CELEX: 62009CJ0239
Κρατικές ενισχύσεις
Χορήγηση ενισχύσεων από την Ομοσπονδιακή Δημοκρατία της Γερμανίας για την απόκτηση εκτάσεων
Πρόγραμμα ιδιωτικοποιήσεως εκτάσεων και αναδιαρθρώσεως της γεωργίας στα νέα γερμανικά ομόσπονδα κράτη

Η αίτηση εκδόσεως προδικαστικής αποφάσεως αφορά την ερμηνεία του άρθρου 87 ΕΚ.
Η αίτηση αυτή υποβλήθηκε στο πλαίσιο διαφοράς μεταξύ της Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe GmbH & Co. KG (στο εξής: Seydaland)
και της BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH (στο εξής: BVVG) με αντικείμενο τη μέθοδο υπολογισμού που χρησιμοποιεί
η BVVG για να καθορίσει την τιμή πωλήσεως γεωργικών εκτάσεων.

Το νομικό πλαίσιο

Το δίκαιο της Ευρωπαϊκής Ένωσης
Οι κανόνες σε θέματα των κρατικών ενισχύσεων
Ο τίτλος II, σημείο 1, πρώτο εδάφιο, της ανακοινώσεως της Επιτροπής της 10ης Ιουλίου 1997 σχετικά με στοιχεία κρατικής ενίσχυσης
στις πωλήσεις γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων από τις δημόσιες αρχές (ΕΕ C 209, σ. 3, στο εξής: ανακοίνωση) έχει ως εξής:
«Η πώληση γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων μετά από άνευ όρων διαγωνισμό, ανάλογο με δημοπρασία, με ανοικτή διαδικασία, τήρηση
των διατυπώσεων δημοσιότητας και με επιλογή της υψηλότερης ή μοναδικής προσφοράς, πραγματοποιείται εξ ορισμού στην αγοραία
τιμή και κατά συνέπεια δεν περιέχει στοιχεία κρατικής ενίσχυσης. […]»
Κατά τον τίτλο II, σημείο 2, στοιχείο α΄, πρώτο εδάφιο, της ανακοινώσεως, όταν «οι δημόσιες αρχές δεν προτίθενται να χρησιμοποιήσουν
τη διαδικασία που περιγράφεται στον [τίτλο II, σημείο 1]», για να αποκλεισθεί η ύπαρξη στοιχείων κρατικής ενισχύσεως «θα πρέπει
ένας τουλάχιστον ανεξάρτητος εκτιμητής στοιχείων ενεργητικού να πραγματοποιήσει ανεξάρτητη αποτίμηση πριν τις διαπραγματεύσεις
για την πώληση, προκειμένου να καθορίσει την αγοραία αξία χρησιμοποιώντας ως βάση γενικά αποδεκτούς δείκτες της αγοράς και
προδιαγραφές εκτίμησης».
Κατά τον τίτλο II, σημείο 2, στοιχείο α΄, πέμπτο εδάφιο, της ανακοινώσεως:
«Ως “αγοραία αξία” νοείται η τιμή στην οποία τα γήπεδα-οικόπεδα και τα κτίρια θα μπορούσαν να πωληθούν με ιδιωτική συμφωνία
μεταξύ πωλητή που εκφράζει βούληση πωλήσεως και αγοραστή μη συνδεόμενου με προσωπική σχέση προς αυτόν, κατά την ημέρα της
αποτιμήσεως, υπό την προϋπόθεση ότι τα στοιχεία αυτά διατίθενται σε δημόσια προσφορά, ότι οι συνθήκες που επικρατούν στην
αγορά επιτρέπουν κανονική εκποίηση και ότι ο διαθέσιμος χρόνος για τις διαπραγματεύσεις είναι ανάλογος προς τη σημασία του
προς πώληση αγαθού [...]».
Με την απόφαση 1999/268/ΕΚ, της 20ής Ιανουαρίου 1999, σχετικά με την απόκτηση εκτάσεων σύμφωνα με τον νόμο περί αντιστάθμισης
(ΕΕ L 107, σ. 21, στο εξής: απόφαση της 20ής Ιανουαρίου 1999) η Επιτροπή έκρινε εν μέρει ασυμβίβαστο προς την κοινή αγορά
το καθεστώς ενισχύσεων το οποίο θεσπίζει το πρόγραμμα της Ομοσπονδιακής Δημοκρατίας της Γερμανίας με σκοπό την ιδιωτικοποίηση
εκτάσεων στα νέα ομόσπονδα κράτη.
Το άρθρο 2, δεύτερο εδάφιο, της αποφάσεως αυτής προέβλεπε:
«[Ο]ι ενισχύσεις το ύψος των οποίων υπερβαίνει το ανώτατο όριο του 35 % για γεωργικές εκτάσεις σε μη μειονεκτικές περιοχές,
κατά την έννοια των διατάξεων του κανονισμού (ΕΚ) 950/97 [του Συμβουλίου, της 20ής Μαΐου 1997, για τη βελτίωση της αποτελεσματικότητας
των γεωργικών διαρθρώσεων (ΕΕ L 142, σ. 1)] είναι ασυμβίβαστες με την κοινή αγορά.»
Αφού εξέτασε τις τροποποιήσεις που επέφερε στο εν λόγω πρόγραμμα η Ομοσπονδιακή Δημοκρατία της Γερμανίας κατόπιν της αποφάσεως
της 20ής Ιανουαρίου 1999, η Επιτροπή εξέδωσε την απόφαση της 22ας Δεκεμβρίου 1999, για την έγκριση των κρατικών ενισχύσεων
στο πλαίσιο των διατάξεων των άρθρων 87 και 88 (πρώην άρθρων 92 και 93) της Συνθήκης ΕΚ (ΕΕ 2000, C 46, σ. 2, στο εξής: απόφαση
της 22ας Δεκεμβρίου 1999), η οποία κοινοποιήθηκε στην Ομοσπονδιακή Δημοκρατία της Γερμανίας με έγγραφο της Επιτροπής της 19ης
Ιανουαρίου 2000, και αφορούσε το ίδιο πρόγραμμα όπως τροποποιήθηκε.
Ειδικότερα, η τελευταία αυτή απόφαση δεν στράφηκε κατά της τροποποιήσεως του επιδίκου καθεστώτος όσον αφορά το κριτήριο το
οποίο χρησιμοποιήθηκε για τον υπολογισμό της τιμής πωλήσεως των γεωργικών εκτάσεων. Κατά το κριτήριο αυτό, οι γερμανικές αρχές
έπρεπε στο εξής να βασίζονται στην εμπορική αξία των προς πώληση εκτάσεων, με μείωση κατά 35 %.
Ειδικοί κανόνες για τις ενισχύσεις στον τομέα της γεωργικής πολιτικής
Ο κανονισμός 950/97 προέβλεπε στο άρθρο του 7, παράγραφος 2:
«Η συνολική αξία της ενίσχυσης, εκφραζόμενη σε ποσοστό του ύψους της επένδυσης, περιορίζεται:
[…]
β)      όσον αφορά τις […] περιοχές [μη μειονεκτικές]:
–        σε 35 % για τις επενδύσεις σε ακίνητα,
[…]».
Το άρθρο 12, παράγραφος 2, του κανονισμού αυτού όριζε:
«(Ενισχύσεις γενικά επιτρεπτές) Τα κράτη μέλη μπορούν να χορηγούν ενισχύσεις στις επενδύσεις που στοχεύουν:
α)      στην αγορά γαιών·
[…]».
Στη συνέχεια, ο εν λόγω κανονισμός καταργήθηκε και αντικαταστάθηκε από τον κανονισμό (ΕΚ) 1257/1999 του Συμβουλίου, της 17ης
Μαΐου 1999, για τη στήριξη της αγροτικής ανάπτυξης από το Ευρωπαϊκό Γεωργικό Ταμείο Προσανατολισμού και Εγγυήσεων (ΕΓΤΠΕ)
και για την τροποποίηση και κατάργηση ορισμένων κανονισμών (ΕΕ L 160, σ. 80), ο οποίος ισχύει από τις 3 Ιουλίου 1999. Το άρθρο
7, δεύτερο εδάφιο, του κανονισμού αυτού έχει ως εξής:
«Το συνολικό ύψος της ενίσχυσης, εκπεφρασμένο ως ποσοστό του όγκου των επιλέξιμων επενδύσεων, περιορίζεται κατ’ ανώτατο όριο
σε 40 % […]».

Το εθνικό δίκαιο
Η Ομοσπονδιακή Δημοκρατία της Γερμανίας, για να προσαρμόσει το καθεστώς ιδιοκτησίας γεωργικών ή δασικών εκτάσεων των νέων
ομόσπονδων κρατών στην έννομη τάξη της, εξέδωσε τον νόμο περί αντισταθμιστικών παροχών (Ausgleichleistungsgesetz), της 27ης
Σεπτεμβρίου 1994 (
BGBl.
I 1994, σ. 2624, στο εξής: AusglLeistG). Στον νόμο αυτόν περιλαμβανόταν το πρόγραμμα αποκτήσεως εκτάσεων, το οποίο εξελίχθηκε
μεταγενέστερα με την υπουργική απόφαση περί της κτήσεως εκτάσεων (Flächenerwerbsverordnung), της 20ής Δεκεμβρίου 1995 (
BGBl.
I 1995, σ. 2072, στο εξής: FlErwV).
Προκειμένου να συμμορφωθεί προς την απόφαση της 20ής Ιανουαρίου 1999, η Ομοσπονδιακή Δημοκρατία της Γερμανίας επέφερε στη
συνέχεια ορισμένες τροποποιήσεις τόσο στον AusglLeistG όσο και στη FlErwV, των οποίων κάνει μνεία η απόφαση της 22ας Δεκεμβρίου
1999.
Επομένως, ο AusglLeistG τροποποίησε την αξία αναφοράς των γεωργικών εκτάσεων, η οποία πρέπει στο εξής να υπολογίζεται με μείωση
της εμπορικής αξίας κατά 35 %, και όχι, όπως προβλεπόταν αρχικώς, τριπλασιάζοντας ορισμένες μονάδες αξιών, οι οποίες είχαν
καθορισθεί το 1935.
Το άρθρο 5, παράγραφος 1, της FlErwV εισήγαγε μέθοδο υπολογισμού της εν λόγω αξίας αναφοράς, η οποία δεν βασίζεται πλέον στην
εμπορική αξία των εκτάσεων αλλά σε πραγματογνωμοσύνες τις οποίες πραγματοποιούν οι κατά τόπον αρμόδιοι πραγματογνώμονες. Η
διάταξη αυτή έχει ως εξής:
«Η εμπορική αξία των γεωργικών εκτάσεων υπολογίζεται βάσει του άρθρου 3, παράγραφος 7, […] του AusglLeistG βάσει των διατάξεων
της υπουργικής αποφάσεως για τον υπολογισμό των αξιών της 6ης Δεκεμβρίου 1988 […]. Εφόσον για τις αρόσιμες και τις χορτολιβαδικές
εκτάσεις υπάρχουν τοπικά στοιχεία για τον υπολογισμό της αξίας, το ύψος της αξίας πρέπει να καθορίζεται βάσει αυτών. Τα τοπικά
στοιχεία καθορισμού της αξίας δημοσιεύονται από τον Ομοσπονδιακό Υπουργό των Οικονομικών στην Ομοσπονδιακή Εφημερίδα Δημοσιεύσεων.
Ο υποψήφιος αγοραστής ή ο φορέας αποκρατικοποιήσεων μπορούν να ζητήσουν να καθοριστεί η εμπορική αξία, κατ’ απόκλιση από την
αξία που υπολογίζεται με τον ανωτέρω τρόπο, μέσω πραγματογνωμοσύνης με αντικείμενο τον υπολογισμό της εμπορικής αξίας από
τη συσταθείσα βάσει του άρθρου 192 του BundesbauG και κατά τόπον αρμόδιας επιτροπής πραγματογνωμόνων, αν υφίστανται πραγματικά
στοιχεία ως προς το ότι οι υπολογιζόμενες βάσει των τοπικών στοιχείων αξίες δεν προσφέρονται ως βάση υπολογισμού.»

Η διαφορά της κύριας δίκης και το προδικαστικό ερώτημα
Η Seydaland είναι εταιρία που δραστηριοποιείται στον τομέα της γεωργικής βιομηχανίας. Η BVVG αποτελεί εξ ολοκλήρου θυγατρική
εταιρία του Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben (δημόσιου ιδρύματος επιφορτισμένου με ειδικά καθήκοντα λόγω
της επανενώσεως των δύο Γερμανιών), στο οποίο έχει ανατεθεί η ιδιωτικοποίηση γεωργικών και δασικών εκτάσεων.
Από την απόφαση περί παραπομπής προκύπτει ότι, με σύμβαση της 18ης Δεκεμβρίου 2007, η BVVG πώλησε στη Seydaland διάφορες γεωργικές
εκτάσεις. Η συνολική τιμή πωλήσεως ανήλθε σε 245 907,91 ευρώ, εκ των οποίων 210 810,18 ευρώ αντιστοιχούσαν σε γεωργικές εκτάσεις.
Θεωρώντας ότι η καταβληθείσα τιμή ήταν υπερβολική, η Seydaland ζήτησε την επιστροφή ενός μέρους της τιμής πωλήσεως των εκτάσεων
αυτών, υποστηρίζοντας ότι αν είχαν εφαρμοσθεί οι αξίες με βάση τα τοπικά στοιχεία, η τιμή θα είχε ανέλθει μόνο σε 146 850,24
ευρώ.
Επειδή η BVVG δεν έδωσε ευνοϊκή συνέχεια στο αίτημα αυτό, η Seydaland άσκησε αγωγή ενώπιον του Landgericht Berlin με σκοπό
να λάβει την επιστροφή αυτή. Προς στήριξη της αγωγής της, η Seydaland υποστήριξε ότι το άρθρο 2, σημείο 5, της συμβάσεως της
18ης Δεκεμβρίου 2007 επιτρέπει ρητώς στον αγοραστή να υποβάλει σε εξακρίβωση την τιμή πωλήσεως και τον τρόπο υπολογισμού της,
καθώς και να επικαλείται ενώπιον δικαστηρίου δικαίωμα προσαρμογής της τιμής αυτής.
Πράγματι, κατά τη Seydaland, η BVVG όφειλε είτε να υπολογίσει την τιμή πωλήσεως των επίδικων εκτάσεων βάσει των περιφερειακών
τιμών αναφοράς, είτε να προσφύγει στην επιτροπή πραγματογνωμόνων για την οποία γίνεται λόγος στο άρθρο 5, παράγραφος 1, του
FlErwV. Η Seydaland υποστήριξε επίσης ότι, εν πάση περιπτώσει, η τιμή αυτή πωλήσεως δεν μπορεί να καθορισθεί βάσει της τρέχουσας
καταστάσεως της αγοράς, όπως έπραξε η BVVG.
Αντιθέτως, η BVVG διατείνεται ότι δεν πρέπει να ληφθούν υπόψη τα τοπικά στοιχεία καθορισμού της αξίας αναφοράς για τον υπολογισμό
της τιμής πωλήσεως των επίδικων εκτάσεων, διότι, γενικώς, οι αξίες αυτές δεν αντανακλούν την τρέχουσα κατάσταση της αγοράς,
αλλά την κατάσταση που υπήρχε πριν από δύο έτη. Επομένως, ο καθορισμός τιμής βάσει των εν λόγω αξιών αντιστοιχεί στη χορήγηση
ενισχύσεως αντίθετης προς το δίκαιο της Ένωσης.
Συναφώς, η BVVG εξήγησε ότι ο ομοσπονδιακός Υπουργός Οικονομικών είχε γνώση της αποκλίσεως αυτής, και, στις 10 Ιουλίου 2007,
της επέβαλε να εξετάσει σοβαρώς τα τοπικά στοιχεία καθορισμού της αξίας αναφοράς που δημοσιεύονται στην Bundesanzeiger, εφόσον
οι εν λόγω αξίες δεν μπορούν πλέον να χρησιμοποιηθούν ως βάση υπολογισμού της εμπορικής αξίας των γεωργικών εκτάσεων όταν
αποκλίνουν πέραν του 20 % της μέσης τιμής πωλήσεως παρεμφερών αγαθών. Κατά τον υπολογισμό της εναγομένης της κύριας δίκης,
τούτο συμβαίνει εν προκειμένω.
Υπό τις συνθήκες αυτές, το Landgericht Berlin, κρίνοντας ότι η επίλυση της διαφοράς της οποίας επελήφθη εξαρτάται από την
ερμηνεία του δικαίου της Ένωσης, αποφάσισε να αναστείλει τη διαδικασία και να υποβάλει στο Δικαστήριο το ακόλουθο προδικαστικό
ερώτημα:
«Αντιβαίνει το άρθρο 5, παράγραφος 1, δεύτερη και τρίτη περίοδος, του FlErwV, εκδοθέντος σε εκτέλεση του άρθρου 4, παράγραφος
3, σημείο 1, του AusgILeistG, προς το άρθρο 87 της Συνθήκης ΕΚ;»

Επί του προδικαστικού ερωτήματος
Με το ερώτημά του, το αιτούν δικαστήριο ζητεί από το Δικαστήριο να εκτιμήσει τη συμβατότητα του άρθρου 5, παράγραφος 1, της
FlErwV προς το άρθρο 87 ΕΚ.
Συναφώς, υπενθυμίζεται ότι, κατά πάγια νομολογία, η διαδικασία που προβλέπει το άρθρο 267 ΣΛΕΕ στηρίζεται στη σαφή διάκριση
των καθηκόντων μεταξύ εθνικών δικαστηρίων και του Δικαστηρίου, στο πλαίσιο της οποίας το Δικαστήριο είναι αποκλειστικώς αρμόδιο
να αποφαίνεται επί της ερμηνείας ή του κύρους των κοινοτικών πράξεων στις οποίες αναφέρεται το άρθρο αυτό, χωρίς να εναπόκειται
στο Δικαστήριο να αποφαίνεται επί της ερμηνείας διατάξεων του εθνικού δικαίου (βλ., μεταξύ άλλων, αποφάσεις της 18ης Ιανουαρίου
2007,  C‑220/05, Auroux κ.λπ., Συλλογή 2007, σ. I‑385, σκέψη 25, και της 7ης Οκτωβρίου 2010, C‑515/08, Dos Santos Palhota
κ.λπ., που δεν έχει δημοσιευθεί ακόμη στη Συλλογή, σκέψη 18).
Εντούτοις, προκειμένου να δώσει στο αιτούν δικαστήριο λυσιτελή απάντηση που να του παρέχει τη δυνατότητα επιλύσεως της διαφοράς
της οποίας έχει επιληφθεί, το Δικαστήριο μπορεί να αναδιατυπώνει, εφόσον είναι αναγκαίο, τα ερωτήματα που του έχουν υποβληθεί
(αποφάσεις της 4ης Μαΐου 2006, C‑286/05, Haug, Συλλογή 2000, σ. I‑4121, σκέψη 17, και της 11ης Μαρτίου 2008, C‑420/06, Jager,
Συλλογή 2000, σ. I-1315, σκέψη 46).
Λαμβανομένης υπόψη της νομολογίας αυτής, το υποβληθέν ερώτημα πρέπει να νοηθεί υπό την έννοια ότι το αιτούν δικαστήριο ερωτά,
κατ’ ουσίαν, αν το άρθρο 87 ΕΚ πρέπει να ερμηνευθεί υπό την έννοια ότι απαγορεύει εθνική ρύθμιση προβλέπουσα μεθόδους υπολογισμού
για τον καθορισμό της αξίας των προς πώληση γεωργικών και δασικών εκτάσεων από τις δημόσιες αρχές στο πλαίσιο σχεδίου ιδιωτικοποιήσεως,
όπως οι καθορισθείσες στο άρθρο 5, παράγραφος 1, δεύτερη και τρίτη περίοδος, της FlErwV.
Επιπλέον, για να δοθεί στο εθνικό δικαστήριο χρήσιμη απάντηση, πρέπει να θεωρηθεί, όπως ζητεί η Γερμανική Κυβέρνηση, ότι το
ερώτημα αφορά το εν λόγω άρθρο 5, παράγραφος 1, στο σύνολό του, ήτοι, λαμβάνοντας επίσης υπόψη την πρώτη και την τέταρτη περίοδο
της παραγράφου αυτής.
Συναφώς, υπενθυμίζεται ότι, κατά πάγια νομολογία του Δικαστηρίου, η έννοια του όρου ενίσχυση καλύπτει όχι μόνο θετικές παροχές,
όπως είναι οι επιδοτήσεις, τα δάνεια ή η απόκτηση μεριδίων συμμετοχής στο κεφάλαιο επιχειρήσεων, αλλά και παρεμβάσεις οι οποίες,
υπό διάφορες μορφές, ελαφρύνουν τις επιβαρύνσεις που κανονικώς βαρύνουν τον προϋπολογισμό μιας επιχειρήσεως και οι οποίες,
ως εκ τούτου, χωρίς να αποτελούν επιδοτήσεις υπό στενή έννοια, είναι της ίδιας φύσεως και έχουν τα ίδια αποτελέσματα (βλ.,
μεταξύ άλλων, αποφάσεις της 19ης Σεπτεμβρίου 2000, C‑156/98, Γερμανία κατά Επιτροπής, Συλλογή 2000, σ. I‑6857, σκέψη 25, της
1ης Ιουλίου 2008, C‑341/06 P και C‑342/06 P, Chronopost και La Poste κατά UFEX κ.λπ., Συλλογή 2008, σ. I‑4777, σκέψη 123,
καθώς και της 17ης Νοεμβρίου 2009, C‑169/08, Presidente del Consiglio dei Ministri, Συλλογή 2009, σ. I‑10821, σκέψη 56).
Επομένως, κατ’ αρχήν, δεν αποκλείεται ότι πώληση δημοσίων εκτάσεων σε τιμή χαμηλότερη από την τιμή της αγοράς δύναται να συνιστά
κρατική ενίσχυση.
Εντούτοις, επισημαίνεται επίσης ότι, στο πλαίσιο της κοινής γεωργικής πολιτικής, κάθε πώληση δημοσίων εκτάσεων σε τιμή χαμηλότερη
από την τιμή της αγοράς δεν πρέπει οπωσδήποτε να θεωρείται ως ασύμβατη με τη Συνθήκη ΕΚ. Συγκεκριμένα, στο πλαίσιο της ευρείας
διακριτικής ευχέρειας που διαθέτει στον τομέα της κοινής γεωργικής πολιτικής (αποφάσεις της 29ης Οκτωβρίου 1980, 139/79, Maizena
κατά Συμβουλίου, Συλλογή τόμος 1980/ΙΙΙ, σ. 359, σκέψη 23, και της 20ής Μαΐου 2010, C‑365/08, Agrana Zucker, που δεν έχει
δημοσιευθεί ακόμη στη Συλλογή, σκέψη 30), ο νομοθέτης της Ένωσης θέσπισε νέους συγκεκριμένους κανόνες για τη χορήγηση ενισχύσεων
στον τομέα της γεωργικής πολιτικής, μεταξύ των οποίων, ιδίως, ενισχύσεις στις επενδύσεις για γεωργικές εκμεταλλεύσεις, μέσω,
κατ’ αρχάς, του κανονισμού 950/97, ο οποίος έχει ratione temporis εφαρμογή στα πραγματικά περιστατικά της κύριας δίκης, και
καταργήθηκε, στη συνέχεια, από τον κανονισμό 1257/1999.
Επομένως, δυνάμει του άρθρου 7, παράγραφος 2, στοιχείο β΄, του κανονισμού 950/97, η συνολική αξία της ενισχύσεως, εκπεφρασμένη
σε ποσοστό του όγκου της επιλέξιμης επενδύσεως, περιοριζόταν στο 35 % για τις επενδύσεις σε ακίνητα αγαθά, το δε όριο αυτό
ανήλθε στο 40 % στο πλαίσιο του κανονισμού 1257/99.
Επιπλέον, όσον αφορά την πώληση από τις δημόσιες αρχές εκτάσεων ή κτιρίων σε επιχείρηση ή ιδιώτη που ασκεί οικονομική δραστηριότητα,
όπως η γεωργία ή η δασοκομία, τονίζεται ότι το Δικαστήριο έκρινε ότι η πώληση αυτή μπορεί να περιέχει στοιχεία κρατικής ενισχύσεως,
μεταξύ άλλων, όταν δεν πραγματοποιείται στην αξία της αγοράς, ήτοι στην τιμή την οποία θα μπορούσε να καθορίσει ιδιώτης επενδυτής,
δρων υπό συνήθεις συνθήκες ανταγωνισμού (βλ., συναφώς, απόφαση της 2ας Σεπτεμβρίου 2010, C‑290/07 P, Επιτροπή κατά Scott,
που δεν έχει δημοσιευθεί ακόμη στη Συλλογή, σκέψη 68).
Από τα προαναφερθέντα προκύπτει ότι, όταν το εθνικό δίκαιο θεσπίζει κανόνες υπολογισμού της αξίας της αγοράς εκτάσεων για
την πώλησή τους από τις δημόσιες αρχές, η εφαρμογή των εν λόγω κανόνων οφείλει, ενόψει του συμβατού τους προς το άρθρο 87
ΕΚ, να καταλήγει, εν πάση περιπτώσει, σε τιμή κατά το δυνατόν πλησιέστερη προς την αξία της αγοράς. Επειδή η αξία της αγοράς
είναι θεωρητική, πλην των πωλήσεων με ανοικτό διαγωνισμό, πρέπει οπωσδήποτε να είναι ανεκτό ένα περιθώριο διακυμάνσεως της
ληφθείσας τιμής, όπως ορθώς επισημαίνει η Επιτροπή στον τίτλο II, σημείο 2, στοιχείο β΄, της ανακοινώσεως.
Όσον αφορά τη διάταξη της κύριας δίκης, επιβάλλεται κατ’ αρχάς η διαπίστωση ότι, αντιθέτως προς όσα υποστηρίζουν η Seydaland
και η Γερμανική Κυβέρνηση, η απόφαση της 22ας Δεκεμβρίου 1999 δεν έκρινε ότι η εν λόγω διάταξη είναι συμβατή προς το άρθρο
87 ΕΚ. Συγκεκριμένα, όπως τόνισε η Seydaland, από την απόφαση αυτή προκύπτει ότι η Επιτροπή κάνει μνεία της επίμαχης διατάξεως
μόνο για να περιγράψει τις τροποποιήσεις που επήλθαν στη FlErwV σε σχέση με το ίδιο καθεστώς ενισχύσεων, όπως το εξέτασε με
την απόφαση της 20ής Ιανουαρίου 1999.
Κατά τα λοιπά, το άρθρο 5, παράγραφος 1, της FlErwV δεν αποτέλεσε, στην από 22 Δεκεμβρίου 1999, το αντικείμενο εκτιμήσεως
επί της ουσίας, εφόσον η Επιτροπή, στην απόφαση της 20ής Ιανουαρίου 1999, απλώς ανέλυσε την ένταση των ενισχύσεων που χορηγήθηκαν
με το γερμανικό σχέδιο ιδιωτικοποιήσεως και τις πτυχές τις οποίες έκρινε ως δημιουργούσες δυσμενείς διακρίσεις.
Στη συνέχεια, επισημαίνεται ότι το αιτούν δικαστήριο εκτιμά ότι μόνον η πώληση με ανοικτό διαγωνισμό και ο καθορισμός της
τιμής από πραγματογνώμονα είναι πρόσφορα μέσα για τον καθορισμό της εμπορικής αξίας ενός ακινήτου. Επομένως, το αιτούν δικαστήριο
κρίνει ότι οι μέθοδοι του άρθρου 5, παράγραφος 1, δεύτερη και τρίτη περίοδος, της FlErwV δεν επιτρέπουν τον ορθό καθορισμό
της εν λόγω αξίας.
Συναφώς, πρέπει να διευκρινιστεί ότι, μολονότι είναι βέβαιο ότι οι μέθοδοι του ανοικτού διαγωνισμού και της πραγματογνωμοσύνης
δύνανται να παρέχουν τιμές αντιστοιχούσες στις αληθείς αξίες της αγοράς, όπως επισημαίνει η Επιτροπή στον τίτλο II, σημεία
1 και 2, στοιχείο α΄, της ανακοινώσεως, δεν αποκλείεται ότι άλλες μέθοδοι δύνανται επίσης να επιτύχουν το ίδιο αυτό αποτέλεσμα.
Πάντως, το άρθρο 5, παράγραφος 1, της FlErwV προβλέπει ακριβώς ορισμένες από τις μεθόδους αυτές.
Πρώτον, προβλέπει μέθοδο υπολογισμού η οποία συνίσταται στον καθορισμό της αξίας των γεωργικών εκτάσεων σε σχέση με τα τοπικά
στοιχεία καθορισμού της αξίας αναφοράς. Το αιτούν δικαστήριο εκτιμά ότι η μέθοδος αυτή δεν επιτρέπει τον ακριβή καθορισμό
της εμπορικής αξίας των προς πώληση εκτάσεων, μεταξύ άλλων, καθόσον δεν αντανακλά τη σημαντική αύξηση την οποία υπέστησαν
οι τιμές των γεωργικών εκτάσεων στην ανατολική Γερμανία μετά το 2007.
Συναφώς, η Γερμανική Κυβέρνηση αναγνωρίζει στις γραπτές της παρατηρήσεις ότι η εξέλιξη αυτή των τιμών της αγοράς μετακυλίεται
με ορισμένη καθυστέρηση στις αξίες των ακινήτων οι οποίες χρησιμοποιήθηκαν στο πλαίσιο της εν λόγω διαδικασίας εκτιμήσεως.
Εξάλλου, όπως επισημαίνουν η BVVG και η εν λόγω κυβέρνηση, πρέπει να ληφθεί υπόψη το γεγονός ότι, κατά γενικό κανόνα, οι αξίες
αυτές αναθεωρούνται κάθε δύο έτη.
Υπό τις συνθήκες αυτές, επιβάλλεται η διαπίστωση, όπως τόνισε ο γενικός εισαγγελέας στο σημείο 47 των προτάσεών του, ότι στις
περιπτώσεις που η μέθοδος, η οποία βασίζεται σε τοπικά στοιχεία καθορισμού της αξίας, δεν συνδυάζεται με μηχανισμό επικαιροποιήσεως
βάσει του οποίου επιτρέπεται η κατά το δυνατόν ακριβέστερη προσέγγιση της τιμής πωλήσεων των εκτάσεων στην εμπορική αξία,
μεταξύ άλλων σε περίοδο σημαντικής αυξήσεως, δεν είναι κατάλληλη για να αντανακλά το υποστατό των επίδικων τιμών αγοράς. Εφόσον
η εκτίμηση αυτή απαιτεί ερμηνεία του εθνικού δικαίου, απόκειται στο αιτούν δικαστήριο να την πραγματοποιήσει.
Εξάλλου, είναι αλυσιτελής ο ισχυρισμός της Seydaland ότι η μέθοδος, η οποία βασίζεται σε τοπικά στοιχεία καθορισμού της αξίας
αναφοράς, που προβλέπεται στην επίδικη διάταξη της κύριας δίκης, καταλήγει σε τιμή περιλαμβανόμενη μεταξύ της τιμής της αγοράς
και της τιμής που προκύπτει από τη μείωση κατά 35 %, η οποία αντιστοιχεί στην ένταση  της ενισχύσεως, που ορίζεται με την
εθνική ρύθμιση σύμφωνα με τον κανονισμό 950/97.
Συγκεκριμένα, ένας τέτοιος ισχυρισμός παραγνωρίζει το γεγονός ότι ο υπολογισμός της εμπορικής αξίας ενός ακινήτου ή ενός κτιρίου
αποτελεί αναγκαία προϋπόθεση πριν από την εφαρμογή επί της αξίας αυτής του συντελεστή της εντάσεως της ενισχύσεως, σύμφωνα
με τους συγκεκριμένους κανόνες της Ένωσης, μνεία των οποίων έγινε στις σκέψεις 32 και 33 της παρούσας αποφάσεως.
Δεύτερον, το άρθρο 5, παράγραφος 1, της FlErwV προβλέπει μια άλλη μέθοδο η οποία συνίσταται στη δυνατότητα, όταν υπάρχουν
συγκεκριμένες ενδείξεις ότι τα τοπικά στοιχεία καθορισμού της αξίας αναφοράς δεν αποτελούν κατάλληλη βάση για τον καθορισμό
της αξίας ενός συγκεκριμένου ακινήτου αγαθού, του αγοραστή ή του οργανισμού ιδιωτικοποιήσεως να ζητήσουν τη διενέργεια πραγματογνωμοσύνης
από επιτροπή πραγματογνωμόνων προς καθορισμό της εν λόγω αξίας κατά το άρθρο 192 του νόμου περί πολεοδομίας.
Όσον αφορά την τελευταία αυτή διάταξη, η Γερμανική Κυβέρνηση παρατήρησε, απαντώντας σε γραπτή ερώτηση που έθεσε το Δικαστήριο,
ότι οι πραγματογνώμονες της εν λόγω επιτροπής προσφεύγουν σε ένα γραφείο το οποίο καταρτίζει πραγματογνωμοσύνη λαμβάνοντας
υπόψη διάφορες χρήσιμες παραμέτρους για την αξιολόγηση των εκτάσεων, όπως τις αξίες αναφοράς των ακινήτων, τις αξίες αναφοράς
του συνόλου των τιμών, τα μισθώματα, τα επιτόκια, το κόστος συνήθους κατασκευής και τους παράγοντες προσαρμογής στην αγορά.
Συναφώς, για τους εκτεθέντες στη σκέψη 43 της παρούσας αποφάσεως λόγους, διαπιστώνεται ότι μόνο μία λειτουργία της εν λόγω
επιτροπής πραγματογνωμόνων επί ακινήτων η οποία καταλήγει σε καθορισμό τιμής αντίστοιχης της τιμής της αγοράς δύναται να πληροί
τα κριτήρια συμβατότητας προς τους κανόνες της Συνθήκης σε θέματα κρατικών ενισχύσεων.
Τρίτον, καθόσον δύναται να υποστηριχθεί ότι, όπως πράττει η Γερμανική Κυβέρνηση, το άρθρο 5, παράγραφος 1, της FlErwV προβλέπει
μια τρίτη μέθοδο υπολογισμού εφόσον παραπέμπει στην υπουργική απόφαση για τον υπολογισμό των αξιών των ακινήτων αγαθών της
6ης Δεκεμβρίου 1988, υπενθυμίζεται, αφενός, ότι εναπόκειται στο αιτούν δικαστήριο να εξακριβώσει, στις υποθέσεις που έχουν
υποβληθεί στην κρίση του, ποια είναι η ορθή ερμηνεία του εθνικού δικαίου (απόφαση της 22ας Ιουνίου 2010, C-188/10 και C‑189/10,
Melki και Abdeli, που δεν έχει δημοσιευθεί ακόμη στη Συλλογή, σκέψη 49).
Αφετέρου, η αρχή της σύμφωνης προς το κοινοτικό δίκαιο ερμηνείας, η οποία είναι εγγενής στο σύστημα της Συνθήκης καθόσον επιτρέπει
στο εθνικό δικαστήριο να εξασφαλίζει, στο πλαίσιο των αρμοδιοτήτων του, την πλήρη αποτελεσματικότητα του κοινοτικού δικαίου,
όταν εκδίδει απόφαση επί εκκρεμούς ενώπιόν του διαφοράς (βλ., συναφώς, απόφαση της 15ης Μαΐου 2003, C‑160/01, Mau, Συλλογή
2003, σ. I‑4791, σκέψη 34), επιβάλλει όπως το εθνικό δικαστήριο λαμβάνει υπόψη του το σύνολο του εθνικού δικαίου για να εκτιμά
σε ποιο μέτρο το δίκαιο αυτό μπορεί να τύχει τέτοιας εφαρμογής η οποία να μην καταλήγει σε αποτέλεσμα αντίθετο προς το δίκαιο
της Ένωσης (βλ., συναφώς, αποφάσεις της 25ης Φεβρουαρίου 1999, C‑131/97, Carbonari κ.λπ., Συλλογή 1999, σ. I‑1103, σκέψεις
49 και 50, καθώς και της 5ης Οκτωβρίου 2004, C‑397/01 έως C‑403/01, Pfeiffer κ.λπ., Συλλογή 2004, σ. I‑8835, σκέψη 115).
Εν προκειμένω, στο αιτούν δικαστήριο εναπόκειται να εξετάσει αν το άρθρο 5, παράγραφος 1, της FlErwV δύναται να ερμηνευθεί
σύμφωνα με το άρθρο 87 ΕΚ, μεταξύ άλλων, υπό το πρίσμα άλλων τυχόν εφαρμοστέων εθνικών διατάξεων, όπως της υπουργικής αποφάσεως
για τον υπολογισμό των αξιών των ακινήτων αγαθών της 6ης Δεκεμβρίου 1988 και, όπως τονίζει η BVVG, ενδεχομένως, του άρθρου
404, παράγραφος 2, του γερμανικού κώδικα πολιτικής δικονομίας.
Εξάλλου, παρατηρείται επίσης ότι, μολονότι το αιτούν δικαστήριο καλείται να διαπιστώσει το συμβατό, από απόψεως του άρθρου
87 ΕΚ, του άρθρου 5, παράγραφος 1, της FlErwV, δεν αποκλείεται ότι, σε ορισμένες περιπτώσεις, η προβλεπόμενη με τη διάταξη
αυτή του εθνικού δικαίου μέθοδος καταλήγει σε αποτέλεσμα αποκλίνον της αξίας της αγοράς. Υπό τις συνθήκες αυτές, δυνάμει της
υποχρεώσεως που υπέχουν όλα τα δημόσια όργανα, περιλαμβανομένων των εθνικών δικαστηρίων και των διοικητικών αρχών, να αποκλίνουν
από εθνικό κανόνα αντίθετο προς το δίκαιο της Ένωσης, το εν λόγω δικαστήριο και οι διοικητικές αρχές που είναι επιφορτισμένες
με την εφαρμογή του υποχρεούνται να μην εφαρμόσουν την εν λόγω εθνική διάταξη (βλ., συναφώς, αποφάσεις της 22ας Ιουνίου 1989,
103/88, Fratelli Costanzo, Συλλογή 1989, σ. 1839, σκέψη 31, καθώς και της 9ης Σεπτεμβρίου 2003, C‑198/01, CIF, Συλλογή 2003,
σ.  I‑8055, σκέψεις 48 και 49).
Βάσει αυτού, ο εθνικός δικαστής οφείλει να λαμβάνει, μεταξύ άλλων, υπόψη ότι τούτο συνεπάγεται, ενδεχομένως, την υποχρέωση
να λαμβάνει όλα τα μέτρα προς διευκόλυνση της υλοποιήσεως του πλήρους αποτελέσματος του δικαίου της Ένωσης (βλ., συναφώς,
αποφάσεις της 13ης Ιουλίου 1972, 48/71, Επιτροπή κατά Ιταλίας, Συλλογή τόμος 1972-1973, σ. 85, σκέψη 7, και CIF, προαναφερθείσα,
σκέψη 49).
Υπό τις συνθήκες αυτές, στο υποβληθέν ερώτημα πρέπει να δοθεί η απάντηση ότι το άρθρο 87 ΕΚ πρέπει να ερμηνευθεί υπό την έννοια
ότι δεν απαγορεύει εθνική ρύθμιση προβλέπουσα μεθόδους υπολογισμού για τον καθορισμό της αξίας γεωργικών και δασικών εκτάσεων
τις οποίες πωλούν οι δημόσιες αρχές στο πλαίσιο σχεδίου ιδιωτικοποιήσεως, όπως οι καθοριζόμενες στο άρθρο 5, παράγραφος 1,
της FlErwV, καθόσον οι εν λόγω μέθοδοι προβλέπουν την επικαιροποίηση των τιμών σε περίπτωση σημαντικής αυξήσεώς τους, ούτως
ώστε η πράγματι καταβαλλόμενη από τον αγοραστή τιμή να προσεγγίζει κατά το δυνατόν την εμπορική αξία των εκτάσεων αυτών.

Επί των δικαστικών εξόδων
Δεδομένου ότι η παρούσα διαδικασία έχει ως προς τους διαδίκους της κύριας δίκης τον χαρακτήρα παρεμπίπτοντος που ανέκυψε ενώπιον
του εθνικού δικαστηρίου, σ’ αυτό εναπόκειται να αποφανθεί επί των δικαστικών εξόδων. Τα έξοδα στα οποία υποβλήθηκαν όσοι κατέθεσαν
παρατηρήσεις στο Δικαστήριο, πλην των ως άνω διαδίκων, δεν αποδίδονται.
Για τους λόγους αυτούς, το Δικαστήριο (πρώτο τμήμα) αποφαίνεται:
Το άρθρο 87 ΕΚ πρέπει να ερμηνευθεί υπό την έννοια ότι δεν απαγορεύει εθνική ρύθμιση προβλέπουσα μεθόδους υπολογισμού για
τον καθορισμό της αξίας γεωργικών και δασικών εκτάσεων τις οποίες πωλούν οι δημόσιες αρχές στο πλαίσιο σχεδίου ιδιωτικοποιήσεως,
όπως οι καθοριζόμενες στο άρθρο 5, παράγραφος 1, της υπουργικής αποφάσεως περί της κτήσεως εκτάσεων (Flächenerwerbsverordnung),
της 20ής Δεκεμβρίου 1995, καθόσον οι εν λόγω μέθοδοι προβλέπουν την επικαιροποίηση των τιμών σε περίπτωση σημαντικής αυξήσεώς
τους, ούτως ώστε η πράγματι καταβαλλόμενη από τον αγοραστή τιμή να προσεγγίζει κατά το δυνατόν την εμπορική αξία των εκτάσεων
αυτών.
(υπογραφές)
*
Γλώσσα διαδικασίας: η γερμανική.