Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

PROC. N.º 1268/16.6T8FAR.E1.S2

REVISTA EXCEPCIONAL

REL. 54

[1]

*

ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

I. RELATÓRIO

A AA, CRL., com sede na Rua …, n.5 1 e 2, em ..., instaurou acção declarativa sob a forma de processo comum, contra BB, residente na Rua …, n.9 …, em ....

Alegou, em síntese, o seguinte:

- Para aquisição da fracção autónoma identificada nos autos, CC contraiu um mútuo no valor de 280.000,00 € junto da Autora, tendo sido constituída e registada hipoteca para garantia desse mútuo;

- Foi ainda sido concedido outro mútuo à referida CC, no valor de 60.000,00 €, e constituída uma segunda hipoteca sobre a fracção autónoma, para garantia desse outro mútuo.

- A mutuária CC foi declarada insolvente, tendo a Autora, no âmbito do respectivo processo de insolvência, adquirido em 24.06.2015, a fracção autónoma em causa pelo valor de 340.000,00 €.

- A fracção autónoma encontra-se ocupada pelo Réu, que se recusa a entregá-la à Autora, impedindo-a, assim, de dispor da mesma, seja para vender ou arrendar, sendo que o valor locatício da mesma é de 1.000,00 € por mês.

Em conclusão, pede a Autora que o Réu seja condenado a reconhecer o invocado direito de propriedade e a entregar o imóvel e indemnizar a Autora pelo valor mensal de 1.000,00 €, até à efectiva entrega do imóvel.

O Réu, na contestação, alegou que tomou de arrendamento a fracção autónoma em 01.10.2011, pelo prazo de dez anos, sempre pagando as rendas, o que faz à própria Autora desde Maio de 2015, porquanto esta se intitulou proprietária, e passou a receber as rendas.

Entende que é arrendatário da fracção autónoma, o que é do conhecimento da Autora, que a tanto nunca se opôs e recebeu as rendas durantes meses, pelo que esta age em abuso direito.

Realizou- se a audiência de discussão e julgamento e foi proferida a sentença, na qual se decidiu:

A - Reconhecer o direito de propriedade da Autora AA, CRL, sobre a fracção autónoma designada pela letra "E", correspondente ao rés-do-chão, primeiro e segundo andares, com entrada pelo n.9 … da Rua …, destinada a habitação, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito em Avenida …, n.9 …, … e … e Rua …, n.9 1 e 3, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo … da freguesia de ... de ..., concelho de ... e descrita na Conservatória do Registo Predial de ..., sob o n.9 887/20071119-E;

B - Condenar o Réu BB, a entregar de imediato à Autora, a fracção autónoma acima indicada em A), livre de pessoas e bens;

C - Condenar o Réu BB a pagar à Autora AA, CRL., a quantia de 9,956,21 €, relativa ao período de 17.05.2016 a 17.04.2017, acrescida da quantia de 905,11 €, por cada mês em que perdure a ocupação feita pelo Réu, contada desde 18.04.2017, até à data da efectiva entrega da fracção autónoma referida em A.;

D - Condenar o Réu como litigante de má-fé, em multa no valor de 10 UC’s, e em indemnização a fixar nos termos previstos no n.9 3 do art.9 543° do Código de Processo Civil.

O Réu recorreu, mas o Tribunal da Relação de Évora confirmou a decisão.

Novamente inconformado, interpôs o Réu recurso de revista excepcional, que foi admitido pela Formação a que alude o n.º 3 do artigo 672º do CPC.

Remata as alegações da revista excepcional do seguinte modo:

(…)

[2]

:

27. O acórdão recorrido alterou a matéria de facto, dando como provado que o arrendamento se celebrou antes do registo de qualquer penhora.

28. O Tribunal da Relação de Évora alterou a matéria de facto da 1ª instância, o que determina que a apelada pode vender o imóvel.

29. Na verdade, alterou o facto provado para se ler:

“em virtude do contrato de arrendamento, a apelada está impedida de fazer o uso da fracção autónoma indicada no facto provado 1., incluindo a faculdade de a arrendar, em razão da ocupação feita pelo Réu”

, onde se lia “A Autora está impedida de usar e dispor da fracção autónoma indicada no facto provado 1º, incluindo a faculdade de a vender ou arrendar, em razão da ocupação feita pelo Réu”.

30. Assim, dos factos provados resulta que o contrato de arrendamento em nada limita o direito de propriedade, ou melhor, em nada limita o direito à livre disposição do locado por parte da apelada.

31. Tanto o Tribunal de 1ª instância como o Tribunal da Relação condenaram o Réu a entregar o imóvel à Autora, considerando que é inoponível a esta o contrato de arrendamento celebrado com o Réu, carecendo este, por isso, de título para ocupar o imóvel.

32. Considerando estes julgados que o n.º 2 do artigo 824º do Código Civil se aplica igualmente aos contratos de arrendamento, apesar de não estarem previstos no corpo da norma, nem, pela sua natureza, produzirem efeitos perante terceiros.

33. Seguindo assim a jurisprudência por aquela Veneranda Relação considerada maioritária, sem aprofundar os fundamentos jurídicos que poderiam levar à manutenção do contrato de arrendamento, mas nem por isso explorando os argumentos que levaram à decisão de que o mesmo caduca com a venda executiva.

34. Referindo ainda que o grande princípio da ordem jurídica portuguesa é o da analogia.

35. Entendimentos esses que, dada a sua falta de fundamentação, só podem ser considerados gravosos e violadores da lei e da segurança jurídica que pauta o nosso sistema.

36. Mas a apelada conhecia e não ignorava a existência do contrato de arrendamento, até porque este se encontrava registado nas Finanças e lhe foi dado a conhecer pela própria administradora de insolvência.

37. A verdade é que não se pode decidir um pleito judicial ultrapassando normas imperativas do Código Civil, como o artigo 695º, que determina a nulidade da cláusula que proíba ao proprietário alienar ou onerar os bens hipotecados.

38. De seu turno, o credor hipotecário não pode ter o privilégio de impedir a administração do bem pelo proprietário, pelo simples facto de que a garantia poderá vir a ser accionada.

39. Mas é exactamente neste sentido que o aresto em crise decide, limitando o direito de propriedade do dono do imóvel.

40. Na ponderação do interesse económico do credor hipotecário, que visa a prossecução do lucro, face ao interesse social do arrendamento, que visa a habitação e o direito a ela por classes que, tendencialmente, não conseguem obter habitação com recurso à compra, não pode o primeiro ultrapassar o segundo.

41. E não se diga que o arrendamento pode ser incluído no elenco dos actos de disposição dos bens, sendo pacífico que é um acto de mera administração, gerador de rendimentos, e que até poderá ser determinante na prossecução do interesse do credor hipotecário em ver o seu crédito ressarcido.

42. Não é admissível o sacrifício dos interesses preponderantes de um terceiro de boa-fé para protecção de entidades que têm o seu crédito garantido pelo bem que oneram.

43. Nem o legislador previu que assim pudesse ser quando construiu o regime jurídico do arrendamento e da hipoteca.

44. Dada a regulamentação jurídica do arrendamento e das hipotecas, bem como do regime da venda em processo executivo, vir agora ‘integrar’ lacunas inexistentes na lei (estando, portanto, vedado qualquer recurso à analogia) para proteger credores fortes , como o são os credores hipotecários, é um absurdo jurídico, violador dos mais básicos princípios da ordem jurídica portuguesa e da Justiça.

45. Sendo esta, no mínimo, desconforme com o sentido literal e teleologicamente inadequada, implica uma ‘apropriação’ do poder de determinar o critério de aplicação de uma disposição legal – e, portanto, da solução do caso – o qual cabe ao legislador, e constitui uma violação do princípio da separação de poderes e do dever de obediência à lei, a que os tribunais estão sujeitos, violando os artigos 2º, 111º, n.º 1, 203º e 204º da CRP.

46. Face ao exposto, e considerando o acima exposto, não pode o recorrente ser condenado como litigante de má fé.

47. Posto isto, não se podem aceitar as decisões da 1ª instância e do douto Tribunal da Relação, devendo o acórdão objecto do presente recurso ser revogado e substituído por outro que determine a não caducidade do contrato de arrendamento celebrado com o recorrente e determine a sua oponibilidade ao recorrido.

A recorrida contra-alegou, batendo-se pela improcedência do recurso.

*

Estando o objecto do recurso limitado pelas conclusões do recorrente, a única questão a conhecer é a de saber se caduca, ou não, o arrendamento de um imóvel alienado a um terceiro em venda judicial, havendo hipoteca registada anterior a esse arrendamento.

*

II. FUNDAMENTAÇÃO

OS FACTOS

Das instâncias vêm provados os seguintes factos

[3]

:

1. Encontra-se descrita na Conservatória do Registo Predial de ..., sob o n.º 87/20071119-E, a fracção autónoma designada pela letra "E ", correspondente ao rés-do-chão, primeiro e segundo andares, com entrada pelo n.º … da Rua …, destinada a habitação, do prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Avenida …, nºs …, … e … e Rua …, nºs 1 e 3, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ... da freguesia de Cabanas de ..., concelho de ...;

2. A acima referida fracção autónoma foi adquirida por CC, em 15 de Fevereiro de 2008, à sociedade "DD, da qual a própria era sócia e gerente, conforme escritura junta a fls. 15 e seguintes e que aqui se dá por reproduzida;

3. Para aquisição da referida fracção autónoma, a Autora, na altura, mutuou à referida CC, a quantia de 280.000,00 €, tendo a mesma hipotecado o prédio para garantia deste mútuo, a favor da Autora, e para garantia do montante máximo de 392.000,00 €, hipoteca que ficou inscrita no respectivo registo predial sob a ap. 22 de 2008/03/05;

4. Ainda por escritura pública de mútuo com hipoteca e mandato, lavrada a 30 de Setembro de 2009, no Cartório Notarial em ..., do Dr. EE, a fls. 41 a 42, do livro de notas para escrituras diversas n.º …, a Autora concedeu à referida CC, um novo financiamento de 60.000,00 €, constituindo esta uma segunda hipoteca sobre a referida fracção "E", a favor da Autora e para garantia do montante máximo de 84.000,00 €, que foi inscrita no respectivo registo predial sob a ap. 2168 de 2009/10/06, tudo ainda como consta no documento junto a fls. 43 e seguintes e que aqui se dá por reproduzido;

5. Na descrição predial referida no facto provado 1., em 05.03.2008 e previamente à inscrição das duas hipotecas voluntárias acima mencionadas, foi inscrita a aquisição do direito de propriedade a favor de CC;

6. Na mesma descrição predial, em 01.06.2011, foi inscrita a penhora a favor da Fazenda Nacional para garantia da quantia exequenda de 1.004,45 €, a qual foi liquidada e cancelada a inscrição em 24.03.2015;

7. Na mesma descrição predial, em 01.02.2012, foi inscrita a penhora a favor da FF, S.A., para garantia da quantia exequenda de 2.274.756,04 €;

8. Na mesma descrição predial, em 19.06.2013, foi inscrita a penhora a favor da aqui Autora, para garantia da quantia exequenda de 712.802,27 €;

9. Na mesma descrição predial, em 19.06.2013, foi inscrita a penhora a favor da aqui Autora, para garantia da quantia exequenda de 63.459,63 €;

10. Na mesma descrição predial, em 04.09.2013, foi inscrita a penhora a favor da aqui Autora, para garantia da quantia exequenda de 300.781,57 €;

11. Por sentença proferida em 9 de Maio de 2014, no processo de insolvência n.º 260/14.0TBTVR do Tribunal Judicial de ..., foi declarada a insolvência de CC;

12. A fracção autónoma indicada no facto provado 1. integrou a massa insolvente de CC;

13. Na descrição predial referida no facto provado 1., em 02.06.2014, foi inscrita a apreensão à ordem do processo de insolvência n.º 260/14.0TBTVR do Tribunal Judicial de ...;

14. Por contrato de compra e venda, celebrado na Conservatória dos Registos Civil, Predial, Comercial e Automóveis de …, no processo n.9 30.612/2015, em 24 de Junho de 2015, a administradora da insolvência da Massa Insolvente de CC, nessa qualidade, declarou vender à aqui Autora, que aceitou a venda, pelo preço de 340.000,00 €, a fracção autónoma indicada no facto provado 1.

15. A venda acima referida foi efectuada no âmbito da liquidação que correu termos no processo de insolvência n.º 260/14.0TBTVR do ex-Tribunal Judicial de ...;

16. A aquisição efectuada pela Autora e indicada no facto provado 14. foi inscrita no respectivo registo predial (descrição predial indicada no facto provado 1) pela ap. 1425 de 2015/06/24, constando como causa de aquisição a "compra em processo de insolvência", tendo sido igualmente canceladas todas as penhoras e hipotecas inscritas e acima indicadas;

17. Na descrição predial referida no facto provado 1., presentemente, o direito de propriedade continua inscrito a favor da Autora;

18. Réu ocupa a fracção autónoma indicada no facto provado 1. e recusa-se a entrega-la à Autora;

19. A Autora está impedida de fazer o uso da fracção autónoma indicada no facto provado 1., incluindo a faculdade de a arrendar, em razão da ocupação feita pelo Réu;

20. O valor de mercado actual para o arrendamento da fracção autónoma indicada no facto provado 1., com referência à data de Maio de 2016, era de 905,11 € mensais, sendo que com referência ao ano de 2011 esse valor mensal era de 841,57 e;

21. Em 1 de Outubro de 2011, CC, na qualidade de senhoria, e o Réu, na qualidade de inquilino, celebraram por escrito um contrato de arrendamento, pelo prazo de 10 anos, com inicio em 01.10.2011, com a renda mensal de 300,00 €, tendo por objecto a fracção autónoma indicada no facto provado 1.

22. O Réu efectuou diversos depósitos na GG, indicando como senhoria a aqui Autora, e como prédio a fracção autónoma referida no facto provado 1., invocando a previsão do art.º 18° do NRAU que assinalou nos respectivos talões de depósito, com as seguintes datas, valores e menções:

- em 25.08.2015, com o valor de 600 € e mencionando "as rendas de Julho e Agosto de 2015";

- em 03.09.2015, com o valor de 300 € e mencionando "a renda de Setembro";

- em 06.10.2015, com o valor de 300 € e mencionando "a renda de Outubro";

- em 04.11.2015, com o valor de 300 € e mencionando "a renda de Novembro";

- em 07.12.2015, com o valor de 300 € e mencionando "a renda de Dezembro";

- em 08.01.2016, com o valor de 300 € e mencionando "a renda de Janeiro de 2016";

- em 08.02.2016, com o valor de 300 € e mencionando "a renda de Fevereiro de 2016";

- em 07.03.2016, com o valor de 300 € e mencionando "a renda de Março de 2016";

- em 08.04.2016, com o valor de 300 € e mencionando "a renda de Abril de 2016";

- em 09.05.2016, com o valor de 300 € e mencionando "a renda de Maio de 2016";

23. A Autora tomou conhecimento do contrato de arrendamento referido no facto provado 1., através da administradora da insolvência no processo de insolvência de insolvência n.º 260/14.0TBTVR do ex-Tribunal Judicial de ... e no âmbito da preparação da compra e venda referida no facto provado 14.;

24. Após a aquisição da fracção autónoma indicada no facto provado 1., a Autora comunicou ao Réu que não o reconhecia como arrendatário;

25. O Réu, quando apresentou a contestação na presente acção, já sabia que a Autora não o aceitava como arrendatário;

26. Em 15.09.2015, a Autora comunicou ao Réu que, por via da venda judicial da fracção autónoma, entendia que o contrato de arrendamento caducara, pelo que ocupava ilegitimamente a fracção autónoma e que apenas aceitava essa ocupação se, até ao dia 31.09.2015, o Réu celebrasse um contrato promessa de compra e venda da fracção autónoma nas condições expostas no documento de fls. 123 e 124, que aqui se dá por reproduzido;

27. O Réu mantém uma relação amorosa com CC, desde há vários anos, com inicio em data concretamente não apurada.

28. O Réu tem a sua residência permanente na fracção autónoma em causa

[4]

.

Não ficou provado:

1. Que, sem prejuízo do que consta no facto provado 20°, o valor de arrendamento da fracção autónoma, excedesse o valor mensal de 902,11 euros e atingisse pelo menos 1.000,00 € mensais.

2. (…).

[5]

3. Que as quantias referidas no facto provado 22. já tivessem sido entregues à Autora e que a Autora aceitasse o pagamento das rendas depositadas;

4. Que a Autora tivesse reconhecido o Réu como arrendatário;

5. Que a Autora sabia da existência de um contrato de arrendamento válido que legitimasse a ocupação feita pelo Réu e que tivesse omitido esse facto na petição inicial;

6. Que, sem prejuízo do que consta nos factos provados, a Autora sempre teve conhecimento que o Réu era arrendatário da mencionada fracção autónoma;

7. Que a Autora não se opôs ao arrendamento, recebendo as rendas durante estes meses, sem qualquer oposição;

8. Que a Autora gerou no Réu a convicção que o contrato de arrendamento era válido, levando-o a organizar a sua vida em função da residência que estabeleceu na fracção autónoma e a abrir um estabelecimento na mesma localidade;

9. Que o valor de 300,00 € correspondesse ao valor de mercado de arrendamento da fracção autónoma indicada no facto provado 1., com referência a 01.10.2011 e no estado em que então se encontrava;

10. Que o Réu tivesse suportado elevadas despesas de manutenção da fracção autónoma indicada no facto provado 1.

O DIREITO

a)

O quadro factual, resumido, que importa considerar ab initio é o seguinte:

A Autora concedeu a CC um mútuo para aquisição da fracção identificada no ponto 1. dos factos provados, tendo esta constituído hipoteca sobre a mesma fracção a favor da mutuante para garantia do valor mutuado.

A referida HH, em 01.10.2011, deu tal fracção de arrendamento ao Réu;

Entretanto, a mesma mutuária e dona dessa fracção foi declarada insolvente em Maio de 2014;

Em 24.06.2015, a massa insolvente de CC vendeu a referida fracção à Autora mutuante;

A Autora interpelou o Réu para lhe entregar a dita fracção predial, mas este recusa-se a fazê-lo, ao abrigo do contrato de arrendamento que firmara com a antiga proprietária.

A sentença da 1ª instância e o acórdão recorrido condenaram o Réu a entregar a identificada fracção predial à Autora, baseando-se no disposto no artigo 824º, n.º 2, do CC, aplicado por via analógica.

Vejamos se essa decisão deve manter-se.

O citado artigo 824º, n.º 2, do CC trata da venda em execução, nele se dispondo:

“Os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerarem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo”.

Como a norma se refere à extinção dos direitos reais de garantia e aos demais direitos reais, a discussão passa por saber se a relação locatícia, maxime na perspectiva da posição jurídica do arrendatário, tem natureza real ou obrigacional.

Na doutrina, confrontam-se, a este respeito, duas teses: a realista, segundo a qual o locatário exerce sobre a coisa locada um direito real de gozo, com a configuração de um ius in re; e a obrigacionista, que considera o direito do locatário como um direito de crédito.

A primeira das teses enunciadas encontra conforto nas lições de, v.g., Vaz Serra

[6]

e Oliveira Ascensão

[7]

; a segunda (apelidada de doutrina tradicional), é defendida, entre outros, por Galvão Telles

[8]

, Pinto Furtado

[9]

Pires de Lima e Antunes Varela

[10]

.

Existe uma ‘terceira via’, denominada tese dualista ou mista, que conjuga os argumentos das teses realista e pessoalista, a partir do reconhecimento de que o direito do arrendatário gera efeitos reais e pessoais. Esta tese é desenhada por Henrique Mesquita

[11]

, nos seguintes termos: “A disciplina da locação não permite (…) que ao direito do locatário, globalmente considerado, se reconheça, no quadro dos conceitos que permitem distinguir entre relações reais e obrigacionais, natureza jurídica unitária. Trata-se de um regime de direito dualista ou misto, sendo o locatário, para determinados efeitos, titular de uma verdadeira posição de soberania

[12]

, e, para outros, mera contraparte de um contrato, que constitui a fonte da relação locativa e do qual esta nunca se desliga”. Esta concepção, quanto aos efeitos ligados à posição de soberania, pressupõe, porém, que o locatário se encontre já no uso ou fruição da coisa. “Só após a entrega da coisa poderá dizer-se que o locatário passa a ser titular de um direito que lhe confere o gozo de uma ‘res’ e que lhe confere esse gozo (…) com eficácia erga omnes”.

Abordando a orientação a seguir na resolução de problemas em que se torne necessário determinar previamente a natureza jurídica da relação locatícia, diz o mesmo autor: “O intérprete deve ter sempre presente que o direito do locatário é tratado, para certos efeitos, como direito de soberania e, para outros, como direito meramente creditório, assente numa relação intersubjectiva que liga permanentemente o locador e o locatário, E, face a este estatuto dualista, o caminho metodologicamente correcto para esclarecer dúvidas interpretativas ou resolver problemas de regulamentação será o do recurso, nuns casos, aos princípios que disciplinam os direitos reais e, noutros, aos princípios que regem as obrigações, consoante os interesses em jogo, apreciados e valorados à luz das soluções ditadas pelo legislador para os problemas de que directa e expressamente se ocupa”

[13]

.

Esta posição tem inspirado boa parte da jurisprudência que, apesar de reconhecer a natureza obrigacional da relação de arrendamento, não deixa de reconhecer nessa relação alguns traços de semelhança, ou mesmo de contacto, com os direitos reais, nomeadamente por efeito do disposto no n.º 2 do artigo 1037º do CC, norma que permite ao locatário, privado da coisa ou perturbado no exercício dos seus direitos, poder usar, mesmo contra o locador, dos meios facultados ao possuidor nos artigos 1276º e seguintes. Assinalando sobretudo esse traço de realidade, essa corrente jurisprudencial considera caducado o contrato de arrendamento quando o locado tenha sido alienado por venda judicial e o registo da hipoteca seja anterior ao dito contrato. Fá-lo através da aplicação analógica do artigo 824º, n.º 2, mas com especiais contornos, como se surpreende, por exemplo, na seguinte passagem do acórdão deste STJ de 09.07.2015

[14]

, que perfilhou o entendimento já vertido num outro acórdão do STJ, datado de 16.09.2014

[15]

:

“Porém, pensamos como a quase generalidade dos autores, que esse direito tem natureza pessoal ou creditícia, mas tem contornos que se assemelham aos direitos reais em que o regime dos direitos reais se lhe aplica – cfr. art. 1037º, nº 2 do Cód. Civil.

As exigências de justiça e os interesses teleologicamente detetáveis no referido nº 2 do art. 824º apontam para a aplicação ao arrendamento do regime de caducidade neste último previsto.

Em favor deste entendimento e rebatendo os argumentos geralmente apontados em sentido oposto (…) acrescentaremos qu