COUR D' APPEL D' AIX EN PROVENCE
4o Chambre C
ARRÊT AU FOND
DU 27 MARS 2008
No 2008 / 137
Rôle No 06 / 09001
S. A. R. L CAMPUS CAFE

Société MG
Grosse délivrée



Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 10 Mai 2006 enregistré au répertoire général sous le no 05 / 01425.

S. A. R. L CAMPUS CAFE agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège sis,
demeurant 12 rue des Orchidées- 06240 BEAUSOLEIL
représentée par la SCP DE SAINT FERREOL- TOUBOUL, avoués à la Cour,
assistée de Maître Jean- Louis DAVID, avocat au barreau de GRASSE substitué par Maître Alain LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE

Société MG prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur Luigi Z...
demeurant ..., demeurant ...- 98000 MONTE CARLO (MONACO)
représentée par la SCP SIDER, avoués à la Cour,
assistée de la SCP NEVEU & CHARLES, avocats au barreau de NICE
*- *- *- *- *
COMPOSITION DE LA COUR
L' affaire a été débattue le 12 Février 2008 en audience publique. Conformément à l' article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Brigitte BERNARD, Président, a fait un rapport oral de l' affaire à l' audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Brigitte BERNARD, Président
Madame Marie- Françoise BREJOUX, Conseiller
Monsieur Michel NAGET, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Marie- Christine RAGGINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2008.

Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2008,
Signé par Madame Brigitte BERNARD, Président et Madame Marie- Christine RAGGINI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte du 5 septembre 1996, la société MG a donné à bail commercial à la SARL CAMPUS CAFE un local sis 12, rue des Orchidées à BEAUSOLEIL (Alpes Maritimes) à usage exclusif de restaurant, bar, crêperie, salon de thé, croissanterie, pizzas à emporter et salle de jeux électroniques.
Le bailleur se plaint de ce que le locataire exercerait l' activité de loueur de fonds, conformément à ce qui est indiqué dans son extrait K- bis, et de ce que le fonds aurait été donné en location- gérance sans son accord et en violation du bail.
Par acte du 14 février 2005, la société MG a assigné la SARL CAMPUS CAFE devant le Tribunal de Grande Instance de NICE aux fins de voir prononcer la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire, subsidiairement sa résiliation pour manquements répétés du locataire, l' expulsion du locataire et sa condamnation au versement de diverses indemnités.
Par jugement du 10 mai 2006, le Tribunal de Grande Instance de NICE a :
- prononcé la résiliation judiciaire du bail,
- condamné la SARL CAMPUS CAFE à payer à la société MG la somme de 4. 583, 82 Euros au titre des loyers exigibles durant l' année 2004,
- condamné la SARL CAMPUS CAFE à payer à la société MG la somme de 1. 000 Euros au titre de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens, en ceux compris les frais de notification aux créanciers inscrits,
- rejeté toute demande plus ample ou contraire.
Par acte du 16 mai 2006, la SARL CAMPUS CAFE a fait appel de ce jugement.
Par ses dernières conclusions signifiées le 1er février 2008 et auxquelles il est renvoyé, la SARL CAMPUS CAFE demande à la Cour :
- de recevoir la société CAMPUS CAFE en son appel de la déclarer bien fondée,
- de juger qu' aucun des griefs formulés par la société MG ne peut sortir à effet pour que soit constatée et prononcée la résiliation du bail au visa des articles L. 145- 41 et s du Code de commerce,
- de juger qu' aucun des griefs formulés par l' intimée ne serait suffisant à entraîner la résiliation judiciaire du bail et, subsidiairement, que des dommages- intérêts sont suffisants à réparer des manquements qui pourraient être retenus,
- de débouter la SCI MG de toutes ses demandes,
- reconventionnellement :
- de condamner la société intimée au paiement de la somme de 30. 000 Euros à titre de dommages- intérêts, en réparation du préjudice subi par elle du fait de son refus de concourir à l' acte de cession de fonds de commerce et de la stratégie visant à initier une procédure injustifiée et abusive,
- de la condamner au paiement de la somme de 5. 000 Euros au titre de l' article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens.
A l' appui de ses demandes, l' appelante expose être à jour des sommes dues et estime que, dans tous les cas, la résiliation du bail pour non paiement des loyers ne pouvait être prononcée qu' à condition qu' ait été délivré un commandement d' huissier visant la clause résolutoire, la mise en demeure du 30 décembre 2004 ne visant pas les loyers.
L' appelante demande subsidiairement le bénéfice de délais de paiement.
Par ailleurs, concernant la mise en location- gérance, l' appelante établit une distinction d' avec une sous- location et expose avoir informé le bailleur. Ladite location gérance aurait en outre pris fin préalablement à la mise en demeure visant la clause résolutoire.
De même, selon la société locataire, aucun texte légal ne pourrait servir de fondement à la résiliation du bail, seule l' activité effective étant importante.
Enfin, les travaux réalisés ne violeraient en aucune mesure les stipulations contractuelles.
Dans ses dernières écritures signifiées le 08 janvier 2008 et auxquelles il est renvoyé, la société MG demande à la Cour :
- de statuer ce que de droit sur la recevabilité de l' appel,
- de débouter la SARL CAMPUS CAFE de l' ensemble de ses demandes,
- de constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire,
- à titre subsidiaire :
- de confirmer le jugement,
- de prononcer la résiliation du bail en raison des manquements répétés du preneur,
- d' ordonner l' expulsion de l' appelante et celle de tous occupants de son chef,
- de la condamner au paiement de la somme de 6. 718 Euros, arrêtée au 31 décembre 2007, au titre des arriérés de loyers, charges et indexation, sauf à parfaire et actualiser,
- de la condamner à rembourser au bailleur les taxes foncières 2001, 2003 et 2004 et les frais de pénalité de retard,
- de la condamner à régler à l' intimée une indemnité d' occupation aux conditions du bail résilié jusqu' à son départ effectif des lieux,
- de la condamner au paiement de la somme de 10. 000 Euros à titre de dommages- intérêts, celle de 5. 000 Euros au titre de l' article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens.
A l' appui de ses demandes, la société intimée rappelle que la résiliation judiciaire constitue sa demande subsidiaire et qu' elle n' impose pas une mise en demeure ou un commandement visant la clause résolutoire, s' agissant d' un régime différent.
Par ailleurs, concernant les retards et les impayés invoqués, la société bailleresse nie catégoriquement l' affirmation de l' appelante selon laquelle celle- ci serait désormais à jour.
La demande de délai de l' article L. 145- 1 du Code de commerce devrait, selon l' intimée, être écartée, la résiliation n' intervenant pas dans le cadre de la clause résolutoire.
La clause résolutoire pourrait être mise en oeuvre selon elle dans la mesure où elle prohibe expressément la mise en gérance libre, synonyme de la location- gérance.
D' autres manquements justifieraient selon elle la résiliation judiciaire, à l' instar de la cessation d' exploitation constatée ou la réalisation de travaux non autorisés.
L' instruction de l' affaire a été déclarée close le 06 février 2008.
Sur ce, la Cour
Considérant que la recevabilité de l' appel n' est pas critiquée ;
Sur l' acquisition de la clause résolutoire
Considérant que c' est, par des motifs pertinents que la Cour adopte, que le Tribunal a estimé qu' il n' y avait pas lieu de constater l' acquisition de la clause résolutoire, insérée dans le bail commercial liant la Société MG à la SARL CAMPUS CAFE en date du 05. 09. 1996, le fait pour la SARL CAMPUS CAFE d' être loueur de fonds dans son objet social ne contrevenant pas à la destination du bail, à usage de restaurant, bar, crêperie, salon de thé, croissanterie, pizza à emporter, activité effectivement exercée dans les locaux loués, sis 12 rue des Orchidées à BEAUSOLEIL (06), à la date de la mise en demeure par acte extrajudiciaire du 30. 12. 2004, visant la clause résolutoire ;
Considérant, en revanche, que contrairement à ce qu' a dit le Tribunal, une location gérance est une gérance libre, laquelle est expressément interdite par le bail du 05. 091996, sous peine de résiliation ;
Mais considérant que s' il est établi que la société la SARL CAMPUS CAFE a donné en location gérance le fonds au profit de la SARL " DOUBLE R " par acte sous seing privé du 10. 02. 2003, la Cour relève d' une part, que c' est de mauvaise foi que la Société MG a mis en jeu la clause résolutoire le 30. 12. 2004 pour cette infraction au bail, dont elle a été informée par lettre Recommandée avec Accusé de Réception du 7. 02. 2003, comme il en est justifié ;
Que, même s' agissant d' une infraction à caractère irréversible d' autre part, la clause résolutoire ne peut produire ses effets qu' un mois après la mise en demeure qui s' impose pour la mise en jeu de la clause résolutoire ; que force est de constater que le contrat de location- gérance a été résolu par jugement rendu par le tribunal de commerce de MENTON le 15. 07. 2004, lequel a, par lui même une force exécutoire et est, par ailleurs, devenu définitif, en l' absence de tout recours, le 15. 09. 2004 ;
Que l' acquisition de la clause résolutoire, fondée sur la mise en location gérance du fonds ne peut donc être constatée, pour ce double motif, sans qu' en l' espèce, la Société MG puisse invoquer l' absence de mesures de publicité auxquelles doit donner lieu la fin d' une gérance libre ;
Sur le prononcé de la résiliation judiciaire
Considérant que la Société MG articule, à l' appui de sa demande en résiliation judiciaire du bail du 05. 09. 1996, plusieurs griefs à l' encontre de la SARL CAMPUS CAFE, qui constitueraient des manquements graves aux obligations contractuelles ;
Considérant que seuls deux de ces griefs ne sont pas établis ;
Qu' en effet, la Société MG ne démontre par aucune pièce que la SARL CAMPUS CAFE a effectué dans les lieux loués des travaux, non autorisés par le bail, même si elle a fait délivrer le 26. 09. 2005 une sommation d' avoir à cesser les travaux ;
Que, pas davantage, elle ne prouve l' existence de nuisances sonores causées aux copropriétaires de l' immeuble " PRINCESS PALACE " par l' exploitation du fonds de la SARL CAMPUS CAFE ; que ces nuisances sont, certes, invoquées par le Syndic de la copropriété dans une lettre du 9. 02. 2006 adressée à la bailleresse, mais que mises à l' ordre du jour d' une Assemblée Générale, à la demande d' une copropriétaire, Madame A..., elles n' ont fait l' objet d' aucune résolution, faute d' un quorum suffisant et qu' il n' est pas justifié qu' ultérieurement, l' existence de ces nuisances ait été débattue entre les copropriétaires ;
Considérant, en revanche, qu' en donnant le fonds de commerce en location gérance à la SARL DOUBLE M, par acte sous seing privé du 10. 02. 2003, alors que le bail du 05. 09. 1996, seul applicable, édicte une interdiction absolue de sous- louer et de donner en gérance libre, la SARL CAMPUS CAFE a commis une infraction irréversible, ne nécessitant aucune mise en demeure pour s' en prévaloir et entraînant, à elle seule, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur ;
Considérant qu' en outre, la SARL CAMPUS CAFE a laissé le fonds fermé et inexploité du 06. 09. 2004 au 26. 10. 2005, sans raison légitime ; qu' elle ne peut, en effet, sérieusement faire valoir que sa locataire gérante avait laissé les lieux dégradés et qu' elle a du faire des travaux ;
que cette location gérance était interdite et qu' en outre comme le Tribunal l' a relevé, ce n' est qu' après le 18. 01. 2005 que la SARL CAMPUS CAFE a commandé les travaux, soit après la mise en demeure du 30. 12. 2004 visant la clause résolutoire, même si celle- ci ne visait pas le défaut d' exploitation ;
Que ce défaut d' exploitation pendant plus d' un an, sans raison légitime, est également une infraction grave au bail, conduisant au prononcé de la résiliation judiciaire de ce contrat ;
Considérant encore que motive le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la SARL CAMPUS CAFE, le comportement fautif de celle- ci en matière de règlement des loyers ;
Qu' il est avéré que la situation débitrice de la SARL CAMPUS CAFE est chronique depuis octobre 1994 ; que l' expert comptable, Patrick B..., de la société bailleresse, écrit le 4. 02. 2008 pour dire la difficulté à suivre en comptabilité, les encaissements de la SARL CAMPUS CAFE, en raison de l' irrégularité du montant des versements et de leur périodicité ;
Que la SARL CAMPUS CAFE ne saurait se soustraire à son obligation principale de payer les loyers et les charges stipulés au bail, en demandant de façon incessante des décomptes et des quittances, alors qu' elle a fait l' objet de mises en demeures, que le Juge des Référés, dans son ordonnance du 17. 03. 2005, a estimé qu' en proposant de consigner la somme de 10 428, 68 euros, montant des loyers réclamés, le preneur reconnaissait la devoir et qu' il résulte d' un extrait du compte général de la société MG. et du compte client dans le Grand Livre des Tiers de cette société, que l' appelante est débitrice au 31. 12. 2007 de la somme de 6 718 euros au titre des loyers et charges échus ;
Considérant, en conséquence, qu' il convient de confirmer le jugement entrepris, par substitution partielle de motifs, en ce qu' il a prononcé la résiliation judiciaire du bail du 05. 09. 1996 aux torts exclusifs de la SARL CAMPUS CAFE, à effet donc à la date de la décision entreprise, soit au 10. 05. 2006 ;
Considérant qu' il convient d' ordonner l' expulsion de la SARL CAMPUS CAFE, selon les modalités fixées dans le dispositif du présent arrêt et de condamner la SARL CAMPUS CAFE à payer à la Société MG une indemnité d' occupation mensuelle, égale au dernier loyer indexé toutes taxes comprises., charges et taxe foncière en sus ;
Considérant qu' il y a lieu de condamner aussi la SARL CAMPUS CAFE sans délai de paiement non justifié en l' espèce à payer à la Société MG la somme de 6 718 euros à titre d' arriéré de loyers et charges au 31. 12. 2007, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef, et en outre, les taxes foncières 2001, 2003 et 2004, en remboursement des sommes payées à ce titre, par la bailleresse, comme cela est établi, conformément au bail, la SARL CAMPUS CAFE ne prétendant pas s' être acquittée de ces taxes foncières ; que, par contre, les frais et pénalités de retard, infligés par le fisc, resteront à la charge de la Société MG, laquelle devait régler les taxes foncières avant d' en demander le remboursement ;
Considérant que la Société MG sera déboutée de sa demande de dommages intérêts ; qu' aucune intention de nuire ou mauvaise foi ne caractérisent l' appel formé par la SARL CAMPUS CAFE ; que quant à l' argumentation fondant la demande en dommages intérêts de la SARL CAMPUS CAFE, elle n' est pas justifiée mais n' a pu atteindre l' intégrité de la Société MG ou sa réputation, étant contenue dans les seules conclusions de la SARL CAMPUS CAFE pour la présente instance ;
Considérant que la SARL CAMPUS CAFE sera ainsi elle- même déboutée de sa demande en dommages intérêts, l' action en résiliation judiciaire formée par la Société MG étant accueillie ; que cette dernière n' a, par ailleurs, pas exécuté le bail de mauvaise foi en refusant son concours à l' acte de cession du droit au bail, compte tenu des infractions reprochées à la cédante, et des arriérés locatifs existant à la date de la cession ;
Considérant qu' il est équitable de condamner la SARL CAMPUS CAFE à payer à la Société MG 3 000 euros en application des dispositions de l' article 700 du Code de Procédure Civile en appel, outre la somme déjà allouée au même titre en première instance ;
PAR CES MOTIFS

Statuant en audience publique, contradictoirement,
- Reçoit l' appel.
- Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions non contraires au présent arrêt.
Y ajoutant,
- Dit que le prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial entre la Société MG et la SARL CAMPUS CAFE aux torts exclusifs de cette dernière prend effet le 10. 05. 2006.
- Ordonne l' expulsion de la SARL CAMPUS CAFE et de tous occupants de son chef un mois après la signification du présent arrêt, sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant trois mois, avec au besoin le concours de la Force Publique.
- Condamne la SARL CAMPUS CAFE à payer à la Société MG une indemnité d' occupation mensuelle à compter du 10. 05. 2006 d' un montant égal au dernier loyer toutes taxes comprises indexé, outre les charges et les taxes foncières. jusqu' à parfaite libération des lieux.
Infirmant le jugement entrepris de ces seuls chefs et statuant à nouveau,
- Condamne la SARL CAMPUS CAFE à payer à la Société MG la somme de 6 718 euros, arrêtée au 31. 12. 207, au titre des loyers, charges et indexation impayés ainsi qu' à rembourser à la Société MG les taxes foncières 2001, 2003 et 2004.
- Condamne la SARL CAMPUS CAFE à payer à la Société MG, 3 000 euros en application des dispositions de l' article 700 du Code de Procédure Civile en appel.
- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
- Condamne la SARL CAMPUS CAFE aux dépens d' appel. Admet la SCP SIDER- SIDER, avoués, au bénéfice de l' article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT