monsieur Christophe DECAIX
Greffier lors du prononcé : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * Par acte authentique du 10 septembre 2010, Madame Giovanna X... a promis de vendre à Madame et Monsieur Y... les lots 433 et 76 du règlement de copropriété de l'immeuble situé... à Paris 9ème, pour un prix de 732 000 euros et sous diverses conditions suspensives dont celle relative à l'obtention, au plus tard le 25 octobre 2010, d'un ou de plusieurs prêts d'un montant total de 450 000 euros destinés à financer cette acquisition.
La réalisation de la vente devait intervenir au plus tard le 07 décembre 2010.
L'indemnité d'immobilisation a été fixée à 73 200 euros, et la somme de 36 600 euros a été séquestrée entre les mains de Maître A..., Notaire.
Madame et Monsieur Y... ont versé la somme de 36 600 euros à Madame X... qui leur en donné quittance.
Madame et Monsieur Y... n'ont pu obtenir leur prêt et Madame X... a sollicité le paiement de l'intégralité de l'indemnité d'immobilisation, en vain.
Par acte du 17 février 2011, Madame X... a fait assigner Madame et Monsieur Y... en paiement de la somme de 73 200 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation et la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Par un jugement du 16 janvier 2013, le Tribunal de Grande Instance de Paris, a   :
- constaté la caducité de la promesse de vente consentie le 10 septembre 2010 par Madame X... à Madame et Monsieur Y... pour non réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention des prêts,
- condamné Madame Giovanna X... à payer à Madame et Monsieur Y... la somme de 36 600 euros au titre de la restitution de l'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2010 et une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- Dit que Maître Pierre-Olivier A..., séquestre, pourra libérer la somme de 36 600 euros qu'il détient au profit de Madame et Monsieur Y... au vu d'une copie de la présente décision,
- Rejeté le surplus des demandes, tant principales que reconventionnelles,
- Ordonné l'exécution provisoire,
- Condamné Madame Giovanna X... aux dépens.
Madame X... a interjeté appel de cette décision, et vu ses dernières conclusions signifiées le 13 septembre 2013, aux termes desquelles elle demande à la Cour de   :
- La recevoir en son appel et en ses demandes.
Y faisant droit,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il n'a pas fait droit à ses demandes.
Statuant à nouveau,
- dire qu'elle a droit au payement de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 73. 200, 00 Euros.
- Condamner solidairement Madame et Monsieur Y... à lui payer la somme de 36. 600, 00 Euros au titre de l'indemnité d'immobilisation.
- Ordonner à Maître Pierre-Olivier A..., séquestre conventionnel, de lui verser la somme de 36. 600, 00 Euros au titre de l'indemnité d'immobilisation.
- Condamner Madame et Monsieur Y... à lui payer la somme de 20. 000, 00 Euros à titre de réparation du dommage patrimonial par elle subi.
- Condamner Madame et Monsieur à lui payer la somme de 5. 000, 00 Euros à titre de dommage moral par elle souffert.
- Déclarer mal fondé l'appel incident formé par Madame et Monsieur Y....
- Débouter Madame et Monsieur Y... de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.
- Condamner solidairement Madame et Monsieur à lui payer la somme de 5. 000, 00 ¿ par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'en tous les dépens de première instance et d'appel.
Vu les dernières conclusions de Madame et Monsieur Y..., signifiées le 22 juillet 2013, aux termes desquelles ils demandent à la Cour de   :
- confirmer le jugement du 16 janvier 2013 en ce qu'il a débouté Madame X... de l'intégralité de ses demandes,
- condamner Madame X... à leur restituer la somme de 36. 600 euros au titre de la restitution de l'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2010,
- condamner Madame X... à leur verser une somme de 5. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Faisant droit à l'appel incident :
- infirmer le jugement du 16 janvier 2013 en ce qu'il a rejeté leurs demandes reconventionnelles et par conséquent :
- condamner à leur payer la somme de 15. 000 euros pour donner droit à leurs demandes reconventionnelles.
En tout état de cause,
- condamner Madame X... aux entiers dépens.


Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1134 du Code Civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et de celles de l'article 1178 du même code que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement ;
Qu'il appartient aux bénéficiaires de démontrer qu'ils ont déposé auprès d'au moins deux banques une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente à savoir :
- Prêt d'un montant maximum de 450   000 ¿
- Durée : 15 ans
-Taux d'intérêt maximum : 4 % l'an
Or considérant qu'en l'espèce, cette preuve n'est pas rapportée ;
Qu'en premier lieu, la demande de prêt déposé auprès de LCL, le 13 septembre 2010 si elle porte sur une somme de 190   000 ¿ ne mentionne pas le taux sollicité et qu'en outre, elle porte sur une durée de 10 ans ; (cf lettre du courtier du 20 septembre 2010) ;
Que la demande présentée auprès du crédit foncier (cf lettre du courtier du 6 octobre 2010) ne mentionne pas davantage le taux d'intérêt qui a été sollicité ;
Qu'il en est également de même de celle présentée auprès de HSBC (cf lettre du courtier du 20 octobre 2010) ;
Que le courriel de M. Barbot du 13 septembre 2010 qui indique avoir transmis différents documents dont la promesse à la société Easy Crédit ne démontre nullement, au vu des lettres précitées que les demandes présentées aux banques ont satisfait aux obligations contractuelles et qu'elles n'aggravaient pas la condition ;
Qu'enfin, il en est de même des lettres de refus de prêt du crédit foncier du 26 octobre 2010 et de HSBC du 10 novembre 2010 ;
Qu'il s'ensuit que les époux Y... n'ont pas accompli les diligences qui leur incombaient et que la condition suspensive d'obtention de prêt doit, en conséquence être regardée comme réputé accomplie, au sens des dispositions de l'article 1178 du Code Civil ;
Considérant que l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 73   200 ¿ prévue au contrat à titre " d'indemnité forfaitaire et non réductible " sanctionne l'inexécution de la convention par le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ; qu'elle ne tend pas à indemniser le promettant de l'immobilisation de son bien ;
Que Mme X... soutient donc à tort qu'il ne s'agit pas d'une clause pénale même si elle n'est pas intitulée comme telle ;
Que celle-ci peut être réduite, en application des dispositions de l'article 1152 du Code Civil ;
Qu'eu égard au préjudice subi par Mme X... du fait de la non réalisation de cette vente et qui est incontestable, celle-ci n'ayant pas eu la disposition de ses fonds à la date prévue, il y a lieu de réduire à la somme de 36   600 ¿, le montant des dommages intérêts, la clause pénale étant d'un montant manifestement excessif ;
Qu'il convient de débouter l'appelante de sa demande en paiement de la somme de 25   000 ¿ à titre de dommages-intérêts supplémentaires, faute par elle d'apporter la démonstration d'un préjudice distinct de celui qui se trouve réparé par la disposition précédente ;
Qu'en ce qui concerne les intérêts sollicités par Mme X... à compter du 16 décembre 2010, cette demande n'a pas été formée dans le dispositif de ses écritures qui seule saisit la cour ;
Considérant que la solution conférée au litige implique le rejet de toutes les demandes des époux Y... ;
Considérant que l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au profit de l'appelante.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
Dit que la condition suspensive d'obtention de prêt doit être regardée, comme réputé accomplie ;
Réduit à la somme de 36   600 ¿ le montant des dommages intérêts à allouer à Mme X... ;
Dit que maître A..., séquestre devra libérer la somme de 36   600 ¿ qu'il détient au profit de Mme X..., au vu d'une copie du présent arrêt ;
Constate que la cour n'a pas été valablement saisie par Mme X... d'une demande relative aux intérêts ;
Rejette toutes les autres demandes des parties ;
Condamne les époux Y... aux dépens de première instance etd'appel qui pourront être recouvrés, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile