CELEX: 62004CJ0073
Convenção de Bruxelas
Competência em matéria de arrendamento de imóveis
Direito de utilização a tempo parcial de um bem imobiliário

1       O pedido de decisão prejudicial incide sobre a interpretação do artigo 16.°, ponto 1, alínea a), da Convenção de 27 de Setembro
de 1968 relativa à competência judiciária e à execução de decisões em matéria civil e comercial (JO 1989, L 285, p. 24), alterada
pela Convenção de 9 de Outubro de 1978 relativa à adesão do Reino da Dinamarca, da Irlanda e do Reino Unido da Grã‑Bretanha
e da Irlanda do Norte (JO 1989, L 285, p. 41), pela Convenção de 25 de Outubro de 1982 relativa à adesão da República Helénica
(JO 1989, L 285, p. 54) e pela Convenção de 6 de Maio de 1989 relativa à adesão do Reino de Espanha e da República Portuguesa
(JO L 285, p. 1, a seguir «Convenção»).
2       Este pedido foi apresentado no quadro de um litígio que opõe B. Klein e M. Klein à sociedade Rhodos Management Ltd (a seguir
«Rhodos») a propósito da restituição de montantes pagos na sequência da celebração de um contrato que conferia aos cônjuges
Klein um direito de utilização a tempo parcial de um apartamento situado na Grécia.

Quadro jurídico
3       O artigo 4.°, primeiro parágrafo, da Convenção estipula:
«Se o requerido não tiver domicílio no território de um Estado contratante, a competência será regulada em cada Estado contratante
pela lei desse Estado, sem prejuízo da aplicação do disposto no artigo 16.°»
4       O artigo 16.°, ponto 1, alínea a), da Convenção prevê:
«Têm competência exclusiva, qualquer que seja o domicílio:
1)      a)     Em matéria de direitos reais sobre imóveis e de arrendamento de imóveis, os tribunais do Estado contratante onde o imóvel
se encontre situado».

Matéria de facto e questões prejudiciais
5       B. Klein e M. Klein, com domicílio na Alemanha, celebraram em 1992 com, entre outros, a Rhodos, uma sociedade com sede na
ilha de Man, um contrato intitulado «contrato de adesão» («Mitgliedschaftsvertrag»), nos termos do qual os interessados, que
eram designados como «adquirentes» («Käufer»), se tornavam membros de um clube.
6       A adesão a esse clube era uma condição necessária para adquirir um direito de utilização a tempo parcial de uma habitação
de férias. Através do mesmo contrato, os cônjuges Klein adquiriram o direito de gozo de um apartamento, designado pelo seu
tipo e pela sua situação num complexo hoteleiro situado na Grécia, durante a décima terceira semana do calendário de cada
ano até 2031.
7       Do preço global de 13 300 DEM pago pelos cônjuges Klein, o direito de adesão ao referido clube elevava‑se a 10 153 DEM.
8       Esta adesão ao clube dava igualmente acesso a um organismo que coordenava as trocas de períodos e de lugares de férias. A
filiação nesse organismo implicava uma quota que se elevava a 350 DEM por três anos.
9       O complexo hoteleiro onde se situava o apartamento em causa no processo principal fornecia aos titulares de um direito de
gozo prestações de serviços da mesma natureza que as oferecidas aos clientes do mesmo hotel.
10     Os cônjuges Klein pagaram em primeiro lugar uma entrada de 2 640 DEM e transferiram a integralidade do preço sem deduzirem
esse depósito, pouco tempo depois desse pagamento.
11     No âmbito do processo principal, os cônjuges Klein pedem o reembolso do montante total de 15 940 DEM que pagaram.
12     Chamado a decidir o litígio em sede de recurso, o Oberlandesgericht Hamm teve dúvidas quanto à sua competência internacional
e decidiu suspender a instância e colocar ao Tribunal de Justiça as seguintes questões prejudiciais:
«1)      A expressão ‘em matéria de [...] arrendamento de imóveis’ constante do artigo 16.°, ponto 1, alínea a), da Convenção […] abrange
litígios relativos à utilização de um apartamento de um hotel, identificado pelo seu tipo e localização, durante uma semana
específica de cada ano por um período de quase 40 anos, mesmo quando o respectivo contrato prevê simultânea e necessariamente
a adesão a um clube cuja função principal é assegurar aos seus membros o exercício do referido direito de gozo?
2)      Caso a resposta à primeira questão seja afirmativa, a competência exclusiva nos termos do artigo 16.°, ponto 1, alínea a),
da Convenção […] é igualmente aplicável a direitos emergentes de um arrendamento na referida acepção, mas que com o mesmo
nada têm a ver de facto e de direito, tendo por objecto, na realidade, o reembolso de uma parte da retribuição paga pela utilização
do apartamento de férias ou da associação ao clube, erradamente paga em excesso?»

Quanto às questões prejudiciais

Quanto à primeira questão
13     Com a sua primeira questão, o órgão jurisdicional de reenvio pergunta, no essencial, se o artigo 16.°, ponto 1, alínea a),
da Convenção deve ser interpretado no sentido de que se aplica a um contrato que prevê a adesão a um clube, cuja vantagem
essencial consiste em permitir aos aderentes adquirir e exercer um direito de utilização a tempo parcial de um imóvel designado
no contrato pelo seu tipo e pela sua situação.
14     A título preliminar, há que recordar que o artigo 16.°, ponto 1, da Convenção prevê, em matéria de direitos reais sobre imóveis
e de arrendamento de imóveis, a competência exclusiva dos tribunais do Estado contratante onde o imóvel estiver situado, por
derrogação do princípio geral consagrado no artigo 4.°, primeiro parágrafo, da mesma Convenção, que determina que, quando
o réu não tenha domicílio no território de um Estado contratante, se aplicam as regras de competência internacional própria
a cada Estado contratante.
15     Enquanto excepção as regras gerais de competência da Convenção, o artigo 16.° não deve, pois, ser interpretado em termos mais
amplos do que os requeridos pelo seu objectivo, dado que tem como consequência privar as partes da liberdade, que de outro
modo teriam, de escolha do foro e, em determinados casos, submetê‑las a uma jurisdição diversa da do domicílio de qualquer
delas (v., designadamente, acórdãos de 14 de Dezembro de 1977, Sanders, 73/77, Colect., p. 865, n.
os
17 e 18; de 10 de Janeiro de 1990, Reichert e Kockler, C‑115/88, Colect., p. I‑27, n.° 9; de 9 de Junho de 1994, Lieber,
C‑292/93, Colect., p. I‑2535, n.° 12, e de 27 de Janeiro de 2000, Dansommer, C‑8/98, Colect., p. I‑393, n.° 21).
16     Resulta tanto do relatório de P. Jenard sobre a Convenção de Bruxelas (JO 1990, C 189, p. 180) como da jurisprudência que
a razão fundamental da competência exclusiva dos tribunais do Estado contratante onde o imóvel se situa é a circunstância
de o tribunal da situação do imóvel ser o que está em melhores condições, tendo em conta a sua proximidade, de possuir um
bom conhecimento das situações de facto, procedendo no local a exames, investigações e peritagens, e de aplicar as regras
e usos que são, em geral, os do Estado da situação do imóvel (v., designadamente, acórdãos, já referidos, Sanders, n.° 13,
Reichert e Kockler, n.° 10, e Dansommer, n.° 27). O mesmo relatório precisa que, no que se refere mais precisamente à regra
da competência exclusiva em matéria de arrendamento de imóveis que consta do ponto 1 desse artigo, os autores da Convenção
pretenderam abranger, designadamente, os litígios relativos à reparação de estragos causados pelo arrendatário (acórdão Dansommer,
já referido, n.° 28).
17     Contudo, este objectivo não está em causa no processo principal, visto que a acção judicial intentada pelos cônjuges Klein,
que se destina ao reembolso do montante total das somas que eles pagaram, só pode fundar‑se numa causa de invalidade do contrato
celebrado com a Rhodos.
18     Este contrato foi qualificado pelas partes como contrato de adesão a um clube. Tal como o órgão jurisdicional de reenvio declarou,
do preço global de 13 300 DEM, o direito de adesão no montante de 10 153 DEM é o elemento dominante.
19     Esta adesão permitiu aos cônjuges Klein adquirir, por um montante que, segundo as informações fornecidas na decisão de reenvio,
pode ser avaliado em cerca de 2 000 DEM, o direito de gozo, durante uma semana por ano por um período de perto de 40 anos,
de um apartamento designado pelo seu tipo e pela sua situação.
20     O valor do direito de utilização do bem imobiliário só reveste assim, na economia do contrato em causa, uma importância económica
secundária relativamente ao direito de adesão.
21     Ora, o Tribunal de Justiça decidiu que um contrato que não se reporta apenas ao direito de utilização de um imóvel a tempo
parcial, mas abrange também o fornecimento de serviços distintos de um valor superior ao do direito de utilização do bem imóvel,
não constitui um contrato relativo à locação de um bem imobiliário na acepção do artigo 3.°, n.° 2, alínea a), da Directiva
85/577/CEE do Conselho, de 20 de Dezembro de 1985, relativa à protecção dos consumidores no caso de contratos negociados fora
dos estabelecimentos comerciais (JO L 372, p. 31; EE 15 F6 p. 131) (acórdão de 22 de Abril de 1999, Travel Vac, C‑423/97,
Colect., p. I‑2195, n.° 25).
22     Atendendo às ligações existentes entre a Convenção e a ordem jurídica comunitária (acórdãos de 10 de Fevereiro de 1994, Mund
& Fester, C‑398/92, Colect., p. I‑467, n.° 12, e de 28 de Março de 2000, Krombach, C‑7/98, Colect., p. I‑1935, n.° 24), esta
interpretação deve ser tida em consideração para efeito da interpretação da Convenção.
23     Os Governos alemão e do Reino Unido observaram que a vantagem essencial que o contrato de adesão ao clube em causa no processo
principal apresenta consiste na possibilidade de adquirir um direito de gozo a tempo parcial de um bem imobiliário.
24     A este respeito, deve observar‑se que o próprio bem imobiliário, que só é designado em função do seu tipo num complexo hoteleiro,
não é determinado nem individualizado no contrato de adesão ao clube. Tal como a Comissão alegou, o direito de gozo pode reportar‑se
em cada ano a um apartamento diferente.
25     Este elemento é reforçado pelo facto de, como os cônjuges Klein sublinharam, o referido contrato prever a filiação dos seus
aderentes numa organização que lhes permite, mediante o pagamento de uma quota anual pagável desde logo por três anos, trocar
os seus alojamentos de férias.
26     À luz de todas estas circunstâncias, verifica‑se que a ligação entre o contrato de adesão ao clube em causa no processo principal,
por um lado, e o bem imobiliário susceptível de ser efectivamente utilizado pelo aderente, por outro, não é suficientemente
estreita para justificar a qualificação como contrato de arrendamento na acepção do artigo 16.°, ponto 1, alínea a), da Convenção
que, tal como foi recordado no n.° 15 do presente acórdão, deve ser objecto de uma interpretação estrita.
27     Esta conclusão é corroborada pelo facto de o referido contrato de adesão prever o fornecimento de prestações de serviços que
são colocados à disposição dos aderentes ao clube nas mesmas condições que as oferecidas aos clientes do complexo hoteleiro.
Como a Comissão defendeu, essas prestações suplementares vão para além da cessão de um direito de gozo que constitui o objecto
de um contrato de arrendamento. Se o conteúdo e a natureza das prestações em causa no processo principal não são precisadas
na decisão de reenvio, convém, contudo, recordar que um contrato complexo, relativo a um conjunto de prestações de serviços
fornecidas contra um preço global a pagar pelo cliente, está fora do domínio em que o princípio da competência exclusiva prevista
no artigo 16.°, ponto 1, da Convenção encontra a sua razão de ser, e não pode constituir um contrato de arrendamento propriamente
dito na acepção desse artigo (acórdão de 26 de Fevereiro de 1992, Hacker, C‑280/90, Colect., p. I‑1111, n.° 15).
28     Nestas condições, deve responder‑se à primeira questão que o artigo 16.°, ponto 1, alínea a), da Convenção deve ser interpretado
no sentido de que não se aplica a um contrato de adesão a um clube que, em contrapartida de um direito de adesão que representa
o elemento dominante do preço global, permite aos aderentes adquirir um direito de utilização a tempo parcial de um bem imobiliário
designado apenas pelo seu tipo e pela sua situação e prevê a filiação dos aderentes numa organização que permite uma troca
do seu direito de utilização.

Quanto à segunda questão
29     Tendo em conta a resposta dada à primeira questão, não há que responder à segunda.

Quanto às despesas
30     Revestindo o processo, quanto às partes na causa principal, a natureza de incidente suscitado perante o órgão jurisdicional
nacional, compete a este decidir quanto às despesas. As despesas efectuadas pelas outras partes para a apresentação de observações
ao Tribunal de Justiça não são reembolsáveis.
Pelos fundamentos expostos, o Tribunal de Justiça (Primeira Secção) declara:
O artigo 16.°, ponto 1, alínea a), da Convenção de 27 de Setembro de 1968 relativa à competência judiciária e à execução de
decisões em matéria civil e comercial, alterada pela Convenção de 9 de Outubro de 1978 relativa à adesão do Reino da Dinamarca,
da Irlanda e do Reino Unido da Grã‑Bretanha e da Irlanda do Norte, pela Convenção de 25 de Outubro de 1982 relativa à adesão
da República Helénica e pela Convenção de 6 de Maio de 1989 relativa à adesão do Reino de Espanha e da República Portuguesa,
deve ser interpretado no sentido de que não se aplica a um contrato de adesão a um clube que, em contrapartida de um direito
de adesão que representa o elemento dominante do preço global, permite aos aderentes adquirir um direito de utilização a tempo
parcial de um bem imobiliário designado apenas pelo seu tipo e pela sua situação e prevê a filiação dos aderentes numa organização
que permite uma troca do seu direito de utilização.
Assinaturas
*
Língua do processo: alemão.