R.G : 06/03284
décision du
Tribunal de Grande Instance de LYON
Au fond du
09 mai 2006
RG No2002/13371

Société ELYSEE CONSEIL SARL

Société IMMOBILIERE DU RHONE SARL
COUR D'APPEL DE LYON
PREMIERE CHAMBRE CIVILE B
ARRET DU 23 Octobre 2007
APPELANTE :
Société ELYSEE CONSEIL SARL
68, rue Sully
69006 LYON
représentée par la SCP LAFFLY-WICKY,
avoués à la Cour
assistée de Maître SCHMITT
avocat au barreau de LYON

Société IMMOBILIERE DU RHONE SARL
124, rue Montesquieu
69007 LYON
représentée par la SCP BRONDEL-TUDELA,
avoués à la Cour
assistée de Maître ROUX,
avocat au barreau de LYON
L'instruction a été clôturée le 23 Avril 2007
L'audience de plaidoiries a eu lieu le 24 Septembre 2007
L'affaire a été mise en délibéré au 23 Octobre 2007
COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue devant Monsieur ROUX (sans opposition des avocats dûment avisés) qui a fait lecture de son rapport, a entendu les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré,
assisté de Madame WICKER Greffier
COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :
Monsieur BAIZET, Président
Monsieur ROUX, conseiller
Madame MORIN, conseillère
ARRET : contradictoire
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile ;
signé par Monsieur BAIZET, président et par Madame WICKER , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
La société IMMOBILIERE DU RHONE a donné le 25 février 2002 à la société ELYSEE CONSEIL un mandat non exclusif de rechercher d'un immeuble de bureaux à acquérir situé 100 route de Paris à CHARBONNIERES LES BAINS pour le prix de 2.312.350 euros (15.168.000 Francs) hors droit.
Le lendemain 26 février 2002, la société IMMOBILIERE DU RHONE donnait son accord à la société GENERALE DE GESTION DE PATRIMOINE pour abréviation SOGESERVICE pour l'acquisition d'un immeuble répondant aux conditions fixées dans le mandat, en lui précisant que son offre d'achat était valable pour un mois.
Par courrier du 4 mars 2002, la société SOGESERVICE gérante de la SCI BUREAUX FRANCE répondait à la société IMMOBILIERE DU RHONE qu'elle acceptait sa proposition tout en précisant les modalités de la transaction .
Il était notamment demandé de reporter la validité de l'offre au 2 mai 2002 pour obtenir l'accord des associés de la SCI venderesse .
Les termes de cette lettre étaient acceptés par la société IMMOBILIERE DU RHONE en paraphant et contresignant ce courrier tout en ramenant l'indemnité d'immobilisation de 10 % à 5 %, ce qui était accepté par le vendeur.
L'accord des associés de la SCI BUREAUX FRANCE a été obtenu au cours d'une assemblée générale du 23 avril 2002.
La société IMMOBIERE DU RHONE a fait savoir aux notaires chargés de l'opération qu'elle préférait substituer au versement de 5 % une caution bancaire. Le vendeur ne s'y est pas opposé sous réserve que le cautionnement soit remis à la signature du compromis.
Un rendez-vous a été pris pour la signature de compromis le vendredi 26 juillet en l'étude de Maître Y... notaire. La SARL IMMOBILIERE DU RHONE a été sommée de s'y présenter. Le compromis prévoyait des honoraires de négociation d'un montant de 60.980,00 euros à la charge de l'acquéreur au bénéfice de la société ELYSEE CONSEIL.
Ledit jour se sont présentées deux personnes représentant la SARL EURO IMMOBILIERE se disant substituées dans les droits de la société IMMOBILIERE DU RHONE qui ont sollicité une indemnité d'immobilisation ramenée à 2,5 % du prix et un report de la signature de l'acte à la mi-décembre.
La société SOGESERVICE a refusé ces conditions qui ne rentraient pas dans les accords préalables.
Le compromis de vente n'a jamais été signé.
La SARL ELYSEE CONSEIL reproche à la société IMMOBILIERE DU RHONE de ne pas avoir satisfait à son obligation d'acquérir et de l'avoir ainsi privée de ses honoraires.
Par acte en date du 14 octobre 2002 elle l'a assignée devant le Tribunal de Grande Instance de LYON afin d'obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 60.980 euros à titre de dommages et intérêts outre 3.049 euros sur ce fondement de l'article 700 du nouveau Code de Procédure Civile.
La société IMMOBILIERE DU RHONE résistait à la demande en soutenant qu'il n'était pas établi par le défaut de signature était le résultat d'une faute de sa part.
Par jugement en date du 9 mai 2006 le Tribunal de Grande Instance de LYON a estimé que rien ne permettait d'affirmer que le comportement de la société IMMOBILIERE DU RHONE était à l'origine de la non réalisation de la promesse de vente, et a relevé qu'en tout état de cause la société ELYSEE CONSEIL n'aurait pas pu obtenir sa rémunération puisque la vente a finalement été réalisée avec la ville de CHARBONNIERES LES BAINS qui a exercé son droit de préemption.
La SARL ELYSEE CONSEIL était déboutée de ses demandes et condamnée à payer à la société IMMOBILIERE DU RHONE la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de Procédure Civile.
Par acte en date du 19 mai 2006 la société ELYSEE CONSEIL a relevé appel de cette décision. Elle soutient que la société IMMOBILIERE DU RHONE s'était obligée à ratifier la vente avec le vendeur présenté par le mandataire aux charges et conditions du mandat. Elle fait valoir que la vente a été proposée en respect de la seule condition fixée par le mandat à savoir le prix de 2.312.350 euros.
Elle soutient que seul le comportement de la société IMMOBILIERE DU RHONE qui ne s'est pas présentée au rendez-vous du 26 juillet 2002 mais s'est fait substituer par une autre société qui a sollicité des conditions nouvelles inacceptables pour le vendeur est à l'origine de l'absence de signature du compromis.
Elle expose que la ville de CHARBONNIERES LES BAINS n'a pas exercé son droit de préemption qui était tacitement purgé depuis le 13 juillet 2002 mais a acquis l'immeuble pour la suite après délibération de son conseil municipal à un prix supérieur à celui qui était convenu dans les négociations avec la société IMMOBILIERE DU RHONE.
La société ELYSEE CONSEIL sollicite la somme de 60.980 euros HT en réparation de son préjudice outre intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2006 et 3.049 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
La société IMMOBILIERE DU RHONE rappelle qu'en l'absence de vente définitive la société ELYSEE CONSEIL ne peut prétendre à aucune commission. Elle fait valoir que le mandat de recherche ne comporte aucune clause pénale.
Elle conteste être à l'origine de la rupture des pourparlers. Elle soutient que la condition suspensive de purge de droit de préemption n'était pas levée lors des pourparlers.
Elle soutient que la société ELYSEE CONSEIL ne justifie pas que l'accord des associés de la SCI BUREAUX FRANCE lui ait été notifié dans le délai de validité de l'offre, et fait valoir à cet égard que le vendeur ne l'a pas assignée en vente forcée.
Elle sollicite la confirmation de la décision déférée et l'attribution d'une nouvelle indemnité s'élevant à 3.000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
DISCUSSION
Attendu qu'il est constant que la société IMMOBILIERE DU RHONE a donné mandat à la société ELYSEE CONSEIL de rechercher un immeuble de bureaux très précis devant lui être présenté au prix de 2.312.350 euros hors droit ;
Attendu que le mandant s'obligeait à ratifier la vente avec le vendeur présenté par le mandataire aux charges et conditions de mandat ;
Attendu que la société SOGESERVICE gérante de la SCI BUREAUX FRANCE a accepté l'offre d'achat de la société IMMOBILIERE DU RHONE au prix indiqué dans le mandat ; que les parties se sont accordées sur une indemnité d'immobilisation de 5 % et sur la prorogation de l'offre d'achat au 2 mai 2002 pour obtenir l'accord des associés de la SCI, que cet accord a été obtenu au cours de l'assemblée générale du 23 avril 2002 ;
Attendu que la société IMMOBILIERE DU RHONE a par la suite souhaité remplacer l'indemnité d'immobilisation de 5 % par un cautionnement bancaire qui n'a jamais été produit ;
Attendu que lors du rendez-vous fixé au 26 juillet 2002 pour la signature du compromis la société IMMOBILIERE DU RHONE n'était pas présente mais substituée par deux personnes qui ont sollicité de nouvelles conditions, à savoir le versement d'une indemnité d'immobilisation de 2,5 % au lieu des 5 % convenus et le report de la signature de l'acte en décembre 2002 ;
Attendu qu'il résulte de ces éléments que la carence de la société IMMOBILIERE DU RHONE est manifeste ;
Attendu que le droit de préemption de la ville de CHARBONNIERES LES BAINS était tacitement purgé depuis le 13 juillet 2002 ; qu'il s'ensuit que rien ne s'opposait à la signature du compromis le 26 juillet 2002 et que la vente aurait été réalisée si la société IMMOBILIERE DU RHONE ne s'était pas fait substituer par d'autres personnes sollicitant de nouvelles conditions manifestement inacceptables ;
Attendu que si la société ELYSEE CONSEIL ne peut prétendre à une commission ni à l'application d'une clause pénale elle est bien fondée à solliciter des dommages et intérêts sanctionnant la carence de la société IMMOBILIERE DU RHONE ; que son préjudice sera fixé au montant de la commission à laquelle elle pouvait prétendre soit 60.980 euros ; qu'il lui sera en conséquence alloué cette somme à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2006 date du jugement ;
Attendu par ailleurs que l'équité commande d'allouer à la société ELYSEE CONSEIL la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Réforme le jugement déféré,
Condamne la société IMMOBILIERE DU RHONE à payer à la société ELYSEE CONSEIL :
-la somme de SOIXANTE MILLE NEUF CENT QUATRE VINGTS EUROS (60.980,00 euros) outre intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2006, à titre de dommages et intérêts,
-la somme de DEUX MILLE EUROS (2.000 euros) en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
Condamne la société IMMOBILIERE DU RHONE aux dépens de première instance et d'appel, avec pour ces derniers droit de recouvrement direct au profit de la société civile professionnelle LAFFLY WICKY société d'avoués.