CELEX: 62021CJ0485
Trimitere preliminară
Protecția consumatorilor
Directiva 93/13/CEE
Clauze abuzive în contractele încheiate cu consumatorii
Articolul 2 litera (b)
Noțiunea de «consumator»
Articolul 2 litera (c)
Noțiunea de «profesionist»
Persoană fizică proprietară a unui apartament dintr‑un imobil aflat în coproprietate
Diferite tipuri de raporturi juridice referitoare la administrarea și la întreținerea acestui imobil
Diferență de tratament, în ceea ce privește calitatea de consumator, pe care legislația unui stat membru o face între coproprietarii care au încheiat un contract individual pentru administrarea și întreținerea părților comune ale unui asemenea imobil și cei care nu au încheiat un astfel de contract

Cererea de decizie preliminară privește interpretarea articolului 2 litera (b) din Directiva 93/13/CEE a Consiliului din 5 aprilie 1993 privind clauzele abuzive în contractele încheiate cu consumatorii (
JO 1993, L 95, p. 29
, Ediție specială, 05/vol. 1, p. 3) și a articolului 2 punctul 1 din Directiva 2011/83/UE a Parlamentului European și a Consiliului din 25 octombrie 2011 privind drepturile consumatorilor, de modificare a Directivei 93/13 și a Directivei 1999/44/CE a Parlamentului European și a Consiliului și de abrogare a Directivei 85/577/CEE a Consiliului și a Directivei 97/7/CE a Parlamentului European și a Consiliului (
JO 2011, L 304, p. 64
).
Această cerere a fost formulată în cadrul unui litigiu între „S. V.” OOD, societate comercială de drept bulgar, administratoare a unui imobil aflat în coproprietate, pe de o parte, și E. Ts. D., persoană fizică, proprietară a unui apartament din acest imobil, cu privire la plata sumelor datorate în executarea unui contract încheiat pentru administrarea și întreținerea părților comune ale imobilului respectiv.
Cadrul juridic
Dreptul Uniunii
Potrivit celui de al zecelea considerent al Directivei 93/13:
„[…] se poate obține o protecție mai eficace a consumatorului prin adoptarea unor norme de drept uniforme în ceea ce privește clauzele abuzive; […] aceste norme ar trebui să se aplice tuturor contractelor încheiate între vânzători sau furnizori și consumatori; […]”
Articolul 1 din această directivă prevede:
„(1)   Scopul prezentei directive este de apropiere a actelor cu putere de lege și actelor administrative ale statelor membre privind clauzele abuzive în contractele încheiate între un vânzător sau furnizor [a se citi «profesionist»] și un consumator.
(2)   Dispozițiile prezentei directive nu se aplică clauzelor contractuale care reflectă acte cu putere de lege sau norme administrative obligatorii sau dispozițiile ori principiile din convențiile internaționale la care statele membre sau Comunitatea sunt părți, în special în domeniul transportului.”
Articolul 2 literele (b) și (c) din această directivă are următorul cuprins:
„În sensul prezentei directive, se aplică următoarele definiții:
[…]
(b)
«consumator» înseamnă: orice persoană fizică ce, în cadrul contractelor reglementate de prezenta directivă, acționează în scopuri care se află în afara activității sale profesionale;
(c)
«vânzătorul sau furnizor» [a se citi «profesionist»] înseamnă orice persoană fizică sau juridică care, în cadrul contractelor reglementate de prezenta directivă, acționează în scopuri legate de activitatea sa profesională, publică sau privată.”
Articolul 3 alineatul (1) din Directiva 93/13 prevede că „[o] clauză contractuală care nu s‑a negociat individual se consideră ca fiind abuzivă în cazul în care, în contradicție cu cerința de bună‑credință, provoacă un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților care decurg din contract, în detrimentul consumatorului.”
Dreptul bulgar
Articolul 2 alineatul (1) din zakon za upravlenie na etazhnata sobstvenost (Legea privind administrarea imobilelor de locuințe) (DV nr. 6 din 23 ianuarie 2009), în versiunea aplicabilă situației de fapt din litigiul principal (denumită în continuare „ZUES”), prevede:
„Administrarea părților comune ale imobilelor de locuințe aflate în regim de coproprietate, construite într‑un complex închis de locuințe, este reglementată prin contract scris autentificat la notar, încheiat între investitor și proprietarii unităților de locuință.”
Potrivit articolului 6 alineatul (1) punctul 10 din această lege, proprietarii au obligația de a plăti costurile de administrare și de întreținere ale părților comune.
Articolul 9 din legea menționată prevede:
„Formele de administrare a unui imobil de locuințe sunt adunarea generală sau/și asociația de proprietari.”
Articolul 195 alineatele (1) și (5) din zakon za ustroystvo na teritoriata (Legea privind amenajarea teritoriului) (DV nr. 1 din 2 ianuarie 2001), în versiunea aplicabilă situației de fapt din litigiul principal, prevede:
„(1)   Proprietarii de clădiri au obligația de a le păstra într‑o stare tehnică ce îndeplinește cerințele esențiale prevăzute la articolul 169 alineatele (1) și (3) […]
[…]
(5)   Primarul localității îi poate constrânge printr‑un ordin pe proprietarii de clădiri […] să efectueze lucrările necesare pentru asigurarea securității, siguranței rutiere, salubrității, igienei, esteticii, curățeniei și liniștii cetățenilor.”
Litigiul principal și întrebările preliminare
E. Ts. D. este proprietara unui apartament care face parte dintr‑un imobil aflat în coproprietate, situat în Nessebar (Bulgaria).
În temeiul unui contract pentru întreținerea părților comune ale acestui imobil, încheiat la 9 ianuarie 2012 pentru o perioadă nedeterminată, prin care S. V. a fost desemnată să administreze clădirea și care a fost semnat de E. Ts. D., aceasta din urmă este obligată, în calitate de coproprietară, să plătească societății menționate costuri anuale de 6 euro pe metru pătrat, fără taxa pe valoarea adăugată (TVA), pentru administrarea și întreținerea părților comune ale imobilului respectiv. Potrivit acestui contract, în caz de întârziere a plății, societatea menționată are dreptul să aplice dobânzi de 0,1 % pe zi de întârziere la suma datorată.
La 26 august 2020, S. V. a pus‑o în întârziere pe E. Ts. D. printr‑un act notarial prin care îi solicita să achite, înainte de 31 august 2020, costurile anuale datorate pentru perioada ulterioară anului 2012. Ulterior, ea a sesizat instanța de trimitere, Rayonen sad Nesebar (Tribunalul de Raion din Nessebar, Bulgaria), cu o acțiune având ca obiect obligarea lui E. Ts. D. să îi plătească suma de 1112,40 euro, corespunzătoare costurilor anuale aferente anilor 2017-2019, precum și suma de 717,87 euro cu titlu de penalități de întârziere.
În fața acestei instanțe, E. Ts. D. susține printre altele că în contractul menționat la punctul 12 din prezenta hotărâre figurează clauze abuzive care obligă consumatorul să plătească penalități de întârziere excesive și care nu sunt nici clare, nici comprehensibile. E. Ts. D. consideră că are calitatea de „consumator” și subliniază că la încheierea contractului nu a avut loc o negociere individuală între părți.
Instanța menționată ridică problema, pe de o parte, dacă un proprietar de apartament dintr‑un imobil aflat în coproprietate are calitatea de „consumator”, în sensul Directivelor 93/13 și 2011/83, dat fiind că anumite elemente ale raporturilor contractuale referitoare la administrarea părților comune ale unui asemenea imobil sunt reglementate în mod direct de legislația bulgară. Pe de altă parte, instanța de trimitere pune problema în ce măsură calitatea de „consumator” depinde de diferitele regimuri pe care această legislație le prevede pentru administrarea imobilelor. În plus, ea exprimă îndoieli cu privire la diferența de tratament pe care legislația menționată o face între coproprietarii care au încheiat un contract pentru administrarea și întreținerea părților comune ale unui imobil aflat în coproprietate și cei care nu au încheiat un asemenea contract. În acest din urmă caz, organul însărcinat cu administrarea părților comune este adunarea generală a coproprietarilor.
Apreciind că soluționarea litigiului cu care este sesizat depinde de interpretarea dispozițiilor Directivelor 93/13 și 2011/83, Rayonen sad Nesebar (Tribunalul de Raion din Nessebar) a hotărât să suspende judecarea cauzei și să adreseze Curții următoarele întrebări preliminare:
„1)
Persoanele fizice proprietare de apartamente în cadrul unui imobil de locuințe aflat în coproprietate au calitatea de «consumatori» (în sensul articolului 2 litera (b) din Directiva [93/13] și al articolului 2 punctul 1 din Directiva [2011/83]) în raporturile juridice pe care le încheie pentru administrarea și întreținerea părților comune ale imobilului?
2)
Dobândirea calității de «consumator» de către persoanelor fizice proprietare de apartamente în cadrul unui imobil aflat în coproprietate depinde de natura raporturilor juridice pe care le încheie (contract individual de administrare și întreținere a părților comune, contract în temeiul articolului 2 din [ZUES] ori administrare de către adunarea generală a coproprietarilor)?
3)
O legislație care permite o diferență de tratament (în ceea ce privește calitatea de «consumator») a proprietarilor de apartamente dintr‑un imobil, după cum au încheiat sau nu un contract individual pentru administrarea și întreținerea părților comune ale imobilului (în acest din urmă caz, organul de administrare este adunarea generală a coproprietarilor), este compatibilă cu Directiva [2011/83]?”
Cu privire la întrebările preliminare
Cu titlu introductiv, trebuie amintit că, potrivit unei jurisprudențe constante, în cadrul procedurii de cooperare dintre instanțele naționale și Curte instituite prin articolul 267 TFUE, este de competența acesteia din urmă să ofere instanței naționale un răspuns util, care să îi permită să soluționeze litigiul cu care este sesizată. Din această perspectivă, Curtea trebuie, dacă este cazul, să reformuleze întrebările care îi sunt adresate (Hotărârea din 17 iulie 1997, Krüger,
C‑334/95
,
EU:C:1997:378
, punctele
și
, precum și Hotărârea din 18 noiembrie 2021, A. S.A,
C‑212/20
,
EU:C:2021:934
, punctul
și jurisprudența citată).
În speță, trebuie arătat, pe de o parte, că cererea de decizie preliminară nu cuprinde niciun element de natură să sugereze că situația în discuție în litigiul principal intră în domeniul de aplicare material al Directivei 2011/83 și nici că o dispoziție din legislația bulgară de transpunere a acestei directive se aplică contractului vizat la punctul 12 din prezenta hotărâre.
Pe de altă parte, în cererea sa de decizie preliminară, instanța de trimitere nu explică pertinența, în vederea soluționării litigiului principal, a întrebărilor sale cu privire la ipoteza în care adunarea generală a coproprietarilor s‑a ocupat ea însăși de administrarea părților comune ale imobilului aflat în coproprietate, deoarece reiese din această cerere că administrarea imobilului este încredințată unei societăți de administrare de clădiri printr‑un contract încheiat cu aceasta din urmă. Ea nu explică nici pertinența, în vederea soluționării litigiului, a împrejurării că, în temeiul articolului 2 alineatul (1) din ZUES, administrarea părților comune ale imobilelor aflate în regim de coproprietate, construite în cadrul unui complex închis de locuințe, este reglementată printr‑un contract scris, semnat în fața notarului de către promotor și proprietarii locuințelor.
În aceste condiții, pentru a da un răspuns util instanței de trimitere, este necesar să se reformuleze întrebările adresate și să se considere că, prin intermediul acestora, instanța menționată solicită în esență să se stabilească dacă articolul 1 alineatul (1) și articolul 2 literele (b) și (c) din Directiva 93/13 trebuie interpretate în sensul că o persoană fizică, proprietară a unui apartament dintr‑un imobil aflat în coproprietate, trebuie considerată „consumator” în sensul acestei directive atunci când:
–
această persoană încheie un contract cu un administrator de clădiri pentru administrarea și întreținerea părților comune ale acestui imobil, iar unele dintre dispoziții contractului sunt reglementate de legislația națională,
–
adunarea generală a coproprietarilor sau asociația de proprietari a imobilului respectiv încheie, în acest scop, un contract cu un administrator de clădiri.
În primul rând, trebuie amintit că Directiva 93/13 se aplică, după cum reiese din articolul 1 alineatul (1) și din articolul 3 alineatul (1) din aceasta, clauzelor „contractelor încheiate între un vânzător sau furnizor [a se citi «profesionist»] și un consumator” care nu s‑au „negociat individual” (a se vedea în acest sens Ordonanța din 19 noiembrie 2015, Tarcău,
C‑74/15
,
EU:C:2015:772
, punctul
și jurisprudența citată).
După cum se arată în al zecelea considerent al acestei directive, normele de drept uniforme în ceea ce privește clauzele abuzive trebuie să se aplice, sub rezerva excepțiilor enumerate în acest considerent, „tuturor contractelor” încheiate între profesioniști și consumatori, astfel cum sunt definiți la articolul 2 literele (b) și (c) din directiva menționată (a se vedea în acest sens Ordonanța din 14 septembrie 2016, Dumitraș,
C‑534/15
,
EU:C:2016:700
, punctele
și
, precum și jurisprudența citată).
În conformitate cu articolul 2 litera (b), „consumator” înseamnă orice persoană fizică ce, în cadrul contractelor reglementate de Directiva 93/13, acționează în scopuri care se află în afara activității sale profesionale. Totodată, în temeiul articolului 2 litera (c), este „profesionist” orice persoană fizică sau juridică care, în aceste contracte, acționează în scopuri legate de activitatea sa profesională, publică sau privată (a se vedea în acest sens Hotărârea din 21 martie 2019, Pouvin și Dijoux,
C‑590/17
,
EU:C:2019:232
, punctul
).
Prin urmare, Directiva 93/13 definește contractele cărora li se aplică prin referire la calitatea contractanților, după cum aceștia acționează sau nu acționează în scopuri legate de activitatea lor profesională (Hotărârea din 21 martie 2019, Pouvin și Dijoux,
C‑590/17
,
EU:C:2019:232
, punctul
și jurisprudența citată).
În ceea ce privește noțiunea de „consumator”, în sensul articolului 2 litera (b) din Directiva 93/13, din jurisprudența constantă a Curții reiese că aceasta are un caracter obiectiv. Ea trebuie stabilită având în vedere un criteriu funcțional, care constă în a aprecia dacă raportul contractual în cauză se înscrie în cadrul unor activități străine de exercitarea unei profesii (a se vedea Ordonanța din 14 septembrie 2016, Dumitraș,
C‑534/15
,
EU:C:2016:700
, punctul
și jurisprudența citată).
Revine instanței naționale sesizate cu un litigiu având ca obiect un contract care poate intra în domeniul de aplicare al acestei directive obligația de a verifica, ținând seama de toate împrejurările speței și de ansamblul elementelor de probă, dacă contractantul în cauză poate fi calificat drept „consumator”, în sensul directivei menționate (Ordonanța din 14 septembrie 2016, Dumitraș,
C‑534/15
,
EU:C:2016:700
, punctul
și jurisprudența citată).
În speță, trebuie arătat că din cererea de decizie preliminară reiese că E. Ts. D. este o persoană fizică, iar contractul menționat la punctul 12 din prezenta hotărâre are ca obiect administrarea și întreținerea părților comune ale imobilului aflat în coproprietate în care E. Ts. D. este proprietara unui apartament. În consecință, în ipoteza în care această persoană este parte la contractul menționat și în măsura în care nu utilizează acest apartament în scopuri care țin exclusiv de activitatea sa profesională, este necesar, în principiu, să se considere că persoana respectivă acționează în calitate de „consumator”, în sensul articolului 2 litera (b) din Directiva 93/13, în contractul menționat.
În ceea ce privește noțiunea de „profesionist”, în sensul articolului 2 litera (c) din această directivă, astfel cum reiese din jurisprudența Curții, legiuitorul Uniunii a înțeles să confere o accepțiune largă acestei noțiuni, astfel încât fiecare persoană fizică sau juridică trebuie considerată ca intrând sub incidența acesteia, din moment ce exercită o activitate profesională, inclusiv misiunile cu caracter public și de interes general (a se vedea în acest sens Hotărârea din 17 mai 2018, Karel de Grote – Hogeschool Katholieke Hogeschool Antwerpen,
C‑147/16
,
EU:C:2018:320
, punctul
-
și jurisprudența citată).
În această privință, nu se contestă că raportul contractual în discuție în litigiul principal se înscrie în cadrul unor activități pe care S. V., în calitate de administrator de clădiri, le efectuează cu titlu profesional.
În acest context, după cum subliniază Comisia Europeană, împrejurarea că o parte dintre activitățile de administrare și de întreținere ale părților comune ale imobilului aflat în coproprietate în discuție în litigiul principal și costurile anuale pe care le încasează în acest sens administratorul de clădiri rezultă din necesitatea de a respecta cerințe specifice în materie de securitate și de amenajare a teritoriului, prevăzute de legislația națională aplicabilă, nu este de natură să excludă aceste activități din domeniul de aplicare al articolului 2 litera (c) din Directiva 93/13 și, în consecință, nu exclud contractul menționat la punctul 12 din prezenta hotărâre din domeniul de aplicare al acestei directive.
Astfel, deși, în temeiul articolului 1 alineatul (2) din Directiva 93/13, atunci când asemenea dispoziții legislative sunt obligatorii, clauzele contractuale care le reflectă sunt excluse din domeniul de aplicare al directivei menționate, o asemenea excludere nu înseamnă că validitatea altor clauze care figurează în același contract și care nu reflectă dispozițiile menționate nu ar putea fi apreciată de instanța națională în lumina respectivei directive (a se vedea în acest sens Hotărârea din 21 decembrie 2021, Trapeza Peiraios,
C‑243/20
,
EU:C:2021:1045
, punctul
și jurisprudența citată).
În al doilea rând, în ipoteza în care un contract referitor la administrarea și la întreținerea părților comune ale unui imobil aflat în coproprietate este încheiat între administratorul de clădiri și adunarea generală a coproprietarilor sau asociația de proprietari a acestui imobil, proprietarul unui apartament care face parte din imobilul respectiv este considerat ca fiind un „consumator”, în sensul articolului 2 litera (b) din Directiva 93/13, cu condiția ca acest proprietar, în primul rând, să poată fi calificat drept „parte” la acest contract, în al doilea rând, să fie o persoană fizică și, în al treilea rând, să nu utilizeze apartamentul respectiv exclusiv în scopuri legate de activitatea sa profesională. În această ultimă privință, trebuie precizat că nu poate fi exclusă din domeniul de aplicare al noțiunii de „consumator” ipoteza în care o persoană fizică utilizează apartamentul care constituie domiciliul său personal și în scopuri profesionale, precum în cadrul unei activități salariate efectuate de la distanță sau al exercitării unei profesii liberale.
Dimpotrivă, atunci când un astfel de proprietar de apartament nu poate fi calificat drept „parte” la contractul menționat și întrucât adunarea generală a coproprietarilor sau asociația de proprietari a imobilului nu este, prin definiție, o „persoană fizică”, în sensul acestui articol 2 litera (b), și, prin urmare, nu poate fi calificată drept „consumator”, în sensul acestei dispoziții, un astfel de contract este exclus din domeniul de aplicare al Directivei 93/13 (a se vedea prin analogie Hotărârea din 2 aprilie 2020, Condominio di Milano, via Meda,
C‑329/19
,
EU:C:2020:263
, punctul
).
Cu toate acestea, nu este mai puțin adevărat că articolul 1 alineatul (1) și articolul 2 litera (b) din această directivă nu se opun unei jurisprudențe naționale care interpretează legislația de transpunere în dreptul intern a directivei menționate astfel încât normele de protecție a consumatorilor pe care le conține să se aplice și unui contract încheiat de un subiect de drept, precum o coproprietate imobiliară lipsită de personalitate juridică distinctă de cea a persoanelor care o compun, chiar dacă un astfel de subiect de drept nu intră în domeniul de aplicare al aceleiași directive (a se vedea în acest sens Hotărârea din 2 aprilie 2020, Condominio di Milano, via Meda,
C‑329/19
,
EU:C:2020:263
, punctele
și
).
Având în vedere ceea ce precedă, trebuie să se răspundă la întrebările adresate că articolul 1 alineatul (1) și articolul 2 literele (b) și (c) din Directiva 93/13 trebuie interpretate în sensul că:
–
o persoană fizică, proprietară a unui apartament dintr‑un imobil aflat în coproprietate, trebuie considerată „consumator”, în sensul acestei directive, atunci când încheie un contract cu un administrator de clădiri pentru administrarea și întreținerea părților comune ale acestui imobil, în măsura în care nu utilizează acest apartament în scopuri care țin exclusiv de activitatea sa profesională. Împrejurarea că o parte dintre prestațiile furnizate de acest administrator de clădiri în temeiul contractului menționat rezultă din necesitatea de a respecta cerințe specifice în materie de securitate și de amenajare a teritoriului, prevăzute de legislația națională, nu este de natură să înlăture respectivul contract din domeniul de aplicare al directivei menționate,
–
în ipoteza în care un contract referitor la administrarea și la întreținerea părților comune ale unui imobil aflat în coproprietate este încheiat între administratorul de clădiri și adunarea generală a coproprietarilor sau asociația de proprietari a acestui imobil, o persoană fizică, proprietară a unui apartament în imobilul respectiv, poate fi considerată „consumator”, în sensul Directivei 93/13, în măsura în care poate fi calificată drept „parte” la acest contract și nu utilizează acest apartament exclusiv în scopuri care țin de activitatea sa profesională.
Cu privire la cheltuielile de judecată
Întrucât, în privința părților din litigiul principal, procedura are caracterul unui incident survenit la instanța de trimitere, este de competența acesteia să se pronunțe cu privire la cheltuielile de judecată. Cheltuielile efectuate pentru a prezenta observații Curții, altele decât cele ale părților menționate, nu pot face obiectul unei rambursări.

Pentru aceste motive, Curtea (Camera a opta) declară:

Articolul 1 alineatul (1) și articolul 2 literele (b) și (c) din Directiva 93/13/CEE a Consiliului din 5 aprilie 1993 privind clauzele abuzive în contractele încheiate cu consumatorii

trebuie interpretate în sensul că:

–
o persoană fizică, proprietară a unui apartament dintr‑un imobil aflat în coproprietate, trebuie considerată „consumator”, în sensul acestei directive, atunci când încheie un contract cu un administrator de clădiri pentru administrarea și întreținerea părților comune ale acestui imobil, în măsura în care nu utilizează acest apartament în scopuri care țin exclusiv de activitatea sa profesională. Împrejurarea că o parte dintre prestațiile furnizate de acest administrator de clădiri în temeiul contractului menționat rezultă din necesitatea de a respecta cerințe specifice în materie de securitate și de amenajare a teritoriului, prevăzute de legislația națională, nu este de natură să înlăture respectivul contract din domeniul de aplicare al directivei menționate,

–
în ipoteza în care un contract referitor la administrarea și la întreținerea părților comune ale unui imobil aflat în coproprietate este încheiat între administratorul de clădiri și adunarea generală a coproprietarilor sau asociația de proprietari a acestui imobil, o persoană fizică, proprietară a unui apartament în imobilul respectiv, poate fi considerată „consumator”, în sensul Directivei 93/13, în măsura în care poate fi calificată drept „parte” la acest contract și nu utilizează acest apartament exclusiv în scopuri care țin de activitatea sa profesională.

Semnături
(
*1
)	Limba de procedură: bulgara.