RG No 05 / 03174

No Minute :
Grosse délivrée

S. C. P. CALAS
S. C. P. GRIMAUD
Me RAMILLON
S. C. P. POUGNAND
S. E. LA. R. L. DAUPHIN
& MIHAJLOVIC
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
CHAMBRE COMMERCIALE
STATUANT EN MATIERE DE BAUX COMMERCIAUX
ARRET DU JEUDI 23 NOVEMBRE 2006
Appel d'une décision (No RG 04 / 01558)
rendue par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE
en date du 06 juin 2005
suivant déclaration d'appel du 21 Juillet 2005
APPELANTE :
S. A. R. L. SOCIETE NOUVELLE LES DOLOMITES FRANCAISES-SNDF-poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège
73 Parc de l'Argile
06372 MOUANS SARTOUX
représentée par la SCP GRIMAUD, avoués à la Cour
assistée de la SCP DERRIDA ALFRED, avocats au barreau de GRENOBLE

Madame Danièle Y... épouse Z...


38650 GRESSE EN VERCORS
représentée par la SCP JEAN CALAS, avoués à la Cour
assistée de Me Michel SOLANET, avocat au barreau de VERSAILLES
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Monsieur Allain URAN, Président de Chambre,
Monsieur Jean-Louis BERNAUD, Conseiller,
Madame Françoise CUNY, Conseiller,
Assistés lors des débats de Madame Eliane PELISSON, Greffier.

A l'audience publique du 19 Octobre 2006, Monsieur URAN, Président a été entendu en son rapport
Les avoués et les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,
Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu à l'audience publique de ce jour,
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Par acte en date du 1er décembre 1994, la société de droit des USA, SECURITY PACIFIC EUROFINANCE Inc a donné à bail à Mme Danièle Y... épouse Z... un local à usage de bar-crêperie-pizzeria à GRESSE EN VERCORS.
La SARL SOCIETE NOUVELLE LES DOLOMITES FRANCAISES (la SARL SNDF), qui invoque l'achat par elle à la société SECURITY PACIFIC EUROFINANCE Inc des locaux faisant l'objet du bail, ainsi que le non paiement de plusieurs loyers, a fait délivrer à Mme Danièle Z..., par acte d'Huissier du 24 février 2004, un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Mme Danièle Z..., qui conteste la qualité à agir de la SARL SOCIETE NOUVELLE LES DOLOMITES FRANCAISES, a attrait celle-ci devant la juridiction des loyers pour obtenir l'annulation du commandement de payer du 24 février 2004.
Par jugement en date du 6 juin 2005, le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE a :
-annulé le commandement de payer du 24 février 2004,
-constaté que le bénéfice de la clause résolutoire insérée au bail consenti par la société SECURITY PACIFIC EUROFINANCE Inc ne peut être acquis,
-débouté Mme Danièle Z... de sa demande en dommages et intérêts,
-condamné la SARL SOCIETE NOUVELLE LES DOLOMITES FRANCAISES aux dépens ainsi qu'à verser à Mme Danièle Z... la somme de 1 500  au titre de l'article 700 du N. C. P. C.
La SARL SOCIETE NOUVELLE LES DOLOMITES FRANCAISES, qui a formé appel de ce jugement, sollicite, par dernières conclusions en date du 11 octobre 2006, et par réformation :
-la constatation de la résolution de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire,
-l'expulsion de Mme Danièle Z...,
-la condamnation de Mme Danièle Z... à lui verser les sommes suivantes :
-17 978,23  correspondant aux cause du commandement de payer, outre les intérêts au taux légal,
-une indemnité d'occupation de 2 545,09  à compter du 2ème trimestre 2004, et de 3 049,21  à compter du 4 ème trimestre 2004, charges et accessoires en sus,
-2 664,67  + 2 872,11  au titre de la régularisation des charges pour les années 2004 et 2005,
-14 148,11  au titre de l'actualisation des loyers pour l'année 2006,
-2 500 , par application de l'article 700 du N. C. P. C.
Mme Danièle Y... épouse Z..., par ses dernières écritures récapitulatives en date du 5 septembre 2006, demande la confirmation du jugement déféré, ainsi que la condamnation de l'appelante à lui payer les sommes de 3 000  à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 2 000  sur le fondement de l'article 700 du N. C. P. C.
MOTIFS DE L'ARRET
1o-Sur la qualité à agir de la SARL SOCIETE NOUVELLE LES DOLOMITES FRANCAISES
Attendu que la SARL SNDF justifie à son dossier que par acte de vente notarié du 25 février 1999, elle a acquis de la société SECURITY PACIFIC EUROFINANCE Inc, entre autres biens immobiliers, les lots 21 (pour 85 m ² environ) et 18 (pour 14 m ²) faisant l'objet du bail consenti le 1er décembre 1994 à Mme Danièle Z... pour une durée de 9 années ;
Attendu, d'ailleurs, que Mme Danièle Z..., qui prétend que l'appelante est seulement une société administratrice de biens n'ignorait pas cette situation, puisque, dans un acte de location-gérance de son fonds de commerce consenti à M. B... le 22 novembre 2002, il est expressément mentionné (page 2) que les locaux, qui font l'objet d'un bail consenti par la société SECURITY PACIFIC EUROFINANCE Inc, " ont été repris par la Société Nouvelle les Dolomites Françaises ", laquelle, (en page 8) " propriétaire des lieux et cosignataire du présent bail, déclare autoriser la mise en location gérance du fonds de commerce de Madame Z... " ;
Attendu que l'appelante justifie donc en cause d'appel, qu'elle est, depuis le 25 février 1999, propriétaire des lieux donnés à bail à Mme Danièle Z..., en sorte que le 24 février 2004 elle disposait bien de la qualité à agir pour la délivrance d'un commandement de payer, lequel acte ne peut être annulé de ce seul chef, le jugement déféré étant réformé sur ce point ;
Attendu que Mme Danièle Z... ne peut prétendre, de plus, ignorer l'adresse (à l'époque) de l'appelante, telle que mentionnée à l'acte de location-gérance, savoir " le Village " à GRESSE EN VERCORS, adresse également mentionnée sur les divers avis d'échéances de loyers, étant, de plus noté que cette adresse est devenue 73 Parc de l'Argile à MOUANS SARTOUX, telle qu'inscrite sur les divers avis d'échéances pour les années 2004 et 2005 : et l'appelante produit la copie d'un chèque 2 545,32  en date du 29 mars 2002 établi par Mme Danièle Z..., qu'elle a donc bien su lui faire parvenir ;
2o-Sur la validité du commandement de payer
Attendu que Mme Danièle Z... demande encore l'annulation du le commandement de payer parce qu'il n'apporte aucune précision sur la nature de la créance, ni sur le détail des loyers et charges dont le paiement était demandé ;
Attendu que le commandement de payer en date du 24 février 2004 produit aux débats mentionne que sont dus " les loyers et charges impayés, soit :
11 / 02 / 04 Loyer 3ème trimestre 20022 545,32
11 / 02 / 04 Loyer 4ème trimestre 20023 545,32
11 / 02 / 04 Loyer année 2003 10 180,36
11 / 02 / 04 Loyer 1er trimestre 20042 545,09
11 / 02 / 04 Coût du présent acte 162,14
Total en Euros 18 978,23
Attendu que le commandement de payer étant parfaitement clair et précis sur le détail et la raison des sommes à payer, Mme Danièle Z... sera déboutée de sa demande d'annulation de ce chef ;
3o-Sur la montant des loyers dus
Attendu que Mme Danièle Z... fait valoir que, dans la mesure où le contrat de bail prévoyait que le montant du loyer doit être déterminé en fonction d'un taux de remplissage, et où le bailleur ne justifie d'aucun coefficient de remplissage, ce loyer demeurait indéterminé, en sorte que l'appelante ne justifie d'aucune créance certaine liquide et exigible ;
Attendu qu'il résulte de l'article 26 du contrat de bail les dispositions suivantes :
-le montant du loyer annuel est fixé à la somme de 49 500 F HT (soit 2 542,77  par trimestre), plus la TVA en vigueur lors de chaque échéance,
-des dispositions spéciales sont prévues pour l'année 1995-1995, période hors le présent litige,
-il est prévu un certain nombre d'aménagements (paiements différés ou franchise de loyers) en fonction du taux de remplissage, variant entre 50 % et 30 % l'hiver,75 % et 55 % l'été,
-pour les années suivantes (donc après 1995), les parties convenaient de se rapprocher pour définir les nouvelles conditions du bail, en dessous d'un remplissage de 30 % pour l'hiver et de 55 % pour l'été ;
Attendu que, en fonction des éléments qui précèdent, il apparaît que :
-les seules dispositions du bail sur les aménagements du loyer sont celles susvisées relatives au taux de remplissage, et, contrairement à ce que prétend Mme Danièle Z..., il n'est nullement prévu que le montant du loyer est fixé en fonction d'un nombre d'appartements (qui serait de 220), ni que les difficultés de la station ou les heures d'accès à la galerie marchande puissent intervenir dans cette fixation,
-faute de précision dans l'acte, il appartenait à chaque partie voulant définir les nouvelle conditions du loyer de justifier envers l'autre d'un taux de remplissage en dessous des taux susvisés,
-aucune partie ne justifie de cette communication à l'autre depuis fin 1995, ni d'aucune demande de discussion. Mme Danièle Z... ne peut donc prétendre que le loyer n'est pas déterminé, puisque, en l'absence de nouvelles négociations sur son montant, qu'il lui appartenait le cas échéant de provoquer, ce loyer s'élève donc à 2 542,77  par trimestre à compter de fin 1995 ;
Attendu que Mme Danièle Z... produit une liste des taux de remplissage (sans doute de la station de GRESSE EN VERCORS) pour, au plus tard, une période allant jusqu'au 25 mars 2000, période hors le présent litige ;
Attendu que la SARL SNDF produit à son dossier une attestation de la société FRANCE LOCATION D'AVORIAZ (qui gère le local en litige) en date du 14 novembre 2005, établissant que les taux de remplissage, de l'hiver 2002 à 2005 n'ont jamais été inférieurs à ceux déterminés par l'article 26 du contrat de bail ;
Attendu qu'ainsi, il sera fait droit à la demande en paiement de loyers formée par la SARL SNDF sur le fondement d'un loyer de base susvisé, de 2 542,77  par trimestre à compter de fin 1995 ;
4o-Sur le montant des charges dues
Attendu que Mme Danièle Z... fait valoir que les charges demandées par la SARL SNDF n'ont rien à voir avec le détail des charges prévues au contrat de bail, et que certaines charges ne la concernent pas, comme l'accès à la piscine (dont l'entrée est déjà supportée par les touristes) et les charges d'animation (effectuées au profit d'un restaurant concurrent) ;
Attendu, cependant, qu'elle ne produit aucun document à l'appui de ses affirmations, alors que la SARL SNDF soutient que Mme Danièle Z... n'a jusqu'ici jamais contesté les décomptes de charges qui lui étaient notifiés, que la SARL SNDF n'exploite aucun autre restaurant susceptible d'être destinataire des animations dont le coût est partagé entre tous les locataires, et que l'accès de la piscine laissé par la Commune à la charge de la copropriété est partagé entre tous les locataires qui disposent donc d'un droit d'accès ;
Attendu qu'il sera donc fait droit à la demande de charges présentée par la SARL SNDF ;
5o-Sur l'application du commandement de payer et les sommes dues par Mme Danièle Z...
Attendu qu'il sera donc fait droit à la demande en paiement formée par l'appelante, dans les conditions suivantes :
-les cause du commandement de payer, soit loyers + provisions pour charges pour la période 3ème trimestre 2002-1er trimestre 2004 inclus, soit 18 978,23 , mais la SARL SNDF ne réclame que 17 903,60  dans ses conclusions,
-pour les 2ème et 3ème trimestres 2004 inclus :
5 090,18 ,
-du 4ème trimestre 2004 au 4ème trimestre 2005 inclus : 15 246,05 ,
-pour l'année 2006 (1er au 2ème trimestre inclus) :
14 148,11 ,
-actualisation des charges pour 2004, et pour 2005, soit 2 664,67  + 2 872,11 ,
soit un total de 57 924,72 , que Mme Danièle Z... sera condamnée à payer à la SARL SOCIETE NOUVELLE LES DOLOMITES FRANCAISES, par réformation de la décision déférée ;
Attendu que, par application de la clause résolutoire inscrite au bail (à l'article 22), et ensuite de l'absence de règlement des causes du commandement de payer qui l'a rappelait, dans le délai d'un mois de celui-ci, la résiliation du bail sera ordonnée, ainsi que l'expulsion de Mme Danièle Z... et de tous occupants de son chef ;
Attendu que l'indemnité d'occupation sera fixée à la somme de 14 148,11 / 4 = 3537,02  par trimestre à compter du 4ème trimestre 2006 ;
6o-Sur les dommages et intérêts l'application de l'article 700 du N. C. P. C. et les dépens
Attendu que Mme Danièle Z..., qui est déboutée de ses demandes, le sera également de celles à titre de dommages et intérêts et par application de l'article 700 du N. C. P. C., de même qu'elle devra supporter l'intégralité des dépens de première instance et d'appel ;
Attendu que, compte tenu des déclarations qui précèdent, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la SARL SNDF l'intégralité des frais irrépétibles de procédure exposés par elle ;
PAR CES MOTIFS

Statuant en audience publique, et contradictoirement,
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Déclare l'appel recevable en la forme,

Réforme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 juin 2005 par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE,
Statuant à nouveau,
Y rajoutant,
Constate la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu le 1er décembre 1994 au bénéfice de Mme Danièle Y... épouse Z...,
Ordonne l'expulsion de Mme Danièle Y... épouse Z... ainsi que de tous occupants de son chef,
Condamne Mme Danièle Y... épouse Z... à verser à la SARL SOCIETE NOUVELLE LES DOLOMITES FRANCAISES une indemnité d'occupation de 3537,02  par trimestre, à compter du 4ème trimestre 2006,
Condamne Mme Danièle Y... épouse Z... à verser à la SARL SOCIETE NOUVELLE LES DOLOMITES FRANCAISES la somme de 57 924,72 , en règlement des loyers et charges impayés pour la période 3ème trimestre 2002-3ème trimestre 2006 inclus,
Déboute Mme Danièle Y... épouse Z... de toutes ses demandes, et la SARL SOCIETE NOUVELLE LES DOLOMITES FRANCAISES de sa demande au titre de l'article 700 du N. C. P. C.,
Condamne Mme Danièle Y... épouse Z... à payer l'intégralité des dépens de première instance et d'appel, dont distraction, pour ceux d'appel, au profit de la SCP GRIMAUD, Avoué, qui pourra recourir aux dispositions de l'article 699 du N. C. P. C.
PRONONCÉ publiquement par Monsieur URAN, Président qui a signé avec Madame PELISSON, Greffier.