1o Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 12 JUIN 2008

No 2008 / 443
Rôle No 07 / 15704
SARL LA CROISETTE

S. A. WASSILA INVESTMENTS
Jozef Y...


SCI VILLA CROISETTE

Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 18 Septembre 2007 enregistré au répertoire général sous le no 07 / 05588.

LA SARL LA CROISETTE
dont le siège est C / O SCI EMMAG UI-
Résidence Le Suffren F- Rue Pierre Curie-83120 SAINTE MAXIME
LA SARL FAGA
dont le siège est C / O SCI EMMAG UI
Résidence Le Suffren F- Rue Pierre Curie-83120 SAINTE MAXIME
LA SA WASSILA INVESTMENTS
en qualité d'associé de la SARL LA CROISETTE et de la SARL FAGA, dont le siège est...- L8009 STRASSEN- LUXEMBOURG
Monsieur Jozef Y...
agissant en qualité d'associé et gérant de la SARL LA CROISETTE et de la SARL FAGA
né le 22 Avril 1958 à BRUGGE (BELGIQUE), demeurant...- L8009 STRASSEN-14510 LUXEMBOURG
représentés par la SCP LIBERAS- BUVAT- MICHOTEY, avoués à la Cour,
plaidant par Me Gilbert BOUZEREAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par Me Florence REY MORABITO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

LA SARL B2I
dont le siège est 565 avenue du Prado-13008 MARSEILLE
LA SCI VILLA CROISETTE
Intervenante volontaire,
dont le siège est 565, avenue du Prado-13008 MARSEILLE
représentées par la SCP ERMENEUX- CHAMPLY- LEVAIQUE, avoués à la Cour,
plaidant par Me Yves FRAGO, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Mai 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Monsieur Xavier FARJON, Conseiller
Madame Martine ZENATI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2008.

Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2008,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS,
La société à responsabilité limitée FAGA, dont l'objet social est l'activité de marchand de biens, ayant pour associés M. Stive X... pour une part, M. Jozef Y..., pour une part, et la société anonyme de droit luxembourgeois Wassila Investments, pour les autres 98 parts, est propriétaire d'un bien immobilier consistant en un bâtiment à l'état de carcasse sis à Sainte- Maxime (Var)...,..., d'une superficie utile d'environ 1. 062 m ², dépendant d'un des lots du lotissement dénommé... et figurant parcelle cadastrée section F, no3177, lieudit... d'une contenance de 6a 22ca.
La société à responsabilité limitée LA CROISETTE, dont l'objet social est l'activité de marchand de biens, ayant pour associés M. Stive X... pour une part, M. Jozef Y..., pour une part, et la société anonyme de droit luxembourgeois Wassila Investments, pour les autres 98 parts, est propriétaire d'un ensemble immobilier sis à Sainte- Maxime (Var)...,..., comprenant un bâtiment d'un seul niveau, d'une superficie d'environ 110 m ², un bâtiment à usage d'atelier d'une superficie d'environ 45 m ², le tout dépendant d'un des lots du lotissement dénommé... et figurant parcelle cadastrée section F, no3178, lieudit... d'une contenance de 72a 21ca.
En mars 2007 M. Stive X... était le gérant de ces deux sociétés la SARL FAGA et la SARL LA CROISETTE.
Deux promesses synallagmatiques de vente ont été conclues par deux actes sous seing privé en date du 23 mars 2007, signés par M. Stive X..., ès qualités de gérant, l'un pour vente par la société Faga de son bien à Sainte- Maxime, cadastré F 3177, l'autre pour la vente par la société... de son bien sis à proximité à Sainte- Maxime, cadastré F 3178.
L'acquéreur est dans les deux actes la société à responsabilité B 2 I, représentée par son gérant, M. Bruno Z....
La première promesse synallagmatique de vente Faga / B 2 I est conclue au prix de 1. 832. 170  tva incluse. La deuxième promesse synallagmatique de vente... / B 2 I est conclue au prix de 3. 549. 830  tva incluse.
Le 18 avril 2007, la société Wassila Investments SA et M. Jozef Y... ont fait notifier à M. X... leur opposition à ces ventes, lui faisant défense de signer les actes authentiques. De fait les actes n'ont jamais été réitérés.
Les 29 juin et 25 juillet 2007, la société B 2 I SARL a fait assigner à jour fixe la société... SARL, la société Faga SARL, la société Wassila Investments SA et M. Jozef Y... devant le tribunal de grande instance de Draguignan pour voir juger que les sociétés Faga SARL et... SARL étaient valablement engagées par les promesse synallagmatique de vente du 23 mars 2007.
Par jugement en date du 18 septembre 2007, le tribunal de grande instance de Draguignan a :
- dit la procédure à jour fixe régulière en la forme,
- dit les sociétés Faga SARL et... SARL régulièrement engagées au titre des deux compromis du 23 mars 2007,
- débouté la société B 2 I de ses demandes en réparation de son préjudice, dirigées contre Wassila Investments et M Y..., en l'absence de démonstration d'un préjudice,
- l'a déboutée de sa demande en paiement des frais irrépétibles dirigée contre l'ensemble Wassila Investments, J. Y..., les sociétés Faga SARL et...,
- débouté les sociétés Faga,..., Wassila Investments et M. Y... de leurs demandes reconventionnelles,
- les a condamnés aux dépens avec distraction au profit de Mo A...,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Par déclaration de la SCP LIBERAS BUVAT MICHOTEY, avoués, en date du 26 septembre 2007, la société... SARL, la société Faga SARL la société Wassila Investments SA et M. Y... ont relevé appel de ce jugement.
Par leurs dernières conclusions, déposées et notifiées le 22 janvier 2008, la société... SARL, la société Faga SARL, la société Wassila Investments et M. Y... demandent à la cour, au visa des articles L. 223-18 du code de commerce, 1583, 1589, 1167, 1383 du code civil de :
- réformer le jugement,
- die que M. Stive X..., gérant des sociétés Faga SARL et... SARL, n'avait pas au titre des statuts desdites sociétés, le pouvoir d'engager les sociétés Faga SARL et... SARL dans les deux promesses de vente du 23 mars 2007, s'agissant d'actes de disposition du patrimoine immobilier social n'entrant pas dans l'objet social et en contravention avec les instructions très précises à lui données pour procéder à ces actes,
- dire la société B 2 I SARL infondée à se valoir du mandat apparent donné au gérant pour procéder à cet engagement, en conséquence, dire nuls et de nul effet les deux compromis de vente signés le 23 mars 2007,
- subsidiairement, vu l'absence d'accord sur la chose et sur le prix, vu l'absence de versement d'un acompte s'agissant de la vente de terrains déjà lotis, dire que les deux compromis de vente signés le 23 mars 2007 ne sauraient valoir vente et faire l'objet d'une réitération par acte authentique,
- plus subsidiairement, vu la collusion frauduleuse, dire les associés des sociétés Faga SARL et... SARL fondés à se prévaloir de l'inopposabilité des deux compromis de vente litigieux et à solliciter leur nullité,
- à titre reconventionnel, vu le comportement frauduleux et dolosif, condamner la société B 2 I SARL à leur payer une somme de 50. 000  à titre de dommages et intérêts,
- en tout état de cause, condamner la société B 2 indemnité SARL à leur payer à chacun une somme de 5. 000  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société B 2 I SARL aux entiers dépens, dont ceux d'appel distraits au profit de la SCP LIBERAS BUVAT MICHOTEY, avoués.
Par leurs dernières conclusions, déposées et notifiées le 17 mars 2008, la société B 2 I SARL et la SCI Villa Croisette, qui s'est substituée à la société B 2 I SARL dans la promesse de vente, demandent à la cour, au visa des articles 325 et suivants du nouveau code de procédure civile, de l'article 1134 du code civil, de l'article 1147 du code civil, de :
- dire la SCI Villa Croisette, qui s'est substituée à la société B 2 I, recevable et bien fondée en son intervention volontaire,
- dire que M. Stive X..., en sa qualité de gérant, avait tous pouvoirs pou rengager sous sa signature les sociétés Faga SARL et...,
- dire que les sociétés Faga SARL et... se sont valablement engagées, dans les termes des deux compromis de vente du 23 mars 2007 et de leurs avenants du 29 mars 2007, sous la signature de leur gérant, à l'égard de la société B 2 I, à lui céder leur propriété constituée par :
*un bâtiment à l'état de carcasse sis à Sainte- Maxime (Var) quartier...,...,.. figurant au cadastre de ladite commune, section F no 3177,
*un ensemble immobilier sis à Sainte- Maxime (Var) quartier...,...,... figurant au cadastre de ladite commune, section F no3178,
- dire qu'il n'y eu aucune fraude de la part de la société B 2 I,
- confirmer le jugement en ce qu'il a dit les sociétés Faga et... régulièrement engagés au titre de ces actes, et débouter les sociétés Faga SARL,... SARL, Wassila Investments SA et M. Y... de leurs demandes,
- débouter les appelants de l'ensemble de leurs prétentions,
- constater que plus rien ne s'oppose à l'exécution du compromis du 23 mars 2007,
- condamner les sociétés Faga SARL et... SARL à passer l'acte de réitération des compromis du 23 mars 2007 en l'étude de Mo B... et C..., sous astreinte de 5. 000  par jour de retard à compter du vingtième jour de la signification de l'arrêt,
- condamner la société Faga SARL à exécuter toutes les diligences utiles et nécessaires au transfert, à la société B 2 I, du permis de construire délivré le 23 mars 2005 sous le numéro permis de construire 8311504XC158, sous astreinte de 5. 000  par jour de retard à compter du vingtième jour de la signification de l'arrêt,
- condamner la société... SARL à exécuter toutes les diligences utiles et nécessaires au transfert, à la société B2I, du permis de démolir délivré le 10 janvier 2005, et du permis de construire délivré le 23 mars 2005, sous le numéro PD 8311504XD012 et du permis de
construire délivré le 23 mars 2005 sous le numéro PC8311504XC157, sous astreinte de 5. 000  par jour de retard à compter du vingtième jour de la signification de l'arrêt,
- dire que le comportement des sociétés Faga,..., Wassila Investements et de M. Y... a causé à la société B 2 I un préjudice certain,
- en conséquence réformer le jugement en ce qu'il a débouté la société B 2 I de sa demande à ce titre,
- condamner les sociétés Faga,..., Wassila Investements et M. Y..., à payer à la société SARL B 2 I SARL la somme de 538. 200  à titre de dommages et intérêts,
- en toute hypothèse, condamner solidairement les sociétés Faga,..., Wassila Investements et M. Y... à payer à la société SARL B 2 I SARL la somme de 20. 000  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement les sociétés Faga,..., Wassila Investements et M. Y..., aux entiers dépens, de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'exécutions éventuels, les dépens d'appel étant distraits au profit de la SCP ERMENEUX- CHAMPLY et LEVAIQUE, avoués.

La régularité de la procédure de jour fixe de première instance n'est plus contestée en appel
- Sur l'intervention de la SCI Croisette :
Les deux promesses synallagmatiques de ventes du 23 mars 2007 prévoient que l'acquéreur, la société B 2 I a la faculté de se faire substituer par toute personne physique ou morale de son choix à condition que cette substitution n'entraîne aucune modification aux actes.
La SCI Croisette s'est substituée à la société B 2 I pour ces acquisitions, sans modification des conditions des ventes. Elle est directement intéressée par la solution du litige et recevable à intervenir en l'instance.
- Sur la capacité du gérant des deux sociétés à signer les deux promesses synallagmatiques de ventes
Les statuts de la société Faga SARL en son article 16 et ceux de la société... SARL, également en son article 16, définissent les pouvoirs du gérant, tels qu'ils sont édictés en l'article L223-18 du code de commerce en précisant : " dans ses rapports avec les tiers, les pouvoirs du ou demandes gérants sont les plus étendu pour agir en toute circonstance au nom de la société, sous réserve des pouvoirs que la loi attribue expressément aux associés. La société est engagée même par les pouvoirs du gérant qui ne relèvent pas de l'objet social, à moins qu'elle prouve que le tiers savait que l'acte dépassait cet objet ou qu'il ne pouvait l'ignorer compte tenu des circonstances.. ".
Aucune modification de ces statuts n'était intervenue à la date du 23 mars 2007.
L'objet social de la société Faga, précisé à l'article 2 des statuts est : " en France et à l'étranger,
- toutes opérations de construction, de promotion, d'acquisition, de vente, de revente soit, en totalité ou par fractions, d'aménagement, de rénovation, de commercialisation, sous toutes ses formes, l'exploitation sous toutes ses formes de toutes propriétés immobilières et plus particulièrement celle sise lieudit..... à Sainte- Maxime,
- l'activité de marchand de biens,
- l'obtention de toutes ouvertures de crédit, prêt et constitution des garanties y relatives,
- la vente de l'immeuble (ou des immeubles) construit à tous tiers, sous quelque forme que ce soit, par totalité ou par fractions,
- et généralement toutes opérations quelconques, mobilières, immobilières ou financières, se rapportant directement ou indirectement à l'objet social et susceptibles d'en faciliter la réalisation. "
L'objet social de société..., précisé en l'article des statuts est quasiment identique " en France et à l'étranger,- toutes opérations de construction, de promotion, d'acquisition, de vente, de revente soit, en totalité ou par fractions, d'aménagement, de rénovation, de commercialisation, sous toutes ses formes, l'exploitation sous toutes ses formes de toutes propriétés immobilières et plus particulièrement celle sise lieudit..... à Sainte- Maxime,
- l'activité de marchand de biens,
- l'obtention de toutes ouvertures de crédit, prêt et constitution des garanties y relatives,
- la vente de l'immeuble (ou des immeubles) construit à tous tiers, sous quelque forme que ce soit, par totalité ou par fractions,
- et généralement toutes opérations quelconques, mobilières, immobilières ou financières, se rapportant directement ou indirectement à l'objet social et susceptibles d'en faciliter la réalisation. "
Dans les deux cas, la revente de l'immeuble lieudit Croisette à Sainte- Maxime entrait exactement dans le cadre de l'objet social de ces deux sociétés. S'agissant de sociétés marchands de biens, leur objet était d'acheter et de revendre des biens immobiliers. Les biens immobiliers lieudit... étaient des biens acquis pour être revendus, en tant que stock de marchand de biens. Ces deux promesses synallagmatiques de ventes du 23 mars 2007 correspondent exactement à l'objet social de ces deux sociétés.
Il n'est pas contesté que M. Stive X... était statutairement désigné comme premier gérant et qu'il était toujours gérant en titre à la date du 23 mars 2007.
Les deux sociétés sont engagées par ces deux promesses synallagmatiques de ventes, régulièrement signées en leur nom par leur gérant en exercice.
- Sur le caractère parfait des ventes :
Dans les deux promesses synallagmatiques de ventes, les biens vendus sont clairement et précisément décrits. Aucune contestation n'est émise sur les choses vendues.
Le prix est précisément indiqué : 1. 832. 170  tva incluse pour la vente par la société Faga et 3. 549. 830  tva incluse pour la vente par la société....
Ces ventes, comportant des accords précises sur la chose et sur le prix, sont parfaites, par application de l'article 1589 du code civil.
- Sur l'action paulienne :
Les sociétés Faga et... sont parties à aux actes du 23 mars 2007 ; elles ne sont pas recevables à intenter une action paulienne contre des actes auxquels elles sont parties.
M. Y... et la société Wassila Investment, en tant qu'associés de ces sociétés, sont titulaires de parts de ces sociétés. Ils n'établissent pas en être créanciers. Ils n'établissent pas non plus que ces ventes aient appauvri les sociétés Faga et..., qui en retirent des sommes non négligeables.
Les sociétés Faga et... ne prétendent pas que ces ventes ont été lésionnaires.
- Sur la réitération en la forme authentique :
Il n'est pas contesté par les sociétés venderesses que les conditions suspensives prévues dans les promesses synallagmatiques de ventes ont été levées ou que l'acquéreur renonce à celles consenties en sa faveur.
Les actes authentiques devaient être réitérés avant le 31 décembre 2007, puis suite à deux avenants, avant le 28 février 2008.
Par ses assignations des 29 juin et 25 juillet 2007, la société B 2 I SARL a fait assigner les sociétés venderesses en réitération authentique, signifiant aux venderesses, bien avant le terme des deux promesses synallagmatiques de ventes, qu'elle entendait s'en prévaloir.
Elle a fait sommation le 15 février 2008 aux deux sociétés à se présenter devant le notaire convenu dans les deux promesses de ventes pour procéder à la réitération des ventes par actes authentiques le 27 février 2008, précisant clairement qu'elle se prévalait des deux promesses.
La réitération authentique s'impose.
- Sur la demande de dommages et intérêts par la société B 2 I :
La société B 2 I prétend que le refus de réitération par les sociétés venderesses et l'attitude d'opposition de deux des associés leur a causé préjudice.
Les deux promesses de ventes comportent chacune une clause pénale, selon laquelle, toutes les conditions relatives à l'exécution étant remplies, au cas où l'une des parties ne régularisait pas l'acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre une certaine somme à titre de clause pénale, indépendamment de tous dommages et intérêts, étant précisé que la clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente.
Le montant de cette clause pénale est de 183. 217  pour la vente FAGA / B 2 I et de 354. 983  pour la vente... / B 2 I.
Cette clause pénale s'applique en l'espèce.
Au vu des éléments fournis, et compte tenu de la décision judiciaire de réitération des ventes, il convient de réduire ces montants à 30. 000  pour la vente FAGA / B 2 I et à de 50. 000  pour la vente... / B 2 I.
Aucun préjudice supplémentaire que celui résultant du seul retard, tel que prévu dans le cadre de la clause pénale, ne justifie d'autre condamnation.
Quant à la société Wassila Investment et M. Y... il n'est pas établi qu'ils aient causé un préjudice aux intimés. Leur résistance leur vaudra seulement d'être condamnés aux dépens et à des frais irrépétibles.
- Sur les demandes relatives aux permis de construire :
Les demandes relatives aux transferts des permis de construire sont une simple application des conventions. Il conviendra que la société acquéreur fasse appliquer l'acte réitéré.
- Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Les appelants supporteront les dépens.
La résistance des sociétés venderesses ont déjà été prises en compte au travers des clauses pénales.
Seuls la société Wassila Investment et M. Y... seront condamnés au titre des frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS,
Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Déclare la SCI Croisette recevable en son intervention,
Confirme en partie le jugement rendu le 18 septembre 2007 par le tribunal de grande instance de Draguignan en ce qu'il a :
- dit la procédure à jour fixe régulière en la forme,
- dit les sociétés Faga SARL et... SARL régulièrement engagées au titre des deux promesses synallagmatiques de ventes du 23 mars 2007,
- débouté la société B 2 I de ses demandes en réparation de son préjudice, dirigées contre Wassila Investments et M Y..., en l'absence de démonstration d'un préjudice,
- l'a déboutée de sa demande en paiement des frais irrépétibles dirigée les sociétés Faga SARL et... SARL,
- débouté les sociétés Faga,..., Wassila Investments et M. Y... de leurs demandes reconventionnelles,
- les a condamnés aux dépens avec distraction au profit de Mo A...,
Y ajoutant,
Précise que dire que la société Faga SARL s'est valablement engagée, dans les termes de la promesse synallagmatique de vente du 23 mars 2007 et de son avenant du 29 mars 2007, sous la signature de son gérant, à l'égard de la société B 2 I, à laquelle s'est substituée la SCI Croisette, à lui céder le bien immobilier consistant en un bâtiment à l'état de carcasse sis à Sainte- Maxime (Var)...,..., d'une superficie utile d'environ 1. 062 m ², dépendant d'un des lots du lotissement dénommé... et figurant parcelle cadastrée section F, no3177, lieudit... d'une contenance de 6a 22ca, moyennant le prix d'un million huit cent trente deux mille cent soixante- dix euros (1. 832. 170 ) tva incluse,
Précise que dire que la société... Faga SARL s'est valablement engagée, dans les termes de la promesse synallagmatique de vente du 23 mars 2007 et de son avenant du 29 mars 2007, sous la signature de son gérant, à l'égard de la société B 2 I, à laquelle s'est substituée la SCI Croisette, à lui céder le bien immobilier consistant en un ensemble immobilier sis à Sainte- Maxime (Var)...,..., comprenant un bâtiment d'un seul niveau, d'une superficie d'environ 110 m ², un bâtiment à usage d'atelier d'une superficie d'environ 45 m ², le tout dépendant d'un des lots du lotissement dénommé... et figurant parcelle cadastrée section F, no3178, lieudit... d'une contenance de 72a 21ca, moyennant le prix de trois millions cinq cent quarante neuf mille huit cent trente euros (3. 549. 830 ) tva incluse,
Condamne la société Faga SARL à passer l'acte authentique de réitération en l'étude de Mo B... et C..., notaires associés à Hyères, sous astreinte de 1. 000  par jour de retard à compter du vingtième jour de la signification de l'arrêt,
Condamne la société... SARL à passer l'acte authentique de réitération en l'étude de Mo B... et C..., notaires associés à Hyères, sous astreinte de 1. 000  par jour de retard à compter du vingtième jour de la signification de l'arrêt,
Condamne la société Faga SARL à payer à la société B 2 I au titre de la clause pénale la somme de trente mille euros (30. 000 ),
Condamne la société... SARL à payer à la société B 2 I au titre de la clause pénale la somme de cinquante mille euros (50. 000 ),
Condamne la société Faga SARL à payer à la société B 2 I en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile la somme de trois mille euros (3. 000 ),
Condamne la société... SARL à payer à la société B 2 I en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile la somme de cinq mille euros (5. 000 ),
Dit ne pas y avoir lieu à d'autres condamnations, hormis les dépens,
Condamne in solidum la société Faga SARL, la société... SARL, la société Wassila Investments et M. Jozef Y... aux dépens et autorise la SCP ERMENEUX- CHAMPLY & LEVAIQUE, avoués, à recouvrer directement sur eux, par application de l'article 699 du nouveau code de procédure civile, les dépens dont ces avoués affirment avoir fait l'avance sans avoir reçu provision.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT