TRIBUNAL D'INSTANCE DE MARSEILLE
N° DE ROLE : 11 08-10
GROSSE : Me PETIT Daniel (Aix-en-Provence)
COPIE : Me Monica LAIB
JUGEMENT DU 21 NOVEMBRE 2008
Audience publique du Tribunal d'Instance de Marseille siégeant Place Monthyon (6e)
tenue le VINGT ET UN NOVEMBRE DEUX MILLE HUIT,
par Mme BONNET, Juge présidant l'audience,
assistée de Mme Marie-Françoise SIMON, Greffier,

Monsieur Alain Z..., né le 26 août 1964 à Marseille, technicien, de nationalité française,
Madame A... Michèle épouse Z..., née le 8 octobre 1965 à Aix-en-Provence, sans profession, de nationalité française, domiciliés et demeurant ensemble :

DEMANDEURS : suivant exploit de Mes Ruth B..., Laurent C..., huissiers de Justice à Marseille, en date du 13 décembre 2007,
COMPARANT par Maître Daniel PETIT, Avocat au Barreau d'Aix-en-Provence,

LA SCI TOREMO, dont le siège social est sis : 50 Rue des Abeilles, 13001 Marseille, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié au dit siège en cette qualité,
DEFENDERESSE : comparant par Maître Monica LAIB, Avocat au Barreau de Marseille,
La cause a été appelée à l'audience à toutes fins du 14/01/2008, puis après plusieurs renvois, à celle du 17/10/2008,
A cette date, les parties ont été entendues en leurs explications puis avisées de la mise en délibéré à ce jour où le présent jugement a été rendu ;
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat en date du 10 mai 1995, la SCI TOREMO a donné en location à Monsieur et Madame Z... un appartement à usage d'habitation situé ... .
Le 16 octobre 2007, la SCI TOREMO a fait délivrer à Monsieur et Madame Z... un commandement d'avoir à payer la somme de 548,29 euros au titre du loyer et de la provision sur charges d'octobre 2007, 141,30 euros au titre de la facture d'eau de septembre 2007 et 126,60 euros au titre d'une facture de débroussaillage.
Par acte d'huissier en date du 13 décembre 2007, Monsieur et Madame Z... ont formé opposition à ce commandement et fait assigner la SCI TOREMO. Dans leurs dernières conclusions développées à l'audience auxquelles il convient de se reporter, Monsieur et Madame Z... demandent au tribunal de :
- dire le commandement de payer du 16 octobre 2007 pour partie sans objet et en conséquence nul et de nul effet,
- dire que les sommes de 126,60 euros au titre de frais de débroussaillage, 2,99 euros sur la facture d'eau pour octobre 2007 et 92,86 euros de frais de commandement ne sont pas dues par les locataires,
- leur donner acte de ce qu'ils ont réglé le loyer et la provision sur charges d'octobre 2007 et de ce qu'ils offrent de payer la somme 138,31 euros au titre de la facture d'eau pour octobre 2007,
- condamner la SCI TOREMO au paiement de la somme 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour poursuites abusives et celle de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
A titre subsidiaire, ils offrent le paiement des charges locatives récupérables et dûment justifiées et demandent au tribunal de dire que la clause résolutoire insérée au bail ne jouera pas en l'état de cette offre de paiement et de la mauvaise foi du bailleur.
La SCI TOREMO dans ses conclusions développées à l'audience auxquelles il convient de se reporter, conclue au rejet des demandes de Monsieur et Madame Z... et sollicite à titre reconventionnel leur condamnation au paiement des sommes suivantes :
- 126 euros au titre de leur quote-part sur les frais de débroussaillage,
- 1 200 euros au titre des commandements de payer qui leur ont été délivrés,
- 2 186,18 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
1) sur les demandes de Monsieur et Madame Z...
Au préalable, force est de constater que la SCI TOREMO a fait délivrer à Monsieur et Madame Z... un commandement pour avoir paiement d'une facture d'eau et d'une facture de débroussaillage sans justifier d'une quelconque réclamation préalable adressée aux locataires. Il convient en effet de rappeler ici que les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie.
C'est vainement que le tribunal a recherché dans le dossier de la SCI TOREMO la pièce n° 11 bis intitulée « lettre de la SCI TOREMO du 18 septembre 2007 » visée au bordereau des pièces communiquées à Monsieur et Madame Z... . Il semble qu'il s'agisse en réalité de la facture en date du 18 septembre 2007 jointe au commandement de payer.
Concernant la facture d'eau, Monsieur et Madame Z... reconnaissent devoir la somme de 138,31 euros ; il convient de leur en donner acte.
La somme de 2,99 euros contestée n'apparaît effectivement pas justifiée.
Concernant la facture de débroussaillage, il n'est pas contesté que l'entretien courant des espaces communs fait partie des charges récupérables.
Etait jointe au commandement de payer une facture à en-tête de la SCI TOREMO datée du 18 septembre 2007 relative à des travaux de débroussaillage et de nettoyage du chemin d'accès aux logements.
Or, la Société Civile Immobilière TOREMO, qui a pour activité la location de logements, ne peut émettre de facture de travaux ; c'est donc à juste titre que les époux Z... ont réclamé à leur bailleur la facture de débroussaillage suivant lettre de 28 novembre 2007.
Ne l'ayant pas obtenue, ils ont dû introduire la présente instance pour obtenir le justificatif des frais de débroussaillage réclamés dans le commandement de payer.
La Société TOREMO a communiqué en cours de procédure une facture de la Société SOMAPEINT, société ayant pour activité des travaux de peinture et vitrerie.
Dans la mesure où le gérant de cette société SOMAPEINT est le gérant de la SCI TOREMO, c'est de manière tout à fait pertinente que Monsieur et Madame Z... se sont interrogés sur la réalité de cette facture de débroussaillage.
Par ailleurs, il y a lieu de souligner que la SCI TOREMO n'est pas propriétaire de tout l'ensemble immobilier mais du lot n° 3 ; s'agissant d'un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, il apparaît curieux que la SCI TOREMO, copropriétaire, soit directement destinataire d'une facture relative à des travaux dans les parties communes.
Il appartient donc au bailleur de justifier de ce qu'il a acquitté sa quote-part de charges relative à ces travaux de débroussaillage, ce qu'il ne fait pas.
Compte tenu de ces éléments, la réclamation de la somme de 126,60 euros au titre d'une facture de débroussaillage dans le commandement de payer n'était nullement justifiée.
Elle ne l'est pas davantage à ce jour.
Si le commandement de payer était pour partie sans objet, il y a lieu toutefois de constater qu'à la date de sa délivrance, Monsieur et Madame Z... n'avaient pas réglé le loyer d'octobre, payable d'avance.
Pour ce motif, la délivrance par la SCI TOREMO de ce commandement ne peut être qualifiée d'abusive. Le commandement ne sera donc pas annulé.
2) sur les demandes de la SCI TOREMO
Il convient ici de rappeler que les conventions doivent être exécutées de bonne foi.
La SCI TOREMO a fait le choix, pour le moins onéreux, de faire délivrer tous les mois à Monsieur et Madame Z... un commandement de payer. Il ne saurait être question, même si le bail prévoit que le loyer est payable mensuellement et d'avance, de mettre à la charge des locataires le coût de ces commandements alors que ceux-ci sont délivrés quasi systématiquement avant le quinze de chaque mois (par exemple 9 novembre 2007 pour le loyer de novembre 2007, 10 décembre 2007 pour le loyer de décembre 2007, 9 mai 2008 pour le loyer de mai 2008).
Compte tenu des procédures opposant les parties concernant d'une part la validité du congé délivré par le bailleur et d'autre part la suppression des grillages posés par le bailleur sur la terrasse et le jardin situés au droit de l'appartement loué par la SCI TOREMO, la délivrance systématique de commandements de payer apparaît manifestement abusive.
La demande de paiement de la somme de 1 200 euros au titre des commandements de payer est donc rejetée.
3) sur les demandes accessoires
Le tribunal constate que la SCI TOREMO a multiplié de manière abusive les poursuites à l'encontre de Monsieur et Madame Z..., ce qui leur a causé un préjudice qui justifie une indemnisation à hauteur de 500 euros.
L'équité commande de faire droit à la demande présentée par Monsieur et Madame Z... au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 800 euros.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort,
Dit que les sommes de 126,60 euros au titre de frais de débroussaillage, 2,99 euros sur la facture d'eau pour octobre 2007 et 92,86 euros de frais de commandement ne sont pas dues par les locataires,
Donne acte à Monsieur et Madame Z... de qu'ils offrent de régler la somme de 138,31 euros au titre de la facture d'eau d'octobre 2007,
Condamne la SCI TOREMO à payer à Monsieur et Madame Z... la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour poursuites abusives et celle de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toutes les autres demandes et notamment les demandes reconventionnelles de la SCI TOREMO,
Condamne la SCI TOREMO aux dépens.