Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

AA, Ldª,

intentou, em 20.11.2003, pelas Varas Cíveis da Comarca de Lisboa – 15ª Vara – acção declarativa de condenação com processo ordinário, contra:

BB – Mercado Abastecedor da Região de Lisboa, S.A.,

Formulou os seguintes pedidos:

a) A declaração de nulidade do contrato-promessa em causa;

b) A não proceder o anterior pedido, a declaração de nulidade das cláusulas 10ª e 11ª do mesmo contrato;

Caso se considere o contrato-promessa válido, deve declarar-se o mesmo resolvido, devendo ainda a Ré ser condenada, independentemente da declaração de nulidade ou de resolução, a pagar à Autora as seguintes quantias:

a) - € 121.701,00 (cento e vinte e um mil setecentos e um euros) referente a equipamentos;

b) - € 21.936,00 (vinte e um mil novecentos e trinta e seis euros) referentes aos juros pagos e a pagar ao Montepio Geral no âmbito do contrato de mútuo celebrado para aquisição dos equipamentos;

c) - € 136.442,83 (cento e trinta e seis mil quatrocentos e quarenta e dois euros e oitenta e três cêntimos) referente às quantias pagas a título de taxa de acesso e caução e juros devidos pelo financiamento contraído junto do Montepio Geral para pagamento da referida taxa de acesso;

d) - € 500.000,00 (quinhentos mil euros) referente à indemnização devida a título de lucros cessantes;

e) - devendo ainda acrescer juros, à taxa legal, sobre todas as quantias peticionadas desde a data da citação até integral pagamento.

Para tanto alegou, em síntese:

- O sócio-gerente da Autora celebrou com a Ré, em 22.12.1999, um contrato-promessa de utilização de espaço no BB;

- Nos termos desse contrato, a Ré prometeu ceder e garantir a utilização dos espaços que identifica e o sócio-gerente da Autora prometeu aceitar para a sociedade por si a indicar, a ora autora, tal cedência;

- A Ré obrigou-se, designadamente, a assegurar a gestão e funcionamento do mercado; garantir a manutenção, fiscalização, segurança e bom estado de conservação das infra-estruturas do mercado; elaborar, implementar e assegurar o bom cumprimento das normas de funcionamento do mercado; manter um sistema de informação permanente sobre as actividades do mercado com base, nomeadamente, em elementos fornecidos pelos diversos operadores/utilizadores do mercado; manter o espaço cedido em actividade nos termos fixados nas normas de funcionamento do mercado;

- O contrato-promessa não foi objecto de qualquer negociação entre as partes, tendo-se o gerente da Autora limitado a apor no mesmo a sua assinatura, não lhe tendo sido explicado o seu teor ou as suas cláusulas;

- Todas as estipulações do contrato em causa são cláusulas contratuais gerais, as quais, por força do disposto no artigo 8°, al. a) do D.L. n°446/85, de 25 de Outubro, se consideram excluídas do contrato;

- E, como todas as cláusulas são excluídas do contrato, este não se mantém, sendo nulo;

- A cláusula 10ª do contrato, onde se exclui a responsabilidade da Ré pela diminuição de facturação, redução de clientela ou outras questões relativas ao aviamento da Autora – e a cláusula 11ª, que regula, de forma desproporcionada, os efeitos da resolução por incumprimento de cada uma das partes, são nulas por violarem o disposto nas als. b) e c) do artigo 18° daquele diploma legal;

- A Autora celebrou o contrato-promessa com a Ré baseada em pressupostos e circunstâncias absolutamente erradas e que não vieram a ter qualquer confirmação, mas que foram determinantes da sua vontade de contratar;

A não verificação dessas circunstâncias essenciais permite à Autora a resolução do contrato, nos termos do art. 252º, nº2, do Código Civil;

- A Ré não conseguiu no espaço temporal de quase 4 anos implementar o funcionamento do mercado de modo a que seja rentável para os diversos operadores manterem os seus espaços a funcionar, sendo o mercado uma “cidade fantasma”.

- A Ré não fez campanhas adequadas de publicidade e de marketing, não criou horários de funcionamento do mercado ajustados às necessidades dos potenciais compradores, não implementou um sistema de informação permanente sobre as actividades comerciais dos diversos operadores, nem assegurou o bom cumprimento das normas de funcionamento do mercado.

- A Autora viu-se obrigada, à semelhança de outros operadores, a encerrar o estabelecimento comercial que instalara no espaço, 22 meses após a sua abertura, dado que as vendas efectuadas não chegavam, sequer, para suportar os encargos com a exploração;

- A Ré nunca procedeu à marcação do contrato definitivo, sendo que estava obrigada a fazê-lo até à data da entrega do espaço prometido ceder;

- O Pavilhão Polivalente, onde se situava o espaço cedido à Autora, ainda não tem licença de utilização, nem foi paga a respectiva licença de construção, o que impossibilita a Autora de ali exercer a actividade comercial que se propôs;

- Face aos reiterados incumprimentos da Ré, não tem qualquer interesse na continuação do negócio, tendo-se o mesmo tornado inviável sob o ponto de vista económico e legalmente impossível;

- Por isso procedeu à entrega do espaço prometido ceder à Autora, remetendo-lhe as respectivas chaves;

- A Ré incumpriu definitivamente o contrato-promessa em causa, o que, nos termos dos artigos 798°, 801° e 808° do Código Civil confere à Autora o direito de resolver tal contrato e de ser ressarcida dos prejuízos derivados do incumprimento, os quais liquidou nos termos que especificou.

Regularmente citada,

a Ré contestou e deduziu reconvenção

, dizendo, em suma, o seguinte:

- É verdade que se realizaram negociações entre a Autora e a Ré previamente à celebração do contrato.

- É também verdade que a Autora e a Ré acordaram, em 22.12.1999, em celebrar o Contrato-Promessa de Utilização de Espaço e que nesse Contrato constam sete considerandos (de A a G) que foram aceites pelas Partes nos seus precisos termos em que estão redigidos e que aqui se dão por integralmente reproduzidos;

- O contrato dos autos não contém cláusulas contratuais gerais, pelo que, não é nulo, nem contém qualquer nulidade;

- A Ré em uma minuta de Contrato que utiliza nas negociações com os seus clientes tendo em vista a celebração dos contratos, mas essas minutas podem ser alteradas, modificadas ou eliminadas em resultado das negociações efectuadas entre a Ré e o seu cliente;

- O negócio só se conclui, normalmente, após difíceis, complexas e longas negociações entre as Partes sobre os termos do contrato, sendo que, não é apenas o preço que é negociado, mas todas as condições podem ser postas em causa, na medida em que representam encargos;

- A minuta contratual da Ré foi entregue com antecedência à Autora e todo o contrato foi explicado, cada cláusula e o seu conjunto;

- Não existe desequilíbrio exagerado, desproporcionalidade, nem violação da boa-fé, nas cláusulas 10ª e 11 ª, que não são nulas;

- O contrato em causa foi celebrado entre comerciantes profissionais, no exercício da sua profissão, pelo que cada um sabia bem o que estava a fazer, conhecendo todas as limitações para o exercício da sua profissão respectiva, tendo celebrado o contrato de forma livre e esclarecida;

- Nunca foi referido qualquer “perímetro de protecção”, nem se falou da extinção de outros Mercados que não os da cidade de Lisboa e não existem lojas âncora.

- Em apenas 3 anos de actividade o BB tem já uma ocupação de quase 100%, movimentando cerca de um milhão de toneladas/ano de produtos agro-alimentares, gerando cerca de 240 milhões de contos /ano de negócios.

- A previsão de pleno funcionamento do BB, estimada para 2010, aponta para um volume de produtos agro-alimentares de cerca de 1.400 mil toneladas/ano e um volume de negócios da ordem dos 300 milhões de contos/ano (convertidos em euros);

- O artigo 252° do Código Civil, é inaplicável ao caso dos autos, pois exige que se tivesse verificado um erro nos motivos na data da celebração do contrato, sendo que, é a própria Autora que vem alegar que o erro, a ter existido, se verificou no futuro;

- A Ré nunca se obrigou perante a Autora em números concretos de volume de negócios ou de utilizadores do Mercado;

- É fácil ver que as coisas não sucederam como previsto, ignorando que tal previsão, na altura, era impossível de ser feita, ficando assim claro que a Autora não assinou o Contrato em erro, sabendo, muito bem, de forma esclarecida, qual o objecto do contrato e não existia qualquer alteração das circunstâncias, porque nenhum dos motivos invocados pela Requerida constituíam circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar;

- Nunca foi considerada pelas partes como condição base do negócio a taxa de ocupação do BB nos primeiros anos de funcionamento do Mercado, ou o volume dos utentes, ou o horário de funcionamento, etc.

- A própria Autora junta como doc. 15 à sua PI, certidão da Câmara Municipal de Loures onde se comprova que a licença se encontra emitida, faltando apenas proceder-se ao pagamento da taxa respectiva, situação que, aliás, só não está concluída por envolver um Protocolo mais amplo com o Município de Loures relativo à construção de uma via rodoviária;

- Não há qualquer “lei imperativa” que comine com a nulidade a promessa de cedência de espaços no BB sem estar emitida a licença de utilização, regendo-se o BB por legislação própria (DL n°258/95, de 30.9, entre outros);

- Também só não se regularizou a situação predial e matricial dos imóveis em resultado da falta de licença da C. M. Loures., tudo dependente apenas, como se disse, de um Protocolo em vias de celebração;

- Nada disso impede o normal exercício das actividades das centenas de operadores que diariamente funcionam no Mercado;

- O Contrato definitivo nunca foi solicitado pela própria Autora, pelo que não existiu, nem existe qualquer incumprimento contratual por parte da Ré;

- Não há qualquer obrigação para a Ré de restituir seja o que for à Autora, muito menos de indemnizar a Autora do que quer que seja, pois não há qualquer incumprimento por parte da Ré;

- A Ré permitiu que as taxas de utilização ficassem suspensas (Doc. 6 à PI), sendo que, só nesta alteração a Autora já poupou € 71.826,90, correspondente à soma simples do valor da taxa mensal (€ 1.496,39) pelo número de meses sem pagamento (48 meses – de Janeiro 2000 a Dezembro de 2003), isto sem contar com os respectivos juros e a actualização do valor da taxa prevista no contrato e que também não se realizou;

- Sendo válido e eficaz o contrato celebrado entre a Autora e a Ré, como provado, verifica-se evidente incumprimento contratual por parte da Autora;

- A Autora violou o disposto na alínea c) do n°2 da cláusula 6ª do Contrato, tendo cessado a actividade no espaço que lhe foi cedido, pelo que, deve ser declarada a resolução do contrato por incumprimento da Autora, nos termos da cláusula 11ª do Contrato, pretensão reconvencional que a Ré formula.

A Autora replicou e a Ré treplicou.

Os autos prosseguiram para julgamento, realizado ao longo de quase um ano, com registo da prova produzida em audiência, traduzido em dezoito cassetes de gravação, concluído com a decisão sobre matéria de facto que consta de fls. 765 a 769.

***

Foi proferida sentença que julgou a

acção totalmente improcedente, com a absolvição da Ré dos pedidos formulados pela Autora, tendo a reconvenção sido julgada procedente

,

declarando-se a resolução do contrato dos autos, por incumprimento imputável à Autora.

***

Inconformada, a Autora recorreu para o Tribunal a Relação de Lisboa

que, por Acórdão de 28.6.2007 – fls. 1396 a 1462 – [rectificado pelo de fls. 2035 a 2043, de 24.1.2008] –

julgou parcialmente procedente a apelação, alterando a decisão recorrida no sentido de declarar resolvido, nos termos dos arts. 252º, nº2, e 437º do Código Civil, o contrato-promessa dos autos, condenando a Ré a restituir à Autora a quantia em euros equivalente aos 25.070.000$00

que dela recebeu a título de taxa de acesso, IVA incluído, e de caução, acrescida de juros, contados à taxa legal, desde a citação,

julgando ainda improcedente a reconvenção, com absolvição do respectivo pedido.

***

Inconformadas recorreram a Ré e a Autora.

***

A Autora, alegando, formulou as seguintes conclusões:

1. Verifica-se um lapso manifesto do Tribunal “a quo” que não teve em conta o valor que a Autora pagou à Ré em sede de IVA, enquadrável no disposto na alínea b) do n°2, do artigo 669° do Código de Processo Civil.

2. Efectivamente encontra-se provado que a Autora pagou à Ré o valor de 21.500.000$00 acrescido de IVA à taxa legal, a qual era à data de 17%, do que resulta o valor total de 24.570.000$00 a título de taxa de acesso, tendo ainda pago o valor de 500.000$00 a título de caução.

3. Ao abrigo do disposto no n°3 do citado normativo legal, requer-se desde já a reforma do acórdão proferido, devendo ser corrigida a quantia objecto da condenação a título de taxa de acesso, a qual tem de englobar, impreterivelmente, o valor pago a título de IVA. Erro sobre os motivos determinantes da decisão de contratar — resolução contratual.

4. A Autora perfilha o douto entendimento dos M° Juízes Desembargadores do Tribunal da Relação de Lisboa que sindicaram a resolução do contrato no instituto do erro sobre os motivos determinantes da vontade de contratar plasmado no n°2 do art. 252°, com as consequências previstas no art. 437°, ambos do Código Civil.

5. “A base do negócio é constituída por todas as circunstâncias que, sendo conhecidas de ambas as partes, foram tomadas em consideração por elas na celebração do acto negocial e determinaram os termos concretos do acto que foi praticado.

6. “1-Há erro sobre a base do negócio quando a falsa representação incide sobre circunstâncias (pretéritas, presentes ou futuras) em que as partes fundaram a decisão de contratar”.

7. A Autora decidiu-se por contratar com base nas garantias que foram dadas pela Ré, nomeadamente as que constam dos pontos 58) a 60) da matéria de facto assente.

8. As aludidas circunstâncias, bem como o estudo económico realizado, foram determinantes da decisão de contratar, ou seja, sem as circunstâncias garantidas e sem o estudo económico que confirmou tratar-se de um bom investimento, o gerente da Autora não tinha contratado.

9. Várias dessas circunstâncias garantidas pela Ré não lograram verificação enquanto a Autora esteve a exercer a sua actividade no BB, como foi o caso, nomeadamente da transferência da Docapesca para o Mercado, a criação do perímetro de protecção de 50Km e o consequente encerramento de todos os mercados abastecedores num raio de 50Km e a construção dos diversos empreendimentos prometidos.

10. Embora concedendo que essas circunstâncias não são de verificação automática, não podia exigir-se à Autora que aguardasse indefinidamente por essa verificação, mantendo em funcionamento um negócio economicamente inviável, sendo que o prazo de dois anos em que a Autora teve o seu estabelecimento a funcionar foi tempo mais do que suficiente para a verificação das aludidas circunstâncias.

11. Assim, a decisão da Autora em contratar foi determinada pela verificação (futura) de um conjunto de circunstâncias que em boa parte não lograram verificação no período de dois anos referido.

12. Assiste à Autora o direito que se arroga à resolução do contrato a efectivar nos termos dos arts. 432° a 436° do Código Civil ex-vi art. 439° do mesmo Código, sendo os efeitos da resolução os que decorrem dos arts. 433° e 434° do Código Civil.

13. Tem a Autora a reaver da Ré os valores que pagou a título de taxa de acesso -21.500.000$00 acrescido de IVA à taxa legal de 17%, do que resulta o valor total de 24.570.000$00 — bem como o valor de 500.000$00 a título de caução (valor total: 25.070.000$00).

O pedido de indemnização no âmbito da resolução contratual com fundamento no erro sobre a base do negócio.

14. Assiste à Autora fundamento factual e legal para as suas pretensões indemnizatórias.

Culpa in contrahendo – art. 227º do Código Civil

15. Nos termos do art. 227°, cada uma das partes é obrigada a comportar-se para com a outra de acordo com os ditames da boa-fé.

16. Contam-se entre os deveres da relação de negociações, nomeadamente, os de informação, lealdade e tutela da confiança, que foram de modo clamoroso incumpridos pela Ré ao não fazer verificar a maioria das circunstâncias garantidas.

17. Foram garantidas pela Ré à Autora um conjunto de circunstâncias com base nas quais esta se decidiu a contratar, outorgando o contrato-promessa dos autos, sendo que grande parte dessas garantias não se vieram a verificar e o negócio revelou-se economicamente inviável, tendo a Autora perdido o interesse (objectivo) no mesmo.

18. No âmbito da situação de confiança criada pela Ré, que garantiu à Autora as circunstâncias que constituíram a base do negócio, esta fez avultados investimentos em equipamentos e materiais, sendo que diversos equipamentos, nomeadamente os de frio, pelas suas elevadas dimensões, serão dificilmente reutilizáveis e/ou adaptáveis noutros locais e outros equipamentos e materiais sofreram desvalorização.

19. Operando a resolução do negócio jurídico com base no instituto do erro sobre as circunstâncias que constituem a base do negócio, há que imputar à Ré as consequências da não verificação das garantias dadas pela mesma.

20. Entende a Autora que a responsabilidade pré-contratual tem natureza contratual, pelo que a mesma encontra-se sujeita às regras dos artigos 798° e seguintes do Código Civil, sendo-lhe aplicável a regra de incumbir ao devedor a prova da falta de culpa (artigo 799°).

21. A responsabilidade contratual derivada da culpa in contrahendo, resulta de ter sido ofendido o princípio da boa-fé que impõe o respeito pela confiança na situação criada pela Ré e que determinou a Autora a contratar e a efectuar um conjunto de investimentos.

22. A solução da aplicabilidade do regime da responsabilidade contratual, sendo a mais ajustada à ponderação dos interesses em jogo na situação, corresponde, formalmente, ao enquadramento técnico- jurídico respectivo.

No artigo 227° do nosso Código Civil colhe-se o apoio textual necessário para a fundamentação da ideia da existência de vínculos especiais de carácter obrigacional entre os participantes em negociações contratuais. Ora, a responsabilidade nas relações obrigacionais não existe só quando se trata do não cumprimento dos contratos, também se manifesta igualmente por força do incumprimento de obrigações não contratuais.

23. No caso dos autos, uma vez que impende sobre a Ré a presunção de culpa do artigo 799° do Código Civil, que não foi elidida, considera-se haver culpa da Ré na não verificação das garantias prestadas.

24. A culpa na formação dos contratos é uma das fontes da obrigação de indemnização.

25. A obrigação de indemnização existe em relação aos danos que o lesado provavelmente não teria sofrido se não fosse a lesão.

26. O dever de indemnizar compreende não só o prejuízo causado como os benefícios que o lesado deixou de obter em consequência da lesão.

Os danos emergentes.

27. Compreendem-se nos danos emergentes os prejuízos sofridos pela Autora, sendo que estes consistem no valor correspondente à diminuição do seu património, decorrente da não concretização das garantias prestadas.

29. A Autora despendeu a quantia de € 91.296,90 em equipamento de frio, balanças e diversos equipamentos próprios da actividade da Autora, adquiridos especificamente para o estabelecimento instalado no local cedido, os quais foram feitos sob encomenda e à medida das dimensões do espaço, sendo de elevadas dimensões. Dadas as suas especiais características em termos de dimensão, não são facilmente reutilizáveis e/ou adaptáveis em qualquer outro espaço.

30. Dadas as características destes equipamentos e a dificuldade na sua reutilização, de que se infere a inutilização dos mesmos, deve a Autora ser ressarcida da totalidade do valor que despendeu, ou seja, € 91.296,90.

31. Sem conceder, a não se entender assim, deverá a Autora ser indemnizada pelo facto de ter adquirido os supra citados equipamentos para o espaço em causa, sendo os mesmos de difícil utilização e/ou adaptação, pelo valor que vier a ser apurado segundo juízos de equidade.

32. A Autora adquiriu para o estabelecimento em causa dois veículos automóveis, um “chassis” e diverso equipamento, tudo no valor de € 48.426,15.

33. Como a Autora não logrou provar as percentagens de desvalorização dos automóveis, chassis e demais equipamento, tem a Autora de ser ressarcida de parte dos valores de aquisição, a fixar com base em juízos de equidade — art. 566°, n°3, do C. Civil.

34. É de justiça que a Autora seja ressarcida dos danos nesta sede, no valor oportunamente peticionado de € 30.404,54, podendo este valor ser encontrado mediante o recurso aos referidos juízos de equidade, atendendo aos índices de desvalorização normais dos equipamentos (facto notário).

35. Para aquisição e pagamento de parte substancial de todos os equipamentos supra referidos, a Autora contraiu um empréstimo junto da Caixa Económica Montepio Geral, no valor de 19.000.000$00, tendo pago de juros o valor de € 13.161,60, devendo pagar até ao final do contrato, também a título de juros, o remanescente de aproximadamente € 8.774,40.

36. Tal empréstimo foi contraído no pressuposto de que se iriam verificar todas as circunstâncias garantidas pela Ré e que o negócio tinha viabilidade.

37. A Ré é responsável pelo pagamento dos juros pagos pela Autora no âmbito desse financiamento no valor de € 21.936,00, sendo que os mesmos correspondem a um prejuízo pecuniário que a mesma nunca teria sofrido não fora a actuação da Ré.

38. A Autora celebrou ainda com a Caixa Económica Montepio Geral um financiamento do valor de 22.113.000$00 para pagamento à Ré de 90% do valor da taxa de acesso, sendo que no âmbito desse contrato pagou a quantia de € 7.393,23 a título de juros.

39. Também este empréstimo foi contraído no pressuposto de que se iriam verificar todas as circunstâncias garantidas pela Ré e que o negócio tinha viabilidade, bem como para permitir o pagamento da taxa de acesso e consequentemente a realização do negócio.

40. Este contrato foi ainda subscrito pela Ré, como parte outorgante, sendo que a quantia mutuada foi entregue directamente pelo Montepio Geral à Ré.

41. Também os juros pagos pela Autora no âmbito deste contrato de mútuo consubstanciam um prejuízo patrimonial, que a mesma não teria sofrido se não fosse a conduta da Ré, pelo que a Ré deve pagar à Autora o valor de € 7.393,23 relativo aos juros pagos.

Os lucros cessantes

42. De acordo com a ampla matéria de facto assente, extraímos com segurança que a Autora sofreu uma frustração considerável de ganhos.

43. A Autora perspectivava ganhos, nomeadamente pelas garantias dadas pela Ré, pelos avultados investimentos realizados e pelo período de duração do contrato, que dada a conduta da Ré deixou de obter.

44. A fixação desses danos terá de ser efectuada com recurso a juízos de equidade, o que se requer, devendo porém a Ré ser condenada a pagar à Autora o valor oportunamente peticionado de 500.000,00 € que reputamos justo para ressarcimento dos proveitos que não se obtiveram ou outro valor que V. Exas. entendam fixar, nunca inferior ao valor referido.

Resolução com base em incumprimentos contratuais – a perda do interesse.

45. Sem conceder quanto ao enquadramento jurídico efectuado supra – erro sobre a base do negócio e consequente resolução contratual – sempre se dirá que o caso em apreço poderá ser enquadrado numa resolução contratual com base em incumprimentos e perda do interesse objectivo, geradora de incumprimento definitivo.

46. As circunstâncias garantidas pela Autora assumiram a natureza de verdadeiras obrigações contratuais.

47. Se foi decisivo na vontade da Autora contratar a garantia da ocorrência de uma série de circunstâncias, é óbvio e resulta da experiência comum, que para a Autora tais circunstâncias seriam “obrigações contratuais”.

48. Estamos perante um contrato-promessa atípico, porquanto o mesmo não tem regulamentação expressa nem carece de qualquer forma, podendo haver estipulações verbais e estipulações escritas nos termos e em conformidade com o disposto nos arts. 219°, 221° e 222° todos do Código Civil, sendo que mesmo as estipulações verbais anteriores ao contrato são plenamente válidas.

49. O contrato-promessa em crise resultou no documento escrito que estava pré-elaborado pela Ré e num conjunto de condições não escritas.

50. A Autora sempre entendeu e sempre se referiu às circunstâncias garantidas como obrigações contratuais, conforme se pode constatar nas duas cartas que enviou à Ré em 8 de Janeiro de 2003 e 20 de Novembro de 2003.

51. O conjunto de circunstâncias garantidas pela Ré se consubstanciaram a base do negócio numa fase inicial — a fase das negociações – foram erigidas em obrigações contratuais aquando da formalização do negócio através do contrato-promessa dos autos.

52. Se a Ré garantiu à Autora e aliás a outros operadores, nomeadamente, que iria efectuar a gestão do mercado assegurando o seu funcionamento, que seria criado um perímetro de protecção de 50 kms com uma área abrangente de Sines a Leiria, que a Docapesca se transferiria para o BB e que seria a âncora do Mercado, que iriam encerrar os mercadores abastecedores da região de Lisboa, Malveira e Castanheira do Ribatejo, que seria construído no Mercado um conjunto de grandes empreendimentos e que o BB seria frequentado diariamente por um grande número de pessoas e veículos, ficou obrigada a cumprir essas garantias as quais foram convalidadas em verdadeiras obrigações contratuais.

A perda do interesse da Autora

53. Tendo a Ré ficado obrigada contratualmente a fazer verificar um conjunto de circunstâncias, ficou provado que a Ré não logrou fazer cumprir muitas dessas obrigações.

54. Face ao não cumprimento por parte da Ré de grande parte das obrigações pela mesma assumidas, a Autora acabou por ter que fechar o estabelecimento em Agosto de 2002, uma vez que acabou por não facturar mensalmente o que tinha perspectivado, mostrando-se as vendas insuficientes para suportar os custos de exploração do estabelecimento.

55. A Autora tendo efectuado grandes investimentos e tendo diligenciado pela manutenção do negócio, aguardou cerca de quase dois anos pela verificação das circunstâncias garantidas/obrigações contratuais, sendo tal período tempo mais do que suficiente, de acordo com o padrão “homem médio”, para a ocorrência das mesmas.

56. A exigência da manutenção do contrato por mais tempo iria afectar gravemente os princípios da boa fé, uma vez que se estaria a exigir da Autora a manutenção de um negócio que já se havia revelado economicamente inviável.

57. Em consequência directa da conduta da Ré a Autora perdeu o interesse no negócio, nos termos e em conformidade com o disposto no art. 808° do Código Civil.

58. Nos termos do artigo 799° do Código Civil presume-se a culpa da Ré no incumprimento.

59. A perda do interesse objectivo consubstancia uma forma de incumprimento definitivo, que legitima a Autora a resolver o contrato, nos termos do disposto no art. 436° do Código Civil, sendo que a Autora o fez, conforme carta de 20 de Novembro de 2003, sendo válida a declaração de resolução remetida.

Restituição do que foi prestado

60. Em consequência da resolução, tem a Autora a receber tudo o que prestou, nos termos do disposto nos artigos 433° e 434° do Código Civil.

61. Tendo pago à Ré a título de taxa de acesso e de caução o valor total de 25.070.000$00, sendo que nenhuma das quantias foi paga tendo como contrapartida a utilização do espaço, deve a Ré restituir à Autora o referido valor, acrescido de juros à taxa legal desde a citação.

Os danos emergentes e os lucros cessantes

62. A Ré com as garantias que prestou à Autora, as quais não vieram a verificar-se, tem de responder pelos danos que com essa actuação culposamente causou à Autora.

63. Deve a Autora ser ressarcida de todos os valores já supra referidos nos pontos 29 a 41 das presentes conclusões, com a fundamentação neles vertida.

64. Deve também a Autora ser ressarcida dos proveitos que deixou de auferir, conforme exposto nos pontos 42 a 44 das presentes conclusões.

Nulidade das cláusulas 10ªe 11ª do Contrato-promessa

65. As cláusulas 10ª e 11ª do contrato-promessa dos autos são cláusulas contratuais gerais, porquanto o contrato-promessa do qual as mesmas fazem parte encontrava-se pré-elaborado, não podendo a Autora influenciar o conteúdo das mesmas — n°2 do art. 1° do D.L. 446/85 de 25 de Outubro.

66. As cláusulas em apreço excluem de modo directo a responsabilidade por incumprimento, manifestando um intolerável desequilíbrio entre as consequências do incumprimento contratual para cada uma das partes, favorecendo clara e inequivocamente a Ré.

67. Tais cláusulas são em absoluto proibidas — als. b) e c) do art. 18º e art. 15° do citado diploma, sendo nulas.

68. Sem conceder, dir-se-á que o artigo 809° do Código Civil também comina com a nulidade as cláusulas em que o credor renuncia antecipadamente a qualquer dos direitos que lhe são facultados nos casos de não cumprimento do devedor.

69. A declaração de nulidade das cláusulas 10ª e 11ª importa que as mesmas sejam retiradas do contrato, mantendo-se o