07 Juin 2007
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SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE..., représenté par son syndic M. Pierre X..., Pierre X..., syndic du syndicat des Copropriétaires du...

COMMUNE DE GENTILLY
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COUR D'APPEL D'AMIENS
CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS
JUGEMENT DU JUGE DES EXPROPRIATIONS DU DEPARTEMENT DE VAL DE MARNE EN DATE DU 29 août 2002
COUR D'APPEL DE PARIS DU 18 décembre 2003
COUR DE CASSATION (CASSATION PARTIELLE) DU 30 mars 2005
APPELANTS :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE..., représenté par son syndic M. Pierre X...

07100 ANNONAY
Monsieur Pierre X..., syndic du syndicat des Copropriétaires du...

07100 ANNONAY
Représentés et plaidant par Maître Philippe LOUIS, Avocat au barreau de VAL DE MARNE.

COMMUNE DE GENTILLY
Ayant élu domicile SELARL GAIA
70 Rue Joseph de Maistre
75018 PARIS
Représentée et plaidant par Maître GALDIN- GASTAUD, substituant Maître Jean- Louis PERU, Avocats au barreau de PARIS.
DEBATS : A l'audience publique de la Chambre des Expropriations tenue à la Cour d'Appel d'AMIENS le 12 Avril 2007, ont été entendus :
Monsieur GRANDPIERRE en son rapport,
Maître LOUIS et Me GALDIN- GASTAUD, représentant les parties en leurs explications à l'appui de leurs mémoires respectifs régulièrement notifiés,
Monsieur le Commissaire du Gouvernement en ses conclusions et observations.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Monsieur GRANDPIERRE, Président de la Chambre des Expropriations,
Madame LORPHELIN, Conseiller à la Cour, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 26 juin 2006, pour composer la Chambre des Expropriations siégeant en l'absence des Juges de l'Expropriations de la SOMME, et de leur suppléant, empêchés.
Madame SAUVE, Juge de l'Expropriation de BEAUVAIS.
Qui en a délibéré conformément à la loi et renvoyé l'affaire à l'audience du 07 Juin 2007 pour prononcer arrêt et indiqué aux parties que l'arrêt serait rendu par mise à disposition de la copie au Greffe.
Madame PILVOIX, Greffier.
Monsieur Jean- Pierre DOUVILLE, Commissaire du Gouvernement de CRETEIL.

Considérant qu'en fait, la zone d'aménagement concerté de la Porte de Gentilly a été déclarée d'utilité publique par arrêté pris le 21 juin 2000 par le préfet du Val- de- Marne ; que l'immeuble appartenant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... à Gentilly se trouve inclus dans le périmètre de cette zone d'aménagement concerté et que l'emprise partielle porte sur une superficie non contestée de 963 mètres carrés ; que la commune de Gentilly, autorité expropriante, a notifié ses offres d'indemnisation et que, faute d'accord intervenu avec le syndicat des copropriétaires, elle a saisi le Juge de l'expropriation du département du Val- de- Marne ;
Considérant que, par jugement du 29 août 2002, ce magistrat a fixé à la somme de 86. 547, 17 euros l'indemnité due au syndicat des copropriétaires, la commune de Gentilly, autorité expropriante, devant, en outre, prendre en charge les travaux du bâtiment A, et dit que la commune devrait payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1. 000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile ;
Considérant que, sur l'appel interjeté par le syndicat des copropriétaires et par arrêt du 18 décembre 2003, la Cour d'appel de Paris a réformé le jugement entrepris, fixé à la somme de 171. 000 euros l'indemnité d'expropriation revenant au syndicat des copropriétaires au titre de l'emprise partielle tout en lui réservant la faculté de renoncer à la part de cette indemnité allouée au titre d'indemnisation pour les travaux de " rescindement " à concurrence de 30. 000 euros s'il décidait d'accepter l'offre de la commune de Gentilly de faire elle- même et à sa propre charge lesdits travaux ; que, de plus, elle a alloué au syndicat des copropriétaires une somme de 3. 000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile ;
Considérant que, sur le pourvoi formé par la commune de Gentilly et par arrêt du 30 mars 2005, la Cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Paris, mais seulement en ce qu'elle a fixé à la somme de 171. 000 euros l'indemnité d'expropriation revenant au syndicat des copropriétaires et renvoyé la cause et les parties devant la Cour de céans ; que cette cassation a été prononcée au visa de l'article 16 du Nouveau Code de procédure civile, la Cour d'appel ayant fondé sa décision sur une pièce qui n'avait pas été contradictoirement versée aux débats ;
Considérant qu'appelant du jugement rendu le 29 août 2002, le syndicat des copropriétaires demande que l'indemnité lui revenant soit arrêtée, tous chefs de préjudice confondus, à la somme de 163. 650 euros ; qu'il reprend, bien que l'arrêt de cassation n'atteint pas cette disposition, sa demande tendant à ce qu'il conserve la faculté de renoncer à la part de cette indemnité allouée au titre d'indemnisation pour les travaux de " rescindement " à concurrence de 30. 000 euros s'il décidait d'accepter l'offre de la commune de Gentilly de faire elle- même et à sa propre charge lesdits travaux ; qu'il sollicite, en outre, une indemnité de 15. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile ;
Qu'au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que l'emprise se subdivise en deux parties ; que l'une concerne les lots privatifs numéros 25 et 26 et le passage qui leur est commun et exclusivement réservé, dont la jouissance exclusive est réservée à Pierre X..., soit 702 mètres carrés et le sol commun à tous les copropriétaires, soit 261 mètres carrés ; qu'il en conclut qu'au titre de l'emprise des lots privatifs, lui est due une indemnité principale de 45. 509, 40 euros après attribution à Pierre X... des droits de jouissance exclusifs sur cette emprise, soit 20 % de 227. 547 euros ; qu'au titre de l'emprise sur le solde des parties communes et après un abattement pour immobilisation de cette partie du terrain, soit 30 %, il réclame une indemnité principale de 61. 204, 50 euros, soit, au total, une indemnité principale de 106. 713, 90 euros et une indemnité de remploi de 11. 671, 39 euros, auxquelles il convient d'ajouter 30. 000 euros au titre des travaux de " rescindement ", 7. 600 euros correspondant à la dépréciation du surplus de l'immeuble et le coût de la modification du règlement de copropriété, soit 163. 615, 29 euros arrondis à 163. 650 euros ;
Considérant que, par mémoire du 10 avril 2007, la commune de Gentilly conclut à la confirmation du jugement, pris en ses dispositions déférées à la Cour, dès lors que, compte tenu de la nature du bien, de l'emprise foncière, de l'encombrement et des éléments de comparaison fournis, le premier juge a exactement apprécié les faits de la cause ; qu'elle sollicite, en outre, une somme de 2. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile ;
Considérant que, par mémoire déposé le 3 avril 2007, le commissaire du gouvernement conclut à la confirmation du jugement aux motifs que, compte tenu des éléments de comparaison, sur la base de 335 euros le mètre carré et d'un abattement pour immobilisation, le premier juge a exactement apprécié les indemnité devant revenir au syndicat des copropriétaires ;
Sur les dispositions déférées à la Cour :
Considérant que la Cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Paris, mais seulement en ce qu'elle a fixé à la somme de 171. 000 euros l'indemnité d'expropriation revenant au syndicat des copropriétaires ;
Qu'en conséquence, le syndicat des copropriétaires n'est pas recevable en sa demande tendant à ce qu'il conserve la faculté de renoncer à la part de cette indemnité allouée au titre d'indemnisation pour les travaux de " rescindement " à concurrence de 30. 000 euros s'il décidait d'accepter l'offre de la commune de Gentilly de faire elle- même et à sa propre charge lesdits travaux ;
Sur la date de référence :
Considérant qu'en vertu des articles L. 13- 13, L. 13- 14 et L. 13- 15 du Code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, que le montant des indemnités est fixé, à la date de la décision de première instance, d'après la consistance matérielle et juridique du bien à la date de l'ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété et de la qualité de terrain à bâtir du bien et, dans ce cas, de ses possibilités légales et effectives de construction ou à défaut de son usage effectif, à la date de référence ;
Qu'en vertu de l'article L. 213- 4, a) du Code de l'urbanisme, lorsque des biens sont soumis au droit de préemption urbain, " la date de référence prévue à l'article L. 13- 15 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien " ;
Considérant qu'en l'occurrence, la dernière modification approuvée du plan d'occupation des sols de la commune de Gentilly est intervenue le 30 mars 1994 ; qu'à cette date, les biens dont il s'agit étaient classés en zone UG 1 dont le coefficient d'occupation des sols était de 0, 40 pour les activités et de 0, 20 pour le logement, la superficie minimale exigée pour construire s'élevant à 200 mètres carrés ;
Sur l'évaluation des biens :
Considérant que, pour déterminer la consistance de l'immeuble, il convient de se reporter, non pas au plan de géomètre qui, produit par le syndicat des copropriétaires, n'a été ni publié à la conservation des hypothèques, ni même approuvé par l'assemblée des copropriétaires dans les conditions fixées par les articles 8 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, mais seulement au règlement de copropriété et à ses annexes ;
Considérant que la propriété bâtie sur laquelle porte l'emprise partielle comprend plusieurs immeubles désignés sous les lettres A à P du règlement de copropriété ; que, selon le règlement de copropriété et le plan de masse qui lui est annexé, le terrain objet de l'emprise, d'une superficie de 963 mètres carrés, est divisé en deux parties, l'une de100 mètres carrés constituée par le passage situé sous le bâtiment A donnant accès aux lots privatifs situés dans l'emprise, l'autre, d'une superficie de 863 mètres carrés constituant l'assiette des lots privatifs expropriés et partie du bâtiment A et les bâtiments B, G, H, I, J, K, L, M, N, O et P ;
Qu'à cet égard, il y a lieu de relever que doit être écartée la prétention du syndicat des copropriétaires qui estime que les superficies à prendre en considération seraient de 261 mètres carrés pour les parties communes et de 702 mètres carrés pour les lots numéros 25 et 26, cette argumentation n'ayant pour objet que de corroborer la prétention émise par Pierre X... personnellement qui invoque la propriété exclusive non seulement des deux lots ci- avant désignés mais également du passage commun qui les dessert ;
Considérant, en outre, que les bâtiments sont en mauvais état ;
Considérant que les parties et le commissaire du gouvernement estiment, de façon concordante, que le prix du terrain doit être arrêté à la somme de 335 euros le mètre carré, ce prix correspondant aux éléments de comparaison produits au dossier et, tout particulièrement, à la valeur retenue par la Cour d'appel de Paris qui, en son arrêt du 27 juin 2002, a appliqué une valeur de 2. 200 francs (335, 39 euros) à un terrain pareillement situé dans la zone d'aménagement concerté de Gentilly ;
Considérant que, de plus, lorsque les possibilités légales et effectives de construction sont réduites, il échet d'appliquer un abattement pour encombrement ;
Qu'en l'espèce, le terrain exproprié, sur le lequel sont édifiées des constructions, ne saurait être regardé comme étant nu et libre ; que, ce terrain étant partiellement indisponible et le potentiel de constructibilité n'étant pas totalement épuisé, il y a lieu d'appliquer un coefficient de 30 % ou 0, 7 ;
Qu'une partie du terrain supporte les deux lots privatifs appartenant à Pierre X... ; qu'à ce titre, il convient d'appliquer un abattement de 80 % ou 0, 2 sur l'indemnité devant revenir au syndicat des copropriétaires ;
Considérant que, dans ces circonstances, l'indemnité principale sera de :
- 100 mètres carrés x 335 euros x 0, 7 = 23. 450 euros ;
- 868 mètres carrés x 335 euros x 0, 7 x 0, 2 = 40. 474, 70 euros ;
- TOTAL : 63. 924, 70 euros, à la date du jugement de première instance ;
Que l'indemnité de remploi doit être arrêtée ainsi qu'il suit :
- 20 % sur 5. 000 euros = 1. 000 euros ;
- 15 % sur 10. 000 euros = 1. 500 euros ;
- 10 % sur 48. 924, 70 euros = 4. 892, 47 euros ;
- TOTAL : 7. 392, 47 euros ;
Qu'à ces deux sommes, il y a lieu d'ajouter le coût de la modification du règlement de copropriété, soit 7. 630 euros et la dépréciation du surplus qui, résultant de la perte du terrain commun, sera évaluée à 2 % de la valeur de l'excédent, elle- même fixée à 380. 000 euros, soit 7. 600 euros ;
Considérant qu'au total, l'indemnité globale revenant au syndicat des copropriétaires s'élève à 86. 547, 17 euros ;
Que, par voie de conséquence, il convient, dans la limite de la cassation intervenue, de confirmer le jugement frappé d'appel ;
Et considérant que le syndicat des copropriétaires succombe la plupart de ses prétentions ; qu'il sera débouté de sa demande d'indemnité fondée sur les dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile ; qu'en revanche, il sera condamné à payer à la commune de Gentilly les frais qui, non compris dans les dépens, seront fixés, en équité, à la somme de 1. 000 euros.
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Vu l'arrêt rendu le 30 mars 2005 par la Cour de cassation,
Déclare le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... à Gentilly irrecevable en sa demande tendant à ce qu'il conserve la faculté de renoncer à la part de cette indemnité allouée au titre d'indemnisation pour les travaux de " rescindement " à concurrence de 30. 000 euros s'il décidait d'accepter l'offre de la commune de Gentilly de faire elle- même et à sa propre charge lesdits travaux,
Dans les limites de la cassation :
Confirme le jugement rendu le 29 août 2002 par le Juge de l'expropriation du département du Val- de- Marne en qu'il a fixé à 86. 547, 17 euros l'indemnité globale d'expropriation due par la commune de Gentilly au syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... à Gentilly, dit que la commune devrait lui payer la somme de 1. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile et supporter les dépens,
Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à la commune de Gentilly la somme de 1. 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens d'appel,
Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens d'appel en ce, compris les dépens de l'arrêt cassé.
Fait et prononcé publiquement le 07 Juin 2007 par mise à disposition au Greffe :
Monsieur GRANDPIERRE, Président, a signé la minute avec Madame PILVOIX, Greffier.
Le Greffier, Le Président,