06 / 05 / 2008

NoRG : 07 / 01528
Décision déférée du 09 Janvier 2007- Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE-03 / 02011

Patrick X...
représenté par la SCP BOYER LESCAT MERLE

Maurice Y...
représenté par la SCP DESSART- SOREL- DESSART
Z...
C... épouse Y...
représentée par la SCP DESSART- SOREL- DESSART
Grosse délivrée

àREPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE TOULOUSE
2ème Chambre Section 2

ARRÊT DU SIX MAI DEUX MILLE HUIT

APPELANT (E / S)
Monsieur Patrick X...

75014 PARIS
représenté par la SCP BOYER LESCAT MERLE, avoués à la Cour
assisté de la SELARL BOUIX, avocats au barreau de TOULOUSE
INTIME (E / S)
Monsieur Maurice Y...

31000 TOULOUSE
représenté par la SCP DESSART- SOREL- DESSART, avoués à la Cour
assisté de Me Agnès BUTIN, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame Z...
C... épouse Y...

31000 TOULOUSE
représentée par la SCP DESSART- SOREL- DESSART, avoués à la Cour
assistée de Me Agnès BUTIN, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 25 Mars 2008 en audience publique, devant la Cour composée de :
D. VERDE DE LISLE, président
C. COLENO, conseiller
V. SALMERON, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : R. GARCIA

- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par D. VERDE DE LISLE, président, et par R. GARCIA, greffier de chambre.
M. X...a relevé appel le 15 mars 2007 du jugement rendu le 9 janvier 2007 par le tribunal de grande instance de Toulouse qui a annulé le commandement du 20 mai 2003 visant la clause résolutoire, qui a rejeté la demande d'expertise, qui a fixé le loyer à compter du 1 avril 2003 en fonction de l'indice du coût de la construction, qui a dit que le nouveau loyer serait revalorisé le 1 avril de chaque année et pour la première fois le 1 avril 2003 en fonction de la variation de l'indice publié à cette époque, qui a débouté M. et Mme Y...de leur demande de dommages et intérêts, qui leur a alloué 2 000  pour frais irrépétibles.
M. et Mme Y...exploitent un commerce de droguerie situé ...et ...dans un immeuble appartenant à M. X.... Ils ont acquis le fonds de commerce le 8 janvier 1982. Le bail d'origine (4 février 1958) a été renouvelé notamment le 1 avril 1985 par acte authentique pour 9 ans puis le 28 avril 1994 pour 9 ans à compter du 1 avril 1994. M. et Mme Y...ont sollicité le renouvellement à compter du 1 avril 2003. Le 20 mai 2003 M. Patrick X...venant aux droits de son père M. Jacques X...avec qui il était coindivisaire depuis 1964, a déclaré accepter le renouvellement sous réserve que les locaux soient mis en conformité avec le bail du 1 avril 1985 et qu'une augmentation du loyer soit effectuée. Le même jour M. X...a fait délivrer à M. et Mme Y...un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail en exigeant :
- qu'il soit mis fin à l'exploitation commerciale de la cuisine, de la salle à manger, de la chambre et de la salle d'eau portant la surface commerciale du fait de cette utilisation interdite à 110 m2 au lieu de 52 m2
- que soit remise en l'état antérieur la porte- fenêtre de la salle à manger ouvrant sur la rue Lakanal qui a été reconstruite après l'explosion AZF non en porte- fenêtre mais en vitrine moderne modifiant la façade
- que soit arrêtée l'activité de miroiterie qui n'entre pas dans la destination des lieux
M. et Mme Y...n'ont pas obtempéré au commandement. Ils ont formé opposition le 16 juin 2003 et par le même acte ils ont assigné M. X...pour obtenir la fixation du loyer révisé et des dommages et intérêts. Le jugement déféré a été rendu.
M. X...abandonne le grief de l'activité de miroiterie. Par contre il soutient qu'il rapporte la preuve de la modification de la façade rue Lakanal et il argue de la clause du bail attribuant à la cuisine, à la salle à manger, à la chambre et à la salle d'eau un usage d'habitation bourgeoise. Il reproche au tribunal d'avoir retenu des témoignages à l'encontre des mentions des baux y compris résultant d'un acte authentique comme celui du 1 avril 1985. Il fait valoir que la destination des lieux est fixée au bail et que le tribunal n'a aucun pouvoir d'appréciation au cas de manquement caractérisé comme en l'espèce. Il invoque donc l'application de la clause résolutoire. A titre subsidiaire il fait valoir que faute de réponse positive de M. et Mme Y...à la déclaration du 20 mai 2003 ces derniers sont forclos pour obtenir le renouvellement et en tout état de cause ils n'ont pas saisi le tribunal dans le délai de deux ans pour obtenir une indemnité d'éviction. Encore plus subsidiairement il argumente sur le montant du loyer en envisageant une mesure d'expertise. M. X...conclut à la réformation du jugement, à l'application de la clause résolutoire, à l'expulsion de M. et Mme Y...sous astreinte, au transport des meubles dans un garde- meubles aux frais et aux risques et périls de M. et Mme Y..., au paiement d'une indemnité d'occupation de 1 000  par mois jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés, au paiement de 6 000  pour frais irrépétibles. Subsidiairement il évoque une reconduction tacite, une mesure d'expertise sur le loyer et la forclusion encourue par M. et Mme Y...pour le paiement d'une indemnité d'éviction.
M. et Mme Y...contestent être en infraction avec les clauses du bail car ils prétendent que les pièces d'habitation bourgeoise sont utilisées pour le commerce depuis fort longtemps et ce avec l'accord de M. X...père et en connaissance de cause de M. X...fils qui n'a rien dit quand il a visité les lieux en 1997. Ils contestent la modification qui leur est reprochée sur la rue Lakanal au motif que la preuve d'une ancienne porte- fenêtre avec volets en bois n'est pas rapportée. Ils argumentent sur le fait que M. X...serait obligé au paiement d'une indemnité d'éviction dès lors qu'il aurait accepté le principe du renouvellement. Sur la fixation du loyer ils s'opposent à tout déplafonnement. Ils concluent à l'absence de preuve des griefs du bailleur, à la mauvaise foi de M. X..., à la confirmation du jugement sauf en ce qu'il a écarté leur demande indemnitaire, au paiement de 76 224  à titre de dommages et intérêts, à l'irrecevabilité ou au débouté des demandes de M. X..., au paiement de 3 000  pour frais d'appel irrépétibles, à la distraction des dépens au profit de la SCP Dessart Sorel Dessart.

Vu les conclusions de M. et Mme Y...du 10 mars 2008 ;
Vu les conclusions de M. X...du 19 mars 2008 ;
Attendu que les parties au contrat de bail commercial sont liées par les engagements qu'elles ont pris ;
Attendu que la destination des lieux loués à M. et Mme Y...figure clairement en page 7 au II 4 odu contrat de bail du 1 avril 1985 renouvelé le 28 avril 1994 ; qu'il est exactement stipulé que " les locaux loués sont exclusivement destinés savoir : en ce qui concerne le magasin, l'arrière- magasin et la rochelle à usage commercial. En ce qui concerne la cuisine, la salle à manger, la chambre et la salle d'eau à usage d'habitation bourgeoise. Par suite les preneurs ne pourront sous aucun prétexte changer la destination des lieux loués " ; que suit la précision que " la présente location est considérée comme indivisible et ayant un caractère commercial pour le tout " ; que l'affectation de telle ou telle partie des locaux ne présente donc aucune ambigüité et M. et Mme Y...ne peuvent exciper du caractère commercial de la location pour le tout pour en déduire un usage commercial des pièces d'habitation ;
Attendu qu'indépendamment des autres mentions du commandement et notamment de la transformation de la porte- fenêtre en vitrine moderne, M. et Mme Y...ne contestent pas occuper à usage commercial les pièces affectées à l'habitation bourgeoise et au demeurant ils produisent des attestations en ce sens ; qu'ils se prévalent d'un accord de M. X...père de l'appelant mais ils ne produisent aucun élément de nature à prouver cet accord et à contredire les destinations figurant au bail de 1985 ; que de même les attestations de personnes ayant connu les lieux tels qu'exploités par M. et Mme Y...n'ont aucune valeur d'autorisation du bailleur et ne le transforment pas de facto en bailleur de mauvaise foi ; que le silence gardé par M. X...lors d'une visite en 1997 ne vaut pas acquiescement au changement de destination des lieux destinés à l'habitation ; qu'à supposer même que les pièces d'habitation aient été en mauvais état et que leur réparation eut incombé au bailleur, cette situation aurait permis à M. et Mme Y...de mettre M. X...en demeure d'exécuter les travaux mais nullement d'exploiter en contradiction avec les clauses du bail ;
Attendu en conséquence que M. et Mme Y...devaient impérativement obtempérer au commandement du 20 mai 2003 dans le mois de sa délivrance ce qu'ils n'ont pas fait ; que le juge n'a aucun pouvoir d'appréciation de la gravité des manquements à la clause et celle- ci est acquise puisque les conditions contractuelles en sont remplies ; que le commandement a produit ses effets un mois après sa délivrance soit le 21 juin 2003 ; que M. et Mme Y...sont devenus occupants sans droit ni titre et ils devront libérer les lieux sans qu'il soit nécessaire d'assortir cette décision d'une astreinte ; quant au sort des meubles, il est réglé par les dispositions relatives aux procédures d'exécution qui ne sont pas de la compétence de la cour ; qu'il sera fixé une indemnité d'occupation égale aux loyers antérieurs ;
Attendu que les considérations d'équité conduisent à écarter l'allocation de frais irrépétibles ;
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement déféré
Déclare valable le commandement délivré à M. et Mme Y...par M. X...le 20 mai 2003
Constate la défaillance de M. et Mme Y...dans le mois du commandement
Déclare acquise la clause résolutoire au 21 juin 2003
Condamne M. et Mme Y...à quitter les lieux dans le délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt
Dit que faute d'exécution dans ce délai ils pourront y être contraints et tout occupant de leur chef si besoin est avec le concours de la force publique
Condamne M. et Mme Y...à payer à M. X...une indemnité d'occupation égale au loyer antérieur jusqu'à la complète libération des lieux
Déboute M. X...de ses autres demandes
Condamne M. et Mme Y...aux dépens.
Le greffierLe président
R. GARCIAD. VERDE DE LISLE