Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

AA instaurou acção com processo ordinário contra BB-I...- Sociedade de Construção Civil, Lda., e CC-Banco P... Portugal, S.A., pedindo que se declare que, com a celebração do contrato-promessa de compra e venda em causa nesta acção, se verificou a tradição dos dois apartamentos que dele são objecto, para o promitente-comprador, ora A. (a), que a Ré, BB, não cumpriu o referido contrato-promessa de compra e venda e que o incumprimento é definitivo e exclusivamente imputável a essa Ré, por ter alienado o prédio e o edifício de que fazem parte as fracções autónomas que dele são objecto, a favor do Réu CC- Banco P... (b), que, por via do incumprimento definitivo do aludido contrato-promessa de compra e venda, o A. se tornou credor da Ré BB e esta se constituiu na obrigação de pagar àquele uma indemnização do montante de €200.000,00, calculado nos termos do art.º 442.°, n.° 2, do Cód. Civil (c), que o A. goza do direito de retenção dos dois apartamentos objecto do contrato-promessa de compra e venda que celebrou com a Ré BB, nos termos do art.º 755º, n.° 1, al. f), do Cód. Civil (d), que o acto de transmissão do “prédio urbano constituído por um terreno destinado a construção, com a área de 2.500 m2, sito no Campo da D..., da freguesia de Baguim do Monte, do concelho de Gondomar, descrito na Conservatória do Registo Predial de Gondomar sob o n.° ..., da freguesia de Baguim do Monte e inscrito na matriz predial urbana sob o art.º --.---”, pela escritura de dação em cumprimento aludida no art.º 25° da p.i., é ineficaz em relação ao A. e, consequentemente, tem este o direito à restituição do mesmo prédio, podendo executá-lo no património e esfera jurídica do adquirente, o R. CC- Banco P..., na medida em que tal se mostre necessário à satisfação do seu crédito (e), e que a Ré BB seja condenada a pagar ao A. a indemnização de €200.000,00 (f).

Invoca, como fundamento da acção, que, não tendo a BB outros meios de pagar a dívida que tinha com a DD, de que o A. é sócio gerente, nem esta interesse nas fracções que aquela sociedade pretendia dar-lhe em pagamento, celebraram o acordo de fls. 18 (intitulado documento de confissão de dívida, contrato de sub-rogação de terceiro nos direitos do credor, contrato promessa de compra e venda e acordo de compensação de créditos e débitos recíprocos), em que o A. declarou prometer adquirir as fracções aí mencionadas pelo preço igual ao do valor da dívida da BB à DD, e liquidar a esta tal importância em débito.

Invoca, ainda, que entrou na posse imediata de tais fracções, acabando por ter conhecimento, nos primeiros dias de Março de 2006, que a BB e o CC- Banco P... tinham celebrado escritura de dação em cumprimento, no dia 17.11.05, dando aquela a este o prédio de que fazem parte as fracções objecto do contrato que o A. havia celebrado com a BB.

Alegando a existência de incumprimento definitivo do contrato, em virtude de a Ré não ter submetido o edifício ao regime de propriedade horizontal, nem ter designado dia e hora para a escritura, alienando, em vez disso, o prédio ao CC- Banco P..., conclui que a Ré ficou obrigada a pagar ao Autor uma indemnização no valor de €200.000,00, correspondente ao valor das fracções.

Invocando o seu direito de retenção relativamente às fracções objecto do contrato celebrado, alega ainda que a dação em cumprimento, celebrada entre os Réus, é impugnável nos termos do art.º 610º do Código Civil, sendo certo que, com essa dação, a Ré, BB, ficou sem quaisquer bens, o que determina a impossibilidade de o Autor obter a satisfação do seu crédito.

A Ré, BB, não contestou.

O Réu, CC- Banco P..., contestou, impugnando os factos alegados na petição, nomeadamente os que integravam a tradição das fracções, bem como os documentos juntos aos autos, e invocando que no terreno por si adquirido apenas existe uma obra inacabada; que o contrato promessa ora invocado não fazia parte da listagem fornecida pela BB, sendo, portanto, desconhecido do Banco aquando da dação em pagamento; que o Autor não pode fazer valer o seu direito de retenção, na medida em que não existem as fracções que dele são objecto e por inconstitucionalidade da norma constante da al. f) do art.º 755° do Cód. Civil.

O Autor, em réplica, rebateu matéria que considerou de excepção.

Proferido despacho saneador que decidiu não haver excepções dilatórias nem nulidades secundárias, foi efectuada a selecção da matéria de facto desde logo dada por assente e elaborada a base instrutória, de que reclamou o réu BPP, tendo a sua reclamação sido indeferida.

Oportunamente teve lugar audiência de discussão e julgamento, tendo sido decidida a matéria de facto sujeita a instrução, após o que foi proferida sentença que, julgando a acção parcialmente procedente, declarou que, com a celebração do contrato-promessa de compra e venda em causa nesta acção, se verificou a tradição dos dois apartamentos que dele são objecto, para o promitente-comprador, ora A. (a), que a R. BB não cumpriu o referido contrato-promessa de compra e venda e que o incumprimento é definitivo e exclusivamente imputável a essa ré, por ter dado em cumprimento o prédio e o edifício de que fazem parte as fracções autónomas que dele são objecto, a favor do Réu CC- Banco P... (b), que por via do incumprimento definitivo do aludido contrato-promessa de compra e venda, o A. se tornou credor da Ré BB e esta se constituiu na obrigação de pagar àquele uma indemnização do montante de €159.742,11 (c), que o A. goza do direito de retenção dos dois apartamentos objecto do contrato-promessa de compra e venda que celebrou com a Ré BB, nos termos do art.º 755.°, n.° 1, aI. f), do Cód. Civil (d), e que o acto de transmissão do “prédio urbano constituído por um terreno destinado a construção, com a área de 2.500 m2, sito no Campo da Devesa, da freguesia de Baguim do Monte, do concelho de Gondomar, descrito na Conservatória do Registo Predial de Gondomar sob o n.° ..., da freguesia de Baguim do Monte, e inscrito na matriz predial urbana sob o art.º --.---”, pela escritura de dação em cumprimento aludida no art.º 25° da p.i., é ineficaz em relação ao A. e, consequentemente, tem este o direito à restituição do mesmo prédio, podendo executá-lo no património e esfera jurídica do adquirente, o R. CC- Banco P..., na medida em que tal se mostre necessário à satisfação do seu crédito, em consequência da condenação da Ré BB a pagar ao A. a indemnização de €159.742,11.

Inconformado, apelou o Banco réu, tendo a Relação concedido provimento ao recurso e alterado a sentença recorrida, absolvendo o réu Banco de todos os pedidos contra ele formulados e declarando que a ré BB não cumpriu o contrato-promessa de compra e venda referido, tendo esse incumprimento sido definitivo e exclusivamente imputável a essa ré, por ter dado em cumprimento o prédio e o edifício de que fazem parte as fracções autónomas que dele são objecto, a favor do Banco réu, tendo-se o autor tornado credor da dita ré BB, por via de tal incumprimento definitivo, de uma indemnização no montante de 159.742,11 euros, que esta se constituiu na obrigação de lhe pagar, tudo com base nos seguintes factos que considerou assentes:

1º. O A. é sócio e gerente da DD - Carpintaria e Construção Civil, Lda., com sede no lugar da Cruz do Romeu, da freguesia de Ronfe, Guimarães, a qual se dedica à indústria de carpintaria, no estabelecimento industrial que possui e explora no lugar da sua sede.

2º. A Ré BB exerce a indústria de construção civil e tem por objecto ou fim social a construção de edifícios destinados a habitação

colectiva, em regime de propriedade horizontal, e a venda das respectivas fracções autónomas.

3º. O Réu CC- Banco P... dedica-se ao comércio bancário.

4º. Nos termos que constam do contrato que as partes nele intervenientes denominaram de “documento de confissão de dívida/sub-rogação de terceiro nos direitos de credor/promessa de compra e venda/acordo de compensação de créditos e débitos recíprocos”, EE, intervindo na qualidade de sócio e gerente e em representação da BB, e o ora A., intervindo por si e na qualidade de sócio e gerente e em representação da DD, com data de dia 30 de Junho de 2003, subscreveram o acordo que consta de fls. 18 a 20.

5º. No referido acordo, a BB declarou ser devedora da quantia de € 159.742,11 à DD, invocando não ter meios financeiros para poder pagar a sua dívida, propôs-se dar-lhe em pagamento as fracções do edifício com seis pisos, sendo cinco acima da cota de soleira e um piso abaixo da cota de soleira, que estava a acabar de construir no seu terreno sito no Lugar do O..., da freguesia de Baguim do Monte, do concelho de Gondomar, descrito na Conservatória do Registo Predial de Gondomar sob o n.° ... - Baguim do Monte, e inscrito na respectiva matriz sob o art.°...°, ao abrigo do alvará de licença de construção n.° .../..., de .../.../..., da Câmara Municipa1 de Gondomar:

a) Fracção Autónoma do Tipo T2, destinada a habitação, no Terceiro Andar esquerdo, da 2ª fase da construção, com lugar de garagem na cave; e

b) Fracção Autónoma do Tipo T2, destinada a habitação, no segundo Andar Esquerdo da 3ª Fase de Construção, com um lugar de garagem na cave.

6º. A DD declarou que não tinha interesse na aquisição de tais Fracções Autónomas, pelas razões aí mencionadas.

7º. E o A. declarou admitir comprar as referidas fracções autónomas pelo preço igual ao do valor da dívida da BB à DD.

8º. No mesmo acordo, os outorgantes declararam obrigarem-se e reciprocamente aceitaram:

- Pagar o A. à DD o valor da dívida da BB, do montante de 159.742,11 euros, e suportar os encargos bancários;

- considerarem - a DD e a BB - extintos os respectivos crédito e débito, e ambas sub-rogaram, expressamente, o A. nos direitos da credora;

- prometer, a BB, vender ao A. ou à pessoa por este indicada, e este prometer comprar àquela, as fracções autónomas identificadas no n.º 5º, livres de quaisquer ónus ou encargos, pelo preço de €159.742,11.

9º - Nesse mesmo acordo ficou consignado, entre o mais, que:

. O preço da prometida venda é pago, neste acto, através da compensação do respectivo crédito com o crédito de igual valor que o segundo outorgante AA tem sobre a BB, compensação que aquele e esta declaram, expressa e reciprocamente, e por isso a BB declara que já recebeu o preço e dele dá quitação;

• Para efeitos previstos neste contrato, as Fracções consideram-se concluídas quando estiver realizada a arte de pintura, revestida de pavimentos, assentadas louças e móveis de cozinha, ainda que se encontrem em fase de conclusão ou remates as partes comuns e aguardem a passagem de licença de utilização, ou as ligações definitivas de água, energia eléctrica, gás e telefone;

• Compete ao segundo outorgante, AA, o pagamento dos encargos com a compra e venda aqui prometida, nomeadamente sisa, se a esta houver lugar, emolumentos da Escritura de Compra e Venda e Registo.

• O Promitente Comprador entra imediatamente na posse das Fracções Autónomas aqui prometidas vender, pela entrega das respectivas chaves, comprometendo-se a não efectuar quaisquer alterações que possam tornar-se impeditivas da obtenção da licença de utilização, obrigando-se a permitir o acesso às mesmas para a realização das vistorias necessárias.

• A escritura de compra e venda será outorgada em Cartório Notarial do Porto, em dia e hora a designar pela representada do primeiro outorgante, do que avisará o segundo por via postal registada expedida com a antecedência mínima de oito dias.

• A escritura será outorgada, obrigatoriamente, no prazo de 30 (trinta dias) após a emissão da licença de utilização.

• Os outorgantes prescindem do reconhecimento notarial das assinaturas, não podendo por isso invocar a nulidade deste contrato.

10º. Nos primeiros dias do mês de Março de 2006, o A. teve conhecimento de que os RR. BB e CC- Banco P... haviam celebrado uma escritura intitulada de DAÇÃO EM CUMPRIMENTO, no dia 17 de Novembro de 2005, nas instalações do próprio Banco, sitas na Rua de S... da B..., n.° ..., da cidade do P..., pela qual a BB declarou ser devedora, ao CC- Banco P..., da quantia de 6.942.044,39€, resultante de empréstimos que o “BNC - Banco Nacional de Crédito, S.A.”, lhe havia concedido por diversas operações de crédito enumeradas na mesma escritura.

11º. E declarou que, para pagamento dessa dívida, faz dação ao Banco, dos seguintes prédios:

Número Um - Prédio urbano, constituído por três casas de rés-do-chão, com a área de 27 m2 cada uma; uma casa de dois pavimentos, com uma dependência e quintal e um terreno interior a quintal e uma dependência, sito na Rua L... de C..., nºs. ... e ..., na freguesia de Campanhã, do concelho do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º ... da freguesia de Campanhã, inscrito na matriz predial urbana sob os art.°s ..., ..., ..., ... e ...;

Número Dois - Prédio urbano constituído por um terreno destinado a construção, com a área de 2.500 m2, sito no Campo da D..., da freguesia de Baguim do Monte, concelho de Gondomar, descrito na Conservatória do Registo Predial de Gondomar sob o n.° ... da freguesia de Baguim do Monte, inscrito na matriz predial urbana sob o art.° ...- cfr. doc. de fls. 31.

12º. O prédio identificado no número dois da alínea anterior, antes de passar a urbano e de lhe corresponder o art.° ..., estava inscrito na matriz rústica da freguesia de Baguim do Monte, sob o art.° ... .

13º. Nesse prédio, a Ré BB implantou e construiu o edifício de seis pisos.

14º. Com data de 08.03.06, em nome do A., foi comunicado ao R. CC- Banco P... a existência e o conteúdo do contrato referido no n.º 4º, nos termos que constam de fls. 38/39.

15º. Ao que esse R. respondeu “que é estranho às relações contratuais entre a BB e terceiros” .... e que “não pode responder pelas eventuais obrigações assumidas por aquela sociedade” - doc. de fls. 41.

16º. No exercício das respectivas actividades, a DD forneceu bens e serviços de carpintaria à BB, durante vários anos.

17º. A BB e a DD declararam o que consta do acordo aludido no n.º 4º.

18º. Dá-se aqui por reproduzido o que consta da condição 8.ª do acordo referido no n.º 4º.

19º. O edifício referido no n.º 13º encontra-se em fase de acabamentos.

20º. Pela citada escritura de dação em cumprimento a Ré BB deu em pagamento, ao CC- Banco P... os bens imóveis identificados no n.º 11º.

21º. O Réu CC- Banco P..., quando celebrou o contrato de Dação Em Cumprimento, tinha perfeito conhecimento de que a Ré BB tinha celebrado contratos-promessa de compra e venda, com os promitentes-compradores das respectivas Fracções Autónomas do edifício aludido no n.º 13º, identificados no documento junto aos autos a fls. 82.

22º. O Réu CC- Banco P... tinha perfeito conhecimento de que no terreno para construção identificado no número dois da escritura de DAÇÃO EM CUMPRIMENTO, se encontrava implantado o edifício aludido no n.º 13º.

23º. Esse edifício encontra-se em fase de acabamentos.

24º. O edifício aludido no n.º 13º, implantado no terreno adquirido pelo CC- Banco P... Portugal, S.A., não dispõe de infra-estruturas necessárias à concessão da licença de habitabilidade.

25º. As referidas “fracções” alegadamente não estão sequer dotadas de água potável, electricidade própria, saneamento básico, gás ou sistema de exaustão.

26º. Algumas das fracções não têm janelas, alguns dos trabalhos de carpintaria estão incompletos e algumas não dispõem dos acabamentos envolventes à porta de entrada.

27º. Do mesmo modo, as zonas comuns do edifício encontram-se inacabadas.

28º. O contrato aludido no n.º 4º não fazia sequer parte da listagem fornecida pela BB ao Banco Réu.

29º. Na verdade, o Banco Réu era credor da R. BB pelo montante global de 6.942.044,39 euros.

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Do acórdão que assim decidiu interpôs o autor a presente revista, formulando, em alegações, as seguintes conclusões:

1ª – Está provado que o Autor, intervindo por si e na qualidade de sócio e gerente e em representação da DD, e EE, intervindo na qualidade de sócio e gerente e em representação da BB, com data do dia 30 de Junho de 2003, subscreveram o acordo que consta do documento de fls. 18 a 20.

2ª - À data do contrato titulado pelo documento referido na conclusão anterior, a Ré BB era dona e legitima possuidora do prédio nele identificado, do qual fazem parte as fracções autónomas que prometeu vender ao Autor.

3ª - As declarações de vontade prestadas no identificado contrato foram dirigidas, directa e reciprocamente, aos respectivos outorgantes, que eram, então, os únicos destinatários e interessados em tais declarações.

4ª - Na cláusula sétima do contrato dos autos, os respectivos outorgantes declararam:

“O Promitente Comprador entra imediatamente na posse das Fracções Autónomas aqui prometidas vender, pela entrega das respectivas chaves, comprometendo-se a não efectuar quaisquer alterações que possam tornar-se impeditivas da obtenção da licença de utilização, obrigando-se a permitir o acesso às mesmas para a realização das vistorias necessárias”.

5ª - A declaração negocial referida na conclusão anterior é meio idóneo, válido e eficaz para operar a transmissão da posse e a tradição das fracções do prédio objecto do contrato-promessa de compra e venda para o promitente-comprador.

6ª - A tradição da coisa imóvel, em contrato de promessa de compra e venda, opera-se pela declaração juridicamente relevante, escrita, prestada e assinada pelos respectivos contraentes, no exercício legítimo dos seus poderes próprios e/ou de representação.

7ª - O Réu CC- Banco P... adquiriu o prédio dos autos, à Ré BB, no dia 17 de Novembro de 2005, ou seja, mais de dois anos depois de esta ter outorgado o contrato-promessa de compra e venda, que celebrou com o Autor, mencionado nas conclusões anteriores.

8ª - O Réu CC- Banco P... só adquiriu e sucedeu nos direitos que a Ré BB tinha sobre os prédios objecto da dação em cumprimento, à data da respectiva escritura.

9ª - À data da escritura de dação em cumprimento, a Ré BB já não era possuidora legítima, nem sequer detentora, das fracções autónomas do seu prédio, que tinha prometido vender, ao Autor, com tradição e transmissão imediata da posse das mesmas para o promitente comprador.

10ª - O documento particular aludido na conclusão primeira, cuja autoria está reconhecida, faz prova plena quanto às declarações atribuídas aos seus autores, nos termos do art.º 376º, n.° 1, do C.C., pois não foi arguido de falso nem foi feita a prova da sua falsidade.

11ª - A prova plena conferida pela norma do n.° 1 do art.º 376º do C.C. ao documento referido, opera os seus efeitos em relação a todos a quem o mesmo seja oposto, quer sejam ou não os próprios declarantes.

12ª - A declaração de confissão de dívida da Ré BB, constante do documento de fls. dos autos, foi feita, pela devedora, directamente à credora - DD -, a quem a mesma respeitava, exclusivamente.

13ª - As declarações negociais prestadas no documento de fls. que titula o contrato-promessa de compra e venda dos autos, não respeitam nem se destinam a cobrir interesses do Réu CC- Banco P..., em relação ao qual não passam de “res inter allios”.

14ª - O referido documento não contém qualquer confissão de dívida, feita a terceiro.

Terceiro, na formulação e previsão da norma do n.° 4 do art.º 358º do C.C., é aquele a quem se declara a confissão extrajudicial, mas cujas declarações desfavoráveis respeitam e interessam a outra pessoa.

15ª - A lista de promitentes-compradores e respectivos valores da responsabilidade da Ré BB, junta aos autos pelo Réu CC- Banco P..., respeita apenas aos contratos-promessa de compra e venda, em que houve pagamento de sinal, e seriam objecto de rescisão contratual.

Dessa lista não consta nem podia constar o contrato-promessa de compra e venda celebrado com o Autor, porque este tinha já pago o preço integral; estava na posse das respectivas fracções há mais de dois anos; e não lhe tinha sido feita qualquer proposta de rescisão contratual.

16ª - A listagem referida na conclusão anterior demonstra que o Réu CC- Banco P... sabia da existência dos contratos-promessa de compra e venda celebrados pela Ré BB, e assumiu as responsabilidades pela sua rescisão ou pelo seu cumprimento após a outorga da escritura de “dação em cumprimento”.

17ª - Está reconhecida a autoria do documento de fls., que titula o contrato-promessa de compra e venda dos autos;

- Está feita a “prova plena” das declarações prestadas no referido contrato-promessa de compra e venda e nele atribuídas aos seus autores;

- Está provada a existência do crédito do Autor sobre a Ré lberdouro;

- Está provada a tradição da coisa no aludido contrato-promessa;

- E está provado o incumprimento definitivo do mesmo contrato, pela Ré BB.

Estão, assim, plenamente provados os pressupostos da aplicação do disposto na alínea f) do n.° 1 do art.º 755º do C.C., o que confere ao Autor o direito de retenção sobre as identificadas fracções objecto do contrato-promessa de compra e venda que celebrou com a Ré BB.

18ª - O Autor não tinha de fazer outra e nova prova, em audiência de julgamento, relativamente aos factos compreendidos nas declarações prestadas no contrato-promessa de compra e venda, que celebrou com a Ré BB.

Não cabia, pois, ao Autor fazer diferente e nova prova dos factos dos art.ºs 2°, 3º, 4º, 5°, 6º, 7º, 8°, 9º, 10º, 11º e 12° da Base instrutória, mas sim, aos Réus, fazer a prova do contrário, e não o fizeram.

19ª - O douto acórdão recorrido viola e faz errada interpretação e aplicação das normas dos art.ºs 358º, n°s. 1, 2 e 4, 376º, n°s. 1 e 2, e 755º, n.° 1, al. f), todos do C.C.

O douto acórdão recorrido está ferido de nulidade, por violação da norma do art. 655º, n.° 2, do CPC, na medida em que decidiu que o documento de fls., referido na conclusão primeira, não faz prova plena das declarações atribuídas aos seus autores, apesar de estar reconhecida a sua autoria, e apesar de não ter sido arguida nem provada a falsidade do documento, formalidade especial que não pode ser dispensada, como prescreve o n.° 1 do art. 376º do C.C.

Termina pedindo que seja declarada a nulidade do acórdão recorrido, e a sua revogação, ficando a subsistir a decisão proferida pela 1ª Instância.

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Em contra alegações, o Banco recorrido pugnou pela confirmação daquele acórdão.

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Face à existência de questões consideradas prejudicadas pelo acórdão recorrido por força da decisão nele proferida, foram notificadas as partes para, pressupondo a hipótese da eventualidade de concessão da revista, sobre aquelas questões se pronunciarem, querendo, mas nada disseram.

Colhidos os vistos legais, cabe decidir, tendo em conta que os factos assentes são os acima enumerados.

Desde logo, quanto à invocada nulidade do acórdão recorrido por violação do disposto no art.º 655º, n.º 2, do Cód. Proc. Civil, na medida em que teria sido dispensada a formalidade especial consistente na arguição de falsidade exigida pelo art.º 376º, n.º 1, do Cód. Civil, é manifesto que inexiste: as nulidades dos acórdãos vêm previstas nos art.ºs 668º, 716º e 726º daquele primeiro diploma, não se verificando na hipótese dos autos qualquer delas. Acresce que o disposto no art.º 376º, n.º 1, parte final, do Cód. Civil, só exige a arguição de falsidade para afastar a prova plena de terem sido proferidas pelo respectivo autor as declarações constantes de documento particular de autoria reconhecida, mas não para determinação da correspondência do conteúdo dessas declarações com a realidade, que é o que nestes autos se encontra em causa. Assim, a este respeito apenas poderia ocorrer, não nulidade do acórdão recorrido, mas erro de julgamento.

A questão seguinte consiste em determinar se o autor dispõe ou não de direito de retenção sobre as duas fracções que prometera comprar à ré BB e que esta lhe prometera vender.

Nos termos do art.º 755º, n.º 1, al. f), do Cód. Civil, goza de direito de retenção o beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do art.º 442º.

Ou seja, para além daquela promessa e do crédito resultante do seu não cumprimento imputável ao promitente, para que o beneficiário da mesma se torne titular do direito de retenção sobre a coisa a que se refere o contrato prometido importa que tenha obtido a respectiva tradição.

E é essencialmente isso o que, nos presentes autos, está em causa: a sentença da 1ª instância entendeu que se verificara a tradição das fracções, argumentando que as chaves destas haviam sido entregues, por força do contrato-promessa, pela BB ao autor. Mas, inexistindo entre os factos provados algum que refira expressamente essa entrega das chaves, tem de se concluir que a sentença da 1ª instância apenas se convenceu de tal entrega com base no documento de que consta, além do mais, o contrato-promessa celebrado entre o autor e a BB, e em que, como se vê pelos factos provados, os contraentes declaram que as chaves das fracções eram de imediato entregues por esta àquele.

Isto, tanto mais que, incluído na base instrutória o ponto 12º, em que se perguntava se, “celebrado o contrato referido em D) (o indicado no n.º 4º supra), o autor entrou na posse imediata das fracções autónomas que dele são objecto e das quais tem, desde então, as respectivas chaves”, e o ponto 13º, em que se perguntava se “as fechaduras das portas dos apartamentos, que são do tipo fichet, foram colocadas por ordem e pagas pelo autor”, de tais factos apenas se provou, como se vê das respostas sobre a matéria de facto, precisamente que a BB e a DD declararam o que consta do dito contrato.

Já o acórdão recorrido entendeu que o documento particular de que consta o contrato-promessa não faz prova plena contra o réu Banco, pelo que em relação a este não se encontra eficazmente provada a tradição, não lhe podendo em consequência ser oposto o direito de retenção invocado pelo autor.

E com razão.

Não tendo sido demonstrada a entrega das chaves em consequência daquelas respostas dadas aos pontos 12º e 13º da base instrutória, fica apenas, como meio probatório dessa entrega, o documento particular de que consta o contrato promessa que inclui a declaração de tal entrega, declaração essa insuficiente para integrar a tradição, pois para esse efeito tem de ser acompanhada pela própria entrega. Ou seja, fica provado apenas que foi feita essa declaração, de entrada imediata do autor na posse das fracções por via da entrega das chaves, nos termos constantes do facto n.º 9º supra, mas já não que a entrega tivesse efectivamente sido feita, isto mesmo admitindo que essa declaração tenha força probatória plena contra o respectivo autor.

Por outro lado, como bem se diz no acórdão recorrido, o disposto no art.º 376º, n.º 1, do Cód. Civil, apenas atribui força probatória plena à própria prestação das declarações constantes de documento particular cuja autoria seja reconhecida nos termos dos artigos anteriores, pelo que, não tendo sido arguida a falsidade desse documento, tem de se considerar provado que foram prestadas as declarações que dele constam; mas desse dispositivo não resulta, sem mais, que o mesmo documento faça prova plena no que se refere à correspondência do conteúdo dessas declarações com a realidade, e portanto, no que a estes autos respeita, desse dispositivo não resulta que faça prova plena dos factos compreendidos na declaração como tendo sido praticados pelo autor da mesma.

Estes, nos termos do n.º 2 do mesmo artigo, consideram-se provados na medida em que forem contrários aos interesses do declarante, valendo a respectiva declaração como confissão, que é o reconhecimento que a parte faz da realidade de um facto que lhe é desfavorável e favorece a parte contrária (art.º 352º do Cód. Civil).

Desde logo, porém, há que referir que não se mostra que a eventual entrega das chaves das fracções ao autor pela BB constitui facto desfavorável a esta, ou que é facto contrário aos seus interesses: o seu interesse, com que outorgou naquele documento, era precisamente, por via desse negócio com o autor e da futura celebração do contrato prometido, libertar-se da dívida que ela própria dizia ter para com este por via de sub-rogação, por força do pagamento pelo autor feito à DD do montante que, segundo no mesmo documento os outorgantes declaravam, a BB lhe devia, para além do que o autor já lhe pagara o preço das fracções.

Além disso, não vindo sequer a BB, pois nem contestou, manifestar tal interesse contrário no que ao direito real de garantia em que se analisa o direito de retenção respeita, tem de se concluir que lhe é indiferente o resultado da acção nessa parte, pois, em princípio, lhe é indiferente qual d