CELEX: 61998CJ0008
Bruxelles-konventionen
Artikel 16, nr. 1
Enekompetence i sager om leje eller forpagtning af fast ejendom
Anvendelsesområde

Dommens præmisser
1 Ved kendelse af 16. juni 1997, indgået til Domstolen den 14. januar 1998, har Landgericht Heilbronn i medfør af protokollen af 3. juni 1971 vedrørende Domstolens fortolkning af konventionen af 27. september 1968 om retternes kompetence og om fuldbyrdelse af retsafgørelser i borgerlige sager, herunder handelssager, forelagt et præjudicielt spørgsmål om fortolkningen af artikel 16, nr. 1, litra a), i denne konvention (EFT 1978 L 304, s. 17), som ændret ved konventionen af 9. oktober 1978 om Kongeriget Danmarks, Irlands og Det Forenede Kongerige Storbritannien og Nordirlands tiltrædelse (EFT L 304, s. 1, og - den ændrede tekst - s. 77), ved konventionen af 25. oktober 1982 om Den Hellenske Republiks tiltrædelse (EFT L 388, s. 1) og ved konventionen af 26. maj 1989 om Kongeriget Spaniens og Den Portugisiske Republiks tiltrædelse (EFT L 285, s. 1, herefter »konventionen«).
2 Spørgsmålet er rejst under en sag anlagt af Dansommer A/S (herefter »Dansommer«), der har hjemsted i Danmark, mod den tyske statsborger Andreas Götz, der har bopæl i Tyskland.
Konventionen
3 Bruxelles-konventionens artikel 16, nr. 1, bestemmer i den version, der var gældende, før bestemmelsen blev ændret ved konventionen af 26. maj 1989, følgende:
»Enekompetente, uden hensyn til bopæl, er:
1. i sager om rettigheder over fast ejendom samt om leje eller forpagtning af fast ejendom, retterne i den kontraherende stat, hvor ejendommen er beliggende.«
4 I den version, der følger af konventionen af 26. maj 1989 (herefter »San Sebastian-konventionen«), er bestemmelsen affattet således:
»Enekompetente, uden hensyn til bopæl, er:
1) a) i sager om rettigheder over fast ejendom samt om leje eller forpagtning af fast ejendom, retterne i den kontraherende stat, hvor ejendommen er beliggende
b) i sager om leje- og forpagtningskontrakter vedrørende fast ejendom, der er indgået til midlertidig privat brug for et tidsrum af højst seks på hinanden følgende måneder, er dog også retterne i den kontraherende stat, hvor sagsøgte har bopæl, kompetente, under forudsætning af, at ejer og lejer eller forpagter er fysiske personer, og at de har bopæl i samme kontraherende stat.«
5 I San Sebastian-konventionens artikel 29, stk. 1, hedder det:
»Konventionen af 1968 og protokollen af 1971, som ændret ved konventionen af 1978, ved konventionen af 1982 og ved nærværende konvention, finder kun anvendelse på retssager, der er anlagt ... efter at nærværende konvention er trådt i kraft i domsstaten ...«
6 San Sebastian-konventionen er trådt i kraft i Tyskland den 1. december 1994.
Hovedsagen
7 Det fremgår af hovedsagen, at Andreas Götz den 27. februar 1995 hos Dansommer lejede en feriebolig i Danmark, som tilhørte en privatperson med bopæl i Danmark, med henblik på at tilbringe sin ferie der fra den 29. juli til den 12. august 1995.
8 Dansommer påtog sig alene rollen som formidler i sin egenskab af professionel rejsearrangør.
9 I medfør af de almindelige betingelser i den kontrakt, der blev indgået mellem Dansommer og Andreas Götz, var præmien for en afbestillingsforsikring inkluderet i lejen for ferieboligen.
10 Desuden fremgår det af de almindelige kontraktbetingelser, at Dansommer som rejsearrangør i medfør af Bürgerliches Gesetzbuch § 651 k, stk. 3, sikrede tilbagebetalingen af det beløb, Andreas Götz havde betalt, i tilfælde af insolvens hos selskabet.
11 Det er ubestridt, at Dansommer ikke var forpligtet til at erlægge andre ydelser.
12 Efter at Andreas Götz havde opholdt sig i ferieboligen, anlagde Dansommer sag mod ham som lejer ved Amtsgericht Heilbronn (Tyskland). Under sagen nedlagde Dansommer, som forinden var indtrådt i ferieboligejerens rettigheder, påstand om, at Andreas Götz tilpligtedes at betale erstatning, fordi han ikke havde rengjort boligen tilfredsstillende før afrejsen og havde ødelagt tæppebelægningen og børnesikringen af bageovnen.
13 Dansommer fik ikke medhold og indbragte herefter sagen for den forelæggende ret.
14 Da Landgericht Heilbronn var i tvivl om, hvorvidt den havde kompetence til at pådømme sagen, besluttede den at udsætte sagen og forelægge Domstolen følgende præjudicielle spørgsmål:
»Finder artikel 16, nr. 1, litra a), i konventionen om retternes kompetence og om fuldbyrdelse af retsafgørelser i borgerlige sager, herunder handelssager, anvendelse på kontrakter om overladelse af brugen af en feriebolig, når den forpligtelse, rejsearrangøren har påtaget sig, kun går ud på at stille en feriebolig til rådighed, samtidig med at der ifølge standardformular indgås en afbestillingsforsikring, og ejeren og lejeren af ferieboligen ikke har bopæl i samme kontraherende stat?«
Det præjudicielle spørgsmål
15 Indledningsvis bemærkes, at det i konventionens artikel 16, nr. 1, som en undtagelse fra hovedreglen i konventionens artikel 2, stk. 1 - hvorefter retterne i den kontraherende stat, på hvis område sagsøgte har bopæl, har kompetencen - bestemmes, at retterne i den kontraherende stat, hvor ejendommen er beliggende, er enekompetente i sager om rettigheder over fast ejendom samt om leje eller forpagtning.
16 I denne forbindelse må det indledningsvis fastslås, at det er åbenbart, at tvisten i hovedsagen ikke vedrører en rettighed over en fast ejendom i konventionens artikel 16, nr. 1's forstand.
17 Selv om den sag, der er indbragt for den nationale ret, udspringer af et kortvarigt lejemål vedrørende en feriebolig, må det endvidere - som Landgericht Heilbronn har anført i forelæggelseskendelsen - understreges, at litra b), som indeholder en særlig bestemmelse om lejemål af begrænset varighed, og som blev indføjet i Bruxelles-konventionens artikel 16, nr. 1, ved San Sebastian-konventionen, ikke er relevant i den foreliggende sag, da ikke alle betingelserne i bestemmelsen er opfyldt. I hovedsagen for den nationale ret har ejeren og lejeren af boligen således ikke bopæl i samme kontraherende stat.
18 Derfor ønsker den forelæggende ret oplyst, om en sag som den, der er indbragt for retten, er omfattet af den fra San Sebastian-konventionen hidrørende artikel 16, nr. 1, litra a), som finder anvendelse på hovedsagen, men hvis ordlyd er forblevet uforandret i forhold til Bruxelles-konventionens artikel 16, nr. 1, i de tidligere versioner.
19 Endelig må det præciseres, at den omstændighed, som der er henvist til i det præjudicielle spørgsmål, nemlig at ejeren og lejeren i den forelæggende sag ikke har bopæl i samme kontraherende stat, er irrelevant, da konventionens artikel 16, som det fremgår af selve ordlyden og med forbehold af bestemmelsens nr. 1, litra b) - der, som det er fastslået i nærværende doms præmis 17, ikke finder anvendelse i den foreliggende sag - ser bort fra parternes bopæl (jf. i denne retning dom af 14.12.1977, sag 73/77, Sanders, Sml. s. 2383, præmis 10).
20 Under disse omstændigheder må det præjudicielle spørgsmål forstås således, at det nærmere bestemt ønskes fastslået, om den regel om enekompetence, der i konventionens artikel 16, nr. 1, litra a), er fastsat i sager om leje eller forpagtning af fast ejendom, finder anvendelse på en sag om erstatning for mangelfuld rengøring og beskadigelse af en feriebolig, som en privatperson havde lejet med henblik på nogle ugers ferie, selv når sagen ikke anlægges direkte af ejeren af ejendommen, men af en professionel rejsearrangør, som den pågældende havde lejet boligen af, og som anlægger sagen efter at være indtrådt i ejerens rettigheder.
21 I denne forbindelse bemærkes, at artikel 16, som en undtagelse fra hovedreglen om kompetencen i konventionens artikel 2, stk. 1, ikke bør fortolkes videre, end dens formål kræver, da bestemmelsen har den virkning, at parterne fratages den ret til valg af værneting, som de ellers ville have, og at de i visse tilfælde kan sagsøges ved en ret, som ikke er nogen af parternes hjemting (jf. Sanders-dommen, præmis 17 og 18; dom af 10.1.1990, sag C-115/88, Reichert og Kockler, Sml. I, s. 27, præmis 9, og af 9.6.1994, sag C-292/93, Lieber, Sml. I, s. 2535, præmis 12).
22 Efter fast praksis er det forhold, at sagen har forbindelse med en fast ejendom, derfor ikke tilstrækkeligt til, at artikel 16, nr. 1, finder anvendelse (dom af 17.5.1994, sag C-294/92, Webb, Sml. I, s. 1717, præmis 14, og Lieber-dommen, præmis 13).
23 Ikke desto mindre fremgår det af samme praksis, at i en sag som hovedsagen - som ikke vedrører en rettighed over en fast ejendom, men et lejemål vedrørende en fast ejendom - omfatter bestemmelsen enhver tvist, som vedrører rettigheder og forpligtelser, der følger af en kontrakt om leje af en fast ejendom, ligegyldigt om søgsmålet er baseret på en tinglig ret eller på en personlig ret (jf. Lieber-dommen, præmis 10, 13 og 20).
24 Dette er netop tilfældet i hovedsagen, eftersom den sag, der er anlagt af Dansommer, og som hidrører fra den delvise misligholdelse af en kontrakt om leje af fast ejendom, er baseret på lejerens forpligtelse til at vedligeholde den lejede ejendom og reparere de skader, der er forvoldt.
25 Genstanden for den sag, der verserer for den forelæggende ret, har således direkte forbindelse med en lejekontrakt vedrørende en fast ejendom og er følgelig leje eller forpagtning af fast ejendom i konventionens artikel 16, nr. 1, litra a)'s forstand, således at sagen er omfattet af reglen om enekompetence i den nævnte bestemmelse.
26 Denne fortolkning, som i øvrigt er den eneste, som ikke bevirker, at reglen om enekompetence i sager om leje eller forpagtning af fast ejendom mister sin effektive virkning, støttes af bestemmelsens formål.
27 Det fremgår nemlig såvel af Jenard-rapporten om Bruxelles-konventionen (EFT 1979 C 59, s. 1, på s. 35) som af retspraksis, at den afgørende begrundelse for, at retterne i den kontraherende stat, hvor ejendommen er beliggende, er enekompetente, er, at retten på det sted, hvor den faste ejendom er beliggende, bedst er i stand til at skaffe sig kendskab til de faktiske forhold ved at foretage undersøgelser, forespørgsler og syns- og skønsforretninger på stedet og anvende de gældende retsregler og sædvaner, som normalt er reglerne og sædvanerne i den stat, hvor ejendommen er beliggende (jf. bl.a. Sanders-dommen, præmis 13, og dommen i sagen Reichert og Kockler, præmis 10).
28 Denne fortolkning støttes endvidere af, at det i Jenard-rapporten (s. 34 og 35) præciseres dels, at der ifølge kompetencereglerne i konventionens artikel 16 lægges vægt på sagens genstand, dels at konventionens ophavsmænd specielt med hensyn til reglen i artikel 16, nr. 1, om enekompetence i sager om leje eller forpagtning af fast ejendom er gået ud fra, at bl.a. sager om reparation af skader forvoldt af lejeren eller forpagteren skal være omfattet af bestemmelsen.
29 Det foran anførte berøres ikke af dommen af 26. februar 1992, sag C-280/90, Hacker (Sml. I, s. 1111).
30 I denne dom har Domstolen i præmis 15 fastslået, at en blandet aftale, hvorefter der skal præsteres en helhed af tjenesteydelser mod en af kunden betalt samlet pris, ikke er en aftale om leje eller forpagtning i konventionens artikel 16, nr. 1's forstand.
31 Den aftale, der var tale om i denne sag, var indgået mellem en professionel rejsearrangør og dennes kunde på det sted, hvor de havde henholdsvis hjemsted og bopæl, og selv om den angik en ydelse, der bestod i en korterevarende overladelse af brugen af en feriebolig, omfattede den også andre ydelser, som. f.eks. oplysninger og rådgivning i forbindelse med, at rejsearrangøren forelagde kunden en række ferietilbud, foruden reservation af en bolig i det af kunden valgte tidsrum, pladsreservation med henblik på befordring, modtagelse på stedet og i givet fald en afbestillingsforsikring (jf. Hacker-dommen, præmis 14).
32 Det må imidlertid fastslås, at omstændighederne i hovedsagen er forskellige fra omstændighederne i Hacker-sagen.
33 Den i hovedsagen omhandlede kontrakt vedrører nemlig udelukkende leje af en fast ejendom.
34 Bestemmelsen i de almindelige betingelser i denne kontrakt om afbestillingsforsikringen er kun en accessorisk bestemmelse, som ikke kan ændre kvalifikationen af den kontrakt om leje af en fast ejendom, den knytter sig til, så meget mere som denne bestemmelse ikke er genstanden for en tvist ved den forelæggende ret.
35 Det samme gælder garantien, som i øvrigt er foreskrevet i tysk lovgivning, for tilbagebetaling af det beløb, kunden har forudbetalt, i tilfælde af rejsearrangørens insolvens.
36 Endelig er konventionens artikel 16, nr. 1, litra a), ikke blevet uanvendelig, blot fordi den forelagte sag ikke er anlagt af ejeren af ejendommen direkte mod lejeren. Dansommer har anlagt sagen mod lejeren, fordi selskabet er indtrådt i de rettigheder, der tilkommer ejeren af den ejendom, der var genstand for den mellem Dansommer og Andreas Götz indgåede lejekontrakt.
37 Det er i denne forbindelse tilstrækkeligt at bemærke, at en person ved subrogation er indtrådt i en andens sted med henblik på at udøve de rettigheder, som tilkommer den sidstnævnte, hvilket indebærer, at Dansommer i hovedsagen ikke optræder som professionel rejsearrangør, men som om det var ejer af den pågældende ejendom.
38 Herefter må det præjudicielle spørgsmål besvares således, at den regel om enekompetence, der i konventionens artikel 16, nr. 1, litra a), er fastsat i sager om leje eller forpagtning af fast ejendom, finder anvendelse på en sag om erstatning for mangelfuld rengøring og beskadigelse af en feriebolig, som en privatperson havde lejet med henblik på nogle ugers ferie, selv når sagen ikke anlægges direkte af ejeren af ejendommen, men af en professionel rejsearrangør, som den pågældende havde lejet boligen af, og som anlægger sagen efter at være indtrådt i ejerens rettigheder.
39 De accessoriske bestemmelser om afbestillingsforsikring og sikkerhed for det af kunden betalte beløb, som findes i de almindelige betingelser i den kontrakt, der er indgået mellem rejsearrangøren og lejeren, og som ikke er hovedsagens genstand, påvirker ikke kontraktens karakter af leje af fast ejendom i den forstand, hvori udtrykket anvendes i denne bestemmelse i konventionen.
Afgørelse om sagsomkostninger
Sagens omkostninger
40 De udgifter, der er afholdt af den franske, den italienske og den spanske regering, af Det Forenede Kongeriges regering og af Kommissionen, som har afgivet indlæg for Domstolen, kan ikke erstattes. Da sagens behandling i forhold til hovedsagens parter udgør et led i den sag, der verserer for den nationale ret, tilkommer det denne at træffe afgørelse om sagens omkostninger.
Afgørelse
På grundlag af disse præmisser
kender
DOMSTOLEN
(Sjette Afdeling)
vedrørende det spørgsmål, der er forelagt af Landgericht Heilbronn ved kendelse af 16. juni 1997, for ret:
Den regel om enekompetence, der i artikel 16, nr. 1, litra a), i konventionen af 27. september 1968 om retternes kompetence og om fuldbyrdelse af retsafgørelser i borgerlige sager, herunder handelssager, som ændret ved konventionen af 9. oktober 1978 om Kongeriget Danmarks, Irlands og Det Forenede Kongerige Storbritannien og Nordirlands tiltrædelse, ved konventionen af 25. oktober 1982 om Den Hellenske Republiks tiltrædelse og ved konventionen af 26. maj 1989 om Kongeriget Spaniens og Den Portugisiske Republiks tiltrædelse, er fastsat i sager om leje eller forpagtning af fast ejendom, finder anvendelse på en sag om erstatning for mangelfuld rengøring og beskadigelse af en feriebolig, som en privatperson havde lejet med henblik på nogle ugers ferie, selv når sagen ikke anlægges direkte af ejeren af ejendommen, men af en professionel rejsearrangør, som den pågældende havde lejet boligen af, og som anlægger sagen efter at være indtrådt i ejerens rettigheder.
De accessoriske bestemmelser om afbestillingsforsikring og sikkerhed for det af kunden betalte beløb, som findes i de almindelige betingelser i den kontrakt, der er indgået mellem rejsearrangøren og lejeren, og som ikke er hovedsagens genstand, påvirker ikke kontraktens karakter af leje af fast ejendom i den forstand, hvori udtrykket anvendes i denne bestemmelse i konventionen.