R. G : 06 / 01444
COUR D'APPEL DE SAINT- DENIS
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 28 MARS 2008
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE ST PIERRE en date du 08 SEPTEMBRE 2006 suivant déclaration d'appel en date du 12 OCTOBRE 2006
rg no 06 / 457
APPELANTE :
SCI ESPACE MEDICALE DE TROIS MARES
429 Rue Hubert Delisle
Trois Mares
97430 LE TAMPON
Représentant : Me Jacques HOARAU (avocat au barreau de SAINT DENIS)

SOCIETE REUNIONNAISE DE CONSEIL D'OPTIMISATION (SRCO)


97432 RAVINE DES CABRIS
Représentant : Me Jean Pierre LIONNET (avocat au barreau de SAINT- DENIS)
SARL RUN ASSURANCES


97432 RAVINE DES CABRIS
Représentant : Me Jean Pierre LIONNET (avocat au barreau de SAINT- DENIS)
SARL STRATÉGIE ET VALORISATION DU PATRIMOINE


97432 RAVINE DES CABRIS
Représentant : Me Jean Pierre LIONNET (avocat au barreau de SAINT- DENIS)
Monsieur Christophe Z... exerçant à l'enseigne SRCO


97432 RAVINE DES CABRIS
Représentant : Me Jean Pierre LIONNET (avocat au barreau de SAINT- DENIS)
CLOTURE LE : 8 février 2008
DÉBATS : en application des dispositions de l'article 779 alinéa 3 du nouveau code de procédure civile, le conseiller de la mise en état à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 22 Février 2008.
Par bulletin du 22 février 2008, le président a avisé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :
Président : Monsieur Olivier FROMENT,
Conseiller : Monsieur Gérard GROS,
Conseiller : Madame Anne JOUANARD,
qui en ont délibéré et que l'arrêt serait rendu le 28 Mars 2008 par mise à disposition au greffe.
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 28 Mars 2008.
Greffier : Dolène MAGAMOOTOO,
FAITS ET PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 17 octobre 2003 la SCI Espace Médical de Trois Mares a consenti au " Groupe SRCO " représenté par Monsieur Suss un bail portant sur un local commercial d'une superficie de 155 m ² constituant le 1er étage d'un bâtiment situé 429 rue Hubert Delisle au Tampon.
Aux termes de ce bail le preneur était autorisé à héberger d'autres sociétés.
Par courrier en date du 2 mars 2005 la SCI Espace Médical de Trois Mares a notifié à la Société Réunionnaise de Conseils et d'Optimisation (SRCO) son intention de mettre fin au bail à effet du 30 septembre 2005.
Arguant de la nullité de la clause du bail autorisant le bailleur à donner congé à l'expiration de chaque période annuelle et faisant état de ce qu'elles avaient subi un préjudice du fait de la résiliation unilatérale du bail et de l'interdiction qui leur avait été faite d'accéder librement aux locaux à compter d'août 2004, la Société Réunionnaise de Conseils et d'Optimisation (SRCO) et les autres entreprises hébergées à savoir la S. A. R. L. Run Assurances, la S. A. R. L. Stratégie et Valorisation du Patrimoine et Monsieur Christophe Z... ont fait assigner la SCI Espace Médical de Trois Mares aux fins de voir déclarer nulle la clause litigieuse et de voir condamner celle ci à leur verser diverses sommes au titre de l'indemnisation de leurs préjudices respectifs et sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par jugement en date du 8 septembre 2006 le Tribunal de Grande Instance de Saint Pierre :
- a débouté la S. A. R. L. Run Assurances, la S. A. R. L. Stratégie et Valorisation du Patrimoine et Monsieur Christophe Z... de l'ensemble de leurs demandes,
- a dit qu'il n'y a pas eu de résiliation amiable du bail commercial conclu le 17 octobre 2003 entre la SCI Espace Médical de Trois Mares et la Société Réunionnaise de Conseils et d'Optimisation (SRCO),
- a déclaré nulle la clause prévue au contrat de bail permettant à la SCI Espace Médical de Trois Mares de donner congé au preneur sans indemnisation à l'expiration de chaque période annuelle et déclaré en conséquence irrégulier le congé donné le 2 mars 2005 par la SCI Espace Médical de Trois Mares à la Société Réunionnaise de Conseils et d'Optimisation (SRCO),
- a dit la SCI Espace Médical de Trois Mares tenue d'indemniser la S. A. R. L. SRCO du préjudice résultant pour elle tant de son éviction que de l'atteinte portée à la jouissance des locaux durant le contrat de bail,
- a, avant dire droit, ordonné une expertise et commis Monsieur Jean Charles A...à l'effet de fournir les éléments nécessaires à la fixation des préjudices de la Société Réunionnaise de Conseils et d'Optimisation (SRCO) et sursis à statuer sur le surplus des demandes et réservé les dépens.
Par déclaration au Greffe en date du 12 octobre 2006 la SCI Espace Médical de Trois Mares a interjeté appel de ce jugement.
MOYENS ET PRÉTENTIONS,
Dans ses dernières écritures régulièrement notifiées déposées le 27 septembre 2007 la SCI Espace Médical de Trois Mares demande à la Cour, au visa des pièces produites et des articles 1134, 1147 et 1383 du Code civil :
- au principal,
- de dire que les parties n'ont pas voulu conclure un bail commercial le 17 octobre 2003 et que les clauses relatives à l'application des articles L 145-1 et suivants du Code de commerce sont illicites ou inapplicables aux rapports ayant existé entre les parties,
- de constater que la SRCO est forclose à se prévaloir de la nullité de la clause du bail permettant à la bailleresse de résilier celui ci en une forme contraire aux dispositions de l'article L 145-9 du Code de commerce,
- de constater que l'accord irrévocable et sans condition des parties pour résilier à l'amiable le bail litigieux à compter du 31 mai 2005 est une convention légalement formée entre elles puis exécutée par la SRCO qui a quitté les lieux pour exercer immédiatement son activité ailleurs, la lettre du conseil de la SRCO du 29 avril 2004 n'ayant pas eu pour effet de mettre à néant cette convention de résiliation amiable,
- d'infirmer en conséquence le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l'exception de celle déclarant irrecevables les demandes de la S. A. R. L. Run Assurances, de la S. A. R. L. Stratégie et Valorisation du Patrimoine et de Monsieur Christophe Z...,
- après avoir constaté que la SRCO était toujours en possession des clés du local pris à bail et que le constat d'huissier ne lui est pas opposable, de dire et juger que la preuve n'est pas rapportée d'une faute de sa part susceptible d'ouvrir droit à réparation et de débouter la Société Réunionnaise de Conseils et d'Optimisation (SRCO), la S. A. R. L. Run Assurances, la S. A. R. L. Stratégie et Valorisation du Patrimoine et Monsieur Christophe Z... de toutes leurs demandes,
- subsidiairement,
- après avoir constaté la faute de la SRCO dans la rédaction et l'exécution du bail, de dire d'une part que celle ci a manqué à son devoir de loyauté, d'information et de conseil envers la bailleresse et d'autre part qu'elle a commis un dol envers elle,
- après avoir constaté que l'exécution du jugement lui causera un préjudice financier certain de condamner la SRCO à lui verser une somme de 300 000  à titre de dommages et intérêts et d'ordonner la compensation,
- au regard de la mauvaise foi des intimées de les condamner solidairement à lui verser les sommes de 50 000  à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 20 000  sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'à supporter les dépens dont distraction par application de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
Dans leurs dernières écritures régulièrement notifiées déposées le 2 août 2007 la Société Réunionnaise de Conseils et d'Optimisation (SRCO), la S. A. R. L. Run Assurances, la S. A. R. L. Stratégie et Valorisation du Patrimoine et M Christophe Z... demandent à la Cour :
- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le contrat de bail conclu le 17 octobre 2003 entre la SCI Espace Médical de Trois Mares et elle même était un bail commercial, dit qu'il n'y a pas eu de résiliation amiable du dit bail, déclaré nulle la clause prévue au contrat de bail permettant au bailleur de donner congé au preneur sans indemnisation à l'expiration de chaque période annuelle, déclaré en conséquence irrégulier le congé donné le 2 mars 2005 par la SCI Espace Médical de Trois Mares, dit celle ci tenue de l'indemniser du préjudice résultant pour elle tant de son éviction que de l'atteinte portée à la jouissance des locaux durant le contrat de bail, débouté la SCI Espace Médical de Trois Mares de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- de l'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau :
- au principal, de dire et juger recevables et fondées la S. A. R. L. Run Assurances, la S. A. R. L. Stratégie et Valorisation du Patrimoine et Monsieur Christophe Z... en leurs demandes en paiement, tous chefs de préjudice confondus, les sommes de 226 948, 68  à la Société Réunionnaise de Conseils et d'Optimisation (SRCO), de 156 402, 85  à la S. A. R. L. Run Assurances, de 56 715, 53  à la S. A. R. L. Stratégie et Valorisation du Patrimoine et celle de 35 000  à Monsieur Christophe Z...,
- subsidiairement de confirmer la mesure d'expertise ordonnée,
- en tout état de cause de déclarer la SCI Espace Médical de Trois Mares irrecevable en sa demande de dommages et intérêts pour " fautes contractuelles et délictuelles " de la SRCO à hauteur de 300 000 , de la débouter de toutes ses demandes et de la condamner à payer à l'ensemble des intimés la somme de 7 000  sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens dont distraction par application de l'article 699 du Code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 février 2008.
Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter à leurs écritures ci dessus visées figurant au dossier de la procédure.
MOTIFS DE LA DÉCISION,
Sur les demandes de la S. A. R. L. Run Assurances, la S. A. R. L. Stratégie et Valorisation du Patrimoine et de Monsieur Christophe Z...,
Aux termes du bail en date du 17 octobre 2003 la SCI Espace Médical de Trois Mares a consenti au " groupe SRCO " représenté par son gérant Monsieur René Suss un bail portant sur un local situé 429 rue Hubert Delisle au Tampon, le bien loué étant exclusivement à usage de bureaux.
Il apparaît tout d'abord que le " groupe SRCO " n'a aucune existence légale et qu'il s'agit d'une S. A. R. L. Société Réunionnaise de Conseils et d'Optimisation.
Dès lors le bail n'a pu être conclu qu'entre la SCI Espace Médical de Trois Mares et la S. A. R. L. Société Réunionnaise de Conseils et d'Optimisation.
Ainsi, s'il était expressément indiqué dans le dit contrat de bail que la Société Réunionnaise de Conseils et d'Optimisation (SRCO) était autorisée à héberger d'autres sociétés ayant des relations d'affaires avec elle et notamment les sociétés Run Assurances, Stratégie et Valorisation du Patrimoine et la SRCI expressément mentionnées au contrat, il est constant que cette autorisation n'est toutefois pas de nature à créer des liens de droit entre ces sociétés et la bailleresse en l'absence de sous- locations expressément consenties par cette dernière et réalisées dans les formes légales, soit avec le concours de la SCI Espace Médical de Trois Mares.
Il s'ensuit que ces sociétés Run Assurances, Stratégie et Valorisation du Patrimoine et Monsieur Christophe B...exerçant sous l'enseigne la SRCI n'étaient pas liés contractuellement à la SCI Espace Médical de Trois Mares et qu'elles ne sont donc pas fondées à se prévaloir d'un quelconque manquement de cette dernière à son obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux ou de respecter les règles relatives à la résiliation d'un bail.
Leurs demandes seront en conséquences rejetées.
Sur les demandes de la S. A. R. L. Société Réunionnaise de Conseils et d'Optimisation,
Sur la résiliation du bail,
Comme devant les premiers juges la société SRCO se prévaut du manquement par la bailleresse à ses obligations contractuelles telles qu'elles résultent du contrat de bail qu'elle qualifie de commercial en date du 17 octobre 2003, alors que la SCI Espace Médical de Trois Mares soutient qu'il a été procédé à la résiliation amiable du contrat par les parties, contrat que celles ci n'ont selon elle pas voulu être un bail commercial, et que le preneur ne peut dans ces conditions solliciter l'exécution d'une convention à laquelle les parties ont entendu mettre fin d'un commun accord.
Il convient dès lors tout d'abord d'apprécier si une résiliation amiable de ce contrat est effectivement intervenue entre les parties.
Il résulte des pièces produites aux débats que, par courrier en date du 2 mars 2005, la SCI Espace Médical de Trois Mares, se prévalant d'une clause existant au contrat de bail et prévoyant, par dérogation aux dispositions de l'article L 145-4 du Code de commerce, la faculté pour le bailleur de donner congé à l'expiration de chaque période annuelle avec un préavis de six mois et pour la première fois pour le 30 septembre 2005, a fait connaître au groupe SRCO son intention de mettre fin au contrat liant les parties, avec effet au 30 septembre 2005.
Que les 15 et 21 mars 2005 la société SRCO a répondu qu'elle entreprenait des démarches afin de pouvoir libérer le local au plus tard fin mai 2005 et a sollicité l'accord de la SCI pour un départ anticipé le 31 mai au plus tard.
Que le 2 avril la société SRCO a fait connaître à la SCI Espace Médical de Trois Mares qu'elle avait trouvé un nouveau local lui permettant d'emménager le 31 mai au plus tard.
Que le 29 avril 2005 par le biais de son conseil la société SRCO a toutefois fait connaître à la SCI qu'elle remettait en cause la résiliation du bail lui ayant été notifiée et a sollicité en tout état de cause le rétablissement de l'accès normal au local loué initialement prévu par la rue Hubert Delisle.
Que le 31 mai la société SRCO a pour autant indiqué à sa bailleresse qu'elle préparait son déménagement qui durerait plusieurs jours.
Que le 8 juin 2005 elle a demandé à la SCI Espace Médical de Trois Mares de la laisser accéder à ses bureaux pour récupérer ses dernières affaires encore en place et notamment des documents confidentiels.
Que par télécopie du même jour la SCI Espace Médical de Trois Mares a répondu à la société SRCO qu'elle pourrait récupérer ces documents disposant seule des clés du bureau après paiement des loyers dus jusqu'en septembre et après avoir donné les précisions nécessaires afin de solder les charges.
Que l'état des lieux et la restitution des clés ont eu lieu le 17 novembre 2005.
Ceci rappelé une résiliation amiable d'un contrat de bail suppose que les parties s'accordent pour mettre fin au contrat selon des modalités bien déterminées et dépourvues d'équivoque.
Or en l'espèce si la S. A. R. L. SRCO a effectivement consenti à libérer les lieux tout en soulevant dans son courrier du 29 avril 2005 l'irrégularité du congé lui ayant été délivré, il n'est justifié d'aucun accord formel intervenu entre les parties ni sur le principe d'une rupture conventionnelle du contrat de bail ni surtout sur ses modalités.
Que bien au contraire la contradiction entre les courriers adressés par la société SRCO à la SCI, l'assignation en référé délivrée le 13 juin 2005 par le preneur à sa bailleresse afin de pouvoir accéder librement au local loué et d'être indemnisé de son trouble de jouissance et le fait que l'état des lieux et la restitution des clés n'aient pu se faire que le 17 novembre 2005 démontrent l'absence de consensus entre les parties sur la résiliation du bail et ses modalités.
Il s'ensuit que les rapports entre les parties demeurent soumis au cadre défini par le contrat de bail du 17 octobre 2003.
Sur la nature du bail et ses conséquences,
Pour soutenir qu'elle bénéficie du statut des baux commerciaux la S. A. R. L. SRCO fait alors valoir que bien qu'intitulé " bail professionnel " le contrat en cause porte sur un local commercial, a été conclu en faveur d'une société commerciale et qu'il fait expressément référence aux articles L 145-1 et suivants du Code de commerce qui régissent les baux commerciaux et qu'en toute hypothèse les parties ont entendu expressément se placer sous l'égide du statut des baux commerciaux.
Or il est constant qu'en droit aucun des éléments avancés par la S. A. R. L. SRCO ne suffit en lui même à lui octroyer le statut protecteur auquel elle prétend.
Que ni le fait que le local loué ait été qualifié de " commercial " dans le contrat ni le fait que les parties aient mentionné dans le contrat que la location avait un caractère commercial ne suffit à donner de facto une qualification commercial au bail.
Que si le fait que le locataire soit une société commerciale par la forme établit une présomption de commercialité du bail il ne s'agit que d'une présomption simple et il appartient au juge, qui a le pouvoir de restituer aux conventions leur véritable qualification, de rechercher quel est le caractère objectif de la location et de donner à la destination des lieux une dénomination conforme à la réalité.
En effet pour bénéficier du statut protecteur des baux commerciaux il suffit, mais il faut, que soit établi indiscutablement le fait que le locataire exerçait dans les lieux loués une véritable activité commerciale au sens de l'article L 110-1 du Code de commerce.
Or la SRCO ne conteste pas qu'elle exerçait dans les locaux loués une activité de conseil en gestion de patrimoine sans aucune réception de clientèle dans les dits locaux et il doit être considéré qu'une telle activité, de nature essentiellement intellectuelle et libérale et donc civile par nature, exercée dans de telles conditions, ne peut être qualifiée de commerciale.
Il doit ensuite à cet égard être indiscutablement écarté le moyen subsidiaire tiré d'une extension conventionnelle du statut alors qu'une telle extension doit résulter clairement des termes de la convention.
Que tel n'était pas le cas en l'espèce puisque bien au contraire le bail a bien été qualifié de " professionnel " et que l'existence d'une clause en permettant la résiliation annuelle par dérogation au statut en fait la démonstration inverse, clause dont il faut souligner, s'agissant de l'intention des parties, que l'application n'a en aucune façon été contestée dans un premier temps par la société SRCO qui a même demandé à la bailleresse à pouvoir quitter les locaux avant la date prévue et qui l'a ensuite avisé de ce qu'elle avait trouvé un autre local et qu'elle préparait son déménagement.
Il s'ensuit que le bail conclu le 17 octobre 2003 n'ayant pas un caractère commercial la S. A. R. L. SRCO doit être déboutée de toutes ses demandes tirée de l'application du statut des baux commerciaux.
S'agissant par ailleurs de ses demandes en réparation de " la condamnation sauvage de l'accès principal " et de son préjudice moral, la S. A. R. L. SRCO, qui au moment où l'accès lui en a été compliqué avait déjà déménagé et s'était réinstallé dans de nouveaux locaux et qui n'explique pas même quelles ont été les conséquences pour elle de cette difficulté, sachant qu'elle avait conservé les clés de son propre local, doit voir sa demande à titre de dommages et intérêts de ce chef rejetée.
Sur les demandes reconventionnelles,
Au regard du rejet des demandes le la S. A. R. L. Société Réunionnaise de Conseils et d'Optimisation et alors que le caractère abusif de la procédure n'est pas établi il y a lieu de débouter la SCI Espace Médical de Trois Mares de toutes ses demandes en dommages et intérêts.
L'équité commande la condamnation de la S. A. R. L. SRCO à verser à la SCI Espace Médical de Trois Mares une somme de 3 500  sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement en matière civile par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la S. A. R. L. Run Assurances, la S. A. R. L. Stratégie et Valorisation du Patrimoine et Monsieur Christophe Z... de l'ensemble de leurs demandes et a dit qu'il n'y a pas eu de résiliation amiable du bail commercial conclu le 17 octobre 2003 entre la SCI Espace Médical de Trois Mares et à la Société Réunionnaise de Conseils et d'Optimisation (SRCO),
INFIRME ledit jugement dans toutes ses autres dispositions.
et STATUANT à nouveau :
DÉBOUTE la Société Réunionnaise de Conseils et d'Optimisation (SRCO) de toutes ses demandes.
REJETTE toutes les autres demandes.
CONDAMNE la Société Réunionnaise de Conseils et d'Optimisation (SRCO) à verser à la SCI Espace Médical de Trois Mares une somme de 3 500  sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNE la Société Réunionnaise de Conseils et d'Optimisation (SRCO) aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Olivier FROMENT Président, et par Mme Dolène MAGAMOOTOO, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT