du 05 février 2019
R.G : No RG 18/00367 - No Portalis DBVQ-V-B7C-ENTT





Formule exécutoire le :

-Maître Michel DROIT
-SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLETCOUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE-1o SECTION
ARRÊT DU 05 FÉVRIER 2019
APPELANTE :
d'un jugement rendu le 22 décembre 2017 par le tribunal de grande instance de CHARLEVILLE-MEZIERES,
Madame Y... N...

COMPARANT, concluant par Maître Michel DROIT, avocat au barreau des ARDENNES

Monsieur Z... G...

Madame A... U... épouse G...

COMPARANT, concluant par la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLET, avocats au barreau des ARDENNES
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Monsieur Francis MARTIN, président de chambre
Madame Catherine LEFORT, conseiller
Monsieur Cédric LECLER, conseiller
GREFFIER :
Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier, lors des débats et Madame NICLOT, greffier, lors du prononcé,

A l'audience publique du 11 décembre 2018, où l'affaire a été mise en délibéré au 05 février 2019,

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 février 2019 et signé par Monsieur MARTIN, président de chambre, et Madame NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige :
Les époux Z... et A... G... ont acquis en mai 2007 une maison d'habitation sise [...] , mitoyenne de l'habitation de Mme Y... N..., sise [...] , qui l' avait acquise un an plus tôt.
Les époux G... ont, au début de l'année 2015, sollicité un permis de construire afin de rehausser leur habitation pour y édifier deux chambres supplémentaires pour leurs enfants. Ils ont obtenu le 28 avril 2015 le permis de construire, mais l'entrepreneur choisi pour effectuer les travaux a constaté que Mme Y... N..., ou son auteur, avait déjà procédé à un rehaussement de son habitation sur la partie du mur mitoyen, ce qui ne permettait plus aux époux G... de procéder au rehaussement de leur maison au-dessus de l'héberge.
Par lettre du 18 mai 2015, les époux G... ont demandé à Mme Y... N... l'autorisation d'effectuer leur construction en s'appuyant sur le pignon litigieux. Mme Y... N... leur a répondu favorablement.
Les époux G... ont néanmoins saisi de cette situation leur assureur protection juridique qui a mandaté le 27 mai 2015 son expert, M. B... L... du cabinet Eurexo, lequel a constaté que le mur d'exhaussement réalisé par l'auteur de Mme N... avait été édifié en tout ou partie sur l'épaisseur du mur mitoyen et a conclu : "Sauf à exiger la démolition du mur d'exhaussement N..., il doit être accepté par les parties de redéfinir la limite de propriété au regard de la situation du mur", étant précisé que le mur d'exhaussement N... permettrait de supporter la nouvelle toiture de l'habitation G.... Sous l'égide de cet expert, un protocole d'accord a été signé le 28 octobre 2015 en ces termes :
«Article 1 : Mme Y... N... s'engage à modifier à ses dépens le titre de propriété du mur pignon auprès d'un notaire afin de requalifier ce mur en tant que mur mitoyen. Cette démarche devra être réalisée au plus tard pour le 29 février 2016.
Article 2 : En contrepartie de l'exécution des présentes, les parties se déclarent intégralement satisfaites et remplies de tous leurs droits, en raison du litige, objet de cette transaction.
Article 3 : La présente transaction est régie par les dispositions des articles 2044 et suivants du code civil et est donc revêtue, conformément aux termes de l'article 2052 du même Code, de l'autorité de la chose jugée».
Mme Y... N... a effectué le 24 novembre 2015 une démarche auprès de maître E... R..., notaire à Renwez, mais la rectification d'acte n'a finalement pas été effectuée.
Par acte du 31 mai 2016, les époux G... ont fait assigner Mme Y... N... devant le tribunal de grande instance de Charleville-Mézières afin de voir constater que le protocole d'accord du 28 octobre 2015 n'avait pas été exécuté par la défenderesse, d'en voir prononcer la résolution en application de l'article 1184 du code civil, de voir ordonner à Mme Y... N... de démolir dans le mois de la décision à intervenir et sous astreinte de 200 euros par jour de retard le rehaussement de sa maison qui s'appuie en totalité sur la partie de leur mur mitoyen, et enfin de la voir condamner à leur payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice moral, trouble de jouissance et surcoût lié au retard qu'ils subissent.
Mme N... a conclu à l'irrecevabilité et au rejet des demandes des époux G... et à la condamnation de ceux-ci à-lui payer la somme de 1000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive.
Par jugement en date du 22 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Charleville-Mézières a :
- débouté Mme Y... N... de sa fin de non-recevoir tirée de l'autorité de chose jugée attachée au protocole d'accord signé par les parties le 28 octobre 2015,
- prononcé la résolution dudit protocole d'accord,
- condamné Mme Y... N... à faire cesser l'empiétement résultant de l'édification du mur pignon de son immeuble sur la partie du mur mitoyen implanté sur la propriété des époux G... en procédant à la démolition de la partie de ce pignon située au-dessus de l'héberge ou à sa réduction en épaisseur, si celle-ci est techniquement envisageable dans des conditions de sécurité satisfaisantes pour les biens et les personnes,
- dit que Mme Y... N... disposera pour exécuter cette condamnation d'un délai de dix mois à compter de la signification de la présente décision, passé lequel il convient de prévoir une astreinte de 200 euros par jours pendant deux mois,
- condamné Mme Y... N... à payer aux époux G... la somme de 3000 euros en réparation de leur trouble de jouissance et celle de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Le tribunal a estimé :
- que Mme Y... N... n'ayant pas respecté les termes de la transaction, elle ne peut l'opposer aux époux G... pour voir déclarer leur demande irrecevable,
- que Mme Y... N... n'ayant pas exécuté son obligation de faire modifier son titre de propriété du mur pignon afin que celui-ci devienne mitoyen, ce manquement est suffisamment grave pour justifier la résolution de leur protocole d'accord,
- que Mme Y... N... ne conteste ni le caractère mitoyen de la partie du mur séparant son habitation de celle des demandeurs qui va du sol à l'héberge, ni l'empiétement réalisé sur l'emprise du mur mitoyen au-dessus de l'héberge,
- que les époux G... ont subi un préjudice pour ne pas avoir pu faire agrandir leur maison d'habitation et disposer ainsi de pièces supplémentaires.
Par déclaration enregistrée le 19 février 2018, Mme Y... N... a interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions déposées le 31 juillet 2018, Mme Y... N... demande à la cour d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :
- constater que la transaction signée par les parties le 28 octobre 2015 mettait fin à tout litige de nature juridique au sujet de leur différend portant sur les travaux autorisés par le permis de construire du 28 avril 2015,
- en conséquence, déclarer les époux G... autant irrecevables que mal fondés en toutes leurs demandes et les en débouter,
- condamner les époux G... à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
A l'appui de son appel, Mme Y... N... expose :
- que le protocole, rédigé par l'expert de l'assureur des époux G... et signé par les parties, mettait fin à leur litige concernant l'exécution des travaux en consacrant la cession de mitoyenneté,
- qu'elle a effectué le 24 novembre 2015 une démarche auprès de son notaire pour faire rectifier son acte de propriété comme prévu au protocole d'accord, mais ce notaire s'est trouvé dans l'impossibilité d'établir l'acte sollicité, faute par les époux G... de lui avoir remis leur titre de propriété,
- que son engagement transactionnel portait seulement sur l'obligation de saisir son notaire dans les quatre mois, mais pas d'obtenir dans ce délai la régularisation de l'acte authentique et sa publication,
- qu'elle n'a pas la maîtrise des délais pris par le notaire ou le service de la publication foncière,
- que cet accord transactionnel a la même force entre les parties qu'un acte authentique publié, de sorte que rien n'empêchait les époux G... d'engager les travaux de rehaussement de leur maison,
- que les époux G... ont été convoqués en l'étude de Me R... le 11 avril 2018 pour signer l'acte réitérant leur accord, qu'ils ne s'y sont pas présentés mais qu'elle l'a signé et cet acte est donc désormais opposable aux tiers.
Par conclusions déposées le 28 juin 2018, les époux G... demandent à la cour de confirmer le jugement déféré, sauf en ce qu'il a fixé le montant des dommages et intérêts qui leur ont été alloués à la somme de 3 000 euros seulement, et statuant à nouveau sur ce point, condamner Mme Y... N... à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, trouble de jouissance et surcoût lié au retard subi par les requérants ; enfin, en tout état de cause, condamner Mme Y... N... à leur payer une indemnité de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Les époux G... font valoir :
- que le protocole d'accord signé entre les parties n'était aucunement un acte de cession d'un droit immobilier sous seing privé et ne portait pas sur la cession de la mitoyenneté du mur pignon, il constatait seulement l'engagement de Mme Y... N... de faire requalifier le mur pignon en mur mitoyen auprès de son notaire avant le 29 février 2016
- que Mme Y... N... n'a pas respecté les délais impartis par le protocole d'accord, de sorte que cet accord est caduc,
- qu'ils contestent avoir été convoqués par le notaire de Mme Y... N... aux fins de régularisation de l'acte authentique,
- que Mme Y... N... avait produit en première instance une attestation du notaire reconnaissant qu'il n'avait pu traiter ce dossier dans le délai imparti par sa cliente en raison de sa surcharge de travail,
- que leur accord étant caduc, Mme Y... N... doit démolir le rehaussement qui empiète sur la largeur du mur mitoyen,
- que la résistance opposée par Mme Y... N... leur a fait perdre deux années dans la réalisation de leurs travaux d'agrandissement,
- que leur préjudice est encore aggravé par l'attitude de Mme Y... N... qui les fait convoquer fictivement par son notaire et par la dégradation de leur logement du fait de la construction de leur voisine (infiltration d'eau dans les chambres des enfants, humidité...).
MOTIFS DE LA DECISION
Vu les dernières écritures déposées par Mme Y... N... et par les époux G...,
Vu l'ordonnance de clôture rendue le 20 novembre 2018.
Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise, et elles doivent être exécutées de bonne foi.
Les parties ont conclu le 20 octobre 2015 l'accord suivant :
"Mme Y... N... s'engage à modifier à ses dépens le titre de propriété du mur pignon auprès d'un notaire afin de requalifier ce mur en tant que mur mitoyen. Cette démarche devra être réalisée au plus tard pour le 29 février 2016".
Suivant attestation signée le 20 mars 2018, maître R..., notaire, déclare avoir rencontré Mme Y... N... le 23 novembre 2015 en son étude "pour établir un acte de cession de mitoyenneté avec les époux G..., ses voisins".
Le notaire ajoute dans cette attestation que suite à cette entrevue, il a réclamé aux époux G... leur titre de propriété, mais qu'ils ne le lui ont pas remis et qu'il n'est toujours pas en possession de ce document.
Dans une autre attestation, datée du 23 novembre 2016, maître R... déclarait que Mme Y... N... l'avait bien chargé d'établir un acte de cession de mitoyenneté au profit de ses voisins, mais que "compte-tenu d'un travail important à l'étude, ce dossier n'a pas été établi dans le délai imparti par Mme Y... N...".
Il ressort de ces éléments que Mme Y... N... n'a jamais remis en cause le protocole d'accord qu'elle a signé avec les époux G..., qu'elle a tenté d'en respecter les termes en saisissant un notaire dès le 23 novembre 2015 (soit un mois après la signature du protocole), mais que c'est le notaire ainsi saisi qui a manqué de diligence.
Au vu des pièces produites, le notaire saisi par Mme Y... N... a fini par rédiger le projet d'acte authentique qui reprend les termes du protocole d'accord des parties et il a invité les époux G... à venir le signer le 11 avril 2018, ce qu'ils ont refusé de faire, la présente procédure étant déjà engagée depuis le 31 mai 2016.
Le notaire a néanmoins finalisé un acte, sous la seule signature de Mme Y... N.... Toutefois, le notaire instrumentaire a, de façon inexacte, qualifié cet acte "d'acte de partage", alors qu'il s'agit de requalifier un mur appartenant entièrement à Mme N... en un mur mitoyen appartenant à Mme N... et aux époux G....
Il apparaît ainsi que Mme Y... N... a, de bonne foi, fait ce qu'elle pouvait pour s'acquitter de son obligation contractuelle envers les époux G..., mais qu'elle en a été empêchée par l'inertie de son notaire, puis par l'erreur commise par ce dernier dans la rédaction de l'acte. Dès lors, prononcer la résolution du protocole d'accord aux torts de Mme N... apparaîtrait comme une sanction disproportionnée. Aussi, si l'action en résolution du protocole formée par les époux G... apparaît recevable, elle n'apparaît pas fondée en l'état.
Aussi convient-il d'ordonner à Mme Y... N... de saisir un notaire sans délai afin qu'il établisse, avec sérieux cette fois, dans les deux mois suivant la date à laquelle est rendu cet arrêt, l'acte d'homologation en la forme authentique du protocole d'accord du 28 octobre 2015, à charge pour Mme Y... N... et le notaire choisi par elle de faire ensuite publier cet acte authentique.
Il y a lieu de surseoir à statuer sur les autres demandes des parties (dommages et intérêts, frais irrépétibles et dépens) dans l'attente de l'exécution de ces deux diligences (régularisation en la forme authentique du protocole d'accord et publication).
PAR CES MOTIFS
La COUR, statuant en audience publique et par arrêt contradictoire,
DECLARE l'appel recevable,
DECLARE recevables les demandes formées par les époux G...,
ORDONNE à Mme Y... N... de saisir un notaire sans délai afin qu'il établisse dans les deux mois à compter de ce jour l'acte d'homologation en la forme authentique du protocole d'accord du 28 octobre 2015, à charge pour Mme Y... N... et le notaire choisi par elle de faire ensuite publier cet acte authentique,
SURSOIT à statuer sur le surplus des demandes,
DIT que Mme Y... N... devra justifier, auprès du conseiller de la mise en état de cette chambre, de l'exécution de ces deux diligences (régularisation en la forme authentique du protocole d'accord et publication) dans un délai maximum de quatre mois,
RENVOIE cette affaire à la mise en état et dit qu'elle sera rappelée à l'audience de mise en état du mercredi 5 juin 2019 afin de vérifier l'exécution par Mme Y... N... de ses obligations et fixation d'un calendrier de procédure,
RESERVE les dépens.
Le greffier Le président