Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I – Na comarca do Porto, AA, que chamou à demanda como seus associados os também arrendatários N.....& F....., Ldª e BB e mulher CC, veio exercer o direito de preferência contra:

- DD e mulher EE;

- P..., Unipessoal, Ldª; e

- FF e mulher GG,

relativamente à aquisição, por parte da Ré sociedade aos 1ºs RR, de um imóvel do qual é arrendatária dos 2º e 3º andares, uma vez que o respectivo projecto de venda lhe não foi comunicado nos termos legais.

Apresentados pelas respectivas partes os articulados processualmente admissíveis, no despacho saneador foi julgado extinto por caducidade, excepção peremptória que havia sido invocada pelos RR, o accionado direito de preferência, com a consequente absolvição daqueles dos pedidos contra os mesmos formulados, com fundamento, para tal, na falta do depósito, por parte da A, do preço devido, decisão esta que foi objecto de integral confirmação pela Relação do Porto, na apelação por aquela interposta.

Inconformada, a A veio pedir revista da decisão da Relação, tendo requerido, nas conclusões apresentadas na sua minuta, que seja declarado que se não verificou a transmissão da propriedade do imóvel, que o preço declarado é simulado, sendo o preço devido pela compra e venda do prédio o efectivamente pago de € 14.045,00.

Contra alegando, os RR pronunciaram-se pela confirmação do acórdão impugnado.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

II – De relevante para a apreciação do objecto do recurso que vem interposto, há a considerar a seguinte matéria de facto:

“A) - A A é, desde o dia 01 de Setembro de 1989, ininterruptamente, arrendatária dos segundo e terceiro andares do prédio sito na rua ........, nos 115, 117 e 119 da cidade do Porto, composto por casa com quatro pavimentos, tendo o mesmo o rés-do-chão amplo, três divisões no primeiro andar, três divisões no segundo andar e quatro divisões no terceiro andar (águas furtadas) e quintal afecto à habitação, inscrito desde 1937 na matriz predial urbana da freguesia da Sé, concelho do Porto, sob o artigo 99º, com o valor patrimonial actual de € 64.811,13 (sessenta e quatro mil, oitocentos e onze euros e treze cêntimos), encontrando-se descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º 382, da referida freguesia, onde se encontra inscrito a favor de DD, pela inscrição...................– apresentação 11, de 30 de Novembro de 2004 (vide os documentos 1, 2, 3, a fls. 66 a 74 e 4 e 5, a fls. 75 a 81 dos autos).

G) - A partir de 08 de Fevereiro de 2007, a A passou a proceder ao depósito das rendas no prazo legal, em conta aberta em nome do R DD(vide os documentos 8, 9 e 10, a fls. 85 a 87 dos autos).

P) - Por carta datada de 26 de Fevereiro de 2007, subscrita pelo R. FF, enquanto único sócio e legal representante da Ré P..., foi comunicado à Autora a aquisição pela sua representada do referido imóvel, carta essa que é do seguinte teor:

“(…) Comunicação de venda de imóvel de que é arrendatária

(…)

Por escritura lavrada no passado dia 22 de Fevereiro de 2007 cuja cópia se anexa, foi transmitida a propriedade do imóvel onde V. Ex.ª é arrendatária a favor de ‘P..., Unipessoal, Lda.’, NIF 000000000, com sede na rua ............, 128, 10º-Esq., freguesia de Santo I........., concelho do Porto.

Tal facto em nada altera o contrato de V. Ex.ª.

Relativamente ao processamento das rendas, estas deverão ser:

Depositadas na conta 00000000000 do ‘Banco Santander’ com indicação do nome do depositante ou

Efectuada transferência, através do NIB 00000000000000, com indicação de quem ordena a transferência.

Posteriormente será enviado por correio o respectivo recibo de quitação” (vide os documentos 16, 17 e 18, a fls. 101 a 110 dos autos).

Q) - Nos termos da escritura de compra e venda referida em P) consta que o primeiro Réu DD, casado com EE, sob o regime de separação de bens, vende à 2ª Ré ‘P..., Unipessoal, Lda.’, representada pelo seu único sócio e gerente FF, casado com GG, 3.os Réus, os seguintes prédios:

“Pelo preço de € 320.038,80, o prédio urbano, composto de casa de três subsolos, rés-do-chão, três andares e pátio, sito na Rua ......., n.os 159 a 163, freguesia de Santo Ildefonso, desta cidade, descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º 809, da freguesia de Santo Ildefonso, registado a favor do vendedor pela inscrição G, apresentação dois de 29 de Agosto de 1997 e inscrito na matriz sob o artigo 5730º, com o valor patrimonial tributário de 163.994,48 euros”; e

“Pelo preço de € 125.000,00, o prédio urbano, composto de casa de rés - do - -chão e três andares, com quintal, sito na .........................117 e 119, freguesia da Sé, desta cidade, descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o n.º 382, da freguesia da Sé, registado a favor do vendedor pela inscrição G, apresentação onze de 30 de Novembro de 2004 e inscrito na matriz sob o artigo 99º, com o valor patrimonial tributário de 46.811,13 euros”; (…)

Somando assim ambas as vendas, o “…preço global de quatrocentos e quarenta e cinco mil e trinta e oito euros e oitenta cêntimos…”.

R) Mais constando em tal escritura:

Que os “…imóveis (…) não constituem casa de morada de família”;

Que o R. DD já recebeu da R. ‘P...’ “a quantia de cinquenta mil euros…”;

Que “…os restantes trezentos e noventa e cinco mil e trinta e oito euros e oitenta cêntimos…” devem ser pagos pela Ré ‘P...’ “da seguinte forma”:

“a) - em cento e oitenta prestações mensais, iguais e sucessivas, de dois mil cento e noventa e quatro euros, sessenta seis cêntimos, vencendo-se a primeira em quinze de Março de dois mil e sete e as restantes cento e setenta e nove no mesmo dia dos meses subsequentes”;

“b) - no ano de 2008 e seguintes, ao valor das prestações acrescerão juros. No ano de 2008 os juros serão calculados aplicando-se ao valor da prestação mensal o factor de actualização das rendas para o ano de 2008, publicado por portaria anual, e no ano de 2009 e seguintes os juros serão calculados aplicando-se ao valor da prestação mensal o somatório dos factores de actualização das rendas publicadas para o ano de 2008 e seguintes. Os juros serão pagos mensalmente juntamente com o valor da prestação mensal”.

“Que a venda é efectuada com reserva de propriedade a favor do vendedor até integral pagamento do preço”;

Que a “…compradora pode, querendo, antecipar, total ou parcialmente, e sem qualquer penalização, o pagamento do preço, para um ou ambos os prédios, reduzindo-se naquele caso, proporcionalmente, o valor da prestação mensal, fixando --se, apenas para este efeito, que o valor da prestação mensal referente ao prédio da rua ....... é de € 1.580,00 e ao da rua das Flores é de € 614,66, devendo a compradora avisar o vendedor de que realizará a antecipação do pagamento, enviando uma carta registada para o seu domicílio, expedida com oito dias de antecedência”;

Que o “…vendedor emitirá à compradora recibo de todos os valores que receber em virtude deste contrato, no prazo de dez dias úteis”;

Que o “…vendedor aceita que a compradora receba e faça suas as rendas dos prédios, quer as dos contratos de arrendamento existentes, quer as dos que vierem a ser celebrados pela compradora”;

Que o 1º R, enquanto “…vendedor, autoriza a compradora a realizar nos prédios todas as obras de conservação, beneficiação ou inovação que entender convenientes, bem como constituí-los em propriedade horizontal, sendo todas as despesas suportadas pela compradora”;

“…que os prédios adquiridos se destinam a revenda”;

Que o negócio “não foi objecto de intervenção de mediador imobiliário”;

“Que, para garantia da quantia de € 50.000,00, que é parte do preço em dívida atrás referido, em nome da sua representada, constitui hipoteca a favor do primeiro outorgante sobre a fracção autónoma designada pela letra E, destinada a habitação, tipo T-seis, no segundo andar direito, com entrada pelo n.º ..... da Rua da ........, com varandas e parcela de terreno no logradouro e entrada pelo número 614 da Rua ..............., inscrita na matriz sob o artigo 11.006-E”;

“Que a referida fracção faz parte do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua da ........, n.os 604 a 614, da freguesia de Cedofeita, concelho do Porto, descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial do Porto sob o número 577, freguesia de Cedofeita, afecto ao regime da propriedade horizontal pela inscrição F-um”;

“Que a mencionada fracção encontra-se inscrita a favor da sociedade representada pelo segundo outorgante pela inscrição G-seis”.

U) Na sequência da carta referida em P) e até Agosto de 2007, a A entregou à Ré ‘P...’ a importância de 1.100,00 (mil e cem euros), tendo informado, preliminar e expressamente, que não renunciava ou prescindia da sua restituição na sequência desta acção (vide os documentos 24, 26, 27, 28, 29, 30, 31 e 32, juntos a fls. 125 e 127 a 140 dos autos).

X) Entre o dia 8 de Fevereiro de 2007 e Agosto de 2007 – com referência aos meses de Março a Agosto – a A depositou na conta referida em G) a quantia de € 1.320,00 (mil, trezentos vinte euros), sob a reserva de não prescindir dos direitos que exerce nesta acção (vide os docs. 35, 36, 37, 38, 39 e 40, juntos a fls. 146 a 151 dos autos).

Z) A presente acção foi instaurada em 06 de Agosto de 2007 e em 17 de Agosto de 2007 a A procedeu ao depósito da quantia de € 33.097,96 (trinta e três mil e noventa e sete euros noventa e seis cêntimos) para efeitos do artigo 1410.º, n.º 1 do Código Civil (vide fls. 156 a 158), do que deu conhecimento aos autos através de correio registado em 3 de Setembro de 2007 (vide fls. 159).

“

III – Como foi já antecedentemente referido, as instâncias sustentaram o decidido, quanto à improcedência dos pedidos que a A formulou em juízo, no facto de se encontrar extinto por caducidade o direito de preferência que aquela pretendia ver judicialmente reconhecido, e no qual se fundavam os aludidos pedidos, em virtude da mesma não ter procedido ao depósito do preço devido, a tal contrapondo a recorrente que se verifica uma errada interpretação e aplicação da lei no que respeita à determinação daquele indicado preço, uma vez que, pela escritura pública lavrada, a Ré sociedade entregou ao alienante apenas a quantia de € 14.045,00 por conta da aquisição do prédio, montante que a recorrente depositou, sendo simulado o preço declarado naquela escritura para a aquisição do mesmo.

Convirá, porém e desde já esclarecer, que, no respeita à invocada simulação do preço, tal pedido não foi objecto de dedução no articulado inicial – fls. 29/31 -, pelo que, nos termos dos arts. 660º, n.º 2, 713º, n.º 2 e 726º do CPC, o seu conhecimento por parte deste Supremo Tribunal, independentemente de quaisquer outras razões que pudessem ser trazidas à colação, mostra-se desde logo precludido.

Encontrando-se aceite, por parte dos RR, a qualidade da A de arrendatária de um dos imóveis objecto da alienação a que se reporta a escritura de fls. 102/109, outorgada a 22/02/2007, àquela assiste o direito de preferência na alienação do referido imóvel, sendo aplicável ao exercício de tal direito o estatuído nos arts. 416º a 418º e 1410º do CC – art. 1091º, n.ºs 1, al. a) e 4 da mesma codificação, na redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 6/2006, de 27/02, aqui e ora aplicável por força do disposto no art. 59º, n.º 1 deste último diploma.

Assim, e em conformidade com o consignado no n.º 1 do citado art. 1410º da codificação substantiva civil, constitui um dos requisitos substantivos para o exercício, por parte do arrendatário, do direito de preferência que lhe é legalmente conferido, o depósito, nos 15 dias subsequentes à propositura da acção, do preço devido.

Cumpre, portanto, perante a apontada divergência entre as instâncias e a recorrente, relativamente ao âmbito de abrangência da expressão preço devido, para aquelas como correspondendo ao preço da alienação, e, no que respeita à A ao preço, ainda que parcial, que foi pago pelo adquirente do bem, proceder à dilucidação do conteúdo da mesma.

Ora, a norma onde a referida locução no momento presente se insere, teve por fonte o art. 1566º, § 1º do Código Civil de Seabra, na redacção a este conferida pelo Decreto n.º 19.126, de 16/12/1930, no qual se dispunha, que o preço a depositar seria aquele, que, segundo as condições do contrato, se encontrasse pago ou vencido, de tal se extraindo, portanto, que, no caso do preço respeitante à alienação não ter sido objecto de integral pagamento por parte do comprador/terceiro, o titular do direito de preferência apenas se encontrava obrigado a proceder ao depósito da parte do numerário já satisfeita, estatuição essa, porém, que se não mostra inserida no conteúdo do actual art. 1410º do CC.

Temos, pois, que, perante a literalidade constante deste último normativo, se terá de concluir que a intenção do legislador, ao empregar a expressão preço devido, em contraponto à dualidade preço pago/preço vencido, anteriormente consagrada, teve por objectivo alterar o antecedentemente estatuído, reportando, assim, tal preço ao numerário correspondente ao acordado para a alienação do bem que é objecto do direito de preferência.

Tal interpretação é, aliás, aquela que mais se adequa ao princípio vertido no art. 9º, n.º 1 do CC, já que, se na situação similar em que se verifique a venda de vários bens por um preço global foi expressamente indicado, por via legislativa, o procedimento específico a observar relativamente ao accionamento, pelo preferente, do direito de que é titular, quando o mesmo se circunscreva, apenas, a um dos bens alienados – art. 417º, n.º 1 do CC -, seria de todo em todo irrazoável, que, pretendendo o legislador a manutenção de um regime análogo ao antecedentemente vigente, relativamente à diferenciação dos valores do preço a depositar, omitisse a sua consagração pela via legislativa.

E, se é certo que, alguma doutrina defende, quanto à parte do preço ainda não vencida, que tal espera se deve comunicar ao titular do direito accionado:

“Se tiver sido fraccionado (o preço) em várias parcelas o preferente apenas terá de depositar as já vencidas. As restantes deverá depositá-las à medida que se forem vencendo, nos mesmos prazos em que o comprador o teria de fazer ” - - “Arrendamento Urbano” do Cons. Aragão Seia, 7ª edição, pág. 327 -, e,

“Quando se dê a circunstância do preço se não encontrar vencido será uma hipótese possível de depósito superveniente antes ou depois da sentença” – “Do Código Civil para o Código de Processo Civil” do Prof. Anselmo de Castro, pág. 35,

não parece, todavia, que tal asserção possa merecer acolhimento.

Com efeito, constituindo “a exigência do prévio depósito do preço uma garantia para o alienante, pondo-o a coberto do risco de perder o contrato com o adquirente e não vir a celebrá-lo com o preferente, por este se desinteressar entretanto da sua realização ou não dispor dos meios necessários para esse efeito” – “Anotado” dos Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, vol. III, págs. 373/374 -, de tal resulta, que as facilidades de pagamento concedidas pelo obrigado à preferência ao terceiro adquirente, apenas passíveis de justificação pela confiança daquele na situação particular deste último, não se comunicam, em princípio, ao preferente, a menos que se demonstre, que idênticas facilidades seriam a este por aquele igualmente concedidas, no caso do negócio jurídico em causa ser directamente realizado entre ambos – “Das Obrigações em Geral” do Prof. Antunes Varela, vol. I, 8ª edição, pág. 388 (2), citando a posição defendida por Larenz, e “Obrigações Reais e Ónus Reais” do Prof. Henrique Mesquita, pág. 220 (144).

Temos, pois, e de acordo com a base factual que vem provada das instâncias, que o R DDl, pela escritura pública de fls. 102/109, alienou à Ré sociedade dois prédios, sendo de € 125.000,00 o preço correspondente àquele de que a A era co--arrendatária, tendo sido referido pelo alienante ter já recebido a quantia de € 50.000,00 do preço global devido, sendo a parte restante dividida em 180 prestações mensais e sucessivas.

Por outro lado, mostra-se igualmente provado que a A, para os efeitos do preceituado no art.1410º, n.º 1 do CC, procedeu ao depósito na CGD da quantia de € 33.097,96 – fls. 158 -, quantia esta manifestamente inferior à do indicado valor venal do prédio preferendo.

Há, portanto, que concluir, que o quantitativo depositado pela A não corresponde ao preço ajustado para a alienação, pelo que, consequentemente, se não mostra por aquela satisfeito o requisito substantivo respeitante ao exercício do direito peticionado, consistente no depósito do preço devido – Anotado dos Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, vol. III, pág. 374.

Mas, ainda que por mero exercício de raciocínio se sufragasse a tese sustentada pela recorrente, no sentido da extensão ao preferente do benefício concedido pelo alienante ao adquirente, na parte respeitante ao pagamento em prestações do preço devido, sempre, porém, se terá de apontar, na situação em apreço, e como factor impeditivo da relevância do depósito efectuado pela A, isto dando de barato que o mesmo corresponde à parte proporcional do preço do imóvel a preferir, a circunstância de que “o preferente, se quiser beneficiar da espera de preço, deve prestar caução pelo preço devido ou ainda devido” – Vaz Serra, RLJ 106º/320 -, quantitativo esse que se não mostra ter sido objecto do aludido depósito que a A realizou.

Perante o que acaba de expor-se fica sem qualquer conteúdo útil o restante arrazoado expresso pela recorrente nas suas conclusões, uma vez que, para além da dificuldade de percepção das questões de direito pela mesma naquelas suscitadas, o que o convite ao seu esclarecimento levado a cabo pelo relator no uso da faculdade prevista no art. 690º, n.º 4 do CPC não resolveu, toda e qualquer actividade dirigida à eventual apreciação de outras quaisquer eventuais questões que hajam sido suscitadas, fica, desde logo, manifestamente desprovida de qualquer relevância para a decisão da lide.

Improcedem, pois, as conclusões da recorrente.

IV – Atento o explanado, vai negada a revista.

Custas pela recorrente.

Lisboa, 11 de Janeiro de 2011

Sousa Leite (Relator)

Salreta Pereira

João Camilo