No de minute :

COUR D'APPEL DE NOUMÉA
Arrêt du 7 mars 2022
Chambre civile
Numéro R.G. : No RG 20/00251 - No Portalis DBWF-V-B7E-RE6
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 mai 2020 par le tribunal de première instance de NOUMEA (RG no :19/112)
Saisine de la cour : 17 juillet 2020

S.A.R.L. SOCIETE DE GESTION ET D'EXPLOITATION COMMERCIALE (SOGEC)
dont le siège social est situé [Adresse 1]
Représentée par Me Pierre-Henri CUENOT, membre de la SELARL PHC AVOCAT, avocat au barreau de NOUMEA

S.C.I. [U]
dont le siège social est situé [Adresse 2]
Représentée par Me Olivier MAZZOLI, membre de la SELARL OLIVIER MAZZOLI AVOCAT, avocat au barreau de NOUMEA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 14 février 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Philippe ALLARD, Président de chambre, président,
Mme Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,
Mme Zouaouïa MAGHERBI, Conseiller,
qui en ont délibéré, sur le rapport de M. Philippe ALLARD.
Greffier lors des débats : Mme Isabelle VALLEE
Greffier lors de la mise à disposition : Mme Isabelle VALLEE

- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
- signé par M. Philippe ALLARD, président, et par Mme Isabelle VALLEE, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.
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Par acte en date du 3 mars 2003 enregistré le 26 mars 2003, la SCI [U] a donné à bail à la société Electric radio Nouméa, dite E.R.N., un local commercial situé dans la zone industrielle de Ducos à Nouméa, pour une durée de neuf ans à compter du 1er mars 2003.
Par acte sous seing privé en date du 25 juin 2012, enregistré le 27 juin 2012, les parties ont conclu un nouveau bail commercial pour une durée de neuf ans à compter du 1er mars 2012, moyennant un loyer mensuel de 866 658 FCFP hors charges.
Par acte de Me [Z], huissier de justice à [Localité 3], en date du 29 août 2017, la Société de gestion et d'exploitation commerciale, dite Sogec, qui était venue aux droits de la société E.R.N. en exécution de la transmission universelle du patrimoine de cette dernière, a donné un congé à la bailleresse à effet au « 31 mars 2017 ».
Le 5 mars 2018, la société Sogec a remis les clés du local à la SCI [U].
Par requête introductive d'instance signifiée le 2 janvier 2019, la SCI [U] a poursuivi la société Sogec devant le tribunal de première instance de Nouméa pour obtenir le paiement de loyers et charges impayés.
La société Sogec a constitué avocat mais n'a pas conclu.
Par jugement en date du 25 mai 2020, le tribunal de première instance de Nouméa, retenant que la locataire avait cessé de régler les loyers convenus depuis le mois de juillet 2017, a :
- condamné la société Sogec à payer la somme de 8 436 861 FCFP à la SCI [U] avec intérêts au taux légal à compter du 27 août 2018,
- ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement,
- condamné la société Sogec à payer la somme de 100 000 FCFP à la SCI [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Sogec aux dépens.
Par requête déposée le 17 juillet 2020, la société Sogec a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses conclusions déposées le 1er décembre 2020, la société Sogec, qui dénonce des manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance, demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris ;
- débouter la SCI [U] de l'ensemble de ses demandes ;
- condamner la SCI [U] aux dépens ;
- condamner la SCI [U] au versement d'une somme de 300 000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par un mémoire en réplique transmis le 1er juin 2021, la SCI [U], qui conteste avoir failli à ses obligations, prie la cour de :
- débouter la société Sogec de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires ;
- confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de la concluante au titre du paiement des frais de consommation d'eau ;
- condamner la la société Sogec à lui payer la somme de 7 533 FCFP correspondant aux charges d'eau du premier trimestre 2018 ;
- dire que la condamnation prononcée portera intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil à compter du jour de la mise en demeure du 8 août 2017 ;
- condamner la société Sogec à payer à la SCI [U] la somme de 300.000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Sogec aux dépens, avec distraction au profit de la selarl Olivier Mazzoli.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 novembre 2021.
MOTIFS DE LA DECISION
1/ La société Sogec ne conteste pas avoir cessé de régler le loyer convenu à compter du mois de juillet 2017 mais invoque, pour s'opposer à la demande en paiement de son adversaire, une contre-créance consécutive d'une part à un dégât des eaux, dont la bailleresse répondrait au titre de son obligation de délivrance et qui aurait été à l'origine d'une perte de marchandises « pour un montant supérieur aux loyers réclamés », d'autre part à l'acquisition d'une mezzanine au précédent locataire pour un montant de 4 200 000 FCFP.
2/ S'agissant de la prise en compte du coût d'acquisition de la mezzanine, il sera observé que le bail conclu le 25 juin 2012 prévoit d'une part que « le preneur aura à sa charge toutes les transformations et améliorations nécessaires à l'exercice de son activité sans recours possible contre le bailleur à ce sujet », d'autre part que « tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur, resteront en fin de bail la propriété de ce dernier, sans indemnité, si bon lui semble, à moins qu'il ne préfère la remise des lieux, en tout ou partie, dans leur état primitif, toujours sans indemnité pour lui. »
Ces dispositions contractuelles claires, qui régissent le sort des améliorations réalisées par le locataire, interdisent a priori à la société Sogec de réclamer à la bailleresse une quelconque indemnité en compensation de l'acquisition d'une mezzanine au précédent locataire.
La société appelante ne démontrant pas que la SCI [U] se serait engagée, en dépit des clauses du bail, à prendre en charge le coût de l'amélioration litigieuse, aucune contre-créance ne peut être retenue de ce chef.
3/ La SCI [U] admet que sa locataire a été victime d'un dégât des eaux mais dénie toute responsabilité.
La société Sogec ne verse pas le moindre document sur l'origine et les conséquences du sinistre allégué, dont la date même n'est pas précisée. Les seules pièces évoquant le sinistre sont produites par la bailleresse et résident dans un mail émanant du gérant de la société Sogec, reçu par l'agence en charge de la gestion des locaux loués, et dans une lettre du conseil de la SCI [U] en date du 27 août 2018, à la teneur identique à celle de ses conclusions.
Dans son mail, la société Sogec a consacré l'essentiel de ses développements au montant du loyer, qu'elle jugeait excessif au regard du loyer payé par son voisin. Les seuls propos consacrés au dégât des eaux étaient les suivants : « je réclame une indemnisation qui doit comprendre (...) le remboursement de la quote par que l'assurance ne nous a pas réglé sur le sinistre alors que la toiture était mal entretenue (...) ». Il résulte de ce courrier que le dommage subi par la locataire a, au moins partiellement, déjà été indemnisé par un assureur.
Il résulte de ce qui précède que la société Sogec est défaillante dans l'administration de la preuve qui lui incombe, la cour ne pouvant se satisfaire d'assertions imprécises et non étayées ; en conséquence, aucune contre-créance ne sera davantage retenue de ce chef.
4/ Le premier juge a rejeté la demande présentée par la bailleresse au titre de la consommation d'eau en retenant qu'aucune facture n'était produite.
Le bail prévoit que l'eau est « à la charge personnelle du preneur ».
En appel, la SCI [U] produit une facture de la société Calédonienne des eaux, d'un montant de 24 665 FCFP, couvrant la période du 4 décembre 2017 au 2 mars 2018. L'appelante ne contestant pas la répartition de la consommation d'eau opérée par la bailleresse, la somme réclamée (7 533 FCFP) sera mise à sa charge.
5/ Il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI [U] les frais engagés dans le cadre de la présente procédure ; la SARL SOGEC sera condamnée à lui verser à la somme de 150 000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.
PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté la SCI [U] de sa demande en paiement au titre de la consommation d'eau ;
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne la société Sogec à payer à la SCI [U] une somme de 7 533 FCFP outre intérêts au taux légal à compter du 27 août 2018 ;
Ordonne la capitalisation de ces intérêts ;
Condamne la société Sogec à verser à la SCI [U] une somme complémentaire de 150 000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Sogec aux dépens, dont distraction au profit de la selarl Olivier Mazzoli.
Le greffier,Le président,