COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1o Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 12 NOVEMBRE 2008


Rôle No 08 / 02048
Olivier X...
Stéphanie X... 
Y...

M. LE DIRECTEUR DES SERVICES FISCAUX DU VAR
Grosse délivrée



Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 10 Janvier 2008 enregistré au répertoire général sous le no 07 / 2160.

Monsieur Olivier X...
né le 23 Avril 1971 à NEUILLY / SEINE (92299), demeurant ...
représenté par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour
assisté par Me Edouard SICOT, avocat au barreau de PARIS
Madame Stéphanie X... 
Y...
née le 30 Janvier 1973 à NEUILLY / SEINE (92299), demeurant ...
représentée par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour
assistée par Me Edouard SICOT, avocat au barreau de PARIS

M. LE DIRECTEUR DES SERVICES FISCAUX DU VAR, 98, rue Montebello-83054 TOULON CEDEX
représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY-LEVAIQUE, avoués à la Cour
*- *- *- *- *
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Octobre 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, M. LAMBREY, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Gérard LAMBREY, Président
Monsieur Jean VEYRE, Conseiller
Madame Marie-Annick VARLAMOFF, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2008.

Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2008,
Signé par Monsieur Gérard LAMBREY, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu le jugement rendu le 10 janvier 2008 par le Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN dans le procès opposant Monsieur Olivier X... et Madame Stéphanie X...- Y..., au directeur du centre des impôts de SAINT-TROPEZ,
Vu la déclaration d'appel de Monsieur Olivier X... et Madame Stéphanie X...- Y... du 5 février 2008,
Vu les conclusions déposées par le directeur des services fiscaux du VAR le 14 mai 2008,
Vu les conclusions récapitulatives déposées par Monsieur Olivier X... et Madame Stéphanie X...- Y... le 2 septembre 2008.

Attendu que suivant acte du 30 décembre 2003, Monsieur et Madame Claude X... ont fait donation à leurs deux enfants, Monsieur Olivier X... et Madame Stéphanie X...- Y..., de la nue propriété d'un bien, évalué 182. 939  en nue propriété et 128. 057, 30  pour la nue propriété et dépendant d'un ensemble immobilier situé à GRIMAUD ; Que par notification d'une proposition de rectification du 30 septembre 2005, les services fiscaux du VAR ont réhaussé cette évaluation en considérant que la valeur en pleine propriété de la maison pouvait, et par comparaison avec d'autres mutations, être estimée à 446. 000  ; Que ce redressement ayant été contesté par les appelants l'administration, aux termes d'une réponse aux observations du 13 décembre 2005, a ramené l'estimation du bien immobilier à 386. 000  ; qu'un avis de mise en recouvrement a été émis le 28 février 2006 ;
Attendu, sur le moyen tiré de la nullité de la procédure en raison de l'imprécision des éléments de comparaison produits par l'administration, qu'aux termes de la proposition de rectification en date du 30 septembre 2005, le bien donné est ainsi décrit par l'administration :
" Une maison (villa) individuelle située Les Hautes Mures dans la commune de GRIMAUD.
Cette villa a été construite en 1973 sur un terrain cadastré section A numéro 519, lot no104.
Affectée d'une catégorie cadastrale de 5, il s'agit d'une villa comportant 1 niveau et disposant d'une surface utile de 99m ². Cette villa comprend 4 pièces principales, 1 cuisine et 1 salle de bains. Elle comprend aussi une piscine d'une surface de 40m ² et une dépendance d'une surface de 11m ², ainsi que la jouissance exclusive et privative d'une partie de terrain de 1040m ².
La valeur de 182. 939  rapportée à la surface utile de 99m ² correspond à une valeur de 1848  / m ². "
Que dans la proposition de redressement du 30 septembre 2005, l'administration fait état des quatre éléments de comparaison, suivants :
" Vente du 19 février 2002 (publiée le 12 juin 2002 sous la référence volume 207986 à la c. h. draguignan 1er bureau) concernant une villa située Les Hauts de Grimaux dans la commune de GRIMAUD.
Cette maison a été construite en 1981 sur un terrain cadastré section A numéro 519 lot no248.
Affectée d'une catégorie cadastrale de 05, elle dispose de la jouissance exclusive et privative d'une partie de terrain pour une superficie de 1. 524m ². Il s'agit d'une maison comportant 1 niveau et disposant d'une surface utile de 74m ² / cette maison comprend 4 pièces principales, 1 cuisine, 1 salle de bain et 2 dégagements, ainsi qu'un garage d'une surface de 20m ².
Le prix de 304. 898  rapporté à la surface utile de 74m ² correspond à un prix de 4. 120  / m ². "
" Vente du 21 mai 2002 (publiée le 21 juin 2002 sous la référence volume 2P8449 à la c. h. draguignan 1er bureau) concernant une villa située Les Hauts de Grimaud dans la commune de GRIMAUD.
Cette maison a été construite en 1983 sur un terrain cadastré section A numéro 519 lot no233.
Affectée d'une catégorie cadastrale de 05, il s'agit d'une maison comportant 1 niveau et disposant d'une surface utile de 89m ². Cette maison comprend 5 pièces principales, 1 cuisine, 1 salle de bain et 1 dégagement, ainsi qu'un garage d'une surface de 45m ². Elle comprend aussi une terrasse d'une surface de 20m ² et une piscine d'une surface de 47m ² ainsi que la jouissance exclusive et privative d'un terrain de 2. 060m ².
Le prix de 396. 367  rapporté à la surface utile de 89m ² correspond à un prix de 4. 454  / m ². "
" Vente du 29 juillet 2002 (publiée le 23 août 2002 sous la référence volume 2P11524 à la c. h. draguignan 1er bureau) concernant une villa située Les Hauts de Grimaud dans la commune de GRIMAUD.
Cette maison a été construite en 1970 sur un terrain cadastré section A numéro 519 lot no124.
Affectée d'une catégorie cadastrale de 05, il s'agit d'une maison construite en agglomérés comportant 1 niveau et disposant d'une surface utile de 105m ². Cette maison comprend 4 pièces principales, 1 cuisine, 1 salle de bain, et 1 dégagement, ainsi qu'un garage, d'une surface de 11m ². Elle comprend aussi une piscine d'une surface de 40m ². Elle dispose de la jouissance exclusive et privative d'une partie de terrain d'une superficie de 1. 200m ² environ.
Le prix de 450. 000  rapporté à la surface utile de 105m ² correspond à un prix de 4. 286  / m ². "
" Vente du 11 septembre 2003 (publiée le 08 octobre 2003 à la c. h. draguignan 1er bureau) concernant une maison individuelle située Les Hauts de Grimaud dans la commune de GRIMAUD.
Cette maison a été construite en 1981 sur un terrain cadastré section A numéro 519 lot no248.
Affectée d'une catégorie cadastrale de 05, il s'agit d'une maison construite en agglomérés comportant 1 niveau et disposant d'une surface utile de 106m ². Cette maison comprend 4 pièces principales, 1 cuisine, 1 salle de bain et 2 dégagements, ainsi qu'un garage d'une surface de 40m ². Elle dispose de la jouissance exclusive et privative d'une partie de terrain d'une superficie de 1. 524m ² environ.
Le prix de 548. 816  rapporté à la surface utile de 106m ² correspond à un prix de 5. 178  / m ². "
Que tous les éléments de comparaison sont situés sur la commune de GRIMAUD ; qu'il résulte des extraits d'actes de ventes communiqués par l'administration le 24 octobre 2006 que tous les éléments de comparaison constituent des lots d'un même ensemble immobilier cadastré section A no519, 1462, 1513, 1514 et 2547 et section B no569, 570 et 571, dénommé selon les actes " Les Hauts de Grimaud ", " Résidence du Golfe de Saint-Tropez " et " Le Hameau des Roches " ;
Attendu que pour chacun des quatre termes de comparaison retenus, l'administration a précisé les dates de la vente et de sa publication, ainsi que pour trois de ces ventes le numéro de publication, la situation géographique et cadastrale, la nature, la superficie du terrain et la superficie habitable ainsi que les caractéristiques physiques et qu'elle a indiqué avoir tenu compte des caractéristiques du bien litigieux au regard des éléments de comparaison avant de procéder à son estimation et au calcul de la reprise ; que le redressement précisait ainsi de façon à permettre aux destinataires de prendre leur parti au vu des seules indications fournies, les circonstances établissant le caractère intrinsèquement similaire tant par leur nature que par leur situation géographique et leurs caractéristiques des biens pris comme éléments de comparaisons dans les conditions usuelles du marché considéré, ainsi que l'a à juste titre relevé le premier juge ; que ce moyen n'est en conséquence pas fondé et doit être écarté ;
Attendu, sur l'estimation intrinsèque du bien transmis, que la surface utile retenue dans la proposition de rectification est celle qui figure sur le plan de villa produit par les appelants eux-mêmes ; que la piscine ayant été retenue comme simple élément de confort, sa taille est sans incidence directe sur la valeur vénale du bien, comme d'ailleurs l'existence d'une dépendance constituée par un emplacement de parking ; que l'administration a tenu compte de l'argumentation exposée au stade de la procédure de redressement pour rectifier son évaluation s'agissant de la superficie des terrains, de sa situation encaissée entre les constructions mitoyennes ainsi que de l'absence de vue sur la mer, sans qu'il apparaisse que ce réajustement soit insuffisant ; que l'allégation relative à un projet de route de contournement n'apparaît de nature à avoir affecté la valeur du bien litigieux plus que celle des éléments de comparaison ; qu'il n'apparaît pas, alors que l'usufruit réservé par les donataires a été pris en compte pour le calcul des droits, que les usufruitiers, qui disposent de l'usufruit d'autres biens immobiliers, fassent des biens litigieux un usage interdisant aux appelants d'en user eux-mêmes ; que la situation de propriétaires indivis de ces derniers, qui est le résultat de l'acte de donation, et qui ne présente pas plus d'inconvénients, s'agissant d'éventuelles perspectives de revente, que l'acquisition par deux époux, ne saurait être prise en compte ;
Attendu dans ces conditions que c'est à juste titre que le tribunal, dont la décision doit être confirmée, a rejeté le recours de M. X... et Mme X... 
Y... ;
Attendu que les appelants, qui succombent, doivent supporter les dépens ; qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Condamne M. Olivier X... et Mme Stéphanie X... 
Y... aux dépens d'appel et dit qu'ils seront recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT