Lĩnh vực: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Câu hỏi: Chấm dứt hợp đồng quy định như thế nào?
Trả lời: Tại Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 quy định chấm dứt hợp đồng như sau:
Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:
- Hợp đồng đã được hoàn thành;
- Theo thỏa thuận của các bên;
- Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;
- Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;
- Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;
- Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015:
"1. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;
b) Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;
c) Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;
d) Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;
đ) Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.
2. Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.
3. Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án:
a) Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;
b) Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.
Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.
4. Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
5. Trường hợp khác do luật quy định."
Theo đó, căn cứ hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bao gồm trường hợp do các bên thỏa thuận. Trường hợp các bên muốn thỏa thuận dừng thực hiện quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng thì có thể thỏa thuận chấm dứt hợp đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015.
Đối với trường hợp chấm dứt thực hiện hợp đồng thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Theo đó, việc chấm dứt thực hiện hợp đồng không làm mất đi quyền và nghĩa vụ đã được thực hiện trước đó.
Căn cứ theo thông tin chị trao đổi, các bên đã nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại cơ quan có thẩm quyền và chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính. Theo quan điểm cá nhân của người hỗ trợ, trường hợp người nộp hồ sơ không thực hiện nghĩa vụ tài chính thì chưa đảm bảo đủ thành phần hồ sơ đăng ký biến động theo quy định (phải có chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính) thì cơ quan đăng ký đất đai sẽ từ chối giải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các bên.