Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 06 AVRIL 2018
(no , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/12001
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Avril 2015 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG no 14/04542

SCI FP POMPADOUR prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 530 81 3 1 38
ayant son siège au [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Amélie VATIER de l'AARPI VATIER &amp; ASSOCIES Association d'Avocats à Responsabilité Pro fessionnelle Individuelle, avocat au barreau de PARIS, toque : P0082

SCI HENRI MOISSAN prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 437 75 9 7 98
ayant son siège au [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Patrick PONCHELET, avocat au barreau de PARIS, toque : E0899
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Mars 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à dispositionau greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Suivant acte authentique du 8 avril 2013, la SCI FP Pompadour a vendu à la SCI Henri Moissan en l'état futur d'achèvement, pour le prix de 1.973.400 €, le lot no 4 d'un ensemble immobilier situé à Valenton (94), ZAC départementale du Val Pompadour, soit un immeuble indépendant constitué de deux cellules d'activités et de bureaux d'une superficie totale de 1.048 m² comprenant une zone d'artisanat, une zone de bureaux en rez-de-chaussée avec sanitaires et une mezzanine livrée aménagée, 12 parkings, voiries de desserte, espaces verts, bassin de rétention.
Ce bien qui devait être livré le 8 novembre 2013, ne l'a été que le 20 décembre 2013 ; la réception est intervenue avec réserves dès lors que l'immeuble n'était raccordé ni au réseau EDF ni au réseau Orange, ces deux branchements étant respectivement intervenus les 6 février et 12 février 2014.
C'est dans ces conditions que, suivant acte extra-judiciaire du 16 mai 2014, la SCI Henri Moissan a assigné la SCI FP Pompadour à l'effet de la voir condamner au paiement de diverses indemnités et que, à titre reconventionnel, la SCI FP Pompadour a demandé au tribunal de la condamner au paiement de la somme de 118.404 € au titre du solde de prix dû à la livraison, assortie des intérêts au taux contractuel de 1% par mois à compter du 7 janvier 2014 et de 20.186,09 € au titre des intérêts de retard dues sur les échéances de paiement antérieures à la livraison, le tout avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil.
Parallèlement à cette procédure au fond, une première ordonnance de référé 4 juillet 2014 avait refusé de statuer sur la demande de paiement présentée par la SCI FP Pompadour et une seconde ordonnance de référé du 11 juillet 2014, avait désigné, à la demande de la SCI Henri Moissan, M. P... en qualité d'expert à l'effet de déterminer la responsabilité des désordres, de dire s'ils étaient apparents ou non à la livraison, et de donner son avis sur les comptes entre les parties, mais le tribunal a statué sans attendre le rapport de cet expert, qui a été déposé le 29 septembre 2017.
Par jugement du 10 avril 2015, le tribunal de grande instance de Créteil a :
- condamné la SCI FP Pompadour à payer à la SCI Henri Moissan la somme de 30.390,36 € au titre du retard de livraison,
- condamné la SCI Henri Moissan à payer à la SCI FP Pompadour la somme de 118.404 € TTC avec intérêts au taux légal de 1% par mois à compter du 12 février 2014, jusqu'à parfait paiement,
- ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil,
- ordonné l'exécution provisoire,
- dit n' avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
fait masse des dépens et dit qu'ils seraient supportés par chacune des parties à hauteur de la moitié,
- rejeté toute autre demande.
La SCI FP Pompadour a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions du 21 février 2018, de :
au visa de l'article 564 du code de procédure civile,
- dire qu'elle n'est débitrice d'aucune indemnité de retard à la livraison,
- dire que la somme de 118.404 € TTC due par la SCI Henri Moissan doit être assortie des intérêts au taux contractuel de 1% par mois à compter du 7 janvier 2014 jusqu'à parfait paiement,
- condamner la SCI Henri Moissan à lui payer la somme de 20.186,09 € correspondant aux intérêts de retard sur les échéances qui n'ont pas été réglées dans les délais contractuels,
- confirmer le jugement pour le surplus,
- condamner la SCI Henri Moissan à lui payer la somme de 39.468 € au titre du solde du prix de vente,
- la condamner au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
La SCI Henri Moissan prie la Cour, par dernières conclusions du 15 février 2018, de :
au visa des articles 1134 du code civil, L. 261-1 du code de la construction et de l'habitation,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI FP Pompadour à l'indemniser du retard de livraison,
- l'infirmer sur le quantum de cette indemnisation,
- condamner la SCI FP Pompadour à lui payer la somme de 56.381,56 € à titre d'indemnité de retard et de dommages-intérêts,
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer les intérêts au taux contractuel sur la fraction du prix payable à la livraison,
- statuant à nouveau, débouter la SCI FP Pompadour de cette demande,
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI FP Pompadour de sa demande en paiement de la somme de 20.186,09 € au titre des retards de paiement des appels de fonds,
à titre principal, dire que cette demande en paiement est irrecevable au visa de l'article 564 du code de procédure civile,
- subsidiairement, débouter la SCI FP Pompadour de sa demande en paiement de la somme de 39.468 au titre du solde du prix payable à la levée des réserves,
- condamner la SCI FP Pompadour à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.


Sur le retard de livraison
La SCI FP Pompadour fait valoir que le procès-verbal de livraison du 20 décembre 2013 produit ses effets alors même qu'il est assorti de réserves dès lors que la SCI Henri Moissan a pris possession des lieux à la date dudit procès-verbal ; en outre, toujours selon ses affirmations, quinze jours d'intempéries ont retardé la livraison, intempéries qu'elle estime justifiées par des relevés météorologiques et une attestation de la société Crambes, en charge du lot VRD, faisant état d'un arrêt de travail entre le 4 et le 8 novembre 2013 ; par ailleurs, elle indique que la SCI Henri Moissan a été systématiquement défaillante dans le règlement des fractions de prix exigibles, en sorte qu'elle aurait pu légitimementretarder le délai de livraison de 140 jours ; enfin, elle fait valoir que l'indemnité forfaitaire de retard n'est exigible, aux termes de l'acte de vente, qu'après une mise en demeure préalable par lettre recommandée avec avis de réception, que la SCI Henri Moissan ne justifie pas lui avoir adressée ;
La SCI Henri Moissan soutient pour sa part que la livraison, prévue contractuellement le 8 novembre 2013, n'est intervenue que le 20 décembre suivant, que l'immeuble n'était pas achevé à cette date alors le procès-verbal de réception est assorti de 63 réserves et que l'immeuble n'était pas raccordé aux réseaux EDF et Orange ; elle dénie la durée des intempéries invoquée par la SCI FP Pompadour et, à supposer que l'attestation de la société Crambes soit probante, conteste l'impact sur l'avancement du chantier des quatre jours d'arrêt de travail certifiés par cette société ;
Le tribunal a estimé que l'immeuble n'était pas achevé le 20 décembre 2013 et a fixé la date de livraison au 6 février 2014, date de raccordement de l'immeuble au réseau EDF ;
S'agissant des causes légitimes de suspension du délai de livraison, le contrat de vente en l'état futur d'achèvement les désigne comme :
- les intempéries précisément définies à l'acte,
- la suspension des travaux par le vendeur, consécutive au non-paiement par l'acquéreur d'une fraction du prix à son échéance suivant les modalités de paiement fixées à l'acte,
et le contrat de vente en l'état futur d'achèvement prévoit, au chapitre «Indemnité de retard» :
«Au cas où le délai d'achèvement des travaux ci-dessus, prorogé éventuellement en application des stipulations qui précédent, ne serait pas respecté par le vendeur, ce dernier devra, de plein droit, après une mise en demeure préalable par lettre recommandée avec avis de réception, verser à l'acquéreur une indemnité forfaitaire compensatrice et libératoire du préjudice subi par l'acquéreur. Cette indemnité sera égale à la somme de 1/5.000ème du prix de vente TTC par jour de retard, sans toute fois que cette indemnité puisse excéder 5 % du prix de vente»,
Or, dans la mesure où la SCI Henri Moissan ne justifie pas avoir adressé à la SCI FP Pompadour la mise en demeure préalable par lettre recommandée avec avis de réception visée à la clause ci-dessus, n'ayant opposé une demande en paiement d'indemnités de retard qu'en défense à la demande de paiement du solde du prix formée par la venderesse devant le juge des référés par acte extra-judiciaire du 2 juin 2014, elle n'est pas contractuellement fondée en cette prétention, par application des prévisions contractuelles ;
Il est donc sans intérêt de rechercher, aucune indemnité de retard n'étant contractuellement exigible de la SCI FP Pompadour, si la date de livraison doit ou non être fixée à la date d'achèvement de la construction au sens de l'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation suivant lequel «l'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé, au sens de l'article 1601-2 du code civil, reproduit à l'article L. 261-2 du code de la construction et de l'habitation, et de l'article L. 261-11 du même code de la construction et de l'habitation, lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat» ;
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné la SCI FP Pompadour à payer à la SCI Henri Moissan la somme de 30.390,36 € au titre du retard de livraison et la SCI Henri Moissan sera déboutée tant de sa demande d'indemnitaire forfaitaire que de sa demande de dommages-intérêts liée au retard de livraison, toutes les conséquences préjudiciables du retard de livraison étant, par hypothèse, intégrées dans l'indemnité contractuelle, fixée de façon forfaitaire ;
Sur le paiement du solde du prix et les intérêts de retard
La disposition du tribunal ayant condamné la SCI Henri Moissan à payer à la SCI FP Pompadour la somme de 118.404 € exigible à la livraison n'étant pas critiquée, il échet de statuer sur le seul point de départ des intérêts de retard au taux contractuel de 1 % par jour de retard ;
A cet égard, l'article 11.3.3 du contrat de vente en l'état futur d'achèvement prévoit au chapitre : «Exigibilité de la fraction payable à la livraison» :
«La fraction de prix correspondant à la livraison des Biens ne sera exigible et payable que sur production du procès-verbal de livraison et de la justification de l'obtention par le vendeur du permis de construire modificatif et de son caractère définitif» ;
La SCI Henri Moissan conteste avoir eu l'obligation de payer la fraction de prix exigible à la livraison au motif que la SCI FP Pompadour ne lui aurait pas notifié à cette date le permis de construire modificatif visé à la clause ci-dessus ; de plus, elle fait valoir que toute réponse de l'appelante sur ce moyen serait irrecevable comme n'ayant pas été énoncée dans des conclusions en réplique notifiées dans le délai de deux mois de ses propres conclusions ;
Toutefois, sans qu'il soit nécessaire de répondre à l'incident d'irrecevabilité élevé par la SCI Henri Moissan, qui aurait dû, au demeurant, être soumis, par application des dispositions de l'article 914 du code de procédure civile, au conseiller de la mise en état avant l'ouverture des débats par conclusions dédiées, la Cour constate que, selon la liste des pièces annexées au procès-verbal de livraison du 20 décembre 2013, ont été remises à la SCI Henri Moissan lors de la livraison, une attestation de non-recours et de non-retrait du permis de construire et un certificat de conformité du maire de Valenton et qu'au demeurant, la SCI Henri Moissan n'a pas relevé appel de la disposition du jugement la disant redevable de ce paiement, de sorte que cette condamnation à paiement est définitive ;
En ce qui concerne le point de départ de cet intérêt de retard, la notion d'achèvement étant, comme il a été dit, distincte de celle de livraison, le jugement sera infirmé en ce qu'il l'a fixé au 12 février 2014, date de livraison d'un ouvrage conforme à sa destination selon le premier juge, et, statuant à nouveau, la Cour dira que la somme de 118.404 € TTC due à la SCI FP Pompadour par la SCI Henri Moissan doit être assortie des intérêts au taux contractuel de 1% par mois à compter du 7 janvier 2014 jusqu'à parfait paiement ;
S'agissant de la demande de paiement de la somme de 20.186,09 € correspondant aux intérêts de retard au taux contractuel s'appliquant aux fractions de prix exigibles en fonction de l'avancement des travaux mais réglées par la SCI Henri Moissan avec retard, prétention que le tribunal a écartée au motif que le seul relevé des règlements produit par la SCI FP Pompadour n'était pas suffisamment probant, la SCI Henri Moissan conteste la conformité des attestations de la SAS Albat justifiant de cet avancement, au motif que cette société n'est ni «un homme de l'art» ni un «maître d'œuvre d'exécution» au sens des stipulations contractuelles, mais un promoteur ;
L'article 11.3.3 du contrat de vente en l'état futur d'achèvement prévoit que la partie du prix payable à terme se décompose comme suit :
- 5 % à l'achèvement des fondations,
- 25 % à l'achèvement du gros œuvre,
- 15 % à la mise hors d'eau,
- 17 % à la mise hors d'air,
- 6 % à la livraison,
- 2 % à la levée des réserves,
et l'article 11.3.2 du même acte : «Exigibilité des échéances de travaux» :
«La fraction du prix correspondant aux échéances de travaux ne sera exigible que lorsqu'il aura été produit par le vendeur à l'acquéreur une attestation établie par un homme de l'art, qui pourra être le maître d'œuvre de l'exécution, certifiant les événements ci-dessus mentionnés» ;
La SAS Albat, promoteur de l'opération de construction, étant tenue, suivant l'article 1831-1 du code civil, des obligations résultant des articles 1792 et suivants dudit code, la qualité d'homme de l'art ne peut lui être déniée et les appels de fonds, échéanciers et relevés de règlement produits aux débats établissent les retards de paiement évoqués par la SCI FP Pompadour au soutien de ses prétentions, étant observé qu'à suivre les dénégations de la SCI Henri Moissan, elle n'aurait jamais été tenue de régler quelque somme que ce fût à la SCI FP Pompadour faute d'être destinataire d'attestations conformes aux prévisions contractuelles ;
Au vu de ces éléments, le jugement sera infirmé en ce qu'il rejeté ce chef de demande de la SCI FP Pompadour et la Cour, statuant à nouveau, condamnera la SCI Henri Moissan à payer à celle-ci la somme de 20.186,09 € correspondant aux intérêts de retard dus sur les fractions de prix non réglées dans les délais contractuels ;
Sur l'exigibilité du solde du prix après levée des réserves
La demande de la SCI FP Pompadour tendant à voir condamner la SCI Henri Moissan à lui payer la somme de 39.468 € au titre du solde de prix de vente n'est pas nouvelle en cause d'appel au sens de l'article 564 du code de procédure civile, dès lors qu'elle constitue le complément des demandes initiales en paiement, fondées sur le contrat de vente en l'état futur d'achèvement ;
Suivant les conclusions de l'expert P..., la SCI Henri Moissan est redevable à la SCI FP Pompadour de la somme de 39.468 € TTC après levée des réserves énoncées au procès-verbal de livraison, et l'intimée, qui confond levée des réserves à livraison et vices et défauts de conformité apparents relevant du régime de l'article 1642-1 du code civil, ne démontre pas que certaines réserves n'auraient pas été levées contrairement aux constatations expertales et à l'attestation de la société Groupe Idec Ingénierie (ex SAS Albat) du 9 août 2016 ;
La SCI Henri Moissan sera donc condamnée à régler à la SCI FP Pompadour la somme de 39.468 € au titre du solde de prix exigible à la levée des réserves ;
En équité, la SCI Henri Moissan sera condamnée à payer à la SCI FP Pompadour une somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a condamné la SCI Henri Moissan à payer à la SCI FP Pompadour la somme de 118.404 € au titre du solde du prix exigible à la livraison,
Statuant à nouveau pour le surplus,
Dit que la somme de 118.404 € TTC due à la SCI FP Pompadour par la SCI Henri Moissan doit être assortie des intérêts au taux contractuel de 1% par mois à compter du 7 janvier 2014 jusqu'à parfait paiement,
Condamne la SCI Henri Moissan à payer à la SCI FP Pompadour la somme de 20.186,09 € correspondant aux intérêts de retard sur les échéances qui n'ont pas été réglées dans les délais contractuels,
Dit recevable la demande de paiement de la somme de 39.468 € au titre du solde du prix de vente exigible à la levée des réserves et condamne la SCI Henri Moissan à payer à la SCI FP Pompadour la somme de 39.468 € à ce titre,
Condamne la SCI Henri Moissan à payer à la SCI FP Pompadour la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,
Rejette toute autre demande,
Condamne la SCI Henri Moissan aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,