Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 17 janvier 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 18/00714 - No Portalis 35L7-V-B7C-B4YQA
Décision déférée à la cour : jugement du 19 décembre 2017 -tribunal de grande instance de Paris - RG no 15/02459

SA Domaxis


nosiret : 322 31 5 5 57
représentée par Me Roger Lemonnier de la SCP Lemonnier- Delion- Gaymard - Rispal, avocat au barreau de Paris, toque : P0516


prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [...]

nosiret : 582 .07 4.9 44
représentée par Me Matthieu Boccon Gibod de la SELARL Lexavoue Paris-Versailles, avocat au barreau de Paris, toque : C2477
et par Me Martin Lecomte de l'Association De Chauveron Vallery-Radot Lecomte, avocat au barreau de Paris, toque : R110,
PARTIE INTERVENANTE :
Société Seqens, SA d'HLM,
agissant poursuites et diligences de sa directrice générale, Mme O... T..., domiciliée en cette qualité audit siège
Intervenante volontaire



Représentée par Me Roger Lemonnier de la SCP Lemonnier- Delion- Gaymard - Rispal, avocat au barreau de Paris, toque : P0516
Composition de la cour :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 novembre 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude Creton, président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude Creton, président de chambre
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Sonia Dairain

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, Président et par Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.
Selon acte du 9 février 2009, la société Icade, filiale de la Caisse des dépôts et consignations, propriétaire d'un important patrimoine locatif, a vendu à la société SEM 92 diverses parcelles de terrains non bâties situées au sein de la [...] pour un prix de 1 123 160 euros converti en l'obligation pour la société SEM 92 de réaliser pour le compte de la société Icade ou ses ayants droits :
- un parking souterrain sur un niveau de 20 places dans le secteur Pichets T7
- un parking de surface et pied d'immeuble de 40 places dans le secteur Pichets T4
- la reconstitution d'un parking de surface existant dans le secteur [...] "[...]".
La valeur de ces constructions a été fixée à la somme de 2 253 264 euros TTC (1 884 000 euros HT), de sorte que le vendeur était redevable d'une soulte de 1 130 104 euros TTC correspondant à la différence entre le prix de vente et la valeur des constructions. Il était en outre convenu que dans l'hypothèse où le parking souterrain du secteur Pichets T7 ne pourrait être construit, la société SEM 92 édifierait un parking aérien et que dans ce cas la soulte serait réduite d'un montant de 82 500 euros HT.
Il a en outre été convenu que le paiement de la soulte serait effectué en trois tranches, la première correspondant à 60% de son montant, soit la somme de 678 062,40 euros TTC, éventuellement réduite de 82 500 euros HT dans l'hypothèse rappelée ci-dessus, exigible à la remise du parking sur le secteur Pichets T7.
Selon promesse de vente du 29 avril 2010 suivie d'un acte de vente du 8 juillet 2010, la société Icade a vendu à la société Domaxis son parc de logement des résidences [...], [...], [...] et [...] situées sur le territoire de la commune de [...]. La résidence [...] étant celle concernée par l'accord conclu entre la société Icade et la société SEM 92 le 9 février 2009, la promesse de vente du 29 avril 2010 prévoit le transfert à la société Domaxis des droits et obligations de la société Icade envers la société SEM 92.
Aux termes d'une contre-lettre du 29 avril 2010, la société Icade s'est engagée à rembourser à la société Domaxis le montant de la taxe foncière de 2011 pour le cas où celle-ci n'obtiendrait pas l'agrément PLS (prêt locatif social) permettant au bailleur social de bénéficier d'une exonération temporaire de la taxe foncière sur les propriétés bâties.
En outre, conformément à l'accord conclu entre les parties, la somme de 1 130 104 euros correspondant à la soulte due par la société Icade à la société SEM 92 a été placée sous séquestre du notaire.
Le parking souterrain du secteur Pichets T7 n'a pas été réalisé et a été remplacé par un parking aérien. La société SEM 92 a alors réclamé le paiement de la première tranche de la soulte diminuée de la somme de 82 500 euros, soit la somme de 678 062,40 euros.
Par ailleurs, la société Domaxis n'ayant pas obtenu des pouvoirs publics l'agrément PLS pour les résidences [...] et [...] que pour l'exercice 2011, elle a dû acquitter les taxes foncières afférentes à ces résidences au titre de l'exercice 2010 , soit la somme de 522 386 euros.
La société Domaxis a alors assigné la société Icade. Elle a demandé au tribunal de :
- dire que la société Icade n'a pas le droit de demander à la société SEM 92 le remboursement de la somme de 82 500 euros consignée entre les mains du notaire qui sera déchargé de sa mission en payant cette somme entre ses mains ;
- condamner la société Icade à lui payer la somme de 522 386 euros au titre de la taxe foncière due au titre de l'année 2011 sur les résidences [...] et [...]
- lui donner acte de ce qu'elle reconnaît devoir à la société Icade la somme de 116 227,28 euros ;
- ordonner la compensation entres ces sommes et condamner la société Icade à lui payer la somme de 406 158,72 euros.
Par jugement du 19 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :
- ordonné à Mlle W..., clerc de notaire en l'étude de M. N..., de se libérer de la somme de 82 500 euros qu'elle détient en qualité de séquestre au titre de la soulte due à la société SEM 92 entre les mains de la société Domaxis ;
- débouté la société Domaxis de sa demande de remboursement par la société Icade de la somme de 522 386 euros au titre de la taxe foncière 2011 des résidences [...] et [...] ;
- condamné la société Domaxis à payer à la société Icade la somme de 116 227,28 euros.
Sur la somme de 82 500 euros, le tribunal, après avoir constaté que la diminution de la soulte était acquise dès lors que le parking souterrain n'a pas été édifié, a retenu qu'en l'absence d'accord de la société SEM 92, la délégation était imparfaite, que la société Domaxis s'était engagée à payer la soulte due à la société SEM 92, quel que soit son montant, en qualité de propriétaire des terrains qui appartenaient antérieurement à la société Icade qui ne justifie d'aucun droit à percevoir la somme correspondant à la diminution du montant de la soulte d'autant que l'acte conclu entre la société Icade et la société Domaxis stipule que les droits et obligations souscrits envers la société SEM 92 font partie intégrante du prix de vente. Il en a conclu que dès lors que la diminution de la soulte était acquise, la fraction de la dette due à la société SEM 92 n'existe plus.
La société Domaxis a interjeté appel de ce jugement dont elle a demandé l'infirmation en ce qu'il a fait application de l'article 1178 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, à la demande de remboursement de la taxe foncière. Elle a sollicité la condamnation de la société Icade à lui payer la somme de 522 386 euros, la compensation entre les sommes dues de part et d'autre et la condamnation de la société Icade à lui payer la somme de 406 158,72 euros, outre 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par arrêt du 13 septembre 2019, la cour a :
- condamné la société Icade à payer à la société Domaxis la somme de 522 386 euros ;
- sur la demande relative à la restitution de la somme de 82 500 euros, ordonné la réouverture des débats et invité les parties à préciser d'une part si la soulte due à la société SEM 92 a été réglée, d'autre part qui de la société Icade ou de la société Domaxis a réglé cette soulte ;
- renvoyé l'affaire à l'audience de plaidoiries du 20 novembre 2019 à 9h30 ;
- réservé les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Sequens, qui vient aux droits de la société Domaxis suite à l'opération de fusion-absorption avec la société France habitation qui a adopté la dénomination sociale de Sequens, explique que le prix de vente acquitté auprès de la société Icade inclut le paiement de la fraction de soulte afférente aux parkings Pichets T7 et qu'elle a droit de percevoir la réduction de la soulte de 82 500 euros en raison de la non-réalisation d'un parking, ce droit constituant le corollaire de la substitution de la société Domaxis dans les droits et obligations de la société Icade.
Elle conclut en conséquence à la confirmation du jugement et à la condamnation de la société Icade à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Icade sollicite de son côté le rejet de la demande de la société Sequens et conclut au remboursement de la somme de 82 500 euros que le séquestre a versé à la société Domaxis en exécution du jugement du 19 décembre 2017.
A l'appui de ces prétentions, elle fait valoir que si l'acte du 8 juillet 2010 avait délégué à la société Domaxis le paiement à la société SEM 92 de la soulte, cette délégation imparfaite avait emporté la conséquence que le paiement de la soulte était demeuré à sa charge exclusive, de sorte que la réduction du montant de la soulte doit lui profiter.
Elle ajoute que cet acte ne contient aucune disposition prévoyant que la somme de 82 500 euros serait versée à la société Domaxis en cas de non-réalisation du parking souterrain.
Elle réclame enfin la condamnation de la société Domaxis à lui payer une somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Attendu qu'il est constant qu'à la suite de la vente par la société Icade à la société Domaxis le 8 juillet 2010 pour un prix de 16 144 705 euros des résidences [...], [...], [...] et [...], cette dernière étant concernée par le contrat conclu entre la société Icade et la société SEM 92 du 9 février 2009, il a été convenu le transfert par la société Icade à la société Domaxis des droits et obligations résultant de l'acte de vente conclu entre la société Icade et la société SEM 92 le 9 février 2009 prévoyant le paiement à la société Icade d'une soulte de 1 130 104 euros correspondant à la différence entre le prix de vente des parcelles et la valeur des ouvrages à réaliser par la société SEM 92, cette soulte étant réduite de 82 500 euros hors taxes dans le cas où ne seraient pas réalisés les travaux de construction du parking souterrain sur le secteur T7 ; qu'il a été précisé que "le transfert de ces droits et obligations est compris dans le prix de vente" dû par la société Domaxis à la société Icade" ;
Attendu que la vente du 8 juillet 2010, en ce qu'elle porte sur la résidence [...] comprenait donc le parking souterrain sur le secteur Pichets T7 que devait réaliser la société SEM 92 au titre du contrat du 9 février 2009 ; qu'il est constant que la société SEM 92 a réalisé un parking de surface aux lieu et place du parking souterrain, ce qui a entraîné la réduction à concurrence de 82 500 euros de la soulte due à la société SEM 92 dont le montant total avait été placé sous séquestre par la société Icade ; que dès lors qu'il a été délivré à la société Domaxis un parking de surface au lieu d'un parking souterrain, celle-ci est fondée à obtenir la restitution de la somme correspondant à la différence entre le parking souterrain initialement prévu et le parking de surface, soit 82 500 euros et, partant, à obtenir remise de cette somme placée sous séquestre ;
Attendu qu'il y lieu de confirmer le jugement en ce qu'il ordonne au clerc de notaire de M. N..., notaire, de se libérer de la somme de 82 500 euros qu'elle retient en qualité de séquestre entre les mains de la société Domaxis ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement,
Confirme le jugement en ce qu'il ordonne à Mlle W..., clerc de notaire de M. N..., notaire, de se libérer entre les mains de la société Domaxis, aux droits de laquelle se trouve désormais la société Sequens, de la somme de 82 500 euros qu'elle retient en qualité de séquestre de la société Icade au titre de la soulte due à la société SEM 92 en exécution du contrat du 9 février 2009 ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les différentes demandes ;
Condamne la société Icade aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, par la SCP Lemonnier Delion Gaymard Rispal conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,