COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 01/07/2021
la SELARL CABINET GENDRE & ASSOCIES
Me Alexis DEVAUCHELLE
ARRÊT du : 01 JUILLET 2021
No : 140 - 21
No RG 20/00041
No Portalis DBVN-V-B7E-GCYL
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de BLOIS en date du 05 Décembre 2019
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No: 12652472964375
S.A.R.L. JCG FINANCES
[Adresse 1]
[Localité 1]
Ayant pour avocat Me Nicolas GENDRE, membre de SERARL CABINET GENDRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS
D'UNE PART
INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265247450458045
SAS PLAKARDS
Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]
Ayant pour avocat postulant Me Alexis DEVAUCHELLE, avocat au barreau d'ORLEANS et pour avocat plaidant Me Alexis BAUDOUIN, membre de la SCP D'AVOCATS TEN FRANCE, avocat au barreau de POITIERS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 07 Janvier 2020
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 25 Mars 2021
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du JEUDI 22 AVRIL 2021, à 14 heures, Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, en son rapport, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile.
Après délibéré au cours duquel Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel D'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :
Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Nathalie MICHEL, Conseiller,
Greffier :
Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le 01 JUILLET 2021 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE :
Selon acte sous seing privé du 23 décembre 2005, la société JCG Finances a donné à bail commercial à la société d'Ebénisterie industrielle blésoise (SEIB) un ensemble immobilier situé [Adresse 3].
Selon acte sous seing privé du 10 février 2015, ce bail a été renouvelé au profit de la société Plakards, venue aux droits de la SEIB.
Le bail renouvelé a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 20 décembre 2014 et prévoit notamment que le preneur « supportera toutes réparations concernant l'installation de chauffage ainsi que la chaudière et aura à sa charge le remplacement de la chaudière, si nécessaire ».
La chaudière du bâtiment principal objet du bail étant tombée en panne à l'automne 2015, les parties ont conclu le 7 octobre 2015 un protocole d'accord dans les termes suivants :
« Compte tenu de l'ancienneté et de la vétusté de l'installation de chauffage, y compris la chaudière, il a été convenu et accepté entre les parties de ne pas procéder à la réparation de l'existant et de confier l'étude d'un moyen de chauffage en remplacement de l'actuel, sans aucune contrainte de quelque nature qu'elle soit, à la société Plakards.
La société Plakards accepte et pour ce faire, la société JCG Finances autorise la société Plakards à effectuer tous travaux qu'elle jugerait utiles relatifs à la mise en ?uvre du remplacement de ce chauffage, y compris le démontage de l'existant, sans avoir à remettre l'installation dans la configuration d'origine à la date de la cessation du bail liant les deux parties et indiquant par ce fait le départ de la société Plakards.
En contrepartie, la société Plakards prend à ses frais l'intégralité des coûts liés au remplacement de l'installation de chauffage et la société JCG Finances accepte de régler les frais liés à la dépollution, évacuation et destruction par recyclage ou non des matériels composant l'installation de chauffage actuelle et ce en parfaite conformité avec l'obligation légale régissant cette installation après application du code environnemental en vigueur lors de la survenance de l'évènement ».
Le bail a été résilié le 20 décembre 2017 à l'initiative de la société Plakards, qui a transféré son activité industrielle sur un autre site.
Par courrier recommandé du 5 janvier 2018, faisant référence à un état des lieux auquel les parties auraient procédé le 19 décembre 2017, la société JCG Finances a demandé à son ancienne locataire, notamment, de procéder au démontage et à l'enlèvement de l'ancienne chaudière et d'effectuer tous travaux relatifs à la mise en ?uvre du remplacement du chauffage.
Par courriel du 26 février 2018, réitéré par courrier du 10 avril suivant, la société Plakards a proposé de réinstaller à ses frais les équipements de chauffage radiants dont elle avait équipé les locaux loués durant leur occupation.
Par courrier du 6 mars 2018, la société JCG Finances s'est opposée à la réinstallation des appareils de chauffage radiants, au motif que leur capacité calorifique était inférieure à celle de l'ancien système de chauffage.
Après de vains échanges entre les parties, la société JCG Finances a fait assigner la société Plakards devant le tribunal de grande instance de Blois aux fins de l'entendre condamner au principal à lui régler une somme HT de 40 638,44 euros correspondant au coût de remplacement de l'installation de chauffage, outre la somme de 38 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice résultant de la perte de chance de relouer les locaux.
Par jugement du 5 décembre 2019, le tribunal a :
-condamné la société Plakards à payer à la société JCG Finances la somme de 11 994 euros au titre du coût de remplacement du système de chauffage
-débouté la société JCG Finances de sa demande de dommages et intérêts
-condamné la société Plakards à payer à la société JCG Finances une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
-condamné la société Plakards aux dépens
Pour statuer comme il l'a fait, le premier juge a retenu qu'en application du protocole d'accord conclu le 7 octobre 2015, la société JCG Finances ne pouvait exiger un remplacement à l'identique du système de chauffage, que la société Plakards devait simplement supporter le coût lié au remplacement de l'installation de chauffage par le moyen qu'elle jugerait approprié, tel le système de chauffage rayonnant en plafond qu'elle avait proposé de réinstaller à ses frais sur la base d'un devis établi le 11 décembre 2015 par l'entreprise Lumens 41. Le tribunal en a déduit que la société Plakards, qui avait reconnu l'obligation de faire dont elle était tenue en vertu du protocole du 7 octobre 2015, devait être condamnée à payer à son ancienne bailleresse la somme de 11 994 euros au titre du coût de remplacement du système de chauffage.
Le tribunal a par ailleurs rejeté la demande de dommages et intérêts de la société JCG Finances, en retenant que cette dernière n'apportait pas la preuve de la perte de chance de relouer qu'elle invoquait.
La société JCG Finances a relevé appel de cette décision par déclaration du 7 janvier 2020, en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande en paiement formée à hauteur de 40 638,44 euros HT et de sa demande de dommages et intérêts formée à hauteur de 38 000 euros.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 1er mars 2021, la société JCG Finances demande à la cour, au visa des articles 1134 et 1156 anciens du code civil, 1162 du même code, de :
-infirmer « en totalité » le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Blois le 5 décembre 2019 en ce qu'il a :
&gt;débouté la SARL JCG Finances de sa demande en paiement formée à l'encontre de la SAS Plakards à hauteur de 40 638,44 euros HT, coût de remplacement de l'installation de chauffage
&gt;débouté la SARL JCG Finances de sa demande en paiement formée à l'encontre de la SAS Plakards à hauteur de 38 000 euros à titre de dommages intérêts en indemnisation du préjudice subi consécutivement à la perte de chance de relouer les locaux
Statuant à nouveau,
-dire et juger qu'au vu notamment de sa correspondance du 7 octobre 2015, la société Plakards, groupe Deya, ne saurait contester l'étendue de son obligation de « rétablir le chauffage avant l'hiver » et de devoir un moyen de chauffage en remplacement de l'actuel, selon la configuration de son choix pour traiter un volume de 1367m², volume initialement chauffé par une installation certes devenue vétuste mais d'une puissance totale de 407 kw ou 407 000 watts
-dire et juger que la proposition de la société Plakards de réinstaller l'installation qu'elle avait posée provisoirement pour chauffer quelques salariés, puis désinstallée à son départ d'une puissance de 35kw, soit 35000 watts, n'est pas de nature à satisfaire à son obligation contractuelle.
-constater l'absence d'étude technique produite aux débats par la société Plakards. homologuer en conséquence l'étude technique réalisée par M. [S], technicien de la société Galloux, de laquelle il résulte que la solution la plus économique pour le remplacement de la puissance calorifique initiale s'élève à 45 895,17 euros
-condamner la société Plakards au paiement de cette somme, avec intérêts de droit à compter de l'assignation introductive d'instance, outre la TVA au taux applicable à la date du paiement
-dire et juger qu'il résulte de la correspondance Arthur Lloyds du 17 décembre 2019 (pièce 23) que la commercialisation du bien immobilier notamment auprès de la société Novellini n'a pas pu être régularisée en conséquence du manque de chauffage
-condamner en conséquence la société Plakards au paiement de la somme de 38 000 euros à titre de dommages intérêts, en indemnisation du préjudice subi par JCG Finances consécutivement à la perte de chance de relouer ou commercialiser les locaux dans des conditions acceptables et rapides
-la condamner au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
-la condamner aux dépens
Dans ses dernières conclusions notifiées le 18 mars 2021, la société Plakards demande à la cour de :
-confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Par conséquent,
-débouter la société JCG Finances de l'ensemble de ses demandes, ns et conclusions au titre du remplacement de l'installation de chauffage,
-débouter la société JCG Finances de l'ensemble de ses demandes, ns et conclusions au titre de sa demande de dommages et intérêts,
En tout état de cause,
-débouter la société JCG Finances de l'ensemble de ses demandes, ns et conclusions,
-condamner la société JCG Finances au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner la société JCG Finances au paiement des entiers dépens
Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures récapitulatives respectives.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 25 mars 2021, pour l'affaire être plaidée le 22 avril suivant et mise en délibéré à ce jour.
SUR CE, LA COUR :
La cour observe à titre liminaire que tout en évoquant l'autorité de chose jugée qui serait attachée au protocole conclu le 7 octobre 2015, sans davantage d'explications, l'intimée ne soulève aucune fin de non-recevoir.
Sur la demande en paiement du coût de remplacement de l'installation de chauffage
L'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance no 2016-131 du 10 février 2016, énonce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Au cas particulier, alors que le bail qui les liait prévoyait que le preneur supporterait toutes les réparations concernant l'installation de chauffage et la chaudière, et aurait le cas échéant à sa charge le remplacement de ladite chaudière, les parties ont conclu le 7 octobre 2015, après que la chaudière fut tombée en panne, un protocole d'accord rédigé dans les termes qu'il convient de rappeler :
« Compte tenu de l'ancienneté et de la vétusté de l'installation de chauffage, y compris la chaudière, il a été convenu et accepté entre les parties de ne pas procéder à la réparation de l'existant et de confier l'étude d'un moyen de chauffage en remplacement de l'actuel, sans aucune contrainte de quelque nature qu'elle soit, à la société Plakards.
La société Plakards accepte et pour ce faire, la société JCG Finances autorise la société Plakards à effectuer tous travaux qu'elle jugerait utiles relatifs à la mise en ?uvre du remplacement de ce chauffage, y compris le démontage de l'existant, sans avoir à remettre l'installation dans la configuration d'origine à la date de la cessation du bail liant les deux parties et indiquant par ce fait le départ de la société Plakards.
En contrepartie, la société Plakards prend à ses frais l'intégralité des coûts liés au remplacement de l'installation de chauffage et la société JCG Finances accepte de régler les frais liés à la dépollution, évacuation et destruction par recyclage ou non des matériels composant l'installation de chauffage actuelle et ce en parfaite conformité avec l'obligation légale régissant cette installation après application du code environnemental en vigueur lors de la survenance de l'évènement ».
Contrairement à ce que soutiennent les parties en s'arrêtant l'une comme l'autre au sens littéral de certains des termes de ce protocole, pour lui donner un sens radicalement différent, le protocole en cause n'est pas clairement rédigé, et oblige en conséquence la cour à rechercher quelle a été leur commune intention.
Il résulte du courrier produit en pièce 3 par l'appelante que ce protocole a été rédigé par la société Plakards qui, en sa qualité de débitrice, a pris l'initiative contractuelle.
Etant rappelé que toutes les clauses des conventions s'interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l'acte entier, il apparaît qu'à l'occasion de la panne de la chaudière litigieuse, alors que la société Plakards était contractuellement tenue d'assurer son remplacement, les parties se sont mises d'accord pour ne pas remplacer cette chaudière vétuste, mais rechercher une solution de chauffage alternative, en prévoyant que le coût de cette solution alternative serait supporté par le preneur, tandis que le bailleur prendrait à sa charge les frais de démontage et d'évacuation de l'ancienne chaudière, y compris les frais de dépollution.
Nonobstant la référence à l'absence de contrainte et aux travaux jugés utiles par la locataire, il ne fait pas de doute qu'en prévoyant que la société Plakards prendrait à ses frais le coût de remplacement de l'installation de chauffage, les parties ne sont pas convenues que la locataire serait libre de ne rien faire, ou d'installer à sa discrétion n'importe quel système, mais sont convenues que la locataire prendrait à sa charge le coût de la solution alternative de son choix, laquelle ne peut s'entendre, en tant qu'alternative, que d'une solution d'une efficacité comparable à l'ancien système de chauffage.
Autrement dit, si la société Plakards ne s'est pas engagée à faire installer un système de chauffage identique à l'ancien, ni même un système de puissance identique, elle s'est obligée à faire installer dans les locaux qu'elle prenait à bail un système de chauffage à l'efficacité comparable à celle de l'ancienne chaudière, c'est-à-dire un système qui puisse chauffer correctement le bâtiment qu'elle louait à usage d'atelier.
Si le seul fait que le système de chauffage électrique radiant proposé par la société Plakards soit moins puissant que l'ancienne chaudière est en soi indifférent, on ne saurait considérer, comme l'a admis le premier juge, que la société Plakards puisse satisfaire à ses obligations en réglant à l'appelante le seul coût d'une installation de ce type, alors qu'il est établi que ce système de chauffage radiant, qui n'a pas la capacité de chauffer correctement l'atelier, mais seulement une petite partie de celui-ci, ne peut constituer une alternative à l'ancien système de chauffage qui équipait les locaux pris à bail par la société Plakards.
L'appelante produit en effet une étude technique, non contestée par l'intimée, dont il résulte que pour obtenir dans l'atelier une température de 16o C, il faut dégager une puissance thermique d'environ 210 kW, que pour obtenir une température de 12o, le besoin est d'environ 173 kW et, pour une température de 5o, de 110 kW. Il ne fait donc aucun doute que le système proposé par la société Plakards et retenu par le premier juge, d'une puissance de 35 kW, est incapable de chauffer l'atelier en cause et de constituer une alternative au système de chauffage initialement en place.
Selon l'étude technique communiquée par l'appelante, la solution alternative la plus économique consiste en l'installation d'un réseau d'aérothermes à gaz, dont le coût s'élève, selon le dernier devis actualisé produit aux débats, hors l'option de raccordement dont la nécessité n'est pas démontrée, à la somme HT de 44 767,97 euros.
L'intimée ne formule aucune observation sur ce devis, qui offre une solution de chauffage d'un coût nettement moins élevé que le système par aérothermes électriques dont elle avait elle-même fait chiffrer le coût d'installation en mars 2016 après avoir commandé en urgence l'implantation d'un chauffage limité à un poste de travail.
L'entreprise Lumens 41, qui avait installé, selon facture établie le 11 décembre 2015 pour un total TTC de 11 994 euros, quelques appareils rayonnants destinés à chauffer un poste de travail, que la société Palkards a démontés et emportés en quittant les lieux, avait en effet établi le 25 mars 2016 à la demande de l'intimée un devis d'un montant total HT de 87 620 euros, portant sur le chauffage de l'entier atelier.
En considération de l'ensemble de ces éléments, dès lors qu'elle ne produit aucune étude technique ni aucun autre élément duquel il résulterait qu'il serait possible de satisfaire à son obligation, c'est-à-dire de remplacer l'installation de chauffage existante par un système de chauffage alternatif d'efficacité comparable, à un coût moins élevé que celui proposé par l'entreprise consultée par la société JCG Finances, la société Plakards sera condamnée, par infirmation du jugement entrepris, à régler à son ancienne bailleresse la somme HT de 44 767,97 euros, augmentée de la TVA au taux en vigueur au jour du paiement, le tout avec intérêts au taux légal à compter de ce jour conformément aux dispositions de l'article 1153-1 ancien du code civil.
Sur la demande de réparation de la perte de chance de relouer ou de commercialiser les locaux dans des conditions normales
La société JCG Finances, qui avait été informée en septembre 2016 de l'intention de la société Plakards de résilier le bail au 20 décembre 2017, a donné dès le 5 octobre 2016 un mandat de commercialisation des locaux objet du bail à un agent immobilier de [Localité 3] exerçant sous la dénomination commerciale Arthur Loyd, avec une option « mise en location » dont les modalités n'avaient pas été définies.
La société Plakards a quitté les lieux, qui n'avaient pas été vendus, le 19 décembre 2017. Les locaux ont été pour partie reloués à compter du 1er juillet 2018 à une société de déménagement, selon un bail de courte durée venu à expiration le 30 juin 2019, à l'issue duquel l'appelante n'indique pas ce qui s'est passé.
S'il est certain que l'absence de système de chauffage du principal bâtiment qui avait été donné à bail à l'intimée n'empêchait pas de vendre l'ensemble immobilier dont s'agit, ni de le relouer, il est tout aussi certain que ce défaut de chauffage rendait difficile de le relouer au même prix ou de le vendre aux mêmes conditions que s'il avait été chauffé, autrement dit que l'absence de chauffage a fait perdre de manière certaine à la société JCG Finances une éventualité favorable.
L'agent immobilier à qui avait été confié le mandat d'entremise explique qu'il a présenté le bien à trente et un clients potentiels, qu'en l'absence de système de chauffage, il n'a pu réaliser des visites qu'avec les entreprises à la recherche d'une surface de stockage de matériaux, qui étaient au nombre de onze et dont seulement trois ont étudié la faisabilité de leur installation dans les locaux en cause, sans finalement donner suite, en expliquant pour la dernière d'entre elles, la société Novelli, que l'absence de chauffage était un obstacle.
L'intimée relève à raison que dans le courriel qu'elle a adressé à l'agent immobilier, la société Novelli a expliqué ne pas être intéressée par les biens de la société JCG Finances, non pas seulement à cause de l'absence de chauffage, mais aussi parce l'éclairage n'était pas adapté à ses besoins.
La fiche d'activité de l'agent immobilier communiquée aux débats ne permet pas de faire de lien direct entre l'absence de chauffage et le défaut d'intérêt des trente autres clients prospectés, et révèle d'ailleurs qu'un grand nombre d'entre eux recherchait des biens aux caractéristiques (situation géographique, surface et / ou prix d'achat) très différentes de ceux proposés par la société JCG Finances.
L'appelante ne fournissant aucun justificatif des conditions auxquelles elle a proposé de louer ses biens au départ de la société Plakards, ni aucun avis de valeur des biens permettant de vérifier que ses immeubles ont été mis en vente au prix du marché, sa perte de chance, dont le principe, on l'a dit, n'est pas contestable, ne peut être retenue que comme étant très mince, faute pour elle de justifier du sérieux et de la pertinence des diligences qu'elle a accomplies pour trouver un nouveau preneur ou un acquéreur.
Dès lors, sur la base du montant du loyer que la société Plakards réglait mensuellement ( 6 414 euros), de la durée de six mois durant laquelle les biens sont restés vacants et d'une perte de chance quantifiée à 10 %, la société Plakards sera condamnée à régler à la société JCG Finances, à titre de dommages et intérêts, une somme de 3 848 euros.
Sur les demandes accessoires
La société Plakards, qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, devra supporter les dépens de l'instance et sera déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur ce dernier fondement, la société Plakards sera condamnée à payer à la société JCG Finances, à qui il serait inéquitable de laisser la charge de la totalité de ses frais irrépétibles, une indemnité de procédure 3 000 euros.
PAR CES MOTIFS
CONFIRME la décision entreprise, mais seulement en ces chefs relatifs auxdépens et frais irrépétibles )article 700 du code de procédure civile( de première instance,
L'INFIRME pour le surplus de ses dispositions critiquées,
STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés :
CONDAMNE la société Plakards à payer à la société JCG Finances, au titre du remplacement du système de chauffage, la somme HT de 44 767,97 euros, augmentée de la TVA au taux en vigueur au jour du paiement, le tout avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,
CONDAMNE la société Plakards à payer à la société JCG Finances, en réparation de son préjudice tenant à la perte de chance d'avoir pu vendre ou relouer son bien à des conditions normales, la somme de 3 848 euros à titre de dommages et intérêts,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE la société Plakards à payer à la société JCG Finances la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE la demande de la société Plakards ée sur le même fondement,
CONDAMNE la société Plakards aux dépens.
Arrêt signé par Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT