COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 26 JUIN 2014
(no, 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 02795
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Janvier 2013- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 10/ 09514

Monsieur Sacha René X...
Madame Yuna Y... épouse Z... et
Monsieur Bernard Gerd Herbert ELie Z...
... 75009 PARIS
Tous représentés par Me Chantal-rodene BODIN CASALIS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0066
Et assistés sur l'audience par Me Pierre BOUAZIZ de la SCP BOUAZIZ BENAMARA & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0215

Mademoiselle Anne-Marie A...
... 75007 PARIS
Mademoiselle Jeanne A...
... 14680 BRETEVILLE SUR LAIZE
Monsieur Bertrand Henri Marie Anne B... B...
... 14680 BRETTEVILLE SUR LAIZE
Tous Représentés par Me Joëlle VALLET-PAMART, avocat au barreau de PARIS, toque : D1476
Assistés sur l'audience par Me François-olivier MEUNIER de la SELAS SAUTIER-GUILLEMIN-MEUNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R022
Mademoiselle Anne B... B...
... 35000 RENNES
non représenté
Ayant reçu signification de la déclaration d'appel en date du 29 mars 2013 par remise à domicile
Monsieur Jacques B... B...
... 78150 LE CHESNAY
non représenté
Ayant reçu signification de la déclaration d'appel en date du 12 avril 2013 par remise à l'étude d'huissier
Madame Yvonne C...
... 75016 PARIS
Madame Claire 
D... 
épouse J...
... 14000 CAEN
Monsieur Jehan 
D...
... 75005 PARIS
Mademoiselle Clothilde D... Profession : Conseillère mobilité
... 75016 PARIS
Tous représentés par Me Jean-claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945
Assistés sur l'audience par Me Françoise DUMONT de l'AARPI BDL, avocat au barreau de PARIS, toque : L0037
SAS PARIS IXEME 46... prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au 47 rue de Monceau-75008 PARIS
Représentée par Me Armelle TASSY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1298
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Mai 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal SARDA, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : DÉFAUT
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Le 26 mai 2010, Monsieur 
X...
, Monsieur et Madame Z..., locataires dans un immeuble... à Paris 9ème arrondissement, ont assigné la société Paris IXème 46..., nouvelle propriétaire de l'ensemble immobilier ainsi que Madame C..., Madame 
D...
, Monsieur 
D...
, Madame J..., Mesdames A... et Monsieur B... B...
, anciens propriétaires indivis de l'immeuble, en vue de faire annuler la vente à défaut de respect de leur droit de préemption en application des dispositions de la loi du 31 décembre 1975, et faire condamner les défendeurs solidairement à leur payer une indemnité en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Les demandeurs exposent qu'ils sont locataires dans l'immeuble... respectivement depuis 1994 et depuis 2000, qu'ils ont été informés par courrier du 9 octobre 2007 de la vente de l'immeuble entier à la société PARIS IXème 46..., vente intervenue par acte authentique du 2 juillet 2007, la société PARIS IXème 46... ayant ensuite fait établir un règlement de copropriété le 2 avril 2008.
Que par acte d'huissier du 3 juin 2008, la société PARIS IXème 46... leur a fait notifier une offre de vente fondée sur l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975.
Qu'ils ont contesté la validité de cette offre au motif que la société PARIS IXème 46... procédait à la vente de plus de 10 logements dans l'immeuble se devait de respecter l'accord collectif du 16 mars 2005.
Que si la société PARIS IXème 46... a contesté l'existence de 10 logements dans l'immeuble disant qu'il n'en existait que 9, elle a cependant convoqué les locataires à une réunion d'information collective le 26 novembre 2009, et leur a notifié le 17mars 2010 une nouvelle offre de vente sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975.
Ils ont fait valoir qu'ils contestent la qualité de propriétaire de la société PARIS IXème 46... au vu des dispositions de l'article 10-1- I-A de la loi du 31 décembre 1975 dans sa rédaction résultant de la loi du 13 juin 2006, puisque lorsque l'immeuble à vendre dans sa totalité et en une seule fois comporte plus de 10 logements, et que l'acquéreur ne s'engage pas à proroger pour six ans les contrats de bail d'habitation en cours, le bailleur doit faire connaître à chacun des locataires par lettre recommandée avec avis de réception le prix et les conditions de la vente pour le local qu'il occupe, cette notification valant offre de vente au profit du locataire, et ce à peine de nullité de la vente.
Ils affirment que la vente du 2 juillet 2007 au profit de la société PARIS IXème 46 qui ne comportait aucun engagement de celle-ci de proroger les baux en cours, n'a pas été précédée d'une notification aux locataires alors que l'immeuble comportait plus de dix logements.
Par un jugement du 8 janvier 2013, le tribunal de grande instance de Paris a :
- dit que l'immeuble... à Paris 9ème arrondissement ne comportait pas plus de dix logements à la date de sa vente en entier à la société PARIS IXème 46..., le 2 juillet 2007 et qu'en conséquences les dispositions de l'article 10-1- I-A de la loi du 31 décembre 1975 n'étaient pas applicables à cette vente,
- débouté en conséquence Monsieur X..., Monsieur et Madame Z... de leur demande tendant à la nullité de la vente en ce qui concerne les locaux qui leurs étaient loués,
- débouté la société PARIS IXème 46... de sa demande reconventionnelle à titre de dommages et intérêts,
- condamné Monsieur X..., Monsieur et Madame Z... aux dépens ainsi qu'à payer en application de l'article 700 du Code procédure civile la somme de 4000 euros à la société PARIS IXème 46..., celle de 3000 euros à Madame C..., Madame 
D...
, Monsieur 
D... 
et Madame J... d'une part et à Mesdames A... et Monsieur B... B... 
d'autre part, accordé le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Monsieur Z... Bernard, Madame Z... Yuna Y..., Monsieur 
X... 
Sacha ont interjeté appel de ce jugement et, vu leurs dernières conclusions, signifiées le 31 mars 2014, ils demandent à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la société Ixème 46...,
- les dire recevables et bien fondés en leurs demandes,
- dire qu'au jour de la vente du 2 juillet 2007, l'immeuble du 46, rue de... 75 009 PARIS qui en est l'objet, comportait plus de dix logements,
- annuler en conséquence la vente des lots dont les conclusions sont locataires : 9 à 11, 46, 49, 51, 67, et 72 à 74 intervenue par acte de Maître Louis F..., notaire associé à Paris le 2 juillet 2007 entre :
D'une part :
Mademoiselle Anne-Marie A..., Mademoiselle Jeanne A..., Madame Yvonne C..., Mademoiselle Claire 
D...
, épouse J..., Monsieur Jehan 
D...
, Mademoiselle Clotilde 
D...
, Mademoiselle Anne B... B...
, Monsieur Bertrand B... B...
, Monsieur E... 
B... B...
,
D'autre part :
La société Paris Ixème 46...,
Ayant pour objet les biens suivants :
Dans un ensemle immobilier situé à Paris 9ème, 46, rue de..., composé d'un bâtiment en façade sur la rue, double en profondeur avec partie en aile sur la droite et à gauche d'une cour d'appel centrale, élevé sur caves d'un rez-de-chaussée, de quatre étages carrés, d'un cinquième très en retrait et d'un sixième étage sous combles,
Cadastré Section AO numéro 20, lieu-dit 46, rue de..., pour une surface de 11a 54 ca,
Le volume numéro 2 tel que résultant d'un état descriptif de division en volumes reçu par Maître I..., notaire à Paris, en date du 21 octobre 1999, publié au 3ème bureau des hypothèques de Paris le 27 janvier 2000, volume 2000P numéro 600 ;
- ordonner la publication du jugement à intervenir au bureau des hypothèques coméptent, aux frais exclusifs des défendeurs pris solidairement,
- condamner solidairement Mademoiselle Anne-Marie A..., Mademoiselle Jeanne A..., Madame Yvonne C..., Madame Claire 
D... 
épouse J..., Monsieur Jehan 
D...
, Mademoiselle Clotilde 
D...
, Mademoiselle Anne B... B...
, Monsieur Bertrand B... B...
, Monsieur E... 
B... B... 
et la société Paris Ixème 46,... à leur payer la somme de :
-50 000 euros par foyer à titre de dommages et intérêts,
-15 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner solidairement Mademoiselle Anne-Marie A..., Mademoiselle Jeanne A..., Madame Yvonne C..., Madame Claire 
D... 
épouse J..., Monsieur Jehan 
D...
, Mademoiselle Clotilde 
D...
, Mademoiselle Anne B... B...
, Monsieur Bertrand B... B...
, Monsieur E... 
B... B... 
et la société Paris Ixème 46,... aux entiers dépens, de première instance et d'appel.
Vu les conclusions des intimés, Monsieur Bertrand B..., Mademoiselle Anne-Marie A..., Mademoiselle Jeanne A..., signifiées le 26 mars 2014, ils demandent à la Cour de :
A titre principal,
- dire Monsieur Sacha 
X...
, Monsieur Bernard Z... et Madame Yuna Y..., épouse Z... irrecevables en leur demande tendant à voir annuler la vente des lots dont ils se prétendent locataires,
- confirmer le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de PARIS le 8 février 2013,
Subsidiairement et au fond,
- confirmer le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de PARIS le 8 février 2013, sauf en ce qu'il a omis de condamner les appelants à leur payer les dépens de première instance,
- condamner Monsieur Sacha 
X...
, Monsieur Bernard Z... et Madame Yuna Y..., épouse Z... aux dépens de première instance,
Très subsidiairement,
- débouter la société PARIS IX 46... de son appel en garantie,
- condamner Monsieur Sacha 
X...
, Monsieur Bernard Z... et Madame Yuna Y..., épouse Z..., et la société PARIS IX 46... à leur payer a somme de 10. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner les appelants aux entiers dépens.
Vu les conclusions des intimés, Madame Yvonne C..., Monsieur Jehan G... ¿ S, Mademoiselle Clothilde G... ¿ S, Madame Claire G... ¿ S, signifiées le 18 février 2014, ils demandent à la Cour de :
A titre principal,
- dire Monsieur et Madame Z... et Monsieur X... irrecevables en leur demande de voir annuler la vente des lots dont ils se prétendent locataires.
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 janvier 2013 par le Tribunal de Grande Instance de PARIS.
A titre subsidiaire,
- constater que |'immeuble faisant l'objet de la vente du 2 juillet 2007 ne comportait pas plus de 10 logements,
- débouter Monsieur 
X... 
et Monsieur et Madame Z... en toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 janvier 2013 par le Tribunal de Grande Instance de PARIS.
A titre encore plus subsidiaire,
- sur la demande en garantie de la Société PARIS IX 46..., débouter la Société PARIS IX 46... en son appel en garantie à l'encontre de I ¿ indivision venderesse.
Y ajoutant en toutes hypothèses :
- condamner solidairement Monsieur Z..., Madame Z... et Monsieur 
X... 
au paiement de la somme de 16. 000 ¿ au titre des frais irrépétibles qu'ils ont engagés en application des dispositions de l'Article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens d'appel.
Vu les conclusions de l'intimé, la société PARIS IXème 46..., signifiées le 23 janvier 2014, aux termes desquelles il demande à la Cour de :
A titre liminaire,
- prononcer la caducité de la déclaration d'appel interjeté le 12 février 2013 par Monsieur Sacha 
X...
, Monsieur Bernard Z... et Madame Yuna Y..., épouse Z... du jugement rendu le 8 janvier 2013 par la 2ème chambre 1 ère section du Tribunal de Grande Instance de PARIS, la signification des conclusions d'appel en date du 13 février 2013 et des pièces le 14 mai 2013 à l'avocat de la société PARIS IX ème 46... étant postérieure à l'expiration du délai de l'article 908 du Code de Procédure Civile : « A peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dispose d'un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel pour conclure. »
Subsidiairement,
- vu l'article 564 du Code de Procédure Civile, déclarer les appelants irrecevables en leur appel, la demande de nullité de la vente des lots de copropriété de l'immeuble 40 rue de... 75009 PARIS, dont les appelants sont locataires : 9 à 11, 46, 49, 51, 67, et 72 à 74 étant nouvelle en cause d'Appel.
Subsidiairement, au fond,
- constater que les appelants n'apportent pas la preuve qu'à la date de la vente du 2 juillet 2007, l'immeuble... 75009 PARIS comportait plus de 10 logements au sens des dispositions de l'article 10-1- I-A de la loi du 31 décembre 1975 issues de la loi du 13 juin 2006.
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté Monsieur Sacha 
X...
, Monsieur Bernard Z... et Madame Yuna Y..., épouse Z... de leur demande de nullité de la vente du 2 juillet 2007,
- accueillir son appel incident,
- condamner Monsieur Sacha 
X...
, Monsieur Bernard Z... et Madame Yuna Y..., épouse Z... à lui payer la somme de 120 069, 00 ¿ arrêtée au 30 juin 2013, à titre de dommages et intérêts en réparation son préjudice de 2010 à 2013, Condamner Monsieur Sacha 
X...
, Monsieur Bernard Z... et Madame Yuna Y..., épouse Z... à lui payer la somme de 15 000, 00 ¿ en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Subsidiairement encore, dans l'hypothèse où par impossible, la vente du 2 juillet 2007 serait déclarée nulle, vu la mention dans l'acte de vente : « Le Vendeur déclare que les Biens comportent moins de dix logements, en conséquence les présentes ne sont pas soumises aux nouvelles dispositions de l'article 10-1 de la loi no75-1351 du 31 décembre 1975 ».
- condamner in solidum Mademoiselle Anne-Marie A..., Mademoiselle Jeanne A..., Madame Yvonne C..., Madame Claire 
D... 
épouse J..., Monsieur Jehan 
D...
, Mademoiselle Clotilde 
D...
, Mademoiselle Anne B... B...
, Monsieur Bertrand B... B...
, Monsieur Jacques B... B... 
à la garantir de toutes les conséquences de la présente procédure.
- désigner un expert judiciaire qui aura pour mission de donner tous éléments sur l'intégralité du préjudice qui lui a été causé en conséquence de la nullité de la vente du 2 juillet 2007 et des 33 ventes subséquentes.
- les condamner aux entiers dépens en application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 avril 2014.
Vu les conclusions de procédure de Monsieur Z... Bernard, Mdame Z... Yuna Y..., Monsieur 
X... 
Sacha, signifiées le 11 avril 2014 et aux termes desquelles, ils demandent à la Cour de :
- ordonner la révocation de l'ordonance de clôture rendue le 3 avril 2014,
- renvoyer l'affaire à la mise en état avec maintien des plaidoiries au 7 mai 2014.

- rejeter des débats, les pièces communiquées par la Société PARIS IX ème 46..., le 1er avril 2014.
SUR CE LA COUR
Considérant que la société PARIS... n'est plus recevable à solliciter devant la cour la radiation de l'affaire pour défaut d'exécution de la décision entreprise, assortie de l'exécution provisoire ni à invoquer la caducité de la déclaration d'appel, les causes alléguées s'étant révélées avant le dessaisissement du conseiller de la mise en état ;
Qu'il n'y a donc pas lieu à révocation de l'ordonnance de clôture ni au rejet des pièces communiquées par la société PARIS..., le 1er avril 2014 ;
Considérant sans même qu'il y ait lieu de s'interroger sur le point de savoir si la demande des appelants de nullité de vente des lots dont ils sont locataires constitue ou non une demande nouvelle, il sera observé que c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte que le tribunal a jugé que l'immeuble... ne comportait pas, à la date de sa vente à la société PARIS... plus de 10 logements, de sorte que les dispositions de l'article 10-1-1- A de la loi du 31 décembre 1975 ne sont pas applicables à la vente intervenue et qu'en conséquence, la vente n'avait pas, à peine de nullité, à être précédée d'une offre de vente aux locataires ;
Qu'en effet, si l'article précité ne définit pas ce qu'il convient d'entendre par " logement ", c'est que d'autres textes l'ont fait avant lui auxquels il convient de se référer ;
Que seul peut constituer un logement et donc être pris en compte dans le calcul, les logements qui présentent les caractéristiques fixées par le décret du 20 janvier 2002, à savoir : un local comportant au moins une pièce principale d'une surface minimale de 9 m ² ou d'un volume minimal de 20 m ³ avec le raccordement au réseau d'eau courante avec la présence d'un système de chauffage et d'aération minimales, ce qui exclut les chambres du sixième étage qui ne répondent pas aux critères qualitatifs visés par ce décret sur les normes de décences et ce quand bien même, elles ne seraient pas considérées comme " impropres à l'habitation ", au sens du code de la santé publique ;
Que par ailleurs, l'existence ou non d'un bail sur lesdites chambres est sans intérêt sur le litige, le problème juridique se situant sur la définition même du terme " logement ", à la date de la vente du 2 juillet 2007 et ce indépendamment de toute autre considération : états locatifs, matrice cadastrale et révision fiscale ;
Qu'enfin, la loge de la gardienne qui est une partie commune attribuée en raison de l'exercice d'une fonction, ne peut être assimilée à un logement, au sens de la loi ainsi que les chambres de service, annexes d'un appartement ;
Considérant qu'il appartient aux appelants pour voir valablement prospérer leur demande de rapporter la preuve qu'au moment de la vente, l'immeuble litigieux comportait plus de 10 logements au sens des dispositions de la loi du 13 juin 2006 ;
Qu'ils prétendent en avoir trouvé 17 sachant que 8 ne sont pas contestés par aucune des parties ;
Que le neuvième logement est la loge de la gardienne qui doit être exclue du calcul pour les motifs ci-dessus ;
Que les chambres 7 et 8 sur rue ou sur cour (" 10e logement ") ne satisfont pas à ces conditions : ces chambres sur cour sont réunies mais ne comportent pas d'alimentation en eau ni évacuation (cf document du géomètre expert du 15 décembre 2006) ;
Il en est de même du :
- " 11e logement " : chambre numéro 16 dont aucune des trois pièces n'a une superficie de 9 m ² ;
- " 12e logement " : chambre numéro 17 sur rue dont la superficie est inférieure ou égale à 9 m ² et dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2 m 20 ce qui implique que le volume minimal est inférieur à 20 m ³ ;
- " 13e logement " : chambres 23 et 24 sur rue dont les superficies respectives sont inférieures à 9 m ² pour l'une et à 7, 20 m ² pour l'autre ;
- " 14e logement " : chambres 4 et 5 qui sont séparées par un couloir et dont l'une a une superficie de 5, 10 m ² et l'autre pas de point d'eau ;
- " 15e logement " : chambres 23 et 24 sur cour dont aucune n'a une superficie égale à 9 m ² ;
- " 16e et 17e logements " : appartement loué aux époux H... constitué par la réunion de trois chambres de service qui en tant que tel ne constitue qu'un seul logement, déjà décompté dans les huit non contestés ;
Que les neufs " logements " supplémentaires invoqués par les locataires ne peuvent donc être pris en compte ;
Sur la demande de dommages et intérêts de la société PARIS... ;
Considérant que quelque mal fondée que soit la demande, il n'est pas démontré la mauvaise foi des locataires dans l'exercice de l'action en justice qu'ils ont initiée à l'encontre de la société PARIS... ; que par conséquent, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages-intérêts formée à leur encontre par ladite société au motif de prétendus préjudices subis par cette dernière (au demeurant non justifiés que par un décompte émis par elle-même et qui en tant que tel n'a aucun caractère probant), en raison du maintien dans les lieux des locataires ;
Considérant que la solution conférée au litige implique le rejet de toutes les demandes des appelants et que les appels en garantie de la société PARIS... sont sans objet ;
Considérant que le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens de première instance et sur l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Que la demande formée par les consorts A... tendant à ce que les appelants soient condamnés à leur payer les dépens de première instance sera donc rejetée ;
Considérant que l'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d'appel, dans les termes que précise le dispositif.
PAR CES MOTIFS
Dit la société Paris IX ème 46... irrecevable en ses moyens de radiation et de caducité de déclaration d'appel ;
Dit n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture ni au rejet des pièces communiquées par la société PARIS..., le 1er avril 2014 ;
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant
Dit sans objet, les appels en garantie de la société PARIS... ;
Condamne in solidum, les appelants à payer au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d'appel, les sommes de :
-5000 ¿ à la société PARIS IX 46...
-4000 ¿ à Mmes A... et à M. B... B...
-4000 ¿ à Mme C..., Mme 
D...
, M. D... et Mme J...
Rejette toutes autres demandes ;
Condamne, in solidum, les appelants aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,