COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4o Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 17 JUILLET 2008
No 2008 / 363
Rôle No 06 / 05787
S. A. R. L. IMMO AZUREEN ANCIENNEMENT SARL IMMO LES FLEURS

Thierry X...
Edouard Pierre Robert Dom Walter Y...
Véronique Y...
Christine Claire Béatrice Z...
Grosse délivrée



Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 07 Mars 2006 enregistré au répertoire général sous le no 02 / 5932.

S. A. R. L. IMMO AZUREEN, anciennement dénommée SARL IMMO LES FLEURS, prise en la personne de son gérant en exercice, demeurant...-06110 LE CANNET
représentée par la SCP LIBERAS-BUVAT-MICHOTEY, avoués à la Cour, Plaidant par Me Frédéric MASQUELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Maître Thierry X..., pris en sa qualité d'administrateur judiciaire du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier... sis... 06400 CANNES
demeurant...-06250 MOUGINS
représenté par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour, Plaidant par Me Catherine MARIA, avocat au barreau de GRASSE
Monsieur Edouard Pierre Robert Dom Walter Y...
né le 16 Juillet 1923 à NICE (06000), demeurant...-06400 CANNES
représenté par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour, plaidant par Me Christian ATIAS, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE
Mademoiselle Véronique Y...
née le 24 Avril 1959 à CANNES (06400), demeurant...-06400 CANNES
représentée par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour, plaidant par Me Christian ATIAS, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE
Madame Christine Claire Béatrice Z...
née le 30 Septembre 1943 à ORAN (ALGERIE) (99), demeurant...-06400 CANNES
représentée par la SCP COHEN-GUEDJ, avoués à la Cour, plaidant par Me Guy FERREBOEUF, avocat au barreau de GRASSE

COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 29 Mai 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Michel BUSSIERE, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Michel BUSSIERE, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Madame Françoise ISSENJOU, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Juillet 2008 puis prorogé au 15 juillet 2008 et au 17 juillet 2008

Contradictoire,
Magistrat Rédacteur : Monsieur Michel BUSSIERE, Président
Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Juillet 2008,
Signé par Monsieur Michel BUSSIERE, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Attendu que par décision en date du 7 mars 2006 le tribunal de grande instance de Grasse a statué en ces termes :
- prononce la nullité du protocole d'accord daté du 7 mars 2000 signé entre la société Immo Les Fleurs d'une part et M. Y... et Mmes Véronique et Catherine Y... d'autre part.
- condamne M. Édouard Y... et Mme Véronique Y... in solidum à rembourser la somme de 106 714, 31  (700 000 F) perçue en exécution de ce protocole
-prononcer la nullité des assemblées générales du 25 novembre 1999 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble... à Cannes et des résolutions prises au cours de ces assemblées générales.
- prononce la nullité de l'assemblée générale du 28 juin 2002 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble... à Cannes et des résolutions prises au cours de cette assemblée générale.
- condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence... pris en la personne de son syndic en exercice à verser à Mme Z... les sommes de 5 000  à titre de dommages-intérêts et 3000  en application de l'article 700 du code de procédure civile
-dit que Mme Z... sera exclue de la participation au paiement de ces condamnations, dans la répartition des charges communes.
- condamne la SARL Immo azuréen anciennement SARL Immo Fleurs à verser à M. Édouard Y... et à Mme Véronique Y... la somme de 3000  en application de l'article 700 du code de procédure civile
-ordonne l'exécution provisoire du jugement
-déboute les parties du surplus de leurs demandes
-condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence... aux entiers dépens
Attendu que par acte d'appel dont la régularité n'est pas contestée, enregistré au greffe de la cour le 28 mars 2006 la SARL Immo Azuréen (l'appelante) a interjeté appel des dispositions suivantes du jugement :
"- prononce la nullité des assemblées générales du 25 novembre 1999 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble... à Cannes et des résolutions prises au cours de ces assemblées générales
-prononce la nullité de l'assemblée générale du 28 juin 2002 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble... à Cannes et des résolutions prises au cours de cette assemblée générale
-condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence... prises en la personne de son syndic en exercice à verser à Mme Z... les sommes de 5 000  à titre de dommages-intérêts et 3000  en application de l'article 700 du code de procédure civile
-dit que Mme Z... sera exclue de la participation au paiement de ces condamnations, dans la répartition des charges communes
-condamne la SARL Immo azuréen anciennement SARL Immo Fleurs à verser à M. Édouard Y... et à Mme Véronique Y... la somme de 3000  en application de l'article 700 du code de procédure civile
-ordonne l'exécution provisoire du jugement
-déboute les parties du surplus de leurs demandes
-condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence... aux entiers dépens " à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence... représenté par Me B..., administrateur judiciaire, M. Édouard Y..., Mme Véronique Y... et Mme Z....
Attendu que par déclaration déposée au greffe de la cour le 26 avril 2006 M. Édouard Y... & Mme Véronique Y..., intimés, ont constitué avoué.
Attendu que par déclaration déposée au greffe de la cour le 29 juin 2006 le syndicat des copropriétaires de la résidence... (ci-après désigné comme le syndicat des copropriétaires) représenté par Me B... administrateur judiciaire, intimé, a constitué avoué
Attendu que par déclaration déposée au greffe de la cour le 7 août 2006 Mme Z..., intimée, a constitué avoué après assignation délivrée le 27 juillet 2006 à la requête de la SARL Immo Azuréen par la société civile professionnelle Bernard Durand Berger, huissiers de justice associés à Cannes.
Attendu que par dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 5 février 2008 la SARL Immo Azuréen, appelante, demande de :
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé les assemblées générales du 25 novembre 1999 et 28 juin 2002 et l'a condamnée à payer des dommages-intérêts et une somme au titre des frais irrépétibles.
- débouter pour le surplus les consorts Y... et Mme Z... de leurs demandes
-condamner les consorts Y... et Mme Z... à lui payer la somme de 5000  au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de la SCP Liberas Buvat Michotey, avoué à la cour.
Attendu que par dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 12 mars 2008 M. Édouard Y... et Mme Véronique Y..., intimés, demandent de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé les assemblées générales des copropriétaires des 28 juin 2002 et 25 novembre 1999 et condamner la SARL Immo Azuréen à payer diverses sommes
-le réformer en temps qu'il a rejeté leur demande d'indemnisation et
-débouter la SARL Immo Azuréen de toutes ses demandes
-dire et juger que le syndicat des copropriétaires n'étant pas en mesure de justifier de l'accomplissement régulier des formalités de l'article 18 du décret du 17 mars 1967 pour aucune des décisions d'assemblées générales contestées, le délai de l'article 42 alinéa de la loi du 10 juillet 1965 n'a pas pu commencer à courir un et qu'en conséquence il ne peut pas leur être opposé.
- dire et juger nulles l'assemblée générale du 28 juin 2002 et les décisions votées et, faute de convocation des titulaires du lot numéro 90, après annulation rétroactive du protocole du 7 mars 2000, et subsidiairement en raison du vote unique sur l'élection du président et des scrutateurs.
- dire et juger recevable la demande d'annulation des assemblées générales du 25 novembre 1999 tendant à la réalisation d'une scission illicite faute de possibilité de division du sol (article 28, loi de 1965) impliquant l'adoption d'un règlement de copropriété dont les clauses auraient été réputées non écrites (article 43 de la loi de 1965) et en raison de l'atteinte portée aux droits de propriété imprescriptible de M. Y... et de Mme Y..., et alors que la prétendue assemblée spéciale d'un " bâtiment " à retrancher ne pouvaient être réunie en l'absence de toute possibilité de division, ce qui rend inapplicable l'article 42 alinéa 2 de la loi et que l'assemblée générale ne pouvait donc pas statuer.
- dire et juger que sont nulles et de nul effet les assemblées générales des copropriétaires du 25 novembre 1999 en raison des incessantes variations injustifiables des voix attribuées aux différents titulaires des lots.
- dire et juger que sont nulles et de nul effet les assemblées générales des copropriétaires des 25 novembre 1999, 29 juillet 1999 et 28 juin 2002 et les décisions abusives votées au cours de ces assemblées, en tant qu'elles reprenaient les décisions illégales antérieurement annulées pour des raisons de fond tenant à la détermination des projets présentés et à l'illégalité de la scission projetée et qu'elle portaient atteinte aux caractéristiques essentielles de l'immeuble, au droit de propriété de M. Y... et de Mme Y... et à l'égalité entre les copropriétaires.
- dire et juger qu'en les trompant sur la portée et la validité des engagements qu'il paraissait prendre, le professionnel a commis des manoeuvres dolosives dont il doit réparer les conséquences.
- dire et juger que les préjudices subis par eux qui contractaient pour la sauvegarde de leurs droits et intérêts face au projet du promoteurs, alors qu'ils ont été privés de la sécurité promise, sont incontestables et qu'ils peuvent être évalués au montant de la contrepartie promise dans le protocole.
- condamner la SARL Immo Azuréen à leur payer les sommes de 106 714, 31  sur le fondement de l'article 1382 du Code civil en réparation de ces préjudices et 6 000  au titre de l'article 700 du code de procédure civile
-condamner la SARL Immo Azuréen aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP Blanc Amsellem Cherfils, avoué à la cour
Attendu que par conclusions déposées au greffe de la cour le 27 décembre 2006 Mme Z..., intimée, demande de :
- confirmer la décision du premier jugement en toutes ses dispositions
-condamner l'appelante au règlement d'une somme de 6 000  à titre de dommages-intérêts et d'une somme de 4000  au titre des frais irrépétibles et dire qu'elle sera exclue concernant ce point de la répartition des charges afférentes
-condamner la SARL Immo Azuréen aux entiers dépens avec distraction au profit de la SCP COHEN GUEDJ, avoué à la cour.
Attendu que par conclusions déposées au greffe de la cour le syndicat des copropriétaires, intimé, demande de :
- le recevoir en son appel incident
-réformer le jugement entrepris en ce qu'il a procédé à l'annulation des assemblées générales des 25 novembre 1999 et 28 juin 2002
- déclarer irrecevables et infondés les recours régularisés par les consorts Y... et Z... à l'encontre des dites assemblées générales
-condamner tout succombant aux entiers dépens, distraits au profit de la société civile professionnelle de Saint-Ferréol Touboul, avoué à la cour.
Attendu que l'ordonnance de clôture a été rendue le 30 avril 2008.
Attendu qu'il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs faits, moyens et prétentions.

Attendu que l'annulation du protocole d'accord signé le 7 mars 2000 par la SARL Immo Les Fleurs d'une part et les consorts Y... d'autre part n'est pas remise en cause et que M. Y... et Mme Y... demandent seulement que la somme de 106 714, 31  remise dans le cadre de ce protocole leur soit attribuée à titre de dommages-intérêts compensatoires.
Attendu cependant que le tribunal a retenu à juste titre que l'annulation d'un contrat avait pour conséquence de remettre les parties dans l'état dans lequel elles se seraient trouvées en l'absence de l'acte litigieux et qu'en conséquence les consorts Y... sont tenus de rembourser la somme de 700 000 F reçue en exécution dudit protocole.
Attendu que le tribunal de grande instance a également retenu à bon escient qu'aucune faute n'était établie à l'encontre de la SARL Azur Immo et qu'en outre les consorts Y... en signant un protocole au contenu imprécis avaient eux-mêmes contribué à la réalisation du préjudice qu'ils invoquent ; qu'ils ont été à bon droit débouter de leur demande de dommages-intérêts et que le jugement sera confirmé sur ce point.
Attendu que les copropriétaires de l'immeuble..., demandeurs à la scission se sont réunis de manière spéciale le 25 novembre 1999 à 10 heures pour adopter les résolutions suivantes :
- " retrait de la copropriété actuelle du bâtiment principal dénommé " villa " et corps de bâtiment en bordure de..., pour constituer une nouvelle copropriété séparée
-modalités du partage des parties communes de la copropriété initiale entre les nouvelles copropriétés résultant du retrait. Ligne de partage figurant sur le plan annexe.
- approbation du règlement de copropriété applicable à la nouvelle copropriété du bâtiment
-approbation du nouvel état descriptif de la nouvelle copropriété
-approbation de la nouvelle répartition des charges de la nouvelle copropriété
-les ex lots 90  91 & 92 objet du retrait, bénéficieront d'une servitude de passage d'accès à la cour de la villa côté Croisette et d'un droit d'ouverture sur cette cour, ceci sans aucune participation de ces îlots aux charges d'entretien de cette cour
-l'assemblée générale donne mandat au syndic de passer les actes ensuite des décisions précédentes "
Attendu que cette assemblée de copropriétaires dite générale n'a pas été réunie conformément au principe posé par l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 puisque les titulaires des lots numéro 90, 91 et 92 n'ont pas été convoqués et qu'il est précisé en tête du procès-verbal que seuls les copropriétaires demandeurs à la scission ont été convoqués ; qu'il s'agissait donc d'une réunion informelle dont le procès-verbal ne bénéficie pas de l'autorité résultant de l'article 17 du décret du 17 mars 1967 et qu'en conséquence, ce procès-verbal dit de " l'assemblée générale spéciale réunie le 25 novembre 1999 à 10 heures " est inopposable aux copropriétaires.
Attendu que l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires s'est réunie de manière extraordinaire le même jour à 11 heures pour approuver et ratifier le projet de scission et a approuvé les dispositions suivantes :
- " retrait de la copropriété actuelle du bâtiment principal dénommé " villa " et corps de bâtiment en bordure de..., pour constituer une nouvelle copropriété séparée
-modalités du partage des parties communes de la copropriété initiale entre les nouvelles copropriétés résultant du retrait. Ligne de partage figurant sur le plan annexe.
- approbation du règlement de copropriété applicable à la nouvelle copropriété du bâtiment
-approbation du nouvel état descriptif de la nouvelle copropriété
-approbation de la nouvelle répartition des charges de la nouvelle copropriété
-les ex lots 90  91 & 92 objet du retrait, bénéficieront d'une servitude de passage d'accès à la cour de la villa côté Croisette et d'un droit d'ouverture sur cette cour, ceci sans aucune participation de ces îlots aux charges d'entretien de cette cour
-l'assemblée générale donne mandat au syndic de passer les actes ensuite des décisions précédentes "
- l'assemblée générale donne son accord pour les travaux de rénovation
mais que les propositions de délibérations suivantes ont été rejetées :
- " l'assemblée générale décide d'effectuer les travaux pour remettre en service l'ascenseur
-l'assemblée générale décide du maintien de l'équipement commun effectuant les réparations suivant devis Thyssen et suivant les prescriptions Apave "
Attendu que les demandes telles qu'elles résultent des exploits introductifs d'instance délivrés le 1er octobre 2002 à la requête de MMmes C... & Z... et le 3 octobre 2002 à la requête des consorts Y... ont pour objet l'annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2002 ainsi que les résolutions y afférentes ainsi que l'annulation des assemblées générales du 29 juillet et 25 novembre 1999 ; qu'en conséquence la recevabilité des demandes est soumise aux exigences de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Attendu que par jugement définitif du 9 novembre 2004 le tribunal de grande instance de Grasse a annulé les résolutions prises en assemblées générales ordinaire et extraordinaire le 29 juillet 1999.
Attendu que contrairement à ce qu'a retenu le tribunal de grande instance, il n'est pas justifié par le syndicat des copropriétaires de la date de notification des procès-verbaux d'assemblée générale du 25 novembre 1999 et qu'en conséquence le délai de deux mois prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n'était pas expiré au moment où l'assignation a été délivrée par les consorts Y..., le recours est recevable.
Attendu que si au début de l'assemblée générale tenue le 25 novembre 1999 à 11 heures il a été procédé par un seul vote à l'élection du bureau comprenant un président de séance et un assesseur, le procès-verbal mentionne que la résolution a été adoptée à l'unanimité des copropriétaires présents et représentés et qu'il n'y avait pas de copropriétaires défaillants ; qu'en conséquence aucun copropriétaire n'étant défaillant ou opposant, la demande d'annulation sur ce motif n'est pas recevable.
Attendu qu'il est reproché au syndic ne pas avoir appliqué la règle de la réduction des voix à M. A... mais que cette personne, si elle est titulaire de parts dans plusieurs sociétés civiles immobilières copropriétaires, n'a pas elle-même la qualité de copropriétaires et n'a pas pris part aux votes à titre personnel ; qu'il n'y avait donc pas lieu d'appliquer la règle de l'article 22 alinéa de la loi du 10 juillet 1925 dans la mesure où les copropriétaires concernés sont des personnes morales distinctes.
Attendu que le procès-verbal de la même assemblée générale est cohérent en ce qui concerne le décompte des voix pour chaque résolution.
Attendu que l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsque l'immeuble en copropriété comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible, un ou plusieurs bâtiments peuvent être retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée et que l'assemblée générale statue sur la demande de scission à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Attendu que l'ensemble immobilier désigné sous l'appellation..., situé entre... et... à Cannes, comprend un bâtiment principal de cinq niveaux élevés sur caves jouxtant un corps de bâtiment situé en bordure de... avec un étage, un corps de bâtiment à usage commercial d'un seul niveau en rez-de-chaussée sur terre-plein (agence immobilière) donnant sur... et un autre corps de bâtiment à usage commercial et de bureaux donnant également sur..., d'un seul niveau sur caves, séparé de l'agence immobilière par une allée débouchant sur la cour du premier bâtiment décrit ; que manifestement il s'agit d'un ensemble immobilier disparate constitué de quatre éléments dont seuls les locaux commerciaux situés en bordure de la Croisette sont bien entretenus mais que la partie à usage d'habitation présente un état certain de délabrement nécessitant notamment une remise aux normes ; que l'appelant a produit l'avis donné le 22 décembre 2005 par l'architecte urbaniste Georges H... lequel a expliqué que les bâtiments ne constituaient pas un ensemble structurel dépendant mais se présentaient en fait comme la juxtaposition d'éléments visiblement réalisés sur des périodes différentes et parfaitement indépendants et que leur tenue, leur retrait ou modification ne portent pas atteinte aux éléments structurels des locaux attenants, ce que confirme l'examen des documents d'origine soit les anciens règlements de copropriété établis au début du XXe siècle ; que l'architecte précise que la démolition de l'un des lots ne porterait pas atteinte à la solidité du lot contigu.
Attendu que l'examen du plan dressé par la société civile professionnelle Amayenc-Rigaud géomètre expert à Fréjus, illustre les observations de l'architecte Georges H... et qu'en conséquence la scission votée par l'assemblée générale des copropriétaires le 25 novembre 1999 est conforme aux exigences de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où il s'agit de bâtiments différenciés et que la division de la propriété du sol est possible ; qu'en outre les consorts Y... conservent leur accès direct au ... avec une ouverture sur la cour arrière.
Attendu que l'assemblée générale dite spéciale tenue le 25 novembre 1999 à 10 heures ne concernait que les copropriétaires demandeurs à la scission de l'ensemble immobilier et que l'assemblée générale proprement dite relative à la scission a été tenue le même jour à 11 heures en présence de tous les copropriétaires concernés ; que l'assemblée générale tenue à 11 heures concernait l'ensemble des copropriétaires et qu'ils ont pu valablement délibérer sur le projet de scission ; que les résolutions adoptées en application de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1935 ne méconnaissent pas le droit de propriété des consorts Y... qui continueront à jouir intégralement de leurs droits sur le lot dont ils sont copropriétaires.
Attendu qu'il n'est pas justifié d'un abus de majorité dans la mesure où les droits de propriété des consorts Y... sont maintenus et que le détachement de l'ensemble à usage d'habitation permettra une remise en valeur des conditions d'habitation, ce qui est conforme à l'intérêt commun.
Attendu que la mesure où la scission de l'immeuble a été adoptée, l'assemblée générale du 28 juin 2002 ne pouvait concerner que les copropriétaires de l'immeuble... tel qu'il résulte de la scission opérée le 25 novembre 1999 et qu'en conséquence il n'y avait pas lieu de convoquer les consorts Y....
Attendu que Mme Z... ne justifie pas d'un préjudice ouvrant droit à dommages-intérêts.
Attendu que les consorts Y... et Mme Z... qui succombent supporteront les entiers dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit des sociétés civiles professionnelles de Saint-Ferréol Touboul et Libéras Buvat Michotey, avoués à la cour.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, en matière civile, en dernier ressort, contradictoirement et dans les limites de l'appel
Reçoit l'appel
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. Édouard Pierre Y... & Mme Véronique Y... à rembourser la somme de 106 714, 31  et les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts à hauteur de ladite somme.
Infirme le jugement entrepris sur les autres dispositions et statuant de nouveau
Déclare recevable les demandes aux fins de nullité des assemblées générales du 25 novembre 1999 à 11 heures et du 28 juin 2002.
déclare inopposable aux copropriétaires le procès-verbal dit de " l'assemblée générale spéciale réunie le 25 novembre 1999 à 10 heures ".
Déboute M. Édouard Pierre Y..., Mme Véronique Y... et Mme Christine Z... de leur demande d'annulation des assemblées générales du 25 novembre 1999 à 11 heures et du 28 juin 2002.
Constate qu'il a déjà été statué sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 29 juillet 1999 par jugement définitif rendu le 9 novembre 2004 par le tribunal de grande instance de Grasse
Dit qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne M. Édouard Pierre Y..., Mme Véronique Y... et Mme Christine Z... aux entiers dépens de première instance et d'appel et pour ces derniers, autorise les sociétés civiles professionnelles de Saint-Ferréol Touboul et Libéras Buvat Michotey, avoués à la cour, à recouvrer directement ceux dont elles ont fait l'avance sans avoir reçu provision préalable et suffisante.
LA GREFFIÈRE                 LE PRÉSIDENT
Sylvie AUDOUBERT          Michel BUSSIÈRE