Grosses délivrées 	RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :	AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
3ème Chambre - Section A
ARRÊT DU 02 OCTOBRE 2007
(no                        ,       pages)
Numéro d'inscription au répertoire général :  06/12856
Décision déférée à la Cour : Ordonnance de M. le Juge Commissaire   du 15 Juin 2006 -Tribunal de Grande Instance de FONTAINEBLEAU - RG no 04/00856

Monsieur Pierre X..., agissant en qualité de gérant et associés de la SCI MONTAIGNE en liquidation judiciaire
né le 24 Avril 1940 à LYON 69002
demeurant ...
77300 FONTAINEBLEAU
représenté par la SCP MENARD - SCELLE-MILLET, avoués à la Cour
assisté de Me Jean-Baptiste MOQUET, avocat au barreau de PARIS, toque : D599

S.E.L.A.R.L. ARCHIBALD , représentée par Maître Virginie LAURE, ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI MONTAIGNE
demeurant 23 rue de la Poterie
77130 MONTEREAU FAULT YONNE
représentée par la SCP PETIT LESENECHAL, avoués à la Cour
S.A. SOGEFIMUR
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège 50, boulevard Haussmann et 18 rue d'Alsace Tour Miroir
92000 LA DÉFENSE
représentée par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour
assistée de Me Stéphane WOOG, avocat au barreau de PARIS, toque : P 283, (SCP WOOG-SARI-FREVILLE)
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 4 Septembre 2007, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame CHAGNY, Président, et Madame MORACCHINI, Conseiller, chargées d'instruire l'affaire,
Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions prévues à l'article 785 du nouveau code de procédure civile.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Bernadette CHAGNY, président
Monsieur Henri LE DAUPHIN, conseiller
Madame Marie-Paule MORACCHINI, conseiller
Greffier, lors des débats : Madame Marie-Claude HOUDIN
MINISTÈRE PUBLIC :
L'affaire a été communiquée au ministère public,

- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile.
- signé par Madame CHAGNY, président et par Madame HOUDIN, greffier présent lors du prononcé.
M. Pierre X..., représentant la SCI Montaigne en liquidation judiciaire, est appelant d'une ordonnance du 15 juin 2006 du juge commissaire du tribunal de grande instance de Fontainebleau qui a admis la créance de la  société Sogefimur pour un montant de 968.366,86 à titre chirographaire.
Il rappelle que la  société Sogéfimur, propriétaire d'un immeuble à Fontainebleau, a, le 20 juin 1994, concédé un crédit bail immobilier à la sci Montaigne qui n'a pu honorer les échéances à compter du 2ème  trimestre 1997, que, par ordonnance de référé du 17 juillet 2001, la résiliation du crédit bail a été constatée et la  société Montaigne condamnée à verser la somme de 193.887,40 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers, charges et intérêts de retard et qu'après mise en redressement judiciaire converti en liquidation judiciaire de la  société Montaigne, la société Sogefimur a déclaré une créance de 1.054.567,27 euros correspondant non seulement aux arriérés de loyers mais aussi, ce qu'il conteste, au compte courant locataire, aux intérêts de retard et à l'indemnité de résiliation.
Il soutient que l'arrêt de cette cour du 5 mai 2006 condamnant les cautions n'a pas autorité de chose jugée à l'égard du débiteur principal et que le contrat ne prévoit en cas de résiliation que le paiement des loyers arriérés, soit 193.887,40 euros, et une indemnité de résiliation égale à 60% du prix de vente sur laquelle ne peut être ajoutée la TVA pas plus que les intérêts de retard qui ne sont pas dus, les intérêts ne pouvant être réclamés après l'ouverture du redressement judiciaire et ne pouvant être contractuels après la résiliation du contrat, soit la somme de 251.696,25 euros. Il conteste aussi devoir le solde du compte courant locataire destiné non au paiement des loyers mais à celui de la dernière échéance permettant le transfert de propriété qui n'est pas intervenu et estime subsidiairement qu'il s'agit d'une clause pénale qui doit être réduite à 1 euro. Il allègue que la créance de la  société Sogefimur doit se compenser avec celle de la  société Montaigne qui a réglé les charges de co-propriété de l'immeuble entre le 8 mars  2001, date de la résiliation du crédit bail, et le 8 novembre 2002, date de son expulsion, soit 14.626,01 euros. Il demande 5.000 euros en remboursement de ses frais de procédure.
La Selarl Archibald, liquidateur judiciaire de la  société Montaigne, s'en rapporte à justice sur le mérite de l'appel.
La  société Sogefimur soutient d'une part que le solde débiteur du compte courant locataire au jour de la résiliation est une composante intégrante des loyers exigibles et est en conséquence dû au titre des arriérés de loyers et ne constitue pas une clause pénale, d'autre part, que les intérêts de retard sont dus en vertu de l'article 24 du contrat et, de troisième part, que la créance arguée au titre d'une compensation n'est pas justifiée. Elle sollicite la fixation de sa créance à 968.366,86 euros, renonçant à réclamer la TVA sur l'indemnité de résiliation, et 10.000 euros en remboursement de ses frais de procédure.
SUR CE LA COUR,
Considérant que l'ordonnance de référé du 17 juillet 2001 a condamné la  société Montaigne à verser à la  société Sogefimur la somme de 1.271.818 frs qui n'est pas contestée et est composée à hauteur de 1.181.818  frs de "loyers impayés" selon décompte versé aux débats, et à hauteur de 90.000 frs des intérêts de retard dus sur les loyers impayés du 1er  janvier 1997 au 30 septembre 2001; que la déclaration de créance de la  société Sogefimur du 23 décembre 2004, confirmée le 3 février 2006, comporte cette somme à laquelle s'ajoutent le montant du compte courant locataire de 2.107.271,78 frs, le montant de l'indemnité de résiliation de 1.974.618,94 frs et des intérêts arrêtés au 31 décembre 2001 en frs et au 19 novembre 2004 en euros, soit un montant total en euros de 1.017.699,33 euros;
Considérant que devant la cour la contestation ne porte que sur le compte courant locataire et les intérêts outre la compensation avec une créance de la  société Montaigne;
Considérant, sur le compte courant locataire, que l'arrêt de cette cour du 5 mai 2006 rendu entre la société Sogefimur et les cautions solidaires de la  société Montaigne n'a pas dans son dispositif statué sur ce point, le montant de l'engagement des cautions (500.000 frs) étant inférieur au montant des loyers impayés, non discuté; que l'article 22 du contrat de crédit bail prévoit d'une part le montant des loyers et, d'autre part, des versements périodiques d'un montant différent: "afin de répartir la charge du paiement du loyer .... le preneur ne réglera pas les loyers qui lui seront facturés mais des versements constants égaux"; que le compte courant locataire prévu au contrat, mentionne le montant du loyer, le montant du versement et le solde qui est normalement débiteur au début de l'exécution de contrat et créditeur en fin de contrat, la somme ainsi déposée en crédit devant être utilisée pour payer le solde du prix de vente de l'immeuble en cas de levée d'option; que l'ordonnance de référé ayant condamné la  société Montaigne au paiement de l'intégralité des "loyers arriérés" et non "des versements", la société Sogefimur ne peut utilement réclamer le paiement de sommes complémentaires à ce titre; que le solde débiteur du compte courant locataire ne peut en conséquence figurer sur la créance de cette  société;
Considérant, sur les intérêts de retard, que l'article 22 du  contrat prévoit que des intérêts de retard sont dus au cas où le preneur ne remplirait pas ses obligations, "sans préjudice de la faculté pour le bailleur de poursuivre, s'il le préfère, la résiliation du présent contrat"; que l'article 25 fixe les conditions de la  résiliation du contrat et prévoit que le preneur "devra payer au bailleur outre les loyers alors exigibles, l'indemnité de résiliation stipulée à l'article 28 ci-après"; que les intérêts de retard ont été retenus dans l'ordonnance de référé sus-mentionnée jusqu'au 30 septembre 2001; que la clause de l'article 25 est claire et ne comporte pas d'intérêts de retard lorsque le bailleur a choisi l'option de la résiliation;
Considérant, sur la compensation, que  M. X... ne justifie pas que la  société Montaigne, qui ne réglait plus ses redevances de crédit bail depuis le second trimestre 1997, a réglé les charges de co-propriété en 2001 et 2002; qu'il a été justement débouté de cette demande;
Considérant en conséquence que la créance de la  société Sogefimur retenue par le premier juge doit être diminuée de la somme de 2.107.271,78 frs, soit 321.251,49 euros, montant du compte courant locataire, et de celles 419.823,06 frs, soit 64.001,61 euros et 171.324,41 euros montants des intérêts calculés au 31 décembre 2001 et 19 novembre 2004; qu'elle doit en conséquence être fixée à 411.789,35 euros;
Considérant qu'il n'est pas inéquitable de laisser aux parties la charge de leurs frais de procédure; que la  société Sogefimur qui perd sur une part importante de ses moyens, aura la charge des dépens de première instance et d'appel;
PAR CES MOTIFS,
Réforme l'ordonnance déférée sur le montant de la créance admise,
Fixe ce montant à la somme de 411.789,35 euros,
Déboute les parties de leurs demandes en remboursement de frais de procédure,
Condamne la  société Sogefimur aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
LE GREFFIER,                                             LE PRÉSIDENT,
M.C HOUDIN                                               B. CHAGNY