ARRÊT No17/81

R.G : 15/00670
SARL LE PITTO

SCI YOUMEH
COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRÊT DU 24 FEVRIER 2017
Chambre civile TGI
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-PIERRE en date du 27 FEVRIER 2015 suivant déclaration d'appel en date du 29 AVRIL 2015 RG no 14/00458
APPELANTE :
SARL LE PITTO
33 rue Augustin Archambaud
97410 SAINT-PIERRE
Représentant : Me Jennifer PAYET, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

SCI YOUMEH
46 rue des Bons Enfants
97410 SAINT PIERRE
Représentant : Me Jean claude DULEROY, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
DATE DE CLÔTURE : 23 mars 2016
DÉBATS : en application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Octobre 2016 devant Monsieur DE THEVENARD Maurice, Conseiller, qui en a fait un rapport, assisté de Mme Christine LOVAL, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 16 décembre 2016, prorogé par avis au 17 février 2017 puis au 24 Février 2017.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Président : Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Présidente de la chambre d'appel de Mamoudzou, déléguée à la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion par ordonnance de la Première Présidente
Conseiller : Monsieur Maurice DE THEVENARD, Conseiller de la chambre d'appel de Mamoudzou, délégué à la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion par ordonnance de la Première Présidente
Conseiller : Madame Bertheline MONTEIL, Conseiller de la chambre d'appel de Mamoudzou, déléguée à la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion par ordonnance de la Première Présidente
Qui en ont délibéré
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 24 Février 2017.
Greffier lors des débats : Madame Christine LOVAL, greffier
Greffier lors de la mise a disposition : Madame Marielle MOREAU, Directrice des services de greffe judiciaires.


EXPOSÉ DU LITIGE :
Par contrat en date du 28 mai 2002, la société civile immobilière YOUMEH a donné à bail commercial le local situé 33, rue Augustin Archambaud à Saint-Pierre de la Réunion à la SARL LE PITTO.
La durée du bail était de 9 années, le local était destiné à l'exploitation d'un snack bar, petite restauration sur place ou à emporter, ce moyennant le loyer de 609,80 euros par mois .
La SCI YOUMEH a sommé la SARL LE PITTO par acte d'huissier du 17 décembre 2010, d'avoir à remettre les lieux dans leur état initial au motif qu'une terrasse avait été ajoutée sans son consentement.
Cette sommation a été renouvelée par acte d'huissier du 17 octobre 2011 à quoi il était ajouté sommation de ne plus vendre d'alcool .
Par acte d'huissier du 31 octobre 2011, la SARL LE PITTO a sollicité de la bailleresse le renouvellement du bail en précisant que celui-ci était arrivé à échéance le 31 mai 2011 sans qu'aucun congé n'ait été signifié.
Par acte d'huissier du 22 janvier 2011, la SCI YOUMEH a notifié son refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes.
Par acte d'huissier en date du 22 janvier 2014, la SARL LE PITTO a fait assigner la SCI YOUMEH devant le tribunal de grande instance de Saint-Pierre pour contester le congé de la SCI et pour voir dire que les motifs du refus de renouvellement sans indemnité d'éviction n'étaient pas fondés et n'avaient pas un caractère de gravité suffisant, de sorte qu'elle a droit à une indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux jusqu'à de que l'indemnité soit payée, après détermination de son montant à dire d'expert.
La SCI YOUMEH s'est opposée à ces prétentions. Elle a conclu notamment à la libération des lieux, au rejet de la demande d'indemnité d'éviction, à la fixation d'une indemnité d'occupation.
Par jugement en date du 27/02/2015 le tribunal de grande instance de Saint-Pierre a :
- constaté que le bail conclu par les parties est résilié par l'effet du refus de renouvellement notifié par la SCI YOUMEH le 27 janvier 2012 et ce depuis le 1er avril 2012 ;
- débouté la SARL LE PITTO de l'ensemble de ses demandes ;
- ordonné à la SARL LE PITTO, ainsi qu'à tous occupants de son chef, d'évacuer le local commercial situé 33, rue Augustin Archambaud à Saint-Pierre dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement ;
- autorisé la SCI YOUMEH à faire procéder, passé ce délai d'un mois, à l'expulsion de la SARL LE PITTO et de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique en cas de besoin ;
- condamné la SARL LE PITTO à payer à la SCI YOUMEH une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er avril 2012 d'un montant équivalent à celui du loyer en vigueur à cette date, et ce jusqu'à la libération complète des lieux ;
- condamné la SARL LE PITTO à payer à la SCI YOUMEH la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit qu'il n'y a pas lieu d'ordonner l'exécution provisoire du jugement ;
- condamné la SARL LE PITTO aux dépens de l'instance, avec faculté de recouvrement direct par Me JC DULEROY de ceux d'entre eux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision.
La SARL LE PITTO a relevé appel de cette décision par déclaration du 29 avril 2015.
La SCI YOUMEH a constitué avocat le 22 mai 2015.
Les conclusions d'appelant sont du 24 juillet 2015.
L'intimée a conclu les 22/09/2015 et 16/03/2016.
Les dernières écritures de l'appelante sont du 03/03/2016.
L'ordonnance de clôture est du 23 mars 2016.
PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Par ses dernières écritures du 3 mars 2016, la SARL LE PITTO visant les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 1134 du code civil demande à la cour de la recevoir en son appel et infirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions ;
Puis, statuant à nouveau ,
- juger à titre principal que le refus de renouvellement est irrégulier et qu'il emporte paiement d'une indemnité d'éviction ;
- juger que la clause du bail interdisant de vendre de l'alcool est nulle et de nul effet ;
- juger qu'en tout état de cause, que les motifs invoqués à l'appui du refus de renouvellement sans indemnité d'éviction ne présentent pas le caractère de gravité suffisante et qu'ils sont invoqués de mauvaise foi ;
- juger que la SARL LE PITTO a droit au paiement d'une indemnité d'éviction égale au préjudice à elle causé par le défaut de renouvellement de son bail ;
- juger que la SARL LE PITTO à droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement effectif de l'indemnité ;
- Avant dire droit sur le montant de l'indemnité d'éviction, désigner tel expert qu'il plaira à la cour avec la mission proposée par l'appelante, et dans les conditions fixées par la juridiction ;
- condamner la SCI YOUMEH à lui payer la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de Me Jennifer PAYET, avocat aux offres de droits, ainsi qu'à supporter les entiers dépens.
Selon ses dernières conclusions du 16 mars 2016 visant les articles L 145-10 et L145-17 et suivants du code de commerce, la SCI YOUMEH considère l'appel de la SARL LE PITTO comme mal fondé en conséquence de quoi, elle requiert confirmation du jugement attaqué du 27 février 2015.
Outre le débouté de l'appelante, elle demande sa condamnation à lui payer la somme de 3500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les dépens de première instance et d'appel.
Il convient de se reporter aux écritures des parties sus visées pour ce qui est du développement de leurs moyens et arguments.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La cour constate que l'appelant ne conteste pas la disposition du jugement attaqué selon laquelle le tribunal de grande instance de Saint-Pierre a constaté que le bail conclu par les parties est résilié par l'effet du refus de renouvellement notifié par la SCI YOUMEH le 27 janvier 2012 et ce depuis le 1er avril 2012.
La contestation porte sur l'application à la résiliation des dispositions de l'article L 145-17 en ce qu'elles prévoient que le bailleur peut refuser le renouvellement sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant.
La SARL LE PITTO estime que les motifs invoqués par la bailleresse sont dépourvu du caractère de gravité et de légitimité imposés par la Loi pour écarter le droit à indemnité d'éviction.
Le premier juge a examiné cette contestation et a décidé par des motifs appropriés que les manquements de la société locataire à ses engagements contractuels doivent être considérés comme graves et légitimes justifiant le refus du bailleur de renouveler le bail, et partant, excluent toute prétention à une indemnité d'éviction.
Devant la cour, la SARL LE PITTO ajoute à son argumentation en faisant valoir le défaut de qualité de la SCI YOUMEH pour délivrer le congé, et l'absence de mise en demeure d'avoir à cesser l'empiètement sur le fonds voisin qui n'aurait été invoqué qu'à partir de l'acte de refus de renouvellement de bail du 27/01/2012, qui est invoqué de mauvaise foi et qui ne présente pas un caractère de gravité suffisant, le locataire voisin ne s'étant jamais plaint.
L'autre moyen soutenu en appel est la nullité de la clause interdisant la vente d'alcool au motif qu'elle dénature le contrat parce que la licence petite restauration permet de servir plusieurs types de plats accompagnés de boissons appartenant aux groupes 1 et 2 de la législation, que, si le groupe 1 ne concerne que des boissons sans alcool, le groupe 2 permet de servir des boissons alcoolisées comme vin, bière ou cidre.
Sur le premier moyen, il résulte des débats que la société YOUMEH justifie sa qualité de propriétaire de sorte que le moyen n'est pas fondé.
Sur le second moyen, la cour constate que la sommation d'huissier du 17/12/2010 met en demeure le locataire d'avoir à remettre les lieux en leur état initial par suite du rajout d'une terrasse sans le consentement de la SCI YOUMEH, que la dénonciation de procès verbal de constat avec sommation du 17/10/2011 ne mentionne pas l'empiètement, qu'en effet ce n'est qu'à l'occasion de l'acte du 27 janvier 2012 que le bailleur fait référence à l'empiètement sur le fonds voisin.
Toutefois le procès verbal de constat dénoncé au locataire décrit de façon précise la terrasse litigieuse de sorte que le locataire ne peut pas sérieusement soutenir qu'il a appris tardivement le caractère illégitime de l'emprise de la terrasse.
Par ailleurs, le locataire voisin n'ayant aucune qualité pour donner son accord à la construction sur le fonds qu'il occupe, peu importe qu'il ne se soit pas plaint.
En construisant ainsi, la SARL locataire a manifestement outrepassé les clauses du bail. Elle a commis un manquement grave à ses obligations et n'a pas démoli dans le délai de la mise en demeure d'avoir à y procéder.
Sur le troisième moyen tiré de la nullité de l'interdiction de vente d'alcool, il est inexact que cette clause dénature le bail dès lors que de l'aveu même du locataire, il pouvait exploiter selon les prescriptions faites par la législation dans le cadre du groupe 1.
Les parties ont d'un commun accord volontairement destiné les lieux à la restauration rapide sans vente d'alcool. Le locataire ne démontre pas l'impossibilité d'exploiter dans ces conditions.
Le moyen n'est pas efficace.
Enfin, le locataire ne reporte pas le premier commencement de preuve de la mauvaise foi du bailleur dont l'accord même implicite soit à la construction, soit à la vente d'alcool n'est pas établi.
Pour l'ensemble de ces motifs, l'appelant est mal fondé en tous ses moyens. En conséquence la décision attaquée sera confirmée en toutes ses dispositions.
Pour les motifs d'équité prévus par l'article 700 du code de procédure civile, il convient d'allouer à la SCI YOUMEH qui a dû se défendre devant la cour, la somme de 1800 euros .
La SARL LE PITTO succombe, les dépens de l'instance en appel lui incombent.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, statuant publiquement, en matière civile, par décision contradictoire et en dernier ressort, par arrêt rendu par mise à disposition au greffe par application des dispositions de l'article 451, alinéa 2 du code de procédure civile,
Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions ;
Condamne la SARL LE PITTO à payer à la SCI YOUMEH la somme de 1800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la SARL LE PITTO aux dépens de l'instance en appel.
Le présent arrêt a été signé par Madame Bertheline MONTEIL, Conseiller de la chambre d'appel de Mamoudzou, déléguée à la cour d'appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Madame la première présidente, en lieu et place de Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Présidente, régulièrement empêchée conformément à l'article 456 du Code de procédure civile et par Madame Marielle MOREAU, directrice des services de greffe judiciaires, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

LA DIRECTRICE DES SERVICES DE GREFFE JUDICIAIRES
LA PRESIDENTE