No RG 20/01002 - No Portalis DBWB-V-B7E-FMGS



COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRÊT DU 25 FEVRIER 2022
Chambre civile TGI
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-PIERRE en date du 31 JANVIER 2020 suivant déclaration d'appel en date du 08 JUILLET 2020 RG no 19/00143
APPELANT :
Monsieur [H] [D] [V]
CCAS Du [Localité 5] [Adresse 1]
[Localité 5]
Représentant : Me Isabelle LAURET, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/003646 du 14/10/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)

Monsieur [P] [L] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 4] (Réunion)
Représentant : Me Brigitte MAURO de la SELARL BRIGITTE MAURO - BÉATRICE FONTAINE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
DATE DE CLÔTURE : 8 Juillet 2021
DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Novembre 2021 devant Madame FLAUSS Pauline, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de Mme Nathalie TORSIELLO, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 25 Février 2022.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère
Conseiller : Madame Magali ISSAD, Conseillère
Qui en ont délibéré
Greffier : Mme Nathalie TORSIELLO
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 25 Février 2022.


EXPOSE DU LITIGE
Par acte d'huissier du 4 janvier 2019, publié le 19 juin 2019, M. [V] a saisi le tribunal de grande instance de St Pierre d'une demande tendant à annuler la vente du bien immobilier cadastré section BL no[Cadastre 3] à [Adresse 7] passée entre lui et M. [Y] devant Me [U], notaire à [Localité 6], le 28 octobre 2010, publiée au registre de la publicité foncière de [Localité 6] Vol.2010 P 49-21 du fait de la vileté de son prix, d'ordonner la publication du jugement à intervenir, de condamner M. [Y] à lui payer 30.000 euros en réparation de son préjudice du fait d'une expulsion abusive et vexatoire, outre 5.000 euros de frais irrépétibles.
Par jugement du 31 janvier 2020, le tribunal a déclaré l'action recevable mais malfondée, a débouté M. [V] de ses demandes et dit n'y avoir lieu à frais irrépétibles.
Pour se déterminer ainsi, les premiers juges ont relevé que la vileté du prix n'était pas établie en l'absence de disproportion manifeste des prestations réciproques des parties: M. [V] vendant son terrain de 570m2, non constructible, supportant une construction illégale de 33m2, pour la somme de 14.500 euros et M. [Y] lui concédant entre 2010 et 2016 de résider à titre gratuit dans les lieux pour un loyer fixé à 700 euros.
Ils ont indiqué que les circonstances vexatoires de l'expulsion n'étaient pas établies pas plus que son caractère abusif, le contrat de bail ayant été résolu pour non paiement de loyers.
Par déclaration du 8 juillet 2020 au greffe de la cour, M. [V] a formé appel du jugement.
Il demande à la cour de:
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 31.01.2020 par le Tribunal Judiciaire de Saint-Pierre
- Dire que la vente du bien immobilier passé par devant Maître [Z] [U] Notaire à [Localité 6] le 28.10.2010 publié et enregistré au service de la publicité foncière de [Localité 6] Vol. 2010Pno49-21 est sans cause du fait de la vileté du prix fixé dans un contexte particulier;
- Dire qu'en tout état de M. [Y] a contracté une obligation morale naturelle devenue obligation civile pour l'avoir exécutée
En conséquence,
- Annuler de l'acte de vente passé par devant Maître [Z] [U] Notaire à [Localité 6] le 28.10.2010 publié et enregistré au service de la publicité foncière de [Localité 6] Vol. 2010 Pno49-21, avec toutes conséquences de droit
- Ordonner la publication de l'arrêt à intervenir au service de la publicité foncière de [Localité 6]
- Condamner M. [Y] au paiement de la somme de 30.000€ en réparation du préjudice subi du fait de l'expulsion opérée dans des circonstances particulièrement vexatoires et abusives en rupture de l'égalité du contrat
- Dépens comme en matière d'aide juridictionnelle
Il expose que, devant faire face à des difficultés financières en 2010, il a proposé à sa s?ur de racheter le bien en litige dont il était devenu propriétaire par donation du 17 juin 1996 et que c'est le compagnon d'alors de celle-ci qui s'est porté acquéreur du bien pour la somme de 14.500 euros, outre les engagements suivant lesquels M. [Y] revendrait le bien à son propre fils à la majorité de celui-ci, que M. [Y] mettrait à sa disposition à titre gratuit le bien vendu mais qu'un contrat de location serait rédigé pour obtenir les aides de la CAF directement reversées à M. [Y].
Il soutient que M. [Y] n'ayant pas respecté leur accord et l'ayant expulsé suite à résiliation du bail en 2018 pour non paiement des loyers, l'équilibre de l'accord a subitement été rompu dès lors que les avantages complémentaires au paiement du prix ont été supprimés et que le bien vendu n'est pas revenu à son fils [R] à sa majorité.
Par ordonnance du conseiller de la mise en état du 4 mai 2021, les conclusions de M. [Y] ont été déclarées irrecevables.
En application des dispositions combinées des articles 472 et 954 du code de procédure civile, celui-ci est réputé solliciter la confirmation du jugement par adoption de ses motifs.
MOTIFS DE LA DECISION
Vu les dernières conclusions de M. [V] du 5 octobre 2020 auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions;
Vu l'ordonnance de clôture du 8 juillet 2021;
Sur la demande en résiliation de la vente.
Vu les articles 1104 et 1591 du code civil, dans leur rédaction applicable au litige;
Si M. [V] soutient que la vente de son bien pour la somme de 14.500 euros en 2010 a été faite à vil prix (pièce 4), il ne verse aux débats aucun élément permettant d'apprécier le prix de marché de la parcelle litigieuse de 5 a 70 ca située en zone agricole et supportant une construction illégale de 33m2.
Lors de la donation de cette parcelle à M. [V], par acte du 17 juin 1996, soit 14 ans avant, la parcelle non constructible avait été évaluée à 2.300 francs, soit 350, 63 euros (pièce 1).
Eu égard à la nette différence de prix entre l'évaluation du bien en 1996 et 14 ans après et en l'absence de tout élément objectif permettant d'estimer une augmentation supérieure à celle constatée, il s'ensuit que M. [V] n'apporte pas la preuve de ce que la vente en 2010 s'est faite à vil prix.
De surcroit, M. [V] se prévaut en outre d'un accord verbal de M. [Y] tendant à ce que M.[V] puisse bénéficier avec son fils alors âgé de 11 ans d'une occupation gratuite du bien.
Pour autant que cet accord soit établi, - le courrier de M. [Y] du 3 juin 2018, permettant uniquement d'inférer l'existence d'un accord pour que M. [V] puisse occuper le bien avec son fils, sans préjuger du caractère gratuit de cette occupation (pièce 10) - , et pour autant qu'il puisse en être tenu compte,- l'accord pouvant s'analyser en une contre-lettre tendant à dissimuler le prix réel d'un immeuble au sens de l'article 1202 du code civil- , il ne tendrait qu'à constater l'existence de contreparties à la vente accroissant les obligations de l'acquéreur dans un ensemble contractuel, et donc confortant l'existence d'une contrepartie sérieuse à la vente.
Il en va de même de l'accord allégué suivant lequel le bien devait être revendu au fils de M. [V] à la majorité de celui-ci.
Le fait que M. [Y] aurait méconnu ces obligations est une question d'exécution du contrat, non d'existence d'un prix non sérieux à la chose vendue.
Le fait que M. [Y] aurait souscrit à l'égard de son beau-frère, M. [V], et du fils de ce dernier une obligation naturelle de leur laisser occuper les lieux ne peut davantage être utilement invoqué au soutien de l'annulation de la vente du bien.
En conséquence, le jugement ayant débouté M. [V] de ses demandes en nullité de la vente à M. [Y] de la parcelle cadastrée section BL no[Cadastre 3] à [Adresse 7] doit être confirmé.
Sur la demande indemnitaire
Vu l'article 1382 du code civil;
Les modalités particulières de l'occupation des lieux vendus par M. [V] n'étant pas clairement établies, - la cour relevant que la s?ur de M. [V] et ex-compagne de M. [Y] faisant état d'un accord pour un loyer de 700 euros (pièce 4), confortée par la production des baux d'habitation (pièces 5 5-1) et non à titre gratuit comme l'allègue M. [V] - , et le bail ayant été résilié judiciairement par jugement du tribunal d'instance de St Pierre en date du 13 août 2018, M. [V] ne démontre ni le caractère vexatoire de son expulsion des lieux en litige, ni d'une rupture d'égalité d'un accord conclu avec M. [Y].
Aussi, sa demande indemnitaire a justement été rejetée par le premier juge.
Sur les dépens.
Vu l'article 696 du code de procédure civile;
M. [V], qui succombe, supportera les dépens.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement et contradictoirement en dernier ressort,
- Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions;
- Condamne M. [V] aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Nathalie TORSIELLO, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT