RG 219 / Terre / 06
Grosses délivrées à
Mes Maisonnier, H. Auclair, Hayoun, Girard,

Expédition délivrée à


REPUBLIQUE FRANCAISE
COUR D'APPEL DE PAPEETE
Chambre Civile
Audience du 29 mai 2008
Monsieur Roger MONDONNEIX, conseiller à la Cour d'Appel de Papeete, assisté de Mme Maeva SUHAS-TEVERO, greffier ;
En audience publique tenue au Palais de Justice ;
A prononcé l'arrêt dont la teneur suit :

Monsieur Léon X..., né le 19 octobre 1941 à Papeete, de nationalité française, demeurant quartier Sainte Amélie à Papeete ;
Appelant à titre principal par requête en date du 24 avril 2006, déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'Appel le 26 avril 2006, sous le numéro de rôle 06 / 00219, ensuite d'un jugement no 00 / 00059 en date du 11 juin 2003 et d'un jugement no 00 / 00059 en date du 25 janvier 2006 du Tribunal Civil de première instance de Papeete ;
Intimé à titre incident ;
Représenté par Me ANTZ, avocat au barreau de Papeete ;
d'une part ;

1- La Sci Alizé V, Société Civil au capital de 200. 000 FCFP dont le siège est à Papeete, Rue Dumont d'Urville, immatriculée au Registre du Commerce de Papeete sous le no 7290- C, prise en la personne de son gérant Monsieur Daniel Y... ;
Représentée par Me MAISONNIER, avocat au barreau de Papeete ;
2- La Société Civile Immobilière JADE, SCI au capital de 180. 000 FCFP dont le siège social est à Tipaerui chez Polybois, BP 1749-98713 Papeete, prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur Jean-Jacques Z... ;
Représentée par Me HERRMANN-AUCLAIR, avocat au barreau de Papeete ;
3- Monsieur Gustave Louis A... 
B..., né le 8 février 1925 à Papeete, de nationalité française, retraité, demeurant à Tipaerui-Papeete ;
Représenté par Me HAYOUN, avocat au barreau de Papeete ;
4- La Scp Calmet anciennement Scp Cormier-Calmet, notaire,... ;
Représentée par Me MALGRAS, avocat au barreau de Papeete ;
5- Monsieur Jean C..., notaire retraité, demeurant à Papeete ;
Intimé à titre principal et appelant à titre incident ;
Représenté par Me GIRARD, avocat au barreau de Papeete ;

d'autre part ;
Après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique du 10 avril 2008, devant Mme TEHEIURA, conseillère, faisant fonction de Présidente, Mme PINET-URIOTet M. MONDONNEIX, conseillers, assistés de Mme SUHAS-TEVERO, greffier, le prononcé de l'arrêt ayant été renvoyé à la date de ce jour ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
A R R E T,
EXPOSE DU LITIGE :
Suivant acte passé en l'étude de maître C..., notaire, en date du 20 août 1976, Gustave B... a cédé à Léon E...
E... une parcelle de terre sise vallée de TIPAERUI, commune de PAPEETE, d'une superficie de 7820 m2.
Suivant acte passé en l'étude de maître F..., notaire, en date du 26 juin 1998, Gustave B... a cédé à la SCI JADE une parcelle située au même endroit, d'une superficie de 42 175 m2.
Suivant acte passé en l'étude de la SCP CORMIER-CALMET, notaire, en date du 25 juin 1999, Gustave B... a cédé à la SCI ALIZE V une parcelle de terre comprise entre les deux premières cédées, d'une superficie de 44 000 m2.
Par jugement en date du 11 juin 2003, le tribunal de première instance de PAPEETE, statuant sur la demande de la SCI ALIZE V, a constaté l'état d'enclave de la parcelle de 44000 m2 et ordonné une expertise à l'effet de déterminer le passage le plus court et le moins dommageable entre les deux options possibles que constituent la parcelle de Léon E...
E... et celle de la SCI JADE, donner toutes indications utiles sur les aspects financiers du tracé et sur les préjudices subis du fait de ce passage.
L'expert a déposé son rapport le 2 mars 2005.
Par jugement en date du 25 janvier 2006, le tribunal de première instance de PAPEETE a homologué le rapport d'expertise, constaté que le chemin le plus court et le moins dommageable pour désenclaver la propriété de la SCI ALIZE V est celui empruntant la propriété de Léon E...
E..., déterminé l'assiette de la servitude selon le tracé préconisé par l'expert et fixé l'indemnisation due par la SCI ALIZE V à Léon E...
E... à la somme de 6 612 582 francs CFP (2 566 000 au titre du préjudice foncier + 4 046 582 au titre des travaux inutilement exposés sur l'assiette de la servitude) sans préjudice du coût de construction du pont (19 654 249 francs CFP) qui sera partagé par moitié entre les deux parties.
Le tribunal a également ordonné l'exécution provisoire du jugement sur la fixation de l'assiette de la servitude et condamné Léon E...
E... à payer à la SCI JADE et à la SCI ALIZE V, respectivement, la somme de 80 000 francs CFP et celle de 100 000 francs CFP en application de l'article 407 du code de procédure civile.
Léon E...
E... a interjeté appel des deux jugements par requête déposée au greffe de la cour d'appel le 26 avril 2006.
Par acte en dates des 31 mai, 1er, 2, 13 et 20 juin 2006, Léon E...
E... a fait assigner la SCI ALIZE V, la SCI JADE, Gustave B..., la SCP CORMIER-CALMET et Jean C... à l'audience du 7 juillet 2006.
Aux termes de sa requête d'appel, Léon E...
E... expose que la propriété de la SCI ALIZE V n'est pas enclavée au sens des articles 682 et 684 du code civil dans la mesure où une constitution de servitude est intervenue le 28 mai 1998 en vertu de laquelle M B... obtient de l'Association Syndicale " Centre Artisanal de TIPAERUI " l'autorisation pour lui et, après lui, ses ayants droits, d'utiliser la voie de passage réalisée à l'occasion de la création du lotissement pour permettre à la propriété de M. Gustave B... d'être desservie par ledit passage qui relie, après la traversée de la rivière de TIPAAERUI par le ponceau, la propriété dudit M. Gustave B... à la route communale de la vallée de TIPAERUI.
C'est pourquoi, il conclut à l'infirmation des jugements entrepris et au rejet des prétentions de la SCI ALIZE V.
Subsidiairement, il fait valoir que le passage le moins dommageable se situe sur la propriété de la SCI JADE même si celle-ci s'est empressée de construire sur sa parcelle pour barrer l'accès à la propriété de la SCI ALIZE V et que dans l'hypothèse où sa propriété serait désignée comme le fonds servant, il convient alors de fixer son indemnisation à la somme de 65 000 000 francs CFP.
Enfin, il sollicite le paiement d'une somme de 1 000 000 francs CFP en application de l'article 407 du code de procédure civile.
Par conclusions déposées le 13 octobre 2006, puis le 5 novembre 2007, la société ALIZE V expose que l'état d'enclave de sa parcelle provient de la division par Gustave B... de sa propriété et que par application de l'article 684 du code civil, si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes, que depuis 1976 pour accéder à la parcelle vendue à la SCI ALIZE V, Monsieur Gustave B... passait sur la parcelle vendue à M. E...
E... et que le désenclavement résultant prétendument de la servitude conventionnelle de passage est, compte tenu de la configuration du terrain, illusoire cependant que le rapport d'expertise de M. G... établit de surcroît qu'au regard des constructions réalisées par la SCI JADE, il est devenu impossible.
Elle fait valoir ensuite que monsieur E...
E... a effectué des travaux nonobstant la procédure engagée et qu'il ne saurait lui en faire supporter les conséquences par le biais d'une indemnisation démesurée.
C'est pourquoi, elle conclut à la confirmation du jugement entrepris sauf en ce qui concerne l'indemnisation due pour le passage qu'elle propose de fixer à la somme de 1 870 000 francs, montant correspondant à l'indemnité estimée par l'expert avant travaux, outre le coût d'aménagement de la plate forme d'un montant de 4 086 582 francs CFP et la prise en charge à concurrence de moitié du coût d'aménagement de l'ouvrage de franchissement d'un montant de 19 654 249 francs CFP.
Enfin, elle sollicite le paiement d'une somme de 1 000 000 francs CFP en application de l'article 407 du code de procédure civile.
Par conclusions déposées le 1er février 2007, Gustave B... sollicite la confirmation du jugement entrepris et la condamnation de l'appelant au paiement d'une somme de 150 000 francs CFP au titre des frais irrépétibles.
Par conclusions déposées le 9 février 2007, la SCI JADE demande à la cour de prononcer sa mise hors de cause et de condamner la partie qui succombe à lui payer la somme de 500 000 francs CFP en application de l'article 407 du code de procédure civile.
Par conclusions déposées le 9 août 2007, Léon E...
E... réitère les termes de ses écritures antérieures et y ajoutant expose qu'il ne saurait lui être fait grief d'avoir aménagé sa propriété alors qu'aucune décision ne lui en a fait l'interdiction et que la SCI ALIZE V ne saurait sérieusement soutenir qu'une indemnisation de 1 870 000 francs CFP serait conforme au droit alors qu'elle avait fait une offre d'acquisition en 2005 à concurrence de 30 000 000 francs CFP.
Elle ajoute que la construction du pont profitera davantage à la SCI ALIZE qui a projeté un lotissement sur plusieurs hectares et que le partage des frais doit être opéré au prorata des surfaces des terrains, justifiant que soit mis à sa charge les 9 / 10o du prix.
Par conclusions déposées le 5 octobre 2007, la SCP CALMET anciennement CORMIER-CALMET sollicite sa mise hors de cause.
Par conclusions déposées le 24 octobre 2007, Jean C... demande à la cour de constater que son appel en cause est abusif et, en conséquence, sollicite la condamnation de l'appelant à lui payer la somme de 250 000 francs CFP à titre de dommages-intérêts outre celle de 180 000 francs CFP en application de l'article 407 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 février 2008.
EXPOSE DES MOTIFS :
Attendu qu'en vertu de l'article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ;
Attendu que compte tenu de la configuration des lieux telle que résultant des plans qui sont produits aux débats dont en particulier celui établi par l'expert judiciaire, la parcelle de la SCI ALIZE V ne dispose d'aucun accès sur la voie publique ;
Attendu que pour contester néanmoins l'état d'enclave de cette parcelle, Léon E...
E... fait référence à une résolution de l'association syndicale " Centre Artisanal de TIPAERUI " en date du 28 mai 1998 qui stipule en ces termes :
L'assemblée générale, connaissance prise des dispositions du cahier des charges du lotissement de " Centre Artisanal de TIPAERUI " et pour faire suite aux explications de son Président, décide d'autoriser Monsieur Gustave B... et après lui ses ayants droits, à utiliser la voie de passage réalisée à l'occasion de la création du lotissement pour permettre à la propriété de Monsieur Gustave B... d'être desservie par ledit passage qui relie après la traversée de la rivière de Tipaerui par le ponceau la propriété du dit Monsieur Gustave B... à la route communale de la Vallée de Tipaerui.
Plus précisément, l'assemblée générale donne dès à présent son accord sans réserve pour que Monsieur Gustave B..., encore propriétaire à ce jour de l'assiette de la route dont s'agit, puisse constituer une servitude de passage dans les termes les plus larges pour véhicules, personnes et réseaux sur le terrain d'assiette dont s'agit au profit du surplus de sa propriété et plus précisément au profit de la parcelle de terrain lui appartenant sise à PAPEETE vallée de Tipaerui dépendant du Domaine ELZEA, d'une superficie de 04 ha 21 a 75 ca ;
Attendu, cependant, qu'il résulte explicitement de cette résolution que l'association syndicale n'a donné son autorisation que pour la partie de la propriété de Gustave B... dépendant du domaine ELZEA qui n'est autre que la parcelle cédée à la SCI JADE ; que d'ailleurs, l'acte de cession intervenu en faveur de cette dernière fait référence à la constitution de servitude consentie par l'association syndicale du lotissement ; que par suite, la résolution ne concerne en aucune façon la parcelle de terre acquise par la SCI ALIZE V ;
Attendu, dès lors, que le fonds de la SCI ALIZE V est enclavé au sens de l'article 682 du code civil ; que le jugement du 11 juin 2003 sera confirmé ;
Attendu qu'en vertu de l'article 684 du code civil, si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes ;
Attendu qu'il résulte de l'article 683 du code civil que le passage doit être pris du côté ou le trajet est le plus court et le moins dommageable ;
Attendu que le plan d'ensemble établi par l'expert démontre que le tracé le plus court est celui qui passe sur la parcelle de Léon E...
E... ; qu'à l'opposé, le tracé empruntant la parcelle de la SCI JADE est beaucoup plus long et au demeurant plus délicat dans la mesure où il implique d'avoir recours à la servitude de passage consentie par l'association syndicale " Centre Artisanal de TIPAERUI " dont bénéficie la seule SCI JADE ; que c'est à bon droit que le premier juge a fixé l'assiette de la servitude sur le terrain appartenant à Léon E...
E..., selon le tracé B, C, D de l'expert ;
Attendu qu'il résulte du rapport d'expertise que l'emprise de la servitude de passage représente une surface de 2 566 m2 ; que l'expert a effectué une péréquation entre le prix payé par la SCI JADE actualisé au jour de l'accomplissement de sa mission et celui pratiqué dans le cadre de transactions récentes portant sur des terrains similaires pour fixer le prix du foncier à la somme de 1000 francs CFP le m2 ; que cette estimation qui n'est pas sérieusement contestable doit être validée ; que par suite, le préjudice inhérent à la perte foncière résultant de la servitude de passage s'établit à la somme de 2 566 000 francs CFP ;
Attendu qu'en outre, Léon E...
E... a effectué des travaux de terrassement sur l'ensemble de sa parcelle dont le prix au m2 s'établit à la somme de 1577 francs CFP, soit un préjudice résultant de l'inutilité des frais engagés sur l'emprise de la servitude d'un montant de 4 046 582 francs CFP ; que si la SCI ALIZE V reproche à Léon E...
E... d'avoir entrepris ces travaux alors qu'une procédure était engagée, elle ne conteste pas pour autant le montant de cette somme qu'elle offre de régler ; qu'au demeurant, aucune décision de justice ne lui en faisait l'interdiction ;
Attendu qu'enfin, un pont a été construit pour enjamber la rivière de la TIPAERUI et permettre l'accès à la voie publique ; que les frais exposés par Léon E...
E... s'établissent à la somme de 19 654 249 francs CFP ;
Attendu que l'appelant a édifié ce pont sans attendre la décision de la cour sur l'état d'enclave et l'assiette de la servitude de passage ; que cet ouvrage répond à l'évidence à un besoin qui lui est propre ; que par suite, l'offre de la SCI ALIZE V de prendre en charge la moitié du coût de la construction correspond à une légitime indemnisation du propriétaire du fonds servant ; que cette offre doit être validée ;
Attendu, dès lors, que le tribunal de première instance a fait une exacte appréciation de l'indemnisation devant être allouée à Léon E...
E... ;
Que le jugement du 25 janvier 2006 sera confirmé dans toutes ses dispositions ;
Attendu que Gustave B..., la SCI JADE, la SCP CALMET et Jean C... contre lesquelles aucune condamnation n'a été prononcée doivent être mis hors de cause ;
Attendu que Jean C... a été attrait dans une procédure qui ne le concernait en aucune façon ; que par sa faute, réitérée devant la cour d'appel, Léon E...
E... lui a causé un préjudice moral certain ; que la cour trouve dans la cause les éléments permettant de chiffrer ce chef de dommage à la somme de 250 000 francs CFP ;
Attendu qu'il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Gustave B..., la SCI JADE et Jean C... les frais exposés par eux et non compris dans les dépens ; qu'il convient de condamner Léon E...
E... à leur payer, respectivement, les sommes de 150 000 francs CFP, 300 000 francs CFP et 180 000 francs CFP en application de l'article 407 du code de procédure civile ;
Attendu qu'il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI ALIZE V les frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; qu'il convient de lui allouer la somme de 400 000 francs CFP au titre des frais irrépétibles d'appel ;
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme les jugements entrepris ;
Y ajoutant,
Met hors de cause Gustave B..., la SCI JADE, la SCP CALMET et Jean C... ;
Condamne Léon E...
E... à payer à Jean C... la somme de deux cent cinquante mille (250. 000 FCFP) francs pacifique en réparation de son préjudice résultant de la procédure abusive dont il a fait l'objet ;
Condamne Léon E...
E... à payer à Gustave B... la somme de cent cinquante mille (150. 000 FCFP) francs pacifique en application de l'article 407 du code de procédure civile ;
Condamne Léon E...
E... à payer à la SCI JADE la somme de trois cent mille (300 000 FCFP) francs pacifique en application de l'article 407 du code de procédure civile ;
Condamne Léon E...
E... à payer à Jean C... la somme de cent quatre vingt mille (180. 000 FCFP) francs pacifique en application de l'article 407 du code de procédure civile ;
Condamne Léon E...
E... à payer à la SCI ALIZE V la somme de quatre cent mille (400. 000 FCFP) francs pacifique en application de l'article 407 du code de procédure civile ;
Condamne Léon E...
E... aux dépens ;
Dit que maîtres MAIZONNIER et CAZERES ainsi que maître GIRARD auront le droit de recouvrer directement ceux des dépens dont il ont fait l'avance sans avoir reçu de provision.
Prononcé à Papeete, le 29 MAI 2008
Le Greffier, La Présidente,
M. SUHAS-TEVERO C. TEHEIURA