CELEX: 62018CJ0724
Predhodno odločanje
Direktiva 2006/123/ES
Področje uporabe
Ponavljajoča se kratkoročna oddaja opremljenih prostorov v najem prehodnim strankam, ki na tem naslovu ne prijavijo stalnega prebivališča
Nacionalna ureditev, ki za nekatere občine določa sistem predhodnega dovoljenja in tem občinam nalaga, naj opredelijo pogoje za izdajo dovoljenj, določenih s tem sistemom
Člen 4(6)
Pojem ,sistem dovoljenj‘
Člen 9
Utemeljitev
Nezadostna ponudba stanovanj za dolgotrajno oddajanje v najem po dostopnih cenah
Sorazmernost
Člen 10
Zahteve glede pogojev za izdajo dovoljenj

Predlog za sprejetje predhodne odločbe se nanaša na razlago členov 1, 2 in od 9 do 15 Direktive 2006/123/ES Evropskega parlamenta in Sveta z dne 12. decembra 2006 o storitvah na notranjem trgu (
UL 2006, L 376, str. 36
).
Ta predloga sta bila vložena v okviru sporov med družbo Cali Apartments SCI in osebo HX na eni strani ter Procureur général près la cour d’appel de Paris (generalni državni tožilec pri pritožbenem sodišču v Parizu, Francija) in ville de Paris (mesto Pariz, Francija) na drugi strani glede tega, da sta prvonavedeni kršili nacionalno zakonodajo, ki določa, da je za opravljanje dejavnosti ponavljajoče se kratkoročne oddaje opremljenih bivalnih prostorov v najem prehodnim strankam, ki na tem naslovu ne prijavijo stalnega prebivališča, potrebno predhodno dovoljenje.
Pravni okvir
Pravo Unije
V uvodnih izjavah 1, 7, 9, 27, 33, 59 in 60 Direktive 2006/123 je navedeno:
„(1)
Evropska skupnost si prizadeva oblikovati vedno tesnejše vezi med državami in narodi Evrope ter zagotoviti gospodarski in socialni napredek. V skladu s členom 14(2) Pogodbe notranji trg zajema območje brez notranjih meja, na katerem je zagotovljen prost pretok storitev. V skladu s členom 43 Pogodbe je zagotovljena svoboda ustanavljanja. Člen 49 Pogodbe ustanavlja pravico do svobode opravljanja storitev v Skupnosti. Odprava ovir za razvoj storitvenih dejavnosti med državami članicami je bistvena za krepitev povezovanja narodov Evrope ter za spodbujanje uravnoteženega in trajnostnega gospodarskega in socialnega napredka. Pri odpravi takšnih ovir je bistvenega pomena zagotoviti, da bo razvoj storitvenih dejavnosti prispeval k izpolnitvi naloge iz člena 2 Pogodbe, in sicer, da bo v vsej Skupnosti spodbujal skladen, uravnotežen in trajnosten razvoj gospodarskih dejavnosti, visoko stopnjo zaposlenosti in socialne zaščite, enakost med moškimi in ženskami, trajnostno in neinflatorno rast, visoko stopnjo konkurenčnosti in konvergence ekonomskih učinkov, visoko raven varstva in izboljšanje kakovosti okolja, zvišanje ravni in kakovosti življenja ter ekonomsko in socialno kohezijo in solidarnost med državami članicami.
[…]
(7)
Ta direktiva določa splošen pravni okvir, ki se uporablja za najrazličnejše storitve in hkrati upošteva posebnosti vsake vrste dejavnosti ali poklica ter njunega sistema ureditve. Ta okvir temelji na dinamičnem in selektivnem pristopu, katerega prednostna naloga je odprava hitro odpravljivih ovir, za odpravo drugih ovir pa je treba uvesti postopke ocenjevanja, posvetovanja in dopolnilnega usklajevanja glede posebnih vprašanj, kar bo omogočilo postopno in usklajeno posodabljanje nacionalnih regulativnih sistemov za storitvene dejavnosti, kar je bistvenega pomena za uresničitev dejanskega notranjega trga storitev do leta 2010. Pripraviti je treba določbe za uravnoteženo prepletenost ukrepov, ki bodo vsebovali ciljno usklajevanje, upravno sodelovanje, zagotavljanje svobode opravljanja storitev in spodbujanje oblikovanja kodeksa ravnanja za nekatera vprašanja. To usklajevanje nacionalnih zakonodajnih ureditev bi moralo zagotoviti visoko stopnjo pravne povezanosti na ravni Skupnosti in visoko stopnjo zaščite ciljev splošnega pomena, zlasti varstvo potrošnikov, kar je bistveno za vzpostavitev zaupanja med državami članicami. Ta direktiva upošteva tudi druge cilje splošnega pomena, vključno z varstvom okolja, javno varnostjo in javnim zdravjem kot tudi potrebo po usklajenosti z delovnim pravom.
[…]
(9)
Ta direktiva se uporablja samo za zahteve, ki vplivajo na začetek opravljanja ali opravljanje storitvene dejavnosti. Torej se ne uporabljajo za zahteve, kot so cestnoprometni predpisi, predpisi glede razvoja ali uporabe zemlje, vključno z načrtovanjem mest in držav ter gradbenimi standardi, pa tudi ne za kazni zaradi neskladnosti s tistimi predpisi, ki izrecno ne urejajo ali ne vplivajo na storitvene dejavnosti, vendar pa jih morajo ponudniki upoštevati pri izvajanju svoje gospodarske dejavnosti na enak način kot posamezniki v svojih zasebnih dejavnostih.
[…]
(27)
Ta direktiva ne bi smela zajemati socialnih storitev na področju socialnih stanovanj, otroškega varstva ter pomoči družinam in pomoči potrebnim, ki jih zagotovi država na nacionalni, regionalni ali lokalni ravni, opravljajo pa jih od nje pooblaščeni ponudniki ali s strani države priznane dobrodelne organizacije z namenom zagotavljanja podpore tistim, ki so zaradi nezadostnih družinskih prihodkov, trajne ali začasne odvisnosti od drugih ali tveganja, da bodo odrinjeni na rob družbe, še posebno potrebni pomoči. Te storitve so bistvene za zagotavljanje temeljne pravice do človekovega dostojanstva in integritete ter so izkaz načel socialne kohezije in solidarnosti, zato ta direktiva vanje ne bi smela posegati.
[…]
(33)
Storitve, ki jih zajema ta direktiva, zajemajo najrazličnejše spreminjajoče se dejavnosti, vključno s poslovnimi storitvami, kot so svetovanje pri upravljanju, certificiranje in testiranje; upravljanjem objektov, vključno z vzdrževanjem pisarniških prostorov; oglaševanjem; zaposlovanjem; in storitvami trgovskih posrednikov. Med storitvami, ki jih zajema ta direktiva, so tudi opravljanje storitev za podjetja in potrošnike, kot so pravno ali davčno svetovanje; poslovanje z nepremičninami (na primer nepremičninske agencije); gradbeništvo (vključno s storitvami arhitektov); trgovina; organizacija trgovskih sejmov; najem avtomobilov; potovalne agencije. Prav tako zajema potrošniške storitve, kot so storitve na področju turizma […].
[…]
(59)
Dovoljenje bi moralo ponudniku praviloma omogočiti začetek opravljanja ali opravljanje storitvene dejavnosti na celotnem nacionalnem ozemlju, razen v primeru, če je ozemeljsko omejevanje utemeljeno s pomembnimi razlogi, ki se nanašajo na javni interes. Varstvo okolja na primer lahko upravičuje zahtevo za pridobitev posameznega dovoljenja za vsako tehnično nameščanje na nacionalnem ozemlju. Ta določba ne bi smela vplivati na regionalne ali lokalne pristojnosti za izdajo dovoljenj v državah članicah.
(60)
Ta direktiva in še zlasti določbe v zvezi s sistemi dovoljenj in ozemeljsko omejitvijo dovoljenj ne bi smele posegati v razdelitev regionalnih ali lokalnih pristojnosti v državah članicah, vključno z regionalno in lokalno samoupravo ter uporabo uradnih jezikov.“
Člen 1(1) te direktive določa:
„Ta direktiva uvaja splošne določbe, ki ponudnikom storitev olajšujejo uveljavljanje svobode ustanavljanja in prostega pretoka storitev ter hkrati ohranjajo visoko raven kakovosti storitev.“
Člen 2 navedene direktive določa:
„1.   Ta direktiva se uporablja za storitve, ki jih opravljajo ponudniki s sedežem v državi članici.
2.   Ta direktiva se ne uporablja za naslednje dejavnosti:
(a)
negospodarske storitve splošnega pomena;
(b)
finančne storitve […];
(c)
elektronske komunikacijske storitve in omrežja ter s tem povezane objekte in storitve, v zvezi z zadevami, ki jih zajemajo [D]irektiv[a] [2002/19/ES Evropskega parlamenta in Sveta z dne 7. marca 2002 o dostopu do elektronskih komunikacijskih omrežij in pripadajočih naprav ter o njihovem medomrežnem povezovanju (Direktiva o dostopu) (UL, posebna izdaja v slovenščini, poglavje 13, zvezek 29, str. 323), Direktiva 2002/20/ES Evropskega parlamenta in Sveta z dne 7. marca 2002 o odobritvi elektronskih komunikacijskih omrežij in storitev (Direktiva o odobritvi) (UL, posebna izdaja v slovenščini, poglavje 13, zvezek 29, str. 337), Direktiva Evropskega parlamenta in Sveta 2002/21/ES z dne 7. marca 2002 o skupnem regulativnem okviru za elektronska komunikacijska omrežja in storitve (okvirna direktiva) (UL, posebna izdaja v slovenščini, poglavje 13, zvezek 29, str. 349), Direktiva 2002/22/ES Evropskega parlamenta in Sveta z dne 7. marca 2002 o univerzalni storitvi in pravicah uporabnikov v zvezi z elektronskimi komunikacijskimi omrežji in storitvami (Direktiva o univerzalnih storitvah) (UL, posebna izdaja v slovenščini, poglavje 13, zvezek 29, str. 367) in Direktiva 2002/58/ES Evropskega parlamenta in Sveta z dne 12. julija 2002 o obdelavi osebnih podatkov in varstvu zasebnosti na področju elektronskih komunikacij (Direktiva o zasebnosti in elektronskih komunikacijah) (UL, posebna izdaja v slovenščini, poglavje 13, zvezek 29, str. 514)];
(d)
storitve na področju prevoza […];
(e)
storitve agencij za začasno zaposlovanje;
(f)
zdravstvene storitve […];
(g)
avdiovizualne storitve […];
(h)
dejavnosti iger na srečo, pri katerih gre za denarne vložke […];
(i)
dejavnosti, povezane z izvajanjem javne oblasti v skladu s členom 45 Pogodbe;
(j)
socialne storitve v zvezi s socialnimi stanovanji, otroškim varstvom in podporo družinam in osebam, ki potrebujejo trajno ali začasno pomoč, ki jih opravlja država, od nje pooblaščeni ponudniki ali z njene strani priznane dobrodelne organizacije;
(k)
storitve zasebnega varovanja;
(l)
storitve notarjev in sodnih izvršiteljev, ki so bili imenovani s formalnim pravnim javnim aktom.
3.   Ta direktiva se ne uporablja za področje obdavčevanja.“
Člen 4 Direktive 2006/123, naslovljen „Opredelitev pojmov“, določa:
„V tej direktivi se uporabljajo naslednje opredelitve pojmov:
(1)
‚storitev‘ pomeni vsako pridobitno dejavnost samozaposlene osebe, ki se praviloma opravlja za plačilo, kakor je navedeno v členu 50 Pogodbe;
(2)
‚ponudnik‘ pomeni vsako fizično osebo, ki je državljan države članice, ali vsako pravno osebo, kakor je navedeno v členu 48 Pogodbe, s sedežem v državi članici, ki ponuja ali opravlja storitev;
[…]
(6)
‚sistem dovoljenj‘ pomeni vsak postopek, kateremu mora ponudnik ali prejemnik slediti, da bi od pristojnega organa pridobil uradno odločitev ali odločitev z molkom organa o začetku opravljanja ali opravljanju storitvene dejavnosti;
(7)
‚zahteva‘ pomeni vsako obveznost, prepoved, pogoj ali omejitev iz zakonov ali upravnih predpisov držav članic ali posledično iz sodne prakse, upravnih praks ali predpisov poklicnih teles oziroma iz kolektivnih pravil poklicnih združenj ali drugih poklicnih organizacij, sprejetih pri izvajanju svoje pravne avtonomije; predpisi, določeni s kolektivnimi pogodbami, ki so jih sklenili socialni partnerji, ne veljajo kot zahteve v smislu te direktive;
(8)
‚pomembni razlogi, ki se nanašajo na javni interes‘ pomenijo razloge, ki jih kot takšne priznava sodna praksa Sodišča, vključno z naslednjimi razlogi: javni red; javna varnost; javna zaščita; javno zdravje; ohranjanje finančnega ravnovesja sistemov socialne varnosti; varstvo potrošnikov, prejemnikov storitev in delavcev; zagotavljanje poštenih poslovnih transakcij; boj proti goljufijam; varstvo okolja in mestnega okolja; zdravje živali; intelektualna lastnina; ohranjanje nacionalne zgodovinske in umetnostne dediščine; uresničevanje ciljev socialne in kulturne politike;
[…]“
Členi od 9 do 13 Direktive 2006/123 se nanašajo na „[d]ovoljenja“.
Člen 9(1) te direktive določa:
„Države članice začetka opravljanja ali opravljanje storitvene dejavnosti ne pogojujejo s sistemom dovoljenj, razen če so izpolnjeni naslednji pogoji:
(a)
sistem dovoljenj zadevnega ponudnika ne diskriminira;
(b)
potreba po sistemu dovoljenj je utemeljena s pomembnimi razlogi, ki se nanašajo na javni interes;
(c)
zastavljenega cilja ni mogoče doseči z manj omejevalnim ukrepom, zlasti ker bi bil naknadni pregled prepozen, da bi bil lahko resnično učinkovit.“
Člen 10(1), (2) in (7) navedene direktive določa:
„1.   Sistemi dovoljenj temeljijo na merilih, ki pristojnim organom preprečujejo, da bi samovoljno izvrševali pooblastilo za ocenjevanje.
2.   Merila iz odstavka 1 so:
(a)
nediskriminatorna,
(b)
objektivno utemeljena s pomembnimi razlogi, ki se nanašajo na javni interes,
(c)
sorazmerna s ciljem navedenega javnega pomena [interesa],
(d)
jasna in nedvoumna,
(e)
objektivna,
(f)
vnaprej objavljena,
(g)
pregledna in dostopna.
[…]
7.   Ta člen ne obravnava vprašanja dodelitve pristojnosti organom držav članic, ki na regionalni ali lokalni ravni izdajajo takšna dovoljenja.“
Člen 13(1) Direktive 2006/123 določa:
„Postopki in formalnosti za izdajo dovoljenj so jasni in objavljeni vnaprej ter prosilcem jamčijo, da se bo njihova vloga obravnavala objektivno in nepristransko.“
Člena 14 in 15 Direktive 2006/123 se nanašata na „[p]repovedane zahteve ali zahteve, ki so predmet ocene“. V členu 14 te direktive so naštete zahteve, ki jih države članice ne morejo predpisati za začetek opravljanja storitvene dejavnosti ali opravljanje te dejavnosti na svojem ozemlju. Člen 15 navedene direktive državam članicam med drugim nalaga obveznost, da preverijo, ali njihov pravni sistem pogojuje začetek opravljanja ali opravljanje storitvene dejavnosti z izpolnjevanjem ene ali več zahtev, naštetih v odstavku 2 navedenega člena, in da v tem primeru zagotovijo, da so take zahteve v skladu s pogoji, navedenimi v odstavku 3 tega člena.
Francosko pravo
Zakonik o turizmu
Člen L. 324-1-1 code du tourisme (zakonik o turizmu) v različici, ki se uporablja za spor o glavni stvari (v nadaljevanju: zakonik o turizmu), določa:
„Vsakdo, ki oddaja v najem opremljen turistični nastanitveni prostor, ne glede na to, ali je ta razvrščen v smislu tega zakonika ali ne, mora to predhodno prijaviti županu občine, v kateri je ta opremljeni nastanitveni prostor.
Ta predhodna prijava ni obvezna, če je stanovanjski prostor glavno prebivališče najemnika v smislu člena 2 zakona št. 89-462 z dne 6. julija 1989 o izboljšanju najemnih razmerij in spremembi zakona št. 86-1290 z dne 23. decembra 1986.“
Gradbeni in stanovanjski zakonik
Člen L. 631-7 code de la construction et de l’habitation (gradbeni in stanovanjski zakonik) med drugim določa, da je v občinah z več kot 200.000 prebivalci ter v občinah Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis in Val-de-Marne za spremembo namembnosti bivalnih prostorov potrebno predhodno dovoljenje v skladu s pogoji, določenimi v členu L. 631-7-1 tega zakonika, in da ponavljajoča se kratkoročna oddaja opremljenega bivalnega prostora v najem prehodnim strankam, ki na tem naslovu ne prijavijo stalnega prebivališča, pomeni spremembo namembnosti v smislu tega člena L. 631-7.
Člen L. 631-7-1 gradbenega in stanovanjskega zakonika določa:
„Predhodno dovoljenje za spremembo namembnosti izda župan občine, v kateri je nepremičnina, v Parizu, Marseillu in Lyonu po pridobitvi mnenja župana zadevnega okrožja. To dovoljenje je lahko pogojeno z nadomestitvijo v obliki hkratne spremembe prostorov, ki se uporabljajo za druge namene, v bivalne prostore.
Dovoljenje za spremembo namembnosti se izda osebi. Učinkovati preneha, ko upravičenec iz katerega koli razloga preneha opravljati poslovno dejavnost. Če pa je dovoljenje pogojeno z nadomestitvijo, se izda za prostor, in ne osebi. Prostori, ponujeni za nadomestitev, so navedeni v dovoljenju, ki je objavljeno v registru nepremičnin ali vpisano v zemljiško knjigo.
Tridesetletni zastaralni rok iz člena 2227 civilnega zakonika nikakor ne vpliva na uporabo prostorov, opredeljenih v členu L. 631-7.
Za uporabo člena L. 631-7 občinski svet z odlokom določi pogoje, pod katerimi se izdajo dovoljenja in določijo zahteve glede nadomestitve po četrtih in, glede na primer, po okrožjih, pri čemer se upoštevajo cilji socialne raznolikosti, zlasti glede na značilnosti trgov bivalnih prostorov ter potrebo po tem, da se pomanjkanje stanovanj ne povečuje. […]“
V skladu s členom L. 631-7-1 A gradbenega in stanovanjskega zakonika dovoljenje za spremembo namembnosti ni potrebno, če je bivalni prostor glavno prebivališče najemodajalca v smislu člena 2 loi no 89-462, du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86‑1290, du 23 décembre 1986 (zakon št. 89-462 z dne 6. julija 1989 o izboljšanju najemnih razmerij in spremembi zakona št. 86-1290 z dne 23. decembra 1986) (JORF z dne 8. julija 1989, str. 8541), to je, če v stanovanju vsaj osem mesecev na leto prebiva najemodajalec, njegov zakonec ali vzdrževana oseba, razen v primeru poklicne obveznosti, višje sile ali zdravstvenih razlogov.
Člen L. 651-2 gradbenega in stanovanjskega zakonika v različici, ki se uporablja za dejansko stanje v postopku v glavni stvari, določa:
„Kršitev določb člena L. 631-7 ali neizpolnjevanje pogojev ali obveznosti, ki jih določa navedeni člen, se kaznuje z globo v višini 25.000 EUR.
To globo na predlog ministère public (državno tožilstvo) naloži predsednik tribunal de grande instance (okrožno sodišče) kraja, v katerem je nepremičnina, ki odloča v postopku za izdajo začasne odredbe; prihodek se v celoti nakaže občini, v kateri je nepremičnina.
Predsednik sodišča odredi, da se prostori, ki so bili spremenjeni brez dovoljenja, v roku, ki ga določi, ponovno preuredijo v stanovanje. Po izteku tega obdobja naloži denarno kazen v višini največ 1000 EUR na dan in na kvadratni meter nezakonito preurejenih prostorov. Prihodek se v celoti nakaže občini, v kateri je nepremičnina.
Po izteku tega roka lahko uprava po uradni dolžnosti na stroške kršitelja izseli stanovalce in izvede potrebna dela.“
Splošni zakonik o ozemeljskih skupnostih
Člen L. 2121-25 code général des collectivités territoriales (splošni zakonik o ozemeljskih skupnostih) določa, da se zapisniki sej občinskega sveta izobesijo v uradu župana in objavijo na spletnem mestu občine.
Občinski pravilnik, ki ga je sprejel mestni svet Pariza
Člen 2 règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation et déterminant les compensations en application de la section 2 du chapitre 1
er
du titre III du livre IV du code de la construction et de l’habitation (občinski pravilnik o določitvi pogojev za izdajo dovoljenj za spremembo namembnosti stanovanjskih prostorov in zahtev za nadomestitev v skladu z oddelkom 2 poglavja 1 naslova III knjige VI gradbenega in stanovanjskega zakonika), ki ga je conseil de Paris (mestni svet Pariza) sprejel na seji 15., 16. in 17. decembra 2008, določa:
„I – Nadomestitev pomeni spremembo prostorov, ki so se 1. januarja 1970 uporabljali za druge namene ali v zvezi s katerimi se izda dovoljenje za spremembo namembnosti po 1. januarju 1970 in ki prej niso bili uporabljeni za nadomestitev, v bivalne prostore.
Nadomestni prostori morajo kumulativno izpolnjevati te pogoje:
(a)
sestavljeni morajo biti iz bivalnih enot ter zadoščati standardu in imeti enakovredno površino kot prostori, katerih namembnost se spreminja, pri čemer se primeri preučijo na podlagi primernosti bivalnih prostorov. Nadomestni prostori morajo ustrezati standardom iz décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent (uredba z dne 30. januarja 2002 o lastnostih dostojnega stanovanja);
(b)
biti morajo v istem okrožju kot bivalni prostor, katerega namembnost se spreminja.
Površina se izračuna v skladu s členom R 111-2 gradbenega in stanovanjskega zakonika.
II – Na območjih okrepljene nadomestitve, določenih v prilogi 1, morajo imeti nadomestni prostori z odstopanjem od odstavka I(a) dvakrat večjo površino kot prostori, katerih namembnost se spreminja, razen če se ti prostori za dobo najmanj 20 let ne spremenijo v socialna najemniška stanovanja, ki so predmet sporazuma, sklenjenega v skladu s členom 351-2 gradbenega in stanovanjskega zakonika.
Z odstopanjem od odstavka I(b) so socialna najemniška stanovanja, ki nadomeščajo spremenjene prostore na območjih okrepljene nadomestitve, lahko v katerem koli delu teh območij. Vendar če so spremenjeni prostori v 1., 2., 4., 5., 6., 7., 8. ali 9. okrožju, kjer je pomanjkanje stanovanj glede na raven dejavnosti še posebej hudo, se lahko zunaj okrožja spremembe nadomesti največ 50 % spremenjene površine.
V teh okrožjih je razmerje med številom delovnih mest in številom zaposlenih prebivalcev, kot ga meri INSEE [(francoski nacionalni inštitut za statistiko in ekonomske študije)], višje od pariškega povprečja.
Če se lahko vsi nadomestni prostori ponudijo zunaj okrožja spremembe, mora biti število stanovanj, ponujenih za nadomestitev, vsaj enako številu ukinjenih stanovanj.
Če prostore spreminja in nadomesti isti lastnik v okviru ene same nepremičnine v povezavi z racionalizacijo bivalnega prostora v tej nepremičnini, se za nadomestitev zahteva vsaj površina, ki ustreza površini spremenjenih prostorov.“
Spora o glavni stvari in vprašanja za predhodno odločanje
Sodnik za izdajo začasne odredbe pri tribunal de grande instance de Paris (okrožno sodišče v Parizu), pri katerem je državni tožilec tega sodišča vložil tožbo na podlagi člena L. 631‑7 gradbenega in stanovanjskega zakonika, je družbi Cali Apartments in osebi HX, ki sta lastnici garsonjere v Parizu, naložil plačilo globe v višini 5000 EUR oziroma 15.000 EUR ter odredil vrnitev zadevnega premoženja v stanovanjsko uporabo.
Mesto Pariz je v tej zadevi prostovoljno interveniralo.
Cour d’appel de Paris (pritožbeno sodišče v Parizu), pri katerem sta družba Cali Apartments in oseba HX vložili pritožbo, je s sodbama z dne 19. maja in 15. junija 2017 ugotovilo, da je bilo dokazano, da sta se zadevni garsonjeri, ki sta se ponujali v najem na spletnem mestu, brez predhodnega dovoljenja in ponavljajoče se kratkoročno oddajali v najem prehodnim strankam, kar je v nasprotju z določbami člena L. 631-7 gradbenega in stanovanjskega zakonika. Na podlagi člena L. 651-2 tega zakonika v različici, ki se uporablja za dejansko stanje iz postopka v glavni stvari, je navedeno sodišče tako družbi Cali Apartments kot osebi HX naložilo plačilo globe v višini 15.000 EUR, pri čemer je navedlo, da bo prihodek od te globe nakazan mestu Pariz, in odredilo vrnitev prostorov v stanovanjsko uporabo.
Družba Cali Apartments in oseba HX sta zoper navedeni sodbi vložili kasacijsko pritožbo, ker naj bi ti kršili načelo primarnosti prava Unije, ker z njima ni bilo dokazano, da je omejitev svobode opravljanja storitev, ki izhaja iz zadevne nacionalne ureditve, utemeljena s pomembnim razlogom, ki se nanaša na javni interes, da cilja, ki mu sledi ta ureditev, ni mogoče doseči z manj omejevalnim ukrepom, kot zahteva člen 9(1)(b) in (c) Direktive 2006/123, in da izvajanje te omejitve ni odvisno od meril, ki izpolnjujejo zahteve iz člena 10 te direktive.
V tem okviru Cour de cassation (kasacijsko sodišče) dvomi o tem, ali storitvena dejavnost iz člena L. 631-7 gradbenega in stanovanjskega zakonika v različici, ki se uporablja za dejansko stanje iz postopka v glavni stvari, katerega določbe so dodane sistemu priglasitve za oddajo opremljenih turističnih prostorov v najem iz člena L. 324-1-1 zakonika o turizmu, spada na področje uporabe Direktive 2006/123.
Če je odgovor pritrdilen, se sprašuje tudi, ali ta ureditev spada pod pojem „sistem dovoljenj“ v smislu člena 4, točka 6, te direktive, za katerega se uporablja oddelek 1 poglavja III te direktive, ali pod pojem „zahteva“ v smislu člena 4, točka 7, navedene direktive, za katerega se uporablja oddelek 2 poglavja III te direktive.
Nazadnje, če navedena ureditev spada pod pojem „sistem dovoljenj“ v smislu člena 4, točka 6, Direktive 2006/123, se sprašuje, ali je taka ureditev skladna s to direktivo glede na svoj cilj, ki je odzvati se na poslabšanje pogojev dostopa do stanovanja in na poglabljanje napetosti na nepremičninskih trgih, zlasti z urejanjem nedelovanja trga, zaščititi lastnike in najemnike ter povečati stanovanjsko ponudbo pod pogoji, ki upoštevajo ravnovesje med območji, saj je stanovanje najnujnejša dobrina, pravica do dostojnega stanovanja pa cilj, ki je varovan s francosko ustavo.
V teh okoliščinah je Cour de cassation (kasacijsko sodišče) prekinilo odločanje in Sodišču v predhodno odločanje predložilo ta vprašanja, katerih besedilo je v zadevah C‑724/18 in C‑727/18 enako:
„1.
Ali se Direktiva 2006/123 […] glede na opredelitev njenega področja urejanja in področja uporabe v členih 1 in 2, zlasti ob upoštevanju pojmov ‚ponudniki‘ in ‚storitve‘, uporablja za ponavljajočo se in kratkoročno, tudi nepoklicno oddajo v najem za plačilo opremljenega bivalnega prostora, ki ni glavno prebivališče najemodajalca, prehodnim strankam, ki na tem naslovu ne prijavijo stalnega prebivališča?
2.
Če je odgovor na zgornje vprašanje pritrdilen, ali nacionalna ureditev, kot je ta, določena v členu L. 631-7 gradbenega in stanovanjskega zakonika, pomeni sistem dovoljenj za zgoraj navedeno dejavnost v smislu členov od 9 do 13 Direktive 2006/123 […] ali samo zahtevo, za katero veljajo določbe členov 14 in 15 [te direktive]?
Če se uporabljajo členi od 9 do 13 Direktive 2006/123 […]:
3.
Ali je treba člen 9(b) te direktive razlagati tako, da je cilj, ki se nanaša na odpravo pomanjkanja stanovanj, namenjenih za oddajo v najem, pomemben razlog v javnem interesu, s katerim je mogoče utemeljiti nacionalni ukrep, ki na nekaterih geografskih področjih ponavljajočo se kratkoročno oddajo opremljenega bivalnega prostora v najem prehodnim strankam, ki na tem naslovu ne prijavijo stalnega prebivališča, pogojuje z izdajo dovoljenja?
4.
Ali je v primeru pritrdilnega odgovora takšen ukrep sorazmeren z zastavljenim ciljem?
5.
Ali člen 10(2)(d) in (e) Direktive [2006/123] nasprotuje nacionalnemu ukrepu, ki ‚ponavljajoče se‘‚kratkoročno‘ oddajanje v najem opremljenega bivalnega prostora ‚prehodnim strankam, ki na tem naslovu ne prijavijo stalnega prebivališča‘, pogojuje z izdajo dovoljenja?
6.
Ali člen 10(2), od (d) do (g), Direktive [2006/123] nasprotuje sistemu dovoljenj, v skladu s katerim so pogoji za izdajo dovoljenj določeni z odlokom občinskega sveta glede na cilje socialne raznolikosti, zlasti glede na značilnosti trgov bivalnih prostorov in potrebo po tem, da se ne povečuje pomanjkanje stanovanj?“
Predsednik Sodišča je s sklepom z dne 18. decembra 2018 zadevi C‑724/18 in C‑727/18 združil za pisni in ustni postopek ter izdajo sodbe.
Vprašanja za predhodno odločanje
Prvo vprašanje
Predložitveno sodišče s prvim vprašanjem v bistvu sprašuje, ali je treba člena 1 in 2 Direktive 2006/123 razlagati tako, da se ta direktiva uporablja za ureditev države članice v zvezi z dejavnostmi poslovne in neposlovne ponavljajoče se kratkoročne oddaje opremljenih bivalnih prostorov v najem za plačilo prehodnim strankam, ki na tem naslovu ne prijavijo stalnega prebivališča.
Člen 1 Direktive 2006/123 v odstavku 1 v bistvu določa, da je namen te direktive ponudnikom storitev olajšati uveljavljanje svobode ustanavljanja in prostega pretoka storitev ter hkrati ohranjati visoko raven kakovosti storitev.
V skladu s členom 2(1) Direktive 2006/123 se ta uporablja za storitve, ki jih opravljajo ponudniki s sedežem v državi članici. Vendar pa člen 2(2) te direktive iz svojega področja uporabe izključuje več dejavnosti. Člen 2(3) navedene direktive določa, da se ta direktiva ne uporablja za področje obdavčevanja.
V členu 4, točka 1, Direktive 2006/123 je opredeljen pojem „storitev“ v tej direktivi.
Zato je treba ugotoviti, ali dejavnost poslovne in neposlovne ponavljajoče se kratkoročne oddaje opremljenih bivalnih prostorov v najem za plačilo prehodnim strankam, ki na tem naslovu ne prijavijo stalnega prebivališča, spada pod pojem „storitev“ v smislu člena 4, točka 1, Direktive 2006/123, in če je odgovor pritrdilen, ali je navedena storitev vseeno izključena iz področja uporabe te direktive na podlagi njenega člena 2 ter ali ni iz navedenega področja uporabe izključena sama nacionalna ureditev, kakršna je ta, opisana v točki 28 te sodbe.
Najprej, v zvezi z opredelitvijo zadevne dejavnosti iz člena 4, točka 1, Direktive 2006/123 izhaja, da „storitev“ v tej direktivi pomeni vsako pridobitno dejavnost samozaposlene osebe, ki se praviloma opravlja za plačilo, kakor je navedeno v členu 57 PDEU.
V obravnavanem primeru dejavnost dajanja nepremičnine v najem, kot je opisana v točki 28 te sodbe, ki jo posamično opravlja pravna ali fizična oseba, spada pod pojem „storitev“ v smislu člena 4, točka 1, Direktive 2006/123.
V zvezi s tem je v uvodni izjavi 33 te direktive poleg tega navedeno, da se ta uporablja za spreminjajoče se dejavnosti, vključno s poslovanjem z nepremičninami in storitvami na področju turizma. Kot pa je navedlo predložitveno sodišče, ureditev iz postopka v glavni stvari dopolnjuje že obstoječo ureditev iz člena L. 324-1-1 zakonika o turizmu v različici, ki se uporablja za dejansko stanje iz postopka v glavni stvari.
Dalje, v zvezi z vprašanjem, ali je taka storitev na podlagi člena 2(2) Direktive 2006/123 vseeno izključena iz področja uporabe te direktive, je treba poudariti, da na podlagi nobenega elementa iz spisa, ki ga ima na voljo Sodišče, ni mogoče sklepati, da bi ta storitev lahko bila zajeta s katero od dejavnosti, ki so s to določbo izključene, česar sicer predložitveno sodišče niti ne navaja. Poleg tega položaj v obravnavanih zadevah ne spada na področje obdavčevanja v smislu člena 2(3) te direktive.
Vendar nemška vlada trdi, da se ureditev iz postopka v glavni stvari ne nanaša na storitev, temveč na spremembo rabe bivalnih prostorov, in da se zato lahko uporablja med drugim za take spremembe zaradi nastanitve brezdomcev ali beguncev, čeprav so te negospodarske dejavnosti izrecno izključene iz področja uporabe Direktive 2006/123 na podlagi člena 2(2)(j) v povezavi z uvodno izjavo 27 te direktive.
Taka možnost, ki je predložitveno sodišče ali francoska vlada nista niti navedla niti potrdila, pa ni le hipotetična, kot je generalni pravobranilec navedel v točki 42 sklepnih predlogov, temveč tudi s področja uporabe Direktive 2006/123 ne more izključiti ureditve, kakršna je ta iz postopka v glavni stvari, ki se uporablja za dejavnosti, za katere je potrjena opredelitev kot „storitev“ v smislu člena 4, točka 1, te direktive, kot je bilo poudarjeno v točki 34 te sodbe.
Zgolj to, da se nacionalna ureditev uporablja za začetek opravljanja dejavnosti ali za opravljanje dejavnosti, ki je izključena iz področja uporabe Direktive 2006/123, kot so dejavnosti iz člena 2(2)(j) te direktive, namreč ne more pomeniti, da je ta ureditev izključena iz področja uporabe te direktive, čeprav se nanaša tudi na druge dejavnosti, ki niso zajete s katero od izjem iz člena 2(2) navedene direktive, sicer bi bil ogrožen polni učinek te direktive in cilj vzpostavitve območja brez notranjih meja iz uvodnih izjav 1 in 7 navedene direktive, na katerem je zagotovljen prosti pretok najrazličnejših storitev.
Nazadnje, glede vprašanja, ali je taka ureditev vseeno izključena iz področja uporabe Direktive 2006/123 v povezavi z njeno uvodno izjavo 9, je Sodišče že pojasnilo, da se v skladu s to uvodno izjavo, na podlagi katere so iz tega področja uporabe med drugim izključene „zahteve, kot so […] predpisi glede razvoja ali uporabe zemlje, vključno z načrtovanjem mest in držav“, navedena direktiva ne uporablja za zahteve, ki jih ni mogoče šteti za obveznosti, ki izhajajo iz ovir, ki ponudnikom storitev v državah članicah onemogočajo svobodo ustanavljanja, in ovir za prosti pretok storitev med temi državami, saj se z njimi ne ureja ali ne vpliva na začetek opravljanja neke storitvene dejavnosti ali njeno opravljanje, ampak jih morajo ponudniki pri izvajanju svoje gospodarske dejavnosti upoštevati enako kot posamezniki, ki delujejo v zasebne namene (glej v tem smislu sodbo z dne 30. januarja 2018, X in Visser,
C‑360/15 in C‑31/16
,
EU:C:2018:44
, točka
).
Iz tega izhaja, da na področje uporabe Direktive 2006/123 spadajo le upravne formalnosti, zahteve in zato tudi ureditve držav članic, ki posebej urejajo začetek opravljanja ali opravljanje storitvene dejavnosti ali posebne kategorije storitev v smislu člena 2(1) te direktive v povezavi s členom 4, točka 1, navedene direktive.
V obravnavanem primeru je treba ugotoviti, da čeprav je namen ureditve iz postopka v glavni stvari zagotoviti zadostno ponudbo stanovanj za dolgotrajno oddajanje v najem po dostopnih cenah in je zato mogoče šteti, da ta ureditev spada na področje razvoja ali uporabe zemlje in zlasti na področje načrtovanja mest, pa se ne nanaša brez razlikovanja na vse osebe, temveč, natančneje, na osebe, ki nameravajo opravljati nekatere vrste storitev, kot so storitve v zvezi s ponavljajočo se kratkoročno oddajo opremljenih bivalnih nepremičnin v najem za plačilo prehodnim strankam, ki na tem naslovu ne prijavijo stalnega prebivališča (glej po analogiji sodbo z dne 30. januarja 2018, X in Visser,
C‑360/15 in C‑31/16
,
EU:C:2018:44
, točka
).
Kot je razvidno iz predložitvenih odločb ter členov L. 631-7 in L. 631-7-1 A gradbenega in stanovanjskega zakonika, se ta ureditev med drugim ne uporablja za oddajo v najem neopremljene nepremičnine in opremljene bivalne nepremičnine, ki je glavno prebivališče najemodajalca, za skupno obdobje manj kot 4 mesecev na leto.
Ker se navedena ureditev nanaša na dostop do nekaterih posebnih oblik dejavnosti oddaje nepremičnin v najem in na opravljanje teh dejavnosti, ni ureditev, ki bi se brez razlikovanja uporabljala na področju razvoja ali uporabe zemlje ali na področju načrtovanja mest in držav, in zato ne more biti izvzeta s področja uporabe Direktive 2006/123.
Glede na navedeno je treba na prvo vprašanje odgovoriti, da je treba člena 1 in 2 Direktive 2006/123 razlagati tako, da se ta direktiva uporablja za ureditev države članice v zvezi z dejavnostmi poslovne in neposlovne ponavljajoče se kratkoročne oddaje opremljenih bivalnih prostorov v najem za plačilo prehodnim strankam, ki na tem naslovu ne prijavijo stalnega prebivališča.
Drugo vprašanje
Predložitveno sodišče z drugim vprašanjem v bistvu sprašuje, ali je treba člen 4 Direktive 2006/123 razlagati tako, da nacionalna ureditev, v skladu s katero je za opravljanje nekaterih dejavnosti oddaje bivalnih prostorov v najem potrebno predhodno dovoljenje, spada pod pojem „sistem dovoljenj“ v smislu točke 6 tega člena ali pod pojem „zahteva“ v smislu točke 7 navedenega člena.
V skladu s členom 4(6) Direktive 2006/123 je „sistem dovoljenj“ opredeljen kot vsak postopek, ki mu mora ponudnik ali prejemnik slediti, da bi od pristojnega organa pridobil uradno odločitev ali odločitev z molkom organa o začetku opravljanja ali opravljanju storitvene dejavnosti.
V členu 4, točka 7, te direktive pa je „zahteva“ opredeljena kot vsaka obveznost, prepoved, pogoj ali omejitev iz zakonov ali upravnih predpisov držav članic ali posledično iz sodne prakse, upravnih praks ali predpisov poklicnih teles oziroma iz kolektivnih pravil poklicnih združenj ali drugih poklicnih organizacij, sprejetih pri izvajanju njihove pravne avtonomije.
„Sistem dovoljenj“ v smislu člena 4, točka 6, Direktive 2006/123 se tako razlikuje od „zahteve“ v smislu člena 4, točka 7, te direktive, ker vključuje postopek, ki ga mora ponudnik storitev izvesti, in uradni akt, s katerim pristojni organi dovolijo dejavnost tega ponudnika (glej v tem smislu sodbo z dne 30. januarja 2018, X in Visser,
C‑360/15 in C‑31/16
,
EU:C:2018:44
, točka
).
V obravnavanem primeru iz člena L. 631-7 v povezavi s členom L. 631-7-1 gradbenega in stanovanjskega zakonika izhaja, da morajo osebe, ki so lastnice prostora v občini z več kot 200.000 prebivalci in želijo ta prostor v opremljenem stanju ponavljajoče se kratkoročno oddajati prehodnim strankam, ki na tem naslovu ne prijavijo stalnega prebivališča, načeloma in pod grožnjo sankcij iz člena L. 651-2 tega zakonika pridobiti predhodno dovoljenje za spremembo namembnosti, ki ga izda župan občine, v kateri je prostor, pri čemer je lahko to dovoljenje pogojeno z nadomestitvijo v obliki hkratne spremembe prostorov, ki se uporabljajo za druge namene, v bivalne prostore.
Zato taka ureditev osebam, ki želijo zagotavljati tako storitev oddaje nepremičnin v najem, nalaga, da upoštevajo postopek, na podlagi katerega se te osebe zavežejo, da pri pristojnem organu izvedejo postopek za pridobitev uradnega akta zadnjenavedenega organa, ki jim omogoča dostop do te storitvene dejavnosti in njeno opravljanje.
Zato je treba za tako ureditev šteti, da vzpostavlja „sistem dovoljenj“ v smislu člena 4, točka 6, Direktive 2006/123, ki mora biti v skladu z zahtevami iz oddelka 1 poglavja III te direktive (glej po analogiji sodbo z dne 4. julija 2019, Kirschstein,
C‑393/17
,
EU:C:2019:563
, točka
), in ne kot „zahtevo“ v smislu člena 4, točka 7, navedene direktive.
Glede na navedeno je treba na drugo vprašanje odgovoriti, da je treba člen 4 Direktive 2006/123 razlagati tako, da nacionalna ureditev, v skladu s katero je za opravljanje nekaterih dejavnosti oddaje bivalnih prostorov v najem potrebno predhodno dovoljenje, spada pod pojem „sistem dovoljenj“ v smislu točke 6 tega člena.
Tretje, četrto, peto in šesto vprašanje
Uvodne ugotovitve
Predložitveno sodišče s tretjim, četrtim, petim in šestim vprašanjem v bistvu sprašuje, ali je treba oddelek 1 poglavja III Direktive 2006/123, natančneje člen 9(1)(b) in člen 10(2), od (d) do (g), te direktive, razlagati tako, da nasprotuje ureditvi države članice, ki iz razlogov zagotavljanja zadostne ponudbe stanovanj za dolgotrajno oddajanje v najem po dostopnih cenah za nekatere dejavnosti ponavljajoče se kratkoročne oddaje opremljenih bivalnih prostorov v najem za plačilo prehodnim strankam, ki na tem naslovu ne prijavijo stalnega prebivališča, predpisuje sistem predhodnega dovoljenja, ki se uporablja v nekaterih občinah, katerih lokalni organi v okviru, določenem s to ureditvijo, določijo pogoje za izdajo dovoljenj, predvidenih s to ureditvijo, ki lahko po potrebi vključujejo obveznost nadomestitve v obliki hkratne spremembe prostorov, ki se uporabljajo za druge namene, v bivalne prostore.
V zvezi s tem je treba na eni strani poudariti, kot sta to storila predložitveno sodišče in generalni pravobranilec v točki 70 sklepnih predlogov, da se poglavje III Direktive 2006/123, zlasti njegov oddelek 1, uporablja za dejansko stanje v postopku v glavni stvari.
Iz ustaljene sodne prakse namreč izhaja, da se to poglavje uporablja tudi za povsem notranje položaje, to je za položaje, v katerih so vsi upoštevni elementi omejeni le na eno državo članico (sodbe z dne 30. januarja 2018, X in Visser,
C‑360/15 in C‑31/16
,
EU:C:2018:44
, točka
; z dne 4. julija 2019, Komisija/Nemčija,
C‑377/17
,
EU:C:2019:562
, točka
, in z dne 4. julija 2019, Kirschstein,
C‑393/17
,
EU:C:2019:563
, točka
).
Na drugi strani iz oddelka 1 poglavja III Direktive 2006/123 izhaja, da se za skladnost nacionalnega sistema dovoljenj z zahtevami, ki jih določa ta direktiva, med drugim zahteva, da taka ureditev, ki po naravi omejuje svobodo opravljanja zadevne storitve, izpolnjuje pogoje iz člena 9(1) te direktive, in sicer da ne diskriminira, da je utemeljena s pomembnimi razlogi, ki se nanašajo na javni interes, in da je sorazmerna, pa tudi da so merila za izdajo dovoljenj, ki jih določa ta ureditev, v skladu s členom 10(2) navedene direktive, in sicer da so nediskriminatorna, objektivno utemeljena s pomembnimi razlogi, ki se nanašajo na javni interes, sorazmerna s ciljem navedenega javnega interesa, jasna in nedvoumna, objektivna, vnaprej objavljena, pregledna ter dostopna.
Iz tega izhaja, da presoja skladnosti ureditve države članice, ki vzpostavlja tak sistem dovoljenj, s členoma, navedenima v prejšnji točki, ki nalagata jasne, natančne in brezpogojne obveznosti, zaradi česar imata neposredni učinek (glej po analogiji v zvezi s členom 15 Direktive 2006/123 sodbo z dne 30. januarja 2018, X in Visser,
C‑360/15 in C‑31/16
,
EU:C:2018:44
, točka
), pomeni, da je treba ločeno in zaporedoma preučiti, najprej, upravičenost načela vzpostavitve tega sistema in, nato, merila za izdajo dovoljenj, ki so določena s tem sistemom.
V zvezi z ureditvijo države članice, s katero nacionalni zakonodajalec nekaterim lokalnim organom nalaga izvajanje „sistema dovoljenj“ v smislu člena 4, točka 6, Direktive 2006/123 z določitvijo pogojev za izdajo dovoljenj, ki so določena s to ureditvijo, morajo nacionalna sodišča na eni strani preučiti, ali je uporaba take določbe s strani nacionalnega zakonodajalca skladna s členom 9 te direktive, in na drugi strani preveriti, ali so merila, ki jih je določil ta zakonodajalec in s katerimi je urejeno, kako lokalni organi dodeljujejo ta dovoljenja, in dejansko izvajanje teh meril s strani lokalnih organov, katerih ukrepi se izpodbijajo, skladni z zahtevami iz člena 10 te direktive.
V obravnavanem primeru predložitveno sodišče Sodišča o razlagi člena 9 in člena 10(2) Direktive 2006/123 ne sprašuje v zvezi z ureditvijo, ki jo je sprejelo mesto Pariz, temveč le v zvezi z nacionalno ureditvijo, ki izhaja iz členov L. 631‑7 in L. 631-7-1 gradbenega in stanovanjskega zakonika, ki nekaterim lokalnim organom nalaga sprejetje sistema dovoljenj za zadevne storitvene dejavnosti in določa pogoje, pod katerimi ti lokalni organi izdajajo dovoljenja, ki jih določa ta ureditev.
Ob upoštevanju teh elementov je torej treba najprej odgovoriti na tretje in četrto vprašanje, ki se nanašata na skladnost nacionalne ureditve, ki nekaterim lokalnim organom nalaga izvajanje sistema predhodnih dovoljenj za zadevne storitvene dejavnosti, s členom 9 Direktive 2006/123, ter nato na peto in šesto vprašanje, ki se nanašata na skladnost meril, določenih s tako ureditvijo in s katerimi so določeni pogoji, pod katerimi ti lokalni organi izdajajo dovoljenja, ki jih določa ta ureditev, s členom 10 te direktive.
Tretje in četrto vprašanje
Predložitveno sodišče s tretjim in četrtim vprašanjem, ki ju je treba obravnavati skupaj, v bistvu sprašuje, ali je treba člen 9(1)(b) in (c) Direktive 2006/123 razlagati tako, da je nacionalna ureditev, ki iz razlogov zagotavljanja zadostne ponudbe stanovanj za dolgotrajno oddajanje v najem po dostopnih cenah za nekatere dejavnosti ponavljajoče se kratkoročne oddaje opremljenih bivalnih prostorov v najem za plačilo prehodnim strankam, ki na tem naslovu ne prijavijo stalnega prebivališča, predpisuje sistem predhodnega dovoljenja, ki se uporablja v nekaterih občinah, v katerih je napetost glede najemnin posebej izrazita, utemeljena s pomembnim razlogom, ki se nanaša na javni interes odpravljanja pomanjkanja stanovanj, namenjenih za oddajo v najem, in sorazmerna z zastavljenim ciljem.
V skladu s členom 9(1) Direktive 2006/123 lahko države članice začetek opravljanja ali opravljanje storitvene dejavnosti pogojujejo s sistemom dovoljenj le, če ta sistem dovoljenj zadevnega ponudnika ne diskriminira, če je potreba po njem utemeljena s pomembnim razlogom, ki se nanaša na javni interes, in nazadnje, če zastavljenega cilja ni mogoče doseči z manj omejevalnim ukrepom, zlasti ker bi bil naknadni pregled prepozen, da bi bil lahko resnično učinkovit.
Najprej je treba poudariti, da se tretje in četrto vprašanje nanašata izključno na drugi in tretji pogoj iz člena 9(1)(b) in (c) Direktive 2006/123.
Na prvem mestu, v zvezi s pogojem iz navedenega člena 9(1)(b) je iz predlogov za sprejetje predhodne odločbe razvidno, da se želi s členom L. 631-7 gradbenega in stanovanjskega zakonika vzpostaviti orodje za odpravljanje pomanjkanja stanovanj, namenjenih za oddajo v najem, njegovi cilji pa so odzvati se na poslabšanje pogojev dostopa do stanovanja in poglabljanje napetosti na nepremičninskih trgih, zlasti z urejanjem nedelovanja trga, zaščititi lastnike in najemnike ter povečati stanovanjsko ponudbo pod pogoji, ki upoštevajo ravnovesje med območji, ker je stanovanje najnujnejša dobrina, pravica do dostojnega stanovanja pa cilj, ki je varovan s francosko ustavo.
Cilj, kot je ta, ki se uresničuje s to nacionalno ureditvijo, pa je pomemben razlog, ki se nanaša na javni interes, v smislu prava Unije, zlasti Direktive 2006/123.
Člen 4, točka 8, Direktive 2006/123 namreč določa, da so pomembni razlogi, ki se nanašajo na javni interes in na katere se države članice lahko sklicujejo, razlogi, ki jih kot take priznava sodna praksa Sodišča ter ki med drugim vključujejo utemeljitve v zvezi z varstvom mestnega okolja (sodba z dne 30. januarja 2018, X in Visser,
C‑360/15 in C‑31/16
,
EU:C:2018:44
, točka
) in cilje socialne politike.
Poleg tega je Sodišče že priznalo, da zahteve, povezane s politiko socialnih stanovanj in z bojem proti pritiskom nepremičninskega trga, zlasti kadar je na posebnem trgu strukturna stanovanjska stiska in posebej velika gostota prebivalstva, lahko pomenijo pomembne razloge, ki se nanašajo na javni interes (glej v tem smislu zlasti sodbi z dne 1. oktobra 2009, Woningstichting Sint Servatius,
C‑567/07
,
EU:C:2009:593
, točka
, in z dne 8. maja 2013, Libert in drugi,
C‑197/11 in C‑203/11
,
EU:C:2013:288
, točke od 50 do 52).
Zato in ob upoštevanju elementov, ki jih je predložilo predložitveno sodišče, kot tudi študije, ki jo je Sodišču posredovala francoska vlada in jo je potrdilo mesto Pariz ter iz katere je razvidno, da ima dejavnost kratkoročne oddaje opremljenih prostorov v najem pomemben inflacijski učinek na višino najemnin zlasti v Parizu, pa tudi v drugih francoskih mestih, predvsem kadar gre za najemodajalce, ki ponujajo v najem dve ali več celotnih stanovanj ali celotno stanovanje za več kot 120 dni na leto, je treba šteti, da je ureditev, kakršna je ta iz postopka v glavni stvari, utemeljena s pomembnim razlogom, ki se nanaša na javni interes.
Na drugem mestu, v zvezi s pogojem, določenim v členu 9(1)(c) Direktive 2006/123, iz člena L. 631-7 v povezavi s členom L. 631-7-1 gradbenega in stanovanjskega zakonika izhaja, da se v francoskih občinah z več kot 200.000 prebivalci in v treh departmajih, ki mejijo na Pariz, za dejavnost ponavljajoče se kratkoročne oddaje opremljenih prostorov v najem prehodnim strankam, ki na tem naslovu ne prijavijo stalnega prebivališča, razen v izjemnih primerih, zahteva predhodno dovoljenje za spremembo namembnosti, ki ga izda župan občine, v kateri je zadevna nepremičnina.
Taka nacionalna ureditev je, najprej, vsebinsko omejena na posebno dejavnost oddaje bivalnih nepremičnin v najem.
V tem smislu in na podlagi člena L. 631-7-1 A gradbenega in stanovanjskega zakonika so s področja uporabe navedene ureditve izključena stanovanja, ki so glavno prebivališče najemodajalca, saj njihovo dajanje v najem ne vpliva na dolgoročni najemniški trg, ker navedenemu najemodajalcu glavnega prebivališča ni treba urediti v drugem stanovanju.
Dalje, s to ureditvijo se vzpostavlja sistem dovoljenj, ki se ne uporablja splošno, ampak z omejenim geografskim obsegom, saj se nanaša na omejeno število gosto naseljenih občin, v katerih – kot je razvidno iz več dokumentov, ki jih je Sodišču predložila francoska vlada in med katerimi je tudi študija iz točke 69 te sodbe – so napetosti na trgu oddaje bivalnih prostorov, ker se je razvila ponavljajoča se kratkoročna oddaja opremljenih bivalnih prostorov v najem prehodnim strankam, ki na tem naslovu ne prijavijo stalnega prebivališča.
Nazadnje, kot trdi mesto Pariz v pisnem stališču, se z uporabo sistema priglasitve s pridruženimi sankcijami ne bi mogel učinkovito uresničevati cilj odpravljanja pomanjkanja stanovanj za dolgotrajno oddajanje v najem. Tak sistem naj namreč s tem, da lokalne organe pooblašča, da ukrepajo naknadno, ne bi omogočal takojšnje in učinkovite ovire za nadaljevanje hitrega gibanja preureditve, s katerim se to pomanjkanje povzroča.
Glede na navedeno je treba na tretje in četrto vprašanje odgovoriti, da je treba člen 9(1)(b) in (c) Direktive 2006/123 razlagati tako, da je nacionalna ureditev, ki iz razlogov zagotavljanja zadostne ponudbe stanovanj za dolgotrajno oddajanje v najem po dostopnih cenah za nekatere dejavnosti ponavljajoče se kratkoročne oddaje opremljenih bivalnih prostorov v najem za plačilo prehodnim strankam, ki na tem naslovu ne prijavijo stalnega prebivališča, predpisuje sistem predhodnega dovoljenja, ki se uporablja v nekaterih občinah, v katerih je napetost glede najemnin posebej izrazita, utemeljena s pomembnim razlogom, ki se nanaša na javni interes odpravljanja pomanjkanja stanovanj, namenjenih za oddajo v najem, in sorazmerna z zastavljenim ciljem, ker tega cilja ni mogoče doseči z manj omejevalnim ukrepom, zlasti ker bi bil naknadni pregled prepozen, da bi bil lahko resnično učinkovit.
Peto in šesto vprašanje
Predložitveno sodišče s petim in šestim vprašanjem, ki ju je treba obravnavati skupaj, sprašuje, ali je treba člen 10(2) Direktive 2006/123 razlagati tako, da nasprotuje nacionalni ureditvi o vzpostavitvi sistema, ki opravljanje nekaterih dejavnosti oddajanja opremljenih bivalnih prostorov v najem za plačilo pogojuje s predhodnim dovoljenjem in ki temelji na merilih, ki se nanašajo na to, da se zadevni prostor „ponavljajoč[e] se kratkoročn[o]“ oddaja v najem „[…] prehodnim strankam, ki na tem naslovu ne prijavijo stalnega prebivališča“, in ki lokalnim organom podeljuje pristojnost, da v okviru, določenem s to ureditvijo, natančneje določijo pogoje za dodelitev dovoljenj, določenih s tem sistemom, glede na cilje socialne raznolikosti in glede na značilnosti lokalnih trgov bivalnih prostorov ter potrebo po tem, da se ne povečuje pomanjkanje stanovanj, ki lahko po potrebi vključujejo obveznost nadomestitve v obliki hkratne spremembe prostorov, ki se uporabljajo za druge namene, v bivalne prostore.
V skladu s členom 10(1) Direktive 2006/123 sistemi dovoljenj iz člena 9(1) te direktive temeljijo na merilih, ki urejajo izvrševanje diskrecijske pravice pristojnih organov, da bi tem organom preprečili, da bi to pravico izvrševali samovoljno. V skladu s členom 10(2) navedene direktive morajo biti ta merila med drugim objektivno utemeljena s pomembnimi razlogi, ki se nanašajo na javni interes, sorazmerna s ciljem navedenega javnega interesa, jasna in nedvoumna, objektivna, vnaprej objavljena ter, nazadnje, pregledna in dostopna.
V zvezi s tem je treba opozoriti, da čeprav mora to, ali so v tem primeru te zahteve izpolnjene, nazadnje ugotoviti nacionalno sodišče, ki je edino pristojno za presojo dejstev in razlago nacionalne zakonodaje, je Sodišče, ki je pozvano, naj nacionalnemu sodišču v okviru predloga za sprejetje predhodne odločbe da koristen odgovor, pristojno, da na podlagi spisov v postopkih v glavni stvari ter pisnih in ustnih stališč, ki so mu predložena, navede smernice, da lahko nacionalno sodišče o zadevi odloči (glej v tem smislu sodbo z dne 6. marca 2018, SEGRO in Horváth,
C‑52/16 in C‑113/16
,
EU:C:2018:157
, točka
).
S tega vidika in na prvem mestu, v zvezi z zahtevo iz člena 10(2)(b) Direktive 2006/123, ki se nanaša na objektivno utemeljenost meril za izdajo dovoljenj s pomembnim razlogom, ki se nanaša na javni interes, je treba poudariti, da je treba – ker na lokalni ravni urejajo način določitve pogojev za izdajo dovoljenj, določenih s sistemom, sprejetim na nacionalni ravni, za katerega je bilo ugotovljeno, da je utemeljen s takim razlogom, kot je to razvidno iz točk od 65 do 69 te sodbe – za merila, uvedena z ureditvijo, kakršna je ta iz točke 76 te sodbe, načeloma šteti, da so utemeljena z istim razlogom.
To mora zlasti veljati, kadar je nacionalni zakonodajalec po zgledu člena L. 631‑7-1 gradbenega in stanovanjskega zakonika lokalnim organom naložil sledenje takemu razlogu pri konkretnem izvajanju nacionalne ureditve ter pri tem vztrajal pri cilju socialne raznolikosti in potrebe, da se pri tem izvajanju upoštevajo značilnosti trgov bivalnih prostorov in ne povečuje pomanjkanje stanovanj.
Na drugem mestu, v zvezi z zahtevo po sorazmernosti iz člena 10(2)(c) Direktive 2006/123 je iz predložitvenih odločb, kot so pojasnjene s skladnimi pisnimi stališči strank in drugih zainteresiranih oseb, ki so sodelovale v tem postopku, razvidno, da se razprava v bistvu nanaša na možnost, ki jo imajo na podlagi člena L. 631-7-1 gradbenega in stanovanjskega zakonika zadevne francoske občine, da zahtevo po predhodnem dovoljenju iz člena L. 631‑7 tega zakonika povežejo z obveznostjo nadomestitve v obliki hkratne spremembe prostorov, ki se uporabljajo za druge namene, v bivalne prostore, obseg katere določi občinski svet.
V zvezi s tem je treba najprej poudariti, da je s tako ureditvijo mogoče zagotoviti, da je sistem dovoljenj, ki se z njo uvaja, prilagojen posebnim okoliščinam vsake od zadevnih občin, katerih lokalni organi bolje poznajo te okoliščine.
Tem lokalnim organom je namreč s tako ureditvijo pridržana pristojnost za določitev pogojev za izdajo dovoljenj, ki so določena s to ureditvijo. Natančneje, člen L. 631-7-1 gradbenega in stanovanjskega zakonika jim omogoča, da izdajo predhodnega dovoljenja pogojijo z obveznostjo nadomestitve, vendar jih ne obvezuje k temu, pri tem pa na eni strani določa, da lokalni organi, ki se odločijo naložiti tako obveznost, zagotavljajo, da ta obveznost strogo ustreza lastnemu položaju ne zadevne občine kot celote, temveč vsake njene četrti ali, če je to primerno, departmaja, in na drugi strani, da se obseg te nadomestitve določi ob upoštevanju cilja socialne raznolikosti, zlasti glede na značilnosti trgov bivalnih prostorov in potrebo po tem, da se ne povečuje pomanjkanje stanovanj.
Kot je generalni pravobranilec poudaril v točki 133 sklepnih predlogov, je uporaba take obveznosti nadomestitve, ki jo ta nacionalna ureditev tako dovoljuje za občine, v katerih so pritiski nepremičninskega trga, ki izhajajo iz znatnega povečanja površine nepremičnin, namenjenih oddajanju opremljenih bivalnih prostorov v najem prehodnim strankam, načeloma ustrezen instrument za doseganje ciljev socialne raznolikosti na njihovem območju, zadostne ponudbe stanovanj in ohranitve najemnin na dostopni ravni.
To velja zlasti, kadar zadevna obveznost nadomestitve prispeva vsaj k ohranjanju površine bivalnih prostorov na trgu dolgoročne oddaje v najem na stalni ravni in zato z odpravljanjem inflacije najemnin pripomore k cilju ohranjanja dostopnih cen na tem trgu, kot je na obravnavi pred Sodiščem navedla francoska vlada.
Vendar možnost, ki je z nacionalno ureditvijo priznana zadevnim lokalnim organom, da poleg sistema predhodnega dovoljenja, ki ga določa ta ureditev, uporabijo tudi obveznost nadomestitve, kakršna je navedena v točki 81 te sodbe, ne sme presegati tega, kar je nujno za dosego navedenega cilja.
Za to presojo mora nacionalno sodišče ob upoštevanju vseh elementov, ki jih ima na voljo, najprej preveriti, ali ta možnost dejansko pomeni odgovor na pomanjkanje stanovanj za dolgoročno oddajo v najem, ugotovljeno na zadevnih območjih.
V ta namen so upoštevne zlasti študije ali druge objektivne analize, iz katerih je razvidno, da obveznost nadomestitve lokalnim organom omogoča, da se odzovejo na položaj, v katerem se je povpraševanje po stanovanjih, namenjenih stalnemu prebivanju pod sprejemljivimi gospodarskimi pogoji, zadostilo s težavami, zlasti zaradi razvoja ponavljajoče se kratkoročne oddaje opremljenih bivalnih prostorov v najem prehodnim strankam, ki na tem naslovu ne prijavijo stalnega prebivališča.
Nacionalno sodišče se mora nato prepričati, da možnost zadevnih lokalnih organov, ki jim je priznana z nacionalno ureditvijo iz postopka v glavni stvari, da določijo obseg obveznosti nadomestitve, ki so se jo odločili naložiti, ni le prilagojena razmeram na najemniškem trgu v zadevnih občinah, ampak tudi združljiva z opravljanjem dejavnosti ponavljajoče se kratkoročne oddaje opremljenih bivalnih prostorov v najem prehodnim strankam, ki na tem naslovu ne prijavijo stalnega prebivališča.
Prvič, kar zadeva ustreznost tega obsega glede na položaj na najemniškem trgu v zadevnih občinah, ta možnost pomeni močan indic o primernosti obveznosti nadomestitve, ki je dovoljena z nacionalno ureditvijo iz postopka v glavni stvari, če je uporaba navedene možnosti pogojena z upoštevanjem objektivnih razlik med položajem zadevnih območij in tako omogoča, da se upoštevajo posebnosti vsake občine ali celo vsake njene četrti ali okrožja.
Drugič, združljivost obsega tako dovoljene obveznosti nadomestitve z opravljanjem dejavnosti ponavljajoče se kratkoročne oddaje opremljenih bivalnih prostorov v najem prehodnim strankam, ki na tem naslovu ne prijavijo stalnega prebivališča, je treba presojati zlasti ob upoštevanju splošno ugotovljene večje donosnosti te dejavnosti v primerjavi z oddajanjem prostorov, namenjenih stalnemu prebivanju.
Poleg tega je treba poudariti, da obveznost nadomestitve, ki naj bi se jo zadevni lokalni organ odločil naložiti, lastnika nepremičnine, namenjene oddajanju, na splošno ne prikrajša za prejemanje koristi od tega, ker ima načeloma možnost, da te nepremičnine ne oddaja kot prostor za prehodne stranke, temveč kot prostor za stranke, ki tam prijavijo prebivališče, kar je sicer res manj dobičkonosna dejavnost, vendar zanjo ta obveznost ne velja.
Nazadnje, nacionalno sodišče mora upoštevati praktična pravila, ki omogočajo izpolnitev obveznosti nadomestitve v zadevnem kraju.
Zlasti mora upoštevati, da te obveznosti ni mogoče izpolniti le s preoblikovanjem drugih prostorov, ki jih ima zadevna oseba v posesti in so v drugi rabi, v bivalne prostore, ampak tudi z drugimi mehanizmi nadomestitve, kot je med drugim nakup pravic s strani te osebe od drugih lastnikov, ki prispevajo k vzdrževanju dolgoročnega stanovanjskega parka. Ti mehanizmi pa morajo izpolnjevati razumne, pregledne in dostopne tržne pogoje.
Na tretjem mestu je v zvezi z zahtevami po jasnosti, nedvoumnosti in objektivnosti iz člena 10(2)(d) in (e) Direktive 2006/123, na katere se nanašata peto in šesto vprašanje za predhodno odločanje, iz predložitvenih odločb in iz razprav pred Sodiščem razvidno, da družba Cali Apartments in oseba HX nacionalni ureditvi iz postopka v glavni stvari v bistvu očitata, da temelji na dvoumnem in težko razumljivem pojmu „ponavljajoča se kratkoročna oddaja opremljenega bivalnega prostora v najem prehodnim strankam, ki na tem naslovu ne prijavijo stalnega prebivališča“, ki izhaja iz člena L. 631-7 gradbenega in stanovanjskega zakonika.
V zvezi s tem je Sodišče že imelo priložnost pojasniti, da zahtevi po jasnosti in nedvoumnosti iz člena 10(2)(d) Direktive 2006/123 napotujeta na potrebo po tem, da so pogoji za dovoljenje lahko razumljivi za vse zaradi izognitve vsakršni dvoumnosti v njihovem besedilu (sodba z dne26. septembra 2018, Van Gennip in drugi,
C‑137/17
,
EU:C:2018:771
, točka
). Zahteva po objektivnosti, določena v členu 10(2)(e) te direktive, pa je namenjena temu, da se vloge za izdajo dovoljenja obravnavajo na podlagi potreb teh vlog, da bi se zadevnim strankam zagotovilo, da bo njihova vloga obravnavana objektivno in nepristransko, kot med drugim zahteva člen 13(1) navedene direktive (glej po analogiji sodbo z dne 1. junija 1999, Konle,
C‑302/97
,
EU:C:1999:271
, točka
).
Poudariti je treba tudi, da v skladu s členom 10(7) ter uvodnima izjavama 59 in 60 Direktive 2006/123 ta direktiva, zlasti njen člen 10, ne obravnava vprašanja dodelitve pristojnosti organom držav članic, ki na regionalni ali lokalni ravni izdajajo takšna dovoljenja.
Zato v zvezi z nacionalno ureditvijo, kakršna je ta iz postopka v glavni stvari – s katero se za dejavnosti „ponavljajoče se kratkoročne oddaje opremljenega bivalnega prostora v najem prehodnim strankam, ki na tem naslovu ne prijavijo stalnega prebivališča“, uvaja sistem predhodnih dovoljenj, značilen za nekatere občine, hkrati pa se zadevnim lokalnim organom podeljuje pristojnost, da določijo pogoje za izdajo zahtevanega dovoljenja, določijo obveznost nadomestitve in določijo obseg te morebitne obveznosti, zlasti glede na značilnosti trgov bivalnih prostorov ter potrebo po tem, da se ne povečuje pomanjkanje stanovanj – to, da ta pojem v tej nacionalni ureditvi ni opredeljen, zlasti ne s številčnimi pragovi, samo po sebi ni element, s katerim bi bilo mogoče dokazati kršitev zahtev jasnosti, nedvoumnosti in objektivnosti iz člena 10(2)(d) in (e) Direktive 2006/123.
Za namene te določbe pa je treba preveriti, ali so zadevni lokalni organi ob neobstoju zadostne navedbe v nacionalni zakonodaji jasno, nedvoumno in objektivno pojasnili izraze, ki ustrezajo zadevnemu pojmu, zaradi česar razumevanje tega pojma ne dopušča dvoma o področju uporabe pogojev in obveznosti, ki so jih tako določili ti lokalni organi, in da ti tega pojma ne morejo uporabiti samovoljno.
Tako preverjanje je bistveno zlasti ob upoštevanju, da se vprašanje jasnosti zadevnega pojma postavlja v okviru postopka, za katerega bi se moralo uporabiti splošno načelo prava Unije o zakonitosti v kazenskem pravu (sodba z dne 3. maja 2007, Advocaten voor de Wereld,
C‑303/05
,
EU:C:2007:261
, točka
).
Predložitveno sodišče se sprašuje tudi o zadostni jasnosti in objektivnosti člena L. 631-7-1 gradbenega in stanovanjskega zakonika, ker ta določa, da se pogoji za izdajo dovoljenj in nadomestitve določijo na ravni četrti in glede na primer po okrožju, zlasti glede na cilj socialne raznolikosti, ob upoštevanju predvsem značilnosti trgov bivalnih prostorov in potrebe po tem, da se ne povečuje pomanjkanje stanovanj.
V zvezi s tem je treba poudariti, da na podlagi tega, da se nacionalni zakonodajalec s sklicevanjem na cilje, ki jih mora lokalni organ upoštevati, omejuje na določitev podrobnih pravil, v skladu s katerimi ta organ opredeli pogoje za izdajo dovoljenj, določenih s sistemom, načeloma ni mogoče sklepati, da ti pogoji niso dovolj jasni in objektivni, zlasti če zadevna nacionalna ureditev ne določa le ciljev, ki si jih morajo zastaviti zadevni lokalni organi, ampak tudi objektivne elemente, na podlagi katerih morajo ti organi določiti te pogoje za izdajo.
Taki pogoji so namreč s pridržkom presoje, ki jo mora opraviti predložitveno sodišče, dovolj natančni in jasni ter tudi omogočajo preprečiti kakršno koli nevarnost samovoljnosti pri njihovem izvajanju.
Na četrtem in zadnjem mestu je iz predložitvenih odločb razvidno, da družba Cali Apartments in oseba HX nacionalni ureditvi iz postopka v glavni stvari očitata, da ne izpolnjuje zahtev glede vnaprejšnje objave, preglednosti in dostopnosti pogojev za izdajo dovoljenj iz člena 10(2)(f) in (g) Direktive 2006/123, na katere se nanaša šesto vprašanje za predhodno odločanje, ker pogoji za izdajo teh dovoljenj in obseg nadomestitve niso določeni z zakonom, ampak s strani občinskega sveta vsake od zadevnih občin.
Vendar je treba glede na navedbe iz točke 97 te sodbe v normativnem okviru, kakršen je opisan v točki 98 te sodbe, za namene člena 10(2)(f) in (g) Direktive 2006/123 preveriti, ali se lahko vsi lastniki, ki želijo oddajati opremljen bivalni prostor v najem prehodnim strankam, ki na tem naslovu ne prijavijo stalnega prebivališča, pred začetkom opravljanja zadevne dejavnosti oddaje v najem v celoti seznanijo s pogoji izdaje dovoljenja in morebitno obveznostjo nadomestitve, ki so jih določili zadevni lokalni organi.
V zvezi s tem predložitveno sodišče navaja, da se na podlagi člena L. 2121-25 splošnega zakonika o ozemeljskih skupnostih zapisniki sej občinskega sveta izobesijo v stavbi občinske uprave in objavijo na spletnem mestu občine.
Tak ukrep objave zadostuje za izpolnitev zahtev glede vnaprejšnje objave, preglednosti in dostopnosti iz člena 10(2)(f) in (g) Direktive 2006/123, ker vsem zainteresiranim osebam učinkovito omogoča, da so nemudoma obveščene o obstoju ureditve, ki bi lahko vplivala na začetek ali opravljanje zadevne dejavnosti.
Glede na navedeno je treba na peto in šesto vprašanje odgovoriti, da je treba člen 10(2) Direktive 2006/123 razlagati tako, da ne nasprotuje nacionalni ureditvi o vzpostavitvi sistema, ki opravljanje nekaterih dejavnosti oddajanja opremljenih bivalnih prostorov v najem za plačilo pogojuje s predhodnim dovoljenjem, ki temelji na merilih, ki se nanašajo na to, da se zadevni prostor „ponavljajoč[e] se kratkoročn[o]“ oddaja v najem „[…] prehodnim strankam, ki na tem naslovu ne prijavijo stalnega prebivališča“, in ki lokalnim organom podeljuje pristojnost, da v okviru, določenem s to ureditvijo, natančneje določijo pogoje za dodelitev dovoljenj, določenih s tem sistemom, glede na cilje socialne raznolikosti in glede na značilnosti lokalnih trgov bivalnih prostorov ter potrebo po tem, da se ne povečuje pomanjkanje stanovanj, ki lahko po potrebi vključujejo obveznost nadomestitve v obliki hkratne spremembe prostorov, ki se uporabljajo za druge namene, v bivalne prostore, če so ti pogoji dodelitve v skladu z zahtevami iz te določbe in če je to obveznost mogoče izpolniti v preglednih in dostopnih pogojih.
Stroški
Ker je ta postopek za stranke v postopkih v glavni stvari ena od stopenj v postopkih pred predložitvenim sodiščem, to odloči o stroških. Stroški, priglašeni za predložitev stališč Sodišču, ki niso stroški navedenih strank, se ne povrnejo.

Iz teh razlogov je Sodišče (veliki senat) razsodilo:

1.
Člena 1 in 2 Direktive 2006/123/ES Evropskega parlamenta in Sveta z dne 12. decembra 2006 o storitvah na notranjem trgu je treba razlagati tako, da se ta direktiva uporablja za ureditev države članice v zvezi z dejavnostmi poslovne in neposlovne ponavljajoče se kratkoročne oddaje opremljenih bivalnih prostorov v najem za plačilo prehodnim strankam, ki na tem naslovu ne prijavijo stalnega prebivališča.

2.
Člen 4 Direktive 2006/123 je treba razlagati tako, da nacionalna ureditev, v skladu s katero je za opravljanje nekaterih dejavnosti oddaje bivalnih prostorov v najem potrebno predhodno dovoljenje, spada pod pojem „sistem dovoljenj“ v smislu točke 6 tega člena.

3.
Člen 9(1)(b) in (c) Direktive 2006/123 je treba razlagati tako, da je nacionalna ureditev, ki iz razlogov zagotavljanja zadostne ponudbe stanovanj za dolgotrajno oddajanje v najem po dostopnih cenah za nekatere dejavnosti ponavljajoče se kratkoročne oddaje opremljenih bivalnih prostorov v najem za plačilo prehodnim strankam, ki na tem naslovu ne prijavijo stalnega prebivališča, predpisuje sistem predhodnega dovoljenja, ki se uporablja v nekaterih občinah, v katerih je napetost glede najemnin posebej izrazita, utemeljena s pomembnim razlogom, ki se nanaša na javni interes odpravljanja pomanjkanja stanovanj, namenjenih za oddajo v najem, in sorazmerna z zastavljenim ciljem, ker tega cilja ni mogoče doseči z manj omejevalnim ukrepom, zlasti ker bi bil naknadni pregled prepozen, da bi bil lahko resnično učinkovit.

4.
Člen 10(2) Direktive 2006/123 je treba razlagati tako, da ne nasprotuje nacionalni ureditvi o vzpostavitvi sistema, ki opravljanje nekaterih dejavnosti oddajanja opremljenih bivalnih prostorov v najem za plačilo pogojuje s predhodnim dovoljenjem, ki temelji na merilih, ki se nanašajo na to, da se zadevni prostor „ponavljajoč[e] se kratkoročn[o]“ oddaja v najem „[…] prehodnim strankam, ki na tem naslovu ne prijavijo stalnega prebivališča“, in ki lokalnim organom podeljuje pristojnost, da v okviru, določenem s to ureditvijo, natančneje določijo pogoje za dodelitev dovoljenj, določenih s tem sistemom, glede na cilje socialne raznolikosti in glede na značilnosti lokalnih trgov bivalnih prostorov ter potrebo po tem, da se ne povečuje pomanjkanje stanovanj, ki lahko po potrebi vključujejo obveznost nadomestitve v obliki hkratne spremembe prostorov, ki se uporabljajo za druge namene, v bivalne prostore, če so ti pogoji dodelitve v skladu z zahtevami iz te določbe in če je to obveznost mogoče izpolniti v preglednih in dostopnih pogojih.

Podpisi
(
*1
)	Jezik postopka: francoščina.