Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 07 février 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général :RG 18/09150 - Portalis 35L7-V-B7C-B5UUK
Décision déférée à la cour : jugement du 12 mars 2018 -tribunal de grande instance d'Evry - RG 15/06835


venant aux droits de la SNC LIPS par suite d'une transmission universelle de patrimoine
Intervenante volontaire


Représentée par Me Frédéric Ingold de la SELARL Ingold & Thomas - avocats, avocat au barreau de Paris, toque : B1055 et par Me François Viterbo, avocat au barreau de Paris, toque : E1410

SCI YES immo invest
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [...]

représentée par Me Sandra Ohana de l'AARPI Ohana Zerhat Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de Paris, toque : C1050,et par Me Mikaël Lorek, avocat au barreau de Paris, toque : C1707
Composition de la cour :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 novembre 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Monique Chaulet, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude Creton, président de chambre
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Sonia Dairain

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.
Par acte notarié du 24 décembre 2014, la SCI Yes Immo Invest a conclu une promesse de vente avec la SNC Lips portant sur un immeuble à usage de bureau et d'activités situé [...] dont les locaux étaient loués à diverses sociétés dont la société Rêveries Sucrées.

La SNC Lips a fait assigner la SCI Yes Immo Invest devant le tribunal de grande instance d'Evry par acte du 3 août 2015 aux fins d'obtenir des dommages-intérêts sur le fondement du dol.
Par jugement du 12 mars 2018, le tribunal de grande instance d'Evry a:
. rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SNC Lips,
. condamné la SNC Lips à payer à la SCI Yes Immo la somme de 80 000 euros (quatre vingt mille euros) avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement,
. débouté la SNC Lips de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. débouté les parties du surplus de leurs prétentions.
. condamné la SNC Lips à payer à la SCI Yes Immo la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,
. condamné la SNC Lips aux dépens et autorisé Me Lionel Cohen, avocat au barreau de l'Essonne, à recevoir directement auprès d'elle ceux dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.
La SNC Lips a formé appel de ce jugement.
La SAS [...] qui vient aux droits de la SNC Lips par suite d'une transmission universelle de patrimoine simplifié en date du 18 décembre 2018, est intervenue volontairement en ses lieux et place.
Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 octobre 2019, elle demande à la cour de:
Vu les dispositions des articles 1116 (ancien), 1117 (ancien) et 1382 (ancien) du code civil,
Vu les articles 329 et 554 du code de procédure civile,
Vu l'extrait Kbis de la SNC Lips du 20 février 2019,
• la recevoir en son intervention volontaire, et venant aux droits de la SNC Lips,
• infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
• débouter la SCI Yes Immo Invest de l'intégralité de ses demandes et de son appel incident,
En toute hypothèse :
• condamner la SCI Yes Immo Invest à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, dont la distraction sera ordonnée au profit de la SELARL Ingold & Thomas, avocats à la cour d'appel de Paris.
Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 octobre 2019, SCI Yes Immo Invest demande à la cour de:
. la déclarer recevable et bien fondée en son exploit introductif d'instance,
. confirmer le jugement de première instance sauf en ce qui concerne le quantum des sommes qui lui sont allouées,
y faisant droit et statuant à nouveau,
vu les articles 1109, 1116, 1117, 1134 et 1182 du code civil,
à titre principal,
. dire que la SNC Lips aux droits de laquelle se trouve la SAS [...] s'est rendue coupable de réticence dolosive,
. condamner la SAS [...] venant aux droits de la SNC Lips à lui payer 910 000 euros de dommages-intérêts,
à titre subsidiaire,
. dire que le prix de vente aurait été diminué au minimum de 480 159, 17 euros si elle avait été informée de la situation de la société Rêveries Sucrées,
. condamner la SAS [...] venant aux droits de la SNC Lips à lui payer cette somme à titre de dommages-intérêts,
à titre encore plus subsidiaire,
. dire que le prix de vente aurait été diminué au minimum de 84 272,93 euros si elle avait été informée de la situation de la société Rêveries Sucrées,
. condamner la SAS [...] venant aux droits de la SNC Lips à lui payer cette somme à titre de dommages-intérêts,
en tout état de cause,
. condamner la SAS [...] venant aux droits de la SNC Lips à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens qui pourront être recouvrés par application de l'article 699 du code de procédure civile,
. débouter la SAS [...] venant aux droits de la SNC Lips de ses demandes reconventionnelles.
La clôture de l'instruction est intervenue le 31 octobre 2019.
SUR CE, LA COUR
-Sur l'intervention volontaire de la SAS [...]
La SAS [...] produit un Kbis justifiant de la transmission universelle de patrimoine la SNC Lips à l'associé unique, la SAS [...], à compter du 18 décembre 2018.
Il convient en conséquence de recevoir la SAS [...] en son intervention volontaire venant aux droits de la SNC Lips.
-Sur la fin de non-recevoir
La SAS [...] venant aux droits de la SNC Lips qui sollicite l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions n'évoque plus, dans ses conclusions d'appel, la fin de non-recevoir soulevée en première instance qui a été rejetée par le premier juge et ne fait donc valoir aucun moyen à ce titre.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
-Sur la réticence dolosive
La SAS [...], pour soutenir l'absence de dissimulation intentionnelle, fait valoir qu'en l'espèce la SCI Yes Immo Invest avait un intérêt évident à faire l'acquisition de l'immeuble en cause puisque son gérant était déjà propriétaire de l'immeuble mitoyen et qu'elle n'a à aucun moment précisé qu'elle poursuivait l'acquisition de cet ensemble immobilier en vue d'une quelconque rentabilité locative, que l'état locatif annexé à l'acte n'était qu'une information quant aux conditions d'occupation de celui-ci et que l'article 3 de la promesse démontre que l'état locatif n'était nullement déterminant du consentement, la SCI ne pouvant refuser de réitérer l'acte en cas de modification de la situation locative ; elle fait valoir en outre que la SCI Yes Immo Invest a été informée dès le mois de janvier 2015 d'une situation d'impayé locatif dans laquelle se trouvait la société Rêveries sucrées au titre du loyer du premier trimestre 2015 et qu'elle ne s'est pas préoccupée de cette situation donnant son accord pour faire délivrer un commandement visant la clause résolutoire dès le mois de février 2015 ; elle soutient que l'attestation du gérant de la société Rêveries sucrées n'est pas de nature à rapporter la preuve de l'intention de celle-ci de mettre fin aux baux existants et donc de ce qu'elle aurait dissimulé une information importante, ajoute qu'elle n'avait pas intérêt à une quelconque dissimulation dès lors que la vente était parfaite à compter de la signature de la promesse.
La SCI Yes Immo Invest conteste le fait qu'une modification quant au changement de situation locative ait été indifférente à la vente, fait notamment valoir l'obligation à la charge du vendeur d'informer l'acquéreur de tout changement important qui pourrait affecter la situation locative de l'immeuble, que la clause doit s'interpréter à l'encontre de celui qui stipule et que la promesse n'obligeait l'acquéreur qu'à condition que le vendeur ait rempli ses obligations au titre de la période de transfert telles que définies à l'article 13 de la promesse, le premier juge ayant à juste titre considéré qu'il résultait des termes de la promesse et de l'acte de vente que la situation locative avait été érigée en élément déterminant du consentement; elle affirme que la SNC ne l'a pas informée de la situation de la société Rêveries Sucrées de manière volontaire et en raison du risque d'annulation de la vente, que l'attestation du gérant de la société Rêveries Sucrées fait état d'une menace de mettre fin au bail et non d'un simple souhait et que cet élément, plus inquiétant que le seul impayé de loyer, lui a été dissimulé ; elle soutient que la SAS [...] échoue à démontrer que la rentabilité locative était sans incidence pour elle et qu'elle a été trompée par les manoeuvres dolosives de la SNC.
La promesse comporte, en sa page 3, la désignation des sociétés avec lesquelles ont été conclus des baux portant sur l'immeuble à savoir la société Rêveries Sucrées, la société Norisol, la société Oxann et la société Vlopes, et précise que les principales caractéristiques des baux figurent dans l'état locatif.
L'acte stipule que l'acquéreur ne pourra différer l'exécution de ses obligations au titre de la promesse au motif d'une modification de la situation de l'immeuble durant la période de transfert si de son côté le vendeur a rempli ses obligations au titre de la période de transfert telle que définies à l'article 13.
L'article 13-1 stipule que pendant la période de transfert, le vendeur s'engage à informer périodiquement l'acquéreur de toute procédure ayant pour objet l'immeuble et sa situation locative et de tout changement important qui pourrait affecter, de manière significative, l'immeuble et sa situation locative et notamment de toute démarche qu'il entendrait initier à l'égard des locataires pour lesquels existent à ce jour des retards de paiement à savoir Vlopes Clim et Norisol.
Cet article met donc à la charge du vendeur une obligation d'information s'agissant de tout changement important qui pourrait affecter de manière significative la situation locative de l'immeuble.
La SCI Yes Immo Invest produit une attestation établie par M. N... I..., gérant de la société Rêveries Sucrées, qui déclare avoir sollicité un rendez-vous urgent avec le propriétaire des locaux qu'il loue à [...] , afin de lui faire part des éléments suivants:
.des difficultés subies par son entreprise suite à la perte d'un contrat important avec un client, LIDL, depuis novembre 2014,
. de son souhait de restituer le lot C pour diminution des loyers et charges,
. du fait que si l'entreprise devait rester sur place c'est à la condition d'une diminution des loyers et charges des lots A et B restant, faute de quoi il n'entendait pas reconduire les baux actuels, ayant perdu 40 à 50 % du chiffre d'affaires.
Il précise que le rendez-vous a eu lieu le 31 décembre 2014 au siège de CBO, la SNC Lips figurant aux termes de la promesse de vente comme agissant en vertu des pouvoirs qui lui sont conférés par M. A..., président de CBO France.
La SCI Yes Immo Invest produit également la lettre recommandée que M. I... a adressé, en sa qualité de gérant de la société Rêveries Sucrées, le 21 avril 2015 à la société F... Gestion, chargée de la gestion locative des locaux, dans laquelle il indique «Nous nous permettons une nouvelle fois de réitérer notre souhait, fait en fin d'année à la société LBO, de restituer le lot C.».
La SCI Yes Immo Invest rapporte donc la preuve que la SNC Lips a eu connaissance, durant la période dite de «transfert», du fait que la société Rêveries Sucrées était confrontée à des difficultés financières importantes et qu'elle souhaitait mettre fin au bail portant sur le lot C et obtenir une diminution du loyer sur les deux autres lots faute de quoi elle ne reconduirait pas les baux.
Il n'est pas contesté que ces éléments d'information n'ont pas été portés à la connaissance de l'acquéreur.
S'il est établi que, par courriel du 11 février 2015, le vendeur a sollicité l'autorisation de l'acquéreur aux fins d'adresser à la société Rêveries Sucrées un commandement de payer pour arriérés de paiement en expliquant avoir déjà adressé des mises en demeure et devoir obtenir l'accord du bénéficiaire de la promesse pour passer à l'étape du commandement, il termine néanmoins son courriel par une formule qui se veut rassurante au regard de la situation locative du bien à savoir «on est là dans un process classique de recouvrement de nos loyers».
Compte-tenu du fait que le montant des loyers annuels des locaux loués à la société Rêveries Sucrées s'élève à 91 000 euros soit près de la moitié des loyers annuels de l'immeuble vendu, le fait que cette société ait été confrontée à des difficultés financières importantes et qu'elle souhaitait des modifications substantielles des baux faute de quoi elle ne les reconduirait pas constituait un changement important pouvant affecter de manière significative la situation locative de l'immeuble que la SNC Lips avait l'obligation de communiquer à la SCI Yes Immo Invest en vertu des stipulations de la promesse.
Ce défaut d'information constitue une réticence dolosive et le jugement sera confirmé de ce chef.
-Sur le préjudice
Le préjudice qui résulte de la réticence dolosive ne peut consister en l'espèce qu'en une perte de chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses et, compte-tenu des éléments relatifs à la situation locative, obtenir une diminution du prix.
La SAS [...] n'est pas fondée à soutenir que le préjudice est inexistant au motif que le prix, déjà fixé dans la promesse, ne pouvait plus être négocié alors qu'en considération de l'information importante que constituait le départ des locaux envisagé par la société Rêveries Sucrées, il existait une probabilité raisonnable pour que le vendeur accepte une diminution du prix de la vente.
La perte de chance subie par la SCI Yes Immo Invest ne peut pas être constituée par un préjudice certain qui serait calculée à partir d'une perte de rentabilité locative de moitié comme elle le sollicite dont la preuve n'est d'ailleurs pas rapportée en l'absence de production d'éléments relatifs à la situation locative de l'immeuble après le départ de la société Rêveries Sucrées.
Les parties, qui sollicitent l'infirmation du jugement sur le quantum, ne démontrent pas que le premier juge aurait commis une erreur d'appréciation dans l'évaluation de la perte de chance de la SCI Yes Immo Invest dont il a souverainement apprécié le montant en considération des éléments de fait du litige.
Le jugement sera donc confirmé de ce chef.
-Sur les frais irrépétibles
Au regard de la solution du litige, il convient de condamner la SAS [...] venant aux droits de la SNC Lips à payer à la SCI Yes Immo Invest la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement,
REÇOIT la SAS [...] en son intervention volontaire venant aux droits de la SNC Lips ;
CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance d'Evry du 12 mars 2018 en toutes ses dispositions ;
CONDAMNE la SAS [...] venant aux droits de la SNC Lips à payer à la SCI Yes Immo Invest la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SAS [...] venant aux droits de la SNC Lips aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,