Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Processo.º 2052/19.0T8BRG.G1.S1

6.ª Secção

ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

I - Relatório

Vilela & Calheiros, Limitada

, com sede na Rua de São Vicente, n.ºs 56 a 58, em Braga, propôs a presente ação declarativa, sob a forma de processo comum, contra

Sosequeiras - Garagens, Veículos e Supermercados, Limitada,

com sede no Largo São João do Souto, n.ºs 14 e 15, em Braga, pedindo que:

 fosse declarada a inexistência de fundamentos que obstassem à sujeição de contrato de arrendamento (que a ligava, como senhoria, à Ré, sua arrendatária) ao NRAU, a partir de 01 de junho de 2018;

 fosse declarada válida e eficaz a denúncia do dito contrato de arrendamento, por si efetuada em 30 de Julho 2018, com os efeitos já produzidos no termo do prazo de seis meses contado desde então (ou seja, em 30 de Janeiro de 19) ou, subsidiariamente, outra data que venha a resultar de diversa forma de cômputo do prazo;

 fosse declarado que a indemnização devida por si à Ré, pela dita denúncia, é de € 126.450,00;

 fosse declarada a constituição em mora da Ré na restituição do locado, a partir do trigésimo dia subsequente à data de produção de efeitos da denúncia referida (ou seja, em 01 de Março de 2019), ou, subsidiariamente, outra data que venha a resultar de diversa forma de cômputo do prazo;

 fosse a Ré condenada a entregar-lhe de imediato o imóvel antes locado, devoluto de pessoas e bens, contra o pagamento simultâneo, por si própria, da indemnização de € 126.450,00;

 fosse a Ré condenada a pagar-lhe uma indemnização, nos termos do art. 1045.º, n.º 1, do CC, no valor mensal de € 1.215,00, pela ocupação ocorrida em Fevereiro de 2019;

 fosse a Ré condenada a pagar-lhe o valor mensal correspondente ao dobro do valor da renda mensal (€ 1.215,00 x 2), correspondente a € 2.430,00, nos termos do art. 1045.º, n.º 2, do CC, desde a data da constituição em mora no respectivo dever de restituição da fração devoluta de pessoas e bens, acrescida do mesmo valor mensal de € 2.430,00 desde a presente data e até à efetiva e integral restituição do locado, totalmente livre de pessoas e bens;

 (subsidiariamente, face aos cumulativos pedidos anteriores) fosse autorizada a levantar os valores de rendas depositados, na Caixa Geral de Depósitos S.A., pela Ré (na conta ...50, ou outra que sirva, ou venha a servir, a mesma finalidade).

Alegou para o efeito, em síntese, ter celebrado, em 09 de Abril de 1962, como senhoria, com a S.…, Limitada, como arrendatária, um contrato de arrendamento sobre um prédio urbano (que identificou), destinado ao exercício da indústria de garagem e reparação de veículos automóveis; e ter a R. adquirido, antes de 1970, por meio de trespasse, a posição desta última no dito contrato.

Mais alegou que, pendendo posteriormente uma ação judicial entre ambas, tendo por objeto a dita relação arrendatícia, veio a mesma a terminar por transação, em 23 de Fevereiro de 2016, ficando nomeadamente acordado que o contrato ficaria sujeito ao NRAU a partir de 1 de Junho de 2018, após o que se aplicaria “o previsto no art. 54.º/6 do NRAU”.

Alegou ainda a A. que, não obstante o acordado na transação, veio a R. defender que a vontade real de ambas as partes foi submeter o contrato ao NRAU findo o período legal em vigor (que era então de 5 anos), pelo que, tendo a lei dilatado tal período para 10 anos, a transação deve ser interpretada como o contrato só ficando submetido ao NRAU em 1 de Junho de 2023; mas, não aceitando a A. tal interpretação (isto é, defendendo que o contrato ficou submetido ao NRAU em 1 de Junho de 2018), comunicou-lhe/propôs-lhe, em 02/06/2018, o valor da nova renda, o tipo e duração do contrato (ou seja, que o contrato passaria a ter prazo certo, a duração de 3 anos e a renda aumentada de € 1.250,00 para € 3.000,00), após o que, não aceitando o que a R. lhe contrapropôs em termos de valor da renda (em que a R. sustentava que não podia atualizar a renda ou, quando muito, tinha que respeitar os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do art. 35.º do NRAU), denunciou em 27 de Julho de 2018 o contrato de arrendamento, contra o pagamento da indemnização de € 126.450,00 (equivalente a 5 anos de rendas, resultantes do valor médio da proposta da A. de € 3.000,00 e da contraproposta da R., correspondente à renda em vigor, de € 1.215,00).

Por fim, a A. alegou que, persistindo a R. na sua posição, deixou de lhe aceitar (após a denúncia efetuada) as quantias pretendidas entregar a título de rendas (passando aquela a depositá-las na Caixa Geral de Depósitos, S.A.); e, devendo-lhe aquela entregar o locado no final de Fevereiro de 2019 (trinta dias depois de a denúncia ter produzido os seus efeitos, ocorrendo esta seis meses depois de comunicada), não o fez, encontrando-se por isso em mora e obrigada a pagar-lhe uma indemnização mensal correspondente ao dobro da última renda devida por cada mês em que persista a indevida retenção do imóvel.

A R. contestou.

Alegou para o efeito, em resumo, que a data de sujeição do contrato de arrendamento em causa ao NRAU resultou do que então se dispunha no art. 54.º/1 do NRAU e, por isso, face à nova redação dada, em 2017, ao art. 54.º/1 do NRAU, tal deve ser considerado na interpretação do dito acordo, tanto mais que tal corresponde ao que era a sua vontade real, conhecida da A..

Mais alegou que, tendo a lei fixado um prazo judicial mais longo (passou de 5 para 10 anos), é este último que se aplica, nos termos do art. 297.º/2 do CC.

Alegou ainda que, ainda que assim se não entendesse (quanto à data de passagem do contrato de arrendamento em causa para o NRAU), sempre o primeiro período de vigência do mesmo seria, não de 3, mas de 5 anos; e o valor de renda outro, por expressa remissão da cláusula da transação para o art. 54.º/6 do NRAU.

Defendeu, pois, ser legalmente infundada a denúncia contratual operada pela A., quer por o contrato de arrendamento em causa só transitar para o NRAU em 01 de Junho de 2023, quer por, quanto ao primeiro período de vigência deste novo regime, não poder exigir a renda de € 3.000,00.

E concluiu pela total improcedência da ação.

A A. respondeu, negando que a vontade real da R. fosse, na transação havida, formada por remissão para o regime legal que se encontrava então vigente e no pressuposto de que o mesmo se mantivesse inalterado.

Realizada a realização de audiência prévia, foi proferido despacho saneador – que considerou a instância totalmente regular, estado em que se mantém – e enunciados o objeto do litígio e os temas da prova.

Instruído o processo e realizada a audiência de julgamento, a Exma. Juíza proferiu sentença,

em que decidiu:

«(…) julga-se procedente a presente ação e, em consequência:

4.1- Declara-se a inexistência de fundamentos que obstassem à sujeição do contrato de arrendamento em discussão nos autos ao NRAU a partir de 1 de junho de 2018;

4.2 - declara-se válida e eficaz a denúncia do contrato de arrendamento comunicada pela autora Vilela & Calheiros à ré Sosequeiras – Garagens Veículos e Supermercados, Lda., em 30.07.2018;

4.3 - condena-se a ré Sosequeiras – Garagens Veículos e Supermercados, Lda., à entrega do ... do prédio urbano sito na Praça ..., da freguesia ... (...), ..., à autora Vilela & Calheiros, devoluto de pessoas e bens contra o pagamento simultâneo, por esta, da indemnização devida pela denúncia;

4.4 - declara-se que a indemnização devida autora Vilela & Calheiros à ré Sosequeiras – Garagens Veículos e Supermercados, Lda., pela denúncia referida em 4.3 é de €126.450,00;

4.5 - declara-se a constituição em mora da ré Sosequeiras – Garagens Veículos e Supermercados, Lda., na restituição do locado à autora Vilela & Calheiros, a partir do 30º dia subsequente à data de produção de efeitos da denúncia referida em 3.2, ou seja, em 01/03/2019;

4.6 - condena-se a ré Sosequeiras – Garagens Veículos e Supermercados, Lda., pagar à autora Vilela & Calheiros uma indemnização correspondente ao valor mensal de €1.215,00, nos termos do art. 1045º n.º 1 do CC, pela ocupação ocorrida em fevereiro de 2019;

4.7- Condena-se a ré Sosequeiras – Garagens Veículos e Supermercados, Lda. a pagar à autora Vilela & Calheiros, o valor mensal correspondente ao dobro do valor da renda mensal, correspondente a €2.430,00 (€1.215,00 x 2), nos termos do art. 1045º n.º 2 do CC, desde a data da constituição em mora no dever de restituição da fração devoluta de pessoas e bens, acrescida do mesmo valor mensal de € 2.430,00, desde abril de 2019 inclusive e até à efetiva e integral restituição do locado, totalmente livre de pessoas e bens.;

4.8 - Mais se autoriza o levantamento pela autora Vilela & Calheiros, dos valores de rendas depositados pela ré, Sosequeiras – Garagens Veículos e Supermercados, Lda., na Caixa Geral de Depósitos S.A., na conta ...50 ou outra que sirva, ou venha a servir, a mesma finalidade.”

Inconformada com tal decisão, interpôs a R. recurso de apelação, o qual, por Acórdão da Relação ... de 04/11/2021,

foi julgado parcialmente procedente

, tendo-se “(…) em consequência, revogado a sentença recorrida, substituindo-a por acórdão a:

Declarar a inexistência de fundamentos que obstassem à sujeição do contrato de arrendamento em discussão nos autos ao NRAU a partir de 01 de Junho de 2018;

Autorizar o levantamento pela Autora (Vilela & Calheiros, Limitada) dos valores de rendas depositados pela Ré (Sosequeiras - Garagens, Veículos e Supermercados, Limitada) na Caixa Geral de Depósitos S.A., na conta ...50, ou outra que sirva, ou venha a servir, a mesma finalidade;

Absolver a Ré do demais peticionado contra si pela Autora. (…)”

Agora inconformadas – quer a A. quer a R. – interpõem A. e R. recursos de revista, visando a A. a revogação do acórdão da Relação e a sua substituição por decisão que repristine “in totum” o decidido na 1.ª Instância; e visando a R. a revogação do acórdão da Relação e a sua substituição por decisão que julgue “válida a prova produzida através do depoimento da testemunha AA, ordenando-se a baixa dos autos ao Tribunal a quo para reformular a decisão de facto e de direito, e/ou, em qualquer caso, que absolva a R. totalmente dos pedidos contra si formulados”.

Terminou a A. a sua alegação com as seguintes conclusões:

“(…)

Da nulidade processual:

I – O douto Acórdão recorrido entendeu que não estavam observados os pressupostos legais para a denúncia do contrato de arrendamento porque não havia desacordo das partes quanto ao valor da renda, tipo e duração do contrato por si propostos, pois tal ficara ultrapassado pela transação havida.

II - A Recorrente jamais foi confrontada com a perspetiva e construção jurídica exprimida no douto Acórdão, que nunca foi apresentada ou invocada pela própria Ré, ora Recorrida, ou pelo Tribunal da 1ª Instância, fazendo uma abordagem radicalmente distinta, traduzindo uma decisão-surpresa.

III - Ao adotar aquela posição e perspetiva sem ter feito operar o direito ao contraditório que poderia, quiçá, contribuir decisivamente para o sentido da decisão, verificou-se nulidade processual que expressamente se invoca, por preterição de ato legalmente imposto e cuja omissão foi suscetível de influir na decisão de mérito da causa (cfr. arts. 3º n.º 3 e 195º n.º 1 do CPC), a qual pode ser arguida e conhecida em sede de recurso.

IV - De todo o modo, deverá ser observada a denominada regra da substituição ao tribunal recorrido, estatuída no art. 665º do CPC, devendo o mérito da questão ser decidido na sua plenitude por este douto Supremo Tribunal de Justiça.

Dos demais fundamentos do recurso:

V - Os requisitos do desacordo para aplicação do art. 33º do NRAU não são cumulativos, mas – antes – alternativos, bastando para a sua aplicação desacordo quanto à renda, quanto ao tipo ou quanto à duração do contrato.

VI - O mencionado art. 33º resolve de uma forma simples o dissenso quanto ao tipo e duração do contrato, no seu n.º 4, al. b), determinando supletivamente que o contrato se considera celebrado por prazo certo, de cinco anos; é no dissenso quanto ao valor da renda que a solução legislativa determina duas opções para o senhorio: a denúncia do contrato ou uma atualização da renda segundo um critério objetivo por referência ao valor patrimonial tributário (cfr. als. a) e b) do n.º 5 do art. 33º do NRAU).

VII - Nenhuma das comunicações dirigidas pela Recorrente à Recorrida em 2018 visava alcançar a transição para o NRAU – a qual já estava definida para 01/06/2018 na transação judicial celebrada – mas, apenas, definir a renda, o tipo e duração do contrato findo que estava o período transitório dos cinco anos que antecedeu aquela data, uma vez que a transação, no entender da Recorrente, não resolveu tais questões, as quais tinham, necessariamente, de ser ultrapassadas.

VIII - A transação judicial celebrada definiu unicamente a renda até ao termo do período transitório, tendo-se limitado a estabelecer que “findo o período transitório de 5 anos aplicar-se-á o previsto no n.º 6 do art. 54.º do NRAU” (cfr. Cláusula Terceira).

Ou seja, a transação judicial não incluiu qualquer acordo que definisse a renda, tipo ou duração do contrato a partir de 01/06/2018, remetendo meramente para os mecanismos gerais da norma que identificou, o que não consubstancia acordo quanto a esses aspetos, mas a mera definição dos mecanismos futuramente aplicáveis.

IX – Sobre a interpretação e alcance da Cláusula Terceira da transação [“findo o período transitório de 5 anos aplicar-se-á o previsto no n.º 6 do art. 54.º do NRAU”], o douto Acórdão recorrido considerou que essa remissão significou que as partes já haviam acordado na duração do contrato e no valor da renda para o primeiro período de vigência do NRAU; considera, pelo contrário, a Recorrente que essa remissão apenas operaria se as partes não viessem futuramente, após o momento da transição para o NRAU, a acordar quanto à renda, tipo e duração do contrato, situação em que funcionaria o mecanismo legal previsto naquela norma, o que não pode ser configurado como acordo preestabelecido quanto à renda, tipo e duração do contrato.

X - É notório pelo teor da transação que as partes circunscreveram o seu objeto ao mínimo essencial – data da transição para o NRAU e renda nesse período transitório.

As partes não quiseram ou não puderam, claramente, ir mais além, deixando em aberto os termos a vigorar após 01/06/2018 que tanto poderia surgir de acordo ulterior como, na sua falta, dos mecanismos supletivos que identificaram.

XI - Se as partes pretendessem definir igual renda para o primeiro período de vigência do NRAU, tê-lo-iam certamente dito, de acordo com as regras normais da experiência, atenta a essencialidade desse aspeto. Da mesma forma, se quisessem ter logo definido o tipo e duração do contrato, tê-lo-iam dito de forma clara e direta, em lugar de convocar uma norma legal com uma latitude e alcance muito mais extensos.

XII - A remissão operada pela dita Cláusula Terceira também abrange a parte da norma que refere “o disposto nos artigos 50º e seguintes”, o que significa, no caso concreto, o ressurgimento do mecanismo negocial para fixação da renda, tipo e duração do contrato. Seria estranha uma remissão para o n.º 6 do art. 54º da qual só se aproveitaria a sua alínea b), posto que, na visão do douto Acórdão recorrido, tudo o mais seria simplesmente insuscetível de ser aplicado.

XIII - Entende-se – com o devido respeito – não fazer sentido ver numa remissão para normas que assumidamente versam sobre desacordo no seguimento de processo negocial, uma forma de acordo (!). Como não faz sentido considerar a renda já fixada por acordo a partir de uma remissão para norma que estabelece os critérios de atualização de uma renda já atualizada (!), ressalvadas as ulteriores atualizações anuais.

XIV – Finalmente, mas mais importante, é notório que, na sucessão de comunicações e dos factos provados 15 a 18, nenhuma das partes se manifestou, direta ou indiretamente, no sentido de que, afinal, havia acordo quanto à renda, tipo e duração do contrato a vigorar após 01/06/2018, comportando-se ambas como se esse desacordo existisse.

XV - Pelas razões expostas, o douto Acórdão recorrido violou o disposto nos arts. 236º e 237º do CC já que, além de ver acordo onde as próprias partes viram desacordo, emprestou à transação um sentido que um declaratário normal manifestamente não lhe daria, à luz das regras normais da experiência, vendo nessa remissão a definição de um contrato com prazo certo, com a duração de três anos. O que poderia ter sido lapidarmente escrito, como o foi a data certa de transição para o NRAU e a renda do período transitório. Se as partes souberam ser precisas nesses aspetos temporários, também o saberiam ser na definição da renda futura e de um prazo certo de três anos, aspetos muito mais relevantes na economia do contrato a longo prazo, em lugar de operarem uma nebulosa remissão legal com implicações e pressupostos mais vastos e abrangentes donde, afinal, só seria aproveitável a al. b) daquele n.º 6, nada mais havendo a aproveitar caso se entendesse que a renda já estava fixada para o período posterior a 01/06/2018.

XVI - A interpretação do douto Acórdão recorrido exorbita, inclusive, o elemento literal da citada Cláusula Terceira. “Aplicar” significa mobilizar os mecanismos legais do conjunto da norma e não equiparar liminarmente a acordo uma solução mediata que decorre de uma única alínea, à qual apenas se chega através de uma operação de intermediação normativa. Pelo que foram abandonados os limites daquele art. 236º do CC pelo douto Acórdão recorrido.

XVII - Ainda que se equacionasse tratar-se de um caso duvidoso – o que também não se concede – também foram abandonados os limites do art. 237º, já que não existe matéria de facto provada donde se possa aferir o que conduziria ao maior equilíbrio das prestações, em face do negócio oneroso em causa.

XVIII – A remissão daquela Cláusula Terceira surge, precisamente, como resposta à questão de definir os mecanismos de apuramento da renda, tipo e duração do contrato após a produção de efeitos da transição para o NRAU fixada para 01/06/2018 e o eventual não acordo para tais aspetos. Essa incerteza seria colmatada pelos mecanismos supletivos de fixação da renda, tipo e duração do contrato, não se traduzindo – porém – num acordo prévio e à cabeça dessa trilogia.

XIX - A remissão feita na transação judicial para o n.º 6 do art. 54º do NRAU implica, por sua vez, a remissão expressa para os art. 50º e segts., o que determina o ressurgimento do respetivo mecanismo negocial, desta vez já não dirigido à definição do momento da transição para o NRAU, porque convencionado para 01/06/2018 por via da transação, mas para a definição daquela trilogia: renda, tipo e duração do contrato, para vigorar após essa transição.

XX – Aliás, todas as manifestações escritas da Recorrida eram de forma a manter a convicção da Recorrente no sentido de haver, efetivamente, desacordo quanto à renda, tipo e duração do contrato a partir de 01/06/2018.

XXI