Quatrième Chambre

R.G : 06/05109

S.A.R.L. PELVE

S.C.I. EL LUNES VANNES
S.C.I. LA BOTTE D'ASPERGES
Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 25 OCTOBRE 2007
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Monsieur Jean-Luc MOIGNARD, Président,
Madame Brigitte VANNIER, Conseiller,
Madame Françoise LE BRUN, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Agnès EVEN, lors des débats et lors du prononcé

A l'audience publique du 28 Juin 2007

Contradictoire, prononcé  par l'un des magistrats ayant participé au délibéré, à l'audience publique du 25 Octobre 2007, date indiquée à l'issue des débats

APPELANTE :
S.A.R.L. PELVE
1 le Chêne Morand
35510 CESSON SEVIGNE
représentée par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués
assistée de Me Francis POIRIER, avocat
INTIMÉES :
S.C.I. EL LUNES VANNES
3 boulevard de la Résistance
44130 BLAIN
représentée par la SCP JACQUELINE BREBION ET JEAN-DAVID CHAUDET, avoués
assistée de Me Jean DOUCET, avocat
S.C.I. LA BOTTE D'ASPERGES
65 rue Gutemberg
44100 NANTES
représentée par Me GAUVAIN & DEMIDOFF, avoué
assistée de Me LESAGE, avocat
I  Exposé du litige :
Monsieur et Madame C... étaient propriétaires au no 277 de la route de Vannes à Nantes, au lieu-dit "La botte d'asperges", d'un terrain cadastré section AB no 9 et 10, pour un total de 9940 m². Ils l'ont divisé en deux lots en 1977 et le lot No 1 a été donné à bail à construction à la S.C.I. "La botte d'asperges", pour 20 ans, à compter du 1 mars 1977. Après arpentage, le 18 juin 1989, la propriété d'origine a été divisée en deux parcelles cadastrées section BN  no 478 pour 5.377 m² et no 479 pour 4.720 m².
Par acte au rapport de Maître D..., Notaire à Nantes, en date du 29 août 1989, Monsieur et Madame C... ont vendu à la S.C.I. "El Lunes Vannes", représentée par son gérant Monsieur Jacky Lundi, l'immeuble cadastré section BN no 479, pour une contenance de 4.720 m².
A cet acte est intervenu Monsieur Pierre-Yves C..., agissant au nom de la S.C.I. "La botte d'asperges". L'assiette du bail à construction de la S.C.I. "La botte d'asperges" a été cantonnée à la parcelle cadastrée section BN no 478 pour 5.370 m².
Au droit des immeubles implantés sur ces deux parcelles, face à la route de Vannes, se trouvent des parkings qui étaient affectés au stationnement des véhicules de la clientèle des deux magasins.
A ce titre, dans l'acte de vente de la parcelle No 479 était insérée une clause particulière prévoyant que "le parking client sera réciproquement commun aux deux magasins, aucun panonceau publicitaire ne devant séparer ces deux parkings qui seront entretenus chacun par son propriétaire".
Par acte notarié établi le 30 octobre 1990, par Maître E..., Notaire à Vertou, la S.C.I. "El Lunes Vannes", représentée par Madame Paulette Chauvet veuve Lundi, a donné à bail commercial à la société Ouest Automobiles, représentée par Monsieur Jacky Lundi, des locaux décrits pour une superficie d'environ 1.500 m², faisant partie de l'immeuble appartenant au bailleur, décrit pour une superficie de 2.800 m².
Suivant acte sous seing privé du 29 mai 1999, enregistré à la recette de Nantes-Sud-Ouest, les 2 et 3 juin 1999, la S.A. "Ouest Automobiles" a cédé à la S.A. "Garage Pelvé" son fonds de commerce d'achat, vente, location, réparation de tous véhicules, neufs et d'occasion, et notamment le droit au bail de ses locaux, le nom commercial Ouest Automobiles et le bénéfice du contrat de concession de la marque Chrysler Jeep.
Se plaignant de l'utilisation du parking pour l'exposition des véhicules à la vente et non à l'usage de la clientèle, la S.C.I. "La botte d'asperges" a assigné la S.C.I. "El Lunes Vannes" en référé. Par ordonnance du 16 juillet 2002, il lui a été ordonné de respecter l'affectation contractuelle du parking au seul usage de la clientèle, et ce à peine d'une astreinte de 100  par jour à l'issue du délai de deux mois à compter de la signification de la décision.
Par lettre en recommandé avec accusé de réception du 15 octobre 2002, la S.C.I. "El Lunes Vannes" a mis en demeure sa locataire, la S.A. "Garage Pelvé" de respecter cette obligation, entendant se prévaloir, à défaut, de la clause résolutoire contenue dans le bail.
Cette mise en demeure a été renouvelée par acte extra judiciaire du 16 décembre 2002.
Par ordonnance du 12 juin 2003, la même juridiction des référés a dit inopérante, pour défaut de forme, la mise en demeure du 15 octobre 2002, en ce qu'elle visait la clause résolutoire, et a déclaré nulle celle du 16 décembre 2002, en ce qu'elle visait une infraction à une obligation non expressément prévue au bail.  Cette décision a été confirmée par la cour d'appel de Rennes, le 27 octobre 2004.
Par jugement du 15 mars 2004, le juge de l'exécution a liquidé l'astreinte à la somme de 7.000 , accordant en outre à la S.C.I. "La botte d'asperges" des dommages-intérêts d'un montant de 2.000 .
Par actes des 17 et 19 janvier 2006, la S.C.I. "El Lunes Vannes" a assigné la SA. "Garage Pelvé" devant le tribunal de grande instance de Nantes, ainsi que la S.C.I. "La botte d'asperges" en déclaration de jugement commun.
Par jugement du 2 février 2006, le tribunal de grande instance de NANTES a notamment :
- Dit que le parking situé devant les locaux commerciaux loués à la S.A. "Garage Pelvé", entre la route de vannes et ces locaux, n'est pas inclus dans les biens donnés à bail ;
- Condamné la S.A. "Garage Pelvé" à payer à la S.C.I. "El Lunes Vannes" la somme de 10.000  à titre de dommages-intérêts ;
- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
- Condamné la S.A. "Garage Pelvé" à payer à la S.C.I. "El Lunes Vannes" la somme de 1.500  au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
- Déclaré le jugement commun à la S.C.I. "La botte d'asperges" ;
- Condamné la S.A. "Garage Pelvé" aux dépens et accordé à la SELARL Cornet Vincent F... (C.V.S., Maître Jean Doucet), le bénéfice des dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
La SAS "Garage Pelvé" a régulièrement interjeté appel de cette décision le 15 mars 2006.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées :
- le 19 janvier 2007, pour la S.C.I. "La botte d'asperges" ;
- le 21 mai 2007, pour la S.A.R.L. Garage Pelvé ;
- le 7 juin 207, pour la S.C.I. Lune Vannes.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 janvier 2007.

II  Motifs  :
La S.A.R.L. Garage Pelvé fait valoir que les places de parking litigieuses font partie de l'assiette commerciale du bail, en ce que le bail décrit les locaux construits auxquels s'ajoutent les dépendances nécessaires à l'exploitation du commerce et par conséquent le parking. Elle souligne que le plan annexé au bail fait apparaître les emplacements de parking litigieux et qu'elle règle la moitié de la taxe foncière pour la moitié des deux parcelles contiguës, ce qui serait contradictoire avec la location de seulement les immeubles bâtis. Elle conclut au débouté de la S.C.I. "El Lunes Vannes" et à la restitution de la somme de 10.000 . Elle demande à titre reconventionnel 10.000  de dommages-intérêts pour trouble de jouissance et 10.000  pour procédure abusive. Elle argue à titre subsidiaire que l'existence d'un parking commun aurait dû être expressément mentionnée dans le contrat de bail et qu'elle est de nature à empêcher l'exploitation du fonds de commerce de vente de véhicules automobiles ce qui justifierait la résiliation du bail, avec provision.
La S.C.I. Lunes Vannes fait valoir que sa propriété située au ... se compose de deux locaux distincts, d'une superficie totale de 2.800 m² et qu'elle a consenti un bail à la S.A. Ouest Automobiles pour des locaux précisément décrits, d'une superficie de 1.500 m². Elle prétend qu'à aucun endroit le parking situé au droit des immeubles n'est inclus dans le contrat de bail comme étant un espace dédié à l'exercice de son activité professionnelle. Elle soutient que le parking ne fait pas partie de l'assiette du bail et qu'en toute hypothèse il ne prévoit pas son usage comme surface de vente. Elle demande la confirmation du jugement déféré et qu'il soit ordonné à la S.A.R.L. Garage Pelvé d'enlever tout véhicule destiné à la vente du parking situé au droit de ses locaux commerciaux, outre la condamnation à paiement d'une somme équivalente à celle qui serait, le cas échéant allouée à la S.C.I. "La botte d'asperges".
La S.C.I. "La botte d'asperges" fait valoir qu'elle subit depuis des années l'usage abusif du parking par les exploitants de l'immeuble appartenant à la S.C.I. Lunes Vannes, malgré de nombreuses mises en demeure et décisions de justice. Elle s'en rapporte à justice sur la confirmation du jugement déféré et réclame une indemnité de 30.000  à titre de dommages-intérêts à l'encontre de la S.C.I. "El Lunes Vannes" et de la S.A. "Garage Pelvé", outre 2.000  au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile à l'encontre de la S.C.I. "El Lunes Vannes".
Sur le bail :
Le contrat de bail du 30 octobre 1990, passé entre la S.C.I. "El Lunes Vannes", représentée par Madame Paulette Chauvet veuve Lundi, et la S.A. "Ouest Automobiles", représentée par Monsieur Jacky Lundi, porte sur les locaux  décrits pour une superficie d'environ 1.500 m², faisant partie d'une propriété d'une superficie totale de 2.800 m², dans une propriété bâtie située ..., figurant au cadastre sous la référence BN no 15, contenance 47a20ca. Il est précisé notamment "que ces locaux existent et se comportent avec toutes leurs aisances, circonstances et dépendances, sans aucune exception ni réserve". L'origine du bien objet du bail est décrite pour le terrain par acquisition de Monsieur et Madame C... qui ont fait édifier la construction.
Le 29 mai 1999, la cession du fonds de commerce, incluant le bail, a été effectuée par la SA "Ouest Automobiles", représentée par Monsieur Jacky Lundi, également signataire de l'acte au nom de la S.C.I. "El Lunes Vannes".
L'acte de cession mentionne en page 2, les caractéristiques essentielles du bail, s'agissant du "bail commercial du 30 octobre 1990, soumis au décret du 30 septembre 1953, auquel sera annexé un avenant en date du 28 mai 1999". Les locaux loués sont décrits comme "l'ensemble des locaux où est exploité le fonds, y compris le logement de fonction et la station de lavage". Le loyer annuel est de 600.000 Francs HT plus remboursement de l'impôt foncier.
Il est précisé en page 3,  "par ailleurs le vendeur s'engage à la fin du dit bail daté du 30 octobre 1990 et de son avenant daté du 31 mai 1999 à consentir à l'acquéreur un nouveau bail de 9 ans et ce aux mêmes conditions que l'avenant du 31 mai 1999, en y ajoutant une clause tous commerces".
Il est précisé en particulier, dans l'avenant du 29 mai 1999 au bail commercial du 30 octobre 1990, "que le logement de fonction indiqué en page 2 du bail est actuellement occupé par Madame Lundi Paulette, le restera tant que celle-ci le désirera, et fera également partie des conditions du nouveau bail de 9 ans ainsi qu'une place de parking".
Par ordonnance de référé du 16 juillet 2002, la S.C.I. "El Lunes Vannes" a été rappelée à son obligation contractuelle, tirée de l'acte de vente passé le 29 août 1989 avec la S.C.I. "La botte d'asperges", d'avoir à respecter l'affectation contractuelle des parkings au seul usage de la clientèle des magasins.
Pour l'exécution de cette décision, la S.C.I. "El Lunes Vannes" a mis en demeure la S.A. "Garage Pelvé" de cesser sa pratique consistant à exposer les véhicules destinés à la vente sur le parking réservé à la clientèle. Cette mise en demeure du 16 décembre 2002, fait état du bail conclu le 30 octobre 1990 avec la SA "Ouest Automobiles" et transmis à la S.A. "Garage Pelvé" le 31 mai 1999. Elle mentionne un avenant au bail qui aurait été signé directement entre la S.C.I. "El Lunes Vannes" et la S.A.  "Garage Pelvé", le 24 juillet 2000. La date du 24 juillet 2002 figure par contre dans les conclusions devant la cour. Il n'est pas plus  argumenté sur cet avenant qui n'est pas au dossier.
La mise en demeure fait état de l'usage abusif d'un parking sur la base d'une affectation contractuelle dont il n'est fait aucune mention au bail, conformément à ce qui a été relevé dans l'ordonnance de référé du 12 juin 2003, suggérant la mise en conformité du bail par un avenant faisant expressément référence à l'acte de vente du 29 avril 1989 et à la décision du 16 juillet 2002. La cour a confirmé cette seconde ordonnance de référé, en relevant que le parking fait nécessairement partie des dépendances visées dans le bail et que la S.A. "Garage Pelvé" n'était pas informée de l'acte de vente auquel elle est tiers. Ces décisions ont rejeté de ce fait le bien fondé de la mise en demeure, sous peine de résiliation du bail.
En exécution de l'ordonnance du 16 juillet 2002, l'astreinte a été liquidée à la somme de 7.000  et la S.C.I. "El Lunes Vannes" a été condamnée à payer des dommages-intérêts de 2.000 , en rejetant sa demande en garantie dirigée contre la S.A. "Garage Pelvé".
La S.C.I. "El Lunes Vannes" a développé au fond une demande de dommages-intérêts, en arguant de l'utilisation comme surface commerciale d'un parking qui ne ferait pas partie de l'assiette du bail, à défaut de mention expresse  et qui ne pourrait pas, en tout état de cause, être utilisé comme surface de vente, comme étant manifestement destiné à permettre à la clientèle de se garer.
L'objet du bail et la destination des lieux résultent de l'ensemble des dispositions du contrat qui doivent être si nécessaire interprétées selon la volonté des parties.
Les débats portent sur le contrat de bail liant la S.C.I. "El Lunes Vannes" et la S.A. "Garage Pelvé", comprenant le bail initial du 30 octobre 1990 et son avenant du 29 mai 1999. Ces documents portent définition des locaux loués qui "existent et se comportent avec toutes leurs aisances, circonstances et dépendances, sans exception ni réserves". Un plan des lieux a été annexé au contrat de cession du droit au bail, où  figurent les locaux et le terrain sur lequel ils sont implantés, en matérialisant des emplacements de parking autour des bâtiments. Au jour de la cession de son fonds de commerce, la SA "Ouest Automobiles" faisait un usage commercial de la zone de parking désormais litigieuse, selon le témoignage d'une employée et les doléances de la S.C.I. "La botte d'asperges" qui avait déjà mis en demeure la  S.C.I. " El Lunes Vannes"présente à l'acte de cession.
Il est acquis que la S.A. Garage Pelvé règle la moitié de l'impôt foncier afférent à l'ensemble de la propriété de la S.C.I. "El Lunes Vannes", au 277 de la Route de Vannes à Saint-Herblain, ce qui induit l'usage de la parcelle de terrain sur laquelle sont implantés les locaux loués. Il n'est fait aucune mention de parking dans le contrat de bail du 30 octobre 1990, mais une clause particulière a été insérée par l'avenant au bail du 29 mai 1999, pour assurer à Madame Lundi l'usage du logement de fonction et d'un parking, ce qui sous-tend implicitement que les emplacements de parking font partie du bail, dont un seul à usage réservé.
De ces éléments il ressort que les emplacements de parking font partie des dépendances nécessaires à l'exploitation du fonds de commerce cédé par la SA "Ouest Automobiles", sur la base d'un contrat de bail pour un local à usage commercial, d'atelier et d'habitation, impliquant le stationnement et les déplacements des véhicules réparés et vendus, un seul emplacement étant  réservé à l'usage privé de Madame Lundi.
L'affectation particulière des emplacements de parking situés devant le magasin, le long de la route de Vannes, comme parking commun à la clientèle des deux magasins, ressort d'un engagement contractuel de la S.C.I. "El Lunes Vannes" envers la S.C.I. "La botte d'asperges". Cet engagement est préalable au contrat de bail et à son avenant, mais il n'a pas été porté à la connaissance de la S.A. "Garage Pelvé". Il revenait à la S.C.I. "El Lunes Vannes" d'être vigilante sur les termes du bail concédé à la SA "Ouest Automobiles" puis à la S.A. "Garage Pelvé", pour s'assurer des conditions nécessaires au respect de ses engagements.
Les manquements sanctionnés à la demande de la S.C.I. "La botte d'asperges" sont imputables à limprévision de la S.C.I. "El Lunes Vannes" et à non à la faute de son locataire, qui ne lui doit aucune garantie contractuelle et contre lequel ne peut être retenue de faute justifiant dommages-intérêts pour compenser les indemnités mises à la charge du bailleur.
Il convient pour ces motifs de réformer le jugement déféré et de débouter la S.C.I. "El Lunes Vannes" de sa demande de dommages-intérêts au titre d'un manquement de la S.A. "Garage Pelvé" à ses obligations de locataire, pour l'usage abusif d'emplacements de parkings qui seraient réservés à la clientèle de deux magasins.
La demande tendant à l'enlèvement de véhicules, sera également rejetée comme étant fondée sur le respect de dispositions du bail non établies.
Il n'est pas justifié du paiement de la somme de 10.000  qui sera restituée, le cas échéant, à l'initiative des parties, par l'effet du présent arrêt et selon les formes légales. La demande à ce titre sera rejetée.
Sur les dommages-intérêts :
La S.A. "Garage Pelvé" demande l'indemnisation du préjudice de jouissance  qui serait issu des procédures mises en oeuvre par la S.C.I. "El Lunes Vannes", tout en revendiquant des dommages-intérêts pour procédure abusive.
La S.A. "Garage Pelvé" n'établit pas le préjudice engendré par le suivi et la gestion du contentieux poursuivi par la S.C.I. "El Lunes Vannes" à son encontre. Et de la succession des décisions rendues dans cette affaire il ne ressort pas d'abus imputable à la S.C.I. "El Lunes Vannes" dans l'exercice de ses droits.
La demande reconventionnelle en dommages-intérêts formée par la S.A. "Garage Pelvé" sera rejetée.
La S.C.I. "La botte d'asperges" revendique l'indemnisation du trouble occasionné par l'usage abusif du parking réservé à la clientèle au mépris de la convention passée en 1989 avec la S.C.I. "El Lunes Vannes".
Il n'est pas justifié d'un préjudice autre que celui issu de la vigilance et de la mobilisation de la S.C.I. "La botte d'asperges" pour faire respecter l'usage du parking clientèle au profit de ses propres locataires. Il n'y a pas lieu à plus ample indemnisation que celle accordée par le juge de l'exécution dans la décision du 15 mars 2004.
Il convient de débouter la S.C.I. "La botte d'asperges" de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts.
Sur les frais et dépens :
La S.C.I. "El Lunes Vannes" qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à la S.A. "Garage Pelvé" la somme de 3.000  au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, outre 1.500  au même titre à la S.C.I. "La botte d'asperges".

Par ces motifs :

Réforme le jugement déféré le jugement déféré en ses dispositions sur le fond ;
Statuant de nouveau
Déboute la S.C.I. "El Lunes Vannes" de sa demande de dommages-intérêts à l'encontre de la A "Garage Pelvé" et de sa demande tendant à l'enlèvement sous astreinte des véhicules destinés à la vente stationnés sur le parking au droit des locaux loués ;
Déboute la S.A. "Garage Pelvé" de sa demande de remboursement et de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour trouble de jouissance et procédure abusive ;
Déboute la S.C.I.  "La botte d'asperges" de sa demande reconventionnelle en	en dommages-intérêts ;
Condamne la S.C.I. "El Lunes Vannes" à payer à la S.A. "Garage Pelvé" la somme de 3.000  au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Condamne la S.C.I. "El Lunes Vannes" à payer à la S.C.I. "La botte d'asperges" la somme de 1.500  au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Condamne la S.C.I. "El Lunes Vannes" aux entiers dépens de première instance et d'appel, recouvrés conformément à l'article 699 du nouveau Code de procédure civile par les avocats et avoués qui en ont fait la demande.
Le Greffier,					P/Le Président empêché,
F. LE BRUN