Mezenská, Helena, poslankyňa NR SR (2014-07-01):
Vážená pani predsedajúca, prítomní poslanci, no, po eskalácii toho napätia v sále k prerokovanému a predloženému zákonu o vlastníctve bytov a nebytových priestorov neviem naozaj, či sa mám tešiť, alebo mám byť skôr smutná. Asi takto v praxi vyzerajú, ako ich poznám z činnosti združenia, asi takto v praxi prebiehajú aj rozpory, spory, nedorozumenia medzi jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov na jednotlivých schôdzach práve preto, že tento zákon, hoc uznávam, že je rozsiahly, je veľmi komplikovaný, má veľmi veľa právnych nedostatkov, veľmi veľa miest, ktoré sú nejasné, ktoré práve preto, že nie sú upravené legislatívnymi návrhmi, ktoré majú univerzálny charakter alebo v niektorých prípadoch špecificky veľmi konkrétny, precízny rozmer, spôsobujú veľmi veľké rozpory práve na schôdzach spoločenstva. Ja chápem teda, že vstupovať do tohto zákona so zámerom rámcovo, koncepčne a systémovo ho upraviť je veľmi veľkou a náročnou výzvou, ale rovnako som presvedčená, že dalo sa tento zákon predložiť a pripraviť ďaleko dôslednejšie, komplexnejšie. Sama by som formou predloženého pozmeňujúceho návrhu dala do pozornosti množstvo takých ustanovení alebo proaktívnych prvkov, za predpokladu schválenia ktorých by mohlo dôjsť k obmedzeniu, zamedzeniu mnohých ďalších nedorozumení, ktoré práve na týchto schôdzach a pri prevádzke, údržbe domov vznikajú. V úvode chcem poďakovať všetkým poslancom, ktorí – aj z iných opozičných strán okrem nášho hnutia – tento zákon podporili. Veľmi si cením túto podporu a som veľmi rada, že vďaka aj tejto podpore opozičných poslancov, poslancov z opozičných strán som vôbec tento pozmeňujúci návrh mohla predložiť. Takou najvážnejšou výhradou, na ktorú by som ja chcela vlastne zamerať svoju pozornosť, je moje hlboké presvedčenie vyplývajúce z praxe, že tento zákon po takmer viac ako dvadsať rokov aplikačnej praxe a zozbieraných rôznych poznatkov nielen z jedného združenia, ktoré možno nemusí byť celkom reprezentatívne, ale aj z poznatkov a skúseností iných združení, tento zákon by si naozaj zaslúžil aj špecifickú prílohu príbuznú tomu, ako analogicky bola spracovaná príloha zoznamu nekalých, možno až agresívnych špekulatívnych praktík, ktorých sa tí, ktorí sú v takom dominantnejšom postavení, za akých možno považovať dodávateľov jednotlivých bytových služieb – či už tepla, TÚV, alebo aj správcovské spoločnosti, ktoré majú v tých komunálnych pomeroch, mestských, regionálnych pomeroch výsadné postavenie, kde môžu zneužívať svoju dominanciu. Častokrát naozaj aj na takéto zneužívanie svojej dominancie a praktizovanie nekalých praktík spotrebitelia alebo tí vlastníci doplácajú. Naozaj by bolo vhodné, aby sa vytypovali konkrétne nekalé zmluvné prakti..., zmluvné podmienky, nekalé marketingové obchodné praktiky, s ktorými sa, žiaľbohu, aj po dvadsaťročnej praxi v reálnom živote spotrebitelia, vlastníci domov alebo aj nájomcovia, spoločenstvá vlastníkov bytov stretávajú. V uvedenom pozmeňujúcom návrhu ja som sa snažila dať do pozornosti a zakotviť aj zákonnú povinnosť dodávateľov bytových služieb a jednotlivých správcovských spoločností uhrádzať v riadne stanovenom, vymedzenom termíne preplatky. Častokrát sa stáva, že ak spotrebiteľ alebo užívateľ bytových služieb sa v úhrade služieb omešká hoc len jeden deň, je okamžite sankcionovaný. Takto sú upravené typové zmluvy, predformulované zmluvy. Avšak v inom prípade, ak sledujeme rovinu vyváženia práv a povinností účastníkov zmluvného vzťahu, teda či už vlastníkov bytov, správcovských subjektov, spoločenstiev voči dodávateľom služieb, takéto rovnocenné nastavenie, rovnoprávne nastavenie nezachytávame práve určenou zákonnou povinnosťou voči dodávateľom služieb. Takže je to absolútne vecné, legitímne, legitímna požiadavka, ktorá je prenesená aj do obsahu vám predloženého pozmeňujúceho a doplňujúceho návrhu. Rovnako chcela by som upozorniť na to, že v praxi sa potýkame s nepresnosťou, s negatívnymi dopadmi vyplývajúcimi práve z nepresného vymedzenia a určenia jednotlivých zmlúv, ktoré sú zvlášť a majú byť zvlášť zriadené a špecifikované na úpravu podmienok a pravidiel výkonu správy spoločenstiev na špecifickú úpravu výkonu plnení, jednotlivých plnení pre správcovské subjekty, kde dochádza vo väčšine prípadov k uzavretiu špecifickej zmluvy, zmluvy na mieru, tzv. mandátnej zmluvy. No a potom, samozrejme, prichádza do úvahy okrem zmluvy o spoločenstve, ktorá vo väčšine prípadov určuje a nastavuje rámce práv a povinností medzi riadiacimi orgánmi a medzi jednotlivými vlastníkmi, okrem zmluvy o výkone správy je tu aj zmluva o prenesenom výkone správy. Veľmi by sa mi páčilo, ak by, tak ako je v zákone, a navrhovateľ si dal námahu vymedziť jednotlivé činnosti súvisiace so správou a riadením bytového fondu, ako prevádzka, definovanie, čo je prevádzka, údržba, oprava, rekonštrukcia, modernizácia, rovnako by sa mi páčilo, ak by v tejto tendencii precizovania jednotlivých pojmov a zákonných ustanovení zákonodarca postupoval aj pri presnom vymedzení hraníc medzi zmluvou o spoločenstve, zmluvou o výkone správy, zmluve o prenesenom výkone správy. Naozaj v praxi dochádza k tomu, že sú uzatvárané a vykonávané zmluvy v duchu dvojitého výkonu správy, ktorým možno označiť za nie celkom šťastný a legitímny prístup pri vymedzení jednotlivých činností či už spoločenstva, alebo aj správcu. Vo väčšine prípadov dochádza k prekrývaniu, prekrižovaniu týchto plnení. Ak by som išla do toho krajnejšieho prípadu, vďaka takémuto nepresnému vymedzeniu v aplikačnej praxi dochádza k tomu, že správca bez vedomia, zneužívajúc možno nízke právne uvedomenie spoločenstiev a vlastníkov bytov, do svojej kompetencie prenáša činnosti a výkon plnení, ktoré sú špecifické a ktoré môže vykonávať len spoločenstvo, prípadne jeho orgány. Rovnako by som chcela dať do pozornosti v tomto kontexte aj nekalé obchodné praktiky správcovských subjektov, kde napríklad dochádza k vyžadovaniu a dojednaniu pre tieto správcovské orgány opakovane, o úhrade opakovanej odmeny správcu za sprostredkovanie obchodnej záležitosti, prípadne kde dochádza z môjho pohľadu a z pohľadu aj rôznych právnych expertov, na ktoré sa viažu aj konkrétne súdne judikáty, ide o dojednania, v ktorých si správcovia vyžadujú poskytnutie akejkoľvek výhody v prípade, ktorá súvisí s bežným výkonom správy domu, s bežným výkonom správy domu. Poviem pre príklad. Stáva sa často a otvárame takéto zmluvy, kde je vidieť, že správca ako nie prenajímateľ a vlastník bytového či nebytového priestoru si vyžaduje a zazmluvňuje povinnosť spoločenstva uhrádzať paušálnu odmenu z obchodnej činnosti, napríklad z prenájmu. Toto bolo už aj v súdnych rozsudkoch konštatované, že toto je neoprávnená požiadavka, je to nekalá podmienka, nekalá praktika, ktorej sa správcovia v praxi voči spoločenstvám, voči vlastníkom bytov a nebytových priestorov dopúšťajú. Rovnako za nekalú praktiku možno označiť, a tá mala byť vytypovaná, mala byť uvedená v tomto zozname nekalých praktík dodávateľov bytových služieb, prípadne správcovských subjektov, je vyžadovanie si duplicitných úhrad. Poviem príklad opäť. Za správu toho-ktorého bytového domu vlastníci paušálne mesačne uhrádzajú správcovskej spoločnosti s tým spojený poplatok, ktorý súvisí nielen s prevádzkovaním a údržbou domu, ale, samozrejme, aj s prípravou koncoročného vyúčtovania. Napriek tomu, že si to v tejto paušálnej sume ten spotrebiteľ alebo vlastník, užívateľ služieb uhrádza, napriek tomu sa vo vyúčtovacích formulároch stretávame s osobitnou položkou, ktorá sa javí byť duplicitnou k tej úhrade už spomenutých paušálnych poplatkov, a toto si naozaj správcovia voči vlastníkom alebo aj spoločenstvám vo vyúčtovaniach duplicitne vyžadujú. Za ďalšiu vec, ktorej sme venovali pozornosť, alebo čo možno označiť za takú nekalú obchodnú praktiku, s ktorou sa v praxi stretávame, v reálnom živote stretávame a ktorú predkladaný návrh neobsahuje a jej takýmto spôsobom nezamedzuje, je viazanosť služieb. Častokrát sa stáva, že správcovské subjekty, ktoré ponúkajú jednotlivým bytovým domom a spoločenstvám veľké systémové opravy, odstraňovanie systémových porúch, rozvodov alebo zatepľovanie bytových domov, kde ide o vysoké investície, viažu zabezpečenie tejto služby s poskytnutím úveru napríklad na dlhú dobu – pätnásť, dvadsiatich rokov – a spolu s tým si v zmluve podmieňujú aj výkon správy. Takže takýmto spôsobom zaväzujú jednotlivé spoločenstvá, prípadne vlastníkov bytu, bytov k poskytovaniu služieb na dlhé obdobie, čo možno považovať za nelegitímne. Rovnako tí, ktorí mi dali pripomienky k tomuto zákonu, tak, aby som ich zapracovala do pozmeňujúcich návrhov, ma upozornili na výstupy súdnej praxe. Jednotlivé rozhodnutia, ktoré túto viazanosť služieb, ako som uviedla príklad poskytnutého úveru a tým podmienené dlhodobé vykonávanie správy domu, nepripúšťajú. Rovnako som sa snažila v tomto pozmeňujúcom návrhu vytvoriť právny priestor na to, aby v prípade predkladania predformulovaných zmlúv, typizovaných zmlúv, ktoré majú jednotliví dodávatelia služieb pripravené, bol vytvorený priestor pre individuálne dojednania. Naozaj ma mrzí, že tento zákon nenaplnil ambíciu diferencovaného a individuálneho prístupu pri zohľadňovaní jednotlivých špecifík, čo sa týka samotného uzatvárania zmlúv a nastavovania zmluvných podmienok, ale potom aj samotného plnenia služieb. Takže ten priestor je veľmi dôležitý, pretože stretávam sa častokrát v praxi s požiadavkou spoločenstiev, ktoré, ktoré sa sťažujú na to, že správcovské spoločnosti uzatvárajú služby s dodávateľmi bytových služieb, energií, poviem príklad, tepla alebo teplej úžitkovej vody a v prípade, že si to spoločenstvo alebo vlastník bytu vymieni zúčastniť sa dohody a prípravy takejto zmluvy, tak väčšinou nesprávne argumentujú neumožnením zúčastnenia sa tohto procesu z titulu ochrany obchodného tajomstva. Nepovažujem toto za transparentnú, ale ani korektnú podmienku, ani za korektný prístup zo strany správcovského subjektu. V pozmeňujúcom návrhu som sa rovnako zamerala na potrebu diferencovaného prístupu a rozlíšenia skupiny neplatičov. Viem uznať, že v prípade subjektívneho zlyhania, lajdáckosti jednotlivých vlastníkov domov, z ktorých sa stávajú neplatiči, by som možno aj takéto verejné pranierovanie a vytvorenie zoznamu tohto druhu neplatičov pripustila. Ale v inom prípade, ak sa neplatičmi stávajú ľudia, vlastníci bytov z objektívnych príčin, či už zo sociálno-ekonomických dôvodov, alebo z dôvodov uplatnených reklamácií, prebiehajúcich a nerozhodnutých sporových konaní, v zmysle rešpektovania prezumpcie neviny to považujem za neprípustné. Považujem to za nekalý, skrytý, psychologický nátlak na to, aby spotrebiteľ alebo vlastník, ktorý prednesie svoje požiadavky, či už cestou sťažnosti na príslušné kontrolné alebo inšpekčné orgány, prípadne formou žaloby na súd, pripadá mi, považujem za nesprávne, ak nie je zavŕšené konanie v podanej sťažnosti alebo žaloby, aby takýto vlastník bol označený za neplatiča. Naozaj aj v tomto prípade je potrebné byť ďaleko precíznejší a voliť diferencovaný prístup. Rozlišovať, či sa ten dotyčný vlastník stáva neplatičom zo subjektívnych princípov, kde je prípustné a je potrebné zamedziť jeho zlyhaniu, alebo je to vlastník, ktorý sa dostáva do stavu neplatenia z objektívnych príčin, ako som uviedla. Len na dôvažok spomeniem, že dobre vieme, že v súvislosti s prípravou zákona o energetike je potrebné sa zaoberať aj otázkou a vytvorením koncepcie určenia a vyloženia pojmu energetickej chudoby. Mnoho ľudí dnes naozaj žije z veľmi nízkych príjmov na to, aby veľmi ľahko sa mohli do takéhoto zoznamu zaradiť. A neviem, či je to sociálny, empatický a ľudský prístup takéhoto človeka, ktorý je bez zamestnania, má nízky príjem, je na dávke v hmotnej núdzi a objektívne vie preukázať, že aj v snahe zabezpečiť si prácu, aj keď nemá schopnosť byty, služby spojené s bývaním uhrádzať, aby sme ho takýmto spôsobom zverejňovali a verejne pranierovali. Pripadá mi to naozaj aj nesociálne, aj považujem to za neľudské. Ďalšia taká pripomienka, ktorú by som chcela zvýrazniť okrem prečítaného pozmeňujúceho návrhu, sú tie dva zavedené inštitúty, jednak potreba zohľadnenia výšky preddavkov, preddavkových úhrad do fondu prevádzky, údržby a opráv. Tento inštitút je nastavený veľmi všeobecne, ja si viem predstaviť, že v niektorých prípadoch je potrebné voliť adresný prístup k vystavaniu položky alebo celkovej sumy, ktorú má ten-ktorý vlastník nebytového priestoru alebo bytového priestoru uhrádzať, prípadne, ak je to nájomca, podľa miery, zohľadniť mieru využívania týchto spoločných nebytových priestorov, ale naozaj postrádam v takto nastavenom ustanovení bližšie špecifikovanie, bližšiu konkretizáciu, na základe čoho a podľa akého kľúča budeme zohľadňovať výšku preddavkov. Viem si predstaviť, že pokiaľ, bola tu spomínaná strecha, pokiaľ na rekonštrukcii strechy alebo zateplení celého domu sa má rovnakou mierou podieľať každý vlastník, zase si myslím, že v prípade možnosti, technickej dispozície využívať výťah by mali byť zohľadnení práve tí vlastníci, ktorí nemajú ani nástupnú plošinu na výťah. Toto sú konkrétne problémy spotrebiteľov, kvôli ktorým sa vedú rozsiahle mimosúdne, až dokonca súdne agendy, a naozaj, myslím si, že ak tento vstup do zákona mal byť účelný, mal reagovať pružne a mal ďaleko konkrétnejšie vymedziť rámce, podľa čoho nastaviť vzorce, podľa čoho nastaviť kľúč, podľa čoho budeme rozlišovať zohľadňovanie výšky preddavkov vo vzťahu k miere využívania spoločných nebytových priestorov. Rovnako to platí aj pre potrebu presnejšieho zadefinovania odstraňovania opráv a jednotlivých chýb, porúch v bytovom dome mimo súhlasu vlastníkov, dotknutých vlastníkov bytov. Je pre mňa nepredstaviteľné, aby sme takto všeobecne nastavili toto ustanovenie, hlavne z toho dôvodu, že v prípade, že o bytový dom sa stará zodpovedný, korektný a čestný správca, prípadne zodpovedný a čestný predseda spoločenstva, tak, samozrejme, sa nepredpokladá, že by tu bola tendencia pod potrebu odstránenia havárií schovávať akékoľvek, akúkoľvek, akýkoľvek druh opravy a údržby. Ale v prípade špekulatívne nastavených správcovských subjektov, prípadne špekulatívne nastavených orgánov spoločenstva, prípadne predajcu sa takýmto spôsobom a takýmto veľmi všeobecným ustanovením veľmi ľahko môže stať, že pomaly každá jedna oprava a odstraňovanie havarijného stavu môže byť uskutočňovaná mimo vedomia, mimo súhlasu jednotlivých vlastníkov bytov, členov spoločenstva pod zásterkou toho, že ideme odstraňovať havarijný stav. To znamená, pre mňa je neprípustné, a ako som to oddiskutovala aj s ďalšími dotknutými vlastníkmi bytov, ktorí sa profesionálne venujú ochrane práv vlastníkov bytov, je to neprípustné, aby do zákona bol zavedený takýto všeobecný inštitút, ktorý otvára naozaj škálu a priestor pre zneužívanie, ktorými bude vlastne uskutočňovať či správca, alebo jednotliví dodávatelia opravy a údržbu mimo súhlasu ľudí, ktorí to platia, bez riadneho a vecného zhodnotenia. Je tam síce uvedené, že na základe správy z technickej kontroly a revízie, ale naozaj takýmto všeobecným nástrojom je možné vytvoriť široký priestor pre to, aby ho mohli špekulatívne nastavení správcovia a predsedovia spoločenstiev zneužiť. Okrem týchto spomenutých primárnych pripomienok by som chcela dať do pozornosti; a to aj uvádzam v predloženom pozmeňujúcom a doplňujúcom návrhu; potrebu vytvorenia priestoru pre zaangažovanie mediátorov. Z pohľadu praxe je veľmi náročné viesť... (Ruch v sále, prerušenie vystúpenia predsedajúcou.)