COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE CIVILE
GROSSES + EXPÉDITIONS
la SCP DESPLANQUES-DEVAUCHELLE
la SCP LAVAL-LUEGER
ARRÊT du : 10 NOVEMBRE 2008
N° RG : 07 / 02164
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 13 Juillet 2006
PARTIES EN CAUSE

La S. C. I. ALEDA
agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité au siège
" La Martinière "
37230 PERNAY
représentée par la SCP DESPLANQUES-DEVAUCHELLE, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Alain SAINT-CRICQ, du barreau de TOURS
D'UNE PART

Monsieur Emmanuel Y...

37230 LUYNES
Madame Cécile C... épouse Y...

37230 LUYNES
représentés par la SCP LAVAL-LUEGER, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Bertrand RITOURET, du barreau de TOURS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL EN DATE DU 21 Août 2007
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 10 septembre 2008
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats, du délibéré :
Monsieur Bernard BUREAU, Président de Chambre,
Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller,
Madame Elisabeth HOURS, Conseiller.
Greffier :
Madame Anne-Chantal PELLÉ, Greffier lors des débats.

A l'audience publique du 29 SEPTEMBRE 2008, à laquelle ont été entendus Madame Elisabeth HOURS, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

Prononcé publiquement le 10 NOVEMBRE 2008 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
Exposé du litige :
Par acte sous seing privé en date du 29 juillet 2004, Monsieur Emmanuel Y... et son épouse, Madame Cécile C..., ont signé avec la société civile immobilière ALEDA, un compromis de vente portant sur un immeuble d'habitation sis à PERNAY (37).
Ce compromis précisait notamment que le vendeur devait " faire son affaire personnelle de la conformité des lucarnes se situant sur le toit du bien avant la réitération par acte authentique " et que, si la toiture ne pouvait être reconnue conforme, " le prix de vente serait diminué du montant de la mise en conformité tel que déterminé par un devis émanant d'un professionnel de la couverture ".
Le 11 avril 2005, la SCI ALEDA a assigné Monsieur et Madame Y... devant le tribunal de grande instance de Tours afin de les voir condamnés à lui verser la somme de 16. 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par elle du fait du refus, par les acquéreurs, de réitérer la vente par acte authentique.
Monsieur et Madame Y... ont conclu au rejet de cette demande et ont reconventionnellement sollicité la nullité de la vente, sur le fondement principal des dispositions des articles 1641 et 1178 du Code civil, et subsidiaire de celles de l'article 1117 du même Code, au motif que leur vendeur, qui leur avait caché que la mise en conformité des lucarnes était déjà impossible au moment de la signature du compromis, se refusait néanmoins à toute diminution du prix de vente.
Par jugement en date du 13 juillet 2006, le tribunal a débouté le SCI ALEDA de l'ensemble de ses demandes, déclaré nul et de nul effet le compromis de vente signé par les parties et débouté celles-ci du surplus de leurs demandes.
Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que la venderesse avait fait preuve d'une réticence dolosive en n'informant pas les acquéreurs du différend qui l'opposait à la mairie de PERNAY quant au rehaussement de la toiture de l'immeuble faisant l'objet du compromis. Il a considéré par ailleurs que la SCI ALEDA n'était pas en possession du dépôt de garantie qui avait été versé sur un compte séquestre et que la restitution sollicitée ne pouvait être ordonnée en l'absence du séquestre à l'instance. Enfin, il a observé que l'annulation du compromis ne permettait pas de faire application, au profit de l'une des parties, des dispositions contractuelles concernant la clause pénale.
La SCI ALEDA a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 21 août 2007.
Les dernières écritures des parties, prises en compte par la cour au titre de l'article 954 du Code de procédure civile, ont été déposées :
- le 21 décembre 2007 par la SCI ALEDA,
- le 14 mars 2008 par Monsieur et Madame Y....
L'appelante conclut à l'infirmation de la décision déférée et à la condamnation in solidum des intimés à lui verser 16. 800 euros à titre de dommages et intérêts et 2. 000 euros au titre des frais irrépétibles. Elle soutient n'avoir commis aucune réticence dolosive, ayant au contraire attiré l'attention des acquéreurs sur le problème de non conformité des lucarnes par une clause spécifique, et affirme que les époux Y... qui ont changé d'avis avec légèreté, ont refusé abusivement de signer l'acte authentique de vente.
Les intimés demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré nul et de nul effet le compromis de vente conclu le 29 juillet 2004, et ce par substitution de motifs, sur le seul fondement de la non réalisation, par la faute exclusive de la venderesse, de la condition suspensive tenant à la diminution du prix en raison de la non conformité de la toiture. Ils forment par ailleurs appel incident en demandant à la cour d'infirmer le jugement déféré dans ses dispositions ayant rejeté leurs demandes en paiement, sollicitant condamnation de la SCI ALEDA à leur restituer le dépôt de garantie de 4. 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2004 et à leur verser 16. 800 euros au titre de la clause pénale contractuelle ainsi que 6. 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
CELA ETANT EXPOSE, LA COUR :
Attendu que l'appelante a pris de longues écritures concernant la surface et la nature de l'immeuble vendu, la mitoyenneté du mur séparant les parcelles cadastrées ZI 69 et ZI 75, le montant de la taxe foncière et la fosse toutes eaux ;
que cependant, en cause d'appel, tous ces points n'ont été invoqués par les acquéreurs que pour établir le manque de sérieux de la venderesse dans la conclusion du contrat, mais non pour fonder leur demande tendant à voir déclarer de nul effet le compromis signé par les parties ;
qu'il convient en conséquence de n'examiner que la question de la non conformité des lucarnes de la toiture qui est aujourd'hui le fondement exclusif des demandes des intimés qui ne sollicitent confirmation de la décision entreprise que par substitution de motifs ;
Attendu que la SCI ALEDA a seulement conclu pour démontrer qu'elle n'a fait preuve d'aucune réticence dolosive mais n'a pas répondu aux écritures des intimés sur la non réalisation de l'une des conditions suspensives prévue au compromis ;
qu'il est constant que le chapitre XI de ce contrat comprenait six conditions suspensives dont la réalisation était reconnue par les parties comme indispensable à la réalisation de la vente ;
que la condition numéro 6 imposait au vendeur, soit d'établir la conformité des lucarnes situées sur le toit de l'immeuble, soit de diminuer le prix de vente du bien vendu du montant des travaux nécessaires à une mise en conformité de la toiture ;
qu'il est établi, notamment par un courrier du 8 décembre 2004 émanant de la mairie de PERNAY, que les travaux effectués ne peuvent être régularisés et qu'il convient de démolir les lucarnes implantées sur le toit ;
que la SCI ALEDA, qui ne conteste pas ce fait, s'est pourtant refusée à diminuer le prix de vente ainsi qu'elle s'y était engagée dans une telle hypothèse ;
qu'elle soutient que son refus ne peut cependant justifier la non réitération, par Monsieur et Madame Y..., de la vente par acte authentique ;
Mais attendu que la convention imposait à l'appelante, qui n'avait pu remplir la première condition suspensive de l'obtention d'un certificat de conformité des lucarnes, de remplir alors la condition suspensive subsidiaire en diminuant le prix de vente du montant des travaux nécessaires à une mise en conformité de la toiture ;
que la SCI ALEDA reconnaît ne pas avoir fait établir de devis concernant ces travaux et avoir refusé de proposer une diminution de prix, exigeant que la vente soit réitérée moyennant le versement du prix convenu dans l'hypothèse où les lucarnes auraient été déclarées conformes ;
qu'il ne peut dès lors qu'être constaté que la sixième condition suspensive ne s'est pas réalisée en raison de la seule volonté de la venderesse de refuser toute diminution du prix contrairement à ses engagements contractuels ;
Attendu que, bien que les intimés sollicitent la nullité du compromis, cette demande ressort d'une erreur de qualification, puisqu'ils réclament par ailleurs l'exécution de cette même convention au titre de la clause pénale et de la restitution du dépôt de garantie ;
que la non réalisation de l'une des conditions suspensives prévues dans un compromis de vente ne peut d'ailleurs entraîner la nullité de la convention mais rend seulement, en application de l'article 1176 du Code civil, la vente caduque, ce qui n'empêche pas, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, que les dispositions contractuelles prévoyant les conséquences d'une telle caducité ne trouvent à s'appliquer ;
qu'il convient dès lors d'infirmer la décision ayant prononcé la nullité du contrat, de constater la caducité de la vente intervenue le 29 juillet 2004 et de faire application des dispositions contractuelles prévues dans une telle hypothèse ;
Attendu que les parties avaient convenu qu'en cas de non réalisation de l'une des conditions suspensives le dépôt de garantie devrait être restitué aux acquéreurs ;
que le fait que cette somme ait pu être déposée sur le compte séquestre de Maître D..., notaire, ne rend pas nécessaire la présence de ce séquestre à l'instance puisque le contrat prévoyait qu'à défaut de demande conjointe des co-contractants, le séquestre pourrait se dessaisir des fonds au vu d'une décision de justice définitive ayant statué sur leur restitution ;
qu'il convient en conséquence, non de condamner la SCI ALEDA à restituer le dépôt de garantie versé par les époux Y..., mais d'autoriser Maître D... à opérer cette restitution ;
que, même si la somme de 4. 000 euros n'est pas entrée dans le patrimoine de la SCI ALEDA, celle-ci, en refusant abusivement la restitution qui aurait pu être immédiatement effectuée si elle y avait consenti, a causé aux intimés un préjudice financier résultant de l'impossibilité pour eux de faire usage de ces fonds ou d'en percevoir les fruits ;
qu'il convient de la condamner à verser à Monsieur et Madame Y... les intérêts légaux ayant couru sur le dépôt de garantie depuis le 21 décembre 2004, date de la première mise en demeure de restituer qui lui a été adressée par les intimés ;
Attendu qu'il était en outre prévu par le compromis que, si la non réalisation d'une condition suspensive était due à la négligence, la mauvaise foi ou l'abus de droit de l'une des parties, l'autre pourrait lui demander versement d'une clause pénale contractuelle d'un montant de 10 % du prix de vente ;
qu'il est établi que la SCI ALEDA a contesté avec mauvaise foi devoir diminuer le prix de vente ainsi qu'elle s'y était contractuellement engagée et que la condition suspensive n'a pu être réalisée du seul fait de ce refus abusif ;
que le montant de la clause pénale contractuelle n'apparaissant pas manifestement excessif, il convient de faire droit à la demande des intimés tendant à la condamnation de la SCI ALEDA à leur verser la somme de 16. 800 euros ;
Attendu qu'il y a lieu de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
INFIRME la décision entreprise,
STATUANT À NOUVEAU,
CONSTATE la caducité du compromis de vente signé le 29 juillet 2004 entre d'une part la société civile immobilière ALEDA, d'autre part Monsieur Emmanuel Y... et son épouse, Madame Cécile C...,
AUTORISE Maître D..., notaire, à restituer le dépôt de garantie de 4. 000 euros à Monsieur Emmanuel Y... et à son épouse, Madame Cécile C..., dès la notification qui lui sera faite du présent arrêt par la partie la plus diligente,
CONDAMNE la société civile immobilière ALEDA à payer à Monsieur Emmanuel Y... et à son épouse, Madame Cécile C..., les intérêts au taux légal ayant couru sur la somme de 4. 000 euros à compter du 21 décembre 2004 et jusqu'à complète restitution de cette somme,
CONDAMNE la société civile immobilière ALEDA à verser à Monsieur Emmanuel Y... et à son épouse, Madame Cécile C..., ensemble, la somme de 16. 800 euros au titre de la clause pénale contractuelle et celle de 1. 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNE la SCI ALEDA aux dépens de première instance et d'appel,
ACCORDE à la SCP LAVAL-LUEGER, avoué, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Arrêt signé par Monsieur Bernard BUREAU, président et Madame Anne-Chantal PELLÉ, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.