Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

Em 18-12-95, "A", instaurou a presente acção ordinária contra as rés "B - Instituição Particular de Solidariedade Social" e Câmara Municipal de Barcelos, pedindo:

1-Seja reconhecido o direito de preferência da autora na compra do prédio urbano identificado nos autos, objecto da escritura de compra e venda de 26-7-93, celebrada entre a primeira ré, como vendedora, e a segunda, como compradora, sendo a autora colocada no lugar desta, mediante o pagamento ou depósito do preço devido (40.000.000$00) e demais legal;

2 - Seja ordenado o cancelamento de quaisquer registos efectuados por efeito daquela escritura ou posteriores, para poder ser efectuado o registo da transmissão da propriedade do imóvel, a favor da autora, em substituição da 2ª ré .

Para tanto, alega, resumidamente, o seguinte:

A sociedade aurora é arrendatária, para fins comerciais, desde o início Fevereiro de 1988, de duas divisões e armazém, sitos no rés do chão, e de todo o logradouro ou quintal de um prédio urbano, com dois pavimentos e sótão sito na Rua Infante D. Henrique, na cidade de Barcelos.

Através da escritura de 26 de Julho de 1993, a "B", sem avisar a autora, vendeu o referido prédio à Câmara Municipal de Barcelos, sendo que esta nunca foi arrendatária do imóvel ou de parte dele.

Só em 26 de Junho de 1995 a autora tomou conhecimento dos elementos essenciais da alienação.

As rés contestaram, invocando a excepção peremptória da caducidade da acção e a inexistência do direito de preferência, pelo facto deste se ter que limitar ao local arrendado e ainda porque o objecto do arrendamento, no caso concreto, se apresenta sem autonomia jurídica.

A ré Câmara Municipal também arguiu a ilegitimidade da autora, por haver outros arrendatários, e deduziu reconvenção, para a hipótese da procedência da acção, pedindo a condenação da autora a respeitar o contrato de usufruto titulado pela escritura de 12-11-81, que constitui documento de fls 50 e segs, designadamente, a reconhecer que a Câmara Municipal tem o direito de usufruir, até 11-11-2011, da restante parte do prédio não arrendada.

A autora replicou.

No despacho saneador, a autora foi considerada parte legítima e a acção foi julgada improcedente.

Todavia, a Relação do Porto, através do seu Acórdão de 12-12-2000, revogou o despacho saneador (na parte em que conheceu do mérito da causa) e determinou o prosseguimento dos autos, para posterior julgamento, com a elaboração da especificação e questionário.

Realizado o julgamento, foi proferida sentença, que decidiu:

1 - Julgar a acção procedente e, consequentemente, condenar as rés a reconhecer à autora o direito de preferência na compra e venda da casa com dois pavimentos e sótão, com a área coberta de 3.396 m2 e quintal com 1068 m2 (sendo constituída por um pavimento esquerdo, com uma divisão para escritório; um pavimento centro, com uma divisão para comércio; um pavimento direito, com duas divisões para comércio; um pavimento na parte posterior, com cinco divisões para arrecadação; um segundo pavimento com nove divisões para habitação), sita na Rua Infante D. Henrique, na cidade de Barcelos, inscrita na matriz urbana sob o art. 950 e omisso na Conservatória, prédio esse que 1ª ré vendeu à segunda, pela escritura de compra e venda de 26-7-93, sendo a autora colocada no lugar da compradora, mediante o pagamento ou depósito do preço devido de 40.000.000$00.

2 - Ordenar o cancelamento de quaisquer registos efectuados por efeito daquela escritura ou posteriores, de modo a que possa ser efectuado pela autora o respectivo registo da transmissão da propriedade do imóvel a seu favor.

3 - Absolver a autora do pedido reconvencional contra ela formulado pela ré Câmara Municipal, relativamente ao contrato de usufruto outorgado pelas rés, sem prejuízo de se declarar desde já, renovado automaticamente o dito contrato, agora com a nova proprietária, até à data de 12 de Novembro de 2011, caso a autora o não denuncie no prazo de trinta dias, a contar do trânsito em julgado da sentença.

Apelou a ré Câmara Municipal de Barcelos, mas sem êxito, pois a Relação de Guimarães, através do seu Acórdão de 14-1-04, negou provimento à apelação e confirmou a sentença recorrida.

Continuando inconformada, a Câmara Municipal de Barcelos recorreu de revista, alegando abundantemente e cujas conclusões, não menos abundantes e complexas, se podem resumir nos termos seguintes:

1 - O Acórdão recorrido padece de nulidade, nos termos do art. 668, nº1, al. d) do C.P.C., por omissão de pronúncia quanto às questões suscitadas nas seguintes conclusões das alegações da apelação de fls 602 e segs:

a)	- aí identificadas sob as alíneas C), D), E), F), H), I), J), K), L), M), N), O), P) e Q), onde a recorrente pediu que as respostas aos quesitos 6º e 14º fossem alteradas;

b)	- aí identificadas sob as alíneas R), S), T), U), W), V), X), Y), Z), AA) e BB), onde pediu que a resposta negativa ao quesito 15º fosse anulada e que o seu conteúdo fosse considerado provado, por as informações e os despachos constantes do respectivo processo administrativo permitirem concluir que a ré facultou à autora, entre 31 de Maio e 6 de Junho de 1995, a cópia simples da escritura de compra e venda de 26-7-93;

c)	- aí identificadas sob as alíneas CC), DD), EE), FF, GG, HH, JJ, KK, e LL), onde invocou a impossibilidade do direito de preferência, por inexistência de contrato de arrendamento válido, face à nulidade desse contrato, por falta de escritura pública, e à ilegalidade da aplicação do preceituado no art. 1029, nº3, do C.C. (então vigente), que era uma norma inconstitucional.

2- Nos nºs 4, 5 e 6 do elenco dos factos provados, constante da sentença da 1ª instância e do Acórdão recorrido, procedeu-se à reprodução de documentos, o que se traduz em manifesta nulidade, que a Relação também devia ter conhecido, por a enumeração dos factos provados não poder ser feita por simples remissão para o conteúdo de documentos.

3 - As respostas aos quesitos não foram devidamente fundamentadas, como exige o art. 653 do C.P.C., verificando-se que a fundamentação é meramente genérica e padece de contradição insanável, determinantes da anulação do julgamento.

4 - Operou-se a caducidade do pedido da autora, por esta ter tomado conhecimento no referido período de 31 de Maio a 6 de Junho de 1995, do conteúdo da citada escritura de compra e venda.

5 - Competia à autora provar, conforme alegou, que foi apenas no dia 26 de Junho de 1995 que tomou conhecimento dos elementos essenciais do negócio, por não se tratar de um facto negativo, mas antes de um facto pessoal positivo, integrador da causa de pedir, prova essa que não logrou efectuar.

6 - O invocado contrato de arrendamento foi celebrado verbalmente no mês de Fevereiro de 1988, na vigência do disposto no art. 1029, nº3, do C. Civil, na redacção introduzida pelo art. 1º, do dec-lei 67/75, de 19 de Fevereiro.

7 - O art. 1029, nº3 do C.C. é inconstitucional, por violar o princípio da igualdade, da separação de poderes e da reserva de jurisdição.

8 - O arrendamento é nulo, por falta de escritura pública, o que impede o exercício do direito de preferência.

9 - O direito de preferência só pode ser exercido sobre o local arrendado e não sobre a totalidade do prédio, verificando-se que nada impede a autonomização física da parte arrendada à autora, que existe de facto.

10 - No caso de procedência da acção, a Câmara Municipal pode reclamar da autora o valor das obras que efectuou no prédio, sob pena de abuso do direito ou locupletamento à custa alheia.

11 - Há excesso de pronúncia na parte em que foi ordenado o cancelamento do registo do usufruto.

12 - Também há nulidade, na parte em que foi estabelecida uma alternativa de renovação automática do usufruto, caso a autora não denuncie o mesmo contrato no prazo de trinta dias, a contar do trânsito em julgado da decisão, por tal não ter sido pedido.

13 - Foram violados os arts 653, 659, 511, 712, 722, 668, nº1, al. c) e d) do C.P.C.; arts 9, 220, 238, 286, 334, 342, nº2, 349, 371, 416 a 418, 473, 1029, nº3, 1410 e 1417 do Cód. Civil; arts 47 e 49 do RAU; arts 99 e 122 do C.P.A.; arts 13, 27, nº2, 28, 33, nº4, 36, 46, 111, 113, 202, 208 e 226 da C.R. P.

14 - Deve ser declarada a nulidade do Acórdão recorrido e ordenar-se a repetição da prova.

A autora contra-alegou em defesa do julgado.

Corridos os vistos, cumpre decidir.

Remete-se para todos os factos que foram considerados provados no Acórdão recorrido, ao abrigo dos arts 713, nº6 e 726 do C.P.C.

Dentre eles, destacam-se os seguintes:

1 - No início do mês de Fevereiro de 1988, a autora declarou tomar de arrendamento para a 1ª ré "B" e esta declarou dar-lhe de arrendamento, verbalmente, duas divisões e armazém de um prédio urbano, não constituído em regime de propriedade horizontal, denominado casa de dois pavimentos, sótão e quintal, sito na Rua Infante D. Henrique, na cidade de Barcelos, inscrito na respectiva matriz sob o art. 950 e omisso na Conservatória, para fins comerciais, mediante o pagamento da renda mensal de 4.000$00, pelo período de um ano, renovável por iguais sucessivos períodos.

2 - Na mesma data, a autora declarou tomar de arrendamento à 1ª ré e esta declarou dar-lhe de arrendamento, todo o logradouro ou quintal do mesmo prédio, tendo sido acordado que a renda seria paga no primeiro dia útil do mês a que respeita, na sede da autora.

3 - A autora pagou à 1ª ré as rendas respeitantes aos meses de Fevereiro de 1988 até Dezembro de 1995, embora a partir do ano de 1993, o representante da Direcção Central da "B", C, tivesse recebido as rendas em nome desta ré, sem conhecimento da respectiva Direcção Central .

4 - Por escritura pública de 26-7-93, D e E, na qualidade de procuradores da 1ª ré, declararam vender, pelo preço de 40.000.000$00, à Câmara Municipal de Barcelos, e esta declarou comprar, o prédio constituído por uma casa com dois pavimentos e sótão, com a área coberta de 3.396 m2 e quintal com 1068 m2 (sendo constituída por um pavimento esquerdo, com uma divisão para escritório; um pavimento direito, com duas divisões para comércio; um pavimento na parte posterior, com cinco divisões para arrecadação; um segundo pavimento, com nove divisões para habitação), sito na Rua Infante D. Henrique, na cidade de Barcelos, inscrito na matriz urbana sob o art. 950 e omisso na Conservatória.

5 - C, recebeu as rendas de 1994 e 1995, facto que levou a ré Câmara a exigir-lhe a prestação de contas, que ele prestou.

6 - Em 1995, a renda era de 5.000$00 mensais.

7 - Em 12 de Dezembro de 1995, a ré Câmara comunicou à autora o aumento da renda a partir de Janeiro de 1996.

8 - A autora enviou à 2ª ré os documentos de fls. 45, 46 e 47, respectivamente, em 17-5-95, 31-5-95 e 6-11-95.

7 - Em 26-6-95, foi entregue à autora, pela 2ª ré, depois de requerida por aquela, uma fotocópia autenticada da escritura de compra e venda de 26-7-93.

8 - A referida escritura foi precedida de negociações com o indicado C, que era quem recebia as rendas dos arrendatários do prédio, em nome da "B".

9 - Em 26-7-93, antes da outorga da escritura, D e Dr. E, membros da direcção da "B", encontraram-se com o C e informaram-no dos termos em que ia ser celebrada a escritura de compra e venda, instruindo-o para que comunicasse aos arrendatários os elementos da venda.

10 - A partir da escritura de compra e venda e até Dezembro de 1995, o Almeida não entregou à Direcção da "B" as rendas que continuou a receber de todos os arrendatários, em nome desta, contra recibo, conforme havia sido mandatado em 4-11-81.

11 - Foi publicitado em órgãos da imprensa escrita regional o pedido de autorização das Câmara Municipal de Barcelos à Assembleia Municipal para aquisição do questionado prédio .

12 - A Câmara Municipal realizou obras no dito prédio no valor de 2.333.822$00.

13 - Por escritura de 12-11-81, que constitui documento de fls 50 e segs, foi celebrado um acordo entre a "B" e a Câmara Municipal de Barcelos, de que se destacam as cláusulas seguintes:

-A "B", para concretização dos seus fins estatutários, permite que a Câmara Municipal de Barcelos passe a usufruir desde a referida data, o prédio em questão, na sua totalidade, com excepção de duas divisões para comércio e uma de escritório, existentes no rés do chão desse imóvel, para que nele a Câmara Municipal instale uma escola de música, com carácter oficial e inscrita na Direcção geral do Ensino Particular;

-Este contrato caduca automaticamente desde que sejam alteradas as finalidades consignadas;

-Tal transmissão da posse será por um período mínimo de 15 anos;

-A contraprestação por parte da Câmara Municipal será apenas a de se obrigar a proceder, a expensas suas, às obras que se tornarem necessárias à recuperação e adaptação do identificado prédio para os mencionados fins, segundo caderno de encargos a definir e ainda a de custear todas as necessárias obras de conservação;

-O custo das obras ou doutras benfeitorias a efectuar pela Câmara Municipal não será reembolsado por esta depois de decorrido o período da posse nos termos referidos,

-A "B" poderá enviar, sempre que assim o entender, um seu representante, para fiscalização do cumprimento das formalidades para que foi cedido o prédio, tendo um representante por ela nomeado junto da Direcção da Escola, sem funções deliberativas ou remuneradas.

14 - Pela Ap. 18/2001-06-04 foi registado a favor do Município de Barcelos, o "usufruto" por contrato de cedência da "B", que incide sobre a totalidade do prédio inscrito na Conservatória do Registo Predial de Barcelos, sob o nº 00580/950628, com excepção das duas divisões para comércio e uma para escritório, sitas no rés do chão, pelo prazo de 15 anos, desde 12-11-81, renováveis.

Apreciemos, agora, as questões suscitadas nas conclusões do recurso:

1.

Ao contrário do afirmado pela recorrente, a Relação pronunciou-se sobre a pretendida alteração das respostas aos quesitos 6º, 14º e 15º, tendo o Acórdão impugnado decidido pela manutenção e inalterabilidade dessas respostas, como expressamente consta do teor do mesmo Acórdão (fls 664/665).

Não se verifica a invocada nulidade, pois, não há omissão de pronúncia sobre essa matéria .

O Supremo Tribunal de Justiça, como tribunal de revista, limita-se, em princípio, a aplicar aos factos materiais fixados pelo tribunal recorrido, o regime jurídico que julgue adequado, nos termos do art. 729, nºs 1 e 2 do C.P.C.

O erro na apreciação das provas e na fixação dos factos materiais da causa não pode ser objecto de recurso de revista, salvo nos casos especiais previstos na parte final do nº2, do art. 722, do mesmo diploma, que aqui não ocorrem.

2.

É certo que a enumeração dos factos provados, relevantes para a decisão, não pode ser feita por simples remissão para o conteúdo de documentos, pois os documentos não são factos, mas simples meios de prova de determinados factos.

Todavia, no caso concreto, não ocorre qualquer nulidade ou vício susceptível de influenciar a decisão, relativamente aos documentos a que se reportam as conclusões das alegações .

Com efeito, não houve simples remissão para tais documentos, na medida em que foi mencionada e transcrita a parte relevante do conteúdo daqueles documentos, com interesse para o julgamento da causa.

Na parte em que se verificou a simples remissão para alguns documentos, constata-se que eles não são objecto de qualquer controvérsia quanto à sua interpretação e significado ou não são interessantes para a decisão.

3.

A fundamentação das respostas aos quesitos não é genérica, nem sofre de contradição, determinantes da anulação do julgamento, como vem invocado pela recorrente.

Na verdade, a fundamentação das respostas é abundante e suficientemente clara e pormenorizada, de tal modo que o Ex.mo Juiz teve o cuidado de se debruçar sobre a motivação de cada uma das respostas, sem que se vislumbre qualquer laivo de contradição na motivação, como se verifica pela leitura e análise do seu longo despacho de fls. 530 a 537.

De resto, a deficiência na fundamentação das respostas não é motivo de anulação do julgamento.

O único remédio para tal situação é a Relação poder ordenar que o processo baixe à primeira instância, para a devida fundamentação das respostas em crise, mas só desde que tal seja requerido pela parte interessada, nos termos do art. 712, nº 5, do C.P.C., pedido que a recorrente não formulou.

4.

Em 26-6-95, foi entregue à autora, pela recorrente, depois de requerida, uma fotocópia autenticada da escritura de compra e venda de 26-7-93.

Nas acções de preferência, é ao réu que incumbe provar que o autor teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação há mais de 6 meses, nos termos do art. 343, nº2, do C.C. (Antunes Varela, Cód. Civil Anotado, Vol. I, 4º ed., pág. 308; Ac. S.T.J. de 23-1-79, Bol. 283-301; Ac. S.T.J. de 15-5-80, Bol. 297-335; Ac. S.T.J. de 3-10-89, Bol. 390-408) .

Como as rés não lograram provar que esse prazo já tivesse decorrido quando a acção foi proposta, em 18-12-95 (facto já suficientemente justificado no despacho de fundamentação das respostas aos quesitos 6º, 14º e 15º, constante de fls 533, 534, 536 e 537), é óbvio que não se operou a caducidade do direito da autora.

5.

O invocado contrato de arrendamento comercial foi celebrado, verbalmente, em Fevereiro de 1988.

A forma do contrato rege-se pela lei vigente à data da sua outorga.

Vigorava, então, o art. 1029, nº3, do C.C., na redacção introduzida pelo dec-lei 67/75, de 12 de Fevereiro, que dispunha o seguinte:

- 1- Devem ser reduzidos a escritura pública:

a)	...

b)	- Os arrendamentos para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal.

2- ...

3	- No caso da alínea B) do nº1, a falta de escritura pública é sempre imputável ao locador e a respectiva nulidade só é invocável pelo beneficiário, que poderá fazer a prova do contrato por qualquer meio".

Sustenta a recorrente que o citado art. 1029, nº3, do C.C. (actualmente já revogado pelo art. 5, nº1, do RAU), é inconstitucional:

-por violar o princípio da igualdade - art. 13 da C.R.P.;

-por formular um juízo sobre uma situação de facto, usurpando uma função que a Constituição atribui aos Tribunais e que consiste em saber quem teve culpa pela não realização do contrato de arrendamento, violando os princípios da separação de poderes, da reserva de jurisdição e da justiça - arts 27, nº2, 28, nº1, 33, nº4, 36, nº6, 46, nº2, 111, 113, nº7, 202 e 266, nº2, da C.R.P.

Acrescenta que, sendo inconstitucional, deve ser recusada a sua aplicação pelos tribunais, devendo antes aplicar-se a regra geral da necessidade de escritura pública, cuja falta determina a nulidade do questionado contrato de arrendamento comercial - arts 1029, nº1 e 220 do C.C.

Que dizer?

A Relação já se pronunciou expressamente pela validade do mencionado contrato de arrendamento.

Com o regime estabelecido pelo dec-lei 67/75, de 12 de Fevereiro, ao aditar o nº3, do art. 1029, pretende-se fundamentalmente restringir as acções de despejo e defender os locatários, como partes menos favorecidas e desprovidos de título ou título bastante, contra eventuais acções de reivindicação de prédios arrendados para comércio, indústria ou profissão liberal.

Preceituando-se que a nulidade da falta de escritura pública só pode ser invocada pelo arrendatário, segue-se, naturalmente e antes de mais, que a inexistência daquele título na celebração daquela espécie de arrendamento deixou de ser fulminada com nulidade, como até aí acontecia, e passou a ser cominada apenas com anulabilidade, de que o tribunal não pode conhecer oficiosamente.

No caso concreto, nem a procedência da invocada inconstitucionalidade da norma do citado art. 1029, nº3, do C.C., podia conduzir a que a recorrente pudesse valer-se da nulidade do arrendamento, por falta de escritura pública, (unicamente para obstar ao exercício do direito de preferência da autora na venda do prédio), na medida em que isso representaria um manifesto abuso do direito, nos termos do art. 334 do C.C., pois o arrendamento verbal, vigente desde 1988, sempre foi pacificamente aceite pela senhoria e pela inquilina, com pagamento e recebimento das rendas, que aliás têm sido objecto de sucessivas actualizações.

Como é sabido, o abuso do direito consiste no exercício do próprio direito, de uma forma excessiva e em termos de, no respectivo caso concreto, poder ser considerado manifestamente ofensivo dos limites impostos pela boa fé e pelo fim social ou económico do direito.

6.

A questão fulcral a decidir consiste em saber se um arrendatário comercial de uma parte de um imóvel, que não se encontra constituído em regime de propriedade horizontal, pode exercer o direito de preferência relativamente à venda de todo o imóvel ou só relativamente à parte correspondente ao objecto do contrato de arrendamento.

A Relação decidiu que, apesar da autora ser arrendatária comercial, há mais de um ano, de apenas duas divisões, de um armazém e de todo o quintal do mesmo prédio, (quintal esse com a área de 1068 m2), o direito de preferência se estende á totalidade do imóvel.

Tal solução merece o nosso aplauso.

Dispõe o art. 47, do RAU:

"1 - o arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma tem o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano.

2 - Sendo dois ou mais os preferentes, abre-se entre eles licitação, revertendo o excesso para o alienante ".

O relatório do RAU, aprovado pelo dec-lei 321/90, de 15 de Outubro, ao reconhecer que se codificou a legislação dispersa sobre o arrendamento urbano, mantendo, na medida do possível, os textos anteriores, quando sobre eles já houvesse uma concretização jurisprudencial anterior a conservar, revela que se não quis inovar, neste campo, onde a própria jurisprudência já constantemente afirmava o direito de preferência do arrendatário habitacional, na totalidade do prédio, mesmo que o arrendamento se circunscrevesse apenas a uma parte dele, e onde a lei manteve uma linha de continuidade.

Num Parecer junto ao processo onde foi proferido o Acórdão da Relação de Lisboa de 30-4-96 (Col. Jur. XXI, 2º, pág. 132), o Prof. Henrique Mesquita também escreve:

"O art. 47, nº1, do RAU, não quis modificar, quanto ao objecto material da preferência, o regime do direito anterior, devendo, por conseguinte entender-se que o arrendatário de parte de um prédio urbano em qualquer dos arrendamentos sujeitos ao regime vinculístico, tem o direito de preferir na venda de todo o prédio, sempre que este não se encontre subordinado ao regime da propriedade horizontal".

No mesmo Parecer ainda se acrescenta, como se lê no mesmo aresto, "que a norma do nº2, do art. 47 do RAU, que manda proceder à licitação, em caso de concurso de preferentes, ficaria sem campo de aplicação, caso não se perfilhasse o entendimento de que estes podem preferir na totalidade do prédio.

Então, cada preferente só poderia exercer a prelação sobre a sua fracção autónoma ou sobre a unidade predial, no caso de arrendamento de todo o prédio.

Nestas hipóteses, não poderia obviamente, existir concurso de preferentes.

E, por outro lado, não se compreenderia também a preferência atribuída às pessoas enumeradas no art. 90 do RAU, com a qual se pretendeu que essas mesmas pessoas, impedidas de efectivar o novo arrendamento, por o senhorio pretender vender o prédio, pudessem adquirir o imóvel, visto que tal preferência ficava reduzida aos casos de arrendamento total do prédio".

Consequentemente, não estando constituída a propriedade horizontal, o arrendatário de parte de um prédio pode exercer o direito de preferência em relação a todo o imóvel.

É neste sentido a jurisprudência e doutrina dominantes (Ac. S.T.J. de 26-9-91, Bol. 409-779; Ac. S.T.J. de 8-10-92, Bol. 420-502; Ac. S.T.J. de 28-1-97, Col. Ac. S.T.J.; V, 1º, 77; Ac. S.T.J. de 13-2-97, Col. Ac. S.T.J., V, 1º, 104; Ac. S.T.J. de 10-12-97, Bol. 472- 454; Ac. S.T.J. de 2-6-99, Col. Ac. S.T.J., VII, 2º, 129; Ac. Rel. do Porto de 3-11-92, Col. XVII, 5º, 205,; Ac. Rel. de Coimbra de 19-11-96, Col. XXI, 5º, 13; Ac. Rel. de Lisboa , 30-4-96, Col. XXI, 2º, 132; Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, 1996, pág. 555; Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 7ª ed., pág. 327, ao admitir a extensão da preferência a todo o prédio, quando se fundamente no interesse do preferente).

Não se ignora que alguma jurisprudência e doutrina também tem entendido que o direito de preferência se limita ao local arrendado e que, se é alienada uma coisa global, num prédio em que o local arrendado não tem autonomia jurídica, o direito de preferência não pode ser exercido (Ac. S.T.J. de 30-4-97, Bol. 466-501; Januário Gomes, Arrendamentos Comerciais, 2ª ed., pág. 203/204; Oliveira Ascensão, Subarrendamento e Direitos de Preferência no novo Regime do Arrendamento Urbano, ROA, Ano 51, 1º, pág. 68).

Mas trata-se de doutrina e jurisprudência minoritárias.

A alegação da recorrente de que, no caso concreto, nada impede a autonomia física da parte arrendada à autora, que tal autonomia existe de facto e que, por isso, sobre ela, exclusivamente, deve ser exercido o direito de preferência, de nada pode valer, por se tratar de questão nova, de que se não pode conhecer.

7.

A recorrente pretende agora ser reembolsada do valor das obras que efectuou no prédio objecto da preferência, na hipótese de procedência da acção.

Só que não formulou pedido reconvencional nesse sentido, tratando-se também de uma questão nova, que não é de conhecimento oficioso e de que igualmente não é lícito conhecer, como já foi decidido pela Relação.

8 .

Entende a autora que há excesso de pronúncia na medida em que foi ordenado o cancelamento do "usufruto", resultante da escritura de 12-11-81, registado em 4-6-01, a favor do Município de Barcelos.

Sem razão.

O que foi determinado foi apenas "o cancelamento de quaisquer registos efectuados por efeito da escritura de compra e venda de 26-7-93 ou posteriores, de modo a que possa ser efectuado pela autora o registo da transmissão da propriedade do imóvel a seu favor", sendo certo que a Relação também decidiu que o reconhecimento da preferência a favor da autora é compatível com a eventual subsistência do mencionado contrato de "usufruto".

9.

Como resulta do art. 1410, nº1, do C.C., a procedência de uma acção de preferência tem como consequência necessária uma modificação subjectiva no negócio que justificou o exercício do respectivo direito.

Modificação subjectiva, com eficácia ex tunc, por concretamente colocar a ora autora, preferente, na posição que inicialmente detinha a recorrente, adquirente do prédio, na escritura de 26-7-93 (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. III, 2ª ed., pág. 380; Vaz Serra, Obrigação de Preferência, nº 8; Pinto Loureiro, Manual dos Direitos de Preferência, II, nº 140; Ac. S.T.J. de 21-9-89, Bol. 389-593; Ac. S.T.J. de 7-4-92, Bol. 416-626).

O intitulado contrato de "usufruto", a que se refere a escritura de 12-11-81, foi outorgado "por um período mínimo de 15 anos, renováveis" (fls 52).

O prazo inicial de 15 anos terminou em 12-11-96, quando os articulados da contestação-reconvenção e da réplica já tinham sido oferecidos .

As instâncias declararam, desde já, automaticamente renovado o dito contrato, agora com a nova proprietária (ora autora), até à data de 12 de Novembro de 2011, caso esta não o denuncie no prazo de 30 dias, a contar do trânsito em julgado da decisão deste processo, tendo ainda decidido que, caso o não faça, o mesmo contrato se entende, definitivamente, como renovado, até ao dia 12-11-2011.

Face à eficácia ex tunc da declaração da preferência, que se reporta a 26-7-93, não pode deixar de ser concedido à ora autora o direito de se pronunciar sobre a renovação do aludido contrato, a partir de 12-11-96, direito esse a exercitar pela mesma autora após o trânsito em julgado da decisão que lhe conferir o ajuizado direito de preferência.

Daí que a decisão da Relação, ao confirmar, neste domínio, o julgado da 1ª instância, não mereça censura.

O decidido contém-se dentro dos limites do pedido reconvencional deduzido pela recorrente, não tendo sido cometida qualquer nulidade.

Improcedem, pois, todas as conclusões do recurso.

Termos em que negam a revista.

Sem custas, por delas estar isenta a recorrente.

Lisboa, 6 de Julho de 2004

Azevedo Ramos

Silva Salazar

Ponce de Leão