CELEX: 62004CJ0073
Bruseljska konvencija
Pristojnost na področju najema nepremičnin
Pravica do uporabe nepremičnine na podlagi časovnega zakupa

Predlog za sprejetje predhodne odločbe se nanaša na razlago člena 16, točka 1(a), Konvencije z dne 27. septembra 1968 o pristojnosti
in izvrševanju sodnih odločb v civilnih in gospodarskih zadevah (UL 1972 L 299, str. 32), kot je bila spremenjena s Konvencijo
z dne 9. oktobra 1978 o pristopu Kraljevine Danske, Irske ter Združenega kraljestva Velike Britanije in Severne Irske (UL
L 304, str. 1 in – spremenjeno besedilo – str. 77), s Konvencijo z dne 25. oktobra 1982 o pristopu Helenske republike (UL
L 388, str. 1) in s Konvencijo z dne 26. maja 1989 o pristopu Kraljevine Španije in Portugalske republike (UL L 285, str.
1, v nadaljevanju: Konvencija).
Ta predlog je bil vložen v okviru spora med B. in M. Klein ter družbo Rhodos Management Ltd (v nadaljevanju: Rhodos) glede
vračila plačanih zneskov po sklenitvi pogodbe, ki zakoncema Klein daje pravico uporabe apartmaja v Grčiji, na podlagi časovnega
zakupa.

Pravni okvir
Člen 4, prvi pododstavek, Konvencije določa:
„Če tožena stranka nima stalnega prebivališča v državi pogodbenici, se, ob upoštevanju določb člena 16, pristojnost sodišč
vsake države pogodbenice določi po pravu te države.“
Člen 16, točka 1(a), Konvencije določa:
„Izključno pristojna so naslednja sodišča, in to ne glede na stalno prebivališče:
1)      a)     v postopkih, predmet katerih so stvarne pravice na nepremičninah ali najem/zakup nepremičnin, sodišča držav pogodbenic, v
katerih se nahaja nepremičnina;“

Dejansko stanje in vprašanji za predhodno odločanje
B. in M. Klein, stanujoča v Nemčiji, sta leta 1992 z družbo Rhodos s sedežem na otoku Man sklenila tako imenovano „pogodbo
o članstvu“ (Mitgliedschaftsvertrag), na podlagi katere sta navedeni stranki, označeni kot „kupca“ (Käufer), postali članici
kluba.
Članstvo v temu klubu je bilo nujni pogoj za pridobitev pravice do uporabe počitniškega stanovanja na podlagi časovnega zakupa.
Z isto pogodbo sta zakonca Klein pridobila pravico do užitka apartmaja, določenega po vrsti in lokaciji v hotelskem naselju
v Grčiji, vsako leto v trinajstem koledarskem tednu, do leta 2031.
V skupni ceni 13.300 DEM, ki sta jo plačala zakonca Klein, pravica do članstva v klubu znaša 10.153 DEM.
To članstvo v klubu je omogočalo tudi dostop do organizacije, ki je usklajevala izmenjave obdobij in počitniških krajev. Za
včlanitev v to organizacijo je bilo treba plačati članarino 350 DEM za tri leta.
Hotelsko naselje, v katerem je bil apartma, ki se obravnava v postopku v glavni stvari, je imetnikom pravice do užitka nudilo
enake storitve, kot so bile na voljo hotelskim gostom.
Zakonca Klein sta najprej plačala akontacijo 2460 DEM, kmalu za tem plačilom pa sta nakazala celotni znesek, ne da bi to akontacijo
odštela.
V okviru postopka v glavni stvari sta zakonca Klein zahtevala vračilo skupnega zneska 15.940 DEM, ki sta ga plačala.
Oberlandesgericht Hamm, ki je odločalo o pritožbi, je zaradi dvoma o svoji mednarodni pristojnosti prekinilo odločanje in
Sodišču v predhodno odločanje predložilo ti vprašanji:
„1.      Ali pojem tožb, „katerih predmet so … najemi/zakupi nepremičnin“ v členu 16(1)(a) Konvencije […], zajema spore, ki se nanašajo
na užitek apartmaja v hotelski rezidenci, vsako leto v določenem koledarskem tednu za obdobje dejansko štiridesetih let, ki
je posamično določen glede na vrsto apartmaja in njegovo lokacijo, čeprav pogodba hkrati in obvezno določa včlanitev v klub,
katerega glavna naloga je njegovim članom zagotoviti izvrševanje te pravice do užitka?
2.      V primeru pritrdilnega odgovora na prvo vprašanje se postavlja drugo vprašanje:
Ali izključna pristojnost, ki izhaja iz člena 16(1)(a) Konvencije, [...] velja tudi za pravice, ki brez dvoma izhajajo iz
najema/zakupa te vrste, ki pa, tako dejansko kot po pravu nimajo nič opraviti z najemom/zakupom, in še natančneje, za pravico
do vračila presežnega zneska, ki je bil pomotoma plačan na podlagi plačila za užitek apartmaja oziroma kot članarina v klubu?“

Vprašanji za predhodno odločanje

Prvo vprašanje
Predložitveno sodišče s prvim vprašanjem v bistvu sprašuje, ali je treba člen 16(1)(a) Konvencije razlagati tako, da se uporablja
za pogodbo, ki določa članstvo v klubu, katerega bistvena prednost je to, da članom omogoča pridobitev in izvrševanje pravice
do uporabe nepremičnine, določene v pogodbi glede na njeno vrsto in lokacijo, na podlagi časovnega zakupa.
Uvodoma je treba opozoriti, da gre pri členu 16(1) Konvencije, ki glede stvarnih pravic na nepremičninah in glede zakupa nepremičnin
določa izključno pristojnost sodišč države pogodbenice, kjer se nahaja nepremičnina, drugače kot pri splošnem načelu, določenem
v členu 4, prvi pododstavek, te Konvencije, in sicer da se v primeru, če tožena stranka nima stalnega prebivališča v državi
pogodbenici, uporabijo pravila o mednarodni pristojnosti, ki so lastna vsaki državi pogodbenici.
Kot izjema od splošnih pravil Konvencije o pristojnosti, se člen 16, če bi lahko stranke prikrajšal za izbiro sodišča, ki
bi ga sicer izbrale, in če bi bile lahko v določenih primerih tožene pred sodiščem, ki ni sodišče stalnega prebivališča nobene
izmed njih, ne sme razlagati širše, kot zahteva njegov namen (glej predvsem sodbe z dne 14. decembra 1977 v zadevi Sanders,
73/77, Recueil, str. 2383, točki 17 in 18, z dne 10. januarja 1990 v zadevi Reichert in Kockler, C-115/88, Recueil, str. I-27,
točka 9; z dne 9. junija 1994 v zadevi Lieber, C-292/93, Recueil, str. I-2535, točka 12, in z dne 27. januarja 2000 v zadevi
Dansommer, C-8/98, Recueil, str. I-393, točka 21).
Iz poročila g. Jenarda v zvezi z Bruseljsko konvencijo (UL 1979 C 59, str. 1) in iz sodne prakse izhaja, da je bistveni namen
izključne pristojnosti sodišč držav pogodbenic, kjer se nahaja nepremičnina, okoliščina, da lahko sodišče v kraju, kjer leži
nepremičnina, upoštevajoč njegovo bližino, najbolje ugotovi dejansko stanje, tako da tam opravi preverjanja, poizvedbe in
izvedenstvo, ter uporabi pravila in navade, ki na splošno veljajo v državi, kjer nepremičnina leži (glej predvsem zgoraj navedene
sodbe v zadevi Sanders, točka 13, v zadevi Reichert in Kockler, točka 10, in v zadevi Dansommer, točka 27). Isto poročilo
pojasnjuje, da so avtorji Konvencije, kar natančneje velja za pravilo o izključni pristojnosti na področju najema/zakupa nepremičnine
v točki 1 tega člena, hoteli zajeti predvsem spore v zvezi s povračilom škode, ki so jo povzročili najemniki (zgoraj navedena
sodba Dansommer, točka 28).
Ta cilj vsekakor ni predmet zadeve v glavni stvari, saj je lahko sodni postopek, ki sta ga začela zakonca Klein, katerega
namen je povračilo vseh zneskov, ki sta jih plačala, utemeljen le na razlogu neveljavnosti pogodbe, sklenjene z Rhodosom.
To pogodbo so opredelile stranke pogodbe o članstvu v klubu. Kot je o skupni ceni 13.300 DEM ugotovilo predložitveno sodišče,
je prevladujoči element pravica do članstva v znesku 10.153 DEM.
To članstvo je zakoncema Klein omogočilo, da sta za znesek, ki ga je glede na podatke, navedene v predložitveni odločbi, mogoče
oceniti na približno 2000 DEM, pridobila pravico do užitka apartmaja, določenega po njegovi vrsti in lokaciji, za teden dni
v letu, za obdobje skoraj 40 let.
Vrednost pravice do uporabe nepremičnine je bila glede na pravico do članstva pri sestavi zadevne pogodbe torej le drugotnega
ekonomskega pomena.
Sodišče je sicer presodilo, da pogodba, ki se ne nanaša le na pravico do uporabe nepremičnine na podlagi časovnega zakupa,
ampak zadeva tudi zagotavljanje ločenih storitev v vrednosti, ki presega vrednost pravice do uporabe nepremičnine, ni pogodba
o najemu/zakupu nepremičnine v smislu člena 3(2)(a) Direktive Sveta 85/577/EGS z dne 20. decembra 1985 za varstvo potrošnika
v primeru pogodb, sklenjenih zunaj poslovnih prostorov (UL L 372, str. 31) (sodba z dne 22. aprila 1999 v zadevi Travel Vac,
C-423/97, Recueil, str. I-2195, točka 25).
Glede na povezave, ki obstajajo med Konvencijo in pravnim redom Skupnosti (sodbe z dne 10. februarja 1994 v zadevi Mund &
Fester, C-398/92, Recueil, str. I 467, točka 12, in z dne 28. marca 2000 v zadevi Krombach, C-7/98, Recueil str. I-1935, točka
24), je treba to razlago pri razlagi Konvencije upoštevati.
Nemška vlada in vlada Združenega kraljestva sta navedli, da je bistvena prednost, ki jo predstavlja pogodba o članstvu v klubu
v zadevi v glavni stvari, možnost pridobitve pravice do užitka na nepremičnini na podlagi časovnega zakupa.
Zato je treba poudariti, da sama nepremičnina, ki je označena samo po vrsti v hotelskem naselju, v pogodbi o članstvu v klubu
ni niti opredeljena niti individualizirana. Kot zatrjuje Komisija, se lahko pravica do užitka tako vsako leto nanaša na drug
apartma.
Ta element podkrepi dejstvo, da sama navedena pogodba, kot sta poudarila zakonca Klein, določa vstop njenih članov v organizacijo,
ki jim ob plačilu letnega obroka, plačljivega najprej za tri leta, omogoča izmenjavo njihovih počitniških stanovanj.
Glede na vse te okoliščine se izkaže, da povezava med pogodbo o članstvu v klubu, ki je predmet zadeve v glavni stvari, in
nepremičnino, ki jo je lahko član dejansko uporabljal, ni dovolj tesna, da bi upravičevala opredelitev najemne pogodbe v smislu
člena 16(1)(a) Konvencije, ki jo je treba, kot je bilo opozorjeno v točki 15 te sodbe, razlagati strogo.
Ta sklep podkrepi dejstvo, da navedena pogodba o članstvu določa zagotavljanje storitev, ki so na voljo članom kluba pod enakimi
pogoji, kot so gostom hotelskega naselja. Kot je zatrjevala Komisija, te dodatne storitve presegajo prenos pravice do rabe,
ki je predmet pogodbe o najemu/zakupu. Če vsebina in narava storitev, ki so predmet obravnave v glavni stvari, v predložitveni
odločbi nista natančno določeni, je treba kljub temu opozoriti, da je kompleksna pogodba, ki se nanaša na vse storitve, zagotovljene
za skupno ceno, ki jo plača stranka, zunaj področja, v katerem ima načelo izključne pristojnosti, določene v členu 16(1) Konvencije,
svoj smisel, in ne more biti najemna pogodba v ožjem smislu tega člena (sodba z dne 26. februarja 1992 v zadevi Hacker, C-280/90,
Recueil, str. I 1111, točka 15).
V teh okoliščinah je treba na prvo vprašanje odgovoriti tako, da se člen 16(1)(a) Konvencije razlaga tako, da se ne uporablja
za pogodbo o članstvu v klubu, ki v zameno za pravico o članstvu, ki je prevladujoči element skupne cene, članu omogoča pridobitev
pravice do uporabe nepremičnine na podlagi časovnega zakupa, označene samo z njeno vrsto in lokacijo, ter določa včlanitev
članov v organizacijo, ki omogoča izmenjavo njihove pravice do uporabe.

Drugo vprašanje
Upoštevajoč odgovor na prvo vprašanje, na drugo vprašanje ni treba odgovoriti.

Stroški
Ker je ta postopek za stranki v postopku v glavni stvari ena od stopenj v postopku pred predložitvenim sodiščem, to odloči
o stroških. Stroški, priglašeni za predložitev stališč Sodišču, ki niso stroški navedenih strank, se ne povrnejo.
Iz teh razlogov je Sodišče (prvi senat) razsodilo:
Člen 16(1)(a), Konvencije z dne 27. septembra 1968 o pristojnosti in izvrševanju sodnih odločb v civilnih in gospodarskih
zadevah, kot je bila spremenjena s Konvencijo z dne 9. oktobra 1978 o pristopu Kraljevine Danske, Irske ter Združenega kraljestva
Velike Britanije in Severne Irske, s Konvencijo z dne 25. oktobra 1982 o pristopu Helenske republike in s Konvencijo z dne
26. maja 1989 o pristopu Kraljevine Španije in Portugalske, je treba razlagati tako, da se ne uporablja za pogodbo o članstvu
v klubu, ki v zameno za pravico o članstvu, ki je prevladujoči element skupne cene, članu omogoča pridobitev pravice do uporabe
nepremičnine na podlagi časovnega zakupa, označene samo z njeno vrsto in lokacijo, ter določa včlanitev članov v organizacijo,
ki omogoča izmenjavo njihove pravice do uporabe.
Podpisi
*
Jezik postopka: nemščina