COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4o Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 01 DECEMBRE 2008
No 2008 / 500
Rôle No 06 / 20494
Raymond X...

Belgacem Y...
Jacques Z...
Odette A... veuve Z...
Simone B...
Hélène C... épouse D...
Isabelle E...
Alain D...
Henri F...
Alain F...
Philippe G...
Grosse délivrée







Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 26 Octobre 2006 enregistré au répertoire général sous le no 06 / 915.

Monsieur Raymond X...
né le 01 Juillet 1916 à SAINT BONNET EN CHAMPSAUR (05500), demeurant ...
représenté par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour,
Assisté de Me Martine VIDEAU-GILLI, avocat au barreau de NICE

Monsieur Belgacem Y...
assigné le 30 / 04 / 2007 à personne
demeurant ...
représenté par la SCP LATIL-PENARROYA-LATIL-ALLIGIER, avoués à la Cour,
Assisté de Me Pierre GODINOT, avocat au barreau de NICE
Monsieur Jacques Z... (31578)
né le 04 Mai 1949 à LYON (69000), demeurant ...
Madame Odette A... veuve Z..., prise en sa qualité d'héritière de feu son mari décédé Monsieur Georges Z...
née le 09 Juin 1930 à VILLEURBANNE (69100), demeurant ...
Monsieur Simone B...
né le 03 Mai 1922 à LYON (69000), demeurant ...
Madame Hélène C... épouse D...
née le 06 Juin 1920 à LILLE (59000), demeurant ...
Madame Isabelle E...
née le 08 Avril 1951 à BRON (69500), demeurant ...
Monsieur Alain D...
né le 11 Mai 1954 à PARIS (75), demeurant ...
Monsieur Henri F...
né le 09 Septembre 1938 à NICE (06000), demeurant ...
Monsieur Alain F...
né le 18 Juin 1934 à NICE (06000), demeurant ...
Tous représentés par la SCP LIBERAS-BUVAT-MICHOTEY, avoués à la Cour
Maître Philippe G...
demeurant ...
représenté par la SCP COHEN-GUEDJ, avoués à la Cour,
Assisté de Mo FRANCK pour la SCP FRANCK-BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE
*- *- *- *- *
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 13 Octobre 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Didier CHALUMEAU, Président
Madame Florence DELORD, Conseiller
Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Agnès BUCQUET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Décembre 2008.

Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Décembre 2008,
Signé par Monsieur Didier CHALUMEAU, Président et Madame Agnès BUCQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Faits, procédure, prétentions et moyens des parties :
Georges Z..., depuis lors décédé, et son épouse Odette A..., Jacques Z..., Simone Z... épouse B..., Isabelle Z... épouse E..., Hélène D... veuve C..., Alain D..., Henri F... et Alain F... ayant, consécutivement à la division par lots de leur immeuble situé ..., projeté de vendre, pour le prix de 91 469, 41 euros, l'appartement occupé par Raymond X... en vertu d'un bail, Maître Philippe G..., notaire chargé de recevoir l'acte, a, par lettre recommandée reçue le 19 novembre 2001, informé ce dernier du prix et des conditions de la vente, cette information valant offre de vente à son profit conformément aux dispositions de l'article 10 de la loi n 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.
Après avoir accepté cette offre et notifié au notaire son intention de recourir à un prêt, Raymond X... a finalement informé ce dernier, par lettre du 7 mai 2002, qu'il renonçait à se porter acquéreur, le prêt lui ayant été refusé.
Par lettre recommandée en date du 24 septembre 2002, reçue le 25 septembre 2002, Maître G... a de nouveau offert à Raymond X... d'acquérir l'appartement qu'il occupe, mais cette fois au prix de 86 895, 94 euros payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique, outre les frais de la vente.
Par lettre envoyée le 25 novembre 2002, Raymond X... a répondu à Maître G... qu'il acceptait cette offre et lui a notifié son intention de recourir à un prêt.
Par lettre en date du 19 mars 2003, il a informé le notaire de son intention d'acquérir et lui a demandé de lui fixer un rendez-vous et de transmettre l'intégralité de son dossier à son notaire, Maître M....
Par lettre en date du 25 mars 2003, Maître G... a informé Raymond X... que le rendez-vous pour la signature de l'acte était fixé au 27 mars 2003 à 13 heures en ses locaux et a attiré son attention sur le fait qu'à défaut de signature de l'acte authentique et du paiement de l'intégralité du prix au plus tard le 27 mars 2003, il serait déchu de son droit de préemption conformément à l'article 10, alinéa 3 de la loi du 31 décembre 1975.
Par lettre transmise par fax le 25 mars 2003 à 15 h 12, Maître G... a informé Maître M... de cette date et par une autre lettre transmise par fax le 26 mars 2003, il lui a demandé de rappeler à son client que le paiement de la totalité du prix de vente et des frais devait avoir lieu par chèque de banque.
Le 27 mars 2003 à 13 h, Raymond X... s'est présenté à l'étude de Maître G... qui a refusé de recevoir l'acte faute d'être en possession d'un chèque de banque.
Par acte d'huissier signifié le 27 mars 2003 à 15 h 30 à la personne de Raymond X..., Maître G... a notifié à ce dernier une lettre par laquelle il l'a informé qu'il se tenait à sa disposition jusqu'à 18 h, heure de fermeture de son étude, pour le recevoir, muni d'un chèque permettant de payer le prix et les frais, et recevoir l'acte.
Raymond X... s'étant présenté avec un chèque de banque d'un montant de 26 700 euros et ayant offert de payer le complément au moyen d'un chèque tiré sur son compte ouvert auprès du Crédit Agricole, Maître G... a refusé de recevoir l'acte.
Par acte signifié le 28 mars 2003, Raymond X... a fait sommation à Maître G... de lui fixer un nouveau rendez-vous dans un délai de huit jours, ce que ce dernier a refusé.
Selon acte reçu le 15 mai 2003 par Maître G..., les consorts Z...- D...- F... ont vendu à Belgacem Y... l'appartement occupé par Raymond X....
Par acte du 21 mai 2003, Raymond X... a assigné les consorts Z...- D...- F... devant le tribunal de grande instance de NICE et ces derniers ont appelé en cause le notaire Philippe G....
Par acte du 15 novembre 2004, il a assigné Belgacem Y....
Aux termes de ses dernières conclusions, il demandait au tribunal de prononcer la nullité de la vente du 15 mai 2003, au motif qu'elle a eu lieu en violation du droit de préemption qu'il a régulièrement exercé, et d'ordonner la réalisation de la vente à son profit.
Par jugement du 26 octobre 2006, le tribunal de grande instance de NICE, après avoir relevé que Raymond X... ne justifiait pas de la publication de sa demande en annulation de la vente du 15 mai 2003 au bureau des hypothèques, a déclaré cette demande irrecevable, l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts et l'a condamné à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 500 euros à Philippe G..., la même somme aux consorts Z...- D...- F..., ainsi que les dépens de l'instance.
Raymond X... a interjeté appel de ce jugement par déclarations des 5 décembre 2006 et 1er février 2007.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 26 septembre 2008, auxquelles il convient de se référer, il demande à la cour :
- d'infirmer le jugement entrepris,
- de débouter les intimés de leurs demandes,
- de dire et juger que sa demande a bien été publiée,
- vu l'article 1583 du code civil,
- vu l'offre de vente qui lui a été notifiée le 24 septembre 2002,
- vu l'acceptation de cette offre par lettre du 25 novembre 2002, réceptionnée par le notaire le 28 novembre 2002,
- de constater que son consentement à ladite offre vaut acceptation de la vente aux clauses et conditions prévues dans la notification du 24 septembre 2002,
- de constater que l'obligation de payer l'intégralité du prix de vente et des frais au moyen d'un chèque de banque ne figure pas dans les conditions prévues dans ladite notification,
- de constater qu'avant la date du 27 mars 2003, ni le notaire Philippe G..., ni le notaire M..., n'avaient manifesté auprès de lui l'exigence d'un chèque de banque pour le paiement de l'intégralité du prix de vente et des frais,
- de constater qu'à la date du 27 mars 2003, il avait justifié de ce qu'il détenait l'intégralité des fonds destinés à régler le prix principal de la vente, ainsi que les frais,
- de dire et juger, en conséquence, que la non réalisation de la vente, à la date du 27 mars 2003, ne lui est pas imputable, mais est imputable à Philippe G..., et que la vente pouvait intervenir le 28 mars 2003, puisque ce dernier avait réceptionné la lettre d'acceptation de l'offre le 28 novembre 2002,
- en conséquence,
- de constater qu'il a régulièrement exercé son droit de préemption,
- de constater que la vente du 15 mai 2003 a été faite en violation de son droit de préemption,
- en conséquence,
- de prononcer la nullité de cette vente,
- de dire que faute par les consorts Z...- D...- F... de réitérer l'acte de vente, le jugement à intervenir sera publié au bureau des hypothèques et emportera transfert de propriété à son profit,
- à titre subsidiaire,
- de condamner les consorts Z...- D...- F..., Philippe G... et Belgacem Y... à lui payer la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il fait notamment valoir :
- qu'il n'a été informé de l'exigence d'un chèque de banque que le 27 mars 2003 à 13 h,
- qu'il était tout à fait en mesure, le 27 mars 2003, de régler l'intégralité du prix de vente et des frais puisqu'il avait, depuis le 16 mars 2003, donné ordre au responsable de gestion d'AFER, à PARIS, de créditer son compte ouvert dans les livres du Crédit Agricole, de la somme de 66 729, 57 euros,
- que ce fait est confirmé par le GIE AFER qui, suivant correspondance du 21 mars 2003, s'est lui-même engagé dans les termes suivants : « vous avez demandé le rachat partiel définitif d'épargne de 66 729, 54  », « la somme de 66 729, 54  est virée sur votre compte bancaire n .. »,
- qu'en tout état de cause, le GIE AFER a indiqué sur ce document que « la date de valeur est le 16 mars 2003 »,
- que le 27 mars 2003, Maître M... écrivait à Maître Philippe G... la lettre suivante :
« après notre rendez-vous de ce jour à 13 heures, j'ai demandé à mon client de faire établir un chèque de banque à votre ordre d'un montant de 26 700 euros qui a été fait aujourd'hui même par le Crédit Agricole.
Quant aux 66 729, 54  le responsable de gestion d'AFER à PARIS m'a confirmé l'exécution de l'ordre donné pour créditer le compte de monsieur X... ouvert dans les livres du Crédit Agricole agence de NICE avenue Félix Faure n .
Monsieur X... vous remettra le chèque de banque de 26 700  et un chèque ordinaire du complément pour parfaire le prix de vente soit 86 895, 94  tiré sur son compte ouvert dans les livres du Crédit Agricole  »
- que le délai pour la signature de l'acte expirait le 28 mars et non le 27 mars 2003, car c'est le 28 novembre et non le 27 novembre 2002 que Maître G... a reçu sa lettre contenant acceptation de l'offre,
- qu'en refusant de recevoir l'acte le 28 mars alors qu'à cette date il était en possession des fonds, le notaire a commis une faute de nature à engager sa responsabilité,
- qu'en effet, il démontre avoir présenté toutes les garanties dès le 27 mars et avoir obtenu le virement des fonds le 28 mars au Crédit Agricole,
- que lors du deuxième rendez-vous qui s'est tenu le 27 mars 2003 chez Maître G..., il s'est présenté en fin d'après midi, muni d'un chèque de banque de 27 600 euros ainsi que de la lettre du GIE AFER en date du 21 mars 2003, justifiant qu'il était bien détenteur le 27 mars 2003 des fonds représentant l'intégralité du prix de vente et des frais,
- que le notaire pouvait parfaitement s'assurer, en contactant le Crédit Agricole et le GIE AFER, qu'il était solvable et en possession de cette somme,
- que ce n'est que pour des raisons totalement indépendantes de sa volonté, à savoir une mauvaise transmission entre AFER et le Crédit Agricole, que son compte n'a été crédité de la somme de 66 729, 54 euros que le 28 mars 2003, soit le lendemain du jour prévu par le notaire pour la signature de l'acte,
- qu'il est donc patent que c'est la conjugaison entre l'ignorance dans laquelle il était de l'obligation de payer l'intégralité du prix au moyen d'un chèque de banque, et des difficultés de transmission entre AFER et le crédit Agricole, qui l'ont empêché à un jour près, de produire ledit chèque de banque,
- que selon une jurisprudence constante, le locataire qui a mis en  uvre toutes les conditions qui lui incombent pour que la vente puisse se réaliser, ne saurait être sanctionné lorsque la non réalisation de la vente dans les délais ne lui est pas imputable,
- que tel est bien le cas en l'espèce, puisqu'il démontre avoir tout mis en  uvre pour que la vente puisse se réaliser le 27 mars 2003, d'autant qu'il n'a été avisé qu'au dernier moment de la convocation chez le notaire.
Aux termes de leurs conclusions signifiées le 26 juin 2007, auxquelles il convient de se référer, Odette A..., prise tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de son époux Georges Z..., Jacques Z..., Simone Z... épouse B..., Isabelle Z... épouse E..., Hélène D... veuve C..., Alain D..., Henri F... et Alain F... demandent à la cour de confirmer le jugement déféré et de condamner Raymond X... à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 30 septembre 2008, auxquelles il convient de se référer, Belgacem Y... demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et de condamner Raymond X... à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi que celle de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 avril 2008, auxquelles il convient de se référer, Philippe G... demande lui aussi la confirmation du jugement en toutes ses dispositions ainsi que la condamnation de Raymond X... à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il expose notamment :
- que Raymond X... a attendu le 19 mars 2003, soit moins d'une semaine avant l'expiration du délai de quatre mois, pour se manifester,
- que dès réception de sa lettre, il a fixé le rendez-vous pour la signature de l'acte,
- que c'est la chambre départementale des notaires qui lui impose de n'accepter qu'un chèque de banque pour tout paiement d'une somme supérieure à 40 000 euros,
- qu'il ne pouvait donc instrumenter et quittancer un paiement qui n'était pas effectué par chèque de banque, comme l'exige les règles de sa profession, et ce d'autant qu'il ne pouvait avoir aucune certitude sur le fait que le chèque simple que Raymond X... voulait lui remettre en complément de celui de 26 700 euros, était bien provisionné, puisque si le compte de ce dernier avait bénéficié de la provision correspondante, il aurait obtenu un chèque de banque de la totalité,
- qu'il a proposé de recevoir quand même l'acte, mais à la condition que le paiement se fasse par la comptabilité et sous la responsabilité de Maître M..., ce que ce dernier a refusé.
À l'audience, l'ordonnance de clôture rendue le 29 septembre 2008 a été révoquée à la demande de toutes les parties et la procédure a été à nouveau clôturée avant l'ouverture de débats.
Motifs de la décision :
Sur la recevabilité de la demande tendant à l'annulation de la vente du 15 mai 2003 :
Attendu que selon l'article 30-5 du décret n 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28-4, c, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du conservateur ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité ;
Attendu qu'aux termes de l'assignation qui a été délivrée aux consorts Z...- D...- F... en mai et juin 2003 et par laquelle l'instance a été introduite devant le premier juge, Raymond X..., qui ignorait la vente du 15 mai 2003, n'en demandait pas l'annulation ; que ce n'est qu'ultérieurement qu'il a formé, par conclusions signifiées le 16 mars 2005, une demande tendant à faire prononcer l'annulation de cette vente ; qu'il justifie de la publication de cette demande le 15 avril 2005 par la production d'une copie de ces conclusions, revêtue de la mention de publicité ; que la demande de Raymond X... tendant à faire prononcer l'annulation de la vente du 15 mai 2003 est donc recevable ;
Sur le fond :
Attendu que l'article 10. I. de la loi n 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation, dispose :
« Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe. Cette information vaut offre de vente au profit de son destinataire.
L'offre est valable pendant une durée de deux mois à compter de sa réception. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et, en ce cas, le délai de réalisation est porté à quatre mois.
Passé le délai de réalisation de l'acte de vente, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est nulle de plein droit » ;
Attendu que les termes de cet article ont été reproduits dans la lettre d'information valant offre de vente, reçue par Raymond X... le 25 septembre 2002 ;
Attendu qu'il résulte de l'avis de réception versé aux débats, que la lettre par laquelle Raymond X... a accepté cette offre et notifié au notaire son intention de recourir à un prêt, a été envoyée le 25 novembre 2002, présentée par la poste le 27 novembre 2002 et distribuée le 28 novembre 2002 ;
Attendu qu'en application de l'article 10. I. susvisé, le délai de quatre mois a donc commencé à courir le 25 novembre 2002 et a expiré le mardi 25 mars 2003 à vingt quatre heures et non le 28 mars comme le soutient Raymond X... ; que le fait que le notaire ait considéré qu'il expirait le 27 mars, ne saurait avoir pour effet de le prolonger au-delà de cette date ;
Attendu que la lettre d'information valant offre en date du 24 septembre 2004, de même que la lettre du 25 mars 2003, que le notaire a envoyées à Raymond X..., ont été rédigées sur un papier à en-tête de son étude, comportant en bas de page, la mention suivante : « tout paiement d'un montant égal ou supérieur à 40 000  doit être effectué par chèque tiré par une banque française (chèque de banque). (AG de la compagnie des notaires des A-M du 26 mai 1994) » ;
Que cette mention étant écrite en caractères parfaitement lisibles, Raymond X... ne pouvait ignorer qu'il devait régler le prix et les frais de la vente au moyen d'un chèque de banque ;
Que de surcroît, Raymond X... reconnaît que ce n'est que le 28 mars 2003 que son compte ouvert auprès du Crédit Agricole a été crédité de la somme de 66 729, 54 euros provenant d'un rachat d'épargne auprès du GIE AFER, et qu'il résulte d'un relevé versé aux débats, qu'à la date du 27 mars 2003, ce compte ne comportait pas une provision suffisante pour permettre l'émission d'un chèque de 66 729, 54 euros ;
Qu'ainsi, en refusant le chèque de 66 729, 54 euros tiré sur le compte de Raymond X..., le notaire, qui n'était pas tenu d'effectuer auprès du Crédit Agricole et du GIE AFER des investigations qui en tout état de cause ne lui auraient pas permis d'avoir la moindre garantie quant à l'existence d'une provision suffisante lors de la présentation du chèque, n'a commis aucune faute ;
Attendu qu'il s'ensuit que si la vente n'a pu avoir lieu, c'est uniquement en raison de la négligence de Raymond X... qui, alors qu'il était âgé de 86 ans au moment de l'offre et ne pouvait raisonnablement espérer obtenir un prêt qu'il ne justifie d'ailleurs pas avoir sollicité, n'a pris que tardivement la décision de libérer une partie de son épargne et n'a pas été en mesure de payer comptant le prix et les frais de la vente avant l'expiration du délai de quatre mois à l'issue duquel son acceptation de l'offre est devenue nulle de plein droit, ce qui a permis aux consorts Z...- D...- F... de vendre à Belgacem Y... l'appartement dont il est locataire, sans porter atteinte à son droit de préemption ;
Qu'il convient donc de débouter Raymond X... de sa demande en annulation de la vente du 15 mai 2003, et de confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres
dispositions ;
Attendu que l'appel de Raymond X... dont la mauvaise foi ou l'intention de nuire ne sont pas établies, n'excède pas les limites du droit pour toute personne d'agir en justice et n'a pas dégénéré en abus, en sorte que Belgacem Y... sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Par ces motifs :
Statuant publiquement, contradictoirement,
Infirme partiellement le jugement déféré en sa seule disposition ayant déclaré irrecevable la demande en nullité de la vente du 15 mai 2003, formée par Raymond X...,
Statuant à nouveau sur le chef infirmé,
Déclare recevable la demande de Raymond X... tendant à l'annulation de la vente du 15 mai 2003,
Déboute ce dernier de cette demande,
Confirme le jugement déféré pour le surplus,
Y ajoutant,
Déboute Belgacem Y... de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Raymond X... à payer :
- la somme de 1 500 euros à Odette A..., prise tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de son époux Georges Z..., Jacques Z..., Simone Z... épouse B..., Isabelle Z... épouse E..., Hélène D... veuve C..., Alain D..., Henri F... et Alain F..., ensemble,
- la somme de 1 500 euros à Philippe G...,
- la somme de 1 500 euros à Belgacem Y...,
Le condamne aux dépens et autorise la SCP LIBERAS-BUVAT-MICHOTEY, avoués, la SCP Hervé COHEN, Laurent COHEN et Paul GUEDJ, avoués, et la SCP Jérôme LATIL-Pascale PENNAROYA-LATIL-Gilles ALLIGIER, avoués, à recouvrer directement contre lui, ceux dont-elles ont fait l'avance sans avoir reçu provision.
LE PRESIDENT LE GREFFIER