RG N : 12/ 01449

SCI PLACE DE LA PREFECTURE

M. Jean Claude X..., SARL SOCCAPI prise en la personne de son Gérant

NULLITE VENTE
Grosse délivrée à
SCP DAURIAC-COUDAMY-CIBOT et SELARL LEXAVOUE, avocats
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
--- = = oOo = =---
ARRET DU 06 FEVRIER 2014
--- = = = oOo = = =---
Le SIX FEVRIER DEUX MILLE QUATORZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :

SCI PLACE DE LA PREFECTURE
1 Place de la Préfecture-87000 LIMOGES
représentée par Me Hanife KARAKUS-GURSAL, avocat au barreau de LIMOGES
APPELANTE d'un jugement rendu le 04 OCTOBRE 2012 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES

Monsieur Jean Claude X...
de nationalité Française, né le 06 Avril 1942 à LANNEMEZAN (65)
Notaire, demeurant ...
représenté par Me Marie-christine COUDAMY de la SELARL DAURIAC-COUDAMY-CIBOT, avocat au barreau de LIMOGES, Me Hervé-Bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS
SARL SOCCAPI prise en la personne de son Gérant
dont le siège social est 51 Rue des Pyrénées-31210 MONTREJEAU
représentée par Me Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Philippe PAULIAT-DEFAYE, avocat membre de la SCP DAURIAC-PAULIAT-DEFAYE-BOUCHERLE-MAGNE, avocats au barreau de LIMOGES-Maître Bruno CAMILLE, avocat au barreau de TOULOUSE ;

--- = = oO § Oo = =---
Selon calendrier de procédure du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 28 Novembre 2013 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 9 janvier 2014. L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 octobre 2013.
A l'audience de plaidoirie du 28 Novembre 2013, la Cour étant composée de Madame Martine JEAN, Président de chambre, de Madame Christine MISSOUX-SARTRAND et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier, Monsieur le conseiller SOURY a été entendu en son rapport, les avocats de la cause sont intervenus au soutien des intérêts de leur client.
Puis Madame Martine JEAN, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 06 Février 2014 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
--- = = oO § Oo = =---

--- = = oO § Oo = =---
FAITS et PROCÉDURE
Par acte reçu le 22 août 2009 par Me Jean-Claude X..., notaire, la SCI Place de la préfecture (la SCI) a vendu à réméré à la société Soccapi un immeuble d'habitation situé à Rilhac Rancon pour un prix de 180 000 euros, l'acte comportant une clause qui offrait à la venderesse la possibilité de racheter son bien jusqu'au 22 février 2011. Un bail était parallèlement conclu entre les parties, la SCI devenant locataire de l'immeuble vendu.
La SCI, qui n'a pas racheté le bien immobilier, a reçu partie du prix de vente soit 88 000 euros en trois versements et un litige est survenu entre les parties sur le sort d'une somme de 70 000 euros retenue sur le prix de vente à titre de garantie par la société Soccapi, somme que celle-ci entendait soit imputer sur le prix de rachat soit conserver en l'absence de rachat.
La SCI a assigné la société Soccapi et Me X...devant le tribunal de grande instance de Limoges pour obtenir l'annulation de l'acte de vente du 22 août 2009 et ordonner les restitutions subséquentes ainsi que le paiement de dommages-intérêts.
Par jugement du 4 octobre 2012, le tribunal de grande instance a notamment :
- rejeté la demande d'annulation de l'acte notarié du 22 août 2009,
- déclaré manifestement excessive l'indemnité de 70 000 euros due au titre de la clause pénale sanctionnant le défaut de rachat de l'immeuble et ramené celle-ci au montant de 15 000 euros,
- constaté que la société Soccapi détenait à titre de séquestre une somme de 70 000 euros appartenant à la SCI,
- autorisé la société Soccapi à conserver 15 000 euros dûs au titre de la clause pénale sur cette somme et condamné cette société à restituer le surplus de 55 000 euros à la SCI.
La SCI a relevé appel de ce jugement.
MOYENS et PRÉTENTIONS
La SCI conclut à la nullité de l'acte notarié de vente du 22 août 2009 et à la restitution du bien vendu et de la partie du prix de vente versé en soutenant le dol et des pressions imputables à la société Soccapi. Elle fait valoir que le notaire a manqué à ses obligations professionnelles. Elle demande la condamnation solidaire des intimés à lui payer 100 000 euros de dommages-intérêts.
La société Soccapi, appelante incidente, conclut à la réformation du jugement pour voir dire qu'elle est autorisée à conserver la somme de 70 000 euros qui lui est due par la SCI.
Me X...conclut à la confirmation du jugement en soutenant n'avoir commis aucune faute.

Sur la validité de l'acte notarié de vente du 22 août 2009.
Attendu que c'est par des motifs pertinents que la cour d'appel adopte que le tribunal de grande instance a constaté que la SCI était informée dès l'origine des conditions de la vente, notamment de l'existence d'un " dépôt de garantie " de 70 000 euros, et qu'aucune manoeuvre frauduleuse ne pouvait être imputée à la société Soccapi.
Et attendu que la signature par le gérant de la SCI d'un ordre irrévocable de règlement d'une somme de 70 000 euros le 18 août 2009, soit quatre jours avant l'acte notarié de vente du 22 août 2009, ne peut suffire à caractériser l'existence d'une violence exercée sur celui-ci.
Qu'il s'ensuit que la SCI ne rapporte pas la preuve d'un vice du consentement et que c'est à juste titre que le tribunal de grande instance a retenu la validité de la vente du 22 août 2009.
Sur l'action en responsabilité engagée par la SCI à l'encontre du notaire.
Attendu que c'est par des motifs pertinents que la cour d'appel adopte que le tribunal de grande instance a retenu l'absence de faute du notaire et débouté la SCI de son action en responsabilité à l'encontre de celui-ci.
Sur le sort de la somme de 70 000 euros retenue sur le prix de vente à titre de garantie par la société Soccapi.
Attendu que l'ordre irrévocable de règlement signé le 18 août 2009 par le gérant de la SCI, qui complète le contrat de vente de l'immeuble, stipule que la somme de 70 000 euros correspond à un dépôt de garantie que la société Soccapi devra restituer en cas de levée de l'option de réméré mais que cette somme " sera définitivement acquise à la Soccapi si cette option n'est pas levée avant 18 mois soit avant le 22 février 2011 ".
Attendu que pour qualifier cette somme de pénalité et en réduire le montant, le jugement déféré retient que cette somme retenue par la société Soccapi règle forfaitairement les conséquences du défaut d'exercice de la faculté de rachat et qu'elle s'avère manifestement excessive.
Mais attendu qu'il résulte des termes de l'ordre irrévocable de règlement précité, dont la validité n'est pas remise en cause, que la somme de 70 000 euros n'a pas été convenue par les parties pour sanctionner l'inexécution d'une obligation par la SCI ; que cette stipulation ne peut donc être qualifiée de clause pénale ; que la SCI disposait de la faculté d'exercer ou non l'option de rachat de l'immeuble, la convention des parties stipulant seulement que, dans l'hypothèse d'absence de rachat, la somme de 70 000 euros resterait acquise à la société Soccapi ; que la SCI n'ayant pas exercé l'option de rachat en l'occurrence, la somme de 70 000 euros, qui ne correspond pas à une pénalité, doit rester acquise à la société Soccapi conformément à la loi des parties, sans possibilité pour le juge de réduire cette somme.
Sur l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'équité ne justifie pas l'application de ce texte.
--- = = oO § Oo = =---
PAR CES MOTIFS
--- = = oO § Oo = =---

Statuant par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
CONFIRME le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Limoges le 4 octobre 2012, sauf en ses dispositions :
- déclarant manifestement excessif le montant de la clause pénale fixé à 70 000 euros, sanctionnant le défaut de rachat de l'immeuble par la SCI Place de la préfecture, et réduisant cette pénalité à 15 000 euros,
- autorisant la société Soccapi à conserver cette somme de 15 000 euros à titre de pénalité,
- condamnant la société Soccapi à restituer le surplus, soit la somme de 55 000 euros, à la SCI Place de la préfecture,
- laissant à chacune des parties la charge de ses dépens ;
Statuant à nouveau de ces chefs,
AUTORISE la société Soccapi à conserver la somme de 70 000 euros convenue à titre de dépôt de garantie lors de la vente avec faculté de réméré de l'immeuble de la SCI Place de la préfecture ;
DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI Place de la préfecture aux dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Marie-Christine MANAUD. Martine JEAN.