COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 12 JUIN 2014
(no, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 05116
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Janvier 2013- Tribunal de Grande Instance de MELUN-RG no 11/ 03323

SAS CAPI (CENTRE D'AFFAIRES DES PROFESSIONNELS DE L'IMMOBILIER), prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège 455 rue Alfred Sauvy, Parc d'Activité Aéroport, Le Lancaster-34470 PEROLS
Représentée par : Me Ludivine VERWEYEN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0756
Assistée sur l'audien e de : Me Didier FAVRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur Pierre X...
... 75014 Paris
Représenté et assisté par : Me Albert MARUANI BEYARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C1436
Monsieur Philippe X...
... 91450 Soisy sur Seine
Représenté et assisté par : Me Albert MARUANI BEYARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C1436
Monsieur Eric X...
... 92200 Neuilly sur Seine
Représenté et assisté par : Me Albert MARUANI BEYARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C1436
Madame Brigitte X... épouse Y...
... 92200 Neuilly sur Seine
Représentée et assistée par : Me Albert MARUANI BEYARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C1436
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 mai 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Guillaume MARESCHAL
Greffier lors du prononcé : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, Greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Par contrat de mandat non exclusif en date du 27 septembre 2009 les consorts X... ont confié à la société CAPI la vente du bien immobilier situé ...77 350 LE MEE SUR SEINE, pour le prix de 790. 000 euros dont 40. 000 euros de commission pour l'agent immobilier, prix ramené à 680. 000 euros par avenant en date du 22 juin 2010, dont 30. 000 euros de commission.
La société CAPI produit aux débats une lettre du 20 octobre 2010 de la société INITIAL PROMOTION adressée aux consorts X... qui indique formuler une offre d'achat conforme aux termes du mandat. Les consorts X... produisent quant à eux, une lettre non signée du 06 octobre 2010 à eux adressée par la société INITIAL qui soumet son offre à un certain nombre de conditions.
En cours de procédure, la société CAPI a versé aux débats un mail du 18 septembre 2010 de la société INITIAL adressé à l'agence faisant état des mêmes conditions que celles visées dans la lettre du 06 octobre 2010.
Les consorts X... ont été mis en demeure de ratifier la vente par lettre RAR du 19 octobre 2010 émanant de l'agence. En réponse, ils ont dénoncé le mandat, le 25 octobre 2010.
Par jugement du 8 janvier 2013, le Tribunal de Grande Instance de Melun a :
- rejeté les demandes de la société CAPI, en paiement de la clause pénale,
- condamné la société CAPI à verser conjointement à Eric, Pierre, Philippe X... et Brigitte X..., épouse Y..., la somme de 1. 500 euros au titre de l'article 700 duCode de Procédure Civile,
- condamné la société CAPI aux dépens,
- dit que les avocats en la cause en ayant fait la demande, pourront, chacun en ce qui le concerne recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile,
ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.
La société CAPI a interjeté appel de cette décision, et vu ses dernières conclusions signifiées le 11 juin 2013, aux termes desquelles, elle demande à la Cour de :
- dire ses conclusions recevables et bien fondées,
- réformer purement et simplement le jugement de première instance,
- condamner solidairement Messieurs Pierre, Eric et Philippe X... et Madame Brigitte X..., épouse Y... à lui payer la somme de 30. 000 euros sanctionnant ainsi le non respect des engagements contractuels au titre du contrat de mandat,
- condamner solidairement Messieurs Pierre, Eric et Philippe X... et Madame Brigitte X..., épouse Y... à lui payer la somme de 1. 500 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner solidairement Messieurs Pierre, Eric et Philippe X... et Madame Brigitte X..., épouse Y... aux entiers dépens.
Vu les dernières conclusions des intimés à savoir Messieurs Pierre, Eric et Philippe X... et Madame Brigitte X..., épouse Y..., signifiées le 9 juillet 2013, aux termes desquelles, ils demandent à la Cour de :
A titre principal :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes de la société CAPI dirigées contre eux,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté leur demande au titre du caractère abusif de la procédure diligentée par la société CAPI.
En conséquence, statuant à nouveau,
- condamner la société CAPI à leur payer la somme de 2. 000 euros en réparation du préjudice subi du fait de la procédure abusive engagée par elle.
A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour devait considérer que l'offre du 6 octobre 2010 était conforme au mandat de vente du 27 septembre 2009,
- dire que le montant conventionnellement fixé est manifestement excessif,
réduire le montant de la clause pénale à un euro.
En tout état de cause,
- dire que le montant de clause pénale ne peut excéder 1. 000 euros,
- condamner la société CAPI à leur payer la somme de 3. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner la société CAPI aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel.


Considérant qu'il convient de constater que la société CAPI ne demande pas le paiement d'une commission mais celui de dommages-intérêts sur le fondement de la clause pénale insérée au contrat de mandat du 27 septembre 2009 qui la liait aux consorts X..., de sorte que les moyens fondés sur les dispositions légales réglant le droit à rémunération de l'agent immobilier, sont inopérants ;
Considérant que les conventions s'exécutent de bonne foi ;
Que le mandat n'imposait aucune forme particulière à la présentation de l'acquéreur ;
Que les consorts X... ont eu à tout le moins connaissance de l'offre d'achat du 2 octobre 2010 de la société INITIAL PROMOTION par la lettre RAR de mise en demeure de la CAPI du 19 octobre 2010 qui y faisait référence ;
Que les termes de la lettre du 6 octobre 2010 sur papier à en-tête de la société INITIAL, certes non signés, sont confortés par le mail du 18 septembre 2010 de cette société qui lui est signé et qui a été communiqué, en cours de procédure par la société CAPI ;
Que ces trois documents qui tendent à la même fin à savoir l'acquisition du bien des consorts X... sont indissociables ;
Qu'il en résulte que la société INITIAL avait l'intention d'effectuer une opération de promotion immobilière avec obtention de permis de construire et de démolir et d'un financement professionnel pour l'acquisition et les travaux ; (Cf mail du 18 septembre 2010 et lettre du 6 octobre 2010) ;
Or considérant que ces conditions très particulières n'ont pas été envisagées dans le mandat du 27 septembre 2009 ;
Que les consorts X... n'ont donc pas failli à leurs obligations contractuelles en refusant de contracter avec la société INITIAL qui n'a pas fait une offre d'achat conforme aux prix et conditions du contrat de mandat de vente ;
Qu'en conséquence, il n'y a pas lieu à application de la clause pénale au profit de l'appelante ;
Considérant que la société CAPI n'a pas abusé de son droit d'agir en justice ; que la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive des consorts X... sera donc rejetée ;
Considérant que la solution conférée au litige implique le rejet de la demande d'article 700 du Code de Procédure Civile formée par la société CAPI ;
Qu'en revanche, l'équité commande d'allouer de ce chef aux consorts X... la somme que précise le dispositif ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement toutes ses dispositions ;
Y ajoutant
Condamne la société CAPI à payer aux consorts X..., une somme de 2000 ¿, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ;
Rejette toutes autres demandes ;
Condamne la société CAPI aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.