COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1o Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 22 MAI 2008

No 2008 / 370
Rôle No 07 / 08562
SCI LES FLORENTINES

Antoine X...
Grosse délivrée



Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 08 Mars 2007 enregistré au répertoire général sous le no 05 / 786.

LA SCI LES FLORENTINES,
dont le siège est 101 route de Saint Antoine de Ginestière-Résidence Château Saint Antoine-06200 NICE
représentée par la SCP MAYNARD-SIMONI, avoués à la Cour,
plaidant par Me Cédric PORTERON, avocat au barreau de NICE

Monsieur Antoine Robert X...
né le 29 Avril 1923 à NICE (ALPES MARITIMES), demeurant...
représenté par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour,
plaidant par Me Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 23 Avril 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Madame Catherine CHARPENTIER, Conseiller
Madame Martine ZENATI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2008.

Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2008,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE, JUGEMENT, CONCLUSIONS,
La société civile immobilière Les Florentines, dont le siège social est à Nice, a acquis de Mme Véra A... épouse X..., née le 15 juillet 1925, mariée sous le régime de la séparation de biens,
par acte authentique du 24 juillet 2002, des tantièmes indivis d'un terrain sis à Nice, quartier du Mont Boron, soit les 8. 692 / 10. 000èmes indivis du terrain sis 1, rue Joseph Passeron (anciennement 248, boulevard du Mont Boron), Mme X... demeurant propriétaire des 1. 308 / 10. 000èmes indivis de surplus, pour y construire un ensemble immobilier en copropriété de six étages, avec de nombreux appartements, des locaux commerciaux, des places de parking, dit " Le Palais Florentin ".
Le prix convenu était de 182. 939  hors TVA, converti en l'obligation pour la SCI Les Florentines, l'acquéreur, et également constructeur, d'édifier pour le compte de la venderesse et de lui livrer après achèvement des locaux qui seraient les lots 10, 20 à 28 et 30 de l'état descriptif de division de l'immeuble à construire, soit des locaux commerciaux, des bureaux, des parkings et une cave, considérés comme s'insérant dans les 1. 308 / 10. 000èmes dont elle demeurait propriétaire.
Parallèlement, le mari de Mme X..., M. Antoine Robert X..., né le 29 avril 1923, a signé le 6 août 2002 avec la SCI Les Florentines un contrat de réservation, à son profit ou de toute personne physique ou morale pouvant se substituer à lui, de sept lots correspondant à un local commercial, numéros de lots 23 et 24, et à cinq places de parking, numéros de lots 15, 16, 17, 18 et 19, au prix convenu de 205. 044  TVA incluse.
En raison de l'incapacité de la SCI Les Florentines à réaliser son programme de construction dans les délais prévus et de livrer à Mme Vera X... les locaux convenus, cette dernière a engagé contre la SCI Les Florentines une action en résolution de la vente du 24 juillet 2002.
En définitive, Mme Vera X... renonçait à cette action, par l'effet d'une transaction passée avec la SCI Les Florentines.
Le protocole transactionnel ainsi signé le 18 juin 2004 prévoyait notamment, outre une indemnité pour retard et un engagement de livraison au 31 décembre 2004, un engagement de la SCI Les Florentines de livrer le 31 décembre 2004 à M. Robert (Antoine B...) X... l'appartement réservé par celui-ci, en déclarant que le contrat de réservation constituait une véritable vente en l'état de certitude de réalisation de l'opération.
Au cours du dernier trimestre 2004 M. Antoine Robert X... et la SCI La Florentine ont été en désaccord sur le contenu de l'acte authentique de vente à signer entre eux, quant au nombre de places de parking, que la SCI Les Florentines disait devoir être ramenée à quatre en raison d'une impossibilité matérielle alléguée et quant à la date de livraison.
La SCI Les Florentines faisait sommer M. Antoine Robert X... de venir signer un acte chez Mo Y..., ce que refusait M. X..., estimant qu'il n'était pas conforme aux accords.
Le 27 octobre 2004 Mme Vera A... épouse X... faisait de nouveau assigner la SCI Les Florentines devant le tribunal de grande instance de Nice, mais cette fois aux fins de résolution du protocole du 18 juin 2004.
Le 20 janvier 2005, M. Antoine Robert X... a fait assigner la SCI Les Florentines devant le tribunal de grande instance de Nice, aux fins de voir, sur le fondement des articles 1134 et 1589 du code civil, dire que le jugement vaudra titre de propriété des cinq places de parking, lots no15, 16, 17, 18 et 19, et des locaux commerciaux, lots no23 et 29, moyennant le prix de 205. 044  au prix de 205. 044  et aux conditions du projet notifié par Mo Y... modifié sur es points suivants : 5 parkings au lieu de 4, marge de tolérance de 3 % au lieu de 5 %, suppression du pourvoir donné à l'architecte déterminer les prorogations contractuelles des dates de livraison.
Dans ses dernières conclusions, M. Antoine Robert X... précisait : aux conditions du projet modifié par Mo Y..., accompagné es modifications acceptées par la SCI dont la dernière le 15 décembre 2004.
Par jugement en date du 8 mars 2007, le tribunal de grande instance de Nice a :
- dit que le jugement vaut titre de propriété et pourra être publié à la conservation des hypothèques compétente sur les droits et biens immobiliers suivants :
dans un ensemble immobilier situé à Nice, 1, rue Joseph Passeron (ex 248, boulevard du Mont Boron) et rue Nathanya, dénommé " Palais Florentin ", le présent règlement de copropriété s'applique à un immeuble à construire dénommé " Palais Florentin " qui comprendra à son achèvement :
- un sous-sol à usage de parkings et caves,
- un rez-de-chaussée à usage de parkings et locaux commerciaux,
- un 1er étage à usage de locaux commerciaux et bureaux,
- cinq étages du 2ème étage au 6ème étage à usage d'appartements,
cet ensemble est cadastré : section IV no 434 pour une contenance de 04a 69ca et section IV no 435 pour une contenance de 59ca,
et a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété dressé par Mo Y..., notaire à Nice, en date du 24 juillet 2002, publié au 1er bureau des hypothèques de Nice le 25 octobre 2002, volume 2002 P 10107,
lot numéro quatorze (quinze) (no15) un parking figurant sous liseré vert et numéroté 15 au plan du rez-de-chaussée et les trente-quatre / dix millièmes (34 / 10. 000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales,
lot numéro seize (no16) un parking figurant sous liseré rose et numéroté 16 au plan du rez-de-chaussée et les trente-quatre / dix millièmes (34 / 10. 000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales,
lot numéro dix-sept (no17) un parking figurant sous liseré marron et numéroté 17 au plan du rez-de-chaussée et les trente-quatre / dix millièmes (34 / 10. 000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales,
lot numéro dix-huit (no18) un parking figurant sous liseré bleu et numéroté 15 au plan du rez-de-chaussée et les trente-quatre / dix millièmes (34 / 10. 000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales,
lot numéro dix-neuf (no19) un parking figurant sous liseré orange et numéroté 19 au plan du rez-de-chaussée et les trente-quatre / dix millièmes (34 / 10. 000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales,
lot numéro vingt-trois (no23) un local comprenant monte charge et escalier d'accès au local situé au 1er étage figurant sous liseré bleu et numéroté 23 au plan du rez-de-chaussée et les dix-sept / dix millièmes (17 / 10. 000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales,
lot numéro vingt-neuf (no29) un local avec loggia, escalier et monte charge donnant accès au lot 23 situé au rez-de-chaussée figurant sous liseré bleu et numéroté 29 au plan du 1er étage et les sept cent cinquante / dix millièmes (750 / 10. 000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales,
moyennant le prix de 204. 044  TTC et aux conditions du projet notifié par Mo Y... accompagné des modifications acceptées par la SCI Les Florentines dont la dernière du 15 décembre 2004,
- dit que M. Antoine Robert X... ne paiera le prix de vente que lorsque lui sera fourni par la SCI La Florentine aune garantie de remboursement à première demande émanant d'une banque, visant à garantir l'hypothèse où l'action initiée par Mme Vera X... en résolution de la vente devait aboutir,
- débouté la SCI Les Florentines de ses demandes reconventionnelles,
- condamné la SCI Les Florentines à payer à M. X... la somme de 3. 000  par mois de la date de délivrance de l'assignation à la date d'entrée en jouissance des biens acquis, sur le fondement de l'article 1147 du code civil,
- rejeté le surplus des demandes en dommages et intérêts,
- condamné la SCI Les Florentines à payer à M. Antoine Robert X... la somme de 1. 500  sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
- condamné la SCI Les Florentines aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile au profit de MoSZEPETOWSKI,
- dit n'y avoir à exécution provisoire.
Par déclaration de la SCP MAYNARD SIMONI, avoués, en date du 21 mai 2007, la SCI Les Florentines a relevé appel de ce jugement.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 8 avril 2008, la SCI Les Florentines demande à la cour, au visa des articles L. 261-10 et suivants du code de la construction et de l'habitation, des articles 1129 et 2051 du code civil de :
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 mars 2007,
- rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions de M. Antoine Robert X...,
- reconventionnellement, dire que faute d'avoir procédé à la signature de l'acte de vente du fait de Robert X..., les parties sont déliées de tout engagement,
- dire que l'indemnité versée par M. X... restera acquise à la SCI Les Florentines,
- condamner M. X... au paiement d'une somme de 100. 000  en réparation du préjudice subi par la SCI Les Florentines, correspondant aux intérêts que la SCI aurait pu percevoir du fait du paiement du prix de vente revalorisé,
- condamner M. X... au paiement d'une somme de 5. 000  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. X... aux entiers dépens, dont ceux d'appel distraits au profit de la SCP MAYNARD SIMONI, avoués.
La SCI Les Florentines estime que M. X... a essayé d'obtenir ce qui ne lui était pas dû au moyen de l'assignation par son épouse en résolution du protocole, faisant observer que cela n'a pas empêché Mme Vera X... de recevoir sa dation en paiement.
La SCI Les Florentines fait observer qu'il s'agit d'une vente en l'état futur d'achèvement, soumise aux dispositions d'ordre public du code de la construction et de l'habitation et estime qu'il n'est pas possible de transformer l'accord en une promesse de vente, alors que le seul accord était relatif à une priorité d'achat et devait être suivi d'un acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement.
La SCI Les Florentines fait remarquer qu'à la date de la transaction du 18 juin 2004, la construction n'était pas érigée et que la vente d'un bien immobilier exclut tout paiement préalable.
Elle estime qu'il n'y a pas eu novation d'un simple contrat de réservation à une promesse de vente à l'occasion de la transaction du 18 juin 2004 à laquelle n'était pas partie M. X..., alors que M. X..., dans ses courriers en vue de rédaction d'un acte authentique, faisait référence non pas à la transaction mais au contrat de réservation.
La SCI Les Florentines estime qu'une vente en l'état futur d'achèvement ne peut être réalisée par le biais d'une stipulation pour autrui. Elle observe la contradiction entre l'action de Mme Vera X... qui demande la résolution de la transaction contenant stipulation pour autrui et celle de M. X... qui se prévaut, au contraire, de cette stipulation insérée dans la transaction.
La SCI Les Florentines considère que le jugement viole l'article L. 261-15 alinéa 5 du code de la construction et de l'habitation et qu'une promesse de vente en l'état futur d'achèvement n'aurait pas été licite. Elle considère que le protocole transactionnel a simplement permis de maintenir la validité des contrats de réservation au delà de leur terme contractuel.
La SCI Les Florentines estime que les conditions d'une promesse de vente n'étaient pas réunies, faute de précisions suffisamment détaillées sur le bien vendu, faute de précision sur le prix et les modalités de financement.
La SCI Les Florentines fait valoir qu'elle n'a jamais été défaillante pour proposer la vente, avec notification le 5 novembre 2004, ayant finalement accepté de proposer le parking lot no16 au lieu du no14 déjà réservé par M. Georges X.... Elle fait remarquer que les modifications ont été demandées par M. X... après l'expiration du délai de signature de l'acte. Elle considère que la garantie des conséquences éventuelles de l'action en résolution intentée par sa propre épouse revient à une condition potestative.
La SCI Les Florentines estime que M. X... est de mauvaise foi, alors que le privilège de vendeur a été radié par Mme Vera X....
Quant à l'indemnité de retard, la SCI Les Florentines estime qu'elle ne peut être due alors qu'il n'y a aucun retard de livraison qui lui serait imputable et que la SCI Les Florentines serait en droit d'obtenir, en cas de vente forcée, une indexation du prix de vente. Elle estime être déliée de tout engagement et fondée à demander des dommages et intérêts.
Par ses dernières conclusions déposées et notifiées le 19 mars 2008, M. Antoine Robert X... demande à la cour, au visa des articles 1134 et 1589 du code civil, de :
- confirmer la décision entreprise en l'ensemble de ses dispositions,
- faire droit à la demande de réalisation forcée de la vente de M. Antoine Robert X...,
- dire que l'arrêt vaudra titre de propriété et pourra être publié à la conservation des hypothèques, sur les lots 15, 16, 17, 18 et 19 de parkings et les lots 23 et 29 de locaux commerciaux, moyennant le prix de 205. 044  TTC et aux conditions du projet notifié par Mo Y... accompagné des modifications acceptées par la SCI Les Florentines dont la dernière du 15 décembre 2004,
- confirmer le jugement en ce qu'il a subordonné le règlement du prix de vente par M. Antoine Robert X... que lorsque la SCI Les Florentines lui aura fourni une garantie de remboursement à première demande émanant d'une banque notoirement solvable visant à garantir l'hypothèse où l'action en résolution de la vente de Mme X... aboutirait,
- débouter la SCI Les Florentines de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles,
- condamner la SCI Les Florentines au paiement d'une somme de 3. 000  par mois de l'assignation à la date d'entrée en jouissance des biens acquis,
- condamner la SCI Les Florentines au paiement d'une somme de 10. 000  de dommages et intérêts,
- condamner la SCI Les Florentines au paiement d'une somme de 5. 000  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCI Les Florentines aux entiers dépens, dont ceux d'appel distraits au profit de la SCP de SAINT FERREOL et TOUBOUL, avoués.
M. X... fait observer que le contrat de réservation s'est trouvé " dépassé " par le nouvel accord ou d'autres manifestations de volonté des parties démontrant qu'elles se trouvaient liées par une véritable vente, ouvrant l'action en réalisation forcée. Il se base sur les stipulations du protocole transactionnel et le fait que la SCI ait proposé la vente sur la base des accords entre les parties, reconnaissant que le contrat de réservation avait été nové en une véritable vente, le protocole mentionnant une simple réitération par acte authentique.
M. X... se prévaut des termes du protocole transactionnel du 18 juin 2004, avec stipulation pour autrui, promesse faite par la SCI Les Florentines à Mme Vera X... au bénéfice de M. Georges X... lui donnant un droit direct en exécution forcée
M. X... estime que la vente consacrée par le protocole transactionnel porte sur la chose qui avait fait l'objet du contrat de réservation et aux conditions de ce dernier.
Il rappelle que, même si une action en résolution a été initiée, tant que celle-ci n'a pas abouti, la vente préalable reste valable et estime que cette action n'est pas contraire. Il considère que la demande de garantie demeure utile et n'a rien d'une condition potestative.
Il fait valoir qu'aucune indexation ne peut s'appliquer s'agissant d'un prix définitif.
M. X... estime que la SCI Les Florentines n'a pas respecté ses obligations, alors que le projet d'acte faisait disparaître un parking, mentionnait une marge de tolérance erronée, un délai de livraison non conforme.
L'instruction de l'affaire a été en définitive déclarée close, d'un commun accord avec les avoués des parties, le 23 avril 2008, avant les débats.

L'action de M. X... vise à une exécution forcée d'engagements qui auraient été pris à son égard par la SCI Les Florentines.
M. X... se fonde sur :
- le contrat de réservation et ses annexes, documents contractuels entre la SCI Les Florentines et lui,
- une stipulation pour autrui par Mme Vera X... au sein d'un protocole transactionnel.
Par ailleurs un échange de courriers est intervenu entre la SCI Les Florentines et lui, lors d'une tentative de rédaction d'un acte authentique, et les documents échangés à cette occasion sont mis en avant par les parties.
1o le contrat de réservation :
Il est certain qu'à l'origine, les parties entendaient passer une vente en l'état futur d'achèvement, contrat par lequel la venderesse, la SCI Les Florentines, devait transférer immédiatement à l'acquéreur, M. X..., ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes, les ouvrages à venir devenant propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, l'acquéreur étant tenu d'ne payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Les parties ont passé un contrat préliminaire, tel que prévu à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation, comportant les indications essentielles relatives à la consistance de l'immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d'exécution des travaux ainsi qu'à la consistance, à la situation et au prix du local réservé.
Ce contrat de réservation, daté du 8 août 2002, a été signé entre la SCI Les Florentines et M. Antoine Robert X....
Le bien réservé est sis dans l'immeuble décrit du Palais Florentin à Nice, avec références cadastrales, et consiste en un local commercial numéros de lots 23 et 29 et en cinq places de parking numéros de lots 15, 16, 17, 18, 19. Le prix total est de 205. 044  TVA incluse au taux de 19, 60 %, avec une clause de révision du prix en cas de retard pour l'acquéreur dans la signature de l'acte authentique. Le dépôt de garantie est de 10. 252 , c'est à dire 5 % /
Un calendrier prévisionnel de paiement est établi.
Il est prévu que les locaux vendus seront dans l'état conforme aux plans et à la notice descriptive de la construction, sous réserve d'une tolérance ne pouvant excéder 5 % des dimensions indiquées et des aménagements de détail.
Il y est joint un descriptif sommaire et des plans de l'immeuble et des locaux.
En ce qui concerne les délais d'exécution des travaux, il est indiqué, contrairement à ce que prétend M. X... qu'ils doivent s'achever prévisionnellement au plus tard le 3ème trimestre 2003, date à laquelle les biens devront être livrés.
Il s'agit donc d'un contrat préliminaire, de réservation, par application de l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation, pour des locaux commerciaux et cinq places de parking, au prix de 205. 044 .
Il y est expressément précisé que " les locaux seront vendus dans l'état conforme aux plans et à la notice descriptive de la construction, sous réserve d'une tolérance ne pouvant excéder 3 % des dimensions indiquées... ". l
2o la stipulation pour autrui :
L'article 1121 du code civil dispose que l'on peut pareillement stipuler au profit d'un tiers, lorsque telle est la condition d'une stipulation que l'on fait pour soi-même ou d'une donation que l'on fait à un autre. Celui qui fait cette stipulation ne peut plus la révoquer, si le tiers a déclaré vouloir en profiter.
A la suite du retard dans le démarrage et la réalisation des travaux, les droits de la SCI Les Florentines sur le terrain destiné à la construction ont été contestés par Mme Vera A... épouse X..., de qui les tenait la SCI Les Florentines.
Mme Vera X... attendait la dation en paiement de locaux et places de parking à réaliser par la SCI Les Florentines à l'achèvement de la construction qui devait intervenir selon l'acte passé le 24 juillet 2002, dans les 18 mois de cet acte, soit le 1er janvier 2004, et non le 1er janvier 2002 comme indiqué par erreur matérielle de cet acte.
Le 26 janvier 2004 Mme Vera X... a fait assigner la SCI Les Florentines devant le tribunal de grande instance de Nice en vue de voir prononcer la résolution de l'acte de vente du 24 juillet 2002.
Cette résolution aurait privé d'objet les contrats de réservation passé par le mari de Mme Vera X..., M. Antoine Robert X... et par le fils de Mme Vera X..., M. Georges X....
C'est dans ce contexte qu'a été passé le protocole d'accord transactionnel du 18 juin 2004 entre la SCI Les Florentines et Mme Vera A... épouse X....
Ce protocole de transaction prévoit :
- en son article 1, un engagement de la SCI Les Florentines à indemniser Mme X... pour le retard de livraison.. à concurrence d'une indemnité forfaitaire de 48. 000 , en son article 2, une acceptation de ce règlement par Mme X..., en son article 3, un engagement de la SCI Les Florentines s à procéder à la livraison des biens objet de la dation au plus tard le 31 décembre 2004, avec indemnité mensuelle de 3. 000  passé cette date,
- en son article 4, qu'en contrepartie, Mme X... accepte dès la signature... de se désister de l'action engagée devant le tribunal de grande instance de Nice et renonce irrévocablement à émettre de nouvelles prétentions.. et s'engage en l'état de la fourniture par le Crédit du Nord de la garantie d'achèvement à donner mainlevée de son privilège de vendeur et action résolutoire.,
- en son article 5, que la SCI Les Florentines renonce à réclamer quelque somme que ce soit à Mme X... du fait de la procédure.. et.. à ne pas émettre une quelconque prétention relativement à leurs relations passées,
- en son article 6, que concernant les locaux objet de la dation, ils seront livrés à Mme X... alors que même que les travaux afférents à la construction du reste de l'immeuble ne seront pas complètement achevés, Mme X... renonçant à réclamer une quelconque indemnité résultant de la poursuite de ces travaux.
Ce protocole comprend un article 7, relatif aux lots ayant fait l'objet de contrats préliminaires de réservation par le mari et le fils de Mme Vera X... :
" Il est expressément convenu, et ceci constitue un engagement déterminant sans lequel Mme X... n'aurait pas contracté, que la SCI Les Florentines :
- confirme en tant que de besoin la parfaite validité et la parfaite efficacité juridique des contrats de réservations qu'elle avait conclus avec Mrs Robert et Georges X... lesquels, en l'état de la certitude de la réalisation de l'opération constituent de véritables ventes liant définitivement les parties,
- s'engage irrévocablement à la signature d'actes authentiques de vente valant réitération très exactement conformes aux stipulations des contrats de réservation précités sans que la SCI ne puisse prétendre à les modifier de quelque manière que ce soit. "
L'article 8 de ce protocole est également relatifs aux biens réservés par le mari et le fils de Mme X... : " Le délai de livraison des locaux commerciaux du rez de chaussée et du premier étage achetés (en cours) par M. Robert X... est également fixé au 31 décembre 2004. Passé cette date, la SCI sera redevable d'une indemnité mensuelle de 3. 000  par mois de retard, chaque mois commencé étant dû et le règlement devant intervenir le 2 de chaque mois.
En revanche, le délai de livraison pour l'appartement du lot no47 du 5ème étage acquis (en cours) par M. Georges X... est fixé au 31 mai 2005. Passé cette date, une indemnité de retard de 750  par mois sera due par la SCI, chaque mois commencé étant dû et le règlement intervenant le 2 de chaque mois. "
Ainsi, par ces articles 7 et 9 du protocole du 18 juin 2004, Mme Vera X... a stipulé en faveur de tiers, qui lui sont très proches et dont elle veut préserver les intérêts, son mari et son fils, en obtenant des promesses de la part de son co-contractant, la SCI Les Florentines, à leur bénéfice.
En ce qui concerne M. Antoine Robert X..., bénéficiaire, la SCI Les Florentines, promettante, s'engage vis à vis de Mme Vera X..., stipulante.
Cette stipulation prévoit que le contrat qui avait été conclu entre la SCI Les Florentines et M. Antoine B... au titre d'une réservation reste d'actualité, même si les délais prévus sont dépassés, l'article 8 du protocole précisant que le délai de livraison des biens destinés à M. Antoine Robert X... est fixé au 31 décembre 2004.
La stipulation qualifie l'accord SCI Les Florentines / Antoine Robert X... " en l'état de la certitude de la réalisation de l'opération " de " véritable vente liant définitivement les parties ".
Cette stipulation n'a jamais été révoquée, et le bénéficiaire, M. Antoine Robert X... a déclaré s'en prévaloir. Elle lie définitivement le promettant, la SCI Les Florentines.
A la date de ce protocole d'accord, le 18 juin 2004, l'immeuble n'est pas achevé, mais l'incertitude sur l'avenir de l'opération de construction est levée.
L'article 8 du protocole fixe le délai de livraison de l'appartement destiné à M. Antoine Robert X... au 31 décembre 2004, soit six mois plus tard.
L'objet de cette stipulation est un bien à construire et non un bien achevé.
Il s'agit d'une stipulation pour autrui portant sur un bien à construire.
Les dispositions d'ordre public du code de la construction et de l'habitation relatives aux ventes d'immeubles à construire subordonnent ces ventes à la rédaction d'un acte authentique.
Il ne peut donc être donné à cette expression " véritable vente liant définitivement les parties " plus de portée que ne le permet la loi
3o les courriers postérieurs :
Le 19 novembre 2004 la SCI Les Florentines a fait sommer M. Antoine Robert X... d'avoir à comparaître avant le 16 décembre 2004 en l'étude de Mo Y..., notaire, afin de signer un acte de vente en l'état futur d'achèvement concernant le local commercial lot 29, le local d'accès au local commercial lot 23, et de quatre places de parking lots 15, 17, 18 et 19.
M. Antoine Robert X... a contesté cette sommation par courrier du 29 novembre 2004. Il n'a pas discuté le principe de la conclusion d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement, mais la disparition du lot de parking no16, la marge de tolérance des dimensions, qui passe de 3 % à 5 % dans le projet d'acte, et un délai de livraison non conforme au protocole.
Par lettre du 8 décembre 2004, le notaire a précisé que le stade d'avancement des travaux était de 50 %.
En définitive, et après échange de courriers, par lettre du 15 décembre 2004 le notaire indiquait qu'il apportait des corrections à l'acte pour contenir effectivement 5 places de parking numérotés 15, 16, 17, 18 et 19, comme prévu dans les accords, et une marge de tolérance des dimensions des lieux de 3 % comme prévu dans les accords concernant M. Antoine Robert X... et non de 5 %.
Quant au délai de livraison, le projet d'acte prévoit le 31 décembre 2004 pour les locaux commerciaux et octobre 2005 pour les places de parking.
M. Antoine Robert X... ne s'est pas rendu à l'étude le 16 décembre 2004.
Par courrier de son conseil en date du 20 décembre 2004, M. Antoine Robert X... écrit qu'il " n'entend aucunement renoncer à son acquisition dès lors que le vendeur a enfin pris en considération l'ensemble de ses observations, mais qu'il ne peut prétendre lui imposer une signature le lendemain du jour où il l'informe de son accord ".
Par ce courrier du 20 décembre 2004, M. Antoine Robert X... reconnaît que la SCI Les Florentines vient de proposer la signature d'un acte de vente en l'état futur d'achèvement conforme aux accords entre les parties.
Un désaccord subsistait sur la date de livraison. Dans ce courrier, M. Antoine Robert X... précise accepter de repousser la date de livraison de ses parkings en octobre 2005, d'insérer des clauses de prorogation, sauf quant au pouvoir de l'architecte de quantifier le niveau d'achèvement.
En ce qui concerne le pouvoir de l'architecte de quantifier le niveau des travaux, rien n'était prévu dans les accords liant M. X... et la SCI Les Florentines.
M. X... ajoute " demeure un problème fondamental.. contrairement à ce que pense le vendeur, M. X..... est parfaitement en droit de demander à être garanti par son vendeur (la SCI) des conséquences éventuelles de l'action en résolution qui a été initiée par son propre vendeur (Mme Véra X...).. ".
Il existe deux actions en résolution, l'action en résolution de la vente et l'action en résolution de la transaction.
L'action en résolution de la vente du 24 juillet 2002 entre Mme Véra X... et la SCI Les Florentines s'est terminée par la transaction du 18 juin 2004.
C'est sur la base de la transaction, contenant la stipulation pour autrui en faveur de M. Antoine Robert X... que les effets du contrat préliminaire de réservation ont pu être prorogés.
Une action en annulation de cette stipulation pour autrui à la demande de la stipulante devrait être dirigée contre le promettant et contre le bénéficiaire, M. X..., qui a accepté cette promesse en sa faveur. Il s'agirait donc d'une action de Mme X... contre le promettant et contre son mari.
Mme Vera X... a, depuis cette transaction, reçu les biens de la dation en paiement. Il s'agirait d'une demande en résolution de la transaction parce que les stipulations au profit de M. Antoine Robert X... n'auraient pas été respectées. Or il s'est avéré que les conditions de M. X... ont toutes été acceptées, sauf la date de livraison des parkings, à laquelle ce dernier acquiesce.
Il n'y a donc plus de cause de résolution le concernant.
Le contrat de réservation stipule que, passé le délai d'un mois et dix jours.. le réservant pourra mettre en demeure le réservataire d'acquérir ; sommation sera faite au réservataire de se présenter aux jour et heure fixés en l'étude du notaire du réservant, le défaut de régularisation de l'acte rendant au réservant sa pleine et entière liberté, le dépôt de garantie.. versé lui restant acquis définitivement.
La sommation par le réservant de venir signer l'acte, l'était sur la base d'un acte non conforme.
Ce n'est que la veille du dernier jour fixé par la sommation que M. X... a été avisé d'une modification de l'acte conforme aux accords, sauf en ce qui concerne le délai de livraison des parkings.
Ce n'est qu'après la date fixée dans la sommation que M. X... a fait savoir qu'il acceptait un report de la date de livraison des places de parking.
En conséquence la SCI Les Florentines n'est pas dégagée de ses engagements vis à vis de M. X....
4o la situation actuelle :
Le projet d'acte de la sommation n'était pas conforme aux accords liant la SCI Les Florentines à M. Antoine Robert X.... Ce n'est que la veille de la date ultime de la sommation que le projet a été modifié, le seul point de divergence restant la date de livraison des places de parking.
En conséquence la SCI Les Florentines ne pouvait s'estimer dégagée de tout engagement vis à vis de M. Antoine Robert X... au sujet des biens visés par ces accords.
M. Antoine Robert X... aurait pu venir préciser sa position devant le notaire.
M. Antoine Robert Georges X... ne demande pas de dommages et intérêts compensatoires de l'absence de vente mais que la cour prononce la vente.
Tous les accords constatés par la cour avaient trait à un bien à construire.
Les parties n'ont produit aucun élément sur l'état d'achèvement des biens.
La cour ne peut dire que renvoyer les parties à passer un acte de vente.
6o sur les autres demandes, les dépens et les frais irrépétibles :
Les dispositions du contrat de réservation, prolongé par l'effet de la transaction du 18 juin 2004, ayant trait à la date de livraison et aux pénalités de retard ne peuvent plus s'appliquer, alors que les parties sont restées chacune en situation de blocage du fait de la présente procédure. Ces dispositions spécifiques relatives à la date de livraison et aux pénalités de retard sont caduques.
Les parties ont embrouillé leurs relations contractuelles de multiples courriers et exigences, de multiples actions, sans qu'il puisse être jugé qu'il y a eu mauvaise foi d'un côté ou d'un autre.
Aucune condamnation à dommages et intérêts pour attitude abusive ne sera prononcée.
Par équité, chaque partie conservera ses dépens et ses frais irrépétibles, de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS,
Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Réforme le jugement rendu le 8 mars 2007 par le tribunal de grande instance de Nice,
Renvoie M. Antoine Robert X... et la SCI Les Florentines à signer devant Mo Y..., notaire, tout notaire associé de la même société civile professionnelle la vente en l'état futur d'achèvement, sauf à ce que les parties constatent l'achèvement, du bien suivant : dans un ensemble immobilier situé à Nice, 1, rue Joseph Passeron (ex 248, boulevard du Mont Boron) et rue Nathanya, dénommé " Palais Florentin ", le présent règlement de copropriété s'applique à un immeuble à construire dénommé " Palais Florentin " qui comprendra à son achèvement :
- un sous-sol à usage de parkings et caves,
- un rez-de-chaussée à usage de parkings et locaux commerciaux,
- un 1er étage à usage de locaux commerciaux et bureaux,
- cinq étages du 2ème étage au 6ème étage à usage d'appartements,
cet ensemble est cadastré : section IV no 434 pour une contenance de 04a 69ca et section IV no 435 pour une contenance de 59ca,
et a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété dressé par Mo Y..., notaire à Nice, en date du 24 juillet 2002, publié au 1er bureau des hypothèques de Nice le 25 octobre 2002, volume 2002 P 10107,
lot numéro quinze (no15) un parking figurant sous liseré vert et numéroté 15 au plan du rez-de-chaussée et les trente-quatre / dix millièmes (34 / 10. 000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales,
lot numéro seize (no16) un parking figurant sous liseré rose et numéroté 16 au plan du rez-de-chaussée et les trente-quatre / dix millièmes (34 / 10. 000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales,
lot numéro dix-sept (no17) un parking figurant sous liseré marron et numéroté 17 au plan du rez-de-chaussée et les trente-quatre / dix millièmes (34 / 10. 000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales,
lot numéro dix-huit (no18) un parking figurant sous liseré bleu et numéroté 15 au plan du rez-de-chaussée et les trente-quatre / dix millièmes (34 / 10. 000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales,
lot numéro dix-neuf (no19) un parking figurant sous liseré orange et numéroté 19 au plan du rez-de-chaussée et les trente-quatre / dix millièmes (34 / 10. 000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales,
lot numéro vingt-trois (no23) un local comprenant monte charge et escalier d'accès au local situé au 1er étage figurant sous liseré bleu et numéroté 23 au plan du rez-de-chaussée et les dix-sept / dix millièmes (17 / 10. 000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales,
lot numéro vingt-neuf (no29) un local avec loggia, escalier et monte charge donnant accès au lot 23 situé au rez-de-chaussée figurant sous liseré bleu et numéroté 29 au plan du 1er étage et
les sept cent cinquante / dix millièmes (750 / 10. 000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales,
moyennant le prix de 204. 044  TTC et aux conditions des accords antérieurs, sauf en ce qui concerne les clauses qui en sont devenues caduques,
Condamne la SCI Les Florentines à passer cet acte, sous astreinte de 100  par jour à compter du 30ème jour suivant la signification de l'arrêt,
Rejette les demandes de dommages et intérêts,
Dit que chaque partie conservera ses dépens et ses frais irrépétibles.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT