Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

[1]

:

I.

AA, SA. intentou esta acção declarativa de condenação, com processo comum, contra BB SA. e CC.

Pediu que:

a) seja declarado o incumprimento contratual por facto culposo imputável à 1ª ré e considerada como válida e eficaz a resolução do "contrato de utilização de loja em centro comercial" celebrado em 19.10.2010;

b) os réus sejam solidariamente condenados no pagamento de uma indemnização à autora para ressarcimento dos prejuízos causados, incluindo dano emergente e lucros cessantes, decorrentes do incumprimento definitivo e resolução do contrato, nos termos seguintes:

1- o pagamento da quantia de € 16.749,84, correspondente ao valor das remunerações mínimas mensais e ao valor da comparticipação nas despesas e encargos comuns em dívida, devidos pela utilização da loja comercial L000, referentes ao período temporal compreendido entre os meses de Janeiro a Julho de 2012 e que se encontram devidamente descritas e discriminadas, através dos períodos de utilização, referências, designação e valores unitários nas facturas identificadas nos pontos 110º. e segs. da pi;

2- o pagamento da quantia devida a titulo de juros moratórios computados sobre aludido capital em dívida de € 16.749,84, à taxa legal comercial, sucessivamente, em vigor, desde a data de vencimento das facturas até efectivo e integral pagamento, somando os juros vencidos até à presente data [11.10.2013], o montante de € 2.087,16;

3- o pagamento da quantia de € 77.828,91, correspondente ao valor da remuneração mínima mensal que a 1ª ré devia liquidar e que a autora deixou de auferir, durante o período temporal compreendido entre 01 de Julho de 2012 até 01 de Dezembro de 2016, montante ao qual deverá acrescer o valor devido a título de juros moratórios, computados à taxa legal em vigor, desde a citação até efectivo e integral pagamento;

4- o pagamento da quantia de € 31.843,99, correspondente ao valor da comparticipação nas despesas e encargos comuns mensais que a 1ª ré devia liquidar e que a autora deixou de auferir, durante o período temporal compreendido entre 01 de Julho de 2012 até 01 de Dezembro de 2016, montante ao qual deverá acrescer o valor devido a titulo de juros moratórios, computados à taxa legal em vigor, desde a citação até efectivo e integral pagamento.

Como fundamento alegou que explora, em ..., o centro comercial designado por “...”, tendo celebrado com os réus um contrato de utilização de loja em centro comercial, para o exercício, pela 1ª ré, da actividade de restauração;

No final do ano de 2011 a 1ª ré deixou de liquidar o valor da remuneração mínima mensal devida pela utilização da loja, não tendo aberto a loja no dia 30.3.2012 nem nos dias seguintes, apesar de interpelada para o efeito pela autora, o que que culminou na resolução, pela autora, do contrato celebrado, em 10.6.2012;

Em virtude do incumprimento contratual dos réus, são devidas as remunerações e demais penalidades previstas no contrato celebrado, incluindo a indemnização do dano contratual positivo, em montantes pecuniários que especifica.

Os réus, em contestação conjunta, alegaram que a loja explorada gerava prejuízo, devido, em parte, à baixa afluência de clientela do ... e a existência de inúmeras lojas vazias, pelo que a ré solicitou uma renegociação do contrato celebrado junto da administração da autora, não tendo obtido resposta. Por essa razão, era economicamente incomportável a manutenção da loja, que foi fechada a 30.3.2012, o que lhe não é imputável.

Por força da resolução do contrato a autora passou a dispor da loja para celebrar novo contrato, não havendo lugar à indemnização do dano contratual positivo.

Concluíram pela procedência parcial da acção, com a condenação, deles réus, a pagarem à Autora, tão-só, o montante de € 13.563,64, e respectivos juros moratórios, e absolvição do demais peticionado.

A autora respondeu mantendo o alegado na petição inicial e concluindo como nesse articulado.

Percorrida a tramitação normal, foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente, nestes termos:

"1. Declara-se válida e eficaz a resolução do Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial descrito nos autos, por iniciativa da autora, e por incumprimento do mesmo por parte da 1ª ré.

2. Condenam-se os réus, solidariamente, a pagar à autora:

a) 16.749,84 (dezasseis mil, setecentos e quarenta e nove euros, e oitenta e quatro cêntimos), correspondente aos valores em dívida até à data da resolução do contrato, ocorrida em 10.6.2012, bem como nos juros de mora, à taxa em vigor para as operações comerciais, já vencidos, no valor de € 2.087,16 (dois mil e oitenta e sete euros, e dezasseis cêntimos), bem como nos vincendos, desde 12.10.2013 até integral pagamento;

b) € 107.603,60 (cento e sete mil e seiscentos e três euros, e sessenta cêntimos), a título de lucro cessante, a que acrescem juros de mora, à taxa legal, desde a citação até integral pagamento".

Discordando desta decisão, os réus interpuseram recurso de Apelação que a Relação julgou improcedente, confirmando a sentença recorrida.

Ainda inconformados, vieram os réus pedir revista excepcional, que foi admitida, tendo apresentado as seguintes conclusões:

A) Em causa no presente recurso de revista excepcional está a condenação solidária dos recorrentes no pagamento à recorrida do montante global de 107.603,60€, a título de indemnização pelo interesse contratual positivo, acrescido de juros de mora calculados desde a data da citação, condenação esta proferida em 1ª instância e confirmada pelo acórdão recorrido (…)

G) Em primeiro lugar, pretendem os Recorrentes que esse Supremo Tribunal conheça da nulidade do acórdão recorrido por omissão de pronúncia, entendendo ser a revista a sede adequada para o efeito atento o disposto no art. 615°, nº 4, do CPC;

H) Com efeito, no recurso de apelação que os Recorrentes interpuseram da sentença proferida em 1ª Instância, a qual perfilhou a tese da cumulação da resolução do contrato com a indemnização pelo interesse contratual positivo, os Recorrentes colocaram à apreciação do Tribunal "a quo" a questão de saber se, no caso concreto e independentemente da respectiva posição de princípio sobre tal questão, existia fundamento para a atribuição da pretendida indemnização e, sem conceder, em caso afirmativo, se tal indemnização poderia ter a amplitude resultante da condenação em 1ª Instância (52 meses de remunerações e de comparticipação para encargos e juros calculados retroactivamente sobre a globalidade);

I) Todavia, salvo o devido respeito e melhor opinião, o Tribunal "a quo" não se pronunciou sobre esta matéria, o que certamente resultou do facto de ter transcrito a fundamentação do Tribunal de 1ª Instância aquando da fundamentação da decisão de condenação dos Recorrentes na indemnização peticionada pela Recorrida, entendendo, por conseguinte, os Recorrentes que a decisão recorrida é nula por omissão de pronúncia;

J) Em segundo lugar, entendem os Recorrentes que a decisão recorrida incorre em erro de julgamento em matéria de direito, não só por admitir, como ponto de partida, a possibilidade de cumulação da resolução do contrato com a indemnização pelo interesse contratual positivo, mas, sobretudo, pela aplicação que desta tese de princípio faz no caso concreto, obnubilando a ponderação dos interesses em jogo e causando um desequilíbrio entre as partes que o subprincípio da justiça contratual, decorrência do princípio da boa fé, claramente não consente;

K) É certo que a sociedade Recorrente incumpriu o contrato, como é inquestionável a licitude da sua resolução pela Recorrida, podendo até admitir-se o entendimento do Tribunal "a quo" de que a factualidade assente não permite ilidir a presunção de culpa estatuída no art. 799°, nº 1,do CC;

L) Todavia, de tais considerandos não resulta ipso iure que a Recorrente seja, sem mais, condenada na integral execução do contrato por antecipação e com juros moratórios;

M) Na verdade, como o nosso Supremo Tribunal de Justiça teve oportunidade de precisar no Acórdão de 12.02.2009, a indemnização pelo interesse contratual positivo tem natureza excepcional, sob pena de vir a perder relevância uma figura como a resolução que a lei tem como proeminente em toda a relação contratual (...). Há, pois, que ponderar os interesses em jogo no caso concreto e, perante eles, conceder ou denegar o caminho, particularmente estreito, da indemnização pelo interesse contratual positivo;

N) Ora, por um lado, a Recorrida não alegou quaisquer factos que permitissem ao Tribunal "a quo" determinar que, no caso concreto, a concessão da indemnização pelo interesse contratual positivo seria a única via para equilibrar os interesses em jogo, quando, ao invés, a Recorrente alegou e demonstrou factualidade que, se não tem a virtude de excluir a sua culpa no incumprimento do contrato dos autos, certamente a atenua em termos de inviabilizar a cumulação da resolução do contrato com a indemnização pelo interesse contratual positivo;

O) Por outro lado, não se descortina, nos argumentos expendidos a este respeito pelo Tribunal "a quo", qual a especificidade que, no caso concreto, permite não só "repor o contrato em vigor", como fazer a Recorrente cumpri-lo de uma assentada e com juros calculados retroactivamente sobre o montante global considerado devido;

P) Se, para tanto, basta o princípio pacta sunt servanda ou, salvo o devido respeito, a genérica afirmação que "ficou a autora prejudicada, porquanto ficou inviabilizada a perspectiva de lucro que a celebração daquele determinado contrato lhe garantia", então a indemnização pelo interesse contratual positivo passa a ser a regra, ao invés da excepção, e faz-se por completo tábua rasa quer da equiparação da resolução quanto aos seus efeitos à nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico (art. 433°, do CC), quer do princípio da retroactividade consagrado no art. 434°, do CC;

Q) Assim é que, sem mais, transformaríamos verdadeiramente "o contrato de sinalagmático em unilateral, uma vez que determinaria uma sua liquidação num só sentido, o que nem os precursores da tese da possibilidade da cumulação da resolução com a indemnização pelo interesse contratual positivo ousaram defender;

R) Que factos permitem ao Tribunal "a quo" concluir que "a consideração da situação em que o credor estaria se não se tivesse verificado o não cumprimento é (…) perfeitamente compatível com a avaliação do prejuízo pela diferença entre o preço do contrato e o preço que o contraente deixou de perceber e que, por conseguinte, "tendo em consideração o prazo fixado no contrato (…) podemos facilmente concluir que o lucro cessante da autora corresponde às prestações mensais fixas que devia receber dos réus - entre 1 de Julho de 2012 e 1 de Dezembro de 2016 - constituindo esta indemnização adequada pelo incumprimento contratual da ré"?

S) Claramente nada foi alegado pela Recorrida que permita fazer funcionar os critérios de indemnização previstos nos arts. 562º e segs. do CC, sendo que a utilização do prazo do contrato e das contrapartidas neste estipuladas pela fruição efectiva de uma loja como critério bastante para o efeito de per si não tem suporte legal;

T) Acresce dizer que não colhe o argumento usado na decisão recorrida de que "caso este dano contratual não fosse considerado, nenhuma consequência sofreria a ré pelo seu cumprimento";

U) É que, ao considerá-lo como foi considerado, o resultado prático é colocar a Recorrida claramente em melhor situação daquela na qual estaria caso o contrato fosse cumprido, pelo que "mau grado a "morte" do contrato, com perda de todos os seus direitos dele decorrentes", a sociedade Recorrente "continuaria, na prática, amarrada ao pagamento futuro de rendas, com a agravante ainda de ter de as prestar de uma só vez, sob a forma de elevado montante indemnizatório.

V) Quer dizer, extinto o contrato, dele continuariam, todavia, a decorrer direitos só para uma das partes e apenas deveres para a outra, o que contraria a razão de ser do preceito do art. 434º do CCiv. e não é consentido pelo subprincípio da justiça contratual, enquanto decorrência do princípio da boa fé. (cfr. citado Ac. Relação do Porto de 12.01.2016).

W) Acresce dizer que poderia a Recorrida ter incluído no contrato de utilização de loja da sua exclusiva autoria, à semelhança do que fazem outras entidades gestoras de centros comerciais, uma cláusula penal para a hipótese de resolução do contrato por incumprimento da contraparte, o que não só a salvaguardaria da alegação e prova dos factos integrantes da obrigação de indemnização, como consciencializaria a contraparte, previamente à assinatura do contrato, de todos os riscos inerentes ao mesmo;

X) Ora, a verdade é que a Recorrida não o fez, pelo que não pode agora o Tribunal substituir-se a esta, fazendo funcionar uma cláusula penal inexistente, num contrato extinto, porque a Recorrida optou por libertar-se das suas inerentes obrigações;

Y) Face ao exposto, é entendimento dos Recorrentes que deveria ter sido julgado improcedente o pedido de condenação formulado pela Recorrida, a título de lucros cessantes, no montante correspondente às prestações mensais inerentes ao contrato dos autos no período compreendido entre 1 de Julho de 2012 e 1 de Dezembro de 2016, e respectivos juros moratórios, com a sua consequente absolvição do mesmo;

Z) Assim não tendo decidido, a decisão recorrida, para além de nula por omissão de pronúncia, padece de erro de interpretação e aplicação da lei, violando, consequentemente, o disposto nos arts. 433°, 434°, 562° e segs., 798° e 799°, nº 2, do CC.

Termos em que deve o presente recurso de revista ser julgado procedente por provado, revogando-se a decisão recorrida em conformidade com o supra exposto e absolvendo-se os Recorrentes da sua condenação solidária no pagamento à Recorrida do montante global de 107.603,60€, e respectivos juros moratórios, com as legais consequências.

A autora contra-alegou, concluindo pela improcedência do recurso.

Após os vistos legais, cumpre decidir.

II.

Questões a resolver:

- Nulidade por omissão de pronúncia;

- Se, em caso de incumprimento do contrato, a resolução pode ser cumulada com a indemnização pelo interesse contratual positivo.

III.

No acórdão recorrido foram considerados provados os seguintes factos (transcrição integral):

"1. A Autora AA SA., adiante abreviadamente designada apenas por AA SA., é uma sociedade comercial que se dedica à indústria e exploração de atividades de empreendimentos e animação turísticos, culturais, desportivos e educativos, diversões, comércio e prestação de serviços inerentes, atividade comercial para a qual se encontra devidamente coletada [art. 1º da PI e doc. de fls. 13-18].

2. A Autora AA SA., é a entidade responsável pela organização, gestão, promoção e exploração do Centro Comercial designado por “...”, sito na Urbanização ..., na cidade de ... - 2º da PI.

3. O Centro Comercial “...” é um empreendimento imobiliário destinado ao exercício do comércio a retalho composto por lojas e espaços destinados à prestação de serviços, distribuídos de acordo com uma cuidada planificação técnica, espaços comuns de circulação e lazer, bem como, infraestruturas de apoio necessárias ou convenientes ao exercício da atividade comercial pelos lojistas - 3º da PI.

4. O Centro Comercial “...” foi inaugurado, com abertura das lojas comerciais ao público em 15.04.2008 - 4º da PI.

5. A 1ª. Ré “BB SA.”, anteriormente sociedade por quotas “BB Lda.”, é uma sociedade comercial que se dedica à actividade de venda a retalho de sumos de frutas, sandes, saladas, salgados e sobremesas [fls. 21-29] - 5º PI.

6. No momento da sua constituição, o capital social da 1ª Ré era detido por três sócios, o aqui 2º Réu, CC, DD e EE [fls. 30-31] - 6º PI.

7. A gerência e a administração da 1ª Ré, em juízo e fora dele, activa e passivamente, ficou a cargo do aqui 2º Réu, CC, o qual foi nomeado gerente [fls. 30-31] - 7º PI.

8. A 1ª Ré realizou um primeiro aumento do capital social para o valor de € 250.000,00, passando o aqui 2º Réu a ser titular de uma quota no valor nominal de € 175.000,00 [fls. 32] - 8º PI.

9. Na sequência da realização de um novo aumento do capital social para € 350.000,00, o 2º Réu, CC, passou a ser titular de uma quota no valor nominal de € 245.000,00 [fls. 21-29] - 9º PI.

10. O 2º Réu exerceu continuamente funções de gerência da 1ª Ré, desde a data da sua constituição em 24.10.1997 até 20.06.2011 [fls. 21-29] - 10º PI.

11. Por deliberação societária de 20.06.2011, a 1ª Ré viria a ser transformada em sociedade anónima, tendo o 2º. Réu, CC, sido designado para o cargo de Presidente do Conselho de Administração da 1ª Ré [fls. 21-29] - 11º PI.

12. O 2º Réu, CC, exerce ainda funções de Administrador Único da sociedade “FF SA.,” igualmente, com sede na Rua ..., Lote 0.00.0.0B, 4º B, ..., em … [fls. 33-42] - 12º PI.

13. A sociedade “FF SA.,” explora uma cadeia nacional de lojas na área da restauração, formando o designado “Grupo FF”, detentor dos direitos de exploração nacional das marcas “GG”, “HH”, “II”, “JJ” e “KK.” [cf., por ex., fls. 82] - 13º PI.

14. Em 19.10.2010, a Autora AA SA., celebrou com os RR., um contrato denominado “Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial”, doravante designado apenas por “Contrato” [cfr. cópia do Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial, a fls. 43 a 78]- 14º PI.

15. Nos termos do Contrato, a Autora AA SA., facultou à 1ª Ré BB Lda., a utilização da Loja Comercial nº.L000, com a área de 53,79 m2, sita ao piso … e inserida na fracção “...” do Centro Comercial ..., sito na cidade de ... [cfr. cláusula 1ª, nº.1 do Contrato] - 15º PI.

16. A loja comercial objecto do Contrato destinava-se exclusivamente ao exercício pela 1ª. Ré da actividade de restauração, única e exclusivamente voltada para a fast food asiática, confeccionada à base de noodles, vegetais, molhos e outros ingredientes [cláusula 2ª] - 16º PI.

17. A 1ª. Ré obrigou-se a exercer a referida actividade, de forma continuada e ininterrupta, durante todo o tempo de abertura ao público do Centro Comercial, não podendo ser atribuído destino diferente à loja comercial, sem o prévio consentimento escrito da Autora [cfr. cláusula 2ª, nº.1 do Contrato] - 17º PI.

18. A loja comercial nº. L000 objecto do contrato devia possuir a designação comercial de “JJ”, não podendo a 1ª Ré modificar a designação, sem o prévio consentimento escrito da Autora [cfr. cláusula 3ª, nº.1 do Contrato] - 18º PI.

19. O contrato de utilização foi celebrado pelo prazo de 12 [doze] anos, com início na data contratualmente fixada para a abertura da loja ao público [cfr. cláusula 5ª., nº.1 do Contrato]- 19º PI.

20. A 1ª Ré dispunha da faculdade de revogar o contrato no final do sexto ano de vigência, comunicando a sua intenção, através de carta registada com aviso de recepção, à Autora, com a antecedência mínima de 6 meses sobre a data do termo do período em causa (final do sexto ano) [cfr. cláusula 5ª., nº.2 do Contrato] - 20º PI.

21. Para a inauguração e abertura da Loja Comercial nº.L000 ao público foi fixada no Contrato a data de 01 de Dezembro de 2010 [cfr. cláusula 15ª, nº.1 do Contrato] - 21º PI.

22. Pela utilização da Loja Comercial nº.L000 e acesso aos demais serviços, a 1ª Ré obrigou-se a pagar à Autora uma remuneração periódica mensal resultante da soma de duas parcelas, uma parcela fixa e outra variável - 22º PI.

23. A parte fixa da remuneração seria pré-determinada, não podendo, em caso algum, a remuneração mensal ser inferior ao valor da “remuneração mínima” de € 1.468,47 [€ 27,20 x 53,79 m2] por mês, acrescida do valor de IVA à taxa legal em vigor [cfr. cláusula 4ª., nº.2 do Contrato] - 23º PI.

24. A parte fixa da remuneração devia ser actualizada anualmente de acordo com o índice de preços ao consumidor sem habitação do continente, publicado pelo INE, verificado no período de 12 meses que termine nos 60 dias antes da data de actualização - 24º PI.

25. A parte variável da remuneração devia corresponder à diferença entre a percentagem de 7% da facturação bruta mensal [vendas sem IVA] verificada na loja comercial e o valor da remuneração mínima fixa [cfr. cláusula 4ª, nº.8 do Contrato] - 25º PI.

26. A parte variável da remuneração apenas seria considerada para efeitos de remuneração se e na medida em que, o valor calculado mediante a aplicação da percentagem à facturação bruta, excedesse o montante da remuneração mínima fixa - 26º PI.

27. A parte fixa da remuneração devia ser paga pela 1ª Ré até ao dia 05 do mês anterior àquele a que dissesse respeito, através de transferência para a conta titulada pela Autora, devendo a 1ª Ré emitir, na data de entrega da loja, uma ordem de transferência permanente, nos termos da minuta que constitui o Anexo II ao Contrato - 27º PI.

28. A parte variável da remuneração devia ser paga pela 1ª Ré até ao dia 15 do mês imediato àquele a que disser respeito, através de transferência bancária - 28º PI.

29. A 1ª Ré, adicionalmente à remuneração mensal devida pela utilização da loja comercial, devia comparticipar nas despesas com os encargos comuns do Centro Comercial e com a sua promoção, em função do estabelecido no orçamento anual e dos metros quadrados da respectiva loja comercial - 29º PI.

30. No contrato e para o primeiro ano de funcionamento do Centro Comercial foi fixada uma comparticipação correspondente ao valor mensal de € 600,83 [€ 11,17 x 53,79 m2], acrescido do valor de IVA à taxa legal em vigor [cfr. cláusula 8ª, nº.3 do Contrato] - 30º PI.

31. O valor da comparticipação nas despesas com os encargos comuns e promoção devia ser liquidado pela 1ª Ré à Autora até ao dia 05 do mês anterior àquele a que disser respeito, através de transferência bancária - 31º PI.

32. Para caução e garantia do bom cumprimento das obrigações decorrentes do contrato, a 1ª. Ré obrigou-se, até à data de entrega da loja, a entregar à Autora uma garantia bancária à primeira solicitação, de acordo com a minuta que constitui o Anexo VI do Contrato, no valor correspondente a 6 meses de remuneração mensal devida [mais IVA], acrescido do montante correspondente a 6 meses da comparticipação nas despesas e encargos comuns do centro comercial [mais IVA], pelo prazo de vigência do contrato - 32º PI.

33. A Autora poderia executar a referida garantia na parte necessária, incluindo os valores contratualmente devidos a titulo de sanção pecuniária e/ou multa, sempre que a 1ª Ré se encontrasse em mora por mais de 30 dias relativamente a qualquer obrigação da sua responsabilidade decorrente do contrato [cfr. cláusula 12ª, nº. 1 e 2 do Contrato] - 33º PI.

34. No caso da garantia, por qualquer razão, ficar reduzida ou se tornar inferior em mais de 15% ao valor indicado, a 1ª. Ré obrigava-se a reforçá-la até ao indicado valor, no prazo máximo de 60 dias a contar da notificação para o efeito [cfr. cláusula 12ª, nº. 3 do Contrato] - 34º PI.

35. A 1ª Ré invocou a impossibilidade de obter uma garantia bancária até à data de entrega da loja comercial e efectuou, em sua substituição, uma transferência para conta bancária titulada pela Autora no valor de € 15.023,12, correspondente a 6 meses de remuneração mensal [mais IVA], acrescido do montante correspondente a 6 meses do valor da comparticipação nas despesas e encargos comuns do centro comercial [mais IVA]. [6 x RM Loja + IVA] + [6 x DC + IVA] [6 x € 1.468,47 + IVA] + [6 x € 600,83 + IVA] = € 12.415,80 + IVA à taxa legal de 21% = € 15.023,12 - 35º PI.

36. Pela reserva do espaço destinado à loja comercial e como contrapartida da obrigação de reserva da loja comercial, a 1ª Ré devia pagar à Autora a quantia de € 2.936,94, acrescida do valor de IVA à taxa legal em vigor - 36º PI.

37. A quantia devida pela reserva do espaço devia ser paga, na sua totalidade, na data de assinatura do Contrato [cfr. cláusula 16ª, nº. 1, 2 e 3 do Contrato] - 37º PI.

38. Porém, na data de assinatura do contrato, a 1ª Ré não liquidou à Autora a quantia acordada e devida pela reserva da loja comercial - 38º PI.

39. O 2º Réu, CC, celebrou o Contrato na qualidade de fiador da 1ª Ré e obrigou-se solidariamente a garantir, pelo prazo de vigência do Contrato, como principal pagador, o bom cumprimento de todas as obrigações emergentes do contrato para a 1ª Ré que tenham expressão pecuniária, tendo renunciado ao benefício da discussão e excussão prévia [cfr. cláusula 21ª, nº. 1 e 3 do Contrato] - 39º PI.

40. Ainda antes da inauguração e abertura da loja comercial ao público, a Autora acordou a cedência da utilização aos RR. de uma área de arrumos no centro comercial - 40º PI.

41. Por “Aditamento ao Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial”, datado de 02.12.2010 e para além da utilização da loja comercial nº.L000, a Autora facultou à 1ª Ré a utilização de uma área de arrumos com 19,17 m2, identificada com o nº.15 e localizada no Piso -… do ... [cfr. Fls. 79-81] - 41º PI.

42. O “Aditamento ao Contrato” devia produzir os seus efeitos a partir de 04.12.2010 e manter-se em vigor durante toda a vigência do “Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial” celebrado em 19.10.2010 [cfr. cláusula 1ª., nº.2] - 42º PI.

43. Nos termos da cláusula 2ª. do Aditamento ao Contrato, a partir de 04.12.2010 e durante o período de vigência do Contrato de Utilização de Loja, à remuneração mínima da loja devia acrescer uma remuneração mensal decorrente da utilização da área de arrumos, no valor de € 192,95 [€ 8,50 x 19,17 m2], acrescida do valor de IVA à taxa legal em vigor - 43º PI.

44. Assim, o valor da remuneração mínima mensal devida pela utilização da Loja Comercial, acrescida do valor da remuneração fixa devida pela utilização da área de arrumos e do valor da comparticipação nas despesas e encargos comuns, ascendia ao valor mensal de € 2.261,42 [dois mil duzentos e sessenta e um euros e quarenta e dois cêntimos] acrescido de IVA à taxa legal em vigor. RM Loja [€ 1.468,47 + IVA] + RM Arrumos [€ 192,95 + IVA] + DC [€ 600,83 + IVA] RM Loja + RM Arrumos + DC = € 2.262,25 + IVA - 44º PI.

45. A 1ª. Ré procedeu à abertura da loja comercial ao público, sob a designação comercial de “JJ”, em 04.12.2010 - 45º PI.

46. A Autora emitiu e remeteu à 1ª. Ré as facturas relativas ao valor da remuneração fixa devida pela utilização da loja comercial, ao valor da remuneração variável, ao valor da remuneração devida pela utilização da área de arrumos e ao valor da comparticipação nas despesas e encargos comuns do Centro Comercial - 46º PI.

47. A quantia de € 15.023,12, entregue pela 1ª. Ré à Autora, em substituição do valor da garantia bancária, foi imputada no pagamento da quantia devida pela reserva da loja e no pagamento da remuneração mínima mensal devida pela utilização da loja, área de arrumos e comparticipação nas despesas e encargos comuns - 47º PI.

48. A 1ª. Ré não procedeu à entrega ou à reposição do valor da garantia bancária acordada para caução e garantia do bom cumprimento das obrigações decorrentes do Contrato [cfr. cláusula 12ª, nº. 1 e 2 do Contrato] - 48º PI.

49. Em 31.03.2011, a 1ª. Ré procedeu à restituição e entrega à Autora da área de arrumos, tendo a Autora deixado de facturar a quantia de € 192,95, acrescida de IVA, correspondente ao valor da remuneração devida pela utilização da área de arrumos - 49º PI.

50. A 1ª Ré não liquidou à Autora o valor da remuneração mínima mensal devida pela utilização da loja e o valor da comparticipação nas despesas e encargos comuns, respeitante aos meses de Janeiro e Fevereiro de 2012 - 51º PI.

51. A remuneração mínima mensal e a comparticipação nas despesas e encargos comuns referente ao mês de Janeiro de 2012 e a que se reporta a factura nº.0000000982, devia ter sido liquidada pela 1ª. Ré até ao dia 05.12.2011 - 52º PI.

52. A remuneração mínima mensal e a comparticipação nas despesas e encargos comuns referentes ao mês de Fevereiro de 2012 e a que se reporta a factura nº.0000001120, devia ter sido liquidada pela 1ª. Ré até ao dia 05.01.2012 - 53º PI.

53. Apesar de interpelada, a 1ª. Ré não procedeu à regularização do valor da remuneração mensal, despesas e encargos comuns em dívida - 54º PI.

54. Em 17.01.2012, o aqui 2º. Réu, CC, na qualidade de Director Geral da 1ª Ré, remeteu uma comunicação electrónica à Drª. LL, Directora do Centro Comercial ..., invocando a acumulação sistemática de prejuízos na loja e solicitando a concessão de um desconto de 50% sobre o valor da remuneração mínima, durante o período de 12 meses, com inicio a 01 de Janeiro de 2012 [fls. 82] - 55º e 56º PI.

55. Em 25.01.2012, a Drª. LL remeteu uma comunicação electrónica ao 2º Réu, informando que o pedido de concessão de desconto no valor da remuneração estaria a ser apreciado junto da Administração e que teria, em breve, uma resposta [fls. 83] - 57º PI.

56. Na sua comunicação, a Drª. LL questionou o 2º Réu se não teria interesse em alterar o conceito e instalar a marca “KK” no ... (fls. 83) - 58º PI.

57. A Administração do ... manifestou abertura e disponibilidade para negociar a concessão de um desconto de 25% no valor da remuneração mínima mensal, o que foi telefonicamente transmitido ao 2º réu pela Drª. LL, que o questionou quanto à possibilidade de alterar ou diversificar o conceito da loja comercial - 59º e 60º PI.

58. O 2º. Réu declinou a proposta de concessão do desconto de 25% no valor da remuneração mínima e a possibilidade de alterar ou diversificar o conceito - 61º PI.

59. Em 09.03.2012, o 2º. Réu CC remeteu uma comunicação eletrónica à Drª. LL, para informar que era intenção da empresa encerrar a loja comercial “JJ“, em 31 de Março de 2012 [fls. 84-85] - 62º PI.

60. Em 14.03.2012, a Drª. LL remeteu ao 2º. Réu uma comunicação electrónica de resposta