CELEX: 62004TJ0271
Răspundere contractuală
Clauză compromisorie
Contract de închiriere
Inadmisibilitate
Răspundere extracontractuală
Negocieri precontractuale
Excepția de ilegalitate
Încrederea legitimă
Buna-credință
Abuz de drept
Prejudiciu material
Pierderea unei șanse

Situația de fapt
1       Reclamanta este o societate comercială pe acțiuni de drept belgian, specializată în tranzacții imobiliare. Aceasta face parte
din grupul Fortis care își desfășoară activitatea în statele Benelux, în domeniul asigurărilor și în cel al serviciilor financiare.
2       La sfârșitul anului 2002, reclamanta a renovat un complex imobiliar aflat în proprietatea sa, denumit „City Center”, situat
în Bruxelles și compus din două clădiri, B 1 și B 2.
3       La începutul anului 2003, Parlamentul European a început negocierile cu reclamanta în vederea închirierii ansamblului spațiilor
din clădirea B 1 a complexului City Center, compus din 16 954 m
de spații cu destinația de birouri, precum și din 205 locuri de parcare (denumit în continuare „Imobilul”). Cu toate acestea,
Parlamentul a renunțat ulterior să închirieze Imobilul, menționând intenția Comisiei de a continua în nume propriu negocierile.
În cadrul cooperării interinstituționale dintre cele două instituții comunitare, s‑a convenit că mutarea anumitor servicii
ale Comisiei în Imobil ar permite Parlamentului să ocupe spațiile eliberate de acestea.
4       La 13 mai 2003, prin intermediul domnului C. (denumit în continuare „negociatorul”), agent în cadrul Oficiului pentru Infrastructură
și Logistică – Bruxelles (OIB), organism creat prin Decizia 2003/523/CE a Comisiei din 6 noiembrie 2002 (JO 2003, L 183, p. 35,
Ediție specială, 01/vol. 4, p. 197), Comisia a intrat în contact cu reclamanta și cu Fortis Real Estate, departamentul specializat
în operațiuni imobiliare al societății de drept belgian Fortis AG (denumită în continuare „societatea Fortis”), aceasta din
urmă fiind o societate‑soră a reclamantei din cadrul grupului Fortis, în vederea finalizării negocierilor asupra clauzelor
contractului de închiriere a Imobilului (denumit în continuare „contractul de închiriere”).
5       Pe parcursul a trei întâlniri organizate la 16 mai, 3 iunie și, respectiv, 6 iunie 2003, negociatorul și societatea Fortis
(denumiți în continuare „părțile la negocieri”) au purtat discuții cu privire la clauzele contractului de închiriere, precum
și la lucrările ce urmau să fie efectuate pentru amenajarea interioară a Imobilului. Comisia a solicitat ca în contractul
de închiriere să se stipuleze că aceste lucrări urmează a fi efectuate în numele și pe seama reclamantei și că rambursarea
costurilor acestora se va efectua ulterior prin plata unei chirii adiționale. În plus, Comisia a solicitat ca în contractul
de închiriere să se stipuleze că aceste lucrări trebuie finalizate la 31 octombrie 2003, adică exact înainte de data la care
se convine ca acest contract să înceapă să își producă efectele, precum și că, în caz de întârziere, se datorează penalități.
6       Printr‑un mesaj electronic transmis la 11 iunie 2003, societatea Fortis i‑a adus la cunoștință negociatorului că, înaintea
unei confirmări a acordului Comisiei cu privire la clauzele contractului de închiriere, nu pot fi efectuate în mod corespunzător
comenzile aferente executării lucrărilor.
7       În anexa unei scrisori din 16 iunie 2003, societatea Fortis a transmis Comisiei un proiect de contract de închiriere, care
fusese anterior comunicat acesteia din urmă pe cale electronică. Articolul 4.4 din acest proiect de contract menționa că lucrările
de amenajare interioară a Imobilului solicitate de Comisie, cu excepția celor legate de cantină și de securitate (denumite
în continuare „lucrări de amenajare”), ar trebui să fie finalizate la 31 octombrie 2003 și că, în caz de nerespectare a termenului,
este datorată o penalitate de întârziere începând cu 1 noiembrie 2003, data la care contractul de închiriere începe să își
producă efectele. Cu toate acestea, în cuprinsul scrisorii adresate de societatea Fortis se preciza că termenul de realizare
a lucrărilor de amenajare și momentul de la care penalitățile de întârziere sunt datorate, ambele prevăzute în proiectul de
contract, sunt supuse în special următoarei condiții: „cel mai târziu la 30 iunie 2003, ne va parveni o copie a prezentei
scrisori semnate de dumneavoastră fără alte formalități, prin care se confirmă astfel acordul dumneavoastră asupra clauzelor
și condițiilor [contractului de] închiriere”. În plus, societatea Fortis preciza următoarele: „La primirea [documentului cerut],
vom efectua, astfel cum ne‑ați solicitat, comenzile lucrărilor [de amenajare] fără a aștepta semnarea formală a contractului
de închiriere.” În cuprinsul scrisorii se preciza și că, în cazul în care nu se va primi documentul solicitat în termenul
stabilit, „termenul de realizare a lucrărilor și data la care încep să curgă penalitățile de întârziere vor fi reportate,
ținându‑se seama de data de primire [a documentului solicitat] și de cea a eliberării clădirii, fără modificarea datei la
care contractul de închiriere începe să își producă efectele”.
8       La 19 iunie 2003, în urma clarificării anumitor aspecte între părțile la negocieri, societatea Fortis a transmis o a doua
versiune a proiectului de contract de închiriere, care aducea câteva modificări articolului 4.5 față de versiunea din 16 iunie
2003.
9       La 23 iunie 2003, în urma unei noi serii de discuții între serviciile tehnice, societatea Fortis a comunicat negociatorului
o a treia versiune a proiectului de contract de închiriere, care aducea modificări articolelor 4.3, 11 și 12, față de versiunile
anterioare din 16 și 19 iunie 2003, precum și o anexă recapitulativă a acordului părților la negocieri asupra bugetului și
a descrierii lucrărilor de amenajare. Prin mesajul electronic de transmitere, societatea Fortis preciza că acest al treilea
proiect de contract anulează și înlocuiește proiectele transmise anterior, dar că rămâne pe deplin aplicabil conținutul scrisorii
sale din 16 iunie 2003.
10     Prin nota din 25 iunie 2003, OIB a solicitat emiterea unui aviz serviciilor și direcțiilor generale (DG) ale Comisiei care
trebuie consultate în cadrul oricărei proceduri imobiliare, și anume Serviciului Juridic, DG Buget și DG Personal și Administrație
(denumite în continuare, împreună, „autoritățile de control”), în legătură cu proiectul de scrisoare de intenție și proiectul
de contract de închiriere.
11     Prin faxul din 26 iunie 2003, negociatorul a restituit societății Fortis o copie a scrisorii acesteia din 16 iunie 2003, pe
care figura semnătura sa sub următoarea mențiune manuscrisă:
„Clauzele contractului de închiriere sunt acceptabile pentru OIB. Acesta a fost înaintat [a]utorităților de control.”
12     În urma unei întâlniri cu autoritățile de control, prin mesajul electronic transmis la 30 iunie 2003, negociatorul a sesizat
societatea Fortis în legătura cu o problemă referitoare la recuperarea taxei pe valoarea adăugată (TVA) aplicată asupra lucrărilor
de amenajare. În plus, acesta preciza că Serviciul Juridic ar dori modificarea articolului 7 din proiectul de contract de
închiriere. În final, acesta preciza următoarele:
„Mai sunt și alte observații, dar care nu prezintă o importanță deosebită. Atenție, aceasta nu înseamnă că dosarul este deja
aprobat.”
13     Prin mesajul electronic din 1 iulie 2003, societatea Fortis a răspuns negativ negociatorului cu privire la eventuala recuperare
a TVA-ului și la modificarea articolului 7 din proiectul de contract de închiriere.
14     În aceeași zi, Serviciul Juridic a emis un aviz favorabil cu privire la proiectul de contract de închiriere, sub rezerva modificărilor
propuse în privința proiectului de scrisoare de intenție, care vizau să accentueze caracterul condițional al acesteia, precum
și în privința contractului de închiriere însuși, care includeau o schimbare a clauzei de competență în favoarea instanțelor
din Bruxelles.
15     La 4 iulie 2003, reclamanta a efectuat la societățile B. și A. primele comenzi necesare executării lucrărilor de amenajare.
16     În aceeași zi, DG Buget a emis un aviz favorabil asupra proiectului de locațiune a Imobilului, sub rezerva de a se lua în
considerare observațiile sale. Acestea din urmă priveau obligația de a respecta procedura de angajament bugetar, necesitatea
de a accentua caracterul condițional al scrisorii de intenție și câteva propuneri de modificare a contractului de închiriere.
17     În aceeași perioadă, Comisia a elaborat un proiect de comunicare către Consiliu și Parlament, în calitatea lor de autorități
bugetare, privitoare la o cerere de suplimentare a bugetului. Acest demers a devenit necesar datorită surplusului important
de cheltuieli aferente anului 2003, determinat de luarea în locațiune a Imobilului.
18     De asemenea, la 4 iulie 2003, domnul F., un agent din cadrul OIB, a confirmat prin fax societății Fortis acceptarea sa cu
privire la cheltuielile de pază a șantierului Imobilului.
19     La 5 iulie 2003, DG Buget a emis un aviz favorabil cu privire la proiectul de comunicare către Consiliu și Parlament privitoare
la cererea de suplimentare a bugetului.
20     La 7 iulie 2003, DG Personal și Administrație a emis un aviz favorabil cu privire la proiectul de locațiune a Imobilului,
sub rezerva de a fi examinate și luate în considerare efectele proiectului asupra bugetelor în curs de execuție și asupra
celor viitoare și strategia generală de instalare a serviciilor Comisiei și sub rezerva de a se răspunde la întrebările formulate,
la 25 iunie 2003, de Comité de sécurité, d’hygiène et d’embellissement des lieux de travail de Bruxelles (Comitetul pentru
securitate, igienă și înfrumusețare a locurilor de muncă din Bruxelles) (CSHT), cu privire la anumite probleme tehnice și
de securitate legate de Imobil și de amplasarea sa geografică.
21     Cu ocazia unei convorbiri telefonice din 10 iulie 2003, negociatorul i‑a comunicat reclamantei că aprobarea locațiunii ca
principiu înregistrează o anumită întârziere din cauza descoperirii unor fraude în cadrul Comisiei și că această aprobare
nu va interveni, din câte se pare, mai devreme de jumătatea lunii septembrie 2003.
22     Prin mesajul electronic din 14 iulie 2003, negociatorul a confirmat societății Fortis că aprobarea contractului de închiriere
este suspendată și că este dificil de prevăzut data la care va putea fi luată o decizie în această privință. Cu toate acestea,
negociatorul a precizat că, în acest stadiu, locațiunea însăși ca principiu nu este repusă în discuție. Negociatorul a încheiat
mesajul după cum urmează: „Rămâne la aprecierea dumneavoastră să luați toate măsurile pe care le considerați utile și necesare
pentru a ține cont de această suspendare.” În același timp, OIB a demarat negocieri cu alți locatori pentru a găsi o altă
eventuală soluție care să permită o mutare în cel mai scurt timp.
23     În aceeași zi, societatea Fortis a luat act de suspendarea procedurii de aprobare a contractului de închiriere. Aceasta a
comunicat negociatorului că, în urma acestui fapt, a notificat imediat furnizorii cu privire la suspendarea tuturor comenzilor
efectuate pentru realizarea lucrărilor de amenajare și la încetarea oricărei angajări de cheltuieli aferente executării acestor
comenzi. De asemenea, societatea Fortis preciza că realizarea lucrărilor de amenajare și data de la care se calculează penalități
de întârziere ar trebui reportate la o dată care urmează a fi stabilită ulterior, ținându‑se cont de data de eliberare a clădirii,
de data la care va înceta suspendarea procedurii de semnare formală a contractului de închiriere și de termenul în care vor
fi reluate comenzile, fără a fi modificată data la care contractul de închiriere începe să își producă efectele. În sfârșit,
societatea Fortis i‑a solicitat negociatorului să o informeze în cel mai scurt timp în situația în care locațiunea însăși
ca principiu ar fi repusă în discuție.
24     La 16 iulie 2003, Building Policy Group (BPG, grupul pentru politica imobiliară al OIB) a organizat o întâlnire în cadrul
căreia s‑a decis, având în vedere întârzierea de două luni în privința ocupării Imobilului, să se analizeze în mod serios
și foarte rapid posibilitatea închirierii unei alte clădiri, denumită „M.”, situată în Bruxelles și, în consecință, posibilitatea
suspendării comenzilor deja efectuate de propriile servicii ale Comisiei în vederea amenajării interioare a Imobilului.
25     Într‑o scrisoare primită la 23 iulie 2003, negociatorul a comunicat societății Fortis refuzul Comisiei de a-și asuma răspunderea
pentru prejudiciul pe care aceasta l‑ar putea eventual suporta ca urmare a întârzierii aprobării contractului de închiriere.
În această privință, negociatorul preciza următoarele:
„Acordul dat de către mine asupra clauzelor contractului de închiriere nu echivala în niciun caz cu aprobarea sa definitivă,
ci reprezenta doar o garanție din partea OIB în sensul că se va asigura că acest dosar va parcurge circuitul decizional al
Comisiei, ce cuprinde, după cum știți, mai multe etape în lipsa cărora OIB nu poate semna un contract.”
26     Prin scrisoarea din 27 august 2003, societatea Fortis a informat negociatorul că va considera Comisia răspunzătoare pentru
prejudiciul pe care eventual l‑ar suferi ca urmare a renunțării de către aceasta la încheierea contractului de închiriere.
În plus, aceasta a informat negociatorul că unii dintre furnizorii săi angajaseră deja cheltuieli, ca urmare a începerii lucrărilor
de amenajare.
27     Prin scrisoarea recomandată cu confirmare de primire din 9 septembrie 2003, adresată directorului OIB, domnul V., și negociatorului,
societatea Fortis le‑a împărtășit acestora din urmă informațiile conform cărora, ulterior datei de 14 iulie 2003, OIB ar fi
demarat negocieri având ca obiect închirierea unei alte clădiri, negocieri care ar fi în curs de finalizare. Cu această ocazie,
societatea Fortis preciza că orice renunțare a Comisiei la locațiunea negociată va fi apreciată drept o denunțare unilaterală
a contractului de închiriere care fusese încheiat.
28     Prin scrisoarea recomandată cu confirmare de primire din 16 septembrie 2003, directorul OIB a răspuns celor două scrisori
anterioare ale societății Fortis, susținând că între părți nu a fost încheiat niciodată contractul de închiriere, astfel încât
raporturile dintre acestea au rămas întotdeauna la stadiul negocierilor. De asemenea, acesta preciza că, în virtutea atribuțiilor
sale, OIB se află în contact permanent cu promotorii imobiliari și că discută cu aceștia în legătură cu mai multe proiecte
derulate în paralel. Printre altele, directorul OIB preciza următoarele:
„[V]ă confirm că Proiectul City Center nu mai face parte dintre prioritățile actuale ale Comisiei în vederea instalării propriilor
servicii, [dar], în opinia Comisiei, City Center rămâne o opțiune foarte interesantă pe care nu vom ezita să […] o propunem
[altor organizații europene existente sau în curs de înființare]. În această privință, urmează să vă contactăm cât mai curând.”
29     Prin scrisoarea recomandată cu confirmare de primire din 24 septembrie 2003, societatea Fortis a răspuns directorului OIB,
luând act de renunțarea Comisiei la locațiune și precizând că, în consecință, are intenția de a sesiza consiliul său.
30     Prin scrisoarea din 26 septembrie 2003, societatea B. a comunicat societății Fortis că intenționează să emită o factură în
contul acesteia din urmă pentru suma de 297 000 de euro, sumă aferentă costului materialelor și manoperei folosite. Prin scrisoarea
din 12 noiembrie 2003, societatea B. a comunicat societății Fortis o evaluare detaliată a cheltuielilor efectuate, în cuantum
de 302 870 de euro. Prin scrisoarea din 18 iunie 2004, confirmată printr‑o scrisoare din 14 ianuarie 2005, societatea B. a
reevaluat cheltuielile efectuate la suma de 16 842 de euro, ca urmare a reutilizării unei mari părți din materiale.
31     Prin scrisoarea recomandată cu confirmare de primire din 14 octombrie 2003, adresată directorului OIB, societatea Fortis a
solicitat Comisiei să preia obligația de despăgubire a societății B.
32     Prin scrisoarea din 20 noiembrie 2003, societatea A. a solicitat la rândul său societății Fortis despăgubiri pentru prejudiciul
suferit ca urmare a comenzilor anulate, evaluate de către aceasta la suma de 24 795,77 euro.
33     Prin scrisoarea din 24 noiembrie 2003, directorul OIB a refuzat să avizeze favorabil cererea societății Fortis cu privire
la despăgubirea societății B., apreciind că nu este angajată răspunderea contractuală a Comisiei. Acesta preciza, în special,
că „orice inițiativă luată de [societatea] Fortis cu privire la prezumata locațiune a imobilului sau cu privire la eventuala
comandă de lucrări, [avea] un caracter exclusiv unilateral și nu [era] opozabilă față de OIB” și că „efectele prejudiciabile
ale unei interpretări eronate a întinderii obligațiilor asumate de OIB în cadrul negocierilor [erau] exclusiv imputabile [societății]
Fortis”.
34     Printr‑o scrisoare din 10 decembrie 2003, societatea Fortis și‑a menținut poziția conform căreia Comisia și‑ar fi angajat
răspunderea contractuală prin refuzul de a executa contractul de închiriere.
35     La rândul său, printr‑o scrisoare din 22 decembrie 2003, directorul OIB și‑a menținut, de asemenea, poziția conform căreia
OIB nu și‑a încălcat nicio obligație asumată față de societatea Fortis.
36     Prin scrisoarea din 18 februarie 2004, adresată negociatorului, consiliul reclamantei a decis angajarea răspunderii contractuale
a Comisiei și a pus‑o în întârziere cu privire la plata către clienta sa a sumei de 1 137 039 de euro, cu titlu de reparare
a prejudiciului pe care aceasta pretinde că l‑a suferit.
37     Prin scrisoarea din 19 martie 2004, directorul OIB a refuzat aprobarea cererii de despăgubire formulată de consiliul reclamantei.

Procedura și concluziile părților
38     Prin cererea introductivă depusă la grefa Tribunalului la 5 iulie 2004, reclamanta a introdus prezenta acțiune.
39     La 16 februarie 2005, reclamanta a formulat o cerere de depunere a contractului de închiriere încheiat de curând cu Comunitatea
Franceză din Belgia, având ca obiect o parte a Imobilului, precum și o notă explicativă cu privire la impactul încheierii
acestui contract asupra evaluării prejudiciului său. La 10 martie 2005, după ascultarea Comisiei, președintele Camerei a doua
a Tribunalului a încuviințat cererea reclamantei. Aceasta a depus înscrisurile menționate în cererea sa în termenul acordat
în acest sens.
40     La 17 ianuarie 2006, pe baza raportului judecătorului raportor, Tribunalul (Camera a doua) a dispus deschiderea procedurii
orale și, în cadrul măsurilor de organizare a procedurii, a invitat părțile să răspundă în scris la o serie de întrebări,
iar pe reclamantă să depună anumite înscrisuri. Părțile au răspuns invitației în termenele stabilite în acest scop.
41     La 7 februarie 2006, după ascultarea părților, Tribunalul a trimis cauza Camerei a doua extinse.
42     La 27 martie 2006, reclamanta a formulat o nouă cerere de depunere a unui contract de închiriere încheiat cu societatea Fortis,
având ca obiect partea încă neînchiriată a Imobilului, precum și o scurtă notă explicativă cu privire la impactul încheierii
acestui din urmă contract asupra evaluării prejudiciului său. Cererea reclamantei a fost încuviințată, după ascultarea Comisiei,
prin Decizia Tribunalului din 4 aprilie 2006. La 26 aprilie 2006, reclamanta a depus la grefa Tribunalului înscrisurile menționate
în cererea sa.
43     Pledoariile părților și răspunsurile acestora la întrebările adresate de Tribunal au fost ascultate în ședința din 17 mai
2006. În cuprinsul procesului‑verbal de ședință, Tribunalul a luat act de modificările aduse de reclamantă concluziilor sale
de despăgubire, modificări cu privire la care Comisia nu a formulat obiecții, precum și de renunțarea reclamantei, datorită
indexării chiriilor, la concluziile sale alternative de despăgubire, formulate pentru prima dată la 26 aprilie 2006.
44     În principal, reclamanta a solicitat Tribunalului:
–       declararea angajării răspunderii contractuale a Comisiei din propria culpă și obligarea acesteia la plata către reclamantă
a sumei finale de 8 853 399,44 euro, echivalent al prejudiciului estimat, la care se adaugă dobânzi calculate la nivelul dobânzii
legale aplicabile în Belgia, de la data cererii până la data plății efective;
–       dacă este cazul, citarea negociatorului să se prezinte în vederea ascultării sale în legătură cu afirmațiile pe care le‑ar
fi făcut cu ocazia întâlnirii din 6 iunie și a convorbirii telefonice din 10 iulie 2003.
45     În subsidiar, reclamanta a solicitat Tribunalului:
–       declararea angajării răspunderii extracontractuale a Comunității, reprezentată de Comisie, și obligarea Comisiei la plata
către reclamantă a sumei de 6 731 448,46 euro, cu titlu de reparare a pagubei suferite, precum și a daunelor interese moratorii
de 6 % aferente acestei sume, calculate începând cu data pronunțării prezentei hotărâri până la data plății efective;
–       dacă este cazul, dispunerea luării măsurii de cercetare judecătorească propusă în cererea principală.
46     În orice caz, reclamanta a solicitat Tribunalului obligarea Comisiei la plata cheltuielilor de judecată.
47     Comisia a solicitat Tribunalului:
–       declararea cererii reclamantei ca inadmisibilă în partea care se întemeiază pe răspunderea contractuală a Comisiei;
–       declararea cererii reclamantei ca nefondată în partea care se întemeiază pe angajarea răspunderii extracontractuale a Comisiei;
–       obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată, inclusiv a cheltuielilor necesare pentru apărarea sa în cuantum
de 15 000 de euro.

Cu privire la acțiunea principală în răspundere contractuală
48     În cererea introductivă, reclamanta precizează că acțiunea în răspundere introdusă la Tribunal, cu titlu principal, se întemeiază
pe clauza compromisorie prevăzută la articolul 17 din contractul de închiriere pe care l‑ar fi încheiat cel mai târziu la
26 iunie 2003 cu Comunitatea, reprezentată de Comisie, și, prin urmare, pe dispozițiile articolului 225 alineatul (1) CE și
ale articolului 238 CE.
49     Comisia susține că acțiunea în răspundere contractuală introdusă de reclamantă este inadmisibilă.
A –
Argumentele părților
50     Comisia invocă necompetența Tribunalului de judecare a cauzei în temeiul unei clauze compromisorii cuprinse într‑un contract
care nu ar fi fost valabil încheiat între părți.
51     Reclamanta susține că Tribunalul este competent să se pronunțe asupra acțiunii sale în răspundere contractuală în temeiul
clauzei compromisorii cuprinse în proiectul de contract pe care aceasta l‑a comunicat Comisiei la 16 iunie 2003. Într‑adevăr,
acest proiect de contract ar fi corespuns unei oferte de a contracta depuse de către reclamantă, reprezentată de societatea
Fortis, care ar fi fost ulterior acceptată, cel mai târziu la 26 iunie 2003, de către Comunitatea Europeană, reprezentată
de Comisie. Acordul Comisiei ar rezulta din mențiunea manuscrisă și din semnătura aplicate de către negociator pe scrisoarea
de înaintare anexată proiectului de contract comunicat Comisiei la 16 iunie 2003. Prin urmare, reclamanta se prevalează de
articolul 17 din proiectul de contract, intitulat „Clauza atributivă de competență și legea aplicabilă”, care prevede în special
că, „[î]n caz de litigiu și în lipsa unui acord amiabil, va fi competentă Curtea de Justiție a Comunităților Europene”.
52     În ședință, Comisia a contestat existența clauzei compromisorii invocate de către reclamantă, motivând că, între părțile din
acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului în temeiul articolului 238 CE, și anume între reclamantă și Comunitatea Europeană,
reprezentată în acest scop de Comisie, nu a intervenit niciun acord asupra acestei clauze. În cuprinsul observațiilor sale
scrise, Comisia a relevat în special faptul că, în lipsa autorizărilor și aprobărilor necesare, părțile la negocieri nu erau
împuternicite să își asume obligații contractuale în numele părților din prezentul litigiu, astfel încât nu s‑a putut încheia
valabil niciun contract între acestea din urmă.
B –
Aprecierea Tribunalului
53     În temeiul dispozițiilor articolului 225 alineatul (1) CE coroborate cu dispozițiile articolului 238 CE, Tribunalul este competent
să se pronunțe în temeiul unei clauze compromisorii cuprinse într‑un contract de drept public sau de drept privat încheiat
de Comunitate sau în numele acesteia. În jurisprudență se precizează că doar părțile la clauza compromisorie pot fi părți
în acțiunea formulată în temeiul articolului 238 CE (a se vedea în acest sens Hotărârea Curții din 7 decembrie 1976 Pellegrini/Comisia,
23/76, Rec., p. 1807, punctul 31). Prin urmare, în lipsa voinței exprese a părților de a‑i conferi competența de a se pronunța
asupra unui litigiu legat de un contract, Tribunalul este necompetent să soluționeze litigiul (a se vedea în acest sens Ordonanța
Tribunalului din 3 octombrie 1997, Mutual Aid Administration Services/Comisia, T‑186/96, Rec., p. II‑1633, punctul 46); în
caz contrar, Tribunalul și‑ar extinde competența jurisdicțională și la alte litigii decât cele în privința cărora articolul
240 CE îi conferă limitativ competența, această prevedere conferind instanțelor naționale competența de drept comun de judecare
a litigiilor în care Comunitatea este parte (Hotărârea Curții din 21 mai 1987, Rau și alții, 133/85-136/85, Rec., p. 2289,
punctul 10, și Ordonanța Mutual Aid Administration Services/Comisia, citată anterior, punctul 47). În plus, întrucât această
competență comunitară derogă de la dreptul comun, ea trebuie să fie interpretată restrictiv (Hotărârea Curții din 18 decembrie
1986, Comisia/Zoubek, 426/85, Rec., p. 4057, punctul 11).
54     Prin urmare, se impune a se examina dacă între reclamantă sau reprezentanții săi și Comisie sau reprezentanții acesteia, acționând
în numele și pe seama Comunității, a fost încheiată în mod valabil clauza compromisorie invocată de către reclamantă.
55     În această privință, din jurisprudență rezultă că deși, printr‑o clauză compromisorie încheiată în temeiul articolului 238
CE, se poate conveni asupra soluționării litigiului de către Curte prin aplicarea legii naționale care guvernează contractul,
competența sa de judecare a unui litigiu privitor la acest contract se stabilește prin raportare doar la prevederile articolului
238 CE și la conținutul clauzei compromisorii, fără a putea fi invocate prevederile dreptului național care s‑ar opune atribuirii
acestei competențe (Hotărârea Curții din 8 aprilie 1992, Comisia/Feilhauer, C‑209/90, Rec., p. I‑2613, punctul 13).
56     Articolul 238 CE nu precizează forma pe care trebuie să o îmbrace clauza compromisorie, însă de la articolul 44 alineatul
(5a) din Regulamentul de procedură, care impune ca cererea introdusă în conformitate cu prevederile articolului 225 alineatul
(1) CE și ale articolului 238 CE să fie însoțită de un exemplar al clauzei care atribuie competența instanțelor comunitare,
rezultă că aceasta trebuie în principiu să fie stipulată în scris. Articolul 44 alineatul (5a) din Regulamentul de procedură
urmărește totuși o finalitate de ordin probatoriu, astfel încât condiția de formă prevăzută trebuie să fie considerată îndeplinită
atunci când înscrisurile depuse de către reclamantă permit instanței comunitare sesizate să ia cunoștință în mod util de acordul
părților la litigiu, acord în sensul de a conferi instanțelor comunitare, și nu instanțelor naționale, competența de soluționare
a diferendului cu privire la contract (a se vedea în acest sens Hotărârea Pellegrini/Comisia, citată la punctul 53 de mai
sus, punctul 10).
57     În speță, la articolul 17 din proiectul de contract de închiriere se stipulează că, în lipsa unui acord amiabil al părților,
litigiile care s‑ar putea ivi cu privire la contract vor fi de competența „Curții de Justiție”. Potrivit jurisprudenței, aceste
din urmă noțiuni trebuie interpretate în sensul că se referă la instituția prevăzută la articolul 238 CE, care cuprinde și
Tribunalul (a se vedea în acest sens Hotărârea Curții din 17 martie 2005, Comisia/AMI Semiconductor Belgium și alții, C‑294/02,
Rec., p. I‑2175, punctele 43-53), acesta din urmă fiind, în cauza de față, instanța competentă potrivit articolului 225 alineatul
(1) CE.
58     Cu toate acestea, părțile din prezentul litigiu nu sunt de acord asupra faptului că stipulația cuprinsă la articolul 17 din
proiectul de contract de închiriere ar echivala cu încheierea clauzei compromisorii invocate.
59     În această privință, se impune a se constata că reclamanta nu a contrazis în mod întemeiat afirmațiile Comisiei, potrivit
cărora ordonatorul competent pentru a încheia contractul era, în speță, directorul OIB, afirmații care se coroborează cu prevederile
articolului 16 din Decizia 2003/523 și cu cele ale titlului V al părții II din Regulamentul (CE, Euratom) nr. 1605/2002 al
Consiliului din 25 iunie 2002 privind regulamentul financiar aplicabil bugetului general al Comunităților Europene (denumit
în continuare „Regulamentul financiar”) (JO L 248, p. 1, Ediție specială, 01/vol. 3, p. 198), la care acest din urmă articol
face trimitere. În plus, este necesar să se sublinieze că, fiind întrebată în ședință cu privire la acest aspect, reclamanta
s‑a prevalat doar de faptul că această clauză compromisorie a fost „aparent” încheiată, având întotdeauna impresia că, în
privința tranzacției imobiliare în litigiu, negociatorul are puterea de a-și asuma obligații contractuale în numele Comisiei
și, în final, al Comunității. În cuprinsul observațiilor sale scrise, Comisia a contestat că reclamanta se poate prevala,
în speță, de teoria mandatului aparent, întrucât nu a demonstrat ce anume din atitudinea adoptată de negociator ar fi putut
lăsa impresia că era abilitat să își asume obligații contractuale în numele Comisiei.
60     În ipoteza în care teoria aparenței ar trebui recunoscută în dreptul comunitar, în special în materie de reprezentare a părților
la un contract, aplicarea acesteia ar implica în mod necesar ca terțul care invocă aparența să dovedească faptul că circumstanțele
cauzei îl îndreptățeau să creadă că aparența invocată corespunde cu realitatea. Prin urmare, în speță, reclamanta care a formulat
acțiunea în temeiul unei clauze compromisorii „aparent” încheiate între aceasta și Comisie trebuie să dovedească cel puțin
faptul că, ținând cont de circumstanțele cauzei, era îndreptățită să creadă că negociatorul este împuternicit să își asume
obligații contractuale pentru Comisie, acționând în numele și pe seama Comunității.
61     În speță, această cerință nu este îndeplinită. În fapt, reclamanta nu a dovedit prin niciun mijloc de probă susținerile sale
conform cărora negociatorul s‑ar fi recomandat față de ea ca fiind ordonatorul competent care are competențele necesare pentru
a-și asuma obligații prin contract în numele Comisiei și al Comunității. Astfel, nu este dovedit faptul că eroarea invocată
de către reclamantă asupra limitelor exacte ale competențelor negociatorului ar fi rezultat din atitudinea acestuia din urmă.
62     De altfel, reclamanta nu a dovedit că situația de fapt din cauză ar fi determinat‑o, fără să i se poată reproșa propria imprudență
sau neglijență, să se înșele asupra limitelor exacte ale competențelor negociatorului și asupra efectelor mențiunii manuscrise
și ale semnăturii aplicate de către acesta, la 26 iunie 2003, pe scrisoarea de înaintare a proiectului de contract (a se vedea
punctul 11 de mai sus). După cum rezultă din dosar, societatea Fortis, care reprezenta reclamanta cu ocazia negocierilor precontractuale,
este un profesionist avizat și un operator important pe piața imobiliară din Bruxelles. Anterior negocierilor care fac obiectul
acestei cauze, în perioada 1999-2002, societatea Fortis derulase deja cu serviciile Comisiei mai multe negocieri similare.
Din înscrisurile depuse în această privință de către Comisie rezultă că, în cadrul unor asemenea tranzacții, se obișnuiește
negocierea clauzelor contractului ce urmează a fi încheiat și a oricărei convenții atributive de competență cu privire la
acesta înainte de a demara procedura internă de control și de decizie care conduce la asumarea de obligații contractuale de
către Comisie. Având în vedere experiența sa în această privință, societatea Fortis cunoștea astfel faptul că acordul asupra
clauzelor contractului și ale convenției atributive de competență precedă asumarea de obligații din punct de vedere juridic
de către Comisie, aceasta intervenind doar după parcurgerea etapei de control și de decizie internă în cadrul instituției.
În speță, mențiunea manuscrisă din 26 iunie 2003, prin care negociatorul preciza, printre altele, că au fost înaintate autorităților
de control clauzele convenției atributive de competență, era suficient de clară și de precisă pentru a permite societății
Fortis să deducă faptul că etapa de control și de decizie internă în cadrul Comisiei fusese declanșată și că, potrivit practicii
obișnuite, ordonatorul competent ar urma să își asume obligațiile contractuale doar după finalizarea procedurii menționate.
63     Această concluzie nu poate fi contrazisă de faptul că, în cadrul negocierilor în cauză, Comisia nu ar fi adus la cunoștință
în mod expres partenerului său regulile precise ale procedurii sale interne de control și de decizie sau de faptul că negocierile
în cauză ar fi fost derulate cu un nou organism, înființat expres de Comisie pentru a gestiona tranzacțiile imobiliare. În
fapt, din momentul în care situația aparentă invocată de către reclamantă ar fi derogat de la practica obișnuită în materie
(a se vedea punctul 62 de mai sus), cunoscută de către reclamantă, această situație ar fi trebuit să îi provoace îndoieli
și să o determine să verifice, în speță, limitele precise ale competențelor negociatorului. Prin neefectuarea acestei verificări,
date fiind circumstanțele speței, reclamanta a dat dovadă de neglijență, de care nu se poate prevala în mod legitim în cadrul
acestei acțiuni.
64     Față de cele expuse mai sus, este neîntemeiată susținerea reclamantei potrivit căreia aceasta a crezut în mod legitim că mandatul
dat pentru a negocia clauzele contractului coincidea cu cel de a-și asuma obligații contractuale în numele Comisiei și că
acordul intervenit, la 26 iunie 2003, între părțile la negocieri echivala cu o asumare de obligații de către Comisie. În consecință,
în speță, reclamanta nu se poate prevala în mod întemeiat de afirmația conform căreia clauza compromisorie invocată ar fi
existat „în mod aparent” în privința sa începând cu data de 26 iunie 2003.
65     În consecință, fără a mai fi necesară pronunțarea asupra eventualei împuterniciri a societății Fortis de a reprezenta reclamanta
în vederea stipulării clauzei compromisorii invocate, se impune a se reține că, întrucât existența unei clauze compromisorii
legal încheiate între părțile din litigiu nu a fost probată de către reclamantă, iar în această privință, prevederile articolului
44 alineatul (5a) din Regulamentul de procedură nu au fost respectate, acțiunea reclamantei este inadmisibilă în partea în
care se întemeiază pe prevederile coroborate ale articolului 225 alineatul (1) CE și ale articolului 238 CE.

Cu privire la acțiunea subsidiară în răspundere extracontractuală
66     În cererea introductivă, reclamanta a precizat că acțiunea în răspundere este introdusă la Tribunal cu titlu subsidiar în
situația în care Tribunalul ar aprecia că între părți nu s‑a încheiat contractul de închiriere, în temeiul articolelor 225
CE și 235 CE, precum și al articolului 288 al doilea paragraf CE.
67     În consecință, se impune pronunțarea asupra acțiunii în răspundere extracontractuală legal introduse de către reclamantă în
temeiul articolelor sus‑menționate.
A –
Cu privire la fond
1.
Argumentele părților
68     Reclamanta invocă nerespectarea de către Comisie a obligației de a acționa cu bună‑credință în cadrul negocierilor precontractuale
și faptul că aceasta și‑a exercitat abuziv dreptul său de a nu contracta, prin încetarea negocierilor precontractuale într‑un
stadiu foarte avansat al acestora. În primul rând, la primirea ofertei emise la 16 iunie 2003, Comisia nu i‑ar fi precizat
reclamantei că nu putea să o accepte din cauza exigențelor impuse de procedura sa internă de luare a deciziilor, ci, dimpotrivă,
ar fi contrasemnat oferta cunoscând faptul că, în acest temei, reclamanta ar demara lucrările de amenajare. În continuare,
Comisia nu ar fi împiedicat continuarea negocierilor până la 14 septembrie 2003, deși a știut, de la începutul lunii iulie
2003, că acestea erau sortite eșecului. În sfârșit, Comisia nu ar fi comunicat niciodată adevăratul motiv al încetării negocierilor
și ar fi tratat superficial aceste negocieri, fără a ține cont de opoziția exprimată de funcționari în ce privește localizarea
Imobilului. Reclamanta contestă că Regulamentul financiar îi conferă Comisiei dreptul absolut de a nu finaliza procedura de
încheiere a unui contract, fără a fi obligată la despăgubiri. În această privință, reclamanta invocă nelegalitatea prevederilor
titlului V al părții I din Regulamentul financiar, atât pentru că au fost adoptate în baza unui temei juridic inadecvat, cu
încălcarea principiului comunitar al atribuirii de competențe, cât și întrucât acestea încalcă articolul 288 CE prin exonerarea
ilegală a Comisiei de o parte din răspunderea sa. Cu titlu subsidiar, reclamanta susține că, în speță, Comisia nu poate invoca
în apărare norma prevăzută la articolul 101 primul paragraf din Regulamentul financiar, în măsura în care ea însăși nu s‑a
conformat cerințelor celui de‑al doilea paragraf al acestui articol, care prevede obligația de a comunica ofertanților interesați
motivele deciziei de a renunța la contract.
69     În cadrul replicii, reclamanta invocă în plus că, prin retragerea acceptării ofertei, Comisia a încălcat principiile generale
de drept comunitar care interzic retragerea unui act administrativ generator de drepturi subiective în favoarea particularilor.
70     Reclamanta invocă faptul că, prin încetarea negocierilor, după ce, la 26 iunie 2003, a determinat‑o pe reclamantă să spere
în mod temeinic că acordul de principiu dat în privința clauzelor contractuale va fi urmat de semnarea formală a contractului,
Comisia a încălcat de asemenea și principiul protecției încrederii legitime. În primul rând, Comisia ar fi indus‑o în eroare
cu privire la întinderea obligațiilor sale, omițând să o informeze că, date fiind exigențele legate de procedura sa internă,
nu și‑ar putea asuma obligații din punct de vedere juridic decât la semnarea formală a contractului de închiriere de către
ordonatorul competent și că orice inițiativă luată de către reclamantă în acest interval ar fi pe propriul său risc. În continuare,
Comisia ar fi determinat‑o pe reclamantă să efectueze comenzile necesare efectuării lucrărilor de amenajare. Astfel, Comisia
ar fi insistat, în mai multe rânduri, ca aceste lucrări să fie realizate rapid pentru ca instalarea funcționarilor să aibă
loc la 1 noiembrie 2003, data intrării în vigoare a contractului de închiriere. În plus, negociatorul ar fi contrasemnat,
fără a exprima nicio rezervă, scrisoarea din 16 iunie 2003 în care se preciza: „Chiar de la primirea [scrisorii contrasemnate],
vom efectua, astfel cum ne‑ați solicitat, comenzile de lucrări, fără a aștepta semnarea formală a contractului de închiriere.”
Mai mult, cu ocazia întâlnirii din 6 iunie 2003, menționată la punctul 5 de mai sus, negociatorul ar fi comunicat, pe de o
parte, societății Fortis că, deși semnarea contractului nu se poate realiza înainte de 15 iunie 2003, încheierea acestuia
este certă și, pe de altă parte, ar fi sugerat interlocutorilor săi să se bazeze pe cuvântul său pentru a efectua comenzile
necesare lucrărilor de amenajare. În temeiul încrederii legitime astfel întreținute și necontrazise ulterior, pentru a-și
putea îndeplini, în termenele stabilite, obligațiile ce îi reveneau potrivit contractului de închiriere, reclamanta ar fi
efectuat, începând cu 4 iulie 2003, comenzile necesare lucrărilor de amenajare. Numai ulterior, în mod implicit începând cu
10 iulie 2003, apoi în mod explicit la 14 septembrie 2003, Comisia și‑ar fi exprimat îndoiala cu privire la semnarea formală
a contractului.
71     Pentru prejudiciul suferit ca urmare a acestor ilegalități, reclamanta solicită, în primul rând, să fie despăgubită pentru
pierderea unei șanse de a încheia contractul de închiriere prin plata a 75 % din cuantumul câștigului contractual preconizat,
și anume a sumei de 6 608 821,25 euro.
72     Pe de altă parte, reclamanta solicită rambursarea cheltuielilor angajate inutil în cadrul negocierilor. În primul rând, în
ceea ce privește cheltuielile în cuantum de 41 637,77 euro, solicitate de către furnizorii săi, societățile B. și A., ca urmare
a comenzilor realizate, acestea ar fi fost efectuate în temeiul încrederii legitime în faptul că semnarea oficială a contractului
de închiriere urma să aibă loc. În al doilea rând, în ceea ce privește costul prestațiilor, în cuantum de 19 298,76 euro fără
TVA, efectuate de către societatea comercială pe acțiuni Fortis Real Estate Property Management (denumită în continuare „FREPM”),
societate a grupului Fortis care s‑ar fi implicat în negocieri în calitate de șef de proiect, și al prestațiilor efectuate
de către personalul societății Fortis, în cuantum de 21 690,68 euro, aceste cheltuieli ar fi fost angajate doar în beneficiul
Comisiei, în temeiul încrederii legitime în faptul că urma să fie încheiat contractul de închiriere.
73     În sfârșit, reclamanta solicită să fie despăgubită pentru pierderea unei șanse de a închiria Imobilul unui terț, în condiții
echivalente, pe durata negocierilor, și anume în perioada 13 mai-14 septembrie 2003. În această perioadă, reclamanta ar fi
renunțat să deruleze negocieri cu terți în privința Imobilului, acordând astfel exclusivitate Comisiei, decizie justificată
de graba manifestată de aceasta pentru încheierea contractului de închiriere. Reclamanta evaluează prejudiciul,
ex aequo et bono
, la suma de 40 000 de euro.
74     Comisia arată, în primul rând, că, prin încetarea negocierilor derulate cu reclamanta, nu a avut o conduită culpabilă în sensul
articolului 288 al doilea paragraf CE.
75     Articolul 101 din Regulamentul financiar i‑ar conferi dreptul absolut de a nu încheia contractul de închiriere, fără a putea
fi obligată la despăgubiri. Acest drept de a renunța la achiziționare, a cărui exercitare nu ar aduce atingere articolului
288 al doilea paragraf CE, ar fi opozabil reclamantei. În speță, Comisia apreciază că a respectat cerințele articolului 101
din Regulamentul financiar chiar și în situația în care a omis să comunice reclamantei motivele deciziei sale de a renunța
la achiziționare, atât timp cât aceasta din urmă nu îi adresase în prealabil o solicitare scrisă în acest sens.
76     Comisia se opune admiterii excepției de nelegalitate invocate de către reclamantă. Regulile aplicabile atribuirii de contracte
de achiziții publice comunitare și obligațiile juridice prevăzute de Regulamentul financiar în sarcina autorităților Uniunii
Europene ar fi fost în mod legal adoptate în temeiul articolelor 274 CE și 279 CE, astfel încât nu se impune neaplicarea acestora
în speță.
77     Comisia arată că, având în vedere că nu a făcut decât să își exercite propriile drepturi, cu respectarea procedurilor de atribuire
a contractelor de achiziții publice comunitare, renunțând la contractul de închiriere din cauza unor motive foarte concrete
legate de problemele tehnice ridicate de Imobil și de localizarea sa geografică, și că la 26 iunie 2003 a înștiințat‑o pe
reclamantă în legătură cu începutul procesului de consultare și de decizie și că i‑a comunicat acesteia, fără întârziere,
suspendarea acestei proceduri, și apoi renunțarea la încheierea contractului de închiriere, nu i se poate imputa nicio nerespectare
gravă și manifestă a limitelor pe care le avea, în speță, puterea sa de apreciere. De asemenea, nu i se poate reproșa faptul
că nu a informat‑o expres pe reclamantă că aprobarea definitivă a contractului ar fi supusă unui proces de consultare și de
decizie, în condițiile în care normele corespunzătoare ar fi obligatorii pentru toți justițiabilii, publicate în Jurnalul
Oficial și, în consecință, cunoscute de către toți și, în special, de către reclamantă care, de altfel, ar fi luat cunoștință
despre aceste norme cu ocazia negocierilor anterioare. În aceste condiții, nu se poate aprecia că, în cadrul negocierilor
precontractuale în litigiu, Comisia ar fi avut o conduită contrară bunei‑credințe.
78     De asemenea, Comisia apreciază că nu i se poate imputa faptul că și‑a retras consimțământul la încheierea contractului de
închiriere, atât timp cât acest consimțământ nu a fost dat niciodată, contrar celor susținute de reclamantă.
79     Comisia mai susține că, date fiind circumstanțele speței, nu a încălcat principiul protecției încrederii legitime. În fapt,
Comisia nu ar fi încurajat niciodată reclamanta să efectueze cheltuieli în vederea realizării lucrărilor de amenajare și nici
nu a urmărit ca aceasta să dobândească încrederea legitimă în faptul că urma să fie încheiat contractul de închiriere. Comisia
nu ar fi dat îndeosebi nicio asigurare precisă cu privire la finalizarea procesului de consultare și de decizie. În schimb,
în cuprinsul mențiunii manuscrise din 26 iunie 2003 și al mesajului electronic din 30 iunie 2003, negociatorul și‑ar fi exprimat
rezerve cu privire la încheierea contractului. În plus, pe durata negocierilor, acesta ar fi indicat reclamantei că, ținând
cont de obligația de a respecta procesul de consultare și de decizie, nu se poate da curs solicitării acesteia de a se obține
aprobarea contractului într‑un anumit termen.
80     În al doilea rând, Comisia contestă faptul că reclamanta ar fi făcut proba care îi incumbă cu privire la existența unei legături
directe de cauzalitate între conduita ilegală și prejudiciul invocat. În privința pierderii unei șanse de a contracta, prejudiciul
cauzat de neocuparea unui imobil, suferit după mai mulți ani de la încetarea negocierilor precontractuale, nu poate fi considerat
drept urmarea firească a acestei încetări. În privința cheltuielilor efectuate de către furnizori, reclamanta ar fi cea care,
prin conduita sa, ar fi cauzat în mod direct acest prejudiciu, întrucât a luat decizia de a lansa comenzile într‑un moment
în care ar fi fost conștientă că nu este încă aprobat contractul, și aceasta în ciuda rezervelor exprimate de negociator.
În sfârșit, în privința cheltuielilor efectuate de FREPM și de personalul societății Fortis, reclamanta nu ar fi dovedit în
ce ar fi constat prestațiile invocate, efectuate pe durata negocierii contractului de închiriere.
81     În al treilea rând, Comisia contestă faptul că reclamanta ar fi făcut proba care îi incumbă cu privire la existența unui prejudiciu
real și cert.
82     În dreptul comunitar, pierderea profitului preconizat din executarea unui contract nu ar putea face obiectul unei despăgubiri
în lipsa unui contract. În plus, despăgubirea pierderii unei șanse ar fi contestabilă în speță, întrucât reclamanta nu ar
fi pierdut niciodată posibilitatea de a închiria Imobilul unui terț. În orice caz, reclamanta nu ar fi dovedit întinderea
prejudiciului invocat.
83     În ceea ce privește cheltuielile solicitate de către furnizori, reclamanta nu ar fi dovedit că prejudiciul invocat este real,
și anume că materialele au fost plătite și că a înregistrat doar pierderi în urma comandării acestora.
84     Cheltuielile suportate de FREPM sau de către societatea Fortis cu ocazia negocierilor nu ar constitui un prejudiciu reparabil,
dat fiind dreptul Comisiei de a renunța, fără a putea fi obligată la despăgubiri, la atribuirea unor contracte de achiziții
publice. În plus, reclamanta nu ar fi administrat probe suficiente pentru a demonstra că a suferit un prejudiciu real și direct
și nici nu a dovedit pertinența elementelor utilizate pentru evaluarea prejudiciului invocat.
85     În sfârșit, reclamanta nu ar putea solicita nicio sumă de bani cu titlu de pretinsă pierdere a unei șanse de a închiria Imobilul
unui terț pe durata negocierilor, întrucât pierderea unui profit rezultat dintr‑un contract neîncheiat nu poate face obiectul
unei despăgubiri. În orice caz, reclamanta nu ar fi dovedit că ar fi avut o șansă reală de a închiria Imobilul unui terț pe
durata negocierilor.
2.
Aprecierea Tribunalului
86     Rezultă dintr‑o jurisprudență constantă că angajarea răspunderii extracontractuale a Comunității în sensul articolului 288
al doilea paragraf CE este supusă întrunirii mai multor condiții, și anume ilegalitatea conduitei imputate instituțiilor,
existența unui prejudiciu real și existența unei legături de cauzalitate între conduita respectivă și prejudiciul invocat
(Hotărârea Curții din 29 septembrie 1982, Oleifici Mediterranei/CEE, 26/81, Rec., p. 3057, punctul 16, Hotărârea Tribunalului
din 11 iulie 1996, International Procurement Services/Comisia, T‑175/94, Rec., p. II‑729, punctul 44, Hotărârea Tribunalului
din 16 octombrie 1996, Efisol/Comisia, T‑336/94, Rec., p. II‑1343, punctul 30, și Hotărârea Tribunalului din 11 iulie 1997,
Oleifici Italiani/Comisia, T‑267/94, Rec., p. II‑1239, punctul 20).
87     În cazul în care una dintre aceste condiții nu este îndeplinită, acțiunea în despăgubire trebuie să fie respinsă în tot, fără
a fi necesară examinarea celorlalte condiții de angajare a răspunderii menționate (Hotărârea Tribunalului din 20 februarie
2002, Förde‑Reederei/Consiliul și Comisia, T‑170/00, Rec., p. II‑515, punctul 37), Tribunalul nefiind obligat să examineze
condițiile răspunderii Comunității într‑o anumită ordine (Hotărârea Curții din 9 septembrie 1999, Lucaccioni/Comisia, C‑257/98 P,
Rec., p. I‑5251, punctul 13).
a)     Cu privire la conduita ilegală invocată
Observații introductive
88     Cu titlu preliminar, este necesar să fie determinat contextul în care s‑au derulat negocierile precontractuale în cauză.
89     În temeiul articolului 104 din Regulamentul financiar și al articolului 116 alineatul (7) din Regulamentul (CE, Euratom) nr. 2342/2002
al Comisiei din 23 decembrie 2002 de stabilire a normelor de aplicare a Regulamentului financiar (denumit în continuare „Norme
de aplicare”) (JO L 357, p. 1, Ediție specială, 01/vol. 4, p. 3), instituțiile comunitare și departamentele acestora sunt
considerate autorități contractante în cazul contractelor atribuite în cont propriu.
90     Articolul 88 alineatul (1) din Regulamentul financiar definește contractele de achiziții publice ca fiind contracte cu titlu
oneros și încheiate în scris de o autoritate contractantă pentru a obține, în schimbul unui preț plătit integral sau parțial
din buget, furnizarea de bunuri mobile sau imobile, executarea de lucrări sau prestarea de servicii. Potrivit aceluiași articol,
aceste contracte cuprind, printre altele, contractele pentru achiziționarea sau închirierea unor imobile.
91     În speță, nu se contestă faptul că între Comunitatea Europeană și reclamantă, societate imobiliară de drept belgian, trebuia
încheiat un contract de închiriere și că acesta avea ca obiect o clădire existentă, și anume clădirea B 1 din City Center,
clădire ce urma a fi închiriată în contul Comisiei, care intenționa să instaleze acolo unele dintre serviciile sale.
92     Din cele de mai sus rezultă că, în speță, Comisia a acționat ca o „autoritate contractantă” în sensul articolului 104 din
Regulamentul financiar și al articolului 116 alineatul (7) din Normele de aplicare și că, astfel, contractul de închiriere
trebuie calificat „contract de achiziții publice” în sensul articolului 88 alineatul (1) din Regulamentul financiar sau, mai
precis, „contract imobiliar” în sensul articolului 116 alineatul (1) din Normele de aplicare.
93     Fără a fi necesară, în acest stadiu, pronunțarea asupra naturii sau a legalității titlului V al părții I din Regulamentul
financiar și a Normelor de aplicare (a se vedea punctele 114-117 și, respectiv, 118-125 de mai jos), se impune a se constata
că aceste prevederi guvernau contractul de închiriere, acestea reglementând procedurile de atribuire a contractelor de achiziții
încheiate în cont propriu de către o instituție comunitară, inclusiv contractele de achiziții publice imobiliare (a se vedea
în acest sens Hotărârea Tribunalului din 6 iulie 2005, TQ3 Travel Solutions Belgium/Comisia, T‑148/04, Rec., p. II‑2627, punctul
1).
94     Articolul 126 alineatul (1) din Normele de aplicare prevede că, atunci când adjudecă contracte imobiliare, autoritățile contractante
pot utiliza o procedură negociată, indiferent de limită, fără publicarea prealabilă a unei notificări de contractare, după
prospectarea pieței locale. În cadrul unei astfel de proceduri, autoritatea contractantă poate alege liber întreprinderea
sau întreprinderile cu care dorește să demareze negocieri.
95     Din actele dosarului rezultă că, în speță, pentru a acoperi propriile nevoi de instalare a unei părți a personalului, Comisia
a ales să utilizeze procedura negociată, fără publicarea prealabilă a unui anunț de participare și după prospectarea pieței
locale.
96     În acest context specific al procedurii de atribuire a contractului trebuie analizate motivele de nelegalitate invocate de
către reclamantă.
Cu privire la retragerea unei acceptări date în mod valabil, la necomunicarea motivelor încetării negocierilor și la angajarea
superficială în cadrul negocierilor precontractuale
97     În ceea ce privește motivul potrivit căruia Comisia nu a respectat interdicția de a retrage o acceptare dată în mod valabil,
trebuie constatat, de la bun început, că acest motiv a fost invocat pentru prima dată în cadrul replicii. Or, conform articolului
48 alineatul (2) din Regulamentul de procedură, pe parcursul procesului, invocarea de motive noi este interzisă, cu excepția
cazului în care acestea se bazează pe elemente de fapt și de drept care au apărut în cursul procedurii.
98     În speță, motivul în cauză putea fi invocat chiar în cuprinsul cererii introductive, depusă la 5 iulie 2004. Într‑adevăr,
din actele dosarului rezultă că, la 24 septembrie 2003, printr‑o scrisoare adresată Comisiei, reclamanta a luat act că directorul
OIB o informase oficial că „Proiectul City Center nu mai f[ăcea] parte din prioritățile […] Comisiei în vederea instalării
propriilor servicii”. În consecință, reclamanta a luat cunoștință chiar la această dată de nelegalitatea pe care o invocă,
și anume nerespectarea interdicției de retragere a unei acceptări care ar fi fost dată în mod valabil.
99     Prin urmare, se impune ca prezentul motiv, invocat tardiv de către reclamantă în cursul prezentei proceduri, să fie respins
ca inadmisibil.
100   În privința motivului conform căruia Comisia ar fi încălcat principiul bunei‑credințe și ar fi abuzat de dreptul său de a
nu contracta prin necomunicarea către reclamantă a motivelor reale ale deciziei sale de a renunța la contractul pentru care
fuseseră demarate negocieri precontractuale și, în consecință, de a înceta negocierile menționate, trebuie subliniat că acest
motiv poate fi asimilat, în esență, prin raportare la situația de fapt în cauză, unui motiv legat de lipsa de motivare a unei
decizii de a renunța la atribuirea contractului. Într‑adevăr, în temeiul prevederilor articolului 101 al doilea paragraf din
Regulamentul financiar și, mai general, în temeiul obligației generale de motivare care rezultă de la articolul 253 CE, Comisia
avea obligația de a comunica reclamantei, în același timp cu decizia de a renunța la atribuirea contractului pentru care aceasta
a ofertat, și motivele acestei decizii.
101   Cu toate acestea, trebuie constatat că reclamanta nu a invocat niciun prejudiciu (a se vedea punctul 157 care urmează) care
ar putea rezulta, printr‑o legătură de la cauză la efect, din necomunicarea de către Comisie a motivelor deciziei sale de
a renunța la contract și, prin urmare, de a înceta negocierile precontractuale. În consecință, în speță nu sunt întrunite
cerințele legate de existența unui prejudiciu și a unei legături de cauzalitate între acest prejudiciu și conduita ilegală
a instituției comunitare, cerințe ce sunt necesare pentru angajarea răspunderii extracontractuale a Comunității (a se vedea
punctele 86 și 87 de mai sus). Prin urmare, răspunderea extracontractuală a Comunității nu poate fi angajată în baza acestei
pretinse ilegalități.
102   În consecință, se impune a se respinge motivul legat de necomunicarea motivelor de încetare a negocierilor precontractuale,
întrucât nu este aplicabil în speță.
103   De asemenea, nu poate fi primit motivul conform căruia Comisia ar fi încălcat principiul bunei‑credințe și ar fi abuzat de
dreptul său de a nu contracta, angajându‑se în mod superficial în negocieri precontractuale pe care, ulterior, a fost nevoită
să le întrerupă. Acest motiv se întemeiază pe ipoteza că încetarea negocierilor precontractuale ar fi fost cauzată doar de
opoziția funcționarilor cu privire la localizarea Imobilului, care ar fi fost cunoscută de Comisie în momentul începerii negocierilor.
Or, realitatea acestei susțineri nu este probată. În schimb, din duplică și din actele dosarului rezultă că încetarea negocierilor
precontractuale este cauzată de o serie de probleme tehnice, legate în special de amplasarea geografică a Imobilului, ce au
fost semnalate de către anumite autorități de control (a se vedea punctul 20 de mai sus), atunci când acestea au fost sesizate
în cadrul procedurii interne de control și de decizie.
104   În consecință, chestiunea de a ști dacă, în speță, Comisia a adoptat o conduită ilegală trebuie analizată prin raportare la
celelalte motive invocate de către reclamantă.
Cu privire la comunicarea tardivă a deciziei de încetare a negocierilor precontractuale, necomunicarea regulilor interne de
luare a deciziilor și asigurările date cu privire la încheierea contractului de închiriere și/sau cu privire la suportarea
cheltuielilor legate de investițiile aferente acestuia.
105   În ceea ce privește cerința unui conduite ilegale, jurisprudența impune dovada unei încălcări suficient de grave a unei norme
de drept având ca obiect conferirea unor drepturi particularilor (Hotărârea Curții din 4 iulie 2000, Bergaderm și Goupil/Comisia,
C‑352/98 P, Rec., p. I‑5291, punctul 42). Criteriul decisiv în funcție de care se apreciază o încălcare a dreptului comunitar
ca fiind suficient de gravă este nerespectarea manifestă și gravă, de către instituția comunitară în cauză, a limitelor care
se impun puterii sale de apreciere. Atunci când această instituție nu dispune decât de o marjă de apreciere destul de redusă,
chiar inexistentă, simpla încălcare a dreptului comunitar poate fi suficientă pentru a proba existența unei încălcări suficient
de grave (Hotărârea Curții din 10 decembrie 2002, Comisia/Camar și Tico, C‑312/00 P, Rec., p. I‑11355, punctul 54, Hotărârea
Tribunalului din 12 iulie 2001, Comafrica și Dole Fresh Fruit Europe/Comisia, T‑198/95, T‑171/96, T‑230/97, T‑174/98 și T‑225/99,
Rec., p. II‑1975, punctul 134).
106   Având în vedere criteriile ce rezultă din jurisprudență, este necesar, în primul rând, să se analizeze dacă încălcările invocate
de către reclamantă privesc norme de drept ce conferă drepturi particularilor. În această privință, trebuie subliniat că,
în cadrul argumentației reclamantei, invocarea unui abuz de drept care ar rezulta din circumstanțele care au determinat renunțarea
la încheierea contractului și încetarea negocierilor precontractuale nu prezintă nicio valoare autonomă prin raportare la
motivul legat de încălcarea principiului bunei‑credințe. În consecință, invocarea unui abuz de drept coincide, în speță, cu
acest din urmă motiv.
–       Cu privire la natura normelor a căror încălcare este invocată
107   În cauzele în care s‑a pronunțat Hotărârea din 15 iulie 1960, Von Lachmüller și alții/Comisia CEE (43/59, 45/59 și 48/59,
Rec., p. 933, p. 956), și Hotărârea din 16 decembrie 1960, Fiddelaar/Comisia CEE (44/59, Rec., p. 1077, p. 1099), Curtea a
apreciat că acțiunea autorității publice comunitare, atât în domeniul administrativ, cât și în domeniul contractual, trebuie
să respecte întotdeauna principiul bunei‑credințe. În plus, din jurisprudența comunitară rezultă o regulă potrivit căreia
justițiabilii nu se pot prevala în mod abuziv de normele comunitare (a se vedea în acest sens Hotărârea Curții din 3 decembrie
1974, Van Binsbergen, 33/74, Rec., p. 1299, punctul 13, Hotărârea Curții din 10 ianuarie 1985, Leclerc și alții, 229/83, Rec.,
p. 1, punctul 27, Hotărârea Curții din 21 iunie 1988, Lair, 39/86, Rec., p. 3161, punctul 43, Hotărârea Curții din 3 martie
1993, General Milk Products, C‑8/92, Rec., p. I‑779, punctul 21, Hotărârea Curții din 5 octombrie 1994, TV10, C‑23/93, Rec.,
p. I‑4795, punctul 21, Hotărârea Curții din 12 mai 1998, Kefalas și alții, C‑367/96, Rec., p. I‑2843, punctul 20, Hotărârea
Curții din 23 martie 2000, Diamantis, C‑373/97, Rec., p. I‑1705, punctul 33, și Hotărârea Curții din 21 februarie 2006, Halifax
și alții, C‑255/02, Rec., p. I‑1609, punctul 69). Cu ocazia negocierilor în vederea încheierii unui contract între autoritatea
publică comunitară și un ofertant în cadrul unei proceduri de atribuire a unui contract de achiziții publice, aceste norme
juridice conferă drepturi ofertantului în cauză prin impunerea anumitor limite acțiunii autorității contractante comunitare
care decide să renunțe la achiziționare și să nu contracteze.
108   De altfel, din jurisprudență rezultă că principiul protecției sau respectării încrederii legitime este un principiu general
de drept comunitar care conferă drepturi particularilor (Hotărârea Curții din 19 mai 1992, Mulder și alții/Consiliul și Comisia,
C‑104/89 și C‑37/90, Rec., p. I‑3061, punctul 15, Hotărârea Tribunalului din 6 decembrie 2001, Emesa Sugar/Consiliul, T‑43/98,
Rec., p. II‑3519, punctele 64 și 87). Cu ocazia unei proceduri de atribuire a unui contract de achiziții publice, acest principiu
conferă drepturi oricărui ofertant aflat într‑o situație din care reiese că administrația comunitară, furnizându‑i asigurări
precise, l‑a determinat să nutrească speranțe întemeiate (a se vedea în acest sens Hotărârea Tribunalului din 17 decembrie
1998, Embassy Limousines & Services/Parlamentul, T‑203/96, Rec., p. II‑4239, punctul 74 și următoarele).
109   Față de cele expuse mai sus, se impune a se constata că reclamanta invocă în speță încălcarea de norme care conferă drepturi
particularilor.
110   În al doilea rând, criteriile care decurg din jurisprudență implică precizarea marjei de manevră de care dispunea în speță
Comisia, în special în temeiul articolului 101 primul paragraf din Regulamentul financiar, pentru a renunța la încheierea
contractului și pentru a înceta, prin urmare, negocierile declanșate.
–       Cu privire la sfera de aplicare, natura, legalitatea și opozabilitatea articolului 101 primul paragraf din Regulamentul financiar
111   În special de la articolul 101 primul paragraf din Regulamentul financiar rezultă că, în cadrul unei proceduri negociate,
fără publicarea prealabilă a unui anunț de participare, după prospectarea pieței locale, precum cea care a fost legal aplicată
în speță, autoritatea contractantă dispune de o foarte mare putere de apreciere în privința renunțării la încheierea contractului
și, prin urmare, în privința încetării negocierilor precontractuale aflate în curs de derulare (a se vedea, de asemenea, în
acest sens și prin analogie Hotărârea Curții din 16 septembrie 1999, Fracasso și Leitschutz, C‑27/98, Rec., p. I‑5697, punctele
23-25, și Hotărârea Embassy Limousines & Services/Parlamentul, punctul 108 de mai sus, punctul 54).
112   Rezultă că, pentru a fi îndeplinită condiția legată de existența unei conduite ilegale, reclamanta trebuie să dovedească nu
numai încălcarea de către Comisie a uneia dintre normele de drept pe care le invocă, prin raportare la circumstanțele în care
s‑a luat decizia de a renunța la încheierea contractului și de a înceta, în consecință, negocierile precontractuale, ci și
faptul că această încălcare constituie o nerespectare manifestă și gravă a limitelor care se impun acestei instituții în exercitarea
puterii sale de apreciere.
113   Această concluzie nu este contrazisă de argumentele sau excepțiile invocate în speță de către reclamantă.
114   În ceea ce privește argumentele reclamantei, potrivit cărora, spre deosebire de alte prevederi ale titlului V al părții I
din Regulamentul financiar, articolul 101 primul paragraf din regulamentul menționat nu se aplică încheierii contractului
de închiriere întrucât prevede doar măsuri de organizare internă a instituțiilor comunitare care, prin chiar natura lor, nu
pot crea efecte juridice față de terți, este suficient să se constate că, dimpotrivă, acest articol cuprinde norme cu caracter
de regulament care, în temeiul articolului 249 CE, sunt de aplicabilitate generală, obligatorii și direct aplicabile în toate
elementele lor situației obiective pe care o guvernează.
115   Într‑adevăr, din dispozițiile finale ale Regulamentului financiar rezultă că, precum toate prevederile acestuia, articolul
101 primul paragraf este obligatoriu în toate elementele sale și direct aplicabil în orice stat membru. Prevederile acestuia
au fost publicate în Jurnalul Oficial cu titlu de acte a căror publicare reprezintă o condiție a aplicabilității lor.
116   În plus, din considerentul 24 al Regulamentului financiar rezultă că articolul 101 primul paragraf reglementează contractele
de achiziții publice adjudecate de instituțiile comunitare în cont propriu. Deci, prin chiar obiectul său, acest articol are
vocația de a produce efecte juridice față de toți terții ofertanți din cadrul acestor proceduri de achiziții. În plus, trebuie
subliniat că articolul 101 primul paragraf definește precis drepturile autorității contractante în raporturile sale cu ofertanții
pentru un contract de achiziții publice. Or, așa cum arată în mod întemeiat Comisia, aceste prevederi ar fi lipsite de conținut
și de sferă de aplicare dacă ar avea natura unei simple norme de funcționare internă a instituțiilor. Din chiar cuprinsul
articolului 101 primul paragraf rezultă că acesta are vocația de a produce efecte față de terții care depun oferte în cadrul
unei proceduri de atribuire a unui contract de achiziții publice de către o instituție comunitară în cont propriu și că are,
în această măsură, o aplicabilitate generală.
117   În speță, având în vedere că negocierile precontractuale au fost declanșate ulterior datei de publicare și de intrare în vigoare
a Regulamentului financiar, prevederile articolului 101 primul paragraf erau opozabile reclamantei și aplicabile procedurii
de atribuire a contractului în discuție în prezenta cauză. Într‑adevăr, Regulamentul financiar a fost publicat în Jurnalul
Oficial la 16 septembrie 2002 și s‑a aplicat începând cu 1 ianuarie 2003, în conformitate cu prevederile articolului 187 din
regulament, în timp ce negocierile precontractuale dintre Comisie și reclamantă au fost declanșate abia în luna mai 2003.
118   Pe de altă parte, trebuie înlăturate excepțiile de nelegalitate invocate de către reclamantă în susținerea inaplicabilității,
în speță, a articolului 101 primul paragraf din Regulamentul financiar, precum și a celorlalte prevederi ale titlului V al
părții I din același regulament.
119   Trebuie reamintit că, în cadrul sistemului de competențe ale Comunității, alegerea temeiului juridic al unui act trebuie să
se bazeze pe elemente obiective care pot fi supuse controlului jurisdicțional și că printre aceste elemente figurează, în
special, scopul și conținutul actului (a se vedea Hotărârea Curții din 12 noiembrie 1996, Regatul Unit/Consiliul, C‑84/94,
Rec., p. I‑5755, punctul 25 și jurisprudența citată).
120   Articolul 279 CE abilitează „Consiliul, hotărând în unanimitate la propunerea Comisiei și după consultarea Parlamentului European
și obținerea avizului Curții de Conturi [să adopte] regulamentele financiare care precizează în special procedura care trebuie
adoptată pentru stabilirea și execuția bugetului și pentru predarea și verificarea conturilor”. Acest articol conferă Consiliului
o competență generală de stabilire a normelor care guvernează ansamblul domeniului bugetar reglementat de Tratatul CE, care
include nu numai procedurile privitoare la stabilirea și execuția bugetului, precum și la predarea și verificarea conturilor,
ci și orice alt aspect strâns legat de acestea, astfel cum rezultă din folosirea expresiei „în special”.
121   După cum rezultă de la articolul 88 alineatul (1) din Regulamentul financiar, contractele de achiziții publice reglementate
prin Regulamentul financiar sunt contracte finanțate, în tot sau în parte, din bugetul comunitar. În cadrul unui contract
de achiziții publice comunitare, încheierea contractului dă naștere unei obligații (angajament juridic) în virtutea căreia
rezultă o cheltuială care este pusă în sarcina bugetului (angajament bugetar). În virtutea principiului unității și exactității
bugetare, cheltuiala aferentă angajamentului juridic trebuie să fie înscrisă în buget. În această modalitate, atribuirea de
contracte de achiziții publice efectuată de instituțiile comunitare în cont propriu și încheierea contractelor aferente sunt
strâns legate de execuția cheltuielilor bugetare.
122   Chiar dacă, de regulă, se consideră că reglementarea contractelor de achiziții publice nu aparține dreptului bugetar, acesta
din urmă fiind interpretat în sens mai restrâns, trebuie arătat că, în dreptul comunitar, respectarea principiilor care decurg
din ansamblul prevederilor financiare din Tratatul CE și, în special, a principiului transparenței și al bunei gestionări
financiare impune ca atribuirea de contracte de achiziții publice de către instituțiile comunitare în cont propriu, care pot
fi legate de execuția bugetului, să fie supusă unor norme transparente și care garantează respectarea procedurilor de protecție
a fondurilor comunitare. În plus, și chiar dacă, în majoritatea cazurilor, dreptul financiar sau bugetar nu este de natură
a crea drepturi și obligații pentru persoanele care nu sunt incluse în sfera publică, nimic nu se opune ca astfel de norme
să poată produce efecte juridice proprii față de terții care acceptă să depună oferte în cadrul unui contract de achiziții
publice comunitare finanțate, în tot sau în parte, din bugetul comunitar.
123   De la articolul 89 din Regulamentul financiar rezultă cu claritate că obiectul și scopul prevederilor titlului V al părții
I din același regulament, astfel cum au fost completate prin prevederile corespunzătoare din Normele de aplicare, sunt ca
toate contractele de achiziții publice finanțate integral sau parțial din buget să respecte principiile transparenței, proporționalității,
tratamentului egal și nediscriminării și ca toate contractele de achiziții publice să se scoată la licitație în cea mai mare
măsură posibilă, cu excepția cazului în care se recurge la procedura negociată. Aceste prevederi urmăresc, astfel, să supună
contractele de achiziții publice încheiate în nume propriu de instituțiile comunitare unor norme transparente și care garantează
respectarea procedurilor de protecție a fondurilor comunitare.
124   Din cele de mai sus rezultă că articolul 279 CE a constituit un temei juridic adecvat pentru adoptarea prevederilor titlului
V al părții I din Regulamentul financiar. În plus, trebuie constatat că, prin adoptarea regulilor citate mai sus, Consiliul
a acționat în baza și în limita competențelor care i‑au fost conferite prin articolul 279 CE.
125   În ceea ce privește argumentația reclamantei, potrivit căreia articolul 101 primul paragraf din Regulamentul financiar încalcă
articolul 288 CE prin faptul că exonerează în mod ilegal Comisia de o parte din răspunderea sa, este suficient să se constate
că dreptul de a renunța la un contract de achiziții publice și de a nu încheia contractul aferent se exercită fără a aduce
atingere aplicării articolului 288 al doilea paragraf CE. Rezultă că, deși Comisia dispune de o putere de apreciere foarte
extinsă în ceea ce privește încetarea negocierilor, ea poate totuși angaja răspunderea extracontractuală a Comunității atunci
când, din chiar împrejurările în care s‑a produs încetarea acestor negocieri, rezultă că, în acest mod, a avut o conduită
ilegală în sensul articolului 288 al doilea paragraf CE.
126   În sfârșit, cu privire la argumentația reclamantei, potrivit căreia Comisia nu poate să invoce în apărare norma cuprinsă la
articolul 101 primul paragraf din Regulamentul financiar atât timp cât Comisia însăși nu a respectat cerințele celui de‑al
doilea paragraf din același articol, constând în obligația de a comunica motivele de renunțare la contract ofertanților interesați,
trebuie constatat că această din urmă prevedere impune, într‑adevăr, ca decizia de a renunța la contract să fie motivată și
adusă la cunoștința candidaților sau a ofertanților. Încălcarea obligației de motivare astfel enunțate este de natură să afecteze
validitatea deciziei de a renunța la achiziționare și de a nu încheia contractul. În schimb, această încălcare nu este de
natură a exclude, în acest stadiu, aplicarea unor prevederi care, datorită caracterului lor de regulament, au vocația de a
se aplica, în speță, la încheierea contractului de închiriere.
–       Cu privire la încălcarea principiului bunei‑credințe și a interdicției abuzului de drept
127   Este necesar să se analizeze, în primul rând, față de criteriile enunțate mai sus (punctul 112 de mai sus), motivul invocat
de reclamantă, potrivit căruia, prin derularea, timp de mai mult de două luni, a unor negocieri despre care cunoștea că sunt
sortite eșecului, Comisia ar fi depășit limitele impuse, în speță, dreptului său de a nu contracta de principiul bunei‑credințe
și de interdicția abuzului de drept.
128   Mai întâi, trebuie reamintit că reclamanta a fost informată de către Comisie cu privire la decizia sa de a renunța la contract
și, prin urmare, a încetat negocierile precontractuale la data de 24 septembrie 2003 (a se vedea punctul 98 de mai sus).
129   Această constatare nu este contrazisă de susținerile Comisiei potrivit cărora informația în litigiu ar fi fost comunicată
reclamantei cu ocazia unei întâlniri organizate la începutul lunii iulie. Dincolo de lipsa lor de precizie, aceste afirmații
nu sunt susținute prin niciun mijloc de probă și sunt contrazise de schimbul de scrisori ce a avut loc între OIB și societatea
Fortis în cursul lunii iulie 2003. Chiar dacă acestea menționează o întârziere sau o suspendare a aprobării contractului,
nu fac totuși nicio referire la o renunțare la principiul însuși al contractării. Dimpotrivă, din aceste scrisori rezultă
că, la 14 iulie 2003, negociatorul a precizat partenerului său de negocieri faptul că principiul încheierii contractului de
închiriere nu era, până în acel moment, repus în discuție. În plus, în cuprinsul unei scrisori nedatate, primite la 23 iulie
2003 de către societatea Fortis, negociatorul o informa încă asupra faptului că o va ține la curent cu evoluția dosarului.
130   În continuare, trebuie stabilită data la care Comisia a decis să renunțe la contract. Reclamanta susține că această decizie
a fost luată în iulie 2003, dar nu a putut proba această afirmație. Cu toate acestea, din propriile observații scrise ale
Comisiei rezultă că, „la începutul lunii iulie 2003” și „[d]in cauza tuturor dificultăților survenite în cursul procedurii,
[aceasta] a[r fi] decis, în final, să renunțe la închirierea [Imobilului]”. Din aceleași observații scrise rezultă că, în
cursul lunii iulie „OIB [a] încerca[t] să găsească o altă eventuală soluție [în alternativă cu cea a închirierii Imobilului]
care trebuia să permită mutarea în cel mai scurt timp și [că], în acest context, au fost demarate negocieri cu alți eventuali
locatori”. Din înscrisurile depuse de Comisie pe parcursul procesului, rezultă în plus că, în cursul întâlnirii din 16 iulie
2003, citată la punctul 24 de mai sus, BPG a decis, având în vedere întârzierea de două luni în privința ocupării Imobilului,
să analizeze în mod serios și foarte rapid posibilitatea închirierii clădirii M. și să suspende, în consecință, comenzile
efectuate în vederea amenajării interioare a Imobilului. De altfel, în răspunsurile la întrebările adresate de Tribunal, Comisia
a confirmat că, după analiza efectuată de BPG, „OIB a declanșat, în final, procedura de consultare și de decizie pentru clădirea
M.”. În consecință, trebuie constatat că, la 16 iulie 2003, Comisia a luat decizia de a renunța la contractul pe care îl negocia
cu reclamanta și de a declanșa o nouă procedură negociată pentru o altă clădire.
131   Având în vedere intervalul mai mare de două luni dintre luarea deciziei și comunicarea acesteia reclamantei, se reține că
reclamanta a fost informată cu întârziere de către Comisie în privința deciziei acesteia din urmă de a renunța la contract.
În consecință, Comisia a continuat astfel negocieri precontractuale despre care cunoștea că sunt sortite eșecului, privând
reclamanta de posibilitatea de a căuta un alt potențial locatar pentru Imobil încă din 16 iulie 2003. În cadrul unui contract
imobiliar negociat doar cu reclamanta și având ca obiect un bun indisponibilizat în vederea negocierilor precontractuale,
o astfel de conduită a Comisiei încalcă principiul bunei‑credințe și denotă exercitarea abuzivă de către aceasta a dreptului
său de a nu contracta.
132   Având în vedere normele de drept a căror încălcare a fost constatată, această încălcare constituie în speță o nerespectare
manifestă și gravă a limitelor care se impun puterii de apreciere de care dispunea Comisia în exercitarea dreptului său de
a renunța la contractul negociat cu reclamanta și, prin urmare, de a înceta negocierile derulate cu aceasta.
133   În al doilea rând, trebuie analizat motivul potrivit căruia Comisia ar fi depășit limitele pe care principiul bunei‑credințe
și interdicția abuzului de drept le impun, în speță, exercitării prerogativei de a nu contracta, prin faptul că, la primirea
proiectului de contract din 16 iunie 2003, aceasta nu a precizat că nu îl poate accepta din cauza exigențelor legate de procedura
sa internă de aprobare, ci, dimpotrivă, a contrasemnat scrisoarea de înaintare, cunoscând că, în acest mod, reclamanta urma
să efectueze comenzile aferente lucrărilor de amenajare. Prin acest motiv, reclamanta îi impută Comisiei, în esență, încetarea
negocierilor precontractuale, după ce aceasta a indus‑o în eroare, prin omiterea unor informații asupra întinderii obligațiilor
pe care și le‑ar fi asumat în realitate, cauzându‑i astfel reclamantei un prejudiciu. Această argumentație implică să se stabilească,
în speță, dacă principiul bunei‑credințe impunea Comisiei o îndatorire specială de a‑și informa partenerul cu privire la obligațiile
pe care și le‑a asumat efectiv în cadrul negocierilor precontractuale.
134   Cu titlu introductiv, trebuie subliniat că, în temeiul principiului bunei‑credințe și al interdicției abuzului de drept, Comisia
nu ar putea să fie ținută de o obligație specifică de informare a reclamantei decât dacă informația respectivă ar fi indisponibilă
sau, cel puțin, foarte dificil de obținut pentru aceasta din urmă.
135   În conformitate cu articolul 101 primul paragraf din Regulamentul financiar, Comisia putea renunța la atribuirea și la încheierea
contractului de închiriere până la data semnării acestuia din urmă. În consecință, Comisia nu putea să își asume obligații
din punct de vedere juridic în temeiul acestui contract înainte de data menționată. În plus, astfel cum s‑a precizat deja
la punctul 117 de mai sus, prevederile acestui articol erau aplicabile și opozabile reclamantei. Prin urmare, trebuie apreciat
că reclamanta cunoștea sau trebuia să cunoască, chiar în lipsa unor informații specifice furnizate de către Comisie, că aceasta
din urmă putea renunța la achiziționare, fără a putea fi obligată la despăgubiri, până la data semnării contractului, astfel
încât angajamentul juridic nu putea să ia naștere formal decât de la data semnării contractului de către Comisie. Or, nu este
contestat între părți faptul că, în speță, semnarea formală a contractului nu a avut loc niciodată.
136   Trebuie astfel reținut că nu este întemeiată susținerea reclamantei potrivit căreia, în speță, principiul bunei‑credințe sau
interdicția abuzului de drept au fost încălcate prin simplul fapt al necomunicării de către Comisie a unor informații cu privire
la obligațiile pe care aceasta și le‑a asumat efectiv în cadrul negocierilor precontractuale.
137   Având în vedere considerațiile de mai sus, se reține că, informând cu întârziere reclamanta în legătură cu decizia sa de a
înceta negocierile precontractuale, Comisia a încălcat principiul bunei‑credințe într‑un mod suficient de grav și a abuzat
de dreptul său de a nu contracta.
–       Cu privire la încălcarea principiului de protecție a încrederii legitime
138   Potrivit jurisprudenței, dreptul de a invoca protecția încrederii legitime aparține oricărei persoane private aflate într‑o
situație din care reiese că administrația comunitară, prin furnizarea unor asigurări precise, a determinat‑o să nutrească
speranțe întemeiate. Constituie astfel de asigurări, indiferent de forma în care sunt comunicate, informații precise, necondiționate
și corespunzătoare, emise de surse autorizate și de încredere. În schimb, nu se poate invoca încălcarea acestui principiu
în cazul în care administrația nu a furnizat asigurări precise (a se vedea Hotărârea Tribunalului din 19 martie 2003, Innova
Privat‑Akademie/Comisia, T‑273/01, Rec., p. II‑1093, punctul 26 și jurisprudența citată). În plus, din jurisprudență rezultă
că asigurările, chiar și probate, care nu țin seama de prevederile aplicabile, nu ar putea da naștere unei încrederi legitime
din partea persoanei interesate (a se vedea, în contenciosul funcției publice, Hotărârea Curții din 6 februarie 1986, Vlachou/Curtea
de Conturi, 162/84, Rec., p. 481, punctul 6, Hotărârea Tribunalului din 27 martie 1990, Chomel/Comisia, T‑123/89, Rec., p. II-131,
punctul 30, și Hotărârea Tribunalului din 7 mai 1991, Jongen/Comisia, T‑18/90, Rec., p. II‑187, punctul 34).
139   De asemenea, din jurisprudență rezultă că operatorii economici trebuie, în principiu, să suporte riscurile economice inerente
activității lor, ținând cont de circumstanțele fiecărui caz în parte. În cadrul unei proceduri de atribuire, aceste riscuri
economice includ, în special, costurile legate de depunerea unei oferte. Cheltuielile astfel angajate rămân, în consecință,
în sarcina întreprinderii care s‑a decis să participe la procedură, având în vedere că posibilitatea de a candida în cadrul
unei proceduri de achiziții nu garantează atribuirea acesteia (Hotărârea Embassy Limousines & Services/Parlamentul, punctul
108 de mai sus, punctul 75). Cu toate acestea, răspunderea extracontractuală a Comunității poate fi angajată în cazul în care,
anterior atribuirii contractului respectiv câștigătorului, un ofertant este încurajat de către instituția contractantă să
efectueze anticipat investiții ireversibile și, prin urmare, să depășească riscurile inerente activităților urmărite, constând
în depunerea unei oferte (Hotărârea Embassy Limousines & Services/Parlamentul, punctul 108 de mai sus, punctul 76).
140   În speță, reclamanta se prevalează, în primul rând, de neinformarea sa de către Comisie asupra dreptului acesteia din urmă
de a renunța la contract până la semnarea acestuia, și aceasta fără a putea fi obligată la despăgubiri.
141   Cu toate acestea, astfel cum s‑a subliniat la punctele 117 și 135 de mai sus, reclamanta trebuia să cunoască, chiar în lipsa
unor informații specifice, dreptul Comisiei de a renunța la achiziționare până la semnarea contractului, fără a putea fi obligată
la despăgubiri, și faptul că, în consecință, angajamentul juridic nu putea să ia naștere decât la semnarea contractului de
către Comisie. De aceea, reclamanta nu se poate prevala de asigurări precise de natură a o determina să nutrească o speranță
întemeiată în legătură cu încheierea contractului de închiriere, care ar fi rezultat din simpla tăcere păstrată de către Comisie
cu privire la reglementarea aplicabilă la încheierea contractului menționat.
142   În al doilea rând, reclamanta se prevalează de faptul că, în cadrul întâlnirii din 6 iunie 2003, amintită la punctul 5 de
mai sus, negociatorul ar fi încurajat‑o să înceapă imediat lucrările. În această privință, este suficient să se constate că,
fie și în ipoteza în care negociatorul ar fi făcut afirmațiile care îi sunt imputate, acestea nu au fost de natură să determine
dobândirea încrederii legitime de care se prevalează reclamanta. Într‑adevăr, din mesajul electronic din 11 iunie 2003, menționat
la punctul 6 de mai sus, rezultă că, ulterior întâlnirii în cauză, societatea Fortis a informat încă o dată negociatorul că
nu putea, în mod rezonabil, efectua comenzile de executare a lucrărilor înainte de confirmarea acordului Comisiei asupra clauzelor
contractului de închiriere. În plus, în cuprinsul observațiilor sale scrise, reclamanta însăși menționează că, prin impunerea
anumitor condiții în scrisoarea sa din 16 iunie 2003, citată la punctul 7 de mai sus, intenționa să obțină dovada acordului
intervenit între părțile la negocieri, neputând să se mulțumească doar cu afirmațiile făcute de negociator cu ocazia întâlnirii
din 6 iunie 2003. În consecință, ținând seama de propriile declarații, reclamanta nu ar putea pretinde că afirmațiile negociatorului
ar fi fost de natură să o determine să nutrească speranțe întemeiate pe faptul că urma să fie încheiat contractul și că ar
fi încurajat‑o să efectueze comenzile necesare realizării lucrărilor de amenajare.
143   În al treilea rând, reclamanta afirmă că, în mai multe rânduri, Comisia ar fi insistat ca lucrările să fie comandate în cel
mai scurt timp, în așa fel încât funcționarii să se poată instala la data intrării în vigoare a contractului de închiriere.
144   Din dosar și, în special, din acordul de cooperare interinstituțională încheiat cu Parlamentul, rezultă că respectarea datei
de 1 noiembrie 2003, ca dată de preluare a imobilului, reprezenta o condiție esențială a angajamentului Comisiei. Rezultă
astfel că atribuirea contractului în favoarea reclamantei și încheierea contractului de închiriere cu aceasta depindeau, în
principiu, de capacitatea acesteia din urmă de a finaliza lucrările de amenajare cel mai târziu la 31 octombrie 2003.
145   Din dosar și din propriile afirmații ale Comisiei reiese de asemenea că, până la mijlocul lunii iulie 2003, Comisia a negociat
doar cu reclamanta pentru a acoperi nevoia de instalare a unei părți din propriul personal. Rezultă că, până în acel moment,
Comisia și, mai precis, OIB s‑au comportat și au acționat ca și cum contractul urma să fie atribuit reclamantei și executat
de către aceasta. În plus, din înscrisurile depuse de către Comisie pe parcursul procedurii rezultă că, până la 7 iulie 2003,
dată la care a fost emis avizul DG Personal și Administrație, OIB nu avea motive să considere că atribuirea contractului către
reclamantă și încheierea contractului de închiriere riscau să fie compromise de problemele tehnice legate, în special, de
amplasarea geografică a Imobilului, probleme ce au fost invocate ulterior de către Comisie drept cauză a încetării negocierilor
precontractuale.
146   În plus, rezultă din dosar că, înainte de a lua cunoștință de existența unor negocieri paralele derulate de Comisie cu alți
operatori imobiliari de pe piața din Bruxelles, reclamanta nu avea niciun motiv să creadă că încheierea contractului de închiriere
risca să fie compromisă de alte probleme decât realizarea lucrărilor în termen. Într‑adevăr, reclamanta a putut lua cunoștință
de problemele care ar fi determinat decizia Comisiei de a renunța la achiziționare și la încheierea contractului de închiriere
doar în cadrul prezentei proceduri și, prin urmare, ulterior datei invocate ca fiind cea a dobândirii încrederii legitime,
și anume 26 iunie 2003.
147   În lumina acestor constatări, se impune a se analiza pertinența elementelor invocate de reclamantă în sprijinul susținerilor
sale, potrivit cărora Comisia ar fi încurajat‑o să realizeze lucrările de amenajare fără a aștepta semnarea formală a contractului
de închiriere.
148   Reclamanta invocă faptul că negociatorul a contrasemnat, fără a exprima nicio rezervă, scrisoarea din 16 iunie 2003, care
preciza că, încă de la primirea scrisorii contrasemnate, reclamanta urma să efectueze, astfel cum i s‑a solicitat, comenzile
pentru lucrările de amenajare, fără a aștepta semnarea formală a contractului de închiriere (a se vedea punctul 7 de mai sus).
Comisia contestă susținerile reclamantei și arată că aceasta din urmă a luat inițiativa de a începe lucrările de amenajare
fără a aștepta încheierea contractului și că a acceptat astfel să își asume riscul de a nu îi fi rambursate cheltuielile legate
de aceste lucrări de amenajare în conformitate cu clauzele contractuale.
149   În ceea ce privește lipsa de reacție a OIB cu privire la mențiunea care figurează în scrisoarea din 16 iunie 2003, din care
rezultă că reclamantei i s‑a solicitat de către Comisie să demareze lucrările de amenajare fără a aștepta semnarea formală
a contractului de închiriere, trebuie constatat că negociatorul, nu numai că nu a contestat această mențiune, ci a și procedat
în așa fel încât să fie respectate condițiile pe care reclamanta le‑a formulat pentru a fi în măsură să respecte termenele
riguroase la expirarea cărora se calculau penalități de întârziere și să efectueze comenzile de lucrări de amenajare fără
a aștepta semnarea formală a contractului de închiriere. Aceste împrejurări, în ansamblul lor, infirmă teza Comisiei conform
căreia, fără o solicitare în acest sens, reclamanta ar fi luat inițiativa de a lansa comenzile fără a aștepta semnarea contractului.
Într‑adevăr, aceste împrejurări demonstrează existența unei încurajări din partea OIB ca reclamanta să efectueze comenzile
necesare realizării lucrărilor de amenajare chiar fără a aștepta semnarea formală a contractului de închiriere care stipula
că aceste lucrări ar fi suportate de Comisie prin plata unei chirii adiționale.
150   Astfel cum a subliniat în mod întemeiat reclamanta, încurajarea de a demara lucrările de amenajare este confirmată de acceptarea,
la 4 iulie 2003 (a se vedea punctul 18 de mai sus), de către un alt agent al OIB, a unei oferte a societății Fortis cu privire
la tariful orar al cheltuielilor de pază a șantierului Imobilului, urmând ca sumele corespunzând acestor cheltuieli să fie
cuprinse în bugetul lucrărilor de amenajare la rubrica „Organizarea șantierului”. Acest acord expres atestă că agenții OIB
au procedat în așa fel încât să fie îndeplinite toate condițiile pentru ca reclamanta să poată realiza lucrările de amenajare
fără a aștepta semnarea formală a contractului.
151   Încurajarea astfel făcută, la 26 iunie 2003, de către OIB și, în final, de către Comisie, la o executare anticipată a lucrărilor
de amenajare, era de natură să dea naștere, la acea dată, unei încrederi legitime reclamantei în faptul că investițiile realizate
chiar înainte de semnarea formală a contractului de închiriere urmau să îi fie rambursate de către Comisie.
152   Aceste constatări nu ar putea fi contrazise, contrar celor susținute de Comisie, de mențiunea manuscrisă efectuată de domnul
S. pe scrisoarea din 16 iunie 2003, astfel cum a fost contrasemnată, la 26 iunie 2003, de către negociator, și prin care se
adresa întrebarea dacă pot fi realizate comenzile. Într‑adevăr, date fiind ambiguitatea și caracterul lapidar al mențiunii
în cauză, interpretarea Comisiei, în sensul că această mențiune ar sugera îndoiala reclamantei cu privire la posibilitatea
de a efectua comenzile, fără riscuri din punct de vedere juridic, în temeiul acordului intervenit la 26 iunie 2003, este prea
speculativă și incertă pentru a putea fi primită. Astfel cum reclamanta a arătat în mod întemeiat, o astfel de mențiune poate
fi interpretată și ca o simplă solicitare ca, din acel moment, să fie efectuate comenzile.
153   Având în vedere circumstanțele speței, trebuie reținut că reclamanta a fost încurajată de Comisie, în calitate de autoritate
contractantă, să efectueze anticipat investiții ireversibile și, prin urmare, să depășească riscurile inerente activităților
urmărite, constând în depunerea unei oferte în cadrul unei proceduri de atribuire a unui contract de achiziții publice. În
plus, se impune a se aprecia că reclamanta a acționat în mod rezonabil și realist, acceptând să efectueze anticipat investițiile
necesare pentru a fi în măsură să execute contractul de închiriere conform cerințelor Comisiei. Într‑adevăr, aceasta primise
anterior asigurări precise din partea Comisiei, în sensul că echivalentul lucrărilor de amenajare pe care urma să le efectueze
fără o bază contractuală urma să îi fie rambursat de Comisie.
154   Această concluzie nu este contrazisă de faptul că, în conformitate cu prevederile articolului 100 și ale articolului 101 primul
paragraf din Regulamentul financiar, până la data semnării contractului, Comisia putea să renunțe la achiziționare și, prin
urmare, la încheierea contractului fără a putea fi obligată la despăgubiri. Într‑adevăr, existența unei asemenea posibilități
nu exclude ca, prin conduita sa, Comisia să fi putut da impresia partenerului său că urmează să nu folosească această posibilitate
într‑o situație determinată (a se vedea în acest sens și prin analogie Hotărârea Embassy Limousines & Services/Parlamentul,
punctul 108 de mai sus, punctele 54 și 86).
155   Prin urmare, trebuie constatat că, prin încetarea negocierilor precontractuale, după ce a încurajat reclamanta să efectueze
lucrări de amenajare pentru a fi în măsură să închirieze Imobilul începând cu 1 noiembrie 2003, Comisia a încălcat, într‑un
mod suficient de grav, principiul protecției încrederii legitime.
156   Având în vedere considerațiile expuse mai sus, cu privire la cerința unei conduite ilegale, se impune a se constata că, prin
încetarea negocierilor precontractuale, Comisia a adoptat o conduită ilegală susceptibilă să angajeze răspunderea extracontractuală
a Comunității, în sensul că a continuat derularea unor negocieri precontractuale despre care știa că sunt sortite eșecului
și a încetat negocierile precontractuale după ce a încurajat reclamanta să realizeze lucrări de amenajare necesare punerii
la dispoziție a Imobilului spre închiriere începând cu 1 noiembrie 2003. Restul argumentației reclamantei se impune a fi respins
ca neîntemeiat.
b)     Cu privire la prejudiciul invocat și legătura de cauzalitate între conduita ilegală și acest prejudiciu
157   Reclamanta solicită despăgubiri pentru pierderea șansei de a încheia contractul, pentru cheltuielile efectuate cu ocazia negocierilor
precontractuale și pentru pierderea șansei de a închiria Imobilul unui terț pe durata acestor negocieri.
158   În această privință, trebuie reamintit că legătura de cauzalitate impusă de articolul 288 al doilea paragraf CE implică existența
unei legături directe de la cauză la efect între conduita ilegală a Comunității și prejudiciul invocat, și anume ca prejudiciul
să decurgă direct din conduita menționată (Hotărârea Tribunalului din 17 decembrie 2003, DLD Trading/Consiliul, T‑146/01,
Rec., p. II‑6005, punctul 72; a se vedea de asemenea în acest sens Hotărârea Curții din 4 octombrie 1979, Dumortier frères
și alții/Consiliul, 64/76 și 113/76, 167/78 și 239/78, 27/79, 28/79 și 45/79, Rec., p. 3091, punctul 21, și Hotărârea Curții
din 5 martie 1996, Brasserie du pêcheur și Factortame, C‑46/93 și C‑48/93, Rec., p. I‑1029, punctul 51, și Hotărârea Tribunalului,
International Procurement Services/Comisia, punctul 86 de mai sus, punctul 55).
159   În plus, trebuie subliniat că, potrivit unei jurisprudențe constante, partea care invocă răspunderea Comunității este cea
căreia îi revine în primul rând sarcina de a proba în mod concludent existența și întinderea prejudiciului invocat și de a
dovedi legătura de cauzalitate dintre acest prejudiciu și conduita ilegală a instituțiilor comunitare (Hotărârea Curții din
7 mai 1998, Somaco/Comisia, C‑401/96 P, Rec., p. I‑2587, punctul 71, și Hotărârea Tribunalului din 18 septembrie 1995, Blackspur
și alții/Consiliul și Comisia, T‑168/94, Rec., p. II‑2627, punctul 40).
160   În lumina acestor considerații, se impune a se analiza cererile de despăgubire formulate de către reclamantă.
Cu privire la cererea de despăgubire a pierderii șansei de a contracta
161   In speță, încetarea unilaterală a tratativelor legate de încheierea contractului ține de prerogativa autorității contractante
de a nu încheia proiectul de contract de închiriere, întemeiată pe prevederile articolului 101 primul paragraf din Regulamentul
financiar. În consecință, reclamanta nu a dobândit niciodată un drept de încheiere a acestui contract. De altfel, în lipsa
unui acord ferm și definitiv între părți, reclamanta nu a putut dobândi niciun drept în temeiul contractului și, prin urmare,
niciun drept de a obține beneficiul contractual preconizat.
162   Rezultă că, în speță, conduita ilegală a Comisiei, dedusă doar din împrejurările legate de exercitarea de către aceasta a
dreptului său de a renunța la contract și de a înceta unilateral tratativele precontractuale, nu poate fi considerată drept
cauza prejudiciului constând în pierderea unei șanse de a contracta și de a obține beneficiile la care îi permitea să spere
încheierea contractului. În consecință, prejudiciul suferit de către reclamantă ca urmare a acestei conduite ilegale nu ar
putea include beneficiile pe care aceasta spera să le obțină din închirierea Imobilului și nici măcar pierderea unei șanse
de a obține aceste beneficii (a se vedea în acest sens Hotărârea Embassy Limousines & Services/Parlamentul, punctul 108 de
mai sus, punctul 96).
163   Această soluție nu este contrazisă de elementele de probă depuse, în speță, de către reclamantă. Pe de o parte, înscrisurile
depuse de către reclamantă în susținerea cererii sale privesc doar dreptul belgian și pe cel francez și nu dovedesc că acestea
ar consacra aplicarea principiului dreptului la despăgubire pentru beneficiile nerealizate ca urmare a neîncheierii contractului.
Aceste înscrisuri atestă, în schimb, că marea parte a doctrinei se opune unei astfel de concluzii care, de altfel, nu este
consacrată prin jurisprudență. Pe de altă parte, faptul că despăgubirea solicitată în speță de către reclamantă nu corespunde
decât unei fracțiuni din beneficiul nerealizat nu este de natură a contrazice concluzia menționată mai sus, întrucât ar determina,
în orice caz, producerea, chiar și în parte, a efectelor unui contract care nu a fost încheiat niciodată și pentru a cărui
încheiere reclamanta nu a dobândit niciodată vreun drept.
164   Având în vedere cele expuse mai sus și fără să mai fie necesară pronunțarea asupra celorlalte argumente invocate de către
Comisie, se impune respingerea cererii de despăgubire a pierderii șansei de a obține atribuirea contractului și de a realiza
profitul preconizat din executarea acestuia.
Cu privire la cererea de despăgubire a taxelor și a cheltuielilor efectuate
165   De la articolul 101 primul paragraf din Regulamentul financiar rezultă că, în principiu, taxele și cheltuielile suportate
fără rezultat de către un ofertant cu ocazia participării sale la o procedură de atribuire a unui contract de achiziții publice
nu pot constitui un prejudiciu reparabil prin acordarea de daune interese (a se vedea, prin analogie, Hotărârea Tribunalului
din 29 octombrie 1998, TEAM/Comisia, T‑13/96, Rec., p. II‑4073, punctul 71, și Hotărârea Tribunalului Embassy Limousines &
Services/Parlamentul, punctul 108 de mai sus, punctul 97). Cu toate acestea, prevederea menționată nu poate fi aplicată, fără
a risca să aducă atingere principiilor securității juridice și de protecție a încrederii legitime, în cazurile în care conduita
contrară dreptului comunitar, adoptată în cadrul procedurii de atribuire a unui contract, a afectat șansele unui ofertant
de atribuire a unui contract (a se vedea, prin analogie, Hotărârea TEAM/Comisia, citată anterior, punctul 72) sau l‑a determinat
în mod direct pe acesta din urmă să suporte cheltuieli ori taxe nejustificate.
166   În ceea ce privește cheltuielile de personal ale societății Fortis, suportate în cadrul negocierilor precontractuale, trebuie
subliniat că reclamanta nu a furnizat niciun element de probă din care să rezulte că acestea sunt cauzate în mod direct de
o conduită ilegală a Comisiei. Astfel, reclamanta nu a dovedit și nici nu a invocat că aceste cheltuieli ar fi fost suportate
în perioada în care Comisia nu a împiedicat prelungirea negocierilor precontractuale despre care știa că sunt sortite eșecului.
De altfel, în lipsa unor elemente de probă furnizate în acest sens de către reclamantă, nu se poate aprecia că societatea
Fortis a efectuat cheltuielile de personal în mod nejustificat, în sensul că aceste cheltuieli ar fi depășit riscurile inerente
depunerii unei oferte în cadrul unei proceduri de atribuire a unui contract.
167   În orice caz, trebuie observat că, în cuprinsul cererii sale introductive, reclamanta a făcut doar o estimare a valorii prejudiciului
care ar fi corespuns cheltuielilor de personal ale societății Fortis, efectuate în cadrul negocierilor precontractuale, fără
a administra nicio probă în susținerea acestei estimări. În cadrul replicii, reclamanta a învederat, fără a prezenta elemente
concrete și detaliate în acest sens, că această estimare a fost realizată prin raportare la timpul afectat negocierilor precontractuale
de către domnii S. și D., doi membri ai personalului societății Fortis, și anume 150 de ore și, respectiv, 100 de ore, precum
și prin raportare la estimarea tarifului orar al acestora, și anume 62 și, respectiv, 124 de euro. Or, o astfel de estimare,
a cărei pertinență și credibilitate nu se pot stabili în lipsa unor elemente suficient de concrete și de detaliate prezentate
de reclamantă, nu este suficientă pentru stabilirea existenței și întinderii prejudiciului aferent cheltuielilor de personal
ale societății Fortis pentru care se solicită despăgubiri.
168   Având în vedere cele de mai sus, se impune respingerea ca nefondată a cererii reclamantei de despăgubire pentru cheltuielile
de personal ale societății Fortis.
169   Cu privire la cheltuielile pretinse de către furnizori, societățile B. și A., trebuie subliniat că reclamanta se prevalează
doar de faptul că, în speță, comenzile aferente au fost efectuate în temeiul încrederii legitime avute în faptul că încheierea
contractului de închiriere va avea loc, încredere legitimă care a fost contrazisă în momentul în care Comisia a încetat ulterior
negocierile precontractuale. În schimb, nu se contestă că nu există o legătură de cauzalitate între acest prejudiciu și încălcarea
principiului bunei‑credințe și abuzul de drept care au fost constatate (a se vedea punctul 137 de mai sus). Astfel cum s‑a
subliniat deja la punctul 153 de mai sus, reclamanta susține în mod întemeiat că, la 4 iulie 2003, a lansat comenzile referitoare
la lucrările de amenajare în temeiul încrederii legitime în faptul că echivalentul acestor lucrări va fi rambursat de către
Comisie. Contrar celor susținute de Comisie, există, așadar, o legătură directă de cauzalitate între prejudiciul a cărui reparare
o solicită reclamanta, care rezultă din comenzile astfel efectuate, și fapta ilegală, constând în încălcarea de către Comisie
a principiului de protecție a încrederii legitime. Existența acestei legături de cauzalitate justifică astfel despăgubirea
cheltuielilor în cauză.
170   Cu toate acestea, reclamanta nu a administrat probe suficiente pentru a dovedi existența și întinderea prejudiciului efectiv
suferit de către aceasta în urma faptei ilegale mai sus‑menționate. Pe de o parte, în sprijinul cererii sale, reclamanta a
depus doar situații ale cheltuielilor întocmite de furnizori și adresate societății Fortis, care nu sunt de natură să probeze
existența unui prejudiciu efectiv suferit de către reclamantă. Pe de altă parte, reclamanta a recunoscut că, până în prezent,
nu a achitat furnizorilor săi nicio sumă aferentă acestor situații de cheltuieli și că nu va proceda în acest sens până la
pronunțarea asupra prezentei acțiuni. Într‑adevăr, reclamanta arată că, în temeiul acordurilor pe care le‑ar fi încheiat cu
furnizorii în cauză, plata ar fi fost suspendată până în momentul în care aceasta ar fi, eventual, despăgubită de către Comisie.
Cu toate acestea, reclamanta nu a administrat niciun element de probă în susținerea afirmațiilor sale și nu se poate exclude,
astfel cum susține Comisia, ca neplata acestor cheltuieli să se datoreze unei alte cauze, cum ar fi o remitere de datorie
sau reutilizarea materialelor.
171   În consecință, se impune a se constata că nu este fondată cererea reclamantei de despăgubire a cheltuielilor solicitate de
către furnizori, estimate, în final, la suma de 41 637,77 euro.
172   În sfârșit, cu privire la cererea de despăgubire aferentă cheltuielilor de intervenție a FREPM, trebuie subliniat că, potrivit
reclamantei, aceste cheltuieli ar fi fost efectuate de către aceasta exclusiv în beneficiul Comisiei, având în vedere asigurarea
dată de către negociator în sensul că urmează a fi încheiat contractul. Prin urmare, și în acest caz prejudiciul ar fi o consecință
directă a încălcării de către Comisie a principiului protecției încrederii legitime. De asemenea, trebuie analizat dacă prejudiciul
nu este o consecință directă a încălcării principiului bunei‑credințe și a abuzului de drept, amintite la punctul 137 de mai
sus.
173   Or, astfel cum rezultă din dosar, această cerere de despăgubire nu este legată de cheltuielile efectuate de FREPM, ci de două
note de plată a onorariilor de arhitecți, adresate direct reclamantei. Prima notă de plată de onorarii nr. 37-2003, din data
de 1 septembrie 2003, este emisă de societatea G. Această notă se referă la dosarul „Lucrări locatar City Center – Botannique
1” și este emisă pentru prestații efectuate în cursul lunilor mai și iunie 2003. A doua notă nr. 242-2003, de asemenea din
data de 1 septembrie 2003, este emisă de societatea P. și se referă la proiectul „Amenajări birouri Comisie”, având ca obiect
prestațiile efectuate în cursul lunilor aprilie, mai, iunie, iulie și august 2003. În consecință, aceste două facturi corespund
unor prestații care au debutat și, prin urmare, au fost comandate la o dată anterioară celei la care s‑a dobândit încrederea
legitimă a reclamantei în faptul că investițiile realizate ar fi pe răspunderea Comisiei, și anume anterior datei de 26 iunie
2003. În plus, aceste cheltuieli au fost angajate anterior deciziei Comisiei de a renunța la contract.
174   Având în vedere cele de mai sus, se impune a se constata că reclamanta nu a suferit un prejudiciu din faptul că, fără a fi
încurajată de Comisie, a efectuat cheltuieli care nu depășesc riscurile economice inerente activității care constă în depunerea
unei oferte pentru atribuirea unui contract de achiziții publice. În fapt, onorariile arhitecților cuprinse în notele citate
anterior reprezintă taxe și cheltuieli suportate de reclamantă cu ocazia participării sale la o procedură de atribuire a unui
contract de achiziții publice, care sunt în sarcina sa și nu ar putea reprezenta un prejudiciu susceptibil să fie reparat
de către Comunitate prin acordarea de daune interese. În plus, trebuie constatat că, într‑o asemenea situație, reclamanta
nu a probat existența unei legături de cauzalitate între conduita ilegală a Comisiei și angajarea de cheltuieli suportate
în pierdere.
175   În consecință, se impune respingerea ca nefondată a cererii de despăgubire a taxelor și a cheltuielilor suportate de reclamantă
în cadrul negocierilor precontractuale.
Cu privire la cererea de despăgubire a pierderii șansei de a închiria unui terț
176   Cu titlu introductiv, trebuie reamintit că, potrivit jurisprudenței, pierderea unei șanse poate constitui un prejudiciu reparabil
(a se vedea Hotărârea Tribunalului din 27 octombrie 1994, C/Comisia, T‑47/93, RecFP, p. I‑A-233 și II-743, punctul 54 și jurisprudența
citată).
177   Cu privire la argumentul reclamantei conform căruia, pe parcursul negocierilor precontractuale desfășurate din 13 mai până
la 14 septembrie 2003, a pierdut șansa de a putea închiria Imobilul unui terț în condiții echivalente celor negociate cu Comisia,
trebuie constatat că, dacă se presupune că Imobilul ar fi rămas pe piața imobiliară pentru birouri din Bruxelles pe parcursul
perioadei în litigiu, reclamanta ar fi avut o șansă reală de a‑l putea închiria unui terț. Această șansă a reclamantei de
a închiria Imobilul unui terț decurge din faptul că, astfel cum a recunoscut Comisia, piața imobiliară pentru birouri din
Bruxelles este o piață caracterizată printr‑o evoluție și extindere continue, în special pentru a răspunde unei cereri crescânde
din partea instituțiilor europene.
178   Cu toate acestea, în speță, reclamanta a precizat, în cuprinsul observațiilor sale scrise, că a „renunțat la șansa [reală
de a închiria Imobilul unui terț] în cursul întregii perioade în care […] a derulat negocieri exclusiv cu Comisia”, de unde
rezultă că, încă de la începutul negocierilor precontractuale, reclamanta însăși a luat decizia de a retrage Imobilul de pe
piața imobiliară pentru birouri din Bruxelles. În această privință, reclamanta nu poate invoca în mod întemeiat faptul că
decizia sa a fost determinată de graba și asigurările primite din partea Comisiei, în sensul că între părți urma să se semneze
contractul.
179   În consecință, pierderea șansei de a închiria Imobilul pe durata negocierilor precontractuale, care rezultă din exclusivitatea
asupra Imobilului pe care reclamanta a consimțit să o acorde Comisiei și din indisponibilizarea în consecință a acestuia din
urmă, este cauzată de propria decizie a reclamantei care a acceptat, astfel, să își asume riscul de a pierde posibilitatea
de a închiria Imobilul unui alt locatar.
180   Cu toate acestea, prin faptul că nu a înștiințat imediat reclamanta în legătură cu decizia sa din 16 iulie 2003 de a renunța
la atribuirea contractului și, prin urmare, de a închiria Imobilul, Comisia a privat reclamanta de posibilitatea de a repune
Imobilul pe piața locativă două luni mai devreme decât a făcut‑o. Rezultă că reclamanta a fost privată în mod efectiv de către
Comisie de o șansă de a putea închiria Imobilul unui terț pe o perioadă care poate fi evaluată în mod rezonabil la două luni.
181   Pentru a evalua cuantumul prejudiciului efectiv suferit de reclamantă, trebuie să se țină cont de dificultățile inerente ale
pieței locative din acea perioadă. În măsura în care aceste dificultăți au fost recunoscute și luate în considerare de către
reclamantă, alocarea unei sume de 10 000 de euro pentru fiecare lună în cauză, care corespunde chiar evaluării făcute de reclamantă,
este considerată drept o despăgubire adecvată a prejudiciului efectiv suferit de către aceasta. În consecință, se impune ca
prejudiciul reparabil cu titlu de pierdere a șansei de a închiria Imobilul unui terț, între jumătatea lunii iulie și jumătatea
lunii septembrie 2003, să fie stabilit la suma de 20 000 de euro.
182   Având în vedere considerațiile expuse mai sus, se impune a se stabili prejudiciul pe care Comunitatea trebuie să îl despăgubească,
în speță, la suma de 20 000 de euro.
183   Reclamanta solicită ca, la suma alocată cu titlu de reparare a prejudiciului său, să fie percepute dobânzi de 6 %, începând
cu data pronunțării hotărârii până la data plății efective.
184   La cuantumul despăgubirii datorate trebuie calculate daune interese moratorii, al căror cuantum nu poate fi superior celui
solicitat în cuprinsul acțiunii (Hotărârea Mulder și alții/Consiliul și Comisia, punctul 108 de mai sus, punctul 35).
185   Prin urmare, rezultă că în speță se impune ca, la cuantumul despăgubirilor citate mai sus să fie calculate daune interese
moratorii începând cu data pronunțării prezentei hotărâri până la data plății efective, la nivelul dobânzii fixate de Banca
Centrală Europeană pentru principalele operațiuni de refinanțare, majorat cu 2 puncte, cu condiția de a nu depăși un nivel
de 6 %, în conformitate cu solicitarea reclamantei.
B –
Cu privire la cererea de luare a unei măsuri de cercetare judecătorească
186   Reclamanta a solicitat citarea negociatorului pentru a se prezenta în fața instanței în vederea ascultării sale în legătură
cu afirmațiile făcute cu ocazia întâlnirii din 6 iunie și a convorbirii telefonice din 10 iulie 2003. Pârâta nu și‑a exprimat
poziția cu privire la această cerere de adoptare a unei măsuri de cercetare judecătorească.
187   Potrivit unei jurisprudențe constante, în vederea soluționării litigiului, este de competența Tribunalului să aprecieze utilitatea
unor măsuri de cercetare judecătorească, în sensul articolelor 65 și următoarele din Regulamentul de procedură (Hotărârea
Tribunalului din 28 septembrie 1999, Hautem/BEI, T‑140/97, RecFP, p. I‑A-171 și II‑897, punctul 92, și Hotărârea Tribunalului
din 22 februarie 2000, ACAV și alții/Consiliul, T‑138/98, Rec., p. II‑341, punctul 72).
188   În speță, Tribunalul apreciază că măsura de cercetare judecătorească solicitată de către reclamantă nu este necesară pentru
soluționarea prezentului litigiu. În consecință, cererea acesteia se respinge.

Cu privire la cheltuielile de judecată
189   În temeiul articolului 87 alineatul (3) primul paragraf din Regulamentul de procedură, pentru motive excepționale sau în cazul
în care părțile cad în pretenții cu privire la unul sau mai multe capete de cerere, Tribunalul poate să repartizeze cheltuielile
de judecată sau poate decide ca fiecare parte să suporte propriile cheltuieli.
190   În speță, reclamanta a căzut în pretenții în parte, având în vedere că acțiunea principală a fost respinsă ca inadmisibilă,
iar o parte a cererilor de despăgubire au fost respinse ca nefondate în cadrul acțiunii formulate în subsidiar. Ținând cont
de aceste circumstanțe, se impune ca, în speță, fiecare parte să suporte propriile cheltuieli de judecată.
Pentru aceste motive,
TRIBUNALUL (Camera a doua extinsă)
declară și hotărăște:
1)
Obligă Comisia Comunităților Europene la plata către reclamantă a sumei de 20 000 de euro, la care se calculează daune interese
moratorii începând cu data pronunțării prezentei hotărâri până la plata efectivă, la nivelul dobânzii anuale fixate de Banca
Centrală Europeană pentru principalele operațiuni de refinanțare, majorat cu 2 puncte, cu condiția de a nu depăși un nivel
de 6 %.
2)
Respinge acțiunea cu privire la restul motivelor.
3)
Fiecare parte suportă propriile cheltuieli de judecată.
Pirrung
Meij
Forwood
Pelikánová

Papasavvas
Pronunțată astfel în ședință publică la Luxemburg, la 8 mai 2007.
Grefier

Președinte
E. Coulon

J. Pirrung
Cuprins
Situația de fapt
Procedura și concluziile părților
Cu privire la acțiunea principală în răspundere contractuală
A –  Argumentele părților
B –  Aprecierea Tribunalului
Cu privire la acțiunea subsidiară în răspundere extracontractuală
A –  Cu privire la fond
1.  Argumentele părților
2.  Aprecierea Tribunalului
a)  Cu privire la conduita ilegală invocată
Observații introductive
Cu privire la retragerea unei acceptări date în mod valabil, la necomunicarea motivelor încetării negocierilor și la angajarea
superficială în cadrul negocierilor precontractuale
Cu privire la comunicarea tardivă a deciziei de încetare a negocierilor precontractuale, necomunicarea regulilor interne de
luare a deciziilor și asigurările date cu privire la încheierea contractului de închiriere și/sau cu privire la suportarea
cheltuielilor legate de investițiile aferente acestuia.
–  Cu privire la natura normelor a căror încălcare este invocată
–  Cu privire la sfera de aplicare, natura, legalitatea și opozabilitatea articolului 101 primul paragraf din Regulamentul
financiar
–  Cu privire la încălcarea principiului bunei‑credințe și a interdicției abuzului de drept
–  Cu privire la încălcarea principiului de protecție a încrederii legitime
b)  Cu privire la prejudiciul invocat și legătura de cauzalitate între conduita ilegală și acest prejudiciu
Cu privire la cererea de despăgubire a pierderii șansei de a contracta
Cu privire la cererea de despăgubire a taxelor și a cheltuielilor efectuate
Cu privire la cererea de despăgubire a pierderii șansei de a închiria unui terț
B –  Cu privire la cererea de luare a unei măsuri de cercetare judecătorească
Cu privire la cheltuielile de judecată
*
Limba de procedură: franceza.