CELEX: 62015CJ0598
Trimitere preliminară
Directiva 93/13/CEE
Contracte încheiate cu consumatorii
Clauze abuzive
Competențele instanței naționale
Efectivitatea protecției recunoscute consumatorilor
Contract de împrumut ipotecar
Procedură extrajudiciară de executare a garanției ipotecare
Procedură judiciară simplificată de recunoaștere a drepturilor reale ale adjudecatarului

Prezenta cerere de decizie preliminară privește interpretarea articolelor 3, 6 și 7 din Directiva 93/13/CEE a Consiliului din 5 aprilie 1993 privind clauzele abuzive în contractele încheiate cu consumatorii (
JO 1993, L 95, p. 29
, Ediție specială, 15/vol. 2, p. 273).
Această cerere a fost formulată în cadrul unui litigiu între Banco Santander SA, pe de o parte, și doamna Cristobalina Sánchez López, pe de altă parte, în legătură cu procedura de recunoaștere a drepturilor reale rezultate din achiziționarea locuinței acesteia din urmă de către Banco Santander în cadrul unei proceduri de adjudecare.
Cadrul juridic
Directiva 93/13
Articolul 1 alineatul (2) din Directiva 93/13 are următorul cuprins:
„Dispozițiile prezentei directive nu se aplică clauzelor contractuale care reflectă acte cu putere de lege sau norme administrative obligatorii sau dispozițiile ori principiile din convențiile internaționale la care statele membre sau [Uniunea Europeană] sunt părți, în special în domeniul transportului.”
Potrivit articolului 3 alineatul (1) din această directivă:
„O clauză contractuală care nu s‑a negociat individual se consideră ca fiind abuzivă în cazul în care, în contradicție cu cerința de bună-credință, provoacă un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților care decurg din contract, în detrimentul consumatorului.”
Articolul 6 alineatul (1) din directiva menționată:
„Statele membre stabilesc că clauzele abuzive utilizate într‑un contract încheiat cu un consumator de către un vânzător sau un furnizor [a se citi «de către un profesionist»], în conformitate cu legislația internă, nu creează obligații pentru consumator, iar contractul continuă să angajeze părțile prin aceste clauze [a se citi «potrivit dispozițiilor sale»], în cazul în care poate continua să existe fără clauzele abuzive.”
Articolul 7 alineatul (1) din aceeași directivă prevede:
„Statele membre se asigură că, în interesul consumatorilor și al concurenților, există mijloace adecvate și eficace pentru a preveni utilizarea în continuare a clauzelor abuzive în contractele încheiate cu consumatorii de către vânzători sau furnizori [a se citi «de către profesioniști»].”
Dreptul spaniol
Articolul 250 alineatul 1 din Ley 1/2000 de l’Enjuiciamento civil (Legea 1/2000 privind procedura civilă, BOE nr. 7 din 8 ianuarie 2000, p. 575, denumit în continuare „Codul de procedură civilă”) prevede:
„În cadrul procedurii simplificate, indiferent de valoarea litigiului, se soluționează următoarele cereri:
[…]
7°
cererile formulate de titularii de drepturi reale înscrise în Registrul proprietăților, prin care solicită executarea efectivă a acestor drepturi împotriva oricărei persoane care se opune sau perturbă exercitarea lor, fără a deține un titlu înscris care să justifice această opunere sau perturbare.
[…]”
Potrivit articolului 444 alineatul 2 din Codul de procedură civilă, la cererea reclamantului, pârâtul trebuie să plătească cauțiunea stabilită de instanță pentru a putea introduce contestație la executare împotriva cererii formulate în cadrul procedurii prevăzute la articolul 250 alineatul 1 punctul 7 din acest cod. În plus, motivele de contestație la executare pe care are dreptul să le invoce sunt enumerate limitativ la articolul 444 alineatul 2 din codul menționat. Nu face parte dintre acestea motivul întemeiat pe existența unor clauze abuzive în contractul de împrumut ipotecar aflat la originea vânzării extrajudiciare a bunului grevat.
Potrivit articolului 440 alineatul 2 din Codul de procedură civilă, în cazul în care pârâtul nu se înfățișează în fața instanței sau în cazul în care se înfățișează fără a plăti cauțiunea, instanța este obligată, după ascultarea pârâtului, să pronunțe o decizie prin care dispune „punerea în posesia” imobilului și evacuarea ocupantului acestuia.
Exercitarea drepturilor care rezultă din înscrierea unei ipoteci este reglementată printre altele de articolul 41 din Decreto por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria (Decretul privind aprobarea noii redactări oficiale a Legii privind contractul de ipotecă) din 8 februarie 1946 (BOE nr. 58 din 27 februarie 1946, p. 1518, denumită în continuare „Legea privind contractul de ipotecă”). Această dispoziție prevedea, în versiunea aplicabilă în cauza principală, că:
„Acțiunile reale întemeiate pe drepturi înscrise pot fi exercitate prin intermediul procedurii simplificate reglementate în [Codul de procedură civilă] împotriva oricărei persoane care, fără a deține un titlu înscris, se opune sau perturbă exercitarea drepturilor respective. […]”
Articolul 129 alineatul 1 din Legea privind contractul de ipotecă, în versiunea aplicabilă în cauza principală, avea următorul cuprins:
„Acțiunea ipotecară poate fi exercitată:
a)
în mod direct asupra bunurilor ipotecate, exercitarea acesteia fiind supusă dispozițiilor […] [Codului de procedură civilă] […]
b)
sau prin vânzarea extrajudiciară a bunului ipotecat, în conformitate cu articolul 1858 din Codul civil, cu condiția ca aceasta să fi fost prevăzută în actul de constituire a ipotecii exclusiv în caz de neplată a capitalului sau a dobânzilor aferente sumei garantate.”
Dispozițiile referitoare la vânzarea extrajudiciară cuprinse în articolul 129 din Legea privind contractul de ipotecă au făcut obiectul unei modificări prin articolul 3 alineatul 3 din Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (Legea 1/2013 privind măsurile pentru îmbunătățirea protecției debitorilor ipotecari, restructurarea datoriilor și închirierea de locuințe sociale) din 14 mai 2013 (BOE nr. 116 din 15 mai 2013, p. 36373). Aceste modificări se aplică vânzărilor extrajudiciare de bunuri ipotecate inițiate după intrarea în vigoare a Legii nr. 1/2013, indiferent de data semnării actului de constituire a ipotecii. În temeiul modificărilor menționate, pentru vânzările extrajudiciare inițiate înainte de intrarea în vigoare a acestei legi și pentru vânzările care nu s‑au finalizat cu adjudecarea bunului ipotecat, notarul dispune suspendarea lor în cazul în care, în termenul de decădere de o lună începând cu ziua următoare intrării în vigoare a legii menționate, una dintre părți demonstrează că a sesizat instanța competentă, în conformitate cu prevederile articolului 129 din Legea privind contractul de ipotecă, cu privire la caracterul abuziv al unei clauze incluse în contractul de credit ipotecar pe care se întemeiază vânzarea extrajudiciară sau prin care se stabilește suma exigibilă.
Articolul 234 și următoarele din Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario (Regulamentul privind contractul de ipotecă, BOE nr. 106 din 16 aprilie 1947, p. 2238) detaliază desfășurarea procedurii de vânzare extrajudiciară menționate la articolul 129 din Legea privind contractul de ipotecă. Aceste dispoziții ale Regulamentului privind contractul de ipotecă nu au făcut obiectul unor modificări în urma schimbărilor aduse articolului 129 din Legea privind contractul de ipotecă de Legea 1/2013.
Potrivit articolului 234 din Regulamentul privind contractul de ipotecă:
„1.   Inițierea executării extrajudiciare, prevăzută la articolul 129 din [Legea privind contractul de ipotecă], impune ca actul de constituire a ipotecii să prevadă că părțile se supun acestei proceduri și ca în acesta să fie menționate următoarele informații:
1)
valoarea la care a fost evaluat imobilul de către persoanele interesate, pentru a constitui valoarea de pornire a licitației […]
2)
domiciliul indicat de constituitor în scopul transmiterii somațiilor și a notificărilor […]
3)
persoana care, în cazul vânzării extrajudiciare, trebuie să semneze actul de vânzare a imobilului în calitate de reprezentant al constituitorului, putând fi desemnat în acest scop însuși creditorul.
2.   Clauza prin care părțile care subscriu împrumutul și care garantează ipoteca acceptă să fie supuse procedurii de realizare extrajudiciară a ipotecii trebuie să figureze separat de alte prevederi ale actului.”
Articolul 236‑1 din acest regulament prevede:
„1.   După ce s‑a verificat cea mai bună ofertă sau adjudecarea și, după caz, după ce prețul a fost consemnat, notarul înscrie actul în lista anuală a documentelor care sunt autentificate de către acesta, iar cel mai bun ofertant sau adjudecatar, pe de o parte, și proprietarul imobilului, pe de altă parte, își dau acordul în formă autentică.
[…]
3.   Actul autentic constituie titlu suficient pentru intabularea [în Registrul proprietăților] în favoarea celui mai bun ofertant sau a adjudecatarului […]”
Articolul 236‑m din regulamentul menționat prevede:
„Adjudecatarul poate solicita punerea în posesia bunurilor dobândite în fața instanței de prim grad de la locul unde se află aceste bunuri.”
Articolul 236‑ñ din același regulament prevede că notarul suspendă procedura numai dacă sunt prezentate documente doveditoare cu privire la existența unei proceduri penale care are ca obiect un posibil fals în ceea ce privește titlul ipotecar sau dacă registratorul din cadrul Registrului proprietăților comunică faptul că s‑a prezentat ulterior un titlu de radiere a ipotecii. În aceste condiții, notarul suspendă executarea până la finalizarea procedurii penale sau, după caz, a procedurii de înregistrare. Executarea se reia, la cererea creditorului urmăritor, dacă nu se constată falsul sau dacă nu se înscrie radierea ipotecii.
Articolul 236‑o din Regulamentul privind contractul de ipotecă are următorul cuprins:
„În ceea ce privește celelalte excepții pe care le pot ridica debitorul, deținătorii terți și celelalte persoane interesate, este necesar să se respecte dispozițiile ultimelor cinci alineate ale articolului 132 din [Legea privind contractul de ipotecă] atunci când acesta se aplică.”
Litigiul principal și întrebările preliminare
La 21 decembrie 2004, doamna Sánchez López a încheiat cu Banco Español de Crédito SA, devenită Banco Santander, un contract de împrumut cu garanție ipotecară în vederea achiziționării unei locuințe.
Clauza 11 din acest contract, intitulată „procedură extrajudiciară”, prevedea:
„În ipoteza în care executarea garanției ipotecare ar avea loc prin intermediul procedurii extrajudiciare la care fac trimitere articolul 129 din [Legea privind contractul de ipotecă] și articolul 234 și următoarele din [Regulamentul privind contractul de ipotecă], contractanții, în afară de a accepta în mod expres să fie supuși acestei proceduri, precizează: 1.- Valorile pe baza cărora sunt evaluate locuințele ipotecate pentru a determina valoarea de bază pentru licitație sunt aceleași cu cele menționate la punctul 1 alineatul 2 de la clauza anterioară; 2.- Adresa indicată de părțile care subscriu împrumutul și care constituie ipoteca pentru eventuala transmitere a solicitărilor și a notificărilor este aceeași cu cea specificată în acest scop în clauza precedentă; 3.- Partea care constituie ipoteca desemnează banca să încheie în numele său, prin intermediul reprezentanților săi statutari sau legali, actul de vânzare a locuințelor ipotecate.”
La inițiativa Banco Santander, procedura de executare extrajudiciară a garanției ipotecare a fost inițiată, la 24 martie 2011, în fața unui notar și s‑a finalizat, la 15 decembrie 2011, prin adjudecarea locuinței ipotecate în favoarea creditorului pentru 59,7 % din valoarea la care fusese evaluată în scopul executării garanției ipotecare. Doamna Sánchez López datora în continuare suma de 13482,97 euro.
Notarul a redactat, la 23 februarie 2012, actul de vânzare a locuinței în favoarea Banco Santander, fără intervenția doamnei Sánchez López, reprezentată în acest scop de Banco Santander însăși, în conformitate cu clauza 11 din contractul de împrumut ipotecar.
Pe baza înscrierii în Registrul proprietăților care decurge din actul de vânzare din 23 februarie 2012, Banco Santander a introdus la instanța de trimitere, Juzgado de Primera Instancia de Jerez de la Frontera (Tribunalul de Primă Instanță din Jerez de la Frontera, Spania), la 23 septembrie 2014, o cerere în temeiul articolului 250 alineatul 1 punctul 7 din Codul de procedură civilă, în vederea obținerii unei decizii prin care să se dispună „punerea în posesia” locuinței în cauză în favoarea sa și evacuarea doamnei Sánchez López din locuința respectivă.
În plus, Banco Santander a solicitat stabilirea la 10000 de euro a cuantumului cauțiunii pe care trebuia să o achite doamna Sánchez López pentru a putea formula contestație la executare împotriva cererii sale.
În cadrul acestei proceduri, doamna Sánchez López nu s‑a prezentat în fața instanței de trimitere.
Aceasta din urmă are îndoieli cu privire la compatibilitatea dispozițiilor dreptului național privind organizarea procedurii extrajudiciare de executare a garanției ipotecare, precum și a procedurii de „punere în posesie” cu Directiva 93/13, având în vedere împrejurarea că instanța sesizată cu o cerere în cadrul procedurii prevăzute la articolul 250 alineatul 1 punctul 7 din Codul de procedură civilă nu poate declara din oficiu sau la cererea unei părți caracterul abuziv al unei clauze cuprinse în contractul de împrumut prin care se garantează executarea garanției ipotecare.
În aceste împrejurări, Juzgado de Primera Instancia de Jerez de la Frontera (Tribunalul de Primă Instanță din Jerez de la Frontera) a hotărât să suspende judecarea cauzei și să adreseze Curții următoarele întrebări preliminare:
„1)
O reglementare națională care instituie o procedură precum cea prevăzută la articolul 250 alineatul 1 punctul 7 [din Codul de procedură civilă], conform căreia instanța națională trebuie să pronunțe o hotărâre prin care să dispună punerea în posesia locuinței executate a persoanei care a obținut adjudecarea sa în cadrul unei proceduri de executare extrajudiciară, în care[,] având în vedere regimul în vigoare prevăzut la articolul 129 din Legea privind contractul de ipotecă […] și la articolele 234-236‑o din [Regulamentul privind contractul de ipotecă] […] nu s‑a permis nici efectuarea controlului judiciar din oficiu al clauzelor abuzive și nici formularea unei contestații eficiente de către debitor pentru acest motiv, indiferent că este vorba despre o procedură extrajudiciară sau despre o procedură judiciară separată, este contrară [articolului 3 alineatele (1) și (2), articolului 6 alineatul (1) și articolului 7 alineatul (1) din Directiva 93/13] și scopului acesteia?
2)
O reglementare, precum [cea care rezultă din modificările aduse Legii privind contractul de ipotecă prin Legea 1/2013], care permite suspendarea de către notar a unei proceduri de executare ipotecară extrajudiciară aflate în curs la momentul intrării în vigoare a Legii 1/2013 doar în cazul în care consumatorul face dovada formulării unei cereri prin care invocă caracterul abuziv al unei clauze contractuale incluse în contractul de împrumut ipotecar pe care se întemeiază vânzarea extrajudiciară sau prin care se stabilește suma exigibilă care poate fi executată și doar dacă această cerere separată a fost introdusă de consumator în termen de o lună de la publicarea Legii 1/2013, fără ca acesta să fie notificat personal cu privire la termenul respectiv și înainte ca notarul să dispună adjudecarea, este contrară dispozițiilor menționate din Directiva [93/13] și scopului acesteia?
3)
Articolele citate anterior din Directiva [93/13], scopul acesteia și obligația pe care o impune instanțelor naționale de a examina din oficiu existența unor clauze abuzive în contractele încheiate cu consumatorii, fără a fi necesară o solicitare a consumatorului în acest sens, trebuie interpretate în sensul că permit instanței naționale, în cadrul unor proceduri precum cea prevăzută la articolul 250 alineatul 1 punctul 7 din [Codul de procedură civilă] sau al procedurii de «vânzare extrajudiciară» reglementate la articolul 129 din [Legea privind contractul de ipotecă], să nu aplice dreptul național atunci când acesta nu permite efectuarea controlului judiciar din oficiu, având în vedere claritatea dispozițiilor Directivei [93/13] și jurisprudența constantă a [Curții] cu privire la obligația instanțelor naționale de a controla din oficiu existența unor clauze abuzive în litigiile referitoare la contracte încheiate cu consumatorii?
4)
O normă națională precum articolul 129 din [Legea privind contractul de ipotecă], astfel cum a fost modificat prin Legea 1/2013, care prevede drept unic remediu eficient pentru protecția drepturilor consumatorilor consacrată de Directiva [93/13], în contextul procedurilor de executare ipotecară extrajudiciară împotriva consumatorilor, o simplă posibilitate de avertizare din partea unui notar cu privire la existența unor clauze abuzive sau posibilitatea ca un consumator debitor, executat pe cale extrajudiciară, să formuleze o cerere în cadrul unei proceduri judiciare separate, înainte ca notarul să dispună adjudecarea imobilului executat, este contrară dispozițiilor menționate din Directiva [93/13] și scopului acesteia?
5)
O reglementare națională precum articolul 129 din [Legea privind contractul de ipotecă], astfel cum a fost modificat prin Legea 1/2013, și articolele 234-236 din [Regulamentul privind contractul de ipotecă], care instituie o procedură de executare extrajudiciară a contractelor de împrumut ipotecar încheiate între profesioniști și consumatori în care nu există nicio posibilitate de efectuare a unui control jurisdicțional din oficiu al clauzelor abuzive, este contrară dispozițiilor menționate din Directiva [93/13] și scopului acesteia?”
Cu privire la întrebările preliminare
Cu privire la a doua, la a patra și la a cincea întrebare
Prin intermediul celei de a doua, al celei de a patra și al celei de a cincea întrebări, care trebuie analizate împreună, instanța de trimitere ridică problema compatibilității articolului 129 din Legea privind contractul de ipotecă, astfel cum a fost modificată prin Legea 1/2013, și a normelor sale de aplicare cu Directiva 93/13.
În această privință, din decizia de trimitere reiese că procedura de executare ipotecară extrajudiciară care a precedat procedura în discuție în litigiul principal a fost inițiată la 24 martie 2011 și finalizată la 23 februarie 2012.
Or, potrivit Legii 1/2013, modificările pe care aceasta le introduce se aplică vânzărilor extrajudiciare de bunuri ipotecate inițiate după intrarea sa în vigoare, și anume după 15 mai 2013.
În consecință, întrucât dispozițiile de drept național menționate în a doua, în a patra și în a cincea întrebare nu sunt aplicabile,
ratione temporis
, litigiului principal și întrucât din decizia de trimitere nu rezultă motivele pentru care acestea ar fi relevante pentru soluționarea litigiului, aceste întrebări trebuie declarate inadmisibile.
Cu privire la prima și la a treia întrebare
Prin intermediul primei și al celei de a treia întrebări, care trebuie analizate împreună, instanța de trimitere solicită în esență să se stabilească dacă articolul 6 alineatul (1) și articolul 7 alineatul (1) din Directiva 93/13 trebuie interpretate în sensul că se opun unei legislații naționale precum cea în discuție în litigiul principal, potrivit căreia, după încheierea procedurii prevăzute în acest scop, instanța națională este obligată să acorde posesia deplină asupra unui bun imobil cumpărătorului său, fără ca nici procedura extrajudiciară de executare a garanției ipotecare consimțite de proprietarul inițial al bunului respectiv și nici procedura aplicabilă cererii cu care este sesizată instanța în cauză de către acest cumpărător să permită proprietarului inițial, în calitate de consumator, să invoce existența unei clauze abuzive în contractul de împrumut ipotecar care a făcut obiectul executării extrajudiciare și, dacă este cazul, dacă este de competența instanței naționale să nu aplice această legislație națională.
În primul rând, Banco Santander și guvernul spaniol nu pot invoca inaplicabilitatea Directivei 93/13 întemeindu‑se pe articolul 1 alineatul (2) din aceasta. Astfel, în speță, instanța de trimitere nu se confruntă cu caracterul abuziv, în sensul articolului 3 din această directivă, al unei clauze din contractul de împrumut ipotecar supus analizei sale, ci ridică problema efectului pe care îl au asupra caracterului efectiv al protecției acordate de Directiva 93/13 consumatorilor procedura simplificată de executare extrajudiciară prevăzută la articolul 129 din Legea privind contractul de ipotecă, la care face trimitere clauza contractuală menționată, precum și procedura de „punere în posesie” prevăzută la articolul 41 din Legea privind contractul de ipotecă și la articolul 250 din Codul de procedură civilă, având în vedere faptul că consumatorul nu ar dispune, în cadrul acestei proceduri, de posibilitatea de a invoca în mod util existența unei clauze abuzive în cadrul contractului în cauză.
În al doilea rând, trebuie amintit că, în conformitate cu articolul 6 alineatul (1) din Directiva 93/13, consumatorul nu poate fi obligat de clauzele abuzive din contractele încheiate cu profesioniști.
În plus, potrivit articolului 7 alineatul (1) din această directivă, statele membre se asigură că, în interesul consumatorilor și al concurenților, există mijloace adecvate și eficace pentru a preveni utilizarea în continuare a clauzelor abuzive în contractele încheiate cu consumatorii de către profesioniști.
Astfel, sistemul de protecție pus în aplicare prin Directiva 93/13 se bazează pe ideea că un consumator se găsește într‑o situație de inferioritate față de un profesionist în ceea ce privește atât puterea de negociere, cât și nivelul de informare, situație care îl conduce să adere la condițiile redactate în prealabil de profesionist, fără a putea exercita o influență asupra conținutului acestora (Hotărârea din 10 septembrie 2014, Kušionová,
C‑34/13
,
EU:C:2014:2189
, punctul
, și Hotărârea din 1 octombrie 2015, ERSTE Bank Hungary,
C‑32/14
,
EU:C:2015:637
, punctul
).
Astfel, în lipsa unui control eficient al caracterului potențial abuziv al clauzelor contractului care constituie titlu executoriu, respectarea drepturilor conferite de Directiva 93/13 nu poate fi garantată (a se vedea în acest sens Hotărârea din 14 martie 2013, Aziz,
C‑415/11
,
EU:C:2013:164
, punctul
, și Hotărârea din 18 februarie 2016, Finanmadrid EFC,
C‑49/14
,
EU:C:2016:98
, punctul
).
În ceea ce privește în special o procedură de executare a unei garanții ipotecare desfășurată în fața unui notar, trebuie amintit că mijloacele adecvate și eficace pentru a preveni utilizarea în continuare a clauzelor abuzive în contractele încheiate cu consumatorii trebuie să cuprindă dispoziții care să permită să se garanteze acestora din urmă o protecție jurisdicțională efectivă, oferindu‑le posibilitatea de a ataca în justiție contractul în litigiu, inclusiv în faza executării silite a acestuia, în condiții procedurale rezonabile, astfel încât exercitarea drepturilor lor să nu fie supusă unor condiții, în special unor termene sau unor cheltuieli, care să facă excesiv de dificilă sau imposibilă în practică exercitarea drepturilor garantate de Directiva 93/13 (Hotărârea din 1 octombrie 2015, ERSTE Bank Hungary,
C‑32/14
,
EU:C:2015:637
, punctul
).
În speță, este necesar să se sublinieze caracteristicile procedurii cu care este sesizată instanța de trimitere, precum și specificitățile litigiului principal, astfel cum rezultă acestea din decizia de trimitere.
În această privință, obiectul litigiului principal se raportează la protecția drepturilor reale de proprietate care au fost dobândite de Banco Santander în urma unei vânzări la licitație.
În acest context, instanța de trimitere pare totuși să considere că procedura prevăzută la articolul 41 din Legea privind contractul de ipotecă și la articolul 250 din Codul de procedură civilă se înscrie în continuitatea procedurii extrajudiciare de executare a ipotecii consimțite de doamna Sánchez López în favoarea Banco Santander, astfel încât, în ceea ce privește aplicabilitatea Directivei 93/13, această legătură ar permite să se facă abstracție de faptul că garanția ipotecară a fost executată, că imobilul a fost vândut și că drepturile reale aferente au fost transferate.
Cu toate acestea, din informațiile de care dispune Curtea rezultă că, în conformitate cu legislația națională, obiectul acțiunii cu care este sesizată instanța de trimitere urmărește să garanteze protecția drepturilor reale înregistrate în Registrul proprietăților, indiferent de modul de achiziție a acestora.
Prin urmare, o astfel de procedură intervine ulterior transferului proprietății asupra unui bun imobil și este realizată de noul proprietar al bunului respectiv, în conformitate cu înscrierea sa în această calitate în Registrul proprietăților, împotriva oricărei persoane care s‑ar opune acestor drepturi sau le‑ar perturba exercitarea.
În consecință, pe de o parte, litigiul principal privește nu procedura de executare silită a garanției ipotecare prevăzute de contractul de împrumut încheiat de doamna Sánchez López cu Banco Santander, ci protecția drepturilor reale aferente proprietății dobândite în mod legal de aceasta din urmă după o vânzare la licitație.
Pe de altă parte, chiar dacă, în speță, proprietarul imobilului în discuție în litigiul principal este creditorul ipotecar, și anume Banco Santander, nu este mai puțin adevărat că, în urma unei proceduri extrajudiciare de executare ipotecară precum cea care a precedat procedura în discuție în fața instanței de trimitere, orice terț interesat poate deveni proprietarul bunului respectiv și, în consecință, poate justifica un interes de a iniția procedura de „punere în posesie”. În asemenea circumstanțe, a permite debitorului care a acceptat înscrierea unei ipoteci asupra unui astfel de bun să opună cumpărătorului acestuia excepții întemeiate pe contractul de împrumut ipotecar, la care cumpărătorul în cauză poate totuși să fie o terță parte, ar risca să afecteze securitatea juridică a raporturilor de proprietate stabilite.
Pe de altă parte, deși s‑a statuat, în special în ceea ce privește procedurile de executare a garanțiilor ipotecare, că, în lipsa unui control eficient al caracterului potențial abuziv al clauzelor contractuale cuprinse în titlul în temeiul căruia această sesizare este executată, respectarea drepturilor conferite prin Directiva 93/13 nu poate fi garantată (a se vedea în acest sens Hotărârea din 14 martie 2013, Aziz,
C‑415/11
,
EU:C:2013:164
, C‑415/11, punctul 59, și Hotărârea din 18 februarie 2016, Finanmadrid EFC,
C‑49/14
,
EU:C:2016:98
, punctul
), trebuie subliniat că titlul pe care se întemeiază acțiunea cu care este sesizată instanța de trimitere este, în speță, titlul de proprietate astfel cum a fost înscris în Registrul proprietăților, iar nu contractul de împrumut ipotecar în legătură cu care a fost finalizată cu succes executarea extrajudiciară a garanției prevăzute în acesta.
În aceste condiții, dispozițiile Directivei 93/13 nu pot fi invocate în mod util pentru a împiedica recunoașterea și protecția drepturilor reale ale proprietarului bunului respectiv.
În orice caz, în primul rând, deși finalitatea Directivei 93/13 este de a garanta protecția pe care aceasta o acordă consumatorilor, până la a impune instanței naționale să examineze din oficiu caracterul abuziv al unei clauze contractuale care intră în domeniul de aplicare al acestei directive, trebuie subliniat că dispozițiile directivei menționate nu pot fi invocate în mod util în lipsa oricărui indiciu concordant în sensul eventualei prezențe a unei clauze potențial abuzive în contractul de împrumut ipotecar care a făcut obiectul unei proceduri de executare extrajudiciare.
În al doilea rând, astfel cum a subliniat avocatul general la punctul 70 din concluzii și sub rezerva verificării de către instanța de trimitere, se pare că doamna Sánchez López avea posibilitatea, în cadrul procedurii extrajudiciare de cesiune a bunului, să se opună acesteia sau să solicite suspendarea sa pentru motivul prezenței unei clauze abuzive în contractul de împrumut ipotecar, solicitând în același timp adoptarea unor măsuri provizorii pentru a suspenda vânzarea imobilului a cărui proprietară era. Or, în cadrul procedurii de executare ipotecară, instanța sesizată ar fi putut să efectueze, dacă era cazul din oficiu, examinarea caracterului eventual abuziv al clauzelor cuprinse în contractul de împrumut ipotecar.
Din ansamblul acestor considerații reiese că articolul 6 alineatul (1) și articolul 7 alineatul (1) din Directiva 93/13 nu sunt aplicabile unei proceduri precum cea în discuție în litigiul principal, introdusă de adjudecatarul unui imobil în urma executării extrajudiciare a garanției ipotecare consimțite asupra bunului respectiv de către un consumator în favoarea unui creditor profesionist și care are ca obiect protecția unor drepturi reale dobândite în mod legal de către adjudecatarul în cauză, în măsura în care, pe de o parte, această procedură este independentă de raportul juridic dintre creditorul profesionist și consumator și, pe de altă parte, garanția ipotecară a fost executată, imobilul a fost vândut și drepturile reale aferente au fost transferate fără ca consumatorul să fi recurs la căile de atac prevăzute în acest context.
Cu privire la cheltuielile de judecată
Întrucât, în privința părților din litigiul principal, procedura are caracterul unui incident survenit la instanța de trimitere, este de competența acesteia să se pronunțe cu privire la cheltuielile de judecată. Cheltuielile efectuate pentru a prezenta observații Curții, altele decât cele ale părților menționate, nu pot face obiectul unei rambursări.

Pentru aceste motive, Curtea (Camera a cincea) declară:

Articolul 6 alineatul (1) și articolul 7 alineatul (1) din Directiva 93/13/CEE a Consiliului din 5 aprilie 1993 privind clauzele abuzive în contractele încheiate cu consumatorii nu sunt aplicabile unei proceduri precum cea în discuție în litigiul principal, introdusă de adjudecatarul unui imobil în urma executării extrajudiciare a garanției ipotecare consimțite asupra bunului respectiv de către un consumator în favoarea unui creditor profesionist și care are ca obiect protecția unor drepturi reale dobândite în mod legal de către adjudecatarul în cauză, în măsura în care, pe de o parte, această procedură este independentă de raportul juridic dintre creditorul profesionist și consumator și, pe de altă parte, garanția ipotecară a fost executată, imobilul a fost vândut și drepturile reale aferente au fost transferate fără ca consumatorul să fi recurs la căile de atac prevăzute în acest context.

Semnături
(
*1
)	Limba de procedură: spaniola.