1ère CHAMBRE A

ARRET N 382
AFFAIRE No : 07 / 00654
Jugement du 08 Novembre 2006
du Tribunal d'Instance du MANS
no d'inscription au RG de première instance 05 / 0679
ARRET DU 25 NOVEMBRE 2008
APPELANTE :
L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE RENAISSANCE CROIX DE PIERRE-ASL
1 rue Maurice Loutreuil-72000 LE MANS
représentée par la SCP GONTIER-LANGLOIS, avoués à la Cour
assistée de Me François RENARD, avocat au barreau du MANS
INTIMEE ET INCIDEMMENT APPELANTE :
LA S. C. I. ABER-COS
4 rue des Chênes-56850 CAUDAN
représentée par Me Jacques VICART, avoué à la Cour
assistée de Me Georges BONS, avocat au barreau du MANS
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Juin 2008 à 14 H 00, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur MARECHAL, conseiller chargé du rapport.
Ce Magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame CHAUVEL, Conseiller, désignée par ordonnance du Premier Président en date du 12 décembre 2007, pour exercer les fonctions de Président, Madame VERDUN et Monsieur MARECHAL, Conseillers.
Greffier lors des débats : Madame LEVEUF
ARRET : contradictoire
Prononcé publiquement le 25 novembre 2008 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
Signé par Madame VERDUN, conseiller, et par Madame LEVEUF, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
A la suite de la construction au MANS par la SCI LE MANS RENAISSSANCE I et par la SCI LE MANS RENAISSANCE II d'une résidence constituée de deux bâtiments situés de part et d'autre de la rue Maurice Loutreil avec services pour personnes âgées, une copropriété a été constituée dans chacun des immeubles tandis que l'organisation et la gestion des services des deux immeubles ont été confiées à une association syndicale libre, l'ASL RENAISSANCE CROIX DE PIERRE constituée à cet effet.
Le 26 mars 2004, la SCI ABER-COS a fait l'acquisition d'un appartement libre d'occupation comprenant une entrée, séjour, chambre, jardin d'hiver, cuisine, salle de bain, wc et cave, d'une superficie de plus de 50 m2, au sixième étage de la résidence RENAISSANCE 1, pour le prix de 33 500, 00 .
Indiquant que malgré les rappels et mises en demeure qui lui ont été adressés, notamment par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er octobre 2004 et par sommation de payer notifiée suivant exploit en date du 15 mars 2005 la SCI ABER-COS se refusait de régler sa quote part des charges spécifiques de service l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE RENAISSANCE CROIX DE PIERRE a, par acte du 31 mai 2005, fait assigner la SCI ABER-COS, devant le Tribunal d'Instance DU MANS, aux fins d'obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 8 960, 00 , majorée des intérêts de retard au taux de 1 % par mois à compter du 1er octobre 2004, au titre des appels de charges spéciales de services spécifiques, outre la somme de 1 000  en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Par jugement en date 8 novembre 2006, le Tribunal d'Instance du MANS a rejeté les fins de non recevoir soulevées par la SCI ABER-COS et rejeté la demande en paiement, condamnant l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE RENAISSANCE CROIX DE PIERRE à payer à la SCI ABER-COS la somme de 1 500  en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
L'association syndicale libre Renaissance Croix de Pierre a interjeté appel de cette décision le 27 mars 2007.
Les parties ont constitué avoué et l'ordonnance de clôture a été rendue le 5 juin 2008.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Vu les dernières conclusions déposées par l'association syndicale libre Renaissance Croix de Pierre, le 4 juin 2008, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens en application des articles 455 et 954 du code de procédure civile, et aux termes desquelles elle demande de la recevoir en son appel ainsi qu'en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, déclarés fondés ;
Y faisant droit ;
- d'infirmer le jugement entrepris ;
- de condamner la SCI ABER COS à lui verser la somme de 7 710  avec intérêt au taux conventionnel de 1 % par mois de retard à compter du 01 octobre 2004 pour les sommes dues à cette époque, ainsi que les mêmes intérêts à compter de chaque échéance ultérieure demeurée impayée ;
- de condamner la SCI ABER COS à lui verser la somme de 1 500  pour résistance abusive ;
- de condamner la SCI ABER COS à lui verser la somme de 3 000  en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Et rejetant toutes prétentions contraires comme non recevables en tout cas non fondée de condamner la SCI ABER COS aux entiers dépens de première instance et d'appel lesquels seront recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions déposées par la SCI ABER-COS, le 27 mai 2008, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens en application des articles 455 et 954 du code de procédure civile, et aux termes desquelles il est demandé à la cour au visa des dispositions des articles 961, 31, 32, 117 et 119 du Code de Procédure Civile, de la loi du 21 juin 1865, le décret du 18 décembre 1927, la loi du 10 juillet 1965 modifiée, le décret 67-223 du 17 mais 1967, le décret du 3 juillet 1978, l'ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2004 et l'article 1842 du Code Civil, de :
- Rejeter les conclusions, l'appel et toutes les prétentions de l'Association Syndicale Libre RENAISSANCE CROIX DE PIERRRE comme non recevables, en tout cas non fondés ;
Et faisant droit au contraire à son appel incident,
- de constater et au besoin dire et juger que l'Association Syndicale Libre RENAISSANCE CROIX DE PIERRRE créée le 12 avril 1989 n'a pas d'existence juridique légale et qu'elle était et demeure irrecevable à agir contre elle ;
Et tant que besoin de dire nuls et de nul effet les statuts du 12 avril 1989 de l'Association Syndicale Libre RENAISSANCE CROIX DE PIERRRE et en tout cas inopposables à la SCI ABER-COS ;
Et vu le « compte rendu de l'assemblée générale spéciale de la résidence renaissance réunissant les copropriétaires de logements de renaissance I et Renaissance II relatifs aux charges de services en date du 19 mars 1999 » et la convocation en date du 26 février 1999 ;
- de déclarer la nullité de cette assemblée générale du 19 mars 1999 pour violation des formalités substantielles conditionnant la validité de la tenue des assemblées de copropriétaires, tout au moins déclarer non écrites les diverses dispositions modificatives du règlement de copropriété.
Et vu le défaut de pouvoir du représentant de l'association,
Et déclarer la nullité de l'acte modificatif des règlements de copropriété des immeubles Renaissance du 9 octobre 2000,
Et vu également l'absence légale des factures réclamées par l'Association Syndicale Libre RENAISSANCE CROIX DE PIERRRE, de dire et juger nulles et de nul effet la sommation de payer qui lui a été délivrée le 15 mars 2005 et l'assignation qui lui a été délivrée le 31 mai 2005,
Dire et juger en tout cas irrecevables-subsidiairement non fondées-l'action ainsi que les demandes, fins et conclusions de l'Association appelante et de l'en débouter ;
La condamner à lui payer une somme de 5 000  à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée ainsi que la somme de 3 000  par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront ceux de la première instance ;
Dire que l'avoué soussigné pourra recouvrer directement ses frais conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1- Sur la recevabilité des conclusions de l'association syndicale libre Renaissance Croix de Pierre
La SCI ABER COS soutient liminairement que les conclusions de l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE RENAISSANCE CROIX DE PIERRE seraient irrecevables en application de l'article 961 du Code de Procédure Civile, au motif que la présidente de l'association syndicale libre aurait vendu ses biens le 27 décembre 2007, perdant de ce fait toute qualité de copropriétaire et membre de l'association syndicale libre.
Force est de constater que les dernières conclusions signifiées sont conformes aux dispositions des articles 960 et 961 du code de procédure civile comme mentionnant, s'agissant d'une personne morale, sa forme : Association Syndicale, sa dénomination : ASL RENAISSANCE CROIX DE PIERRE, son siège social : 1 rue Maurice Loutreuil, 72000 LE MANS, et l'organe qui la représente légalement " agissant en la personne de sa présidente, madame Sylviane B...- F..., et de ses représentants légaux et domiciliés en cette qualité audit siège ".
Le fait que la précédente présidente de l'association, madame A..., ait pu vendre le bien qu'elle possédait au sein de la Résidence RENAISSANCE II le 27 décembre 2007 est dès lors sans incidence sur la recevabilité des conclusions de la personne morale qui reste valablement représentée.
La SCI ABER-COS conteste encore la validité de la désignation comme présidente de madame 
B...
- F..., intervenue lors d'une assemblée générale du 10 mars 2008 au motif d'une part que cette assemblée générale n'aurait pas été valablement convoquée puisqu'elle l'aurait été par une présidente qui avait perdue toute qualité de copropriétaire, donc de membre de l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE RENAISSANCE CROIX DE PIERRE et a fortiori de présidente de cette dernière et d'autre part que assemblée générale aurait voté en violation de l'article 13 des statuts en n'accordant pas à chacun le nombre de voix auquel il a droit.
Toutefois le défaut de convocation d'une assemblée générale ordinaire par le président alors démissionnaire d'office ne peut entraîner la nullité des délibérations alors qu'il appartenait aux autres organes de direction de l'ASL de provoquer, dans conditions dont la régularité n'est par ailleurs pas valablement contestée, la réunion statutaire annuelle de l'assemblée générale. Les statuts prévoient d'ailleurs en leur article 18 qu'en cas d'incapacité du directeur (président), le directeur adjoint (vice-président) exerce ses pouvoirs jusqu'à la tenue de la prochaine assemblée générale.
Par ailleurs il n'est pas démontré que les délibérations de l'assemblée générale rapportées au procès-verbal régulièrement notifié aux membres de l'association syndicale libre aient été acquises dans des conditions de majorité contraires aux articles 11, 12 et 13 des statuts de l'association syndicale libre. En effet s'il ressort des mentions du procès-verbal de cette assemblée générale qu'a effectivement été pris en compte pour chacun des votes non pas le nombre de voix (38 pour les membres présents et 19 pour les membres représentés soit un total de 57 voix) comme le prévoient les statuts mais le nombre de membres (36 membres présents et 18 membres représentés soit un total de 54 membres), cette erreur est sans incidence sur la validité des délibérations alors votées et notamment sur celle relative à la désignation des organes de direction de l'Association. En effet la règle de majorité requise par l'article 12- 1o des statuts à savoir la majorité des voix exprimées par les propriétaires présents ou représentés a été respectée puisque il est indiqué au procès-verbal que la résolution no 4 de l'ordre du jour intitulé " Election du nouveau bureau de l'A. S. L. " a été adoptée par 53 voix, une personne présente s'étant abstenue.
Ce moyen de procédure infondé ne pourra en conséquence qu'être rejeté et les conclusions régulièrement signifiées pour le compte de l'association syndicale libre Renaissance Croix de Pierre doivent être retenues.
2- Sur l'exception de nullité de l'action pour défaut de capacité d'ester en justice
2-1- Sur l'absence de personnalité morale
La SCI ABER-COS se prévaut en premier lieu d'une décision du juge de proximité du 8 juin 2006 et de décisions du tribunal d'instance du MANS rendues le 30 janvier 2008 pour soutenir que l'association syndicale libre était, au jour où elle l'a fait assigner en justice soit le 31 mai 2005, dépourvue de toute personnalité morale et ne pouvait de ce fait agir en justice en application des articles 31 et 32 du code de procédure civile.
Le jugement de la Juridiction de Proximité de NANTES, produit en pièce no18 de l'intimée, a été rendu dans le cadre d'une instance opposant l'Association syndicale libre RENAISSANCE à monsieur Guy C.... Il ne saurait de ce fait être revêtu d'une quelconque autorité de la chose jugée entre les parties à la présente instance étant par ailleurs précisé qu'il n'a dans ce jugement pas été statué sur le fond du droit puisqu'il a seulement été donné acte à l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE concluante de son désistement intervenu dans la mesure où elle était alors dans l'impossibilité de justifier qu'elle disposait de la personnalité morale au jour du dépôt de la requête en injonction de payer.
Les décisions du Tribunal d'Instance du MANS en date du 30 janvier 2008 ne sont pas définitives ne sauraient avoir en toute hypothèse d'autorité qu'entre les parties à ladite instance qui sont pour partie distinctes.
Sur le fond, il est justifié par les pièces que produit l'appelante que les formalités de publicité prévues par la loi du 21 juin 1865 sur les associations syndicales laquelle quoique abrogée par l'article 58 de l'ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2004 demeurait applicable au jour de la constitution de cette association, ont été réalisées à savoir la publicité dans un journal d'annonces légales dans le délai d'un mois (pièce 3 bis de l'appelante-annonce légale publiée dans le journal Les Alpes Mancelles du 12 octobre 1989) et une insertion dans le recueil des actes administratifs de la préfecture (pièce 3 de l'appelante : récépissé de déclaration délivré par la préfecture de la Sarthe le 19 octobre 1989 précisant que l'extrait des statuts sera inséré au prochain recueil des actes administratifs de la préfecture). Le moyen manque donc en fait.
La fin de non recevoir prise du défaut de personnalité juridique ne pourra en conséquence qu'être rejetée, l'ASL des résidences Renaissance devenue l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE RENAISSANCE-CROIX DE PIERRE justifiant ainsi disposer de la personnalité morale.
2-2- Sur la nullité de l'acte constitutif de l'ASL
La SCI ABER-COS soutient que l'acte constitutif de l'ASL serait nul au regard de la loi du 21 juin 1865 en raison successivement de l'absence de la qualité de propriétaire de l'une des parties, de l'absence de consentement unanime lors de sa création le 12 avril 1989, de l'absence d'un objet social licite et de l'absence de consentement écrit de la SCI ABER-COS dans la création d'une ASL déclarée le 9 avril 2005.
- Sur la nullité pour absence de la qualité de propriétaire de l'une des parties
La SCI ABER-COS soutient que lors de la constitution de l'ASL le 12 avril 1989 la SCI Renaissance II n'était pas propriétaire de la parcelle cadastrée section BE no539 puisqu'elle ne le serait devenue qu'en vertu d'un acte d'acquisition des 31 octobre et 6 novembre 1989 de sorte qu'elle ne pouvait pas disposer légalement des droits de propriété et que l'ASL n'a pas d'existence légale au regard des dispositions de l'article 1er de la loi du 21 juin 1965 repris par les articles 1 et 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004.
Cette argumentation est inopérante dès lors qu'il ressort des statuts de l'association syndicale libre que la SCI RENAISSANCE II s'était au jour de la constitution de l'ASL engagée à acquérir la partie de la parcelle formant l'assiette foncière du bâtiment à construire de sorte qu'elle pouvait sous réserve de la régularisation ultérieure de la vente, laquelle n'est en l'espèce pas contestée, valablement s'engager dans la constitution d'une association syndicale.
- Pour absence de consentement unanime lors de la création le 12 avril 1989
La SCI ABER-COS soutient que l'acte constitutif de l'ASL antérieur à l'immatriculation de la SCI RENAISSANCE II n'aurait pas été repris par cette dernière postérieurement à son immatriculation et que la SCI LE MANS RENAISSANCE II n'a pas valablement donné son consentement écrit à la création de l'ASL comme l'exige l'article 5 de la loi du 21 juin 1965.
Il est constant qu'une Société en formation peut reprendre après son immatriculation les engagements souscrits par les personnes ayant agi en son nom lors de sa formation en reprenant lesdits engagements. Ces engagements doivent alors être mentionnés dans un état présenté aux associés avant la signature des statuts et annexé à ces derniers sauf dans l'hypothèse où les engagements ont été accomplis en exécution d'un mandat en déterminant les modalités précises. L'immatriculation de la société emporte dans ce cas reprise des engagements.
En l'espèce, les statuts de la SCI LE MANS RENAISSANCE II ont été déposés le 12 avril 1989 au Greffe du Tribunal de Commerce. Il y était porté que le gérant recevait mandat d'accomplir un certain nombre d'actes, notamment l'établissement d'état descriptif de division, cahier des charges et règlement de copropriété, la cession de l'immeuble totalement ou partiellement loué ou non et à cet égard fournir toutes garanties et accomplir toutes formalités pour la conclusion et la bonne exécution desdits contrats, l'immatriculation emportant leur reprise par la SCI.
Or, le 10 avril 1989, les associés de la SCI s'étaient réunis en Assemblée Générale sous la présidence du gérant pour adopter la résolution unique suivante : « constitution de l'Association Syndicale Libre des Résidences Renaissance du MANS ». La constitution d'une telle association fait bien partie des actes pour lesquels le gérant avait reçu mandat et elle a été reprise et ratifiée du seul fait de l'immatriculation de la SCI LE MANS RENAISSANCE II.
Ainsi et alors que la légalité et la régularité de la délibération de l'assemblée générale telle qu'elle figure en annexe à la minute de l'acte constitutif des statuts de l'ASL reçu par maître D..., notaire, ne sont pas autrement contestées par l'intimée, le tribunal a pu, à bon droit, retenir par des motifs non contraires que la cour adopte que l'ASL avait été constituée dans le respect de la règle de l'unanimité ainsi que cela ressort de l'acte constitutif.
- Pour un objet social illicite
La SCI ABER COS affirme la prestation de services aux personnes ne fait pas partie des 15 objets sociaux limitativement énumérés par la loi de sorte que les statuts de l'ASL contreviendraient aux dispositions légales et seraient nuls et de nul effet, en tout cas lui seraient inopposables.
Toutefois la gestion des services aux personnes, telle qu'elle est prévue dans les statuts ne contrevient nullement à la loi du 10 juillet 1865 alors applicable dès lors qu'elle autorise la constitution d'une association syndicale pour la mise en place de services collectifs et d'équipements communs destinés à assurer la jouissance de l'immeuble en fonction de sa destination.
L'objet social tel qu'il est défini à l'article 3 des statuts de l'ASL RENAISSANCE CROIX DE PIERRE et qu'il a été unanimement convenu entre les membres fondateurs n'est donc pas illicite et le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu que la demande portant sur les charges relatives aux services aux personnes s'inscrivait dans l'objet social.
- Pour l'absence de consentement écrit de la SCI ABER-COS dans la création d'une ASL déclarée le 9 avril 2005
Le renouvellement des formalités de publication auquel a cru devoir procéder l'association syndicale libre Renaissance Croix de Pierre le 4 mars 2005 n'équivaut pas à la création d'une nouvelle association syndicale libre comme le prétend la SCI ABER-COS. En toute hypothèse la personnalité morale l'association syndicale libre est née de la convention des parties et seule la possibilité d'agir à l'égard des tiers dépend de l'accomplissement des formalités légales de publicité, les propriétaires dans le périmètre de l'association ne pouvant opposer ce défaut d'accomplissement.
Ainsi le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les fins de non-recevoir qui étaient soulevées et l'ensemble des fins de non recevoir opposées par la SCI ABER-COS seront elles rejetées.
3- Sur l'exception de nullité tirée du défaut de pouvoir du représentant de l'association syndicale libre Renaissance Croix de Pierre
La SCI ABER-COS soutient en premier lieu qu'à compter de juin 1998, l'ASL se serait trouvée sans représentant légal, sans bureau, sans membre et sans activité, que les assemblées générales de l'ASL des 8 décembre 2003, 10 mars 2005, 12 avril 2006, 10 mai 2006, 23 avril 2007 et 10 mars 2008 seraient nulles et de nul effet comme étant entachées d'irrégularités.
Le tribunal a justement retenu que le fait que l'assemblée générale du 8 décembre 2003 ait été convoquée à l'initiative du cabinet syndic de l'association syndicale libre et non par son président n'était pas de nature à rendre nulle la délibération dès lors que la convocation mentionnait que l'assemblée générale était convoquée à la demande de plus de la moitié des membres adhérents et que monsieur E... dont la SCI ABER COS tient ses droits n'avait pas contesté la validité de la convocation et en avait approuvé les délibérations.
En effet dans le silence des statuts de l'association syndicale libre RENAISSANCE CROIX DE PIERRE l'absence de convocation des membres par le président ne peut être considérée, en elle-même et dans tous les cas, comme une cause de nullité d'une assemblée générale, le moyen manque en droit de ce chef. En outre monsieur E... était présent à l'assemblée générale du 8 décembre 2003 et a voté pour la résolution relative à l'élection du bureau de l'association syndicale libre. Ainsi même à supposer que les membres de l'association n'aient pas été régulièrement convoqués, l'irrégularité a été couverte par le vote de la résolution et la SCI ABER COS est sans intérêt à en invoquer la nullité formelle.
La SCI ABER-COS soutient en second lieu que le mandat du bureau élu le 8 décembre 2003 expirait au terme d'une année conformément à l'article 17 des statuts modifiés et n'a pas été renouvelé en temps voulu puisque les convocations pour les assemblées générales du 10 mars 2005, 12 avril et 10 mai 2006 ont été adressées par un bureau et une présidente sans pouvoir de sorte que l'association syndicale libre, à supposer qu'elle existe juridiquement, ne pouvait valablement agir en justice, ni même délivrer une sommation de payer ni encore être présente ou représentée devant une juridiction. Elle estime qu'en conséquence tant l'assignation que la sommation de payer qui lui ont été délivrées sont nulles par application de l'article 117 du code de procédure civile.
Il résulte de la combinaison des articles 117 et 121 du code de procédure civile que le défaut de pouvoir de celui qui figure au procès comme le représentant de l'intérêt collectif des associés constitue une irrégularité de fond qui peut être couverte si sa cause a disparu au jour où le juge statue.
En l'espèce, il ressort des pièces au débat que si le procès-verbal de l'assemblée générale du 8 décembre 2003 ne précise pas la durée du mandat pour laquelle le bureau de l'association est élu, les statuts modifiés par l'assemblée générale extraordinaire de l'association syndicale libre du vendredi 13 septembre 1991 et enregistrés par acte de Maître D..., notaire associé au Mans, le 7 octobre 1991 prévoient que les membres du bureau sont élus pour une période de trois ans ramenée à un an pour le premier mandat. Les pièces produites tendent à démontrer que les membres de l'association syndicale libre ont alors par erreur considéré qu'il s'agissait d'un mandat de trois ans comme cela était prévu dans les statuts initiaux avant leur modification. Ainsi la question du renouvellement du bureau n'a-t-elle pas été portée à l'ordre du jour de l'assemblée générale ordinaire du 10 mars 2005 (procès-verbal assemblée générale pièce 9 de l'intimée). Ce n'est que le 12 avril 2006 que se tenait une réunion de l'association syndicale libre à laquelle assistaient 48 membres sur 86 qui, à l'exception d'une abstention, demandaient expressément la convocation d'une assemblée générale de l'association et donnaient pour ce faire mandat à madame A... en application de l'article 10 des statuts qui prévoit la convocation à la demande de la moitié des voix des associés. L'assemblée générale qui s'est tenue le 10 mai 2006, après rapport moral de la présidente, a de nouveau élu, à l'unanimité des présents et représentés, Madame A... en qualité de présidente.
Cette régularisation du mandat du président voulue par 53 membres présents ou représentés de l'association syndicale oblige en application de l'article 9 des statuts l'ensemble des copropriétaires, même ceux qui n'ont été ni présents ni représentés, et valide rétroactivement les actes accomplis par le président dans le cadre du fonctionnement normal de l'association pour le compte et l'intérêt de cette dernière et dans les limites de ses compétences propres fixées par l'article 18 des statuts.
Comme l'a retenu le tribunal au terme d'un raisonnement juridique que la cour adopte l'irrégularité de fond affectant la validité de la sommation de payer délivrée le 15 mars 2005 et de l'assignation délivrée le 31 mai 2005 en raison du défaut de pouvoir du représentant légal a été couverte, avant le jour où il a été statué sur la demande, par l'intervention régulière et la reprise des demandes en première instance de Madame A... en qualité de présidente.
Ainsi en toute hypothèse et en l'absence de dispositions contractuelles contraires, la cause de nullité invoquée sur le fondement de l'article 121 du code de procédure civile a-t-elle été couverte par cette réélection et par l'intervention à l'instance de la présidente élue et le moyen inopérant sera rejeté. Le jugement doit en conséquence être confirmé en ce qu'il a rejeté l'exception de nullité de la sommation de payer délivrée le 15 mars 2005 et l'assignation délivrée le 31 mai 2005.
4- Sur le fond
4-1- Sur l'opposabilité à la SCI ABER COS des statuts de l'association syndicale libre Renaissance Croix de Pierre
Le tribunal après avoir à juste titre relevé que lors de son acquisition la SCI ABER COS avait déclaré parfaitement connaître les biens acquis pour les avoir visité et que son titre notarié se référait au règlement de copropriété et à l'acte modificatif du 9 octobre 2000 prévoyant la création d'un article 22 bis relatif et énumératif des charges de services et en avoir déduit qu'il avait été porté à la connaissance de l'acquéreur l'existence d'une copropriété avec charges spécifiques de services a néanmoins considéré que les statuts de l'association syndicale libre aux termes desquels tout propriétaire est membre de l'association n'étaient pas opposables à la SCI ABER COS. Il a effet considéré qu'il n'avait été établi aucune convention pour régir les relations entre le syndicat de chacune des deux copropriétés et l'association syndicale libre et que le règlement de copropriété de la résidence RENAISSANCE LE MANS ne mentionnait pas l'existence d'une telle l'association syndicale libre.
La SCI ABER-COS maintient son argumentation selon laquelle aucune des clauses de l'acte de vente ne fait mention ou référence à l'existence d'une l'association syndicale libre et à une obligation d'y adhérer.
Toutefois les droits et obligations qui dérivent de la constitution d'une l'association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l'association et les suivent, en quelque main qu'ils passent, jusqu'à la dissolution de l'association. L'article 2 des statuts de l'association syndicale libre précise qu'est membre de l'association tout propriétaire de l'un des lots divis des ensembles immobiliers alors propriété des SCI LE MANS-RENAISSANCE et RENAISSANCE II.
L'acte authentique de vente du 26 mars 2004 par monsieur et madame E... à la SCI ABER COS des lots 112 et 68 dépendant de la copropriété " Résidence RENAISSANCE I " se réfère expressément en page 4 au règlement de copropriété comportant l'état descriptif de division mais également à ses modifications ultérieures intervenues aux termes d'un acte reçu par Maître D... le 09 octobre 2000, publié au bureau des hypothèques, suivi d'une correction également publiée.
Le règlement de copropriété de la résidence RENAISSANCE I du 12 avril 1989 désigne les parties communes notamment comme étant " les locaux propres à l'utilisation de ce bâtiment en tant que Résidence Services " comprenant au rez-de-chaussée : locaux techniques, locaux containers, hall d'accès à la cage d'escalier et à l'ascenseur-descenseur, espace commun pour la direction de l'immeuble avec bureau, salle de repos, loge, sanitaires ; au premier étage : locaux communs à usage de salle à manger avec coursive, terrasse et office ; au septième étage : deux salles communes avec sanitaires et terrasse.
Aux termes de l'acte authentique du 09 octobre 2000 modificatif du règlement de copropriété des immeubles RENAISSANCE, il est expressément prévu que l'immeuble est affecté à usage commercial et d'habitation spécialement destinée aux personnes âgées, résidence avec Services et créé un article 22 bis intitulé " Charges spéciales de service ", lesquelles sont ainsi détaillées :
"- " sont spéciales et obligatoires à chaque copropriétaire les charges dites service "
Enumération :
Les charges spéciales de service spécifique comprenant notamment :
- la surveillance de la résidence : de jours par des hôtesses d'accueil, de nuit par des gardiens par un réseau de caméra,
- le suivi des soins par une ou plusieurs infirmières diplômées,
- la restauration : 7 jours sur 7 (frais fixes et de personnels, fluide, matières premières)
- l'animation,
- L'administration générale des services spécifiques confiés à une Société extérieure,
Cette énonciation n'est pas limitative,
Répartition :
Les charges spéciales de service sont supportées obligatoirement par chaque copropriétaire en fonction du nombre d'occupant par lot principal, appartement, selon la règle suivante (...) "
La SCI ABER-COS pour s'opposer à la demande en paiement de l'association syndicale libre excipe de la nullité de cet acte du 9 octobre2000 par application de l'article 43 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 au motif qu'il ferait suite à une assemblée générale spéciale de la Résidence Renaissance réunissant les copropriétaires des logements de Renaissance I et de Renaissance II du 19 mars 1999 qui se serait tenue en violation des formalités substantielles conditionnant la validité de la tenue des assemblées de copropriétaires. C'est toutefois de manière inopérante qu'elle demande à la cour de prononcer la nullité tant de l'assemblée générale du 19 mars 1999 que de l'acte modificatif des règlements de copropriété ou à tout le moins de déclarer non écrites les diverses dispositions modificatives du règlement de copropriété. En effet, la mise en cause de la validité d'une assemblée générale de copropriétaires qui supposerait la mise en cause du syndicat des copropriétaires est strictement encadrée par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 qui ne permettent pas, sous peine de déchéance, la contestation, même par voie d'exception, au delà d'un délai de deux mois à compter de la notification de la décision. Ces actes lui sont donc parfaitement opposables.
Au chapitre CHARGES ET CONDITIONS (page 9) de l'acte de vente du 26 mars 2004, il est encore précisé au titre des conditions résultant de la copropriété que la vente a lieu sous les charges et conditions résultant de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété dont l'acquéreur indique avoir parfaite connaissance par la remise qui lui a été faite par le vendeur d'un exemplaire, que l'acquéreur sera immédiatement et de plein droit tenu à toutes les obligations lui incombant en vertu présent acte et qu'il en exécutera fidèlement toutes les charges et conditions, étant tenu de participer à compter de la vente de sa quote-part dans les charges générale ou particulières de l'immeuble. Ainsi la SCI ABER COS a reconnu avoir une parfaite connaissance par la remise du règlement de copropriété qui y fait référence des services et des charges qui en découlent et de l'obligation d'adhésion.
La SCI ABER-COS soutient encore inutilement qu'elle n'aurait pas apporté son consentement écrit à l'adhésion alors que la condition d'un consentement unanime écrit des associés n'est obligatoire qu'à la constitution d'une l'association syndicale libre. Les statuts de l'association syndicale libre Renaissance Croix de Pierre sont donc parfaitement opposables à la SCI ABER-COS qui est obligé de toutes les obligations résultant du règlement de copropriété contenant état descriptif de division.
Au regard de ce qui précède, l'absence de convention entre la copropriété RENAISSANCE I et l'association syndicale libre et l'absence de référence à l'association syndicale libre dans le règlement de copropriété de la résidence ne peuvent être d'aucun effet quant aux obligations découlant pour la SCI ABER-COS de l'acquisition d'un bien dépendant de cette copropriété. Le jugement sera en conséquence infirmé sur ce point et en ce qu'il a pour ce motif rejeté la demande en paiement.
4-2- Sur la demande en paiement
L'association syndicale libre Renaissance Croix de Pierre demande dans ses dernières écritures paiement de la somme de 7710  avec intérêt au taux conventionnel de 1 % par mois de retard à compter du 01 octobre 2004 pour les sommes dues à cette époque, ainsi que les mêmes intérêts à compter de chaque échéance ultérieure demeurée impayée.
La SCI ABER-COS conteste que l'association syndicale libre Renaissance Croix de Pierre puisse lui facturer des " Acomptes sur les travaux cuisine-Travaux cuisine à la charge du propriétaire " alors que ces travaux de cuisine auraient été effectués dans la résidence Renaissance-Bâtiment CI- C2- CS (Renaissance II). Le document qu'elle invoque à savoir un procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire de l'association syndicale libre Renaissance Croix de Pierre dont elle produit en pièce 8 qu'une copie partielle comprend un point no2 la question de la mise en conformité de la cuisine et, en page 8, la mention de ce que " la réalisation des travaux de mise en conformité de la cuisine est donc votée, sous réserve de ratification par la majorité des copropriétaires de lots-appartements de Renaissance II réunis en assemblée générale ". Le fait que la cuisine rénovée soit le cas échéant localisée dans le bâtiment dépendant de la résidence Renaissance II ne lui fait pas perdre son caractère de service commun à tous les copropriétaires.
La SCI ABER-COS soutient par ailleurs que les factures « Charges Spécifiques Services Personnes » qui constitue des prestations individualisées aux personnes ne pourraient être recouvrées puisque l'article 19 des statuts de l'association syndicale libre ne permettrait le recouvrement que des « frais et charges relatifs aux locaux mis à la disposition de l'association ». Cette disposition doit toutefois être comprise au regard de l'objet même de Résidence de services de l'ensemble immobilier défini à l'article 3 des statuts qui précise que l'association syndicale libre a notamment comme objet la souscription des contrats de services nécessaires à l'utilisation de l'immeuble conformément à sa destination de Résidence Services, à savoir notamment la direction des immeubles, l'animation, l'accueil, la restauration et la répartition des dépenses de gestion et d'entretien entre les membres de l'association et leur recouvrement. La notion de frais et de charges relatifs aux locaux doit s'entendre comme comprenant les activités de service sauf à vider de sens la convention constitutive de l'association syndicale libre.
La SCI ABER-COS estime encore que les dispositions de l'article 20 des statuts modifié par l'acte 7 octobre 1991 suite à l'assemblée générale extraordinaire du 13 septembre 1991 stipule en son article 20 une répartition des charges du cercle en fonction du nombre de personnes occupant un appartement ne permettent pas de recouvrer une quelconque somme à ce titre dès lors qu'elle est copropriétaire non occupante de l'appartement situé dans la Résidence Renaissance I et qu'en sa qualité de personne morale, elle ne peut en toutes hypothèses consommer les prestations de services exclusivement réservées à des personnes physiques qui lui sont facturées.
Néanmoins chaque copropriétaire est tenu de participer aux frais de ces services et éléments d'équipement dès lors qu'il a la possibilité de les utiliser, sans qu'il puisse s'en dispenser au motif que pour une raison personnelle, il s'abstiendrait d'en user. Ainsi, le choix fait par les acquéreurs d'une part de se rendre propriétaire au travers d'une société civile immobilière d'un lot dépendant d'une copropriété dont il a été dit qu'elle était soumise, du fait même de l'adhésion, aux statuts de l'association syndicale libre et à ses charges spécifiques et d'autre part de louer son bien n'est pas opposable à l'association syndicale libre Renaissance Croix de Pierre et ne sauraient constituer un obstacle au recouvrement des charges à l'encontre du copropriétaire adhérent de l'association syndicale libre.
La SCI ABER-COS invoque enfin inutilement les dispositions de l'article 23 des statuts de l'association syndicale libre Renaissance Croix de Pierre selon lesquelles " Trente jours après une mise en demeure adressée par lettre recommandée, le propriétaire qui n'est pas à jour dans le paiement cesse de pouvoir jouir des services gérés par l'association syndicale. Les intérêts courent sur les sommes dues par lui au taux de 1 % par mois " pour contester la possibilité pour l'association syndicale libre de poursuivre le recouvrement de services supprimés depuis l'expiration le 31 octobre 2004 du délai de 30 jours suivant la lettre recommandée qui lui a été adressée le 1er octobre 2004. En effet cette disposition ne saurait dispenser les propriétaires même défaillants de l'obligation qui leur est faite par le règlement de copropriété de la résidence RENAISSANCE I du 12 avril 1989 modifié par acte du 09 octobre 2000 de supporter les charges spéciales de service. Ainsi la SCI ABER-COS est tenue envers l'association syndicale libre du règlement des charges de services.
Au vu des justificatifs produits, il y a lieu de faire droit à la demande de condamnation de la SCI ABER-COS au paiement de la somme de 7710  avec intérêt au taux conventionnel de 1 % par mois de retard à compter du 01 octobre 2004 pour les sommes dues à cette époque, ainsi que les mêmes intérêts à compter de chaque échéance ultérieure demeurée impayée.
5- Sur les autres demandes
Le jugement étant infirmé notamment en ce qu'il a débouté l'association syndicale libre de sa demande en paiement, cette dernière sera déchargée des sommes alors mises à sa charge.
Il n'apparaît pas que la SCI ABER-COS qui succombe et supportera à ce titre les entiers dépens ait fait preuve d'une résistance abusive ou injustifiée de sorte que la demande de dommages et intérêts faite à son encontre sera rejetée. La demande de dommages et intérêts formée par elle contre l'association syndicale libre ne pourra au regard de ce qui précède qu'être rejetée.
En revanche, il n'existe aucune considération d'équité qui permette de le dispenser de contribuer aux frais irrépétibles que son adversaire a dû exposer. Il convient en conséquence d'accueillir dans les limites fixées au dispositif du présent arrêt la demande formée par l'association syndicale libre Renaissance Croix de Pierre au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
STATUANT publiquement et contradictoirement,
REJETTE la demande tendant à l'irrecevabilité des conclusions signifiées par l'Association Syndicale Libre Renaissance Croix de Pierre ;
CONFIRME en ses dispositions non contraires au présent arrêt le jugement déféré ;
Y AJOUTANT,
DÉBOUTE la SCI ABER-COS de sa demande en nullité de l'assemblée générale des Résidences Renaissance du 19 mars 1999 et de l'acte modificatif des règlements de copropriété du 9 octobre 2000 ;
DÉBOUTE la SCI ABER-COS de sa demande de dommages et intérêts ;
DÉBOUTE l'Association syndicale libre Renaissance Croix de Pierre de sa demande de dommages et intérêts ;
REFORMANT,
DÉCHARGE l'Association syndicale libre Renaissance Croix de Pierre des sommes mises à sa charge par le jugement déféré ;
CONDAMNE la SCI ABER-COS à payer à l'Association syndicale libre Renaissance Croix de Pierre la somme de 7. 710  avec intérêt au taux conventionnel de 1 % par mois de retard à compter du 1er octobre 2004 pour les sommes dues à cette date, ainsi que les mêmes intérêts à compter de chaque échéance ultérieure demeurée impayée ;
CONDAMNE la SCI ABER-COS à payer à l'association syndicale libre Renaissance Croix de Pierre la somme de 3. 000  au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI ABER-COS aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers étant recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER P / LE PRESIDENT EMPECHE
C. LEVEUF F. VERDUN