R.G : 05 / 01092

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NIMES
22 février 2005


ASSOCIATION O.G.E.C. ST VINCENT DE PAUL
COUR D'APPEL DE NIMES
CHAMBRE CIVILE
1ère Chambre A
ARRÊT DU 24 AVRIL 2007
APPELANT :
Monsieur Rémo X...
né le 12 Avril 1940 à TUNIS (TUNISIE)

représenté par la SCP POMIES-RICHAUD-VAJOU, avoués à la Cour
assisté de Me Isabelle VOLLE-TUPIN, avocat au barreau de NIMES

ASSOCIATION O.G.E.C. ST VINCENT DE PAUL
poursuites et diligences de son Président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège
3 Boulevard de Bruxelles
30000 NIMES
représentée par la SCP M. TARDIEU, avoués à la Cour
assistée de Me Jean-Marie D'ARNAL, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 02 Février 2007
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Muriel POLLEZ, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
M. Pierre BOUYSSIC, Président
Mme Christine JEAN, Conseiller
Mme Muriel POLLEZ, Conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique VILLALBA, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

à l'audience publique du 28 Février 2007, où l'affaire a été mise en délibéré au 24 Avril 2007.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Pierre BOUYSSIC, Président, publiquement, le 24 Avril 2007, date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition au greffe de la Cour.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :
Suivant bail du 6 juin 2000 Jeanne B...a donné en location à l'association OGEC ST VINCENT DE PAUL un immeuble dont elle était propriétaire aux fins de locaux annexes au lycée pour un loyer mensuel de 1. 143,37 Euros TTC. Par acte notarié du 11 mars 2003, Rémo X...a acquis l'ensemble immobilier dont dépendent les locaux. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 avril 2003, l'association OGEC ST VINCENT DE PAUL a indiqué à son bailleur qu'elle résiliait le bail à compter du 1er octobre 2003.S'opposant à ce congé considéré comme non conforme aux prescriptions édictées en matière de baux commerciaux, Rémo X...a agi en paiement des loyers jusqu'au 14 juin 2009.
Suivant jugement rendu le 22 février 2005, le Tribunal de Grande Instance de NIMES a :
-dit que le contrat du 6 juin 2000 ne relevait pas des dispositions du code de commerce sur les baux commerciaux,
-débouté Rémo X...de sa demande en nullité du congé du 24 avril 2003 et de celle en paiement des loyers jusqu'au 14 juin 2009,
-débouté chacune des parties du surplus de leurs demandes, Rémo X...supportant les dépens de l'instance.
Rémo X...en a interjeté appel suivant déclaration enregistrée au greffe le 4 mars 2005, sans que les parties élèvent de discussion quant à la recevabilité de l'appel ou qu'il résulte des pièces du dossier de moyen d'irrecevabilité devant être relevé d'office par la cour.

En l'état de ses dernières écritures déposées au greffe le 23 octobre 2006, Rémo X...demande à la Cour, de :
-réformer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,
-statuant à nouveau, débouter l'association OGEC ST VINCENT DE PAUL de toutes ses demandes,
-à titre principal, constater que le bail relève des dispositions des articles L 145-2 et suivants du Code de Commerce,
-subsidiairement, faire application des dispositions des articles 1134 et 1147 du Code Civil,
-en toute hypothèse, juger nul le congé délivré par le preneur par correspondance,
-en conséquence, condamner l'association OGEC ST VINCENT DE PAUL à lui payer la somme de 25. 551,72 Euros selon le décompte annexé correspondant aux loyers et charges dus au bailleur jusqu'au 5 juin 2005, outre intérêts légaux à compter de leur date d'exigibilité, celle de 3. 000 Euros à titre de dommages et intérêts eu égard à l'attitude dolosive de la locataire et celle d'un montant identique en remboursement des frais non taxables exposés outre les entiers dépens en ce compris le commandement de payer délivré le 5 avril 2005 sous le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Il expose au soutien de son appel que :
-la qualification juridique d'un contrat échappe à la volonté des parties et doit être recherchée par le juge,
-la renonciation à une loi d'ordre public est interdite, sauf pour les dispositions édictées dans l'intérêt des parties s'il s'agit de droits acquis et si elle résulte d'actes manifestant sans ambiguïté une volonté de renonciation qui doit toujours être postérieure à la signature du bail,
-les baux des locaux qui abritent des établissements d'enseignement relèvent du statut des baux commerciaux,
-en application des articles L 145-4 et L 145-15 du Code de Commerce la durée du contrat ne peut donc être inférieure à 9 ans, le preneur peut donner congé à l'expiration d'une période triennale dans les formes et délais de l'article L 145-9 à peine de nullité, soit par acte extra-judiciaire et au moins six mois à l'avance et cela même en cas de convention contraire, le caractère facultatif ne portant que sur la faculté de résiliation,
-puisque le congé a été donné par lettre recommandée avec accusé de réception il n'a pas été mis régulièrement fin au bail et les loyers demeurent dus,
-la remise des clefs ne couvre pas la nullité,
-la rédaction non appropriée du contrat n'est pas imputable au bailleur comme le prétend l'intimée pour ouvrir droit à dommages et intérêts car sa venderesse n'était aucunement une professionnelle de l'immobilier alors que le locataire est un professionnel et il n'y a donc pas de faute à reprocher au bailleur,
-l'association OGEC ST VINCENT DE PAUL devait signifier son congé au plus tard le 14 décembre 2002,
-subsidiairement et en admettant que le contrat fait la loi entre les parties, celles-ci n'ont pas fait référence à l'article 12 de la loi du 6 juillet 1989 autorisant la résiliation du bail à tout moment, seules les conditions de forme et de délais ayant été visées par les parties, et la durée de préavis convenue était de 6 mois,
-ainsi quel que soit le statut locatif applicable au rapport des parties le congé est de nul effet et le bail s'est poursuivi jusqu'au délai prévu par le commandement de payer délivré le 5 avril 2005
-et l'association OGEC ST VINCENT DE PAUL sera en outre condamnée au paiement de dommages et intérêts car sa résistance dolosive l'a placée dans une situation financière particulièrement difficile, contraint de vendre un bien pour payer le crédit contracté pour l'achat de l'immeuble occupé par l'association OGEC ST VINCENT DE PAUL.
Dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 31 mai 2006 l'association OGEC ST VINCENT DE PAUL demande à la Cour de :
-rejeter l'appel,
-confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
-dire que le statut des baux commerciaux ne s'applique pas au contrat,
-juger que le congé donné par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 avril 2003 est parfaitement conforme aux dispositions contractuelles et à la loi du 6 juillet 1989,
-le valider,
-débouter Rémo X...de toutes ses demandes,
-le condamner à lui payer la somme de 3. 000 Euros en remboursement des frais non taxables exposés et aux entiers dépens sous le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Elle fait valoir que :
-le bail professionnel conclu par les parties déroge expressément au statut résultant de l'article L 145-2 du Code de Commerce et elles ont pu en convenir car l'application du statut des baux commerciaux au locaux destinés aux activités d'enseignement n'est pas d'ordre public en application de l'article L 145-15 du Code de Commerce et un bail professionnel a pu être librement consenti en faveur du preneur,
-le congé a été donné conformément aux stipulations du bail et les clefs remises le 14 novembre 2003 avec paiement des loyers exigibles,
-toute disposition non conforme à la loi des parties doit être écartée
-et l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 a été parfaitement respecté par le congé régulier quant à sa forme et au délai de préavis fixé.

Le bail liant les parties prévoit au chapitre " Durée du bail " qu'il est consenti et accepté pour une durée de 3 années entières et consécutives à compter du 15 juin 2000 et qui prendra fin le 14 juin 2003, que la prise d'effet est fixée au 15 juin 2000 et que le bail est non résiliable durant cette période par toutes les parties. Il est stipulé au chapitre " Conditions de reconduction ou de résiliation du bail " qu'à défaut de congé ou d'offre de renouvellement donnés dans les conditions de forme et de délai de l'article 15-1 et 17 de la loi du 6 juillet 1989 le contrat sera tacitement reconduit pour une durée de 6 ans. Il est enfin
prévu au chapitre " Congé au terme du contrat " que chaque partie peut notifier à l'autre son intention de ne pas renouveler celui-ci sous réserve de respect d'un préavis de 6 mois et que les notifications sont faites par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier de justice.
Il s'ensuit que la rédaction de l'acte démontre manifestement que les parties n'ont jamais entendu faire référence au statut des baux commerciaux notamment quant à la durée du bail, ses modalités de renouvellement, de résiliation ou de congé, visant au contraire expressément les articles 15-1 et 17 de la loi du 6 juillet 1989 sans référence aucune au statut des baux commerciaux.
Néanmoins, sont soumis à ce statut en vertu de l'article L. 145-2 du Code de Commerce les baux des locaux ou immeubles abritant des établissements d'enseignement et les parties s'accordent sur le fait que l'association OGEC ST VINCENT DE PAUL a pris en location ce local pour y pratiquer son activité d'enseignement.
Il est constant que le statut des baux commerciaux qui a été institué dans un but protecteur du preneur n'a pas été expressément prévu d'ordre public en toutes ses dispositions.L'article L 145-15 du Code de Commerce prévoit que sont nuls et de nuls effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangement qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L 145-4, L 145-37 à L 145-41, du premier alinéa de l'article L 145-42 et des articles L 145-47 à L 145-54.D'autres prescriptions sont édictées d'ordre public, notamment, par les articles L 145-9 et L 145-10 du Code de Commerce.
Il n'y a donc pas de disposition d'ordre générale et préalable qui prévoit formellement que les baux de locaux destinés à des établissements d'enseignement sont nécessairement soumis au statut des baux commerciaux et qu'il ne peut donc y être dérogé. Cependant il en est de même pour toutes les locations visées aux articles L 145-1 et 2. Il s'ensuit que, quelle que soit la formulation de la convention choisie par les parties pour soumettre leurs rapports à d'autres dispositions légales, les baux professionnels consentis pour des locaux accueillant une activité d'enseignement sont de plein droit soumis au statut litigieux sauf la faculté pour les parties d'y déroger relativement aux dispositions qui ne sont pas prévues d'ordre public par les articles précités.
Dans ces conditions les parties ne sauraient prévoir un autre régime différent de celui résultant du statut quant au droit au renouvellement, à la durée du bail, la forme et le contenu des congés ou des refus de renouvellement
S'agissant d'un ordre public de protection, les parties peuvent renoncer à des dispositions édictées pour leurs seuls intérêts privés. Bien que le but du statut soit essentiellement la protection des locataires commerçants ou professionnels, la faculté de s'en affranchir appartient aux deux parties et non pas exclusivement au preneur. En tout état de cause cette possibilité suppose toujours que le droit soit préalablement
acquis et que la renonciation puisse se déduire sans équivoque des éléments de la cause. Cette nécessité d'une manifestation ultérieure de la volonté des parties exclut qu'elle soit exprimée dans le bail lui-même, comme au cas d'espèce, sauf à tourner le caractère d'ordre public, même de protection, qui s'attache à certaines dispositions du statut.
Or, l'association OGEC ST VINCENT DE PAUL ne démontre ni n'allègue qu'en cours de bail l'un ou l'autre des contractants a clairement renoncé à la durée du bail prévu par le statut ou aux formes et délais prévus pour les congés ou résiliation. Par conséquent le bailleur ne saurait être considéré comme ayant renoncé à exiger de son locataire qu'il respecte la durée du bail imposé par l'article L. 145-4 et les modalités prescrites pour y mettre un terme.
Dès lors, les clauses de la convention en ce qu'elles dérogent aux dispositions de l'article précité et de l'article L 145-9 du Code de Commerce ne peuvent être invoquées par l'association OGEC ST VINCENT DE PAUL pour être nulles et de nulles effet.
En conséquence le fait que les parties n'aient pas soumis la location au statut dans le bail ne vaut pas renonciation à un droit acquis opposable au bailleur.
L'association OGEC ST VINCENT DE PAUL, qui, nonobstant les stipulations du bail liant les parties, bénéficiait d'une durée de contrat de 9 années avait donc, à défaut de convention contraire, la faculté de donner congé pour le résilier à l'expiration d'une période triennale dans les formes et délais de l'article L 145-9 du Code de Commerce, c'est à dire, au moins 6 mois à l'avance et par acte extrajudiciaire.
Elle avait par conséquent l'obligation, afin de mettre valablement fin au bail, de donner congé le 14 décembre 2002 pour le 14 juin 2003 et par acte d'huissier de justice alors qu'elle n'a envoyé son congé que le 24 avril 2003 pour une date postérieure à celle prévue pour la fin de la première période triennale et par simple lettre recommandée avec accusé de réception.
La convention contraire signée par les parties quant aux modalités et délais du congé à donner pour mettre un terme au bail ne peut faire échec aux règles d'ordre public édictées par l'article L 145-9 du Code de Commerce que le bailleur est fondé à exiger comme le preneur, lequel ne pouvait pareillement pas prétendre à une prorogation de la date d'expiration du bail dès lors que le congé était irrégulier quant à sa forme.
En conséquence, le congé donné par l'association OGEC ST VINCENT DE PAUL est nul et de nul effet. Faute d'avoir valablement mis fin au bail qui s'est renouvelé au moins pour une durée de trois ans, il incombe à l'association OGEC ST VINCENT DE PAUL, malgré la remise des clefs, de satisfaire à ses obligations de preneur et plus particulièrement de payer les loyers et charges au terme convenu et, au cas d'espèce en présence du commandement de payer délivré par le bailleur et visant la clause résolutoire insérée au bail, jusqu'au 5 juin 2005 comme le réclame l'appelant.
Enfin, il n'y a pas lieu de retenir la responsabilité du bailleur, qui autoriserait le preneur à réclamer indemnisation venant en compensation de son obligation locative, dès lors que Rémo X...n'a pas laissé abusivement l'association OGEC ST VINCENT DE PAUL dans l'ignorance de la nullité du congé dont il devait dénoncer la régularité dans un courrier du 16 juin 2003. Rémo X...n'a pas été le rédacteur de l'acte comportant les clauses irrégulières que le preneur a cru pouvoir respecter légitimement et l'association OGEC ST VINCENT DE PAUL n'établit pas que la dame B..., sa bailleresse initiale était une professionnelle avertie en matière de gestion de biens locatifs et qu'elle aurait pris l'initiative ou eu la volonté d'insérer au bail une clause manifestement illicite.
En conséquence, la responsabilité de Rémo X...ne se trouve pas engagée et l'association OGEC ST VINCENT DE PAUL reste tenue du paiement des loyers et charges conformément à la convention de location, soit de la somme de 25. 551,72 Euros jusqu'au 5 juin 2005, montant qu'au demeurant l'intimée ne conteste pas en son quantum. Elle en sera condamnée au paiement avec intérêts légaux à compter de l'exigibilité de chaque échéance, le jugement étant infirmé.
Afin de démontrer le préjudice financier subi du fait de la carence de l'association OGEC ST VINCENT DE PAUL dans son obligation locative, Rémo X...verse à son dossier copie de l'acte de vente d'un studio dont il affirme avoir dû se séparer pour couvrir les échéances de l'emprunt souscrit lors de l'acquisition du bien immobilier loué à l'association OGEC ST VINCENT DE PAUL. Il ne produit cependant pas d'autre pièce qui permettrait de vérifier l'existence d'un lien de causalité entre cette cession et ses difficultés financières alléguées et attribuées à l'intimée et alors que l'acte de vente dont il fait état a été signé le 24 mai 2004, soit seulement 7 mois après la date pour laquelle l'association OGEC ST VINCENT DE PAUL avait donné congé. Il n'y a donc pas lieu de faire droit à cette demande à défaut d'un préjudice établi et rattachable au manquement contractuel de l'association OGEC ST VINCENT DE PAUL qui en tout état de cause ne saurait s'analyser en une " attitude dolosive ".
Rémo X...sera débouté de cette demande.
L'association OGEC ST VINCENT DE PAUL, qui succombe, sera condamnée à supporter la charge des dépens de première instance et d'appel. Elle versera en outre à Rémo X...la somme de 1 200 Euros en remboursement des frais non taxables exposés et en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de Procédure Civile, sans pouvoir elle-même prétendre au bénéfice de ce texte.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Infirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau dit que le bail liant les parties était soumis au statut des baux commerciaux et aux prescriptions d'ordre public des articles L. 145-4 et L. 145-9 auxquelles les parties n'avaient pas valablement renoncé ;
Juge nul et de nul effet le congé donné par l'association OGEC ST VINCENT DE PAUL à Rémo X...le 24 avril pour le 1er octobre 2003 ;
Dit que le bail s'est poursuivi jusqu'à la résiliation du bail acquise en vertu de la clause résolutoire le 5 juin 2005 ;
Condamne l'association OGEC ST VINCENT DE PAUL à payer à Rémo X...la somme de 25. 551,72 Euros avec intérêts légaux sur chaque échéance à compter de leur exigibilité ;
Déboute les parties de toutes autres demandes ;
Condamne l'association OGEC ST VINCENT DE PAUL à payer à Rémo X...la somme de 1. 200 Euros en remboursement des frais non taxables exposés ;
Condamne l'association OGEC ST VINCENT DE PAUL aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût du commandement de payer du 5 avril 2005 et qui seront recouvrés par la SCP POMIES RICHAUD VAJOU.
Arrêt signé par M. BOUYSSIC, Président et par Mme VILLALBA, Greffier.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,