CELEX: 62003CJ0350
Ochrona konsumentów
Akwizycja w domu
Zakup nieruchomości
Inwestycja finansowana przez kredyt hipoteczny
Prawo do odstąpienia
Skutki odstąpienia

1       Wniosek o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym dotyczy wykładni art. 95 ust. 3 WE oraz dyrektywy Rady 85/577/EWG z dnia
20 grudnia 1985 r. w sprawie ochrony konsumentów w odniesieniu do umów zawartych poza lokalem przedsiębiorstwa (Dz.U L 372,
str. 31, zwanej dalej „dyrektywą”), a w szczególności art. 3 ust. 2, 4, 5 i 7 tej dyrektywy.
2       Wniosek ten został przedstawiony w ramach sporu pomiędzy E. i W. Schulte a Deutsche Bausparkasse Badenia AG (zwaną dalej „bankiem”)
dotyczącego skutków, jakie zgodnie prawem krajowym obowiązującym w zakresie akwizycji w domu powoduje odstąpienie od umowy
kredytu hipotecznego zawartej przez tę parę z bankiem.

Ramy prawne

Uregulowania wspólnotowe
3       Dyrektywa zmierza do zapewnienia konsumentom minimalnej ochrony w zakresie akwizycji w domu w celu ich ochrony przed niebezpieczeństwem
wynikającym z okoliczności właściwych zawarciu umowy poza lokalem przedsiębiorcy. Motywy czwarty i piąty dyrektywy stanowią:
„szczególną cechą umów zawieranych poza lokalem przedsiębiorstwa jest to, że, co do zasady, to przedsiębiorca rozpoczyna negocjacje,
na które konsument jest nieprzygotowany i które są dla niego zaskoczeniem; często konsument nie ma możliwości porównania jakości
oraz ceny oferty z innymi ofertami; […]
w celu umożliwienia konsumentowi oceny powstałych na mocy umowy zobowiązań, powinien on uzyskać prawo odstąpienia od niej
w terminie co najmniej siedmiu dni”.
4       Artykuł 1 ust. 1 dyrektywy stanowi:
„Niniejszą dyrektywę stosuje się do umów, na podstawie których przedsiębiorca dostarcza konsumentowi towary lub świadczy usługi
i które są zawierane:
[…]
–       w trakcie odwiedzin przedsiębiorcy:
i)      w domu konsumenta lub w domu innego konsumenta;
[…]
w przypadku gdy odwiedziny te nie odbywają się na wyraźne życzenie konsumenta”.
5       Artykuł 3 ust. 2 lit. a) dyrektywy stanowi:
„Niniejszej dyrektywy nie stosuje się do:
a)      umów o prace budowlane, umów sprzedaży i najmu nieruchomości oraz umów dotyczących innych praw dotyczących nieruchomości.
[…]”.
6       Artykuł 4 dyrektywy stanowi:
„W przypadku transakcji objętych zakresem art. 1, przedsiębiorcy są zobowiązani zawiadomić konsumentów na piśmie o przysługującym
im prawie do odstąpienia od umowy w terminie wymienionym w art. 5, podając nazwisko i adres osoby, wobec której można dochodzić
tego prawa.
Takie zawiadomienie zawiera datę zawarcia umowy i wszelkie dane umożliwiające jej identyfikację. Jest ono dostarczone konsumentowi:
a)      w przypadku art. 1 ust. 1, w momencie zawarcia umowy;
[…]
Państwa członkowskie zapewnią ustanowienie właściwych środków ochrony konsumentów w krajowym ustawodawstwie, w przypadku gdy
informacje określone w niniejszym artykule nie zostaną dostarczone”.
7       Zgodnie z art. 5 dyrektywy:
„1.      Konsument ma prawo do odstąpienia od umowy przez wysłanie zawiadomienia w terminie nie krótszym niż siedem dni od otrzymania
zawiadomienia określonego w art. 4, zgodnie z procedurą ustanowioną w ustawodawstwie krajowym […].
2.      Wysłanie przez konsumenta zawiadomienia zwalnia go z wszelkich zobowiązań wynikających z umowy”.
8       Artykuł 7 dyrektywy przewiduje, że „[j]eśli konsument skorzysta z prawa do odstąpienia od umowy, skutki prawne takiego odstąpienia
regulują krajowe przepisy prawne, zwłaszcza w kwestii zwrotu płatności za towary lub usługi i zwrotu otrzymanych towarów”.
9       Artykuł 8 dyrektywy przewiduje, że dyrektywa „nie stanowi przeszkody dla wprowadzenia lub utrzymania w mocy przez państwa
członkowskie bardziej korzystnych przepisów ochrony konsumentów w dziedzinie objętej niniejszą dyrektywą”.

Orzecznictwo Trybunału
10     W wyroku z dnia 13 grudnia 2001 r. w sprawie C‑481/99 Heininger, Rec. str. I‑9945 Trybunał dokonał wykładni trzech aspektów
dyrektywy.
11     Na początku orzekł, że dyrektywa ma zastosowanie do umów kredytu hipotecznego, tj. umów mających na celu finansowanie zakupu
nieruchomości. W pkt 32 tego wyroku stwierdził, że chociaż taka umowa jest związana z prawem do nieruchomości, ponieważ udzielony
kredyt musi być zabezpieczony na nieruchomości, to ten element umowy nie wystarcza do uznania, że ta umowa dotyczy prawa do
nieruchomości w rozumieniu art. 3 ust. 2 lit. a) dyrektywy.
12     Trybunał następnie przypomniał, że konsumentowi, który zawarł umowę o kredyt hipoteczny w warunkach akwizycji w domu, przysługuje
prawo do odstąpienia ustanowione w art. 5 dyrektywy. Trybunał zaznaczył natomiast w pkt 35 tego samego wyroku, że skutki ewentualnego
odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego, które nastąpiło zgodnie z przepisami dyrektywy, dla umowy kupna nieruchomości i ustanowienia
zabezpieczenia na nieruchomości określa prawo krajowe.
13     Trybunał przypomniał wreszcie, że termin siedmiu dni przysługujący na wykonanie prawa do odstąpienia powinien być liczony
od momentu, w którym konsument otrzymał od przedsiębiorcy informację o przysługującym mu prawie odstąpienia. W pkt 48 ww.
wyroku w sprawie Heininger Trybunał uznał, że dyrektywa sprzeciwia się temu, by ustawodawca krajowy ustalił jednoroczny termin
liczony od momentu zawarcia umowy, w trakcie którego można skorzystać z prawa do odstąpienia ustanowionego przez art. 5 dyrektywy,
jeśli konsument nie został poinformowany zgodnie z art. 4 dyrektywy.

Uregulowania krajowe
14     Dyrektywa została przetransponowana do prawa niemieckiego przez ustawę z dnia 16 stycznia 1986 r. o odstąpieniu od umów zawartych
w warunkach akwizycji w domu i od innych podobnych transakcji (Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen
Geschäften, BGBl. 1986 I, str. 122, zwaną dalej „HWiG”).
15     Przepisy § 1 ust. 1 HWiG w brzmieniu obowiązującym w czasie, gdy miały miejsce okoliczności będące przedmiotem postępowania
krajowego, stanowią:
„Jeśli klient został nakłoniony do złożenia oświadczenia woli w celu zawarcia umowy, której przedmiotem jest odpłatne świadczenie:
1)      przez ustne negocjacje w jego miejscu pracy lub w obrębie mieszkania prywatnego,
[…]
oświadczenie woli staje się skuteczne tylko wtedy, gdy klient nie odwołał go na piśmie w terminie jednego tygodnia”.
16     Przepisy § 3 HWiG stanowią:
„1.      W przypadku odstąpienia każda ze stron jest zobowiązana do zwrotu drugiej stronie otrzymanych świadczeń. Uszkodzenie lub utrata
przedmiotu lub niemożliwość zwrotu otrzymanego przedmiotu nie wyklucza odstąpienia. Jeśli klient ponosi odpowiedzialność za
uszkodzenie, utratę lub inną niemożliwość, jest on zobowiązany do zwrotu drugiej stronie umowy różnicy wartości lub wartości
przedmiotu.
2)      Jeśli klient nie został poinformowany zgodnie z § 2 i nie dowiedział się w inny sposób o przysługującym mu prawie do odstąpienia,
tylko wtedy nie ponosi on odpowiedzialności za uszkodzenie, utratę lub inną niemożliwość, jeśli dochował ostrożności, jakiej
dochowuje we własnych sprawach.
3)      Za przeniesienie korzystania lub używania rzeczy oraz za inne świadczenia aż do momentu wykonania prawa odstąpienia należy
się wynagrodzenie; utrata wartości, która nastąpiła wskutek używania rzeczy lub korzystania z innego świadczenia zgodnie z przeznaczeniem
nie jest uwzględniana.
4)      Klient może żądać od drugiej strony zwrotu koniecznych wydatków poniesionych w związku z rzeczą”.
17     Ponadto ustawodawca niemiecki przetransponował dyrektywę Rady 87/102/EWG z dnia 22 grudnia 1986 r. w sprawie zbliżenia przepisów
ustawowych, wykonawczych i administracyjnych państw członkowskich dotyczących kredytu konsumenckiego (Dz.U. 1987, L 42, str. 48)
wydając ustawę z dnia 17 grudnia 1990 r. o kredycie konsumenckim (Verbraucherkreditgesetz, BGBl. 1990 I, str. 2840, zwaną
dalej „VerbrKrG”). Wspomniana ustawa obowiązywała w swojej pierwotnej wersji do dnia 30 września 2000 r. i tym samym w czasie,
gdy miały miejsce okoliczności będące przedmiotem postępowania krajowego.
18     Przepisy § 9 VerbrKrG stanowią:
„1.      Umowa sprzedaży stanowi transakcję wiązaną z umową kredytu, jeśli kredyt służy finansowaniu ceny sprzedaży, a te dwie umowy
należy uznać za stanowiące jedną całość pod względem gospodarczym. Jedna całość pod względem gospodarczym istnieje zwłaszcza
wtedy, gdy kredytodawca korzysta ze współpracy sprzedawcy przy przygotowaniu lub zawarciu umowy kredytu.
2.      Oświadczenie woli konsumenta mające na celu zawarcie wiązanej umowy sprzedaży staje się skuteczne dopiero wtedy, gdy konsument
nie odwołuje na mocy § 7 ust. 1 swojego oświadczenia woli mającego na celu zawarcie umowy kredytu.
Informacja o prawie do odstąpienia […] powinna zawierać wzmiankę, że w przypadku odstąpienia umowa sprzedaży wiązanej z umową
kredytu również nie dochodzi do skutku. […] Jeśli kwota netto kredytu została już wypłacona sprzedawcy, kredytodawca wstępuje
względem konsumenta w zakresie skutków prawnych odstąpienia w prawa i obowiązki sprzedawcy wynikające z umowy sprzedaży […]
[…]”.
19     Przepis § 3 ust. 2 VerbrKrG stanowi:
„Nie stosuje się ponadto:
[…]
2.      § 4 ust. 1 zdanie czwarte, pkt 1 lit. b) oraz § 7, 9 i 11–13 do umów o kredyt, według których kredyt zależy od ustanowienia
zabezpieczenia na nieruchomości i jest udzielany na takich warunkach, jak zwykle kredyty zabezpieczone na nieruchomości i ich
pośrednie finansowanie […]”.

Postępowanie przed sądem krajowym
20     Zgodnie z postanowieniem odsyłającym od końca lat 80. bank finansował zakup starych mieszkań. Chodzi w zasadzie o budynki,
które powstały w latach 60. i 70. w ramach socjalnego budownictwa mieszkaniowego i które zostały kupione przez Allgemeine
Wohnungsvermögens AG, następnie częściowo wyremontowane i wystawione na sprzedaż. Spółka Heinen & Biege GmbH (zwana dalej
„Heinen & Biege”), która pośredniczy w świadczeniu usług finansowych i usług związanych z nieruchomościami, zajęła się sprzedażą
tych mieszkań i pośrednictwem w finansowaniu.
21     W ramach tej koncepcji sprzedaży w lutym 1992 r. z małżonkami Schulte skontaktował się pracownik Heinen & Biege, który zaproponował
im przystąpienie do programu inwestycyjnego polegającego na zakupie nieruchomości finansowanej za pomocą kredytu. Mieszkanie
przeznaczone na sprzedaż miało być zajęte przez osoby trzecie, a ze względów podatkowych jego zakup miał być w całości finansowany
z kredytu.
22     Małżonkowie Schulte kupili w dniu 28 kwietnia 1992 r. mieszkanie za cenę 90 519 DEM. Umowa sprzedaży została podpisana u notariusza
zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie krajowymi przepisami prawnymi.
23     Wyłącznie w celu finansowania tego kupna małżonkowie Schulte na podstawie umowy z dnia 7 kwietnia 1992 r. zaciągnęli w banku
kredyt w wysokości 105 000 DEM, zabezpieczony długiem gruntowym w tej samej wysokości, obciążającym nabyte mieszkanie i ustanowionym
w akcie notarialnym z dnia 8 maja 1992 r. W tym dokumencie małżonkowie Schulte przyjęli osobistą odpowiedzialność za spłatę
długu gruntowego i odnośnie do umowy kredytu zgodzili się na natychmiastową, przymusową egzekucję z całości ich majątku. Ponadto
na żądanie banku musieli zobowiązać się do przystąpienia do systemu wspólnych wpływów pochodzących z wynajmu, który miał zapewnić
równy podział wszystkich wpływów z wynajmu w kompleksie mieszkaniowym.
24     Oprócz tego zobowiązali się oni do zawarcia z bankiem dwóch umów oszczędnościowo–budowlanych, z których każda opiewała na
połowę kwoty kredytu. Ustalono, że spłata kredytu może nastąpić jedynie po określeniu przeznaczenia pierwszej umowy oszczędnościowo–budowlanej.
Umowa kredytu nie zawierała żadnej informacji o prawie do odstąpienia w rozumieniu HWiG.
25     Po zawarciu wszystkich umów i ustanowieniu zabezpieczeń przewidzianych w umowie kredytu, bank na pisemne polecenie małżonków
Schulte wypłacił bezpośrednio spółce sprzedającej nieruchomość kwotę w wysokości 101 850 DEM.
26     Z uwagi na niewykonanie przez małżonków Schulte zobowiązania do miesięcznej spłaty, zgodnie z umową kredytu, bank wypowiedział
tę umowę, zażądał natychmiastowego zwrotu kredytu i ze względu na brak zapłaty przystąpił do przymusowej egzekucji tej umowy
na podstawie aktu notarialnego z dnia 8 maja 1992 r.
27     W listopadzie 2002 r. małżonkowie Schulte odstąpili od umowy kredytu na podstawie § 1 HWiG i wnieśli do Landgericht Bochum
powództwo przeciwegzekucyjne.
28     Podnieśli oni przed tym sądem, że w lutym 1992 r. pracownik Heinen & Biege skontaktował się z nimi w ich domu i zaproponował
program pozwalający na realizację oszczędności podatkowych, a następnie w krótkim czasie, także w ich mieszkaniu prywatnym,
miały miejsce trzy rozmowy informacyjne, w trakcie których poza nieruchomością zaproponował im całościowe finansowanie wyłącznie
przez bank. Wyjaśniono im wyraźnie, że z uwagi na wybraną formę inwestowania finansowanie nieruchomości zapewnione było przez
ulgi podatkowe związane z tą inwestycją oraz przez wpływy z wynajmu. Małżonkowie Schulte twierdzą, że zarówno umowa kredytu,
jak i umowy oszczędnościowo–budowlane zostały następnie podpisane w ich mieszkaniu.
29     Małżonkowie Schulte podnieśli, że bank musi odpowiadać za akwizycję, ponieważ od lat ściśle współpracował ze spółką pośredniczącą,
która przejęła na jego rzecz wszystkie etapy negocjacji umów.
30     Małżonkowie Schulte podnieśli również, że umowę sprzedaży i umowę kredytu powinno się uznać za jedną całość pod względem gospodarczym,
w związku z czym na podstawie § 9 ust. 2 zdanie czwarte VerbrkrG, który w każdym razie stosuje się na zasadzie analogii, są
oni zobowiązani jedynie do przeniesienia zwrotnego własności mieszkania.
31     Bank zakwestionował, jakoby umowa kredytu została zawarta w warunkach akwizycji w domu. Ponadto nawet gdyby tak było, to nie
może on ponosić odpowiedzialności prawnej, ponieważ agentem był pracownik spółki pośredniczącej, której rolą w przypadku zawarcia
umowy kredytu było wyłącznie zebranie wszystkich dokumentów i przekazanie informacji.
32     Bank uznał ponadto, że kwestia, czy małżonkowie Schulte mają prawo do odstąpienia zgodnie z HWiG, nie ma znaczenia, ponieważ
nawet gdyby przyjąć ważność odstąpienia na podstawie § 1 HWiG, to są oni zobowiązani do zwrotu kwoty kredytu, która został
wypłacona, tj. kwoty netto kredytu oraz odszkodowania za korzystanie ze środków w wysokości odpowiadającej oprocentowaniu
uzgodnionemu w umowie lub, w każdym razie, stosowanemu na rynku. Pomocniczo bank zażądał w powództwie wzajemnym zasądzenia
od małżonków Schulte zwrotu wypłaconej kwoty, tj. 101 850 DEM wraz z odsetkami ustawowymi.

Pytania prejudycjalne
33     Landgericht Bochum wyjaśnia, że w prawie krajowym odstąpienie od umowy kredytu hipotecznego prowadzi do bezskuteczności umowy,
a każda strona zgodnie z § 3 ust. 1 i 3 HWiG jest zobowiązana do zwrotu drugiej stronie otrzymanych świadczeń i wynagrodzenia
za korzystanie aż do momentu odstąpienia. Dodaje, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Bundesgerichtshof do udzielenia kredytu
dochodzi nawet wtedy, gdy nie kredytobiorcy wypłacono kwotę kredytu, ale – na jego polecenie – osobie trzeciej.
34     Z powyższego wynika, że w przypadku odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego zawartej w warunkach akwizycji w domu § 3 ust. 1
i 3 HWiG przyznaje bankowi udzielającemu kredyt prawo do żądania zwrotu kwoty netto wypłaconego kredytu wraz z odsetkami stosowanymi
na rynku.
35     Landgericht Bochum wyjaśnia, że wynik postępowania krajowego zależy głównie od kwestii, czy od małżonków Schulte, którzy skorzystali
z prawa odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego, bank może domagać się natychmiastowego i całkowitego zwrotu kwoty kredytu
na podstawie § 3 ust. 1 HWiG, tak jak interpretuje go Bundesgerichtshof. Jego zdaniem pociąga to za sobą poważne konsekwencje
dla konsumenta i uważa, że na gruncie prawa krajowego są możliwe inne rozwiązania.
36     W szczególności umowę kredytu hipotecznego i umowę sprzedaży nieruchomości można by uznać za jedną całość pod względem gospodarczym
w rozumieniu § 9 ust. 2 VerbrKrG, w związku z czym kredytobiorca z powodu odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego nie byłby
już związany umową sprzedaży nieruchomości, a bank, zgodnie ze zdaniem czwartym tego przepisu, wstąpiłby w prawa i obowiązki
sprzedawcy. W konsekwencji kredytobiorca nie byłby już zobowiązany do spłaty na rzecz banku kwoty kredytu, ale do zwrotu nieruchomości
finansowanej z tego kredytu i do wynagrodzenia za korzystanie z tej nieruchomości. Można byłoby także przyjąć, nawet bez odwoływania
się do § 9 ust. 2 VerbrKrG, a opierając się na konstrukcji jednej całości pod względem gospodarczym tych dwóch umów, że odstąpienie
od jednej z tych umów oznaczałoby także nieskuteczność drugiej, skoro celem wyznaczonym w tym przepisie o odstąpieniu jest
uchronienie kredytobiorcy od ciężaru zobowiązania do zwrotu kredytu.
37     Jednak Landgericht Bochum zaznacza, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Bundesgerichtshof, potwierdzonym także po wydaniu
ww. wyroku w sprawie Heininger, § 9 VerbrKrG z uwagi na § 3 ust. 2 VerbrKrG nie ma zastosowania do umów kredytu hipotecznego.
Według tego orzecznictwa umowa kredytu hipotecznego i sprzedaży nieruchomości finansowanej z kredytu nie są uznawane za umowy
wiązane tworzące jedną całość pod względem gospodarczym. W konsekwencji wypowiedzenie umowy kredytu hipotecznego nie ma wpływu
na ważność umowy sprzedaży nieruchomości finansowanej z kredytu.
38     Landgericht Bochum zastanawia się, czy taki przepis krajowy jak § 3 HWiG w rozumieniu Bundesgerichtshof jest zgodny z prawem
wspólnotowym, ponieważ skutki prawne wynikające z wykładni takiego przepisu nie odpowiadają ochronnemu celowi prawa do odstąpienia.
39     Landgericht Bochum wskazuje w tym względzie, że zobowiązanie do zwrotu wynikające z takiej wykładni oznacza dla konsumenta,
który zawarł umowę kredytu i nie został zawiadomiony o przysługującym mu prawie do odstąpienia, a teraz skorzystał z tego
prawa – które zgodnie z ww. wyrokiem Heininger nie jest ograniczone terminem – mniej korzystną sytuację pod względem gospodarczym
aniżeli w przypadku gdyby umowa kredytu dalej obowiązywała. Ponieważ wykonanie prawa do odstąpienia może prowadzić do niewypłacalności
konsumentów, zobowiązanie do natychmiastowego i całkowitego zwrotu mogłoby powstrzymywać konsumentów od wykonania tego prawa,
które gwarantuje im art. 5 dyrektywy.
40     W tych warunkach Landgericht Bochum postanowił zawiesić postępowanie i zwrócić się do Trybunału z następującymi pytaniami
prejudycjalnymi:
„1)      Czy art. 3 ust. 2 pkt a) dyrektywy […] ma zastosowanie także do umów sprzedaży nieruchomości, które należy uznać za stanowiące
część jednej inwestycji finansowej, finansowanej z kredytu i w ramach której negocjacje przedumowne miały miejsce w warunkach
akwizycji w domu w rozumieniu § 1 [HWiG] zarówno w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości, jak i umowy kredytu służącej wyłącznie
finansowaniu?
2)      Czy przepisy krajowe lub ich wykładnia, które przewidują, że jedyną konsekwencją odwołania oświadczenia woli mającego na celu
zawarcie umowy kredytu – nawet jeśli chodzi o inwestycję finansową, na którą nie zostałaby udzielony kredyt, gdyby nie nabyto
nieruchomości – jest bezskuteczność umowy kredytu, odpowiadają wymogom zasady wysokiego poziomu ochrony w dziedzinie ochrony
konsumentów (art. 95 ust. 3 WE) i skutecznej ochrony konsumentów zapewnionej przez dyrektywę […]?
3)      Czy przepis krajowy, który przewiduje, że skutkiem odstąpienia od umowy kredytu jest zobowiązanie konsumenta, który skorzystał
z prawa do odstąpienia, do zwrotu kwoty kredytu bankowi, który go finansuje, chociaż kredyt – zgodnie z planem sporządzonym
dla celów inwestycji finansowej – służy wyłącznie finansowaniu nieruchomości i jest bezpośrednio wypłacony sprzedawcy nieruchomości,
odpowiada ochronnemu celowi art. 5 ust. 2 dyrektywy […] w zakresie odstąpienia?
4)      Czy przepis krajowy, który przewiduje, że skutkiem odstąpienia od umowy jest zobowiązanie konsumenta, który skorzystał z prawa
do odstąpienia, do natychmiastowego zwrotu kwoty kredytu, która – zgodnie z planem sporządzonym dla celów inwestycji finansowej
– nie została do tej pory zwrócona, wraz z odsetkami stosowanymi na rynku, jest sprzeczny z wymogiem wysokiego poziomu ochrony
w zakresie ochrony konsumentów (art. 95 ust. 3 WE) i zasadą skutecznej ochrony konsumentów ustanowioną w dyrektywie […]?”.

W przedmiocie pytań prejudycjalnych

W przedmiocie dopuszczalności
41     Zadane pytania opierają się na założeniu, że umowa kredytu, będąca przedmiotem sporu w postępowaniu krajowym, została zawarta
w warunkach akwizycji w domu.
42     Bank wyraża wątpliwości co do dopuszczalności odesłania prejudycjalnego, bo jego zdaniem Landgericht Bochum nie rozstrzygnął,
czy umowa kredytu została istotnie zawarta w warunkach akwizycji w domu. Bank podnosi, że dopóki ta kwestia nie zostanie rozstrzygnięta,
dopóty zadane pytania mają charakter hipotetyczny.
43     W tym względzie trzeba wskazać, że jedynie do sądu krajowego, który rozstrzyga spór i odpowiada za przyszłą decyzję sądową,
należy ocena, czy biorąc pod uwagę szczególne okoliczności sporu, orzeczenie prejudycjalne jest konieczne dla wydania przez
niego orzeczenia oraz ocena znaczenia pytań zadanych Trybunałowi. Trybunał uznał jednak, że nie może orzec w kwestii pytania
prejudycjalnego zadanego przez sąd krajowy, jeśli w sposób oczywisty wydaje się, że wykładnia prawa wspólnotowego, o którą
zwrócił się sąd krajowy, nie ma żadnego związku z rzeczywistością lub przedmiotem sporu przed sądem krajowym, lub gdy problem
jest hipotetyczny (zob. wyrok z dnia 15 grudnia 1995 r. w sprawie C‑415/93 Bosman, Rec. str. I‑4921, pkt 59 i 61).
44     Sąd krajowy wskazuje, że jeśli małżonkowie Schulte mieliby być zobowiązani do natychmiastowego i całkowitego zwrotu kwoty
kredytu wraz z odsetkami, mógłby on nie rozstrzygać kwestii, czy bank skutecznie wypowiedział umowę kredytu lub czy małżonkowie
Schulte skutecznie odwołali swoje oświadczenie woli zmierzające do zawarcia umowy kredytu zgodnie z HWiG. W istocie w tych
dwóch przypadkach małżonkowie Schulte byliby zobowiązani do natychmiastowego i całkowitego zwrotu kwoty kredytu.
45     W tych warunkach nie można twierdzić, że pytania prejudycjalne są w sposób oczywisty hipotetyczne lub bez związku z rzeczywistością
i przedmiotem sporu przed sądem krajowym.

Co do istoty sprawy
Uwagi wstępne
–       W przedmiocie inwestycji finansowej, której dotyczy postępowanie krajowe
46     Inwestycja finansowa, w której wzięli udział małżonkowie Schulte, ma w szczególności następujące cechy.
47     Pośrednik zaproponował tej parze, że kupi mieszkanie od sprzedawcy – spółki, która nabyła i wyremontowała szereg mieszkań
w celu ich odsprzedaży.
48     Ze względów podatkowych zakup tego mieszkania miał być w całości finansowany z kredytu.
49     Pośrednik zaproponował, aby cena kupna i koszty transakcji zostały sfinansowane z kredytu udzielonego przez bank, który był
zabezpieczony długiem gruntowym i dodatkowo za którego spłatę małżonkowie Schulte byli osobiście odpowiedzialni.
50     Małżonkowie Schulte zobowiązali się do przystąpienia do systemu wspólnych wpływów pochodzących z wynajmu mieszkań w budynku,
który miał zapewnić równy podział całości wpływów.
51     Inwestycja mieszkaniowa finansowana w całości z kredytu nie miała się wiązać z żadnymi wydatkami po stronie małżonków Schulte,
ponieważ jego spłatę miały umożliwić środki pochodzące z wpływów z wynajmu w połączeniu zwłaszcza z niektórymi ulgami podatkowymi.
52     Przez Trybunałem nie zakwestionowano, że takie inwestycje finansowe poza niebezpieczeństwem zawyżenia wartości mieszkania
w chwili kupna wiążą się zwłaszcza z ryzykiem, że wyliczone wpływy nie zostaną zrealizowane i że oczekiwania dotyczące rozwoju
ceny nieruchomości okażą się błędne.
53     Wydaje się, że w przypadku małżonków Schulte oba ostatnie wymienione ryzyka zrealizowały się.
54     W sprawie toczącej się przed sądem krajowym i w następstwie ww. wyroku w sprawie Heininger małżonkowie Schulte zgodnie z HWiG
odstąpili od umowy kredytu, uznając, że pozwoli im to na zwolnienie się ze wszystkich zobowiązań względem banku.
–       W przedmiocie zakresu pytań prejudycjalnych
55     Sąd krajowy wyjaśnia, że wprawdzie zgodnie z przepisami prawnymi obowiązującymi w chwili, gdy miały miejsce okoliczności będące
przedmiotem sporu w postępowaniu przed sądem krajowym, wskutek odstąpienia kredytobiorca jest zwolniony ze wszystkich zobowiązań
wynikających z umowy kredytu, jest on jednak zobowiązany do natychmiastowego i całkowitego zwrotu kredytu wraz z odsetkami.
Sąd ten wskazuje, że zgodnie z obowiązującymi przepisami prawnymi, w wykładni dokonanej przez Bundesgerichtshof nie ma znaczenia,
iż kredyt został wypłacony  przez bank bezpośrednio sprzedawcy mieszkania oraz, że w takich warunkach jak w niniejszym przypadku,
nie jest możliwe uznanie umowy kredytu i umowy kupna jako umów wiązanych, tworzących jedną całość pod względem gospodarczym.
56     Przed Trybunałem nie jest kwestionowane – co potwierdził Bundesgerichtshof w swoim orzecznictwie (wyrok z dnia 12 listopada
2002 r., BGHZ 152, 331) – że w takich warunkach odstąpienie od umowy kredytu w prawie niemieckim jest w zasadzie pod względem
gospodarczym mało interesujące lub nie jest w ogóle interesujące. Konsument znajduje się w takiej samej sytuacji, jak w przypadku
gdyby odstąpienie nie miało miejsca lub w mniej korzystnej sytuacji, bo spłata jego długu nie jest rozłożona na raty, jak
przewiduje to umowa, ale musi on natychmiast spłacić swój dług.
57     W związku z tym sąd krajowy zadał pytanie, czy prawo niemieckie jest zgodne z prawem wspólnotowym w zakresie, w jakim właśnie
w ten sposób określa skutki prawne odstąpienia od umowy kredytu zawartej w warunkach akwizycji w domu.
58     Pierwsze dwa z zadanych pytań dotyczą skutków odstąpienia dla umowy sprzedaży, a dwa ostatnie skutków odstąpienia dla umowy
kredytu.
–       Mające zastosowanie prawo wspólnotowe
59     W pytaniach drugim i czwartym sąd krajowy odwołuje się do art. 95 ust. 3 WE, który stanowi, że Komisja w swoich wnioskach
przewidzianych w ust. 1 w dziedzinie ochrony konsumentów przyjmie jako podstawę wysoki poziom ochrony i że w ramach swoich
odpowiednich kompetencji Parlament Europejski i Rada Unii Europejskiej starają się również osiągnąć ten cel.
60     Na wstępie należy zaznaczyć, że przepis ten, który został wprowadzony w 1986 r. do Traktatu WE przez Jednolity Akt Europejski,
nie miał jeszcze zastosowania w chwili wydania dyrektywy w 1985 r.
61     Nawet jeśliby ten przepis miał zastosowanie, to jest on skierowany do różnych instytucji, z których każda spełnia swoją rolę
w procesie tworzenia prawa wspólnotowego i dlatego nie może się na niego powołać jako na bezpośrednią podstawę zobowiązań
wiążących państwo członkowskie. Ten sam przepis mógłby co najwyżej służyć jako element wykładni dyrektywy.
62     Z tego względu przepisami prawa wspólnotowego, które mają znaczenie dla udzielenia odpowiedzi na zadane pytania, są przepisy
dyrektywy.
63     Na początku trzeba przypomnieć, że zgodnie z art. 8, dyrektywa nie stanowi przeszkody dla wprowadzenia lub utrzymania w mocy
przez państwa członkowskie bardziej korzystnych przepisów ochrony konsumentów w dziedzinie objętej tą dyrektywą.
64     Następnie dyrektywę stosuje się, zgodnie z jej art. 1, do umów zawartych pomiędzy przedsiębiorcami i konsumentami, z wyjątkiem
niektórych umów wyliczonych w art. 3 ust. 2 tej dyrektywy w sposób wyczerpujący, a zwłaszcza umów dotyczących sprzedaży nieruchomości.
65     Wreszcie, zgodnie z art. 5 ust. 1 dyrektywy, ochrona przyznana konsumentowi, który zawarł umowę w warunkach akwizycji w domu,
polega w szczególności na możliwości odstąpienia przez niego od umowy w terminie siedmiu dni od zawiadomienia go przez przedsiębiorcę
o przysługującym mu prawie do odstąpienia, zaś przedsiębiorca jest zobowiązany do zawiadomienia konsumenta, zgodnie z art. 4
akapit pierwszy dyrektywy.
66     Przypomniał o tym Trybunał w pkt 38 ww. wyroku w sprawie Heininger, podkreślając, że z jednej strony dyrektywa ma na celu
ochronę konsumenta przed niebezpieczeństwem wynikającym z okoliczności zawarcia umowy poza lokalem przedsiębiorcy i że z drugiej
strony ochrona konsumenta jest realizowana w dyrektywie poprzez ustanowienie prawa do odstąpienia.
67     Jeśli chodzi o następstwa odstąpienia, dyrektywa przewiduje w art. 5 ust. 2, że wskutek odstąpienia konsument jest zwolniony
od wszelkich zobowiązań wynikających z umowy, a w art. 7, że skutki prawne odstąpienia określa prawo krajowe.
68     W pkt 35 ww. wyroku w sprawie Heininger Trybunał odwołał się do art. 7 dyrektywy, dodając, że wprawdzie umowa kredytu hipotecznego
wchodzi w zakres stosowania dyrektywy, jednak skutki dla umowy kupna nieruchomości i dla ustanowienia zabezpieczenia na nieruchomości
wynikające z ewentualnego odstąpienia od tej umowy, które nastąpiło zgodnie z dyrektywą, określa prawo krajowe.
69     Tymczasem, chociaż na państwach członkowskich spoczywa obowiązek uregulowania kwestii związanych ze skutkami prawnymi odstąpienia,
ta kompetencja powinna być wykonywana z poszanowaniem prawa wspólnotowego, a w szczególności przepisów dyrektywy, które należy
interpretować w świetle ich celu oraz w sposób zapewniający ich pełną skuteczność. Państwa członkowskie, wykonując zobowiązania
wynikające z dyrektywy, powinny podejmować wszelkie środki niezbędne do zapewnienia pełnej skuteczności dyrektywy zgodnie
z jej celem (zob. w szczególności wyrok z dnia 17 czerwca 1999 r. w sprawie C‑336/97 Komisja przeciwko Włochom, Rec. str. I‑3771,
pkt 19 oraz wyrok z dnia 5 grudnia 2002 r. w sprawie C‑324/01 Komisja przeciwko Belgii, Rec. str. I‑11197, pkt 18).
70     Dodać należy, że Trybunał orzekł, iż dyrektywa nie może sama tworzyć dla podmiotu prywatnego zobowiązań i dlatego nie może
być jako taka wobec niej powołana (zob. w szczególności wyrok z dnia 14 lipca 1994 r. w sprawie C‑91/92 Faccini Dori, Rec.
str. I‑3325, pkt 20 oraz wyrok z dnia 5 października 2004 r. w sprawach połączonych od C‑397/01 do C‑403/01 Pfeiffer i in.,
Zb.Orz. str. I‑8835, pkt 108).
71     Jednak sąd krajowy, który rozstrzyga spór pomiędzy podmiotami prywatnymi, podczas stosowania przepisów prawa wewnętrznego
wydanych w celu transpozycji zobowiązań przewidzianych przez dyrektywę ma obowiązek uwzględnić całość przepisów prawa krajowego
i interpretować je tak dalece, jak to możliwe, w świetle treści, jak również celu dyrektywy, aby uzyskać wynik zgodny z zamierzonym
przez nią celem (zob. ww. wyrok w sprawie Pfeiffer i in., pkt 120).

W przedmiocie pytań pierwszego i drugiego dotyczących skutków odstąpienia od umowy kredytu dla umowy sprzedaży
72     W pytaniu pierwszym sąd krajowy zwraca się o wykładnię art. 3 ust. 2 dyrektywy, który wyłącza z zakresu stosowania między
innymi umowy dotyczące sprzedaży nieruchomości. Sąd ten chciałby wiedzieć, czy to wyłączenie odnosi się także do umów sprzedaży
nieruchomości, które należy uznać jedynie za część inwestycji finansowej, finansowanej z kredytu i w ramach której negocjacje
przedumowne odnośnie do umowy sprzedaży nieruchomości, jak i do umowy kredytu służącej wyłącznie finansowaniu odbywały się
w warunkach akwizycji w domu.
73     W pytaniu drugim sąd krajowy oczekuje odpowiedzi, czy dyrektywa sprzeciwia się przepisom krajowym, które przewidują, że jedyną
konsekwencją odstąpienia od umowy kredytu jest jej bezskuteczność, nawet jeśli chodzi o inwestycje finansowe, na które nie
zostałby udzielony kredyt, gdyby nie nabyto nieruchomości.
74     Z postanowienia odsyłającego wynika, że sąd ten zadał te dwa pytania, uznając, że w takich okolicznościach, jak w sprawie
toczącej się przed sądem krajowym, obie umowy mogłyby stanowić umowy wiązane tworzące jedną całość pod względem gospodarczym,
w związku z czym odstąpienie od umowy kredytu i mogłoby wpłynąć na ważność umowy sprzedaży, a kredytobiorca mógłby nie być
już związany drugą umową z powodu odstąpienia od pierwszej umowy.
75     W związku z tym należy na wstępie stwierdzić, że dyrektywa wyraźnie i bez jakiejkolwiek dwuznaczności wyłącza ze swojego zakresu
stosowania umowy sprzedaży nieruchomości.
76     Chociaż inne dyrektywy wspólnotowe, których celem jest ochrona interesów konsumentów, a zwłaszcza dyrektywa 87/102, zawierają
przepisy dotyczące umów wiązanych, to nie jest tak w przypadku omawianej dyrektywy. Nie daje ona też żadnej podstawy pozwalającej
przypuszczać, że istnieją takie dorozumiane przepisy.
77     W niektórych uwagach przedstawionych Trybunałowi, zwłaszcza w uwagach rządu francuskiego, wyrażono pogląd, że z wyroku z dnia
22 kwietnia 1999 r. w sprawie C‑423/97 Travel Vac, Rec. str. I‑2195 wynika, że dyrektywę stosuje się do akwizycji, wskutek
której dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości będącej nierozłączną częścią obszerniejszego zespołu umów, w którego
skład wchodzą także umowa kredytu zabezpieczona długiem gruntowym, umowa budowlano‑oszczędnościowa i umowa o zarząd nieruchomością,
przy czym te ostatnie umowy należy oceniać jako umowy o świadczenie usług, których wartość jest wyższa od wartości nieruchomości.
78     Takiego punktu widzenia nie można zaakceptować. Umowy o czasowe korzystanie z nieruchomości, która była rozpatrywana w ww.
wyroku w sprawie Travel Vac i która zgodnie z tym wyrokiem nie jest objęta wyłączeniem przewidzianym w art. 3 ust. 2 dyrektywy,
nie można porównywać z umowami rozpatrywanymi w sprawie toczącej się przed sądem krajowym, chociażby dlatego, że w tamtym
wyroku chodziło o jedną umowę dotyczącą praw do nieruchomości i usług, które w niej przeważały, podczas gdy w sprawie toczącej
się przed sądem krajowym chodzi o dwie oddzielne transakcje pod względem prawnym, które mają w zasadzie różne cele.
79     Poza tym Trybunał podkreślił już w pkt 35 ww. wyroku w sprawie Heininger, że skutki odstąpienia od umowy dla umowy kupna nieruchomości
i dla ustanowienia zabezpieczenia na nieruchomości, które nastąpiło zgodnie z dyrektywą, określa prawo krajowe.
80     W tych warunkach, chociaż dyrektywa nie wyklucza, by prawo krajowe stanowiło w przypadku dwóch umów wiązanych, które tworzą
jedną całość pod względem gospodarczym, że odstąpienie od umowy kredytu hipotecznego ma wpływ na ważność umowy sprzedaży nieruchomości,
jednak w takim przypadku, jak opisany przez sąd krajowy, nie przewiduje obowiązkowo takiego rezultatu.
81     Zatem na pierwsze dwa pytania należy odpowiedzieć w następujący sposób:
–       art. 3 ust. 2 lit. a) dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że wyłącza on z zakresu stosowania tej dyrektywy umowy
sprzedaży nieruchomości, nawet jeśli stanowią one jedynie część inwestycji finansowej, finansowanej z kredytu i w ramach której
negocjacje przedumowne miały miejsce w warunkach akwizycji w domu zarówno w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości, jak i umowy
kredytu służącej wyłącznie finansowaniu;
–       dyrektywa nie sprzeciwia się przepisom krajowym, które przewidują, że jedyną konsekwencją odstąpienia od umowy kredytu jest
bezskuteczność umowy kredytu, nawet jeśli chodzi o inwestycje finansowe, na które nie zostałby udzielony kredyt, gdyby nie
nabyto nieruchomości.

W przedmiocie pytań trzeciego i czwartego dotyczących skutków odstąpienia dla umowy kredytu
82     W pierwszej kolejności sąd krajowy pragnie się dowiedzieć, czy dyrektywa, a zwłaszcza art. 5 ust. 2 sprzeciwia się, aby konsument,
który skorzystał z prawa do odstąpienia zgodnie z dyrektywą, musiał zwrócić kredytodawcy kwotę kredytu, chociaż kredyt – zgodnie
z planem sporządzonym dla celów inwestycji finansowej – służy wyłącznie finansowaniu nieruchomości i jest bezpośrednio wypłacony
sprzedawcy nieruchomości.
83     Zdaniem małżonków Schulte oraz rządu włoskiego takie zobowiązanie nie służy ochronnemu celowi art. 5 ust. 2 dyrektywy. Małżonkowie
Schulte utrzymują, że w przypadku transakcji tworzącej jedną całość pod względem gospodarczym, która sztucznie została rozdzielona
na operację kupna i operację finansowania, prawo do odstąpienia gwarantowane przez dyrektywę jest nieskuteczne, jeśli odstąpienie
od transakcji jest ograniczone tylko do jednej z tych dwóch umów, tj. umowy kredytu. Ich zdaniem w związku z koncepcją całościowej
transakcji konsument nigdy nie otrzymał pożyczonych pieniędzy ani nie miał żadnego wpływu na wypłatę tej sumy. W takim przypadku
zobowiązanie konsumenta do zwrotu bankowi kwoty kredytu, która nigdy nie została mu wypłacona, jest sprzeczne z zasadą pełnej
skuteczności.
84     W tym względzie wystarczy stwierdzić, podobnie jak zrobił to bank, rząd niemiecki i Komisja, że te dwie okoliczności wspomniane
w pytaniu – tj., że kredyt służy wyłącznie finansowaniu kupna nieruchomości i że zostaje on bezpośrednio wypłacony sprzedawcy
– odpowiadają szeroko stosowanej praktyce.
85     Poza tym nie można uznać, wbrew twierdzeniom małżonków Schulte, że kredytobiorca nie otrzymał pożyczonej kwoty, która została
bezpośrednio wypłacona przez bank udzielający kredytu sprzedawcy nieruchomości, skoro w sprawie toczącej się przed sądem krajowym
bank działał na polecenie konsumentów, którzy w zamian za wypłatę pożyczonych środków mogli nabyć własność nieruchomości.
86     Z tego względu, nawet jeśli kredyt służy wyłącznie finansowaniu kupna nieruchomości i jest wypłacony bezpośrednio sprzedawcy
tej nieruchomości, dyrektywa nie sprzeciwia się zobowiązaniu konsumenta do zwrotu kwoty kredytu.
87     W drugiej kolejności sąd krajowy zadaje pytanie, czy w takiej sytuacji, jak w sprawie toczącej się przed sądem krajowym, dyrektywa
sprzeciwia się żądaniu natychmiastowej spłaty kredytu.
88     W tym względzie należy wskazać, podobnie jak bank, rząd niemiecki i Komisja, że zgodnie z art. 5 ust. 2 dyrektywy wysłanie
przez konsumenta zawiadomienia o odstąpieniu zwalnia konsumenta ze wszelkich zobowiązań wynikających z umowy. Anulowanie zobowiązań
przez konsumenta w ten sposób oznacza, zarówno dla konsumenta, jak i dla kredytodawcy, przywrócenie pierwotnej sytuacji.
89     Z tego powodu w przypadku odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego dyrektywa nie sprzeciwia się zobowiązaniu konsumenta do
natychmiastowego zwrotu kredytodawcy pożyczonej kwoty.
90     W trzeciej kolejności sąd krajowy chciałby wiedzieć, czy w takiej sytuacji, jak w sprawie toczącej się przed sądem krajowym,
dyrektywa sprzeciwia się uregulowaniom krajowym, które przewidują w przypadku odstąpienia od umowy kredytu, że konsument zobowiązany
jest nie tylko do zwrotu kwoty otrzymanej na podstawie tej umowy, ale dodatkowo do zapłaty na rzecz kredytodawcy odsetek stosowanych
na rynku.
91     Według małżonków Schulte takie uregulowanie jest sprzeczne z zasadą skutecznej ochrony konsumentów zawartej w dyrektywie.
Zdaniem banku i rządu niemieckiego dyrektywa nie zawiera żadnego wymogu, który sprzeciwiałby się takiemu krajowemu uregulowaniu,
nawet biorąc pod uwagę skuteczną ochronę konsumentów, którą gwarantuje ta dyrektywa.
92     W związku z tym należy przypomnieć, że wykonanie prawa do odstąpienia przewidzianego w art. 5 ust. 1 dyrektywy w odniesieniu
do umowy kredytu prowadzi na podstawie ust. 2 tego przepisu do bezskuteczności zobowiązań konsumenta wynikających z wypowiedzianej
umowy, co z kolei skutkuje przywróceniem sytuacji do pierwotnego stanu.
93     Z tego względu dyrektywa nie sprzeciwia się przepisom krajowym, które w przypadku odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego
przewidują, że konsument zobowiązany jest nie tylko do zwrotu kwoty otrzymanej na podstawie tej umowy, ale dodatkowo do zapłaty
na rzecz kredytodawcy odsetek stosowanych na rynku.

W przedmiocie wymogów wynikających z dyrektywy w przypadku niewykonania zobowiązania do zawiadomienia konsumenta o przysługującym
mu prawie do odstąpienia
94     Choć dyrektywa nie sprzeciwia się, by w zasadzie przepisy krajowe, które przewidują, że konsument musi natychmiast i w całości
zwrócić kredyt wraz z odsetkami stosowanymi na rynku, jeśli odstępuje od umowy kredytu, były stosowane do sytuacji, w której
przedsiębiorca spełnił obowiązek zawiadomienia konsumenta zgodnie z art. 4, to nie koniecznie obowiązuje to w sytuacji, w której
przedsiębiorca nie spełnił tego obowiązku.
95     W związku z tym należy przypomnieć, że zgodnie z art. 4 akapit trzeci dyrektywy państwa członkowskie zapewnią ustanowienie
właściwych środków ochrony konsumentów w krajowym ustawodawstwie, w przypadku gdy informacje dotyczące prawa do odstąpienia
nie zostaną dostarczone.
96     Należy wskazać, że okolicznością istotną dla oceny sporu toczącego się przed sądem krajowym – przy założeniu, że w ocenie
sądu krajowego skutecznie odstąpiono od umowy – jest fakt, że bank nie zawiadomił małżonków Schulte o przysługującym im prawie
do odstąpienia i że odstąpili oni od umowy dopiero po kilku latach.
97     Jeśli bank zawiadomiłby w odpowiednim czasie małżonków Schulte o przysługującym im prawie do odstąpienia zgodnie z HWiG, mieliby
oni siedem dni na zmianę decyzji o zawarciu umowy kredytu. Jeśli zdecydowaliby się wtedy na odstąpienie od niej, to nie ulega
wątpliwości, że z uwagi na związek pomiędzy umową kredytu i umową sprzedaży umowa sprzedaży nie zostałaby zawarta.
98     W przypadku gdy bank nie dochował obowiązku zawiadomienia, który spoczywa na nim na mocy art. 4 dyrektywy, konsument, który
musi zwrócić kredyt zgodnie z prawem niemieckim w wykładni dokonanej przez Bundesgerichtshof, ponosi ryzyko związane z inwestycjami
finansowymi, o którym mowa w pkt 52 niniejszego wyroku, podobnie jak w przypadku sprawy toczącej się przed sądem krajowym.
99     Tymczasem w takiej sytuacji jak w sprawie toczącej się przed sądem krajowym, jeśli konsument zostałby zawiadomiony w odpowiednim
czasie o przysługującym mu prawie do odstąpienia, mógłby uniknąć takiego ryzyka.
100   W takich okolicznościach dyrektywa zobowiązuje państwa członkowskie do przyjęcia niezbędnych środków w celu uniknięcia sytuacji,
w której konsument ponosiłby konsekwencje urzeczywistnienia się takiego ryzyka. Aby zadośćuczynić obowiązkowi ochrony konsumentów,
państwa członkowskie muszą dbać o to, by w takich warunkach bank, który nie dochował obowiązku zawiadomienia, ponosił konsekwencje
urzeczywistnienia się takiego ryzyka.
101   Gdyby bank zawiadomił konsumenta o przysługującym mu prawie odstąpienia, konsument mógłby uniknąć ryzyka związanego z takimi
inwestycjami jak inwestycje będące przedmiotem sprawy toczącej się przed sądem krajowym. Z tego względu art. 4 dyrektywy zobowiązuje
państwa członkowskie, by dbały o to, żeby ich prawo chroniło konsumentów, którzy nie mogli uniknąć takiego ryzyka, poprzez
przyjęcie środków, które pozwalają ustrzec konsumenta od poniesienia konsekwencji urzeczywistnienia się takiego ryzyka.
102   Jak przypomniano w pkt 71 niniejszego wyroku, do sądu krajowego należy wykładnia przepisów krajowych tak dalece, jak to możliwe
w taki sposób, aby uzyskać wynik, o którym mowa w pkt 101 niniejszego wyroku.
103   Mając na uwadze powyższe rozważania, na pytania trzecie i czwarte należy odpowiedzieć w ten sposób, że dyrektywa nie sprzeciwia
się temu, że:
–       konsument, który skorzystał z prawa do odstąpienia zgodnie z tą dyrektywą, musi zwrócić kredytodawcy kwotę kredytu, chociaż
zgodnie z planem sporządzonym dla celów inwestycji finansowej kredyt służy wyłącznie finansowaniu nabycia nieruchomości i jest
bezpośrednio wypłacony sprzedawcy tej nieruchomości;
–       wymagany jest natychmiastowy zwrot kwoty kredytu;
–       przepisy krajowe przewidują w przypadku odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego, że konsument zobowiązany jest nie tylko
do zwrotu kwoty otrzymanej na podstawie tej umowy, ale dodatkowo do zapłaty na rzecz kredytodawcy odsetek stosowanych na rynku.
Jednak w sytuacji gdyby bank zawiadomił konsumenta o przysługującym mu prawie odstąpienia, konsument mógłby uniknąć ryzyka
związanego z takimi inwestycjami jak inwestycje będące przedmiotem sprawy toczącej się przed sądem krajowym. Z tego względu
art. 4 dyrektywy zobowiązuje państwa członkowskie, by dbały o to, żeby ich prawo chroniło konsumentów, którzy nie mogli uniknąć
takiego ryzyka, poprzez przyjęcie środków, które pozwalają ustrzec konsumenta od poniesienia konsekwencji urzeczywistnienia
się takiego ryzyka.

W przedmiocie kosztów
104   Dla stron postępowania przed sądem krajowym niniejsze postępowanie ma charakter incydentalny, dotyczy bowiem kwestii podniesionej
przed tym sądem, do niego zatem należy rozstrzygnięcie o kosztach. Koszty poniesione w związku z przedstawieniem uwag Trybunałowi,
inne niż poniesione przez strony postępowania przed sądem krajowym, nie podlegają zwrotowi.
Z powyższych względów Trybunał (wielka izba) orzeka, co następuje:
1)
Artykuł 3 ust. 2 lit. a) dyrektywy Rady 85/577/EWG z dnia 20 grudnia 1985 r. w sprawie ochrony konsumentów w odniesieniu do
umów zawartych poza lokalem przedsiębiorstwa należy interpretować w ten sposób, że wyłącza on z zakresu stosowania tej dyrektywy
umowy sprzedaży nieruchomości, nawet jeśli stanowią one jedynie część inwestycji finansowej, finansowanej z kredytu i w ramach
której negocjacje przedumowne miały miejsce w warunkach akwizycji w domu zarówno w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości,
jak i umowy kredytu służącej wyłącznie finansowaniu.
2)
Dyrektywa 85/577 nie sprzeciwia się przepisom krajowym, które przewidują, że jedyną konsekwencją odstąpienia od umowy kredytu
jest jej bezskuteczność, nawet jeśli chodzi o inwestycje finansowe, na które nie zostałby udzielony kredyt, gdyby nie nabyto
nieruchomości.
3)
Dyrektywa 85/577 nie sprzeciwia się temu że:
–
konsument, który skorzystał z prawa do odstąpienia zgodnie z tą dyrektywą, musi zwrócić kredytodawcy kwotę kredytu, chociaż
zgodnie z planem sporządzonym dla celów inwestycji finansowej kredyt służy wyłącznie finansowaniu nabycia nieruchomości i jest
bezpośrednio wypłacony sprzedawcy tej nieruchomości;
–
wymagany jest natychmiastowy zwrot kwoty kredytu;
–
przepisy krajowe przewidują w przypadku odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego, że konsument zobowiązany jest nie tylko
do zwrotu kwoty otrzymanej na podstawie tej umowy, ale dodatkowo do zapłaty na rzecz kredytodawcy odsetek stosowanych na rynku.
Jednak w sytuacji gdyby bank zawiadomił konsumenta o przysługującym mu prawie odstąpienia, konsument mógłby uniknąć ryzyka
związanego z takimi inwestycjami jak inwestycje będące przedmiotem sprawy toczącej się przed sądem krajowym. Z tego względu
art. 4 dyrektywy zobowiązuje państwa członkowskie, by dbały o to, żeby ich prawo chroniło konsumentów, którzy nie mogli uniknąć
takiego ryzyka, poprzez przyjęcie środków, które pozwalają ustrzec konsumenta od poniesienia konsekwencji urzeczywistnienia
się takiego ryzyka.
Podpisy
*
Język postępowania: niemiecki.