R. G : 06/ 00391
SCI LES LAURIERS ROSES

Société ISC IRRIGATION SYSTEME CARAIBES-S. A.
COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 06 JUILLET 2012
Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de FORT-DE-FRANCE, en date du 14 mars 2006, enregistré sous le no 06/ 0053
APPELANTE :
SCI LES LAURIERS ROSES, agissant par sa gérante,
Mme Lucienne X....


97215 RIVIERE-SALEE
Représenté par Me Marck BRUNO, administrateur du Cabinet de Me HELENON, avocat au barreau de MARTINIQUE

Société ISC IRRIGATION SYSTEME CARAIBES-S. A.


97215 RIVIERE-SALEE
défaillante
assistée de Me Carole FIDANZA, avocat au barreau de MARTINIQUE
PARTIE (S) INTERVENANTE (S)
S. C. I. A. D. J., représentée par son gérant M. Y...Henry.
9 Chemin du Grand Foc
GRAU D'AGDE
34300 AGDE
Représentée par Me Marck BRUNO, administrateur du Cabinet de Me René HELENON, avocat au barreau de MARTINIQUE
COMPOSITION DE LA COUR :
Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier le 11 Mai 2012 conformément aux dispositions de l'article 779 alinéa 3 du code de procédure civile et informées en application de l'article 786-1 du même code du nom des magistrats amenés à délibérer soit :
Présidente : Mme DERYCKERE, Conseillère
Assesseur : Mme SUBIETA-FORONDA, Conseillère
Assesseur : Mme TRIOL, Conseillère
et de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 06 JUILLET 2012
Greffier, lors des débats : Mme RIBAL, Greffière,
ARRÊT : contradictoire,
prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Un bail commercial signé entre la SCI Les Lauriers Roses et la société Irrigation Système Caraïbes, venant à expiration le 1er août 2005 et renouvelé sans les parties ne parviennent à s'accorder sur la revalorisation du montant du loyer, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Fort de France saisi par la société preneuse, a fixé le loyer à la somme de 1. 475, 92  à compter du 1er juillet 2005, et condamné la SCI à une indemnité de 600  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI Les Lauriers Roses a formé appel de ce jugement.
Par arrêt mixte du 18 avril 2008, la cour d'appel de Fort de France a reçu l'appel de la SCI Les Lauriers Roses, rejeté le moyen d'irrecevabilité soulevé par la société Irrigation Système Caraïbes, infirmé le jugement entrepris, dit que le loyer sera établi en fonction de la surface des locaux occupés de la valeur contractuelle au m ² résultant du bail (35 francs le m) et du jeu des indices. Avant dire droit sur le surplus des prétentions des parties, la cour de ordonné une mesure d'expertise, le loyer étant provisoirement maintenu à la somme fixée par le premier juge.
Par conclusions du 28 mai 2008, la société Civile ADJ a déclaré intervenir volontairement aux droits et obligations de la SCI Les Lauriers Roses, dont elle a racheté l'immeuble, afin de reprendre à son compte la procédure de fixation du loyer renouvelé à effet du 1er juillet 2005, à compter de mars 2008 en ce qui la concerne. A ce titre, elle a réglé la provision à valoir sur la rémunération de l'expert.
Le rapport a été établi le 31 mars 2010.
Aux termes de leurs dernières conclusions, déposées le 7 décembre 2011, la SCI Les Lauriers Roses et la SCI ADJ déclarent accepter les termes du rapport d'expertise, sauf à juger que les sommes indiquées sont hors taxes, puisque calculées à partir d'un loyer de base HT, alors que les sommes réellement acquittées sur la période par la société preneuse sont TTC. Après correction en ce sens du compte entre les parties, et actualisation des sommes dues jusqu'à octobre 2011, la SCI Les Lauriers Roses demande la condamnation de la société Irrigation Système Caraïbes à lui payer la somme de 25. 800, 50  TTC au titre d'arriéré dus entre août 2005 et février 2008 inclus, et la SCI ADJ, la somme de 45. 645, 44  TTC sur la période ultérieure arrêtée à octobre 2011 inclus. Elles s'opposent au surplus des demandes adverses, qui se heurtent à la chose jugée par l'arrêt du 18 avril 2008, qui a dit que le bail renouvelé ne portait que sur le rez-de-chaussée du bâtiment. Elles demandent en outre une indemnité de 2000  au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions déposées le 9 juin 2011, la société Irrigation Système Caraïbes fait valoir que les acquéreurs des parts sociales de cette société ont signé la cession de parts au vu du bail mentionnant l'inclusion de la mezzanine dans la surface louée, qu'ils ont vu cet aménagement en visitant les lieux, mais que dès leur entrée dans les lieux elle a été mise à disposition d'un tiers, ce dont ils ont été très déçus, et qui explique leur réaction. L'intimée estime donc que cette mezzanine est le problème essentiel du litige, et déplore que l'expert n'en ait pas tenu compte. Cette mezzanine mesurant 109m ², elle estime que le dédommagement de cette surface perdue depuis le début pourrait s'évaluer à 62. 842, 48 , et que même sans réajustement en fonction de l'évolution de l'indice retenu par l'expert, le montant mensuel perdu jusqu'en août 2011 serait de 62. 842, 48 . Ils en tirent argument pour solliciter la condamnation de la SCI Les Lauriers Roses et de la SCI ADJ à lui payer 120. 000  à titre de dommages-intérêts à compenser avec les surplus de loyers dont qu'ils seraient redevables. Ils demandent en outre 3. 000  sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La polémique est née de ce que le bail d'origine mentionnait dans la description des lieux loués une mezzanine. La société preneuse qui occupait le rez-de-chaussée du bâtiment, a restitué la mezzanine qui a été donnée à bail à une société tierce. Après la reprise du capital social de la société Irrigation Système Caraïbes par de nouveaux associés, cette dernière a prétendu à une diminution de son loyer en fonction de la surface réellement occupée. Le premier juge a fait droit à la demande en réduisant la surface donnée à bail de la surface de la mezzanine, alors qu'en réalité la surface indiquée dans le bail définissant à la fois l'objet du bail et la base de calcul du loyer, correspondait uniquement au rez-de-chaussée. C'est ce qui a motivé l'infirmation du jugement déféré par l'arrêt du 18 avril 2008, définitif sur ce point, qui statuant à nouveau, a dit que le loyer sera établi en fonction de la surface des locaux occupés, de la valeur contractuelle au m ² résultant du bail (35 francs le m) et du jeu des indices, et donné pour mission à l'expert de déterminer la surface des locaux donnés à bail au rez-de-chaussée. Pour statuer comme elle l'a fait, la cour a dans ses motifs rejeté les arguments à nouveau soulevés par la société Irrigation Système Caraïbes, relatifs au fait qu'elle aurait été trompée sur la surface des locaux loués, et la disponibilité de la mezzanine. Elle n'est donc pas recevable à présenter à nouveau ces moyens, au surplus pour fonder pour la première fois en cause d'appel une demande de dommages-intérêts, qui en tant que telle ne se rattache pas par un lien suffisant à la demande initiale de révision du loyer, relevant de la compétence du juge des loyers commerciaux.
L'intimée sera donc déboutée de ses demandes.
Il doit être constaté que dans le dispositif de ses dernières conclusions, la société Irrigation Système Caraïbes ne conclut ni à la confirmation du jugement sur le montant du loyer, ni au rejet des prétentions adverses, sur les loyers restant dûs. Elle ne critique pas davantage les conclusions du rapport d'expertise et son évaluation du loyer correspondant au seul rez-de-chaussée.
Compte tenu du loyer de base donné dans le bail, il doit être admis avec les appelantes que le montant des loyers actualisés par l'expert est donné hors taxes. Par conséquent, les loyers effectivement payés à titre provisoire durant la procédure par la société Irrigation Système Caraïbes, qui étaient nécessairement TTC, ne pouvaient pas être retranchés tels quels du montant qui aurait dû être payé en fonction de la revalorisation déterminée HT. La correction opérée par les sociétés bailleresses successives, suivant une démonstration qui convainc la cour, et qui n'est pas contestée par la partie adverse, il convient de faire droit aux demandes au titre des arriérés.
La société Irrigation Système Caraïbes supportera les entiers dépens de première instance et d'appel comprenant les frais d'expertise, et l'équité commande d'allouer à la SCI Les Lauriers Roses et la SCI ADJ une somme totale de 1500  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS ;

Vu l'arrêt du 18 avril 2008,
Vidant sa saisine,
Dit que le bail consenti à la société ISC par la SCI LES LAURIERS ROSES puis par la SCI ADJ renouvelé pour 9 ans à compter du 1er août 2005 ne porte que sur le rez-de-chaussée de l'immeuble pour une surface de 290 m ²,
Fixe le loyer dudit bail après réévaluation indiciaire aux sommes suivantes :
-2. 034, 63  HT soit 2. 207, 57  TTC au 1er août 2005
-2. 147, 66  HT soit 2 330, 21  TTC au 1er août 2006
-2. 251, 54  HT soit 2 442, 92  TTC au 1er août 2007
-2. 326, 38  HT soit 2 524, 12  TTC au 1er août 2008
-2. 301, 94  HT soit 2 497, 60  TTC au 1er août 2009
-2. 341, 72  HT soit 2 540, 77  TTC au 1er août 2010
Condamne la société Irrigation Système Caraïbes à payer à :
- la SCI LES LAURIERS ROSES la somme de 23. 779, 27  HT soit 25. 800, 50  TTC à titre d'arriérés de loyers dus pour la période d'août 2005 à février 2008 inclus,
- la SCI ADJ la somme de 42 069, 53  HT soit 45. 645, 44  TTC à titre d'arriérés de loyers dus pour la période de mars 2008 à octobre 2011 inclus,
Déboute la société Irrigation Système Caraïbes de ses demandes reconventionnelles,
Condamne la société Irrigation Système Caraïbes à payer aux concluantes la somme totale de 1. 500  sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamne la société Irrigation Système Caraïbes aux entiers dépens y compris les frais d'expertise.
Signé par Mme DERYCKERE, Conseillère, et par Mme RIBAL greffière, auquel la minute a été remise.
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,