Galko, Ľubomír, poslanec NR SR (2013-03-22):
Ďakujem pekne. Vážená pani predsedajúca, vážený pán minister, vážené kolegyne, kolegovia, návrh zákona o pozemkových spoločenstvách poslanci strany SaS v prvom čítaní podporili. Tak, ako bol predložený predkladateľom, ho považujeme za istý posun k lepšiemu v porovnaní s právnou úpravou, ktorá je platná dnes. Na základe poznatkov od členov pozemkových spoločenstiev a na základe ich praktických skúseností s doterajšou aplikačnou praxou však máme za to, že niektoré navrhnuté ustanovenia sú len akýmsi polkrokom k úprave, ktorá by uspokojovala vlastníkov pozemkov združených v pozemkových spoločenstvách. Veľkým problémom, s ktorým sa vlastníci, členovia pozemkových spoločenstiev stretávajú v praxi, je vysoký počet členov, na to nadväzujúce rôzne miesta ich trvalého pobytu, pričom tieto miesta nie sú len v rôznych kútoch Slovenska, ale často aj v rôznych kútoch sveta. Nezanedbateľným faktom je aj vysoký vek členov spoločenstva a s tým súvisiace dedičské konania a neustále zmeny, pričom vlastníci majú rovnaké práva bez ohľadu na veľkosť podielu. Maličký podielnik, ktorý nemá záujem o činnosť spoločenstva, takto môže zastaviť dôležité rozhodovania spoločenstva. Toto spôsobuje problémy vtedy, keď je potrebné rozhodnúť o nakladaní s predmetom vlastníctva, vtedy, keď právny úkon musí vykonať každý vlastník. Toto je v praxi často nemožné a vlastníci tak prichádzajú o možnosť nakladať s predmetom vlastníctva. Dobrým príkladom je predkladateľom navrhovaná zmena, kedy už podpisy na napr. kúpnej zmluve nemusia byť na jednej listine, stačí, ak sa dodajú na viacerých listinách. Rozhodnutie o povolení vkladu do katastra nehnuteľností však bude môcť byť vykonané až po dodaní aj poslednej listiny, ktorá je na takýto úkon potrebná. A tu práve ide o ten polkrok, o ktorom som hovoril, nápad je to dobrý, úprava sa uberá dobrým smerom, no, smerom, ale nie je dotiahnutá až tam, aby nakladanie s majetkom bolo pre vlastníkov bezproblémové alebo čo najbezproblémovejšie, teda také, aby mohli byť čo najlepšie naplnené práva vlastníkov a ich výkon. Aj preto po stretnutiach s členmi pozemkových spoločenstiev navrhujeme upraviť návrh zákona tak, aby bolo nakladanie s majetkom vlastníkov združených v takýchto spoločenstvách efektívnejšie a aby im bol zákon na prospech. Ide pritom o prípady, ktoré upravuje § 8 ods. 2 návrhu, teda o prípady, kedy je zo stanovených dôvodov potrebné oddeliť časť nehnuteľnosti a vytvoriť tak novú nehnuteľnosť, s ktorou je potrebné ďalej nakladať. Konštrukcia v návrhu zákona opäť vytvára len polkrok, pretože na jednej strane je možné o tomto oddelení novej nehnuteľnosti rozhodnúť stanovenou väčšinou, teda nie je potrebné jednohlasné rozhodnutie, a niektorí členovia môžu byť aj prehlasovaní. Následne potom však je potrebné, aby sa napr. na kúpnu zmluvu podpísali všetci tí vlastníci, členovia spoločenstva, ktorí s oddelením súhlasili. No stáva sa však, že niektorí členovia sú nezastihnuteľní, niektorí medzičasom skonajú a následné dedičské konania sa ťahajú neúmerne dlho. A vtedy by bolo dobré, keby sa celé konanie mohlo urýchliť, je to v záujme vlastníkov. Problémom, ktorý je v návrhu zákona tiež nedoriešený, je aj poskytnutie primeranej náhrady tým vlastníkom, ktorí nesúhlasili s oddelením novej nehnuteľnosti a nemali by sa tak podieľať na jej predaji a výnose z predaja. Inštitút primeranej náhrady je však tak nedostatočne upravený, že vyvoláva viac otázok ako dobrých a uspokojivých riešení. Pozmeňujúci návrh, ktorý následne prednesiem, rieši tieto problémy a zlepšuje právne postavenie vlastníkov, členov spoločenstiev. Vychádza z prelomenia starej rímskoprávnej zásady, ktorá sa stále využíva v občianskoprávnych a obchodnoprávnych vzťahoch. Podstatou tejto zásady nemo plus iuris je, že nikto nemôže na druhého previesť viac práv, ako sám má. Podľa toho by teda niekto, kto nie je vlastníkom, nemal vystupovať na strane predávajúceho pri kúpnej zmluve a predávať niečo kupujúcemu, k čomu sám nevie preukázať vlastníctvo či iné právo nakladať s touto vecou. Túto zásadu však možno prelomiť a deje sa tak aj v našom právnom poriadku vtedy, ak je to na prospech účastníkov právneho vzťahu. Pozmeňujúci návrh teda na základe prelomenia tejto zásady umožní vlastníkom, členom spoločenstva, menej komplikovaný, niekedy v súčasnosti až nemožný prevod vlastníckeho práva k oddeleniu nehnuteľností. Zároveň sa na výnose z takéhoto predaja budú podieľať všetci členovia, teda aj tí, v úvodzovkách, prehlasovaní. Za vlastníkov, teda na strane predávajúceho bude konať výbor, teda štatutárny orgán pozemkového spoločenstva. Jeho legitimita je odvodená z toho, že členovia tohto štatutárneho orgánu sú volení zhromaždením a jemu je aj výbor zodpovedný, pričom takýto postup plne korešponduje s pôvodnými pravidlami, ktoré platili pri bývalých urbariátoch. Predkladaný pozmeňujúci návrh je na prospech vlastníkov, uľahčuje niektoré konania a umožňuje vlastníkom naplniť ich vlastnícke práva aj reálne a nielen na papieri. Detaily viac priblížim v samotnom pozmeňujúcom návrhu, ktorý teraz prednesiem. Pozmeňujúci návrh poslanca Národnej rady Slovenskej republiky Ľubomíra Galka k vládnemu návrhu zákona o pozemkových spoločenstvách, parlamentná tlač 321. 1. V § 8 sa vypúšťa ods. 3. Doterajší odsek 4 sa označuje ako ods. 3. Odôvodnenie: Navrhované uznesenie § 8 ods. 3 počíta s tým, že členovia spoločenstva, ktorí sa nepridajú k rozhodnutiu o oddelení časti spoločnej nehnuteľnosti, majú dostať primeranú náhradu. Toto ustanovenie má niekoľko nedostatkov: a) Zákon neustanovuje, čo je to v tomto prípade primeraná náhrada. Má ísť o nový pozemok alebo zväčšenie vlastníckeho podielu? To je nemožné. Má ísť o finančnú náhradu? Akú? Určenú znaleckým posudkom alebo určenú inak? b) U koho si títo členovia spoločenstva majú túto primeranú náhradu uplatniť? U spoločenstva? Prečo, keď toto de facto v celom tomto procese nevystupuje ako ozajstná právnická osoba? Z akých výnosov alebo prostriedkov by malo spoločenstvo túto primeranú náhradu vyplatiť? Ak nie u spoločenstva, malo by ísť o tretiu osobu? A o ktorú? c) Po rozhodnutí o oddelení časti spoločnej nehnuteľnosti má nasledovať predaj tejto novovytvorenej nehnuteľnosti. Keďže to, ako je namodelovaný konštrukt predaja ďalej v návrhu zákona, je veľmi zložité a niekedy nevykonateľné, môže nastať bizarná situácia – a síce to, že tí členovia spoločenstva, ktorí boli prehlasovaní, dostanú primeranú náhradu, aj keď nevieme ako, ale tí členovia spoločenstva, ktorí hlasovali za oddelenie časti spoločnej nehnuteľnosti, sa k výnosu z predaja nedostanú, resp. v niektorých prípadoch len veľmi zložito, pretože bude veľmi obtiažne získať potrebné dokumenty od každého člena spoločenstva – viď nižšie v pozmeňujúcom návrhu. Teda tí, ktorí nesúhlasili s daným krokom, by sa teoreticky mohli dostať k peniazom, teda k náhrade skôr, ako tí, ktorí súhlasili a ďalej postupovali podľa zákona. Z dôvodov uvedených nedostatkov navrhovaného ustanovenia § 8 ods. 3, ako aj z dôvodu, že tento pozmeňujúci návrh predkladá iné riešenie celého postupu, navrhujeme ods. 3 z § 8 vypustiť. 2. V § 9 sa vypúšťa ods. 10. Doterajšie odseky 11 až 13 sa označujú ako 10 až 12. Odôvodnenie: Ide o zásadnú požiadavku na nový zákon z hľadiska pozemkových spoločenstiev a ich fungovania – a tou je možnosť, aby zmluvu o prevode vlastníctva k oddelenej časti spoločnej nehnuteľnosti mohol uzatvárať v mene spoločenstva výbor. Na túto požiadavku nadväzujú aj ďalšie pozmeňujúce návrhy a odôvodnenie je nasledovné: Pokiaľ prijmeme tézu, s ktorou vyšiel predkladateľ – že pozemkové spoločenstvá majú byť právnickými osobami a takto majú aj konať – je zrejmé, že v mene právnických osôb konajú orgány týchto právnických osôb. Doterajšie pozemkové spoločenstvá bez právnej subjektivity boli založené práve na tom, že tam síce boli združení vlastníci, ale spoločenstvo nevystupovalo ako jedna právnická osoba. Predkladaná právna úprava vychádza z toho, že spoločenstvá vlastníkov už majú ďalej do budúcnosti fungovať len ako spoločenstvá s právnou subjektivitou. Túto zmenu treba privítať, bolo by však dobré, aby táto zmena so sebou niesla aj ďalšie atribúty, ktoré by mala mať. A tou je najmä to, aby v niektorých veciach mohli konať orgány spoločenstva, v tomto prípade výbor ako orgán spoločenstva, t. j. aby sa všetky aj závažné, resp. niektoré zo závažných rozhodnutí nenechávali, nenechávali opäť len na jednotlivých členoch spoločenstva, čo so sebou prináša mnohé komplikácie. V prípade, že zo zákonom stanovených dôvodov (§ 8 ods. 2) je potrebné oddeliť parcelu, vytvoriť tzv. novovytvorený pozemok – zákon tu síce tiež vyžaduje rozhodnutie členov spoločenstva, ale počíta s tým, že nemusia súhlasiť všetci členovia, t. j. niektorí z nich môžu byť prehlasovaní. Keď teda rozhodne o oddelení pozemku požadovaná väčšina, o predaji, respektíve ďalej nakladať s takýmto pozemkom by mal štatutárny orgán, ktorým je práve výbor. Ako si ukážeme ďalej a ako nám ukazuje aj aplikačná prax, doterajšia požiadavka podpisov všetkých vlastníkov na jednej listine bola takmer nesplniteľná; zákon vychádza v ústrety vlastníkom v tom, že už nie je potrebná jedna listina. Pre platný vklad do katastra je ale potrebné predložiť súhrn všetkých listín, ktoré sa v danom prípade požadujú, t. j. v krajnom prípade by ich malo byt' toľko, koľko je vlastníkov. (Ruch v sále.) Potrebujem trošku kľud, lebo ja si myslím, že pán minister sa zasadí o to, že tento pozmeňovák bude prijatý. Tak by som bol rád, keby sa mohol aj on sústrediť na to. Ako si ukážeme ďalej a ako nám ukazuje aplikačná prax, doterajšia požiadavka podpisov všetkých vlastníkov na jednej listine bola takmer nesplniteľná. Zákon vychádza v ústrety vlastníkom v tom, že už nie je potrebná jedna listina. Pre platný vklad do katastra je ale potrebné predložiť súhrn všetkých listín, ktoré sa v danom prípade požadujú, to jest v krajnom prípade by ich malo byť toľko, koľko je vlastníkov. Kataster vykoná vklad v prospech nového vlastníka až po predložení poslednej listiny. Toto je však takisto takmer nesplniteľná požiadavka, pretože napríklad mnohí z vlastníkov žijú v cudzine, niektorí z nich medzitým zomreli a beží dedičské konanie a podobne, teda existuje mnoho reálnych prekážok, kedy nie je možné podať návrh na vklad do katastra nehnuteľností tak, ako to vyžaduje zákon. V takýchto prípadoch najmä vlastníci združení v pozemkovom spoločenstve ťahajú za kratší koniec. Požiadavka, aby v takýchto prípadoch konal výbor – štatutárny orgán volený zhromaždením, by vedela vyriešiť mnohé komplikácie, ktoré sú s prevodmi vlastníckeho práva k pozemkom spojené a bolo by to v prospech vlastníkov samotných. Zákon tu prelomuje zásadu, ktorá znamená, že nikto nemôže previesť na iného viac práv, ako sám má. Z uvedenej zásady existuje niekoľko výnimiek, a to najmä v tom prípade, ak nadobúdateľ práva nadobúda toto právo dobromyseľne v tom, že tomu, od koho právo nadobúda, toto právo aj skutočne patrí. Pokiaľ hovoríme o výnimkách, môžeme hovoriť napríklad o nadobudnutí vlastníckeho práva od nevlastníka na základe kúpnej zmluvy; spoločenstvo nie je vlastníkom predávanej nehnuteľnosti, vlastníkmi sú spoločníci. V prípade však, že zákon predpokladá prehlasovanie niektorých spoluvlastníkov pri rozhodovaní o oddelení časti spoločnej nehnuteľnosti a ďalšie naloženie s oddelenou nehnuteľnosťou, prelomenie zásady „nemo plus iuris“ má svoje opodstatnenie aj v ďalšom procese. Čo je však podstatné, je to, že je to na prospech vlastníkov, t. j. členov spoločenstva. 3. V § 9 ods. 10 znie nasledovne: „(10) Výnos z predaja oddelenej časti spoločnej nehnuteľnosti je príjmom spoločenstva. Rozdelený bude medzi jednotlivých členov spoločenstva podľa veľkosti podielov na spoločnej nehnuteľnosti. Výnos z predaja podľa veľkosti z podielov na spoločnej nehnuteľnosti, s ktorými nakladá fond, bude uložený v depozite spoločenstva po dobu najmenej desať rokov. Vlastník podielov spoločnej nehnuteľnosti, s ktorými nakladá fond, alebo jeho právny nástupca môže písomne u spoločenstva uplatniť svoje právo na vydanie výnosu z predaja v lehote desiatich rokov odo dňa povolenia vkladu vlastníckeho práva, ak predloží doklady, ktorými preukáže svoj nárok, inak jeho právo zaniká.“ Poznámka pod čiarou 17) sa vypúšťa. (Reakcia spravodajkyne.) Aha. Uhm. Takže sa opravujem. V § 9 ods. 11 znie nasledovne: Dobre, poznačte si to. Ďakujem. Odôvodnenie: Pokiaľ počítame s tým, že bude naplnená podstata pozemkového spoločenstva ako právnickej osoby, teda už nebudú existovať pozemkové spoločenstvá bez právnej subjektivity, ale ani pozemkové spoločenstvá „de facto bez právnej subjektivity“, ako to vyplýva z vládneho návrhu, predaj oddelenej časti nehnuteľnosti uskutoční štatutárny orgán spoločenstva – výbor. Po povolení vkladu do katastra nehnuteľností, teda po prevode vlastníckeho práva a zaplatení kúpnej ceny bude táto prevedená na účet predávajúceho – teda právnickej osoby pozemkového spoločenstva. Výnos z predaja pre jednotlivých členov spoločenstva bude medzi nich rozdelený podľa veľkosti ich vlastníckych podielov na spoločnej nehnuteľnosti a toto sa týka všetkých členov, teda aj tých, ktorí budú pri rozhodovaní o oddelení časti spoločnej nehnuteľnosti prehlasovaní. Vyrieši to problém s „primeranou náhradou“, ktorá je v návrhu v § 8 ods. 3 a ktorá má potenciál vytvárať aplikačné problémy v praxi. Výnos z predaja bude prevedený na účet spoločenstva celý, t. j. vrátane prostriedkov za tie podiely, ktoré spravuje fond. To umožní jednak to, že fond dostane finančné prostriedky za „svoje“ podiely, jednak sa stanovuje povinnosť spoločenstva uložiť prostriedky do minimálne desaťročného depozitu pre tých vlastníkov, ktorým podiely z rôznych dôvodov spravuje fond. 4. V § 14 ods. 1 sa v piatej vete vypúšťajú slová „v médiu s celoštátnou pôsobnosťou“. Odôvodnenie: Tento návrh vyplýva z aplikačnej praxe. Berúc do úvahy fakt, že počty členov spoločenstiev sú veľmi často vysoké, pričom títo jednotliví členovia nemajú trvalé bydlisko len v mieste sídla spoločenstva, ale aj po celom území republiky, často však aj v cudzine, je požiadavka zverejňovania oznámenia o konaní zhromaždenia v médiu s celoštátnou pôsobnosťou zbytočná. Naopak, popri inej administratíve táto požiadavka zbytočne zvyšuje náklady na činnosť spoločenstva. Obyčajne sa to robí tak, že spoločenstvo zaplatí inzerát v celoštátnom médiu, čo sú nemalé peniaze. Prax však ukázala, že táto požiadavka je vzhľadom na cieľ – dosiahnutie účasti členov spoločenstva – zanedbateľná a v podstate zbytočná. Všetci dostávajú na zhromaždenia pozvánky. 5. Za § 16 ods. 2 sa vkladá nový odsek 3, ktorý znie: „(3) Výbor vykonáva všetky potrebné úkony vo veci prevodu vlastníckeho práva k novovytvorenej nehnuteľnosti na základe rozhodnutia zhromaždenia podľa § 8 ods. 2 vrátane podpisu potrebných dokumentov.“ Doterajšie odseky 3 až 7 sa označujú ako odseky 4 až 8. Odôvodnenie: Toto ustanovenie má zabezpečiť to, na čom sú založené pozmeňujúce návrhy v bodoch 1 až 3. Ide o dosiahnutie toho, že pokiaľ zhromaždenie rozhodne o oddelení časti spoločnej nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 2, následne sa má uskutočniť väčšinou predaj tejto novovytvorenej nehnuteľnosti. Predaj za predpokladu podpisu jednotlivých členov spoločenstva a následný návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností je však veľmi zložitý a komplikovaný – a to najmä v tom, že niekedy je v podstate nemožné takúto podmienku splniť. V prípade prelomenia zásady „Nemo plus iuris“ sa umožňuje predaj, ktorého procesná stránka je omnoho jednoduchšia a pre vlastníkov nehnuteľnosti priaznivejšia v tom, že celý proces – vrátane získania výťažku z predaja – je rýchlejší a omnoho menej komplikovaný. V takomto prípade koná za vlastníkov orgán právnickej osoby – výbor – ako orgán nevlastníka. Po rozhodnutí zhromaždenia o oddelení nehnuteľnosti sa však má za to, že táto má byť aj scudzená, a preto je tu takýto konštrukt výhodnejší. Pri tejto úprave, ktorá nadväzuje na návrhy v bodoch 1 až 3 tohto pozmeňujúceho návrhu a tvorí s nimi jeden logický celok, sa opäť vychádzalo z aplikačnej praxe a z požiadaviek členov pozemkových spoločenstiev. Sťažujú sa najmä na to, že doterajšia právna úprava, ako aj navrhovaná ich dostáva do situácie, keď po oddelení časti nehnuteľnosti už na tieto svoje vlastnícke práva nevykonávajú, už na tejto svoje vlastnícke práva nevykonávajú. Napríklad sa na nej postavila cesta a podobne, ale k výnosu z predaja tejto nehnuteľnosti práve z dôvodu zložitosti celého procesu sa nemôžu dostať celé roky. Chcem požiadať o dve hlasovania. Jedno hlasovanie k bodom č. 1, 2, 3 a 5 spolu. A jedno hlasovanie o bode č. 4 tohto pozmeňovacieho návrhu samostatne. Pán minister, pani predsedajúca povedala dnes na začiatku schôdze, že dnes je deň optimizmu. Ja nerobím politické obchody systémom, že vy schváľte niečo nám a my schválime niečo vám, alebo nejakým spôsobom takto sa dohodneme. Toto je zákon, ktorý vylepšuje váš návrh zákona. Je to pozmeňovací návrh na prospech vlastníkov spoločenstva a ide v línii s vaším návrhom zákona. Ja by som vás chcel poprosiť a požiadať o podporu tohto pozmeňovacieho návrhu. Keď sa tento pozmeňovací návrh zjavil, tak som dostal niekoľko, aj niekoľko mailov od členov spoločenstiev, ktorí sa tomuto návrhu potešili a stotožnili sa s ním a vyjadrili nádej, že bude prijatý. Ďakujem vám pekne za pozornosť.