Lĩnh vực: Thế chấp quyền tài sản, Biện pháp bảo đảm
Câu hỏi: Hồ sơ chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm những gì?
Trả lời: Theo Điều 26 Nghị định 99/2022/NĐ-CP (Có hiệu lực từ 15/01/2023) quy định về hồ sơ chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở như sau:
Chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hoặc từ hợp đồng mua bán tài sản khác gắn liền với đất
1. Trường hợp đã đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản mà có yêu cầu chuyển sang thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc chuyển sang thế chấp nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận mà có cùng bên nhận bảo đảm thì người yêu cầu đăng ký có thể lựa chọn thực hiện:
a) Xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản và đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc đăng ký thế chấp nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận;
b) Chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở sang thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc thế chấp nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận.
2. Trường hợp đã đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở mà sau đó bên thế chấp được cấp Giấy chứng nhận, bên thế chấp và bên nhận thế chấp có thỏa thuận về việc tiếp tục thế chấp nhà ở đồng thời bổ sung thế chấp quyền sử dụng đất thì có thể lựa chọn thực hiện:
a) Xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở và đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và nhà ở;
b) Chuyển tiếp đăng ký theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều này và đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.
3. Trường hợp có yêu cầu chuyển tiếp đăng ký quy định tại điểm b khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều này thì hồ sơ chuyển tiếp đăng ký thế chấp bao gồm:
a) Phiếu yêu cầu theo Mẫu số 05a tại Phụ lục (01 bản chính);
b) Văn bản chứng nhận đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở (01 bản chính);
c) Hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);
d) Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực) đối với chuyển tiếp sang thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở đã có nội dung về chuyển tiếp sang thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
 Hợp đồng thế chấp nhà ở (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực) đối với chuyển tiếp sang thế chấp nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này;
đ) Giấy chứng nhận (bản gốc) trong trường hợp chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận.
4. Trường hợp chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận mà hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở đã có nội dung thỏa thuận về việc chuyển tiếp đăng ký sang thế chấp nhà ở trong trường hợp nhà ở này đã được cấp Giấy chứng nhận và hợp đồng này đã được công chứng, chứng thực thì người yêu cầu đăng ký không phải nộp hợp đồng thế chấp nhà ở, việc yêu cầu đăng ký thực hiện theo quy định tại điểm a và điểm l khoản 1 Điều 12 Nghị định này.
Trường hợp nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận thì người yêu cầu đăng ký có thể nộp đồng thời hồ sơ đăng ký biến động tài sản gắn liền với đất và hồ sơ chuyển tiếp đăng ký thế chấp nhà ở hoặc thực hiện đăng ký biến động tài sản gắn liền với đất trước khi chuyển tiếp đăng ký thế chấp nhà ở. Trường hợp hồ sơ chuyển tiếp đăng ký thế chấp nhà ở được nộp đồng thời với hồ sơ đăng ký biến động tài sản gắn liền với đất thì cơ quan đăng ký thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 35 Nghị định này.
5. Trường hợp đã đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất không phải là nhà ở mà có yêu cầu chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất không phải là nhà ở thì áp dụng quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này.
Trường hợp chuyển tiếp đăng ký thế chấp đối với tài sản gắn liền với đất không phải là nhà ở đã hình thành mà pháp luật không quy định phải đăng ký quyền sở hữu và cũng chưa được đăng ký quyền sở hữu theo yêu cầu thì áp dụng quy định chuyển tiếp đăng ký thế chấp đối với nhà ở hình thành trong tương lai.
6. Trường hợp chuyển tiếp đăng ký quy định tại điểm b khoản 1, điểm b khoản 2 và khoản 5 Điều này thì cơ quan, tổ chức có thẩm quyền không được yêu cầu xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán tài sản khác gắn liền với đất khi thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở, hợp đồng thế chấp tài sản khác gắn liền với đất và khi thực hiện thủ tục chuyển tiếp đăng ký thế chấp.
Như vậy, theo từng trường cụ thể nêu trên để xác định hồ sơ chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm những giấy tờ gì theo quy định.
Trước đây, tại Điều 46 Nghị định 102/2017/NĐ-CP (Hết hiệu lực từ 15/01/2023) quy định về hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất như sau:
Hồ sơ chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở
1. Khi có yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, thì người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở sau đây:
a) Phiếu yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp (01 bản chính);
b) Văn bản cung cấp thông tin về việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở (01 bản chính hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu) hoặc văn bản chứng nhận đăng ký biện pháp bảo đảm (01 bản chính hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu) và văn bản chứng nhận đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký do cơ quan đăng ký thế chấp quyền tài sản cấp, nếu có (01 bản chính hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);
c) Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu).
2. Khi có yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở sang đăng ký thế chấp nhà ở do nhà ở hình thành trong tương lai đã được hình thành (đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng), thì người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở sau đây:
a) Các loại giấy tờ quy định tại các điểm a, b và c khoản 1 Điều này;
b) Hợp đồng thế chấp nhà ở có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);
c) Giấy chứng nhận (đã có chứng nhận quyền sở hữu nhà ở).