RG N : 08 / 01142

Michel X..., Nathalie Y... épouse X...

Marie Claire Z... veuve A...

Demande en paiement des loyers et des charges et / ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU 03 JUIN 2009
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Le trois Juin deux mille neuf la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

Monsieur Michel X...
de nationalité Française
né le 05 Février 1951 à SAINT-MALO (35400)
Profession : Dirigeant de société, demeurant ...-87200 SAINT JUNIEN
représenté par la SCP CHABAUD DURAND-MARQUET, avoués à la Cour
assisté de Me DASSE substituant Me Jean-Philippe BOURRA, avocats au barreau de LIMOGES
Madame Nathalie Y... épouse X...
de nationalité Française
née le 19 Juillet 1969 à LORIENT (56100)
Sans profession, demeurant ...-87200 SAINT JUNIEN
représentée par la SCP CHABAUD DURAND-MARQUET, avoués à la Cour
assistée de Me DASSE substituant Me Jean-Philippe BOURRA, avocats au barreau de LIMOGES
APPELANTS d'une ordonnance rendue le 27 JUIN 2008 par le juge des référés du TRIBUNAL D'INSTANCE DE ROCHECHOUART

Madame Marie Claire Z... veuve A...
de nationalité Française
née le 17 Juillet 1930 à LIMOGES (87000)
Profession : Retraitée, demeurant ...
représentée par la SCP COUDAMY, avoués à la Cour
assistée de Me Catherine CIBOT, avocat au barreau de LIMOGES

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Par application de l'article 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été fixée à l'audience du 16 Avril 2009.
Conformément aux dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile, Monsieur Didier BALUZE, Conseiller, magistrat rapporteur, assisté de Mme Virginie ARNAUDIN, Greffier, a tenu seul l'audience au cours de laquelle, Monsieur Didier BALUZE, Conseiller a été entendu en son rapport oral, Maître DASSE et Maître Catherine CIBOT ont été entendus en leur plaidoirie et ont donné leur accord à l'adoption de cette procédure.
Après quoi, Monsieur Didier BALUZE, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 03 Juin 2009 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
Au cours de ce délibéré, Monsieur Didier BALUZE, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Didier BALUZE, Conseiller faisant fonction de Président, de Monsieur Pierre-Louis PUGNET et Monsieur Gérard SOURY, Conseillers. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.
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Résumé du Litige
Mme Marie Claire Z... veuve A... (bailleur) a loué à M. et Mme X... (locataires) un logement situé ...à Saint Junien, selon bail du 15 décembre 2004.
Mme A... a fait délivrer un commandement de payer le 17 août 2007 puis elle a engagé un référé en constatation de résiliation de bail, expulsion, paiement d'arriéré de loyers.
Par ordonnance du 27 juin 2008, le juge des référés du Tribunal d'Instance de Rochechouart a :
- condamné solidairement M. et Mme X... à payer à Mme A... 5. 776, 58  au titre de l'arriéré, et 400  au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- constaté la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire,
- ordonné la libération des lieux, avec indemnité d'occupation,
- rejeté les demandes de M. et Mme X... en les condamnant aux dépens.

M. et Mme X... ont fait appel.
Ils soulèvent l'irrecevabilité de la demande d'expulsion en l'absence de notification au Préfet, ils font valoir que le bailleur n'a pas fait réaliser de manière efficace des travaux lui incombant, ce qui explique des impayés régularisés ensuite et que le commandement ne comporte pas un décompte précis de créance.
M. et Mme X... présentent les demandes suivantes :
- réformer l'ordonnance,
- débouter Mme A... de ses demandes, déclarées irrecevables ou, subsidiairement, mal fondées,
- subsidiairement, ordonner la suspension de la clause résolutoire,
- ordonner une expertise aux fins de déterminer l'étendue des travaux nécessaires à la remise en état du bien loué et notamment les travaux de mise aux normes, en proposant une répartition de la charge des travaux entre les bailleurs et les locataires,
- autoriser M. et Mme X... à consigner les loyers courants, le temps du déroulement des opérations d'expertise,
- encore plus subsidiairement, condamner Mme A... à indemniser M. et Mme X... du trouble de jouissance subi à hauteur de 200  par mois,
- la condamner en conséquence à leur verser la somme de 7. 600  arrêtée à la date du 4 avril 2008,
- prononcer en ce cas la compensation entre les créances respectives des parties,
- réduire le montant du loyer à la somme de 525  par mois jusqu'à la réalisation effective des travaux,
- enjoindre à Mme A... d'avoir effectuer les travaux de mise en sécurité du plancher du rez-de-chaussée, de pose de la porte de garage et de mise aux normes de l'installation électrique, et ce dans un délai de un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, à peine d'une astreinte de 50  par jour de retard,
- condamner en toute hypothèse Mme A... à verser à M. et Mme X... une indemnité de 1. 000  par application de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme A... réplique que la procédure est régulière, que notamment l'assignation a été délivrée au Sous-Préfet de Rochechouart, qu'elle a fait les travaux nécessaires quand elle en a été avisée et que les observations des locataires à ce sujet ne sont qu'un prétexte à leur défaut de paiement régulier du loyer impayé.
Elle conclut à la confirmation de l'ordonnance et sollicite 2. 000  au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Il est renvoyé aux conclusions ou dernières conclusions des parties déposées par M. et Mme X... le 7 janvier 2009 et par Mme A... le 19 février 2009.

Selon l'article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation en constatation de la résiliation d'un bail d'habitation doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département à peine d'irrecevabilité de la demande.
Constitue une fin de non recevoir, tout moyen tendant à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande et une fin de non recevoir peut être soulevée seulement en cause d'appel.
Ce moyen est donc lui-même recevable.
Sur l'appréciation de la validité ou non d'une notification au Sous-Préfet, les parties, notamment les appelants, ne font pas d'observations en lien avec le fait que cette discussion s'élève dans le cadre d'une procédure de référé.
Le représentant de l'Etat dans le département est le Préfet.
Il a été visé l'échelon départemental, ce qui s'explique par le fait que les actions de l'Etat en la matière sont organisées à ce niveau (vu la loi du 31 mai 1990 sur le droit au logement) et que certains organismes interviennent aussi au plan départemental (Conseil Général, F. S. L., C. D. A. P. L. ).
Si le Sous-Préfet est le délégué du Préfet et l'assiste dans la représentation territoriale de l'Etat, cette fonction s'exerce au niveau de l'arrondissement. S'il n'est pas une autorité administrative autonome, la Sous-Préfecture d'arrondissement est néanmoins une structure administrative distincte de la Préfecture.
En tout cas, le Sous-Préfet n'est pas le représentant de l'Etat dans le département, seule autorité visée par le texte précité, et il ne le représente pas dans cette prérogative au niveau du département. Cela n'est en tout cas pas justifié.
Dans ces conditions, la notification (qui se fait donc par lettre) au Sous-Préfet n'est pas conforme à l'exigence de cette disposition législative de telle sorte que la demande en résiliation de bail-expulsion doit être considérée comme irrecevable.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré de loyers et charges, un décompte de la somme de 5. 776, 58  est présenté dans les conclusions. Il renvoie, pour une base de 2. 336, 52 , à une mise en demeure du 23 juillet 2007 qui renvoie elle-même pour cette somme-là à un courrier du 16 juin 2007 (comme le faisait le commandement).
Mais ce courrier n'est pas produit (ainsi que le faisaient observer les appelants).
Dans le cadre d'un référé, il peut être alloué une provision pour une créance non contestable ou sa partie non contestable.
Le bail qui prévoit un loyer mensuel de 725  justifie le principe de la créance. Les locataires ne contestent pas d'ailleurs l'existence d'un arriéré.
Si les locataires ont formulé des réclamations sur l'état des locaux, Mme A... a fait réaliser des travaux ; s'il subsiste des difficultés à vérifier à ce sujet, cela ne peut justifier dans ces conditions le non paiement d'office par les locataires du loyer dû en vertu du bail.
L'absence de communication de la lettre du 16 juin 2007 ou de reconstitution de la somme de 3. 312, 42  ne permettent pas de vérifier celle-ci.
En revanche, il peut être retenu qu'il est dû assurément les loyers de juillet à octobre 2007 (725  x 4 = 2. 900 ) et les charges pour eau (vu factures des 7 juin et 14 décembre 2007 pour un total de 540, 06 ), soit au total 3. 440, 06 , étant observé que M. et Mme X... ne produisent pas de justificatifs de paiement.
Il sera donc alloué une provision de 3. 440, 06  sur l'arriéré de loyers et charges.

Sur les demandes relatives à l'état des locaux, les locataires ont fait état de quatre types de désordres : infiltrations en toiture et par les fenêtres, non conformité de l'installation électrique, porte d'accès au garage pourrie, plancher d'une pièce au rez-de-chaussée s'effondrant.
Il y a eu des réclamations à ce sujet, sauf par rapport à l'électricité (vu notamment lettre du 14 novembre 2006 qui évoque sinon une proposition d'acquisition).
Mme A... a fait effectuer des travaux (vu quatre factures des 17. 10. 2005 / 12. 12. 2006 / 28. 02. 2007 / 18. 05. 2007).
Toutefois, il est produit un constat d'huissier assez récent et en tout cas postérieur, en date du 7 octobre 2008, dans lequel il y a des constatations sur l'état de certaines parties de l'installation électrique apparaissant vétuste et sur celui des fenêtres ; il est fait mention notamment de désordres d'étanchéité, également au niveau du plafond d'une chambre et du toit du garage ; il est noté un affaissement de plancher dans une chambre-bureau et une pièce au rez-de-chaussée.
En raison de ces éléments et notamment de ce constat, il peut être fait droit à la demande d'expertise.
Mme A... soutient qu'il ressort du bail que les pièces habitables louées se trouvent au 1er étage, « le rez-de-chaussée étant loué en sous-sol ». Cela n'apparaît pas très explicitement selon la description des lieux loués, étant observé qu'il n'est pas produit de plan. La mission d'expertise intégrera donc à toutes fins cet aspect sur l'effondrement.
Il n'y a pas lieu cependant en l'état et dans le cadre du référé d'ordonner l'exécution de travaux, d'allouer des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et de réduire le montant du loyer. Il n'est pas justifié non plus de prévoir la consignation des loyers courants.
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties leurs frais irrépétibles.
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DISPOSITIF
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Statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Réforme l'ordonnance,
Déclare irrecevables les demandes de Mme A... aux fins de constatation de résiliation de bail, expulsion, paiement d'indemnité d'occupation,
Condamne solidairement M. et Mme Michel et Nathalie X... à payer, à titre provisionnel, à Mme Marie-Claire A... 3. 440, 06  avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2008,
Ordonne une expertise,
Désigne pour y procéder M. Jean-Louis H..., demeurant ...,
Dit que l'expert aura la mission suivante :
1o / entendre les parties en leurs explications, se faire remettre par elles toutes pièces utiles à sa mission (notamment le bail, les factures des travaux déjà réalisés, le constat du 7 octobre 2008 ),
2o / examiner les locaux loués, indiquer s'ils présentent des désordres ou non conformités, notamment :
- infiltrations ou humidité en toiture et au niveau des huisseries,
- état de l'installation électrique, de la porte du garage,
- en ce qui concerne l'affaissement du plancher d'une chambre et d'une pièce en rez-de-chaussée : se faire préciser à ce sujet préalablement si ces pièces font partie ou non de la location ; s'il y a une contestation sur cet aspect, faire un plan des lieux, fournir toutes indications utiles pour apprécier si elles font partie ou non de la location ; si selon les locataires ces deux pièces ou l'une d'elle font partie de la location, vérifier s'il y a un affaissement du plancher de la ou des pièces considérée (s),
3o / indiquer la cause, l'origine des désordres ou non conformités ; déterminer les travaux de réfections ou mises en conformité, leur coût et leur durée prévisible ; fournir tous renseignements et avis techniques utiles permettant d'apprécier s'il s'agit de réparations locatives ou de travaux incombant au bailleur ;
4o / instruire le cas échéant les dires des parties, fournir tous renseignements et avis techniques utiles en rapport avec les chefs de mission ci-dessus ;
Dit que M. et Mme X... devront, à peine de caducité de l'expertise, verser une consignation au Greffe de la Cour d'Appel de 1. 200  à titre de provision sur la rémunération de l'expert, d'ici le 3 juillet 2009,
DIT que l'expert devra déposer son rapport dans un délai de quatre mois à compter du jour où il aura été avisé par le Greffe du versement de la consignation,
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Dit que les dépens exposés à ce jour (dont le coût du commandement du 17 août 2007) et ceux de la signification du présent arrêt sont à la charge par moitié de chaque partie.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Virginie ARNAUDIN. Didier BALUZE.