NaverHustQA/TVPL huggingface dataset:
Khoản 2. Mục tiêu cụ thể:
a) Tổng vốn đầu tư toàn xã hội bình quân 5 năm 2021 - 2025 khoảng 32 - 34% GDP, tỷ trọng vốn đầu tư công bình quân 5 năm khoảng 16 - 17% tổng vốn đầu tư toàn xã hội;
b) Tỷ trọng chi đầu tư phát triển nguồn ngân sách nhà nước khoảng 28%, phấn đấu khoảng 29% tổng chi ngân sách nhà nước, tăng cường vai trò chủ đạo của ngân sách trung ương trong đầu tư công;
c) Phấn đấu tỷ lệ giải ngân vốn đầu tư công bình quân giai đoạn 2021 - 2025 đạt trên 90% kế hoạch Quốc hội giao; số dự án hoàn thành trong giai đoạn đạt trên 80% tổng số dự án được bố trí vốn.
Khoản 3. Định hướng:
a) Đầu tư có trọng tâm, trọng điểm, đồng bộ, hiện đại, sớm hoàn thành đưa các công trình đi vào sử dụng, phát huy hiệu quả thực tế. Tập trung đầu tư cho các chương trình mục tiêu quốc gia, các dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm, có sức lan tỏa cao, có ý nghĩa thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế, tạo đột phá thu hút vốn đầu tư theo phương thức đối tác công tư. Khắc phục tình trạng đầu tư phân tán, dàn trải, kéo dài; giảm tối đa số lượng các dự án khởi công mới;
b) Đầu tư công phải bám sát và phục vụ cho việc thực hiện tốt các mục tiêu, định hướng phát triển của Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm 2021 - 2030, Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2021 - 2025 của quốc gia, ngành, lĩnh vực, địa phương, quy hoạch quốc gia, vùng, ngành, tỉnh được cấp có thẩm quyền phê duyệt; lấy đầu tư công dẫn dắt, kích hoạt huy động các nguồn lực đầu tư ngoài nhà nước, đẩy mạnh hợp tác công tư trong phát triển hạ tầng chiến lược;
c) Bảo đảm cơ cấu đầu tư hợp lý, hiệu quả giữa các vùng, miền, lĩnh vực, trong đó ưu tiên vốn đầu tư từ nguồn ngân sách nhà nước cho các vùng động lực, miền núi, biên giới, hải đảo, vùng đồng bào dân tộc thiểu số, khu vực chịu ảnh hưởng lớn bởi dịch bệnh, thiên tai, bão lũ và các vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; tăng cường năng lực hệ thống hạ tầng ứng phó với biến đổi khí hậu. Hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng của dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành; đáp ứng yêu cầu về tiến độ để cơ bản hoàn thành tuyến đường bộ cao tốc Bắc - Nam phía Đông (giai đoạn 1); khẩn trương chuẩn bị đầu tư, sớm khởi công và cơ bản hoàn thành các dự án đường vành đai 3, 4 của khu vực động lực Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, kết nối vùng Đồng bằng sông Cửu Long, tuyến nối Tây Nguyên với Nam Trung Bộ, khu vực miền núi phía Bắc, tuyến đường ven biển, hành lang kinh tế Đông - Tây, Dự án đường bộ cao tốc Bắc - Nam tuyến phía Đông giai đoạn 2021 - 2025; báo cáo Quốc hội xem xét, quyết định chủ trương đầu tư các dự án quan trọng quốc gia theo quy định của pháp luật về đầu tư công.
Điều 2. Tổng mức vốn kế hoạch đầu tư trung hạn nguồn ngân sách nhà nước giai đoạn 2021 - 2025
1. Tổng mức vốn kế hoạch đầu tư trung hạn nguồn ngân sách nhà nước giai đoạn 2021 - 2025 là 2.870.000 tỷ đồng, bao gồm:
a) Vốn ngân sách trung ương 1.500.000 tỷ đồng, bao gồm: vốn trong nước 1.200.000 tỷ đồng, vốn nước ngoài 300.000 tỷ đồng;
b) Vốn cân đối ngân sách địa phương 1.370.000 tỷ đồng. (Phụ lục số I kèm theo Nghị quyết này)
2. Dự phòng 10% kế hoạch đầu tư trung hạn vốn ngân sách trung ương theo từng nguồn vốn để xử lý những vấn đề phát sinh trong quá trình triển khai kế hoạch đầu tư trung hạn.
3. Dự phòng kế hoạch đầu tư trung hạn vốn ngân sách địa phương giai đoạn 2021 - 2025 do Hội đồng nhân dân các cấp quyết định theo thẩm quyền được quy định tại khoản 6 Điều 51 của Luật Đầu tư công.
4. Phân bổ kế hoạch vốn đầu tư trung hạn nguồn ngân sách nhà nước:
a) Số vốn phân bổ cho các Bộ, cơ quan trung ương và địa phương như sau: (i) Phân bổ vốn ngân sách trung ương 1.090.014,445 tỷ đồng; (ii) Vốn ngân sách địa phương 1.233.000 tỷ đồng. Đối với số vốn ngân sách địa phương còn lại chưa phân bổ chi tiết 137.000 tỷ đồng, Chính phủ khẩn trương hoàn thiện phương án phân bổ, trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, cho ý kiến trước khi giao kế hoạch đầu tư công trung hạn. (Phụ lục số II kèm theo Nghị quyết này)
b) Phân bổ chi tiết nguồn vốn ngân sách trung ương theo từng ngành, lĩnh vực cho từng Bộ, cơ quan trung ương và mức vốn bổ sung có mục tiêu từ ngân sách trung ương cho từng địa phương. (Phụ lục số III kèm theo Nghị quyết này)
Khoản 1. Bố trí 100.000 tỷ đồng vốn kế hoạch đầu tư trung hạn nguồn ngân sách nhà nước giai đoạn 2021 - 2025 để thực hiện 03 Chương trình mục tiêu quốc gia, trong đó:
a) Chương trình mục tiêu quốc gia phát triển kinh tế - xã hội vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi là 50.000 tỷ đồng;
b) Chương trình mục tiêu quốc gia xây dựng nông thôn mới là 30.000 tỷ đồng;
c) Chương trình mục tiêu quốc gia giảm nghèo bền vững là 20.000 tỷ đồng.
Khoản 2. Bố trí 65.795,847 tỷ đồng vốn kế hoạch đầu tư trung hạn nguồn ngân sách nhà nước giai đoạn 2021 - 2025 để tiếp tục thực hiện 03 dự án quan trọng quốc gia đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư: Dự án thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Cảng hàng không quốc tế Long Thành, Dự án xây dựng một số đoạn đường bộ cao tốc trên tuyến Bắc - Nam phía Đông (giai đoạn 1) và Dự án Hồ chứa nước Ka Pét, huyện Hàm Thuận Nam, tỉnh Bình Thuận.
Khoản 3. Bố trí khoảng 38.738 tỷ đồng vốn kế hoạch đầu tư trung hạn nguồn ngân sách nhà nước giai đoạn 2021 - 2025 để đầu tư Dự án quan trọng quốc gia đường bộ cao tốc Bắc - Nam tuyến phía Đông giai đoạn 2021 - 2025.
Khoản 4. Đối với số vốn khoảng 78.719 tỷ đồng để đầu tư các dự án đường bộ cao tốc, dự án trọng điểm khác: Giao Chính phủ chỉ đạo khẩn trương hoàn thiện thủ tục đầu tư, trình Quốc hội xem xét, quyết định chủ trương đầu tư đối với các dự án quan trọng quốc gia và mức vốn bố trí cho từng dự án theo đúng quy định của Luật Đầu tư công, không chia nhỏ dự án. (Phụ lục số IV kèm theo Nghị quyết này)
Điều 4. Nguyên tắc phân bổ kế hoạch vốn đầu tư trung hạn nguồn ngân sách nhà nước giai đoạn 2021 - 2025
1. Việc phân bổ kế hoạch vốn phải tuân thủ Hiến pháp, Luật Đầu tư công, Luật Ngân sách nhà nước, Nghị quyết số 973/2020/UBTVQH14 ngày 08 tháng 7 năm 2020 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về các nguyên tắc, tiêu chí và định mức phân bổ vốn đầu tư công nguồn ngân sách nhà nước giai đoạn 2021 - 2025 và các văn bản pháp luật khác có liên quan.
2. Phù hợp với khả năng cân đối nguồn vốn đầu tư công, phù hợp với khả năng tài chính; bảo đảm cân đối vĩ mô, giữ vững an toàn nợ công.
3. Tuân thủ thứ tự ưu tiên bố trí vốn theo quy định của pháp luật, bảo đảm công khai, minh bạch trong phân bổ vốn đầu tư công, góp phần đẩy mạnh cải cách hành chính và thực hành tiết kiệm, chống lãng phí.
4. Các địa phương được bố trí vốn ngân sách trung ương giai đoạn 2021 - 2025 phải cam kết bố trí phần vốn còn thiếu từ nguồn ngân sách địa phương và các nguồn vốn hợp pháp khác để hoàn thành dự án đúng tiến độ. Trong trường hợp điều chỉnh tăng tổng mức đầu tư của dự án so với tổng mức đầu tư đã được cấp có thẩm quyền giao kế hoạch đầu tư trung hạn, địa phương phải tự cân đối vốn để hoàn thành dự án đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng.
5. Đối với nguồn vốn nước ngoài, phải tính toán, cân đối giữa nhu cầu vay và khả năng trả nợ của các dự án đã triển khai và các dự án mới.
6. Bảo đảm công khai, minh bạch, khách quan; kiên quyết xóa bỏ cơ chế “xin - cho”, chống tiêu cực, tham nhũng, lợi ích nhóm.
Điều 5. Thứ tự ưu tiên trong phân bổ vốn kế hoạch đầu tư trung hạn nguồn ngân sách nhà nước giai đoạn 2021 - 2025
1. Phân bổ đủ vốn để thanh toán nợ đọng xây dựng cơ bản theo quy định tại khoản 4 Điều 101 của Luật Đầu tư công.
2. Phân bổ đủ vốn để hoàn trả số vốn ứng trước nhưng chưa bố trí đủ vốn để hoàn trả.
3. Phân bổ vốn cho dự án đã hoàn thành và bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa bố trí đủ vốn, dự án sử dụng vốn ODA và vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ nước ngoài (bao gồm cả vốn đối ứng); vốn đầu tư của Nhà nước tham gia thực hiện dự án theo phương thức đối tác công tư; dự án chuyển tiếp thực hiện theo tiến độ được phê duyệt; dự án dự kiến hoàn thành trong kỳ kế hoạch.
4. Phân bổ vốn để thực hiện nhiệm vụ quy hoạch.
5. Phân bổ vốn chuẩn bị đầu tư để lập, thẩm định, quyết định chủ trương đầu tư và lập, thẩm định, quyết định đầu tư chương trình, dự án.
6. Phân bổ vốn cho dự án khởi công mới đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 5 Điều 51 của Luật Đầu tư công.
Khoản 1. Tăng cường tổ chức thực hiện Luật Đầu tư công, đẩy nhanh công tác chuẩn bị đầu tư, kiên quyết cắt giảm thủ tục không cần thiết, giao dự toán, giải ngân vốn đầu tư công gắn với trách nhiệm giải trình của tổ chức, cá nhân, nhất là người đứng đầu.
Khoản 2. Rà soát, hoàn thiện cơ chế, chính sách, quy định của pháp luật về đầu tư công và pháp luật có liên quan để kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và nâng cao hiệu quả đầu tư công. Giao Chính phủ nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm về việc tách giải phóng mặt bằng, tái định cư ra khỏi dự án đầu tư, báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội để trình Quốc hội xem xét, quyết định.
Khoản 3. Tăng cường công tác lãnh đạo, chỉ đạo, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, phân công, phân nhiệm, cá thể hóa trách nhiệm đi đôi với phối hợp, giám sát, kiểm tra, đánh giá việc thực hiện và khen thưởng, kỷ luật kịp thời, nghiêm minh. Kiên quyết cắt giảm số lượng dự án đầu tư mới để tập trung đầu tư hoàn thành dứt điểm các dự án, công trình đã được phê duyệt, đang triển khai dở dang; kiểm soát chặt chẽ số dự án và thời gian bố trí vốn hoàn thành dự án theo quy định của Luật Đầu tư công, bảo đảm mục tiêu, hiệu quả, tính liên tục trong đầu tư công.
Khoản 4. Tập trung rà soát, kiên quyết loại bỏ những dự án kém hiệu quả, dự án chưa thật sự cần thiết, cấp bách, ưu tiên vốn cho các dự án trọng điểm, cấp bách, tạo động lực cho phát triển nhanh và bền vững. Nâng cao chất lượng công tác chuẩn bị và tổ chức thực hiện dự án, hạn chế phải điều chỉnh trong quá trình triển khai, bảo đảm hiệu quả; kiểm soát chặt chẽ phạm vi, quy mô, tổng mức đầu tư của từng dự án đầu tư theo đúng mục tiêu, lĩnh vực và quy định của pháp luật. Kiên quyết siết chặt kỷ luật, kỷ cương, tăng cường kiểm tra, thanh tra, kiểm toán, giám sát, hậu kiểm, xử lý nghiêm vi phạm; kiểm soát chặt chẽ mục tiêu, hiệu quả sử dụng vốn đầu tư bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch, phòng, chống tham nhũng, lợi ích nhóm.
Khoản 5. Thực hành tiết kiệm, chống thất thoát, lãng phí trong đầu tư công; tăng cường thực hiện cơ cấu lại chi ngân sách nhà nước theo hướng đẩy nhanh tiến độ, hiệu quả thực hiện chủ trương xã hội hóa đối với các đơn vị sự nghiệp công, sắp xếp, tinh gọn bộ máy nhà nước, tiết giảm chi thường xuyên, tăng tỷ trọng chi đầu tư phát triển.
Khoản 6. Quản lý chặt chẽ việc sử dụng khoản vốn dự phòng 10% kế hoạch đầu tư công trung hạn vốn ngân sách trung ương. Khoản vốn dự phòng chưa phân bổ chỉ được sử dụng khi bảo đảm được cân đối nguồn vốn và bố trí cho các mục tiêu thật sự cần thiết, cấp bách theo quy định của Luật Đầu tư công, Luật Ngân sách nhà nước.
Điều 7. Giao Chính phủ
1. Khẩn trương hoàn thiện hồ sơ, trình Quốc hội xem xét, quyết định chủ trương đầu tư đối với các dự án quan trọng quốc gia theo quy định của pháp luật.
2. Đối với các dự án dự kiến đầu tư trong kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021 - 2025 nguồn ngân sách trung ương, Chính phủ giao kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021 - 2025 cho các dự án đã đáp ứng đủ điều kiện quy định tại Điều 52 của Luật Đầu tư công đến thời điểm Quốc hội thông qua Kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021 - 2025. Đối với các dự án chưa đáp ứng thủ tục đầu tư theo quy định, các khoản vốn chưa phân bổ, Chính phủ khẩn trương hoàn thiện thủ tục đầu tư, báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến trước khi giao kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021 - 2025 cho từng dự án theo đúng quy định của pháp luật. Đối với các dự án đường ven biển, Chính phủ rà soát, tính toán kỹ việc bố trí vốn đầu tư, có giải pháp phù hợp để bảo đảm tính khả thi và hiệu quả đầu tư, tránh dàn trải, dở dang.
3. Tổ chức thực hiện và chỉ đạo các Bộ, cơ quan trung ương và địa phương triển khai đồng bộ, quyết liệt các giải pháp thực hiện kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021 - 2025, tổ chức kiểm tra và xử lý nghiêm các vi phạm.
4. Chỉ đạo các Bộ, cơ quan trung ương và địa phương rà soát, chịu trách nhiệm về số liệu và bảo đảm bố trí đủ vốn thanh toán toàn bộ nợ đọng xây dựng cơ bản, hoàn trả vốn ứng trước theo quy định.
5. Cho phép kéo dài kế hoạch vốn năm 2017 và năm 2018 sang giai đoạn 2021 - 2025 của 12 dự án với tổng số vốn là 4.118,884 tỷ đồng. Thời gian thực hiện và giải ngân đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2022. Quá thời hạn trên không giải ngân hết, thực hiện hủy kế hoạch và dự toán theo quy định. (Phụ lục số V kèm theo Nghị quyết này)
6. Đối với vốn cân đối ngân sách địa phương, các địa phương được giao kế hoạch đầu tư công hằng năm nguồn vốn trong cân đối ngân sách địa phương trên cơ sở khả năng thu thực tế, bảo đảm không tăng mức bội chi của ngân sách địa phương hằng năm.
Khoản 1. Khảo sát, thu thập thông tin
a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá.
b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin thu thập bao gồm: - Giá đất; - Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất.
c) Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau đây: - Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất; - Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai; - Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản; - Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp. Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng đất.
d) Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất. Trường hợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá. Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Khoản 2. Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
a) Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.
b) Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%). Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh.
Khoản 3. Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau: Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh = Giá đất của từng thửa đất so sánh ± Mức điều chỉnh về giá do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với thửa đất Đối với trường hợp giá đất thị trường có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá đất thì phải thực hiện điều chỉnh mức giá đất của thửa đất so sánh về thời điểm xác định giá đất theo chỉ số biến động giá đất thị trường do Sở Tài nguyên và Môi trường công bố. Trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường chưa công bố thì chỉ số biến động giá đất thị trường của từng loại đất được tính toán trên cơ sở các thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường đã thu thập được theo thời gian hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).
Khoản 4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại Khoản 3 Điều này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%. Ví dụ về việc áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư này.
Khoản 1. Khảo sát, thu thập thông tin
a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là bất động sản) cần định giá.
b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là bất động sản so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin thu thập bao gồm: - Giá đất; - Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất; - Thông tin về tài sản gắn liền với đất.
c) Nguồn thông tin thu thập thực hiện theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này.
d) Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này.
Khoản 2. Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác định theo công thức sau: Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh = Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất - Giá trị hao mòn Trong đó: - Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu tư xây dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạo tài sản gắn liền với đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng và các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật. - Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình (bao gồm hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng; thay đổi quy hoạch, suy thoái kinh tế và do tác động của các yếu tố bên ngoài). Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành. Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.
Khoản 3. Ước tính giá đất của bất động sản so sánh Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau: Giá trị đất của bất động sản so sánh = Giá trị bất động sản so sánh - Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau: Giá đất của bất động sản so sánh = Giá trị của bất động sản so sánh Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh
Khoản 4. Xác định giá đất của bất động sản cần định giá Việc xác định giá đất của bất động sản cần định giá thực hiện theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 3 của Thông tư này. Ví dụ về việc áp dụng phương pháp chiết trừ để xác định giá đất tại Phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư này.
Khoản 1. Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất.
Khoản 2. Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu.
Khoản 3. Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản
a) Các khoản chi phí phát triển bao gồm: - Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; - Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao công nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí liên quan khác; - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án, thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan; - Chi phí quản lý dự án; - Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý; lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn; - Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án; - Các chi phí khác theo quy định của pháp luật. Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
b) Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện như sau: Tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí quy định tại Điểm a Khoản này và căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương.
Khoản 4. Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản thực hiện theo công thức sau: Tổng doanh thu phát triển = Tổng chi phí phát triển = Trong đó: - TRi là doanh thu năm thứ i của dự án - Ci là chi phí năm thứ i của dự án - r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản). - n là số năm thực hiện dự án