CELEX: 62003CJ0350
Protecção dos consumidores
Vendas ao domicílio
Compra de um bem imóvel
Investimento financiado por um empréstimo hipotecário
Direito de rescisão
Consequências da rescisão

1       O pedido de decisão judicial tem por objecto a interpretação do artigo 95.°, n.° 3, CE bem como da Directiva 85/577/CEE do
Conselho, de 20 de Dezembro de 1985, relativa à protecção dos consumidores no caso de contratos negociados fora dos estabelecimentos
comerciais (JO L 372, p. 31; EE 15 F6 p. 131; a seguir «directiva»), nomeadamente dos seus artigos 3.°, n.° 2, 4.°, 5.° e
7.°
2       Este pedido foi apresentado no âmbito de um litígio que opõe o casal Schulte ao Deutsche Bausparkasse Badenia AG (a seguir
«banco»), a respeito das consequências da rescisão, nos termos do direito aplicável em matéria de vendas ao domicílio, do
contrato de crédito imobiliário celebrado com o banco por esse casal.

Quadro jurídico

Legislação comunitária
3       A directiva tem por objectivo proporcionar aos consumidores dos Estados‑Membros uma protecção mínima no domínio das vendas
ao domicílio, a fim de os proteger do risco que resulta das circunstâncias típicas da celebração de um contrato fora dos estabelecimentos
comerciais. Os quarto e quinto considerandos da directiva enunciam:
«[…] os contratos celebrados fora dos estabelecimentos comerciais do comerciante [caracterizam‑se] pelo facto da iniciativa
das negociações provir normalmente do comerciante e que o consumidor não está, de forma nenhuma, preparado para tais negociações
e que foi apanhado desprevenido; […] muitas vezes, o consumidor nem mesmo pode comparar a qualidade e o preço da oferta com
outras ofertas; […]
[…] é necessário conceder ao consumidor um direito de resolução por um período de pelo menos sete dias, a fim de lhe ser dada
a possibilidade de avaliar as obrigações que decorrem do contrato».
4       O artigo 1.°, n.° 1, da directiva dispõe:
«A presente directiva é aplicável aos contratos celebrados entre um comerciante que forneça bens ou serviços e um consumidor:
[…]
–      durante uma visita do comerciante:
i)      a casa do consumidor ou a casa de outro consumidor;
[…]
quando a visita não se efectua a pedido expresso do consumidor.»
5       O artigo 3.°, n.° 2, alínea a), da directiva prevê:
«A presente directiva não se aplica:
a)      Aos contratos relativos à construção, venda e aluguer [arrendamento] de bens imóveis, nem aos contratos respeitantes a outros
direitos relativos a bens imóveis.
[...]»
6       O artigo 4.° da directiva dispõe:
«Nos casos das transacções referidas no artigo 1.°, o comerciante deve informar por escrito o consumidor do direito que lhe
assiste de rescindir o contrato nos prazos fixados no artigo 5.°, bem como do nome e da direcção da entidade junto da qual
esse direito pode ser exercido
Esta informação é datada e menciona os elementos que permitem identificar o contrato. Deve ser fornecida ao consumidor:
a)      no caso previsto no n.° 1 do artigo 1.°, na altura da celebração do contrato;
[...]
Os Estados‑Membros velam por que a respectiva legislação nacional preveja medidas adequadas para protecção do consumidor nos
casos em que não seja fornecida a informação prevista no presente artigo.»
7       Nos termos do artigo 5.° da directiva:
«1.      O consumidor tem o direito de renunciar aos efeitos do compromisso que assumiu desde que envie uma notificação, no prazo de
pelo menos sete dias a contar da data em que recebeu a informação referida no artigo 4.°, em conformidade com as modalidades
e condições prescritas pela legislação nacional. […]
2.      A notificação feita desvincula o consumidor de qualquer obrigação decorrente do contrato rescindido.»
8       O artigo 7.° de directiva prevê que, «[c]aso o consumidor exerça o direito de renúncia, os efeitos jurídicos dessa renúncia
são regulados de acordo com a legislação nacional, nomeadamente no que respeita ao reembolso de pagamentos [re]ferentes a
bens ou prestações de serviços, assim como à restituição de mercadorias recebidas».
9       O artigo 8.° da directiva precisa que esta «não impede os Estados‑Membros de adoptarem ou manterem disposições mais favoráveis
à protecção do consumidor no domínio por ela abrangido».

Jurisprudência do Tribunal de Justiça
10     No acórdão de 13 de Dezembro de 2001, Heininger (C‑481/99, Colect., p. I‑9945), o Tribunal de Justiça interpretou a directiva
sob três aspectos.
11     Em primeiro lugar, o Tribunal decidiu que a directiva é aplicável aos contratos de crédito imobiliário, quer dizer, aos contratos
de crédito destinados a financiar a aquisição de imóveis. No n.° 32 do referido acórdão, considerou que, embora esse contrato
esteja ligado a um direito relativo a um bem imóvel, na medida em que o empréstimo deve ser concedido mediante uma garantia
imobiliária, este elemento do contrato não basta para considerar que o referido contrato tem por objecto um direito relativo
a bens imóveis na acepção do artigo 3.°, n.° 2, alínea a), da directiva.
12     Em seguida, recordou que o consumidor que celebrou um contrato de crédito imobiliário numa situação de venda ao domicílio
tem o direito de rescisão previsto no artigo 5.° da directiva. O Tribunal de Justiça esclareceu, no n.° 35 do mesmo acórdão,
que as consequências de uma eventual rescisão do contrato de crédito imobiliário, ocorrida em conformidade com as regras da
mesma directiva, sobre o contrato de compra do bem imóvel e a constituição da garantia imobiliária são reguladas pelo direito
nacional.
13     Por último, O Tribunal de Justiça recordou que o prazo de sete dias para o exercício do direito de rescisão se calcula a partir
do momento em que o consumidor receba do comerciante a informação relativa ao seu direito de rescisão. No n.° 48 do acórdão
Heininger, já referido, declarou que a directiva se opõe a que o legislador nacional aplique o prazo de um ano, a contar da
celebração do contrato, para o exercício do direito de rescisão previsto pelo artigo 5.° da directiva, quando o consumidor
não tenha sido informado nos termos do artigo 4.° da referida directiva.

Legislação nacional
14     A directiva foi transposta para o direito alemão pela Lei relativa à rescisão de contratos celebrados por venda ao domicílio
e de transacções similares (Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäften), de 16 de Janeiro de
1986 (BGBl. 1986 I, p. 122, a seguir «HWiG»).
15     Na versão em vigor no momento dos factos relativos ao processo principal, o § 1, n.° 1, da HWiG previa:
«Quando o cliente tiver sido compelido a fazer uma declaração de vontade destinada à celebração de um contrato relativo a
uma prestação a título oneroso:
1.      por negociação verbal no seu local trabalho ou num domicílio privado,
[...]
essa declaração de vontade só produz efeitos se o cliente não a tiver revogado por escrito no prazo de uma semana.»
16     O § 3 da HWiG dispõe:
«(1)      Em caso de rescisão, cada uma das partes é obrigada a restituir à outra as prestações recebidas. A deterioração ou perda do
objecto ou qualquer outra impossibilidade de o restituir não obsta à rescisão. Se o cliente for responsável pela deterioração,
perda ou outra impossibilidade, fica obrigado a pagar a diferença de valor ou o valor do objecto à outra parte do contrato.
(2)      Se o cliente não tiver sido informado nos termos do § 2 ou de outra forma do seu direito de rescisão, só será considerado
responsável pela deterioração, perda ou outra impossibilidade se não tiver actuado com a diligência com que costuma actuar
nos seus próprios negócios.
(3)      Relativamente à cessão do uso ou da utilização de um bem, bem como no que respeita às outras prestações até ao momento do
exercício do direito de rescisão, o respectivo valor tem que ser reembolsado; a perda de valor ocorrida devido a uma utilização
adequada do bem ou de outra prestação não será tomada em consideração.
(4)      O cliente pode exigir à outra parte a restituição das despesas necessárias efectuadas com o bem.»
17     Por outro lado, o legislador alemão transpôs a Directiva 87/102/CEE do Conselho, de 22 Dezembro 1986, relativa à aproximação
das disposições legislativas, regulamentares e administrativas dos Estados‑Membros relativas ao crédito ao consumo (JO 1987,
L 42, p. 48), adoptando a Lei relativa ao crédito ao consumo (Verbraucherkreditgesetz), de 17 de Dezembro de 1990 (BGBl. 1990
I, p. 2840, a seguir «VerbrKrG»). Esta lei, na sua versão inicial, estava em vigor no momento em que ocorreram os factos do
processo principal e até 30 de Setembro de 2000.
18     O § 9 da VerbrKrG dispõe:
«1.      O contrato de compra e venda constitui uma transacção conexa com o contrato de mútuo quando o crédito serve para o financiamento
do preço de venda e os dois contratos devem ser considerados uma unidade económica. Existe uma unidade económica designadamente
quando o mutuante obtém a colaboração do vendedor para a preparação ou a celebração do contrato de mútuo.
2.      A declaração de vontade do consumidor no sentido da celebração do contrato de compra e venda conexo apenas é válida se o consumidor
não revogar a sua declaração de vontade no sentido da celebração do contrato de mútuo nos termos do artigo 7.°, n.° 1.
A informação relativa ao direito de rescisão [...] deve conter a indicação de que, em caso de rescisão, o contrato de compra
e venda conexo com o contrato de mútuo deixa de ser válido. [...] Se o montante líquido do crédito foi já pago ao vendedor,
o mutuante assume relativamente ao consumidor os direitos e obrigações do vendedor decorrentes do contrato de venda no que
se refere aos efeitos jurídicos da rescisão [...]
[…]»
19     O § 3, n.° 2, da VerbrKrG prevê:
«Não são aplicáveis, designadamente,
[…]
2.      O § 4, n.° 1, quarto período, ponto 1, alínea b), e os §§ 7, 9 e 11 a 13 aos contratos de mútuo nos termos dos quais o crédito
está sujeito à constituição de uma garantia real e é concedido nas condições habituais relativas aos créditos com garantia
real e seu financiamento intercalar […]»

O litígio no processo principal
20     Segundo a decisão de reenvio, desde os finais dos anos 80, o banco financia a aquisição de apartamentos antigos. Trata‑se,
regra geral, de imóveis que foram construídos no âmbito da construção de habitações sociais durante os anos 60 e 70 e que
foram comprados pela Allgemeine Wohnungsvermögens AG, depois parcialmente renovados e colocados à venda. A sociedade Heinen
& Biege GmbH (a seguir «Heinen & Biege»), que se dedica à medição imobiliária e financeira, encarregava‑se da comercialização
desses apartamentos e da mediação do financiamento.
21     No âmbito dessa comercialização, o casal Schulte foi contactado em Fevereiro de 1992 por um agente da Heinen & Biege que propôs
uma aplicação financeira destinada à aquisição de um bem imóvel financiado a crédito. O apartamento colocado à venda devia
ser ocupado por terceiros e, por razões fiscais, a sua aquisição devia ser totalmente financiada por um empréstimo.
22     Em 28 de Abril de 1992, o casal Schulte adquiriu um apartamento pelo preço de 90 519 DEM. O contrato de compra e venda foi
assinado perante notário, de acordo com as disposições da regulamentação nacional na matéria.
23     Com o objectivo exclusivo de financiar esta aquisição, o casal Schulte, em 7 de Abril de 1992, contraiu no banco um empréstimo
de 105 000 DEM, garantido por uma hipoteca do mesmo valor sobre o apartamento adquirido, que foi constituída por acto notarial
de 8 de Maio de 1992. Nesse acto, o casal Schulte responsabilizou‑se pessoalmente pelo pagamento da hipoteca e aceitou a possibilidade
de uma execução coerciva imediata do contrato de mútuo sobre a totalidade do seu património. O casal comprometeu‑se ainda,
a pedido do banco, a aderir a um sistema de comunhão dos rendimentos locativos, considerado garantir uma repartição igual
da totalidade dos rendimentos locativos do complexo imobiliário.
24     Por outro lado, comprometera‑se a celebrar no banco dois contratos de poupança para construção relativo cada um deles a 50%
da quantia emprestada. Foi convencionado que o reembolso do empréstimo só devia ocorrer com a utilização do primeiro contrato
de poupança para construção. O contrato de mútuo não continha nenhuma informação relativa ao direito de rescisão na acepção
da HWiG.
25     Celebrados todos os contratos e constituídas as garantias previstas pelo contrato de mútuo, o banco pagou directamente à sociedade
vendedora do bem imóvel 101 850 DEM, com base na instrução dada por escrito pelo casal Schulte.
26     Não tendo o casal Schulte cumprido as suas obrigações de pagamento mensal em conformidade com o contrato de mútuo, o banco
rescindiu esse contrato, exigiu o seu reembolso imediato e, por falta de pagamento, requereu a execução do referido contrato
com base no acto notarial de 8 de Maio de 1992.
27     Em Novembro de 2002, o casal Schulte rescindiu o contrato de mútuo com fundamento no § 1 da HWiG e deduziu oposição, no Landgericht
Bochum, à execução.
28     Alegou nesse órgão jurisdicional que, em Fevereiro de 1992, foi contactado no domicílio por um agente da Heinen & Biege que
lhe propôs um sistema que permitia realizar economias de impostos e que, em seguida, num curto espaço de tempo, ocorreram
três reuniões de informação no seu domicílio privado, durante as quais, além do bem imobiliário, lhe foi proposto o financiamento
total e, no caso concreto, exclusivamente o do banco. Foi‑lhe expressamente dito que o financiamento do bem imóvel estava
assegurado, devido ao modelo de aplicação financeira escolhido, pelas vantagens fiscais ligadas a essa aplicação, bem como
pelos rendimentos locativos. Tanto o contrato de mútuo como os contratos de poupança para construção foram assinados no seu
apartamento.
29     Sustentou que o banco é responsável pela situação de venda ao domicílio, dado que tem colaborado intimamente desde há anos
com a sociedade de mediação, sendo todas as fases das negociações dos contratos asseguradas por conta do banco.
30     O casal Schulte alegou também que o contrato de venda e o contrato de mútuo deviam ser considerados uma unidade económica,
de modo que, nos termos do § 9, n.° 2, quarto período, da VerbrkrG, que de qualquer modo é aplicável por analogia, é simplesmente
obrigado a restituir a propriedade do apartamento.
31     O banco contestou que o contrato de mútuo tivesse sido celebrado no âmbito de uma situação de venda ao domicílio. Por outro
lado, mesmo que fosse esse o caso, não era juridicamente responsável, sendo o agente um colaborador da sociedade de mediação,
cuja função, no que diz respeito à celebração do contrato de mútuo, consistiu exclusivamente em intervir ao nível da constituição
do
dossier
e da transmissão de dados.
32     Por outro lado, o banco considerou que a questão não era a de saber se o casal Schulte tinha o direito de rescisão em conformidade
com a HWiG, uma vez que, mesmo admitindo a validade da rescisão fundamentada no § 1 da HWiG, é obrigado a reembolsar o montante
do empréstimo que foi contraído, ou o montante líquido do crédito, bem como uma indemnização relativa ao gozo dos fundos,
até ao limite dos juros contratualmente convencionados ou, de qualquer modo, praticados no mercado. A título subsidiário,
o banco pediu em reconvenção a condenação do casal Schulte no pagamento da quantia paga, isto é, 101 850 DEM, acrescida dos
juros legais.

Questões prejudiciais
33     O Landgericht Bochum expõe que, no direito nacional, a rescisão de um contrato de crédito imobiliário tem por consequência
a anulação desse contrato, sendo cada parte obrigada, em conformidade com o § 3, n.
os
1 e 3, da HWiG, a restituir à outra as prestações recebidas e a reembolsar o valor da utilização até ao momento da rescisão.
Acrescenta que, nos termos da jurisprudência constante do Bundesgerichtshof, o empréstimo é considerado ter sido recebido
pelo mutuário, mesmo que o montante desse empréstimo não tenha sido entregue ao mutuário mas, por instrução deste último,
a um terceiro.
34     Daqui resulta que, em caso de rescisão de um contrato de crédito imobiliário celebrado numa situação de venda ao domicílio,
o § 3, n.
os
1 e 3, da HWiG confere ao banco mutuante o direito ao reembolso do montante líquido do crédito pago, acrescido dos juros
à taxa do mercado.
35     O Landgericht Bochum explica que a solução do processo principal depende principalmente da questão de saber se, dado que o
casal Schulte exerceu o seu direito de rescisão do contrato de crédito imobiliário, o banco pode invocar o direito ao reembolso
imediato e integral do montante do empréstimo nos termos do § 3, n.° 1, da HWiG tal como interpretado pelo Bundesgerichtshof.
Considera esta consequência severa para o consumidor e que estão previstas outras soluções nos termos da legislação nacional.
36     Em especial, o contrato de crédito imobiliário e o contrato de compra e venda de bens imóveis podem ser considerados uma unidade
económica na acepção do § 9, n.° 2, da VerbrKrG, de modo que o mutuário, devido à rescisão do contrato de crédito imobiliário,
já não está ligado ao contrato de venda de bens imóveis e que, em conformidade com o quarto período dessa mesma disposição,
o banco assume os direitos e obrigações do vendedor. O mutuário, por conseguinte, já não seria obrigado a reembolsar ao banco
o montante do empréstimo mas devia restituir o bem imóvel financiado pelo referido empréstimo e reembolsar o valor do uso
que dele fez entretanto. É também possível, sem mesmo recorrer ao § 9, n.° 2, da VerbrKrG, considerar, baseando‑se no facto
de que existe uma unidade económica entre os dois contratos, que a rescisão de um deles se traduz também pela invalidade do
outro, exigindo o objectivo protector que está ligado à disposição relativa à rescisão que não deve recair sobre o mutuário
a obrigação de reembolsar o empréstimo.
37     Todavia, o Landgericht Bochum refere que, segundo jurisprudência constante do Bundesgerichtshof, confirmada depois do acórdão
Heininger, já referido, o § 9 da VerbrKrG não é aplicável aos créditos imobiliários por força do § 3, n.° 2, da VerbrKrG.
Segundo essa jurisprudência, o crédito imobiliário e a compra de bens imóveis financiada pelo crédito não são considerados
contratos conexos que formam uma unidade económica. Por conseguinte, a rescisão do contrato de crédito imobiliário não afecta
a validade do contrato de compra e venda relativo a um bem imóvel financiado por esse crédito.
38     O Landgericht Bochum pergunta se uma disposição nacional como o § 3 da HWiG, tal como interpretada pelo Bundesgerichtshof,
está em conformidade com o direito comunitário, porque as consequências jurídicas que decorrem da interpretação dada a essa
disposição não lhe parecem corresponder à finalidade protectora do direito de rescisão.
39     Alega a este respeito que a obrigação de reembolso que decorre da referida interpretação implica, para o consumidor que tenha
celebrado um contrato de mútuo sem ter sido informado do seu direito de rescisão e que exerce depois esse direito – que, em
conformidade com o acórdão Heininger, já referido, não é limitado no tempo –, uma situação menos favorável, no plano económico,
do que em caso de manutenção do contrato de mútuo. Podendo a sua execução provocar a insolvabilidade dos consumidores, a obrigação
de reembolso imediato e integral poderia dissuadir os consumidores de exercer o direito de rescisão consagrado no artigo 5.°
da directiva.
40     Nestas condições, o Landgericht Bochum decidiu suspender a instância e submeter ao Tribunal de Justiça as seguintes questões
prejudiciais:
«1)      O artigo 3.°, n.° 2, alínea a), da directiva [...] abrange igualmente os contratos de compra e venda de bens imóveis que são
considerados unicamente parte integrante de um investimento financiado com recurso ao crédito e cujas negociações até à celebração
do contrato decorreram, tanto no que respeita ao contrato de compra e venda do imóvel como ao contrato de mútuo exclusivamente
destinado ao financiamento, no domicílio do mutuário na acepção do § 1 [da HWiG]?
2)      Uma ordem jurídica nacional, ou a interpretação dela feita, que restringe as consequências jurídicas da rescisão da declaração
de vontade relativa à celebração de um contrato de mútuo, mesmo no domínio dos investimentos relativamente aos quais o crédito
jamais teria sido concedido sem a aquisição do imóvel, que prevê como única consequência a anulação do contrato de mútuo,
preenche os requisitos da fixação de um nível de protecção elevado em matéria de defesa dos consumidores (artigo 95.°, n.° 3,
CE) e da eficácia da protecção dos consumidores assegurada pela directiva […]?
3)      Uma disposição nacional sobre os efeitos jurídicos da rescisão do contrato de mútuo, segundo a qual o consumidor que rescinde
o contrato tem de reembolsar o capital à instituição bancária financiadora apesar de o empréstimo, de acordo com o previsto
para efeitos do investimento, se destinar exclusivamente ao financiamento do imóvel e ser pago directamente ao vendedor do
imóvel, satisfaz o escopo de protecção das regras relativas à rescisão constantes do artigo 5.°, n.° 2, da directiva […]?
4)      Uma disposição nacional que prevê uma consequência da rescisão que consiste em ser o consumidor obrigado, após a declaração
de rescisão, a reembolsar imediatamente o capital que – com base no previsto para efeitos do investimento – ainda não tiver
sido amortizado, acrescido de juros de mora à taxa do mercado, é contrária a um nível de protecção elevado em matéria de defesa
dos consumidores (artigo 95.°, n.° 3, CE) e à eficácia da protecção dos consumidores assegurada pela directiva [...]?»

Quanto às questões prejudiciais

Quando à admissibilidade
41     As questões submetidas partem do princípio de que o contrato de mútuo em causa no processo principal foi celebrado numa situação
de venda ao domicílio.
42     O banco duvida da admissibilidade do reenvio prejudicial, não tendo o Landgericht Bochum, em sua opinião, decidido definitivamente
a questão de saber se o contrato de mútuo foi efectivamente celebrado numa situação de venda ao domicílio. O banco sustenta
que, enquanto essa questão não for resolvida, as questões colocadas são hipotéticas.
43     A este respeito, há que recordar que compete exclusivamente ao órgão jurisdicional nacional, a quem foi submetido o litígio
e que deve assumir a responsabilidade pela decisão jurisdicional a tomar, apreciar, tendo em conta a especificidade de cada
processo, tanto a necessidade de uma decisão prejudicial para poder proferir a sua decisão como a pertinência das questões
que coloca ao Tribunal de Justiça. No entanto, o Tribunal de Justiça considerou não poder pronunciar‑se sobre uma questão
prejudicial colocada por um órgão jurisdicional nacional, quando é manifesto que a interpretação do direito comunitário, solicitada
pelo órgão jurisdicional nacional, não tem qualquer relação com a realidade ou com o objectivo do litígio no processo principal
ou quando o problema é hipotético (v. acórdão de 15 de Dezembro de 1995, Bosman, C‑415/93, Colect., p. I‑4921, n.
os
59 e 61).
44     O órgão jurisdicional de reenvio observa que, se o casal Schulte fosse obrigado a reembolsar de imediato e integralmente o
montante do empréstimo acrescido de juros, poderia não ter que abordar a questão de saber se o banco rescindiu validamente
o contrato de mútuo ou se o casal Schulte revogou validamente a sua declaração de vontade destinada à celebração do contrato
de mútuo, em conformidade com a HWiG. Com efeito, nestes dois casos, o casal Schulte é obrigado a reembolsar de imediato e
integralmente o montante do empréstimo.
45     Nestas condições, não se pode afirmar que as questões prejudiciais são manifestamente hipotéticas ou sem relação com a realidade
e o objectivo do processo principal.

Quanto ao mérito
Observações preliminares
–       Quanto à aplicação financeira em causa no processo principal
46     A aplicação financeira em que participou o casal Schulte tem designadamente as seguintes características.
47     Um intermediário propôs a este casal que comprasse um apartamento de que era vendedora uma sociedade que tinha adquirido e
renovado um número importante de apartamentos para os revender.
48     Por razões fiscais, a aquisição do referido apartamento devia ser totalmente financiado por um empréstimo.
49     O intermediário em questão propôs que o financiamento do preço de compra e das despesas da operação fosse efectuado através
de um empréstimo obtido no banco, sendo o casal Schulte pessoalmente responsável pelo pagamento da dívida.
50     O casal Schulte comprometeu‑se a aderir a um sistema de colocação em comum dos rendimentos locativos dos apartamentos do imóvel
em causa, sendo esse sistema considerado garantir uma repartição igual de todos os rendimentos.
51     O investimento no apartamento, financiado totalmente pelo empréstimo, era suposto não necessitar de despesas a cargo do casal
Schulte, devendo o financiamento poder ser reembolsado pelos rendimentos locativos, em conjugação, nomeadamente, com o efeito
de certos benefícios fiscais.
52     Não foi contestado no Tribunal de Justiça que essas aplicações financeiras envolvem, além do risco de uma sobreavaliação do
valor do apartamento no momento da compra, nomeadamente o de os rendimentos locativos esperados não se realizarem e de as
expectativas relativas ao aumento do preço do imóvel se afigurarem erradas.
53     Estes dois riscos verificaram‑se em relação ao casal Schulte.
54     No caso do processo principal, após o acórdão Heininger, já referido, o casal Schulte rescindiu o contrato de mútuo em conformidade
com a HWiG, considerando que isso permitia liberá‑los de todas as suas obrigações em relação ao banco.
–       Quanto ao âmbito das questões prejudiciais
55     O órgão jurisdicional de reenvio expõe que, segundo a regulamentação nacional aplicável no momento dos factos do processo
principal, embora, através da rescisão, o mutuário seja liberado de todas as suas obrigações que decorrem do contrato de mútuo,
deve reembolsar de imediato e integralmente o empréstimo, acrescido dos juros. Esse órgão jurisdicional esclarece que, segundo
a regulamentação nacional aplicável, tal como interpretada pelo Bundesgerichtshof, não é importante que o empréstimo tenha
sido pago directamente ao vendedor do apartamento pelo banco e não é possível, nas condições que se verificam no processo
principal, considerar o contrato de mútuo e o contrato de compra e venda como contratos conexos formando uma unidade económica.
56     Não foi de modo nenhum contestado no Tribunal de Justiça – e, por outro lado, o Bundesgerichtshof afirmou‑o na sua jurisprudência
(acórdão de 12 de Novembro de 2002, BGHZ 152, 331) – que, nessas condições, no direito alemão, regra geral, é economicamente
pouco ou mesmo nada interessante rescindir o contrato de mútuo. O consumidor seria colocado na mesma situação que existiria
se a rescisão não tivesse ocorrido, mesmo numa situação menos favorável, na medida em que deveria pagar imediatamente a sua
dívida e não de modo escalonado como é previsto pelo contrato.
57     É tendo em conta esta consideração que o órgão jurisdicional de reenvio coloca a questão de saber se o direito alemão, na
medida em que determina deste modo as consequências jurídicas da rescisão de um contrato de mútuo celebrado numa situação
de venda ao domicílio, está em conformidade com o direito comunitário.
58     As questões submetidas são respeitantes, no caso das duas primeiras, aos efeitos da rescisão no contrato de compra e venda
e, quanto às duas últimas, aos efeitos da rescisão no contrato de mútuo.
–       Quanto ao direito comunitário aplicável
59     Nas segunda e quarta questões, o órgão jurisdicional de reenvio faz referência ao artigo 95.°, n.° 3, CE, que prevê que a
Comissão, nas suas propostas previstas no n.° 1 do referido artigo em matéria de defesa dos consumidores, basear‑se‑á num
nível de protecção elevado, e que, no âmbito das respectivas competências, o Parlamento Europeu e o Conselho da União Europeia
procurarão igualmente alcançar esse objectivo.
60     Em primeiro lugar, há que observar que esta disposição, que foi introduzida em 1986 no Tratado CE pelo Acto Único Europeu,
não era aplicável no momento da adopção da directiva, em 1985.
61     De resto, mesmo admitindo que fosse aplicável, a referida disposição tem por destinatários as diferentes instituições que
têm cada uma delas a sua função no processo legislativo comunitário e não pode, assim, ser invocada como fundamento directo
das obrigações que vinculam um Estado‑Membro. Além disso, essa mesma disposição pode ser utilizada como elemento de interpretação
da directiva.
62     Deste modo, as regras do direito comunitário pertinentes para responder às questões submetidas são as da directiva.
63     Em primeiro lugar, há que recordar que, em conformidade com o seu artigo 8.°, a directiva não impede que os Estados‑Membros
adoptem ou mantenham disposições ainda mais favoráveis em matéria de protecção dos consumidores no domínio por ela abrangido.
64     Depois, a directiva é aplicável, em conformidade com o seu artigo 1.°, a qualquer contrato celebrado entre comerciantes e
consumidores, com excepção de determinados contratos limitativamente enumerados no artigo 3.°, n.° 2, da mesma directiva e
nomeadamente os contratos relativos à venda de bens imóveis.
65     Por último, a protecção dada ao consumidor que celebrou um contrato de compra e venda ao domicílio reside especificamente,
em conformidade com o artigo 5.°, n.° 1, da directiva, na possibilidade de esse consumidor rescindir o contrato no prazo de
sete dias depois de ter sido informado pelo comerciante do seu direito de rescisão, sendo o comerciante obrigado a dar essa
informação em conformidade com o artigo 4.°, primeiro parágrafo, da directiva.
66     Foi isso que o Tribunal de Justiça recordou, no n.° 38 do acórdão Heininger, já referido, ao sublinhar que, por um lado, a
directiva visa proteger o consumidor contra o risco que decorre das circunstâncias típicas da celebração de um contrato fora
dos estabelecimentos comerciais e que, por outro, a protecção do consumidor é realizada através do direito de rescisão.
67     No que diz respeito às consequências da rescisão, está previsto, no artigo 5.°, n.° 2, da directiva, que, através da rescisão,
o consumidor fica desvinculado de qualquer obrigação decorrente do contrato e, no artigo 7.° da mesma directiva, que os efeitos
jurídicos da rescisão são regulados de acordo com a legislação nacional.
68     No n.° 35 do acórdão Heininger, já referido, o Tribunal de Justiça faz referência a esta última disposição acrescentando que,
embora um contrato de crédito imobiliário seja abrangido pelo âmbito de aplicação da directiva, as consequências de uma eventual
rescisão desse contrato, ocorrida em conformidade com as regras da mesma directiva, no contrato de compra e venda do bem imóvel
e na constituição da garantia imobiliária são reguladas pelo direito nacional.
69     Ora, embora seja da competência dos Estados‑Membros regulamentarem os efeitos jurídicas da rescisão, essa competência deve
ser exercida no respeito do direito comunitário e especificamente das regras da directiva interpretadas à luz do seu objectivo
de modo a que os seus efeitos úteis sejam assegurados. Os Estados‑Membros têm obrigação, ao executar as obrigações decorrentes
de uma directiva, de adoptar todas as medidas necessárias com vista a assegurar a plena eficácia da directiva, em conformidade
com o objectivo por ela prosseguido (v., designadamente, acórdãos de 17 de Junho de 1999, Comissão/Itália, C‑336/97, Colect.,
p. I‑3771, n.° 19, e de 5 de Dezembro de 2002, Comissão/Bélgica, C‑324/01, Colect., p. I‑11197, n.° 18).
70     É necessário acrescentar que o Tribunal de Justiça decidiu que uma directiva não pode, por si só, criar obrigações para um
particular e não pode, portanto, ser invocada, enquanto tal, contra ele (v., nomeadamente, acórdãos de 14 de Julho de 1994,
Faccini Dori, C‑91/92, Colect., p. I‑3325, n.° 20, e de 5 de Outubro de 2004, Pfeiffer e o., C‑397/01 a C‑403/01, Colect.,
p. I‑8835, n.° 108).
71     No entanto, um órgão jurisdicional nacional a quem seja submetido um litígio que opõe particulares é obrigado, ao aplicar
as disposições de direito interno adoptadas para transpor as obrigações previstas numa directiva, a tomar em consideração
todo o direito nacional e interpretá‑lo, na medida do possível, à luz do texto e da finalidade dessa directiva para alcançar
uma solução conforme ao resultado por ela pretendido (v. acórdão Pfeiffer e o., já referido, n.° 120).

Quanto às primeira e segunda questões, relativas às consequências da revogação do contrato de mútuo no contrato de compra
e venda
72     Através da primeira questão, o órgão jurisdicional de reenvio solicita a interpretação do artigo 3.°, n.° 2, da directiva,
que exclui do seu âmbito de aplicação nomeadamente os contratos relativos à venda de bens imóveis. Pretende saber se essa
exclusão é também válida em relação aos contratos de compra e venda de bens imóveis que devem ser considerados fazendo simplesmente
parte de um tipo de aplicação financeira, cujo financiamento é assegurado por um crédito e cujas negociações pré‑contratuais
ocorreram, tanto no que diz respeito ao contrato de venda do imóvel como ao contrato de mútuo que serve exclusivamente para
o financiamento, numa situação de venda ao domicílio.
73     Através da sua segunda questão, o órgão jurisdicional de reenvio pergunta, essencialmente, se a directiva se opõe às normas
nacionais que prevêem a anulação como a única consequência da rescisão do contrato de mútuo, mesmo quando se trate de aplicações
financeiras às quais o empréstimo não teria sido concedido no caso de não aquisição do bem imóvel.
74     Resulta da decisão de reenvio que o referido órgão jurisdicional submeteu estas duas questões considerando que, nas circunstâncias
existentes no processo principal, os dois contratos poderiam constituir contratos conexos que formam uma unidade económica,
de modo que a revogação do contrato de mútuo poderia afectar a validade do contrato de compra e venda e que o mutuário, devido
à rescisão do primeiro contrato, já não estaria vinculado ao segundo.
75     A este propósito, em primeiro lugar, há que observar que a directiva exclui expressamente e sem ambiguidade do seu âmbito
de aplicação os contratos de compra e venda de bens imóveis.
76     Enquanto outras directivas comunitárias cujo objectivo é proteger os interesses dos consumidores, nomeadamente a Directiva
87/102, contêm as regras relativas aos contratos conexos, a directiva não contém nenhuma regra desse tipo e não fornece nenhum
fundamento que deixe pressupor a existência implícita dessas regras.
77     Em algumas das observações apresentadas ao Tribunal de Justiça, nomeadamente as do Governo francês, é afirmado que decorre
do acórdão de 22 de Abril de 1999, Travel Vac (C‑423/97, Colect., p. I‑2195), que a directiva é aplicável a uma situação de
venda ao domicílio que conduz à celebração de um contrato de compra e venda de um bem imóvel, que se integra indissociavelmente
num grupo contratual mais vasto, que abrange também um contrato de mútuo garantido por uma hipoteca, um contrato de poupança
para construção e um contrato de administração do bem imóvel, devendo estes últimos contratos ser analisados como um contrato
de prestação de serviços cujo valor é superior ao do bem imóvel.
78     Este ponto de vista não pode ser acolhido. Com efeito, o contrato de multipropriedade que estava em causa no acórdão Travel
Vac, já referido, e que foi considerado não abrangido pela exclusão prevista no artigo 3.°, n.° 2, da directiva não é comparável
aos contratos em causa no processo principal, já que no referido acórdão se tratava de um contrato único relativo aos direitos
imóveis e a serviços em que estes últimos primavam, ao passo que, no processo principal, estão em causa duas operações juridicamente
separadas que, em princípio, têm objectivos diferentes.
79     Por outro lado, o Tribunal de Justiça já sublinhou, no n.° 35 de acórdão Heininger, já referido, que as consequências de uma
eventual rescisão de um contrato de crédito imobiliário, que ocorreu em conformidade com as regras da directiva, no contrato
de compra do bem imóvel financiado pelo crédito e na constituição da garantia imobiliária são reguladas pelo direito nacional.
80     Nestas condições, embora a directiva não exclua que o direito nacional, no caso de os dois contratos associados formarem uma
unidade económica, preveja que a rescisão do contrato de crédito financeiro tem consequências quanto à validade do contrato
de compra e venda de um bem imóvel, não impõe, num caso como o descrito pelo órgão jurisdicional de reenvio, esse resultado.
81     Assim, há que responder às duas primeiras questões que:
–       o artigo 3.°, n.° 2, alínea a), da directiva deve ser interpretado no sentido de que exclui do âmbito de aplicação desta directiva
os contratos de compra e venda de bens imóveis, mesmo quando fizerem simplesmente parte de uma aplicação financeira cujo financiamento
é assegurado por um crédito e cujas negociações pré‑contratuais ocorreram, tanto no respeitante ao contrato de compra e venda
do imóvel como ao contrato de mútuo que serve exclusivamente para o financiamento, numa situação de venda ao domicílio;
–       a directiva não se opõe às regras nacionais que prevêem a anulação como única consequência da rescisão de um contrato de mútuo,
mesmo quando se trata de aplicações financeiras às quais o empréstimo não teria sido concedido se não houvesse a aquisição
do bem imóvel.

Quanto às terceira e quarta questões, relativas às consequências da rescisão no contrato de mútuo
82     Em primeiro lugar, o órgão jurisdicional de reenvio pergunta se a directiva, nomeadamente o seu artigo 5.°, n.° 2, se opõe
a que o consumidor que tenha utilizado o seu direito de rescisão em conformidade com a directiva deva reembolsar ao mutuante
o montante do empréstimo embora, nos termos do contrato elaborado para a aplicação financeira, o empréstimo sirva exclusivamente
para o financiamento da aquisição do bem imóvel e seja directamente pago ao vendedor desse bem.
83     Na opinião do casal Schulte e do Governo italiano, essa obrigação não corresponde ao objectivo protector do artigo 5.°, n.° 2,
da directiva. O casal Schulte sustenta que, no caso de uma transacção que forma uma unidade económica e que foi dividida artificialmente
numa operação de aquisição e numa operação de financiamento, o direito de rescisão conferido pela directiva é ineficaz se
a rescisão da transacção for limitada apenas a uma das duas operações, concretamente o contrato de mútuo. Na opinião do casal
Schulte e do Governo italiano, devido à concepção de toda a transacção, o consumidor nunca recebeu ele próprio o dinheiro
emprestado nem teve qualquer influência no pagamento dessa soma. Nesse caso, seria contrário ao princípio do efeito útil que
o consumidor tivesse de reembolsar ao banco o montante de um empréstimo cujo pagamento nunca recebeu.
84     A este respeito, há que referir, à semelhança do banco, do Governo alemão e da Comissão, que as duas circunstâncias mencionadas
nesta questão – que o empréstimo serve exclusivamente para o financiamento da aquisição do bem imóvel e é directamente pago
ao vendedor – correspondem a uma prática amplamente seguida.
85     Por outro lado, contrariamente ao que sustentou o casal Schulte, o montante emprestado não pode ser considerado não ter sido
recebido pelo mutuário quando foi directamente entregue pelo banco mutuante ao vendedor do bem imobiliário na medida em que,
como no processo principal, o banco agiu mediante instrução dos consumidores, que, em contrapartida do pagamento dos fundos
emprestados, puderam adquirir a propriedade de um bem imóvel.
86     Assim, mesmo que o empréstimo sirva exclusivamente para o financiamento da aquisição do bem imóvel e seja directamente pago
ao seu vendedor, a directiva não se opõe a que o consumidor seja obrigado a reembolsar o montante do empréstimo.
87     Em segundo lugar, o órgão jurisdicional de reenvio coloca a questão de saber se, numa situação como a do processo principal,
a directiva se opõe a que seja exigido que o montante do empréstimo seja imediatamente reembolsado.
88     A este propósito, à semelhança do banco, do Governo alemão e da Comissão, deve ser recordado que, em conformidade com o disposto
no artigo 5.°, n.° 2, da directiva, a notificação da revogação tem por efeito desvincular o consumidor de qualquer obrigação
decorrente do contrato rescindido. Essa anulação das obrigações do consumidor implica, para o consumidor como para o mutuante,
o restabelecimento da situação inicial.
89     Desde modo, a directiva não se opõe à obrigação de o consumidor, em caso de rescisão do contrato de crédito imobiliário, pagar
imediatamente ao mutuante o montante emprestado.
90     Em terceiro lugar, o órgão jurisdicional de reenvio pretende saber se, numa situação como a ocorrida no processo principal,
a directiva se opõe a que a regulamentação nacional preveja a obrigação de o consumidor, em caso de rescisão do contrato de
mútuo, reembolsar não apenas os montantes recebidos por força desse contrato mas também pagar ao mutuante os juros praticados
no mercado.
91     Para o casal Schulte, essa regulamentação é contrária ao princípio da efectiva protecção dos consumidores consagrado pela
directiva. Para o banco e para o Governo alemão, mesmo tendo em consideração a protecção efectiva dos consumidores que ela
garante, a directiva não contém qualquer exigência que se oponha a essa regulamentação nacional.
92     A este propósito, deve ser recordado que o exercício do direito de rescisão previsto no artigo 5.°, n.° 1, da directiva quanto
a um contrato de mútuo tem por consequência, nos termos do n.° 2 do mesmo artigo, a anulação em relação ao consumidor das
obrigações decorrentes do contrato rescindido, o que implica o restabelecimento da situação inicial.
93     Assim, a directiva não se opõe a que uma regulamentação nacional preveja a obrigação de o consumidor, em caso de rescisão
de um contrato de crédito imobiliário, reembolsar não apenas os montantes recebidos nos termos desse contrato mas também pagar
ao mutuante os juros praticados no mercado.

Quanto às exigências que decorrem da directiva no caso de não cumprimento da obrigação de informar o consumidor do seu direito
de rescisão
94     Embora, em princípio, a directiva não se oponha a que sejam aplicadas regras nacionais nos termos das quais o consumidor que
rescinde um contrato de mútuo deve reembolsar imediata e integralmente o empréstimo, acrescido dos juros praticados no mercado,
em situações em que o comerciante respeitou a obrigação de informar o consumidor à qual é obrigado em conformidade com o artigo
4.° da directiva, a situação não é necessariamente a mesma quando o comerciante não respeitou essa obrigação.
95     A este respeito, deve ser recordado que, em conformidade com o artigo 4.°, terceiro parágrafo, da directiva, compete aos Estados‑Membros
velar por que a legislação nacional preveja medidas adequadas para protecção do consumidor nos casos em que não seja dada
a informação relativa ao direito de rescisão.
96     Deve ainda ser observado que um elemento importante para a apreciação do litígio no processo principal é, pressupondo que
o órgão jurisdicional de reenvio considere que a rescisão foi validamente efectuada, o facto de o banco não ter informado
o casal Schulte do seu direito de rescisão e o facto de não ter revogado o contrato de mútuo alguns anos antes.
97     Se o banco tivesse informado atempadamente o casal Schulte do seu direito de rescisão em conformidade com a HWiG, este tinha
sete dias para voltar atrás na sua decisão de celebrar o contrato de mútuo. Se tivessem escolhido esse momento para o rescindir,
é ponto assente que, dadas as relações existentes entre o contrato de mútuo e o contrato de compra e venda, este último não
teria sido celebrado.
98     Numa situação em que o banco não cumpriu a obrigação de informação que lhe incumbe por força do artigo 4.° da directiva, o
consumidor, se tem de reembolsar o empréstimo em conformidade com o direito alemão tal como é precisado na jurisprudência
do Bundesgerichtshof, está exposto aos riscos inerentes aos investimentos financeiros como os que estão em causa no processo
principal, recordados no n.° 52 do presente acórdão.
99     Ora, numa situação como a que ocorre no processo principal, o consumidor, se tivesse sido informado atempadamente do seu direito
de rescisão, poderia evitar expor‑se a esses riscos.
100   Nessas circunstâncias, a directiva impõe aos Estados‑Membros que adoptem medidas apropriadas para evitar que o consumidor
suporte as consequências da ocorrência desses riscos. Os Estados‑Membros devem velar por que, nessas condições, o banco que
não respeitou a sua obrigação de informação suporte as consequências da ocorrência desses riscos a fim de ser salvaguardada
a obrigação de protecção dos consumidores.
101   Assim, numa situação em que, se o banco tivesse informado o consumidor do seu direito de rescisão, este poderia evitar expor‑se
aos riscos inerentes a investimentos como os que estão em causa no processo principal, o artigo 4.° da directiva impõe aos
Estados‑Membros que velem por que a sua legislação proteja os consumidores que não puderam evitar expor‑se a esses riscos,
através da adopção de medidas adequadas a evitar que tenham de suportar as consequências decorrentes desses riscos.
102   Como foi recordado no n.° 71 do presente acórdão, compete aos órgãos jurisdicionais nacionais interpretar na medida do possível
a regulamentação nacional de modo que o resultado referido no n.° 101 do mesmo acórdão seja alcançado.
103   Tendo em conta as considerações precedentes, há que responder às terceira e quarta questões no sentido de que a directiva
não se opõe a que:
–       o consumidor que tenha utilizado o seu direito de rescisão nos termos desta directiva deva reembolsar ao mutuante o montante
do empréstimo, não obstante, segundo o acordo elaborado para a operação financeira, o empréstimo servir exclusivamente para
o financiamento da aquisição do imóvel e ser directamente pago ao vendedor desse bem;
–       se exija que o montante do empréstimo seja reembolsado imediatamente;
–       uma legislação nacional preveja a obrigação de o consumidor, no caso de rescisão de um contrato de crédito imobiliário, não
reembolsar apenas os montantes recebidos nos termos desse contrato mas também pagar ao mutuante os juros praticados no mercado.
Contudo, caso o banco tivesse respeitado a obrigação de informar o consumidor sobre o seu direito de rescisão e este, por
essa razão, tivesse podido evitar os riscos inerentes a investimentos como os que são objecto do litígio principal, o artigo
4.° da directiva impõe aos Estados‑Membros que velem por que a respectiva legislação proteja os consumidores que não tenham
podido evitar a exposição a esses riscos, através da adopção de medidas adequadas a evitar que tenham de suportar as consequências
decorrentes desses riscos.

Quanto às despesas
104   Revestindo o processo, quanto às partes na causa principal, a natureza de incidente suscitado perante o órgão jurisdicional
nacional, compete a este decidir quanto às despesas. As despesas efectuadas pelas outras partes para a apresentação de observações
ao Tribunal de Justiça não são reembolsáveis.
Pelos fundamentos expostos, o Tribunal de Justiça (Grande Secção) declara:
1)
O artigo 3.°, n.° 2, alínea a), da Directiva 85/577/CEE do Conselho, de 20 de Dezembro de 1985, relativa à protecção dos consumidores
no caso de contratos negociados fora dos estabelecimentos comerciais, deve ser interpretado no sentido de que exclui do âmbito
de aplicação desta directiva os contratos de compra e venda de bens imóveis, mesmo quando fizerem simplesmente parte de uma
aplicação financeira cujo financiamento é assegurado por um crédito e cujas negociações pré‑contratuais ocorreram, tanto no
respeitante ao contrato de compra e venda do imóvel como ao contrato de mútuo que serve exclusivamente para o financiamento,
numa situação de venda ao domicílio;
2)
A Directiva 85/577 não se opõe às regras nacionais que prevêem a anulação como única consequência da rescisão de um contrato
de mútuo, mesmo quando se trata de aplicações financeiras às quais o empréstimo não teria sido concedido se não houvesse a
aquisição do bem imóvel.
3)
A Directiva 85/577 não se opõe a que:
–
o consumidor que tenha utilizado o seu direito de rescisão nos termos desta directiva deva reembolsar ao mutuante o montante
do empréstimo, não obstante, segundo o acordo elaborado para a operação financeira, o empréstimo servir exclusivamente para
o financiamento da aquisição do imóvel e ser directamente pago ao vendedor desse bem;
–
se exija que o montante do empréstimo seja reembolsado imediatamente;
–
uma legislação nacional preveja a obrigação de o consumidor, no caso de rescisão de um contrato de crédito imobiliário, não
reembolsar apenas os montantes recebidos nos termos desse contrato mas também pagar ao mutuante os juros praticados no mercado.
Contudo, caso o banco tivesse respeitado a obrigação de informar o consumidor sobre o seu direito de rescisão e este, por
essa razão, tivesse podido evitar os riscos inerentes a investimentos como os que são objecto do litígio principal, o artigo
4.° da Directiva 85/577 impõe aos Estados‑Membros que velem por que a respectiva legislação proteja os consumidores que não
tenham podido evitar a exposição a esses riscos, através da adopção de medidas adequadas a evitar que tenham de suportar as
consequências decorrentes desses riscos.
Assinaturas
*
Língua do processo: alemão.