RG N : 13/ 00666

Mme Fabienne X...

SARL JS2G/ CELAUR IMMOBILIER

DEMANDE EN PAIEMENT
Grosse délivrée à Maître FREYSSINET, avocat
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 26 JUIN 2014
Le VINGT SIX JUIN DEUX MILLE QUATORZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :

Madame Fabienne X... de nationalité Française, née le 15 Mai 1959 à Beaumont sur Oise (95260), Sans profession,...-19130 VARS SUR ROSEIX
représentée par Me Julien FREYSSINET, avocat au barreau de CORREZE, Me Vincent ROUDIE, avocat au barreau de la Corrèze
APPELANTE d'un jugement rendu le 22 MARS 2013 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BRIVE

SARL JS2G exploitant sous l'enseigne CELAUR IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal, Agent Immobilier,...-19000 TULLE
représentée par Me Philippe GRIMAUD, avocat au barreau de LIMOGES

L'affaire a été fixée à l'audience du 06 Mai 2014 en application de l'article 905 du Code de procédure civile, la Cour étant composée de Madame Martine JEAN, Président de chambre, de Monsieur Didier BALUZE et de Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Conseillers, assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier. A cette audience, Madame JEAN, Président de chambre a été entendue en son rapport, les avocats de la cause sont intervenus au soutien des intérêts de leur client.
Puis Madame Martine JEAN, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 26 Juin 2014 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Gilles Y... et Fabienne X..., propriétaires indivis d'un immeuble d'habitation à Lagarde-Enval, ont donné un mandat non exclusif de vente à la société JS2G, enseigne Celaur immobilier, pour le prix net vendeur de 210. 000 ¿.
Le 24 mars 2009 un compromis de vente a été signé entre ces derniers et les époux Z..., de nationalité anglaise, pour le prix net vendeur de 236. 000 ¿ ; l'acte portait que les acheteurs devraient verser à l'expiration du délai de rétractation la somme de 24. 700 ¿ à titre de dépôt de garantie et que l'acte serait régularisé en l'étude de Me A..., notaire à Saint Privat au plus tard le 31 mai 2009.
Les consorts Z... n'ont pas exercé leur droit de rétractation ; ils n'ont cependant pas versé le dépôt de garantie ni par la suite régularisé la vente en sorte que Me A... constatait, conformément aux stipulations de l'acte, que le compromis se trouvait nul et non avenu.
C'est dans ces conditions que Fabienne X... a fait assigner l'agence immobilière le 22 juin 2010 devant le tribunal de grande instance de Brive La Gaillarde aux fins d'obtenir, sur le fondement des articles 1135, 1147 et 1382 du Code Civil et la loi du 2 janvier 1970 sur le statut des agents immobiliers, paiement de la somme de 12. 350 ¿, soit la moitié du montant du dépôt de garantie, à titre de dommages et intérêts ; elle estimait que cette agence avait manqué à ses obligations en ne faisant pas toutes diligences pour obtenir le versement du dépôt de garantie.
Par jugement du 22 mars 2013, Fabienne X... a été déboutée et condamnée à payer à l'agence immobilière la somme de 1. 000 ¿ à titre de dommages et intérêts et celle de 2. 000 ¿ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; le tribunal a estimé qu'il n'était pas démontré que l'agence ait commis un manquement à ses obligations contractuelles en lien avec l'absence de versement du dépôt de garantie.
Fabienne X... a interjeté appel de cette décision selon déclaration du 27 mai 2013.
Les dernières écritures des parties, auxquelles il est expressément renvoyé pour plus ample information sur leurs demandes et moyens, ont été transmises à la cour les 24 juillet 2013 par Fabienne X... et 24 septembre 2013 par la société JS2G.
Fabienne X... soutient à nouveau devant la cour que l'agence a manqué à ses obligations contractuelles en ce que, d'une part, l'acte ôtait toute sécurité au vendeur face à un acquéreur peu scrupuleux, et, d'autre part, l'agence n'avait ni pris les renseignements nécessaires sur la solvabilité des acquéreurs ni mis ces derniers en demeure de déposer les 10 % de garantie chez le notaire ; elle fait observer à cet égard que les époux Z... avaient d'ores et déjà abusé des vendeurs qui ont obtenu, à l'occasion d'une autre instance devant le même tribunal, la condamnation d'une autre agence immobilière à les indemniser de leur préjudice.
La société JS2G, soutenant qu'elle a fait toutes diligences pour obtenir paiement du dépôt de garantie, considère qu'elle n'a commis aucune faute et conclut à la confirmation de la décision déférée et à la condamnation de Fabienne X... à lui payer une indemnité supplémentaire de 2. 000 ¿ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu que le premier juge a exactement rappelé les diligences de l'agence immobilière en vue d'obtenir le versement du dépôt de garantie ; qu'il en résulte que, contrairement à ce que soutenait Fabienne X... en première instance, l'agence immobilière, qui justifie de ses démarches pour relancer les époux Z... par courriers ou par téléphone, n'a pas manqué de ce chef à ses obligations contractuelles ;
Attendu par ailleurs qu'il n'appartient pas à l'agence immobilière chargée de vendre un bien d'enquêter sur la solvabilité des acquéreurs ; que sa responsabilité ne pourrait ainsi être engagée à ce titre que si, au regard des éléments en sa possession, elle ne pouvait qu'avoir des doutes sur la solvabilité des acquéreurs ou le sérieux de l'offre par eux émise, ce qui n'apparaît pas être le cas de l'espèce ; qu'à cet égard, il ne peut être tiré aucune conséquence de ce que les époux Z... avaient déjà contracté avec d'autres vendeurs sans donner suite aux compromis de vente régularisés par eux dès lors qu'il n'est nullement démontré que l'agence immobilière avait eu connaissance, à la date du compromis de vente signé entre les consorts XY... et les époux Z..., de ces précédents ;
Mais attendu que le compromis de vente n'offrait aucune garantie au vendeur dans le cas où l'acquéreur, après avoir signé cette convention, se refuserait à verser le dépôt de garantie ; que l'acte prévoit en effet en ce cas que le compromis de vente est nul et non avenu, ce qui prive le vendeur de toute action contre l'acquéreur en vue de la régularisation de l'acte authentique alors même que la vente est devenue définitive par la signature du compromis de vente qui concrétise l'accord des parties sur la chose et le prix ; qu'ainsi et contrairement à ce que l'agence a écrit aux vendeurs, ceux-ci ne pouvaient poursuivre les acquéreurs en application de la clause pénale contenue au compromis de vente, laquelle, qui prévoit une option pour la partie non défaillante d'invoquer la résolution de la vente au lieu de poursuivre sa régularisation par acte authentique, suppose nécessairement la reconnaissance de la validité du compromis de vente qui seul peut fonder l'action en régularisation par acte authentique au cas où l'acquéreur se refuse à y procéder ;
Et attendu que l'agence, dont il n'est pas démontré qu'elle a attiré l'attention des vendeurs, dont il est constant qu'ils ne sont ni des professionnels du droit ni des professionnels de l'immobilier, sur les conséquences de l'acte qu'ils ont signé, a manqué à son obligation de conseil ;
Attendu, dans ces conditions, qu'il sera fait droit à la demande de Fabienne X... dont le préjudice est constitué par la perte d'une chance d'avoir la possibilité de poursuivre la vente ou d'obtenir, par le biais d'une clause pénale, réparation des conséquences du comportement fautif des acquéreurs ;
Attendu ainsi que le jugement sera réformé pour condamner l'agence immobilière à payer à Fabienne X... la somme de 11. 000 ¿ ; que les autres réparations sollicitées par Fabienne X... sont en revanche sans lien avec la faute commise par l'agence immobilière en sorte qu'elle sera, à ces titres, déboutée de ses demandes ;
Attendue enfin qu'il sera alloué à Fabienne X... la somme de 2. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; que l'issue de ce litige conduit en revanche à débouter l'agence immobilière de sa demande fondée sur ces mêmes dispositions ;
PAR CES MOTIFS

Statuant par décision Contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
RÉFORME le jugement déféré,
Statuant à nouveau,
CONDAMNE la S. A. R. L JS2G à payer à Fabienne X... la somme de 11. 000 ¿ à titre de dommages et intérêts ainsi que celle de 2. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
DÉBOUTE les parties du surplus de leur demande,
CONDAMNE la S. A. R. L JS2G aux dépens d'instance et d'appel.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Marie-Christine MANAUD. Martine JEAN.