Copies exécutoires délivrées aux parties le :RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 29 janvier 2021
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général :RG 19/08569 -Portalis 35L7-V-B7D-B7ZKH
Décision déférée à la cour : jugement du 15 février 2019 -tribunal de grande instance de Paris - RG 17/06176

Monsieur [D] [P]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représenté par Me Michèle MONGHEAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1154

Maître [C] [T]
SCP ROCHELOIS-BESINS -BENOIT-GOUGUENHEIL-GRANDIN
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848
Monsieur [T] [R] [D]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Me Jean-Baptiste MESNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0586
Madame [J] [A]
[Adresse 4]
[Localité 1]
n'a pas constitué avocat
Madame [E] [R] [D]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Jean-Baptiste MESNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0586
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 décembre 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Claude Creton, président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude Creton, président
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier présent lors de la mise à disposition.

Par acte du 17 juin 2016 reçu par M. [E], notaire, Mme [A] a vendu à M. et Mme [R]-[D] une aire de stationnement dépendant de l'immeuble en copropriété situé à [Adresse 5].
Faisant valoir que cette vente a été conclue en violation du droit de préemption accordé par le règlement de copropriété au profit des personnes déjà propriétaires de lots principaux, M. [P] a assigné M. et Mme [R]-[D], Mme [A] et M. [E] en nullité de cette vente.
Par jugement du 15 février 2019, le tribunal de grande instance de Paris a réputé non écrit l'article 3-3o du règlement de copropriété, débouté M. [P] de sa demande et rejeté les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que l'article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 n'autorise l'institution par le règlement de copropriété d'un droit de préférence au bénéfice des copropriétaires en cas de vente d'un emplacement de stationnement que lorsque l'immeuble a été construit conformément à un plan d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement et que tel n'est pas le cas du bâtiment litigieux.
M. [P] a interjeté appel de ce jugement.
Il fait valoir que l'article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 n'interdit au règlement de copropriété d'imposer des restrictions aux droits des copropriétaires de disposer de leur lot que si elles sont justifiées par la destination de l'immeuble, ce qui est le cas en l'espèce s'agissant d'un immeuble de grand standing ne comportant que 23 appartements et situé dans un quartier très recherché [Localité 2]. Il conclut en conséquence à la nullité de la vente conclue entre M. et Mme [R]-[D] et Mme [A] et leur condamnation à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
M. et Mme [R]-[D] concluent à la confirmation du jugement.
A titre subsidiaire, pour le cas où serait annulée la vente litigieuse, ils demandent à la cour de condamner in solidum Mme [A] et Mme [E] à les garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, à leur rembourser les frais générés par la vente (droits de mutation, honoraires du notaire, charges de copropriété), à leur payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts et à les dispenser de régler une indemnité d'occupation à Mme [A]. Ils réclament en outre leur condamnation in solidum à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils font valoir que la clause du règlement de copropriété, qui s'analyse en un droit de préférence accordé aux copropriétaires, doit être réputée non écrite en ce qu'elle restreint le droit de libre disposition, sans être justifié par la destination de l'immeuble qui n'est pas un immeuble à destination familiale.
Ils ajoutent que si la vente est annulée, le préjudice qu'ils subiront relève de la responsabilité de Mme [E] qui à manqué à son devoir de conseil et n'a pas assuré l'efficacité de l'acte.
Mme [E] conteste également la validité de la clause du règlement de copropriété qui instaure au profit des copropriétaires un droit de préférence qui n'est pas justifié par la destination de l'immeuble qui comporte 23 appartements et 40 places de stationnement.
Elle conclut à la confirmation du jugement, au rejet des demandes de M. [P] et à la condamnation de la partie succombante à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

1 - Sur la demande d'annulation de la vente
Attendu que si compte tenu de la date de construction de l'immeuble, l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 20 mars 1969 n'est pas applicable, selon les dispositions de l'article 8, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, une restriction aux droits des copropriétaires est licite si elle est justifiée par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; qu'en l'espèce, l'immeuble, composé de 23 appartements dont 21 sont occupés par des copropriétaires, est situé dans le [Localité 3] à vocation résidentielle ; qu'il s'agit en outre d'un immeuble de grand standing, très bien entretenu, avec une gardienne ; qu'ainsi, la clause du règlement de copropriété stipulant qu'en cas de vente d'un lot constituant une aire de stationnement le vendeur est tenu d'accorder la préférence aux personnes déjà propriétaires d'un lot principal, qui est destinée à éviter que soient vendus isolément des lots d'aire de stationnement initialement liés à un lot d'habitation, est conforme à la destination de l'immeuble ; qu'elle est donc licite ;
Attendu qu'il est constant que Mme [A] a vendu à M. et Mme [R]-[D], qui sont étrangers à la copropriété, le lot numéro 65 sans respecter les dispositions du règlement de copropriété qui n'autorisent la vente d'un lot d'aire de stationnement à une personne étrangère à la copropriété que si aucun propriétaire de lots principaux, et à défaut de lots annexes, ne s'est porté acquéreur du lot à vendre au terme de l'accomplissement des diligences prévues par le règlement de copropriété qui instaure une procédure de consultation des copropriétaires ;
Attendu qu'il s'ensuit que la vente litigieuse, conclue en violation du règlement de copropriété, doit être déclarée nulle ;
2 - Sur les demandes de M. et Mme [R]-[D]
Attendu que Mme [A] a vendu le lot litigieux sans respecter le règlement de copropriété ; que Mme [E], qui a reçu l'acte de vente, devait, en sa qualité de notaire, assurer l'efficacité de l'acte en respectant des dispositions du règlement de copropriété accordant un droit de préférence aux copropriétaires ; que ces fautes engagement leur responsabilité envers M. et Mme [R]-[D] ;
Attendu que suite à l'annulation de la vente, M. et Mme [R]-[D] sont en droit d'obtenir de l'administration fiscale sur le fondement de l'article 1961 du code général des impôts le remboursement des droits de mutation qui ont été réglés ; que le règlement de ces droits ne constitue donc pas un préjudice indemnisable ; qu'ils sont en revanche fondés à réclamer la condamnation du notaire à leur rembourser les honoraires qui ont été réglés ; que les charges de copropriété réglés pendant la période durant laquelle ils ont bénéficié de la jouissance de l'aire de stationnement sont dus au titre de la contrepartie de cette occupation que l'annulation de la vente ne remet pas en cause ; qu'il y a donc lieu de les débouter de ce chef de la demande ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement
Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
Annule la vente du 17 juin 2016 par Mme [J] [A] M. [T] [R]-[D] et Mme [E] [R]-[D] du lot numéro 65 de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 6] pour un prix de 36 000 euros ;
Ordonne en conséquence les restitutions subséquentes ;
Condamne Mme [E] à restituer à M. et Mme [R]-[D] les honoraires perçus au titre de cette vente ;
Déboute M. et Mme [R]-[D] de leurs autres demandes contre Mme [E] et de leurs demandes contre Mme [A] ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de Mme [E] et la condamne à payer à M. [P] la somme de 2 000 euros et à M. et Mme [R]-[D] la somme de 2 000 euros ;
Condamne in solidum Mme [E] et Mme [A] aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision, par maître Mongheal et par maître Mesnier conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président,