Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

AA

e mulher,

BB.

intentaram em 22.9.2006, pelo Tribunal Judicial da Comarca de Chaves – 1º Juízo – acção declarativa de condenação com processo ordinário, contra:

1ºs Réus:

CC,

DD,

EE,

2ºs Réus:

FF,

GG,

HH,

II

e mulher,

JJ.

LL

e marido,

MM,

NN

e mulher

,OO,

PP

e mulher

, QQ,

RR

e mulher

,SS

, e;

3ª Ré:

TT-“A..., Mediação Imobiliária, Ldª”.

Pedindo a condenação solidária dos demandados a pagarem-lhes, a título de indemnização, a quantia de € 168.000,00, acrescida de juros desde a citação.

Alegam, como fundamento da sua pretensão, e em resumo, terem entabulado negociações, mediadas pela ré TT-A..., Ldª, com os restantes réus, para compra de uma E... de que estes são comproprietários, verificando-se a ruptura das negociações quando já havia sido acordado o preço para a alienação, pois que a proposta apresentada por eles (autores) havia sido aceite.

Alegam, ainda, que após lhes ser comunicado que os comproprietários estavam todos de acordo com o negócio e que este poderia avançar, foi-lhes transmitido pela mediadora a impossibilidade de realização do negócio, por desentendimentos entre os comproprietários, acabando o imóvel por ser vendido à sociedade comercial de que é gerente uma das comproprietárias, sendo certo que, enquanto negociavam com eles (autores), preparavam os réus a venda do bem que acabaram por efectuar à referida sociedade terceira.

Mais alegam que o projecto negocial os determinou a efectuar despesas em deslocações, projectos, estudos e imobilização de capitais, o que tudo lhes acarretou danos patrimoniais, além de que a frustração do negócio lhes causou ansiedade e nervosismo, que lhes determinaram vários problemas, implicando a existência de danos não patrimoniais. Pretendem assim ser indemnizados nos termos do art. 227.º do Código Civil.

Contestaram os réus RR e mulher, alegando desconhecerem os autores, a mediadora imobiliária, o negócio e os seus termos, tendo ainda invocado a ilegitimidade passiva da ré mulher.

Concluem pela sua absolvição do pedido e bem assim pela absolvição da instância da ré mulher.

A ré TT-A..., Ldª, alega ter tão só dado cumprimento a um contrato de mediação imobiliária celebrado com a primeira ré, sendo totalmente alheia ao decorrer das alterações das várias vontades contratuais, não tendo incumprido qualquer disposição legal do diploma que regula a sua actividade. Invoca a sua versão do sucedido, defendendo a lisura do seu comportamento, bem como da sua mandante, apontando como principal elemento de dissenso entre as partes, a fixação do sinal e as condições a ele referentes, o que bloqueou o negócio.

Conclui pela improcedência da acção.

Contestaram também os restantes réus, logo invocando a ilegitimidade passiva dos demandados cônjuges dos comproprietários.

Mais alegam (com excepção do réu GG), desconhecer totalmente os factos invocados pelos autores, pois que com eles nunca tiveram qualquer contacto, não tendo deles recebido (directamente ou através de outrem, designadamente através de qualquer outro réu) qualquer proposta, não tendo mandatado quem quer que fosse para os representar em eventuais negociações.

O réu GG, subscrevendo a contestação dos demais réus, acrescenta nunca ter confirmado qualquer negócio com os autores, não se tendo comprometido em negócio que pressupunha a anuência de terceiros, sendo certo que nunca foi incumbido pelos demais comproprietários de os representar em qualquer negociação com os autores e ainda que nunca invocou, perante estes, a qualidade de representante dos demais comproprietários, limitando-se a acompanhar (por ser o único comproprietário residente na cidade em que se situa a e...) mais de perto as diligências efectuadas pela mediadora imobiliária em ordem à venda do bem, numa posição de espectador interessado.

Concluem pela absolvição da instância dos cônjuges dos comproprietários e pela total improcedência do pedido.

Replicaram os autores, terminando como na petição, pugnando pela improcedência das excepções deduzidas pelos réus.

No despacho saneador afirmou-se a validade e regularidade da instância (conhecendo-se expressamente da legitimidade passiva dos cônjuges dos comproprietários, que se afirmou), organizando-se despacho sobre a base instrutória.

***

Foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e, em consequência, absolveu os Réus do pedido.

***

Inconformados,

apelaram os Autores para o Tribunal da Relação do Porto

que, por Acórdão de 1.6.2010 – fls. 482 a 535 –,

negou provimento ao recurso, confirmando a sentença recorrida.

***

De novo inconformados,

os Autores recorreram para este Supremo Tribunal de Justiça

e, alegando, formularam as seguintes

conclusões:

I) — Os elementos constantes dos autos revelam claramente os pressupostos da responsabilidade fundada na previsão do n.° 1 do art. 227.° do C. Civil, relativamente aos RR. CC, também conhecida por P... A... e TT-A... - Mediação Imobiliária, Lda., circunscrevendo-se a estes RR. a presente revista.

II) — A obrigação de indemnizar decorre do princípio de que os contraentes, quando iniciarem relações com vista à celebração dum contrato, devem agir como pessoa de boa fé.

III) — A indemnização abrange somente os danos resultantes da violação das regras da boa fé.

IV) — A obrigação de indemnizar está condicionada à verificação dos pressupostos gerais da responsabilidade civil, exigindo-se sempre a ilicitude da desistência das negociações, ou seja, o desrespeito pelos deveres da boa fé, designadamente de lealdade, informação e cooperação, analisada objectivamente.

V) — No caso concreto, os RR. responsáveis pela obrigação de indemnizar são a Dra. CC e UU, a primeira tendo em atenção a contitularidade dos interesses em causa e a natureza da sua intervenção nas negociações e o segundo pela sua participação, autónoma e independente, além da actividade de mediação, em conformidade com a doutrina consagrada no acórdão em análise.

VI) — Na primeira parte das negociações, até ao acordo sobre o preço, efectuado em Outubro de 2003 e algum tempo depois, podendo estabelecer-se como marco os princípios de 2004, AA. e RR. nas relações negociais desenvolvidas, tiveram sempre uma postura correcta e leal, cultivando uma familiaridade saudável que veio a alicerçar, uma sólida e recíproca confiança.

VII) — A segunda parte caracterizou-se por diversas visitas dos AA. com técnicos ao imóvel e a redacção de sucessivas minutas de contrato promessa.

VIII) — Paralelamente a Dra. CC, em Fevereiro de 2004, requereu a alteração da propriedade horizontal da “E...” (doc. 7 junto com a p.i.) e em Setembro de 2004 por si e em representação dos seus irmãos, juntamente com os demais comproprietários procederam à modificação do respectivo título constitutivo (doc. 8 junto com a p.i.), onde a fls. 89 v. expressamente se refere que “pretendem agora dividir a mesma em duas fracções, alterando-lhe o seu destino e composição”.

IX) — A Dra. CC, na qualidade de gerente da sociedade VV-“F... C... — Sociedade de Investimentos Imobiliários, Lda., comunicou aos outros comproprietários que esta sociedade pretendia fazer as obras de transformação da “E...” em apartamentos em conformidade com os projectos aprovados. (q.40)

X) — UU participava nas visitas, à “E...”, sugeria alguns aspectos do contrato e contactava com os comproprietários da família A..., mantendo-os informados do que se passava.

XI) — No âmbito desta segunda fase, a Dra. XX, mandatária dos AA., para satisfazer mais alguns pormenores solicitados, elaborou, entre outras, a minuta do contrato que se juntou e ficou a constituir doc. 10 da p.i., documento enviado por fax para a TT-A..., Ldª, conforme confirmação de envio junto com o documento, ficando os AA. a aguardar a sua apreciação e resposta dos RR.

XII) — Acontece que os RR. jamais deram resposta a esta minuta. (doc. 10 da p.i.)

XIII) — No fim do ano de 2004, em 20 de Dezembro, o Autor marido, face ao silêncio ocorrido, decidiu escrever à Dra. CC a carta transcrita nos autos, onde solicita uma reunião com todos os comproprietários. (doc. 11 da p.i.)

XIV) — A aludida carta mereceu a resposta da Dra. CC, que se encontra também transcrita, (doc. 17 da p.i.) que pela falta de razões positivas, acaba por deixar transparecer o comportamento censurável da sua autora, tendo a virtude de confessar que já há alguns meses atrás, (já em 2004) não via qualquer interesse em qualquer reunião.

XV) — Nas costas dos AA., antes da carta de 20 de Dezembro, os RR. regressaram ao projecto de transformar a “E...” em apartamentos, mantendo a aparência da possível realização do negócio de compra e venda, com as visitas ao edifício e a elaboração de contratos promessa.

XVI) — Os AA. vieram a saber mais tarde o que seria necessário concluir mais cedo, se não fosse a discrição com que os RR. agiam na segunda fase do processo negocial.

XVII) — Em Fevereiro de 2004 a Dra. CC requereu a modificação da propriedade horizontal da “E...”.

XVIII) — Em Agosto de 2004 o Autor marido visitou a “E...” na companhia de engenheiros e arquitectos da ZZ.

XIX) — Em Setembro a Dra. CC e os restantes comproprietários alteraram o título constitutivo da propriedade horizontal, onde, a dada altura, dizem que pretendem alterar o destino da fracção dividida.

XX) — Modificado o fim da fracção dividida, conforme declaração de fls. 89 do doc. 8 da p.i., já essa fracção não poderia interessar aos AA. recorrentes, porquanto estes queriam adquirir esse espaço para continuar a ser “E...”, traduzindo-se esse facto, na impossibilidade objectiva de efectuar o negócio pretendido.

XXI) — Em Outubro de 2004, para satisfazer mais alguns pormenores solicitados a Dra. XX elaborou a minuta de contrato promessa (doc. 10) enviada aos RR. por fax para a TT-“A...”, que nunca teve resposta, como se disse acima. (q. 36)

XXII) — Em Janeiro de 2005, quando a Dra. CC comunica aos outros comproprietários que a sociedade VV-“F... C...” da qual é gerente, que pretendia fazer as obras de transformação, de acordo com os projectos aprovados, é óbvio que o processo de execução e formalização dos projectos tem de ser de 2004.

XXIII) — Quando na sua missiva de 2 de Fevereiro de 2005 a Dra. CC diz “há meses que não via interesse em reuniões”, essa tomada de posição, muito embora calada, só poderia ter acontecido em 2004.

XXIV) — Conforme conclusão XI e XXI os AA. ora recorrentes deduziram proposta (minuta do contrato) que exigia análise e resposta dos RR. recorridos.

XXV) — A ausência da resposta dos recorridos constitui o acto omisso voluntário, através do qual manifestaram a sua desistência das negociações.

XXVI) — A aludida ausência de resposta ao doc. 10 da p.i., de Outubro de 2004, acontece posteriormente à modificação da finalidade das fracções constantes da alteração do título da propriedade horizontal, (doc. 8 fls. 89 v.), a que se refere a conclusão XX.

XXVII) — Os recorridos deixaram de dialogar com os recorrentes, com vista à compra e venda da “E... S...”, sem explicações ou justificação alguma, ao fim de três anos de negociações, aproximadamente, sabendo bem da confiança que os recorrentes tinham na finalização do contrato.

XXVIII) — A conduta dos recorridos, defraudatória das firmes expectativas dos recorrentes, violam frontalmente os deveres de comportamento exigidos pela boa fé, nas negociações preliminares dos contratos, pelo que, devem os recorridos indemnizar os recorrentes dos danos que culposamente lhes causaram, em conformidade com o art. 227.° do Cód. Civil.

Termos em que,

a) Deve ser dado provimento ao presente recurso.

b) Deve revogar-se o acórdão, em crise, no que respeita aos recorridos CC e TT-A...-Mediação Imobiliária, Lda., representada pelo sócio gerente UU, porque não traduz a factualidade provada nos autos.

c) Deve proferir-se decisão que condene os mencionados recorridos em conformidade com os factos provados relativamente ao pedido inicial.

As recorridas CC e TT-“A...” contra-alegaram, pugnando pela confirmação do julgado.

***

Colhidos os vistos legais cumpre decidir, tendo em conta que a Relação considerou provado os seguintes factos ;

1) - Os réus CC, DD e EE são donos em comum de ¾ das fracções autónomas designadas pelas letras B, C, D, E e F do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, vulgarmente conhecido por ‘E... S...’, sito na R. das L... e do O..., da freguesia e concelho de Chaves, descrito na CRP de Chaves sob o n.º ..., inscrito na respectiva matriz sob o art.º ...-D;

2) - Os réus FF, GG, HH, II, LL, NN, PP e RR são donos no conjunto de ¼ das mencionadas fracções do referido prédio urbano;

3) - Os réus II, LL, NN, PP e RR são casados sob o regime de comunhão de adquiridos com, respectivamente, JJ, MM, OO, QQ e SS;

4) - Em Setembro de 2004, foi lavrada escritura pública de modificação da propriedade horizontal, exarada no Cartório Notarial de Chaves, onde outorgaram: 1º CC, por si e na qualidade de procuradora de DD e EE; 2º FF; 3º GG, por si e na qualidade de procurador de HH, II e mulher, LL e marido, NN e PP, devidamente autorizados pelos seus cônjuges; 4º AAA, na qualidade de procurador de RR, devidamente autorizado pelo seu cônjuge; 5º BBB e mulher, CCC, tendo os outorgantes dividido a fracção autónoma designada pela letra D em duas novas fracções autónomas a que couberam as letras D e F;

5) - Os autores, há alguns anos, emigraram para o L..., país onde trabalham;

6) - A ré TT-A..., Mediação Imobiliária, Ldª, é uma imobiliária que se dedica à mediação imobiliária nesta cidade;

7) - Em Junho de 2002, através de anúncios publicados no jornal ‘N... de C...’, de .../06/2002 e .../06/2002, os autores tomaram conhecimento que a ‘E... S...’ se encontrava à venda;

8) - De imediato os autores entraram em contacto com a imobiliária TT-A..., Ldª, tendo sido atendidos pelo sócio gerente, UU, a quem comunicaram o seu interesse em negociar a compra da e..., tendo este dito nessa altura, após breve diálogo, que o preço estabelecido era de 500.000,00€;

9) - Em Agosto de 2002, os autores vieram a Portugal e dirigiram-se à imobiliária e fizeram uma proposta de aquisição no valor de 400.000,00€;

10) - Algum tempo depois, UU contactou com os autores por telefone para o L..., comunicando-lhes que havia um interessado ‘americano’ que tinha feito uma oferta maior, muito embora não dissesse quanto;

11) - Na mesma ocasião, e em resposta, os autores fizeram uma proposta de 425.000,00€.

12) - Mais tarde, depois de vários diálogos sobre o assunto, em Agosto de 2003, UU baixou o preço de venda para € 475.000,00, tendo os autores replicado com a oferta de € 450.000,00;

13) - No princípio do mês de Outubro de 2003, mais uma vez UU contactou os autores, dizendo-lhes que CC, também conhecida por Dr.ª CC, líder da família A... (réus referidos no anterior facto 1º), havia anteriormente encomendado um projecto de arquitectura para transformar a E... S... em apartamentos, que lhe custou € 15.000,00, questionando, ao mesmo tempo, os autores se estavam na disposição de subir a oferta de € 450.000,00 para € 465.000,00;

14) - Dado o facto de os autores não estarem interessados em tal projecto, pois queriam dar continuidade à E..., manifestaram o seu desacordo relativamente a essa questão, mantendo a oferta de € 450.000,00;

15) - Em 16 de Outubro de 2003 UU voltou a contactar os autores no sentido de saber se concordavam em pagar metade do projecto, ou seja, € 7.500,00, ao que os autores responderam que não, continuando a manter a mesma oferta;

16) - Em seguida, UU comunicou aos autores que tinha ordens da família A... (réus referidos no anterior facto 1º), para fechar o negócio pela oferta de € 450.000,00, acrescentando que a Dr.ª CC iria suportar os custos do projecto;

17) - Mais informou que iria confirmar o negócio junto do representante da família A... (os réus referidos no anterior facto 2º);

18) - Dias depois, UU, tendo a seu lado GG, telefonou aos autores para confirmar que os valores do negócio da compra da E... S... se podiam considerar encontrados, mas comunicando-lhe que havia outros assuntos a resolver;

19) - UU sugeriu aos autores que fizessem e apresentassem uma minuta para o contrato-promessa de compra e venda relativo à E... S...;

20) - Em 31 de Outubro de 2003 o autor voltou a Portugal e, juntamente com uma amigo pessoal, de nome DDD, deslocou-se à imobiliária, onde falaram com UU, tendo-lhes este dado a minuta do contrato-promessa que se encontra junto à p.i. como doc. nº 3, do seguinte teor:

‘Contrato promessa e compra e venda

Entre:

Primeiros outorgantes:

--------------------------------------------------------------------------------

Na qualidade de promitentes vendedores

Segundo outorgante:

--------------------------------------------------------------------------------

Como promitente comprador

Celebram entre si o presente contrato promessa subordinado às cláusulas seguintes:

Primeira: Os primeiros outorgantes são donos e legítimos possuidores da fracção «D» e «E» de um prédio urbano, sito na Rua das L... e na Rua do O..., prédio esse que no seu conjunto está constituído em propriedade horizontal, tendo as referidas fracções respectivamente os números de matriz ...-D e ...-E, encontrando-se ambas descritas na Conservatória do Registo Predial sob os números 00.../... «D» e «E».

Segunda: A fracção «D» é composta dos pisos 2 e 3, estabelecimento de recolhas e serviço de garagem com dois níveis.

Terceira: No Nível 1 a zona de recolhas tem 554,95 m2 e a zona de serviços 152,91 m2.

Quarta: Os promitentes vendedores comprometem-se a alterar a escritura de propriedade horizontal de modo a autonomizarem o referido nível 1 no prazo de -.

Quinta: Pelo presente contrato os primeiros prometem vender ao segundo e este aceita a fracção «E» e o nível 1 da fracção «D», pelo preço total de -----------

Sexta: Neste momento o segundo paga aos primeiros a título de sinal e como princípio de pagamento a quantia de ---------, comprometendo-se a pagar o restante ou seja -------- no dia da concretização da escritura que será outorgada no Cartório Notarial de Chaves, trinta dias após a mencionada alteração da propriedade horizontal, devendo o segundo outorgante avisar os primeiros para o efeito com 15 dias de antecedência por carta registada.

Sétima: Na eventualidade de os primeiros não autonomizarem na propriedade horizontal o indicado nível 1 da fracção «D» no prazo de ---- terão de restituir ao segundo a importância que agora receberam a título de sinal acrescida de juros legais a contar desta data.

Oitava: Se o contrato se consumar, o promitente comprador assume desde já o compromisso de reparar o telhado do edifício, dando desde já os primeiros autorização para o efeito.

Nona: Estes, ou seja os promitentes vendedores autorizam desde já que o promitente comprador possa eventualmente efectuar obras no prédio, nomeadamente aumentando-o, caso seja essa a sua vontade.

Décima: A fracção e o nível atrás identificados objecto desta promessa de compra e venda, serão vendidos livres de quaisquer ónus ou encargos.

Décima primeira: As despesas com a escritura e registo em nome do comprador correm por conta exclusiva deste.

Décima segunda: Este contrato promessa de compra e venda fica sujeito ao regime de execução específica prevista no art. 830º do C. Civ.’.

21) - O autor e o amigo decidiram procurar advogado para os elucidar do conteúdo do citado contrato e os apoiar na formalização do negócio, e dirigiram-se ao escritório da Dr.ª XX, advogada desta comarca, a quem informaram que o autor pretendia comprar a E... S... através da imobiliária TT-A..., Ldª., e que UU, pessoa com quem o autor tinha negociado, lhes tinha dado a minuta de contrato relativamente ao qual pretendiam saber o verdadeiro significado;

22) - Após a análise da minuta do contrato, a Dr.ª XX comunicou ao autor e ao seu amigo que o respectivo documento tinha algumas omissões e imprecisões que seria conveniente eliminar, no interesse de ambas as partes, já que poderiam vir a ser, eventualmente, motivo de discordâncias;

23) - Dois ou três dias depois, o autor e o seu amigo e UU foram ao escritório da técnica em causa e a advogada, na presença dos três, explicou-lhes as razões das suas objecções, e a necessidade de corrigir alguns elementos do contrato, tendo o UU concordado que a advogada fizesse outra minuta de contrato-promessa de compra e venda da ‘E... S...’;

24) - Em 08 ou 09 de Novembro o autor regressou ao L..., tendo deixado a representá-lo, além da advogada, o seu amigo DDD, que acompanharia as obras e tudo o mais que estivesse relacionado com a reconstrução da E...;

25) - Em 18 de Novembro de 2003 foi elaborada pela advogada e enviada à imobiliária uma segunda minuta do contrato-promessa, que se encontra junta à p.i. como doc. n.º 4, com o seguinte teor:

‘Contrato promessa de compra e venda

Entre:

----------------,

----------------,

----------------,

----------------,

na qualidade de primeiros outorgantes e promitentes vendedores

E

AA, portador do bilhete de identidade nº ... emitido em 22/02/01 pelos Sic de V... R..., contribuinte fiscal nº ..., natural de V..., freguesia de E..., do concelho de V..., residente no L..., 2 Rue M..., ... M..., casado sobre o regime de comunhão de bens adquiridos com BB, natural de S. J... de M..., concelho de C..., portadora do Bilhete de Identidade nº ..., emitido em 22/02/01 pelos Sic de V... R..., contribuinte fiscal nº ...,

na qualidade de segundo outorgante e promitente comprador,

é celebrado o presente contrato promessa de compra e venda, nos termos e com as cláusulas seguintes:

1ª: Os primeiros outorgantes ----------------, ----------------, ---------------- e ----------------, são donos e legítimos possuidores do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Chaves sob o nº 00.../... «D» e «E» e inscrito na respectiva matriz predial urbana da freguesia de C... com os art.s ...-D e ...-E;

2ª: A primeira outorgante ----------------, é usufrutuária das fracções … do aludido prédio;

3ª: Pelo presente contrato, os 1º outorgantes prometem vender ao 2º os seus direitos de propriedade e usufruto, respectivamente, relativos a

a – Nível 1 do estabelecimento de recolhas e serviço de garagem, com entrada pela Rua do O..., composto por uma zona de recolhas com a área de 554,95 m2, zonas de serviço – instalações sanitárias, quarto de empregados, armazenagem, zona de máquinas e rampa de acesso com a área de 152,91 m2 (art. 00.../... «D», nível 1, Conservatória do Registo Predial de C...);

b – Estabelecimento hoteleiro com entrada pela Rua do O... e Rua das L... e distribuído por 4 níveis (pisos 1, 3, 4 e 5 do edifício). Nível 1 (piso 1 do edifício): formado por uma zona de máquinas com a área de 44,28 m2, com acesso privativo pela Rua das L...; Nível 2 (piso 3 do edifício): formado por uma recepção e caixa de escadas de acesso a todos os pisos superiores, com a área de 29,64 m2, designada pela mesma letra desta fracção E; Níveis 3 e 4 (pisos 4 e 5 do edifício): formados por quartos, quartos de banho, restaurante e todos os serviços de apoio normais para este tipo de estabelecimento hoteleiro, com a área de 1.458,47 m2, ocupando a totalidade da área dos pisos 4 e 5 deste edifício;

4ª- A fracção «E» e o nível 1 da fracção «D serão vendidos livres de quaisquer ónus ou encargos;

5º- O prédio está constituído em regime de propriedade horizontal desde o dia 21 de Maio de 1987 por escritura outorgada no 1º Cartório Notarial do Porto e lavrada a folhas ... e seguintes do Livro ...-B, correspondendo à fracção «D» na sua totalidade (enquanto composta pelos níveis 1 e 2) 366,23% do valor total do prédio e à fracção «E» 470,438% do valor total do prédio;

6ª- Os promitentes vendedores comprometem-se a diligenciar no sentido de obterem a alteração da constituição da propriedade horizontal por forma a autonomizarem o nível da fracção «D» que aqui prometem vender, tornando-o uma fracção independente, distinta e isolada do nível 2 da mesma fracção, correndo por sua conta todas as despesas;

7ª- As fracções aqui prometidas vender possuem licença de utilização emitida pela Câmara Municipal de Chaves em / / , com o nº

8ª- Esta venda será feita pelo preço global de ……., pago pela forma seguinte:

a- na data da assinatura do presente contrato, o segundo outorgante paga aos primeiros ou ao representante que estes indicarem a quantia de …… como antecipação parcial de pagamento;

b- o restante do preço será pago aquando da outorga da escritura de compra e venda;

9ª- Os primeiros e segundo outorgantes convencionam desde já que a escritura de compra e venda relativa ao cumprimento definitivo da promessa aqui celebrada será feita no Cartório Notarial de Chaves;

10ª- A sua marcação ficará a cargo dos 1ºs outorgantes que se comprometem a observar o seguinte:

a- comunicarem ao 2º outorgante a efectivação da alteração da propriedade horizontal, logo que realizada, mediante envio de cópia da respectiva escritura;

b- nessa data acordarem na data mais conveniente a todos os outorgantes para a realização da escritura de compra e venda que deverá ser realizada no prazo de 45 dias após a dita comunicação referida na alínea a) desta cláusula, prazo que fica desde já excepcionado por impossibilidade do Cartório Notarial ou por facto não imputável a nenhum dos outorgantes;

c- a comunicação da data definitiva deverá ser feita por carta com aviso de recepção enviado pelos 1º outorgantes ao 2º, logo que dela tenham conhecimento para que o promitente comprador possa providenciar pela disponibilização do dinheiro para liquidar o preço;

11ª- O presente contrato fica por vontade dos seus outorgantes sujeito ao regime da execução específica previsto no art. 830 do Código Civil;

12ª- Se os 1º.s outorgantes não obtiverem a alteração da constituição da propriedade horizontal conforme o supra prometido no prazo de …., deverão dar conhecimento de tal facto ao 2º outorgante mediante o suporte documental que tiverem obtido e terão de restituir-lhe o que receberam como antecipação parcial do pagamento, acrescido do juros legais fixados para o comércio e ainda da indemnização por perdas e danos a que derem lugar;

13ª- Se se concretizar o contrato definitivo aqui prometido, o promitente comprador compromete-se a reparar o telhado do edifício, para o que os promitentes vendedores, na qualidade de condóminos das fracções «B», «C» e da que vier a ser atribuída ao nível 2 da fracção «D» do aludido prédio, dão desde já a sua autorização, bem como se comprometem a diligenciar pela obtenção da autorização do condómino da fracção «A«;

14ª- Relativamente à referida reparação do telhado a responsabilidade do promitente comprador, para além da responsabilidade do construtor que realizar a obra, limitar-se-á à que lhe advier da sua qualidade de futuro condómino;

15ª- Os promitentes vendedores, na qualidade condóminos das fracções mencionadas na cláusula 13ª, autorizam desde já que o promitente comprador possa efectuar obras no prédio, nomeadamente aumentando-o, alterando a sua fachada, ou ainda a rede de água, luz e esgotos que sejam necessárias para servir as fracções que houver adquirido, bem como outras que possam surgir;

16ª- Os promitentes vendedores na mesma qualidade de condóminos comprometem-se ainda a diligenciar pelas autorizações que forem necessárias para os efeitos descritos na cláusula anterior (obras e levar a cabo no prédio para efectivação do estabelecimento hoteleiro que aí vier a funcionar e que sejam julgadas pertinentes ou necessárias para o adaptar às condições actuais de segurança e modernidade, impostas pela legislação em vigor e autorizadas pela Câmara Municipal de Chaves e desde que não ponham em risco a estabilidade e solidez do edifício) junto do condómino da fracção «A», especialmente nos casos em que seja necessária a unanimidade dos condóminos para levar as alterações a cabo;

17ª- As despesas com a escritura de compra e venda e respectivo registo em nome do promitente comprador são da sua responsabilidade exclusiva.

26) - Nesta fase, de acordo com os vendedores, o autor contactou um arquitecto para lhe fazer o projecto de reconstrução da E..., bem como para proceder ao estudo da situação em que o mesmo se encontrava para poder ajuizar com o empreiteiro a dimensão e natureza da obra;

27) - Em 25 de Novembro de 2003 a TT-A..., Ldª, enviou para o escritório da Dr.ª XX o fax que se encontra junt