COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT No 141 DU 25 FEVRIER 2021
R.G : No RG 15/00803 - CF/EK
No Portalis DBV7-V-B67-CQ5X
Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre, décision attaquée en date du 16 avril 2015, enregistrée sous le no 11/03017
APPELANTS :
Monsieur [A] [E]
Notaire Associé de la SCP Marcel [C] & [A] [E].
[Adresse 1]
[Adresse 2]
La SCP MARCEL [C] & [A] [E]
Notaires Associés.
[Adresse 1]
[Adresse 2]
Représentés tous deux par Me Daniel WERTER, (toque 08) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

Monsieur [U] [J]
[Adresse 3]
[Adresse 2]
Madame [W] [Z] épouse [J]
[Adresse 3]
[Adresse 2]
Représentés tous deux par Me [L] [N]-[I], (toque 125) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
S.A.R.L. AGCO PLUS
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Nadine PANZANI de la SCP CAMENEN - SAMPER - PANZANI, (toque 09) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART, ayant pour avocat plaidant à l'audience par Me Marcel PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
Madame [M], [Y] [D] veuve [W],
sous tutelle par décision du tribunal d'instance de PARIS 11ème rendue le 20 février 2014, désignant en qualité de tuteur Mme [B] [U]
Chez Mme [D] [K] - [Adresse 5] -
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Me Jamil HOUDA, (toque 28) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
INTERVENANTS FORCÉS :
Madame [S] [Y] [D],
représentée par sa curatrice Mme [J] [Q]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Madame [X] [G] [A] épouse [H]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
Madame [F] [P] [R] épouse [S]
[Adresse 8]
[Localité 2]
Madame [Z] [A] épouse [V]
[Adresse 9]
[Localité 4]
Madame [R] [P] [Q] [A]
[Adresse 10]
[Localité 5]
Monsieur [C] [K] [R]
[Adresse 11]
ETATS UNIES
Représentés tous par Me Betty NAEJUS de la
SCP NAEJUS-HILDEBERT, (toque 108) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
DIRECTION NATIONALE D'INTERVENTIONS DOMANIALES
Assignée en intervention forcée le 31 janvier 2020,
Réf : SCX 20-16671/JL, affaire suivie par M. [F], inspecteur des Finances publiques, représentée par le directeur de la direction nationale d'interventions domaniales
ès qualité de curateur à la succesion vacante de
Mme [M] [D] veuve [W].
[Adresse 12]
[Localité 6]
Dispensée du ministère d'avocat par application des dispositions de l'article R. 2331-11 du code de la propriété des personnes publiques.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 04 janvier 2021, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre,
Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère,
Madame Christine DEFOY, conseillère,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 25 février 2021.
GREFFIER :
Lors des débats : Mme Esther KLOCK, greffière

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Signé par Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre, et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Par actes en date des 14, 21 avril 1965 et 7 janvier 1966, la société civile immobilière dénommée SOCIETE IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION DE L'ADMINISTRATION DES FINANCES (SICAF) a acquis deux terrains situés aux lieudits [Adresse 3], en vue de la création d'un lotissement destinée à la construction de logements d'habitation.
Selon acte de cession de parts sociales en date du 2 mai 1969, [H] [O] a cédé à [M] [Y] Maria [D] un groupe de parts sociales portant le numéro 44. A la suite de la dissolution de la SICAF le 7 mai 1969, le lot numéro 44, situé lieudit [Adresse 3] section AS no[Cadastre 1], a été attribué, par acte de partage en date du 24 septembre 1984, à [M] [D] épouse Maurice [W].
Le 12 novembre 1969, le permis de construire obtenu le 25 mars 1966 par [H] [O], a été transféré à [M] [D]. Le 20 décembre 1969, un certificat de conformité lui a été délivré.
Selon acte sous seing privé du 18 octobre 2010, [M] [D] veuve [W] a vendu aux époux [U] [J] et [W] [Z] ledit bien immobilier située [Adresse 3]), cadastrée section AS no20 d'une contenance de 18 ares 86 centiares, moyennant le prix de 300 000 euros, lequel était soumis à trois conditions suspensives, la première d'obtention d'un prêt à hauteur de 294 000 euros, de l'absence de servitude grave résultant du certificat d'urbanisme et enfin d'un état hypothécaire ne révélant pas d'inscriptions d'un montant supérieur au prix de vente stipulé, sauf consignation par le vendeur de la différence entre le prix de vente et le montant des inscriptions augmenté des frais de mainlevée.
Par acte authentique en date du 31 décembre 2010, [A] [E] notaire associé de la société civile professionnelle "Marcel [C] et [A] [E], Notaires associés", [M] [Y] Marie [D] a vendu à [U] [J] et [W] [Z] ledit bien immobilier moyennant le prix de 300 000 euros.

Suivant actes d'huissier en date des 15 et 21 novembre 2011, les époux [J] [Z] ont assigné [M] [D], [A] [E], la société [C] ET [E] SCP et la société AGCO PLUS devant le tribunal de grande instance de Pointe à Pitre, afin de voir engager la responsabilité contractuelle de la venderesse du fait de la découverte d'une canalisation d'eau et de la non-conformité de la fosse sceptique, celle délictuelle du notaire et de l'agence immobilière et obtenir en réparation des dommages et intérêts.
Par jugement en date du 20 février 2014, le juge des tutelles du tribunal d'instance de Paris 11ème a prononcé la mise sous tutelle d'[M] [D] veuve [W] et désigné [B] [U] en qualité de tutrice.
Par jugement contradictoire en date du 16 avril 2015, le tribunal de grande instance de Pointe à Pitre a :
- condamné in solidum [M] [D] veuve [W], [A] [E] et la SCP MARCEL [C] ET [A] [E] à verser à [U] [J] et [W] [Z] la somme de 97 599,93 euros au titre des préjudices subis du fait de la présence d'une servitude de canalisation d'eau,
- condamné [M] [D] veuve [W] à verser à [U] [J] et [W] [Z] la somme de 14 661,61 euros au titre du vice caché affectant la fosse septique,
- condamné in solidum [M] [D] veuve [W], [A] [E] et la SCP MARCEL [C] ET [A] [E] verser à [U] [J] et [W] [Z] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné [U] [J] et [W] [Z] à verser à la société AGCO PLUS la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté les autres demandes des parties,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné in solidum [M] [D] veuve [W], [A] [E] et la SCP MARCEL [C] ET [A] [E] aux dépens, Fred HERMANTIN, avocat bénéficiant du droit de les recouvrer directement contre ceux-ci, pour ceux sans en avoir reçu provision.
Le 29 mai 2015, [A] [E] et la société MARCEL [C] & [A] [E] notaires associés ont interjeté appel de cette décision.
Successivement les 12 juin, 10 et 13 juillet 2015, la société AGCO PLUS SARL, [M] [D] , [U] [J] et [W] [Z] ont constitué avocats.
Le 14 septembre 2017, le décès d'[M] [D], survenu le 28 juillet 2017 a été notifié aux parties.
Les 18 janvier 2018 et 19 avril 2018, [S] [D] représentée par son curateur aux biens, [V] [D], [X] [A], [Z] [A] et [R] [A] ont déclaré renoncer à la succession d'[M] [D].
Les 21, 26, 28 février et 1er mars 2019, [A] [E] et la société MARCEL [C] & [A] [E] ont provoqué l'intervention forcée de Karine [Q] en qualité de curatrice de [S] [D], [X] [A], [F] [P] [R], [Z] [A], [R] [A] et [C] [R].
Le 20 mars 2019, [F] [P] [R] a déclaré renoncer à la succession d'[M] [D].
Le 26 mars 2019, [S] [D], [X] [A], [F] [P] [R], [Z] [A], [R] [A] et [C] [R] ont constitué avocat.
Le 28 mars 2019, [C] [R] a déclaré renoncer à la succession d'[M] [D].
Par ordonnance en date du 22 novembre 2019, le président du tribunal de grande instance de Paris a déclaré vacante la succession d'[M] [D] et a nommé le service des domaines, curateur à la dite succession.
Suivant assignation des 31 janvier 2020, [A] [E] et la société MARCEL [C] & [A] [E] ont attrait en la cause le SERVICE DES DOMAINES.
Ce dernier est intervenu à l'instance.
L'ensemble des parties ayant conclu, la clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée le 14 décembre 2020.
A l'audience de plaidoiries le 4 janvier 2021, l'affaire a été mise en délibéré jusqu'au 25 février 2021 pour son prononcé par mise à disposition au greffe.
PRETENTIONS ET MOYENS
- LES APPELANTS:
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 18 novembre 2020 aux termes desquelles [A] [E] et la société [C] & [E] demandent à la cour de :
- dire que le certificat d'urbanisme est annexé à l'acte, qu'il y est énoncé à la page 10 que le contenu de ce certificat a été intégralement porté à la connaissance des parties et que le notaire leur a fourni tous éclaircissements complémentaires sur la portée, l'étendue, les effets desdites charges et prescriptions, qu'aucune procédure d'inscription de faux n'a été introduite contre ledit acte authentique, que l'acte fait pleine foi des faits ci-dessus indiqués qui ont été accomplis par le notaire lui-même dans l'exercice de ses fonctions, qu'aucun manquement a leur devoir d'information ne peut leur être reproché,
* infirmer le jugement :
o à titre principal,
- débouter les époux [J], le Service des Domaines, les héritiers d'[M] [D] Veuve et la société AGCO PLUS de toutes leurs demandes dirigées à leur encontre,
- condamner les époux [J] à leur payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
o à titre subsidiaire,
- sur les demandes des époux [J]
. confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes relatives au déplacement de la conduite d'eau, au surcoût des frais notariés, au surcoût des droits d'enregistrement, aux jours de congés et à l'indemnité pour paiement de loyers,
. infirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés à payer aux époux [J] la somme de 63 750 € au titre de la restitution partielle du prix et de la moins-value, du fait de la présence de la conduite d'eau, cette demande n'étant pas justifiée et en tout état de cause irrecevable, l'insolvabilité du vendeur n'étant pas démontrée, celle de 26 739 euros au titre du surcoût du prêt, celle de 5000 € aux époux [J] au titre du préjudice moral,- sur les demandes du service des domaines,
. dire qu'[M] [D] ne pouvait ignorer l'existence de la canalisation traversant sa propriété, que le notaire n'a pas manqué a son obligation d'information et de conseil à son égard ;
. rejeter toutes ses demandes,
- sur la demande de la société AGCO PLUS,
. la rejeter,
- sur les demandes des héritiers d'[M] [D],
. les rejeter,
- statuer ce que de droit sur les dépens,
- LES INTIMES:
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 22 octobre 2020 par lesquelles la société AGCO PLUS sollicite de voir :
* confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- jugé que la concluante avait assuré l'efficacité de l'acte sous seing privé en stipulant une condition suspensive liée au certificat d'urbanisme, que la concluante n'était pas intervenante à l'acte authentique, qu'il l'a mise hors de cause,
- en tout état de cause, dire qu'en raison des travaux entrepris par la Région et le détournement des canalisations enterrée dans les propriétés privées, les demandeurs ne peuvent se prévaloir d'une quelconque perte de valeur de leur propriété, ni d'un quelconque préjudice, que la demande de restitution partielle de prix en ce qu'elle est dirigée à son encontre, que chacun des postes de réclamation est infondé dans le principe et dans le quantum particulièrement en raison des travaux entrepris par la Région.
- débouter les demandeurs de l'ensemble de leurs prétentions en ce qu'elles sont dirigées à son encontre,
* à titre subsidiaire, juger irrecevable la demande de restitution partielle de prix en ce qu'elle est dirigée à son encontre, juger que chacun des postes est infondé dans le principe et le quantum particulièrement en raison des travaux entrepris par la Région,
* à titre très subsidiaire, condamner [A] [E] et la société MARCEL [C] & [A] [E] à la relever et garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre,
* condamner [U] [J] et [W] [Z] à lui payer la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et confirmer le jugement pour ce qui concerne la condamnation à ce titre,
* condamner toute partie succombante aux entiers dépens d'instance et d'appel dont distraction au profit de la société CAMENEN SAMPER PANZANI, avocats aux offres de droit en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 13 octobre 2020 en vertu desquelles [X] [A], [S] [D], [F] [P] [R], [Z] [A], [R] [A] et [C] [R] demandent à la cour de :
- dire irrecevables les demandes de la SCP [C] ET [E] et [A] [E] à leur encontre,
- en tout état de cause, les dire inopposables à leur encontre,
- condamner in solidum la SCP [C] ET [E] et [A] [E] à leur payer la somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertises qui seront directement recouvrés par la SCP NAEJUS HILDEBERT, avocates aux offres de droit,
Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par lettre recommandée avis de réception le 7 septembre 2019 aux termes desquelles le SERVICE DES DOMAINES sollicite de voir :
- constater que les appelants ne formulent aucune demande à l'encontre de la Direction nationale d'interventions domaniales es qualité de curateur à la succession vacante d'[M] [D] et en tirer toutes conséquences de droit,
* confirmer le jugement du 16 avril 2015 en ce qu'il a rejeté les demandes des époux [J] [Z] relatives au déplacement de la conduite d'eau, du surcoût des frais notariés, du surcoût des droits d'enregistrement, aux jours de congés et à l'indemnité pour paiement des loyers,
* infirmer le jugement du 16 avril 2015 en ce qu'il a condamné [M] [D] au paiement de sommes au titre des préjudices subis du fait de la présence d'une servitude de canalisation d'eau, du vice caché affectant la fosse septique, au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'une part et d'autre parte en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation d'[M] [D] au titre de son préjudice moral,
o statuant à nouveau:
- constater la bonne foi d'[M] [D], l'absence de faute de sa part et l'absence de préjudice des époux [J] [Z] et dire qu'elle n'a commis aucune faute, que la responsabilité de sa succession ne saurait être retenue au titre de la garantie du fait d'une servitude apparente et des vices cachés affectant la fosse septique, que subsidiairement, la succession peut se prévaloir de la clause de non responsabilité à ces titres, que la responsabilité de sa succession ne saurait être retenue, que le notaire [A] [E] et la société [C] & [E] ont commis une faute lors de la rédaction, tant du compromis de vente que de l'acte de vente, en manquant à leur devoir de renseignement, d'information et de conseil, qu'ils devront seuls répondre de toutes les condamnations qui, le cas échéant, pourraient éventuellement être prononcées au profit des époux [J] [Z], que les demandes au titre du préjudice subi sont non fondés,
- débouter les époux [J] [Z] de toutes leurs demandes,
- les condamner à lui payer une somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral,
- dire que la Direction nationale d'interventions domaniales ne peut, en qualité de curateur de la succession vacante d'[M] [D], ne peut être tenue au paiement d'aucune somme excédant l'actif successoral recueilli.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 10 février 2017 par lesquelles [U] [J] et [W] [Z] sollicitent de voir:
* confirmer partiellement le jugement de première instance
- les déclarer bien fondés dans leur demandes, fins et conclusions, constater l'existence d'une servitude de canalisation, non déclarée lors de la vente immobilière et la mauvaise foi d'[M] [D], dire qu'elle a commis une faute dolosive, en ne déclarant pas l'existence de la servitude, qu'elle ne peut invoquer une clause de non responsabilité, constater que 1'acte de vente ne mentionne pas expressément l'existence d'une servitude de canalisation, que les pages litigieuses du certificat d'urbanisme mentionnant la canalisation, ne sont pas signées par les époux [J] [Z], dire qu'il existe un doute sur l'authenticité et sur le contenu du prétendu mail qui leur a été adressé par le notaire le 24 décembre 2010, que les époux [J] n'étaient pas informés au jour de la vente de l'existence d'une servitude de canalisation, que la societe AGCO PLUS, [A] [E] et la société [C] ET [E] ont violé leur obligation de renseignement, de mise en garde, de conseil et d'information, en n'informant pas expressément les époux [J] [Z] de l'existence d'une servitude de canalisation, et dire qu'[M] [D], la société AGCO PLUS, [A] [E] et la société [C] ET [E] doivent être tenus in solidum à réparer l'entier préjudice subi par les époux [J],
* à titre principal,
- condamner in solidum [M] [D], majeure sous tutelle, représentée par son tuteur, la société AGCO PLUS, [A] [E] et la société [C] ET [E] au paiement de la somme de 222 827,54 euros au titre du coût déplacement de la canalisation,
* à titre subsidiaire,
- condamner in solidum [M] [D], majeure sous tutelle, représentée par son tuteur, la société AGCO PLUS, [A] [E] et la société [C] ET [E] au paiement des sommes suivantes :
. 63 750 euros correspondant au surcoût payé par les acquéreurs, en raison de l'existence de la servitude,
. 3 702 Euros, outre 64 euros de sécurité immobilière au titre du surcoût de droit d'enregistrement versé au Trésor public,
. 26 739 euros du fait d'un paiement d'intérêts et assurances pour un prêt bancaire de valeur plus importante,
- condamner [A] [E] et la société [C] ET [E] à leur rembourser le surplus de droit notarié perçu du fait de la réduction du prix de vente est réduit de 63 750 euros, soit la somme de 658 euros HT + 56 euros de TVA,
* en tout état de cause,
- condamner in solidum [M] [D], majeure sous tutelle, représentée par son tuteur, la société AGCO PLUS, [A] [E] et la société [C] ET [E] au paiement des sommes suivantes:
. 10 004,29 euros correspondant aux chefs de préjudices annexes,
. 50 000 euros en réparation de leur préjudice moral,
- constater que la fosse septique est non conforme puisqu'elle se situe a proximité d'une canalisation, dire qu'il s'agit d'un vice caché non dévoilé par [M] [D],
- la condamner au paiement de la somme de l4 661,61 euros correspondant au déplacement de la fosse septique non conforme,
- la débouter de ses demandes reconventionnelles de dommages et intérêts,
- condamner in solidum [M] [D], majeure sous tutelle, représentée par son tuteur, la société AGCO PLUS, [A] [E] et la société [C] ET [E] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE, ainsi qu'aux entiers dépens, dont notamment les frais de constat d'huissier et les frais d'expertise de TECHNAPOL d'un montant de 540 euros et accorder à [L] [N] [I], avocat, le droit de recouvrement direct pour ceux dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision,
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les observations sous délibéré des époux [J] [Z]
Attendu qu'en application de l'article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 ;
Que les débats ont été clos le 4 janvier 2021 et l'affaire mise en délibéré jusqu'au 25 février 2021; que le ministère public n'a développé aucune argumentaire et aucune demande d'observations n'a été sollicitée par le président en application de l'article 445 du code de procédure civile ;
Que dès lors, les observations des époux [J] [Z] transmises les 5 et 7 janvier 2021, soit après la clôture des débats et au demeurant par télécopie et lettre recommandée avec avis de réception seront déclarées irrecevables ;
Sur la recevabilité des mis en cause de la succession d'[M] [D]
Attendu qu'en vertu des articles 74 et 914 du code de procédure civile, les exceptions de nullité d'actes de procédure doivent être soulevées, dans des conclusions spécialement adressées au conseiller de la mise en état, seul compétent pour statuer sur l'irrecevabilité de l'appel et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité de l'appel ;
Que les consorts [D] [A] [R] soulèvent l'irrecevabilité des demandes des appelants d'une part en raison de l'irrégularité de la représentation de [S] [D], laquelle a été placée sous le régime de la curatelle renforcée et d'autre part de l'acte d'intervention forcée délivré à [X] [A], en application de l'article 659 du code de procédure civile, alors que cette dernière habiterait néanmoins à l'adresse indiquée dans l'acte ;
Que pour voir prononcer l'irrecevabilité de l'appel à leurs égards, ils se prévalent ainsi dans le premier cas d'une irrégularité de fond et dans le second d'un vice de forme lesquelles relèvent du régime des exceptions de procédure ;
Que dès lors, faute d'avoir soumis ces exceptions de procédure au conseiller de la mise en état, ils sont irrecevables à les revendiquer dans leurs conclusions adressées à la cour ;
Sur l'opposabilité des demandes à l'égard des consorts [D] [A] [R]
Attendu que les consorts [D] [A] [R], mettant en exergue leurs actes de renonciation à la succession d'[M] [D], se prévalent de l'inopposabilité des demandes dirigées contre eux en leur qualité d'ayants droit de celle-ci ;
Que cependant aux dates des actes d'intervention forcée les 21, 26, 28 février et 1er mars 2019, ils ne justifient pas, en produisant les seules renonciations survenues pour certaines les 18 janvier 2018 et 19 avril 2018 soit antérieurement à la délivrance des actes mais pour d'autres des 20 et 28 mars 2019 postérieurement, de la date de leurs publications au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales, afin que les tiers en soient informés ;
Que dès lors, à la date de délivrance des actes d'huissier les attrayant en la cause en leur qualité d'ayants droit d'[M] [D], ils ne sauraient arguer d'une inopposabilité des demandes, lesquelles sont de fait fondées sur un défaut d'intérêt à agir des parties à leur encontre, en raison des dites renonciations, dans la mesure où ces dernières n'ont été notifiées à celles-là qu'en cours de l'instance d'appel ;
Que cependant, en l'état de ces notifications survenues par conclusions en cours de la procédure et à leurs suites du prononcé de la vacance de la succession d'[M] [D] avec nomination du service des domaines, curateur à la dite succession, que la cour constatera que la présence des ayants droit n'est plus nécessaire à la solution du litige ;
Sur le fond
Attendu qu'il résulte des pièces du dossier, que les époux [J] [Z] ont acquis par acte authentique reçu le 31 décembre 2010, [A] [E] notaire associé de la société civile professionnelle "[T] [C] et [A] [E], Notaires associés", d'[M] [Y] [P] [D] une maison d'habitation située commune de [Adresse 13] et édifiée sur un terrain figurant au cadastre section AS no20 lieudit [Adresse 3] d'une surface de 18 a 86 ca moyennant le prix de 300 000 euros ;
Que le plan de masse annexé à l'avis du directeur départemental de l'équipement du 26 mars 1966 révèle la présence d'une "conduite d'eau de la ville"qui traverse de part en part le terrain en son milieu ; que tant le permis de construire délivré le 25 mars 1966 au précédent propriétaire que la demande du transfert dudit permis au profit d'[M] [D] du 12 novembre 1969 mentionne notamment que "l'immeuble devra être implanté et clôturé conformément au plan masse" ;
Qu'à la date de la signature de l'acte notarié d'acquisition des époux [J] [Z], le certificat d'urbanisme délivré le 9 décembre 2010 porte à ce titre la mention suivante: "les annexes sanitaires du POS font apparaître une conduite d'eau traversant la parcelle" ; qu'il s'agit en fait de deux conduites, servant au réseau public d'eau alimentant notamment l'usine de Miquel ainsi que cela ressort notamment des plans fournis par la SIAEAG et du service d'urbanisme de la commune de [Localité 1], encore confirmés par une lettre de la Générale des eaux du 19 septembre 2011 et des constats d'huissier du 18 avril 2011 ; qu'au regard de ce dernier procès-verbal ainsi que du plan établi par un géomètre-expert, ces canalisations forment une emprise de 383 mètres carré d'un terrain de 1 869 mètres carré et se situent à une profondeur entre 70 et 80 cm de la surface du sol et dans la zone la fosse sceptique également contigüe à l'habitation ;
Qu'il en résulte que ces canalisations, en cours d'exploitation par le service des eaux, enfouies dans le sol, lesquelles n'étaient révélées par aucun ouvrage extérieur, constituent une servitude non apparente de la parcelle ; que compte tenu de leur localisation traversante en milieu de terrain et de la surface de l'emprise, elles soumettent l'édification de tout ouvrage sur la parcelle et à son occupation à des contraintes importantes et s'analysent ainsi en une charge exceptionnelle affectant la jouissance paisible de l'immeuble par les acquéreurs ;
- sur les prétentions à l'égard de la venderesse
. sur la servitude
Attendu que selon l'article 1638 du code civil, si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait était fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas été acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité.";
Que pour que l'existence d'une charge grevant le bien vendu autorise l'acquéreur à agir en garantie contre le vendeur, il faut non seulement que la charge en question fasse partie de celles qui doivent être déclarées, mais encore que l'acquéreur n'en ait pas eu connaissance au moment de la vente ;
Que la preuve de la connaissance de la charge par l'acquéreur incombe au vendeur, la bonne foi de celui-ci étant présumée ;
Qu'en l'espèce, il ressort du compromis de vente sous conditions suspensives signé le 18 octobre 2010 que les époux [J] [Z] avaient soumis l'acquisition de la parcelle AS no20 à la condition suspensive de l'absence de servitude grave; que dans ce même acte, [M] [D] a déclaré: "qu'à sa connaissance, il n'existe pas de servitude grevant le bien vendu "; que dans l'acte authentique de vente en date du 31 décembre 2010 en page 9, [M] [D] a encore réitéré n'avoir "créé ni laissé acquérir aucune servitude et qu'à sa connaissance, il n'existe pas d'autres servitudes ou obligations que celles le cas échéant relatées dans l'acte, ou celles résultant de la situation naturelle des lieux, de la loi, des règlements d'urbanisme." ;
Que compte tenu des caractéristiques des deux canalisations du réseau d'eau, le qualificatif de gravité peut être associée à ladite servitude, laquelle était occulte et devait être déclarée lors de la vente ; que s'agissant d'une charge exceptionnelle grevant la parcelle, elle ne peut être réputée connue des acquéreurs ;
Qu'[M] [D] soutient avoir ignoré pendant plus de quarante ans l'existence des canalisations d'eau traversant sa propriété et n'avoir eu connaissance de la servitude occulte que postérieurement à la vente ; qu'elle oppose aux époux [J] [Z] la bonne foi d'un vendeur non professionnel, son âge, outre la clause exonératoire de responsabilité du fait d'une servitude occulte ;
Qu'ainsi, elle ne conteste pas que les acquéreurs se trouvaient dans l'ignorance de la charge exceptionnelle que constituait cette servitude ;
Qu'en revanche, elle ne peut invoquer sa propre bonne foi, dès lors que le vendeur est réputé connaître la situation juridique de la chose vendue ; qu'en effet, le permis de construire du 25 mars 1966 ainsi que celui du 8 novembre 1969 autorisant le transfert du dit permis à son bénéfice, indique expressivement que "l'immeuble devra être implanté et clôturé conformément au plan masse", le dit plan comportant localisation de la servitude ; que dans les écritures du curateur à la succession vacante d'[M] [D], il est admis que cette dernière "a poursuivi et repris à son compte la construction inachevée" par [H] [O], ce qui se déduit au demeurant de la modification de l'implantation initiale de la maison d'habitation ; qu'en outre, quand bien même la venderesse n'aurait pas été présente au moment du sinistre - ce dont au demeurant elle ne justifie pas - elle ne peut manifestement pas prétendre avoir ignorée l'inondation survenue par la rupture des canalisations survenue en 2007 lesquelles ont partiellement détruit la clôture ; qu'en effet, le procès-verbal du 18 avril 2011 par lequel l'huissier constate qu'en partie ouest la clôture présente une partie plus récente (bétons et poteaux) sur une longueur de quatre mètres, confirme les termes de la lettre de la société Générale des Eaux du 19 septembre 2011, relatant son intervention en réparation de la rupture de la canalisation pour partie sur la parcelle AS [Cadastre 1] et sur celle mitoyenne, avec dépose et reprise de la clôture "sur environ 4 mètres" ;
Que compte tenu des déclarations faites tant lors du compromis de vente que devant le notaire sur l'inexistence d'une telle charge, elle est en tout état de cause mal venue, de surcroît au regard de son âge de 36 ans au moment du transfert du permis de construire et de sa profession antérieure d'institutrice, à invoquer une quelconque inexpérience ; qu'enfin, elle ne peut pas plus se prévaloir de la clause de non garantie ; qu'en effet, une simple clause de style, selon laquelle aucun recours ne pourrait être exercé contre le vendeur du chef des servitudes, ne saurait l'exonérer des conséquences de la faute qu'elle a commise en ne faisant pas mention sur l'acte de cette servitude dont elle ne pouvait ignorer l'existence;
Qu'en conséquence, il s'évince de ces éléments, qu'[M] [D] qui devait déclarer aux acquéreurs la charge exceptionnelle de cette servitude dont il convient de présumer que les époux [J] [Z] n'aurait pas acquis cette propriété, leur doit garantie sur le fondement de l'article 1638 du code civil et par suite réparation ;
. sur la fosse sceptique
Attendu qu'en vertu de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que selon l'article 1643, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ;
Que l'acte authentique du 31 décembre 2010 fait mention que la parcelle n'est pas située dans une zone de réseau d'assainissement collectif et que le vendeur "utilise un système d'assainissement individuel de type fosse septique installé au cours de l'année", lequel "n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité par le service public de l'assainissement";
Que le plan du géomètre expert démontre que la fosse septique, contigüe à la maison d'habitation se situe sur la zone de la servitude qui elle-même touche l'angle Sud Est de la maison ;
Qu'ainsi qu'il vient d'être statué, [M] [D] avait connaissance de l'emplacement des canalisations objet de la servitude ; qu'elle a ainsi remplacé l'année précédent la vente, la fosse septique dans la même zone, en dépit de l'interdiction figurant sur le plan de masse annexé au permis de construire ; que s'agissant d'un système d'assainissement, élément indispensable à l'utilisation d'un bien immobilier destiné à l'habitation, cette irrégularité le rend impropre à l'usage auquel il est destiné ; qu'il constitue un vice caché au sens de l'article 1641 susdit ;
Qu'[M] [D], qui avait connaissance de la charge exceptionnelle grevant sa parcelle avant la vente et a de surcroît procédé au remplacement de la fosse septique dans l'année précédent la vente, ne peut, se prévaloir de la clause de non responsabilité du fait des vices cachés, telle qu'elle a été stipulée dans l'acte authentique de vente ;
Que sa responsabilité étant engagée, elle doit également réparation de ce chef aux époux [J] [Z] ;
- sur les responsabilité de l'agence immobilière et du notaire
. sur la responsabilité de l'agence immobilière
Attendu qu'en application de l'article 1382 du code civil, devenu article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; qu'il appartient à celui qui entend engager la responsabilité d'autrui sur ce fondement de rapporter la preuve de la faute commise, du préjudice subi et du lien de causalité entre la faute et le préjudice;
Qu'en sa qualité d'intermédiaire professionnel spécialiste de l'immobilier, l'agent immobilier a l'obligation de renseigner les parties sur la situation exacte du bien qu'il s'est chargé de vendre ; qu'il doit notamment s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité de la convention négociée par son intermédiaire même à l'égard de l'autre; que dans ce cadre, en sa qualité de professionnel, il est tenu à une obligation d'information et à une obligation de conseil ; que l'information due par l'agent immobilier porte sur des qualités descriptives du bien et sa situation juridique, de telle sorte que l'acheteur puisse s'engager en pleine connaissance de cause ; que le conseil porte sur la recherche de l'adéquation de la chose au besoin de l'acheteur ;
Qu'en l'espèce, il convient de rappeler que dans le compromis de vente établi le 18 octobre 2010 avec le concours de la société AGCO PLUS IMMO, en sa partie intitulée autres conditions, page 8, la venderesse [M] [D] a déclaré "qu'à sa connaissance, il n'existe pas de servitude grevant le bien vendu "; qu'à la suite, en page 10, les époux [J] [Z] ont soumis l'acquisition de la parcelle AS no20 à une condition suspensive ainsi rédigée: " le certificat d'urbanisme ne devra pas révéler de servitude grave pouvant déprécier la valeur de l'immeuble vendu ";
Que les époux [J] [Z] mettent en exergue que l'agence immobilière, la société AGCO PLUS, a omis de procéder à des vérifications essentielles avant d'établir la promesse de vente, en ne se renseignant pas sur la situation juridique du bien pour savoir si l'opération est en adéquation avec le but poursuivi d'une part et d'autre part postérieurement à celle-ci de n'avoir pas effectué les diligences auxquelles elle s'était engagée pour obtenir le certificat d'urbanisme ; qu'ils lui reprochent de n'avoir pas assuré l'efficacité juridique de la convention en manquant à leur égard à ses obligations d'information et de conseil ;
Que toutefois, c'est à partir du titre de propriété que l'agent immobilier procède à l'énonciation des qualités descriptives du bien ce qui lui permet apporter tous renseignements utiles aux parties;
Qu'en l'espèce, dès lors que le titre de propriété de la venderesse ne comportait aucune mention quant à l'existence d'une servitude, il n'était pas tenu, en l'absence d'autres indices, de procéder à des recherches complémentaires quant à l'existence éventuelle d'une servitude occulte; que contrairement à ce que soutiennent les époux [J] [Z], il ne peut se déduire de la seule localisation sur le territoire guadeloupéen du siège de l'agence immobilière, sa connaissance de la charge exceptionnelle pesant sur ledit bien ;
Que postérieurement à l'acte du 18 octobre 2010, alors que de surcroît le notaire qui instrumentera à l'acte authentique du 31 décembre 2010, était saisi, l'agent immobilier n'était plus tenu en l'absence de mandat contracté avec les acheteurs, de procéder à d'autres diligences à leur égard, quand bien même ces derniers le consulteront et qu'il sera présent lors de la signature de l'acte de vente;
Qu'en l'absence de démonstration d'un manquement de l'agence immobilière, sa responsabilité ne peut être engagée ; que le jugement, qui a rejeté les demandes à son égard, sera confirmé ;
. sur la responsabilité du notaire
Attendu que sur le même fondement délictuel, le notaire, officier public, en tant que rédacteur d'un acte, est tenu de conseiller les parties et de prendre toutes les dispositions utiles pour assurer l'efficacité de l'acte qu'il dresse ; qu'il est ainsi tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte ;
Que ce n'est que lorsque le notaire a omis de procéder aux recherches suffisantes, ou lorsqu'il n'a aucunement tenu compte des indices sérieux lui permettant de suspecter l'insuffisance des investigations effectuées qu'une faute peut lui être imputée ;
Que s'il appartient aux demandeurs à l'action de démontrer que le notaire possédait les moyens de connaître ou de prévenir la difficulté en cause et que les diligences normales lui incombant lui auraient permis de la déceler, il revient au notaire d'établir qu'il a satisfait à ses obligations d'information et de conseil ;
Que comme cela a déjà été indiqué, l'acte authentique du 31 décembre 2010 indique dans son corps que le vendeur "n'a créé ni laissé acquérir aucune servitude et, qu'à sa connaissance, il n'existe pas d'autre servitudes ou obligations que celles le cas échéant relatées dans l'acte, ou celles résultant de la situation naturelle des lieux, de la loi, des règlements d'urbanisme"; qu'en page 10, quant aux dispositions relatives à l'urbanisme, les parties "reconnaissent que le notaire soussigné leur a fourni tous éclaircissements complémentaires, sur la portée, l'étendue et les effets desdites charges et prescriptions"; qu'enfin, dans les pièces annexées à l'acte, le certificat d'urbanisme mentionne en page 1: "aucune servitude d'utilité publique n'affecte le terrain de la demande" et en page 3 : "les annexes sanitaires du POS font apparaître une conduite d'eau traversant la parcelle. Les prescriptions figurant dans le règlement du POS joint devront être respectées", que cependant, seule la page 1 de ce certificat a été paraphée par les parties ;
Qu'en premier lieu, il sera rappelé que l'article 14 du décret no71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires n'admet l'absence de paraphe à toutes les pages de l'acte que si les feuilles de l'acte et, le cas échéant, de ses annexes sont, lors de la signature par les parties, réunies par un procédé empêchant toute substitution ou addition, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ;
Que dès lors, faute de paraphe à la page 3 du certificat d'urbanisme, il ne peut résulter de la mention de l'acte relative à l'information sur le certificat d'urbanisme figurant en page 10 de l'acte que l'information du notaire instrumentaire sur la charge exceptionnelle de la servitude grevant le bien en vente ait été donnée de manière complète ; que par suite, au regard de ces omissions portant sur trois des quatre pages du certificat d'urbanisme annexé et imprécision de ladite clause , le notaire est infondé à opposer aux parties que l'acte établi vaut à ce titre jusqu'à inscription de faux ;
Qu'en second lieu, une telle information ne résulte pas plus de la communication d'un courriel daté du 24 décembre 2010, à une heure non mentionnée, communication qui n'est intervenue pour la première fois qu'en cause d'appel, et dont l'existence n'avait pas été invoquée en première instance dans les écritures du notaire et de la société notariale ; que ce courriel, de surcroît, comporte une pièce jointe dont les 8 premiers chiffres d'enregistrement "20110218", fait référence à la date du 18 février 2011, date postérieure à la signature de l'acte authentique ; que cette dernière date ne corrobore pas les énonciations du courriel litigieux quant à la date de son envoi, ainsi que le met en évidence l'ingénieur spécialisé en sécurité informatique missionné par les époux [J] [Z]; qu'en effet, ce dernier a procédé à l'étude comparative de trois autres documents scannés joint aux courriels de l'étude notariale, qui établissent la programmation du scanner de celle-ci au moyen de la numération par année mois et jour des huit premiers chiffres d'enregistrement ; qu'au demeurant, dans sa lettre du 24 février 2015, le responsable informatique de l'étude, lequel ne fournit aucune indication sur le paramétrage du matériel dont il a la charge et se contente d'invoquer de manière générale des mauvais réglages, d'oubli ou des coupures de secteurs, ne remet pas en cause ces constats et analyse ;
Que ceci étant, le notaire doit s'assurer de la consistance et des caractéristiques du bien vendu en se fondant sur les documents dont il dispose ; qu'en l'espèce, au regard de la promesse synallagmatique de vente aux termes de laquelle les époux [J] [Z] avait soumis à une condition suspensive l'absence de servitude grave, le notaire disposait du certificat d'urbanisme qu'il avait obtenu le 16 décembre 2010 lequel faisait mention de ladite charge exceptionnelle portant atteinte à la jouissance de la parcelle ; que ce dernier document confronté sur ce point aux déclarations générales d'[M] [D] tant dans le compromis que devant lui, partiellement en incohérence avec le certificat d'urbanisme, devait l'engager à procéder à d'autres investigations ; qu' il lui incombait notamment de solliciter de celle-ci d'autres documents tel notamment le permis de construire de la maison, lequel était de nature à lui révéler la localisation et l'importance de l'emprise de la servitude des canalisations d'eau sur la parcelle ce qui lui aurait permis d'assurer une information appropriée aux acheteurs ; que subséquemment, alors qu'il lui incombe de déterminer la volonté des parties contractantes afin que leur convention produise les effets recherchés, il n'a pas plus rempli l'obligation de conseil tendant à les éclairer et s'assurer ainsi de la validité et de l'efficacité de l'acte rédigé par lui ;
Que par voie de conséquence, compte tenu des manquements aux obligations d'information et de conseil, lesquels ont contribué à la réalisation du fait dommageable, la responsabilité du notaire qui a reçu l'acte du 31 décembre 2010 sera retenue ; que c'est à juste titre que les premiers juges ont condamné [A] [E] et la société [C] & [E] in solidum avec [M] [D] à indemniser les époux [J] [Z] des conséquences de la présence de la servitude de canalisations d'eau, en écartant la demande d'[M] [D], ces fautes distinctes ne permettant pas de l'exonérer de sa responsabilité sur le fondement de l'article 1638 du code civil ;
- sur l'indemnisation
- du fait de la servitude
Attendu que d'une part en application de l'article 1637 du code civil, si, dans le cas de l'éviction d'une partie du fonds vendu, la vente n'est pas résiliée, la valeur de la partie dont l'acquéreur se trouve évincé lui est remboursée suivant l'estimation à l'époque de l'éviction, et non proportionnellement au prix total de la vente, soit que la chose vendue ait augmenté ou diminué de valeur ;
Que d'autre part, s'agissant du surplus des dommages et intérêts, ils sont en général de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé ;
Qu'il incombe aux demandeurs à la réparation de justifier de leur préjudice, étant rappelé que le choix entre la résiliation du contrat ou d'une indemnité leur appartient ;
Attendu qu'à titre principal, les époux [J] [Z] sollicitent l'allocation d'une somme de 222 827,54 euros au titre du coût déplacement de la canalisation ;
. sur un surcoût du prix de vente
Que cependant, il sera relevé que d'une part que c'est le plan d'occupation des sols qui a institué la servitude au profit du service du réseau public d'eau et que d'autre part, les canalisations d'eau traversent non seulement la parcelle des époux [J] [Z], mais également celles de 17 propriétaires sur 58 du lotissement SICAF ; que dès lors, eu égard à sa nature, c'est à juste titre que les premiers juges ont rejeté cette prétention ;
Que subsidiairement, les époux [J] [Z] revendiquent le paiement des indemnités réparatrices suivantes :
. 63 750 euros correspondant au surcoût payé par les acquéreurs, en raison de l'existence de la servitude,
. 658 euros HT + 56 euros de TVA au titre du surplus de droit notarié perçu du fait de la réduction du prix de vente est réduit de 63 750 euros,
. 3 702 euros, outre 64 euros de sécurité immobilière au titre du surplus de droit d'enregistrement versé au Trésor public,
. 26 739 euros du fait d'un paiement d'intérêts et assurances pour un prêt bancaire de valeur plus importante,
. 10 004,29 euros correspondant aux chefs de préjudices annexes,
. 50 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
Que s'agissant de la démonstration de l'existence du surcoût du prix de vente, quand bien même il existe un projet de déviation de ses canalisations qui est programmée depuis , il ne s'est à cette heure pas concrétisé; que dès lors, en l'état, ce moyen est sans incidence sur l'évaluation du bien immobilier à la date de la vente ;
Que pour justifier de leur réclamation, les époux [J] [Z] produisent deux "avis de valeur" établies par deux agences immobilières, la première estimant la valeur du bien entre 230 000 euros et 250 000 euros et la seconde à hauteur de 230 000 euros ; que pour parvenir à ces estimations, ces agences se limitent au seul descriptif de la parcelle et de la maison sans toutefois déterminer la surface de la surface au sol des bâtis; que consécutivement, ne faisant la part entre le bâti, dont elles déterminent pas la surface au sol, et le terrain, dont seule la constructibilité est réduite du fait de l'emprise de la servitude, elles ne fournissent aucun élément d'appréciation en référence au plan d'occupation des sols ; qu'ensuite, elles se livrent uniquement à des considérations générales préimprimées sur l'état du marché immobilier et les modalités théoriques d'une estimation ; que par voie de conséquence, s'agissant de l' étude du marché immobilier, elles ne font référence à titre de comparaison, à aucune vente précise de biens immobiliers survenue dans le même secteur et a fortiori à celle d'un bien ayant un descriptif pouvant être équivalent ou assimilé ou proche; que par suite, faute d'établir l'existence d'un surcoût du prix de vente au regard de biens pouvant servir de comparaison, les époux [J] [Z] ne prouvent pas l'existence du surcoût du prix de vente ; que leur demande de ce chef, dès lors qu'elle ne peut pas être appréciée proportionnellement au prix total de la vente, sera également écartée ;
Que par voie de conséquence, leurs prétentions à indemnisation d'un surplus de droit notarié perçu du fait d'une réduction du prix de vente, celle du surplus de droit d'enregistrement versé au Trésor public, et en fait celle lié aux intérêts et assurances pour un prêt bancaire de valeur plus importante, seront également rejetées; que de ces chefs, le jugement de première instance sera infirmé ;
. sur les frais annexes
Attendu que les époux [J] [Z] sollicitent à ce titre le remboursement d'un exemplaire du journal France Antilles, les frais de fouille du terrain, les honoraires d'un géomètre, le coût d'un constat d'huissier, des jours de congés pris pour effectuer des recherches, et enfin des loyers payés du fait de l'impossibilité d'habiter la maison de janvier 2011 à juin 2011 ; que les cinq premiers frais s'analysent en des frais irrépétibles en ce qu'ils ont été occasionnés par les nécessités de l'action civile en vue de la démonstration de son bien fondé ; qu'ils ne constituent donc pas des frais indemnisables de manière distincte et relèvent de l'indemnisation prévue à l'article 700 du code de procédure civile ; que de ce chef, il n'y a pas lieu à une indemnisation spécifique à titre de dommages et intérêts, leur appréciation se faisant dans le cadre des dispositions de l'article 700 susdit;
Qu'en revanche, des frais d'hébergement pendant une période d'indisponibilité du bien immobilier acquis peuvent être qualifiés de frais annexes ; que toutefois, la réalité d'une location de janvier 2011 à juin 2011 n'est pas justifiée par la pièce dactylographiée intitulée quittance de loyer no7 pour la période commençant le 1er janvier 2011, sans l'annexion d'un contrat de bail, alors que les époux [J] [Z] indiquent qu'ils n'ont eu connaissance de l'existence des canalisations par le service des eaux que le 5 janvier 2011 par un entrepreneur qu'ils consultaient en vue de sa rénovation, ce qui leur sera confirmée le lendemain par le service des eaux; qu'à cette date au demeurant, ils envisageaient des travaux d'importance rendant indisponible un logement sur le site ; qu'en tout état de cause, le principe de précaution qu'ils invoquent ne peut se déduire de la seule existence de ces canalisations qui selon le plan de masse ne se situaient pas sous la maison et d'une inondation causée par une rupture de la canalisation qui n'a impacté que partiellement le terrain ; qu'ils seront déboutés de ce chef de demande ;
. sur le préjudice moral
Attendu que pour établir ce préjudice, les époux [J] [Z] font valoir qu'ils ont été victimes du mensonge d'[M] [D], quant au fait qu'elle a tenté de leur cacher l'existence de la servitude puis a argué qu'ils ont refusé l'annulation amiable qu'elle leur proposait ; que leur préjudice à ce titre ressortit également de la réduction de la jouissance de la parcelle, de la réadaptation des plans de rénovations initiaux, faute de pouvoir construire une terrasse en surplomb et construire une piscine et de l'état de stress qui en est généré ;
Que contrairement à ce qu'ils soutiennent, [M] [D] a, dès le 7 janvier 2011, soit le lendemain de leur réclamation, accepté de procéder à la résolution du contrat, que ce sont les acheteurs, qui ont entrepris des négociations pour voir réviser dans un premier temps le prix de vente réduit à 135 000 euros, puis dans un second temps, ont revendiqué d'une somme totale de 464 095 euros représentant, outre un trop payé sur le prix de vente, des dommages et intérêts ;
Que l'omission de déclarer la servitude ouvre droit à leur action en garantie du vendeur et ne peut constituer à elle-seule un préjudice distinct ;
Que cependant, il est incontestable que cette charge exceptionnelle grevant leur terrain a nécessairement réduit la jouissance du bien immobilier que les époux [J] [Z] venaient d'acquérir et a constitué un indéniable frein aux projets qu'ils souhaitaient réaliser dans un délai rapide ; que sa découverte a en outre généré des troubles anxieux chez chacun des deux époux, lesquels de nature réactionnelle sont parfaitement décrits par leur médecin traitant ; que ce dernier fait ainsi état des troubles psychosomatiques subi par [W] [Z] en janvier 2011, lesquels ont nécessité ses soins, alors que "ces troubles sont intervenus chez une patiente habituellement parfaitement équilibrée"; que le thérapeute a retrouvé également chez [U] [J] de tels "troubles anxieux avec insomnies" , qu'il qualifie de "réactionnels à un stress extérieur" ; que dès lors que le thérapeute n'identifie pas la cause des pathologies dans les antécédents de ses patients et que les troubles réactionnels sont ainsi apparus lors de la révélation de l'existence de la servitude, le lien direct avec ce dernier événement est ainsi établi ; qu'en l'état de ces éléments, le préjudice des époux [J] [Z] sera évalué à la somme de 8 000 euros ;
. sur la condamnation au paiement
Attendu que le service des domaines, curateur à la succession déclarée vacante d'[M] [D], se prévaut des dispositions de l'article 810-4 du code civil pour que la cour ne le déclare tenu d'acquitter les dettes de la succession que jusqu'à concurrence de l'actif qu'il détient ; que quand bien même il ne communique pas le projet de règlement du passif, la condamnation au demeurant ne le prive pas des effets que la loi attache de plein droit à cette qualité ;
Qu'en conséquence, le service des domaines en sa qualité de curateur de la succession vacante d'[M] [D], [A] [E] et la société [C] & [E] seront in solidum condamnés à payer aux époux [J] [Z] une somme de 8 000 euros en indemnisation de leur préjudice lié à la servitude ;
- du fait de l'emplacement de la fosse septique
Attendu que le positionnement de la fosse septique avec zone d'épandage sur l'emplacement de la servitude administrative nécessite son déplacement et par voie de conséquence la création d'un ouvrage d'assainissement à un autre endroit sur la parcelle ; que pour justifier du coût de leur préjudice à ce titre, les époux [J] produisent un devis à hauteur d'une somme de 14 661,61 euros, dont ni les postes ni leur chiffrage ne donne lieu à discussion ;
Que le service des domaines en sa qualité de curateur de la succession vacante d'[M] [D] peut être condamné, ainsi que l'ont déjà apprécié les juges de premier ressort, à payer ce montant aux époux [J] [Z] à titre d'indemnisation du préjudice fondé sur ce vice caché ;
Sur les mesures accessoires
Attendu qu'en application de l'article 696 du code de procédure civile, le service des domaines en sa qualité de curateur de la succession vacante d'[M] [D], [A] [E] et la société [C] & [E], qui succombent, seront in solidum condamnés aux dépens de l'instance d'appel ; que les frais d'expertise non judiciairement ordonnés, de même que les constats d'huissier ne s'intègrent pas aux dépens tels que définis par l'article 695 de ce même code ;
Qu'au titre des frais irrépétibles, il n'est pas inéquitable de condamner le service des domaines en sa qualité de curateur de la succession vacante d'[M] [D], [A] [E] et la société [C] & [E] à payer une indemnité de 5 000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Qu'en cause d'appel, les réclamations sur ce même fondement de la société AGCO PLUS et des consorts [A] [R] seront rejetées ;
Qu'en revanche, les dispositions de la décision de première instance seront de ces chefs confirmées ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe,
Déclare irrecevables les observations transmises sous délibéré par télécopie et lettre recommandée avec avis de réception les 5 et 7 janvier 2021 par [U] [J] et [W] [Z],
Déclare irrecevables les exceptions de procédures soulevées par [X] [A], [S] [D], [F] [P] [R], [Z] [A], [R] [A] et [C] [R],
Rejette la demande aux fins d'inopposabilité présentée par [X] [A], [S] [D], [F] [P] [R], [Z] [A], [R] [A] et [C] [R],
Constate que les présences d'[X] [A], [S] [D], [F] [P] [R], [Z] [A], [R] [A] et [C] [R] ne sont plus nécessaires à la solution du litige,
Confirme le jugement déféré du tribunal de grande instance de Pointe à Pitre en date du 16 avril 2015 sauf en ce qui concerne le montant de l'indemnisation totale afférente à la servitude, et sauf à préciser que la condamnation à réparer, concernant [M] [D], est mise à la charge du SERVICE DES DOMAINES, curateur à sa succession vacante, dans les termes de l'article 810-4 du code civil,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne in solidum le SERVICE DES DOMAINES en sa qualité de curateur de la succession vacante d'[M] [D], [A] [E] et la société [C] & [E] à payer à [U] [J] et [W] [Z] une somme de 8 000 euros à titre d'indemnisation afférente à la servitude,
Condamne in solidum le SERVICE DES DOMAINES en sa qualité de curateur de la succession vacante d'[M] [D], [A] [E] et la société [C] & [E] également in solidum à verser à une somme de 5 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette les demandes de la société AGCO PLUS, [X] [A], [S] [D], [F] [P] [R], [Z] [A], [R] [A] et [C] [R] au titre de leurs frais irrépétibles,
Condamne in solidum le SERVICE DES DOMAINES en sa qualité de curateur de la succession vacante d'[M] [D], [A] [E] et la société [C] & [E] aux entiers dépens d'appel, lesquels pourront être recouvrés, par [L] [N] [I], avocat du barreau de la Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélémy, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ;
Signé par Claudine FOURCADE, président, et par Esther KLOCK, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier Le président