COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 22 MAI 2014
(no, 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 00169
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Novembre 2012- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 10/ 17649

Monsieur Jacques X... et
Madame Anne Y...
... 75014 PARIS
Représentés tous deux par Me Jean-loup PEYTAVI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1106
Assistés sur l'audience par Me Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, toque : P0463
Société ALESIA CN GESTION prise en la personne de ses représentants légaux
... 75014 PARIS
Représentée par Me Jean-loup PEYTAVI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1106
Assistée sur l'audience par Me Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, toque : P0463

SCI SCI 214 FBG Prise en la personne de ses gérants
... 75010 Paris
Représentée par Me David PINET de l'Association LEBRAY & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R189
Assistée sur l'audience par Me Céline LAMOTHE, avocat au barreau de PARIS, toque : R189
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Avril 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, présidente
Madame Christine BARBEROT, conseillère Monsieur Fabrice VERT, conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Suivant acte authentique en date du 28 mai 2010, la SCI 214 FBG a consenti à la SCI ALESIA CN GESTION une promesse unilatérale de vente portant sur un local commercial en duplex constituant le lot no 12 de l'état de division de l'immeuble situé... à Paris 10ème, moyennant le prix de 895 000 euros, pour une durée venant à expiration le 15 septembre 2010 à 16 heures.
Le contrat était conclu sous condition suspensive de l'obtention par le bénéficiaire d'un ou plusieurs prêt (s) bancaire (s) d'un maximum de 600 000 euros de nature à financer son acquisition au plus tard le 16 juillet 2010, et sous condition suspensive de la réalisation par le promettant SCI 214 FGB du changement des fenêtres et de la porte d'entrée du bien dans les conditions suivants   : «   Le promettant s'engage à changer les fenêtres et la porte d'entrée ainsi qu'il est indiqué dans le devis établi par la société Architéa Création 1 (...) en date du 09 mars 2010 et dont une copie demeurera ci-jointe et annexée aux présentes. Le bénéficiaire a indiqué son souhait de faire poser des fenêtres anti infractions au premier étage. Ce type de fenêtre n'étant pas prévu dans le devis ci-dessus, le bénéficiaire s'engage à prendre à sa charge, dans la limite de 5 000 euros le surcoût engendré par ce type de fenêtre non prévu au dit devis   ».
La promesse permettait au bénéficiaire ALESIA CN GESTION de se substituer le tiers de son choix pour réaliser la vente, à la condition de se conformer au formalisme et aux délais suivants   : «   La réalisation de la présente promesse de vente pourra avoir lieu au profit du bénéficiaire ou au profit de toute autre personne physique ou morale qu'il substituera dans ses droits dans la présente promesse, mais dans ce cas le bénéficiaire originaire restera tenu solidairement avec le bénéficiaire substitué au paiement du prix, des frais et à l'exécution des conditions et des charges. Si l'article L. 271-1 du CCH est applicable aux présentes, le bénéficiaire substitué aura un droit de rétractation en application dudit article. L'exercice par le bénéficiaire substitué de ce droit n'impliquera pas rétractation du bénéficiaire originaire, seule la substitution étant dans ce cas nulle et non avenue. Afin de permettre au bénéficiaire substitué d'exercer éventuellement son droit de rétractation avant la date d'expiration de la date de la présente promesse de vente, le bénéficiaire reconnaît expressément que la présente faculté de substitution devra être exercée, à peine d'irrecevabilité, au plus tard quinze jours avant ladite date d'expiration (¿)   ».
La promesse était consentie en contrepartie du versement par ALESIA CN GESTION d'une indemnité d'immobilisation de 89 500 euros libérée entre les mains du Notaire du promettant au jours de la signature à hauteur de 44 750 euros le reliquat de 44 750 euros devant être payé «   au plus tard dans le délai de 8 jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait   ».
Par acte extrajudiciaire en date du 06 octobre 2010, Madame Anne Y... et Monsieur Jacques X..., se substituant dans le bénéfice des droits et obligations de la SCI ALESIA CN GESTION ont sommé la SCI 214 FBG d'avoir à comparaitre le mardi 12 octobre 2010 à 14 heures en l'étude de Maître Jean-Michel Z..., Notaire à THOMERY, afin de réaliser la vente. Le 12 octobre 2010, Maître Jean-Michel Z... a dressé un procès-verbal de difficultés.
Par acte du 10 décembre 2010, la SCI 214 FBG a assigné Madame Anne Y..., Monsieur Jacques X..., et la SCI ALESIA CN GESTION, devant le Tribunal de Grande Instance de Paris, en paiement de l'indemnité d'immobilisation à hauteur de 89 500 euros, outre une somme de 50 000 euros complémentaire à titre de dommages-intérêts et la somme de 3 500 euros au titre des frais non répétibles.
Par acte du 28 février 2011, publié auprès du 3ème Bureau de la Conservation des Hypothèques de Paris le 28 mars 2011, Madame Anne Y..., Monsieur Jacques X..., et la SCI ALESIA CN GESTION ont assigné la SCI FBG, devant le Tribunal de Grande Instance de Paris, en vente forcée, outre paiement d'une somme de 50 000 euros sauf à parfaire à titre de dommages-intérêts et d'une somme de 5 000 euros au titre des frais non répétibles.
Les deux instances ont été jointes le 07 avril 2011.
Par un jugement du 30 novembre 2012, le Tribunal de Grande Instance de Paris, a   :
- constaté que la promesse de vente consentie par la SCI 214 FBG à ALESIA CN GESTION le 28 mai 2010, est caduque depuis le 15 septembre 2010,
- dit qu'il appartiendra au Séquestre, Maître A..., Notaire, dont l'Etude est... à Paris (75008), de libérer entre les mains de la SCI 214 FBG dans les cinq jours de la signification qui lui sera faite du jugement, la somme de 44 750 euros séquestrée entre ses mains,
- condamné solidairement ALESIA CN GESTION, Madame Y... et Monsieur X... à lui payer le reliquat de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 44 750 euros,
- condamné in solidum ALESIA CN GESTION, Madame Y... et Monsieur X... à payer en outre à la SCI 214 FBG la somme complémentaire de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts complémentaires, et la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,
- condamné in solidum ALESIA CN GESTION, Madame Y... et Monsieur X... aux dépens,
- rejeté le surplus des demandes, plus amples ou contraires.
La société ALESIA CN GESTION, Madame Y... et Monsieur X... ont interjeté appel de cette décision, et vu leurs dernières conclusions, signifiées le   04 mars 2013, aux termes desquelles ils demandent à la Cour de   :
- recevoir Madame Anne Y..., Monsieur Jacques X..., et la SCI ALESIA CN GESTION en leur appel et le déclarer bien fondé.
En conséquence,
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 30 novembre 2012 par le Tribunal de Grande Instance de PARIS.
Statuant à nouveau,
- débouter la SCI 214 FBG de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- dire que la promesse unilatérale de vente signée le 28 mai 2010 n'est pas caduque et qu'elle doit recevoir tous ses effets.
En conséquence,
- faute de réalisation de ladite vente devant Notaire dans les délais impartis par la Cour, dire que l'arrêt à intervenir vaudra vente entre :
1. la Société ALESIA CN GESTION
SCI au capital de 549. 140, 35 Euros
RCS Paris D 512 694 217 dont le siège social est 72,... 75014 PARIS
représentée par son gérant en exercice domicilié audit siège en cette qualité
2. Monsieur Jacques X... né le 23 avril 1969 à Marseille (13) de nationalité française
demeurant 72,...
75014 PARIS
3. Madame Arme Y... née le 13 janvier 1966 à Saint-Quentin (02) de nationalité française
demeurant 72,... 75014 PARIS

la SCI 214 FBG SCI au capital de 45. 734, 71 Euros
RCS Paris D 414 646 026
dont le siège social est 214, rue du Faubourg Saint Martin 75010 PARIS représentée par ses gérants en exercice domiciliés audit siège en cette qualité
Pour les biens et droits immobiliers suivants : A PARIS (10ème arr.),..., dans un ensemble immobilier cadastré Section BM no 63, lieudit «  ... ¿ ¿, d'une surface de 0 ha 00a 04ca,
Lot NUMERO DOUZE (12) : Un local commercial en duplex accessible depuis la rue comprenant :
Au rez-de-chaussée : une entrée, deux dégagements dont un avec l'escalier desservant le premier étage, un bureau, une salle de réunion, une chaufferie.
A l'étage : deux dégagements dont un avec l'escalier venant du rez-de-chaussée, trois bureaux, une salle d'archives.
Et les cent quatre-vingt dix-sept/ millièmes (197/ 1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Et les trois cent soixante-treize/ millièmes (373/ l000èmes) des parties communes spéciales aux propriétaires des lots numéro 1 à numéro 6 inclus composant le premier groupe de l'immeuble.
Tels que lesdits biens existent, se poursuivent et comportent avec tous immeubles par destination pouvant en dépendre, sans aucune exception ni réserve.
Observations étant ici faites que :
L'Assemblée générale des copropriétaires a, en date du 17 octobre 2007, décidé à l'unanimité, aux termes de la résolution no 4, ce qui suit littéralement rapporté : « Résolution no 4   : Autorisation demandée par la société EZRAM
Cette résolution est adoptable à la majorité simple de 493 tantièmes sur 985, conformément à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Après délibération et consultation du dossier, l'Assemblée Générale décide à l'unanimité de donner son accord à la société EIRAM sur l'ensemble de ses demandes, savoir   : changement de destination du lot numéro 4 de commercial en habitation   ;
remplacement aux frais du copropriétaire concerné de la porte d'entrée sur rue dégradée actuellement en aluminium par une porte en bois en partie vitrée. Suppression du volet roulant situé au-dessus de l'entrée   ;
modification aux frais du copropriétaire concerné de l'ensemble des baies existantes sur le lot de la société EIRAM, Leur architecture initiale dans la partie supérieure en forme d'arc plein cintre sera restaurée dans sa forme d'origine. Pose d'un vitrage anti-infraction sur les nouvelles baies   ; retrait (ou remplacement) aux frais du copropriétaire concerné des grilles aux fenêtres ¿ ¿.
Un permis de construire a été délivré par Monsieur le Maire de PARIS en date du 11 janvier 2008 sous le numéro PC 075 010 07 V 0055 pour des travaux en vue du changement partiel de destination d'un local à rez-de-chaussée et premier étage à usage de locaux industriels en habitation (un logement créé) et bureau conservé (45 m2) avec remplacement de certaines menuiseries côté rue et création de trois mezzanines (SHON créée : 14, 15 m2).
Aux termes d'un acte reçu par Maître Jacques A..., en date du 26 mai 2008, ledit lot no 4 a été annulé et subdivisé en deux nouveaux lots portant les no 12 et 13.
Ce dernier lot portant le numéro 13, ayant conservé la destination de bureau, a été vendu par ailleurs aux termes dudit acte et n'est donc pas compris dans la vente.
Par suite de tous les faits et actes ci-dessus relatés, et des travaux effectués, la désignation actuelle du lot no 12, est la suivante :
Un appartement en duplex accessible depuis la rue comprenant :
Au rez-de-chaussée : entrée, séjour cuisine, buanderie, wc.
Au premier étage : palier, dégagement, wc, dressing, salle de bains, quatre chambres.
Les biens et droits immobiliers ci-dessus appartiennent à la SCI 214 FBG pour les avoir acquis de la Société EIRAM suivant acte de vente reçu par Maître Jacques A..., Notaire à PARIS, en date du 30 octobre 2007, publié auprès du 3ème Bureau de la Conservation des Hypothèques de PARIS le 13 décembre 2007 sous le volume 2007 P no 7731.
Ils sont inclus dans l'état descriptif de division et le règlement de copropriété en date du 5 janvier 1967 dressés par Maître C..., Notaire à PARIS, publiés le 22 février 1967 sous le volume 6755 no 15 et modifiés par acte en date du 27 juin 2008 reçu par Me A..., Notaire à PARIS, publiés le 27 juin 2008 sous le volume 2008 P no 3647.
- condamner la SCI 214 FBG à leur payer la somme de 200. 000 Euros à titre de dommages et intérêts, sauf à parfaire au jour du jugement à intervenir,
- condamner la SCI 214 FBG à leur payer la somme de 8. 000 Euros, en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner la SCI 214 FBG aux entiers dépens de l'instance et de ses suites, qui comprendront notamment le coût de la sommation, du procès-verbal de difficultés et des frais de publication de la présente assignation et de l'arrêt à intervenir.
Vu les dernières conclusions de la SCI 214 FBG, signifiées le 02 mai 2013, aux termes desquelles elle demande à la Cour de   :
A titre principal :
- constater qu'en s'étant sciemment abstenue de justifier de la non réalisation de la condition suspensive ayant trait à l'obtention d'un concours bancaire avant la date butoir du 16 juillet 2010, Alesia CN Gestion doit être irréfragablement présumée avoir renoncé à son bénéfice,
- au surplus, dire que madame Y... et monsieur X... n'ont surabondamment pu valablement se substituer à Alesia CN Gestion dans le bénéfice de la promesse litigieuse, faute pour les appelants de s'être conformés aux dispositions contractuelles présidant à une telle substitution,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- dit qu'en l'absence d'exercice avant la date butoir du 15 septembre 2010 de l'option que la promesse de vente conférait à ALESIA CN GESTION, celle-ci est frappée de caducité,
- autorisé le Séquestre Maître A..., Notaire, dont l'étude est... à Paris (75008), à libérer entre les mains de la SCI 214 FBG dans les cinq (5) jours de la signification de la décision à la somme de 44. 750 EUR séquestrée entre ses mains,
- condamné solidairement ALESIA CN GESTION, monsieur X... et madame Y... à lui payer le reliquat de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 44. 750 EUR,- débouté ALESIA CN GESTION, d'une part, monsieur X... et madame Y... de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
- condamné ALESIA CN GESTION, d'une part, monsieur X... et madame Y... au paiement de la somme de 3. 000 EUR au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens,
- dit qu'ALESIA CN GESTION, d'une part, monsieur X... et madame Y... d'autre part, ont respectivement engagé leur responsabilité contractuelle et délictuelle à son égard, de par leur négligence et leur attitude dolosive,
- infirmer ledit jugement en ce qu'il a reconnue fondée la demande de dommages-intérêts uniquement à hauteur de 15. 000 EUR.
Et statuant à nouveau,
- condamner solidairement ALESIA CN GESTION, monsieur X... et madame Y... à lui payer la somme complémentaire de 50. 000 EUR à titre de dommages et intérêts, sauf à parfaire.
En tout état de cause :
- débouter ALESIA CN GESTION, monsieur X... et madame Y... de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,
- condamner in solidum ALESIA CN GESTION, monsieur X... et madame Y... à lui payer la somme de dix mille (10. 000) EUR sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Par requête du 14 février 2014, la société ALESIA CN GESTION, monsieur X... et madame Y... ont demandé la prorogation pour six mois, des effets de la publication de leur assignation introductive d'instance en date du 28 février 2011, publiée auprès du 3ème Bureau de la Conservation des Hypothèques de PARIS le 28 mars 2011 sous le volume 2011 P no 1659.
Par une ordonnance du 13 mars 2014, cette demande a été rejetée.


-Sur la caducité de la promesse de vente
Considérant que c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte que les premiers juges ont considéré que la promesse était caduque par défaut de levée d'option avant le 15 septembre 2010 ;
Qu'il sera ajouté que les bénéficiaires ne sauraient se prévaloir de la clause de prorogation automatique de la durée de validité de la promesse pour 30 jours, au-delà du 15 septembre 2010 en l'absence de " divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte " ;
Qu'en effet, il sera rappelé que les conventions s'exécutent de bonne foi et que si ces documents n'ont été transmis que le 7 octobre 2010 au notaire rédacteur par le notaire de la SCI 214 FBG c'est uniquement parce que le notaire des bénéficiaires n'avait pas organisé de rendez-vous de signature à la date du 15 septembre 2010 au motif que ses clients n'étaient pas en mesure à cette date de régulariser l'acte authentique de vente (cf lettre de Me Z... du 15 septembre 2010) pour ne pas avoir reçu d'offres de prêt ;
Que pour cette raison et uniquement pour celle-ci et certainement pas pour un manque de pièces, il sollicitait une prorogation de la promesse jusqu'au 15 octobre ce qui a été refusé le 18 septembre, par le promettant ;
Que cet état de fait n'a d'ailleurs pas été contesté en son temps par les bénéficiaires qui proposaient le 21 septembre 2010, par l'intermédiaire de leur notaire une indemnisation au promettant en raison du préjudice qu'ils lui avaient fait subir du fait d'une réalisation tardive de la vente de par leur fait ;
Que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a constaté la caducité de la promesse et débouté les bénéficiaires de leur action en vente forcée ;
- Sur l'indemnité d'immobilisation
Considérant que le jugement sera également confirmé en ce qu'il a décidé que la SCI 214 FBG était fondée à réclamer le paiement de l'indemnité d'immobilisation prévue au contrat ;
Qu'en effet, la société ALESIA gestion, bénéficiaire de la promesse a pour objet social : " acquisition, gestion de participations, de droits sociaux, d'un portefeuille de valeurs mobilières, de tous immeubles et biens immobiliers " ;
Que la promesse qui portait sur l'acquisition d'un bien à usage d'habitation, avait un rapport direct avec cet objet social ;
Que la société ALESIA n'étant donc pas un acquéreur non professionnel, la promesse était exclue du champ d'application des articles L 312-1 et suivants du code de la consommation ;
Que les clauses de l'acte relatives à la condition suspensive de prêt sont, en conséquence, licites ;
Or considérant qu'il est constant que le bénéficiaire ne s'est pas prévalu avant le 16 juillet 2010 de la non obtention du prêt et que l'acte précisait expressément qu'à défaut de se faire, il sera réputé avoir renoncé à la condition suspensive d'obtention de prêt ;
Qu'en admettant même, que le promettant ne soit pas considéré comme ayant renoncé à cette condition, il ne s'est pas conformé au mode opératoire stipulé dans la promesse pour récupérer l'indemnité d'immobilisation, ainsi que souligné dans le jugement, étant rappelé que la promesse a expiré au 15 septembre ;
Qu'enfin, il sera rajouté que les attestations émanant d'un agent immobilier et d'un courtier en crédit des 17 et 21 février 2012 pour tenter d'établir que M. B... aurait été négligent pour laisser expertiser son bien sont dépourvues de toute force probante pour ne pas émaner des établissements financiers concernés ;
Qu'en application des dispositions contractuelles, l'indemnité d'immobilisation est donc acquise au promettant dans les termes du dispositif du jugement ;
- Sur les dommages intérêts complémentaires sollicités par la SCI 214 FBG
Considérant que celle-ci justifie d'un préjudice distinct de celui réparé par l'indemnité d'immobilisation, les bénéficiaires ayant fait publier à la conservation des hypothèques leur assignation du 28 février 2011, empêchant ainsi, l'intimée de disposer de son bien ;
Que celui-ci a été justement évalué à la somme de 15   000 ¿, les travaux effectués par l'intimée ne constituant pas un préjudice indemnisable, ceux-ci ayant conféré une plus-value au bien qui lui restera acquise ;
Considérant que la solution conférée au litige implique le rejet de toutes les demandes des appelants ;
Que l'équité commande d'allouer à l'intimée la somme que précise le dispositif, au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Précise que la somme de 44   750 ¿ séquestrée entre les mains de Me A..., notaire sera libérée entre les mains de la SCI 214 FBG dans les cinq jours de la signification qui lui sera faite du présent arrêt,
Condamne in solidum les appelants à payer à l'intimée une somme de 3000 ¿, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne in solidum les appelants aux dépens d'appel.