1. Nguyên tắc xác định giá cho thuê nhà ở công vụ
a) Tính đủ các chi phí cần thiết để thực hiện quản lý vận hành, bảo trì và quản lý cho thuê trong quá trình sử dụng nhà ở (không tính chi phí khấu hao vốn đầu tư xây dựng, không tính chi phí mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ);
b) Không tính tiền sử dụng đất;
c) Giá cho thuê nhà ở công vụ được xem xét, điều chỉnh khi Nhà nước có thay đổi về khung giá hoặc giá cho thuê nhà ở công vụ. Trường hợp chi phí quản lý vận hành (giá dịch vụ quản lý vận hành) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có thay đổi thì giá cho thuê nhà ở cũng được điều chỉnh tương ứng;
d) Đối với tiền sử dụng các dịch vụ như cung cấp điện, nước, điện thoại, internet, trông giữ xe các loại và các dịch vụ khác do người thuê trực tiếp chi trả cho đơn vị cung cấp dịch vụ theo hợp đồng hai bên ký kết. Trường hợp đơn vị quản lý vận hành nhà ở công vụ ký hợp đồng với đơn vị cung cấp dịch vụ thì người thuê có trách nhiệm nộp tiền sử dụng dịch vụ cho đơn vị quản lý vận hành để trả cho đơn vị cung cấp dịch vụ đó.
2. Các chi phí cấu thành giá cho thuê nhà ở công vụ bao gồm chi phí quản lý vận hành, chi phí bảo trì và chi phí quản lý cho thuê nhà ở công vụ và được xác định cụ thể như sau:
a) Chi phí quản lý vận hành bao gồm:
- Chi phí tiền lương và các khoản phụ cấp lương, chi phí bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế và các khoản trích nộp khác từ quỹ lương cho bộ máy thuộc đơn vị quản lý vận hành nhà ở công vụ; chi phí tiền lương được xác định trên cơ sở định biên cán bộ, công nhân viên và mức lương, phụ cấp lương, các khoản trích nộp khác từ quỹ lương theo quy định hiện hành của Nhà nước;
- Chi phí cho các dịch vụ trong khu nhà ở công vụ như: bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác (nếu có) được xác định trên cơ sở khối lượng công việc cần thực hiện và mức giao khoán thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ;
- Chi phí văn phòng phẩm, bàn ghế văn phòng làm việc, dụng cụ, vật rẻ tiền mau hỏng của đơn vị quản lý vận hành;
- Chi phí điện, nước sinh hoạt cho bộ máy văn phòng làm việc của đơn vị quản lý vận hành; điện chiếu sáng công cộng và các phụ tải tiêu thụ điện khác trong khu nhà ở.
b) Chi phí bảo trì là toàn bộ chi phí cho việc duy tu, bảo dưỡng thường xuyên, sửa chữa định kỳ và sửa chữa đột xuất nhằm duy trì chất lượng của nhà ở công vụ; chi phí cho công tác bảo trì công trình do chủ đầu tư, cơ quan quản lý nhà ở công vụ xác định trên cơ sở quy trình bảo trì công trình xây dựng của nhà thầu thiết kế, nhà thầu cung cấp thiết bị.
c) Chi phí quản lý cho thuê bao gồm: chi phí quản lý gián tiếp cho cơ quan quản lý nhà ở công vụ và chi phí trực tiếp cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở công vụ theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.
3. Phương pháp xác định giá cho thuê nhà ở công vụ
a) Đối với trường hợp nhà ở công vụ đang sử dụng
Công thức xác định giá cho thuê nhà ở công vụ
Trong đó:
- Gt là giá cho thuê 1m2 sử dụng căn hộ trong 1 tháng (đồng/m2/tháng).
- Q là tổng chi phí quản lý vận hành, quản lý cho thuê hàng năm của khu nhà ở công vụ (đồng/năm).
- Bt là chi phí bảo trì nhà chung cư bình quân năm (đồng/năm).
- Tdv là các khoản thu từ kinh doanh các dịch vụ khu nhà ở công vụ trong năm như: Dịch vụ trông giữ xe, dịch vụ căng tin, quảng cáo và các khoản thu dịch vụ khác theo quy định của pháp luật (đồng/năm).
- S là tổng diện tích sử dụng các căn hộ của khu nhà ở công vụ (m2).
- P là lợi nhuận định mức hợp lý (đơn vị tính %).
- K là hệ số giảm giá do đơn vị quản lý vận hành hỗ trợ giảm giá cho thuê nhà ở công vụ (nếu có).
- T là thuế suất thuế giá trị gia tăng theo quy định của Nhà nước.
b) Đối với trường hợp nhà ở công vụ được đầu tư xây dựng mới
Công thức xác định giá cho thuê nhà ở công vụ
Trong đó:
- Gt là giá cho thuê 1m2 sử dụng căn hộ trong 1 tháng (đồng/m2/tháng).
- dkQ là dự kiến tổng chi phí quản lý vận hành, quản lý cho thuê hàng năm của khu nhà ở công vụ (đồng/năm).
- dkTdv là dự kiến các khoản thu từ kinh doanh các dịch vụ khu nhà ở công vụ trong năm như: Dịch vụ trông xe, dịch vụ căng tin, quảng cáo và các khoản thu dịch vụ khác (nếu có) theo quy định của pháp luật (đồng/năm).
- S là tổng diện tích sử dụng các căn hộ của khu nhà ở công vụ (m2).
- P, T, K được quy định cụ thể như Điểm a Khoản này.
- dkBt là dự kiến chi phí bảo trì nhà chung cư và bảo trì trang bị nội thất gắn với nhà ở công vụ (nếu có) bình quân năm (đồng/năm).
Trong đó:
+ A là tỷ lệ (%) kinh phí bảo trì của cả phần sử dụng chung và phần sử dụng riêng trong nhà ở công vụ được quy đổi từ mức 2% kinh phí bảo trì phần sử dụng chung theo tỷ lệ thực tế của phần sử dụng chung và phần sử dụng riêng trong dự án nhà công vụ.
+ Giá tính toán là mức vốn đầu tư xây dựng thực tế của 1m2 sàn nhà ở công vụ, trường hợp không xác định được thì lấy theo suất đầu tư công trình nhà ở cùng loại do Bộ Xây dựng công bố có hiệu lực tại thời điểm kết thúc việc đầu tư xây dựng nhà ở công vụ đó và vốn đầu tư trang bị nội thất cơ bản.
+ B là tỷ lệ (%) của phần diện tích sử dụng riêng so với tổng diện tích sàn nhà ở công vụ theo dự án nhà ở công vụ cụ thể.
+ Thời gian khấu hao vốn đầu tư xây dựng nhà ở công vụ được tính tương ứng với cấp công trình, loại nhà theo Thông tư số 162/2014/TT-BTC ngày 06/11/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
+ Ví dụ về cách tính chi phí bảo trì:
Dự án nhà ở công vụ có tỷ lệ phần diện tích sử dụng chung so với phần diện tích sử dụng riêng là 30%/70%, mức vốn đầu tư xây dựng thực tế của 1m2 nhà ở công vụ là 10.000.000 đồng/m2, thời gian khấu hao nhà ở là 50 năm. Chi phí trang bị nội thất cơ bản cho một căn hộ có diện tích khoảng 100m2 là 200.000.000 đồng (trung bình 2.000.000 đồng/m2); niên hạn sử dụng nội thất cơ bản trung bình khoảng 05 năm.
Theo quy định của pháp luật về nhà ở, kinh phí bảo trì phần diện tích sử dụng chung là 2% trên giá bán nhà ở, phần diện tích sử dụng chung bằng 30% trên tổng diện tích sàn xây dựng của tòa nhà. Do đó, tổng kinh phí bảo trì cho cả diện tích sử dụng chung và sử dụng riêng của tòa nhà là: 2% x 100% : 30% = 6,67%.
c) Đối với trường hợp mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ
Công thức xác định giá cho thuê nhà ở công vụ
Trong đó:
- Gt là giá cho thuê 1m2 sử dụng căn hộ trong 1 tháng (đồng/m2/tháng).
- P1 là chi phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được Chủ đầu tư dự kiến và thỏa thuận với đại diện các hộ dân trong nhà chung cư để áp dụng cho toàn bộ các căn hộ trong đó có các căn hộ công vụ trong nhà chung cư (đồng/m2 sử dụng/năm).
- Q1 là chi phí quản lý cho thuê trực tiếp (tính % trên tổng chi phí trực tiếp quản lý vận hành, duy tu bảo dưỡng nhà ở).
- Q2 là chi phí quản lý cho thuê gián tiếp (tính % trên tổng chi phí trực tiếp quản lý vận hành, duy tu bảo dưỡng nhà ở).
- dkTdv là dự kiến các khoản thu từ kinh doanh các dịch vụ trong khu nhà ở thương mại phân bổ cho diện tích sử dụng nhà ở công vụ trong năm như: Dịch vụ trông xe, dịch vụ căng tin, quảng cáo và các khoản thu dịch vụ khác (nếu có) theo quy định của pháp luật (đồng/năm).
- S là tổng diện tích sử dụng các căn hộ công vụ (m2).
- T là thuế suất thuế giá trị gia tăng theo quy định của Nhà nước.
- dkBt là dự kiến chi phí bảo trì nhà chung cư bình quân năm tính tương tự như trường hợp quy định tại Điểm b Khoản này (đồng/năm).