Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 19 juin 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : RG 19/03578-Portalis 35L7-V-B7D-B7KHU
Décision déférée à la cour : jugement du 19 décembre 2018 -tribunal de grande instance de Paris - RG 16/18446

Madame D... G... nom d'usage B...


Représentée par Me Patricia Hardouin de la SELARL 2H avocats à la cour, avocat au barreau de Paris, toque : L0056 et par Me Pierre Bouaziz de la SCP Bouaziz-Benamara, avocat au barreau de Paris, toque : P 215




Représentée par Me Thierry Chapron de la SCP Chapron-Laniece-Ygouf et associés, avocat au barreau de Paris, toque : P0479
Société UFG Pixel1
société civile de placement immobilier à capital variable
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
nosiret : 491 102 489


Représentée par Me Matthieu Boccon Gibod de la SELARL Lexavoue Paris-Versailles, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 et par Me Sidonie Fraiche-Dupeyrat de la SELAS LPA-CGR avocats, toque : P 238
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue le 27 février 2020, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Claude Creton, président
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Monique Chaulet, conseillère, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, Président et par Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.

Mme D... G... épouse B... était locataire d'un appartement sis [...] depuis le 1er avril 1974.
Par courrier du 16 juin 2004, le Groupe Boccador informait Mme B... que la SAS Valmy, propriétaire de l'ensemble immobilier sis [...] , mettait l'immeuble en vente, appartement par appartement.
Par acte du 9 février 2007, une notification de vente était faite à Mme B... et par acte notarié du 14 mai 2007, la société Valmy a vendu à la société UFG Pixel 1 plusieurs biens situés [...] dont celui loué à Mme B....
Par jugement définitif du 21 mai 2015, le tribunal d'instance du 8eme arrondissement de Paris a jugé que la notification de l'offre de vente faite à Mme B... le 9 février 2007 était nulle et de nul effet.
Mme B... a fait assigner la société UFG Pixel 1 et la société Valmy devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir notamment déclarer nulle la vente des lots dont elle est locataire au motif que son droit de préemption n'a pas été purgé et de voir condamner les sociétés défenderesses à lui payer des dommages et intérêts.
Par jugement en date du 19 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :
. déclaré irrecevables les demandes indemnitaires de Mme D... G...,
. annulé partiellement le contrat de vente conclu entre la société Valmy SAS et la société UFG Pixel 1 constaté par acte authentique du 14 mai 2007 publié le 6 juillet 2007 à la conservation des hypothèques de Paris volume 2007 P No3437 et portant sur les lots 42, 60, 92, 121, 125, 127, 129 et 131,
. condamné en conséquence la société UFG Pixel 1 à restituer ces biens à la société Valmy SAS,
. condamné en conséquence la société Valmy SAS à restituer à la société UFG Pixel 1 le prix de vente correspondant aux lots susmentionnés,
. ordonné la réouverture des débats concernant la liquidation du prix de vente et des émoluments du notaire,
. débouté Mme D... G... de sa demande tendant à la condamnation de la société Valmy SAS à procéder à une nouvelle notification d'une offre de vente,
. débouté Mme D... G... de sa demande de transfert à la charge de la société Valmy SAS des deux condamnations prononcées à l'encontre de la société UFG Pixel 1 par la cour d'appel de Paris le 24 octobre 2013,
. débouté Mme D... G... de sa demande d'injonction à l'encontre de la société Valmy SAS de notifier une nouvelle offre de vente au prix de l'offre du 9 février 2007,
. condamné la société Valmy SAS aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
. dit n'y avoir lieu à indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile,
. dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
. débouté les parties de toutes leurs autres demandes,
. renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 20 février 2019 à 13 h pour conclusions des parties sur la liquidation du prix de vente et des émoluments du notaire.
Mme G... épouse B... (ci-après Mme B...) a interjeté appel du jugement.
Par ses dernières conclusions, elle demande à la cour de :
infirmer le jugement en ce qu'il a :
. déclaré irrecevables ses demandes indemnitaires,
. l'a déboutée de sa demande tendant à la condamnation de la société Valmy SAS à procéder à une nouvelle notification d'une offre de vente,
. l'a déboutée de sa demande tendant à faire défense à la société Valmy SAS de procéder à la vente, même occupé, de son logement, ainsi qu'à sa visite en vue de la vente tant que le droit de préemption issu de la loi du 31 décembre 1975 n'aura pas été purgé,
. débouté Mme D... G... de sa demande tendant à ce que l'ensemble des condamnations prononcées à l'encontre de la société UFG Pixel 1 notamment par deux arrêts rendus par la cour d'appel de Paris le 24 octobre 2013, soient transférées à la société Valmy SAS qui devra les exécuter,
. l'a déboutée de sa demande d'injonction à l'encontre de la société Valmy SAS de notifier une nouvelle offre de vente au prix de l'offre du 9 février 2007,
. l'a déboutée de sa demande de condamnation in solidum des sociétés Valmy SAS et UFG Pixel 1 à lui verser les sommes suivantes:
1 345 909 euros de dommages et intérêts
10 000 euros en réparation du préjudice moral
10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau :
. la déclarer recevable en ses demandes,
. juger que l'ensemble des condamnations prononcées par la cour d'appel de Paris contre la société UFG Pixel 1 le 24 octobre 2013 devront être exécutées par la SAS Valmy,
. à défaut juger que la SAS Valmy devra garantir la société UFG Pixel 1 de ces condamnations,
. faire défense à la SAS Valmy de procéder à la vente, même occupé, de son logement, ainsi qu'à sa visite en vue de la vente tant que le droit de préemption issu de la loi du 31 décembre 1975 n'aura pas été valablement purgé,
. dans ce cadre, condamner la SAS Valmy à lui verser la somme de 1 345 909 euros de dommages et intérêts pour les causes sus énoncées à défaut de lui enjoindre de notifier une nouvelle offre de vente au prix de l'offre du 9 février 2007 à lots constants,
. condamner in solidum les sociétés Valmy SAS et UFG Pixel 1 à lui verser 10 000 euros en réparation du préjudice moral,
. condamner in solidum les sociétés Valmy SAS et UFG Pixel 1 à lui verser 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et d'appel pour l'avocat plaidant et celle de 1 560 euros pour l'avocat postulant,
. débouter les sociétés Valmy SAS et UFG Pixel 1 de leurs demandes reconventionnelles,
. les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par ses dernières conclusions, la SAS Valmy demande à la cour de :
. confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
. en conséquence déclarer irrecevable et mal fondé l'ensemble des demandes de Mme B...,
. juger irrecevable la nouvelle demande de la société UFG Pixel 1 tendant à juger que l'ensemble des condamnations présentées contre elle en sa qualité de bailleur lui soient transférées,
et y ajoutant:
. condamner Mme B... à lui payer les sommes suivantes:
- 50 000 euros de dommages et intérêts,
- 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens de première instance et d'appel.
Par ses dernières conclusions, la société UFG Pixel 1 demande à la cour de :
à titre principal,
. confirmer le jugement en ce qu'il a :
. déclaré irrecevables les demandes indemnitaires de Mme D... G...,
. annulé partiellement le contrat de vente conclu entre la société Valmy SAS et la société UFG Pixel 1 constaté par acte authentique du 14 mai 2007 publié le 6 juillet 2007 à la conservation des hypothèques de Paris volume 2007 P No3437 et portant sur les lots 42, 60, 92, 121, 125, 127, 129 et 131,
. condamné en conséquence la société UFG Pixel 1 à restituer ces biens à la société Valmy SAS,
. condamné en conséquence la société Valmy SAS à restituer à la société UFG Pixel 1 le prix de vente correspondants aux lots susmentionnés,
. l'infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau :
- débouter la SAS Valmy de sa demande aux fins d'irrecevabilité de la demande tendant à juger que l'ensemble des condamnations présentées contre elle en sa qualité de bailleur soient transférées à la société Valmy,
- condamner Mme B... à lui verser la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 13 février 2020.

Sur la recevabilité des demandes indemnitaires de Mme D... G...
Mme B... demande à la cour de condamner la société Valmy à lui verser, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, des dommages et intérêts en raison de la perte de chance d'acquérir l'appartement à un moment donné et à un prix donné et sollicite à ce titre la différence entre le prix auquel les lots lui seront proposés et le prix figurant à l'offre de vente du 9 février 2007 ainsi que des dommages et intérêts pour préjudice moral.
Les premiers juges ont déclaré ses demandes indemnitaires irrecevables au motif que la demande de Mme B... de voir la société Valmy condamnée à lui payer la différence entre le prix auquel les lots lui seront proposés et le prix figurant à l'offre de vente du 9 février 2007 a déjà été présentée, entre les mêmes parties à l'instance, devant le tribunal d'instance qui a déclaré cette demande de Mme B... irrecevable, qu'en conséquence cet irrecevabilité a autorité de la chose jugée et qu'aucun moyen n'étant tiré de la nullité de la vente, Mme B... n'est pas fondée à se prévaloir d'un fait nouveau à savoir la nullité de la vente.
Par jugement du 21 mai 2015, le tribunal d'instance du 8eme arrondissement de Paris a jugé, en ce qui concernait la demande formée Mme B... visant à condamner la société Valmy à lui payer des dommages et intérêts résultant de l'éventuelle différence de prix entre le prix auquel les lots lui seront proposés et le prix figurant à l'offre de vente du 9 février 2007, que cette demande portait sur les conséquences de l'annulation de la vente dont le tribunal d'instance n'était pas saisi et qu'en conséquence, dès lors que la juridiction n'est saisie que dans les limites de sa compétence, cette demande indemnitaire était irrecevable.
En l'espèce, la nullité de la vente a été prononcée par le jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 19 décembre 2018 et il n'est pas fait appel du jugement de ce chef.
Le moyen de l'annulation de la vente prononcée par ce jugement constitue un fait nouveau au regard de l'irrecevabilité prononcée par le tribunal d'instance le 21 mai 2015 et les sociétés intimées ne sont pas fondées pour ce motif à se prévaloir de l'autorité de la chose jugée prononcée par le tribunal d'instance quant à la recevabilité de cette demande indemnitaire.
En conséquence le jugement doit être infirmé de ce chef et la demande indemnitaire de Mme B... de voir la société Valmy condamnée à lui payer la différence entre le prix auquel les lots lui seront proposés et le prix figurant à l'offre de vente du 9 février 2007 doit être déclarée recevable, demande qui au surplus est chiffrée dans le cadre de la présente instance.
Par ailleurs les premiers juges ont déclaré irrecevables l'ensemble des demandes indemnitaires de Mme B... qui a formé deux demandes, celle précédemment examinée et une demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, sans motiver expressément l'irrecevabilité de la demande de dommages et intérêts prononcée.
La demande de dommages et intérêts formée par Mme B... devant le tribunal d'instance, qui n'a pas été déclarée irrecevable mais rejetée, était formée sur le fondement de la nullité du congé, la présente demande de dommages et intérêts pour préjudice moral étant formée au vu de l'annulation de la vente doit également être déclarée recevable et le jugement infirmé de ce chef.
sur la demande de juger que l'ensemble des condamnations prononcées par la cour d'appel de Paris contre la société UFG Pixel 1 par arrêts du 24 octobre 2013 devront être exécutées par la SAS Valmy
Par arrêt du 24 octobre 2013, numéro de RG 11/20762, la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement du tribunal d'instance du 8ème arrondissement de Paris du 15 septembre 2011 (no RG11-000245) notamment en ce qu'il a condamné la société UFG Pixel I à faire réaliser les travaux nécessaires dans les locaux pris à bail par Mme B... et, infirmant le jugement du chef du préjudice de jouissance, prononcé les condamnations suivantes :
. condamné in solidum la société UFG Pixel I et la société Valmy à verser à Mme B... la somme de 42 000 euros à titre d'indemnisation de son trouble de jouissance et 30 000 euros,
. dit que la société UFG Pixel I et la société Valmy doivent être respectivement condamnées à lui verser la somme de 27 500 euros et celle de 14 500 euros à d'indemnisation de son trouble de jouissance,
. dit que la société UFG Pixel I et la société Valmy devront respectivement contribuer à l'indemnisation du préjudice moral fixé à 30 000 euros à concurrence de 65% 35%,
ces condamnations ayant été prononcées du fait de la vingtaine de dégât des eaux dont Mme B... a été victime entre mai 1990 et décembre 2009.
Par un second arrêt du 24 octobre 2013, numéro de RG 11/20632, la cour d'appel de Paris a enjoint à la société UFG Pixel I, bailleresse à la date du prononcé de l'arrêt, de mettre à la disposition de Mme B... le box de parking dont elle était à l'origine locataire sans qu'il y ait lieu d'assortir cette injonction d'une astreinte
Mme B..., faisant valoir que ces décisions n'ont toujours pas été exécutées, demande, au visa des articles 17.2 et 17.7 de l'acte de vente, de juger que l'annulation de la vente a pour conséquence le retour dans le patrimoine d'origine du vendeur soit de la société Valmy de l'ensemble des droits et obligations et notamment des dettes pécuniaires découlant de la propriété du bien; à défaut elle demande à la cour de juger que la SAS Valmy devra garantir la société UFG Pixel 1 des condamnations prononcées par la cour d'appel de Paris dans les arrêts susvisés.
La société Valmy soulève l'irrecevabilité de cette demande de transfert des condamnations prononcées à l'encontre de la société UFG Pixel 1 au motif qu'il s'agit d'une demande nouvelle présentée pour la première fois en appel; elle s'oppose au transfert demandé au motif que les condamnations en cause sont des condamnations personnelles qui doivent être supportées par le propriétaire concerné au moment des procédures et qu'elles ne peuvent entrer dans le cadre des conséquences attachées à l'application de l'article 1178 du code civil.
La société UFG Pixel 1 qui soutient la demande de Mme B... de ce chef fait valoir qu'elle a déjà conclu en ce sens devant les premiers juges et qu'il ne s'agit donc pas d'une demande nouvelle; elle sollicite, au visa des dispositions de l'article 1178 du code civil, une condamnation de la société Valmy à la garantir des condamnations prononcées à son encontre par les arrêts susmentionnés.
La demande de transfert à la société Valmy des condamnations prononcées par les arrêts de la cour d'appel de Paris du 24 octobre 2013 ayant déjà été présentée en première instance, elle est donc recevable.
Les condamnations prononcées par ces arrêts à l'encontre de la société UFG Pixel 1 qui sont définitifs ont un caractère personnel et l'exécution en incombe personnellement à la société condamnée.
La subrogation prévue par l'article 17-2 du contrat de vente ne concerne que les droits et obligations du bailleur et ne peut concerner des condamnations en justice.
Mme B... se fonde sur l'article 17-7 du contrat de vente pour soutenir qu'il était prévu un transfert des obligations à l'acquéreur, la société UFG, et que l'annulation de la vente a pour conséquence le retour dans le patrimoine de la société Valmy, vendeur d'origine, de l'ensemble des droits et obligations en l'occurence des dettes pécuniaires et en nature.
Aux termes de l'article 17-7 du contrat, le vendeur subroge l'acquéreur dans tous ses droits et obligations à l'égard des locataires concernés pour les procédures en cours dans l'hypothèse où le vendeur est «demandeur» à l'instance et les procédures dans lesquelles le vendeur est «défendeur» intentées depuis le 23 janvier 2007.
Aucune subrogation de la société Valmy dans les obligations de la société UFG Pixel 1 ne peut être tirée de cet article s'agissant de condamnations prononcées à l'encontre de cette dernière en sa qualité de propriétaire du bien et ce plusieurs années après la vente, l'annulation de celle-ci ne pouvant avoir pour effet d'annuler les condamnations prononcées à l'encontre de la société UFG Pixel 1.
L'article 1178 du code civil dispose, dans sa version applicable à l'espèce, que le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé, que les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 et 1352-9 et qu'indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.
En application de ces dispositions, les seules conséquences de la nullité de la vente sont en l'espèce la restitution du bien par la société UFG Pixel 1 et des sommes versées en paiement du prix de la vente par la société Valmy et n'entraîne pas le transfert à cette dernière des condamnations prononcées à l'encontre de la société UFG Pixel 1 en sa qualité de propriétaire, la demande de transfert de condamnation ne constituant pas une demande de réparation au sens de cet article.
En tout état de cause et s'agissant de la condamnation à des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance de Mme B..., les condamnations prononcées par la cour d'appel de Paris l'ont été en considération de la responsabilité de chacune des sociétés dans les désordres subis par Mme B... durant la période où chacune d'elles était propriétaire, la cour ayant procédé à une répartition des condamnations et aucun transfert de condamnation ni appel en garanti ne peut être accueilli de ce chef.
S'agissant de la condamnation de la société UFG Pixel 1 à réaliser des travaux, Mme B... affirme, sans être critiquée, que ces travaux n'auraient pas été réalisés; néanmoins il appartenait à la société UFG Pixel 1 de réaliser ces travaux ordonnés de manière définitive par la cour d'appel de Paris en du 24 octobre 2013 et Mme B... ne fait valoir aucun moyen de nature à fonder la condamnation de la société Valmy à garantir la société UFG Pixel 1 de la condamnation à exécuter des travaux dans le bien loué à Mme B..., le seul fait qu'elle soit de nouveau propriétaire de ce bien ne justifiant pas la demande de condamnation de la société Valmy à garantir la société UFG Pixel 1 des condamnations prononcées à son encontre.
Concernant la condamnation de la société UFG Pixel 1 à mettre un box à disposition de Mme B..., cette dernière précise que ce box a été vendu et n'est plus la propriété de la société Valmy ni de la société UFG Pixel 1 et en tout état de cause le parking no1 dont il s'agit n'a jamais fait partie de la vente du 14 mai 2007; la demande de Mme B... visant à enjoindre la société Valmy de mettre à disposition le box litigieux dont elle n'est plus propriétaire doit donc être rejetée.
En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de transfert à la société Valmy des condamnations prononcées contre la société UFG Pixel 1.
Sur la demande de faire défense à la SAS Valmy de procéder à la vente, même occupé, de son logement tant que le droit de préemption issu de la loi du 31 décembre 1975 n'aura pas été valablement purgé et d'une nouvelle notification d'offre de vente par la société Valmy Mme B... soutient que le tribunal a considéré à tort que ses demande s'opposaient à la liberté contractuelle de la société Valmy et qu'il aurait dû procéder à l'examen de ses statuts pour constater qu'il est évident que la société voudra vendre le bien.
La société Valmy s'oppose à ces demandes en faisant valoir qu'elle dispose librement de son bien.
La propriété d'un bien implique le droit d'en disposer de la manière la plus absolue pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements conformément aux dispositions de l'article 544 du code civil.
La société Valmy qui est redevenue propriétaire du bien loué à Mme B... suite à l'annulation de la vente est libre d'en disposer, dans le respect des droits de cette dernière, et de le proposer ou non à la vente.
En conséquence la demande de Mme B... visant à interdire à la SAS Valmy de procéder à la vente de son bien doit être rejetée, la question de la purge du droit de préemption du locataire étant une obligation au propriétaire qui souhaite vendre un bien loué mais n'est pas de nature à justifier une interdiction de la vente sous condition.
En outre, la demande visant à ordonner à la société Valmy de procéder à une nouvelle notification d'offre de vente est contraire à la libre disposition de son bien et sera également rejetée.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur le bien fondé des demandes indemnitaires de Mme B...
Mme B... demande à la cour de condamner la société Valmy à lui verser, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, des dommages et intérêts en raison de la perte de chance d'acquérir l'appartement à un moment donné et à un prix donné.
Mme B..., qui est à l'initiative des procédures ayant abouti à la nullité du congé qui lui avait été notifié et à la nullité de la vente, ne démontre pas qu'elle avait l'intention et la capacité financière d'acquérir le bien qu'elle occupe en qualité de locataire; en conséquence, à défaut de démontrer qu'il existait pour elle une probabilité raisonnable d'acquérir le bien qu'elle occupe, elle n'établit pas la perte de chance invoquée.
Par ailleurs Mme B... ne justifie pas non plus du préjudice moral qu'elle invoque, le fait que les sociétés en cause n'aient pas souhaité procéder à l'annulation amiable de la vente n'est pas constitutif d'une faute lui causant un préjudice moral; par ailleurs elle ne peut fonder sa demande sur le fait que le comportement des intimés entrave son quotidien familial et son travail alors que c'est elle qui a initié la présente instance et qu'elle est appelante.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme B... de sa demande de condamnation de la société Valmy à lui payer des dommages et intérêts pour perte de chance et de sa demande de condamnation in solidum de la société Valmy et de la société UFG Pixel 1 pour préjudice moral.
Sur la demande de dommages et intérêts de la société Valmy
La société Valmy sollicite des dommages et intérêts au motif que la stratégie procédurale de Mme B... lui cause un préjudice en bloquant la vente du bien immobilier loué à Mme B....
Le fait que l'appel formé par Mme B... ne porte plus que sur les demandes accessoires à la nullité de la vente et non sur cette nullité elle-même, moyen allégué par la société Valmy au soutien de sa demande de dommages et intérêts, ne suffit pas à démontrer le caractère abusif de la procédure et la société Valmy sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Mme B... sera condamnée à payer à la société Valmy et à la société UFG Pixel 1 la somme de
3000 euros chacune en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement,
Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 19 décembre 2018 en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes indemnitaires de Mme B...,
Déclare les demandes indemnitaires de Mme B... recevables,
Confirme le jugement pour le surplus,
Condamne Mme B... à payer à la société Valmy et à la société UFG Pixel 1 la somme de
3000 euros chacune en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel,
Condamne Mme B... aux dépens de l'appel.
Le greffier, Le président,