Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I.

Síntese dos termos relevantes da causa e do recurso

Em 10.9.02, no Tribunal da Figueira da Foz, AA, Ldª, propôs contra BB uma acção de despejo com fundamento no art.º 64º, nº 1, al. a) e h), do RAU – falta de pagamento de rendas a partir de Janeiro de 1993 e encerramento da loja arrendada desde Janeiro de 2000.

O réu contestou e deduziu reconvenção, pedindo a condenação da autora a pagar-lhe a quantia de 24.939,89 € (5 mil contos) - 14.963,94 € (3 mil contos) pelo frustrado trespasse do local arrendado e o restante (2 mil contos) por alegados danos decorrentes de ter sido ilicitamente privado pela autora do uso do arrendado.

A autora replicou, defendendo a improcedência das excepções e da reconvenção, e concluindo como na petição inicial.

Discutida a causa, foi proferida sentença que julgou a acção procedente e improcedente a reconvenção.

Dando provimento parcial ao recurso de apelação interposto pelo réu, a Relação revogou a sentença na parte em que o condenou a pagar à autora 14.762,06 €, referente às rendas vencidas desde Janeiro de 1993 até Fevereiro de 2005, reduzindo tal importância ao valor de 9.504,34 €, correspondente ao período de Janeiro de 1993 a Outubro de 2000.

Ainda inconformado, o réu recorreu de revista para o Supremo Tribunal e, restringindo o objecto do recurso “às consequências da ausência de licença de ocupação para o concreto espaço ……dado de arrendamento” (fls. …) concluiu que:

1º) Ao tempo do arrendamento, 17.12.87, a Recorrida não tinha licença de ocupação para o concreto espaço arrendado, tão pouco o tinha para o r/c amplo que é a Fracção … do prédio - o alvará licença de ocupação é de 31 de Agosto de 1988;

2º) Por isso tal contrato não foi celebrado por escritura pública, como a lei ao tempo dispunha (art.º 80º, al. I) do Cód. do Notariado);

3º) Razão por que tal contrato está ferido de nulidade – art.º 286° do Cód. Civil - insusceptível de convalidação por se tratar de preterição de formalidade ad substantiam, invocável a todo o tempo e do conhecimento oficioso;

4º) Tal nulidade obriga à absolvição do recorrente do pagamento de rendas vencidas (não pode ser condenado a pagar rendas de um contrato nulo, sendo que a autora não reclamou indemnização pela ocupação do espaço ……);

5º) Em qualquer caso a ausência de licença de ocupação do concreto espaço …, da loja … não está suprida pela licença de ocupação para o espaço amplo - fracção … (ilegalmente subdividida); e tal falta inviabilizou a possibilidade de tres­passe do locado, diminuindo a plena fruição do locado e o pleno uso dos direitos do arrendatário legitimando-o na invocação da excepção do não cumprimento do contrato dos art.ºs 428° e segs do Código Civil;

6º) Tudo razões para que se absolva o recorrente do pedido autoral de rendas vencidas, sendo que ao decidir em contrário o acórdão da Relação violou entre outros os art.ºs 286° e 428° e segs do Cod. Civil.

A parte contrária não apresentou contra alegações.

Tudo visto, cumpre decidir.

II.

Fundamentação

Para a solução do presente recurso, tendo em conta a restrição do seu objecto atrás assinalada, interessa destacar os seguintes factos, definitivamente assentes:

1) - Encontra-se inscrito a favor da autora, na matriz predial urbana, sob o art° 4344º, e descrito na CRP da Figueira da Foz sob o n° ……, 22/24 da fracção autónoma "……", correspondente a um rés-do-chão destinado a comércio, do prédio urbano constituído em propriedade horizontal composto por cave, n/c, …. a …. andar, situado na Rua D. ……, Zona de Urbanização do Vale das ……, freguesia de S. ……., concelho da Figueira da Foz.

2) - A 31.8.88 foi concedida à autora licença para ocupação das fracções …, …, e … do prédio identificado em A).

3) - Por contrato celebrado em 17.12.87 a autora deu de arrendamento ao réu parte da fracção autónoma designada por “…” a que se convencionou chamar “….”, tendo consignado que “a loja arrendada destina-se ao ramo de R……”.

4) - Então, foi fixada a renda mensal de 18.250$00.

5) - Em Janeiro de 2003 a renda foi actualizada para 20.270$00 mensais.

6) - A renda seria paga nos primeiros oito dias de cada mês.

7) - O réu deixou de pagar as rendas mensais desde o mês de Janeiro de 1993 até à presente data.

8) O espaço arrendado encontra-se encerrado desde, pelo menos, Janeiro de 2000.

***

Como decorre das conclusões da minuta, a tese sustentada pelo réu no recurso assenta na premissa essencial de que à data do arendamento ajuizado a existência de licença de utilização bastante era condição da sua validade substancial.

Mas tal premissa não é exacta, num duplo aspecto.

Em primeiro lugar, a norma do RAU que disciplina o assunto – o seu art.º 9º - entrou em vigor no dia 1.1.92 (cfr. art.º 2º, nº 2, do DL 321-B/90, de 15/10), ou seja, quatro anos, sensivelmente, depois de realizado o contrato de que trata o presente processo; e é uma disposição que, sem qualquer dúvida, abrange apenas os contratos de arrendamento concluídos após 1.1.92, por isso que, dispondo sobre as condições de validade do arrenda­mento, rege só para futuro, nos termos fixados pelo art.º 12º, nº 1 e nº 2, 1ª parte, do Código Civil, relativos à aplicação das leis no tempo; não tem, portanto, eficácia retroactiva.

Em segundo lugar, o referido art.º 9º do RAU não sanciona com a nulidade (absoluta ou relativa) os contratos de arrendamento que sejam concluídos sem que exista licença de utilização bastante. São diversas da nulidade as consequências nele previstas para a falta de licença por causa imputável ao senhorio: coima não inferior a um ano de renda, observados os limites legais (nº 5); resolução do contrato por iniciativa do inquilino, com direito a indemnização nos termos gerais – art.ºs 801º, nº 2 e 562º do CC (nº 6); e sujeição a requerimento do inquilino visando a sua notificação para efectuar as obras necessárias, mantendo-se a renda inicialmente fixada (nº 6). Nulidade verdadeira e própria comina-a a lei num só caso - o do nº 7 do referido preceito - que, porém, nada tem que ver com o presente: o de arrendamento não habitacional de locais licenciados apenas para habitação. Portanto, sendo claro que existe um regime especial estabelecido na lei para a situação concreta aqui julgada, nunca a nulidade supostamente existente seria susceptível de declaração oficiosa do tribunal, como defende o recorrente: tal o que resulta da combinação dos art.ºs 285º, 1ª parte, 286º e 294º do Código Civil.

Improcedem, assim, as conclusões 1ª a 4ª.

Quanto, por fim, à questão posta na conclusão 5ª, na medida em que se entenda que a sua concludência não fica prejudicada pelas considerações precedentes, é certa, em qualquer caso, a sua improcedência. E isto pela razão simples, mas decisiva, de que o réu não conseguiu provar a matéria de facto em que fez assentar, quer a excepção de não cumprimento do contrato, quer a reconvenção: não provou, sequer - respostas negativas aos quesitos 10º a 13º - nem que pretendeu trespassar o local arrendado, nem que a escritura pública de formalização do arrendamento não se concretizou por virtude da falta de licença de utilização.

III.

Decisão

Nos termos expostos, acorda-se em negar a revista.

Custas pelo recorrente.

Lisboa, 10 de Outubro de 2006

Nuno Cameira (Relator)

Sousa Leite

Salreta Pereira