R.G : 06/01021
COUR D'APPEL DE ROUEN
CHAMBRE 1 CABINET 1
ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2007
DÉCISION DÉFÉRÉE :
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DIEPPE du 2 février 2006
APPELANTE :
COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DES TROIS RIVIÈRES venant aux droits du SIVOM TOTES-AUFFAY
prise en la personne de son Président, M. CORNIERE
Rue des Brasseurs
76890 TOTES
représentée par la SCP GREFF PEUGNIEZ, avoués à la Cour
assistée de Me Alain DE BEZENAC, avocat au Barreau de ROUEN


1, rue Saint-Martin
76590 DENESTANVILLE
représentée par Me COUPPEY, avoué à la Cour
assistée de Me Laurent BEUVIN, avocat au Barreau de DIEPPE
COMPOSITION DE LA COUR  :
Lors des débats et du délibéré :
Monsieur BOUCHÉ, Président, rapporteur sur la procédure et les faits de la cause
Madame LE CARPENTIER, Conseiller
Monsieur GALLAIS, Conseiller
GREFFIER LORS DES DÉBATS :
Jean Dufot

A l'audience publique du 8 octobre 2007, où l'affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2007

CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 14 novembre 2007, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile,
signé par Monsieur BOUCHÉ, Président et par Jean Dufot, greffier présent à cette audience.

*             *
Par acte authentique établi le 3 mai 2001 par maître FURON, notaire à Luneray, la société anonyme PEG, qui exploite à Denestanville son activité de fabrication de ouates industrielles et de piquage de tissus et couettes matelassées, a acquis du syndicat intercommunal à vocations multiples de la région Tôtes-Auffay - le SIVOM - qui commercialise à Varneville-Bretteville un parc d'activités dénommé Les Vikings', une parcelle de terrain d'une superficie de 20 005 m² pour le prix de 106 740, 99 , frais en sus ;
L'article 4 de l'arrêté de lotissement intégré dans l'acte énonce qu'"aucune construction ou occupation du sol ne pourra être autorisée dans le périmètre de 60 mètres à compter des indices de cavités souterraines répertoriés au plan annexé au présent arrêté" ;
En page 7 de l'acte de vente, le paragraphe convention entre le vendeur et l'acquéreur' précise en effet "qu'une cavité souterraine se trouverait en limite de terrain présentement vendu", que le vendeur s'oblige à combler à ses frais au plus tard le 30 septembre 2001 ; à défaut de comblement ou en cas d'un avis technique concluant à l'inconstructibilité sur la partie concernée d'environ 5 800 m², la Communauté de communes devra rembourser une somme de 200 000 francs à l'acquéreur ;
La cavité visée par l'acte a été traitée et bétonnée à l'initiative du SIVOM;
En juin 2002, à l'occasion de travaux d'entretien des espaces verts, la société PEG a constaté un effondrement à environ 33 mètres de l'angle sud-ouest de l'entrepôt déjà construit et à 10 mètres de la clôture de la parcelle près de la route nationale ;
Cet effondrement s'est agrandi jusqu'à atteindre en mars 2003 une forme quasi-circulaire de plus de 4 mètres de diamètre et d'une profondeur irrégulière de 1, 50 mètre environ ;
Soupçonnant l'existence d'une marnière, la société PEG a assigné le SIVOM en référé le 31 juillet 2002 et une expertise judiciaire a été confiée le 28 août 2002 par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Dieppe à Roberto BERTILOTTI, expert hydrogéologue près la cour d'appel de Paris, qui, sur sa demande, a obtenu du juge des référés d'être assisté en qualité de sapiteur par l'expert Francis BARDOT, géologue ingénieur des Mines ;
Après extension des opérations  à l'architecte et au bureau d'études, et dépôt  de son rapport le 9 septembre 2004 par Roberto BERTILOTTI, la société PEG a fait assigner le 13 octobre 2004 devant le tribunal de grande instance sa venderesse la Communauté de communes des Trois Rivières, venant aux droits du SIVOM Tôtes-Auffay, en garantie du vice caché sur le fondement des articles 1641 à 1644 du code civil et en paiement  des sommes HT  de 35 000  au titre des frais de sondage destructif, de 360 000  au titre  du surcoût des fondations  et du  dallage, et de  218 764, 34  à titre de dommages et intérêts complémentaires correspondant aux loyers supportés à Denestanville dans l'attente du transfert de son siège social et de certains de ses installations industrielles ;
Par jugement du 2 février 2006 dont l'exécution provisoire a été ordonnée à concurrence des 2/3 des sommes allouées, le tribunal de grande instance de Dieppe, rejetant l'exception d'incompétence soulevée par le SIVOM, a :
- constaté que le terrain vendu est atteint d'un vice caché,
- condamné la Communauté de communes des Trois Rivières, venant aux droits du SIVOM Tôtes-Auffay à payer à la société PEG la somme de 35 000  HT au titre du sondage et celle de 360 000  HT au titre du surcoût des fondations et du dallage, ces sommes portant intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2004,
- condamné la Communauté de communes à payer encore à la société PEG la somme de 27 444  de dommages et intérêts au titre de l'immobilisation de son terrain, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2005,
- ordonné la capitalisation de tous ces intérêts,
- condamné la Communauté de communes à verser à la société PEG la somme de 2 000  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens ;
Se fondant sur les observations de l'expert, le tribunal a jugé que la nouvelle cavité apparue en juin 2002 n'était pas répertoriée dans le rapport du CETE porté à la connaissance de l'acquéreur avant la vente, ni dans le plan D00392, mais que le SIVOM, invité par le CETE à compléter les sondages avant commercialisation des terrains, n'avait pas tenu compte de ces mises en garde.

La Communauté de communes des Trois Rivières a relevé appel de cette décision ;
Des conclusions au fond et des pièces ont été signifiées et échangées jusqu'au jour, plusieurs fois différé, de la signature de l'ordonnance de clôture de la mise en état ;
A l'appel de l'affaire à l'audience des plaidoiries du 8 octobre 2007, les  parties ont déclaré, par la voix de leurs avoués, renoncer à l'incident de recevabilité provoqué le 5 octobre des conclusions encore échangées les 27 et 28 septembre ;
Ce sont ces dernières écritures dont la cour est désormais saisie et qui font partie des débats.

Aux termes de ses écritures du 28 septembre 2007, la Communauté de communes des Trois Rivières demande à la cour :
- principalement de juger que la société PEG avait connaissance de la nature du sol et ne peut en conséquence se prévaloir de l'existence d'un vice caché,
- subsidiairement que la société ne justifie pas que le défaut rend le terrain impropre à l'usage auquel il est destiné ou en diminue tellement l'usage qu'elle ne l'aurait pas acquis ou en aurait donné un moindre prix si elle l'avait connu,
- plus subsidiairement et avant dire droit, d'ordonner préalablement à toute indemnisation, les sondages préconisés par l'expert en page 31 de son rapport, aux frais avancés de la Communauté de communes pour le compte de qui il appartiendra et, en fonction des résultats, de chiffrer le coût des travaux nécessaires  pour remédier aux désordres et permettre à la société PEG de réaliser l'agrandissement prévu,
- surseoir à statuer sur la demande d'indemnisation dans l'attente du résultat des sondages et débouter la société PEG de sa demande d'indemnité pour immobilisation de son terrain,
- condamner l'intimée à lui verser 5 000  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société anonyme PEG conclut le 27 septembre 2007 à la confirmation pure et simple des sommes mises à la charge de l'appelante par le jugement déféré, y compris des intérêts au taux légal et des points de départ retenus pour leur cours, même si la cour ordonne les sondages, et à la condamnation de l'appelante à lui payer 5 000  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Subsidiairement, si les sondages sont ordonnés, l'intimée demande à la cour de condamner la Communauté de communes à une indemnité complémentaire d'immobilisation correspondant au montant du loyer réglé.
SUR CE LA COUR,
En considération de la cavité apparue en juin 2002 treize mois après la vente, d'une information inexacte à ses yeux sur la nature du terrain acquis et de l'inconstructibilité de partie de ce terrain à une distance inférieure à 60 mètres de l'indice de cette nouvelle cavité, la société PEG a assigné le SIVOM sur le fondement de l'article 1641 du code civil ;
Cet article dispose en effet que "le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus" ;
La Communauté de communes - ancien SIVOM - ne dénie pas sa qualité de professionnel de l'immobilier en ce que, dans le cadre d'un projet de création de zone d'activités, elle lotit et commercialise ;
Aussi n'entend-elle pas se prévaloir de la clause d'exonération de garantie qui, figurant au chapitre des charges et conditions générales' de l'acte de vente, dispose que l'acquéreur s'oblige à "prendre l'immeuble vendu dans son état actuel, sans pouvoir exercer aucuns recours ni répétition à raison... soit de fouilles, carrières, remblais, qui auraient pu être faits et de tous mouvements qui en résulteraient par la suite, la nature du sol ou du sous-sol n'étant pas garantie" ;
Cependant, l'appelante soutient que ne sont pas toutes réunies les conditions de la garantie légale des vices cachés - l'existence du vice antérieurement à la vente, sa nature cachée, son ignorance de la part de l'acquéreur et l'impropriété en résultant du terrain à sa destination ;
Il n'est pas contestable ni contesté que le défaut préexistait à la vente ;
Les investigations de l'expert ( page 28 de son rapport ) ont révélé que l'effondrement litigieux, qui n'est pas une marnière, est une bétoire naturelle probablement en communication par des conduites tout aussi naturelles avec des karzts très profonds ; soit cette cavité est superficielle et facile à combler, soit elle est profonde et, tout en jouant alors un rôle de drainage des eaux, elle ne porte pas d'ample atteinte à la stabilité des sols ;
La Communauté de communes conteste en revanche la nature cachée du vice à l'origine  de l'effondrement de juin 2002 et fait valoir qu'en vertu de l'article 1642 du code civil, elle n'est pas tenue du vice apparent dont, à ses yeux, la société PEG pouvait se convaincre elle-même ;
La société PEG au contraire fait valoir que le vice du sol était caché et que le vendeur lui en doit garantie ;
Elle entend démontrer la nature cachée de ce vice à partir d'une part de la plaquette ambitieuse de présentation du parc d'activités éditée par le SIVOM, eu égard d'autre part à l'absence de repère de la cavité litigieuse dans les indices de cavités répertoriés sur le plan dressé par les services de l'Etat préalablement à l'autorisation de lotissement et sur le plan annexé à la vente, en considération enfin de l'omission par le SIVOM de faire réaliser, avant la définition du projet de lotissement et donc avant la vente de terrain du 3 mai 2001, l'étude du sol préconisée par le CETE qu'il ne se résoudra à effectuer qu'ensuite sur les autres parcelles non encore vendues ;
Et la société PEG d'ajouter avec l'expert qu'à défaut de P.O.S., la commune de Varneville-Breteville aurait dû réaliser l'étude d'impact exigée par l'annexe 2 du décret 77-1141 du 12 octobre 1977 visé par l'article R 315-5 du code de l'urbanisme dont sont seuls dispensés les lotissements situés dans les communes ou partie de communes dotées, à la date du dépôt de la demande, d'un plan d'occupation des sols ou d'un document en tenant lieu ayant fait l'objet d'une enquête publique' ;
Et d'en conclure que le règlement de lotissement qui fixe les règles et les servitudes d'intérêt général comporte des imprécisions majeures à son détriment ;
Or, à titre liminaire, c'est par une erreur qu'il convient de rectifier que la société PEG reprend à son compte le reproche de l'absence d'une étude d'impact fait par l'expert au SIVOM : l'arrêté municipal de lotissement du 22 mars 2001 fait expressément état du plan d'occupation des sols approuvé le 27 mai 1999 que tout candidat à l'achat normalement diligent pouvait consulter ;
Au demeurant, l'acte de vente mentionnait non seulement l'existence d'une cavité souterraine se trouvant en limite du terrain vendu et l'inconstructibilité dans un périmètre de 60 mètres à compter des indices de cavités stipulée par l'article 4 de l'arrêté de lotissement joint, mais il indiquait aussi que la société PEG a pris connaissance d'un certain nombre de documents énumérés parmi lesquels "le  rapport no4299  CETE (daté de septembre 1998) intitulé reconnaissance d'un indice de cavité souterraine' et le plan du relevé des cavités souterraines reçu le 20 mars référence D00392" ;
Ce rapport signalait la nature des terrains et les risques d'anomalies souterraines dues à la présence de marnières ou de bétoires :
"... l'ensemble de la zone artisanale mérite une attention toute particulière vis-à-vis du risque de cavités souterraines. Il s'agit en effet d'un secteur particulièrement sensible puisque les reconnaissances effectuées dans le cadre de l'A 29 ont permis de découvrir et traiter 7 marnières dans la seule zone de l'échangeur de Beautot... Il est ainsi fort vraisemblable qu'il existe un nombre comparable de marnières dans l'emprise de la Zone d'Activités ; seule une étude spécifique pourrait permettre de les détecter" ;
Ainsi, l'ensemble de la zone lotie, et non seulement le morceau de terrain atteint d'une cavité ponctuellement repérée avant la vente litigieuse et comblée à l'initiative de la Communauté de communes, était donc suspecte de cavités, et cette situation était bien connue de tous les intervenants, y compris des candidats à l'achat ;
Certes, le SIVOM n'a pas jugé utile de se livrer, avant la vente du premier  lot à la société PEG, aux sondages et traitements lourds préconisés par le Centre d'Etudes Techniques de l'Equipement qu'il a ensuite réalisés sur les lots non encore vendus;
Cependant, eu égard aux informations sus-visées, l'attention de la société PEG, qui y a installé son entrepôt dès cette acquisition, ne pouvait qu'être attirée sur le risque inhérent au site de voir apparaître d'autres bétoires ou marnières, alors qu'à l'entendre, l'implantation envisagée de sa chaîne de fabrication supposait un terrain plat et particulièrement stable ;
D'où il résulte que le vice affectant le terrain ne peut être considéré comme ayant été caché tant pour le vendeur que pour l'acheteur, que le jugement déféré doit être infirmé et que la Communauté de communes doit être relevée de toutes les condamnations prononcées à son encontre ;
L'analyse des conséquences financières de la survenance d'une bétoire invoquées par la société PEG est dès lors inopérante ;
Il serait inéquitable que l'appelante conserve la charge des frais irrépétibles qu'elle a exposés pour faire reconnaître ses droits ;
PAR CES MOTIFS,
Infirmant le jugement du 2 février 2006,
Dit que la société PEG ne peut se prévaloir de l'existence d'un vice caché affectant le terrain acheté le 3 mai 2001 ;
La déboute en conséquence de toutes ses demandes ;
Condamne la société PEG à verser à la Communauté de communes des Trois Rivières, venant aux droits du SIVOM de Tôtes-Auffay une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
La condamne aux dépens de première instance, qui comprennent les frais d'expertise et aux dépens d'appel ;
Admet la société d'avoués GREFF-PEUGNIEZ au bénéficie du recouvrement direct défini par l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier						Le Président