CELEX: 62021CJ0485
Predhodno odločanje
Varstvo potrošnikov
Direktiva 93/13/EGS
Nepošteni pogoji v potrošniških pogodbah
Člen 2(b)
Pojem ,potrošnik‘
Člen 2(c)
Pojem ,prodajalec ali ponudnik‘
Fizična oseba, ki je lastnik stanovanja v stavbi v etažni lastnini
Različne vrste pravnih razmerij v zvezi z upravljanjem in vzdrževanjem te stavbe
Različno obravnavanje, kar zadeva status potrošnika, ki se izvaja z zakonodajo države članice med etažnimi lastniki, ki so sklenili individualno pogodbo za upravljanje in vzdrževanje skupnih delov take stavbe, in tistimi, ki take pogodbe niso sklenili

Predlog za sprejetje predhodne odločbe se nanaša na razlago člena 2(b) Direktive Sveta 93/13/EGS z dne 5. aprila 1993 o nedovoljenih pogojih v potrošniških pogodbah (UL, posebna izdaja v slovenščini, poglavje 15, zvezek 2, str. 288, in popravek v
UL 2019, L 214, str. 25
) in člena 2, točka 1, Direktive 2011/83/EU Evropskega parlamenta in Sveta z dne 25. oktobra 2011 o pravicah potrošnikov, spremembi Direktive 93/13 in Direktive 1999/44/ES Evropskega parlamenta in Sveta ter razveljavitvi Direktive Sveta 85/577/EGS in Direktive 97/7/ES Evropskega parlamenta in Sveta (
UL 2011, L 304, str. 64
).
Ta predlog je bil vložen v okviru spora med „S. V.“ OOD, gospodarsko družbo bolgarskega prava, ki je upravnik stavbe v etažni lastnini, in E. Ts. D., fizično osebo, ki je lastnik stanovanja v tej stavbi, glede plačila zneskov, dolgovanih na podlagi pogodbe, sklenjene za upravljanje in vzdrževanje skupnih delov navedene stavbe.
Pravni okvir
Pravo Unije
V deseti uvodni izjavi Direktive 93/13 je navedeno:
„[…] učinkovitejše varstvo potrošnika [je] mogoče doseči s sprejetjem enotnih predpisov glede nepoštenih pogojev; […] taki predpisi [se morajo] uporabljati za vse pogodbe, sklenjene med prodajalci ali ponudniki in potrošniki; […]“
Člen 1 te direktive določa:
„1.   Namen te direktive je približati zakone in druge predpise držav članic o nepoštenih pogojih v pogodbah, sklenjenih med prodajalcem ali ponudnikom in potrošnikom.
2.   Določbe te direktive ne veljajo za pogodbene pogoje, ki temeljijo na obveznih zakonih ali predpisih in določbah ali načelih mednarodnih konvencij, katerih pogodbenice so države članice ali Skupnost, zlasti na področju prometa.“
Člen 2(b) in (c) navedene direktive določa:
„V tej direktivi:
[…]
(b)
‚potrošnik‘ pomeni vsako fizično osebo, ki v pogodbah, zajetih s to direktivo, deluje za namene, ki so izven njene poslovne ali poklicne dejavnosti,
(c)
‚prodajalec ali ponudnik‘ pomeni fizično ali pravno osebo, ki v pogodbah, zajetih s to direktivo, deluje za namene, ki sodijo v okvir njene poslovne ali poklicne dejavnosti, bodisi na javnopravnem bodisi zasebnopravnem področju.“
Člen 3(1) Direktive 93/13 določa, da „[p]ogodbeni pogoj, o katerem se stranki nista dogovorili posamično, velja za nepoštenega, če v nasprotju z zahtevo dobre vere v škodo potrošnika povzroči znatno neravnotežje v pogodbenih pravicah in obveznostih strank“.
Bolgarsko pravo
Člen 2(1) zakon za upravlenie na etazhnata sobstvenost (zakon o upravljanju etažne lastnine) (DV št. 6 z dne 23. januarja 2009) v različici, ki se uporablja za dejansko stanje v postopku v glavni stvari (v nadaljevanju: ZUES), določa:
„Upravljanje skupnih delov stavb v etažni lastnini, zgrajenih v okviru stanovanjskega kompleksa zaprtega tipa, mora biti urejeno s pisno pogodbo z notarsko overitvijo podpisov vlagatelja in lastnikov posameznih stanovanjskih enot.“
V skladu s členom 6(1), točka 10, tega zakona morajo lastniki plačevati stroške upravljanja in vzdrževanja skupnih delov.
Člen 9 navedenega zakona določa:
„Etažno lastnino upravlja skupščina in/ali zbor etažnih lastnikov.“
Člen 195(1) in (5) zakon za ustroystvo na teritoriata (zakon o prostorskem načrtovanju) (DV št. 1 z dne 2. januarja 2001) v različici, ki se uporablja za dejansko stanje v postopku v glavni stvari, določa:
„(1)   Lastniki stavb so dolžni stavbe vzdrževati v tehničnem stanju, ki izpolnjuje bistvene zahteve iz člena 169(1) in (3) […].
[…]
(5)   Župan občine lahko z odredbo zahteva od lastnikov stavb […], da izvedejo nujna dela zaradi varnosti, varnosti v cestnem prometu, sanitarnih pogojev, higiene, estetike, čistoče in miru državljanov.“
Spor o glavni stvari in vprašanja za predhodno odločanje
Oseba E. Ts. D. je lastnik stanovanja, ki je del stavbe v etažni lastnini v Nesebarju (Bolgarija).
Na podlagi pogodbe o vzdrževanju skupnih delov te stavbe, ki je bila 9. januarja 2012 sklenjena za nedoločen čas in v kateri je bila družba S. V. določena kot „upravnik“ ter na kateri je podpis osebe E. Ts. D., je zadnjenavedena kot etažni lastnik tej družbi dolžna plačevati letne stroške v višini 6 EUR za kvadratni meter, brez davka na dodano vrednost (DDV), za upravljanje in vzdrževanje skupnih delov navedene stavbe. V skladu s to pogodbo je navedena družba v primeru zamude pri plačilu upravičena, da na dolgovani znesek zaračuna obresti v višini 0,1 % za vsak dan zamude.
Družba S. V. je 26. avgusta 2020 osebi E. Ts. D. vročila notarsko overjeni opomin, s katerim jo je pozvala, naj do 31. avgusta 2020 plača letne stroške, ki jih dolguje za obdobje po letu 2012. Nato je pri predložitvenem sodišču, Rayonen sad Nesebar (okrožno sodišče v Nesebarju, Bolgarija), vložila tožbo, s katero je predlagala, naj se osebi E. Ts. D. naloži, naj ji plača znesek 1112,40 EUR, ki ustreza znesku letnih stroškov za leta od 2017 do 2019, in znesek 717,87 EUR iz naslova nadomestila za zamudo.
Oseba E. Ts. D. pred tem sodiščem med drugim navaja, da pogodba, navedena v točki 12 te sodbe, vsebuje nepoštene pogoje, ki potrošnika zavezujejo k plačilu pretirano visokega nadomestila za zamudo in ki niso ne jasni ne razumljivi. Oseba E. Ts. D. meni, da ima status potrošnika, in poudarja, da ob sklenitvi te pogodbe ni bilo posamičnih pogajanj med strankami.
Navedeno sodišče se po eni strani sprašuje, ali ima lastnik stanovanja v stavbi v etažni lastnini status „potrošnika“ v smislu direktiv 93/13 in 2011/83, glede na to, da nekatere elemente pogodbenih razmerij v zvezi z upravljanjem skupnih delov take stavbe neposredno ureja bolgarska zakonodaja. Po drugi strani se sprašuje, ali je status „potrošnika“ odvisen od različnih ureditev, ki jih za to upravljanje določa ta zakonodaja. Poleg tega izraža dvome glede tega, da se z navedeno zakonodajo različno obravnavajo etažni lastniki, ki so sklenili pogodbo za upravljanje in vzdrževanje skupnih delov stavbe v etažni lastnini, in tisti, ki take pogodbe niso sklenili. V zadnjenavedenem primeru je organ, ki je pristojen za upravljanje skupnih delov, skupščina etažnih lastnikov.
Ker Rayonen sad Nesebar (okrožno sodišče v Nesebarju) meni, da je rešitev spora, o katerem odloča, odvisna od razlage določb direktiv 93/13 in 2011/83, je prekinilo odločanje in Sodišču v predhodno odločanje predložilo ta vprašanja:
„1.
Ali so fizične osebe, ki so etažni lastniki stanovanjskih enot v stavbi v etažni lastnini, v pravnih razmerjih, ki jih sklenejo zaradi upravljanja in vzdrževanja skupnih delov te stavbe, ‚potrošniki‘ (v smislu člena 2(b) Direktive [93/13] in člena 2, točka 1, Direktive [2011/83])?
2.
Ali je status ‚potrošnika‘ fizičnih oseb, ki so etažni lastniki stanovanjskih enot v stavbi v etažni lastnini, odvisen od tega, katero vrsto pravnega razmerja so sklenile (individualna pogodba za upravljanje in vzdrževanje skupnih delov, pogodba na podlagi člena 2 ZUES ali upravljanje s strani skupščine etažnih lastnikov)?
3.
Ali je zakonodaja, v skladu s katero je dopustno različno obravnavanje (kar zadeva status ‚potrošnika‘) lastnikov stanovanj v stavbi v etažni lastnini glede na to, ali so sklenili individualno pogodbo za upravljanje in vzdrževanje skupnih delov stavbe ali pa je niso (njihov organ upravljanja je v tem primeru skupščina etažnih lastnikov), združljiva z Direktivo [2011/83]?“
Vprašanja za predhodno odločanje
Najprej je treba opozoriti, da mora Sodišče glede na ustaljeno sodno prakso v okviru postopka sodelovanja med nacionalnimi sodišči in Sodiščem, ki je vzpostavljen v členu 267 PDEU, nacionalnemu sodišču podati koristen odgovor, ki mu omogoča odločitev v sporu, o katerem odloča. Sodišče mora zato po potrebi preoblikovati vprašanja, ki so mu predložena (sodbi z dne 17. julija 1997, Krüger,
C‑334/95
,
EU:C:1997:378
, točki
in
, ter z dne 18. novembra 2021, A. S.A.,
C‑212/20
,
EU:C:2021:934
, točka
in navedena sodna praksa).
V obravnavanem primeru je treba po eni strani navesti, da predlog za sprejetje predhodne odločbe ne vsebuje nobenega elementa, ki bi kazal na to, da položaj iz postopka v glavni stvari spada na stvarno področje uporabe Direktive 2011/83, ali na to, da se določba bolgarske zakonodaje, s katero je bila ta direktiva prenesena, uporablja za pogodbo, navedeno v točki 12 te sodbe.
Po drugi strani predložitveno sodišče v predlogu za sprejetje predhodne odločbe ne pojasnjuje, kako so za rešitev spora iz postopka v glavni stvari upoštevni njegovi pomisleki glede primera, v katerem se je skupščina etažnih lastnikov sama zavezala za upravljanje skupnih delov stavbe v etažni lastnini, saj je iz tega predloga razvidno, da je to upravljanje na podlagi pogodbe, sklenjene z upravnikom, zaupana slednjemu. Prav tako ne pojasnjuje, kako je za rešitev tega spora upoštevna okoliščina, da je na podlagi člena 2(1) ZUES upravljanje skupnih delov stavb v etažni lastnini, ki so zgrajene v okviru stanovanjskega kompleksa zaprtega tipa, urejeno s pisno pogodbo z notarsko overjenimi podpisi vlagatelja in lastnikov stanovanjskih enot.
V teh okoliščinah je treba, da bi se predložitvenemu sodišču dal koristen odgovor, postavljena vprašanja preoblikovati in šteti, da to sodišče z njimi v bistvu sprašuje, ali je treba člen 1(1) ter člen 2(b) in (c) Direktive 93/13 razlagati tako, da je treba fizično osebo, ki je lastnik stanovanja v stavbi v etažni lastnini, šteti za „potrošnika“ v smislu te direktive, kadar:
–
ta oseba za upravljanje in vzdrževanje skupnih delov te stavbe z upravnikom sklene pogodbo, katere nekatere določbe ureja nacionalna zakonodaja,
–
skupščina ali zbor etažnih lastnikov navedene stavbe v ta namen sklene pogodbo z upravnikom.
Na prvem mestu, treba je opozoriti, da se Direktiva 93/13, kot je razvidno iz njenega člena 1(1) in njenega člena 3(1), uporablja za pogoje v „pogodbah, ki jih skleneta prodajalec ali ponudnik in potrošnik“, o katerih se stranki „nista dogovorili posamično“ (glej v tem smislu sklep z dne 19. novembra 2015, Tarcău,
C‑74/15
,
EU:C:2015:772
, točka
in navedena sodna praksa).
Kot je navedeno v deseti uvodni izjavi te direktive, se morajo enotni predpisi glede nepoštenih pogojev – ob upoštevanju izjem, ki so naštete v tej uvodni izjavi – uporabljati za „vse pogodbe“, sklenjene med prodajalci ali ponudniki in potrošniki, kakor so opredeljeni v členu 2(b) in (c) navedene direktive (glej v tem smislu sklep z dne 14. septembra 2016, Dumitraș,
C‑534/15
,
EU:C:2016:700
, točki
in
ter navedena sodna praksa).
V skladu s tem členom 2(b) je „potrošnik“ vsaka fizična oseba, ki v pogodbah, zajetih z Direktivo 93/13, deluje za namene, ki ne spadajo v okvir njene poslovne ali poklicne dejavnosti. Dalje, v skladu z navedenim členom 2(c) je „prodajalec ali ponudnik“ vsaka fizična ali pravna oseba, ki v teh pogodbah deluje za namene svoje poslovne ali poklicne dejavnosti, bodisi na javnopravnem bodisi zasebnopravnem področju (glej v tem smislu sodbo z dne 21. marca 2019, Pouvin in Dijoux,
C‑590/17
,
EU:C:2019:232
, točka
).
Direktiva 93/13 torej s sklicevanjem na lastnosti pogodbenih strank, in sicer glede na to, ali delujejo za namene svoje poslovne ali poklicne dejavnosti ali ne, opredeljuje pogodbe, za katere se uporablja (sodba z dne 21. marca 2019, Pouvin in Dijoux,
C‑590/17
,
EU:C:2019:232
, točka
in navedena sodna praksa).
Glede pojma „potrošnik“ v smislu člena 2(b) Direktive 93/13 iz ustaljene sodne prakse Sodišča izhaja, da je objektiven. Določiti ga je treba glede na funkcionalno merilo, in sicer s presojo, ali se zadevno pogodbeno razmerje uvršča v okvir dejavnosti, ki so izven poslovne ali poklicne dejavnosti (sklep z dne 14. septembra 2016, Dumitraș,
C‑534/15
,
EU:C:2016:700
, točka
in navedena sodna praksa).
Nacionalno sodišče, ki odloča o sporu v zvezi s pogodbo, ki bi lahko spadala na področje uporabe te direktive, mora ob upoštevanju vseh okoliščin obravnavanega primera in vseh dokazov preveriti, ali je mogoče zadevno pogodbeno stranko opredeliti kot „potrošnika“ v smislu navedene direktive (sklep z dne 14. septembra 2016, Dumitraș,
C‑534/15
,
EU:C:2016:700
, točka
in navedena sodna praksa).
V obravnavanem primeru je treba navesti, da iz predloga za sprejetje predhodne odločbe izhaja, da je oseba E. Ts. D. fizična oseba in da je predmet pogodbe, navedene v točki 12 te sodbe, upravljanje in vzdrževanje skupnih delov stavbe v etažni lastnini, v kateri je oseba E. Ts. D. lastnik stanovanja. Zato je treba, če je ta oseba stranka te pogodbe in če tega stanovanja ne uporablja za namene, ki izključno spadajo v okvir njene poslovne ali poklicne dejavnosti, načeloma šteti, da navedena oseba v tej pogodbi deluje kot „potrošnik“ v smislu člena 2(b) Direktive 93/13.
Glede pojma „prodajalec ali ponudnik“ v smislu člena 2(c) te direktive je zakonodajalec Unije, kot je razvidno iz sodne prakse Sodišča, želel, da se ta pojem razlaga široko, tako da je treba šteti, da pod ta pojem spada vsaka fizična ali pravna oseba, če opravlja poslovno ali poklicno dejavnost, vključno z nalogami javne narave in v javnem interesu (glej v tem smislu sodbo z dne 17. maja 2018, Karel de Grote – Hogeschool Katholieke Hogeschool Antwerpen,
C‑147/16
,
EU:C:2018:320
, točke od 48 do 51 in navedena sodna praksa).
V zvezi s tem ni sporno, da se pogodbeno razmerje iz postopka v glavni stvari uvršča v okvir dejavnosti, ki jih družba S. V. opravlja poklicno kot upravnik.
V tem okviru, kot poudarja Evropska komisija, na podlagi okoliščine, da so del dejavnosti upravljanja in vzdrževanja skupnih delov stavbe v etažni lastnini iz postopka v glavni stvari in letni stroški, ki jih iz tega naslova prejema ta upravnik, posledica nujnosti spoštovanja posebnih zahtev na področju varnosti in prostorskega načrtovanja, ki so določene z veljavno nacionalno zakonodajo, teh dejavnosti ni mogoče izvzeti s področja uporabe člena 2(c) Direktive 93/13 in, posledično, pogodbe, navedene v točki 12 te sodbe, s področja uporabe te direktive.
Čeprav so namreč v skladu s členom 1(2) Direktive 93/13, kadar so take zakonske določbe obvezne, pogodbeni pogoji, ki temeljijo na teh določbah, izključeni s področja uporabe te direktive, ta izključitev ne pomeni, da veljavnosti drugih pogojev iz te iste pogodbe, ki ne temeljijo na teh določbah, nacionalno sodišče ne sme presojati glede na navedeno direktivo (glej v tem smislu sodbo z dne 21. decembra 2021, Trapeza Peiraios,
C‑243/20
,
EU:C:2021:1045
, točka
in navedena sodna praksa).
Na drugem mestu, če je pogodba o upravljanju in vzdrževanju skupnih delov stavbe v etažni lastnini sklenjena med upravnikom in skupščino etažnih lastnikov oziroma zborom lastnikov te stavbe, se lastnik stanovanja, ki je del navedene stavbe, šteje za „potrošnika“ v smislu člena 2(b) Direktive 93/13, če je mogoče tega lastnika, prvič, opredeliti kot „stranko“ te pogodbe, drugič, če je fizična oseba in, tretjič, če tega stanovanja ne uporablja izključno za namene svoje poslovne ali poklicne dejavnosti. V zvezi z zadnjenavedenim je treba pojasniti, da s področja uporabe pojma„potrošnik“ ni mogoče izključiti primera, v katerem fizična oseba stanovanje, ki je njeno osebno prebivališče, uporablja tudi v poslovne ali poklicne namene, kot v okviru plačanega dela na daljavo ali opravljanja svobodnega poklica.
Kadar, nasprotno, takega lastnika stanovanja ni mogoče opredeliti kot „stranko“ navedene pogodbe in ker skupščina etažnih lastnikov ali zbor lastnikov stavbe po definiciji ni „fizična oseba“ v smislu tega člena 2(b) in ga zato ni mogoče opredeliti kot „potrošnika“ v smislu te določbe, je taka pogodba izključena s področja uporabe Direktive 93/13 (glej po analogiji sodbo z dne 2. aprila 2020, Condominio di Milano, via Meda,
C‑329/19
,
EU:C:2020:263
, točka
).
Vendar ostaja dejstvo, da člen 1(1) in člen 2(b) te direktive ne nasprotujeta nacionalni sodni praksi, v skladu s katero se zakonodaja, katere namen je prenos navedene direktive v nacionalno pravo, razlaga tako, da se pravila o varstvu potrošnikov, ki jih vsebuje, uporabljajo tudi za pogodbo, sklenjeno s pravnim subjektom, kot je skupnost etažnih lastnikov brez pravne osebnosti, ločene od pravne osebnosti njenih udeležencev, kljub temu, da tak pravni subjekt ne spada na področje uporabe iste direktive (glej v tem smislu sodbo z dne 2. aprila 2020, Condominio di Milano, via Meda,
C‑329/19
,
EU:C:2020:263
, točki
in
).
Glede na navedeno je treba na postavljena vprašanja odgovoriti, da je treba člen 1(1) ter člen 2(b) in (c) Direktive 93/13 razlagati tako, da:
–
je treba fizično osebo, ki je lastnik stanovanja v stavbi v etažni lastnini, šteti za „potrošnika“ v smislu te direktive, kadar z upravnikom sklene pogodbo za upravljanje in vzdrževanje skupnih delov te stavbe, če tega stanovanja ne uporablja za namene, ki spadajo izključno v okvir njene poslovne ali poklicne dejavnosti. Na podlagi okoliščine, da del storitev, ki jih ta upravnik opravlja na podlagi te pogodbe, izhaja iz nujnosti spoštovanja posebnih zahtev na področju varnosti in prostorskega načrtovanja, ki so določene v nacionalni zakonodaji, navedene pogodbe ni mogoče izvzeti s področja uporabe navedene direktive;
–
če je pogodba o upravljanju in vzdrževanju skupnih delov stavbe v etažni lastnini sklenjena med upravnikom in skupščino etažnih lastnikov ali zborom lastnikov te stavbe, je mogoče fizično osebo, ki je lastnik stanovanja v tej stavbi, šteti za „potrošnika“ v smislu Direktive 93/13, če jo je mogoče opredeliti kot „stranko“ te pogodbe in če tega stanovanja ne uporablja izključno za namene svoje poslovne ali poklicne dejavnosti.
Stroški
Ker je ta postopek za stranki v postopku v glavni stvari ena od stopenj v postopku pred predložitvenim sodiščem, to odloči o stroških. Stroški za predložitev stališč Sodišču, ki niso stroški omenjenih strank, se ne povrnejo.

Iz teh razlogov je Sodišče (osmi senat) razsodilo:

Člen 1(1) in člen 2(b) in (c) Direktive Sveta 93/13/EGS z dne 5. aprila 1993 o nepoštenih pogojih v potrošniških pogodbah

je treba razlagati tako, da:

–
je treba fizično osebo, ki je lastnik stanovanja v stavbi v etažni lastnini, šteti za „potrošnika“ v smislu te direktive, kadar z upravnikom sklene pogodbo za upravljanje in vzdrževanje skupnih delov te stavbe, če tega stanovanja ne uporablja za namene, ki spadajo izključno v okvir njene poslovne ali poklicne dejavnosti. Na podlagi okoliščine, da del storitev, ki jih ta upravnik opravlja na podlagi te pogodbe, izhaja iz nujnosti spoštovanja posebnih zahtev na področju varnosti in prostorskega načrtovanja, ki so določene v nacionalni zakonodaji, navedene pogodbe ni mogoče izvzeti s področja uporabe navedene direktive;

–
če je pogodba o upravljanju in vzdrževanju skupnih delov stavbe v etažni lastnini sklenjena med upravnikom in skupščino etažnih lastnikov ali zborom lastnikov te stavbe, je mogoče fizično osebo, ki je lastnik stanovanja v tej stavbi, šteti za „potrošnika“ v smislu Direktive 93/13, če jo je mogoče opredeliti kot „stranko“ te pogodbe in če tega stanovanja ne uporablja izključno za namene svoje poslovne ali poklicne dejavnosti.

Podpisi
(
*1
)	Jezik postopka: bolgarščina.