COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 03 AVRIL 2014
(no, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 00782
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Novembre 2012- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 10/ 10666

Madame Marie-Odile X...
Monsieur Grégory Y...
Monsieur Fletcher Y...
demeurant...-75015 PARIS

Madame Sophie Y...
demeurant ...75016 PARIS
Tous étant représentés par Maître Mireille GARNIER de la SCP MIREILLE GARNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J136 et assistés sur l'audience de Maître Etienne WEDRYCHOWSKI, avocat au barreau de PARIS, toque : E 1053

Fondation L'INSTITUT PASTEUR
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège 25 rue du Docteur Roux-75015 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Maître Arnaud CLAUDE de la SELAS Arnaud CLAUDE & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R175
SCP PERINNE DE LAPASSE, notaires
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège 4 rue de Berri-75008 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 28 février 2014 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine BARBEROT, Conseillère.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Fatima BA
Greffier lors du prononcé : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile,
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Par acte authentique du 6 octobre 2009, reçu par Mme Catherine Z..., notaire, avec la participation de Mme Dominique A..., notaire assistant le promettant, la FONDATION INSTITUT PASTEUR a promis de vendre, pour une durée expirant le 8 janvier 2010, à Mme Marie-Odile X... épouse divorcée de M. Paul Y..., Mme Sophie Y..., M. Grégory Y... et M. Fletcher Y..., qui se sont réservé la faculté d'acquérir, le lot no 1 de l'état de division d'un ensemble immobilier en copropriété sis193, 193bis et 193ter rue de la Croix Nivert à Paris 15e arrondissement, soit un pavillon au no 193 de la même rue, au prix de 800 000 ¿, sous la condition suspensive de l'obtention par le bénéficiaire d'un ou plusieurs prêts d'un montant de 785 000 ¿, d'une durée de 25 ans, au taux de 4, 40 %.
Le 22 avril 2010, la FONDATION INSTITUT PASTEUR a sommé les consorts Y... de produire la justification de l'obtention ou de la non-obtention du prêt à peine de caducité de la promesse et de l'acquisition à son profit de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 79 700 ¿.
Par acte des 2 et 5 juillet 2010, la FONDATION INSTITUT PASTEUR a assigné les consorts Y... en caducité de la promesse et paiement de l'indemnité d'immobilisation.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 6 novembre 2012, le Tribunal de Grande Instance de Paris a :
- constaté la caducité de la promesse unilatérale de vente du 6 novembre 2009 pour non-réalisation de la condition suspensive de l'obtention de prêt,
- ordonné le versement à la fondation Institut Pasteur de la somme de 79 700 ¿ séquestrée entre les mains de la SCP DOMINIQUE PÉRINNE-BRUNO LAPASSE-HAROLD VACHON-CHRISTOPHE BRAULT, notaire, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2010,
- dit que le notaire devrait libérer les fonds séquestrés au vu d'une copie du jugement,
- condamné in solidum les consorts Y... à payer à FONDATION INSTITUT PASTEUR la somme de 3 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- rejeté les autres demandes,
- condamné in solidum les consorts Y... aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par dernières conclusions des 7 et 8 août 2013, Mme Marie-Odile X... épouse divorcée de Paul Y..., Mme Sophie Y..., M. Grégory Y..., M. Fletcher Y... (les consorts Y...), appelants, demandent à la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
et statuant à nouveau sur la demande principale, vu l'article 1162 du Code Civil,
- dire que, par suite de la non-réalisation de la conditions suspensive relative au prêt, la somme de 79 700 ¿ devait leur être remboursée immédiatement et intégralement,
- condamner la FONDATION INSTITUT PASTEUR à leur payer la somme de 79 700 ¿ avec intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du 8 janvier 2010 et capitalisation des intérêts dus pour une année entière,
- déclarer l'arrêt commun à la SCP DOMINIQUE PÉRINNE-BRUNO LAPASSE-HAROLD VACHON-CHRISTOPHE BRAULT, notaire, et ordonner à celle-ci de remettre à l'un d'entre eux, la somme de 79 700 ¿,
- débouter la FONDATION INSTITUT PASTEUR de toutes ses demandes,
à titre reconventionnel,
- réduire la somme à celle symbolique d'un euro,
- condamner la FONDATION INSTITUT PASTEUR à leur payer la somme de 5 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 11 juin 2013, la FONDATION INSTITUT PASTEUR prie la Cour, vu les articles 1134 et 1178 du Code Civil, 699 et 700 du Code de Procédure Civile, de :
- dire que les consorts Y... ne justifient d'aucune demande de prêt et que la condition est défaillie de leur fait,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- rejeter les prétentions des consorts Y... et les débouter de leur demande de dommages-intérêts,
en tout état de cause,
- condamner solidairement les consorts Y... à lui payer la somme de 5 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 4 juillet 2013, la SCP DOMINIQUE PÉRINNE-BRUNO LAPASSE-HAROLD VACHON-CHRISTOPHE BRAULT demande à la Cour, vu l'article 564 du Code de Procédure Civile, de :
- débouter les consorts Y... de leur demande en paiement de la somme de 79 700 ¿ formée contre elle, s'agissant d'une demande nouvelle,
à titre subsidiaire,
- dire qu'elle intervient dans la procédure en qualité de séquestre de l'indemnité d'immobilisation,
- dire qu'elle s'est exécutée conformément au jugement entrepris, assorti de l'exécution provisoire,
en conséquence,
- débouter les consorts Y... de leurs demandes formées contre elle, les condamner à lui payer la somme de 3 000 ¿ par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.


Considérant que les moyens développés par les consorts Y... au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Considérant qu'à ces justes motifs, il sera ajouté que, par la convention du 6 octobre 2009, les parties ont stipulé, dans la clause relative à la condition suspensive d'obtention d'un prêt par le bénéficiaire, que ce dernier s'obligeait à déposer le ou les dossiers de demande de prêt dans le délai d'un mois à compter de la signature de la promesse et à en justifier à première demande du promettant, la condition étant réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres de prêt au plus tard le 30 novembre 2009, étant précisé que, pour pouvoir bénéficier de la protection de cette condition, le bénéficiaire devait " justifier du dépôt de ses demandes de prêt auprès d'au moins deux banques ou établissements financiers différents et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive " et que " dans le cas où le bénéficiaire n'aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours suivant la mise en demeure qui lui sera faite par le promettant, ce dernier pourra se prévaloir de la caducité des présentes. Par suite, le promettant retrouvera son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'il aura, le cas échéant, versée qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition n'est pas défaillie de son fait, à défaut, l'indemnité d'immobilisation restera acquise au promettant en application des dispositions de l'article 1178 du Code civil " ;
Considérant, sur la caducité de la promesse, que, mis en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, adressée à leur notaire le 2 décembre 2009, de justifier sous huitaine de leurs demandes de prêts ou du refus de prêt, puis, sommés de justifier de ces mêmes faits par acte d'huissier de justice signifié à l'étude de l'huissier le 22 avril 2010 après vérification du domicile respectif des destinataires, les consorts Y... n'ont déféré à aucune de ces demandes ;
Qu'en conséquence, par application de la clause précitée, le promettant était en droit de se prévaloir de la caducité de la promesse ;
Considérant, sur la défaillance de la condition suspensive relative au prêt, qu'il n'existe aucune contradiction dans le contrat qui laisse au bénéficiaire le choix de solliciter un ou plusieurs prêts, mais lui impose, pour accroître ses chances d'obtention du ou des prêts, d'en faire la demande auprès d'au moins deux banques ou établissements financiers ; que, d'ailleurs, les consorts Y..., qui prétendent devant la Cour avoir effectivement déposé une demande de prêt auprès de deux banques distinctes, confirment, ainsi, leur bonne compréhension de la clause, de sorte que celle-ci doit recevoir application ;
Considérant que, devant le Tribunal, les consorts Y... n'ont fait état que d'une seule demande de prêt déposée auprès de la seule Banque Delubac qui les a informés de son refus le 7 janvier 2010 ;
Que, pour la première fois en cause d'appel, les consorts Y... versent aux débats une lettre datée du 19 novembre 2009 aux termes de laquelle le Crédit du Nord refusait le prêt que M. Gregory Y... aurait sollicité le 4 novembre 2009 ; que cette lettre, produite pour les besoins de la cause, n'a pas de caractère probant, n'ayant pas de date certaine ;
Considérant qu'au demeurant, ni la lettre de la Banque Delubac ni celle du Crédit du Nord n'établissent l'existence d'une demande de prêt aux conditions contractuelles, la première se bornant à mentionner le montant du prêt sollicité : 700 000 ¿, sans le taux d'intérêts ni la durée, la seconde ne comportant aucune des caractéristiques du prêt sollicité ;
Considérant qu'en conséquence, c'est à bon droit que le Tribunal a dit que les bénéficiaires avaient fait défaillir la condition suspensive et que la caducité de la promesse leur était imputable ;
Considérant, sur la qualification de l'indemnité d'un montant de 79 700 ¿, que le contrat du 6 octobre 2009 aux termes duquel la FONDATION INSTITUT PASTEUR s'est engagée à vendre est une promesse unilatérale de vente qui ne comporte aucune obligation d'acquérir à la charge des bénéficiaires ; que, par suite, l'indemnité d'immobilisation prévue au contrat, qui ne sanctionne pas l'inexécution de la convention au sens de l'article 1152 du Code Civil, n'est pas une clause pénale ;
Que, dès lors, c'est à bon droit que le Tribunal a refusé de modérer le montant de l'indemnité d'immobilisation ;
Considérant qu'en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions ;
Considérant que, les appelants n'ayant formulé aucune demande de condamnation à l'encontre du notaire en cause d'appel, la nouveauté invoquée par ce dernier n'est pas établie ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet des demandes de dommages-intérêts et sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile des consorts Y... ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la FONDATION INSTITUT PASTEUR et de la SCP DOMINIQUE PÉRINNE-BRUNO LAPASSE-HAROLD VACHON-CHRISTOPHE BRAULT, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Constate que la SCP DOMINIQUE PÉRINNE-BRUNO LAPASSE-HAROLD VACHON-CHRISTOPHE BRAULT, a versé la somme séquestrée à la FONDATION INSTITUT PASTEUR,
Rejette les autres demandes,
Condamne in solidum Mme Marie-Odile X... épouse divorcée de Paul Y..., Mme Sophie Y..., M. Grégory Y..., M. Fletcher Y... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile,
Condamne in solidum Mme Marie-Odile X... épouse divorcée de Paul Y..., Mme Sophie Y..., M. Grégory Y..., M. Fletcher Y... à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel, à :
la FONDATION INSTITUT PASTEUR, la somme de 5 000 ¿,
la SCP DOMINIQUE PÉRINNE-BRUNO LAPASSE-HAROLD VACHON-CHRISTOPHE BRAULT, celle de 3 000 ¿.