CELEX: 62003CJ0350
Konsumentskydd
Hemförsäljning
Köp av fast egendom
Investering som finansieras genom ett hypotekslån
Hävningsrätt
Följderna av en hävning

1       Begäran om förhandsavgörande avser tolkningen av artikel 95.3 EG och rådets direktiv 85/577/EEG av den 20 december 1985 för
att skydda konsumenten i de fall då avtal ingås utanför fasta affärslokaler (EGT L 372, s. 31; svensk specialutgåva, område 15,
volym 7, s. 83) (nedan kallat direktivet), och i synnerhet artiklarna 3.2, 4, 5 och 7 i direktivet.
2       Begäran har framställts i ett mål mellan Wolfgang och Elisabeth Schulte, å ena sidan, och Deutsche Bausparkasse Badenia AG
(nedan kallad banken), å andra sidan. Målet gäller vilka följder makarna Schultes hävning av det fastighetskreditavtal som
de ingått med banken har enligt tillämplig nationell lagstiftning om hemförsäljning.

Tillämpliga bestämmelser

Gemenskapslagstiftningen
3       Direktivet syftar till att ge konsumenterna i medlemsstaterna ett minimiskydd på området för hemförsäljning för att skydda
dem mot den risk som följer av de specifika omständigheterna i samband med att avtal ingås utanför näringsidkarens fasta affärslokaler.
I fjärde och femte skälen i direktivet anges följande:
”Det som särskilt kännetecknar de avtal som ingås utanför näringsidkarens fasta affärslokaler är att det i regel är näringsidkaren
som inleder avtalsförhandlingarna, något som konsumenten inte är förberedd på eller som han inte väntat sig. Konsumenten kan
ofta inte jämföra kvaliteten och priset på erbjudandet med andra erbjudanden. …
Konsumenten bör ges rätt att säga upp avtalet inom en period av minst sju dagar för att kunna bedöma de skyldigheter som uppstår
enligt avtalet.”
4       I artikel 1.1 i direktivet föreskrivs följande:
”Detta direktiv skall gälla för avtal där en näringsidkare tillhandahåller en konsument varor eller tjänster, när besöket
inte äger rum på konsumentens uttryckliga begäran. Direktivet omfattar avtal som ingås
…
–       under ett besök som näringsidkaren avlägger
i)      i konsumentens eller i någon annan konsuments hem
…”
5       I artikel 3.2 a i direktivet föreskrivs följande:
”Detta direktiv skall inte gälla:
a)      Avtal om uppförande, försäljning eller hyra av fast egendom eller avtal om andra rättigheter som rör fast egendom.
…”
6       I artikel 4 i direktivet föreskrivs följande:
”När det gäller transaktioner som omfattas av artikel 1 skall näringsidkare skriftligen informera konsumenterna om deras rätt
att häva avtalet inom den period som föreskrivs i artikel 5 samt om namn och adress till den gentemot vilken denna rätt kan
utövas.
Sådan information skall vara daterad och innehålla sådana detaljerade upplysningar som gör det möjligt att identifiera kontraktet.
Den skall överlämnas till konsumenten
a)       för fall som anges i artikel 1.1: när avtalet ingås,
…
Medlemsstaterna skall se till att deras nationella lagstiftning innehåller lämpliga bestämmelser som skyddar konsumenten i
de fall sådan information som anges i denna artikel saknas.”
7       I artikel 5 i direktivet stadgas följande:
”1.      Konsumenten skall ha rätt att avsäga sig rättsverkningarna av sitt åtagande genom att skicka ett meddelande inom minst sju
dagar från det han mottagit informationen enligt artikel 4. Ett sådant förfarande skall föreskrivas i den nationella lagstiftningen.
…
2.      Att lämna ett sådant meddelande skall ha den verkan att konsumenten befrias från alla förpliktelser enligt det uppsagda avtalet.”
8       I artikel 7 i direktivet föreskrivs att ”[o]m konsumenten använder sig av sin rätt att säga upp avtalet, skall de rättsliga
verkningarna av en sådan uppsägning regleras genom nationell lagstiftning, särskilt beträffande återbetalning för de levererade
varorna eller för utförda tjänster och beträffande återlämning av de mottagna varorna”.
9       I artikel 8 i direktivet anges att direktivet ”inte [skall] hindra medlemsstaterna från att anta eller bibehålla fördelaktigare
föreskrifter till skydd för konsumenterna på det område som faller under direktivet”.

Domstolens rättspraxis
10     I domen av den 13 december 2001 i mål C-481/99, Heininger (REG 2001, s. I‑9945), tolkade domstolen direktivet i tre avseenden.
11     Först slog domstolen fast att direktivet är tillämpligt på fastighetskreditavtal, det vill säga kreditavtal som är avsedda
att finansiera förvärv av fast egendom. I punkt 32 i domen fann domstolen att även om ett sådant avtal är förenat med en rättighet
som avser fast egendom – eftersom det beviljade lånet måste ha en säkerhet i form av panträtt i fast egendom – är inte denna
egenskap hos avtalet tillräcklig för att det skall anses att nämnda avtal avser en rättighet som rör fast egendom i den mening
som avses i artikel 3.2 a i direktivet.
12     Domstolen erinrade därefter om att en konsument som har slutit ett fastighetskreditavtal vid hemförsäljning har en hävningsrätt
i enlighet med artikel 5 i direktivet. I punkt 35 i samma dom angav domstolen att frågan om vilka följder en eventuell hävning
av fastighetskreditavtalet, som gjorts i enlighet med reglerna i direktivet, har för avtalet om köp av den fasta egendomen
och för ställandet av säkerhet i form av panträtt i fast egendom skall bedömas i enlighet med nationell rätt.
13     Domstolen påpekade slutligen att den frist på sju dagar som föreskrivs för hävandet skall räknas från det att konsumenten
mottog informationen beträffande sin hävningsrätt från näringsidkaren. I punkt 48 i domen i det ovannämnda målet Heininger
slog domstolen fast att direktivet utgör hinder för att den nationella lagstiftaren tillämpar en ettårsfrist, räknad från
avtalets ingående, för att utöva den hävningsrätt som införts genom artikel 5 i detta direktiv, när konsumenten inte har mottagit
den information som föreskrivs i artikel 4 i nämnda direktiv.

Den nationella lagstiftningen
14     Direktivet har införlivats med tysk rätt genom lag om hävning av avtal som har ingåtts vid hemförsäljning och liknande försäljning
(Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäften) av den 16 januari 1986 (BGBl. 1986 I, s. 122) (nedan
kallad HWiG).
15     Enligt den lydelse som var i kraft vid tidpunkten för omständigheterna i målet vid den nationella domstolen föreskrivs följande
i 1 § stycke 1 HWiG:
”Om kunden har förmåtts till att avge en viljeförklaring i syfte att ingå ett avtal som avser en prestation mot vederlag
1.      genom muntliga förhandlingar på kundens arbetsplats eller i en privat bostad
…
blir viljeförklaringen giltig först om kunden inte har återkallat den skriftligen inom en vecka.”
16     I 3 § HWiG föreskrivs följande:
”1)      Vid hävning skall vardera avtalsparten återbära erhållna prestationer till den andra parten. Hävning kan ske även om föremålet
har förstörts eller gått förlorat eller om det av annat skäl är omöjligt att återbära det erhållna föremålet. Om kunden bär
ansvaret för att föremålet har förstörts eller gått förlorat eller för att det av annat skäl är omöjligt att återbära föremålet,
är han eller hon skyldig att ersätta den andra avtalsparten för värdeminskningen eller föremålets värde.
2)      Om kunden inte har informerats i enlighet med 2 § och inte på något annat sätt fått kännedom om sin hävningsrätt, skall kunden
endast anses bära ansvaret för att föremålet har förstörts eller gått förlorat eller för att det av annat skäl är omöjligt
att återbära föremålet, om kunden inte har visat samma aktsamhet som han eller hon brukar visa i egna angelägenheter.
3)      Värdet av nyttjanderätten till eller användningen av en vara eller av andra prestationer som har tillhandahållits fram till
tidpunkten för utövande av hävningsrätten skall ersättas. Värdeminskning till följd av en korrekt användning av en vara eller
annan prestation skall inte beaktas.
4)      Kunden kan av den andra parten kräva ersättning för nödvändiga utgifter som denne haft på grund av varan.”
17     Vidare har den tyska lagstiftaren införlivat rådets direktiv 87/102/EEG av den 22 december 1986 om tillnärmning av medlemsstaternas
lagar och andra författningar om konsumentkrediter (EGT L 42, 1987, s. 48; svensk specialutgåva, område 15, volym 7, s. 202)
genom att anta konsumentkreditlagen (Verbraucherkreditgesetz) av den 17 december 1990 (BGBl. 1990 I, s. 2840) (nedan kallad
VerbrKrG). Denna lag, i dess ursprungliga lydelse, var i kraft vid tidpunkten för omständigheterna i målet vid den nationella
domstolen och fram till den 30 september 2000.
18     I 9 § VerbrKrG föreskrivs följande:
”1.      Ett köpeavtal utgör en transaktion som är kopplad till kreditavtalet om krediten skall användas för att finansiera köpesumman
och om dessa två avtal skall anses utgöra en ekonomisk enhet. Det skall särskilt anses vara fråga om en ekonomisk enhet om
kreditgivaren använder sig av säljarens medverkan vid förberedelsen av eller ingåendet av kreditavtalet.
2.      Konsumentens viljeförklaring att ingå ett kopplat köpeavtal är endast giltig om konsumenten inte återkallar sin viljeförklaring
att ingå kreditavtalet enligt 7 § stycke 1.
Informationen om hävningsrätten ... skall innehålla upplysningar om att, för det fall hävning sker, det till kreditavtalet
kopplade köpeavtalet inte heller är giltigt. ... Om nettokreditbeloppet redan betalats ut till säljaren, övergår säljarens
rättigheter och skyldigheter i förhållande till konsumenten enligt köpeavtalet, vad gäller rättsföljderna av hävningen, till
kreditgivaren ...
…”
19     I 3§ stycke 2 VerbrKrG föreskrivs följande:
”Övriga undantag från tillämpningsområdet:
…
2.      4 § stycke 1 fjärde meningen punkt 1 b, 7 och 9 §§ samt 11–13 §§ är inte tillämpliga på kreditavtal enligt vilka krediten
är avhängig av att det ställs säkerhet i form av panträtt i fast egendom och krediten lämnas på de villkor som är vanliga
för krediter mot säkerhet i fast egendom och deras mellanfinansiering …”

Tvisten i målet vid den nationella domstolen
20     Enligt beslutet om hänskjutande finansierar banken sedan slutet av 1980-talet förvärv av äldre lägenheter. Det rör sig vanligen
om fastigheter som byggdes under 1960- och 1970-talen för att skapa allmännyttiga bostäder och som har köpts upp av Allgemeine
Wohnungsvermögens AG, och därefter delvis renoverats och bjudits ut till försäljning. Bolaget Heinen & Biege GmbH (nedan kallat
Heinen & Biege), vars verksamhet består i att förmedla tjänster avseende fast egendom och finansiering, ansvarade för den
faktiska försäljningen av dessa lägenheter och förmedlingen av finansieringen.
21     Inom ramen för detta försäljningskoncept tog en representant för Heinen & Biege i februari år 1992 kontakt med makarna Schulte
och erbjöd dem en kapitalplacering i form av ett kreditfinansierat köp av fast egendom. Den lägenhet som bjöds ut till försäljning
skulle hyras ut till utomstående och av skatteskäl skulle förvärvet i sin helhet finansieras genom lån.
22     Den 28 april 1992 förvärvade makarna Schulte en lägenhet till ett pris av 90 519 DEM. Köpeavtalet undertecknades hos en notarie
(Notar) i enlighet med nationella bestämmelser på området.
23     Uteslutande i syfte att finansiera förvärvet tog makarna Schulte, genom avtal av den 7 april 1992, ett lån på 105 000 DEM
hos banken. Säkerhet för lånet lämnades i form av en inteckning på samma belopp i den förvärvade lägenheten. Inteckningen
utfärdades genom en handling upprättad av notarie den 8 maj 1992. I denna handling åtog sig makarna Schulte att personligen
svara för betalningen av det intecknade beloppet och accepterade att tvångsverkställighet av låneavtalet kunde ske i samtliga
deras tillgångar. På begäran av banken var makarna Schulte även tvungna att ansluta sig till ett system för gemensam förvaltning
av hyresintäkterna, vilket skulle garantera en jämn fördelning av samtliga hyresintäkter från fastigheten.
24     Vidare åtog sig makarna Schulte att ingå två bosparavtal (Bausparvertrag) med banken, vilka vart och ett avsåg halva lånebeloppet.
Det avtalades att en amortering av lånet skulle ske först vid tilldelningen av det första bosparavtalet. Låneavtalet innehöll
inte någon information om hävningsrätten enligt HWiG.
25     Efter att samtliga avtal hade ingåtts och de säkerheter som föreskrevs i låneavtalet hade utfärdats, betalade banken, enligt
skriftliga anvisningar från makarna Schulte, 101 850 DEM direkt till det bolag som sålt den fasta egendomen.
26     På grund av att makarna Schulte inte fullgjorde sina månatliga betalningsskyldigheter enligt låneavtalet sade banken upp avtalet
och krävde omedelbar återbetalning av lånet. Eftersom någon betalning inte skedde begärde banken tvångsverkställighet av avtalet
med stöd av den handling som upprättats av notarie den 8 maj 1992.
27     I november år 2002 hävde makarna Schulte låneavtalet med stöd av 1 § HwiG och väckte talan mot tvångsverkställigheten vid
Landgericht Bochum.
28     Vid nämnda domstol har makarna gjort gällande att de i februari 1992 kontaktades i hemmet av en representant för Heinen &
Biege, som erbjöd dem ett koncept som skulle ge skattefördelar. Därefter ägde, inom en kort tidsperiod, tre informationssamtal
rum, likaså i deras privata bostad, vid vilka de utöver den fasta egendomen även erbjöds en total finansieringslösning, vilken
skulle tillhandahållas uteslutande av banken. De upplystes uttryckligen om att den fasta egendomen, på grund av den valda
finansieringsmodellen, skulle finansieras genom de därmed förbundna skattefördelarna samt genom hyresintäkterna. Såväl låneavtalet
som bosparavtalen undertecknades därefter i deras lägenhet.
29     Makarna Schulte har hävdat att banken skall anses ansvarig för hemförsäljningen, eftersom den i flera års tid har haft ett
nära samarbete med förmedlingsföretaget, vilket för bankens räkning har skött samtliga avtalsförhandlingar.
30     De har även gjort gällande att köpeavtalet och låneavtalet skall anses utgöra en ekonomisk enhet. Enligt 9 § stycke 2 fjärde
meningen VerbrKrG, som under alla omständigheter är analogt tillämplig, är de därför enbart skyldiga att låta äganderätten
till lägenheten återgå.
31     Banken har bestritt att låneavtalet ingicks vid hemförsäljning. Även om det skulle anses att så var fallet, kan banken inte
anses vara juridiskt ansvarig, eftersom representanten var anställd av förmedlingsföretaget, vars roll vid ingåendet av låneavtalet
enbart var att bistå vid ifyllandet av ansökningsblanketterna och att vidarebefordra uppgifter.
32     Banken anser vidare att det saknar betydelse huruvida makarna Schulte har en hävningsrätt enligt HWiG, eftersom makarna, även
om det skulle anses att hävningen enligt 1 § HwiG är giltig, är skyldiga att återbetala det utbetalade lånebeloppet, det vill
säga nettokreditbeloppet, och en ersättning för nyttjande som motsvarar den avtalsenliga räntan eller i varje fall marknadsräntan.
I andra hand har banken, genom genkäromål, yrkat att makarna Schulte skall förpliktas att återbetala det utbetalade beloppet,
det vill säga 101 850 DEM jämte lagstadgad ränta.

Tolkningsfrågorna
33     Landgericht Bochum har uppgett att enligt nationell rätt medför hävning av ett fastighetskreditavtal att avtalet skall återgå,
varvid vardera avtalsparten, enligt 3 § styckena 1 och 3 HwiG, är skyldig att till den andra parten återbära erhållna prestationer
och utge ersättning för nyttjandet fram till tidpunkten för hävningen. Den har tillagt att lånet, enligt Bundesgerichtshofs
fasta rättspraxis, skall anses ha erhållits av låntagaren, även om lånebeloppet inte betalats ut till denne, utan enligt låntagarens
anvisningar har betalats ut till tredje man.
34     Vid hävning av ett fastighetskreditavtal som ingåtts vid hemförsäljning har således den långivande banken rätt, enligt 3 §
styckena 1 och 3 HwiG, till återbetalning av det utbetalade nettokreditbeloppet jämte marknadsränta.
35     Landgericht Bochum har förklarat att utgången i målet vid den nationella domstolen huvudsakligen är avhängig frågan huruvida
banken, efter att makarna Schulte har utnyttjat sin rätt att häva fastighetskreditavtalet, har rätt att kräva omedelbar betalning
av hela lånebeloppet med stöd av 3 § stycke 1 HwiG, såsom denna bestämmelse har tolkats av Bundesgerichtshof. Landgericht
Bochum anser att denna följd slår hårt mot konsumenten och att andra lösningar är tänkbara enligt nationell rätt.
36     Fastighetskreditavtalet och avtalet om fastighetsköp skulle i synnerhet kunna anses utgöra en ekonomisk enhet i den mening
som avses i 9 § stycke 2 VerbrKrG, vilket skulle innebära att låntagaren, till följd av hävningen av fastighetskreditavtalet,
inte längre skulle vara bunden av avtalet om fastighetsköp och att banken, enligt fjärde meningen i nämnda bestämmelse, skulle
överta säljarens rättigheter och skyldigheter. Låntagaren skulle följaktligen inte längre vara skyldig att återbetala lånebeloppet
till banken, utan skulle vara skyldig att återbära den fasta egendom som finansierades genom lånet och utge ersättning för
nyttjandet av egendomen som skett under mellantiden. Även utan att hänvisa till 9 § stycke 2 VerbrKrG, skulle det med stöd
av resonemanget att de båda avtalen utgör en ekonomisk enhet kunna anses att en hävning av ett av avtalen även medför att
det andra avtalet blir ogiltigt, eftersom hävningsbestämmelsens skyddssyfte kräver att låntagaren inte skall vara skyldig
att återbetala lånet.
37     Landgericht Bochum har emellertid angett att enligt fast rättspraxis från Bundesgerichtshof, vilken har bekräftats efter domen
i det ovannämnda målet Heininger, är 9 § VerbrKrG inte tillämplig på fastighetskrediter på grund av 3 § stycke 2 VerbrKrG.
Enligt denna rättspraxis anses fastighetskredit och köp av fast egendom som finansieras genom krediten inte vara kopplade
avtal som utgör en ekonomisk enhet. En hävning av fastighetskreditavtalet påverkar följaktligen inte giltigheten av avtalet
om köp av fast egendom som finansierats genom denna kredit.
38     Landgericht Bochum vill få klarhet i huruvida en sådan nationell bestämmelse som 3 § HWiG, såsom bestämmelsen har tolkats
av Bundesgerichtshof, är förenlig med gemenskapsrätten, eftersom rättsföljderna av den tolkning som gjorts av en sådan bestämmelse
inte tycks överensstämma med hävningsrättens skyddssyfte.
39     Landgericht Bochum har i det avseendet anfört att den återbetalningsskyldighet som följer av denna tolkning medför att en
konsument som ingått ett låneavtal utan att ha underrättats om hävningsrätten och som därefter utövar denna rätt – vilken,
i enlighet med domen i det ovannämnda målet Heininger, inte är tidsbegränsad – hamnar i en mindre förmånlig situation i ekonomiskt
hänseende än om låneavtalet består. Eftersom fullgörandet av skyldigheten att omedelbart återbetala hela lånebeloppet kan
medföra att konsumenterna blir insolventa, kan en sådan skyldighet avskräcka dem från att utöva den hävningsrätt som följer
av artikel 5 i direktivet.
40     Mot denna bakgrund har Landgericht Bochum beslutat att vilandeförklara målet och att hänskjuta följande tolkningsfrågor till
domstolen:
”1)      Omfattar artikel 3.2 a i [direktivet] även sådana avtal om köp av fast egendom som endast skall anses utgöra en del av en
kreditfinansierad investeringsmodell, när de förhandlingar som föregår ingåendet av avtalet – såväl när det gäller avtalet
om fastighetsköp som det låneavtal som ingås uteslutande för att finansiera köpet – äger rum vid hemförsäljning i den mening
som avses i 1 § [HWiG]?
2)      Är kraven på en hög konsumentskyddsnivå (artikel 95.3 EG) och ett effektivt konsumentskydd, som garanteras genom [direktivet],
uppfyllda genom en nationell rättsordning, eller tolkningen av denna, som innebär att rättsföljden av ett återkallande av
viljeförklaringen att ingå låneavtalet endast är att låneavtalet skall återgå, även när det är fråga om sådana investeringsmodeller
där lånet aldrig skulle ha beviljats om den fasta egendomen inte hade förvärvats?
3)      Är det förenligt med skyddssyftet med hävningsbestämmelsen i artikel 5.2 i [direktivet] att det i nationella bestämmelser
om hävning av låneavtal föreskrivs att en konsument som har hävt avtalet är skyldig att återbetala lånebeloppet till den finansierande
banken, trots att lånet, enligt det koncept som utvecklats för kapitalinvesteringen, uteslutande skall användas för att finansiera
köpet av den fasta egendomen och trots att det utbetalas direkt till säljaren av den fasta egendomen?
4)      Strider det mot kraven på en hög konsumentskyddsnivå (artikel 95.3 EG) och mot principen om ett effektivt konsumentskydd,
som fastslås i [direktivet], att det i nationella bestämmelser om hävning av låneavtal föreskrivs att en konsument som har
hävt låneavtalet är skyldig att omedelbart återbetala lånebeloppet – vilket enligt det koncept som utvecklats för kapitalinvesteringen
ännu inte har börjat amorteras – jämte marknadsmässig ränta?”

Prövning av tolkningsfrågorna

Huruvida frågorna kan tas upp till sakprövning
41     De frågor som ställts utgår från antagandet att det låneavtal som är i fråga i målet vid den nationella domstolen har ingåtts
vid hemförsäljning.
42     Banken anser att tolkningsfrågorna inte kan tas upp till sakprövning, eftersom Landgericht Bochum, enligt bankens uppfattning,
inte slutgiltigt har avgjort frågan huruvida låneavtalet verkligen har ingåtts vid hemförsäljning. Banken har hävdat att tolkningsfrågorna
förblir hypotetiska så länge denna fråga inte har avgjorts.
43     Domstolen påpekar att det uteslutande ankommer på den nationella domstolen, vid vilken tvisten anhängiggjorts och som har
ansvaret för det rättsliga avgörandet, att mot bakgrund av de särskilda omständigheterna i målet bedöma såväl om ett förhandsavgörande
är nödvändigt för att döma i saken som relevansen av de frågor som ställs till domstolen. Domstolen har emellertid ansett
att den inte kan besvara en tolkningsfråga från en nationell domstol då det är uppenbart att den av den nationella domstolen
begärda tolkningen av gemenskapsrätten inte har något samband med de verkliga omständigheterna eller föremålet för tvisten
i målet vid den nationella domstolen eller när frågan är hypotetisk (se dom av den 15 december 1995 i mål C-415/93, Bosman,
REG 1995, s. I-4921, punkterna 59 och 61).
44     Den nationella domstolen har uppgett att den, om makarna Schulte skall anses skyldiga att omedelbart återbetala hela lånebeloppet
jämte ränta, inte är tvungen att pröva frågan huruvida banken sade upp låneavtalet på ett giltigt sätt eller om makarna Schulte
på ett giltigt sätt återkallade sin viljeförklaring att ingå låneavtalet, i enlighet med HWiG. I båda fallen är nämligen makarna
Schulte skyldiga att omedelbart återbetala hela lånebeloppet.
45     Under dessa omständigheter kan det inte anses att det är uppenbart att tolkningsfrågorna är hypotetiska eller saknar samband
med de verkliga omständigheterna eller med föremålet för tvisten i målet vid den nationella domstolen.

Prövning i sak
Inledande anmärkningar
–       Den investeringsmodell som är i fråga i målet vid den nationella domstolen
46     Den investeringsmodell som makarna Schulte har deltagit i kännetecknas bland annat av följande.
47     En förmedlare erbjöd paret att köpa en lägenhet som såldes av ett bolag som hade förvärvat och renoverat ett stort antal lägenheter
för att sälja dem vidare.
48     Av skatteskäl skulle förvärvet av lägenheten i sin helhet finansieras genom lån.
49     Förmedlaren föreslog att köpeskillingen och kostnaderna för transaktionen skulle finansieras genom ett lån från banken, varvid
säkerhet skulle lämnas i form av en inteckning i lägenheten. Vidare förband sig makarna Schulte att personligen svara för
betalningen av det intecknade beloppet.
50     Makarna åtog sig att ansluta sig till ett system för gemensam förvaltning av hyresintäkterna från lägenheterna i fastigheten,
vilket skulle garantera en jämn fördelning av samtliga hyresintäkter.
51     Investeringen i lägenheten finansierades helt genom lånet och skulle inte medföra några utgifter för makarna Schulte, eftersom
lånet var tänkt att kunna återbetalas genom hyresintäkterna, särskilt i kombination med vissa skattefördelar.
52     Det har vid domstolen inte bestritts att sådana investeringsmodeller, förutom risken för en övervärdering av lägenhetens värde
vid köpetillfället, bland annat är förenade med risken att man inte erhåller de förväntade hyresintäkterna och med risken
att förväntningarna på hur fastighetspriset skall komma att utvecklas visar sig vara felaktiga.
53     Det framgår att de två sistnämnda riskerna har realiserats i makarna Schultes fall.
54     I det fall som är aktuellt i målet vid den nationella domstolen hävde makarna Schulte, efter domen i det ovannämnda målet
Heininger, låneavtalet i enlighet med HWiG, och de ansåg att de därigenom skulle befrias från alla förpliktelser gentemot
banken.
–       Tolkningsfrågornas räckvidd
55     Den nationella domstolen har angett att även om låntagaren enligt de nationella bestämmelser som var tillämpliga vid tidpunkten
för omständigheterna i målet vid den nationella domstolen befrias från alla förpliktelser enligt låneavtalet genom hävningen,
måste han eller hon omedelbart återbetala hela lånet jämte ränta. Den har uppgett att enligt tillämplig nationell lagstiftning,
såsom denna har tolkats av Bundesgerichtshof, saknar det relevans att banken utbetalat lånet direkt till säljaren av lägenheten
och att det under sådana omständigheter som i det föreliggande fallet inte är möjligt att anse att låneavtalet och köpeavtalet
är kopplade avtal som utgör en ekonomisk enhet.
56     Vid domstolen har det knappast ifrågasatts – och detta har bekräftats av Bundesgerichtshofs rättspraxis (dom av den 12 november
2002, BGHZ 152, 331) – att en hävning av låneavtalet under dessa förhållanden som regel enligt tysk rätt är av ringa eller
inget ekonomiskt intresse. Konsumenten skulle befinna sig i samma situation som om hävningen inte hade ägt rum, eller rent
av i en mindre gynnsam situation, eftersom han eller hon måste betala sin skuld omedelbart och inte i rater, såsom föreskrevs
i avtalet.
57     Det är mot bakgrund av detta konstaterande som den nationella domstolen har ställt frågan huruvida den tyska rättens reglering
av rättsföljderna av hävningen av ett låneavtal som ingåtts vid hemförsäljning är förenlig med gemenskapsrätten.
58     De två första frågorna avser hävningens inverkan på köpeavtalet och de två sista frågorna avser hävningens inverkan på låneavtalet.
–       Tillämplig gemenskapsrätt
59     I den andra och den fjärde frågan har den nationella domstolen hänvisat till artikel 95.3 EG, i vilken det föreskrivs att
kommissionen i sina förslag enligt punkt 1 i nämnda artikel om konsumentskydd skall utgå från en hög skyddsnivå, och att Europaparlamentet
och Europeiska unionens råd också skall, inom ramen för sina respektive befogenheter, sträva efter att nå detta mål.
60     Denna bestämmelse infördes i EG-fördraget år 1986 genom Europeiska enhetsakten och var inte tillämplig då direktivet antogs
år 1985.
61     Även om bestämmelsen hade varit tillämplig, riktar den sig till de olika institutioner som var och en har sin funktion i gemenskapens
lagstiftningsförfarande. Bestämmelsen kan därför inte åberopas som direkt grund för skyldigheter som åligger en medlemsstat.
På sin höjd skulle bestämmelsen kunna beaktas vid tolkningen av direktivet.
62     De gemenskapsbestämmelser som är relevanta för att besvara de frågor som ställts är följaktligen direktivets bestämmelser.
63     Enligt artikel 8 i direktivet skall direktivet inte hindra medlemsstaterna från att anta eller bibehålla fördelaktigare föreskrifter
till skydd för konsumenterna på det område som faller under direktivet.
64     Vidare är direktivet, enligt artikel 1, tillämpligt på alla avtal som ingås mellan näringsidkare och konsumenter, med undantag
av vissa avtal som uttömmande anges i artikel 3.2 i samma direktiv, däribland avtal om försäljning av fast egendom.
65     Skyddet för en konsument som slutit ett avtal vid hemförsäljning består, enligt artikel 5.1 i direktivet, särskilt i möjligheten
för konsumenten att häva avtalet inom sju dagar från det att näringsidkaren informerat honom eller henne om hävningsrätten.
Näringsidkaren är skyldig att lämna sådan information enligt artikel 4 första stycket i direktivet.
66     Domstolen erinrade om detta i punkt 38 i domen i det ovannämnda målet Heininger och underströk att syftet med direktivet är
att skydda konsumenten mot den risk som härrör just från de speciella omständigheterna i samband med avtal som ingås med en
näringsidkare utanför dennes fasta affärslokaler och att skyddet för konsumenten enligt nämnda direktiv består i att han eller
hon ges en hävningsrätt.
67     När det gäller följderna av hävningen föreskrivs det i artikel 5.2 i direktivet att konsumenten, genom hävningen, befrias
från alla förpliktelser enligt avtalet, och i artikel 7 i direktivet föreskrivs att rättsföljderna av hävningen regleras genom
nationell lagstiftning.
68     I punkt 35 i domen i det ovannämnda målet Heininger hänvisade domstolen till sistnämnda bestämmelse och tillade att även om
ett fastighetskreditavtal omfattas av direktivets tillämpningsområde skall frågan om vilka följder en eventuell hävning av
fastighetskreditavtalet, som gjorts i enlighet med reglerna i direktivet, har för avtalet om köp av den fasta egendomen och
för ställandet av säkerhet i form av panträtt i fast egendom bedömas i enlighet med nationell rätt.
69     Även om det ankommer på medlemsstaterna att reglera rättsföljderna av hävningen, skall denna behörighet utövas med iakttagande
av gemenskapsrätten, särskilt direktivets regler tolkade mot bakgrund av direktivets syfte och på ett sådant sätt att direktivets
ändamålsenliga verkan säkerställs. Vid fullgörandet av de skyldigheter som följer av ett direktiv skall medlemsstaterna vidta
alla nödvändiga åtgärder för att säkerställa direktivets fulla verkan i enlighet med det mål som eftersträvas med direktivet
(se bland annat dom av den 17 juni 1999 i mål C-336/97, kommissionen mot Italien, REG 1999, s. I-3771, punkt 19, och av den
5 december 2002 i mål C‑324/01, kommissionen mot Belgien, REG 2002, s. I-11197, punkt 18).
70     Det skall tilläggas att domstolen har slagit fast att ett direktiv inte i sig kan medföra skyldigheter för en enskild och
inte som sådant kan åberopas gentemot denne (se bland annat dom av den 14 juli 1994 i mål C-91/92, Faccini Dori, REG 1994,
s. I-3325, punkt 20, svensk specialutgåva, volym 16, s. I-1, och av den 5 oktober 2004 i de förenade målen C-397/01–C-403/01,
Pfeiffer m.fl., REG 2004, s. I-8835, punkt 108).
71     Vid avgörandet av ett mål där parterna består av enskilda är emellertid den nationella domstolen, när den tillämpar bestämmelser
i nationell rätt som antagits för att införliva de skyldigheter som följer av ett direktiv, skyldig att beakta samtliga bestämmelser
i nationell rätt och, i den utsträckning det är möjligt, tolka dessa mot bakgrund av direktivets ordalydelse och syfte för
att uppnå ett resultat som är förenligt med det mål som eftersträvas i direktivet (se domen i de ovannämnda förenade målen
Pfeiffer m.fl., punkt 120).

Den första och den andra frågan: Inverkan av hävningen av låneavtalet på köpeavtalet
72     Den nationella domstolen har ställt den första frågan för att domstolen skall tolka artikel 3.2 i direktivet, enligt vilken
bland annat avtal om försäljning av fast egendom undantas från direktivets tillämpningsområde. Den nationella domstolen vill
få klarhet i huruvida undantaget även gäller sådana avtal om köp av fast egendom som endast skall anses utgöra en del av en
kreditfinansierad investeringsmodell, när de förhandlingar som föregår ingåendet av avtalet – både när det gäller avtalet
om fastighetsköp och det låneavtal som ingås uteslutande för att finansiera köpet – äger rum vid hemförsäljning.
73     Den nationella domstolen har ställt den andra frågan för att få klarhet i huruvida direktivet utgör hinder för nationella
bestämmelser som innebär att rättsföljden av att ett låneavtal hävs endast är att detta avtal skall återgå, även när det är
fråga om sådana investeringsmodeller där lånet aldrig skulle ha beviljats om den fasta egendomen inte hade förvärvats.
74     Det framgår av beslutet om hänskjutande att den nationella domstolen har ställt dessa två frågor på grund av att den anser
att de båda avtalen, under sådana förhållanden som föreligger i målet vid den nationella domstolen, skulle kunna anses vara
kopplade avtal som utgör en ekonomisk enhet, vilket skulle innebära att hävningen av låneavtalet skulle kunna påverka köpeavtalets
giltighet och att låntagaren, till följd av hävningen av det förstnämnda avtalet, inte längre skulle vara bunden av det sistnämnda.
75     Domstolen konstaterar att det i direktivet uttryckligen och utan tvetydighet föreskrivs att avtal om försäljning av fast egendom
inte omfattas av direktivets tillämpningsområde.
76     Medan andra gemenskapsdirektiv som syftar till att skydda konsumenternas intressen, bland annat direktiv 87/102, innehåller
bestämmelser om kopplade avtal, innehåller däremot direktivet inte några sådana bestämmelser och ger inte heller något stöd
för antagandet att det implicit skulle finnas några sådana bestämmelser.
77     I vissa av de yttranden som ingetts till domstolen, bland annat i den franska regeringens yttrande, görs det gällande att
det följer av domen av den 22 april 1999 i mål C-423/97, Travel Vac (REG 1999, s. I-2195), att direktivet är tillämpligt på
följande fall. En hemförsäljningssituation leder till ingåendet av ett avtal om köp av fast egendom, vilket ingår som en oskiljaktig
del av en mer omfattande grupp av avtal. Denna omfattar även ett låneavtal där säkerhet lämnats genom inteckning i fast egendom,
ett bosparavtal och ett avtal om förvaltning av den fasta egendomen, varvid de sistnämnda avtalen skall anses utgöra ett avtal
om tillhandahållande av tjänster vars värde överstiger värdet av den fasta egendomen.
78     Denna ståndpunkt kan inte godtas. Det avtal om andelsrätt som var i fråga i domen i det ovannämnda målet Travel Vac och som
inte ansågs omfattas av undantaget i artikel 3.2 i direktivet, är inte jämförbart med de avtal som är i fråga i målet vid
den nationella domstolen, om inte annat så därför att det i den domen var fråga om ett enda avtal som rörde rättigheter till
fast egendom och tjänster, där tjänsterna var dominerande. I målet vid den nationella domstolen är det däremot fråga om två
juridiskt sett separata transaktioner som i princip har olika syften.
79     Vidare har domstolen redan framhållit, i punkt 35 i domen i det ovannämnda målet Heininger, att frågan om vilka följder en
eventuell hävning av fastighetskreditavtalet, som gjorts i enlighet med reglerna i direktivet, har för avtalet om köp av den
fasta egendomen och för ställandet av säkerhet i form av panträtt i fast egendom skall bedömas i enlighet med nationell rätt.
80     Under dessa omständigheter utesluter direktivet visserligen inte att det i nationell rätt föreskrivs, för det fall de båda
kopplade avtalen utgör en ekonomisk enhet, att hävningen av fastighetskreditavtalet inverkar på giltigheten av avtalet om
köp av fast egendom, men det uppställs inte som krav i direktivet att ett sådant resultat skall uppnås i ett sådant fall som
det som den nationella domstolen har beskrivit.
81     De två första frågorna skall följaktligen besvaras enligt följande:
–       Artikel 3.2 a i direktivet skall tolkas så, att avtal om köp av fast egendom är undantagna från direktivets tillämpningsområde,
även om de endast utgör en del av en kreditfinansierad investeringsmodell, när de förhandlingar som föregår ingåendet av avtalet
– både när det gäller avtalet om fastighetsköp och det låneavtal som ingås uteslutande för att finansiera köpet – äger rum
vid hemförsäljning.
–       Direktivet utgör inte något hinder för nationella bestämmelser som innebär att rättsföljden av att ett låneavtal hävs endast
är att detta avtal skall återgå, även när det är fråga om sådana investeringsmodeller där lånet aldrig skulle ha beviljats
om den fasta egendomen inte hade förvärvats.

Den tredje och den fjärde frågan: Hävningens inverkan på låneavtalet
82     För det första vill den nationella domstolen få klarhet i huruvida direktivet, i synnerhet artikel 5.2 däri, utgör hinder
för att en konsument som utnyttjat sin hävningsrätt i enlighet med direktivet är skyldig att återbetala lånebeloppet till
långivaren, trots att lånet, enligt det koncept som utvecklats för kapitalinvesteringen, uteslutande skall användas för att
finansiera köpet av den fasta egendomen och trots att det utbetalas direkt till säljaren av egendomen.
83     Makarna Schulte och den italienska regeringen anser att en sådan skyldighet inte överensstämmer med skyddssyftet med artikel 5.2
i direktivet. Makarna Schulte har hävdat att när det är fråga om en transaktion som utgör en ekonomisk enhet och som på ett
konstlat sätt har delats upp i en transaktion som avser köpet och en transaktion som avser finansieringen, skulle den hävningsrätt
som följer av direktivet vara verkningslös om hävningen av transaktionen endast avsåg ett av de två avtalen, nämligen låneavtalet.
På grund av hela transaktionens utformning har konsumenten själv aldrig erhållit lånebeloppet eller kunnat påverka utbetalningen
av detsamma. I ett sådant fall skulle det strida mot principen om ändamålsenlig verkan om konsumenten var skyldig att återbetala
ett lånebelopp till banken som konsumenten själv aldrig skulle ha kunnat erhålla.
84     Domstolen anser, i likhet med banken, den tyska regeringen och kommissionen, att det härvid räcker att konstatera att de två
förhållanden som omnämns i denna fråga – nämligen att lånet uteslutande skall användas för att finansiera köpet av den fasta
egendomen och att det utbetalas direkt till säljaren av egendomen – överensstämmer med en vedertagen praxis.
85     I motsats till vad makarna Schulte har gjort gällande saknas det dessutom skäl att anse att lånebeloppet inte har mottagits
av låntagaren när det har utbetalats av den långivande banken direkt till säljaren av den fasta egendomen, när, som i målet
vid den nationella domstolen, banken har agerat enligt anvisningar från konsumenterna, vilka i utbyte mot utbetalning av lånebeloppet
har kunnat förvärva äganderätt till fast egendom.
86     Även om lånet uteslutande skall användas för att finansiera köpet av den fasta egendomen och det utbetalas direkt till säljaren
av egendomen, utgör direktivet således inte något hinder för att konsumenten är skyldig att återbetala lånebeloppet.
87     För det andra vill den nationella domstolen få klarhet i huruvida direktivet, i en sådan situation som den i målet vid den
nationella domstolen, utgör hinder för att det krävs att lånebeloppet skall återbetalas omedelbart.
88     Domstolen påpekar härvid, i likhet med banken, den tyska regeringen och kommissionen, att enligt artikel 5.2 i direktivet
skall ett meddelande om hävning ha den verkan att konsumenten befrias från alla förpliktelser enligt det hävda avtalet. Att
konsumentens förpliktelser upphör att gälla innebär att den ursprungliga situationen återställs både för konsumenten och långivaren.
89     Direktivet utgör följaktligen inte något hinder för att konsumenten, om fastighetskreditavtalet hävs, är skyldig att omedelbart
återbetala lånebeloppet till långivaren.
90     För det tredje vill den nationella domstolen få klarhet i huruvida direktivet, i en sådan situation som den i målet vid den
nationella domstolen, utgör hinder för att det i nationell lagstiftning föreskrivs att konsumenten, om låneavtalet hävs, inte
endast är skyldig att återbetala de belopp som erhållits enligt detta avtal utan även att utge marknadsmässig ränta till långivaren.
91     Makarna Schulte anser att en sådan lagstiftning strider mot direktivets princip om ett effektivt konsumentskydd. Banken och
den tyska regeringen anser att direktivet inte innehåller något krav som utgör hinder för en sådan nationell lagstiftning,
även om man beaktar principen om ett effektivt konsumentskydd, vilken garanteras genom direktivet.
92     Domstolen påpekar härvid att utövandet av den hävningsrätt som föreskrivs i artikel 5.1 i direktivet i fråga om ett låneavtal
enligt artikel 5.2 får till följd att konsumentens skyldigheter enligt det hävda avtalet upphör att gälla, vilket innebär
att den ursprungliga situationen återställs.
93     Följaktligen utgör direktivet inte något hinder för att det i en nationell lagstiftning föreskrivs att konsumenten, om ett
fastighetskreditavtal hävs, inte endast är skyldig att återbetala de belopp som erhållits enligt låneavtalet utan även att
utge marknadsmässig ränta till långivaren.

De krav som följer av direktivet om skyldigheten att informera konsumenten om hävningsrätten inte har uppfyllts
94     Även om direktivet i princip inte utgör något hinder för att nationella bestämmelser, enligt vilka en konsument som häver
ett låneavtal är skyldig att omedelbart återbetala hela lånet jämte marknadsmässig ränta, tillämpas i de fall då näringsidkaren
har uppfyllt sin skyldighet att informera konsumenten i enlighet med artikel 4 i direktivet, är detta inte nödvändigtvis fallet
när näringsidkaren har underlåtit att uppfylla denna skyldighet.
95     Enligt artikel 4 tredje stycket i direktivet åligger det medlemsstaterna att se till att deras nationella lagstiftning innehåller
lämpliga bestämmelser som skyddar konsumenten i de fall information om hävningsrätten inte lämnas.
96     Vid prövningen av tvisten i målet vid den nationella domstolen utgör det en relevant omständighet – förutsatt att den nationella
domstolen anser att hävning har skett på ett giltigt sätt – att banken inte informerade makarna Schulte om deras hävningsrätt
och att de hävde låneavtalet först efter flera år.
97     Om banken i tid hade informerat makarna Schulte om deras hävningsrätt enligt HWiG, hade de haft sju dagar på sig att ta tillbaka
beslutet att ingå låneavtalet. Om makarna Schulte vid denna tidpunkt hade valt att häva låneavtalet skulle köpeavtalet inte
ha ingåtts, med hänsyn till förhållandet mellan låneavtalet och köpeavtalet.
98     När banken inte har uppfyllt sin informationsskyldighet enligt artikel 4 i direktivet, är det konsumenten som får bära de
risker som är förknippade med sådana kapitalinvesteringar som dem som är i fråga i målet vid den nationella domstolen, vilka
anges i punkt 52 i förevarande dom, om konsumenten är skyldig att återbetala lånet i enlighet med tysk rätt, såsom den har
tolkats i rättspraxis från Bundesgerichtshof.
99     I en sådan situation som den som är i fråga i målet vid den nationella domstolen skulle konsumenten ha kunnat undvika dessa
risker, om han eller hon hade informerats i tid om sin hävningsrätt.
100   Under sådana förhållanden är medlemsstaterna skyldiga enligt direktivet att vidta lämpliga åtgärder för att förhindra att
konsumenten får bära följderna av att sådana risker realiseras. I syfte att säkerställa att skyldigheten att skydda konsumenterna
iakttas skall medlemsstaterna således under sådana omständigheter se till att en bank som inte har uppfyllt sin informationsskyldighet
bär följderna av att dessa risker har realiserats.
101   I en situation där konsumenten, om banken hade informerat honom eller henne om hävningsrätten, skulle ha kunnat undvika att
utsätta sig för de risker som är förknippade med sådana investeringar som dem som är i fråga i målet vid den nationella domstolen,
är medlemsstaterna följaktligen skyldiga enligt artikel 4 i direktivet att se till att den nationella lagstiftningen skyddar
de konsumenter som inte har kunnat undvika att utsätta sig för sådana risker, genom att vidta åtgärder som förhindrar att
konsumenterna tvingas bära följderna av att dessa risker har realiserats.
102   Som angetts i punkt 71 i förevarande dom åligger det de nationella domstolarna att, i den utsträckning det är möjligt, tolka
den nationella lagstiftningen så att det resultat som anges i punkt 101 i denna dom uppnås.
103   Mot bakgrund av det ovan anförda skall den tredje och den fjärde frågan besvaras på följande sätt: Direktivet utgör inte något
hinder för
–       att en konsument som utnyttjat sin hävningsrätt i enlighet med direktivet är skyldig att återbetala lånebeloppet till långivaren,
trots att lånet, enligt det koncept som utvecklats för kapitalinvesteringen, uteslutande skall användas för att finansiera
köpet av den fasta egendomen och trots att det utbetalas direkt till säljaren av egendomen,
–       att det krävs att lånebeloppet skall återbetalas omedelbart, eller
–       att det i en nationell lagstiftning föreskrivs att konsumenten, om ett fastighetskreditavtal hävs, inte endast är skyldig
att återbetala de belopp som erhållits enligt låneavtalet utan även att utge marknadsmässig ränta till långivaren.
I en situation där konsumenten, om banken hade uppfyllt sin skyldighet att informera konsumenten om hävningsrätten, skulle
ha kunnat undvika att utsätta sig för de risker som är förknippade med sådana investeringar som dem som är i fråga i målet
vid den nationella domstolen, är medlemsstaterna emellertid skyldiga enligt artikel 4 i direktivet att se till att den nationella
lagstiftningen skyddar de konsumenter som inte har kunnat undvika att utsätta sig för sådana risker, genom att vidta åtgärder
som förhindrar att konsumenterna tvingas bära följderna av att dessa risker har realiserats.

Rättegångskostnader
104   Eftersom förfarandet i förhållande till parterna i målet vid den nationella domstolen utgör ett led i beredningen av samma
mål, ankommer det på den nationella domstolen att besluta om rättegångskostnaderna. De kostnader för att avge yttrande till
domstolen som andra än nämnda parter har haft är inte ersättningsgilla.
På dessa grunder beslutar domstolen (stora avdelningen) följande dom:
1)
Artikel 3.2 a i rådets direktiv 85/577/EEG av den 20 december 1985 för att skydda konsumenten i de fall då avtal ingås utanför
fasta affärslokaler skall tolkas så, att avtal om köp av fast egendom är undantagna från direktivets tillämpningsområde, även
om de endast utgör en del av en kreditfinansierad investeringsmodell, när de förhandlingar som föregår ingåendet av avtalet
– både när det gäller avtalet om fastighetsköp och det låneavtal som ingås uteslutande för att finansiera köpet – äger rum
vid hemförsäljning.
2)
Direktiv 85/577 utgör inte något hinder för nationella bestämmelser som innebär att rättsföljden av att ett låneavtal hävs
endast är att detta avtal skall återgå, även när det är fråga om sådana investeringsmodeller där lånet aldrig skulle ha beviljats
om den fasta egendomen inte hade förvärvats.
3)
Direktiv 85/577 utgör inte något hinder för
–
att en konsument som utnyttjat sin hävningsrätt i enlighet med direktivet är skyldig att återbetala lånebeloppet till långivaren,
trots att lånet, enligt det koncept som utvecklats för kapitalinvesteringen, uteslutande skall användas för att finansiera
köpet av den fasta egendomen och trots att det utbetalas direkt till säljaren av egendomen,
–
att det krävs att lånebeloppet skall återbetalas omedelbart, eller
–
att det i en nationell lagstiftning föreskrivs att konsumenten, om ett fastighetskreditavtal hävs, inte endast är skyldig
att återbetala de belopp som erhållits enligt låneavtalet utan även att utge marknadsmässig ränta till långivaren.
I en situation där konsumenten, om banken hade uppfyllt sin skyldighet att informera konsumenten om hävningsrätten, skulle
ha kunnat undvika att utsätta sig för de risker som är förknippade med sådana investeringar som dem som är i fråga i målet
vid den nationella domstolen, är medlemsstaterna emellertid skyldiga enligt artikel 4 i direktiv 85/577 att se till att den
nationella lagstiftningen skyddar de konsumenter som inte har kunnat undvika att utsätta sig för sådana risker, genom att
vidta åtgärder som förhindrar att konsumenterna tvingas bära följderna av att dessa risker har realiserats.
Underskrifter
*
Rättegångsspråk: tyska.