R. G : 08 / 05205
décision du Tribunal de Grande Instance de ROANNE
Au fond du 28 avril 2008
RG N° 2007/43



SCI SAINT COLOMBE
COUR D'APPEL DE LYON
PREMIERE CHAMBRE CIVILE A
ARRET DU 14 MAI 2009
APPELANT :
Monsieur Philippe X...

83400 HYERES
représenté par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour
assisté par Me MORTIER avocat au barreau de Lyon

Monsieur Yan Y...


38750 l'Alpe d'Huez
représenté par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET, avoués à la Cour
assisté par Me BONNAUD avocat au barreau de Grenoble
SCI SAINTE COLOMBE
Lieu dit Chavanne
42170 CHAMBLES
représentée par la SCP DUTRIEVOZ, avoués à la Cour
assistée par Me RICHARD avocat au barreau de Saint-Etienne
L'instruction a été clôturée le 31 Mars 2009
L'audience de plaidoiries a eu lieu le 02 Avril 2009
L'affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2009
COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré :
Président : Madame MARTIN
Conseiller : Madame BIOT
Conseiller : Madame AUGE
Greffier : F. JANKOV pendant les débats uniquement
A l'audience Mme AUGE a fait le rapport conformément à l'article 785 du CPC.
ARRET : contradictoire
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
signé par Madame Y..., présidente, et par Madame JANKOV, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE-PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Le 31 octobre 2005, Monsieur Philippe X... et Monsieur Yan Y... ont signé avec la SCI SAINTE COLOMBE, par l'intermédiaire du Cabinet Immobilier LA FORÊT, un compromis de vente d'un château sis au lieudit le Bourg à SAINTE COLOMBE SUR GAND (42540) pour le prix de 380.000  outre 24.000  de frais d'acte avec condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire d'un montant global de 404.000  remboursable en 15 ans maximum au taux de 4 % par an soit une charge mensuelle de 2.988 .
La signature de l'acte authentique devait intervenir au plus tard le 1er juin 2006 et il était prévu qu'en cas de refus de régularisation de la vente la partie qui n'est pas en défaut recevrait à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 38.000  et la commission due à l'agence de 20.000  soit un total de 58.000 .
Les acquéreurs n'ayant pu obtenir leur prêt n'ont pas réitéré la vente et par acte d'huissier en date des 9 et 15 janvier 2007, la SCI SAINTE COLOMBE les a assignés devant le Tribunal de Grande Instance de ROANNE afin qu'ils soient condamnés à lui payer les sommes prévues au compromis.
Par jugement en date du 28 avril 2008, le Tribunal de Grande Instance a condamné solidairement Monsieur X... et Monsieur Y... à payer à la SCI SAINTE COLOMBE la somme de 58.000  au titre de la clause pénale contractuelle et la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Par déclarations au greffe de la Cour, Philippe X... a relevé appel le 21 juillet 2008 et Yan Y... le 19 novembre 2008.
Philippe X... conclut à titre principal à la réformation du jugement et demande la restitution des sommes versées en exécution du jugement et à titre subsidiaire à l'absence de préjudice de la SCI SAINTE COLOMBE et à son déboutement de toutes ses demandes.
Dans tous les cas, il demande la réduction de la clause pénale contractuelle et la condamnation de la SCI SAINTE COLOMBE et de Monsieur Y... à lui payer chacun la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Il expose qu'il exerce la profession de médecin généraliste à BANDOL et que connaissant depuis quelques années Monsieur Y... qui exerçait la profession d'agent immobilier et marchand de biens, il s'est vu proposer par ce dernier cette opération immobilière susceptible de permettre une opération de défiscalisation et de constituer un bon placement. Il précise qu'il a laissé Monsieur Y... s'occuper des formalités de recherche de prêt et qu'il a fourni tous les renseignements nécessaires sur ses revenus s'élevant à 18.000  mensuels en 2005 et 15.000  mensuels en 2006. Il indique que le dossier de demande de prêt a été déposé dans les délais auprès de la banque HSBC mais que son instruction a connu des difficultés du fait de la situation personnelle et professionnelle de Monsieur Y....
Il ajoute qu'il a personnellement contacté d'autres organismes bancaires mais que ses demandes n'ont pu aboutir du fait de Monsieur Y... qui ne remettait pas les éléments financiers le concernant.
Il estime avoir respecté les conditions du contrat de vente et précise que les vendeurs étaient informés de l'évolution du dossier et qu'ils ont proposé de leur louer la propriété de façon à leur permettre de compléter le dossier de demande de prêt auprès de la Société Générale.
Il conteste l'existence d'un préjudice subi par la société venderesse qui a trouvé un nouvel acquéreur et a conclu la vente le 24 septembre 2007 alors que la proposition de location avait été acceptée. Il estime que c'est en toute connaissance de cause que la SCI a vendu à des tiers à un prix inférieur alors que lui-même et Monsieur Y... s'étaient engagés à louer jusqu'à l'obtention du prêt et réalisation de la vente au prix initial. Il ajoute que la commission d'agence de 20.000  n'a pas été réglée par la SCI, la condition suspensive n'ayant pas été levée et la vente n'ayant pas été conclue.
Monsieur Yan Y... conclut à l'infirmation du jugement et demande à la Cour de :
 INFIRMER le jugement rendu par le TGI de ROANNE le 28 avril 2008 en toutes ses dispositions emportant condamnation de Monsieur Y...,
 DÉBOUTER tant la SCI SAINTE COLOMBE que Monsieur X... de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
Statuant à nouveau,
 DIRE et JUGER qu'il a, de bonne foi, satisfait aux obligations contractuelles mises à sa charge au titre du compromis de vente en date du 31 octobre 2005,
 CONSTATER que la condition suspensive n'a pas été réalisée et DIRE et JUGER qu'il n'y avait donc pas lieu de procéder à la réitération de la vente,
 ORDONNER la restitution du montant du séquestre initialement versé entre les mains de l'Agence LAFORET, mandataire de la SCI SAINTE COLOMBE,
 CONDAMNER la SCI SAINTE COLOMBE et Monsieur X... à lui payer, chacun, la somme de 2.000  au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
 CONDAMNER la SCI SAINTE COLOMBE et Monsieur X... in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel.
A défaut et subsidiairement,
 DIRE ET JUGER que Monsieur X... est solidairement responsable avec lui,
 CONSTATER que le montant global de la clause pénale fixé à 58.000  est excessif,
 CONSTATER que la SCI SAINTE COLOMBE ne justifie ni de la réalité ni du montant des préjudices qu'elle invoque,
 CONSTATER que la vente initialement envisagée dans le compromis du 31 octobre 2005 n'a pas eu lieu,
En conséquence
 DIRE et JUGER que les 20.000  correspondant à la commission d'Agence sont exclus du montant de la clause pénale,
 RÉDUIRE à 10.000  le montant de la clause pénale proprement dite contractuellement prévue dans le compromis de vente du 31 octobre 2005 sur le fondement de l'article 1152 du code civil,
 DÉCLARER que la somme supplémentaire de 40.000  réclamée par la SCI SAINTE COLOMBE au titre des préjudices subis par la SCI SAINTE COLOMBE est injustifiée et abusive et, en conséquence, DIRE et JUGER que celle-ci n'est pas due,
 DÉCLARER que, compte tenu de la non réalisation de la vente immobilière, la commission d'Agence de 20.000  n'est pas due,
 DÉCLARER que la commission d'Agence de 20.000  n'est pas due non plus au titre de la clause pénale,
 ORDONNER la restitution du montant du séquestre initialement versé entre les mains de l'Agence LAFORET, mandataire de la SCI SAINTE COLOMBE,
Il fait valoir qu'une demande de prêt a été déposée dès le mois de novembre 2005 auprès de la banque HSBC, ce que la SCI ne conteste pas, que celle-ci a refusé le prêt en juin 2006 et qu'une autre demande a été présentée à la Société Générale.
Il ajoute que malgré ses demandes il n'a pu obtenir de HSBC la copie de leur demande de prêt, l'absence de production de ce document ayant motivé la décision entreprise qui a estimé qu'il était indispensable d'apprécier la manière dont la demande avait été présentée.
Il précise avoir informé l'agence immobilière du refus de la banque et considère qu'il n'est en rien responsable si celle-ci n'a pas retransmis l'information au vendeur.
Il estime que la condition suspensive ne s'étant pas réalisée, il doit être délié de tous ses engagements.
Il conteste les allégations de Monsieur X... le concernant.
Sur le préjudice de la SCI SAINTE COLOMBE, il soutient que la cause pénale est excessive ; que l'intimée réclame en plus la somme de 40.000  correspondant à la différence entre le prix initial et celui auquel elle a vendu la propriété ce qui aboutirait à une clause pénale de 98.000  et que la SCI ne prouve pas son préjudice du à l'existence d'un prêt relais qu'elle aurait dû contracter.
Il estime que rien ne peut être réclamé au titre des frais d'agence puisque la condition suspensive ne s'est pas réalisée et que la vente n'a pas eu lieu et ce, alors même que cette commission a été versée par Monsieur X....
La SCI SAINTE COLOMBE conclut à la confirmation du jugement et ajoutant au jugement à la condamnation des appelants au paiement de la somme de 40.000  correspondant au différentiel entre les deux ventes à titre de dommages et intérêts outre 2.000  en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Elle soutient que les appelants n'ont formulé qu'une seule demande de prêt auprès d'un seul établissement et seulement en novembre 2005 pour n'obtenir une réponse qu'en juin 2006. Elle leur reproche de n'avoir pas respecté le délai de 10 jours prévu au compromis pour présenter leur demande de prêt et d'avoir attendu durant 8 mois une éventuelle réponse de la banque sans justifier l'avoir relancée et elle estime que la non réalisation de la condition suspensive incombe au comportement fautif des acquéreurs.
Elle ajoute que si elle a trouvé un nouvel acquéreur, la vente à été réalisée à un prix inférieur de 40.000  ce qui constitue un préjudice supplémentaire.
La procédure a été clôturée en l'état par ordonnance en date du 31 mars 2009.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu que le compromis de vente en date du 31 octobre 2005 passé entre la SCI SAINTE COLOMBE, vendeur, d'une part et Monsieur X... et Monsieur Y..., acquéreurs, d'autre part contient une condition suspensive d'obtention d'un ou plusieurs prêts auprès de tout organisme, d'un montant de 404.000 euros sur une durée de 15 ans au taux de 4 % l'an induisant des charges mensuelles maximales de 2.988  ;
Attendu que la demande de prêt devait être déposée dans le délai de 10 jours à compter de la signature du compromis et que l'acte authentique devait être signé le 1er juin 2006 ; qu'il était également prévu que si la non obtention des prêts avait pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur comme en cas de comportement ou de réticences de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le vendeur pourrait demander l'application de l'article 1178 du Code Civil ;
Attendu qu'aux termes de l'article 1178 du Code Civil, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ;
Attendu que lorsque la promesse de vente est soumise à la condition suspensive d'obtention d'un prêt dont les caractéristiques ont été mentionnées à cet acte, il appartient aux acquéreurs de démontrer que leur demande de prêt correspondait à ces caractéristiques ;
Attendu qu'en l'espèce, la Banque HSBC a adressé le 28 septembre 2006 à Messieurs X... et Y... un courrier par lequel elle confirmait avoir reçu une demande relative au projet d'acquisition du bien situé à SAINTE COLOMBE SUR GAND ; que le 27 juin 2006, elle leur avait adressé un refus de prêt en mentionnant : " nous faisons suite à votre demande relative au projet d'acquisition d'un bien situé à SAINTE COLOMBE SUR GAND. Après étude de ce dossier, nous vous confirmons que nous n'avons pas convenance à accorder ce prêt " ;
Attendu que ni le courrier du 28 septembre 2006 concernant la demande de prêt ni la lettre de refus ne mentionnent les caractéristiques du prêt ; qu'aucun de ces documents ne précise notamment le montant de la somme empruntée, le taux d'intérêt et la durée du prêt ; que par ailleurs, les acquéreurs ne versent pas aux débats l'exemplaire de la demande de prêt que la banque était tenue de leur remettre ;
Attendu que Monsieur X... et Monsieur Y... ne démontrent pas que la demande de prêt était conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente ;
Attendu par ailleurs que Monsieur X... verse aux débats une attestation de la SOCIETE GENERALE aux termes de laquelle il aurait déposé en juin 2006 à l'agence du LAVANDOU une demande de financement concernant le bien de la SCI SAINTE COLOMBE ; que ce courrier précise : " une première approche de nos services avait conduit à vous réclamer un certain nombre d'informations complémentaires afin de pouvoir constituer un dossier de financement ; celles-ci n'ayant pu être fournies, votre dossier a été classé sans suite " ;
Attendu qu'il résulte de ce courrier que la demande présentée à cet organisme bancaire dont aucune caractéristique n'est précisée, n'a pas été véritablement examinée du fait du comportement de Monsieur X... qui n'a pas fourni les informations complémentaires qui lui avaient été demandées ;
Attendu qu'est produite enfin une attestation établie par la CAISSE D'EPARGNE agence du LAVANDOU selon laquelle le docteur Philippe X... avait sollicité une demande de financement afin d'acquérir un château situé à SAINTE COLOMBE SUR GAND ; qu'il était mentionné : " nous n'avons pas pu mener à bien cette étude car il ne nous a jamais été remis d'éléments financiers concernant son associé Monsieur Y... Yan, éléments cependant indispensables à l'analyse de ce dossier " ;
Attendu que cette attestation démontre que l'étude du prêt dont les conditions ne sont pas mentionnées, n'a pu être réalisée du fait de l'autre acquéreur Monsieur Y... qui n'a pas fourni les renseignements qui lui étaient réclamés ;
Attendu que c'est à juste titre que les premiers juges, par des motifs que la Cour adopte, ont considéré qu'en application de l'article 1178 du Code Civil la condition suspensive avait été réalisée et que devaient être appliquées les dispositions de la promesse de vente prévoyant le versement d'une clause pénale ;
Attendu que la clause pénale prévue à la promesse de vente est manifestement excessive eu égard au préjudice subi par la SCI SAINTE COLOMBE qui ne prouve pas avoir versé la somme de 20.000  à l'agence immobilière et n'a donc pas subi de préjudice à ce titre ; qu'elle sera fixée à la somme de 38.000  ;
Attendu que, faisant valoir qu'ils ont vendu leur bien à un prix inférieur à celui prévu au compromis, la SCI demande que Monsieur X... et Monsieur Y... soient condamnés à lui payer la somme de 40.000  représentant la différence, à titre de dommages et intérêts ;
Attendu que, le préjudice découlant de la non réalisation de la vente est réparé par le versement de la clause pénale qui constitue la contre partie de l'engagement pris par le vendeur de réserver à l'acquéreur le bien mis en vente pendant un délai déterminé ; que celui-ci n'est pas tenu d'indemniser le vendeur de la différence sur le prix de vente auquel le bien a été ultérieurement vendu dans des conditions différentes ;
Attendu que la SCI SAINTE COLOMBE sera déboutée de sa demande de ce chef ;
Attendu que Monsieur Y... et Monsieur X... seront condamnés solidairement à payer à la SCI SAINTE COLOMBE la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement entrepris, sauf en sa disposition ayant condamné solidairement Monsieur Y... et Monsieur X... à payer à la SCI SAINTE COLOMBE la somme de 58.000  au titre de la clause pénale,
Et statuant à nouveau sur ce chef :
Les condamne solidairement à payer à la SCI SAINTE COLOMBE la somme de 38.000  au titre de la clause pénale,
Dit n'y avoir lieu à dommages et intérêts,
Condamne les appelants à payer à la société intimée la somme de 2. 000  sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en sus de celle allouée en première instance de ce chef
Les condamne aux dépens et autorise la SCP DUTRIEVOZ, titulaire d'un office d'avoué à en poursuivre le recouvrement conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.