Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 19 MAI 2017
(no, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/ 02933
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Décembre 2015- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 14/ 07164

Madame Khatia X...
née le 21 juin 1987 à BATUMI (GEORGIE)
demeurant ...
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assistée sur l-audience par Me Jean-pierre MIGNARD de la SELARL LYSIAS PARTNERS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0113
Assistée sur l'audience par Me François DE CAMBIAIRE de la SELARL LYSIAS PARTNERS, avocat au barreau de PARIS

Monsieur Steeve Y...
né le 22 Mars 1975 à Paris (75012)

Madame Gaëlle Z...épouse Y...
née le 27 Août 1977 à Paris (75014)
demeurant ...
Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Armelle GRANDPEY de l'AARPI JAD & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0673
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Avril 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Sophie REY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Suivant acte authentique du 17 octobre 2013, M. et Mme Y...ont promis de vendre à Mme Khatia X..., qui s'est réservé la faculté d'acquérir, un bien immobilier sis ..., moyennant le prix de 2. 150. 000 €. Cette promesse a été conclue sous condition suspensive d'obtention par la bénéficiaire de deux prêts totalisant la somme de 2. 250. 000 € (1. 800. 000 € + 450. 000 €) et une indemnité d'immobilisation de 215. 000 € a été stipulée pour le cas où la bénéficiaire ne lèverait pas l'option toutes les conditions suspensives étant réalisées. Une somme de 107. 500 € a été séquestrée entre les mains du notaire qui recevait l'acte.
Mme Khatia X... n'ayant pas obtenu les prêts objet de la condition suspensive, M. et Mme Y...l'ont, par acte extra-judiciaire du 5 mai 2014, assignée à l'effet de la voir condamner à leur régler l'indemnité d'immobilisation de 215. 000 € prévue à la promesse.
A titre reconventionnel, Mme Khatia X... a sollicité la libération de la somme de 107. 500 € séquestrée entre les mains du notaire.
Par jugement du 14 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :
- dit que la condition suspensive prévue à la promesse de vente du 17 octobre 2013 était réputée accomplie, de sorte que l'indemnité d'immobilisation de 215. 000 € prévue à cet acte était acquise à M. et Mme Y...,
- en conséquence, condamné Mme Khatia X... à payer à M. et Mme Y..., sous astreinte de 100 € par jour passé un délai de huit jours de la signification du jugement, une somme de 215. 000 €,
- ordonné la libération, au profit de M. et Mme Y..., de la somme de 107. 500 € séquestrée,
- dit que cette somme serait assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement,
condamné Mme Khatia X... à payer à M. et Mme Y...une somme de 3. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
Mme Khatia X... a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 9 décembre 2016, de dire que la condition suspensive d'obtention de prêt n'a pas été accomplie, subsidiairement, de dire que la défaillance de cette condition ne lui est pas imputable, plus subsidiairement, de requalifier l'indemnité d'immobilisation en clause pénale et de la réduire à la somme de 1 €. Elle sollicite la restitution des sommes versées en exécution du jugement sous astreinte sous astreinte de 100 € par jour passé un délai de huit jours de la signification du présent arrêt et la condamnation de M. et Mme Y...au paiement des sommes de 5. 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et de 10. 000 € au titre des frais irrépétibles d'appel, en sus des entiers dépens.
M. et Mme Y...prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 19 avril 2017, de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, de débouter Mme Khatia X... de ses demandes et de la condamner au paiement de la somme de 8. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.


Au soutien de son appel, Mme Khatia X... fait essentiellement valoir que la lettre de refus de prêt de la banque Oberbank du 5 novembre 2013 établit le dépôt d'une demande de prêt conforme aux caractéristiques convenues, que les lettres de la banque HSBC du 29 octobre 2013 et du 11 mai 2015 établissent que la seconde demande de prêt est également conforme à ces caractéristiques, que ces refus, motivés par l'insuffisance de ses capacités financières et un taux d'endettement excessif, ne lui sont pas imputables à faute alors qu'elle a conclu la promesse en toute bonne foi et a fait toute diligence pour obtenir les prêts convenus ;
M. et Mme Y...répliquent que Mme Khatia X... ne justifie pas avoir demandé les prêts objet de la condition suspensive dans les délais prévus, soit avant le 17 novembre 2013, qu'elle n'a pas justifié des refus de prêts avant la date limite du 9 novembre 2013, qu'il ressort d'une lettre de la banque Leonardo du 15 janvier 2014 que Mme Khatia X... a contracté la promesse en sachant pertinemment qu'elle ne disposait pas des capacités financières nécessaires pour obtenir les prêts stipulés, affirmant inexactement que « rien dans sa situation juridique et dans sa situation bancaire ne s'opposait à l'octroi des prêts sollicités » ;
Suivant l'article 1178 du code civil, la condition est réputé accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; par suite, il incombe à Mme Khatia X... de prouver qu'elle a déposé des demande prêts conformes aux caractéristiques convenues et à M. et Mme Y...d'établir que Mme X... a empêché cet accomplissement ;
Selon la promesse unilatérale du 17 octobre 2013, consentie pour un délai expirant le 17 janvier 2014, Mme Khatia X... s'engageait à obtenir, avant le 9 décembre 2013, un ou plusieurs prêts bancaires sous les conditions ci-dessous :
- en ce qui concerne la banque HSBC France : montant maximum du prêt : 1. 800. 000 €, durée 15 ans, taux d'intérêt annuel maximum hors assurance : 3, 8 %,
- en ce qui concerne la banque Oberbank : montant maximum du prêt : 450. 000 €, durée du prêt : 20 ans, taux d'intérêt annuel maximum hors assurance : 3, 8 % ;
Par ailleurs, elle indiquait que rien dans sa situation juridique et dans sa capacité bancaire ne s'opposait aux demandes de prêts qu'elle se proposait de solliciter et que le montant de ses emprunts ainsi que ses ressources mensuelles lui permettaient d'obtenir le financement qu'elle entendait solliciter ;
Or, Mme Khatia X... justifie que les banques HSBC et Oberbank ont refusé les prêts de 1. 800. 000 € et de 450. 000 €, sollicités selon les caractéristiques convenues à la promesse, selon attestations des ces banques des 11 mai 2015, 5 octobre 2016 et 19 août 2016 complétant et précisant leurs lettres de refus des 29 octobre et 5 novembre 2013, documents dont il n'y a pas lieu de remettre en cause la force probante au motif qu'ils ont été produits en cours d'instance, cette production tardive s'expliquant par le caractère imprécis des premières lettres de refus délivrées par lesdites banques ; ces attestations établissent que Mme Khatia X... a demandé à la banque HSBC France un prêt de 1. 800. 000 € sur une durée 15 ans, au taux d'intérêt annuel maximum hors assurance de 3, 8 %, et à la banque Oberbank un prêt de 450. 000 € sur une durée de 20 ans, au taux d'intérêt annuel maximum hors assurance : 3, 8 %, conformément aux spécifications contractuelles ; il est encore démontré que, sans avoir d'obligation à cet égard, Mme X... informée de ces refus, a recherché un financement auprès d'une troisième banque, la banque Leonardo, en acceptant d'allonger la durée de remboursement prévue, cette démarche prouvant, s'il en état besoin, sa bonne foi dans la recherche d'un crédit lui permettant de financer l'acquisition du bien objet de la promesse ;
Il importe peu, au regard des attestations bancaires précises et circonstanciées produites aux débats, que Mme Khatia X... ne justifie pas du dépôt des deux demandes de prêt ou de la date de ces dépôts, alors que l'éventuel non-respect de la date limite du 17 novembre 2013 serait, en toute hypothèse sans lien avec la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, étant rappelé que les dispositions d'ordre public de l'article L. 312-16 du code de la consommation interdisent d'aggraver la situation de l'emprunteur par des clauses de nature à accroître les exigences résultant de ce texte, notamment quant aux délais de dépôt et d'information du promettant ou du vendeur ;
Mme Khatia X... rapporte donc la preuve, qui lui incombe, qu'elle a demandé les prêts objet de la condition suspensive conformément aux stipulations de la promesse relatives à leurs montant, durée et taux ;
M. et Mme Y...n'établissent pas, quant, à eux, que Mme X... aurait empêché l'accomplissement de la condition suspensive, cet empêchement ne pouvant résulter des prévisions exagérément optimistes de la bénéficiaire sur ses capacités financières et de l'erreur qu'elle a commise sur l'adéquation de ses revenus aux sommes qu'elle se proposait d'emprunter, alors qu'en sa qualité de pianiste concertiste renommée, elle bénéficie d'importants cachets que les banques ont toutefois jugés insuffisants pour garantir le remboursement des sommes empruntées, eu égard à un taux d'endettement excessif ; cette imprévision qui ne peut être rattachée à une mauvaise foi avérée, ne caractérise pas des manœuvres qui auraient été déployées par la bénéficiaire dans l'objectif de faire échouer la condition suspensive d'obtention de prêt, alors que Mme X..., profane en matière financière, ne pouvait connaître les ratios bancaires afférents au taux d'endettement admissible, d'où il suit que les développements de M. et Mme Y...sur ce point sont inopérants ;
Au vu de ces éléments, le jugement entrepris sera infirmé et M. et Mme Y...déboutés de l'intégralité de leurs demandes ; la restitution à Mme Khatia X... de la somme de 107. 500 € séquestrée, assortie des intérêts au taux légal à compter de ses conclusions de première instance valant mise en demeure du 18 juin 2015, sera ordonnée et il sera rappelé pour le surplus, que le présent arrêt infirmatif emporte restitution de toutes sommes perçues en vertu de l'exécution provisoire assortissant le jugement, assorties des intérêts au taux légal à compter de sa signification, sans qu'il soit nécessaire de prévoir une astreinte pour garantir cette restitution ;
En équité, M. et Mme Y...seront condamnés à régler à Mme Khatia X... les sommes de 5. 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et de 10. 000 € au titre des frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Infirme le jugement entrepris,
Statuant à nouveau,
Dit que la condition suspensive d'obtention de prêt prévue à la promesse de vente du 17 octobre 2013 est défaillie sans faute de Mme Khatia X... et que l'indemnité d'immobilisation n'est pas exigible,
Déboute M. et Mme Y...de leurs demandes,
Ordonne la restitution à Mme Khatia X... de la somme de 107. 500 € séquestrée, assortie des intérêts au taux légal à compter de ses conclusions de première instance valant mise en demeure du 18 juin 2015,
Pour le surplus, rappelle que le présent arrêt infirmatif emporte restitution de toutes sommes perçues en vertu de l'exécution provisoire assortissant le jugement, assorties des intérêts au taux légal à compter de sa signification,
Condamne M. et Mme Y...à payer à Mme Khatia X... les sommes de 5. 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et de 10. 000 € au titre des frais irrépétibles d'appel,
Rejette toute autre demande,
Condamne M. et Mme Y...aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,