Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2- Chambre 1
ARRET DU 19 JUIN 2012
(no 184, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/ 06969
Décision déférée à la Cour :
jugement du 23 février 2011- Tribunal de Grande Instance de FONTAINEBLEAU-RG no 10/ 00113

Maître Alain Pierre X...

77760 LA CHAPELLE LA REINE
représenté et assisté de la SCP Jeanne BAECHLIN (Me Jeanne BAECHLIN) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0034) et de Me Christophe LAVERNE (avocat au barreau de PARIS, toque : P 90) SCP KUHN

Monsieur Georges André Y...

91490 MILLY LA FORET
Madame Andrée Mauricette Danielle Z... épouse Y...

91490 MILLY LA FORET
représentés et assistés de la SCP BOUAZIZ-- DERIEUX-GUERREAU-SERRA (Me Pierre DERIEUX) (avocats au barreau de FONTAINEBLEAU) et de Me Sophie HAAS-BIRI, avocat au barreau de l'ESSONNE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mai 2012, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller entendu en son rapport
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Brigitte HORBETTE, Conseiller faisant fonction de Président
Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller
Madame Marguerite-Marie MARION, conseiller venu d'une autre chambre pour compléter la cour en application de l'ordonnance de roulement portant organisation des services de la cour d'appel de Paris à compter du 2 janvier 2012, de l'article R 312-3 du Code de l'organisation judiciaire et en remplacement d'un membre de cette chambre dûment empêché
Greffier, lors des débats : Madame Noëlle KLEIN

- contradictoire
-rendu publiquement par Madame Brigitte HORBETTE, Conseiller faisant fonction de Président
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé en l'empêchement du président par Madame Brigitte HORBETTE, Conseiller faisant fonction de Président et par Mme Noëlle KLEIN, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
******************
Par acte du 6 mai 2005 reçu par M. Alain X..., notaire à La Chapelle La Reine (77760), les époux George Y... ont acquis des époux A...une parcelle de terrain à bâtir située ...à Milly La Forêt, de 654 m2, cadastrée AD 499 et 500, constituant le lot No 3 du lotissement dénommé " Rue Pasteur ".
Les époux A...avaient fait précédemment l'acquisition de ce terrain des consorts B...selon acte du 11 juin 2004 reçu par M. C..., notaire à Evry.
Les époux Y... ont fait valoir que dès lors qu'il a été rappelé à la page 3 de leur acte notarié, " Observation est ici faite qu'aux termes de l'acte de vente du 11 juin 2004, il a été stipulé ce qui suit littéralement rapporté :
" Observation est faite que le mur séparatif avec la rue de Pan l'Oreille sera démoli pour être reconstruit à l'emplacement mentionné sur le plan annexé aux présentes par la société Khor Immobilier à ses seuls frais. "
Le vendeur déclare qu'à ce jour la construction dudit mur n'a pas encore été réalisée par le lotisseur.
Le vendeur subroge l'acquéreur qui l'accepte dans tous ses droits à l'égard dudit lotisseur pour l'accomplissement de cette obligation. ", ils avaient l'assurance que les frais de reconstruction du mur seraient pris en charge mais qu'ils ont découvert, après la signature, que les droits qu'ils étaient censés avoir acquis n'existaient pas : après avoir vainement, dans un courrier du 5 septembre 2007, demandé à M. X... des éclaircissements, afin d'obtenir un document leur permettant d'agir en connaissance de cause à l'encontre du débiteur de l'obligation de reconstruction du mur, ils ont été contraint de déposer plainte le 2 avril 2008 auprès de la Chambre Départementale des Notaires de l'Essonne et il résulte d'une lettre de cette dernière du 19 janvier 2009, après une instruction effectuée tant auprès de l'étude de Maître D..., notaire à Evry des consorts B..., des époux A..., le rédacteur de l'acte étant Maître C...qu'auprès de Maître X..., que lors de la vente par les consorts B...au profit des époux A..., la question de la démolition et de la reconstruction du mur résultait d'un échange verbal et qu'elle n'a pas fait l'objet d'un engagement écrit.
C'est dans ces circonstances que les époux Y... ont, par une assignation en date du 3 juin 2009, délivrée devant le tribunal de grande instance d'Evry qui s'est, par une ordonnance du 12 novembre 2009 du juge de la mise en état, déclaré territorialement incompétent au profit du tribunal de grande instance de Fontainebleau, recherché devant cette juridiction la responsabilité civile professionnelle de M. X..., sur le fondement de l'article 1147 du code civil et subsidiairement de l'article 1382 dudit code, en faisant valoir que ce notaire a commis une faute lors de la rédaction de l'acte de vente du 6 mai 2005 et ils ont demandé sa condamnation à leur payer, outre les dépens :
- à titre de dédommagement, la somme de 15 554, 43  correspondant au devis de réfection du mur de clôture évaluée selon devis du 3 décembre 2008 de l'entreprise de maçonnerie Perrot, avec indexation sur l'indice BT 01 du coût de la construction et intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 février 2009,
- au titre de leur trouble de jouissance la somme de 1200 ,
- à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive la somme de 1500 ,
- au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme de

Par jugement en date du 23 février 2011, le tribunal de grande instance de Fontainebleau a :
- condamné M. X... à payer aux époux Y... :
* la somme de 15 554, 43  TTC avec indexation selon l'indice BT 01 du coût de la construction, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter du 25 février 2009, date de la mise en demeure,
* la somme globale de 1500  au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- a débouté les époux Y... de leurs demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et de résistance abusive,
- condamné M. X... aux dépens.
CELA ETANT EXPOSE, la COUR :
Vu l'appel interjeté le 12 avril 2011 par M. Alain X...,
Vu les conclusions déposées le 17 février 2012 par l'appelant qui demande de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté les demandes de condamnation à dommages et intérêts présentées à son encontre par les époux Y... pour trouble de jouissance et résistance abusive, de le réformer pour le surplus, statuant à nouveau, de débouter les époux Y... de leur appel incident et de toutes leurs demandes, de les condamner solidairement à lui payer la somme de 3000  au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à payer tous les dépens de première instance et d'appel,
Vu les conclusions déposées le 2 décembre 2011 par les époux Y... qui demandent de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la faute du notaire engageant sa responsabilité civile professionnelle à leur égard et leur causant un dommage direct valablement chiffré à la somme de 15 554, 43  TTC avec indexation et intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 février 2009, ainsi qu'en ce qu'il leur a alloué une indemnité de procédure de 1500  et mis les dépens à la charge de M. X..., de l'infirmer pour le surplus de ses dispositions, statuant à nouveau, de condamner M. X... à leur payer, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, la somme de 1200  à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de leur trouble de jouissance et celle de 1500  en réparation du préjudice lié à la résistance abusive de M. X..., la somme de 3000  en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les entiers dépens.

Considérant que M. X..., appelant, conclut à l'infirmation de la décision en ce qu'elle a retenu qu'il avait commis une faute liée à ses obligations statutaires et donc engagé sa responsabilité, laquelle ne peut être que de nature quasi-délictuelle, sur le fondement de l'article 1382 du code civil ; qu'il conteste la faute telle qu'elle lui est imputée par les époux Y..., en soutenant qu'il n'a fait que reprendre la clause litigieuse, qui résultait d'un acte authentique antérieur auquel il est totalement étranger, faisant foi de son contenu jusqu'à inscription de faux, aucune procédure de cette nature n'ayant été engagée contre cet acte, et qu'alors qu'il n'y était pas obligé, il s'est renseigné sur son exécution, s'est enquis de la situation concernant le mur litigieux, contrairement à ce qu'affirment péremptoirement les époux Y..., qu'il lui a été indiqué qu'il avait été détruit mais non encore reconstruit, qu'il a donc relaté la situation existante dans l'acte de vente qu'il a dressé le 6 mai 2005 ; qu'ainsi il ne pouvait procéder différemment dès lors qu'un notaire n'est pas tenu d'effectuer des vérifications qui excèdent son ministère ;
Considérant que le notaire fait valoir que le fait que la société Khor Immobilier refuse d'exécuter son obligation ne relève pas de sa responsabilité, alors que, lors du dépôt de permis, cette société devait conserver le mur de clôture ou le refaire de façon identique, ce qui ressort des pièces adverses 4 et 5, ce que les époux Y... ne sauraient sérieusement nier ; qu'il observe que le premier juge admet, mais sans en tirer les conséquences qui s'imposaient, qu'un " échange verbal " serait intervenu à l'origine sur la question de la démolition et de la reconstruction du mur et que les époux Y... reconnaissent dans leurs écritures " il apparaît que la société Khor Immobilier s'est engagée envers les consorts B...à prendre à sa charge les frais de démolition et de reconstruction du mur séparatiste avec la rue de Pan L'Oreille... " ; qu'il rappelle que selon le principe du consensualisme, un accord contractuel peut fort bien résulter d'un échange oral, lequel a pu être retranscrit par la suite dans l'acte authentique du 11 juin 2004 puis repris logiquement dans celui du 6 mai 2005, que l'existence de cet accord n'est pas discutable ;
Considérant qu'il conteste dès lors la décision des premiers juges, lesquels ont procédé à une appréciation erronée des éléments de la cause et n'ont pas tiré les conséquences de leurs propres constatations alors qu'il considère avoir été diligent dans la recherche d'origine de propriété du bien litigieux et la réalité du droit de propriété ; qu'il souligne que la question de la destruction et de la reconstruction du mur litigieux ne relevait pas de l'analyse du titre de propriété et du transfert de droits réels aux acquéreurs mais du seul droit des obligations, en vertu d'un accord conclu entre Khor Immobilier et les consorts B...; que les époux Y... ne peuvent faire état d'une prétendue reconnaissance de responsabilité par la Chambre Départementale des Notaires, aucune sanction disciplinaire n'ayant été prononcée à son encontre ;
Considérant qu'outre l'absence de faute, l'appelant fait valoir que les époux Y... ne démontrent en rien l'existence d'un préjudice certain qui soit en lien direct de causalité avec ses diligences ; qu'en effet les époux Y... lui réclament la somme de 15 554, 43  correspondant au prix des travaux de reconstruction du mur litigieux, alors qu'il n'est pas établi qu'ils n'auraient pas acheté le bien immobilier même si les travaux de reconstruction du mur avaient pesé sur eux, que par ailleurs le devis de l'entreprise Perrot versé aux débats semble élevé et avoir été établi pour les besoins de la cause ; qu'ainsi le préjudice invoqué s'avère incertain tant en son principe qu'en son quantum ; qu'il rappelle enfin que l'acte du 6 mai 2005 a été précédé d'un compromis sous seing privé en date du 10 février 2005, ce que les premiers juges n'ont pas explicitement relevé, alors que ledit compromis ne contenait aucune condition suspensive liée au financement de l'acquisition ou du mur litigieux ; qu'ainsi la vente était parfaite dès avant l'intervention du notaire, la faute alléguée étant donc sans lien avec les prétendus préjudices invoqués par les époux Y... ;
Considérant que les époux Y..., intimés, font valoir, sur les faits, qu'ils n'ont appris qu'après une longue instruction et de multiples démarches, notamment par le biais d'une lettre de la Chambre des Notaires du 14 mai 2008 adressée à leur assureur protection juridique, que l'obligation de reconstruction du mur pesait sur la Snc Khor Immobilier en vertu du permis de construire mais uniquement sur la partie du mur afférente à son projet immobilier, dès lors qu'il s'avérait que les consorts B...avaient loti leur terrain en deux parties, soit 12 lots au profit de Khor Immobilier (pour Francelot) et trois autres lots, dont fait partie le terrain qu'ils ont acheté ; que lors de la revente des époux A...à leur profit, la construction de la copropriété réalisée par Khor Immobilier sur sa partie était terminée, y compris la clôture, mais non pas celle longeant la propriété qui leur a été vendue ;
Considérant qu'ils reprochent à M. X... de s'être contenté de reproduire une clause figurant dans un acte de vente établi le 11 juin 2004 par M. C..., notaire des consorts B..., vendeurs des époux A..., sans vérifier la réalité du droit censé leur être conféré et sans se préoccuper de se procurer ledit acte ; que dans son courrier du 19 janvier 2009, la Chambre Départementale des Notaires de l'Essonne leur confirme cette analyse en indiquant que M. X... aurait dû vérifier que le mur de la propriété A...était démoli sans être reconstruit et ne pas se limiter à reprendre une clause dans son acte sans avoir vérifié que son application avait été respectée ; qu'ils ajoutent que l'allusion aux échanges verbaux ne devait pas être mentionnée dans l'acte ;
Considérant qu'il appartient au notaire dans l'exercice de son ministère, lorsqu'il donne forme authentique à un compromis, de vérifier l'existence des droits des parties à l'acte afin de prévenir la survenance de toute irrégularité ; qu'à cet effet, le notaire a obligation d'analyser les titres de propriété et les droits qu'ils contiennent, sans se fier aux seules déclarations des parties ; que certes, comme le fait justement valoir l'appelant, il ne saurait être reproché à M. X... ni de s'être référé au contenu de l'acte authentique antérieur établi le 11 juin 2004 qui fait foi ni de se fier aux déclarations d'autres professionnels ; que toutefois, le notaire fait lui-même valoir qu'il a pris le soin de s'enquérir de l'exécution de la clause litigieuse ; qu'il a alors appris que la construction du mur n'avait pas encore été réalisée par le lotisseur ; qu'il ressortait à l'évidence de la simple lecture de ladite clause, qu'une obligation de faire était mise à la charge d'une partie qui était un tiers à l'acte, en l'occurrence Khor Immobilier ; que dès lors le notaire ne pouvait ignorer se trouver en présence non pas d'une situation parfaitement claire et sûre quant aux droits respectifs des parties mais d'une clause plus ambigüe ; que cette situation l'obligeait à procéder à des vérifications complémentaires ainsi qu'à tout le moins à alerter tant les acquéreurs que les vendeurs sur la difficulté ; que les premiers juges ont donc pu justement considérer que le notaire rédacteur, en se limitant à inscrire dans un acte authentique l'indication expresse " il a été stipulé ce qui suit littéralement rapporté " sans vérifier plus avant les droits des acquéreurs alors qu'il n'ignorait pas le risque inhérent à cette manière de faire, n'a pas satisfait à toutes ses obligations professionnelles ; qu'en effet, en faisant simplement état, dans l'acte par lui reçu, de la subrogation des acquéreurs dans des droits dont il n'avait pas vérifié l'existence et l'exactitude, il a laissé croire, en l'espèce aux acheteurs, que le lotisseur avait la charge financière de la reconstruction alors qu'aucun document ne l'atteste qu'il s'agisse de l'arrêté de lotir ou du permis de construire ; que ces précisions pouvaient être obtenues en se reportant au permis de construire, puisque ce dernier, s'il oblige le pétitionnaire à conserver le muret de clôture le long de la rue ou à le refaire de façon similaire avec enduit de teinte pierre, n'indique pas à qui incombe la charge financière de la reconstruction ; que M. X..., dans l'acte intitulé " Dépôt de Pièces par les consorts B..., Lotissement " Rue Pasteur " à Milly la Forêt ", reçu le 11 juin 2004 par M. D..., notaire à Evry, pouvait disposer de tous les renseignements utiles ; que faute par lui d'avoir procédé à ces investigations, l'appelant a manqué à ses obligations professionnelles et que le jugement sera confirmé en ce qu'il retient sa faute ;
Considérant que l'appelant observe justement que le jugement n'a pas analysé le point de savoir s'il existait un lien direct de causalité entre la faute qui lui est imputée et le préjudice invoqué par les époux Y... ; qu'il résulte en effet du compromis sous seing privé en date du 10 février 2005, totalement muet sur cette question, que les parties n'avaient nullement envisagé d'insérer une condition suspensive à l'acquisition liée précisément au financement de la construction du mur litigieux ; que néanmoins, les époux Y... indiquent à juste raison que l'existence de la clause litigieuse leur a donné une assurance à cet égard qui s'est révélée illusoire, ce alors qu'ils n'avaient pas initialement prévu d'avoir à assumer ces frais ; que M. X... a donc engagé sa responsabilité à l'égard des époux Y... essentiellement en ce qu'il ne les a pas conseillés utilement, que dans ces conditions, il a fait perdre une chance certaine aux intimés d'acquérir en pleine connaissance de cause, voire d'acquérir pour un prix différent ou encore de ne pas acquérir, ces deux dernières options ne constituant toutefois que de simples hypothèses ; que ladite perte de chance, qui ne saurait correspondre au coût de reconstruction du mur, sera réparée par l'allocation aux époux Y... d'une somme de 5000  à titre de dommages et intérêts, le jugement déféré étant en conséquence infirmé sur le montant de l'indemnisation allouée ;
Considérant qu'il s'infère des motifs ci-dessus, s'ajoutant à ceux pertinents des premiers juges, que les époux Y..., qui ne font que reprendre le bénéfice de leurs prétentions de première instance sans y ajouter d'argumentation nouvelle et à laquelle il a déjà été pertinemment répondu par le jugement déféré, doivent être déboutés du surplus de leurs demandes de dommages et intérêts, tant pour préjudice de jouissance qu'au titre d'une résistance abusive ; que le jugement sera confirmé pour le surplus de ses dispositions ;
Considérant que sa faute étant retenue, M. X... supportera les dépens d'appel ; qu'il sera débouté de la demande qu'il a formée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, dont l'équité commande en revanche qu'il soit fait application en appel au profit des intimés pour les frais irrépétibles de procédure qu'ils ont été contraints d'engager dans les termes du dispositif ci-après.
PAR CES MOTIFS :
Confirme le jugement déféré sauf sur le montant de l'indemnisation allouée,
Statuant à nouveau de ce seul chef,
Condamne M. Alain X... à payer à M. et Mme Georges Y... la somme de 5000  à titre de dommages et intérêts,
Y ajoutant,
Condamne M. Alain X... à payer à M. et Mme Georges Y... la somme de 3000  au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. Alain X... à payer les dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT