Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I. Por sentença de 26.9.03 do Tribunal de Lagos foi julgada improcedente a acção ordinária movida pela autora A contra a Caixa B (1ª Ré) e a Sociedade C Limited (2ª Ré), cujo pedido consistiu em "julgar-se que as RR não têm o direito de propriedade privada sobre os prédios rústicos "Maranhão", descrito na Conservatória do Registo Predial de Lagos sob nº

00607 da freguesia de Odeáxere, e "Albardeira", descrito na mesma Conservatória sob o nº 01062, da freguesia de S. Sebastião, impugnando-se os registos de propriedade dos referidos prédios a favor das RR, que devem ser declarados

nulos e cancelados".

Sob apelação da autora a Relação de Évora confirmou a sentença.

Daí o presente recurso de revista em que a autora pede a revogação do acórdão recorrido por terem sido violados os art.ºs 291º, 334º e 892º do Código Civil.

Foram apresentadas contra alegações defendendo a confirmação do julgado.

Tudo visto, cumpre decidir.

II. São os seguintes, em resumo, os factos a considerar:

1) Por registos lavrados em 28.2.89 foram inscritos a favor de D e mulher E, casados sob o regime de comunhão geral de bens, os dois identificados prédios rústicos,

"Maranhão" e "Albardeira".

2) As inscrições foram feitas com base em duas escrituras de justificação notarial celebradas em 23.10.85, nas quais D e sua mulher E declararam ser donos e legítimos possuidores daqueles prédios em nome próprio há mais de trinta anos, com conhecimento de toda a gente, sem qualquer interrupção ou imposição de quem quer que seja.

3) A 1ª ré adquiriu os imóveis a D e sua mulher E por dação em pagamento; a aquisição foi provisoriamente registada a favor da 1ª ré em 27.3.89 e convertida em 27.12.89.

4) Em 28.12.90 foi inscrita no registo (inscrição provisória por natureza) a acção movida por F (mãe da autora) contra D e sua mulher, em que se formula o seguinte pedido: "Deve a presente acção ser julgada procedente e, em consequência, reconhecer-se que os RR não têm direito de propriedade privada sobre os prédios rústicos "Maranhão" e "Albardeira", sito na freguesia de São Sebastião, em Lagos e impugnando-se todos os registos de propriedade dos referidos prédios a favor dos RR que devem ser declarados nulos e cancelados".

5) Tal registo caducou em 28.7.94.

6) Por registo datado de 10.10.94 a 2ª ré inscreveu a seu favor a aquisição por compra dos prédios referidos em 1).

7) Em 21.3.95 foi inscrita no registo (inscrição provisória por natureza) a acção movida por F contra D e sua mulher em que se formula o pedido mencionado em 4).

8) A presente acção foi registada em 14.7.95.

9) Por sentença certificada a fls 290 e segs, confirmada por acórdão da Relação que transitou em julgado no dia 2.3.98, foi julgada procedente a acção intentada por F contra E e D

mencionada em 4).

A 1ª instância baseou a decretada improcedência da acção na consideração de que a nulidade declarada relativamente ao registo obtido por D e E não afectava as subsequentes transmissões a favor das rés, atento o disposto no art.º 17º, nº 2, do Código do Registo Predial, e na de que a norma do art.º 291º, nº 2, do Código Civil, não vem ao caso.

A Relação confirmou este entendimento das coisas, acrescentando, sem explicações adicionais, que os regimes previstos nestes dois preceitos não colidem entre si.

No presente recurso, as questões úteis postas pela autora centram-se no seguinte:

1º) Não existia registo do direito a favor do transmitente à data da aquisição dos prédios pela 2ª ré porquanto o registo da sentença proferida na acção proposta contra D e E conserva a prioridade decorrente do registo da acção, nos termos do art.º 6º, nº 3, do CRP;

2º) As transmissões operadas a favor das rés são ineficazes relativamente à autora, verdadeira proprietária, operando a ineficácia ipso iure, por se tratar da venda de bens alheios;

3º) As rés não podem valer-se da presunção registral a que alude o art.º 7º do CRP porque o registo obtido por D e sua mulher foi lavrado com base numa escritura de justificação notarial;

4º) As rés não podem ser consideradas terceiros de boa fé porque na data da aquisição dos prédios pela 2ª ré constava do registo a inscrição, se bem que caducada, da acção de nulidade proposta contra D e sua mulher;

5º) A invocação da aquisição tabular constitui, no caso presente, um abuso do direito, contrário ao art.º 334º do CC, pois as rés tiveram a possibilidade de confirmar a existência da acção de anulação das inscrições registrais dos imóveis e, além disso, a inscrição feita com base em escritura de justificação não constitui presunção de que o direito pertence ao titular inscrito.

O Tribunal entende - adianta-se desde já - que nenhuma das questões enunciadas

tem bom fundamento, impondo-se a confirmação do decidido pelas instâncias.

Vejamos porquê.

Na tese da autora, a transmissão da propriedade dos imóveis ajuizados por parte de D e sua mulher sofre de nulidade porquanto o título com base no qual inscreveram o seu direito - as escrituras de justificação notarial realizadas em 23.10.85 - é falso, conforme foi reconhecido na acção a que alude o facto nº 9; por outro lado, alegou-se ainda na petição inicial, a 1ª ré agiu de má fé uma vez que, aproveitando-se da caducidade do registo da acção movida contra os titulares do registo, transmitiu os imóveis para a 2ª ré. Aconteceu, no entanto, que este último facto, levado ao quesito 4º, obteve a resposta de não provado.

Aliás, a Relação - e bem, quanto a nós - considerou estar-se perante um quesito conclusivo, que "no rigor da boa técnica jurídica devia ter antes sido considerado como não escrito" (fls 796). Portanto, temos que nada se provou a respeito da má fé das rés. Mais ainda: quanto à má fé da 2ª ré, bem vistas as coisas, nem sequer foi alegado nenhum facto concreto da qual ela pudesse inferir-se.

Deste modo, estando demonstrado que a 1ª ré agiu confiada no que o registo predial publicitava - aquisição, por usucapião, do direito de propriedade dos titulares inscritos, D e mulher - e de boa fé, por desconhecer, sem culpa, o vício de que o registo padecia, segue-se que a invalidade substancial da

inscrição que posteriormente foi decretada é insusceptível de afectar os direitos por ela adquiridos a título oneroso sobre os dois prédios em causa; e isto porque o registo da sua aquisição foi anterior ao registo da acção de nulidade (factos 3 e

4). Tal a solução que resulta do art.º 17º, nº 2, do Código do Registo Predial, que dispõe: "A declaração de nulidade do registo não prejudica os direitos adquiridos a título oneroso por terceiro de boa fé, se o registo dos correspondentes factos for anterior ao registo da acção de nulidade". No momento presente há uma acesa discussão na doutrina nacional acerca da delimitação entre as hipóteses que caem sob a alçada desta norma e as que estão sujeitas ao regime previsto no art.º 291º do Código Civil (cfr, por último, Isabel Pereira Mendes, O Registo Predial e a Segurança Jurídica nos Negócios Imobiliários, Livraria Almedina, pág. 43/56, Rui Pinto Duarte, Curso de Direitos Reais, Editora Principia, pág. 139 e sgs, e o trabalho de Gabriel Gonçalves intitulado Aquisição Tabular, editado pela AAFDL, Lisboa, 2004). Pela nossa parte, cremos que este último preceito só deve aplicar-se quando o terceiro de boa fé não tenha actuado com base no registo, isto é, quando o negócio nulo ou anulável não tenha sido registado.

No caso presente, porém, e como já se viu, sucedeu precisamente o contrário, pois ambas as rés são "terceiros registrais": adquiriram o seu direito da pessoa que à data figurava no registo predial como sendo a respectiva titular e preenchem todos os requisitos legais para beneficiar da protecção conferida pela fé pública inerente ao registo predial. Daí que a norma do art.º 17º, nº 2, do CRP, se ajuste como uma luva à situação em análise, tornando-se desnecessário, por isso, averiguar se o "prazo de quarentena" que seria condição de aplicabilidade do regime estabelecido no art.º 291º do CC foi respeitado. Torna-se evidente, de resto, ante os factos provados, que tal não aconteceu, pois decorreram mais de três anos entre a realização das escrituras de justificação notarial e a propositura e registo da acção que visou a respectiva anulação.

À luz do exposto, as conclusões 1ª a 4ª mostram-se deslocadas: a aquisição tabular operada a favor da 1ª ré,

consolidando na sua esfera jurídica o direito de propriedade sobre os prédios, tornou-o por assim dizer imune, insensível aos vícios que, a montante, se verificou afectarem a posição jurídica dos titulares anteriormente inscritos, D e E.

E relativamente à 2ª ré o problema, em boa verdade, até nem

chega a colocar-se visto que, por um lado, adquiriu de boa fé, sendo certo, por outro, que os dados com que se confrontou no registo lhe anunciavam, preto no branco, que o direito pertencia à 1ª ré, que foi quem, por dação em pagamento, lhe transmitiu o domínio dos prédios; a sua posição jurídica, por consequência, tal como, em razão do exposto, a da sua antecessora, tornou-se inatacável a partir do momento em que registou a aquisição feita.

Resta dizer o seguinte:

Primeiro: Não tem fundamento a pretensão da recorrente de fazer retroagir os efeitos da sentença mencionada no facto nº 9 à data do registo, entretanto caducado, dessa acção. E isto porque, como resulta expressamente do art.º 11º, nº 2, do CRP, os registos provisórios caducam se não forem convertidos em definitivos ou renovados dentro do prazo da respectiva vigência.

Ora a caducidade, que deve ser oficiosamente verificada, nos termos do art.º 333º do CC, importa a pura e simples cessação dos efeitos do registo. No caso dos autos, o registo provisório efectuado em 27.12.90 caducou em 28.7.94 (factos 4 e 5); portanto, a inscrição levada a cabo em 21.3.95 (facto 7), consubstancia, verdadeiramente, um novo registo, e não a renovação de um registo provisório anterior. Carece de apoio legal, por conseguinte, como bem observa a 2ª ré, a pretensão da autora de reportar os efeitos da conversão de um registo provisório em definitivo a uma data de um registo que, por ter caducado, deixou de ter existência jurídica; tal seria, acrescentamos nós, ilógico e absurdo.

Segundo: É indiferente à solução do caso presente o facto de o título que baseou a inscrição do direito de propriedade a favor de D e E ter sido uma escritura de justificação judicial. O que o registo passou a publicitar desde 28.2.89 foi a existência e a titularidade daquele direito, "dizendo" aos interessados - sem qualquer referência àquele documento - que a aquisição se fundou na usucapião (facto 1 e certidão da inscrição a fls 350). E a lei não exige que do extracto da inscrição conste mais do que isso - art.º 93º, nº 1, do CRP.

Ora, dentro dos limites assim assinalados qualquer terceiro (como é o caso das rés) poderia confiar na verdade declarada pelos livros da conservatória: poderia, como decorre do art.º 7º daquele diploma, confiar em que o direito existia tal como o registo o revelava e ainda em que ele pertencia a quem estava inscrito como seu titular. É certo que a presunção estabelecida por este preceito é ilidível, cedendo perante a prova em contrário (art.ºs 344º, nº 1, e 350º, nº 2, do CC); o que se pretendeu, porém, apurar nesta acção não foi a existência do direito inscrito, mas antes, e mais precisamente, se esse mesmo direito, com a exacta configuração levada ao registo, por efeito deste se transferiu sucessivamente para a

esfera jurídica da 1ª e da 2ª ré.

Terceiro: afigura-se evidente que a situação registral de que as rés beneficiam não configura nenhuma situação de abuso do direito, tal como o define o art.º 334º do CC. Ao adquirir os prédios nas condições que ficaram demonstradas, e ao tirar proveito, licitamente, da fé pública do registo predial, ambas agiram sem exceder nenhum dos limites impostos por aquela norma. Na situação ajuizada, aliás, o sacrifício do interesse da autora resulta apenas, ao fim e ao cabo, da justa prevalência que a lei quer dar aos valores da segurança, da certeza e da previsibilidade, que são de fundamental importância em tudo o que respeita ao comércio jurídico de bens imóveis.

III. Nestes termos, nega-se a revista.

Custas pela recorrente.

Lisboa, 14 de Junho de 2005

Nuno Cameira,

Sousa Leite,

Salreta Pereira.