COUR D'APPEL DE NANCY
DEUXIÈME CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT No 897 / 2008 DU 02 AVRIL 2008
Numéro d'inscription au répertoire général : 05 / 00595
Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal de Commerce de NANCY, R. G. no 152, en date du 31 janvier 2005,
APPELANTE :
Madame Martine X...
demeurant... 38240 MEYLAN
représentée par la SCP MERLINGE & BACH- WASSERMANN, avoués à la Cour
assistée de Me FISCHER, avocat au barreau de PARIS,

SOGEA EST BTP prise en la personne de son représentant légal pour ce, domicilié au siège social,
Sis au Z. A. Lesmenils-54700 PONT A MOUSSON
représentée par la SCP BONET, LEINSTER & WISNIEWSKI, avoués à la Cour
assistée de la SCP BEHR- FOLMER, avocats au barreau de NANCY
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 12 Septembre 2007, en audience publique devant la Cour composée de :
Monsieur Francis MOUREU, Président de Chambre, qui a fait le rapport,
Madame Patricia POMONTI, Conseiller,
Madame Marie- Hélène DELTORT, Conseiller,
qui en ont délibéré ;
Greffière, Agnès STUTZMANN, lors des débats : ;
A l'issue des débats le Président a annoncé que le délibéré serait prononcé le 26 mars 2008 ;
Advenu ladite audience, le Président a informé les parties que le délibéré était prorogé au 02 avril 2008 ;
ARRÊT : contradictoire, prononcé par Monsieur MOUREU, Président, à l'audience publique du 02 AVRIL 2008, date indiquée à l'issue des débats, conformément à l'article 452 du Code de Procédure Civile ;
signé par Monsieur MOUREU, Président, et par Monsieur LAUDET- JACQUEMMOZ, greffier présent lors du prononcé ;
BASES CONTRACTUELLES DU LITIGE
FAITS CONSTANTS ET PROCÉDURE
La S. à r. l. AUBERGE DU KOCHERSBERG possédait un bâtiment d'une surface développée de l'ordre de 4. 900 m ² sur un terrain de 3 hectares à proximité des Ets ADIDAS à LANDERSHEIM (Bas- Rhin).
Elle exploitait un restaurant qui connaissait des difficultés économiques dans les années 1998 à la suite du mauvais état de santé du gérant, M. Alain A....
Le redressement judiciaire de la S. à r. l. AUBERGE DU KOCHERSBERG était ouvert par jugement de la chambre commerciale du Tribunal de grande instance de SAVERNE du 14 décembre 1999.
La procédure était convertie en liquidation judiciaire le 20 février 2001.
La S. à r. l. YOHAN IMMOBILIER, représentée par M. Jean Y..., confiait le 5 avril 2001 un mandat de recherche de biens immobiliers à Mme Martine X..., détenant une carte professionnelle de transactions sur immeubles et fonds de commerce, sous la dénomination Cabinet OEFIC à MEYLAN (Isère).
En exécution de ce mandat, Mme Martine X... indiquait à la S. à r. l. YOHAN IMMOBILIER l'opportunité de racheter l'Auberge du KOCHERSBERG.
Puis Mme Martine X... réalisait pour la S. à r. l. YOHAN IMMOBILIER une analyse financière globale de l'hôtel. Il en ressortait que la Société EUROGROUP, mise en rapport avec Mme Martine X... par l'intermédiaire de la S. à r. l. YOHAN IMMOBILIER, était disposée à exploiter le futur hôtel- restaurant AUBERGE DU KOCHERSBERG.
La S. à r. l. YOHAN IMMOBILIER adressait au mandataire liquidateur une offre de reprise sous condition suspensive.
Mme Martine X... proposait à la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. l'acquisition des actifs de la S. à r. l. AUBERGE DU KOCHERSBERG en vue de réaliser un programme hôtelier 3 * de 71 chambres.
Mme Martine X... préparait dans ce sens un " protocole synallagmatique d'accord sous conditions suspensives " daté du 15 septembre 2001 qui ne devait jamais être signé.
Selon acte du 28 septembre 2001, la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. confiait à Mme Martine X... un mandat de recherche de biens immobiliers sans exclusivité. Ce mandat visait tous biens immobiliers et terrains constructibles sur les régions Alsace, Lorraine, Champagne- Ardenne. Ce contrat de mandat fixait à 5 % la commission en cas de réalisation de la transaction et prévoyait une indemnité compensatrice de même montant en cas de non- respect des obligations du mandant.
Puis le 23 octobre 2001, la S. à r. l. YOHAN IMMOBILIER donnait à Mme Martine X... son accord pour l'envoi d'un protocole d'accord à la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. portant sur la réalisation d'un ensemble hôtelier de 71 à 80 chambres exploité par la société EUROGROUP moyennant un loyer annuel de 3. 200. 000. F à 3. 500. 000. F selon " montée en puissance ". Les actifs immobiliers et fonciers seraient cédés par la S. à r. l. YOHAN IMMOBILIER à la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. au prix de 10. 000. 000. F ou 12. 000. 000. F si la société EUROGROUP ou toute autre exploitante acceptait de payer un loyer initial annuel de 3. 400. 000. F.
Des échanges de courriers s'ensuivaient concernant des modifications du protocole.
Par ordonnance du 20 février 2002, le juge- commissaire du Tribunal de grande instance de SAVERNE autorisait la cession des actifs de la S. à r. l. AUBERGE DU KOCHERSBERG à la S. à r. l. YOHAN IMMOBILIER.
Puis la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. ne se manifestait plus.
Mme Martine X... reprochait à la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. d'avoir provoqué une rupture fautive des pourparlers ainsi que la résiliation unilatérale du mandat contracté le 28 septembre 2001.
Par lettre du 16 juin 2003, Mme Martine X... mettait en demeure la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. de lui payer une indemnité de 91. 165 euros en compensation de la violation des règles du mandat et de la brusque rupture des pourparlers concernant l'opération sus- visée.

VU la demande introduite contre la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. par Mme Martine X... selon assignation du 24 septembre 2003 tendant, dans le dernier état de ses conclusions, à la condamnation de la défenderesse au paiement de 94. 165 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2003 et de 3. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
VU les conclusions de la partie défenderesse tendant au débouté de Mme Martine X... et à l'allocation de 3. 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
VU le jugement rendu par le Tribunal de commerce de NANCY le 31 janvier 2005 qui a débouté Mme Martine X... de sa demande et l'a condamnée à payer à la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. 2. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
VU l'appel de ce jugement interjeté le 23 février 2005 par Mme Martine X...,
VU les moyens et prétentions de l'appelante exposés dans ses dernières conclusions signifiées le 22 novembre 2006 tendant à la condamnation de la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. au paiement de 94. 165 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2003 en application de l'article 12 du mandat de recherche de biens et à titre de dommages- intérêts pour rupture brutale de pourparlers et de 15. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
VU les moyens et prétentions de la partie intimée exposés dans ses dernières conclusions signifiées le 6 mars 2007 tendant à la confirmation du jugement déféré et à l'allocation de 3. 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

MOYENS DES PARTIES
Au soutien de son appel, Mme Martine X... fait valoir que :
- le protocole modifié adressé par la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. le 23 novembre 2001 ne prévoyait plus l'autorisation du comité des engagements du Groupe VINCI ou SOGEA à titre de condition suspensive,
- Mme Martine X..., soucieuse de ne pas surenchérir l'opération, a limité sa commission à 500. 000. F HT,
- la demande de l'appelante ne porte pas sur une commission mais sur des dommages- intérêts dus en raison, d'une part, d'une faute du mandant, conformément aux articles 12 du mandat et 78 du décret N 72-678 et, d'autre part, en réparation de la rupture abusive par la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. des pourparlers avec la S. à r. l. YOHAN IMMOBILIER,
- conformément à l'article 78 du décret N 72-678 du 20 juillet 1972, le mandat du 28 septembre 2001 comporte une clause pénale prévoyant, en cas de non- respect des obligations, une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue,
- la durée du mandat était d'un an renouvelable par tacite reconduction sauf révocation avec préavis d'un mois,
- la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. n'a répondu ni aux courriers de la Mme Martine X... de juin à décembre 2002 ni à la mise en demeure du 16 juin 2003,
- le silence de la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. constitue d'autant plus une violation de ses obligations qu'elle avait donné son accord sur la chose et sur le prix,
- c'est à la demande de la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. que Mme Martine X... n'a pas proposé d'autres opérations à son mandant,
- le silence ininterrompu de la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. se traduit par la révocation du mandat,
- or la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. n'a jamais dénoncé le mandat dans les formes prescrites, à l'issue de la durée irrévocable d'un an,
- la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. a manqué à l'obligation d'exécuter le contrat loyalement et de bonne foi et aux obligations stipulées à l'article 6,
- en privant Mme Martine X... des documents utiles à l'accomplissement de sa mission, elle a empêché de finaliser l'accord des parties,
- la commission prévue au mandat s'élève à 5 % HT de la transaction, soit 76. 225 euros HT et 94. 165 euros TTC,
- dès lors que le mandat répond aux conditions de l'article 78 du décret N 72-678 du 20 juillet 1972, la clause pénale s'applique, sans possibilité de modération judiciaire conformément à l'article 1152 du Code civil,
- au surplus, aucune modération ne serait justifiée car l'appelante s'est consacrée à cette opération sans pouvoir s'investir dans d'autres projets,
- l'indemnité n'est pas manifestement excessive,
- la rupture brutale des pourparlers a causé un préjudice à Mme Martine X...,
- les pourparlers ont duré près d'un an et étaient avancés à ce point que des projets de compromis avaient été soumis aux notaires des parties,
- la rupture brutale est caractérisée par le silence opposé aux 7 lettres de Mme Martine X... et la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. a abusé de sa position dominante,
- Mme Martine X... a consacré une année entière à l'opération et effectué de nombreux déplacements,
- les conditions excessives demandées par la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. ne respectaient pas l'équilibre du contrat,
- le mandataire a droit à des dommages- intérêts équivalents à la commission s'il prouve l'existence d'une faute du mandant faisant échec à la réalisation de la vente,
- la somme de 22. 867 euros HT réclamée par courrier du 25 mai 2002 couvrait des frais déjà engagés, sans comprendre le préjudice global inhérent à la rupture,
- les fautes commises à l'égard de Mme Martine X... sont indépendantes de celles que pourrait invoquer la S. à r. l. YOHAN IMMOBILIER et du préjudice qui s'est ensuivi.

La S. N. C. SOGEA EST B. T. P. réplique que :
- Mme Martine X... ne pouvait prétendre à aucune commission puisque la vente n'a pas abouti,
- en sa qualité de simple intermédiaire, l'appelante n'a pas qualité pour se prévaloir de la rupture abusive des pourparlers entre la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. et la S. à r. l. YOHAN IMMOBILIER qui n'a formulé aucune réclamation,
- elle ne peut prétendre que la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. aurait commis une faute qui l'aurait privée de la commission,
- les termes du mandat impliquaient des aléas et la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. n'était tenue de contracter avec personne,
- la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. a clairement subordonné son acceptation aux conditions suivantes qu'elles a rappelées par courriers des 26 juin 2001, 28 septembre 2001, 18 janvier 2002, 9 avril 2002, 22 mai 2002 :
* engagement d'un exploitant hôtelier présentant toutes garanties et assurant une rentabilité de 9 %,
* validation du programme par l'exploitant et l'investisseur,
* obtention des permis de démolir et de construire purgés de tout recours,
* accord du comité des risques du Groupe VINCI,
- ces conditions n'ont pas été remplies, comme Mme Martine X... l'a reconnu dans son courriel du 22 juin 2002,
- de ce fait les pourparlers n'ont pas abouti,
- l'appelante n'a pas caractérisé l'abus de position dominante,
- en l'absence d'exclusivité, la rupture des pourparlers n'est pas fautive,
- la demande de dommages- intérêts n'est pas davantage fondée sur l'article 78 du décret N 72-678 du 20 juillet 1972 car Mme Martine X... n'établit pas quelle faute aurait commise la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. au sens de l'article 12 du contrat de mandat,
- le non- aboutissement de la transaction visant l'Auberge du KOCHERSBERG n'a pas entraîné la rupture unilatérale du mandat qui avait une portée beaucoup plus large dans les régions de l'Est,
- la rupture du mandat est seulement imputable à Mme Martine X...,
- subsidiairement, en cas de rupture fautive des pourparlers, le mandataire pourrait tout au plus prétendre au remboursement des frais exposés et non à la rémunération prévue,
- l'indemnisation forfaitaire prévue par l'article 12 du mandat revêt le caractère d'une clause pénale qui peut être réduite en application de l'article 1152 du Code civil, nonobstant l'article 78 du décret N 72-678 du 20 juillet 1972.

Attendu que Mme Martine X... n'a présenté en appel aucun moyen nouveau de droit ou de fait qui justifie de remettre en cause le jugement attaqué, lequel repose sur des motifs pertinents- non contraires à l'ordre public- résultant d'une analyse correcte des éléments de la procédure, notamment des dispositions contractuelles adoptées par les parties, et de la juste application de la loi et des principes régissant la matière ;
Attendu que Mme Martine X... réclame à la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. des dommages- intérêts à hauteur de la commission qu'elle aurait perçue si la transaction avait été réalisée ;
Attendu, sur le fondement délictuel, que Mme Martine X... n'a caractérisé aucune rupture abusive des pourparlers ;
Que la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. a fait connaître successivement dans des courriers et messages des 5 juin, 26 juin et 28 septembre 2001 les conditions dont dépendait son acceptation (pièces N 2, 4, 6 de l'appelante) à savoir :
1. engagement d'un exploitant hôtelier présentant toutes garanties financières et professionnelles garantissant au maître de l'ouvrage de l'opération... une rentabilité ferme de son investissement d'au minimum 9 %...,
2. validation du programme par l'exploitant et l'investisseur que nous serions amenés à trouver,
3. obtention des permis de démolir et permis de construire purgés de tous recours,
4. accord du comité des risques du groupe VINCI,
Que, par courriel du 22 mai 2002, la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. a précisé que " l'acquisition n'est envisageable que sous condition suspensive de la signature d'un contrat préalable de réservation avec un investisseur préalablement à la conclusion d'une VEFA " et demandait un délai jusqu'à septembre 2002 " pour que soit trouvé ensemble cet investisseur " ;
Que, dans le même courriel, la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. exigeait " une lettre d'intention émanant d'EUROGROUP suite aux dernières discussions sur le loyer et les garanties qu'il propose " (pièce N 20) ;
Que Mme Martine X... a répondu par lettre du 24 juin 2002 donnant son avis sur la pertinence des nouvelles exigences de la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. mais sans relever aucune attitude abusive de sa part ;
Qu'en l'état de cet échange de courriers, l'appelante n'a nullement démontré qu'en cherchant à s'entourer de garanties supplémentaires dans une transaction complexe et aléatoire, la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. aurait excédé les limites de la liberté contractuelle ;
Qu'il apparaît, en définitive, que la S. à r. l. YOHAN IMMOBILIER et la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. s'en sont tenues à des exigences incompatibles, ce dont Mme Martine X... ne peut faire grief à la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. ;
Attendu que, sur le fondement contractuel, l'appelante n'a pas davantage établi un manquement de la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. à ses obligations de mandante ni démontré qu'elle serait responsable de la rupture unilatérale du contrat de mandat avant son terme ;
Attendu que l'appelante soutient à tort que le défaut de réponse de S. N. C. SOGEA EST B. T. P. à ses courriers de juin à décembre 2002 a eu pour résultat de rompre le mandat unilatéralement de manière anticipée ;
Or attendu que le mandat litigieux signé le 28 septembre 2001 n'avait pas pour unique objet la vente de l'Auberge du KOCHERSBERG puisqu'il concernait tous " biens immobiliers et terrains constructibles sur les régions Alsace, Lorraine, Champagne- Ardenne " ;
Que le non- aboutissement d'une transaction n'empêchait pas la poursuite du mandat pour d'autres biens ;
Attendu, en outre, que Mme Martine X... n'a établi aucun manquement aux obligations mises à la charge de la mandante telles qu'énoncées à l'article 6 ;
Qu'elle se borne à affirmer que l'intimée l'aurait " privé des documents utiles à l'accomplissement de sa mission " sans préciser lesquels et dans quelles circonstances ;
Qu'au surplus, l'appelante n'allègue pas et établit encore moins que la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. aurait omis de diriger vers elle " toute personne physique ou morale susceptible de contribuer à la bonne exécution du mandat " ;
Attendu que Mme Martine X... procède aussi par simple affirmation en soutenant que la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. aurait abusé de sa position dominante ;
Attendu que l'équité justifie de confirmer le montant alloué par les premiers juges pour couvrir la S. N. C. SOGEA EST B. T. P. de ses frais de procédure non compris dans les dépens, sans rien ajouter pour l'instance d'appel ;
PAR CES MOTIFS
Et, adoptant ceux non contraires des Premiers Juges,
LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement déféré,
CONDAMNE Mme Martine X... aux dépens d'appel,
AUTORISE la S. C. P. LEINSTER- WISNIEWSKI- MOUTON à recouvrer directement les dépens d'appel conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.