Lĩnh vực: Hợp đồng mua bán đất, Mua bán đất
Câu hỏi: Hợp đồng mua bán đất có vô hiệu khi người bán đất qua đời không?
Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp thì có thể tạm chia thành hai trường hợp như sau:
- Trường hợp thứ nhất: Việc chuyển nhượng mảnh đất giữa chú bạn và người mua đã được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực theo đúng quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.Cụ thể, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."
Ngoài ra, khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014 cũng quy định:
"Điều 5. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng
1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.
3. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
4. Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch."
Trong trường hợp này, mặc dù chú bạn đã mất nhưng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực tại thời điểm được công chứng nên người mua vẫn có thể mang hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hợp lệ để thực hiện thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền.
- Trường hợp thứ hai: Việc chuyển nhượng giữa chú bạn và người mua chưa được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực theo quy định của Luật Đất đai hoặc hợp đồng đã được lập nhưng không có giá trị pháp lý thì giải quyết như sau:
Người mua có thể xuất trình các chứng cứ để chứng minh có việc thỏa thuận chuyển nhượng giữa họ và chú bạn; đồng thời họ cũng đã chuyển một phần hoặc toàn bộ số tiền theo thỏa thuận cho chú bạn thì có thể làm đơn yêu cầu Tòa án công nhận hiệu của giao dịch chuyển nhượng.
Sau khi được Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất, người mua có thể tiến hành thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong trong trường hợp xảy ra tranh chấp giữa người mua và những người thừa kế của chú bạn thì một trong hai bên có quyền khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để được xem xét, giải quyết.