CELEX: 62015CJ0598
Prejudiciële verwijzing
Richtlijn 93/13/EEG
Consumentenovereenkomsten
Oneerlijke bedingen
Bevoegdheden van de nationale rechter
Doeltreffendheid van de aan de consumenten verleende bescherming
Hypothecaire leningsovereenkomst
Buitengerechtelijke procedure van executie van de hypothecaire zekerheid
Vereenvoudigde gerechtelijke procedure van erkenning van de zakelijke rechten van de koper

Het verzoek om een prejudiciële beslissing betreft de uitlegging van de artikelen 3, 6 en 7 van richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (
PB 1993, L 95, blz. 29
).
Dit verzoek is ingediend in het kader van een geding tussen Banco Santander SA en Cristobalina Sanchez López over de procedure van erkenning van de zakelijke rechten voortvloeiend uit de verkrijging van de woning van laatstgenoemde door Banco Santander in het kader van een procedure van toewijzing aan de hoogste bieder.
Toepasselijke bepalingen
Richtlijn 93/13
Artikel 1, lid 2, van richtlijn 93/13 luidt als volgt:
„Contractuele bedingen waarin dwingende wettelijke of bestuursrechtelijke bepalingen of bepalingen of beginselen van internationale overeenkomsten waarbij de lidstaten of de [Europese Unie] partij zijn, met name op het gebied van vervoer, zijn overgenomen, zijn niet aan deze richtlijn onderworpen.”
Artikel 3, lid 1, van deze richtlijn bepaalt:
„Een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, wordt als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort.”
In artikel 6, lid 1, van deze richtlijn staat:
„De lidstaten bepalen dat oneerlijke bedingen in overeenkomsten tussen een verkoper en een consument onder de in het nationale recht geldende voorwaarden de consument niet binden en dat de overeenkomst voor de partijen bindend blijft indien de overeenkomst zonder de oneerlijke bedingen kan voortbestaan.”
Artikel 7, lid 1, van deze richtlijn bepaalt:
„De lidstaten zien erop toe dat er in het belang van de consumenten alsmede van de concurrerende verkopers, doeltreffende en geschikte middelen bestaan om een eind te maken aan het gebruik van oneerlijke bedingen in overeenkomsten tussen consumenten en verkopers.”
Spaans recht
Artikel 250, lid 1, van Ley 1/2000 de Enjuiciamiento civil (wet 1/2000 betreffende burgerlijke rechtsvordering, BOE nr. 7 van 8 januari 2000, blz. 575; hierna: „wetboek van burgerlijke rechtsvordering”) bepaalt:
„De rechtbank behandelt in het kader van de vereenvoudigde procedure, ongeacht het bedrag, de volgende vorderingen:
[…]
7°
vorderingen die worden ingesteld door houders van bij het kadaster ingeschreven zakelijke rechten en ertoe strekken die rechten te doen gelden tegenover degenen die ze betwisten of de uitoefening ervan belemmeren zonder over een ingeschreven titel als grondslag voor die betwisting of belemmering te beschikken.
[…]”
Volgens artikel 444, lid 2, van het wetboek van burgerlijke rechtsvordering moet de verweerder, op verzoek van de verzoeker, de door de rechtbank vastgestelde waarborgsom storten om de in het kader van de procedure van artikel 250, lid 1, punt 7, van dit wetboek geformuleerde vordering te kunnen betwisten. Voorts zijn de betwistingsgronden die de verweerder gerechtigd is in te roepen, uitputtend opgesomd in artikel 444, lid 2, van dit wetboek. Daaronder is niet begrepen de grond inzake het bestaan van oneerlijke bedingen in de aan de buitengerechtelijke verkoop ten grondslag liggende hypothecaire leningsovereenkomst.
Volgens artikel 440, lid 2, van het wetboek van burgerlijke rechtsvordering is de rechter, indien de verweerder niet voor de rechtbank verschijnt of verschijnt zonder de door de rechter vastgestelde waarborgsom te storten, gehouden om, na de verweerder te hebben gehoord, een vonnis te wijzen waarbij hij gelast dat de verzoeker „in het bezit wordt gesteld” van het gebouw en dat de bewoner uit het gebouw wordt gezet.
De uitoefening van de uit een hypothecaire inschrijving voortvloeiende rechten wordt geregeld in onder meer artikel 41 van het Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria (decreet van 8 februari 1946 houdende goedkeuring van de nieuwe officiële formulering van de hypotheekwet, BOE nr. 58 van 27 februari 1946, blz. 1518; hierna: „hypotheekwet”). In deze bepaling, in de versie die van toepassing was ten tijde van de feiten van het hoofdgeding, stond te lezen:
„Vorderingen gebaseerd op ingeschreven zakelijke rechten kunnen via de in het [wetboek van burgerlijke rechtsvordering] geregelde vereenvoudigde procedure worden uitgeoefend tegen degenen die, zonder over een ingeschreven titel te beschikken, deze rechten betwisten of de uitoefening ervan belemmeren. […]”
Artikel 129, lid 1, van de hypotheekwet, in de versie die van toepassing was in het hoofdgeding, luidde als volgt:
„De hypothecaire vordering kan worden uitgeoefend:
a)
rechtstreeks op de gehypothekeerde zaken, waarbij de uitoefening ervan is onderworpen aan de bepalingen […] [van het wetboek van burgerlijke rechtsvordering] […]
b)
via de buitengerechtelijke verkoop van de gehypothekeerde zaak, overeenkomstig artikel 1858 van het burgerlijk wetboek, op voorwaarde dat dit is bepaald in de hypotheekakte en uitsluitend in geval van niet-betaling van het kapitaal of de rente van het bedrag waarvoor de zekerheid was gesteld.”
De in artikel 129 van de hypotheekwet vervatte bepalingen betreffende de buitengerechtelijke verkoop zijn gewijzigd bij artikel 3, lid 3, van Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (wet 1/2013 houdende maatregelen ter verbetering van de bescherming van hypotheekgevers, schuldsanering en sociale huur) van 14 mei 2013 (BOE nr. 116 van 5 mei 2013, blz. 36373). Deze wijzigingen zijn van toepassing op buitengerechtelijke verkopen van gehypothekeerde zaken die na de inwerkingtreding van wet 1/2013 zijn begonnen, ongeacht de datum van ondertekening van de akte waarbij de hypotheek is gevestigd. Volgens deze wijzigingen schorst de notaris, voor de buitengerechtelijke verkopen die vóór de inwerkingtreding van deze wet zijn begonnen en voor de verkopen waarbij de gehypothekeerde zaak nog niet is toegewezen, de executie van de hypotheek indien een van de partijen binnen de vervaltermijn van een maand te rekenen vanaf de dag volgend op de dag van de inwerkingtreding van die wet aantoont dat zij, overeenkomstig artikel 129 van de hypotheekwet, bij een bevoegde rechterlijke instantie een vordering heeft ingediend betreffende de oneerlijkheid van een van de bedingen in de hypothecaire leningsovereenkomst die de grondslag voor de buitengerechtelijke verkoop vormt, of van een beding waarin het opeisbare bedrag wordt bepaald.
De artikelen 234 en volgende van het Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario (decreet van 14 februari 1947 houdende goedkeuring van de hypotheekverordening, BOE nr. 106 van 16 april 1947, blz. 2238; hierna: „hypotheekverordening”), bevatten nadere bepalingen betreffende het verloop van de in artikel 129 van de hypotheekwet bedoelde procedure van buitengerechtelijke verkoop. Deze bepalingen van de hypotheekverordening zijn niet gewijzigd na de bij wet 1/2013 aan artikel 129 van de hypotheekwet aangebrachte wijzigingen.
Artikel 234 van de hypotheekverordening bepaalt:
„1.   De buitengerechtelijke executie van de hypotheek bedoeld in artikel 129 van de [hypotheekwet] vereist dat de hypotheekakte bepaalt dat de partijen zich aan deze procedure onderwerpen, en dat die akte de volgende informatie bevat:
1)
de door de betrokkenen geraamde waarde van de onroerende zaak, die als waarde voor de openbare verkoop zal dienen […]
2)
het door de hypotheekgever opgegeven adres voor betekeningen en kennisgevingen […]
3)
de persoon die, te gelegener tijd, namens de hypotheekgever de akte van verkoop van de onroerende zaak zal ondertekenen. Daartoe kan de schuldeiser zelf worden aangewezen.
2.   Het beding waarbij de partijen die de lening afsluiten en de hypothecaire zekerheid stellen, instemmen met de procedure van buitengerechtelijke executie van de hypotheek, moet in een afzonderlijke bepaling van de akte worden opgenomen.”
Artikel 236‑l van deze verordening bepaalt:
„1.   Nadat het hoogste bod of de toewijzing zijn geverifieerd en, in voorkomend geval, de prijs in bewaring is gegeven, noteert de notaris de akte op de jaarlijks op te stellen lijst van de door hem gewaarmerkte documenten, en laten de hoogste bieder of verkrijger enerzijds, en de eigenaar van de woning anderzijds, hun overeenstemming in een authentieke akte vastleggen.
[…]
3.   De authentieke akte vormt een voldoende titel voor de inschrijving [in het kadaster] ten gunste van de hoogste bieder of verkrijger […]”.
Artikel 236‑m van die verordening bepaalt:
„De verkrijger kan een verzoek tot inbezitstelling van de verkregen zaken indienen bij de rechter in eerste aanleg van de plaats waar die zaken zich bevinden.”
Artikel 236‑ñ van die verordening bepaalt dat de notaris de acties alleen schorst wanneer aan de hand van stukken wordt aangetoond dat er een strafrechtelijke procedure aanhangig is ter zake van de mogelijke valsheid van de betrokken hypotheekakte, of wanneer het kadaster aangeeft dat er een latere titel is overgelegd waaruit blijkt dat de hypotheek nietig is verklaard. In die omstandigheden schorst de notaris de procedure van buitengerechtelijke executie van de hypotheek totdat, naargelang van het geval, de strafrechtelijke procedure of de inschrijvingsprocedure is beëindigd. De buitengerechtelijke executie van de hypotheek wordt op verzoek van de schuldeiser hervat, indien de akte niet vals wordt verklaard of indien de nietigverklaring van de hypotheek niet wordt ingeschreven.
Artikel 236‑o van de hypotheekverordening bepaalt:
„Wat de andere excepties betreft die de schuldenaar, derde houders van rechten of andere belanghebbenden kunnen opwerpen, moet het bepaalde in de laatste vijf leden van artikel 132 van de [hypotheekwet] in acht worden genomen indien deze wet van toepassing is.”
Hoofdgeding en prejudiciële vragen
Op 21 december 2004 heeft Sánchez López met Banco Español de Crédito SA, thans Banco Santander, een hypothecaire leningsovereenkomst gesloten voor de aankoop van een woning.
Beding 11, „Buitengerechtelijke procedure”, van deze overeenkomst bepaalde:
„Ingeval de hypothecaire zekerheid wordt geëxecuteerd volgens de buitengerechtelijke procedure waarnaar artikel 129 van de [hypotheekwet] en de artikelen 234 en volgende van de [hypotheekverordening] verwijzen, dienen de overeenkomstsluitende partijen uitdrukkelijk te aanvaarden dat deze procedure wordt gevolgd, en bovendien het volgende te vermelden: 1.- De waarde waarop de gehypothekeerde woningen worden geraamd voor het bepalen van de bodemprijs voor de openbare verkoop, is dezelfde als de waarde vermeld in punt 1, lid 1, van het voorgaande beding. 2.- Het adres dat door de partijen die de lening aangaan en de hypotheek vestigen wordt vermeld voor eventuele betekeningen en kennisgevingen is hetzelfde als het in het voorgaande beding in fine vermelde adres. 3.- De partij die de hypotheek vestigt, wijst de bank aan die voor haar rekening, via haar statutaire of wettelijke vertegenwoordigers, de akte van verkoop van de gehypothekeerde woning zal ondertekenen.”
De procedure van buitengerechtelijke executie van de hypothecaire zekerheid is op 24 maart 2011 op initiatief van Banco Santander ingeleid voor een notaris en op 15 december 2011 afgesloten door toewijzing van de gehypothekeerde woning aan de schuldeiser tegen 59,7 % van de waarde waarvoor de woning ten behoeve van de executie van de hypothecaire zekerheid was geraamd. Sánchez López bleef een bedrag 13482,97 EUR verschuldigd.
Op 23 februari 2012 heeft de notaris de akte van verkoop van de woning aan Banco Santander opgesteld zonder tussenkomst van Sánchez López, die daartoe door Banco Santander zelf werd vertegenwoordigd overeenkomstig artikel 11 van de hypothecaire leningsovereenkomst.
Op basis van de inschrijving van de verkoopakte van 23 februari 2012 in het kadaster heeft Banco Santander op 23 september 2014 op grond van artikel 250, lid 1, punt 7, van het wetboek van burgerlijke rechtsvordering bij de Juzgado de Primera Instancia de Jerez de la Frontera (rechter in eerste aanleg Jerez de la Frontera, Spanje) een vordering ingesteld strekkende tot verkrijging van een beslissing waarbij wordt gelast dat zij „in het bezit wordt gesteld van de woning”, en waarbij Sánchez López uit die woning wordt gezet.
Voorts heeft Banco Santander gevorderd dat het bedrag van de waarborgsom die Sánchez López ter betwisting van de vordering van de bank moet storten, wordt vastgesteld op 10000 EUR.
In het kader van deze procedure is Sánchez López niet voor de verwijzende rechterlijke instantie verschenen.
Deze rechterlijke instantie vraagt zich af of de nationale bepalingen houdende organisatie van de procedure van buitengerechtelijke executie van de hypothecaire zekerheid en van de procedure van „inbezitstelling” verenigbaar zijn met richtlijn 93/13, gelet op het feit dat de rechter bij wie een vordering in het kader van de procedure van artikel 250, lid 1, punt 7, van het wetboek van burgerlijke rechtsvordering is ingesteld, niet ambtshalve of op verzoek van een partij kan beslissen dat een beding in de leningsovereenkomst waarvan de hypotheek is geëxecuteerd, oneerlijk is.
In die omstandigheden heeft de Juzgado de Primera Instancia de Jerez de la Frontera de behandeling van de zaak geschorst en het Hof verzocht om een prejudiciële beslissing over de volgende vragen:
„1)
Is een nationale regeling houdende instelling van een procedure als die van artikel 250, lid 1, punt 7, [van het wetboek van burgerlijke rechtsvordering], die enerzijds de nationale rechter verplicht te beslissen dat de gehypothekeerde woning in het bezit wordt gesteld van degene aan wie de woning in het kader van een buitengerechtelijke executieprocedure is toegewezen, en anderzijds, overeenkomstig de geldende regeling van artikel 129 van de hypotheekwet […] en de artikelen 234 tot en met 236‑o [van de hypotheekverordening] […], niet voorziet in de mogelijkheid van een ambtshalve rechterlijke toetsing van de oneerlijke bedingen, noch in de mogelijkheid voor de schuldenaar om zich met succes op het bestaan van dergelijke bedingen te beroepen teneinde de executie van de hypotheek te verhinderen, hetzij in het kader van de buitengerechtelijke executie van de hypotheek, hetzij in een afzonderlijke gerechtelijke procedure, in strijd [met artikel 3, leden 1 en 2, artikel 6, lid 1, en artikel 7, lid 1, van richtlijn 93/13] en met de doelstellingen van deze richtlijn?
2)
Is een regeling als [die welke voortvloeit uit de wijzigingen die bij wet 1/2013 aan de hypotheekwet zijn aangebracht], die de notaris uitsluitend toestaat een op het tijdstip van de inwerkingtreding van wet 1/2013 reeds aangevangen procedure van buitengerechtelijke executie van de hypotheek te schorsen indien de consument aantoont een rechtsvordering te hebben ingesteld betreffende de oneerlijkheid van een beding in de hypothecaire leningsovereenkomst die de grondslag voor de buitengerechtelijke verkoop vormt, of van een beding waarin bij de executie van de hypotheek het opeisbare bedrag wordt bepaald, en op voorwaarde dat de consument die afzonderlijke rechtsvordering binnen een termijn van een maand te rekenen vanaf de publicatie van wet 1/2013 heeft ingesteld, zonder dat die termijn hem persoonlijk is meegedeeld, en alvorens de notaris een verkrijger heeft aangewezen, in strijd met de hierboven genoemde bepalingen van richtlijn [93/13] en met de doelstellingen van deze richtlijn?
3)
Moeten de hierboven genoemde artikelen van richtlijn [93/13], het door de richtlijn nagestreefde doel en de verplichting die de richtlijn de nationale rechters oplegt om het bestaan van oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten ambtshalve te toetsen zonder dat de consument daarom hoeft te verzoeken, aldus worden uitgelegd dat zij de nationale rechter, in procedures als die van artikel 250, lid 1, punt 7, [van het wetboek van burgerlijke rechtsvordering] of in de procedure van ‚buitengerechtelijke verkoop’ geregeld in artikel 129 [van de hypotheekwet], de mogelijkheid bieden het nationale recht buiten toepassing te laten indien dit recht deze ambtshalve rechterlijke toetsing niet toestaat, gelet op de duidelijkheid van de bepalingen van richtlijn [93/13] en de vaste rechtspraak van het [Hof] inzake de verplichting van de nationale rechter om in gedingen betreffende consumentenovereenkomsten het bestaan van oneerlijke bedingen ambtshalve te onderzoeken?
4)
Is een nationale bepaling als artikel 129 [van de hypotheekwet], in de versie voortvloeiend uit wet 1/2013, die, om aan de in richtlijn [93/13] neergelegde consumentenrechten een doeltreffende bescherming te bieden in buitengerechtelijke procedures van executie van hypotheken, alleen voorziet in de mogelijkheid dat de notaris op het bestaan van oneerlijke bedingen attendeert en in de mogelijkheid dat de aan een buitengerechtelijke executie van de hypotheek op zijn woning onderworpen schuldenaar-consument vóór de toewijzing van die woning door de notaris een rechtsvordering instelt in het kader van een afzonderlijke gerechtelijke procedure, in strijd met de hierboven genoemde bepalingen van richtlijn [93/13] en met de doelstellingen ervan?
5)
Is een nationale regeling als die van artikel 129 [van de hypotheekwet], in de versie voortvloeiend uit wet 1/2013, en de artikelen 234 tot en met 236 [van de hypotheekverordening], die een procedure van buitengerechtelijke executie van hypothecaire zekerheden in leningsovereenkomsten tussen verkopers en consumenten instelt waarin geen mogelijkheid tot ambtshalve toetsing van oneerlijke bedingen bestaat, in strijd met de hierboven genoemde bepalingen van richtlijn [93/13] en met de doelstellingen van deze richtlijn?”
Beantwoording van de prejudiciële vragen
Tweede, vierde en vijfde vraag
Met haar tweede, haar vierde en haar vijfde vraag, die samen dienen te worden behandeld, wenst de verwijzende rechterlijke instantie te vernemen of artikel 129 van de hypotheekwet, zoals gewijzigd bij wet 1/2013, en de uitvoeringsbepalingen daarvan, verenigbaar zijn met richtlijn 93/13.
Dienaangaande blijkt uit de verwijzingsbeslissing dat de procedure van buitengerechtelijke executie van de hypotheek, die is voorafgegaan aan de procedure die in het hoofdgeding aan de orde is, is ingeleid op 24 maart 2011 en is afgesloten op 23 februari 2012.
Volgens wet 1/2013 zijn de daarbij aangebrachte wijzigingen van toepassing op de buitengerechtelijke verkopen van gehypothekeerde zaken waarmee vóór de inwerkingtreding ervan, te weten 15 mei 2013, is begonnen.
Aangezien de bepalingen van nationaal recht waarop de tweede, de vierde en de vijfde vraag betrekking hebben, ratione temporis niet van toepassing zijn op het hoofdgeding, en uit de verwijzingsbeslissing niet blijkt, om welke redenen zij relevant zouden zijn voor de beslechting van het geding, moeten deze vragen dus niet-ontvankelijk worden verklaard.
Eerste en derde vraag
Met haar eerste en haar derde vraag, die samen dienen te worden behandeld, wenst de verwijzende rechterlijke instantie in wezen te vernemen, of artikel 6, lid 1, en artikel 7, lid 1, van richtlijn 93/13 in die zin moeten worden uitgelegd dat zij zich verzetten tegen een nationale wettelijke regeling als aan de orde in het hoofdgeding, volgens welke de nationale rechter aan het einde van de daartoe voorziene procedure de verkrijger volledig in het bezit moet stellen van de onroerende zaak, zonder dat de aanvankelijke eigenaar van die onroerende zaak in de procedure van buitengerechtelijke executie van de hypothecaire zekerheid die hij heeft verleend, of in de door de verkrijger bij deze rechter ingestelde procedure, als consument kan aanvoeren dat de hypothecaire leningsovereenkomst die het voorwerp van de buitengerechtelijke executie was, een oneerlijk beding bevat, en of in voorkomend geval de nationale rechter deze nationale wettelijke regeling buiten toepassing dient te laten.
Ten eerste kunnen Banco Santander en de Spaanse regering niet op basis van artikel 1, lid 2, van richtlijn 93/13 aanvoeren dat deze richtlijn niet van toepassing is. In het onderhavige geval dient de verwijzende rechterlijke instantie immers geen uitspraak te doen over de oneerlijkheid, in de zin van artikel 3 van deze richtlijn, van een beding in de hypothecaire leningsovereenkomst die in de bij haar aanhangige zaak aan de orde is, maar vraagt zij zich af welke gevolgen de vereenvoudigde procedure van buitengerechtelijke executie bedoeld in artikel 129 van de hypotheekwet, waarnaar dat beding in de overeenkomst verwijst, en de procedure van „inbezitstelling” bedoeld in artikel 41 van de hypotheekwet en in artikel 250 van het wetboek van burgerlijke rechtsvordering voor de effectiviteit van de door richtlijn 93/13 aan de consumenten verleende bescherming hebben, gelet op het feit dat de consument in het kader van deze procedures niet over de mogelijkheid beschikt om het bestaan van een oneerlijk beding in de betrokken overeenkomst nuttig geldend te maken.
Ten tweede dient eraan te worden herinnerd dat, volgens artikel 6, lid 1, van richtlijn 93/13, oneerlijke bedingen in overeenkomsten met verkopers de consument niet binden.
Volgens artikel 7, lid 1, van deze richtlijn zien de lidstaten bovendien erop toe dat er in het belang van de consumenten alsmede van de concurrerende verkopers, doeltreffende en geschikte middelen bestaan om een einde te maken aan het gebruik van oneerlijke bedingen in overeenkomsten tussen consumenten en verkopers.
Het in richtlijn 93/13 uitgewerkte beschermingsstelsel berust immers op de gedachte dat de consument zich tegenover de verkoper in een zwakke onderhandelingspositie bevindt en over minder informatie dan de verkoper beschikt, wat ertoe leidt dat hij met de door de verkoper vooraf opgestelde voorwaarden instemt zonder invloed te kunnen uitoefenen op de inhoud daarvan (arresten van 10 september 2014, Kušionová,
C‑34/13
,
EU:C:2014:2189
, punt
, en 1 oktober 2015, ERSTE Bank Hungary,
C‑32/14
,
EU:C:2015:637
, punt
).
Bij gebreke van een doeltreffende controle van de mogelijke oneerlijkheid van de bedingen in de overeenkomst die de te executeren titel vormt, kan de eerbiediging van de bij richtlijn 93/13 verleende rechten dus niet worden gewaarborgd (zie in die zin arresten van 14 maart 2013, Aziz,
C‑415/11
,
EU:C:2013:164
, punt
, en 18 februari 2016, Finanmadrid EFC,
C‑49/14
,
EU:C:2016:98
, punt
).
Met betrekking tot, in het bijzonder, een voor een notaris gevoerde procedure van executie van een hypothecaire zekerheid dient eraan te worden herinnerd dat de passende en doeltreffende middelen om een einde te maken aan het gebruik van oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, bepalingen moeten omvatten die de consumenten daadwerkelijke rechtsbescherming kunnen waarborgen, doordat zij hun de mogelijkheid bieden de litigieuze overeenkomst – óók in de fase van gedwongen tenuitvoerlegging ervan – bij de rechter aan te vechten in billijke procedurele omstandigheden, zonder dat er voorwaarden worden gesteld, met name inzake termijnen of kosten, die het uiterst moeilijk of praktisch onmogelijk maken om de hun bij richtlijn 93/13 gewaarborgde rechten uit te oefenen (arrest van 1 oktober 2015, ERSTE Bank Hungary,
C‑32/14
,
EU:C:2015:637
, punt
).
In het onderhavige geval dient te worden gewezen op de kenmerken van de bij de verwijzende rechterlijke instantie aanhangige procedure en op het specifieke karakter van het hoofdgeding, zoals deze uit de verwijzingsbeslissing blijken.
Dienaangaande betreft het hoofdgeding de bescherming van het zakelijke eigendomsrecht dat Banco Santander in het kader van een openbare verkoop heeft verkregen.
In deze context lijkt de verwijzende rechterlijke instantie echter te oordelen dat de procedure van artikel 41 van de hypotheekwet en van artikel 250 van het wetboek van burgerlijke rechtsvordering een verlengstuk is van de procedure van buitengerechtelijke executie van de hypotheek waarmee Sánchez López ten gunste van Banco Santander had ingestemd, zodat, wat de toepasselijkheid van richtlijn 93/13 betreft, op grond van deze band het feit dat de hypothecaire zekerheid is geëxecuteerd, dat de onroerende zaak is verkocht en dat de zakelijke rechten daarop zijn overgedragen, buiten beschouwing kan worden gelaten.
Uit de informatie waarover het Hof beschikt, blijkt echter dat volgens de nationale wettelijke regeling de bij de verwijzende rechterlijke instantie aanhangige vordering is gericht op bescherming van de in het kadaster ingeschreven zakelijke rechten ongeacht op welke wijze deze rechten zijn verworven.
Bijgevolg wordt een dergelijke procedure na de overdracht van de eigendom van een onroerende zaak ingesteld door de nieuwe eigenaar van die zaak, overeenkomstig diens inschrijving als eigenaar in het kadaster, tegen eenieder die zich tegen die rechten verzet of de uitoefening ervan belemmert.
Enerzijds heeft het hoofdgeding dus niet betrekking op de procedure van gedwongen executie van de hypothecaire zekerheid uit de leningsovereenkomst tussen Sánchez López en Banco Santander, maar op de bescherming van de zakelijke rechten verbonden aan de eigendom die laatstgenoemde in het kader van een openbare verkoop rechtmatig heeft verkregen.
Daarbij komt dat, ook al is de eigenaar van de in het hoofdgeding aan de orde zijnde onroerende zaak in het onderhavige geval de hypothecaire schuldeiser, te weten Banco Santander, dit niet wegneemt dat aan het einde van een procedure van buitengerechtelijke executie van een hypotheek als die welke is voorafgegaan aan de procedure die voor de verwijzende rechterlijke instantie aan de orde is, iedere belanghebbende derde eigenaar kan worden van die zaak, en bijgevolg een belang kan hebben bij de instelling van de procedure tot „inbezitstelling”. In dergelijke omstandigheden dreigt de rechtszekerheid van gevestigde eigendomsbetrekkingen te worden aangetast indien wordt toegestaan dat de schuldenaar die een hypotheek heeft verleend op een onroerende zaak, aan de verkrijger van die zaak excepties tegenwerpt die zijn ontleend aan de hypothecaire leningsovereenkomst ten aanzien waarvan die verkrijger mogelijkerwijze een derde is.
Anderzijds is weliswaar, met name ter zake van procedures van executie van hypothecaire zekerheden, geoordeeld dat bij gebreke van een doeltreffende controle van de mogelijke oneerlijkheid van de contractuele bedingen in de titel op basis waarvan die executie is verricht, de eerbiediging van de bij richtlijn 93/13 verleende rechten niet kan worden gewaarborgd (zie in die zin arresten van 14 maart 2013, Aziz,
C‑415/11
,
EU:C:2013:164
, punt
, en 18 februari 2016, Finanmadrid EFC,
C‑49/14
,
EU:C:2016:98
, punt
), doch opgemerkt dient te worden dat de titel waarop de bij de verwijzende rechterlijke instantie aanhangige vordering is gebaseerd, in het onderhavige geval de in het kadaster ingeschreven eigendomstitel is, en niet de hypothecaire leningsovereenkomst waarvan de buitengerechtelijke executie van de daarin verleende zekerheid tot een goed einde is gebracht.
In die omstandigheden kunnen de bepalingen van richtlijn 93/13 niet met succes worden ingeroepen om zich te verzetten tegen de erkenning en de bescherming van de zakelijke rechten van de eigenaar van die zaak.
In elk geval dient in de eerste plaats te worden beklemtoond dat, ook al heeft richtlijn 93/13 tot doel de bescherming van de daarbij aan de consumenten verleende rechten in die mate te waarborgen dat de nationale rechter wordt verplicht de eerlijkheid van de binnen de werkingssfeer van die richtlijn vallende contractuele bedingen ambtshalve te onderzoeken, de bepalingen van die richtlijn niet met succes kunnen worden ingeroepen indien er geen onderling overeenstemmende aanwijzingen zijn dat de hypothecaire leningsovereenkomst die het voorwerp van een procedure van buitengerechtelijke executie heeft gevormd, een mogelijkerwijze oneerlijk beding zou kunnen bevatten.
In de tweede plaats blijkt dat, zoals de advocaat-generaal in punt 70 van zijn conclusie heeft beklemtoond en onder voorbehoud van verificatie door de verwijzende rechterlijke instantie, Sánchez López tijdens de buitengerechtelijke procedure van overdracht van de gehypothekeerde zaak de mogelijkheid had om zich tegen die procedure te verzetten of de schorsing ervan te vragen op grond van de aanwezigheid van een oneerlijk beding in de hypothecaire leningsovereenkomst, en tevens om te verzoeken om vaststelling van voorlopige maatregelen houdende opschorting van de verkoop van de onroerende zaak waarvan zij eigenaar was. Het is in het kader van de procedure van executie van de hypotheek dat de aangezochte rechter, in voorkomend geval ambtshalve, had kunnen onderzoeken of bepaalde bedingen in de hypothecaire leningsovereenkomst oneerlijk waren.
Uit een en ander volgt dat artikel 6, lid 1, en artikel 7, lid 1, van richtlijn 93/13 niet van toepassing zijn op een procedure als aan de orde in het hoofdgeding, die is ingesteld door degene die een onroerende zaak heeft verkregen in het kader van de buitengerechtelijke executie van de hypothecaire zekerheid die een consument op die zaak aan een professionele schuldeiser heeft verleend, en die strekt tot bescherming van de zakelijke rechten die deze verkrijger rechtmatig heeft verworven, voor zover, enerzijds, die procedure losstaat van de juridische betrekking tussen de professionele schuldeiser en de consument, en, anderzijds, de hypothecaire zekerheid is geëxecuteerd, de onroerende zaak is verkocht en de daarop betrekking hebbende zakelijke rechten zijn overgedragen zonder dat de consument gebruik heeft gemaakt van de rechtswegen die in die context voor hem openstonden.
Kosten
Ten aanzien van de partijen in het hoofdgeding is de procedure als een aldaar gerezen incident te beschouwen, zodat de verwijzende rechterlijke instantie over de kosten heeft te beslissen. De door anderen wegens indiening van hun opmerkingen bij het Hof gemaakte kosten komen niet voor vergoeding in aanmerking.

Het Hof (Vijfde kamer) verklaart voor recht:

Artikel 6, lid 1, en artikel 7, lid 1, van richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten zijn niet van toepassing op een procedure als aan de orde in het hoofdgeding, die is ingesteld door degene die een onroerende zaak heeft verkregen in het kader van de buitengerechtelijke executie van de hypothecaire zekerheid die een consument op die zaak aan een professionele schuldeiser heeft verleend, en die strekt tot bescherming van de zakelijke rechten die deze verkrijger rechtmatig heeft verworven, voor zover, enerzijds, die procedure losstaat van de juridische betrekking tussen de professionele schuldeiser en de consument, en, anderzijds, de hypothecaire zekerheid is geëxecuteerd, de onroerende zaak is verkocht en de daarop betrekking hebbende zakelijke rechten zijn overgedragen zonder dat de consument gebruik heeft gemaakt van de rechtswegen die in die context voor hem openstonden.

ondertekeningen
(
*1
)	Procestaal: Spaans.