CELEX: 61990CJ0280
Convenio de Bruselas
Competencia en materia de contratos de arrendamientode bienes inmuebles (artículo 16, número 1)

Motivación de la sentencia
1 Mediante resolución de 28 de junio de 1990, recibida en el Tribunal de Justicia el 14 de septiembre siguiente, el Landgericht Koeln planteó, con arreglo al Protocolo de 3 de junio de 1971 relativo a la interpretación por el Tribunal de Justicia del Convenio de 27 de septiembre de 1968 sobre la competencia judicial y la ejecución de las resoluciones judiciales en materia civil y mercantil (en lo sucesivo, "Convenio"), dos cuestiones prejudiciales relativas a la interpretación del número 1 del artículo 16 del Convenio.
2 Estas cuestiones se suscitaron en el marco de un litigio entre la Sra. Hacker, domiciliada en la República Federal de Alemania, y Euro-Relais GmbH (en lo sucesivo, "Euro-Relais"), organizador de viajes profesional que hace publicidad mediante folletos y con domicilio en la República Federal de Alemania. El litigio se refería a un contrato denominado "contrato de arrendamiento", celebrado entre ambas partes el 5 de abril de 1989, también en la República Federal de Alemania.
3 En virtud de dicho contrato, Euro-Relais se obligaba, mediante pago, a ceder a la Sra. Hacker y a seis personas que la acompañaban, para el período comprendido entre el 29 de julio y el 12 de agosto de 1989, el uso de una casa de vacaciones sita en la localidad de Ameland, en los Países Bajos, y de la que Euro-Relais no era propietario. También se estipulaba en el contrato que, mediante una remuneración suplementaria, Euro-Relais se obligaba a efectuar, por cuenta de la Sra. Hacker, la reserva de la travesía en barco a Ameland, si bien la Sra. Hacker debía abonar por separado el precio de la travesía propiamente dicho a la empresa de navegación.
4 Por considerar que la superficie de la casa de vacaciones era inferior a la que figuraba en el folleto de Euro-Relais y considerando que, por este motivo, se vio obligada, primero, a alquilar una habitación suplementaria y, después, a acortar sus vacaciones, la Sra. Hacker interpuso una demanda contra Euro-Relais ante el Amtsgericht Koeln, mediante la que exigió una reducción del precio pagado, la indemnización de daños y perjuicios por el alquiler de una habitación suplementaria y la indemnización de daños y perjuicios por las vacaciones malogradas.
5 Al haber desestimado el Amtsgericht la demanda de la Sra. Hacker, ésta apeló ante el Landgericht Koeln, que, por considerar que la solución del litigio dependía de la interpretación del número 1 del artículo 16 del Convenio, decidió suspender el procedimiento y plantear al Tribunal de Justicia las siguientes cuestiones prejudiciales:
"1) ¿Existe un contrato de arrendamiento, en el sentido del número 1 del artículo 16 del Convenio de Bruselas, cuando un organizador de viajes y un cliente, ambos con domicilio en la República Federal de Alemania, celebran en la República Federal de Alemania un contrato que obliga al organizador de viajes a ceder al cliente, durante algunas semanas, el uso de un alojamiento turístico, sito en los Países Bajos, del que el organizador de viajes no es propietario, así como a gestionar la reserva del pasaje?
2) En caso afirmativo: ¿es aplicable el número 1 del artículo 16 del Convenio de Bruselas a la demanda por medio de la cual el cliente ejercita las siguientes acciones:
a) Una acción estimatoria respecto a la cuantía del precio estipulado, a causa de un supuesto vicio del alojamiento turístico.
b) Una acción indemnizatoria basada en que, a causa de un supuesto vicio del alojamiento turístico, tuvo que tomar en arrendamiento una habitación suplementaria.
c) Una acción indemnizatoria de reparación del perjuicio causado por las vacaciones malogradas?"
6 Para una más amplia exposición de los hechos del litigio principal, del desarrollo del procedimiento, así como de las observaciones escritas presentadas ante el Tribunal de Justicia, esta Sala se remite al informe para la vista. En lo sucesivo, sólo se hará referencia a estos elementos en la medida exigida por el razonamiento del Tribunal.
Primera cuestión
7 El artículo 16 del Convenio, aplicable a los hechos en el momento en que surgió el litigio principal, está redactado en los siguientes términos:
"Son exclusivamente competentes, sin consideración del domicilio:
1. en materia de derechos reales inmobiliarios y de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, los tribunales del Estado contratante donde el inmueble se hallare sito;
[...]".
8 Como el Tribunal de Justicia señaló en la sentencia de 15 de enero de 1985, Roesler (241/83, p. 99), apartado 19, la competencia exclusiva prevista por el número 1 del artículo 16 en favor de los tribunales del Estado contratante donde está situado el inmueble se debe a la estrecha relación de los arrendamientos con el régimen jurídico de la propiedad inmobiliaria y con las disposiciones, de carácter generalmente imperativo, que regulan su uso, como las normas relativas al control del nivel de los alquileres y a la protección de los derechos de los arrendatarios de fincas rústicas y urbanas.
9 En la citada sentencia, el Tribunal de Justicia señaló, asimismo, que el número 1 del artículo 16 pretende garantizar un reparto racional de las competencias, dando preferencia al órgano jurisdiccional competente por razón de su proximidad al lugar donde está situado el inmueble, por cuanto es el que mejor puede conocer directamente las situaciones de hecho vinculadas a la celebración y ejecución de los arrendamientos de bienes inmuebles (apartado 20).
10 Estas consideraciones llevaron a este Tribunal de Justicia a considerar que dicha disposición se aplica a cualquier contrato de arrendamiento de propiedad inmobiliaria, independientemente de sus características particulares (apartado 24).
11 Procede recordar, no obstante, que este Tribunal de Justicia ya había precisado anteriormente, como resulta de la sentencia de 14 de diciembre de 1977, Sanders (73/77, Rec. p. 2383), apartados 15 y 16, que, aunque tales consideraciones explican que se atribuya, en materia de arrendamientos de bienes inmuebles propiamente dichos, una competencia exclusiva a los tribunales del país en que está situado el inmueble, no se aplican, en cambio, cuando el objeto principal del contrato es de naturaleza diferente.
12 De la misma sentencia se deduce que la atribución, en interés de la buena administración de justicia, de una competencia exclusiva a los tribunales de un Estado contratante en el marco del artículo 16 del Convenio, tiene por efecto privar a las partes de la elección del fuero que les sería de otro modo propio y, en ciertos casos, someterlas a un tribunal que no es el del domicilio de ninguna de ellas (apartado 17). Esta consideración lleva a no interpretar lo dispuesto en el artículo 16 en un sentido más lato de lo que requiere su objetivo (apartado 18).
13 Estos motivos indujeron a este Tribunal de Justicia a considerar que el número 1 del artículo 16 no se aplica a un contrato relativo a la explotación de un establecimiento mercantil.
14 Ahora bien, la situación es análoga por lo que respecta a un contrato del tipo del que se trata en el litigio principal, celebrado entre un organizador de viajes profesional y su cliente en el lugar en que ambos tienen su domicilio. En efecto, con independencia de su denominación y aunque disponga una prestación relativa al uso de un alojamiento de vacaciones durante una corta duración, tal contrato contiene, asimismo, otras prestaciones, tales como las informaciones y consejos por los que el organizador de viajes propone a su cliente un abanico de posibilidades para sus vacaciones, la reserva de un alojamiento para el período elegido por el cliente, la reserva de plazas para el transporte, la acogida en el lugar de destino y, en su caso, un seguro de anulación del viaje.
15 Este contrato complejo relativo a un conjunto de prestaciones facilitadas por un precio global pagado por el cliente queda fuera del ámbito en el que resulta lógico el principio de la competencia exclusiva establecida por el número 1 del artículo 16 y no puede constituir un contrato de arrendamiento propiamente dicho en el sentido de este artículo, tal como fue interpretado por la citada sentencia de 14 de diciembre de 1977.
16 Por consiguiente, procede responder a la primera cuestión planteada por el órgano jurisdiccional nacional que el número 1 del artículo 16 del Convenio de Bruselas debe interpretarse en el sentido de que no se aplica a un contrato celebrado en un Estado contratante por el que un organizador de viajes profesional, con domicilio en este Estado, se obliga frente a un cliente, domiciliado en el mismo Estado, a cederle, durante algunas semanas, el uso de un alojamiento de vacaciones situado en otro Estado contratante, del que el organizador no es propietario, así como a gestionar la reserva del viaje.
Segunda cuestión
17 Habida cuenta de la respuesta dada a la primera cuestión, no procede responder a la segunda cuestión planteada por el órgano jurisdiccional.
Decisión sobre las costas
Costas
18 Los gastos efectuados por la República Federal de Alemania, el Reino Unido y la Comisión de las Comunidades Europeas, que han presentado observaciones ante este Tribunal de Justicia, no pueden ser objeto de reembolso. Dado que el procedimiento tiene, para las partes en el litigio principal, el carácter de un incidente promovido ante el órgano jurisdiccional nacional, corresponde a éste resolver sobre las costas.
Parte dispositiva
En virtud de todo lo expuesto,
EL TRIBUNAL DE JUSTICIA,
pronunciándose sobre las cuestiones planteadas por el Landgericht Koeln mediante resolución de 28 de junio de 1990, declara:
El número 1 del artículo 16 del Convenio de Bruselas debe interpretarse en el sentido de que no se aplica a un contrato celebrado en un Estado contratante por el que un organizador de viajes profesional, con domicilio en este Estado, se obliga frente a un cliente, domiciliado en el mismo Estado, a cederle, durante algunas semanas, el uso de un alojamiento de vacaciones situado en otro Estado contratante, del que el organizador de viajes no es propietario, así como a gestionar la reserva del viaje.