COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 19 JUIN 2014
(no, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 05913
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Janvier 2013- Tribunal de Grande Instance de SENS-RG no 11/ 00268
APPELANTES
SARL LA BOITE AUX DELICES prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au 26 et 28 Avenue Gambetta-89300 JOIGNY
Représentée et assistée sur l'audience par Me Rudy FARIA, avocat au barreau de SENS
SCI SCI CELLOIS prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au 50 Rue du Cormier-89116 LA CELLE SAINT CYR
Représentée et assistée sur l'audience par Me Rudy FARIA, avocat au barreau de SENS

Monsieur Pierre Marcel X... et
Madame Thérèse Françoise Y... épouse X...
... 74940 ANNECY LE VIEUX
Représentés tous deux par Me Carole BAZZANELLA, avocat au barreau de PARIS, toque : B0206
Monsieur Eric Z... et
Mademoiselle Magali A...
...30650 ROCHEFORT DU GARD
Représentés tous deux par Me Alain COUTURIER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0860
Assistés sur l'audience par Me Nathalie DAUDE de la SCP DE METZ-RIZZO DE METZ-DAUDE, avocat au barreau de SENS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Mai 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Les époux B..., propriétaires d'un immeuble à usage de commerce et d'habitation sis à Joigny (Yonne) ont consenti en 1986 un bail commercial de neuf ans sur ces locaux aux époux C..., et contenant une clause en vertu de laquelle les preneurs se voyaient conférer un droit de préférence sur tout autre acquéreur pour l'acquisition de l'immeuble, à égalité de prix et de conditions de la vente projetée pour le cas où les propriétaires se décideraient à vendre pendant la durée du bail. Ce bail a été renouvelé pour une période de 9 ans.
En 1997, les époux C...ont vendu leur fonds de commerce, avec cession du droit au bail, à la SARL LA BOITE AUX DELICES. Suite à la mise en vente de l'immeuble par les époux X..., le notaire chargé de la vente a été informé en juin 2006 de l'intention de la gérante de la SARL LA BOITE AUX DELICES d'acquérir l'immeuble pour un prix de 40. 000 ¿.
En décembre 2006, cette dernière a créé la SCI CELLOIS pour l'acquisition et la gestion de l'immeuble objet du bail.
Le notaire indiqua à l'acquéreur qu'il devrait régler, en sus du prix de la vente de 40. 000 ¿ et des frais de l'acte de 4. 450 ¿, les honoraires de l'agence chargée d'un mandat de vente de l'immeuble, fixés à 7. 500 ¿. Celui-ci n'a pas acquis le bien, refusant de régler lesdits honoraires de l'agence. L'immeuble a été vendu en juillet 2007 aux consorts D....
Par exploits d'huissier en date des 19, 25 janvier et 2 février 2011, la SARL LA BOITE AUX DELICES et la SCI CELLOIS ont assigné les époux X... ainsi que les consorts A... et Z... devant le Tribunal de grande instance de Sens.
Par jugement en date du 25 janvier 2013, le Tribunal de grande instance de Sens a :
- Débouté la SARL LA BOITE AUX DELICES et la SCI CELLOIS de toutes leurs demandes ;
- Condamné la SARL LA BOITE AUX DELICES et la SCI CELLOIS aux dépens ainsi qu'à verser d'une part une somme de 800 ¿ aux époux B...et d'autre part une somme de 800 ¿ aux consorts D..., en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Autorise la SCP EVRARD ET ASSOCIES ainsi que la SCP DE METZ-RIZZO DE METZ-DAUDE à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
La SARL LA BOITE AUX DELICES et la SCI CELLOIS ont interjeté appel de ce jugement. Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 19 juin 2013, elles demandent à la Cour de :
- Déclarer leur appel bien fondé ;
- Constater, dire et juger que les époux B...ont vendu l'immeuble aux consorts D...en violation du pacte de préférence dont bénéficiait leur locataire ;
- Constater, dire et juger que les consorts D...ont acquis des époux B...l'immeuble en ayant connaissance de ce que le locataire bénéficiait d'un pacte de préférence.
En conséquence,
- prononcer la nullité de la vente intervenue selon acte reçu par notaire le 10 juillet 2007 entre les époux B..., vendeurs, d'une part, et les consorts D..., acquéreurs, d'autre part ;
- Dire que l'arrêt à intervenir vaudra cession par les époux B..., vendeurs, d'une part, au profit de la SCI CELLOIS, acquéreur, d'autre part, des biens en cause ;
- Donner acte à la société SCI CELLOIS de ce qu'elle versera entre les mains des époux B..., dès l'arrêt à intervenir devenu définitif, la somme de 40. 000 ¿ en règlement du prix de vente ;
- Condamner in solidum les époux B...et les consorts D...au paiement de la somme de 4. 000 ¿ à leur profit à titre de dommages-intérêts ;
- Condamner in solidum les époux B...et les consorts D...au paiement de la somme de 2. 500 ¿ au profit de la SCI CELLOIS, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;
- Condamner in solidum les époux B...et les consorts D...aux entiers dépens.
Les époux B..., intimés, ont signifié leurs dernières conclusions le 9 juillet 2013, conclusions aux termes desquelles ils demandent à la Cour de :
- Débouter la SARL LA BOITE AUX DELICES et la SCI CELLOIS de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- Confirmer le jugement dont appel ;
- Condamner solidairement la SARL LA BOITE AUX DELICES et la SCI CELLOIS à leur payer une somme de 3. 500 ¿ en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Condamner solidairement la SARL LA BOITE AUX DELICES et la SCI CELLOIS aux entiers dépens de l'instance et accorder à Me BAZZANELLA le droit prévu à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Les consorts D..., intimés, demandent à la Cour, aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 25 juillet 2013 :
- Confirmer le jugement rendu le 25 janvier 2013 par le Tribunal de grande instance de Sens.
Y ajoutant,
- condamner la SARL LA BOITE AUX DELICES et la SCI CELLOIS à leur payer la somme de 5. 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Les condamner aux dépens dont distraction est requise au profit de Me COUTURIER en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
SUR CE LA COUR
Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1134 du Code Civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ;
Considérant que les appelantes demandent la nullité de la vente litigieuse en soutenant que les les époux X... ont vendu le bien immobilier, objet de cette vente, en violation du pacte de préférence dont bénéficiait le locataire tandis que les intimés, pour conclure au débouté de la demande des appelantes, invoquent, en premier lieu, la caducité de ce pacte de préférence ;
Considérant qu'était inclus dans le bail commercial conclu le 20 octobre 1986 entre les époux X..., bailleurs, et Monsieur et Mme C...preneurs, un pacte de préférence rédigé comme suit « Au cas où M et Mme X..., ci-dessus nommés, se décideraient à vendre pendant la durée du bail l'immeuble loué, ces derniers s'engagent expressément et irrévocablement à donner à monsieur et madame C..., preneurs, la préférence sur tout autre acquéreur pour l'acquisition de l'immeuble, objet du présent bail, à égalité de prix et de conditions de la vente projetée » ; que ce bail a été renouvelé suivant acte du 23 mai 1996, précisant que « toutes les clauses et conditions du bail précédent demeurent inchangées » mais sans que cet acte du 23 mai 1996 ne reprenne expressément les stipulations relatives au pacte de préférence mentionnées dans l'acte du 20 octobre 1986 ; que le pacte de préférence et le contrat de bail constituent deux conventions distinctes, même s'ils figurent dans le même acte, aucun élément permettant de caractériser en l'espèce une indivisibilité entre ces deux conventions ; qu'il se déduit de ces éléments et des circonstances du renouvellement du bail initial, telles qu'elles ressortent des débats et des pièces versées aux débats, que le pacte de préférence litigieux est ainsi devenu caduc lors du renouvellement du bail, étant observé qu'aucun élément extrinsèque à l'acte de renouvellement du bail en date du 23 mai 1996 ne permet d'établir, qu'au moment de ce renouvellement, les parties avaient également entendu renouveler le pacte de préférence pour la même période ; que les appelantes sont par conséquent mal fondées à se prévaloir de ce pacte de préférence pour demander la nullité de la vente litigieuse qui est intervenue postérieurement à la caducité du pacte de préférence ;
Considérant qu'au regard de l'ensemble de ces éléments et des motifs pertinents et non contraires de premiers juges, que la cour adopte, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en toutes se dispositions et de rejeter toutes demandes plus amples ou contraires ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris ;
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel ;
Condamne in solidum la SARL LA BOITE AUX DELICES et la SCI CELLOIS aux entiers dépens de l'instance avec recouvrement conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,