COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 27 JANVIER 2017
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/14475
Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Mai 2015- Tribunal de Grande Instance de Paris-RG no 13/ 14039

Monsieur David Jocelyn Williams X...
demeurant.../ France
Représenté par Me Harold HERMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : T03
Assisté sur l'audience par Me Eric MARTIN IMPERATORI de l'AARPI GIDE LOYRETTE NOUEL AARPI, avocat au barreau de PARIS, toque : T03
Madame Ambroisine Marie Lydie Y...
demeurant.../ France
Représenté par Me Harold HERMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : T03
Assisté sur l'audience par Me Eric MARTIN IMPERATORI de l'AARPI GIDE LOYRETTE NOUEL AARPI, avocat au barreau de PARIS, toque : T03

Monsieur Nicolas C... né le 1er novembre 1963 à PARIS (75008)

Madame Karine D... épouse C... née le 19 juillet 1972 à CHERBOURG (50100)
demeurant...
Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Gilles MIGAYROU de l'ASSOCIATION DAGNEAUX, MIGAYROU, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 102
Maître Bernard F...
demeurant.../ France
Représenté et assisté sur l'audience par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848
SCP F...- SCP I... 
J... prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Décembre 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Suivant acte sous seing privé du 27 novembre 2012 conclu avec le concours de M. Bernard F..., notaire rédacteur de l'acte, membre de la SCP Charles I... et Laurent J..., M. David X... et Mme Ambroisine Y..., épouse X..., ont vendu à M. Nicolas C... et Mme Anne D..., épouse C..., les lots 31, 44, 48, 46, 45, et 50 de l'état de division d'un ensemble immobilier en copropriété sis ... à Paris, 17e arrondissement, au prix de 1 030 000 €. Les lots vendus correspondaient aux biens suivants :-31 : dans le bâtiment A au sous-sol, une cave,-44 : dans le bâtiment B, sans escalier au rez-de-chaussée, avec accès par le lot no 46 (cour privée), la totalité du bâtiment B à usage de local,-48, situé en terrasse, avec accès depuis le lot no44 du rez-de-chaussée par un escalier particulier à créer, ce lot consiste en : la pleine propriété d'une terrasse,-46 : au rez-de-chaussée, droit à la jouissance exclusive d'une cour privée ; ce lot donne accès au lot no 44,-45 : dans le bâtiment C, sans escalier au rez-de-chaussée, avec accès par le lot no 47, la totalité du bâtiment C à usage de local,-50 (à créer) : au rez-de-chaussée, un local accolé au lot 45 et le droit à la jouissance exclusive de la cour. Cet avant-contrat stipule que l'acquéreur devait obtenir pour le jour de la réitération par acte authentique " l'autorisation administrative devenue définitive autorisant l'usage d'habitation des lots objets " de la vente. Par lettre du 10 avril 2013, excipant de l'absence de justification de l'obtention de cette autorisation par les vendeurs, les acquéreurs ont invoqué la caducité de l'avant-contrat et la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 51 500 €, se réservant le droit de solliciter l'application de la clause pénale soit le paiement de la somme de 103 000 €. Le 22 mai 2013, M. H..., notaire des vendeurs, qui devait recevoir l'acte authentique de vente, a dressé un procès-verbal de difficultés. Par acte du 5 septembre 2013, les époux C... ont assigné les époux X... en restitution du dépôt de garantie et en paiement de la somme de 103 000 € au titre de la clause pénale. Le 6 juin 2014, les époux C... ont appelé dans la cause leur notaire, M. F... et la SCP Charles I... et Laurent J...
C'est dans ces conditions que, par jugement du 11 mai 2015, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- dit qu'en l'absence de réalisation de la condition suspensive prévue en page 12 du " compromis " de vente du 27 novembre 2012, cet acte était caduc,
- dit que la caducité était imputable aux époux X...,
- mis hors de cause M. F... et la SCP I...- J...,
- ordonné la restitution aux époux C... de la somme de 51 500 € détenue par M. H...,
- condamné in solidum les époux X... à verser aux époux C... la somme de 60 000 € au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,
- ordonné la capitalisation des intérêts à compter du 5 février 2015 et dit que les intérêts postérieurs seraient capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code civil,
- condamné in solidum les époux X... à payer aux époux C... la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné in solidum les époux X... aux dépens.
Par dernières conclusions du 14 novembre 2016, les époux X..., appelants, demandent à la Cour de :
- vu les articles L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation, L. 421-1 du Code de l'urbanisme en vigueur avant 2007 et R. 421-17 du même Code en vigueur après 2007, 1172 et 1134 du Code civil,
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :
- à titre principal :
. déclarer nulle la condition suspensive relative à l'autorisation de changement d'affectation,
. constater que l'absence de réitération de la vente est imputable aux époux C...,
. condamner in solidum les intimés à leur rembourser la somme de 60 000 € en application du jugement entrepris avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2013 date du paiement,
. condamner in solidum les intimés à leur verser la somme de 103 000 € en application de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2014, date de notification des premières conclusions,
. condamner in solidum les intimés au paiement de la somme de 10 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus,
- à titre subsidiaire :
. constater que la condition suspensive a été réalisée par eux, appelants,
. rejeter les prétention des acquéreurs et constater que l'absence de réitération leur est imputable,
. condamner in solidum les intimés à leur rembourser la somme de 60 000 € en application du jugement entrepris avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2013 date du paiement,
. condamner in solidum les intimés à leur verser la somme de 103 000 € en application de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2014, date de notification des premières conclusions,
. condamner in solidum les intimés au paiement de la somme de 10 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus,
- à titre reconventionnel :
. constater le refus des acquéreurs de réitérer la vente,
. condamner in solidum les intimés à leur verser la somme de 103 000 € en application de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2014, date de notification des premières conclusions,
. condamner in solidum les intimés au paiement de la somme de 10 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus,
- à titre très subsidiaire :
. constater qu'ils ont effectué les démarches nécessaires à la réalisation de la condition suspensive et dire que la non-réalisation ne saurait leur être imputée,
- à titre infiniment subsidiaire, dans l'hypothèse où la condition suspensive ne serait pas considérée par la Cour comme ayant été réalisée :
. condamner in solidum M. F... et la SCP Charles I... et Laurent J... dont il est membre à les garantir de toute condamnation au bénéfice des époux C...,
. condamner in solidum M. F... et la SCP Charles I... et Laurent J... à leur verser la somme de 10 000 € de dommages-intérêts et celle de 10 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus,
- en tout état de cause :
. rejeter l'appel incident tendant à l'infirmation du jugement en ce qu'l a réduit la clause pénale au montant de 60 000 €,
. condamner les intimés à la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 29 février 2016, les époux C... prient la Cour de :
- vu les articles 1134, 1147, 1156, 1172, 1181 et suivants, 1382 et suivants du Code civil, R. 123-9, R. 421-17, les anciens articles R. 422 m et M. 421-1 du Code de l'urbanisme, L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation,
- au principal :
- confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a réduit au montant de 60 000 € l'indemnité mise à la charge des époux X... au titre de la clause pénale et l'infirmer de ce chef,
- y ajoutant condamner les époux X... à leur verser la somme de 103 000 € au titre de la clause pénale,
- subsidiairement, si la Cour considérait la clause pénale nulle :
- constater la nullité subséquente du compromis,
- confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la restitution à leur profit de la somme de 51 500 €,
- condamner in solidum M. F... et la SCP Charles I... et Laurent J... à leur verser la somme de 103 000 € à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2014,
- très subsidiairement,
- condamner in solidum M. F... et la SCP Charles I... et Laurent J... à leur verser la somme de 51 500 € à titre de dommages-intérêts,
- en tout état de cause :
- débouter les époux X... de leurs demandes,
- condamner in solidum M. F... et la SCP Charles I... et Laurent J... à les garantir de toute condamnation au profit des époux lattes,
- condamner les époux X... à leur payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 9 mars 2016, M. F... et la SCP Charles I... et Laurent J... demandent à la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a mis hors de cause,
- dire parfaitement valable la condition suspensive d'autorisation administrative de changement d'affectation,
- dire qu'elle a défailli du fait des époux X...,
- dire que les époux C... ne justifient que leur responsabilité à eux, notaires, soit engagée,
- débouter les appelants de leurs demandes et les époux C... de leur appel incident,
- condamner la partie qui succombera au paiement d'une somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.


Le litige porte sur l'application de la clause insérée au contrat sous le titre : " Autorisation administrative de changement d'affectation " énonçant : " L'acquéreur devra obtenir pour le jour de la réalisation des présentes l'autorisation administrative devenue définitive autorisant l'usage d'habitation des lots objets des présentes ". M. F..., notaire des acquéreurs, rédacteur de l'avant-contrat, énonce dans ses conclusions qu'il entendait par cette clause que les vendeurs, et non l'acquéreur comme le dit la clause, justifiassent de l'autorisation prévue par l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation et d'un permis de construire tel que prévu par assemblée générale des copropriétaires du 8 septembre 2003, les époux X... étant ainsi " dans l'obligation de fournir tous justificatifs sur la conformité des travaux qu'ils avaient engagés et la destination affectée aux biens " (dernières conclusions, p. 9).
Les parties s'accordent pour dire que l'obligation d'obtention de l'autorisation administrative est une condition suspensive et que, en dépit de la lettre de la clause, cette obligation pèse sur les vendeurs.
S'agissant de la nature de l'autorisation administrative, la clause mentionne expressément dans son titre que l'autorisation se rapporte à un " changement d'affectation ", ce que le corps de la clause confirme par la précision que l'administration doit autoriser l'usage d'habitation des lots, objets de la vente. Il doit être observé que la réglementation du changement d'affectation ou d'usage, régie par le Code de la construction et de l'habitation, répond à des préoccupations sociales, s'agissant, à Paris, de soumettre le changement d'usage des locaux d'habitation à une autorisation administrative, tandis que la réglementation du changement de destination, régie par le Code de l'urbanisme, répond à des préoccupations d'urbanisme étrangères à celle de maintenir les immeubles bâtis à l'usage d'habitation.
Les lots destinés à la vente font partie d'un ensemble immobilier, construit avant 1925, composé d'un bâtiment A sur rue constitué de cinq étages, et de deux bâtiments B et C constitués d'un rez-de-chaussée dans deux cours. Le règlement de copropriété du 5 juillet 2002 énonce que " L'immeuble est destiné à titre principal à l'habitation, professionnel et commercial. Les appartements et les locaux devront être occupés par des personnes de bonne vie et moeurs. La transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite. Il en est ainsi notamment de l'organisation d'une pension de famille ou de l'exploitation d'un garni. Mais une location meublée d'un appartement en son entier est autorisée, de même que la location à titre accessoire d'une pièce d'un appartement. La transformation d'un ou plusieurs emplacements en atelier de réparation est interdite ".
En l'état de la rédaction de la clause, il ne peut être fait grief aux vendeurs, néophytes, de ne pas avoir fait, en temps et heure, une déclaration préalable ou obtenu un permis de construire pour changement de destination d'un bâtiment existant et ce, d'autant que la transformation des bâtiments sur cour, à usage de local, en appartement, est conforme à la destination définie par le règlement de copropriété. D'ailleurs, répondant à une demande de changement de destination du local formée tardivement par les époux X... dans le cours de l'instance, la mairie de Paris a indiqué le 23 mai 2014 que cette demande était " sans objet ", dès lors qu'il ressortait " des pièces du dossier que le local concerné est actuellement destiné à l'habitation ".
Il ne peut davantage être reproché aux vendeurs de ne pas avoir justifié de la conformité des travaux, la clause litigieuse n'ayant pas cet objet, étant précisé qu'antérieurement à l'acquisition des lots par les époux X... le 8 octobre 2003, l'assemblée générale des copropriétaires n'avait pas le 8 septembre 2003, comme le soutient M. F..., soumis l'autorisation des travaux, que le vendeur souhaitait réaliser dans les lots, à l'obtention d'un permis de construire pour la transformation en appartement de lots à usage de " local " selon le règlement de copropriété, mais s'était bornée, seulement, à autoriser l'auteur des époux X... à créer un lot de copropriété no 48 à partir des parties communes spéciales et à le vendre au propriétaire du lot no 44, tout en rappelant que, par une précédente délibération du 5 juillet 2003, le syndicat des copropriétaires avait autorisé le propriétaire des lots no 44, 45, 46 et 47 à " déposer un permis de construire et un permis de démolir éventuel ainsi que tous modificatifs qu'il avisera à l'effet de restructurer lesdits lots ".
S'agissant de l'affectation des lots, qui constituaient l'habitation principale des vendeurs depuis leur acquisition du 8 octobre 2003, la désignation dans l'avant-contrat du 27 novembre 2012 est la suivante " Salle de bains, chambre 1, séjour, dégagement, cuisine, buanderie, WC, chambre 2, salle d'eau, chambre 3, cour et chambre (lot 50 à créer) Cour (lot no 46) Terrasse (lot no 48 avec accès par l'escalier sis au rez-de-chaussée du lot no 44) Cave (lot no 31) ", le vendeur ayant ensuite déclaré : "- que la création du lot numéro 48 et son aménagement ont été décidés aux termes de la onzième résolution de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 8 septembre 2003 ;- que le changement de consistance du lot numéro 47 a été décidé aux termes de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 19 septembre 2012,- que les travaux réalisés, tant sur le lot numéro 48 (création d'une escalier) que sur le lot numéro 47 (création d'une chambre), ont été effectués conformément aux règles de l'Art, sans autorisation d'urbanisme préalable. Il remet ce jour à l'acquéreur l'ensemble des factures des entreprises ayant réalisés les travaux. L'acquéreur reconnaît avoir été parfaitement informé de cette situation et déclare en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur ". Cette affectation étant à usage d'habitation, aucune autorisation n'avait à être sollicitée. D'ailleurs, pour tenter de se conformer à la clause litigieuse, M. H..., notaire des vendeurs, a recherché l'usage du bien auprès de l'administration fiscale laquelle a confirmé l'usage d'habitation. Le préfet et la mairie, interrogés sur le changement d'affectation, ont répondu dans le sens d'une absence de changement d'affectation des locaux en bureaux.
Il se déduit de l'ensemble de ces éléments que les vendeurs n'ont pas fait défaillir la condition et que la caducité de l'avant-contrat ne leur est pas imputable. En conséquence, les époux X... ne peuvent être condamnés sur le fondement de la clause pénale, de sorte que le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu'il les a condamnés au paiement de la somme de 60 000 € sur ce fondement.
Les époux X... n'ayant pas commis de faute, les époux C... doivent être déboutés de leur demande de dommages-intérêts formée contre eux.
Les époux C..., acquéreurs néophytes, se sont mépris de bonne foi sur le sens de la clause litigieuse. Ils n'ont donc pas commis de faute en se prévalant de la non-réalisation de la condition. En conséquence, la clause pénale, qui a " pour objet de sanctionner le comportement des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente ", ne peut davantage recevoir application à l'encontre des acquéreurs. Les époux X... seront donc déboutés de leurs demandes au titre de la clause pénale et à titre de dommages-intérêts à l'encontre des époux C....
Le contrat étant caduc, le dépôt de garantie doit être restitué aux acquéreurs, le jugement entrepris étant confirmé de ce seul chef.
M. F..., notaire rédacteur de l'acte, y a inséré une clause inefficace, à l'origine du litige, ainsi qu'il vient d'être démontré. Cette faute a causé un préjudice aux époux X... qui n'ont pu vendre leur bien. En conséquence, il doit être fait droit à la demande de ces derniers en paiement par M. F... et la SCP Charles I... et Laurent J... de la somme de 10 000 € de dommages-intérêts.
Les époux C..., qui ont invoqué la caducité de l'avant-contrat, ne peuvent réclamer au notaire de réparer le préjudice consécutif à la non-réalisation de la vente. Par suite, les époux C... doivent être déboutés de leur demande en paiement par M. F... et la SCP Charles I... et Laurent J... de la somme de 103 000 € de dommages-intérêts.
M. F... et la SCP Charles I... et Laurent J... seront condamnés aux dépens.
La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de M. F... et la SCP Charles I... et Laurent J... ;
L'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes des époux lattes et des époux C..., sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a ordonné la restitution aux époux C... de la somme de 51 500 € détenue par M. H..., notaire ;
L'infirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau :
Dit la vente caduque sans que cette caducité puisse être imputée à la faute des vendeurs ou à celle des acquéreurs ;
Déboute M. Nicolas C... et Mme Anne D..., épouse C..., de leurs demandes en paiement de dommages-intérêts formées contre M. David X... et Mme Ambroisine Y..., épouse X... ;
Déboute M. David X... et Mme Ambroisine Y..., épouse X..., de leurs demandes formées contre M. Nicolas C... et Mme Anne D..., épouse C... ;
Condamne in solidum M. F... et la SCP Charles I... et Laurent J... à payer à M. David X... et Mme Ambroisine Y..., épouse X..., la somme de 10 000 € de dommages-intérêts ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne in solidum M. F... et la SCP Charles I... et Laurent J... aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne in solidum M. F... et la SCP Charles I... et Laurent J..., sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, à payer à M. David X... et Mme Ambroisine Y..., épouse X..., la somme de 10 000 €.