CELEX: 62003CJ0350
Fogyasztóvédelem
Házaló kereskedelem
Ingatlanvásárlás
Jelzáloghitel-alapú befektetés
Elállási jog
Az elállás jogkövetkezményei

1       Az előzetes döntéshozatal iránti kérelem tárgya az EK 95. cikk (3) bekezdésének, valamint az üzlethelyiségen kívül kötött
szerződések esetén a fogyasztók védelméről szóló, 1985. december 20‑i 85/577/EGK tanácsi irányelv (HL L 372., 31. o., magyar
nyelvű különkiadás 15. fejezet, 1. kötet, 262. o., a továbbiakban: az irányelv) 3. cikke (2) bekezdésének, illetve 4., 5.
és 7. cikkének értelmezése.
2       A kérelmet az E. és W. Schulte, illetve a Deutsche Bausparkasse Badenia AG (a továbbiakban: a Bank) közötti jogvitában terjesztették
elő, amelynek tárgya a házaló kereskedelemre vonatkozó nemzeti szabályozás alapján a házaspár által a Banktól felvett jelzáloghiteltől
való elállás következménye.

Jogi háttér

A közösségi szabályozás
3       Az irányelv célja a tagállamok fogyasztóinak minimális védelmet nyújtani a házaló kereskedelem terén, megvédve őket a kereskedő
üzlethelyiségén kívül történő szerződéskötésből eredő kockázatoktól. Az irányelv negyedik és ötödik preambulumbekezdése értelmében:
„[…] mivel a kereskedő üzlethelyiségén kívül megkötött szerződések jellegzetessége, hogy rendszerint a kereskedő a szerződéskötést
kezdeményező fél, és a fogyasztó erre nincs felkészülve, illetve ezt nem várja; […] gyakran nem képes összehasonlítani az
ajánlatban szereplő minőséget és árat más ajánlatokkal; […]
[…] a fogyasztó számára biztosítani kell a legalább hét napon belüli elállás jogát, hogy képes legyen felmérni a szerződésből
származó kötelezettségeit;”.
4       Az irányelv 1. cikkének (1) bekezdése értelmében:
„Az irányelv hatálya azokra a szerződésekre terjed ki, amelyek alapján a kereskedő árut szállít vagy szolgáltatást nyújt egy
fogyasztó számára, és e szerződés megkötése:
[…]
– a kereskedő általi felkeresés alkalmával történik
i. a fogyasztó otthonában vagy egy másik fogyasztó otthonában;
[…]
ha a felkeresés nem a fogyasztó kifejezett kívánságára történik.”
5       Az irányelv 3. cikkének (2) bekezdésének a) pontja kimondja:
„Ez az irányelv nem alkalmazható az alábbiakra:
a)      építési szerződésekre, ingatlan eladására és bérletére vonatkozó szerződésekre, valamint ingatlanra vonatkozó egyéb joggal
kapcsolatos szerződésekre.
[…]”
6       Az irányelv 4. cikke értelmében:
„Az 1. cikk rendelkezéseinek hatálya alá tartozó ügyletek esetében a kereskedőnek az 5. cikkben meghatározott időszakon belüli
elállási jogról írásbeli tájékoztatót kell a fogyasztó rendelkezésére bocsátania, azon személy neve és címe megjelölésével
együtt, akivel szemben ez a jog gyakorolható.
Ezt a tájékoztatót dátummal és a szerződés azonosításához szükséges adatokkal kell ellátni. A tájékoztatót a fogyasztó rendelkezésére
kell bocsátani:
a)      az 1. cikk (1) bekezdése esetén a szerződés megkötésének időpontjában;
[…]
A tagállamoknak biztosítaniuk kell, hogy saját nemzeti jogszabályaik megfelelő fogyasztóvédelmi intézkedéseket tartalmazzanak,
ha az ebben a cikkben említett tájékoztató nem áll rendelkezésre.”
7       Az irányelv 5. cikke értelmében:
„(1) A fogyasztó számára biztosítani kell a jogot, hogy a nemzeti jogban előírt eljárás szerint egy értesítés elküldésével
visszavonja kötelezettségvállalásának következményeit a 4. cikk rendelkezéseiben említett tájékoztató kézhezvételének napjától
számított hét napnál nem rövidebb időszakon belül. […]
(2) Az értesítés elküldése a fogyasztót a felbontott szerződés hatálya alatt vállalt minden kötelezettség alól mentesíti.”
8       Az irányelv 7. cikke értelmében „[h]a a fogyasztó az elállási jogával él, az elállási jog gyakorlásának jogi következményeit
a saját nemzeti jog rendelkezései szerint kell értelmezni, különösen a már leszállított áruk vagy nyújtott szolgáltatások
ellenértékének visszafizetése, valamint a kézhez vett áruk visszaszolgáltatása vonatkozásában”.
9       Az irányelv 8. cikke értelmében az „nem akadályozza meg a tagállamokat abban, hogy az irányelv által érintett területeken
a fogyasztók védelme szempontjából kedvezőbb rendelkezéseket fogadjanak el vagy tartsanak fenn”.

A Bíróság ítélkezési gyakorlata
10     A C‑481/99. sz. Heininger‑ügyben 2001. december 13‑án hozott ítéletében (EBHT 2001., I‑9945. o.) a Bíróság az irányelvet három
szempontból értelmezte.
11     A Bíróság egyrészt kimondta, hogy az irányelv alkalmazandó a jelzáloghitelre, vagyis olyan kölcsönszerződésekre, melyeket
ingatlan vásárlása céljából kötöttek. Az említett ítélet 32. pontjában a Bíróság kimondta, hogy még ha a szerződés az ingatlanhoz
kapcsolódó egyéb joghoz kapcsolódik, vagyis a nyújtott kölcsönt ingatlanbiztosítékkal kell biztosítani, a szerződés ezen eleme
akkor sem elegendő ahhoz, hogy a szerződés az irányelv 3. cikke (2) bekezdésének a) pontja értelmében ingatlanra vonatkozó
egyéb joggal kapcsolatos szerződésnek minősüljön.
12     A Bíróság emlékeztetett arra, hogy a házaló kereskedelem esetében jelzáloghitelt felvett fogyasztónak joga van az irányelv
5. cikkében foglalt elálláshoz. A Bíróság ugyanezen ítélet 35. pontjában kifejtette, hogy ha egy jelzáloghitel‑szerződés az
irányelv hatálya alá tartozik, akkor a jelzáloghiteltől való, az irányelv szerint gyakorolt esetleges elállás jogkövetkezményeire
az ingatlan‑adásvételi szerződés és az ingatlanbiztosíték tekintetében a nemzeti jog rendelkezései irányadóak.
13     A Bíróság végül kifejtette, hogy az elállás gyakorlására nyitva álló hét napos határidőt attól az időponttól kezdve kell számítani,
amikor a kereskedő tájékoztatja a fogyasztót e jogáról. A fent hivatkozott Heininger‑ügyben hozott ítélet 48. pontjában a
Bíróság kifejtette, hogy az irányelvvel ellentétes az a nemzeti jogalkotó által hozott szabályozás, amely abban az esetben,
ha a fogyasztót az irányelv 4. cikke szerint nem értesítették, az irányelv 5. cikke szerinti elállási jogot a szerződéskötéstől
számított egy évre korlátozza.

A nemzeti szabályozás
14     Az irányelvet a házaló kereskedelem során és hasonló módon kötött szerződésektől való elállásról szóló, 1986. január 16‑i
törvény (Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäften, BGBl. 1986. I., 122. o., a továbbiakban:
HWiG) ültette át a német jogba.
15     A HWiG tényállás idején hatályos változata 1. §‑ának (1) bekezdése értelmében:
„Egy visszterhes szolgáltatásra irányuló szerződés megkötésére vonatkozó jognyilatkozat, melyre a nyilatkozattevő (vevő):
1.      munkahelyén vagy egy magánlakás területén folytatott szóbeli tárgyalások révén
[…]
kerül sor, akkor lép hatályba, ha a vevő egy héten belül írásban nem áll el tőle.”
16     A HWiG 3. §‑a értelmében:
„(1)      Elállás esetén mindkét fél köteles a másik fél részére a kapott szolgáltatást visszatéríteni. Az elállás az állagromlás, a
megsemmisülés vagy a kapott tárgy visszaszolgáltatásának egyéb lehetetlensége miatt nem kizárt. Ha az állagromlás, a megsemmisülés
vagy a visszaszolgáltatás a vevőnek felróható, akkor köteles a másik szerződő félnek az értékcsökkenést vagy az ellenértéket
megtéríteni.
(2)      Ha a vevőt a 2. § szerint nem tájékoztatják, és más módon sem szerzett tudomást elállási jogáról, a megsemmisülés vagy a visszaszolgáltatás
csak akkor róható fel neki, ha nem tanúsított olyan gondosságot, melyet a saját ügyeiben tanúsított volna.
(3)      A dolog használatának vagy hasznosításának átengedéséért, valamint az egyéb szolgáltatásokért az elállás gyakorlásának időpontjáig
járó értéket meg kell téríteni; a dolog rendeltetésszerű használata vagy egy szolgáltatás rendeltetésszerű igénybevétele során
keletkezett értékcsökkenés figyelmen kívül marad.
(4)      A vevő a dolgon végzett szükséges ráfordításai megtérítését követelheti a másik szerződő féltől.”
17     A német jogalkotó egyebekben a fogyasztói hitelről szóló 1990. december 17‑i törvénnyel (Verbraucherkreditgesetz, BGBl. 1990.
I., 2840. o., a továbbiakban: VerbrKrG) ültette át a fogyasztói hitelre vonatkozó tagállami törvényi, rendeleti és közigazgatási
rendelkezések közelítéséről szóló 1986. december 22‑i 87/102/EGK tanácsi irányelvet (HL 1987. L 42., 48. o., magyar nyelvű
különkiadás 15. kötet, 1. fejezet, 326. o.). A tényállás idejétől 2000. szeptember 30‑ig e törvény eredeti változata volt
hatályban.
18     A VerbrKrG 9. §‑a értelmében:
„1.      Egy adásvételi szerződés a hitelszerződéshez kapcsolódó ügyletnek minősül, ha az eladási árat a hitel összege fedezi, és a
két szerződést gazdasági egységnek kell tekinteni. Gazdasági egység különösen akkor lehetséges, ha az eladónak a hitelszerződés
előkészítéséhez vagy megkötéséhez nyújtott közreműködéséből a hitelező is részesül.
2.      Az adásvételi szerződés megkötésére irányuló fogyasztói akarat kinyilvánítása csak akkor hatályos, ha a fogyasztó a 7. § (1) bekezdése
alapján nem áll el a hitelszerződés megkötésére irányuló szándéknyilatkozatától.
Az elállási jogról szóló tájékoztatónak […] utalnia kell arra, hogy a hitelszerződéshez kapcsolódó adásvételi szerződéstől
való elállás esetén visszaható hatállyal a hitelszerződés is megszűnik. […] Ha a hitel nettó összegét már kifizették az eladónak,
a fogyasztóval szemben a hitelező vállalja az adásvételi szerződésből eredő, az elállás jogkövetkezményei alapján az eladót
terhelő jogokat és  kötelezettségeket […]
[…]”
19     A VerbrKrG 3. §‑ának (2) bekezdése értelmében:
„Többek között nem alkalmazandó
[…]
2.      a 4. § (1) bekezdése negyedik mondata 1. pontjának b) alpontja, valamint a 7., 9. és 11–13. §§ azokra a hitelszerződésekre,
amelyek alapján a hitel ingatlanbiztosítékhoz kötött, és amelyeket a jelzáloghitelekre és közvetett finanszírozásra vonatkozó
általános feltételekkel nyújtanak […]”

Az alapeljárás
20     Az előzetes döntéshozatalra utaló határozatból ismeretes, hogy a Bank az 1980‑as évek vége óta finanszírozza régi lakások
vásárlását. Fő szabály szerint olyan ingatlanokról van szó, amelyeket szociális lakásépítési program keretében építettek az
1960‑as és 1970‑es években, és amelyeket – megvételt követően – az Allgemeine Wohnungsvermögens AG újított részben fel, és
kínált eladásra. E lakások tényleges értékesítését és finanszírozásuk közvetítését az – ingatlan‑ és pénzügyi szolgáltatásokat
közvetítő – Heinen & Biege GmbH társaság (a továbbiakban: a Heinen & Biege) vállalta.
21     A fenti értékesítési üzletág keretében 1992 februárjában a Heinen & Biege egy ügynöke felkereste a Schulte házaspárt, és hitelből
finanszírozott ingatlanvásárlásból álló pénzügyi befektetést kínált. Az eladásra kínált lakásba harmadik személynek kellett
beköltöznie, és pénzügyi okokból a teljes vételárat kölcsönből kellett fedezni.
22     A Schulte házaspár 1992. április 28‑án vásárolta meg a lakást 90 519 DEM áron. Az adásvételi szerződést a vonatkozó nemzeti
szabályozásnak megfelelően közjegyző előtt írták alá.
23     Kizárólag ezen ingatlanszerzés finanszírozása céljából a Schulte házaspár 1992. április 7‑én 105 000 DEM összegű kölcsönt
vett fel a Banktól, amelyre a vásárolt lakásra bejegyzett – és 1992. május 8‑án közjegyzői okiratba foglalt – azonos összegű
jelzálog szolgált biztosítékként. Ebben az okiratban a Schulte házaspár kötelezettséget vállalt arra, hogy személyesen teljesítik
a jelzáloghitel összegének törlesztését, és elfogadták a hitelszerződés azonnali végrehajtásának lehetőségét a tulajdonukban
álló valamennyi vagyonra. A Bank felhívására arra is kötelezettséget kellett vállalniuk, hogy elfogadják a bérleti díjak összevonásának
rendszerét, amelynek célja biztosítani az ingatlanegyüttes bérleti díjaiból származó bevételek egyenlő elosztását.
24     A házaspár ezen felül két lakás‑előtakarékossági szerződést is kötött a Bankkal, amelyek külön‑külön a felvett összeg felét
tették ki. Megállapodtak, hogy a kölcsön visszafizetésére csak az első lakás-előtakarékossági szerződés felhasználását követően
kerülhet sor. Az elállási jogra vonatkozóan a kölcsönszerződés nem tartalmazott semmilyen, a HWiG értelmében vett tájékoztatást.
25     Miután valamennyi szerződést megkötötték, és meghatározták a hitelszerződésben előírt biztosítékokat, a Schulte házaspár írásban
adott utasításának megfelelően a Bank 101 850 DEM‑et közvetlenül az ingatlant eladó társaságnak folyósított.
26     Miután a házaspár nem tett többé eleget a havi részlet kölcsönszerződésben foglalt törlesztésére vonatkozó kötelezettségének,
a Bank felbontotta a szerződést, felszólítva őket az azonnali visszafizetésre, illetve ennek hiányában az 1992. május 8‑i
közjegyzői okirat alapján kezdeményezte a szerződés végrehajtását.
27     2002 novemberében a Schulte házaspár a HWiG 1. §‑a alapján elállt a kölcsönszerződéstől, és a Landgericht Bochumnál keresetet
nyújtottak be a végrehajtás ellen.
28     A Schulte házaspár a bíróság előtt arra hivatkozott, hogy 1992 februárjában a Heinen & Biege ügynöke felkereste őket otthonukban,
ahol adómegtakarítási lehetőséget kínált fel, amelyet követően rövid időn belül – szintén otthonukban – három tájékoztató
megbeszélésre került sor; ezek során az ingatlanon kívül az ügynök felajánlotta a teljes finanszírozás lehetőségét, amelyet
adott esetben kizárólag a Bank fedezne. Kifejezetten felhívták a figyelmüket arra, hogy a választott befektetési modellben
az ingatlan finanszírozását a befektetéshez tartozó adókedvezmények és a bérleti díjból származó bevételek biztosítják. Ezt
követően a lakásukban aláírták a kölcsönszerződést és a lakás‑előtakarékossági szerződést.
29     Álláspontjuk szerint az eljárás miatt kialakult helyzetért a Bank felelős, mivel évek óta széleskörűen együttműködött a közvetítő
társasággal, ráadásul a garanciát – a szerződésekről szóló tárgyalások minden egyes szakaszában – a Bank nevében vállalták.
30     A Schulte házaspár végül arra hivatkozik, hogy az adásvételi szerződés és a kölcsönszerződés gazdasági egységnek tekintendő,
mivel – a valamennyi esetre értelemszerűen alkalmazandó VerbrkrG 9. §‑a (2) bekezdésének negyedik mondata alapján – ők minden
esetben kötelesek a lakás tulajdonjogát visszaszolgáltatni.
31     A Bank vitatta, hogy a kölcsönszerződést házaló kereskedés során kötötték volna meg. Jogilag azonban akkor sem terhelné őt
felelősség, ha ez így volna, mivel az ügynök a közvetítő társaság munkatársa, akinek feladata a kölcsönszerződés megkötése
során kizárólag az adatok felvételére és továbbítására korlátozódik.
32     A Bank ezenkívül úgy véli, hogy a kérdés nem az, hogy a Schulte házaspárnak van‑e joga a HWiG alapján elállni az ügylettől,
mivel – még ha el is ismeri a HWiG 1. §‑ában foglalt elállás jogszerűségét – a házaspár mindenképp köteles visszafizetni a
részükre folyósított kölcsön összegét, vagyis a hitel nettó összegének a rendelkezésre állás miatti kártérítés mellett a szerződéses,
illetve legfeljebb a piaci kamattal növelt értékét. A Bank másodlagosan kezdeményezte, hogy a Schulte házaspárt kötelezzék
a folyósított összeg, vagyis 101 850 DEM jogszabályban megállapított kamattal növelt értékének megtérítésére.

Az előzetes döntéshozatalra előterjesztett kérdések
33     A Landgericht Bochum álláspontja szerint a nemzeti jogban egy jelzáloghiteltől való elállás következménye a szerződés visszaható
hatályú megszűnése, illetve az, hogy a HWiG 3. §‑ának (1) és (3) bekezdése értelmében mindkét fél köteles megtéríteni a másik
félnek a kapott szolgáltatást és az elállás időpontjáig tartó használat értékét. Mindezen felül a Bundesgerichtshof állandó
ítélkezési gyakorlata értelmében a kölcsön akkor is a kölcsönvevő által átvettnek tekintendő, ha azt nem neki, hanem utasítására
egy harmadik félnek folyósították.
34     Ebből következik, hogy a házaló kereskedelem esetén kötött jelzáloghitel‑szerződéstől való elálláskor a HWiG 3. §‑ának (1)
és (3) bekezdése értelmében a kölcsönt folyósító Banknak jogában áll a folyósított hitel piaci kamattal növelt nettó összegét
megtéríttetni.
35     A Landgericht Bochum kifejti, hogy az alapügyben szereplő jogvita kimenetele leginkább annak eldöntésétől függ, hogy miután
a Schulte házaspár élt a jelzáloghiteltől való elállás jogával, a HWiG – a Bundesgerichtshof szerint értelmezett – 3. §‑ának
(1) bekezdése alapján a Bank hivatkozhat‑e a teljes hitelösszeg azonnali megtéríttetéséhez fűződő jogára. Álláspontja szerint
a kölcsön felvevője számára ez igen súlyos következménnyel járna, és úgy véli, hogy a nemzeti szabályozás alapján egyéb megoldás
is lehetséges.
36     A jelzáloghitelt és az ingatlan adásvételi szerződést a VerbrKrG 9. §‑ának (2) bekezdése értelmében gazdasági egységnek lehetne
tekinteni, így a hitelezőt a jelzáloghiteltől való elállás okán már nem köti az ingatlan‑adásvételi szerződés, tehát a Bank
ugyanezen rendelkezés negyedik mondata értelmében tulajdonosi jogokat és kötelezettségeket szerez. A kölcsönvevő tehát már
nem a kölcsön összegét köteles a Banknak visszafizetni, hanem az említett kölcsönből finanszírozott ingatlant kell visszaszolgáltatnia,
és visszatérítenie az időközi használat értékét. A VerbrKrG 9. §‑a (2) bekezdésének alkalmazása hiányában az is lehetséges,
hogy a két szerződés gazdasági egységét feltételezve vélelmezzük, hogy az egyik szerződéstől való elállás egyúttal a másik
megszűnését is magával vonja, mivel az elállási jognak a kölcsönvevő védelme érdekében az a célja, hogy őt ne kötelezzék a
kölcsön visszafizetésére.
37     A Landgericht Bochum ugyanakkor kifejti, hogy a Bundesgerichtshof – a fent hivatkozott Heininger‑ügyben hozott ítéletet követően
kialakított – állandó ítélkezési gyakorlata értelmében a VerbrKrG 9. §‑a a VerbrKrG 3. §‑ának (2) bekezdése alapján nem alkalmazandó
az ingatlanhitelekre. Álláspontja szerint a jelzáloghitel és a hitelből finanszírozott ingatlanvásárlás nem tekinthető gazdasági
egységnek minősülő szerződéseknek. Következésképpen a jelzáloghitel‑szerződés felbontása nem érinti a hitelből finanszírozott
ingatlan adásvételi szerződés érvényességét.
38     A Landgericht Bochum arra keres választ, hogy a HWiG Bundesgerichtshof által értelmezett 3. §‑ához hasonló nemzeti rendelkezés
összhangban van‑e a közösségi joggal, mivel az ilyen rendelkezések értelmezéséből eredő jogkövetkezmények szerinte nem teljesítik
az elállási jog fogyasztóvédelmi célját.
39     A Landgericht Bochum ezzel kapcsolatban kifejti, hogy az említett rendelkezés értelmezéséből eredő visszafizetési kötelezettség
azt is jelenti, hogy a kölcsön felvevője – akit bár a kölcsönszerződés megkötésekor nem tájékoztattak elállási jogáról, de
ő mégis élt e joggal, amelynek a fent hivatkozott Heininger‑ügyben hozott ítélet értelmében emiatt nincs időbeli korlátja –
anyagi szempontból ezáltal kedvezőtlenebb helyzetbe kerülne, mint amilyenben a kölcsönszerződés fenntartása esetén volna.
A végrehajtás a kölcsön felvevőjének fizetőképtelenségéhez is vezethet, a teljes összeg azonnali visszafizetésének kötelezettsége
pedig elriaszthatja az ügyfeleket attól, hogy az irányelv 5. cikkében elismert elállási jogukat gyakorolják.
40     A fenti körülmények alapján a Landgericht Bochum felfüggesztette az eljárást, és az alábbi előzetes döntéshozatali kérdéseket
intézte a Bírósághoz:
„1)   Az irányelv 3. cikke (2) bekezdésének a) pontja […] hatálya alá tartoznak‑e azok az ingatlan‑adásvételi szerződések is, amelyeket
egy hitelből finanszírozott olyan pénzügyi befektetés részének kell tekinteni, amely esetében a szerződést megelőző tárgyalásokra
– az ingatlan‑adásvételi szerződés és a kizárólagos finanszírozást biztosító kölcsönszerződés tekintetében – a [HWiG] 1. §‑a
értelmében vett házaló kereskedelem esetén került sor?
2)      Tiszteletben tartják‑e a fogyasztók magas szintű védelmének az EK 95. cikk (3) bekezdésében foglalt elvét és a fogyasztóknak
az irányelv által biztosított védelmét […] a nemzeti jogrend olyan rendelkezései vagy annak olyan értelmezése, amely szerint
a kölcsönszerződés megkötésére vonatkozó akaratnyilatkozattól való elállás egyetlen következménye még akkor is csak a kölcsönszerződés
visszaható hatályú megszűnése, ha olyan pénzügyi befektetésekről van szó, amelyekre az ingatlan megszerzése hiányában a kölcsönt
nem hagyták volna jóvá?
3)      Teljesíti‑e az irányelv 5. cikkének (2) bekezdésében foglalt, […] az elállással kapcsolatos fogyasztóvédelmi célt az a nemzeti
rendelkezés, amelynek értelmében a kölcsönszerződéstől való elálláshoz fűződő, az irányelvben biztosított jogát gyakorló fogyasztó
akkor is köteles a kölcsön összegét a hitelező Bank részére visszafizetni, ha a pénzügyi befektetési terv keretén belül az
kizárólag az ingatlan finanszírozását szolgálja, és amelyet közvetlenül az ingatlan eladójának folyósítanak?”
4)      Ellentétes‑e a fogyasztók védelmének az EK 95. cikk (3) bekezdésében foglalt elvével és a fogyasztóvédelem tényleges érvényesülésének
az irányelvben foglalt elvével az a nemzeti rendelkezés, amely az elállás következményeként a kölcsön felvevőjét – miután
élt elállási jogával – a kölcsön piaci kamattal növelt összegének azonnali visszafizetésére kötelezi, amelyet – a pénzügyi
befektetés keretében kidolgozott rendszernek megfelelően – még nem térített vissza […]?”

Az előzetes döntéshozatalra előterjesztett kérdésekről

Az elfogadhatóságról
41     Az előterjesztett kérdések alapja az a feltevés, hogy az alapügyben szereplő kölcsönszerződést házaló kereskedelmi helyzetben
kötötték.
42     A Bank vitatja az előzetes döntéshozatalra utalás elfogadhatóságát, mivel szerinte a Landgericht Bochum nem döntötte el egyértelműen,
hogy a kölcsönszerződést házaló kereskedelmi helyzetben kötötték‑e meg. A Bank álláspontja szerint amíg ez a kérdés nem tisztázott,
az előterjesztett kérdések is csak elméletiek maradnak.
43     Ezzel kapcsolatban meg kell állapítani, hogy egyedül az ügyben eljáró nemzeti bíróság feladata, hogy az ügy sajátosságaira
figyelemmel megítélje mind az előzetes döntéshozatal szükségességét ítéletének meghozatala szempontjából, mind pedig a Bíróság
elé terjesztendő kérdések jelentőségét. A Bíróság csak akkor utasíthat el nemzeti bíróság által előterjesztett valamely kérdést,
ha nyilvánvaló, hogy a közösségi jog kért értelmezésének semmiféle köze nincs a valósághoz vagy az alapeljárás céljához, illetve
ha a kérdés általános vagy elméleti jellegű (lásd a C‑415/93. sz. Bosman‑ügyben 1995. december 15‑én hozott ítélet [EBHT 1995.,
I‑4921. o.] 59. és 61. pontját).
44     A kérdést előterjesztő bíróság álláspontja szerint ha a Schulte házaspár köteles volt azonnal visszafizetni a kölcsön kamatokkal
növelt teljes összegét, akkor nem kellene arról határozni, hogy a Bank jogszerűen állt‑e el a kölcsönszerződéstől, vagy hogy
a Schulte házaspár a HWiG alapján jogszerűen állt‑e el a kölcsönszerződés megkötésére irányuló akaratnyilatkozatától. E két
esetben a Schulte házaspár lényegében köteles lenne azonnal visszafizetni a kölcsön teljes összegét.
45     A fenti körülményekre tekintettel nem állítható, hogy az előzetes döntéshozatalra előterjesztett kérdések nyilvánvalóan elméletiek
lennének, vagy hogy ne függnének össze az alapügyben szereplő jogvita tényeivel.

Az ügy érdeméről
Előzetes észrevételek
–       Az alapügyben szereplő pénzügyi befektetésről
46     A Schulte házaspár által igénybevett pénzügyi befektetés elsősorban az alábbi jellemzőkkel bír.
47     A házaspárnak egy közvetítő javasolta, hogy vegyenek meg egy – megvétel és felújítás után újbóli értékesítés céljából több
lakást is eladásra kínáló – társaság által ajánlott lakást.
48     Pénzügyi okokból a szóban forgó lakás teljes vételárát hitelből kellett fedezni.
49     A szóban forgó közvetítő azt javasolta, hogy a vételár és a kapcsolódó díjak finanszírozását a Banktól felvett hitelből oldják
meg, amelyre biztosítékul jelzálog szolgált, és amelynek törlesztéséért a Schulte házaspár személyesen is felelősséget vállalt.
50     A Schulte házaspár kötelezettséget vállalt arra, hogy csatlakozik a szóban forgó ingatlanban található lakásokból származó
bérleti díjak közös kezelésének rendszeréhez, amely az összes jövedelem egyenlő elosztását volt hivatott biztosítani.
51     A lakásba való befektetés – amelyet teljes egészében a kölcsön fedezett – elvileg nem igényelt a Schulte házaspár részéről
további költségeket, mivel a törlesztőrészleteket egyéb adókedvezmények mellett a bérleti díjakból kellett volna fedezni.
52     A Bíróság előtt sem vitatták, hogy e pénzügyi befektetések – a lakás értékének a vétel időpontjában való túlértékelése kockázatán
kívül – azt a kockázatot is magukban rejtették, hogy a remélt bérleti díjak nem folynak be, illetve hogy az ingatlan értéknövekedésére
vonatkozó várakozások tévesnek bizonyulnak.
53     A Schulte házaspár esetében e két kockázati tényező be is következett.
54     Az alapügyben szereplő jogvita esetén a fent hivatkozott Heininger‑ügyben hozott ítéletet követően – abban a hiszemben, hogy
így mentesül a Bankkal szemben fennálló kötelezettségeik alól – a Schulte házaspár a HWiG alapján elállt a kölcsönszerződéstől.
–       Az előzetes döntéshozatalra előterjesztett kérdések tárgyáról
55     A kérdést előterjesztő bíróság kifejti, hogy az alapügy tényállása idején hatályos nemzeti szabályozás értelmében ha a kölcsönvevő
elállása miatt mentesül a kölcsönszerződésből eredő valamennyi kötelezettség alól, akkor köteles a hitel kamatokkal növelt
teljes összegét azonnal visszafizetni. Ugyanezen bíróság azt is kifejti, hogy az alkalmazandó nemzeti szabályozás értelmében
nincs jelentősége annak, hogy a Bank a kölcsönt közvetlenül a lakás eladójának folyósította‑e, és a jelen esetben a kölcsönszerződést,
illetve az adásvételi szerződést sem lehetséges gazdasági egységet képező szerződésnek tekinteni.
56     A Bíróság előtt az sem vitatott – és ezt a Bundesgerichtshof ítélkezési gyakorlata is megerősíti (lásd a 2002. november 12‑i
ítéletet, BGHZ 152., 331. o.) – hogy e feltételek alapján a német jogban fő szabály szerint gazdaságilag aligha érdemes elállni
a kölcsönszerződéstől. A kölcsönvevő ugyanolyan helyzetbe kerül, mintha az elállásra nem került volna sor, illetve adott esetben
még annál is kedvezőtlenebb helyzetbe, mivel a tartozást nem a szerződésben foglaltak szerint, részletekben, hanem azonnal
köteles visszafizetni.
57     E megállapítást figyelembe véve a kérdést előterjesztő bíróság arra keres választ, hogy összeegyeztethető‑e a közösségi joggal,
hogy a német jog így határozza meg a házaló kereskedelem esetén kötött kölcsönszerződéstől való elállás jogkövetkezményeit.
58     Az első két feltett kérdés az adásvételi szerződéstől, az utolsó két kérdés pedig a kölcsönszerződéstől való elállásra vonatkozik.
–       Az alkalmazandó közösségi jogról
59     Második és negyedik kérdésében a kérdést előterjesztő bíróság az EK 95. cikk (3) bekezdésére hivatkozik, amely kimondja, hogy
a Bizottság az (1) bekezdésben előirányzott, a fogyasztóvédelemre vonatkozó javaslataiban a fogyasztóvédelem magas szintjét
veszi alapul, és hogy az Európai Parlament és az Európai Unió Tanácsa saját hatáskörén belül szintén törekszik e célkitűzés
megvalósítására.
60     Elsőként meg kell állapítani, hogy az EK‑Szerződésbe az Egységes Európai Okmánnyal 1986‑ban bevezetett rendelkezés az irányelv
1985‑ös elfogadásakor még nem volt hatályban.
61     Egyébként még ha az említett rendelkezés alkalmazandó is lett volna, akkor is meg kell állapítani, hogy az a közösségi jogalkotásban
részt vevő különböző intézményekre vonatkozik, így arra egy tagállami kötelezettség közvetlen jogalapjaként nem lehet hivatkozni.
Ugyanakkor e rendelkezést az irányelv értelmezése során fel lehet használni.
62     Ebből következően a feltett kérdések megválaszolásakor az irányelvben foglalt rendelkezések releváns közösségi jogi szabályozásnak
tekinthetők.
63     Elsőként emlékeztetni kell arra, hogy az irányelv 8. cikke értelmében az nem akadályozza meg a tagállamokat abban, hogy az
irányelv által érintett területeken a fogyasztók védelme szempontjából kedvezőbb rendelkezéseket fogadjanak el vagy tartsanak
fenn.
64     Az irányelv – 1. cikke értelmében – tehát a kereskedők és fogyasztók közötti valamennyi szerződésre kiterjed, kivéve az irányelv
3. cikkének (2) bekezdésében kimerítően felsorolt szerződéseket, különösen az ingatlan‑adásvételi szerződéseket.
65     A házaló kereskedelmi helyzetben szerződést kötött fogyasztó védelmét tehát az irányelv 5. cikke (1) bekezdése értelmében
leginkább azon, a fogyasztó számára rendelkezésre álló lehetőség biztosítja, hogy elállási jogáról való – a kereskedőtől kapott
és az irányelv 4. cikkének első albekezdése alapján kötelezően teljesítendő – tájékoztatást követő hét napon belül elállhat
a szerződéstől.
66     Ezt a fent hivatkozott Heininger‑ügyben hozott ítélet 38. pontjában a Bíróság is kifejtette, kiemelve egyrészt, hogy az irányelv
célja a fogyasztó védelme a szerződés üzlethelyiségen kívüli megkötéséből származó kockázatokkal szemben, illetve hogy a fogyasztó
védelmét az elállási jog bevezetése jelenti.
67     Az elállás következményeit illetően az irányelv 5. cikkének (2) bekezdése kimondja, hogy az elállás a fogyasztót a felbontott
szerződés hatálya alatt vállalt minden kötelezettség alól mentesíti, illetve ugyanezen irányelv 7. cikke értelmében az elállási
jog gyakorlásának jogi következményeit a saját nemzeti jog rendelkezései szerint kell értelmezni.
68     A fent hivatkozott Heininger‑ügyben hozott ítélet 35. pontjában a Bíróság ez utóbbi rendelkezésre hivatkozva még hozzátette,
hogy ha egy jelzáloghitel‑szerződés az irányelv hatálya alá tartozik, akkor a jelzáloghiteltől való, az irányelv szerint gyakorolt
esetleges elállás jogkövetkezményei az ingatlan‑adásvételi szerződés és az ingatlanbiztosíték tekintetében a nemzeti jog hatálya
alá tartoznak.
69     Mindezek alapján tehát a tagállamok feladata szabályozni az elállás jogkövetkezményeit, ezt azonban csak a közösségi jog tiszteletben
tartásával tehetik meg, különös tekintettel az irányelv rendelkezéseinek – az irányelv célját, illetve hatékony érvényesülését
figyelembe vevő – értelmezésére. A tagállamok az irányelvből eredő kötelezettségeik végrehajtása során az irányelv tényleges
érvényesülésének érdekében az irányelv céljával összhangban kötelesek minden szükséges intézkedést meghozni (lásd különösen
a C‑336/97. sz., Bizottság kontra Olaszország ügyben 1999. június 17‑én hozott ítélet [EBHT 1999., I‑3771. o.] 19. pontját
és a C‑324/01. sz., Bizottság kontra Belgium ügyben 2002. december 5‑én hozott ítélet [EBHT 2002., I‑11197. o.] 18. pontját).
70     Hozzá kell tenni, hogy a Bíróság álláspontja szerint az irányelv önmagában nem keletkeztethet kötelezettségeket egy magánszemély
vonatkozásában, és ebből következően arra nem lehet hivatkozni a magánszeméllyel szemben (lásd különösen a C‑91/92. sz. Faccini
Dori ügyben 1994. július 14‑én hozott ítélet [EBHT 1994., I‑3325. o.] 20. pontját és a C‑397/01–C‑403/01. sz., Pfeiffer és
társai ügyben 2004. október 5‑én hozott ítélet [EBHT 2004., I‑8835. o.] 108. pontját).
71     A magánszemélyek közötti jogvita esetén azonban egy irányelv által meghatározott kötelezettségek nemzeti jogba való átültetésére
hozott rendelkezések alkalmazása során egy tagállami bíróság a nemzeti jogrend valamennyi szabályát köteles figyelembe venni,
és azt minden lehetséges módon köteles úgy értelmezni, hogy az irányelv célját figyelembe véve azzal összhangban levő eredményre
jusson (lásd a fent hivatkozott Pfeiffer és társai ügyben hozott ítélet 120. pontját).

A kölcsönszerződéstől való elállásnak az adásvételi szerződésre gyakorolt kihatására vonatkozó első és második kérdésről
72     Első kérdésével a kérdést előterjesztő bíróság az irányelv 3. cikke (2) bekezdésének értelmezésére vár választ, amelynek értelmében
többek között az ingatlan‑adásvételi szerződések nem tartoznak az irányelv hatálya alá. A bíróság arra keres választ, hogy
ez a kivétel azokra a – pénzügyi befektetések egyszerű részének tekintendő és hitelből finanszírozott – ingatlan‑adásvételi
szerződésekre is vonatkozik‑e, amelyek esetében a szerződés megkötését megelőző – az ingatlan‑adásvételi szerződés és a finanszírozást
kizárólagosan fedező kölcsön szerződésének megkötésére vonatkozó – tárgyalásokra házaló kereskedelem esetében került sor.
73     Második kérdésében a kérdést előterjesztő bíróság lényegében azt kérdezi, hogy ellentétesek‑e az irányelvvel azok a nemzeti
szabályok, amelyek a kölcsönszerződéstől való elállás egyetlen következményeként még akkor is annak visszaható hatályú megszűnését
írják elő, ha olyan pénzügyi befektetésekről van szó, amelyekre az ingatlan megszerzése hiányában a kölcsönt nem hagyták volna
jóvá.
74     Az előzetes döntéshozatalra utaló határozatból következik, hogy az említett bíróság úgy vélte, hogy – az alapügy körülményei
alapján – a két szerződés olyan gazdasági egységet alkot, amely esetén a kölcsönszerződéstől való elállás kihat az adásvételi
szerződés hatályára, így a kölcsönvevőt – az első szerződéstől való elállása okán – a második sem köti.
75     Ezzel kapcsolatban elsőként meg kell állapítani, hogy az ingatlan‑adásvételi szerződéseket az irányelv kifejezetten és egyértelműen
kizárja hatálya alól.
76     Mivel a fogyasztók érdekeinek védelmében több – köztük elsősorban a 87/102 – irányelv is tartalmaz a kapcsolódó szerződésekre
vonatkozó szabályozást, a 85/577 irányelv erre vonatkozóan egyetlen szabályt sem tartalmaz, és ilyen szabályok létére egyébként
sem lehet következtetni.
77     A Bírósághoz benyújtott egyes észrevételekben – köztük különösen a francia kormány által benyújtottakban – kijelentik, hogy
a C‑423/97. sz. Travel Vac ügyben 1999. április 22‑én hozott ítéletből (EBHT 1999., I‑2195. o.) következik, hogy az irányelv
az olyan ingatlan‑adásvételi szerződés megkötéséhez vezető házaló kereskedelemi helyzetre is kiterjed, amely egy szélesebb
körű szerződéskötés része, és amelybe egy ingatlanfedezettel biztosított kölcsönszerződés, egy lakás‑előtakarékossági szerződés
és egy ingatlankezelési szerződés is tartozik; ez utóbbi szerződéseket az ingatlanét meghaladó értékű szolgáltatásnyújtásra
irányuló szerződésnek kell tekinteni.
78     Ez az álláspont nem fogadható el. A fent hivatkozott Travel Vac ügyben hozott ítélet tárgya egy több tulajdonos közötti szerződés
volt, amelyről a Bíróság kimondta, hogy nem tartozik az irányelv 3. cikkének (2) bekezdésében foglalt kivételek alá, és amely
nem hasonlítható az alapügy szerződéseihez, mivel az említett ítéletben olyan egyedi szerződésről volt szó, amely ingatlanhoz
fűződő jogokkal és elsősorban szolgáltatásokkal volt kapcsolatos, míg az alapügyben két, jogilag elkülönült és fő szabály
szerint eltérő célú ügyletről van szó.
79     A fent hivatkozott Heininger‑ügy ítéletének 35. pontjában a Bíróság egyebekben azt is kiemelte, hogy az irányelv szerint gyakorolt
jelzáloghitel‑szerződéstől való elállás következményére a hitelből finanszírozott ingatlan adásvételi szerződése és az ingatlanbiztosíték
tekintetében a nemzeti jog rendelkezései irányadóak.
80     E körülmények alapján, ha az irányelv nem zárja ki azt, hogy – amennyiben a két szerződés gazdasági egységet alkot – a nemzeti
jog a jelzáloghitel‑szerződéstől való elállás esetén azt mondja ki, hogy az elállás az ingatlan‑adásvételi szerződés hatályára
is kihat, akkor az irányelv ezt – a kérdést előterjesztő hatóság által írt esetben – nem is írja elő.
81     Az első két kérdésre tehát azt a választ kell adni, hogy
–       az irányelv 3. cikke (2) bekezdésének a) pontja úgy értelmezendő, hogy akkor is kizárja hatálya alól az ingatlan‑adásvételi
szerződéseket, ha azokat egy olyan, hitelből finanszírozott befektetés egyszerű részének kell tekinteni, amely esetében a
szerződést megelőző tárgyalásokra – az ingatlan‑adásvételi szerződés és a kizárólagos finanszírozást célzó kölcsönszerződés
tekintetében – házaló kereskedelmi helyzetben került sor;
–       nem ellentétesek az irányelvvel azok a nemzeti szabályok, amelyek a kölcsönszerződéstől való elállás egyetlen következményeként
még akkor is annak megszűnését írják elő, ha olyan pénzügyi befektetésekről van szó, amelyekre az ingatlan megvétele hiányában
a kölcsönt nem hagyták volna jóvá.

Az elállás kölcsönszerződésre való kihatására vonatkozó harmadik és negyedik kérdésről
82     A kérdést előterjesztő bíróság elsőként azt kérdezi, hogy ellentétes‑e az irányelvvel – és különösen 5. cikke (2) bekezdésével –
az, hogy a kölcsönszerződéstől való elálláshoz fűződő, az irányelvben garantált jogát gyakorló fogyasztó akkor is köteles
a kölcsön összegét a kölcsönt nyújtó Bank részére visszafizetni, ha a pénzügyi befektetési terv keretén belül az kizárólag
az ingatlan finanszírozását szolgálja, és amelyet közvetlenül az ingatlan eladójának folyósítanak.
83     A Schulte házaspár és az olasz kormány szerint ez a kötelezettség ellentétes az irányelv 5. cikkének (2) bekezdésében foglalt
fogyasztóvédelmi céllal. A Schulte házaspár álláspontja szerint egy gazdasági egységet alkotó, mesterségesen egy ingatlanvételi
és finanszírozási műveletre szétválasztott ügylet esetén az irányelv által biztosított elállási jog nem érvényesülhet ténylegesen,
ha az ügylettől való elállás csak e két művelet egyikére, nevezetesen a kölcsönszerződésre korlátozódik. Véleményük szerint
az ügylet jellegéből adódóan a kölcsönvevő soha nem kapta meg saját maga a kölcsönt, és az összeg folyósítására sem volt semmilyen
ráhatása. Ezért tehát a hatékony érvényesülés elvével ellentétes lenne az, hogy a kölcsönvevő a Banknak egy olyan kölcsön
teljes összegét volna köteles visszafizetni, amelyet ő maga ténylegesen soha nem kapott meg.
84     Ezzel kapcsolatban a Bankkal, a német kormánnyal és a Bizottsággal együtt elegendő azt megállapítani, hogy e kérdésben felvetett
két körülmény – nevezetesen, hogy a kölcsön kizárólag az ingatlan megszerzésének finanszírozására szolgál és azt közvetlenül
az eladónak folyósítják – megfelel az általánosan követett gyakorlatnak.
85     A Schulte házaspár állításával szemben azonban a kölcsön összege nem tekinthető a kölcsönvevő által meg nem kapottnak, mivel
azt a hitelező Bank közvetlenül az ingatlan eladójának folyósította, mivel – mint az alapügyben is – a Bank a kölcsönvevő
utasítására járt el, akik a felvett kölcsön átutalása ellenében megszerezhették egy ingatlan tulajdonjogát.
86     Az irányelv tehát akkor sem tiltja a kölcsönvevő kötelezését a kölcsön visszafizetésére, ha a kölcsön kizárólag az ingatlan
megszerzését fedezi, és azt közvetlenül az ingatlan eladójának folyósítják.
87     A kérdést előterjesztő bíróság másodsorban azt kérdezi, hogy az alapügyhöz hasonló helyzetben ellentétes‑e az irányelvvel
a kölcsön összege azonnali visszafizetésének követelménye.
88     Ezzel kapcsolatban a Bankhoz, a német kormányhoz és a Bizottsághoz hasonlóan emlékeztetni kell arra, hogy az irányelv 5. cikkének
(2) bekezdése alapján az értesítés elküldésének az a joghatása, hogy a fogyasztót a felbontott szerződés hatálya alatt vállalt
minden kötelezettség alól mentesíti. A fogyasztó kötelezettségeinek megszűnése esetén a fogyasztó és a kölcsönvevő egyaránt
köteles helyreállítani az eredeti állapotot.
89     Ebből következően nem ellentétes az irányelvvel annak előírása, hogy a jelzáloghitel‑szerződéstől való elállás esetén a kölcsönvevő
köteles a hitelezőnek a kölcsön teljes összegét azonnal visszafizetni.
90     A kérdést előterjesztő bíróság harmadsorban azt kérdezi, hogy az alapügyhöz hasonló helyzetben az irányelv ellentétes‑e azzal,
hogy egy nemzeti szabályozás a kölcsönszerződéstől való elállás esetén nemcsak a szerződés alapján kapott összeg visszafizetését,
hanem a piaci kamat megfizetését is előírja a kölcsönvevőnek.
91     A Schulte házaspár szerint ez a szabályozás ellentétes a fogyasztóvédelem tényleges érvényesülésének az irányelvben foglalt
elvével. A Bank és a német kormány szerint az irányelv még akkor sem tartalmaz ilyen nemzeti szabályozást tiltó egyetlen rendelkezést
sem, ha figyelembe veszik a fogyasztóvédelem tényleges érvényesülésének az irányelvben foglalt elvét.
92     Ezzel kapcsolatban emlékeztetni kell arra, hogy az irányelv 5. cikkének (1) bekezdésében foglalt elállási jog kölcsönszerződésre
vonatkozó gyakorlásának következményeként ugyanezen cikk (2) bekezdésének alkalmazásával a fogyasztónak a felbontott szerződésből
eredő kötelezettségei megszűnnek, amelyek következtében az eredeti állapotot kell visszaállítani.
93     Ebből következően nem ellentétesek az irányelvvel azok a nemzeti szabályok, amelyek értelmében az elállás következményeként
a kölcsön felvevője a jelzáloghitel‑szerződéstől való elállás esetén a hitelező részére nemcsak a szerződés alapján kapott
összeget köteles visszafizetni, hanem a piaci kamatokat is köteles megtéríteni.

Az irányelvben foglalt, a fogyasztó elállási jogáról való tájékoztatás elmulasztásából eredő követelményekről
94     Az irányelv fő szabály szerint nem tiltja, hogy azokat a nemzeti szabályokat alkalmazzák, amelyek alapján a kölcsönszerződéstől
elálló kölcsönvevő köteles azonnal visszafizetni a teljes kölcsön piaci kamattal növelt összegét, ha a kereskedő teljesítette
a fogyasztó tájékoztatására vonatkozóan az irányelv 4. cikkében foglalt kötelezettségét; eltérő a helyzet azonban akkor, ha
a kereskedő e kötelezettségének nem tett eleget.
95     Ezzel kapcsolatban emlékeztetni kell arra, hogy az irányelv 4. cikkének harmadik albekezdése szerint a tagállamok feladata
biztosítani, hogy saját nemzeti jogszabályaik megfelelő fogyasztóvédelmi intézkedéseket tartalmazzanak, ha az elállási joggal
kapcsolatos tájékoztató nem áll rendelkezésre.
96     Meg kell állapítani, hogy az alapügyben szereplő jogvita megítélésével kapcsolatban – feltéve, hogy a kérdést előterjesztő
bíróság megítélése szerint az elállási jogot jogszerűen gyakorolták – lényeges elem, hogy a Bank nem tájékoztatta a Schulte
házaspárt elállási jogáról, illetve hogy ők több éve eltelte után álltak csak el a kölcsönszerződéstől.
97     Ha a Bank a HWiG‑vel összhangban időben tájékoztatta volna a Schulte házaspárt elállási jogáról, akkor hét napjuk lett volna
arra, hogy felülbírálják a szerződés megkötésére vonatkozó döntésüket. Ha ekkor az elállás mellett döntenek, akkor – tekintettel
a kölcsönszerződés és az adásvételi szerződés közötti kapcsolatra – ez utóbbit semmiképpen sem kötötték volna meg.
98     Abban az esetben viszont, ha a Bank nem tartotta tiszteletben az irányelv 4. cikkében előírt, őt kötelező tájékoztatási kötelezettséget,
akkor a fogyasztó, ha a német jog Bundesgerichtshof által értelmezett rendelkezései alapján vissza kell fizetnie a kölcsönt,
köteles a pénzügyi befektetéssel járó, így az alapügyben szereplő és jelen ítélet 52. pontjában felsorolt kockázatok viselésére.
99     Ezért az alapügyben írt helyzetben a kölcsönvevő – amennyiben megfelelő időben tájékoztatták elállási jogáról – elkerülhette
volna e kockázatokat.
100   A fenti körülmények alapján az irányelv értelmében a tagállamok kötelesek meghozni a megfelelő intézkedéseket annak elkerüléséhez,
hogy e kockázatokat a fogyasztóknak kelljen viselniük. E körülmények alapján a tagállamok kötelesek biztosítani, hogy a fogyasztók
védelmének kötelezettsége alapján az a Bank viselje e kockázatok bekövetkeztének következményeit, amely nem teljesítette tájékoztatási
kötelezettségét.
101   Mindezek alapján abban a helyzetben, amelyben a fogyasztó – ha a Bank a fogyasztó elállási jogával kapcsolatos kioktatási
kötelezettségének eleget tett – elkerülhette, hogy kitegye magát az alapügyben szereplőhöz hasonló befektetésekkel járó kockázatoknak,
az irányelv 4. cikke szerint azon fogyasztók esetében, akik nem tudták elkerülni e kockázatokat, a tagállamok kötelesek olyan
intézkedéseket foganatosítani, amelyekkel a fogyasztók elkerülhetik, hogy az említett kockázatok következményeit nekik kelljen
viselniük.
102   Mint az a jelen ítélet 71. pontjában is kifejtésre került, a tagállami bíróság minden lehetséges módon köteles úgy értelmezni
a nemzeti szabályozást, hogy a jelen ítélet 101. pontjában foglalt cél megvalósuljon.
103   A fentiekre tekintettel a harmadik és negyedik kérdésre azt a választ kell adni, hogy az irányelv nem tiltja meg, hogy:
–       a kölcsönszerződéstől való elálláshoz fűződő, az irányelvben biztosított jogát gyakorló fogyasztó akkor is köteles a kölcsön
összegét a kölcsönt nyújtója részére visszafizetni, ha a pénzügyi befektetési terv keretén belül az kizárólag az ingatlan
finanszírozását szolgálja, és amelyet közvetlenül az ingatlan eladójának folyósítanak;
–       a kölcsön összegének azonnali visszafizetését követeljék;
–       a nemzeti szabályok előírják, hogy az elállás következményeként a kölcsön felvevője a jelzáloghitel‑szerződéstől való elállás
esetén a hitelező részére ne csak a szerződés alapján kapott összeget fizesse vissza, hanem a piaci kamatokat is térítse meg.
104   Ugyanakkor abban a helyzetben, amelyben a fogyasztó – ha a Bank a fogyasztó elállási jogával kapcsolatos kioktatási kötelezettségének
eleget tett – elkerülhette, hogy kitegye magát az alapügyben szereplőhöz hasonló befektetésekkel járó kockázatoknak, az irányelv
4. cikke szerint azon fogyasztók esetében, akik nem tudták elkerülni e kockázatokat, a tagállamok kötelesek olyan intézkedéseket
foganatosítani, amelyekkel a fogyasztók elkerülhetik, hogy az említett kockázatok következményeit nekik kelljen viselniük.

A költségekről
105   Mivel ez az eljárás az alapeljárásban részt vevő felek számára a nemzeti bíróság előtt folyamatban lévő ügy egy szakaszát
képezi, ez utóbbi bíróság dönt a költségek viseléséről. A Bíróság elé terjesztett észrevételekkel kapcsolatban felmerült költségek,
az említett felek költségeinek kivételével, nem téríthetők meg.
A fenti indokok alapján a Bíróság (nagytanács) a következőképpen határozott:
1)
Az üzlethelyiségen kívül kötött szerződések esetén a fogyasztók védelméről szóló, 1985. december 20‑i 85/577/EGK tanácsi irányelv
3. cikke (2) bekezdésének a) pontja úgy értelmezendő, hogy akkor is kizárja hatálya alól az ingatlan‑adásvételi szerződéseket,
ha azokat egy olyan, hitelből finanszírozott befektetés egyszerű részének kell tekinteni, amely esetében a szerződést megelőző
tárgyalásokra – az ingatlan‑adásvételi szerződés és a kizárólagos finanszírozást célzó kölcsönszerződés tekintetében – házaló
kereskedelmi helyzetben került sor.
2)
Nem ellentétesek a 85/577 irányelvvel azok a nemzeti szabályok, amelyek a kölcsönszerződéstől való elállás egyetlen következményeként
még akkor is annak megszűnését írják elő, ha olyan pénzügyi befektetésekről van szó, amelyekre az ingatlan megvétele hiányában
a kölcsönt nem hagyták volna jóvá.
3)
A 85/577 irányelv nem tiltja meg, hogy:
–
a kölcsönszerződéstől való elálláshoz fűződő, az irányelvben biztosított jogát gyakorló fogyasztó akkor is köteles a kölcsön
összegét a kölcsönt nyújtója részére visszafizetni, ha a pénzügyi befektetési terv keretén belül az kizárólag az ingatlan
finanszírozását szolgálja, és amelyet közvetlenül az ingatlan eladójának folyósítanak;
–
a kölcsön összegének azonnali visszafizetését követeljék;
–
a nemzeti szabályok előírják, hogy az elállás következményeként a kölcsön felvevője a jelzáloghitel‑szerződéstől való elállás
esetén a hitelező részére ne csak a szerződés alapján kapott összeget fizesse vissza, hanem a piaci kamatokat is térítse meg.
Ugyanakkor abban a helyzetben, amelyben a fogyasztó – ha a Bank a fogyasztó elállási jogával kapcsolatos kioktatási kötelezettségének
eleget tett – elkerülhette, hogy kitegye magát az alapügyben szereplőhöz hasonló befektetésekkel járó kockázatoknak, az irányelv
4. cikke szerint azon fogyasztók esetében, akik nem tudták elkerülni e kockázatokat, a tagállamok kötelesek olyan intézkedéseket
foganatosítani, amelyekkel a fogyasztók elkerülhetik, hogy az említett kockázatok következményeit nekik kelljen viselniük.
Aláírások
*
Az eljárás nyelve: német.