Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

"A", intentou contra o Município de Vagos acção ordinária pedindo a condenação deste a pagar-lhe 897.630.070$00 e juros desde a citação fundamentando a sua pretensão num contrato-promessa.

O processo seguiu seus termos, com contestação do Réu, tendo, após audiência de julgamento, sido proferida sentença a condenar aquele a pagar à Autora a quantia de 590.000.000$00 e juros desde a citação.

Apelou o Réu tendo o Tribunal da Relação decidido absolvê-lo do pedido.

Recorre agora o Autor de revista formulando nas suas alegações as seguintes conclusões:

«I)- O presente recurso de revista está simplificado pelo facto do douto acórdão recorrido ter rejeitado completamente os fundamentos jurídicos do apelante Município, pelo que apenas nos teremos que ater aos fundamentos que levaram a Veneranda Relação a, mesmo assim, julgar a acção improcedente por PREMATURA, sem prejuízo de a ora Recorrente poder intentar outra (páginas 24 e seguintes desse aresto).

A verdade, porém, é que o Ilustre Juiz "a quo" julgou bem, sendo irrelevantes, e até contraditórias, as considerações naquele tecidas.

Com efeito,

II)- Começa o douto acórdão recorrido por afirmar que o impropriamente denominado 2° Contrato-Promessa não se pode ter por revogado e por isso extinto ou "morto", porquanto a revogação dos poderes concedidos ao então Presidente da Câmara para celebrar tal contrato com efeito retroactivo fez desaparecer tais poderes como se nunca tivessem existido, pelo que o respectivo negócio se tomou ineficaz em relação à Câmara Municipal de Vagos (C.M.V.), salvo RATIFICAÇÃO por parte desta, nos termos do n.º 1 do artigo 268°. do C. Civil. Porém,

III)- Isso não é exacto, porquanto a deliberação da C.M.V. de 21/12/94 REVOGOU, EM PRIMEIRA LINHA, O PRÓPRIO NEGÓCIO, e não apenas os poderes àquele concedidos, autorizado pela deliberação de 28/12/93 do Executivo anterior, ou seja a VENDA e SUAS CONDIÇÕES (vide fls. 92).

De resto,

IV)- Tal revogação unilateral pela C.M.V. do denominado 2°, Contrato-Promessa FOI SANCIONADA DEFINITIVAMENTE PELO SUPREMO TRIBUNAL ADMINISTRATIVO, que confirmou, com trânsito em julgado, a decisão de 1ª Instância Administrativa, ao abrigo dos artigos 141°, e 145° n.º, 2, do Código do Procedimento Administrativo, fazendo-o pura e simplesmente desaparecer da ordem jurídica, como se nunca tivesse existido, para empregar os próprios termos do douro acórdão recorrido, embora no pressuposto errado de que tal revogação apenas contemplou os poderes do Presidente (vide sua página 23).

V)- E isso foi reconhecido logo a seguir pela C.M.V. na alínea c) dessa deliberação, ao referir que tal 2°. Contrato era NULO nos termos dos artigos 258º, e 294°, do C. Civil - nulidade que, acrescentamos nós, existe "per se" e é de conhecimento oficioso, nos termos do artigo 286°, do mesmo diploma legal.

VI)- Mas mesmo que se tratasse de um acto anulável, ele podia ser CONFIRMADO apenas pela pessoa que tivesse direito à anulação, nos termos dos artigos 285° e seguintes do C. Civil, mormente do n.º 1 do artigo 288º - o que a C.M.V. nunca fez, decorridos todos estes anos, antes se tendo batido pela sua nulidade nas diversas instâncias administrativas e posteriormente nas diligências feitas pela ora Recorrente para que cumprisse o dito 1°, Contrato-Promessa, e até na contestação da presente acção.

VII)- Aliás a ora Recorrente, vencida a tese, nas Instâncias Administrativas, da revogação com efeitos retroactivos, não podia opor-se a esta, nos termos do artigo 141º do C. Procedimento Administrativo, pois que baseada em INVALIDADE do acto, ferido de ILEGALIDADE.

VIII)- Já se vê, pois, que não estamos perante um negócio ineficaz mas nulo, pelo que prevalece o dito 1º Contrato-Promessa, como sempre a ora Recorrente advertiu a C.M.V., designadamente durante o percurso do processo administrativo, e com o que a Veneranda Relação concorda, embora com a nuance de que previamente a promitente compradora deve manifestar a sua rejeição quanto ao 2° dito contrato-promessa o que não é assim, como se viu. Porém,

IX)- O certo é que a ora Recorrente rejeitou inequivocamente o dito 2º Contrato-Promessa não só pelas cartas enviadas ao Presidente da C.M.V. e aos seus Vereadores, como na notificação judicial avulsa, em que solicitava da C.M.V. o cumprimento do dito 1º contrato, que, como da comparação de ambos se vê, têm o mesmo objecto e preço e algumas importantes cláusulas comuns (embora outras diferentes), e portanto incompatíveis, sendo certo que quando se celebrou o 2º a C.M.V. já estava em mora quanto ao 1°, como se demonstrou nos articulados e nas alegações perante a Veneranda Relação.

X)- Também é errado dizer-se que a C.M.V. o que revogou foi a minuta do contrato-promessa, até porque foi logo elaborado o próprio contrato, como até se vê da acta respectiva.

XI)- Aliás o negócio, nos termos mais apertados para o Município do 1° dito contrato-promessa, foi aprovado, como tinha que ser, pela Assembleia Municipal, nos termos do artigo 39º, n°. 1, al. i), da Lei n°. 100/84, de 29 de Março.

XIII)- Julgando a acção improcedente ofendeu o douto acórdão recorrido as disposições legais.

Termos em que,

Deve o mesmo ser revogado e manter-se a douta decisão de Primeira Instância.»

Corridos os vistos cumpre decidir.

A matéria de facto provada é a seguinte, tal como consta do acórdão recorrido:

«Na douta decisão recorrida foram considerados como provados e de interesse para a decisão causa os seguintes factos:

a) Por carta de 24/4/90 dirigida ao Presidente da Câmara Municipal de Vagos por B, e de acordo com a sua proposta anteriormente formulada, o mesmo fez entrega do "Estudo Prévio do Respectivo Plano de Pormenor da Área da Zona de Expansão Turística-Zona Sul/Areão" que vinha especificar o investimento definitivo nessa zona, e pedindo que, procedesse aos trâmites legais para assinatura de um contrato promessa (docs. a fls. 32 e segs.);

b) Tal proposta foi apreciada na reunião ordinária do Executivo Municipal de 25/5/90 e foi deliberado aceitar aquela no sentido da venda dos terrenos sitos no perímetro da Zona Florestal (Zona sul/Areão), com a área de 350 hectares, pela importância de 280.000 contos, devendo o pagamento ser feito no acto da escritura de acordo com o plano a acordar com o referido B ou a quem ele viesse a indicar para o efeito, devendo o terreno ser exclusivamente para os fins apresentados na sua proposta de acordo com a planta de zonamento, e ainda que o deliberado fosse submetido a aprovação pela Assembleia Municipal (doc. de fls. 37);

c) E na sessão ordinária de 29/6/90 da Assembleia Municipal foi a referida proposta aprovada (doc. de fls. 42);

d) Em 2 de Julho de 1990, a Câmara Municipal de Vagos representada pelo seu Presidente celebrou um contrato promessa de compra e venda com B, nos seguintes termos (doc. de fls. 49 e segs.):

"CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA"

1ª Outorgante-promitente vendedora, CÂMARA MUNICIPAL DE VAGOS, neste acto representada pelo seu Presidente, Dr. C, devidamente mandatado pela Assembleia Municipal do dia 29/6/90.

2º Outorgante-promitente comprador, B, casado, industrial, residente no lugar da Malaposta, Freguesia de Arcos, Concelho de Anadia.

Entre a primeira outorgante e o segundo outorgante foi acordado é celebrado o contrato de promessa de compra e venda nos termos das cláusulas seguintes:

CLÁUSULA 1ª

A primeira outorgante, promitente vendedora, na qualidade de única dona e legítima possuidora de um terreno com a área de 350 ha, sito no Areão, Freguesia da Gafanha do Areão, concelho de Vagos (identificado na planta descrita no anexo 1, que se junta e faz parte integrante do presente contrato e por isso vai ser assinado por ambos os outorgantes promete vendê-lo, devidamente desafectado e individualizado, ao segundo outorgante, ou a quem este indicar, livre de quaisquer ónus ou encargos, pelo preço global de Es.: 280.000.000$00 (duzentos e oitenta milhões de escudos).

CLÁUSULA 2ª

O pagamento do preço acordado será efectuado da seguinte forma

a) Na data da outorga do presente contrato o segundo outorgante pagou à primeira a quantia de Esc. 30.000.000$00 (trinta milhões de escudos), de que esta dá quitação;

b) A restante parte do preço, ou seja, a quantia de Esc.: 250.000.000$00 (duzentos e cinquenta milhões de escudos) será paga no acto da outorga da respectiva escritura de compra e venda.

CLÁUSULA 3ª

1. A primeira outorgante obriga-se a promover a aprovação do plano de desenvolvimento da área, nomeadamente o seu plano de pormenor de acordo com o estabelecido no Estudo de Implantação constante da Planta descrita em anexo dois que se junta e é rubricada pelos dois outorgantes e que são parte integrante do presente contrato, e a marcar e outorgar a respectiva escritura de compra e venda até ao dia 30 de Junho de 1991.

2. O prazo estabelecido no ponto 1. poderá ser prorrogado até ao dia 30 de Setembro de 1991 na eventualidade de surgirem problemas de ordem burocrática ou atrasos em todo o processo de legalização, nomeadamente demoras notariais, da Conservatória do Registo Predial ou quaisquer entidades públicas ou privadas, que de algum modo tenham de intervir ou dar pareceres, autorizações ou licenciamentos para que a escritura se possa outorgar, cabendo, nesta hipótese, à primeira outorgante fazer prova que efectuou todas as diligências para que fosse cumprido o prazo estabelecido no ponto 1. desta cláusula e que tal só não aconteceu por razões que lhe são alheias.

3. O segundo outorgante, por seu turno, obriga-se a outorgar - ele ou quem indicar - a respectiva escritura na data que a primeira outorgante lhe indicar, por meio de carta registada com aviso de recepção, com a antecedência mínima de 30 dias.

CLÁUSULA 4ª

O segundo outorgante obriga-se a implantar- ele ou quem ele indicar- no terreno referido na cláusula 1ª deste contrato um empreendimento vocacionado para a promoção turística na zona costeira de acordo com a referida planta descrita em anexo 2 (dois), obrigando-se para tanto, a:

1°- Elaborar todos os Projectos técnicos necessários à urbanização da área definida pelos 350 ha na planta anexo 1;

2°- Elaborar os projectos necessários para a construção do campo de golfe formado por green de 27 buracos e áreas de treino e lançamentos e respectivo clube de golfe e a iniciar a respectiva construção no prazo máximo de 18 meses depois da outorga da escritura;

3°- Executar todas as infra-estruturas básicas necessárias ao empreendimento, nomeadamente, redes de distribuição de água, electricidade e respectivos P.Ts., rede colectora de esgotos, estação de tratamento de águas residuais, arruamentos internos, equipamentos de lazer e desportivos de utilidade pública e privada;

4°- Não utilizar o terreno para fins diferentes dos ora estabelecidos;

5º- Implantar no terreno aldeamentos e um hotel com o mínimo de 200 camas com equipamento de apoio e lazer anexo, nomeadamente campo de ténis e piscinas;

6º- Executar todos os trabalhos de infra-estruturas no prazo máximo de 10 anos a contar da data da outorga da escritura de compra e venda do terreno referido na cláusula 1ª.

7º- Proporcionar às Associações Desportivas do concelho que tenham secção de golfe a utilização do campo de golfe com benefícios especiais e que constarão de protocolo a elaborar com a Câmara.

& Único: Os trabalhos de infra-estruturas referidos no ponto 6º poderão ser faseados.

CLÁUSULA 5ª

A primeira outorgante, Câmara Municipal de Vagos, para além das obrigações já referidas, obriga-se ainda a:

1º- Aprovar todos os projectos apresentados pelo segundo outorgante ou quem este indicar, e autorizar todas as construções e passar as respectivas licenças que sejam da sua competência, que se mostrem conformes com a lei e de acordo com a planta descrita em anexo II com vista à efectivação pelo segundo outorgante da cláusula anterior;

2º- Efectuar perante os organismos ou entidades públicas competentes todas as diligências necessárias para a consumação do empreendimento referido na cláusula anterior, nomeadamente promover a sua viabilização e dar o seu apoio técnico.

CLÁUSULA 6ª

O não cumprimento do presente contrato por causa imputável ao segundo outorgante para além de implicar a perda a favor da primeira outorgante de todas as quantias que lhe haja pago, obriga-o a indemnizá-la na quantia de Esc.: 30.000.000$00 (trinta milhões de escudos).

& ÚNICO:- Caso o não cumprimento se deva a causa imputável à primeira outorgante, promitente vendedora, fica esta obrigada a indemnizar o segundo outorgante na quantia de 500.000.000$00 (quinhentos milhões de escudos).

e) Em 25 de Outubro de 1991, o B declarou ceder a sua posição contratual, naquele contrato promessa de compra e venda, à A, através de acordo escrito, entre ambos nos seguintes termos (doc. de fls. 57);

"ACORDO DE CEDÊNCIA DE TITULARIDADE DE CONTRATO

1- B

2- A

É firmado o seguinte acordo de transferência de titularidade de contrato, em que é parte contratante a Câmara Municipal de Vagos, nos termos seguintes:

1- O primeiro outorgante propõe-se por este acordo, transmitir a posição que é titular em contrato com a já referida Câmara Municipal de Vagos, em todos os seus direitos e obrigações.

2- Com vista à referida transferência, o segundo outorgante entrega neste acto a quantia de Esc.: 70.000.000$00 (Setenta Milhões de Escudos), titulado pelos cheques n° 0407575 de Esc.: 20.000.000$00 (Vinte Milhões de Escudos) sacado sobre o Banco D de Aveiro cheque n.º 0407572 de Esc.: 25.000.000$00 (Vinte e Cinco Milhões de Escudos) sacado sobre o Banco D de Aveiro, com vencimento em 13 de Janeiro de 1992 e o cheque n.º 0407573 de Esc. 25.000.000$00 (Vinte Cinco Milhões de Escudos) sacado sobre o Banco D de Aveiro com vencimento em 28 de Março de 1992.

3- Com a entrega dos cheques e por dois deles serem sujeitos a desconto em data posterior à sua emissão, o segundo outorgante garante e promove todas as diligências necessárias ao bom pagamento dos mesmos nas datas neles apostas.

4- O primeiro outorgante reconhece que os cheques pré-datados que lhe são entregues se destinam a garantir o bom e efectivo pagamento dos montantes até à data neles apostos, os quais nessa mesma e precisa data passarão a valer como dinheiro entregue, com todas as legais consequências.

5- Se qualquer dos cheques acima mencionados ao serem apresentados nas datas neles apostas ao banco sacado, forem devolvidos por falta de provisão ou outra causa imputável aos segundos outorgantes, tornam-se nulos todos os contratos assinados entre as partes assim como a comunicação de cedência agora feita à Câmara Municipal de Vagos.

f) Em 25 de Outubro de 1991, o B comunicou por carta à CMV que cedia a sua posição contratual, naquele contrato promessa de compra e venda à A (doc. de fls. 84);

g) Nessa mesma data, a CMV deliberou aceitar a cedência da posição contratual de B para a "A, Ld.ª" (doc. de fls. 61);

h) Em 28 de Dezembro de 1993 a CMV deliberou autorizar o seu Presidente, a celebrar contrato promessa de compra e venda daquele terreno, com a "A, Ld.ª".

i) A Autora, em carta de 21/12/93, dirigida ao Presidente da Câmara, propôs manter a "ligação contratual firmada e tendo já sido ultrapassado o prazo limite de 30 de Outubro de 1993, sem qualquer convocatória da Câmara, reforçar o sinal que será levado ao contrato de promessa a celebrar no prazo máximo de quinze dias e com as cláusulas que consideramos essenciais para o estabelecimento do equilíbrio das posições contratuais, a saber: 1)- a Câmara obriga-se a desafectar os 350 hectares em causa no prazo máximo de doze meses; 2)- a escritura será celebrada no prazo máximo de dois meses após notificação da desafectação total dos 350 hectares; 3)- se por facto imputável à Câmara a escritura não puder ser efectuada no prazo referido, designadamente porque não foi desafectada a área de 350 hectares, obriga-se aquela a indemnizar o promitente comprador no triplo dos montantes já pagos a título de sinal e respectivos reforços; 4)- igual indemnização será liquidada pelo promitente comprador no caso da escritura não se celebrar por facto que lhe seja imputável, considerando-se no cômputo indemnizatório as quantias já pagas a título de sinal e respectivos reforços" (doc. de fls. 66);

j) Tal proposta foi submetida à apreciação do Executivo Municipal na sua reunião ordinária de 28/12/93, que deliberou concordar com as cláusulas indicados pela ora Autora e dar plenos poderes ao Presidente para ele outorgar o contrato-promessa elaborado nessa reunião e dar "sem efeito a deliberação de 25/10/91, que arbitrariamente restringe o direito que foi reconhecido na deliberação de 25/5/90, cedendo incondicionalmente e sem reserva, a sua posição contratual conforme o n.º 7 do contrato-proposta" (doc. de fls. 69);

j) No seguimento dessa deliberação de 28/12/93, nos termos do documento de fls. 71 e segs. que aqui dou por reproduzido, no qual consta designadamente;

"(...)

CLÁUSULA 2ª

A segunda outorgante /a Autora/ promitente compradora, nos termos do contrato proposta apresentado em função do qual assumiu do inicialmente adquirente proponente Sr. B, entregou a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de escudos 30.000.000$00.

CLAUSULA 3ª

A primeira outorgante, após o recebimento da quantia referente ao sinal dá quitação do mesmo, bem como do reforço de escudos 60.000.000$00, efectuado no acto de assinatura do contrato promessa.

(...)

CLAUSULA 11ª

Se por facto imputável à 1ª outorgante a escritura não puder ser efectuada no prazo referido na cláusula 6ª (...), obriga-se aquela a indemnizar o promitente comprador no dobro dos montantes pagos por esta a título de sinal e respectivos reforços";

l) Por deliberação de 21 de Dezembro de 1994, a CMV revogou a deliberação de 28 de Dezembro de 1993, ao abrigo da qual se celebrara o contrato promessa 31/12/93;

m) A Autora interpôs recurso contencioso de anulação dessa deliberação de 21 de Dezembro de 1994, ao qual foi negado provimento pelo Tribunal Administrativo de Círculo de Coimbra por sentença datada de 9 de Fevereiro de 1998 e confirmada pelo Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo de 9 de Junho;

n) A Autora transitada que foi essa decisão, requereu em 9/12/98 a notificação judicial avulsa da Câmara Municipal de Vagos no sentido desta deliberar no prazo de um mês se desejava ou não cumprir o referido contrato-promessa celebrado com o B em 2/7/90, notificação levada a cabo na pessoa do Presidente em 14/12/98 (doc. de fls. 173 e segs.);

o) Como era público que nada tivesse sido deliberado, a Autora em 8/3/99 requereu ao Presidente da Câmara que se dignasse mandar certificar-lhe o teor dessa eventual deliberação, ou, senão tivesse sido tomada, a razão disso, o que pretendia para fins judicias, se fosse o caso, isto é, disposição de não cumprir; a tal requerimento não foi dado seguimento;

p) E em 1/6/99 voltou a requerer ao Presidente que, com o conhecimento dos Vereadores, o assunto fosse submetido a deliberação camarária já na reunião seguinte, pois, caso contrário, tomaria a Autora tal omissão como recusa do cumprimento do dito contrato; na dita reunião seguinte nada foi deliberado.

A mais desta ordenada materialidade, afigura-se-nos outrossim como relevante para a decisão do pleito ainda a seguinte, também documentalmente atestada nos autos, e que assim ora se adscreve, ao abrigo do preceituado na al. b), do n° 1, do art. 712°, do CPC:

q) Na deliberação de 21 de Dezembro de 1994 [facto da al. p), supra], foi ainda contemplado - conforme os termos expressos da sua alínea c)- que "no caso de vir a ser deliberada a aludida revogação (a das deliberações tomadas em 28-12-93), e uma vez efectuada a notificação desse acto à Sociedade "A, pode a Câmara Municipal pedir ao Tribunal Judicial da Comarca de Vagos a declaração de nulidade do contrato-promessa de compra e venda celebrado pelo então Presidente da Câmara (por falta de poderes de representação do Município para outorgar no mesmo...".

r) A fundamentar a notificação judicial avulsa de 9/12/98 [facto da al. n)], a Autora, após historiar os antecedentes da deliberação da CMV de 21-12-94, bem como o resultado dos recursos por ela interpostos para os Tribunais Administrativos [facto da al. m)], consignou nessa peça processual "...deste modo (por virtude desse resultado) se mantendo a deliberação de 21/12/94, que revogou o contrato-promessa de 31/12/94 atrás referido. Ora,

3)- Como aliás a Requerente advertiu ao longo daquele recurso, lendo sido revogada a deliberação de 28/12/93 fica de pé o contrato-promessa de compra e venda celebrado pelo Executivo Municipal com B, de que a ora Requerente é cessionária....»

Feita esta enumeração, e delimitado como está o objecto do recurso pelas conclusões das alegações da recorrente, começaremos por dizer que ela tem razão.

Com efeito, como resulta do constante do processo a Autora, fundamenta a sua pretensão num contrato promessa de compra e venda que o Município de Vagos celebrou, na qualidade de promitente vendedor, com B, o qual, com o consentimento daquele Réu, lhe cedeu a ela a sua posição de promitente comprador.

E alegou, em suma, que o Réu culposamente não cumpriu tal contrato, devendo, portanto, ser condenado a pagar-lhe o recebido a título de sinais no montante de 90.000.000$00, e a cláusula penal convencionada de 500.000.000$00, com correcção monetária e juros legais desde a citação.

Ora deve salientar-se, antes do mais, que com relação a um mesmo terreno (com área de 350 hectares, sito em Areão, Gafanha do Areão, Vagos) Réu Município de Vagos se obrigou como promitente vendedor em dois contratos diferentes - um em 2/7/90 e outro em 31/12/93.

Contratos distintos, mas com um objecto comum - o Município de Vagos prometeu vender e a contraparte prometeu comprar pelo preço de 280.000.000$00 tal terreno, destinado à implantação de um pólo turístico.

Com o segundo contrato a constituir uma renegociação do primeiro.

Segundo contrato esse, que seria o em vigor, se não tivesse tido lugar em 28/12/94 a revogação, com efeito retroactivo, das deliberações do Município de Vagos que em 28/12/93 o autorizaram e conferiram poderes ao seu Presidente para o celebrar, e nenhuma das partes teria o direito de fazer valer o primeiro contrato.

Ora tal efectiva revogação teve como necessária consequência que o segundo contrato foi celebrado por quem não tinha poderes para vincular o Réu Município, sendo ineficaz em relação a este, nos termos do art.º 268º n.º1 C. Civil.

Na verdade, neste preceito legal se estatui que:

O negócio que uma pessoa, sem poderes de representação, celebra em nome de outrem é ineficaz em relação a este, se não for por ele ratificado.

E essa ineficácia superveniente tem lugar se os efeitos inicialmente produzidos desaparecem por força de facto ulterior com alcance retroactivo (Prof. Inocêncio Galvão Teles, Dos contratos em geral, Coimbra Editora, ano 1947 pag. 303), tal como sucede no caso presente.

A supra referida revogação, com efeito retroactivo da deliberação de 28/12/93, que atribuiu poderes ao Presidente da Câmara para celebrar o segundo contrato promessa de 31/12/93 teve como consequência que o Presidente do Município de Vagos, agiu sem poderes representativos, gerando isso ineficácia em relação àquela representado, não havendo ratificação.

Enfermando tal contrato desse vício a Autora A entendeu fazer valer os direitos que pensa ter com fundamento no primeiro contrato promessa celebrado em 2/7/90.

Estabelece-se no art.º 268º n.º 4 C. Civil que enquanto o negócio não for ratificado tem a outra parte a faculdade de o revogar ou rejeitar, salvo se, no momento da conclusão conhecia a falta de poderes do representante.

A este propósito se dirá que se deve entender que a Autora rejeitou o segundo contrato promessa.

Resulta isso da notificação judicial avulsa de 9/12/98, do requerimento de 1/6/99 e claramente da propositura da presente acção em 15/9/99.

Significando, pois, tal conduta da Autora que rejeitou o segundo contrato (e pretende fazer valer os direitos decorrentes do primeiro contrato) por ele se ter tornado ineficaz, nos termos já aludidos, e por ter a plena convicção de que o Réu nunca mais procederia à sua notificação (como, aliás, o processo manifestamente o revela).

E dando-se, assim, como assente que a Autora rejeitou o segundo contrato, evidente se torna que está precludida a possibilidade de o Réu o ratificar, por já se encontrar extinto por tal modo, "renascendo" o primeiro contrato.

Importa agora considerar e destacar que toda a conduta do Réu leva à conclusão de que a sua comprovada mora contratual se converteu em incumprimento definitivo por sua parte.

E sabe-se que a obrigação contratual aparece para ser cumprida- a realização da prestação é o modo natural de extinguir o vínculo creditório.

O devedor está adstrito para com o credor a assumir, no interesse deste, determinado comportamento.

Cumprimento, em sentido estrito, é a realização pontual da prestação pelo devedor ao credor (v. Direito ao cumprimento e Direito a cumprir, Fernando Cunha de Sá, Almedina, 1997), e o Réu não cumpriu manifestamente.

Daí que assista ao Autor o direito à resolução contratual.

E o de exigir, como exigiu, a restituição do que entregou à contraparte, por conta das obrigações que assumiu-a sentença da primeira instância condenou o Réu a restituir o montante total de 90.000.000$00, que recebeu a título de sinal (30.000.000$00 em 2/7/90 e 60.000.000$00 em 31/12/93).

Peticionou também o Autor a condenação do Réu a pagar-lhe 500.000.000$00 relativa à cláusula penal acordada em 2/7/90 no primeiro contrato promessa, nos termos seguintes:

Caso o não cumprimento se deva a causa imputável à Câmara Municipal de Vagos fica esta obrigada a indemnizar o outro outorgante na quantia de 500.000.000$00.

Já se disse da existência desse não cumprimento por parte do Município de Vagos impondo-se, pois, a condenação deste num montante a título de cláusula penal.

A sentença da 1ª instância condenou o Réu naquela pedida quantia.

Nas suas alegações deste recurso de revista concluiu o Autor pela revogação do Acórdão da Relação, ora recorrido, defendendo a manutenção da decisão da 1ª instância.

Discorda o Réu dessa condenação em tal quantia, que, quando muito, no seu entender deve ser reduzida por excessiva.

Ora como se estipula no art.º 810º n.º 1 do C. Civil as partes podem fixar por acordo o montante da indemnização exigível: é o que se chama cláusula penal.

Trata-se de "estipulação mediante a qual as partes convencionam antecipadamente - isto é, antes de ocorrer o facto constitutivo da responsabilidade - uma determinada prestação, normalmente uma quantia em dinheiro que o devedor, em caso de não cumprimento da obrigação por sua parte, deverá satisfazer ao credor" (v. Prof. Pinto Monteiro, Cláusulas Limitativas, 136).

E como salienta Baptista Lopes, Compra e Venda, Almedina, 1971 pág. 258, independentemente do sinal podem as partes estipular uma cláusula penal- indemnização fixada por acordo, exigível no caso de o acordo não ser cumprido - art.º 810º n.º 1 C. Civil.

Aliás, estabelece-se no n.º 4 do art.º 442º C. Civil que:

Na ausência de estipulação em contrário, não há lugar, pelo não cumprimento do contrato, a qualquer outra indemnização, nos casos de perda de sinal ou do pagamento do dobro deste, ou do aumento do valor da coisa ou do direito à data do não cumprimento.

E, assim, como destaca Januário Gomes "havendo a estipulação em contrário a que alude o n.º 4 do art.º 442º a indemnização exigível pelo contraente fiel não deixará, em princípio, de ter por referência o sinal em singelo ou em dobro consoante os casos, a que acrescerá ("rectius": poderá acrescer) indemnização suplementar, quer esta decorra de uma valoração autónoma - eventualmente pré-fixada através de cláusula penal - dos prejuízos resultantes da (eventual) mora, quer corresponda a uma valoração pré-fixada do prejuízo não coberto pelo sinal retido ou em dobro. Tanto numa como noutra circunstância o sinal não perde as suas características, nem é subvertido pela existência de indemnização suplementar, uma vez que as convenções aludidas não têm como consequência a aplicação do regime geral ressarcitório, com a consequente necessidade de o credor fazer prova dos danos, da sua extensão e do nexo de causalidade entre o incumprimento e aqueles"- Em Tema de Contrato Promessa, pág. 39.

Nada, pois, obsta à condenação do Réu a pagar à Autora uma quantia relativa a cláusula penal acordada entre eles contratantes.

Cumpre assinalar também a este propósito que uma redução de tal cláusula não pode ser feita oficiosamente, tendo de ser pedida pelo devedor (v. Pires de Lima e Antunes Varela, C. Civ. Anotado II, pág. 60, Pinto Monteiro, Cláusula Penal e indemnização, pág. 737).

Em tal sentido decidiu o Acórdão deste STJ de 17/2/98, BMJ 474/457, que também faz notar:

I-	A cláusula penal tem como finalidade a fixação antecipada de uma indemnização compensatória ou moratória pelo incumprimento ou retardamento no cumprimento da obrigação, agindo como um actuante meio de pressão com vista ao cumprimento do contrato, mesmo que se prove que do seu incumprimento ou mora não adveio qualquer dano.

II-	Se for manifestamente excessiva, o tribunal pode, através de uma intervenção equitativa e a pedido do devedor, reduzi-la, mas porque não é difícil reconhecer que tal intervenção comporta em si o perigo da neutralização do valor coercitivo da cláusula penal privando o credor de um legítimo e salutar, desde que não abusivo, meio de pressão sobre o devedor recalcitrante, não pode ser sistemática, antes deve ser excepcional e em condições e limites apertados, de modo a não arruinar o seu legítimo e salutar valor coercitivo e nunca perdendo de vista o seu carácter a "forfait".

III-	Apenas se reconhece ao juiz o poder moderador, de acordo com a equidade, quando a cláusula penal for extraordinária ou manifestamente excessiva, ainda que por causa superveniente, competindo aos réus, por ser seu ónus, alegar quaisquer factos concretos que incidem e permitam ao julgador, decidindo segundo a equidade, mas com um mínimo de segurança, julgar manifestamente excessiva a cláusula penal ou seja, que existe uma visível e substancial desproporção entre o valor da cláusula que foi estipulada e o dano efectivamente causado.

Ora no caso "sub judice" o Réu apenas se referiu, em termos vagos a que a cláusula é manifestamente exorbitante, sem sequer quantificar o montante que entende ser razoável.

E, como se assinala na sentença da 1ª instância, "à Ré que competia alegar e provar (art.º 342º n.º 2 do C. Civil) os factos demonstrativos de que o prejuízo resultante da obrigação de venda é inferior a 500 mil contos. Não o fez, nada alegando nesse sentido (de resto, diga-se "a latere" que difícil seria talvez demonstrá-lo, estando em causa um empreendimento de 30 milhões de contos, como se lê na acta da Assembleia Municipal que autorizou a venda - fls. 42)".

E não existem nos autos elementos que nos permitam concluir que a cláusula penal livremente fixada pelas partes é desajustada e irrazoável em termos de impor a sua redução equitativa.

Na verdade, não se provou que ponderado o interesse do credor, ela esteja em aberta contradição com as exigências da justiça e da equidade (e esta, note-se, é também uma forma de justiça), não se demonstrando assim existirem elementos seguros e concretos que apontem para a sua manifesta excessividade.

E o art.º 812º n.º 1 C. Civ. menciona que a cláusula penal só pode ser reduzida pelo tribunal, de acordo com a equidade se for manifestamente excessiva.

Esta norma, note-se, revela-se intencionalmente aberta ao fazer apelo a um conceito indeterminado propiciador de uma justa e equitativa decisão do caso concreto, não sendo de aplicar ao caso "sub judice".

Por tudo o exposto, e sem necessidade de mais amplas considerações, se decide conceder a revista, revogando o acórdão recorrido e mantendo o decidido na 1ª instância.

Sem custas por o Réu Município delas estar isento (art.º 2º al. c) Cod. Custas Judiciais, na redacção anterior ao Dec.-Lei 324/2003, de 27/12).

Lisboa, 27 de Janeiro de 2004

Fernandes Magalhães

Azevedo Ramos

Silva Salazar