Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

AA

instaurou, em 9.12.2005, na comarca de Santo Tirso – 1ª Juízo Cível – acção declarativa de condenação com processo ordinário, contra:

BB

e mulher,

CC.

Pedindo que se declare resolvido o contrato-promessa celebrado entre o Autor e os RR., condenando-se estes a pagarem àquele € 89 783,62, declarando-se, por outro lado, que o Autor tem direito de retenção sobre o prédio prometido vender, até integral pagamento daquela quantia.

Fundamentando a respectiva pretensão, alegou, relevantemente:

Celebrou, em 06.07.98, um contrato-promessa de compra e venda com os RR., reportado a um prédio rústico, com a referência no registo predial 547/170200, tendo, no mesmo, sido estabelecido o preço de € 44 891,81, que pagou integralmente aos RR.

Os RR. obrigaram-se a vender o prédio livre de ónus e de encargos;

Na data da celebração do contrato-promessa, recebeu dos RR. a posse do prédio e, desde então, vem gozando e fruindo todas as utilidades do prédio e suportando os respectivos encargos, limpando o mato nele existente e procedendo ao corte de árvores, o que faz à vista de toda a gente, sem oposição de quem quer que seja, ininterruptamente e na convicção de exercer direito próprio de propriedade;

Nos termos do contrato-promessa, os RR. estavam obrigados a marcar a escritura, o que não fizeram em virtude de, então, os RR. não terem o prédio registado, garantindo os RR. que o fariam em poucos meses;

Apesar da insistência do Autor, até ao momento, nunca o fizeram, alegando sempre dificuldades em fazer o registo;

O Autor, há dias, tomou conhecimento que sobre o prédio pendia uma hipoteca judicial para garantir verba até € 14 485,19 e que o prédio já estava registado, a favor dos RR., desde o ano de 2000;

Interpelados, os RR. nem marcam a escritura, nem desoneram o prédio, estando o A. impedido de o disponibilizar, nomeadamente para o alienar ou nele construir;

Mais recentemente, o Autor tomou conhecimento de que sobre o prédio pende uma penhora no valor de € 20 661,55;

Face à inércia dos RR., o Autor deixou de ter interesse na manutenção do negócio e tem direito a ver resolvido o contrato-promessa, recebendo o dobro do que já pagou, bem como tem o inerente direito de retenção do prédio.

Contestaram os RR. para concluírem que a acção deve ser julgada improcedente, por não provada, aditando:

A não fixação, no contrato-promessa, da data da celebração da escritura deveu-se ao facto de a partilha em que o prédio iria ser adjudicado aos RR. não estar realizada, nem se prever quando o seria;

Não são verdadeiras algumas alegações do Autor.

Não houve réplica.

Foi proferido despacho saneador tabelar, com subsequente enunciação da matéria de facto tida por assente e organização da pertinente base instrutória (B.I.), de que, com êxito, reclamou o Autor.

***

A final, foi proferida

(em 03.12.08)

sentença que, julgando improcedente a acção, absolveu os RR. do pedido.

***

Inconformado, o Autor recorreu para o Tribunal da Relação do Porto

, que, por Acórdão de 16.12.2009 – fls. 426 a 438

– negou provimento ao recurso

[posto que com fundamentação que afirmou em nada ser coincidente com a decisão recorrida].

***

De novo inconformado, recorreu o

Autor para este Supremo Tribunal de Justiça

e, alegando, formulou as seguintes

conclusões:

1) - Apesar de no contrato não estar fixada a data para a celebração da escritura, está assente que a sua marcação incumbia aos Recorridos.

2) -Atenta a posição dos Recorridos no processo – a falta de fixação de uma data para a escritura dever-se-ia ao facto de não serem, ainda, proprietários do prédio — está, pelo menos, desde 2001, ultrapassada.

3) - Incumbindo a marcação da escritura aos Recorridos, estes em momento algum alegaram que alguma vez a tivessem marcado, pelo que, no mínimo, desde 2001, estavam em mora.

4) - É manifesto que decorridos mais de 7 anos, à data da propositura da acção, hoje 11 anos, os Recorridos, como lhes incumbia, não marcaram a escritura, apesar de já terem o prédio registado a seu favor desde pelo menos desde 2001.

5) -Já depois de celebrado o contrato-promessa o prédio foi onerado com uma hipoteca judicial, convertida em penhora, de valor correspondente a 50% do preço pago pelo Recorrente, mesmo não considerados os juros da execução.

6) - Apesar de a execução remontar ao ano de 1999 os Recorridos não lograram pagar ao exequente a quantia exequenda.

7) - Há 11 anos (7 anos à data da propositura da acção) que o Recorrente aguardava a marcação da escritura.

8) -Há 11 anos (7 à data da propositura da acção) que o Recorrente, não obstante ter pago todo o preço, não pode dispor, como proprietário, do prédio prometido vender.

9) -O prédio só ainda não foi vendido na execução, atento o pedido de suspensão aí formulado pelo Recorrente.

10) - A simples existência da penhora impede os Recorridos de cumprirem o contrato, já que o negócio seria ineficaz relativamente à execução.

11) -Mesmo depois de citados para a acção nunca os Recorridos manifestaram querer e poder cumprir o contrato.

12) - O tempo decorrido, a falta de disponibilidade do bem e os ónus que sobre ele impendem (50% do seu valor sem considerar os juros da quantia exequenda), e a clara incapacidade do os Recorridos para lhes fazer face, a que acresce incumbir a estes (Recorridos) a marcação da escritura, são suficientes para fundar quer a resolução por incumprimento definitivo quer a perda do interesse por parte do Recorrente.

13) - A falta de interpelação não impede o direito do Recorrente a ver resolvido o contrato, quer pelo incumprimento definitivo quer pela falta de interesse.

14) - A resolução por falta de interesse deve ser apreciada objectivamente, sem necessidade de interpelação, estando, no caso, verificados os seus pressupostos de facto.

15) -Mesmo que se entenda que a interpelação é necessária, com a citação para a acção os Recorridos, nos termos da primeira parte da alínea b) do nº2 do art. 662º do Código de Processo Civil deveriam ser interpelados.

16) - Sempre, atento o quadro fáctico dado como provado, a exigência de interpelação traduziria abuso de direito.

17) -Foi violado o disposto nos arts. 334°, 442°, 801°, 804°, 805° e 808° do Código Civil e primeira parte da alínea b) do n°1 do art. 662° do Código de Processo Civil.

Os recorridos contra-alegaram, pugnando pela confirmação do Acórdão.

***

Colhidos os vistos legais cumpre decidir, tendo em conta que a

Relação considerou provados os seguintes factos:

a) — Em 06.07.98, o Autor, como promitente-comprador, e os RR., como promitentes-vendedores, celebraram um contrato que denominaram “promessa de compra e venda”, o qual se encontra junto, como doc. 1 e, aqui, tido por reproduzido (A);

b) — O objecto do contrato referido em a) é um prédio rústico, de pinhal e mato, sito no lugar de Matos, freguesia de Areias, concelho de santo Tirso, a confrontar, do Norte e Nascente, com …, de Sul, com … e, de Poente, com limite da freguesia de Palmeira, inscrito na matriz sob o art. 40, com o valor patrimonial de € 19,79 e descrito na Conservatória do registo Predial sob o n°… (8);

c) — O preço estipulado no contrato referido em a) foi de € 44 891,81 (C);

d) — O preço referido em c) foi já integralmente pago pelo Autor aos RR. (docs. 1, 2, 3 e 4 juntos com a petição inicial e, aqui, tidos por reproduzidos — D);

e) — Os RR. obrigaram-se a concretizar a venda do prédio referido em b), livre de ónus e encargos (E);

f) — Na data da celebração do contrato a que se alude em a), os RR. transmitiram para o A. a posse sobre o prédio referido em b) (F);

g) — Desde então, o A. vem gozando e fruindo todas as utilidades do prédio referido em b), suportando os encargos respectivos (G);

h) — Limpando o mato nele existente (H), procedendo ao corte de árvores e aproveitando a madeira (1), exercendo vigilância sobre o mesmo (J), o que faz à vista de toda a gente e com o conhecimento de toda a gente, nomeadamente dos RR. (K), sem oposição dos RR. ou de qualquer outra pessoa (L), ininterruptamente (M), na convicção de que exerce um direito próprio — o de propriedade — e de que não lesa direitos alheios (N);

o) — Nos termos do contrato aludido em a), os RR. estavam obrigados a marcar a escritura (O);

p) — Devendo, para o efeito, disso avisar o Autor, com a antecedência de 15 dias (P);

q) — O prédio registado na Conservatória do Registo Predial de Santo Tirso sob o no 547, da freguesia de Areias, está onerado, desde 31.10.01, com hipoteca judicial, a favor de …, que garante o valor máximo de € 14 485,09 (5° e 6°);

r) — O referido prédio 547 tem registo de aquisição, a favor da Ré mulher, desde 31.10.01 (7º);

s) — O Autor não tem título jurídico para alienação do referido prédio 547 (9°);

t) — Sobre o referido prédio 547 e sobre 1/32 do direito de propriedade que incide sobre um outro prédio, incidiu, em 14.01.02, penhora para pagamento da quantia de € 20 661,55, juros e custas correspondentes à execução sumária n°236-B/1999, do 3° Juízo da comarca da Póvoa de Varzim (10°).

Fundamentação:

Sendo pelo teor das conclusões das alegações do recorrente que, em regra, se delimita o objecto do recurso – afora as questões de conhecimento oficioso – importa saber se os RR. incumpriram definitivamente o contrato celebrado como o Autor.

Não discutem as partes que celebraram um contrato-promessa bilateral de compra e venda de um imóvel, sendo o Autor promitente-comprador e os RR. promitentes vendedores.

O Código Civil define no art. 410º, nº1, contrato-promessa nos seguintes termos:

“1. À convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa.

2. Porém, a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral.

3. (...)”.

“Contrato-promessa – é um acordo prelimi­nar que tem por objecto uma convenção futura, o contrato prometido. Mas em si é uma convenção completa, que se dis­tingue do contrato subsequente. Reveste, em princípio, a natureza de puro con­trato obrigacional, ainda que diversa seja a índole do contrato definitivo. Gera uma obrigação de prestação de facto, que tem apenas de particular con­sistir na emissão de uma declaração negocial.

Trata-se de um “pactum de contrahendo” (Galvão Telles, “Direito das Obrigações”, 6ª Ed. 83).

É bilateral se ambas as partes se obrigam a celebrar o contrato definitivo; unilateral se apenas uma das partes se vincula”. (ob. cit., 83-84).

“Contrato-promessa é a convenção pela qual, ambas as partes ou apenas uma delas, se obrigam, dentro de certo prazo, ou verificados certos pressupos­tos, a celebrar determinado contrato” – Antunes Varela, “Das Obrigações em Geral”, 6ª Ed., 1º-301.

O Acórdão da Relação considerou que, por inexistir mora dos promitentes vendedores, a que incumbia aprazar data para a celebração do contrato prometido, não existe fundamento para a resolução do contrato, por alegada perda de interesse do Autor na prestação dos RR.

Com efeito, entende-se que, quando não se está perante um prazo fixo, ou fatal, peremptório, como, em regra, sucede com o contrato-promessa de compra e venda.

A resolução – art. 432º do Código Civil – tem de ser consequência, legal ou convencional, da violação do programa negocial e não é admitida sem que a mora se converta em incumprimento definitivo, seja pela interpelação admonitória (1), seja pela perda, objectivamente considerada, do interesse do credor – arts. 808º, nºs1 e 2, do Código Civil.

Na verdade, no caso em apreço, pese embora os promitentes-compradores terem pago aos RR. a totalidade do preço e obtido a traditio do imóvel, o certo é que volvidos cerca de sete anos – contados desde a data da celebração do contrato-promessa – 6.7.1998 – e cerca de 12 desde a data da instauração da acção, em 9.12.2005, (estamos em Maio de 2010), os RR. não aprazaram a data da escritura, apesar de terem assumido o compromisso de venderem o imóvel livre de ónus e encargos.

Desde 31.10.2001 o terreno está registado em nome da Ré, e sobre o imóvel foi constituída, naquela data, uma hipoteca judicial a favor de terceiro.

Os contratos devem ser cumpridos pontualmente – art. 406º, nº 1, do Código Civil – e ao contrato-promessa, além das suas normas próprias, é aplicável o regime legal do contrato definitivo – cfr. arts. 410º, nº1, 790º e ss., designadamente, 798º, 799º, 801º e 808º do Código Civil.

Como ensina Vaz Serra – RLJ, Ano 110, págs. 326 e 327:

“A estipulação de um prazo para execução de um contrato não tem sempre o mesmo significado.

Pode querer dizer que, decorrido o prazo, a finalidade da obrigação não pode já ser obtida com a prestação ulterior, caducando por isso o contrato; mas pode também ser apenas uma determinação do termo que não obste à possibilidade de uma prestação ulterior, que satisfará ainda a finalidade da obrigação, caso em que o termo do prazo não importa a caducidade do contrato, mas tão somente a atribuição ao credor do direito de resolvê-lo.

Na primeira hipótese,

estamos perante um negócio fixo absoluto

.

Na segunda, estamos perante um negócio fixo, usual, relativo ou simples”. [cfr. sobre a mesma matéria, J. Baptista Machado, “Obra Dispersa”, vol. I, págs. 187 a 193].

Refere Brandão Proença, in “Do incumprimento do Contrato-promessa bilateral”, pág. 109 e ss:

“…É natural e normal que os promitentes incluam, no contrato, uma cláusula de termo, estipulada, em regra e implicitamente, a favor de ambos, o que significa fazer recair sobre os contraentes, não só o dever de cooperação para a marcação do dia, hora e local da celebração do contrato definitivo, na ausência da sua indicação, mas também uma presunção de culpa nesse incumprimento. …”, para mais adiante, afirmar que “… Importante é a indagação do significado do prazo certo fixado para serem emitidas as declarações de vontade e que terá de ser deduzido do material interpretativo fornecido pelas partes, da natureza da promessa, do comportamento posterior dos promitentes (existência ou não de prorrogações) ou de outras circunstâncias coadjuvantes.

O fulcro da questão reside na essencialidade (subjectiva) ou não do termo fixado como característica inerente ao contrato, e na sua projecção no acordo celebrado. …”.

O Código Civil não dá uma definição de incumprimento, ao invés do que acontece relativamente ao cumprimento, pois que o art. 762º define este conceito no seu nº1 – “O devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado”.

Assim, por antinomia, quando o devedor não realiza a prestação a que está vinculado, não cumpre a obrigação.

O conceito de não cumprimento abrange várias modalidades de não realização da prestação enquanto devida.

Adoptando o critério proposto por Menezes Leitão – “Direito das Obrigações”, vol. II, pág. 223 e segs. – Consideramos o não cumprimento “como a não realização da prestação devida, por causa imputável ao devedor, sem que se verifique qualquer causa de extinção da obrigação”.

Assim, ficam excluídas as causas de incumprimento que não podem ser atribuíveis a conduta do devedor, v.g. impossibilidade objectiva da prestação que constitui causa de extinção – art. 790º, nº1, do Código Civil – “a obrigação extingue-se quando a prestação se torna impossível por causa não imputável ao devedor”.

A mora do devedor cessa se; houver acordo das partes; purgação da mora; se for transformada em incumprimento definitivo – art. 808º, nº1, do Código Civil, havendo perda de interesse do credor, ou se a prestação não for realizada num prazo suplementar razoável que for fixado pelo credor – interpelação admonitória.

Inexistindo mora, em caso de prazo não peremptório e não existindo incumprimento definitivo nos termos preditos, não há, em regra, justificação legal para resolução do contrato.

“O direito de resolução é um direito potestativo extintivo e dependente de um fundamento – tem de verificar-se um facto que crie esse direito, ou melhor, um facto ou situação a que a lei liga como consequência a constituição (o surgimento) desse direito potestativo.

Tal facto ou fundamento é o facto do incumprimento ou situação de inadimplência – J. Baptista Machado – “Pressupostos da Resolução por Incumprimento”, in Estudos em Homenagem ao Prof. J.J. Teixeira Ribeiro – II Jurídica, págs. 348/349.

Portanto, o direito de resolução fundado na lei está sempre condicionado a uma situação de inadimplência.

O incumprimento é uma categoria mais vasta onde cabem:

a) O incumprimento definitivo, propriamente dito;

b) A impossibilidade de cumprimento;

c) A conversão da mora em incumprimento definitivo – art. 808º, nº1, do C. Civil;

d)A declaração antecipada de não cumprimento e a recusa categórica de cumprimento, antecipada ou não;

e) E, talvez ainda, o cumprimento defeituoso.

No que respeita à inadimplência por impossibilidade de cumprimento, com J. Baptista Machado (ob. cit., pág. 345), podem configurar-se as seguintes situações:

a) De impossibilidade parcial e definitiva não imputável ao devedor – art. 793º, nº2;

b) De impossibilidade total e definitiva imputável ao devedor -art. 801º, nº2;

c) De impossibilidade parcial e definitiva imputável ao devedora art. 802º todos do C. Civil.

[...] Para além disso,

o inadimplemento só possibilita a resolução do contrato se for suficientemente grave para pôr em crise o programa negocial.

É “o interesse do credor que deve servir como ponto de referência para o efeito de apreciação da gravidade ou importância do inadimplemento capaz de fundamentar o direito de resolução” – Baptista Machado, ob. cit., pág. 352. – cfr. Ac. da Relação de Coimbra de 29.9.1992, in CJ. Ano XVII, Tomo IV, pág.82. (sublinhámos).

Mas admite-se, em homenagem ao princípio do pontual cumprimento dos contratos – art. 406º, nº1, do Código Civil – e à confiança que os contraentes colocam no cumprimento das prestações recíprocas, que constitui fundamento para a resolução do contrato a violação grave do princípio da boa-fé, que abrange os deveres acessórios de conduta, como nos casos em que o comportamento do devedor evidencie uma clara e inequívoca vontade de não cumprir.

Esta clara vontade de não cumprir pode não ser expressa, admite-se que possa resultar de um declaração negocial tácita, de comportamentos concludentes apreensíveis pela actuação da parte inadimplente, em função dos deveres coenvolvidos na sua prestação, sendo de atender ao grau e intensidade dos actos por si perpetrados na inexecução do contrato, desde que objectivamente revelem inquestionável censura, não sendo justo que o credor – por mais tolerante que tenha sido na expectativa do cumprimento – esteja atido à vontade lassa do devedor.

No caso dos autos temos por inquestionável que a actuação dos RR. revela definitiva vontade de não cumprir; assim, desde logo, o facto de terem recebido desde há mais de sete anos o preço total do prometido contrato de compra e venda; o compromisso de marcarem a escritura o que não fizerem desde 1998; o facto de terem assumido o compromisso de prometerem vender o imóvel livre de ónus e encargos e, entretanto quando já demonstravam frouxa vontade de cumprir, terem deixado que o prédio fosse alvo de hipoteca judicial a favor de terceiro acentuando o risco do direito do promitente-comprador, são a nosso ver incompatíveis com a intenção de cumprir o contrato.

Os RR., economicamente, beneficiam desde 1998, do facto de terem recebido a totalidade do preço, mas nem o facto de através da traditio terem proporcionado ao Autor a fruição (precária, é bem certo face à eficácia obrigacional do contrato, pese embora beneficiarem do direito de retenção – art. 755º, nº1, f) do Código Civil), do imóvel nem por isso atenuada fica a gravidade da sua actuação.

Ora, num quadro factual de exuberante incumprimento, constitui abuso do direito – art. 334º do Código Civil – sustentarem que não estão em mora e, por isso, que não assiste ao Autor, enquanto não existir incumprimento definitivo, o direito de resolver o contrato.

A regra da boa-fé, enquanto arquétipo de conduta leal, justa, que impõe eticamente o dever de respeitar os interesses do outro outorgante, não se compadece com a exigência postulada pela tese dos RR. de que não estão em mora, malgrado o lapso de tempo decorrido e a indiferença que evidenciam em relação ao interesse do Autor.

A actuação dos RR. é reveladora da sua vontade de não cumprir definitivamente o contrato-promessa celebrado com o Autor, exprimindo recusa categórica de cumprimento, quer, encarada a prestação em si mesma – marcação da escritura de compra e venda –, quer na vertente do essencial dever acessório de conduta que sobre eles impendia – vender o imóvel livre de ónus ou encargos – obrigação que violaram do ponto em que deixaram que sobre o imóvel tivesse sido constituída hipoteca voluntária.

Tendo o Autor obtido a traditio do imóvel, assiste-lhe o direito de retenção pelo crédito do sinal – arts. 442, nº2, e 755º, nº1, f) do Código Civil – não obstante a existência de hipoteca sobre o imóvel, já que aquele direito prevalece sobre a hipoteca, podendo o Autor reclamar o seu crédito em sede executiva.

Pelo exposto o recurso procede.

Decisão:

Nestes termos, concede-se a revista, considerando-se resolvido o contrato-promessa por incumprimento definitivo dos RR. promitente-vendedores, condenando-os a restituírem ao Autor a quantia de € 89.783,62 – dobro do sinal prestado – reconhecendo-se-lhe o direito de retenção sobre o imóvel identificado nos autos para garantia desse crédito.

Custas neste Tribunal e nas Instâncias pelos RR.

Supremo Tribunal de Justiça, 22 de Junho de 2010

Fonseca Ramos (Relator)

cardoso de Albuquerque

Salazar Casanova

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1- “A interpelação admonitória é uma declaração receptícia que contém três elementos: intimação para o cumprimento; fixação de um termo peremptório para o cumprimento; admonição ou cominação de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida, se não ocorrer o adimplemento dentro desse prazo” – “Estudos de Direito Civil e Processo Civil”, de Calvão da Silva, pág.159.