Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 19 juin 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : RG 18/20600 -Portalis 35L7-V-B7C-B6LK5
Décision déférée à la cour : jugement du 26 juin 2018 -tribunal de grande instance de Paris - RG 16/13932

Madame P... G...


Représentée par Me Romain Carayol, avocat au barreau de Paris, toque : C1179

Monsieur U..., J... T...


Représenté par Me Michel Buchs, avocat au barreau de Paris, toque : D0822
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 février 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Claude Creton, président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude Creton, président,
Mme Christine Barberot, conseillère,
Mme Monique Chaulet, conseillère,
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.

Par acte du 10 décembre 2012, Mme G... a vendu à M. T... un appartement situé à [...] .
Le bien a été vendu pour un prix de 60 500 euros avec faculté de rachat pendant un délai de quinze mois expirant le 9 mars 2014 pour un prix de 90 000 euros. Ce délai a ensuite été prorogé au 9 septembre 2014, le prix de rachat ayant été porté à 96 000 euros.
Les conditions d'exercice du réméré ont été fixées comme suit :
"La faculté de réméré ne pourra être exercée par le VENDEUR que dans la mesure où celui-ci se sera acquitté régulièrement, à compter du jour de la signature de l'acte authentique de vente, du complément de revenus locatifs dont il est redevable dans les conditions fixées ci-après, ainsi que des charges des copropriétés afférentes aux biens.
A défaut de règlement a l'échéance de l'indemnité dans les dix jours du terme convenu, le vendeur sera de plein droit déchu de la faculté de racheter le bien vendu, sans qu'il soit besoin à l'ACQUÉREUR de la mettre en demeure de s'exécuter, ni de faire reconnaître cette démarche par une décision de justice.
3o) Modalités d'exercice du réméré
L'intention d'exercer le réméré devra être déclarée à l'ACQUÉREUR primitif du BIEN objet des présentes avant l'expiration du délai ci-dessus fixé.
La déclaration d'exercice du réméré devra être effectuée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai de vingt-quatre mois susvisé, suivie de la constatation de l'exercice de la faculté de réméré par acte authentique dans le mois suivant ladite déclaration d'exercice.
4o) Obligations du VENDEUR lors de la déclaration
Pour être valable cette déclaration devra être accompagnée de remboursement du prix et des frais dus à l'ACQUÉREUR.

La simple déclaration de l'intention d'exercer le réméré, même adressée en temps utile, sera inopérante si elle n'est pas accompagnée du versement ou de la consignation de la somme nécessaire.
Un acte authentique sera alors dressé, dans le mois suivant la déclaration d'exercice de réméré et le versement ou consignation des fonds nécessaires pour constater cet exercice aux frais du ou des bénéficiaire du réméré".
L'acte prévoit également que l'acquéreur percevra "à partir du 10 décembre 2013 et au plus tard jusqu'au 9 mars 2014 inclus de la part du vendeur, la somme de 600 euros, nonobstant la jouissance des biens réservée par le vendeur jusqu'au 9 mars 2014, et quand bien même le bien ne serait plus loué ou les loyers non réglés".
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 5 août 2014, Mme G... a informé M. T... qu'elle avait reçu d'un tiers, M. K..., une proposition d'achat du bien litigieux et de sa volonté d'exercer la faculté de rachat.
Le notaire de M. T... a fixé à la somme de 92 750 euros la somme à payer par Mme G... après déduction de celle de 5 500 euros qui avait été placée sous séquestre.
Après refus de M. T... de proroger le délai d'exercice de la faculté de rachat, Mme G... a assigné M. T.... Elle a demandé au tribunal :
- de constater l'exercice de la faculté de rachat, dire qu'elle est redevenue propriétaire du bien et ordonner sa restitution ;
- à défaut, condamner M. T... à lui payer la somme de 73 000 euros, outre 5 000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice moral.
Par jugement du 26 juin 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté Mme G... de sa demande tendant à voir ordonner la restitution du bien ;
- débouté Mme G... de sa demande de requalification du contrat en contrat de prêt à taux usuraire ;
- débouté Mme G... de sa demande de nullité du contrat du 10 décembre 2012 ;
- débouté Mme G... de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;
- condamné Mme G... à payer à M. T... la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour rejeter la demande de Mme G... tendant à voir constater l'exercice de la faculté de rachat, le tribunal a retenu que la déclaration de son intention d'exercer la faculté de rachat n'a pas été "accompagnée du versement ou de la consignation de la somme nécessaire" exigée par le contrat, Mme G... ayant simplement informé M. T... le 8 septembre 2014 qu'une somme de 83 000 serait consignée par l'acheteur du bien et que le solde de 24 200 euros serait disponible dans un délai de 10 jours.
Pour rejeter la demande de requalification du contrat en contrat de prêt à un taux usuraire, après avoir rappelé que l'acquéreur ne peut imposer à l'acquéreur l'exerice de la faculté de rachat, il a indiqué que cette requalification suppose la démonstration que ce contrat dissimule un contrat pignoratif destiné à éluder les dispositions protectrices des droits des emprunteurs relatives au taux de l'usure mais qu'en l'espèce il n'apparaît pas que le prix de vente du bien ait été fixé en fonction des besoins de financement de Mme G....
Pour rejeter enfin la demande de Mme G... en paiement de dommages-intérêts, reprochant à M. T... d'avoir refusé de proroger le délai d'exercice de la faculté de rachat, le tribunal a retenu que celui-ci n'était pas tenu d'accepter une nouvelle prorogation.
Mme G... a interjeté appel de ce jugement.
Elle fait valoir qu'après avoir informé M. T... de sa décision d'exercer sa faculté de rachat, la somme due à celui-ci avait été réunie et il appartenait aux notaires, notamment le notaire de M. T..., "de mettre en place les outils sécurisant l'opération" en aménageant les conditions prévues par le contrat.
A titre subsidiaire, expliquant que rencontrant de graves difficultés financières et dans l'impossibilité d'obtenir un prêt bancaire compte tenu de son inscription au fichier des incidents de paiement, elle a été contrainte de recourir à la vente à réméré de son appartement à un prix, déconnecté de sa valeur, correspondant à ses besoins financiers. Elle conclut à la requalification de ce contrat en contrat de prêt dont le taux, supérieur à 33 % sur deux ans et demi, est usuraire. Elle soutient qu'en conséquence cette vente est nulle et que la vileté du prix constitue un seconde cause d'annulation.
Elle ajoute qu'elle a été contrainte de conclure cette vente en situation de dépendance économique dont M. T... a profité et qu'ainsi cette vente doit également être annulée sur le fondement de la violence économique qui a vicié son consentement.
Elle réclame enfin une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M. T... conclut à l'irrecevabilité de la demande de Mme G... faute de publication au service de la publicité foncière en application de l'article 30 du décret du 4 janvier 1955, et en tout état de cause au mal fondé de ses différentes prétentions.
Il réclame en outre la condamnation de Mme G... lui payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
1 - Sur la demande relative à l'exercice de la faculté de réméré
- Sur sa recevabilité
Attendu que l'article 28-4o du décret du 4 janvier 1955 oblige seulement la publication de l'acte constatant la résolution de la vente immobilière, ce qui vise le cas de l'exercice de la faculté de réméré et non la demande en justice aux fins de constater l'exercice de cette faculté ; que la demande de Mme G... est donc recevable alors même qu'elle n'aurait pas été publiée au service de la publicité foncière ;
- Sur son bien fondé
Attendu, ainsi que l'a retenu le tribunal, que Mme G..., qui a exercé la faculté de rachat dans le délai prévu par l'acte de vente et prorogé par avenant, n'a pas accompagné sa déclaration du versement ou de la consignation de la somme due à M. T... comme l'exige le contrat ; que l'exercice de la faculté de réméré a donc été inefficace ;
2 - Sur la demande de nullité de l'acte
Attendu que la vente à réméré a été conclue au prix de 60 500 euros ; que le bien avait été estimé le 28 octobre 2011 à la demande de Mme G... par un agent immobilier à 135 000 euros ; que lorsqu'elle a déclaré exercer la faculté de rachat, Mme G... justifie qu'elle avait trouvé un acquéreur du bien au prix de 137 000 euros (dont 3 000 euros pour l'achat du mobilier) ainsi qu'il résulte d'un projet notarié d'acte de vente qu'elle a versé aux débats ;
Attendu que si la validité d'une vente à réméré n'interdit pas les parties de convenir d'un prix de rachat supérieur au prix de vente, la stipulation en l'espèce d'un prix de rachat de 90 000 euros, porté ensuite à 96 000 euros, très supérieur au prix de vente d'un montant de 60 500 euros, lui-même très en dessous de la valeur du bien, fixé exclusivement en fonction du besoin de financement de Mme G..., démontre que l'opération était destinée à dissimuler un prêt à taux usuraire, le coût de l'opération conduisant à rémunérer à hauteur de 35 500 le le financement accordé à Mme G... pour une durée de 21 mois, soit à un taux usuraire interdit par l'article L. 313-3 du code de la consommation ;
Attendu que le contrat de vente du 10 décembre 2012 doit être déclaré nul ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement
INFIRME le jugement du 26 juin 2018 sauf en ce qu'il rejette la demande tendant à la restitution du bien immobilier situé à [...] , cadastré section [...] , lots numéros 4 et 5 mais l'infirme en toutes ses autres dispositions ;
Statuant à nouveau,
DÉCLARE recevable la demande de Mme G... aux fins de voir constater qu'elle a régulièrement exercé la faculté de rachat du bien objet du contrat de vente à réméré du 10 décembre 2012 ;
DÉBOUTE Mme G... de cette demande ;
DÉCLARE nul l'acte de vente du 10 décembre 2012 entre Mme P... H... G... et M. U... J... T... portant sur les lots numéro 4 et 5 d'un ensemble
immobilier situé à [...] , cadastré section [...]  ;
VU l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. T... et le condamne à payer à Mme G... la somme de 3 000 euros ;
LE CONDAMNE aux dépens.
Le greffier, Le président,