Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 15 AVRIL 2016
(no, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 23513
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Septembre 2014- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 12/ 14808

SCI SECURITE Agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège, noSiret : 326 698 743
ayant son siège au 32-34 rue de Villebrême-41000 BLOIS
Représentée par Me Jean-jacques FANET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0675
Assistée sur l'audience par Me Béatrice GAGNE, avocat au barreau de NICE

Monsieur Michel, Pierre X... né le 06 Février 1941 à LAVAL (53000)
demeurant ...
Représenté par Me Christofer CLAUDE de la SELAS CLAUDE & SARKOZY, avocat au barreau de PARIS, toque : R175
Assisté sur l'audience par Me Guy-michel BUREAU, avocat au barreau de PARIS, toque : A0975
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Mars 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Par acte authentique du 27 septembre 2011, reçu par Me Y..., notaire à Paris, la SCI Sécurité a acquis en viager les lots no 8 et 25 de l ‘ immeuble situé 82 rue du commerce et 14-16, place du Commerce à Paris XVème, appartenant à M Michel X....
La vente a été convenue moyennant un bouquet d'un montant de 180 000 euros, somme versée comptant lors de la cession, et une rente viagère, payable le 5 de chaque mois en 12 mensualités égale d'un montant de 2500 euros chacune.
L'acte de vente stipule «   Le Crédirentier sera dispensé de produire un certificat de vie, tant qu'il touchera les arrérages de la rente sur sa simple quittance mensuelle. A défaut de fourniture d'une quittance mensuelle, le débirentier sera autorisé à consigner entre les mains de Me Y..., notaire du vendeur, à chaque échéance, les arrérages de la rente due et ce, jusqu'à justification produite du non-décès du crédirentier   ».
L'acte précise que le bien est vendu occupé, le locataire ayant donné son congé, le préavis expirant et le locataire devant libérer les lieux le 4 octobre 2011.
Par courrier du 21 juin 2012, M Michel X... a constaté le défaut de paiement de la rente mensuelle du mois de juin rappelant à la SCI Sécurité que cette rente devait être versée régulièrement le 5 de chaque mois.
Par courrier du 27 juin 2012   la SCI Sécurité s'est volontairement opposée au paiement de la rente, indiquant que «   le Service comptable n'a pas procédé au règlement de la rente du mois de juin 2012, la quittance concernant le mois de mai n'ayant pas été réceptionné par nos soins   ».
Par acte d'huissier du 26 juillet 2012, M X... a délivré à la SCI Sécurité commandement de payer la somme de 2500 euros au titre de la rente du mois de juin 2012, avisant son débirentier qu'à défaut de paiement, la clause résolutoire du titre de vente en date du 27 septembre 2011 serait déclarée acquise.
La SCI Sécurité n'a pas acquitté dans le mois, soit avant le 27 août 2012, la rente du mois de juin
C'est dans ces conditions, que, par jugement du 25 septembre 2014, le Tribunal de Grande Instance de Paris a notamment :
- Dit recevable l'action engagée par Mr X...,
- Constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée à l'acte de vente, et en conséquence, la résolution de la vente immobilière en date du 27 septembre 2011   ;
- Débouté la SCI Sécurité de sa demande reconventionnelle   ;
- Ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques de Paris étant précisé pour les besoins de la publicité foncière les éléments suivants   :
- Dit que la résolution de la vente entraîne obligation pour la SCI Sécurité de restituer le bien immobilier à Mr X...   ;
- Dit que M Michel X... devra restitution à la SCI Sécurité de la somme de 180 000 euros   ;
- Dit que M Michel X... conservera à titre d'indemnité définitive et forfaitaire les arrérages déjà perçus au jour de l'acquisition de la clause résolutoire et tous embellissements et améliorations faites aux biens lui faisant retour   ;
- Ordonné l'expulsion de la SCI Sécurité du bien immobilier ainsi que tout occupant de son chef   ;
- Condamné la SCI Sécurité à Payer à M Michel X... une indemnité d'occupation du bien immobilier, égale au montant de la rente de 2500 euros, et ce, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la réémise des clés du bien immobilier   ;
- Condamné la SCI sécurité à verser à M Michel X... la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Ordonné l'exécution provisoire   ;
- Condamné la SCI sécurité aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl AB Avocats, agissant par Me Antri-Bouzar sur le fondement de l'article 696 et suivants du Code de Procédure Civile.
Vu l'appel interjeté de cette décision par la SCI Sécurité et ses dernières conclusions en date du 16 mars 2016 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
En conséquence et statuant à nouveau,
- Dire et juger que la clause résolutoire insérée dans l'acte notarié reçu le 27 septembre 2011 par Me Y... a été mise en œuvre de mauvaise foi par M. X....
- En conséquence, Dire et juger que la clause résolutoire stipulée à l'acte notarié en date du 27 septembre 2011 n'est pas acquise.
En conséquence,
- Débouter M X... de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.
- Ordonner la publication de l'arrêt à intervenir à la Conservation des Hypothèques de Paris comme valant annulation de l'inscription conservatoire opérée par M X....
- Dire et juger que M X... a méconnu ses obligations contractuelles et légales à l'égard de la SCI Sécurité   ;
- Désigner tel expert judiciaire qui lui plaira avec la mission habituelle en pareille matière et notamment, celle de   :
Se rendre sur place au contradictoire des parties et de leurs conseils ou ceux-ci dûment appelés,
Se faire communiquer tout document ou toute pièce par les parties ou par des tiers qu'il estimera utile à l'accomplissement de sa mission,
Constater la réalité des désordres visés dans les présentes écritures et dans les procès verbaux de constat dressé les 27 février et 4 aout 2015 par le Ministère de la SELAS ERIC MIELLET ANNE KERMAGORET, huissiers de Justice à Paris,
Les décrire,
Donner son avis d'une part sur les moyens et les travaux nécessaires pour y remédier en faisant produire par les parties des devis qu'il appréciera et annexera au rapport et d'autre part, sur le coût et la durée des travaux,
Indiquer si les fissures constatées sur les murs et au plafond et l'affaissement du sol ont pour origine le percement du mur séparatif entre les lots 5 et 6 situés au-dessous du lot no8 et la cas échéant, s'il s'agit de vices cachés ou d'un défaut de conformité,
Fournir tous éléments techniques et de faits de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues,
Recueillir et annexer au rapport, les éléments relatifs aux préjudices allégués et donner son avis,
En particulier procéder à une évaluation des droits et biens immobiliers vendus en l'état de ces désordres,
D'une façon générale, procéder à toute investigation d'ordre technique utile à la solution du litige.
Dire que l'expert devra dès la première réunion des parties dresser un rapport de ses investigations.
EN l'attente du dépôt du rapport d'expertise :
- Condamner M. X... à payer à la société Sécurité la somme de 10 000 euros à titre provision à valoir su son entier préjudice.
- Condamner M. X... au paiement des frais de la publication de l'arrêt à intervenir à la Conservation des Hypothèques de Paris comme valant annulation de l'inscription conservatoire opérée par ses soins.
A titre subsidiaire et pour le cas ou par extraordinaire la juridiction de céans devait confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée à l'acte de vente en date du 27 septembre 2011  ,
- Infirmer ledit jugement en ce qu'il a :
- Dit et jugé que M X... conservera à titre d'indemnité définitive et forfaitaire les arrérages déjà perçus au jour de l'acquisition de la clause résolutoire et tout embellissement et amélioration faite au bien lui faisant retour,
- Condamné la SCI Sécurité à Payer à Mr Michel X... une indemnité d'occupation du bien immobilier, égale au montant de la rente de 2500 euros, et ce, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la remise des clés du bien immobilier   ;
- Condamné la SCI Sécurité à verser à Mr Michel X... la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
En conséquence et statuant à nouveau,
- Dire et juger que M X... devra restituer à la Société Sécurité de la somme de 3551, 33 euros sauf mémoire au titre des dépenses afférentes aux embellissements et améliorations faites aux biens lui faisant retour depuis le 27 septembre 2011 aux frais de la Société Sécurité et l'y condamner en tant que besoin.
- Condamner M X... à rembourser à la société Sécurité toutes les sommes par elle réglée au tire des taxes foncières et des charges de copropriété et ce, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire soit la somme de 7318, 71 euros sauf mémoire.
- Dire et juger que M X... devra restitution à la Société Sécurité de la somme de 1500 euros sur la rente mensuelle de 2500 euros qui lui a été versée à compter du 27 septembre 2011 et l'y condamner en tant que besoin.
- Fixer l'indemnité d'occupation due pour la société Sécurité à la somme de 1000 euros mensuels, et ce à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la remise des clefs du bien immobilier.
En conséquence,
- Dire et juger que M X... devra restitution à LA société Sécurité du trop perçu et l'y condamner en tant que besoin.
- A titre infiniment subsidiaire, et pour le cas où la juridiction de céans s'estimerait insuffisamment informée,
- Désigner tel expert judiciaire qui lui paiera avec la mission habituelle en pareille matière notamment elle de procéder à une évaluation de la valeur des droits et biens immobiliers vendus à la date de la signature de l'acte de vente soit le 27 septembre 201 et de chiffre leur valeur locative à la date de la résolution de la vente soit le 27 aout 2012.
Pour le cas où par extraordinaire, la juridiction de céans devait maintenir à la somme de 2500 euros par mois le montant de l'indemnité d'occupation fixée par la juridiction de première instance,
- Condamner M. X... à rembourser à la société Sécurité le trop perçu à ce titre pour la période comprise entre le 7 août 2012 et le 30 novembre 2014 soit la somme de 1479, 36 euros assortie des intérêts au taux légal.
En tout état de cause,
- Débouter M. X... de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.
- Assortir toutes les sommes dues par M. X... à la SCI sécurité des intérêts au taux légal,
- Ordonner la capitalisation des intérêts.
- Condamner M. X... à verser à la SCI Sécurité une somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les entiers dépens, ceux d'appel directement distraits au profit de Me Fanet, avocat près la Cour d'appel de Paris qui affirme y avoir pourvu.
Vu les dernières conclusions de M X... en date du 25 février 2016 par lesquelles il est demandé à la Cour de   :
- Déclarer l'appel interjeté par la SCI SECURITE irrecevable et mal fondé, Le Rejeter ;
- Déclarer ses demandes irrecevables, comme nouvelles, et non fondées ;
- Débouter la SCI de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- Confirmer le Jugement entrepris en toutes ses dispositions, à l'exception de celle relative au montant de l'indemnité d'occupation due par la SCI SECURITE,
- Ordonner la publication de l'arrêt à la publication des Hypothèques ;
- Dire et juger que la restitution du bouquet est une conséquence du prononcé définitif de la résolution de la vente ;
- Donner acte au concluant de son offre de consigner à la CARPA le montant du bouquet de 180. 000 € jusqu'au prononcé de l'arrêt ;
- Fixer à 3. 250 € par mois l'indemnité d'occupation due par la SCI SECURITE.
- Condamner la SCI SECURITE à verser à M. X... une indemnité d'occupation de 3. 250 € par mois à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire, soit le 27 Août 2012 jusqu'à la date de restitution des clés du bien immobilier, soit le 12 août 2015 ;
Y ajoutant,
- Condamner la SCI SECURITE à verser à Monsieur X... la somme de 100. 000 € à titre d'indemnité réparatrice de la perte de valeur vénale de son appartement.
- Condamner la SCI SECURITE à lui régler la somme de 2. 567 € par mois depuis Août 2015 jusqu'au prononcé de l'arrêt à intervenir ;
- Condamner la SCI SECURITE à verser à Monsieur X... la somme de 5. 000 € sur le fondement de l'article 700.
- Condamner la SCI SECURITE aux entiers dépens.


Considérant que par acte authentique du 27 septembre 2011, reçu par M Y..., notaire à Paris, la SCI Sécurité a acquis en viager les lots no 8 et 25 de l ‘ immeuble situé 82 rue du commerce et 14-16, place du Commerce à Paris XVème, appartenant à M Michel X...   ; que cette vente a été consentie moyennant un bouquet d'un montant de 180 000 euros, somme versée comptant lors de la cession, et une rente viagère annuelle de trente mille euros payable le 5 de chaque mois en 12 mensualités égale d'un montant de 2500 euros chacune ;
Considérant que M Michel X..., crédirentier, forme à l'encontre de la SCI SECURITE une action en résolution de la vente litigieuse entendant se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire insérée dans l'acte de vente susvisé ;
Considérant qu'il ressort des pièces versées aux débats que le 26 juillet 2012, M Michel X... a fait signifier à la SCI SECURITE par acte d'huissier un commandement de payer la rente du mois de juin 2012 visant la clause résolutoire insérée dans l'acte de vente   ; que ce commandement étant demeurée infructueux dans le délai d'un mois suivant sa délivrance, il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire, étant observé que les circonstances de l'espèce n'établissent pas que M Michel X... ait été de mauvaise foi ou ait commis un abus en demandant à la cour de constater l'acquisition de la clause résolutoire, M Michel X... ne faisant que demander l'application des clauses du contrat qui font la loi des parties  , le commandement susvisé ayant informé de manière claire et non équivoque la SCI SECURITE de ce que M Michel X... entendait se prévaloir du bénéfice de l'acquisition de la clause résolutoire dans l'hypothèse où le commandement de payer la rente de juin 2012 resterait infructueux un mois après sa délivrance   ; qu'il sera également observé que les prétendus désordres affectant le bien immobilier litigieux ou l'absence de remise de quittances ne constituent pas des motifs légitimes de nature à mettre en échec l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement d'une rente échue   ; que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée à l'acte de vente, et en conséquence, la résolution de la vente immobilière en date du 27 septembre 2011   ;
Considérant que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont dit que M Michel X... conservera à titre d'indemnité définitive et forfaitaire les arrérages déjà perçus au jour de l'acquisition de la clause résolutoire et tous embellissements et améliorations faites aux biens lui faisant retour, étant observé que cette disposition n'est que l'application des clauses contractuelles convenues entre les parties dans l'hypothèse de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement d'une rente échue et qu'il n'est nullement démontré le caractère excessif de cette clause au regard des circonstances de l'espèce ; que le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point   ;
Sur l'indemnité d'occupation
Considérant que c'est à juste titre que les premiers juges ont condamné la SCI Sécurité à payer à M Michel X... une indemnité d'occupation du bien immobilier, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la remise des clés du bien immobilier   ; que cependant cette indemnité d'occupation notamment au regard de la consistance du bien litigieux, de son état physique, de sa situation géographique, du montant de la rente et au regard des éléments versés aux débats sur sa valeur locative doit être évaluée à la somme mensuelle de 1800 euros ; que le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point et que la SCI Sécurité sera condamnée à payer à l'intimé une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 1800 euros, et ce, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la remise des clés du bien immobilier, soit le 12 août 2015   ;
Considérant que M Michel X... ne justifiant pas d'une dépréciation de la valeur vénale du bien immobilier litigieux du fait de l'appelante il sera débouté de ce chef de sa demande ainsi que de ses autres demandes en dommages et intérêts ne justifiant pas d'un préjudice autre que ceux réparés par les condamnations sus-prononcées   ;
Considérant que l'appelante demande à la cour de dire que l'intimé a méconnu ses obligations contractuelles et légales à son égard et sollicite l'organisation d'une mesure d'expertise   ; Mais considérant que l'appelante ne verse pas aux débats les éléments suffisants de nature à caractériser ces manquements et qu'il n'appartient pas à la cour de pallier la carence d'une partie dans l'administration de la preuve qui lui incombe, il convient de rejeter à cette demande   ;
Considérant que les demandes de la SCI SECURITE au titre du remboursement des taxes foncières et charges de copropriété, constituant des demandes qui sont la conséquence ou le complément de celles déjà explicitées devant les premiers juges, il n'y a pas lieu de les déclarer irrecevables et que par conséquent il y a de lieu de condamner M Michel X... à rembourser à la SCI SECURITE les sommes indûment acquittées par la SCI SECURITE au titre des charges de copropriété et taxes foncières à compter de l'acquisition de la clause résolutoire.
PAR CES MOTIFS
Dit n'y avoir lieu de déclarer irrecevables les demandes de la SCI SECURITE au titre du remboursement des taxes foncières et charges de copropriété.
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné la SCI Sécurité à payer à M Michel X... une indemnité d'occupation du bien immobilier, égale au montant de la rente de 2500 euros, et ce, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la réémise des clés du bien immobilier.
Statuant de nouveau sur ce point
Condamne la SCI Sécurité à payer à M Michel X... une indemnité d'occupation du bien immobilier d'un montant mensuel de 1800 euros (mille huit cents euros) et ce, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'au 12 août 2015, date de la remise des clefs.
Y ajoutant,
Condamne M Michel X... à rembourser à la SCI SECURITE les sommes indûment acquittées par la SCI SECURITEau titre des charges de copropriété et taxes foncières concernant le bien immobilier litigieux à compter de l'acquisition de la clause résolutoire.
Ordonne la publication de la présente décision au service de la publicité foncière territorialement compétent.
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamne la SCI SECURITE au paiement des dépens d'appel avec recouvrement conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,