1. Đại hội nhà đầu tư quyết định lựa chọn tối thiểu 01 doanh nghiệp thẩm định giá để thẩm định giá bất động sản của quỹ với thời hạn cung cấp dịch vụ không vượt quá 02 năm liên tục. Sau thời hạn nêu trên, công ty quản lý quỹ có trách nhiệm lựa chọn, trình Đại hội nhà đầu tư phê duyệt doanh nghiệp thẩm định giá thay thế.
2. Doanh nghiệp thẩm định giá phải đảm bảo các yêu cầu sau:
a) Là doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định pháp luật về giá;
b) Không phải là người có liên quan của công ty quản lý quỹ, ngân hàng giám sát, nhà đầu tư lớn của quỹ; không phải là đối tác trong các giao dịch tài sản với quỹ; không phải là người có liên quan tới đối tác trong giao dịch hạng mục bất động sản mà tổ chức đó dự kiến thẩm định giá;
3. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, công ty quản lý quỹ có trách nhiệm gửi hợp đồng cho Ủy ban Chứng khoán Nhà nước. Hợp đồng phải được Ban đại diện quỹ phê duyệt thông qua và có các nội dung tối thiểu sau:
a) Quy định về cơ chế chia sẻ thông tin, bảo đảm doanh nghiệp thẩm định giá có đủ thông tin cần thiết cho việc thẩm định giá;
b) Quy định về giá dịch vụ thẩm định giá, theo nguyên tắc mức giá dịch vụ không phụ thuộc vào giá trị tài sản cần thẩm định giá;
c) Quy định về việc chấm dứt, thanh lý hợp đồng, kéo dài hợp đồng.
4. Doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá hành nghề phải tuân thủ:
a) Không được thẩm định giá đối với bất động sản mà doanh nghiệp thẩm định giá hoặc thẩm định viên về giá cũng là đối tác giao dịch tài sản đó, hoặc là người có liên quan tới đối tác giao dịch tài sản đó; không được cung cấp dịch vụ thẩm định giá cho công ty quản lý quỹ mà doanh nghiệp thẩm định giá, hoặc thẩm định viên về giá hành nghề là cổ đông, thành viên góp vốn sở hữu từ 5% trở lên vốn điều lệ tại công ty quản lý quỹ; hoặc có bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột là thành viên trong Ban điều hành, hoặc kế toán trưởng của công ty quản lý quỹ, thành viên Hội đồng quản trị, Hội đồng thành viên, chủ tịch công ty quản lý quỹ. Doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên về giá hành nghề không được giao dịch tài sản với quỹ làm ảnh hưởng tới nguyên tắc độc lập của hoạt động thẩm định giá;
b) Doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên về giá hành nghề không được thông đồng với công ty quản lý quỹ hoặc đối tác giao dịch tài sản của quỹ hoặc dùng lợi ích vật chất, gây sức ép, mua chuộc đối với công ty quản lý quỹ, đối tác giao dịch tài sản của quỹ nhằm làm sai lệch kết quả thẩm định giá; gợi ý hoặc nhận các lợi ích dưới bất kỳ hình thức nào ngoài giá dịch vụ thẩm định giá quy định tại hợp đồng;
c) Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về thẩm định giá; cung cấp hồ sơ, tài liệu thẩm định giá theo yêu cầu bằng văn bản của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền;
d) Chỉ được cung cấp dịch vụ thẩm định giá bất động sản cho cùng một quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản tối đa trong 02 năm liên tục;
đ) Tuân thủ đầy đủ các quy định về trách nhiệm, nghĩa vụ của pháp luật về thẩm định giá.
5. Hoạt động thẩm định giá bất động sản của quỹ phải tuân thủ các nguyên tắc sau:
a) Mỗi hạng mục bất động sản của quỹ phải được thẩm định giá định kỳ tối thiểu 01 lần trong 01 năm và tại các thời điểm khác theo yêu cầu của Ban đại diện quỹ, Đại hội nhà đầu tư. Định kỳ 03 năm một lần, toàn bộ danh mục bất động sản của quỹ phải được thẩm định giá lại, trừ trường hợp Đại hội nhà đầu tư có quyết định khác. Các hoạt động thẩm định giá, thẩm định giá lại các bất động sản của quỹ chỉ được thực hiện bởi doanh nghiệp thẩm định giá đã được Đại hội nhà đầu tư phê duyệt;
b) Ngoài việc thẩm định giá theo quy định tại điểm a, các bất động sản của quỹ còn phải được thẩm định giá lại trước khi giao dịch hoặc trước khi quỹ phát hành thêm chứng chỉ quỹ để tăng vốn. Việc thẩm định giá lại bất động sản quy định tại khoản này có thể không cần thực hiện trong trường hợp thời điểm giao dịch không vượt quá 06 tháng, kể từ thời điểm thẩm định giá gần nhất;
c) Doanh nghiệp thẩm định giá chỉ xác định mức giá tại một địa điểm và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá, phù hợp mục đích sử dụng nhất định được nêu trong chứng thư thẩm định giá;
d) Cơ sở thẩm định giá là giá trị thị trường và giá trị hợp lý xác định theo nguyên tắc phù hợp với quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về giá. Giá trị bất động sản phải được thực hiện bởi tối thiểu hai phương pháp. Việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá và kết quả thẩm định giá phải được giải thích chi tiết. Phương pháp thẩm định giá lựa chọn phải phù hợp với sổ tay định giá đã được phê duyệt bởi Đại hội nhà đầu tư và Ban đại diện quỹ theo quy định tại khoản 3 Điều 20 Thông tư này, phù hợp với thông lệ và các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về giá. Quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tuân thủ quy định pháp luật về giá;
đ) Thông tin, dữ liệu sử dụng trong hoạt động thẩm định giá phải được cập nhật đầy đủ, chính xác, kịp thời và được điều chỉnh một cách khoa học và hợp lý. Việc điều chỉnh dữ liệu, thông tin phải được giải thích chi tiết, cụ thể;
e) Mỗi bất động sản chỉ được thẩm định giá bởi cùng một doanh nghiệp thẩm định giá tối đa 02 lần liên tục;
g) Định kỳ hằng năm, doanh nghiệp thẩm định giá có trách nhiệm tổng hợp báo cáo về hoạt động thẩm định giá các hạng mục bất động sản đã thực hiện trong năm và gửi Ban đại diện quỹ, công ty quản lý quỹ để tổng hợp trình Đại hội nhà đầu tư thường niên. Báo cáo hoạt động thẩm định giá bao gồm các nội dung theo mẫu quy định tại Phụ lục XXI ban hành kèm theo Thông tư này.
6. Thẩm định viên về giá hành nghề của doanh nghiệp thẩm định giá được giao trực tiếp thực hiện thẩm định giá bất động sản, khi kết thúc công việc phải lập báo cáo kết quả thẩm định giá và chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả thẩm định giá và ý kiến nhận xét của mình trong báo cáo kết quả thẩm định giá. Báo cáo kết quả thẩm định giá phải tuân thủ quy định pháp luật về thẩm định giá.
7. Báo cáo kết quả thẩm định giá phải được lập một cách độc lập, khách quan, trung thực, có chữ ký của thẩm định viên về giá hành nghề trực tiếp thực hiện việc thẩm định giá và Tổng giám đốc (Giám đốc) của doanh nghiệp thẩm định giá hoặc của người được ủy quyền bằng văn bản của Tổng giám đốc (Giám đốc) của doanh nghiệp thẩm định giá. Báo cáo kết quả thẩm định giá phải có nội dung rõ ràng, không gây hiểu nhầm, thông tin trong báo cáo phải đầy đủ và chính xác.
8. Doanh nghiệp thẩm định giá phải thông báo kết quả thẩm định giá bằng văn bản dưới hình thức chứng thư thẩm định giá cho công ty quản lý quỹ.
9. Chứng thư thẩm định giá phải rõ ràng, chính xác và đầy đủ, không gây hiểu lầm để nhà đầu tư có thể đưa ra các quyết định đầu tư. Chứng thư thẩm định giá chỉ có giá trị đối với tài sản định giá tại thời điểm thẩm định giá; có giá trị ràng buộc trách nhiệm đối với doanh nghiệp thẩm định giá về kết quả thẩm định giá và kết luận trong chứng thư thẩm định giá. Chứng thư thẩm định giá phải tuân thủ quy định pháp luật về giá.
10. Sau thời điểm thẩm định giá, trường hợp phát sinh những thay đổi lớn tác động đến giá trị của tài sản thẩm định giá, thì doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên về giá hành nghề có trách nhiệm cập nhật những thay đổi đó vào báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá. Trong trường hợp cần thiết, công ty quản lý quỹ phải phát hành Bản cáo bạch bổ sung hoặc thay thế chứng thư thẩm định giá trong Bản cáo bạch.