COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRET No 312 DU 21 SEPTEMBRE 2020
No RG 18/00308
No Portalis DBV7-V-B7C-C534
Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal d'instance de Saint-Martin / FRANCE, décision attaquée en date du 23 janvier 2018, enregistrée sous le no 11-15-0055
APPELANTE :
SCI STHEMAMA
prise en la personne de son représentant légal


Représentée par Me Luc GODEFROY, (TOQUE 118) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
INTIMÉES :
Syndicat des copropriétaires de la [...] représenté par son syndic, la Société [...], SAS au capital de 40.000 euros dont le siège social est à [...] , immatriculée au RCS de BASSE-TERRE sous le no 330 275 769


Représentée par Me Michel PRADINES de la SCP PAYEN - PRADINES, (TOQUE 74) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
S.A.R.L. [...]


Représentée par Me Nadine PANZANI de la SCP CAMENEN - SAMPER - PANZANI, (TOQUE 20) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions de l'article 779-3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 08 juin 2020.
Par avis du 08 juin 2020, le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :
Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre,
Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère,
Mme Joëlle SAUVAGE, conseillère,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 21 septembre 2020.

Lors du dépôt des dossiers : Mme Esther KLOCK, greffière.

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées. Signé par Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
La SCI STHEMAMA est propriétaire d'un appartement [...]  de la copropriété [...] dont le syndic est la société [...] et contre lesquels elle était en litige pour qu'il soit mis fin aux infiltrations provenant de la toiture commune et qu'il ne lui soit pas imposé de charges sans justifications.
Par acte d'huissier du 24 mars 2015, la SCI STHEMAMA a assigné le Syndicat des copropriétaires (SDC) de la résidence [...] et son syndic la société [...], devant le tribunal d'instance de Saint-Martin, aux fins de :
- voir condamner le SDC [...] à réaliser les travaux préconisés par la société d'Etudes SPI dans son rapport du 12 mai 2014, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de la décision ;
- diminuer ses charges de copropriété en date du 28 janvier 2015 de la somme de 5 304,57 euros ;
- condamner la société [...] à relever indemne le SDC [...] de toutes les sommes qui seront mises à sa charge, en principal et frais ;
- assortir l'ensemble de l'exécution provisoire ;
- solliciter la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;
- voir condamner la SDC [...] aux entiers dépens de l'instance, comprenant les frais d'huissier du 11 mars 2014 (208 euros).
Selon jugement rendu le 23 janvier 2018, le tribunal d'instance de Saint-Martin a :
- débouté la SCI STHEMAMA de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamné la SCI STHEMAMA à payer au SDC de la [...] la somme de 8 900,99 euros avec intérêt au taux légal à compter du 12 décembre 2016, au titre des charges de copropriété impayées au 6 décembre 2016 ;
- ordonné la capitalisation des intérêts ;
- condamné la SCI STHEMAMA à payer au SDC de la [...] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SCI STHEMAMA à payer à la société [...], Syndic de la [...], la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- laissé les entiers dépens à la charge de la partie demanderesse, la SCI STHEMAMA.
Par déclaration en date du 8 mars 2018, la SCI STHEMAMA a interjeté appel de ce jugement.
Les parties ont conclu.
Par ordonnance du 19 novembre 2018, le SDC de la [...] a été débouté de sa demande d'incident tendant à voir déclarer l'appel no18/308 irrecevable.
Par arrêt du 11 juin 2019, la cour a confirmé l'ordonnance du 19 novembre 2018 et, y ajoutant, a condamné le SDC de la [...], représenté par son syndic, aux dépens de la procédure et à payer à la société STHEMAMA la somme de 2 500 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture, qui est intervenue le 16 décembre 2019, a fixé en application de l'alinéa 3 de l'article 779 du code de procédure civile, le dépôt des dossiers des avocats à la cour le 6 janvier 2020.
En raison du mouvement de grève des avocats du barreau de la Guadeloupe et selon avis du 9 janvier 2020, le dépôt des dossiers des avocats à la cour a été renvoyé à la date du 8 juin 2020, date à laquelle l'affaire a été mise en délibéré jusqu'au 21 septembre 2020 pour son prononcé par mise à disposition au greffe.
PRÉTENTIONS ET MOYENS
Les dernières conclusions déposées les 9 juillet 2018 par l'appelante, 8 novembre 2018 par le SDC de la [...] représenté par son Syndic la société [...], intimé, 17 aôut 2018 par la société [...], intimée, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu'il suit.
- L'APPELANTE :
La SCI STHEMAMA demande à la cour, infirmant l'ensemble du jugement entrepris, outre une demande de « constat » ne constituant pas une prétention, au sens de l'article 954 du code de procédure civile, sur laquelle il y a lieu de statuer, de :
- condamner la copropriété aux frais de travaux de peinture intérieure réalisés à frais avancés soit 3 668 euros rendus nécessaires après réparation de la toiture commune ;
- dire que la SCI STHEMMAMA ne peut être tenue au paiement de frais non justifiés ;
- débouter le SDC de la [...] de sa demande reconventionnelle, et lui imposer d'établir un décompte des charges exigibles à partir du seul budget voté en assemblée générale ;
- condamner le SDC de la [...] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le SDC de la [...] aux dépens, qui comprendront les frais de constat d'huissier du 11 mars 2014 à hauteur de 208 euros, l'expertise de la SARL SPI pour un montant de 600 euros et du procès-verbal de constat du 8 avril 2016 pour une somme de 208 euros ;
- dire qu'en raison des fautes imputabels à la société [...] dans la gestion du SDC de la [...], celui-ci sera relevé indemne des condamnations en principal et frais et y condamner la société [...].
- LES INTIMES :
Le SDC de la [...], représenté par son Syndic, la société [...], demande de :
- déclarer la SCI STHEMAMA mal fondée en son appel et de l'en débouter ;
- confirmer le jugement du tribunal d'instance de Saint-Martin du 23 janvier 2018 en toutes ses dispositions ;
- condamner la SCI STHEMAMA au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
La société [...] demande de confirmer intégralement le jugement entrepris et, y ajoutant, de :
- condamner la SCI STHEMAMA à verser à la société [...] une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;
- condamner la SCI STHEMAMA au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Me PANZANI.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des travaux de peinture
Attendu qu'en application de l'article 14 in fine de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ;
Qu'il s'en déduit que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d'entretien de l'immeuble et qu'il ne peut s'en exonérer qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers ;
Qu'en date du 11 mars 2014, la SCI STHEMAMA établissait l'existence de son dommage en faisant dresser un procès-verbal par huissier, lequel constatait dans la chambre au rez-de-chaussée d'importantes auréoles d'humidité ; que l'huissier se transportait ensuite à l'extérieur du local côté mer où il prenait un cliché photographique de la toiture et constatait une importante trace de rouille ;
Que, de sa propre initiative, la SCI STHEMAMA sollicitait l'avis d'un technicien qui établissait un rapport de visite en date du 12 mai 2014 par lequel il constatait des traces d'humidité et de coulures ; qu'il présentait des recommandations de travaux dont la révision de la couverture située au-dessus de la chambre après laquelle "il pourra être procédé aux reprises de peinture à l'intérieur de l'appartement" ;
Qu'il ressort des procès-verbaux produits par le Syndicat des copropriétaires (SDC) de la [...] que les travaux d'étanchéité des terrasses et de réfection des toitures ont été validés en assemblées générales par tranches et ce depuis l'assemblée du 14 avril 2012 ;
Que des travaux d'étanchéité concernant le lot 215 appartenant à la SCI STHEMAMA ont été effectués en 2015 tel que cela résulte de la facture du 26 août 2015 ;
Que la SCI STHEMAMA ayant démontré l'existence du dommage et un lien de causalité entre l'état de l'immeuble invoqué et le préjudice invoqué, le syndicat ne pourrait alors s'exonérer de sa responsabilité qu'en apportant la preuve soit de l'absence d'un lien de causalité entre l'état de l'immeuble et le préjudice invoqué, soit de l'existence d'un cas de force majeure ou d'une faute de la victime ;
Que l'intimée n'invoque et, a fortiori, ne prouve aucune cause exonératoire de responsabilité ;
Attendu cependant que la SCI STHEMAMA sollicite la somme de 3 668 euros au titre des reprises de peinture à l'intérieur de l'appartement ; et qu'à l'appui de cette prétention, elle produit une facture du 30 septembre 2015 d'un montant de 3 868,80 euros concernant des travaux de peinture dans la chambre du rez-de-chaussée, mais également de la véranda et de la chambre située au premier étage alors qu'il n'est pas rapporté la preuve d'une extension de la zone sinistrée et que, contrairement à ce qu'elle prétend, cela ne ressort pas du rapport de visite qu'elle avait commandé auprès de la société SPI ;
Que la facture qu'elle produit ne détaille pas les différents postes d'intervention ; que ce faisant, le préjudice ayant pour origine des traces d'humidité et de coulures dans la chambre du rez de chaussée, n'est pas justifié ;
Qu'en conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande en paiement au titre des travaux de peinture.
Sur la contestation des charges de copropriété
Attendu que les pièces produites aux débats, et notamment les procès-verbaux d'assemblées générales, les mises en demeure, les sommations de payer, les états de frais, les factures et les contrats de syndic, prouvent la créance du SDC à l'encontre de la SCI STHEMAMA en son principe et montant ;
Que la SCI STHEMAMA ne prouve ni le paiement, ni le fait qui a produit l'extinction de son obligation de payer les charges de copropriété ;
Attendu par ailleurs que la SCI STHEMAMA conteste le montant des charges qui lui sont réclamées aux motifs qu'elles ne seraient pas justifiées, concerneraient des périodes antérieures à l'acquisition de son lot ou n'auraient pas été déclarés judiciairement comme résultant de son comportement fautif ;
• Sur la justification des charges
Attendu que l'ensemble des contrats liant la copropriété à son syndic ont été produits en la cause ; que ces contrats prévoient notamment les tarifications du syndic concernant les prestations incluses dans le forfait annuel au titre de la gestion courante et celles qui font l'objet d'une rémunération au forfait restant à la charge des copropriétaires défaillants (rappels, injonctions de payer, actions en justice, suivi des dossiers) ;
Que la SCI STHEMAMA conteste également ces charges aux motifs qu'elles ne seraient pas justifiées et que s'agissant des postes nommés "Etude contentieux STHEMAMA" (appraissant trimestriellement pendant les situations d'impayés), il ne serait apporté aucune justification sur la nécessité de si nombreuses études contentieuses qui constitueraient ainsi une sorte de pénalité ;
Qu'il appert cependant en l'espèce, qu'à l'exception des frais d'hypothèque légale du 9 juillet 2012 d'un montant de 222,90 euros, l'ensemble des frais sont justifiés par la production de factures ou de contrats de prestations ;
Que si les frais d'études contentieuses du dossier de la SCI STHEMAMA sont prévus par le contrat de syndic sans périodicité ; l'application de ces frais trimestriellement est néanmoins cohérente dès lors que cela correspond à une étude effectuée pour chaque appel de fonds trimestriel resté impayé ;
• Concernant les charges arrêtées au 31 décembre 2008
Que selon le décompte des charges réclamées, la SCI STHEMAMA est redevable au titre des charges de la somme de 630,30 euros au titre du solde dû au 31 décembre 2008 après déduction des appels de fond réglés au cours de l'année 2008 (5004,78 euros - 4374,48 euros) ;
Que la SCI STHEMAMA précise avoir acquis son lot le 4 décembre 2008 et soutient, à ce titre, ne pas devoir supporter le paiement des charges de l'année 2008 ;
Que cependant, la SCI STHEMAMA n'apporte en la cause, ni l'acte d'achat de son lot, ni aucun autre élément permettant de déterminer la répartition des charges de copropriété entre elle et le vendeur de sorte que les charges restant dues au 31 décembre 2008 pour l'exercice 2008 d'un montant de 630,30 euros sont réputées être à sa charge ;
• Concernant les charges de 2009 à novembre 2012
Qu'en l'absence de réglement des charges votées en assemblée générale, le SDC a été contraint d'assigner par acte d'huissier du 14 janvier 2013 la SCI STHEMAMA devant le tribunal de grande instance de Basse-Terre aux fins de recouvrer sa créance de charges selon décompte arrêté au 6 novembre 2012 ;
Que la SCI STHEMAMA procédait au paiement de sorte que le SDC se désistait de son action en justice ;
• Concernant les charges depuis le 6 novembre 2012
Attendu que selon le décompte des charges édité le 6 décembre 2016, la SCI STHEMAMA reste redevable de la somme de 9 132,89 euros en ce compris le montant de 630,30 euros restant dû au titre des charges de l'année 2008 ;
Qu'en conséquence, il conviendra de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI STHEMAMA à payer au SDC de la [...] le montant des charges de copropriété impayées au 6 décembre 2016 après déduction de la somme de 222,90 euros ;
Que ce montant correspond à la somme totale de 8909,99 euros (9132,89 - 222,90 = 8909,99) et non 8900,99 euros comme cela a été retenu par erreur en première instance.
Qu'enfin, il convient de mentionner à la SCI STHEMAMA, que l'article 10-1 de la loi no65-557 du 10 juillet 1965 fixant les sommes imputables au seul copropriétaire concerné (frais de recouvrement, droits divers et émoluments, honoraires du syndic, dépenses pour travaux d'intérêt collectif, astreintes) n'a pas lieu à s'appliquer au présent litige.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Attendu que l'appelante qui succombe principalement en ses demandes sera condamnée au paiement des dépens d'appel ;
Attendu que l'équité commande de ne pas laisser à la charge du SDC de la [...], représenté par son Syndic et de la société [...] les frais non compris dans les dépens et nécessaires à la défense de leurs intérêts en justice ;
Que dès lors, la SCI STHEMAMA sera condamnée à verser au SDC de la [...] représenté par son Syndic la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) et à verser à la société [...] la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant contradictoirement par arrêt prononcé par mise à disposition au greffe ;
Confirme le jugement déféré sauf sur le montant de la condamnation due par la SCI STHEMAMA au SDC de la [...] au titre des charges de copropriété impayées au 6 décembre 2016 ;
Statuant à nouveau de ce chef,
Dit que le montant de la condamnation due par la SCI STHEMAMA au SDC de la [...], au titre des charges de copropriété impayées au 6 décembre 2016, s'élève à 8909,99 euros, somme à laquelle s'ajoute les intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2016 ;
Y ajoutant,
Condamne la SCI STHEMAMA à verser au SDC de la [...] représenté par son Syndic la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI STHEMAMA à verser à la société [...] la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI STHEMAMA au paiement des dépens d'appel ;
Rejette toute autre demande.
Et ont signé le présent arrêt
la greffière, la présidente,