ARRET RENDU PAR LA
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
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Le : 17 DECEMBRE 2007
PREMIERE CHAMBRE SECTION B
No de rôle : 04 / 03255
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LECLERC, (agissant en la personne de son syndic la Société GESTRIM)

Monsieur Driss X...
Madame Rahima Y... épouse X...
Monsieur Philippe Z...
Madame Claire A... épouse Z...
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avoués
Rendu par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450-2o alinéa du Nouveau Code de Procédure Civile,
Le 17 DECEMBRE 2007
Par Monsieur Pierre Louis CRABOL (ou Mr BARRAILLA), Conseiller,
en présence de Madame Armelle FRITZ, Greffier,
La COUR d'APPEL de BORDEAUX, PREMIERE CHAMBRE SECTION B, a, dans l'affaire opposant :
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LECLERC, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis Résidence Leclerc, Place de la Poste 24200 SARLAT, et agissant en la personne de son syndic la Société GESTRIM, elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité 26, boulevard Jules Ferry 19100 BRIVE,
Représentée par la S. C. P. Corine ARSENE-HENRY et Pierre LANCON, Avoués Associés à la Cour, et assistée de Maître Gaëlle POULIQUEN-RIVIERE, Avocat au barreau de BRIVE,
Appelante d'un jugement rendu le 27 avril 2004 par le Tribunal de Grande Instance de BERGERAC suivant déclaration d'appel en date du 10 Juin 2004,

1o / Monsieur Driss X..., né le 1er Janvier 1951 à MEKNES (Maroc),
2o / Madame Rahima Y... épouse X..., née le 23 Janvier 1963 à MOURMELON LE GRAND (51),
lesdits époux demeurant ensemble... 24200 SARLAT,
Représentés par la S. C. P. Stéphan RIVEL et Patricia COMBEAUD, Avoués Associés à la Cour, et assistés de Maître François JOLY-VIALARD, Avocat au barreau de BERGERAC,

3o / Monsieur Philippe Z..., né le 21 Juillet 1949 à PARIS (75), de nationalité française,
4o / Madame Claire A... épouse Z..., née le 24 Juillet 1951 à PARIS (75), de nationalité française,
lesdits époux demeurant ensemble... 24620 MARQUAY,
Représentés par la S. C. P. Luc BOYREAU et Raphaël MONROUX, Avoués Associés à la Cour, et assistés de Maître Arnaud AUCHE, Avocat au barreau de BERGERAC,

Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause a été débattue, en audience publique le 20 Mars 2007 devant :
Monsieur Louis MONTAMAT, Président,
Monsieur Pierre-Louis CRABOL, Conseiller,
Monsieur Michel BARRAILLA, Conseiller,
Madame Armelle FRITZ, Greffier,
Et qu'il en a été délibéré par les Magistrats du Siège ayant assisté aux débats :
L'immeuble de la Résidence Leclerc à SARLAT est formé d'une copropriété organisée autour de six propriétaires et régie par un règlement établi le 15 AVRIL 1981. La copropriété est représentée par un syndic bénévole, Madame B..., nommée le 4 MARS 1996.
Par acte notarié en date du 7 MARS 2000, Monsieur et Madame Z..., copropriétaires ont consenti à Monsieur G... un bail commercial portant sur le lot numéro 5 de la Résidence LECLERC pour lui permettre d'exploiter un fonds de commerce de restauration rapide sous l'enseigne " Le KEBAB'S ".
Par acte notarié du 5 DECEMBRE 2001, les époux Z... ont cédé leur lot aux époux X..., lesquels sont ainsi devenus copropriétaires de la Résidence Leclerc.
Saisi, selon assignations délivrées les 3 MAI et 7 MAI 2002 par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES
1 / contre les époux X... d'une action tendant à :
-la cessation de l'activité commerciale des époux X...,
-la fermeture de l'établissement à l'enseigne " le KEBAB'S " sous astreinte,
-la remise en état de la façade de l'immeuble (suppression du rideau métallique et des deux enseignes lumineuses) et de l'ouverture à usage de ventilation,
2 / contre les époux Z... d'une action tendant à la réparation du préjudice subi du fait de leurs location jusqu'au 5 DECEMBRE 2001 (10. 000,00 Euros),
le tribunal de grande instance de BERGERAC, par jugement en date du 27 AVRIL 2004, a constaté que le syndic n'avait pas reçu de pouvoir d'agir au nom du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, et a déclaré nulle l'assignation introductive d'instance.
Dans ses dernières écritures déposées le 6 MARS 2007 au soutien de son appel, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES :
-développe la recevabilité de son appel par suite de la disparition de la cause de nullité de l'assignation régularisée par une décision définitive des copropriétaires représentés devant la Cour par un syndic habilité à suivre la procédure,
-expose les violations du règlement de copropriété dont les époux Z... puis les époux X... sont successivement responsables.
Il conclut donc en demandant aux époux Z... la somme de 10. 000,00 Euros sur le fondement de l'article 1142 du code civil, et aux époux X... la somme de 30. 000,00 Euros sur le même fondement, avec cessation de leur activité et remise en état des lieux sous astreinte.
Il réclame une indemnité de procédure (10. 000,00 Euros).
Par écritures du 11 octobre 2005, les époux X... soutenant que leur activité commerciale est conforme à la réglementation administrative et respectueuse du règlement de propriété, soulèvent l'irrecevabilité de la demande en justice introduite par un syndic non habilité et l'irrégularité de l'assemblée ayant statué sur la régularisation de la procédure ; ils concluent donc principalement à la confirmation du jugement et subsidiairement au débouté du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ; ils réclament une indemnité de procédure (5. 000,00 Euros) ; très subsidiairement, ils invitent la Cour à se transporter sur les lieux.
Par écritures du 26 FEVRIER 2007, les époux Z... demandent à la Cour de juger que la procédure d'appel est irrégulière par suite de la saisine directe de la Cour résultant de l'annulation de l'assignation introductive d'instance, que la saisine de la Cour est affectée d'une irrégularité de fond qui rend nul l'appel, que l'action initiale est irrecevable faute d'habilitation du syndic à l'exercer, et enfin que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES est mal fondé en son action ; ils réclament une indemnité de procédure (5. 000,00 Euros).

Sur la procédure :
Attendu que le défaut de pouvoir du syndic constitutif d'une irrégularité de fond au sens de l'article 117 du nouveau code de procédure civile est sanctionné par la nullité de l'acte de procédure qui est susceptible d'être couverte ;
Qu'en fait l'assignation délivrée les 3 et 7 MA1 2002 par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES représenté par le syndic en exercice, non habilité, a été ratifiée par l'assemblée tenue le 2 JUIN 2004, antérieurement au délai d'appel interjeté le 10 JUIN 2004, dont le procès-verbal mentionne que " la décision concernant l'appel est adoptée à la majorité et mandat est donné au syndic pour agir en justice aux fins de mettre en cause la responsabilité des époux Z... et obliger les époux X... à respecter le règlement de propriété, à cesser leur activité commerciale et à réparer les préjudices subis et à remettre les lieux en état " ;
Attendu que d'une part le copropriétaire opposant X... auquel la délibération de l'assemblée a été notifiée le 5 JUIN 2004 n'a pas exercé de recours contre la délibération et que d'autre part, si le défaut d'autorisation du syndic d'agir en justice constitue une irrégularité qui peut être invoquée par tout défendeur à l'action, en revanche la contestation de la régularité de la décision de l'assemblée générale autorisant ou ratifiant l'action est réservée aux copropriétaires opposants ou défaillants, qualité qu'avaient perdu les époux Z... depuis la vente de leur lot aux époux X... ;
Qu'il s'ensuit que ni les époux X... ni les époux Z... ne sont recevables à contester la régularité de l'assemblée du 2 JUIN 2004 ;
Attendu que la nullité de l'assignation pour irrégularité de fond a été couverte par délibération de l'assemblée du 2 JUIN 2004 devenue définitive, la cause de la nullité ayant disparu à la date du prononcé de l'arrêt, et même à la date de la déclaration d'appel, la procédure a été régularisée et l'appel est recevable ;
Sur le fond :
Attendu que suivant les dispositions de l'article 1134 du code civil, les conventions font la loi des parties et doivent être exécutées de bonne foi ;
Qu'en l'espèce le règlement de copropriété auquel adhèrent les copropriétaires en acquérant leur lot, a une nature conventionnelle entre eux ;
Qu'il est de principe que le copropriétaire bailleur est de plein droit responsable des dommages causés du fait de la violation du règlement de copropriété par le locataire ;
Attendu en fait :
-quant à la période du bail commercial (7 MARS 2000 au 5 DECEMBRE 2001), il résulte :
* d'une part du constat de l'huissier de justice Huguette H... requis le 31 DECEMBRE 2000 qu'entre le 31 DECEMBRE 2000 et le 2 MARS 2001, l'officier ministériel qui s'est déplacé à huit reprises a constaté la présence de sacs-poubelles à l'arrière de la porte vitrée de la résidence et des cageots alimentaires dans la galerie piétonne de la résidence, d'une affichette annonçant " Ouvert matin 11 heures 30 à 14 heures 30, après midi 18 heures 30 à 6 heures ", et à l'intérieur une affiche au mur " Mc Kebab's-Tarif de nuit " de deux enseignes " Kebab's " et " Patisserie-Kebab's-Time Croq-Restauration rapide ", et le fait d'une ouverture de la porte du fonds de commerce ouvrant sur la galerie de la résidence avec une inscription " Tirez " confirmant l'usage de cette porte par la clientèle, ainsi que la froide mais persistante odeur de graisses et de cuisine grillée,
* d'autre part du procès-verbal de police constatant un tapage nocturne le 18 MARS 2001 à 5 heures 05 qu'une quinzaine de personnes consommaient à l'intérieur, que le bruit de voix était audible de l'extérieur et provenaient des jeunes qui vociféraient afin de se faire servir et que dans le couloir jouxtant le commerce six personnes discutaient raisonnablement tout en finissant leurs sandwiches,
-quant à la période postérieure au 6 DECEMBRE 2001 durant laquelle Driss X... est devenu propriétaire du local, il résulte des pièces produites, notamment des procès-verbaux d'enquête que :
* la police a constaté le 3 OCTOBRE 2002 d'une part que la seconde porte de l'immeuble est bloquée ouverte et que la porte de communication entre le restaurant et le hall de l'immeuble est grande ouverte, permettant l'invasion des odeurs de cuisine, et d'autre part qu'à l'intérieur du hall de l'immeuble sont entreposés, une table et des chaises, des cartons et cagettes,
* que les archives de la police révèlent des interventions régulières pour nuisances et problèmes de voisinage auxquels les époux X... sont partie,
* que Driss X... bloque ouvertes la nuit les portes de l'immeuble destiné à l'habitation des copropriétaires et laisse la lumière du hall de l'immeuble allumée pour faire accéder sa clientèle par les deux portes de l'immeuble,
* que l'aveu des faits résulte de l'audition de Driss X... en date du 22 OCTOBRE 2002 qui répond à l'enquêteur de police qu'il n'a pas besoin d'autorisation de laisser ouvertes les portes à digicode ou d'utiliser les entrées de la copropriété pour l'exercice de son commerce, qu'il peut rester ouvert jusqu'à cinq heures du matin sans avoir besoin d'une autorisation d'ouverture tardive,
* que les constats d'huissier en date des 12,13,14 et 25 JANVIER 2007,21 JANVIER 2004, et 8 FEVRIER 2002 relatent la persistance des désordres (enseignes sur la façade, service jusqu'à 2 heures du matin, encombrement du hall d'accès, odeur tenace de cuisine impreignant le hall, accès au commerce par la galerie commune),
* qu'enfin il résulte des constats d'huissier du 1er SEPTEMBRE 2004 et 30 AOUT 2006, qu'après que la BANQUE C. C. S. O. locataire du rez-de-chaussée de la résidence a supprimé à son départ des lieux, un mur de séparation le 31 AOUT 2004, Driss X... l'a remonté dans la nuit pour réaliser une annexion de la galerie jusqu'au 30 AOUT 2006, date à laquelle il a fait constaté par huissier la remise en état des lieux ;
Attendu que ces faits caractérisent autant de violations du règlement de copropriété de la résidence à usage d'habitation et à usage commercial, notamment de son article 10 (prohibition du bruit et des odeurs), de son article 15 (bruit et tapage nocturnes interdits), de son article 18 (interdiction d'installer enseigne, panneau ou affiche sur la façade du bâtiment), et de son article 21 (interdiction d'encombrer même temporairement les parties communes) ;
Attendu enfin que l'autorisation administrative de fermeture jusqu'à 1 heure ou 2 heures du matin, selon la saison, résultant du courrier du sous-préfet de SARLAT en date du 13 OCTOBRE 2004 qui n'est donnée que sous réserve du droit des tiers, ne dispense pas Driss X... de respecter les clauses du règlement de copropriété dont la violation persistante et délibérée depuis le 7 MARS 2000 traduit le mépris de la destination de l'immeuble dans sa partie à usage d'habitation ;
Attendu que cette violation de la destination de l'immeuble justifie l'interdiction de l'exploitation du fonds de commerce de restauration rapide ;
Attendu que le préjudice collectif causé à l'immeuble est établi par l'attestation de l'agence IMMOBILIER MAZELIE en date du 16 JANVIER 2007 qui précise qu'elle n'a pu vendre aucun des deux appartements qu'elle a en portefeuille depuis plusieurs années du fait des odeurs et de la fréquentation nocturne du restaurant ; que l'agence SANFOURCHE-PEIRO a testé le 16 NOVEMBRE 2006 que l'estimation du prix est fortement dévaluée par la présence des nuisances causées par le restaurant ; que l'éventuel acquéreur d'un appartement de la résidence, Micheline DESSE, exprime son découragement du fait des odeurs impreignant les appartements ;
Attendu qu'en considération de la responsabilité respective des époux Z... du fait de leur locataire durant 21 mois et de la responsabilité propre des époux X..., depuis le 6 DECEMBRE 2001 du fait de la violation du règlement de copropriété générant un trouble de jouissance et une moins value de l'immeuble, les demandes présentées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ne sont pas excessives, en considération de la valeur globale de l'immeuble composé de 7 lots à usage commercial,5 appartements,2 chambres et 6 chambres selon le règlement de copropriétaire et le plan annexé, étant observé, à titre de valeur de référence, que le lot commercial numéro 5 d'une superficie de 19 mètres carrés avait été acquis par les époux Z... le 31 DECEMBRE 1988 pour le prix de 170. 000,00 Francs, selon l'acte de vente produit ;
PAR CES MOTIFS,

Infirmant le jugement déféré et statuant par dispositions nouvelles,
Dit n'y avoir lieu à annuler l'assignation introductive d'instance,
Déclare l'appel recevable,
Déclare les époux Z... responsables des dommages subis par les copropriétaires du fait de leur location entre le 7 MARS 2000 et le 5 DECEMBRE 2001,
Déclare les époux X... responsables des violations du règlement de copropriété pour la période postérieure au 5 DECEMBRE 2001,
En conséquence,
Condamne in solidum les époux Z... à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LECLERC une somme de DIX MILLE EUROS (10. 000,00 Euros),
Condamne in solidum les époux G... à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LECLERC une somme de TRENTE MILLE EUROS (30. 000,00 Euros),
Ordonne aux époux X..., sous astreinte de MILLE EUROS (1. 000,00 Euros) par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt :
-de cesser l'activité de l'établissement connu sous l'enseigne " Le KEBAB'S ",
-de remettre les locaux tant privatifs que communs dans un état conforme aux exigences du règlement, à savoir notamment le retrait du rideau métallique installé en façade ainsi que les deux enseignes lumineuses, la remise en état de l'ouverture à usage de ventilation pratiquée en façade de l'immeuble et ce sous contrôle de l'architecte de la copropriété, la destruction du mur érigé dans la galerie piétonne, la suppression des travaux effectués sur les parties communes sans autorisation, la réparation du système de fermeture de la résidence, tous ces travaux devant être effectués sous le contrôle de l'architecte de la copropriété,
Condamne chaque partie intimée, les époux Z... d'une part et les époux X... d'autre part, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LECLERC une indemnité de procédure de MILLE EUROS (1. 000,00 Euros).
Condamne in solidum les époux Z... et les époux X... aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction pour ceux d'appel au profit de la S. C. P. Corine ARSENE-HENRY et Pierre LANCON, Avoués Associés à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Signé par Monsieur Pierre-Louis CRABOL, Conseiller en l'empêchement légitime de Monsieur Louis MONTAMAT, Président, et par Madame Armelle FRITZ, Greffier.