Grosse + copie
délivrées le

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 16 JUILLET 2020
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 19/05425 - No Portalis DBVK-V-B7D-OI5Y
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 JUILLET 2019
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
No RG 17/02105
APPELANTS :
Monsieur H... P...
né le [...] à AIT SAID IKDAR - MAROC


Représenté par Me Mourad RABHI, avocat au barreau de MONTPELLIER
Madame L... K... épouse P...
née le [...] à EL HAGEB - MAROC


Représentée par Me Mourad RABHI, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMEES :
Madame Y... C... M..., tant en son nom personnel qu'en qualité d'unique ayant droit de son époux, Monsieur J... X... F... G... N..., décédé le [...].
née le [...] à SAINT MATHIEU DE TREVIERS (34270)


Non représentée - signification à étude du 12/11/2019
La SOCIETE D'AMENAGEMENT FONCIER ET D'ETABLISSEMENT RURAL OCCITANIE dite SAFER OCCITANIE, venant aux droits de la SA SAFER LANGUEDOC ROUSSILLON suite à un traité de fusion absorption en date du 30 mai 2017, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au siège social [...]

Représentée par Me Franck DENEL de la SCP DORIA Avocats, avocat au barreau de MONTPELLIER
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 16 JUIN 2020
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 8 de l'ordonnance no2020-304 du 25 mars 2020, l'affaire a été jugée sans audience, les parties ayant expressément accepté le recours à la procédure sans audience et déposé à la cour leur dossier contenant leurs écritures régulièrement déposées et notifiées ainsi que leurs pièces visées au bordereau. Elles ont été préalablement avisées, sans opposition de leur part, du prononcé de l'arrêt par mise à disposition au greffe de la juridiction dans le délai de deux mois ainsi que de la date de clôture des débats par une note du premier président de la cour d'appel adressée aux bâtonniers du ressort le 09/04/2020.
M. Thierry CARLIER a fait un rapport de l'affaire devant la cour composée de :
Mme Anne-Marie HEBRARD, Présidente
Mme Caroline CHICLET, Conseillère
M. Thierry CARLIER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors de la mise à disposition : Mme Camille MOLINA

- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Mme Anne-Marie HEBRARD, Présidente, et par Mme Camille MOLINA, Greffier.


EXPOSE DU LITIGE :
Par acte du 27 janvier 2014 reçu le 24 mars 2014, J... N... et Y... M... épouse N..., propriétaires des parcelles cadastrées [...], [...] et [...] sises lieu-dit [...], ont notifié à la Société d'Aménagement Foncier d'Etablissement Rural (ci-après Safer) Occitanie leur intention de vendre ces dernières au bénéfice de H... P... et L... K... épouse P..., moyennant un prix de 26.000 €.
Par acte d'huissier du 23 mai 2014, la Safer a signifié sa décision de préemption à Maître I..., notaire des époux N..., et en a avisé la mairie de la commune ainsi que les vendeurs et les acquéreurs par lettre simple et recommandée du 3 juin 2014.
S'estimant propriétaire des parcelles litigieuses, la Safer a fait assigner les époux N... et les époux P... devant le tribunal de grande instance de Montpellier par exploit d'huissier du 21 mai 2017 en vue d'obtenir la vente forcée des terrains.
J... N... est décédé en cours d'instance le [...], laissant pour lui succéder Y... M... veuve N... déjà partie à la procédure.
Par jugement contradictoire du 4 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Montpellier a :
- déclaré recevable l'action de la Safer Occitanie ;
- dit que par l'effet du présent jugement la Safer Occitanie se retrouve propriétaire des parcelles cadastrées [...] d'une contenance de 1ha 63a 13ca, [...] d'une contenance de 6ha, et [...] d'une contenance de 21a sur la commune [...] appartenant à Y... M... épouse N... ;
- dit que le présent jugement sera publié à la conservation des hypothèques et vaudra titre de propriété ;
- donné acte à la Safer Occitanie de son offre de règlement de la somme de 26.000 € ;
- débouté la Safer Occitanie de sa demande de dommages-intérêts ;
- débouté les époux P... de leur demande de dommages-intérêts ;
- condamné les époux P... à verser à la Safer Occitanie la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;
- débouté la Safer Occitanie de sa demande de compensation des créances connexes ;
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement ;
- débouté les parties pour le surplus de leurs demandes.
Les époux P... ont relevé appel de ce jugement le 30 juillet 2019.
La déclaration d'appel et les conclusions ont été signifiées à Y... M... veuve N... par les époux P... selon exploit d'huissier du 12 novembre 2019, et la Safer Occitanie lui a signifié ses conclusions par acte du 12 décembre 2019.
Y... M... veuve N... n'a pas constitué avocat.
Vu les conclusions des époux P... remises au greffe le 8 juin 2020,
Vu les conclusions de la Safer Occitanie remises au greffe le 19 novembre 2019,
Vu l'acceptation du recours à la procédure sans audience par Monsieur et Madame P... du 03/06/2020,
Vu l'acceptation du recours à la procédure sans audience par la Safer Occitanie du 02/06/2020,
Vu l'ordonnance de clôture en date du 16 juin 2020.

Sur la recevabilité des demandes de la SAFER :
Les époux P... soutiennent que par un courrier du 27 mai 2008, la SAFER a renoncé à l'intégralité de ses droits de préemption sur les parcelles litigieuses, les appelants indiquant qu'ils ont accepté cette renonciation.
Ils font donc valoir que la SAFER ne pouvait revenir sur cette renonciation et qu'elle est donc irrecevable pour défaut d'intérêt à agir, en application des dispositions des articles 31 et 32 du code de procédure civile.
Le 26 janvier 2007, la SAFER a exercé son droit de préemption lors d'une vente au profit des époux P... d'un bien appartenant à Monsieur et Madame N... sur la commune de [...].
Il résulte des pièces versées aux débats que par courrier du 27 mai 2008, la SAFER informait Monsieur P... qu'elle renonçait à préempter le bien appartenant à Monsieur et Madame N..., ce courrier ne précisant pas les parcelles concernées.
Le même jour, Monsieur P... répondait à la SAFER qu'il acceptait la renonciation de la SAFER à la préemption, précisant que son projet d'achat portait sur les parcelles cadastrées [...] [...]  et [...].
La renonciation par la SAFER à cette vente est intervenue le 27 mai 2008 et ne privait pas la SAFER de préempter le bien ultérieurement si le projet d'achat n'aboutissait pas, ce qui a été manifestement le cas puisqu'en 2014, Monsieur et Madame N... ont envisagé de céder les parcelles [...] , [...] et [...] aux époux P..., une déclaration d'intention d'aliéner ayant été notifiée à la SAFER le 20 mars 2014.
Par conséquent, la première vente n'ayant pas abouti, la SAFER conservait la possibilité de préempter les parcelles litigieuses suite à une nouvelle notification de vente reçue en 2014, soit six ans après le projet d'achat des parcelles appartenant aux époux N... par Monsieur et Madame P....
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir tiré du défaut d'intérêt à agir de la SAFER.
Sur la nature des parcelles :
Aux termes de l'article L 143-1 du code rural et de la pêche maritime, le droit de préemption de la SAFER porte sur les ventes de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole.
Les époux P... soutiennent en l'espèce que la SAFER ne démontre pas que la destination des parcelles vendues étaient principalement agricole.
Monsieur et Madame P... ont produit aux débats les baux suivants :
* un bail à ferme en date du 14 février 2005 pour trois ans,enregistré le 9 mars 2005, portant notamment sur la parcelle [...]  devenue [...]  et autorisant Monsieur P... à planter en vignes les terres louées.
* un bail à ferme du 1er mars 2008, pour 20 ans , portant sur les parcelles litigieuses A 143 et 285, enregistré le 6 mars 2008, autorisant Monsieur P... à planter en vignes ou d'autres plantations les terres louées.
Par ailleurs, il résulte du bail conclu entre Monsieur N... et le GAEC La Rosée que la parcelle [...] est agricole (culture du melon), la déclaration d'intention d'arrachage du 14 octobre 2013 versée aux débats par Monsieur P... manifestant également l'intention de planter des vignes sur la parcelle [...]  devenue [...] , étant relevé en outre que dans un courrier du 4 avril 2017, Monsieur et Madame N... autorisent Monsieur P... à planter les parcelles [...] et [...] faisant l'objet d'un contrat de fermage jusqu'en 2028.
Enfin, il convient de rappeler que le bail à ferme du 1er mars 2008 autorise Monsieur P... à planter la parcelle en nature de taillis [...] en vignes ou en d'autres plantations.
Compte tenu de ces éléments, c'est donc à juste titre que le tribunal a retenu la destination agricole des parcelles litigieuses et a conclut que la SAFER disposait d'un droit de préemption sur ces terrains.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur l'exercice du droit de préemption par la SAFER :
Aux termes de l'article L 143-6 alinéa 2 du code rural et de la pêche maritime : " Le droit de préemption ne peut s'exercer contre le preneur en place, son conjoint ou son descendant régulièrement subrogé dans les conditions prévues à l'article L 412-5 que si ce preneur exploite le bien concerné depuis moins de trois ans .Pour l'application du présent alinéa, la condition de durée d'exploitation exigée du preneur peut avoir été remplie par son conjoint ou par un ascendant de lui-même ou de son conjoint ".
Selon l'article L 412-1 du même code, " Le propriétaire bailleur d'un fonds de terre ou d'un bien rural qui décide ou est contraint de l'aliéner à titre onéreux, sauf le cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu'en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d'un droit de préemption au bénéfice de l'exploitant preneur en place.Ce droit est acquis au preneur même s'il a la qualité de copropriétaire du bien mis en vente ".
Enfin, il résulte de l'article L 411-1 du même code que " Toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l'article L 411-2. Cette disposition est d'ordre public ".
En l'espèce, s'agissant la condition d'exploitation de la parcelle [...], il résulte des pièces versées aux débats que le bail à ferme du 1er mars 2008 conclu entre Monsieur P... et Monsieur N... a été remplacé dès le 1er septembre 2008 par un contrat de bail à ferme consenti par Monsieur N... au GAEC La Rosée pour la totalité de la parcelle ( 2 ha 05 a 60 ca ).
Monsieur E... R... indique également avoir exploité la parcelle [...] durant la campagne 2013-2014, précisant qu'une déclaration PAC relative à cette parcelle a été effectuée auprès des services de la DDTM de Montpellier.
Par attestation du 7 mars 2014, Monsieur N... confirme avoir reçu de Monsieur R... la somme de 715 € pour le fermage 2014 de ses terres.
Si Monsieur P... fait état d'une attestation du 9 mars 2008 de Monsieur A... D... indiquant qu'il aurait cédé à Monsieur P... le fermage de la parcelle [...]  pour 1 ha 63 a 60 ca, force est de constater que cette cession de bail est nulle, les dispositions d'ordre public de l'article L 411-35 interdisant toute cession de bail, sauf agrément du bailleur ou autorisation par le tribunal paritaire, ce qui n'est pas démontré en l'espèce.
Enfin, aucun élément au dossier ne permet d'établir que les époux P... auraient exploité les parcelles [...]  ( bail du 14 février 2005 ) et 285 ( bail du 1er mars 2008 ).
Par conséquent, les époux P... ne démontrent pas avoir effectivement exploité les parcelles litigieuses pendant plus de trois années consécutives.
En tout état de cause, les époux P... ne justifient aucunement du paiement régulier des fermages .
En effet, s'agissant du premier contrat du 14 février 2005 au 14 février 2008 portant notamment sur la parcelle [...]  devenue [...] , il convient de relever que si ce contrat mentionne en son article 6 " Prix et conditions " que le fermage sera payé au bailleur le 14 février de chaque année, aucun prix n'est cependant stipulé.
Aucun justificatif de paiement des fermages concernant ce premier bail à ferme n'est davantage versé aux débats par Monsieur et Madame P....
S'agissant du deuxième contrat conclu du 1er mars 2008 au 1er mars 2028, soit pour une durée de 20 ans, portant sur les parcelles [...]  et [...] , et qui ne stipule aucun prix, la preuve d'une contrepartie onéreuse n'est pas non plus rapportée, le seul paiement d'un fermage de 715 € pour l'année 2014 ( attestation de Monsieur J... N... du 28 novembre 2014 ) et la production d'un talon de chèque justifiant le paiement d'une somme de 600 € à Madame N... pour le fermage 2018, soit deux paiements sur une période de dix ans, étant manifestement insuffisants pour établir le versement régulier d'un fermage, Madame N..., par attestation du 28 janvier 2019, indiquant par ailleurs n'avoir jamais perçu depuis deux ans et demi un quelconque fermage de Monsieur P..., ajoutant que du vivant de son époux, elle n'a pas le souvenir qu'il ait payé un fermage.
Compte tenu de ces éléments, c'est à juste titre que le tribunal a considéré que les époux P... ne pouvaient invoquer les dispositions du régime des baux ruraux et ne disposaient pas d'un droit de préemption sur les parcelles litigieuses cadastrées section [...] , [...] et [...].
Par conséquent, il convient de confirmer le jugement de ce chef et de dire que par l'effet dudit jugement et du présent arrêt, la SAFER se trouve propriétaire :
* de la parcelle [...] [...]  sur la commune [...] d'une contenance de 1 ha 63 a 13 ca , appartenant à Monsieur J... F... G... N..., né le [...] , pour l'avoir acquis suivant acte de Maître T... du 26 juin 1969 et appartenant aujourd'hui à Madame Y... M..., en l'état de l'acte de notoriété du 9 novembre 2017,
* de la parcelle [...] no [...] " sur la commune [...] d'une contenance de 6 ha, appartenant à Monsieur J... F... G... N..., né le [...] , pour l'avoir acquis suivant acte de Maître Q..., notaire à Castries, du 5 décembre 1991 et appartenant aujourd'hui à Madame Y... M..., en l'état de l'acte de notoriété du 9 novembre 2017,
* de la parcelle [...] [...]  ( issue de la division de la parcelle A [...]  ) lieudit "[...]  " sur la commune [...] d'une contenance de 21 a, appartenant à Monsieur J... F... G... N..., né le [...] , pour l'avoir reçue en l'état d'une attestation immobilière reçue par Maître Q... , notaire à Castries, le 21 septembre 1982, et appartenant aujourd'hui à Madame Y... M..., en l'état de l'acte de notoriété du 9 novembre 2017,
l' ensemble de ces biens appartenant aux époux N... M..., en l'état de l'apport qui a été fait par Monsieur N... à la suite de la communauté universelle résultant de l'acte reçu par Maître I... T... le 16 janvier 1999.
Le jugement rendu et le présent arrêt seront publiés au Service de Publicité Foncière de Montpellier 2, [...] et vaudront titres de propriété.
Il convient également d'ordonner l'expulsion de Monsieur H... P... et de Madame L... K... épouse P... et celle de tous occupant de leur chef desdites parcelles, au besoin avec le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt.
Sur la demande de dommages et intérêts présentée par la SAFER :
En l'espèce, la SAFER ne caractérise pas en quoi le comportement de Monsieur et Madame P... serait constitutif d'une faute lui ayant causé un préjudice.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement en toutes ses dispositions et dit en conséquence que par l'effet du jugement et du présent arrêt, la SAFER se trouve propriétaire :
* de la parcelle [...] [...]  sur la commune [...] d'une contenance de 1 ha 63 a 13 ca , appartenant à Monsieur J... F... G... N..., né le [...] , pour l'avoir acquis suivant acte de Maître T... du 26 juin 1969 et appartenant aujourd'hui à Madame Y... M..., en l'état de l'acte de notoriété du 9 novembre 2017,
* de la parcelle [...] no [...] " sur la commune [...] d'une contenance de 6 ha, appartenant à Monsieur J... F... G... N..., né le [...] , pour l'avoir acquis suivant acte de Maître Q..., notaire à Castries, du 5 décembre 1991 et appartenant aujourd'hui à Madame Y... M..., en l'état de l'acte de notoriété du 9 novembre 2017,
* de la parcelle [...] [...]  ( issue de la division de la parcelle A [...]  ) lieudit " [...]  " sur la commune [...] d'une contenance de 21 a, appartenant à Monsieur J... F... G... N..., né le [...] , pour l'avoir reçue en l'état d'une attestation immobilière reçue par Maître Q... , notaire à Castries, le 21 septembre 1982, et appartenant aujourd'hui à Madame Y... M..., en l'état de l'acte de notoriété du 9 novembre 2017,
l'ensemble de ces biens appartenant aux époux N... M..., en l'état de l'apport qui a été fait par Monsieur N... à la suite de la communauté universelle résultant de l'acte reçu par Maître I... T... le 16 janvier 1999.
Dit que le jugement rendu et le présent arrêt seront publiés au Service de Publicité Foncière Montpellier 2, [...] et vaudront titres de propriété, à la charge des parties.
Y ajoutant,
Ordonne l'expulsion de Monsieur H... P... et de Madame L... K... épouse P... et celle de tous occupant de leur chef desdites parcelles, au besoin avec le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt,
Condamne Monsieur H... P... et de Madame L... K... épouse P... aux entiers dépens d'appel, avec autorisation de recouvrement direct au profit de la Scp Doria Avocats,
Condamne Monsieur H... P... et de Madame L... K... épouse P... à la SAFER Occitanie la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en appel.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE