Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 07 février 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général :RG 19/01067 - Portalis 35L7-V-B7D-B7DHL
Décision déférée à la cour : jugement du 30 novembre 2018 -tribunal de grande instance de Paris - RG 16/16659

Monsieur H... A... S...


représenté par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : B1055, et par Me Sylvaine BOUSSUARD LE CREN, avocat au barreau de Paris, toque : B0020

Monsieur N... B...


Madame Y... W... épouse B...


représentés par Me Sylvie LEGROS-WOLFENDEN, avocat au barreau de Paris, toque : D1800
Composition de la cour :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 décembre 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude Creton, président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude Creton, président
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Sonia Dairain

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.

Par acte du 17 juillet 2014, M. et Mme B... ont conclu au profit de M. S... une promesse unilatérale de vente portant sur différents lots d'un immeuble soumis au statut de la copropriété situé à Paris [...] .
La date d'expiration de la validité de la promesse a été fixée au 15 avril 2016 à 16 heures.
L'acte prévoit que le prix d'un montant 300 000 euros sera réglé "le jour de la constatation authentique de la réalisation de la promesse (...) à concurrence de cent soixante mille euros (160 000 €) par compensation avec ce même montant dont le PROMETTANT est débiteur envers le BENEFICIAIRE au titre d'une reconnaissance de dette sous seing privé en date à Paris du 1er juillet 2014" et "à concurrence du surplus, soit la somme de cent quarante mille euros (140 000 €) par la comptabilité du notaire".
M. S... a réglé une somme de 75 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation.
Faisant valoir qu'il a levé l'option le 12 avril 2016 dans le délai de la promesse mais que M. et Mme B... ont refusé de signer l'acte authentique de vente, M. S... les a assignés aux fins de voir constater que la vente est parfaite et dire que le jugement vaudra acte de vente, ainsi qu'en paiement de dommages-intérêts.
Par jugement du 30 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a rejeté ces demandes ainsi que la demande reconventionnelle formée par M. et Mme B....
Pour statuer ainsi, le tribunal a rappelé que la promesse, conclue pour une durée expirant le 15 avril 2016, stipule qu' "il est convenu que toute forme de levée de l'option ne pourra valoir réalisation des présentes. A titre de condition impulsive et déterminante de la signature des présentes, les parties veulent que la réalisation de la promesse ne puisse avoir lieu que par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par virement". Il a déduit de ces dispositions que M. S... n'ayant ni acquitté le prix en intégralité ni fait convoquer les vendeurs en vue de la signature de l'acte authentique de vente dans le délai de la promesse, celle-ci est devenue caduque le 15 avril 2016.
M. S... a interjeté appel de ce jugement.
Il demande à la cour de déclarer parfaite la vente portant sur les biens objet de la promesse et de dire que l'arrêt vaudra acte de vente.
Il sollicite en outre la condamnation de M. et Mme B... à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et la somme de 9 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
M. et Mme B... concluent à la confirmation du jugement en ce qu'il déboute M. S... de ses demandes.
Il font d'abord valoir que la promesse ayant été conclue pour une durée de validité expirant le 15 avril 2016, le défaut de signature de l'acte authentique de vente et du paiement du prix dans ce délai a entraîné la caducité de la promesse, celle-ci ayant prévu de faire coïncider la levée de l'option, le paiement du prix et la signature de l'acte de vente. S'agissant du paiement du prix, ils indiquent que si une somme de 160 000 euros avait été payée par compensation avec une créance du même montant détenue par M. S..., le solde de 140 000 euros augmenté des frais de 22 700 euros devait être payé pour le 15 avril 2016 par la comptabilité du notaire, paiement que M. S... ne justifie qu'à concurrence de 70 000 euros à la date du 18 avril 2016.
Ils ajoutent que la promesse est nulle faute d'abord d'avoir été enregistrée dans un délai de dix jours à compter de son acceptation par le bénéficiaire.
Ils fondent ensuite cette nullité sur le dol commis par M. S... qui, usant de sa qualité d'avocat spécialisé en droit fiscal, profitant des graves difficultés financières dans lesquelles ils se trouvaient et alors qu'ils étaient aux abois, leur a proposé de les aider en leur accordant des prêts et fait signer une reconnaissance de dette de 160 000 euros alors qu'il ne leur a versé à titre de prêt que la somme de 100 000 euros, celle de 10 000 euros correspondant à des intérêts et le solde de 50 000 euros provenant d'un prêt que leur a consenti K... C..., tante de M. S.... Ils indiquent que celui-ci leur a fait signer la promesse de vente en leur faisant croire qu'il ne s'agissait que d'une garantie hypothécaire et que la vente ne serait qu'éventuelle. Ils soutiennent que ces manoeuvres ont été facilitées par leur absence de connaissance de la langue française qui les a empêchés de comprendre la portée de leurs engagements.
M. et Mme B... fondent également la nullité de la promesse sur la violence économique dont ils ont été victime en signant un acte avec M. S... qui a exploité de manière abusive la situation de dépendance économique dans laquelle ils se trouvaient, celui-ci ayant tiré profit du péril menaçant leurs intérêts.
Ils invoquent enfin la nullité de la promesse pour absence de cause puisqu'ils ont accepté de signer la promesse de vente de leurs biens immobiliers pour réduire leurs dettes, persuadés qu'ils devaient une somme de 160 000 euros à M. S... alors que celui-ci ne leur a prêté que 100 000 euros, la somme de 50 000 euros leur ayant été prêtée par K... C... et celle de 10 000 euros correspondant à des intérêts qui n'étaient pas encore dus lors de la signature de la reconnaissance de dette.
Ils font enfin valoir que l'indemnité d'immobilisation, qui est le prix de l'option d'achat accordée à M. S... et la contrepartie de l'immobilisation de leurs biens, leur a en réalité été versée à titre de prêt, de sorte que la promesse consentie sans contrepartie, se trouve dépourvue de cause.
M. et Mme B..., expliquant qu'ils ont consenti à M. S... par acte du 17 juillet 2014 la faculté d'user à titre gratuit des biens objet de la promesse, sollicitent l'annulation de cet acte en raison de la violence économique qui a vicié leur consentement. Ils sollicitent en conséquence la condamnation de M. S... à leur payer à titre d'indemnité d'occupation la somme de 1 000 euros par mois entre le 17 juillet 2014 et la décision à intervenir et la somme de 2 000 euros entre cette décision et la libération des locaux.
Ils réclament enfin la condamnation de M. S... à leur payer la somme de 50 000 euros en réparation de leur préjudice moral et la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR :
1 - Sur la validité de la promesse
Attendu que la promesse unilatérale de vente litigieuse, constatée par acte authentique, n'est pas soumise aux dispositions de l'article 1589-2 du code civil qui n'impose, à peine de nullité, l'enregistrement que des seules promesses conclues sous seing privé ;
Attendu que la qualité d'avocat de M. S... et la situation financière critique à laquelle devaient faire face M. et Mme B... lorsque celui-ci leur a proposé de leur consentir des prêts qui les a amenés, pour assurer leur remboursement, de conclure avec M. S... une promesse de vente de biens immobiliers, ne suffisent pas à caractériser l'existence de manoeuvres dolosives ou l'existence d'une violence économique ;
Attendu que M. S... a prêté à M. et Mme B... la somme de 100 000 euros et a obtenu de sa tante, K... C..., qu'elle leur prête la somme de 50 000 euros qu'il a ensuite remboursée à la succession de celle-ci ; que n'encourt donc pas la nullité pour absence de cause la promesse de vente conclue pour assurer le remboursement de la somme due au titre de la reconnaissance de dette d'un montant de 160 000 euros comprenant le montant de ces prêts, augmenté des intérêts contractuels de 10 % l'an calculés sur la somme de 100 000 euros ;
2 - Sur la validité de la convention du 17 juillet 2014
Attendu que la circonstance que M. et Mme B..., en difficultés financières et à qui M. S... avait prêté de l'argent, aient consenti à celui-ci, sans contrepartie, un droit d'usage des biens objet de la promesse de vente n'établit pas à elle seule l'existence d'une violence économique ; qu'il convient de rejeter la demande d'annulation de cet acte ;
3 - Sur les demandes de M. S...
Attendu que la promesse a été conclue pour une durée expirant le 15 avril 2016 ; qu'aucun délai n'ayant été fixé pour la levée de l'option, celle-ci pouvait intervenir valablement jusqu'au terme fixé pour la validité de la promesse ;
Attendu que la clause de la promesse sur laquelle s'est fondée le tribunal, reproduite ci-dessus, se comprend en ce sens que la conclusion de la vente ne peut résulter de la seule levée de l'option mais de la conclusion de l'acte authentique de vente accompagnée du versement du prix et des frais ; que la levée de l'option n'a été soumise à aucune forme ou modalité particulière ; que M. S... justifiant avoir informé le notaire de M. et Mme B... puis ces derniers par mails, respectivement le 12 avril et le 13 avril 2016, de sa décision d'acquérir les biens objet de la promesse, l'option d'acquisition a été régulièrement levée par M. S... ;
Attendu que l'acte stipule que "Si la vente n'était pas réalisée du fait du PROMETTANT, le BENEFICIAIRE, après avoir versé au notaire rédacteur l'intégralité du prix et des frais (...) sera en droit de lui faire sommation par exploit d'huissier de se présenter chez le même notaire à seize heures huit jours après l'expiration du délai fixé ci-dessus. Faute pour le PROMETTANT de déférer à cette sommation, il sera dressé un procès-verbal de défaut destiné à être publié au service de la publicité foncière. La carence du PROMETTANT ne saurait entraîner aucun transfert de propriété de la part du PROMETTANT sur les BIENS, ce transfert ne devant résulter que d'un acte authentique de vente constatant le paiement du prix, ou d'un jugement à défaut de cette réalisation par acte authentique" ; qu'il ajoute que "le PROMETTANT renonce au bénéfice de l'article 1142 du code civil, lequel dispose que << Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts de la part du débiteur >>. En cas de refus du PROMETTANT de réaliser la vente par acte authentique, le BENEFICIAIRE pourra poursuivre l'exécution forcée de la vente par voie judiciaire" ;
Attendu que M. S... a fait sommation le 27 mai 2016 à M. et Mme B... de se présenter devant le notaire le 3 juin 2016 à 15 h 30 pour signer l'acte de vente ; que le notaire a établi un "procès-verbal de constatation de non-comparution" de M. et Mme B... ;
Attendu que M. S... justifie comme suit avoir réglé l'intégralité du prix de vente de 300 000 euros et des frais d'un montant prévisionnel de 23 206 euros :
- par compensation avec les créances de M. S... sur M. et Mme B... :
* 160 000 euros au titre de la reconnaissance de dette du 1er juillet 2014 correspondant à trois prêts de 50 000 euros chacun (dont celui consenti par K... C... que M. S... justifie avoir remboursé à la succession de cette dernière), augmentés des intérêts d'un montant de 10 000 euros
* 13 500 euros au titre de la reconnaissance de dette du 1er février 2015
* 4 706 euros viré sur le compte de M. et Mme B... le 11 septembre 2015
- par le versement entre les mains du notaire de "l'indemnité d'immobilisation" d'un montant de 75 000 euros
- par le versement d'une somme de 70 000 euros en la comptabilité du notaire le 16 avril 2016 ;
Attendu qu'il convient en conséquence de faire droit à la demande de M. S... qui demande à la cour de constater la réalisation de la vente des biens objet de la promesse et de dire que l'arrêt vaudra acte de vente ;
Attendu que l'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol ; qu'en l'espèce, M. S... ne rapporte pas la preuve d'une telle faute et sera en conséquence débouté de sa demande de dommages-intérêts ;
4 - Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Attendu qu'il convient de rejeter la demande de M. et Mme B... et de les condamner à payer à M. S... la somme de 3 000 euros ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement,
INFIRME le jugement sauf en ce qu'il déboute M. et Mme B... de leurs demandes ;
Statuant à nouveau ;
CONSTATE la réalisation à la date du 12 avril 2016 entre M. N... B..., né le [...] à Pafos (Chypre) et Mme Y... W... épouse B..., née le [...] à Métro-Manille (Philippines) d'une part et M. H... S..., de la vente portant sur les lots de copropriété ci-dessous, dépendant d'un ensemble immobilier situé à [...] , cadastré section [...] , lieudit [...] , d'une contenance de 0 ha 05 a 61 ca :
- Lot numéro cent cinquante et un (151)
Au septième étage, troisième porte à droite en sortant de l'escalier de service, sur la rue de l'Université, une chambre de service numéro 8
Droit de jouissance des deux WC communs de l'étage
Et les quarante-huit / seize mille cinq cent cinquième (48 / 16 505èmes) des parties communes générales.
- Lot numéro cent cinquante-deux (152)
Au septième étage, quatrième porte à droite en sortant de l'escalier de service, sur la [...] , une chambre de service numéro 9
Droit de jouissance des deux WC communs de l'étage
Et les quarante-huit / seize mille cinq cent cinquième (48 / 16 505èmes) des parties communes générales.
- Lot numéro cent cinquante-trois (153)
Au septième étage, cinquième porte à droite en sortant de l'escalier de service, sur la rue de l'Université, une chambre de service numéro 10
Droit de jouissance des deux WC communs de l'étage
Et les quarante-huit / seize mille cinq cent cinquième (48 / 16 505èmes) des parties communes générales.
Superficie de la partie privative des biens selon les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 : 27 m² pour les lots réunis cent cinquante et un (151), cent cinquante-deux (152) et cent cinquante-trois (153) ;
DIT que le présent arrêt vaut acte de vente et ordonne sa publication par la partie la plus diligente au service de la publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble ;
DÉBOUTE M. S... de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
VU l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme B... et les condamne in solidum à payer à M. S... la somme de 3 000 euros ;
LES CONDAMNE in solidum aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision, par Maître Boussuar-Le Cren et par Maître Ingold conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier,
Le Président,