Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 15 AVRIL 2016
(no, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 01026
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Décembre 2014- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 13/ 06979

SCI Y... prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : 433 222 981
ayant son siège au 28 rue du Mont Thabor-75001 Paris
Représentée et assistée sur l'audience par Me Frédérique THOMMASSON, avocat au barreau de PARIS, toque : D1009

SAS CERVIN CAPITAL agissant poursuits et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège No SIRET : 522 066 174
ayant son siège au 12 quai du Commerce-69009 LYON
Représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
Assistée sur l'audience par Me Rémi LLINAS, avocat au barreau de LYON, toque : 923
SAS WHITEROCK agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège No SIRET : 530 779 511
ayant son siège au 12 quai du Commerce-69009 LYON
Représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
Assistée sur l'audience par Me Rémi LLINAS, avocat au barreau de LYON, toque : 923
SARL ETUDE IMMOBILIERE ROYALE MONTAIGNE prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : 327 894 895
ayant son siège au 4 rue Saint Roch-75001 PARIS
non représenté
Ayant reçu signification de la déclaration d'appel en date du 06 mars 2015 par remise à l'étude d'huissier et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 17 avril 2015 par remise à l'étude d'huissier
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Mars 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : DÉFAUT
-rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Par acte authentique du 25 mai 2011, la SCI Y... a vendu à la SAS Cervin capital le lot no 2 de l'état de division d'un ensemble immobilier en copropriété sis 18 rue Y... à Paris, 17e arrondissement, soit un local, au premier étage, à usage de bureau, au prix de 942 000 €, la rémunération du négociateur, la SARL Société d'études immobilières Royale-Montaigne, d'un montant de 47 840 €, étant due par le vendeur, ainsi que les frais d'un montant de 24 000 € dus à la SAS Whiterock au titre « des frais de dossier investisseur ». Cet acte comportait au profit du vendeur une réserve de réméré au sens des articles 1659 et suivants du Code Civil, pendant un délai de 24 mois à compter du 25 mai 2011. Par acte du 24 avril 2013, la société Y... a assigné la société Cervin capital, la Société d'études immobilières Royale-Montaigne et la société Whiterock en nullité de la vente du 25 mai 2011 et en paiement de diverses sommes.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 9 décembre 2014, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- dit la société Y... recevable, mais mal fondée en ses demandes,
- débouté la société Y... de sa demande fondée sur le dol et en restitution des sommes versées à la société Whiterock, pour frais de dossier, ainsi qu'à la Société d'études immobilières Royale-Montaigne à titre de commission,
- débouté la société Y... de sa demande de dommages-intérêts,
- rejeté les demandes reconventionnelles pour procédure abusive,
- condamné la société Y... aux dépens et à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, la somme de 5 000 € à chacune des sociétés Whiterock et Société d'études immobilières Royale-Montaigne.
Par dernières conclusions du 9 février 2016, la société Y... demande à la Cour de :
- vu les articles 1116 et suivants, 1659, 1589 du Code Civil, 700 du Code de Procédure Civile,
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et statuant à nouveau :
- prononcer la nullité de la vente du 25 mai 2011,
- dire qu'elle remboursera à la société Cervin capital la somme de 942 000 € et que la société Cervin capital lui remboursera l'ensemble des loyers perçus du jour de la vente jusqu'à la date du « jugement » à intervenir,
- condamner la société Whiterock à lui restituer la somme de 24 000 €,
- condamner la Société d'études immobilières Royale-Montaigne à lui restituer la somme de 47 840 €,
- condamner la société Cervin capital à lui régler la somme de 705 599, 35 € à titre de dommages-intérêts,
- débouter la société Cervin capital de sa demande reconventionnelle,
- en tout état de cause, condamner solidairement la société Cervin capital, la société Whiterock et la Société d'études immobilières Royale-Montaigne à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 20 mai 2015, la société Cervin capital et la société Whiterock prient la Cour de :
- vu les articles 1116 et 1134 du Code Civil,
- confirmer le jugement entrepris et y ajoutant,
- condamner la société Y... à verser à la société Cervin capital la somme de 67 616 € de dommages-intérêts,
- la condamner à leur verser à chacune la somme de 7 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
La Société d'études immobilières Royale-Montaigne, assignée en l'étude de l'huissier de justice, n'a pas constitué avocat.


Considérant que les moyens développés par la société Y... au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Considérant qu'il sera seulement ajouté que la société Y... soutient que, par des manoeuvres subtiles, les sociétés Cervin capital, Whiterock, Société d'études immobilières Royale-Montaigne et M. X... auraient fait en sorte qu'elle pût croire qu'elle vendait son bien en réméré alors que ce n'était pas le cas, n'ayant pas été " en mesure de pouvoir exercer sa faculté de rachat dans les délais prescrits à l'acte " (dernières conclusions de la société Y..., p. 5), la promesse synallagmatique l'en ayant empêchée " de manière irrévocable " (loc. cit., p. 7) ; que, selon la société Y... (ibidem), le dol résiderait dans la " dépendance économique " qui aurait modifié l'économie du contrat à son détriment, dans la mesure où, en tant que vendeur, elle n'aurait pas été obligée d'exercer sa faculté de réméré, mais en tant qu'emprunteur de la somme de 300 000 € auprès de la Lyonnaise de banque, elle se devait de rembourser cette somme, ce remboursement conditionnant l'octroi à l'acquéreur, par la même banque, du montant du prix de la vente ;
Mais considérant que la promesse synallagmatique de vente du 1er avril 2011 prévoit une faculté de réméré au profit de la société Y... pendant un délai de 24 mois à compter de la vente définitive ; que l'acte de vente du 25 mai 2011 prévoit, également, cette faculté dans le même délai à compter de cette date, de sorte que l'appelante ne peut soutenir que l'avant-contrat l'aurait empêchée d'exercer cette faculté ;
Considérant qu'il ressort des courriers électroniques échangés avant la vente entre le représentant de la société Y... et M. X..., qui n'est pas dans la cause, que la société Claire finances, représentée par Mme Gutmann, mandataire de la société Y..., a été tenue au courant des étapes de la négociation, ayant elle-même mis sa mandante en relation avec M. X..., ainsi qu'il résulte de la lettre du 12 février 2013 de l'avocat de M. Y... au notaire ; qu'il résulte de cette même lettre que c'est la société Y..., elle-même, qui a négocié le financement de l'acquéreur auprès de la Lyonnaise de banque ; que, concernant le prêt-relais d'un montant de 300 000 € qui aurait été obtenu par la société Y... auprès de la même banque, il n'est pas établi que l'acquéreur en aurait eu connaissance avant la signature de la promesse, le vendeur n'en ayant informé le notaire que le 3 mai 2011 ;
Qu'au demeurant, l'acquéreur a payé le prix le jour de la vente, soit le 25 mai 2011, ce qui a permis au vendeur de rembourser le prêt-relais d'un montant de 300 000 € ; qu'en conséquence, la société Y... ne démontre pas qu'une modification de l'économie du contrat résultant de manoeuvres dolosives, l'aurait empêchée d'exercer sa faculté de réméré à la date d'échéance de celle-ci, soit le 25 avril 2013 ;
Que, le dol n'étant pas établi, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Y... de sa demande de nullité de la vente et de sa demande de dommages-intérêts pour perte de chance de vendre son bien à des « conditions optimales » ;
Considérant, sur la demande de l'appelante en restitution de la commission versée à la Société d'études immobilières Royale-Montaigne, à défaut de mandat et de respect de la réglementation des agents immobiliers, que le contrat de vente du 25 mai 2011 énonce au chapitre " Négociation " : " Les parties reconnaissent expressément que les termes, prix et conditions de la présente vente ont été négociés par la Société d'études immobilières Royale-Montaigne (...) titulaire d'un mandat donné par l'acquéreur. En conséquence, le vendeur qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l'agence une rémunération de quarant sept mille huit cent quarante euros (47 840, 00 EUR) taxe sur la valeur ajoutée incluse. Cette rémunération a été réglée par la comptabilité de l'Office notarial ce jour " ; que la facture émise par la Société d'études immobilières Royale-Montaigne le 1er juin 2011 précise que cette somme concerne le " dossier vente de bureaux à réméré " et " l'assistance à la négociation en vue de la vente de vos bureaux " ;
Qu'il se déduit de ces mentions que la Société d'études immobilières Royale-Montaigne s'est entremise dans la vente immobilière litigieuse en qualité d'agent immobilier ; qu'en droit, aucune commission n'est due à l'agent immobilier qui ne détient pas un mandat écrit préalable à la négociation ; que le mandat, auquel fait référence l'acte authentique précité qui n'indique ni sa date ni son numéro au registre des mandats, n'est pas versé aux débats, alors que la société Y... en conteste l'existence ; qu'en l'absence de preuve du mandat, le droit à commission de l'agent immobilier n'est pas établi ;
Qu'en conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de restitution de la somme de 47 840 € versée par la société Y... à titre de commission ;
Considérant que, dans l'acte authentique du 25 mai 2011, la société Y... s'est engagée à prendre en charge à hauteur de la somme de 24 000 €, les frais du dossier investisseur dus à la société Whiterock ; que l'appelante, qui a pris cet engagement et l'a exécuté, ne peut refuser de l'exécuter au seul motif que ces frais ne seraient pas justifiés, la justification résultant de l'engagement pris ;
Qu'en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Y... de sa demande de restitution de cette somme par la société Whiterock ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile de la société Y... ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes des intimées, représentées par le même avocat, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a débouté la SCI Y... de sa demande en restitution de la somme versée à la Société d'études immobilières Royale-Montaigne à titre de commission ;
Statuant à nouveau :
Condamne la SARL Société d'études immobilières Royale-Montaigne à restituer à la SCI Y... la somme de 47 840 € ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Rejette toute autre demande ;
Condamne la SCI Y... aux dépens d'appel dont le recouvrement pourra être poursuivi dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Condamne la SCI Y... à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel, à la SAS Cervin capital et à la la SAS Whiterock la somme de 7 500 €.
Le Greffier, La Présidente,