Numéro 08 / 1926
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 24 / 04 / 08
Dossier : 07 / 03782
Nature affaire :
Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

Jean Michel X..., Valérie Y...
Z...divorcée X...

COMMUNE DE ST PEE SUR NIVELLE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

prononcé par Monsieur NEGRE, Président,
en vertu de l'article 452 du Code de Procédure Civile,
assisté de Madame LASSERRE,
à l'audience publique du 24 Avril 2008
date à laquelle le délibéré a été prorogé

APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 26 Février 2008, devant :
Monsieur NEGRE, Président, Magistrat chargé du rapport, conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile
Monsieur CASTAGNE, Conseiller
Monsieur AUGEY, Conseiller
assistés de Madame PEYRON, Greffier, présent à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Monsieur Jean Michel X...
né le 31 Mars 1962 à ST JEAN DE LUZ
de nationalité Française

Route de Bayonne
64310 ST PEE SUR NIVELLE
Madame Valérie Y...
Z...divorcée X...
née le 02 Janvier 1976 à ST JEAN DE LUZ
de nationalité Française


64310 SARE
représentés par la SCP LONGIN, LONGIN-DUPEYRON, MARIOL, avoués à la Cour
assistés de la SCP VELLE-LIMONAIRE & DECIS, avocats au barreau de BAYONNE

COMMUNE DE ST PEE SUR NIVELLE, représentée par son Maire en exercice domicilié en cette qualité à la Mairie
64310 SAINT PEE SUR NIVELLE
représentée par la SCP DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour
assistée de la SCP ETCHEGARAY & ASSOCIES, avocats au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 15 OCTOBRE 2007
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE
FAITS ET PROCEDURE
Monsieur Jean-Michel X...et Madame Valérie Z...divorcée X...ont sollicité devant le Tribunal de Grande Instance de BAYONNE l'annulation du pacte de préférence inséré dans l'acte d'achat d'un terrain conclu en 2003 avec la commune de SAINT-PEE SUR NIVELLE (Pyrénées Atlantiques) et subsidiairement, ont demandé que le droit conféré à la commune ne puisse être exercé qu'à hauteur de 120. 000 , si besoin après expertise, compte tenu de l'évaluation du coût de revient et du préjudice subi.
La commune de SAINT-PEE SUR NIVELLE a soulevé l'incompétence du Tribunal de Grande Instance au profit du Tribunal Administratif de PAU et conclu subsidiairement au débouté de la partie adverse et plus subsidiairement encore, à la désignation d'un expert foncier immobilier afin de calculer le prix de revient de la construction des époux X..., conformément aux stipulations contractuelles liant les parties.
Par jugement du 15 octobre 2007, le Tribunal de Grande Instance de BAYONNE a rejeté l'exception d'incompétence, débouté Monsieur X...et Madame Z..., dit n'y avoir lieu à l'organisation d'une expertise, dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile et condamné les demandeurs aux dépens.
Par déclaration du 20 novembre 2007, Monsieur X...et Madame Z...ont interjeté appel de ce jugement. Ayant été autorisés à assigner à jour fixe, ils demandent à la Cour, suivant conclusions du 26 février 2008 et au visa des articles 544, 1134, 1147, 1184, 1289 et suivants ainsi que 1583, 1589, 1659, 1660 et 1674 et suivants du code civil,
- de confirmer la décision de première instance en ce qu'elle a retenu la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire,
- de dire et juger à titre principal que la clause de l'acte concernant le droit de priorité invoqué par la commune est nulle et de nul effet,
- à titre très subsidiaire, dans l'hypothèse où ce droit ne serait pas annulé, de dire et juger qu'en l'espèce, il ne peut être exercé par la commune qu'à hauteur de 120. 000 , au besoin après qu'ait été missionné un expert immobilier foncier qui devra déterminer l'indemnité en fonction tant du coût de revient que du préjudice subi,
- de condamner la Commune de SAINT-PEE SUR NIVELLE à leur payer la somme de 3. 000  sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Suivant conclusions du 20 février 2008, la Commune de SAINT-PEE SUR NIVELLE demande à la Cour
-in limine litis, de se déclarer incompétente au profit du Tribunal Administratif de PAU,
- à titre subsidiaire, de déclarer irrecevables et en tout cas mal fondés les époux X...en leur appel, de confirmer le jugement entrepris et de débouter les époux X...de l'intégralité de leurs demandes,
- à titre infiniment subsidiaire, de désigner un expert foncier afin de calculer le prix de revient de la construction des époux X...conformément aux stipulations contractuelles liant les parties,
- en toute hypothèse, de condamner les époux X...à lui payer la somme de 4. 000  sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Attendu que la commune de SAINT-PEE SUR NIVELLE maintient son exception d'incompétence au profit du juge administratif en faisant valoir que c'est dans le cadre de l'exercice de ses prérogatives de puissance publique qu'elle a sollicité l'introduction, dans les titres de propriété des acquéreurs, un pacte de préférence valable pour une durée de vingt ans, afin d'éviter toute spéculation foncière ;
Que les époux X...concluent à la confirmation du jugement du chef de la compétence, en faisant valoir qu'un pacte de préférence constitue non la marque d'une prérogative de puissance publique mais une clause de droit privé, inadaptée en l'espèce mais de pur droit civil et non dérogatoire en soi ;
Attendu que s'agissant d'un pacte de préférence inséré dans un contrat de droit privé dans les termes rappelés au jugement, clause qui s'analyse en une promesse unilatérale conditionnelle et ne constitue pas, par sa nature, une clause exorbitante du droit commun, c'est à juste titre que le premier juge a estimé que le litige relevait de la juridiction civile, peu important que cette clause ait été stipulée dans le cadre d'une politique de la commune visant à faciliter l'accès à la propriété ;
Attendu que les époux X...contestent néanmoins la validité de la clause qualifiée comme ci-dessus de pacte de préférence, en faisant essentiellement valoir que le prix de rachat payé par la commune serait dérisoire par rapport au marché immobilier pour un bien équivalent, ce qui constitue une atteinte intolérable à leur droit de propriété ; qu'ils ajoutent qu'un prix n'est pas fixé, lorsqu'une clause de préférence est souscrite, s'il doit être ultérieurement déterminé en fonction de travaux dont ni l'importance, ni le coût ne sont déterminés et qui ne résultent que de la volonté d'une seule partie ;
Attendu que la stipulation selon laquelle, aux termes de la clause litigieuse, lors de la revente d'un terrain nu, son prix ne pourra excéder le prix d'acquisition initial réactualisé le cas échéant en fonction de l'érosion monétaire calculée par la variation de l'indice INSEE du coût de la construction et, dans l'hypothèse où le terrain est revendu avec une construction, le prix de la vente du terrain nu est majoré du prix de revient de la construction telle qu'elle se présente au jour de la proposition de vente, lui-même pouvant être majoré par un coefficient d'érosion monétaire, ne constitue pas la stipulation d'un prix dérisoire, d'autant que les époux X...avaient bénéficié, en contrepartie de l'acceptation de celle-ci, de la possibilité d'accéder à un marché protégé de la spéculation immobilière ;
Attendu, d'autre part, que la condition potestative n'est une cause de nullité que lorsqu'elle est potestative de la part de celui qui s'oblige et non de la part de celui envers qui l'obligation est contractée ; qu'en l'occurrence, la nullité n'est pas encourue, que la réalisation de travaux dépendait effectivement de la seule volonté des époux X...mais que cette réalisation ne saurait créer d'obligation que pour la commune tenue, le cas échéant, de payer un prix majoré en conséquence, en sorte que les époux X...n'apparaissent pas fondés à se prévaloir d'un défaut de détermination du prix, lequel est, en fonction de l'état de la construction telle qu'elle se présente le jour de la proposition de vente, objectivement déterminable par des éléments ne dépendant pas de la seule volonté d'une des parties ;
Attendu que par des motifs que la Cour adopte comme répondant au moyen repris en cause d'appel, le premier juge a pertinemment retenu, après avoir observé que l'éventuelle lésion susceptible d'être subie par le promettant du fait d'une revente au bénéficiaire du pacte au prix convenu ne pouvait résulter que des conditions mêmes dans lesquelles s'était opérée cette vente et ne pouvait être évaluée qu'après sa conclusion, qu'en tout état de cause, l'acte pouvant alors être rescindé ne pouvait être que la revente et non pas le pacte de préférence déterminant les conditions de celle-ci, dans l'hypothèse par nature aléatoire où elle devait avoir lieu ;
Attendu que l'argumentation des époux X...ne saurait davantage prospérer au titre d'une vente à réméré, la commune ne bénéficiant pas d'une faculté unilatérale de rachat au sens des dispositions de l'article 1659 du code civil ;
Attendu que les conditions stipulées, et notamment la fixation de la durée de validité de la clause à vingt ans, n'apparaissent pas, au regard de la nature et de l'objet de l'opération réalisée, constitutives d'une atteinte au droit de propriété des époux X...;
Attendu que dès lors, il y a lieu de confirmer purement et simplement le jugement entrepris et de condamner les époux X...aux dépens d'appel ;
Attendu que l'équité ne commande pas, eu égard aux circonstances de la cause, de faire contribuer les époux X...aux frais non taxables exposés par la commune de SAINT-PEE SUR NIVELLE ;
PAR CES MOTIFS,

Après en avoir délibéré, satatuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,
Dit les époux X...recevables mais mal fondés en leur appel,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
Condamne les époux X...aux dépens d'appel,
Déboute cependant la commune de SAINT-PEE SUR NIVELLE de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Accorde à la SCP de GINESTET-DUALE-LIGNEY, avoués, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du même code.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
Michèle LASSERRE Roger NEGRE