COUR D'APPEL

Chambre Commerciale
POURVOI en cours (noD0810339)

DU : 12 Septembre 2007
N  : 06/02636

Arrêt rendu le douze Septembre deux mille sept
COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :
Mme Claudine BRESSOULALY, Présidente
M. J. DESPIERRES, Conseiller,
Mme Chantal JAVION, Conseillère
lors des débats  et du prononcé : Mme C. GOZARD, Greffière
Sur APPEL d'une décision rendue le 10.10.2006
par le Tribunal  de grande instance de MOULINS
A l'audience publique du 06 Juin 2007Mme BRESSOULALY a fait le rapport oral de l'affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l'article 785 du NCPC

COMMUNE DE SOUVIGNY Hôtel de Ville 03210 SOUVIGNY
Représentante : Me Martine-Marie MOTTET (avouée   à la Cour) - Représentant : la SCP VOLAT -  GARD -  RECOULES (avocat plaidant -  barreau de MOULINS)


S.A.S. FAPAC TIVADIS Route de Montmarault Zone d'Activité de la Verrerie
03210 SOUVIGNY
Représentant : Me Sébastien RAHON (avoué à la Cour) - Représentant : Me SELARL JURI DOME (avocat plaidant au barreau de CLERMONT-FERRAND)

copie expert C...
(pour info)
grosse délivrée le :
à Me MOTTET, Me


A l'audience publique du 06 Juin 2007,
la Cour a mis l'affaire en délibéré au   12 Septembre 2007
l'arrêt a été prononcé publiquement  conformément à l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile :
Par jugement du 10 octobre 2006 le tribunal de grande instance de MOULINS a prononcé la résiliation des baux commerciaux des 11 décembre 1989 et 1er février 1993 aux torts de la Commune de SOUVIGNY, bailleresse, et a, avant dire droit, ordonné une expertise pour fixer le préjudice subi par le locataire.
La Commune de SOUVIGNY, appelante, a conclu le 21 mars 2007 et la SAS FAPAC TIVADIS a conclu en réponse le 27 avril 2007.
Attendu que la société FAPAC TIVADIS, dont l'activité commerciale est la vente de produits d'alimentation pour animaux de compagnie, a loué des locaux commerciaux appartenant à la Commune de SOUVIGNY, situés dans l'ancienne usine de verrerie ; que les parties sont ainsi liées par deux baux :
- un bail notarié du 11 décembre 1989, moyennant un loyer annuel de 100.000 F, pour un bâtiment rénové de 1577 m² avec une terrasse de 220 m².
- un bail sous seing privé du 1er février 1993, moyennant un loyer de 15.000  portant sur un entreprise de 711 m² couvert .
Attendu qu'une expertise technique était effectuée par M.MONTOUX, qui constatait des désordres et préconisait des travaux de réfection ; que le montant de ceux-ci s'élève à la somme de 86.100  HT hors réparation des couvertures en tuiles et révision des charpentes, et hors reprise de la structure des bâtiments (éclatements du béton, armatures apparentes) ;
Attendu que la société locataire réclame que la Commune soit condamnée à lui payer des indemnités pour l'éviction du fait de l'inexécution de ses obligations légales et contractuelles ; qu'elle réclame en outre réparation du manque à gagner et autres frais dus à l'interruption de l'utilisation de certains locaux ;
Attendu que la Commune de SOUVIGNY fonde sa réponse sur les dispositions de l'article 1722 du code civil pour faire juger que la ruine par vétusté des locaux loués le 1er février 1993 présente un caractère fortuit, sans défaut d'entretien de sa part, de sorte que la résiliation de ce bail est justifiée de plein droit sans indemnité ; qu'elle expose avoir effectué des réfections sur les locaux donnés à bail en 1989 et les a réhabilités ; que l'ensemble des locaux, qui datent du XIX siècle, font cependant l'objet, dorénavant, d'un vieillissement naturel et irréversible des éléments et des matériaux de construction, qui provoque la ruine de l'immeuble ; qu'elle affirme que l'ensemble des locaux objets des deux baux a été estimé par le Service des Domaines à la somme de 90.000  et que les travaux qui seraient à réaliser s'élèvent à 146.700  pour les locaux objets du premier bail, soit près de 10 ans de loyers-, et à 160.200  pour les locaux objet du second bail, - soit plus de 71 ans de loyers ; qu'ainsi, les travaux dépassent -ils très largement la valeur vénale des locaux ; que la Commune conclut ainsi que doit être retenue la résiliation de plein droit "au moins du bail du 1er février 1993, les locaux loués en date du 11 décembre 1989 demeurant utilisables et normalement entretenus et réparés par la Commune bailleresse ; que, pour les locaux loués en 1989, la Commune estime avoir rempli ses obligations, n'avoir commis aucune faute alors que le locataire connaissait l'état des lieux loués ;
I. Attendu en ce qui concerne les lieux loués en 1993, -entrepôts de 711 m²- que le locataire occupait les lieux depuis 1989 et connaissait leur état d'entretien ; que le bail stipulait notamment que le plancher ne subira aucun effort, le preneur devant apprécier les charges qu'il doit supporter ; que l'état de ruine de ce bâtiment résulte, non de l'expertise C... qui n'opère pas de distinction claire entre les bâtiments objets des deux baux, mais des rapports de visite et de diagnostic établis par la cabinet COTTET qui décrit un aspect général très vétuste, des planchers béton anciens très vétustes en des éclatements de béton dus à l'oxydation des aciers ; que l'expert C... parle également de ces états de ruine ;
Attendu que pour ces bâtiments s'appliquent, alors même que le locataire connaissait l'état de vétusté lors du bail, les dispositions de l'article 1722 du code civil selon lequel le bail est résilié de plein droit lorsque la chose est détruite par cas fortuit ; que l'usure du temps, qui en l'espèce nécessiterait des réparations équivalentes à une reconstruction, et qui n'est pas due à une négligence du bailleur, constitue, lorsqu'elle se manifeste de façon irréversible comme en l'espèce un cas fortuit entraînant la destruction totale du bien ; qu'en conséquence le bail du 1er février 1993 est résilié de plein droit sans indemnisation du locataire ;
II. Attendu en ce qui concerne le bail de 1989, la société FAPAC TIVADIS  énonce que "force est de constater qu'aucune argumentation ni aucune demande n'est présentée s'agissant du premier bail de 1989, si bien que l'on peut en déduire que la Commune de SOUVIGNY acquiesce finalement à la décision rendue et à la résiliation prononcée à ses torts exclusifs" ;
Attendu en effet que la Cour constate que la Commune de SOUVIGNY ne dit rien dans le dispositif des bâtiments objets du bail de 1989 ; que dans les motifs elle argue cependant :
- p 5 : de ce que le bail lui-même énonce que le preneur accepte de prendre les locaux en l'état, ce qui a pour conséquence de décharger le bailleur de l'obligation qui pèse sur lui pour les désordres et défauts existant à l'entrée dans les lieux ;
- p 13 : du prix des réfections (146.700 ) comme déjà relevé ;
- p 15 : "En ce qui concerne les locaux donnés à bail en 1989, le clos et le couvert ont été assurés...",  "qu'il n'y a pas de manquement de la part" de la Commune ; qu'elle remédie aux fuites ;
Attendu que le "II-3o sur l'étendue des obligations à la charge de la Commune bailleresse et leur respect", p 14, est un chapitre qui concerne essentiellement le bail de 1993, l'explication commençant par "subsidiairement", après un chapitre "II-2" concernant les locaux objets de ce bail, et la fin seule de ce chapitre visant comme dit ci-dessus le bail de 1989 ;
Attendu que la Commune demande certes une réformation du jugement, donc conteste la résiliation prononcée à ces torts ; qu'il n'y a pas acquiescement de sa part au jugement ; qu'en même temps elle conteste devoir effectuer les travaux préconisés par l'expert ;
Attendu qu'il résulte tant des écritures des parties que du rapport d'expertise C... qu'une confusion et une imprécision existent sur la distinction à faire entre les bâtiments objets du premier bail et ceux objets du second, d'où les confusions et les contradictions du jugement ; qu'on ignore par exemple à quel bâtiment appartient le plancher défaillant dont l'expert énonce qu'il doit être coulé à nouveau (p 11)...;
Attendu que les travaux à effectuer énumérés par l'expert p 10, pour 86.100  moins (p 11) 8.500 , concernent des toitures, donc le clos et le couvert ; qu'il apparaît que ceux-ci concernent les bâtiments du bail de 1989 ; que la Commune ne conteste pas sérieusement devoir les prendre en charge, les affirmations contraires n"étant pas utilement démontrée (p 15-16 de ses écritures) ; que l'expert affirme, en une affirmation générale, que la Commune a le devoir d'assurer le clos et le couvert ; qu'auparavant il énonce que "compte tenu de l'état de vétusté avancé des bâtiments il apparaît peu opportun d'entreprendre les travaux de réfection de cette importance" ;
Attendu que cette procédure est indigente en ce qu'elle ne distingue pas utilement les lieux et les travaux propres à chacun, y compris les travaux portant sur les structures lourdes (béton) qui s'ajoutent au clos et au couvert ;
Attendu que la résiliation du bail de 1989 doit être confirmée, puisque les travaux n'ont pas lieu d'être réalisés et que le locataire ne réclame pas leur exécution ;
Attendu que finalement, les parties étant en réalité d'accord pour résilier ce bail de 1989, (malgré l'affirmation contraire de la Commune) il est inutile de déterminer aux torts de qui intervient cette résiliation ; que par suite aucune indemnité n'est due au locataire ; que la résiliation est donc à prononcer sans indemnité à compter de l'arrêt ; que l'accord des parties sur la résiliation résulte nécessairement, pour résoudre le problème de ce que les travaux prévus ne sont ni réclamés par le locataire, ni offerts ou acceptés par le bailleur ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu à indemnité au titre de la non utilisation d'un bâtiment en 2004 (demande de 13.128,48 ) la preuve du droit du locataire à transférer ce local n'étant pas établies, et la demande n'ayant fait l'objet que d'un dire à expert, non d'un examen de sa part, qui n'en dit rien ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; que les dépens seront supportés par moitié par chaque partie ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement et contradictoirement, en dernier ressort et après en avoir délibéré,
Confirme le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation des baux commerciaux des 11 décembre 1989 et 1er février 1993.
Pour le surplus, infirmant et statuant à nouveau :
Prononce la résiliation du bail du 1er février 1993 sur le fondement de l'article 1722 du code civil c'est à dire de plein droit et rejette toutes les demandes d'indemnité liées à ce bail.
Prononce la résiliation du bail du 11 décembre 1989 au vu de l'absence de demande de voir exécuter les travaux nécessaires à la poursuite du bail, et d'offre de les exécuter, d'où le consentement des parties à une telle résiliation, et par suite, sans indemnité pour quiconque, ladite résiliation intervenant à compter de l'arrêt.
Rejettes toutes autres demandes.
Dit que chaque partie supportera la moitié des dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
La greffière		La présidente
C. Gozard			C. Bressoulaly