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délivrées le

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2o chambre
ARRET DU 31 JANVIER 2017
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 03543
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 AVRIL 2014
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
No RG 13/ 02945
APPELANT :
Monsieur Ghazi X...
né le 01 Juillet 1945 à BAGDAD (IRAK)


34000 MONTPELLIER
représenté par Me Yvan MONELLI de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER,

MADAME LA DIRECTRICE REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DU LANGUEDOC ROUSSILLON ET DE L'HERAULT
Centre des Finances Publiques Chaptal
34953 MONTPELLIER CEDEX 2
représentée par Me Alexandre MARCE, avocat au barreau de MONTPELLIER de la SCP CASANOVA ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 24 Novembre 2016
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 15 DECEMBRE 2016, en audience publique, Monsieur Bruno BERTRAND, conseiller ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
Madame Laure BOURREL, Président de chambre
Madame Brigitte OLIVE, conseiller
Monsieur Bruno BERTRAND, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Hélène ALBESA

- Contradictoire
-prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Madame Laure BOURREL, Président de chambre, et par Madame Hélène ALBESA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Le 17 décembre 2010, M. René Z...est décédé, laissant pour seul héritier et légataire universel M. Ghazi X..., né le 25 février 1965 à Bagdad) Irak (, de nationalité française et domicilié à Montpellier.
La déclaration de succession établie par ce dernier le 27 juin 2010 et enregistrée le 1erjuillet 2011 au service des impôts, fait état d'un appartement de type T4, en rez-de-chaussée, construit en 1935, d'une superficie de 63 m ², situé 16, rue Gustave Courbet, à Montpellier. Il était évalué à la somme de 80. 000, 00 €.
Le 15 mai 2012, la Direction Générale des Finances Publiques) DGFP (formulait à M. X... une proposition de rectification de sa déclaration de succession, retenant une valeur de 168 000, 00 € pour cet appartement.
Avec l'accord de M. X... un agent des finances publiques a effectué une visite de cet appartement le 13 juin 2012, et recueillait les observations de celui-ci, indiquant que cet appartement était insalubre.
Le 21 juin 2012, au vu de ces nouveaux éléments, la DGFP modifiait sa proposition de rectification, en retenant une valeur de 160. 000, 00 € pour l'appartement, conduisant à une imposition supplémentaire de 50. 111, 00 €, qui a fait l'objet d'un avis de mise en recouvrement émis le 6 février 2013.
Par acte d'huissier délivré le 21 mai 2013 à la Directrice régionale des finances publiques du Languedoc-Roussillon et du département de l'Hérault, M. Ghazi X... l'a assignée devant le tribunal de grande instance de Montpellier pour voir annuler la décision de rejet de sa réclamation portée contre cet avis de recouvrement, le 26 mars 2013, et prononcer la décharge de l'imposition appliquée à son égard.
Par jugement contradictoire rendu le 10 avril 2014, le tribunal de grande instance de Montpellier a, notamment :
- dit que la visite domiciliaire du 13 juin 2012 et l'ensemble de la procédure de rectification étaient parfaitement régulières,
- débouté M. Ghazi X... de l'ensemble de ses demandes,
- condamné M. Ghazi X... à verser à Mme la Directrice régionale des finances publiques du Languedoc-Roussillon et du département de l'Hérault, une somme de 2. 000, 00 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par déclaration d'appel parvenue au greffe de la cour d'appel de Montpellier le 12 mai 2015, M. Ghazi X... a interjeté appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions transmises au greffe le 30 juillet 2014, M. Ghazi X... sollicite notamment :
- l'annulation du jugement du tribunal de grande instance de Montpellier en date du 10 avril 2014,
- que soit prononcée la décharge des impositions contestées, avec toutes les conséquences de droit, pénalités et intérêts de retard mis à la charge de M. X... au titre des droits de mutation à titre gratuit,
- l'annulation de l'avis de mise en recouvrement en date du 6 février 2013, d'un montant de 50. 111, 00 €,
- la condamnation des services fiscaux à lui payer une somme de 4. 000, 00 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Dans ses dernières conclusions, transmises au greffe le 23 septembre 2014, Mme la Directrice régionale des finances publiques du Languedoc-Roussillon et du département de l'Hérault sollicite notamment :
- la confirmation du jugement du tribunal de grande instance de Montpellier en date du 10 avril 2014, en toutes ses dispositions,
- le rejet de toutes les prétentions de M. Ghazi X...,
- la condamnation de M. Ghazi X... à lui payer une somme de 3. 000, 00 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Le 26 janvier 2016, l'affaire a fait l'objet d'un déchambrement, passant de la 1èrechambre civile AO1 à la 2èmechambre commerciale de la cour d'appel de Montpellier.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 novembre 2016.
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SUR LA PROCÉDURE :
Il est demandé à la cour d'annuler le jugement déféré, sans arguer d'aucun motif d'annulation. Cette prétention infondée doit donc être rejetée, aucun moyen de droit que la cour devrait relever d'office ne justifiant non plus une telle annulation.
SUR LA PROCÉDURE DE RECTIFICATION FISCALE :
M. Ghazi X... soutient que la procédure de l'administration fiscale est entachée d'irrégularité entraînant son annulation, au motif que la visite sur place ne figure pas dans les procédures auxquelles l'administration peut recourir en application de l'article L. 10 du Livre des procédures fiscales, dans le cadre d'une procédure de rectification. Seules sont autorisées, selon lui, les visites et saisies de la comptabilité ou les perquisitions fiscales, dans d'autres cas, relevant des procédures de visites domiciliaires, prévues à l'article L. 16 B du Livre des procédures fiscales.
Il invoque la jurisprudence de la Cour Européenne des Droits de l'Homme et un arrêt de la chambre commerciale de la Cour de Cassation en date du 29 juin 1999, exigeant le respect à l'occasion d'une visite domiciliaire du principe du contradictoire et des droits de la défense ; ceci notamment en envoyant au contribuable un avis préalable à la visite, rappelant son droit d'être présent et d'être assisté d'un avocat lors de ce contrôle ou, aux termes de l'article L. 54 du Livre des procédures fiscales, afin d'être conseillé pour discuter de la proposition de rectification et y répondre.
M. X... soutient que la procédure de visite de l'appartement litigieux, qui a eu lieu le 13 juin 2012 est irrégulière car :
- elle n'a pas fait l'objet d'un avis écrit préalable de l'administration fiscale l'informant de cette visite et de son droit d'être assisté d'un conseil,
- l'acceptation de cette visite qu'il avait donnée, le 7 juin 2012, était ambiguë puisqu'il avait accepté que l'agent du fisc vienne visiter « la pat de mon héritage de M. Z...René », sans préciser qu'il s'agissait d'un appartement à visiter,
- la visite a desservi le contribuable, maîtrisant mal la langue française et non accompagné d'un conseil, qui n'a pas pu faire valoir ses droits correctement,
- l'administration n'a pratiqué qu'une décote de 5 %, inférieure à celle qui aurait dû être appliquée et elle a augmenté la superficie de l'appartement de 20 m ² supplémentaires, constitués d'une cave inhabitable.
M. X... considère donc que la procédure de rectification fiscale doit être annulée et son imposition supplémentaire avec.
La DGFP, en réponse, soutient notamment que :
- l'article L. 10 du Livre des procédures fiscales prévoit que l'administration contrôle les déclarations et les actes utilisés pour l'établissement de l'impôt et à cet effet, peut demander tout renseignement et justifications y afférents, ce qui n'exclut pas la possibilité d'une visite d'un immeuble dont l'évaluation est discutée, dès lors qu'elle a été initiée par le propriétaire de celui-ci et a lieu en sa présence,
- l'article L. 16 B organise une procédure de visite domiciliaire mais uniquement dans le cadre du Chapitre I, section II § 1 bis du Livre des procédures fiscales, relatif aux dispositions particulières à l'impôt sur le revenu, ou sur les bénéfices ou la TVA ; il ne concerne donc pas les droits d'enregistrements, objet du présent litige,
- concernant l'information donnée à M. Ghazi X... quant à son droit de se faire assister d'un conseil, elle lui avait été donnée préalablement, dans la proposition de rectification qui lui avait été adressée le 15 mai 2012 ainsi rédigée : « pour discuter cette proposition de rectification ou y répondre, vous pouvez vous faire assister d'un conseil de votre choix (article L 54 B du Livre des procédures fiscales),
- la méconnaissance de la langue française alléguée par M. X... est sujette à caution, ainsi qu'il ressort du fait qu'il avait accepté de servir de mandataire à la sœur de M. Z...pour la cession de ce bien immobilier à son frère René, dans un contrat écrit en français,
- lors du rendez-vous sur les lieux, qui n'étaient pas le domicile de M. X..., celui-ci était bien présent à l'heure dite, et a participé comme convenu à la visite avec l'agent de l'administration fiscale, présentant des observations ayant conduit à une décote de 5 % de la rectification opérée.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient de retenir que la visite des lieux du 13 juin 2012 ne relevait pas des dispositions de l'article L. 16 B du Livre des procédures fiscales, lequel ne concerne pas les droits d'enregistrement et suppose une autorisation judiciaire préalable du Juge des libertés et de la détention, car elle a lieu sans l'accord du contribuable. La jurisprudence relative à l'article L. 16 B du Livre des procédures fiscales n'est donc nullement transposable au présent litige.
Par contre il y a lieu de vérifier que cette procédure particulière, sur autorisation expresse du propriétaire des lieux de les visiter, qui a été suivie dans le cadre de la procédure de rectification de l'évaluation d'un immeuble dont la transmission à titre gratuit est assujettie à des droits d'enregistrement, a bien été contradictoire et a respecté les droits de la défense.
En l'espèce, il est constant que M. Ghazi X..., dans le cadre des observations formulées pour contester l'évaluation de l'appartement dont la propriété lui avait été transmise par feu M. René Z..., a accepté expressément et par écrit, le 7 juin 2012, la visite de cet appartement par un agent de l'administration fiscale, dont le nom est indiqué dans cet acte.
Cet accord n'est en rien ambigu, le fait que M. X... ait mal rédigé en français cette autorisation manuscrite : (vienne visiter la pa (r) t de mon héritage de M. Z...), n'entraîne aucun doute sur sa volonté ainsi manifestée, dès lors qu'il est constant qu'il n'a hérité de ce dernier qu'un seul bien, l'appartement sis 16, rue Gustave Courbet à Montpellier, seul à pouvoir faire l'objet d'une visite, en conséquence.
M. X... ayant été averti préalablement, dès le 15 mai 2012, qu'il pouvait être assisté d'un conseil durant la procédure de rectification fiscale, pouvait recourir à cette assistance lors de l'entrevue du 7 juin 2012 qui a donné lieu au recueil de son accord pour cette visite.
Il pouvait ensuite y recourir avant la visite elle-même, qui s'est tenue comme convenu le 13 juin 2012 mais aussi après celle-ci, afin de contester le cas échéant les conclusions tirées par l'administration fiscale de cette visite, ce qu'il n'a pas fait.
Il est constant que le 13 juin 2012, loin de s'opposer à la visite facultative de l'appartement litigieux par l'agent du fisc, M. X... a ouvert la porte de celui-ci, puis a accompagné l'agent pour effectuer cette visite, en présentant ses observations orales sans manifester aucune réserve sur la visite ; visite qui a abouti à une modification en sa faveur de l'évaluation faite) 160. 000, 00 € au lieu de 168. 000, 00 € (, nonobstant le constat fait de l'existence d'une cave, accessoire à l'appartement.
Aucune disposition légale ou règlementaire, pas plus que la jurisprudence de la Cour Européenne des Droits de l'Homme, n'impose particulièrement, lors d'une visite d'un immeuble dont l'évaluation est contestée entre le contribuable et l'administration fiscale au titre des droits d'enregistrement, organisée avec l'accord du propriétaire des lieux, dont ce n'est pas le domicile, et en sa présence, à une date fixée d'un commun accord entre les parties, l'envoi, à peine de nullité de la procédure de rectification fiscale, d'un avis préalable à cette visite.
Il n'est pas non plus exigé qu'un avis d'information lui soit envoyé lui rappelant la possibilité pour lui d'être assisté d'un avocat, alors qu'il avait déjà été informé de cette possibilité d'y avoir recours lors de l'ensemble de la procédure de rectification des droits d'enregistrement, préalablement, en application de l'article L. 54 B du Livre des procédures fiscales.
Il n'y a donc pas eu en l'espèce violation du principe du contradictoire ni atteinte aux droits de la défense de M. X... au cours de cette procédure de rectification fiscale, dont la demande d'annulation doit en conséquence être rejetée.
SUR L'EVALUATION DE L'APPARTEMENT :
En application de l'article L. 17 du Livre des procédures fiscales il convient de rechercher la valeur vénale réelle de l'appartement sur la base de laquelle sont évalués les droits d'enregistrement.
La méthode d'évaluation retenue par l'administration fiscale est de rechercher des valeurs de comparaison pour des biens intrinsèquement similaires, par des transactions sur le marché immobilier local, à une date proche de la transmission du bien, le 17 décembre 2010, méthode que la cour retient comme pertinente en ce domaine.
M. X... invoque un acte de vente de la nue-propriété de cet appartement entre Mme Marie-Louise Z...et son frère René, le 15 avril 2008 pour un prix de 75. 900, 00 €, correspondant à une valeur globale de 79. 895 € à cette date.
Mais cette valeur qui a été fixée d'accord entre un frère et une sœur, par le truchement de M. X..., mandataire de la sœur et futur héritier de l'acquéreur, n'est pas suffisamment probante quant à la valeur sur le marché immobilier de ce bien, d'autant plus qu'elle ne portait que sur la nue-propriété de cet appartement et non la totalité des droits immobiliers dont a hérité le contribuable.
C'est par des motifs exacts en fait et fondés en droit, en ayant examiné de façon détaillée et judicieuse les quatre transactions immobilières de référence locales permettant de comparer le bien de M. X..., que le tribunal de grande instance de Montpellier, dans son jugement prononcé le 10 avril 2014, a pertinemment répondu aux moyens soulevés devant lui et repris en appel par les parties quant à l'évaluation de l'appartement dont M. X... a hérité.
Il a retenu, après déduction d'un taux de 5 % en raison de sa vétusté, qu'il pouvait être évalué, en fonction de son état au jour de l'ouverture de la succession et non à celui de la visite postérieure de deux ans, à la somme de 160. 000, 00 €, étant relevé en outre que cette évaluation, représentant 2. 540, 00 € le mètre carré, ne prend pas en compte la cave de 20 m ² découverte lors de la visite des lieux. Il a été retenu pour 63 m ² et non 83 m ².
A ces justes motifs, que la Cour adopte expressément, il convient seulement d'ajouter que :
- M. X... produit aussi un avis de l'agence immobilière « Projet Immo », à Montpellier, en date du 23 septembre 2012) pièce no17 (, évaluant cet appartement, comprenant une cour et un petit jardin, à 140. 000, 00 €/ 150. 000, 00 €, mais seulement après réalisation de travaux de rénovation et de mise aux normes, évalués à 45. 000 €/ 50. 000, 00 € ; or l'administration fait observer de façon pertinente que l'ampleur des travaux de réfection à réaliser a été aggravé, sinon provoqué, par la fermeture sans entretien de l'appartement depuis le décès de M. Z..., soit pendant 18 mois, jusqu'à la visite de l'agent des finances publiques ;
Faute de tout élément permettant d'établir son état à la date d'ouverture de la succession, on ne peut donc retenir le montant des travaux à réaliser en septembre 2012 comme une moins-value de cet appartement. Force est de constater que l'évaluation, sommaire dans le document produit puisque l'agent immobilier n'a pas mesuré la superficie de l'appartement, après réalisation des travaux de réfection, de l'agence « Projet Immo » demeure voisine de celle de l'administration fiscale) entre 7 et 15 % de différence (et confirme donc l'exactitude de celle-ci ;
- les six annonces immobilières produites) pièce no18 (datent de septembre ou octobre 2012 alors qu'il y a lieu de se placer, pour évaluer le bien, au jour de l'ouverture de la succession de M. Z..., en décembre 2010. Les appartements offerts à la vente, et non vendus aux prix proposés, ne sont pas situés précisément dans l'annonce ou ne se situent pas dans le même quartier que le sien. Ce dernier est en effet situé entre la Faculté de pharmacie et le Parc Saint Odile, près du lycée privé Nevers, à proximité du centre-ville de Montpellier, où se trouve le palais de justice, accessible à pied depuis ce lieu en moins de 30 minutes. Les autres appartements proposés, dans ces annonces ou dans le listing « Patrim Usager » reproduit dans les conclusions) page 10 (quand ils sont situés, se trouvent soit plus en périphérie de la ville) Conseil Général de l'Hérault près de Celleneuve, Montpellier Nord, Montpellier Sud, notamment (soit dans des immeubles collectifs, en étage sans ascenseur, construits dans les années 1960, et non dans un pavillon d'habitation individuel bien que partagé en deux niveaux superposés, au rez-de-chaussée, bâti en pierre vers 1930, comme c'est le cas en l'espèce. En outre l'immeuble de M. X... est situé dans une rue se terminant en impasse, calme, loin des bruits de la circulation automobile des rues avoisinantes.
Il convient donc de confirmer le jugement déféré.
SUR LES FRAIS DE PROCÉDURE ET LES DÉPENS :
Il y a lieu d'allouer à Mme la Directrice régionale des finances publiques du Languedoc-Roussillon et du département de l'Hérault, la somme supplémentaire de 3. 000, 00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, que devra lui payer M. Ghazi X..., condamné aux entiers dépens de première instance et d'appel, en sus de celle de 2. 000, 00 € déjà mise à sa charge au titre de la procédure suivie en première instance, par le jugement déféré, confirmé également de ces chefs.
Il n'est pas inéquitable en l'espèce de laisser à la charge de M. X... les frais de procédure qui ne sont pas compris dans les dépens.
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PAR CES MOTIFS :

Statuant, publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Vu les articles 6 et 9 du code de procédure civile,
Vu les articles L. 10, L. 17, L. 54B et L. 55 du livre des procédures fiscales,
Vu les articles 666 et 761 du code général des impôts,
- Rejette toutes les prétentions de M. Ghazi X...,
- Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Montpellier prononcé le 10 avril 2014, en toutes ses dispositions,
- Condamne M. Ghazi X... aux dépens d'appel et à payer à Mme la Directrice régionale des finances publiques du Languedoc-Roussillon et du département de l'Hérault, la somme supplémentaire de 3. 000, 00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Ainsi prononcé et jugé à Montpellier le 31 janvier 2017.
Le GREFFIER Le PRESIDENT