Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I. AA, BB e marido CC, e DD, propuseram contra EE e mulher FF uma acção ordinária, pedindo que seja decretada a caducidade do contrato de arrendamento e os réus condenados a reconhecer o seu direito de propriedade sobre o prédio identificado na petição inicial, entregando-lho, bem como a indemnizá-los pela demora na entrega.

Alegaram em resumo que são os titulares da nua propriedade desse imóvel, que a respectiva usufrutuária arrendou uma fracção aos réus, e que, tendo a usufrutuária falecido, os autores comunicaram aos réus a caducidade do arrendamento, sendo que estes não exerceram o direito a novo arrendamento, mas recu­sam-se a entregar o arrendado.

Contestando, os réus excepcionaram com a falta de capacidade judiciária de uma das autoras, impugnaram parcialmente a factualidade alegada, invo­cando desconhecer a qualidade de usufrutuária, e, em reconvenção, pediram a condenação dos autores a indemnizá-los em 120.000,00 €, bem como por danos patrimoniais e não patrimoniais a liquidar em execução de sentença.

Na réplica os autores responderam à excepção e sustentaram a improcedência da reconvenção.

Efectuado o julgamento e estabelecidos os factos foi proferida sentença dando como parcialmente procedentes a acção e a reconvenção, nos seguintes termos:

a) Julgou-se caducado o contrato de arrendamento celebrado entre GG e o réu marido, condenando os réus a reconhecer o direito de propriedade dos autores sobre o prédio inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Paranhos, Porto, sob o artigo nº 8834 e descrito na 1ª CRP com o nº 24.709, a fls. 193 do Livro B-64, a entregarem o local arrendado aos autores, e ainda a pagar-lhes, a título de indemnização pelo atraso na restituição do arrendado, o montante correspondente ao dobro das rendas devidas desde 27 de Maio de 2003, consideradas as eventuais actualizações entretanto operadas, até efectiva entrega do local;

b) Condenaram-se os autores a pagar aos réus o montante que vier a liquidar-se em execução de sentença, correspondente ao custo da desmontagem dos móveis, transporte e nova montagem, novos contratos de fornecimento de água, electricidade e gás e instalação de telefone, bem como os incómodos gerados por toda a situação.

Os réus apelaram e, concedendo provimento parcial ao recurso por acórdão de 23.1.07, a Relação do Porto decidiu nos termos que passamos a transcrever:

“Pelo acima exposto, acorda-se em julgar a presente apelação dos réus parcialmente procedente, revogando a sentença recorrida no que concerne à indemnização devida pelos réus pelo atraso na restituição do arrendado e no que concerne à improcedência do pedido reconvencional. Assim, vão agora os réus condenados a pagarem aos autores, a título de indemnização pelo atraso na restituição do locado, o montante correspondente ao dobro das rendas devidas desde 27 de Junho de 2003, consideradas as eventuais actualizações, entretanto operadas, e até efectiva entrega do local. Em sede de pedido reconvencional, condenam-se os autores a pagar aos réus o montante que se vier a liquidar em execução de sentença, a título de indem­nização pelos danos futuros decorrentes da entrega forçada do locado e consistente na diferença entre o valor da renda, incluindo as legais actuali­zações, que irão pagar pelo arrendamento de uma habitação idêntica, situada em local semelhante da cidade do Porto, e o valor da renda que estariam a pagar pelo locado, incluindo também as actualizações legais, não fora a caducidade do contrato. Sendo que essa indemnização será ainda calculada em função do tempo previsível para a vigência do contrato em apreço nos autos, aferida pela esperança de vida de cada um dos réus, tempo pelo qual tinham a legítima expectativa de verem o mesmo prorrogado automaticamente. No mais, confirma-se a decisão recorrida”.

Agora são os autores/reconvindos que, inconformados, recorrem de revista para o STJ, sustentando que a indemnização por que são responsáveis não poderá exceder a fixada na sentença da 1ª instância e indicando como disposições legais violadas os art.ºs 227º, 483º, 562º, 563º, 564º, 1022º, 1031º, 1032º, a) e 1034º, nº 1, b), do Código Civil e 661º do CPC.

Contra alegaram os réus/reconvintes, defendendo a confirmação do acórdão recorrido.

II. De entre os factos definitivamente provados interessa destacar os seguintes, considerando o objecto do recurso:

1) Por escritura pública de compra-e-venda outorgada no 7° Cartório Notarial do Porto, a fls. 48v do Livro de notas C-2, em 2 de Fevereiro de 1961, a autora AA e HH e DD, estes casados no regime da comunhão geral, compraram a nua propriedade do prédio urbano sito na Rua ...nº 00, Paranhos, Porto, inscrito na matriz sob o artigo nº 8834 (A).

2) Pela mesma escritura, GG comprou o usufruto do aludido prédio (B).

3) As referidas AA, HH e marido DD registaram aquela aquisição a seu favor, definitivamente, pela inscrição nº 79228, a fls. 43 v.º do livro G-109 da respectiva Conservatória (C).

4) Tal como a aludida GG fez relativamente ao usufruto, pela ins­crição nº 20.808, a fls. 101 v.º do livro F-34 (D).

5) Em 27 de Fevereiro de 2003 faleceu GG(E).

6) Entre a GGe o réu marido subsistia um contrato de arrendamento tendo por objecto a utilização para habitação do rés-do-chão do prédio urbano acima referido (F).

7) Tal arrendamento acha-se titulado por documento particular celebrado pelos dois contraentes, conforme doc. de fls. 19 (al. G) – da matéria assente).

8) Foi convencionada a renda mensal de 1.400$00, a qual, à data da morte da GG era de € 39,88 (al. H) da matéria assente).

9) O arrendamento foi feito pelo prazo de um ano, prorrogável por iguais períodos e com início em 1 de Junho de 1968 (al. I) da matéria assente).

10) A GG , até à data da sua morte, foi sempre usufrutuária do prédio. (J).

11) GG Andrade jamais invocou a sua qualidade de usufrutuária perante os réus, sempre se assumindo ante eles como proprietária plena (resp. ques. 1º e 2º da base instrutória).

12) Só após a morte da GG os réus tiveram conhecimento daquela quali­dade (resp. ques. 3º da base instrutória).

13) Na cidade do Porto e em zona semelhante àquela em que se situa o imóvel despejando, o valor de retribuição de um local idêntico não é inferior a € 400,00 por mês (resp. ques. 4º da base instrutória).

14) A desocupação forçada do locado representa para eles um dano, e o custo da desmontagem dos móveis, transporte e nova montagem, novos contratos de fornecimento de água, electricidade e gás e instalação de telefone, bem como os incómodos gerados por toda a situação (resp. ques. 9º a 12º da base instrutória).

15) Os únicos sucessores de GG são os ora autores (resp. ques. 13º da base instrutória).

Já transitou em julgado a decisão de considerar caducado o contrato de arrendamento ajuizado, com o consequente despejo do local arrendado, bem como a de atribuir aos autores uma indemnização pela comprovada mora dos réus na entrega do prédio, indemnização essa consistente no valor das rendas devidas, consideradas as eventuais actualizações entretanto operadas, desde 27.6.03 até à efectiva entrega.

Apenas está em aberto a indemnização exigida pelos réus, enquanto reconvintes, e que teve por fundamento essencial a alegada necessidade de encontrarem na cidade do Porto uma casa semelhante para arrendar, o que implica o dispêndio duma renda mensal de pelo menos 400 €, uma vez que não têm meios para adquirir uma casa.

Neste ponto as instâncias divergiram, como já ficou patenteado: enquanto que na sentença, dando-se como certo que a situação em análise neste processo deve ser enquadrada no instituto da responsabilidade pré-contratual - art.º 227º do CC (1). – se condenaram os autores no montante a liquidar ulteriormente, que corresponde ao custo da desmontagem dos móveis, transporte e nova montagem, novos contratos de fornecimento de água, electricidade, gás e instalação, bem como os incómodos que a situação gerou, no acórdão recorrido julgou-se que a hipótese é de responsabilidade contratual, em função do disposto nos art.ºs 1032º, 1034º, nº 1, b) e 2, e 798º, atri­buindo-se a indemnização, de igual modo ilíquida, que se traduz na diferença entre o valor da renda que os réus pagarão pelo arrendamento duma casa idêntica em local semelhante do Porto e aquela que, não fôra a caducidade do contrato, estariam a pagar no arrendado, até ao final (previsível) das suas vidas.

Nas conclusões da revista os recorrentes sustentam fundamentalmente que a decisão recorrida legitima um enriquecimento sem causa dos réus (recon­vintes) porque, em termos práticos e por via indirecta, obriga-os (a eles, recorrentes) a permanecer ligados, agora como locatários, a um contrato de arrendamento mediante o pagamento duma indemnização que se traduz na diferença entre a renda de todo desajustada por cujo valor a falecida usufrutuária não é responsável e a renda a pagar num arrenda­mento novo, a valores actualizados e de mercado actual; que, quando se entende que o contrato teria de durar a vida dos réus e que os autores têm de lhes assegurar o direito de habitação nas mesmas condições em que a usufrutuária o fazia, se está a sair do instituto do arrendamento, que não pode ser dissociado da utilização temporária de um bem imóvel; que não pode responsabilizar-se GG pelo facto de a renda do seu apartamento, por motivos de legislação adequada ou de política governamental, se ter desvalorizado ao longo de trinta e cinco anos, sendo uma renda muito inferior às rendas praticadas em apartamentos idênticos ao seu na cidade do Porto, nem pelo facto de o mercado de arrendamento do Porto praticar em 2007 rendas muito mais elevadas do que a renda que ela efectivamente recebia; e que a conduta de GG não é geradora nem adequada, quer à desvalorização da renda do locado, quer ao aumento das rendas no Porto.

Assim isolado o tema do recurso, importa sublinhar que à sua justa solução não nos parece de primordial importância escolher, de entre os dois enquadramentos jurídicos da questão posta, o que melhor se afeiçoa aos factos apurados. Ver-se-á já a seguir porquê. De qualquer modo, diremos que neste aspecto nos parece preferível a posição adoptada pelo acórdão recorrido, que considera deverem aplicar-se as normas da responsabili­dade civil contratual. Com efeito, o art.º 1034º, b), na parte que interessa, diz claramente que são aplicáveis as disposições dos dois artigos anteriores se o direito do locador não for de propriedade. E é esse o caso, obviamente, do direito de usufruto entretanto extinto que esteve na base do contrato de arrendamento celebrado com os réus. Por seu turno, o art.º 1032º, a), – o pertinente ao caso ajuizado, já que o preceito seguinte, o do art.º 1033º, trata de hipóteses de irresponsabilidade do locador sem aplicação à situação ajuizada – diz, também na parte que interessa, que quando a coisa locada carecer das qualidades asseguradas pelo locador considera-se o contrato não cumprido se o defeito datar, pelo menos, do momento da entrega e o locador não provar que o desconhecia sem culpa. Ora, foi isto, precisamente, o que sucedeu na situação em exame, como resulta dos factos 10, 11 e 12; e, como correctamente se sublinha no acórdão recorrido, este vício contratual, nascido embora no decurso das negociações com vista à celebração do arrendamento, continuou a inquiná-lo depois de concluído. Ou seja: a violação pré-contratual do dever de boa fé – dever que recaía sobre a locadora de informar o locatário de que era usufrutuária, não proprietária do arrendado – é absorvida pela violação positiva do contrato, dando lugar ao respectivo incumprimento, com as consequências previstas no art.º 798º (responsabilidade do devedor pelos prejuízos causados ao credor).

Só que, quer seja pré-contratual, quer seja contratual, a responsabilidade tem como primeiro e essencial pressuposto a existência de um dano; sem dano, não existe. Ora, em nosso entender não estão provados os danos em que repousa a obrigação de indemnização fixada pelo acórdão recorrido. A Relação, com efeito, partiu do pressuposto de que os réus, em razão da caducidade do arrendamento e consequente obrigação de restituir o prédio, serão compelidos a arrendar outro imóvel uma vez que não dispõem de meios para adquirir casa própria; e logo estabeleceu os parâmetros a que deverá obedecer o cálculo do montante a arPItrar em execução de sentença.

Repare-se, contudo, nos seguintes quesitos da base instrutória e nas respectivas respostas:

- Os réus terão de pagar tal quantia (400,00 € por mês) pelo arrendamento de um local na hipótese de despejo? - facto 5º da PI.

- Os réus não têm meios para comprar esse local? - facto 6° da PI.

- E não têm possibilidades de obter financiamento bancário pela resepctiva idade? - facto 7° da PI.

- Sendo que, mesmo que o obtivessem, seria incomportável? - facto 8° da PI.

- A desocupação forçada do locado representa para eles um dano de 120.000,00 €, pelo menos ? - facto 9° da PI.

- Acrescendo as actualizações de renda? - facto 10° da PI.

- O réu tem uma esperança de vida de, pelo menos, mais 17 anos ? - facto 14° da PI.

- E a ré de 25 anos, no mínimo ? - facto 15° da PI.

- Até porque ambos são pessoas saudáveis ? - facto 16° da PI.

- Se os réus fossem desocupados iriam pagar 400,00 €, por mês, por um local idêntico ao despejando ? - facto 20° da PI.

- De que necessitam ? - facto 21° da PI.

Vê-se da decisão da matéria de facto (fls 351) que os pontos 5°, 6°, 7°, 8°, 14°, 15°, 16°, 17°, 20° e 21° da base instrutória foram julgados não provados e que os pontos 9º e 10º deram origem ao facto relatado sob o nº 14 (1ª parte).

Conjugando estas respostas com os factos coligidos é fácil de verificar que o prejuízo a que o acórdão recorrido concedeu a indemnização questionada não ficou demonstrado, por isso que não se provou que em consequência do despejo do arrendado os réus necessitem (ou, sequer, tenham a intenção) de arrendar uma casa nas condições de tempo, de lugar e de preço supostas pela Relação. Por outro lado, como justamente se observa no voto de vencido aposto no acórdão recorrido, a resposta aos quesitos 9º e 10º (1ª parte do facto 14) é deficiente, na medida em que não concretiza o dano (para os réus) resultante da desocupação do arrendado. Com efeito, dizer-se que a desocupação forçada do locado representa para os recorridos um dano é…nada dizer quanto à real existência deste, uma vez que o dano, enquanto lesão causada em determinado interesse juridicamente tutelado, não surge do nada: ele é sempre consequência de um mais factos concretos com aptidão para o causar, factos esses que no caso presente ou não foram alegados, ou não se provaram. E por si só a desocupação do arrendado a que os réus foram compelidos, desacompanhada de outros elementos fácticos que a qualifiquem no sentido de evidenciar o reflexo negativo de tal facto no património dos recorrentes, não constitui um prejuízo indemnizável no sentido visado pelos art.ºs 562º e 563º, não podendo ser considerada, mesmo, uma sua causa adequada. Está claro que, não se encontrando provado nenhum dano em concreto, não é possível remeter para execução de sentença, como fez a Relação, a liquidação duma indemnização que se traduz na diferença entre a renda que os réus pagavam e a que supostamente pagariam com o arrendamento de nova habitação.

O recurso, pelo exposto, procede, ainda que por fundamentos parcialmente distintos dos invocados.

III. Com estes fundamentos acorda-se em conceder a revista.

Assim, revoga-se o acórdão recorrido na parte em que, quanto ao pedido reconvencional, fixou a indemnização a que atrás se fez referência, para ficar a prevalecer, nesse ponto, a sentença da 1ª instância.

Custas pelos recorridos.

Lisboa, 25 de Setembro de 2007

Nuno Cameira (relator)

Sousa Leite

Salreta Pereira

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(1) Código Civil; todos os artigos citados no texto pertencem a este Código, salvo menção em contrário