Habitatge, localització residencial i contraurbanització: una anàlisi des de la teoria econòmica

La tesi aproxima les analisis en economia de l'habitatge amb els mons de l'economia regional i urbana i preten bastir a la comunitat cientifica de nous instruments d'analisi economica del be habitatge i del funcionament del mercat residencial en un context de moviments centrifugs de la poblacio i de l'activitat economica, des de les grans ciutats cap a assentaments urbans periferics (contraurbanitzacio). Defensem la tesi que la contraurbanitzacio continuara i s'accentuara a mesura que la "nova economia" i "la nova dinamica economica global", ambdues lligades a les noves tecnologies i a l'us d'internet, es consolidin i generalitzin, ates que afebleixen les economies d'aglomeracio. Tanmateix, aquest nou paradigma que plantegem, ens porta a discutir la tesi segons la qual les grans aglomeracions urbanes siguin els unics centres economics rellevants. En un entorn de gran terciaritzacio de la societat i dins aquesta nova "era de la informacio", s'accentua un canvi en l'estil de vida dels individus i en les estructures dels mercats residencial i laboral, ates que els costos de transport i accessibilitat tendeixen a reduir-se significativament, mentre que la motoritzacio de la poblacio, les noves telecomunicacions i la progressiva implantacio de les noves formes de treball permeten habitar la distancia. Aixi, es pot predir un suavitzament progressiu del nivell jerarquic dels sistemes urbans, com consequencia de l'aparicio d'aquests nous elements antijerarquics en els nous processos economics i territorials, accentuant la diversificacio espacial del sistema productiu i residencial tot implicant un proces de reasignacio de recursos en l'espai a traves de processos d'arbitratge.En aquest marc el preu del sol i habitatge, i en concret la consideracio de l'individu vers mes espai residencial a menor preu i menys diseconomies de congestio, es constitueix com la forca centrifuga rellevant que origina el concepte de "ciutat difusa" o "ciutat regio" en termes funcionals. Els actors del fenomen de contraurbanitzacio per tant, a banda de les empreses, son individus que no troben la relacio preu-qualitat de l'habitatge desitjada dins una aglomeracio urbana en les primeres etapes del cicle vital i per aquells que en una etapa posterior, basicament en periodes d'estabilitat economica i de formacio familiar, tenen el desig de millora i d'ajust de preferencies residencials i opten per la reposicio residencial.D'altra banda atenent els plantejaments abans esmentats l'analisi teorica que plantegem tambe fa una analisi del proces d'arbitratge en el mercat residencial que reassigna la poblacio seguint criteris de maximitzacio d'utilitat, tot considerant que accions estatals, com la recent liberalitzacio del mercat del sol o l'establiment de determinades infraestructures de comunicacions, poden accentuar aquesta reasignacio de recursos en l'espai de manera que proposem que els criteris d'avaluacio de projectes publics tinguin en compte el principi de neutralitat i compensacio espacial.Alhora, hem considerat el paper dels costos de transport i d'accessibilitat entre les localitzacions residencial i laboral, lligant els enfocaments de l'economia urbana derivada d'Alonso (amb T(x) com costos intraurbans) amb els de la nova geografia economica de Krugman (amb "tau" com costos interurbans). La irrupcio de les innovacions tecnologiques en telecomunicacions, el teletreball, internet, la digitalitzacio, en aquests models i en un marc de globalitzacio equival a una tendencia dels costos (T(x) i "tau") a reduir-se significativamente implicant una reduccio dels beneficis d'aglomeracio. Les consequencies que se'n deriven son un proces d'arbitratge entre els diferents submercats residencials d'una area urbana funcional incidint en la difusio de la urbanitzacio i propiciant una tendencia cap a la convergencia en preus de l'habitatge dins aquesta.Empiricament hem considerat l'area funcional de Barcelona com el concepte de ciutat a tenir en compte en termes de ser un unic mercat residencial,perque la xarxa urbana de municipis que el configuren son substitutius imperfectes entre ells, en termes de localitzacio residencial de l'individu. En concret, l'area funcional que plantegem la configuren els municipis de la Regio Metropolitana de Barcelona (RMB) i d'altres fora d'aquesta, com ara Manresa, Igualada i Vic, pero que hi tenen una accessibilitat, rapida i facil.Hem optat per un estudi empiric indicatiu de la revelacio de preferencies a partir de l'observacio de les eleccions dels individus en relacio a les variables del mercat residencial que els individus tenen en compte quan opten per una localitzacio residencial diferent a la laboral, entenent que si ambdues localitzacions son diferents i l'individu no opta per mudar-se prop de la localitzacio laboral es per que revela preferida la localitzacio residencial. En aquest sentit, observant les eleccions residencials esmentades podem estimar les preferencies subjacents en que es basen i que han generat tals eleccions.Els resultats de l'analisi han estat coherents amb el marc teoric plantejat en el treball. Aixi, eIs resultats de l'estimacio demostren que el sol mes proper al "central business district" (CBD), que representa Barcelona i municipis continus de l'AMB, es el que te associats menors temps de desplacament, essent preferit en igualtat de condicions, i per tant, es el mes demandat i el mes car. Alhora, la gran aglomeracio de l'activitat economica en aquest nucli implica una competencia entre eIs diversos usos del sol (comercial, oficines o habitatge) que incrementa el seu preu, implicant la dispersio residencial cap a la periferia residencial substitutiva. Relacionat amb els dos arguments esmentats el model demostra la seguent relacio: El sol i per tant l'habitatge, es mes car a les zones de major activitat economica; un determinat espai esta formada per submercats residencials definits per arees urbanes funcionals amb unes caracteristiques propies dins la jerarquia de xarxes urbanes i amb unes fronteres que es van difuminant progressivament a mesura que ens allunyem del CBD.