CELEX: 62004CJ0073
Executieverdrag
Bevoegdheid inzake huur en verhuur van onroerende goederen
Recht van deeltijds gebruik van onroerend goed

1       Het verzoek om een prejudiciële beslissing betreft de uitlegging van artikel 16, punt 1, sub a, van het Verdrag van 27 september
1968 betreffende de rechterlijke bevoegdheid en de tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken (PB 1972,
L 299, blz. 32), zoals gewijzigd bij het Verdrag van 9 oktober 1978 inzake de toetreding van het Koninkrijk Denemarken, Ierland
en het Verenigd Koninkrijk van Groot-Brittannië en Noord-Ierland (PB L 304, blz. 1, en − gewijzigde tekst − blz. 77), het
Verdrag van 25 oktober 1982 inzake de toetreding van de Helleense Republiek (PB L 388, blz. 1) en het Verdrag van 26 mei 1989
inzake de toetreding van het Koninkrijk Spanje en de Portugese Republiek (PB L 285, blz. 1; hierna: „Executieverdrag”).
2       Dit verzoek is ingediend in het kader van een geding tussen de heer en mevrouw Klein en de vennootschap Rhodos Management
Ltd (hierna: „Rhodos”) over de terugbetaling van de bedragen die waren betaald na het sluiten van een overeenkomst die de
echtgenoten Klein een recht van deeltijds gebruik van een in Griekenland gelegen appartement verleende.

Het rechtskader
3       Artikel 4, eerste alinea, Executieverdrag luidt als volgt:
„Indien de verweerder geen woonplaats heeft op het grondgebied van een verdragsluitende staat, wordt de bevoegdheid in elke
verdragsluitende staat geregeld door de wetgeving van die staat, onverminderd de toepassing van het bepaalde in artikel 16.”
4       Artikel 16, punt 1, sub a, van het Executieverdrag bepaalt:
„Ongeacht de woonplaats zijn bij uitsluiting bevoegd:
1.      a)     ten aanzien van zakelijke rechten op en huur en verhuur, pacht en verpachting van onroerende goederen: de gerechten van de
verdragsluitende staat waar het onroerend goed gelegen is”.

Het feitelijke kader en de prejudiciële vragen
5       De heer en mevrouw Klein, die in Duitsland wonen, hebben in 1992 met Rhodos, een op het Isle of Man gevestigde vennootschap,
een overeenkomst gesloten met als opschrift „Lidmaatschapsovereenkomst” („Mitgliedschaftsvertrag”) op grond waarvan de betrokkenen,
die „kopers” („Käufer”) werden genoemd, lid werden van een club.
6       Het lidmaatschap van deze club was een noodzakelijke voorwaarde om een recht van deeltijds gebruik van een vakantieverblijf
te verkrijgen. Op grond van dezelfde overeenkomst hebben de echtgenoten Klein het recht van gebruik van een naar type en ligging
aangewezen appartement in een hotelcomplex in Griekenland tijdens de dertiende kalenderweek van elk jaar tot in 2031 verkregen.
7       De bijdrage voor het lidmaatschap van deze club bedroeg 10 153 DEM van het totale door de echtgenoten Klein betaalde bedrag
van 13 300 DEM.
8       Door het lidmaatschap van de club kon eveneens een beroep worden gedaan op een orgaan dat de ruil van vakantieperiodes en
vakantieplaatsen coördineert. Voor de toetreding tot dit orgaan was een bijdrage van 350 DEM voor drie jaar verschuldigd.
9       Het hotelcomplex waarin het in het hoofdgeding bedoelde appartement was gelegen, verstrekte aan de rechthebbenden op het gebruiksrecht
dezelfde diensten als aan de klanten van het hotel.
10     De echtgenoten Klein hebben eerst een aanbetaling van 2 640 DEM gedaan. Kort daarna hebben zij zonder aftrek van deze aanbetaling
de totale prijs betaald.
11     In de procedure in het hoofdgeding vorderen de echtgenoten Klein de terugbetaling van het door hen betaalde totaalbedrag van
15 940 DEM.
12     Omdat het Oberlandesgericht Hamm, dat in hoger beroep kennis dient te nemen van de zaak, twijfelt aan zijn internationale
bevoegdheid, heeft het de behandeling van de zaak geschorst en het Hof de volgende prejudiciële vragen voorgelegd:
„1.      Omvat het begrip ‚ten aanzien van [...] huur en verhuur, pacht en verpachting van onroerende goederen’ in artikel 16, punt
1, sub a, Executieverdrag […], geschillen over het gebruiksrecht van een naar type en ligging geïndividualiseerd appartement
in een hotelcomplex tijdens een bepaalde kalenderweek per jaar gedurende een periode van bijna 40 jaar, ook wanneer de overeenkomst
tegelijkertijd en noodzakelijkerwijs voorziet in het lidmaatschap van een club die vooral tot taak heeft de leden de uitoefening
van dat gebruiksrecht te verzekeren?
2.      Zo ja, geldt de exclusieve bevoegdheid krachtens artikel 16, punt 1, sub a, Executieverdrag ook voor vorderingen die weliswaar
op een overeenkomst inzake huur en verhuur of pacht en verpachting zijn gebaseerd, maar rechtens en feitelijk niets met huur
en verhuur of pacht en verpachting van doen hebben, meer in het bijzonder voor de vordering tot terugbetaling van een bedrag
dat bij vergissing is betaald bovenop het bedrag dat voor het gebruik van het appartement respectievelijk voor het clublidmaatschap
werd geëist?”

De beantwoording van de prejudiciële vragen

De eerste vraag
13     Met zijn eerste vraag wenst de verwijzende rechter in wezen te vernemen of artikel 16, punt 1, sub a, Executieverdrag aldus
moet worden uitgelegd dat het van toepassing is op een overeenkomst die voorziet in het lidmaatschap van een club, dat als
voornaamste voordeel heeft dat de leden een recht van deeltijds gebruik van een in de overeenkomst naar type en ligging aangewezen
onroerend goed kunnen verkrijgen en uitoefenen.
14     Vooraf zij eraan herinnerd dat, in afwijking van het in artikel 4, eerste alinea, Executieverdrag geformuleerde algemene beginsel,
namelijk dat, indien de verweerder geen woonplaats heeft op het grondgebied van een verdragsluitende staat, de eigen regels
inzake internationale bevoegdheid van de betrokken verdragsluitende staat van toepassing zijn, artikel 16, punt 1, sub a,
van dit Verdrag ten aanzien van zakelijke rechten op en huur en verhuur, pacht en verpachting van onroerende goederen voorziet
in de exclusieve bevoegdheid van de gerechten van de verdragsluitende staat waar het onroerend goed is gelegen.
15     Als uitzondering op de algemene bevoegdheidsregels van het Executieverdrag mag artikel 16 niet ruimer worden uitgelegd dan
het oogmerk ervan verlangt, aangezien deze bepaling tot gevolg heeft dat partijen worden beroofd van de forumkeuze die hun
anders zou toekomen, en in bepaalde gevallen voor een rechter worden gedaagd die voor geen van hen de rechter van hun woonplaats
is (zie met name arresten van 14 december 1977, Sanders, 73/77, Jurispr. blz. 2383, punten 17 en 18; 10 januari 1990, Reichert
en Kockler, C‑115/88, Jurispr. blz. I‑27, punt 9; 9 juni 1994, Lieber, C‑292/93, Jurispr. blz. I‑2535, punt 12, en 27 januari
2000, Dansommer, C-8/98, Jurispr. blz. I‑393, punt 21).
16     Zowel uit het rapport Jenard bij het Executieverdrag (PB 1979, C 59, blz. 1) als uit de rechtspraak blijkt, dat de voornaamste
reden voor de exclusieve bevoegdheid van de gerechten van de verdragsluitende staat waar het onroerend goed is gelegen, is,
dat het gerecht van de plaats waar het onroerend goed is gelegen, vanwege zijn nabijheid het best in staat is, zich door onderzoekingen,
getuigenverhoren en deskundigenberichten ter plaatse op de hoogte te stellen van de feitelijke situatie en de ter zake geldende
voorschriften en gebruiken toe te passen, in de regel die van de staat waar het onroerend goed is gelegen (zie met name reeds
aangehaalde arresten Sanders, punt 13; Reichert en Kockler, punt 10, en Dansommer, punt 27). Volgens ditzelfde rapport hadden
de auteurs van het Executieverdrag, wat meer in het bijzonder de in punt 1 van dat artikel opgenomen exclusieve bevoegdheidsregel
ten aanzien van huur en verhuur of pacht en verpachting van onroerende goederen betreft, onder meer geschillen over herstel
van door de huurder veroorzaakte schade op het oog (arrest Dansommer, reeds aangehaald, punt 28).
17     Dit is evenwel niet aan de orde in het hoofdgeding, aangezien de door de echtgenoten Klein ingestelde rechtsvordering tot
terugbetaling van het totale bedrag dat zij hebben betaald, slechts kan berusten op ongeldigheid van de met Rhodos gesloten
overeenkomst.
18     De betrokken overeenkomst is door partijen als een overeenkomst van lidmaatschap van een club gekwalificeerd. Zoals de verwijzende
rechter heeft vastgesteld, is de lidmaatschapsbijdrage van 10 153 DEM het voornaamste bestanddeel van de totale prijs van
13 300 DEM.
19     Op grond van dit lidmaatschap konden de echtgenoten Klein, voor een bedrag dat volgens de in de verwijzingsbeslissing verstrekte
gegevens op ongeveer 2 000 DEM kan worden geschat, het gebruiksrecht van een naar type en ligging aangewezen appartement tijdens
één week per jaar gedurende een periode van bijna 40 jaar verkrijgen.
20     De waarde van het gebruiksrecht van het onroerend goed heeft dus in de opzet van de betrokken overeenkomst slechts een ondergeschikt
economisch belang ten opzichte van de lidmaatschapsbijdrage.
21     Het Hof heeft evenwel geoordeeld dat een overeenkomst die niet alleen het recht van deeltijds gebruik van een onroerend goed
betreft, maar ook de levering van afzonderlijke diensten met een hogere waarde dan die van het gebruiksrecht op het onroerend
goed, geen overeenkomst betreffende de verhuur van een onroerend goed is in de zin van artikel 3, lid 2, sub a, van richtlijn
85/577/EEG van de Raad van 20 december 1985 betreffende de bescherming van de consument bij buiten verkoopruimten gesloten
overeenkomsten (PB L 372, blz. 31) (arrest van 22 april 1999, Travel Vac, C-423/97, Jurispr. blz. I‑2195, punt 25).
22     Gelet op het verband tussen het Executieverdrag en de communautaire rechtsorde (arresten van 10 februari 1994, Mund & Fester,
C-398/92, Jurispr. blz. I‑467, punt 12, en 28 maart 2000, Krombach, C-7/98, Jurispr. blz. I‑1935, punt 24), dient deze uitlegging
in aanmerking te worden genomen bij de uitlegging van het Executieverdrag.
23     De Duitse regering en de regering van het Verenigd Koninkrijk hebben erop gewezen dat het voornaamste voordeel van de overeenkomst
van lidmaatschap van de club erin bestaat dat een recht van deeltijds gebruik van een onroerend goed kan worden verkregen.
24     In dit verband dient erop te worden gewezen dat het onroerend goed zelf, dat slechts naar het type ervan in een hotelcomplex
is aangewezen, in de overeenkomst van lidmaatschap van de club is gepreciseerd noch geïndividualiseerd. Zoals de Commissie
stelt, kan het gebruiksrecht dus elk jaar betrekking hebben op een ander appartement.
25     Zoals de echtgenoten Klein hebben onderstreept, wordt dit element versterkt door de omstandigheid dat de betrokken overeenkomst
zelf bepaalt dat de leden zijn aangesloten bij een organisatie, waardoor zij, mits betaling van een jaarlijkse bijdrage die
allereerst voor drie jaar is verschuldigd, de mogelijkheid krijgen om hun vakantieverblijven te ruilen.
26     Gelet op een ander lijkt het verband tussen de overeenkomst van lidmaatschap van de club die in het hoofdgeding aan de orde
is, enerzijds, en het onroerend goed dat daadwerkelijk door het lid kan worden gebruikt, anderzijds, niet nauw genoeg om de
kwalificatie overeenkomst van huur en verhuur, pacht en verpachting in de zin van artikel 16, punt 1, sub a, Executieverdrag
te rechtvaardigen. Dit artikel dient immers, zoals in punt 15 van het onderhavige arrest in herinnering is gebracht, restrictief
te worden uitgelegd.
27     Deze conclusie wordt bevestigd door de omstandigheid dat deze lidmaatschapsovereenkomst voorziet in diensten waarvan de leden
van de club onder dezelfde voorwaarden gebruik kunnen maken als de klanten van het hotel. Zoals de Commissie heeft betoogd,
gaan deze extra diensten verder dan de overdracht van een gebruiksrecht, het voorwerp van een huurovereenkomst. Ook al worden
de inhoud en de aard van de diensten waarover het in het hoofdgeding gaat, in de verwijzingsbeslissing niet gepreciseerd,
toch moet eraan worden herinnerd dat een gemengde overeenkomst, op grond waarvan tegen een door de cliënt betaalde totaalprijs
een pakket van diensten moet worden verricht, buiten het gebied ligt waarin de exclusieve bevoegdheidsregel van artikel 16,
punt 1, Executieverdrag zijn bestaansrecht heeft, en geen eigenlijke huur‑ of pachtovereenkomst in de zin van deze bepaling
is (arrest van 26 februari 1992, Hacker, C-280/90, Jurispr. blz. I‑1111, punt 15).
28     Onder deze omstandigheden dient op de eerste vraag te worden geantwoord dat artikel 16, punt 1, sub a, Executieverdrag aldus
moet worden uitgelegd dat het niet van toepassing is op een overeenkomst van lidmaatschap van een club op grond waarvan de
leden tegen betaling van een lidmaatschapsbijdrage, die het voornaamste bestanddeel van de totale prijs vormt, een recht van
deeltijds gebruik van een louter naar type en ligging aangewezen onroerend goed kunnen verkrijgen, en die bepaalt dat de leden
toetreden tot een organisatie, waardoor zij de mogelijkheid krijgen, hun gebruiksrecht te ruilen.

De tweede vraag
29     Gelet op het antwoord op de eerste vraag, behoeft de tweede vraag niet te worden beantwoord.

Kosten
30     Ten aanzien van de partijen in het hoofdgeding is de procedure als een aldaar gerezen incident te beschouwen, zodat de nationale
rechterlijke instantie over de kosten heeft te beslissen. De door anderen wegens indiening van hun opmerkingen bij het Hof
gemaakte kosten komen niet voor vergoeding in aanmerking.
Het Hof van Justitie (Eerste kamer) verklaart voor recht:
Artikel 16, punt 1, sub a, van het Verdrag van 27 september 1968 betreffende de rechterlijke bevoegdheid en de tenuitvoerlegging
van beslissingen in burgerlijke en handelszaken, zoals gewijzigd bij het Verdrag van 9 oktober 1978 inzake de toetreding van
het Koninkrijk Denemarken, Ierland en het Verenigd Koninkrijk van Groot-Brittannië en Noord-Ierland, het Verdrag van 25 oktober
1982 inzake de toetreding van de Helleense Republiek en het Verdrag van 26 mei 1989 inzake de toetreding van het Koninkrijk
Spanje en de Portugese Republiek, moet aldus worden uitgelegd dat het niet van toepassing is op een overeenkomst van lidmaatschap
van een club op grond waarvan de leden tegen betaling van een lidmaatschapsbijdrage, die het voornaamste bestanddeel van de
totale prijs vormt, een recht van deeltijds gebruik van een louter naar type en ligging aangewezen onroerend goed kunnen verkrijgen,
en die bepaalt dat de leden toetreden tot een organisatie, waardoor zij de mogelijkheid krijgen, hun gebruiksrecht te ruilen.
ondertekeningen
*
Procestaal: Duits.