Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRET DU 10 JANVIER 2020
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 18/09886 - No Portalis 35L7-V-B7C-B5WQ6
Décision déférée à la Cour : jugement du 09 avril 2018 -tribunal de grande instance d'EVRY - RG no 15/10005

Monsieur U... N...


né le [...] à CLAMART (92)
Madame S... C...


née le [...] à CORBEIL ESSONNES (91)
représentés par Me Philippe MONCALIS de la SELARL BECAM-MONCALIS, avocat au barreau d'ESSONNE

Monsieur U... H...


né le [...] à Sèvres (92)
représenté par Me Isabelle GRACIA, avocat au barreau d'ESSONNE
et par Me Emmanuel BIVILLE, avocat au barreau de Rouen
SARL JFA HABITAT ,
agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, [...]

représentée par Me Julien DUPUY de la SELARL DUBAULT-BIRI & ASSOCIES, avocat au barreau d'ESSONNE
SA ACTE IARD
no siret 332 945 546


représentée par Me Philippe MATHURIN de la SELARL ALERION SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0126
et par Me Albane FAIVRE-FAUCOMPRÉ, avocat au barreau de Paris, toque : K0126
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 novembre 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, Président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Claude CRETON, président de chambre
Mme Christine BARBEROT, conseillère
Mme Monique CHAULET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Sonia DAIRAIN

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude CRETON, Président et par Grégoire GROSPELLIER, greffier lors de la mise à disposition.
Par acte du 27 décembre 2012, la société JFA habitat a vendu à M. N... et à Mme C... une maison d'habitation située à [...] , moyennant un prix de 260 000 euros.
Ce bien provenait de la division d'une plus grande propriété vendue le même jour à la société JFA habitat par M. H....
Invoquant l'existence de fuites en provenance de la toiture et d'une humidité, M. N... et Mme C..., après expertise, se fondant sur la garantie des vices cachés, ont assigné la société JFA habitat et son assureur, la société Acte IARD, ainsi que M. H... en paiement de la somme de 62 078,84 euros HT au titre de la restitution d'une partie du prix de vente et de la somme de 61 784,40 euros à titre de dommages-intérêts.
Par jugement du 9 avril 2018, le tribunal de grande instance d'Evry a rejeté ces demandes, constaté que les appels en garantie formés par la société JFA habitat et la société Acte IARD sont sans objet et condamné M. N... et Mme C..., sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à payer :
- à la société JFA habitat la somme de 2 500 euros ;
- à la société Acte IARD la somme de 2 500 euros ;
- à M. H... la somme de 2 500 euros.
Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que M. N... et Mme C... avaient fait établir le 11 mai 2011, soit avant l'acquisition du bien litigieux, un devis de travaux de réfection complète de la couverture et de l'isolation, ce dont il résulte qu'ils avaient connaissance du mauvais état de la toiture qui devait faire l'objet d'une réfection complète, de sorte que leur action sur la garantie des vices cachés n'est pas fondée.
M. N... et Mme C... ont interjeté appel de ce jugement.
Ils font valoir qu'ils n'ont jamais sollicité avant l'acquisition du bien un devis de réfection de la toiture, l'expert privé mandaté par la société JFA habitat ayant fait état d'un devis établi en juillet 2013 qu'ils lui avaient remis en commettant une erreur sur la date de ce devis.
Ils indiquent avoir constaté les désordres litigieux à l'occasion de travaux et que l'expert judiciaire a ensuite constaté que :
- "la toiture est quasiment entièrement fuyarde. La majorité des tuiles présente des traces de ruissellement d'eau d'infiltrations qui en délaye partiellement la sous-face sur 80 % de la surface"
- "les infiltrations d'eau ont imbibé les isolants hydrophiles de la maison (laine de roche), sont sans effets immédiats sur la stabilité de l'immeuble, mais pourraient, s'ils persistent, avoir des effets néfastes (xylophages et pourrissement) à long terme sur le boisage de la charpente"
- "la pente du toit de l'auvent est incompatible avec le type de tuiles du point de vue de l'étanchéité, eu égard aux règles de l'art (DTU et normes) et aux prescriptions du fabricant des tuiles employées ici".
Ils soutiennent que ces désordres rendent l'immeuble impropre à sa destination et qu'est ainsi engagée la garantie de la société JFA habitat et de M. H....
Ils réclament la condamnation de la société JFA habitat, de la société Acte IARD et de M. H... à leur payer la somme de 62 078,84 euros au titre d'une réduction du prix de vente correspondant au coût des travaux de réparation tel qu'évalué par l'expert ainsi qu'à une somme de 95 203,71 euros à titre de dommages-intérêts se décomposant comme suit :
- frais de bâchage de la toiture : 3 647 euros
- perte de jouissance de 50 % de la superficie de la maison : 39 000 euros
- dépenses anormales de chauffage : 2 763,16 euros
- intérêts de l'emprunt : 53 440,55 euros.
Pour établir que M. H... avait connaissance de ces vices et ne peut se prévaloir de la clause exclusive de garantie, ils indiquent que l'expert a constaté "de nombreuses tentatives de réfection des infiltrations à l'aide de produits de base de silicone mise en oeuvre sur la sous-face des tuiles, tentatives restées inopérantes et non récentes, faites en plusieurs fois avec plusieurs silicones par différentes personnes. Ces tentatives sont plus néfastes dans ce cas précis de tuiles à emboîtement puisqu'elles empêchent l'écoulement naturel de l'eau dans les gorges prévues à cet effet sur chaque tuile" et que "M.H... ne pouvait ignorer ces << réparations >> à l'intérieur des combles et à l'extérieur sur les débords de toiture. M. H... ne pouvait ignorer les infiltrations d'eau sous l'auvent, manifestement remarquables par temps de fortes pluies sur le lambrissage apparent en plafond et du fait que les tuiles employées en couverture ne peuvent convenir à une pente aussi faible".
Ils indiquent qu'en outre la société JFA habitat a la qualité de professionnelle de l'immobilier.
Ils soutiennent que si ces infiltrations se sont manifestées à l'occasion de fortes précipitations, leurs causes se trouvent dans l'incapacité de la toiture principale à former barrière contre les intempéries et à la pente insuffisante de l'auvent compte tenu du choix du type de tuiles.
M. N... et Mme C... réclament enfin la condamnation des intimés à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société JFA habitat fait d'abord valoir que n'est pas établie l'antériorité à la vente du vice allégué, l'expert ayant constaté que les désordres trouvaient leur origine "pour l'essentiel aux événements météorologiques graves des 8 et 9, 17 et 19 juin 2013 ; des précipitations très importantes ayant donné lieu à l'arrêté de classement en zone de catastrophe naturelle de la commune de Montlhéry du 10 septembre 2013 (...) engendrant un déboîtement suffisant de certaines tuiles et par le reflux de l'eau de pluie vers l'intérieur au-dessus des reliefs des << coulants >> des tuiles".
Elle ajoute que compte tenu de l'ancienneté de la toiture qui n'avait pas été rénovée depuis 1978, les vices allégués n'étaient pas cachés aux acquéreurs.
La société JFA habitat conclut en conséquence à la confirmation du jugement et à la condamnation de M. N... et de Mme C... à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Subsidiairement, elle demande à être garantie par la société Acte IARD et par M. H....
La société Acte IARD conclut à la confirmation du jugement. Elle impute l'origine des désordres aux intempéries des 8, 9, 17 et 19 juin 2013 qui relèvent de l'assurance garantissant le risque de catastrophe naturelle, que la vétusté de la toiture constituait un vice apparent et qu'aucune faute en lien avec ces désordres ne peut être imputée à la société JFA habitat.
A titre subsidiaire, elle conclut à la réduction des demandes :
- 15 519,71 euros au titre de l'indemnisation des travaux réparatoires ;
- 24 834,92 euros au titre des dommages-intérêts.
Elle sollicite en outre la condamnation de M. H... à la garantir des condamnations qui seraient prononcées à son encontre.
Elle réclame enfin la condamnation de M. N... et de Mme C... à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
M. H... conclut à titre principal à la confirmation du jugement et réclame la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Se prévalant de la clause exclusive de garantie, soutenant qu'il est de bonne foi, il fait valoir que la toiture avait plus de trente ans au jour de la vente, que la maison était restée libre de toute occupation depuis le 10 juillet 2012 et que le département de l'Essonne avait connu de forte précipitations entre juillet et décembre 2012 sans que des infiltrations soient constatées par la société Clair'immo qui, chargée de trouver un acquéreur, avait les clefs de la maison depuis le 18 juillet 2012. Il ajoute qu'il résulte de l'expertise qu'aucune infiltration n'a été signalée par les acquéreurs pendant les six premier mois de leur occupation et que le vice affectant l'auvent constitue un vice apparent.
A titre subsidiaire, il demande à être garanti des condamnations qui pourraient être prononcées contre lui par la société Acte IARD.

1 - Sur les demandes de M. N... et Mme C...
Attendu qu'il résulte de l'expertise que :
- des infiltrations d'eau se sont produites à travers la couverture en tuile de la toiture principale, ces tuiles, non étanches, laissant ruisseler l'eau de pluie en raison d'un défaut d'emboîtement et de l'absence de film pare-pluie ; que les désordres causés par ces infiltrations sont apparus à la suite des fortes pluies constatées en juin 2013 mais que des infiltrations plus anciennes étaient apparues puisqu'avaient été réalisées, avant la vente de la maison, des réparations par la pose de joints de silicones à l'intérieur et à l'extérieur de la maison ;
- que les tuiles de l'auvent, posées sans respecter le D.T.U. 40.21 sur une toiture dont la pente est insuffisante pour ce type de tuiles, présentent également un défaut d'étanchéité ;
Attendu que si les infiltrations ont été constatées par les acquéreurs à la suite des fortes précipitations constatées en juin 2013 et ayant donné lieu à un arrêté de classement en zone de catastrophe naturelle, elles sont imputables aux défauts affectant la toiture du bâtiment ; que si, ces vices n'affectent pas la solidité de l'immeuble, ils sont à l'origine d'humidité des murs et de l'isolation de la maison dont les performances thermiques sont ainsi fortement diminuées, affectant ainsi son habitabilité et portant atteinte à sa destination ; qu'il en est de même des infiltrations par la toiture de l'auvent qui, destinée à assurer la protection de la terrasse située sous cet auvent, n'assure plus cette fonction ;
Attendu que l'expert ayant constaté qu'à une date qu'il n'a pu préciser mais antérieure à la vente de l'immeuble par M. H..., celui-ci a posé ou fait poser des joints de silicones sur une petite partie de la toiture, non seulement "au droit des pièces de jonction métalliques des vélux en raccordement avec les tuiles, mais aussi en parties courantes des rampants de toiture", ce qui établit qu'il avait constaté des infiltrations d'eau auxquelles il a tenté de remédier par la pose de ces joints ; qu'il est ainsi établi qu'il avait connaissance des vices affectant la toiture, dont M. N... et Mme C... n'ont pu se rendre compte qu'après la vente lorsqu'ils ont entrepris des travaux de rénovation puis à la suite des fortes pluies survenues en juin 2013 ; que M. H... ne peut donc se prévaloir de la clause l'exonérant de la garantie des vices cachés ; que la société JFA habitat, exerçant une activité de marchand de biens, a rappelé dans l'acte de vente à M. N... et Mme C... sa qualité de professionnelle de l'immobilier et qu'ainsi ceux-ci ne pourront se voir opposer une clause d'exonération de garantie ; que sa garantie est donc due ;
Attendu que M. N... et Mme C... sont ainsi fondés à exercer contre M. H..., et la société JFA habitat l'action estimatoire et l'action indemnitaire ;
Attendu, sur l'action estimatoire, que M. N... et Mme C... fixent à la somme de 62 078,84 euros la réduction du prix correspondant au coût de remise en état de la toiture ; que les parties ne sollicitent pas la fixation de la réduction du prix par experts, ainsi que le prévoit l'article 1644 du code civil dans sa rédaction en vigueur au jour de la conclusion de la vente, de sorte qu'elles sont présumées avoir renoncé à l'arbitrage d'experts ; que la cour dispose d'éléments suffisants pour fixer le montant de cette réduction à la somme de 20 000 euros, la vétusté de la toiture liée à son ancienneté ne justifiant pas la fixation de cette somme au coût d'une remise en état complète de la toiture ; qu'il convient en conséquence de condamner in solidum au paiement de cette somme M. H..., la société JFA habitat, qui ne conteste pas sa garantie, celle-ci sous déduction de la franchise contractuelle ;
Attendu, sur l'action en paiement de dommages-intérêts, qu'il convient d'évaluer comme suit le préjudice causé à M. N... et Mme C... par les vices litigieux :
- préjudice de jouissance : 20 000 euros
- surconsommation d'électricité alimentant le chauffage : 2 500 euros
- coût du bâchage de la toiture : 3 647,66 euros
Attendu que les intérêts de l'emprunt contracté pour l'acquisition de la maison ne constituant pas un préjudice en lien de causalité avec les désordres causés par les vices litigieux, il y a lieu de rejeter cette demande ;
Attendu qu'il convient en conséquence de condamner in solidum M. H..., la société JFA habitat et la société Acte IARD, celle-ci étant fondée à opposer la franchise contractuelle prévue par le contrat la liant à son assurée, à payer à M. N... et Mme C... la somme de 26 147,66 euros à titre de dommages-intérêts ;
2 - Sur les appels en garantie
Attendu que la société Acte IARD, assureur de la société JFA habitat, ne conteste pas l'action en garantie que celle-ci forme à son encontre ; qu'il y a donc lieu d'y faire droit ;
Attendu que si le vendeur intermédiaire, attrait en garantie par le sous-acquéreur, peut exercer une action récursoire contre son vendeur, c'est à la condition qu'il soit de bonne foi ; que la société JFA habitat étant présumée avoir connaissance des vices affectant le bien vendu, ni celle-ci ni son assureur, ne sont fondés à exercer une action en garantie contre M. H... ; que de même, ce dernier, qui avait connaissance de ces vices, n'est pas fondé à exercer un recours en garantie contre la société Acte IARD en sa qualité d'assureur de la société JFA habitat ;
PAR CES MOTIFS
INFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau :
DÉCLARE la société JFA habitat et M. H... tenue envers M. N... et Mme C... de la garantie des vices cachés ;
CONDAMNE in solidum M. H..., la société JFA habitat et la société Acte IARD, celle-ci sous déduction de la franchise contractuelle, à payer à M. N... et Mme C... :
- la somme de 20 000 euros au titre de la réduction du prix ;
- la somme de 26 147,66 euros à titre de dommages-intérêts ;
CONDAMNE la société Acte IARD à garantir la société JFA habitat, sous déduction de la franchise contractuelle, des condamnations prononcées à son encontre ;
DÉBOUTE M. H... de son action en garantie contre la société Acte IARD et déboute la société Acte IARD de son action en garantie contre M. H... ;
RÉSERVE les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,