Análisis de ejemplo sobre un proyecto de construcción y explotación de un hotel, con opción de cierre temporal

Analyze the performance study presented in the book Real Options and Asset Valuation (p. 206), which describes how the implementation of the Temporary Closure Option in a project to build and operate a Hotel, it increases the value of the project . 7 PALABRAS CLAVES O DESCRIPTORES Opciones Reales, Opcion de cierre temporal, Modelo Binomial, Volatilidad, Flujo de caja libre (FCL), Valor presente neto (VPN), Riesgo 8 SECTOR ECONOMICO AL QUE PERTENECE EL PROYECTO Sector Financiero 9 TIPO DE INVESTIGACION Investigacion aplicada a los conceptos planteados por loas autores del libro estudiado 10 OBJETIVO GENERAL A traves de la lectura del libro Opciones Reales y Valoracion de Activos, analizar la aplicacion de la definicion de Opcion de Cierre Temporal en el ejemplo planteado por los autores para la construccion y explotacion de un Hotel. 11 OBJETIVOS ESPECIFICOS Efectuar un resumen sobre los aspectos teoricos relacionados con Opciones Reales A traves del entendimiento del ejercicio seleccionado, validar de que forma se aplican los conceptos teoricos en la consideracion de opciones de cierre temporal Entender las variables consieradas en la construccion del arbol binomial Establecer las ventajas en la aplicacion de la opcion de cierre temporal 12 FUENTES BIBLIOGRAFICAS Mascarenas, J., Lamothe P. Lopez L. F. y W. de Luna (2004) Opciones Reales y Valoracion de Activos. Madrid. Prentice Hall. 2004 13 RESUMEN O CONTENIDO El presente trabajo, analisa el tema de las opciones reales,desarrollando un analisis de un ejemplo de un hotel que presenta cierre temporal utilisando la metodologia aplicada a la evaluacion de proyectos como complemento del tradicional analisis costo-beneficio en casos donde la incertidumbre y la flexibilidad son importantes. Para el desarrollo de este analisis se realizo una revision de la literatura, y de los analisis conceptuales de varios autores, los cuales exponen que para analizar un proyecto de inversion bajo la optica del criterio de valoracion VAN se realizan una serie de supuestos que afectan el resultado obtenido, como lo son los flujos de caja, la tasa de descuento, la necesidad de proyectar los precios esperados a lo largo de el horizonte temporal del proyecto. En la practica, existe una opcion de cierre temporal cada ano y hasta la liquidacion total del negocio, la opcion de tipo bermuda han de ser valoradas por metodos numericos mas complejos. Nuestro ejemplo no recoge los efectos de posibles costos de cierre /reduce el valor de la opcion) ni de reapertura (con e mismo efecto), sin embargo no es dificil implementar los mismos en el arbol binomial 14 METODOLOGIA La metodologia utilizada fue la lectura del libro seleccionado junto con el asesor del trabajo, con el fin de adquirir los conocimientos requeridos para el entendimiento del ejercicio seleccionado y el soporte para las conclusiones expuesta 15 CONCLUSIONES El beneficio obtenido en el cierre temporal, es el poder tener un manejo sobre los costos variables, los cuales en algunos casos son altos y no necesariamente proporcionales con los ingresos, de esta manera es posible que se disminuyan las perdidas o se aumente el valor de la empresa. Dentro de la evaluacion de una opcion de cierre temporal en negocios de nuevos mercados o sujetos a altas incertidumbres, se debe tener maximo cuidado en la determinacion de las variables que determinan el valor de las opciones con el fin de evitar perdidas no esperadas o significativas. La solucion del modelo general para la valoracion de un proyecto de construccion y explotacion del Hotel del Rio se hace a traves de un conjunto de ecuaciones que relaciona los costos fijos y variables, que determinan que con un cierre temporal durante los tres primeros anos del proyecto, el costo del activo subyacente aumenta y tambien demuestra que este proyecto es muy sensible, no solo el nivel de ocupacion, sino tambien a la proporcion que existen entre los diferentes tipos de costos. El ejemplo ha sido expuesto utilizando metodos tradicionales de descuento, puesto que se trata de un activo cuyos flujos de caja son volatiles, y que dependen del nivel de ocupacion del Hotel en donde los inversores pueden reaccionar ante condiciones adversas que puedan producirse al hacer un cierre temporal. Para el caso el hotel del Rio se observa que los costos variables minimos corresponden al 90%, lo cual significa que al cerrar el hotel estos costos no se asumen y permiten que una vez los niveles de ingresos del Hotel sean inferiores a los costos variables, se pueda tomar la decision de un cierre temporal en cualquier momento, en donde solo se incurra en los costos fijos. En el analisis de los costos variables, se observa, que por ejemplo, los gastos de personal y de alojamiento tienen un gran peso dentro de la estructura de costos, y que la parte variable corresponde al 50%. Para el caso de gastos de personal sera conveniente aplicar opciones reales no financieras, ya que el manejo del recurso humano debe ser de manera adecuada y estrategica, para que en el momento de la reapertura el funcionamiento normal del Hotel no se vea afectado por este concepto. En el ejemplo tambien se observa que el valor del activo sin deuda es de 21,923 millones de euros, esto significa que el activo disminuye considerablemente en un 6,58%, ya que el escudo fiscal aporta un 6,17% al valor del activo, esta situacion depende de las tasas impositivas y de la seguridad que pueda tener un inversionista sobre las medidas tributarias que adopta determinado pais y los lineamientos que tenga dicho pais para proteger la inversion extranjera desde este punto de vista, ya que en el ejemplo expuesto la tasa impositiva es del 35% y una disminucion o incremento afectaria el escudo fiscal de la deuda. Del analisis de la tasa interna de retorno (TIR) se observa del proyecto 7,23% y el WACC durante todo el proyecto oscila entre el 6,64% y el 7,48%; lo cual significa que el indicador se encuentra muy cercano al costo de capital. De acuerdo con lo manifestado por los autores, la opcion de cierre temporal debe ser considerada cuando el valor del activo subyacente (s) es alto, o se den estructuras de costos especiales, como es el caso de los Hoteles. El analisis del ejemplo tiene algunas limitaciones, ya que no identifica las variables consideradas para simular la volatilidad, la cual esta expresada y supuesta en un 55% y cualquier suposicion puede cambiar los resultados del ejercicio. 16 RECOMENDACIONES Aunque es un campo opcional, se deben incluir si el proyecto lo amerita. * CODIGO DE LA BIBLIOTECA No aplica para usted. Coordinador Comite de Investigacion UNIVERSIDAD DE LA SABANA INSTITUTO DE POSTGRADOS RESUMEN ANALITICO DE INVESTIGACION ORIENTACIONES PARA SU ELABORACION: El Resumen Analitico de Investigacion (RAI) debe ser elaborado en Excel segun el siguiente formato registrando la informacion exigida de acuerdo la descripcion de cada variable. Debe ser revisado por el asesor(a) del proyecto. EL RAI se presenta (quema) en el mismo CD-Room del proyecto como un segundo archivo denominado: " RAI " CRISANTO QUIROGA OTALORA