Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 06 AVRIL 2018
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/13528
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Juin 2016 -Tribunal de Grande Instance de bobigny - RG no 14/05304

Monsieur U... H... G...

Madame P... F... S... épouse G...
demeurant [...]
Représentés tous deux par Me Harry BENSIMON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0524

Madame Y... O... B...
demeurant [...]
Représentée par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334
SCP MARIE-AGNES FIXOIS ET JEAN-BAPTISTE VALETTE
ayant son siège à l'angle de la [...]
non représenté
Signification de la déclaration d'appel en date du 16 août 2016 et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 16 août 2016, toutes deux remises à personne morale.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Mars 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Par acte établi sous seing privé le 30 janvier 2013, M. U... H... G... et Mme P... F... S... son épouse ont vendu sous conditions suspensives et moyennant le prix de 290 000 €, à Mme Y... O... B..., un appartement au quatrième étage, avec cave au rez-de-chaussée et emplacement de parking en sous-sol, dépendant d'un immeuble en copropriété situé [...] et [...] . Les parties ont stipulé une clause pénale de 29 000 € et Mme B... a immédiatement versé une somme de 14 500 € à titre de dépôt de garantie, déposée entre les mains de la SCP Fixois-Valette, notaire désigné séquestre des fonds.
Mme B... ayant refusé de réitérer la vente qui devait l'être au 31 juillet 2013, au motif qu'elle avait appris l'existence d'un dégât des eaux en provenance de l'appartement objet de la vente, les époux G... ont refusé de lui restituer le dépôt de garantie. Elle les a assignés en restitution et en paiement de la clause pénale, par acte extrajudiciaire du 10 février 2014 également délivré au notaire.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Bobigny, par jugement du 06 juin 2016, a :
- dit que la somme de 14 500 € devait être restituée à Mme B... par la SCP Fixois-Valette,
- condamné les époux G... à payer à Mme B... une somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné in solidum les époux G... aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par dernières conclusions du 15 novembre 2016, les époux G..., appelants, demandent à la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
- condamner Mme B... à leur payer la somme de 29 000 € au titre de la clause pénale ;
- condamner in solidum Mme B... et la SCP Marie-Agnès Fixois et Jean-Baptiste Valette à leur payer une somme de 56 583 € à titre de dommages et intérêts, outre une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en plus de supporter la charge des dépens ;
- "ordonner l'exécution provisoire".
Par dernières conclusions du 15 septembre 2016, Mme B... prie la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la restitution du dépôt de garantie de 14 500 € ;
- débouter les époux G... de leurs demandes ;
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il ne lui a pas alloué l'entier montant de la clause pénale et condamner in solidum les époux G... à lui verser une somme de 29 000 € au titre de cette clause et, à défaut, à titre de dommages et intérêts ;
- y ajoutant, lui allouer une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la charge des époux G... tenus in solidum et condamner ceux-ci aux dépens.
La SCP Fixois-Valette assignée à personne morale n'a pas constitué avocat.


Les moyens soutenus par les appelants au soutien de leur appel principal ou incident relatif au défaut d'acquisition de la clause pénale au profit des vendeurs ou de l'acquéreur, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
A ces justes motifs, il sera ajouté que s'il n'est pas établi que le vendeur savait, à la date de signature de l'avant-contrat, que le voisin assuré par la GMF continuait de subir les effets du dégât des eaux en provenance de la salle de bain de l'appartement vendu, le dossier d'indemnisation n'ayant été rouvert par cet assureur qu'en février 2013, il n'en demeure pas moins que l'acquéreur était, dans les termes de l'avant-contrat, en droit d'obtenir livraison, au jour de la réitération à intervenir à partir du 31 juillet 2013, d'un immeuble non exposé aux risques et difficultés liés à ce sinistre et tels que révélés par les informations alarmantes données par la présidente du conseil syndical au notaire chargé de la vente par courriel du 10 avril 2013.
En effet, ce courriel, très circonstancié, fait état des fuites de la salle de bain de l'appartement vendu, des répercussions du sinistre sur le mur pignon de l'immeuble commun devant être réparé et sur le litige probable à venir entre les époux G..., le syndicat des copropriétaires et le voisin victime. Le président du conseil syndical a indiqué que la "clause d'aggravation des charges" avait été votée, ce qui constituait une menace sérieuse à l'égard du propriétaire du lot de copropriété concerné. A la date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique, le 31 juillet 2013, ces difficultés étaient loin d'être aplanies, comme en atteste le courrier du 05 août 2013 de l'avocat des époux G... au notaire de Mme B..., faisant état de travaux d'étanchéité et de suppression d'une douchette, par les époux G..., le 19 avril 2013, mais encore d'une réunion à venir, avec l'assureur de la copropriété, le 9 août 2013 ; ce conseil relevait d'ailleurs qu'il était justifié d'assortir la vente définitive de clauses particulières afin de laisser la charge des conséquences du dégât des eaux, tout en annexant à l'acte définitif les rapports d'expert des compagnies d'assurance Elex (assureur des époux G...) du 17 avril 2013 et Eurexo (assureur de la copropriété) du 25 juin 2013. Le rapport Eurexo fait état d'une fuite sur canalisation d'alimentation de la salle de bain de l'appartement de M. G..., entraînant des écoulements à l'étage en dessous ; le rapport Elex met en cause l'étanchéité du pourtour de la baignoire des époux G... et le défaut d'étanchéité de la douchette équipant cette salle de bain, qui causent des infiltrations à chaque utilisation de cette douchette.
Ce n'est que le 9 août 2013 que l'assureur du voisin (GMF) a constaté que les travaux de suppression de fuite avaient eu lieu et que les supports étaient secs chez ce voisin victime ; et ce n'est que le 30 août 2013 que le technicien Elex, pour l'assureur des époux G..., a affirmé, unilatéralement, que les dommages à la façade étaient structurels et sans rapport avec le sinistre.
C'est donc sans aucun manquement contractuel que Mme B... a refusé de réitérer la vente dès lors qu'elle avait toutes raisons de redouter que l'immeuble vendu ne serait pas livré tel que prévu à l'avant-contrat.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a ordonné la restitution à Mme B... de la somme séquestrée.
De convention expresse entre les parties, l'avant-contrat a seulement prévu, pour le cas où, comme en l'espèce, toutes les conditions suspensives seraient réalisées, que le dépôt de garantie serait acquis au vendeur en cas de refus de réitération de la vente par la faute, le fait ou la négligence de l'acquéreur ; or, Mme B... a été reconnue bien fondée à refuser de réitérer la vente. En outre, la clause pénale elle-même prévoit que l'indemnité serait versée uniquement "si l'une des parties ne veut ou ne peut réitérer [la vente] par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées" et il ne peut être soutenu que les vendeurs auraient refusé de régulariser l'acte authentique alors qu'ils ont fait délivrer sommation pour ce faire à Mme B....
Le tribunal doit donc être approuvé d'avoir retenu que la clause pénale ne pouvait s'appliquer au bénéfice de Mme B....
Mme B... ne justifie pas non plus d'un dommage distinct du retard à obtenir restitution de la somme séquestrée ; dans ces conditions, sa demande de dommages et intérêts ne peut prospérer et sera rejetée.
Le jugement sera confirmé dans toutes ses dispositions.
Les époux G..., qui succombent à titre principal, seront condamnés in solidum aux dépens et verseront à Mme B... une somme complémentaire de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Déboute les époux G... de toutes leurs demandes,
Les condamne, in solidum, à payer à Mme B... une somme complémentaire de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Les condamne, in solidum, aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, La Présidente,