COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE

R. G : 11/ 00130






CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 22 JUIN 2012
Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de FORT-DE-FRANCE, en date du 24 Novembre 2009, enregistré sous le no 07/ 00914
APPELANTE :
Madame Dominique Marie-Françoise X...

97212 SAINT JOSEPH
Représentée par Me Raphaël CONSTANT, avocat au barreau de MARTINIQUE

Madame Hafida A... épouse Z...

92210 ST CLOUD
Représentée par Me Me Frédérique GOURLAT-ROUSSEAU, avocat au barreau de MARTINIQUE
Monsieur Eric Félix Georges X...

97220 LA TRINITE
Non représenté
Monsieur Abdellah Z...

92210 ST CLOUD
Représenté par Me Frédérique GOURLAT-ROUSSEAU, avocat au barreau de MARTINIQUE
Monsieur Jacques Alain X...
C/ 0 M. J. Edouard B...

97231 LE ROBERT
Non représenté
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 27 avril 2012 en audience publique, devant la Cour composée de :
Présidente : Mme TRIOL, Conseillère
Assesseur : Mme SUBIETA-FORONDA, Conseillère
Assesseur : M. CHEVRIER, Conseiller, chargé du rapport
Les parties ont été avisées de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 22 Juin 2012.
GREFFIER, lors des débats : Mme SOUNDOROM,

par défaut
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

Madame Julie C..., décédée le 12 février 1978, et son époux, Monsieur Marcel X..., décédé le 6 février 1995, étaient, de leur vivant, propriétaires dans un ensemble immobilier sis à Paris 9ème arrondissement,... et..., cadastré section EK No 36 lieudit... et....
Leurs héritiers sont :
Monsieur Éric X...,
Monsieur Jacques X...,
Madame Dominique X..., épouse D....
Par acte authentique dressé le 4 mars 2005, Monsieur Jacques X... a cédé ses droits sur les immeubles à Madame Hafida Y..., épouse Z....
Par actes d'huissier délivrés les 15 et 16 février 2007, Madame Hafida A... épouse Z... a fait assigner Monsieur Éric X... et Madame Dominique X... devant le Tribunal de Grande Instance de Fort-de-France aux fins de :
- solliciter l'attribution préférentielle de l'ensemble immobilier situé à Paris 9ème,... et... no..., cadastré section EK no 36, à charge pour elle de verser une soulte de 10. 000 euros à chacun des consorts X... dans un délai de 2 ans à compter de la décision à intervenir.
Subsidiairement, elle a sollicité l'autorisation de vendre les biens dépendant de l'indivision successorale pour le prix de 30. 000 euros net vendeur, le produit de la vente devant être partagé à égalité entre les trois indivisaires.
La demanderesse demandait en outre la condamnation solidaire des consorts X... à lui payer la somme de 5. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et une indemnité de 5. 000 euros au titre de ses frais irrépétibles, le tout avec exécution provisoire.
Madame Dominique X... a appelé à la cause Monsieur Jacques Alain X... par acte d'huissier délivré le 26 juillet 2007.
Par jugement réputé contradictoire en date du 24 novembre 2009, le tribunal de grande instance de Fort de France a :
Constaté que Monsieur Jacques Alain X... avait cédé une partie de ses droits indivis à Madame Hafida Y..., épouse Z..., et avait fait don de l'autre partie de ses droits indivis à Monsieur Abdellah Z...,
Ordonné la liquidation de l'indivision successorale de Monsieur Marcel X... et de Madame Julie C..., épouse X...,
Désigné le Président de la Chambre des Notaires avec pourvoir de délégation pour y parvenir,
Autorisé Madame Hafida Y..., épouse Z..., à vendre le bien dépendant de l'indivision successorale au prix net vendeur de 30. 000 euros,
Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ni à condamnation à dommages et intérêts ou à frais irrépétibles,
Ordonné l'emploi des dépens en frais privilégiés de partage.
Par déclaration déposée au greffe de la cour le 7 juin 2010, Madame Dominique X... a interjeté appel de la décision.
Elle a fait assigner Monsieur Éric X... et Monsieur Jacques X... par exploit d'huissier délivré le 4 avril 2011.
Aux termes de ses conclusions récapitulatives déposées le 14 octobre 2011, l'Appelante demande à la cour d'infirmer le jugement querellé en ce qu'il a :
- autorisé Madame Hafida Y..., épouse Z..., à. vendre le bien dépendant de l'indivision successorale pour le prix net vendeur de 30. 000 euros,
- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Statuant à nouveau, de :
- Condamner Madame Hafida Y..., épouse Z..., à verser à l'indivision successorale de Monsieur Marcel X... la somme de 17. 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à la dégradation des biens dépendant de la succession,
- Ordonner la désignation d'un expert avec la mission d'estimer la valeur réelle du bien en tenant compte du passif, des biens immobiliers dont Madame Hafida A... épouse Z... a sollicité l'attribution préférentielle,
- Prendre acte pour le versement de la consignation d l'expert, que Madame Dominique X... bénéficie de l'aide juridictionnelle totale,
- Réserver l'application de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens.
A titre subsidiaire, de :
- Attribuer préférentiellement à Madame Dominique X... l'ensemble immobilier, cadastré section EK no 36, lieudit... et... no..., à charge pour elle de verser une soulte de 10. 000 euros à chacun des Co indivisaires,
- Condamner Madame Hafida Y..., épouse Z..., à verser à Madame Dominique X... la somme de 3. 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner la même aux entiers dépens de la procédure.
Au soutien de ses prétentions, Madame X... expose que, contrairement à ce que soutient Madame Z..., les biens communs n'ont pas été réhabilités. Elle produit le rapport du Service Technique de l'Habitat de la Mairie de Paris en date du 7 juillet 2009, concluant à la persistance d'un danger pour la santé et la sécurité des futurs habitants de l'immeuble litigieux.
L'appelante s'oppose à l'attribution préférentielle des biens à Madame Z... et, subsidiairement en conteste la soulte. Elle considère que l'estimation de la valeur vénale des immeubles, proposée à 30. 000 euros, n'est pas satisfaisante. Elle affirme n'avoir jamais renoncé à sa demande d'expertise tendant à évaluer leur coût réel. Madame Z... s'était d'ailleurs associée à cette demande.
Madame X... soutient que de nombreux travaux ont été effectués pour assumer la charge des travaux nécessaires suite à l'arrêté de péril en date du 12 juin 2006. Par dernières conclusions déposées le 10 novembre 2011, Monsieur Abdellah Z... et son épouse, Madame Hafida Y..., demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris, de débouter Madame X... de sa demande d'expertise, de fixer la date de la jouissance divise au 22 octobre 2004, et de condamner Madame X... à leur payer la somme de 3. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Frédérique GOURLAT-ROUSSEAU.
Les intimés exposent que Monsieur Z... et son épouse, dans la perspective de créer une seule et même habitation à caractère familial, ont souhaité acquérir l'immeuble litigieux qui avait été laissé à l'abandon depuis plus d'une dizaine d'années. Après une année de recherches, il est parvenu à retrouver l'ensemble des propriétaires qui ne s'étaient pas manifestés depuis quinze ans.
Parallèlement, Monsieur Z... a mis en place un syndic puisqu'il n'en existait plus depuis 1986. Il a été dans l'obligation de réaliser des premiers travaux d'urgence sur l'immeuble suite à des courriers de la Préfecture de Police, en date des 29 juin 1999, 21 février 2000 et 29 mars 2001, signalant de nombreux désordres affectant ledit immeuble. Il a négocié avec la Compagnie des Eaux de Paris le montant et les modalités de règlement d'une dette de la copropriété s'élevant à la somme de 161. 879, 61 Francs, soit 24. 618, 39 euros, restée impayée depuis des années.
Les époux Z... prétendent avoir fait de même pour les charges de copropriété restées impayées, évitant ainsi une procédure judiciaire qui aurait abouti à la vente judiciaire de l'immeuble. Le coût des travaux à réaliser ainsi que le montant des dettes étant trop élevés, trois des propriétaires ont vendu à Madame Hafida Y..., épouse Z..., leur bien en l'état. Dans le cadre des pourparlers intervenus pour la cession de l'immeuble, chacun des consorts X... avait donné une procuration à Monsieur Z... pour effectuer des travaux dans la copropriété. Celui-ci a fait l'avance des frais pour le compte de l'indivision successorale et a saisi le juge des référés aux fins d'entendre les consorts X... condamnés à lui rembourser la somme de 16. 997, 18 euros.
Les intimés plaident que, depuis le décès de leur père et en tout cas depuis l'année 2000, Madame X... et Monsieur X... n'ont jamais payé une partie des charges de copropriété.
Selon les époux Z..., les lots litigieux ont été entièrement rénovés et remis en état par leurs soins. Madame X... n'a contribué que très occasionnellement au règlement des charges de copropriété. Elle sollicite une expertise pour faire évaluer le bien en espérant bénéficier de la plus-value consécutive aux travaux entrepris par les époux Z... ; elle n'a jamais participé à des travaux de réhabilitation et a multiplié les obstacles et les procédures tendant à empêcher les intimés de réaliser leur projet.
Invoquant les dispositions de l'article 829 du Code civil, Monsieur et Madame Z... sollicitent que la date de la jouissance divise soit fixée au 22 octobre 2004, date de l'évaluation immobilière dressée par Maître E... et Monsieur F..., la Cour rejetant la demande d'Expertise.
Monsieur Éric X... et Monsieur Jacques X... n'ont pas constitué Avocat.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 décembre 2011. L'affaire a été plaidée à l'audience du 27 avril 2012.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur l'indivision :
Il résulte des écritures et des pièces versées aux débats que Monsieur Jacques X... a cédé ses droits indivis issus de la succession de ses deux parents à Madame Hafida Y..., épouse Z..., par acte authentique dressé le 4 mars 2005 devant Maître G....
Aux termes de l'article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. Aucune des parties ne conteste la décision de première instance sur ce point.
- Sur la vente du bien immobilier dépendant de 1'indivision successorale :
Madame X... conteste la valeur vénale des biens litigieux en considérant que la somme de 30. 000 euros n'est pas satisfaisante. Pour justifier sa demande d'expertise, l'Appelante soutient que la valeur vénale du bien a augmenté par l'effet des travaux réalisés d'office à la suite de l'arrêté préfectoral de péril du 20 juin 2006. Elle affirme que les époux Z... n'avaient pas effectué de travaux dans l'immeuble.
Madame X... reprend les termes du rapport du Service Technique de l'Habitat de la Mairie de Parie en date du 7 juillet 2009, mentionnant que :
« Cet immeuble présente des insalubrités et des défauts structurels consécutifs de défauts d'entretien de caractère remédiable.
Les travaux de dépose et démolition ont été engagés par les copropriétaires sans toutefois aboutir à une réhabilitation de l'immeuble. Aujourd'hui, un seul logement, vacant, serait habitable (2ème étage bât A) après quelques interventions (électricité, carrelage planchers). Le bâtiment B est constitué de deux plateaux nus par étage, de part et d'autre du mur de refend.
Les travaux exécutés d'office sont engagés par la Préfecture de Police concernant les postes cités au point. 2- Propriété-Gestion du présent rapport. Ces travaux ont conjuré la situation de péril de l'immeuble relative aux planchers, aux infiltrations d'eaux usées et d'eau potable en provenance de la colonne montante d'eau et de la chute d'eaux usées des cabinets d'aisances communs.
La situation actuelle de cet immeuble présente un danger pour la santé et la sécurité des futurs habitants, notamment aux motifs suivants : (..) »
Enfin, le rapport souligne en page 5 qu'un programme de réhabilitation lourde a été étudié, chiffré et voté lors de l'assemblée générale de mars 2006 pour la somme de 200. 000 euros. Il y est relevé (page 8) que le manque d'entretien des bâtiments est évident. L'ensemble du rapport constate la persistance de nombreux désordres.
Le jugement querellé a retenu l'estimation proposée par Madame Z... en considération de l'attestation du 22 octobre 2004, rédigée par Maître Axel E... et par Monsieur Olivier F..., expert.
Une autre estimation, datée du 22 juillet 2004 et rédigée par Monsieur Julien H... (cabinet conseil SOFINCAL), relève que l'immeuble présentait un niveau de délabrement extrême, que l'escalier était en partie détruit, que la toiture était écroulée sur la moitié.
Le prix de l'immeuble variait alors entre 18. 000 et 22. 000 euros.
La valeur de l'immeuble figurant dans l'acte de cession des droits indivis de Monsieur Jacques X... correspond à ces estimations puisque la somme de 32. 000 euros y est stipulée pour la valeur totale.
Selon l'arrêté du Préfet de Police du 14 octobre 2009, les travaux réalisés prescrits par l'arrêté de péril du 12 juin 2006, concernaient les désordres suivants ;
- l'instabilité du plancher haut des caves,
- le mauvais état de la rambarde de l'escalier,
- la désorganisation des tuiles en toiture,
- le mauvais état de la souche de cheminée,
- la mauvaise étanchéité des canalisations d'eau et de la toiture.
Toutefois, par lettre recommandée avec accusé réception du même jour, le Préfet de Police indiquait à l'Administrateur judiciaire que « l'architecte avait constaté que « les façades donnant sur les deux cours, constituées de matériaux hétérogènes, tel que briques, moellons, poutres métalliques, sont très dégradées. Des fissurations importantes, décollement d'enduit et corrosion avancées des poutres métalliques constituent de nouveaux désordres. Cette situation constitue un nouveau péril au sens des dispositions des articles L. 511-1 à L. 511-6 du Code de la construction et de l'habitat. »
Il résulte donc clairement de ce courrier que, malgré les travaux entrepris pour remédier aux désordres relevés dans le premier arrêté de péril, l'immeuble s'avérait encore profondément dégradé à la fin de l'année 2009. Cet élément suffit à démontrer que la valeur vénale de l'immeuble n'a pas pu augmenter, contrairement à ce que prétend Madame X... sans apporter d'éléments complémentaires à cet égard.
Ainsi, les estimations de valeur de 2004, l'arrêté de péril du 20 juin 2006 pris par le Préfet de Paris, les mises en demeure adressées à Madame X... en octobre et août 2006 par les époux Z..., le rapport de la Ville de Paris du 7 juillet 2009, établissent que le prix net vendeur de 30. 000 euros a été justement retenu par le tribunal.
Madame X... est dès lors mal fondée à soutenir que l'immeuble devrait être vendu au-delà la somme fixée par le tribunal alors qu'elle-même fournit de nombreux éléments destinés à en prouver l'état dégradé, voire délabré.
Le jugement querellé sera donc confirmé de ce chef sans qu'il soit besoin d'ordonner une mesure d'expertise.
- Sur la date de jouissance divise :
L'article 829 du Code civil prévoit qu'en vue de leur répartition, les biens sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise telle qu'elle est fixée par l'acte de partage, en tenant compte, s'il y a lieu, des charges les grevant. Cette date est la plus proche possible du partage. Cependant, le juge peut fixer la jouissance divise à une date plus ancienne si le choix de cette date apparaît plus favorable à la réalisation de l'égalité.
En l'espèce, s'il est incontestable que les époux Z... se sont préoccupés de l'immeuble litigieux depuis de nombreuses années, ils ne peuvent pas voir fixée la date de jouissance divise au 22 juin 2004 alors que les droits d'indivisaire de Madame Z... sont nés de la cession par Monsieur Jacques X... selon l'acte du 4 mars 2005. Cette date sera donc retenue.
- Sur la demande d'attribution préférentielle de Madame X... :
Selon l'acte authentique dressé le 4 mars 2005 portant cession des droits indivis en faveur de Madame Z..., Madame X... n'avait pas donné suite à son droit de préemption tiré de l'article 815-14 du Code civil alors que Monsieur Jacques X... lui avait notifié son intention de céder ses droits indivis à Madame Z..., par acte d'huissier délivré le 24 août 2004.
Madame X... ne semble pas avoir sollicité l'attribution préférentielle de l'immeuble au cours de la première instance.
Elle n'expose pas les raisons qui justifieraient désormais l'attribution préférentielle à son profit alors qu'il résulte suffisamment des débats et des pièces produites que les époux Z... ont régulièrement pris des initiatives pour manifester leur intérêt pour l'immeuble et la copropriété.
Il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande en appel.
- Sur la demande de dommages et intérêts :
Madame Dominique X... sollicite l'allocation de dommages et intérêts en affirmant que Madame Z... a causé à l'indivision successorale un préjudice consécutif à la dégradation des biens dépendant de la succession.
Pour justifier sa prétention, Madame X... invoque le rapport du Service Technique de l'Habitat de la Ville de Paris du mois de juillet 2009.
Cependant, l'Appelante ne démontre pas que l'Intimée a contribué à la dégradation de l'immeuble compte tenu de l'état dans lequel celui-ci se trouvait lorsqu'elle a acquis les droits indivis de Monsieur Jacques X... en mars 2005.
- La demande de dommages et intérêts sera rejetée.
-Sur les autres demandes :
Madame X... supportera les dépens de l'appel et sera condamnée à payer aux époux Z... une indemnité de 2. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Fort de France en date du 24 novembre 2009,
Y ajoutant,
FIXE la date de jouissance divise de l'immeuble par les époux Z... au 4 mars 2005,
DEBOUTE Madame Dominique X... de toutes ses prétentions,
CONDAMNE Madame Dominique X... à payer à Madame Hafida Y..., épouse Z..., et à Monsieur Abdellah Z... une indemnité de 2. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNE Madame Dominique X... aux dépens qui pourront être distraits au profit de Maître Frédérique GOURLAT-ROUSSEAU.
Signé par Mme TRIOL, Conseillère, et par Mme SOUNDOROM, greffière, auquel la minute a été remise.