Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 03 MARS 2017
(no, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 15598
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Mai 2014- Tribunal de Grande Instance de Paris-RG no 11/ 07765

Monsieur Cédric X...
demeurant ...-75013 Paris/ France
Représenté et assisté sur l'audience par Me Frédéric TALMON, avocat au barreau de PARIS, toque : E0990

SA GENERALI IARD ladite société agissant poursuites et diligences en la personne de son directeur général domicilié en cette qualité audit siège.
intimée incident
ayant son siège au 7 boulevard Haussmann-75009 PARIS
Représentée par Me Florence GUERRE de la SELARL SELARL PELLERIN-DE MARIA-GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018
Assistée sur l'audience par Me Jean-pierre LOCTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0158
SAS AUDIT ET SOLUTIONS prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : B 4 10 518 138
ayant son siège au 22 rue de l'Arcade-75008 Paris
Représentée et assistée sur l'audience par Me Jérôme TRIOMPHE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0537
SASU LAPIERRE DES DEUX RIVES prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 435 274 444
ayant son siège au 18, place des Quinconces-33000 BORDEAUX
Représentée et assistée sur l'audience par Me Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155
SA BNP PARIBAS représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
No SIRET : 662 042 449
ayant son siège au 16 Boulevard des Italiens-75009 PARIS
Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
Assistée sur l'audience par Me Brigitte GUIZARD, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Janvier 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, et Madame Christine BARBEROT, Conseillère, chargés du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
qui en ont délibéré
Madame Christine BARBEROT a été entendu en son rapport
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Suivant acte authentique reçu le 25 avril 2006 par M. Alain Z..., notaire à Etauliers (33), la SARL Promo concept a vendu en l'état futur d'achèvement à M. Cédric X..., les lots no 90 et 5 de l'état de division d'un ensemble immobilier sis à Etauliers (33), résidence L'Estuaire, soit une villa et un parking, au prix de 117 777 € payable à l'aide d'un prêt souscrit auprès de la SA BNP Paribas. L'acquisition avait été négociée par la SAS Audit & Solutions. M. X... a confié un mandat de gestion à la SAS Lapierre des deux rives chargée de trouver les locataires, une garantie des loyers impayés étant proposée à l'acquéreur. Le bien a été livré le 18 juin 2007. En raison de désordres affectant le bien, une expertise judiciaire a été ordonnée le 27 octobre 2008 à la demande des acquéreurs et du syndicat des copropriétaires. Le 7 septembre 2010, la liquidation judiciaire de la société Promo concept a été ouverte, M. Dominique A...étant désigné en qualité de liquidateur judiciaire. Par actes des 22 et 24 mars, 6 avril 2011, M. X... a assigné M. A..., ès qualités, les sociétés Audit & Solutions, Lapierre des deux rives, BNP Paribas, M. Z...et la SA Generali IARD, assureur de la société Audit & Solutions, en paiement de la somme de 109 876, 51 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement du dol. La SA AXA France IARD a été appelée en garantie par la société Audit & Solutions.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 28 mai 2014 (RG no 11/ 07765), le Tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté M. X... de ses demandes,
- rejeté la demande en garantie formée par la société Audit & Solutions,
- rejeté la demande d'indemnisation de la société BNP Paribas,
- condamné M. X... aux dépens,
- condamné M. X... à payer aux sociétés Audit & Solutions, Generali IARD, Promo concept, représentée par son liquidateur, Lapierre des deux rives, BNP Paribas, M. Z..., chacun, la somme de 1000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 5 janvier 2017, M. X..., appelant, demande à la Cour de :
- vu les articles 1147, 1315, 1382, 1984 à 1997du Code civil,
- à titre principal :
- prononcer la jonction des instances no 14/ 15598 et 14/ 23816,
- réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- rejeter les demandes des parties adverses,
- condamner in solidum les sociétés Audit & Solutions, Lapierre des deux rives, Generali IARD, et BNP Paribas à lui payer les sommes suivantes :
. 72 985 € avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt et anatocisme,
. 47 533, 09 € avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt et anatocisme,
. 5 000 € avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt,
- à titre subsidiaire, désigner un expert ayant pour mission de déterminer la valeur de marché du bien à la vente, à la revente et à la location aux dates des 14 septembre 2005, 18 janvier 2006, 18 juin 2007, 25 avril 2015, 18 juin 2016 et à celle de l'arrêt à intervenir,
- en tout état de cause : condamner in solidum les parties perdantes à lui payer la somme de 10 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 5 janvier 2017, la société Audit & Solutions prie la Cour de :
- dire que les demandes en appel de M. X... sont nouvelles et irrecevables,
- dire que les demandes de M. X... au titre de la différence entre le prix d'achat et la prétendue valeur réelle sont non seulement infondées, mais irrecevables comme nouvelles en appel conformément à l'article 564 du Code de procédure civile,
- confirmer le jugement entrepris,
- débouter l'appelant de ses demandes,
- condamner l'appelant à lui payer la somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus,
- subsidiairement :
- vu les articles L. 124-1 du Code des assurances et 1134 du Code civil,
- condamner la société Generali IARD à la garantir de toute condamnation prononcée contre elle,
- si la Cour considérait que le plafond de 320 000 € de la police valait pour l'ensemble des sinistres, dire que la société Generali IARD a engagé sa responsabilité et la condamner à la garantir de l'intégralité des sommes mises à sa charge.
Par dernières conclusions du 21 décembre 2016, la société Lapierre des deux rives demande à la Cour de :
- vu les articles 9 du Code de procédure civile et 1134 du Code civil,
- à titre principal : confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- subsidiairement : rejeter les demandes formulées contre elle,
- encore plus subsidiairement : ramener les réclamations à de plus justes proportions,
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 6 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 16 février 2015, la compagnie Generali IARD demande à la cour de :
- vu les articles 1382, 1147 du Code civil, L. 113-1, L. 124-1 du Code des assurances,
- rejeter : l'appel principal de M. X..., l'appel incident de la société Audit & Solutions et toutes demandes contre elle,
- confirmer sa mise hors de cause,
- très subsidiairement,
- dire que le préjudice des appelants ne peut correspondre qu'à une perte de chance d'avoir pu réaliser un investissement financier plus intéressant,
- limiter les montants réclamés,
- rejeter toute demande au titre d'un préjudice moral,
- dire que l'ensemble des réclamation contre elle constitue un même sinistre,
- dire que le plafond de la garantie ne peut excéder 160 000 €,
- à titre infiniment subsidiaire, dire que le plafond de garantie ne peut excéder la somme de 320 000 € et répartir au marc le franc entre les acquéreurs la somme retenue dont il sera déduit la franchise de 7 500 €,
- condamner in solidum M. X... et la société Audit & Solutions à lui payer la somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 29 décembre 2016, la société BNP Paribas prie la Cour de :
- vu les articles 1126 et suivants, notamment 1134 du Code civil, 695 et suivants du Code de procédure civile,
- confirmer le jugement entrepris,
- constater qu'elle s'en rapporte sur les demandes de M. X... à l'égard des sociétés Audit & Solutions et Lapierre des deux rives,
- rejeter la demande d'expertise,
- prononcer, subsidiairement sa mise hors de cause,
- rejeter toute demande contre elle,
- condamner M. X... à lui payer la somme de 10 000 € de dommages-intérêts et celle de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.


Les demandes de l'acquéreur, fondées sur la différence prétendue entre le prix d'achat et la valeur réelle du bien, qui tendent aux mêmes fins que celles formées en première instance et qui ne sont pas nouvelles, sont recevables.
Les moyens développés par M. X... au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
A ces justes motifs, il sera ajouté que la responsabilité du commercialisateur est susceptible d'être retenue lorsque, en sa qualité de mandataire du vendeur-promoteur, il a commis une faute à l'égard de l'acquéreur. Au cas d'espèce, il est admis par la société Audit & Solutions (conclusions, p. 6) que M. X... a acquis son bien par son intermédiaire. En conséquence, l'action en responsabilité délictuelle de M. X... contre cette société est recevable.
Les documents publicitaires en possession de l'acquéreur, énumérés et décrits par le Tribunal, ne révèlent pas une exagération dans la description du bien offert à la vente excédant ce qui est usuellement admis dans les pratiques commerciales. La réalisation concomitante ou postérieure à la vente d'autres programmes immobiliers dans la même commune, dont l'acquéreur n'aurait pas été informé, ne peut être imputée à une faute du commercialisateur, ces projets pouvant attester du dynamisme local favorisé par la politique immobilière de la commune en 2006 et ce d'autant, d'une part, que la crise économique de 2008, imprévisible en 2006, a contribué à bouleverser les prévisions antérieures, d'autre part, que le bien acquis a effectivement été donné à bail, ce qui tend à établir que le marché locatif n'était pas saturé. S'agissant de la rentabilité de l'opération, la simulation versée aux débats par l'acquéreur n'est pas personnalisée, le taux et le montant des échéances du prêt ne correspondant pas à ceux du financement qu'il a effectivement sollicité. Le montant du loyer figurant dans cette simulation (455 €) n'est pas garanti et n'a qu'une valeur indicative, le bien n'étant pas encore livré au moment de la négociation. S'agissant de la valeur du bien à la date de l'achat, le rapport du 9 juin 2016 que l'acquéreur a réclamé au Cabinet Delahaye, et qui est imprécis sur les éléments de référence utilisés, n'établit pas qu'au 5 octobre 2006 la villa et l'emplacement de parking n'avaient pas la valeur contractuelle de 117 777 €.
En conséquence, c'est à bon droit que le Tribunal a dit que le commercialisateur n'avait pas intentionnellement manqué à son obligation d'information.
La société Lapierre des deux rives, à laquelle M. X... a donné mandat par acte sous seing privé du 23 janvier 2007, est intervenue en qualité de gérant du bien, sa mission étant de le donner à bail, aucun montant de loyer ne figurant dans le contrat. M. X... n'établit pas que la société Lapierre des deux rives aurait joué un rôle d'intermédiaire dans l'opération de vente ni qu'elle serait à l'origine de la fixation du loyer au montant mensuel de 455 € dans la simulation détenue par l'acquéreur et dont il vient d'être dit qu'elle n'était pas personnalisée et que le montant du loyer annoncé n'était pas garanti. Ce rôle actif dans la phase de commercialisation ne peut être déduit du seul fait que l'adhésion à la garantie des loyers aurait été signée par l'acquéreur dès la réservation du 14 septembre 2007.
C'est donc à bon droit que le Tribunal a dit que la faute reprochée à la société Lapierre des deux rives n'était pas caractérisée.
Il sera ajouté, sur les préjudices allégués par l'acquéreur, que ce dernier peut seulement réclamer la réparation du préjudice correspondant à la perte de chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.
Or, d'une part, le bien a été donné en location, M. X... ayant, d'ailleurs, souscrit une garantie des loyers impayés, ce qui démontre qu'il était bien conscient de l'aléa de l'opération, d'autre part, l'effet de défiscalisation a été obtenu. Aucune garantie n'ayant été fournie à l'acquéreur sur le montant des loyers et de l'avantage fiscal escompté, le préjudice allégué n'est pas établi, étant rappelé que la différence de valeur entre le prix d'acquisition et la valeur de marché n'est pas prouvée et que l'acquéreur, qui n'a pas revendu le bien, ne justifie pas avoir subi le préjudice qu'il invoque.
S'agissant de la faute alléguée contre la société BNP Paribas qui n'aurait pas rempli son obligation de mise en garde, M. X... ne peut reprocher au prêteur, dont il ne justifie pas qu'il aurait eu des informations spécifiques à ce sujet, de ne pas l'avoir informé sur le prix d'acquisition " anormalement élevé " et sur le fait qu'il " était inenvisageable d'espérer revendre le bien au prix de 117 777 € ", étant observé qu'il vient d'être dit que ces griefs et le préjudice qu'ils auraient générés n'étaient pas établis. En définitive, au terme de l'opération litigieuse, M. X..., est devenu propriétaire d'un bien immobilier grâce auquel il perçoit des revenus locatifs et bénéficie d'une défiscalisation. Si les revenus du bien et la défiscalisation ne sont pas ceux qu'il escomptait, cependant, l'appelant n'établit pas subir un endettement excessif. Dès lors, c'est à bon droit que le tribunal l'a débouté de ses demandes contre le prêteur.
Le procédure introduite par M. X... n'étant pas abusive, la demande de dommages-intérêts de la société BNP Paribas doit être rejetée.
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.
La solution donnée au litige emporte le rejet des demandes sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de M. X....
L'équité ne commande pas qu'il soit fait droit à la demande de la société Generali IARD, en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, à l'encontre de son assuré.
L'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes des sociétés Audit & Solutions, Lapierre des deux rives, BNP Paribas, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, Generali IARD à l'encontre de M. X..., comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Déclare recevables en cause d'appel les demandes de l'appelant, fondées sur la différence de valeur prétendue entre le prix d'acquisition et la valeur de marché ;
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne M. Cédric X... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne M. Cédric X..., sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, à payer à :
- la SAS Audit & Solutions, la somme de 5 000 €,
- la SAS Lapierre des deux rives, celle de 5 000 €,
- la SA BNP Paribas, la somme de 5 000 €,
- la SA Generali IARD, la somme de 3 000 €.
Le Greffier, La Présidente,