Hợp đồng thuê nhà ở công vụ thuộc Bộ Quốc phòng được quy định như thế nào?

1. Nguyên tắc xác định giá cho thuê nhà ở công vụ thực hiện các quy định tại Điều 33 Luật nhà ở năm 2014 và các quy định sau:  a) Tính đúng, tính đủ các chi phí cần thiết để thực hiện quản lý vận hành, bảo trì và quản lý cho thuê trong quá trình sử dụng nhà ở công vụ;  b) Không tính tiền sử dụng đất xây dựng nhà ở công vụ và không tính chi phí khấu hao vốn đầu tư xây dựng nhà ở công vụ hoặc chi phí mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ;  c) Giá cho thuê nhà ở công vụ được xem xét, điều chỉnh khi Nhà nước có thay đổi về khung giá hoặc giá cho thuê nhà ở công vụ. Trường hợp chi phí quản lý vận hành (giá dịch vụ quản lý vận hành) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành có thay đổi thì giá cho thuê nhà ở cũng được điều chỉnh tương ứng;  d) Trường hợp trên địa bàn chưa có đủ quỹ nhà ở công vụ để cho thuê mà có nhà ở thương mại bảo đảm chất lượng, phù hợp với loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở công vụ thì cơ quan có thẩm quyền quy định tại Khoản 1 Điều 10 Thông tư này xem xét quyết định việc thuê nhà ở này để làm nhà ở công vụ;Trường hợp thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ mà tiền thuê nhà ở thương mại cao hơn số tiền thuê của người thuê phải trả thì người thuê chỉ trả tiền thuê nhà không vượt quá 10% tiền lương đang được hưởng tại thời điểm thuê nhà ở công vụ; thủ tục thanh toán phần chênh lệch còn lại được thực hiện như sau:Căn cứ quyết định về việc thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ của cấp có thẩm quyền, cơ quan quản lý cán bộ đủ tiêu chuẩn thuê nhà ở công vụ có văn bản gửi cơ quan quản lý nhà ở công vụ để xác định số tiền thuê nhà ở công vụ phải trả và xác định phần chênh lệch giữa số tiền thuê nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ và số tiền người thuê nhà phải trả, số tiền ngân sách chi trả cho phần chênh lệch theo quy định để xây dựng và đưa vào dự toán chi tiêu hàng năm của đơn vị. Căn cứ dự toán được cấp có thẩm quyền phê duyệt, cơ quan quản lý cán bộ thuê nhà ở công vụ thực hiện chi trả phần tiền chênh lệch này hàng tháng phù hợp với thời điểm Nhà nước thanh toán tiền lương theo quy định và thực hiện quyết toán số tiền này cùng với quyết toán chung của đơn vị;  đ) Đối với tiền sử dụng các dịch vụ như cung cấp điện, nước, điện thoại, internet, trông giữ xe các loại và các dịch vụ khác do người thuê trực tiếp chi trả cho đơn vị cung cấp dịch vụ theo hợp đồng hai bên ký kết;Trường hợp đơn vị quản lý vận hành nhà ở công vụ ký hợp đồng với đơn vị cung cấp dịch vụ thì người thuê có trách nhiệm nộp tiền sử dụng dịch vụ cho đơn vị quản lý vận hành để trả cho đơn vị cung cấp dịch vụ đó.  2. Các chi phí cấu thành giá cho thuê nhà ở công vụ bao gồm: Chi phí quản lý vận hành, chi phí bảo trì, chi phí quản lý cho thuê nhà ở công vụ và được xác định cụ thể như sau:  a) Chi phí quản lý vận hành, gồm:- Chi phí tiền lương và các khoản phụ cấp lương, chi phí bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế và các khoản trích nộp khác từ quỹ lương cho bộ máy thuộc đơn vị quản lý vận hành nhà ở công vụ;Các đơn vị đủ điều kiện tại Khoản 1 Điều 13 Thông tư này sử dụng cán bộ, nhân viên của đơn vị tự thực hiện quản lý vận hành nhà ở công vụ thì ngoài lương chính, mức được hưởng phụ cấp không quá 30% tiền lương cơ sở của cán bộ đang được hưởng;- Chi phí cho các dịch vụ trong khu nhà ở công vụ như: Bảo vệ, vệ sinh, thu gom xử lý rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác (nếu có) được xác định trên cơ sở khối lượng công việc cần thực hiện và mức giao khoán thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ;- Chi phí văn phòng phẩm, bàn ghế văn phòng làm việc, dụng cụ, vật rẻ tiền mau hỏng của đơn vị quản lý vận hành;- Chi phí điện, nước sinh hoạt cho bộ máy văn phòng làm việc của đơn vị quản lý vận hành; điện chiếu sáng công cộng trong khu nhà ở; vận hành thang máy (nếu có);  b) Chi phí bảo trì là toàn bộ chi phí cho việc duy tu, bảo dưỡng thường xuyên, sửa chữa định kỳ và sửa chữa đột xuất nhằm duy trì chất lượng của nhà ở công vụ (theo quy định của pháp luật về xây dựng);  c) Chi phí quản lý cho thuê bao gồm: Chi phí quản lý gián tiếp cho cơ quan quản lý nhà ở công vụ và chi phí trực tiếp cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở công vụ theo hướng dẫn của Cục Tài chính/Bộ Quốc phòng.  3. Phương pháp xác định giá cho thuê nhà ở công vụ:  a) Công thức xác định giá cho thuê nhà ở công vụ đang sử dụng Gt = Q + Bt -   Tdv x (1 + P) x K x (1 + T) x K1 x K2 12 x S Trong đó:- Gt là giá cho thuê 1m2 sử dụng căn hộ trong 1 tháng (đồng/m2/tháng);- Q là tổng chi phí quản lý vận hành, quản lý cho thuê hàng năm của khu nhà ở công vụ (đồng/năm);- Bt là tổng chi phí bảo trì khu nhà ở công vụ bình quân năm (đồng/năm);- Tdv là các khoản lãi thu từ kinh doanh các dịch vụ khu nhà ở công vụ trong năm như: Dịch vụ trông giữ xe, dịch vụ căng tin, quảng cáo và các khoản thu dịch vụ khác theo quy định của pháp luật (đồng/năm);- S là tổng diện tích sử dụng các căn hộ của khu nhà ở công vụ (m2);- P là lợi nhuận định mức hợp lý (đơn vị tính %);- K là hệ số giảm giá do đơn vị quản lý vận hành hỗ trợ giảm giá cho thuê nhà ở công vụ (nếu có);- K1 là hệ số vùng miền thu hút nhân lực (đô thị loại 1, K1 = 1,0; loại 2, K1 = 0,95; loại 3, K1 = 0,9; đồng bằng K1 = 0,85; miền núi K1 = 0,8; Tây Bắc, Tây Nguyên, Tây Nam bộ K1 = 0,75);- K2 là hệ số theo tầng: Đối với nhà chung cư cao tầng có thang máy, nhà một tầng hoặc nhà ở thông tầng của một căn hộ K2 = 1,0;Đối với nhà chung cư cao tầng không có thang máy: Tầng giữa (tầng 3 đối với nhà 5 tầng; tầng 2 đối với nhà 3 hoặc 4 tần  g) K2 = 1,0; các tầng thấp hơn có hệ số tăng dần, tầng cao hơn có hệ số giảm dần, chênh lệch hệ số giữa các tầng bằng 0,05;- T là thuế suất thuế giá trị gia tăng theo quy định của Nhà nước;  b) Công thức xác định giá cho thuê nhà ở công vụ được đầu tư xây mới: Tính áp dụng theo công thức quy định tại Điểm a Khoản này;Trong đó, thay Q = dkQ; Bt = dkBt; Tdv = dkTdv- dkQ là dự kiến tổng chi phí quản lý vận hành, quản lý cho thuê hàng năm của khu nhà ở công vụ (đồng/năm);- dkBt là dự kiến chi phí bảo trì nhà chung cư và bảo trì trang bị nội thất gắn với nhà ở công vụ (nếu có) bình quân năm (đồng/năm);- dkTdv là dự kiến các khoản thu từ kinh doanh các dịch vụ khu nhà ở công vụ trong năm như: Dịch vụ trông xe, dịch vụ căng tin, quảng cáo và các khoản thu dịch vụ khác (nếu có) theo quy định của pháp luật (đồng/năm).  c) Chi phí bảo trì thực hiện theo công thức sau: Chi phí bảo trì (Bt)   (đồng/m2 sử dụng căn hộ/tháng) = A x Giá tính toán   (đồng/m2 sàn xây dựng) : B Thời gian khấu hao   x 12 tháng Trong đó:- A là tỷ lệ (%) kinh phí bảo trì của cả phần sử dụng chung và phần sử dụng riêng trong nhà ở công vụ được quy đổi từ mức 2% kinh phí bảo trì phần sử dụng chung và phần sử dụng riêng trong dự án nhà ở công vụ;- Giá tính toán là mức vốn đầu tư xây dựng thực tế 1m2 sàn nhà ở công vụ, trường hợp không xác định được thì lấy theo suất đầu tư công trình nhà ở cùng loại do Bộ Xây dựng công bố có hiệu lực tại thời điểm kết thúc việc đầu tư xây dựng nhà ở công vụ đó và vốn đầu tư trang bị nội thất cơ bản;- B là tỷ lệ (%) của phần diện tích sử dụng riêng so với tổng diện tích sàn nhà ở công vụ theo dự án nhà ở công vụ cụ thể;- Thời gian khấu hao vốn đầu tư xây dựng nhà ở công vụ được tính tương ứng với cấp công trình, loại nhà theo Thông tư số 162/2014/TT-BTC  ngày 06 tháng 11 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định chế độ quản lý, tính hao mòn tài sản cố định trong các cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập và các tổ chức có sử dụng ngân sách nhà nước.* Ví dụ cách tính giá cho thuê:- Chi phí bảo trì: Dự án nhà ở công vụ có tỷ lệ phần diện tích sử dụng chung so với phần diện tích sử dụng riêng là 30%/70%, mức vốn đầu tư xây dựng thực tế của 1m2 nhà ở công vụ là 8.000.000 đồng/m2, thời gian khấu hao nhà ở là 50 năm. Chi phí trang bị nội thất cơ bản cho một căn hộ có diện tích khoảng 100 m2 là 160.000.000 đồng (trung bình 1.600.000 đồng/m2); niên hạn sử dụng nội thất cơ bản trung bình khoảng 05 năm;Theo quy định của pháp luật về nhà ở, kinh phí bảo trì phần diện tích sử dụng chung là 2% trên giá bán nhà ở, phần diện tích sử dụng chung bằng 30% trên tổng diện tích sàn xây dựng của tòa nhà. Do đó, tỷ lệ kinh phí bảo trì (A) cho cả diện tích sử dụng chung và sử dụng riêng của tòa nhà là: 2% x 100%: 30% = 6,67%;- Chi phí bảo trì (Bt) tính cho năm đầu đưa vào sử dụng Bt = Btn+Btb trong đó: Chi phí bảo trì   nhà Btn   (đồng/m2 sử dụng căn hộ/năm) = 6,67% x 8.000.000   (đồng/m2) : 70% = 15.247 (đồng/m2 sử dụng/năm) 50 năm   Chi phí bảo trì   trang bị nội thất (Btb) (đồng/m2 sử dụng/tháng) = 1.600.000 (đồng/m2) x 4,67% = 14.950 (đồng/m2 sử dụng/năm) 5 năm - Cộng tiền bảo trì nhà, thiết bịBt = 15.247 + 14.950 = 30.197 đồng/m2 sử dụng căn hộ/năm.- Chi phí vận hành Q (tính theo đơn giá của địa phương quy định tại thời điểm):+ Chi phí bảo vệ nhà chung cư ở khu vực đô thị (cả ngày, đêm) với quy mô từ 50 căn hộ trở lên, có giá khoảng 1.200 đồng đến 1.500 đồng/m2/tháng, tương ứng từ 14.400 đồng đến 18.000 đồng/m2/năm;+ Chi phí vệ sinh, thu gom xử lý rác thải có giá khoảng 800 đồng đến đồng/m2/tháng, tương ứng từ 9.600 đồng đến 12.000 đồng/m2/năm;+ Chi phí trả lương cho đơn vị quản lý vận hành có giá khoảng 1.200 đồng đến 1.500 đồng/m2/tháng, tương ứng từ 14.400 đồng đến 18.000 đồng/m2/năm với nhà ở công vụ có thuê đơn vị quản lý vận hành; nếu kiêm nhiệm (Ban quản trị) chi phí bồi dưỡng tính 1/3 chi phí trên;+ Chi phí vận hành thang máy (đối với nhà có thang máy) có giá khoảng 3.700.000 đồng đến 4.000.000 đồng/thang/tháng; khoảng từ 800 đồng đến 1.000 đồng/m2/tháng, tương ứng 10.000 đồng đến 12.000 đồng/m2/năm;+ Cộng chi phí vận hànhQ = 18.000 +12.000 +18.000 +12.000 = 60.000 đồng/m2/năm;- Cộng chi phí bảo trì, quản lý vận hành:Bt + Q = 30.197 + 60.000 = 90.197 đồng/m2/năm.- Thuế giá trị gia tăng T = 10% (Bt + Q) = 10% x 90.197 = 9.020 đồng;- Các loại Chi phí khác (Ck) gồm: Điện, nước sinh hoạt cho bộ máy văn phòng; chi phí văn phòng phẩm, bàn ghế văn phòng và các chi phí liên quan tạm tính khoảng 10% chi phí bảo trì, quản lý vận hành:Ck = 10% (Bt+Q) = 10% x 90.197=  9.020 đồng;- Tổng chi phí năm cho bảo trì, quản lý vận hành, cho thuê là:Bt + Q+ T + Ck = 30.197 + 60.000 + 9.020 + 9.020 = 108.237 đồng.Gt tính cho 01 tháng là: 108.237 đồng: 12 tháng = 9.020 đồng/m2/tháng.+ Đối với căn hộ tính đủ các chi phí ở khu vực đô thị loại 1, K1 = 1; giá cho thuê 01 tháng là:Căn hộ 100 m2 = 100 x 9.020 đồng/m2 = 902.000 đồng/tháng;Căn hộ 60 m2 = 60 x 9.020 đồng/m2 = 541.000 đồng/tháng;+ Trường hợp không trang bị nội thất giá cho thuê:Tổng chi phí năm cho bảo trì, quản lý vận hành, cho thuê là:Bt + Q+ T + Ck = 15.247 + 60.000 + 7.525 + 7.525 = 90.300 đồng.Gt tính cho 01 tháng là: 90.300 đồng: 12 tháng = 7.525 đồng/m2/tháng;Căn hộ 100 m2, giá cho thuê 01 tháng là 100 x 7.525 đồng = 752.500 đồng;Căn hộ 60 m2, giá cho thuê 01 tháng là 60 x 7.525 đồng = 451.500 đồng.