CELEX: 62020TJ0150
Auxílios de Estado
Agricultura
Contrato de arrendamento de terrenos agrícolas na Estónia
Decisão que declara o auxílio incompatível com o mercado interno e ordena a sua recuperação
Vantagem
Determinação do preço de mercado
Princípio do operador privado
Apreciações económicas complexas
Fiscalização jurisdicional
Tomada em consideração de todos os elementos relevantes
Dever de diligência

Com o seu recurso baseado no artigo 263.
o
TFUE, a recorrente, Tartu Agro AS, pede a anulação da Decisão C(2020) 252 final da Comissão, de 24 de janeiro de 2020, relativa ao auxílio de Estado SA.39182 (2017/C) (ex 2017/NN) (ex 2014/CP) — Concessão de um auxílio alegadamente ilegal à AS Tartu Agro (a seguir «decisão recorrida»).
Antecedentes do litígio
Quanto à recorrente e ao arrendamento dos terrenos agrícolas
A recorrente é uma sociedade de responsabilidade limitada que, em 1997, sucedeu à Tartu Riigimajand numa exploração agrícola estatal produtora de leite, carne e cereais. Em 2 de outubro de 2001, na sequência de um procedimento de concurso limitado, a República da Estónia vendeu a totalidade das ações da recorrente à OÜ Tartland, a qual, em 2002, se fundiu com a recorrente.
Em 16 de novembro de 2000, a República da Estónia, representada pelo seu Ministério da Agricultura, e a recorrente, na sequência de um concurso limitado (a seguir «concurso»), celebraram um contrato de arrendamento (a seguir «contrato de arrendamento»), vigente por um período de 25 anos, relativo a parcelas agrícolas com uma área total de 3089,17 hectares, situadas no município de Tähtvere, no condado de Tartu, e cujo proprietário é a República da Estónia (a seguir «arrendamento controvertido»).
O contrato de arrendamento previa uma renda anual de 10000 coroas estónias (EEK) (cerca de 639 euros), ou seja, 3,24 EEK/ha (0,20 euros/ha), bem como a assunção, pela recorrente, dos custos de manutenção e de melhoramento das parcelas, designadamente investimentos anuais em sistemas de drenagem num valor mínimo de 400000 EEK (cerca de 25565 euros, ou seja, 8,28 euros/ha), despesas de manutenção dos terrenos e de melhoria da qualidade do solo num valor mínimo de 3981000 EEK (cerca de 254432 euros), incluindo as despesas relacionadas com a proteção das culturas (820000 EEK), com fertilizantes minerais e orgânicos (3100000 EEK), com a calagem (20000 EEK) e com a manutenção das bermas das estradas (41000 EEK), bem como o pagamento de todos os impostos.
O contrato de arrendamento previa igualmente uma cláusula de alteração contratual, tendo por várias vezes sido alterado. Três destas alterações incidiram sobre o aumento da renda anual, a 14 de janeiro de 2005 para a 80000 EEK (cerca de 5113 euros), a 21 de março de 2007 para 250000 EEK (15978 euros) e a 12 de maio de 2009 para 416000 EEK (26626 euros), isto é, 136 EEK/ha (8,69 euros/ha). Estes aumentos de renda produziram os seus efeitos retroativamente, respetivamente, em 1 de janeiro de 2005, 1 de janeiro de 2007 e 1 de janeiro de 2009.
Quanto ao procedimento administrativo na Comissão
Em 28 de julho de 2014, a Comissão Europeia registou uma denúncia, apresentada em 24 de julho de 2014, na qual se alegava que o Ministério dos Assuntos Rurais da Estónia (anteriormente, Ministério da Agricultura da Estónia) tinha concedido à recorrente um auxílio de Estado ilegal.
Em 14 de agosto de 2014, a Comissão transmitiu a denúncia às autoridades estónias, convidando‑as a apresentar informações e observações. As autoridades estónias forneceram as informações solicitadas em 3 de outubro de 2014.
Por Decisão de 27 de fevereiro de 2017, a Comissão decidiu dar início ao procedimento formal de investigação, previsto no artigo 108.
o
, n.
o
2, TFUE, relativamente ao arrendamento controvertido (
JO 2017, C 103, p. 4
, a seguir «decisão de dar início ao procedimento formal de investigação»), convidando terceiros interessados a apresentar as suas observações.
Na decisão de dar início ao procedimento formal de investigação, a Comissão salientou que não podia excluir que o arrendamento controvertido constituísse um auxílio de Estado na aceção do artigo 107.
o
, n.
o
1, TFUE. Em primeiro lugar, era possível que uma vantagem económica tivesse sido conferida à recorrente, nomeadamente sob a forma de uma renda de valor inferior ao preço de mercado, constatação que parecia resultar de um relatório independente apresentado pelas autoridades estónias. A este respeito, a Comissão também manifestou dúvidas quanto ao caráter transparente, não discriminatório e incondicional do concurso. Em segundo lugar, a vantagem parecia ter um caráter seletivo, na medida em que os terrenos agrícolas em questão só tinham sido arrendados à recorrente. Em terceiro lugar, a Comissão considerou que as restantes condições do artigo 107.
o
, n.
o
1, TFUE também pareciam estar reunidas.
Em 21 de abril de 2017, as autoridades estónias apresentaram as suas observações. A Comissão também recebeu observações de duas partes interessadas, a saber, as observações do autor da denúncia e as observações da recorrente, posteriormente transmitidas às autoridades estónias, em 10 e 12 de maio de 2017, respetivamente. As autoridades estónias apresentaram as suas observações sobre as observações do autor da denúncia em 28 de junho de 2018.
Em 11 e 19 de junho de 2017, o autor da denúncia apresentou observações adicionais acompanhadas de cinco anexos. Em 3 de julho de 2017, a Comissão transmitiu estas observações às autoridades estónias, que, por sua vez, apresentaram as suas observações em 21 de julho de 2017.
Por carta de 30 de agosto de 2017, a recorrente contactou a Comissão, que respondeu em 11 de setembro de 2017. O autor da denúncia contactou a Comissão por cartas datadas, respetivamente, de 9 de janeiro de 2018, de 30 de janeiro e 14 de julho de 2019, às quais esta respondeu, respetivamente, em 7 de fevereiro de 2018, em 1 de março e em 17 de julho de 2019.
Em 7 de fevereiro de 2019, a Comissão organizou uma teleconferência com as autoridades estónias e, em 15 de fevereiro de 2019, enviou‑lhes um pedido de informações adicionais, ao qual estas responderam em 17 de abril de 2019.
Em 24 de janeiro de 2020, a Comissão adotou a decisão recorrida, concluindo que o arrendamento controvertido preenchia todas as condições previstas no artigo 107.
o
, n.
o
1, TFUE constituindo, assim, um auxílio de Estado (n.
o
153 da decisão recorrida).
Pedidos das partes
A recorrente conclui pedindo que o Tribunal Geral se digne:
—
anular a decisão recorrida na íntegra;
—
condenar a Comissão nas despesas.
A Comissão conclui pedindo que o Tribunal Geral se digne:
—
negar provimento ao recurso;
—
condenar a recorrente nas despesas.
Questão de direito
A recorrente invoca formalmente oito fundamentos de recurso. Uma vez que o primeiro fundamento formalmente invocado apenas diz respeito a considerações de admissibilidade, há que examinar os restantes sete fundamentos formalmente invocados.
Em substância, a recorrente alega que a Comissão cometeu erros («manifestos») de direito, de processo e de facto que viciam a sua apreciação, em primeiro lugar, da conformidade do concurso com as exigências que garantem as condições de mercado, em segundo lugar, da conformidade da renda do contrato de arrendamento com o preço de mercado, em terceiro lugar, da determinação do montante da vantagem, em quarto lugar, da qualificação como novo auxílio, em quinto lugar, da obrigação de restituição de uma parte do auxílio, em sexto lugar, da obrigação que incumbe à República da Estónia de recuperar o auxílio e, em sétimo lugar, da incompatibilidade do auxílio com o mercado interno.
O Tribunal Geral considera oportuno apreciar, em primeiro lugar, a legalidade da decisão recorrida no que se refere à apreciação da conformidade da renda prevista no contrato de arrendamento com o preço de mercado e à determinação do montante da vantagem.
Com os terceiro e quarto fundamentos formalmente invocados, a recorrente contesta, em substância, que a condição relativa à existência de uma vantagem económica, como a que está prevista no artigo 107.
o
, n.
o
1, TFUE, esteja preenchida no caso em apreço. Mais precisamente, sustenta que a Comissão concluiu erradamente, nos n.
os
131 a 148 da decisão recorrida, que o arrendamento controvertido conferia uma vantagem à recorrente pelo facto de a renda paga por esta última ser inferior ao preço de mercado no período compreendido entre 2000 e 2017 e, nos n.
os
154 a 165 da referida decisão, que essa vantagem correspondia à diferença entre o montante médio resultante das estimativas anuais do valor de mercado para a renda dos terrenos em causa e a renda realmente paga por esses terrenos, acrescida de metade do montante dos investimentos anuais em sistemas de drenagem e do imposto fundiário pago em nome do proprietário.
Mais precisamente, a recorrente considera que o relatório da Uus Maa, no qual a Comissão se baseou na sua apreciação relativa ao período compreendido entre 2000 e 2014, não é fiável, na medida em que, por um lado, apresenta intervalos de variação de preços de renda por períodos em que o montante máximo é, por vezes, duas vezes superior ao montante mínimo, e em que, por outro, os preços reais podem apresentar uma variação de 20 % relativamente aos valores indicados. Critica o facto de a Comissão ter determinado o preço de mercado com base na média aritmética dos valores mínimos e máximos constantes destes intervalos de variação de preço. Segundo a recorrente, poder‑se‑ia considerar conforme ao preço de mercado tanto o montante mínimo como o montante máximo compreendido no intervalo, assim como uma renda com uma variação de 20 % em relação a esse montante. Ao basear‑se na média aritmética dessa avaliação pericial imprecisa, a Comissão violou o seu dever de análise e de fundamentação. Os dados do Serviço de Estatística da Estónia, utilizados como base de comparação para o período compreendido entre 2015 e 2017, não constituíam uma avaliação pericial, nem tiveram em conta as especificidades dos terrenos em causa.
A recorrente alega que, de forma a averiguar se o Estado estónio adotou ou não o comportamento de um operador privado, a Comissão devia ter considerado o contexto e os elementos de ordem económica existentes no momento da celebração do contrato de arrendamento em 2000. À data, a adesão da República da Estónia à União era incerta, o mercado dos terrenos agrícolas estava em recessão, os terrenos e as rendas eram de baixo valor.
A recorrente sustenta que os investimentos no melhoramento dos terrenos, bem como as despesas com a manutenção dos terrenos e outros melhoramentos qualitativos, como previstos no contrato de arrendamento, devem ser integrados, na sua totalidade, no preço da renda. Resulta do relatório da Uus Maa que, em 2000, nem a imposição de tais obrigações, nem a celebração de contratos de arrendamento de longa duração relativos a imóveis com uma área tão vasta, era prática corrente. Por conseguinte, não existiam contratos comparáveis, sendo que o preço da renda devia necessariamente incluir o valor dessas obrigações.
Segundo a recorrente, a Comissão não cumpriu o ónus da prova e as exigências processuais que lhe incumbiam. Em particular, considera que a Comissão não interpretou corretamente os factos e dados de natureza económica e apreciou os elementos de prova de forma seletiva. Decorre do relatório da Uus Maa que os terrenos a sul de Tartu necessitavam de sistemas de melhoramento o que implicava despesas adicionais, que a construção de tais sistemas constituía um investimento nos bens imóveis do proprietário, que a previsão de obrigações relativas à fertilização dos solos não era uma prática corrente, que nenhum novo contrato de arrendamento celebrado no mercado era tão favorável ao proprietário quando comparado com o contrato em causa, que o rendimento anual líquido real dos locadores privados era inferior devido aos impostos sobre o rendimento e ao imposto fundiário e que o contrato de arrendamento não era comparável a um contrato de arrendamento normal.
A recorrente sustenta que a Comissão não teve em conta o facto de, segundo os dados indicados no relatório da Uus Maa, a área cultivável dos terrenos em causa apenas representar 2833,596 ha, isto é, 83 % da área total destes terrenos. Segundo a mesma, a renda efetivamente paga seria, por conseguinte, 16,7 % superior à renda acordada no contrato de arrendamento. Além disso, os terrenos em causa abrangiam, numa parte significativa, caminhos e outros terrenos não cultiváveis.
A recorrente acrescenta que a avaliação da AS Pindi Kinnisvara (a seguir «avaliação da Pindi Kinnisvara») apresentada pelas autoridades estónias no âmbito do procedimento administrativo, e que não foi tida em conta pela Comissão, demonstra igualmente a conformidade do arrendamento com as condições do mercado.
A Comissão contesta os argumentos da recorrente.
Recorda que, antes de proceder aos ajustamentos, comparou a renda paga pela recorrente nos anos em causa com as rendas médias anuais que resultam do relatório da Uus Maa e dos dados do Serviço de Estatística da Estónia. O referido relatório fornecia estimativas plausíveis das rendas praticadas no condado de Tartu para o período compreendido entre 2000 e 2014. A Comissão precisa que se baseou na estimativa média das rendas indicadas nesse relatório e que é habitual recorrer a tais estimativas e intervalos de variação de preços para proceder a essas comparações. Os terrenos em causa não eram diferentes de um terreno médio na Estónia, pelo que uma comparação com o preço mais baixo compreendido nos intervalos de variação de preços, tal como a que foi proposta pela recorrente, teria resultado numa subvalorização da vantagem económica. A Comissão considera, por conseguinte, que, ao ter‑se baseado nos montantes médios das rendas e em dados objetivos, a abordagem por si seguida foi prudente e equilibrada. Além disso, esse relatório foi apresentado pelas autoridades estónias, sendo que a recorrente não conseguiu apresentar elementos de prova mais fiáveis.
A Comissão considera que os dados do Serviço de Estatística da Estónia, tal como utilizados para o período compreendido entre 2015 e 2017, constituem elementos de prova fiáveis. Indica que na decisão recorrida se afirmou que os dados mencionados não eram o resultado de uma avaliação pericial do preço do arrendamento dos terrenos, mas que refletiam os preços médios das rendas recebidas durante esse período. Salienta que estes dados eram as únicas informações fiáveis de que dispunha e que os resultados obtidos estavam em conformidade com os resultados relativos ao período compreendido entre 2000 e 2014. Nem a recorrente nem as autoridades estónias demonstraram que os terrenos em causa tinham um valor inferior ao valor médio dos terrenos agrícolas na Estónia. A situação financeira da recorrente também não indicava um valor inferior. A Comissão acrescenta que o facto de os dados estatísticos não refletirem as particularidades de uma determinada parcela não significa que os tenha utilizado erradamente.
A Comissão considera que teve em conta o contexto existente no momento da celebração do contrato de arrendamento e sublinha que a recorrente não invocou nenhuma lacuna da decisão recorrida a este respeito. Precisa que, ainda que inicialmente os preços do mercado fossem pouco elevados, na referida decisão demonstrou que a renda da recorrente permaneceu inferior a tais preços durante todo o período compreendido entre 2000 e 2017, e tal apesar dos aumentos efetuados.
A Comissão contesta a afirmação da recorrente de que a renda devia incluir a totalidade dos investimentos realizados nos terrenos em causa. Os investimentos relativos ao melhoramento e manutenção dos terrenos, bem como à melhoria da qualidade do solo, são despesas de funcionamento efetuadas, no âmbito do ciclo anual de produção agrícola, no interesse do proprietário. A Comissão salienta que a recorrente não estava numa situação específica que merecesse ser tida em consideração dado que, por um lado, estas características se refletiam nos preços do mercado de arrendamento e, por outro, no período em causa, todos os terrenos agrícolas na Estónia careciam de investimentos muito significativos. Sustenta que os investimentos na melhoria da fertilidade do solo, em primeiro lugar, são inerentes à natureza da exploração agrícola, em segundo lugar, não permitem demonstrar que o valor dos terrenos em causa diferia, de modo considerável, do valor de um terreno agrícola médio na Estónia e, em terceiro lugar, não explicam as razões pelas quais a renda era inferior ao preço de mercado. De acordo com a Comissão, uma renda inferior apenas seria justificada se a fertilidade dos solos fosse inferior à fertilidade média ou se a mesma se tivesse deteriorado. Quanto aos investimentos no sistema de drenagem, sustenta ter reconhecido que o Estado estónio, enquanto proprietário, tinha sido aliviado de certas despesas de manutenção e beneficiou do aumento do valor dos terrenos. Visto que ultrapassaram as exigências legais e que também beneficiaram a recorrente, a Comissão considera que a tomada em consideração destes investimentos pela metade corresponde a uma estimativa prudente. Tal demonstra igualmente que a Comissão teve em conta os melhoramentos dos terrenos, nomeadamente a melhoria da sua fertilidade.
A Comissão considera que o argumento relativo ao ónus da prova se baseia em alegações desprovidas de fundamento sendo, por conseguinte, inoperante. Sustenta que a avaliação da Pindi Kinnisvara constitui uma avaliação pericial
ex post
que não foi apresentada no procedimento administrativo e que não enfraquece o valor probatório do relatório da Uus Maa, tal como apresentado pelas autoridades estónias durante o mesmo procedimento e que se baseou em dados relativos ao período relevante. Em contrapartida, na tréplica, salienta que quem apresentou a avaliação durante o procedimento não foi a recorrente, mas sim estas autoridades. Indica que, uma vez que a referida avaliação foi encomendada pela recorrente, foi pedido às referidas autoridades que apresentassem uma avaliação independente, a saber, o relatório da Uus Maa. Por conseguinte, já não havia que adotar uma posição sobre esta avaliação parcial, que as autoridades estónias consideraram ter sido retirada. Na audiência, em resposta às questões orais colocadas pelo Tribunal Geral, a Comissão precisou que a carta de 7 de outubro de 2015 das autoridades estónias, bem como o subsequente contacto com estas autoridades, permitiu à Comissão considerar que a avaliação em questão tinha sido retirada. Segundo a Comissão, no momento da adoção da decisão recorrida, a referida avaliação já não fazia parte do dossiê administrativo pelo que não era necessário mencioná‑la na decisão. O Tribunal tomou nota destas explicações na ata da audiência.
A Comissão sublinha que, uma vez que a apreciação da vantagem económica constitui uma apreciação económica complexa, dispõe de um poder discricionário no que diz respeito à utilização dos elementos de prova e do método de apreciação mais adequados. Quanto aos ajustamentos aplicados aos resultados iniciais da comparação, alega que explicou a sua abordagem e que se baseou nos elementos de prova a fim de apenas proceder às adaptações necessárias. A recorrente não provou que essas diligências tivessem sido inadequadas, nem demonstrou a existência de um erro manifesto de apreciação.
A Comissão acrescenta que, em 2000, a recorrente beneficiou de uma subvenção agrícola para 2912,76 ha, o que demonstra que área do terreno é extensa, compreendendo vários tipos de diferentes parcelas de valores distintos. Por conseguinte, para tal terreno, um preço médio seria representativo.
Resulta de jurisprudência constante que são consideradas auxílios de Estado as intervenções que, independentemente da forma que assumam, sejam suscetíveis de favorecer direta ou indiretamente empresas ou que devam ser considerados uma vantagem económica que a empresa beneficiária não teria obtido em condições normais de mercado (v. Acórdão de 17 de setembro de 2020, Compagnie des pêches de Saint‑Malo,
C‑212/19
,
EU:C:2020:726
, n.
o
39 e jurisprudência referida).
Em conformidade com jurisprudência consolidada, o fornecimento de bens ou serviços em condições preferenciais é suscetível de constituir um auxílio de Estado na aceção do artigo 107.
o
, n.
o
1, TFUE (v. Acórdãos de 11 de julho de 1996, SFEI e o.,
C‑39/94
,
EU:C:1996:285
, n.
o
59 e jurisprudência referida; de 1 de julho de 2010, ThyssenKrupp Acciai Speciali Terni/Comissão,
T‑62/08
,
EU:T:2010:268
, n.
o
57 e jurisprudência referida; e de 28 de fevereiro de 2012, Land Burgenland/Comissão,
T‑268/08 e T‑281/08
,
EU:T:2012:90
, n.
o
47 e jurisprudência referida).
No caso do arrendamento de um terreno a um preço alegadamente preferencial, operação comparável à venda de um terreno por uma autoridade pública a uma empresa, há que verificar se o beneficiário presumido do auxílio adquiriu o terreno a um preço que não poderia ter obtido em condições normais de mercado. Nestas circunstâncias, o valor do auxílio é igual à diferença entre o que o beneficiário tenha efetivamente pago e o que teria de pagar à época em condições normais de mercado (v., neste sentido, Acórdão de 9 de dezembro de 2015, Grécia e Ellinikos Chrysos/Comissão,
T‑233/11 e T‑262/11
,
EU:T:2015:948
, n.
o
79 e jurisprudência referida).
A Comissão devia, portanto, verificar se a renda paga pela recorrente no contexto do arrendamento controvertido estava em conformidade com as condições normais de mercado.
Neste contexto, a Comissão teve de efetuar apreciações económicas complexas. No âmbito da fiscalização que os órgãos jurisdicionais da União exercem sobre as apreciações económicas complexas feitas pela Comissão no domínio dos auxílios de Estado, não cabe ao juiz da União substituir a apreciação económica da Comissão pela sua (Acórdãos de 22 de novembro de 2007, Espanha/Lenzing,
C‑525/04 P
,
EU:C:2007:698
, n.
o
57, e de 2 de setembro de 2010, Comissão/Scott,
C‑290/07 P
,
EU:C:2010:480
, n.
o
66; v., igualmente, Acórdão de 10 de dezembro de 2020, Comune di Milano/Comissão,
C‑160/19 P
,
EU:C:2020:1012
, n.
o
100 e jurisprudência referida). Por conseguinte, a fiscalização do juiz da União é restrita, limitando‑se à verificação do cumprimento das regras processuais e de fundamentação, da exatidão material dos factos, bem como da inexistência de um erro manifesto de apreciação e de desvio de poder (v., neste sentido, Acórdão de 9 de março de 2017, Ellinikos Chrysos/Comissão,
C‑100/16 P
,
EU:C:2017:194
, n.
os
18 e 19 e jurisprudência referida).
Todavia, tal não implica que o órgão jurisdicional da União se deva abster de fiscalizar a interpretação que a Comissão fez de dados de natureza económica. Com efeito, incumbe ao referido órgão jurisdicional, designadamente, verificar não só a exatidão material das provas invocadas, a sua fiabilidade e a sua coerência, mas também fiscalizar se essas provas constituem todos os dados pertinentes a ter em consideração na análise de uma situação complexa e se são suscetíveis de fundamentar as conclusões que deles se retiram (Acórdãos de 22 de novembro de 2007, Espanha/Lenzing,
C‑525/04 P
,
EU:C:2007:698
, n.
os
56 e 57; de 2 de setembro de 2010, Comissão/Scott,
C‑290/07 P
,
EU:C:2010:480
, n.
os
64 e 65; e de 10 de dezembro de 2020, Comune di Milano/Comissão,
C‑160/19 P
,
EU:C:2020:1012
, n.
o
115). Além disso, caso uma instituição da União disponha de um amplo poder de apreciação, a fiscalização do respeito de determinadas garantias processuais assume uma importância fundamental. Entre estas garantias figura a obrigação de a instituição competente examinar, com cuidado e imparcialidade, todos os elementos pertinentes do caso concreto e fundamentar a sua decisão de forma suficiente (Acórdão de 22 de novembro de 2007, Espanha/Lenzing,
C‑525/04 P
,
EU:C:2007:698
, n.
o
58).
É à luz destes princípios que importa apreciar o mérito da argumentação da recorrente.
No caso em apreço, a fim de determinar se o arrendamento controvertido estava em conformidade com as condições de mercado, a Comissão procedeu a uma apreciação em duas etapas. Numa primeira etapa, verificou se a renda era, por si só, inferior ao preço de mercado (n.
os
132 a 139 da decisão recorrida). Numa segunda etapa, apreciou se esse montante, acrescido das obrigações contratuais adicionais, na parte em que integravam o rendimento de rendas do Estado, permanecia inferior ao referido preço de mercado (n.
os
141 a 146 da decisão mencionada).
Quanto à conformidade da renda com o preço de mercado
Para comparar a renda com o preço de mercado, a Comissão baseou‑se no relatório da Uus Maa e nos dados do Serviço de Estatística da Estónia, ambos apresentados pelas autoridades estónias no âmbito do procedimento administrativo. Tendo esses elementos por base, apreciou se a renda paga pela recorrente no âmbito do arrendamento controvertido correspondia, por si só, ao montante médio da renda das terras agrícolas na Estónia ao longo da vigência do arrendamento (n.
o
131 da decisão recorrida).
Mais precisamente, por um lado, nos n.
os
134 a 136 da decisão recorrida, a Comissão salientou que segundo o relatório da Uus Maa, a renda dos terrenos agrícolas no condado de Tartu variava entre 6 e 10 euros/ha no período compreendido entre 2000 e 2004, entre 10 e 20 euros/ha no período compreendido entre 2005 e 2009 e entre 25 e 60 euros/ha no período compreendido entre 2010 e 2014. Em contrapartida a recorrente pagou, durante o primeiro período, uma renda de 0,20 euros/ha, durante o segundo período, em 14 de janeiro de 2005 e 21 de março de 2007 a sua renda aumentou, respetivamente, para 1,66 euros/ha e para 5,21 euros/ha, tendo, durante o terceiro período, em 12 de maio de 2009, aumentado para 8,68 euros/ha.
Por outro lado, a Comissão indicou, nos n.
os
137 e 139 da decisão recorrida, com base nos dados do Serviço de Estatística da Estónia, que, em 2015, o montante médio da renda dos terrenos agrícolas e terras aráveis na Estónia era, respetivamente, de 52 euros/ha e de 55 euros/ha, e no condado de Tartu, de 63 euros/ha e de 65 euros/ha. Em 2016, estes montantes eram, respetivamente, de 52 euros/ha e de 54 euros/ha na Estónia e de 61 euros/ha e de 61 euros/ha no referido condado. Em 2017, os montantes indicados eram, na Estónia, respetivamente, de 58 euros/ha e de 60 euros/ha. Não existem dados referentes a este condado para esse ano. Em contrapartida, a recorrente pagava uma renda de 26,86 euros/ha, em 2015, de 27,30 euros/ha, em 2016, e de 27,28 euros/ha, em 2017.
Com base nesta comparação, a Comissão concluiu, no n.
o
140 da decisão recorrida, que o montante da renda era, por si só, ao longo de todo o período compreendido entre 2000 e 2017, inferior ao preço de mercado. Nos n.
os
154 a 156 da referida decisão, aplicou uma abordagem semelhante de modo a calcular a vantagem económica, operação que, segundo indicou, implicava proceder a uma comparação da renda anual paga pela recorrente com os montantes médios das rendas anuais resultantes dos intervalos de variação de preços indicados no relatório da Uus Maa e nos dados do Serviço de Estatística da Estónia. Considerou, por um lado, que tal vantagem económica consistia na diferença entre esses montantes médios e a referida renda e, por outro, que o número de hectares para os quais a subvenção agrícola tinha sido paga devia servir de base para calcular a vantagem (n.
os
140 e 165 da referida decisão).
A este respeito, importa salientar que os relatórios periciais elaborados por peritos independentes em momento posterior à operação em causa, como o relatório da Uus Maa, que incluem a avaliação dos terrenos e parcelas objeto do contrato de arrendamento (v. n.
o
28 da decisão recorrida), podem efetivamente ser utilizados para averiguar se a renda paga pela recorrente no contexto do arrendamento controvertido se afasta da renda do mercado de tal modo que se deva concluir pela existência de uma vantagem (v., neste sentido, Acórdão de 16 de setembro de 2004, Valmont/Comissão,
T‑274/01
,
EU:T:2004:266
, n.
o
45). Do mesmo modo, não é de excluir que a Comissão considere os preços médios das rendas comunicadas pelo Serviço de Estatística da Estónia, que se baseiam numa metodologia aprovada pelo Serviço de Estatística da União Europeia (Eurostat) (v. n.
o
39 da referida decisão), visto que, além das avaliações periciais, existem outros métodos suscetíveis de apresentar preços correspondentes aos valores reais do mercado, desde que, em caso de forte subida, os mesmos prevejam a atualização dos preços (v., neste sentido, Acórdão de 16 de dezembro de 2010, Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe,
C‑239/09
,
EU:C:2010:778
, n.
os
39 e 54), o que é necessariamente o caso dos dados estatísticos.
Todavia, a comparação da renda paga pela recorrente no contexto do arrendamento controvertido com os montantes médios de rendas indicados no relatório da Uus Maa e nos dados do Serviço de Estatística da Estónia, tal como efetuada pela Comissão na decisão recorrida, é demasiado geral e insuficientemente precisa para demonstrar que o preço desta renda não correspondia ao preço que a recorrente teria obtido em condições normais de mercado (v., n.
os
37 e 38,
supra
). Em particular, independentemente da margem de variação necessariamente tolerável, esta comparação não lhe permitia fundamentar, de maneira suficientemente plausível e coerente, que o preço era o mais próximo possível do valor de mercado, conforme exigido pela jurisprudência (v., neste sentido, Acórdão de 16 de dezembro de 2010, Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe,
C‑239/09
,
EU:C:2010:778
, n.
os
35 e 54). Além disso, nesta comparação, a Comissão não teve em consideração todos os elementos de informação relevantes de que dispunha ou de que podia dispor no momento da adoção da decisão recorrida (v., neste sentido, Acórdãos de2 de setembro de 2010, Comissão/Scott,
C‑290/07 P
,
EU:C:2010:480
, n.
o
91; de 20 de setembro de 2017, Comissão/Frucona Košice,
C‑300/16 P
,
EU:C:2017:706
, n.
o
70; e de 26 de março de 2020, Larko/Comissão,
C‑244/18 P
,
EU:C:2020:238
, n.
os
41 e 42).
Esta apreciação baseia‑se nos seguintes elementos.
Em primeiro lugar, o relatório da Uus Maa apresenta os preços de mercado em intervalos de variação de preços. Com efeito, segundo as páginas 101 e 107 do referido relatório, a renda das terras aráveis de qualidade média situadas no condado de Tartu estava compreendida, no período entre 2000 e 2004, entre 6 e 10 euros/ha, e, no período entre 2005 e 2009, entre 10 e 20 euros/ha (v. n.
os
31, 32, 134 e 135 da decisão recorrida; v., igualmente, n.
o
44,
supra
). No que respeita ao período compreendido entre 2010 e 2014, este relatório indica, na sua página 101, um primeiro intervalo de variação com montantes compreendidos entre 25 e 60 euros/ha, ao passo que, o quadro que figura na página 107, apresenta um segundo intervalo de variação com montantes compreendidos entre 30 e 50 euros/ha. A Comissão baseou‑se no primeiro intervalo de variação, 25 e 60 euros/ha (v. n.
os
33, 136 e 156 da decisão recorrida; v., igualmente, n.
o
44,
supra
), cujo montante mínimo, 25 euros/ha, é inferior ao montante mínimo do segundo intervalo de variação de preços, 30 euros/ha.
Sem fornecer explicações mais detalhadas a este respeito, a Comissão considerou que as médias aritméticas dos montantes compreendidos nos intervalos de variação de preços em causa deviam, tanto no âmbito da constatação da existência de uma vantagem económica como no da sua quantificação, servir como base de comparação com a renda paga pela recorrente no contexto do arrendamento controvertido (v. n.
os
131 e 154 a 156 da decisão recorrida; v., igualmente, n.
os
43 e 46,
supra
). Nos seus articulados no Tribunal Geral e na audiência, a Comissão confirmou ter‑se baseado nesta média aritmética.
Ora, como sustenta corretamente a recorrente, o facto de o relatório da Uus Maa apresentar o preço de mercado através de intervalos de variação de preços implica necessariamente que uma renda correspondente aos montantes mínimos indicados nesses intervalos de variação de preços constitua uma renda que está também em conformidade com o preço de mercado. É tanto mais assim quanto a própria Comissão reconhece que, para os bens imóveis e derivados, é prática corrente utilizar estimativas expressas em intervalos de variação de preços como base de avaliação, razão pela qual se baseou nos valores apresentados no referido relatório. Assim, salvo justificação especial para introduzir uma derrogação, a Comissão devia, em princípio, ter considerado que uma renda que correspondesse aos montantes mínimos dos intervalos de variação de preços considerados ao abrigo da decisão recorrida, a saber, 6, 10 e 25 euros/ha (v. n.
o
50,
supra
), durante os respetivos períodos relevantes, estava em conformidade com o preço de mercado.
Contrariamente ao que afirmou nos seus articulados e na audiência, a Comissão não foi capaz de demonstrar que a média aritmética dos montantes compreendidos nos intervalos de variação de preços em causa equivalia ao valor mais representativo e adequado para determinar o preço de mercado e que o recurso à referida média era necessário para equilibrar os resultados obtidos ao longo dos vários anos e torná‑los mais fiáveis, de forma a evitar uma subvalorização do referido preço, ou de forma ter em consideração a qualidade média dos terrenos em causa.
Com efeito, como indicado nos n.
os
28 e 30 da decisão recorrida, o relatório da Uus Maa contém avaliações periciais dos terrenos e parcelas objeto do contrato de arrendamento e baseia‑se num método que consiste em comparar estes terrenos e parcelas com outros bens imóveis com características semelhantes. Este método comparativo constitui, como exposto na página 106 deste relatório, uma prática generalizada adotada para determinar o preço de mercado, permitindo obter o preço de mercado mais fiável. Os intervalos de variação de preços em causa representam os montantes da renda do mercado das terras aráveis que, como os terrenos em causa, são de qualidade média e se situam no condado de Tartu (v. n.
o
50,
supra
). Salvo indicação em contrário, é por conseguinte possível considerar que tais intervalos de variação de preços fornecem as estimativas mais credíveis e adequadas das rendas do mercado dos terrenos em causa, circunstância que a Comissão reconheceu no n.
o
133 da decisão recorrida ao salientar que «o relatório da Uus Maa fornece estimativas plausíveis, embora prudentes, das rendas praticadas no condado de Tartu, no período de 2000‑2014».
Assim, tendo em conta que os intervalos de variação de preços em causa, por um lado, atendem à qualidade média dos terrenos controvertidos e, por outro, já resultam de um balanço, na medida em que se referem a períodos de quatro anos e que, por conseguinte, apenas contêm dados agregados, não ficou provado que o recurso à média aritmética dos referidos intervalos de variação de preços era suscetível de fornecer resultados mais fiáveis e de conduzir a um preço o mais próximo possível do preço de mercado. Pelo contrário, esse recurso é suscetível de conduzir a resultados imprecisos e a uma sobreavaliação significativa do preço do mercado.
Pelas mesmas razões, a margem de erro do relatório da Uus Maa, conforme indicada na página 107 desse relatório e salientada no n.
o
38 da decisão recorrida, segundo a qual a renda real do mercado pode apresentar uma variação de aproximadamente 20 % em relação aos valores indicados no referido relatório, também não era suscetível de fundamentar o recurso a esta média aritmética, o que não foi alegado pela Comissão nem na decisão recorrida nem no decurso da instância. Com efeito, não resulta de qualquer elemento da apreciação relativa à conformidade da renda com o preço de mercado, tal como consta dos n.
os
131 a 140 e 154 a 157 da decisão recorrida, que a Comissão tenha tido em conta esta elevada margem de erro, não obstante a sua amplitude e a sua eventual incidência na apreciação a levar a cabo. Ora, como sustenta a recorrente, não é de excluir que uma renda que, no máximo, esteja 20 % abaixo dos valores mais baixos dos intervalos de variação que figuram no relatório da Uus Maa, também possa constituir um preço de mercado.
O recurso à média aritmética também não permite sanar o problema de os intervalos de variação de preços do relatório da Uus Maa serem particularmente amplos, como alega corretamente a recorrente. Com efeito, a diferença entre os montantes mínimos e máximos de um intervalo de variação de preços corresponde, para o período compreendido entre 2000 e 2004 e para o período compreendido entre 2005 e 2009, respetivamente, a cerca de 67 % e 100 %. No que respeita ao período compreendido entre 2010 e 2014, para o qual o relatório da Uus Maa apresenta diferentes intervalos de variação de preços (v. n.
o
50,
supra
), a diferença corresponde, segundo os intervalos de variação de preços, respetivamente, a cerca de 67 % e 140 %. Daqui resulta que o recurso à média aritmética dos montantes destes intervalos de variação de preços resulta necessariamente em consideráveis imprecisões, ou mesmo numa sobreavaliação significativa do preço de mercado.
É certo que na audiência, referindo‑se ao n.
o
156 da decisão recorrida, a Comissão esclareceu ter recorrido aos dados do Serviço de Estatística da Estónia relativamente ao período compreendido entre 2010 e 2014 de forma a poder ter em conta os amplos intervalos de variação de preços indicados no relatório da Uus Maa, o que ficou registado na ata da audiência. Todavia, além de esse parecer ser o caso apenas no que respeita à quantificação da vantagem económica levada a cabo no referido número, e não no que respeita à constatação da existência de uma vantagem no n.
o
136 da decisão recorrida, no qual as rendas pagas pela recorrente foram comparadas à média dos montantes que constam desses intervalos, a Comissão não tentou sanar o problema dos intervalos de variação de preços particularmente amplos relativamente aos períodos de 2000 a 2004 e de 2005 a 2009.
Daqui resulta que a Comissão não provou que as médias aritméticas dos intervalos de variação de preços indicados no relatório da Uus Maa, nas quais se baseou, eram suscetíveis de determinar o preço o mais próximo possível do preço do mercado, nem levou suficientemente em consideração a margem de erro ou os intervalos variação de preços particularmente amplos deste relatório. Pelo contrário, tendo em conta as considerações que precedem, esta abordagem devia necessariamente conduzir a uma sobreavaliação desse preço.
Em segundo lugar, no que respeita ao contexto existente no momento da celebração do contrato de arrendamento, o relatório da Uus Maa indica, na sua página 101, que, antes da adesão da República da Estónia à União em 2004, «havia poucos contratos de arrendamento que incidissem sobre terras aráveis», «[o] arrendamento de terrenos era pouco comum, sendo rara a celebração de contratos de arrendamento», «[o]s terrenos eram disponibilizados gratuitamente para evitar o seu abandono», e «[o] valor dos terrenos era baixo, as rendas também eram muito baixas e os contratos de arrendamento só eram celebrados com proprietários de terrenos de dimensão relativamente elevada» (v., igualmente, n.
o
31 da decisão recorrida). Como sustenta a recorrente, no âmbito da sua análise, a Comissão não considerou estes elementos.
Ora, tendo em conta o referido contexto existente no momento da celebração do contrato de arrendamento, não é de excluir que, em 2000, uma renda de 0,20 euros/ha, como a prevista no referido contrato (v. n.
o
4,
supra
), estivesse em conformidade com as condições normais do mercado. Isso é tanto mais assim quanto este contrato prossegue, como resulta da página 106 do relatório da Uus Maa e tendo em conta as obrigações contratuais adicionais nele previstas em relação, nomeadamente, à manutenção das terras e à melhoria da qualidade dos solos (v. n.
o
4,
supra
), o objetivo de manter uma utilização das terras conforme à sua finalidade e à preservação da respetiva fertilidade.
Resulta igualmente do relatório da Uus Maa, como avançado no n.
o
31 da decisão recorrida, que, no período compreendido entre 2000 e 2004, durante o qual o contrato de arrendamento foi celebrado (v. n.
o
3,
supra
), os contratos de arrendamento eram redigidos em termos gerais e não previam cláusulas de aumento da renda. Isto indica que, no momento da celebração do referido contrato, um operador privado que atuasse em condições normais de concorrência, cuja conduta figura entre os elementos que a Comissão deve considerar para demonstrar a existência de um auxílio (v., neste sentido, Acórdão de 10 de dezembro de 2020, Comune di Milano/Comissão,
C‑160/19 P
,
EU:C:2020:1012
, n.
o
109 e jurisprudência referida), não teria, perante uma situação semelhante, necessariamente exigido uma cláusula contratual que previsse o aumento automático ou unilateral da renda.
Assim, relativamente ao contrato de arrendamento, a Comissão não verificou, na decisão recorrida, se este contrato previa uma cláusula desse tipo. Também não analisou posteriores alterações ao referido contrato, limitando‑se a referir, no n.
o
27 da decisão recorrida, que a «renda registou três aumentos». Por conseguinte, não demonstrou que, ao abrigo da versão inicial desse contrato e das suas subsequentes alterações, o Estado estónio dispunha da possibilidade de aumentar anualmente a renda, de forma automática ou unilateral, a fim de a adaptar à renda de mercado.
Ora, uma vez que essa possibilidade contratual não existia, a Comissão não se podia limitar a comparar a renda paga pela recorrente no contexto do arrendamento controvertido com o preço de mercado no período compreendido entre 2000 e 2017 na sua totalidade, devendo ao invés apreciar se, no momento da celebração do contrato de arrendamento, ou seja, em 2000 (v. n.
o
3,
supra
) bem como a cada alteração desse contrato, ou seja, em 2005, em 2007 e em 2009 (v. n.
o
5,
supra
), a renda era inferior ao preço que a recorrente teria pago em condições normais de mercado. Daqui resulta que, também por esta razão, a Comissão não se podia limitar a recorrer às médias aritméticas dos montantes incluídos nos intervalos de variação de preços apresentados no relatório da Uus Maa, os quais se referiam a períodos de quatro anos e não permitiam determinar o preço de mercado para um ano específico. Além disso, embora tenha indicado corretamente, nos n.
os
135 e 136 da decisão recorrida, que os aumentos da renda tinham ocorrido, respetivamente, em 14 de janeiro de 2005, 21 de março de 2007 e 12 de maio de 2009, a Comissão não considerou o facto de os referidos aumentos terem retroativamente produzido os seus efeitos, respetivamente em 1 de janeiro de 2005, 1 de janeiro de 2007 e 1 de janeiro de 2009 (v. n.
o
5,
supra
).
Em terceiro lugar, quanto à dimensão e utilização dos terrenos em causa, a Comissão salientou que o contrato de arrendamento não especificava que certas partes dos terrenos não eram adequadas para a prática da agricultura (n.
o
157 da decisão recorrida). Considerou que as terras não aráveis podiam ser utilizadas de outras formas, que era difícil encontrar índices de referência fiáveis para o preço de mercado do arrendamento de terrenos florestais, prados e outras terras, e que, por conseguinte, o número de hectares objeto de pedidos de subvenções agrícolas junto da União, que representava entre 95 % e 97 % dos terrenos em causa no período compreendido entre 2004 e 2018, devia servir de base de cálculo (n.
o
158 da decisão recorrida).
A este respeito, o relatório da Uus Maa contém, por um lado, nas suas páginas 9 e 10, um quadro que resume as alterações ao contrato de arrendamento, incluindo no que se refere à área dos terrenos em causa, e, por outro, nas suas páginas 12 a 99, uma parte relativa à descrição detalhada de cada bem e de cada parcela objeto do contrato de arrendamento, das quais resultam, nomeadamente, a sua área, a sua repartição em função da sua qualidade, o seu uso, as suas características, a sua fertilidade, as restrições e as possibilidades de acesso. Este quadro e esta descrição detalhada destinavam‑se a permitir uma determinação do preço da renda o mais próximo possível do preço de mercado em função da dimensão e especificidades dos terrenos em causa.
Tal permitiu que a recorrente calculasse, no quadro que figura no anexo A.22.12 à petição, a proporção exata das terras aráveis, que, como aquela sustenta corretamente, compreendia uma área de 2833,596 ha, o que corresponde a cerca de 83 % dos terrenos em causa.
Relativamente à restante parte desses terrenos, foi também possível calcular as proporções exatas dos prados naturais, das florestas, dos terrenos residenciais, das quintas, dos terrenos submersos ou de outros terrenos e avaliá‑los à luz das informações do relatório da Uus Maa relativo à evolução do mercado de arrendamento no condado de Tartu. Assim, a Comissão devia ter considerado o facto, descrito na página 101 deste relatório, de que, nos períodos compreendidos entre 2000 e 2004 e entre 2005 e 2009, não tinha sido cobrada nenhuma renda pelas «outras terras», compostas por turfeiras, pólderes e planícies aluviais e de que apenas no período compreendido entre 2010 e 2014 tinha surgido um mercado de arrendamento para essas terras, para as quais a renda era significativamente inferior à dos terrenos aráveis que correspondia a cerca de 10 euros/ha. Deveria igualmente ter considerado que, em 2013, como indicado na página 102 do relatório de apoio aos dados do Serviço de Estatística da Estónia, «regra geral, o preço dos campos cultiváveis [era] mais elevado do que o dos prados permanentes». Além disso, a descrição detalhada dos terrenos em causa no mesmo relatório permitia‑lhe considerar que, relativamente às parcelas pequenas, durante o período compreendido entre 2005 e 2009, eram pagas rendas inferiores (página 101 do relatório em questão).
Em contrapartida, na determinação da dimensão e utilização dos terrenos em causa, a Comissão não teve em conta as informações relevantes resultantes do relatório da Uus Maa, no qual, no entanto, baseou uma grande parte da sua apreciação relativa à conformidade da renda paga pela recorrente no contexto do arrendamento controvertido com o preço de mercado para a totalidade do período compreendido entre 2000 e 2017 (v. n.
os
131 a 136 e 154 a 156 da decisão recorrida; v., igualmente, n.
o
44,
supra
) e ao qual a recorrente fez expressamente referência no decurso do procedimento administrativo para provar que 16,7 % dos terrenos em causa não podiam ser utilizados para fins de produção agrícola (n.
o
84 da decisão recorrida). Tendo em conta a importância do referido relatório na determinação da dimensão e especificidades dos terrenos em causa, a Comissão não estava dispensada de apreciar o valor probatório das referidas informações (v., neste sentido e por analogia, Acórdão de 16 de setembro de 2004, Valmont/Comissão,
T‑274/01
,
EU:T:2004:266
, n.
o
53) e de o considerar no âmbito da sua apreciação. Por conseguinte, ao contrário do que parece ser o seu entendimento, a Comissão não podia recorrer a um preço médio conjunto para todas as parcelas e para as respetivas especificidades. A Comissão também não se podia limitar a recorrer às informações decorrentes das subvenções agrícolas, cujos métodos de cálculo e condições de concessão não especificou. Por conseguinte, na medida em que ignorou as especificidades dos terrenos em causa e o facto de as terras aráveis representarem apenas 83 % desses terrenos, sobreavaliou necessariamente o preço de mercado dos referidos terrenos.
Em quarto lugar, a Comissão baseou‑se nos dados do Serviço de Estatística da Estónia de modo a determinar o preço de mercado no período compreendido entre 2015 e 2017 (v. n.
os
137 a 139 da decisão recorrida), bem como, segundo afirma, no período compreendido entre 2010 e 2014, a fim de corrigir os «amplos intervalos de variação de preços incluídos no relatório da Uus Maa» (v. n.
o
58,
supra
).
A este respeito, há que salientar que, como a própria Comissão admite, os dados do Serviço de Estatística da Estónia não resultam de uma avaliação pericial do preço de arrendamento dos terrenos, sendo ao invés constituídos pelos preços médios das rendas dos terrenos agrícolas, os quais não têm em conta as características específicas dos terrenos em causa (n.
o
133 da decisão recorrida).
Ora, na falta de intervalos de variação de preços, como os fixados no relatório Uus Maa, não é possível, nomeadamente, conhecer o preço de mercado mais baixo e verificar se a renda paga pela recorrente no âmbito do arrendamento controvertido se afasta daquele preço. Também não é possível comparar essa renda com o preço de mercado no condado de Tartu nos anos de 2010 a 2012 e 2017, uma vez que, relativamente a esses anos, só existem dados relativos à Estónia no seu todo (v. n.
o
39 da decisão recorrida). A tal acrescem as imprecisões ligadas ao facto de, para o período compreendido entre 2015 e 2017, a Comissão ter comparado, nos n.
os
137 a 139 da decisão recorrida, a referida renda apenas com os montantes médios da renda dos terrenos agrícolas e das terras aráveis, sem ter em conta o facto de que, como resulta da descrição detalhada do referido relatório (v. n.
os
66 a 69,
supra
), uma parte dos terrenos em causa ser composta por prados, para os quais os dados do Serviço de Estatística da Estónia geralmente apresentam montantes inferiores (v. n.
o
39 da decisão recorrida).
Daqui resulta que a Comissão não provou que os dados do Serviço de Estatística da Estónia em que se baseou permitiam calcular o preço o mais próximo possível do valor de mercado e demonstrar que a recorrente pagou, no âmbito do arrendamento controvertido, uma renda inferior a esse preço durante os períodos compreendidos entre 2010 e 2014 e entre 2015 e 2017.
Mesmo que a Comissão não dispusesse, como parece sustentar, de melhores informações, a mesma não se podia limitar a recorrer aos dados do Serviço de Estatística da Estónia para fundamentar as suas conclusões.
No exercício da sua responsabilidade central e exclusiva de garantir, sob a fiscalização do juiz da União, o respeito pelo artigo 107.
o
TFUE e a aplicação do artigo 108.
o
TFUE, incumbe à Comissão verificar, nomeadamente, se for caso disso, com o apoio de peritos, se uma medida estatal implica uma vantagem que não corresponde às condições normais de mercado (v., neste sentido, Acórdão de 16 de setembro de 2004, Valmont/Comissão,
T‑274/01
,
EU:T:2004:266
, n.
o
72 e jurisprudência referida; de 9 de dezembro de 2015, Grécia e Ellinikos Chrysos/Comissão,
T‑233/11 e T‑262/11
,
EU:T:2015:948
, n.
o
91; e de 16 de março de 2016, Frucona Košice/Comissão,
T‑103/14
,
EU:T:2016:152
, n.
os
164 a 179). Ora, no caso em apreço, a Comissão não recorreu ao apoio de peritos nem solicitou informações adicionais às autoridades estónias relativamente aos períodos em relação aos quais, em seu entender, o relatório da Uus Maa não podia servir de base de comparação exclusiva.
Por outro lado, importa recordar que, tendo em conta a contestação circunstanciada por parte da recorrente e das referidas autoridades, é sobre a Comissão que recai o ónus da prova da existência de um «auxílio de Estado», na aceção do artigo 107.
o
, n.
o
1, TFUE, e, portanto, também o ónus da prova de que o requisito para concessão de uma vantagem aos beneficiários está preenchido (v. Acórdão de 4 de março de 2021, Comissão/Fútbol Club Barcelona,
C‑362/19 P
,
EU:C:2021:169
, n.
o
62 e jurisprudência referida). Todavia, mesmo admitindo que seja confrontada com um Estado‑Membro que, incumprindo o seu dever de colaboração, não lhe forneceu todas as informações que tinha sido intimado a comunicar, a Comissão deve basear as suas decisões em elementos com uma certa fiabilidade e coerência, que forneçam uma base suficiente para concluir que uma empresa beneficiou de uma vantagem constitutiva de um auxílio de Estado e que sejam, portanto, capazes de sustentar as conclusões a que chega. Com efeito, dado que a recuperação do auxílio em causa junto do seu beneficiário visa eliminar a distorção da concorrência causada por determinada vantagem concorrencial e, assim, restabelecer a situação anterior ao pagamento desse auxílio, a Comissão não pode pressupor que uma empresa beneficiou de uma vantagem constitutiva de um auxílio de Estado baseando‑se simplesmente numa presunção negativa, assente na inexistência de informações que permitam levar à conclusão contrária, se não houver outros elementos capazes de demonstrar claramente a existência dessa vantagem (v., neste sentido, Acórdão de 26 de março de 2020, Larko/Comissão,
C‑244/18 P
,
EU:C:2020:238
, n.
os
69 e 70 e jurisprudência referida). Por conseguinte, a Comissão não pode legitimar as imprecisões dos dados do Serviço de Estatística da Estónia com base no simples facto de nem a recorrente nem as autoridades estónias terem provado que os terrenos em causa eram de valor inferior ao dos terrenos agrícolas médios da Estónia.
Em quinto lugar, há que recordar que, durante o procedimento administrativo, as autoridades estónias não só apresentaram o relatório da Uus Maa e os dados do Serviço de Estatística da Estónia, como também apresentaram, por carta de 2 de outubro de 2014, a avaliação da Pindi Kinnisvara que, no entanto, não foi mencionada na decisão recorrida.
Segundo a avaliação da Pindi Kinnisvara, que data de 12 de abril de 2013 e que apenas tem uma página, o valor da renda no condado de Tartu, à data, estava principalmente compreendido entre 30 e 50 euros/ha, para contratos existentes, e entre 50 e 100 euros/ha, para contratos novos ou prorrogados, podendo exceder os 100 euros/ha em zonas bem situadas no plano logístico e num ambiente mais concorrencial. Estes valores estão em concordância com os apresentados no relatório da Uus Maa que fixa, para o período compreendido entre 2010 e 2014, segundo os respetivos intervalos de variação de preços indicados, montantes entre 25 e 60 euros/ha e entre 30 e 50 euros/ha (v. n.
o
50,
supra
), bem como com os dados do Serviço de Estatística da Estónia, segundo os quais o montante médio da renda dos terrenos agrícolas no referido condado era, em 2013, de 50 euros/ha (v. n.
o
39 da decisão recorrida).
Ora, como sustenta corretamente a recorrente, na decisão recorrida, a Comissão não levou em consideração a avaliação da Pindi Kinnisvara. Na contestação, a Comissão afirmou que se tratava de uma «avaliação pericial
ex post
, que não [tinha sido] apresentada à Comissão durante o procedimento administrativo». Na realidade, foi apenas na fase da tréplica que a Comissão reconheceu que a referida avaliação lhe tinha sido apresentada pelas autoridades estónias durante o procedimento administrativo, alegando ao mesmo tempo que não havia que adotar uma posição relativamente a esta mesma avaliação pelo facto de «as autoridades estónias [a terem] considerado retirada e substituída pelo relatório da Uus Maa». Na audiência, em resposta a uma questão oral colocada pelo Tribunal Geral, a Comissão precisou, remetendo para a nota de pé de página n.
o
6 da tréplica, que, em razão da carta das autoridades estónias, de 7 de outubro de 2015, e subsequentes contactos com estas autoridades, considerou que esta avaliação tinha sido retirada. Por conseguinte, no momento da adoção da decisão recorrida, a referida avaliação já não fazia parte do dossiê administrativo. Estas afirmações foram registadas na ata da audiência (v., igualmente, n.
o
32,
supra
).
A este respeito, há que salientar que, por carta de 7 de setembro de 2015, com a referência agri.ddg4.i.2(2015)4096993, a Comissão pediu às autoridades estónias nomeadamente que apresentassem uma avaliação, por perito independente, dos preços de arrendamento de terrenos comparáveis aos terrenos em causa. As referidas autoridades responderam a este pedido, por carta de 7 de outubro de 2015, cuja passagem relevante, tal como reproduzida na nota de rodapé da página n.
o
6 da tréplica, tem a seguinte redação: «sublinha‑se que, a fim de dissipar qualquer dúvida relativa à avaliação pericial, se abriu um concurso, com o número de referência 167431, e, na sequência da adjudicação e execução do contrato, seremos provavelmente capazes de fornecer o relatório pericial solicitado.» Por carta de 16 de dezembro de 2015, a República da Estónia apresentou à Comissão o relatório da Uus Maa. Esta carta inclui o seguinte comentário, tal como reproduzido na nota de rodapé da página n.
o
6 da tréplica: «Através da presente carta, apresentamos a avaliação pericial (que figura em anexo) pedida no n.
o
5 da carta com a referência agri.ddg4.i.2(2015)4096993».
Daqui decorre que nem a carta das autoridades estónias de 7 de outubro de 2015, nem a carta dessas mesmas autoridades de 16 de dezembro de 2015, referem a avaliação da Pindi Kinnisvara, limitando‑se a responder ao pedido da Comissão, de 7 de setembro de 2015, de apresentação de uma avaliação, realizada por um perito independente, das rendas de terrenos comparáveis aos explorados pela recorrente, pedido esse ao qual foi dado cumprimento mediante apresentação do relatório da Uus Maa. Contrariamente ao que alega a Comissão, das cartas mencionadas não é possível deduzir que a avaliação tinha sido retirada por essas autoridades, mas apenas que a mesma foi completada por este relatório.
Por conseguinte, embora a Comissão tenha baseado a sua apreciação no relatório da Uus Maa, pelo facto de a avaliação da Pindi Kinnisvara ter sido pedida pela recorrente, não deixa igualmente de ser verdade que dispunha dessa avaliação no momento da adoção da decisão recorrida. Nestas circunstâncias, a Comissão não estava dispensada de apreciar o valor probatório da avaliação em causa e de, sendo caso disso, a ter em conta no seu exame (v., neste sentido e por analogia, Acórdão de 16 de setembro de 2004, Valmont/Comissão,
T‑274/01
,
EU:T:2004:266
, n.
o
53).
Por outro lado, importa recordar que no interesse de uma boa administração das regras fundamentais do Tratado FUE em matéria de auxílios de Estado, a Comissão é obrigada a conduzir o procedimento de exame das medidas controvertidas de forma diligente e imparcial, a fim de, na adoção da decisão final, dispor dos elementos mais completos e fiáveis que for possível (Acórdãos de 2 de setembro de 2010, Comissão/Scott,
C‑209/07 P
,
EU:C:2010:480
, n.
o
90, e de 26 de março de 2020, Larko/Comissão,
C‑244/18 P
,
EU:C:2020:234
, n.
o
67). Nomeadamente, incumbe‑lhe examinar com cuidado e imparcialidade todos os elementos pertinentes que lhe são submetidos. Tendo em conta este dever de diligência, que, em conformidade com a referida jurisprudência, constitui um pressuposto indispensável para que o juiz da União possa verificar se os elementos de facto e de direito de que depende o exercício do amplo poder de apreciação da Comissão estão reunidos (v., neste sentido, Acórdãos de 21 de novembro de 1991, Technische Universität München,
C‑269/90
,
EU:C:1991:438
, n.
o
14; de 20 de setembro de 2007, Fachvereinigung Mineralfaserindustrie/Comissão,
T‑375/03
, não publicado,
EU:T:2007:293
, n.
o
90; e de 16 de setembro de 2013, ATC e o./Comissão,
T‑333/10
,
EU:T:2013:451
, n.
o
84), no âmbito do seu exame a Comissão não podia ignorar a avaliação da Pindi Kinnisvara, cuja relevância foi recordada no n.
o
78,
supra
.
Atendendo ao acima exposto, há que concluir que, no âmbito da comparação da renda com o preço de mercado e do cálculo da vantagem, a Comissão não teve suficientemente em conta, nomeadamente, os montantes mínimos compreendidos nos intervalos de variação de preços indicados no relatório da Uus Maa e a sua margem de erro, o contexto no momento da celebração do contrato de arrendamento, incluindo a ausência inicial de cláusulas de aumento do valor da renda, as informações contidas nesse relatório relativas à área e à utilização do terreno em causa e as imprecisões dos dados do Serviço de Estatística da Estónia. Além disso, neste quadro, a Comissão errou ao não ter em consideração a avaliação da Pindi Kinnisvara, que lhe foi apresentada pelas autoridades estónias durante o procedimento administrativo.
Por conseguinte, a apreciação da conformidade do montante da renda, por si só, com as condições do mercado (n.
os
132 a 140 da decisão recorrida), bem como a parte da decisão relativa à apreciação da quantificação da vantagem económica respeitante a esse montante e à área dos terrenos em causa (n.
os
154 a 159 da decisão recorrida) padecem de um erro manifesto de apreciação e de uma violação do dever de diligência que incumbia à Comissão.
Quanto à tomada em consideração das obrigações contratuais adicionais
Importa recordar que, além do pagamento da renda, o contrato de arrendamento previa obrigações contratuais adicionais relativas, em primeiro lugar, a investimentos anuais em sistemas de drenagem, em segundo lugar, às despesas de manutenção dos terrenos e de melhoria da qualidade do solo, nomeadamente com a proteção das culturas, a utilização de fertilizantes minerais e orgânicos, a calagem e a manutenção das bermas das estradas, e, em terceiro lugar, ao pagamento de todos os impostos (v. n.
o
4,
supra
; v., igualmente, n.
o
141 da decisão recorrida).
Na decisão recorrida, a Comissão apenas aceitou considerar, a título de rendimento do Estado estónio, metade dos investimentos anuais em sistemas de drenagem e os montantes anuais do imposto fundiário pago pela recorrente (v. n.
os
147 e 165 da decisão recorrida).
Em substância, quanto aos investimentos anuais em sistemas de drenagem, a Comissão considerou, por um lado, que o Estado estónio estava isento de certos custos de manutenção que teria de suportar enquanto proprietário das terras. Por outro lado, tendo em conta a longa duração do contrato de arrendamento, concretamente 25 anos, a recorrente, enquanto utilizadora dos terrenos, teria igualmente beneficiado destes investimentos, que contribuíram para uma utilização mais eficiente dos terrenos e cujo montante médio, de 91163 euros por ano, não era nem legalmente exigido nem imposto pelo Estado (n.
os
143, 144 e 162 da decisão recorrida). No que se refere às despesas de manutenção das terras e melhoria da qualidade dos solos, avaliadas num montante de cerca de 255444 euros, a Comissão concluiu que estas despesas eram do interesse da recorrente enquanto arrendatária (n.
os
145 e 163 da decisão recorrida). Quanto aos impostos, constatou que a recorrente os tinha pago em nome do Estado estónio enquanto proprietário dos terrenos, pelo que este último não teve de suportar quaisquer custos a este respeito (n.
os
146 e 164 da decisão recorrida).
Tendo em conta estas considerações, a Comissão concluiu, no n.
o
147 da decisão recorrida, que, mesmo que a renda fosse acrescida de um valor correspondente a metade dos investimentos em sistemas de drenagem e aos impostos pagos pela recorrente, o rendimento das rendas do Estado estónio continuava a ser inferior ao preço de mercado ao longo de todo o período compreendido entre 2000 e 2017.
Em primeiro lugar, há que constatar que, contrariamente à sua apreciação da conformidade da renda com o preço de mercado (v. n.
os
131 a 136 e 154 a 156 da decisão recorrida; v., igualmente, n.
o
43 a 46,
supra
), a Comissão não baseou a sua apreciação das obrigações contratuais adicionais em nenhuma avaliação pericial externa. Em particular, não referiu nem a avaliação da Pindi Kinnisvara, nem o relatório da Uus Maa, que lhe foram apresentados pelas autoridades estónias durante o procedimento administrativo (v. n.
o
77,
supra
).
Por um lado, no que se refere à avaliação da Pindi Kinnisvara, é aí mencionado que, nos contratos de arrendamento celebrados para disponibilização de terrenos agrícolas, não é prática corrente impor ao arrendatário obrigações no sentido de proceder a investimentos específicos, ainda que tal obrigação contratual adicional possa influenciar o valor da renda líquida numa proporção inversa ao montante da obrigação contratual por área de terreno arrendado.
Por outro lado, no que se refere ao relatório da Uus Maa, é mencionado, na sua página 106, que o seu objetivo passava nomeadamente por «determinar se, nos contratos de arrendamento relativos a terrenos agrícolas, [era] prática corrente impor aos arrendatários obrigações relativas à construção e manutenção de sistemas de melhoramento dos terrenos, bem como obrigações relativas a diferentes medidas de fertilização». Assim, na mesma página, o referido relatório inclui uma avaliação das obrigações adicionais habitualmente aditadas a contratos de locação comparando‑as com as do contrato de arrendamento, avaliação essa cujos resultados são apresentados nos n.
os
34 a 37 da decisão recorrida, sem que a Comissão os tenha levado em consideração na sua apreciação das obrigações adicionais constantes do referido contrato, conforme efetuada nos n.
os
143 a 146 e 161 a 164 da decisão recorrida.
Resulta desta avaliação do relatório da Uus Maa que, no início da década de 2000, os contratos de arrendamento eram na sua maioria rudimentares, redigidos em termos gerais, e não impunham quaisquer obrigações específicas aos arrendatários (v., igualmente, n.
o
34 da decisão recorrida). Posteriormente, essencialmente a partir de 2005, foi aditada aos referidos contratos a obrigação de pagamento do imposto fundiário e restantes impostos incidentes sobre a renda, principalmente a obrigação de pagamento do imposto sobre o rendimento. O melhoramento dos terrenos e a manutenção das bermas eram, nesses contratos, uma obrigação do arrendatário (v., igualmente, n.
o
35 da decisão recorrida). Segundo a referida avaliação, a construção ou substituição dos sistemas de drenagem constitui um investimento nos ativos do proprietário que implica um encargo significativo que acresce ao pagamento da renda. Com o desenvolvimento do arrendamento de terrenos agrícolas, a partir dos anos de 2010 e 2011, começaram a ser aditadas aos contratos em causa cláusulas relativas à utilização recomendada dos terrenos e a práticas agrónomas prudentes (v., igualmente, n.
o
36 da referida decisão).
No que respeita ao contrato de arrendamento, o relatório da Uus Maa salienta que não era prática corrente prever obrigações como as impostas à recorrente, nomeadamente sob forma monetariamente mensurável. Tão pouco era habitual a previsão da duração e do número de hectares do arrendamento controvertido. Deduziu‑se daí que era particularmente importante conservar uma exploração dos terrenos para o fim consignado, bem como preservar a sua fertilidade, tendo simultaneamente sido salientado que determinadas cláusulas do referido contrato restringiam a liberdade da recorrente de escolher as culturas a cultivar (v., igualmente, n.
o
37 da decisão recorrida).
Ora, apesar de, no momento da adoção da decisão recorrida, dispor dos elementos de informação relevantes que resultavam da avaliação da Pindi Kinnisvara e do relatório da Uus Maan e de estes incidirem sobre a determinação do valor das obrigações contratuais adicionais, a Comissão não os teve em consideração. Na medida em que, em conformidade com a jurisprudência referida nos n.
os
82 e 83,
supra
, não estava dispensada de apreciar o valor probatório destas informações e de as examinar de forma diligente e imparcial, é com razão que a recorrente sustenta que a Comissão tomou em consideração as avaliações periciais de forma meramente seletiva.
Em particular, para efeitos do cálculo da vantagem, a Comissão não examinou de forma rigorosa, à luz dos elementos de informação relevantes da avaliação da Pindi Kinnisvara e do relatório da Uus Maa, o valor dos investimentos efetuados pela recorrente e a sua incidência no montante total da renda. Neste contexto, não teve suficientemente em conta, nomeadamente, o investimento em sistemas de drenagem, relativamente aos quais o referido relatório salienta, por um lado, que constituem um investimento nos ativos do proprietário e, por outro, que representam, para o arrendatário, um encargo significativo que acresce ao pagamento da renda (v. n.
o
93,
supra
).
Em segundo lugar, a conclusão, que figura nos n.
os
144 e 162 da decisão recorrida, segundo a qual ao rendimento do Estado devia adicionar‑se metade dos investimentos em sistemas de drenagem, não se baseia em qualquer operação quantificada explícita e verificável, sendo que, ao invés, a mesma parece basear‑se numa estimativa vaga da Comissão. Com efeito, apesar de ter considerado que estes investimentos ultrapassavam as exigências contratuais ou legais (n.
os
143 e 144 da decisão recorrida), a Comissão não indicou qual a parte que era conforme com tais exigências e qual a parte que as ultrapassava. Do mesmo modo, a Comissão não podia ter tido em conta o facto de a recorrente, devido à longa vigência do contrato de arrendamento de 25 anos, também beneficiar dos referidos investimentos (n.
o
144 da decisão recorrida) sem indicar o período de tempo que excedia o período durante o qual tais investimentos podiam ser aceites.
Por conseguinte, a estimativa da Comissão não era adequada para fornecer, com suficiente precisão, o valor das obrigações contratuais adicionais em causa (v., neste sentido e por analogia, Acórdão de 9 de dezembro de 2015, Grécia e Ellinikos Chrysos/Comissão,
T‑233/11 e T‑262/11
,
EU:T:2015:948
, n.
o
131 e jurisprudência referida), e não permitia, por conseguinte, determinar o preço mais próximo possível do valor de mercado, conforme exigido pela jurisprudência referida no n.
o
48,
supra
.
Além disso, o facto de a recorrente ter efetuado investimentos num valor superior ao exigido pelo contrato de arrendamento ou por lei não é, por si só, suscetível de provar que tais investimentos não beneficiaram os ativos do proprietário dos terrenos em causa. Pelo contrário, na medida em que o referido contrato prevê expressamente os montantes mínimos das obrigações contratuais adicionais (v. n.
o
4,
supra
), os investimentos que ultrapassem essas exigências mínimas podem igualmente ser considerados como tendo sido efetuados no interesse do locador, a saber, o Estado estónio.
Em terceiro lugar, no âmbito da sua apreciação relativa à tomada em consideração das obrigações adicionais (n.
os
141 a 147 da decisão recorrida), a Comissão não verificou se um operador privado, agindo em condições normais de concorrência e colocado numa situação o mais semelhante possível à do Estado, teria imposto as obrigações contratuais adicionais em causa. Ora, em conformidade com a jurisprudência referida no n.
o
62,
supra
, incumbia à Comissão, sobre a qual recai o ónus da prova, efetuar esse exame, como foi o caso em processos semelhantes, a saber, os que deram origem aos Acórdãos de 28 de fevereiro de 2012, Land Burgenland/Comissão (
T‑268/08 e T‑281/08
,
EU:T:2012:90
), de 28 de fevereiro de 2012, Grazer Wechselseitige Versicherung/Comissão (
T‑282/08
, não publicado,
EU:T:2012:91
, n.
o
126), e de 22 de maio de 2019, Real Madrid Club de Fútbol/Comissão (
T‑791/16
,
EU:T:2019:346
), nos quais a Comissão examinou se um operador privado teria adotado a conduta do Estado‑Membro em questão.
Uma vez que um operador privado é guiado por perspetivas de rentabilidade a mais longo prazo (v., neste sentido, Acórdãos de 12 de dezembro de 2000, Alitalia/Comissão,
T‑296/97
,
EU:T:2000:289
, n.
o
84, e de 13 de dezembro de 2018, Ryanair e Airport Marketing Services/Comissão,
T‑165/16
,
EU:T:2018:952
, n.
o
249 e jurisprudência referida), e que resulta do relatório da Uus Maa, por um lado, que, no momento da celebração do contrato de arrendamento, os terrenos eram disponibilizados gratuitamente para evitar o seu abandono (v. n.
o
60,
supra
), e, por outro, que o contrato de arrendamento se destinava a conservar uma exploração dos terrenos conforme à sua finalidade e à preservação da sua fertilidade (v. n.
o
94,
supra
), não é de excluir que, como alega a recorrente, esse operador venha a aditar obrigações contratuais adicionais de forma a não ter, ele próprio, de realizar os investimentos necessários, como os investimentos em sistemas de drenagem, manutenção dos terrenos e melhoria da qualidade dos solos, que, além disso, resultam no aumento do valor de um terreno a longo prazo.
Na falta de uma análise destes elementos e de uma comparação da racionalidade económica da conduta do Estado estónio com a de um operador privado em circunstâncias semelhantes, a Comissão não podia razoavelmente considerar, nos n.
os
147 e 165 da decisão recorrida, que à renda a tomar em consideração apenas devia ser somada metade dos investimentos em sistemas de drenagem e dos impostos pagos pela recorrente.
Tendo em conta o que precede, há que concluir que foi erradamente que a Comissão não teve em consideração todos os investimentos em sistemas de drenagem como parte integrante do rendimento das rendas do Estado estónio.
Daqui resulta que, quanto aos momentos relevantes, a saber, em 2000, ano da celebração do contrato de arrendamento, e em 2005, 2007 e 2009, anos nos quais o referido contrato foi alterado no sentido de aumentar o valor da renda (v. n.
o
64,
supra
), incumbia à Comissão apreciar se este rendimento de rendas estava em conformidade com o preço de mercado, nomeadamente tendo em conta as informações pertinentes resultantes do relatório da Uus Maa.
Por conseguinte, a apreciação da tomada em consideração das obrigações adicionais do contrato de arrendamento no montante da renda (n.
os
141 a 147 da decisão recorrida) bem como a parte consagrada à quantificação da vantagem económica respeitante a essas obrigações (n.
os
161 a 164 da decisão recorrida) padecem de erros manifestos de apreciação e de uma violação do dever de diligência que incumbe à Comissão.
Conclusão
Há que concluir que, por um lado, a Comissão violou o seu dever de diligência e, por outro, que, tanto a análise da conformidade do montante da renda, por si só, com as condições do mercado (n.
os
132 a 140 da decisão recorrida) como a apreciação da tomada em consideração das obrigações adicionais no montante da renda (n.
os
141 a 147 da decisão recorrida) padecem de erros manifestos de apreciação que também afetam a apreciação da quantificação da vantagem económica (n.
os
154 a 165 da decisão recorrida).
Por conseguinte, há que julgar procedentes os terceiro e quarto fundamentos formalmente invocados e anular, na íntegra, a decisão recorrida, sem que seja necessário apreciar os outros fundamentos formalmente invocados pela recorrente.
Quanto às despesas
Nos termos do artigo 134.
o
, n.
o
1, do Regulamento de Processo do Tribunal Geral, a parte vencida é condenada nas despesas se a parte vencedora o tiver requerido. Tendo a Comissão sido vencida, há que condená‑la nas despesas, incluindo as relativas ao processo de medidas provisórias, de acordo com o pedido da Comissão.

Pelos fundamentos expostos,
O TRIBUNAL GERAL (Terceira Secção)
decide:

1)
É anulada a Decisão C(2020) 252 final da Comissão, de 24 de janeiro de 2020, relativa ao auxílio estatal SA.39182 (2017/C) (ex 2017/NN) (ex 2014/CP) — Concessão de um auxílio alegadamente ilegal à AS Tartu Agro.

2)
A Comissão Europeia suportará, além das suas próprias despesas, as despesas efetuadas pela Tartu Agro, incluindo as relativas aos processos de medidas provisórias.

Proferido em audiência pública no Luxemburgo, em 13 de julho de 2022.
Índice

Antecedentes do litígio

Quanto à recorrente e ao arrendamento dos terrenos agrícolas

Quanto ao procedimento administrativo na Comissão

Pedidos das partes

Questão de direito

Quanto à conformidade da renda com o preço de mercado

Quanto à tomada em consideração das obrigações contratuais adicionais

Conclusão

Quanto às despesas
(
*1
)	Língua do processo: estónio.