CRÉDIT AGRICOLE HOME LOAN SFH Société anonyme à conseil d’administration au capital de 550.000.000 €uros Siège social : 12, Place des Etats-Unis, 92127 MONTROUGE cedex Siren : 437 667 371 RCS NANTERRE Rapport sur l’évaluation des immeubles au 31 décembre 2020 CA HL SFH est une société de financement de l’habitat régie par les articles L.513-28 et suivants du Code monétaire et financier qui a pour mission principale de contribuer au refinancement à moyen et long terme des prêts à l’habitat du Groupe Crédit Agricole. Le présent rapport relatif à l’évaluation des biens immobiliers est établi en application des dispositions de l’article 5 du règlement n° 99-10 du Comité de la réglementation bancaire et financière relatif aux sociétés de crédit foncier. Ce rapport est établi à partir des données disponibles au 31 décembre 2020 (soit les données des prêts au 30/11/2020). Rappel de la réglementation : mode d’évaluation, et méthode de réévaluation L’évaluation des immeubles financés ou apportés en garantie au sens des articles L.513-3 et L.513-29 du Code monétaire et financier est régie par les articles 1 à 5 du Chapitre 1 du règlement n° 99-10 du 9 juillet 1999 relatif aux sociétés de crédit foncier et aux sociétés de financement de l’habitat. Evaluation des immeubles Article 1er. –« Les immeubles financés ou apportés en garantie au sens des articles L.515-14 et L.515-35 ( Application de l’article 4 de l’ordonnance n°2013-544 du 27 juin 2013 qui remplace par les articles L515-14 et L515-35 du Code Monétaire et Financier par les articles L.513-3 et L.513-29) du code monétaire et financier » (Arrêté du 23 février 2011) font l'objet d'une évaluation prudente excluant tout élément d'ordre spéculatif. Article 2. – « L'évaluation est réalisée sur la base des caractéristiques durables à long terme de l'immeuble, des conditions de marché normales et locales, de l'usage actuel de l'immeuble et des autres usages qui pourraient lui être donnés. Cette valeur est déterminée par écrit de manière claire et transparente et ne peut être supérieure à la valeur vénale. Par dérogation, l'évaluation peut être fondée sur le coût total de l'opération initiale lorsque ce coût est inférieur à 600 000 euros ou lorsque l'ensemble des prêts immobiliers financés par la société de crédit foncier ou par la société de financement de l'habitat et garantis par l'immeuble évalué présente un capital unitaire restant dû, apprécié au moment de l'acquisition de ces prêts ou de leur apport en garantie, inférieur à 480 000 euros.» (A rrêté du 23 février 2011 ); Article 4. – « L'évaluation des biens immobiliers est réalisée par un expert indépendant au sens de l'article 168 de l'arrêté du 20 février 2007 relatif aux exigences de fonds propres applicables aux établissements de crédit et aux entreprises d'investissement.» (A rrêté du 7 mai 2007) Réévaluation des immeubles Article 3. – « Après leur acquisition ou apport en garantie, l'évaluation des immeubles est réexaminée dans le cadre du système de mesure des risques auquel sont assujetties les sociétés de crédit foncier et les sociétés de financement de l'habitat au titre du règlement no 97-02: a) Pour les immeubles à usage d'habitation, cet examen est effectué annuellement selon une méthode statistique ; b) Pour les immeubles à usage professionnel pour lesquels l'ensemble des prêts immobiliers appartenant à la société de crédit foncier et garantis par le bien évalué présente un capital unitaire restant dû inférieur à 30 % du montant total initialement prêté ou inférieur à 480 000 euros, l'examen peut être effectué annuellement par l'utilisation d'une méthode statistique ; c) Pour les immeubles à usage professionnel dont le coût d'achat ou la dernière valeur estimée est inférieur à 600 000 euros et lorsque l'ensemble des prêts appartenant à la société de crédit foncier et garantis par le bien évalué présente un capital unitaire restant dû supérieur à 480 000 euros, cet examen est individuel et effectué tous les trois ans. Entre deux examens individuels, la valeur de ces immeubles est réexaminée annuellement selon une méthode statistique ; d) Pour les immeubles à usage professionnel dont le coût d'achat ou la dernière valeur estimée est supérieur à 600 000 euros et lorsque l'ensemble des prêts appartenant à la société de crédit foncier et garantis par le bien évalué présente un capital unitaire restant dû supérieur à 480 000 euros, cet examen est annuel et individuel.»; (A rrêté du 23 février 2011 ) Méthode et procédure utilisées par Crédit Agricole Home Loan SFH Evaluation des immeubles Les prêts immobiliers du portefeuille de collatéral de la SFH présentant un capital unitaire restant dû apprécié au moment de leur apport en garantie inférieur à 480 000 euros, la dérogation de l’article 2 du règlement n° 99-10 s’applique à l’intégralité du portefeuille et permet d’utiliser le coût total de l’opération comme approximation de la valeur initiale du bien. Pour les prêts octroyés par les Caisses Régionales : La valeur initiale de l’immeuble financé est assimilée au coût total de l’opération initiale (CTO), celui-ci étant défini comme la valeur du bien inscrite dans l’acte de vente, hors droits et frais, ou la valeur du bien augmentée de la valeur des travaux dans le cas de financement d’aménagements. En pratique, le CTO peut être alimenté différemment selon les générations d’octroi des crédits et les Caisses Régionales. Pour les prêts octroyés avant 2007 : Avant le déploiement des outils nationaux Simul CA (outil de saisie et simulation pour les conseillers) et de l’outil de back testing SCORE, les informations relatives à la valeur du bien n’étaient pas stockées ; le CTO était alors estimé par la somme des prêts accordés à l’origine. Cela concerne toutes les générations antérieures à 2007 (excepté pour quelques caisses dites « pilote » pour lesquelles on peut disposer d’informations pour les générations 2005 à 2007). Pour les prêts octroyés entre 2007 et 2013 : Il a été décidé de faire évoluer le coût total de l’opération vers le montant total projet ,cela a été réalisé par vague. Le montant total projet est composé du coût d'acquisition, des coûts des garanties et des frais. Le coût d’acquisition est défini de manière générale comme la valeur du bien telle qu’inscrite dans l’acte de vente, hors droits et frais, ou la valeur du bien augmentée de la valeur des travaux dans le cas de financement d’aménagements Par frais, on entend: les frais d’acte, les frais de dossiers, les frais de timbres, les parts sociales, d’autres frais. A partir de 2013, le projet Nice (Nouvelle Informatique Convergente Evolutive) a abouti à l’utilisation par toutes les Caisses régionales d’un système informatique unique. Les migrations des Caisses régionales vers ce système unique ont permis d’homogénéiser le calcul du coût total de l’opération pour l’ensemble des Caisses Régionales avec le montant du projet tels que défini ci-dessus et de ré-estimer ce dernier au montant total projet, lorsque les différents éléments rentrant dans le calcul sont connus ou à défaut par la somme des prêts accordés à l’origine. Retraitements des frais éventuels : Compte tenu de l’intégration possible des frais dans la définition du coût total de l’opération, il a été décidé d’appliquer systématiquement par prudence une décote forfaitaire de 7.4% à cette valeur pour toutes les natures d’opérations et les générations de prêt. Pour les prêts octroyés par LCL: En avril 2014, suite à la mise en exploitation de la nouvelle base centrale utilisée pour la gestion des collatéraux, il a été décidé harmoniser le calcul de la valeur du bien entre les Caisses Régionales et LCL. Depuis 2014, pour tous les prêts LCL quelques soient leurs générations, la valorisation du bien financé est faite en priorité avec le montant du projet s’il est disponible ou à défaut avec le coût total de l’opération tels que définis ci-après. Le montant du projet LCL : Il est alimenté par ce que nous appelons le "montant de l'acquisition" parfois augmenté des frais. Le montant d’acquisition est défini de manière général comme la valeur du bien inscrite dans l’acte de vente, hors droits et frais, ou la valeur du bien augmentée de la valeur des travaux dans le cas de financement d’aménagements. Par frais, on entend: les frais de notaires, divers coûts secondaires les frais de dossiers, les frais de garanties Le montant du projet LCL pouvant éventuellement inclure des frais, il a été décidé d’appliquer par prudence la même décote forfaitaire de 7.4% à cette valeur pour toutes les natures d’opérations et les générations de prêt. Le coût total de l’opération LCL : Il correspond au(x) montant(s) du(des) prêt(s) à l'origine du projet toujours en vie au(x)quel(s) s'ajoute le montant correspondant au pourcentage de l'apport personnel. Cela conduit généralement à sous évaluer le bien en particulier pour les opérations multi- prêts anciennes. Les audits précédents ont confirmé ce point. Dans ce cas, aucune décote n’est appliquée. Réévaluation des immeubles La réévaluation des immeubles est faite selon une méthode statistique conformément à l’article 3 du règlement n° 99-10 du Comité de la réglementation bancaire et financière relatif aux sociétés de crédit foncier. A chaque nouvelle intégration des données mensuelles, la valeur des immeubles est réexaminée avec les derniers indices définitifs trimestriels livrés par ADNOV (pour la province) et PNS (Paris et Ile de France) à la Direction des Risques qui les met à disposition de la SFH. La valeur des immeubles est actualisée via l’indexation sur les indices des prix des logements anciens en Ile-de-France et en province. CA HL SFH a choisi comme la Direction des Risques d’utiliser uniquement des indices définitifs et non des indices provisoires ou semi définitifs ce qui engendre un décalage de plusieurs trimestres liés à leur publication. Les indices utilisés pour la réévaluation sont ceux des départements pour les maisons d’une part et les appartements d’autre part. CA HL SFH a décidé de ne pas utiliser les indices « appartement maison confondus ». Sources des indices de prix des logements anciens : Les indices de prix des logements anciens de l'Île-de-France sont calculés par la société Paris Notaires Services (PNS) et l’Insee à partir des données de transactions immobilières contenues dans la base BIEN (Base d'Informations Économiques Notariales) appartenant à et gérée par PNS et alimentée par les notaires d'Île-de-France. Les indices de prix des logements anciens de la province sont calculés par la société ADNOV et l’Insee à partir des données de transactions immobilières contenues dans la base Perval et alimentée par les notaires de province. Lorsque les indices ne sont pas disponibles, il a été décidé d’appliquer un coefficient de revalorisation de 1 à la valeur initiale pour les biens : ces biens ne sont donc pas réévalués. Cela concerne essentiellement les départements d’Outre-Mer (indices non disponibles) et la Corse (pas d’indices disponibles avant le 4eme trimestre 2010). Ces biens ne sont donc pas réévalués Définition et calcul des indices de prix des logements anciens : Les indices Notaires-Insee des prix des logements anciens fournissent une mesure des évolutions de prix des logements anciens à qualité constante. Le prix retenu est le prix net vendeur, hors droits de mutation, frais de notaire et commission d'agence. Les indices portent uniquement sur les maisons et les appartements anciens au sens fiscal, c'est-à-dire de plus de 5 ans ou faisant l'objet d'une deuxième mutation. Afin d'éviter les transactions atypiques, les biens non standards tels que les chambres, lofts, ateliers ou châteaux et les acquisitions effectuées par des professionnels de l'immobilier sont exclus des calculs. De plus, on ne retient que les biens : libres d'occupation au moment de la vente (ou occupés par le vendeur); acquis en pleine propriété par une vente de gré à gré ; destinés à un usage strict d'habitation. Réception et prise en compte des indices : Nous recevons chaque trimestre des mises à jour des indices trimestriels de prix de logement par région, département et type de logement (appartement, maison). Les indices départementaux utilisés sont des indices moyens lissés calculés à partir des 4 derniers indices trimestriels bruts définitifs, par type de logement. La valorisation des immeubles au 31 décembre 2020 utilise les indices lissés publiés au titre du 1er trimestre 2020, qui correspondent à la moyenne des indices bruts définitifs des ventes réalisées au cours des 4 trimestres de l’année 2019-2020, d’où un décalage de plus de 9 mois par rapport à l’évolution réelle du marché immobilier en France. Ces indices par département et type de bien sont présentés en annexe. Lors du calcul de la valeur indexée du bien financé, nous avons choisi une approche prudente, prenant en compte les éléments suivants: Une hausse des indices immobiliers n’est répercutée qu’à hauteur de 80% sur la valeur du bien et une baisse à 100% Une marge de sécurité est prévue et vise notamment à compenser les délais de publication et de réception des indices immobiliers. Elle consiste en une décote fixée à 2.5% pour tous les départements que les indices soient à la hausse ou à la baisse. Résultats Informations relatives au pool mobilisé à fin décembre 2020 sur la base des données des prêts (capital restant dû au 30 novembre 2020), réévaluation sur la base des indices PERVAL et PNS définitifs du 1er trimestre 2020. Evaluation des immeubles financés apportés en garantie (valeurs exprimées en milliards d’euros) Nombre de créances Valeur initiale (1) Valeur réexaminée (statistique) Prêts hypothécaires 514 120 61,52 65,11 Dont prêts garantis par le FGAS 147 295 13,34 14,06 Prêts cautionnés 240 835 39,14 41,22 Dont prêts garantis par Crédit Logement 121 369 24,91 26,65 Dont prêts garantis par CAMCA 119 466 14,23 14,57 (1) valeur déclarée à l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution dans l’état « Elément de calcul du ratio de couverture et de contrôles des limites » prévu par l’instruction n°2016-I-09 de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution. Crédit Agricole Home Loan SFH Nadine FEDON Directeur Général de CA HL SFH 25/05/2021 Annexe Sources : indices PERVAL et PNS définitifs du 1ème trimestre 2020 utilisés (hors décote supplémentaire) pour le pool mobilisé au 31 décembre 2020. Département Maison Appartement Département Maison Appartement Département Maison Appartement 01 110,9031 107,9305 34 107,1610 104,1113 67 117,7400 114,5235 02 99,8856 100,0645 35 114,2318 120,3222 68 117,1375 107,2881 03 106,3232 104,2633 36 102,4248 102,4143 69 117,3515 125,8811 04 108,4506 105,5423 37 110,0035 107,0025 70 104,6966 104,2879 05 108,4506 99,6753 38 110,3160 102,5347 71 104,7752 96,5326 06 105,1279 106,5197 39 105,2215 104,2879 72 105,7102 105,4517 07 111,8920 114,6874 40 117,6739 114,8679 73 112,3759 107,7379 08 101,1310 105,6575 41 99,1126 102,4143 74 111,9341 109,6759 09 104,6149 112,7111 42 113,3798 102,0396 75 113,3837 127,8657 10 102,2294 101,2745 43 106,9104 104,2633 76 107,3560 104,2697 11 104,9095 100,2304 44 120,9738 128,3448 77 105,5181 103,3633 12 108,5595 112,7111 45 103,6532 102,8179 78 107,3055 107,2601 13 109,8584 106,2991 46 108,5595 112,7111 79 105,9516 114,4613 14 110,4884 110,7579 47 106,3139 125,4174 80 107,4037 101,7610 15 106,9104 104,2633 48 106,1534 102,5454 81 106,8198 112,7111 16 108,3184 114,4613 49 108,1442 115,7263 82 105,5841 112,7111 17 112,8776 117,0424 50 111,8289 109,8904 83 108,9486 103,9942 18 96,2789 102,4143 51 107,2761 108,2192 84 108,0190 99,0878 19 100,8115 104,2041 52 104,2494 105,6575 85 115,3246 110,4531 20 113,8895 106,0505 53 105,9258 123,1282 86 105,4688 114,4613 21 107,0157 101,8965 54 109,3005 99,9141 87 101,0741 104,2041 22 111,9899 108,5006 55 101,1780 103,0384 88 101,5045 104,9734 23 99,1076 104,2041 56 113,8383 117,9419 89 97,6511 100,1481 24 106,2819 125,4174 57 112,1551 105,6359 90 105,5050 104,2879 25 105,9521 104,4221 58 103,1114 100,1481 91 106,8060 103,9934 26 113,0076 104,2763 59 108,6546 109,0730 92 113,4400 117,1474 27 105,0154 103,7915 60 104,6729 99,9315 93 110,0930 115,7498 28 99,6246 96,2329 61 106,7065 109,8904 94 111,1422 113,6127 29 112,9784 111,3525 62 107,2940 103,7598 95 106,9030 104,4500 30 105,4051 101,3952 63 107,5060 104,7387 31 111,1319 115,3626 64 115,4828 117,1670 32 108,5595 112,7111 65 105,0568 99,9385 33 130,0787 133,6703 66 105,6824 100,3643 Attestation du contrôleur spécifique sur les modes et résultats d’évaluation et les méthodes de réexamen périodique de la valeur des immeubles au 31 décembre 2020 En application de l’article 5 du règlement 99-10 du CRBF Mesdames et Messieurs les administrateurs, En notre qualité de contrôleur spécifique de la société Crédit Agricole Home Loan SFH et en application des dispositions prévues par l'article 5 du règlement 99-10 du CRBF, nous avons procédé à la vérification de la validité, au regard de la réglementation en vigueur, des modes et résultats d'évaluation des immeubles sous-jacents aux prêts et des méthodes de réexamen périodique de leur valeur, tels que publiés simultanément aux comptes annuels au 31 décembre 2020 et joints à la présente attestation. Les modes et résultats d’évaluation des immeubles et les méthodes de réexamen périodique de leur valeur ont été définis et mis en œuvre sous la responsabilité du Directeur Général de votre société. Il nous appartient de nous prononcer sur leur validité au regard des règles en vigueur au 31 décembre 2020. Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la Compagnie nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission. Nos travaux ont consisté à vérifier la conformité : des procédures, modes et résultats d'évaluation ainsi que des méthodes de réexamen périodique, dans leur conception et dans leur détermination, à la réglementation en vigueur au 31 décembre 2020, des informations publiées simultanément aux comptes annuels avec, d’une part, le dispositif d’évaluation et de réexamen effectivement appliqué et, d’autre part, avec les résultats résultant de l’application du dispositif d’évaluation. Sur la base de nos travaux, nous n’avons pas d’observation à formuler quant à la conformité aux dispositions prévues par les articles 2 à 4 du règlement 99-10 du CRBF, des modes et résultats d'évaluation des immeubles et des méthodes de réexamen périodique de leur valeur, publiés simultanément aux comptes annuels au 31 décembre 2020. Cette attestation est régie par la loi française. Les juridictions françaises ont compétence exclusive pour connaître de tout litige, réclamation ou différend pouvant résulter de notre lettre de mission ou de la présente attestation, ou de toute question s’y rapportant. Paris, le 31 mai 2021 Le contrôleur spécifique FIDES AUDIT représenté par Stéphane MASSA