Lĩnh vực: Quyền sử dụng đất, Hợp đồng
Câu hỏi: Mua bán nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền thì có rủi ro gì?
Trả lời: Căn cứ vào Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời hạn của hợp đồng ủy quyền như sau:
“Điều 563. Thời hạn ủy quyền
Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.”
Điều 564 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời hạn của hợp đồng ủy quyền như sau:
“Điều 564. Ủy quyền lại
1. Bên được ủy quyền được ủy quyền lại cho người khác trong trường hợp sau đây:
a) Có sự đồng ý của bên ủy quyền;
b) Do sự kiện bất khả kháng nếu không áp dụng ủy quyền lại thì mục đích xác lập, thực hiện giao dịch dân sự vì lợi ích của người ủy quyền không thể thực hiện được.
2. Việc ủy quyền lại không được vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu.
3. Hình thức hợp đồng ủy quyền lại phải phù hợp với hình thức ủy quyền ban đầu”
Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời hạn của hợp đồng ủy quyền như sau:
“Điều 569. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền
1. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.
2. Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.”
Tại Điều 99 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:
- Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
+ Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
+ Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
+ Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
+ Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
+ Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
+ Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
- Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Với các quy định trên ta có một số kết luận như sau:
- Về thời hạn thực hiện hợp đồng ủy quyền: Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm. Điều này bất lợi cho bên mua, khi hợp đồng ủy quyền này kết thực thì bên mua không còn bất kỳ quyền lợi gì đối với nhà đất đã mua trên mặt pháp lý và sẽ không được pháp luật bảo vệ.
- Về việc bên bán muốn bán nhà đất đã mua lại cho người khác thì chỉ được thực hiện dưới hình thức là ủy quyền lại nhưng phải có sự đồng ý của bên ủy quyền và việc ủy quyền lại không được vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu. Đây là một điều hết sức bất lợi, tuy đã mua đất nhưng không được tự do quyết định vì mua đất chỉ thông qua hợp đồng ủy quyền. Bên cạnh đó, đối với hợp đồng này việc đơn phương chấm dứt hợp đồng cũng là một yếu tố hạn chế vô cùng to lớn đối với bên mua (bên được ủy quyền).
- Và điều quan trọng nhất là mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền thì người mua không thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mình theo quy định của Luật đất đai đã nêu trên.
Do đó, người mua nên cẩn trọng trong việc mua bán nhà đất thông qua hình thức hợp đồng ủy quyền.