Lĩnh vực: Nhà chung cư
Câu hỏi: Khi được chủ đầu tư bàn giao nhà thì chủ sở hữu nhà chung cư cần phải kiểm tra những gì để chứng minh đủ điều kiện bàn giao nhà?
Trả lời: Trước tiên anh cần căn cứ vào hợp đồng để xác định xem các bên thỏa thuận điều kiện bàn giao nhà chung cư là gì, nếu chủ đầu tư đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ như nêu trong hợp đồng thì họ đã đáp ứng điều kiện bàn giao nhà như thỏa thuận trong hợp đồng.
Ngoài việc thỏa thuận với nhau về điều kiện bàn giao thì việc bàn giao nhà chung cư còn phải đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật. Như phải đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, đảm bảo môi trường các điều kiện an toàn, an ninh khác.
Căn cứ theo khoản 3 Điều 23 Nghị định 06/2021/NĐ-CP, được bổ sung bởi điểm b khoản 5 Điều 11 Nghị định 35/2023/NĐ-CP quy định như sau:
Nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng đưa vào sử dụng
...
3. Điều kiện để đưa công trình, hạng mục công trình vào khai thác, sử dụng:
a) Công trình, hạng mục công trình được nghiệm thu theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này;
b) Đối với các công trình quy định tại khoản 1 Điều 24 Nghị định này, phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 24 Nghị định này kiểm tra công tác nghiệm thu và ra văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu quy định tại điểm a khoản này của chủ đầu tư. Đối với công trình sử dụng vốn đầu tư công hoặc vốn nhà nước ngoài đầu tư công, chủ đầu tư chỉ được phép quyết toán hợp đồng thi công xây dựng sau khi có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu nêu trên. Đối với công trình thuộc dự án PPP, văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu nêu trên là căn cứ để doanh nghiệp dự án PPP lập hồ sơ đề nghị xác nhận hoàn thành công trình.
c) Đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, chủ đầu tư phải hoàn thành việc xây dựng các công trình thuộc hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình khác (nếu có) trong dự án theo kế hoạch xây dựng nêu tại Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng của dự án hoặc dự án thành phần đã được thẩm định, phê duyệt;
d) Được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép môi trường hoặc đã thực hiện đăng ký môi trường đối với trường hợp thuộc đối tượng phải có giấy phép môi trường hoặc đăng ký môi trường theo quy định của pháp luật về môi trường và thực hiện các quy định của pháp luật chuyên ngành khác có liên quan (nếu có).
...
Theo quy định trên thì trước khi đưa công trình vào sử dụng thì chủ đầu tư, nhà thầu thiết kế, nhà thầu xây dựng, bên giám sát phải lập biên bản nghiệm thu công trình.
Điều kiện để được nghiệm thu là công trình phải đảm bảo các yêu cầu về kỹ thuật theo đúng thiết kế; không còn tồn tại lớn về chất lượng công trình ảnh hưởng đến an toàn khai thác, sử dụng công trình; đảm bảo yêu cầu về PCCC, môi trường …vv.
Ngoài việc chủ đầu tư và các bên liên quan tổ chức nghiệm thu thì cơ quan chức năng (đối với nhà chung cư thì cơ quan có thẩm quyền là Sở xây dựng) sẽ tổ chức kiểm tra công tác nghiệm thu.
Nếu đạt thì ra văn bản chấp thuận; nếu chưa đạt thì chưa chấp thuận và yêu cầu chủ đầu tư khắc phục các tồn tại.
Như vậy, về mặt quy định của pháp luật, để đảm bảo bàn giao nhà chung cư đưa vào sử dụng thì phải được cơ quan chức năng thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu công trình của Chủ đầu tư.
Cư dân có thể yêu cầu Chủ đầu tư cho cung cấp văn bản này để chứng minh công trình đủ điều kiện đưa vào khai thác sử dụng.