CELEX: 62019CJ0738
Prejudiciële verwijzing
Consumentenbescherming
Richtlijn 93/13/EEG
Punt 1, onder e), van de bijlage
Oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten
Sociale huisvesting
Verplichting tot bewoning en verbod op onderverhuur van het onroerend goed
Artikel 3, leden 1 en 3
Artikel 4, lid 1
Beoordeling van het mogelijkerwijs oneerlijke karakter van boetebedingen
Criteria

Het verzoek om een prejudiciële beslissing betreft de uitlegging van punt 1, onder e), van de bijlage bij richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (
PB 1993, L 95, blz. 29
).
Dit verzoek is ingediend in het kader van een geding tussen A, in haar hoedanigheid van verhuurder van een sociale huurwoning, enerzijds en haar huurder, B, en de onderhuurder, C, anderzijds over met name de betaling van de contractuele boete voor schending van de verplichting om die woning zelf te bewonen en van het verbod op onderverhuur, alsmede een bedrag ter hoogte van de winst die B onrechtmatig heeft gemaakt met de onderverhuur.
Toepasselijke bepalingen
Unierecht
Artikel 1 van richtlijn 93/13 luidt:
„1.   Deze richtlijn strekt tot de onderlinge aanpassing van de wettelijke en bestuursrechtelijke bepalingen van de lidstaten betreffende oneerlijke bedingen in overeenkomsten tussen een verkoper en een consument.
2.   Contractuele bedingen waarin dwingende wettelijke of bestuursrechtelijke bepalingen of bepalingen of beginselen van internationale overeenkomsten waarbij de lidstaten of de Gemeenschap partij zijn, met name op het gebied van vervoer, zijn overgenomen, zijn niet aan deze richtlijn onderworpen.”
Als „verkoper” in de zin van artikel 2 van die richtlijn wordt beschouwd „iedere natuurlijke persoon of rechtspersoon die bij onder deze richtlijn vallende overeenkomsten handelt in het kader van zijn publiekrechtelijke of privaatrechtelijke beroepsactiviteit”.
Artikel 3 van deze richtlijn bepaalt:
„1.   Een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, wordt als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort.
[...]
3.   De bijlage bevat een indicatieve en niet-uitputtende lijst van bedingen die als oneerlijk kunnen worden aangemerkt.”
Artikel 4, lid 1, van richtlijn 93/13 luidt:
„Onverminderd artikel 7 worden voor de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding van een overeenkomst alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst, alsmede alle andere bedingen van de overeenkomst of van een andere overeenkomst waarvan deze afhankelijk is, op het moment waarop de overeenkomst is gesloten in aanmerking genomen, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft.”
Artikel 6, lid 1, van die richtlijn bepaalt:
„De lidstaten bepalen dat oneerlijke bedingen in overeenkomsten tussen een verkoper en een consument onder de in het nationale recht geldende voorwaarden de consument niet binden en dat de overeenkomst voor de partijen bindend blijft indien de overeenkomst zonder de oneerlijke bedingen kan voortbestaan.”
De bijlage bij deze richtlijn heeft als opschrift „In artikel 3, lid 3, bedoelde bedingen”. Punt 1 ervan luidt als volgt:
„Bedingen die tot doel of tot gevolg hebben:
[...]
e)
de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen;
[...]”
Nederlands recht
Artikel 6:104 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: „BW”) bepaalt dat indien iemand die op grond van onrechtmatige daad of een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis jegens een ander aansprakelijk is, door die daad of tekortkoming winst heeft genoten, de rechter op vordering van die ander de schade kan begroten op het bedrag van die winst of op een gedeelte daarvan.
Hoofdgeding en prejudiciële vragen
Bij op 12 april 2017 in werking getreden overeenkomst heeft A, een stichting die zich richt op de verhuur van sociale woningen, aan B een sociale huurwoning in Amsterdam (Nederland) verhuurd, waarvan de maandelijkse huur thans 648,96 EUR bedraagt (hierna: „betrokken overeenkomst”).
Op de betrokken overeenkomst zijn onder meer de Algemene Voorwaarden Sociale Woonruimte van 1 november 2016 (hierna: „algemene voorwaarden”) van toepassing. Deze voorwaarden bevatten verschillende boetebedingen betreffende, onder meer, het verbod om de woning onder te verhuren, de verplichting om deze zelf te bewonen en de verplichting om de woning na afloop van de overeenkomst geheel te ontruimen. Volgens artikel 7.14 van de algemene voorwaarden is de huurder, in geval van schending van het verbod op onderverhuur van de woning, aan de verhuurder een direct opeisbare boete van 5000 EUR verschuldigd, onverminderd het recht van de verhuurder om daarnaast volledige schadevergoeding te vorderen. De algemene voorwaarden bevatten ook een zogeheten vangnetbepaling, een algemeen boetebeding dat van toepassing is indien de huurder tekortschiet in de nakoming van een van zijn contractuele verplichtingen en er geen bijzonder boetebeding van toepassing is.
Na een controle ter plaatse heeft A bij de verwijzende rechter, de rechtbank Amsterdam (Nederland), een vordering ingesteld tot ontbinding van de betrokken overeenkomst, tot uitzetting van zowel de huurder, B, als de onderhuurder, C, tot betaling van de achterstallige huur alsmede van de boete van 5000 EUR wegens schending van het verbod op onderverhuur, en tot afdracht van de daarmee behaalde winst voor zover B de betrokken woning heeft onderverhuurd tegen een hogere huur dan die welke hij zelf contractueel verschuldigd was.
De verwijzende rechter heeft vastgesteld dat B de verplichting tot bewoning en het in de algemene voorwaarden, te weten in artikel 7.14 daarvan, vastgestelde verbod op onderverhuur niet heeft nageleefd.
Hij twijfelt echter of artikel 7.14 van de algemene voorwaarden mogelijk oneerlijk is in de zin van artikel 3, lid 1, van richtlijn 93/13 en de uit het arrest van 21 april 2016, Radlinger en Radlingerová (
C‑377/14
,
EU:C:2016:283
), voortvloeiende uitlegging daarvan.
Hoewel de verwijzende rechter van mening is dat dit beding, op grond waarvan een boete van 5000 EUR wordt opgelegd ingeval het verbod op onderverhuur niet wordt nageleefd, op zichzelf bezien niet oneerlijk is aangezien het sociale huisvesting betreft, vraagt hij zich namelijk desalniettemin af of hij bij een dergelijke beoordeling niet alle boetebedingen in de betrokken overeenkomst in aanmerking moet nemen, zoals het Hof in voornoemd arrest heeft gepreciseerd.
In dit verband wijst deze rechter op het feit dat er zich, wat de betrokken overeenkomst betreft, slechts twee nauw samenhangende tekortkomingen hebben voorgedaan, te weten schending van de verplichting van de huurder om de woning zelf als hoofdverblijf te bewonen en het verbod om de woning onder te verhuren. De vordering van A strekt echter alleen tot betaling van de in de betrokken overeenkomst vastgestelde boete wegens onderverhuur en haar vordering tot afdracht van de door B behaalde winst is niet gebaseerd op de overeenkomst, maar op artikel 6:104 BW.
Tegen deze achtergrond heeft de rechtbank Amsterdam de behandeling van de zaak geschorst en het Hof verzocht om een prejudiciële beslissing over de volgende vragen:
„1)
Hoe dient richtlijn 93/13, en meer in het bijzonder het daarin besloten beginsel van cumulatieve werking, te worden uitgelegd bij de beoordeling of de schadevergoeding die wordt opgelegd aan de consument die zijn verbintenissen niet nakomt (hierna: boetebeding), onevenredig hoog is in de zin van punt 1, onder e), van de bijlage bij die richtlijn, in een geval waarin het gaat om boetebedingen die zijn verbonden aan tekortkomingen van uiteenlopende aard welke zich naar hun aard niet gezamenlijk hoeven voor te doen, en dat in het concrete geval ook inderdaad niet doen?
2)
Is daarbij mede van belang dat in verband met de tekortkoming op grond waarvan de boete wordt gevorderd, ook schadevergoeding in de zin van afdracht van onrechtmatig gemaakte winst wordt gevorderd?”
Beantwoording van de prejudiciële vragen
Vooraf moet worden opgemerkt dat alle drie de partijen in het hoofdgeding binnen de personele werkingssfeer van richtlijn 93/13 vallen, ondanks dat A, verzoekster in het hoofdgeding, een stichting is die zich richt op de verhuur van sociale huurwoningen.
Volgens artikel 2 van richtlijn 93/13 wordt immers als „verkoper” in de zin van die bepaling beschouwd „iedere natuurlijke persoon of rechtspersoon die bij onder deze richtlijn vallende overeenkomsten handelt in het kader van zijn publiekrechtelijke of privaatrechtelijke beroepsactiviteit”. In casu bevat het verzoek om een prejudiciële beslissing geen enkele aanwijzing dat de verhuuractiviteit van deze stichting slechts marginaal zou zijn of niet haar beroepsactiviteit zou vormen.
Met zijn twee vragen, die samen moeten worden onderzocht, wenst de verwijzende rechter in essentie te vernemen of artikel 3, leden 1 en 3, alsmede artikel 4, lid 1, van richtlijn 93/13 aldus moeten worden uitgelegd dat een nationale rechter bij het onderzoek van het mogelijkerwijs oneerlijke karakter van een beding in een consumentenovereenkomst in de zin van die bepalingen rekening moet houden met alle bedingen van die overeenkomst of slechts met een aantal daarvan en of, om meer in het bijzonder te beoordelen of het bedrag van de aan de consument opgelegde schadevergoeding onevenredig hoog is in de zin van punt 1, onder e), van de bijlage bij die richtlijn, een dergelijk onderzoek alleen betrekking moet hebben op de bedingen die op dezelfde tekortkoming zien.
In casu zijn deze vragen gerezen in een geding waarin de verhuurder, naast ontbinding van de betrokken overeenkomst en uitzetting van de bewoners, betaling vordert van de contractuele boete die is verbonden aan het verbod op onderverhuur en afdracht vordert van de met deze onderverhuur behaalde winst.
Dienaangaande blijkt uit de verwijzingsbeslissing dat, ten eerste, de betrokken overeenkomst een uitdrukkelijk beding bevat dat onderverhuur verbiedt. Ten tweede wordt afdracht van de baten uit de onderverhuur gevorderd op basis van de nationale regelgeving inzake wettelijke aansprakelijkheid, meer in het bijzonder artikel 6:104 BW.
In dit verband dient in herinnering te worden gebracht dat richtlijn 93/13 de lidstaten de verplichting oplegt om ervoor te zorgen dat contractuele bedingen waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, kunnen worden getoetst teneinde het eventueel oneerlijke karakter ervan te beoordelen (arrest van 7 november 2019, Profi Credit Polska,
C‑419/18 en C‑483/18
,
EU:C:2019:930
, punt
en aldaar aangehaalde rechtspraak).
Krachtens artikel 3, lid 1, van richtlijn 93/13 wordt een dergelijk beding als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Volgens artikel 3, lid 3, van die richtlijn bevat de bijlage erbij een indicatieve en niet-uitputtende lijst van bedingen die als oneerlijk kunnen worden aangemerkt. Hoewel het oneerlijke karakter van een door de nationale rechter te beoordelen beding derhalve niet automatisch en uit zichzelf kan worden afgeleid uit het enkele feit dat de inhoud ervan overeenkomt met die van een in die bijlage opgenomen beding, vormt dit evenwel een wezenlijk aspect waarop die rechter zijn beoordeling van het oneerlijke karakter van dat beding kan baseren (zie in die zin arrest van 26 april 2012, Invitel,
C‑472/10
,
EU:C:2012:242
, punt
).
Overeenkomstig artikel 4, lid 1, van voornoemde richtlijn dient de nationale rechter, om te beoordelen of het contractuele beding dat de grondslag vormt voor de bij hem aanhangig gemaakte vordering mogelijkerwijs oneerlijk is, rekening te houden met alle andere bedingen van de overeenkomst in kwestie (zie in die zin beschikking van 16 november 2010, Pohotovosť,
C‑76/10
,
EU:C:2010:685
, punt
; arresten van 21 april 2016, Radlinger en Radlingerová,
C‑377/14
,
EU:C:2016:283
, punt
, en 11 maart 2020, Lintner,
C‑511/17
,
EU:C:2020:188
, punt
).
Volgens vaste rechtspraak van het Hof wordt het oneerlijke karakter van bedingen per geval beoordeeld en vindt de verplichting om alle andere bedingen van de overeenkomst in aanmerking te nemen haar verklaring in het feit dat er bij het onderzoek van het bestreden beding rekening moet worden gehouden met alle gegevens die relevant kunnen zijn om dit beding in zijn context te begrijpen, aangezien het – naargelang van de inhoud van de betreffende overeenkomst – bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van dat beding noodzakelijk kan zijn om na te gaan wat het cumulatieve effect van alle bedingen van die overeenkomst is (zie in die zin arresten van 21 april 2016, Radlinger en Radlingerová,
C‑377/14
,
EU:C:2016:283
, punt
, en 11 maart 2020, Lintner,
C‑511/17
,
EU:C:2020:188
, punt
). Niet alle bedingen van een overeenkomst zijn immers van even groot belang en de mate van wisselwerking tussen een bepaald beding en andere bedingen hangt noodzakelijkerwijs af van hun respectieve draagwijdte alsmede van de mate waarin elk van die bedingen bijdraagt tot een eventuele aanzienlijke verstoring van het evenwicht tussen de uit de betrokken overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen in de zin van artikel 3, lid 1, van richtlijn 93/13.
Anders dan in de zaak die heeft geleid tot het door de verwijzende rechter in zijn verzoek om een prejudiciële beslissing vermelde arrest van 21 april 2016, Radlinger en Radlingerová (
C‑377/14
,
EU:C:2016:283
), die betrekking had op een overeenkomst waarbij één en dezelfde tekortkoming aanleiding gaf tot de gelijktijdige toepassing van verschillende boetebedingen, moet worden gepreciseerd, zoals aangevoerd door alle belanghebbende partijen die in de onderhavige zaak schriftelijke opmerkingen hebben ingediend, dat wanneer twee boetebedingen verbonden zijn aan één en dezelfde tekortkoming – zoals het geval was in de zaak die aanleiding gaf tot dat arrest – moet worden nagegaan wat de cumulatieve werking van die bedingen is.
In casu vermeldt de verwijzende rechter weliswaar dat de betrokken overeenkomst andere bijzondere boetebedingen en een zogenoemde vangnetbepaling bevat, maar geeft hij aan dat de vordering van A daar niet op is gebaseerd, waardoor er geen sprake kan zijn van een cumulatie van sancties voor dezelfde tekortkoming.
De oplossing die het Hof heeft gekozen in het arrest van 21 april 2016, Radlinger en Radlingerová (
C‑377/14
,
EU:C:2016:283
), dat betrekking had op een consumentenkredietovereenkomst, kan derhalve – zoals de verwijzende rechter overigens ook meent – niet rechtstreeks worden toegepast op een situatie als in het hoofdgeding, waarin de verhuurder van een sociale huurwoning verzoekt om de betaling van één boete.
Het staat evenwel aan deze rechter om na te gaan of de verhuurder voor dezelfde tekortkoming andere bedingen van de betrokken overeenkomst heeft ingeroepen tegen de consument, of dat hij dit in het kader van afzonderlijke vorderingen zou kunnen doen. Indien dit het geval is dient de verwijzende rechter, om te beoordelen of het contractuele beding dat de grondslag vormt voor de bij hem aanhangig gemaakte vordering oneerlijk is, rekening te houden met de cumulatieve werking van alle bedingen in de betrokken overeenkomst, ook als deze op zichzelf niet oneerlijk lijken te zijn.
In ieder geval moet in herinnering worden gebracht dat het bij de beoordeling of een contractueel beding mogelijkerwijs oneerlijk is, aan de verwijzende rechter staat om zich in het licht van de omstandigheden van het betrokken geval uit te spreken over de kwalificatie van dat beding, en het aan het Hof staat om op basis van de bepalingen van richtlijn 93/13 de criteria aan te duiden die de nationale rechter kan of moet toepassen wanneer hij contractuele bedingen aan deze bepalingen toetst (zie in die zin arrest van 23 april 2015, Van Hove,
C‑96/14
,
EU:C:2015:262
, punt
en aldaar aangehaalde rechtspraak).
In dit verband heeft het Hof al herhaaldelijk geoordeeld dat er rekening moet worden gehouden met de aard van de verplichting in het kader van de desbetreffende contractuele relatie, met name of het eventueel om een hoofdverplichting gaat (zie in die zin arrest van 14 maart 2013, Aziz,
C‑415/11
,
EU:C:2013:164
, punt
; beschikking van 14 november 2013, Banco Popular Español en Banco de Valencia,
C‑537/12 en C‑116/13
,
EU:C:2013:759
, punt
, en arrest van 26 januari 2017, Banco Primus,
C‑421/14
,
EU:C:2017:60
, punt
).
In casu voorziet artikel 7.14 van de algemene voorwaarden in een boete voor elke niet-nakoming van het verbod op onderverhuur en van de verplichting om de gehuurde ruimten zelf te bewonen. Wanneer het gaat om de verhuur van een sociale huurwoning hebben dat verbod en deze verplichting duidelijk een bijzondere aard, die verband houdt met de essentie van de contractuele relatie.
Betreffende de door A gevorderde schadevergoeding ten belope van de winst die B met de onderverhuur heeft gemaakt, die in voorkomend geval zou worden gecumuleerd met de contractueel vastgestelde boete van 5000 EUR, moet in herinnering worden gebracht dat richtlijn 93/13 overeenkomstig artikel 1, lid 1, en artikel 3, lid 1, ervan van toepassing is op bedingen in overeenkomsten tussen een verkoper en een consument waarover niet afzonderlijk is onderhandeld (arresten van 7 november 2019, Profi Credit Polska,
C‑419/18 en C‑483/18
,
EU:C:2019:930
, punt
en aldaar aangehaalde rechtspraak, en 4 juni 2020, Kancelaria Medius,
C‑495/19
,
EU:C:2020:431
, punt
).
In casu blijkt uit het aan het Hof voorgelegde dossier dat deze vordering tot schadevergoeding niet is gebaseerd op de huurovereenkomst, maar op de nationale wetgeving inzake wettelijke aansprakelijkheid, en meer in het bijzonder op artikel 6:104 BW, dat bepaalt dat indien iemand die op grond van onrechtmatige daad of een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis jegens een ander aansprakelijk is, door die daad of tekortkoming winst heeft genoten, de rechter op vordering van die ander de schade kan begroten op het bedrag van die winst of op een gedeelte daarvan.
In dit verband belet de omstandigheid dat die vordering is gegrondvest op de nationale regelgeving dat een bepaling van nationaal recht als artikel 6:104 BW binnen de werkingssfeer van richtlijn 93/13 kan vallen.
Het klopt dat er bij de beoordeling of het betrokken contractuele beding oneerlijk is, rekening moet worden gehouden met de normatieve context die samen met dat beding de rechten en verplichtingen van de partijen bepaalt (zie naar analogie arrest van 15 maart 2020, Pereničová en Perenič,
C‑453/10
,
EU:C:2012:144
, punt
).
Het staat evenwel aan de verwijzende rechter om na te gaan in hoeverre de toepassing van artikel 6:104 BW, dat voorziet in de terugvordering van een onrechtmatig verkregen bedrag, zoals het bedrag dat voortvloeit uit de in het hoofdgeding aan de orde zijnde huurprijzen, kan worden gelijkgesteld met een sanctie.
Gelet op voorgaande overwegingen moet op de gestelde vragen worden geantwoord dat artikel 3, leden 1 en 3, alsmede artikel 4, lid 1, van richtlijn 93/13 aldus moeten worden uitgelegd dat een nationale rechter bij het onderzoek van het mogelijkerwijs oneerlijke karakter van een beding in een consumentenovereenkomst in de zin van die bepalingen rekening moet houden, wat de bedingen die binnen de werkingssfeer van deze richtlijn vallen betreft, met de mate van wisselwerking tussen het betrokken beding en andere bedingen, afhankelijk van met name hun respectieve draagwijdte. Om te beoordelen of het bedrag van de aan de consument opgelegde schadevergoeding mogelijkerwijs onevenredig hoog is in de zin van punt 1, onder e), van de bijlage bij die richtlijn, moet bij een dergelijk onderzoek bijzonder belang worden gehecht aan de bedingen die op dezelfde tekortkoming zien.
Kosten
Ten aanzien van de partijen in het hoofdgeding is de procedure als een aldaar gerezen incident te beschouwen, zodat de verwijzende rechter over de kosten heeft te beslissen. De door anderen wegens indiening van hun opmerkingen bij het Hof gemaakte kosten komen niet voor vergoeding in aanmerking.

Het Hof (Zesde kamer) verklaart voor recht:

Artikel 3, leden 1 en 3, alsmede artikel 4, lid 1, van richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten moeten aldus worden uitgelegd dat een nationale rechter bij het onderzoek van het mogelijkerwijs oneerlijke karakter van een beding in een consumentenovereenkomst in de zin van die bepalingen rekening moet houden, wat de bedingen die binnen de werkingssfeer van deze richtlijn vallen betreft, met de mate van wisselwerking tussen het betrokken beding en andere bedingen, afhankelijk van met name hun respectieve draagwijdte. Om te beoordelen of het bedrag van de aan de consument opgelegde schadevergoeding mogelijkerwijs onevenredig hoog is in de zin van punt 1, onder e), van de bijlage bij die richtlijn, moet bij een dergelijk onderzoek bijzonder belang worden gehecht aan de bedingen die op dezelfde tekortkoming zien.

Safjan
Bay Larsen
Toader
Uitgesproken ter openbare terechtzitting te Luxemburg op 10 september 2020.
De griffier
A. Calot Escobar
De president van de Zesde kamer
M. Safjan
(
*1
)	Procestaal: Nederlands.