COUR D'APPEL DE BORDEAUX
CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 27 novembre 2014
(Rédacteur : Madame Béatrice SALLABERRY, Conseiller,)
No de rôle : 13/514
Syndicat des copropriétaires de la Copropriété 12 RUE DES PILIERS DE TUTELLE

SARL LES BISTROTS DE NICOLAS
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 28 août 2012 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (Chambre 1, RG 10/00432) suivant déclaration d'appel du 25 janvier 2013,
APPELANTE :
Syndicat des copropriétaires de la Copropriété 12 RUE DES PILIERS DE TUTELLE - représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. AGESTYS, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bordeaux sous le numéro B 489 976 084 et ayant son siège 6 bis cours de Gourgue - 33000 BORDEAUX - agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité
12 rue des piliers de tutelle - 33000 BORDEAUX,
représenté par Maître Mathieu BONNET-LAMBERT, avocat au barreau de BORDEAUX,

SARL LES BISTROTS DE NICOLAS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social 4-6 rue Métivier - 33000 BORDEAUX,
représentée par Maître Hugo tahar JALAIN, avocat au barreau de BORDEAUX,
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 912 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 16 octobre 2014 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Béatrice SALLABERRY, Conseiller, chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Henriette FILHOUSE, Présidente,
Monsieur Bernard ORS, Conseiller,
Madame Béatrice SALLABERRY, Conseiller,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie HAYET

- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

OBJET DU LITIGE ET PROCÉDURE
L'immeuble sis 12 rue des Piliers de Tutelle à Bordeaux, compte cinq copropriétaires dont, en rez de chaussé, Monsieur Pierre X..., propriétaire et bailleur d'un local commercial attaché à un fonds de commerce de restauration au feu de bois exploité comme tel depuis 1984.
Par acte notarié en date du 23 avril 2007, la SARL LES BISTROTS DE NICOLAS a fait l'acquisition d'un fonds de commerce de restauration situé dans cet immeuble, la cession du fonds de commerce emportant celle du droit au bail conclu selon acte du 1er février 2007 entre Monsieur Pierre X... et les anciens preneurs pour une durée de neuf années devant se terminer fin février 2016 et moyennant un loyer annuel de 8.760 ¿.
La SARL LES BISTROTS DE NICOLAS a commencé à compter du 9 mai 2007 l'exploitation du restaurant sous l'enseigne « Le Grill du Bouchon » spécialisée, comme la précédente exploitation, dans la restauration au feu de bois.
Dès la réouverture du restaurant sous sa nouvelle enseigne les copropriétaires de l'immeuble sis 12 rue des Piliers de Tutelle, se sont plaints de nuisances olfactives anormales provenant du local de restauration
A leur demande, le 23 mai 2007, un inspecteur de salubrité de la Mairie de Bordeaux, s'est rendu sur les lieux et a constaté l'existence dans l'immeuble d'odeurs de cuisine provenant des conduits de cheminée du restaurant.
A la suite de ce contrôle, la Direction Hygiène et Santé de la Mairie de BORDEAUX constatant la non-conformité des conduits de cheminées du restaurant, a demandé au bailleur, Monsieur Pierre X..., de se mettre en conformité avec un arrêté du 22 octobre 1969 concernant les conduits de cheminée desservant les logements et ainsi, de modifier les exutoires de cheminée en toiture, conformément à ladite réglementation.
Les copropriétaires ont mis en demeure le bailleur à deux reprises par LR/AR des 13 juillet 2007 et 30 octobre 2007, de faire réaliser les travaux de mise en conformité du local commercial.
Par courrier du 19 juillet 2007 la SARL LES BISTROTS de NICOLAS a reconnu l'existence des troubles olfactifs et la non conformité de ses installations d'évacuation et parallèlement le preneur a demandé à son bailleur de procéder aux travaux de mise en conformité des évacuations de fumées, s'agissant de travaux incombant selon lui à ce dernier.
Aucune de ces démarches n'a abouti à la résolution du problème.
C'est dans ces conditions que le SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES a saisi le Juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Bordeaux lequel par ordonnance du 17 décembre 2007 a condamné la SARL LES BISTROTS de NICOLAS à réaliser lés travaux nécessaires sous astreinte.
Le bailleur, Monsieur Pierre X... est décédé le 25 mars 2008, laissant quatre héritiers, propriétaires indivisaires du local commercial, Madame Dolly Y... épouse X..., Madame Dominique X..., Monsieur Patrick X... et Monsieur Nicolas Z... (les consorts X...).
Par ordonnance du 1er décembre 2008 du fait de l'absence de réalisation des travaux, cette astreinte a été liquidée, la décision a été confirmée par la Cour d'Appel le 9 juin 2009.
Par ordonnance du 12 avril 2010 le Juge des Référés a ordonné une expertise, l'expert a déposé son rapport le 18 juillet 2010, étant précisé que dans l'intervalle le preneur avait cédé son fonds de commerce en janvier 2010. L'expert a préconisé la rehausse du conduit de cheminée.
Par ordonnance du 18 octobre 2010 une nouvelle astreinte a été liquidée aux dépens de l'ancien preneur la SARL LES BISTROTS de NICOLAS. Il en a été de même par ordonnance du 26 mai 2011.
Les travaux de rehausse ont été entrepris après autorisation en juillet 2011.
Par acte d'huissier en date du 4 janvier 2010, le SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES a assigné devant le tribunal de grande instance de Bordeaux, la SARL LES BISTROTS de NICOLAS aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 50.000 ¿ à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait des troubles olfactifs ayant pour origine l'exploitation du restaurant exploité par cette société.
Par acte d'huissier en date du 23 décembre 2010, La SARL LES BISTROTS DE NICOLAS a appelé en garantie les consorts X..., héritiers de Monsieur Pierre X... son ancien bailleur
Par jugement en date du 28 août 2012 le tribunal de grande instance de Bordeaux a:
- Débouté les consorts X... de leur demande d'expertise,
- Débouté le SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES de l'immeuble situé 12 rue des piliers de Tutelles de ses demandes
- DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de
procédure civile,
- Condamné le SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES aux dépens.
Par déclaration du 25 janvier 2013, le SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES a relevé appel de cette décision seulement à l'encontre de la SARL LES BISTROTS de NICOLAS.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 26 juillet 2013 le SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES demande à la cour de :
- Le déclarer recevable et bien fondé en son appel du jugement déféré
- Infirmer ce jugement
Statuant à nouveau,
- Déclarer la société LES BISTROTS DE NICOLAS intégralement responsable des préjudices qu'il a subi
- Condamner en conséquence la société LES BISTROTS DE NICOLAS à lui payer une somme forfaitaire de 50.000 ¿ à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles olfactifs subis,
- Débouter la société LES BISTROTS DE NICOLAS de toutes prétentions contraires et de ses demandes reconventionnelles,
- Condamner la société LES BISTROTS DE NICOLAS à lui payer une somme de 5.000 ¿ en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens en faisant application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile,
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 15 janvier 2014 la SARL LES BISTROTS de NICOLAS demande à la cour de :
A TITRE PRINCIPAL :
- Déclarer irrecevable l'action des copropriétaires en l'absence de qualité et d'intérêt à agir à son encontre
A TITRE SUBSIDIAIRE :
- Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté le SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES 12 rue des Piliers de Tutelle de l'intégralité des demandes formées à son encontre
A TITRE RECONVENTIONNEL :
- Déclarer abusive l'action en appel maintenue à son encontre par le SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES 12 rue des Piliers de Tutelle
- Condamner le SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES 12 rue des Piliers de Tutelle à lui verser :
* la somme de 10.000 ¿ à titre de dommages et intérêt pour procédure abusive.
* la somme de 5.000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
* à supporter les entiers dépens de l'instance en faisant application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile,
L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2014.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la qualité et l'intérêt à agir du SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES 12 rue des Piliers de Tutelle à l'encontre de l'ancien preneur la SARL LES BISTROTS DE NICOLAS
L'intimé soulève des fins de non recevoir tirées du défaut de qualité et d'intérêt à agir en développant 3 moyens d'irrecevabilité :
- 1 - le défaut d'habilitation à agir en appel du Syndic la société AGESTYS pour le compte du SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES 12 rue des Piliers de Tutelle faute de mandat délivré à cette fin par décision de l'Assemblée Générale des copropriétaires.
C'est à juste titre que le SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES 12 rue des Piliers de Tutelle soutient que le syndic n'a pas besoin d'être autorisé par délibération de l'assemblée Générale des copropriétaires pour relever appel d'un jugement.
En effet il résulte du procès verbal de délibération du 12 juin 2009, que l'assemblée générale des copropriétaires a donné mandat au syndic pour engager une action contre la SARL LES BISTROTS DE NICOLAS en réparation du préjudice collectif subi par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 1382 du code civil.
Dès lors que la validité de la représentation du SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES par son Syndic pour engager l'action en première instance sur ce fondement est établie, une nouvelle habilitation n'était pas nécessaire pour interjeter appel s'agissant de la poursuite de la même procédure.
Cette fin de non recevoir sera rejetée.
- 2 - l'impossibilité pour le syndicat des copropriétaires de se prévaloir d'un préjudice personnel des copropriétaires distinct de celui de l'intérêt collectif des copropriétaires
La SARL LES BISTROTS DE NICOLAS soutient que l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut des immeubles bâtis, confère la personnalité juridique au syndicat des copropriétaires et lui permet d'agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble afin de défendre l'intérêt collectif des copropriétaires.
Ainsi en vertu de l'alinéa 3 de l'article 15 précité seuls les copropriétaires avaient qualité pour agir individuellement en réparation du préjudice résultant d'une atteinte à la jouissance de leurs lots, comme en l'espèce, pour les nuisances olfactives dénoncées par le SYNDICAT. Elle estime en effet qu'une nuisance olfactive est par nature un préjudice individuel, qui par ailleurs n'a pas été établi par l'expertise réalisée par l'expert Monsieur A...
Cependant, la SARL LES BISTROTS DE NICOLAS ne peut se prévaloir de ce constat dans la mesure où il a été fait après sa cessation d'exploitation du restaurant, en juillet 2010, l'expert ayant précisé que depuis le changement d'exploitant l'affluence avait considérablement diminué réduisant de ce fait les nuisances.
De plus il est suffisamment établi par les inspections de la Direction de l'Hygiène de la Mairie de Bordeaux et par les constats d'huissier effectués notamment en 2007 et 2008, et le procès verbal de contravention dressé le 27 janvier 2009 que les nuisances olfactives atteignaient l'ensemble de l'immeuble.
Ces nuisances constituent bien un trouble de jouissance affectant la totalité de l'immeuble et ressortent bien de l'action qui peut être engagée par le SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES pour la sauvegarde de l'intérêt collectif des copropriétaires..
Cette fin de non recevoir sera rejetée.
- 3 - le défaut d'intérêt actuel à agir du SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES
La SARL LES BISTROTS DE NICOLAS soutient que l'intérêt à agir du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES dans le cadre d'une action fondée sur la base de nuisances olfactives qu'elle prétend avoir subi entre mai 2007 et janvier 2010, du fait de l'exploitation du restaurant situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, fait défaut puisqu'au moment où il a engagé son action elle n'exploitait plus le restaurant que son intérêt à agir n'existe plus puisqu'il est passé, la demande formée est donc irrecevable.
C'est à juste titre que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS 12 RUE DES PILIERS DE TUTELLE réplique qu'il a introduit son action à l'encontre de l'intimé par assignation du 4 janvier 2010 alors qu'il était toujours exploitant du restaurant cause du trouble de voisinage, l'acte de cession du fonds de commerce entre la SARL LES BISTROTS de NICOLAS et la SARL GRILL BORDELAIS étant intervenue par acte notarié du 12 janvier 2010.
En outre il n'est pas contestable que les nuisances dont il est demandé réparation sont celles survenues entre le 9 mai 2007 date du début d'exploitation de la SARL LES BISTROTS de NICOLAS et le 12 janvier 2010 date de son départ du local commercial litigieux.
Ce moyen est donc totalement inopérant et la fin de non recevoir sera également rejetée.
Il s'ensuit que l'action engagée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sera déclarée recevable.
Sur les troubles du voisinage et la responsabilité du preneur
La cour est saisie sur le fondement de l'article 1382 du code civil, d'une demande de condamnation de l'ancien preneur d'un local à usage de restaurant en réparation du préjudice supporté par une copropriété du fait de l'émanation d'odeurs de cuisine.
Il résulte de l'ensemble des pièces produites aux débats que les désordres étaient liés à l'absence de conformité des évacuations des fumées, en particulier du fait qu'une cheminée devait être rehaussée pour éviter les reflux d'odeurs dans la cour intérieure de l'immeuble.
Le bail commercial notarié en date du 1er février 2007 a été conclu entre les anciens preneurs (Madame B... et Monsieur C...) et Monsieur Pierre X..., les dispositions de ce bail, reprenant pour l'essentiel les clauses du bail commercial notarié initial datant de 1983.
Les baux successivement établis sur le local litigieux l'ont été à une période où les troubles constatés n'étaient pas apparus.
La validité de ce bail n'est plus contestée, les consorts X... n'étant pas en cause d'appel, l'appelant n'ayant pas jugé utile d'interjeter appel à leur encontre.
Le bail liant la SARL LES BISTROTS de NICOLAS et Monsieur Pierre X... et ses héritiers depuis le décès de celui-ci, prévoit notamment que, "Les preneurs prendront en charge les travaux visés à l'article 605 du code civil et s'obligent à les faire effectuer dès que nécessaire ou, à défaut, dans le mois d'une injonction qui leur en serait faite par le Bailleur, le tout de manière que celui-ci n'ait à faire effectuer et à supporter la charge d'autres travaux concernant les biens loués, que ceux visés à l'article 606 du code civil ".
L'article 606 du code civil vise expressément «grosses réparations» touchant à la structure de l'immeuble à l'exclusion des simples réparations d'entretien incombant au locataire.
Il résulte des dispositions l'article 1719 du code civil, que le bailleur est tenu à une obligation de délivrance de l'immeuble loué, en bon état de réparations et conforme à sa destination contractuelle et ce, sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière dans le bail.
Il appartenait donc au bailleur de délivrer un immeuble dans un état conforme à sa destination, et en l'espèce, en respectant les normes et réglementations applicables à l'exploitation prévue au bail, c'est à dire un fond de commerce de restauration au feu de bois.
S'agissant de la non conformité des conduits de cheminée permettant l'efficacité des dispositifs d'évacuation des fumées du local de cuisine, ce sont des travaux qui touchent à la structure de l'immeuble et ne ressortent pas de l'entretien incombant au preneur. Il appartenait donc au bailleur d'effectuer les travaux nécessaires à la mise en conformité ce qui corrélativement aurait fait cesser les nuisances olfactives excédant les inconvénients normaux du voisinage.
Il ressort des pièces produites que le bailleur a été mis en demeure à plusieurs reprises tant par les services d'Hygiène et de Sécurité de la mairie de Bordeaux que par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et par le preneur lui même, de remédier à cette non conformité. Il est établi qu'il est resté inactif.
Le manquement du bailleur est à l'origine des désordres supportés par les copropriétaires, alors que le preneur, la SARL LES BISTROTS de NICOLAS a lui même, compte tenu de la carence de son bailleur fait procéder aux travaux. Il est incontestable qu'il a rencontré des difficultés techniques, administratives et financières pour la mise en conformité d'un immeuble qui ne lui appartenait pas.
Ainsi, si les nuisances olfactives subies par la copropriété sont indéniables et qu'elles constituent un trouble anormal du voisinage, la demande de dommages intérêts dirigée contre le preneur ne peut prospérer alors que les désordres dont le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES se plaint sont liés à une non conformité imputable au bailleur.
Il appartenait au syndic de s'adresser au copropriétaire bailleur pour qu'il respecte ses obligations au regard tant du règlement intérieur de la copropriété que des dispositions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et le cas échéant qu'il exerce toute action utile à son encontre.
Dès lors que la SARL LES BISTROTS de NICOLAS justifie par les pièces produites aux débats avoir mis en demeure le bailleur de faire les travaux qui lui incombaient et d'avoir fait réaliser lui même ces travaux à ses frais avancés il ne saurait être tenu à indemniser les appelants sur le fondement de l'article 1382 du code civil, aucune faute n'étant caractérisée de ce chef à son encontre.
En conséquence le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES sera débouté de l'intégralité de ses demandes dirigées contre la SARL LES BISTROTS de NICOLAS.
Le jugement déféré sera donc confirmé.
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES sera condamné en outre à supporter les dépens d'appel.
Sur les demandes de la SARL LES BISTROTS de NICOLAS.
La SARL LES BISTROTS de NICOLAS demande à la cour de déclarer abusive l'action en appel maintenue à son encontre par le SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES 12 rue des Piliers de Tutelle et de lui allouer à ce titre la somme de 10.000 ¿ à titre de dommages et intérêts.
Cependant il n'est pas établi que l'exercice de la voie de recours qui était ouverte au SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES ait dégénéré en abus ni que la SARL LES BISTROTS de NICOLAS ait subi un préjudice distinct de celui de l'obligation d'assurer sa défense en appel, ce qui sera indemnisé dans le cadre de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à laquelle il sera fait droit.
PAR CES MOTIFS

- Rejette les fins de non recevoir soulevées par la SARL LES BISTROTS de NICOLAS
- Déclare recevable l'action engagée par le SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES de l'immeuble 12 rue des Piliers de Tutelle
- Confirme le jugement déféré
Y ajoutant
- Condamne le SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES de l'immeuble 12 rue des Piliers de Tutelle à payer à la SARL LES BISTROTS de NICOLAS la somme de 3.000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- Condamne SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES de l'immeuble 12 rue des Piliers de Tutelle à supporter les dépens d'appel qui pourront être recouvrés en application de l'article 699 du code procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Henriette Filhouse, Présidente, et par Sylvie Hayet, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier Le Président
S. Hayet H. Filhouse