REPUBLIQUE FRANCAISE
Copies certifiées conformes et exécutoires notifiées aux parties le :Au nom du Peuple français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRET DU 03 Novembre 2022
(no 86 , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 21/14541 - No Portalis 35L7-V-B7F-CEF2P
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 08 Juillet 2021 par le tribunal judiciaire de PARIS RG no 20/00030

SOCIÉTÉ SNCF RESEAU
Siège social
[Adresse 4]
[Localité 64]
représentée par Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS DU [Adresse 67] ET [Adresse 29] A [Localité 75]
Ayant pour Syndic le Cabinet DAUCHEZ
[Adresse 26]
[Localité 75]
représentée par Me Alexandre GUEZENNEC, avocat au barreau de PARIS, toque : R213
DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D'ILE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE PARIS
Service local du domaine de Paris
[Adresse 12]
[Localité 75]
représenté par M. [I] [F] en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Septembre en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Hervé LOCU, Président
Madame Monique CHAULET, conseillère
Madame Catherine LEFORT, conseillère
Greffière : Mme Alexandra AUBERT, lors des débats

- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Hervé LOCU, Président et par Madame Alexandra AUBERT, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Exposé des faits et de la procédure
Par arrêté inter préfectoral du 31 janvier 2013, les préfets d'Île-de-France, des Hauts-de-Seine, des Yvelines et du Val-d'Oise ont déclaré d'utilité publique le prolongement de la ligne E du RER, projet EOLE, de la gare [70] à [Localité 72], et emportant mise en compatibilité des documents d'urbanisme des communes de [Localité 75], [Localité 74] et [Localité 78] (92), [Localité 77], [Localité 66] , [Localité 69] , [Localité 73], [Localité 72] et [Localité 79] (78).
Il est prévu à l'article 3 de l'arrêté précité que, pendant 5 ans, RFF et SNCF sont autorisés « à procéder à l'acquisition, soit à l'amiable, soit par voie d'expropriation, les emprises de terrains nécessaires à la réalisation du ouest de la ligne E du RER–projet EOLE de la gare [70] (75) à [Localité 72] (78) ».
Le tracé de référence du prolongement de la ligne E du RER aménagé par SNCF réseau passera sur et sous le territoire de la commune de [Localité 75].
Le tréfonds de la parcelle cadastrée section AI No[Cadastre 42] située [Adresse 67] et [Adresse 29] dans le [Localité 75] est inclus dans le périmètre des expropriations.
La parcelle se situe en zone UGSU et UG du PLU de la Ville de [Localité 75],
au début de l'[Adresse 67] à proximité immédiate de l'Arc de Triomphe donc des [Adresse 68] ; elle est desservie par de nombreux moyens de transports (métros, RER C, station de taxi) et bénéficie de toutes les commodités du [Localité 75].
La parcelle représente une surface de 2696 m², occupée par un immeuble. Le bâtiment est en R+5 et est bien entretenu. Au rez-de-chaussée, l'immeuble accueille plusieurs commerces.
L'emprise de la SNCF réseau sur la parcelle concernée sera d'une surface en tréfonds de 357 m² .
Le Syndicat des des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 67] et [Adresse 30] à [Localité 75] est propriétaire de la parcelle concernée.
Par jugement du 8 juillet 2021, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Paris a :
- fixé la date de référence au 27 août 2017
–appliqué la méthode Guillermain et Demanche et retenu une valeur unitaire de 20 000 euros/m²;
–dit n'y avoir lieu à application d'un abattement pour encombrement ;
–retenu un coefficient de nappe Ke dans le cadre de cette méthode de 0, 5 ;
–fixé l'indemnité totale de dépossession dans le dispositif à la somme de 97 800 euros, soit 89 250 euros au titre de l'indemnité principale et 9925 euros au titre des frais de remploi, ( dans les motifs l'indemnité principale à la somme totale de 99175 euros soit l'indemnité principale à la somme de 89250 et l'indemnité de remploi à la somme de 9925 euros) à revenir au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 67] et 32 rue de Tilssitt à [Localité 75] pour la dépossession en tréfonds de sa parcelle ;
–condamné la SNCF réseau à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 67] et [Adresse 29] à [Localité 75] la somme de 3500 euros sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile ;
–rappelé que les dépens sont de droit supportés par l'expropriant en vertu de l'article L312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
SNCF réseau a formé appel par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 août 2021 limité au montant de la valorisation du terrain.
Pour l'exposé complets des faits, de la procédure , des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures:
-Adressées par SNCF réseau le 28 octobre 2021 au greffe notifiées le 3 novembre 2021 (AR des 4 et 5 novembre 2021) aux termes desquelles elle demande à la cour de :
–dire son appel recevable et bien fondé,
–infirmer le jugement en ce qu'il a retenu une valeur de terrain nu et libre de 20 000 euros/m² ;
–fixer l'indemnité à revenir aux expropriés selon la méthode dite Guillermain Demanche , en retenant une valeur de terrain nu et libre de 12 000 euros/m² ;
–fixer en conséquence à la somme globale de 59 905 euros arrondis, tous chefs de préjudices confondus, l'indemnité devant revenir au syndicat des copropriétaires pour l' immeuble [Adresse 67] et [Adresse 30] [Localité 75]
–confirmer le jugement pour le surplus.
-Adressées au greffe par le commissaire du gouvernement , intimé et appelant incident , le 16 décembre 2021 notifiées le 27 décembre 2021 (AR des 29 décembre 2021 ) aux termes desquelles il demande la cour de :
–à partir d'une valeur unitaire de sol de surface de 16 800 euros/m², fixer l'indemnisation en réparation du préjudice subi à la somme totale de 83 467 euros.
–Adressées au greffe le 31 janvier 2022 par le syndicat des copropriétaires du 4 à 10, avenue de la Grande armée [Adresse 29] 75017 Paris, intimée et appelant incident, notifiées le 2 février 2022 (AR du 4 et 7 février 2022) aux termes desquelles il demande à la cour de :
–débouter la SNCF réseau de ses demandes ;
–recevoir son appel incident ;
–confirmer le jugement en ce qu'il a fixé une valeur unitaire de sol à 20 000 euros/m² ; fixer l'indemnité de dépossession à la somme de 99 175 euros ;
–à titre subsidiaire
–fixer le montant de l'indemnité totale d' expropriation à la somme de 69 722 euros;
-condamner la SNCF réseau à verser la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
La SCNF RÉSEAU fait valoir que :
- elle conteste que le jugement ait retenu une valeur de 20 000 euros/m² s'agissant de la valorisation du terrain : elle produit une nouvelle liste des références (Pièce no 6), comprenant les références de publications qui n'étaient pas mentionnées initialement, ainsi que de nouvelles références ; l'article L322-8 du code de l'expropriation fait obligation au juge de l'expropriation de « tenir compte ?? des accords intervenus entre l'autorité expropriante et les divers titulaires de droits réels à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et, lorsque les critères quantitatifs visés par le juge de première instance (moitié des propriétaires et deux tiers des superficies ou l'inverse) sont atteints de « prendre pour base ?? ces accords ; elle propose à la cour de croiser ces références avec les huit ventes produites initialement par le commissaire du gouvernement faisant ressortir une même moyenne de 12 024 euros/m² ; mais la Cour ne devra pas retenir les ventes de terrains à bâtir sur Paris citées par le commissaire du gouvernement sélectionnées « à partir des annonces de vente d'appartement neufs en Vefa ainsi que des DIA (Déclaration d'intention d'Aliéner) adressées par la Ville de [Localité 75] au service des Domaines ??, lesquelles ne correspondent pas à des ventes effectives ; elle produit trois récents arrêts de la cour d`appel (Pièces no 9 à 11) ayant confirmé des décision de première instance fixant, dans le même secteur, une valeur de terrain nu et libre à 12 000 euros /m².Rien ne justifie une augmentation de plus de 60 %, ce marché étant relativement stable s'agissant de biens rares.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 65] rétorque que:
-le tribunal a fixé le montant de l'indemnité de dépossession retenant la moyenne des 2 termes de références proposés par le commissaire du gouvernement sur une valeur de 19 120 euros/m² ; il sollicite l'ajustement de indemnité de dépossession sur la base de 20 000 euros et demande de retenir la valeur du sol à -39,60 m² représentant 2,5 % de la valeur du sol soit : 20 000 euros X 0,5 %= 500 euros/m² ; la valeur de la parcelle en tréfonds doit donc être fixée après abattement pour présence de nappe comme suit : 357 m² X 500 euros X 0,5= 89 250 euros ;
–à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour adopte les modalités de calcul proposé par SNCF réseau, le taux d'abattement 40 % demandé par SNCF réseau ne peut s'appliquer et c'est un abattement de 30 % qui aurait dû être retenu.
Le commissaire du Gouvernement conclut que :
-il propose 5 termes de comparaison faisant apparaître une valeur moyenne de: (14.176 +15.555 +14.990 +17.612,64 + 21.827,50 ) = 84.161,14 euros / 5 = 16.832,23 euros , arrondi à 16 800 euros . Cette valeur moyenne des surfaces de plancher, de 16 800 euros /m² est donc retenue pour déterminer la valeur du sol de surface appliquée dans le cadre du barème Guillermain-Demanche. Il convient de préciser également que cette valeur est comprise encombrement inclus de sorte qu'aucun abattement ne sera appliqué à cette moyenne.
L'indemnité principale doit donc être fixée à la somme de 74 970 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 8417 euros soit une indemnité totale de 83 467 euros arrondis .
MOTIVATION
Sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R 311-26 du code de l'expropriation modifié par décret No2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 3 août 2021 , à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions de SNCF RESEAU du 28 octobre 2021, du SDC du [Adresse 67] et [Adresse 29] du 31 janvier 2022 et du commissaire du gouvernement du 16 décembre 2021 déposées ou adressées dans les délais légaux sont recevables.

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.
Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel principal de la SNCF RESEAU , l'appel incident du commissaire du gouvernement et l'appel incident du SDC du [Adresse 67] et du [Adresse 29] portent sur le montant de la valorisation du terrain .
S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application des article L322-2 et L213-6 du code de l'expropriation la date du 27 août 2016; les appels des parties ne concernent pas la date de référence .
A cette date la parcelle est située en zone UGSU du PLU de la ville de [Localité 75] .
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit de la parcelle AI [Cadastre 42] située [Adresse 34].
Selon les documents de la SNCF Réseau ( pièce No1:plan coupe (EDDV), l'emprise est de 357 m² en tréfonds , le niveau haut de l'emprise est de 13, 4 m( cote altimétrique NGF IGN 69) et l'altitude de la parcelle étant de 53 mètres ( cote altimétrique NGF) , l'emprise en conséquence se situe à une profondeur par rapport au niveau du sol de : 53 m-39, 6 m= 39, 6 mètres.
Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 8 juillet 2021.
1o Sur l'indemnité principale
A.Sur la méthode
Le premier juge conformément à l'accord des parties a retenu comme méthode d'évaluation de l'indemnité d'expropriation la méthode des experts judiciaires, Messieurs Guillermain et Demanche.
Les parties s'accordent également en appel pour retenir cette méthode.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
La détermination de la valeur d'indemnisation pour l'expropriation d'un volume de tréfonds requiert d'une part de fixer la valeur en surface de la parcelle en fonction du prix unitaire au mètre carré (A), de pondérer cette valeur en fonction du taux dit « d'encombrement » de la parcelle (B), et d'autre part d'appliquer à cette valeur les paramètres de la méthode de calcul spécifique au tréfonds (C).
Cette détermination est régie par des paramètres largement issus de la méthode dite Guillermain et Demanche du nom des experts désignés par arrêt de la cour d'appel du 16 décembre 1993 afin de prendre en compte la spécificité de l'expropriation totale ou partielle du tréfonds au regard de l'évolution des techniques mises en oeuvre pour les ouvrages à construire et des caractéristiques des sols.
La méthode Guillermain et Demanche détermine la valeur du tréfonds de façon dégressive en neutralisant les trois premiers mètres cinquante de sous-sol (qualifiée de profondeur minimale dans l'arrêt du 7 décembre 1995 rendue par cette cour dans l'affaire RATP C/Cts Beauchataud -Segalen), car le propriétaire d'un immeuble peut sans difficulté utiliser ses caves ou les infrastructures de ses fondations, sur ce qui correspond à un premier sous-sol ; qu'en dessous de 3,50 m de profondeur, les prix de construction et le coût d'exploitation ont, ainsi que l'ont alors estimé les experts précités, une répercussion qui justifie la diminution de la valeur d'un tréfonds en fonction de la profondeur.
B.L'évaluation
Le premier juge conformément à l'accord des parties a retenu la méthode par comparaison, et a retenu une valeur unitaire de 20 000 euros/m² sans application d'un abattement pour encombrement.
SNCF RESEAU demande de retenir une valeur de terrain nu et libre de 12 000 euros/m², le SDC du [Adresse 67] et [Adresse 29] demande à titre principal la somme de 89250 euros et à titre subsidiaire la somme de 62475 euros/m² et le commissaire du gouvernement une valeur de 16 800 euros/m².
Il convient en conséquence d'examiner les références des parties:
A.Les références de SNCF RESEAU
Elle indique que l'article L 322-8 du code de l'expropriation fait obligation au juge de l'expropriation de « tenir compte » des accords intervenus entre l'autorité expropriante et les divers titulaires de droits réels à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique, et lorsque les critères quantitatifs visés par le juge de première instance (moitié des propriétaires et 2/3 des superficies ou l'inverse) sont atteints de « prendre pour base » ces accords.
En l'espèce, il n'est pas contesté comme l'indique la SNCF réseau que les juges du fond conservent un pouvoir souverain d'appréciation sur le montant de l'indemnité à fixer; qu'en outre les critères quantitatifs visés par l'article susvisé n'étant en l'espèce remplis, la cour est uniquement tenue d'en tenir compte.
Il convient en conséquence d'examiner ces références.
Elle propose tout d'abord 13 références à [Localité 75] (pièce numéro 6) avec les références de publication, mais sans mention des superficies et de la consistance matérielle, toutes datant de 2015:
No du termeDate de venteAdresseParcellePropriétairePrix Prix euros/m²
T116 avril 2015[Adresse 61]AV [Cadastre 9] Bayard Albert Ier3376, 80675,36
T27 avril 2015[Adresse 27]
[Adresse 13]
[Localité 75]CL[Cadastre 57]SDC du [Adresse 13]142 96815 296,80
T36 février 2015[Adresse 36]
[Adresse 17]
[Adresse 21]
[Localité 75]AW [Cadastre 31]SDC [Adresse 36]59581, 206958,12
T429 janvier 2015[Adresse 3]
[Localité 75]CL [Cadastre 53]Groupama GAN VIE100 761,6011 076,16
T55 janvier 2015[Adresse 38]
[Localité 75]BU[Cadastre 45]société OBM
SCI [Adresse 76]24 375,603437,56
T67 avril 2015[Adresse 55]
[Localité 75]CJ [Cadastre 51]FDC [Adresse 80]10 0801762
T714 avril 2015[Adresse 62]CJ [Cadastre 49]consorts [T]- [U]59 462,406946,24
T829 janvier 2015[Adresse 24]
[Localité 75]AI [Cadastre 18]GAN investissement foncier118 42212 842,20
T911 mars 2015[Adresse 40]
[Adresse 47]
[Localité 75]AF [Cadastre 53]AC FCI35 084,404508,44
T102 juin 2015[Adresse 48]
[Adresse 81]
[Localité 75]AF [Cadastre 44]fondations pasteur Eugène Bersier31 978,804197,88
T1120 avril 2015[Adresse 50]
[Localité 75]AF [Cadastre 41]église protestante unie de [71]32 198,404219,84
T126 juillet 2015[Adresse 19]
[Localité 75]BD [Cadastre 25]ordre national des médecins80 011,209001,12
T136 juillet 2015[Adresse 52]
[Localité 75]AF [Cadastre 37]SA Paris Loire36 362,404636,24
Ces références sont trop anciennes, datant de plus de 5 ans et seront donc écartées.
Elle propose ensuite (pièce No6) quatre références de 2019, dont l'une n'est pas encore publiée:
No du termeDate de venteAdresseParcelle PropriétairePrix en euroPrix en euros/m²
T1424 septembre 2020[Adresse 54]
[Localité 75]AF [Cadastre 18]consorts [K]22 5573256
T1529 juillet 2019[Adresse 43]
[Localité 75]CI [Cadastre 58]SDC du [Adresse 43]69 707,807170,68
T1620 septembre 2019[Adresse 1]BU [Cadastre 33]SDC du [Adresse 1]45 838,805558,88
T1720 mai 2019 [Adresse 46]AW 23SDC du [Adresse 46]1825,20365,04
Le terme T 14 n'est pas encore publié et sera donc écarté.
En ce qui concerne les termes T 15,16 et 17 si les références de publication sont mentionnées, par contre, la superficie et la consistance du bien ne sont pas mentionnés, ce qui ne permet pas d'en connaître les caractéristiques; Ces références seront écartées.
Elle propose ensuite huit termes avec les références de publication produites initialement par le commissaire du gouvernement faisant ressortir une moyenne de 12 024 euros :
No du terme Date de vente AdresseSuperficie Prix en euros Prix d'acquisition m² de surface bâtie
T1810 janvier 2017[Adresse 11]
[Localité 75]terrain de 508m²
surface utile de 1432 m²20 300 00014 176
T196 décembre 2016[Adresse 15]
[Localité 75]terrain de 234 m²
surface utile de 450 m²7 000 00015 555
T2028 octobre 2016[Adresse 32]
[Localité 75]terrain de 443 m²
surface utile de 3000 m²21 500 0007166
T2110 mai 2016[Adresse 60]
[Localité 75]
Paristerrain de 454 m²
surface utile de 1082 m²11 000 257 00010 403
T222 février 2016[Adresse 39]
[Localité 75]terrain de 1420 m²
surface utile de 4668 m²69 274 35014 990
T2328 janvier 2016[Adresse 35]
[Localité 75]terrain de 600 m²
surface utile de 2359 m²20 000 0008478
T245 octobre 2015[Adresse 16]
[Localité 75]terrain de 1587 m²
surface utile de 13 137 m²138 000 00010 505
T252 juillet 2015[Adresse 56]
[Localité 75]terrain de 980 m²
–surface utile de 1413 m² 36 000 00014 919
Ces termes datant pour les uns de plus de 5 ans et pour les autres de près de 5 ans sont trop anciens et seront donc écartés.
SNCF RESEAU propose également trois références citées par le commissaire du gouvernement en première instance, dont deux sont également proposées par le commissaire du gouvernement en appel et seront donc examinées ci après, et une référence non reprise du 24 novembre 2016, terme cité par une expertise de CBRE dans un autre dossier.
Cependant cette dernière référence est trop ancienne datant de près de 5 ans et sera donc écartée.
SNCF réseau invoque enfin trois arrêts récents de la cour d'appel (pièces numéro 9 à numéro 11).
Ces arrêts concernent un autre arrondissement le 8o, en outre ces arrêts se fondent sur des références du commissaire du gouvernement de 2016 et 2017, alors qu'en l'espèce le commissaire du gouvernement en appel propose des références de 2018 et 2019, permettant de prendre en compte davantage l'évolution du marché - ces termes seront donc écartés.
B.Les références du SDC du [Adresse 67] et [Adresse 29]
Il invoque les références du gouvernement de première instance.
Il demande de retenir comme dans les motifs du jugement la valeur retenue de 20000 euros , soit une indemnité principale de 89250 euros
C. Les références du commissaire du gouvernement
Le commissaire de gouvernement indique que s'agissant de l'estimation d'une valeur de sol de surface sur [Localité 75], compte tenu de leur extrême rareté, elle ne peut être extraite des mutations de terrain nu à bâtir sur [Localité 75] ; il a donc recherché cette valeur à partir des ventes d'immeubles bâtis, mais vendus en étant assujettis à la TVA, permettant à un acquéreur de récupérer la TVA sur les travaux entrepris, tout en s'engageant à soumettre la future opération de revente de l'immeuble rénové à la TVA ; ces bâtiments ne sont donc pas l'objet d'une démolition puis d'une reconstruction mais d'une restructuration lourde et d'une réelle rénovation complète ; dès lors, les prix exprimés dans les actes de vente doivent être apportés à leur surface bâtie et non directement à partir de la surface des parcelles ; en outre, les immeubles vendus ne font pas l'objet d'une construction nouvelle ou d'une surélévation, il n'y a pas de création de surface de plancher , elles ne font pas l'objet d'une démolition puis d'une reconstruction mais d'une restructuration et rénovation ; il s'agit uniquement de restructuration avec application du régime fiscal des terrains à bâtir accompagnés d' autorisation d'urbanisme, permis de construire et déclaration d'ouverture de chantier ; les prix exprimés dans les actes de vente sont donc retenus en fonction de la surface de plancher des bâtiments qui permettent ensuite d'établir une valeur du sol de surface dans le cadre de l'application du barème Guillermain– Demanche ; les surfaces exprimées dans les actes doivent donc être rapportées à leur surface bâtie et non à la surface des parcelles.
Le commissaire du commissaire du gouvernement précise que le commissaire du gouvernement de première instance avait proposé trois études de marché décomposées de la manière suivante :
–vente d'immeubles à restructurer pour lesquels il ressort une valeur moyenne de terrain à partir de 12 024/m² , à partir de la présentation de huit termes de comparaison tous situés au sein du même arrondissement ;
–les ventes considérées comme des terrains à bâtir pour lesquelles, il ressort une valeur moyenne de 15 450 euros/m² à partir des trois ventes plus élevés sur les dix ventes recensées, sélection effectuée à partir des annonces de vente d'appartements neufs en VEFA ( vente en état futur d'achèvement) ainsi que des DIA ( déclaration d'intention d'aliéner) sans publication foncière officielle ;
–les ventes de surface de plancher d'immeubles à restructurer sans création de surfaces pour lesquelles, il ressort une valeur de terrain à bâtir de 16 100 euros/m².
Il indique qu'en raison de la dispersion des valeurs qui apparaît dans chaque étude et dans un but de présenter une synthèse plus homogène, il propose cinq ventes avec les références de publication, dont trois situées au sein du 8e arrondissement et deux autres situées dans arrondissement plus proche avec des dates plus récente afin notamment de prendre en compte l'évolution à la hausse des prix du marché depuis 2016 :
–Vente d'immeubles à restructurer sur le 8e arrondissement :
-vente du 10 janvier 2017, terrain de 508 m², CO-[Cadastre 18],[Adresse 10],[Localité 75], 20 300 000 euros, surface utile de 1432 m², prix d'acquisition au mètre carré de surface bâtie de 14 176 euros/m² (20 300 000/1432).
L'hypothèse d'un prix de vente de (20300000/508) est écartée, la cession porte sur une surface de plancher et non sur un sol encombré.
–Vente du 6 décembre 2016, terrain de 234 m² , BZ [Cadastre 9],[Adresse 14], [Localité 75], 7 000 000 euros, surface utile de 450 m², prix d'acquisition de 15 555 euros/m²(7 000 000/450) et non de (7 000 000/234) = 29915 euros/m² de sol.
–vente du 2 février 2016 : terrain de 1422 m², A.S. [Cadastre 37],[Adresse 39], [Localité 75], 69 974 350 euros, surface de 4668 m² mentionnée dans l'acte , soit une valeur de 14 990 euros/m² (69 974 350/4668) et non de (69974 350/1420) = 49278 euros/m² de sol.
–Vente d'immeubles à restructurer situés dans d'autres arrondissements avec des dates plus récentes (2018 et 2019):
–Vente du 8 octobre 2018 à [Localité 75] : [Adresse 20], [Adresse 28], [Adresse 59], cadastrées AG-[Cadastre 6],AG [Cadastre 7] et AG [Cadastre 8], pour respectivement, 1678 m², 3176 m² et 1411 m², vente enregistrée le 16 octobre 2018, surface totale de 6265 m², surface utile des bâtiments vendus , portés dans l'acte, et destiné à une restructuration lourde est de 29 788,80 m²; le prix est de 524 659 529,49 euros hors TVA, le prix du m² de surface utile est de : euros/m²(524 659 529,49/29 788,80)= 17612, 64 euros /m².
L'immeuble est à usage de bureaux, en R+7, avec un étage de sous-sol dédié aux services généraux du bâtiment.
Le permis de construire a été délivré par la mairie de [Localité 75] le 18 décembre 2015.
-Vente du 25 juillet 2019 à [Localité 75] : [Adresse 22], cadastrée AU -[Cadastre 23] pour 550 m²; le bâtiment est édifié en R+ 8, dont deux étages mansardés et deux niveaux de sous-sol; l' immeuble est à usage de bureaux, la vente comprend un projet de restructuration lourde; les surfaces sont indiquées partiellement dans l'acte , la reconstitution à partir de la surface de la parcelle est toutefois possible et permet de reconstituer la surface de plancher totale :
550 m² X 7 niveaux droits(rez-de-chaussée+ 6 étages)= 550 X 0,85(déduction 15 % pour l'emprise des murs et trémies) , soit 467,5 X 7= 3372,5 m².
Les deux niveaux de sous-sol et deux étages mansardés sont affectés d'un coefficient de 0, 8 : (550 X0, 8 X 0,85)= 374 m² X 4= 1496 m²
total : (3372,5+ 1496)= 4868,5 m².
Le prix de vente est de 106 260 200 euros hors TVA, soit un prix au m² de :
(106 267 200/4868,5)= 21 827,50 euros/m².
Cette valeur a été obtenue avec une approche visant à optimiser les surfaces, ce qui permet une valorisation prudente du prix au m² de SdP.
Le permis de construire a été délivré le 19 janvier 2017.
Le commissaire de gouvernement indique que ces ventes portant sur des immeubles bâtis destinés à être transformés sans création de surface de plancher nouvelle, sont comparables à la situation correspondant à la valeur du sol de surface de l'immeuble déjà bâti du [Adresse 2] , faisant ressortir une moyenne de :
(14 176+ 15 555+ 14 190+ 17 612,64+ 21 827,50)= 84 161,14/= 16 832,23 euros arrondis à 16 800 euros.
Dans le cadre de la méthode par comparaison afin de fixer la valeur de sol de surface, il convient, comme proposé par le commissaire du gouvernement de rechercher cette valeur à partir des ventes d'immeubles bâtis, mais vendus en état assujettis à la TVA, permettant à un acquéreur de récupérer la TVA sur les travaux entrepris, tout en s'engageant à soumettre la future opération de revente de l'immeuble rénové à la TVA ; en effet, ces bâtiments ne font pas l'objet d'une démolition puis d'une reconstruction d'une restructuration lourde et d'une rénovation complète et les prix exprimés dans ses actes de vente doivent donc être rapportés à leur surface bâtie et non comme demandé par les expropriés directement à partir de la surface des parcelles .
Dans le cadre de la méthode par comparaison, il convient cependant d'écarter les termes du commissaire du gouvernement correspondant à des ventes d'immeubles à restructurer dans le 8e arrondissement, celle-ci étant trop anciennes, datant l'une de plus de cinq ans et les deux autres de près de cinq ans.
Les ventes d'immeubles à restructurer dans le 2ème arrondissement et le 1er arrondissement correspondant au secteur le plus proche, comparables en consistances seront retenues, celles- ci datant de moins de 5 ans et étant récentes puisque datant de 2018 et 2019 pour une valeur de :
17 612,64+ 21 827,50= 39 440,14/2= 19 720,07 euro/m².
En raison de l'ancienneté de ces références datant de 2018 et 2019, et afin de tenir compte de l'évolution du marché, le premier juge a exactement retenu dans ses motifs une valeur supérieure à cette moyenne de 20 000 euros/m².
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
C.Pondération de valeur
Le premier juge a exactement dit que les termes de comparaison du commissaire du gouvernement concernent des terrains encombrés raison pour laquelle la valeur du terrain de surface a été retenue par la division du prix de vente à la surface de plancher de l'immeuble sur la parcelle et en conséquence a dit n'y avoir lieu à appliquer un taux pour encombrement sauf à pénaliser les expropriant tenant compte de du fait que leur parcelle est bâtie donc encombrée.
Le jugement sera donc confirmé en ce sens.
D.Calcul de la valeur d'indemnisation du tréfonds
Les parties indiquent qu'elles adoptent la méthodologie d'estimation des tréfonds telle qu'elle a été retenue par le jugement entrepris, à savoir la méthode Guillermain -Demanche .
Rappelant que dans le cadre de cette méthodologie le coefficient de profondeur retient :
-pour une profondeur de l'expropriation en tréfonds inférieure ou égale à 3,5m, une indemnisation égale à 100% de la valeur du terrain de surface,
-pour une profondeur de l'expropriation en tréfonds comprise entre 3,5m et 6,5m, une indemnisation égale à 30% de la valeur du terrain de surface,
En l'absence de contestation des parties ,le jugement sera confirmé en ce qu'il a appliqué le coefficient de profondeur à 2, 5 % conformément à la formule de calcul habituellement appliqué :( 90/(H-3,5)) % ou H est égal à 17,5, l'emprise de la parcelle concernée s'élevant à 375 m².
Sur le coefficient Ke au titre de la présence d'une nappe phréatique, le premier juge a rappelé qu'en application de cette méthode , le coefficient de nappe Ke permet de tenir compte du handicap que constitue la présence d'une nappe phréatique qui rend la réalisation de tout ouvrage particulièrement onéreuse en-dessous de ce seuil, qui est fixé à 0,5 si le niveau haut de l'ouvrage est sous le niveau d'étiage, à 1 si le niveau haut de l'ouvrage est égal ou supérieur au niveau d'étiage.
Au regard des pièces versées par SNCF RESEAU , le premier juge a retenu un coefficient Ke de 0, 5.
Les parties ne contestent pas le jugement qui a exactement retenu un coefficient de nappe de Ke de 0, 5.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
Les autres paramètres de la méthodologie n'étant pas contestés, l'application de la formule [ V = Vu x S x Tr x Kp x Ks x Ke] permet de fixer comme suit l'évaluation de l'indemnisation :
20000 X 2, 5% X1X1X0, 5 X357=89250 euros.
Le jugement sera donc infirmé sur ce point, car si les motifs mentionnent cette somme, le dispositif qui a autorité de chose jugée fixe une indemnité totale de 97800 euros.
2o Sur l'indemnité de remploi
Les taux habituels ne sont pas contestés :
20 % entre 0 et 5000 euros : 6000 euros
15 % entre 5001 et 15 000 euros : 1500 euros
10 % pour le surplus,
soit 9925 euros
Le jugement sera donc infirmé sur ce point, car si les motifs mentionnent cette somme, le dispositif quia autorité de chose jugée fixe une indemnité totale de 97800 euros, alors que celle- ci est de 99175 euros se décomposant comme suit:
- indemnité principale: 89250 euros
- indemnité de remploi:9925 euros;
En conséquence, il convient d'infirmer le jugement et de fixer l'indemnité totale de dépossession à la somme de :
89250 euros( indemnité principale) = +9925 euros( indemnité de remploi)=99175 euros.
3o Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SNCF réseau à payer au SDC du [Adresse 5] la somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de condamner SNCF RESEAU à verser la somme de 2500 euros au SDC du [Adresse 67] et [Adresse 29] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
4o Sur les dépens
Il convient de confirmer la condamnation de l'expropriant aux dépens de première instance en application de l'article L 312-1 du code de l'expropriation.
SNCF RESEAU perdant le procès sera condamnée aux dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort
Infirme partiellement le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour
Statuant à nouveau
Fixe à la somme de 99175 euros l'indemnité de dépossession à revenir au syndicat des copropriétaires de l'ensemble situé 4 à 10, avenue la Grande armée et [Adresse 30] 75017 Paris, pour la dépossession du tréfonds de la parcelle désignée ci-dessous :
cadastrée section AI numéro [Cadastre 42] située [Adresse 63] et [Adresse 30] dans le [Localité 75] contenance cadastrale : 2696 m²emprise en tréfonds : 357 m²
profondeur de l'emprise : 32,6 m se décomposant comme suit :
–indemnité principale : 89 250 euros
–indemnité de remploi : 9125 euros
Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Condamne SNCF RESEAU à verser la somme de 2500 euros au syndicat des copropriétaires du 4 à 10, avenue de la grande armée et [Adresse 30] 75017 Paris au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne SNCF réseau aux dépens.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT