Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. AA e BB demandaram no dia 13-3-2007 CC - Arquitectura e Design Lda. e o Município do Porto formulando os seguintes pedidos:

a) Que seja declarado o direito dos AA ao arrendamento da fracção onde se encontrava instalado o estabelecimento comercial identificado nos autos.

b) Que seja a ré sociedade condenada a reconhecer tal direito.

c) Que seja a primeira ré condenada a realojar os AA em condições análogas às que detinham durante o período de reconstrução do prédio em que se encontrava instalado o seu estabelecimento.

d) Que seja a ré sociedade condenada a realojar definitivamente os AA, em condições análogas às que aqueles detinham, designadamente quanto à área, localização e montante da renda do prédio que está a ser construído pela ré sociedade.

Que sejam os réus condenados a pagar solidariamente aos AA:

e) A importância mensal de 1.500€, a título de lucros cessantes, até efectivo realojamento dos AA., que ascende presentemente ao montante de 24.000€ acrescida dos juros legais, a contar do mês a que tal importância se refere.

f) A importância mensal de 374,70€ a título de retribuição do filho dos AA até efectivo realojamento dos AA que ascende presentemente ao montante de 5.995,20€ acrescido dos juros legais a contar do mês a que a importância se refere.

g) A importância de 25.000€ a título de danos não patrimoniais, acrescida dos juros legais a contar da citação.

2. Alegaram os AA que eram arrendatários, por força de trespasse, de estabelecimento comercial de mercearia sito no R/C (338 a 342) imóvel de que a sociedade é proprietária.

3. Na sequência de auto de vistoria, o Município do Porto determinou em 10-11-2005 o despejo imediato de pessoas e bens do R/C do prédio identificado sob pena de execução coerciva ( fls. 27) o que ocorreu em 11-11-2005, recebendo ulteriormente o proprietário as chaves do imóvel (fls. 29).

4. O edifício foi entretanto totalmente demolido pela ré sociedade.

5. O despejo conduziu à imediata cessação de actividade do estabelecimento comercial; tal inactividade mantém-se dada a inexistência do imóvel arrendado.

6. Os AA alegam prejuízos decorrentes da cessação de actividade do estabelecimento cuja responsabilidade consideram caber aos réus porque

a) O imóvel carecia tão somente de obras de conservação.

b) Que foram solicitadas aos réus.

c) Que nunca foram efectuadas.

d) Que o auto de vistoria reconhece e descreve

Prejuízos reclamados:

- Do estabelecimento auferiam os AA 1.500€ mensais (a 16 meses sem rendimentos corresponde o valor de 24.000€).

- Ao seu filho continuaram a pagar vencimento mensal de 374,70€, valor que, decorridos 16 meses, se cifra em 5.995,20€.

- Face ao despejo, os AA despenderam no transporte e armazenamento de equipamentos e produtos 2.500€.

- A título de danos morais reclamam 25.000€.

7. Contestou a ré sociedade salientando que:

- O arrendamento incidiu apenas sobre parte do R/C (340 a 342) do imóvel.

- Que nunca foi interpelada nem pelos AA ou por outrem para a realização de obras.

- Que não são alegados factos concretos justificativos dos peticionados prejuízos.

- Que adquiriu o imóvel por compra apenas em Julho de 2004.

- Que as obras que a ré se viu compelida a realizar impuseram a demolição do imóvel pois, após a execução de todos os trabalhos de demolição de todo o interior e respectiva cobertura, verificou-se que a fachada apresentava riscos de desmoronamento.

8. Contestou o Município do Porto salientado o seguinte:

- Que a ré sociedade informou o Município que pretendia proceder às obras que estavam indicadas no auto de vistoria e, porque havia risco de iminente desmoronamento e perigo para a saúde pública, requereu o despejo imediato das pessoas e bens que ocupavam o imóvel.

- Que a decisão camarária teve como pressupostos de facto a verificação de que o imóvel necessitava de obras de conservação e de reabilitação de forma a repor as condições de habitabilidade em termos de segurança e salubridade, mostrando-se necessário, dado o volume de obras imposto, o despejo total de pessoas e bens.

- Que as obras tinham um prazo de 30 dias para ser realizadas e concluídas.

- Que o despejo tinha como finalidade a realização das obras impostas (demolição do interior, reconstrução, consolidação de fachadas e escoramento das mesmas).

9. A sentença de 1ª instância julgou a acção improcedente considerando o seguinte:

O R/C arrendado destinava-se ao exercício do comércio de mercearia. Por imposição camarária, e na sequência de vistoria, aliás requerida pelo autor, o senhorio - aqui 1º réu - foi obrigado a demolir todo o interior e cobertura do imóvel, nada restando do mesmo, para além da fachada. Ou seja, por causa não imputável ao locador - uma vez que se limitou a obedecer a um comando camarário - o imóvel ficou em tal estado que impossibilita o uso do mesmo pelo locatário para o fim convencionado. O imóvel desapareceu por completo, ficado apenas a fachada que, como se viu, teve que acabar por ser demolida por oferecer perigo para as pessoas e bens circundantes.

É claro que se pode dizer, como argumentam os AA. que o senhorio é que teve culpa por deixar chegar o prédio à situação a que chegou. Também este argumento claudica uma vez que não só a primeira ré havia adquirido o imóvel em Julho de 2004, como, também, cabia ao arrendatário, através dos meios que a lei lhe faculta, um dos quais acabou por usar, mas tarde demais, obrigar o senhorio em tempo oportuno, a realizar as obras necessárias à conservação do prédio, antes, como é óbvio, que este se colocasse numa situação de risco iminente de desmoronamento e nada mais fosse possível fazer que não a sua demolição.

Assim, do que fica dito resulta que ocorreu perda total do imóvel arrendado, conducente à caducidade do contrato de arrendamento em causa, uma vez que o estado em que o prédio ficou, não permite a continuação da actividade comercial por parte dos AA. […]

Dai que a acção tenha de improceder, pois não é possível reavivar um contrato de arrendamento que caducou e, tendo este caducado, não está a primeira ré obrigada a qualquer realojamento […]

De igual forma não está obrigada a qualquer indemnização, pois não tendo havido qualquer actuação ilícita da sua parte, falece o indispensável nexo de causalidade entre os danos sofridos pelos AA e aquela inexistente actuação ilícita.

10. Também o acórdão da Relação considerou que o contrato de arrendamento se extinguiu dada a inexistência do locado decorrente da demolição e isto independentemente de ela ser ou não imputável ao devedor/ senhorio. E, prossegue o acórdão, quando a lei refere a extinção quer dizer que o contrato está acabado, morto. As partes deixaram de estar vinculadas a qualquer das prestações. Não pode ser ressuscitado como pretendem os autores. A lei não diz que o contrato está suspenso, ficando como que num limbo a aguardar a reconstrução do edifício. Nem decorre da lei qualquer obrigação de reconstrução e de celebrar um novo contrato de arrendamento relativamente ao novo e reconstruído edifício.

Não gozam os autores, arrendatários, do direito à reocupação de um local para reinstalar o seu estabelecimento comercial, devendo manter-se nesta parte a sentença recorrida.

11. No entanto, o acórdão considerou que o senhorio incorreu em incumprimento culposo que “ consistiu na omissão de realização de obras no edifício […] cuja demolição veio a ser realizada dada a ameaça de ruína que veio a inviabilizar a subsistência do contrato de arrendamento […]. A lei faz impender sobre o senhorio o ónus de provar que a demolição do edifício de que fazia parte o locado não procedeu de culpa sua, prova que a ré não logrou fazer (artigo 799.º/1 do Código Civil) […]. No caso dos autos os autores não alegaram factos para concluir se a ré projectou qualquer área destinada ao comércio dos autores, para que possam continuar a explorar o seu estabelecimento. Acresce que de qualquer modo não foi esta a causa de pedir, nem foi este o pedido formulado. Os autores sustentam os seus pedidos na reocupação do locado e indemnização decorrente deste interregno por entenderem que o contrato de arrendamento não se extinguiu”.

12. Depois, o acórdão, reconhecendo o direito dos autores a ser indemnizados por danos morais, fixou estes em 5.000€ e, considerando ainda que o dever de indemnizar compreende não só o prejuízo causado - danos emergentes - como os benefícios que o lesado deixou de obter em consequência da lesão, decidiu “ relegar para liquidação posterior a indemnização do cálculo dos demais danos decorrentes pela perda da coisa locada ao abrigo do disposto no artigo 661.º do C.P.C. por não existirem elementos para a sua fixação”, indemnização que tem por justificada por não ser viável a restauração natural.

13. Desta decisão foi interposto recurso de revista pela ré sociedade e recurso subordinado pelos AA.

14. A ré, proprietária do imóvel, sustenta na sua minuta o seguinte:

- Que se justifica a ampliação da base instrutória tendo em vista a consideração de matéria de facto de que nenhuma culpa lhe poderá ser assacada pela omissão de realização de obras no prédio arrendado.

Essa matéria de facto é a seguinte:

a) Que adquiriu o imóvel em 3 de Julho de 2004

b) Que nunca foi interpelada para a realização de quaisquer obras no locado.

c) Que foi compelida a realizar obras.

d) Que foi requerido o despejo imediato de pessoas e bens que ocupavam o imóvel tendo em vista a realização de obras de reconstrução interior.

e) Que se verificou, após a execução de todos os trabalhos de demolição do interior e respectiva cobertura, que a fachada apresentava riscos de desmoronamento, o que obrigou a proprietária a demolir todo o prédio.

Sustentou ainda mais o seguinte:

- Que incumbe ao arrendatário provar o nexo causal entre a omissão de deveres do senhorio tendentes a proporcionar àquele o gozo da coisa arrendada (artigo 1031.º,alínea b) do Código Civil) e o estado de ruína do prédio que motivou a sua demolição e consequente caducidade do arrendamento.

- Que não estão alegados factos susceptíveis de demonstrar qualquer culpa da recorrente no estado de degradação do prédio e subsequente perda do locado.

- Que o acórdão recorrido violou o disposto no artigo 661.º do C.P.C. visto que em momento algum do processo os AA peticionam a condenação do proprietário no pagamento de qualquer indemnização pela caducidade do contrato de arrendamento, pois o pedido centra-se no despejo (ver 62.º da petição inicial), ou seja, os AA peticionam, cumulativamente, que seja reconhecida a manutenção do contrato de arrendamento, a obrigação da recorrente em reconstruir o imóvel, bem como a condenação desta no pagamento dos prejuízos que a situação de despejo (que não a de caducidade) lhes causou (danos patrimoniais e não patrimoniais).

15. Os AA interpuseram recurso subordinado.

16. Sustentam que a obrigação só se extingue, nos termos do artigo 790.º/1 do Código Civil, quando a prestação se torna impossível por causa não imputável ao devedor; ora, no caso vertente, o despejo ordenado tinha em vista a realização de obras impostas à proprietária, não tendo sido ordenada a demolição, não podendo, assim, considerar-se verificada a caducidade do contrato, constituindo interpretação diversa ofensa do disposto no artigo 60.º da Constituição da República; sustentam também que a caducidade devia ser pedida por via reconvencional e, não o tendo sido, houve violação do disposto no artigo 3.º do C.P.C.; que o acórdão incorreu em omissão de pronúncia pois, no tocante à ré Câmara Municipal do Porto, o despejo a título definitivo não tem qualquer fundamento, constituindo de igual modo violação da aludida disposição constitucional; quanto aos danos morais devem estes ser fixados no montante pedido de 25.000€

17. Factos provados:

1- Por escritura pública de trespasse, outorgada a 2 de Abril de 1979, no Cartório Notarial de Espinho, os AA adquiriram o estabelecimento de mercearia instalado no R/C do prédio sito na Rua S… da L…, nºs … a …, freguesia da Foz do Douro, cidade do Porto, com entrada pelo n.º …, prédio esse descrito na competente CRP sob o n.º 31696 e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 446, incluindo nesse trespasse o direito ao arrendamento (A).

2- A ré sociedade é proprietária do prédio em que se encontrava instalado o estabelecimento comercial dos AA (B).

3- Em 2 de Fevereiro de 2005 o A. solicitou à Câmara Municipal do Porto vistoria urgente do prédio, face às condições de segurança e de salubridade do mesmo (C).

4- Em 16 de Fevereiro de 2005, os peritos da Câmara Municipal do Porto, acompanhados do representante da 1ª ré, realizaram a vistoria requerida, tendo elaborado o auto de vistoria que se encontra junto de fls. 16 a 23 dos autos e que aqui se dá por reproduzido (D).

5- Os AA recorreram hierarquicamente da homologação do auto de vistoria relativamente ao despejo a título definitivo (E).

6- Em 10 de Novembro de 2005 a Câmara Municipal do Porto ordenou o despejo imediato de pessoas e bens do R/C do prédio em questão, sob pena de execução coerciva (F).

7- Em 11 de Novembro de 2005, os AA procederam ao despejo ordenado, removendo todos os artigos e equipamentos instalados no locado (G).

8- As chaves do prédio foram entregues pela Câmara Municipal do Porto à proprietária do imóvel (H).

9- A proprietária do imóvel demoliu totalmente o prédio (I).

10- Os AA mantém presentemente a inactividade, não explorando qualquer estabelecimento comercial (1).

11- O estabelecimento comercial era a única fonte de rendimento dos AA (2) (provado conforme Ac. da Relação).

12- O filho dos A exercia no estabelecimento a sua actividade como empregado (3).

13- Por várias vezes o A. e seus familiares chamaram a atenção do Sr. arquitecto J… O…, sócio-gerente da ré, para a necessidade de realização de obras, designadamente no telhado do edifício a fim de evitar a entrada de humidades (4 e 5).

14- O arquitecto J… O… passava quase diariamente no prédio, não podendo ignorar os vícios do mesmo e a necessidade de realização de obras (6).

15- A ré nunca efectuou obras antes da demolição (7).

16- Os autores deixaram de auferir qualquer rendimento do estabelecimento (11) (provado conforme acórdão da Relação).

17- Os AA tiveram de pagar ao seu filho, desde essa altura até hoje, os vencimentos no montante de 374,70€ mensais (12) (provado conforme acórdão da Relação).

18- Os AA tinham em stock vários produtos de mercearia (13).

19- Por força do despejo efectuado os AA sofreram aborrecimentos e incómodos (15).

20- Após a execução dos trabalhos de demolição de todo o interior e respectiva cobertura do prédio em causa, veio a verificar-se que a fachada apresentava riscos de desmoronamento (16).

21- O que originou que a proprietária se visse obrigada a demolir todo o prédio tendo em vista evitar situações de perigo grave para a segurança e saúde de pessoas e bens (17).

22- O despejo ordenado pela Câmara tinha como finalidade única a realização das obras impostas à proprietária (18).

23- Apesar de a intenção da Câmara Municipal ter sido sempre a de consolidar as fachadas a reconstruir, o prédio estava a constituir perigo para as habitações contíguas e seus habitantes pelo que se verificou a necessidade de proceder à sua demolição (19).

Apreciando:

18. Os AA eram arrendatários desde 1979 do imóvel identificado nos autos que foi totalmente demolido pela proprietária em 1995.

19. O imóvel tinha previamente (15-12-2005) sido despejado por determinação camarária de 10-11-2005, na sequência de vistoria solicitada pelo A.

20. De acordo com essa vistoria de 16-2-2005 (matéria adquirida nos autos conforme resulta dos artigos 485.º, alínea d), 515.º e 659.º/3 todos do C.P.C de que o Supremo Tribunal se pode servir) constante do processo administrativo camarário PV 108/05 G66 o prédio não carecia de ser totalmente demolido, ameaçando todavia perigo de ruína, perigo para a segurança e saúde das pessoas, necessitando de obras de consolidação a iniciar no prazo de 15 dias a partir do dia seguinte ao termo do prazo imposto para a realização do despejo, obras a concluir em 30 dias.

21. A Câmara reconheceu, portanto, a necessidade de realização de obras de conservação e de beneficiação como resulta de parecer de 1-6-2005 de peritos da Direcção Municipal do Urbanismo, Divisão Municipal de Segurança e Salubridade que referiram expressamente a necessidade de

obras de demolição do interior, nomeadamente pavimentos, tectos e cobertura, excepto as fachadas as quais tais peritos consideraram encontrar-se “ estruturalmente estabilizadas, excepto o corpo saliente localizado nas traseiras pelo que somente foram consideradas obras de consolidação devido à desagregação de elementos de revestimento e escoramento adequado ( após demolição)”. Concluía-se que “ o referido prédio, dado o seu estado de degradação e ruína, necessita de obras de reconstrução interior, necessitando, para o efeito, de autorização camarária ou mesmo de licença de construção.

22. Foi proferida decisão no dia 22-6-2005 intimando a proprietária para

no prazo de 15 dias dar início às obras impostas pelos Srs. peritos no auto de vistoria […] a concluir no prazo de 30 dias sob pena de […] em caso de incumprimento e sem prejuízo de coima a aplicar, poder a Câmara tomar posse administrativa do imóvel para dar execução imediata às obras impostas, para afastar situações de perigo grave para a segurança de pessoas e/ ou saúde pública.

23. A proprietária, no dia 25-5-2005, requerera o despejo imediato do arrendatário do prédio em questão, despejo esse a efectuar de imediato atento o risco iminente de desmoronamento e grave perigo para a saúde pública referindo que

pretende […] proceder à realização de obras de demolição e consolidação do prédio em questão , as quais se encontram melhor referidas pelos Srs peritos nas respostas aos quesitos 2º e 4º sendo que a requerente iniciará e concluirá tais obras de demolição e consolidação nos prazos referidos […] na resposta ao quesito sétimo

24. E no dia 4-7-2005, após a aludida notificação de 22-6-2005, reitera o pedido de despejo alegando que

está disposta a proceder à realização das obras de demolição e de consolidação do prédio em questão […]. Sucede, porém, que […] o prédio em apreço encontra-se parcialmente ocupado por um inquilino, mostrando-se o respectivo despejo condição imprescindível para a realização das obras de demolição e consolidação do edifício […] encontra-se o R/C do prédio em questão […] ocupado por um estabelecimento comercial destinado a mercearia o qual, atenta a notificação em apreço, terá de ser despejado […] necessitando a requerente para a realização das obras coercivamente impostas que seja ordenado tal despejo imediato, atento o risco iminente de desmoronamento e grave perigo para a saúde pública, comprometendo-se de tal modo a requerente a dar início aos trabalhos logo que tal despejo ocorra.

25. Foi seguidamente determinado por decisão de 10-11-2005 o despejo imediato de pessoas e bens do R/C do prédio acima identificado, para salvaguarda da segurança dos seus ocupantes e público utilizador do estabelecimento.

26. Estes factos evidenciam que a Câmara Municipal, no uso dos seus poderes, proferiu decisão de despejo administrativo nos termos dos artigos 89.º/2 e 3 e 92.º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro tendo em vista a necessidade de o proprietário proceder a obras de conservação e de beneficiação, como flui do disposto nas referidas disposições conjugadas com os artigos 11.º e 13º do Regime do Arrendamento Urbano então em vigor.

27. Não há, como é bom de ver, nenhuma actuação ilícita da Câmara Municipal sendo certo que tais decisões, de que os autores foram notificados, se consolidaram na ordem jurídica administrativa, ponto salientado pelo acórdão a fls., 426, razão por que não incorreu na invocada (pelos AA) omissão de pronúncia respeitante às conclusões 10ª e 11º das alegações de recurso.

28. Refira-se também que a proprietária sempre manifestou o seu propósito, que não se tem por desmentido, de proceder às aludidas obras para as quais carecia, como requereu e foi deferido, do despejo dos ocupantes do imóvel.

29. Na sequência da demolição do interior do prédio, a requerente considerou, com base em parecer técnico que juntou, justificar-se a demolição da fachada e empenas em razão de graves problemas de sustentabilidade (requerimento de 28-6-2006); já anteriormente (10-11-2005, precisamente no mesmo dia em que o despejo tinha sido ordenado) dera-se a derrocada integral da fachada posterior e parte da cobertura do edifício.

30. Não se comprova, no entanto, que a Câmara Municipal tenha deferido tal pedido de demolição total do imóvel que, no entanto, a proprietária executou.

31. Reconheceu a Câmara (ver artigo 44.º da contestação que veio a corresponder ao quesito 19º que se provou: facto 22 supra) verificar-se naquele momento a necessidade de demolição total e, na verdade, o despejo administrativo também se pode verificar no caso de necessidade de uma demolição total das construções que ameacem ruína ou ofereçam perigo para a saúde pública e para a segurança das pessoas (artigo 89.º/3 do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro).

32. A recorrente sustenta que se justifica a ampliação da base instrutória visando integrar os factos constantes do processo administrativo camarário que julga relevantes para ilidir a pretendida presunção de culpa do proprietário não só porque se dispunha a efectuar as obras necessárias como ainda porque o estado de perda total do prédio apenas foi constatado após o início dos trabalhos exigidos.

33. No entanto, pelas razões expostas, ou seja, porque o Supremo Tribunal pode servir-se da aludida matéria documental, não tem razão de ser a pretendida ampliação.

34. De acordo com a posição assumida pelo proprietário, ora recorrente, aliás em sintonia com a Câmara Municipal, o despejo visava a realização de obras (ver 22) de consolidação, não se tendo suscitado alguma vez a questão da intenção de inobservância pelo proprietário do disposto no artigo 92./5 do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, preceito que prescrevia (redacção anterior ao Decreto-Lei n.º 187/2006, de 8 de Agosto) que “ fica garantido aos inquilinos o direito à reocupação dos prédios, uma vez concluídas as obras realizadas, havendo lugar ao aumento da renda nos termos gerais”.

35. Se este direito de reocupação, que inculca a ideia de uma subsistência de arrendamento, não será normalmente afectado em situações de demolição parcial (“ só a perda total determina a caducidade do contrato de arrendamento, extinguindo-se imediatamente a obrigação do locador - n.º 1 do artigo 790.º do Código Civil. A perda parcial da coisa locada só faz caducar o contrato de locação se o grau de destruição for tal que não permita o uso da coisa para os fins do respectivo contrato de locação”: Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 1996, 2ª edição, pág. 332 e Ac. do S.T.J. de 24-10-1996 - Sampaio da Nóvoa - C.J., 3, pág. 69), já, tratando-se de demolição total, que pode ocorrer em casos de ruína ou perigo para a saúde pública e a segurança das pessoas, não pode ter-se por subsistente o arrendamento pois inegavelmente se verifica a caducidade por perda da coisa locada (artigo 1051.º, alínea e) do Código Civil), caducidade que opera ope legis, não carecendo, contrariamente ao sustentado pelos AA, para ser reconhecida e declarada, da dedução de pedido reconvencional.

36. No caso vertente a demolição total foi decidida pelo proprietário que não alegou nem provou ter sido a sua pretensão objecto de deferimento camarário. Admite-se que a demolição total, iniciados os trabalhos, se justificasse, pois os factos evidenciam o perigo de ruína da fachada que restava e a própria Câmara Municipal assumiu nos autos essa posição; no entanto, porque as obras a realizar não pressupunham a perda total do locado, verificada com a demolição total e porque a proprietária também nunca manifestou o entendimento de que as obras a realizar implicavam necessariamente a destruição do locado, mostrar-se-ia sempre demonstrar que a necessidade de demolição total não resultou dos trabalhos entretanto efectuados.

37. É bom de ver que se as obras de consolidação foram autorizadas, isso sucedeu porque tecnicamente foram consideradas viáveis; os técnicos consideraram que as fachadas se encontravam “ estruturalmente estabilizadas excepto o corpo saliente localizado nas traseiras” que veio a ruir, impondo-se obras de “ reconstrução interior”.

38. Não se vê que os réus tenham assumido nos autos o entendimento de que, dado o estado do imóvel, as ditas obras de consolidação se traduziam em efectivas obras de reconstrução a impor necessariamente a perda total da coisa locada

39. Por isso, essa invocada “ necessidade de demolição” (ver 23 supra) nada nos diz quanto à efectiva razão que a justificou e, no caso, impunha-se ao proprietário que conduzia as obras necessárias à consolidação do imóvel o ónus de provar (artigo 342.º do Código Civil) que afinal a demolição total não lhe era imputável por não ser consequência necessária do estado pré-existente de degradação do imóvel, ou do seu agravamento nem resultar dos trabalhos entretanto efectuados. É que, tal como se salienta no Ac. do S.T.J. de 7-7-1999 (Garcia Marques), B.M.J. 489-314 “de facto não oferece dúvidas de que o arrendamento caduca quando, sem culpa do locador, a coisa locada se deteriorou em termos tais que só a sua reconstrução total a pode tornar novamente apta para o fim a que se destinava. O arrendamento não pode num caso destes subsistir, porquanto o prédio, depois de reconstruído, já não é o mesmo: é outro. Para isso, no entanto, é necessário que não haja culpa do locador, quer no facto de o prédio atingir o seu estado de ruína total - pois só esta determina a sua reconstrução por inteiro - quer na demolição que precede uma tal reconstrução”.

40. Não se compreende a insistência dos AA na responsabilização da Câmara Municipal visto que esta não podia deixar de ordenar a demolição parcial uma vez verificados, como se verificavam, os pressupostos dela determinantes, justificando-se o despejo administrativo que foi efectivado com exacta observância das regras procedimentais e substantivas da ordem administrativa. Como se provou (ver 22 supra), o despejo ordenado pela Câmara tinha como finalidade única a realização das obras impostas à proprietária; o risco de desmoronamento da fachada que levou à demolição total - e consequente caducidade do arrendamento - sobreveio na sequência de trabalhos de demolição do interior e cobertura do prédio (ver supra 20) que levaram à demolição por perigo grave para a segurança e saúde de pessoas e bens (ver facto supra 21), situação superveniente que a proprietária designadamente não comprovou ter sido alheia ao exercício de actividade por si praticada que envolve perigosidade (artigo 493.º do Código Civil).

41. Diz a lei (artigo 790º./1 do Código Civil) que a obrigação se extingue quando a prestação se torna impossível por causa não imputável ao devedor.

42. Os autores consideram que, se a impossibilidade é imputável ao devedor, subsiste o arrendamento. Tem sido, no entanto, salientado pela jurisprudência que a caducidade do arrendamento opera ope legis, relevando a culpa do senhorio para efeitos de indemnização ao arrendatário, indemnização em que devem ser ressarcidos tanto os danos patrimoniais como os danos não patrimoniais sofridos: ver Ac. do S.T.J. de 12-3-2009 (Paulo de Sá) (revista n.º 259/09 - 1º secção in

www.dgsi.pt

Ac. do S.T.J. de 26-6-2008 (Santos Bernardino) C.J.,2, pág. 131, Ac. da Relação de Évora de 18-1-2001 (Mota Miranda) C.J.,1, pág. 259, Ac. da Relação de Coimbra de 18-5-1999 (Gil Roque) C.J.,3, pág. 20, Ac. da Relação do Porto de 10-4-1997 (Camilo Moreira Camilo) C.J.,2, pág. 210, Ac. da Relação do Porto de 19-10-1993 (Araújo de Barros) C.J.,4, pág. 233.

43. É certo que o S.T.J. já considerou que a perda da coisa locada “ só ocorre se tal perda não for imputável ao senhorio”: cf. Ac. do S.T.J. de 7-7-1999 (Garcia Marques), B.M.J., 489-311 sublinhando-se neste aresto que bem se compreende que assim seja “ uma vez que, se assim não fosse, estaria encontrada a forma de tornear, por via da acção directa, os problemas legais decorrentes dos arrendamentos vinculísticos, que a lei não permite. Bem pelo contrário a lei impõe ao senhorio a obrigação de proporcionar ao inquilino o gozo da coisa (artigo 1031.º,alínea b) incompatível com uma actuação daquele no sentido da ilegítima demolição - e consequente perda - do locado”.

44. Lê-se ainda neste acórdão que “ a norma da alínea e) do artigo 1051.º visa o caso da coisa locada desaparecer, quer por facto natural quer por acção legítima do homem. A acção do homem só é legítima quando seja imposta por lei ou encontre na lei a sua justificação […] De facto não oferece dúvidas de que o arrendamento caduca quando, sem culpa do locador, a coisa locada se deteriorou em termos tais que só a sua reconstrução total a pode tornar novamente apta para o fim a que se destinava. O arrendamento não pode num caso destes subsistir, porquanto o prédio, depois de reconstruído, já não é o mesmo: é outro. Para isso, no entanto, é necessário que não haja culpa do locador, quer no facto de o prédio atingir o seu estado de ruína total - pois só esta dete