COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 17/02/2022
Me Estelle GARNIER
la SCP LE METAYER ET ASSOCIES
ARRÊT du : 17 FEVRIER 2022
No : 32 - 22
No RG 20/01103
No Portalis DBVN-V-B7E-GE7B
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MONTARGIS en date du 30 Avril 2020
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265255589270690
S.A.R.L. SOCIETE POUR LE DEVELOPPEMENT DE LA PROPRIETE IMMO BILIERE - SDPI - Nouvelle dénomination de la S.A.R.L. PINSOLLE POMARET & ASSOCIES,
Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège,
[Adresse 4]
[Localité 5]
Ayant pour avocat postulant Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d'ORLEANS, et pour avocat plaidant Me Pascale PIGNOT, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265255685091752
Monsieur [M] [Z]
né le [Date naissance 3] 1955 à [Localité 11]
[Adresse 2]
[Localité 7]
Ayant pour avocat Me Didier CAILLAUD, membre de la SCP LE METAYER ET ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS
Madame [L] [P] épouse [Z]
née le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 9]
[Adresse 2]
[Localité 7]
Ayant pour avocat Me Didier CAILLAUD, membre de la SCP LE METAYER ET ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 23 Juin 2020
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 21 Octobre 2021
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du JEUDI 09 DECEMBRE 2021, à 14 heures, Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, en charge du rapport, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile.
Après délibéré au cours duquel Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel D'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :
Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Ferréole DELONS, Conseiller,
Greffier :
Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 17 FEVRIER 2022 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Par acte notarié reçu le 13 février 2014 par Maître [K]-[Y] notaire à [Localité 10], M. [M] [Z] et son épouse Mme [L] [P] ont acquis un fonds de commerce de café, débit de boissons, licence IV, restaurant, bar, loterie, débit de tabac, sis à [Adresse 2]. Cette cession englobait le droit au bail commercial consenti sur le local par la propriétaire Mme [V] [J] veuve [W] selon acte du 13 octobre 2005 reçu par Maître [X] notaire à [Adresse 2], pour une durée de neuf années, à compter du 1er octobre 2005 jusqu'au 1er octobre 2014. La bailleresse est intervenue à l'acte de cession du fonds de commerce pour consentir à la cession du droit au bail, agréer M et Mme [Z] et promettre le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2014 jusqu'au 30 septembre 2023 aux même charges et conditions et au même loyer révisé que le bail d'origine.
Par acte notarié du 24 octobre 2015 reçu par Maître [N], notaire à [Localité 6], Mme [J] veuve [W] a vendu l'immeuble à la société Pinsolle Pomaret & Associés, dont la dénomination actuelle est la Société pour le développement de la propriété immobilière (la SDPI).
Par acte du 28 janvier 2016, la société Pinsolle Pomaret & Associés a fait délivrer aux locataires un congé comportant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux, au motif que Mme [Z] n'était pas inscrite au registre du commerce et des sociétés.
Elle a fait délivrer le même jour aux époux [Z] un acte de dénonciation du procès-verbal de constat par huissier avec sommation visant la clause résolutoire du bail pour avoir réalisé des travaux condamnant une porte cochère par un mur avec une seule porte fermée à clé et ne permettant pas aux autres locataires de jouir de leur droit de passage.
M. et Mme [Z] ont contesté le congé et le jeu de la clause résolutoire, en saisissant en référé le président du tribunal de grande instance par Orléans qui, par ordonnance en date du 29 avril 2016 confirmé par arrêt de la cour d'appel d'Orléans du 6 avril 2017, a dit n'y avoir lieu à référé.
Par acte du 10 janvier 2018, M et Mme [Z] ont fait assigner la SDPI devant le tribunal de grande instance d'Orléans afin, principalement de dire que la société Pinsolle Pomaret et associés est tenue par la promesse de renouvellement de bail commercial donnée par le précédent propriétaire des murs, Mme [J] veuve [W], de constater le renouvellement automatique du bail, de dire que le congé et la sommation délivrés aux époux [Z] le 28 janvier 2016 sont nuls et sans effet, d'enjoindre à la société Pinsolle Pomaret et associés d'avoir à régulariser l'acte de renouvellement du bail commercial aux mêmes charges et conditions que le bail précédent, dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir et d'enjoindre à la société Pinsolle Pomaret et associés d'avoir à faire effectuer à ses frais les travaux d'accessibilité des locaux aux personnes handicapées, conformément au dossier AD-AP dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir.
La société SDPI a notamment sollicité le débouté de toutes les demandes des consorts [Z] et la validation du congé portant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux régulier en la forme et juste au fond, outre l'expulsion des époux [Z].
Par jugement du 30 avril 2020, le tribunal judiciaire de Montargis a statué ainsi :
Déclare l'action et les demandes formées par les parties recevables,
Dit que la promesse de renouvellement de bail faite par Mme [J] veuve [W] dans l'acte de cession du fonds de commerce « [Adresse 8] » sis [Adresse 2] par Mme [F] [D] [R] à M. [M] [A] [Z] et Mme [L] [O] [P] épouse [Z], reçu le 13 février 2014 par Maître [G] [K]-[Y], notaire à [Localité 10], est opposable à la SARL société pour le développement de la proprité immobilière (SDPI),
Dit que la SARL SDPI est tenue par la promesse de renouvellement du bail commercial donnée par Mme [J] veuve [W] et doit régulariser l'acte de renouvellement du bail commercial,
Fait injonction à la SARL société pour le développement de la propriété immobilière (SDPI), de régulariser dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, l'acte de renouvellement du bail commercial avec M. [M] [Z] et Mme [L] [O] [P] épouse [Z], prenant effet à compter du 1er octobre 2014 jusqu'au 30 septembre 2023 aux mêmes charges et conditions que le bail d'origine en date du 13 octobre 2005 et au même loyer révisé légalement tel que prévu dans le bail d'origine,
Dit que le congé à fin de mettre fin au bail, délivré par la SARL SDPI à M. et Mme [Z] par acte d'huissier qui leur a été signifié le 28 janvier 2016 est nul et sans effet,
Déboute M. [M] [Z] et Mme [L] [Z] de leur demande afin de constater la tacite reconduction du contrat de bail en date du 23 octobre 2005,
Déboute la SDPI de sa demande reconventionnelle afin de dire et juger le congé portant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux régulier en la forme et juste au fond, du fait de l'absence d'inscription de Mme [P] épouse [Z] au Registre du Commerce et des Sociétés d'Orléans et d'ordonner en conséquence l'expulsion des époux [Z] et de tous occupants de leur chef en la forme accoutumée et si besoin avec l'assistance de la Force Armée,
Dit que la sommation sous peine de clause résolutoire du contrat de bail, signifiée le 27 janvier 2016 à M. et Mme [Z] par la SARL SDPI est injustifiée et infondée et qu'il n'y a donc pas lieu à donner effet à la clause résolutoire du contrat de bail,
Déboute la société SDPI de sa demande reconventionnelle afin de constater l'acquisition de la clause résolutoire et d'ordonner l'expulsion des consorts [Z],
Déboute la SDPI de sa demande reconventionnelle afin de prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements des époux [Z] et d'ordonner leur expulsion,
Déboute la SDPI de sa demande reconventionnelle à titre subsidiaire afin de constater l'accord des parties sur les termes du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2014,
Fait injonction à la société SDPI d'avoir à faire effectuer, à ses propres frais, les travaux d'accessibilité des locaux aux personnes handicapées, conformément au dossier AD-AP dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 100 € par jour de retard,
Condamne la société SDPI aux entiers dépens de la présente instance,
Condamne la société SDPI à verser à M. [Z] et Mme [Z] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Accorde à la SCP Le Metayer et associés avocats, le droit à recovurement contre la SARL SDPI des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, en application de l'article 699 du code de procédure civile,
Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Le tribunal a retenu le renouvellement automatique du bail par effet de la promesse de renouvellement formalisée par le bailleur lors de la cession du fonds de commerce, en indiquant:
- qu'il est de jurisprudence constante que la promesse de renouvellement du bail commercial a pour effet le renouvellement automatique du bail,
- que la propriétaire du local Mme [J] veuve [W] a indiqué dans l'acte de cession du fonds conclu le 13 février 2014 promettre le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2014 jusqu'au 30 septembre 2023 aux mêmes charges et conditions que le bail d'origine,
-que la SARL Pinsolle Pomaret et associés devenue la SDPI s'est vue subrogée aux droits et obligations du vendeur en sa qualité de bailleur et que les termes des droits et obligations du bailleur dans lesquels elle est subrogée sont ceux prévus non seulement dans le bail mais aussi dans l'acte de cession du 13 février 2014, et qu'elle ne peut contester avoir eu connaissance des droits et obligations du bailleur au vu des actes des 28 avril et 24 octobre 2015, ayant reconnu dans l'acte authentique de vente avoir reçu copie de tous les baux et renouvellements.
Il en a déduit la nullité du congé donné aux locataires le 28 janvier 2016 e, ajoutant qu'il n'est pas démontré par la SDPI que l'exploitation du fonds de commerce par Mme [Z] justifierait qu'elle soit inscrite au registre du commerce et des sociétés, le fait qu'elle soit partie à l'acte de cession du fonds de commerce avec son époux du fait de la communauté existant entre eux ne pouvant constituer la preuve qu'elle exploite le fonds de commerce.
Le tribunal a aussi estimé que la SDPI ne démontrait pas que les époux [Z] avaient condamné une porte cochère et privé le locataire du surplus de l'immeuble, de son droit de passage. Il a enfin retenu que la SDPI ne contestait pas son obligation de réaliser les travaux d'accessibilité de l'immeuble puisqu'elle indiquait que ceux-ci étaient programmés et quasiment terminés.
La SDPI a formé appel de la décision par déclaration du 23 juin 2021 en intimant M et Mme [Z].
Elle a saisi le Premier Président de la Cour d'Appel de céans d'une demande d'arrêt de l'exécution provisoire du jugement dont appel, lequel, par ordonnance du 31 mars 2021, a rejeté cette demande et condamné la SDPI au paiement d'une somme de 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions du 18 octobre 2021, la SDPI demande à la cour de :
Vu les articles L.145-1 et suivants du code de commerce,
Vu les pièces versées au débat,
Déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par la société SDPI du jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Montargis le 30 avril 2020.
Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y faisant droit et statuant à nouveau :
Principalement :
Déclarer inopposable à la société SDPI la promesse de renouvellement de bail de Mme [J] dans l'acte de cession du fonds de commerce en date du 13 février 2014, qu'elle a rétractée dans l'acte d'acquisition du 24 octobre 2015, avant son acceptation par les époux [Z] le 10 janvier 2018.
Déclarer qu'en tout état de cause, les époux [Z] ont entendu dans leurs écritures devant le Tribunal, se prévaloir de la tacite prolongation du bail depuis le 30 septembre 2014, et non d'un renouvellement au 1er octobre 2014.
Déclarer le congé portant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux régulier en la forme et juste au fond, Mme [P] épouse [Z] n'étant pas inscrite au registre du commerce et des sociétés d'Orléans.
En conséquence, ordonner l'expulsion des époux [Z] et de tous occupants de leur chef en la forme accoutumée et si besoin avec l'assistance de la force armée.
Déclarer la sommation visant la clause résolutoire délivrée le 28 janvier 2016 pour infraction aux clauses du bail régulière en la forme et juste au fond.
En conséquence, déclarer la clause résolutoire acquise et ordonner l'expulsion des consorts [Z] et de tous occupants de leur chef en la forme accoutumée et si besoin avec l'assistance de la force armée.
A tout le moins, prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements des époux [Z] et ordonner l'expulsion des consorts [Z] et de tous occupants de leur chef en la forme accoutumée et si besoin est avec l'assistance de la force armée.
Déclarer que les travaux d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite, ont pu être finalisés et achevés en dépit de l'obstruction pratiquée systématiquement par les locataires.
En conséquence, infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné sous astreinte à la société SDPI de réaliser des travaux d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite, conformément au dossier AD'AP,
Déclarer que le retard dans la finalisation des travaux d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite est dû exclusivement au refus d'accès aux locaux par les époux [Z].
A titre subsidiaire :
Ordonner l'application de l'accord des parties sur un bail renouvelé au 1 er octobre 2014 aux clauses et conditions du bail expiré et au loyer annuel de 9 600 € en principal.
En tout état de cause
Débouter purement et simplement les consorts [Z] de l'ensemble de leurs demandes visant au renouvellement du bail commercial et à la nullité du congé et de la sommation délivrés le 28 janvier 2016.
Débouter les époux [Z] de leur demande formée à titre subsidiaire en paiement d'une indemnité d'éviction et en désignation d'un expert judiciaire, le congé ayant été donné pour dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux.
Les débouter de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.
Condamner les époux [Z] solidairement au paiement au profit de la société SDPI de la somme de 7000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner les époux [Z] solidairement au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction pour ceux les concernant au profit de Maître Estelle Garnier, Avocat à la Cour, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que la promesse de renouvellement de bail consentie par l'ancien propriétaire lors de la cession du fonds de commerce, lui est inopposable car :
- elle n'a eu connaissance de cette promesse, qui n'apparaît ni dans le compromis de vente du 28 avril 2015 ni dans l'acte définitif du 24 octobre 2015, que dans la présente procédure,
- il s'agissait seulement d'une promesse unilatérale de bail pouvant être rétractée avant son acceptation par les époux [Z], qui ne s'en sont prévalus que dans leur assignation du 10 janvier 2018, et que Mme [J] veuve [W] ayant expressément déclaré dans l'acte de vente que le renouvellement de bail commercial envisagé n'avait pas abouti, il s'en déduit qu'elle a retiré sa promesse de bail avant son acceptation.
Elle soutient ensuite que le congé délivré le 28 janvier 2016 a précisément mis fin au bail et à la tacite prolongation et expose que la jurisprudence dont se prévalent M et Mme [Z] au sujet des époux communs en biens est antérieure à la loi LME et que selon l'article L145-1 III al 2 du Code de commerce issu de cette loi, lorsque le fonds est exploité par les deux époux, chacun doit être immatriculé en qualité de commerçant, la dispense d'immatriculation instaurée par la loi LME ne concernant que les colocataires non exploitants. Elle souligne que Mme [Z] ne conteste pas exploiter actuellement le fonds avec son époux, a signé la cession de fonds de commerce au même titre que ce dernier et devrait donc être inscrite du registre du commerce et des sociétés. Elle en déduit la validité du congé.
Elle fait par ailleurs valoir que la clause résolutoire doit jouer, les preneurs ayant effectué des travaux sans autorisation, en supprimant une porte cochère remplacée par un mur parpaings et une porte métallique. S'agissant des travaux de mise aux normes d'accessibilité des locaux, elle soutient qu'ils ont été retardés en raison des procédures et du fait que M. [Z] refusait l'accès aux locaux et qu'ils sont désormais achevés.
Subsidiairement, elle demande à la cour, s'il n'était pas fait droit aux demandes de validité du congé et d'acquisition de la clause résolutoire, de dire que le bail s'est renouvelé aux conditions acceptées par les deux parties à compter du 1er octobre 2014, soit 9 600€ annuel HTHC.
M et Mme [Z] demandent à la cour, par dernières conclusions du 18 décembre 2020 de :
Juger la Société pour le Développement de la Propriété Immobilière mal fondée en son appel principal et l'en débouter
Juger M. et Mme [Z] recevables et bien fondés en leur appel incident et y faisant droit
Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions
A titre subsidiaire
Dire et juger que la Société pour le Développement de la Propriété Immobilière sera redevable d'une indemnité d'éviction à l'égard des époux [Z] correspondant au préjudice subi.
Désigner tel expert qu'il plaira aux fins de procéder au calcul de l'indemnité d'éviction due aux époux [Z].
Condamner la Société pour le Développement de la Propriété Immobilière au versement de cette indemnité.
En tout état de cause,
Condamner la Société pour le Développement de la Propriété Immobilière à payer, aux
époux [Z], la somme de 7.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Ordonner l'exécution provisoire de l'arrêt à intervenir
Condamner la Société pour le Développement de la Propriété Immobilière aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Le Metayer et associés en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Sur le renouvellement du bail, ils font valoir :
- que le bail expirait le 30 septembre 2014 et le bailleur n'a délivré aucun congé au moins 6 mois avant le terme alors que les locataires ont poursuivi l'exploitation du fonds et le paiement des loyers et charges, de sorte que le bail s'est prolongé tacitement depuis le 30 septembre 2014,
- que même si le projet d'acte de renouvellement du bail n'a pas été signé par Mme [J] veuve [W], la promesse de renouvellement de bail consentie par elle dans l'acte de cession du fonds de commerce est opposable à la SDPI qui devait reprendre les engagements du cédant,
- que la promesse de renouvellement vaut renouvellement automatique du bail à son échéance, de sorte que la cession des locaux est intervenue postérieurement au renouvellement du bail commercial au profit des époux [Z] qui s'impose à l'acquéreur,
- que le congé délivré le 28 janvier 2016 est sans incidence compte tenu du renouvellement automatique du bail, et au surplus n'est pas fondé puisque M. [Z] exploite le fonds de commerce et est inscrit au registre du commerce et des sociétés et que selon une jurisprudence constante, il suffit qu'un seul des époux communs en bien, celui qui exploite le fonds, soit immatriculé, pour que la condition relative à l'immatriculation des preneurs soit vérifiée, l'article L. 145-1 III du Code de commerce ne s'appliquant pas aux époux communs en biens.
M et Mme [Z] contestent avoir apporté une modification de l'immeuble. Ils contestent aussi avoir fait obstacle à la réalisation des travaux d'accessibilité qu'ils ont réclamés de longue date.
Ils demandent enfin à la cour, si elle faisait application du congé délivré aux époux [Z], de condamner la SDPI à leur verser une indemnité d'éviction, et d'ordonner une experties afin d'évaluer son montant.
Il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits ainsi que de leurs moyens et prétentions.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 21 octobre 2021.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la promesse de renouvellement du bail
Il est constant qu'en acquérant le fonds de commerce exploité à [Adresse 2], selon acte authentique conclu le 13 février 2014, M et Mme [Z] ont également acquis le droit au bail portant sur ces locaux, consenti selon acte notarié passé le 13 octobre 2005, à compter du 1er octobre 2005 jusqu'au 1er octobre 2014.
Il est également établi que Mme [J] veuve [W], propriétaire des dits locaux et bailleresse est intervenue à l'acte de cession du fonds de commerce du 13 février 2014 et a déclaré, d'une part "consentir à la cession de droit au bail et agréer M et Mme [Z] comme nouveau preneur aux lieu et place du cédant", d'autre part "promettre le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2014 jusqu'au 30 septembre 2023 aux même charges et conditions que le bail d'origine et au même loyer révisé légalement tel que prévu dans le bail d'origine."
Cette promesse de renouvellement du bail est contenue dans un acte synallagmatique conclu avec les nouveaux titulaires du bail, étant observé que compte tenu du prix d'achat du fonds de commerce et du fait que la durée du bail restant à courir n'était que de quelques mois, ces derniers avaient tout intérêt à ce que la bailleresse s'engage sur un renouvellement du bail.
En tout état de cause, même à supposer que la promesse consentie par Mme [J] veuve [W] ait été uniquement faite à titre unilatéral, il ressort du courrier que M. [Z] lui a adressé le 27 juin 2014 qu'il l'a expressément acceptée en indiquant : "J'en profite également pour rappeler l'échéance du bail commercial en cours, octobre 2014. J'ai saisi notre notaire commun maître [K] de l'étude de [Localité 10] qui me rappelle votre accord à cette reconduction dans son contenu en son heure. Le cas échéant je vous invite à l'en saisir afin d'en convenir le calendrier".
La promesse de bail vaut bail lorsqu'il y a accord des parties sur la chose et sur le prix (cf pour exemple Civ 3, 20 mai 1992, pourvoi no90-21.109).
Au cas présent, la promesse de renouvellement du bail consentie par la bailleresse dans l'acte du 13 février 2014 portant clairement sur la chose et le loyer convenus dans le bail du 13 octobre 2005, elle engageait Mme [J] veuve [W] qui ne pouvait pas valablement la rétracter après son acceptation soit au plus tard après le 27 juin 2014.
En revanche, une promesse de renouvellement du bail n'oblige pas nécessairement l'acquéreur des lieux loués, et il convient de rechercher à quel titre le nouvel acquéreur des dits lieux, la société SDPI, serait tenue par l'engagement personnel de la propriétaire précédente (cf pour exemple, Civ 3 4 février 1997 no 95-11601).
Le fait que l'acquéreur soit subrogé dans les droits et obligations du vendeur et que le bail soit arrivé à terme avant la vente de l'immeuble consentie par acte notarié du 24 octobre 2015 sont à ce titre insuffisants s'il n'est pas en outre établi que l'acquéreur a repris cet engagement ou au moins, a conclu la vente en connaissance de cette promesse de renouvellement valant bail.
En l'espèce, le compromis de vente signé du 28 avril 2015 et l'acte notarié de vente du 24 octobre 2015, conclus entre Mme [J] veuve [W] et la SARL Pinsolle Pomaret et associés, sans intervention à l'acte des locataires M et Mme [Z], indiquent uniquement l'un et l'autre: "Un renouvellement de bail commercial entre le bailleur et le locataire a été envisagé, mais il n'a pas encore abouti. L'acquéreur déclare vouloir effectuer lui-même le renouvellement de bail au profit du locataire, ce que le vendeur accepte. Il est porté à l'attention de l'acquéreur que le locataire entend engager une procédure à l'encontre du bailleur pour obtenir le renouvellement de son bail ainsi que la prise en charge des divers travaux à intervenir afin de conserver le bien en état et de le mettre aux normes handicapées". L'acte de vente du 24 octobre 2015 stipule en outre que "l'acquéreur a reçu ce jour la copie de tous les baux et renouvellements concernant le bien objet des présentes".
Au vu de ces actes conclus entre la vendresse et l'acquéreur, il ne fait aucun doute que ce dernier avait connaissance, lors de la vente, du bail dont sont titulaires M et Me [Z] et que ce bail lui est opposable. En revanche, il n'est aucunement question dans ces actes d'une promesse de renouvellement du dit bail qui aurait été consentie par la venderesse avant le terme du bail, puisqu'il est seulement indiqué que le renouvellement a été "envisagé" mais n'a "pas abouti".
L'acquéreur de l'immeuble, la SARL Pinsolle Pomaret et associés devenue la SDPI, n'était pas partie à l'acte de cession contenant cette promesse et cette dernière ne figurait pas non plus dans l'acte de bail communiqué à l'acquéreur. Il ne ressort pas de l'acte authentique de vente du 24 octobre 2015 que l'acte de cession du fonds de commerce du 13 février 2014 ait été transmis à l'acquéreur. La transmission du projet de bail renouvelé établi par Maître [X] en concours avec Maître [K] [Y], qui n'a jamais été signé par Mme [J] [W] et M et Mme [Z] ne ressort pas non plus de de l'acte de vente.
Il ne peut donc être retenu que la SDPI était informée, dans le compromis de vente de l'immeuble et l'acte notarié de vente, des obligations de la venderesse résultant de la promesse de renouvellement consentie dans l'acte de cession du fonds de commerce du 13 février 2014.
Cette connaissance ne ressort d'aucune autre pièce versée aux débats. Ainsi, M. [Z] justifie en pièce 15 avoir écrit le 25 septembre 2015 à la société Pinsolle Pomaret & associés, avant la réitération de la vente par acte authentique, mais se présente comme "détenteur du fonds de commerce" et n'évoque pas la promesse de renouvellement du bail consentie par la venderesse.
En outre, si l'acte de cession du 13 février 2014 stipule en page 26 que "la cession" sera publiée par annonce insérée dans un journal d'annonces légales et publiée au BODACC, il n'est ni démontré ni même allégué par les époux [Z] que cette publicité a bien eu lieu et surtout qu'elle portait non seulement sur la cession du fonds de commerce mais aussi sur la promesse de renouvellement du bail contenue dans cet acte.
Ainsi, il n'est pas établi que la société SDPI avait connaissance avant la vente, de la promesse de renouvellement du bail valant bail consentie par la bailleresse.
En conséquence, l'arrêt du 23 mai 1995 (pourvoi no 93-11.103) cité par les époux [Z] ne peut être transposé puisque dans cette espèce, la cour d'appel avait relevé que la promesse de renouvellement était contenue dans un acte authentique dont l'existence était mentionnée dans l'acte de vente et constituait un avenant au bail, ce qui n'est pas le cas ici.
C'est donc à tort que le tribunal a dit que la promesse de renouvellement de bail faite par Mme [J] veuve [W] dans l'acte de cession du fonds de commerce du 13 février 2014 était opposable à la SDPI et que cette dernière, tenue par cette promesse devait régulariser l'acte de renouvellement du bail commercial, le jugement étant infirmé de ces chefs et ces demandes rejetées.
Sur le bail
Au terme de l'article L145-9 alinéa 2 du Code de commerce cité par les intimés, "A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil."
Il ressort des dispositions précitées de l'acte de vente du 24 octobre 2015 que la SDPI, qui s'est vue communiquer les baux et donc celui du 13 octobre 2005, avait parfaitement connaissance du terme du bail et du fait que le locataire se trouvait toujours dans les lieux lors de la vente et exploitait le fonds de commerce, sans s'être vu délivrer de congé avant l'expiration du bail, puisqu'elle indiquait vouloir effectuer elle-même le renouvellement du bail.
En application des dispositions susvisées, le bail conclu le 13 octobre 2005 s'est donc prolongé tacitement au profit de M et Mme [Z], titulaires du bail, au delà du terme survenu le 1er octobre 2014, ce que la SDPI ne pouvait ignorer lors de la vente et ce dont elle a d'ailleurs elle-même expressément convenu dans le congé qu'elle leur a fait délivré par acte du 28 janvier 2016.
En cas de tacite reconduction, le bail d'origine se poursuit pour une durée indéterminée à laquelle il peut être mis fin à tout moment soit par une demande de renouvellement du locataire soit par un congé donné par le bailleur ou le locataire au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Le congé délivré par acte du 28 janvier 2016 à l'égard de M. [Z] et de son épouse Mme [Z] n'encourt donc pas en tant que tel la nullité. Le jugement doit être infirmé sur ce point et il y a lieu d'examiner les effets de ce congé.
- sur les effets du congé du 28 janvier 2016
L'article L145-1, III du Code de commerce dispose dans sa rédaction issue de la loi no 2008-776 du 4 août 2008 entrée en vigueur avant la délivrance du présent congé :
"III. Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds."
L'immatriculation au registre du commerce du preneur étant une condition de l'application du statut des baux commerciaux, la disposition dérogatoire de l'article L. 145-1 III a pour seul objet d'en permettre le bénéfice au preneur exploitant, alors même que ses co titulaires du bail ne sont pas eux mêmes immatriculés, mais cette dispense d'immatriculation est très clairement limitée aux seuls co copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds, et ne concerne pas le preneur ou héritier exploitant lui même qui, pour prétendre au bénéfice du statut et par conséquent au bénéfice du renouvellement, doit être personnellement immatriculé.
En l'espèce, M. [Z] justifie de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Il a donc droit au statut des baux commerciaux même si son épouse co-titulaire du bail n'est pas elle-même immatriculée et le congé délivré ne peut recevoir effet à son égard.
Mme [Z], son épouse commune aux biens, est pour sa part titulaire du droit au bail qui était englobé dans la cession à laquelle elle a consenti avec son époux le 13 février 2014. Néanmoins, ainsi que l'a retenu le tribunal, M. [Z] justifie être gérant d'un débit de tabac en son nom propre et être inscrit au registre du commerce et des sociétés comme exerçant une exploitation personnelle, et la qualité d'exploitante du fonds de commerce de Mme [Z] ne ressort d'aucune pièce. Notamment, la circonstance que le projet de bail renouvelé, que Mme [J] veuve [W] n'a pas signé, ait été libellé aux deux noms, n'établit pas la qualité d'exploitante de Mme [Z]. Par suite, l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ne peut justifier son congé ni a fortiori celui de son époux.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SDPI de ses demandes tendant à dire le congé portant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux juste au fond et à ordonner l'expulsion des époux [Z].
- sur la clause résolutoire et la demande de résiliation du bail
Le bail du 13 octobre 2005 renvoie en page 5 aux charges et conditions du bail d'origine et de ses avenants. Le bail du 23 septembre 1997 contient une clause résolutoire ainsi rédigée :
"Il est expressément convenu qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou d'exécution d'une seule des conditions du présent bail et un mois après une simple mise en demeure de payer ou d'exécuter la condition en souffrance, contenant déclaration par les bailleurs de leur intention de se prévaloir de cette clause et demeurée sans effet, le présent bail sera résilié immédiatement et de plein droit si bon semble aux bailleurs."
Par acte du 28 janvier 2016, la SARL Pinsolle-Pomaret & associés a fait sommation aux époux [Z] d'avoir dans un délai d'un mois "à rouvrir la porte cochère servant d'entrée à la cour commune et par suite, grevée d'un droit de passage au profit du locataire du surplus de l'immeuble no2". Cet acte leur dénonçait également un procès-verbal de constat dressé par Maître [U], huissier de justice à Montargis indiquant :
"En remontant la façade de l'immeuble, le long du parking public, après un grand pignon peint dont une partie du pied est montée en briques, je constate la présence d'un bâtiment de plain-pied dont le mur a été l'objet récemment de travaux de maçonnerie. A cet endroit, l'ancienne ouverture, assez large pour faire passer un véhicule, a été murée et une porte piétonne métallique a été installée. Je constate que cette porte est munie d'une serrure et fermée à clé."
L'appelante fait valoir que les époux [Z] ont eux même fait état de l'existence d'une porte cochère dans l'acte de cession du fonds de commerce du 13 février 2014. En réalité, cette description se situe bien dans l'acte de cession mais sous un paragraphe intitulé "bail des locaux", dans lequel sont repris tous les éléments importants du bail.
En tout état de cause, en l'absence de production d'un état des lieux contemporain de l'acquisition du fonds de commerce par les époux [Z], il ne peut en être déduit que la porte cochère existait à cette date et que ce sont ces derniers qui l'ont supprimée, ce d'autant qu'ils versent aux débats de nombreuses attestations en sens contraire, qui émanent soit de précédents locataires du local litigieux (M. [B], locataire entre 1970 et 1989 et M. [I], locataire ayant cédé en 2014 le fonds de commerce à M et Mme [Z]), soit d'habitants de [Localité 7] ou des environs comme Mme [C] et M. [S] qui certifient connaître les lieux depuis 2001 ou 2002 et n'avoir jamais vu de porte cochère, ou encore M. [E], qui occupe le fonds de commerce en face du local litigieux depuis 1999, et atteste que le mur cimenté et la porte piétonne tels qu'existant ce jour ont été réalisés antérieurement, soit bien avant le bail liant les parties et l'acte de cession du 13 février 2014.
Les dispositions de l'article 202 du code de procédure civile qui exigent notamment que l'attestation soit écrite, datée et signée de la main de son auteur ne sont pas prescrites à peine de nullité. La seule circonstance que l'attestation de M. [I] soit dactylographiée n'est pas de nature à l'écarter des débats, d'autant qu'est produite une nouvelle attestation établie par ce dernier, dans le même sens, de manière manuscrite.
De même si M. [B] n'évoque pas la perte cochère, il décrit précisément les travaux qu'il a effectués. En outre, M. [B] comme M. [I] ont attesté que les photographies de la façade qui leur étaient présentées, étaient conformes à l'état de la façade telle qu'ils l'ont connue lors de leur occupation des lieux.
Le fait que l'huissier de justice évoque dans son constat susvisé un mur objet "récemment de travaux de maçonnerie", sans précision de la partie précise du mur qui aurait fait l'objet de ces travaux récents, ce caractère "récent" ne ressortant au demeurant pas de l'examen de la copie du procès-verbal versée aux débat, ne saurait remettre en cause ces témoignages circonstanciés et concordants, la mairie de [Localité 7] indiquant en outre par courrier du 11 février 2016 qu'elle n'a jamais eu connaissance de l'existence d'une porte cochère sur la façade latérale de l'immeuble situé au [Adresse 2] et que cette façade donne directement sur le parking municipal dont les aménagements ont tous été effectués en 1998-1999, sans modifiication depuis.
Pour ces motifs et ceux retenus par le tribunal que la cour adopte, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a déclaré injustifiée et infondée la sommation sous peine de clause résolutoire signifiée le 28 janvier 2016 et en ce qu'il a refusé de donner effet à la clause résolutoire et de prononcer la résiliation judiciaire du bail, en l'absence de preuve d'un quelconque manquement de M et Mme [Z] à leurs obligations contractuelles.
Sur les travaux de mise aux normes d'accessibilité des locaux
Lorsque le tribunal a statué, les travaux de mise aux normes d'accessibilitédes locaux aux personnes handicapées, incombant au bailleur, étaient encore en cours.
Sans qu'il y ait lieu de reprendre l'historique d'exécution de ces travaux, précisément décrit par chacune des parties, il convient de relever que selon la SDPI, ces travaux ont été totalement achevés le 16 septembre 2020. Les intimés ne contestent pas expressément cet achèvement. Ils sollicitent toutefois la confirmation du jugement sauf pour la SDPI à justifier de l'envoi à la préfecture du Loiret de l'attestation d'accessibilité.
Néanmoins, la SDPI justifie en pièce 27 avoir adressé à la sous-préfecture de Montargis par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 novembre 2020 (reçue le 27 novembre suivant) l'attestation d'accessibilité.
Le jugement sera donc infirmé sur ce chef compte tenu de ces éléments nouveaux.
Sur les demandes formées à titre subsidiaire
La SDPI demande à titre subsidiaire d'ordonner l'application de l'accord des parties sur un bail renouvelé au 1er octobre 2014 aux clauses et conditions du bail expiré et au loyer annuel de 9600€ en principal.
Elle produit un courrier adressé le 16 juin 2016 par M. [Z] ainsi rédigé :
"Sans qu'il soit permis de penser qu'au final de toutes ces procédures coûteuses et sans fondement sur lequel aucun tribunal ne vous donnerait raison.
Seuls les délais à recouvrir mes droits pénalisent, jouant sur une corde sensible sur laquelle vous me promenez telle une marionnette.
En ultime offre, si vous l'acceptez, vous proposant une augmentation du montant de vos loyers aux conditions de renouvellement du bail actuelles, de l'annulation de toutes procédures et actions, portant ce dernier à 2400€ trimestriel (9600€ annuel)."
Est apposée sur ce courrier de manière manuscrite, au dessus d'une signature et sans mention d'un cachet et d'une date, la formule : "bon pour accord de renouvellement aux clauses et conditions du bail expiré et au loyer de 9600€ en principal".
Outre le fait que cette proposition n'émane que de M. [Z] et non de son épouse co-titulaire du bail et qu'elle n'a pas été effectuée, tout comme son acceptation, par acte extrajudiciaire ou au moins par lettre recommandée avec accusé de réception, la cour observe que la proposition de M. [Z] était subordonnée à "l'annulation de toutes procédures et actions", mais que ces procédures et actions ont été maintenues, de part et d'autre, de sorte que l'accord, désormais contesté par le preneur, n'apparaît pas parfait.
Par ailleurs, en application de l'article L145-12 du Code de commerce, le renouvellement du bail avec augmentation du loyer ne pourrait prendre effet qu'au jour de l'acceptation de l'offre, qui n'est pas datée mais ne peut être que postérieure au 16 juin 2016.
En conséquence, la SDPI ne justifie pas d'un accord des parties sur un bail renouvelé au 1er octobre 2014 aux clauses et conditions du bail expiré et au loyer annuel de 9600€ et sa demande à ce titre sera rejetée, par confirmation du jugement.
Dès lors qu'il n'a pas été fait application du congé délivré par la bailleresse le 28 janvier 2016 et que le bail du 13 octobre 2015, ainsi qu'il a été dit, se poursuit par tacite reconduction, il n'y a pas non plus lieu de faire droit aux demandes d'indemnité d'éviction et d'expertise formées par les époux [Z] à titre subsidiaire.
Il est rappelé en tant que de besoin, que les parties peuvent le cas échéant convenir d'appliquer pour la période restant à courir, le contrat de bail renouvelé qu'elles ont élaboré en exécution du jugement assorti de l'exécution provisoire ayant retenu que la SDPI était liée par la promesse de renouvellement du bail, ce même si le jugement est infirmé en ce qu'il a formulé une injonction à ce titre.
Sur les autres demandes
Il n'y a pas lieu de répondre au surplus des demandes de la SDPI qui constituent des moyens et non des prétentions.
Même si le jugement est pour partie infirmé, la SDPI succombe dans l'essentiel de ses demandes portant sur le congé et la résiliation du bail. Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles et de condamner la SDPI au entiers dépens exposés en appel, outre le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Le Metayer et associés, ainsi qu'au paiement d'une somme de 5000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

- Infirme le jugement déféré en ce qu'il a :
* dit que la promesse de renouvellement de bail faite par Mme [J] veuve [W] dans l'acte de cession du fonds de commerce « [Adresse 8] » sis [Adresse 2] par Mme [F] [D] [R] à M. [M] [A] [Z] et Mme [L] [O] [P] épouse [Z], reçu le 13 février 2014 par Maître [G] [K]-[Y], notaire à [Localité 10], est opposable à la SARL société pour le développement de la proprité immobilière (SDPI),
* dit que la SARL SDPI est tenue par la promesse de renouvellement du bail commercial donnée par Mme [J] veuve [W] et doit régulariser l'acte de renouvellement du bail commercial,
* fait injonction à la société pour le développement de la propriété immobilière (SDPI), de régulariser dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, l'acte de renouvellement du bail commercial avec M. [M] [Z] et Mme [L] [O] [P] épouse [Z], prenant effet à compter du 1er octobre 2014 jusqu'au 30 septembre 2023 aux mêmes charges et conditions que le bail d'origine en date du 13 octobre 2005 et au même loyer révisé légalement tel que prévu dans le bail d'origine,
* dit que le congé à fin de mettre fin au bail, délivré par la SARL SDPI à M. et Mme [Z] par acte d'huissier qui leur a été signifié le 28 janvier 2016 est nul,
* débouté M. [M] [Z] et Mme [L] [Z] de leur demande afin de constater la tacite reconduction du contrat de bail en date du 23 octobre 2005,
* fait injonction à la société SDPI d'avoir à faire effectuer, à ses propres frais, les travaux d'accessibilité des locaux aux personnes handicapées, conformément au dossier AD-AP dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 100 € par jour de retard,
Statuant à nouveau sur les seuls chefs infirmés,
- Dit n'y avoir lieu à déclarer opposable à la Société pour le développement de la propriété immobilière (SDPI) la promesse de renouvellement de bail faite par Mme [J] veuve [W] dans l'acte de cession du fonds de commerce reçu le 13 février 2014 et à enjoindre à la SDPI de régulariser l'acte de renouvellement du bail commercial ;
- Dit que le congé à fin de mettre fin au bail, délivré par la Société pour le développement de la propriété immobilière (SDPI) à M. et Mme [Z] par acte d'huissier signifié le 28 janvier 2016 n'est pas atteint de nullité, le bail se poursuivant par tacite reconduction, mais est sans effet ;
- Dit n'y avoir lieu à faire injonction dans l'arrêt, à la Société pour le développement de la propriété immobilière (SDPI), d'effectuer sous astreinte des travaux d'accessibilité des locaux aux personnes handicapées ;
- Confirme le jugement en toutes ses autres dispositions critiquées ;
Y ajoutant,
- Déboute les époux [Z] de leur demande formée à titre subsidiaire en paiement d'une indemnité d'éviction et en désignation d'un expert judiciaire,
- Condamne la Société pour le développement de la propriété immobilière (SDPI) à verser à M. [M] [Z] et Mme [L] [O] [P] épouse [Z] (pris ensemble), la somme de 5000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Rejette le surplus des demandes ;
- Condamne la Société pour le développement de la propriété immobilière (SDPI) aux dépens exposés devant la cour qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT