CRÉDIT AGRICOLE HOME LOAN SFH Société anonyme à conseil d’administration au capital de 550.000.000 €. Siège social : 12, place des Etats-Unis, 92127 Montrouge cedex. Siren : 437 667 371 RCS Nanterre. RAPPORT SUR L’EVALUATION DES IMMEUBLES au 31 décembre 2018 CA HL SFH est une société de financement de l’habitat régie par les articles L.513-28 et suivants du Code monétaire et financier qui a pour mission principale de contribuer au refinancement à moyen et long terme des prêts à l’habitat du Groupe Crédit Agricole. Le présent rapport relatif à l’évaluation des biens immobiliers est établi en application des dispositions de l’article 5 du règlement n° 99-10 du Comité de la réglement a tion bancaire et financière relatif aux sociétés de crédit foncier. Ce rapport est établi à partir des données disponibles au 31 décembre 2018 (soit les données des prêts au 30/11/2018). I. Rappel de la réglementation : mode d’évaluation, et méthode de réévaluation L’évaluation des immeubles financés ou apportés en garantie au sens des articles L.513-3 et L.513-29 du Code monétaire et financier est régie par les articles 1 à 5 du Chapitre 1 du règlement n° 99-10 du 9 juillet 1999 relatif aux sociétés de crédit foncier et aux sociétés de financement de l’habitat. A. Evaluation des immeubles Article 1er. –« Les immeubles financés ou apportés en garantie au sens des articles L.515-14 et L.515-35 du code monétaire et financier » (Arrêté du 23 février 2011) font l'objet d'une évaluation prudente excluant tout élément d'ordre spéculatif. Article 2. – « L'évaluation est réalisée sur la base des caractéristiques durables à long terme de l'immeuble, des conditions de marché normales et locales, de l'usage actuel de l'immeuble et des autres usages qui pourraient lui être donnés. Cette valeur est déterminée par écrit de manière claire et transparente et ne peut être supérieure à la valeur vénale. Par dérogation, l'évaluation peut être fondée sur le coût total de l'opération initiale lorsque ce coût est inférieur à 600 000 euros ou lorsque l'ensemble des prêts immobiliers financés par la société de crédit foncier ou par la société de financ e ment de l'habitat et garantis par l'immeuble évalué présente un capital unitaire restant dû, apprécié au moment de l'acqu i sition de ces prêts ou de leur apport en garantie, inférieur à 480 000 euros.» (A rrêté du 23 février 2011 ); Article 4. – « L'évaluation des biens immobiliers est réalisée par un expert indépendant au sens de l'article 168 de l'arrêté du 20 février 2007 relatif aux exigences de fonds propres applicables aux établissements de crédit et aux entreprises d'investissement.» (A rrêté du 7 mai 2007) B. Réévaluation des immeubles Article 3. – « Après leur acquisition ou apport en garantie, l'évaluation des immeubles est réexaminée dans le cadre du système de mesure des risques auquel sont assujetties les sociétés de crédit foncier et les sociétés de financement de l'habitat au titre du règlement no 97-02: a) Pour les immeubles à usage d'habitation, cet examen est effectué annuellement selon une méthode statistique ; b) Pour les immeubles à usage professionnel pour lesquels l'ensemble des prêts immobiliers appartenant à la société de crédit foncier et garantis par le bien évalué présente un capital unitaire restant dû inférieur à 30 % du montant total initialement prêté ou inférieur à 480 000 euros, l'examen peut être effectué annuellement par l'utilisation d'une méthode statistique ; c) Pour les immeubles à usage professionnel dont le coût d'achat ou la dernière valeur estimée est inférieur à 600 000 euros et lorsque l'ensemble des prêts appartenant à la société de crédit foncier et garantis par le bien évalué présente un capital unitaire restant dû supérieur à 480 000 euros, cet examen est individuel et effectué tous les trois ans. Entre deux examens individuels, la valeur de ces immeubles est réexaminée annuellement selon une méthode statistique ; d) Pour les immeubles à usage professionnel dont le coût d'achat ou la dernière valeur estimée est supérieur à 600 000 euros et lorsque l'ensemble des prêts appartenant à la société de crédit foncier et garantis par le bien évalué présente un capital unitaire restant dû supérieur à 480 000 euros, cet examen est annuel et individuel.»; (A rrêté du 23 février 2011 ) II. Méthode et procédure utilisées par Crédit Agricole Home Loan SFH A. Evaluation des immeubles Les prêts immobiliers du portefeuille de collatéral de la SFH présentant un capital unitaire restant dû apprécié au moment de leur apport en garantie inférieur à 480 000 euros, la dérogation de l’article 2 du règlement n° 99-10 s’applique à l’intégralité du portefeuille et permet d’utiliser le coût total de l’opération comme approxim a tion de la valeur initiale du bien. La valeur initiale de l’immeuble financé est assimilée au coût total de l’opération initiale ( CTO ), celui-ci étant défini comme la valeur du bien inscrite dans l’acte de vente, hors droits et frais, ou la valeur du bien augmentée de la valeur des travaux dans le cas de financement d’aménagements. En pratique, le CTO peut être alimenté différemment selon les générations d’octroi des crédits et les Caisses Régionales (le déploiement des outils se fait par vague). Avant le déploiement des outils nationaux Simul CA (outil de saisie et simulation pour les conseillers) et de l’outil de back testing SCORE, les informations relatives à la valeur du bien n’étaient pas stockées ; le CTO était alors estimé par la somme des prêts accordés à l’origine. Cela concerne toutes les générations antérieures à 2007 (excepté pour quelques caisses dites « pilote » pour lesquelles on peut disposer d’informations pour les générations 2005 à 2007). A partir des générations 2007, le coût total de l’opération est de plus en plus alimenté avec le montant total projet (cf. définition ci-dessous). En 2013, le projet Nice (Nouvelle Informatique Convergente Evolutive) a abouti à l’utilisation par toutes les Caisses régionales d’un système informatique unique. Les migrations des Caisses régionales vers ce système unique ont permis d’homogénéiser le calcul du coût total de l’opération pour l’ensemble des Caisses Régionales et de ré-estimer ce dernier conformément à la définition du montant total projet, lorsque les différents éléments rentrant dans le calcul sont connus. Il est composé du coût d'acquisition, des coûts des garanties et des frais. Par frais, on entend: - les frais d’acte, - les frais de dossiers, - les frais de timbres, - les parts sociales, - d’autres frais. Lorsque ces éléments ne sont pas disponibles, le coût total de l’opération est estimé par la somme des prêts accordés toujours en vie. Compte tenu de l’intégration des frais dans la définition du coût total de l’opération, il a été décidé d’appliquer systématiquement par prudence une décote forfaitaire de 7.4% à cette valeur pour toutes les natures d’opérations et les générations de prêt. En avril 2014, suite à la mise en exploitation de la nouvelle base centrale utilisée pour la gestion des collat é raux, il a été décidé harmoniser le calcul de la valeur du bien entre les Caisses régionales et LCL . Pour tous les prêts LCL quelques soit leurs générations, la valorisation du bien financé est faite en priorité avec le montant du projet s’il est alimenté et à défaut avec le coût total de l’opération tels que définis ci-après. Le montant du projet LCL est alimenté par ce que nous appelons le "montant de l'acquisition" augmenté des frais. Par frais, on entend: - les frais de notaires, - divers coûts secondaires - les frais de dossiers, - les frais de garanties Le montant du projet LCL pouvant éventuellement inclure des frais, il a été décidé d’appliquer par prudence la même décote forfaitaire de 7.4% à cette valeur pour toutes les natures d’opérations et les générations de prêt. Le coût total de l’opération LCL correspond au(x) montant(s) du(des) prêt(s) à l'origine du projet toujours en vie au(x)quel(s) s'ajoute le montant correspondant au pourcentage de l'apport personnel. Cela conduit génér a lement à sous évaluer le bien en particulier pour les opérations multi- prêts anciennes. Les audits précédents ont confirmé ce point. Comme il est possible pour les prêts de LCL d’identifier si le bien est valorisé par le coût total de l’opération ou le montant projet, la décote est appliquée uniquement au montant du projet. B. Réévaluation des immeubles Après leur apport en garantie, la valeur des immeubles est réexaminée à chaque nouvelle intégration des données me n suelles avec les derniers indices définitifs trimestriels communiqués semestriellement par la direction des risques selon une méthode statistique en application de l’article 3 du règlement n° 99-10 du Comité de la réglementation bancaire et fina n cière relatif aux sociétés de crédit foncier. Crédit Agricole SA a décidé de ne pas utiliser les indices provisoires publiés par PERVAL . La valeur des immeubles est actualisée via l’indexation sur les indices des prix des logements anciens en Ile-de-France et en province. CA HL SFH a choisi d’utiliser la même source que la Direction des Risques du Groupe Crédit Agricole c’est-à-dire ceux issus des bases commercialisées par la société PERVAL détenue par le notariat et Paris Notaire Service ( PNS ). CA HL SFH a choisi comme la Direction des Risques d’utiliser uniquement des indices définitifs et non des indices prov i soires ou semi définitifs ce qui engendre un décalage de plusieurs trimestres liés à leur publication. La réévaluation tient compte du département du bien financé et du type du bien financé (appartement ou maison). Sources des indices de prix des logements anciens : - Les indices de prix des logements anciens de l'Île-de-France sont calculés par la société Paris Notaires Services ( PNS ) et l’Insee à partir des données de tra n sactions immobilières contenues dans la base BIEN (Base d'Informations Économiques Notariales) appartenant à et gérée par PNS et alimentée par les n o taires d'Île-de-France. - Les indices de prix des logements anciens de la province sont calculés par la société Perval et l’Insee à partir des données de transactions immobilières cont e nues dans la base Perval et alimentée par les n o taires de province. - Les indices de prix des logements anciens relatifs à l'ensemble de la France métropolitaine sont calculés par la société Pe r val et l’Insee à partir des données de transactions immobilières contenues dans les bases gérées par Pe r val et PNS . Les indices des départements d’Outre-Mer et de Corse n’étant pas disponible; il a été décidé : - Pour les départements d’Outre-Mer, d’appliquer un coefficient de valorisation de 1 à la valeur initiale pour les biens. - Pour les départements de Corse, d’utiliser les valeurs de la région Provence –Alpes -Côte-d’Azur. Définition et calcul des indices de prix des logements anciens : Les indices Notaires-Insee des prix des logements anciens fournissent une mesure des évolutions de prix des logements anciens à qualité constante. Le prix retenu est le prix net vendeur, hors droits de mutation, frais de notaire et commission d'agence. Les indices portent uniquement sur les maisons et les appartements anciens au sens fiscal, c'est-à-dire de plus de 5 ans ou faisant l'objet d'une deuxième mutation. Afin d'éviter les transactions atypiques, les biens non standards tels que les chambres, lofts, ateliers ou châteaux et les acquisitions effectuées par des professionnels de l'immobilier sont exclus des calculs. De plus, on ne retient que les biens : - libres d'occupation au moment de la vente (ou occupés par le vendeur); - acquis en pleine propriété par une vente de gré à gré ; - destinés à un usage strict d'habitation. Réception et prise en compte des indices : Nous recevons chaque trimestre (1 er ou 2 ème mois du trimestre) des mises à jour des indices trimestriels de prix de log e ment par région, département et type de logement (appartement, maison). Les indices départementaux utilisés sont des indices moyens lissés calculés à partir des 4 derniers indices trimestriels bruts définitifs, par type de logement. Depuis fin 2016, une nouvelle procédure visant à raccourcir les délais de mise à disposition des indices avec des livraisons par trimestre a été mise en œuvre. La valorisation des immeubles au 31 décembre 2018 utilise les indices lissés publiés au titre du 1er trimestre 2018, qui correspo n dent à la moyenne des indices bruts définitifs des ventes réalisées au cours des 4 trimestres de l’année 2017-2018, d’où un décalage de plus de 9 mois par rapport à l’évolution réelle du marché immob i lier en France. Ces indices par département et type de bien sont présentés en annexe. Lors du calcul de la valeur indexée du bien financé, nous avons choisi une approche prudente, prenant en compte les éléments suivants: - Une hausse des indices immobiliers n’est répercutée qu’à hauteur de 80% sur la valeur du bien et une baisse à 100% - Une marge de sécurité est prévue et vise notamment à compenser les délais de publication et de réception des indices imm o biliers. Elle consiste en une décote fixée à 2.5% pour tous les départements que les indices soient à la hausse ou à la baisse. III. Résultats Informations relatives au pool mobilisé à fin décembre 2018 sur la base des données des prêts (capital restant dû au 30 novembre 2018), réévaluation sur la base des indices PERVAL et PNS définitifs du 1er trimestre 2018. Evaluation des immeubles financés apportés en garantie (valeurs exprimées en milliards d’euros) Nombre de créances Valeur initiale (1) Valeur réexaminée (stati s tique) Prêts hypothécaires 510 309 57,75 60,09 Dont prêts garantis par le FGAS 390 317 11,08 11,36 Prêts cautionnés 196 122 32.87 33.41 Dont prêts garantis par Crédit Logement 121 977 23,79 24,41 Dont prêts garantis par CAMCA 74 145 9,08 9,00 (1) valeur déclarée à l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution dans l’état « Elément de calcul du ratio de couverture et de contrôles des limites » prévu par l’instruction n°2016-I-09 de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution. Crédit Agricole Home Loan SFH Nadine FEDON Directeur Général de CA HL SFH 18/06/2019 Annexe Sources : indices PERVAL et PNS définitifs du 1ème trimestre 2018 utilisés (hors décote supplémentaire) pour le pool mobilisé au 31 décembre 2018. Département Maison Appartement Département Maison Appartement Département Maison Appartement 1 100,9976 109,0285 34 99,2695 101,6892 67 104,9691 107,8783 2 92,054 82,1913 35 107,5825 111,0819 68 103,8209 97,0649 3 96,1581 101,3425 36 91,5485 82,0133 69 114,2986 121,7775 4 97,3072 92,7887 37 106,0192 103,4449 70 101,0518 91,1666 5 98,0807 95,0598 38 104,5897 94,7816 71 97,1661 89,1229 6 89,5834 100,8124 39 102,1968 97,3837 72 101,1291 91,5992 7 103,8542 93,751 40 104,0136 103,0085 73 117,4241 109,1384 8 91,2147 86,0931 41 90,4077 83,0866 74 116,3499 116,8754 9 102,0507 93,1621 42 105,8756 83,1618 75 115,416 138,9419 10 95,307 86,1606 43 98,2753 98,6144 76 99,6391 89,8932 11 94,8676 92,3942 44 113,1817 111,7879 77 104,6669 101,0347 12 96,4591 100,4027 45 95,8962 90,4811 78 107,5328 109,7898 13 105,0356 97,5311 46 95,8574 94,2805 79 99,5823 98,5664 14 101,9208 96,9444 47 98,7123 93,9651 80 96,0772 94,4787 15 96,3136 101,426 48 95,5808 91,6111 81 96,7836 99,5302 16 103,0749 95,8392 49 100,9913 93,7067 82 95,6106 103,4825 17 104,1162 103,9131 50 100,8886 95,0836 83 96,9531 95,696 18 87,2604 90,1816 51 97,389 95,4629 84 99,5192 95,1727 19 93,3573 92,6229 52 92,45 87,6224 85 105,9848 99,8461 20 98,0345 98,5671 53 99,5764 94,0405 86 99,3881 99,5137 21 100,4548 92,7851 54 99,987 95,9812 87 93,8302 92,4925 22 99,7012 99,7306 55 91,7114 93,662 88 92,2699 93,7411 23 89,4881 102,0314 56 100,6994 100,3111 89 90,3014 88,6872 24 98,7047 94,6037 57 100,6014 94,675 90 103,52 92,3291 25 104,0759 97,4525 58 88,7491 88,6113 91 105,8719 101,2291 26 105,8936 93,6252 59 105,4709 103,8378 92 116,2641 123,6849 27 95,5565 86,9559 60 100,0852 91,3317 93 108,7336 114,5924 28 97,0278 88,1879 61 96,1558 86,3487 94 110,3982 117,6308 29 102,6416 97,4511 62 103,5324 92,6747 95 107,3439 102,4138 30 96,7705 88,8435 63 103,1377 105,5035 31 111,6367 112,804 64 104,2044 102,6237 32 102,0871 95,7305 65 102,8432 96,4226 33 131,3917 139,9008 66 94,4937 88,7263 ATTESTATION DU CONTRÔLEUR SPÉCIFIQUE SUR LES MODES ET RÉSULTATS D’ÉVALUATION ET LES MÉTHODES DE RÉEXAMEN PÉRIODIQUE DE LA VALEUR DES IMMEUBLES AU 31 DECEMBRE 2018 En application de l’article 5 du règlement 99-10 du CRBF Mesdames et Messieurs les administrateurs, En notre qualité de contrôleur spécifique de la société Crédit Agricole Home Loan SFH et en application des dispositions prévues par l'article 5 du règlement 99-10 du CRBF , nous avons procédé à la vérification de la validité, au regard de la réglementation en vigueur, des modes et résultats d'évaluation des immeubles sous-jacents aux prêts et des méthodes de réexamen périodique de leur valeur, tels que publiés simultanément aux comptes annuels au 31 décembre 2018 et joints à la présente attestation. Les modes et résultats d’évaluation des immeubles et les méthodes de réexamen périodique de leur valeur ont été définis et mis en œuvre sous la responsabilité du Directeur Général de votre société. Il nous appartient de nous prononcer sur leur validité au regard des règles en vigueur au 31 décembre 2018. Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la Compagnie nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission. Nos travaux ont consisté à vérifier la conformité : - des procédures, modes et résultats d'évaluation ainsi que des méthodes de réexamen périodique, dans leur conception et dans leur détermination, à la réglementation en vigueur au 31 décembre 2018, - des informations publiées simultanément aux comptes annuels avec, d’une part, le dispositif d’évaluation et de réexamen effectivement appliqué et, d’autre part, avec les résultats résultant de l’application du dispositif d’évaluation. Sur la base de nos travaux, nous n’avons pas d’observation à formuler quant à la conformité aux dispositions prévues par les articles 2 à 4 du règlement 99-10 du CRBF , des modes et résultats d'évaluation des immeubles et des méthodes de réexamen périodique de leur valeur, publiés simultanément aux comptes annuels au 31 décembre 2018. Cette attestation est régie par la loi française. Les juridictions françaises ont compétence exclusive pour connaître de tout litige, réclamation ou différend pouvant résulter de notre lettre de mission ou de la présente attestation, ou de toute question s’y rapportant. Paris, le 18 juin 2019 Le contrôleur spécifique FIDES AUDIT représenté par Stéphane MASSA