Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I.

Síntese dos termos essenciais da causa e dos recursos

S... - Investimentos Imobiliários, Ldª, propôs uma acção ordinária contra o Banco ..., SA, pedindo a condenação do réu a pagar-lhe a quantia de 378.000,00 €, acrescida de juros de mora à taxa anual de 4% desde 9.12.05 até integral pagamento.

Alegou que por escritura pública de 17.10.05 vendeu ao réu a fracção autónoma identificada na petição inicial pelo preço total de 1.178.000,00 €, dos quais 800.000,00 € pagos no acto da escritura. Do remanescente do preço, o pagamento das parcelas de 318.000,00 € e 60.000,00 € ficou condicionado à obtenção de determinadas autorizações por parte do condomínio do prédio, uma até 30.11.05 e a outra até 31.3.06. O réu, porém, sob a alegação de que as condições não se verificaram, não pagou as duas referidas parcelas do preço, o que a autora contesta, por considerar que a não obtenção das autorizações do condomínio ficou a dever-se ao comportamento do réu, que negou a colaboração indis­pensável para o efeito, tudo com o intuito de se subtrair aos pagamentos devidos.

O réu contestou, impugnando os factos em que a autora baseia a alegação de ter sido por falta de cooperação sua que não obteve a autorização de que dependia o pagamento de 318.00,00 €, e atribuindo às condições contratualmente estabelecidas natureza resolutiva (e não, como a parte contrária, suspensiva). Em reconvenção pediu a condenação da autora a pagar-lhe a quantia de 261.777,78 € a título de redução do preço, acrescida de juros de mora desde a notificação da contestação, bem como indemnização pelos prejuízos resultantes da abertura do balcão com um atraso de mais de 3 meses, a liquidar em execução de sentença. Para tanto alegou que ao iniciar obras no interior da fracção deparou com a oposição do condomínio, que o contactou afirmando ser necessária a sua autorização, dependente da aceitação do respectivo projecto, prometido pela autora, e que tinha havido obras clandestinas na fracção, com ocupação e incorporação de partes comuns, antigamente destinadas a carvoeiras. Por isso, e a fim de conseguir a autorização do condomínio, celebrou com ele um acordo em 27.3.06 que envolveu a restituição da parte comum, com a área de 70 m2, ficando deste modo a fracção comprada como tendo a área de 315 m2 reduzida a 245 m2. Daí que o preço deva ser proporcionalmente reduzido, o que pede com base naquele que foi fixado na escritura.

Na réplica a autora defendeu a improcedência da reconvenção, alegando que vendeu a fracção tal como a adquiriu, nunca tendo tido conhecimento de qualquer ocupação de partes comuns, ocorridas há muitos anos sem oposição de ninguém. E afirmando que, se for condenada no pedido reconvencional, tem direito de regresso sobre quem lhe vendeu a fracção autónoma, requereu a intervenção acessória provocada de Se... – Sociedade de Empreendimentos Imobiliários e Urbanísticos, SA, e do condomínio do prédio.

Indeferido o chamamento do condomínio e deferido o da Se..., SA, esta contestou, ale­gando que também adquiriu a fracção no estado em que antes se encontrava ao Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Imorenda, gerido por ... - Gestão de Fundos de Investimentos, SA, sem ter feito obras ou alterações, e defendendo, por isso, a improcedência de qualquer direito de regresso sobre si. Pediu, por seu turno, a intervenção acessória provocada deste Fundo, que, citado, alegou ter igualmente adquirido a fracção no estado em que se encontrava, concluindo, assim, pela improcedência do reconhecimento de qualquer direito de regresso da autora.

Realizado o julgamento e estabelecidos os factos foi proferida sentença que julgou improcedentes a acção e a reconvenção.

Ambas as partes apelaram.

Por acórdão de 10/5/10 a Relação decidiu:

1º) Julgar a apelação da Autora parcialmente procedente; assim, alterou a sentença na parte em que esta julgara improcedente o pedido por não verificação da 2ª condição estipulada na escritura de compra e venda de 17.10.05, e condenou o réu a pagar à autora a quantia de 60.000,00 €, com juros de mora à taxa legal desde 31.3.06 até integral pagamento;

2º) Julgar improcedente a apelação do réu/reconvinte.

De novo inconformadas, autora e réu recorreram para o STJ.

A autora insiste na condenação do réu nos termos definidos na petição inicial; o réu, por seu turno, sustenta que deve ser absolvido do pagamento de 60.000,00 € decretado pela Relação e a autora condenada a pagar-lhe 261.177,78 €, com juros legais de mora desde a data da contestação/reconvenção.

Autora e réu apresentaram contra alegações, defendendo a improcedência do recurso da parte contrária.

Tudo visto, cumpre decidir.

II.

Fundamentação

As conclusões úteis - úteis no sentido de aptas, se procedentes, a determinarem modificação mais ou menos extensa do acórdão recorrido - são, em resumo, as seguintes:

Revista da Autora:

1ª) De diversa correspondência junta aos autos e em particular dos factos 1), 6) e 8) resulta, logicamente, que em caso algum a condição suspensiva do pagamento poderia conduzir ao não pagamento integral do preço de 1.1178.000,00 €;

2ª) Segundo a interpretação do contrato que se impõe à luz dos artºs 236º e 237º do CC, as condições suspensivas estabelecidas na escritura de 17/10/05 não poderiam nunca conduzir ao não pagamento do remanescente do preço, mas apenas, quando muito, ao atraso nesse pagamento (a ocorrer, em tal caso, quando as condições se verificassem ou estivessem reunidos os pressupostos equivalentes ao respectivo cum­primento);

3ª) Eram meramente indicativos os prazos constantes da escritura de 17/10/05 para a obtenção das autorizações do condomínio, já que ambas as partes sabiam que as condições acabariam por verificar-se, como veio a suceder e se retira do acordo que o réu celebrou com o condomínio em 27/3/06, junto a fls 178/180;

4ª) O réu agiu contra a boa fé porque congeminou uma actuação ao arrepio de toda a conduta anterior e logo em 5/12/05 comunicou à recorrente que iria tomar em mãos o processo de autorização do condomínio para a colocação de reclamos e alteração da fachada;

5ª) Ao proceder conforme se refere na conclusão anterior e ao comunicar a uma das condóminas que a recorrente já não o representava, o réu impediu-a de cumprir a condição respeitante ao pagamento de 378.000,00 €, que deve, assim, ter-se por verificada, nos termos do artº 275º, nº 2, do CC;

6ª) Caso não prevaleça o entendimento expresso nas precedentes conclusões deverá reconhecer-se que a desproporção entre o preço que as partes fixaram por acordo ao longo das negociações e o efectivamente pago traduz uma situação de abuso do direito (artº 334º do CC).

Revista do Réu:

1ª) A recorrida não alegou nem provou que tenha efectuado qualquer diligência para o cumprimento da segunda condição, ou que o recorrente, por qualquer forma, tenha obstaculizado essa sua actuação;

2ª) O acórdão recorrido conclui que o recorrente impediu a verificação da segunda condição, mas não que agiu de modo contrário à boa fé, como exige o artº 275º, nº 2, do CC, questão a respeito da qual é de todo omisso;

3ª) A situação ajuizada configura uma venda de bem parcialmente alheio, uma vez que a autora o vendeu como bem próprio, impondo-se, por isso, a aplicação do regime previsto no artº 902º do CC e, por remissão deste, do artº 292º do mesmo diploma;

4ª) Assim, estando provado que o negócio seria sempre concluído apesar da parte viciada, e uma vez que o recorrente, tendo comprado uma fracção com 315 m2 de área, a viu reduzida em 70 m2, deve ser-lhe restituído o valor de 261.777,78 €, correspondente à redução proporcional do preço.

Dado que as questões postas nas conclusões dos recursos são em grande medida comuns, vamos apreciá-los conjuntamente, para evitar repetições inúteis, e seguindo a ordem por que as sintetizámos, que é a lógica.

a)

Matéria de Facto

1) No seguimento de negociações, em 6/7/05, o réu apresentou à autora uma proposta de compra, pelo preço de 1.240.000€, da loja com cave e rés-do-chão, correspondente à fracção "B" do prédio situado em Lisboa, no gaveto da Praça de Londres, nº 3 a 3-E, com a Avenida de Roma, nº 2 a 2-E.

2) Nessa proposta, o réu referia ser essencial para o Banco a obtenção, pela autora, da declaração de condóminos com a assinatura de pelo menos 2/3 da permilagem do prédio e correspondente a, pelo menos, 50% dos condóminos.

3) Essa proposta adiantava ainda que era condição essencial a efectivação da escritura pública até ao dia 26/7/05.

4) A declaração dos condóminos enviada pelo Banco réu à autora tinha a seguinte redacção: “Os condóminos abaixo identificados (...) declaram que autorizam o Banco ... S.A. (...) a executar na fracção autónoma designada pela letra "B" correspondente a Loja, e destinada a comércio, de acordo com as licenças que para o efeito obtiver, por sua conta e risco, sem prejuízo da segu­rança e estabilidade do prédio, as obras exteriores consideradas necessárias para instalar e desenvolver na mencionada fracção a sua actividade, de modo a manter a funcionalidade e imagem comercial actualizada, nomeadamente a adaptação das respectivas fachadas do edifício ao nível da referida fracção, substituição de vidros, colocação de caixilharias, pela colocação nos vãos da zona ocupada pela loja supra identificada de reclamos luminosos horizontais monoface e bifaces de seu nome e comércio, bem como a instalação de máquinas de operações bancárias, cofre nocturno, grelhas de ventilação e componentes do sistema de ar condicionado no local tido tecnicamente como mais adequado. Os condóminos signatários desde já mani­festam vontade de que o conteúdo desta declaração venha a ser exarado na acta referente à próxima Assembleia de Condóminos” .

5) O alçado a que se refere a proposta de compra referida em 1) é o representado a fls 29 dos autos.

6) A autora confirmou a aceitação da proposta de compra, pelo montante de 1.240.000,00 €, por fax de 14/7/05, e afirmou já estar na fase de obtenção das assinaturas para a publi­cidade.

7) Em 7/10/05 o réu enviou um fax à autora referindo ser essencial para o Banco: “A obtenção de declaração de condóminos, com a assinatura de um mínimo de 2/3 da permilagem do prédio e correspondente a, pelo menos 50% dos condóminos, que confira autorização expressa para a alteração de fachada (colocação de reclamos, alteração dos vãos e da localização de porta que permite o acesso à loja) conforme minuta e alçados já remetidos; a manutenção da reserva de 5% relativa ao montante total da compra/venda, como condição de obter, junto dos condóminos, o acordo para a colocação de reclamo no vão contíguo e comum à loja e à porta de acesso às traseiras do prédio. O Banco condiciona a celebração da escritura à verificação destes elementos.”.

8) A autora aceitou proceder a uma reserva de 5% do montante total da compra e venda como condição de obter junto dos condóminos o acordo para a colocação do vão contíguo e comum à loja e à porta de acesso às traseiras do prédio, fixando-se o montante a pagar no acto da escritura em €1.178.000,00.

9) Em 11/10/05 a Autora comunicou ao réu que “Em complemento ao fax de 7/10/05 onde informámos a data da escritura para o próximo dia 14 à tarde, somos a informar o seguinte:

Não é possível realizar a assembleia do condomínio necessária à aprovação da publicidade, visto a Administração do Condomínio exigir para a convocação da mesma, seja em 2 ou 3 vãos, a prova da propriedade da mesma. (...)

Para concluir este processo, solicito que a seu tempo (após a escritura da propriedade) seja emitido pela T... uma procuração específica para que o gerente da S... vá à assembleia onde o assunto vai ser discutido e votado, defender a solução de publicidade, preferencialmente dos 3 vãos.

A S... manifesta novamente a total disponibilidade para não receber 5% do valor até que o assunto seja resolvido, o que sucederá este ano. (...)”.

10) E em 11/10/05 a autora enviou à ré um fax recebido, nessa mesma data, do condomínio, do seguinte teor: “Na qualidade de Administração do Prédio sito na Pr. de Londres, nº 3, em Lisboa, vimos pelo presente fax esclarecer e informar do seguinte: O imóvel até 1997 pertencia à Império Imobiliária, a qual por sua vez arrendou a fracção “B”- Loja a uma entidade bancária, tendo autorizado a colocação de publicidade nas fachadas do edifício, ao nível da referida fracção. A publicidade na fachada manteve-se, mesmo depois de o imóvel ter passado a propriedade horizontal, e algumas das fracções terem sido vendidas. Posteriormente, quando contactados pelo Banco T... e tendo solicitado aos Condóminos a assinatura de um abaixo assinado autorizando a colocação de publicidade na fachada, de imediato a C... foi contactada telefonicamente por alguns condóminos do Prédio, que se negavam a assinar a declaração, em virtude da mesma considerar a publicidade também por cima da porta de serviço do imóvel, ou seja, um espaço comum, sendo essa a razão porque não assinavam. (...)”.

11) Por escritura pública outorgada em 17/10/05 no Cartório Notarial do Dr. P...A...R..., a fracção foi vendida pelo valor total de €1.178.000,00, e o pagamento processar-se-ia da seguinte forma: “a) Com a outorga da presente escritura, o montante de oito­centos mil euros; b) o pagamento do remanescente do preço será condicionada a: 1 - Quanto a trezentos e dezoito mil euros, até ao dia trinta de Novembro de dois mil e cinco, mediante a obtenção pela sociedade vendedora, até ao dia trinta de Novembro de dois mil e cinco, de autorização por parte do condomínio do identificado prédio, nos termos legais, com a assinatura no mínimo de dois terços da permilagem do prédio e correspondente a pelo menos cinquenta por cento dos condóminos, que confira autorização expressa da alteração da fachada, para a colocação de reclamos luminosos na fachada do prédio nos dois vãos corres­pondentes à loja, bem como para a realização de obras; 2 - Quanto a sessenta mil euros até ao dia trinta e um de Março de dois mil e seis, mediante a obtenção pela sociedade vendedora, até à referida data, de autorização expressa do condomínio do prédio nos termos legais, para colocação na fachada do prédio de reclamo luminoso no terceiro vão”.

12) A autora enviou ao réu uma minuta, com o seguinte texto: “Delegação de Poderes de Condómino para o representar em Assembleia Geral Exmo(s).

Sr(s). Presidente da mesa da Assembleia de Condomínio

Condomínio..., proprietário da fracção...do prédio sito no local supra referido em regime de propriedade horizontal, delega em..., portador do BI. nº ..., todos os poderes suficientes para o representar na Assembleia de Condomínio, marcada para o dia...de...a realizar às...horas, atendendo-se à impossibilidade de nela estar presente.

Assim, o Senhor Procurador poderá discutir e deliberar de acordo com o que melhor achar, pelo que lhe delego todos os poderes para a representação de acordo com o regulamento do Condomínio e a Lei Geral”.

13) O réu respondeu nos termos seguintes:

“Na sequência do fax remetido por V.Exª, dia 19/10/05, com o texto que deverá constar de pro­curação a emitir pelo Banco, a conferir a V.Exª os poderes suficientes para representar o Banco em assembleia geral de condóminos, de modo a obter autorização para colocação de reclamos nos vãos corres­pondentes à fracção em assunto, e após análise por parte do nosso Departamento Jurídico, solicitamos:

- Cópia da convocatória para a Assembleia de Condóminos, onde deverá constar a ordem de trabalhos da mesma.

Salientamos ainda que: O Banco pretende estar presente na mencionada Assembleia; A aprovação que está em causa terá que ser efectuada sem qualquer contrapartida da nossa parte”.

14) A autora respondeu em 24/10/05, nos termos seguintes:

“Quando concluímos o negócio da Praça de Londres, foi-me entregue um documento para recolha de assi­naturas.

Quando falámos da recolha de assinaturas (nos termos desse documento), afirmei necessitar um documento Vosso para “mostrar” se for pedido pelos condóminos, aos mesmos.

Não me cabe fazer o documento, enviei um modelo que tenho padronizado, mas preciso dele para cumprir a minha parte no negócio, e, quanto mais cedo o tiver, melhor.

Já gastaram uma semana e o documento não apareceu, registe-se.

Assim, reafirmo, não me cabe fazer o documento, espero por ele, mas quem está em falta é o banco.

A eventual assembleia será marcada quando a Administração entender, mas o documento existente subs­titui a sua realização, apenas deverá depois ser vertido o texto e as assinaturas para a acta.

O documento enviado não traduz o que foi combinado, e, comento-o em parte apenas.

O nº 2 do vosso fax não comento.

O nº 1 não tem a ver com todas as assembleias, onde legitimamente o Banco como proprietário terá que estar, mas, havendo reservas na escritura a ... também tem direito a estar, enquanto não forem removidas. (...)”.

15) Em 25/10/05 o réu enviou à autora uma credencial autorizando “através do seu sócio-gerente, Sr. L...J...P...L..., a proceder à recolha junto dos condóminos (...) das assinaturas necessárias na proporção mínima de 2/3 da permilagem total do prédio e de 50% dos condóminos, a autorizar a adaptação das respectivas fachadas do edifício ao nível da referida fracção, para substituição de vidros, colocação de caixilharias, pela colocação nos vãos da zona ocupada pela loja supra identificada de reclamos luminosos horizontais monoface e bifaces de seu nome e comércio, bem como a instalação de máquinas de operações bancárias, cofre nocturno, grelhas de ventilação e componentes do sistema de ar condicionado no local tido tecnicamente como mais adequado, conforme alçados constantes de documento anexo”.

16) A autora tomou conhecimento do auto de vistoria de 3/7/96, homologado pela Câmara Municipal de Lisboa, tendo-o enviado ao réu em 5/12/06, auto onde consta o seguinte parecer: “A Comissão compareceu no local e verificou tratar-se de um edifício com cerca de quarenta e cinco anos de existência, composto de cave, rés-do-chão, onze andares e piso casa das máquinas. Ao nível de rés-do-chão, localizam-se: com o nº ... a entrada de serviço que estabelece ligação com a escada de serviço existente a tardoz que sobe até ao sétimo andar e desce até à cave; com os nºs 2-D e 2-C uma ocupação dependência bancária de cave e rés-do-chão; com os nºs 2-B, 2-A, 2 da Avenida de Roma tornejando para a Praça de Londres nºs 3-A, 3-B, 3-C, 3-D e 3-E localiza-se outra dependência bancária; com o nº 3 o vestíbulo do edifício de onde parte uma escada geral comum que desce à cave onde se localiza uma habitação de porteira, um compartimento para a caldeira e outro para o combustível e doze carvoeiras, e sobe até ao piso casa das máquinas e dois elevadores que sobrem até ao 11° andar, (...)”.

17) Em 5/12 a Autora enviou ao réu a missiva do seguinte teor:

“Vimos pela presente enviar documentos importantes para o T... poder desenvolver as obras que pre­tende fazer sem prejuízo de continuarmos a recolher as assinaturas combinadas, mesmo que os nossos advogados considerem esse acto dispensável por o espaço já ser agência bancária desde há muito, nomea­damente em 1996 quando foi feita a vistoria para a propriedade horizontal, sem indicação de qual seria o Banco. Assim, banco é banco, tendo sido o Banco Comercial de Macau passou por outras designações sem qualquer oposição dos condóminos, até chegar ao T.... Temos em nossa posse documento autenticado (de que enviamos cópia) que nos permite dizer que qualquer banco que nesse espaço se instale está autorizado. A publicidade no desenho actual tem “apenas” que alterar a localização da bandeira T... e um dos projectores que na versão actual deve ficar limitada à zona da fachada onde o banco tem a "sua" propriedade. A posterior localização da placa do T... será proposta na assembleia anual, onde proporemos o terceiro vão ao condomínio, como previsto. O original do auto de vistoria da Câmara onde está a indica­ção do uso em 1996 (data da vistoria), assim como todas as actas e respectivas convocatórias para averiguar se houve alguma limitação ao uso das lojas manifestada em assembleia, tendo constatado que o condomínio aprovou a colocação de antena específica para o canal BCP inclusive (ver acta de 25/9/01). Assim, prosseguimos na recolha das assinaturas, agora devidamente documentadas, mas, sem qualquer limitação ao uso das lojas, para agência bancária, como consta do auto de vistoria, pelo que o T... deve dar seguimento às obras previstas entretanto”.

18) Em 5/12/05 a autora promoveu a recolha da assinatura junto do novo condómino Exclusivos B... Publicidade, Ldª, e solicitou à administração do condomínio a declaração conjunta de todos os proprietários de fracções.

19) Em 5/12, a Autora recebe missiva do réu em que este lhe comunica: “Com referência à escritura lavrada no dia 17/10/05 no Cartório Notarial do Dr. P...N...R..., em Lisboa, relativa à fracção autónoma designada pela letra “B” correspondente à loja com C/V e R/C, com entrada pelos n °s 2C e 2D, do prédio urbano sito na Praça de Londres, nºs 3 a 3E, e Av. Roma nºs 2 a 2E, em Lisboa, vimos informar que em face do não cumprimento por parte dessa sociedade, enquanto vendedora da dita fracção, da condição constante do nº 1, al. C) da dita escritura, este Banco se considera desobrigado do pagamento da quantia de 318.000,00 € (trezentos e dezoito mil euros) aí consignada, dando aqui por concluído o negócio quanto a esta parte”.

20) A autora respondeu ao réu no dia 6/12, estranhando a decisão tomada, alertando para o facto de ainda não ter recebido o projecto de publicidade para dois vãos e de não ser necessário licenciamento específico para o uso da fracção, face à licença de habitação, e ainda afirmando não poder proceder à recolha de assinaturas enquanto não lhe for entregue projecto que implique apenas a ocupação da fachada da fracção.

21) Simultâneamente a autora solicitou ao réu o pagamento da quantia de 318.000,00€ no prazo de cinco dias, bem como a entrega, no mesmo prazo, dos projectos em falta, oferecendo disponibilidade para ajudar na recolha de assinaturas.

22) O réu nada mais pagou à autora nem apresentou qualquer outro projecto ou documento.

23) Em 9/12, o réu remeteu à autora missiva por fax, comunicando que “fica essa sociedade devidamente informada de que não iremos proceder ao pagamento das quantias reclamadas, por a mesma não ser devida, bem como de que vamos tomar em nossas mãos o processo de autorização do condomínio para a cobrança de reclamos e para alteração da fachada”.

24) As obras na fracção iniciaram-se, a mando do réu, em 2/12/05, o que significa que o réu já tinha programado o início dos trabalhos antes de 30/11.

25) Em 5/12/05 a autora já tinha recolhido assinaturas de condóminos correspondentes a 402%.

26) Em 13/12/05 a autora comunicou ao réu que já tinha recolhido mais assinaturas, mas que tinha sido obrigada a parar por falta de elementos.

27) Em 12/12/05 a autora recebeu um fax da condómina B...S...M..., comuni­cando que tinha sido informada pelo réu que a autora já não representava aquele Banco, pelo que já não lhe iria responder.

28) Por fax de 13/12/05 a autora comunicou ao réu que, como tinha inviabilizado a recolha de assinaturas, tinha de proceder ao pagamento não só da prestação de 318.000,00 €, mas também da de 60.000,00 €, pagamento que a autora voltou a exigir do réu por missiva enviada em 20/12/05.

29) Em 20/12/05 o réu comunicou à autora que, apesar de considerarem incumprida a primeira das condições, iriam aguardar até 31/3/06 para que pudessem proceder à segunda e, nesse caso, pagarem os 60.000€.

30) O réu recebeu da “C...”, administradora do condomínio, uma carta datada de 6/12/05, solicitando-lhe informação sobre a natureza das obras levadas a cabo no interior da fracção, pois além do processo para obtenção de autorização para alteração da fachada também se encontrava por concluir o “processo para obtenção do consentimento da unanimidade dos condóminos” para as obras de alteração da tipologia interior da fracção, relativamente ao qual tinha sido pedido o respectivo projecto.

31) A autora assumira compromisso junto do condomínio do prédio, nos termos do qual os condóminos também tinham de autorizar as obras no interior da fracção, e prometera entregar-lhes o respectivo projecto para esse efeito.

32) Por escritura pública outorgada em 17/10/05 no Cartório Notarial do Dr. P...A...R... a fracção foi vendida pela sociedade Se... - Sociedade de Empreendimentos Imobiliários e Urbanísticos, SA, à “...- Investimentos Imobiliários, Ldª, pelo valor total de 713.605,00 €.

33) Em 4/11/05 a administração do condomínio comunicou à autora que um grupo de condóminos do prédio solicitou o envio do plano de obras a realizar na fracção e uma cópia do licenciamento do avançado.

34) Em 29/11/05 a autora solicitou à administração do condomínio (exercida pela C..., Ldª) todas as actas desde a constituição, bem como a escritura de constituição da propriedade horizontal.

35) O réu apresentou um projecto/alçado, mantendo o projector e a bandeira “T...”.

36) No dia 7/12/05 a autora comunicou à administração do condomínio estar à espera da versão correcta do alçado para ir reunir com a condómina do 11º andar e continuar a diligenciar para obter o projecto final da fachada, que entregaria assim que o tivesse.

37) O condomínio havia exigido da autora, por missiva datada de 4/11/05 “cópia do licenciamento do avançado”, o que jamais deu a conhecer ao réu.

38) Na cave da fracção “B” foi efectuada uma ampliação, ocupando área anteriormente destinada a doze carvoeiras.

39) Assim que tomou conhecimento de que poderia haver partes comuns na cave, em 16/12/05, o réu mandou parar as obras na fracção.

40) O espaço “comum” situado na cave tinha 70m2.

41) Em 27/3/06 o réu e o condomínio do prédio chegaram a acordo, nos termos do qual o réu terá de devolver a “parte comum” de 70m2 e repô-la nos termos da planta e condições técnicas constantes de fls.. tais, e em contrapartida este autorizava o réu a prosseguir com obras no interior e exterior da fracção, ali colocando a sua publicidade, na parte correspondente à fracção, e ainda que o condomínio autorizava a colocação de reclamo luminoso para publicidade na área de fachada da Avª de Roma correspondente à bandeira do vão de porta de acesso da zona comum mediante a contrapartida anual de nove mil euros (11º).

42) A Autora vendeu ao réu a fracção autónoma identificada na escritura referida na alínea K), fracção que o réu tinha visitado em data anterior à da escritura e apresentava uma área de 315m2.

43) O réu só conseguiu abrir o seu balcão em Abril de 2006.

b)

Matéria de Direito

1 - Atendendo ao que ficou expressamente clausulado na escritura de 17/10/05 (facto 11), quer a sentença, quer o acórdão recorrido consideraram que o negócio ajuizado foi uma compra e venda sob condição. E tendo em conta a definição fornecida pelo artº 270º do CC - “As partes podem subordinar a um acontecimento futuro e incerto a produção dos efeitos do negócio jurídico ou a sua resolução; no primeiro caso, diz-se suspensiva a condição; no segundo, resolutiva” - nenhuma dúvida resta de que a qualificação operada pelas instâncias se mostra intei­ramente acertada. No caso, as

condições

foram duas, e ambas

suspensivas,

por isso que os efeitos do negócio, no tocante ao pagamento de parte do preço acordado, ficaram na dependência de dois factos a ocorrer em datas posteriores à celebração da escritura: até ao dia 30/11/05 - 1ª condição - a obtenção por parte da autora de autorização do con­domí­nio onde a fracção negociada se integra para colocação de reclames luminosos na fachada do imóvel, nos dois vãos correspondentes à loja, bem como para a realização de obras; até ao dia 31/3/06 - 2ª condição - obtenção, de novo por parte da autora, de outra autorização do mesmo condomínio para colocação de reclame luminoso no terceiro vão. É de notar que as duas condições acordadas são de

natureza mista

- não inteiramente potestativas, isto é, dependentes da vontade de um dos sujeitos, nem inteiramente casuais, ou seja, de todo independentes dessa vontade. Com efeito, a sua verificação em concreto ficou a depender da vontade de terceiro - o condomínio do imóvel, qu