1o Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 07 MAI 2008

No 2008 / 342
Rôle No 07 / 04757
François X...

COMPAGNIE D'ASSURANCES AREAS ASSURANCES AREAS DOMMAGES
SARL IL CAVALINO
SCI G. K. G
SYNDICAT DES COPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER 56 rue Marçon

Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 12 Février 2007 enregistré au répertoire général sous le no 05 / 1976.

Monsieur François X...
né le 12 Avril 1921 à MARSEILLE (13000), demeurant...
représenté par la SCP BOTTAI- GEREUX- BOULAN, avoués à la Cour,
plaidant par Me Marie- Gaëlle PAOLINI- MAHE, avocat au barreau de GRASSE

LA COMPAGNIE D'ASSURANCES AREAS ASSURANCES-
AREAS DOMMAGES
venant aux droits de la SOCIÉTÉ MUTUELLE DES PROVINCES DE FRANCE
dont le siège est 47-49 rue de Miromesnil-75380 PARIS CEDEX 08
représentée par la SCP COHEN- GUEDJ, avoués à la Cour,
plaidant par Me Catherine FONTAN- ISSALENE, avocat au barreau de TOULON
LA SARL IL CAVALINO
dont le siège est 24 rue du Docteur Marcon-83150 BANDOL
LA SCI G. K. G
dont le siège est 24 rue du Docteur Marcon-83150 BANDOL
représentées par la SCP MAYNARD- SIMONI, avoués à la Cour,
plaidant par Me Jean- Pierre SERVEL, avocat au barreau de TOULON
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE l'ENSEMBLE IMMOBILIER 56 rue Marçon à BANDOL
représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA BAIE DU SOLEIL, dont le siège est Place du Hameau de la Madrague-
83270 SAINT CYR SUR MER
représenté par la SCP TOLLINCHI PERRET- VIGNERON BARADAT- BUJOLI- TOLLINCHI, avoués à la Cour,
plaidant par Me Patrick LOPASSO, avocat au barreau de TOULON
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 26 Mars 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Madame Catherine CHARPENTIER, Conseiller
Madame Martine ZENATI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2008.

Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2008,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Vu le jugement rendu le 12 février 2007 par le Tribunal de Grande Instance de Toulon, qui a :
- constaté que les conditions de l'article 1116 du Code civil étaient remplies et que le dol sont ont été victimes la S. A. R. L. IL CAVALINO et la S. C. I. GKG était établi,
- condamné Monsieur François X... à payer à la S. C. I. GKG la somme de 183. 650, 75  indexée sur l'indice de la construction, au titre des travaux de réparation des dégâts causés par les inondations,
- condamné Monsieur François X... à payer à la S. A. R. L. IL CAVALINO la somme de 15. 000  en réparation des préjudices subis,
- condamné Monsieur François X... à payer à la S. C. I. GKG et la S. A. R. L. IL CAVALINO la somme de 1. 000  sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné Monsieur François X... à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 56 rue Marçon la somme de 500  et à la MUTUELLE DES PROVINCES DE FRANCE celle de 500  sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens, incluant ceux relatifs à l'expertise ordonnée suivant les ordonnances du 3 décembre 2002 et du 27 août 2004,
Vu les appels régulièrement interjetés par Monsieur François X..., la S. A. R. L. CAVALINO et la S. C. I. GKG, et la jonction des instances ordonnée le 10 août 2007,
Vu les conclusions récapitulatives déposées le 14 mars 2008 par Monsieur François X...,
Vu les conclusions récapitulatives déposées le 19 février 2008 par la S. A. R. L. IL CAVALINO et la S. C. I. GKG,
Vu les conclusions déposées le 11 mars 2008 par le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier 56 rue Marçon à Bandol,
Vu les conclusions récapitulatives déposées le 17 mars 2008 par la Compagnie d'Assurances AREAS ASSURANCES- AREAS DOMMAGES,
Vu l'ordonnance de clôture rendue le 19 mars 2008.
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu que par acte authentique en date du 28 mars 2001 Monsieur François X... a vendu à la S. C. I. GKG les murs d'un local commercial sis..., moyennant le prix de 304. 898, 52  ; que par acte authentique du même jour il a cédé à la S. A. R. L. " IL CAVALINO " le fonds de commerce exploité en location- gérance dans ces murs, à destination de " RESTAURANT- DEBIT DE BOISSONS ", moyennant le prix de 228. 673, 52  ; que subissant à compter de l'année 2002 à plusieurs reprises l'inondation de la cuisine située au sous sol du local commercial, un expert judiciaire a été désigné à la demande des acquéreurs par ordonnance du Juge des Référés du Tribunal de Grande Instance de Toulon en date du 3 décembre 2002 ;
Attendu que, bien que non constatées personnellement par l'expert judiciaire lors de ses déplacements sur les lieux (9 janvier 2003, 27 février 2004 et 26 mars 2004), l'existence de ces inondations n'est pas discutable alors que l'expert a relevé sur les murs des traces laissées par les eaux à hauteur de 50 cm du sol, et que les acquéreurs produisent aux débats le rapport d'intervention des sapeurs- pompiers de Bandol attestant avoir été appelés sur les lieux le 10 octobre 2002 pour l'inondation de la cuisine du restaurant ; qu'en outre le locataire- gérant du commerce de restauration ayant exploité les lieux jusqu'en 2000, atteste avoir subi chaque année depuis 1996 des inondations importantes dans la cuisine après de fortes précipitations et produit le procès verbal qu'il a fait établir le 15 octobre 1996 par la S. C. P. BERTON et PETIT, huissiers de justice associés, alors que d'importantes pluies se produisaient, constatant que l'eau se " déversait à grands flots dans la cuisine, envahie à hauteur de 10 cm ;
Attendu qu'il résulte des pièces produites aux débats que le 18 octobre 1996, le locataire- gérant de l'époque a fait signifier au propriétaire, Monsieur X..., le procès verbal de constat d'huissier du 15 octobre 1996, lui demandant d'engager les réparations qui s'imposent aux fins d'empêcher le renouvellement du sinistre ; qu'il en résulte qu'au jour des ventes du 28 mars 2001, Monsieur X... connaissait l'existence d'un vice affectant l'étanchéité de la cuisine du local commercial et des murs cédés ; qu'il ne peut dans ces conditions invoquer la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés stipulée aux contrats, dès lors que sa connaissance du vice était antérieure à la vente et que sa mauvaise foi consistant à ne pas informer les acquéreurs de l'anomalie affectant l'immeuble, alors qu'aucune mesure pour y remédier n'avait été prise, est démontrée ;
Attendu que l'expertise diligentée par Monsieur Marc C... confirme que les infiltrations ont pour origine des eaux provenant de l'extérieur de l'immeuble, et que, lors de l'installation de la cuisine en sous sol de l'immeuble, Monsieur X... aurait dû faire effectuer les travaux nécessaires pour les éviter, ce qui ne fut pas le cas ; qu'il en résulte que, tant sur le fondement de la réticence d'information dolosive par le vendeur, dès lors que si elle avait été donnée, les acquéreurs n'auraient pas contracté, que sur celui de la garantie du vice caché due par le vendeur, dès lors que les quelques traces d'humidité constatées avant la vente par les acquéreurs dans le sous sol ou sur le mur supérieur de la salle de restaurant n'étaient pas suffisantes pour les alerter sur l'absence d'étanchéité du sous sol rendant celui- ci inondable et donc impropre à sa destination, le premier juge a à juste titre retenu la responsabilité du vendeur à l'égard de ses acquéreurs et condamné à réparer le préjudice qu'ils ont subi, tant du fait des manoeuvres dont ils ont été victimes que de la connaissance du vice caché par le vendeur ;
Attendu que l'expert judiciaire considère que la seule possibilité technique permettant de garantir la suppression des infiltrations est une intervention depuis l'intérieur des locaux, consistant à mettre en oeuvre une étanchéité rapportée sur les murs et le sol de la cuisine, technique nommée " cuvelage ", dont le coût total s'élève à la somme de 183. 650, 75  ; qu'il explique dans ses réponses aux dires que la mise en oeuvre d'une étanchéité extérieure des murs enterrés est irréaliste techniquement, alors qu'au surplus le mur sud ouest au droit duquel l'eau s'infiltre dans le sous sol du restaurant, est mitoyen ; qu'il estime que la mise en place d'un système de relevage est techniquement possible, mais insuffisant pour pallier efficacement aux désordres ; qu'au vu des éléments produits aux débats, et notamment des devis dressés à la demande de l'expert, il convient, après avoir soustrait les travaux de mise en conformité de la cuisine, après exécution du cuvelage, qui incombent aux propriétaires qui ont accepté les locaux en l'état, et qui constitueraient une plus value injustifiée, et avoir prix en compte un coefficient de vétusté en relation avec l'état des locaux acquis dans un état délabré alors qu'ils n'étaient plus exploités depuis 2 années, d'évaluer à la somme de 50. 000  le préjudice subi par la S. C. I. GKG ; que la perte d'exploitation subie par la S. A. R. L. IL CAVALINO pendant la durée des travaux nécessitant la fermeture du restaurant, soit 66 jours ouvrables, à réaliser pendant la période dite basse de la saison, doit être fixée, au vu des documents comptables produits aux débats, à la somme de 25. 000  ; qu'il convient en conséquence d'infirmer la décision entreprise de ces chefs ;
Attendu que le règlement de la copropriété en date du 19 mai 1976 comme l'état descriptif de division de la copropriété décrivent le lot no 8 comme comprenant : " un local commercial sis au rez de chaussée de l'immeuble, à usage de bar- restaurant, composé de : salle de restaurant ouvrant sur le Quai Général de Gaulle, mezzanine avec accès sur la rue du Docteur Marçon, lavabos, water- closet, escalier de descente au sous- sol composé de : cuisine, cave, réserve, water- closet, douches, buanderies " ; que les constatations de l'expert judiciaire lors de sa visite des lieux selon lesquelles une cuisine a été aménagée dans le sous- sol de l'immeuble par Monsieur X... lors de l'acquisition du lot en 1975 à l'emplacement d'une cave n'est donc pas contradictoire avec le règlement de copropriété ; qu'au surplus le procès verbal de constat dressé par Maître D..., huissier de justice associé à La Seyne sur Mer le 22 septembre 2000, lors de la restitution des locaux par le locataire- gérant, mentionne bien l'existence d'une cave dans le sous- sol, en sorte qu'il n'est pas démontré que Monsieur bouillon ait utilisé une seconde cave pour faire agrandir la cuisine en sous- sol, sans l'agrément des copropriétaires ;
Attendu que l'expert judiciaire conclut à plusieurs reprises dans son rapport que les infiltrations proviennent de l'extérieur de l'immeuble, et traversent un mur situé au nord ouest de l'immeuble, et met en cause l'insuffisance de l'étanchéité de ce mur ; que l'expertise, pas plus que le syndicat de la copropriété de l'immeuble ne démontrent que ce défaut d'étanchéité soit imputable aux travaux d'installation de la cuisine au sous- sol de l'immeuble par Monsieur X... ; que l'inondation d'une cuisine comme d'une cave ne peut en tout état de cause être tolérée par la copropriété à partir de la constatation que son origine se trouve dans un défaut d'une partie commune ; qu'il en résulte que le syndicat des copropriétaires est tenu de garantir son copropriétaire des condamnations mises à la charge de ce dernier, dès lors qu'elles ont eu pour cause une défaillance d'un mur appartenant aux parties communes, dont l'origine est antérieure à la vente du lot litigieux ; que toutefois le dommage s'est réalisé également en raison de la défaillance du propriétaire qui, bien qu'alerté depuis l'inondation subie par son locataire- gérant en 1996, n'a pris aucune mesure ni précaution pour empêcher la survenance d'un nouveau sinistre ; qu'en conséquence c'est à concurrence de la moitié des sommes mises à sa charge que le syndicat des copropriétaires devra relever et garantir Monsieur X... ; que la décision sera donc infirmée de ce chef ;
Attendu que la compagnie d'assurances AREAS ASSURANCES- AREAS DOMMAGES, aux termes de la police multirisque occupation contractée par le syndicat des copropriétaires exclut de la garantie les dommages résultant d'un vice de construction ou défaut d'entretien connu de l'assuré et auquel il n'aurait pas remédié dans le délai d'un mois à partir du jour où il en aura eu connaissance ; que le syndicat des copropriétaires n'a pu ignorer les inondations subies depuis 1996 dans la cuisine installée dans le sous- sol de l'immeuble, conformément au règlement de copropriété, en sorte qu'il n'est pas fondé dans sa demande de garantie ;
Attendu que les sociétés GKG et CAVALINO ne démontrant pas avoir subi un préjudice distinct de celui indemnisé aux termes de la présente décision, il convient de les débouter de leur demande de dommages et intérêts supplémentaires ;
Attendu que l'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Confirme la décision entreprise en ce qu'elle a dit fondée l'action engagée par la S. C. I. GKG et la S. A. R. L. IL CAVALINO,
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau,
Condamne Monsieur François X... à payer à la S. A. R. L. IL CAVALINO la somme de 25. 000  et à la S. C. I. GKG celle de 50. 000  en réparation de leur préjudice,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... à Bandol à relever et garantir Monsieur François E... à hauteur de moitié des condamnations mises à sa charge,
Condamne Monsieur François X... à verser à la S. C. I. GKG et à la S. A. R. L. IL CAVALINO, prises ensemble, la somme de 3. 000 , et celle de 800  à la compagnie d'assurances AREAS ASSURANCES- AREAS DOMMAGES, en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
Déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes à l'encontre de la compagnie d'assurances AREAS ASSURANCES- AREAS DOMMAGES, ainsi qu'au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne in solidum Monsieur François X... et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... à Bandol aux dépens de première instance et d'appel, qui comprendront les frais d'expertise, distraits conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT