Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 10 AVRIL 2014
(no, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/ 19373
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Septembre 2011- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 10/ 01634

Monsieur Nicolas X...
demeurant ...
Représenté par Me Benoît HENRY de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148 et assisté sur l'audience de Me Pierre SIRGUE, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame Edith Y...
demeurant ...
Représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044 et assistée sur l'audience de Me Nicolas FLACHET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0572
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 27 février 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Fatima BA
Greffier lors du prononcé : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Par acte sous seing privé en date du 13 août 2009, Madame Edith Y... a promis de vendre à Monsieur Nicolas X..., qui s'est engagé à acquérir, les lots de copropriété no15 et 24, consistant en une cave et un «   logement   », situés dans un immeuble sis 6 rue Chapon à PARIS (3ème arrondissement), moyennant un prix de 240 000 euros, outre 10 000 euros pour l'achat de divers meubles meublants.
Par avenant en date du 16 septembre 2009, il a été convenu que le prix de vente des biens immobiliers serait de 250 000 euros.
La vente devrait être régularisée au plus tard le 30 octobre 2009.
La promesse de vente prévoyait diverses conditions suspensives, dont une relative à l'obtention par Monsieur X... d'un prêt en vue de financer cette acquisition.
Elle contenait également une clause pénale d'un montant de 25 000 euros et prévoyait un «   dépôt de garantie   » d'un montant identique, payable en deux fois, le premier versement étant intervenu le jour de la signature de la promesse, la somme étant séquestrée entre les mains de Maitre Z..., Notaire à Paris.
La vente n'a pas été régularisée.
Par acte en date du 20 janvier 2010, Madame Y... a fait assigner devant le Tribunal de Grande Instance de PARIS Monsieur X... aux fins de constat de la caducité de la promesse de vente et de condamnation de ce dernier à lui régler notamment la clause pénale prévue au contrat, outre le solde du «   dépôt de garantie   » et des dommages-intérêts.
Par un jugement du 13 septembre 2011, le Tribunal de Grande Instance de Paris, a   :
- rejeté l'intégralité des demandes présentées par Monsieur Nicolas X...,
- condamné Monsieur Nicolas X... à régler à Madame Edith Y... les sommes suivantes :
12 500 euros au titre de la clause pénale
2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
-dit que Maitre Elodie Z..., Notaire à PARIS, pourra libérer la somme de 12 500 euros qu'elle détient en sa qualité de séquestre au profit de Madame Edith Y..., au vu d'une copie de la présente décision devenue définitive,
- dit que la somme de 12 500 euros séquestrée viendra en déduction des condamnations mises à la charge de Monsieur Nicolas X...,
- rejeté le surplus des demandes présentées par les parties,
- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision,
- condamné Monsieur Nicolas X... aux dépens de la présente instance.
Monsieur X... a interjeté appel de cette décision, et vu ses dernières conclusions, signifiées le 26 novembre 2012, aux termes desquelles il demande à la Cour, de   :
In limine litis,
- déclarer irrecevables les conclusions des 14 mai et 23 août 2012 d'Edith Y... en application des articles 960 et 961 du Code de procédure civile et de l'article 670 1 du Code de procédure civile.

-réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de PARIS en date du 13 septembre 2011,
- débouter Edith Y... de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,
- dire que son consentement a été vicié par réticence dolosive lors de la signature du compromis de vente avec Edith Y... en date du 13 août 2009,
- annuler en toutes ses dispositions ledit compromis,
- condamner Edith Y... à lui rembourser la somme de 300 euros,
- ordonner à l'Office notarial de Maitre Elodie Z...de se dessaisir du dépôt de garantie de 12 500 euros entre ses main,.
- condamner Edith Y... au paiement de la somme de 25 000 euros à titre de dommages-intérêts,
- condamner Edith Y... au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Par une ordonnance du 21 mars 2013, le magistrat chargé de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions déposées par Madame Y....
Par un arrêt du 28 novembre 2013, la Cour a confirmé l'ordonnance du 21 mars 2013 du magistrat chargé de la mise en état.


Considérant que M. X... soutient avoir été victime d'un dol lors de la signature de la promesse synallagmatique avec Mme Y..., le 13 août 2009, celle-ci ne l'ayant pas averti des dégâts des eaux ayant affecté la structure de l'immeuble ainsi que d'un rapport circonstancié du pacte de Paris du 25 septembre 2007 communiqué à tous les copropriétaires qui a décrit l'état non apparent et très dégradé de l'immeuble précisant la nécessité impérieuse d'y remédier ;
Qu'il ajoute que c'est à l'assemblée générale du 29 octobre 2009 qu'il a appris les dégradations importantes causées par les dégâts des eaux successifs et récurrents mettant en péril la structure de l'immeuble et que surtout une fuite d'eau ayant affecté le studio de Mme Y... en 2008 nécessitait un " renforcement du plancher haut du premier étage sous l'appartement " chiffré à 43   580, 57 euros (cf devis du 28 mai 2008) ;
Considérant que Mme Y... ne peut sérieusement soutenir qu'elle ignorait cette situation alors que celle-ci a été évoquée lors de l'assemblée générale du 11 mars 2008 sous la résolution numéro 15 :
" Travaux de con fortement d'une partie du plancher haut des caves " :
" Le bureau d'études n'ayant toujours pas rendu ses conclusions nécessaires à l'estimation du coût des travaux à réaliser, l'assemblée générale décide de reporter la question à la prochaine assemblée générale " ;
Que le projet de résolution numéro 9 de l'assemblée générale du 29 octobre 2009 fait de nouveau état du projet de travaux de réhabilitation des caves et rappelle le rapport de l'architecte de Paris du 25 septembre 2007 qui fait mention :
" Des déformations sans doute d'origine structurelle sont visibles au niveau du plancher haut. De plus, des moellons de pierre d'un mur porteur sont délités, " et plus loin : " reprise de structure et assainissement des caves " ;
Que M. Pajany, copropriétaire dans l'immeuble atteste avoir eu connaissance de l'étude du pacte de Paris depuis 2008 ainsi que des audits réalisés par les architectes qu'il a nécessité ;
Qu'ainsi, le 22 février 2008, (préalablement à l'assemblée générale du 11 mars 2008) un audit décrivant l'état des façades ainsi que les désordres structurels du sous-sol a été transmis à tous les copropriétaires donc à Mme Y... (cf note du syndic de cette date) ;
Qu'il ressort de l'ensemble de ces éléments, sans qu'il y ait lieu de reprocher à M. X... de ne pas avoir produit le procès-verbal de l'assemblée générale du 29 octobre 2009, sauf à inverser la charge de la preuve, cette pièce ne pouvant être transmise par lui (car n'étant pas propriétaire à cette date) que Mme Y... connaissait parfaitement la situation et qu'elle devait, dès lors, informer son acquéreur des frais très importants qu'il allait avoir exposer ;
Que ces graves désordres structurels ainsi que les dégâts des eaux ne pouvait être décelés par le non professionnel de l'immobilier qu'était M. X... ;
Que le fait que ce dernier se soit adjoint les services d'un entrepreneur, afin de s'assurer l'état de l'immeuble, ne peut en aucun cas exclure la réticence dolosive de la venderesse qui n'a pas communiqué tous les éléments en sa possession afin que le consentement de son acquéreur soit pleinement éclairé de telle sorte que si ces faits dans toute leur ampleur (gravité et coût) avait été connus de lui, ils l'auraient empêché de contracter ;
Qu'il y a donc lieu d'annuler pour dol l'acte du 13 août 2009, ce en application des dispositions de l'article 1116 du Code civil ;
Que le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions, Mme Y... ne pouvant prétendre ni à l'application de la clause pénale ni à un article 700 ;
Que le dépôt de garantie de 12   500 ¿ séquestré entre les mains du notaire devra donc être restitué à M. X... ainsi que la somme de 300 ¿ versée à titre de provision sur frais ;
Considérant que la victime du dol peut exercer une action en responsabilité délictuelle pour obtenir la réparation de son préjudice ;
Que celui-ci résulte du fait que M. X... a immobilisé un dépôt de garantie de 12   500 ¿ ; qu'il a entrepris de multiples démarches en pure perte et qu'il n'a pu réaliser son investissement locatif ;
Que ce préjudice sera réparé par l'allocation d'une somme de 6000 ¿ à titre de dommages-intérêts ;
Que l'équité commande d'allouer à M. X..., la somme que précise le dispositif.
PAR CES MOTIFS
Vu l'arrêt du 28 novembre 2013 ayant déclaré Mme Y... irrecevable à conclure,
Infirme le jugement, en toutes ses dispositions,
Dit nul l'acte du 13 août 2009,
Dit que Me Z..., notaire à Paris devra restituer à M. X... le dépôt de garantie de 12   500 ¿, au vu d'une copie du présent arrêt,
Condamne Mme Y... à payer à M. X... les sommes suivantes :
-300 ¿, au titre du remboursement des frais
-6000 ¿, à titre de dommages-intérêts
-2000 ¿, au titre de l'article 700 du code de procédure civile
La condamne aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,