Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

PROC 2765/19.7T8FAR.E1.S1

6ª SECÇÃO

ACORDAM, NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

I AA intentou ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra BIRGITTA & AKE HAMBER, LDA, BB e CC, pedindo que:

- se declare automaticamente resolvido nos termos da cláusula 5 n.º 2 do contrato promessa, o contrato promessa celebrado em 22 de agosto de 2018, entre a primeira ré e o autor que incidiu sobre o prédio urbano situado em Rua ......, União de Freguesias de ....., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o número .....05, inscrito na matriz urbana sob o art.º ......27 da freguesia de ...;

- se condene os réus a pagar ao autor o montante de €123.000,00 correspondente à devolução em singelo do montante correspondente ao sinal e princípio de pagamento, acrescido do montante de €10.000,00 devido a título de indemnização conforme cláusula 5 n.º 2 do contrato promessa, o que totaliza €133.000,00, montante devido pelos réus ao autor pela resolução automática do contrato promessa, acrescido de juros de mora contabilizados à taxa legal desde 01 de julho de 2019.

Para tanto alegou que celebrou com a sociedade ré, da qual os réus são sócios gerentes, contrato-promessa de compra e venda de uma fração autónoma, pelo preço de €410.000,00, pagou a título de sinal a quantia de €123.000,00, ficando acordada a realização da escritura pública até 01.07.2019, o que não sucedeu por facto imputável à promitente vendedora, sendo todos os réus responsáveis pelo incumprimento e pagamento da quantia entregue e indemnização contratual.

Os Réus contestaram, em suma, por exceção invocaram a falta/nulidade de citação, a ineptidão da petição inicial, e a ilegitimidade dos réus CC e BB; por impugnação, defendendo que foi o autor que informou ter perdido interesse na aquisição do imóvel. Deduziram reconvenção na qual peticionaram a resolução do contrato-promessa de compra e venda assinado a 22 de Agosto de 2018, por culpa do Autor, decidindo-se pela perda do sinal a favor da Ré Birgitta e Ake Hamber, Lda e a condenação do Autor, como litigante de má-fé, em multa e indemnização não inferior a €3.000,00.

O Autor respondeu, concluindo pela improcedência das pretensões dos Réus e no mais como na Petição Inicial.

O Autor veio apresentar ampliação do pedido, a qual não foi admitida.

As excepcções vieram a serem julgadas improcedentes em sede de saneador e foi posteriormente proferida sentença a julgar a ação improcedente com a absolvição dos Réus do pedido e procedente a reconvenção tendo-se declarado incumprido pelo Autor o contrato-promessa de compra e venda, com a consequente perda do montante do sinal prestado; foi o incidente de condenação como litigante de má-fé julgado procedente e o Autor condenado no pagamento de uma multa de 4 (quatro) UC´s e no pagamento aos réus de uma indemnização no montante de €2.000,00.

Inconformado, o Autor recorreu, tendo a final a Apelação sido julgada parcialmente procedente, com a revogação da sentença recorrida e a condenação dos Réus a devolver àquele o montante de €123.000,00, acrescidos de juros de mora a contar de 1 de Julho de 2019.

Irresignados com este desfecho recorrem agora os Réus, de Revista, apresentando o seguinte acervo conclusivo:

- Os Réus recorrem de Revista do Acórdão da Relação ..... proferido nos presentes

autos, por ter concluído que em Maio de 2019, já nenhuma das partes queria o contrato, sendo que o recorrente declara aos recorridos que não tem mais interesse no contrato por causa da chaminé do restaurante e abandona o projecto (de compra); e por seu turno, os recorridos, porque não tinham conseguido uma solução para o problema, cancelam o contrato promessa.

- No entender dos Réus o Tribunal da Relação efectuou uma errada interpretação e aplicação da Lei á matéria de facto que ficou provada na presente acção, quando destes

se deveria ter retirado várias conclusões assertivas.

- De acordo com os factos provados, as conversações sobre as penalizações e compensações continuaram após a mensagem enviada pelo Réu BB em 06.05.2019, escrita em inglês, e por isso dúvidas não podem, pois, existir de que a referida mensagem não foi de cancelar o contrato de promessa e não foi sem margem para qualquer dúvida, interpretada por todas as partes envolvidas como uma efectiva revogação do mesmo contrato de promessa de compra e venda, mas antes como uma constatação de resolução do mesmo por parte do Autor.

- E nem se diga que, o que estava em causa nessas negociações era apenas as compensações e penalizações exigidas, pois se o fosse, a mandatária do Autor não teria tido necessidade de enviar á sociedade Ré a carta datada de 20.08.2019, na qual resolvia

o contrato de promessa de compra e venda e nem teria necessidade o Autor de intentar a acção declarativa de condenação pedindo que fosse declarado resolvido o contrato de promessa de compra e venda assinado em 22.08.2018, se o mesmo já estava revogado.

- Ao invés o próprio Autor que escrever nas suas alegações que: Tal mensagem e conversações mantidas entre o A. e o R. (ponto 18, 26, 27) não consubstanciam numa declaração absoluta, inequívoca, categórica, de repudiar o contrato, da sua intenção, propósito e vontade séria, definitiva e consciente de não cumprir o contrato, nem de o querer cumprir e de se sujeitar às consequências desse incumprimento, tanto assim é que

as partes sempre mantiveram o contacto e as negociações e há que ter em conta todo o circunstancialismo em que as mesmas ocorreram.

- Não faz sentido que seja o Tribunal da Relação a classificar juridicamente esse escrito

do Réu BB datado de 06.05.2019, como de revogação, quando as partes não o quiseram, não o fizeram, e assim não o entenderam e interpretaram.

- Neste caso concreto, denunciado pelo comportamento posterior das partes, em algum momento, faltou esse mútuo acordo das partes para que estas nunca considerassem que houve revogação contratual por vontade expressa e consensual dos seus autores, com ou sem retroatividade, sendo um ato, nessa medida, discricionário, porque não necessariamente subordinado a uma justa causa, sendo os seus efeitos os que tiverem sido validamente fixados no acordo de revogação, o que também não aconteceu.

- Diga-se ainda que os Réus defendem que a revogação por mútuo consenso, ou seja mediante pacto extintivo ou abolitivo, deveria igualmente obedecer à forma legal do contrato-promessa pois as razões da sua exigência - assegurar a reflexão e defesa das partes contra a ligeireza ou precipitação, formulação precisa e completa da vontade das partes, maior grau de certeza sobre o pacto abolitivo e assegurar a publicidade deste - dever-lhe-iam ser igualmente aplicáveis.

- Não se mostra provada no processo essa vontade de revogação - que o declarante pretendesse efectivamente revogá-lo com a declaração proferida; que tivesse consciência de que estava a proferir essa comunicação e com tal estivesse conforme; que a comunicação tivesse sido aceite pelo Autor e que este estivesse de acordo em revogá-lo nas condições acordadas - não pode o tribunal substituir-se às partes na sua interpretação, consciência e livre decisão.

- Se o Réu BB efectivamente proferiu uma declaração de revogação do contrato de promessa de compra e venda assinado em 22.08.2018, este só teria sido por erro na declaração, pois efectivamente, se o tivesse feito não teria tido necessidade de mencionar nessa declaração que os advogados iriam discutir as compensações e indemnizações, e de quem seria a culpa do cancelamento do contrato, uma vez que na revogação não haveria lugar a estes.

- Destarte, se o que pretendia o Réu era a revogação, não faria sentido, o facto provado: - Em 10.09.2019 a sociedade ré comunicou ao autor que havia parado os trabalhos de construção que vinha realizando, que considerava incumprido pelo autor o acordo e que teria direito a ficar com o depósito.

- Mais, ainda que o Réu tivesse dito que revogava o contrato de promessa de compra e venda, faltamos a declaração do Autor em como este aceitava essa revogação e nas condições propostas pelo Réu BB. O que não foi provado em julgamento até porque deduzimos que, o que o mesmo pretendia era a resolução do contrato e não a sua revogação. Veja-se a este propósito o facto provado 35- Por carta datada de 20.08.2019,

recebida em 02.09.2019, a mandatária do autor comunicou à sociedade ré que o acordo

celebrado se encontrava automaticamente resolvido e solicitou a devolução do montante

pago a título de sinal e princípio de pagamento, no valor de €123.000,00, acrescido do montante de €10.000,00 devido a título de indemnização (cf.doc.de fls.22/23 e80/80vº).

- Ainda, cumpre dizer que a ser verdade que o Réu BB proferiu uma declaração de revogação datada de 06.05.2019, cumpre obrigatoriamente, analisar as condições lá expostas para a validade e concretização dessa revogação.

- Diga-se então que as condições impostas pelo Réu BB não se verificaram, e por isso

não teria a validade que se propunha, nunca produzia os efeitos que eventualmente, poderíamos aqui dizer, que se pretenderia. Logo, não se pode concluir que houve uma proposta de revogação do contrato realizado e uma aceitação dessa proposta. A este propósito ficou decidido no Acórdão do Tribunal da Relação do Porto no Processo nº 315186/11.1YIPRT.P1, votado por unanimidade.

- Uma «aceitação com modificações» não é uma aceitação, mas sim uma contraproposta. Isto mesmo decorre do art. 233.º do Código Civil. Só há aceitação e, portanto, só se fecha o contrato quando as partes tiverem «acordado em todas as cláusulas sobre as quais qualquer delas tenha julgado necessário o acordo», nos termos do art.232.º do mesmo Código. E o mesmo não se veio a verificar no caso deste processo.

- É que a mensagem enviada de 27.02.2019, pelo Autor ao Réu BB, que diz “eu vou sair do projecto”, significa em português, “eu desistirei do projecto”, ou seja que o Autor incumpria o contrato.

- Ainda, numa minuciosa leitura aos factos provados, verificamos que não existe base na prova produzida em julgamento que nos leve, num raciocínio lógico, esclarecido, provido de um mínimo de credibilidade que, o que pretendiam o Autor era a revogação do contrato e não a resolução como ficou decidido na sentença proferida pelo Tribunal Judicial da Comarca de ......

- Com efeito, andou bem o Tribunal Judicial da Comarca de ..... ao decidir que o autor, ao declarar que não pretendia prosseguir com a aquisição não deixa dúvidas de que se desinteressou na aquisição do negócio, pelo que existe fundamento legal para a resolução de um contrato nos termos do artigo 801º do Código Civil, quando a impossibilidade de cumprimento decorre do incumprimento definitivo e este incumprimento resultar do comportamento do autor que exprime inequivocamente a vontade de não querer cumprir o contrato.

- Concluindo por isso que, o contrato promessa em análise foi definitivamente incumprido por facto imputável ao autor pelo que, assiste à sociedade Ré direito à resolução com fundamento no disposto nos artigos 801º e 432º nº 1 do Código Civil, e por isso com fundamento no artigo 442º nº 2, 1ª parte do Código Civil, a sociedade pode

reclamar a perda do sinal prestado fazendo sua a quantia entregue pelo autor a esse título.

- Ainda, há pedidos a respeitar formulados pelo Autor na acção declarativa de condenação a saber:

- se declare automaticamente resolvido nos termos da cláusula 5 n.º 2 do contrato promessa, o contrato promessa celebrado em 22 de agosto de 2018, entre a primeira ré e o autor que incidiu sobre o prédio urbano situado em Rua ......, União de Freguesias de ....., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o número ..., inscrito na matriz urbana sob o art.º ... da freguesia de ...; - se condene os réus a pagar ao autor o montante de €123.000,00 correspondente à devolução em singelo do montante correspondente ao sinal e princípio de pagamento, acrescido do montante de €10.000,00 devido a título de indemnização conforme cláusula 5 n.º 2 do contrato promessa, o que totaliza €133.000,00, montante devido pelos réus ao autor pela resolução automática do contrato promessa, acrescido de juros de mora contabilizados à taxa legal desde 01 de julho de 2019.

- Não há qualquer pedido formulado pelo Autor em que se declare a revogação do contrato de promessa de compra e venda de 22.08.2018. Por não haver, o Tribunal da Relação não pode ignorar que os Réus nunca apresentaram defesa pela revogação e tê-lo-iam feito se tal tivesse sido pedido na acção. Os Réus tiveram apenas oportunidade de contestar uma acção na qual era pedida a resolução do contrato de promessa. Não contestaram e nem tiveram oportunidade de contestar um pedido de revogação desse contrato. Há toda uma vasta prova a apresentar em julgamento para se concluir pela efectiva revogação do contrato de promessa de compra e venda.

- O mesmo tendo sido decidido no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, no Processo nº 2827/14.7T8LSB.L1.S1 em votação por unanimidade.

- Estamos em crer que o Tribunal da Relação ao decidir da forma como o fez, violou vastamente o princípio do dispositivo e o princípio do contraditório, e por isso o Acórdão está ferido de nítida nulidade.

- Segundo o Acórdão agora recorrido, a suposta declaração de revogação, escrita em inglês, datada de 06.05.2019,terá sido apenas e unicamente subscrita pelo Réu BB. Não refere, no entanto, o Acordão se o escrito terá sido por si, como pessoa singular? Ou como sócio e gerente e representante da empresa?

-Segundo os factos provados na sentença pelo tribunal de ... e que não foi colocado em crise pelo Tribunal da Relação, essa declaração terá sido proferida por si, (facto provado 28- Em 06.05.2019 o réu BB enviou comunicação eletrónica ao autor,…) como pessoa singular e não como representante ou gerente da sociedade Birgitta &Ake Hamber, Lda, e em sua representação, que efectivamente teria que aceitar essa revogação. Em todo o caso, mais que não seja, essa declaração não obrigava a também Ré CC, e esta não subscreveu aquela suposta declaração.

- Destarte, inevitável é concluir que ainda que a declaração fosse suficiente e se destinasse a revogar o contrato de promessa de compra e venda assinado em 22.08.2018, sempre carecia de ilegitimidade para o fazer, uma vez não tendo agido em nome da sociedade e não tendo esta ratificado.

- Acresce ainda que, não se compreende a que titulo considerou o Tribunal da Relação que assiste responsabilidade aos Réus BB e CC. E qual seria o nexo causal encontrado pelo Tribunal da Relação para condenar os Réus BB e CC a devolver ao Autor o montante de 123.000,00 euros, acrescidos de juros de mora a contar de 01 de Julho de 2019.

- Inexiste, pois, qualquer referência a tais considerações, pelo que, quanto mais não fosse, por este ponto o Acórdão sempre teria que se considerar nulo por ausência de fundamentação, tal como ficou decidido no Acórdão proferido no Supremo Tribunal de

Justiça no processo nº 3157/17.8T8VFX.L1.S1, datado de 03-03-2021, por unanimidade.

- Ora, como sustentam os Réus o contrato não foi revogado, mas sim resolvido por incumprimento do Autor, tendo ficado correctamente decidido na sentença proferida no

Tribunal Judicial da Comarca de ......

Nas contra alegações o Autor pugna pela manutenção do julgado.

II Põe-se como problema a resolver no presente recurso o de saber se o contrato promessa havido com o Autor foi por este incumprido.

As instâncias declaram como assentes os seguintes factos:

1- A ré Birgitta & Ake Hamber, Lda. é uma sociedade por quotas, com sede em Tavira, cujo objeto social é compra e venda de bens imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim; arrendamento de bens imobiliários; alojamento local e mobilado para turistas e outros locais de alojamento de curta duração; construção de edifícios; administração de imóveis por conta de outrem; decoração de interiores (cf. doc. de fls.10vº/11, cujo teor se dá por reproduzido).

2- Tem como sócios-gerentes BB e CC, com o capital social de €5.000,00, cada um com uma quota de €2.500,00 (cf. doc. de fls.10vº/11, cujo teor se dá por reproduzido).

3- O autor procurava um imóvel, localizado em ..., para aquisição e para o efeito recorreu aos serviços da mediadora imobiliária DD, da agência imobiliária H.......

4- Esta mediadora organizou visitas a vários imóveis, a última das quais, em 23.05.2018, ao prédio urbano situado em Rua ......, União de Freguesias de ..... (... e ...), descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º......05, inscrito na matriz urbana sob o artigo ....27.

5- Prédio urbano que é propriedade da sociedade Birgitta & Ake Hamber, Lda. (cfr. doc. de fls.16vº/17, cujo teor se dá por reproduzido).

6- Nessa visita o autor foi acompanhado por DD e também por EE, mediadora imobiliária da agência M....., que representava a proprietária, não se encontrando os réus presentes.

7- Em 24.05.2018 o autor e as mediadoras imobiliárias voltaram a visitar o referido prédio, encontrando-se presentes os réus CC e BB.

8- O autor demonstrou interesse na aquisição de uma fração autónoma a edificar no referido prédio urbano, a que caberia a designação de letra “D”, por ser um imóvel com uma localização central e possuir um terraço exterior.

9- Em 22.08.2018 a 1ª ré, representada pela sua mandatária, na qualidade de promitente vendedora, e o autor, na qualidade de promitente comprador, subscreveram um escrito, denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda”, no qual aquela ré declarou ser dona e legítima proprietária do prédio urbano, situado em Rua ......, União de Freguesias de ..... (... e ...), descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º......05, inscrito na matriz urbana sob o artigo ...27, da União de Freguesias de ..... (cf. doc. de fls.11vº/16, cujo teor se dá por reproduzido).

10- Mais declarou pretender desenvolver um projeto de obras de edificação no imóvel que dará origem à constituição de diversas frações autónomas, detendo a licença de construção de obras de edificação com o n°. .../2017 de 28.07.2017 (cf. doc. de fls.11vº/16, cujo teor se dá por reproduzido).

11- Declarou, ainda, prometer vender, e o autor declarou prometer comprar, a fração autónoma que vier a corresponder ao apartamento da tipologia T2, sito na Rua ..., e com acabamentos melhor identificados nos anexos I e II, incluindo a instalação de dois ares condicionados, designada por Fração D (cf. doc. de fls.11vº/16, cujo teor se dá por reproduzido).

12- Ficou acordado que o preço da venda prometida seria de €410.000,00, a ser pago pelo promitente comprador à promitente vendedora nos seguintes prazos e condições: a) o valor correspondente a 30% do valor global do contrato acordado de €123.000,00 (cento e vinte mil euros), como princípio de pagamento e sinal, através de transferência bancária para o IBAN ......., a ser entregue no prazo de 10 dias após a assinatura do escrito; b) o valor remanescente de €287.000,00 (duzentos e oitenta e sete mil euros), a ser pago com a celebração da escritura pública de compra e venda da fração D, através de cheque bancário ou visado (cf. doc. de fls.11vº/16, cujo teor se dá por reproduzido).

13- E que se, por qualquer motivo, independentemente se for ou não imputável à promitente vendedora, não se encontrarem preenchidas as condições para a outorga da escritura de compra e venda até 01.07.2019, nomeadamente a fração prometida não se encontrar concluída em consonância com o contratualmente estabelecido e/ou não existirem ainda os documentos necessários para a outorga da escritura de compra e venda, o acordo considerar-se-ia automaticamente resolvido, sem necessidade de interpelação, obrigando-se a promitente vendedora a reembolsar em singelo o valor recebido a título de sinal e princípio de pagamento, acrescido de um valor de indemnização de €10.000,00, no prazo de 10 dias (cf. doc. de fls.11vº/16, cujo teor se dá por reproduzido).

14- Mais ficou acordado que seriam realizadas, a pedido do autor, alterações na fração autónoma a adquirir, como levantamento do teto da sala em forma de pagode, rebaixamento do teto da cozinha para dará espaço de armazenagem/dispensa até à sala, mudança do quadro de eletricidade para fora da casa de banho (cfr. doc. de fls.34/35 e de fls.36/36vº, cujo teor se dá por reproduzido).

15- Em 27.08.2018 o autor efetuou o pagamento do valor estipulado de €123.000,00 através de transferência bancária para a conta referida (cf. doc. de fls.18/18vº, cujo teor se dá por reproduzido).

16- A sociedade ré iniciou os trabalhos acordados, os quais o autor acompanhou, visitando a fração autónoma e discutindo os pormenores de construção com o encarregado responsável.

17- Numa dessas visitas o autor deparou-se com a chaminé de um restaurante no telhado do prédio urbano contíguo que se encontrava a trabalhar, da qual provinham cheiros e ruído.

18- Em outubro de 2018 o autor informou a sociedade ré que não pretendia prosseguir com a aquisição, devido à existência daquela chaminé próxima do terraço da fração autónoma prometida vender.

19- Em 09.11.2018 a ré sociedade solicitou à Câmara Municipal de ..... informação sobre a altura permitida da chaminé que se encontra na cobertura e a sua legalidade, devido aos cheiros e fumos que se faziam sentir na cobertura do prédio urbano identificado em 4. (cf. doc. de fls.330/342, cujo teor se dá por reproduzido).

20- A sociedade ré indicou ao autor outros imóveis em alternativa para aquisição.

21- Propondo-lhe em troca a aquisição de outra fração autónoma propriedade desta, na Praça ......, ou de outra fração autónoma, designada pela letra E, a construir no prédio urbano identificado em 4..

22- O autor e a sociedade ré não chegaram a acordo quanto à troca.

23- Em fevereiro de 2019 o autor visitou a fração autónoma prometida vender para verificar o impacto do trabalhar da chaminé do restaurante.

24- A sociedade ré entregou-lhe as chaves dessa fração autónoma, deixando-o efetuar a verificação.

25- Por mensagem telefónica enviada em 15.02.2019, o autor comunicou ao réu “Olá BB, estou a informar sobre as coisas escuras (bolor) no teto do apartamento maior, e vou contatá-lo a partir da .... De momento deixo-o na sua pausa de almoço. Meti a chave dentro da caixa que diz “correio” do lado esquerdo da sua porta” (cf. doc. de fls. 229vº (tradução a fls.272), cujo teor se dá por reproduzido).

26- Por mensagem telefónica enviada em 22.02.2019, o réu comunicou ao autor “Olá AA. Tem alguma novidade? BB” (cf. doc. de fls.229vº (tradução a fls.272), cujo teor se dá por reproduzido).

27- Por mensagem telefónica enviada em 27.02.2019, o autor comunicou ao réu “Olá BB, como te disse (e também ao FF) eu irei abandonar o projeto por causa da chaminé, do cheiro e do barulho. Só para que perceba. A minha seguradora tomou conhecimento e vai assumir tudo. Eu irei comunicar à sociedade de advogados para trabalharem um pouco mais rápido” (cf. doc. de fls.230 (tradução a fls.270), cujo teor se dá por reproduzido).

28- Em 06.05.2019 o réu BB enviou comunicação eletrónica ao autor, na qual declarou que não conseguiram encontrar uma solução, que dessa forma cancelaram o acordo e que iriam continuar a atividade de construção na sua propriedade sem ter em consideração aquele acordo (cf. doc. de fls.371/371vº (tradução a fls.78), cujo teor se dá por reproduzido).

29- Em 10.09.2019 a sociedade ré comunicou ao autor que havia parado os trabalhos de construção que vinha realizando, que considerava incumprido pelo autor o acordo e que teria direito a ficar com o depósito (cf. doc. de fls.210/369 (tradução a fls.78vº), cujo teor se dá por reproduzido).

30- Em 20.09.2019 o técnico superior da Câmara Municipal de ..... informou que se verificou a omissão relativa ao sistema de exaustão de fumos da chaminé (cf. doc. de fls.330/342, cujo teor se dá por reproduzido).

31- E em 18.11.2019 informou que, após deslocação ao local, verificou que a chaminé e tubagens encontram-se no terraço de cobertura do prédio e confinante com o prédio do reclamante, em que a mesma se eleva acima do telhado cerca de 2 metros e os vãos de compartimentos e terraços desse prédio estão em piso inferior (cf. doc. de fls.330/342, cujo teor se dá por reproduzido).

32- Em 14.09.2020 o técnico superior daquela edilidade informou que aquele sistema cumpre as exigências estipuladas pelo art.º 113.º do RGEU (cf. doc. de fls.330/342, cujo teor se dá por reproduzido).

33- A chaminé do restaurante instalada no prédio contíguo encontra-se a um nível acima do terraço da fração autónoma prometida vender.

34- E emite cheiros, fumos e ruído quando se encontra a trabalhar, sendo visível para quem se encontra no terraço daquela fração autónoma.

35- Por carta datada de 20.08.2019, recebida em 02.09.2019, a mandatária do autor comunicou à sociedade ré que o acordo celebrado se encontrava automaticamente resolvido e solicitou a devolução do montante pago a título de sinal e princípio de pagamento, no valor de €123.000,00, acrescido do montante de €10.000,00 devido a título de indemnização (cf. doc. de fls.22/23 e 80/80vº), cujo teor se dá por reproduzido).

36- Por carta datada de 10.09.2019 os réus comunicaram à mandatária do autor que não entendiam o conteúdo da carta, uma vez que a mesma estava escrita em língua portuguesa e solicitaram que fosse remetida na língua ..., por entenderem que é nessa língua que as notificações devem ser remetidas (cf. doc. de fls.24 (tradução a fls. 266), cujo teor se dá por reproduzido).

37- A sociedade ré parou os trabalhos de construção que realizava na fração autónoma após o autor comunicar que não pretendia prosseguir com o projeto.

38- A fração autónoma prometida vender não se encontra concluída, não tendo sido emitida a correspondente licença de utilização.

39- A sociedade ré despendeu quantia não concretamente apurada com os trabalhos de construção realizados a pedido do autor.

40- A sociedade ré não comunicou ao autor data e local para realização da escritura pública.

41- O autor não enviou comunicação à sociedade ré fixando-lhe um prazo para celebração da escritura pública.

Estamos face a um contrato promessa de compra e venda de imóvel, tal como o mesmo nos é definido pelo artigo 410º, nº 1 do CCivil, havido entre o Autor, como promitente comprador e a Ré Birgitta & Ake Hamber, Lda, como promitente vendedora, cujo objecto é a feacção autónoma a edificar no ao prédio urbano situado em Rua ......, União de Freguesias de ..... (... e ...), descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º......05, inscrito na matriz urbana sob o artigo ...27, propriedade desta.

Como deflui da materialidade assente:

«12- Ficou acordado que o preço da venda prometida seria de €410.000,00, a ser pago pelo promitente comprador à promitente vendedora nos seguintes prazos e condições: a) o valor correspondente a 30% do valor global do contrato acordado de €123.000,00 (cento e vinte mil euros), como princípio de pagamento e sinal, através de transferência bancária para o IBAN ......., a ser entregue no prazo de 10 dias após a assinatura do escrito; b) o valor remanescente de €287.000,00 (duzentos e oitenta e sete mil euros), a ser pago com a celebração da escritura pública de compra e venda da fração D, através de cheque bancário ou visado (cf. doc. de fls.11vº/16, cujo teor se dá por reproduzido).

13- E que se, por qualquer motivo, independentemente se for ou não imputável à promitente vendedora, não se encontrarem preenchidas as condições para a outorga da escritura de compra e venda até 01.07.2019, nomeadamente a fração prometida não se encontrar concluída em consonância com o contratualmente estabelecido e/ou não existirem ainda os documentos necessários para a outorga da escritura de compra e venda, o acordo considerar-se-ia automaticamente resolvido, sem necessidade de interpelação, obrigando-se a promitente vendedora a reembolsar em singelo o valor recebido a título de sinal e princípio de pagamento, acrescido de um valor de indemnização de €10.000,00, no prazo de 10 dias (cf. doc. de fls.11vº/16, cujo teor se dá por reproduzido).

14- Mais ficou acordado que seriam realizadas, a pedido do autor, alterações na fração autónoma a adquirir, como levantamento do teto da sala em forma de pagode, rebaixamento do teto da cozinha para dará espaço de armazenagem/dispensa até à sala, mudança do quadro de eletricidade para fora da casa de banho (cfr. doc. de fls.34/35 e de fls.36/36vº, cujo teor se dá por reproduzido).

15- Em 27.08.2018 o autor efetuou o pagamento do valor estipulado de €123.000,00 através de transferência bancária para a conta referida (cf. doc. de fls.18/18vº, cujo teor se dá por reproduzido).

16- A sociedade ré iniciou os trabalhos acordados, os quais o autor acompanhou, visitando a fração autónoma e discutindo os pormenores de construção com o encarregado responsável.».

Quer dizer, as partes negociaram entre si, livremente, diversos contornos do negócio, nomeadamente, estipularam de forma expressa e inequívoca, a possibilidade de resolução automática do contrato – cláusula 5ª, nº2 – por qualquer motivo, se não se encontrassem preenchidas as condições para a efectivação da escritura até ao dia 1 de Julho de 2019 e, como deflui do facto dado como assente no ponto 35. «Por carta datada de 20.08.2019, recebida em 02.09.2019, a mandatária do autor comunicou à sociedade ré que o acordo celebrado se encontrava automaticamente resolvido e solicitou a devolução do montante pago a título de sinal e princípio de pagamento, no valor de €123.000,00, acrescido do montante de €10.000,00 devido a título de indemnização (cf. doc. de fls.22/23 e 80/80vº), cujo teor se dá por reproduzido).».

Ora, entre aquela data de 27 de Agosto de 2018, em que foi efectuado o pagamento do sinal pelo Autor, aqui Recorrido, à Ré promitente vendedora e o subsequente inicio dos trabalhos acordados por esta, ocorreram vários eventos que perturbaram o processo negocial em curso, isto é, numa das visitas efectuadas ao prédio para se inteirar do estado dos trabalhos, o Autor deparou-se com a chaminé de um restaurante no telhado do prédio urbano contíguo que se enco