CELEX: 62003CJ0350
Προστασία των καταναλωτών
Κατ' οίκον πώληση
Αγορά ακινήτου
Επενδυτική πράξη χρηματοδοτούμενη από ενυπόθηκο δάνειο
Δικαίωμα υπαναχωρήσεως
Συνέπειες της υπαναχωρήσεως

Travel Vac και η οποία κρίθηκε ως μη εμπίπτουσα στην εξαίρεση του άρθρου 3, παράγραφος 2, της οδηγίας, δεν είναι ανάλογη
με τις εν λόγω συμβάσεις της υποθέσεως της κύριας δίκης, για τον λόγο ότι στην εν λόγω απόφαση επρόκειτο για μια μόνη σύμβαση
που αφορούσε εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων και υπηρεσίες στην οποία οι τελευταίες αυτές υπερείχαν, ενώ, στην υπόθεση
της κύριας δίκης, πρόκειται για δύο διακριτές νομικά πράξεις που έχουν κατ’ αρχήν διαφορετικά αντικείμενα.
79     Εξάλλου, το Δικαστήριο έχει υπογραμμίσει, με τη σκέψη 35 της προπαρατεθείσας αποφάσεως Heininger, ότι οι συνέπειες της υπαναχωρήσεως
από τη σύμβαση δανείου, η οποία πραγματοποιήθηκε σύμφωνα με τους κανόνες της οδηγίας, επί της συμβάσεως αγοράς του ακινήτου
και επί της συστάσεως της εμπράγματης ασφάλειας εμπίπτουν στο εθνικό δίκαιο.
80     Υπό τις συνθήκες αυτές, μολονότι η οδηγία δεν αποκλείει, στην περίπτωση που δύο αλληλεξαρτώμενες συμβάσεις αποτελούν οικονομική
ενότητα, να προβλέπει το εθνικό δίκαιο ότι η υπαναχώρηση από τη σύμβαση του δανείου έχει επίπτωση στο κύρος του συμβολαίου
πωλήσεως ακινήτου, εντούτοις δεν επιβάλλει, σε περίπτωση όπως αυτή που περιγράφει το αιτούν δικαστήριο, το αποτέλεσμα αυτό.
81     Επομένως, στα δύο πρώτα ερωτήματα πρέπει να δοθεί η απάντηση ότι:
–       το άρθρο 3, παράγραφος 2, στοιχείο α΄, της οδηγίας πρέπει να ερμηνευθεί ως αποκλείον από το πεδίο εφαρμογής της οδηγίας αυτής
τις συμβάσεις πωλήσεως ακινήτου, ακόμη και αν αποτελούν απλώς μέρος ενός μέσω δανείου χρηματοδοτούμενου επενδυτικού μοντέλου
στα πλαίσια του οποίου οι προς σύναψη της συμβάσεως διαπραγματεύσεις, τόσο ως προς τη σύμβαση πωλήσεως του ακινήτου όσο και
ως προς τη σύμβαση δανείου που συνάπτεται αποκλειστικώς με σκοπό τη χρηματοδότηση, γίνονται υπό συνθήκες κατ’ οίκον πωλήσεως·
–       η οδηγία δεν απαγορεύει εθνικούς κανόνες που προβλέπουν ως μόνη συνέπεια της υπαναχωρήσεως από τη σύμβαση δανείου την ακύρωση
της συμβάσεως αυτής, ακόμη και όταν πρόκειται για επενδυτικά μοντέλα για τα οποία το δάνειο δεν θα είχε χορηγηθεί χωρίς την
αγορά του ακινήτου.

Όσον αφορά το τρίτο και τέταρτο ερώτημα, σχετικά με τις συνέπειες της υπαναχωρήσεως επί της συμβάσεως δανείου
82     Πρώτον, το αιτούν δικαστήριο ερωτά αν η οδηγία, και ιδίως το άρθρο της 5, παράγραφος 2, απαγορεύει να υποχρεούται ο καταναλωτής
που έχει κάνει χρήση του δικαιώματός του υπαναχωρήσεως σύμφωνα με την οδηγία να εξοφλήσει τον δανειοδότη με το ποσό του δανείου,
μολονότι το δάνειο χρησιμεύει, βάσει του επενδυτικού μοντέλου, αποκλειστικώς για τη χρηματοδότηση της αγοράς του ακινήτου
και καταβλήθηκε απευθείας στον πωλητή του ακινήτου.
83     Για το ζεύγος Schulte και την Ιταλική Κυβέρνηση, η υποχρέωση αυτή δεν ανταποκρίνεται στον σκοπό της προστασίας του άρθρου
5, παράγραφος 2, της οδηγίας. Το ζεύγος Schulte υποστηρίζει ότι, στην περίπτωση συναλλαγής που αποτελεί οικονομική ενότητα
η οποία διαιρέθηκε τεχνητά σε πράξη αγοράς και σε πράξη χρηματοδοτήσεως, το δικαίωμα υπαναχωρήσεως που παρέχει η οδηγία είναι
αναποτελεσματικό αν η καταγγελία της συναλλαγής περιορίζεται μόνο στη μία από τις δύο πράξεις, δηλαδή στη σύμβαση δανείου.
Κατ’ αυτούς, λόγω της θεωρήσεως της συναλλαγής ως συνόλου, ο καταναλωτής δεν έλαβε ποτέ ο ίδιος το ποσό του δανείου ούτε επηρέασε
κατά οποιοδήποτε τρόπο την καταβολή του ποσού αυτού. Στην περίπτωση αυτή, αντιβαίνει στην αρχή της πρακτικής αποτελεσματικότητας
να υποχρεούται ο καταναλωτής να επιστρέψει στην Τράπεζα το ποσό του δανείου το οποίο ο ίδιος ποτέ δεν έλαβε.
84     Συναφώς, αρκεί η διαπίστωση ότι, όπως τόνισε και η Τράπεζα, η Γερμανική Κυβέρνηση και η Επιτροπή, οι δύο συνθήκες που αναφέρονται
στο ερώτημα –δηλαδή ότι το δάνειο εξυπηρετεί αποκλειστικά τη χρηματοδότηση της αγοράς του ακινήτου και ότι καταβλήθηκε απευθείας
στον πωλητή– αντιστοιχούν σε ευρέως διαδεδομένη πρακτική.
85     Εξάλλου, αντιθέτως προς τα όσα υποστήριξε το ζεύγος Schulte, το ποσό του δανείου δεν μπορεί να θεωρηθεί ως μη ληφθέν από τον
δανειολήπτη όταν δόθηκε από την Τράπεζα απευθείας στον πωλητή του ακινήτου στον βαθμό που, όπως στην υπόθεση της κύριας δίκης,
η Τράπεζα ενήργησε κατόπιν οδηγιών των καταναλωτών, οι οποίοι, σε αντάλλαγμα της καταβολής του ποσού του δανείου, μπόρεσαν
να αποκτήσουν την κυριότητα ακινήτου.
86     Επομένως, ακόμη και αν το δάνειο εξυπηρετεί αποκλειστικά τη χρηματοδότηση της αγοράς ακινήτου και καταβάλλεται απευθείας στον
πωλητή του ακινήτου, η οδηγία δεν απαγορεύει να υποχρεούται ο καταναλωτής να επιστρέψει το ποσό του δανείου.
87     Δεύτερον, το αιτούν δικαστήριο θέτει το ερώτημα αν, σε περίπτωση όπως αυτή της κύριας δίκης, η οδηγία απαγορεύει να καθίσταται
απαιτητή η άμεση επιστροφή του ποσού του δανείου.
88     Συναφώς, επιβάλλεται η υπόμνηση, όπως τόνισε και η Τράπεζα, η Γερμανική Κυβέρνηση και η Επιτροπή, ότι, σύμφωνα με τους όρους
του άρθρου 5, παράγραφος 2, της οδηγίας, η κοινοποίηση της υπαναχωρήσεως έχει ως αποτέλεσμα την απαλλαγή του καταναλωτή από
κάθε υποχρέωση που απορρέει από την καταγγελθείσα σύμβαση. Η απόσβεση αυτή των υποχρεώσεων του καταναλωτή συνεπάγεται, για
τον καταναλωτή και για τον δανειοδότη, επαναφορά των πραγμάτων στην προηγούμενη κατάσταση.
89     Επομένως, η οδηγία δεν απαγορεύει την υποχρέωση του καταναλωτή, σε περίπτωση υπαναχωρήσεως από τη σύμβαση δανείου με εμπράγματη
ασφάλεια, να καταβάλει αμέσως στον δανειοδότη το ποσό του δανείου.
90     Τρίτον, το αιτούν δικαστήριο επιθυμεί να πληροφορηθεί αν, σε περίπτωση όπως αυτή της υποθέσεως της κύριας δίκης, η οδηγία
απαγορεύει εθνική ρύθμιση που προβλέπει την υποχρέωση για τον καταναλωτή, σε περίπτωση υπαναχωρήσεως από τη σύμβαση δανείου,
όχι μόνο να επιστρέψει τα ποσά που έλαβε δυνάμει της συμβάσεως αυτής, αλλά επιπλέον να καταβάλει στον δανειοδότη τόκους με
το τρέχον επιτόκιο.
91     Για το ζεύγος Schulte, η ρύθμιση αυτή αντιβαίνει στην αρχή της αποτελεσματικότητας της προστασίας των καταναλωτών που καθιερώνει
η οδηγία. Για την τράπεζα και για τη Γερμανική Κυβέρνηση, ακόμη και αν ληφθεί υπόψη η αρχή της αποτελεσματικότητας της προστασίας
των καταναλωτών την οποία εξασφαλίζει, η οδηγία δεν περιλαμβάνει κανέναν κανόνα που να απαγορεύει αυτή την εθνική ρύθμιση.
92     Συναφώς, επιβάλλεται η υπόμνηση ότι η άσκηση του δικαιώματος υπαναχωρήσεως του άρθρου 5, παράγραφος 1, της οδηγίας όσον αφορά
τη σύμβαση δανείου έχει ως συνέπεια, κατ’ εφαρμογή της παραγράφου 2 του ίδιου άρθρου, την απόσβεση για τον καταναλωτή των
υποχρεώσεων που απορρέουν από την καταγγελθείσα σύμβαση, γεγονός που συνεπάγεται την επαναφορά των πραγμάτων στην προηγούμενη
κατάσταση.
93     Επομένως, η οδηγία δεν απαγορεύει εθνική ρύθμιση που προβλέπει ότι ο καταναλωτής υποχρεούται, σε περίπτωση υπαναχωρήσεως από
τη σύμβαση δανείου με εμπράγματη ασφάλεια, όχι μόνο να επιστρέψει τα ποσά που έλαβε δυνάμει της συμβάσεως αυτής, αλλά επιπλέον
να καταβάλει στον δανειοδότη τόκους με το τρέχον επιτόκιο.

Όσον αφορά τις επιταγές που απορρέουν από την οδηγία σε περίπτωση μη τηρήσεως της υποχρεώσεως πληροφορήσεως του καταναλωτή
για το δικαίωμά του υπαναχωρήσεως
94     Μολονότι η οδηγία δεν απαγορεύει κατ’ αρχήν να εφαρμόζονται εθνικοί κανόνες σύμφωνα με τους οποίους ο καταναλωτής που υπαναχωρεί
από τη σύμβαση δανείου υποχρεούται να επιστρέψει αμέσως ολόκληρο το ποσό του δανείου, εντόκως με το τρέχον επιτόκιο, σε περιπτώσεις
στις οποίες ο έμπορος τήρησε την υποχρέωση πληροφορήσεως του καταναλωτή την οποία υπέχει σύμφωνα με το άρθρο 4 της οδηγίας,
εντούτοις αυτό δεν συμβαίνει όταν ο έμπορος δεν τήρησε την υποχρέωση αυτή.
95     Συναφώς, επιβάλλεται να υπομνηστεί ότι, σύμφωνα με το άρθρο 4, τρίτο εδάφιο, της οδηγίας, στα κράτη μέλη εναπόκειται να μεριμνούν
στην εθνική τους νομοθεσία για την πρόβλεψη κατάλληλων μέτρων προστασίας των καταναλωτών, στην περίπτωση που δεν παρασχεθεί
η σχετική με το δικαίωμα υπαναχωρήσεως πληροφόρηση.
96     Επιβάλλεται να αναφερθεί ότι κρίσιμο στοιχείο για την εκτίμηση της διαφοράς της κύριας δίκης είναι, αν υποτεθεί ότι το αιτούν
δικαστήριο εκτιμά ότι η υπαναχώρηση ήταν έγκυρη, το γεγονός ότι η Τράπεζα δεν πληροφόρησε το ζεύγος Schulte για το δικαίωμά
τους υπαναχωρήσεως και ότι αυτοί δεν υπαναχώρησαν από τη σύμβαση δανείου πριν από πολλά χρόνια.
97     Αν η Τράπεζα είχε έγκαιρα πληροφορήσει το ζεύγος Schulte για το δικαίωμά τους υπαναχωρήσεως σύμφωνα με τον HWiG, αυτοί θα
είχαν προθεσμία επτά ημερών για να αναθεωρήσουν την απόφασή τους περί συνάψεως του δανείου. Αν είχαν επιλέξει τη στιγμή εκείνη
να υπαναχωρήσουν από τη σύμβαση, δεν αμφισβητείται ότι, δεδομένης της σχέσεως μεταξύ της συμβάσεως δανείου και της συμβάσεως
πωλήσεως, δεν θα είχαν συνάψει τη σύμβαση πωλήσεως.
98     Στην περίπτωση που η Τράπεζα δεν τήρησε την υποχρέωση πληροφορήσεως που υπέχει από το άρθρο 4 της οδηγίας, ο καταναλωτής,
αν πρέπει να επιστρέψει το δάνειο σύμφωνα με το γερμανικό δίκαιο, όπως αυτό διευκρινίζεται στη νομολογία του Bundesgerichtshof,
φέρει τους κινδύνους που ενυπάρχουν σε οικονομικές επενδύσεις, όπως αυτές της υποθέσεως της κύριας δίκης, που υπενθυμίστηκαν
με τη σκέψη 52 της παρούσας αποφάσεως.
99     Πάντως, σε περίπτωση όπως αυτή της κύριας δίκης, ο καταναλωτής, αν είχε πληροφορηθεί εγκαίρως για το δικαίωμά του υπαναχωρήσεως,
θα μπορούσε να αποφύγει να εκτεθεί στους κινδύνους αυτούς.
100   Υπό τις περιστάσεις αυτές, η οδηγία επιβάλλει στα κράτη μέλη να λάβουν τα απαραίτητα μέτρα προκειμένου να μην υφίσταται ο
καταναλωτής τις συνέπειες από την επέλευση των κινδύνων αυτών. Τα κράτη μέλη πρέπει επίσης να μεριμνούν ώστε, υπό τις συνθήκες
αυτές, να υφίσταται η Τράπεζα που αθέτησε την υποχρέωση πληροφορήσεως τις συνέπειες από την επέλευση των κινδύνων αυτών προκειμένου
να εξασφαλισθεί η υποχρέωση προστασίας των καταναλωτών.
101   Επομένως, στην περίπτωση που, αν η Τράπεζα είχε πληροφορήσει τον καταναλωτή για το δικαίωμά του υπαναχωρήσεως, αυτός θα μπορούσε
να αποφύγει να εκτεθεί στους κινδύνους που ενυπάρχουν σε επενδύσεις όπως οι επίδικες στην υπόθεση της κύριας δίκης, το άρθρο
4 της οδηγίας επιβάλλει στα κράτη μέλη να μεριμνούν ώστε η νομοθεσία τους να προστατεύει τους καταναλωτές που δεν μπόρεσαν
να αποφύγουν να εκτεθούν σε αυτούς τους κινδύνους, λαμβάνοντας μέτρα για να μην υφίστανται τις συνέπειες από την επέλευση
των εν λόγω κινδύνων.
102   Όπως επισημάνθηκε με τη σκέψη 71 της παρούσας αποφάσεως, στα εθνικά δικαστήρια εναπόκειται να ερμηνεύουν κατά το μέτρο του
δυνατού την εθνική ρύθμιση για να επιτυγχάνεται το αποτέλεσμα που υποδεικνύεται με τη σκέψη 101 της παρούσας αποφάσεως.
103   Λαμβανομένων υπόψη των προεκτεθέντων, στο τρίτο και τέταρτο ερώτημα πρέπει να δοθεί η απάντηση ότι η οδηγία δεν απαγορεύει:
–       την υποχρέωση του καταναλωτή που έχει ασκήσει το δικαίωμά του υπαναχωρήσεως σύμφωνα με την οδηγία να εξοφλήσει στον δανειοδότη
το ποσό του δανείου μολονότι το δάνειο χρησιμεύει, βάσει του προταθέντος επενδυτικού μοντέλου, αποκλειστικώς για τη χρηματοδότηση
της αγοράς του ακινήτου και καταβλήθηκε απευθείας στον πωλητή του ακινήτου·
–       να καθίσταται απαιτητή η άμεση επιστροφή του ποσού του δανείου·
–       εθνική ρύθμιση που προβλέπει ότι ο καταναλωτής υποχρεούται, σε περίπτωση υπαναχωρήσεως από τη σύμβαση δανείου με εμπράγματη
ασφάλεια, όχι μόνο να επιστρέψει τα ποσά που έλαβε δυνάμει της συμβάσεως αυτής, αλλά επιπλέον να καταβάλει στον δανειοδότη
τόκους με το τρέχον επιτόκιο.
Ωστόσο, στην περίπτωση που, αν η Τράπεζα είχε πληροφορήσει τον καταναλωτή για το δικαίωμά του υπαναχωρήσεως, αυτός θα μπορούσε
να αποφύγει να εκτεθεί στους κινδύνους που ενυπάρχουν σε επενδύσεις όπως οι επίδικες στην υπόθεση της κύριας δίκης, το άρθρο
4 της οδηγίας επιβάλλει στα κράτη μέλη να μεριμνούν ώστε η νομοθεσία τους να προστατεύει τους καταναλωτές που δεν μπόρεσαν
να αποφύγουν να εκτεθούν σε αυτούς τους κινδύνους, λαμβάνοντας μέτρα για να μην υφίστανται τις συνέπειες από την επέλευση
των κινδύνων αυτών.

Επί των δικαστικών εξόδων
104   Δεδομένου ότι η διαδικασία έχει ως προς τους διαδίκους της κύριας δίκης τον χαρακτήρα παρεμπίπτοντος που ανέκυψε ενώπιον του
εθνικού δικαστηρίου, σ’ αυτό εναπόκειται να αποφανθεί επί των δικαστικών εξόδων. Τα έξοδα στα οποία υποβλήθηκαν όσοι υπέβαλαν
παρατηρήσεις στο Δικαστήριο, πλην των ως άνω διαδίκων, δεν αποδίδονται.
Για τους λόγους αυτούς, το Δικαστήριο (τμήμα μείζονος συνθέσεως) αποφαίνεται:
1)
Το άρθρο 3, παράγραφος 2, στοιχείο α΄, της οδηγίας 85/577/ΕΟΚ του Συμβουλίου, της 20ής Δεκεμβρίου 1985, για την προστασία
των καταναλωτών κατά τη σύναψη συμβάσεων εκτός εμπορικού καταστήματος, πρέπει να ερμηνευθεί ως αποκλείον από το πεδίο εφαρμογής
της οδηγίας αυτής τις συμβάσεις πωλήσεως ακινήτου, ακόμη και αν αποτελούν απλώς μέρος ενός μέσω δανείου χρηματοδοτούμενου
επενδυτικού μοντέλου στα πλαίσια του οποίου οι προς σύναψη της συμβάσεως διαπραγματεύσεις, τόσο ως προς τη σύμβαση πωλήσεως
του ακινήτου όσο και ως προς τη σύμβαση δανείου που συνάπτεται αποκλειστικώς με σκοπό τη χρηματοδότηση, γίνονται υπό συνθήκες
κατ’ οίκον πωλήσεως.
2)
Η οδηγία 85/577 δεν απαγορεύει εθνικούς κανόνες που προβλέπουν ως μόνη συνέπεια της υπαναχωρήσεως από τη σύμβαση δανείου την
ακύρωση της συμβάσεως αυτής, ακόμη και όταν πρόκειται για επενδυτικά μοντέλα για τα οποία το δάνειο δεν θα είχε χορηγηθεί
χωρίς την αγορά του ακινήτου.
3)
Η οδηγία 85/577 δεν απαγορεύει:
–
την υποχρέωση του καταναλωτή που έχει ασκήσει το δικαίωμά του υπαναχωρήσεως σύμφωνα με την οδηγία να εξοφλήσει στον δανειοδότη
το ποσό του δανείου μολονότι το δάνειο χρησιμεύει, βάσει του προταθέντος επενδυτικού μοντέλου, αποκλειστικώς για τη χρηματοδότηση
της αγοράς του ακινήτου και καταβλήθηκε απευθείας στον πωλητή του ακινήτου·
–
να καθίσταται απαιτητή η άμεση επιστροφή του ποσού του δανείου·
–
εθνική ρύθμιση που προβλέπει ότι ο καταναλωτής υποχρεούται, σε περίπτωση υπαναχωρήσεως από τη σύμβαση δανείου με εμπράγματη
ασφάλεια, όχι μόνο να επιστρέψει τα ποσά που έλαβε δυνάμει της συμβάσεως αυτής, αλλά επιπλέον να καταβάλει στον δανειοδότη
τόκους με το τρέχον επιτόκιο.
Ωστόσο, στην περίπτωση που, αν η Τράπεζα είχε πληροφορήσει τον καταναλωτή για το δικαίωμά του υπαναχωρήσεως, αυτός θα μπορούσε
να αποφύγει να εκτεθεί στους κινδύνους που ενυπάρχουν σε επενδύσεις όπως οι επίδικες στην υπόθεση της κύριας δίκης, το άρθρο
4 της οδηγίας 85/577 επιβάλλει στα κράτη μέλη να μεριμνούν ώστε η νομοθεσία τους να προστατεύει τους καταναλωτές που δεν μπόρεσαν
να αποφύγουν να εκτεθούν σε αυτούς τους κινδύνους, λαμβάνοντας μέτρα για να μην υφίστανται τις συνέπειες από την επέλευση
των κινδύνων αυτών.
(υπογραφές)
*
Γλώσσα διαδικασίας: η γερμανική.