Điều 1. Giải quyết tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở giữa cá nhân với cá nhân.. Khi đã xác định được quan hệ giữa các bên là hợp đồng thuê nhà ở như đã hướng dẫn tại khoản 6 Mục I Thông tư này, thì Toà án tiến hành giải quyết theo quy định tại Điều 3 của Nghị quyết số 58/1998. Khi giải quyết loại tranh chấp này cần chú ý các điểm sau:
a) Nếu thời hạn thuê nhà ở theo hợp đồng đã hết trước ngày Nghị quyết số 58/1998 có hiệu lực (1-1-1999), thì Toà án cho bên cho thuê được lấy lại nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau: Bên thuê nhà ở đã có chỗ ở khác như đã hướng dẫn tại khoản 7 Mục I Thông tư này và bên cho thuê đã thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước về việc đòi lại nhà ở cho thuê với thời hạn ít nhất là ba tháng trưóc ngày nộp đơn khởi kiện. - Bên thuê nhà ở có điều kiện tạo lập chỗ ở khác như đã hướng dẫn tại khoản 8 Mục I Thông tư này và bên cho thuê đã thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước về việc đòi lại nhà ở cho thuê với thời hạn ít nhất là sáu tháng trước ngày nộp đơn khởi kiện. - Bên cho thuê đã tự nguyện tạo điều kiện cho bên thuê có chỗ ở khác như đã hướng dẫn tại khoản 9 Mục I Thông tư này và bên cho thuê đã thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước về việc đòi lại nhà ở cho thuê với thời hạn ít nhất là sáu tháng trước ngày nộp đơn khởi kiện.
b) Nếu thời hạn thuê nhà ở theo hợp đồng đã hết trước ngày Nghị quyết số 58/1998 có hiệu lực (1-1-1999) mà bên cho thuê không có chỗ ở (như họ hồi cư về địa phương nơi họ có nhà ở cho thuê; họ phải trả nhà ở thuê, nhà ở nhờ; do thiên tai, địch hoạ mà họ bị mất nhà ở...) và họ không có điều kiện về kinh tế để tạo lập chỗ ở khác, đồng thời họ đã thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước về việc đòi lại nhà ở cho thuê với thời hạn ít nhất là ba tháng trước ngày nộp đơn khởi kiện, thì tuỳ từng trường hợp mà Toà án có thể giải quyết cho bên cho thuê được lấy lại toàn bộ hoặc một phần nhà ở; cụ thể là: - Toà án cho bên cho thuê được lấy lại toàn bộ nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau: + Nếu lấy tổng diện tích ở của nhà ở cho thuê (kể cả diện tích ở được làm thêm) chia cho số người trong hộ gia đình của bên cho thuê mà bình quân bằng hoặc dưới 6m2/người; + Nếu lấy tổng diện tích ở của nhà ở cho thuê (kể cả diện tích ở được làm thêm) chia cho số người trong hộ gia đình của bên cho thuê mà mức bình quân trên 6m2/người nhưng bằng hoặc dưới 10m2/người và nếu lấy tổng diện tích ở (kể cả diện tích ở được làm thêm) của nhà ở cho thuê chia cho tổng số người trong hai hộ gia đình bên cho thuê và bên thuê mà mức bình quân dưới 3m2/người; + Nhà ở cho thuê không thể đáp ứng được các điều kiện tối thiểu để cho cả gia đình bên cho thuê và bên thuê ở chung trong nhà ở đó; - Toà án cho bên cho thuê được lấy lại một phần nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây: + Nếu lấy tổng diện tích ở của nhà ở cho thuê (kể cả diện tích ở được làm thêm) chia cho tổng số người trong hai hộ gia đình của bên cho thuê và bên thuê mà mức bình quân bằng hoặc trên 6m2/người, thì Toà án cho bên thuê được thuê diện tích đủ mức bình quân bằng 6m2/người, nhưng diên tích ở cho thuê không dưới 10m2; phần diện tích ở còn lại cho bên cho thuê được lấy lại. + Nếu lấy tổng diện tích ở của nhà ở cho thuê (kể cả diện tích ở được làm thêm) chia cho tổng số người trong hai hộ gia đình của bên cho thuê và bên thuê mà mức bình quân bằng hoặc trên 3m2/người nhưng dưới 6m2/người, thì Toà án cho bên thuê được lấy lại phần diện tích ở bằng tổng số người trong hộ gia đình của bên cho thuê nhân với mức bình quân này.
c) Nếu thời hạn thuê nhà ở theo hợp đồng đã hết trước ngày Nghị quyết số 58/1998 có hiệu lực (1-1-1999) mà bên cho thuê tuy có nhà ở, nhưng có diện tích ở dưới mức bình quân 6m2/người và bên thuê không có chỗ ở khác hoặc không có điều kiện tạo lập chỗ ở khác, đồng thoèi bên cho thuê đã thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất là 6 tháng trước ngày nộp đơn khởi kiện, thì Toà án cho bên thuê được lấy lại một phần nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây: - Nếu lấy tổng số diện tích ở của nhà ở mà bên cho thuê đang ở và nhà ở cho thuê (kể cả diện tích ở được làm thêm) chia cho tổng số người trong hai hộ gia đình của bên cho thuê và bên thuê mà mức bình quân bằng hoặc trên 6m2/người, thì Toà án cho bên thuê được thuê diện tích đủ mức bình quân bằng 6m2/người, nhưng diện tích ở cho thuê không dưới 10m2; phần diện tích ở còn lại cho bên cho thuê được lấy lại. - Nếu lấy diện tích ở của nhà ở mà bên cho thuê đang ở và nhà ở cho thuê (kể cả diện tích ở được làm thêm) chia cho tổng số người trong hai hộ gia đình của bên cho thuê và bên thuê mà mức bình quân dưới 6m2/người, nhưng nếu lấy tổng diện tích ở của nhà ở cho thuê (kể cả diện tích ở được làm thêm) chia cho tổng số người trong hộ gia đình của bên thuê mà mức bình quân trên 6m2/người, thì Toà án cho bên thuê được thuê diện tích đủ mức bình quân 6m2/người, nhưng diện tích ở cho thuê không dưới 10m2; phần diện tích ở còn lại cho bên cho thuê được lấy lại.
d) Nếu thời hạn thuê nhà ở theo hợp đồng đã hết trước ngày Nghị quyết số 58/1998 có hiệu lực (1-1-1999) mà bên cho thuê tuy có nhà ở, nhưng có khó khăn về đời sống, còn bên thuê không có chỗ ở khác và không có đủ điều kiện tạo lập chỗ ở khác, đồng thời bên cho thuê đã thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất là 6 tháng trước ngày nộp đơn khởi kiện, thì Toà án cho bên cho thuê được lấy lại một phần nhà ở để họ có thể bán lại, cho thuê lại phần nhà ở đó với giá cao hơn giá đang cho thuê hoặc để sử dụng phần nhà ở đó nhằm mục đích kinh doanh.
đ) Khi xem xét giải quyết cho lấy lại một phần nhà ở được hướng dẫn tại các điểm b và c khoản này cần chú ý không được máy móc giải quyết trong mọi trường hợp đều cho lấy lại một phần nhà ở theo mức được hướng dẫn tại các điểm tương ứng trên đây mà cần phải xem xét từng trường hợp cụ thể để có quyết định hợp lý; cụ thể là phải xem xét kiến trúc ngôi nhà, bố trí diện tích ở, diện tích được lấy lại có đủ điều kiện để sử dụng độc lập hay không... Ví dụ: Nếu để lại diện tích ở cho thuê theo hướng dẫn trên đây là 14 m2, nhưng có một phòng ở 15m2 hoặc 13 m2 bảo đảm sinh hoạt tối thiểu của bên thuê, thì Toà án giải quyết cho bên thuê được thuê phòng ở đó. Ngoài ra cần chú ý đến lối đi và các điều kiện khác của nhà ở đó đảm bảo cho việc sinh hoạt tối thiểu của các bên. Khi xem xét giải quyết cho lấy lại một phần nhà ở được hướng dẫn tại điểm d khoản này, cần chú ý phải xem xét từng trường hợp cụ thể để có quyết định hợp lý; cụ thể là phải xem xét kiến trúc ngôi nhà, bố trí diện tích ở, lối đi và các điều kiện khác của nhà ở đó, đặc biệt phải chú ý bảo đảm cho việc sinh hoạt tối thiểu của bên thuê nhà sau khi Toà án cho bên cho thuê nhà được lấy lại một phần nhà ở.
e) Trong trường hợp bên cho thuê chưa lấy lại được nhà ở theo quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 2 Điều 3 của Nghị quyết số 58/1998 và theo hướng dẫn tại các điểm a, b, c và d khoản này, thì Toà án cần giải thích cho đương sự biết là họ được lấy lại nhà ở kể từ ngày 1-7-2005, nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất là 3 tháng; nếu từ khi bị Toà án bác yêu cần đòi nhà ở cho thuê đến trước ngày 1-7-2005 mà phát sinh các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a, b, c và d khoản này thì họ có quyền yêu cầu lấy lại toàn bộ hoặc một phần nhà ở.
g) Nếu hợp đồng thuê nhà ở theo quy định tại khoản 3 và khoản 5 Điều 3 của Nghị quyết số 58/1998 đến trước ngày 1-7-2005 mà phát sinh các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 2 Điều 3 của Nghị quyết này và có tranh chấp, thì thực hiện theo các hướng dẫn tương ứng tại các điểm a, b, c và d khoản này để giải quyết.