Lĩnh vực: Nhà ở hình thành trong tương lai
Câu hỏi: Nghĩa vụ bảo lãnh của chủ đầu tư đối với dự án kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào?
Trả lời: Căn cứ Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về bảo lãnh trong việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
"Điều 56. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.
Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.
3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
4. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh."
Ngoài ra tại Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN (được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN) quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
"Điều 12. Quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai 
1. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai) là bảo lãnh ngân hàng, theo đó ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua (sau đây gọi là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại. 
...
3. Ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi: 
a) Chủ đầu tư có đủ các điều kiện quy định tại Điều 10 Thông tư này (trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng); 
b) Dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản. 
..."
Như vậy, chủ đầu tư trước khi tiến hành bán các căn hộ chung cư hình thành trong tương lai của mình thì cần phải được sự bảo lãnh của ngân hàng về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư chủ đầu tư và dự án của mình đảm bảo đủ các điều kiện từ phía ngân hàng đưa ra.