CELEX: 62003CJ0350
Protezzjoni tal-konsumaturi
Bejgħ bieb b'bieb
Xiri ta' proprjetà immobbli
Operazzjoni ta' investiment finanzjarju permezz ta' self ipotekat
Dritt ta' tħassir ta' kuntratt
Konsegwenzi ta' tħassir ta' kuntratt

1       Il-talba għal deċiżjoni preliminari tirrigwarda l-interpretazzjoni ta’ l-Artikolu 95(3) KE kif ukoll tad-Direttiva tal-Kunsill
ta’ l-20 ta’ Diċembru 1985 biex tħares lill-konsumatur rigward kuntratti nnegozjati barra mill-lok tan-negozju (85/577/KEE)
(ĠU L 372, p. 31, iktar ’il quddiem id-"Direttiva"), u b’mod partikolari l-Artikoli 3(2), (4), (5), u (7) tagħha.
2       Din it-talba ġiet ippreżentata fil-kuntest ta’ kawża bejn is-Sur u s-Sinjura Schulte, u d-Deutsche Bausparkasse Badenia AG
(iktar ’il quddiem il-"bank"), dwar il-konsegwenzi ta' tħassir, bis-saħħa tad-dritt nazzjonali applikabbli fil-qasam tal-bejgħ
fuq it-tarġa tal-bieb [bejgħ bieb b’bieb], ta’ kuntratt ta’ self għal proprjetà immobbli ffirmat mill-konjuġi schulte mal-bank.

Il-kuntest ġuridiku

Il-liġi Komunitarja
3       Id-Direttiva għandha l-għan li toffri lill-konsumaturi ta’ l-Istati Membri protezzjoni minima fil-qasam tal-bejgħ bieb b’bieb,
sabiex dawn jiġu protetti kontra r-riskji li jirriżultaw minn ċirkostanzi marbuta mal-konklużjoni ta’ kuntratt barra mill-lok
tan-negozju. Ir-raba’ u l-ħames premessi tad-Direttiva jipprovdu:
"[...] tal-kuntratti magħmula barra mill-uffiċċju tan-negozjant hija li bħala regola huwa n-negozjant li jibda n-negozjati
għall-kuntratt, li għalih il-konsumatur ma jkunx lest jew li ma jeskludix; [...] ta’ spiss il-konsumatur ma jkunx jista’ jqabbel
il-kwalità ta’ l-offerta ma’ offerti oħra; […]
[...] billi l-konsumatur għandu jingħata d-dritt li jħassar tul perjodu ta’ għallanqas sebat ijiem biex ikun jista’ jivverifika
l-obbligazzjonijiet li joħorġu mill-kuntratt".
4       L-Artikolu 1(1) tad-Direttiva jipprovdi:
"Din id-Direttiva għandha tgħodd għall-kuntratti li taħthom negozjant iforni merkanzija jew servizzi lil konsumatur u li jsiru:
[…]
–       waqt xi żjara minn xi negozjant:
(i) fid-dar tal-konsumatur jew f’dik ta’ xi konsumatur ieħor;
[…]
meta ż-żjara ma ssirx fuq talba espressa tal-konsumatur."
5       L-Artikolu 3(2)(a), tad-Direttiva jipprovdi:
"Id-Direttiva preżenti ma tapplikax għal:
(a)      kuntratti għall-bini, il-bejgħ u l-kiri ta’ proprjetà immobiljari jew kuntratti dwar drittijiet oħra konnessi ma’ proprjetà
immobiljari.
[…]
[…]"
6       L-Artikolu 4 tad-Direttiva jipprovdi:
"Fil-każ tat-transazzjonijiet li jaqgħu taħt l-iskop ta’ l-Artikolu 1, in-negozjanti jridu jagħtu lill-konsumaturi notifika
bil-miktub tad-dritt tagħhom li jħassru fil-perijodu stabilit fl-Artikolu 5, flimkien ma’ l-isem u l-indirizz ta’ xi persuna
li jistgħu jeżerċitaw dak id-dritt kontriha.
Din in-notifika għandu jkollha d-data fuqha u jrid ikollha fiha dawk id-dettalji li jippermettu li l-kuntratt ikun identifikat.
Trid tingħata lill-konsumatur:
(a)       fil-każ ta’ l-Artikolu 1 (1), fil-ħin li jkun sar il-kuntratt;
[…]
L-Istati Membri għandhom jiżguraw li l-leġiżlazzjoni nazzjonali tagħhom tistabilixxi miżuri xierqa ta’ protezzjoni għall-konsumatur
f’dawk il-kazi meta l-informazzoni msemmija f’dan l-Artikolu ma tingħatax."
7       Skond l-Artikolu 5 tad-Direttiva:
"1.      Il-konsumatur għandu jkollu d-dritt li jirrinunżja għall-effetti tal-ftehim tiegħu billi jibgħat avviż fi żmien perijodu ta’
mhux anqas minn sebat ijiem minn meta tkun waslet lill-konsumatur in-notifika msemmija fl-Artikolu 4, skond il-proċedura stabilita
fil-liġi nazzjonali. […]
2.      L-għotja ta’ l-avviż ikollha l-effett li tħoll lill-konsumatur minn kull obbligazzjoni li ġejja mill-kuntratt imħassar."
8       L-Artikolu 7 tad-Direttiva jipprovdi li "[Jekk] il-konsumatur jeżerċita d-dritt tiegħu li jirrinunzja, l-effetti legali ta’
din ir-rinunzja għandhom jiġu rregolati mill-liġijiet nazzjonali, b’mod partikulari għal dak li għandu x’jaqsam mal-ħlas lura
ta’ flus għall-oġġetti jew għas-servizzi forniti u għar-ritorn ta’ l-oġġetti li jkunu riċevuti".
9       L-Artikolu 8 tad-Direttiva jippreċiża li din "ma tipprojibix lill-Istati Membri milli jadottaw jew iżommu dispożizzjonijiet
li huma aktar favorevoli biex jipproteġu lill-konsumatur fil-qasam li jkopru".

Il-ġurisprudenza tal-Qorti tal-Ġustizzja
10     Permezz tas-sentenza tat-13 ta’ Diċembru 2001, Heininger (C‑481/99, Ġabra p. I-9945), il-Qorti tal-Ġustizzja interpretat id-Direttiva
fi tliet aspetti.
11     Fl-ewwel lok, hija ddeċidiet li d-Direttiva tapplika għall-kuntratti ta’ self għal proprjetà immobbli, jiġifieri għal kuntratti
ta’ self sabiex jiffinanzjaw ix-xiri ta’ proprjetà immobbli. Fil-punt 32 ta’ l-imsemmija sentenza, hija qieset li, anki jekk
kuntratt huwa bbażat fuq dritt konness ma’ proprjetà immobbli fejn is-self mogħti jrid jiġi ggarantit permezz ta’ garanzija
fuq immobbli, dan l-element tal-kuntratt mhux biżżejjed sabiex jiġi kkunsidrat li l-imsemmi kuntratt jirrigwarda dritt dwar
proprjetà immobbli skond l-Artikolu 3(2)(a) tad-Direttiva.
12     Hija fakkret ukoll li l-konsumatur li kkonkluda kuntratt ta’ self għal proprjetà immobbli f’sitwazzjoni ta’ bejgħ bieb b’bieb
għandu dritt ta’ tħassir tal-kuntratt kif jirriżulta mill-Artikolu 5 tad-Direttiva. Fil-punt 35 ta’ l-istess sentenza, hija
ppreċiżat l-konsegwenzi ta’ tħassir eventwali tal-kuntratt ta’ self għal proprjetà immobbli, li ssir b’mod konformi mar-regoli
ta’ l-istess Direttiva, fuq il-kuntratt ta’ xiri ta’ proprjetà immobbli u l-kostituzzjoni tal-garanzija fuq immobbli rilevanti
tad-dritt nazzjonali.
13     Fl-aħħarnett, il-Qorti fakkret li t-terminu ta’ sebat ijiem sabiex jitħassar il-kuntratt irid jiġi kkalkolat li jibda jiddekorri
mill-mument fejn il-konsumatur irċieva min-negozjant l-informazzjoni dwar id-dritt tiegħu ta’ tħassir tal-kuntratt. Fil-punt
48 tas-sentenza Heininger, iċċitata ikar ’il fuq, hija qieset li d-Direttiva topponi li l-leġiżlatur nazzjonali japplika terminu
ta’ sena li jibda’ jiddekorri mill-konklużjoni tal-kuntratt għall-użu tad-dritt tat-tħassir tal-kuntratt li jirriżulta mill-Artikolu
5 ta’ din id-Direttiva, meta l-konsumatur ma bbenefikax mill-informazzjoni prevista mill-Artikolu 4 ta’ l-imsemmija Direttiva.

Il-dritt nazzjonali
14     Id-Direttiva ġiet trasposta fil-liġi Ġermaniża permezz tal-liġi dwar it-tħassir tal-kuntratti konklużi permezz ta’ bejgħ bieb
b’bieb u ta’ transazzjonijiet simili (Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäften), tas-16 ta’
Jannar 1986 (BGBl. 1986 I, p. 122, iktar ’il quddiem "HWiG" [Traduzzjonijiet mhux uffiċjali]).
15     Fil-verżjoni tagħha fis-seħħ fil-mument tal-fatti prinċipali, l-Artikolu 1(1) ta’ l-HWiG jipprovdi:
"Meta l-klijent ġie mġiegħel jagħmel dikjarazzjoni ta’ volontà bil-għan li jiġi konkluż kuntratt li għandu bħala suġġett prestazzjoni
b’titolu oneruż:
1.      permezz ta’ negozjati orali fil-post tax-xogħol tiegħu jew fl-ambitu ta’ residenza privata,
[…]
[…]
din id-dikjarazzjoni ta’ volontà hija effettiva biss jekk il-klijent ma jkunx irrevokaha bil-miktub f’terminu ta’ ġimgħa."
16     L-Artikolu 3 tal-HWiG jipprovdi:
"(1)      F’każ ta’ tħassir tal-kuntratt, kull parti hija marbuta li trodd lura lill-parti l-oħra l-prestazzjoni li tkun irċeviet. It-tħassir
tal-kuntratt mhux eskluż minħabba d-deterjorazzjoni jew it-telf ta’ l-oġġett jew impossibiltà oħra sabiex l-oġġett riċevut
jingħata lura. Jekk il-klijent huwa responsabbli għad-deterjorazzjoni, għat-telf jew ta’ l-impossibilità l-oħra, huwa marbut
li jħallas id-differenza tal-valur, jew tal-valur ta’ l-oġġett lill-parti l-oħra fil-kuntratt.
(2)      Jekk il-klijent ma ġiex infurmat kif previst mill-Artikolu 2 u ma ġiex infurmat b’mod ieħor dwar id-dritt tiegħu li jħassar
il-kuntratt, huwa mhux meqjus responsabbli għad-deterjorazzjoni, għat-telf jew ta’ l-impossibiltà l-oħra ħlief jekk ma eżerċitax
id-diliġenza ta’
bonus pater familias
.
(3)      Għat-trasferiment tad-dritt ta’ l-użu jew l-użu ta’ proprjetà kif ukoll għas-servizzi l-oħra sal-mument ta’ l-eżerċizzju tad-dritt
ta’ tħassir tal-kuntratt, il-valur tagħhom għandu jkun imħallas lura; it-telf fil-valur li seħħ minħabba l-użu normali ta’
proprjetà jew ta’ servizz ieħor ma jittieħedx in kunsiderazzjoni.
(4)      Il-klijent jista’ jeżiġi kumpens mill-parti l-oħra għall-ispejjeż neċessarji li ntnefqu fuq il-proprjetà."
17     Min-naħa l-oħra, il-leġiżlatur Ġermaniż ittraspona d-Direttiva tal-Kunsill 87/102/KEE, tat-22 ta’ Diċembru 1986, għall-approssimazzjoni
tal-liġijiet, regolamenti u dispożizzjonijiet amministrattivi ta’ l-Istati Membri dwar il-kreditu lill-konsumatur (ĠU 1987,
L 42, p. 48), billi adotta l-liġi fuq il-kreditu għall-konsum (Verbraucherkreditgesetz), tas-17 ta’ Diċembru 1990 (BGBl. 1990
I, p. 2840, iktar ’il quddiem "VerbrKrG"). Din il-liġi, fil-verżjoni inizjali tagħha, kienet fis-seħħ fiż-żmien tal-fatti
prinċipali u sat-30 ta’ Settembru 2000.
18     L-Artikolu 9 tal-VerbrKrG jipprovdi:
"1.      Kuntratt ta’ bejgħ jammonta għal transazzjoni marbuta ma’ kuntratt ta’ kreditu meta l-kreditu għandu l-għan li jiffinanzja
l-prezz tal-bejgħ u li ż-żewġ kuntratti jridu jkunu kkunsidrati bħala li jikkostitwixxu transazzjoni ekonomika waħda. Ikun
hemm transazzjoni ekonomika waħda b’mod partikolari meta l-parti li tagħti l-kreditu tibbenefika mill-kollaborazzjoni tal-venditur
għall-preparazzjoni jew il-konklużjoni tal-kuntratt ta’ kreditu.
2.      Id-dikjarazzjoni ta’ volontà tal-konsumatur mogħtija waqt il-konklużjoni tal-kuntratt ta’ bejgħ konness, hija valida biss
jekk il-konsumatur ma jirrevokax bis-saħħa ta’ l-Artikolu 7(1), id-dikjarazzjoni tiegħu ta’ volontà mogħtija fil-konklużjoni
tal-kuntratt ta’ kreditu.
L-informazzjoni dwar id-dritt ta’ tħassir tal-kuntratt […] għandha tinkludi l-indikazzjoni li, fil-każ ta’ tħassir, il-kuntratt
ta’ bejgħ konness mal-kuntratt ta’ kreditu ma jibqax validu wkoll. […] Jekk l-ammont nett tal-kreditu diġà ġie ttrasferit
lill-venditur, il-parti li tagħti l-kreditu tassumi, fir-rigward tal-konsumatur, id-drittijiet u l-obbligi tal-venditur li
jirrizultaw mill-kuntratt tal-bejgħ għal dak li jirrigwarda l-effetti legali tat-tħassir tal-kuntratt […].
[…]"
19     L-Artikolu 3(2) tal-VerbrKrG jgħid:
"Minbarra dan, mhumiex applikabbli
[…]
2.      L-Artikolu 4(1), ir-raba’ frażi, punt 1(b), u l-Artikoli 7, 9 u 11 sa 13, għall-kuntratti ta’ kreditu li skond dawn il-kreditu
huwa suġġett għall-kostituzzjoni ta’ garanzija fuq immobbli u li huwa mogħti kundizzjonijiet normalment użati għal kreditu
garantit permezz ta’ garanzija fuq immobbli u l-finanzjament intermedjarju tagħhom […]"

Il-kawża prinċipali
20     Skond id-deċiżjoni ta’ rinviju, sa mit-tmiem is-snin 80, il-bank iffinanzja x-xiri ta’ appartamenti antiki. Ġeneralment, dawn
kienu appartamenti li kienu ġew mibnija fil-kuntest ta’ kostruzzjoni ta’ bini għal raġunijiet soċjali fis-snin 60 u 70 u li
ġew mixtrija mill-Allgemeine Wohnungsvermögens AG, imbagħad irrinnovati in parti u mqiegħda fuq is-suq. Il-kumpannija Heinen
& Biege GmbH (ikar ’il quddiem "Heinen & Biege"), li għandha bħala attività l-intermedjazzjoni ta’ l-għoti ta’ servizzi relatati
ma’ immobbli u finanzjarji, ħadet ħsib il-kummerċjalizzazzjoni effettiva ta’ dawn l-appartamenti u l-intermedjazzjoni tal-finanzjament.
21     Fil-kuntest ta’ din l-operazzjoni ta’ kummerċjalizzazzjoni, il-konjuġi Schulte ġew ikkontattati fi Frar 1992 minn aġent ta’
Heinen & Biege li pproponilhom investiment finanzjarju li jikkonsisti fix-xiri ta’ proprjetà immobbli ffinanzjat permezz ta’
kreditu (self). L-appartament li tqiegħed fuq is-suq kellu jkun okkupat minn terzi u minħabba raġunijiet fiskali, ix-xiri
tiegħu kellu jkun iffinanzjat kollu permezz ta’ self.
22     Fit-28 ta’ April 1992, il-konjuġi Schulte xtraw appartament għal prezz ta’ 90 519 DEM. Il-kuntratt ta’ bejgħ ġie iffirmat
quddiem Nutar, skond id-dispożizzjonijiet tal-liġi nazzjonali dwar is-suġġett.
23     Fil-kuntest ta’ l-għan esklussiv li jiġi ffinanzjat dan ix-xiri, permezz ta’ kuntratt tas-7 ta’ April 1992, il-konjuġi Schulte
sselfu mill-Bank l-ammont ta’ 105 000 DEM, iggarantit permezz ta’ garanzija fuq immobbli ta’ l-istess ammont fuq l-appartament
mixtri, li ġie kkostitwit permezz ta’ att notarili tat-8 ta’ Mejju 1992. F’dan l-att, il-konjuġi Schulte intrabtu li jkunu
personalment responsabbli għall-ħlas ta’ l-ammont ta’ garanzija fuq immobbli u aċċettaw il-possibilità ta’ eżekuzzjoni forzata
immedjata tal-kuntratt ta’ self fuq il-proprjetà kollha tagħhom. Fuq talba tal-bank kellhom jintrabtu wkoll li jaderixxu għal
sistema ta’ ġbir flimkien tad-dħul mill-kiri, sabiex jiġi ggarantit qsim indaqs tad-dħul kollu mill-kiri tal-kumpless ta’
l-immobbili.
24     Min-naħa l-oħra, huma ntrabtu li jikkonkludu mal-bank żewġ kuntratti ta’ tifdil għal bini, kull waħda intrabtet mal-bank għal
nofs tas-somma mislufa. Ġie miftiehem li l-ħlas lura tas-somma kellha issir biss meta jseħħ l-ewwel kuntratt ta’ tifdil għal
bini. Il-kuntratt ta’ self ma kien jikkontjeni ebda’ informazzjoni dwar id-dritt ta’ tħassir tal-kuntratt skond l-HWiG.
25     La darba jkunu ġew konklużi l-kuntratti kollha u ġew ikkostitwiti l-garanziji meħtieġa mill-kuntratt ta’ self, il-bank ħallas
direttament lill-kumpannija venditriċi tal-proprjetà immobbli l-ammont ta’ 101 850 DEM, fuq il-bażi ta’ l-istruzzjoni mogħtija
bil-miktub mill-konjuġi Schulte.
26     Peress li l-konjuġi Schulte ma kinux qed iwettqu obbligu tagħhom tal-ħlas mensili b’mod konformi mal-kuntratt ta’ self, il-bank
irrexxinda dan il-kuntratt, talab il-ħlas lura immedjata u, fin-nuqqas ta’ ħlas, fittex għall-eżekuzzjoni forzata ta’ l-imsemmi
kuntratt fuq il-bażi ta’ l-att notarili tat-8 ta’ Mejju 1992.
27     F’Novembru 2002, il-konjuġi Schulte irrexxindaw il-kuntratt ta’ self fuq il-bażi ta’ l-Artikolu 1 tal-HWiG u ippreżentaw quddiem
il-Landgericht Bochum, proċedimenti kontra l-eżekuzjoni forzata.
28     Huma sostnew quddiem din il-qorti li, fi Frar 1992, huma kienu ġew ikkuntattati d-dar tagħhom minn aġent ta’ Heinen & Biege
li kien ipproponilhom arranġament li jagħtihom il-possibiltà li jiffrankaw fuq it-taxxa u li, b’riżultat ta’ dan, fi żmien
qasir, kienu seħħew tlett laqgħat ta’ informazzjoni fir-residenza privata tagħhom, li matulhom, minbarra l-proprjetà immobbli,
kien ġie propost lilhom finanzjament totali u, f’dan il-każ, esklussivament dak tal-bank. Ġie speċifikament spjegat lilhom
li l-finanzjament ta’ proprjetà immobbli kien garantit, minħabba s-sistema finanzjarja magħżula, permezz tal-vantaġġi fiskali
marbuta ma’ dik is-sistema kif ukoll permezz tad-dħul mill-kiri. Kemm il-kuntratt tas-self kif ukoll il-kuntratti ta’ tifdil
għal bini ġew iffirmati fl-appartament tagħhom.
29     Huma sostnew li l-bank huwa responsabbli għas-sitwazzjoni ta’ bejgħ bieb b’bieb peress li l-bank ikollabora b’mod strett għal
numru ta’ snin mal-kumpannija ta’ intermedjazzjoni, minħabba li l-istadji kollha tan-negozjar tal-kuntratti kienu jiġu assigurati
għan-nom tal-bank.
30     Il-konjuġi Schulte jsostnu wkoll li l-kuntratt ta’ bejgħ u l-kuntratt ta’ self għandhom ikunu kkunsidrati bħala transazzjoni
ekonomika waħda, b’mod li, b’applikazzjoni ta’ l-Artikolu 9(2), ir-raba’ frażi, tal-VerbrkrG, li tapplika f’kull każ b’analoġija,
huma sempliċement marbuta li jagħtu lura l-proprjetà ta’ l-appartament.
31     Il-bank jikkontesta l-argument li l-kuntratt ta’ self ġie konkluż fil-kuntest ta’ sitwazzjoni ta’ bejgħ bieb b’bieb. Min-naħa
l-oħra, anki meta jkun il-każ, huwa ma jistax ikun meqjus legalment responsabbli, peress li l-aġent huwa kollaboratur tal-kumpannija
ta’ intermedjazzjoni, li r-rwol tiegħu għal dak li jirrigwarda l-konklużjoni tal-kuntratt ta’ self, jikkonsisti esklussivament
fl-intervent fil-livell tal-kostituzzjoni tal-fajl u t-trasmissjoni ta’ l-informazzjoni.
32     Min-naħa l-oħra, il-bank qies li l-mistoqsija rilevanti m’hijiex jekk il-konjuġi Schulte għandhomx dritt li jħassru l-kuntratt
b’mod konformi mal-HWiG, peress li, anki jekk tiġi ammessa l-validità tat-tħassir tal-kuntratt ibbażat fuq l-Artikolu 1 tal-HWiG,
huma marbuta li jħallsu lura l-ammont tas-self li ġie mħallas lilhom, kemm l-ammont nett tas-self kif ukoll kumpens għall-użu
tal-fondi, sal-livell ta’ l-interessi kuntrattwalment miftehma jew, f’kull każ dawk pratikati fis-suq. Sussidjarjament, il-bank
talab bħala kontro-talba l-kundanna tal-konjuġi Schulte għall-ħlas lura tas-somma mħallsa, jiġifieri ta’ 101 850 DEM, flimkien
ma’ l-interessi skond il-liġi.

Id-domandi preliminari
33     Il-Landgericht Bochum ssostni li, fid-dritt nazzjonali, it-tħassir ta’ kuntratt ta’ self għal proprjetà immobbli għandu bħala
effett l-annullament ta’ dan il-kuntratt, fejn kull parti hi marbuta, skond l-Artikolu 3(1) u (3) tal-HWiG, li tagħti lura
lill-parti l-oħra l-prestazzjoni li rċeviet u li tirrimborsa l-valur ta’ l-użu mogħti sal-mument tat-tħassir tal-kuntratt.
Hija żżid li, bis-saħħa ta’ ġurisprudenza kostanti tal-Bundesgerichtshof, is-self huwa meqjus bħala li ġie rċevut mill-persuna
stess li qeda tissellef jekk l-ammont ta’ dan is-self ma ġiex imħallas lil din imsemmija l-aħħar, iżda fuq l-istruzzjoni ta’
din ta’ l-aħħar, lil terz.
34     Jirriżulta li, f’każ ta’ tħassir ta’ kuntratt ta’ self għal proprjetà immobbli konkluż f’sitwazzjoni ta’ bejgħ bieb b’bieb,
l-Artikolu 3(1) u (3) tal-HWiG jagħti lill-bank li qed isellef dritt għal ħlas lura ta’ l-ammont nett tas-self mogħti, flimkien
ma’ l-interessi bir-rata tas-suq.
35     Il-Landgericht Bochum tispjega li l-kwistjoni tal-kawża prinċipali tiddependi prinċipalment fuq id-domanda dwar jekk, la darba
l-konjuġi Schulte eżerċitaw id-dritt tagħhom ta’ tħassir tal-kuntratt ta’ self għal proprjetà immobbli, il-bank jistax jirrikorri
għad-dritt ta’ ħlas lura immedjat u ta’ l-ammont kollu msellef b’ applikazzjoni ta’ l-Artikolu 3(1) tal-HWiG kif interpretat
mill-Bundesgerichtshof. Hija qieset din il-konsegwenza bħala severa għall-konsumatur u tqis li soluzjonijiet oħra huma possibbli
taħt il-leġiżlazzjoni nazzjonali.
36     B’mod partikolari, il-kuntratt ta’ self għal proprjetà immobbli u l-kuntratt ta’ bejgħ ta’ immobbli jistgħu jkunu kkunsidrati
bħala transazzjoni ekonomika waħda fis-sens ta’ l-Artikolu 9(2) tal-VerbrKrG, b’mod li l-persuna li tissellef, mill-fatt tat-tħassir
tal-kuntratt ta’ self għal proprjetà immobbli, ma tkunx aktar marbuta mal-kuntratt ta’ bejgħ ta’ immobbli u l-bank jassumi,
b’mod konformi mar-raba’ frażi ta’ din l-istess dispożizzjoni, id-drittijiet u l-obbligi tal-venditur. B’konsegwenza ta’ dan,
il-persuna li tissellef ma tkunx aktar marbuta li tħallas lura lill-bank l-ammont tas-self izda għandha tagħti lura l-proprjetà
immobbli ffinanzjat mill-imsemmi self u tħallas lura l-valur ta’ l-uzu li sar f’dan iż-zmien. Huwa wkoll possibbli, mingħajr
ma ssir referenza għall-Artikolu 9(2) tal-VerbrKrG, li tqis, fuq il-bażi tal-prinċipju ta’ transazzjoni ekonomika waħda bejn
iż-żewġ kuntratti, li t-tħassir tal-kuntratt ta’ wieħed minn dawn isarraf fl-invalidità ta’ l-ieħor, fejn l-għan finali ta’
protezzjoni tad-dispożizzjoni dwar it-tħassir ta’ kuntratt jeżiġi li persuna li tissellef m’għandhiex ikollha l-piż ta’ l-obbligu
tal-ħlas lura tas-self.
37     Iżda, il-Landgericht Bochum tippreċiża li skond ġurisprudenza kostanti tal-Bundesgerichtshof, ikkonfermata mis-sentenza Heininger,
iċċitata iktar ’il fuq, l-Artikolu 9 tal-VerbrKrG mhux applikabbli għal self għal proprjetà immobbli minħabba l-Artikolu 3(2)
tal-VerbrKrG. Skond din il-ġurisprudenza, is-self għal proprjetà immobbli u x-xiri ta’ immobbli ffinanzjat mis-self mhumiex
kkunsidrati bħala kuntratti konnessi li jikkostitwixxu transazzjoni ekonomika waħda. B’konsegwenza ta’ dan, it-tħassir ta’
kuntratt ta’ self għal proprjetà immobbli ma jaffettwax il-validità ta’ kuntratt ta’ bejgħ ta’ proprjetà immobbli ffinanzjat
minn dan is-self.
38     Il-Landgericht Bochum jistaqsi jekk dispożizzjoni nazzjonali bħall-Artikolu 3 tal-HWiG, kif interpretat mill-Bundesgerichtshof,
hijiex konformi mad-dritt Komunitarju, minħabba li l-konsegwenzi legali li jirriżultaw mill-interpretazzjoni mogħtija għal
tali dispożizzjoni ma dehrilhiex li taqbel mal-finalità protettiva tad-dritt ta’ tħassir ta’ kuntratt.
39     F’dan ir-rigward il-qorti tar-rinviju tgħid li l-obbligu ta’ ħlas lura li tirriżulta mill-imsemmija interpretazzjoni timplika,
għall-konsumatur li jkun ikkonkluda kuntratt ta’ self mingħajr ma jkun ġie infurmat bid-dritt tiegħu li jħassar il-kuntratt
u li issa jkun eżerċità d-dritt – li, b’mod konformi mas-sentenza Heininger, iċċitata aktar ’il fuq, mhux limitat fiż-żmien
–, sitwazzjoni inqas favorevoli, fuq il-livell ekonomiku, minn dik f’każ ta’ żamma tal-kuntratt ta’ self. Minħabba li l-eżekuzzjoni
tagħha tista’ twassal għall-falliment tal-konsumaturi, l-obbligu ta’ ħlas lura immedjat ta’ l-ammont kollu jista’ jkun ta’
natura li jiddiswadi lill-konsumaturi milli jeżerċitaw id-dritt ta’ tħassir ta’ kuntratt rikonoxxut fl-Artikolu 5 tad-Direttiva.
40     Għaldaqstant il-Landgericht Bochum iddeċidiet li tissospendi l-proċedimenti u li tirreferi lill-Qorti tal-Ġustizzja d-domandi
preliminari segwenti:
"1)      L-Artikolu 3(2)(a) tad-Direttiva […] japplika ukoll għall-kuntratti ta’ bejgħ ta’ proprjetà immobbli li għandhom jiġu kkunsidrati
bħala li sempliċement jagħmlu parti minn tip ta’ investiment finanzjarju fejn il-finanzjament huwa magħmul permezz ta’ self
u fejn in-negozjati ta’ qabel il-kuntratt iseħħu, għal dak li jirrigwarda kemm il-kuntratt ta’ bejgħ ta’ proprjetà immobbli
kif ukoll il-kuntratt ta’ self li jservi esklussivament għal finanzjament, fil-kuntest ta’ bejgħ bieb b’bieb fis-sens ta’
l-Artikolu 1 [tal-HWiG]?
2)      Il-ħtiġijiet speċifiċi tal-prinċipju ta’ livell għoli ta’ protezzjoni fil-qasam ta’ protezzjoni tal-konsumaturi (Artikolu
95(3) KE) u għall-effikaċja tal-protezzjoni tal-konsumaturi ggarantit mid-Direttiva […] huma rrispettati mid-dispożizzjonijiet
ta’ leġiżlazzjoni nazzjonali, jew l-interpretazzjoni li hija mogħtija lilha, li tipprovdi biss bħala konsegwenza għar-revoka
tad-dikjarazzjoni ta’ volontà li twassal għall-konklużjoni ta’ kuntratt ta’ self – anki meta jkun każ ta’ investimenti finanzjarji
li għalihom is-self żgur li ma kien isir fl-assenza ta’ xiri tal-proprjetà immobbli – l-annullament tal-kuntratt ta’ self?
3)      Dispożizzjoni nazzjonali li tipprovdi, bħala konsegwenza għat-tħassir tal-kuntratt ta’ self, l-obbligu għall-konsumatur li
eżerċita d-dritt tiegħu ta’ tħassir tal-kuntratt li jħallas lura l-ammont ta’ self lill-bank minn fejn ġie l-finanzjament,
anki jekk is-self, skond is-sistema applikata għall-investiment finanzjarju, iservi esklussivament għall-finanzjament tal-proprjetà
immobbli u jkun imħallas direttament lill-venditur tal-proprjetà immobbli, tissodisfa l-għan finali ta’ protezzjoni tad-dispożizzjoni
ta’ l-Artikolu 5(2) tad-Direttiva […], f’dak li jirrigwarda t-tħassir ta’ kuntratt?
4)      Dispożizzjoni nazzjonali li tipprovdi, bħala konsegwenza tat-tħassir tal-kuntratt ta’ self, l-obbligu għall-konsumatur, wara
li jkun ġie eżerċitat id-dritt tiegħu ta’ tħassir tal-kuntratt, li jħallas lura immedjatament l-ammont tas-self li – konformement
mas-sistema applikata għall-investiment finanzjarju – s’issa ma ġiex imħallas lura, flimkien ma’ l-interessi prattikati fis-suq,
hija inkompatibbli mal-ħtieġa ta’ livell ta’ protezzjoni elevata fil-qasam ta’ protezzjoni tal-konsumaturi (Artikolu 95(3)
KE) u għall-prinċipju ta’ l-effikaċja tal-protezzjoni tal-konsumaturi indikata fid-Direttiva […]?"

Fuq id-domandi preliminari

Fuq l-ammissibilità
41     Id-domandi magħmula huma bbażati fuq il-premessa li skond il-kuntratt ta’ self in kwistjoni fil-kawża prinċipali ġie konkluż
f’sitwazzjoni ta’ bejgħ bieb b’bieb.
42     Il-bank jiddubita l-ammissibiltà tad-domandi preliminari, peress li skond hu, il-Landgericht Bochum ma ddeċiditx b’mod definittiv
jekk il-kuntratt ta’ self kienx ġie konkluż f’sitwazzjoni ta’ bejgħ bieb b’bieb. Il-bank isostni li, peress li din il-kwistjoni
ila żmien twil mingħajr tweġiba, id-domandi preliminari jibqgħu ipotetiċi.
43     F’dan ir-rigward, jeħtieġ li jingħad li hija biss il-qorti nazzjonali li qed tisma’ l-kawża u li għandha tassumi r-responsabbiltà
tad-deċiżjoni ġuridika, li għandha tevalwa, fir-rigward taċ-ċirkostanzi partikolari tal-kawża, kemm il-ħtieġa ta’ deċiżjoni
preliminari sabiex tkun f’pożizzjoni li tagħti s-sentenza tagħha kif ukoll ir-rilevanza tad-domandi li hija ssaqsi lill-Qorti.
Minkejja dan, il-Qorti tal-Ġustizzja qieset li ma setgħetx tiddeċiedi dwar domanda preliminari magħmula minn qorti nazzjonali
meta jidher b’mod ċar, b’mod partikolari, li l-interpretazzjoni ta’ dritt Komunitarju mitluba mill-qorti nazzjonali m’għandha
l-ebda konnessjoni mill-fatti reali jew mas-suġġett tal-kawża prinċipali jew meta l-problema hija ta’ natura ipotetika (ara
s-sentenza tal-15 ta’ Diċembru 1995, Bosman, C-415/93, Ġabra p. I-4921, punti 59 u 61).
44     Il-qorti tar-rinviju ssostni li, jekk il-konjuġi Schulte għandhom jiġu kkunsidrati li għandhom iħallsu lura immedjatament
l-ammont sħiħ tas-self kif ukoll l-interessi, hija tista’ ma jkollhiex titratta d-domanda dwar jekk il-bank ħassarx il-kuntratt
ta’ self b’mod validu jew jekk il-konjuġi Schulte irrevokawx id-dikjarazzjoni tagħhom ta’ volontà li twassal għall-konklużjoni
tal-kuntratt ta’ self b’mod validu skond il-HWiG. Fil-fatt, f’dawn iż-żewġ każijiet, il-konjuġi Schulte jkunu marbuta jħallsu
immedjatament l-ammont sħiħ ta’ self.
45     F’dawn iċ-ċirkustanzi, ma huwiex possibbli li jingħad li d-domandi preliminari huma manifestament ipotetiċi jew mingħajr konnessjoni
mal-fatti reali jew mas-suġġett tal-kawża prinċipali.

Fuq il-merti
Osservazzjonijiet Preliminari –
–       Fuq l-investiment finanzjarju in kwistjoni fil-kawża prinċipali
46     L-investiment finanzjarju li għalih il-konjuġi Schulte ipparteċipaw għandu b’mod partikolari l-karatteristiċi segwenti.
47     Intermedjarju ppropona lil din il-koppja x-xiri ta’ appartament fejn il-venditur huwa kumpannija li xtrat u rinnovat numru
kunsiderevoli ta’ appartamenti sabiex terġa’ tbiegħhom.
48     Għal raġunijiet ta’ taxxa, ix-xiri ta’ l-imsemmi appartament kellu jkun iffinanzjat kollu permezz ta’ self.
49     L-intermedjarju in kwistjoni ppropona li l-finanzjament tal-prezz tax-xiri u ta’ l-ispejjeż ta’ l-operazzjoni jkunu ffinanzjati
permezz ta’ self otenut mill-bank, ggarantit permezz ta’ garanzija fuq proprjetà immobbli, u li l-konjuġi Schulte jkunu min-naħa
l-oħra personalment responsabbli għall-ħlas tad-dejn.
50     Dawn ta’ l-aħħar intrabtu li jirrispettaw sistema ta’ ġbir flimkien tad-dħul mill-kiri ta’ l-appartamenti tal-proprjetà immobbli
in kwistjoni, sistema li kellha tiggarantixxi qsim indaqs tad-dħul kollu.
51     L-investiment fl-appartament, iffinanzjat kollu kemm hu permezz tas-self, suppost ma kienx jeħtieġ spejjeż għall-konjuġi Schulte,
minħabba li l-finanzjament kellu jkun imħallas lura mid-dħul mill-kiri, flimkien b’mod, parikolari ma’ l-effett ta’ ċerti
vantaġġi fiskali.
52     Ma ġiex ikkuntestat quddiem il-Qorti li investimenti finanzjarji bħal dawn kienu jinkludu barra r-riskju ta’ valutazzjoni
żejda ta’ l-appartament fil-mument tax-xiri, ir-riskju b’mod partikolari, id-dħul mill-kiri previst ma jitwettaqx u li l-istennija
li l-prezz tal-proprjetà jiżdied tirriżulta żbaljat.
53     Jidher li, għall-konjuġi Schulte, dawn iż-żewġ riskji twettqu.
54     Fil-każ tal-kawża prinċipali, wara s-sentenza Heininger, iċċitata iktar ’il fuq, il-konjuġi Schulte irrevokaw il-kuntratt
ta’ self b’mod konformi mal-HWiG, waqt li assumew li din kienet ser tippermettilhom li jeħilsu mill-obbligi kollha tagħhom
lejn il-bank.
–       Fuq il-portata tad-domandi preliminari
55     Il-qorti tar-rinviju ssostni li, skond id-dritt nazzjonali applikabbli fil-mument meta seħħew il-fatti tal-kawża prinċipali,
jekk, permezz tat-tħassir tal-kuntratt, il-persuna li tissellef hija ħielsa mill-obbligi kollha tagħha tal-kuntratt ta' self,
hija trid tħallas immedjatament lura l-ammont kollu tas-self, kif ukoll l-interessi. Din il-qorti tippreċiża li, skond il-liġi
nazzjonali applikabbli, kif interpretata mill-Bundesgerichtshof, mhux rilevanti li s-self tħallas direttament lill-venditur
ta’ l-appartament mill-bank, u mhux possibbli, f’kundizzjonijiet bħal dawk ta’ dan il-każ partikulari, li l-kuntratt ta’ self
u l-kuntratt ta’ xiri jiġu kkunsidrati bħala kuntratti konnessi li jikkostitwixxu transazzjoni ekonomika waħda.
56     Mhux ikkuntestat quddiem il-Qorti tal-Ġustizzja – u min-naħa l-oħra l-Bundesgerichtshof ikkonfermat dan fil-ġurisprudenza
tagħha (sentenza tat-12 ta’ Novembru 2002, BGHZ 152, 331) – li, f’dawn iċ-ċirkustanzi, fid-dritt Ġermaniż, bħala regola ġenerali,
ikun hemm ftit jew ebda interess ekonomiku li l-kuntratt ta’ self jiġi mħassar. Il-konsumatur ikun fl-istess sitwazzjoni bħal
kieku t-tħassir tal-kuntratt ma kienx seħħ, jekk mhux f’sitwazzjoni anqas favorevoli, minħabba li huwa jkollu jħallas id-dejn
tiegħu immedjatament u mhux fi stadji kif previst mill-kuntratt.
57     Fid-dawl ta’dan il-qorti tar-rinviju tistaqsi jekk id-dritt Ġermaniż, f’dak li jirrigwarda l-mod kif jistabbilixxi il-konsegwenzi
ġuridiċi tat-tħassir ta’ kuntratt ta’ self konkluż f’sitwazzjoni ta’ bejgħ bieb b’bieb, huwa konformi mad-dritt Komunitarju.
58     L-ewwel żewġ domandi preliminari, jirrigwardaw l-effett tat-tħassir fuq il-kuntratt ta’ bejgħ u l-aħħar żewġ domandi jirrigwardaw
l-effetti tat-tħassir fuq il-kuntratt ta’ self.
–       Fuq id-dritt Komunitarju applikabbli
59     Fit-tieni u r-raba’ domandi, il-qorti tar-rinviju tirreferi għall-Artikolu 95(3) KE, li jipprovdi li l-Kummissjoni, fil-proposti
tagħha previsti mill-paragrafu 1 ta’ dan l-Artikolu fil-qasam tal-protezzjoni tal-konsumaturi, jieħu bħala bażi livell ta’
protezzjoni elevata, u li, fil-kuntest tal-kompetenzi rispettivi tagħhom, il-Parlament Ewropew u l-Kunsill li għandhom ukoll
ifittxu li jilħqu dan l-objettiv.
60     Jeħtieġ li l-ewwelnett jingħad li din id-dispożizzjoni, li ġiet introdotta fl-1986 fit-Trattat KE permezz ta’ l-Att Uniku
Ewropew, ma kinitx applikabbli fil-mument ta’ l-adozzjoni tad-Direttiva fl-1985.
61     Min-naħa l-oħra, anki jekk jiġi ssoponut li dan kien applikabbli, l-imsemmija dispożizzjoni tirreferi għall-istituzzjonijiet
differenti, li kull waħda għandha r-rwol tagħha fil-proċess leġiżlattiv Komunitarju u ma tkunx konsegwentement, tista’ tiġi
invokata bħala bażi diretta ta’ l-obbligi li jorbtu Stat Membru. L-aktar, din l-istess dispożizzjoni tista’ tintuża bħala
element ta’ interpretazzjoni tad-Direttiva.
62     B’konsegwenza ta’ dan, ir-regoli tad-dritt Komunitarju rilevanti sabiex jirrispondu għad-domandi mressqa huma dawk tad-Direttiva.
63     Fl-ewwel lok, għandu jiġi mfakkar li, b’mod konformi ma’ l-Artikolu 8 tagħha, id-Direttiva ma timpedixxix li l-Istati Membri
jadottaw jew iżommu dispożizzjonijiet aktar favorevoli fil-qasam tal-protezzjoni tal-konsumaturi fil-qasam kopert minnha.
64     Sussegwentement, id-Direttiva tapplika, b’mod konformi ma’ l-Artikolu 1 tagħha, għall-kuntratti kollha konkluzi bejn in-negozjanti
u l-konsumaturi, bl-eċċezzjoni ta’ ċerti kuntratti elenkati b’mod eżawrjenti fl-Artikolu 3(2) ta’ l-imsemmija Direttiva u
b’mod partikolari tal-kuntratti dwar il-bejgħ ta’ proprjetà immobbli.
65     Fl-aħħarnett, il-protezzjoni mogħtija lill-konsumatur li kkonkluda kuntratt fiċ-ċirkostanzi ta’ bejgħ bieb b’bieb jikkonsist
b’mod partikolari, b’mod konformi ma’ l-Artikolu 5(1) tad-Direttiva, fil-possibbiltà, għal dan il-konsumatur, li jħassar il-kuntratt
f’terminu ta’ sebat ijiem wara li jkun ġie infurmat min-negozjant bid-dritt tiegħu li jħassar il-kuntratt, fejn in-negozjant
huwa marbut b’tali obbligu ta’ informazzjoni b’mod konformi ma’ l-ewwel paragrafu ta’ l-Artikolu 4, tad-Direttiva.
66     Huwa dan li l-Qorti fakkret fil-punt 38 tas-sentenza Heininger, iċċitata iktar’ il fuq, fejn saħħqet li, min-naħa waħda, id-Direttiva
għandha l-għan li tipproteġi lill-konsumatur kontra r-riskju li jirriżulta minn ċirkustanzi speċifiċi inerenti għall-konklużjoni
ta’ kuntratt barra mill-istabbilimenti tan-negozjant u li, min-naħa l-oħra, l-għan li l-protezzjoni tal-konsumatur tkun assigurata
permezz ta’ l-introduzzjoni tad-dritt ta’ tħassir tal-kuntratt.
67     Għal dak li jirrigwarda l-konsegwenzi tat-tħassir tal-kuntratt, huwa previst mill-Artikolu 5(2) tad-Direttiva, li, permezz
tat-tħassir tal-kuntratt, il-konsumatur huwa meħlus mill-obbligi kollha li jirriżultaw mill-kuntratt u, l-Artikolu 7 ta’ l-istess
Direttiva jipprovdi li l-effetti legali tat-tħassir tal-kuntratt għandhom ikunu rregolati sdond il-liġi nazzjonali.
68     Fil-punt 35 tas-sentenza Heininger, iċċitata iktar’ il fuq, il-Qorti tal-Ġustizzja għamlet referenza għal din l-imsemmija
dispożizzjoni u żiedet li, jekk kuntratt ta’ self għal proprjetà immobbli jaqa’ taħt il-kamp ta’ l-applikazzjoni tad-Direttiva,
il-konsegwenzi ta’ tħassir eventwali tal-kuntratt, li seħħew b’mod konformi mar-regoli ta’ l-istess Direttiva, fuq il-kuntratt
ta’ xiri tal-proprjetà immobbli u l-kostituzzjoni tal-garanzija fuq immobbli huma regolati taħt id-dritt nazzjonali.
69     Iżda, jekk hija r-responsabbiltà ukoll ta’ l-Istati Membri li jirregolaw l-effetti legali tat-tħassir tal-kuntratt, din il-kompetenza
għandha tiġi eżerċitata b’rispett għad-dritt Komunitarju, u b’mod partikolari għar-regoli tad-Direttiva interpertata fid-dawl
ta’ l-għan tagħha u b’mod li l-effetti prattiċi tagħha huma ggarantiti. L-Istati Membri għandhom, fl-eżekuzzjoni ta’ l-obbligi
li jirriżultaw minn direttiva, jadottaw il-miżuri kollha neċessarji sabiex ikun iggarantit l-effett sħiħ tad-direttiva, b’mod
konformi ma’ l-għan li hija għandha (ara, b’mod partikolari, is-sentenzi tas-17 ta’ Ġunju 1999, il-Kummissjoni vs Italja,
C-336/97, Ġabra p. I-3771, punt 19, u tal-5 ta’ Diċembru 2002, il-Kummissjoni vs il-Belġju, C-324/01, Ġabra p. I-11197, punt
18).
70     Hija żżid ukoll li d-direttiva ma tistax, fiha nfisha, tikkreja obbligi fuq individwu u għalhekk ma tistax tiġi invokata kontra
individwu (ara, b’mod partikolati, s-sentenzi ta’ l-4 ta’ Lulju 1994, Faccini Dori, C‑91/92, Ġabra p. I-3325, punt 20, u tal-5
ta’ Ottubru 2004, Pfeiffer
et
, C‑397/01 sa C‑403/01, Ġabra p. I-8835, punt 108).
71     Madankollu, meta l-kawża hija miġjuba bejn individwi, il-qorti nazzjonali hija marbuta, meta hi tapplika d-dispożizzjonijiet
tad-dritt intern adottati sabiex jiġu trasposti l-obbligi previsti minn direttiva, li tieħdu in kunsiderazzjoni r-reġoli kollha
tad-dritt nazzjonali u li tinterpretahom, safejn l-aktar possibbli, fid-dawl tat-test kif ukoll fid-dawl ta’ l-għan finali
ta’ din id-Direttiva sabiex twassal għal soluzzjoni konformi ma’ l-għan imħaddan minnha (ara s-sentenza Pfeiffer
et
, iċċitata iktar ’il fuq, punt 120).

Fuq l-ewwel u t-tieni domandi, dwar l-effett tat-tħassir tal-kuntratt ta’ self fuq il-kuntratt ta’ bejgħ
72     Permezz ta’ l-ewwel domanda tagħha, il-qorti tar-rinviju talbet interpretazzjoni ta’ l-Artikolu 3(2) tad-Direttiva li teskludi
mill-kamp ta’ applikazzjoni ta’ din id- Direttiva, b’mod partikolari, l-kuntratti dwar il-bejgħ ta’ proprjetà immobbli. Hija
tixtieq tkun taf jekk din l-esklużjoni tapplikax ukoll għal kuntratti ta’ bejgħ ta’ proprjetajiet immobbli li għandhom jiġu
meqjusa bħala li sempliċement jiffurmaw parti minn tip ta’ investiment finanzjarju, fejn il-finanzjament huwa magħmul permezz
ta’ self u fejn in-negożjati ta’ qabel il-kontrattwali seħħew, kemm għal dak li jirrigwarda l-kuntratt ta’ bejgħ ta’ l-immobbli
kif ukoll għall-kuntratt ta’ self li jservi esklussivament għal finanzjament, fil-kuntest ta’ sitwazzjoni ta’ bejgħ bieb b’bieb.
73     Permezz tat-tieni domanda tagħha, il-qorti tar-rinviju fis-sustanza issaqsi jekk id-Direttiva tipprojbixxix regoli nazzjonali
li jipprevedu biss bħala konsegwenza tat-tħassir ta’ kuntratt ta’ self l-annullament tal-kuntratt stess, anki fil-każ ta’
investimenti finanzjarji, li għalihom is-self ma jkunx ingħata fl-assenza ta’ xiri tal-proprjetà immobbli.
74     Jirriżulta mid-deċiżjoni tar-rinviju li l-imsemmija qorti ressqet dawn iż-żewġ domandi billi kkunsidrat li, f’ċirkostanzi
bħalma huma dawk tal-kawża prinċipali, iż-żewġ kuntratti jistgħu jikkostitwixxu kuntratti konnessi li jiffurmaw transazzjoni
ekonomika waħda, tat-tip li t-tħassir tal-kuntratt tas-self jista’ jaffettwa l-validità tal-kuntratt tal-bejgħ u lill-persuna
li tissellef, peress li minħabba t-tħassir ta’ l-ewwel kuntratt jista’ ma jkunx marbut aktar bit-tieni wieħed.
75     F’dan ir-rigward, jeħtieġ li fl-ewwel lok jiġi kkonstata li d-Direttiva teskludi espressament u b’mod inekwivoku mill-kamp
ta’ applikazzjoni tagħha l-kuntratti ta’ bejgħ ta’ proprjetà immobbli.
76     Filwaqt li direttivi Komunitarji oħra li għandhom l-għan li jipproteġu l-interessi tal-konsumaturi, b’mod partikolari d-Direttiva
87/102, iċċitata iktar ’il fuq, tinkludi regoli dwar kuntratti konnessi, id-Direttiva ma tinkludi ebda regola ta’ dan it-tip
u ma tagħti l-ebda lok sabiex wieħed jifhem li hemm l-eżistenza impliċità ta’ regoli bħal dawn.
77     F’xi uħud mill-osservazzjonijiet ippreżentati lill-Qorti tal-Ġustizzja, b’mod partikolari dawk tal-gvern Franċiż, huwa sostnut
li jirriżulta mis-sentenza tat-22 ta’ April 1999, Travel Vac (C-423/97, Ġabra p. I-2195) li d-Direttiva tapplika għal sitwazzjoni
ta’ bejgħ bieb b’bieb li twassal għall-konklużjoni ta’ kuntratt ta’ bejgħ ta’ proprjetà immobbli, li huwa parti b’mod inseparabbli
minn grupp ikbar ta’ kuntratti, li jinkludi wkoll kuntratt ta’ self garantit permezz ta’ garanzija fuq l-immobbli, kuntratt
ta’ tifdil għal bini u kuntratt ta’ amministrazzjoni tal-proprjetà immobbli, fejn dawn l-aħħar imsemmija kuntratti għandhom
jiġu kkunsidrati bħala kuntratti ta’ għoti ta’ servizzi fejn il-valur ikun superjuri għal dak tal-proprjetà immobbli.
78     Din il-perspettiva ma ġietx akkolta. Fil-fatt, il-kuntratt ta’ 'time-share' li kien is-suġġett in kwistjoni fis-sentenza Travel
Vac, iċċitata iktar ’il fuq, u li ġie kkunsidrat bħala irrilevanti għall-esklużjoni prevista fl-Artikolu 3(2) tad-Direttiva
mhux paragunabbli għall-kuntratti in kwistjoni fil-kawża prinċipali, u dan mhux biss għaliex fl-imsemmija sentenza, kien il-każ
ta’ kuntratt wieħed biss li jirrigwarda drittijiet fuq immobbli u servizzi fejn dawn ta’ l-aħħar kienu dominanti, mentri fil-kawża
prinċipali, kien hemm żewġ operazzjonijiet legalment separati li fil-prinċipju kellhom għanijiet differenti.
79     Min-naħa l-oħra, il-Qorti tal-Ġustizzja diġà sostniet, fil-punt 35 tas-sentenza Heininger, iċċitata iktar ’il fuq, li l-konsegwenzi
tat-tħassir ta’ kuntratt ta’ self għal proprjetà immobbli, magħmul b’mod konformi mar-regoli tad-Direttiva, fuq il-kuntratt
ta’ xiri ta’ proprjetà immobbli ffinanzjat permezz ta’ self u l-kostituzzjoni ta’ garanzija fuq immobbli għandhom ikunu regolati
mid-dritt nazzjonali.
80     F’dawn iċ-ċirkostanzi, jekk id-Direttiva ma teskludix d-dritt nazzjonali, fil-każ fejn iż-żewġ kuntratti konnessi jikkostitwixxu
transazzjoni ekonomika waħda, jipprovdi li t-tħassir tal-kuntratt ta’ self għal proprjetà immobbli għandu effett fuq il-validità
tal-kuntratt ta’ bejgħ ta’ proprjetà immobbli, hija ma timponix riżultat bħal dan, f’każ bħal dak deskritt mill-qorti tar-rinviju.
81     B’konsegwenza ta’ dan, hemm lok li tingħata risposta għall-ewwel żewġ domandi fis-sens li
–       L-Artikolu 3(2)(a) tad-Direttiva għandha tiġi interpretata bħala li teskludi mill-kamp ta’ applikazzjoni ta’ din id-Direttiva
l-kuntratti ta’ bejgħ ta’ proprjetà immobbli, anki jekk huma sempliċement jagħmlu parti minn investiment finanzjarju fejn
il-finanzjament huwa ggarantit minn self u fejn in-negozjati ta’ qabel il-kuntratt iseħħu, għal dak li jirrigwarda l-kuntratt
ta’ bejgħ ta’ immobbli kif ukoll il-kuntratt ta’ self li jservi esklussivament għal finanzjament, fil-kuntest ta’ sitwazzjoni
ta’ bejgħ bieb b’bieb;
–       Id-Direttiva ma timpedixxix regoli nazzjonali li jikkontemplaw biss bħala konsegwenza tat-tħassir ta’ kuntratt ta’ self l-annullament
tal-kuntratt stess, anki fil-każ ta’ investimenti finanzjarji, li għalihom is-self ma jkunx ingħata fin-nuqqas ta’ xiri tal-proprjetà
immobbli.

Fuq it-tielet u r-raba’ domandi, dwar l-effett tat-tħassir tal-kuntratt fuq il-kuntratt ta’ self
82     Fl-ewwel lok, il-qorti tar-rinviju ssaqsi jekk id-Direttiva, u b’mod partikolari, l-Artikolu 5(2) tagħha, topponix li l-konsumatur
li jkun għamel użu mid-dritt tiegħu ta’ tħassir tal-kuntratt b’mod konformi mad-Direttiva jrid iħallas lura lil min selfu,
l-ammont tas-self anki jekk, skond is-sistema applikata għall-investiment finanzjarju, is-self serva esklussivament għall-finanzjament
tax-xiri tal-proprjetà immobbli u ġie mħallas direttament lill-venditur ta’ din il-proprjetà.
83     Għall-konjuġi Schulte u għall-gvern Taljan, obbligu bħal dan ma jikkorrispondix għall-finalità protettiva ta’ l-Artikolu 5(2)
tad-Direttiva. Il-konjuġi Schulte jsostnu li, fil-każ ta’ transazzjoni li tikkonsisti f’transazzjoni ekonomika waħda li ġiet
diviża artifiċjalment f’transazzjoni ta’ xiri u f’transazzjoni ta’ finanzjament, id-dritt ta’ tħassir ta’ kuntratt mogħti
mid-Direttiva jibqa’ ineffettiv jekk ir-rexxissjoni tat-transazzjoni hija limitata biss għal waħda minn żewġ transazzjonijiet,
jiġifieri l-kuntratt ta’ self. Skond huma, minħabba n-natura tat-transazzjoni kollha, il-konsumatur qatt ma rċieva l-flus
mislufa u lanqas ma kellu influwenza fuq il-ħlas ta’ din is-somma. F’każ bħal dan, ikun kuntrarju għall-prinċipju ta’ l-effett
utli kieku l-konsumatur kellu jħallas lura lill-bank l-ammont ta’ self li hu qatt ma setgħa jirċievi l-ħlas tiegħu.
84     F’dan ir-rigward, huwa suffiċjenti li jiġi kkostatat, kif għamlu l-bank, il-gvern Ġermaniż u l-Kummissjoni, li ż-żewġ ċirkostanzi
msemmija f’din id-domanda – jiġifieri li s-self iservi esklussivament għall-finanzjament tax-xiri ta’ proprjetà immobbli u
li jkun imħallas direttament lill-venditur – jikkorrispondi ma’ prassi segwita b’mod estiż.
85     Min-naħa l-oħra, kuntrarjament għal dak li sostnew il-konjuġi Schulte, l-ammont misluf ma jistax ikun ikkunsidrat bħala li
ma ġiex irċevut mill-persuna li ssellfet peress li l-ammont ġie ttrasferit direttament mill-bank li qed jagħmel is-self lill-venditur
tal-proprjetà immobbli fejn, bħal fil-kawża prinċipali, il-bank aġixxa fuq istruzzjoni tal-konsumaturi, li, b’korrispettiv
tal-ħlas ta’ l-ammonti mislufa, setgħu jakkwistaw titlu fuq proprjetà immobbli.
86     B’konsegwenza ta’ dan, anki jekk is-self iservi esklussivament għall-finanzjament tax-xiri ta’ proprjetà immobbli u huwa mħallas
direttament lill-venditur, id-Direttiva ma timpedixxix li l-konsumatur ikun obbligat li jħallas lura l-ammont tas-self.
87     Fit-tieni lok, il-qorti tar-rinviju ssaqsi jekk, f’sitwazzjoni bħal dik fil-kawża prinċipali, id-Direttiva timpedixxix li
jkun meħtieġ li l-ammont tas-self ikun imħallas lura immedjatament.
88     F’dan ir-rigward, jeħtieġ li, kif indika l-bank, tal-gvern Ġermaniż u l-Kummissjoni, jiġi mfakkar li skond it-termini ta’
l-Artikolu 5(2) tad-Direttiva, in-notifika tat-tħassir tal-kuntratt għandha bħala effett li teħles lill-konsumatur mill-obbligi
kollha li jirriżultaw mill-kuntratt imħassar. Tali annullament ta’ l-obbligi tal-konsumatur jinvolvu, għall-konsumatur kif
ukoll għall-min jagħti s-self, riverżjoni għas-
status quo ante
.
89     B’konsegwenza ta’ dan, id-Direttiva ma topponix l-obbligu għall-konsumatur, f’faż ta’ tħassir tal-kuntratt ta’ self għal proprjetà
immobbli, li tħallas lura immedjatament lil minn jagħti s-self l-ammont li hija sselfet.
90     Fit-tielet lok, il-qorti tar-rinviju tixtieq tkun taf jekk, f’sitwazzjoni bħal dik tal-kawża prinċipali, id-Direttiva timpedixxix
leġiżlazzjoni nazzjonali li tipprovdi l-obbligu fuq il-konsumatur, f’każ ta’ tħassir ta’ kuntratt ta’ self, mhux biss li jħallas
lura l-ammonti irċevuti bis-saħħa tal-kuntratt, iżda wkoll li jħallsu l-interessi bir-rati tas-suq.
91     Għall-konjuġi Schulte, leġiżlazzjoni bħal din hija kuntrarja għall-prinċipju ta’ l-effettività tal-protezzjoni tal-konsumaturi
mogħtija mid-Direttiva. Għall-bank u għall-gvern Ġermaniż, anki jekk wieħed jikkunsidra l-effettività tal-protezzjoni tal-konsumaturi
li hija tagħti, id-Direttiva ma tinkludi ebda obbligu li jimpedixxi leġiżlazzjoni nazzjonali bħal din.
92     F’dan ir-rigward, jeħtieġ li jiġi mfakkar li l-użu tad-dritt ta’ tħassir tal-kuntratt previst mill-Artikolu 5(1) tad-Direttiva,
fil-każ ta’ kuntratt ta’ self, għandu bħala riżultat, b’applikazzjoni ta’ l-Artikolu 5(2), l-annullament għall-konsumatur
ta’ l-obbligi li joħorġu mill-kuntratt mħassar, li jimplika riverżjoni ta’ l-affarijiet għall-
istatus quo ante
.
93     B’konsegwenza ta’ dan, id-Direttiva ma timpedixxix leġiżlazzjoni nazzjonali li tipprovdi l-obbligu fuq il-konsumatur, f’każ
ta’ tħassir ta’ kuntratt ta’ self għal proprjetà immobbli, mhux biss li jħallas lura l-ammonti riċevuti bis-saħħa ta’ dan
il-kuntratt, iżda wkoll li jiġi jitrasferixxi lill-persuna li tagħti s-self l-interessi bir-rata tas-suq.

Fuq l-obbligi li jirriżultaw mid-Direttiva f’każ li ma jiġix rispettat l-obbligu li tingħata l-informzzjoni lill-konsumatur
tad-dritt tiegħu li jħassar il-kuntratt
94     Jekk fil-prinċipju d-Direttiva ma timpedixxix, li regoli nazzjonali li skond dawn il-konsumatur li jħassar kuntratt ta’ self
irid iħallas immedjatament lura s-self kollu, kif ukoll l-interessi skond ir-rati prattikati fis-suq, jkunu applikati f’sitwazzjonijiet
fejn in-negozjant irrispetta l-obbligu li jinforma lill-konsumatur b’mod konformi ma’ l-Artikolu 4 tad-Direttiva, dan mhux
neċessarjament il-każ meta n-negozjant ma rrispettax dan l-obbligu.
95     F’dan ir-rigward, hemm lok li jiġi mfakkar li, b’mod konformi mat-tielet paragrafu ta’ l-Artikolu 4 tad-Direttiva, hija responsabbiltà
ta’ l-Istati Membri li jiżguraw li l-leġiżlazzjoni nazzjonali tagħhom tipprovdi miżuri xierqa bl-għan li jipproteġu lill-konsumatur
meta l-informazzjoni dwar id-dritt ta’ tħassir tal-kuntratt ma tkunx mogħtija.
96     Jeħtieġ li jiġi mfakkar li element rilevanti għall-evalwazzjoni tal-kwistjoni fil-kawża prinċipali hija, jekk jiġi assunt
li l-qorti tar-rinviju tqis li t-tħassir tal-kuntratt seħħ b’mod validu, l-fatt li l-bank ma infurmax lill-konjuġi Schulte
bid-dritt tagħhom ta’ tħassir tal-kuntratt u li huma ma rrevokawx il-kuntratt ta’ self ħlief wara numru ta’ snin.
97     Kieku l-bank kien informa fi żmien xieraq lill-konjuġi Schulte bid-dritt tagħhom ta’ tħassir tal-kuntratt b’mod konformi mal-HWiG,
dawn kien ikollhom sebat ijiem sabiex ibiddlu d-deċiżjoni tagħhom li jikkonkludu il-kuntratt ta’ self. Kieku f’dak il-mument
għażlu li jirrevokawħ, huwa kostanti li, minħabba fil-konnessjoni bejn il-kuntratt ta’ self u l-kuntratt ta’ bejgħ, il-bejgħ
ma kienx jiġi konkluż.
98     F’sitwazzjoni fejn il-bank ma rrispettax l-obbligu li jagħti l-informazzjoni, impost fuqu bis-saħħa ta’ l-Artikolu 4 tad-Direttiva,
il-konsumatur, jekk hu għandu jħallas lura s-self b’mod konformi mad-dritt Ġermaniż kif speċifikat fil-ġurisprudenza tal-Bundesgerichtshof,
isofri r-riskji inerenti għal investimenti finanzjarji bħalma huma dawk in kwistjoni fil-kawża prinċipali, imfakkra fil-punt
52 tas-sentenza preżenti.
99     Għalhekk, f’sitwazzjoni bħalma hi dik fil-kawża prinċipali, jekk il-konsumatur, ikun ġie infurmat fi żmien xieraq bid-dritt
tiegħu li jħassar il-kuntratt, dan ikun jista’ jevita li jesponi ruħu għal dawn ir-riskji.
100   F’ċirkostanzi bħal dawn, id-Direttiva timponi fuq l-Istati Membri sabiex jadottaw miżuri xierqa sabiex jevitaw li l-konsumatur
isofri l-konsegwenzi tal-materjalizzazzjoni ta’ tali riskji. L-Istati Membri għandhom għalhekk jassiguraw ukoll li, f’dawn
iċ-ċirkostanzi, l-bank li ma rrispettax l-obbligu tiegħu ta’ l-informazzjoni jbati l-konsegwenzi s-seħħ ta’ dawn ir-riskji
biex l-obbligu li jiġu protetti l-konsumaturi jiġi rispettat.
101   B’konsegwenza ta’ dan, f’sitwazzjoni fejn, kieku l-bank kien informa lill-konsumatur bid-dritt tiegħu li jħassar il-kuntratt,
dan kien ikun jista’ jevita li jesponi ruħu għar-riskji inerenti għal investimenti bħalma huma dawk in kwistjoni fil-kawża
prinċipali, l-Artikolu 4 tad-Direttiva jimponi fuq l-Istati Membri li jassiguraw li l-leġiżlazzjoni tagħhom tipproteġi lill-konsumaturi
li ma setgħux jevitaw li jiġu esposti għal riskji bħal dawn, permezz ta’ l-adozzjoni ta’ miżuri ta’ natura li jevitawlhom
li jaffaċċjaw il-konsegwenzi s-seħħ ta’ dawn ir-riskji.
102   Kif ġie mfakkar fil-punt 71 ta’ l-imsemmija sentenza, hija responsabbiltà ta’ l-qrati nazzjonali li jinterpretaw kemm jista’
jkun il-leġiżlazzjoni nazzjonali b’mod li r-riżultat indikat fil-punt 101 ta’ l-imsemmija sentenza jkun milħuq.
103   Fid-dawl ta’ dak li ntqal, ir-risposta għat-tielet u r-raba’ domandi għandha tkun fis-sens li d-Direttiva ma timpedixxix li:
–       l-konsumatur li għamel użu mid-dritt ta’ tħassir b’mod konformi ma’ din id-Direttiva jrid iħallas lura lill-persuna li tagħti
s-self l-ammont tas-self anki jekk, skond is-sistema applikata għall-investiment finanzjarju, is-self iservi esklussivament
għall-finanzjament tax-xiri tal-proprjetà immobbli u jkun imħallas direttament lill-venditur ta’ din il-proprjetà;
–       l-ammont tas-self għandu jitħallas lura immedjatament;
–       leġiżlazzjoni nazzjonali tipprovdi l-obbligu għall-konsumatur, f’każ ta’ tħassir ta’ kuntratt ta’ self għal proprjetà immobbli,
mhux biss tal-ħlas lura ta’ l-ammonti riċevuti bis-saħħa ta’ dan il-kuntratt, iżda wkoll li jitħallsu lill-persuna li tat
is-self l-interessi skond ir-rata tas-suq.
Madankollu, f’sitwazzjoni fejn, kieku l-bank kien irrispetta l-obbligu li jinforma lill-konsumatur bid-dritt tiegħu li jħassar
il-kuntratt, dan kien ikun jista’ jevita milli jesponi ruħu għar-riskji inerenti għal investimenti bħalma huma dawk in kwistjoni
fil-kawża prinċipali, l-Artikolu 4 tad-Direttiva jimponi fuq l-Istati Membri li jassiguraw li l-leġiżlazzjoni tagħhom tipproteġi
lill-konsumaturi li ma setgħux jevitaw li jesponu ruħhom għal riskji bħal dawn, permezz ta’ l-adozzjoni ta’ miżuri ta’ natura
li jevitawlhom li jaffaċċjaw il-konsegwenzi s-seħħ ta’ dawn ir-riskji.

Fuq l-ispejjeż
104   Peress li dawn il-proċedimenti huma, fir-rigward tal-partijiet fil-kawża prinċipali, riżultata ta’ kwistjoni mressqa quddiem
il-qorti tar-rinviju, hija din il-qorti li għaldaqstant tiddeċiedi dwar l-ispejjeż. L-ispejjeż sostnuti għall-preżentata ta’
l-osservazzjonijiet quddiem il-Qorti tal-Ġustizzja, minbarra dawk ta’ l-imsemmija partijiet, ma jistgħux jitħallsu lura.
Għal dawn il-motivi, il-Qorti tal-Ġustizzja (Awla Manja) taqta’ u tiddeċiedi:
1)
L-Artikolu 3(2)(a) tad-Direttiva tal-Kunsill ta’ l-20 ta’ Diċembru 1985 biex tħares lill-konsumatur rigward kuntratti nnegozjati
barra mill-lok tan-negozju (85/577/KEE), għandha tiġi interpretata bħala li teskludi mill-kamp ta’ applikazzjoni ta’ din id-Direttiva
l-kuntratti ta’ bejgħ ta’ proprjetà immobbli, anki jekk huma jagħmlu sempliċement parti minn investiment finanzjarju fejn
il-finanzjament huwa ggarantit minn self u fejn in-negozjati ta’ qabel il-kuntratt iseħħu, għal dak li jirrigwarda l-kuntratt
ta’ bejgħ ta’ immobbli kif ukoll il-kuntratt ta’ self li jservi esklussivament għal finanzjament, fil-kuntest ta’ sitwazzjoni
ta’ bejgħ bieb b’bieb.
2)
Id-Direttiva 85/577 ma timpedixxix regoli nazzjonali li jikkontemplaw biss bħala konsegwenza tat-tħassir ta’ kuntratt ta’
self l-annullament tal-kuntratt stess, anki fil-każ ta’ investimenti finanzjarji li għalihom is-self ma jkunx ingħata fin-nuqqas
ta’ xiri ta’ proprjetà immobbli.
3)
Id-Direttiva 85/577 ma timpedixxix li :
–
l-konsumatur li għamel użu mid-dritt ta’ tħassir b’mod konformi ma’ din id-Direttiva jrid iħallas lura lill-persuna li tagħti
s-self l-ammont tas-self anki jekk, skond is-sistema applikata għall-investiment finanzjarju, is-self iservi esklussivament
għall-finanzjament tax-xiri tal-proprjetà immobbli u jkun imħallas direttament lill-venditur ta’ din il-proprjetà;
–
l-ammont tas-self għandu jitħallas lura immedjatament;
–
leġiżlazzjoni nazzjonali tipprovdi l-obbligu għall-konsumatur, f’każ ta’ tħassir ta’ kuntratt ta’ self għal proprjetà immobbli,
mhux biss tal-ħlas lura ta’ l-ammonti riċevuti bis-saħħa ta’ dan il-kuntratt, iżda wkoll li jitħallsu lill-persuna li tat
is-self l-interessi skond ir-rata tas-suq.
Madankollu, f’sitwazzjoni fejn, kieku l-bank kien irrispetta l-obbligu li jinforma lill-konsumatur bid-dritt tiegħu li jħassar
il-kuntratt, dan kien ikun jista’ jevita milli jesponi ruħu għar-riskji inerenti għal investimenti bħalma huma dawk in kwistjoni
fil-kawża prinċipali, l-Artikolu 4 tad-Direttiva jimponi fuq l-Istati Membri li jassiguraw li l-leġiżlazzjoni tagħhom tipproteġi
lill-konsumaturi li ma setgħux jevitaw li jesponu ruħhom għal riskji bħal dawn, permezz ta’ l-adozzjoni ta’ miżuri ta’ natura
li jevitawlhom li jaffaċċjaw il-konsegwenzi s-seħħ ta’ dawn ir-riskji.
Firem
*
* Lingwa tal-kawża: il-Ġermaniż.