Varför förekommer lockpriser

Pa Goteborgs bostadsrattsmarknad har man under manga ar observerat bostadsrattsforsaljningar till rekordhoga prisnivaer. Utgangspriserna pa bostadsratter har inte varit med om samma prisutveckling, vilket bidragit till diskussion kring fenomenet lockpriser. Lockpriser innebar att fastighetsmaklare satter utgangspris som vasentligen understiger marknadsvarde. Marknaden verkar succesivt ha anpassat sig till och accepterat stora skillnader mellan utgangspris och slutliga transaktionspriser, trots att systematisk anvandning av sadan prissattning kan innebara att god fastighetsmaklarsed asidosatts. Detta examensarbete syftar till att utreda varfor sa kallade lockpriser kan tankas forekomma och om de ar forekommande pa Goteborgs bostadsrattsmarknad. Vidare undersoks effektiviteten hos denna prissattningsstrategi med hjalp av en regressionsanalys. Vilken inverkan har prissattning, relativt variationer i fastigheters ingaende attribut, pa objektets slutliga transaktionspris? I uppsatsen diskuteras olika definitioner av lockpriser med syftet att forsoka kunna mata forekomsten av lockpriser. Genom att studera Fastighetsmaklarinspektionens granskningar av fastighetsmaklare, anmalda for lockpris, konstateras att en skillnad mellan utgangspris och slutligt transaktionspris bor overstiga 15 % for att lockpris ska anses kunna forekomma. Vidare presenteras teorier kring varfor lockpriser skulle kunna anvandas. Genom att anvanda lockpriser kan fler spekulanter lockas till att besoka ett objekt, och eventuellt deltaga i en hektisk budgivning. Med hjalp av spelteori kan man argumentera for att lockpriser ar ett icke avsiktligt agerande fran fastighetsmaklare. Da det ar svart att samordna en hel bransch kring prissattning kan maklare tvingas satta laga utgangspriser for att inte forlora marknadsandelar. Slutligen presenteras ett forslag som grundar sig i att fastighetsmaklare stravar efter att maximera sitt arvode genom att utnyttja sitt informationsovertag. En trolig hypotes ar att lockpriser anvands i syftet att maximera transaktionspriset. Denna hypotes grundar sig i att ett lagre utgangspris skulle attrahera fler spekulanter. Med hjalp av en regressionsanalys undersoks effektiviteten i att anvanda lockpris som prissattningsstrategi. Denna studie tyder dock pa ett motsatt forhallande, dar ett lagt utgangspris relativt vardet pa ett formedlingsobjekts ingaende attribut, leder till ett lagre transaktionspris. Nasta hypotes ar att lockpriser forekommer till foljd av att fastighetsmaklare stravar efter att maximera sitt arvode. Genom att utnyttja ett informationsovertag gentemot andra aktorer pa bostadsrattsmarknaden, exempelvis da arvode beraknas genom trappa, forsoker fastighetsmaklare maximera sin ersattning. Genom att jamfora observerade prisskillnader med antalet observationer pa olika delmarknader, dras slutsatser om hur prisskillnader paverkas av hur valinformerade aktorer pa respektive delmarknad kan anses vara. Analysen talar for att stora prisskillnader forekommer i storre utstrackning inom marknadssegment med mindre tillganglig information. Objekt i omraden med farre observerbara transaktioner kan bli svarare att vardera, med storre prisskillnad som foljd. Konsumenter med tidigare erfarenhet fran fastighetsformedling ar mer informerade, och mindre utrymme lamnas for fastighetsmaklare att utnyttja sitt informationsovertag. Denna studie talar for att vasentliga skillnader mellan utgangspris och transaktionspris forekommer i storre utstrackning pa delmarknader med samre informerade aktorer. Man kan tanka sig att maklare skulle kunna dra nytta av marknader med mindre tillganglig information. Laga utgangspriser skulle da sattas for att uppna hogre arvoden. En slutsats blir att det framforallt ar fastighetsmaklarna som drar nytta av lockpriser. Saljare far betala hoga arvoden och transaktionspriset blir lagre till foljd av det relativt laga utgangspriset. Trots detta ar saljaren formodligen inte kritisk mot forfarandet, da fastighetsmaklaren kunnat dra nytta av ett informationsovertag, och genom detta dragit ner saljarens prisforvantningar. Detta ar ett tydligt ett exempel pa nar asymmetrisk information bidrar till ineffektivitet pa en marknad. For att utjamna dessa forhallanden pa bostadsrattsmarknaden foreslas tydligare motiveringar fran fastighetsmaklare i samband med vardering av formedlingsobjekt. Dessa skulle kunna granskas i efterhand, vilket hade gjort det varit svarare for fastighetsmaklare att motivera laga utgangspriser gentemot kund. Spekulanter hade enklare kunnat sortera ut vilka objekt som ar relevanta for deras budget och saljare hade i storre utstrackning vetat om prissattningen ar skalig sett till objektets ingaende attribut. Vidare hade marknaden formodligen kunnat fungera battre om mindre informerade aktorer varit mer medvetna om den lagstiftning som finns rorande god fastighetsmaklarsed. Detta hade satt hogre krav pa fastighetsmaklare att pa ett mer omsorgsfullt satt utova sitt yrke, med en effektivare marknad som foljd. Fastighetsmaklarna hade med tydligare krav formodligen sjalva ocksa fatt en tydligare bild av hur Fastighetsmaklarinspektionen ser pa god fastighetsmaklarsed i praktiken. De hade med hjalp av detta behovt kanna mindre oro over eventuella anmalningar. (Less)