Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

Empresa-A propôs a presente acção com processo ordinário, na Vara Mista do Tribunal Judicial de Braga, contra AA e mulher BB e CC, pedindo seja declarada nula e de nenhum efeito a escritura outorgada no dia 28/12/98, no Cartório Notarial de Barcelos, devendo, por isso, as fracções autónomas ali transaccionadas regressar ao património dos 1ºs réus, e ser a 2º ré condenada a ver cancelado o registo entretanto efectuado a seu favor das aludidas fracções. Mais pede que os 1ºs réus sejam condenados a outorgar a escritura pública de arrendamento nos termos contratados.

E se assim se não entender, pede que a 2ª ré seja condenada a outorgar a escritura pública de arrendamento nos termos contratados, ou, ainda, se também assim se não entender, seja proferida sentença com a mesma eficácia, isto é, que supra a vontade da parte faltosa, os aqui réus.

Para tanto alega, em síntese, ter a autora, como promitente arrendatária, celebrado com os primeiros réus, como promitentes locadores, um contrato promessa de arrendamento referente a duas lojas prediais, tendo posteriormente, por escritura de 28/12/98, aqueles réus vendido as lojas à ré CC.

Por falta de licença de utilização das lojas não foi celebrada a escritura de arrendamento então legalmente exigível e notificados os réus para a celebrarem, pela autora, não foi a mesma realizada por divergência do montante da renda que a autora pretendia que fosse a acordada no contrato promessa e a ré CC que fosse uma renda muito superior.

Por outro lado, a referida transacção entre os réus foi efectuada com base numa licença de utilização referente a um outro prédio que nada tinha a ver com o que estava a ser transaccionado, e sem que este prédio tivesse, então, a mesma emitida pela Câmara Municipal respectiva.

Contestaram os réus, alegando, em síntese, que o contrato promessa em causa é um contrato de arrendamento e como tal foi considerado pela ré CC numa acção de despejo que propôs contra a aqui autora e também como tal foi por esta considerado, acção essa que está pendente. Mais alegam que a referida transacção entre os réus não é nula e impugnam parte dos factos alegados pela autora, acabando por pedir a sua absolvição dos pedidos.

Replicou a autora rebatendo as razões alegadas pelos réus na sua contestação.

No saneador foram os réus absolvidos da instância relativamente aos pedidos de condenação a outorgar a escritura de arrendamento ou de ser proferida sentença com igual conteúdo, por verificação de excepção dilatória inominada e foi julgado procedente o pedido de ser declarada a nulidade da compra e venda celebrada entre os réus referentes ao prédio onde se situam as lojas referidas, por escritura de 28/12/98.

Desta decisão recorreram autora e réus, sendo o recurso da autora recebido como agravo e o dos réus como apelação.

Na Relação de Guimarães foi julgada improcedente a apelação dos réus, e, provido o agravo da autora, foram os réus condenados a outorgarem o peticionado contrato de arrendamento.

Mais uma vez inconformados, vieram os réus a interpor a presente revista, tendo nas suas alegações formuladas as conclusões seguintes:

- As partes outorgaram, efectiva e definitivamente, um contrato de arrendamento;

- Executando-o como tal, o senhorio proporcionando o gozo da coisa, tendo-a entregue ao arrendatário, este pagando a renda àquele;

- E se pudesse qualificar-se como contrato promessa de arrendamento, não há nenhum facto provado que permita a conclusão do seu incumprimento culposo pelo senhorio;

- Não havendo, assim, fundamento para as partes outorgarem contrato de arrendamento ( artº 830º, nº 1 do Cód. Civil );

- Perante o elenco dos factos provados ( os constantes dos itens 4, 5, 6, 7 e 8 do douto acórdão recorrido ) as fracções H e I não são clandestinas;

- E não determinando a norma do art. 44º do D.L. 46/85, de 20 de Setembro, com a redacção dada pelo D.L. 74/86, de 23 de Abril, ela própria, a consequência da nulidade para o caso da sua violação, é válido o contrato de compra e venda das ditas fracções prediais celebrado entre os recorrentes;

- O douto acórdão recorrido violou normas dos arts. 294º, 352º, 358º, 830º, 1022º e 1031º do Cód. Civil e do art. 44º do D.L. 46/85, de 20 de Setembro.

Contra-alegou a recorrida autora defendendo a manutenção do decidido.

Corridos os vistos legais, urge apreciar e decidir.

Como é sabido - arts. 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do Cód. de Proc. Civil., a que pertencerão todas as disposições a citar sem indicação de origem -, o âmbito dos recurso é delimitado pelo teor das conclusões dos recorrentes.

Das conclusões dos aqui recorrentes são três as questões levantadas por aqueles para serem decididas neste recurso:

a)	O contrato em causa é um contrato de arrendamento e não um contrato promessa ?

b)	Mesmo que se admita que aquele seja um contrato promessa de arrendamento, não se apurou qualquer facto que indiciasse o seu incumprimento culposo pelo senhorio ?

c)	A compra e venda celebrada entre os réus é válida ?

Os factos considerados provados pelas instâncias são os seguintes:

1. Em 31 de Agosto de 1996 AA e mulher BB declararam prometer dar de arrendamento a Empresa-A que declarou prometer arrendar, as fracções "H" e "I", destinadas a actividades económicas, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na rua Manuel Joaquim Gomes, com os nºs ... e ..., Maximinos, Braga, descrito na conservatória sob o nº 48891 e inscrito na matriz sob o art. 1053, destinado ao exercício da actividade da arrendatária, mediante a renda anual de 1.533.000$00, tudo conforme documento de fls. 20 a 22 cujo teor se reproduz.

2. Em 28 de Dezembro de 1998, através de escritura pública, DD, na qualidade de procurador de AA e mulher BB, declarou vender a CC, que declarou comprar, as aludidas fracções "H" e "I", destinadas a actividades económicas, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na rua Manuel Joaquim Gomes, com os nºs ... e ..., sito em Maximinos, Braga, para o que exibiram o alvará de licença de utilização nº 93, emitido em 15 de Março de 1984, pela Câmara Municipal de Braga - documento de fls. 37 a 41 cujo teor se reproduz;

3. O referido alvará de licença nº 93 foi concedido a DD e emitido para utilização para habitação de um prédio urbano sito na Rua Manuel Joaquim Gomes, nº ..., Braga - documento de fls. 42;

4. Em 5 de Julho de 2002 a Câmara Municipal emitiu em nome de CC o alvará nº 180/02 para utilização dos estabelecimentos comerciais sitos nas citadas fracções "H" e "I" - documento de fls. 23 cujo teor se reproduz.

5. Em 15 de Março de 1987 foi emitido o alvará nº 39/87 concedendo a EE licença para explorar máquinas de diversão na rua Manuel Joaquim Gomes, nº ... - fls. 103 a 105.

6. Em 30 de Abril de 1987 a ARS de Braga efectuou vistoria ao estabelecimento destinado a salão de jogos, sito na rua Manuel Joaquim Gomes, ...., tendo lavrado auto, conforme documento de fls. 107 e 108.

7. Em 8 de Novembro de 1989 foi emitido o alvará nº 80 concedendo a FF licença para explorar café bar, na rua Manuel Joaquim Gomes, nº .... - documento de fls. 109 a 110.

8. Em 25 de Outubro de 1989 a ARS de Braga efectuou vistoria ao estabelecimento destinado a café bar, sito na rua Manuel Joaquim Gomes, ...., tendo lavrado auto, conforme documento de fls. 113.

9. Em 31 de Dezembro de 2003 a ora Ré CC, na qualidade de proprietária e senhoria das referidas fracções, intentou contra a ora Empresa-A, invocando o aludido contrato, que os anteriores proprietários deram à aí ré de arrendamento as aludidas fracções, invocando a falta de pagamento de rendas e pedindo a resolução do contrato, o despejo e o pagamento das rendas vencidas e vincendas.

10. Nessa acção, que corre os seus termos pelo 2º Juízo Cível de Braga sob o nº 24/04, a Empresa-A contestou, invocando a ilegitimidade da aí A. e impugnado os restantes factos articulados no que às rendas respeita.

11. A Ex.ª Sra. Juiz do 2º juízo, titular do processo, proferiu despacho suspendendo a acção por prejudicialidade já que nesses autos - acção sumária nº 24/04 - o Tribunal "terá de apreciar a nulidade do contrato de arrendamento por falta de forma", concluindo que a decisão a proferir nesta acção ordinária terá influência directa e necessária na decisão a proferir na acção 24/04.

12. A Empresa-A. declarou, em 2 de Dezembro de 1998 que tendo-lhe sido dado conhecimento do projecto de venda das fracções a CC, não prende exercer o direito de preferência - documento de fls. 99.

13. A Empresa-A comunicou à CC que pretendia trespassar o estabelecimento instalado nas referidas fracções autónomas - documento de fls. 100.

Vejamos agora cada uma das concretas questões levantadas como objecto deste recurso.

a) Trata esta primeira questão de saber se o contrato que a autora pretende ser de promessa de arrendamento e cujo cumprimento é objecto de um dos seus pedidos, se trata efectivamente de um contrato promessa ou de um contrato definitivo de arrendamento comercial, embora nulo por vício de forma, como pretendem os réus.

Pese embora o respeito devido à douta decisão recorrida, não podemos concordar com a mesma.

Com efeito, o tribunal é livre de qualificar o contrato em apreço, não estando de modo algum limitado pela qualificação que as partes lhe derem, de acordo com o disposto no art. 664º.

O que interessa para a caracterização do contrato não é o nome atribuído pelas partes, mas sim a real natureza desse encontro de vontades, por forma a que, caso a caso, se encontrem os elementos fundamentais que constituem e caracterizam os vários negócios jurídicos - cfr. Galvão Teles, in "Manual dos Contratos em Geral ", pág. 210.

A interpretação das declarações negociais deve fazer-se de acordo com as normas constantes dos arts. 236º e 238º do Cód. Civil, segundo as quais as declarações devem valer com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, deve entendê-la, desde que no texto do documento esse sentido encontre um mínimo de correspondência.

Por outro lado, o contrato de arrendamento urbano, segundo o art. 1º do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Dec.- Lei nº 321/90, de 15/10, é o contrato pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio urbano, no todo ou em parte, mediante retribuição.

Por seu turno, o contrato-promessa, segundo o art. 410º, nº 1 do Cód. Civil, é a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato, ou seja, é um contrato que tem por objecto uma obrigação de prestação de facto, que consiste na celebração do contrato prometido, através da emissão das declarações negociais que lhe são próprias, formalizadas ou não, consoante os requisitos de forma estipulados por lei.

Citando Galvão Teles, in Direito das Obrigações, 6ª ed., pág. 83, diremos que o contrato promessa é um acordo preliminar que tem por objecto uma convenção futura, o contrato prometido. Mas em si é uma convenção completa, que se distingue do contrato subsequente.

Ora analisando o pretenso contrato promessa de fls. 20 a 22 se vê que as partes intitularam o contrato de " promessa de arrendamento".

A seguir chamaram-lhe contrato promessa de arrendamento comercial. Logo naquele foi estipulado que se prometia a cedência de duas lojas pelo período de um ano que se iniciava no dia seguinte à assinatura daquele, sendo logo devida a renda respectiva ali convencionada. Também se previu o fim comercial a que se destinava o locado, as rendas devidas e a sua forma de tempo e lugar de pagamento e a forma de actualização daquelas. Mais se previu que as obras a realizar pelo inquilino careciam de autorização por escrito do senhorio e que as mesmas se realizadas passavam a pertencer ao senhorio, findo o contrato, sem direito de indemnização pelo inquilino. Também se estipulou que a escritura definitiva de arrendamento se celebrava num cartório notarial de Braga, em dia e hora a designar por qualquer das partes.

Mais se provou que com base no mesmo contrato, a actual proprietária do locado, veio intentar contra a aqui autora uma acção de despejo, por falta de pagamento das rendas, tendo esta arguido a ilegitimidade da autora, por parte das importância peticionadas pela autora constituírem contribuições para as despesas do condomínio e, por isso, devidas ao respectivo administrador e não à autora, e, ainda, impugnando a falta de pagamento das rendas.

Desta forma, pelo referido contrato se acordou quanto a todos elementos essenciais do contrato de arrendamento: entrega do locado, pagamento das rendas e as demais cláusulas, nada dali ficando para o contrato "prometido", se não a formalização do contrato pelo modo então obrigatório por lei, ou seja, por escritura pública.

Ora tendo o objecto do contrato pretensamente prometido se resumido à formalização do contrato "promessa", nenhuma obrigação de celebrar um outro negócio jurídico consta daquele contrato ajuizado. Com efeito a formalização do citado contrato não integra a celebração de qualquer encontro de vontades que foram já concretizadas completamente no primeiro contrato que se esgotou com a sua celebração, apesar de conter um vício de forma, por não ter respeitado a forma legal.

Deste modo, o contrato em apreço reveste a natureza de verdadeiro contrato de arrendamento comercial e não de um contrato promessa cujo objecto seja a realização de um contrato de arrendamento futuro.

E atendendo à data da celebração do contrato em causa - 31-08-1993 -, era então exigível a formalização do citado contrato por escritura pública, nos termos do art. 7º , nº 2 al. b) do RAU, na redacção anterior ao Dec.-Lei nº 64-A/2000 de 22/04.

Por isso, não é possível decretar o cumprimento da obrigação fixada de celebrar a escritura, dada a nulidade daquele contrato e o efeito previsto no art. 289º do Cód. Civil.

Tem desta forma de proceder este fundamento do recurso e, por isso, improcede o referido pedido de cumprimento do contrato em apreço.

b) Nesta segunda questão, pretendem os recorrentes que, caso o contrato em causa seja considerado de promessa, se declare que o mesmo não foi incumprido culposamente pelo senhorio.

Com a procedência do fundamento anterior fica prejudicado o conhecimento desta questão.

c) Finalmente resta apreciar a questão da validade do contrato de compra e venda celebrada.

Esta questão carece de uma aprofundada análise.

Mas vejamos a factualidade provada com interesse para a decisão da mesma questão e que é a seguinte:

- Por escritura pública de 28 de Dezembro de 1998, os RR AA e mulher BB venderam à ré CC as fracções "H" e "I", destinadas a actividades económicas, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na rua Manuel Joaquim Gomes, com os nºs ...., sito em Maximinos, Braga.

- Este prédio havia sido submetido ao citado regime de propriedade horizontal com inscrição da mesma no registo, por apresentação de 5-03-84, conforme se pode ver do documento não impugnado de fls. 116.

- Na escritura de compra e venda celebrada entre os réus foi exibida como licença de utilização das mesmas fracções autónomas, uma licença camarária que não dizia respeito àquelas, sendo a licença de utilização das mesmas emitida, apenas, em 5-07-2000, ou seja, já depois da referida escritura de compra e venda.

- A autora, inquilina das mesmas fracções pelo contrato a que as partes chamaram de promessa de arrendamento comercial de 31-08-1996, foi demandada pela referida CC, em processo de despejo proposto em 31-12-2003 em cuja petição inicial se diz ter a ali inquilina e aqui autora o pagamento das rendas em atraso e ter cedido a terceiro o locado, pedindo com esses fundamentos o despejo daquelas lojas.

- Na contestação, a ali ré, que ora chama ao contrato ali em causa, contrato promessa de arrendamento - cfr. art. 2º -, ora chama contrato de arrendamento - cfr. art. 6º -, defende-se alegando a ilegitimidade da autora por parte da contra-prestação alegadamente em dívida dizer respeito a despesas de condomínio de que é credora a administradora do mesmo e não a autora, e impugnando a alegada falta de pagamento das rendas.

- Posteriormente, veio a ali ré propor a presente acção em que pede, além do mais já apreciado, a nulidade da compra e venda das lojas em apreço, celebrada entre os réus e logo alegando que a licença de utilização referente às mesmas só foi concedida em 5-07-2000, o que comprova com a respectiva certidão.

- A Câmara Municipal de Braga em 15-03-1987 e em 8-11-1989 já emitira a terceiros alvarás de utilização referentes ao imóvel onde se situam as citadas lojas.

Desta factualidade se concluiu que a pretensão da autora de fazer ver declarada a nulidade de uma compra e venda por falta de exibição e de existência de licença de utilização do imóvel transmitido, nulidade essa peticionada numa altura em que a referida licença de utilização já havia sido emitida, não é pretensão razoável.

Com efeito, a utilidade prática do deferimento daquela pretensão reduz-se a obrigar comprador e vendedor a celebrar agora a mesma compra e venda cuja nulidade aqui se declarasse.

O art. 44º da Lei nº 1 da Lei nº 46/85 de 20/09 - na redacção dada pelo Dec.- Lei nº 74/86 de 23/04 -, prescreve que não podem ser celebradas escrituras públicas que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos sem que se faça perante o notário prova suficiente da (...) existência da correspondente licença de construção ou de utilização, quando exigível, da qual se fará sempre menção na escritura.

Não fixa aquele diploma ou outro qualquer, a sanção para a omissão daquela obrigação.

Poder-se-ia dizer que se aplica a norma geral do art. 294º do Cód. Civil que estipula que os negócios jurídicos celebrados contra disposição legal de carácter imperativo, são nulos, salvo nos caso em que outra solução resulte da lei.

Foi este o entendimento que o acórdão deste Supremo de 25-11-97, proferido na revista nº 676/97 e em que foi relator o Conselheiro Pais de Sousa, que, porém, decidiu que no caso ali em apreço - idêntico ao dos autos: celebração de compra e venda com licença de utilização pertencente a outro prédio - o mesmo negócio era apenas anulável por haver então licença de construção não exibida ao notário, mas referente ao mesmo imóvel.

Na procura de outras decisões jurisprudenciais deste Supremo sobre a problemática aqui em apreço, apenas encontramos várias decisões sobre a feitura do registo da transmissão de imóveis urbanos sem a existência ou a exibição da licença de utilização - acs. de 3-04-2003, revista nº 662/03 e 17-12-2002, na revista nº 3483 e de 24-02-99, no agravo nº 691/98.

Destas decisões implicitamente se deduz que a violação do preceito do art. 44º, nº 1 citado não torna nula a transmissão, pois nesse caso o conservador teria de recusar o registo e ali se admite o registo provisório por dúvidas, passíveis de serem removidas.

Tal como é pacificamente entendido, a imposição do art. 44º, nº 1 destina-se essencialmente a combater a construção clandestina, tal como consta do preâmbulo do Dec.-Lei nº 148/81 de 4/06 que no seu art. 13º prescreve idêntica norma e que foi o antecedente lógico daquele art. 44º, nº 1, preâmbulo esse que diz "Mantendo a preocupação de combate à construção clandestina, desbloqueando a transmissão da propriedade de fogos destinados à habitação sempre que se mostre legalizada a respectiva construção, através da prova, em alternativa, da licença de construção ou da licença de habitação, no momento da transmissão".

Pensamos que no caso de que nos ocupamos há uma nulidade atípica que admite a convalidação do acto pelo cumprimento da obrigação de obtenção da referida licença em falta, aplicando-se aqui analogicamente - por estarem em causa idênticos interesses em jogo - a regra da compra e venda de coisa alheia prevista no art. 895º do Cód. Civil.

Com efeito, o art. 892º comina com a nulidade a venda de coisa alheia, admitindo, no entanto, o referido art. 895º a convalidação do negócio nulo se o vendedor vier a adquirir a propriedade da coisa alheia.

De qualquer modo, sempre seria de admitir que a compra e venda de imóveis urbanos sem a exibição da licença de construção ou de utilização mas existindo esta, constituiria uma mera irregularidade - omissão de um acto - que seria sanada com a exibição daquela licença, nomeadamente junto do conservador para efeito de registo como admitem as decisões deste Supremo acima mencionadas.

Ora no caso dos autos, o imóvel tinha licença de construção, pois só assim poderia ter sido constituído em propriedade horizontal e esta constituição ser objecto de registo, como se verificou na factualidade descrita. Também a emissão pela Câmara Municipal de licença de utilização referente a fracções do mesmo prédio em propriedade horizontal aponta para a existência da mesma licença de construção.

Deste modo, também por aqui a compra e venda não poderia ser declarada nula.

Em conclusão:

- Na vigência do disposto no art. 44º, nº 1 da Lei nº 46/85 de 20/09, a realização de escritura de compra e venda referente a imóvel urbano tem ser acompanhada pela exibição, em alternativa, da licença de construção ou de utilização se forem exigíveis.

- Realizada a referida escritura sem a exibição de qualquer uma daquelas licenças, mas existindo uma delas, há uma mera irregularidade a sanar coma exibição oportuna da mesma.

Assim, tem este fundamento do recurso também de proceder.

Pelo exposto, concede-se a revista peticionada e por isso, se absolvem os réus recorrentes de todos os pedidos formulados.

Custas da revista e em ambas as instâncias pela autora.

Lisboa, 8 de Junho de 2006

João Camilo (Relator)

Fernandes Magalhães

Azevedo Ramos.