R. G : 06 / 07165
décision du
Tribunal d'Instance de VILLEURBANNE
Au fond du
07 septembre 2006
RG No 2005 / 2338



COUR D'APPEL DE LYON
DIXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 23 Janvier 2008
APPELANTE :
Madame Martine X...

69100 VILLEURBANNE
représentée par Me Annie GUILLAUME, avoué à la Cour
assistée de Me MENIRI, avocat au barreau de LYON
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro
2007 / 7174 du 07 / 06 / 2007 accordée par le bureau d'aide
juridictionnelle de LYON)

Madame Fernande Y...

69100 VILLEURBANNE
représentée par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Cour
assistée de Me DIMIER, avocat au barreau de ST ETIENNE
L'instruction a été clôturée le 15 Novembre 2006
L'audience de plaidoiries a eu lieu le 12 Décembre 2007
L'affaire a été mise en délibéré au 23 Janvier 2008
COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré :
Président : Mme DURAND, Conseiller faisant fonction de Président de Chambre
Conseiller : Mme CHAUVE, Conseiller
Conseiller : Mme QUENTIN DE GROMARD, Vice-présidente placée auprès du Premier Président de la Cour d'appel de Lyon par ordonnance du 03 juillet 2007
Greffier : Mme CLAMOUR, greffier placé, pendant les débats uniquement
A l'audience Madame QUENTIN DE GROMARD a fait le rapport conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile.
ARRET : contradictoire
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
signé par Madame DURAND, Président et par Madame GUILLAUMOT, greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
ÉLÉMENTS DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 30 avril 1999, à effet à compter du 1er juin 1999, Mme Fernande B... épouse Y..., par l'intermédiaire de son mandataire la S. A. R. L. agence Guillotière, donnait à bail à Mme Martine X... un appartement sis ...à Villeurbanne (69) moyennant un loyer mensuel de 2 150 francs, acompte sur charges compris. Par acte séparé du même jour M. Christian C... et Mme Joceline D... se portaient cautions solidaires des obligations découlant du contrat.
Des loyers étant impayés la bailleresse faisait délivrer le 18 juin 2005 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1 452,59 euros. Ce commandement était dénoncé aux cautions le 30 juin 2005.
Saisi par Mme Fernande Y... d'une demande en résiliation de bail et en paiement le tribunal d'instance de Villeurbanne, par décision réputée contradictoire en date du 7 septembre 2006 :
-condamnait solidairement Mme Martine X..., M. Christian C... et Mme Joceline D... cautions, à payer à Mme Fernande Y... la somme de 2 942,70 euros au titre de la dette locative,
-constatait la résiliation judiciaire du bail liant les parties,
-autorisait la bailleresse à faire expulser sa locataire à défaut de départ volontaire,
-condamnait solidairement Mme Martine X..., M. Christian C... et Mme Joceline D... à payer à Mme Fernande Y... une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en vertu du bail résilié et ce à compter du jour de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux,
-condamnait Mme Martine X... à payer à Mme Fernande Y... la somme de 700 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile (ci-après N. C. P. C.),
-déboutait les parties du surplus de leurs prétentions,
-condamnait in solidum la locataire et les cautions aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et des dénonces à cautions.
Par déclaration d'appel remise au greffe de la Cour d'Appel de Lyon le 15 novembre 2006 Mme Martine X... interjetait appel de cette décision en toutes ses dispositions.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Au terme de ses conclusions notifiées le 15 mars 2007 Mme Martine X... sollicite la réformation du jugement entrepris et demande à la Cour de :
-déduire de la dette locative les appels de provisions pour charges depuis l'année 2000 jusqu'à 2005, soit 1 477,76 euros,
-dire qu'elle n'est redevable que de la somme de 2 285,05 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté au 31 octobre 2006,
-constater le caractère inhabitable du logement donné à bail et débouter la bailleresse de sa demande en paiement de loyers et charges,
-constater que Mme Fernande Y... a manqué à son obligation d'assurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués et de prononcer la résiliation du bail liant les parties sur le fondement des dispositions de l'article 1184 du Code Civil aux torts de Mme Fernande Y...,
-condamner l'intimée à lui payer les sommes suivantes :
-8 580 euros correspondant aux loyers réclamés par la propriétaire pour la période de 2005 à 2006 au titre de son préjudice de jouissance,
-4 000 euros en réparation de son préjudice matériel,
-4 000 euros en réparation du préjudice lié à l'obligation de se reloger.
Elle réclame en outre la condamnation de la bailleresse aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers étant distraits au profit de Maître GUILLAUME et recouvrés conformément aux textes sur l'aide juridictionnelle.
S'agissant des charges locatives et se fondant sur les dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, elle fait valoir que la bailleresse n'a produit aucun relevé détaillé ni fournit les pièces justifiant les provisions de charges, rendant tout contrôle impossible, et ce pour la période allant du 1er janvier 2000 au 31 décembre 2005.
Elle expose que le logement donné à bail présentait de graves désordres liés à une forte humidité en raison d'infiltrations d'eau, à la vétusté des fenêtres, à la défectuosité de la plomberie et de l'installation électrique, et qu'il ne répondait pas aux normes d'habitabilité ; qu'elle avait alerté à plusieurs reprises la bailleresse fin 2004, en vain ; que dans la nuit du 23 au 24 octobre 2006 le mur donnant sur la cuisine et la chambre à coucher de l'enfant s'est effondré ce qui a entraîné l'évacuation des lieux par les pompiers. Elle précise avoir été relogée par la bailleresse, le logement en question ayant fait l'objet d'une interdiction d'habiter et ayant été vendu à un promoteur immobilier, de sorte qu'elle ne réclame plus d'expertise.
Soulignant le préjudice de jouissance subi pendant plusieurs mois en raison du défaut d'entretien du logement par Mme Fernande Y..., elle réclame la résiliation du bail liant les parties aux torts de cette dernière.
Dans ses écritures notifiées le 4 juin 2007 Mme Fernande Y... conclut à la confirmation de la décision critiquée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail du fait des manquements de la locataire sauf à voir porter le montant de la condamnation au titre des loyers et des charges au 31 juillet 2006 à la somme de 3 692,40 euros, et à la condamnation de Mme Martine X... à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du N. C. P. C. outre sa condamnation aux dépens lesquels seront distraits au profit de la S. C. P. JUNILLON & WICKY, avoués, en application de l'article 699 du N. C. P. C.
Soulignant l'importance de la dette locative non régularisée après la délivrance du commandement de payer elle fait valoir que son mandataire a adressé annuellement à la locataire les régularisations de charges afférentes à l'appartement loué ainsi que des courriers lui décrivant l'ajustement des provisions sur charges au regard du montant des charges réelles de l'exercice ; qu'il l'a en outre informé que les comptes et justificatifs des régularisations de charges étaient à sa disposition pour consultation au cabinet sur simple rendez-vous. S'agissant des relevés de compteur d'eau ou de l'entretien de la chaudière Mme Fernande Y... soutient qu'ils n'ont pas été possibles du fait de l'attitude de la locataire. Elle indique par ailleurs que la demande de l'appelante relative aux charges se heurte à la prescription quinquennale de l'article 2277 du Code Civil s'agissant des années antérieures à 2001.
Sur l'état du logement donné à bail, contestant toute insalubrité, elle indique qu'il était en bon état lors de la prise de possession par la locataire et qu'il répondait aux normes de confort et d'habitabilité ; que l'effondrement du mur est survenu après le jugement de résiliation ; qu'elle a fait procéder au changement des portes-fenêtres dès qu'elle a été informée des réclamations de la locataire, et que les artisans mandatés n'ont pu accéder à l'appartement en raison de la mauvaise volonté de l'occupante.
Relevant un manquement grave aux clauses du bail elle fait valoir que la locataire n'a été assurée que du 30 avril 2005 au 30 avril 2006 et qu'elle n'a pas justifié être assurée pour la période antérieure et postérieure, ce qui explique pourquoi elle n'a pas déclaré le sinistre " dégâts des eaux " à son assurance, sinistre responsable en partie de l'effondrement du mur en pisé.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 8 octobre 2007.
A l'audience de plaidoiries du mercredi 12 décembre 2007 l'affaire a été utilement appelée et retenue.
MOTIVATION DE LA DECISION
Les parties ayant constitué avoué, la présente décision sera contradictoire.
1-sur le paiement des loyers et des charges
L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la pratique des provisions sur charges est possible sous réserve que celles-ci fassent l'objet d'une régularisation au moins annuelle en fonction du montant des charges réelles. Le texte précité prévoit que cette régularisation s'appuie sur des décomptes par nature de charges qui sont communiqués au locataire ainsi que sur des pièces justificatives qui sont tenues à sa disposition.
En l'espèce Mme Fernande Y... produit aux débats les courriers simples qu'elle aurait adressés à la locataire intitulés " régularisation de charges " pour la période du 1er janvier 2001 au 31 décembre 2004, le dernier courrier daté du 6 octobre 2005 ajustant les provisions sur charges pour la fin de l'année 2005 à 15 euros par mois. Ces correspondances ne comprennent aucune ventilation entre ce que doit le propriétaire et ce que doit le locataire, aucune ventilation par nature de charges ni d'indication du mode de répartition entre les locataires, ne permettant pas à Mme Martine X... de vérifier la réalité des charges qu'elle a payées. Il y a lieu en conséquence de déduire les provisions sur charges locatives ainsi que le réclame l'appelante. Au vu des courriers précités relatifs aux régularisations de charges et du décompte arrêté au 5 juillet 2006, et l'action en restitution des charges indues se prescrivant par cinq ans, le montant des charges pour la période du 1er août 2000 au 31 décembre 2005 à déduire s'élève à 1 306,04 euros.
Le décompte versé aux débats par la bailleresse arrêté au 5 juillet 2006 fait état d'un solde locatif de 3 685,39 euros. Il y a lieu de déduire les frais de relance pour un montant de 109,40 euros, le trop perçu Elecgaz de 219,26 euros et les charges indues d'un montant de 1 306,04 euros, soit un solde de 2 050,69 euros. En conséquence Mme Martine X... est redevable envers Mme Fernande Y... d'une somme de 2 050,69 euros arrêtée au 5 juillet 2006, échéance de juillet incluse. En conséquence le jugement déféré doit être infirmé sur le montant de la condamnation mise à la charge de la locataire.
2-sur la résiliation du bail
Mme Martine X... n'a pas contesté l'absence de régularisation du commandement de payer du 18 juin 2005 dans le délai de deux mois, ni son défaut d'assurance avant le 30 avril 2005 puis pendant la période du 17 août 2005 au 16 septembre 2005 démontré par les deux attestations d'assurance produites aux débats. Elle n'est pas fondée à invoquer pour s'exonérer de ses obligations contractuelles une exception d'inexécution et le non-respect par la bailleresse de son obligation d'entretien dès lors qu'il résulte de la lecture du décompte locatif que l'arriéré de loyer était bien antérieur aux troubles allégués puisque le 19 janvier 2004 il était déjà de 234,09 euros ; et si elle affirme que ces désordres existaient dès fin 2004 et en avoir alerté sa bailleresse, elle ne le démontre pas. En conséquence le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail aux torts de la locataire pour ne pas avoir respecté ses obligations contractuelles et en ce qu'il a ordonné son expulsion avec paiement d'une indemnité d'occupation.
3-sur la demande de dommages et intérêts
Mme Martine X... invoque l'inexécution par la bailleresse de son obligation d'entretenir le bien loué et d'assurer la jouissance paisible des lieux. A l'appui de ses affirmations elle produit :
-un courrier du cabinet Immobilier Jacques F..., mandataire de Mme Fernande Y..., du 11 mars 2005 destiné à I. G. C. qui fait état de " fissure sur la terrasse et sur l'immeuble, de la désolidarisation de l'évier, de gravats qui tombent dans la cour, de divers désordres dans l'appartement ",
-de deux courriers du 18 mai 2005 et du 24 février 2006 de la Ville de Villeurbanne à Mme X... qui listent les désordres-présence d'humidité, apparition de moisissures, non-conformité du système d'aération, fissures sur la façade, sur la cheminée à l'intérieur du logement, projection de gravats-et qui indiquent que les désordres constatés ont été signalés par courrier à la régie Jacques F... en lui indiquant les travaux à réaliser.
Dès lors la bailleresse ne peut soutenir ne pas avoir été informée de l'existence de ces désordres dès 2005. Elle ne produit aucune pièce démontrant la réalisation de travaux pour y remédier, les travaux qu'elle allègue datant de février et juillet 2003, et l'absence d'assurance de la locataire ne pouvant l'exonérer de son obligation d'entretien, l'intimée ne démontrant pas que sa locataire serait à l'origine des désordres et que leurs réparations lui incomberaient. De même la télécopie du 28 février 2006 de la société TJBAT est insuffisante à démontrer que l'appelante aurait fait obstruction à la venue des entreprises chargées de réparer les désordres.
L'état d'insalubrité du logement n'ayant pas permis à Mme Martine X... d'en jouir paisiblement il y a lieu de fixer le montant des dommages et intérêts à la somme de 2 369,86 euros, laquelle correspond à 30 % du montant du loyer mensuel compte tenu de l'ampleur des désordres affectant les lieux qui ne les ont cependant pas rendus inhabitables, sur la période allant du 1er janvier 2005-les désordres n'étant pas apparus subitement en mars 2005 puisque le cabinet Immobilier Jacques F... mentionne dans son courrier du 11 mars 2005 une précédente correspondance restée sans réponse-au 24 octobre 2006 date du départ de la locataire consécutif à l'effondrement d'un mur dans le logement. En conséquence Mme Fernande Y... doit être condamnée à payer à Mme Martine X... la somme de 2 369,86 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance. Le jugement déféré doit être réformé sur ce point.
Mme Martine X... doit être déboutée de ses autres demandes de dommages et intérêts lesquelles ne sont étayées par aucune pièce justificative.
4-autres demandes
La Cour estime ne pas devoir faire application de l'article 700 du Code de Procédure Civile au profit de Mme Fernande Y... laquelle doit être déboutée de sa demande.
Les parties succombant sur certaines de leurs prétentions il y a lieu de faire masse des dépens de première instance et d'appel lesquels seront partagés par moitié entre elles et seront distraits au profit de Maître GUILLAUME et de la S. C. P. JUNILLON & WICKY, avoués, en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile et recouvrés selon les règles applicables en matière d'aide juridictionnelle.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement et contradictoirement,
CONFIRME le jugement rendu le 7 septembre 2006 par le tribunal d'instance de Villeurbanne en ce qu'il a constaté la résiliation du bail aux torts de Mme Martine X... et en ce qu'il a ordonné son expulsion avec paiement d'une indemnité d'occupation, et le réforme pour le surplus,
Statuant à nouveau,
CONDAMNE Mme Martine X... à payer à Mme Fernande Y... la somme de deux mille cinquante euros et soixante neuf centimes (2 050,69 euros) arrêtée au 5 juillet 2006, échéance de juillet incluse, au titre des loyers et charges impayées,
CONDAMNE Mme Fernande Y... à payer à Mme Martine X... la somme de deux mille trois cent soixante neuf euros et quatre vingt six centimes (2 369,86 euros) à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,
DEBOUTE Mme Fernande Y... et Mme Martine X... du surplus de leurs prétentions,
FAIT masse des dépens de première instance et d'appel lesquels seront partagés par moitié entre Mme Fernande Y... et Mme Martine X... et seront distraits au profit de Maître GUILLAUME et de la S. C. P. JUNILLON & WICKY, avoués, en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile et recouvrés selon les règles applicables en matière d'aide juridictionnelle.