CELEX: 62006CJ0197
Признаване на дипломи
Директива 89/48/ЕИО
Агент по недвижими имоти

Преюдициалното запитване се отнася до тълкуването на Директива 89/48/ЕИО на Съвета от 21 декември 1988 година относно обща система за признаване на дипломите за висше образование, издадени след завършването на професионално образование и обучение с минимална продължителност от три години (
ОВ L 19, 1989 г., стр. 16
; Специално издание на български език 2007 г., глава 5, том 2, стр. 76 ), изменена с Директива 2001/19/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 14 май 2001 г. (
ОВ L 206, стр. 1
, наричана по-нататък „Директива 89/48“), както и на член 49 ЕО.
Запитването е отправено в рамките на производство, с което се цели да се установи неизпълнение на забрана за извършване на дейност, постановена с решение на 10 януари 2003 г. от voorzitter van de rechtbank van koophandel te Hasselt zetelend zoals in kortgeding (председател на търговския съд в Hasselt, заседаващ като съдия по обезпеченията), заведено от Confederatie van Immobiliën-Beroepen van België VZW (Конфедерация на агентите по недвижими имоти в Белгия ASBL, наричана по-нататък „CIB“), както и от Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (Професионален институт на агентите по недвижими имоти, наричан по-нататък „BIV“), срещу г-н Van Leuken относно упражняването от същия на някои професионални дейности, свързани с регламентираната професия на агент по недвижими имоти.
Правна уредба
Директива 89/48
От третото и четвъртото съображение на Директива 89/48 е видно, че директивата има за цел прилагането на обща система за признаване на дипломите, с която се цели да се улеснят гражданите при упражняването на всички професионални дейности, за които в приемащата държава-членка се изисква завършено обучение след средното образование.
Съгласно член 2 от Директива 89/48 тя се прилага за всеки гражданин на държава-членка, който желае да упражнява на свободна практика или на платена служба [другаде в текста: „като наето лице“] регламентирана професия в приемаща държава-членка.
Член 3, първа алинея, буква б) от директивата предвижда, че когато в приемащата държава-членка достъпът до регламентирана професия или упражняването ѝ са поставени в зависимост от притежаването на диплома, компетентният орган не може поради липса на квалификация да откаже на гражданин на държава-членка (наричан по-нататък „молител“) достъп до тази професия или упражняването ѝ при същите условия, които се прилагат за нейните граждани, ако молителят, от една страна, е упражнявал професията на пълно работно време в продължение на две години през последните десет години в друга държава-членка, която не регламентира тази професия, и от друга страна, ако притежава документи за една или повече официални [другаде в текста: „професионални“] квалификации.
Независимо от текста на член 3 от Директива 89/48, с член 4 от нея при определени в него условия се разрешава също така на приемащата държава-членка да изисква от молителя да докаже, че притежава професионален стаж с определена продължителност, че е положил стаж за приспособяване в продължение на най-много три години или че се е явил на изпит за правоспособност (наричани по-нататък „компенсаторни мерки“). Посоченият член 4 определя някои правила и условия, приложими спрямо тези компенсаторни мерки.
Така съгласно член 4, параграф 1, буква б), трета алинея от тази директива приемащата държава-членка, която налага компенсаторни мерки, трябва по принцип да предостави на молителя възможността да избира между стажа за приспособяване и изпита за правоспособност. Въпреки че по отношение на професиите, „за чието упражняване се изисква точно познаване на националното право и чийто съществен и постоянен елемент е даването на съвети и/или оказването на помощ по националното право“, приемащата държава-членка може чрез дерогация от този принцип да изисква или стаж за приспособяване, или изпит за правоспособност.
Белгийско законодателство
Член 3 от Рамковия закон от 1 март 1976 г., с който се урежда защитата на професионалното звание и упражняването на интелектуални професии за предоставянето на услуги (
Belgisch Staatsblad
от 27 март 1976 г. стр. 3604), изменен със Закон-програма (loi-programme) от 10 февруари 1998 г. (
Belgisch Staatsblad
от 21 февруари 1998 г., стр. 4889, наричан по-нататък „Рамков закон“), гласи:
„Съгласно настоящия закон никой не може в качеството си на лице на свободна практика да упражнява регламентирана професия като основна или допълнителна дейност или да носи нейното професионално звание, освен ако е записан в списъка на титулярите на професията или в списъка на стажантите или освен ако когато е установен в чужбина, е получил разрешение да упражнява тази професия за конкретен случай.
Когато регламентираната професия се упражнява в рамките на юридическо лице, предишната алинея се прилага единствено за този или тези директори, управители или явни съдружници, които лично упражняват регламентирана дейност или осъществяват ефективното управление на службите, в които то се упражнява. При липса на такива лица посоченото в първа алинея задължение се прилага спрямо назначения за тази цел директор или управител или явен съдружник в юридическото лице.
[…]“.
По отношение на агентите по недвижими имоти Рамковият закон се прилага с Кралски указ от 6 септември 1993 г. за закрила на професионалното звание и упражняването на професията агент по недвижими имоти (
Belgisch Staatsblad
от 13 октомври 1993 г., стр. 22447), изменен с Кралски указ от 2 май 1996 г. (
Belgisch Staatsblad
от 8 юни 1996 г., стр. 15773). Член 2 от така изменения кралски указ гласи:
„Никой не може в качеството си на лице на свободна практика да упражнява професията агент по недвижими имоти като основна или допълнителна дейност или да носи професионалното звание „оторизиран от B.I.V. агент по недвижими имоти“ или „агент стажант на недвижими имоти“, освен ако е записан в поддържания от [BIV] списък на титулярите на професията или в списъка на стажантите или освен ако когато е установен в чужбина, е получил разрешение да упражнява тази професия за конкретен случай. […]“.
Член 6 от същия кралски указ, така както е изменен, гласи:
„Вписването в списъка на титулярите зависи от положения по задоволителен начин едногодишен стаж.
От притежателите на [изискваната диплома в друга държава-членка на Европейската общност или в държава — страна по Споразумението за създаване на Европейското икономическо пространство от 2 май 1992 г. (
ОВ L 1, 1994 г., стр. 3
) не се изисква стаж, за да имат достъп до професията агент по недвижими имоти на територията, на която тя се упражнява]. Въпреки това в изброените в член 4, (параграф 1, буква б) случаи на Директива [89/48] изпълнителната камара на [BIV] може да им наложи по техен избор да положат едногодишен стаж за приспособяване или да се явят на изпит за правоспособност, за да бъдат вписани в списъка на титулярите.
[…]“.
В член 93 Законът от 14 юли 1991 г. за търговските практики и за информирането и защитата на потребителя (
Belgisch Staatsblad
от 29 август 1991 г., стр. 18712) предвижда:
„Всяко действие, което е в противоречие с честната търговска практика, с което даден продавач накърнява или може да накърни професионалните интереси на един или няколко други продавача, е забранено.“
Член 95, първа алинея от същия закон, гласи:
„Председателят на търговския съд установява наличието на действие, представляващо нарушение на разпоредбите на настоящия закон, и разпорежда неговото прекратяване, дори и да е наказуемо по наказателното право.“
Нидерландско законодателство
От становищата на нидерландското правителство и на Комисията на Европейските общности, представени по време на съдебното заседание, е видно, че от 1 март 2001 г. в Нидерландия професията агент по недвижими имоти вече не е регламентирана.
Спорът по главното производство и преюдициалните въпроси
Страни по главното производство
CIB е сдружение с нестопанска цел, учредено съгласно белгийското право, чийто предмет на дейност съгласно устройствения акт е да защитава интересите на оторизираните агенти по недвижими имоти в Белгия. BIV е белгийско публичноправно юридическо лице, в което са обединени установените в Белгия оторизирани агенти по недвижими имоти.
Г-н Van Leuken е установен в Нидерландия агент по недвижими имоти. Той упражнява дейността си под фирмено наименование „Grensland Makelaars — onderdeel van Van Leuken vastgoed“ (наричано по-нататък „Grensland“). Според предоставените от г-н Van Leuken сведения, които следва да бъдат установени от препращащата юрисдикция, той е специализиран в продажбата на недвижими имоти с местонахождение в Белгия на нидерландски клиенти. Офисът му се намира в бивш митнически пункт на границата между Нидерландия и Белгия.
Производство по прекратяване на дейността
На 11 март 2002 г. г-н Van Leuken е призован пред препращащата юрисдикция във връзка с иск на CIB и BIV за прекратяване на дейността, които го упрекват, че упражнява професионална дейност в Белгия като агент по недвижими имоти при неспазване на член 3 от Рамковия закон и че вследствие на това нарушава член 93 от Закона от 14 юли 1991 г.
С решение от 10 януари 2003 г. искът е обявен за допустим и основателен в по-голямата си част. На г-н Van Leuken се забранява „да упражнява дейност като агент по недвижими имоти и да се представя по какъвто и да е начин, устно или писмено, като упражняващ посредническа дейност при продажба, покупка, замяна, отдаване под наем или разпореждане с недвижими имоти, с вещни права и с търговски предприятия, свързани с недвижими имоти с местонахождение в Белгия, като тази забрана се прилага до момента, в който [г-н Van Leuken] започне да отговаря на изискванията на действащото белгийско и европейско законодателство“.
Освен това г-н Van Leuken е осъден да заплати периодична имуществена санкция в размер на 3700 EUR за всяко констатирано нарушение след изтичането на шестмесечния срок от датата на връчване на решението, като наложената периодична имуществена санкция не може да надхвърля общо сумата от 100000 EUR.
В рамките на производството по прекратяване на дейността г-н Van Leuken твърди, че не е упражнявал дейност като агент по недвижими имоти на белгийска територия, тъй като неговият офис се намира в Нидерландия и въпреки че действа като посредник при продажбата на недвижими имоти с местонахождение в Белгия, неговите обяви се публикуват само в Нидерландия. Тези доводи са отхвърлени със следните думи:
„Не би могло разумно да се спори, че [г-н Van Leuken] упражнява също някои от своите дейности в Белгия, като придружава потенциалните купувачи по време на оглед на предлагания за продажба недвижим имот, при положение че не е установено, че използва местни агенти по недвижими имоти при упражняването на посредническата си дейност с оглед продажбата на недвижими имоти с местонахождение в Белгия. Това [придружаване] трудно може да се приеме като второстепенна дейност. Предвид естеството на [разглежданата] професионална дейност не би било разумно да се спори, че [г-н Van Leuken ] е упражнявал във всеки случай основна част от своята дейност като агент по недвижими имоти по местонахождението на недвижимия имот, независимо от адреса, на който се намира неговият офис или от медията, в която рекламира.“
Искане за разрешение за упражняване в конкретни случаи на професията агент по недвижимите имоти в Белгия
Докато производството по прекратяване на дейността е висящо, на 15 май 2002 г. г-н Van Leuken подава молба пред BIV за получаване на разрешение да упражнява в конкретни случаи професията агент по недвижими имоти на белгийска територия.
BIV дава ход на молбата и поставя предварително условие г-н Van Leuken да положи изпит за правоспособност по девет предмета в областта на правото. Според BIV упражняването на професията агент по недвижими имоти изисква добро познаване на вещното право в широкия смисъл на това понятие. BIV счита също, че при всички професии в областта на услугите задължението за информиране може да се приеме като толкова съществено, че молителят не може да бъде освободен от него. Освен това даването на съвет и/или оказването на помощ по въпроси, свързани с белгийското право, е основна и неразделна част от упражняването на професионалната дейност на агент по недвижими имоти. Поради тези причини BIV приема, че е необходимо г-н Van Leuken да положи изпит за правоспособност, а не да му предостави правото на избор между стаж за приспособяване и такъв изпит.
Предвид обхвата на предметите в областта на правото, които са включени в изпита за правоспособност, г-н Van Leuken решава да не го полага.
Реорганизация на дейностите на г-н Van Leuken
Г-н Van Leuken потвърждава, че е реорганизирал дейностите си, за да изпълни постановената с решение от 10 януари 2003 г. забрана за извършване на дейност. В тази връзка на 30 септември 2003 г. той сключва споразумение за съвместна дейност с г-жа Van Asten — агент по недвижими имоти, установена в Белгия и оторизирана от BIV (наричано по-нататък „споразумение за съвместна дейност“).
Съгласно това споразумение г-н Van Leuken разчита занапред на г-жа Van Asten, която е назначена като управител на Grensland и вписана в това си качество в Търговската камара в Eindhoven (Нидерландия), за да действа като посредник при продажбите на недвижими имоти с местонахождение в Белгия. Всяка от дейностите на Grensland в Белгия се упражнява или от г-жа Van Asten, или от г-н Van Leuken, действащ от името и за сметка на г-жа Van Asten.
Искане за постановяване на установително съдебно решение
След връчване на решението от 10 януари 2003 г. на г-н Van Leuken, на 27 май 2004 г. CIB и BIV подават първо искане за постановяване на установително съдебно решение за установяване на дължимите периодични имуществени санкции. С решение от 26 ноември 2004 г. това искане е уважено в размер на 14800 EUR, срещу което г-н Van Leuken не подава жалба, а заплаща тази сума.
На 25 октомври 2005 г. CIB и BIV отново сезират Voorzitter van de rechtbank van koophandel te Hasselt с искане да се установи, че г-н Van Leuken не е изпълнил постановената с решение от 10 януари 2003 г. забрана за извършване на дейност и поради това да се постанови, че окончателната сума на периодичаната имуществена санкция съгласно това решение възлиза на 100000 EUR.
В това отношение CIB и BIV се позовават на качените на интернет страницата www.grensland.nl обяви за продажба на над повече от 50 жилищни и други недвижими имоти с местонахождение в Белгия.
Те се позовават също на протокол от съдебен изпълнител в Белгия, който установява, че г-н Van Leuken е водил на място потенциални купувачи на недвижим имот в Белгия и е предоставил информация от техническо естество за конструкцията на имота. По време на огледите г-н Van Leuken е предоставил на потенциалните купувачи брошура, съдържаща информация за посочения недвижим имот, в която е посочено, че дейностите по белгийското право се упражняват чрез посредничеството на управителя г-жа Van Asten, оторизирана от BIV. Тази информация също се намира на интернет страницата на Grensland.
Препращащата юрисдикция иска да установи дали при тези обстоятелства агент по недвижими имоти, установен в Нидерландия, който предлага за продажба недвижими имоти с местонахождение в Белгия, нарушава наложената му с решение от 10 януари 2003 г. забрана за извършване на дейност, когато е организирал дейността си под формата на съвместна дейност с оторизиран от BIV белгийски агент на недвижими имоти.
При тези обстоятелства Voorzitter van de rechtbank van koophandel te Hasselt решава да спре производството и да постави на Съда следните преюдициални въпроси:
„1)
Трябва ли членове 3 и 4 от Директива 89/48 […] да се тълкуват в смисъл, че установен в Нидерландия агент по недвижими имоти, който извършва посредническа дейност при осъществяването на сделки с недвижими имоти в Белгия, не трябва повече да отговаря на определените от белгийския законодател условия при транспонирането на посочената директива […], след като е сключил споразумение за съвместна дейност с агент по недвижими имоти, установен в Белгия и оторизиран от [BIV], и се организира по начин, че: i) за дейностите в Белгия потребителят би могъл де се обърне винаги към оторизирания в Белгия агент по недвижими имоти и ii) тази съвместна дейност е публично оповестена, а именно чрез посочване на участието на оторизирания в Белгия от [BIV] агент по недвижими имоти, когато се осъществяват дейности по белгийското право,
или
трябва ли членове 3 и 4 от Директива 89/48 да се тълкуват […] в смисъл, че установен в Нидерландия агент по недвижими имоти, който извършва посредническа дейност при осъществяването на сделки с недвижими имоти в Белгия, трябва във всеки случай да отговоря на посочените от белгийския законодател условия при транспонирането на посочената директива […], без да зачита евентуално споразумение за съвместна дейност [сключено от този агент по недвижими имоти] с оторизиран в Белгия агент по недвижими имоти, който оказва съдействие за дейността [осъществявана] по белгийското право[…]
2)
Ако Съдът [подкрепя втората от тези две алтернативи], от това не произтича ли, че същата директива и приетите при транспонирането ѝ национални разпоредби са в противоречие с член 49 […] ЕО […], доколкото при това тълкуване посочената директива и приетите при транспонирането ѝ национални разпоредби откъсват по изкуствен и обективно неоправдан начин, който може да бъде оспорен, пазара на посредническа дейност при осъществяването на сделки с недвижими имоти в Белгия от всякакви форми на съвместна дейност между агенти по недвижими имоти на свободна практика, установени в различни държави-членки ([Кралство] Белгия и [Кралство] Нидерландия), при което поне единият (агент по недвижими имоти, [установен в Белгия]) отговаря на [посочените по-горе] условия, определени от директивата и от националните разпоредби, така че допълнителното изискване агентът [по недвижими имоти, установен в Нидерландия] да отговаря на тези условия […] води до непряка дискриминация, основана на гражданство, и най-малкото представлява забранено недискриминационно ограничение[…]“
По първия въпрос
От препратената до Съда преписка е видно, че ответникът по главното производство е упрекнат, че дори и след реорганизацията на дейностите си вследствие на сключването на споразумение за съвместна дейност, упражнява в Белгия някои дейности, свързани по силата на белгийското законодателство с регламентираната професия на агент по недвижими имоти, без да е придобил преди това разрешение да упражнява там тази професия. Дейностите, за които той е упрекнат в дадения случай по главното производство, са, от една страна, рекламата на недвижимите имоти с местонахождение в Белгия на интернет страницата, а от друга страна, воденето на място на потенциалните купувачи на недвижими имоти по време на огледа, с предоставяне на информация от техническо естество за конструкцията на имотите. От посочената преписка и от становищата на страните по главното производство е видно, че препращащата юрисдикция следва да установи дали другите дейности, по-специално свързаните с правните аспекти на продажбата, са осъществявани по силата на споразумението за съвместна дейност чрез посредничеството на надлежно оторизиран в Белгия агент по недвижими имоти.
Следователно трябва да се приеме, че с първия въпрос препращащата юрисдикция иска да установи по същество дали членове 3 и 4 от Директива 89/48 се противопоставят на законодателство на държава-членка, което поставя извършването на нейна територия на дейности като разглежданите по главното производство от доставчик на услуги, установен в друга държава-членка, който се намира в положение като това на ответника по главното производство, в зависимост от получаването на разрешение, чието предоставяне зависи от успешното полагане на изпит за правоспособност по право.
Член 3, първа алинея, буква б) от директивата предвижда, че държава-членка не може да откаже на гражданин на друга държава-членка да упражнява дадена регламентирана професия на нейна територия поради липса на квалификация, при положение че със своите професионални квалификации същият отговаря на някои критерии. Пред Съда не се оспорва обстоятелството, че г-н Van Leuken отговаря на въпросните критерии, което следва да се установи по-нататък от препращащата юрисдикция.
Независимо от текста на член 3 от Директива 89/48, член 4 от нея позволява на приемащата държава-членка да изисква от молителя при определени [в същия член 4] условия спрямо него да бъдат приложени някои компенсаторни мерки.
По възможността за избор на компенсаторна мярка
От член 4, параграф 1, буква б), трета алинея от тази директива е видно, че приемащата държава-членка, която налага компенсаторни мерки, трябва по принцип да предостави на молителя възможността да избира между стаж за приспособяване и изпит за правоспособност.
Все пак по отношение на професиите, „за чието упражняване се изисква точно познаване на националното право и чийто съществен и постоянен елемент е даването на съвети и/или оказването на помощ по националното право“, приемащата държава-членка може чрез дерогиране от принципа по член 4, параграф 1, буква б), трета алинея от Директива 89/48 да изисква полагане на стаж за приспособяване или на изпит за правоспособност.
С оглед на сведенията относно образованието на агентите по недвижими имоти в Белгия, които препращащата юрисдикция следва да установи, предоставени от Комисията на Съда по време на съдебното заседание, не е видно, че става въпрос за професия, която попада в приложното поле на тази дерогация. Всъщност според тези сведения е достатъчно лицето да притежава белгийска диплома за строителство, за аграрно инженерство или за техническо или индустриално инженерство, за да има достъп до професията агент по недвижими имоти в Белгия, като придобитото с тези дипломи образование не включва значително юридическо образование.
Както обаче Съдът вече е постановил, съдържанието на посоченото от държава-членка задължително обучение, което регламентира дадена професия, е особено релевантен критерий при определянето на изискванията, свързани с нейното упражняване (Решение от 7 септември 2006 г. по дело Price,
C-149/05, Recueil, стр. I-7691
, точка 55). Следователно не може да се приеме, че професия, до която имат достъп лица без задълбочено обучение по право, представлява професия, „чието упражняване изисква точно познаване на националното право“.
По пропорционалността на компенсаторните мерки
Във всеки случай обхватът на член 4 от Директива 89/48, който изрично разрешава компенсаторните мерки, трябва да бъде ограничен за случаи, при които тези мерки се явяват съразмерни с преследваната цел (Решение от 19 януари 2006 г. по дело Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos,
C-330/03, Recueil, стр. I-801
, точка 24).
В това отношение следва да се напомни, както бе изложено в точка 31 от настоящото решение, че във всеки случай след реорганизацията на дейностите си вследствие на сключването на споразумение за съвместна дейност г-н Van Leuken вече не е упражнявал всички аспекти на регламентираната професия агент по недвижими имоти, както е определена в Белгия, а е упражнявал само някои от професионалните дейности, които тази професия включва. По-специално съгласно неговите твърдения той не участва в правните аспекти на продажбите, които се поемат по силата на споразумение за съвместна дейност от г-жа Van Asten, която е надлежно оторизиран в Белгия агент по недвижими имоти. Препращащата юрисдикция следва да установи верността на тези твърдения.
При такива обстоятелства наложеното на доставчика на услуги задължение да изпълни компенсаторните мерки, свързани с познаването на правото на разглежданата държава-членка, явно надвишава необходимото, за да се защитят получателите на услуги като тези по главното производство от риска да им бъде оказана неадекватна помощ, що се отнася до правните аспекти на продажбата. Всъщност предвид начина на действие, както е описан в предишната точка, за всяка продажба на недвижим имот с местонахождение в посочената държава-членка интересите на получателите на услуги са защитени чрез участието на агент по недвижими имоти, надлежно одобрен във въпросната държава-членка, по същия начин както те биха били защитени по сделка, при която няма аспекти, изискващи участието на посредник, установен в друга държава-членка.
По последиците от нарушение на общностното право
По отношение на налагането на периодична имуществена санкция при условия като тези по главното производство следва да се напомни, че дадена държава-членка не може да прилага наказателна санкция за несъобразяването с административна формалност, когато е отказала изпълнението ѝ или го е направила невъзможно в нарушение на общностното право (вж. в този смисъл Решение от 6 март 2007 г. по дело Placanica и др.,
C-338/04, C-359/04 и С-360/04, Сборник, стр. I-1891
, точка 69). Такъв е по-специално случаят, когато изпълнението на разглежданата формалност е поставено в зависимост от условия, които противоречат на общностното право.
Предвид гореизложените съображения на първия въпрос следва да се отговори, че членове 3 и 4 от Директива 89/48 не допускат законодателство на държава-членка, което поставя извършването на нейна територия на дейности като разглежданите по главното производство от доставчик на услуги, установен в друга държава-членка, който се намира в положение като това на ответника по главното производство, в зависимост от получаването на разрешение, чието предоставяне зависи от успешното полагане на изпит за юридическа правоспособност.
По втория въпрос
Предвид дадения отговор на първия въпрос не следва да се дава отговор на втория въпрос.
По съдебните разноски
С оглед на обстоятелството, че за страните по главното производство настоящото дело представлява отклонение от обичайния ход на производството пред препращащата юрисдикция, последната следва да се произнесе по съдебните разноски. Разходите, направени за представяне на становища пред Съда, различни от тези на посочените страни, не подлежат на възстановяване.

По изложените съображения Съдът (втори състав) реши:

Членове 3 и 4 от Директива 89/48/ЕИО на Съвета от 21 декември 1988 година относно обща система за признаване на дипломите за висше образование, издадени след завършването на професионално образование и обучение с минимална продължителност от три години, изменена с Директива 2001/19/EО на Европейския парламент и на Съвета от 14 май 2001 година, не допускат законодателство на държава-членка, което поставя извършването на нейна територия на дейности като разглежданите по главното производство от доставчик на услуги, установен в друга държава-членка, който се намира в положение като това на ответника по главното производство, в зависимост от получаването на разрешение, чието предоставяне зависи от успешното полагане на изпит за правоспособност по право.

Подписи
(
*1
)	Език на производството: нидерландски.