Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

PROC 6086/19.7T8STB.E1.S1

6ª SECÇÃO

ACORDAM, NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

I AA propôs a presente acção contra BB pedindo que fosse declarado não cumprido e resolvido o contrato promessa de compra e venda cujo objecto é o prédio urbano, sito em ... de ..., que prometeu comprar àquele, o qual lhe prometeu vender, pelo preço de € 224.000,00,tendo pago, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de €30.000,00, e o restante na data de realização da escritura prometida, a qual não se realizou na data designada por facto imputável ao réu e a sua condenação a pagar à autora, a título de indemnização o valor de € 60.000,00, acrescido de juros de mora, calculados à taxa legal, desde a citação e até efetivo e integral pagamento.

O Réu contestou, concluindo pela improcedência da acção.

Foi produzida sentença a julgar a acção improcedente, com a absolvição do Réu dos pedidos contra ele formulados.

Inconformada recorreu a Autora, mas o seu recurso não foi admitido pelo Relator por falta de conclusões da sua alegação.

Reclamou a Autora para a Conferência, na qual veio a ser produzido Acórdão a confirmar aquela decisão singular.

Irresignada, recorreu de novo a Autora, de Revista, admitida por via da reclamação a que alude o artigo 643º do CPCivil, a qual veio a ser concedida com a revogação do Acórdão recorrido.

Na sequência dessa decisão, veio a ser proferido novo Acórdão no segundo grau, a julgar procedente a Apelação com a revogação da sentença recorrida e a condenação do Réu a entregar à Autora a quantia de €60.000,00 (sessenta mil euros), correspondente à devolução do sinal em dobro), acrescida de juros a contar da citação.

Irresignado com este desfecho, recorre o Réu de Revista, apresentando as seguintes conclusões:

«[1.] O Douto Acórdão recorrido decidiu mal.

2. O Douto Acórdão recorrido decidiu em oposição com os factos dados como provados.

3. O Douto Acórdão recorrido fez uma incorreta interpretação dos factos dados como provados na aplicação do direito.

4. O descritivo do facto dado por provado e que suporta o entendimento do Doutro Tribunal, facto dado como provado pelo n.º 7, não tem qualquer correspondência verbal com a conclusão formulada no Douto Acórdão recorrido, que entende que as negociações se prolongaram no tempo e por não estarem findas levaram a que a escritura não tivesse sido marcada.

5. Consta do facto dado como provado pelo n.º 7 que “No decurso dos vários contratos e discussão entre Réu e a Autora para a efetivação do contrato prometido dentro do prazo estipulado, dada a sua projeção no acordo a que se alude em 2), é ultrapassado o prazo fixado no o contrato promessa sem que a Autora tivesse marcado a escritura.” (negrito nosso).

6. Resulta, de forma expressa e clara, do facto dado como provado pelo n.º 7 que a negociação decorreu para a efetivação do contrato prometido dentro do prazo estipulado, não podendo, por essa mesma razão, deduzir-se outro sentido ou entendimento.

7. O entendimento feito Douto Acórdão recorrido, tendo como suporte o facto dado como provado pelo n.º 7 é contrário ao mesmo.

8. O prazo estabelecido no contrato promessa para realização do contrato prometido é um prazo absolutamente fixo, como resulta do elemento literal da cláusula contratual em causa, “A escritura pública/documento particular de compra e venda será realizada no prazo 75 (setenta e cinco) dias a contar, cfr. facto dado como provado no ponto 1., artigo quinto, n.º 1.

9. A Douta Sentença proferida pelo tribunal em 1.ª instância decidiu bem, tendo feito a correta interpretação dos factos e aplicação do direito.

10. A aceitar-se a tese de estarmos perante uma situação de mora e não de incumprimento definitivo, também nunca poderia o Douto Acórdão recorrido retirar a consequência do incumprimento definitivo pelo Recorrente/Réu.

11. A dar por boa tal tese, a mora mantém-se e o incumprimento definitivo ainda não ocorreu.

12. Não contam dos factos dados como provados que a Recorrida tenha perdido o interesse na realização do contrato prometido.

13. Ou que tenha interpelado o Recorrente para o seu cumprimento, fixando-lhe prazo razoável para o efeito.

14. O momento de constituição em mora é o da interpelação do devedor para que cumpra com o que se obrigou.

15. Até à presente data a Recorrida não interpelou o Recorrente/Réu para o cumprimento do contrato promessa.

16. O Douto Acórdão recorrido decidiu mal e em contradição com os factos dados como provados.

17.O Douto Acórdão recorrido é nulo (art.º 615.º, n.º 1, al. c) do CPC).».

Nas contra alegações a Autora, aqui Recorrida, pugna pela manutenção do julgado.

II As instâncias declararam como assentes os seguintes factos:

1 -Em 25 de Março de 2018, a Autora, na qualidade de promitente compradora, e o Réu, na qualidade de promitente vendedor, celebraram um acordo escrito denominado “contrato promessa de compra e venda”, cuja cópia está junta a fls. 12 a 13 dos autos, do qual consta, além do mais, o seguinte:

“Artigo Primeiro

O promitente vendedor é dono e legitimo proprietário do prédio urbano sito na Rua..., ...), em ... de ..., freguesia União de Freguesias de ... (... e ...), concelho de ..., descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... ... 7952/19.... freguesia de ... e inscrito na matriz predial urbana da freguesia ... (... e ...) sob o artigo ..., e licença de utilização ns ... emitido pela Câmara Municipal ... em 24-01-2002.

Artigo Segundo

Pelo presente contrato, o promitente vendedor promete vender à promitente compradora, que promete comprar o prédio urbano identificado no Artigo Primeiro deste contrato, livre de qualquer ónus ou encargos e responsabilidades de qualquer natureza e totalmente desocupado de pessoas e bens e no estado em que se encontra, que é do conhecimento das partes.

Artigo Terceiro

O preço da prometida compra e venda é de €224.000,00 (duzentos e vinte e quatro mil euros), e será pago pela promitente compradora ao promitente vendedor da seguinte forma:

a) No ato de assinatura do presente contrato-promessa, a promitente compradora entrega ao promitente vendedor, a título de sinal e princípio de pagamento do preço, a quantia de €30.000,00 (trinta mil euros), valor que este declara ter recebido e do qual dá plena quitação;

b) O pagamento do referido preço é feito por cheque número ..., conta número ...00 s/ Caixa Geral de Depósitos.

c) Na Outorga da escritura pública/documento particular autenticado de compra e venda, a promitente compradora pagará o remanescente do preço, ou seja, a quantia de €:194.000,00 (cento e noventa e quatro mil euros) por cheque bancário ou visado à ordem do promitente vendedor.

Artigo Quarto

1.A escritura pública/documento particular autenticado de compra e venda será realizada no prazo máximo de 75 (setenta e cinco) dias a contar da assinatura do presente contrato de promessa, sem prejuízo de poderem acordar mutuamente uma data anterior ao termo do prazo, em dia, hora e local que a promitente compradora indicar ao promitente vendedor, por escrito, com pelo menos quinze dias de antecedência relativamente à data marcada para a outorga daquela escritura documento particular autenticado.

2. O promitente vendedor, direta ou por intermédio de procurador com poderes bastantes, obriga-se a entregar à promitente compradora, até 5 (cinco) dias úteis antes da escritura pública / documento particular autenticado de compra e venda, os documentos que da sua parte sejam necessários à formalização da mesma escritura / documento particular autenticado.

Artigo Quinto

1. Se o promitente vendedor faltar ao cumprimento do presente contrato-promessa, assiste à promitente compradora o direito de reaver daquele as quantias que houver pago ao mesmo, em dobro.

2. Se a promitente compradora faltar ao cumprimento do ora contratado, assiste ao promitente vendedor o direito de resolver o presente contrato-promessa, fazendo suas as quantias recebidas a título de sinal e princípio de pagamento e eventuais reforços.

3. O presente contrato-promessa de compra e venda satisfaz a vontade dos outorgantes, ficando sujeito o regime da Execução Especifica nos termos do artigo 830º do Código Civil. (…)”

2 - No dia 21 de Abril de 2018, o Réu, na qualidade de promitente comprador, e CC, na qualidade de promitente vendedora, celebraram um acordo escrito denominado “contrato promessa de compra e venda”, cuja cópia está junta a fls. 44 a 45 dos autos, mediante o qual aquele prometeram comprar a CC que prometeu vender uma fracção autónoma pelo preço de €89.000,00, sendo a escritura outorgada até ao dia 9 de Junho de 2018.

3- No dia 24 de Abril, a empresa de mediadora imobiliária Remax remeteu ao Réu a comunicação junta a fls.47 dos autos que se dá por reproduzida, comunicando que a escritura está pré-agendada para o dia 28/5/2019 pelas 9,30 horas.

4 - No dia 18 de Maio de 2018, o Réu e a CC subscreveram o acordo junto a fls. 49 dos autos, que se dá por integralmente reproduzido, denominado Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda com Recibo de Sinal, nos termos do qual estipularam que “(…) a escritura pública será outorgada até ao dia 30 de Junho de 2018 (…).

5 – No dia 17 de Maio de 2018, a empresa de mediadora imobiliária Remax remeteu ao Réu a comunicação junta a fls.48 v dos autos que se dá por reproduzida, informando que, como solicitado, a escritura está alterada para o dia 15/6/2019 pelas 10 horas.

6 - No dia 22 de Junho de 2018, a CC e o Réu subscreveram o acordo escrito, junto a fls. 50, que se dá por integralmente reproduzido, denominado Rescisão por Comum Acordo do Contrato Promessa de Compra e Venda, nos termos do qual estipularam que “ acordam de livre e esclarecida vontade em dar extinto e sem validade o contrato promessa de compra e venda, outorgado em 21 de Abril de 2018, ambas as partes declaram para todos e devidos efeitos que nada podem exigir ou reclamar uma da outra”.

7 - No decurso dos vários contatos e discussão entre o Réu e a Autora para a efectivação do contrato prometido dentro do prazo estipulado, dada a sua projecção no acordo a que se alude em 2), é ultrapassado o prazo fixado no contrato promessa sem que a Autora tivesse marcado a escritura.

8 - No dia 12 de Junho de 2018, o Réu enviou a Autora a comunicação junta a fls. 22 que se dá por reproduzida, na qual constava, além do mais que “serve a presente carta (--) para proceder à rescisão do contrato promessa de compra e venda (…) de acordo com a alínea nº.2 do artigo quinto do CPCV, por incumprimento da alínea a) do artigo quatro do CPCV (…).

9 - A esta missiva respondeu a Autora, por carta datada de 27 de Junho de 2018, junto a fls. 24 a 25 dos autos, que se dá por integralmente reproduzida, onde além do mais refere que, após 9/6/2018, estava numa situação de mora e não de incumprimento definitivo.

10 - Aquando da celebração do acordo a que se alude em 1) a Autora e o Réu estavam a realizar compras e vendas em cadeia para obter liquidez com o produto das respectivas vendas.

11- A venda da moradia da Autora, sita em ..., veio a ocorrer no dia 13 de Julho de 2018.

Vejamos.

Estamos face a um contrato promessa de compra e venda de imóvel, tal como o mesmo nos é definido pelo artigo 410º, nº 1 do CCivil, havido entre a Autora, como promitente compradora e o Réu, como promitente vendedor, cujo objecto é o prédio urbano sito na Rua..., ...), em ... de ..., freguesia União de Freguesias de ... (... e ...), concelho de ....

Verifica-se que as partes na cláusula 4 estipularam que A escritura pública/documento particular autenticado de compra e venda será realizada no prazo máximo de 75 (setenta e cinco) dias a contar da assinatura do presente contrato de promessa, sem prejuízo de poderem acordar mutuamente uma data anterior ao termo do prazo, em dia, hora e local que a promitente compradora indicar ao promitente vendedor, por escrito, com pelo menos quinze dias de antecedência relativamente à data marcada para a outorga daquela escritura documento particular autenticado.

O contrato definitivo não veio a ser realizado naquele prazo, nem em qualquer outro, nem qualquer das partes interpelou a outra para a sua efectivação..

O normativo inserto no artigo 777º do CCivil, pressupõe no que ao incumprimento do contrato concerne, duas situações: uma a decorrente do seu nº1, isto é, a possibilidade de qualquer das partes exigir da outra o cumprimento da obrigação; a segunda situação é a que decorre dos nº 2 e 3, a de solicitarem ao Tribunal a fixação de um prazo para o cumprimento, sendo certo que só o incumprimento definitivo justifica a resolução do contrato promessa e a exigência do sinal em dobro nos termos do artigo 442º, nº 2 do CCivil.

Inexistindo tal interpelação, e estando o prazo estabelecido a favor de ambos os contraentes, não se pode falar de incumprimento definitivo originador da resolução contratual, pois só a impossibilidade culposa confere este direito potestativo, cfr Antunes Varela, CCivil Anotado, 3ª edição, vol II, 71.

Além do mais «O devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir.», nº 1 do artigo 805º do Ccivil, e aqui o cumprimento traduzia-se na efectivação do contrato prometido, de onde a interpelação teria de ser sempre para a realização do mesmo.

Em segundo lugar, também não resulta que a Autora tivesse solicitado ao Tribunal, em processo especial autónomo nos termos dos artigos 1456º e 1457º do CPCivil, qualquer fixação judicial de prazo para o cumprimento do contrato promessa.

É que, só com o incumprimento por banda do Apelado na sequência das supra indicadas interpelações admonitórias é que poderíamos concluir pelo incumprimento definitivo do contrato, cfr no sentido da necessidade da interpelação admonitória, entre outros, os Ac STJ de 7 de 7 de Março de 2006 (Relator Borges Soeiro), de 29 de Junho de 2006 (Relator Salvador da Costa), de 25 de Junho de 2009 (Relator Sebastião Póvoas), de 27 de Outubro de 2009 (Relator Hélder Roque) e de 12 de Janeiro de 2010 (Relator Paulo Sá), in www.dgsi.pt.

A problemática daqui consiste em saber se naquela cláusula se contém um prazo fixo absoluto, cujo incumprimento determine a resolução automática do contrato e/ou do mesmo se possa inferir o desinteresse no cumprimento da prestação acordada.

Lê-se na decisão de primeira instância:

«[O] direito de resolução do contrato contemplado no artigo 432° do Código Civil constitui um direito potestativo com eficácia extintiva dependente de um fundamento, que é a situação de incumprimento definitivo.

Como qualquer outro contrato, também o contrato-promessa poderá ser resolvido com fundamento na lei ou em cláusula contratual que o permita.

As partes podem fixar no contrato um prazo para o cumprimento das prestações, o que é susceptível de, quando não respeitado o prazo, gerar o incumprimento definitivo. Nestas situações o incumprimento definitivo decorre do prazo fixado contratualmente como absoluto ou improrrogável caso não haja fixação de prazo suplementar.

No que concerne ao prazo estabelecido para a celebração do contrato prometido, podemos estar perante um prazo essencial, final ou peremptório, cuja ultrapassagem determina de imediato o incumprimento definitivo do contrato, ou, pelo contrário, perante um prazo sem essas características - (prazo relativamente fixo) - e cujo esgotamento apenas conduz à constituição do devedor em mora, situação essa que para poder ser convertida em incumprimento definitivo carece da fixação de um novo prazo admonitório ou da perda objectiva de interesse.

Segundo a Autora a declaração unilateral, receptícia e extintiva do contrato promessa levada a cabo pelo Réu é ilícita e essa ilicitude determina que o não cumprimento definitivo do contrato promessa é imputável a este.

Vejamos:

As partes estipularam, no Artigo Quarto do contrato promessa a que se alude no ponto 1) que "a escritura pública/documento particular autenticado de compra e venda será realizada no prazo máximo de 75 (setenta e cinco) dias a contar da assinatura do presente contrato de promessa, sem prejuízo de poderem acordar mutuamente uma data anterior ao termo do prazo, em dia, hora e local que a promitente compradora indicar ao promitente vendedor, por escrito, com pelo menos quinze dias de antecedência relativamente à data marcada para a outorga daquela escritura/documento particular autenticado. O promitente vendedor, direta ou por intermédio de procurador com poderes bastantes, obriga-se a entregar à promitente compradora, até 5 (cinco) dias úteis antes da escritura pública/documento particular autenticado de compra e venda, os documentos que da sua parte sejam necessários à formalização da mesma escritura/ documento particular autenticado."

O clausulado do contrato-promessa firmado entre as partes é impressivo para fundamentar uma conclusão acerca do carácter essencial do prazo fixado pelos promitentes para a celebração do contrato definitivo.

As partes, no texto do contrato promessa, evidenciam inequivocamente tal vontade, mormente através da estipulação de um prazo máximo sem prejuízo de poderem acordar uma data anterior ao termo desse prazo, competindo à Autora a obrigação de designação da data de realização da escritura relativa ao negócio prometido, competindo-lhe também comunicar ao Réu, com a antecedência mínima de cinco dias úteis, a data da outorga do contrato prometido, estabelecendo a cominação para o não cumprimento das obrigações.

O prazo fixado na cláusula é um prazo absoluto e a ultrapassagem desse prazo em que o cumprimento era devido determina de imediato o incumprimento conducente a resolução.

Desta feita, somos a concluir que a actuação do Réu não pode ser considerada ilícita, para efeito de resolução do contrato promessa celebrado entre as partes, com a inerente devolução do sinal em dobro.

Posto isto, improcede o pedido formulado.».

Sempre s.d.r.o.c., não se entende que a mencionada cláusula contenha uma convenção resolutiva expressa, nos termos do artigo 432º, nº 1, do CCivil, nem dela resulta um prazo peremptório, nem tão pouco o efeito resolutivo pode igualmente encontrar justificação na falta de interesse objetivo de ambas as partes no cumprimento do contrato, porque não se mostra alegada e provada qualquer factualidade consubstanciadora de um eventual desinteresse nos termos do artigo 808º, nº 1, primeira parte do CCivil, o qual teria sempre de se basear em razões objectivas e concretas, nº 2 do mencionado normativo, o que determina o seu afastamento, como legitimador do direito á resolução, tal como foi qualificado pelo primeiro grau.

Daí concordarmos com o segundo grau quando conclui:

«do contrato dos autos não resulta que estejamos perante um prazo absolutamente fixo que permitisse, ao abrigo da autonomia privada, a não aplicação do art.º 808.º, n.º 1, Cód. Civil. Estabelecer um «prazo máximo» é a mesma coisa que estabelecer um prazo, pura e simplesmente. No contexto de qualquer contrato, a fixação de um prazo é a fixação para o prazo limite para o cumprimento; existindo mora, e não prevendo o contrato expressamente outra solução (por exemplo, uma cláusula resolutiva expressa), aplica-se o regime do citado preceito legal.

Temos ainda o facto n.º 7 que nos parece relevante: no decurso dos vários contactos e discussão entre o Réu e a Autora para a efectivação do contrato prometido dentro do prazo estipulado, dada a sua projecção no acordo a que se alude em 2), é ultrapassado o prazo fixado no contrato promessa sem que a Autora tivesse marcado a escritura. Isto é, houve negociações entre A. e R. que se prolongaram no tempo e que, precisamente por elas não estarem findas, levaram a que a escritura não tivesse sido marcada.».

Todavia, já não se poderá acompanhar o raciocínio aí expendido quando remata «temos de concluir que, não havendo situação de incumprimento definitivo, não tinha o contrato que ser resolvido. Havia apenas uma situação de mora que podia ser afastada pela interpelação para cumprir — o que o recorrido não fez.

Se a parte resolve o contrato é porque o não quer cumprir. E pode, naturalmente, ser que esta impossibilidade de cumprimento seja legítima, isto é, sem as consequências desvantajosas impostas por lei. Ao invés, a resolução infundada (porque não existe incumprimento) torna o cumprimento impossível por vontade da parte que resolveu o contrato.

Assim, entendemos que a recorrente tem razão no seu recurso.».

Se se chega à conclusão que não estamos em sede de incumprimento definitivo e por isso não poderia ser resolvido o contrato, havendo ainda hipóteses de o mesmo vir a ser cumprido através de uma interpelação, torna-se incongruente a solução delineada de considerar ilegítima a resolução, por não existir qualquer incumprimento, mas ao ser efectivada, provocar o cumprimento impossível.

Se as partes estão em mora, é porque o cumprimento ainda é possível, não havendo lugar à resolução, por inexistência de fundamento contratual e/ou legal, considerando-se a missiva enviada pelo Réu á Autora, destituída de qualquer fundamento consubstanciador do direito que pretendia expressar com a mesma, isto é, por fim ao negócio, porquanto a cláusula quarta, para a qual se remeteu e se fez assentar a legitimidade do direito de resolução, não se mostra referida a uma prestação e a uma modalidade de adimplemento determinada com precisão, que tenha sido eleita pelas partes, na regulação do regime de incumprimento, mediante a prévia definição da importância desse facto para fins de resolução, cfr. Baptista Machado, Pressupostos da Resolução por Incumprimento - Obra Dispersa, Volume I, 186/1877.

Daí que se não possa concluir, com se fez no segundo grau, que o cumprimento do acordado seja impossível por vontade do Réu em cumprir; igualmente se não vislumbra qualquer desinteresse da Autora na efectivação do contrato prometido; apenas se verifica uma situação de mora de ambas as partes, que pode ainda ser ultrapassada através dos meios legais adequados.

O contrato promessa de compra e venda do imóvel havido entre a Autora e o Réu mantém, pois, os seus efeitos, encontrando-se ambas as partes em mora em relação ao respectivo cumprimento, procedendo pois as conclusões.

III Destarte, concede-se a Revista, revogando-se a decisão ínsita no Acórdão impugnado, absolvendo-se o Réu do pedido formulado, por se manter válido o contrato promessa havido com a Autora.

Custas pela Autora.

Lisboa, 08 de fevereiro de 2022

Ana Paula Boularot (Relatora)

Fernando Pinto de Almeida

José Rainho

Sumário (art. 663º, nº 7, do CPC).