Thông tư số 20/2016/TT-BXD Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội
Số ký hiệu: 20/2016/TT-BXD
Loại văn bản: Thông tư
Cơ quan ban hành: Bộ Xây dựng
Ngày ban hành: 30/06/2016
Ngày có hiệu lực: 15/08/2016
Ngày hết hiệu lực: 01/10/2021
Tình trạng hiệu lực: Hết hiệu lực toàn bộ
Lĩnh vực: Chưa phân loại

THÔNG TƯ

Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội

________________________________

Căn cứ Luật Nhà ở ngày 25 thảng 11 năm 2014;

Căn cứ Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội;

Căn cứ Nghị định số 62/2013/NĐ-CP ngày 25 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng;

Theo đề nghị của Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản;

Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Chương I

QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

Điều 2. Đối tượng áp dụng

Thông tư này áp dụng đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan đến lĩnh vực phát triển và quản lý nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 2 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.

Chương II

TIÊU CHUẨN TỐI THIỂU CỦA NHÀ Ở XÃ HỘI DO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Điều 3. Tiêu chuẩn tối thiểu đối với phòng ở

Mỗi phòng ở của nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua phải đảm bảo chất lượng công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng và các tiêu chuẩn tối thiểu sau đây:

Điều 4. Tiêu chuẩn tối thiểu đối với căn hộ, căn nhà

Mỗi căn hộ, căn nhà xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua phải đảm bảo chất lượng công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng và các tiêu chuẩn tối thiểu sau đây:

Điều 5. Yêu cầu tối thiểu đối với khu đất xây dựng nhà ở xã hội

Chương III

PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ BÁN, GIÁ CHO THUÊ, GIÁ CHO THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI

Điều 6. Nguyên tắc xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội

1. Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án:

a) Giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở bảo đảm nguyên tắc quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều 21 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và là giá của căn hộ hoặc căn nhà đã hoàn thiện về xây dựng;

Việc hạch toán lợi nhuận thu được từ phần kinh doanh thương mại để bù đắp chi phí cho nhà ở xã hội phải nêu rõ phần bù đắp để giảm giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua, phần bù đắp cho quản lý, vận hành nhà ở xã hội và phải được thể hiện rõ trong phương án cân đối tài chính của toàn bộ dự án theo quy định tại điểm d khoản này. Sở Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra việc hạch toán này của chủ đầu tư dự án.

đ) Căn cứ nguyên tắc xác định giá quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này, chủ đầu tư xây dựng giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội do mình đầu tư xây dựng để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án tổ chức thẩm định. Trường hợp chủ đầu tư đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà ở xã hội và đã được kiểm toán về chi phí của dự án theo quy định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể căn cứ vào báo cáo kiểm toán để thẩm định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội của dự án. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao Sở Xây dựng hoặc cơ quan có chức năng thẩm định giá của địa phương thực hiện việc thẩm định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư đề nghị. Cơ quan được giao thẩm định chịu trách nhiệm trước Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về kết quả và thời hạn thực hiện thẩm định.

Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được Hồ sơ hợp lệ đề nghị thẩm định giá của chủ đầu tư, cơ quan được giao thẩm định giá có trách nhiệm tổ chức thẩm định và có văn bản thông báo kết quả thẩm định cho chủ đầu tư, trong đó nêu rõ các nội dung đồng ý và nội dung cần chỉnh sửa (nếu có). Căn cứ văn bản thông báo kết quả thẩm định, chủ đầu tư ban hành giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội của dự án trên nguyên tắc không được cao hơn giá đã được thẩm định.

Nếu quá thời hạn nêu trên mà đơn vị được giao thẩm định giá không có văn bản thông báo kết quả thẩm định thì chủ đầu tư được quyền ban hành giá theo phương án giá đã trình thẩm định và ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội với khách hàng, nhưng trước khi ký hợp đồng chủ đầu tư phải có trách nhiệm gửi bảng giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư ban hành đến Sở Xây dựng địa phương để theo dõi. Khi có văn bản thông báo kết quả thẩm định mà giá thẩm định cao hơn giá do chủ đầu tư đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư không được thu thêm; trường hợp thấp hơn thì chủ đầu tư phải ký lại hợp đồng hoặc điều chỉnh bổ sung phụ lục hợp đồng và phải hoàn trả lại phần chênh lệch cho người mua, thuê, thuê mua nhà ở.

2. Đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua thì hộ gia đình, cá nhân tự xác định giá nhưng không đựợc cao hơn khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội với khách hàng thì hộ gia đình, cá nhân phải gửi bảng giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua đến Sở Xây dựng địa phương để theo dõi.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo cơ quan chức năng tham khảo phương pháp xác định giá quy định tại Điều 7, 8 và 9 Thông tư này và mặt bằng giá thị trường tại địa phương để xây dựng khung giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để ban hành theo thẩm quyền đảm bảo phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.

Điều 7. Phương pháp xác định giá bán nhà ở xã hội

T đ - T dv + L

Gi B = _________________________ x Ki x (1 + GTGT)

Trong đó:

Điều 8. Phương pháp xác định giá cho thuê nhà ở xã hội

V đ + L - T dv B t

Gi T = _________________________ x Ki x (1+ GTGT) + ___________________

12x ∑(S T ixKi) 12 x ∑S T i

Trong đó:

T đ x r x (l+r) n

V đ = _______________________

(l+r) n - 1

+ T đ : là tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích sử dụng nhà ở xã hội để cho thuê (đồng).

+ r : là lãi suất bảo toàn vốn đầu tư (tính theo năm) do người quyết định đầu tư quyết định (%/năm).

+ n : là số năm thu hồi vốn đầu tư của dự án do người quyết định nhưng tối thiểu là 15 năm; đối với nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì thời gian tối thiểu là 20 năm.

3. Trường hợp mức giá cho thuê xác định theo công thức quy định tại khoản 2 Điều này cao hơn hoặc bằng mức giá cho thuê nhà ở thương mại tương đương trên thị trường thì chủ đầu tư phải xác định lại giá cho thuê cho phù hợp với tình hình thực tế, bảo đảm thấp hơn giá cho thuê nhà ở thương mại tương đương trên thị trường.

Điều 9. Phương pháp xác định giá cho thuê mua nhà ở xã hội

Ai x (V đ + L) T dv

Gi™ = { ___________________________ x Ki - ------------------------ } x (1 + GTGT)

12 x ∑(Si™ x Ki) 12 x ∑Si™

Trong đó:

T đ x r x (l+r) n

V đ = ____________________________

(l+r) n - 1

+ T đ : là chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích sử dụng nhà ở xã hội để cho thuê mua (đồng).

+ r : là lãi suất bảo toàn vốn đầu tư (tính theo năm) do người có thẩm quyền quyết định đầu tư quyết định (%/năm).

+ n: thời gian thuê mua theo thỏa thuận giữa người bán và người thuê mua nhưng tối thiểu là 05 năm.

3. Trường hợp mức giá cho thuê mua xác định theo công thức quy định tại khoản 2 Điều này cao hơn hoặc bằng mức giá cho thuê mua nhà ở thương mại tương đương trên thị trường thì chủ đầu tư phải xác định lại giá cho thuê mua cho phù hợp với tình hình thực tế, bảo đảm thấp hơn giá cho thuê mua nhà ở thương mại tương đương trên thị trường.

Chương IV

MẪU GIẮY TỜ CHỨNG MINH ĐỐI TƯỢNG, ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐƯỢC HƯỞNG CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ VÀ MẪU HỢP ĐỒNG MUA BÁN, THUÊ, THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI

Điều 10. Mẫu giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

1. Đối với hộ gia đình, cá nhân mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội:

Đối với trường hợp bán lại nhà ở xã hội đã được mua, thuê mua theo quy định tại khoản 5 Điều 19 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP cho đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thì trong đơn đăng ký mua nhà của người mua lại phải được Sở Xây dựng địa phương xác nhận vào đơn đăng ký mua nhà về việc người đó chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội.

- Đối tượng quy định tại điểm a khoản 1 Điều 22 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP áp dụng theo mẫu số 02 tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư này.

- Đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều 22 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP áp dụng theo mẫu số 03 tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư này.

- Đối tượng quy định tại điểm c khoản 1 Điều 22 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP áp dụng theo mẫu số 04 tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư này.

- Đối tượng quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 22 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP áp dụng theo mẫu số 05 tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư này.

- Đối tượng quy định tại điểm a khoản 3 Điều 22 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP thì việc xác nhận về điều kiện thu nhập thực hiện đồng thời với việc xác nhận đối tượng và thực trạng nhà ở áp dụng theo mẫu số 03 tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư này.

- Đối tượng quy định tại điểm a khoản 3 Điều 22 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP đã nghỉ việc, nghỉ chế độ theo quy định của pháp luật và đối tượng quy định tại điểm b khoản 3 Điều 22 thì tự khai và tự chịu trách nhiệm về mức thu nhập của bản thân theo mẫu số 06 tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư này (không cần phải có xác nhận).

- Đối tượng quy định tại điểm a khoản 3 Điều 22 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP đã được xác nhận về đối tượng và điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành, nhưng chưa có xác nhận về điều kiện thu nhập thì phải xác nhận bổ sung về điều kiện thu nhập theo mẫu số 07 tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư này.

a) Đơn đăng ký vay vốn theo hướng dẫn của ngân hàng cho vay;

b) Mẫu giấy xác nhận về đối tượng, thực trạng nhà ở và điều kiện thu nhập được thực hiện theo quy định tại điểm b và d khoản 1 Điều này.

c) Giấy tờ chứng minh về điều kiện cư trú: Bản sao có chứng thực hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở.

Điều 11. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về nhà ở giao dịch;

c) Giá mua bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Thời hạn giao nhận nhà ở;

e) Bảo hành nhà ở;

g) Quyền và nghĩa vụ của các bên;

h) Cam kết của các bên;

i) Chấm dứt hợp đồng;

k) Các thoả thuận khác;

l) Giải quyết tranh chấp;

m) Hiệu lực của hợp đồng;

Chương V

TỎ CHỨC THỰC HIỆN VÀ ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH

Điều 12. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Điều 13. Trách nhiệm của Sở Xây dựng

Điều 14. Điều khoản chuyển tiếp

Các đối tượng đã đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc đối tượng phải có giấy tờ chứng minh về điều kiện thu nhập theo quy định tại khoản 3 Điều 22 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, nhưng đến ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành mà chưa được ký họp đồng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thì phải bổ sung giấy tờ chứng minh về điều kiện thu nhập theo mẫu số 06 và 07 tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư này.

Điều 15. Hiệu lực thi hành