Septième Chambre

R. G : 06 / 07784
Mme Dominique X...

S. C. I. DUGUESCLIN
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 26 MARS 2008
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président,
Monsieur Patrick GARREC, Conseiller,
Madame Agnès LAFAY, Conseiller,
GREFFIER :
Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

A l'audience publique du 21 Janvier 2008
devant Monsieur Patrick GARREC, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

Contradictoire, prononcé par Monsieur Patrick GARREC, Conseiller, à l'audience publique du 26 Mars 2008, date indiquée à l'issue des débats.

APPELANTE :
Madame Dominique X...

44100 NANTES
représentée par la SCP GAUVAIN & DEMIDOFF, avoués
assistée de la SCPA LESAGE-ORAIN-PAGE-VARIN-CAMUS, avocats

S. C. I. DUGUESCLIN

44000 NANTES
représentée par la SCP BAZILLE Jean-Jacques, avoués
assistée de Me Jérôme GAUTIER, avocat
****************
I-CADRE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 Septembre 1996 M. André A... a donné en location à Mme Dominique X... des locaux situés à NANTES,..., locaux se développant sur deux étages, soit, au rez de chaussée, un magasin aspecté sur rue d'environ 25 m ² avec, derrière, une cuisine, un WC et une sortie sur cour commune, et, au premier étage, accessible par un escalier intérieur et par un escalier extérieur
donnant sur la cour commune, deux pièces et une salle d'eau.
Le bail, commercial, autorisait Mme Dominique X... à exercer le commerce de repassage et retouche de vêtements et expirait le 31 août 2005.
La convention lui interdisant cependant de concéder la jouissance des lieux à des tiers sous quelque forme que ce soit et, en particulier, de les sous-louer, Mme Dominique X... a demandé, et obtenu de M. André A... le 14 décembre 1999, soit à la veille de la vente des murs à la SCI DUGUESCLIN, l'autorisation, strictement personnelle et exclusive, de sous-louer les pièces de l'étage sans augmentation de loyer.
L'immeuble étant sous compromis de vente dès le 10 Janvier 2000,
Madame Dominique X... a, par lettre du 17 Janvier 2000, renouvelé sa demande d'autorisation de sous-louer auprès de l'acquéreur qui lui a opposé un refus.
Sur ce, M. B..., locataire pressenti est néanmoins entré dans les lieux qu'il occupait encore au printemps 2002 lorsque, visitant l'immeuble en vue de programmer certains travaux d'aménagement, la SCI DUGUESCLIN a constaté que les deux pièces de la location et l'arrière magasin étaient alimentés par un compteur électrique individuel car sous-loués malgré son opposition.
Un litige s'est alors élevé entre les parties qui se sont néanmoins rapprochées à l'issue d'un échange de lettres et de pourparlers aboutissant, le 22 Juillet 2002, à la résiliation du bail signé en 1996 et à la signature d'un nouveau bail de 9 ans prenant effet le 1er septembre 2002 mais limitant la location au seul magasin sous réserve de " remettre à jour le bail dès le départ de M. B... ", lequel devait, parallèlement, quelques jours plus tard, s'engager à libérer les lieux dans les six mois, soit pour le 31 mars 2003.
L'action engagée par Mme Dominique X... tend à voir tenue pour sans effet cette dernière convention dont elle discute la régularité, sans en poursuivre la nullité, au motif qu'elle ne correspondrait pas à l'accord négocié par échange de lettres et qu'elle ne peut lui être opposée dès lors que seule a été signée par les parties la dernière des cinq pages censées transcrire le contenu de l'accord.
Elle en déduit que les parties ne sont liées que par le bail initialement signé le 10 Septembre 1996 et qu'à partir de cet instant la SCI DUGUESCLIN lui doit la restitution :
-des locaux loués tels que désignés par cette convention, incluant les deux pièces de l'étage et l'arrière magasin.
-d'un trop perçu de loyers (1 126,92 ).
-des loyers reçus de M. B... depuis la mise à exécution du prétendu accord signé le 22 Juillet 2002 (3 292,92 ).
-des intérêts simples et capitalisés sur ces sommes.
La SCI DUGUESCLIN, qui réfute à tous égards la validité de la thèse soutenue par la poursuivante, en demande au principal le rejet et, en conséquence, la confirmation du jugement.
Elle a néanmoins fait délivrer à Madame Dominique X... un congé sans offre de renouvellement ni indemnité d'éviction par acte extra-judiciaire du 24 janvier 2005, et, subsidiairement, en demande la validation sur la base des griefs énoncés dans l'acte soit :
-l'existence d'une sous-location irrégulière.
-l'exécution de travaux (pose d'un réseau électrique individuel avec compteur) affectant les parties communes et privatives de l'immeuble sans accord préalable du bailleur.
-l'expression par écrit de propositions et allégations injurieuses et attentatoires à l'honneur.
Dans le cadre de ce litige ayant pour source la mise en oeuvre de l'article L 145-17 du Code de commerce, Mme Dominique X..., qui conteste la pertinence des griefs qui lui ont été notifiés, objecte préalablement que le congé est nul et sans effet et qu'elle ne peut être, en tout état de cause, privée de l'indemnité d'éviction car la formalité n'a pas été précédée, selon l'exigence du texte, d'une mise en demeure de faire cesser les infractions au bail, au demeurant inexistantes ou mal fondées.
B-DECISION DISCUTEE
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NANTES en date du 8 Juin 2006 qui a :
-dit que les rapports locatifs entre les parties sont régis par le bail sous seings privés du 22 Juillet 2002 ayant pris effet le 1er Septembre 2002.
-débouté Mme Dominique X... de ses demandes.
-déclaré sans objet la demande d'expulsion de Mme Dominique X... sans indemnité d'éviction ayant pour fondement le congé délivré le 24 Janvier 2005.
-rejeté les demandes plus amples ou contraires.
-condamné Mme Dominique X... à payer à la SCI DUGUESCLIN
1 000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
C-MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Mme Dominique X... a relevé appel du jugement par déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 1er décembre 2006.
Elle a signifié, et déposé au greffe de la Cour le 8 avril 2007, ses ultimes conclusions d'appelante accompagnées d'un bordereau récapitulatif
de pièces communiquées visant, au total,21 documents.
La SCI DUGUESCLIN a signifié, et déposé au greffe de la Cour le 14 Juin 2007, ses ultimes conclusions d'intimée accompagnées du visa d'une liste de pièces versées aux débats évoquant 7 documents.
II-MOTIFS DE LA DECISION
La pleine validité des actes sous seing privé ne dépend pas d'exigences de forme précises imposées par la jurisprudence ou par le règlement à la différence des actes notariés (Confer, article 9 du décret 71-941 du 26 Novembre 1971 : " chaque feuille est paraphée par le notaire et les signataires de l'acte sous peine de nullité des feuilles non paraphées ").
Il est en conséquence admis par une jurisprudence très ancienne (Cour d'Appel de RIOM 19 mars 1894 D. P. 1895 2 p. 340), non remise en cause à ce jour, que si l'acte consignant la teneur de l'accord des parties comprend
plusieurs pages, sa signature, seule exigence requise par la loi (articles 1323 et 1324 du Code Civil), ne s'impose pas feuillet après feuillet, mais doit prendre place normalement à la fin de la dernière page.
De cette règle découle que l'acte du 22 Juillet 2002 est parfait en la forme et opposable à l'appelante dès lors que celle-ci l'a signé et n'entend pas faire valoir d'autres sources de nullité de la convention qu'elle reconnaît avoir exécutée en payant des loyers, dont elle revendique le remboursement,
et en laissant l'intimée percevoir des loyers, dont elle revendique la restitution.
L'appelante évoque, sans pour autant opposer la nullité de la convention litigieuse, qu'elle aurait commis une erreur en la signant, erreur dont elle n'aurait pas eu conscience immédiatement faute de disposer d'un exemplaire de celle-ci remis le 22 Juillet 2002.
De fait, sans évoquer la notion de dol, elle soutient surtout, implicitement, que la transcription écrite de la teneur de l'accord résultant des échanges de lettres du printemps 2002 et des échanges verbaux qui ont pu précéder la signature de la convention le 22 Juillet 2002, en trahirait les termes volontairement, son accord ayant été arraché par surprise alors que, aux termes d'une lettre du 3 Juillet 2002, elle avait signifié qu'elle n'envisageait pas de renoncer à la jouissance de l'arrière magasin-cuisine, local indispensable pour permettre une exploitation aisée du fonds.
Cette argumentation a cependant été écartée à bon droit par le Premier Juge car elle se heurte à un obstacle de droit et, au fond, apparaît quelque peu animée de mauvaise foi à partir du moment où l'on analyse objectivement, et logiquement, la situation de fait existant en Juillet 2002 telle qu'elle se trouve révélée justement par la lettre adressée le 3 Juillet 2002 par l'appelante à la SCI DUGUESCLIN (Pièce 7 communiquée par elle), par l'acte sous seings privés du 22 Juillet 2002 pris en ses énonciations des pages 1 et 5 (première et dernière page) et par l'accord signé le 1er août 2002 entre Monsieur B... et la SCI DUGUESCLIN (Pièce no4 communiquée par l'intimée).
En droit, la page 1 de l'acte du 22 Juillet 2002 consacre une transaction au sens de l'article 2044 du Code Civil : Mme Dominique X... en formulait le voeu aux termes de sa lettre du 3 Juillet 2002 dont la teneur mérité d'être retranscrite : " l'usage des lieux, les travaux réalisés, quant à leur nature et leur forme, l'ont été avec l'accord par avenants de votre prédécesseur ; ils s'imposent à vous.
Mon bail expire en août 2005, libre à vous de ne pas le renouveler ou d'envisager une résiliation anticipée mais vous en connaissez les contraintes juridico-économiques.
Cette première partie se veut d'être notre analyse juridique de la situation, elle peut être bien sûr plaidée, avec les aléas que cela comporte quant au résultat et délai.
Contrairement aux apparences, nos intérêts ne sont pas divergents...
Je suis disposée à vous restituer les deux pièces du haut, conserver l'usage
de la cuisine du bas... en contre partie... je souhaite exploiter mon fonds en toute quiétude, tant en ce qui concerne son loyer que sa durée.

Je reste à votre disposition pour m'entretenir du cadre juridique que nous pourrions donner à nos accords... ".
La teneur de cette lettre permet de dire :
-que si, en janvier 2000, Mme Dominique X... a pu avoir une hésitation sur l'étendue de ses droits puisqu'elle a réitéré une demande d'autorisation de sous-louer qu'en juillet 2002, sur la foi de renseignements obtenus dans l'intervalle d'un juriste, elle tenait pour acquise et opposable sur la seule base
de l'accord donné par M. André A..., elle était manifestement au fait de ses droits en juillet 2002, se prétendait telle en tout cas tout en admettant
une part d'incertitude l'autorisant à rechercher un accord résolvant le litige immédiatement dans l'intérêt bien compris des deux parties et pour sa quiétude personnelle, dépendant au principal de la concession d'un droit de jouissance garanti jusqu'à l'âge de sa retraite, droit cessible et négociable à ce moment là.
-que les concessions réciproques négociées par les parties se retrouvent dans
l'acte du 22 Juillet 2002, pages 2 à 5, après un exposé de motifs explicite, page 1, dont doit être extraite la formule : "... il s'en est suivi un litige que les parties conviennent de régler à l'amiable sur les bases suivantes :
-résiliation amiable du bail en cours au 31 août 2002.
-la SCI DUGUESCLIN fera son affaire personnelle de l'occupant sans droit ni titre du 1er étage.
-la SCI DUGUESCLIN s'engage à consentir un nouveau bail à partir du 1er septembre dont les conditions sont indiquées ci-dessous :
Le BAILLEUR loue à Mme X..., preneur, qui accepte, les lieux ci-après désignés :
" LOCAL COMMERCIAL situé..., d'une superficie d'environ 25 m ² en rez de chaussée, comprenant un magasin avec vitrine et grille de fermeture à l'avant, sans qu'il soit besoin de les décrire plus amplement, le Preneur déclarant connaître les locaux ci-dessus... ".
Eu égard à cet énoncé de l'accord transactionnel qui, quoique non paraphé en cette première page, n'en est pas moins valable, Mme Dominique X... ne peut soutenir que celui-ci ne serait pas parfait parce qu'il ne retracerait pas la commune intention des parties, ou parce qu'elle aurait commis une erreur au sens de l'article 1110 du Code Civil, disposition légale que, de manière paradoxale, elle vise dans le dispositif de ses écritures sans en déduire l'unique conséquence qu'elle envisage, savoir la nullité de la convention.
En effet, plaiderait-elle la nullité de la transaction pour erreur, que ce moyen devrait être écarté, l'article 2052 du Code Civil disposant que les transactions ont entre les parties l'autorité de la chose jugée en dernier ressort et que " elles ne peuvent être attaquées pour cause d'erreur de droit, ni pour cause de lésion ".
Par ailleurs, les extraits précités de la lettre du 3 Juillet 2002 démontrent que la transaction a été signée en connaissance de cause par une partie avisée de ses droits dont rien ne permet de penser qu'elle aurait pu, surtout dans le contexte conflictuel de l'époque, accepter par inadvertance
la désignation du bien loué comme réduite à la superficie de son magasin après avoir omis de lire elle-même, ou de se faire lire, les termes de l'accord.
A cet égard, et au plan des indices de fait qui démontrent que l'appelante entend plutôt remettre en cause la " chose jugée " au sens de la formule évoquée par l'article 2052 du Code Civil, il y a lieu de mettre en exergue :
-le fait que depuis le premier trimestre 2000 elle n'occupait plus la cuisine laissée à la disposition de son locataire, Me C..., huissier de justice, constatant le 22 février 2002 sur confirmation verbale de l'appelante, que
" la porte donnant accès à ce logement par son local commercial avait été condamné par ses soins ".
-le fait que, concrètement, la location des pièces de l'étage ne pouvait donc se concevoir sans la mise à disposition de la cuisine située au rez de chaussée, au niveau de l'arrière magasin.
-le fait que cette cuisine n'avait en réalité d'utilité " fonctionnelle " qu'autant que le montant du sous-loyer cessait, faute de pouvoir louer isolément l'étage, de couvrir, ce qui a été le cas entre 2000 et 2002, le loyer principal
(Indemnité d'occupation acceptée par M. B... en août 2002 : 274,41  / mois-loyer commercial 594  : 2 = 297  / mois après sa révision le 22 Juillet 2002 et 221  en 1996).
Il est donc évident que Mme Dominique X... a, de fait, négocié la contrepartie évoquée le 3 Juillet 2002 sans pouvoir obtenir un accord définitif sur la désignation des locaux loués pour l'unique, mais incontournable raison, que ceux-ci étaient occupés pour partie par un locataire qui, certes, accepterait peut être de quitter les lieux sous six mois mais qui n'entendait pas, sans doute, dans l'intervalle, se cantonner à l'occupation des deux pièces de l'étage : la meilleure preuve en est que l'accord du 1er Août 2002, signé huit jours plus tard seulement, stipule une indemnité pour occupation de ces deux pièces et " de la cuisine du rez de chaussée " et qu'en conséquence, les parties à la transaction, Mme Dominique X... la première, a du admettre, contrepartie imposée par la situation de fait, qu'elle ne pouvait transiger, si elle l'estimait de son intérêt, ce qui a été le cas à l'époque même si elle en conçoit quelque amertume aujourd'hui, qu'en acceptant de voir inscrite dans le nouveau bail la désignation qui correspondait à l'étendue de sa jouissance concrète, étant simplement convenu, selon une formule maladroite mais claire, que dès que l'hypothèque tenant à la présence de M. B... dans les lieux serait levée, les parties reprendraient contact " pour remettre à jour le bail ", soit, manifestement, pour renégocier le prix du loyer dans l'hypothèse où l'arrière magasin serait réintégré dans le chapitre " désignation " de la convention de location du 22 Juillet 2002.
Sur ces observations, et sans qu'il y ait lieu d'entrer plus avant dans la discussion d'autres données de fait, sans intérêt en ce qu'elles portent sur les discussions préparatoires à l'acte du 22 Juillet 2002 (Constats de travaux,
contenu des lettres échangées jusqu'au 3 Juillet 2002 puis à partir d'avril 2003) le jugement, qui fait une exacte analyse de la situation de fait et de droit, ne peut qu'être confirmé en toutes ses dispositions.
Perdant sur son recours, Mme Dominique X... est par conséquent déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile et condamnée à payer de ce chef 1 000 euros à la SCI DUGUESCLIN.
III-DECISION

-Confirme le jugement déféré.
-Ajoutant, condamne Mme Dominique X... à payer à la SCI DUGESCLIN 1 000 euros par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
-La déboute de sa propre demande ayant le même fondement.
-La condamne aux dépens d'appel : autorise la S. C. P. J. J. BAZILLE-S. GENICON à les recouvrer par application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, Le Président,