CELEX: 62009CJ0239
Държавни помощи
Помощи, предоставяни от Федерална република Германия за придобиване на земи
Програма за приватизация на земите и преструктуриране на селското стопанство в новите германски провинции

Преюдициалното запитване се отнася до тълкуването на член 87 ЕО.
Запитването е отправено в рамките на спор между Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe GmbH & Co. KG (наричано по-нататък „Seydaland“)
и BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH (наричано по-нататък„BVVG“) относно използваните от последното методи за изчисляване
на продажната цена на земеделски земи.

Правна уредба

Право на Европейския съюз
Правила относно държавните помощи
Раздел II, точка 1, първа алинея от Съобщение на Комисията от 10 юли 1997 г. относно елементите на държавна помощ при продажба
на земя и сгради от публични органи (ОВ C 209, стр. 3; Специално издание на български език, 2007 г., глава 8, том 3, стр. 56,
наричано по-нататък „Съобщението“) гласи следното:
„Продажба на земя и сгради в рамките на достатъчно добре публично оповестена, открита и безусловна тръжна процедура, сравнима
с публична продажба, като се приема най-добрата или единствена оферта, се извършва по дефиниция по пазарна стойност и следователно
не съдържа държавна помощ. […]“
Според раздел II, точка 2, буква a), първа алинея от Съобщението, ако „публичните органи не възнамеряват да приложат посочената
в [раздел II, точка 1] процедура“, само „оценка от един или повече независими оценители на активите преди започване на преговорите
по продажбата, с цел определяне на пазарна цена, въз основа на общоприетите пазарни показатели и стандарти за оценка“ позволява
да се изключи наличието на елементи на държавна помощ.
Според раздел II, точка 2, буква a), пета алинея от Съобщението:
„Пазарна стойност“ означава цената, на която биха могли да се продадат земята и сградите съгласно частен договор между склонния
да продаде продавач и необвързан купувач в деня на оценката, като се приема, че [имотът] е публично предложен[…] на пазара,
пазарните условия позволяват редовна продажба и е предоставен достатъчен срок за водене на преговори за продажба, съобразен
с характера на [имота] […].“
С Решение 1999/268/ЕО от 20 януари 1999 година относно придобиването на земи по силата на закона за компенсациите (ОВ L 107,
стр. 21, наричано по-нататък „Решението от 20 януари 1999 г.“) Комисията на Европейските общности обявява за частично несъвместима
с общия пазар схемата за помощи, установена с програмата на Федерална република Германия за реприватизация на земи на територията
на новите провинции.
Член 2, втора алинея от това решение гласи:
„Помощи […], които надвишават максималната интензивност от 35 % на помощите за земеделски земи в райони, които не са необлагодетелствани
по смисъла на Регламент (ЕО) № 950/97 [на Съвета от 20 май 1997 година относно повишаването на ефективността на земеделските
структури (ОВ L 142, стр. 1)], са несъвместими с общия пазар.“ [неофициален превод]
След преценка на измененията на посочената програма, приети от Федерална република Германия след Решението от 20 януари 1999 г.,
Комисията приема Решение от 22 декември 1999 г. за разрешаване на държавните помощи при прилагане на разпоредбите на членове
87 и 88 (предишни членове 92 и 93) от Договора за ЕО (ОВ C 46, 2000 г., стр. 2, наричано по-нататък „Решението от 22 декември
1999 г.“), съобщено на Федерална република Германия с писмо на Комисията от 19 януари 2000 г. и отнасящо се до същата програма
в изменения ѝ вид.
С последното решение по-специално не се изтъкват възражения срещу изменението на разглеждания режим относно критерия, използван
за изчисляване на продажната цена на земеделските земи. Според този критерий занапред германските органи трябва да изхождат
от пазарната стойност на обявените за продажба земи, намалена с 35%.
Специфичните правила относно помощите в областта на селскостопанската политика
Регламент № 950/97 е предвиждал в член 7, параграф 2:
„Общата стойност на помощта, изразена в проценти от обема на инвестициите, е ограничена:
[…]
б) по отношение на […] районите, [които не са необлагодетелствани]:
–        до 35 % от инвестициите в недвижими имоти,
–        […]“ [неофициален превод]
Член 12, параграф 2 от този Регламент е предвиждал:
„(Помощи, които са по принцип разрешени) Държавите членки могат да отпускат помощи за инвестиции с цел:
a) закупуване на земи;
[…]“ [неофициален превод]
Впоследствие посоченият Регламент е отменен и заменен от Регламент (ЕО) № 1257/1999 на Съвета от 17 май 1999 година относно
подпомагане на развитието на селските райони от Европейския фонд за ориентиране и гарантиране на земеделието (ФЕОГА) и за
изменение и отмяна на някои регламенти (ОВ L 160, стр. 80; Специално издание на български език, 2007 г., глава 3, том 28,
стр. 134), в сила от 3 юли 1999 г. Член 7, втора алинея от този Регламент гласи следното:
„Общият размер на помощта, изразена в проценти от обема на допустимите инвестиции, е ограничен до максимум 40 %.“

Национално право
С цел да приведе режима на собствеността върху земеделските и горските земи в новите провинции в съответствие със своя правен
ред, Федерална република Германия приема Закон за компенсациите (Ausgleichleistungsgesetz) от 27 септември 1994 г. (BGBl. I
1994, стр. 2624, наричан по-нататък „AusglLeistG“). Този закон включва програмата за придобиване на земи, която впоследствие
е развита от Правилника за придобиване на земи (Flächenerwerbsverordnung) от 20 декември 1995 г. (BGBl. I 1995, стр. 2072,
наричан по-нататък „FlErwV“).
Впоследствие, за да се съобрази с Решението от 20 януари 1999 г., Федерална република Германия приема изменения както на AusglLeistG,
така и на FlErwV, на които изменения се позовава Решението от 22 декември 1999 г.
Така AusglLeistG променя референтната стойност на земеделските земи, която занапред трябва да бъде изчислявана чрез прилагане
на намаление от 35 % по отношение на пазарната стойност, а не както е било предвидено първоначално — чрез умножаване по три
на някои стойности, установени през 1935 г.
Член 5, параграф 1 от FlErwV въвежда метод за изчисляване на посочената референтна стойност, основан вече не на пазарната
стойност на земеделските земи, а на експертизи, изготвени от регионални експерти по недвижими имоти. Тази разпоредба гласи
следното:
„Пазарната стойност на земеделските земи, посочена в член 3, параграф 7 […] от AusgLeistG, се изчислява съгласно Правилника
за оценяване на недвижими имоти от 6 декември 1988 г. […]. В случай че съществуват регионални референтни стойности за обработваеми
земи и пасища, стойността се определя в зависимост от тези стойности. Регионалните референтни стойности се публикуват от федералния
министър на финансите в Bundesanzeiger [вестник за официалните съобщения на федералното правителство]. Приобретателят или
органът по приватизация могат да поискат определянето на различна пазарна стойност чрез извършването на експертиза на пазарната
стойност от териториално компетентната експертна комисия, съставена в съответствие с член 192 от Кодекса за селищно устройство,
ако съществуват данни, даващи основание да се счита, че установените регионални стойности не представляват подходяща основа
за определяне на стойността.“

Спорът по главното производство и преюдициалният въпрос
Seydaland е дружество, извършващо дейност в агро-промишления сектор. BVVG е дъщерно дружество на Bundesanstalt für vereinigungsbedingte
Sonderaufgaben (публичен орган, натоварен със специфични задачи в резултат от обединението на Германия), който притежава 100 %
от капитала му, натоварено с приватизацията на земеделските и горските земи.
От акта за преюдициално запитване следва, че с договор от 18 декември 2007 г. BVVG продава на Seydaland земи за земеделско
ползване. Продажната цена е общо в размер на 245 907,91 EUR, от които 210 810,18 EUR са за земеделските земи.
Като счита, че платената цена е прекомерна, Seydaland иска възстановяване на част от продажната цена на тези земи, като изтъква,
че продажната им цена, изчислена въз основа на регионалните референтни стойности, е само 146 850,24 EUR.
BVVG не изпълнява това искане, поради което Seydaland подава пред Landgericht Berlin иск с цел да получи възстановяване на
част от продажната цена. В подкрепа на този иск Seydaland изтъква, че член 2, точка 5 от договора от 18 декември 2007 г. изрично
позволява на купувача да извърши проверка на продажната цена и на метода за изчисляването ѝ, както и да предяви по съдебен
ред право на адаптиране на тази цена.
Всъщност Seydaland счита, че BVVG е трябвало било да изчисли пазарната цена на разглежданите земи въз основа на регионалните
референтни стойности, било да сезира посочената в член 5, параграф 1 от FlErwV експертна комисия. Seydaland поддържа също
така, че при всяко положение тази пазарна цена не би следвало да бъде определена въз основа на актуалното положение на пазара,
както било направило BVVG.
BVVG, обратно, изтъква, че регионалните референтни стойности не следва да се взимат предвид при изчисляване на пазарната цена
на разглежданите земи, тъй като по принцип отразяват не актуалното положение на пазара, а положение отпреди две години. Така
определянето на цена, основана на тези стойности, би било равносилно на предоставяне на помощ, която противоречи на правото
на Съюза.
В това отношение BVVG обяснява, че федералният министър на финансите си е дал сметка за това разминаване и на 10 юли 2007 г.
му е дал инструкции да подлага публикуваните в Bundesanzeiger регионални референтни стойности на сериозна преценка, тъй като
те не могат повече да служат като основа за изчисляване на пазарната стойност на земеделските земи, ако се отклоняват с повече
от 20 % от средната продажна цена на съпоставими имоти. Според направените от ответника по главното производство изчисления
настоящият случай бил такъв.
При тези обстоятелства и като счита, че изходът на спора, с който е сезиран, зависи от тълкуването на правото на Съюза, Landgericht
Berlin решава да спре производството и да постави на Съда следния преюдициален въпрос:
„Противоречи ли на член 87 ЕО член 5, параграф 1, второ и трето изречение от Правилника за придобиването на земи, приет на
основание член 4, параграф 3, точка 1 от Закона за компенсациите?“

По преюдициалния въпрос
Със своя въпрос запитващата юрисдикция иска от Съда да прецени дали член 5, параграф 1 от FlErwV е съвместим с член 87 ЕО.
В това отношение следва да се припомни, че според постоянната съдебна практика установеното в член 267 ДФЕС производство се
основава на ясното разделение на правомощията на националните юрисдикции и Съда, като последният е оправомощен да се произнася
само по тълкуването или валидността на посочените в този член актове на Съюза, без да може да се произнася по тълкуването
на разпоредбите на националното право (вж. по-специално Решение от 18 януари 2007 г. по дело Auroux и др., C‑220/05, Сборник,
стр. I‑385, точка 25 и Решение от 7 октомври 2010 г. по дело Dos Santos Palhota и др., C‑515/08, все още непубликувано в Сборника,
точка 18).
Все пак, за да даде на националния съд полезен отговор, който да му позволи да реши спора, с който е сезиран, при необходимост
Съдът трябва да преформулира въпросите, които са му зададени (Решение от 4 май 2006 г. по дело Haug, C‑286/05, Recueil, стр. I‑4121,
точка 17 и Решение от 11 март 2008 г. по дело Jager, C‑420/06, Сборник, стр. I‑1315, точка 46).
Като се има предвид тази съдебна практика, поставеният въпрос следва да се схваща в смисъл, че запитващата юрисдикция по същество
иска да установи дали член 87 ЕО трябва да се тълкува в смисъл, че не допуска национална правна уредба, която предвижда методи
за изчисляване с оглед определяне на стойността на предназначени за земеделско и горскостопанско ползване земи, които са обявени
за продажба в рамките на план за приватизация, като методите, предвидени в член 5, параграф 1, второ и трето изречение от
FlErwV.
Освен това, за да се предостави полезен отговор на националната юрисдикция, следва да се приеме, че въпросът се отнася до
целия посочен член 5, параграф 1, тоест като се имат предвид и първото и четвъртото изречение на този параграф.
След тези уточнения трябва да се напомни, че съгласно постоянната практика на Съда понятието за помощ може да включва не само
позитивни престации като субсидии, заеми или капиталово участие в предприятия, но и други видове намеса, облекчаващи под различна
форма тежестите, които обичайно натоварват бюджета на едно предприятие и които, без да са субсидии в строгия смисъл на думата,
имат същото естество и последици (вж. по-специално, Решение от 19 септември 2000 г. по дело Германия/Комисия, C‑156/98, Recueil,
стр. I‑6857, точка 25; Решение от 1 юли 2008 г. по дело Chronopost и La Poste/UFEX и др., C‑341/06 P и C‑342/06 P, Сборник,
стр. I‑4777, точка 123, както и Решение от 17 ноември 2009 г. по дело Presidente del Consiglio dei Ministri, C‑169/08, Сборник,
стр. I‑10821, точка 56).
Ето защо по принцип не може да се изключи възможността продажбата на земи, публична собственост, на цена, по-ниска от пазарната,
да представлява държавна помощ.
Трябва обаче също така да се посочи, че в контекста на общата селскостопанска политика не всяка продажба на земи, публична
собственост, на цена, по-ниска от пазарната, трябва непременно да се счита за несъвместима с Договора за ЕО. Всъщност в рамките
на широкото право на преценка по въпросите на общата селскостопанска политика, с което разполага (Решение от 29 октомври 1980 г.
по дело Maizena/Съвет, 139/79, Recueil, стр. 3393, точка 23 и Решение от 20 май 2010 г. по дело Agrana Zucker, C‑365/08, все
още непубликувано в Сборника, точка 30), законодателят на Съюза приема нови специфични правила за предоставянето на помощи
в областта на селскостопанската политика, включително по-специално помощи за инвестиции в земеделските стопанства, първоначално
с Регламент № 950/97, отменен, който е приложим ratione temporis към фактите по главното производство, а след това — с Регламент
№ 1257/1999.
Така съгласно член 7, параграф 2, буква б) от Регламент № 950/97, общата стойност на помощта, изразена в проценти от обема
на инвестициите, е ограничена до 35 % за инвестициите в недвижими имоти, като тези граница е променена на 40 % с Регламент
№ 1257/1999.
Освен това, що се отнася до продажбата от публични органи на земи или сгради на предприятие или на лице, извършващо стопанска
дейност, каквато е дейността в сферата на селското или горското стопанство, следва да се посочи, че Съдът е постановил, че
такава продажба може да крие елементи на държавна помощ по-специално когато не се извършва на пазарна стойност, тоест на цената,
която частен инвеститор, действащ в нормални условия на конкуренция, би могъл да определи (вж. в този смисъл Решение от 2 септември
2010 г. по дело Комисия/Scott, C‑290/07 P, все още непубликувано в Сборника, точка 68).
От изложените съображения следва, че когато националното право установява правила за изчисляване на пазарната стойност на
земи с оглед на тяхната продажба от публичните органи, за да съответстват тези правила на член 87 ЕО, при прилагането им във
всички случаи трябва да се получи цена, която е възможно най-близка до пазарната стойност. Тъй като последната е теоретична,
освен при продажбите, при които се приема най-добрата оферта, задължително трябва да се приеме за допустим марж на отклонение
на получената цена от теоретичната, както основателно посочва Комисията в раздел II, точка 2, буква б) от Съобщението.
Що се отнася до разглежданите в главното производство разпоредби, най-напред трябва да се установи, че противно на поддържаното
от Seydaland и германското правителство, Решението от 22 декември 1999 г. не обявява, че посочената разпоредба е съвместима
с член 87 ЕО. Всъщност, както посочва Seydaland, от това решение следва, че Комисията се е позовала на разглежданата разпоредба
единствено за да опише измененията в FlErwV спрямо същата схема за помощи така, както я е разгледала в Решението от 20 януари
1999 г.
Впрочем член 5, параграф 1 от FlErwV не е разгледан по същество в Решението от 22 декември 1999 г., а Комисията само е анализирала
интензивността на помощите, предоставени от германския план за приватизация, и аспектите, които е приела за дискриминационни
в Решението от 20 януари 1999 г.
След това трябва да се посочи, че запитващата юрисдикция счита, че само при продажбата, при която се приема най-добрата оферта,
и при определянето на цената от експерт може да се установи пазарната цена на земя. Поради това тя счита, че предвидените
в член 5, параграф 1, второ и четвърто изречение от FlErwV методи не позволяват да се определи правилно посочената стойност.
В това отношение следва да се уточни, че макар да е сигурно, че при прилагане на методите на най-добрата оферта и на експертизата
могат да се получат цени, съответстващи на реалните пазарни стойности, както посочва Комисията в раздел II, точка 1 и точка 2,
буква a) от Съобщението, не е изключена възможността и други методи също да доведат до този резултат.
Член 5, параграф 1 FlErwV има предвид именно някои от тези методи.
На първо място, той предвижда метод за изчисляване, състоящ се в установяване на стойността на земеделските земи спрямо регионалните
референтни стойности. Запитващата юрисдикция счита, че при прилагане на този метод пазарната стойност на продаваните земи
не може да се определи по друг начин освен неточно, по-специално поради това че не отразява значителното покачване на цените
на земеделските земи в Източна Германия, считано от 2007 г.
Във връзка с това в писменото си становище германското правителство признава, че тази промяна на цените се отразява с известно
закъснение от стойностите на недвижимите имоти, използвани в процедурата по оценяване. Освен това, както посочват BVVG и това
правителство, следва да се отчете фактът, че по правило посочените стойности се актуализират само на две години.
При този условия трябва да се установи, както посочва генералният адвокат в точка 47 от своето заключение, че ако не е съчетан
с механизъм за актуализация, позволяващ възможно най-точно доближаване на продажната цена до пазарната стойност на земите,
по-специално в период на голямо покачване на цените, методът, основан на регионалните референтни стойности, не би могъл да
отрази действителната пазарна стойност. За да се прецени дали това е така, се налага тълкуване на националното право, поради
което запитващата юрисдикция следва да извърши тази преценка.
От друга страна, е неотносимо твърдението на Seydaland, че при прилагане на основания на регионалните референтни стойности
метод, предвиден в разглежданата в главното производство разпоредба, се получава цена, която е между пазарната и цената, произтичаща
от 35-процентното намаление, което съответства на интензивността на помощта, установена с националната правна уредба в съответствие
с Регламент № 950/97.
Всъщност това твърдение не отчита обстоятелството, че изчисляването на пазарната стойност на земя или сграда е необходимо
предварително условие за прилагане по отношение на тази стойност на индекса за интензивност на помощта съгласно специфичните
правила на Съюза, напомнени в точки 32 и 33 от настоящото решение.
На второ място, член 5, параграф 1 от FlErwV предвижда друг метод, според който е възможно при наличие на данни, даващи основание
да се счита, че регионалните референтни стойности не представляват подходяща основа за определяне на стойността на даден недвижим
имот, купувачът или органът по приватизация да поискат извършване на експертиза от комисия от експерти по недвижими имоти
за определяне на посочената стойност съгласно член 192 от Закона за селищното устройство.
Що се отнася до последната разпоредба, германското правителство посочва в отговор на поставен от Съда писмен въпрос, че експертите
от въпросната комисия прибягват до услугите на експертно бюро, което подготвя експертиза, отчитайки множество параметри от
значение за оценката на земите, като референтните стойности на недвижимите имоти, референтните стойности на съвкупността от
цените, наемите, лихвените проценти, нормалните цени на строителство и факторите на адаптиране към пазара.
В това отношение по изложените в точка 43 от настоящото решение съображения следва да се установи, че само в случай че вследствие
на дейността на посочената комисия от експерти по недвижими имоти се определи цена, съответстваща на пазарната, тази дейност
може да отговаря на критериите за съвместимост с правилата на Договора в областта на държавните помощи.
На трето място, доколкото може да се твърди, както прави германското правителство, че член 5, параграф 1 от FlErwV предвижда
трети метод за изчисляване, тъй като препраща към Правилника за оценяване на недвижими имоти от 6 декември 1988 г., следва
да се напомни, от една страна, че по висящите пред нея дела запитващата юрисдикция трябва да се произнесе как следва да се
тълкува националното право (Решение от 22 юни 2010 г. по дело Melki и Abdeli, C‑188/10 и C‑189/10, все още непубликувано в
Сборника, точка 49).
От друга страна, принципът за тълкуване на националното право в съответствие с общностното право, който е вътрешно присъщ
за системата на Договора, тъй като дава възможност на националната юрисдикция, в рамките на своята компетентност, да осигури
пълната ефикасност на правото на Съюза, когато се произнася по споровете, с които е сезирана (вж. в този смисъл Решение от
15 май 2003 г. по дело Mau, C‑160/01, Recueil, стр. I‑4791, точка 34), изисква националната юрисдикция да вземе предвид националното
право като цяло, за да прецени доколко то може да се приложи така, че да не доведе до резултат, който противоречи на правото
на Съюза (вж., в този смисъл, Решение от 25 февруари 1999 г. по дело Carbonari и др., C‑131/97, Recueil, стр. I‑1103, точки 49
и 50 и Решение от 5 октомври 2004 г. по дело Pfeiffer и др., C‑397/01—C‑403/01, Recueil, стр. I‑8835, точка 115).
Ето защо в настоящия случай запитващата юрисдикция трябва да прецени дали член 5, параграф 1 от FlErwV може да се тълкува
като съответстващ на член 87 ЕО, по-специално в светлината на други, евентуално приложими национални разпоредби като Правилника
за оценяване на недвижими имоти от 6 декември 1988 г. и евентуално, както сочи BVVG, член 404, параграф 2 от германския граждански
процесуален кодекс.
Впрочем трябва също така да се отбележи, че дори запитващата юрисдикция да стигне до извод за съвместимост на член 5, параграф 1
от FlErwV с член 87 ЕО, не може да се изключи възможността в някои случаи прилагането на предвидения в тази разпоредба от
националното право метод да доведе до резултат, отклоняващ се от пазарната стойност. При тези обстоятелства по силата на задължението
за всички държавни органи, каквито са националните юрисдикции и административните органи, да не прилагат национална норма,
противоречаща на правото на Съюза, националната юрисдикция и административните органи, отговарящи за прилагането на националната
разпоредба, са длъжни да не я приложат (вж. в този смисъл Решение от 22 юни 1989 г. по дело Fratelli Costanzo, 103/88, Recueil,
стр. 1839, точка 31 и Решение от 9 септември 2003 г. по дело CIF, C‑198/01, Recueil, стр. I‑8055, точки 48 и 49).
В тази връзка националният съд трябва да има предвид по-специално, че това включва евентуално задължение за вземане на всички
мерки, улесняващи постигането на пълното действие на правото на Съюза (вж. в този смисъл Решение от 13 юли 1972 г. по дело
Комисия/Италия, 48/71, Recueil, стр. 529, точка 7 и Решение по дело CIF, посочено по-горе, точка 49).
При тези условия на поставения въпрос следва да се отговори, че член 87 ЕО трябва да се тълкува в смисъл, че допуска национална
правна уредба, предвиждаща методи за изчисляване с оглед определяне на пазарната стойност на предназначени за земеделско и
горскостопанско ползване земи, които са обявени за продажба от държавни органи в рамките на план за приватизация, като методите,
предвидени в член 5, параграф 1 от FlErwV, доколкото посочените методи предвиждат актуализиране на цените в случай на голямо
покачване на последните, така че действително платената от купувача цена да се доближава във възможно най-голяма степен до
пазарната стойност на тези земи.

По съдебните разноски
С оглед на обстоятелството, че за страните по главното производство настоящото дело представлява отклонение от обичайния ход
на производството пред запитващата юрисдикция, последната следва да се произнесе по съдебните разноски. Разходите, направени
за представяне на становища пред Съда, различни от тези на посочените страни, не подлежат на възстановяване.
По изложените съображения Съдът (първи състав) реши:
Член 87 ЕО трябва да се тълкува в смисъл, че допуска национална правна уредба, предвиждаща методи за изчисляване с оглед определяне
на пазарната стойност на предназначени за земеделско и горскостопанско ползване земи, които са обявени за продажба от държавни
органи в рамките на план за приватизация, като методите, предвидени в член 5, параграф 1 от Правилника за придобиване на земи
(Flächenerwerbsverordnung) от 20 декември 1995 г., доколкото посочените методи предвиждат актуализиране на цените в случай
на голямо покачване на последните, така че действително платената от купувача цена да се доближава във възможно най-голяма
степен до пазарната стойност на тези земи.
Подписи
*
Език на производството: немски.