R. G : 05 / 02629
M. H. P. / R. B.
Consorts X...



INFIRMATION

COUR D'APPEL DE POITIERS
3ème Chambre Civile
ARRET DU 04 JUILLET 2007
APPELANTS :
1o) Monsieur Ferdinand X...
né le 17 janvier 1952 à MAZE (49)

17630 LA FLOTTE-EN-RE
2o) Monsieur Sébastien X...
né le 22 février 1972 à LA ROCHELLE (17)
rue Henri Lainé
17630 LA FLOTTE-EN-RE
3o) Madame Stéphanie X... épouse Z...
née le 3 juillet 1974 à NANTES (44)
rue Henri Lainé
17630 LA FLOTTE-EN-RE
représentés par la SCP MUSEREAU & MAZAUDON, avoués à la Cour
assistés de Me A..., avocat au barreau de LA ROCHELLE, substitué par Me B..., avocat au barreau de LA ROCHELLE
Suivant déclaration d'appel du 25 Août 2005 d'un jugement rendu le 3 Août 2005 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LA ROCHELLE.

1o) Monsieur Aimé Y...
né le 26 juillet 1950 à LAMAIRE (79)
104, Square Plaisance
79230 AIFFRES
2o) Madame Jeanne 
C...
épouse Y...
née le 4 mars 1951 à PARTHENAY (79)
104, Square Plaisance
79230 AIFFRES
représentés par la SCP LANDRY & TAPON, avoués à la Cour
assistés de Me D..., avocat au barreau de POITIERS, substitué par Me E..., avocat au barreau de POITIERS
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Madame Chantal MECHICHE, Présidente,
Madame Marie-Hélène PICHOT, Conseiller,
Monsieur Thierry RALINCOURT, Conseiller,
GREFFIER :
Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier, présent uniquement aux débats,

A l'audience publique du 04 Avril 2007,
La Présidente a été entendue en son rapport,
Les Conseils des parties ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,
Puis l'affaire a été mise en délibéré pour être mise à disposition des parties au greffe le 06 Juin 2007, puis prorogé au 4 juillet 2007,
Ce jour, a été rendu, contradictoirement et en dernier ressort, l'arrêt dont la teneur suit :

Statuant sur appel régulièrement interjeté par Ferdinand X..., Sébastien X... et Stéphanie X... épouse Z..., dénommés les consorts X..., d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE du 3 août 2005 qui a :
-débouté les consorts X... de leur demande d'expertise,
-constaté l'état d'enclave du terrain cadastré section AD 183 sur la commune de LA FLOTTE EN RE (17) appartenant à Aimé Y...et Jeanne 
C...
épouse Y...,
-dit que le terrain jouit depuis plus de trente ans d'une servitude de passage du coté de la parcelle cadastrée AD 181, servitude aujourd'hui insuffisante à la desserte complète et à l'usage normal du fonds enclavé,
-dit en conséquence que ce passage devra être porté à une largeur de 4 mètres,
-condamné Aimé et Jeanne Y...à payer aux consorts X... la somme globale de 3. 000 euros en réparation du préjudice subi par eux du fait du passage,
-dit n'y avoir lieu à indemnisation en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
-débouté les parties du surplus de leurs demandes,
Vu les dernières conclusions de Ferdinand X..., Sébastien X... et Stéphanie X... épouse Z..., du 22 mars 2007, qui demandent à la Cour de :
-réformer le jugement entrepris,
-constater qu'il n'a jamais existé de droit de passage sur les terres de l'indivision X... au bénéfice des consorts Y...,
-juger que la prescription trentenaire de l'article 2262 du Code Civil ne peut s'appliquer à la servitude de passage compte tenu de sa nature juridique,
-dire que le seul droit de passage à octroyer se trouve à la lisière des parcelles cadastrées AD 182 et AD 187,
-condamner les consorts Y...à payer aux consorts X... la somme de 35. 664 euros au titre de l'indemnisation du préjudice subi par l'octroi du droit de passage,
-condamner les consorts Y...à payer aux consorts X... la somme de 2. 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
Vu les dernières conclusions de Aimé Y...et Jeanne 
C...
épouse Y..., du 18 octobre 2006 qui demandent à la Cour de :
-prendre acte de leur appel incident sur le montant de l'indemnité et noter qu'ils offrent de payer aux consorts X... la somme de 1. 650 euros à ce titre,
-confirmer le jugement sur le surplus,
-condamner solidairement les consorts X... à leur payer la somme de 2. 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
Vu l'ordonnance de clôture du 28 mars 2007,
Les époux Y...ont acquis, par acte authentique du 11 avril 1988, une parcelle de terrain aujourd'hui cadastrée section AD no183 d'une contenance de 4 ares, sise à LA FLOTTE EN RE au lieu dit " Entre les deux chemins ouest ".
Ferdinand X... et ses enfants sont propriétaires indivis du fonds voisin contenant une maison d'habitation et un terrain, cadastré section AD no 180 et 181, au lieu dit " 14 rue des Flots " et section AD no182, lieu dit " Entre les deux chemins ".
La parcelles des époux Y...n'a pas d'accès direct à la rue des Flots et en est séparée par les parcelles no 180,181 et 182 des consorts X....
Après modification du P. O. S. de la commune de LA FLOTTE EN RE, le terrain des époux Y..., qui était classé en zone NA (non contructible), a été classé en zone UBPM, soit zone susceptible d'être construite, à condition que le terrain ait un accès à la voie publique ou à une voie privée directement ou par l'intermédiaire d'un passage d'une largeur de 4 mètres au moins.
Les époux Y...qui souhaitent construire, ont saisi le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE afin de se faire reconnaître sur le fonds de leurs voisins le passage requis.
La juridiction leur a donné satisfaction, a fixé l'assiette du passage et l'indemnité due par eux aux consorts X... à 3. 000 euros.
Les consorts X... ont interjeté appel de cette décision et les époux Y...ont formé un appel incident.
Devant la Cour, les parties ont exposé leurs moyens respectifs.
Sur l'état d'enclave de la parcelle cadastrée section AD no183
Les consorts X... avancent à l'appui de leur action que :
-la servitude de passage revendiquée par les époux Y...ne peut se prescrire par 30 ans d'usage,
-leurs auteurs accédaient à leur fonds par deux " raizes ", soit des passages situés en limites de propriété et d'une largeur autorisant le passage d'un homme avec une brouette, soit 0,50 mètres, mais ces passages n'étaient pas constitutifs de droits et ne sont pas mentionnés dans les titres,
-les consorts Y...ne peuvent s'en prévaloir,
-les dispositions de l'article 685 du Code Civil ne sont pas applicables à l'espèce,
Les époux Y...demandent que soit retenu au bénéfice de leur fonds un état légal d'enclave.
L'article 682 du Code Civil dispose que " le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante... pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ".
Le propriétaire du fonds enclavé bénéficie donc de par la loi, même si ses titres ne le prévoient pas, d'un droit de passage sur la propriété de ses voisins pour assurer la desserte complète de son terrain.
Il ressort du plan cadastral versé aux débats que la parcelle cadastrée section AD no183 est entourée par des terrains. Elle n'a aucun accès direct à la voie publique dont elle est séparée par les parcelles 182 et 181.
S'agissant du passage par les " raizes ", a largeur de 0,50 mètre autorise uniquement un accès à pied.
Le P. O. S. de la commune de LA FLOTTE EN RE dispose en son article UB 3 qu'un accès d'une largeur de 4 mètres au moins est nécessaire pour que le terrain devienne constructible.
L'édification d'un immeuble sur un terrain fait partie de son utilisation normale.
Les consorts Y...avancent qu'après désenclavement, la parcelle cadastrée section AD no183 présentera une surface hors oeuvre nette susceptible d'être édifiée de 139 mètres carrés.
L'accès actuel des époux Y...à la voie publique étant insuffisant pour la réalisation de cette opération de construction, il y a lieu de les faire bénéficier des dispositions de l'article 682 du Code Civil sus énoncé puisque le passage doit être suffisant pour assurer la desserte du fonds.
Le jugement qui a constaté l'enclave de la parcelle des intimés sera confirmé sur ce point.
Sur l'assiette du passage et l'indemnité due
Les consorts X... font valoir à l'appui de leur action que :
-l'assiette du passage doit être choisie à l'endroit le moins dommageable pour leur propriété,
-le choix de la juridiction de première instance coupe en deux leurs biens,
-Monsieur X... est en indivision avec ses enfants et si une division intervient, elle peut ne pas correspondre aux limites cadastrales,
-l'assiette du passage doit être fixée entre les parcelles 182 et 187,
Les époux Y...font valoir que :
-le passage s'effectue depuis plus de trente ans le long de la parcelle 181,
-cet accès est le plus court du fonds enclavé à la voie publique,
-les consorts X... n'ont pas appelé à la cause les propriétaires de la parcelle 187,
-les consorts X... n'établissent pas avec certitude que le passage le long de la parcelle 181 leur serait dommageable,
L'article 683 du Code Civil dispose que " le passage doit être régulièrement pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ".
L'article 685 du Code Civil prévoit : " l'assiette et le mode de servitude de passage pour cause d'enclave sont déterminés par trente ans d'usage continu ".
Il convient de se référer aux attestations produites afin de déterminer si une assiette a été utilisée pendant plus de trente ans.
D'après l'attestation de Albert F..., auteur des époux Y..., son père serait passé sur la parcelle 182 en limite de la parcelle 181 avec une charrette et un cheval.
Cette attestation ne date pas les faits et est insuffisante au regard des dispositions de l'article 685 du Code Civil.
Jeanne G...témoigne que le père et le fils F...sont toujours passés, en charrette et en voiture, à l'endroit indiqué par Albert F....
Cependant Madame G...qui indique avoir " toujours " vu le passage à cet endroit, ne précise pas où elle habitait ni où elle se trouvait lors des faits relatés.
Enfin James H..., qui demeure à 300 mètres des lieux, fait état d'un passage d'Aimé LANOUE à cet endroit pour tondre son terrain.
Les époux Y...ont acquis leur bien en 1988 et leur usage est trop récent pour que les conditions prévues à l'article 685 du Code Civil soit établies en ce qui les concerne.
S'agissant des attestations RACAUD et PECHEREAU, elles indiquent que lorsque les parcelles 181 et 182 étaient cultivées en pommes de terre, on passait le long des vignes de la parcelle 187 afin de ne pas détériorer les cultures.
Ces témoignages font été de faits trop limités dans le temps pour avoir une valeur probante générale sur l'assiette choisie.
Les attestations produites par les parties sont insuffisantes pour déterminer avec certitude par quel itinéraire on accédait à la parcelle 183, à supposer que celui-ci n'ait pas varié en fonction des saisons et des cultures.
L'article 685 du Code Civil ne trouve pas application à l'espèce.
Il convient dès lors de déterminer l'assiette du passage en fonction des critères de l'article 683 du Code Civil, soit à l'endroit le moins dommageable pour le fonds servant et le plus court pour accéder à la voie publique.
La Cour constate que l'assiette retenue par le premier juge satisfait aux prescriptions légales.
Cette fixation est compatible avec le projet de division des parcelles 
X... 
puisque s'exerçant entre le lot A et le lot bâtiment et l'assiette du passage peut être prise de façon égale sur chacun de ces lots.
Enfin il y a lieu de rappeler aux consorts X... que si le passage est du, ils conservent la propriété du sol.
S'agissant de l'indemnisation du fonds servant, la Cour relève que l'assiette requise correspond à un passage de 4 mètres de large sur une longueur de 13,26 mètres d'après les mesures portées au projet de division, soit une surface de 73,04 mètres carrés.
Au vu des attestations des agences immobilières sur la valeur du mètre carré à cet endroit, et compte tenu du fait que les consorts X... conservent la propriété du sol, la Cour fixe à 25. 000 euros l'indemnité due par les époux Y...aux consorts X....
Le jugement de première instance est donc confirmé en son principe mais infirmé sur le montant de l'indemnité.
Les procédures de première instance et d'appel ont été instruites dans l'intérêt des époux Y....
De ce fait, il est équitable de les condamner à payer aux consorts X... la somme de 2. 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Pour ces raisons, les époux Y...doivent assumer la charge des dépens de première instance et d'appel et la S. C. P. MUSEREAU, MUSEREAU et MAZAUDON est autorisée à poursuivre directement sur eux ceux des dépens dont elle aura fait l'avance sans avoir reçu provision.
PAR CES MOTIFS

INFIRME partiellement le jugement du Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE du 3 août 2005,
statuant à nouveau,
DIT que l'assiette du passage sur la parcelle AD 182 en limite de la parcelle AD 181 n'est pas fixée par trente ans d'usage continu,
FIXE à 25. 000 euros la somme due par Aimé Y...et Jeanne 
C...
épouse Y...à Ferdinand X..., Sébastien X... et Stéphanie X... épouse Z...au titre de l'indemnité due sur le fondement de l'article 682 du Code Civil,
CONFIRME le jugement en ses dispositions non contraires,
CONDAMNE Aimé Y...et Jeanne 
C...
épouse Y...à payer à Ferdinand X..., Sébastien X... et Stéphanie X... épouse Z...la somme de 2. 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
CONDAMNE Aimé Y...et Jeanne 
C...
épouse Y...à payer les dépens de première instance et d'appel et AUTORISE la S. C. P. MUSEREAU, MUSEREAU et MAZAUDON à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.
Ainsi prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau Code de procédure civile,
Signé par Madame Chantal MECHICHE, Présidente et Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, La Présidente,