CELEX: 62003CJ0350
Varstvo potrošnikov
Prodaja od vrat do vrat
Nakup nepremičnine
Naložbeni posel, ki se financira s hipotekarnim posojilom
Pravica do odstopa
Posledice odstopa

Predlog za sprejetje predhodne odločbe se nanaša na razlago člena 95(3) ES in Direktive Sveta 85/577/EGS z dne 20. decembra
1985 za varstvo potrošnika v primeru pogodb, sklenjenih zunaj poslovnih prostorov (UL L 372, str. 31, v nadaljevanju: Direktiva),
in zlasti njenih členov 3(2), 4, 5 in 7.
Ta predlog je bil vložen v okviru spora med E. in W. Schulte ter Deutsche Bausparkasse Badenia AG (v nadaljevanju: banka),
glede posledic odstopa, v skladu z nacionalnim pravom, ki se uporablja v zvezi s prodajo od vrat do vrat, od kreditne pogodbe
za nakup nepremičnine, ki sta jo zakonca sklenila z banko.

Pravni okvir

Skupnostna ureditev
Cilj Direktive je potrošnikom držav članic nuditi minimalno varstvo v zvezi s prodajo od vrat do vrat, s čimer bi jih varovali
pred tveganjem, ki nastane zaradi posebnih okoliščin, povezanih s sklepanjem pogodb zunaj prostorov trgovca. Četrta in peta
uvodna izjava Direktive navajata:
„[...] posebna narava pogodb, sklenjenih zunaj poslovnih prostorov prodajalca, [je] taka, da je praviloma prodajalec tisti,
ki da pobudo za sklenitev pogodbe, na kar potrošnik ni pripravljen ali česar ne sprejme; [...] potrošnik pogosto ne more primerjati
kakovosti in cene ponudbe z drugimi ponudbami; […]
[...] potrošnik [bi moral] imeti za pravico do preklica pogodbe v najmanj sedmih dneh, da bi se mu tako omogočilo oceniti
obveznosti, ki izhajajo iz pogodbe“.
Člen 1(1) Direktive določa:
„Ta direktiva se uporablja za pogodbe, ki se med trgovcem, ki dobavi blago ali opravi storitve, in potrošnikom sklenejo:
[…]
–        med obiskom trgovca
(i) na potrošnikovem domu ali na domu drugega potrošnika;
[…]
če se obisk ne opravi na izrecno potrošnikovo željo.“
Člen 3(2)(a) Direktive določa:
„Ta direktiva se ne uporablja za:
(a)   gradbene pogodbe, pogodbe za prodajo in najem nepremičnin ali pogodbe, ki zadevajo druge pravice v zvezi z nepremičninami.
[…]“
Člen 4 Direktive določa:
„V primeru poslov v smislu člena 1 se od trgovcev zahteva, da potrošnike pisno poučijo o njihovi pravici do preklica v roku
iz člena 5, skupaj z imenom in naslovom osebe, zoper katero se pravica lahko uveljavlja.
Takšen pouk mora imeti datum in podatke, ki omogočajo identifikacijo pogodbe. Potrošniku se ga izroči:
(a) v primeru člena 1(1), ob sklenitvi pogodbe;
[…]
Države članice zagotovijo, da njihova nacionalna zakonodaja določa ustrezne ukrepe za varstvo potrošnikov v primerih, ko pouk
iz tega člena ni bil dan“.
Člen 5 Direktive določa:
„1.   Potrošnik ima pravico, da odstopi od pogodbe, tako da v roku, ki ni daljši od sedmih dni po prejemu pouka iz člena 4, pošlje
pisno obvestilo po postopku, določenem v nacionalnem pravu. […]
2.     Posledica obvestila je, da je potrošnik prost vseh obveznosti iz pogodbe, od katere je odstopil.“
Člen 7 Direktive določa, da „[č]e potrošnik uveljavlja svojo pravico do odstopa, ureja pravne učinke takega odstopa nacionalno
pravo, zlasti v zvezi z vračilom plačila za dobavljeno blago ali opravljene storitve in vračilom prejetega blaga.“
Člen 8 Direktive določa, da le-ta „državam članicam ne preprečuje, da na področju, ki ga ureja ta direktiva, sprejmejo ali
ohranijo bolj ugodne določbe za varstvo potrošnikov“.

Sodna praksa Sodišča
S sodbo z dne 13. decembra 2001 v zadevi Heininger (C-481/99, Recueil, str. I‑9945) je Sodišče razložilo Direktivo v treh
pogledih.
Najprej je presodilo, da se Direktiva uporablja za kreditne pogodbe za nakup nepremičnine, torej za kreditne pogodbe, katerih
namen je financiranje nakupa nepremičnine. V točki 32 navedene sodbe je Sodišče menilo, da čeprav je taka pogodba povezana
s pravico v zvezi z nepremičninami, saj mora biti odobreno posojilo zavarovano z zastavo nepremičnine, ta element pogodbe
ne zadošča za to, da bi šteli, da ta pogodba zadeva pravico v zvezi z nepremičninami v smislu člena 3(2)(a) Direktive.
Nato je opozorilo, da ima potrošnik, ki je sklenil kreditno pogodbo za nakup nepremičnine v okviru prodaje od vrat do vrat,
pravico do odstopa, ki jo uvaja člen 5 Direktive. V točki 35 iste sodbe je opomnilo, da posledice morebitnega odstopa od kreditne
pogodbe za nakup nepremičnine, do katerega pride v skladu z določbami te direktive, na pogodbo o nakupu nepremičnine in na
ustanovitev zastave nepremičnine, ureja nacionalno pravo.
Sodišče je na koncu opozorilo, da je treba rok sedmih dni, v katerih je mogoč odstop, računati od trenutka, ko je potrošnik
od trgovca prejel pouk o pravici do odstopa. V točki 48 zgoraj navedene sodbe Heininger je presodilo, da Direktiva nasprotuje
temu, da bi nacionalni zakonodajalec določil rok enega leta od sklenitve pogodbe za uveljavljanje pravice do odstopa, ki jo
uvaja člen 5 te direktive, če potrošnik ni dobil pouka iz člena 4 navedene direktive.

Nacionalna ureditev
Direktiva je bila v nemško pravo prenesena z zakonom o odstopu od pogodb, ki so bile sklenjene v okviru prodaje od vrat do
vrat in njej podobnih poslov (Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäften) z dne 16. januarja
1986 (BGBl. 1986 I, str. 122, v nadaljevanju: HWiG).
V različici, ki je veljala v času dejanskega stanja v postopku v glavni stvari, je člen 1(1) HWiG določal:
„Če se je stranko sililo, da je dala izjavo volje za sklenitev pogodbe, ki zadeva odplačno storitev:
1.     z ustnim pogajanjem na njenem delovnem mestu ali v zasebnem stanovanju,
[…]
ta izjava volje začne učinkovati le, če je stranka v roku enega tedna ni pisno preklicala.“
Člen 3 HWiG določa:
„1.   Ob preklicu mora vsaka stranka vrniti drugi vse, kar je na podlagi take pogodbe prejela. Preklic ni izključen ob poškodovanju
ali izgubi stvari ali če prejete stvari iz katerega drugega razloga ni mogoče vrniti. Če je stranka odgovorna za poškodovanje,
izgubo ali nastop drugega razloga, zaradi katerega stvari ni mogoče vrniti, mora drugi pogodbeni stranki plačati razliko v
vrednosti ali vrednost stvari.
2.     Če stranka ni bila poučena v skladu s členom 2 in tudi sicer ni poznala svoje pravice do preklica, se za odgovorno za poškodovanje,
izgubo ali nastop drugega razloga, zaradi katerega stvari ni mogoče vrniti, šteje le, če ni bila enako skrbna, kot je navadno.
3.     Ob prenosu rabe ali uporabe dobrine od drugih poslov do uveljavljanja pravice do preklica mora biti njihova vrednost povrnjena;
izguba vrednosti zaradi primerne uporabe dobrine ali druge storitve se ne upošteva.
4.     Stranka lahko od druge stranke zahteva plačilo nadomestila za stroške, ki so nastali v zvezi s to dobrino.“
Poleg tega je nemški zakonodajalec prenesel tudi Direktivo Sveta 87/102/EGS z dne 22. decembra 1986 o približevanju zakonov
in drugih predpisov držav članic v zvezi s potrošniškimi krediti (UL 1987, L 42, str. 48), in sicer s sprejetjem zakona o
potrošniških kreditih (Verbraucherkreditgesetz) z dne 17. decembra 1990 (BGBl. 1990 I, str. 2840, v nadaljevanju: VerbrKrG).
Ta zakon je v začetni različici veljal v času dejanskega stanja v postopku v glavni stvari in do 30. septembra 2000.
Člen 9 VerbrKrG določa:
„1.   Prodajna pogodba je posel, povezan s kreditno pogodbo, če je kredit namenjen financiranju prodajne cene in če je treba ti
pogodbi šteti za gospodarsko celoto. Za gospodarsko celoto gre zlasti takrat, kadar kreditodajalec pri pripravi ali sklenitvi
kreditne pogodbe sodeluje s prodajalcem.
2.     Izjava volje potrošnika za sklenitev povezane prodajne pogodbe začne učinkovati le, če potrošnik v skladu s členom 7(1) ne
prekliče svoje izjave volje za sklenitev kreditne pogodbe.
Pouk glede pravice do preklica […] mora vsebovati opozorilo, da ob preklicu tudi prodajna pogodba, ki je povezana s kreditno
pogodbo, ne velja več. […] Če je bil neto znesek kredita že izplačan prodajalcu, kreditodajalec v razmerju do potrošnika prevzame
pravice in dolžnosti prodajalca, ki izhajajo iz prodajne pogodbe kar zadeva pravne učinke preklica […].
[…]“
Člen 3(2) VerbrKrG določa:
„Poleg tega se ne uporabljajo
[…]
2.     Člen 4(1), četrti stavek, točka 1(b), in členi 7, 9 in od 11 do 13 za kreditne pogodbe, v skladu s katerimi je kredit pogojen
z ustanovitvijo zastave nepremičnine in je odobren pod običajnimi pogoji za kredite, ki so zavarovani z zastavo nepremičnine,
in za njihovo posredno financiranje […]“

Spor o glavni stvari
V skladu s predložitvenim sklepom banka od konca osemdesetih let financira nakup starih stanovanj. Načeloma gre za nepremičnine,
ki so bile zgrajene v okviru gradnje socialnih stanovanj v šestdesetih in sedemdesetih letih in ki jih je kupila Allgemeine
Wohnungsvermögens AG, jih prenovila in nato dala naprodaj. Družba Heinen & Biege GmbH (v nadaljevanju: družba Heinen & Biege),
katere dejavnost je posredovanje nepremičninskih in finančnih storitev, je opravljala dejansko trženje teh stanovanj in posredovanje
pri financiranju.
V okviru takega modela trženja je z zakoncema Schulte februarja 1992 stopil v stik zastopnik družbe Heinen & Biege in jima
ponudil finančno naložbo s ciljem nakupa nepremičnine, financirano s kreditom. V stanovanju, ki je bilo naprodaj, so morale
stanovati tretje osebe, iz davčnih razlogov pa je moral biti njegov nakup v celoti financiran s posojilom.
Zakonca Schulte sta 28. aprila 1992 kupila stanovanje za 90.519 DEM. Prodajna pogodba je bila podpisana pred notarjem, v skladu
z določbami nacionalne zakonodaje s tega področja.
Z izključnim namenom financiranja tega nakupa sta zakonca Schulte s pogodbo z dne 7. aprila 1992 pri banki vzela posojilo
v znesku 105.000 DEM, zavarovano z zemljiškim dolgom v istem znesku na kupljeno stanovanje, ki je bil ustanovljen v obliki
notarskega zapisa z dne 8. maja 1992. V notarskem zapisu sta se zakonca Schulte zavezala, da bosta osebno odgovarjala za plačilo
zneska zemljiškega dolga in sta sprejela možnost takojšnje prisilne izvršbe kreditne pogodbe na njunem celotnem premoženju.
Hkrati sta se na zahtevo banke morala zavezati, da bosta pristopila k sistemu skupnega zbiranja prihodkov od najemnin, ki
naj bi zagotavljal enakomerno porazdelitev vseh prihodkov od najemnin nepremičninskega kompleksa.
Poleg tega sta se zavezala, da bosta pri banki sklenila pogodbi o stanovanjskem varčevanju, pri čemer vsaka pokriva polovico
izposojenega zneska. Dogovorjeno je bilo, da bo do odplačila posojila prišlo le z uporabo prve pogodbe o stanovanjskem varčevanju.
Posojilna pogodba ni vsebovala nobenega pouka glede pravice do odstopa v smislu HWiG.
Po sklenitvi vseh pogodb in ustanovitvi vseh zavarovanj, določenih s posojilno pogodbo, je banka na podlagi pisne odredbe
zakoncev Schulte družbi, ki je prodajala nepremičnino, neposredno izplačala znesek 101.850 DEM.
Ker zakonca Schulte nista izpolnila obveznosti mesečnega odplačevanja v skladu s posojilno pogodbo, je banka to pogodbo odpovedala,
zahtevala takojšnje odplačilo in je, ker odplačila ni bilo, začela prisilno izvršbo te pogodbe na podlagi notarskega zapisa
z dne 8. maja 1992.
Novembra 2002 sta zakonca Schulte odstopila od posojilne pogodbe na podlagi člena 1 HWiG in sta pred Landgericht Bochum začela
postopek proti prisilni izvršbi.
Pred tem sodiščem sta navajala, da je februarja 1992 z njima na njunem domu stopil v stik zastopnik družbe Heinen & Biege,
ki jima je ponudil sredstvo, ki omogoča prihranek pri plačilu davka, in da so bili nato, v kratkem časovnem obdobju, še trije
informativni sestanki, prav tako na njunem domu, na katerih jima je bilo poleg nepremičnine ponujeno celotno financiranje
in, v tem primeru, izključno tisto, ki ga izvede banka. Izrecno naj bi jima bilo zagotovljeno, da je financiranje nepremičnine
zaradi izbranega modela finančne naložbe zavarovano z davčnimi ugodnostmi, povezanimi s to naložbo, in s prihodki od najemnine.
Posojilno pogodbo in pogodbi o stanovanjskem varčevanju naj bi nato podpisali v njunem stanovanju.
Zatrjevala sta, da je banka odgovorna za tako prodajo od vrat do vrat, saj je že leta tesno sodelovala s posredniško družbo
in je bila celotna faza pogajanj za sklenitev pogodb izvedena za račun banke.
Zakonca Schulte sta tudi navedla, da je treba prodajno pogodbo in posojilno pogodbo šteti za gospodarsko celoto, tako da sta
na podlagi člena 9(2), četrti stavek, VerbrKrG, ki se v vsakem primeru uporabi po analogiji, dolžna samo prenesti lastninsko
pravico nad stanovanjem.
Banka je izpodbijala navedbo, da je bila posojilna pogodba sklenjena v okviru prodaje od vrat do vrat. Poleg tega pa, tudi
če bi šlo za tak primer, ta ne bi mogla biti pravno odgovorna, saj je zastopnik sodelavec posredniške družbe, katerega vloga
pri sklenitvi posojilne pogodbe naj bi bila izključno posredovanje pri sestavi dokumentacije in prenosu podatkov.
Banka je poleg tega menila, da ni vprašanje, ali imata zakonca Schulte pravico do odstopa v skladu s HWiG, saj sta, tudi če
se prizna veljavnost odstopa na podlagi člena 1 HwiG, dolžna vrniti znesek posojila, ki je bil izplačan, in sicer neto znesek
kredita ter odškodnino za razpolaganje s sredstvi v višini s pogodbo dogovorjenih obresti ali v vsakem primeru tistih, ki
veljajo na trgu. Podredno je banka z nasprotno tožbo predlagala, naj se zakoncema Schulte naloži vrnitev izplačanega zneska,
in sicer 101.850 DEM, skupaj z zakonitimi obrestmi.

Vprašanja za predhodno odločanje
Landgericht Bochum navaja, da je v nacionalnem pravu posledica odstopa od kreditne pogodbe za nakup nepremičnine razveljavitev
te pogodbe, pri čemer mora v skladu s členom 3(1) in (3) HWiG vsaka stranka vrniti drugi vse, kar je prejela na podlagi take
pogodbe, in vrniti vrednost omogočene rabe do odstopa. Dodaja, da se v skladu z ustaljeno sodno prakso Bundesgerichtshofa
šteje, da je posojilojemalec prejel posojilo, čeprav znesek tega posojila ni bil izplačan njemu, temveč tretji osebi po njegovi
odredbi.
Iz tega izhaja, da člen 3(1) in (3) HWiG ob odstopa od kreditne pogodbe za nakup nepremičnine, ki je bila sklenjena v okviru
prodaje od vrat do vrat, banki, ki je kreditodajalec, daje pravico do vrnitve neto zneska izplačanega kredita, skupaj z obrestmi
po tržni obrestni meri.
Landgericht Bochum navaja, da je rezultat spora o glavni stvari odvisen predvsem od odgovora na vprašanje, ali banka, potem
ko sta zakonca Schulte uveljavila pravico do odstopa od kreditne pogodbe za nakup nepremičnine, lahko uveljavlja pravico do
takojšnje in celotne vrnitve zneska posojila v skladu s členom 3(1) HWiG, kot ga razlaga Bundesgerichtshof. Po njegovem mnenju
je taka posledica za potrošnika huda in meni, da bi bile na podlagi nacionalne zakonodaje mogoče drugačne rešitve.
Zlasti bi bilo kreditno pogodbo za nakup nepremičnine in pogodbo o prodaji nepremičnine mogoče šteti za gospodarsko celoto
v smislu člena 9(2) VerbrKrG, tako da kreditojemalec zaradi odstopa od kreditne pogodbe za nakup nepremičnine ne bi bil več
vezan s pogodbo o prodaji nepremičnine in da bi banka v skladu s četrtim stavkom te določbe prevzela pravice in dolžnosti
prodajalca. Posledično posojilojemalec banki ne bi bil več dolžan vrniti zneska posojila, temveč bi ji moral vrniti nepremičnino,
ki je bila financirana s tem posojilom, in vrniti vrednost njene rabe v tem času. Ne da bi sploh uporabili člen 9(2) VerbrKrG
bi bilo na podlagi ideje o gospodarski celoti teh dveh pogodb mogoče šteti, da odstop od ene izmed njiju pomeni neveljavnost
druge, saj varstveni cilj določbe o odstopu zahteva, da kreditojemalec ne nosi obveznosti vrnitve posojila.
Vendar Landgericht Bochum opozarja, da se v skladu z ustaljeno sodno prakso Bundesgerichtshofa, ki je bila potrjena z zgoraj
navedeno sodbo Heininger, člen 9 VerbrKrG v skladu s členom 3(2) VerbrKrG ne uporablja za kreditne pogodbe za nakup nepremičnine.
Po mnenju tega sodišča kreditne pogodbe za nakup nepremičnine in nakupa nepremičnine, ki je financiran s kreditom, ni mogoče
šteti za povezani pogodbi, ki sestavljata gospodarsko celoto. Posledično odpoved kreditne pogodbe za nakup nepremičnine ne
vpliva na veljavnost prodajne pogodbe, ki zadeva napremičnino, ki se financira s tem kreditom.
Landgericht Bochum se sprašuje, ali je nacionalna določba, kot je člen 3 HWiG, kot ga razlaga Bundesgerichtshof, v skladu
s pravom Skupnosti, saj se mu pravne posledice, ki izhajajo iz podane razlage take določbe, ne zdijo v skladu z varstvenim
ciljem pravice do odstopa.
V zvezi s tem navaja, da obveznost vrnitve, ki izhaja iz navedene razlage, za potrošnika, ki bi sklenil posojilno pogodbo,
ne da bi bil poučen o svoji pravici do odstopa, in ki bi sedaj uveljavljal to pravico – ki v skladu z zgoraj navedeno sodbo
Heininger ni časovno omejena –, z gospodarskega vidika pomeni manj ugoden položaj kot pa v primeru ohranitve posojilne pogodbe.
Ker bi njena izvršba lahko povzročila insolventnost potrošnikov, bi dolžnost takojšnje in celotne vrnitve potrošnike lahko
odvrnila od uveljavljanja pravice do odstopa, ki je priznana v členu 5 Direktive.
V teh okoliščinah je Landgericht Bochum prekinilo odločanje in Sodišču v predhodno odločanje predložilo ta vprašanja:
„1.   Ali se člen 3(2)(a) Direktive […] uporablja tudi za prodajne pogodbe, ki zadevajo nepremičnine, ki jih je treba šteti samo
kot del vrste finančne naložbe, katere financiranje je zagotovljeno s kreditom in pri katerih se pogajanja pred sklenitvijo
pogodbe tako glede pogodbe o prodaji nepremičnin kot pogodbe o posojilu, ki je namenjeno izključno financiranju, opravijo
v okviru prodaje od vrat do vrat v smislu člena 1 [HWiG]?
2.     Ali določbe nacionalnega pravnega reda ali njegove razlage, ki kot edino posledico preklica izjave volje za sklenitev posojilne
pogodbe – tudi če gre za finančne naložbe, za katere posojilo nikakor ne bi bilo odobreno brez nakupa nepremičnine – določajo
razveljavitev posojilne pogodbe, spoštujejo zahteve, ki izhajajo iz načela visoke ravni varstva na področju varstva potrošnikov
(člen 95(3) ES) in iz učinkovitosti varstva potrošnikov, ki ga zagotavlja Direktiva […]?
3.     Ali je nacionalni predpis, ki kot učinek odstopa od posojilne pogodbe določa obveznost potrošnika, ki je uveljavljal pravico
do odstopa, da banki, ki izvaja financiranje, vrne znesek posojila, čeprav je posojilo v skladu z uporabljeno metodo finančne
naložbe namenjeno izključno financiranju nepremičnine in je izplačano neposredno prodajalcu nepremičnine v skladu z varstvenim
ciljem določbe iz člena 5(2) Direktive […], na področju pravice do odstopa?
4.     Ali je nacionalni predpis, ki kot posledico odstopa določa obveznost potrošnika, da potem, ko je uveljavljal pravico do odstopa,
vrne znesek posojila, ki – v skladu z izbranim modelom finančne naložbe – do zdaj še ni bil vrnjen, skupaj z obrstmi po tržni
obrestni meri, v nasprotju z zahtevo visoke ravni varstva na področju varstva potrošnikov (člen 95(3) ES) in z načelom učinkovitosti
varstva potrošnikov, ki ga določa Direktiva […]?“

O vprašanjih za predhodno odločanje

Dopustnost
Zastavljena vprašanja temeljijo na predpostavki, da je bila posojilna pogodba, ki je predmet obravnave v postopku v glavni
stvari, sklenjena v okviru prodaje od vrat do vrat.
Banka dvomi o dopustnosti predloga za sprejetje predhodne odločbe, saj po njenem mnenju Landgericht Bochum ni dokončno odločilo
o vprašanju, ali je bila posojilna pogodba res sklenjena v okviru prodaje od vrat do vrat. Banka navaja, da vse dokler to
vprašanje ni rešeno, zastavljena vprašanja ostajajo hipotetična.
V zvezi s tem je treba opozoriti, da je nacionalno sodišče, ki odloča v sporu in ki mora prevzeti odgovornost za bodočo sodno
odločbo edino, ki glede na posebnosti zadeve lahko presodi o potrebi predloga za sprejetje predhodne odločbe, da bi lahko
izdal svojo sodbo, in o ustreznosti vprašanj, ki jih zastavi Sodišču. Vendar je Sodišče presodilo, da ne more odločati o vprašanju
za predhodno odločanje, ki ga zastavi nacionalno sodišče, zlasti če je precej očitno, da razlaga prava Skupnosti, ki jo predlaga
nacionalno sodišče, nima nikakršne zveze z resničnim dejanskim stanjem ali predmetom spora o glavni stvari, ali kadar je težava
hipotetična (glej sodbo z dne 15. decembra 1995 v zadevi Bosman, C‑415/93, Recueil, str. I-4921, točki 59 in 61).
Predložitveno sodišče navaja, da če bi bila zakonca Schulte dolžna takoj in v celoti vrniti znesek posojila, skupaj z obrestmi,
temu sodišču ne bi bilo treba odgovarjati na vprašanje, ali je banka veljavno odpovedala posojilno pogodbo in ali sta zakonca
Schulte veljavno preklicala svojo izjavo volje za sklenitev posojilne pogodbe, v skladu s HWiG. V obeh primerih bi bila namreč
zakonca Schulte dolžna takoj in v celoti vrniti znesek posojila.
V teh okoliščinah ni mogoče trditi, da so vprašanja za predhodno odločanje očitno hipotetična ali da nimajo nikakršne zveze
z resničnim dejanskim stanjem ali predmetom spora o glavni stvari.

Temelj
Uvodne ugotovitve
–       Finančna naložba, ki je predmet obravnave v postopku v glavni stvari
Finančna naložba, pri kateri sta sodelovala zakonca Schulte, ima zlasti naslednje lastnosti.
Posrednik je temu paru predlagal nakup stanovanja, katerega prodajalec je bila družba, ki je kupila in obnovila veliko stanovanj
z namenom prodaje.
Iz davčnih razlogov je moral biti nakup tega stanovanja v celoti financiran s posojilom.
Zadevni posrednik je predlagal, naj se financiranje nakupne cene in stroškov posla izvede s posojilom, pridobljenim pri banki,
in zavarovanim z zemljiškim dolgom, pri čemer bi zakonca Schulte poleg tega osebno odgovarjala za plačilo dolga.
Zakonca Schulte sta se zavezala pristopiti k sistemu skupnega zbiranja prihodkov od najemnin za stanovanja, ki so del zadevne
nepremičnine, pri čemer naj bi ta sistem zagotavljal enakomerno porazdelitev vseh prihodkov.
Za naložbo v stanovanje, izključno financirano s posojilom, naj ne bi bi potrebni izdatki zakoncev Schulte, saj bi moralo
biti odplačevanje financiranja mogoče s prihodki od najemnin, zlasti v povezavi z nekaterimi davčnimi ugodnostmi.
Pred Sodiščem nihče ni izpodbijal dejstva, da take finančne naložbe, poleg tveganja previsoko ocenjene vrednosti stanovanja
ob nakupu, vsebujejo zlasti tveganje, da se pričakovani prihodki od najemnin ne bi uresničili in da bi se pričakovanja glede
razvoja cen nepremičnin izkazala za napačna.
Zdi se, da sta se v primeru zakoncev Schulte uresničili zadnji dve tveganji.
V postopku v glavni stvari sta zakonca Shulte na podlagi zgoraj navedene sodbe Heininger v skladu s HWiG odstopila od posojilne
pogodbe, saj sta menila, da bosta tako prosta vseh obveznosti do banke.
–       Obseg vprašanj za predhodno odločanje
Predložitveno sodišče navaja, da je v skladu z nacionalno ureditvijo, ki se je uporabljala v času dejanskega stanja v postopku
v glavni stvari, posojilojemalec z odstopom prost vseh obveznosti iz posojilne pogodbe, vendar mora posojilo takoj in v celoti
vrniti, skupaj z obrestmi. To sodišče opozarja, da je v skladu z nacionalno ureditvijo, ki se uporablja in kot jo razlaga
Bundesgerichtshof, popolnoma nepomembno, da je banka posojilo izplačala neposredno prodajalcu stanovanja in da v okoliščinah
v obravnavanem primeru posojilne pogodbe in pogodbe o nakupu ni mogoče šteti za pogodbi, ki sestavljata gospodarsko celoto.
Pred Sodiščem nihče posebej ne izpodbija – poleg tega je Bundesgerichtshof to potrdilo v svoji sodni praksi (sodba z dne 12.
novembra 2002, BGHZ 152, 331) –, da je v teh okoliščinah po nemškem pravu z gospodarskega vidika načeloma malo zanimivo oziroma
celo nezanimivo odstopiti od posojilne pogodbe. Potrošnik bi se znašel v enakem položaju, kot če do odstopa ne bi prišlo,
morda celo v slabšem položaju, saj bi moral plačati dolg takoj in ne po obrokih, kot je določeno v pogodbi.
Upoštevajoč tako ugotovitev predložitveno sodišče sprašuje, ali je nemško pravo, ki tako določa pravne učinke odstopa od posojilne
pogodbe, ki je bila sklenjena v okviru prodaje od vrat do vrat, v skladu s pravom Skupnosti.
Prvi vprašanji se nanašata na posledice odstopa na prodajno pogodbo, drugi dve pa na posledice odstopa na posojilno pogodbo.
–       Pravo Skupnosti, ki se uporablja
V drugem in četrtem vprašanju se predložitveno sodišče sklicuje na člen 95(3) ES, ki določa, da ima Komisija v predlogih iz
odstavka 1 tega člena, ki zadevajo varstvo potrošnikov, za izhodišče visoko raven varstva in da si v okviru pristojnosti tudi
Evropski parlament in Svet Evropske unije prizadevata za doseganje tega cilja.
Najprej je treba opomniti, da se ta določba, ki je bila v Pogodbo ES vključena leta 1986 z Enotnim evropskim aktom, ni uporabljala
med sprejetjem Direktive leta 1985.
Sicer pa je tudi ob predpostavki, da bi se uporabljala, ta določba naslovljena na različne institucije, ki imajo vse vlogo
v zakonodajnem postopku Skupnosti, in se zato nanjo ni mogoče sklicevati kot na neposredni temelj obveznosti držav članic.
V najboljšem primeru bi bilo to določbo mogoče uporabiti kot element razlage Direktive.
Zato so pravila prava Skupnosti, ki se kot ustrezna uporabijo za odgovor na zastavljena vprašanja, tista, ki jih vsebuje Direktiva.
Najprej je treba opomniti, da v skladu z njenim členom 8 Direktiva državam članicam ne preprečuje, da na področju, ki ga ureja
ta direktiva, sprejmejo ali ohranijo ugodnejše določbe za varstvo potrošnikov.
Direktiva se v skladu z njenim členom 1 uporablja za vse pogodbe, ki se sklenejo med trgovci in potrošniki, z izjemo nekaterih
pogodb, ki so izčrpno naštete v členu 3(2) iste direktive, in zlasti pogodb za prodajo nepremičnin.
Končno se varstvo, ki je podeljeno potrošniku, ki je sklenil pogodbo v okviru prodaje od vrat do vrat, v skladu s členom 5(1)
Direktive natančneje odraža v možnosti, da ta potrošnik odstopi od pogodbe v roku sedmih dni po tem, ko ga je trgovec poučil
o njegovi pravici do odstopa, pri čemer je obveznost trgovca do takega pouka določena v členu 4, prvi odstavek, Direktive.
Na to je Sodišče opozorilo v točki 38 zgoraj navedene sodbe Heininger, kjer je po eni strani poudarilo, da je namen Direktive
varstvo potrošnika pred tveganjem, ki izhaja iz okoliščin sklenitve pogodbe zunaj prostorov trgovca, po drugi strani pa, da
je varstvo potrošnika uresničeno z uvedbo pravice do odstopa.
Glede posledic odstopa člen 5(2) Direktive določa, da je potrošnik z odstopom prost vseh obveznosti iz pogodbe, člen 7 te
direktive pa določa, da pravne učinke odstopa ureja nacionalno pravo.
V točki 35 zgoraj navedene sodbe Heininger se Sodišče sklicuje na zadnjenavedeno določbo in dodaja, da sicer kreditna pogodba
za nakup nepremičnine spada na področje uporabe Direktive, da pa posledice morebitnega odstopa od te pogodbe, do katerega
pride v skladu z določbami iste direktive, na pogodbo o nakupu nepremičnine in na ustanovitev zastave nepremičnine ureja nacionalno
pravo.
Če je naloga držav članic, da s predpisi uredijo pravne učinke odstopa, se mora ta pristojnost izvrševati ob spoštovanju prava
Skupnosti, in posebej določb Direktive, razlaganih v smislu njenega cilja in tako, da se zagotovijo njeni polni učinki. Države
članice morajo ob izpolnjevanju obveznosti iz direktive sprejeti vse predpise, ki so potrebni za zagotavljanje polnega učinka
direktive, v skladu s ciljem, ki ga ta zasleduje (glej zlasti sodbi z dne 17. junija 1999 v zadevi Komisija proti Italiji,
C-336/97, Recueil, str. I-3771, točka 19, in z dne 5. decembra 2002 v zadevi Komisija proti Belgiji, C-324/01, Recueil, str.
I-11197, točka 18).
Dodati je treba, da je Sodišče razsodilo, da direktiva sama za posameznika ne more ustvarjati obveznosti in da se torej nanjo
kot tako proti njemu ni mogoče sklicevati (glej predvsem sodbi z dne 14. julija 1994 v zadevi Faccini Dori, C‑91/92, Recueil,
str. I-3325, točka 20, in z dne 5. oktobra 2004 v zadevi Pfeiffer in drugi, od C-397/01 do C-403/01, ZOdl., str. I-8835, točka
108).
Vendar je pri odločanju o sporu med posamezniki nacionalno sodišče, kadar uporablja predpise notranjega prava, sprejete za
prenos obveznosti iz direktive, dolžno upoštevati vsa pravila nacionalnega prava in jih razlagati, kolikor je to mogoče, v
smislu besedila in namena te direktive, da bi tako prišlo do rešitve, ki je v skladu s ciljem, ki ga ta direktiva zasleduje
(glej zgoraj navedeno sodbo Pfeiffer in drugi, točka 120).

Prvo in drugo vprašanje o vplivu, ki ga ima odstop od posojilne pogodbe na prodajno pogodbo
S prvim vprašanjem predložitveno sodišče predlaga razlago člena 3(2) Direktive, ki iz njenega področja uporabe med drugim
izključuje pogodbe o prodaji nepremičnin. Zlasti želi vedeti, ali ta izključitev velja tudi za prodajne pogodbe, ki zadevajo
nepremičnine, ki jih je treba šteti samo kot del vrste finančne naložbe, katere financiranje je zagotovljeno s kreditom in
pri katerih se pogajanja pred sklenitvijo pogodbe tako glede pogodbe o prodaji nepremičnin kot pogodbe o posojilu, ki je namenjeno
izključno financiranju, opravijo v okviru prodaje od vrat do vrat.
Z drugim vprašanjem predložitveno sodišče v bistvu sprašuje, ali Direktiva nasprotuje nacionalnim predpisom, ki kot edino
posledico odstopa od posojilne pogodbe določajo njeno razveljavitev, tudi če gre za finančne naložbe, za katere posojilo brez
nakupa nepremičnine ne bi bilo odobreno.
Iz predložitvenega sklepa izhaja, da je to sodišče ti vprašanji zastavilo zato, ker je menilo, da bi bili v okoliščinah, kot
so te v postopku v glavni stvari, ti pogodbi lahko povezani pogodbi, ki sestavljata gospodarsko celoto, tako da bi odstop
od posojilne pogodbe lahko vplival na veljavnost prodajne pogodbe in da bi bil posojilojemalec zaradi odstopa od prve pogodbe
lahko prost obveznosti iz druge.
V zvezi s tem je treba najprej ugotoviti, da Direktiva izrecno in brez dvoma s področja uporabe izključuje pogodbe o prodaji
nepremičnin.
Medtem ko druge direktive Skupnosti, katerih cilj je varstvo interesov potrošnikov, zlasti Direktiva 87/102, vsebujejo pravila
glede povezanih pogodb, pa Direktiva ne vsebuje nikakršnega pravila te vrste in ne podaja nobene osnove, ki bi kazala na domnevni
obstoj takih določb.
V določenih stališčih, ki so bila podana Sodišču, zlasti tistih, ki jih je podala francoska vlada, je navedeno, da iz sodbe
z dne 22. aprila 1999 v zadevi Travel Vac (C-423/97, Recueil, str. I-2195) izhaja, da se Direktiva uporablja za primer prodaje
od vrat do vrat, ki privede do sklenitve pogodbe o prodaji nepremičnine, ki je nerazdružljiv del širšega skupka pogodb, ki
vsebuje pogodbo o posojilu, zavarovanem z zastavo nepremičnine, pogodbo o stanovanjskem varčevanju in pogodbo o upravljanju
nepremičnine, pri čemer je treba te zadnje pogodbe šteti za pogodbo o opravljanju storitev, katerih vrednost bi bila višja
od vrednosti nepremičnine.
Takega stališča ni mogoče sprejeti. Pogodbe o časovnem zakupu stanovanjskih objektov, ki je bila predmet obravnave v zgoraj
navedeni sodbi Travel Vac in glede katere je bilo razsojeno, da ne spada v izjemo iz člena 3(2) Direktive, namreč ni mogoče
primerjati s pogodbami, ki so sporne v postopku v glavni stvari, pa čeprav samo zato, ker gre v navedeni sodbi za eno samo
pogodbo v zvezi s pravicami na nepremičninah in s storitvami, kjer so zadnjenavedene prevladovale, medtem ko gre v postopku
v glavni stvari za pravno ločena posla, ki imata načeloma različne cilje.
Poleg tega je Sodišče v točki 35 zgoraj navedene sodbe Heininger že poudarilo, da posledice odstopa od kreditne pogodbe za
nakup nepremičnine, do katerega pride v skladu z določbami Direktive, na pogodbo o nakupu nepremičnine, ki se financira s
kreditom, in na ustanovitev zastave nepremičnine ureja nacionalno pravo.
V teh okoliščinah Direktiva, čeprav ne izključuje, da nacionalno pravo, kadar ti povezani pogodbi sestavljata gospodarsko
celoto, določa, da odstop od kreditne pogodbe za nakup nepremičnine vpliva na veljavnost pogodbe o prodaji nepremičnine, pa
ta takega rezultata, v primeru, kot je ta, ki ga opisuje predložitveno sodišče, ne določa kot obveznega.
Zato je treba na prvi vprašanji odgovoriti, da
–        je člen 3(2)(a) Direktive treba razlagati tako, da s področja uporabe te direktive izključuje pogodbe, ki zadevajo nepremičnine,
čeprav so te samo del finančne naložbe, katere financiranje je zagotovljeno s kreditom in pri katerih se pogajanja pred sklenitvijo
pogodbe tako glede pogodbe o prodaji nepremičnin kot pogodbe o posojilu, ki je namenjeno izključno financiranju, opravijo
v okviru prodaje od vrat do vrat;
–        Direktiva ne nasprotuje nacionalnim predpisom, ki kot edino posledico odstopa od posojilne pogodbe določajo njeno razveljavitev,
tudi če gre za finančne naložbe, za katere posojilo brez nakupa nepremičnine ne bi bilo odobreno.

Tretje in četrto vprašanje o vplivu odstopa na posojilno pogodbo
Predložitveno sodišče najprej sprašuje, ali Direktiva in zlasti njen člen 5(2) nasprotuje temu, da mora potrošnik, ki je v
skladu z Direktivo uveljavljal pravico do odstopa, posojilodajalcu vrniti znesek posojila, čeprav je posojilo v skladu z uporabljeno
metodo finančne naložbe namenjeno izključno financiranju nakupa nepremičnine in je izplačano neposredno prodajalcu te nepremičnine.
Zakonca Schulte in italijanska vlada menijo, da taka obveznost ni v skladu z varstvenim ciljem člena 5(2) Direktive. Zakonca
Schulte zatrjujeta, da je v primeru transakcije, ki pomeni gospodarsko celoto, ki je bila umetno razdeljena na posel nakupa
in na posel financiranja, pravica do odstopa, ki jo določa Direktiva, neuporabna, če je razveljavitev transakcije omejena
na enega izmed dveh poslov, in sicer posojilno pogodbo. Navajata, da zaradi zasnove celotne transakcije potrošnik sam nikoli
ni prejel izposojenega denarja in niti ni imel nobenega vpliva na izplačilo tega zneska. V takem primeru bi bilo v nasprotju
z načelom polnega učinka, če bi moral potrošnik banki vrniti znesek posojila, katerega plačila sam nikoli ni mogel prejeti.
V zvezi s tem je dovolj ugotovitev, kot navajajo banka, nemška vlada in Komisija, da sta ti okoliščini, ki sta omenjeni v
tem vprašanju – in sicer, da je posojilo namenjeno izključno financiranju nakupa nepremičnine in da je izplačano neposredno
prodajalcu – v skladu s široko uporabljeno prakso.
Poleg tega, in v nasprotju s tem, kar sta zatrjevala zakonca Schulte, glede izposojenega zneska ni mogoče šteti, da ga posojilojemalec
ni prejel, če ga je banka, ki je posojilodajalec, neposredno izplačala prodajalcu nepremičnine, saj je banka, tako kot v postopku
v glavni stvari, ravnala po odredbi potrošnikov, ki so v zameno za izplačilo izposojenih sredstev lahko postali lastniki nepremičnine.
Zato Direktiva, tudi če je posojilo namenjeno izključno financiranju nakupa nepremičnine in je neposredno izplačano njenemu
prodajalcu, ne nasprotuje temu, da je potrošnik dolžan vrniti znesek posojila.
Zatem predložitveno sodišče sprašuje, ali Direktiva v položaju, kot je ta v postopku v glavni stvari, nasprotuje temu, da
se zahteva takojšnja vrnitev zneska posojila.
V zvezi s tem je treba, kot navajajo banka, nemška vlada in Komisija, opozoriti, da je v skladu z besedilom člena 5(2) Direktive
posledica obvestila o odstopu ta, da je potrošnik prost vseh obveznosti iz odpovedane pogodbe. Taka razveljavitev potrošnikovih
obveznosti za potrošnika in za kreditodajalca pomeni ponovno vzpostavitev začetnega stanja.
Direktiva torej ne nasprotuje obveznosti potrošnika, da mora ob odstopu od kreditne pogodbe za nakup nepremičnine kreditodajalcu
takoj vrniti izposojeni znesek.
Kot tretje želi predložitveno sodišče vedeti, ali Direktiva v položaju, kot je ta v postopku v glavni stvari, nasprotuje temu,
da bi nacionalna ureditev določala obveznost, da mora potrošnik ob odstopu od posojilne pogodbe ne samo vrniti zneskov, ki
jih je prejel na podlagi te pogodbe, temveč posojilodajalcu izplačati obresti po tržni obrestni meri.
Zakonca Schulte menita, da je taka ureditev v nasprotju z načelom učinkovitosti varstva potrošnikov, ki ga določa Direktiva.
Po mnenju banke in nemške vlade tudi ob upoštevanju učinkovitosti varstva potrošnikov, ki jo zagotavlja, Direktiva ne vsebuje
nobene zahteve, ki bi nasprotovala taki nacionalni ureditvi.
V zvezi s tem je treba opozoriti, da je posledica uveljavljanja pravice do odstopa iz člena 5(1) Direktive v primeru posojilne
pogodbe ta, da je v skladu z odstavkom 2 tega člena potrošnik prost obveznosti iz odpovedane pogodbe, kar vključuje vzpostavitev
prvotnega stanja.
Direktiva torej ne nasprotuje temu, da nacionalna ureditev določa obveznost, da mora potrošnik ob odstopu od kreditne pogodbe
za nakup nepremičnine ne samo vrniti zneske, ki jih je prejel na podlagi te pogodbe, temveč posojilodajalcu izplačati obresti
po tržni obrestni meri.

Zahteve, ki izhajajo iz Direktive ob nespoštovanju obveznosti poučitve potrošnika o njegovi pravici do odstopa
Čeprav Direktiva načeloma ne nasprotuje temu, da se nacionalni predpisi, v skladu s katerimi mora potrošnik, ki odstopi od
posojilne pogodbe, takoj in v celoti vrniti posojilo, skupaj z obrestmi po tržni obrestni meri, uporabljajo v primerih, ko
je trgovec spoštoval obveznost poučitve, ki jo določa člen 4 Direktive, pa to ni nujno takrat, ko trgovec te obveznosti ni
spoštoval.
V zvezi s tem je treba opozoriti, da so v skladu s členom 4, tretji odstavek, Direktive države članice tiste, ki morajo zagotoviti,
da njihova nacionalna zakonodaja določa ustrezne ukrepe za varstvo potrošnikov v primerih, ko pouk o pravici do odstopa ni
bil dan.
Poudariti je treba, da je, ob predpostavki, da predložitveno sodišče meni, da je bil odstop veljavno izveden, element, ki
je pomemben za odločanje v sporu o glavni stvari, dejstvo, da banka zakoncev Schulte ni poučila o njuni pravici do odstopa
in da sta le-ta od posojilne pogodbe odstopila šele več let pozneje.
Če bi banka zakonca Schulte v skladu s HWiG v predpisanem roku poučila o njuni pravici do odstopa, bi imela na voljo sedem
dni, da se drugače odločita glede sklenitve posojilne pogodbe. Če bi zakonca Schulte takrat odstopila od te pogodbe, ni sporno,
da glede na razmerja med posojilno pogodbo in prodajno pogodbo zadnjenavedena pogodba ne bi bila sklenjena.
V položaju, ko banka ni spoštovala obveznosti poučitve, ki jo ima na podlagi člena 4 Direktive, potrošnik, če mora v skladu
z nemško zakonodajo, kot jo potrjuje sodna praksa Bundesgerichtshofa, vrniti posojilo, nosi tveganja, ki so neločljivo povezana
s finančnimi naložbami, kot so ta, ki so sporna v postopku v glavni stvari in so navedena v točki 52 te sodbe.
V položaju, kot je ta, ki je predmet obravnave v postopku v glavni stvari, pa bi se potrošnik, če bi bil v predpisanem roku
poučen o pravici do odstopa, lahko izognil izpostavljanju takemu tveganju.
V teh okoliščinah Direktiva državam članicam nalaga, da sprejmejo ustrezne predpise zato, da potrošnik ne bi trpel posledic
uresničenja takih tveganj. Države članice morajo tako zagotavljati, da v teh okoliščinah banka, ki ni spoštovala obveznosti
poučitve, nosi posledice uresničenja teh tveganj, da bi bila tako zaščitena obveznost varstva potrošnikov.
Zato v položaju, ko bi se potrošnik, če bi ga banka poučila o njegovi pravici do odstopa, lahko izognil izpostavljanju tveganjem,
ki so neločljivo povezana z naložbami, kot so te, ki so predmet obravnave v postopku v glavni stvari, člen 4 Direktive državam
članicam nalaga, da zagotovijo, da njihova zakonodaja varuje potrošnike, ki se niso mogli izogniti izpostavljanju takim tveganjem,
to pa s sprejetjem predpisov, ki tem omogočajo, da se izognejo položaju, ko bi morali nositi posledice uresničenja navedenih
tveganj.
Kot je bilo navedeno v točki 71 te sodbe, so nacionalna sodišča dolžna, kolikor je to mogoče, nacionalno ureditev razlagati
tako, da se uresniči rezultat, naveden v točki 101 te sodbe.
Upoštevajoč zgoraj navedeno je treba na tretje in četrto vprašanje odgovoriti tako, da Direktiva ne nasprotuje temu, da:
–        mora potrošnik, ki je uveljavljal pravico do odstopa v skladu s to Direktivo, posojilodajalcu vrniti znesek posojila, čeprav
je posojilo v skladu z uporabljeno metodo finančne naložbe namenjeno izključno financiranju nakupa nepremičnine in je izplačano
neposredno prodajalcu te nepremičnine;
–        se zahteva, da se znesek posojila vrne takoj;
–        nacionalna zakonodaja določa obveznost, da mora potrošnik ob odstopu od kreditne pogodbe za nakup nepremičnine ne samo vrniti
zneske, ki jih je prejel na podlagi te pogodbe, temveč posojilodajalcu izplačati obresti po tržni obrestni meri.
Vendar v položaju, ko bi se potrošnik, če bi bila banka spoštovala obveznost poučitve tega o njegovi pravici do odstopa, lahko
izognil izpostavljanju tveganjem, ki so neločljivo povezana z naložbami, kot so te, ki so predmet obravnave v postopku v glavni
stvari, člen 4 Direktive državam članicam nalaga, naj zagotovijo, da njihova zakonodaja varuje potrošnike, ki se niso mogli
izogniti izpostavljanju takim tveganjem, in sicer s sprejetjem predpisov, ki jim omogočajo, da se izognejo položaju, ko bi
morali nositi posledice uresničenja teh tveganj.

Stroški
Ker je ta postopek za stranke v postopku v glavni stvari ena od stopenj v postopku pred predložitvenim sodiščem, to odloči
o stroških. Stroški, priglašeni za predložitev stališč Sodišču, ki niso stroški omenjenih strank, se ne povrnejo.
Iz teh razlogov je Sodišče (veliki senat) razsodilo:
1)
Člen 3(2)(a) Direktive Sveta 85/577/EGS z dne 20. decembra 1985 za varstvo potrošnika v primeru pogodb, sklenjenih zunaj poslovnih
prostorov, je treba razlagati tako, da s področja uporabe te direktive izključuje pogodbe, ki zadevajo nepremičnine, čeprav
so te samo del finančne naložbe, katere financiranje je zagotovljeno s kreditom in pri katerih se pogajanja pred sklenitvijo
pogodbe tako glede pogodbe o prodaji nepremičnin kot pogodbe o posojilu, ki je namenjeno izključno financiranju, opravijo
v okviru prodaje od vrat do vrat.
2)
Direktiva 85/577 ne nasprotuje nacionalnim predpisom, ki kot edino posledico odstopa od posojilne pogodbe določajo njeno razveljavitev,
tudi če gre za finančne naložbe, za katere posojilo brez nakupa nepremičnine ne bi bilo odobreno.
3)
Direktiva 85/577 ne nasprotuje temu, da:
–
mora potrošnik, ki je uveljavljal pravico do odstopa v skladu s to Direktivo, posojilodajalcu vrniti znesek posojila, čeprav
je posojilo v skladu z uporabljeno metodo finančne naložbe namenjeno izključno financiranju nakupa nepremičnine in je izplačano
neposredno prodajalcu te nepremičnine;
–
se zahteva, da se znesek posojila vrne takoj;
–
nacionalna zakonodaja določa obveznost, da mora potrošnik ob odstopu od kreditne pogodbe za nakup nepremičnine ne samo vrniti
zneske, ki jih je prejel na podlagi te pogodbe, temveč posojilodajalcu izplačati obresti po tržni obrestni meri.
Vendar v položaju, ko bi se potrošnik, če bi bila banka spoštovala obveznost poučitve tega o njegovi pravici do odstopa, lahko
izognil izpostavljanju tveganjem, ki so neločljivo povezana z naložbami, kot so te, ki so predmet obravnave v postopku v glavni
stvari, člen 4 Direktive 85/577 državam članicam nalaga, naj zagotovijo, da njihova zakonodaja varuje potrošnike, ki se niso
mogli izogniti izpostavljanju takim tveganjem, in sicer s sprejetjem predpisov, ki jim omogočajo, da se izognejo položaju,
ko bi morali nositi posledice uresničenja teh tveganj.
Podpisi
*
Jezik postopka: nemščina.