CELEX: 61998CJ0008
Convenio de Bruselas
Artículo 16, número 1
Competencia exclusiva en materia de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles
Ámbito de aplicación

Motivación de la sentencia
1 Mediante resolución de 16 de junio de 1997, recibida en el Tribunal de Justicia el 14 de enero de 1998, el Landgericht Heilbronn planteó, con arreglo al Protocolo de 3 de junio de 1971 relativo a la interpretación por el Tribunal de Justicia del Convenio de 27 de septiembre de 1968 sobre la competencia judicial y la ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil, una cuestión prejudicial sobre la interpretación del artículo 16, número 1, letra a), del mencionado Convenio (DO 1972, L 299, p. 32; texto codificado en español en DO 1990, C 189, p. 2), en su versión modificada por el Convenio de 9 de octubre de 1978 relativo a la adhesión del Reino de Dinamarca, de Irlanda y del Reino Unido de Gran Bretaña e Irlanda del Norte (DO L 304, p. 1, y -texto modificado- p. 77; texto en español en DO 1989, L 285, p. 41), por el Convenio de 25 de octubre de 1982 relativo a la adhesión de la República Helénica (DO L 388, p. 1; texto en español en DO 1989, L 285, p. 54) y por el Convenio de 26 de mayo de 1989 relativo a la adhesión del Reino de España y de la República portuguesa (DO L 285, p. 1; en lo sucesivo, «Convenio»).
2 Dicha cuestión se suscitó en el marco de un litigio entre la sociedad danesa Dansommer A/S (en lo sucesivo, «Dansommer»), con domicilio en Dinamarca, y el Sr. Götz, nacional alemán con domicilio en Alemania.
El Convenio
3 El artículo 16, número 1, del Convenio de Bruselas, en su versión anterior a la modificación efectuada por el Convenio de 26 de mayo de 1989, dispone:
«Con independencia del domicilio, tendrán competencia exclusiva:
1. en materia de derechos reales inmobiliarios y de arrendamientos de inmuebles, los tribunales del Estado contratante en que el inmueble esté sito».
4 En su versión resultante del Convenio de 26 de mayo de 1989 (en lo sucesivo, «Convenio de San Sebastián»), dicha disposición está redactada en los siguientes términos:
«Son exclusivamente competentes, sin consideración del domicilio:
1. a) en materia de derechos reales inmobiliarios y de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, los tribunales del Estado contratante donde el inmueble se hallare sito;
b) no obstante, en materia de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles celebrados para uso particular durante un plazo máximo de seis meses consecutivos, son igualmente competentes los tribunales del Estado contratante donde estuviere domiciliado el demandado, siempre que el arrendador y el arrendatario fueren personas físicas y estuvieren domiciliados en el mismo Estado contratante».
5 A tenor del artículo 29, apartado 1, del Convenio de San Sebastián:
«El Convenio de 1968 y el Protocolo de 1971, modificados por el Convenio de 1978, el Convenio de 1982 y por el presente Convenio, sólo serán aplicables a las acciones judiciales ejercitadas [...] con posterioridad a la entrada en vigor del presente Convenio en el Estado de origen [...]»
6 El Convenio de San Sebastián entró en vigor en Alemania el 1 de diciembre de 1994.
El litigio en el procedimiento principal
7 Según los autos del procedimiento principal, el 27 de febrero de 1995 el Sr. Götz arrendó a través de Dansommer una casa situada en Dinamarca, propiedad de un particular domiciliado en este Estado, para pasar allí su período de vacaciones del 29 de julio al 12 de agosto de 1995.
8 Dansommer se limitó a asumir la función de intermediaria, en calidad de organizador de viajes profesional.
9 En virtud de las condiciones generales del contrato celebrado entre Dansommer y el Sr. Götz, el precio que éste debía pagar como contrapartida de la cesión del uso del alojamiento durante el período concertado incluía la prima de un seguro destinado a cubrir los gastos en caso de resolución del contrato.
10 Además, según dichas condiciones generales, Dansommer garantizaba, con arreglo al artículo 651 k, apartado 3, del Bürgerliches Gesetzbuch (Código Civil alemán), la devolución del precio pagado por el Sr. Götz en caso de insolvencia del organizador.
11 Consta que Dansommer no estaba obligada a realizar otras prestaciones.
12 Una vez finalizada la estancia del Sr. Götz en la mencionada casa, Dansommer le demandó ante el Amtsgericht Heilbronn (Alemania). Con su acción, Dansommer, que se había subrogado en los derechos del propietario de la casa, solicitó que el Sr. Götz fuera condenado al pago de una indemnización por daños y perjuicios, alegando que no había efectuado una limpieza adecuada de la casa antes de su partida y que había dañado el revestimiento del suelo y el mecanismo de seguridad del horno.
13 Tras ser desestimada esta demanda, Dansommer interpuso recurso de apelación ante el órgano jurisdiccional remitente.
14 Por dudar sobre su competencia para conocer del litigio, el Landgericht Heilbronn resolvió suspender el procedimiento y plantear al Tribunal de Justicia la siguiente cuestión prejudicial:
«¿Se aplica el artículo 16, número 1, letra a), del Convenio sobre la competencia judicial y la ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil, cuando la obligación contractual del organizador de viajes se limita a la cesión del uso de una vivienda de vacaciones, acompañada automáticamente de un seguro en caso de anulación del viaje, siendo así que el propietario y el arrendatario de la casa no tienen su domicilio en el mismo Estado contratante?»
Sobre la cuestión prejudicial
15 Con carácter previo, debe recordarse que, como excepción al principio general establecido en el artículo 2, párrafo primero, del Convenio, es decir, la competencia de los órganos jurisdiccionales del Estado contratante en cuyo territorio tiene su domicilio el demandado, el artículo 16, número 1, de dicho Convenio prevé, en materia de derechos reales inmobiliarios y de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, la competencia exclusiva de los órganos jurisdiccionales del Estado contratante donde el inmueble se hallare sito.
16 Sobre este punto debe señalarse, en primer lugar, que en el asunto principal la discrepancia no se refiere manifiestamente a un derecho real inmobiliario, en el sentido de esta última disposición.
17 Además, aunque el asunto del que conoce el órgano jurisdiccional nacional tiene su origen en el arrendamiento de una casa de vacaciones por un breve período, es preciso destacar, como hizo el Landgericht Heilbronn en la resolución de remisión, que la letra b), que contiene una disposición particular relativa a los contratos de bienes inmuebles por tiempo determinado y que fue añadida al artículo 16, número 1, del Convenio de Brusela mediante el Convenio de San Sebastián, no es pertinente en el presente caso, ya que no se reúnen todos los requisitos enunciados en dicha disposición. Así, en el procedimiento principal, el propietario y el arrendatario del inmueble no están domiciliados en el mismo Estado contratante.
18 Además, el órgano jurisdiccional solicita al Tribunal de Justicia que se dilucide si una acción judicial como la que ha sido ejercida ante él está comprendida en el ámbito de aplicación del artículo 16, número 1, letra a), en su versión resultante del Convenio de San Sebastián, aplicable al litigio objeto del procedimiento principal, pero cuyo tenor no ha sido modificado en relación con el artículo 16, número 1, del Convenio de Bruselas en sus versiones anteriores.
19 Por último, debe precisarse que la circunstancia, aludida en la cuestión prejudicial, de que en el presente caso el propietario y el arrendatario del inmueble no tengan su domicilio en el mismo Estado contratante carece de pertinencia ya que, como se deduce de su propio tenor y sin perjuicio de su número 1, letra b) -que, como se acaba de señalar en el apartado 17 de la presente sentencia, no es aplicable al presente asunto-, el artículo 16 del Convenio no toma en consideración el domicilio de las partes (en este sentido, véase la sentencia de 14 de diciembre de 1977, Sanders, 73/77, Rec. p. 2383, apartado 10).
20 Por consiguiente, ha de considerarse que con la cuestión prejudicial se quiere determinar, en esencia, si la regla de competencia exclusiva establecida en materia de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles en el artículo 16, número 1, letra a), del Convenio es aplicable a una acción por daños y perjuicios relativa a la conservación deficiente y al deterioro causado a una vivienda tomada en arriendo por un particular para pasar unas semanas de vacaciones, aun cuando dicha acción no sea ejercitada directamente por el propietario del inmueble, sino por un organizador de viajes profesional a través del cual dicho particular había arrendado la vivienda y que acude ante el órgano jurisdiccional tras haberse subrogado en los derechos del propietario del inmueble.
21 A este respecto, debe recordarse que, como excepción a la regla general de competencia del artículo 2, párrafo primero, del Convenio, el artículo 16 no debe ser interpretado en un sentido más amplio de lo que requiere su finalidad, habida cuenta de que tiene como efecto privar a las partes de la posibilidad de designar un fuero que de otro modo sería el suyo propio y, en algunos casos, someterlas a un órgano jurisdiccional que no corresponde al del domicilio de ninguna de ellas (véanse las sentencias Sanders, antes citada, apartados 17 y 18; de 10 de enero de 1990, Reichert y Kockler, C-115/88, Rec. p. I-27, apartado 9, y de 9 de junio de 1994, Lieber, C-292/93, Rec. p. I-2535, apartado 12).
22 En consecuencia, es jurisprudencia reiterada que para aplicar el artículo 16, número 1, del Convenio no basta que la acción tenga relación con un bien inmueble (sentencias de 17 de mayo de 1994, Webb, C-294/92, Rec. p. I-1717, apartado 14, y Lieber, antes citada, apartado 13).
23 No es menos cierto que, según esta misma jurisprudencia, en un asunto que, como el principal, no se refiere a un derecho real inmobiliario, sino a un contrato de arrendamiento de inmueble, todo litigio relativo a los derechos y obligaciones que se deriven de un contrato de arrendamiento de un bien inmueble está comprendido en el ámbito de aplicación de dicha disposición, con independencia de que la acción se base en otro derecho real o en un derecho personal (sentencia Lieber, antes citada, apartados 10, 13 y 20).
24 Pues bien, así ocurre precisamente en el caso objeto del procedimiento principal, ya que la acción judicial ejercitada por Dansommer, fundada en el incumplimiento parcial del contrato de arrendamiento inmobiliario, se basa en la obligación del arrendatario de conservar el inmueble arrendado en buen estado y de reparar el deterioro que haya originado.
25 Por tanto, el objeto del litigio pendiente ante el órgano jurisdiccional remitente está directamente relacionado con un contrato de arrendamiento relativo a una propiedad inmobiliaria y, por consiguiente, a un contrato de arrendamiento de inmueble en el sentido del artículo 16, número 1, letra a), del Convenio, de modo que el litigio está comprendido en la regla de competencia exclusiva establecida en dicha disposición.
26 Esta interpretación, que, por lo demás, es la única que no priva de su utilidad a la regla de competencia exclusiva en materia de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, está corroborada por la razón de ser de la disposición controvertida.
27 En efecto, tanto del informe del Sr. Jenard relativo al Convenio de Bruselas (DO 1979, C 59, pp. 1 y ss., especialmente p. 35) como de la jurisprudencia resulta que la razón fundamental de la competencia exclusiva de los tribunales del Estado contratante donde el inmueble se halle sito es la circunstancia de que el Tribunal del lugar es el que, habida cuenta de la proximidad, se encuentra en mejores condiciones para tener un buen conocimiento de las situaciones de hecho y para aplicar unas normas y unos usos que, en general, son los del Estado donde está situado el inmueble (véanse, en particular, las sentencias, antes citadas, Sanders, apartado 13, y Reichert y Kockler, apartado 10).
28 Esta interpretación se ve apoyada, además, por el hecho de que el informe del Sr. Jenard (antes citado, pp. 34 y 35) precisa que, por una parte, las reglas de competencia establecidas en el artículo 16 del Convenio se basan en el objeto de la demanda y, por otra parte, en lo que atañe en especial a la regla de competencia exclusiva en materia de contratos de arrendamientos de bienes inmuebles del número 1 de dicho artículo, los autores del Convenio pretendieron cubrir, en particular, los litigios relativos a la reparación del deterioro causado por el arrendatario.
29 No cabe modificar las consideraciones anteriores a la luz de la sentencia del Tribunal de Justicia de 26 de febrero de 1992, Hacker (C-280/90, Rec. p. I-1111).
30 En dicha sentencia, el Tribunal de Justicia estimó, en el apartado 15, que un contrato complejo relativo a un conjunto de prestaciones facilitadas por un precio global pagado por el cliente no constituye un contrato de arrendamiento de un inmueble en el sentido del artículo 16, número 1, del Convenio.
31 El contrato del que se trataba en ese asunto fue celebrado entre un organizador de viajes profesional y su cliente en el lugar en que ambos tenían su domicilio y, aunque disponía una prestación relativa al uso de un alojamiento de vacaciones durante una corta duración, tal contrato contenía, asimismo, otras prestaciones, tales como las informaciones y consejos por los que el organizador de viajes proponía a su cliente un abanico de posibilidades para sus vacaciones, la reserva de un alojamiento para el período elegido por el cliente, la reserva de plazas para el transporte, la acogida en el lugar de destino y, en su caso, un seguro de anulación del viaje (sentencia Hacker, antes citada, apartado 14).
32 No obstante, ha de señalarse que las circunstancias del litigio en el procedimiento principal son diferentes de las del asunto Hacker, antes citado.
33 En efecto, el contrato objeto del procedimiento principal se refiere únicamente al arrendamiento de un inmueble.
34 La cláusula de las condiciones generales de dicho contrato relativa al seguro destinado a cubrir los gastos en caso de resolución no es más que una disposición accesoria que no impide que el contrato al que va asociada sea calificado de contrato de arrendamiento de un bien inmueble, tanto más cuanto que dicha cláusula no es objeto de una controversia sometida al órgano jurisdiccional remitente.
35 Lo mismo cabe afirmar de la garantía de reembolso del precio pagado anticipadamente por el cliente en caso de insolvencia del organizador, que, por otra parte, viene impuesta por la legislación alemana.
36 Por último, el artículo 16, número 1, letra a), del Convenio no debe dejarse inaplicado por el mero hecho de que, en el presente caso, el litigio no oponga directamente al propietario y al arrendatario del inmueble, dado que Dansommer ejercitó una acción judicial contra el arrendatario en la medida en que se había subrogado en los derechos del propietario del bien inmueble que fue objeto del contrato de arrendamiento celebrado entre Dansommer y el Sr. Götz.
37 A este respecto, basta con señalar que, mediante la subrogación, una persona sustituye a otra para que la primera pueda ejercer derechos que pertenecen a la segunda, de modo que, en el asunto principal, Dansommer no actúa en calidad de organizador de viajes profesional, sino como si fuera propietaria del inmueble de que se trata.
38 En vista de lo anterior, debe responderse a la cuestión prejudicial que la regla de competencia exclusiva establecida en materia de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles en el artículo 16, número 1, letra a), del Convenio es aplicable a una acción por daños y perjuicios relativa a la conservación deficiente y al deterioro causado a una vivienda tomada en arriendo por un particular para pasar unas semanas de vacaciones, aun cuando dicha acción no sea ejercitada directamente por el propietario del inmueble, sino por un organizador de viajes profesional a través del cual dicho particular había arrendado la vivienda y que acude ante el órgano jurisdiccional tras haberse subrogado en los derechos del propietario del inmueble.
Las cláusulas accesorias relativas al seguro en caso de resolución y a la garantía del precio pagado por el cliente, que figuran en las condiciones generales del contrato celebrado entre dicho organizador y el arrendatario y que no son objeto del litigio principal, no afectan a la naturaleza del contrato de arrendamiento de un bien inmueble en el sentido de la referida disposición del Convenio.
Decisión sobre las costas
Costas
39 Los gastos efectuados por los Gobiernos español, francés, italiano y del Reino Unido, y por la Comisión de las Comunidades Europeas, que han presentado observaciones ante este Tribunal de Justicia, no pueden ser objeto de reembolso. Dado que el procedimiento tiene, para las partes del litigio principal, el carácter de un incidente promovido ante el órgano jurisdiccional nacional, corresponde a éste resolver sobre las costas.
Parte dispositiva
En virtud de todo lo expuesto,
EL TRIBUNAL DE JUSTICIA
(Sala Sexta),
pronunciándose sobre la cuestión planteada por el Landgericht Heilbronn mediante resolución de 16 de junio de 1997, declara:
La regla de competencia exclusiva establecida en materia de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles en el artículo 16, número 1, letra a), del Convenio de 27 de septiembre de 1968 relativo a la competencia judicial y a la ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil, en su versión modificada por el Convenio de 9 de octubre de 1978 relativo a la adhesión del Reino de Dinamarca, de Irlanda y del Reino Unido de Gran Bretaña e Irlanda del Norte, por el Convenio de 25 de octubre de 1982 relativo a la adhesión de la República Helénica y por el Convenio de 26 de mayo de 1989 relativo a la adhesión del Reino de España y de la República Portuguesa, es aplicable a una acción por daños y perjuicios relativa a la conservación deficiente y al deterioro causado a una vivienda tomada en arriendo por un particular para pasar unas semanas de vacaciones, aun cuando dicha acción no sea ejercitada directamente por el propietario del inmueble, sino por un organizador de viajes profesional a través del cual dicho particular había arrendado la vivienda y que acude ante el órgano jurisdiccional tras haberse subrogado en los derechos del propietario del inmueble.
Las cláusulas accesorias relativas al seguro en caso de resolución y a la garantía del precio pagado por el cliente, que figuran en las condiciones generales del contrato celebrado entre dicho organizador y el arrendatario y que no son objeto del litigio principal, no afectan a la naturaleza del contrato de arrendamiento de un bien inmueble en el sentido de la referida disposición del Convenio.