ARRÊT No687
R. G. : 05 / 04849

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CARPENTRAS
19 août 2005



COUR D'APPEL DE NIMES
CHAMBRE CIVILE
1ère Chambre B
ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2007
APPELANT :
Monsieur Daniel X...
né le 07 Juillet 1946 à CARPENTRAS (84200)

84290 CAIRANNE
représenté par la SCP CURAT-JARRICOT, avoués à la Cour
assisté de Me Edouard BASSOMPIERRE, avocat au barreau de CARPENTRAS

Madame Mireille Z... épouse A...
agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de seule héritière de M. Jean-Claude A..., décédé,
née le 01 Janvier 1941 à STE CECILE LES VIGNES (84290)


84210 LE BEAUCET
représentée par la SCP GUIZARD-SERVAIS, avoués à la Cour
assistée de la SCP PENARD OOSTERLYNCK, avocats au barreau de CARPENTRAS
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 12 Octobre 2007
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Muriel POLLEZ, Conseiller, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président,
Mme Muriel POLLEZ, Conseillère,
Mme Isabelle THERY, Conseillère,
GREFFIER :
Mme Sylvie BERTHIOT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

à l'audience publique du 07 Novembre 2007, où l'affaire a été mise en délibéré au 18 Décembre 2007.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président, publiquement, le 18 Décembre 2007, date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition au greffe de la Cour.
Faits, procédure et prétentions :
Par acte sous seing privé du 30 août 2002 dénommé " compromis de vente " les époux A... ont vendu à Daniel X... une construction à usage d'habitation inachevée et diverses parcelles de terre, le tout cadastré section A lieudit " Jouvenas " no 194,195 et 196 sur la commune du BEAUCET. Il était convenu à l'acte diverses conditions suspensives liées notamment à l'urbanisme, à l'obtention de prêts par l'acquéreur et à l'obtention du transfert du permis de construire à la charge des vendeurs. Un acompte de 16. 000 Euros a été versé par Daniel X.... La vente qui devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 15 novembre 2002 n'a pas été réalisée. Bien que s'accordant sur la caducité du compromis, les parties se sont opposées sur la responsabilité de l'échec.
En suite de l'assignation délivrée par les époux A... et suivant jugement du 19 août 2005, le Tribunal de Grande Instance a :
-dit qu'après remise au notaire d'un certificat de non-appel, la Caisse des Dépôts et Consignations, à la demande de Maître C..., notaire à Sablet, devrait remettre à Mireille Z... épouse A... la somme de 16. 000 Euros ;
-condamné Daniel X... à payer l'intérêt au taux légal sur cette somme, à compter du jugement,
-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire et
-condamné Daniel X... aux dépens.
Daniel X... en a interjeté appel suivant déclaration enregistrée au greffe le 30 novembre 2005, sans que les parties élèvent de discussion quant à la recevabilité de l'appel ou qu'il résulte des pièces du dossier de moyen d'irrecevabilité devant être relevé d'office par la Cour.

Vu les dernières écritures déposées au greffe le 25 septembre 2007 par Daniel X... qui demande à la Cour, de :
¤ à titre principal,
-réformer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,
-statuant à nouveau, juger que Maître C... devra lui remettre la somme de 16. 000 Euros consignée,
-condamner Mireille Z... épouse A... à lui payer la somme de 15. 000 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive et injustifiée,
¤ subsidiairement et au visa de l'article 1152 du Code Civil,
-juger qu'il y a lieu de réduire le montant de la clause pénale à son profit à la somme de 2. 000 Euros,
-juger que Maître C... devra, à partir des fonds consignés entre ses mains, remettre à Mireille Z... épouse A... la somme de 2. 000 Euros et à lui-même celle de 14. 000 Euros,
¤ en tout état de cause,
-débouter Mireille Z... épouse A... de ses demandes et de son appel incident,
-la condamner à lui payer la somme de 2. 000 Euros en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de Procédure Civile et aux entiers dépens sous le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions déposées au greffe le 21 juillet 2006 par Mireille Z... épouse A... qui sollicite de la Cour qu'elle :
-confirme la décision entreprise en ce qu'elle a dit que la Caisse des Dépôts devra lui remettre la somme de 16. 000 Euros et condamné Daniel X... à payer l'intérêt au taux légal et aux dépens,
-la réforme en ce qu'elle a dit que cet intérêt courrait à compter du jugement et dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau Code de Procédure Civile,
-en conséquence,
-déboute Daniel X... de l'ensemble de ses demandes,
-le condamne à lui payer la somme de 16. 000 Euros avec intérêts légaux à compter de l'assignation du 12 février 2003,
-le condamne à lui payer la somme de 3. 500 Euros en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de Procédure Civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel sous le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Les parties s'accordent sur la caducité du compromis ne s'opposant plus que sur la conservation par le vendeur à titre d'indemnité du montant du dépôt de garantie versé lors de sa signature.
La promesse avait prévu la réitération de la vente par acte authentique au plus tard le 15 novembre 2002 et comportait deux conditions suspensives :
-l'obtention d'un ou plusieurs prêts par l'acquéreur dont il devait justifier au plus tard aux vendeurs le 1er octobre 2002,
-les vendeurs devaient justifier et produire au plus tard le 15 novembre 2002 le permis de construire d'origine et plus généralement tous documents relatifs audit permis et le transfert de celui-ci au profit de l'acquéreur avec autorisation de poursuivre les travaux.
Aucune de ces conditions n'a été réalisée dans les délais convenus.
Si Daniel X... admet ne pas avoir obtenu les prêts escomptés et donc ne pas en avoir justifié auprès des vendeurs au plus tard le 1er octobre 2002, il expose, d'une part, que cette condition n'a pu se réaliser du fait des vendeurs qui, faute d'avoir en temps utile transmis les pièces afférentes au permis de construire initial et celles du transfert de ce permis, l'ont privé de la possibilité d'obtenir ces prêts de sa banque qui les réclamait afin de pouvoir prendre une hypothèque sur le bien à achever et, d'autre part, qu'ils ne pouvaient s'estimer libérés de la condition suspensive stipulée à leur charge, même après le 1er octobre puisqu'en toute hypothèse l'obtention d'un prêt était pour l'acquéreur une condition à laquelle il pouvait toujours renoncer.
Dès le 5 novembre 2002 le notaire du vendeur a écrit à celui de l'acquéreur que son client entendait conserver le montant du dépôt de garantie puisqu'il venait d'être destinataire d'une attestation de la banque démontrant l'absence de mise en place du financement procédant d'un fait intentionnel de l'acheteur qui n'avait pas rendu l'organisme prêteur destinataire de tous les documents nécessaires au montage du dossier.
Dès le 25 novembre 2002, Daniel X... manifestait également sa volonté de ne pas poursuivre la réalisation de la vente puisqu'il écrivait aux services de l'urbanisme qu'il considérait le compromis comme éteint au 15 novembre 2002.
Il est constant qu'en l'absence de réalisation de la condition suspensive afférente à l'obtention d'un prêt par l'acquéreur à la date butoir du 1er octobre 2002, la promesse de vente était caduque mais que les vendeurs pouvaient la tenir pour réalisée, au sens de l'article 1178 du Code Civil, si cette défaillance était imputable à la carence ou au refus de l'emprunteur dans ses démarches pour obtenir le prêt objet de cette condition.
Lors de la signature de la promesse, l'obtention par l'acheteur d'un ou plusieurs prêts de financement était expressément prévue pour un montant fixé et à des conditions de durée et d'intérêts déjà définies (5 ans et 6 %) et l'organisme prêteur désigné. Il est ainsi établi que l'acheteur avait déjà anticipé sur les modalités du financement qu'il entendait obtenir.
Les trois courriers adressés par le prêteur, la Lyonnaise de Banque, à son client les 10 octobre,29 octobre 2002 et 23 janvier 2003 établissent en première part, que le montant du prêt sollicité par Daniel X...  qui avait été chiffré à 152. 000 Euros dans la promesse avait été porté au montant de 230. 000 Euros dans sa demande faite au prêteur, donc sensiblement différent de celui indiqué dans la promesse par l'acquéreur.
Dans ce premier courrier, la banque attestait que Daniel X... devait préalablement fournir l'ensemble des pièces nécessaires au montage définitif. Or à cette date le délai d'un mois octroyé pour la justification du prêt était déjà expiré et l'acheteur n'avait encore mis sa banque en possession des documents exigés.
Dans les deux autres courriers, la banque a, en effet, précisé que l'accord de principe qui avait été donné à l'acheteur était désormais caduc faute, pour celui-ci d'avoir transmis les pièces nécessaires et " à défaut de n'avoir pu se mettre d'accord sur les garanties nécessaires à la bonne fin de la demande " (courrier du 29 octobre).
Or, comme l'a, à juste titre, relevé le tribunal, aucune de ces lettres ne fait référence à la nature des pièces nécessaires au montage du dossier, en particulier au transfert du permis de construire au profit de l'acquéreur, ni à l'absence de cette pièce ni à ses conséquences alors que la banque n'ignorait pas que l'objet du prêt était une construction inachevée.
En revanche, le dernier courrier du 23 janvier 2003 explicitait a posteriori, comme l'a noté le tribunal, les raisons du refus de la banque qui l'opposait à Daniel X... au motif qu'il n'avait pu fournir les pièces justificatives de nature à garantir l'achèvement de la construction en vue d'assurer le prêteur de la consistance de la garantie hypothécaire qui devait être consentie pour l'octroi définitif du prêt et ainsi de justifier des autorisations administratives permettant de valider l'achèvement régulier de la construction existante.
Ces précisions tardives tendent donc à accréditer la thèse de l'acquéreur selon laquelle sa banque réclamait de lui la preuve du transfert du permis de construire que les vendeurs avaient l'obligation de réclamer avant de lui consentir le prêt acquis dans son principe.
Cependant, l'appelant omet, à tort d'accorder toute l'importance requise aux précisions apportées par la banque dans ses derniers courriers dans lesquels elle indiquait également que le refus du prêt était intervenu " et à défaut de n'avoir pu se mettre d'accord sur les garanties nécessaires à la bonne fin de la demande " (courrier du 29 octobre) et " et Monsieur X... n'ayant pas accepté d'offrir en garantie une autre sûreté équivalente dans son étendue " (courrier du 23 janvier 2003).
Si, comme il le soutient à bon droit, l'appelant n'avait pas l'obligation d'offrir une garantie autre que celle qu'il entendait consentir sur le bien à achever, il n'en demeurait pas moins seul juge pour apprécier les conditions d'obtention du prêt dont il s'était engagé à justifier avant le 1er octobre 2002 pour respecter son engagement pris relativement à cette condition suspensive.
L'appelant établit encore un lien prétendu nécessaire entre les deux conditions suspensives stipulées à l'acte d'autant moins démontré que celle à sa charge avait pour date limite le 1er octobre 2002 et celle imposée aux vendeurs le 15 novembre 2002, soit à une date postérieure, de sorte que la soumission de l'octroi du contrat de prêt à l'obtention du transfert du permis de construire prévu ultérieurement apparaît tout à fait discutable lors de la signature de la promesse de vente.
En définitive, Daniel X..., qui a sollicité un prêt pour un montant sensiblement supérieur à celui mentionné dans la promesse, n'a transmis son dossier à la banque que le 12 septembre 2002 (comme il l'indique) pour l'obtention d'un financement devant être octroyé au plus tard 18 jours après. Il ne justifie pas avoir obtenu de réponse de son prêteur à la date stipulée mais seulement 10 jours plus tard sans prouver enfin que l'obtention de ce prêt était conventionnellement et matériellement subordonné à la constitution d'une hypothèque sur l'immeuble objet de la vente et, par là, au transfert du permis de construire, alors qu'il disposait de l'alternative d'offrir une autre garantie à sa banque qui l'acceptait ne serait-ce qu'à titre provisoire. Il ne prouve pas enfin avoir informé les vendeurs des difficultés qu'il rencontrait quant aux pièces exigées par le prêteur ni avoir sollicité d'eux un quelconque délai supplémentaire pour la réalisation de la condition suspensive.
En conséquence, comme l'a jugé à bon droit le tribunal, la non-réalisation de la condition suspensive de l'octroi d'un prêt trouve sa cause dans l'absence ou l'insuffisance des pièces fournies par l'emprunteur en temps utile pour le montage de son dossier de crédit et son refus de donner une autre garantie que celle pouvant être conférée après le transfert du permis de construire.
Dès lors, la non-réalisation de la condition suspensive lui est strictement imputable, sans qu'il puisse invoquer, comme il croit pouvoir le faire, que cette condition d'octroi d'un financement pour une opération immobilière supposée stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acheteur le dispensait d'en justifier à la date convenue puisqu'il pouvait toujours y renoncer jusqu'à la réalisation de la vente alors que les parties avaient convenu d'une date butoir s'imposant à l'acheteur qui n'a jamais informé ses vendeurs qu'il ne sollicitait plus de prêt ni même projeté une telle solution.
Il ne s'est donc pas valablement libéré de son engagement du fait de la défaillance de la condition en application de l'article 1178 du Code Civil puisqu'il en a empêché l'accomplissement.
Il est constant que les vendeurs n'ont pas justifié ni produit, conformément aux prescriptions de la promesse de vente, le permis de construire d'origine et le transfert de ce permis au profit de l'acquéreur avec autorisation pour lui de poursuivre les travaux le 15 novembre 2002 au plus tard.
En effet, si Mireille Z... épouse A... justifie que sa demande a été adressée à la mairie le 11 octobre 2002, courrier doublé par l'agent immobilier lui-même auquel Daniel X... avait déjà remis une précédente demande en son nom, elle ne démontre pas avoir reçu une réponse positive de la part du service de l'urbanisme dans le délai fixé.
En revanche le service instructeur devait répondre non pas aux époux A... mais à Daniel X... seulement le 19 novembre 2002, soit 4 jours après la date limite convenue, que le dossier était incomplet au motif que les justifications nécessaires à l'instruction de la demande n'y étaient pas jointes pour établir que le chantier n'avait pas été interrompu pendant plus d'un an à compter du 26 juin 2002. L'instructeur y faisait cependant référence à une demande de permis de construire modificatif.
Il s'ensuit qu'au vu de ces seuls éléments le sort réservé à la demande des époux A... de transfert de permis de construire reste ignoré. Cependant ces derniers qui s'étaient obligés, dans un délai déterminé, à produire à l'acheteur l'obtention de ce transfert, ne justifient pas de l'exécution de cette obligation alors qu'il leur appartenait de présenter leur demande aux services compétents en prouvant, par toutes pièces utiles, de la validité actuelle du permis de construire concerné et qu'ils avaient expressément recensées dans la promesse de vente.
C'est en conséquence du fait du vendeur que cette condition suspensive ne s'est pas réalisée.
Toutefois, l'acheteur n'en est pas pour autant fondé à se prévaloir de l'empêchement à la réalisation de la condition imputable aux vendeurs puisque la promesse de vente prévoyait, relativement et en suite de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, qu'à défaut de production de cette attestation dans ce délai le vendeur se réserve la faculté de reprendre la libre disposition du bien vendu, nonobstant le délai de réalisation de l'ensemble des conditions suspensives ci-après prévu, ce qui est reconnu et accepté par l'acquéreur qui s'y oblige expressément.
Il s'ensuit que, malgré la faculté de renonciation à l'obtention d'un prêt légalement prévue en faveur de Daniel X... qui n'en a jamais usé, voire après l'expiration du délai convenu, le non-respect de la date convenue autorisait les vendeurs à renoncer à la vente sans que l'acheteur puisse leur opposer la non-réalisation des autres conditions à leur charge dont l'échéance était prévue à une date ultérieure.
Par conséquent la réalisation des autres conditions était devenue sans objet et la non-réalisation de la vente imputable au seul acheteur, le jugement se trouvant confirmé sur ce point.
Sur le remboursement du montant du dépôt de garantie :
La somme de 16. 000 Euros a été versée par l'acquéreur à titre de dépôt de garantie.
Aux termes de l'acte et au chapitre " dépôt de garantie et clause pénale " (page 10) les parties avaient stipulé que ladite somme sera acquise de plein droit et sans aucune formalité au vendeur pour l'indemniser de tous dommages et intérêts, à titre de clause pénale, si l'acquéreur ne réalise pas son acquisition dans les conditions et délais prévus, toutes les conditions suspensives étant réalisées.
Les parties s'accordent sur l'application de cette clause pour trancher le différend qui les oppose sur la restitution ou la conservation du dépôt de garantie par l'une ou l'autre. En outre, la condition d'obtention d'un prêt mise à la charge de l'acheteur doit être tenue pour réalisée au visa de l'article 1178 du Code Civil.
Elles ne s'opposent pareillement pas sur la qualification de clause pénale donnée à la faculté pour les vendeurs de conserver le montant du dépôt de garantie à titre d'indemnité.
En conséquence, en application des dispositions de l'article 1152 du Code Civil, cette peine peut être augmentée ou modérée si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Le prix de vente convenu était de 350. 000 Euros. A la suite de la renonciation des parties à réitérer la vente, les époux A... ont cédé leur bien à un autre acheteur le 18 juillet 2003 pour un prix identique.
En conséquence et sans avoir à considérer la date ignorée à laquelle aurait été passée la seconde promesse de vente, les vendeurs se sont trouvés dans l'obligation de rechercher un nouvel acquéreur et ont vu la réalisation de leur projet et la perception du prix consécutive retardés de 8 mois.
Dans ces conditions, l'indemnité convenue n'apparaît pas manifestement excessive par référence au dommage subi et Daniel X... sera débouté de sa demande de réduction.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a jugé que la somme de 16. 000 Euros correspondant au montant du dépôt de garantie serait remis à Mireille A... aux conditions y édictées.
Tenant le caractère d'indemnité forfaitaire contractuellement prévue de la clause pénale, les intérêts dus sur cette somme le sont à compter de la sommation de payer conformément aux dispositions de l'article 1153 du Code Civil.
En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a fait courir les intérêts légaux à compter de sa date. Daniel X... sera condamné au paiement de ces intérêts à compter de l'assignation en référé du 12 février 2003.
Sur les prétentions annexes :
Il résulte des motifs qui précèdent et de la solution apportée au règlement du litige que Mireille Z... épouse A... n'a pas fait preuve d'une résistance abusive puisqu'elle gagne son procès.
La demande en paiement de dommages et intérêts présentée par l'appelant à ce titre est donc en voie de rejet.
Il n'y a pas lieu d'infirmer le jugement dont appel, en ses dispositions souverainement appréciées et sans violation de la règle de droit, afférentes à la demande d'application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile présentée par les parties en première instance et quant à la charge des dépens.
En revanche, il convient, en cause d'appel, de faire application de ce texte en faveur de Mireille Z... épouse A... et de condamner Daniel X... à lui payer la somme de 1. 000 Euros.
Daniel X... qui succombe en son appel en supportera la charge des dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Par ces motifs

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement dont appel, sauf quant à la date de comptabilisation des intérêts légaux sur le montant de la somme acquise définitivement à Mireille Z... épouse A... ;
Statuant à nouveau,
Condamne Daniel X... à payer l'intérêt au taux légal sur cette somme à compter du 12 février 2003 ;
Y ajoutant,
Condamne Daniel X... à payer à Mireille Z... épouse A... la somme de 1. 000 Euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Déboute les parties de toutes autres demandes ;
Condamne Daniel X... aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP GUIZARD SERVAIS conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau Code de Procédure Civile.
Arrêt signé par M. FILHOUSE, Président et par Mme BERTHIOT, Greffier.