Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

Por apenso aos autos em que foi declarada a falência de A - Sociedade de Construções e Vendas, L.da, vieram, entre outros credores:

- B e marido C;

- D;

- E;

- F e mulher G;

- H;

reclamar os seus créditos, nos montantes de 39.903,82 euros, 33.918,26 euros, 39.903,82 euros, 24.939,90 euros e 594.055,95 euros.

No saneador-sentença, o Ex. mo Juiz fixou o dia 28-5-02 como data da falência, julgou reconhecidos tais créditos e graduou-os pelo modo seguinte:

1-	cada um dos créditos dos indicados B e marido, D, E e F e mulher, pelo produto da venda de cada imóvel objecto do contrato prometido de compra e venda, invocado por cada um destes respectivos reclamantes;

2-	o crédito da H, pelo remanescente do produto da venda de cada um dos imóveis.

Inconformada com tal decisão, apelou a H, pretendendo:

-	se declare inconstitucional o art. 759, nº2, do Cód. Civil, por violar o princípio da confiança e segurança do comércio jurídico imobiliário, ínsito no art. 2º da Constituição da República;

-	se altere a graduação de créditos, por forma a que o crédito da recorrente passe a anteceder os créditos dos aludidos reclamantes, que gozam de direito de retenção.

-

Todavia, a Relação de Coimbra, através do seu Acórdão de 29-6-04, negou provimento à apelação e confirmou o saneador-sentença recorrido.

Continuando inconformada, a H recorreu de revista, em cujas conclusões da sua alegação continua a pugnar pela declaração da inconstitucionalidade material do art. 759, nº2, do Cód. Civil, por violar o princípio da confiança e segurança do comércio jurídico imobiliário, ínsito no art. 2 da Constituição da República, com a consequente revogação da sentença de graduação de créditos, por forma a que o crédito da recorrente, garantido por hipoteca anteriormente registada sobre cada uma das fracções, passe a ter prioridade sobre os questionados créditos, atrás identificados, que beneficiam de direito de retenção.

Não houve contra-alegações.

Corridos os vistos, cumpre decidir:

Com interesse para a decisão do recurso, estão provados os factos seguintes:

1 - A falida deve a B e marido a reconhecida importância de 39.903,82 euros, em virtude da celebração de um contrato promessa de compra e venda, relativo à fracção G, identificada sob a verba nº 1 do auto de apreensão de bens, por crédito resultante do seu incumprimento imputável à mesma falida, prédio em cuja posse os promitentes compradores se encontram desde Abril de 1999.

2 - A falida deve a D a reconhecida quantia de 33.918,26 euros, em virtude da celebração de um contrato promessa de compra e venda, relativo à fracção J, identificada sob a verba nº2 do auto de apreensão de bens, por crédito resultante do seu incumprimento imputável à mesma falida, prédio esse em cuja posse o promitente comprador se encontra desde Junho de 1999.

3 - A falida deve a E a reconhecida importância de 39.903,82 euros, em virtude da celebração de um contrato promessa de compra e venda, relativo à fracção N, identificada na verba nº3 do auto de apreensão de bens, por crédito resultante do seu cumprimento imputável à mesma falida, prédio esse em cuja posse a promitente compradora se encontra desde Junho de 1999.

4 - A falida deve a F e mulher a reconhecida importância de 24.055,95 euros, em virtude da celebração de um contrato promessa de compra e venda, relativo à fracção O, identificada na verba nº 4 do auto de apreensão de bens, por crédito resultante do seu incumprimento imputável à mesma falida, prédio esse em cuja posse os promitentes compradores se encontram desde Maio de 1999.

5 - A falida deve à H a reconhecida quantia de 594.055.95 euros, referente a créditos relativos a operações bancárias, garantidos com hipoteca, registada em 22-9-97, sobre as ditas fracções descritas naquelas verbas nºs 1 a 4 do auto de apreensão de bens.

A questão a decidir consiste em apenas em saber se o art. 759, nº2, do Cód. Civil padece de inconstitucionalidade material, por violação do princípio da confiança e da segurança do comércio jurídico imobiliário contido no art. 2º da Constituição da República Portuguesa e, consequentemente, se a hipoteca da H, por anteriormente registada, prevalece sobre o direito de retenção.

Vejamos:

Nos presentes autos está em causa um direito de retenção resultante do incumprimento de contratos promessa de compra e venda de imóveis, por parte da promitente vendedora (declarada falida), em situações em que havia tradição dos imóveis.

O art. 755, nº1, al. f), do C.C. estabelece que goza do direito de retenção "o beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do art. 442".

Por sua vez, o art. 759, do mesmo Código, dispõe:

"1- Recaindo o direito de retenção sobre coisa imóvel, o respectivo titular, enquanto não entregar a coisa retida, tem a faculdade de a executar, nos mesmos termos em que o pode fazer o credor hipotecário, e de ser pago com preferência aos demais credores do devedor.

2 - O direito de retenção prevalece neste caso sobre a hipoteca, ainda que esta tenha sido anteriormente registada.

3 -	Até à entrega da coisa são aplicáveis, quanto aos direitos e obrigações do titular da retenção, as regas do penhor, com as necessária adaptações".

Pois bem.

O Acórdão recorrido pronunciou-se no sentido de que o art. 759, nº2, do Cód. Civil não viola qualquer preceito ou princípio constitucional, invocando fundamentalmente as seguintes razões:

- a atribuição do direito de retenção ao beneficiário da promessa de tradição da coisa , conforme consta do relatório do dec-lei 379/86, de 11 de Novembro, foi uma opção ponderada do legislador, uma consciente sobreposição dos interesses do consumidor aos das instituições de crédito;

- a inconstitucionalidade de uma norma só ocorre quando se verifique uma intromissão arbitrária numa situação jurídica definida, inadmissível ou excessivamente onerosa de meios para os fins visados, com os quais não se possa realmente contar.

E com razão.

O dec-lei 236/80, de 18 de Julho, veio conceder ao promitente comprador, no caso de ter ocorrido tradição da coisa objecto do contrato definitivo, o direito de retenção sobre a mesma coisa, pelo crédito resultante do incumprimento ( art. 442, nº3, do C.C.).

Daí que o direito de retenção passasse a prevalecer sobre a hipoteca, ainda que anteriormente registada (art. 759, nº2).

O dec-lei 379/86, de 11 de Novembro, transferiu para o art. 755, nº1, al. f), do C.C. a estatuição que já anteriormente havia sido introduzida no nº3, do art. 442, pelo dec-lei 236/80.

Tal alteração legislativa foi introduzida em nome da "defesa do consumidor", apesar das críticas da doutrina a uma tal solução (Calvão da Silva, Sinal e Contrato Promessa, 8ª ed. pág. 163).

Este Supremo Tribunal de Justiça tem-se pronunciado reiteradamente no sentido da efectiva prevalência do direito de retenção sobre a hipoteca, ainda que esta tenha sido anteriormente registada, desde que se trate de hipoteca constituída após 18 de Julho de 1980, ou seja, após a data da publicação do citado dec-lei 236/80, como acontece no caso presente (Ac. S.T.J de 11-5-95, Col. Ac. S.T.J., III, 2º, 81; Ac. S.T.J. de 6-11-01, rec. 214/01, da 6ª Secção; Ac. S.T.J. de 20-10-02, no rec. nº 2752/02, da 1ª secção; Ac. S.T.J. de 30-1-03, no rec. 273/02).

Tal solução legislativa decorrente do art. 759, nº2, do C.C. não pode considerar-se arbitrária, nem viola qualquer princípio constitucional, designadamente, o princípio da legítima confiança ínsito no art. 2º da Constituição, pois não fere o cerne ou núcleo essencial dos direitos fundamentais lá consagrados.

Temos de admitir que a medida em análise se não justifica exclusivamente pela necessidade de protecção dos consumidores face às instituições de crédito, uma vez que, pela sua generalidade, ela protege não só os consumidores como qualquer promitente comprador, mesmo que este disponha de poder económico igual, ou superior, ao das instituições de crédito.

A solução legislativa pode justificar-se também pela necessidade de dinamizar o mercado de construção, através do reforço da posição dos promitentes compradores, sem protecção adequada, em caso de falência do construtor.

Pretende-se, assim, tornar mais seguro e confiante o comércio jurídico imobiliário.

Por outro lado, no caso sub juditio, sendo a falida uma sociedade que se dedicava à construção e venda de imóveis e tratando-se de um prédio em construção, com vários andares, qualquer pessoa média podia prever que tais andares se destinavam a ser vendidos, como normalmente acontece, antes da conclusão da sua construção, mediante contratos promessa, que bem podiam ser acompanhados ou seguidos de tradição da coisa.

Por isso, sendo o crédito hipotecário da H posterior à instituição, pelo aludido dec-lei 236/80, do direito de retenção do promitente comprador que obtenha a tradição da coisa, tinha a mesma Caixa de contar com a possibilidade legal de existência, no futuro, de algum direito de retenção, relativamente a algum andar que viesse a ser prometido vender pela falida, com as consequências e os efeitos que a lei lhe atribui.

O Tribunal Constitucional no seu Acórdão nº 356/04, de 15-5-04, publicado no D.R. de 28-6-04, 2ª série, também já se pronunciou no sentido da constitucionalidade das normas dos arts 755, nº1, al. f) e 759, nº2, do C.C., com a seguinte fundamentação:

"Como resulta do preâmbulo dos dec-leis nºs 236/80 e 379/86, o objectivo prosseguido pela solução agora impugnada é a tutela de defesa do consumidor e das expectativas da estabilização do negócio (muitas vezes incidente sobre a aquisição de habitação própria permanente) decorrentes da circunstância de ter havido tradição da coisa, através da viabilização de ressarcimento adequado e efectivo da frustração culposa de tais expectativas.

Não se trata, pois, de questão idêntica à subjacente aos casos que já foram objecto de jurisprudência do Tribunal Constitucional (nomeadamente os que dizem respeito à tutela de créditos de entidades públicas, mediante outorga de privilégios imobiliários gerais, sem qualquer conexão com os imóveis por eles abrangidos - referidos no Acórdão do Tribunal Constitucional nº 498/2003).

Com efeito, o direito de retenção, associado à tradição da coisa, implica uma conexão com o imóvel ou fracção objecto da garantia real, que não existe, por via de regra, nos privilégios creditórios gerais.

Na apreciação da questão de constitucionalidade suscitada nos presentes autos, é decisiva a circunstância do regime impugnado já se encontrar em vigor no momento em que a hipoteca foi constituída.

Em face de tal circunstância não se pode concluir, desde logo, pela violação do princípio da confiança relativamente a expectativas anteriormente firmadas.

Para além disto, é ainda de referir que a norma em apreciação no presente recurso opera meramente uma ponderação adequada do interesse das instituições de crédito detentoras de créditos hipotecários na protecção da confiança inerente ao registo predial e do interesse dos consumidores na protecção da confiança relativa à consolidação dos negócios jurídicos, notando-se que os mesmos respeitam, em muitos casos, à aquisição de habitação própria e permanente.

Nesta perspectiva, também a contenção dos princípios da confiança e da segurança jurídica, associados ao registo predial, que resulta da atribuição da preferência ao direito de retenção sobre a hipoteca registada anteriormente, tem a sua justificação na prevalência, para o legislador, do direito dos consumidores à protecção do seus específicos interesses económicos (associados, em inúmeros casos, à aquisição de habitação própria, pelo que é ainda convocável o art. 65 da Constituição) e à reparação dos danos (art. 60 da Constituição - cf. Gomes Canotilho e Vital Moreira, Constituição da República Portuguesa, 3ª ed., pág. 323).

Só seria diferente e haveria inconstitucionalidade se estivéssemos na presença de uma situação em que o direito de retenção prevalecesse sobre uma hipoteca constituída antes da mencionada data de 18-7-80.

É também neste sentido o pensamento de Menezes Cordeiro (Estudos de Direito Civil, , 1º-89 e Col. Jur. Ano XII, 2º, págs 5 a 18), quando afirma que o regime dos arts 755, nº1, al. f) e 759, nº2, do C.C., decorrente do dec-lei 379/86, funciona perante as hipotecas constituídas após 18 de Julho de 1980, não podendo ser aplicado (da mesma forma que o não podia ser o dec-lei 236/80), relativamente às hipotecas constituídas antes dessa data, enfermando de inconstitucionalidade, por violação do art. 62, nº1, da Constituição, uma interpretação no sentido contrário, visto a hipoteca ser um direito patrimonial privado, genericamente garantido e tutelado por aquele preceito constitucional, não podendo em consequência ser atingido pelo legislador ordinário, sem a atribuição de uma justa indemnização, coisa que aqueles dec-leis não fazem.

Em face do exposto, pode concluir-se que, in casu, não padece de inconstitucionalidade a aplicação do art. 759, nº2, do C.C., onde se prevê a prevalência do direito de retenção sobre a hipoteca, ainda que esta tenha sido anteriormente registada, pois a hipoteca de que beneficia a recorrente foi constituída posteriormente á mencionada data de 18-7-80.

Termos em que, improcedendo as conclusões das alegações, negam a revista.

Custas pela recorrente.

Lisboa, 7 de Abril de 2005

Azevedo Ramos,

Silva Salazar,

Ponce Leão.