R. G : 10/ 00510



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER CLAIR LOGIS 2
COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 06 JUILLET 2012
Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal d'Instance de Fort-de-France, en date du 21 juin 2010, enregistrée sous le no 09/ 90.
APPELANTS :
Monsieur Eric Gilles Michel X...


97200 FORT-DE-FRANCE
représenté par Me Sylvie CALIXTE, avocat au barreau de MARTINIQUE
Madame Mathilde André Y... épouse X...


97200 FORT-DE-FRANCE
représentée par Me Sylvie CALIXTE, avocat au barreau de MARTINIQUE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER CLAIR LOGIS 2, représentée par son syndic l'Eurl MADININA SYNDIC, domicilié Immeuble Gondeau Palmiste 97232 Lamentin., prise en la personne de son représentant légal.


97200 FORT-DE-FRANCE
représentée par Mme Régine CELCAL DORWLING-CARTER de la SELARL DORWLING-CARTER-CELCAL, avocats au barreau de MARTINIQUE
COMPOSITION DE LA COUR :
Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier le 20 avril 2012 conformément aux dispositions de l'article 779 alinéa 3 du code de procédure civile et informées en application de l'article 786-1 du même code du nom des magistrats amenés à délibérer soit :
Présidente : Mme DERYCKERE, Conseillère
Assesseur : Mme SUBIETA-FORONDA, Conseillère
Assesseur : Mme TRIOL, Conseillère chargée du rapport
et de la date du prononcé de l'arrêt fixée le15 juin 2012, puis prorogée au 06 JUILLET 2012.
Greffier, lors des débats : Mme SOUNDOROM,
ARRET : contradictoire
prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
EXPOSE DU LITIGE :
M. Eric X... et Mme Mathilde Y... épouse X... sont copropriétaires dans l'ensemble immobilier Clair Logis 2, sis à Fort de France) Martinique (.
Déplorant l'absence de paiement de leurs charges de copropriété par ces propriétaires, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l'ensemble immobilier CLAIR LOGIS 2 les a assignés devant le tribunal d'instance de Fort de France, lequel a, par jugement du 21 juin 2010, condamné solidairement M. et Mme X... à verser la somme de 6 298, 97 euros, outre intérêts au taux légal sur la somme de 5 647, 30 euros à compter du 17 octobre 2008 et du 26 février 2009 pour le surplus, ordonné l'exécution provisoire, condamné les mêmes au paiement de la somme de 500, 00 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et débouté le SYNDICAT du surplus de ses demandes.
Par déclaration enregistrée au greffe le 30 juillet 2010, M. et Mme X... ont relevé appel du jugement.
Par acte d'huissier de justice du 6 octobre 2010, les appelants ont fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l'ensemble immobilier CLAIR LOGIS 2, l'EURL MADININA SYNDIC et M. Stéphane Z... devant la présente cour.
Par ordonnance du 8 décembre 2011, le conseiller de la mise en état chargé des incidents de procédure a constaté l'intervention volontaire de la SARL JC IMMOBILIER à l'instance d'incident, s'est déclaré incompétent à connaître de la demande relative à la nullité du mandat de syndic de l'EURL MADININA SYNDIC, constaté le désistement de cette société de la demande tendant à obtenir la radiation de l'affaire du rôle en application des dispositions de l'article 526 du code de procédure civile, constaté le désistement d'appel de M. et Mme X... à l'encontre de l'EURL MADININA SYNDIC représentée par son gérant M. Stéphane Z..., joint les dépens d'incident au fond.
Par de dernières conclusions déposées au greffe le 9 février 2012, les appelants ont demandé à la cour, sous le visa des dispositions de l'article 18 de la loi du 18 juillet 1965 et les termes des articles 117 à 119 du code de procédure civile, de constater la nullité de plein droit du mandat de l'EURL MADININA SYNDIC et de constater, en conséquence, la nullité du jugement du 21 juin 2010.
A titre subsidiaire, ils ont réclamé, au visa des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'ordonnance du tribunal de grande instance du 9 juin 2011, la constatation de ce que l'administrateur a pour mission de faire calculer les millièmes de copropriété par un expert près la cour d'appel et de constater que les sommes réclamées ont été calculées sur le fondement de millièmes erronés.
Ils ont encore sollicité de la cour, en application des articles 14-1 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 et du décret du 14 mars 2005, qu'elle constate que les sommes réclamées n'ont pas fait l'objet d'une approbation par l'assemblée générale des copropriétaires, qu'elle dise en conséquence que la créance n'est pas certaine, liquide et exigible et qu'elle réforme le jugement déféré.
Au soutien de leurs demandes principales, ils exposent qu'en contradiction avec les dispositions de l'article 18 de la loi du 18 juillet 1965, le syndic de copropriété s'est abstenu d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l'ensemble immobilier CLAIR LOGIS 2 et sur lequel toutes les sommes reçues pour le compte de ce dernier doivent être versées. Ils rappellent que la méconnaissance de cette obligation emporte la nullité de plein droit du mandat de syndic à l'expiration d'un délai de trois mois suivant sa désignation. Ils démontrent qu'une assignation délivrée ultérieurement à la requête du SYNDICAT par le syndic est donc entachée de nullité et le jugement rendu par la suite également.
A l'appui de leurs demandes subsidiaires, ils soutiennent que tous les appels de cotisation ont été adressés, en connaissance de cause, sur la base de millièmes de copropriété erronés. Ils rappellent avoir obtenu, par ordonnance du 9 juin 2011, que l'administrateur provisoire du SYNDICAT établisse le calcul de la répartition des tantièmes de copropriété. Ils affirment ainsi n'être les propriétaires du lot de copropriété no 9 à l'exclusion du no4.
Ils indiquent ensuite que le syndic de copropriété doit faire voter par l'assemblée générale un budget provisionnel pour chaque exercice et sur cette base adresser aux copropriétaires des appels de fonds provisionnels puis, une fois le budget exécuté, le faire approuver par les copropriétaires lors d'un vote de cette même assemblée générale. Ils soulignent ainsi que tant que les comptes n'ont pas été approuvés, les sommes réclamées au titre des charges n'ont qu'un caractère provisionnel et leur paiement ne peut être demandé devant le juge du fond faute d'être certaines, liquides et exigibles. Ils affirment que les assemblées générales de 2007 et 2008 n'ont parfois pas voté de budgets provisionnels et n'ont jamais approuvé de budget et que celle de 2010 fait l'objet d'une procédure en annulation devant le tribunal de grande instance.
Par conclusions déposées au greffe le 17 février 2012, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l'ensemble immobilier CLAIR LOGIS 2, représenté par son administrateur provisoire, la SARL JC IMMO, a demandé à la cour, sous le visa de l'article 18 de la loi du 18 juillet 1965 et des articles 117 à 119 du code de procédure civile, de constater la nullité du mandat de l'EURL MADININA SYNDIC et la nullité du jugement déféré et, aux termes de l'ordonnance du président du tribunal de grande instance du 9 juin 2011, de dire que les millièmes servant de base de calcul sont erronés et que les sommes réclamées ne constituent pas une créance certaine, liquide et exigible. L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 février 2012.
Au soutien de ses prétentions, il expose que faute d'avoir ouvert un compte séparé dans les trois mois de sa nomination, le mandat de l'EURL MADININA SYNDIC est nul et entraine la nullité du jugement entrepris. Il soutient encore que tant que la répartition des tantièmes de copropriété ne sera pas effectuée par l'administrateur, les sommes réclamées ne représenteront pas une créance certaine, liquide et exigible.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 février 2012.
MOTIFS DE L'ARRET :
Vu les dispositions de l'article 18 de la loi du 18 juillet 1965.
Il est établi par les appelants et reconnu par l'intimé que l'EURL MADININA SYNDIC a enfreint son obligation d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l'ensemble immobilier CLAIR LOGIS 2. La sanction d'un tel manquement est la nullité de plein droit du mandat de syndic.
Elle entraine la nullité de l'assignation délivrée aux époux X... et, par conséquent, celle du jugement de condamnation rendu par le tribunal sur cette base.
La cour annule donc le jugement déféré et constate l'absence de saisine du tribunal.
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l'ensemble immobilier CLAIR LOGIS 2 supportera les dépens.
PAR CES MOTIFS :
Réforme le jugement en son intégralité ;
Constate la nullité du mandat de syndic de l'EURL MADININA SYNDIC ;
Constate la nullité de l'assignation et l'absence de saisine du tribunal ;
Annule, en conséquence, le jugement entrepris ;
Renvoie les parties à mieux se pourvoir ;
Condamne le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l'ensemble immobilier CLAIR LOGIS 2 aux dépens.
Signé par Mme DERYCKERE, présidente, et Mme RIBAL, greffière, lors du prononcé auquel la minute a été remise.
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,