CELEX: 61998CJ0008
Brysselin yleissopimus
16 artiklan 1 kohta
Kiinteän omaisuuden vuokraamista koskeva yksinomainen toimivalta
Soveltamisala

Tuomion perustelut
1 Landgericht Heilbronn on esittänyt yhteisöjen tuomioistuimelle 16.6.1997 tekemällään päätöksellä, joka on saapunut yhteisöjen tuomioistuimeen 14.1.1998, tuomioistuimen toimivaltaa sekä tuomioiden täytäntöönpanoa yksityisoikeuden alalla koskevan 27 päivänä syyskuuta 1968 allekirjoitetun yleissopimuksen tulkitsemisesta yhteisöjen tuomioistuimessa 3 päivänä kesäkuuta 1971 tehdyn pöytäkirjan nojalla ennakkoratkaisukysymyksen tämän yleissopimuksen (EYVL 1972, L 299, s. 32) 16 artiklan 1 kohdan a alakohdan tulkinnasta, sellaisena kuin yleissopimus on muutettuna Tanskan kuningaskunnan, Irlannin sekä Ison-Britannian ja Pohjois-Irlannin yhdistyneen kuningaskunnan liittymisestä kyseiseen yleissopimukseen ja pöytäkirjaan 9 päivänä lokakuuta 1978 tehdyllä yleissopimuksella (EYVL L 304, s. 1; yleissopimus muutoksineen s. 77), Helleenien tasavallan liittymisestä kyseiseen yleissopimukseen ja pöytäkirjaan 25 päivänä lokakuuta 1982 tehdyllä yleissopimuksella (EYVL L 388, s. 1) sekä Espanjan kuningaskunnan ja Portugalin tasavallan liittymisestä kyseiseen yleissopimukseen ja pöytäkirjaan 26 päivänä toukokuuta 1989 tehdyllä yleissopimuksella (EYVL L 285, s. 1; jäljempänä Brysselin yleissopimus).
2 Tämä kysymys on esitetty asiassa, jossa asianosaisina ovat Tanskan oikeuden mukaan perustettu yhtiö Dansommer A/S (jäljempänä Dansommer), jonka kotipaikka on Tanskassa, ja Saksan kansalainen Götz, jonka kotipaikka on Saksassa.
Yleissopimus
3 Brysselin yleissopimuksen 16 artiklan 1 kohdassa, sellaisena kuin tämä yleissopimus oli ennen kuin sitä muutettiin 26.5.1989 tehdyllä sopimuksella, määrättiin seuraavaa:
"Seuraavilla tuomioistuimilla on asianosaisen kotipaikasta riippumatta yksinomainen toimivalta asiassa, joka koskee
1. esineoikeutta kiinteään omaisuuteen tai kiinteän omaisuuden vuokraa, sen sopimusvaltion tuomioistuimilla, jossa kiinteistö sijaitsee."
4 Sen jälkeen, kun yleissopimusta on muutettu 26.5.1989 tehdyllä sopimuksella (jäljempänä San Sebastianin yleissopimus), tämä määräys on sanamuodoltaan seuraavanlainen:
"Seuraavilla tuomioistuimilla on asianosaisen kotipaikasta riippumatta yksinomainen toimivalta asiassa, joka koskee
1.  a) esineoikeutta kiinteään omaisuuteen tai kiinteän omaisuuden vuokraa, sen sopimusvaltion tuomioistuimilla, jossa kiinteistö sijaitsee;
b) kuitenkin asiassa, joka koskee kiinteän omaisuuden vuokraamista tilapäiseen yksityiskäyttöön enintään kuudeksi peräkkäiseksi kuukaudeksi, toimivalta on myös sen sopimusvaltion tuomioistuimilla, jossa vastaajalla on kotipaikka edellyttäen, että omistaja ja vuokralainen ovat luonnollisia henkilöitä ja että heillä on kotipaikka samassa sopimusvaltiossa."
5 San Sebastianin yleissopimuksen 29 artiklan 1 kappaleessa määrätään seuraavaa:
"Vuoden 1978 yleissopimuksella, vuoden 1982 yleissopimuksella ja tällä yleissopimuksella muutettujen vuoden 1968 yleissopimuksen ja vuoden 1971 pöytäkirjan määräyksiä sovelletaan ainoastaan sellaisiin oikeudenkäynteihin, jotka on pantu vireille - - sen jälkeen, kun yleissopimus on tullut voimaan alkuperävaltiossa - - ."
6 San Sebastianin yleissopimus tuli voimaan Saksassa 1.12.1994.
Kansallisessa tuomioistuimessa vireillä oleva asia
7 Kansallisessa tuomioistuimessa vireillä olevassa asiassa on kyse siitä, että Götz oli vuokrannut Dansommerin välityksellä Tanskassa sijaitsevan talon, jonka omistaa Tanskassa asuva yksityishenkilö, viettääkseen siellä lomansa 29.7.-12.8.1995.
8 Dansommer toimi ainoastaan välittäjänä, sillä se on ammattimainen matkanjärjestäjä.
9 Dansommerin ja Götzin välisen sopimuksen yleisten sopimusehtojen mukaan Götz sai asunnon käyttöönsä sovittuna ajanjaksona hinnasta, johon sisältyi vakuutusmaksu sopimuksen mahdollisesta irtisanomisesta aiheutuvien kulujen kattamiseksi.
10 Näistä yleisistä sopimusehdoista ilmenee myös, että Dansommer antaa Bürgerliches Gesetzbuchin (Saksan siviililaki) 651 k §:n 3 momentin mukaisesti matkanjärjestäjän maksukyvyttömyyden varalta vakuuden Götzin suorittaman hinnan palauttamisen turvaamiseksi.
11 On riidatonta, että Dansommerilla ei ollut velvollisuutta muihin suorituksiin.
12 Kun Götzin oleskelu kyseessä olevassa talossa oli päättynyt, Dansommer haastoi hänet Amtsgericht Heilbronniin (Saksa). Götzin vuokraaman talon omistajan oikeudet olivat tällä välin siirtyneet Dansommerille, joka tällä kanteellaan vaati Götzin velvoittamista maksamaan vahingonkorvausta sen takia, että hän ei ollut asianmukaisesti siivonnut tiloja ennen lähtöään, että hän oli vahingoittanut lattian päällystettä ja että hän oli rikkonut uunin turvamekanismin.
13 Tämä kanne hylättiin, minkä jälkeen Dansommer valitti ennakkoratkaisupyynnön esittäneeseen tuomioistuimeen.
14 Landgericht Heilbronn on epätietoinen toimivallastaan ratkaista asia, joten se on päättänyt lykätä asian käsittelyä esittääkseen yhteisöjen tuomioistuimelle seuraavan ennakkoratkaisukysymyksen:
"Sovelletaanko tuomioistuimen toimivaltaa sekä tuomioiden täytäntöönpanoa yksityisoikeuden alalla koskevan yleissopimuksen 16 artiklan 1 kohdan a alakohtaa loma-asuntovuokraukseen, kun matkanjärjestäjän suoritusvelvollisuus rajoittuu loma-asunnon luovuttamiseen ja automaattiseen matkan peruuttamisen varalta otettavaan vakuutukseen mutta kun loma-asunnon omistajan ja vuokraajan kotipaikka ei ole samassa sopimusvaltiossa?"
Ennakkoratkaisukysymys
15 Aluksi on todettava, että poikkeuksena yleissopimuksen 2 artiklan ensimmäisessä kappaleessa määrätystä yleisestä periaatteesta, jonka mukaan toimivaltaisia ovat sen sopimusvaltion tuomioistuimet, jonka alueella vastaajalla on kotipaikka, yleissopimuksen 16 artiklan 1 kohdassa määrätään, että siltä osin kuin on kyse esineoikeudesta kiinteään omaisuuteen tai kiinteän omaisuuden vuokrasta, yksinomainen toimivalta kuuluu sen sopimusvaltion tuomioistuimille, jossa kiinteistö sijaitsee.
16 Tältä osin on aluksi todettava, että kansallisessa tuomioistuimessa vireillä oleva asia ei selvästikään koske tässä määräyksessä tarkoitettua esineoikeutta kiinteään omaisuuteen.
17 Vaikka kansallisen tuomioistuimen käsiteltävänä olevassa asiassa on kyse loma-asunnon lyhytaikaisesta vuokrauksesta, on korostettava, kuten Landgericht Heilbronn on tehnyt ennakkoratkaisupyynnössään, että tässä asiassa ei ole merkitystä Brysselin yleissopimukseen San Sebastianin yleissopimuksella lisätyllä 16 artiklan 1 kappaleen b kohdalla, jossa on erityismääräys lyhytaikaisista vuokrasopimuksista, sillä tässä asiassa eivät täyty kaikki kyseisen määräyksen mukaiset edellytykset. Kansallisessa tuomioistuimessa vireillä olevassa asiassa kiinteistön omistajalla ja vuokralaisella ei ole kotipaikkaa samassa sopimusvaltiossa.
18 Kansallinen tuomioistuin kysyy yhteisöjen tuomioistuimelta myös, voidaanko asiassa sovellettavan San Sebastianin yleissopimuksen 16 artiklan 1 kohdan a alakohtaa, jonka sanamuoto on sama kuin Brysselin yleissopimuksen aiempien versioiden 16 artiklan 1 kohdan sanamuoto, soveltaa sen käsiteltävänä olevan kaltaiseen kanteeseen.
19 Lopuksi on täsmennettävä, että merkitystä ei ole sillä ennakkoratkaisupyynnössä mainitulla seikalla, että tässä tapauksessa kiinteistön omistajalla ja vuokralaisella ei ole kotipaikkaa samassa sopimusvaltiossa, koska yleissopimuksen 16 artiklassa ei oteta huomioon asianosaisten kotipaikkaa, lukuun ottamatta artiklan 1 kohdan b alakohtaa, jota ei voida soveltaa tässä asiassa, kuten on todettu tämän tuomion 17 kohdassa (ks. vastaavasti asia 73/77, Sanders, tuomio 14.12.1977, Kok. 1977, s. 2383, 10 kohta).
20 Ennakkoratkaisukysymys on tässä tilanteessa ymmärrettävä siten, että sillä halutaan saada tietää, sovelletaanko yleissopimuksen 16 artiklan 1 kohdan a alakohdassa, joka koskee kiinteän omaisuuden vuokraamista, määrättyä yksinomaista toimivaltasäännöstä kanteeseen, jolla vaaditaan vahingonkorvausta sellaisen asunnon tilojen huonon hoidon ja asunnolle aiheutettujen vahinkojen takia, jonka yksityishenkilö oli vuokrannut viettääkseen siellä joitakin lomaviikkoja, vaikka kannetta ei ole nostanut suoraan kiinteistön omistaja vaan ammattimainen matkanjärjestäjä, jolta kyseessä oleva henkilö oli vuokrannut asunnon ja joka on nostanut kanteen, koska omistajan oikeudet ovat siirtyneet sille.
21 Koska yleissopimuksen 16 artikla on poikkeus 2 artiklan 1 kappaleessa määrätystä yleisestä toimivaltasäännöstä, sitä ei pidä tulkita laajemmin kuin sen tavoitteen takia on välttämätöntä, koska sen vaikutuksesta asianosaisilla ei ole heille tavallisesti kuuluvaa, oikeuspaikkaa koskevaa valinnanvapautta ja koska joissakin tilanteissa tästä aiheutuisi, että asia tulisi vireille tuomioistuimessa, joka ei ole kummankaan asianosaisen kotipaikan tuomioistuin (ks. em asia Sanders, tuomion 17 ja 18 kohta; asia C-115/88, Reichert ja Kockler, tuomio 10.1.1990, Kok. 1990, s. I-27, 9 kohta ja asia C-292/93, Lieber, tuomio 9.6.1994, Kok. 1994, s. I-2535, 12 kohta).
22 Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan yleissopimuksen 16 artiklan 1 kohdan soveltamiseksi ei siis riitä, että kanne liittyy kiinteistöön (asia C-294/92, Webb, tuomio 17.5.1994, Kok. 1994, s. I-1717, 14 kohta ja em. asia Lieber, tuomion 13 kohta).
23 Joka tapauksessa tästä oikeuskäytännöstä ilmenee, että kun on kyse kansallisessa tuomioistuimessa vireillä olevan kaltaisesta asiasta, joka ei koske esineoikeutta kiinteään omaisuuteen vaan kiinteän omaisuuden vuokraamista, 16 artiklan 1 kohtaa sovelletaan kaikkiin kiinteistön vuokrasopimukseen perustuvia oikeuksia ja velvoitteita koskeviin riitoihin riippumatta siitä, perustuuko kanne esine- vai velvoiteoikeuteen (em. asia Lieber, tuomion 10, 13 ja 20 kohta).
24 Juuri tällainen on tilanne kansallisessa tuomioistuimessa vireillä olevassa asiassa, koska Dansommerin nostama kanne, jonka syynä on kiinteän omaisuuden vuokraamista koskevan sopimuksen osittainen rikkominen, perustuu vuokralaisen velvollisuuteen pitää vuokrattu kiinteistö kunnossa ja korjata sille aiheuttamansa vahingot.
25 Kansallisessa tuomioistuimessa vireillä oleva asia koskee siis suoraan kiinteistön vuokrasopimusta ja siten yleissopimuksen 16 artiklan 1 kohdan a alakohdassa tarkoitettua kiinteän omaisuuden vuokraamista, joten riitaan sovelletaan tämän määräyksen mukaista yksinomaista toimivaltasäännöstä.
26 Tämä tulkinta on sitä paitsi ainoa, jonka mukaan kiinteän omaisuuden vuokraamista koskeva yksinomainen toimivaltasääntö ei menetä tehokasta vaikutustaan, ja sitä tukee myös 16 artiklan 1 kohdan a alakohdan tarkoitus.
27 Sekä Brysselin yleissopimusta koskevasta Jenardin kertomuksesta (EYVL 1979, C 59, s. 1 ja 35) että oikeuskäytännöstä ilmenee, että keskeisenä perusteena sen sopimusvaltion tuomioistuinten yksinomaiselle toimivallalle, jossa kiinteä omaisuus sijaitsee, on se, että sijaintipaikan tuomioistuimella on läheisen sijainnin vuoksi parhaat edellytykset saada tietoonsa tosiseikat tekemällä katselmuksia ja toimittamalla tutkimuksia sekä pyytämällä asiantuntijalausuntoja ja soveltaa sitten yleensä sijaintipaikkavaltion perusteella määräytyviä oikeussääntöjä ja käytäntöjä (ks. mm. em. asia Sanders, tuomion 13 kohta ja em. asia Reichert ja Kockler, tuomion 10 kohta).
28 Tätä tulkintaa tukee se, että Jenardin kertomuksessa (mainittu edellä, s. 34 ja 35) täsmennetään, että yhtäältä yleissopimuksen 16 artiklassa määrätyt toimivaltasäännöt perustuvat kanteen kohteeseen ja että toisaalta tämän artiklan 1 kohdassa määrätyn, kiinteän omaisuuden vuokraamista koskevan yksinomaisen toimivaltasäännön osalta yleissopimuksen laatijat ovat tarkoittaneet erityisesti vuokralaisen aiheuttamien vahinkojen korjaamista koskevia riitoja.
29 Edellä esitettyjä päätelmiä ei kyseenalaisteta asiassa C-280/90, Hacker, 26.2.1992 annetulla tuomiolla (Kok. 1992, s. I-1111).
30 Tämän tuomion 15 kohdassa yhteisöjen tuomioistuin totesi, että monimutkainen sopimus, joka koski kaikkia palveluita, jotka tarjottiin asiakkaan maksamaa kokonaishintaa vastaan, ei ole yleissopimuksen 16 artiklan 1 kohdassa tarkoitettu kiinteän omaisuuden vuokraamisesta tehty sopimus.
31 Tässä asiassa kyseessä olleen sopimuksen oli tehnyt ammattimainen matkanjärjestäjä asiakkaansa kanssa paikkakunnalla, jolla heillä oli kotipaikka, ja vaikka sopimuksessa sovittiin suorituksesta, joka oli loma-asunnon käyttö tietyn lyhyen ajan, siinä sovittiin myös muista suorituksista, joita olivat matkanjärjestäjän antamat tiedot ja neuvot, jotka koskivat asiakkaalle tarjottuja lomavaihtoehtoja, asunnon varaaminen asiakkaan valitsemaksi ajankohdaksi, paikkojen varaaminen matkaa varten, vastaanotto paikan päällä ja mahdollinen vakuutus matkan peruuttamisen varalta (edellä mainittu asia Hacker, tuomion 14 kohta).
32 On kuitenkin todettava, että kansallisessa tuomioistuimessa vireillä olevassa asiassa kyseessä oleva ja edellä mainitussa asiassa Hacker kyseessä ollut tilanne poikkeavat toisistaan.
33 Kansallisessa tuomioistuimessa kyseessä oleva sopimus nimittäin koskee ainoastaan kiinteistön vuokraamista.
34 Tämän sopimuksen yleisissä sopimusehdoissa oleva lauseke, joka koskee vakuutusta sopimuksen irtisanomisesta aiheutuvien kulujen kattamiseksi, on ainoastaan liitännäinen määräys, joka ei voi muuttaa sitä, että sopimus, jossa tämä lauseke on, on kiinteän omaisuuden vuokraamisesta tehty sopimus, varsinkaan kun tämä sopimuslauseke ei ole riidan kohteena kansallisessa tuomioistuimessa.
35 Tilanne on sama vakuuden osalta, joka annetaan matkanjärjestäjän maksukyvyttömyyden varalta asiakkaan etukäteen maksaman hinnan palauttamisen turvaamiseksi ja jonka asettamiseen velvoitetaan Saksan lainsäädännössä.
36 Yleissopimuksen 16 artiklan 1 kohdan a alakohtaa ei voida jättää soveltamatta pelkästään sillä perusteella, että käsiteltävänä olevassa asiassa vastakkain eivät ole suoraan kiinteistön omistaja ja vuokralainen, sillä Dansommer on nostanut kanteen vuokralaista vastaan, koska sille olivat siirtyneet Dansommerin ja Götzin tekemän vuokrasopimuksen kohteena olleen kiinteän omaisuuden omistajan oikeudet.
37 Tältä osin on todettava, että oikeuksien siirtyessä henkilö tulee toisen sijaan käyttääkseen tälle toiselle kuuluvia oikeuksia, joten kansallisessa tuomioistuimessa vireillä olevassa asiassa Dansommer ei esiinny ammattimaisena matkanjärjestäjänä vaan ikään kuin se olisi kyseessä olevan kiinteistön omistaja.
38 Edellä esitetyn perusteella ennakkoratkaisukysymykseen on vastattava, että yleissopimuksen 16 artiklan 1 kohdan a alakohdassa kiinteän omaisuuden vuokraamisen osalta määrättyä yksinomaista toimivaltasääntöä sovelletaan kanteeseen, jolla vaaditaan vahingonkorvausta sellaisen asunnon huonon hoitamisen ja vahingoittamisen perusteella, jonka yksityishenkilö oli vuokrannut viettääkseen siellä joitakin lomaviikkoja, vaikka kannetta ei olekaan nostanut suoraan kiinteistön omistaja vaan ammattimainen matkanjärjestäjä, jolta kyseessä oleva henkilö oli vuokrannut asunnon ja joka on nostanut kanteen kiinteistön omistajan oikeuksien siirryttyä sille.
Matkanjärjestäjän ja vuokralaisen tekemän sopimuksen yleisissä sopimusehdoissa olevat liitännäiset määräykset, jotka koskevat vakuutusta irtisanomisen varalta ja vakuutta asiakkaan maksaman hinnan palauttamisen turvaamiseksi ja jotka eivät ole kansallisessa tuomioistuimessa vireillä olevan asian kohteena, eivät vaikuta siihen, että kyse on yleissopimuksen tässä määräyksessä tarkoitetusta kiinteän omaisuuden vuokraamisesta tehdystä sopimuksesta.
Päätökset oikeudenkäyntikuluista
Oikeudenkäyntikulut
39 Yhteisöjen tuomioistuimelle huomautuksensa esittäneille Espanjan, Ranskan, Italian ja Yhdistyneen kuningaskunnan hallituksille ja komissiolle aiheutuneita oikeudenkäyntikuluja ei voida määrätä korvattaviksi. Pääasian asianosaisten osalta asian käsittely yhteisöjen tuomioistuimessa on välivaihe kansallisessa tuomioistuimessa vireillä olevan asian käsittelyssä, minkä vuoksi kansallisen tuomioistuimen asiana on päättää oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta.
Päätöksen päätösosa
Näillä perusteilla
YHTEISÖJEN TUOMIOISTUIN
(kuudes jaosto)
on ratkaissut Landgericht Heilbronnin 16.6.1997 tekemällään päätöksellä esittämän kysymyksen seuraavasti:
Tuomioistuimen toimivaltaa sekä tuomioiden täytäntöönpanoa yksityisoikeuden alalla koskevan 27 päivänä syyskuuta 1968 allekirjoitetun yleissopimuksen 16 artiklan 1 kohdan a alakohdassa, sellaisena kuin yleissopimus on muutettuna Tanskan kuningaskunnan, Irlannin sekä Ison-Britannian ja Pohjois-Irlannin yhdistyneen kuningaskunnan liittymisestä kyseiseen yleissopimukseen ja pöytäkirjaan 9 päivänä lokakuuta 1978 tehdyllä yleissopimuksella, Helleenien tasavallan liittymisestä kyseiseen yleissopimukseen ja pöytäkirjaan 25 päivänä lokakuuta 1982 tehdyllä yleissopimuksella sekä Espanjan kuningaskunnan ja Portugalin tasavallan liittymisestä kyseiseen yleissopimukseen ja pöytäkirjaan 26 päivänä toukokuuta 1989 tehdyllä yleissopimuksella, kiinteän omaisuuden vuokraamisen osalta määrättyä yksinomaista toimivaltasääntöä sovelletaan kanteeseen, jolla vaaditaan vahingonkorvausta sellaisen asunnon huonon hoitamisen ja vahingoittamisen perusteella, jonka yksityishenkilö oli vuokrannut viettääkseen siellä joitakin lomaviikkoja, vaikka kannetta ei olekaan nostanut suoraan kiinteistön omistaja vaan ammattimainen matkanjärjestäjä, jolta kyseessä oleva henkilö oli vuokrannut asunnon ja joka on nostanut kanteen kiinteistön omistajan oikeuksien siirryttyä sille.
Matkanjärjestäjän ja vuokralaisen tekemän sopimuksen yleisissä sopimusehdoissa olevat liitännäiset määräykset, jotka koskevat vakuutusta irtisanomisen varalta ja vakuutta asiakkaan maksaman hinnan palauttamisen turvaamiseksi ja jotka eivät ole kansallisessa tuomioistuimessa vireillä olevan asian kohteena, eivät vaikuta siihen, että kyse on yleissopimuksen tässä määräyksessä tarkoitetusta kiinteän omaisuuden vuokraamisesta tehdystä sopimuksesta.