CELEX: 62004CJ0073
Convenio de Bruselas
Competencia en materia de arrendamiento de bienes inmuebles
Derecho de uso de un bien inmueble en régimen de tiempo compartido

1       La petición de decisión prejudicial tiene por objeto la interpretación del artículo 16, número 1, letra a), del Convenio de
27 de septiembre de 1968 relativo a la competencia judicial y a la ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y
mercantil (DO 1972, L 299, p. 32; texto consolidado en DO 1998, C 27, p. 1), modificado por el Convenio de 9 de octubre de
1978 relativo a la adhesión del Reino de Dinamarca, de Irlanda y del Reino Unido de Gran Bretaña e Irlanda del Norte (DO L 304,
p. 1, y –texto modificado– p. 77; texto en español en DO 1989, L 285, p. 41), por el Convenio de 25 de octubre de 1982 relativo
a la adhesión de la República Helénica (DO L 388, p. 1; texto en español en DO 1989, L 285, p. 54) y por el Convenio de 26
de mayo de 1989 relativo a la adhesión del Reino de España y de la República Portuguesa (DO L 285, p. 1) (en lo sucesivo,
«Convenio de Bruselas»).
2       Dicha petición se presentó en el marco de un litigio entre el Sr. y la Sra. Klein y Rhodos Management Ltd (en lo sucesivo,
«Rhodos») sobre la devolución de cantidades abonadas a raíz de la celebración de un contrato que confiere al matrimonio Klein
el derecho a utilizar, en régimen de tiempo compartido, un apartamento situado en Grecia.

Marco jurídico
3       El artículo 4, párrafo primero, del Convenio de Bruselas, estipula:
«Si el demandado no estuviere domiciliado en un Estado contratante la competencia judicial se regirá, en cada Estado contratante,
por la ley de este Estado, sin perjuicio de la aplicación de lo dispuesto en el artículo 16.»
4       El artículo 16, número 1, letra a), del Convenio de Bruselas establece:
«Son exclusivamente competentes, sin consideración del domicilio
1.      a)     en materia de derechos reales inmobiliarios y de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, los tribunales del Estado
contratante donde el inmueble se hallare sito».

Marco fáctico y cuestiones prejudiciales
5       En 1992, el matrimonio Klein, domiciliado en Alemania, celebró, entre otros, con Rhodos, con domicilio social en la Isla de
Man, un contrato denominado «contrato de adhesión» («Mitgliedschaftsvertrag»), a cuyo tenor los interesados, designados como
«adquirentes» («Käufer»), pasaban a ser miembros de un club.
6       La adhesión a este club era requisito necesario para adquirir un derecho de uso de una residencia secundaria en régimen de
tiempo compartido. Mediante ese mismo contrato, el matrimonio Klein adquirió el derecho de disfrute de un apartamento, que
se designaba por sus características y por su situación en un complejo hotelero situado en Grecia, durante la semana decimotercera
de cada año hasta 2031.
7       La cuota de adhesión a dicho club ascendía a 10.153 DEM sobre el precio global de 13.300 DEM pagada por el matrimonio Klein.
8       La adhesión al club daba asimismo acceso a un organismo que coordinaba los intercambios de períodos y de lugares de vacaciones.
La afiliación a este organismo estaba sujeta al pago de una cotización trianual que ascendía a 350 DEM.
9       El complejo hotelero en el que estaba situado el apartamento de que se trata en el procedimiento principal confería a los
titulares un derecho a acceder a servicios de la misma naturaleza que los ofrecidos a los clientes del hotel.
10     El matrimonio Klein abonó en un primer momento una cantidad a cuenta de 2.640 DEM; poco después de este pago, transfirió la
totalidad del precio sin deducir esta cantidad pagada a cuenta.
11     En el procedimiento principal el matrimonio Klein solicita la devolución de la cantidad total de 15.940 DEM que había abonado.
12     El Oberlandesgericht Hamm, que debía resolver en apelación, dudando de su competencia internacional, decidió suspender el
procedimiento y plantear al Tribunal de Justicia las siguientes cuestiones prejudiciales:
«1)      ¿Comprende el concepto de procedimientos «en materia de [...] contratos de arrendamiento de bienes inmuebles», contenido en
el artículo 16, número 1, letra a), del Convenio de Bruselas […], los litigios relativos al derecho a utilizar, durante una
determinada semana de cada año durante casi cuarenta años, un apartamento en un complejo hotelero, determinado por su clase
y ubicación, aun cuando el contrato prevea al mismo tiempo el ingreso obligatorio en un club cuya función principal consiste
en garantizar a sus socios el ejercicio del derecho de utilización del apartamento?
2)      En caso de respuesta afirmativa, también se plantea la siguiente cuestión:
¿Se aplica la competencia exclusiva establecida en el artículo 16, número 1, letra a), del Convenio de Bruselas también a
los derechos derivados de dicho arrendamiento que no tienen nada que ver, ni jurídica ni fácticamente, con un arrendamiento
y, en particular, al derecho al reembolso de una parte del precio pagada en exceso por error por la utilización del apartamento
y por la pertenencia al club?»

Sobre las cuestiones prejudiciales

Sobre la primera cuestión
13     Mediante su primera cuestión, el Oberlandesgericht desea fundamentalmente saber si el artículo 16, número 1, letra a), del
Convenio de Bruselas debe interpretarse en el sentido de que es aplicable a un contrato que prevea el ingreso en un club,
cuya ventaja esencial consiste en permitir a los socios adquirir y ejercer un derecho de utilización, en régimen de tiempo
compartido, de un bien inmueble designado en el contrato por su tipo y situación.
14     Con carácter previo debe recordarse que la competencia exclusiva de los tribunales del Estado contratante en el que está situado
el inmueble en materia de derechos reales inmobiliarios y de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, establecida en
el artículo 16, número 1, del Convenio de Bruselas constituye una excepción al principio general, establecido en el artículo
4, párrafo primero, del mismo Convenio, conforme al cual, cuando el demandado no está domiciliado en un Estado contratante,
la competencia se rige, en cada Estado contratante, por la ley de este Estado.
15     Por tanto, como excepción a las reglas generales de competencia del Convenio de Bruselas, el artículo 16 no debe ser interpretado
en un sentido más amplio de lo que requiere su finalidad, habida cuenta de que tiene como efecto privar a las partes de la
posibilidad de designar un fuero que de otro modo sería el suyo propio y, en algunos casos, someterlas a un órgano jurisdiccional
que no corresponde al del domicilio de ninguna de ellas (véanse en especial, las sentencias de 14 de diciembre de 1977, Sanders,
73/77, Rec. p. 2383, apartados 17 y 18; de 10 de enero de 1990, Reichert y Kockler, C‑115/88, Rec. p. I‑27, apartado 9; de
9 de junio de 1994, Lieber, C‑292/93, Rec. p. I‑2535, apartado 12, y de 27 de enero de 2000, Dansommer, C‑8/98, Rec. p. I‑393,
apartado 21).
16     Tanto del informe del Sr. Jenard relativo al Convenio de Bruselas (DO 1979, C 59, p. 1; DO 1990, C 189, p. 122) como de la
jurisprudencia resulta que la razón fundamental de la competencia exclusiva de los tribunales del Estado contratante donde
el inmueble se halle sito es la circunstancia de que el Tribunal del lugar es el que, habida cuenta de la proximidad, se encuentra
en mejores condiciones para tener un buen conocimiento de las situaciones de hecho –realizando sobre el terreno comprobaciones,
investigaciones y peritajes– y para aplicar unas normas y unos usos que, en general, son los del Estado donde está situado
el inmueble (véanse, en particular, las sentencias, antes citadas, Sanders, apartado 13, Reichert y Kockler, apartado 10,
y Dansommer, apartado 27). Este mismo informe precisa que, en lo que atañe en especial a la regla de competencia exclusiva
en materia de contratos de arrendamientos de bienes inmuebles del número 1 de dicho artículo, los autores del Convenio pretendieron
cubrir, en particular, los litigios relativos a la reparación del deterioro causado por el arrendatario (sentencia Dansommer,
antes citada, apartado 28).
17     Sin embargo, el asunto principal no se refiere a este objetivo, puesto que la acción judicial interpuesta por el matrimonio
Klein, que tiene por objeto la devolución del total de las cantidades abonadas por ellos, sólo puede basarse en un motivo
de invalidez del contrato celebrado con Rhodos.
18     Este contrato ha sido calificado por las partes como contrato de adhesión a un club. Como ha declarado probado el órgano jurisdiccional
nacional, en el precio total de 13.300 DEM, la parte fundamental corresponde a la «cuota de socio» por importe de 10.153 DEM.
19     La adhesión a ese club permitió al matrimonio Klein adquirir, por una cantidad que, según la información proporcionada por
la resolución de remisión, puede estimarse en alrededor de 2.000 DEM, el derecho a usar, durante una semana al año durante
casi cuarenta años, un apartamento designado por su tipo y situación.
20     Por tanto, tal como está configurado el contrato controvertido, el valor del derecho de uso del bien inmueble sólo reviste
una importancia económica secundaria en relación con la cuota de adhesión.
21     Pues bien, el Tribunal de Justicia ha declarado que un contrato que no se refiere únicamente al derecho de utilización de
un inmueble en régimen de tiempo compartido, sino que se refiere igualmente a la prestación de distintos servicios de un valor
superior al del derecho de utilización de un inmueble no constituye un contrato de arrendamiento de un bien inmueble en el
sentido del artículo 3, apartado 2, letra a), de la Directiva 85/577 del Consejo, de 20 de diciembre de 1985, referente a
la protección de los consumidores en el caso de contratos negociados fuera de los establecimientos comerciales (DO L 372,
p. 31; EE 15/06, p. 131) (sentencia de 22 de abril de 1999, Travel Vac, C‑423/97, Rec. p. I‑2195, apartado 25).
22     Habida cuenta de los vínculos existentes entre el Convenio y el ordenamiento jurídico comunitario (sentencias de 10 de febrero
de 1994, Mund & Fester, C‑398/92, Rec. p. I‑467, apartado 12, y de 28 de marzo de 2000, Krombach, C‑7/98, Rec. p. I‑1935,
apartado 24), esta interpretación debe tenerse en cuenta al interpretar el Convenio de Bruselas.
23     Los Gobiernos alemán y del Reino Unido han señalado que la principal ventaja que presenta el contrato de adhesión al club
de que se trata en el procedimiento principal consiste en la posibilidad de adquirir un derecho de utilización de un inmueble
en régimen de tiempo compartido.
24     A este respecto procede señalar que el inmueble en sí, que sólo se designa en función de su tipo en un complejo hotelero,
no se determina ni individualiza en el contrato de adhesión al club. Por tanto, como señala la Comisión, el derecho de utilización
puede recaer cada año sobre un apartamento diferente.
25     Este elemento queda reforzado por el hecho de que, como ha indicado el matrimonio Klein, el propio contrato establece la afiliación
de sus miembros a un organismo que les permite, previo pago de una cotización anual pagadera la primera vez para un periodo
de tres años, intercambiar sus apartamentos de vacaciones.
26     Habida cuenta de todas estas circunstancias, resulta que la relación entre el contrato de adhesión al club de que se trata
en el procedimiento principal, por una parte, y el bien inmueble que puede ser utilizado efectivamente por el asociado, por
otra parte, no permite calificar al primero de contrato de arrendamiento a efectos del artículo 16, número 1, letra a), del
Convenio de Bruselas, que, como se ha recordado en el apartado 15 de esta sentencia, debe ser objeto de interpretación estricta.
27     Esta conclusión queda corroborada por el hecho de que dicho contrato de adhesión a un club establece la prestación de determinados
servicios, de los que pueden disfrutar los asociados en las mismas condiciones que los clientes del complejo hotelero. Como
ha alegado la Comisión, estas prestaciones suplementarias van más allá de la cesión del derecho de uso que constituye el objeto
de un contrato de arrendamiento. Aunque la resolución de remisión no precisa el contenido y la naturaleza de las prestaciones
de que se trata, debe recordarse, al menos, que un contrato complejo, relativo a un conjunto de prestaciones facilitadas por
un precio global pagado por el cliente, queda fuera del ámbito en el que resulta lógico el principio de la competencia exclusiva
previsto en el artículo 16, número 1, del Convenio de Bruselas y no puede ser un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles
propiamente dicho a efectos de este artículo (sentencia de 26 de febrero de 1992, Hacker, C‑280/90, Rec. p. I‑1111, apartado 15).
28     En estas circunstancias, procede responde a la primera cuestión que el artículo 16, número 1, letra a), del Convenio de Bruselas
debe interpretarse en el sentido de que no es aplicable a un contrato de adhesión a un club que, en contrapartida del pago
de una cuota, que constituye el elemento dominante del precio total, permite a los socios adquirir y ejercer un derecho de
utilización, en régimen de tiempo compartido, de un bien inmueble designado únicamente por su tipo y situación, y prevé la
afiliación de sus socios a una organización en la que pueden intercambiar sus derechos de utilización.

Sobre la segunda cuestión
29     Habida cuenta de la respuesta dada a la primera cuestión, no procede responder a la segunda.

Costas
30     Dado que el procedimiento tiene, para las partes del litigio principal, el carácter de un incidente promovido ante el órgano
jurisdiccional nacional, corresponde a éste resolver sobre las costas. Los gastos efectuados por quienes, no siendo partes
del litigio principal, han presentado observaciones ante el Tribunal de Justicia no pueden ser objeto de reembolso.
En virtud de todo lo expuesto, el Tribunal de Justicia (Sala Primera) declara:
El artículo 16, número 1, letra a), del Convenio de 27 de septiembre de 1968, sobre la competencia judicial y la ejecución
de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil, modificado por el Convenio de 9 de octubre de 1978, relativo a la
adhesión del Reino de Dinamarca, de Irlanda y del Reino Unido de Gran Bretaña e Irlanda del Norte, por el Convenio de 25 de
octubre de 1982, relativo a la adhesión de la República Helénica, y por el Convenio de 26 de mayo de 1989, relativo a la adhesión
del Reino de España y de la República Portuguesa, debe interpretarse en el sentido de que no es aplicable a un contrato de
adhesión a un club que, en contrapartida del pago de una cuota, que constituye el elemento dominante del precio total, permite
a los socios adquirir y ejercer un derecho de utilización, en régimen de tiempo compartido, de un bien inmueble designado
únicamente por su tipo y situación, y prevé la afiliación de sus socios a una organización en la que pueden intercambiar sus
derechos de utilización.
Firmas
*
Lengua de procedimiento: alemán.