COUR D' APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 03 / 12 / 2007


No de MINUTE : / 07
No RG : 06 / 06403
Jugement (No 05 / 01795)
rendu le 13 Octobre 2005
par le Tribunal de Grande Instance de VALENCIENNES
REF : PM / AMD

SCI FRANCE IMMO
ayant son siège social CD 90 Saint Jean
05200 CROTS
représentée par son gérant
Représentée par la SCP CONGOS- VANDENDAELE, avoués associés à la Cour
Assistée de Maître CASTELOTTE, avocat au barreau de BEAUVAIS

Monsieur Lucien Y...
né le 26 Janvier 1948 à ROUBAIX
demeurant ...
59710 PONT A MARCQ
Représenté par la SCP LEVASSEUR- CASTILLE- LEVASSEUR, avoués associés à la Cour
Assisté de Maître Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE
DÉBATS à l' audience publique du 01 Octobre 2007, tenue par Madame METTEAU magistrat chargé d' instruire le dossier qui, après rapport oral de l' affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s' y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 NCPC).
Les parties ont été avisées à l' issue des débats que l' arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame HERMANT
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Madame ROUSSEL, Président de chambre
Madame COURTEILLE, Conseiller
Madame METTEAU, Conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2007 (date indiquée à l' issue des débats) et signé par Madame ROUSSEL, Président et Madame HERMANT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 27 septembre 2007

Par jugement rendu le 13 octobre 2005, le Tribunal de Grande Instance de Valenciennes a :
- dit que le jugement valait acte authentique de vente par la société FRANCE IMMO à Monsieur LUCIEN Y..., né à ROUBAIX, le 26 janvier 1948 et demeurant à PONT A MARCQ, ..., d' un immeuble sis à VALENCIENNES, ..., cadastré section B numéro 316 pour une contenance de 54 ares 60 centiares moyennant un prix de 144. 827 euros ;
- ordonné la publication du jugement à la Conservation des Hypothèques
- ordonné l' exécution provisoire
- condamné la société FRANCE IMMO au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile
- condamné la société FRANCE IMMO aux dépens
La SCI FRANCE IMMO, relevée de forclusion par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d' Appel de DOUAI en date du 3 novembre 2006, a interjeté appel de cette décision le 8 novembre 2006.
Il sera fait référence pour l' exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières écritures déposées le :
- 11 septembre 2007 pour la SCI France IMMO
- 24 septembre 2007 pour Monsieur LUCIEN Y...
RAPPEL DES DONNÉES UTILES DU LITIGE :
Selon acte sous seing privé en date du 18 décembre 2002, la SCI FRANCE
IMMO et Monsieur LUCIEN Y... ont signé une promesse de vente relativement à un immeuble situé à VALENCIENNES, ... cadastré section B numéro 316 pour une contenance de 54 ares et 60 centiares et moyennant un prix de 144. 827 euros majoré d' une commission d' agence de 7623 euros.
Le 29 janvier 2003, la déclaration d' aliéner a été transmise à la mairie de Valenciennes, la Ville ayant renoncé à son droit de préemption le 18 février 2003.
Par courrier du 18 mars 2005, l' acquéreur a indiqué renoncer à l' ensemble des conditions suspensives stipulées en sa faveur et a sollicité une date de réitération de la vente.
Par courrier du 29 mars 2005, Monsieur Daniel A..., gérant de la SCI FRANCE IMMO, a répondu qu' il avait signé avec un autre acquéreur un nouveau compromis.
C' est dans ses conditions que, sur assignation du 18 mai 2005 de Monsieur LUCIEN Y... qui estimait que la vente conclue le 18 décembre 2002 était parfaite, le jugement déféré a été rendu. La SCI FRANCE IMMO n' avait pas constitué avocat en première instance.
Elle demande à la Cour de :
- constater la nullité de la promesse de vente faute d' avoir été enregistrée dans le délai de 10 jours
- à titre infiniment subsidiaire, dire et juger que la promesse de vente est dépourvue de portée faute pour Monsieur LUCIEN Y... d' avoir manifesté sa volonté de faire réitérer l' acte en la forme authentique dans le délai de rétractation
- constater que la SCI n' a pas formalisé son accord sur les travaux de dépollution comme condition suspensive
- subsidiairement et au vu des dispositions des articles 1170 et 1174, constater que l' obligation de dépollution à la charge de la SCI est nulle
- en conséquence, infirmer intégralement le jugement rendu
- à titre subsidiaire, et si la Cour constatait que la promesse échappait aux formalités de l' article 1840 A du Code Général des Impôts, lui donner acte de ce qu' elle en serait quitte par le versement de la somme prévue à titre d' indemnité soit 14482 euros sans que Monsieur LUCIEN Y... ne puisse rien réclamer d' autre et notamment la régularisation de la vente en la forme authentique
- débouter Monsieur LUCIEN Y... de l' intégralité de ses demandes
- le condamner à payer une somme à titre de dommages et intérêts à la somme de 2000 euros sur le fondement de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu' aux dépens
Elle expose que :
- en application des dispositions de l' article 1840 A du Code Général des Impôts applicable à la date de la signature de l' acte (décembre 2002), la promesse de vente devait être enregistrée, à peine de nullité. En effet, cette promesse était une promesse unilatérale de vendre et non une promesse synallagmatique compte tenu du faible montant (10 %) de l' indemnité prévue pour le cas où l' acquéreur refuserait finalement la vente
- par ailleurs cette promesse est caduque faute pour Monsieur LUCIEN Y... d' avoir pris ses dispositions et d' avoir manifesté sa volonté, dans le délai contractuellement prévu pour réitérer la vente par acte authentique
- elle a pris acte de cette caducité après le 30 juin 2003 (compte tenu de la prorogation par avenant du délai initialement fixé au 5 février 2003) faute pour Monsieur LUCIEN Y... ne lui avoir indiqué qu' il restait acquéreur du bien malgré l' expiration du délai pour la signature de l' acte
- en sa qualité de promettant, elle avait la faculté de reprendre sa liberté de contracter relativement au bien, après le délai fixé
- Monsieur LUCIEN Y... aurait dû, avant l' assignation lui notifier son intention d' achat et lui enjoindre de signer l' acte authentique.
- en tout état de cause, les dispositions contractuelles n' incluent pas les mesures de dépollution et que cette dépollution n' a jamais été une condition suspensive de la vente
- si la dépollution était une condition suspensive, elle serait nulle car potestative puisque prévue sans aucune sanction
Monsieur LUCIEN Y... sollicite la confirmation du jugement rendu et la condamnation de la SCI France IMMO à lui payer la somme de 3. 000 euros en application des dispositions de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu' aux dépens.
Il explique que :
- l' acte signé entre les parties constitue une promesse synallagmatique de vente et non une promesse unilatérale : il n' était donc pas soumis à la formalité d' enregistrement dans un délai de 10 jours à peine de nullité. En effet, le contrat prévoit des obligations à la charge des deux parties.
- compte tenu de l' accord sur la chose et sur le prix, cet acte vaut vente en application de l' article 1589 du Code civil
- en aucun cas, les parties ne peuvent se libérer de la vente en offrant le paiement d' une somme de 14. 482 euros, cette somme n' étant prévue qu' à titre de clause pénale
- la promesse de vente n' est pas caduque : en effet, même si l' acte avait prévu un délai pour la réalisation des conditions suspensives, délai non respecté, Monsieur LUCIEN Y... au profit duquel les conditions suspensives avaient été prévues, a indiqué renoncer à ses conditions
- aucune clause de caducité n' est prévue dans la promesse, et l' expiration du délai est constitutive d' un point de départ à partir duquel une partie peut forcer l' autre partie à exécuter ses obligations.
- l' engagement de la SCI n' était pas perpétuel et il lui appartenait de demander la résolution de la promesse pour recouvrer toute liberté de conclure une autre vente.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L' article 1134 du Code Civil dispose que les conventions légalement formées
tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Selon acte sous seing privé en date du 18 décembre 2002, Monsieur LUCIEN Y..., en qualité d' acquéreur et la SCI France IMMO, en qualité de vendeur, ont convenu les dispositions suivantes :
- le vendeur vend à l' acquéreur qui accepte et s' engage à acquérir sous réserve des conditions suspensives énoncées, l' immeuble situé à VALENCIENNES, ...cadastré section B no316.
- Le prix de vente est fixé à 144. 827 euros outre une commission de 7623 euros à la charge de l' acquéreur
- L' acquéreur sera propriétaire des biens à vendre à compter du jour de la signature de l' acte authentique et il prendra la jouissance à une date fixée au 31 mars 2003
- « la présente vente est soumise à la condition suspensive de l' obtention du ou des prêts qui seront sollicités par l' acquéreur ». la durée de validité de cette condition suspensive est de 40 jours soit jusqu' au 5 février 2003
- « outre les éventuelles conditions suspensives d' obtention de prêts et de transmission d' une attestation relative à l' amiante, les parties soumettent formellement la réalisation de la vente aux conditions suspensives suivantes, stipulées au seul profit de l' acquéreur lequel pourra toujours y renoncer :
o 1  urbanisme ()
o 2  état hypothécaire ()
o 3  droit de préemption ()

§ obtention du permis de démolir du bâtiment existant
§ obtention du permis de construire purgé de tout recours suivant POS
§ taux de pollution des sols ne dépassant pas les normes en vigueur.
§ Toute dépollution nécessaire à charge du vendeur (cette mention ajoutée en marge n' a pas été paraphée par la SCI France IMMO)
§ obtention CDUC
Si l' une des conditions suspensives n' est pas réalisée (sauf renonciation par l' acquéreur à ces conditions) chacune des parties reprendra sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d' autre et la somme remise par l' acquéreur, à titre d' acompte, lui sera immédiatement restituée et ceci sans aucune formalité »
- « le vendeur s' interdit, et ceci jusqu' à la signature de l' acte authentique, d' aliéner à une autre personne que l' acquéreur, les biens vendus quels que soient les avantages qu' il pourra en tirer, l' acquéreur se réservant le droit de demander en justice l' annulation de tous ces actes faits en violation des présentes »
- « RÉALISATION : les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur la chose et sur le prix, et le vendeur ne pourra en aucun cas se refuser à réaliser la vente en se prévalant de l' article 1590 du Code Civil »
- l' acte authentique devait être réalisé pour le 31 mars 2003
- « en application de la rubrique RÉALISATION ci- avant, il est convenu qu' au cas où l' une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l' application d' une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n' est pas en défaut pourra à son choix, prendre acte du refus de son co- contractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l' un et l' autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n' est pas en défaut percevra, à titre d' indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 14. 482 euros. »
Selon avenant signé le 4 février 2003, le délai prévu pour la régularisation de l' acte authentique a été prolongé jusqu' au 30 juin 2003.
Sur la nullité de cette promesse de vente :
Selon l' article 1840- A du Code Général des Impôts, " sans préjudice, le cas,
échéant de l' application des dispositions de l' article 1741, est nulle et de nul effet, toute promesse unilatérale de vente afférente à une immeuble (.) si elle n' est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seings privés enregistré dans un délai de 10 jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ".
La SCI France IMMO, constatant que l' acte du 18 décembre 2002 qu' elle qualifie de promesse unilatérale de vente acceptée par Monsieur LUCIEN Y... bénéficiaire, n' a pas été enregistré dans le délai de 10 jours, ce qui n' est nullement contesté, demande que la nullité soit constatée.
Cependant, l' acte signé par les parties comprend :
- à la charge du vendeur, l' obligation de vendre l' immeuble au prix de 144. 827 euros
- à la charge de l' acquéreur, l' obligation d' acheter l' immeuble pour ce prix, et l' obligation d' en payer le prix
Les obligations de l' acquéreur ne se limitent donc pas, en cas non exécution de l' acte, au paiement de la clause pénale d' un montant de 10 % : Monsieur LUCIEN Y... a, du fait de la signature de la promesse, contracté une véritable obligation d' acquérir l' immeuble, sous la seule réserve des conditions suspensives. Cette indemnité de 10 % ne correspond pas comme l' affirme la SCI France IMMO à une indemnité d' immobilisation prévue dans le cadre d' une promesse unilatérale de vente mais à une clause pénale prévue en vue d' indemniser forfaitairement les préjudices subis en cas de défaillance d' une partie.
Le contrat signé inclut donc des obligations réciproques à la charge de chacune des parties qui se comportent comme vendeur et acheteur et se promettent de constater une vente définitive dès la réalisation des conditions suspensives stipulées : il est donc constitutif d' une promesse synallagmatique et non d' une simple promesse unilatérale de vente.
Dès lors, cette promesse synallagmatique n' est pas soumise à l' obligation d' enregistrement prévue par l' article 1840- A du Code Général des Impôts applicable au présent litige aux promesses unilatérales acceptées. Elle n' encourt donc aucune nullité.
Sur la caducité de la promesse de vente :
La promesse de vente signée prévoit que le transfert de propriété est reporté à la date de la signature de l' acte authentique : la SCI FRANCE IMMO en déduit que faute de signature de cet acte dans le délai prévu, la promesse est caduque. Cependant, il n' apparaît pas que les parties aient entendu donner à la signature de cet acte dans le délai fixé, le caractère d' une condition de validité de leur engagement ou d' un élément constitutif de leur consentement. En effet, la promesse signée expose clairement que « les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur la chose et sur le prix, et le vendeur ne pourra en aucun cas se refuser à réaliser la vente en se prévalant de l' article 1590 du Code Civil ». L' acte authentique ne pouvant être considéré comme une condition de la vente dont la non réalisation pourrait remettre en cause l' existence de cette vente, il est une simple modalité de son exécution.
Il n' est pas non plus indiqué dans la promesse que le défaut de signature de l' acte authentique dans le délai prévu entraîne la caducité de l' accord.
Dès lors, la SCI FRANCE IMMO ne saurait soutenir que le défaut de régularisation de l' acte authentique avant le 30 juin 2003 (compte tenu de la prorogation du délai par avenant) entraîne la caducité de la promesse de vente.
La SCI FRANCE IMMO indique, de plus, que les conditions suspensives n' ont pas été réalisées dans le délai prévu.
Il est expressément prévu dans le contrat que ces conditions suspensives sont stipulées au bénéfice de l' acquéreur et que celui- ci peut y renoncer.
L' avenant signé entre les parties le 4 février 2003, précise que les conditions de financement ont été remplies, mais que demeurent les problèmes liés aux autorisations administratives.
Ce n' est en effet que le 13 mars 2003 que la SCI a sollicité une expertise pollution du terrain vendu pour permettre le dépôt du permis de construire. Ce diagnostic n' a pu être réalisé que le 23 avril 2003, ce qui a retardé la possibilité d' obtention du permis de construire.
Monsieur LUCIEN Y... a, en tout état de cause, renoncé au bénéfice de toutes les conditions suspensives, dont celle contestée par la SCI, de prise en charge de la dépollution par cette société. Le fait que la condition de dépollution soit potestative, nulle ou qu' elle n' entre pas dans le champ contractuel tel que le prétend la SCI est donc sans incidence sur la solution du présent litige, Monsieur LUCIEN Y... ayant renoncé au bénéfice de cette clause. Cependant, la renonciation est intervenue par lettre recommandée du 1er février 2005, soit nettement après le délai fixé au 30 juin 2003
Lorsqu' une condition suspensive est prévue dans l' unique intérêt de l' acquéreur, le vendeur n' est pas en droit de se prévaloir de la défaillance de la condition pour se libérer de ses engagements. La SCI FRANCE IMMO ne peut donc se prévaloir du fait que les conditions suspensives n' ont pas été levées dans le délai pour invoquer la caducité de la promesse.
Par ailleurs, le délai fixé pour la réalisation de la condition suspensive n' est pas extinctif mais constitutif du point de départ de la période à partir de laquelle l' une des parties peut obliger l' autre à s' exécuter : la promesse signée prévoit en effet, que si l' une des parties refuse de régulariser la vente après l' expiration du délai, elle peut y être contrainte par l' autre. En conséquence, la SCI FRANCE IMMO pouvait après la date du 30 juin 2003, demander la régularisation de l' acte et demander à Monsieur LUCIEN Y... s' il entendait ou non se prévaloir des conditions suspensives.
Enfin, il sera relevé que la SCI FRANCE IMMO n' a régularisé un nouveau compromis de vente avec la SCI les MARQUISES qu' en août 2005, date à laquelle elle savait parfaitement que Monsieur LUCIEN Y... entendait acquérir l' immeuble. Elle ne peut prétendre qu' à cette date et faute de nouvelles de Monsieur LUCIEN Y..., elle avait retrouvé sa liberté de contracter : cette liberté aurait été retrouvée, au bout du délai fixé, si s' agissant d' une promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire n' avait pas levé l' option ; or, tel que déjà relevé, la promesse conclue entre les parties est une promesse synallagmatique de vente.
Aucune caducité de la promesse ne peut donc être invoquée.
Au contraire, selon l' article 1589 du Code Civil la promesse de vente vaut vente, lorsqu' il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.
La convention signée entre les parties en décembre 2003 comprend un accord clair et ferme à la fois sur le bien objet de la vente, et sur le prix.
Elle vaut donc vente, Monsieur LUCIEN Y... ayant renoncé au bénéfice des conditions suspensives, et seul le transfert de propriété était retardé à la date de la signature de l' acte authentique. Cette vente est définitive et parfaite : la SCI France IMMO ne s' est donc pas engagée sans limitation de durée à vendre mais elle a effectivement vendu son immeuble. Elle n' a donc contracté aucun engagement perpétuel et elle pouvait parfaitement contraindre Monsieur LUCIEN Y... à régulariser l' acte authentique de vente dès juillet 2003.
Sur le paiement de la clause pénale par la SCI France IMMO à titre d' indemnité :
La convention conclue entre les parties prévoit expressément qu' au cas où l' une
des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l' application d' une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice. Ce n' est qu' une possibilité pour la partie qui n' est pas en défaut, de choisir l' application de la clause pénale en invoquant la résolution du contrat.
La SCI FRANCE IMMO est défaillante en l' espèce : en effet, malgré demande de la part de Monsieur LUCIEN Y... de régulariser l' acte et volonté clairement exprimée par ce dernier d' acquérir l' immeuble en février 2005, elle n' a pas donné suite à la demande de prise de rendez vous chez le notaire pour la signature de l' acte authentique. Aucune disposition n' imposait à l' acquéreur de lui faire délivrer une sommation à cette fin.
Dès lors, la SCI France IMMO ne saurait prétendre à la résolution de la vente par le paiement de la clause pénale, ce choix revenant exclusivement à Monsieur LUCIEN Y....
Compte tenu de ces éléments, le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de VALENCIENNES doit être confirmé en toutes ses dispositions.
Sur les dispositions de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et les dépens :
Compte tenu de la nature de l' affaire, il paraît inéquitable de laisser à la charge
de Monsieur LUCIEN Y... les frais exposés et non compris dans les dépens. La SCI France IMMO sera condamnée à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Succombant, la SCI France IMMO sera condamnée aux dépens.
PAR CES MOTIFS :
CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y AJOUTANT :
CONDAMNE la SCI France IMMO à payer à Monsieur LUCIEN Y... la somme de 1. 000 euros sur le fondement de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE la SCI France IMMO aux dépens avec faculté pour la SCP LEVASSEUR CASTILLE LEVASSEUR de recouvrer directement les frais dont elle a fait l' avance ;