Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. Síntese dos termos da causa e do recurso AA e BB propuseram contra CC e sua mulher DD uma acção ordinária, pedindo a declaração de resolução dum contrato promessa de cessão de exploração de estabelecimento comercial (café e snackbar) por incumprimento definitivo dos réus e perda do interesse por parte dos autores, com a consequente condenação daqueles no pagamento de 38.906,23 €.

Os réus contestaram, alegando, além do mais, que não existe fundamento para a resolução, e deduziram reconvenção, pedindo a condenação dos autores no pagamento da quantia de 18.000 € (o equivalente a 18 rendas mensais de 1000,00 € cada) pela ocupação do estabelecimento negociado.

Na 1ª instância, após julgamento da matéria de facto que teve lugar com gravação das provas, foi proferida sentença que, julgando parcialmente procedente a acção e de todo improcedente a reconvenção, declarou nula a transmissão do estabelecimento e condenou os réus a restituir aos autores a quantia de 19.453,12 €.

Os réus apelaram, mas a Relação, "com uma subsunção jurídica algo diferente" (fls 309), confirmou a sentença.

Mantendo-se inconformados, os réus recorreram de revista, sustentando no fecho da sua alegação que o acórdão da Relação deve ser revogado, "atendendo ao vício de que padece de falta de apreciação da prova, nomeadamente no que diz respeito ao registo do depoimento das testemunhas EE e FF, esclarecedores da autoria do contrato e das cláusulas nele insertas, sendo nulo nos termos do art.º 668º, nº 1, d), do CPC, e também porque, considerando o contrato nulo, considera que deve ser válida a cláusula penal" (fls 334).

Não foram apresentadas contra alegações.

2. Fundamentação

a) Matéria de Facto

Quadro essencial dos factos apurados, relevantes para a decisão do recurso:

1 - Com a data de 20.1.01, autores e réus celebraram um contrato promessa de cessão de exploração de estabelecimento comercial, que assinaram;

2 - Objecto do contrato: um café-snack bar que não tem alvará, denominado "O Cogumelo", tendo o réu declarado "que o mesmo se encontra devidamente autorizado e licenciado para a sua actividade e não está a ser objecto de qualquer processo que possa conduzir ao seu encerramento" (fls 12);

3 - Em 30.10.02, volvidos cerca de três anos sobre o pedido de licenciamento pelo réu, a Câmara Municipal de Sintra notificou o réu para apresentar o projecto de segurança contra incêndios;

4 - O estabelecimento funcionava desde 1999, possuindo licença de utilização;

5 - Em 5.7.99 o réu CC pediu a mudança de utilização de uma loja para cervejaria e snack bar, aguardando em 15.1.03 parecer do Serviço Nacional de Bombeiros;

6 - Na cláusula 2ª do contrato prevê-se o preço e termos de pagamento da cessão:

150 contos mensais, aumentados para 200 doze meses após o início do contrato, valor este que nos anos seguintes aumentaria anualmente, aplicando-se o índice legal de actualização das rendas comerciais;

7 - O início do contrato foi acordado para 1.7.00 e o termo para 1.7.05;

8 - Os autores adquiriram máquinas e remodelaram o estabelecimento, no que despenderam quantia não inferior a 2 mil euros;

9 - Em data não apurada, souberam que o estabelecimento não tinha alvará.

10 - Enviaram uma carta ao réu em Novembro de 2002 pedindo a regularização da falta da licença em 15 dias.

11 - Os autores puderam ver que o estabelecimento em causa estivera aberto para o mesmo ramo de negócio que o explorado por eles havia, em Julho de 2000, cerca de um ano.

12 - O réu tinha consciência da falta de autorização da mudança de loja para snack-bar e cervejaria, pois requerera a respectiva autorização em 5.7.99 e esta ainda não tinha sido concedida em Janeiro de 2003.

13 - A licença de utilização nº 498, de 24.4.99, respeitava ao edifício de 71 fogos, 6 lojas, 72 arrecadações e 1 escritório - o mesmo edifício onde se localiza o estabelecimento comercial referido em 1) e 2).

14 - Por unanimidade, os condóminos autorizaram o funcionamento do estabelecimento, dentro de certo horário, com respeito das horas de descanso.

15 - Para o incumprimento do disposto no contrato a cláusula 6ª previa o direito de resolução, com a faculdade de os autores receberem o dobro dos valores pagos.

b) Matéria de Direito Importa sublinhar que se torna difícil isolar com nitidez o âmbito da presente revista, já que as conclusões, em número de trinta e oito, sobrepõem-se e contradizem-se parcialmente, dando origem a fundadas dúvidas sobre o real alcance e sentido da pretensão que atrás se reproduziu, formulada no encerramento da minuta (fls 334).

Tentando, em todo o caso, isolar as questões úteis a resolver, diremos que elas são as seguintes:

1ª) A de saber se pode - e deve - ser alterada a matéria de facto vinda das instâncias, por se ter apurado que o contrato ajuizado foi elaborado pelos recorridos, mas não pelos recorrentes (art.º 41º da minuta: "...o recorrente marido apenas viu a última página onde era necessária a sua assinatura, não tendo tido oportunidade de ler as cláusulas anteriores, nomeadamente aquela que continha a menção a licenças ou cláusulas indemnizatórias");

2ª) A de saber se houve incumprimento definitivo do contrato por parte dos réus, ou antes simples mora;

3ª) A de saber se ficou objectivamente provada a perda do interesse na prestação por parte dos autores e se, por isso, eles tinham ou não o direito de resolver o contrato, como resolveram, face à demora na concessão do alvará;

4ª) A de saber se, atenta a nulidade do contrato, podia ou não ser activada a cláusula penal fixada, e os recorrentes fazer suas as rendas devidas pela ocupação do estabelecimento desde Julho de 2000 até Maio de 2003.

Está claro que a primeira questão enunciada tem uma resposta simples, que temos dado inúmeras vezes: ela improcede na totalidade, pois resulta linearmente da lei que o STJ não pode interferir no julgamento dos factos que a Relação fixou, modificando-os ou suprimindo-os a partir duma eventual convicção

diversa a que tenha chegado sobre a sua verificação; o STJ não julga matéria de facto, não tem poderes para censurar o erro das instâncias na apreciação das provas e na fixação dos factos materiais da causa, erro que, aliás, não pode ser objecto de recurso de revista (art.ºs 722º, nº 2, e 729º, nº 2, do CPC); compete-lhe, isso sim, julgar de direito, aplicando definitivamente aos factos materiais que as instâncias coligiram o regime jurídico que considere adequado (nº 1 do citado art.º 729º e art.º 26º da LOFTJ); no caso sub judice, de resto, a Relação considerou que nenhuma alteração se impunha introduzir no elenco dos factos apurados na 1ª instância em função do disposto no art.º 712º, nºs 1 a 5, do CPC, sendo certo que também dessa decisão não cabe recurso para o STJ (nº 6 do mesmo artigo).

Dada a sua interligação, as restantes questões postas terão que ser apreciadas conjuntamente, a fim de evitar repetições inúteis.

O fundamento jurídico essencial da sentença da 1ª instância foi o de que é nula a estipulação contratual referente à antecipação dos efeitos do contrato promessa realizado - antecipação esta expressa na circunstância de o estabelecimento ter sido entregue aos autores, que logo iniciaram a sua exploração; a nulidade decorreria da falta do alvará do estabelecimento, impeditiva da sua exploração, nos termos dos art.ºs 27º e seguintes do DL 370/99, de 18/9, e teria os efeitos previstos nos art.ºs 289º, nº 3, e 1271º do CC (recíproca restituição do que foi prestado).

A Relação enquadrou a situação de modo algo diferente, embora com resultados práticos substancialmente idênticos. Segundo o acórdão recorrido, a falta do alvará não determina a nulidade do contrato, integrando, antes, uma situação "de mora que acabou por degenerar em incumprimento" (art.º 808º do CC);

entendeu-se, porém, que não assiste aos autores o direito de "sem mais receberem o dobro daquilo que prestaram, pois isso significaria que tinham estado dois anos a fruir gratuitamente o estabelecimento...A resolução terá operado em Novembro de 2002...é que nos art.ºs 36 e 37º da petição inicial diz-se que foi concedido um prazo para a legalização de 15 dias e que terminaria em 20.11.02, o que condiz com o facto 16. O contrato acabou, pois, em Novembro de 2002...Sendo assim, uma parte das rendas em singelo fica compensada com o valor da fruição. A outra parte (o "dobro", diz a cláusula 6ª-b) deve corresponder à sanção do incumprimento. Foi, aliás, o que a sentença determinou, com o acordo dos autores, noutra análise" (fls 306, v)".

Deve dizer-se que a construção do acórdão recorrido (tal como, aliás, a da 1ª instância) se mostra coerente, no sentido de que conduz logicamente à solução adoptada; não ocorre, por isso, a nulidade que os recorrentes, associando-lhe embora as consequências de um verdadeiro e próprio erro de julgamento, parecem querer apontar-lhe. De qualquer modo, a leitura que fazemos dos factos coligidos, a seguir brevemente exposta, apesar de não coincidir por inteiro, nem com a da 1ª, nem com a da 2ª instância, mostra que nenhuma das conclusões do recurso pode proceder.

O ponto fulcral a reter parece ser o seguinte: os réus afirmaram de modo expresso no "preâmbulo" do contrato que o estabelecimento estava devidamente autorizado e licenciado para a sua actividade, sendo que na alínea f) da cláusula 3ª, na parte que aqui interessa, se estipulou que "não existem factos que possam gerar ... inspecções ... acções ...processos ou decisões contra o estabelecimento, incluindo sentenças, mandados, notificações ou decisões...de qualquer actividade pública que possam afectar o estabelecimento ou qualquer dos seus activos ou direitos ou gerar responsabilidades". Claro que a existência do alvará, condição sine qua non do funcionamento regular de qualquer estabelecimento de café e snack-bar, era de capital importância para os autores, cessionários, pois não se compreenderia nem seria razoável que aceitassem passar a explorar com intuito lucrativo, mediante o pagamento de considerável "renda" mensal, um estabelecimento...encerrado (ou a encerrar) por falta de licença; e articuladas com os restantes factos provados, as declarações negociais que acabámos de destacar, interpretadas à luz do critério legal fixado no art.º 236º do CC, levam à conclusão de que os autores não teriam querido o que quiseram (negocialmente falando) se conhecessem a realidade que lhes foi conscientemente ocultada pelos réus, ou seja, se soubessem que o estabelecimento negociado, afinal, não dispunha de alvará.

Foi essa falsa representação da realidade que os levou a contratar nos termos que ficaram estipulados, sendo rigoroso dizer-se, cremos, que ela integra a previsão do art.º 251º do CC (1) - um erro sobre os motivos determinantes da vontade referido ao objecto do negócio

- porquanto o alvará se apresenta, no caso em apreço, como factor determinante do valor ou da utilização pretendida para o café snack bar cuja exploração se negociou. Como tal, o negócio era anulável, consoante o disposto no art.º 247º. Só os autores, contudo, tinham legitimidade para pedir a anulação, por serem eles as pessoas em cujo exclusivo interesse a anulabilidade foi estabelecida - art.º 287º, nº 1. Não a pediram; mas, justamente por não serem obrigados a tal, deve o negócio ser encarado como válido, apesar do vício existente, até porque o tribunal está proibido de a declarar oficiosamente. Enquanto a acção não for intentada ou julgada procedente, diz o Prof. H. Horster (2), o negócio é tratado como se fosse válido, produzindo - embora provisoriamente - todos os seus efeitos jurídicos em sintonia com a sua normalidade jurídica aparente. Ora, tratar o negócio como válido significa em termos práticos que tem de reconhecer-se a qualquer uma das partes o direito de invocar o disposto na cláusula 6ª (facto 15) que, quanto aos autores, lhes confere o direito de resolver o contrato e receber o dobro dos valores pagos aos réus no caso de se verificar incumprimento por parte destes ("...após notificação...especificando a falta e respectivos fundamentos, sem que cesse tal incumprimento em prazo razoável e nunca superior a 10 dias, o incumprimento ter-se-á por definitivo...").

É indubitável que os réus estavam em mora quando os autores, pela carta referida no facto 10), os intimaram para solucionar em 15 dias o problema da falta de licença. E também não sofre dúvida que, esgotado este prazo sem que o alvará tivesse sido obtido, tem de concluir-se que a mora se transformou em incumprimento definitivo, nos termos do art.º 808º, nº 2, por perda objectiva do interesse na prestação (estava decorrido já muito tempo - cerca de 3 anos - sobre a conclusão do contrato; em 15.1.03 ainda se aguardava o parecer do Serviço Nacional dos Bombeiros; e o risco de encerramento do estabelecimento por decisão administrativa era então bem próximo). Por conseguinte, válido o contrato nos termos que se expuseram, por um lado, e comprovado o incumprimento definitivo dos recorrentes, por outro, entende-se que a cláusula resolutiva analisada estava em condições de ser accionada pelos recorridos. E, contrariamente ao que se afirma no acórdão recorrido, não tinha que chamar-se à colação a norma do art.º 434º, nº 2, - que limita os efeitos da resolução nos contratos de execução continuada, dizendo que ela não abrange as prestações já efectuadas - pois trata-se duma disposição de carácter supletivo, passível, portanto, de ser afastada por vontade das partes, como no caso sub judice sucedeu (3). No entanto, está fora de causa modificar neste ponto o julgamento das instâncias visto que os autores não recorreram, conformando-se com o veredicto da sentença, e a decisão do tribunal de recurso não pode ser mais desfavorável ao recorrente do que a decisão recorrida (art.º 684º, nº 4, do CPC).

Improcedem, assim, todas as conclusões da revista.

3. Decisão

Nega-se a revista.

Custas pelos recorrentes.

Lisboa, 8 de Junho de 2006

Nuno Cameira

Sousa Leite

Salreta Pereira

-------------------------------------------------------------

(1) Código Civil; os artigos citados no texto pertencem a este diploma, salvo indicação em contrário.

(2) Teoria Geral do Direito Civil, pág. 593; no mesmo sentido, Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 4ª edição, por António Pinto Monteiro e Paulo Mota Pinto, pág. 621.

(3) Neste sentido pode ver-se, por último, Pedro Romano Martinez, em "Da Cessação do Contrato", pág. 81.