NORBAIL - IMMOBILIER Société Anonyme au capital de 8 000 000 Euros Siège social : 50, rue d’Anjou, 75008 PARIS 352 109 656 R.C.S PARIS Comptes annuels au 31 décembre 2019 Approuvés par l’Assemblée Générale Mixte du 29 mai 2020 I. — Bilan au 31 décembre 2019 (En euros.) ACTIF Notes 31/12/2019 31/12/2018 CAISSE ET BANQUES CENTRALES 0,00 0,00 CREANCES SUR LES ETABLISSEMENTS DE CREDIT A1 18 849 675,27 18 759 415,49 Banques 16 911 596,19 14 802 795,82 Garanties sur contrats de crédit-bail 0,00 0,00 Partenaires financiers 1 938 079,08 3 956 619,67 Produits rattachés 0,00 0,00 CREANCES SUR LA CLIENTELE 0,00 0,00 TITRES 0,00 55 105,44 Titres de participation 0,00 55 105,44 OPERATIONS DE CREDIT-BAIL 660 885 230,98 628 679 497,77 Immobilisations louées A2 570 925 233,81 559 079 094,07 Immobilisations brutes 996 510 863,11 963 440 205,50 - Amortissements et provisions spéciales - 424 148 571,73 - 402 865 373,69 - Provisions pour dépréciation - 1 437 057,57 - 1 495 737,74 Immobilisations temporairement non louées A2 4 969 023,43 6 788 743,15 Immobilisations brutes 11 779 478,86 13 927 800,61 - Amortissements et provisions spéciales - 5 615 258,01 - 5 479 881,33 - Provisions pour dépréciation - 1 195 197,42 - 1 659 176,13 Immobilisations en cours A2 72 198 436,07 51 324 774,88 Créances rattachées A3 12 792 537,67 11 486 885,67 Créances ordinaires 5 077 827,89 3 932 223,22 Créances à terme 796 433,14 625 754,36 Créances douteuses 10 032 334,58 10 084 794,24 - Provisions pour dépréciation - 3 446 803,04 - 3 387 294,44 Produits à recevoir 332 745,10 231 408,29 AUTRES OPERATIONS DE LOCATION 0,00 0,00 IMMOBILISATIONS INCORPORELLES 0,00 0,00 IMMOBILISATIONS D'EXPLOITATION 803,11 920,04 Matériel et mobilier 1 169,28 1 169,28 - Amortissements - 366,17 - 249,24 AUTRES ACTIFS A4 8 957 712,33 8 517 859,17 Dépôts versés 0,00 0,00 T.V.A. 2 063 999,64 1 078 801,63 Autres impôts et taxes 1 240 692,00 1 308 936,00 Divers 5 653 020,69 6 130 121,54 COMPTES DE REGULARISATION A5 4 624 512,91 4 483 826,22 Charges comptabilisées d'avance 4 589 362,95 4 365 248,03 Produits à recevoir 35 149,96 118 578,19 Impôts différés 0,00 0,00 TOTAL ACTIF 693 317 934,60 660 496 624,13 PASSIF Notes 31/12/2019 31/12/2018 DETTES ENVERS LES ETABLISSEMENTS DE CREDIT P1 600 322 500,64 562 345 348,96 Comptes ordinaires 1 029 180,59 463 319,11 Partenaires financiers 1 868 923,20 1 472 509,19 Comptes et emprunts à terme 596 206 871,04 559 184 372,28 Dettes rattachées 1 217 525,81 1 225 148,38 COMPTES CREDITEURS DE LA CLIENTELE P2 33 683 835,99 34 510 267,45 Comptes ordinaires 126 964,35 0,00 Comptes à terme 33 556 871,64 34 510 267,45 AUTRES PASSIF P3 9 836 685,65 15 340 145,21 Dépôts de garantie 108 500,00 250 000,00 T.V.A 1 567 689,10 1 621 311,94 Autres impôts et taxes 1 192 386,76 1 401 787,31 Fournisseurs travaux immobiliers 5 007 555,03 10 804 400,20 Fournisseurs autres 868 717,41 105 396,95 Acomptes reçus et appels sur garanties 0,00 0,00 Divers 1 091 837,35 1 157 248,81 COMPTES DE REGULARISATION P4 10 370 490,58 11 123 266,68 Produits constatés d'avance sur crédit-bail 6 667 710,75 6 396 328,80 Produits constatés d'avance autres 1 352 546,36 1 249 492,00 Charges à payer 1 580 380,54 2 693 031,80 Impôts différés 769 852,93 784 414,08 PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES P5 12 572,00 100 667,00 Autres risques et litiges 12 572,00 100 667,00 SUBVENTIONS ET AIDES FISCALES RECUES P6 3 331 852,99 3 934 972,98 Subventions et aides fiscales reçues 3 331 852,99 3 934 972,98 FONDS POUR RISQUES BANCAIRES GENERAUX 0,00 0,00 CAPITAL P7 8 000 000,00 8 000 000,00 RESERVES P7 25 081 955,85 23 276 618,35 Réserve légale 800 000,00 800 000,00 Réserve générale 24 281 955,85 22 476 618,35 Autres réserves 0,00 0,00 REPORT A NOUVEAU 0,00 0,00 RESULTAT EN INSTANCE D'AFFECTATION 0,00 0,00 RESULTAT DE L'EXERCICE P7 2 678 040,90 1 865 337,50 TOTAL PASSIF 693 317 934,60 660 496 624,13 Engagements hors bilan au 31 décembre 2019 (En euros.) Note 31/12/2019 31/12/2018 ENGAGEMENTS DONNES : Ouvertures de crédits confirmés H1 67 666 838 ,61 82 952 878 ,44 Crédit-bail 67 666 838 ,61 82 952 878 ,44 Prêts 0,00 0,00 Total des engagements donnés 67 666 838,61 82 952 878,44 ENGAGEMENTS RECUS : Accords de refinancement H2 71 905 000,00 55 000 000,00 Etablissements de crédit 71 905 000,00 55 000 000,00 Clientèle 0,00 0,00 Garanties pour crédits distribués à la clientèle H2 371 503 192,22 347 935 283,67 Garanties reçues du groupe 364 898 348,38 340 320 545,84 Autres garanties 6 604 843,84 7 614 737,83 Opérations de couverture 0,00 6 000 000,00 Cap 0,00 6 000 000,00 Total des engagements reçus 443 408 192,22 408 935 283,67 II. — Compte de résultat au 31 décembre 2019 (En euros.) Notes 31/12/2019 31/12/2018 1 Intérêts et produits assimilés R1 82 939,08 45 076,11 Opérations avec les établissements de crédit 386,40 217,49 Opérations avec la clientèle 82 552,68 44 858,62 2 Intérêts et charges assimilés R2 (9 516 205,05) (10 033 434,48) Opérations avec les établissements de crédit - Intérêts (7 417 333,95) (7 944 490,38) Opérations avec les établissements de crédit - Garanties (1 450 117,92) (1 460 085,04) Opérations avec les établissements de crédit - Autres commissions (55 049,00) (60 085,42) Opérations avec la clientèle (593 704,18) (568 773,64) 3 Produits sur opérations de crédit-bail R3 84 502 291,52 83 998 245,15 Loyers et assimilés 82 104 993,31 80 866 503,19 Indemnités de résiliation 0,00 0,00 Autres produits 708 088,23 513 059,19 Garanties sur contrats de crédit-bail 1 287 044,90 932 756,63 Plus-values de cession 402 165,08 1 685 926,14 4 Charges sur opérations de crédit-bail R4 (66 541 689,35) (65 174 564,72) Dotation aux amortissements (61 461 929,46) (60 246 790,92) Dotation et reprise sur provisions spéciales (3 688 771,34) (4 181 211,47) Charges sur immeubles, nettes des produits répercutés (694 094,04) (461 704,19) Moins-values de cession (696 894,51) (284 858,14) 5 Produits sur opérations de location simple 0,00 0,00 6 Charges sur opérations de location simple 0,00 0,00 7 Revenus des titres à revenu variable 0,00 0,00 8 Commissions (produits) R5 248 476,42 250 714,88 Commissions d'arrangement et assimilées 248 476,42 250 714,88 9 Commissions (charges) R6 (601 643,46) (612 284,66) Commissions d'apport (601 643,46) (612 284,66) Commissions diverses 0,00 0,00 10 Gains ou pertes sur opérations des portefeuilles de placement et assimilés 0,00 0,00 11 Gains ou pertes sur opérations des portefeuilles de négociation 0,00 0,00 12 Autres produits d'exploitation bancaire 247,62 1 911,09 Autres produits de gestion 247,62 1 911,09 13 Autres charges d'exploitation bancaire (142,16) (1 874,13) 14 PRODUIT NET BANCAIRE R7 8 174 274,62 8 473 789,24 15 Charges générales d'exploitation R8 (4 284 166,19) (4 034 994,55) Charges de personnel 0,00 0,00 Impôts et taxes (367 067,37) (398 118,35) Rémunérations d'intermédiaires (43 724,20) (15 287,55) Services extérieurs fournis par des sociétés du groupe (3 749 722,15) (3 484 491,04) Autres services extérieurs (123 652,47) (137 097,61) Charges d'exploitation refacturées 0,00 0,00 16 Dotations aux amortissements et aux provisions sur immobilisations (116,93) (76,09) Immobilisations incorporelles 0,00 0,00 Immobilisations corporelles (116,93) (76,09) 17 RESULTAT BRUT D'EXPLOITATION 3 889 991,50 4 438 718,60 18 Coût du risque R9 (34 424,50) (1 282 223,71) Provisions pour dépréciation sur créances de crédit-bail (556 088,27) (835 912,55) Provisions pour dépréciation sur immobilisations de crédit-bail 522 658,88 (446 311,16) Autres risques et litiges (995,11) 0,00 19 RESULTAT D'EXPLOITATION 3 855 567,00 3 156 494,89 20 Gains ou pertes sur actifs immobilisés 0,00 0,00 21 RESULTAT COURANT AVANT IMPOT 3 855 567,00 3 156 494,89 22 Résultat exceptionnel 17,75 0,51 Charges et produits exceptionnels 17,75 0,51 23 Impôt sur les bénéfices R10 (1 177 543,85) (1 291 157,90) Impôt sur les sociétés (1 192 105,00) (1 299 171,00) Impôt différé 14 561,15 8 013,10 24 Dotation/reprise de provisions réglementées 0,00 0,00 25 RESULTAT NET 2 678 040,90 1 865 337,50 Tableau présenté en euros. Les montants positifs correspondent à des produits, les montants négatifs représentent des charges III. — Annexe comptable Norbail Immobilier NORBAIL IMMOBILIER est agréée par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution en tant que société de financement depuis le 5 mai 2014. Le présent document est une partie indissociable des comptes annuels pour l'exercice clos le 31 décembre 2019. Les comptes annuels sont exprimés en euros. Les commentaires de l’annexe sont le plus souvent exprimés en milliers d’euros (K€). Le total du bilan composant ces comptes annuels est de 693 317 934,60 euros avant répartition. Le produit net bancaire inclus dans le compte de résultat composant ces comptes annuels est de 8 174 274,62 euros. Le résultat net de l'exercice est de 2 678 040,90 euros. PRINCIPES ET METHODES COMPTABLES Les comptes annuels de NORBAIL IMMOBILIER sont établis conformément aux dispositions du règlement ANC 2016-07 du 4 novembre 2016 modifiant le règlement ANC 2014-03 du 5 juin 2014, relatif au plan comptable général, sous réserve des adaptations prévues par le règlement N° 2014-07 du 26 novembre 2014 relatif aux comptes des entreprises du secteur bancaire. Les comptes sont établis dans le respect des règles de prudence et de permanence des méthodes. La méthode de base retenue pour l'évaluation des éléments est la méthode des coûts historiques. Aucun changement de méthode comptable n’est intervenu au cours de l’exercice 2019. IMMEUBLES LOUES EN CREDIT-BAIL Les immobilisations sur opérations de crédit-bail immobilier figurent dans les trois rubriques ci-après : – “Immobilisations en cours” pendant la phase de construction. – “Immobilisations” à compter de la date de mise en location. – ‘’Immobilisations temporairement non louées’’ lorsque NORBAIL IMMOBILIER récupère la disposition d’un immeuble en cas de la résiliation du contrat de crédit-bail. La valeur brute des immobilisations en location est enregistrée à son coût d’acquisition, y compris le coût des frais sur achat. En cas de résiliation du contrat de crédit-bail, la valeur brute des immeubles concernés est conservée sans modification de valeur. Pour les immobilisations réalisées par notre société, la valeur brute comprend le prix d’acquisition du terrain majoré du coût de la construction, de celui de la viabilité ainsi que des autres éléments constitutifs du prix de revient de l’investissement financé que sont les honoraires d’architecte, de bureau d’études techniques, les primes d’assurance construction, les taxes locales, départementales ou régionales propres à la construction. AMORTISSEMENT ET PROVISIONS SPECIALES DES IMMEUBLES LOUES EN CREDIT-BAIL L’instruction de la D.G.I. du 12 décembre 1995 stipule que la réforme fiscale du crédit-bail immobilier s’applique aux contrats conclus à compter du 1 er janvier 1996. Pour les dossiers entrant dans le cadre des opérations bénéficiant du régime de faveur SICOMI, les amortissements fiscaux, éventuellement complétés par les provisions pour amortissement financier complémentaire, sont calculés de manière à couvrir, au minimum, l’amortissement financier compris dans le loyer. Comme le lui permet l’instruction du 12 décembre 1995, NORBAIL IMMOBILIER a décidé d’opter pour toutes ses opérations de crédit-bail d’une durée égale ou supérieure à 7 ans conclues à partir du 1 er janvier 1996 pour un régime particulier d’amortissement qui est défini de la façon suivante : – La durée d’amortissement des immeubles est égale à la durée de la location en crédit-bail. La dotation à l’amortissement de chaque exercice est égale à la fraction du loyer acquise au titre dudit exercice qui correspond à l’amortissement du capital engagé pour acquérir les éléments amortissables donnés en crédit-bail. – La déduction des frais d’acquisition est ainsi également étalée sur la durée du crédit-bail. Par ailleurs, NORBAIL IMMOBILIER utilise la possibilité prévue à l’article 39 quinquies du code général des impôts de constituer en franchise d’impôt une provision pour étaler la prise en charge de la perte supportée en fin de contrat du fait d’un prix de levée d’option plus faible que la valeur comptable de l’immeuble. Selon l'avis du Comité d’urgence du CNC du 4 octobre 2006, NORBAIL IMMOBILIER est exclu de l’application du règlement 2002-10 remplacé successivement par le 2014-03 du Comité de réglementation comptable et le règlement ANC 2016-07 du 4 novembre 2016, relatif à l’amortissement et à la dépréciation des actifs. En conséquence, NORBAIL IMMOBILIER n’a pas appliqué l’approche par composant et n’a procédé à aucun changement de méthode concernant les modes ou les plans d’amortissement en 2019. PROVISIONS POUR DEPRECIATION DES IMMEUBLES Les immeubles pour lesquels la garantie de paiement de loyer n’est plus assurée font l’objet d’une provision pour dépréciation d’actifs chaque fois que leur valeur vénale est estimée inférieure à leur valeur nette comptable. En cas de transfert au poste « immobilisations temporairement non louées », NORBAIL IMMOBILIER procède ou fait procéder à une évaluation de l’actif. Lorsque cette évaluation fait apparaître un risque de valeur inférieure à la valeur nette comptable, il est comptabilisé une provision pour dépréciation d’actifs. La provision pour dépréciation est déterminée après prise en compte des contre-garanties reçues du Crédit du Nord et des ses filiales bancaires. COMPTES CLIENTS Les comptes clients débiteurs sur opérations de crédit-bail, sur opérations résiliées non louées et sur opérations de location simple sont présentés par rubrique et par nature ; ils sont subdivisés en deux postes : – “créances ordinaires” pour toutes les créances de moins de trois mois ainsi que les produits à recevoir, – et “créances douteuses” pour toutes les créances litigieuses ou de plus de trois mois. Les créances douteuses ou litigieuses font l’objet de provisions pour dépréciation, déterminées en fonction du niveau du risque de non-recouvrement, sur la base de la créance hors taxes diminuée du montant des sommes encaissées à titre d’avances en compte ou des paiements de loyer effectués par des cautions. La provision pour dépréciation est déterminée après prise en compte des contre-garanties reçues du Crédit du Nord et de ses filiales bancaires. Hors procédure collective, le déclassement des créances en douteux peut avoir deux origines : soit déclassement après deux loyers trimestriels impayés soit déclassement par contagion. Un rapprochement des encours de NORBAIL IMMOBILIER avec les encours dégradés du Crédit du Nord est fait deux fois par an avec la Direction Centrale des Risques. La décision concernant les créances restructurées relève du même circuit que la décision sur opérations nouvelles via la filière engagements du réseau. Les dotations de l’exercice aux comptes de provisions pour créances douteuses ainsi que les reprises relatives à ces provisions figurent, le cas échéant, au compte de résultat dans la rubrique “coût du risque”. TRAITEMENT DES COMMISSIONS Depuis le 1 er janvier 2010, la méthode utilisée par NORBAIL IMMOBILIER pour la comptabilisation des commissions reçues et des coûts de transactions (commissions d’apport) est l’étalement sur la durée de vie effective du contrat de crédit-bail de manière linéaire, conformément à l’avis de CNC N° 2009-05 du 2 juillet 2009. INFORMATIONS RELATIVES AUX POSTES DU BILAN Note A1 - CREANCES SUR LES ETABLISSEMENTS DE CREDIT Ce poste est composé : – Du solde bancaire pour un montant de 16 911 K€. – De la créance de NORBAIL IMMOBILIER sur ses confrères pour les opérations en pool pour 1 938 K€. Note A2 – OPERATIONS DE CREDIT BAIL (en milliers d'euros) VALEUR BRUTE CREDIT-BAIL A nouveau 01/01/2019 1 028 693 Immobilisations louées 963 440 Immobilisations temporairement non loués 13 928 immobilisations en cours 51 325 Acquisitions de l'exercice 106 239 Cessions ou sorties d'actif de l'exercice - 54 444 Solde au 31/12/2019 1 080 488 Immobilisations louées 996 511 Immobilisations temporairement non loués 11 779 immobilisations en cours 72 198 AMORTISSEMENTS ET PROVISIONS SPECIALES A nouveau 01/01/2019 408 345 sur immobilisations louées 402 865 sur immobilisations temporairement non louées 5 480 Dotation de l'exercice 65 449 Cessions de l'exercice - 44 030 Solde au 31/12/2019 429 764 Immobilisations louées 424 149 Immobilisations temporairement non loués 5 615 PROVISIONS POUR DEPRECIATION A nouveau 01/01/2019 3 155 Provisions pour dépréciations sur immobilisations louées 1 496 Provisions pour dépréciations sur immobilisations temporairement non louées 1 659 Dotations/reprises provisions dépréciation immeuble - 523 Solde au 31/12/2019 2 632 Provisions pour dépréciations sur immobilisations louées 1 437 Provisions pour dépréciations sur immobilisations temporairement non louées 1 195 VALEUR NETTE COMPTABLE 31/12/2019 648 092 Note A3 – CREANCES RATTACHEES (en milliers d'euros) 2019 2018 Créances ordinaires 5 077 3 932 Créances à termes moratoires 796 626 Créances douteuses avant provisions 10 032 10 085 TOTAL CREANCES 15 905 14 643 Note A4 - AUTRES ACTIFS 2019 2018 Dépôts versés 0 0 Fonds de garantie versés 0 0 Etat et collectivités 3 304 2 387 TVA 2 064 1 078 Tva déductible 171 96 Crédit de TVA 1 893 982 Autres impôts et taxes 1 240 1 309 Etat acompte IS 1 216 1 309 Autres impôts 24 Autres débiteurs divers 5 653 6 130 Fournisseurs retenue garantie partenaires 249 143 Débiteurs divers 25 13 Subventions à recevoir 136 5 974 Fournisseurs débiteurs (acomptes) 85 Débiteurs divers cession immob. 5 158 8 957 8 517 Note A5 – COMPTES DE REGULARISATION Figurent dans ce poste, les charges comptabilisées d’avance, essentiellement constituées des commissions d’apport payées d’avance au groupe CDN. Note P1 – DETTES ENVERS LES ETABLISSEMENTS DE CREDIT Les opérations de crédit-bail immobilier font l’objet d’un adossement sur des lignes de refinancement consenties par le CREDIT DU NORD. Les résultats de ces lignes de ressources sont enregistrés au fur et à mesure de leur réalisation effective. Les intérêts courus non échus à payer sont provisionnés à la clôture de l’exercice. Ce poste comprend également des dettes envers les partenaires financiers des opérations en syndication pour 1 868 K€. Ces dettes envers les partenaires représentent leur quote-part de produits dans les opérations pour lesquelles NORBAIL assure le chef de filat. Le remboursement des partenaires interviendra lorsque les créances de CBI auront été encaissées par NORBAIL. Maturité des dettes E.C. (en milliers d'euros) < 1 mois 1 à 3 mois 3 à 6 mois 6 mois à 1 an 1 à 5 ans + 5 ans Total Groupe - Capital 9 761 8 841 16 990 32 306 247 980 280 328 596 206 - Dettes rattachées 1 217 - - - - - 1 217 Hors-groupe - Capital 0 0 0 0 0 0 0 - Dettes rattachées - - - - - - - Totaux - Capital 9 761 8 841 16 990 32 306 247 980 280 328 596 206 - Dettes rattachées 1 217 - - - - - 1 217 Note P2 – COMPTES CREDITEURS DE LA CLIENTELE Ce poste comprend les ressources représentant l’autofinancement de la clientèle non bancaire locataire en crédit-bail, immobilisé sous forme d’avances servant de garantie au paiement des loyers. Maturité des dettes clientèle (en milliers d'euros) < 1 mois 1 à 3 mois 3 à 6 mois 6 mois à 1 an 1 à 5 ans + 5 ans Total HORS GROUPE - Capital emprunt preneur 750 268 867 2 164 13 009 16 466 33 524 - Intérêts courus 32 32 TOTAUX 782 268 867 2 164 13 009 16 466 33 556 Note P3 - AUTRES PASSIFS Au sein du poste « autres passifs », la rubrique « divers » est composée d’indemnités d’assurance perçues et à reverser aux crédit-preneurs pour 1 090K€. Note P4 - COMPTES DE REGULARISATION PASSIF Ce poste enregistre : – les produits constatés d’avance sur les commissions d’étude et les loyers de crédit-bail pour la partie courue non échue à la clôture de l’exercice ; – les charges à payer concernant l’exploitation propre, notamment les charges liées aux impôts et taxes ; – les impôts différés. Note P5 - PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES Le stock de provisions pour risques et charges est constitué d’une provision pour un risque opérationnel d’appel en garantie de 12,6 K€. Note P6 - SUBVENTIONS D’INVESTISSEMENT NORBAIL IMMOBILIER reçoit des subventions d’équipement de collectivités locales et européennes qui concourent au financement de certaines opérations de crédit-bail à due concurrence. Conformément à la réglementation, elles sont intégrées au compte de résultat sur la durée des contrats auxquels elles s’appliquent. Note P7 - EVOLUTION DE LA SITUATION NETTE (en milliers d'euros) 31/12/2018 Variation de l'exercice 31/12/2019 A.G.O. Distribution Résultat Capital 8 000 8 000 Réserves et report à nouveau 23 277 1 805 25 082 Bénéfice distribué 0 60 - 60 0 Résultat de l'exercice 1 865 - 1 865 2 678 2 678 SITUATION NETTE 33 142 0 - 60 2 678 35 760 Au 31 décembre 2019, le capital se compose de 500.000 actions d’une valeur nominale de 16 euros détenues à 99,99 % par le CREDIT DU NORD. INFORMATIONS SUR LE HORS-BILAN Note H1 - ENGAGEMENTS DONNES Ils sont constitués d’une part par des financements à réaliser sur les contrats signés, c’est-à-dire la différence entre notre engagement de financement contractuel et le montant des décaissements effectués et d’autre part par des engagements donnés sur des contrats en cours de signature représentant le montant global des opérations de crédit-bail immobilier entre la date de l’accord du client et la signature de l’acte de crédit-bail. Note H2 - ENGAGEMENTS RECUS Ils sont constitués : – des engagements de garantie reçus principalement du CREDIT DU NORD ou de ses filiales bancaires, apporteurs d’affaires, et représentés par un engagement de paiement par ces derniers de toutes sommes dues par le preneur défaillant. – d’un accord de refinancement de 55 M€ reçu du CREDIT DU NORD. – de lignes de refinancement accordées par le CREDIT DU NORD qui seront mises à disposition à une date différée pour 16,9 M€ INFORMATIONS RELATIVES AU COMPTE DE RESULTAT Note R1 - INTERETS ET PRODUITS ASSIMILES Ce poste comprend notamment les intérêts de retard facturés aux locataires à hauteur de 82 K€. Note R2 - INTERETS ET CHARGES ASSIMILES Ce poste totalise les intérêts supportés par NORBAIL IMMOBILIER sur les ressources obtenues d’établissements bancaires ainsi que sur les ressources de ses crédits preneurs ou de collectivités. Nous enregistrons notamment : – Les charges d’intérêt des comptes et emprunts pour 7 417 K€. – Des commissions de risque sur garantie du Crédit du Nord et de ses filiales pour 1 450 K€. – Au sein des « autres commissions », une commission de 55 K€ sur un accord de refinancement de 55 M€ reçu du Crédit du Nord. – Au sein des « opérations clientèles », la rémunération des avances preneurs pour 490 K€. Note R3 - PRODUITS SUR OPERATIONS DE CREDIT-BAIL La rubrique « loyers et assimilés » pour un total de 82 104 K€ comprend les loyers de CBI ainsi que les pré-loyers facturés en période d’engagement ou sur les décaissements réalisés. Les « autres produits sur opérations de crédit-bail » regroupent notamment : – Les appels en garantie, à hauteur de 1 287 K€ pour la banque Crédit du Nord et ses filiales. – Les Plus-values dégagées sur l’exercice pour un total de 402 K€ sont afférentes à des levées d’option d’opération de CBI avant le terme du contrat. Note R4 - CHARGES SUR OPERATIONS DE CREDIT-BAIL Ce poste reprend notamment les amortissements comptabilisés sur les opérations de CBI et ITNL pour 61 461 K€ ainsi que la provision spéciale pour amortissements financiers complémentaires pour 3 688 K€. Les charges sur immeubles non répercutées sur les preneurs en crédit-bail concernent des immeubles temporairement non loués et représentent 694 K€. Note R5 – COMMISSIONS (Produits) Ce poste est composé de : – Commissions de montage étalées sur la durée effective du contrat pour 130 K€. Les commissions facturées dans l’exercice ont représenté 287 K€ avant étalement. – Commissions de gestion sur dossiers enregistrées en totalité sur l’exercice pour 117 K€. Note R6 – COMMISSIONS (Charges) Ce poste est constitué des commissions d’apport étalées sur la durée de vie du contrat pour un montant de 601 K€. Les commissions d’apport versées au cours de l’exercice ont représenté 770 K€ avant étalement. Note R7 - PRODUIT NET BANCAIRE Le Produit Net Bancaire ressort à 8 174,2 K€ au 31 décembre 2019 contre 8 473,8 K€ pour 2018. Note R8 - CHARGES GENERALES D’EXPLOITATION Les charges générales d’exploitation se composent essentiellement de services extérieurs fournis par des sociétés du groupe et par les impôts supportés par NORBAIL IMMOBILIER au titre de son exploitation. Les services extérieurs fournis par les sociétés du groupe sont constitués par les frais de gestion informatiques, les frais de gestion administrative du portefeuille de crédit-bail, les sommes se rapportant à la mise à disposition des membres du personnel refacturées par le CREDIT DU NORD au titre du personnel détaché dans sa filiale, la location des locaux d’exploitation ainsi que le remboursement de diverses charges d’exploitation et de services communs. Au sein des autres services extérieurs, les honoraires des commissaires aux comptes liés au contrôle légal des comptes pour l’exercice 2019 se sont élevés à 14 025 euros HT pour le cabinet Deloitte et Associés et 14 025 euros HT pour le cabinet Ernst & Young. Note R9 - COUT DU RISQUE Le résultat sur provisions de l’activité crédit-bail est présenté en coût du risque. Les dotations et reprises sur créances et encours douteux, les pertes sur créances irrécouvrables et les utilisations de provisions sur créances irrécouvrables représentent une dotation nette de 34 K€ en 2019 contre une dotation nette de 1 282 K€ en 2018. 2019 2018 Autres risques et litiges - 1 0 Dotation provisions risques et charges exceptionnelles 0 0 Pertes couvertes par des provisions - 89 0 Reprise provision 88 0 Pour dépréciation sur créances clients - 556 - 836 Dotations aux provisions pour créances compromises - 271 - 994 Reprises de provisions sur créances compromises 196 195 Dotations aux provisions sur créances douteuses - 814 - 188 Reprises de provisions sur créances douteuses - disponible 345 238 Reprises de provisions sur créances douteuses-pertes couvertes 95 Pertes sur créances irrécupérables couvertes par des provisions - 483 - 1 208 Reprises de provisions sur créances compromises 388 1 208 Pertes sur créances irrécupérables non couvertes par des provisions - 12 - 87 Récupération sur créances amorties 0 0 Pour dépréciations sur immobilisations 523 - 446 Dotations aux provisions pour dépréciations immobilisations CBI - 113 - 506 Dotations aux provisions pour dépréciations ITNL - 115 - 726 Dotations aux provisions pour écart d'assiette 0 0 Reprises de provisions sur immobilisations CBI devenues disponibles 172 546 Reprises de provisions sur ITNL pertes couvertes 0 130 Reprises de provisions sur ITNL devenues disponibles 579 110 Coût du risque - 34 - 1 282 Note R10 -DETERMINATION DU RESULTAT FISCAL ET DE L’OBLIGATION DE DISTRIBUTION 10.1 IMPOT SUR LES SOCIETES EXIGIBLE (en milliers d'euros) NORBAIL IMMOBILIER a opté en 1991 pour le maintien du statut de SICOMI. Elle a continué par conséquent de bénéficier du régime d’exonération de l’impôt sur les sociétés pour la fraction de son bénéfice net provenant des opérations de crédit-bail réalisées en France jusqu’au 31 décembre 1995, et portant sur des immeubles affectés à une activité industrielle ou commerciale autre que les locaux à usage exclusif de bureaux, ainsi que pour les plus-values dégagées par la cession d’immeubles dans le cadre de ces opérations, sous la condition expresse de distribuer au moins 85 % de ses résultats. Le dernier contrat SICOMI de NORBAIL IMMOBILIER a fait l’objet d’une levée d’option le 30.12.2019. En conséquence, à fin 2019, il ne reste plus aucun contrat relevant du régime SICOMI. Les opérations de crédit-bail conclues depuis le 1 er janvier 1996 sont soumises à l’impôt sur les sociétés. I.S. 2019 1 192 ACOMPTES VERSES EN 2019 1 216 I.S A RECUPERER 24 10.2 IMPOTS DIFFERES L'impôt différé permet de constater un impôt correspondant au résultat économique de l'exercice au titre des opérations qui sont amenées à générer dans le futur un impôt ou une économie d'impôt non reconnu par la méthode de l'impôt exigible. Pour NORBAIL IMMOBILIER, des impôts différés sont ainsi calculés sur les décalages temporaires entre le résultat comptable et le résultat fiscal. La valorisation des impôts différés est réalisée au taux de 25,83 %. Tableau des impôts différés : L’impôt différé enregistré au compte de résultat est un produit net de 14 K€ pour 2019. Stock au 31/12/2019 Stock au 31/12/2018 Résultat d'impôt différé 2019 Commissions d'apport - 1 151 - 1 128 23 Position nette passive - 1 151 - 1 128 23 Commissions d'étude 349 309 - 40 C3S 32 35 3 Position nette active 381 344 - 37 Positions nettes - 770 - 784 - 14 Note R11 - BENEFICE DISTRIBUABLE L’activité du présent exercice a permis de dégager un bénéfice net de 2 678 041 €. Ce résultat comprend un bénéfice exonéré en application du régime SICOMI applicable à certains contrats de crédit-bail. Pour bénéficier de l’exonération d’impôt, au moins 85 % du résultat fiscal de ce secteur doit être distribué. Le bénéfice fiscal servant à déterminer le montant du dividende minimal du secteur SICOMI est égal au bénéfice net retiré des opérations exonérées, déterminé comme en matière d’impôt sur les sociétés, après imputation d’une quote-part de charges communes et de frais financiers en vertu des dispositions de l’instruction administrative du 20 juin 1991. Le bénéfice fiscal ainsi déterminé du secteur SICOMI se monte à 307 678 € pour l’exercice 2019. Le montant du dividende minimal représentant 85 % du résultat SICOMI s’élève donc à la somme de 265 000 €. AUTRES INFORMATIONS EVENEMENTS POSTERIEURS A LA CLOTURE L’épidémie du Covid 19, apparue en janvier 2020, a entraîné une crise sanitaire mondiale. La société NORBAIL IMMOBILIER a mis en œuvre des mesures appropriées pour ses employés et pour répondre aux besoins de ses clients. Bien qu’il soit difficile d’évaluer de façon précise les impacts de cette crise à date, l’intégralité des opérations de l’entité NORBAIL IMMOBILIER a pu être maintenue et aucun impact sur les comptes au 31 décembre 2019 n’a été identifié. TRANSACTIONS AVEC LES PARTIES LIEES : NORBAIL IMMOBILIER n’a pas conclu de transactions à des conditions hors marché avec des parties liées. EFFECTIF ET REMUNERATION DES ORGANES D’ADMINISTRATION ET DE DIRECTION NORBAIL IMMOBILIER n’a pas de personnel. Par ailleurs, NORBAIL IMMOBILIER ne supporte aucun coût direct au titre des mandataires sociaux exerçant des fonctions de salariés au sein du groupe CREDIT DU NORD JETONS DE PRESENCE Aucun jeton de présence rétribuant les administrateurs n’a été enregistré dans l’exercice 2019. ENCOURS FINANCIERS DES OPERATIONS DE CREDIT-BAIL : La réserve latente de crédit-bail correspond à l'excédent de la valeur financière des contrats par rapport à la valeur comptable des immeubles financés. Elle n'est pas comptabilisée dans les comptes individuels. A fin 2019, il n’y a plus de réserve latente de crédit-bail chez NORBAIL IMMOBILIER. INTEGRATION COMPTABLE DANS LES COMPTES DU GROUPE Les comptes de NORBAIL IMMOBILIER sont intégrés selon la méthode de l’intégration globale dans les comptes du groupe Crédit du Nord dont le siège social se situe 59 boulevard Haussmann 75008 PARIS. Le rapport de gestion concernant les comptes individuels 2019 est disponible sur simple demande auprès de NORBAIL IMMOBILIER. IV. — Affectation du résultat L'Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées générales ordinaires, décide que le bénéfice distribuable de l'exercice s'élevant à 2 678 040,90 euros sera réparti comme suit : Réserve légale - Dividende global 265 000,00 € Réserve générale 2 413 040,90 € Report à nouveau - TOTAL 2 678 040,90 € Chacune des 500.000 actions de 16 € qui composent le capital social recevra en conséquence un dividende fixé à 0,53 € . Les dividendes sont éligibles à l'abattement de 40 % mentionné à l'article 158-3-2° du Code Général des Impôts. En outre, il est rappelé, conformément à la loi, que les dividendes distribués au titre des trois exercices précédents ont été les suivants : exercice 2018 0,12 euro par action exercice 2017 0,10 euro par action exercice 2016 0,06 euro par action V. — Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes annuels Opinion En exécution de la mission qui nous a été confiée par vos assemblées générales, nous avons effectué l’audit des comptes annuels de la société Norbail Immobilier relatifs à l’exercice clos le 31 décembre 2019, tels qu’ils sont joints au présent rapport. Ces comptes ont été arrêtés par le conseil d'administration le 23 mars 2020 sur la base des éléments disponibles à cette date dans un contexte évolutif de crise sanitaire liée au Covid-19. Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice. Fondement de l’opinion Référentiel d’audit Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes annuels » du présent rapport. Indépendance Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance qui nous sont applicables, sur la période du 1 er janvier 2019 à la date d’émission de notre rapport, et notamment nous n’avons pas fourni de services interdits par le Code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Justification des appréciations En application des dispositions des articles L. 823-9 et R. 823-7 du Code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les appréciations suivantes qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importantes pour l’audit des comptes annuels de l’exercice. Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le contexte de l’audit des comptes annuels pris dans leur ensemble, arrêtés dans les conditions rappelées précédemment, et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n’exprimons pas d’opinion sur des éléments de ces comptes annuels pris isolément. Les estimations comptables Votre société ayant opté pour le régime spécial d’amortissement particulier prévu dans l’instruction n° 228 du 12 décembre 1995, nous avons contrôlé que les provisions pour l’étalement de la prise en charge de la perte supportée en fin de contrat, du fait d’un prix de levée d’option inférieur à la valeur nette comptable de l’immeuble, étaient correctement appréhendées. Comme indiqué dans les notes annexes, votre société constitue des dépréciations pour couvrir les risques de crédit à la clientèle ou de perte de valeur des immobilisations temporairement non louées. Dans le cadre de notre appréciation des estimations significatives retenues pour l’arrêté des comptes, nos travaux ont consisté à apprécier les risques de non-recouvrement des créances ainsi que les valeurs vénales des immobilisations temporairement non louées et à leur couverture par des dépréciations et des provisions en tenant compte des mécanismes de garantie. Vérifications spécifiques Nous avons également procédé, conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires. Informations données dans le rapport de gestion et dans les autres documents sur la situation financière et les comptes annuels adressés aux actionnaires Nous n’avons pas d’observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations données dans le rapport de gestion du conseil d’administration arrêté le 23 mars 2020 et dans les autres documents sur la situation financière et les comptes annuels adressés aux actionnaires à l’exception du point ci-dessous. S’agissant des événements survenus et des éléments connus postérieurement à la date d’arrêté des comptes relatifs aux effets de la crise liée au Covid-19, la direction nous a indiqué qu’ils feront l’objet d’une communication à l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes. La sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations relatives aux délais de paiement mentionnées à l’article D. 441-4 du Code de commerce appellent de notre part l’observation suivante : comme indiqué dans le rapport de gestion, ces informations n’incluent pas les opérations de banques et les opérations connexes, votre société considérant qu’elles n’entrent pas dans le périmètre des informations à produire. Par ailleurs, le rapport de gestion n’inclut pas les informations relatives aux tranches 31 à 60 jours et 61 à 90 jours sur les délais de paiement clients et fournisseurs ainsi qu’aux délais de paiement de référence utilisées, prévues par cet article. Rapport sur le gouvernement d’entreprise Nous attestons de l’existence, dans le rapport du conseil d’administration sur le gouvernement d’entreprise, des informations requises par l’article L. 225-37-4 du Code de commerce. Responsabilités de la direction et des personnes constituant le gouvernement d’entreprise relatives aux comptes annuels Il appartient à la direction d’établir des comptes annuels présentant une image fidèle conformément aux règles et principes comptables français ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu’elle estime nécessaire à l’établissement de comptes annuels ne comportant pas d’anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs. Lors de l’établissement des comptes annuels, il incombe à la direction d’évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer la convention comptable de continuité d’exploitation, sauf s’il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité. Les comptes annuels ont été arrêtés par le conseil d'administration. Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes annuels Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes annuels. Notre objectif est d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes annuels pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, sans toutefois garantir qu’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l’on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci. Comme précisé par l’article L. 823-10-1 du Code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société. Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre : il identifie et évalue les risques que les comptes annuels comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, définit et met en œuvre des procédures d’audit face à ces risques, et recueille des éléments qu’il estime suffisants et appropriés pour fonder son opinion. Le risque de non-détection d’une anomalie significative provenant d’une fraude est plus élevé que celui d’une anomalie significative résultant d’une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ; il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l’audit afin de définir des procédures d’audit appropriées en la circonstance, et non dans le but d’exprimer une opinion sur l’efficacité du contrôle interne ; il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par la direction, ainsi que les informations les concernant fournies dans les comptes annuels ; il apprécie le caractère approprié de l’application par la direction de la convention comptable de continuité d’exploitation et, selon les éléments collectés, l’existence ou non d’une incertitude significative liée à des événements ou à des circonstances susceptibles de mettre en cause la capacité de la société à poursuivre son exploitation. Cette appréciation s’appuie sur les éléments collectés jusqu’à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances ou événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité d’exploitation. S’il conclut à l’existence d’une incertitude significative, il attire l’attention des lecteurs de son rapport sur les informations fournies dans les comptes annuels au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une certification avec réserve ou un refus de certifier ; il apprécie la présentation d’ensemble des comptes annuels et évalue si les comptes annuels reflètent les opérations et événements sous-jacents de manière à en donner une image fidèle. Paris-La Défense, le 14 mai 2020 Les Commissaires aux Comptes DELOITTE ET ASSOCIES ERNST & YOUNG et Autres Marjorie Blanc Lourne Vincent Roty VI. — Rapport de gestion Le rapport de gestion concernant les comptes individuels 2019 est disponible sur simple demande auprès de NORBAIL IMMOBILIER.