Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

Em 16-2-04, a sociedade AA, L.da, instaurou a presente acção ordinária contra a ré BB & Cª L.da, pedindo que esta seja condenada:

- a reconhecer o direito de propriedade da autora sobre o prédio urbano, composto de casa do rés do chão, primeiro, segundo andares e dependência, que melhor identifica;

- a restituir-lhe imediatamente esse prédio, livre de pessoas e pertences;

- e a indemnizá-la com a quantia de 1.000 euros por cada mês, desde a citação até efectiva entrega, acrescida dos correspondentes juros legais, a contar do respectivo vencimento de cada uma das prestações indemnizatórias

Alegou que é dona do mencionado prédio urbano, por o ter adquirido através de venda judicial ocorrida em 3-7-02, no âmbito da acção executiva nº 5021/87, do 1º Juízo Cível de Guimarães, e ainda por usucapião,

A ré está a ocupá-lo contra sua vontade e recusa-se a entregá-lo, invocando ter celebrado um contrato de arrendamento, em 31-12-01, com CC - Administração de Imóveis, S.A., que, no entanto, na data da celebração de tal contrato, não era a proprietária do prédio reivindicado.

Com a ocupação do prédio, a ré vê-se impedida de o usar em proveito próprio, o que lhe poderia proporcionar um rendimento nunca inferior a 1.000 euros mensais.

A ré contestou, dizendo que é arrendatária do imóvel, porquanto, por contrato escrito, celebrado em 31-12-01, a CC - Administração de Imóveis, S.A., declarando ser dona do referido prédio, nessa qualidade, lhe deu de arrendamento o prédio em questão, sendo que o prazo do contrato era de um ano, renovável por iguais períodos de tempo, enquanto não fosse denunciado por alguma das partes .

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A ré requereu a intervenção acessória de CC - Administração de Imóveis, L.da, que foi admitida, tendo esta apresentado articulado próprio, impugnado parcialmente os factos articulados pela autora e invocando a posse do prédio para justificação do arrendamento .

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Houve réplica .

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Realizado o julgamento e apurados os factos, foi proferida sentença que, julgando a acção parcialmente procedente, decidiu :

- condenar a ré a reconhecer o direito de propriedade da autora sobre o prédio urbano, composto de casa de rés do chão, primeiro, segundo andares e dependência, sito no antigamente designado lugar da Calçada, presentemente Rua ................................., nº ...., da freguesia de Azurém, do concelho de Guimarães, descrito na competente Conservatória sob o nº 548 e inscrito nº 922 da respectiva matriz ;

- condenar a ré a restituir à autora imediatamente esse prédio, livre de pessoas e pertences ;

- condenar a ré a indemnizar a autora com a quantia de 500 euros por cada mês, desde a citação até efectiva entrega, acrescida dos correspondentes juros legais, a contar do respectivo vencimento da cada uma das prestações indemnizatórias;

- absolver a ré da restante parte do pedido.

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Apelou a ré, mas sem êxito, pois a Relação de Guimarães, através do seu Acórdão de 12-6-08, negou provimento à apelação e confirmou a sentença recorrida .

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Continuando inconformada, a ré pede revista, onde conclui:

1 – Foi a própria autora que se encarregou de assinalar ter sido considerado provado, em 1998, no Processo 636/94, do 2º Juízo Cível de Guimarães, que a CC, L.da, … “ há mais de 10 anos, por si e antecessores, vem colhendo e fruindo de todas as utilidades do prédio referido em A), pagando as respectivas obras de reparação, arrendando e recebendo rendas “.

2- Está articulado nos autos factualidade bastante à demonstração de que a possuidora do prédio arrendado era a sociedade imobiliária CC, L.da, que arrendou o prédio à recorrente.

3 – Pode até dizer-se que tendo a autora intervido naquele processo nº 636/94, do 2º Juízo Cível de Guimarães, o qual no S.T.J. teve o nº 894798, da 2ª Secção, onde foi proferido o respectivo Acórdão deste Supremo, a referida questão de facto, ali julgada, relativa à posse da CC, L.da, sobre o prédio arrendado, constitui caso julgado .

4 – Por tudo isto não se verifica a insuficiência de alegação de factos que justifiquem a circunstância do Tribunal não se ter pronunciado sobre tudo quanto de relevante foi colocado, quer na contestação da recorrente, quer na própria contestação da chamada .

5 – A factualidade alegada nos artigos 1, 2, 3, 8, 9 e 11 da contestação é de capital importância para se determinar a data em que o inicial contrato de arrendamento, no qual ré diz ter sucedido, foi celebrado e, designadamente, para se saber se esse arrendamento existia antes da data em que a autora diz ter adquirido, através de arrematação em hasta pública, o respectivo imóvel.

6 – Sendo certo que o registo da penhora apenas foi efectuado em 28-7-94, conforme resulta da inscrição F-3 .

7 – Tendo presente a supracitada decisão judicial, proferida nos autos de acção ordinária nº 636/94, na vertente já transitada em julgado, que decretou que a respectiva senhoria do imóvel há mais de 10 anos, a contar de 1996 ( portanto antes de 1986 e muito antes de ter sido realizado o registo da penhora), era a verdadeira possuidora do mesmo sobre o qual praticava os poderes materiais inerentes ao uso e fruição do arrendado .

8 – Tal como atendendo a que mesmo nos presentes autos ficou provado que “desde há, pelo menos, cerca de 13 anos, que a chamada CC, L.da, vem dando de arrendamento o prédio descrito em A)

9 – E, por outro lado, atendendo também que, nos termos do disposto nos arts 50 e 51 do RAU, então em vigor, a venda judicial ou extrajudicial, tal como a penhora, do locado não faz extinguir o contrato de arrendamento .

10 – É manifesto que se verificou na sentença, proferida na 1ª instância, o vício de omissão de pronúncia, o qual deveria ter sido conhecido e declarado pelo Tribunal da Relação.

11 – Esta questão de saber se a posse da senhoria teve início antes ou depois do registo quer da penhora, quer da invocada venda judicial, é também importante para a decisão final.

12 – Desde logo, porque, nos termos do disposto no art. 1268 do C.C., a presunção fundada na posse só cede quando existir registo anterior ao início da posse.

13 – O tribunal da 1º instância não se pronunciou sobre esta questão, que era, aliás, de conhecimento oficioso, na medida em que entronca numa questão de facto e de direito, passível de ser enquadrada na excepção do caso julgado.

14 – Vício esse que, agora por erro de julgamento e na medida em que não foi conhecido nem declarado pelo tribunal da Relação, também afecta o Acórdão recorrido.

15 – Por isso, sempre deveria ser ordenada a ampliação da matéria de facto, por forma a incluir nela a matéria dos citados artigos 1, 2, 3, 8, 9 e 11 .

16 – A presunção da posse a favor da CC, L.da, por ser anterior, prevalece que sobre o registo da penhora, quer sobre o registo da propriedade.

17 – Logo, à data da celebração do contrato de arrendamento sobre o prédio dos autos, a chamada era legítima possuidora do prédio em questão.

18 – Pelo que tinha legitimidade para celebrar, como celebrou, o contrato de arrendamento com a recorrente, o qual é válido.

19 – O respectivo contrato e arrendamento não caduca, nem é afectado pela eventual venda judicial ou extrajudicial do respectivo locado.

20 – O valor locativo do respectivo imóvel é aquele que corresponde à renda mensal paga pela recorrente e não os exorbitantes 500 euros mensais, que a sentença acabou por fixar.

21 – Considera violados os arts 660, nº2, 668, nº1, al. d), 494, 495, 551, 653, nº2, 659, nº3 e 712 do C.P.C., 1268, 1251, 1263, 1268 do C.c. e art. 50 e 51 do RAU.

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Contra-alegaram em defesa do julgado AA e esposa, que não são partes nestes autos, pois a autora é apenas a sociedade por quotas AA, L.da, pelo que as respectivas contra-alegações não podem ser consideradas.

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Corridos os vistos, cumpre decidir:

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A Relação considerou provados os factos seguintes:

1 – Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o nº ................, da freguesia de Azurém, o prédio urbano sito no lugar da Calçada, composto por casa de rés do chão, 1º e 2º andares, com a área coberta de 150 m2 e dependência com 5 m2, a confrontar do norte com DD, do sul com EE, do nascente com caminho de servidão e do poente com caminho público, com o valor patrimonial de 128.224, 64 euros e inscrito na matriz sob o art. 922.

2 – A propriedade de tal prédio encontra-se inscrita a favor da autora, através da inscrição G-1, apresentação 10/03062003.

3 – Por contrato escrito celebrado em 31 de Dezembro de 2001, cuja cópia constitui documento de fls 59 e segs, a interveniente acessória CC-Administração de Imóveis, S.A., declarou ser dona do prédio descrito em 1º e que, nessa qualidade, dava de arrendamento à ré ( segunda outorgante no referido contrato), o prédio em questão, sendo que o prazo do contrato era de um ano, renovável por iguais períodos de tempo, enquanto não fosse denunciado por alguma das partes .

4 – A ré encontra-se a utilizar o prédio descrito em 1º, invocando o contrato referido em 3º.

5 – Se estivesse a utilizar o prédio descrito em 1º, a autora poderia retirar mensalmente do mesmo a quantia de 500 euros, pelo menos .

6 – Desde há, pelo menos, cerca de 13 anos que a chamada CC – Administração de Imóveis, S.A., vem dando de arrendamento o prédio descrito em 1º.

7- E durante esse período de tempo tem recebido as rendas mensais que, pelo menos, desde Janeiro de 2003, vêm sendo pagas pela ré.

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A questão fulcral a decidir consiste em saber se a interveniente acessória CC- Administração de Imóveis, S.A., pode ser considerada possuidora do imóvel em questão desde data anterior ao registo da aquisição do mesmo prédio a favor da autora, que ocorreu em 3-6-03 e que confere a esta a presunção de que o direito de propriedade lhe pertence, nos termos do art. 7º do Código do Registo Predial .

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O art. 1311 do C.C. estabelece:

“1- O proprietário pode exigir judicialmente de qualquer possuidor ou detentor da coisa o reconhecimento do seu direito de propriedade e a consequente restituição do que lhe pertence.

2- Havendo reconhecimento do direito de propriedade, a restituição só pode ser recusada nos casos previstos na lei “

Esta acção é a pretensão do proprietário não possuidor contra o possuidor não proprietário ou do proprietário possuidor contra o detentor.

São dois os pedidos que integram e caracterizam a reivindicação: o reconhecimento do direito de propriedade, por um lado, e a restituição da coisa, por outro.

Sobre o reivindicante recai o ónus de provar que é proprietário da coisa e que esta se encontra na posse ou detenção do réu.

Por sua vez, o réu tem o ónus da prova de que é titular de um direito real ou de crédito que legitima a recusa da restituição.

Pois bem .

Sustenta a recorrente que a CC, L.da, tem posse sobre o questionado prédio anterior ao registo a favor da autora, cuja presunção de propriedade prevalece sobre a presunção derivada do registo a favor da autora, nos termos do art. 1268, nº1, do C.C., com um duplo fundamento:

1- Por na acção nº 636/94, do 2º Juízo Cível de Guimarães ( que tomou o nº 894/98, da 2º Secção, no Supremo Tribunal de Justiça), ter sido considerado provado, através das respectivas respostas aos quesitos 11º e 12º que a ora interveniente CC “há mais de 10 anos, por si e antecessores, vem colhendo e fruindo todas as utilidades do prédio referido em 1., pagando as respectivas obras de reparação, arrendando e recebendo rendas, à vista e com o conhecimento de toda a gente, sem oposição de quem quer que seja, ininterruptamente “ ( fls 22 e segs ), tendo, por isso, posse sobre o mesmo prédio desde data anterior a 1986;

2 - Por se ter provado, nestes autos, que a ré tomou de arrendamento o mencionado prédio à interveniente acessória CC - Administração de Imóveis; S.A., por contrato de 31-12-01, que declarou ser dona do mesmo imóvel, encontrando-se a utilizá-lo ao abrigo do mesmo contrato, sendo que, pelo menos desde há cerca de 13 anos, a CC vem dando de arrendamento o dito prédio e recebendo as rendas que, pelo menos desde Janeiro de 2003, vem sendo pagas pela ré .

Que dizer ?

Quanto ao primeiro fundamento, dir-se-á que a referida acção nº 636/94 é uma acção de reivindicação, que foi instaurada por CC –Administração de Imóveis, L.da, contra os réus EE, FF, Fábrica de GG, L.da, Ministério Público e AA, L.da, e que foi julgada improcedente, como resulta da fotocópia do Acórdão deste S.T.J. de 3-12-98, que constitui documento de fls 22 e segs, junto com a petição inicial.

A factualidade invocada de que a CC, L.da, “há mais de 10 anos, por si e antecessores, vem colhendo e fruindo de todas as utilidades do prédio referido, pagando as respectivas obras de reparação, arrendando e recebendo rendas”, resultou lá provada, perante as respostas que foram dadas aos respectivos quesitos 11º e 12º ( fls 25) .

Ora, as respostas aos quesitos numa causa não são prova absoluta noutra causa, ainda que as partes sejam as mesmas (Ac. S.T.J. de 23-3-93, Col. Ac. S.T.J., I, 2º, pág. 24) .

Com efeito, a prova produzida num processo, ou melhor, o valor dessa prova só tem relevância noutro processo em relação ao depoimento de parte e ao arbitramento, quando feitos com audiência contraditória da outra parte, o que não se mostra ser o caso – art. 522 do C. P.C.

Daí que tal factualidade, apurada nesse processo, não possa ser considerada na presente acção, nem tenha aqui força de caso julgado, como a recorrente pretende.

Relativamente ao segundo fundamento, importa salientar que a recorrente ficciona uma situação de posse da CC, L.da, a partir do mencionado arrendamento que esta fez à ré, em 31-12-01, com o consequente recebimento das rendas .

A aquisição originária da posse tem lugar através da prática reiterada, com publicidade, dos actos materiais correspondentes ao exercício do direito – art. 1263, al. a) do C.C.

Para que a posse se adquira sem intervenção do antigo possuidor, é necessário que se estabeleça entre a pessoa e a coisa uma relação de facto que contenha todos os elementos daquela figura.

Daí o ter-se exigido a prática reiterada, com publicidade, dos actos materiais correspondentes ao exercício do direito.

Esses actos, de per si, podem não conduzir à posse se faltar o animus possidendi.

A necessidade da prática de actos materiais para a aquisição da posse sobre uma coisa tem o maior interesse prático, porque todos os direitos reais atribuem aos seus titulares, conjuntamente, poderes de ordem material ( direitos de uso e de fruição) e poderes de carácter jurídico ( direitos de disposição e de administração, como vender, arrendar, emprestar).

Ora, “só através de actos materiais, isto é, de actos que incidem directa e materialmente sobre a coisa se pode adquirir a posse, e nunca através de actos de disposição e de administração” (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. III, 2ª ed., pág. 27) .

Debruçando-se sobre este tema, também Manuel Rodrigues ( A Posse, 1980, pág. 183) ensina :

“Sobre um objecto podem exercer-se actos de gozo material ou real e actos de gozo ideal ou jurídico.

Aqueles compreendem todas as formas de utilização directa do objecto possuído - o uti, frui, consumere ; estes compreendem todas as formas indirectas de utilização – o arrendamento, o aluguer, a alienação, etc.

Uns e outros poderão constituir um corpus suficiente para investir alguém na posse de um direito?

Em relação aos actos materiais, a resposta é afirmativa .

Estes denunciam, na verdade, que entre uma pessoa e uma coisa existe uma relação de facto, relação que quando revestir certos caracteres será a própria relação possessória.

Pelo que respeita aos actos jurídicos, a resposta tem de ser negativa .

Por sua própria natureza, estes são insuficientes para demonstrar a existência de um poder de facto sobre as coisas, porque recaem exclusivamente não sobre a própria coisa, mas sobre os elementos espirituais dos direitos, e por isso podem ser praticados por qualquer pessoa, ainda que esta não tenha nenhum poder sobre a coisa.

Todos podem, na verdade, vender, arrendar, alugar os objectos sobre que nenhum poder de facto têm, e com os quais não estão relacionados por qualquer relação material “ .

E acrescenta, logo a seguir :

Com razão, pois, Aubry e Rau escreveram ( Droit Civil Français, II, parágrafo 177) :

“O exercício dos actos jurídicos de administração ou de disposição não está necessariamente ligado ao facto da posse, porque o proprietário de uma coisa pode vendê-la ou alugá-la, ainda mesmo que ela seja detida ou possuída por um terceiro “.

O que significa que o acto de investidura na posse há-de ser, portanto, um acto material.

Pois bem.

Estando provado que a CC, L.da, desde há cerca de 13 anos, vem dando de arrendamento o respectivo prédio e que também foi ela que o arrendou à recorrente, sustenta esta mesma recorrente que é legítimo presumir que contratou com quem efectivamente o podia arrendar, isto por a existência do corpus fazer presumir o animus, nos termos do art. 1252, nº2, do C.C.

Todavia, não se provou, nesta acção, qualquer situação de poder de facto da CC, L.da sobre o questionado prédio, através da qual se possa presumir a posse correspondente ao exercício de qualquer direito real desta sobre o mesmo imóvel.

Apenas foi invocado o arrendamento do prédio, mas já vimos que dar de arrendamento não é acto material bastante a partir do qual a CC, L.da, possa adquirir a posse.

Refere-se, nos autos, que a autora adquiriu o prédio por arrematação em hasta pública, em processo de execução.

E está provado que registou a aquisição do mesmo prédio a seu favor, em 3-6-03.

Nos termos do art. 7º do Cód. Reg. Predial, o registo definitivo constitui presunção de que o direito de propriedade existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define.

O possuidor goza da presunção da titularidade do direito, excepto se existir, a favor de outrem, presunção fundada em registo anterior ao início da posse – art. 1268, nº1, do C.C.

Acontece, porém, que não se provou a posse da CC, L.da, e, por isso, não se verifica a presunção da titularidade de qualquer direito real anterior ao registo de 3-6-03, a favor da autora, como já foi decidido pela Relação .

O que significa que, não se mostrando ilidida a presunção do art. 7º do Cód. Reg. Predial, não pode deixar de ser reconhecido à autora o direito de propriedade sobre o indicado prédio.

E a ré não pode recusar a sua entrega, por não se ter provado que a CC, L.da, fosse dona do mesmo imóvel ou tivesse poderes para o arrendar.

A factualidade alegada nos artigos 1, 2, 3, 8, 9 e 11 da contestação é irrelevante para a decisão de direito, face ao atrás exposto, pelo que não há que ampliar a matéria de facto, ao abrigo do art. 729, nº3, do C.P.C.

O acórdão recorrido conheceu de todas as questões sobre as quais devia pronunciar-se, pelo que não padece de qualquer nulidade por pretensa omissão de pronúncia, nos termos do art. 668, nº1, al. d) do C.P.C.

A sentença junta, como pretenso documento superveniente, com as alegações da revista interposta, não pode aqui ser considerada, por a ré nem sequer demonstrar que a mesma já tenha transitado em julgado ( fls 422).

O valor locativo mensal de 500 euros, atribuído ao prédio pelas instâncias, não pode ser censurado perante o Supremo, que se limita a aplicar definitivamente o regime jurídico que julgue adequado aos factos considerados provados pelo tribunal recorrido – art. 729, nºs 1 e 2 do C.P.C.

Não se mostram violados os preceitos legais invocados pela recorrente.

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Termos em que negam a revista .

Custas pela recorrente .

Lisboa, 13 de Janeiro de 2008

Azevedo Ramos (Relator)

Silva Salazar

Nuno Cameira