Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. Em 19 de Abril de 2001, no Tribunal de Cascais, A instaurou uma acção ordinária contra B e C, pedindo a sua condenação a reconhecerem-no como legítimo comproprietário do prédio urbano situado na Avenida dos Bombeiros Voluntários, nº 16, freguesia do Estoril, descrito na 2ª CRP de Cascais sob o n.º 3469, e a restituírem-lhe o rés-do-chão desse imóvel.

Alegou ter adquirido a compropriedade de metade, por sucessão hereditária, e ter tomado agora conhecimento de que aquele rés-do-chão se encontra ocupado pelos réus com base em contrato de arrendamento celebrado com o outro comproprietário, sem que nem ele, autor, nem os demais co-herdeiros tenham tido intervenção ou acordado nesse contrato.

Os réus contestaram, excepcionando a ilegitimidade do autor e alegando serem titulares de um arrendamento válido porque a anterior comproprietária, F, teve conhecimento e deu o seu assentimento ao arrendamento, além de que, após a morte dela, todos os seus co-herdeiros, incluindo o autor, tiveram conhecimento da existência do arrendamento; o pedido de restituição do arrendado, assim, consubstancia um abuso de direito.

Em reconvenção, afirmaram ter custeado reparações urgentes do arrendado, que os senhorios se recusaram a efectuar, no montante de 2.936.375$00, pedindo, por isso, a condenação do autor e de D, cuja intervenção requereram, no pagamento daquela soma, acrescida de juros de mora contados desde a notificação do pedido reconvencional.

Na réplica o autor impugnou os pretensos conhecimento e assentimento, por si e seus antecessores, do contrato de arrendamento em causa, bem como a realização das obras invocadas pelos réus.

Houve ainda tréplica, na qual os réus mantiveram a posição antes assumida na contestação.

Foi admitida a intervenção de D como co-demandado com o autor relativamente ao pedido reconvencional.

Citado, o interveniente não contestou.

Foi oportunamente proferida sentença julgando improcedente a acção e parcialmente procedente a reconvenção.

Dando provimento à apelação do autor a Relação de Lisboa revogou a sentença e, julgando procedente a acção e improcedente a reconvenção, condenou os réus a restituírem-lhe o rés-do-chão do prédio identificado no processo, absolvendo-o do pedido reconvencional (fls 461/484).

Agora são os réus que, inconformados, pedem revista, sustentando a revogação do acórdão da Relação e a consequente reposição da sentença.

Fazem-no com base em setenta e seis conclusões que, sem prejuízo da sua essência, podem condensar-se assim:

1ª) O acórdão recorrido é nulo por omissão de pronúncia, nos termos do art.º 668º, nº 1, d), do CPC, relativamente a duas questões essenciais suscitadas na apelação: a questão do assentimento das filhas e netos de F ao contrato de arrendamento no período de indivisão da herança (de 1989 a 1999) e a questão do abuso do direito;

2ª) A Relação fez incorrecta apreciação das provas que ela própria fixou: apontando tais provas, inequivocamente, no sentido da verificação do assentimento ao arrendamento por parte de F e da sua herança indivisa, deve o acórdão recorrido ser revogado com fundamento em erro na apreciação da prova, nos termos do art.º 722º, nº 2, do CPC;

3ª) Apesar da alteração da matéria de facto operada pela Relação e da nova resposta aos quesitos p) e r) os factos dados como provados impõem a conclusão de que a comproprietária F prestou o seu assentimento ao arrendamento celebrado com os recorrentes, se não de uma forma expressa, ao menos tácita;

4ª) O despejo dos recorrentes do local onde há cerca de vinte anos têm centralizada toda a sua vida familiar ao abrigo de um contrato de arrendamento escrito que escrupulosamente cumpriram significa uma inaceitável desproporção objectiva de resultado e um manifesto exercício abusivo do direito, sancionado pelo art.º 334º do CC;

5ª) Apesar da alteração da matéria de facto efectuada pela Relação subsiste provada a mora e a interpelação dos locadores relativamente às obras de reparação do arrendado por que eram responsáveis, mas cujo custo teve que ser suportado pelos réus-reconvintes.

O autor contra alegou, defendendo a negação da revista.

Tudo visto, cumpre decidir.

2. A Relação deu como assentes os seguintes factos:

(a) Foi inscrita na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, com data de 21 de Agosto de 1961, a favor de E e F a aquisição, por compra, do prédio urbano situado na Avenida dos Bombeiros Voluntários, n.º 16, freguesia do Estoril, concelho de Cascais, composto por rés-do-chão, l.º andar e sótão, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o n.º 3469.

(b) Sobre o prédio referido em (a) foi inscrita na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, com data de 11 de Setembro de 1996, a aquisição de 1/2, em comum e sem determinação de parte ou direito, por morte de F, a favor de G, H, I, J, K e A.

(c) Sobre o prédio referido em (a) está inscrita, desde 19 de Agosto de 1997, a aquisição de 1/2, por doação de E a favor de D.

(d) I, por si e como procuradora de G, H, K, A e J, em escritura pública de 2 de Novembro de 1999, declarou partilhar metade do prédio referido em (a), adjudicando-a ao autor.

(e) Sobre o prédio referido em (a) está inscrita desde 13 de Março de 2000 a aquisição de 1/2, por partilha por óbito de F, a favor do autor A.

(f) Em Agosto de 1985, E, de um lado, e o réu marido, de outro lado, declararam, por escrito, acordar a cedência temporária ao segundo da habitação do rés-do-chão do prédio referido em (a), a partir de 1 de Setembro de 1985, pelo prazo de seis meses, renovável por iguais períodos, e mediante o pagamento de uma retribuição mensal de 30.000$00.

(g) Em 1 de Março de 2001 a retribuição referida em (f) era de 71.713$00.

(h) Os réus habitam no rés-do-chão do prédio descrito em (a).

(i) Em Maio de 1991 o réu marido, por problemas de infiltrações de água, enviou uma carta a D, para que este diligenciasse a realização de reparações "... junto das suas sobrinhas...".

(j) À carta referida em (i) respondeu G, por carta de 29 de Maio de 1992, na qual informa que irá proceder às reparações (acrescentamos que esta carta consta de fls. 146 e tem o seguinte teor: "telefonei à Sra. Dra L que se encarrega das obras do primeiro andar da vila "F" quando estamos ausentes. Ela estava em Espinho, mas a filha prometeu ir ao Estoril ainda no fim deste mês de Maio e falar com um canalizador para consertar imediatamente a canalização que provocou a infiltração de água no quarto do r/c. Se o problema não estiver resolvido daqui a quinze dias, peço favor a Vossa Exa de me informar imediatamente aqui na Bélgica. A minha irmã M, chega ao Estoril a 1 de Julho, e combinamos ela ir ter consigo para verem juntos os estragos do quarto que foi inundado e combinarem a indemnização a que Vossa Exa tem direito".

(k) A partir de 1992, vária correspondência referente a reparações por infiltrações de água foi trocada entre o réu marido e G.

(1) Em Outubro de 1994 foram enviadas cartas para E e D, dando conhecimento das reparações que os réus iriam efectuar.

(m) Em 20 de Setembro de 1995, o réu marido enviou uma carta a D, solicitando que diligenciasse "junto de suas primas autorização" para a execução das reparações referentes aos problemas de infiltração e humidade.

(n) Não tendo obtido nenhuma resposta, voltou a escrever em 4 de Janeiro de 1996 a G, solicitando que fossem resolvidos todos os problemas de infiltrações.

(o) Não tendo obtido qualquer resposta, em 26 de Janeiro de 1998 o réu marido escreveu a D, referindo que ainda não tinha recebido respostas das cartas enviadas em 1996 e que ainda se encontrava por resolver o problema das infiltrações.

(p) F soube da utilização habitacional pelos réus do rés-do-chão do prédio referido em (a).

(q) Desde a data em que os réus passaram a habitar o rés-do-chão do prédio descrito em (a) F passou as férias de Verão dos anos de 1986, 1987 e 1988 no 1.º andar.

(r) Verificaram-se infiltrações de água no rés-do-chão do prédio descrito em (a).

(s) Esse facto provocou a existência de humidades na cozinha e num quarto da casa, que prejudicaram a sua utilização durante vários meses.

(t) D não respondeu aos pedidos feitos nas cartas aludidas e (i) e (k) a (o).

(u) Vendo-se os réus na necessidade de iniciarem eles próprios as reparações, nas quais despenderam quantia não apurada.

Antes de apreciar as questões concretas postas no presente recurso justifica-se fazer uma síntese que retrate os termos essenciais do litígio e a posição assumida pela 1ª e pela 2ª instância a seu respeito, pois, se for bem sucedida, a "fotografia" obtida ajudará à inteira compreensão, quer da resposta que vamos dar a cada um daqueles problemas, quer da solução que reputamos justa e legal para o caso ajuizado.

Por compra efectuada, E e F, avó do autor, tornaram-se em 1961 comproprietários do prédio identificado neste processo, na proporção de metade para cada um.

A comproprietária faleceu em 1989 e, por partilha de 2.11.99, a sua quota de 1/2 foi adjudicada ao autor, que passou, assim, a ser comproprietário do imóvel, conjuntamente com o chamado D, a quem em 1987 o outro comproprietário doara a sua quota.

Entretanto, em 1985, mediante contrato escrito que se encontra em vigor, esse outro comproprietário deu de arrendamento ao réu, para habitação, o rés do chão do mesmo prédio.

Com a presente acção de reivindicação o autor visou o reconhecimento da sua compropriedade sobre o imóvel e a condenação dos réus na restituição da parte especificada (rés do chão) que nele ocupam.

Na 1ª instância deu-se como provado que antes da celebração do arrendamento os dois consortes - F e E - acordaram que a primeira poderia utilizar o 1º andar e o segundo o rés do chão conforme cada um bem entendesse; que a comproprietária soube da celebração do arrendamento pelo seu consorte, pelo menos no Verão de 1986; e que essa mesma senhora, F, passou as férias de verão de 1986, 1987 e 1988 no 1º andar, relacionando-se com os arrendatários e seus filhos, nunca se tendo insurgido contra a outorga daquele contrato.

Do acordo que assim deu por concluído entre os dois consortes, conjugado com a actuação subsequente da comproprietária, extraiu a 1ª instância a conclusão, apoiada nos artigos 236º e 349º do CC, de que a vontade real das partes foi a de "incluir nos poderes de utilização repartidos a faculdade de qualquer um dos comproprietários dar de arrendamento a parte cuja administração lhe foi atribuída"; e assim, "devendo interpretar-se esse acordo com este sentido, há que considerar que o contrato de arrendamento celebrado entre o comproprietário E e os réus teve a autorização anterior da comproprietária F, pelo que o mesmo é perfeitamente eficaz relativamente a esta" (fls 357).

A apelação do autor centrou-se exclusivamente na impugnação da decisão sobre a matéria de facto; e a Relação, como facilmente se verifica lendo com atenção os factos estabelecidos, acima descritos nas alíneas a) a u), deu-lhe razão nos pontos de maior relevo. Por isso mesmo é que, tendo afirmado que a questão essencial a decidir consistia em saber se podia ou não ter-se por verificado o assentimento da comproprietária ao arrendamento celebrado com o réu pelo outro comproprietário, o acórdão recorrido logo respondeu peremptoriamente - fls 482 - que "em face dos factos agora apurados é manifesta a resposta negativa" (o sublinhado é nosso). Concretizando, escreveram a dado passo os juízes da 2ª instância: "em primeiro lugar, não poderia o tribunal tomar em consideração qualquer acordo versando a administração do imóvel arrendado por ele não ter sido objecto do necessário exercício de dis-posição dos factos, relativamente aos quais as partes são soberanas, de harmonia com os já citados art.ºs 264º e 664º do CP (fls 482, penúltimo §); "...não se vislumbrou qualquer manifestação de vontade significante do sentido pretendido no comportamento da então comproprietária durante o limitado período em que percepcionou a utilização habitacional de parte do prédio pelos apelados" (fls 482, último §); "ela...soube da utilização do rés do chão como habitação dos réus. Mas não se provou que tivesse conhecimento do contrato de arrendamento celebrado com seu irmão...( fls 483, 1º §); "por outro lado, a simples percepção do facto de os réus habitarem o rés do chão, desacompanhada de outros comportamentos reveladores não apenas da consciência da sua significação como da sua aceitação, é inoperante no plano do artº 236º, nº 1, CC" (fls 483, 2º §); e por fim: "se relativamente à antecessora do apelante não foi possível encontrar um qualquer comportamento que se identifique com o assentimento exigido pelo art.º 1024º CC, tão pouco se achou um sinal desse consentimento no comportamento de qualquer dos que lhe sucederam na contitularidade do direito, designadamente o autor ou suas irmãs".

Posto isto, vejamos então o mérito do recurso.

Como acima se referiu, a Relação reapreciou as provas, nos termos do art.º 712º, nº 2, do CPC (diploma a que, salvo indicação em contrário, pertencerão todos os artigos citados), decidindo alterar as respostas dadas pela 1ª instância a vários dos que-sitos. E podia fazê-lo, visto que a amplitude de poderes de que goza nesse âmbito é idêntica à do tribunal recorrido: com efeito, se o recorrente observar o ónus fixado no art.º 690-A, nº 1 - e não está em causa que no caso presente isso aconteceu - fica a valer na 2ª instância em toda a sua dimensão o princípio fundamental da livre apreciação das provas, que permite aos juízes decidir "segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto" (art.º 655º, nº 1), dando-se assim efectiva consistência jurídica e prática à garantia do duplo grau de jurisdição. Ora, são dimensões essenciais daquele princípio a prerrogativa de apreciar livremente a força probatória dos depoimentos das testemunhas e a de estabelecer (ou recusar estabelecer) determinado(s) facto(s) mediante o recurso a presunções judiciais (art.ºs 396º, 349º e 351º do CC). Não existe, todavia, uma terceira instância de facto. Neste ponto, a lei é perfeitamente clara e não suporta duas interpretações possíveis: enquanto tribunal de revista o Supremo não conhece de matéria de facto (art.º 26º da LOFTJ), estando expressamente proibido de sindicar o erro na apreciação das provas e na fixação dos factos materiais da causa (art.º 722º, nº 2, 1ª parte). As duas únicas situações em que pode imiscuir-se na decisão de facto - e, mesmo aí, de modo indirecto - encontram-se previstas na segunda parte deste texto legal: fá-lo-á quando tiver havido ofensa de disposição expressa da lei que exija certa espécie de prova para a existência do facto, ou que fixe a força de determinado meio de prova. Na primeira, a legitimidade do controle efectuado pelo Supremo resulta de o tribunal recorrido ter dado como pro-vado um determinado facto sem que se tenha produzido a prova que, segundo a lei, é indispensável para demonstrar a sua existência; na segunda, de ter havido infracção das normas que regulam a força probatória dos diversos meios de prova admiti-dos pelo ordenamento jurídico. Os recorrentes, todavia, não argumentam no sentido de demonstrar que ocorre qualquer uma destas hipóteses. Por isso, não há senão que acatar e fazer acatar os factos definitivamente estabelecidos no acórdão recorrido, aplicando-lhes o direito, como mandam os art.ºs 721, nº 2, e 729, nº 1).

Na sequência da reapreciação da matéria de facto nos termos expostos a Relação extraiu a conclusão de que o arrendamento ajuizado é, enquanto tal, inválido, uma vez que "não foi possível encontrar um qualquer comportamento que se identifique com o assentimento exigido pelo art.º 1024 CC", quer em relação à antecessora do recorrente (sua avó, a autora da herança, D. F), quer em relação a quem lhe sucedeu na contitularidade do direito, designadamente o autor ou suas irmãs. Ora, sendo certo, por um lado, que o objecto da apelação estava definido pelas respectivas conclusões - circunscritas, como já se disse, à decisão sobre a matéria de facto - e verificando-se, por outro lado, que os apelados não ampliaram a título subsidiário o âmbito do recurso, tem de concluir-se que o acórdão recorrido não sofre da nulidade invocada, por isso que não omitiu o conhecimento de qual-quer questão que "devesse apreciar" - art.ºs 668, nº 1, d), 684º, nº 3, e 684-A; a desconsideração dos dois problemas a que os réus aludem - assentimento dos herdeiros da comproprietária ao arrendamento e abuso do direito - não configura, assim, um vício lógico de construção do acórdão que produza a sua nulidade, mas antes, rigorosamente, um verdadeiro e próprio erro de julgamento.

Improcedem, assim, as questões postas nas duas primeiras conclusões.

Na parte que interessa ao caso, o art.º 1024º, nº 1, do Código Civil dispõe que a locação constitui para o locador um acto de administração ordinária, acrescentando, porém, o nº 2 que o arrendamento de prédio indiviso feito pelo consorte ou consortes administradores só se considera válido quando os restantes comproprietários manifestem, antes ou depois do contrato, o seu assentimento.

A chave da solução do presente litígio está na interpretação e aplicação desta norma.

Tem-se discutido muito, na doutrina e também na jurisprudência, acerca da verdadeira natureza do vício que afecta o arrendamento quando o imóvel comum é dado de arrendamento por um dos comproprietários sem o assentimento dos restantes. Defende-se que se trata duma pura e simples nulidade; de mera anulabilidade; de nulidade sujeita a regime especial; de nulidade com um regime misto, contendo traços do regime próprio da nulidade e também da anulabilidade; de ineficácia em sentido estricto relativamente aos comproprietários que não intervieram no acto; e, por fim, de ilegitimidade, ou invalidade atípica, na medida em que o arrendamento celebrado em tais condições é plenamente eficaz perante aquele que deu de arrendamento. Este Supremo Tribunal já abordou o problema em diversas ocasiões, podendo citar-se a propósito os acórdãos de 30.1.01 (Pº 01A2110) de 27.6.02 (Pº 03B211): faz-se em ambos os arestos uma resenha completa das várias orientações apontadas, com ampla menção de jurisprudência e de doutrina, optando-se pela que pareceu, no caso concreto, a mais adequada. Dada, porém, a particular fisionomia da presente situação de facto, e tendo em atenção que é função dos tribunais dirimir litígios, não discutir doutrinas em termos puramente teóricos, vamos prescindir de tomar partido na discussão, pois isso de nenhuma importância se reveste para a boa solução da causa. Interessa pôr em relevo, isso sim, e em primeiro lugar, que a invalidade de que trata o preceito em análise não se inspira em razões de interesse e ordem pública, visto que foi estabelecida no exclusivo interesse do consorte que, alheio ao arrendamento, não lhe deu o seu assentimento; daí que não possa ser declarada oficiosamente pelo tribunal, nem a pedido daquele que abusivamente arrendou coisa que não lhe pertencia por inteiro. Por outro lado, e em segundo lugar, é uma invalidade sanável mediante confirmação, nos termos do art.º 288º, nº 1, do CC (neste sentido podem ver-se os acórdãos do STJ de 30.5.89 ( BMJ 387º, 538) , de 14.1.93 (CJSTJ Ano I, tomo I, 52), de 15.4.93 (BMJ 426º, 450), e de 22.11.94 (BMJ 441º, 305) (1). Sucede que enquanto negócio jurídico unilateral não receptício a confirmação é identificável, justamente, com o assentimento que depois do arrenda-mento seja dado pelo consorte que não interveio no contrato; e isto porque nada impede que esse assentimento seja tácito, quer dizer, dedutível de factos que, "com toda a probabilidade", o revelem (art.ºs 288º, nº 3, e 217º, nº 2, do CC). A concludência dos factos (rectius, dos comportamentos do titular do direito) deve ser apreciada mediante interpretação, de acordo com os critérios gerais estabelecidos na lei. No caso sub judice trata-se, no fundo, de averiguar o significado jurídico-negocial, quer da conduta da autora da herança, quer dos seus herdeiros até à efectivação da partilha, em ordem a concluir se houve ou não assentimento ao arrendamento. Está assim em causa, não propriamente apurar o sentido que os interessados, agindo como agiram, pretenderam dar à exteriorização da sua vontade, mas sim determinar o alcance que um declaratário normal, posto no lugar do real declaratário, lhe atribuiria, de harmonia com as regras do art.º 236º do CC; e visando estas regras, no fundo, fornecer um critério legal para a fixação do sentido decisivo do negócio jurídico de que se trata - o sentido decisivo para o direito - a concreta aplicação que delas tenha sido feita pelas instâncias é susceptível de reexame pelo Supremo, visto que a questão posta em tais termos é uma questão de direito, não de facto, integrada na competência do tribunal de revista (art.º 26º da LOFTJ, 722º, nº 2, e 729º, nº 1, do CPC).

No caso presente não se provou que a primitiva comproprietária tenha dado expresso assentimento ao arrendamento do rés-do-chão do prédio indiviso; deu-o, contudo, tacitamente, como se infere dos factos apurados. Com efeito, não pode perder-se de vista que estamos a falar de um prédio único, mas composto por duas casas de habitação autónomas e distintas: o rés-do-chão arrendado pelo comproprietário D, no qual os réus residem desde Agosto de 1985, e o primeiro andar, onde a comproprietária F passou férias nos anos de 1986, 1987, 1988. Um prédio de facto dividido, portanto, como uma moradia bi-familiar, apesar de não estar constituído em propriedade horizontal. Isto mesmo, de resto, é indirectamente reconhecido pelo autor na sua réplica: aí afirma, além do mais, que nunca sua avó usufruiu do rés do chão, "...durante muitos anos habitação permanente do outro comproprietário ou de amigos ou conhecidos dele" (fls 216), e que ela tinha o hábito de passar férias no 1º andar desde que em 1941 adquiriu o prédio em comum (fls 215). Neste enquadramento, tendo sabido da utilização habitacional que os réus vinham fazendo do rés-do-chão, e não reagindo à mesma nos três anos subsequentes (faleceu em 20.5.89 - cfr. fls. 238 e 239), deve concluir-se que F aceitou de forma tácita qualquer utilização que o outro comproprietário fizesse do referido rés-do-chão, incluindo o arrendamento. Para um declaratário normal, colocado na mesma situação dos réus, semelhante comportamento indiciaria justa-mente a aceitação do arrendamento celebrado (ou, dito doutra forma, corresponderia à exteriorização duma vontade confirmatória, dirigida praticamente à convalidação do negócio). Os factos apurados permitem ainda inferir com segurança que também os herdeiros da comproprietária F reconheceram o assenti-mento tácito dado ao arrendamento pela autora da herança, procedendo em conformidade. A este propósito deve destacar-se a correspondência que a partir de 1992 o réu e a herdeira G trocaram por causa das reparações tornadas necessárias devido à infiltração de águas provenientes do 1º andar do prédio. São cartas que revelam à evidência o seguinte: 1º) Falecida a autora da herança, a utilização do 1º andar da moradia continuou a pertencer aos seus herdeiros, nas mesmas condições anteriormente verificadas; 2º) Os herdeiros reconhecem a qualidade de inquilino do réu, nenhuma oposição deduzindo ao arrendamento durante todo o período de indivisão da herança, que durou dez anos. Particularmente elucidativas são as cartas de fls. 146, 148 e 149, cuja autoria pertence à referida co-herdeira, e nas quais se responsabiliza pela resolução dos problemas na canalização do primeiro andar, referindo-se ao rés do chão habitado pelo réu como sendo a"casa que aluga ao nosso primo").

Face ao assentimento tácito dado pela comproprietária F ao contrato de arrendamento, assentimento esse nunca contrariado nos dez anos em que a sua herança permaneceu indivisa, não tem o autor, que lhe sucedeu por via hereditária na compropriedade de metade do imóvel, o direito à restituição do rés do chão ocupado pelos réus, visto o disposto nos art.ºs 1024, nº 2, 1408, nº 1, e 1311, nº 2, do Código Civil; não tem esse direito porque, em suma, a detenção exercida pelos réus se funda num título legítimo, oponível a qualquer um dos comproprietários do imóvel.

Conforme sublinha o Professor Rui de Alarcão (2), são muito diversos os comporta-mentos que podem ser concludentes no sentido da confirmação. Daí que a concludência dos factos tidos como reveladores de uma "voluntas confirmandi" não deva medir-se por uma bitola lógica, mas sim por um critério prático. "Não se trata de apurar - afirma este autor - uma conclusão absolutamente irrefutável, antes se pro-cura uma conclusão altamente provável. Pois que se exige um alto grau de probabilidade, não é lícito ao juiz facilitar as coisas, em ordem a afirmar a existência da confirmação em hipóteses nas quais o significado do comportamento seja duvidoso ou ambíguo. Isto é decerto um pouco vago, reconhece larga margem para a livre estimativa do julgador, mas não pode ser doutra maneira. A questão, em definitivo, só pode resolver-se perante cada caso concreto, em face das circunstâncias da espécie, dentro, porém, do espírito que fica assinalado" .

Para nós, como resulta do exposto, o significado do comportamento ajuizado é suficientemente claro e inequívoco no sentido da confirmação, tendo em conta todo o circunstancialismo de tempo e de "modo" envolvente. Admitindo, porém, como legítimo que as coisas possam ser vistas de modo diverso, devemos acrescentar que chegaríamos a idêntico resultado quanto ao desfecho da causa convocando para solucionar o litígio a norma do art.º 334º do CC, relativa ao abuso do direito, cuja aplicabilidade ao caso sub judice se nos afigura de toda a evidência. Com efeito, é de notar que os réus habitam o rés do chão do imóvel reivindicado há vinte anos, ininterruptamente, nenhuma dúvida se tendo suscitado quanto à plena validade e eficácia do contrato que não seja tão somente aquela que motivou a propositura da causa, prevista no art.º 1024º, nº 2, do CC. Nenhuma dúvida também se coloca quanto à sua inteira boa fé - boa fé subjectiva e boa fé objectiva - designadamente no que concerne à posse exercida sobre o arrendado e ao cumprimento dos deveres de locatários. Tudo - em especial o decurso do tempo (dezasseis anos à data da entrada em juízo da petição inicial) e o reiterado comportamento da comproprietária e dos seus herdeiros ao longo de todo esse período - justifica sem sombra de dúvida que a confiança dos réus seja devidamente tutelada. Vale aqui plenamente o ensinamento do Prof. Meneses Cordeiro quando, a propósito do "modelo de decisão" a compor pelo tribunal em situações como a presente - situações enquadráveis na figura da supressio - escreve o seguinte: "O não exercício prolongado está na base quer da situação de confiança quer da justificação para ela. Ele deverá, para ser relevante, reunir elementos circundantes que permitam a uma pessoa normal, colocada na posição do beneficiário concreto, desenvolver a crença legítima de que a posição em causa não mais será exercida. O investimento de confiança traduzirá o facto de, mercê da confiança criada, o beneficiário não dever ser desamparado, sob pena de sofrer danos dificilmente reparáveis ou compensáveis. Finalmente: tudo isso será imputável ao não exercente, no sentido de ser social e eticamente explicável pela sua inacção. Não se exige culpa: apenas uma imputação razoavelmente objectiva" (3). Pensamos que nada é preciso acrescentar a isto para ficar demonstrado que todos os pressupostos desta modalidade de abuso do direito concorrem na situação em exame. Por isso, condenar os réus à restituição em face de tudo quanto ficou provado traduziria uma clamorosa injustiça, uma violência desproporcionada e o reconhecimento por parte dos tribunais de que o exercício do direito de propriedade, afinal, é ilimitado e sem restrições, contraria-mente ao que estabelecem os art.ºs 334º e 1305º do CC.

Procedem, deste modo, as conclusões 3ª e 4ª.

Na 1ª instância o autor e o interveniente foram condenados a pagar aos réus-reconvintes a quantia que se liquidar em execução de sentença, gasta por estes em obras que tiveram por fim evitar as infiltrações de águas pluviais e conter os estragos no arrendado por elas causados. A decisão baseou-se nos art.ºs 1036, nº 1, e 1031, b), do Código Civil, e 11º e 12º do RAU; perante os factos coligidos é de manter, mas apenas em relação ao interveniente, verdadeiro senhorio, que, aliás, não contestou o pedido reconvencional nem recorreu da sentença. Já a condenação do autor-reconvindo não pode subsistir, uma vez que da matéria de facto provada não resulta que tenha sido interpelado para proceder a obras no locado. Logo, não se demonstra que tenha incorrido em mora, pressuposto essencial, no caso, da responsabilidade civil que se pretende imputar-lhe (art.ºs 804º, nº 1, e 805º, nº 1, do CC).

Assim, procede, mas só em parte, a 5ª conclusão do recurso.

3. Nos termos expostos concede-se a revista e revoga-se o acórdão recorrido, ficando a prevalecer, embora com diversa fundamentação, a sentença da 1ª instância, excepto na parte em que condenou o autor no pedido reconvencional, de que agora é absolvido.

Custas pelas partes, aqui e nas instâncias, na proporção do decaimento.

Lisboa, 15 de Novembro de 2005

Nuno Cameira,

Sousa Leite,

Salreta Pereira.

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(1) No mesmo sentido se pronunciam, na doutrina, Castro Mendes, Teoria Geral do Direito Civil, II, 301; Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 7ª edição, 110; Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, II, 334; e Pereira Coelho, Arrendamento, 911.

(2) A Confirmação dos Negócios Anuláveis, p. 218.

(3) Tratado de Direito Civil Português, Tomo IV, p. 324.