RG No 05/02992

No Minute :
Grosse délivrée

S.C.P. CALAS
S.C.P. GRIMAUD
Me RAMILLON
S.C.P. POUGNAND
S.E.LA.R.L. DAUPHIN
& MIHAJLOVIC
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
CHAMBRE COMMERCIALE STATUANT EN MATIERE DE BAUX COMMERCIAUX
ARRET DU JEUDI 16 NOVEMBRE 2006
Appel d'une décision (No RG 00/06195)
rendue par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE
en date du 19 mai 2005
suivant déclaration d'appel du 01 Juillet 2005
APPELANTE :
S.A.R.L. LE MAUL prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant en cette qualité audit siège
1 Place Achard
38000 GRENOBLE
représentée par la SELARL DAUPHIN & MIHAJLOVIC, avoués à la Cour
assistée de Me Jacques MAZARE, avocat au barreau de GRENOBLE

CENTRE HOSPITALIER UNIVERSITAIRE DE GRENOBLE prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant en cette qualité audit siège
Avenue du Grand Sablon

38700 LA TRONCHE
représentée par la SCP JEAN CALAS, avoués à la Cour
assistée de Me Michel DALMAS, avocat au barreau de GRENOBLE
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Monsieur Allain URAN, Président de Chambre,
Monsieur Jean-Louis BERNAUD, Conseiller,
Madame Françoise CUNY, Conseiller,
Assistés lors des débats de Madame Eliane PELISSON, Greffier.

A l'audience publique du 12 Octobre 2006, Monsieur URAN, Président, a été entendu en son rapport,
Les avoués et les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,
Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu à l'audience publique de ce jour,
------0------
La SARL LE MAUL est locataire d'un local situé 1 place Jean Achard à GRENOBLE, dans lequel elle exploite un débit de boissons à l'enseigne "LE WELCOME", selon bail commercial du 8 avril 1992 à effet du 24 décembre 1991.
L'immeuble est aujourd'hui la propriété du C.H.U. de GRENOBLE en sa qualité de légataire à titre particulier de Monsieur Jacques A... décédé le 18 septembre 1998.
Avec l'autorisation du bailleur la SARL LE MAUL a réalisé au cours du mois de janvier 1992 de gros travaux d'aménagement qui ont consisté à réunir en un seul local les deux commerces existants au moyen de la démolition d'une cloison axiale.
Ces travaux ont causé d'importants dommages à l'immeuble en copropriété (affaissement du plancher du 1er étage), dont le C.H.U. de GRENOBLE a été déclaré responsable par jugement du Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE du 22 septembre 2005 rendu sur le rapport de l'expert judiciaire Michel B....
Par ce même jugement le C.H.U. a été condamné à effectuer les travaux d'étanchéité et d'isolation sonore et olfactive du plafond du bar à l'effet d'éléminer les nuissances subies par les occupants de l'immeuble.
Arguant de l'exécution défectueuse des travaux d'aménagement l'exposant à d'importantes demandes indemnitaires et des nuisances causées par l'exploitation du commerce, le C.H.U. de GRENOBLE a fait délivrer à la société LE MAUL, par acte d'huissier du 22 juin 2000, un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, et ce pour l'échéance du 23 décembre 2000.
Le 20 décembre 2000 la SARL LE MAUL a fait assigner le C.H.U. de GRENOBLE en nullité du congé et en paiement d'une indemnité d'éviction de 1800 000,00 F à titre subsidiaire.
Par acte du 13 février 2004 le C.H.U. de GRENOBLE a fait délivrer à la SARL LE MAUL un commandement de payer la somme de 27 549,01  représentant les loyers et indemnités d'occupation dus au 31 décembre 2003 et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par jugement du 19 mai 2005 le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE a statué en ces termes :
Annule le congé délivré le 22 juin 2000 par le CHU de GRENOBLE, comme étant prématuré ;
Déclare régulier le commandement délivré le 13 février 2004 ;
Constate la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;
Condamne la société LE MAUL à payer au C.H.U. de GRENOBLE :
- la somme de 30 292,41  au titre des loyers impayés au 31 mars 2004 ;
- une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges outre indexation à compter de cette date, jusqu'a
libération effective des lieux ;
Ordonne l'expulsion des lieux loués de la société LE MAUL et de tous occupants de son chef, passé le délai de un mois, avec au besoin le concours de la force publique ;
Dit n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité d'éviction par le bailleur ;
Condamne la société LE MAUL aux dépens.
La SARL LE MAUL a relevé appel de cette décision selon déclaration reçue le 1er juillet 2005.
Vu les conclusions signifiées et déposées le 15 novembre 2005 par la SARL LE MAUL qui demande à la Cour, par voie de réformation partielle, d'annuler le congé et le commandement de payer subséquent, de constater par voie de conséquence la reconduction du bail, subsidiairement de déclarer irrégulier le congé à défaut de motif grave et légitime et de consacrer son droit à indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité à chiffrer ultérieurement, plus subsidiairement encore d'ordonner la suspension de la clause résolutoire et de lui octroyer les plus larges délais de
paiement après déduction de la somme de 2 917  au titre de travaux incombant au bailleur, en tout état de cause de condamner le C.H.U. de GRENOBLE à lui payer une indemnité de 3 000  pour frais irrépétibles aux motifs que le congé n'a pas été précédé de la mise en demeure exigée par l'article L 145-17 du Code de Commerce, que le commandement visant la clause résolutoire est également frappé de nullité comme exigeant un paiement "immédiat et sans délai" en violation de l'article L 145-41 du Code de Commerce, qu'en toute hypothèse le bailleur n'a pas invoqué la clause résolutoire de bonne foi puisque ses difficultés financières, ayant conduit à l'accumulation de la dette locative sont directement imputables au refus de renouvellement du bail qui lui a interdit tout financement bancaire, que son éviction au moyen d'un congé irrégulier justifie également le non paiement du loyer sur le fondement de l'exception d'inexécution, qu'il n'est pas justifié d'un motif grave et légitime de non renouvellement du bail dès lors qu' à la date du congé la responsabilité du C.H.U. au titre des désordres causés à l'immeuble n'était pas recherchée, que la suspension de la cause résolutoire s'impose en toute hypothèse dès lors que le non paiement du loyer est imputable au bailleur et qu'elle a repris les paiements.
Vu les conclusions signifiées et déposées le 18 avril 2006 par le C.H.U. de GRENOBLE qui demande à la cour, par voie d'appel incident, de déclarer valable le congé délivré le 22 juin 2000, de débouter la société LE MAUL de sa demande en paiement d'une indemnité d'éviction et en maintien dans les lieux, d'ordonner l'expulsion, de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer exigible avec indexation et de condamner l'appelante à lui payer de ce chef une provision de 45 682,56  arrêtée au 2 décembre 2005, subsidiairement de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer après commandement, condamné la société LE MAUL au paiement de la somme de 30 292,41  et ordonné l'expulsion, sauf à fixer l'indemnité d'occupation à compter du 13 mars 2004 à la somme de 1 333,00  HT par mois et à lui allouer une provision de ce chef de 15 390,15  arrêtée au 2 décembre 2005 aux motifs qu'aucune mise en demeure préalable au congé n'était nécessaire puisque le dommage causé à l'immeuble et non réparé ainsi que l'infraction aux clauses du bail étaient irréversibles, qu'il a été condamné à effectuer les travaux importants de remise en état de l'immeuble sous la garantie du preneur et de son maître d'oeuvre (M. C...) non assuré, tous deux insolvables, que la société LE MAUL, qui doit répondre de son maître d'oeuvre incompétent, est personnellement fautive de ne pas avoir fait contrôler les travaux par un architecte en violation des clauses du bail, que
ces faits constituent un motif grave et légitime de non renouvellement privatif de toute indemnité d'éviction, que reproduisant la clause résolutoire, rappelant son délai de mise en oeuvre d'un mois, le commandement de payer du 13 février 2004 est régulier et a produit son effet à défaut de paiement dans le délai imparti, qu'il n'a pas fait preuve de mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire dès lors que les difficultés financières alléguées sont exclusivement dues à la gestion du commerce, que l'aggravation de l'arriéré locatif depuis le commandement exclut toute suspension de la clause résolutoire.
------ 0 ------
MOTIFS DE L'ARRET
Sur le congé pour motif grave et légitime
Aux termes de l'article L 145-17 du Code de Commerce le bailleur, qui entend s'opposer au renouvellement du bail pour motif grave et légitime en raison de l'inexécution d'une obligation contractuelle, doit mettre préalablement en demeure le preneur, par acte extrajudiciaire, de faire cesser l'infraction dans le délai d'un mois.
Il n'est dispensé de cette formalité impérative, exigée à peine de nullité du congé, que dans le cas où le manquement commis a un caractère irréversible.
En l'espèce, si la faute alléguée, ayant consisté principalement en la réalisation de travaux d'aménagement non conformes aux règles de l'art hors la surveillance et le contrôle de l'architecte du bailleur, constitue un manquement instantané, elle n'a pas crée une situation totalement irrémédiable sur les conséquences de laquelle il aurait été impossible de revenir.
Au jour du congé une expertise judiciaire, réalisée au contradictoire de toutes les parties intéressées, avait, en effet, permis d'établir que des travaux de confortement étaient réalisables rapidement et pour un coût raisonnable de l'ordre de 100 000 F H.T.
Une mise en demeure préalable était donc nécessaire, et ce d'autant plus qu'il était également reproché au preneur des nuisances sonores causées aux occupants de l'immeuble, qui, selon l'expert, nécessitaient des travaux d'isolation phonique pour un coût de 30 000 F HT, également compatible avec l'exploitation bénéficiaire du commerce au 30 juin 2000.
C'est par conséquent à juste titre que le tribunal, sanctionnant l'absence de mise en demeure préalable, a prononcé la nullité du congé.
Sur le commandement de payer
Le commandement délivré le 13 février 2004 à la SARL LE MAUL reproduit en caractères très apparents la clause résolutoire contractuelle aux termes de laquelle il est stipulé "qu'à défaut de paiement d'un seul terme à son échéance exacte... et un mois après un simple commandement de payer..... resté sans effet le présent bail sera résilié de plein droit".
Il a donc été satisfait aux prescriptions impératives de l'article L 145-41 du Code de Commerce, dès lors que, rappelant la clause résolutoire, le commandement a expressément mentionné le délai d'un mois ouvert au preneur pour acquitter des sommes dues et faire échec à la résiliation de plein droit du bail.
Au seul motif qu'il lui a été fait sommation de payer immédiatement la somme de 27 549,01 , dont le caractère certain et exigible n'a jamais été contesté, la société LE MAUL n'est donc pas fondée à soutenir que le commandement serait irrégulier en la forme.
Elle ne peut davantage prétendre que le bailleur aurait invoqué de mauvaise foi la clause résolutoire contractuelle, alors que la délivrance du congé, certes dans des conditions irrégulières, n'est certainement pas à l'origine du défaut de paiement du loyer depuis le 1er janvier 2001. Ayant choisi de contester judiciairement le congé et de se maintenir dans les lieux, elle devait impérativement payer le prix de son occupation, et elle ne peut sérieusement soutenir que la menace pesant sur son titre locatif aurait été à l'origine de ses difficultés financières.
Elle n'établit pas, en effet, qu'elle aurait subi des pertes après le 23 décembre 2000 (aucun document comptable postérieur au 30 juin 2000 n'est produit aux débats), ni surtout qu'elle aurait été confrontée après cette date à un refus de financement bancaire (il n'est justifié d'aucune demande infructueuse de concours bancaire).
En toute hypothèse de C.H.U. de GRENOBLE, dont la responsabilité était recherchée du fait des dommages causés à l'immeuble par son locataire, n'a manifestement pas agi de mauvaise foi en s'opposant au renouvellement du bail, ce qui interdit de considérer que le commandement visant la clause résolutoire aurait été le moyen pour lui de tirer profit d'une situation qu'il aurait contribué à créer.
Quant aux travaux de réparation incombant au bailleur, que la société LE MAUL a dû elle-même financer à hauteur de la somme de 2 917  T.T.C., ils ne peuvent pas plus sérieusement excuser le non paiement du loyer depuis le 1er janvier 2001 (au 31 décembre 2005 le preneur était redevable d'une somme de
45 682,56 ) dès lors que la dégradation de la porte arrière donnant sur la Cour n'a pas rendu les locaux loués en tout ou en partie inexploitables.
L'accumulation très importante de la dette locative depuis le 1er janvier 2001, et son aggravation en cours d'instance malgré la délivrance du commandement de payer, font obstacle en outre à la suspension de la clause résolutoire ; étant observé que la société LE MAUL ne propose pas un plan sérieux d'apurement dans les délais de l'article 1244-1 du Code civil.
Le jugement qui a constaté la résiliation du bail et ordonné l'expulsion sera par conséquent confirmé.
Il le sera également en ce qu'il a condamné la société LE MAUL au paiement de l'arriéré locatif arrêté le 31 mars 2004 à la somme non contestée dans son quantum de 30 292,41 .
Il sera toutefois déduit de cette somme le coût des travaux de remise en état de l'encadrement en béton de la porte arrière sur cour, qui relèvent des grosses réparations à la charge du bailleur, lequel s'est obligé à tenir les lieux clos et couverts, et n'a pas offert de financer les travaux malgré les deux mises en demeure des 27 octobre 2000 et 21 février 2001.
Sur la base du devis C... du 10 février 2001 il sera ainsi fait droit à ce chef de demande à hauteur de la somme de
2 917,00 , qui viendra en compensation des loyers dus.
Enfin l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail (13 mars 2004) sera enfin fixée au montant du loyer exigible, outre accessoires et indexation, ainsi qu'en a justement décidé le tribunal.
Pour la période u 1er avril 2004 au 30 novembre 2005 il sera alloué à ce titre au C.H.U. de GRENOBLE une provision de
15 390,15 .
------ 0 ------
PAR CES MOTIFS

Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire,
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y AJOUTANT :
- condamne le C.H.U. de GRENOBLE à payer à la SARL LE MAUL la somme de 2 917,00  TTC au titre des gros travaux de réparation,
- ordonne la compensation entre cette somme et la dette locative au 31 mars 2004,
- condamne la SARL LE MAUL à payer au C.H.U. de GRENOBLE une indemnité de 1 000  en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
CONDAMNE la SARL LE MAUL aux entiers dépens.
PRONONCÉ publiquement par Monsieur URAN, Président qui a signé avec Madame PELISSON, Greffier.
3ème Civ, 11 juin 1997, Bull. 1997, III, n°133, p.89 (cassation).