RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 7
ARRÊT DU 13 Septembre 2012
(no 12/ 110, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : S 09/ 11386
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 09 Avril 2009 par le tribunal de grande instance de Créteil RG no 09/ 48

REGIE AUTONOME DES TRANSPORTS PARISIENS, représentée par son Président Directeur Général
54 Quai de la Rapée
75599 PARIS CEDEX 12
Représentée par Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES (avocats au barreau de PARIS, toque : K0131)

Monsieur Michel, Denis X...

94100 ST MAUR DES FOSSES
Représenté par Me Elisabeth PORTOS (avocat au barreau de PARIS, toque : B0752)
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE-COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
1 Place Gal Pierre Billote
France Domaine
94036 CRETEIL CEDEX
Représenté par M. Jean-Claude Y... en vertu d'un pouvoir spécial.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 24 Mai 2012, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Michèle TIMBERT, Conseiller, suppléant le Président empêché, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS,
Madame Denise JAFFUEL, Conseillère, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS
Madame Hélène SARBOURG, Conseillère, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS
Greffier : Madame Chaadia GUICHARD, lors des débats

- CONTRADICTOIRE
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Michèle TIMBERT, Conseiller, suppléant le Président empêché et par Madame Alix DUPLESSY, Greffier.
EXPOSÉ DU LITIGE
Vu le jugement du 9 avril 2009 par lequel le juge de l'expropriation du département du Val-de-Marne :
- fixe l'indemnité principale à allouer à Mme X... pour l'expropriation des parcelles cadastrées section BD n° 503 (3. 990 m2), BD n° 507 (445m2) et BD n° 500 (16. 505 m2), sous emprise partielle, situées au... et... à VITRY-SUR-SEINE à la somme de 4. 271. 760 euros,
- fixe l'indemnité de remploi à la somme de 428. 176 euros,
- donne acte à la RATP qu'elle accepte la réquisition d'emprise totale présentée par Mme X... pour les parcelles section BD n° 504 (1. 197 m2), BD n° 508 (19 m2), BD n° 502 (6000 m2),
- fixe le prix d'acquisition des parcelles cadastrées section BD n° 504 (1. 197 m2), BD n° 508 (19 m2), BD n° 501 (3810 m2) et BD n° 502 (6000 m2), hors emprise partielle, situées au... et... à VITRY-SUR-SEINE à la somme de 2. 249. 304 euros,
- dit que le présent jugement emporte transfert de propriété au profit de la RATP des parcelles cadastrées section BD n° 504 (1. 197 m2), BD n° 508 (19 m2), BD n° 501 (3810 m2) et BD n° 502 (6000 m2), hors emprise partielle, situées au... et... à VITRY-SUR-SEINE,
- fixe l'indemnité pour perte de revenus locatifs à la somme de 81. 646 euros,
- donne acte à la RATP qu'elle s'engage auprès de Mme X... à prendre en charge la dépollution éventuelle de toutes les parcelles expropriées,
- surseoit à statuer sur la demande d'indemnité pour rétablissement de clôture,
- condamne la RATP à payer à Mme X... la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Vu l'appel de ce jugement au nom de la RATP expropriante par son conseil, enregistré le
22 mai 2009 au greffe de la Cour ;
Vu les mémoires d'appel et rectificatif respectivement en date des 15 et 16 juillet 2009, régulièrement notifiés à l'expropriée et au commissaire du gouvernement ;
Vu le mémoire en réponse et d'appel incident de Mme X..., en date du 4 août 2009, régulièrement notifié ;
Vu le mémoire en réponse de l'expropriante du 25 septembre 2009, régulièrement notifié, par lequel la RATP demande, par infirmation, de fixer l'indemnité principale à la somme de 3. 835. 920 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 252. 280 euros ;
Mme X..., née Eveline Z..., est décédée le 13 janvier 2012 ;
Vu le mémoire en reprise d'instance et intervention volontaire du 9 mai 2012, régulièrement notifié, par lequel M. Michel X..., venant aux droits de sa mère, demande, par infirmation, de fixer l'indemnité principale à la somme de 6. 910. 200 euros, l'indemnité de remploi à la somme de 692. 020 euros et de fixer la valeur des parcelles hors emprise ayant fait l'objet de la réquisition d'emprise totale à la somme de 3. 638. 580 euros ; de confirmer le jugement pour le surplus et de lui allouer la somme de 3000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel ;
Le commissaire du gouvernement n'a pas déposé de conclusions ;
SUR QUOI, LA COUR
Sur la procédure
Il sera donné acte à M. Michel X..., venant aux droits de sa mère dont il est l'unique héritier, ainsi qu'il est en justifié par l'acte de notoriété versé aux débats, de son intervention volontaire en reprise d'instance ;
Sur la description
Le terrain dont Mme X... était propriétaire se situe... à VITRY-SUR-SEINE et correspond aux parcelles cadastrées section BD no371-372-375-376 avant division ;
Il s'agit d'un terrain de forme irrégulière d'une superficie totale de 32. 465 m2, présentant une façade sur la RN 7 et une autre sur la rue... ; l'ensemble présente une profondeur de 430 mètres environ, à l'est une façade oblique de 45 mètres environ sur la rue..., à l'ouest une façade discontinue sur la RN 7, au sud une façade de 45 mètres environ et au nord une façade de 90 mètres, la propriété X... encadrant la propriété de M. A... ;
Les parcelles sont séparées par une bande de terrain appartenant à la Ville de Paris sur laquelle la propriété X... bénéficie d'un droit de passage ;
L'emprise partielle de la RATP porte sur les parcelles BD no371-372 et 375 avant division. La parcelle originelle BD no371 (5448 m2) présentait une forme triangulaire avec une façade sur la RN 7. La parcelle BD no 375 (26315 m2) présentait une forme proche d'un « fer à cheval » sans façade sur la RN, avec une façade sur la rue... et encadrant la propriété A.... Enfin la parcelle BD no372 (721 m2) avait une forme trapézoïdale et une façade sur la RN ;
L'emprise partielle de la RATP, au total 20. 940 m2, porte sur les parcelles cadastrées, après division, BD no 503 (ex 371) pour 3990 m2, BD no 507 (ex 372) pour 445 m2 et BD no 500 (ex 375) pour 16505 m2 ;
Mais l'opération de la RATP présente finalement une surface totale de 31. 966 m2 dont 20. 940 m2 en emprise et 11. 026 m2 faisant l'objet d'une demande d'emprise totale ;
Le terrain comporte des constructions légères à usage de bureaux, de hangars, d'ateliers édifiées par les entreprises de négoce de pièces détachées de véhicules occupantes des lieux, lesdites constructions légères devant faire l'objet d'une démolition selon le contrat de bail ;
Ces parcelles sont en effet occupées par la société DUBOT et BREDY, la société SORBIERS AUTO, la société SPORT AUTODROME, la société ENTREPRISE KAZAR et la société ENTREPRISE BEKE ;
La RN 7 dans ce secteur est bordée d'activités industrielles et commerciales spécialisées dans la vente de voitures neuves et d'occasion et de pièces détachées automobiles ;
Le terrain est proche de l'A 86 et est à la croisée des communes de VITRY-SUR SEINE, THIAIS, L'HAY-LES-ROSES et CHEVILLY-LA-RUE ;
Une autre partie de la propriété X... fait l'objet d'une expropriation au profit du Département du Val de Marne ;
Sur la situation d'urbanisme et d'occupation
A la date de référence du 24 novembre 2002, soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique, les terrains en cause étaient classés en zone UFb (zone d'activités à vocation d'industries, d'entrepôts de commerce, d'activités tertiaires) au POS de la commune de VITRY ;
Les parcelles sont occupées en totalité par les entreprises locataires en vertu de baux commerciaux ;
La RATP a accepté la réquisition d'emprise totale présentée par Mme X... en juin 2007 et septembre 2008 ;
Les parties s'accordent pour que l'indemnité de dépossession soit fixée en fonction de la valeur des terrains nus, constructibles mais occupés, sans dé-côte particulière pour une pollution éventuelle du terrain ;
Sur le prix
L'expropriante, faisant valoir que le classement en zone UB au PLU de la commune étant intervenu postérieurement à la date de référence classant les terrains en zone UF, demande de retenir la valeur de 200 euros le m2 avec un abattement pour occupation de 40 % ;
L'exproprié, faisant valoir qu'en vertu du PLU actuellement en vigueur les terrains sont situés en zone UB et bénéficient d'un COS de 2, 5, demande de retenir la valeur de 550 euros le m2 avec abattement de 40 % pour occupation ;
Les terrains étant classés à la date de référence, qui doit seule être prise en compte, en zone UFb, seront écartés les termes de comparaison cités par l'exproprié portant sur des parcelles situées en zone UB (cos 2, 25) ou UCa au PLU actuel ;
Le premier juge a, à juste titre, écarté les références portant sur les zones d'habitation et les références trop anciennes ; il a retenu, à partir des termes de comparaison produits, une valeur moyenne de 403 euros le m2 ;
Tenant compte d'une part de la très grande surface des parcelles contigües expropriées, de leur configuration particulière, de leur potentiel de constructibilité, de la zone urbanistique UF applicable à la date de référence, et d'autre part de la situation géographique satisfaisante du terrain litigieux entre le métro de Villejuif et les autoroutes A 106 et A 86, c'est à bon droit que le premier juge a retenu le prix de 340 euros le m2 en valeur de terrain nu ;
La juridiction devant fixer le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété et le terrain étant loué à la date de l'ordonnance d'expropriation, c'est à bon droit que le premier juge a fait application d'un abattement de 40 % pour occupation commerciale, non contesté par les parties ;
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité principale à la somme de 4. 271. 760 euros et l'indemnité de remploi à la somme 428. 176 euros ;
Sur la valeur des parcelles, objet de la réquisition d'emprise totale
C'est à juste titre, au regard de l'évaluation précitée par comparaison aux transactions les plus représentatives du marché, que le premier juge a également retenu le prix de 340 euros le m2 pour les parcelles faisant l'objet de la réquisition d'emprise totale ;
La demande de M. X... tendant à obtenir le prix de 550 euros le m2 pour lesdites parcelles sera donc rejetée ;
Sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs
Une indemnité peut être allouée au propriétaire d'un bien affecté à la location pour couvrir sa perte de revenu locatif pendant la durée nécessaire à l'acquisition d'un bien de remplacement ;
En l'espèce, il est constant que les cinq occupants cesseront leurs activités et que, compte tenu de la spécificité du bien, le délai nécessaire à l'acquisition d'un bien de remplacement peut être raisonnablement fixé à un an ;
La RATP ne peut pas valablement soutenir que le préjudice serait éventuel au motif que s'agissant de loyers commerciaux il ne serait pas certain que ceux-ci auraient été réglés de façon continue dans l'année à venir alors que l'indemnité allouée de ce chef a pour objet de compenser le préjudice que le propriétaire va subir de manière certaine entre le moment où il aura perçu son indemnité de dépossession et la date à laquelle il pourra procéder au rachat d'un bien de remplacement et à la recherche de nouveaux locataires, lui procurant le même revenu, puisque durant ce laps de temps il ne percevra pas de loyers ; ce moyen sera donc rejeté ;
En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef ;
Sur les autres demandes
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a alloué à l'exproprié la somme de 3000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance ;
Il sera alloué à M. X... la somme de 2500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel ;
PAR CES MOTIFS

Donne acte à M. Michel X... de son intervention volontaire en reprise d'instance ;
Confirme le jugement et y ajoutant :
Condamne la RATP à payer à M. Michel X... la somme de 2500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel ;
Rejette les autres demandes plus amples ou contraires ;
Laisse la charge des dépens d'appel à la RATP.