controllo in sede di progetto dei rischi legati alla gestione degli edifici

L’articolo propone un apparato di strumenti e metodi per valutare, in fase di progetto, i rischi relativi ai principali obiettivi di gestione degli edifici. A questo scopo viene presentato uno strumento per relazionare i requisiti tecnologici di ciascuno elemento tecnico agli interventi di manutenzione pertinenti. Poi viene introdotto un metodo per stimare i rischi relativi ai requisiti ambientali attraverso simulazioni con il metodo Monte Carlo. Il processo di gestione del rischio introdotto vuole supportare sia i progettisti che i promotori nel prevedere gli esiti di processi lunghi, non standardizzati, e dipendenti da molte variabili – come il processo edilizio – e quindi nel valutare l’attitudine delle proposte progettuali a soddisfare nel tempo un quadro di obiettivi di gestione. Parole chiave: Gestione del rischio, Manutenzione, Incertezza, Progetto d’architettura, Gestione degli immobili La fase d’uso e gestione degli immobili è spesso caratterizzata da una serie di problemi la cui origine è da ricercare nel momento della concezione del progetto. Questi problemi si traducono sovente in caduta di prestazioni e conseguente disagio dell’abitare dovuti a degradi accelerati ed elevati costi di gestione1. Le difficoltà di manutenzione dell’ambiente costruito di più recente realizzazione stanno portando ad una sempre maggiore attenzione sul tema del progettare per la gestione. Gli edifici sono oggetti progettati per soddisfare un quadro di esigenze nel corso di decenni e le loro prestazioni durante l’intera fase d’uso e gestione sono largamente determinate a monte, nelle sedi di brief e di progetto (Ciribini, 1979). Il resto della vita utile degli immobili è poi un lungo lasso di tempo nel quale appaiono i risultati inerziali delle decisioni iniziali. Per questo motivo è particolarmente cruciale gestire, proprio nella fase di progetto, i rischi legati all’adeguatezza di un edificio a soddisfare nel tempo le esigenze dei promotori e degli utenti. La difficoltà nel valutare, in sede di progetto, la propensione di un immobile a mantenere un adeguato livello prestazionale nel tempo è dovuta al fatto che questa attitudine dipende in larga misura da due aspetti poco noti nella pratica corrente del progetto di architettura: la quantità di interventi di cui necessiteranno gli elementi tecnici e il loro livello di manutenibilità. Infatti, tanto più un edificio è caratterizzato da un grado di manutenibilità adeguata per effettuare la dovuta manutenzione, tanto minore è l’incertezza sulle sue prestazioni nel tempo (Molinari, 2002). La mancanza diffusa di consapevolezza dei progettisti rispetto all’adeguatezza della manutenibilità delle loro soluzioni porta come conseguenza al fatto che le condizioni di un edificio nel lungo periodo sono un risultato non logicamente deducibile dalle informazioni disponibili (De Finetti, 2006) nella fase iniziale del processo. In altri termini, la propensione di edifici a soddisfare nel tempo una serie di obiettivi dichiarati è fortemente incerta nel momento in cui vengono prese le decisioni. La nozione d’incertezza indica, per definizione, quegli eventi che sono impossibili o difficili da prevedere (Gigerenzer, 2003), e può essere distinta in due tipi: l’incertezza aleatoria – che dipende dalle caratteristiche del sistema e può generalmente derivare da variazioni casuali, fluttuazioni e da fenomeni stocastici occasionali, e l’incertezza epistemica – che dipende, invece, da difetti di conoscenza e percezione dell’analista (Zio, 2012). A differenza dell’incertezza aleatoria, quella epistemica può essere non solo stimata, ma anche trattata e ridotta (De Finetti, 1990). L’incertezza epistemica è spesso trattata con metodi statistici. Infatti, quando non è possibile, o non è conveniente, dedurre i risultati attesi da un processo date tutte le condizioni di partenza, una soluzione ragionevole è quella di assumere le frequenze degli esiti registrati in passato come probabilità degli esiti di altri processi