COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 18/11/2021
la SAS ENVERGURE AVOCATS
la SELARL CASADEI-JUNG
ARRÊT du : 18 NOVEMBRE 2021
No : 227 - 21
No RG 20/00587
No Portalis DBVN-V-B7E-GD4G
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de MONTARGIS en date du 23 Janvier 2020
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265245442724206
Société GSF ENERGIA
[Adresse 8]
[Localité 1]
Ayant pour avocat Me Corinne BAYLAC, membre de la SAS ENVERGURE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS
D'UNE PART
INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265257549716350
Communauté DE COMMUNES DU VAL DE SULLY
Représentée par son Président dûment habilité
[Adresse 2]
[Localité 3]
Ayant pour avocat Me Emmanuel POTIER, membre de la SELARL CASADEI-JUNG, avocat au barreau d'ORLEANS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 09 Mars 2020
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 02 Septembre 2021
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du JEUDI 30 SEPTEMBRE 2021, à 14 heures, Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, en son rapport, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile.
Après délibéré au cours duquel Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel D'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :
Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Ferréole DELONS, Conseiller,
Greffier :
Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 18 NOVEMBRE 2021 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE :
Selon acte reçu le 6 septembre 2016 par Maître [T], notaire associée à [Localité 7], la communauté de communes de Val d'or et forêt, aux droits de laquelle se trouve la communauté de communes de Val de Sully (la communauté de communes), a donné à bail commercial à la société GSF energia (GSF) des locaux situés à [Localité 6], zone d'activité de [Localité 5].
Ce bail a été conclu pour une durée de neuf années, avec effet rétroactif au 1er janvier 2015, pour se terminer le 31 décembre 2023.
Le loyer annuel a été fixé à 7 213,68 euros hors TVA, et stipulé payable d'avance par termes mensuels.
Le preneur a réglé à titre de dépôt de garantie une somme de 601,14 euros représentant un mois de loyer hors taxe.
Par acte d'huissier du 28 juin 2017, la société GSF a délivré congé au bailleur pour le 31 décembre 2017, date d'expiration de la première période triennale.
Ladite société a restitué les clés du local le 29 décembre 2017.
Par courrier recommandé en date du 10 janvier 2018, la société GSF a vainement sollicité la restitution du dépôt de garantie et par acte du 3 mai suivant, ladite société a fait assigner la communauté de communes devant le tribunal de grande instance de Montargis aux fins de voir constater les manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance et obtenir sa condamnation à lui restituer, outre le montant du dépôt de garantie, celui des loyers qu'elle estime avoir indûment réglés.
Par jugement du 23 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Montargis a :
-rejeté l'ensemble des demandes formulées par la société GSF
-condamné la société GSF à payer à la communauté de communes la somme de 10 996,88 euros au titre des loyers impayés, déduction faite du dépôt de garantie versé
-condamné la société GSF à payer à la communauté de communes la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles
-rejeté la demande de la société GSF formulée au titre des frais irrépétibles
-condamné la société GSF aux dépens
Pour statuer comme il l'a fait, le premier juge a commencé par rappeler que, nonobstant les stipulations du bail, la bailleresse était tenue de délivrer à la société GSF des locaux conformes à la destination prévue, lui permettant d'y accueillir son comité d'entreprise.
Après avoir observé que l'absence d'établissement d'un état des lieux à l'entrée du preneur était regrettable, et qu'en application, à la fois des stipulations du bail et des dispositions de l'article L. 145-40-1 du code de commerce, la bailleresse ne pouvait se prévaloir de la présomption de l'article 1731 du code civil, le premier juge a retenu que l'absence de cette présomption ne pouvait créer, en sens contraire, une présomption selon laquelle les locaux étaient inexploitables et non-conformes au moment de leur prise de possession par la société GSF.
Le premier juge a ensuite retenu qu'il résultait des productions que la société GSF avait pris possession des lieux dès 2015, que cet état de fait avait été régularisé par l'établissement du contrat de bail notarié le 6 septembre 2016 et que les échanges intervenus entre les parties en vue de la signature de ce contrat de bail, révélaient qu'à cette époque, la façade du bâtiment était en mauvaise état et les locaux déjà vétustes, mais que la société GSF ne les estimait pas pour autant inexploitables.
Après avoir indiqué que le constat d'huissier dressé de manière non contradictoire permettait seulement d'établir qu'en mars 2017, les locaux se trouvaient dans un état de saleté incontestable et que certaines parties, notamment les plafonds et les portes, se trouvaient délabrées, puis relevé, d'une part que la société GSF n'expliquait pas les raisons pour lesquelles elle aurait accepté de régulariser, presque un an après sa prise de possession, un bail à effet rétroactif si les locaux étaient inexploitables comme elle le prétend désormais ; d'autre part que la société GSF ne justifiait d'aucune manière avoir engagé la moindre démarche auprès de sa bailleresse à fin de remise en état des lieux, le premier juge a conclu qu'en l'absence d'éléments permettant de dater les désordres constatés par huissier de justice en mars 2017, ou d'imputer ces désordres à la bailleresse, les locaux litigieux ne pouvaient être considérés comme ayant été inutilisables ou non conformes à leur destination à l'époque où ils ont été délivrés.
Il en a déduit que la société GSF, qui n'apportait pas la preuve que la communauté de communes avait failli à son obligation de délivrance à son égard, n'était pas fondée à interrompre l'exécution de sa propre obligation de payer les loyers, et devait en conséquence être à la fois déboutée de ses demandes de restitution et de dommages et intérêts, puis reconventionnellement condamnée au paiement des loyers échus et non réglés.
La société GSF a relevé appel de cette décision par déclaration du 9 mars 2020, en critiquant expressément tous les chefs du jugement en cause.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 14 mai 2020 ,la société GSF demande à la cour de :
-la dire recevable et bien fondée en son appel
-infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions
Y substituant :
-constater que la communauté des communes du Val de Sully a manqué totalement à son obligation de délivrance
-condamner en conséquence la communauté des communes du Val de Sully à lui verser, en restitution des loyers indument réglés, la somme de 17 312,88 euros TTC
-condamner la communauté de communes du Val de Sully à lui verser, en restitution du dépôt de garantie, la somme de 601,14 euros
-condamner la communauté de communes du Val de Sully à lui verser, en réparation de son préjudice de jouissance, la somme de 7 000 euros
-débouter la communauté des communes du Val de Sully de toutes ses demandes, fins et conclusions
-condamner la communauté des communes du Val de Sully à lui verser la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du constat d'huissier établi par Maître [W], huissier de justice à [Localité 4], le 31/03/2017.
Au soutien de son appel, la société GSF affirme qu'il est incontestablement établi que les locaux loués étaient inexploitables et dans état tel qu'ils ne pouvaient être affectés à l'usage auquel ils étaient destinés, à savoir l'installation du siège et des bureaux de son comité d'entreprise, et fait valoir qu'en statuant comme il l'a fait, le premier juge a fait bénéficier à la bailleresse de la présomption établie à l'article 1731 du code civil, dont l'application avait été expressément exclue, et finalement renversé la charge de la preuve en lui faisant supporter la preuve de la délivrance d'un local en mauvais état.
Réitérant devant la cour n'avoir obtenu de la bailleresse aucune réponse aux réclamations qu'elle indique lui avoir adressées, l'appelante soutient qu'en raison de l'impossibilité de jouir des locaux, elle était fondée à suspendre le paiement des loyers, et en déduit, non seulement que l'intimée devra être déboutée de sa demande reconventionnelle en paiement, mais que la communauté de communes doit être condamnée à lui restituer l'intégralité des loyers réglés pendant la durée du bail, ainsi qu'à l'indemniser de son préjudice de jouissance.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 5 août 2020, la communauté de communes demande à la cour de :
-confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 23 janvier 2020 rendu par le tribunal judiciaire de Montargis
Y ajoutant :
-condamner la société GSF à lui payer une indemnité de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
-condamner la même aux entiers dépens
L'intimée commence par souligner que le bail conclu le 6 septembre 2016 en la forme authentique a prévu une prise d'effet rétroactive au 1er janvier 2015, pour tenir compte de la prise de possession anticipée de la société GSF, et indique que cette dernière, tenue de mettre un local à la disposition de son comité d'entrepris lorsqu'elle exécute un chantier, ne peut légitimement tenter d'échapper à ses obligations légales en essayant, a posteriori, d'obtenir le remboursement des loyers.
La communauté de communes explique ensuite que la société GSF n'a réglé spontanément, ensuite de la conclusion du bail notarié, que le dépôt de garantie, qu'elle n'a nullement contesté les titres qu'elle avait émis le 6 octobre 2016 au titre de la régularisation des loyers de l'année 2015 et des loyers échus en octobre 2016, qu'après de vaines relances et mises en demeure, la trésorerie a dû engager des poursuites qui ont permis de recouvrer une partie des loyers impayés, que, durant l'année 2017, la société GSF a repris spontanément le paiement des loyers, mais restait devoir, lorsqu'elle a quitté les lieux, une somme de 11 598,02 euros au titre des loyers restés partiellement impayés en 2015 et 2016.
En faisant valoir qu'en application de l'article L. 145-40-1 du code de commerce et des stipulations du bail, l'absence d'état des lieux d'entrée a seulement pour effet de la priver d'un régime probatoire favorable, pour le cas où elle aurait voulu demander des travaux de remise en état à l'expiration du bail, mais que la charge d'un manquement à son obligation de délivrance pèse sur la société GSF, la communauté de communes soutient que l'intimée, qui ne l'a jamais alertée du mauvais état des lieux pendant toute la durée de son occupation, alors qu'elle a pourtant pris un soin tout particulier à l'examen des clauses du bail, ne peut soutenir que les locaux qui ont été mis à sa disposition étaient inexploitables, sur la foi d'un constat d'huissier établi de manière non contradictoire plus de deux ans après son entrée dans les lieux, et d'attestations de ses salariés faisant état de considérations générales, mais d'aucune constatation matérielle, dénuées en conséquence de tout caractère probant.
La communauté de communes en déduit que, par confirmation du jugement entrepris, la société GSF devra être déboutée de l'intégralité de ses prétentions et condamnée à lui régler le montant des loyers dont elle demeure débitrice.
Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 2 septembre 2021, pour l'affaire être plaidée le 30 septembre suivant et mise en délibéré à ce jour.
SUR CE, LA COUR :
La cour observe à titre liminaire qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la recevabilité de l'appel, qui n'est pas discutée.
Sur la preuve de la délivrance conforme
Le bail conclu entre les parties le 1er janvier 2015, formalisé par un acte notarié du 6 septembre 2016, n'a pas été renouvelé postérieurement au 1er octobre 2016 et se trouve donc soumis aux articles du code civil pris dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance no 2016-131 du 10 février 2016.
En application de l'article 1719-1o du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée.
En application de 1315, alinéa 2, du même code, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il en résulte qu'il appartient au bailleur, tenu de délivrer la chose louée, de prouver qu'il s'est libéré de son obligation en délivrant au locataire un local conforme à la destination prévue par le bail (v. par ex. Civ. 3, 30 octobre 1972, no 71-13.384 ; 1er octobre 1997, no 95-20.869).
En l'espèce, la communauté de communes a donné à bail à la société GSF des locaux dont la destination convenue était définie en page 4 du bail formalisé le 6 septembre 2016, ainsi qu'il suit : « les locaux faisant l'objet du présent bail devront exclusivement être consacrés par le preneur à l'exploitation du bureaux et locaux sociaux liés à son activité principale de prestations de services de nettoyage manutention en milieu nucléaire, à l'exclusion de tout autre, même temporairement ».
Alors que, conformément aux prescriptions de l'article L. 145-40-1 du code de commerce, le bail prévoyait qu'un état des lieux serait établi entre les parties et que le bailleur qui n'aurait pas fait toutes diligences pour la réalisation de cet état des lieux ne pourrait invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil, la communauté de communes, qui ne communique aucun état des lieux d'entrée et soutient de manière inexacte qu'il appartiendrait à l'appelante de démontrer qu'elle n'aurait pas satisfait à son obligation de délivrance, ne produit pas le moindre élément, telles des attestations de l'ancien locataire par exemple, de nature à établir qu'elle aurait satisfait à son obligation de délivrance.
S'il peut être dérogé aux dispositions de l'article 1720, alinéa 1, selon lesquelles le bailleur doit remettre au preneur le bien loué en bon état de réparations de toute espèce, par une clause qui, comme au cas particulier, prévoit que le locataire prend les lieux loués dans l'état où ils se trouvent, une telle clause ne saurait décharger le bailleur de son obligation essentielle de délivrance.
Le fait que, dans un courriel envoyé avant la formalisation du bail notarié, la société GSF ait fait référence à un local « en mauvais état », et non à un local inexploitable, ne suffit pas à démontrer que le local en cause était conforme à sa destination.
Le constat qui a été dressé le 31 mars 2017 révèle que les locaux se trouvaient à cette date dans un quasi état d'abandon. L'huissier a constaté, à l'extérieur, que les abords des locaux présentaient, selon ses termes, un « défaut d'entretien chronique ». A l'intérieur il a constaté que les portes, noircies, avaient été endommagées par un début d'incendie, que des dalles de faux plafond avaient été endommagées par un dégât des eaux, que des dominos de l'installation électrique étaient apparents à certains endroits, et les photographies annexées au procès-verbal montrent que les locaux se trouvaient dans un état de grande saleté.
En l'absence d'état des lieux ou d'autres éléments de nature à établir l'état dans lequel se trouvaient les locaux au jour de leur prise de possession par la société GSF, rien ne permet de retenir que l'état des locaux constaté en 2017 doit être imputé au preneur.
Dès lors, étant rappelé que celui qui supporte la charge de la preuve supporte le risque de la preuve, la cour ne peut que constater que l'intimée ne démontre pas avoir satisfait à ses obligations en délivrant à la société GSF des locaux conformes à la destination convenue, c'est-à-dire adaptés à l'exercice, en leur sein, d'une activité sociale.
Sur la demande principale de restitution des loyers réglés
La société GSF fonde sa demande de restitution sur les articles 1219 et 1220 du code civil, pris dans leur rédaction issue de l'ordonnance no 2016-131 du 10 février 2016, dont on a déjà dit qu'ils étaient inapplicables à la cause compte tenu de la date de conclusion du bail, puis sur le principe prétorien selon lequel, avant l'adoption de ces textes, le preneur qui se trouvait dans l'impossibilité d'exploiter les locaux loués pouvait suspendre le paiement des loyers en vertu de l'exception d'inexécution.
L'exception d'inexécution qui, sous certaines conditions, permet effectivement au contractant de refuser d'exécuter son obligation ou de suspendre l'exécution de son obligation lorsque son contractant n'exécute pas la sienne, ne peut fonder une action en restitution.
Dès lors, par confirmation du jugement entrepris, la société GSF ne peut qu'être déboutée de sa demande principale en restitution.
Sur la demande de réparation du préjudice de jouissance
Si celui qui oppose une exception d'inexécution n'est pas tenu d'une mise en demeure préalable, la mise en jeu de la responsabilité contractuelle impose au préalable la délivrance d'une mise en demeure, rappelant au débiteur son obligation et traduisant la volonté du créancier d'obtenir l'exécution.
La mise en demeure n'est inutile que dans les cas où le manquement contractuel est d'ores et déjà certain ou irréversible.
En l'espèce, la communauté de communes ne démontre pas, on l'a dit, avoir satisfait à son obligation en délivrant à la société GSF des locaux conformes à leur destination conventionnelle.
Cela ne signifie pas pour autant qu'il serait démontré à l'inverse que l'intimée aurait délivré à la société GSF, en janvier 2015, des locaux non-conformes à leur destination.
En l'état des productions, constituées d'un procès-verbal de constat et d'attestations de salariés de la société appelante particulièrement succincts, il n'apparaît pas que les locaux, bien qu'affectés de désordres tenant à leur saleté, au mauvaise positionnement des dominos de l'installation électrique et au mauvais état de certaines dalles de faux plafond, étaient pour autant insalubres ou dangereux pour leurs occupants.
Alors qu'elle indique elle-même être entrée dans les lieux le 1er janvier 2015, il ressort des courriels échangés entre les parties que l'appelante, qui a signé le 6 septembre 2016 un acte notarié formalisant un bail qui avait été conclu entre les parties plus de neuf mois auparavant, s'est tout particulièrement préoccupée de la rédaction de certaines clauses du contrat, mais n'a nullement indiqué que les locaux dont elle était en possession depuis plusieurs mois ne lui permettaient pas d'accueillir les activités de son comité d'entreprise, et n'a sollicité de sa bailleresse la réalisation d'aucun travaux de mise en conformité.
La société GSF, qui maintient devant la cour avoir formulé « plusieurs demandes amiables », ne produit pas la moindre mise en demeure, ni même un simple courrier par lequel elle aurait informé la communauté de communes de la non-conformité des locaux.
A aucun moment du bail, l'appelante a indiqué refuser de payer les loyers à raison de l'état des locaux loués.
Ce n'est pas non plus, comme elle l'indique, le mauvais état des locaux qui a motivé le congé qu'elle a fait délivrer à l'expiration de la première période triennale et la société GSF ne justifie d'aucune manière avoir été contrainte, au cours du bail litigieux, de trouver d'autres locaux pour assurer l'accueil de son comité d'entreprise.
Dès lors, on l'a dit, qu'il n'est pas établi que les locaux loués étaient insalubres ou dangereux, ni que leur mauvais état, tel qu'il a été constaté en mars 2017, était imputable à la communauté de communes et irréversible, la société GSF, qui ne justifie pas avoir mis sa bailleresse en demeure de satisfaire à ses obligations, ne peut réclamer des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance qu'elle indique avoir subi.
Par confirmation du jugement entrepris, l'appelante sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et la demande reconventionnelle en paiement des loyers
La communauté de communes, à qui incombe la charge de la preuve, ne démontre pas, on l'a dit, avoir satisfait à son obligation de délivrance conforme.
Dans ces circonstances, la société GSF est bien fondée à lui opposer l'exception d'inexécution pour refuser d'exécuter son obligation corrélative de payer les loyers.
Dès lors, par infirmation du jugement déféré, la communauté de communes devra restituer à la société GSF la somme de 601,14 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, et sera déboutée de sa demande reconventionnelle en paiement des loyers restés impayés.
Sur les demandes accessoires
La société GSF, qui succombe au principal, devra supporter les dépens de l'instance d'appel par application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, et sera déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur ce dernier fondement, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la communauté de communes, qui a été indemnisée en première instance de ses frais de procédure, la charge des frais qu'elle a exposés en cause d'appel et qui ne sont pas compris dans les dépens.
L'intimée sera donc elle aussi déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
INFIRME les dispositions critiquées de la décision entreprise, mais seulement en ce qu'elle a rejeté la demande de la société GSF Energia tendant à la restitution de son dépôt de garantie et reconventionnellement condamné ladite société à régler à la communauté de communes du Val de Sully une somme de 10 996,88 euros,
STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés :
CONDAMNE la communauté de communes du Val de Sully à restituer à la société GSF Energia la somme de 601,14 euros correspondant au montant de son dépôt de garantie,
DEBOUTE la communauté de communes du Val de Sully de sa demande reconventionnelle en paiement des loyers restés impayés,
CONFIRME la décision pour le surplus de ses dispositions critiquées,
Y AJOUTANT,
REJETTE la demande la société GSF Energia formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE la demande de la communauté de communes du Val de Sully formée sur le même fondement,
CONDAMNE la société GSF Energia aux dépens.
Arrêt signé par Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT