R. G : 11/ 00698
SOCIETE IMMOBILIERE DE LA MARTINIQUE


COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 14 DECEMBRE 2012
Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal d'Instance de Fort-de-France, en date du 06 Juin 2011, enregistré sous le no 11-11-0080.
APPELANTE :
SOCIETE IMMOBILIERE DE LA MARTINIQUE

97274 SCHOELCHER CEDEX
représentée par Me Moïse CARETO, avocat au barreau de MARTINIQUE

Madame Valentine Danièle Y...

97232 LE LAMENTIN
représentée par Me Daniel ROMAIN, avocat au barreau de MARTINIQUE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2012/ 000263 du 15/ 02/ 2012 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de FORT DE FRANCE)
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Octobre 2012, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme TRIOL, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Présidente : Mme DERYCKERE, Conseillère
Assesseur : Mme SUBIETA-FORONDA, Conseillère
Assesseur : Mme TRIOL, Conseillère
Les parties ont été avisées de la date du prononcé de l'arrêt fixée au
14 DECEMBRE 2012.
GREFFIER : lors des débats, Mme SOUNDOROM,
ARRET : Contradictoire
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
EXPOSE DU LITIGE :
Suivant un acte sous seing privé du 26 avril 2006, la SIMAR a donné à bail à Mme Valentine Y...un appartement sis au Lamentin, .... Se plaignant d'une atteinte à la jouissance paisible de son logement, la locataire a quitté les lieux loués.
Saisi par Mme Y..., le tribunal d'instance de Fort de France a, par jugement contradictoire du 6 juin 2011, reconnu sa compétence, condamné la SIMAR à verser à la demanderesse la somme de 4 000, 00 euros, à titre de dommages intérêts, débouté cette dernière de sa demande au titre du préavis, rejeté le surplus des prétentions de la SIMAR et l'a condamnée au paiement de la somme de 500, 00 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration enregistrée au greffe les 25 et 28 octobre 2011 et signifiée le 4 janvier 2012, la SIMAR a relevé appel du jugement.
Par conclusions déposées au greffe le 25 janvier 2012, l'appelante a demandé à la cour d'infirmer le jugement entrepris, de constater que Mme Y...n'identifie pas les locataires qui troublaient sa jouissance et qu'en conséquence elle n'a pas été mise en mesure de faire cesser les troubles, d'écarter des débats les attestations non conformes aux prescriptions légales, de la décharger des condamnations prononcées à son encontre, de condamner Mme Y...au paiement de la somme de 2 000, 00 euros de dommages intérêts pour procédure abusive, outre la somme de 1 000, 00 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, elle expose que l'intimée ne justifie pas ses accusations et que les attestations produites ne comportent pas les mentions prévues à l'article 202 du code de procédure civile.
Par de dernières conclusions notifiées à l'appelante le 3 avril 2012 et déposées au greffe le 12 avril 2012, Mme Y...a demandé à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté le manquement de la SIMAR à lui assurer une jouissance paisible et à lui verser la somme de 4 000, 00 euros à titre de dommages intérêts mais de l'infirmer en ce qu'il ne l'a pas exonérée du paiement du préavis. Elle a également réclamé la condamnation de l'appelante à lui verser la somme de 703, 93 euros représentant le dépôt de garantie et la somme de 2 000, 00 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
A l'appui de ses prétentions, elle expose que les attestations produites sont parfaitement régulières dans la forme et le fond et les faits dénoncés justifiés.
Par mention en côte, la jonction des procédures 11/ 00698 et 11/ 00707 a été ordonnée sous le no 11/ 00698.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 28 juin 2012.
MOTIFS DE L'ARRET :
Sur la demande en dommages intérêts résultant du trouble de jouissance :
Aux termes de l'article 6 alinéa 3 b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.
Il ressort de ces dispositions légales, reprenant les termes des articles 1719 et complétées par ceux de l'article 1725 du code civil, que le bailleur est tenu de garantir le preneur des troubles apportés à sa jouissance, à la seul exception de ceux qui seraient causés par des tiers sans droit sur la chose louée.
En l'espèce, Mme Y...produit des pièces démontrant avoir subi un préjudice du fait des nuisances causés dans l'immeuble par différentes personnes. Cependant, elle échoue à établir que ces dernières soient des locataires ou des individus vivant avec ceux-ci. Ainsi cite-t-elle le prénom d'un jeune en indiquant que ses parents vivraient au sous sol de l'immeuble mais sans précisions suffisantes pour les identifier. De même, elle déplore le comportement d'un autre jeune-homme, qu'elle identifie parfaitement mais qui ne réside pas dans la cité.
Dans ces circonstances, les conditions légales de l'obligation de la SIMAR d'assurer à l'appelante une jouissance paisible des lieux loués ne sont pas réunies. Le jugement querellé doit donc être infirmé sur ce point et Mme Y...déboutée de sa demande.
Sur la demande relative au paiement du préavis :
Aux termes de l'article 15 I alinéa 2 du code civil, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi et de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion ou du revenu de solidarité active.
En l'espèce, Mme Y...a donné son congé par lettre recommandée du 22 juin 2009, le justifiant par les nombreux désagréments par elle subis. Elle n'entre donc pas dans les conditions légales lui permettant de se prévaloir d'un préavis plus court et reste donc redevable de la somme de 794, 20 euros à ce titre. Sur ce point, le jugement déféré recevra confirmation.
Sur la demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie :
Selon les dispositions de l'article 22 alinea 3 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clefs par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Il n'est pas contesté que Mme Y...a acquitté la somme de 703, 93 euros, à titre de dépôt de garantie en entrant dans les lieux loués. Faute pour le bailleur de justifier que cette somme ne peut être restituée à la locataire sortante, la cour doit la considérer comme due à l'intimée.
Celle-ci restant redevable de la somme de 794, 20 euros envers son propriétaire, au titre du délai de préavis, il convient d'ordonner compensation entre ces sommes et de condamner Mme Y...à payer à la SIMAR la somme de 90, 27 euros.
Sur la demande de dommages intérêts pour procédure abusive
Faute de justifier l'abus, la SIMAR sera déboutée de sa prétention.
Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
L'équité justifie la condamnation de Mme Y...au paiement de la somme de 800, 00 euros, au titre des frais irrépétibles.
Elle supportera les dépens.
PAR CES MOTIFS :
Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SIMAR à des dommages intérêts pour trouble de jouissance ;
Et, statuant à nouveau
Déboute Mme Valentine Y...de sa demande en dommages intérêts pour trouble de jouissance ;
Confirme le jugement entrepris pour le reste ;
Y ajoutant ;
Condamne Mme Valentine Y...à verser à la SIMAR la somme de 90, 27 euros, au titre de la somme restant due après compensation entre le loyer du par la locataire au titre du délai de préavis et le dépôt de garantie dû par le bailleur ;
Condamne Mme Valentine Y...à verser à la SIMAR la somme de 800, 00 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme Valentine Y...aux dépens.
Signé par Mme DERYCKERE, présidente, et Mme SOUNDOROM, greffier, lors du prononcé auquel la minute a été remise.
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,