RG N : 12/ 01525

Jérôme X...

Brigitte Y...
M. J/ E. A
demande en paiement de loyers et des charges et/ ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion
Grosse délivrée à
Maître PASTAUD et Maître DURAND-MARQUET, avocats
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU 04 FEVRIER 2014
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Le quatre Février deux mille quatorze la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

Jérôme X...
de nationalité Française
né le 14 Janvier 1964 à SURESNES (HAUTS-DE-SEINE) (92150)
Agriculteur, demeurant...
représenté par Me PASTAUD de la SCP GRIMAUD PASTAUD, avocat au barreau de LIMOGES
APPELANT d'un jugement rendu le 31 OCTOBRE 2012 par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE LIMOGES

Brigitte Y...
de nationalité Française
née le 24 Septembre 1963 à VENDOME (LOIR-ET-CHER) (41100)
Aide ménagère, demeurant...
représentée par Me VERGER-MORLHIGEM, avocat au barreau de LIMOGES, Me DURAND-MARQUET, avocat au barreau de LIMOGES, Me ROUX, avocat au barreau de LIMOGES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 13/ 221 du 18/ 02/ 2013 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges)

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Selon avis de fixation du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 27 novembre 2013 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 08 janvier 2014. L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 octobre 2013.
Conformément aux dispositions de l'article 786 du Code de Procédure Civile, Madame JEAN, magistrat rapporteur, assisté de Madame AZEVEDO, Greffier, a tenu seul l'audience au cours de laquelle Madame JEAN a été entendu en son rapport, Maîtres PASTAUD et ROUX, avocats, sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l'adoption de cette procédure.
Après quoi, Madame JEAN, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 04 février 2014 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
Au cours de ce délibéré, Madame JEAN, a rendu compte à la Cour, composée de Madame JEAN, Président de chambre, de Monsieur BALUZE et de Monsieur SOURY, Conseillers. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.
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La cour se réfère expressément en ce qui concerne les faits, la procédure et les demandes et moyens des parties en première instance au jugement frappé d'appel qui en a fait un exposé exact et complet ; il sera seulement rappelé que :
- Jérôme X... a donné à bail à Brigitte Y... selon acte du 1er mars 2008 un logement situé ... moyennant un loyer mensuel de 400 ¿,
- que par acte du 23 août 2010, la locataire a fait assigner son bailleur aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer diverses sommes, voir ordonner la réalisation de travaux de réhabilitation, voir enfin prononcer la réduction du loyer jusqu'à l'achèvement des travaux,
- par jugement du 10 janvier 2011, le tribunal a, avant-dire droit, ordonné une expertise confiée à M. Z...,
- Brigitte Met a quitté les lieux loués en février 2011 tandis que l'expert a déposé rapport de ses opérations le 16 décembre 2011.
Par jugement du 31 octobre 2012, le tribunal, statuant sur les demandes des parties après expertise a notamment :
- condamné Jérôme X... à restituer à Brigitte Y... la somme de 702, 53 ¿ en restitution du loyer indûment versé,
- condamné Jérôme X... à verser à Brigitte Y... la somme de 4. 360 ¿ au titre de la réduction du loyer pour logement indécent,
- condamné Jérôme X... à verser à Brigitte Y... la somme de 500 ¿ à titre de dommages et intérêts pour sa mauvaise foi dans l'exécution du contrat,
- débouté Jérôme X... de sa demande reconventionnelle en paiement du loyer du 1er au 7 mars 2011,
- condamné Brigitte Y... à payer à Jérôme X... la somme de 768, 20 ¿ en remboursement des charges récupérables,
- ordonné la compensation entre les créances respectives des parties,
- dit qu'une copie du jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l'état dans le département,
- débouté Brigitte Y... de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamné Jérôme X... aux dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaires.
Jérôme X... a interjeté appel de cette décision selon acte du 28 décembre 2012.
Les dernières écritures des parties, auxquelles il est expressément renvoyé pour plus ample information sur leurs demandes et moyens, ont été transmises à la cour les 30 septembre 2013 par Jérôme X... et 29 avril 2013 par Brigitte Y....
Jérôme X... demande à la cour de réformer le jugement pour condamner Brigitte Met à lui payer les sommes de 94, 50 ¿ au titre du loyer échu entre le 1er et le 7 mars 2011, 2. 319, 62 ¿ au titre de la consommation de gaz, 82, 62 ¿ au titre de la consommation d'eau, enfin 128 ¿ au titre du remboursement de la taxe sur les ordures ménagères gères, soit un total de 2. 624, 74 ¿ ; il sollicite par ailleurs la condamnation de l'intimée à lui payer la somme de 2. 500 ¿ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi q u'aux frais taxables de toute la procédure notamment les dépens d'appel.
Brigitte Y... forme appel incident pour voir Jérôme X... débouté de sa demande tendant à obtenir la somme de 768, 20 ¿ en remboursement des charges récupérables et conclut à la confirmation pour le surplus des dispositions du jugement, sauf à ce qu'il lui soit alloué une indemnité de 1. 500 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'une somme de 1. 000 ¿ par application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ; elle conclut enfin à la condamnation de Jérôme X... aux dépens de l'appel.
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu qu'ensuite des appels principal et incident, ce sont toutes les dispositions du jugement qui se trouvent remises en cause devant la cour, laquelle examinera en conséquence successivement les demandes respectives des parties, après avoir observé au préalable que les relations personnelles (Mme Y... étant l'ex belle-soeur de M. X...) ayant pu exister entre les parties, ne sauraient les exonérer du respect des dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ;
Sur les demandes de l'appelant
1- sur la demande au titre du loyer pour la période comprise entre le 1er et le 7 mars 2011
Attendu qu'aucune pièce ne permet de déterminer la date à laquelle Brigitte Y... a fait connaître à son bailleur qu'elle entendait quitter les lieux loués ; que, dans ces conditions, c'est à bon droit que le tribunal a considéré que les deux parties s'accordant sur le délaissement des lieux à la fin du mois de février 2010, il n'y avait pas lieu de faire droit à cette demande du bailleur ;
2- sur la demande au titre des factures de gaz
Attendu que le bailleur est fondé à réclamer à sa locataire paiement du gaz qu'elle a effectivement consommé ; que s'il ressort du dossier à cet égard que l'association pour le compte de qui travaillait Brigitte Y... a, avant son départ des lieux, payé une facture Antargaz
(livraison du 10 septembre 2009 selon le relevé versé aux débats par le bailleur), cette circonstance est inopposable à la locataire qui ne peut se prévaloir des relations ayant existé entre Jérôme X... et cette association ;
Et attendu que, au regard du relevé Antargaz sus-évoqué, il apparaît que la consommation de gaz de Brigitte Y... entre septembre 2009 et le 8 janvier 2010 est de l'ordre de 704 kg, ce qui, au regard du prix moyen estimé par Jérôme X... lui même dans ses écritures (1, 279) permet de retenir une consommation équivalente à 900, 42 ¿ ; que, compte tenu du fait que Jérôme X... a utilisé lui même la maison mitoyenne pendant un mois du 15 septembre au 15 octobre 2009, la créance de Jérôme X... sur Brigitte Y... à ce titre sera retenue pour la somme de 800 ¿ ;
Attendu en revanche que Jérôme X... ne justifie pas de ce que Brigitte Y... resterait redevable des factures de gaz entre juillet 2010 et janvier 2011 ; qu'il ne verse en effet aucune pièce à cet égard si ce n'est les quittances de loyers qu'il a lui même établies, qui ne font pas toutefois démonstration de sa créance dès lors que nul ne peut se faire de preuve à soi même ; qu'il ne démontre pas au demeurant, ni même n'allègue, que Mme Y... ne se serait pas acquittée des loyers selon les quittances qu'il verse aux débats, lesquelles incluaient, comme il vient de l'être indiqué, les consommations de gaz ; que curieusement d'ailleurs, Jérôme X... n'avait pas présenté de demande de ce chef devant le premier juge, ce qui laisse à penser qu'il a bien été réglé des consommations de gaz postérieurement à la mise en place d'un compteur en janvier 2010 ; que, dans ces conditions, il sera débouté de sa demande tendant à obtenir paiement de la somme de 1. 317, 74 ¿ au titre des dites factures ;
3- sur la consommation d'eau et les charges récupérables
Attendu que c'est à bon droit, par des motifs pertinents que la cour adopte, que le premier juge a fixé à 82, 62 ¿ pour la consommation d'eau et 128 ¿ pour la taxe des ordures ménagères, les créances de Jérôme X... sur Brigitte Y... ;
Attendu en définitive que c'est une somme globale de (800 + 82, 62 + 128) 1. 010, 62 ¿ qui est due par Brigitte Met à Jérôme X... ;
Sur les demandes de l'intimée
1- sur la demande en remboursement de la somme de 702, 53 ¿
Attendu que Jérôme X... ne conteste pas avoir perçu les allocations qui lui étaient versées directement par la CAF tandis que la locataire continuait à lui payer le loyer ; qu'il apparaît ainsi qu'il a perçu un indû de 702, 53 ¿ dont le tribunal a, à bon droit, ordonné la restitution à Brigitte Y... sur le fondement de l'article 1235 du Code Civil, le tribunal ayant exactement observé à cet égard que le bail ne prévoyait aucune provision sur charges et que les allocations d'aide au logement devaient être affectées au seul paiement du loyer ; que le propriétaire ne pouvait en conséquence retenir cette somme alors même qu'il estimait lui être dues des charges par sa locataire ;
2- sur la demande en réduction du loyer
Attendu qu'au regard des constatations de l'expert, reprises par le premier juge, il ne peut être utilement contesté que le logement loué n'était pas décent au sens du décret du 30 janvier 2002 ;
Attendu que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire, conformément aux dispositions de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause, peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat ; qu'à défaut d'accord entre les parties, le juge, saisi par l'une ou l'autre, détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution des travaux ; que pour faire droit à une réduction du loyer, le premier juge a visé les dispositions sus-reprises de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, a retenu une baisse de 50 % sur une période de 21, 8 mois et a ainsi condamné Jérôme X... à payer à Brigitte Y... la somme de 4. 360 ¿ à ce titre ;
Attendu toutefois que les dispositions de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 n'autorise pas une réduction du loyer pour la période antérieure à la décision du juge ordonnant l'exécution de travaux de mise en conformité du jugement ; que, dans ces conditions, Brigitte Y... ayant quitté les lieux loués en février 2011 en sorte qu'il n'y a pas lieu à ordonner l'exécution de travaux de réhabilitation, Brigitte Y... sera déboutée de sa demande en réduction du montant des loyers, la cour observant que celle-ci n'a pas jugé utile de solliciter de dommages et intérêts de nature à compenser le préjudice de jouissance par elle subi ensuite du manquement du propriétaire à son obligation de délivrance d'un logement respectant les prescriptions de décence de la loi de 1986 et de son décret d'application ;
3- sur la demande de dommages et intérêts
Attendu que le jugement sera confirmé en ce qu'il a alloué à Brigitte Y... la somme de 500 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Attendu en effet qu'il est constant que ce sont les difficultés qu'elle rencontrait dans le cadre de l'occupation d'un logement ne répondant pas aux prescriptions de décence de la loi qui ont conduit Brigitte Y... à saisir le tribunal d'une demande tendant au respect par son propriétaire des prescriptions légales ; que son assignation tendait d'ailleurs à l'exécution de travaux de réhabilitation ; que la circonstance qu'elle ait décidé de quitter les lieux en février 2011, avant que n'intervienne la décision du tribunal quant à l'exécution de travaux dont il est établi qu'ils s'imposaient au regard de l'état des lieux constaté par l'expert, ne fait pas disparaître son préjudice lié aux multiples démarches qu'elle a dû entreprendre en vue du respect de ses droits ;
Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les depens
Attendu que l'équité commande de juger, nonobstant l'issue de ce litige, que Jérôme X... conservera la charge des dépens d'instance en ce compris le coût de l'expertise ; que le litige ayant opposé les parties trouve en effet sa cause à la fois dans le non respect par celui-ci de son obligation de délivrance d'un logement conforme et dans ses manquements relatifs à la détermination des charges puisqu'il n'avait pas mis en place de dispositifs (compteurs) permettant à la locataire d'en apprécier le montant exact ; que chacune des parties conservera en revanche la charge de ses dépens d'appel au regard de l'issue de cette procédure ;
Attendu qu'il n'y pas lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile au profit de Jérôme X..., condamné pour la plus grande part aux dépens ; que s'il n'y a pas lieu de condamner Brigitte Y..., bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, au paiement à Jérôme X... d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, il sera alloué à son conseil qui en fait la demande, sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, la somme de 1. 000 ¿ sous réserve du respect des dispositions des alinéa 3 et 4 de ce texte ;
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PAR CES MOTIFS
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Statuant par arrêt Contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
REFORME le jugement déféré,
Statuant à nouveau,
CONDAMNE Brigitte Y... à payer à Jérôme X... la somme de 1. 010, 62 ¿ au titre des charges récupérables,
CONDAMNE Jérôme X... à payer à Brigitte Y... la somme de 702, 53 ¿ en restitution du loyer indûment perçu par lui ainsi que la somme de 500 ¿ à titre de dommages et intérêts,
ORDONNE la compensation entre les créances respectives des parties,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
DIT qu'une copie du présent arrêt sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département,
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
DIT que Jérôme X... conservera la charge des dépens de première instance en ce compris le coût de l'expertise,
DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel,
CONDAMNE Jérôme X... à payer à Me Edith VERGER-MORLIGHEM, sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, la somme de 1. 000 ¿.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
E. AZEVEDO. M. JEAN.