Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRET DU 17 JANVIER 2020
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 18/28028 - No Portalis 35L7-V-B7C-B65BT
Décision déférée à la cour : jugement du 16 novembre 2018 -tribunal de grande instance de Créteil - RG no 15/05454

Monsieur N..., D... G...


né le [...] à Boulogne-Billancourt (92100)
Madame E..., X..., V... G...


née le [...] à Paris (75012)
Madame F..., P..., E... G...


née le [...] à Paris (75012)
représentés par Me Bruno Regnier de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de Paris, toque : L0050,
et par Me Israël Boutboul, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis, toque : 184

Monsieur A... W...


né le [...] à Boulogne-Billancourt
représenté par Me Francis Raimon de la SCP A.K.P.R., avocat au barreau de Val-de-Marne, toque : PC 112
Maître Annick LEVASSEUR CAPDEVIELLE
intimée provoquée


représenté par Me Thierry Kuhn de la SCP KUHN, avocat au barreau de Paris, toque : P0090 et par Aymeric Angles
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 novembre 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Claude CRETON, président de chambre
Mme Christine BARBEROT, conseillère
Mme Monique CHAULET, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Sonia DAIRAIN

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude CRETON, Président et par Grégoire GROSPELLIER, greffier lors de la mise à disposition.
Par acte du 30 janvier 2015, reçu par Mme Y..., notaire salariée au sein de l'étude de Mme I..., M. N... G..., Mlle E... G... et Mlle F... G... (les consorts G...) ont vendu à M. W... une maison d'habitation située au [...] , au prix de 425 000 euros tel qu'il avait été fixé dans la promesse synallagmatique de vente conclue le 9 octobre 2014.
Faisant valoir que quelques jours avant la signature de l'acte de vente, M. W... avait reçu communication d'un certificat d'urbanisme indiquant que le terrain entourant la maison faisait l'objet d'un plan d'alignement, qu'il avait été convenu avec les vendeurs le paiement d'une somme de 45 000 euros qui devait intervenir ultérieurement, que seule une somme de 5 000 euros lui a été réglée par chèque, M. W... a assigné les consorts G... en paiement de la somme de 40 000 euros correspondant au solde restant dû.
Il a ensuite assigné Mme I..., sur le fondement de la responsabilité du fait de sa préposée, Mme Y..., à laquelle il a reproché un manquement à son obligation d'information et de conseil et de ne pas avoir assuré l'efficacité de l'engagement des vendeurs de l'indemniser du préjudice causé par l'alignement du terrain.
Ces deux instances ont été jointes.
Par jugement du 16 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Créteil a :
- condamné in solidum M. N... G..., Mlle E... G... et Mlle F... G... à payer à M. W... :
- la somme de 40 000 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2015 avec capitalisation annuelle des intérêts ;
- la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi, le tribunal s'est fondé sur l'attestation établie par le notaire qui indique que "ne pouvant faire de séquestre, l'une des venderesses a remis à M. W... un chèque bancaire personnel de 45 000 euros conformément à l'accord intervenu directement entre eux lors de ce rendez-vous, en dédommagement de la découverte tardive de l'arrêté d'alignement frappant le bien vendu. Il a été convenu entre eux qu'il serait remis directement à l'acquéreur la semaine suivante un chèque certifié de banque du même montant en substitution de celui remis le jour du rendez-vous". Il a retenu que cette attestation, corroborée par les mails échangés entre M. W... et le clerc de notaire, apporte la preuve de l'engagement de Mlle E... G... de verser la somme de 45 000 euros à M. W...
En réponse au moyen soulevé par les consorts G... invoquant la nullité de la transaction qui n'a pas été signée par l'ensembles des co-indivisaires, le tribunal a retenu que cette transaction est seulement inopposable aux co-indivisaires qui n'y ont pas consenti.
Il a ajouté que M. W... pouvait légitiment croire que Mlle E... G... avait mandat de l'ensemble des indivisaires de négocier le prix de vente au nom de l'indivision, de sorte que la transaction conclue avec M. W... est opposable à l'ensemble des indivisaires.
Les consorts G... ont interjeté appel de ce jugement.
Ils rappellent que l'acte de vente stipule que "le vendeur déclare qu'il n'a été créé aucune servitude et qu'à sa connaissance il n'en existe aucune à l'exception de celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de l'urbanisme ou de la loi ou celles relatées ci-après", de sorte que M. W... ne pouvait ignorer qu'il pouvait exister des servitudes légales, réglementaires ou d'urbanisme et qu'ils n'avaient aucune obligation de déclarer l'existence de la servitude d'alignement.
Ils ajoutent que la servitude d'alignement litigieuse ne rend pas l'immeuble impropre à sa destination et n'entraîne pas une dépréciation du bien. Ils soutiennent que la preuve de la transaction litigieuse n'est pas rapportée, le paiement d'une somme de 5 000 euros ne pouvant valoir commencement de preuve qu'à l'égard de Mlle E... G.... Cette preuve ne pouvant en outre résulter de l'attestation du notaire qui l'a établie davantage pour échapper à toute responsabilité dans la conclusion de cette transaction que pour attester de sa réalité.
Ils font enfin valoir que la transaction aurait dû être passée par écrit en application de l'article 1341 du code civil et qu'en tout état de cause elle est nulle faute de consentement de tous les indivisaires, faute de concessions réciproques (l'existence d'une servitude d'alignement ne constituant pas une cause de nullité de la vente et de dépréciation de la valeur du bien), le consentement à cette transaction n'ayant en outre pas été donné librement en raison de la violence économique exercée contre Mlle E... G... qui a agi sous la menace du refus de M. W... de signer l'acte de vente alors que le même jour les consorts G... devaient signer l'acte d'acquisition d'un appartement dont ils ne pouvaient régler le prix qu'au moyen du prix de vente de la maison litigieuse.
Les consorts G... concluent en conséquence au rejet de la demande de M. W... et sollicitent sa condamnation à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Mlle E... G... réclame de son côté le remboursement de la somme de 5 000 euros qu'elle a réglée sur le fondement d'une convention inexistante.
M. W... conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation des consorts G... à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans l'hypothèse d'un rejet de sa demande par la cour, il conclut à la condamnation de Mme I... à lui payer la somme de 45 000 euros à titre de dommages-intérêts, outre 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme I..., qui conteste aussi bien la faute qui lui est reprochée que le caractère indemnisable du préjudice allégué, conclut au rejet de l'action formée par M. W... à son encontre et à sa condamnation à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Attendu que si la preuve d'un acte portant sur une somme supérieure à 1 500 euros doit en principe être rapportée par écrit, M. W... peut pallier l'absence d'écrit constatant l'engagement des consorts G... s'il justifie d'un commencement de preuve par écrit complété par tout élément de preuve ;
Attendu que la remise par Mlle E... G... d'un chèque de 5 000 euros tiré sur sa banque constitue un commencement de preuve par écrit d'un engagement à son égard ; que l'attestation délivrée par Mme Y..., qui a reçu l'acte de vente, dont les termes sont rappelés ci-dessus, apporte la preuve complémentaire qu'il a été convenu qu'une somme de 45 000 euros sera versée à M. W... au titre de l'indemnisation du préjudice causé par la servitude d'alignement dont il n'a appris l'existence que postérieurement à la signature de la promesse de vente ;
Attendu qu'en vue de la signature de l'acte de vente, Mlle E... G... et Mlle F... G... représentaient M. N... G... ; que si la procuration donnée par ce dernier ne valait que pour la conclusion de cet acte au prix de 425 000 euros, les circonstances dans lesquelles il a été convenu, devant notaire, que les vendeurs régleraient à M. W... une somme de 45 000 euros en compensation du préjudice causé par la servitude d'alignement, ont laissé croire à celui-ci que Mlle E... G... et Mlle F... G... représentaient M. N... G... ;
Attendu que si la conclusion de l'acte de vente à la date prévue était essentielle pour les vendeurs qui devaient acquérir un bien dont le prix était réglé avec celui reçu à la suite de la vente de leur maison à M. W..., d'une part les vendeurs étaient assistés de leur notaire qui était en mesure de les conseiller sur l'opportunité de cet engagement, d'autre part aucun élément n'établit que M. W... s'est servi de cette situation pour les contraindre à s'engager ;
Attendu qu'il convient de confirmer le jugement et de rejeter les demandes des consorts G... et de Mlle E... G... ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;
REJETTE les demandes des consorts G... et de Mlle E... G... ;
CONDAMNE in solidum M. N... G..., Mlle E... G... et Mlle F... G... aux dépens.
Le Greffier, Le Président,