Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 19 juin 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : RG 18/15022 - Portalis 35L7-V-B7C-B53G3
Décision déférée à la cour : jugement du 30 avril 2018 du tribunal de grande instance de Bobigny - RG 12/10760

Madame Q... P... K... T... V... divorcée C...


Représentée par Me Vasco Jéronimo, avocat au barreau de Melun

Madame P... E... veuve J...


Madame P... J...


Monsieur X... J...


né le [...]  à Chartres(28000)
Représentés par Me Laure Mozziconacci, avocat au barreau du Val-de-Marne, toque : PC 48
Composition de la cour :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 8 janvier 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Monique Chaulet, conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude Creton, président de chambre
Mme Christine Barberot, conseiller
Mme Monique Chaulet, conseiller
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude Creton, président de chambre, président de chambre, et par Grégoire Grospellier, greffier présent lors de la mise à disposition.
*** Par acte authentique du 1er octobre 2007, Mme P... E... veuve J..., Mme P... J... et M. X... J... ont cédé à Mme Q... V... et à M. G... C... une maison individuelle située [...] au prix de 325 000 euros.
Les acquéreurs ont fait dresser un procès-verbal d'huissier le 18 décembre 2007 aux fins de faire constater l'apparition de fissures dans la chambre au fond du couloir côté jardin ainsi que sur la façade extérieure et ont informé Mme P... E... de l'apparition de ces fissures par courrier du même jour.
Une expertise a été ordonnée par le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny le 6 février 2009 qui a été déclarée nulle par jugement de ce tribunal du 29 janvier 2015, jugement qui a déclaré non prescrite l'action en garantie des vices cachés contre les vendeurs, a mis hors de cause la Réunion des mutuelles d'assurances régionales et a ordonné une nouvelle expertise confiée à M. N... L....
L'expert a déposé son rapport le 27 juillet 2016.
Mme V... et M. C... ont divorcé et Mme V... est demeurée seule propriétaire du bien.
Saisie par Mme V... de demandes à l'encontre des consorts J... sur le fondement des vices cachés et, subsidiairement, sur le défaut de délivrance conforme, le tribunal de grande instance de Bobigny l'a déboutée de ses demandes par jugement du 30 avril 2018 et l'a condamnée à verser la somme de 1 000 euros chacun à Mme P... E... veuve J..., Mme P... J... et M. X... J... sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Mme V... a interjeté appel de ce jugement.
Par ses dernières conclusions, elle demande à la cour de :
. infirmer le jugement en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
. dire que le bien acquis par elle était entaché de vices cachés le 1er octobre 2007 au sens de l'article 1641 du code civil,
En conséquence,
. réduire le prix de vente de 202 267,20 euros correspondant au coût des travaux de remise en état,
. condamner solidairement Mme P... E... veuve J..., Mme P... J... et M. X... J... à lui payer les sommes suivantes:
- 202 267,20 euros au titre de la réduction de prix pour vices cachés et subsidiairement de l'obligation de délivrance non conforme,
- 63 700 euros en réparation du préjudice subi au titre du trouble de jouissance arrêté à janvier 2020,
- 7 800 euros au titre des frais de relogement pendant les travaux correspondant à la privation totale de la jouissance du bien immobilier,
- 20 720, 87 euros en remboursement des frais engagés,
- 5 399, 71 au titre des travaux de mise hors d'eau de la terrasse aux fins d'éviter les infiltrations dans l'habitation,
- 25 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise de M. L... (pour un montant de 27 756 euros) ainsi que les frais d'huissier engagés depuis l'acquisition du bien comprenant les frais de constat et de délivrance des actes dont distraction au profit de Me Vasco Jeronimo, avocat au barreau de Melun, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par leurs dernières conclusions, les consorts J... demandent à la cour de :
. débouter Mme V... de l'ensemble de ses demandes,
Ce faisant,
. confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
En tout état de cause,
. condamner Mme V... à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
. condamner Mme V... à leur payer la somme de 4 500 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. condamner Mme V... aux dépens.
Le rabat de la clôture prononcée le 12 décembre 2019 a été ordonnée et la clôture prononcée à la date du 8 janvier 2020.

Sur l'existence de vices cachés au moment de la vente
Mme V... fait valoir, au soutien de son appel et au visa de l'article 1644 du code civil, qu'elle a démontré la défectuosité de la chose vendue à savoir l'existence de fissures qui affectent la structure de la maison dissimulées par les vendeurs au moyen d'un ravalement et de colmatage avec de l'enduit, qu'il ressort du rapport d'expertise que la maison n'a pas de fondations adaptées et que les désordres en matière de fissures étaient anciens et avaient fait l'objet d'une tentative de réparation en 1980 par M. J... qui s'est avérée inefficace dans la mesure où les fissures se sont aggravées du fait de la sécheresse en 2003, qu'enfin Mme J... a reconnu avoir procédé en 2007 à un ravalement en vue de dissimuler les fissures et améliorer l'aspect de la maison pour la vente; elle conteste que les vices aient été apparents au moment de la vente et soutient qu'il est incontestable que le bien était affecté de vices indécelables par un profane, antérieurs à la vente, suffisamment graves pour porter atteinte à son habitabilité et que les vendeurs en avaient connaissance puisqu'ils prétendent que le vice était apparent.
Les consorts J... font valoir, au visa de l'article 1641 du code civil, le caractère apparent des désordres du fait des traces de colmatage des fissures, soutiennent qu'aucun ravalement n'a été réalisé mais seulement un rafraîchissement de la façade sur les conseils de l'agence immobilière afin de rendre le bien plus présentable, qu'il n'y a pas eu de leur part la volonté de dissimuler les fissures et que ces travaux ne nécessitaient aucune autorisation; ils contestent le défaut d'information qui leur est reproché quant au sinistre de 2003 au motif que des fissures sont apparues en février 2003 et que Mme P... J... n'avait aucune raison de les relier au sinistre intervenu de juillet à septembre 2003, aucune mauvaise foi ne pouvant être retenue à leur encontre de ce fait; ils font également valoir que si la construction de la longine avait pour objectif de stabiliser les fondations de la maison, elle a été réalisée 27 ans avant la vente du bien, qu'il n'est pas démontré que d'autre désordres soient apparus entre cette construction et la sécheresse de 2003 ni que Mme J... pouvait savoir que celle-ci n'était pas suffisante et que les fondations de la maison étaient instables, enfin que Mme V... échoue à démontrer l'existence de vices cachés antérieurs à la vente mais également que les vendeurs en avaient connaissance et qu'ils les lui ont sciemment dissimulé le jour de la vente.
Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un prix moindre s'il les avait connus.
L'article 1642 du code civil dispose en outre que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
L'acte de vente du 1er octobre 2007 comporte une clause de garantie des vices cachés aux termes de laquelle il est stipulé que l'acquéreur prendra les biens vendus dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison notamment de l'état des biens vendus, de l'immeuble dont ils dépendent, des vices de toute nature apparents ou cachés dont ils peuvent être affectés.
Au terme de cette clause, l'acquéreur ne peut être garanti par le vendeur des vices qui étaient apparents au moment de la vente et par ailleurs l'application de cette clause est écartée si l'acquéreur prouve que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.
Sur le caractère apparent des fissures, il convient de constater que les vendeurs reconnaissent avoir rebouché les fissures pour rendre le bien plus présentable sur les conseils de l'agence.
Dans le constat qu'il a établi le 18 décembre 2007 à la demande des acquéreurs, Me D..., huissier, mentionne la présence d'une fissure verticale dans une chambre et d'une fissure réapparaissant sur le plafond; s'agissant de l'extérieur, il mentionne deux fissures partant de la fenêtre de cette chambre et une trace de rebouchage d'une fissure partant de l'appui droit de la fenêtre qui réapparaît et précise qu'il en est de même à gauche de la fenêtre, fissure qui se poursuit sur le mur côté [...] ; enfin côté [...]  l'huissier a constaté une fissure partant de l'appui droit de la fenêtre de la salle de bain et une horizontale à gauche.
L'huissier précise que sur la partie de construction où se trouvent la chambre enfants fond de couloir côté jardin, la chambre des parents et la première chambre dans le couloir, le ravalement est en crépi différent de la peinture sur le reste du pavillon.
Il résulte de ce constat, qui a été établi moins de trois mois après la vente, que certaines fissures qui avaient été masquées réapparaissaient.
Par ailleurs, il résulte du rapport d'expertise que la partie [...] a déclaré avoir fait un ravalement de façade avant la vente pour rendre plus présentable (page 5 du rapport).
L'expert précise en outre, dans la partie consacrée à l'examen des façades, qu'il remarque un nombre important d'anciennes fissures rebouchées non réouvertes et d'autres plus récentes car ouvertes depuis le dernier ravalement bien visible.
En conséquence il est établi que des fissures existaient avant la vente et que les consorts J... ont procédé non seulement à un rebouchage de ces fissures mais également à un ravalement de la façade.
Dès lors que le colmatage des fissures et le ravalement avaient pour but de rendre le bien plus présentable à la vente, il ne peut être sérieusement soutenu par les consorts J... qu'ils n'avaient pas la volonté de dissimuler les fissures existantes.
Sur la question de la gravité des vices invoqués et de la connaissance de la gravité de ces vices par les vendeurs et, en conséquence, de la volonté des vendeurs de dissimuler la gravité des vices dont était affecté le bien, il convient de se référer aux constatations et conclusions du rapport de l'expert, M. L....
Celui-ci a souligné un nombre important d'anciennes fissures non réouvertes et a constaté que les fissures sont concentrées sur la partie chambres du pavillon, zone couverte d'une toiture terrasse et que les fissures constatées de part et d'autre de la fenêtre de la chambre enfant sud présentent des valeurs importantes, jusqu'à 5 mms d'ouverture avec décollement de l'enduit; l'expert précise que les fissures importantes sont concentrées sur la moitié nord de la construction (côté nord-ouest), au droit d'une zone concernée par d'anciennes reprises en sous-oeuvre et où est localisée une évacuation des eaux pluviales de la terrasse par l'intermédiaire d'un terre-plein.
L'expert, qui a effectué des mesures entre avril et septembre 2005, note qu'il y avait eu augmentation de l'ouverture des fissures en 5 mois et que ces fissures présentent donc bien un caractère évolutif et affectent la structure du bâtiment (page 8 et 9 du rapport).
M. L... précise que les travaux de reprise partielle en sous-oeuvre que les propriétaires ont effectué eux-mêmes en 1980, consistaient en la réalisation d'une longine partielle à l'angle nord-est de la chambre-enfant, laquelle a été réalisée uniquement sous cet angle de la fondation et que ces travaux ont été entrepris consécutivement à des désordres constatés et attribués à des mouvements de terrain, sans étude géotechnique préalable ni étude structurelle du bâtiment.
L'expert écrit qu'il est possible d'affirmer que le pavillon de Mme V... présentait des fissures dans l'angle sinistré bien avant 2007 et que de nouvelles fissures sont apparues après les travaux de reprise partielle en sous-oeuvre (page 11 du rapport).
M. L... ajoute que les travaux ont été réalisés vraisemblablement pour pallier la fissuration importante du mur de façade arrière à l'angle nord-ouest qui a ensuite été colmatée, que cette ancienne fissure diagonale (à environ 45o) a été constatée sur cet angle du bâtiment et prend naissance au niveau du sol en se propageant diagonalement vers la partie supérieure du mur, que ce désordre indique que cette partie du bâtiment a subi un tassement différentiel qui peut résulter soit de fondations mal réalisées, soit d'une sécheresse sévère, soit d'infiltrations d'eau très importantes dans cette zone, soit de la présence d'une végétation importante à proximité; il souligne la présence de fissures caractéristiques de phénomènes de sécheresse qui indique qu'il s'agit d'une des cause principales des désordres affectant le pavillon mais qu'il convient aussi de retenir les autres causes.
L'expert conclut, en page 19 de son rapport, à un phénomène de déversement de l'immeuble (zone des chambres) vers l'extérieur sous l'effet de l'affaissement du sol et, en page 22, que la catastrophe naturelle de 2003 à savoir le retrait et le gonflement des sols argileux sur lesquels est construit le pavillon V... n'a pu qu'aggraver le phénomène de fissuration des façades.
Sur la date d'apparition des désordres, leur caractère caché et le fait qu'ils compromettent ou non la destination et/ou l'usage de l'ouvrage ou d'une partie de celui-ci, l'expert rappelle le basculement du bâtiment, constate que le bloc de béton coulé dans l'angle concerné au niveau des fondations n'a fait que créer un point dur générant une augmentation de l'ouverture des fissures lorsque le sous-sol sous-jacent s'affaisse ou gonfle sous l'effet des variations hydriques et que la majorité des fissures qu'il a constatées sont en fait d'anciennes fissures datant d'avant 2007 colmatées lors des travaux de ravalement réalisées par la partie [...] qui se sont réouvertes et aggravées depuis et qu'une aggravation des anciennes fissures et de l'affaissement est survenue après les travaux de cette première réparation ( page 23 à 32 du rapport ).
L'expert conclut, au regard des nombreuses fissures traversantes affectant les murs de ce pavillon, que celui-ci n'est plus hors d'air, que la moitié de sa surface est déversée avec un affaissement de 11 centimètres et que ce pavillon destiné à l'habitation principale est devenu impropre à sa destination.
Sur le caractère apparent des vices, l'expert précise que les travaux de ravalement avec rebouchage des fissures en 2007, encore visibles à la date du rapport, étaient un traitement cosmétique du phénomène.
Compte-tenu des éléments constatés par l'expert et en dépit du fait que l'expert qualifie les travaux de ravalement de cosmétique, les consorts J... ne peuvent soutenir que les fissures étaient apparentes au moment de la vente dès lors qu'il est établi qu'elles ont été rebouchées et masquées par le ravalement de la façade.
Par ailleurs, le fait que d'anciennes fissures aient pu être visibles sous l'enduit ne permet pas d'établir que le vice était apparent et que des acquéreurs non professionnels pouvaient de ce fait connaître l'ampleur des fissures préexistantes à la vente telle qu'elle résulte du rapport de l'expert.
Le caractère caché des vices affectant le pavillon est donc établi et il résulte du rapport de l'expert que ces vices rendent le bien impropre à son usage.
Il est constant que les vendeurs, qui ont rebouché les fissures existantes et effectué des travaux de ravalement de la façade ont clairement cherché à masquer les fissures ou, du moins, à en minimiser l'ampleur alors que M. et Mme J..., qui ont refait une partie du sous-oeuvre en 1980, avaient connaissance des problèmes de structure dès cette date et que de nouvelles fissures sont apparues en 2003 ainsi que l'a reconnu Mme J....
Le fait qu'une partie de la fissuration soit imputable aux périodes de sécheresse et à la consistance des sols argileux sur lesquels est édifié le pavillon et que les consorts J..., qui avaient connaissance du phénomène de catastrophe naturel, n'aient peut-être pas pris conscience de l'impact de ce phénomène naturel sur la fissuration du pavillon puisqu'ils n'ont pas fait de déclaration à ce titre est sans incidence en l'espèce dès lors que l'expert indique clairement que la fissuration s'est aggravée consécutivement à la période de sécheresse date de 2003 et qu'en conséquence M. et Mme J... avaient parfaitement connaissance de l'importance de la fissuration au moment de la vente, le fait d'avoir colmaté ces fissures et procédé avant la vente à un ravalement qui a eu pour effet de les maquer suffisant à établir la mauvaise foi des vendeurs.
Il convient donc d'écarter la clause d'exclusion des vices cachés stipulée par l'acte de vente.
Sur la réduction du prix
Mme V... sollicite, au visa des dispositions de l'article 1644 du code civil, la condamnation des consorts J... à lui payer la somme de 202 267, 20 euros au titre de la réduction du prix qui correspond aux travaux nécessaires à la remise en état du bien.
L'expert a conclu que la moins-value du bien est au moins équivalente au montant des travaux nécessaires à se remise en état et a évalué les travaux de remise en état de l'ouvrage à la somme de 150 895 euros HT et les frais de maîtrise d'oeuvre à 17 661 euros HT soit une somme totale TTC de 202 267, 20 euros, somme qui n'est pas critiquée par les consorts J....
La demande de Mme V... est conforme à l'estimation de l'expert.
Il convient en conséquence de condamner solidairement les consorts J... à payer à Mme V... la somme de 202 267, 20 euros au titre de la réduction du prix, somme qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt, et d'infirmer le jugement de ce chef.
Sur les dommages et intérêts
Aux termes des dispositions de l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.
Mme V... sollicite l'indemnisation de divers préjudices, demandes auxquelles les consorts J... s'opposent.
Sur le relogement pendant les travaux
L'expert a mentionné les frais de relogement durant les 6 mois de travaux sans les chiffrer en l'absence de production de devis.
Mme V... produit les estimations établies en 2016 par deux agences immobilières qui évaluent le loyer mensuel du bien occupé entre 1250 et 1350 euros par mois.
Sur la base de ces estimations, il convient, infirmant le jugement de ce chef, de faire droit à la demande de Mme V... et de condamner solidairement les consorts J... à lui payer la somme de 7 800 euros au titre des frais de relogement pendant la durée des travaux.
Sur le préjudice de jouissance
Mme V..., qui sollicite une somme de 63 700 euros au titre de son préjudice de jouissance pour la période d'octobre 2007 à janvier 2020, n'étaye sa demande par aucun élément.
La cour ne disposant à ce titre que du rapport d'expertise qui n'a pas, dans le point 6 de sa mission, retenu ni chiffré de préjudice de jouissance, la demande sera donc rejetée et le jugement confirmé de ce chef.
Sur le remboursement des frais
S'agissant des frais engagés, Mme V... se contente de produire diverses factures sans expliciter les motifs pour lesquels ces frais ont été engagés.
En particulier elle demande le remboursement des frais de l'expertise de M. A... dont le rapport a été annulé par le tribunal et qui, en conséquence, ne sont pas à la charge des parties.
La demande de dommages et intérêts de Mme V... au titre des frais engagés sera rejetée et le jugement confirmé de ce chef.
Sur les travaux de mise hors d'eau de la terrasse
Mme V... sollicite la condamnation des consorts J... à payer le coût des travaux de mise hors d'eau de la terrasse en faisant valoir qu'il a été constaté après le dépôt du rapport d'expertise que le toit-terrasse n'était plus étanche et que l'eau s'infiltrait dans l'habitation.
Le désordre allégué, qui aurait été constaté après la fin de l'expertise, est sans rapport avec les vices cachés objet de la présente instance et cette demande sera rejetée et le jugement confirmé de ce chef.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Mme P... E... veuve J..., Mme P... J... et M. X... J... sont condamnés solidairement au paiement des entiers dépens comprenant les frais d'expertise de M. L... avec distraction au profit de Me Vasco Jeronimo, avocat au barreau de Melun,
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné Mme V... sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et Mme P... E... veuve J..., Mme P... J... et M. X... J... seront condamnés à payer solidairement à Mme V... la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement,
Infirme partiellement le jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 30 avril 2018,
Statuant à nouveau,
Condamne solidairement Mme P... E... veuve J..., Mme P... J... et M. X... J... à payer à Mme V... la somme de 202 267, 20 euros au titre de la réduction du prix, somme qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt,
Condamner solidairement Mme P... E... veuve J..., Mme P... J... et M. X... J... à payer à Mme V... la somme de 7 800 euros de dommages et intérêts,
Infirme le jugement en ce qu'il a condamné Mme V... à verser la somme de 1 000 euros chacun à Mme P... E... veuve J..., Mme P... J... et M. X... J... sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
Confirme le jugement pour le surplus,
Condamne solidairement Mme P... E... veuve J..., Mme P... J... et M. X... J... à payer à Mme V... la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne solidairement Mme P... E... veuve J..., Mme P... J... et M. X... J... aux entiers dépens incluant les frais d'expertise de M. L... avec distraction au profit de Me Vasco Jeronimo, avocat au barreau de Melun.
Le greffier Le président