RG No :   06/00011
COUR D'APPEL DE POITIERS
CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS
ARRET DU  16 MARS 2007
Le  seize Mars deux mille sept,
Appel du jugement rendu par le Juge de l'Expropriation du département de la CHARENTE MARITIME   en date du 07 Juillet 2006.
APPELANTE :
COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION DE LA ROCHELLE, agissant par son Président Monsieur Maxime BONO, dûment habilité à cet effet par délibération du Bureau communautaire du 5 septembre 2003, domicilié en cette qualité à l'Hôtel de la Communauté d'Agglomération, ...
Représentant : la SCP FERRU-LAGRAVE (avocats au barreau de LA ROCHELLE)
Suivant déclaration d'appel faite le 03 Août 2006  au greffe de la juridiction d'expropriation d'appel,
INTIMEES :
Madame Isabelle X... épouse Y...
... du Clerc
17290 VIRSON
Madame Yiolaine Z... épouse X...

17340 CHATELAILLON
Ayant Maître A..., avocat au Barreau de PARIS
EN PRESENCE DE :
Monsieur le Directeur Départemental des Services Fiscaux
Commissaire du Gouvernement près la Chambre des Expropriations de la Cour d'Appel de Poitiers représenté par Monsieur Gérard C..., Inspecteur des Impôts.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Monsieur BARTHELEMY, Président de la Chambre des Expropriations de la Cour d'Appel de Poitiers, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 1er septembre 2006 en application des articles R 13-5 et R 13-6 du Code de l'Expropriation pour cause d'utilité publique.
Madame Eva LIMA, Juge au Tribunal de Grande Instance de POITIERS, Juge titulaire de l'expropriation du département   désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du16 janvier 2007,
Monsieur Christian D..., Vice-Président du Tribunal de Grande Instance de la ROCHE SUR YON, Juge suppléant  de l'expropriation du département   désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 16 janvier 2007,
GREFFIER :
Mme FORESTIER, présente uniquement au débats.

L'affaire a été appelée à l'audience publique du 16 Février 2007,
Vu l'appel en date du  02 Août 2006,
Vu les pièces de la procédure,
Vu l'ordonnance de Monsieur le Président de la Chambre des Expropriations en date du 16 janvier 2007  fixant l'affaire au 16 Février 2007 et désignant comme assesseurs Mme LIMA, Juge titulaire et M. D..., Juge suppléant  de l'expropriation.
Ont été entendus :
- Monsieur le Président en son rapport,
- LA SCP FERRU-LAGRAVE en ses observations,
- Maître A... en ses observations,
- Monsieur le Commissaire du Gouvernement en ses avis et conclusions,
- Maître A... en ses observations,
Puis l'affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2007,
Ce jour, la Cour a rendu publiquement, contradictoirement et en dernier ressort l'arrêt suivant.

Les consorts X... sont propriétaires d'un bien immobilier situé ..., cadastré section AM no 13 pour une superficie de 37 162 m2 ;
Par l'intermédiaire de leur notaire, Maître E..., ils ont notifié à la Communauté d'Agglomération de LA ROCHELLE, titulaire d'un droit de préemption, une déclaration d'intention d'aliéner 12 000 m2 de cette parcelle pour un prix de 1 632 000 , soit une valeur de 136  le m2 ;
Par délibération du 3 mars 2006, la Communauté d'Agglomération a décidé d'exercer son droit de préemption et a proposé un prix de 600 000  soit 50  le m2 ;
Les consorts X... ont refusé cette proposition et, par mémoire du 19 avril 2006, la Communauté d'Agglomération a saisi le Juge de l'expropriation de la Charente-Maritime en fixation du prix ;
Vu le jugement du Juge de l'expropriation du Département de la Charente Maritime du 7 juillet 2006 qui :
Fixe le prix de cession de la parcelle appartenant aux consorts X..., située ... no 13 à 136  le m2, soit pour une superficie vendue de 12 000 m2 à déterminer en façade Ouest de cette parcelle, un prix de cession de 1 632 000  ;
Condamne la Communauté d'Agglomération à payer aux consorts X... la somme de 2 000  par application de l'article 700 du NCPC ;
Condamne la Communauté d'Agglomération aux dépens ;
Vu l'appel de cette décision du 7 juillet 2006 interjeté par la Communauté d'Agglomération de LA ROCHELLE par courrier recommandé du 2 août 2006 avec accusé de réception du 3 août 2006 ;
Vu les mémoires de la Communauté d'Agglomération de LA ROCHELLE reçus le 2 octobre 2006 (expédition du 28 septembre 2006), le 6 février 2007, le 9 février 2007, tendant à un prix de cession de 600 000  (50  x 12 000 m2) ;
Vu le mémoire des consorts X... expédié le 9  novembre 2006 et reçu, en réalité, le 10 novembre 2006, sollicitant la confirmation du jugement déféré et, de surcroît, l'allocation de la somme de 2 500  au titre de l'article 700 du NCPC, pour la procédure d'appel ;
Vu les observations orales du Commissaire du Gouvernement à l'audience du 16 février 2007 concluant à la fixation d'un prix de cession de 600 000  (50  X 12 000 m2) ;
Les observations orales présentées à l'audience par le Commissaire du Gouvernement, faute de conclusions préalables déposées régulièrement sont irrecevables et alors que l'article R. 13-49 du Code de l'expropriation impose au niveau de l'appel le respect d'une procédure contradictoire par le Commissaire du Gouvernement ;
En ce qui concerne la désignation du bien en cause, la Cour se réfère expressément aux  énonciations  du jugement déféré , page 4 ;
En ce cas d'exercice du droit de préemption, la date de référence prévue à l'article L. 13-15 du Code de l'Expropriation est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit le 18 juin 1999, date à laquelle le POS de la Commune de CHATELAILLON a été approuvé en dernier lieu ;
A la date de référence, le bien en cause est situé en zone NA du POS ;
La zone NA comprend des espaces naturels actuellement non équipés, et destinés à recevoir les extensions de l'urbanisation à court et moyen terme, principalement sous forme de lotissement, de groupes d'habitation, de ZAC ;
Un terrain, pour être aménageable doit présenter une superficie au moins égale à un hectare ; le COS est fixé à 0,40 ;
L'objet de la DIA dispose d'une façade d'environ 105 m sur l'avenue d'Angoulins, desservie par les réseaux et ceux-ci existaient à la date de référence ;
Les réseaux sur l'avenue d'Angoulins, sont bien situés "à proximité immédiate" du terrain, objet de la DIA en raison de la façade d'environ 105 m sur l'avenue d'Angoulins qui constitue un accès direct sur une voie dotée desdits réseaux, et peu importe, au regard du critère de "proximité immédiate", la profondeur du terrain ;
Aussi, et les conditions de l'article L. 13-15 § II du Code de l'expropriation étant remplies à la date de référence (zone constructible, desserte, équipements), le terrain en cause doit recevoir la qualification du terrain à bâtir au sens du Code de l'Expropriation ;
La notion d'usage effectif ne s'applique pas pour les terrains qualifiés "terrains à bâtir" ;
Le bien doit être estimé à la date de la décision de première instance, en l'espèce au 7 juillet 2006 ;
Les simples déclarations d'aliéner citées par la Communauté d'Agglomération de LA ROCHELLE dans ses mémoires même suivies de la décision de ne pas préempter mais en l'absence de justification de transactions effectivement conclues, ne sauraient constituer des éléments de référence à prendre en considération ;
L'arrêt de la chambre des appels d'expropriation de la Cour d'Appel de POITIERS du 7 janvier 2005, qui a été cassé dans toutes ses dispositions par arrêt de la Cour de Cassation du 14 mars 2004 doit évidemment être écarté des débats, au titre des éléments de référence ;
Il convient de retenir le jugement du Juge de l'expropriation du Département de la Charente Maritime du 31 janvier 2003 qui a estimé la parcelle de terrain à Angoulins/Mer située en zone UFB, correspondant à un  terrain constructible en zone pavillonnaire de faible densité sur la base de 155 /m2, sauf à actualiser cette somme en tenant compte de l'augmentation très importante de l'immobilier, jusqu'au 7 juillet 2006, et à adapter cette référence à la zone NA dont relève le terrain en cause ;
L'acte notarié du 21 novembre 2006 et ses annexes n'est pas suffisamment précis sur les caractéristiques du bien vendu, en particulier sur sa desserte effective par une voie d'accès et les réseaux, pour constituer un élément de référence à retenir ;
La vente du 28 avril 2006 de la parcelle, commune d'Angoulins, ZA no 365 sur la base de 190  le m2 doit être retenue comme élément de référence sauf à pratiquer un abattement pour tenir compte de ce que ladite parcelle était "entièrement viabilisée au moment de la vente" ;
La vente citée par les consorts X... du 16 mars 2006 pour les parcelles cadastrées "AK 836-A840", pour 8395 m2 sur la base de 127,09 /m2 ne saurait être retenue dès lors que l'acte notarié du 16 mars 2006 n'a pas été versé aux débats, et qu'il existe une incertitude sur cette référence qui doit correspondre au dossier ORSET produit par la Communauté d'Aglomération de LA ROCHELLE (compromis portant sur 7019 m2 + 155 m2 et des éléments immobiliers et mobiliers, avis de non préemption portant sur 9 429 m2) ;
Dans ces conditions, à partir des éléments de comparaison retenus ci-dessus et compte tenu des caractéristiques spécifiques du bien en cause dont les nuisances sonores de la voie ferrée à proximité immédiate, du ball-trap bordant le terrain, de la circulation sur l'avenue d'Angoulins, mais aussi la vue, pour partie, de la parcelle, sur un panorama s'étendant de Fort Boyard à l'Ile de Ré, c'est à bon droit que le Premier Juge a fixé la valeur du bien en cause sur une base de 136  par m2, soit un total de 1 632 000  ;
Le jugement déféré doit donc être confirmé dans toutes ses dispositions, y compris en celles relatives aux dépens et à l'article 700 du NCPC ;
Les dépens d'appel seront supportés par la Communauté d'Agglomération de LA ROCHELLE qui, au titre de l'article 700 du NCPC, pour la procédure d'appel, doit être condamnée à une indemnité supplémentaire de 1 500  ;
PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Déclare irrecevables les observations orales du Commissaire du Gouvernement présentées à l'audience du 16 février 2007,
Confirme le jugement entrepris dans toutes ses dispositions,
Y ajoutant :
Condamne la Communauté d'Agglomération de la ROCHELLE à payer aux consorts X..., au titre de l'article 700 du NCPC, pour la procédure d'appel, la somme supplémentaire de 1 500  ;
Condamne la Communauté d'Agglomération de la ROCHELLE aux dépens d'appel.
Ainsi prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du NCPC ;
Signé par Monsieur Axel BARTHELEMY, Conseiller, et par Madame Catherine FORESTIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,			LE PRESIDENT,