CELEX: 62015CJ0598
Predhodno odločanje
Direktiva 93/13/EGS
Potrošniške pogodbe
Nepošteni pogoji
Pristojnosti nacionalnega sodišča
Učinkovitost varstva, priznanega potrošnikom
Pogodba o hipotekarnem kreditu
Zunajsodni postopek izvršbe na podlagi hipotekarnega zavarovanja
Poenostavljen sodni postopek priznanja stvarnih pravic izbranega ponudnika

Predlog za sprejetje predhodne odločbe se nanaša na razlago členov 3, 6 in 7 Direktive Sveta 93/13/EGS z dne 5. aprila 1993 o nedovoljenih pogojih v potrošniških pogodbah (UL, posebna izdaja v slovenščini, poglavje 15, zvezek 2, str. 288).
Ta predlog je bil vložen v okviru spora med banko Banco Santander SA in Cristobalino Sánchez López glede postopka priznanja stvarnih pravic, ki izhajajo iz nakupa njenega stanovanja s strani banke Banco Santander v okviru postopka domika.
Pravni okvir
Direktiva 93/13
Člen 1(2) Direktive 93/13 določa:
„Določbe te direktive ne veljajo za pogodbene pogoje, ki temeljijo na obveznih zakonih ali predpisih in določbah ali načelih mednarodnih konvencij, katerih pogodbenice so države članice ali [Evropska unija], zlasti na področju prometa.“
Člen 3(1) te direktive določa:
„Pogodbeni pogoj, o katerem se stranki nista dogovorili posamično, velja za nedovoljenega [nepoštenega], če v nasprotju z zahtevo dobre vere v škodo potrošnika povzroči znatno neravnotežje v pogodbenih pravicah in obveznostih strank.“
Člen 6(1) navedene direktive določa:
„Države članice določijo, da nedovoljeni [nepošteni] pogoji, uporabljeni v pogodbi, ki jo s potrošnikom sklene prodajalec ali ponudnik, kakor je določeno z nacionalnim pravom, niso zavezujoči za potrošnika in da pogodba še naprej zavezuje obe stranki na podlagi teh pogojev, če je nadaljnji obstoj mogoč brez nedovoljenih [nepoštenih] pogojev.“
Člen 7(1) te direktive določa:
„Države članice zagotovijo, da v interesu potrošnikov in konkurentov obstajajo ustrezna in učinkovita sredstva za preprečevanje nadaljnje uporabe nedovoljenih [nepoštenih] pogojev v pogodbah, ki jih s potrošniki sklenejo prodajalci ali ponudniki.“
Špansko pravo
Člen 250(1) Ley 1/2000 de Enjuiciamento civil (zakon 1/2000 o civilnem postopku, BOE št. 7 z dne 8. januarja 2000, str. 575; v nadaljevanju: zakonik o civilnem postopku) določa:
„Sodišče se v okviru poenostavljenega postopka ne glede na znesek izreče o naslednjih predlogih:
[…]
7°
predlogih, ki jih vložijo imetniki stvarnih pravic, vpisanih v zemljiško knjigo, s katerimi se te pravice uveljavljajo v razmerju do oseb, ki tem pravicam ugovarjajo ali motijo njihovo izvrševanje, pri čemer nimajo vpisanega naslova, ki bi upravičil njihovo ugovarjanje ali motenje.
[…]“
V skladu s členom 444(2) zakonika o civilnem postopku mora tožena stranka, da bi lahko ugovarjala predlogu, navedenemu v okviru postopka iz člena 250(1), točka 7, tega zakonika, na predlog tožeče stranke vplačati varščino, ki jo določi sodišče. Poleg tega so razlogi za ugovor, na katere se ima tožena stranka pravico sklicevati, taksativno našteti v členu 444(2) navedenega zakonika. Med temi razlogi ni obstoja nepoštenih pogojev v hipotekarni kreditni pogodbi, na kateri temelji zunajsodni postopek prodaje obremenjene nepremičnine.
Člen 440(2) zakonika o civilnem postopku določa, da mora sodišče, če se tožena stranka ne spusti v spor pred sodiščem ali se spusti v spor brez plačila varščine, ki jo določi sodišče, po zaslišanju tožene stranke izreči sodbo, ki odreja „izročitev“ nepremičnine in izselitev stanovalca.
Uresničevanje pravic, ki izhajajo iz vpisa hipotek, je med drugim urejeno s členom 41 Decreto por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria (odlok o odobritvi nove uradne različice zakona o hipotekah) z dne 8. februarja 1946 (BOE št. 58, z dne 27. februarja 1946, str. 1518; v nadaljevanju: zakon o hipotekah). V tej določbi je bilo v različici, ki se uporablja v postopku v glavni stvari, navedeno:
„Stvarne tožbe, ki izhajajo iz vpisanih pravic, se lahko izvajajo v okviru poenostavljenega postopka, urejenega v [zakoniku o civilnem postopku], proti osebam, ki brez vpisanega naslova ugovarjajo tem pravicam ali motijo njihovo izvrševanje. […]“
Člen 129(1) zakona o hipotekah v različici, ki se uporablja v postopku v glavni stvari, je določal:
„Izvršba na podlagi hipoteke se lahko izvede:
(a)
neposredno na premoženje pod hipoteko, vendar ob upoštevanju določb […] [zakonika o civilnem postopku]
(b)
ali z zunajsodno prodajo premoženja pod hipoteko v skladu s členom 1858 civilnega zakonika, če je bilo to v listini o ustanovitvi hipoteke predvideno samo za primer neplačila glavnice ali obresti na znesek varščine.“
Določbe o zunajsodni prodaji, vsebovane v členu 129 zakona o hipotekah, so bile spremenjene s členom 3(3) Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (zakon št. 1/2013 o ukrepih za krepitev varstva hipotekarnih dolžnikov, prestrukturiranje dolga in oddaji socialnih stanovanj v najem) z dne 14. maja 2013 (BOE št. 116, z dne 15. maja 2013, str. 36.373). Te spremembe veljajo za zunajsodne postopke prodaje premoženja pod hipoteko, ki so se začeli po začetku veljavnosti zakona 1/2013, ne glede na datum sprejema listine o ustanovitvi hipoteke. Za izvajanje zunajsodnih postopkov prodaje, ki so bili začeti pred začetkom veljavnosti tega zakona, in postopkov prodaje, pri katerih ni prišlo do domika premoženja pod hipoteko, se notar v skladu s temi spremembami odloči prekiniti njihovo izvajanje, kadar v prekluzivnem roku enega meseca od dne začetka veljavnosti navedenega zakona ena od strank izkaže, da je skladno s členom 129 zakona o hipotekah pri pristojnem sodišču vložila tožbo zaradi nepoštenosti pogoja iz hipotekarne kreditne pogodbe, ki je podlaga za zunajsodno prodajo, ali pogoja, ki določa dolgovani znesek.
Člen 234 in naslednji Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario (uredba o hipotekah, BOE št. 106, z dne 16. aprila 1947, str. 2238) podrobneje določajo potek zunajsodnega postopka prodaje iz člena 129 zakona o hipotekah. Te določbe uredbe o hipotekah niso bile spremenjene po tem, ko je bil z zakonom 1/2013 spremenjen člen 129 zakona o hipotekah.
Člen 234 uredbe o hipotekah določa:
„1.   Za izvedbo zunajsodnega postopka izvršbe na podlagi hipoteke iz člena 129 [zakona o hipotekah] se zahteva, da je bilo v listini o ustanovitvi hipoteke določeno, da za stranke velja ta postopek, in da so v njej navedene naslednje informacije:
(1)
vrednost, na katero zainteresirane stranke ocenjujejo nepremičnino, ki bo služila kot izhodiščna vrednost na dražbi […];
(2)
naslov, ki ga hipotekarni dolžnik določi za vročanje vabil in obvestil […];
(3)
oseba, ki mora v primeru zunajsodne prodaje podpisati listino o prodaji nepremičnine v imenu hipotekarnega dolžnika. V ta namen se lahko določi sam upnik.
2.   Določba, v skladu s katero se pogodbene stranke, ki najamejo kredit in ga zavarujejo s hipoteko, strinjajo z zunajsodnim postopkom izvršbe na podlagi hipoteke, mora biti navedena ločeno od preostalih določil v listini.“
Člen 236‑l te uredbe določa:
„1.   Po preverjanju najboljše ponudbe oziroma domika in, če je ustrezno, določitvi cene notar vpiše listino v letno zbirko notarskih listin, ki jih je overil, najboljši ponudnik oziroma pridobitelj na eni strani in lastnik stanovanja na drugi strani pa v notarsko overjeni obliki podata svoje soglasje.
[…]
3.   Listina je zadosten naslov za vpis pravic pridobitelja na domaknjeni nepremičnini [v zemljiško knjigo] […]“
Člen 236‑m navedene uredbe določa:
„Izbrani ponudnik lahko posest nad domaknjeno nepremičnino zahteva pri sodišču prve stopnje v kraju, kjer stoji ta nepremičnina.“
Člen 236‑ñ te uredbe določa, da notar postopek prekine le, če se na podlagi dokumentov dokaže, da je bil začet kazenski postopek, katerega predmet je vpis morebitnega ponarejenega zadevnega hipotekarnega naslova, ali če je iz zemljiške knjige razvidno, da je bil pozneje predložen naslov o prenehanju hipoteke. V teh okoliščinah notar prekine zunajsodno izvršbo hipoteke do konca kazenskega oziroma zemljiškoknjižnega postopka, kot je ustrezno. Zunajsodni postopek izvršbe se na predlog predlagatelja izvršbe nadaljuje, če se ne razglasi ponarejenost naslova ali se ne vpiše prenehanje hipoteke.
Člen 236‑o uredbe o hipotekah določa:
„V zvezi s preostalimi izjemami, ki bi jih lahko uveljavljali dolžnik, tretji imetniki ali druge zainteresirane osebe, se upoštevajo določbe zadnjih petih odstavkov člena 132 [zakona o hipotekah], kadar se ta uporablja.“
Spor o glavni stvari in vprašanja za predhodno odločanje
Cristobalina Sánchez López je 21. decembra 2004 z banko Banco Español de Crédito SA, ki je postala Banco Santander, sklenila kreditno pogodbo za nakup stanovanja s hipotekarnim zavarovanjem.
V določilu 11 te pogodbe, naslovljenem „Zunajsodni postopek“, je bilo določeno:
„Če se izvršba hipotekarnega zavarovanja opravi v zunajsodnem postopku, na katerega napotujeta člena 129 [zakona o hipotekah] ter 234 in naslednji [uredbe o hipotekah], pogodbeni stranki – poleg tega, da izrecno sprejmeta obravnavanje po tem postopku – navedeta: 1.- vrednosti, na podlagi katerih se stanovanja pod hipoteko ocenijo za določitev osnovne vrednosti na dražbi, so enake kot vrednosti, navedene v točki 1, odstavek 2, prejšnjega določila; 2.- naslov, ki sta ga navedli pogodbeni stranki, ki najemata kredit in ustanovita hipoteko, za morebitno vročanje vabil in obvestil, je enak kot naslov, ki je v ta namen naveden v prejšnjem določilu; 3.- pogodbena stranka, ki ustanavlja hipoteko, imenuje banko za to, da v njenem imenu s posredovanjem njenih statutarnih ali zakonitih zastopnikov sklene listino o prodaji stanovanj pod hipoteko.“
Na predlog banke Banco Santander se je zunajsodni postopek izvršbe hipotekarnega zavarovanja pri notarju začel 24. marca 2011 in se 15. decembra 2011 končal z domikom stanovanja pod hipoteko upniku za 59,7 % vrednosti, na katero je bilo ocenjeno za namen ustanovitve hipotekarnega zavarovanja. C. Sánchez López je še vedno dolgovala znesek 13.482,97 EUR.
Notar je 23. februarja 2012 sestavil listino o prodaji stanovanja v korist banke Banco Santander brez sodelovanja C. Sánchez López, ki jo je v ta namen skladno s členom 11 hipotekarne kreditne pogodbe zastopala banka Banco Santander.
Banka Banco Santander je na podlagi vpisa v zemljiško knjigo, ki je razviden iz prodajne pogodbe z dne 23. februarja 2012, 23. septembra 2014 pri predložitvenem sodišču, Juzgado de Primera Instancia de Jerez de la Frontera (prvostopenjsko sodišče v Jerezu de la Frontera, Španija), vložila predlog na podlagi člena 250(1), točka 7, zakonika o civilnem postopku, da bi dosegla sodbo o odreditvi „izročitve“ zadevnega stanovanja v njeno korist in izselitev C. Sánchez López iz tega stanovanja.
Poleg tega je banka Banco Santander predlagala, naj se kot varščina, ki bi jo morala zagotoviti C. Sánchez López, če bi želela ugovarjati njenemu predlogu, določi znesek 10.000 EUR.
V okviru tega postopka se C. Sánchez López ni spustila v spor pred predložitvenim sodiščem.
Zadnjenavedena ima dvome o skladnosti določb nacionalnega prava o organizaciji zunajsodnega postopka izvršbe na podlagi hipotekarnega zavarovanja in o postopku „izročitve“ z Direktivo 93/13 ob upoštevanju okoliščine, da sodišče, ki mu je bil predložen predlog v okviru postopka iz člena 250(1), točka 7, zakonika o civilnem postopku, ne more po uradni dolžnosti ali na predlog stranke razglasiti nepoštenosti pogoja v kreditni pogodbi, glede katere je bila ustanovljena hipoteka.
V teh okoliščinah je Juzgado de Primera Instancia de Jerez de la Frontera (prvostopenjsko sodišče v Jerezu de la Frontera) prekinilo odločanje in Sodišču v predhodno odločanje predložilo ta vprašanja:
„1.
Ali je nacionalna zakonodaja, ki določa postopek, kot je ta iz člena 250(1), točka 7, [zakonika o civilnem postopku], ki nacionalno sodišče zavezuje k izdaji sodbe, s katero se odredi izročitev stanovanja, ki je predmet izvršbe, osebi, ki ji je bilo to stanovanje domaknjeno v postopku zunajsodne izvršbe, in v katerem glede na veljavno ureditev iz člena 129 zakona o hipotekah […] in členov od 234 do 236‑o [uredbe o hipotekah] ni bilo možnosti ne za sodni nadzor nepoštenih pogojev po uradni dolžnosti ne za učinkovito ugovarjanje dolžnika iz takega razloga, bodisi v okviru zunajsodne izvršbe bodisi v ločenem sodnem postopku, v nasprotju [s členi 3(1) in (2), 6(1) in 7(1) Direktive 93/13] in njenimi cilji?
2.
Ali je določba, kakršna je [ta, ki izhaja iz sprememb zakona o hipotekah z zakonom 1/2013], na podlagi katere lahko notar prekine postopek zunajsodne izvršbe na podlagi hipoteke, ki je bil ob uveljavitvi zakona 1/2013 že v teku, le če potrošnik izkaže, da je vložil tožbo zaradi nepoštenosti pogoja iz hipotekarne kreditne pogodbe, ki je podlaga za zunajsodno prodajo ali za določitev dolgovanega zneska v izvršbi, in če je potrošnik to ločeno tožbo vložil v roku enega meseca od objave zakona 1/2013, ne da bi obstajala določba o tem, da mora biti potrošnik o tem roku osebno obveščen, ter vsekakor preden je notar odredil domik nepremičnine, v nasprotju z navedenimi določbami Direktive [93/13] in njenimi cilji?
3.
Ali je treba navedene določbe Direktive [93/13], cilj, ki ga ta direktiva uresničuje, in obveznost, ki jo nalaga nacionalnim sodiščem, da po uradni dolžnosti preučijo nepoštenost pogojev iz potrošniških pogodb, ne da bi moral potrošnik to predlagati, razlagati tako, da nacionalnemu sodišču dopuščajo, da v postopkih, kot je ta iz člena 250(1), točka 7, [zakonika o civilnem postopku], ali v postopku ‚zunajsodne prodaje‘ iz člena 129 [zakona o hipotekah], ne uporabijo nacionalnega prava, če to pravo ne dopušča tega sodnega nadzora po uradni dolžnosti, in sicer glede na jasnost določb [Direktive 93/13] ter večkrat ponovljeno stališče [Sodišča] glede obveznosti nacionalnih sodišč, da po uradni dolžnosti nadzorujejo obstoj nepoštenih pogojev v sporih, ki se nanašajo na potrošniške pogodbe?
4.
Ali je nacionalna določba, kot je člen 129 [zakona o hipotekah] v različici, kot izhaja iz zakona 1/2013, ki v zvezi s postopki zunajsodne izvršbe na podlagi hipoteke proti potrošnikom kot edino učinkovito sredstvo za varstvo pravic potrošnikov, ki jih priznava Direktiva [93/13], določa zgolj možnost, da notar opozori na obstoj nepoštenih pogojev, ali pa možnost, da potrošnik, proti kateremu teče zunajsodna izvršba, v ločenem sodnem postopku vloži tožbo, preden notar odredi domik nepremičnine, ki je predmet izvršbe, v nasprotju z navedenimi določbami [Direktive 93/13] in njenimi cilji?
5.
Ali je nacionalna ureditev, kot so člen 129 [zakona o hipotekah] v različici, kot izhaja iz zakona 1/2013, in členi od 234 do 236 [uredbe o hipotekah], ki vzpostavlja postopek zunajsodne izvršbe hipotekarnega zavarovanja iz kreditnih pogodb, sklenjenih med prodajalci in potrošniki, v katerem ni nobene možnosti za sodni nadzor nepoštenih pogojev po uradni dolžnosti, v nasprotju z navedenimi določbami Direktive [93/13] in njenimi cilji?“
Vprašanja za predhodno odločanje
Drugo, četrto in peto vprašanje
Predložitveno sodišče želi z drugim, četrtim in petim vprašanjem, ki jih je treba preučiti skupaj, izvedeti, ali je člen 129 zakona o hipotekah, kot je bil spremenjen z zakonom 1/2013, in njegovih izvedbenih določb v skladu z Direktivo 93/13.
Glede tega je iz predložitvene odločbe razvidno, da se je zunajsodni postopek izvršbe na podlagi hipoteke, ki je potekal pred postopkom v glavni stvari, začel 24. marca 2011 in končal 23. februarja 2012.
Vendar se v skladu z zakonom 1/2013 spremembe, ki jih uvaja, uporabljajo za zunajsodno prodajo nepremičnin, ki so predmet hipoteke, katere postopek se je začel po njegovem začetku veljavnosti, to je 15. maja 2013.
Ker se torej določbe nacionalnega prava iz drugega, četrtega in petega vprašanja
ratione temporis
ne uporabljajo za spor o glavni stvari in ker iz predložitvene odločbe ni razvidno, iz katerih razlogov naj bi bile upoštevne za rešitev spora, je treba ta vprašanja razglasiti za nedopustna.
Prvo in tretje vprašanje
Predložitveno sodišče s prvim in tretjim vprašanjem, ki ju je treba preučiti skupaj, v bistvu sprašuje, ali je treba člena 6(1) in 7(1) Direktive 93/13 razlagati tako, da nasprotujeta nacionalni zakonodaji, kot je ta v postopku v glavni stvari, na podlagi katere mora nacionalno sodišče na koncu postopka, določenega v ta namen, odobriti polno posest nepremičnine njenemu pridobitelju, ne da bi zunajsodni postopek izvršbe hipotekarnega zavarovanja, v katerega je privolil prvotni lastnik te nepremičnine, ali postopek, ki velja za predlog, ki ga je ta pridobitelj predložil temu sodišču, navedenemu prvotnemu lastniku kot potrošniku dovoljevala sklicevanje na obstoj nepoštenega pogoja v hipotekarni kreditni pogodbi, ki je bila predmet zunajsodne izvršbe, in po potrebi, ali se mora nacionalno sodišče vzdržati uporabe te nacionalne zakonodaje.
Prvič, banka Banco Santander in španska vlada se ne moreta sklicevati na neuporabljivost Direktive 93/13 s tem, da se opirata na njen člen 1(2). V obravnavanem primeru predložitveno sodišče namreč ni soočeno z nepoštenostjo – v smislu člena 3 te direktive – pogoja v hipotekarni kreditni pogodbi, ki mu je bila predložena v preučitev, ampak se sprašuje o učinku poenostavljenega postopka zunajsodne izvršbe, določenega v členu 129 zakona o hipotekah, na katerega je napoteno v tej pogodbi, in postopka „izročitve“, določenega v členu 41 zakona o hipotekah in členu 250 zakonika o civilnem postopku, na učinkovitost varstva, ki je z Direktivo 93/13 podeljeno potrošnikom, ob upoštevanju tega, da naj potrošnik v tem postopku ne bi imel na voljo možnosti učinkovitega uveljavljanja obstoja nepoštenega pogoja v zadevni pogodbi.
Drugič, spomniti je treba, da v skladu s členom 6(1) Direktive 93/13 potrošnika ne smejo zavezovati nepošteni pogoji, ki jih vsebujejo pogodbe, sklenjene s prodajalci ali ponudniki.
Poleg tega na podlagi člena 7(1) te direktive države članice zagotovijo, da v interesu potrošnikov in konkurentov obstajajo ustrezna in učinkovita sredstva za preprečevanje nadaljnje uporabe nepoštenih pogojev v pogodbah, ki jih s potrošniki sklenejo prodajalci ali ponudniki.
Sistem varstva, ki je vzpostavljen z Direktivo 93/13, namreč temelji na zamisli, da je potrošnik v razmerju do prodajalca ali ponudnika v podrejenem položaju glede pogajalske sposobnosti in ravni obveščenosti, zaradi česar pristopi k pogojem, ki jih je predhodno sestavil prodajalec ali ponudnik in na vsebino katerih ne more vplivati (sodbi z dne 10. septembra 2014, Kušionová,
C‑34/13
,
EU:C:2014:2189
, točka
, in z dne 1. oktobra 2015, ERSTE Bank Hungary,
C‑32/14
,
EU:C:2015:637
, točka
).
Tako ob neobstoju učinkovitega nadzora nad potencialno nepoštenimi pogoji v pogodbi, ki je podlaga za izvršbo, ni mogoče zagotoviti spoštovanja pravic, priznanih z Direktivo 93/13 (glej v tem smislu sodbi z dne 14. marca 2013, Aziz,
C‑415/11
,
EU:C:2013:164
, točka
, in z dne 18. februarja 2016, Finanmadrid EFC,
C‑49/14
,
EU:C:2016:98
, točka
).
Zlasti glede postopka izvršbe na podlagi hipotekarnega zavarovanja, ki se izvede pred notarjem, je treba opozoriti, da morajo ustrezna in učinkovita sredstva za preprečevanje nadaljnje uporabe nepoštenih pogojev v potrošniških pogodbah zajemati določbe, ki omogočajo, da se potrošnikom zagotovi učinkovito sodno varstvo s tem, da se jim ponudi možnost, da sporno pogodbo izpodbijajo pred sodiščem, vključno v fazi njene prisilne izvršbe, in sicer v razumnih procesnih pogojih, tako da za izvajanje njihovih pravic niso določeni pogoji, zlasti pogoji glede rokov ali stroškov, ki bi pretirano otežili ali v praksi onemogočili uveljavljanje pravic, zagotovljenih z Direktivo 93/13 (sodba z dne 1. oktobra 2015, ERSTE Bank Hungary,
C‑32/14
,
EU:C:2015:637
, točka
).
V obravnavanem primeru je treba poudariti značilnosti postopka, o katerem odloča predložitveno sodišče, in posebnosti spora o glavni stvari, kot so razvidne iz predložitvene odločbe.
V zvezi s tem se predmet spora o glavni stvari nanaša na varstvo stvarnih pravic na lastnini, ki jih je banka Banco Santander pridobila na podlagi prodaje prek dražbe.
V teh okoliščinah se zdi, da predložitveno sodišče meni, da postopek, določen v členu 41 zakona o hipotekah in členu 250 zakonika o civilnem postopku, pomeni nadaljevanje zunajsodnega postopka izvršbe na podlagi hipoteke, v katerega je privolila C. Sánchez López v korist banke Banco Santander, tako da naj bi glede uporabljivosti Direktive 93/13 ta povezava dovoljevala, da se ne upošteva tega, da je bila izvršba hipotekarnega zavarovanja opravljena, da je bila nepremičnina prodana in da so bile z njo povezane stvarne pravice prenesene.
Toda iz podatkov, ki jih ima na voljo Sodišče, je razvidno, da je v skladu z nacionalno zakonodajo cilj tožbe, o kateri odloča predložitveno sodišče, zagotovitev varstva stvarnih pravic, vpisanih v zemljiško knjigo, ne glede na način njihove pridobitve.
Tak postopek torej nastopi po prenosu lastninske pravice na nepremičnini in ga lahko novi lastnik navedene nepremičnine v skladu z njenim vpisom v zemljiško knjigo sproži proti vsakomur, ki bi ugovarjal tem pravicam ali motil njihovo uresničevanje.
Zato se, prvič, spor o glavni stvari ne nanaša na postopek prisilne izvršbe na podlagi hipotekarnega zavarovanja, določen v kreditni pogodbi, ki je povezovala C. Sánchez López z banko Banco Santander, ampak na varstvo stvarnih pravic, povezanih z lastnino, ki jo je zadnjenavedena zakonito pridobila na koncu prodaje prek dražbe.
Poleg tega, čeprav je v obravnavanem primeru lastnik zadevne nepremičnine v postopku v glavni stvari hipotekarni upnik, to je banka Banco Santander, to ne pomeni, da lahko na koncu zunajsodnega postopka izvršbe na podlagi hipoteke, kot je ta, ki je potekal pred postopkom v glavni stvari pred predložitvenim sodiščem, vsaka zainteresirana tretja oseba postane lastnik navedene nepremičnine in da ima posledično interes za sprožitev postopka „izročitve“. V takih okoliščinah bi dovolitev dolžniku, ki je privolil v hipoteko na taki nepremičnini, da njenemu pridobitelju nasprotuje z ugovori glede hipotekarne kreditne pogodbe, glede katere se ta pridobitelj vendarle lahko šteje za tretjo osebo, pomenila nevarnost za škodovanje pravni varnosti obstoječih lastninskih razmerij.
Drugič, čeprav je bilo zlasti glede postopkov izvršbe na podlagi hipotekarnega zavarovanja razsojeno, da ob neobstoju učinkovitega nadzora nad potencialno nepoštenimi pogodbenimi pogoji, vsebovanimi v naslovu, ki je podlaga za izvršbo, ni mogoče zagotoviti spoštovanja pravic, priznanih z Direktivo 93/13 (glej v tem smislu sodbi z dne 14. marca 2013, Aziz,
C‑415/11
,
EU:C:2013:164
, točka
, in z dne 18. februarja 2016, Finanmadrid EFC,
C‑49/14
,
EU:C:2016:98
, točka
), je treba poudariti, da je naslov, ki je podlaga za tožbo, o kateri odloča predložitveno sodišče, v obravnavanem primeru lastninska pravica, kot je bila vpisana v zemljiško knjigo, ne pa hipotekarna kreditna pogodba, katere zunajsodna izvršba v njej določenega zavarovanja je bila na koncu izvedena.
V teh okoliščinah se za to, da bi se onemogočilo priznanje in varstvo stvarnih pravic lastnika navedene nepremičnine, ni mogoče uspešno sklicevati na določbe Direktive 93/13.
Vsekakor, na prvem mestu, čeprav je cilj Direktive 93/13 zagotavljanje varstva, ki ga ta podeljuje potrošnikom, tako da se nacionalnemu sodišču naloži preučitev nepoštenega pogodbenega pogoja, ki spada na področje uporabe te direktive, po uradni dolžnosti, je treba poudariti, da se na določbe navedene direktive ni mogoče uspešno sklicevati, če ni nikakršnega skladnega indica o morebitnem obstoju potencialno nepoštenega pogoja v hipotekarni kreditni pogodbi, ki je bila predmet zunajsodnega postopka izvršbe.
Na drugem mestu, kot je generalni pravobranilec poudaril v točki 70 sklepnih predlogov in kar mora preveriti predložitveno sodišče, se zdi, da je imela C. Sánchez López med zunajsodnim postopkom prenosa premoženja priložnost nasprotovati temu postopku ali predlagati njegov odlog zaradi obstoja nepoštenega pogoja v hipotekarni kreditni pogodbi in ob tem zaprositi za sprejetje začasnih ukrepov za odlog prodaje nepremičnine, ki jo je imela v lasti. V okviru postopka izvršbe na podlagi hipoteke pa bi lahko sodišče, ki mu je zadeva predložena, po potrebi po uradni dolžnosti preučilo morebitno nepoštenost pogojev v hipotekarni kreditni pogodbi.
Iz vseh zgornjih preudarkov je razvidno, da členov 6(1) in 7(1) Direktive 93/13 ni mogoče uporabiti v postopku, kot je ta iz postopka v glavni stvari, ki ga je začel izbrani ponudnik nepremičnine po zunajsodni izvršbi na podlagi hipotekarnega zavarovanja, v katero je potrošnik privolil v korist upnika, ki je prodajalec ali ponudnik, in katerega cilj je varstvo stvarnih pravic, ki jih je ta izbrani ponudnik zakonito pridobil, ker je, prvič, ta postopek neodvisen od pravnega razmerja, ki veže upnika, ki je prodajalec ali ponudnik, s potrošnikom, in drugič, ker je bila izvršba na podlagi hipotekarnega zavarovanja opravljena, nepremičnina je bila prodana in z njo povezane stvarne pravice so bile prenesene, ne da bi potrošnik uporabil pravna sredstva, določena v tem kontekstu.
Stroški
Ker je ta postopek za stranki v postopku v glavni stvari ena od stopenj v postopku pred predložitvenim sodiščem, to odloči o stroških. Stroški za predložitev stališč Sodišču, ki niso stroški omenjenih strank, se ne povrnejo.

Iz teh razlogov je Sodišče (peti senat) razsodilo:

Členov 6(1) in 7(1) Direktive Sveta 93/13/EGS z dne 5. aprila 1993 o nedovoljenih pogojih v potrošniških pogodbah ni mogoče uporabiti za postopek, kot je ta v postopku v glavni stvari, ki ga je začel pridobitelj nepremičnine po zunajsodni izvršbi na podlagi hipotekarnega zavarovanja, v katero je potrošnik privolil v korist upnika, ki je prodajalec ali ponudnik, in katerega cilj je varstvo stvarnih pravic, ki jih je ta pridobitelj zakonito pridobil, ker je, prvič, ta postopek neodvisen od pravnega razmerja, ki veže upnika, ki je prodajalec ali ponudnik, s potrošnikom, in drugič, ker je bila izvršba na podlagi hipotekarnega zavarovanja opravljena, nepremičnina je bila prodana in z njo povezane stvarne pravice so bile prenesene, ne da bi potrošnik uporabil pravna sredstva, določena v tem kontekstu.

Podpisi
(
*1
)	Jezik postopka: španščina.