CELEX: 62004TJ0271
Vertragliche Haftung
Schiedsklausel
Mietvertrag
Unzulässigkeit
Außervertragliche Haftung
Vertragsverhandlungen
Einrede der Rechtswidrigkeit
Berechtigtes Vertrauen
Guter Glaube
Rechtsmissbrauch
Materieller Schaden
Verlust einer Chance

Sachverhalt
1       Die Klägerin ist eine Aktiengesellschaft belgischen Rechts, die sich auf Immobilientransaktionen spezialisiert hat. Sie gehört
zum Fortis-Konzern, der in den Benelux-Ländern in den Bereichen Versicherung und Finanzdienstleistungen tätig ist.
2       Ende des Jahres 2002 renovierte die Klägerin in Brüssel den ihr gehörenden Gebäudekomplex „City Center“, der aus den Gebäuden
B 1 und B 2 bestand.
3       Anfang 2003 begann das Europäische Parlament Verhandlungen mit der Klägerin über die Anmietung sämtlicher Flächen des Gebäudes
B 1 des City Center, d. h. von 16 954 m
Bürofläche und 205 Parkplätzen (im Folgenden: Gebäude). Das Parlament verzichtete dann auf die Anmietung des Gebäudes, ließ
allerdings wissen, dass die Kommission beabsichtige, die Verhandlungen auf eigene Rechnung fortzusetzen. Im Rahmen der organübergreifenden
Zusammenarbeit der beiden Gemeinschaftsorgane wurde vereinbart, dass das Parlament die durch den Umzug bestimmter Dienststellen
der Kommission in das Gebäude freiwerdenden Räumlichkeiten beziehen solle
4       Am 13. Mai 2003 nahm die Kommission über Herrn C. (im Folgenden: Verhandlungsführer), einen Bediensteten des Amtes für Gebäude,
Anlagen und Logistik Brüssel (im Folgenden: OIB), das durch den Beschluss 2003/523/EG der Kommission vom 6. November 2002
(ABl. 2003, L 183, S. 35) errichtet worden war, Kontakt mit der Klägerin und Fortis Real Estate, der Immobilienabteilung der
Gesellschaft belgischen Rechts Fortis AG (im Folgenden: Fortis), einer Schwestergesellschaft der Klägerin innerhalb des Fortis-Konzerns,
auf, um die Verhandlung über die Vertragsbedingungen des Mietvertrags über das Gebäude (im Folgenden: Mietvertrag) abzuschließen.
5       Im Verlauf dreier Sitzungen, die am 16. Mai, 3. und 6. Juni 2003 stattfanden, besprachen der Verhandlungsführer und Fortis
(im Folgenden: Verhandlungspartner) die Bedingungen des Mietvertrags sowie die für den Innenausbau des Gebäudes durchzuführenden
Arbeiten. Die Kommission verlangte, im Mietvertrag zu vereinbaren, dass diese Arbeiten im Namen und für Rechnung der Klägerin
durchgeführt würden und dass ihre Kosten durch Zahlung einer zusätzlichen Miete vergütet würden. Ferner wünschte die Kommission,
im Mietvertrag vorzusehen, dass diese Arbeiten am 31. Oktober 2003, d. h. unmittelbar vor dem für das Wirksamwerden des Mietvertrags
vorgesehenen Zeitpunkt, beendet sein müssten und dass für den Fall der Verspätung eine Vertragsstrafe geschuldet werde.
6       Mit E-Mail vom 11. Juni 2003 teilte Fortis dem Verhandlungsführer mit, dass die Aufträge für die Durchführung der Arbeiten
vernünftigerweise nicht erteilt werden könnten, bevor die Kommission ihr Einverständnis mit den Bedingungen des Mietvertrags
bestätigt habe.
7       In der Anlage zu einem Schreiben vom 16. Juni 2003 übermittelte Fortis der Kommission den Entwurf eines Mietvertrags, der
dieser zuvor elektronisch mitgeteilt worden war. Dieser Vertragsentwurf bestimmte in Art. 4.4, dass die von der Kommission
gewünschten Innenausbauarbeiten mit Ausnahme derjenigen für die Cafeteria und die Sicherheit (im Folgenden: Ausbauarbeiten)
am 31. Oktober 2003 beendet sein müssten, widrigenfalls ab dem 1. November 2003, dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Vertrags,
eine Verzugsstrafe geschuldet werde. Im Schreiben von Fortis hieß es allerdings, dass die Frist für die Durchführung der Ausbauarbeiten
und der Beginn der Verzugsstrafe, wie sie im Vertragsentwurf vorgesehen seien, insbesondere von der folgenden Bedingung abhängig
seien: „Eine Zweitschrift dieses Schreibens, von Ihnen als Bestätigung ihres Einverständnisses mit den Klauseln und Bedingungen
des Mietvertrags einfach gegengezeichnet, geht bis spätestens 30. Juni 2003 bei uns ein.“ Fortis schrieb weiter: „Nach Erhalt
[des geforderten Schriftstücks] werden wir entsprechend Ihrem Wunsch die Aufträge für die Arbeiten erteilen, ohne die förmliche
Unterzeichnung des Mietvertrags abzuwarten.“ In dem Schreiben hieß es weiter, dass, sollte das Schriftstück nicht fristgemäß
eingehen, „die Frist für die Durchführung der Arbeiten und der Zeitpunkt des Beginns der Verzugsstrafe sich unter Berücksichtigung
des Zeitpunkts des Eingangs [des geforderten Schriftstücks] und der Urlaubszeiten des Baugewerbes verschieben, ohne dass dies
den Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Mietvertrags beeinträchtigt“.
8       Am 19. Juni 2003 übermittelte Fortis, nachdem zuvor bestimmte Punkte zwischen den Verhandlungspartnern klargestellt worden
waren, eine zweite Fassung des Mietvertragsentwurfs, die einige Änderung des Art. 4.5 gegenüber der Fassung vom 16. Juni 2003
aufwies.
9       Am 23. Juni 2003 übermittelte Fortis dem Verhandlungsführer, nachdem erneut Erörterungen zwischen den technischen Abteilungen
stattgefunden hatten, eine dritte Fassung des Mietvertragsentwurfs, der Änderungen der Art. 4.3, 11 und 12 in der Fassung
der früheren Entwürfe vom 16. und 19. Juni 2003 sowie einen Anhang enthielt, in dem das Einvernehmen der Verhandlungspartner
über die Kosten und die Beschreibung der Ausbauarbeiten zusammengefasst waren. In der Übermittlungs-E-Mail stellte Fortis
klar, dass dieser dritte Vertragsentwurf die zuvor übersandten Entwürfe ungültig mache und ersetze, dass aber der Inhalt ihres
Schreibens vom 16. Juni 2003 weiterhin gültig sei.
10     Mit Vermerk vom 25. Juni 2003 forderte das OIB die bei jeder Immobilientransaktion zu beteiligenden Dienste und Generaldirektionen
(GD) der Kommission, d. h. den Juristischen Dienst, die GD „Haushalt“ und die GD „Personal und Verwaltung“ (im Folgenden insgesamt:
Kontrollinstanzen), auf, zur Absichtserklärung und zum Mietvertrag Stellung zu nehmen.
11     Mit Telefax vom 26. Juni 2003 übermittelte der Verhandlungsführer Fortis eine Durchschrift ihres Schreibens vom 16. Juni 2003,
die unter dem folgenden handschriftlichen Vermerk seine Unterschrift trug:
„Die Bedingungen des Mietvertrags sind für das OIB zufriedenstellend. Dieser ist den Kontrollinstanzen vorgelegt worden.“
12     Mit E-Mail vom 30. Juni 2003 übermittelte der Verhandlungsführer im Anschluss an eine Sitzung mit den Kontrollinstanzen Fortis
eine Frage zur Erstattung der Mehrwertsteuer auf die Ausbauarbeiten. Er stellte ferner klar, dass der Juristische Dienst eine
Änderung des Art. 7 des Mietvertragsentwurfs gewünscht habe. Schließlich schrieb er:
„Weitere Bemerkungen sind nicht von allzu großer Bedeutung. Achtung, das heißt nicht, dass dieser Vorgang bereits gebilligt
ist.“
13     Mit E-Mail vom 1. Juli 2003 gab Fortis dem Verhandlungsführer bezüglich der etwaigen Erstattung der Mehrwertsteuer und der
Änderung des Art. 7 des Mietvertragsentwurfs eine ablehnende Antwort.
14     Am selben Tag gab der Juristische Dienst vorbehaltlich der vorgeschlagenen Änderungen der Absichtserklärung, die deren Bedingtheit
verstärken sollten, und des Mietvertrags selbst, darunter eine Änderung der Zuständigkeitsvereinbarung zugunsten der Brüsseler
Gerichte, eine befürwortende Stellungnahme zum Mietvertragsentwurf ab.
15     Am 4. Juli 2003 erteilte die Klägerin den Unternehmen B. und A. die ersten Aufträge für die Durchführung der Ausbauarbeiten.
16     Am selben Tag gab die GD „Haushalt“ vorbehaltlich der Berücksichtigung ihrer Bemerkungen eine befürwortende Stellungnahme
zum Vorhaben der Gebäudeanmietung ab. Diese Bemerkungen betrafen die Pflicht zur Beachtung des Verfahrens der Bindung von
Haushaltsmitteln, die Notwendigkeit der Verstärkung der Bedingtheit der Absichtserklärung und einige Änderungsvorschläge zum
Mietvertrag.
17     Zur gleichen Zeit bereitete die Kommission den Entwurf einer Mitteilung an den Rat und das Parlament in ihrer Eigenschaft
als Haushaltsbehörde bezüglich eines Haushaltsnachtrags vor. Dieses Vorgehen war durch die erheblichen Zusatzkosten erforderlich
geworden, die 2003 durch die Anmietung des Gebäudes entstehen würden.
18     Am selben 4. Juli 2003 bestätigte Herr F., ein Bediensteter des OIB, Fortis mit Telefax, dass die Kosten der Überwachungsmaßnahmen
für die Baustelle des Gebäudes übernommen würden.
19     Am 5. Juli 2003 gab die GD „Haushalt“ eine befürwortende Stellungnahme zum Entwurf einer Mitteilung an den Rat und das Parlament
bezüglich des Antrags auf eine Haushaltserweiterung ab.
20     Am 7. Juli 2003 gab die GD „Personal und Verwaltung“ eine befürwortende Stellungnahme zum Vorhaben der Gebäudeanmietung ab,
vorbehaltlich der Untersuchung und Berücksichtigung der Auswirkungen des Vorhabens auf laufende und künftige Haushalte und
die allgemeine Ansiedlungspolitik für die Dienststellen der Kommission und der Beantwortung der am 25. Juni 2003 vom Ausschuss
für Sicherheit, Hygiene und Verschönerung der Brüsseler Arbeitsplätze (CSHT) gestellten Fragen bezüglich technischer und Sicherheitsprobleme
des Gebäudes und seiner geographischen Lage.
21     Bei einer telefonischen Unterredung vom 10. Juli 2003 teilte der Verhandlungsführer der Klägerin mit, dass die grundsätzliche
Billigung der Anmietung wegen der Entdeckung von Betrügereien bei der Kommission eine gewisse Verzögerung erfahren habe und
diese Zustimmung aller Wahrscheinlichkeit nach nicht vor Mitte September 2003 erfolgen werde.
22     Mit E-Mail vom 14. Juli 2003 bestätigte der Verhandlungsführer Fortis, dass die Billigung des Mietvertrags ausgesetzt sei
und sich schwer voraussehen lasse, wann eine Entscheidung getroffen werden könne. Der Grundsatz der Vermietung als solcher
sei indessen augenblicklich nicht in Frage gestellt. Er schloss wie folgt: „Ich stelle Ihnen anheim, alle Maßnahmen zu ergreifen,
die Sie für sachdienlich und erforderlich halten, um dieser Aussetzung Rechnung zu tragen.“ Währenddessen begann das OIB Verhandlungen
mit anderen Vermietern, um gegebenenfalls eine andere Lösung zu finden, die einen möglichst kurzfristigen Umzug ermöglichen
könnte.
23     Am gleichen Tag erfuhr Fortis von der Aussetzung des Verfahrens zur Billigung des Mietvertrags. Sie teilte dem Verhandlungsführer
mit, sie habe demgemäß ihren Lieferanten die Aussetzung sämtlicher Aufträge für die Durchführung der Ausbauarbeiten und die
Einstellung jeder Kostenübernahme in Zusammenhang mit der Durchführung dieser Aufträge mitgeteilt. Außerdem müssten die Durchführung
der Ausbauarbeiten und der Beginn der Verzugsstrafen auf einen späteren Zeitpunkt verschoben werden, der später unter Berücksichtigung
der Urlaubszeiten des Baugewerbes, des Endes der Aussetzung des Verfahrens der förmlichen Unterzeichnung des Mietvertrags
und der Zeit für die Reaktivierung der Aufträge ermittelt werden müsse, ohne dass hierdurch der Zeitpunkt des Wirksamwerdens
des Mietvertrags geändert werde. Fortis forderte sodann den Verhandlungsführer auf, sie für den Fall, dass der Grundsatz der
Vermietung an sich in Frage gestellt werden sollte, hiervon schnellstmöglich zu unterrichten.
24     Am 16. Juli 2003 hielt die Building Policy Group (BPG, Baupolitikgruppe des OIB) eine Sitzung ab, in der beschlossen wurde,
angesichts der Verspätung von zwei Monaten für den Bezug des Gebäudes ernsthaft und sehr schnell die Möglichkeit der Anmietung
eines anderen Gebäudes („M.“ in Brüssel) zu prüfen und demgemäß die von den eigenen Diensten der Kommission bereits erteilten
Aufträge für die Innenausstattung des Gebäudes auszusetzen.
25     In einem am 23. Juli 2003 eingegangenen Schreiben teilte der Verhandlungsführer Fortis mit, dass die Kommission jede Haftung
bezüglich des Schadens, der Fortis unter Umständen wegen der Verzögerung bei der Billigung des Mietvertrags entstehen könne,
ablehne. Er führte hierzu aus:
„Meine eigene Zustimmung zu den Bedingungen des Mietvertrags war keinesfalls dessen endgültige Billigung, sondern lediglich
die Zusage der OIB, diesen Vorgang in den Entscheidungskreislauf der Kommission weiterzuleiten, der bekanntlich mehrere Stufen
umfasst, ohne die ein Vertrag vom OIB nicht unterzeichnet werden kann.“
26     Mit Schreiben vom 27. August 2003 teilte Fortis dem Verhandlungsführer mit, dass sie die Kommission für den Schaden haftbar
mache, der ihr möglicherweise durch deren Verzicht auf den Abschluss des Mietvertrags entstehen werde. Sie teilte dem Verhandlungsführer
weiter mit, dass einigen ihrer Lieferanten durch den Beginn der Ausbauarbeiten bereits Kosten entstanden seien.
27     Durch Einschreiben mit Rückschein vom 9. September 2003 an den Leiter des OIB, Herrn V., und an den Verhandlungsführer berichtete
Fortis diesen von Informationen, wonach das OIB nach dem 14. Juli 2003 Verhandlungen über die Anmietung eines anderen Gebäudes
begonnen habe, die vor dem Abschluss stehen sollten. Sie unterstrich, dass sie jeden Verzicht der Kommission auf die ausgehandelte
Anmietung als einseitigen Bruch des abgeschlossenen Mietvertrags behandeln werde.
28     Durch Einschreiben mit Rückschein vom 16. September 2003 antwortete der Leiter des OIB auf die beiden vorausgegangenen Schreiben
von Fortis, dass der Mietvertrag niemals von den Parteien abgeschlossen worden sei, deren Beziehungen stets im Stadium der
Verhandlungen geblieben sei. Das OIB stehe aufgrund seiner Aufgaben in ständigem Kontakt zu Immobilienunternehmen und erörtere
mit diesen mehrere parallel laufende Projekte. Der Leiter des OIB schrieb u. a.:
„[I]ch bestätige Ihnen, dass das Projekt City Center nicht mehr zu den aktuellen Prioritäten der Kommission für die Unterbringung
ihrer eigenen Dienststellen gehört, dass das City Center [aber] in den Augen der Kommission eine sehr interessante Möglichkeit
bleibt, die wir nicht versäumen werden, [anderen bestehenden oder künftigen europäischen Einrichtungen] anzubieten. Insoweit
werden wir wahrscheinlich sehr rasch wieder Kontakt zu Ihnen aufnehmen.“
29     Mit Einschreiben mit Rückschein vom 24. September 2003 an den Leiter des OIB nahm Fortis Kenntnis vom Verzicht der Kommission
auf die Anmietung und teilte mit, sie werde ihren Rechtsbeistand einschalten.
30     Mit Schreiben vom 26. September 2003 teilte das Unternehmen B. Fortis seine Absicht mit, ihr den Betrag von 297 000 Euro für
Material- und Arbeitskosten in Rechnung zu stellen. Mit Schreiben vom 12. November 2003 übermittelte das Unternehmen B. Fortis
eine detaillierte Aufstellung der entstandenen Kosten in Höhe eines Betrags von 302 870 Euro. In einem Schreiben vom 18. Juni
2004, das mit Schreiben vom 14. Januar 2005 bestätigt wurde, nahm das Unternehmen B. eine Korrektur dieser Einschätzung nach
unten vor, die wegen der Wiederverwendung eines großen Teils des Materials auf den Betrag von 16 842 Euro gesenkt wurde.
31     Durch Einschreiben mit Rückschein vom 14. Oktober 2003 an den Leiter des OIB forderte Fortis die Kommission auf, die Entschädigung
des Unternehmens B. zu übernehmen.
32     Mit Schreiben vom 20. November 2003 forderte das Unternehmen A. seinerseits Fortis zur Entschädigung für den infolge der stornierten
Aufträge erlittenen Schaden auf, den es auf  24 795,77 Euro schätze.
33     Mit Schreiben vom 24. November 2003 weigerte sich der Leiter des OIB, dem Antrag von Fortis auf Entschädigung des Unternehmens
B. zu entsprechen, weil eine vertragliche Haftung der Kommission nicht bestehe. Er führte insbesondere aus, dass „[j]ede Initiative
der [Gesellschaft] Fortis bezüglich der angeblichen Anmietung des Gebäudes oder der etwaigen Beauftragung mit Arbeiten rein
einseitig gewesen [ist] und dem OIB nicht entgegengehalten werden [kann]“, und dass „die abträglichen Folgen einer falschen
Auslegung des Umfangs der Pflichten des OIB im Rahmen der Verhandlungen ausschließlich von [der Gesellschaft] Fortis zu vertreten
[sind]“.
34     Mit Schreiben vom 10. Dezember 2003 bekräftigte Fortis ihren Standpunkt, dass die Kommission wegen ihrer Weigerung, den Mietvertrag
zu erfüllen, vertraglich hafte.
35     Mit Schreiben vom 22. Dezember 2003 hielt der Leiter des OIB ebenfalls seinen Standpunkt aufrecht, dass das OIB keinerlei
Pflicht gegenüber Fortis verletzt habe.
36     Mit Schreiben vom 18. Februar 2004 an den Verhandlungsführer machte der Rechtsbeistand der Klägerin die vertragliche Haftung
der Kommission geltend und forderte diese unter Inverzugsetzung auf, seiner Mandantin den Betrag von 1 137 039 Euro als Ersatz
des ihr entstandenen Schadens zu zahlen.
37     Mit Schreiben vom 19. März 2004 weigerte sich der Leiter des OIB, dem Schadensersatzbegehren des Rechtsbeistands der Klägerin
zu entsprechen.

Verfahren und Anträge der Parteien
38     Mit Klageschrift, die am 5. Juli 2004 bei der Kanzlei des Gerichts eingegangen ist, hat die Klägerin die vorliegende Klage
erhoben.
39     Am 16. Februar 2005 hat die Klägerin beantragt, ihr die Vorlage des Mietvertrags über einen Teil des Gebäudes, den sie soeben
mit der Französischen Gemeinschaft Belgiens geschlossen habe, sowie eines Schriftsatzes zu gestatten, in dem sie die Auswirkung
des Abschlusses dieses Vertrags auf die Bemessung ihres Schadens darstelle. Am 10. März 2005 hat der Präsident der zweiten
Kammer des Gerichts nach Anhörung der Kommission dem Antrag der Klägerin stattgegeben. Diese hat die in ihrem Antrag aufgeführten
Schriftstücke fristgerecht vorgelegt.
40     Am 17. Januar 2006 hat das Gericht (Zweite Kammer) auf Bericht des Berichterstatters die mündliche Verhandlung eröffnet und
mit prozessleitenden Maßnahmen die Parteien aufgefordert, schriftlich auf eine Reihe von Fragen zu antworten, und die Klägerin,
bestimmte Schriftstücke vorzulegen. Die Parteien sind dem fristgerecht nachgekommen.
41     Am 7. Februar 2006 hat das Gericht die Rechtssache nach Anhörung der Parteien an die Zweite erweiterte Kammer verwiesen.
42     Am 27. März 2006 hat die Klägerin einen weiteren Antrag gestellt, ihr die Vorlage eines Mietvertrags über den noch nicht vermieteten
Teil des Gebäudes mit [der Gesellschaft] Fortis sowie eines kurzen Schriftsatzes zu gestatten, in dem sie die Auswirkung des
Abschlusses des letztgenannten Vertrags auf die Bemessung ihres Schadens darstelle. Mit Beschluss des Gerichts vom 4. April
2006 ist dem Antrag der Klägerin nach Anhörung der Kommission stattgegeben worden. Am 26. April 2006 hat diese die in ihrem
Antrag aufgeführten Schriftstücke bei der Kanzlei des Gerichts eingereicht.
43     In der mündlichen Verhandlung vom 17. Mai 2006 haben die Parteien mündlich verhandelt und Fragen des Gerichts beantwortet.
Im Sitzungsprotokoll hat das Gericht die Änderungen der Schadensersatzanträge der Klägerin festgestellt, gegen die die Kommission
keine Einwände erhoben hat, sowie den Verzicht der Klägerin auf ihre alternativen Schadensersatzanträge unter Berücksichtigung
der Mietenindexierung, die erstmals am 26. April 2006 gestellt worden waren.
44     Die Klägerin beantragt:
–       die vertragliche Haftung der Kommission wegen ihrer Pflichtverletzung festzustellen und sie zur Zahlung eines geschätzten
Schadensbetrags von nach letztem Stand 8 853 399,44 Euro nebst Zinsen zu dem in Belgien geltenden gesetzlichen Zinssatz ab
Klageerhebung bis zur tatsächlichen Begleichung zu verurteilen;
–       gegebenenfalls das Erscheinen des Verhandlungsführers vor Gericht anzuordnen und ihn über seine Zusagen in der Sitzung vom
6. Juni 2003 und bei dem Telefongespräch vom 10. Juli 2003 zu vernehmen.
45     Hilfsweise beantragt die Klägerin:
–       die außervertragliche Haftung der Europäischen Gemeinschaft, vertreten durch die Kommission, festzustellen und die Kommission
zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 6 731 448,46 Euro nebst Verzugszinsen in Höhe von 6 % aus diesem Betrag ab Klageerhebung
bis zur tatsächlichen Begleichung zu verurteilen;
–       gegebenenfalls die im Hauptantrag genannte prozessleitende Maßnahme anzuordnen.
46     Auf jeden Fall beantragt die Klägerin, der Kommission die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen.
47     Die Kommission beantragt:
–       die Klage abzuweisen, soweit sie auf die vertragliche Haftung der Kommission gestützt ist;
–       die Klage abzuweisen, soweit sie auf die außervertragliche Haftung der Kommission gestützt ist;
–       der Klägerin die Kosten einschließlich der notwendigen Kosten für die Verteidigung der Beklagten in Höhe von 15 000 Euro aufzuerlegen.

Zum Hauptantrag aufgrund vertraglicher Haftung
48     Die Klägerin führt in ihrer Klageschrift aus, dass sie ihre Haftungsklage beim Gericht in erster Linie aufgrund der Schiedsklausel
in Art. 17 des Mietvertrags, den sie spätestens am 26. Juni 2003 mit der Gemeinschaft, vertreten durch die Kommission, geschlossen
habe, und somit auf der Grundlage der Art. 225 Abs. 1 EG und 238 EG anhängig gemacht habe.
49     Die Kommission hält die Vertragshaftungsklage der Klägerin für unzulässig.
A –
Vorbringen der Parteien
50     Nach Ansicht der Kommission ist das Gericht unzuständig, aufgrund einer Schiedsklausel in einem Vertrag zu entscheiden, der
von den Parteien nicht wirksam geschlossen worden sei.
51     Für die Klägerin ist das Gericht zuständig, über ihre Vertragshaftungsklage aufgrund der Schiedsklausel in dem Vertragsentwurf
zu entscheiden, den sie der Kommission am 16. Juni 2003 übermittelt habe. Dieser Vertragsentwurf habe einem Vertragsentwurf
der durch Fortis vertretenen Klägerin entsprochen, der dann spätestens am 26. Juni 2003 von der Europäischen Gemeinschaft,
vertreten durch die Kommission, angenommen worden sei. Die Annahme durch die Kommission ergebe sich aus dem handschriftlichen
Vermerk und der Unterschrift des Verhandlungsführers auf dem Begleitschreiben zu dem am 16. Juni 2003 an die Kommission gerichteten
Vertragsentwurf. Die Klägerin beruft sich somit auf Art. 17 des Vertragsentwurfs mit der Überschrift „Zuständigkeitsklausel
und anwendbares Recht“, der insbesondere festlegt, dass „[i]m Streitfall und mangels gütlicher Einigung … der Gerichtshof
der Europäischen Gemeinschaften zuständig [ist]“.
52     In der mündlichen Verhandlung hat die Kommission die Wirksamkeit der von der Klägerin angeführten Schiedsklausel mit der Begründung
bestritten, dass über diese Klausel kein Einvernehmen zwischen den Parteien des Verfahrens erzielt worden sei, das vor dem
Gericht aufgrund von Art. 238 EG anhängig gemacht worden sei, d. h. zwischen der insoweit durch die Kommission vertretenen
Europäischen Gemeinschaft und der Klägerin. In ihren Schriftsätzen hat die Kommission insbesondere geltend gemacht, dass die
Verhandlungspartner mangels der erforderlichen Ermächtigungen oder Genehmigungen nicht befugt gewesen seien, die Parteien
dieses Rechtsstreits vertraglich zu verpflichten, so dass ein Vertrag zwischen diesen nicht wirksam habe geschlossen werden
können.
B –
Würdigung durch das Gericht
53     Gemäß Art. 225 Abs. 1 EG in Verbindung mit Art. 238 EG ist das Gericht für Entscheidungen aufgrund einer Schiedsklausel zuständig,
die in einem von der Gemeinschaft oder für ihre Rechnung abgeschlossenen öffentlich-rechtlichen oder privatrechtlichen Vertrag
enthalten ist. Die Rechtsprechung hat klargestellt, dass nur die an der Schiedsklausel Beteiligten Parteien einer nach Art.
238 EG anhängig gemachten Klage sein können (vgl. in diesem Sinn Urteil des Gerichtshofs vom 7. Dezember 1976, Pellegrini/Kommission,
23/76, Slg. 1976, 1807, Randnr. 31). Mangels eines ausdrücklichen Willens der Parteien, ihm eine Zuständigkeit für eine Vertragsrechtsstreitigkeit
zuzuweisen, kann das Gericht mithin nicht wirksam mit einem solchen Rechtsstreit befasst werden (vgl. in diesem Sinn Beschluss
des Gerichts vom 3. Oktober 1997, Mutual Aid Administration Services/Kommission, T‑186/96, Slg. 1997, II‑1633, Randnr. 46),
weil es andernfalls seine Zuständigkeit über die ihm abschließend durch Artikel 240 EG zur Entscheidung zugewiesenen Rechtsstreitigkeiten
hinaus ausdehnen würde, da diese Bestimmung gerade den einzelstaatlichen Gerichten die allgemeine Zuständigkeit für die Entscheidung
von Streitsachen überträgt, bei denen die Gemeinschaft Partei ist (Urteil des Gerichtshofes vom 21. Mai 1987, Rau u. a., 133/85,
134/85, 135/85 und 136/85, Slg. 1987, 2289, Randnr. 10, und Beschluss Mutual Aid Administration Services/Kommission, Randnr.
47). Da diese Gemeinschaftszuständigkeit eine Ausnahme vom allgemeinen Recht darstellt, ist sie außerdem eng auszulegen (Urteil
des Gerichtshofs vom 18. Dezember 1986, Kommission/Zoubek, 426/85, Slg. 1986, 4057, Randnr. 11)
54     Es ist mithin zu prüfen, ob die Schiedsklausel, auf die sich die Klägerin beruft, wirksam zwischen der Kommission oder ihren
Vertretern, die im Namen und für Rechnung der Gemeinschaft gehandelt haben, und der Klägerin oder ihren Vertretern vereinbart
worden ist.
55     Insoweit ergibt sich aus der Rechtsprechung, dass der Gerichtshof im Rahmen einer gemäß Art. 238 EG vereinbarten Schiedsklausel
den Rechtsstreit auf der Grundlage des für den betreffenden Vertrag maßgeblichen nationalen Rechts zu entscheiden haben mag;
seine Zuständigkeit für die Entscheidung eines Rechtsstreits über diesen Vertrag bestimmt sich jedoch allein nach Art. 238
EG und der Schiedsklausel, ohne dass ihm Bestimmungen des nationalen Rechts entgegengehalten werden können, die seine Zuständigkeit
angeblich ausschließen (Urteil des Gerichtshofs vom 8. April 1992, Kommission/Feilhauer, C‑209/90, Slg. 1992, I‑2613, Randnr.
13).
56     Zwar legt Art. 238 EG nicht die für eine Schiedsklausel erforderliche Form fest, doch ergibt sich aus Art. 44 § 5a der Verfahrensordnung,
wonach mit einer nach den Art. 225 Abs. 1 EG und 238 EG erhobenen Klage eine Ausfertigung der die Zuständigkeit der Gemeinschaftsgerichte
begründenden Klausel einzureichen ist, dass sie grundsätzlich schriftlich zu vereinbaren ist. Art. 44 Abs. 5a der Verfahrensordnung
dient jedoch Beweiszwecken, und die vorgeschriebene Förmlichkeit muss dann als gewahrt angesehen werden, wenn die von der
Klägerin eingereichten Schriftstücke es dem angerufenen Gemeinschaftsgericht ermöglichen, sich davon zu überzeugen, dass die
Parteien des Rechtsstreits übereingekommen sind, die Streitigkeit über ihren Vertrag den nationalen Gerichten zu entziehen
und den Gemeinschaftsgerichten zu übertragen (vgl. Urteil Pellegrini/Kommission, oben in Randnr. 53 angeführt, Randnr. 10).
57     Hier wurde in Art. 17 des Mietvertrags vereinbart, dass mangels gütlicher Einigung etwaige Streitigkeiten über den Vertrag
in die Zuständigkeit des „Gerichtshofs“ gehören sollen. Nach der Rechtsprechung ist dieser Ausdruck dahin auszulegen, dass
er das in Art. 238 EG genannte Organ meint, wozu insbesondere das Gericht gehört (vgl. in diesem Sinn Urteil vom 17. März
2005, Kommission/AMI Semiconductor Belgium u.a., C‑294/02, Slg. 2005, I‑2175, Randnrn. 43 bis 53), das im vorliegenden Fall
das gemäß Art. 225 Abs. 1 EG zuständige Gericht ist.
58     Die Parteien dieses Rechtsstreits streiten indessen darüber, ob die Abrede in Art. 17 des Mietvertragsentwurfs als Vereinbarung
der behaupteten Schiedsklausel zu gelten hat.
59     Hierzu ist festzustellen, dass die Klägerin das Vorbringen der Kommission nicht bestritten hat, dass im vorliegenden Fall
zuständig für den Abschluss des Vertrags der Leiter des OIB als Anweisungsbefugter gewesen sei, was durch die Vorschriften
des Art. 16 des Beschlusses Nr. 2003/523 und des Titels V von Teil II der Verordnung (EG, Euratom) Nr. 1605/2002 des Rates
vom 25. Juni 2002 über die Haushaltsordnung für den Gesamthaushaltsplan der Europäischen Gemeinschaften (ABl. L 248, S. 1;
im Folgenden: Haushaltsordnung), auf den die letztgenannten Vorschrift verweist, bestätigt wird. Ferner ist darauf hinzuweisen,
dass die Klägerin auf eine entsprechende Frage in der mündlichen Verhandlung lediglich geltend gemacht hat, die Schiedsklausel
sei „offenbar“ vereinbart worden, wobei der Verhandlungsführer ihr stets als befugt erschienen sei, die Kommission und letztlich
die Gemeinschaft bei der vorliegenden Immobilientransaktion vertraglich zu binden. Die Kommission hat in ihren Schriftsätzen
geltend gemacht, dass die Klägerin sich im vorliegenden Fall nicht auf eine Anscheinsvollmacht berufen könne, da sie nicht
nachgewiesen habe, inwieweit das Verhalten des Verhandlungsführers zu der Annahme habe führen können, dass er befugt sei,
die Kommission vertraglich zu binden.
60     Sollten die Grundsätze der Anscheinsvollmacht im Gemeinschaftsrecht insbesondere für die Vertretung von Vertragsparteien anzuerkennen
sein, würde ihre Anwendung notwendig voraussetzen, dass der Dritte, der sich auf den Anschein beruft, den Nachweis erbringt,
dass die Umstände des Falles ihn zu der Annahme berechtigten, dass dieser Anschein mit der Wirklichkeit übereinstimme. Für
den vorliegenden Fall folgt daraus, dass die Klägerin, die ihre Klage aufgrund einer „offenbar“ zwischen ihr und der Kommission
vereinbarten Schiedsklausel erhoben hat, zumindest nachweisen muss, dass sie angesichts der Umstände des Falles annehmen durfte,
dass der Verhandlungsführer befugt war, die Kommission, die im Namen und für Rechnung der Gemeinschaft handelte, vertraglich
zu binden.
61     Dies ist hier nicht der Fall. Die Klägerin hat nämlich keinerlei Beweis für ihr Vorbringen angeboten, dass der Verhandlungsführer
ihr gegenüber wie der Anweisungsbefugte aufgetreten sei, der die erforderlichen Befugnisse habe, um Kommission und Gemeinschaft
vertraglich zu binden. Damit steht nicht fest, dass der von der Klägerin geltend gemachte Irrtum über die genauen Grenzen
der Befugnisse des Verhandlungsführers auf dessen Verhalten zurückzuführen wäre.
62     Im Übrigen hat die Klägerin nicht belegt, dass sie sich aufgrund der Umstände des Falles ohne Leichtsinn oder Nachlässigkeit
über die genauen Grenzen der Befugnisse des Verhandlungsführers und die Bedeutung des handschriftlichen Vermerks und dessen
Unterschrift vom 26. Juni 2003 auf dem Begleitschreiben zum Vertragsentwurf (vgl. oben, Randnr. 11) geirrt habe. Fortis, die
die Klägerin bei den Vertragsverhandlungen vertrat, ist, wie den Akten zu entnehmen ist, eine kompetente Sachkennerin und
ein bedeutendes Unternehmen auf dem Brüsseler Immobilienmarkt. Vor diesen Verhandlungen hatte sie bereits zwischen 1999 und
2002 mehrere vergleichbare Verhandlungen mit den Dienststellen der Kommission geführt. Die von der Kommission hierzu vorgelegten
Schriftstücke belegen, dass es bei Geschäften dieser Art üblich ist, die Einzelheiten des künftigen Vertrags und jede Zuständigkeitsvereinbarung
in Bezug auf diesen auszuhandeln, bevor das interne Kontroll- und Entscheidungsverfahren beginnt, das zur vertraglichen Bindung
der Kommission führt. Fortis wusste somit aufgrund ihrer Erfahrung auf diesem Gebiet, dass die Einigung über die Einzelheiten
des Vertrags und die Zuständigkeitsklausel der rechtlichen Bindung der Kommission vorausgeht, die erst nach der internen Kontroll-
und Entscheidungsphase innerhalb des Organs eintritt. Im vorliegenden Fall war der handschriftliche Vermerk vom 26. Juni 2003,
mit dem der Verhandlungsführer insbesondere klarstellte, dass die Einzelheiten der ausgehandelten Zuständigkeitsvereinbarung
den Kontrollstellen vorgelegt worden seien, klar und genau genug, um Fortis deutlich zu machen, dass die interne Kontroll-
und Entscheidungsphase der Kommission eingeleitet worden war und nach üblicher Praxis eine vertragliche Bindung durch den
Anweisungsbefugten erst nach Abschluss dieses Verfahren eingegangen werden sollte.
63     Dieser Schluss kann nicht mit der Begründung in Frage gestellt werden, die Kommission habe ihrem Partner bei den anstehenden
Vertragsverhandlungen nicht ausdrücklich die genauen Vorschriften ihres internen Kontroll- und Entscheidungsverfahrens mitgeteilt
oder diese Verhandlungen seien mit einer neuen Einrichtung geführt worden, die von der Kommission gerade für die Abwicklung
von Immobilientransaktionen errichtet worden sei. Da der von der Klägerin geltend gemachte Anschein von der ihr bekannten
üblichen Praxis in diesem Bereich abwich (vgl. oben, Randnr. 62), hätte er deren Misstrauen wecken und ihr eine Prüfung der
genauen Grenzen der Befugnisse des Verhandlungsführers nahe legen müssen. Da sie eine solche Überprüfung nicht durchgeführt
hat, muss sich die Klägerin mangelnde Sorgfalt vorwerfen lassen, auf die sie sich im Rahmen dieses Rechtsstreits legitimerweise
nicht berufen kann.
64     Demgemäß kann die Klägerin nicht geltend machen, sie habe annehmen dürfen, dass die Befugnis zur Verhandlung über die Einzelheiten
des Vertrags mit der Befugnis zur vertraglichen Bindung der Kommission übereinstimme und dass das am 26. Juni 2003 erzielte
Einverständnis zwischen den Verhandlungspartnern als vertragliche Bindung der Kommission zu gelten habe. Sie kann sich im
vorliegenden Fall folglich nicht darauf berufen, dass die geltend gemachte Schiedsklausel ihr gegenüber „offenbar“ seit dem
26. Juni 2003 gegolten habe.
65     Mithin ist festzustellen, dass die Klage, soweit sie auf der Grundlage der Art. 225 Abs. 1 EG und 238 EG erhoben worden ist,
deshalb unzulässig ist, weil die Klägerin die Geltung einer zwischen den Parteien dieses Rechtsstreits wirksam vereinbarten
Schiedsklausel nicht belegt und insoweit die Vorschriften des Art. 44 § 5a der Verfahrensordnung nicht beachtet hat; einer
Entscheidung über die etwaige Befugnis von Fortis, die Klägerin bei der Vereinbarung der geltend gemachten Schiedsklausel
zu vertreten, bedarf es insoweit nicht.

Zur hilfsweise erhobenen Klage wegen außervertraglicher Haftung
66     In ihrer Klageschrift hat die Klägerin dargelegt, dass sie ihre Haftungsklage beim Gericht hilfsweise für den Fall, dass dieses
davon ausgehen sollte, dass der Mietvertrag zwischen den Parteien nicht zustandegekommen sei, auf die Art. 225 EG und 235
EG sowie Art. 228 Abs. 2 EG stütze.
67     Demgemäß ist über die Klage wegen außervertraglicher Haftung zu entscheiden, die die Klägerin ordnungsgemäß auf der Grundlage
der genannten Artikel erhoben hat.
A –
Zur Begründetheit
1.
Vorbringen der Parteien
68     Die Klägerin wirft der Kommission vor, gegen die Pflicht zum Handeln nach Treu und Glauben bei den Vertragsverhandlungen verstoßen
und durch deren Abbruch zu einem sehr fortgeschrittenen Zeitpunkt ihr Recht auf Abstandnahme vom Vertragsschluss missbraucht
zu haben. Zunächst habe die Kommission ihr nach Erhalt des Angebots vom 16. Juni 2003 nicht mitgeteilt, dass sie dieses wegen
der zwingenden Erfordernisse des internen Entscheidungsverfahrens nicht annehmen könne; vielmehr habe sie dieses in dem Bewusstsein
gegengezeichnet, dass die Klägerin auf dieser Grundlage mit den Ausbauarbeiten beginnen werde. Sodann habe sie die Verhandlungen
bis zum 14. September 2003 weiterlaufen lassen, obwohl ihr seit Anfang Juli 2003 bekannt gewesen sei, dass sie zum Scheitern
verurteilt seien. Schließlich habe sie nie den wirklichen Grund für den Abbruch der Verhandlungen offenbart und sich leichtfertig
an diesen beteiligt, ohne den Widerstand der Beamten gegen die Anmietung des Gebäudes zu berücksichtigen. Die Haushaltsordnung
übertrage der Kommission keineswegs das uneingeschränkte Recht, das Verfahren des Vertragsschlusses nicht zu Ende zu führen,
ohne dafür Entschädigung zu schulden. Die Klägerin wendet insoweit die Rechtswidrigkeit der Vorschriften des Titels V von
Teil I der Haushaltsordnung ein, sei es, dass diese unter Verstoß gegen den Grundsatz der Einzelermächtigung der Kommission
auf unzutreffender Rechtsgrundlage erlassen worden seien, sei es, dass sie wegen der rechtswidrigen Entlastung der Kommission
von einem Teil ihrer Haftung gegen Art. 288 EG verstießen. Hilfsweise macht die Klägerin geltend, die Kommission könne ihr
im vorliegenden Fall die Regel des Art. 101 Abs. 1 der Haushaltsordnung nicht entgegenhalten, weil sie selbst die Vorschriften
des Abs. 2 dieses Artikels nicht eingehalten habe, der die Mitteilung der Gründe für die Entscheidung, auf die Vergabe zu
verzichten, an die betroffenen Bieter verlange.
69     In ihrer Erwiderung macht die Klägerin weiter geltend, dass die Kommission mit ihrer Rücknahme der Annahme des Angebots gegen
die allgemeinen Rechtsgrundsätze des Gemeinschaftsrechts verstoßen habe, die die Rücknahme eines Verwaltungsakts untersagten,
mit dem Einzelnen subjektive Rechte übertragen worden seien.
70     Die Klägerin macht geltend, dass die Kommission auch gegen den Grundsatz des Vertrauensschutzes verstoßen habe, indem sie
die Verhandlungen abgebrochen habe, nachdem sie zuvor am 26. Juni 2003 bei ihr den Eindruck erweckt habe, dass dem erklärten
grundsätzlichen Einverständnis mit den Vertragsbedingungen die förmliche Unterzeichnung des Vertrags folgen werde. Die Kommission
habe bei ihr zunächst eine falsche Vorstellung vom Umfang ihrer Pflichten hervorgerufen und sie nicht darüber aufgeklärt,
dass die Kommission wegen der zwingenden Erfordernisse ihres internen Verfahrens erst durch die förmliche Unterzeichnung des
Mietvertrags durch den Anweisungsbefugten rechtlich gebunden werde und jede Initiative der Klägerin in der Zwischenzeit auf
deren Risiko erfolge. Schließlich habe die Kommission sie dazu gebracht, die erforderlichen Aufträge für die Ausbauarbeiten
zu erteilen. So habe sie wiederholt darauf bestanden, dass diese Arbeiten rasch erledigt werden müssten, damit der Einzug
der Beamten mit dem Wirksamwerden des Mietvertrags am 1. November 2003 stattfinden könne. Ferner habe der Verhandlungsführer
ohne den geringsten Vorbehalt das Schreiben vom 16. Juni 2003 gegengezeichnet; dort habe es geheißen: „Nach Erhalt [des geforderten
Schriftstücks] werden wir entsprechend Ihrem Wunsch die Aufträge für die Arbeiten erteilen, ohne die förmliche Unterzeichnung
des Mietvertrags abzuwarten.“ Ferner habe der Verhandlungsführer in der oben in Randnr. 5 angeführten Sitzung vom 6. Juni
2003 zum einen Fortis gegenüber erklärt, dass zwar die Unterzeichnung des Vertrags nicht vor dem 15. Juni 2003 erfolgen könne,
der Vertragsschluss jedoch sicher sei, und zum anderen seinen Gesprächspartnern empfohlen, sich bei der Erteilung der erforderlichen
Aufträge für die Ausbauarbeiten auf sein Wort zu verlassen. Auf der Grundlage des berechtigten Vertrauens, das so entstanden
und später nicht mehr in Frage gestellt worden sei, habe die Klägerin ab dem 4. Juli 2003 die erforderlichen Aufträge für
die Ausbauarbeiten erteilt, um ihre Pflichten aufgrund des Mietvertrags fristgerecht erfüllen zu können. Erst danach habe
die Kommission stillschweigend seit dem 10. Juli 2003 und ausdrücklich am 14. September 2003 hinsichtlich der förmlichen Unterzeichnung
des Vertrags geäußert.
71     Als Schadensersatz für dieses rechtwidrige Verhalten fordert die Klägerin zunächst Ausgleich für den Verlust der Chance, den
Mietvertrag abschließen zu können, in Höhe von 75 % des erwarteten Vertragsgewinns, d. h. einen Betrag von 6 608 821,25 Euro.
72     Die Klägerin fordert weiterhin Erstattung der Kosten, die ihr ohne Nutzen durch die Verhandlungen entstanden seien. Die von
ihren Lieferanten, den Unternehmen B. und A., geforderten Kosten aufgrund der erteilten Aufträge, die sich auf 41 637,77 Euro
beliefen, seien auf der Grundlage ihres berechtigten Vertrauens in die baldige Unterzeichnung des Mietvertrags entstanden.
Zweitens seien die Kosten für die Leistungen der Aktiengesellschaft Fortis Real Estate Property Managment, eines Unternehmens
des Fortis-Konzerns (im Folgenden: FREPM), das bei den Verhandlungen als Projektleiter eingeschaltet worden sei, in Höhe eines
Betrags von 19 298,76 Euro ohne Mehrwertsteuer und für das Personal von Fortis in Höhe eines Betrags von 21 690,68 Euro ausschließlich
zugunsten der Kommission aufgrund des berechtigten Vertrauens in die baldige Unterzeichnung des Mietvertrags aufgewendet worden.
73     Schließlich fordert die Klägerin Schadensersatz für den Verlust der Chance einer Vermietung des Gebäudes an einen Dritten
zu gleichwertigen Bedingungen für die Dauer der Verhandlungen, d. h. vom 13. Mai bis 14. September 2003. Während dieses Zeitraums
habe sie auf Verhandlungen mit Dritten über das Gebäude verzichtet und damit der Kommission eine Ausschließlichkeit eingeräumt,
die ihren Grund in deren offensichtlichem Drängen auf Abschluss des Mietvertrags gehabt habe. Die Klägerin bemisst den Schaden
nach Billigkeitsgrundsätzen (ex aequo et bono) auf einen Betrag von 40 000 Euro.
74     Die Kommission macht erstens geltend, dass sie sich beim Abbruch der Verhandlungen mit der Klägerin nicht rechtwidrig im Sinne
von Art. 288 Abs. 2 EG verhalten habe.
75     Art. 101 der Haushaltsordnung gebe ihr das uneingeschränkte Recht, den Mietvertrag nicht abzuschließen, ohne Entschädigung
zu schulden. Dieses Recht auf Verzicht auf die Auftragsvergabe, das unbeschadet der Vorschrift des Art. 288 Abs. 2 EG ausgeübt
werde, könne der Klägerin entgegengehalten werden. Sie habe die Vorgaben des Art. 101 der Haushaltsordnung eingehalten, selbst
wenn sie es unterlassen habe, ihre Entscheidung des Verzichts auf die Auftragsvergabe zu begründen, weil die Klägerin zuvor
keinen entsprechenden schriftlichen Antrag an sie gerichtet habe.
76     Die Kommission tritt der von der Klägerin erhobenen Einrede der Rechtswidrigkeit entgegen. Die Regeln für die Vergabe öffentlicher
Gemeinschaftsaufträge und die rechtlichen Bindungen der Behörden der Europäischen Union, wie sie in der Haushaltsordnung festgelegt
seien, seien auf der Grundlage der Art. 274 EG und 279 EG rechtmäßig erlassen worden, so dass sie im vorliegenden Fall nicht
von der Anwendung ausgeschlossen werden dürften.
77     Die Kommission macht geltend, dass ihr keine schwerwiegende und offensichtliche Überschreitung der Grenzen ihres Ermessens
im vorliegenden Fall vorzuwerfen sei, denn sie habe unter Beachtung der Verfahren für die Vergabe öffentlicher Gemeinschaftsaufträge
lediglich ihre Rechte ausgeübt, indem sie auf den Mietvertrag aufgrund sehr konkreter Erwägungen im Zusammenhang mit technischen
Problemen des Gebäudes und seiner geographischen Lage verzichtet, die Klägerin am 26. Juni 2003 über den Beginn des Anhörungs-
und Entscheidungsverfahrens unterrichtet und ihr ohne Zögern die Aussetzung dieses Verfahrens, dann den Verzicht auf den Abschluss
des Mietvertrags mitgeteilt habe. Ebenso wenig könne ihr zum Vorwurf gereichen, dass sie der Klägerin nicht ausdrücklich mitgeteilt
habe, dass die endgültige Billigung von einem Anhörungs- und Entscheidungsverfahren abhängig sei, weil die entsprechenden
Vorschriften für alle Rechtssubjekte verbindlich, im Amtsblatt veröffentlicht und daher allen und insbesondere der Klägerin
bekannt seien, die davon bei früheren Verhandlungen Kenntnis erlangt habe. Demnach könne der Kommission kein gegen Treu und
Glauben verstoßendes Verhalten bei den streitigen Vertragsverhandlungen angelastet werden.
78     Ebenso wenig könne ihr vorgeworfen werden, ihre Billigung des Abschlusses des Mietvertrags zurückgenommen zu haben, da sie
entgegen dem Vorbringen der Klägerin nie eine Billigung ausgesprochen habe.
79     Die Kommission bringt weiter vor, dass sie angesichts der Umstände des vorliegenden Falls nicht gegen den Grundsatz des Vertrauensschutzes
verstoßen habe. Sie habe nämlich nie die Klägerin dazu veranlasst, Kosten zu übernehmen, um Ausbauarbeiten durchführen zu
lassen, oder ein berechtigtes Vertrauen darauf entstehen lassen, dass der Mietvertrag zum Abschluss gelangen werde. Insbesondere
habe sie keine konkrete Zusicherung bezüglich des Abschlusses des Anhörungs- und Entscheidungsverfahrens gegeben. Vielmehr
habe der Verhandlungsführer in seinem handschriftlichen Vermerk vom 26. Juni 2003 und seiner E-Mail vom 30. Juni 2003 Vorbehalte
bezüglich des Vertragsschlusses geäußert. Ferner habe er die Klägerin bei den Verhandlungen darauf hingewiesen, dass ihr Wunsch,
dass der Vertrag binnen einer bestimmten Frist gebilligt werde, angesichts der Pflicht zur Einhaltung des Anhörungs- und Entscheidungsverfahrens
nicht erfüllbar sei.
80     Zweitens habe die Klägerin den ihr obliegenden Beweis für einen Kausalzusammenhang zwischen dem vorgetragenen rechtswidrigen
Verhalten und dem behaupteten Schaden nicht geführt. Soweit es den Verlust der Chance zum Vertragsschluss betreffe, könne
der Schaden infolge des Leerstehens des Gebäudes während mehrerer Jahre nach Abbruch der Vertragsverhandlungen nicht als dessen
normale Folge betrachtet werden. Was die Kosten der Lieferanten angehe, habe die Klägerin diesen Schaden durch ihr Verhalten
unmittelbar selbst verursacht, da sie trotz der Vorbehalte des Verhandlungsführers die Erteilung der Aufträge zu einem Zeitpunkt
beschlossen habe, zu dem ihr bewusst gewesen sei, dass der Vertrag noch nicht gebilligt gewesen sei. Soweit es die Kosten
der FREPM und für das Personal von Fortis betreffe, habe die Klägerin nicht den Nachweis erbracht, wieso die behaupteten Leistungen
aus Anlass der Verhandlungen über den Mietvertrag erbracht worden sein sollten.
81     Drittens bezweifelt Kommission, dass die Klägerin den ihr obliegenden Beweis für das Vorliegen eines wirklichen und bezifferbaren
Schadens erbracht habe.
82     Im Gemeinschaftsrecht sei der Entgang des bei Erfüllung eines Vertrags erwarteten Gewinns nicht ersatzfähig, wenn kein Vertrag
bestehe. Außerdem sei die Entschädigung für den Verlust einer Chance im vorliegenden Fall zweifelhaft, da die Klägerin die
Möglichkeit, das Gebäude an einen Dritten zu vermieten, nie verloren habe. Auf jeden Fall habe die Klägerin den Umfang des
behaupteten Schadens nicht schlüssig dargelegt.
83     Was die von den Lieferanten verlangten Beträge angehe, habe die Klägerin das Vorliegen eines Schadens, d. h. einen reinen
Verlust durch die Bezahlung der Materialien und ihre Bestellung, nicht schlüssig dargelegt.
84     Die Kosten von FREPM und Fortis aus Anlass der Verhandlungen seien wegen des Rechts der Kommission, auf die Vergabe öffentlicher
Aufträge ohne Entschädigungspflicht zu verzichten, kein zu entschädigender Nachteil. Außerdem habe die Klägerin nicht rechtlich
hinreichend belegt, dass ihr ein wirklicher und persönlicher Schaden entstanden sei, noch die Erheblichkeit der Gesichtspunkte
dargelegt, die sie für die Beurteilung des Schadens vorgebracht habe.
85     Schließlich könne die Klägerin für den behaupteten Verlust der Chance der Vermietung des Gebäudes während der Verhandlungen
an einen Dritten keinen Betrag beanspruchen, da der Entgang eines vertraglichen Gewinns aufgrund eines nicht abgeschlossenen
Vertrags nicht ersatzfähig sei. Auf jeden Fall habe sie nicht den Nachweis erbracht, dass sie eine reale Möglichkeit gehabt
hätte, das Gebäude während der Verhandlungen an einen Dritten zu vermieten.
2.
Würdigung durch das Gericht
86     Nach ständiger Rechtsprechung hängt die außervertragliche Haftung der Gemeinschaft gemäß Art. 228 Abs. 2 EG davon ab, dass
eine Reihe von Voraussetzungen, nämlich die Rechtswidrigkeit des den Organen vorgeworfenen Verhaltens, das tatsächliche Vorliegen
eines Schadens und das Bestehen eines Kausalzusammenhangs zwischen diesem Verhalten und dem geltend gemachten Schaden, erfüllt
ist (Urteil des Gerichtshofes vom 29. September 1982, Oleifici Mediterranei/EWG, 26/81, Slg. 1982, 3057, Randnr. 16; Urteile
des Gerichts vom 11. Juli 1996, International Procurement Services/Kommission, T‑175/94, Slg. 1996, II‑729, Randnr. 44; vom
16. Oktober 1996, Efisol/Kommission, T‑336/94, Slg. 1996, II‑1343, Randnr. 30, und vom 11. Juli 1997, Oleifici Italiani/Kommission,
T‑267/94, Slg. 1997, II‑1239, Randnr. 20).
87     Liegt eine dieser Voraussetzungen nicht vor, ist die Klage insgesamt abzuweisen, ohne dass die übrigen Voraussetzungen dieser
Haftung zu prüfen wären (Urteil des Gerichts vom 20. Februar 2002, Förde-Reederei/Rat und Kommission, T‑170/00, Slg. 2002, II‑515,
Randnr. 37); außerdem ist das Gericht nicht verpflichtet, die Voraussetzungen für die Haftung der Gemeinschaft in einer bestimmten
Reihenfolge zu prüfen (Urteil des Gerichtshofs vom 9. September 1999, Lucaccioni/Kommission, C‑257/98 P, Slg. 1999, I‑5251,
Randnr. 13).
a)     Zum geltend gemachten rechtswidrigen Verhalten
Vorbemerkungen
88     Zunächst ist der Kontext zu klären, in dem die vorliegenden Vertragsverhandlungen abgelaufen sind.
89     Gemäß Art. 104 der Haushaltsordnung und Art. 116 Abs. 7 der Verordnung (EG, Euratom) Nr. 2342/2002 der Kommission vom 23.
Dezember 2002 mit Durchführungsbestimmungen zur Verordnung (EG, Euratom) Nr. 1065/2002 des Rates über die Haushaltsordnung
für den Gesamthaushaltsplan der Europäischen Gemeinschaften (ABl. L 357, S. 1, im Folgenden: Durchführungsbestimmungen) gelten
die Gemeinschaftsorgane und ihre Dienststellen für die Aufträge, die sie auf eigene Rechnung vergeben, als öffentliche Auftraggeber.
90     Art. 88 Abs. 1 der Haushaltsordnung bestimmt, dass öffentliche Aufträge von öffentlichen Auftraggebern im Wege schriftlich
geschlossener entgeltlicher Verträge zur Beschaffung von beweglichen oder unbeweglichen Gütern, Bauleistungen oder Dienstleistungen
gegen Zahlung eines ganz oder teilweise aus dem Haushalt finanzierten Betrags vergeben werden.
91     Im vorliegenden Fall ist unstreitig, dass der Mietvertrag zwischen der Klägerin, einem Immobilienunternehmen belgischen Rechts,
und der Europäischen Gemeinschaft abgeschlossen werden sollte und die Anmietung eines bereits errichteten Gebäudes, des Gebäudes
B 1 des City Center, für Rechnung der Kommission betraf, die dort einige ihrer Dienststellen unterbringen wollte.
92     Daraus folgt, dass die Kommission im vorliegenden Fall als „Auftraggeber“ im Sinne des Art. 104 der Haushaltsordnung und des
Art. 116 Abs. 7 der Durchführungsbestimmungen gehandelt hat und der Mietvertrag als „öffentlicher Auftrag“ im Sinne des Art.
116 Abs. 1 der Durchführungsbestimmungen einzustufen ist.
93     Ohne dass es an dieser Stelle erforderlich wäre, zur Rechtsnatur oder zur Rechtmäßigkeit des Titels V von Teil I der Haushaltsordnung
und der Durchführungsbestimmungen Stellung zu nehmen (vgl. unten, Randnrn. 114 bis 117 sowie 118 bis 125), ist festzustellen,
dass der Mietvertrag diesen Vorschriften unterlag, die die Verfahren zur Vergabe von Aufträgen für Rechnung eines Gemeinschaftsorgans
einschließlich der öffentlichen Aufträge betreffend Immobilien regeln (vgl. in diesem Sinn Urteil des Gerichts vom 6. Juli
2005, TQ3 Travel Solutions Belgium/Kommission, T‑148/04, Slg. 2005, II‑2627, Randnr. 1).
94     Nach Art. 126 Abs. 1 der Durchführungsbestimmungen können die Auftraggeber bei Immobilientransaktionen nach vorheriger Erkundung
des lokalen Marktes ohne Wertbegrenzung Aufträge im Verhandlungsverfahren ohne vorherige Bekanntmachung vergeben. In einem
solchen Verfahren kann der Auftraggeber den oder die Partner, mit denen er verhandeln möchte, frei aussuchen.
95     Im vorliegenden Fall ist den Akten zu entnehmen, dass die Kommission ohne vorherige Veröffentlichung einer Ausschreibung und
nach Erkundung des lokalen Marktes auf das Verhandlungsverfahren zurückgegriffen hat, um für die Unterbringung eines Teils
ihres Personals zu sorgen.
96     In dem besonderen Kontext dieses Verfahrens der Auftragsvergabe sind die von der Klägerin erhobenen Rügen der Rechtswidrigkeit
zu prüfen.
Zur Rücknahme einer wirksam erfolgten Annahmeerklärung, zur Unterlassung der Mitteilung der Gründe für den Abbruch und zur
leichtfertigen Aufnahme von Vertragsverhandlungen
97     Zur Rüge, die Kommission habe das Verbot der Rücknahme einer gültigen Annahmeerklärung verkannt, ist schon an dieser Stelle
festzustellen, dass sie erstmals in der Erwiderung erhoben worden ist. Gemäß Art. 48 § 2 der Verfahrensordnung können neue
Angriffs- und Verteidigungsmittel im Lauf des Verfahrens nicht mehr vorgebracht werden, es sei denn, dass sie auf rechtliche
oder tatsächliche Gründe gestützt werden, die erst während des Verfahrens zutage getreten sind.
98     Im vorliegenden Fall hätte die Rüge bereits in der am 5. Juli 2004 eingereichten Klageschrift erhoben werden können. Wie aus
den Akten hervorgeht, hat die Klägerin am 24. September 2003 mit Schreiben an die Kommission zur Kenntnis genommen, dass der
Leiter des OIB sie offiziell davon unterrichtet habe, dass „das Projekt City Center nicht mehr zu den aktuellen Prioritäten
der Kommission für die Unterbringung ihrer eigenen Dienststellen gehört“. Mithin erfuhr sie zu diesem Zeitpunkt von der von
ihr gerügten Rechtswidrigkeit, nämlich der Verkennung des Verbots der Rücknahme einer angeblich gültigen Annahmeerklärung.
99     Demgemäß ist diese Rüge der Klägerin, weil sie verspätet im Lauf des Verfahrens erhoben worden ist, als unzulässig zurückzuweisen.
100   Was die Rüge betrifft, die Kommission habe gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen und ihr Recht auf Absehen vom
Vertragsschluss missbraucht, indem sie der Klägerin nicht die wahren Gründe für ihren Entschluss mitgeteilt habe, auf den
Auftrag, der Gegenstand der Vertragsverhandlungen gewesen war, zu verzichten und die Verhandlungen daher abzubrechen, ist
darauf hinzuweisen, dass sie unter den Umständen des vorliegenden Falls im Kern einer Rüge fehlender Begründung der Entscheidung,
auf die Auftragsvergabe zu verzichten, nahekommt. Nach den Vorschriften des Art. 101 Abs. 2 der Haushaltsordnung und allgemein
nach der allgemeinen Begründungspflicht des Art. 253 EG war die Kommission verpflichtet, gleichzeitig mit der Entscheidung,
auf die Vergabe des von ihr zu vergebenden Auftrag zu verzichten, die Gründe für diese Entscheidung mitzuteilen.
101   Es ist allerdings festzustellen, dass die Klägerin keinen Schaden (vgl. unten, Randnr. 157) dargelegt hat, der sich in kausaler
Verknüpfung aus der unterlassenen Mitteilung der Gründe für die Entscheidung der Kommission, auf die Auftragsvergabe zu verzichten
und daher die Vertragsverhandlungen abzubrechen, ergeben könnte. Folglich sind die Voraussetzungen für das Vorliegen eines
Schadens und eines Kausalzusammenhangs zwischen diesem Schaden und dem rechtwidrigen Verhalten des Gemeinschaftsorgans, die
für die außervertragliche Haftung der Gemeinschaft unerlässlich sind (vgl. oben, Randnrn. 86 und 87), im vorliegenden Fall
nicht erfüllt. Eine außervertragliche Haftung der Gemeinschaft wegen dieser vermeintlichen Rechtswidrigkeit kommt daher nicht
in Betracht.
102   Mithin geht die Rüge fehlender Mitteilung der Gründe für den Abbruch der Vertragsverhandlungen ins Leere und ist zurückzuweisen.
103   Gleichfalls zurückzuweisen ist die Rüge, die Kommission habe gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen und ihr Recht,
vom Vertragsschluss abzusehen, missbraucht, indem sie sich leichtfertig auf Vertragsverhandlungen eingelassen habe, die sie
dann habe abbrechen müssen. Diese Rüge beruht auf der Annahme, dass der Abbruch der Vertragsverhandlungen allein auf den Widerstand
der Beamten gegen die Anmietung des Gebäudes zurückzuführen sei, der der Kommission zum Zeitpunkt des Beginns der Verhandlungen
bekannt gewesen sei. Es ist indessen nicht belegt, dass diese Behauptung zutrifft. Der Gegenerwiderung und den Akten lässt
sich vielmehr entnehmen, dass der Abbruch der Vertragsverhandlungen auf eine Reihe technischer Probleme zurückzuführen war,
die insbesondere mit der geographischen Lage des Gebäudes zusammenhingen und von bestimmten Kontrollorganen aufgezeigt wurden
(vgl. oben Randnr. 20), als diese im Rahmen des internen Kontroll- und Entscheidungsverfahrens befasst worden waren.
104   Mithin ist anhand der übrigen Rügen der Klägerin zu prüfen, ob sich die Kommission rechtswidrig verhalten hat.
Zur verspäteten Übermittlung der Entscheidung, die Vertragsverhandlungen abzubrechen, zur unterlassenen Mitteilung der internen
Regeln für die Entscheidungsfindung und zu den Zusicherungen über den Abschluss des Mietvertrags und/oder die Übernahme der
damit zusammenhängenden Investitionskosten
105   Bei der Voraussetzung eines rechtswidrigen Verhaltens handelt es sich nach der Rechtsprechung um das Vorliegen eines hinreichend
qualifizierten Verstoßes gegen eine Rechtsnorm, die bezweckt, dem Einzelnen Rechte zu verleihen (Urteil des Gerichtshofs vom
4. Juli 2000, Bergaderm und Goupil/Kommission, C‑352/98 P, Slg. 2000, I‑5291, Randnr. 42). Ein Verstoß gegen Gemeinschaftsrecht
ist dann als hinreichend qualifiziert anzusehen, wenn das betreffende Gemeinschaftsorgan die Grenzen, die seinem Ermessen
gesetzt sind, offenkundig und erheblich überschritten hat. Wenn dieses Organ nur über einen erheblich verringerten oder über
keinerlei Ermessensspielraum verfügt, kann die bloße Verletzung des Gemeinschaftsrechts ausreichen, um einen hinreichend qualifizierten
Verstoß anzunehmen (Urteil des Gerichtshofs vom 10. Dezember 2002, Kommission/Camar und Tico, C‑312/00 P, Slg. 2002, I‑11355,
Randnr. 54; Urteil des Gerichts vom 12. Juli 2001, Comafrica und Dole Fresh Fruit Europe/Kommission, T‑198/95, T‑171/96, T‑230/97,
T‑174/98 und T‑225/99, Slg. 2001, II‑1975, Randnr. 134).
106   Im Hinblick auf die von der Rechtsprechung herausgearbeiteten Kriterien ist zunächst zu prüfen, ob die von der Klägerin beanstandeten
Verstöße sich auf Rechtsregeln beziehen, die dem Einzelnen Rechte verleihen. Insoweit ist darauf hinzuweisen, dass der Berufung
auf einen Rechtsmissbrauch, der sich aus den Umständen im Umfeld des Verzichts auf den Vertragsschluss und den Abbruch der
Vertragsverhandlungen ergeben soll, in der Argumentation der Klägerin keine selbständige Bedeutung gegenüber der Rüge eines
Verstoßes gegen den Grundsatz von Treu und Glauben zukommt. Die Berufung auf einen Rechtsmissbrauch fällt daher im vorliegenden
Fall mit der letztgenannten Rüge zusammen.
–       Zur Rechtsnatur der Normen, deren Verletzung geltend gemacht wird
107   In den Rechtssachen, in denen die Urteile vom 15 Juli 1960, Von Lachmüller u. a./Kommission der EWG (43/59, 45/59 et 48/59,
Slg. 1960, 967, 989), und vom 16. Dezember 1960, Fiddelaar/Kommission der EWG (44/59, Slg. 1960, 1117, 1139), ergangen sind,
ist der Gerichtshof davon ausgegangen, dass bei Maßnahmen der Gemeinschaftsbehörden, ob sie sich auf rein administrativem
Gebiet bewegen oder im Rahmen der Ausführung eines Vertrags getroffen werden, stets der Grundsatz von Treu und Glauben beachtet
werden muss. Nach der Gemeinschaftsrechtsprechung gilt ferner der Grundsatz, dass sich niemand missbräuchlich auf Gemeinschaftsnormen
berufen kann (vgl. in diesem Sinn Urteile des Gerichtshofs vom 3. Dezember 1974, Van Binsbergen, 33/74, Rec. 1974, 1299, Randnr.
13, vom 10. Januar 1985, Leclerc u. a., 229/83, Rec. 1985, 1, Randnr. 27, vom 21. Juni 1988, Lair, 39/86, Rec. 1988, 3161,
Randnr. 43, vom 3. März 1993, General Milk Products, C‑8/92, Slg 1993, I‑779, Randnr. 21, vom 5. Oktober 1994, TV10, C‑23/93,
Slg. 1994, I‑4795, Randnr. 21, vom 12. Mai 1998, Kefalas u. a., C‑367/96, Slg. 1998, I‑2843, Randnr. 20, vom 23. März 2000,
Diamantis, C‑373/97, Slg. 2000, I‑1705, Randnr. 33, und vom 21. Februar 2006, Halifax u. a., C‑255/02, Slg. 2006, I‑1609,
Randnr. 69) Bei Verhandlungen, die zum Abschluss eines Vertrags zwischen der Gemeinschaftsbehörde und einem Bieter im Rahmen
eines Vergabeverfahrens für öffentliche Aufträge führen sollen, verleihen diese Rechtsnormen dem Bieter gewisse Rechte, indem
sie bestimmte Grenzen für das Handeln des Gemeinschaftsauftraggebers festlegen, der auf den Auftrag verzichten und den Vertrag
nicht abschließen will.
108   Der Rechtsprechung ist ebenfalls zu entnehmen, dass der Grundsatz des Schutzes oder der Berücksichtigung berechtigten Vertrauens
ein allgemeiner Grundsatz des Gemeinschaftsrechts ist, der den Einzelnen Rechte verleiht (Urteil des Gerichtshofs vom 19.
Mai 1992, Mulder u. a./Rat und Kommission, C‑104/89 und C‑37/90, Slg. 1992, I‑3061, Randnr. 15; Urteil des Gerichts vom 6.
Dezember 2001, Emesa Sugar/Rat, T‑43/98, Slg. 2001, II‑3519, Randnrn. 64 und 87). Bei einem Vergabeverfahren für öffentliche
Aufträge verleiht dieser Grundsatz jedem Bieter Rechte, wenn die Gemeinschaftsverwaltung bei ihm durch bestimmte Zusicherungen
begründete Erwartungen geweckt hat (vgl. in diesem Sinn Urteil des Gerichts vom 17. Dezember 1998, Embassy Limousines & Services/Parlament,
T‑203/96, Slg. 1998, II‑4239, Randnrn. 74 ff.).
109   Demgemäß ist festzustellen, dass sich die Klägerin im vorliegenden Fall auf die Verletzung von Regeln beruft, die den Einzelnen
Rechte verleihen.
110   Die von der Rechtsprechung erarbeiteten Kriterien machen es zweitens erforderlich, den Ermessensspielraum zu ermitteln, über
den die Kommission im vorliegenden Fall insbesondere gemäß Art. 101 Abs. 1 der Haushaltsordnung verfügte, wenn sie auf den
Abschluss des Vertrags verzichten und folglich die von ihr begonnenen Verhandlungen abbrechen wollte.
–       Zu Bedeutung, Rechtsnatur, Rechtmäßigkeit und Einwendbarkeit des Art. 101 Abs. 1 der Haushaltsordnung
111   Aus Art. 101 Abs. 1 der Haushaltsordnung ergibt sich insbesondere, dass bei einem Verhandlungsverfahren ohne vorherige Veröffentlichung
einer Ausschreibung und nach Erkundung des örtlichen Marktes, das wie im vorliegenden Fall rechtmäßig eingeleitet wurde, der
Auftraggeber über einen sehr weiten Ermessensspielraum für einen Verzicht auf den Vertragsabschluss und den damit verbundenen
Abbruch der Vertragsverhandlungen verfügt (vgl. in diesem Sinn entsprechend Urteil des Gerichtshofs vom 16. September 1999,
Fracasso und Leitschutz, C‑27/98, Slg. 1999, I‑5697, Randnrn. 23 bis 25, sowie Urteil Embassy Limousines & Services/Parlament,
oben in Randnr. 108 angeführt, Randnr. 54).
112   Zur Erfüllung der Voraussetzung des Vorliegens eines rechtswidrigen Verhaltens muss die Klägerin folglich nicht nur schlüssig
darlegen, dass die Kommission bei Berücksichtigung der Umstände im Umfeld ihrer Entscheidung, auf den Abschluss des Vertrags
zu verzichten und folglich die Verhandlungen abzubrechen, gegen eine der von ihr angeführten Rechtsnormen verstoßen hat, sondern
weiterhin, dass dieser Verstoß eine offensichtliche und erhebliche Überschreitung der Grenzen darstellt, die das Organ bei
der Ausübung seines Ermessens einzuhalten hatte.
113   Diese Schlussfolgerung wird durch das Vorbringen der Klägerin oder die von ihr erhobenen Einreden nicht entkräftet.
114   Zum Vorbringen der Klägerin, dass Art. 101 Abs. 1 ebenso wie die anderen Vorschriften des Titels V von Teil I der Haushaltsordnung
nicht für den Abschluss des Mietvertrags gelte, weil er interne Organisationsmaßnahmen für die Gemeinschaftsorgane festlege,
die entsprechend ihrer Rechtsnatur keine Rechtsfolgen für Dritte auslösen könnten, genügt die Feststellung, dass dieser Artikel
ganz im Gegenteil Vorschriften mit Verordnungscharakter enthält, die gemäß Art. 249 EG allgemeine Geltung besitzen, verbindlich
sind und in allen ihren Teilen auf den durch sie geregelten objektiven Sachverhalt anwendbar sind.
115   Den Schlussbestimmungen der Haushaltsordnung ist nämlich zu entnehmen, dass wie deren sämtliche Vorschriften die Bestimmungen
des Art. 101 Abs. 1 in allen ihren Teilen verbindlich sind und in jedem Mitgliedstaat unmittelbar gelten. Sie sind im Amtsblatt
als Rechtsakte veröffentlicht worden, deren Geltung von ihrer Veröffentlichung abhängt.
116   Weiterhin ergibt sich aus dem Erwägungsgrund 24 der Haushaltsordnung, dass Art. 101 Abs. 1 für die öffentlichen Aufträge gilt,
die von den Gemeinschaftsorganen für eigene Rechnung vergeben werden. Aufgrund seines Zwecks ist dieser Artikel also dazu
bestimmt, Rechtsfolgen für alle Dritten auszulösen, die für diese Aufträge ein Gebot abgeben. Darüber hinaus legt Art. 101
Absatz 1 genau die Befugnisse des Auftraggebers in seinen Beziehungen zu den Bietern für den öffentlichen Auftrag fest. Diese
Vorschriften hätten aber, wie die Kommission richtig bemerkt, weder einen Sinn noch eine Bedeutung, wenn sie lediglich Regeln
für das interne Funktionieren der Organe wären. Mithin ergibt sich gerade aus dem Inhalt des Art. 101 Abs. 1, dass er Rechtsfolgen
für Dritte auslösen soll, die bei einem öffentlichen Auftrag, den ein Gemeinschaftsorgan für eigene Rechnung vergibt, mitbieten,
und insoweit allgemeine Bedeutung hat.
117   Im vorliegenden Fall konnten die Bestimmungen des Art. 101 Abs. 1 der Klägerin entgegengehalten werden und waren auf das hier
in Rede stehende Vergabeverfahren anwendbar, weil die Vertragsverhandlungen nach dem Zeitpunkt der Veröffentlichung und des
Inkrafttretens der Haushaltsordnung begonnen wurden. Diese ist nämlich am 16. September 2002 im Amtsblatt veröffentlicht worden
und gemäß ihrem Art. 187 am 1. Januar 2003 in Kraft getreten, während die Vertragsverhandlungen zwischen der Kommission und
der Klägerin erst im Mai 2003 begonnen haben.
118   Im Übrigen sind die Einreden der Rechtswidrigkeit zurückzuweisen, die die Klägerin zur Stützung der Unanwendbarkeit des Art.
101 Abs. 1 sowie der übrigen Bestimmungen des Titels V von Teil I der Haushaltsordnung im vorliegenden Fall erhoben hat.
119   Bekanntlich muss im Rahmen der Zuständigkeitsregelung der Gemeinschaft die Entscheidung über die Rechtsgrundlage eines Rechtsakts
auf objektiven, gerichtlich nachprüfbaren Umständen beruhen, zu denen insbesondere das Ziel und der Inhalt des Rechtsakts
gehören (vgl. Urteil des Gerichtshofs vom 12. November 1996, Vereinigtes Königreich/Rat, C‑84/94, Slg. 1996, I‑5755, Randnr.
25 und die dort angeführte Rechtsprechung).
120   Gemäß Art. 279 EG legt „[d]er Rat einstimmig auf Vorschlag der Kommission und nach Anhörung des Europäischen Parlaments und
Stellungnahme des Rechnungshofes … die Haushaltsordnung [fest], in der insbesondere die Aufstellung und Ausführung des Haushaltsplans
sowie die Rechnungslegung und Rechnungsprüfung im Einzelnen geregelt werden“. Dieser Artikel begründet eine allgemeine Zuständigkeit
des Rates für die Regelung des gesamten Haushaltsbereichs im Rahmen des EG-Vertrags, der nicht nur die Aufstellung und Ausführung
des Haushaltsplans sowie die Rechnungslegung und Rechnungsprüfung einschließt, sondern auch, wie der Gebrauch des Wortes „insbesondere“
belegt, jede andere eng damit verbundene Frage.
121   Wie sich aus Art. 88 Abs. 1 der Haushaltsordnung ergibt, sind öffentliche Aufträge im Sinne der Haushaltsordnung Verträge,
die ganz oder teilweise aus dem Gemeinschaftshaushalt finanziert werden. Im Rahmen eines öffentlichen Gemeinschaftsauftrags
führt der Abschluss des Vertrags zur Entstehung einer Verpflichtung (rechtliche Verpflichtung), aus der eine Ausgabe zu Lasten
des Haushalts entsteht (Mittelbindung). Aufgrund des Prinzips der Haushaltseinheit und ‑wahrheit muss die der rechtlichen
Verpflichtung entsprechende Ausgabe in den Haushalt eingesetzt werden. Insoweit ist die Vergabe öffentlicher Aufträge durch
Gemeinschaftsorgane für eigene Rechnung eng mit der Durchführung des Haushalts auf der Ausgabenseite verbunden.
122   Wenn auch allgemein die Regelung betreffend öffentliche Aufträge nicht als integraler Bestandteil des Haushaltsrechts gilt,
das einen engeren Bereich erfasst, rechtfertigt es doch im Gemeinschaftsrecht die Beachtung der Grundsätze, die sich aus der
Systematik der Finanzvorschriften des EG-Vertrags ergeben, insbesondere der Grundsätze der Transparenz und der ordnungsgemäßen
Mittelverwaltung, dass die öffentlichen Aufträge, die die Gemeinschaftsorgane für eigene Rechnung vergeben, wenn sie im Zusammenhang
mit der Durchführung des Haushalts stehen, transparenten Regeln unterworfen werden, die die Einhaltung der Verfahren zum Schutz
der Gemeinschaftsmittel sicherstellen. Obwohl es in den meisten Fällen nicht in der Natur des Finanz- oder Haushaltsrechts
liegt, Rechte oder Pflichten für Personen zu begründen, die nicht dem öffentlichen Bereich angehören, gibt es doch keinen
Grund, dass solche Regeln nicht eigene Rechtsfolgen für Personen zeitigen können sollten, die bei einem öffentlichen Gemeinschaftsauftrag
mitbieten wollen, der ganz oder zum Teil aus Gemeinschaftsmitteln finanziert wird.
123   Aus Art. 89 der Haushaltsordnung ergibt sich gerade, dass die Vorschriften des Titels V von Teil I dieser Verordnung, ergänzt
durch die entsprechenden Vorschriften der Durchführungsbestimmungen, bezwecken und beinhalten, dass für alle öffentlichen
Aufträge, die ganz oder teilweise aus dem Haushalt finanziert werden, die Grundsätze der Transparenz, der Verhältnismäßigkeit,
der Gleichbehandlung und der Nichtdiskriminierung gelten und dass Vergabeverfahren auf der Grundlage eines möglichst breiten
Wettbewerbs durchgeführt werden, außer wenn das Verhandlungsverfahren angewendet wird. Sie zielen so darauf ab, die öffentlichen
Aufträge, die die Gemeinschaftsorgane für eigene Rechnung vergeben, transparenten Regeln zu unterwerfen, die die Einhaltung
der Verfahren zum Schutz der Gemeinschaftsmittel sicherstellen.
124   Demzufolge war Art. 279 EG eine geeignete Rechtsgrundlage für den Erlass der Vorschriften des Titels V von Teil I der Haushaltsordnung.
Außerdem ist festzustellen, dass der Rat beim Erlass der genannten Vorschriften auf der Grundlage und in den Grenzen der Befugnisse
gehandelt hat, die ihm mit Art. 279 EG übertragen worden sind.
125   Zum Vorbringen der Klägerin, dass Art. 101 Abs. 1 der Haushaltsordnung gegen Art. 288 EG verstoße, da er die Kommission rechtswidrig
von einem Teil ihrer Haftung befreie, genügt es, festzustellen, dass das Recht zum Verzicht auf einen öffentlichen Auftrag
und auf den Abschluss des betreffenden Vertrags unbeschadet der Anwendung des Art. 288 Abs. 2 EG ausgeübt wird. Demnach kann
die Kommission, obwohl sie über einen sehr weiten Ermessensspielraum im Hinblick auf den Abbruch der Verhandlungen verfügt,
gleichwohl die außervertragliche Haftung der Gemeinschaft auslösen, wenn sich gerade aus den Umständen des Abbruchs ergibt,
dass sie sich dabei rechtswidrig im Sinne des Art. 288 Abs. 2 EG verhalten hat.
126   Zum Vorbringen der Klägerin, die Kommission könne ihr Art. 101 Abs. 1 der Haushaltsordnung nicht entgegenhalten, da sie selbst
die Bestimmungen des Abs. 2 dieses Artikels, wonach die Gründe für den Verzicht auf den Auftrag den betroffenen Bietern mitzuteilen
seien, nicht beachtet habe, genügt es, festzustellen, dass diese Vorschrift tatsächlich vorschreibt, dass die Entscheidung
für den Verzicht zu begründen und den Bewerbern oder Bietern bekannt zu geben ist. Die Verletzung der damit festgelegten Begründungspflicht
kann die Gültigkeit der Entscheidung berühren, auf den Auftrag zu verzichten und den Vertrag nicht abzuschließen. Sie kann
indessen auf dieser Stufe nicht die Anwendung von Vorschriften ausschließen, die im vorliegenden Fall wegen ihres Verordnungscharakters
auf den Abschluss des Mietvertrags anwendbar sein können.
–       Zum Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben und das Verbot des Rechtsmissbrauchs
127   Zunächst ist wegen der vorstehend genannten Kriterien (oben, Randnr. 112) die Rüge der Klägerin zu prüfen, die Kommission
habe die Grenzen überschritten, die vorliegend ihrem Recht, den Vertrag nicht abzuschließen, durch den Grundsatz von Treu
und Glauben und das Verbot des Rechtsmissbrauchs gezogen seien, weil sie über mehr als zwei Monate Verhandlungen fortgeführt
habe, von denen sie gewusst habe, dass sie zum Scheitern verurteilt gewesen seien.
128   Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass die Kommission der Klägerin ihre Entscheidung, auf die Vergabe des Auftrags zu verzichten
und daher die Vertragsverhandlungen abzubrechen, am 24. September 2003 mitgeteilt hat (siehe oben, Randnr. 98).
129   Diese Feststellung wird durch die Behauptung der Kommission, dass die in Rede stehende Information der Klägerin während einer
Sitzung Anfang Juli 2003 mitgeteilt worden sei, nicht in Frage gestellt. Diese Behauptung ist abgesehen von ihrer Ungenauigkeit
durch keinen Beweis belegt und steht im Widerspruch zu der Korrespondenz zwischen OIB und Fortis vom Juli 2003. Zwar erwähnt
diese eine Verzögerung oder einen Aufschub bei der Billigung des Vertrags, lässt indessen nie irgendeinen Verzicht auf den
Vertragsschluss selbst erkennen. Ihr lässt sich im Gegenteil entnehmen, dass der Verhandlungsführer seinem Partner am 14.
Juli 2003 bei den Verhandlungen erklärt hat, dass der Abschluss des Mietvertrags bisher grundsätzlich nicht in Frage gestellt
sei. Außerdem teilte der Verhandlungsführer Fortis in einem nicht datierten Schreiben, das diese am 23. Juli 2003 erhielt,
noch mit, dass er sie über den Fortgang des Vorhabens auf dem Laufenden halten werde.
130   Sodann ist der Zeitpunkt zu ermitteln, zu dem die Kommission ihre Entscheidung für den Verzicht auf die Auftragserteilung
getroffen hat. Die Klägerin bringt vor, diese Entscheidung sei im Juli 2003 getroffen worden, hat aber dafür keine Beweise
beibringen können. Aus den eigenen Schreiben der Kommission ergibt sich jedoch, dass sie sich „Anfang Juli 2003“ und „wegen
der gesamten Schwierigkeiten, die im Verlauf des Verfahrens sichtbar geworden [sind], schließlich entschieden [hat], auf die
Anmietung des [Gebäudes) zu verzichten“. Aus denselben Schreiben ergibt sich, dass im Lauf des Monats Juli „OIB versucht [hat],
eine andere mögliche Lösung [für die Anmietung des Gebäudes] zu finden, die in kürzester Zeit einen Umzug ermöglichen würde,
und [dass] in diesem Rahmen Verhandlungen mit anderen etwaigen Vermietern aufgenommen worden [sind]“.
131   Angesichts des Zeitraums von mehr als zwei Monaten zwischen der Entscheidung und ihrer Mitteilung an die Klägerin ist festzustellen,
dass die Kommission ihre Entscheidung, auf die Vergabe des Auftrags zu verzichten, ihrer Verhandlungspartnerin zu spät mitgeteilt
hat. Sie hat somit Vertragsverhandlungen fortgesetzt, von denen sie wusste, dass sie zum Scheitern verurteilt waren, und damit
der Klägerin die Möglichkeit genommen, schon ab dem 16. Juli 2003 einen anderen Mieter für das Gebäude zu suchen. Im Rahmen
einer Immobilientransaktion, über die allein mit der Klägerin verhandelt wurde und die einen Gegenstand betraf, über den wegen
der Vertragsverhandlungen nicht verfügt werden konnte, verstößt ein solches Verhalten der Kommission gegen den Grundsatz von
Treu und Glauben und stellt einen Missbrauch ihres Rechts auf Verzicht auf den Vertragsschluss dar.
132   Hinsichtlich der Rechtsvorschriften, deren Verletzung festgestellt wurde, stellt dieser Verstoß im vorliegenden Fall eine
offenbare und erhebliche Überschreitung der Grenzen des Ermessens der Kommission bei der Ausübung ihres Rechts dar, auf den
Vertragsschluss zu verzichten und daher die mit ihr geführten Verhandlungen abzubrechen.
133   Zweitens ist die Rüge zu prüfen, die Kommission habe die im vorliegenden Fall nach dem Grundsatz von Treu und Glauben und
des Verbots des Rechtsmissbrauchs geltenden Grenzen ihrer Befugnis, auf den Vertragsschluss zu verzichten, dadurch überschritten,
dass sie nach Erhalt des Vertragsentwurfs vom 16. Juli 2003 nicht mitgeteilt habe, dass sie diesen wegen der zwingenden Erfordernisse
ihres internen Billigungsverfahrens nicht akzeptieren könne, vielmehr das Begleitschreiben gegengezeichnet habe, obwohl ihr
bekannt gewesen sei, dass die Klägerin auf dieser Grundlage Aufträge für die Ausbauarbeiten erteilen werde. Mit dieser Rüge
wirft die Klägerin der Kommission im Kern vor, die Vertragsverhandlungen abgebrochen zu haben, nachdem sie die Klägerin durch
Unterdrückung von Informationen über den Umfang der von ihr tatsächlich eingegangenen Pflichten getäuscht und dieser dadurch
einen Schaden zugefügt habe. Dieses Vorbringen wirft die Frage auf, ob der Grundsatz von Treu und Glauben im vorliegenden
Fall der Kommission eine besondere Informationspflicht gegenüber ihrer Partnerin bezüglich der von ihr im Rahmen der Vertragsverhandlungen
tatsächlich eingegangenen Pflichten auferlegt hat.
134   Vorab ist klarzustellen, dass der Kommission nach dem Grundsatz von Treu und Glauben oder dem Verbot des Rechtsmissbrauchs
eine besondere Informationspflicht gegenüber der Klägerin nur dann oblag, wenn dieser die betreffende Information nicht oder
zumindest nur sehr schwer zugänglich war.
135   Gemäß Art. 101 Abs. 1 der Haushaltsordnung konnte die Kommission bis zur Unterzeichnung des Vertrags auf die Auftragvergabe
und den Abschluss des Mietvertrags verzichten. Folglich konnte sie durch diesen Vertrag vor diesem Zeitpunkt rechtlich nicht
gebunden sein. Außerdem waren die Vorschriften dieses Artikels, wie bereits oben in Randnr. 117 klargestellt, auf die Klägerin
anwendbar und konnten ihr entgegengehalten werden. Mithin ist davon auszugehen, dass die Klägerin auch ohne besondere Informationen
seitens der Kommission wusste oder hätte wissen müssen, dass diese bis zur Unterzeichnung des Vertrags ohne Entschädigungspflicht
auf die Auftragsvergabe verzichten konnte, so dass eine rechtliche Bindung formell erst mit Unterzeichnung des Vertrags durch
die Kommission entstehen konnte. Zwischen den Parteien ist aber unstreitig, dass eine förmliche Unterzeichnung im vorliegenden
Fall nie stattgefunden hat.
136   Daher ist festzustellen, dass sich die Klägerin im vorliegenden Fall nicht auf einen Verstoß gegen den Grundsatz von Treu
und Glauben oder das Verbot des Rechtsmissbrauchs berufen kann, der allein Folge unterlassener Informationen seitens der Kommission
über die von dieser bei den Vertragsverhandlungen tatsächlich eingegangenen Verpflichtungen wäre.
137   Nach alledem ist festzustellen, dass die Kommission in hinreichend qualifizierter Weise gegen den Grundsatz von Treu und Glauben
verstoßen und ihr Recht, auf den Vertragsschluss zu verzichten, missbraucht hat, indem sie der Klägerin ihre Entscheidung,
die Vertragsverhandlungen abzubrechen, verspätet mitgeteilt hat.
–       Zum Verstoß gegen den Grundsatz des Vertrauensschutzes
138   Nach der Rechtsprechung kann sich auf Vertrauensschutz jeder berufen, bei dem die Gemeinschaftsverwaltung durch bestimmte
Zusicherungen begründete Erwartungen geweckt hat. Präzise, nicht an Bedingungen geknüpfte und übereinstimmende Auskünfte von
zuständiger und zuverlässiger Seite stellen unabhängig von der Form ihrer Mitteilung solche Zusicherungen dar. Dagegen kann
niemand eine Verletzung dieses Grundsatzes geltend machen, dem die Verwaltung keine bestimmten Zusicherungen gegeben hat (vgl.
Urteil des Gerichts vom 19. März 2003, Innova Privat-Akademie/Kommission, T‑273/01, Slg. 2003, II‑1093, Randnr. 26 und die
dort angeführte Rechtsprechung). Außerdem können nach der Rechtsprechung Zusicherungen, die geltende Vorschriften nicht berücksichtigen,
beim Betroffenen kein schützenswertes Vertrauen begründen, selbst wenn sie bewiesen werden sollten (vgl. für Streitigkeiten
des öffentlichen Dienstes Urteil des Gerichtshofs vom 6. Februar 1986, Vlachou/Rechnungshof, 162/84, Slg. 1986, 481, Randnr.
6, und Urteile des Gerichts vom 27. März 1990, Chomel/Kommission, T‑123/89, Slg. 1990, II‑131, Randnr. 30, und vom 7. Mai
1991, Jongen/Kommission, T‑18/90, Slg. 1991, II‑187, Randnr. 34).
139   Der Rechtsprechung ist ferner zu entnehmen, dass die Wirtschaftsteilnehmer grundsätzlich die mit ihren Tätigkeiten unter Berücksichtigung
der Umstände des einzelnen Falles verbundenen wirtschaftlichen Risiken tragen müssen. Im Rahmen eines Ausschreibungsverfahrens
umfassen diese wirtschaftlichen Risiken insbesondere die mit der Unterbreitung eines Angebots verbundenen Kosten. Derartige
Ausgaben hat also das Unternehmen, das sich für eine Beteiligung an dem Verfahren entschieden hat, zu tragen, da die Möglichkeit,
an einer Ausschreibung teilzunehmen, nicht die Gewissheit umfasst, den Zuschlag zu erhalten (Urteil Embassy Limousines & Services/Parlament,
oben in Randnr. 108 angeführt, Randnr. 75). Wird dagegen vor der Vergabe des betreffenden Auftrags an den erfolgreichen Bieter
ein Bieter durch das ausschreibende Organ veranlasst, im Voraus nicht wieder rückgängig zu machende Investitionen zu tätigen
und damit die mit der betreffenden Tätigkeit – der Einreichung eines Angebots – verbundenen Risiken zu überschreiten, so kann
dadurch die außervertragliche Haftung der Gemeinschaft ausgelöst werden (Urteil Embassy Limousines & Services/Parlament, oben
in Randnr. 108 angeführt, Randnr. 76).
140   Im vorliegenden Fall beruft sich die Klägerin erstens darauf, dass die Kommission sie nicht über das ihr zustehende Recht
informiert habe, bis zur Unterzeichnung des Vertrags ohne Entschädigungspflicht auf die Auftragsvergabe zu verzichten
141   Die Klägerin musste indessen, wie oben in den Randnrn. 117 und 135 ausgeführt, auch ohne besondere Informationen wissen, das
die Kommission bis zur Unterzeichnung des Vertrags das Recht hatte, auf die Vergabe des Auftrags zu verzichten, ohne eine
Entschädigung zu schulden, und dass eine rechtliche Bindung folglich nur bei Unterzeichnung des Vertrags durch die Kommission
entstehen konnte. Sie kann sich mithin nicht auf genaue Zusicherungen berufen, die geeignet gewesen wären, eine begründete
Hoffnung auf den Abschluss des Mietvertrags entstehen zu lassen, nur weil die Kommission Stillschweigen über die für den Abschluss
dieses Vertrags geltende Regelung bewahrt hat.
142   Die Klägerin beruft sich zweitens darauf, dass der Verhandlungsführer sie in der Sitzung vom 6. Juni 2003 (siehe oben, Randnr.
5) angehalten habe, sofort mit den Arbeiten zu beginnen. Hierzu genügt die Feststellung, dass, selbst wenn der Verhandlungsführer
die ihm zugeschriebenen Äußerungen tatsächlich getan haben sollte, diese keineswegs geeignet sind, das von der Klägerin für
sich beanspruchte schützenswerte Vertrauen zu begründen. Aus der E-Mail vom 11. Juni 2003 (siehe oben, Randnr. 6) ergibt sich
nämlich, dass Fortis noch nach der betreffenden Sitzung gegenüber dem Verhandlungsführer erklärt hat, dass sie vernünftigerweise
die Durchführung der Arbeiten nicht in Auftrag geben könne, bevor die Kommission ihr Einverständnis mit den Bedingungen des
Mietvertrags bestätigt habe. Überdies ergänzt die Klägerin selbst in ihren Schriftsätzen, dass sie, als sie in ihrem Schreiben
vom 16. Juni 2003 (siehe oben, Randnr. 7) bestimmte Voraussetzungen angeführt habe, sich den Nachweis der Einigung zwischen
den Verhandlungspartnern habe vorbehalten wollen, weil sie sich nicht mit dem Wort des Verhandlungsführers in der Sitzung
vom 6. Juni 2003 habe begnügen können. Angesichts ihrer eigenen Erklärungen kann die Klägerin daher nicht geltend machen,
dass die Äußerungen des Verhandlungsführers bei ihr ein berechtigtes Vertrauen darauf begründet hätten, dass der Vertrag geschlossen
werde, und sie dazu gebracht hätten, die Aufträge zur Fertigstellung der Ausbauarbeiten zu erteilen.
143   Die Klägerin macht drittens geltend, die Kommission habe wiederholt darauf gedrungen, dass die Arbeiten schnellstens in Auftrag
gegeben werden müssten, damit der Einzug ihrer Beamten zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Vertrags stattfinden könne.
144   Den Akten und insbesondere der mit dem Parlament getroffenen Vereinbarung über die organübergreifende Zusammenarbeit ist zu
entnehmen, dass die Einhaltung des Termins 1. November 2003 für den Bezug des Gebäudes eine wesentliche Bedingung für die
Beteiligung der Kommission war. Mithin waren die Auftragsvergabe an die Klägerin und der Abschluss des Mietvertrags mit dieser
grundsätzlich von deren Fähigkeit abhängig, die Ausbauarbeiten bis spätestens 31. Oktober 2003 fertigzustellen.
145   Aus den Akten und dem eigenen Vorbringen der Kommission geht weiter hervor, dass die Kommission bis Mitte Juli 2003 nur mit
der Klägerin verhandelte, um ihren Bedarf für die Unterbringung eines Teils ihres Personals zu decken. Folglich verhielten
sich und handelten die Kommission und namentlich das OIB so, als ob der Auftrag der Klägerin erteilt und von dieser durchgeführt
würde. Außerdem ergibt sich aus den im Lauf des Verfahrens von der Kommission vorgelegten Schriftstücken, dass das OIB bis
zum 7. Juli 2003, dem Tag des Eingangs der Stellungnahme der GD „Personal und Verwaltung“, keinen Grund zu der Annahme hatte,
dass die technischen Probleme im Zusammenhang insbesondere mit der geographischen Lage des Gebäudes, die dann von der Kommission
als Grund für den Abbruch der Vertragsverhandlungen angeführt wurden, der Vergabe des Auftrags an die Klägerin und dem Abschluss
des Mietvertrags im Wege stehen könnten.
146   Den Akten ist weiter zu entnehmen, dass die Klägerin, bevor sie von den parallelen Verhandlungen der Kommission mit anderen
Immobilienunternehmen des Brüsseler Marktes erfahren hatte, keinen Grund zu der Annahme hatte, dass andere Probleme als die
fristgerechte Durchführung der Arbeiten dem Abschluss des Mietvertrags im Wege stehen könnten. Erst im Verlauf des vorliegenden
Verfahrens und damit später als zu dem Zeitpunkt, der für die Entstehung des schützenswerten Vertrauens angeführt wurde, d. h.
dem 26. Juni 2003, hat die Klägerin Kenntnis von den Problemen erhalten können, die die Kommission zu der Entscheidung bewogen
haben sollen, auf die Auftragsvergabe und den Abschluss des Mietvertrags zu verzichten.
147   Im Licht dieser Feststellung ist die Erheblichkeit der Gesichtspunkte zu prüfen, die die Klägerin zur Stützung ihres Vorbringens
angeführt hat, dass die Kommission ihr nahegelegt habe, die Ausbauarbeiten durchzuführen, ohne die förmliche Unterzeichnung
des Mietvertrags abzuwarten.
148   Die Klägerin macht geltend, dass der Verhandlungsführer ohne den geringsten Vorbehalt das Schreiben vom 16. Juni 2003 gegengezeichnet
habe, in dem es geheißen habe, dass nach Erhalt des gegengezeichneten Schriftstücks seinem Wunsch entsprechend die Aufträge
für die Arbeiten erteilt würden, ohne die förmliche Unterzeichnung des Mietvertrags abzuwarten (siehe oben, Randnr. 7). Die
Kommission bestreitet das Vorbringen der Klägerin und behauptet, dass diese die Initiative zum Beginn der Ausbauarbeiten ergriffen
habe, ohne den Abschluss des Vertrags abzuwarten, und damit das Risiko übernommen habe, dass diese Ausbauarbeiten ihr nicht
aufgrund der Vertragsklauseln vergütet würden.
149   Was das Fehlen einer Reaktion des OIB auf den Vermerk im Schreiben vom 16. Juni 2003 betrifft, wonach die Kommission von der
Klägerin verlangt habe, die Ausbauarbeiten zu beginnen, ohne die förmliche Unterzeichnung des Mietvertrags abzuwarten, ist
festzustellen, dass der Verhandlungsführer dies nicht nur nicht bestritten hat, sondern auch dafür gesorgt hat, dass die Bedingungen
erfüllt wurden, die die Klägerin für ihre Bereitschaft gestellt hatte, sich den mit Vertragsstrafe bewehrten zwingenden Fristen
zu unterwerfen sowie die Aufträge für die Ausbauarbeiten zu erteilen, ohne die förmliche Unterzeichnung des Mietvertrags abzuwarten.
Diese Umstände sprechen insgesamt gegen den Standpunkt der Kommission, dass die Klägerin mit der Erteilung der Aufträge unaufgefordert
eine Initiative ergriffen habe, ohne die Unterzeichnung des Vertrags abzuwarten. Sie belegen nämlich eine vom OIB ausgehende
Anregung, die Klägerin solle die erforderlichen Aufträge für die Durchführung der Ausbauarbeiten erteilen, ohne die förmliche
Unterzeichnung des Mietvertrags abzuwarten, in dem selbst festgelegt war, dass diese Arbeiten in Form der Zahlung eines Mietzuschlags
zu Lasten der Kommission gehen sollten.
150   Wie die Klägerin zu Recht bemerkt hat, wird der Anstoß für den Beginn der Ausbauarbeiten dadurch bestätigt, dass ein anderer
Bediensteter des OIB sich am 4. Juli 2003 (siehe oben, Randnr. 18) mit dem Angebot von Fortis einverstanden erklärt hat, das
die Stundenlohnkosten der Überwachungsmaßnahmen für die Baustelle des Gebäudes betraf, wobei mit den diesen Kosten entsprechenden
Beträgen der Posten „Einrichtung der Baustelle“ des Haushalts für die Ausbauarbeiten belastet werden sollte. Diese ausdrückliche
Vereinbarung bestätigt, dass die Bediensteten dafür gesorgt haben, dass alle Bedingungen erfüllt waren, damit die Klägerin
die Ausbauarbeiten durchführen konnte, ohne die förmliche Unterzeichnung abzuwarten.
151   Der somit am 26. Juni 2003 durch das OIB und schließlich die Kommission gegebene Anstoß für eine vorgezogene Durchführung
der Ausbauarbeiten war geeignet, bei der Klägerin zu diesem Zeitpunkt ein schützenswertes Vertrauen darauf entstehen zu lassen,
dass ihr die vor der förmlichen Unterzeichnung des Mietvertrags getätigten Investitionen von der Kommission ersetzt würden.
152   Diese Feststellungen können nicht, wie die Kommission vorbringt, durch den handschriftlichen Vermerk von Herrn S. auf dem
am 26. Juni 2003 vom Verhandlungsführer gegengezeichneten Schreiben vom 16. Juni 2003 in Frage gestellt werden, mit dem angefragt
wurde, ob die Aufträge erteilt werden könnten. Angesichts der Mehrdeutigkeit und des lakonischen Charakters dieses Vermerks
erscheint nämlich die Auslegung der Kommission, dass dieser die Zweifel der Klägerin an der Möglichkeit offenlege, die Aufträge
aufgrund der Absprache vom 26. Juni 2003 ohne rechtliches Risiko erteilen zu können, als zu spekulativ und ungewiss, als dass
ihr gefolgt werden könnte. Ein solcher Vermerk kann, worauf die Klägerin zu Recht hingewiesen hat, ebenso gut als eine einfache
und schlichte Aufforderung verstanden werden, dass die Aufträge jetzt erteilt werden sollten.
153   Angesichts der Umstände des vorliegenden Falles ist daher festzustellen, dass die Klägerin durch die Kommission in ihrer Eigenschaft
als öffentlicher Auftraggeber dazu angehalten worden ist, im Vorgriff irreversible Investitionen zu tätigen und damit die
Risiken zu überschreiten, die mit den betreffenden Tätigkeiten, nämlich der Abgabe eines Angebots in einem Verfahren zur Vergabe
eines öffentlichen Auftrags, verbunden sind. Ferner ist davon auszugehen, dass die Klägerin, als sie sich bereit erklärte,
im Vorgriff die erforderlichen Investitionen vorzunehmen, um in der Lage zu sein, den Mietvertrag entsprechend den Anforderungen
der Kommission zu erfüllen, vernünftig und realistisch gehandelt hat. Sie hatte nämlich zuvor genaue Zusicherungen der Kommission
erhalten, dass die Ausbauarbeiten, die sie ohne vertragliche Absicherung durchführen sollte, von dieser bezahlt würden.
154   Diese Schlussfolgerung wird nicht dadurch entkräftet, dass die Kommission gemäß den Art. 100 und 101 Abs. 1 der Haushaltsordnung
bis zur Unterzeichnung des Vertrags auf die Auftragsvergabe und damit auf den Vertragsschluss verzichten konnte, ohne eine
Entschädigung zu schulden. Das Bestehen einer solchen Möglichkeit hindert nicht, dass die Kommission durch ihr Verhalten bei
ihrem Partner den Eindruck entstehen lassen konnte, dass sie hiervon in einem bestimmten Fall keinen Gebrauch machen werde
(vgl. in diesem Sinne entsprechend Urteil Embassy Limousines & Services/Parlament, oben in Randnr. 108 angeführt, Randnrn.
54 und 86).
155   Daher ist festzustellen, dass die Kommission in hinreichend qualifizierter Weise gegen den Grundsatz des Vertrauensschutzes
verstoßen hat, indem sie die Vertragsverhandlungen abgebrochen hat, nachdem sie die Klägerin angehalten hatte, die Ausbauarbeiten
durchzuführen, um in der Lage zu sein, das Gebäude ab 1. November 2003 zu vermieten.
156   Nach alledem ist zu der Voraussetzung eines rechtswidrigen Verhaltens festzustellen, dass die Kommission mit dem Abbruch der
Vertragsverhandlungen ein rechtswidriges Verhalten an den Tag gelegt hat, das die außervertragliche Haftung der Gemeinschaft
begründen kann, weil sie Vertragsverhandlungen, von denen sie wusste, dass sie zum Scheitern verurteilt waren, weiterlaufen
ließ und die Verhandlungen abbrach, nachdem sie den Anstoß gegeben hatte, die für die Vermietung des Gebäudes ab 1. November
2003 erforderlichen Ausbauarbeiten durchzuführen. Das weitergehende Vorbringen der Klägerin ist als unbegründet zurückzuweisen.
b)     Zum geltend gemachten Schaden und zum Kausalzusammenhang zwischen dem rechtswidrigem Verhalten und diesem Schaden
157   Die Klägerin fordert Entschädigung für den Verlust der Chance zum Vertragsschluss, für die aus Anlass der Vertragsverhandlungen
entstandenen Kosten und für den Verlust der Chance, das Gebäude während der Dauer der Verhandlungen an einen Dritten zu vermieten.
158   Der nach Art. 288 Abs. 2 EG erforderliche Kausalzusammenhang setzt bekanntlich voraus, dass ein unmittelbarer ursächlicher
Zusammenhang zwischen der Rechtswidrigkeit des Verhaltens des betreffenden Organs und dem geltend gemachten Schaden besteht,
d. h., dass sich der Schaden unmittelbar aus dem beanstandeten Verhalten ergibt (Urteil des Gerichts vom 17. Dezember 2003,
DLD Trading/Rat, T‑146/01, Slg. 2003, II‑6005, Randnr. 72; vgl. in diesem Sinn auch Urteile des Gerichtshofes vom 4. Oktober
1979 in den Rechtssachen 64/76, 113/76, 167/78, 239/78, 27/79, 28/79 und 45/79, Dumortier frères u. a./Rat, Slg. 1979, 3091,
Randnr. 21, und vom 5. März 1996 in den Rechtssachen C‑46/93 und C‑48/93, Brasserie du pêcheur, Slg. 1996, I‑1029, Randnr.
51, sowie Urteil des Gerichts International Procurement Services/Kommission, oben in Randnr. 86 angeführt, Randnr. 55).
159   Außerdem ist hervorzuheben, dass es nach ständiger Rechtsprechung in erster Linie Sache der Partei ist, die die Haftung der
Gemeinschaft geltend macht, schlüssige Beweise für das Vorliegen und den Umfang des von ihr geltend gemachten Schadens zu
erbringen und den Kausalzusammenhang zwischen diesem Schaden und dem beanstandeten Verhalten der Gemeinschaftsorgane nachzuweisen
(Urteile des Gerichtshofs vom 7. Mai 1998, Somaco/Kommission, C‑401/96 P, Slg. 1998, I‑2587, Randnr. 71, und des Gerichts
vom 18. September 1995, Blackspur DIY u. a./Rat und Kommission, T‑168/94, Slg. 1995, II‑2627, Randnr. 40).
160   Anhand dieser Gesichtspunkte sind die Schadensersatzanträge der Klägerin zu prüfen.
Zum Antrag auf Entschädigung für den Verlust der Chance zum Vertragsschluss
161   Der einseitige Abbruch der Vertragsverhandlungen ergibt sich im vorliegenden Fall aus der Befugnis des Auftraggebers, den
geplanten Mietvertrag nach Art. 101 Abs. 1 der Haushaltsordnung nicht abzuschließen. Die Klägerin hat somit zu keiner Zeit
ein Recht auf Abschluss dieses Vertrags erworben. Im Übrigen hat die Klägerin wegen des Fehlens einer festen und endgültigen
Einigung zwischen den Parteien kein Recht aus diesem Vertrag und folglich kein Recht auf den erwarteten vertraglichen Gewinn
erwerben können.
162   Demgemäß kann das rechtswidrige Verhalten der Kommission, das sich allein aus den Umständen im Umfeld der Ausübung ihres Rechts,
auf den Auftrag zu verzichten und die Vertragsverhandlungen einseitig abzubrechen, ergibt, nicht als Ursache des Schadens
betrachtet werden, der in dem Verlust einer Chance auf Erhalt des Auftrags und auf Erzielung der Gewinne bestand, die der
Abschluss des Vertrags hätte erhoffen lassen. Der Schaden der Klägerin infolge dieses rechtswidrigen Verhaltens kann daher
nicht die Gewinne umfassen, die sie bei Vermietung des Gebäudes hätte erzielen können (vgl. in diesem Sinn Urteil Embassy
Limousines & Services/Parlament, oben in Randnr. 108 angeführt, Randnr. 96).
163   Diese Feststellung wird nicht durch die Gesichtspunkte widerlegt, die die Klägerin im vorliegenden Fall vorgebracht hat. Zum
einen betreffen die Schriftstücke, die die Klägerin zur Stützung ihres Antrags vorgelegt hat, nur das belgische und das französische
Recht und belegen nicht, dass in diesen Rechten der Grundsatz der Entschädigung für wegen des Ausbleibens des Vertragsschlusses
entgangenen Gewinn anerkannt wäre. Sie belegen vielmehr, dass sich die Lehre mehrheitlich gegen diese Lösung ausspricht, die
im Übrigen in der Rechtsprechung nicht anerkannt ist. Zum anderen ist der Umstand, dass die im vorliegenden Fall von der Klägerin
verlangte Entschädigung nur einen Teil des entgangenen Gewinns betrifft, nicht geeignet, die vorstehende Feststellung in Frage
zu stellen, weil dies auf jeden Fall darauf hinausliefe, einem Vertrag, und sei es nur teilweise, Wirkung zu verleihen, der
niemals abgeschlossen wurde und auf dessen Abschluss die Klägerin zu keiner Zeit ein Recht erworben hat.
164   Demgemäß ist, ohne dass es einer Stellungnahme zu dem übrigen Vorbringen der Kommission bedürfte, der Antrag auf Entschädigung
wegen des Verlustes der Chance auf Erhalt des Auftrags und auf Erzielung des bei dessen Erfüllung erhofften Gewinns zurückzuweisen.
Zum Antrag auf Entschädigung für Aufwendungen und Kosten
165   Aus Art. 101 Abs. 1 der Haushaltsordnung ergibt sich, dass vergebliche Aufwendungen und Kosten eines Bieters aus Anlass seiner
Beteiligung an einem Verfahren zur Vergabe eines öffentlichen Auftrags grundsätzlich keinen Nachteil darstellen können, der
im Wege des Schadensersatzes wiedergutgemacht werden könnte (vgl. entsprechend Urteile des Gerichts vom 29. Oktober 1998,
TEAM/Kommission, T‑13/96, Slg. 1998, II‑4073, Randnr. 71, und Embassy Limousines & Services/Parlament, oben in Randnr. 108
angeführt, Randnr. 97). Diese Vorschrift darf indessen, sollen die Grundsätze der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes
nicht beeinträchtigt werden, nicht auf die Fälle angewandt werden, dass eine Verletzung des Gemeinschaftsrechts bei der Durchführung
eines Verfahrens zur Vergabe eines Auftrags die Chancen eines Bieters auf Erhalt des Auftrags beeinträchtigt (vgl. entsprechend
Urteil TEAM/Commission, Randnr. 72) oder diesen unmittelbar veranlasst hat, nicht gerechtfertigte Kosten oder Aufwendungen
auf sich zu nehmen.
166   Was die Personalkosten von Fortis im Rahmen der Vertragsverhandlungen betrifft, ist darauf hinzuweisen, dass die Klägerin
nichts dafür vorgebracht hat, dass diese unmittelbare Folge eines rechtswidrigen Verhaltens der Kommission wären. So hat die
Klägerin nicht belegt oder auch nur vorgetragen, dass diese Kosten in der Zeit entstanden seien, in der die Kommission eine
Fortsetzung der Vertragsverhandlungen zuließ, deren Scheitern ihr bekannt war. Im Übrigen kann mangels entsprechender Hinweise
seitens der Klägerin nicht davon ausgegangen werden, dass die Personalkosten von Fortis insoweit nicht gerechtfertigt waren,
als sie die Risiken überstiegen, die mit einem Angebot im Rahmen eines Vergabeverfahrens verbunden sind.
167   Auf jeden Fall ist festzustellen, dass sich die Klägerin in der Klageschrift darauf beschränkt hat, den Betrag des Schadens
zu berechnen, der den Personalkosten von Fortis im Rahmen der Vertragsverhandlungen entsprochen haben soll, ohne dafür auch
nur den geringsten Beweis vorzulegen. In ihrer Erwiderung hat sie geltend gemacht, dass diese Berechnung anhand der Zeit erfolgt
sei, die die Herren S. und D., zwei Mitarbeiter von Fortis, den Vertragsverhandlungen gewidmet hätten (150 bzw. 100 Stunden),
sowie anhand einer Schätzung des Stundensatzes dieser beiden (62 bzw. 124 Euro), ohne dazu eine konkrete und detaillierte
Angabe zu machen. Eine solche Berechnung, deren Richtigkeit oder Glaubwürdigkeit ohne hinreichend konkrete und detaillierte
Angaben der Klägerin nicht beurteilt werden kann, kann nicht ausreichen, um das Vorliegen und den Umfang des Schadens bezüglich
der Personalkosten von Fortis zu belegen, für dessen Wiedergutmachung Ersatz gefordert wird.
168   Demgemäß ist der Antrag der Klägerin auf Ersatz der Personalkosten von Fortis als unbegründet zurückzuweisen.
169   Was die von den Lieferanten, den Unternehmen B. und A., geforderten Kosten betrifft, ist festzustellen, dass sich die Klägerin
lediglich darauf beruft, dass die entsprechenden Aufträge aufgrund des schutzwürdigen Vertrauens in den Abschluss des Mietvertrags
erteilt worden seien, das enttäuscht worden sei, als die Kommission in der Folge die Vertragsverhandlungen abgebrochen habe.
Dagegen wird nicht bestritten, dass kein Kausalzusammenhang besteht zwischen diesem Schaden sowie der Verletzung des Grundsatzes
von Treu und Glauben und dem Rechtsmissbrauch, die bereits festgestellt worden sind (siehe oben, Randnr. 137). Die Klägerin
macht, wie bereits oben in Randnr. 153 dargelegt, zu Recht geltend, dass sie die Aufträge für diese Arbeiten am 4. Juli 2003
gerade im Vertrauen darauf erteilt habe, dass die Ausbauarbeiten ihr von der Kommission erstattet würden. Entgegen der Auffassung
der Kommission besteht daher sehr wohl ein unmittelbarer Kausalzusammenhang zwischen dem Schaden, dessen Ersatz die Klägerin
verlangt und der sich aus den so erteilten Aufträgen ergibt, und der rechtswidrigen Verletzung des Grundsatzes des Vertrauensschutzes
durch die Kommission. Dieser rechtfertigt es somit, dass die betreffenden Kosten durch eine Entschädigung ausgeglichen werden.
170   Die von der Klägerin vorgebrachten Gesichtspunkte reichen indessen rechtlich nicht aus, das Vorliegen und den Umfang des Schadens
zu belegen, den sie infolge des genannten Rechtsverstoßes tatsächlich erlitten hat. Zum einen hat sie zur Stützung ihres Antrags
nur einfache Kostenaufstellungen ihrer Lieferanten an Fortis vorgelegt, die nicht geeignet sind, das Vorliegen eines wirklichen
Schadens der Klägerin zu belegen. Zum anderen hat sie eingeräumt, dass sie bisher ihren Lieferanten keinen Betrag gezahlt
habe, der diesen Kostenaufstellungen entsprochen hätte, und dass sie dies nicht tun werde, bevor über die vorliegende Klage
entschieden worden sei. Sie bringt nämlich vor, dass die Zahlung aufgrund der mit den betreffenden Lieferanten getroffenen
Abreden solange aufgeschoben worden sei, bis sie gegebenenfalls von der Kommission entschädigt worden sei. Die Klägerin hat
jedoch nichts zur Stützung dieser Behauptungen vorgebracht, so dass nicht ausgeschlossen werden kann, dass die fehlende Zahlung,
wie die Kommission vorbringt, auf einer anderen Ursache wie etwa einem Schulderlass oder der Wiederverwendung der Materialien
beruht.
171   Demgemäß ist festzustellen, dass der Antrag der Klägerin auf Erstattung der von den Lieferanten verlangten Kosten, die sich
zuletzt auf den Betrag von 41 637,77 Euro beliefen, nicht begründet ist.
172   Soweit es schließlich um den Antrag auf Entschädigung wegen der Kosten der FREPM für deren Leistung geht, ist hervorzuheben,
dass diese Kosten nach dem Vortrag der Klägerin wegen der Versicherung des Verhandlungsführers, dass der Vertrag geschlossen
werde, allein zugunsten der Kommission übernommen worden sein sollen. Auch dieser Schaden wäre somit eine unmittelbare Folge
der Verletzung des Grundsatzes des Vertrauensschutzes durch die Kommission. Zu prüfen ist auch, ob der Schaden nicht eine
unmittelbare Folge der Verletzung der oben in Randnr. 137 festgestellten Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben und
des Rechtsmissbrauchs ist.
173   Wie den Akten zu entnehmen ist, entspricht dieser Entschädigungsantrag aber nicht den Kosten der FREPM, sondern zwei Honorarrechnungen
von Architekten, die unmittelbar an die Klägerin gerichtet waren. Die erste Honorarrechnung Nr. 37‑2003 vom 1. September 2003
stammt vom Unternehmen G. Sie bezieht sich auf den Vorgang „Arbeiten Mieter City Center – Botanik I“ für Arbeiten, die in
den Monaten Mai und Juni 2003 erbracht wurden. Die zweite Honorarrechnung Nr. 242‑2003, ebenfalls vom 1. September 2003, stammt
vom Unternehmen P. Sie bezieht sich auf das Projekt „Ausbau der Büros der Kommission“ für Leistungen während der Monate April,
Mai, Juni, Juli und August 2003. Diese beiden Rechnungen entsprechen daher Leistungen, die zu einem früheren Zeitpunkt begonnen
und somit in Auftrag gegeben wurden als dem, zu dem das schutzwürdige Vertrauen der Klägerin darauf entstanden ist, dass die
unternommenen Investitionen zu Lasten der Kommission gehen würden, nämlich am 26. Juni 2003. Außerdem sind diese Kosten vor
der Entscheidung der Kommission entstanden, auf die Auftragsvergabe zu verzichten.
174   Demgemäß ist festzustellen, dass die Klägerin keinen Schaden erlitten hat, indem sie, ohne von der Kommission dazu angehalten
worden zu sein, Kosten übernommen hat, die die normalen wirtschaftlichen Risiken, die mit dem Bieten für einen öffentlichen
Auftrag verbunden sind, nicht übersteigen. Die Architektenhonorare, die den genannten Rechnungen entsprechen, sind nämlich
der Klägerin aus Anlass ihrer Beteiligung an dem Verfahren der Vergabe eines öffentlichen Auftrags entstandene Aufwendungen
und Kosten, die zu ihren Lasten gehen und keinen Schaden darstellen können, der von der Gemeinschaft durch Schadensersatz
wiedergutzumachen wäre. Außerdem ist festzustellen, dass die Klägerin in diesem Zusammenhang das Vorliegen eines Kausalzusammenhangs
zwischen dem rechtswidrigen Verhalten der Kommission und der Entstehung vergeblicher Kosten nicht schlüssig dargelegt hat.
175   Folglich ist der Antrag auf Ersatz der Aufwendungen und Kosten, die der Klägerin im Rahmen der Vertragsverhandlungen entstanden
sind, als unbegründet zurückzuweisen.
Zum Antrag auf Entschädigung für den Verlust der Chance der Vermietung an Dritte
176   Vorab ist darauf hinzuweisen, dass der Verlust einer Chance nach der Rechtsprechung einen ersatzfähigen Schaden darstellen
kann (vgl. Urteil des Gerichts vom 27. Oktober 1994, C/Kommission, T‑47/93, Slg. ÖD 1994, I‑A-233, und Slg. 1994, II‑743,
Randnr. 54 und die dort angeführte Rechtsprechung).
177   Zum Vorbringen der Klägerin, ihr sei in der Zeit der Vertragsverhandlungen vom 13. Mai bis zum 14. September 2003 die Chance
entgangen, das Gebäude an einen Dritten zu vergleichbaren Bedingungen zu vermieten, wie sie mit der Kommission ausgehandelt
worden seien, ist festzustellen, dass die Klägerin eine wirkliche Chance gehabt hätte, das Gebäude an einen Dritten zu vermieten,
wenn dieses in der fraglichen Zeit auf dem Immobilienmarkt für Büros in Brüssel verblieben wäre. Diese Chance der Klägerin,
das Gebäude an einen Dritten zu vermieten, ergibt sich daraus, dass der Immobilienmarkt für Büros in Brüssel, wie die Kommission
eingeräumt hat, in ständiger Entwicklung begriffen ist und anhaltend wächst, insbesondere um der steigenden Nachfrage der
europäischen Organe nachkommen zu können.
178   Im vorliegenden Fall hat die Klägerin in ihren Schriftsätzen erklärt, dass „[wir] während des ganzen Zeitraums, in dem [wir]
exklusive Verhandlungen mit der Kommission geführt haben, auf die [wirkliche] Chance [der Vermietung des Gebäudes an einen
Dritten] verzichtet haben“; daraus ergibt sich, dass sie vom Beginn der Vertragsverhandlungen an selbst die Entscheidung getroffen
hat, das Gebäude vom Brüsseler Immobilienmarkt für Büros zu nehmen. Die Klägerin kann sich insoweit nicht darauf berufen,
dass ihre Entscheidung vom Übereifer der Kommission und deren Beteuerungen ihr gegenüber, dass der Vertrag unterzeichnet werde,
bestimmt worden sei.
179   Folglich ist der Verlust der Chance, das Gebäude während der Dauer der Vertragsverhandlungen zu vermieten, der sich aus der
der Kommission von der Klägerin eingeräumten Exklusivität an dem Gebäude und dessen daraus folgender Immobilisierung ergab,
das Ergebnis der eigenen Entscheidung der Klägerin, die damit das Risiko übernommen hat, die Möglichkeit der Vermietung des
Gebäudes an einen anderen Mieter zu verlieren.
180   Gleichwohl hat die Kommission, weil sie der Klägerin ihre Entscheidung vom 16. Juli 2003, auf die Vergabe des Auftrags zu
verzichten, nicht sofort mitgeteilt hat, dieser die Möglichkeit genommen, das Gebäude zwei Monate früher als tatsächlich geschehen
auf den Vermietungsmarkt zurückzuführen. Damit hat die Kommission der Klägerin tatsächlich eine Chance genommen, das Gebäude
an einen Dritten für einen Zeitraum zu vermieten, der vernünftigerweise auf zwei Monate bemessen werden kann.
181   Bei der Bemessung des Betrags des Schadens, den die Klägerin tatsächlich erlitten hat, sind die damaligen Probleme des Vermietungsmarkts
zu berücksichtigen. Da diese Probleme von der Klägerin erkannt und berücksichtigt worden sind, ist die Zuerkennung eines Betrags
von 10 000 Euro für jeden der betreffenden Monate, der auch der Bewertung der Klägerin selbst entspricht, als angemessene
Wiedergutmachung für den von dieser tatsächlich erlittenen Schaden anzusehen. Der ersatzfähige Schaden für den Verlust der
Chance der Vermietung des Gebäudes an einen Dritten zwischen Mitte Juli und Mitte September 2003 ist daher auf den Betrag
von 20 000 Euro festzusetzen.
182   Demgemäß ist der gesamte von der Gemeinschaft zu ersetzende Schaden auf den Betrag von 20 000 Euro festzusetzen.
183   Die Klägerin beantragt, den ihr zur Wiedergutmachung ihres Schadens zuerkannten Betrag mit dem Zinssatz von 6 % von der Verkündung
des Urteils bis zur tatsächlichen Begleichung zu verzinsen.
184   Der Schadensbetrag ist um Verzugszinsen zu ergänzen, deren Satz nicht höher sein darf als der Satz, der in den Anträgen der
Klageschrift gefordert wurde (Urteil Mulder u. a/Rat und Kommission, oben in Randnr. 108 angeführt, Randnr. 35).
185   Im vorliegenden Fall ist daher neben dem Betrag der vorgenannten Entschädigung ein Betrag für Verzugszinsen für die Zeit ab
Verkündung des Urteils bis zur tatsächlichen Begleichung in Höhe des um zwei Prozentpunkte erhöhten Jahreszinssatzes der Europäischen
Zentralbank für die wichtigsten Refinanzierungsoperationen, höchstens jedoch 6 %, wie von der Klägerin beantragt, zu zahlen.
B –
Zur Beantragung einer prozessleitenden Maßnahme
186   Die Klägerin hat beantragt, den Verhandlungsführer vorzuladen und ihn zu den Zusagen zu vernehmen, die er in der Sitzung vom
6. Juni und bei einer telefonischen Unterredung vom 10. Juli 2003 gegeben haben soll. Die Beklagte hat sich zu dieser Beantragung
einer prozessleitenden Maßnahme nicht geäußert.
187   Soweit es sich um prozessleitende Maßnahmen im Sinne der Art. 65 ff. der Verfahrensordnung des Gerichts handelt, ist es nach
ständiger Rechtsprechung Aufgabe des Gerichts, ihre Zweckdienlichkeit für die Entscheidung des Rechtsstreits zu prüfen (Urteile
des Gerichts vom 28. September 1999, Hautem/BEI, T‑140/97, Slg. ÖD 1999, I‑A-171, und Slg. 1999, II‑897, Randnr. 92, und vom
22. Februar 2000, ACAV u. a./Rat, T‑138/98, Slg. 2000, II‑341, Randnr. 72).
188   Das Gericht stellt fest, dass die von der Klägerin beantragte prozessleitende Maßnahme nicht erforderlich ist, um den vorliegenden
Rechtsstreit zu entscheiden. Sie ist daher nicht anzuordnen.

Kosten
189   Gemäß Art. 87 § 3 Abs. 1 der Verfahrensordnung kann das Gericht die Kosten teilen oder beschließen, dass jede Partei ihre
eigenen Kosten trägt, wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt oder wenn ein außergewöhnlicher Grund gegeben ist.
190   Im vorliegenden Fall ist die Klägerin mit einem Teil ihrer Anträge unterlegen, da die Hauptklage als unzulässig und auch ein
Teil der Entschädigungsanträge im Rahmen der hilfsweise erhobenen Klage als unbegründet abgewiesen worden ist. Demgemäß ist
vorliegend zu entscheiden, dass jede Partei ihre eigenen Kosten trägt.
Aus diesen Gründen hat
DAS GERICHT (Zweite erweiterte Kammer)
für Recht erkannt und entschieden:
1.
Die Kommission wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag von 20 000 Euro nebst Verzugszinsen vom Zeitpunkt der Verkündung
dieses Urteils bis zur tatsächlichen Begleichung in Höhe des um zwei Prozentpunkte erhöhten Jahreszinssatzes der Europäischen
Zentralbank für die wichtigsten Refinanzierungsoperationen, höchstens jedoch 6 %, zu zahlen.
2.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3.
Jede Partei trägt ihre eigenen Kosten.
Pirrung
Meij
Forwood
Pelikánová

Papasavvas
Verkündet in öffentlicher Sitzung in Luxemburg am 8. Mai 2007.
Der Kanzler

Der Präsident
E. Coulon

J. Pirrung
*
Verfahrenssprache: Französisch.