COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 12/11/2020
la SELARL CELCE-VILAIN
la SELARL ACTE - AVOCATS ASSOCIES
ARRÊT du : 12 NOVEMBRE 2020
No : 220 - 20
No RG 19/03070
No Portalis DBVN-V-B7D-GAWX
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'ORLEANS en date du 31 Juillet 2019
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No:1265239918659178
La SCI DJV
Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [...]

Ayant pour avocat Me Pascal VILAIN, membre de la SELARL CELCE-VILAIN, avocat au barreau d'ORLEANS
D'UNE PART
INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265251332690500
La SARL PRECISELEC
Représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège [...]

Ayant pour avocat Me Gaetane MOULET, membre de la SELARL ACTE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 11 Septembre 2019
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 18 Juin 2020
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du 24 SEPTEMBRE 2020, à 14 heures, Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, en son rapport, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile.
Après délibéré au cours duquel Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel D'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :
Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Nathalie MICHEL, Conseiller,
Greffier :
Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le 12 NOVEMBRE 2020 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :
Par acte sous seing privé du 18 mai 2015, la SCI DJV représentée par Mme K... D... a donné à bail commercial à la société Preciselec représentée par M. S... D... des locaux situés à [...] , moyennant un loyer annuel hors taxes et charges de 45.955,68€ et une provision mensuelle sur charges de 80€, outre un dépôt de garantie de 7659,28€.
Le 12 février 2016, M. S... D... a cédé ses parts dans la société Preciselec à M. R... qui a poursuivi l'activité de la société.
Faisant valoir qu'elle avait été privée de la jouissance d'un garage pourtant inclus dans l'assiette du loyer et de la taxe foncière, la société Preciselec a fait assigner par acte d'huissier du 23 mars 2017 la SCI DJV aux fins d'être rétablie dans ses droits et obtenir une réduction du loyer.
La société Preciselec a ensuite délivré un congé pour la fin de la première période triennale soit le 31 décembre 2017 et a restitué le local à la SCI DJV.
A la suite de l'état des lieux de sortie contradictoire du 2 janvier 2018, elle a demandé la restitution du dépôt de garantie, refusée par la bailleresse. Elle a fait assigner cette dernière en référé mais par ordonnance du 13 juillet 2018, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé, considérant que la question soulevée relevait du juge du fond.
Devant le tribunal de grande instance, la société Préciselec a demandé à bénéficier, à la fois, d'une réduction du loyer à hauteur de 411,45€ HT par mois du 12 février 2017 au 31 décembre 2017, au titre du loyer du garage de 65 m2 dont elle n'a pas eu la jouissance et d'une réduction du loyer à hauteur de la somme de 373,47 euros HT par mois du 12 février 2016 au 31 décembre 2017, au titre de la surfacturation de loyer de 59 m² par la SCI DJV. Elle a demandé la condamnation de la société DJV à lui payer la somme de 17.755,43€ HT au titre de ces deux chefs de réduction du loyer et à lui verser la somme de 7310,28€ au titre de la restitution de son dépôt de garantie. La SCI DJV s'est opposée à toutes les demandes.
Par jugement du 11 septembre 2019, le tribunal de grande instance d'Orléans a :
Déclaré la SARL Preciselec recevable en l'ensemble de ses demandes, y compris celle relative à la restitution du dépôt de garantie,
Condamné la SCI DJV à payer à la SARL Preciselec la somme de 9316,40€ HT au titre de la réduction de loyer,
Débouté la SARL Preciselec de sa demande relative à une surfacturation de 59m²
Condamné la SCI DJV à restituer à la SARL Preciselec la somme de 4485,63€ au titre du solde du dépôt de garantie,
Débouté la SARL Preciselec du surplus de ses demandes, ainsi que de sa demande de dommages et intérêts,
Dit que chacune des parties est tenue pour moitié aux frais de constat d'huissier pour l'état des lieux de sortie
Débouté la SCI DJV de sa demande de délais de paiement,
Rejeté les autres demandes de la SCI DJV, plus amples ou contraires
Ordonné l'exécution provisoire
Condamné la SCI DJV à payer à la SARL Preciselec la somme de 2500€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamné la SCI DJV aux dépens.
La SCI DJV a formé appel de la décision par déclaration du 11 septembre 2019 en intimant la société Preciselec, et en critiquant le jugement en ce qu'il a :
Déclaré la SARL Preciselec recevable en l'ensemble de ses demandes, y compris celle relative à la restitution du dépôt de garantie,
Condamné la SCI DJV à payer à la SARL Preciselec la somme de 9316,40€ HT au titre de la réduction de loyer,
Condamné la SCI DJV à restituer à la SARL Preciselec la somme de 4485,63€ au titre du solde du dépôt de garantie,
Débouté la SCI DJV de sa demande de délais de paiement,
Rejeté les autres demandes de la SCI DJV,
Condamné la SCI DJV à payer à la SARL Preciselec la somme de 2500€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.
Dans ses dernières conclusions du 6 décembre 2019, la SCI DJV demande à la cour de:
Vu les articles 1103 et suivants, 1353 du Code civil ;
Juger l'appel de la société DJV du jugement du Tribunal de grande instance d'Orléans du 31 juillet 2019 recevable et bien fondé ;
En conséquence,
Infirmer le dit jugement en ce qu'il a condamné la SCI DJV à payer à la SARL Preciselec la somme de 9316,40€ HT au titre de la réduction de loyer, rejeté les autres demandes de lSCI DJV, condamné la SCI DJV à payer à la SARL Preciselec la somme de 2500€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, condamné la SCI DJV aux dépens.
Statuant à nouveau,
Condamner la SARL Preciselec à restituer à la SCI DJV les sommes versées au titre du jugement dont appel, soit 16421,83 euros, outre les intérêts au taux légal,
Réformer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI DJV à restituer à la SARL Preciselec la somme de 4485,63€, au titre du solde du dépôt de garantie.
Statuant à nouveau,
Condamner la SARL Preciselec à verser à la SCI DJV la somme de 5807,07 euros au titre des dégradations et désordres, outre les intérêts, au titre des postes rejetés en première instance, suivant détail ci-dessous :
- la somme de 2396,89€ au titre du système de chauffage de l'Atelier
- la somme de 613,80€ TTC au titre des pavés LEDS
- 2796,38 euros au titre des travaux de peinture dans les bureaux 1 et 2, soit la somme de 3096,38€ demandée en première instance moins la somme de 300€ accordée par le tribunal de grande instance
Confirmer le jugement s'agissant des postes de préjudices locatifs retenus par le Tribunal de Grande instance d'Orléans pour un montant de 3173,65€ comprenant :
- Bardage : 2636,40€ TTC
- Eclairage extérieur : 57,25€ TTC
- Système d'alarme : 180€
- Réfection des murs des bureaux 1 et 2 : à hauteur de seulement 300€ sur 3096,38€

Confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que chacune des parties est tenue pour moitié aux frais de constat d'huissier pour l'état des lieux de sortie (500€).
Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SARL Preciselec de sa demande relative à une surfacturation de 59m².
En tout état de cause,
Condamner la SARL Preciselec à verser à la SCI DJV la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;
Condamner la SARL Preciselec aux entiers dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile ;
Débouter la SARL Preciselec de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.
Elle fait notamment valoir que c'est à tort que le tribunal a indiqué que les plans produits par la bailleresse ne pouvaient être considérés comme contractuels, alors que le bail mentionne bien l'existence en annexe d'un plan pour la désignation. Elle ajoute que le tribunal s'est aussi trompé en retenant qu'il y avait deux garages dont l'un était à disposition de la locataire pour en déduire qu'il manquait un second garage qui serait, dans le bail, l'aire de stockage à la disposition de la locataire.
La société Preciselec demande à la cour, par dernières conclusions du 6 mars 2020 de:
Vu l'article 70 du Code de Procédure civile,
Vu les articles 1719 et 1723 et suivants du code civil,
Vu le contrat de bail du 18 mai 2015,
Vu les pièces versées au débat,
Dire la société DJV mal fondée en son appel.
En conséquence,
L'en débouter.
Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance d'Orléans le 31 juillet 2019 en ce qu'il a :
- Déclaré la SARL Preciselec recevable en l'ensemble de ses demandes, y compris celle relative à la restitution du dépôt de garantie,
- Condamné la SCI DJV à payer à la SARL Preciselec la somme de 9316,40 € HT au titre
de la réduction de loyer,
- Dire la société Preciselec recevable et bien fondée en son appel incident.
Infirmer en conséquence ledit jugement en ce qu'il :
- Débouté la SARL Preciselec de sa demande relative à une surfacturation de 59m 2,
- Condamné la SCI DJV à restituer à la SARL Preciselec la somme de 4485,63 €, au titre du solde du dépôt de garantie,
- Débouté la SARLPreciselec du surplus de ses demandes, ainsi que de sa demande de dommages et intérêts.
Statuant à nouveau,
Dire que la SCI DJV ne démontre pas d'une créance au titre du défaut d'entretien des locaux par la SARL Preciselec.
Condamner en conséquence la SCI DJV à restituer à la SARL Preciselec la somme de 7659,28 € en restitution de l'intégralité du dépôt de garantie,
Dire que la société Preciselec bénéficie d'une réduction du loyer à hauteur de la somme de 373,47 euros HT par mois depuis le 12 février 2016 et jusqu'à la libération des lieux survenue le 31 décembre 2017, au titre de la surfacturation du loyer de 59 m² reconnue par la SCI DJV.
En conséquence, Condamner la SCI DJV à verser à la société Preciselec la somme de 8.440,42 euros HT en réduction du loyer liée à la surfacturation de 59 m2.
Dire que la SCI DJV a manqué à son obligation d'exécuter le contrat de bonne foi.
Condamner la SCI DJV à verser à la société Preciselec la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 1231-1 du code civil.
Débouter la SCI DJV de ses demandes, fins et conclusions.
Condamner la SCI DJV à verser à la société Preciselec la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner la SCI DJV aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par la SELARL Acte Avocats associés, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
S'agissant des travaux de remise en état de nature, selon la bailleresse à justifier le refus de restitution du dépôt de garantie, elle relève que cette dernière, d'une part ne justifie pas avoir effectué les travaux puisqu'elle produit seulement des devis ou offres de prix et non des factures, d'autre part ne démontre pas que ces réparations sont de nature locative et sont imputables à la société Preciselex.
Il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits ainsi que de leurs moyens et prétentions.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 18 juin 2020.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
A titre liminaire, la cour constate que la SCI DJV a critiqué dans sa déclaration d'appel le chef du jugement ayant déclaré la SARL Preciselec recevable en l'ensemble de ses demandes, y compris celle relative à la restitution du dépôt de garantie mais ne demande pas l'infirmation de ce chef dans le dispositif de ses conclusions. Cette disposition du jugement ayant déclaré la SARL Préciselec recevable en sa demande de dépôt de garantie sera donc confirmée ainsi que le demande l'intimée .
Sur la demande de réduction du loyer
L'article 1719 du Code Civil dispose :
"Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1o de délivrer au preneur la chose louée."
Il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée de prouver qu'il s'est libéré entièrement de cette obligation.
- sur la demande de réduction du loyer au titre du garage non délivré
Le bail signé le 18 mai 2015 entre la SCI DJV et la société Preciselec alors dirigée par M. D..., mentionne dans le chapitre "désignation" que les locaux loués à la société Priceselec se composent de :
"Atelier, bureaux, garage,
Sanitaire, aire de stockage,
Equipements eau, gaz, électricité, téléphone".
Ce bail fait expressément référence en page 2 à un plan.
M. D... associé de la société Preciselec a cédé ses parts le 12 février 2016 à M. R... et la SARL Preciselec a poursuivi le bail jusqu'au 31 décembre 2017 sans alléguer une quelconque modification des lieux loués à partir du 12 février 2016.
Il convient donc de se référer à la désignation des locaux dans le bail du 18 mai 2015.
La société Preciselec prétend que le garage mentionné dans le bail ne lui a pas été délivré. Elle évoque dans ses écritures (page 10) un garage de 65 m2 qui sur le plan 3b produit par la SCI DJV correspond à l'espace "petit dépôt de la SCI".
La société DJV, bailleresse produit l'état des lieux d'entrée signé le 29 mai 2015 entre elle et la société Preciselec qui décrit les locaux loués comme suit :
- 3 bureaux,
- local archives
- sanitaires

- atelier/garage.
L'état des lieux mentionne donc en tout sept pièces ou espaces distincts, soit le même nombre que dans le bail (il n'est pas contesté que les bureaux mentionnés dans le bail sont au nombre de trois), même si certaines sont désignées différemment, puisque, outre les bureaux et le sanitaire qui sont libellés de la même manière, le bail mentionne un atelier, un garage, une aire de stockage et l'état des lieux mentionne quant à lui un atelier, un local archives et un atelier/garage.
Rien n'indique que l'état des lieux d'entrée ne correspondrait pas au bail du 18 mai 2015. Le procès verbal dressé par huissier de justice le 24 octobre 2016 reprend d'ailleurs la même désignation sauf qu'il n'évoque pas d'"atelier/garage" mais un "local stockage" (pièce 10 produite par la société Preciselec).
Le procès verbal dressé le 2 janvier 2018 mentionne quant à lui expressément l'existence d'un garage, en plus des 3 bureaux, sanitaires, réserve et atelier, soit au total toujours sept espaces. La SARL Preciselec, en précisant que le "garage" ne lui a pas été délivré, sans pour autant prétendre que les autres pièces ou espaces mentionnés dans le bail ne lui ont pas été délivrés revendique donc en réalité une huitième pièce, alors que tous les documents versés aux débats (bail, plans, constats d'huissier) n'en mentionnent que sept.
En outre, dans un courrier du 3 février 2017, la société DJV évoque l'existence de deux locaux revêtant l'appellation de garage : un "garage arrière fait lors de l'extension de nos bâtiments", qu'on retrouve sur les deux plans 3a et 3b et un "garage du bout" qui était avant 2011 donné à bail à la société Preciselec et que la SCI DJV aurait repris selon avenant du 1er octobre 2011 au bail commercial initial du 13 octobre 2005.
Il est exact que le bail du 18 mai 2015 stipule expressément que les parties révoquent toutes les conventions antérieures. Pour autant, sans qu'il soit nécessaire de se référer à cet avenant du 1er octobre 2011 qui effectivement ne peut être opposé à l'intimée, il ressort du courrier du 3 février 2017 et des plans précités qu'il existe dans les bâtiments deux locaux susceptibles d'être désignés par l'appellation garage : d'une part l'extension arrière, d'autre part, un local qui est hachuré dans le plan produit en pièce 3a, a une surface de 65 m2 et est appelé "petit dépôt" par la SCI DJV, ou "local garage" (attestation de M. T... produite en pièce 8 par la société Preciselec)
Or, le bail du 18 mai 2015 désigne "garage" au singulier et seul un des deux garages susvisés a donc pu être délivré à la société Preciselec conformément au bail. L'état des lieux d'entrée du 29 mai 2015 mentionne bien un "atelier/garage" ; le procès verbal dressé le 2 janvier 2018 mentionne également un "garage".
Il en ressort que la société Preciselec a bien reçu la délivrance d'un garage ainsi que des six autres pièces ou espaces prévus dans le bail (3 bureaux, sanitaires, local archives et atelier).
Cette analyse est confirmée par les pièces 4, 6 et 14 produites par la SCI DJV dont il ressort qu'au moment où le bail du 18 mai 2015 a été conclu avec la société Preciselec, le local de 65 m2 était loué à un tiers, la société Tendansia, sous l'appellation "entrepôt de stockage" et ce jusqu'au 13 juin 2015.
En outre, l'acquéreur des parts sociales de la SARL Preciselec a selon toute vraisemblance visité les lieux avant l'acquisition et a donc pu prendre connaissance de la configuration des locaux donnés à bail. Il ne justifie avoir émis une contestation qu'en novembre 2016 plusieurs mois après que M. R... ait racheté les parts de la société en février 2016.
Au regard de l'ensemble de ces développements, la société DJV établit avoir délivré la chose désignée dans le bail et il n'y a pas lieu à réduction du loyer à ce titre. Le jugement doit être infirmé de ce chef et la société Preciselec déboutée de sa demande.
- sur la demande de réduction des loyers au titre de la surface donnée à bail
Le bail du 18 mai 2015 ne précise pas la surface des locaux donnés à bail à la société Preciselec mais seulement la contenance de l'ensemble des bâtiments appartenant à la SCI DJV. La SCI DJV a toutefois elle-même admis dans un courrier du 6 mars 2017 (pièce 5 produite par l'intimée) qu'elle avait commis une erreur sur la surface pour le calcul de la taxe foncière, qu'elle a calculée sur la base d'une surface de 605 m2 incluant un local tondeuse alors que les locaux loués représentent 546 m2, le local tondeuse de 59 m2 n'étant pas compris dans le bail. Il n'est pas contesté qu'elle a remboursé le trop versé au titre de la taxe foncière.
Pour autant, ainsi que l'a à bon droit retenu le tribunal, il n'est pas démontré que cette erreur pour le calcul de la taxe foncière a aussi porté sur la fixation du loyer livrement convenu entre les parties et ne dépendant pas uniquement de la surface louée, ce d'autant que la différence de surface correspond à un local (local tondeuse) qui n'était pas inclus dans le bail.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
Sur la demande de restitution du dépôt de garantie
La cour observe à titre liminaire que le chef du jugement ayant dit que chacune des parties est tenue pour moitié aux frais de constat d'huissier n'est pas visé dans la déclaration d'appel et que l'intimé n'en a pas non plus fait appel incident. Il n'y a pas donc pas lieu de le confirmer ainsi que le sollicite l'appelante, la cour n'en étant pas saisie.
Le bail du 18 mai 2015 liant les parties stipule :
- en page 3 que "le preneur doit entretenir pendant tout le cours du bail les lieux loués constamment en bon état de réparation locatives et d'entretien, notamment les peintures, fermetures, ferrures, canalisations, plomberies et autrese ; les fermetures métalliques seront maintenues en état de graissange soigneux" (...)
- en page 7 que "le bailleur déclare avoir reçu le montant de deux mois de dépôt de garantie, somme qui ne sera pas productive d'intérêts et sera remboursable en fin de jouissance du preneur et après déduction de toutes sommes pouvant être dues par le preneur au bailleur à quelque titre que ce soit".
Dans le cadre d'un litige sur la restitution du dépôt de garantie, la production de devis, outre la preuve de la nécessité de réparations locatives incombant au preneur, peut permettre de rapporter la preuve de leur chiffrage.
Un état des lieux d'entrée a été réalisé le 29 mai 2015 notant que les locaux étaient en bon état ou très bon état.
Lors de la cession des parts sociales de la société Preciselec le 12 février 2016, aucun nouvel état des lieux n'a été effectué, le bail se poursuivant avec les mêmes parties. Les locaux étaient donc réputés être toujours en bon état de réparation.
S'agissant des extérieurs, la société Preciselec indique accepter de prendre en charge le changement de la tôle d'habillage pour un montant de 349€ (HT et non TTC), selon devis de la société Caille (pièce 7 produite par l'appelante).
Au vu du procès verbal de constat dressé le 2 janvier 2018 juste après la fin du bail, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a mis à la charge de la société Preciselec la totalité du devis pour un montant TTC de 2636,40€, l'huissier ayant noté la présence de plusieurs coups, d'un enfoncement, d'un choc, et des traces jaunâtres sur le bardage aux abords droit et en partie centrale ainsi que des frottements, et la réparation de ces désordres relevant du preneur, s'agissant d'un défaut d'entretien.
Le jugement sera aussi confirmé en ce qu'il a mis à la charge de la société Preciselec le devis à hauteur de 57,25€ au titre de l'éclairage extérieur, l'huissier ayant relevé que le gérant M. R... ne parvenait pas à mettre les spots en fonction.
C'est aussi par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a relevé au sujet de la réfection des murs des bureaux, qu'ils étaient en état d'usage sans anomalie avec seulement quelques trous et traces d'usure, ce qui ne justifiait pas une totale remise à neuf à la charge du locataire, mais seulement une somme de 300€ retenue sur le dépôt de garantie, au titre des dépenses d'entretien incombant au preneur.
Il ressort du constat d'huissier que l'alarme doit être reprogrammée du fait du départ de la société Preciselec. La SCI DJV produit un devis à hauteur de 180€ qui doit être pris en compte et relève bien des dépenses incombant au preneur, le fait que M. D... mari de la gérante soit, selon les dires de l'intimée, l'électricien à l'origine de l'installation ne l'obligeant pas à effectuer lui-même et à titre gratuit la reprogrammation.
Enfin, la bailleresse demande de retenir le montant du devis de la société Relex à hauteur de 2396,89€ correspondant au système de chauffage de l'atelier. L'état des lieux du 29 mai 2015 mentionnait dans l'atelier la présence d'un chauffage principal par 4 aérothermes pour chauffage atelier. La société Preciselec ne conteste pas avoir enlevé ces aérothermes (page 8 de ses conclusions) mais prétend qu'ils ont été achetés et installés par elle aux fins de chauffer les dessus des établis de câblage de son atelier de production et sont des outils de travail faisant partie de l'outillage de production. Elle ne produit toutefois strictement aucune pièce à l'appui de cette affirmation.
Des lors que ce système de chauffage était déjà mentionné dans l'état des lieux d'entrée comme faisant partie du local loué et que la société Preciselec ne démontre pas qu'elle l'a acquis elle-même et qu'il lui appartient, il convient de faire droit à la demande de la SCI DJV à ce titre par infirmation du jugement.
Il n'y a enfin pas lieu de retenir une partie du dépôt de garantie pour la réflexion des éclairages intérieurs, au motif que les dispositifs sous forme de pavés à Led ont été démontés et remplacés par des appareils à tubes fluorescents, dès lors que l'huissier a constaté que les plafonniers étaient récents et que les tubes néons fonctionnaient tous. Le jugement sera confirmé sur ce point.
Au total, la SCI DJV est fondée à retenir sur le dépôt de garantie d'un montant de 7659,28€ la somme totale de 5570,54€.
La SCI DJV doit dès lors être condamnée à restituer la somme de 2088,74€, le jugement étant infirmé quant au quantum retenu.
Sur les autres demandes
L'arrêt infirmatif emporte de plein droit obligation de restitution des sommes qui ont été versées en exécution du jugement qui était assorti de l'exécution provisoire et constitue le titre exécutoire ouvrant droit à cette restitution. Les sommes restituées ne portent intérêt au taux légal qu'à compter de la notification, valant mise en demeure, de l'arrêt infirmatif.
La demande formée par la SCI DJV tendant à condamner la SARL Preciselec à lui restituer les sommes versées au titre du jugement dont appel, soit 16421,83 euros est donc inutile et sera rejetée.
La SCI DJV obtient gain de cause dans plusieurs de ses prétentions. Il n'y a pas lieu de retenir qu'elle a exécuté le contrat de mauvaise foi et le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Preciselec de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 1500€ sur le fondement de l'article 1231-1 du Code civil.
La société Preciselec succombe dans l'essentiel de ses demandes et il convient dès lors d'infirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, outre le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit du conseil de l'appelante et au paiement d'une somme de 3000€ à la SCI DJV en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

- Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :
* déclaré la SARL Preciselec recevable en l'ensemble de ses demandes, y compris celle relative à la restitution du dépôt de garantie,
* débouté la SARL Preciselec de sa demande relative à une surfacturation de 59m²
* débouté la SARL Preciselec du surplus de ses demandes, ainsi que de sa demande de dommages et intérêts,
* rejeté les autres demandes de la SCI DJV, plus amples ou contraires
- Infirme le jugement en toutes ses autres dispositions contestées ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
- Déboute la SARL Preciselec de sa demande de réduction du loyer fondée sur l'absence de délivrance d'un garage, à hauteur de 9316,40€ HT ;
- Condamne la SCI DJV à restituer à la SARL Preciselec la somme de 2088,74€ au titre du solde du dépôt de garantie,
- Condamne la SARL Preciselec à verser à la SCI DJV la somme de 3000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Rejette le surplus des demandes ;
- Condamne la SARL Preciselec aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT