RG N : 11/ 01160

Séverine X..., Daniel Y...

André Z...

RESILIATION DE BAIL-DIFFICULTES LOCATIVES
Grosse délivrée
Me DELPUECH, Avocat
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU 27 SEPTEMBRE 2012
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Le vingt sept Septembre deux mille douze la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par la mise à disposition du public au greffe :

Séverine X...
de nationalité Française, née le 20 Juin 1976 à USSEL (19200), Stagiaire, demeurant...
assistée de Me Patrice DELPUECH, avocat au barreau de LIMOGES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 11/ 7349 du 12/ 01/ 2012 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges)
Daniel Y...
de nationalité Française, né le 28 Mars 1948 à LIMOGES (87000), en arrêt de travail, demeurant...
assisté de Me Patrice DELPUECH, avocat au barreau de LIMOGES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 11/ 7349 du 12/ 01/ 2012 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges)
APPELANTS d'un jugement rendu le 29 AOUT 2011 par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE TULLE

André Z...
demeurant...

NON COMPARANT bien que régulièrement assigné à personne.
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Selon avis de fixation du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été appelée à l'audience du 23 Mai 2012 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 27 juin 2012. L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 avril 2012.
Conformément aux dispositions de l'article 786 du Code de Procédure Civile, Monsieur Gérard SOURY, magistrat rapporteur, assisté de Madame Elysabeth AZEVEDO, Greffier, a tenu seul l'audience au cours de laquelle Monsieur le Conseiller SOURY a été entendu en son rapport, Maître DELPUECH, avocat, a été entendu en sa plaidoirie et adonné son accord à l'adoption de cette procédure
Après quoi, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 29 juin 2012 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. A la date du 29 juin 2012, le délibéré a été prorogé au 27 septembre 2012, les parties en étant régulièrement avisées.
Au cours de ce délibéré, Monsieur Gérard SOURY, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Didier BALUZE, Conseiller faisant fonction de Président, de Monsieur Jean-Pierre COLOMER, Conseiller et de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.
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FAITS et PROCÉDURE
Par contrat du 1er janvier 2006, M. André Z...a adonné à bail à M. Daniel Y...et à Mme Séverine X...une maison d'habitation située à ....
Le 11 septembre 2007, M. Z...a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 5 065, 04 euros.
Par acte du 3 janvier 2008, M. Z...a assigné ses locataires devant le tribunal d'instance d'Ussel pour obtenir leur expulsion et le paiement des loyers.
Par jugement du 13 juin 2008, confirmé par arrêt de la cour d'appel du 24 juin 2010, le tribunal d'instance a :
- condamné les locataires à payer à M. Z...la somme de 3 567, 05 euros,
- suspendu l'application de la clause résolutoire pendant 24 mois,
- ordonné une expertise confiée à M. Jean B...afin notamment de déterminer la décence du logement et le montant des travaux effectués.
Par ordonnance du 18 février 2011, le juge des référés du tribunal d'instance de Tulle a condamné, sous astreinte, tant le bailleur que les locataires à réaliser ou faire réaliser des travaux d'électricité.
Par jugement du 29 août 2011, le tribunal d'instance de Tulle a notamment :
- fixé à la date du 1er janvier 2006 la prise d'effet du bail,
- prononcé la résiliation de ce bail,
- ordonné, en conséquence, la libération des lieux sous astreinte,
- f ixé à 8 738, 58 euros l'arriéré de loyers dû par les locataires pour la période du 1er décembre 2007 au 1er juillet 2011,
- fixé à 10 520 euros le coût des travaux dû par M. Z...à ses locataires,
- ordonné la compensation entre ces créances réciproques et condamné, en conséquence, M. Z...à payer 1 781, 42 euros à ses locataires,
- condamné M. Z...à payer 6 000 euros de dommages-intérêts à ses locataires en réparation de leur préjudice de jouissance.
Les locataires ont relevé appel de ce jugement.
MOYENS et PRÉTENTIONS
Les locataires demandent :
- de porter à 30 000 euros la réparation de leur préjudice de jouissance,
- de condamner leur bailleur à leur rembourser la somme de 9 194 euros représentant les dépenses exposées pour son compte avant l'entrée dans les lieux, ainsi que 1 300 euros au titre des dépenses d'eau,
- de fixer à 28 000 euros le montant des sommes qui leur sont dues par le bailleur à la date de leur départ des lieux,
- de prononcer la résiliation du bail aux torts du bailleur.
Assigné à sa personne, M. Z...n'a pas conclu.

Attendu que les appelants ne formulent aucune critique à l'encontre des chefs de décision :
- fixant au 1er janvier 2006 la date de prise d'effet du bail,
- prononçant la résiliation de ce contrat,
- ordonnant la libération des lieux.
Attendu que les appelants, qui ne contestent pas la validité du bail, limitent leur appel aux chefs de décision statuant :
- sur leur dette de loyer,
- sur l'évaluation de leur trouble de jouissance,
- sur l'évaluation de leur créance à l'égard de leur bailleur au titre des travaux qu'ils ont réalisés.
Attendu que le bail signé par les parties porte la date du 1er janvier 2006 ; que ce contrat stipule un loyer mensuel de 560 euros mais il comporte une " clause de travaux " selon laquelle le locataire exécutera " tous travaux, sol, plafond, plomberie, maçonnerie, clôture, électricité, sauf tableau électrique et chauffage restant le domaine du propriétaire, de même que charpente, couverture, fenêtre restant à la charge du propriétaire en conséquence de quoi le loyer sera minoré de 280 euros pendant 108 mois " ; que ce bail renvoie expressément à un avenant portant la même date du 1er janvier 2006 qui chiffre, d'un commun accord, le coût des travaux à 30 240 euros, soit 108 mois de loyers minorés, " le tout faisant l'objet d'un remboursement en cas de départ prématuré de M. Y...ou de Mlle X..., annexé sur les mois de loyers occupés " ; que l'état des lieux dressé le 1er janvier 2006 rappelle expressément l'accord intervenu entre les parties sur la réalisation de travaux par les locataires et leur imputation sur les loyers ; que le 28 décembre 2006, les parties ont signé un document intitulé " constat des travaux " qui constate que les travaux stipulés dans le bail et son avenant ont été réalisés et qui donne reçu pour le paiement des loyers des 12 mois de l'année 2006.
Attendu que le rapport d'expertise de M. B...mentionne que le logement loué à M. Y...et à Mlle X...ne satisfait pas aux exigences réglementaires de décence tant en ce qui concerne le clos et le couvert (importantes remontées d'humidité) que les installations électriques et de chauffage (vétustes et incomplètes) ; que, pour autant, cette situation ne pouvait autoriser les locataires à manquer à leur obligation de paiement du loyer ; que c'est à juste titre, au vu des fautes respectives des parties, que le premier juge a prononcé la résiliation du bail avant d'ordonner le départ des locataires des lieux loués.
Attendu que si l'article 6- a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 permet aux parties à un contrat de bail de convenir par une clause expresse que le locataire exécutera ou fera exécuter certains travaux dont il sera remboursé par une imputation sur le loyer, ce texte précise qu'une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux exigences réglementaires de décence ; que tel n'est pas le cas du logement loué à M. Y...et à Mlle X..., en sorte que le bailleur ne peut se prévaloir de la " clause de travaux " à leur égard, cette clause ayant été stipulée en violation des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 précitée ; qu'il s'ensuit que les locataires sont fondés à obtenir de leur bailleur le remboursement du prix des travaux réalisés par eux qui a été chiffré par l'expert judiciaire au montant de 28 000 euros TTC ; que, dans leurs écritures d'appel, les locataires ne formulent plus aucune demande quant aux travaux exécutés après expertise.
Attendu, en revanche, que la demande de M. Y...tendant à obtenir le remboursement de la somme de 9 194, 60 euros correspondant au coût total du prêt souscrit par lui auprès du Crédit lyonnais le 23 septembre 2005 sera rejetée, rien ne permettant d'affirmer que ce prêt ait été contracté pour le financement des travaux dans les lieux loués, d'autant qu'il a été conclu antérieurement à la prise d'effet du bail.
Et attendu que le premier juge a rejeté à bon droit la demande des locataires en remboursement de la taxe foncière d'un montant de 785 euros, cette taxe leur ayant déjà été remboursée par voie de compensation dans les termes d'un précédent jugement du 13 juin 2008.
Attendu que l'état du logement loué n'est pas de nature à dispenser les locataires du paiement du loyer convenu dans le contrat de bail ; que le premier juge a fixé la dette de loyer des locataires pour le période du 1er décembre 2007 au 1er juillet 2011- la période précédente faisant l'objet du jugement du 13 juin 2008- au montant de 8 738, 58 euros en se référant au loyer réduit convenu dans la " clause de travaux " figurant dans le bail, nonobstant l'absence de validité de cette clause ; que la cour d'appel n'étant saisie d'aucune critique de la part du bailleur à l'égard de cette évaluation de la dette de loyer, celle-ci sera confirmée.
Attendu, s'agissant du préjudice de jouissance subi par les locataires à raison du défaut de décence des lieux loués, que c'est par des motifs pertinents que la cour d'appel adopte que le premier juge a réparé ce préjudice par l'octroi d'une somme de 6 000 euros à titre de dommages-intérêts.
Attendu que les locataires réclament le remboursement d'une somme de 1 300 euros qu'ils prétendent avoir remise à M. Z...pour le règlement de factures de consommation d'eau à la Trésorerie et que celui-ci aurait conservée par devers lui.
Mais attendu que les locataires ne produisent aucun élément de preuve de nature à donner crédit à leurs allégations ; que leur demande de remboursement sera rejetée.
Les prétentions des appelants n'étant que partiellement accueillies, les dépens seront partagés par moitié.
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PAR CES MOTIFS
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Statuant par arrêt réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
CONFIRME le jugement rendu par le tribunal d'instance de Tulle le 29 août 2011, sauf en ses dispositions fixant à la somme de 10 520 euros la dette de M. André Z...à l'égard de M. Daniel Y...et de Mme Séverine X...au titre des travaux effectués dans les lieux loués et condamnant, après compensation, M. André Z...à payer à M. Daniel Y...et à Mme Séverine X...la somme de 1 781, 42 euros ;
Statuant à nouveau de ces chefs,
FIXE à la somme de 28 000 euros la dette de M. André Z...à l'égard de M. Daniel Y...et de Mme Séverine X...au titre des travaux effectués dans les lieux loués ;
CONDAMNE, après compensation avec sa créance de loyers, M. André Z...à payer à M. Daniel Y...et à Mme Séverine X...la somme de 19 261, 42 euros ;
REJETTE la demande de M. Daniel Y...et de Mme Séverine X...tendant à obtenir le remboursement de la somme de 1 300 euros au titre de la consommation d'eau ;
FAIT masse des dépens et DIT que ceux-ci seront partagés par moitié entre les appelants et l'intimé et qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions sur l'aide juridictionnelle.
LE GREFFIER, LE CONSEILLER,
Elysabeth AZEVEDO. Gérard SOURY.
EN L'EMPECHEMENT LEGITIME DU PRESIDENT, CET ARRET A ETE SIGNE PAR MONSIEUR LE CONSEILLER SOURY, MAGISTRAT QUI A SIEGE A L'AUDIENCE DE PLAIDOIRIE ET PARTICIPE AU DELIBERE.