Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Processo n. 9158/15.3T8VNG.P1. S1

Recorrente: AA

Recorrida: “Massa Insolvente de Plazadouro - Investimentos Imobiliários, S.A”

I. RELATÓRIO:

1. “Plazadouro - Investimentos Imobiliários, S.A.”, com sede em ... propôs (em 27.10.2015) ação, sob a forma comum, contra AA, com domicílio ..., na qual formulou os seguintes pedidos:

a) Condenação do Réu a reconhecer o direito da Autora à restituição da fração autónoma identificada no artigo 1º da petição inicial, e objeto de contrato de locação, devendo o Réu ser condenado, cumulativamente:

b) A entregar à Autora o locado, livre de pessoas e bens e no estado em que o Réu o recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização;

c) A pagar à Autora as rendas vencidas e não pagas devidas entre janeiro de 2014 e maio de 2014 (referentes aos meses de fevereiro a junho de 2014), que perfazem 5.323,34 €, acrescidas de indemnização no valor de 50 % das rendas em mora, que perfaz 2.661,67 €;

d) A pagar à Autora, a título de indemnização pela não restituição do locado, o dobro das rendas que seriam devidas desde a data para a qual o Réu denunciou o contrato de arrendamento (30 de Junho de 2014) até que tal restituição ocorra, ou seja, à razão de 2.133,52 € por mês, o que, até à presente data, perfaz o montante de 34.136,32 €;

e) A pagar à Autora juros de mora desde a citação para a presente ação até efetivo pagamento, sobre as quantias devidas nos termos atrás referidos.

2. Alegou para o efeito, e em síntese, ter celebrado com o Réu um contrato escrito de arredamento por prazo certo, tendo por objeto a fração autónoma identificada no artigo 1º da p.i., tendo ainda sido acordado entre as partes uma promessa de compra e venda, nos termos do respetivo escrito, cuja cópia consta a fls. 9 a 12.

Acrescentou ter o Réu resolvido (denunciado) aquele contrato de arrendamento, para produzir efeitos a partir do final de Junho de 2014, e bem assim comunicado a resolução do aludido contrato-promessa, por perda de interesse na aquisição da dita fração; para ambas as situações invocando a falta de condições de habitabilidade da mesma, apresentando vícios que, apesar de comunicados à Autora, nunca haviam sido solucionados, motivação essa que não correspondia à verdade e sendo insubsistente para considerar justificada a cessação dos aludidos contratos;

Alegou, ainda, que o Réu deixou de liquidar as rendas que se venceram entre janeiro e maio de 2014, para além de não ter restituído o locado, livre de pessoas e bens, a partir da data por aquele fixada para a cessação do contrato de arrendamento, razão pela qual eram devidos os montantes das rendas e respetiva indemnização peticionados, bem assim a desocupação da identificada fração.

3. O Réu apresentou contestação, na qual se defendeu por exceção e impugnação, arguindo a caducidade do direito da Autora em ver cessado o contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas; alegou ter resolvido ambos os contratos (de arrendamento e promessa de compra em venda) com justa causa, por a aludida fração apresentar deficiências que não possibilitavam a sua ocupação, apesar da Autora ter sido interpelada para proceder à competente reparação, mas sem que se tivesse disponibilizado a concretizá-la, o que justificava o não pagamento das rendas peticionadas, e bem assim a não entrega da aludia fração, por ao contestante assistir mantê-la em seu poder na base do direito de retenção que lhe assistia.

Concluiu pela improcedência das pretensões formuladas pela Autora, e deduziu reconvenção consistente no reconhecimento a favor do demandado do direito de retenção sobre a identificada fração e condenando-se a Autora a pagar ao Réu o montante de 100.000 €, equivalente ao dobro do sinal prestado no âmbito do aludido contrato-promessa, acrescido de juros de mora até seu efetivo e integral pagamento.

A autora replicou, sustentando a improcedência do pedido reconvencional.

4. Findos os articulados, e tendo sido dado conhecimento do estado de insolvência da autora declarado por sentença de 4.11.2016, a respetiva Massa Insolvente constituiu mandatária a patrona que havia desencadeado a lide, requerendo o seu prosseguimento para conhecimento dos pretensões inicialmente formuladas.

Foi proferido despacho a dispensar a realização de audiência prévia, a fixar o valor da ação e a julgar extinta a instância quanto ao pedido reconvencional.

5. A primeira instância proferiu sentença a julgar parcialmente procedente a ação, no respeitante aos pedidos inicialmente deduzidos, com a consequente condenação do Réu «a pagar à Autora as rendas até à data da operação de efeitos da resolução contratual - data da receção da carta, abril de 2014». Mas sendo absolvido dos demais pedidos contra o mesmo formulados.

6. Inconformada com tal decisão, a autora interpôs recurso de apelação, tendo o Tribunal da Relação decido:

«julgar parcialmente procedente a apelação interposta pela Autora e, nessa medida, alterando-se o sentenciado, condena-se o Réu nos termos seguintes:

a) A entregar à Autora a identificada fração, livre de pessoas e bens;

b) A pagar à Autora as rendas vencidas entre janeiro e maio de 2014, acrescidas da respetiva indemnização, a totalizar o montante global de 7.985,01 €;

c) A pagar à Autora a indemnização mensal de 1.066,76 €, entre julho de 2014 e a data da citação do demandado para os termos da ação;

d) A pagar à Autora a indemnização mensal de 2.133.52 €, a partir da citação do demando até à efetiva entrega da mencionada fração;

e) A pagar juros de mora sobre os referidos montantes, nos termos acima definidos.»

7. Inconformado o réu, interpôs o presente recurso de revista, em cujas alegações formulou as conclusões que se transcrevem:

«I. Vem o presente recurso de revista interposto do acórdão que julgou procedente a acção de processo comum e, consequentemente, condenou o Réu, ora Recorrente, no pedido formulado pela Autora, ora Recorrida;

II. O Recorrente não pode conformar-se com tal decisão, uma vez que se verifica uma clamorosa errada aplicação do direito ao caso vertente,

III. Pelo que se recorre da matéria de direito fixada pelo Tribunal a quo, que erradamente aplicou o regime jurídico pertinente à factualidade provada.

IV. Entendeu o Tribunal recorrido, ao contrário da sentença proferida em sede de 1ª instância, impender sobre o Réu a obrigação de indemnizar a Autora, pelas rendas vencidas e não pagas, assim como pela ocupação do locado.

V. Neste conspecto, considerou o Tribunal a quo estar ferida de ilicitude a resolução do contrato de arrendamento operada pelo Réu.

VI. Ilicitude essa que derivaria da falta de fundamento legítimo para tal resolução, uma vez que não se verificaria o disposto no art. l083°, n.5 do CC.

VII. Segundo aquele tribunal, não incumpriu a Autora a sua obrigação de reparar os defeitos verificados no imóvel (facto provado n.21) (arts.1031°, b e 1074º, n. l do CC).

VIII. Razão pela qual não assistiria ao Réu fundamento bastante para licitamente resolver o contrato de arrendamento.

IX. Tal solução repudia-se, por ser manifestamente infundada perante a factualidade provada e perante a ordem jurídica.

X. Fundamenta-se a Relação na factualidade vertida nos pontos 23 e 29 para afirmar que o Réu impediu o acesso da A. ao locado para que esta pudesse fazer as reparações que lhe competiam.

XI. Ora, antes de mais, o aludido ponto 23 dos factos provados nada dá como provado a não ser que entre a A. e o engenheiro responsável pelas reparações se desenrolou determinada comunicação.

XII. Dele se extrai, apenas, isso mesmo; nada se apurando quanto à veracidade do conteúdo da aludida comunicação.

XIII. Nem quando lido conjuntamente com o ponto 29 se pode extrair tal conclusão, pois este último carece da contextualização oferecida pela própria fundamentação avançada pela Relação para o dar como provado.

XIV. Nomeadamente, aí refere o Tribunal a quo se ter sustentado, para alterar neste conspecto a matéria de facto, no depoimento da testemunha BB, considerando tal depoimento como válido e de extrema importância.

XV. Ora, como o próprio tribunal recorrido refere, desse depoimento extrai-se também que a testemunha em apreço, o engenheiro responsável pelas reparações, se havia já deslocado ao imóvel por três vezes, sem nada ter reparado em nenhuma delas.

XVI. Só na sua quarta deslocação foi a Autora, na pessoa do referido Sr. Engenheiro BB, impedido de aceder ao locado.

XVII. Portanto, desde logo, ao contrário do afirmado pelo Tribunal a quo, o Réu não impediu a A. de aceder ao locado para fazer as devidas reparações.

XVIII. Ao invés, foi a Autora que, em três visitas sucessivas ao imóvel arrendado pelo Réu, nada reparou, limitando-se a criar a aparência de que estaria a cumprir as obrigações que lhe são impostas, nos termos do art. l031°, b) e 1074º do CC.

XIX. Assim, já não seria exigível ao Réu aceder a uma quarta visita da Autora.

XX. É que, atento o imposto pelo princípio da boa fé e pelo princípio da confiança, não era exigível ao Réu confiar que seria à quarta visita que a Autora iria reparar o imóvel.

XXI. O facto de por três vezes ter acedido ao locado sem nada reparar inculca no Réu a confiança justificada no facto de a Autora apenas pretender aparentar que tencionava resolver os defeitos invocados por aquele.

XXII. Não se comportou, portanto, a Autora, de forma honesta, correcta e leal, pelo que a exigência de aceder ao imóvel mais uma vez consubstancia um abuso de direito (art.334°), intolerável atentos os ditames da boa fé.

XIII. Assim sendo, e daqui se concluindo que não cumpriu a Autora as obrigações de reparação do locado que sobre ela impendiam por facto que só àquela é imputável, não cumpriu a sua obrigação capital de assegurar o gozo do locado.

XIV. O que, tudo somado, confere ao autor o direito potestativo de resolver o contrato, nos termos do disposto no art. l083°, n.5 do CC.

XXV. Além disso, até ao momento em que operou tal resolução, e uma vez que as condições de habitabilidade do imóvel se encontravam precludidas devido aos defeitos verificados no mesmo, tinha o Réu o direito de não pagar as rendas vencidas, uma vez que o não pagamento integral das mesmas é proporcional à privação do gozo do locado pelo mesmo sofrida, atenta a gravidade dos defeitos aludidos.

XXVI. Pelo que, bem vistas as coisas, nada deve o Réu a título de rendas vencidas, nem qualquer indemnização pelo não pagamento das mesmas.

XXVII. Decidiu ainda o Tribunal, com fundamentação que igualmente se repudia, condenar o Réu na restituição do locado à Autora.

XXVIII. Ora, tal só seria admissível se, tal como o Tribunal recorrido entendeu, o que desde já não se concede, o contrato-promessa de compra e venda do imóvel entre as partes celebrado em simultâneo com o supra mencionado contrato de arrendamento não influenciasse esta exacta problemática.

XXIX. Antes de mais, recorde-se que, como notou o Tribunal de 1ª instância, o contrato-promessa, que tem como objecto o mesmo imóvel que subjaz ao arrendamento ora em crise, ainda se encontra em vigor, não lhe sendo aposto, neste momento, qualquer prazo para o seu cumprimento.

XXX. Não se verificou, por isso, nenhum incumprimento definitivo do mesmo.

XXXI. Acresce que entre os dois referidos contratos intercede uma especial relação de interdependência.

XXXII. Relação essa que se consubstancia num nexo funcional e num vínculo substancial que impede que se olhe para cada um deles, não obstante conservarem a sua individualidade, de forma autónoma e isolada.

XXXIII. Pelo que tal relação sempre terá implicações em aspectos determinados do regime jurídico de cada um deles.

XXXIV. Ademais, adquire, no âmbito de tal relação de co-dependência, o referido contrato-promessa uma capital centralidade teleológica que o configura como causa e pilar da relação contratual existente entre as partes ora em juízo.

XXXV. Pelo que se poderá dizer assumir o contrato-promessa de compra e venda do imóvel as vestes de contrato dominante e causal sobre e do contrato de arrendamento.

XXXVI. Essa mesma relação é demonstrada pelo facto (facto provado n.5) de não só logo no momento da celebração se ter pago o sinal (pelo Réu, obviamente), como as rendas pagas até ao momento da celebração do contrato prometido se terem como parcialmente dedutíveis no preço do imóvel acordado entre as partes.

XXXVII. Esta característica implica até que se perspective o contrato celebrado entre as partes como teleologicamente análogo ao contrato de leasing, o que reforça a centralidade da promessa de compra e venda, pois que a finalidade económica da relação contratual levada aos autos sempre foi, afinal, a transmissão onerosa da propriedade do imóvel.

XXXVIII. Ora, tendo em conta tal relação funcional entre os aludidos contratos, é impossível defender, como faz a Relação, que a traditio do imóvel ocorre apenas no âmbito do contrato do arrendamento, quando ela claramente se dá ao abrigo e por causa do contrato-promessa.

XXXIX. Assim sendo, e encontrando-se tal contrato por cumprir, não impende sobre o Réu nenhuma obrigação de restituir o locado.

XL. É que, como se sabe, a detenção do imóvel é legítima até ao momento em que se celebre a compra e venda ou até que alguma das partes opere a resolução da promessa, porque, desde logo, foi pela proprietária do imóvel consentida (a detenção).

XLI. Pelo que a extinção da instância reconvencional, que prejudicou o reconhecimento do direito de retenção do imóvel a título da obrigação, a cargo da Autora, de restituir o dobro do sinal (obrigação que nem sequer se verificou, uma vez que, como já se referiu, o contrato-promessa permanece em vigor), em nada prejudica que agora se reconheça, como se impõe, a legitimidade do Réu para ocupar o imóvel,

XLII. Sendo que não se lhe impõe restituir o mesmo.

XLIII. O que implica, igualmente, que nada seja devido pelo Réu à Autora, a título de indemnização pela ocupação do locado, uma vez que tal detenção é perfeitamente lícita face à juridicidade a que é subsumível a factualidade provada.

Termos em que, com o mui douto suprimento de V. Exas deve ser dado provimento ao presente Recurso de Revista, negando o Tribunal ad quem, in totum, o Acórdão recorrido e, consequentemente, confirmando, in totum, a Douta Sentença proferida pelo tribunal de 1ª instância. Com o que se fará a tão costumada Justiça.»

8. A recorrida contra-alegou defendendo, em síntese, a improcedência do recurso.

II. ANÁLISE DO RECURSO E FUNDAMENTOS DECISÓRIOS:

1. Admissibilidade do recurso:

Preenchidos os pressupostos gerais de admissibilidade, e tendo o acórdão recorrido revogado a decisão da primeira instância, em sentido desfavorável ao recorrente, a revista é admissível, nos termos do art.671º, n.1 do CPC.

2. O objeto do recurso:

O objeto do recurso é, em termos gerais, delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente, para além das questões de conhecimento oficioso, nos termos dos artigos 608º, n.2, 635º, n.4, e 639º do CPC.

No objeto do presente recurso cabe apenas a apreciação de questões jurídicas já conhecidas pelo acórdão recorrido, pelo que aqui não cabe conhecer de qualquer questão nova, nem, tão-pouco, de rebater simples argumentos jurídicos apresentados pelo recorrente.

Nas conclusões das suas alegações, para além de discorrer sobre matéria de facto (sobretudo nos pontos X a XXI), que é irrelevante para a delimitação do objeto do presente recurso, o recorrente sustenta a sua discordância do acórdão recorrido em duas ordens de razões.

Por um lado, alega [no ponto XXVI das suas conclusões] que nada deve a título de rendas vencidas, nem qualquer indemnização pelo não pagamento das mesmas, porquanto [afirma no ponto XXV], atendendo à existência de defeitos no local arrendado, entende que tinha o direito de não pagar as rendas.

Por outro lado, quanto à obrigação de restituir o imóvel, afirma [ponto XXIX e seguintes] que o contrato-promessa, que tem como objeto o mesmo imóvel, ainda se encontra em vigor, não havendo prazo estabelecido para o seu cumprimento. Consequentemente, e por entender que o regime deste contrato é dominante face ao regime do contrato de arrendamento, a detenção do imóvel seria legítima até ao momento da celebração do contrato prometido ou até que alguma das partes proceda à resolução do contrato promessa. Por essa razão, também nada deveria à autora a título de indemnização pela ocupação do imóvel.

Embora nas conclusões das alegações do recorrente não se identifique uma específica e expressa impugnação do segmento decisório que o condenou a pagar juros de mora sobre os montantes que foi condenado a pagar a título de rendas e de indemnizações, deve, porém, concluir-se que esse segmento decisório se encontra implicitamente impugnado quando o recorrente manifesta a sua discordância com o pagamento daquelas quantias pecuniárias.

O segmento decisório que condena o réu a pagar as rendas vencidas, e não pagas, na vigência do contrato, apesar de confirmar a condenação proferida pela primeira instância, não apresenta, porém, total coincidência quanto à fundamentação e à extensão de tal decisão, pelo que, não existindo uma nítida duplicidade confirmatória de um segmento decisório claramente autonomizável, não se deve excluir a revista nessa parte.

Assim, as concretas questões a apreciar no presente recurso são as de saber se o acórdão recorrido fez a correta aplicação do direito quando condenou o réu:

1ª – a entregar à autora a fração autónoma identificada no ponto 1º da factualidade provada:

2ª – a pagar as rendas vencidas, na vigência do contrato de arrendamento, entre janeiro e maio de 2014 e inerente indemnização, no valor total de 7.985,01 €;

3ª – a pagar o valor mensal de 1.066,76€, entre julho de 2014 e a data da citação do réu para a presente ação;

4ª – a pagar a indemnização de 2.133.52 € (correspondente ao dobro da renda), a partir da citação e até à efetiva entrega do imóvel;

5ª – a pagar juros de mora sobre os montantes referidos nos pontos anteriores.

3. A factualidade provada:

Após alterações introduzidas pela segunda instância (que abrangeram os pontos xx e xx) a factualidade provada ficou definida nos seguintes termos:

« I - A Autora celebrou com o Réu, em 4 de Fevereiro de 2011, contrato de arrendamento de duração limitada para habitação e contrato-promessa de compra e venda da fração "ET", correspondente a uma habitação Tipo T2, no 0º …, do ..., corpo …, com entrada pelo n.00 da Rua ..., em ..., inscrita na matriz predial urbana sob o artigo 52 da União de Freguesias de ... (ex artigo 821 da Freguesia de ...) e registada na 1ª Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.341 - ..., com licença de utilização n. 237/09, emitida pela C. M. de ... em 8 de Maio de 2009.

2. O contrato de arrendamento para habitação foi celebrado por prazo certo de 2 anos, com início em 1 de março de 2011, sujeito a renovações automáticas de 1 ano, tendo sido acordada a renda anual inicial no valor de 11.880€, paga em duodécimos mensais de 990€, no 1º dia útil anterior ao mês a que respeitava e sujeita a atualizações anuais;

3. Fruto de atualizações anuais, a renda mensal vencida em janeiro de 2014 era de 1.056,30 € e a vencida em fevereiro de 2014 passou a ser de 1.066,76 €;

4. Foi, ainda, acordado entre as partes que, caso o locatário, ora Réu, pretendesse opor-se à renovação do contrato de arrendamento deveria fazê-lo com 120 dias de antecedência em relação ao termo do prazo, não podendo fazê-lo cessar unilateralmente antes do prazo inicial de 2 (dois) anos ou durante uma renovação em curso;

5- Uma vez que o referido contrato comportava, não só um contrato de arrendamento, mas também um contrato-promessa de compra e venda da mesma fração autónoma, foi acordado entre as partes que o preço de compra e venda da mesma fração seria de 200.000 €, a pagar da seguinte forma:

a) Como sinal e princípio de pagamento e na data de assinatura do mesmo contrato, o ora Réu entregou à ora Autora a importância de 40.000 €;

b) Como reforço de sinal, o ora Réu entregou à Autora 10.000 €,00 (a pagar até 30 de julho de 2011);

c) O remanescente do preço, ou seja 150.000 €, seria a pagar até 31 de janeiro de 2013, no ato da escritura de compra e venda que deveria ocorrer no prazo de 24 meses após a assinatura do contrato;

6. As partes acordaram ainda que, sendo a escritura pública de compra e venda

celebrada dentro do prazo estipulado, ou seja, 24 meses a contar da data de assinatura do

referido contrato-promessa de compra e venda, ao preço acordado seria deduzido o seguinte:

a) O equivalente a 70 % do valor das rendas efetivamente pagas até à data de assinatura da escritura pública de compra e venda, caso esta se realizasse nos primeiros 12 meses a contar da assinatura do contrato-promessa de compra e venda;

b) O equivalente a 50 % do valor das rendas efetivamente pagas até à data de assinatura da escritura pública de compra e venda, caso esta se realizasse entre o 13º mês e os 24 meses a contar da assinatura do contrato promessa de compra e venda;

7. Bem como ficou acordado que incumbe ao locatário, aqui Réu, o dever de notificar a ora Autora para a celebração da escritura pública de compra e venda com uma antecedência mínima de 30 dias;

8. Expressamente, mais foi estipulado (cláusula 11):

“Se o locatário dentro do prazo referido no n. 2 antecedente não notificar a locadora ou, tendo-o feito, não comparecer na data designada para a escritura em condições de a celebrar, perde de imediato o direito ao sinal pago e reforços de sinal, os quais reverterão integralmente a favor da locadora, mantendo-se o contrato de arrendamento”

“Em caso algum haverá lugar à restituição, pela locadora, das rendas que lhe foram pagas na vigência do arrendamento ...”.

9. Ao abrigo do contrato de arrendamento, o Réu tomou posse da fração e começou

a habitar a mesma contra o pagamento da renda mensal;

10. Mas dentro do prazo de 24 meses a partir da assinatura do contrato promessa de compra e venda, acordado para o efeito, o Réu não notificou a Autora para fazer a escritura de compra e venda;

11. No final dos 24 meses em causa, o Réu referiu à Autora que mantinha todo o interesse na compra, mas que por razões pessoais não lhe convinha fazer a mesma nessa altura e pediu que a Autora tolerasse aguardar mais 12 meses, até Março de 2014, ao que a Autora acedeu de boa-fé, ainda dando uma oportunidade ao Réu de fazer a compra da habitação nos 12 meses seguintes;

12. Findo o período suplementar dos 12 meses que a Autora acedeu a esperar pela realização da escritura, o Réu voltou a pedir que a Autora que aguardasse outros 12 meses (até Janeiro de 2015) para ser celebrada a escritura de compra e venda do imóvel, pedido que fez pessoalmente ao Sr. Paulo Ribeiro, director de departamento da Autora;

13. Em resposta a tal pedido, aquele último comunicou ao Réu que este novo adiamento só seria aceite se fosse feita a adaptação do contrato-promessa e em especial passasse a constar da respectiva al. b), da Cláusula l1.9 que só seria deduzido ao preço final a pagar pela compra e venda o equivalente a 25 % do valor das rendas efectivamente pagas até à data da celebração da escritura;

14. Por email, datado de 3.2.2014, o Réu respondeu, solicitando, quanto à alteração da al. b), da Cláusula 11.9 do contrato-promessa de compra e venda, que:

"... a redução da percentagem de 50 % para 25 % da dedução dos valores pagos até à escritura seja apenas relativa a este ano e que o que está para trás, ou seja a dedução de 50 %, se mantenha quanto aos 3 anos já cumpridos desde o contrato promessa de compra e venda";

15. Autora e Réu não chegaram a entendimento, pelo que não foi acordado nenhum novo adiamento da data limite para ser feita a compra e venda;

16. Entretanto e a partir de Janeiro de 2014 (inclusive) o Réu deixou de pagar as rendas devidas ao abrigo do contrato de arrendamento;

17. Em 12 de Março de 2014 encontravam-se já vencidas e não pagas as rendas relativas aos meses de Fevereiro, Março e Abril de 2014, no montante de 2.970 €

18. O Réu, por carta de 29 de Março de 2014, e recebida pela Autora em 7 de Abril de 2014, comunicou à Autora:

1. A denúncia do contrato de arrendamento, com efeitos a partir de 30 de Junho de 2014;

2. A perda de interesse na compra do imóvel objecto do contrato-promessa de compra, invocando a sua resolução por incumprimento por parte do promitente vendedor, ora Autora (que consubstancia nas als. a) a g), do n. 2 da carta expedida), e pedindo a devolução do sinal prestado em dobro no prazo de 8 dias, findo os quais procederia à via judicial e gozaria do direito de retenção do imóvel após a extinção do contrato de arrendamento;

19. A Autora, em 15 de Abril de 2014, por carta registada com aviso de recepção, respondeu ao Réu, exigindo o pagamento das rendas vencidas e não pagas à data, acrescidas da indemnização legal de mora, rejeitando a existência de qualquer justa causa para a resolução do contrato-promessa de compra venda, negando o alegado direito do Réu à devolução do sinal em dobro e recordando que foi o Réu quem entrou em incumprimento contratual e não a Autora;

20. O imóvel é de boa construção;

21. Ocorreu incidente consubstanciado numa fuga de água da base do chuveiro do WC de apoio, devidamente participado ao seguro, e que foi objecto de peritagem e testes para detectar a causa do problema;

22. Na sequência do incidente ocorrido foram dadas instruções pela Autora aos serviços técnicos para agendar com o Réu o início da intervenção para resolver o mesmo;

23. O engenheiro responsável por agendar a intervenção informou a Autora que o Réu ficara de confirmar a data inicialmente proposta para início dos trabalhos, o que não fez, dando origem a vários pedidos de contacto do mesmo para reagendamento;

24. Foi enviada carta pela Autora ao Réu (Abril de 2014), em que a Autora solicitou ao Réu o contacto imediato e direto com Autora ou com o Sr. Eng. BB, o qual aguardava a marcação da data para início da reparação, uma vez não é possível aceder à fracção sem a colaboração do Réu, alertando-o de que, não o fazendo no prazo máximo de 8 dias após ser recebida a mesma comunicação, seria o Réu responsabilizado pelos danos causados no prédio por não permitir o acesso à fracção para reparação;

25. Entre o final de Janeiro e o princípio de Fevereiro de 2014, o Réu informou a Autora de deficiências de construção que surgiram na fracção arrendada, nomeadamente de infiltrações de humidades que provocavam deteriorações em aposentos dessa mesma fracção

[1]

.

26. Em 29 de Janeiro de 2014, por correio eletrónico, a Autora informou o Réu que permitiria um novo adiamento da escritura, por mais um ano, ou seja, até 1 de Março de 2015, mas que só o faria mediante a alteração da Cláusula 11ª, al. b) do referido contrato-promessa, concretamente passaria a ter a seguinte redacção:

“será deduzido o equivalente a 25 % do valor das rendas efectivamente pagas até à data da celebração da escritura", portanto, uma redução de 50 %, para 25 %;

27. Em 3 de Fevereiro de 2014, o Réu, em resposta, solicitou à Autora que a redução da percentagem de 50 % para 25 % da dedução dos valores pagos até à escritura fosse apenas relativa ao ano de 2014 e não de todas as rendas já liquidadas nos últimos 3 anos, devendo estas serem deduzidas nos termos inicialmente acordados;

28. O Réu não recebeu qualquer resposta à sua proposta.

29. As deficiências manifestadas na dita fracção, tal como referido no Ponto 25 supra, após serem comunicadas à Autora, foram objecto de levantamento por parte desta última, na sequência de visita pela mesma ordenada, mas não vieram a ser reparadas por o Réu não ter acertado com a Autora uma data em que seria facultado o acesso a essa fracção

[2]

.

30. O Réu deixou de pagar as r