Ch. civile B

du 16 AVRIL 2014
R. G : 13/ 00462 C-PL
Décision déférée à la Cour :
Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO, décision attaquée en date du 06 Mai 2013, enregistrée sous le no 12/ 01168

SARL SO-DI-BA


SCI STAC SOCIETE DE TERRASSEMENT ACHATS CONSTRUCTIONS (STAC)
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE

SEIZE AVRIL DEUX MILLE QUATORZE
APPELANTS :
M. Patrick X...
né le 26 Avril 1960 à HAUTEMONT


20100 SARTENE
assisté de Me Philippe JOBIN de la SCP JOBIN, avocat au barreau de BASTIA, Me Marie Laétizia CLADA de la SCP ROMANI CLADA MAROSELLI, avocat au barreau d'AJACCIO
SARL SO-DI-BA
prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège
Le Rond Point
20100 SARTENE
assistée de Me Philippe JOBIN de la SCP JOBIN, avocat au barreau de BASTIA, Me Marie Laétizia CLADA de la SCP ROMANI CLADA MAROSELLI, avocat au barreau d'AJACCIO
INTIMEES :

prise en la personne de son représentant légal

20212 OLMICCIA
assistée de Me Georges PANTANACCE de la SCP PANTANACCE-
FILIPPINI, avocat au barreau de BASTIA, Me François SUSINI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
SCI STAC SOCIETE DE TERRASSEMENT ACHATS CONSTRUCTIONS (STAC)
prise en la personne de son représentant légal
Résidence No 2
20100 SARTENE
assistée de Me Georges PANTANACCE de la SCP PANTANACCE-
FILIPPINI, avocat au barreau de BASTIA, Me François SUSINI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 février 2014, devant la Cour composée de :
M. Pierre LAVIGNE, Président de chambre
Mme Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
Mme Françoise LUCIANI, Conseiller
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Johanna SAUDAN.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 16 avril 2014.

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par M. Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Mme Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Par arrêt avant dire en droit en date du 4 décembre 2013 et auquel il est expressément référé pour l'exposé du litige, la présente cour a :
- ordonné la réouverture des débats,
Vu les dispositions de l'article 922 du code de procédure civile,
- constaté que la cour n'a pas été saisie par la remise d'une copie de l'assignation au greffe avant la date de l'audience,
- invité les parties à présenter leurs observations sur la caducité de la déclaration d'appel encourue de ce chef,
- renvoyé l'affaire pour un nouvel examen à l'audience du 13 février 2014.
En leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 5 février 2004 et développées à l'audience, la société Sodiba et M. Patrick X..., appelants principaux, demandent à la cour de :
- dire et juger que la cour a été régulièrement saisie et déclarer l'appel recevable,
- infirmer le jugement du tribunal de grande instance d'Ajaccio du 6 mai 2013 en toutes ses dispositions,
- dire et juger que sont nulles les clauses des deux actes dénoncés avec l'assignation entre la société Sodiba et la Stac, selon lesquelles le loyer commercial dont est redevable la société Sodiba pour la mise à disposition du local commercial dans lequel est exploité le fonds de commerce à enseigne « Simply Market » à Sartene est fixé
360 000 euros par an, avec indexation,
- condamner la société Stac à payer à la société Sodiba une somme de 727 851, 20 euros en remboursement de la différence entre le loyer effectivement dû et celui qui lui a été pratiqué,
- dire et juger que la non réalisation de la promesse de vente immobilière en date du 2 avril 2010, passée entre M. Patrick X...et la Stac est imputable à cette dernière,
- dire et juger que depuis le 24 juin 2010, le loyer dû par la société Sodiba à la Stac s'élève à la somme de 54 768 euros par an, ou subsidiairement à la somme de 5 000 euros par mois,
- condamner la Stac à payer à M. Patrick X...une somme de 15 000 euros au titre de la clause pénale figurant à l'acte précité,
- condamner solidairement les sociétés Safe et Stac à payer à M. Patrick X...une somme de 5 000 euros et à la société Sodiba une somme de 20 000 euros par application de l'article 700 du code civil, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.
En leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 10 février 2014 et développées à l'audience, la société Safe et la société Stac, intimées et appelantes incidentes, demandent à la cour de :
- principalement, déclarer caduque l'appel interjeté par la société Sodiba et par M. X...,
- à titre subsidiaire :
* infirmer la décision déférée en ce qu'elle a limité à la somme de 3 000 euros la condamnation solidaire de la Sodiba et de M. X...
au titre de la clause pénale ; statuant à nouveau les condamner solidairement à payer aux intimés là somme de 15 000 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat,
* infirmer la décision déférée en ce qu'elle a limité à la somme de 1 500 euros la condamnation solidaire de la Sodiba et de M. X...au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et statuant à nouveau, les condamner de ce chef au paiement d'une somme de 50 000 euros,
* confirmer la décision déférée dans toutes ses autres dispositions,
- dans tous les cas, condamner solidairement M. X...et la Sodiba à payer aux intimés une somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre dépens distraits au profit de Me Georges Pantanacce, avocat.
A l'audience du 13 février 2014, les avocats des parties ont été entendus en leur plaidoirie et l'affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2014.
SUR QUOI, LA COUR
Il résulte de la combinaison des dispositions des articles 920 et 922 du code de procédure civile qu'en matière de procédure à jour fixe, la cour d'appel est saisie par la remise d'une copie de l'assignation au secrétariat-greffe, avant la date fixée pour l'audience, sous peine de caducité prononcée d'office. A peine d'encourir la cassation, l'arrêt rendu en cette matière doit constater que l'appelant a remis au greffe de la cour, avant la date fixée pour l'audience, une copie de l'assignation.
La cour, en l'espèce saisie dans le cadre d'une procédure à jour fixe, ayant constaté l'absence d'assignation, a invité les parties à présenter leurs observations sur ce point.
M. X...et la Sodiba soutiennent que la juridiction a été saisie par un acte déposé au greffe et signifié aux intimés ; que cet acte a incontestablement valeur d'assignation, en considération de son contenu et des mentions qu'il reproduit ; que dans la mesure où l'ensemble des exigences édictées tant par l'article 920 du code de procédure civile que par l'article 922 ont été ainsi respectées, la saisine de la cour est régulière nonobstant les erreurs purement matérielles affectant le libellé de l'acte et les modalités de son dépôt au greffe.
Les sociétés SAFE et STAC font valoir, de leur côté, que les actes qui leur ont été signifiées ne contiennent en réalité aucune assignation ; qu'ils se limitent en effet à la requête aux fins d'autorisation d'assigner à jour fixe, à l'ordonnance conforme rendue à sa suite et aux conclusions prises par les appelants ; qu'en outre, la copie de ces actes qui a été déposée au greffe est incomplète ; que dans ces conditions, la cour n'a pas été régulièrement saisie de sorte que la caducité de l'appel est encourue par application des dispositions de l'article 922 du code de procédure civile.
L'article 920 du code de procédure civile dispose que l'appelant assigne la partie adverse pour le jour fixé ; que copies de la requête, de l'ordonnance du premier président et un exemplaire de la déclaration d'appel doivent être joints à l'assignation ; que l'assignation doit informer l'intimé que, faute de constituer avocat avant la date de l'audience, il sera réputé s'en tenir à ses moyens de première instance ; enfin, que l'assignation doit indiquer à l'intimé qu'il peut prendre connaissance au greffe de la copie des pièces visées dans la requête.
Il ressort des pièces produites que les sociétés Safe et Stac ont reçu signification le 29 juillet 2013, en l'étude de l'huissier, d'un acte intitulé " ordonnance rendue sur requête contenant assignation à jour fixe devant la cour d'appel de Bastia ". La lecture du contenu de cet acte indique qu'il comporte toutes les mentions substantielles énumérées par les dispositions précitées. Ainsi, l'expression " assignation à comparaître par devant la chambre civile de la cour d'appel de Bastia pour l'audience du 10 octobre 2013 à 9 heures " figure dans le corps de l'acte en caractères suffisamment apparents. L'avertissement selon lequel faute de constituer " avoué " avant la date de cette audience, les parties citées seront réputées s'en tenir à leurs moyens de première instance et l'information selon laquelle elles peuvent prendre connaissance au greffe de la cour d'appel de Bastia de la copie des pièces visées dans la requête, sont également clairement spécifiées. Enfin, les vérifications effectuées permettent de constater qu'étaient bien annexées à cet acte, lors de sa signification aux sociétés Safe et Stac, copies de la requête afin d'être autorisée à assigner à jour fixe, de l'ordonnance du premier président, de la déclaration d'appel déposée le 3 juin 2013 ainsi que des conclusions en date du 10 juin 2013 prises à son soutien, ces conclusions exposant l'objet de la demande, un exposé des moyens en fait et en droit, et étant assorties d'un bordereau visant les pièces déposées au greffe.
Il résulte de ces constatations objectives que les intimés ont en réalité bénéficié de la stricte application de l'ensemble des dispositions protectrices de l'article 920 du code de procédure civile et que ne subsiste en définitive qu'une imprécision dans l'intitulé de l'acte, il est vrai non formellement qualifié d'assignation. Toutefois, comme le soulignent justement les appelants, il n'est résulté de cette imprécision aucun grief au préjudice des intimés qui ont pu constituer avocat, prendre connaissance des conclusions et pièces dans un délai raisonnable par rapport à la date de l'audience à laquelle ils ont comparu et développé leur défense sans jamais se plaindre des conditions dans lesquelles ils avaient été cités.
La cour retient, au vu de ces considérations, que les intimés ont été cités devant elle selon la procédure à jour fixe par un acte conforme aux exigences de l'article 920 du code de procédure civile et valant dès lors assignation.
Aux termes de l'article 922 du même code, la cour est saisie par la remise d'une copie de l'assignation au greffe ; cette remise doit être faite avant la date fixée pour l'audience, faute de quoi la déclaration sera caduque.
Il ressort de l'examen du déroulement de la procédure que l'acte ci-dessus analysé a été remis au greffe de la cour le 20 août 2013, par voie électronique conformément aux dispositions de l'article 930-1 du code de procédure civile. Comme le soutiennent justement les appelants, le fait que lors de l'accomplissement de cette formalité, seule la page 2 de l'acte a été omise, ne suffit pas à affecter la régularité de la saisine ; en effet, la remise d'une copie incomplète dans une aussi faible proportion n'équivaut pas à une absence de remise et, en outre, il vient d'être constaté que les intimés ont reçu notification pour leur part de l'acte complet, reproduisant notamment toutes les mentions obligatoires.
En conséquence, les prescriptions de l'article 922 ont également été respectées de sorte qu'en définitive il s'avère que la cour, contrairement à sa crainte exprimée dans l'arrêt avant dire droit, a été régulièrement saisie. Dès lors, la caducité de l'appel n'est pas encourue et il convient de statuer au fond.
Il est constant que M. Ange Pascal Z...et son père M. Vincent Z...(les consorts Z...) ont créé en 1997 sur la commune de Sartène un supermarché dont ils ont assuré directement l'exploitation jusqu'en 2010, entreprenant alors des négociations en vue de le céder à M. Patrick X...pour le prix de 6 000 000 d'euros selon les modalités suivantes : 750 000 euros au titre du fonds de commerce propriété de la société Safe dont les consorts Z...sont les uniques associés, 5 250 000 euros au titre des murs propriété de la société Stac dont les consorts Z...sont encore les uniques associés ;
que le 2 avril 2010, M. X...a signé en tant qu'acquéreur deux compromis de vente portant l'un sur le fonds de commerce, l'autre sur le local abritant le supermarché, les deux acquisitions formant une " seule et même opération indissociable " selon les précisions portées dans les actes ;
que la réitération des deux compromis devait avoir lieu sous la condition suspensive d'obtention de prêts avec date limite pour l'achat des murs au 15 avril 2010 ;
que l'acte de cession du fonds de commerce a été réitéré le 24 juin 2010 entre la société Safe et la société Sodiba qui s'est substituée à M. X...;
que dans l'attente de la réalisation de l'acte d'achat des murs, les mêmes parties signaient un bail commercial autorisant l'exploitation du fond, moyennant un loyer annuel de 360 000 euros, payable par mensualités de 30 000 euros ;
qu'enfin, l'acte de cession des murs n'a pas été réitéré, les parties se renvoyant la responsabilité de la situation.
Dans ce contexte, M. X...et la société Sodiba ont assigné, selon la procédure à jour fixe, la société Safe et la société Stac en sollicitant essentiellement l'annulation de la clause du bail fixant le montant du loyer, le remboursement de la somme de 756 148 euros représentant la différence entre le loyer pratiqué et celui qui serait effectivement dû, la fixation du loyer à la somme de 54 768 euros par an et enfin de voir dire et juger que la non réalisation de la vente des murs est imputable à la société Stac. Les défendeurs, concluant au rejet de toutes ces prétentions, ont formé une demande reconventionnelle en résolution du bail commercial pour défaut de règlement du loyer ainsi qu'en paiement de la clause pénale prévue au compromis de vente des murs et de la somme de 50 000 euros au titre du refus abusif de réitération.
Par le jugement déféré à la cour, prononcé le 6 mai 2013, le tribunal de grande instance d'Ajaccio, statuant au contradictoire des parties, a débouté M. X...et la société Sodiba de toutes leurs demandes ; a dit que le défaut de réitération du compromis de vente des murs leur est imputable ; a constaté la carence de la société Sodiba dans son obligation d'acquitter les loyers et l'acquisition corrélative de la clause résolutoire du bail commercial du 24 juin 2010 ; a ordonné l'expulsion de la société Sodiba et l'a condamnée au paiement de la somme de 322 920 euros au titre de l'arriéré de loyers arrêté à l'échéance de mars 2013, outre une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, ce jusqu'à la libération définitive des lieux.
Enfin, le tribunal a condamné solidairement M. X...et la société Sodiba à payer à la société Safe et à la société Stac les sommes de 3 000 euros au titre de la clause pénale, de 1 500 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive et de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre dépens.
Pour obtenir l'infirmation de cette décision, les appelants, reprenant pour l'essentiel leurs moyens développés en première instance, soutiennent, en premier lieu, que la clause du bail commercial fixant le loyer présente une nature punitive compte tenu de son montant exorbitant ; qu'elle constitue en réalité une clause pénale visant à hâter la réitération de la vente immobilière en la forme authentique ; que cette clause serait nulle pour absence de cause dès lors qu'elle pèse sur une partie, la Sodiba, qui n'était pas personnellement débitrice de l'obligation de passer la vente immobilière.
Les appelants prétendent, en second lieu, que la responsabilité du défaut de réitération de cette vente est imputable à la société Stac, venderesse, qui s'apprêtait à leur céder un bâtiment présentant des non conformités pouvant nuire à son exploitation et auxquelles elle n'a pas remédié malgré les mises en demeure qui lui ont été délivrées.
L'analyse des conventions signées par les parties doit être menée à partir de principes que le premier juge a rappelé à bon escient.
Ainsi, selon l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel et elles doivent être exécutés de bonne foi.
En vertu de l'article 1156 du même code, on doit rechercher dans les conventions quelle a été la commune intention des parties contractantes plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes.
Enfin, l'article 1161 dispose que toutes les clauses des conventions s'interprètent les unes par les autres en donnant à chacune le sens qui résulte de l'acte entier.
Par des actes relevant d'une conception claire et rédigés en des termes dénués de la moindre ambiguïté, M. X...a signé avec les consorts Z..., plus précisément avec deux sociétés dont ils sont les uniques associés, simultanément deux compromis de vente portant le premier sur le fonds de commerce à l'enseigne " Simply Market " et le second sur le local abritant ce fond. Le compromis portant sur le fonds contient une clause intitulée " condition particulière " et stipulant que " le présent compromis de vente est lié à l'acquisition par l'acquéreur aux présentes du local dans lequel le fonds est exploité moyennant un prix de 5 250 000 euros les deux acquisitions formant une seule et même opération indissociable ". Le compromis portant sur les murs contient aussi une clause intitulée " condition particulière " et stipulant que " le présent compromis de vente est lié à l'acquisition par l'acquéreur aux présentes du fonds de commerce de vente au détail de tout produit de toute nature en grande surface exploité dans les locaux faisant l'objet des présentes moyennant un prix de 750 000 euros, les deux acquisitions formant une seule et même opération indissociable ".
Le caractère interdépendant des deux contrats, qui forment une opération dont l'unicité tant juridique qu'économique est affirmée de la façon la plus claire, est dès lors incontestable. La commune intention des parties était bien de conclure une vente englobant le fonds et les murs du supermarché.
Selon les prévisions mentionnées dans les deux compromis, leur réitération devait avoir lieu sous une condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt avec, pour l'achat des murs, une date limite fixée au 15 avril 2010.
Seule la cession du fonds de commerce a été réitérée en la forme authentique, ce le 24 juin 2010 par un acte passé entre la société Safe, appartenant aux consorts Z..., et la société Sodiba au profit de laquelle M. X...a fait jouer la faculté de substitution qui lui était conférée par le compromis. L'acte authentique rappelle la condition particulière précitée stipulant que " le présent compromis de vente est lié à l'acquisition par l'acquéreur aux présentes du local dans lequel le fonds est exploité moyennant un prix de 5 250 000 euros les deux acquisitions formant une seule et même opération indissociable ". Toutefois, comme le font justement observer les appelants, ladite clause est suivie, en page 2, d'une mention précisant que " les parties déclarent expressément renoncer à ladite condition particulière voulant dissocier les deux opérations ". Cependant, il n'est pas contesté que la dissociation ainsi introduite ne vise que la réalisation des opérations dans le temps sans remettre en cause leur caractère lié. En effet, l'acte contient un rappel en page 4 de la clause d'indissociabilité et il comporte des mentions indiquant clairement que dans l'attente de la réalisation de l'acte de vente des locaux, les parties conviennent de la signature d'un bail commercial dont toutes les modalités sont réglées par des clauses spécifiques mais incluses dans la même convention. Notamment, le montant du loyer est fixé à 360 000 euros par an, payable mensuellement ; la durée du bail est de 9 ans mais il est précisé, dans la clause rappelant le caractère lié des opérations de vente, que la cession des locaux " emportera également la résolution de plein droit du contrat de bail sans qu'il soit besoin d'effectuer aucune formalité ".
Les constatations qui viennent d'être faites permettent de retenir que la volonté des parties était bien de passer, ce qu'elles admettent, trois actes indissociables à savoir une vente du fonds de commerce, une vente des locaux abritant ce fonds et un bail commercial pour permettre une exploitation immédiate dans l'attente de la réalisation de l'acquisition des murs.
Avant d'examiner la question de la qualification de la clause contestée du bail commercial il n'est pas sans intérêt de relever, dès ce stade, que la société preneuse, la Sodiba, était représentée lors de la conclusion de ce contrat par M. X..., alors son gérant, auquel elle s'était régulièrement substituée pour l'acquisition du fonds, comme déjà indiqué.
Il résulte des explications développées par les parties et des productions que les consorts Z...ont eu recours dès 2005 aux services de M. X...d'abord en qualité de salarié puis de consultant spécialiste de la grande distribution ; qu'à ce titre, l'intéressé a notamment été chargé des opérations de réaménagement du magasin litigieux à l'occasion de changements d'enseigne opérés en 2004 et 2006. L'implication de M. X..., lui a incontestablement conféré, sur la situation de ce supermarché, des connaissances tant d'ordre juridique que de nature financière à même de permettre au preneur à bail de mesurer l'exacte portée des engagements qu'il a pris sans invoquer au demeurant un quelconque vice du consentement.
La clause pénale, telle qu'elle est définie par l'article 1161 du code civil, est une clause comminatoire en vertu de laquelle un contractant s'engage en cas d'inexécution de son obligation principale, ou en cas de retard dans l'exécution, à verser à l'autre à titre de dommages-intérêts une somme forfaitaire qui en principe ne peut être ni modérée ni augmentée par le juge, sauf si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
La clause discutée figure dans un bail commercial qui n'est contesté ni dans sa régularité formelle, ni dans son existence et qui connaît une exécution effective. Cette clause a pour objet le loyer dont elle fixe le montant et les modalités de règlement. Les appelants ne peuvent dénier le fait que les locaux décrits dans le bail ont été régulièrement mis à disposition du preneur, qu'ils sont conformes et permettent une exploitation régulière. Le preneur, dès lors rempli de ses droits, ne peut dénier l'existence même de l'obligation qui en constitue la contrepartie, à savoir le règlement du loyer.
Ainsi, il est établi que le loyer prévu procède d'une cause réelle qui ne présente pas le caractère punitif que les appelants lui attribuent.
La fixation d'un loyer correspond en outre à la commune volonté des parties qui, comme déjà indiqué, ont voulu permettre une exploitation immédiate du fonds de commerce cédé sans attendre la réalisation de la vente des murs qui lui était liée. Dans cette optique le règlement d'un loyer est conforme tant aux intérêts du preneur, autorisé en contrepartie à percevoir sans tarder les fruits de son commerce, qu'à ceux des bailleurs qui bénéficient, en attendant la vente, des revenus de leur propriété.
Concernant le prix du loyer, pour établir son caractère prohibitif qui participerait du caractère punitif l'assimilant à une clause pénale, les appelants se prévalent des comparaisons avec le loyer payé par le précédent preneur ainsi qu'avec les loyers habituellement pratiqués dans les commerces voisins. Ils produisent un rapport d'expertise privée établi par M. A....
Il convient de relever que, pour les raisons déjà exposées, M. X..., gérant de la société preneuse qu'il représentait lors de la signature de l'acte, doit être regardé, en considération de sa qualité de spécialiste de la grande distribution qu'il revendique et de ses interventions avérées dans le fonctionnement du supermarché litigieux, comme un contractant averti et informé, à même d'apprécier justement la valeur locative. Alors qu'aucune manoeuvre dolosive n'est alléguée, le consentement de la société preneuse au montant du loyer a en conséquence bénéficié des informations que détenait son gérant. Ce consentement doit être dès lors être qualifié de libre et éclairé.
En outre, comme le font justement valoir les intimés, la comparaison avec le loyer initialement pratiqué n'est pas pertinente dans la mesure où il s'agit d'un loyer fixé en 1993, jamais réévalué depuis, relevant par surcroît d'un bail conclu entre deux sociétés dont les consorts Z...sont les seuls associés. Les termes de référence choisis par les appelants manquent également de pertinence. En effet, une surface de vente d'articles de bricolage, une surface de vente d'articles de sport et d'habillement, un magasin de cadeaux et d'articles de maison ne peuvent être utilement comparés à l'activité commerciale que connaît le supermarché considéré, d'une surface de vente de plus de 1 000 m2, situé au centre d'une ville dont il constitue le seul établissement de ce type.
Dans la mesure où le rapport d'expertise produit par les appelants s'appuie pour partie sur ces éléments de comparaison, sa valeur probatoire s'en trouve affaiblie.
De leur côté, les intimés versent aux débats d'autres éléments d'appréciation, en particulier une attestation émanant d'un expert comptable, dont il ressort que le loyer litigieux est nettement inférieur à la valeur locative.
L'acceptation donnée dans l'acte par les bailleurs, de ramener automatiquement le loyer à une somme de 5 000 euros par mois " dans l'hypothèse où la cession des locaux ne pourrait être réalisée du fait des vendeurs " ne suffit pas à apparenter le loyer initial réciproquement accepté à une clause pénale. Cette position peut aussi s'interpréter comme un geste commercial consenti par un propriétaire face à l'échec de l'opération globale qui était prévue.
Enfin, comme le font justement valoir les intimés, la société Sodiba se contredit en soutenant que la clause pénale qu'elle invoque aurait pour finalité de sanctionner l'inexécution de l'obligation de réitération de l'acte de vente des murs tout en niant être personnellement débitrice de cette obligation.
De tout ce qui précède, il ressort que les appelants ne sont pas fondés dans leur contestation tirée de l'assimilation du loyer à une clause pénale. Leur argumentation révèle qu'en réalité, sous-couvert de ce moyen, ils entendent obtenir une révision judiciaire d'un loyer qui leur apparaît excessif dans la mesure où, du fait de la non réalisation de la vente des murs, la durée du bail va au-delà de celle initialement envisagée. Or, comme le soutiennent à bon droit les intimés, le juge ne peut en aucun cas réduire un loyer commercial.
En définitive, c'est à bon droit que le tribunal a débouté M. X...et la Sodiba de leur demande tendant à l'annulation des clauses contractuelles fixant le loyer commercial dû par la Sodiba, à la fixation de ce loyer à la somme de 54 768 euros par an, au remboursement de la différence entre le loyer effectivement dû et celui qui a été pratiqué. La cour confirmera la décision déférée de ces chefs.
Sur la responsabilité du défaut de réitération de la vente des murs, les appelants se prévalent, pour l'imputer aux vendeurs, de la non-conformité du bien objet de la vente.
Ils invoquent à cet égard l'absence de certificat de conformité et la non-conformité bâtiment. Ainsi, le certificat d'urbanisme n'aurait pas été délivré, la construction ne serait pas conforme aux autorisations obtenues ainsi qu'aux règles d'urbanisme applicables. Les appelants invoquent encore la non-conformité de la surface de vente au permis de construire mentionné dans le compromis de vente et le non-respect de la réglementation d'urbanisme commercial. Ils prétendent enfin que le supermarché est enclavé et que des autorisations liées à la sécurité n'auraient pas été délivrées.
Il convient d'observer à titre liminaire que, comme l'a relevé le tribunal, sur tous les points allégués, les appelants ne procèdent que par affirmations, sans jamais appuyer leurs dires sur des décisions ou des documents émanant des autorités compétentes en matière d'urbanisme ou de sécurité. De plus, le preneur à bail n'a pour l'instant jamais été troublé dans son exploitation, de sorte que seul un préjudice virtuel se rattache à ce stade aux vices invoqués.
Comme l'a constaté à bon droit le tribunal au vu des éléments constants du dossier, pour ce qui est de l'accès à la surface de vente, l'existence d'un état d'enclave de nature à interdire l'activité n'est en rien démontré. Au contraire, il apparaît que le commerce dispose de deux accès différents à la voie publique. Le fait que le deuxième accès s'effectue par des parcelles ne figurant pas sur le compromis de vente n'était pas de nature à en interdire son utilisation dès lors qu'il est établi, par une attestation notariée, que ces parcelles appartiennent aux époux Z...qui s'étaient formellement engagés à les vendre sans supplément de prix en même temps que la réitération de l'acte de vente des murs.
Pour ce qui est de l'absence de certificat de conformité, il est spécifié au compromis de vente, que l'acquéreur, averti et éclairé comme constaté plus haut, reconnaît en être parfaitement informé et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque. Les intimés établissent à l'inverse qu'ils ont obtenu un permis de construire modificatif en 1993 pour lequel la déclaration d'achèvement a bien été déposée. Deux autres permis de construire modificatif ont été délivrés, le 20 mars 1997 et le 26 avril 2005 ; la surface du bâtiment a ainsi été sensiblement augmentée de sorte que l'expertise produite par les appelants, qui se fonde sur la surface initialement autorisée, ne peut pas être utilement exploitée au soutien des griefs articulés.
Sur le prétendu retrait du permis de construire, aucun commencement de preuve n'est produit à l'appui des assertions des appelants. A l'opposé, les intimés sont fondés à se prévaloir d'une lettre du préfet de Corse du Sud en date du 7 juin 2012 précisant que le bâtiment a fait l'objet d'un permis de construire favorable du 26 avril 2005, concernant une extension du centre commercial qui régularise, de ce fait, les travaux entrepris antérieurement à cette opération.
L'impossibilité de reconstruire en cas de péril n'est établie en aucune façon. A l'inverse, comme le soutiennent les intimés, le fait qu'une deuxième déclaration d'achèvement de travaux pour le permis obtenu en 1993 a bien été déposée est susceptible de conférer à la construction le bénéfice d'une conformité tacite.
Contrairement aux dires des appelants, une surface commerciale supérieure au seuil de 1 000 m2 était bien mentionnée dans le compromis de vente du fonds de commerce et dans le bail signé par la société Sodiba ; ce bail précise en outre que le locataire prendra les locaux dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance. De plus, ce n'est qu'à partir d'un raisonnement juridique qui leur est propre que les appelants soutiennent que l'extension de la surface commerciale au-delà de 1 000 m2 aurait nécessité une autorisation d'exploitation commerciale qui n'a pas été délivrée. Une nouvelle fois, il convient de relever l'absence, à ce stade, de contravention relevée ou d'interdiction notifiée.
Sur les règles de sécurité, l'acte de cession mentionne qu'une copie du dernier rapport de sécurité en date du 2 mai 2007 " est demeurée ci-jointe les parties en ayant eu une parfaite connaissance ". Il est également précisé dans cet acte que le cessionnaire a été informé par le notaire que le prochain rapport serait établi au cours de l'année 2010, compte tenu de la réglementation applicable. Par ailleurs, les intimés produisent des pièces démontrant que tous les avis émis par les autorités compétentes lors des nombreuses visites effectuées depuis l'ouverture du magasin en 1997, ont toujours été favorables.
Enfin, c'est par des motifs pertinents, et par suite adoptés, que le tribunal, relevant les qualités déjà soulignées de M. X...et sa parfaite connaissance du commerce en cause, a justement considéré qu'il n'a été nullement porté un manquement à toute obligation d'information pré-contractuelle.
Il résulte, de l'ensemble des constatations qui précèdent, que M. X...et la Sodiba, ne disposaient d'aucun motif légitime pour refuser d'honorer les deux rendez-vous de signature de l'acte de réitération de la vente des murs objet du compromis du 2 avril 2010, auxquels ils ont été sommés d'assister par le notaire instrumentaire le 26 janvier 2012 et le 20 février 2012. En se prévalant de motifs tous étrangers aux conditions suspensives retenues dans le compromis et en outre fondés sur des circonstances non établies, ils ont adopté un comportement fautif seul à l'origine de la non réitération de la vente.
La responsabilité de ce défaut de réitération pèse sur M. X..., en raison de l'engagement de solidarité accompagnant la faculté de substitution qu'il a souscrit dans le compromis, mais également sur la Sodiba. En effet, comme le soutiennent à bon droit les intimés, en acceptant de se substituer sans réserve à M. X...dans le bénéfice du compromis de vente du fonds de commerce, cette dernière s'est engagée à respecter toutes les obligations souscrites par le bénéficiaire de ce compromis, notamment l'obligation de se porter acquéreur des murs, s'agissant en outre de contrats interdépendants.
Par suite, la cour confirmera la disposition du jugement déféré disant que le défaut de réitération du compromis de vente des murs propriété de la société Stac est imputable à M. X...et à la société Sodiba.
Les conditions prévues dans le compromis pour la mise en jeu de la clause pénale sont réunies à la charge de ces derniers qui devront dès lors en acquitter, solidairement, le montant fixé dans l'acte. En effet, au regard des enjeux que présentait l'obligation non exécutée, la somme de 15 000 euros ne représente pas un montant excessif.
En conséquence, par une décision infirmative de ce chef, la cour condamnera solidairement M. X...et la société Sodiba au paiement de ladite somme à titre de clause pénale.
En revanche, l'allocation d'une somme supplémentaire à titre de dommages-intérêts ne se justifie pas, en l'absence de préjudice caractérisé et dans la mesure où la procédure menée par les appelants ne s'inscrit que dans la légitime préservation de leurs droits dans un dossier présentant pour eux également de lourdes conséquences.
Le jugement sera en conséquence infirmé en sa disposition octroyant aux sociétés Safe et Stac la somme de 1 500 euros de dommages-intérêts.
Il est constant qu'à partir du mois de janvier 2012, la Sodiba a d'autorité cessé de payer le loyer fixé par le bail, seuls des paiements partiels étant intervenus entre mars et juillet 2012 ; ce comportement
unilatéral constitue un manquement avéré aux obligations mises à la charge de la locataire par le bail. Par suite, c'est à bon droit que le bailleur lui a notifié, dans des conditions de forme qui ne sont pas contestées, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail. Ce commandement étant demeuré infructueux passé le délai légal d'un mois, la clause résolutoire est devenue acquise avec toutes ses conséquences légales.
C'est dès lors à juste titre que le tribunal, constatant l'acquisition de la clause résolutoire, a ordonné au locataire de libérer les lieux et fixé une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer. C'est également avec exactitude qu'il a arrêté l'arriéré de loyers dû à l'échéance de mars 2013 à la somme de 322 290 euros dont le paiement a régulièrement été mis à la charge de la Sodiba. La cour entrera en voie de confirmation de tous ces chefs.
Les dispositions du jugement déféré portant attribution aux sociétés Safe et Stac 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et relatives aux dépens de première instance seront également confirmées.
M. X...et la Sodiba, qui succombent dans leurs recours, supporteront les dépens de l'appel. Ils ne peuvent dès lors bénéficier de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. En revanche, il est équitable de les condamner sur le fondement de ce texte à payer aux société Safe et Stac une indemnité globale de 5 000 euros.
PAR CES MOTIFS,

Constate que les appelants ont remis au greffe de la cour, avant la date fixée pour l'audience, une copie d'un acte valant assignation,
Déclare l'appel recevable,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a :
- condamné solidairement M. Patrick X...et la SARL Sodiba à payer à la SARL Safe et à la SCI Stac la somme de 3 000 euros au titre de la clause pénale et la somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) de dommages-intérêts,
Statuant à nouveau de ces seuls chefs,
- Condamne solidairement M. Patrick X...et la SARL Sodiba à payer à la SARL Safe et à la SCI Stac la somme de quinze mille euros (15 000 euros) au titre de la clause pénale,
- Déboute la SARL Safe et la SCI Stac de leur demande de dommages-intérêts,
Ajoutant au jugement déféré,
- Précise que le délai de deux mois accordé à la SARL Sodiba pour libérer les lieux cédés à bail, courra à compter de la signification du présent arrêt,
- Condamne M. Patrick X...et la SARL Sodiba à payer à la SARL Safe et à la SCI Stac la somme, globale, de cinq mille euros (5 000 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Déboute M. Patrick X...et la SARL Sodiba de leur demande formée sur ce fondement juridique,
- Condamne M. Patrick X...et la SARL Sodiba aux dépens de l'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT