Lĩnh vực: Tranh chấp đất đai
Câu hỏi: Cần lưu ý những gì khi tranh chấp đất đai?
Trả lời: Hiện nay, tranh chấp đất đai là một trong những tranh chấp phổ biến và có tính chất phức tạp cao. Theo đó, trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai, người dân cần lưu ý một số nội dung sau:
(1) Hiểu rõ phạm vi và nội dung bao quát của tranh chấp đất đai
Căn cứ theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013, có thể hiểu, tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai.
Căn cứ vào tính chất pháp lý của các tranh chấp, có thể phân chia tranh chấp đất đai thành các dạng chủ yếu sau:
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất;
- Tranh chấp về mục đích sử dụng đất.
(2) Vấn đề hòa giải tại UBND cấp xã
Hòa giải được xem là một biện pháp được áp dụng nhằm giúp các bên tranh chấp tìm ra một biện pháp thống nhất để tháo gỡ mâu thuẫn, bất động trong quan hệ pháp luật đất đai trên cơ sở tự nguyện, tự thỏa thuận.
Theo đó, vấn đề hòa giải tại UBND cấp xã được đề cập tại khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013 như sau:
Hòa giải tranh chấp đất đai
...
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
Như vậy, khi xảy ra tranh chấp, nếu các bên không thể tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở thì sẽ gửi đơn đến UBND xã nơi có đất để hòa giải.
Vậy có phải mọi tranh chấp đất đai đều phải hòa giải tại UBND xã hay không? Về vấn đề này, khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP có hướng dẫn như sau:
Về chưa có đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015
...
2. Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.
Như vậy, việc hòa giải tại UBND xã được chia thành 02 trường hợp như sau:
- Bắt buộc: Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất;
- Không bắt buộc: Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,...
(3) Thời gian giải quyết 
- Thời hạn hòa giải tại UBND cấp xã
Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
- Thời hạn chuẩn bị xét xử tại Tòa án
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử đối với tranh chấp đất đai là 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án.
Thời hạn này có thể được gia hạn thêm trong trường hợp vụ tranh chấp có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả khảng, trở ngại khách quan. Thời gian gia hạn không được quá 02 tháng.
(4) Thu thập chứng cứ
Đối với các vụ tranh chấp nói chung và tranh chấp đất đai nói riêng thì chứng cứ là một trong những yếu tố có giá trị quan trọng trong việc quyết định bên nào sẽ giành lợi thế.
Chứng cứ trong vụ việc dân sự được quy định tại Điều 93 Bộ luật Tố dụng dân sự 2015. Trong đó, chứng cứ cần phải có các thuộc tính sau:
- Tính khách quan (có thật);
- Tính liên quan đến tình tiết vụ án;
- Tính hợp pháp.
(5) Án phí
Căn cứ theo tiểu mục 1 Mục II Phần A Danh mục án phí, lệ phí ban hành kèm theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14. Mức án phí sơ thẩm đối với tranh chấp đất đai được xác định như sau:
- Đối với tranh chấp đất đai không có giá ngạch: Mức án phí là 300.000 đồng;
- Đối với tranh chấp đất đai có giá ngạch: Mức án phí như sau:
Từ 06 triệu đồng trở xuống
300.000 đồng
Từ trên 06 đến 400 triệu đồng
5% giá trị tài sản có tranh chấp
Từ trên 400 đến 800 triệu đồng
20 triệu đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400 triệu đồng
Từ trên 800 triệu đồng đến 02 tỷ đồng
36 triệu đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 800 triệu đồng
Từ trên 02 đến 04 tỷ đồng
72 triệu đồng + 2% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 02 tỷ đồng
Từ trên 04 tỷ đồng
112 triệu đồng + 0,1% của phần giá trị tài sản tranh chấp vượt 04 tỷ đồng
Lưu ý:
- Tranh chấp đất đai không có giá ngạch là tranh chấp mà trong đó yêu cầu của đương sự không phải là một số tiền hoặc không thể xác định được giá trị bằng một số tiền cụ thể.
- Tranh chấp đất đai có giá ngạch là vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự là một số tiền hoặc là tài sản có thể xác định được bằng một số tiền cụ thể.