Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça :

AA, de nacionalidade italiana, intentou, no Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa, a presente acção declarativa com processo ordinário contra BB - Sociedade de Turismo do Algarve S.A.'' pedindo a condenação da Ré a pagar-lhe:

a) - o valor da fracção autónoma e dos bens móveis identificados nos autos que foram prometidos vender determinado objectivamente à data do não cumprimento da promessa, ou seja, na data de 31-01-2002 e a liquidar em execução de sentença; e

b) - os lucros resultantes da exploração da fracção autónoma em causa desde 1995 a liquidar em execução de sentença, acrescidos dos respectivos juros de mora vencidos e vincendos, à taxa legal, devendo a ré juntar os relatórios de contas relativos aos anos de 1995 e seguintes, bem como os documentos necessários ao apuramento dos lucros devidos à autora .

Alega, para tanto e em síntese, que:

-	a Ré é proprietária da fracção autónoma com o no ASF-914 de planta situada no 11º piso do Edifício Altura Algarve, sito na freguesia de Altura, concelho de Castro Marim ;

-	a fracção autónoma identificada é uma das Unidades Eurotel de que é composto o Edifício EA Algarve, que foi mandado construir pela Ré, então com a firma Soturbe - Sociedade Luso ltaliana de Construção e Urbanização, Lda'''

-	por contrato-promessa de compra e venda, não datado, mas que terá sido celebrado antes de 1977 a Ré prometeu vender à Autora, que 1he prometeu comprar, pelo preço de Esc. 587 125$00 a fracção autónoma supra identificada, incluindo a respectiva quota das partes comuns do Edifício EA Algarve ;

-	também por contrato-promessa de compra e venda, não datado, mas que terá sido celebrado antes de l977, a Ré prometeu vender à Autora, que lhe prometeu comprar, pelo preço de Esc. 205 875$00, o recheio da dita fracção autónoma, incluindo a respectiva quota do recheio do EA Algarve;

-	em 26 de Outubro de 1977, a Autora pagou à Ré a totalidade do preço acordado;

-	- na mesma data a Ré, representada pelo Dr. .., emitiu e entregou à Autora um certificado comprovativo de tal facto e conferiu a posse da fracção à Autora ;

-	daquele certificado resulta designadamente que:

a) a partir da data da sua emissão a autora podia interpelar a Ré para outorgar a escritura de compra e venda da unidade ;

b) a ré, por sua vez, deveria outorgar tal escritura no prazo de 30 dias, contados da data em que se encontrassem respeitadas as formalidades legais necessárias para o efeito;

- a partir de então foram conferidos à Autora todos os direitos inerentes à titularidade do direito de propriedade da fracção ASF- 914 e do respectivo recheio, incluindo o direito de explorar a Unidade em questão, em regime hoteleiro a cargo da organização Eurotel Portugal, Lda'' com direito aos Lucros derivados dessa exploração;

- daí terem passado a ser pagos à autora pela Organização Eurotel Portuguesa, L.da, os resultados da exploração da Unidade Eurotel que 1he fora prometida vender, deduzidas as despesas imputáveis à Autora;

- a partir de 1995 deixaram de ser pagos à Autora os resultados da exploração da identificada Unidade Eurotel;

- face à legislação italiana em vigor, na altura da celebração do contrato-promessa, a Autora não podia participar às autoridades italianas a existência do referido contrato e muito menos, a da escritura pública, sob pena de responder criminalmente pela saída de capitais para o estrangeiro, facto que era do conhecimento da Ré; e

- a Autora interpelou a Ré, por carta de 31 de Janeiro de 2002, para esta lhe fornecer os documentos necessários à marcação da escritura pública de compra e venda, não tendo a Ré dado resposta a tal solicitação.

A Ré contestou, defendendo-se por excepção, invocando a prescrição do direito da Autora, e, por impugnação, alegando, em síntese que, embora incumbisse à Autora interpelar a Ré para a escritura notarial e não tivesse sido estipulado nenhum prazo concreto, perante a passividade da Autora, a Ré interpelou a Autora para a celebração da escritura em 1986.

Como a Autora nada disse, a Ré continuou a aguardar, tendo, em 28 de Julho de 1995, interpelado novamente a autora para que esta celebrasse a escritura e, porque a autora mais uma vez nada disse, nem enviou os documentos necessários a Ré, considerou então o contrato definitivamente incumprido e resolvido.

Houve réplica.

No despacho saneador, decidiu-se relegar para final o conhecimento da excepção da prescrição.

Realizada o julgamento e apurado os factos, foi proferida sentença que julgou não verificada a prescrição e parcialmente procedente a acção, absolvendo a Ré do pedido formulado na alínea a) e condenando a Ré no pedido deduzido na alínea b), ou seja, a pagar à autora os lucros resultantes da exploração da fracção autónoma em causa desde 1995, até à cessação do contrato, a fixar em liquidação de sentença, acrescidos de juros de mora vencidos e vincendos até integral pagamento.

Inconformada apelou a Autora, sem sucesso, já que o Tribunal da Relação de Lisboa por acórdão de fls 437 a 45l dos autos, decidiu julgar improcedente a apelação e confirmar a sentença recorrida.

Novamente inconformada, interpôs a Autora o presente recurso de revista, rematando a respectiva alegação com as seguintes conclusões:

1-	As partes convencionaram expressamente que caberia à recorrente e não à recorrida a interpelação para a outorga da escritura prometida .

2-	A recorrida sabia e aceitou o facto de a recorrente ir demorar vários anos até a interpelar para a outorga da escrituras pelo facto da recorrente ter nacionalidade e residência italianas, naquela alturas face à legislação italiana em vigor, não poder participar às autoridades italianas a existência do contrato-promessa celebrado e, muito menos a da escritura pública, sob pena de responder criminalmente pela saída de capitais para o estrangeiro.

3-	Em 26-10-1977 a recorrente pagou à recorrida a totalidade do preço acordado, tendo-lhe na mesma data sido conferida a posse da fracção;

4-	Nenhum prejuízo decorre para a recorrida do facto de a recorrente ter demorado vários anos até a interpelar para a outorga da escritura;

5-	De tal facto decorria, desde logo, que a escritura pública prometida só poderia ser outorgada depois de ultrapassada a limitação da Legislação italiana e quando a recorrente interpelasse a recorrida para esse efeito.

6-	- É aplicável ao caso dos autos o disposto no art.777 no 3, do Código Civil, de onde resulta que “Se a determinação do prazo for deixada ao credor e este não usar da faculdade que lhe foi concedida, compete ao tribunal fixar o prazo a requerimento do devedor'';

7-	Cabia, portanto, à recorrida ter pedido a fixação judicial de prazo para a outorga da escritura prometida, o que não fez .

8-	Não existe, portanto, qualquer situação de “mora' imputável à recorrente.

9-	A própria recorrida conhecedora de tal facto nunca resolveu o contrato-promessa celebrado nos termos dos arts. 432 e segs. do Código Civil ou sequer exigiu da recorrente a restituição da posse da fracção.

10- Limitou-se a recorrida a ficar com a totalidade do preço recebido da recorrente

11-	A recorrente, em 09-06-1999 e através do seu mandatário. enviou à recorrida a carta constante de fls. 73 dos autos, onde, por razões que invocou, manifestou a sua disposição de vir a resolver o contrato-promessa de compra e venda mediante o pagamento pela recorrida de 200.000.000 Liras.

12-	A recorrente nunca manifestou qualquer intenção de não cumprir o contrato; apenas apresentou à recorrida uma proposta de rescisão do contrato mediante uma determinada contrapartida a qual nunca foi aceite por esta.

13-	Aliás, na falta de resposta da recorrida em 31-01-2002 a recorrente , através dos seus mandatários, interpelou a recorrida para, pelo menos lhe fornecer os documentos necessários à marcação da escritura pública de compra e venda assim demonstrando a sua intenção de cumprir o contrato-promessa celebrado.

14-	Foi a recorrida quem , interpelada para cumprir a prestação em 31 -01 -2002 não a realizou no prazo razoável que lhe foi fixado pela recorrente, o que configura uma violação do principio da boa fé contratual e um incumprimento definitivo dos contratos –promessa celebrados.

15-	Tem a recorrente direito a exigir da recorrida o valor da Unidade Eurotel e dos bens móveis prometidos vender, determinado objectivamente à data do não cumprimento da promessa, ou seja, 31-01-2002 com dedução do preço convencionado devendo, ainda ser-lhe restituídas as quantias pagas ( arts. 442 nº 2 e 483 nº l do Código Civil).

16-	No caso dos bens móveis a indemnização deverá corresponder ao valor à data do incumprimento dos bens relacionados na lista anexa ao contrato-promessa enquanto bens novos, já que não poderá a recorrente ser indemnizada pelo valor de bens deteriorados pelo seu uso.

17-	O Tribunal a quo condenou a recorrida a pagar à recorrente os lucros resultantes da exploração da fracção em causa desde 1995 até à cessação do contrato, a fixar em liquidação de sentença, acrescidos de juros de mora vencidos e vincendos até integral pagamento, mas não condenou a recorrida a juntar os relatórios de contas relativos aos anos de 1995 e seguintes, bem como os documentos necessários ao apuramento dos lucros devidos à recorrente, não se pronunciando sobre o pedido que esta apresentara neste sentido.

18-	Não se tendo o Tribunal a quo pronunciado sobre questão que devia apreciar, a sentença recorrida é nula nos termos do art. 668 nº l al. d) do Código de processo Civil.

19-	Ao ter decidido como decidiu, o Tribunal da Relação de Lisboa violou o disposto nos arts. 342, nº 1, 442, nº 2, in fine, 483, nº 1, 762 nº 2, 777, nº 3 e 808 nº 1, todos do Código Civil, e artigo 668, nº 1, al. d), do Código do Processo Civil.

20-	Termina a recorrente pedindo a revogação do acórdão recorrido, substituindo-se o mesmo por outro que condene a recorrida:

a) a pagar à recorrente o valor da fracção autónoma e dos bens móveis prometidos vender determinado objectivamente à data do não cumprimento da promessa ou seja, 31-1-02 e a liquidar em execução de sentença;

b) a entregar à Recorrente os relatórios de contas relativos aos anos de 1995 e seguintes, bem com o os documentos necessários ao apuramento dos lucros que lhe são devidos.

A recorrida contra-alegou em defesa do julgado

Colhidos os vistos, cumpre decidir.

Estão provados os factos seguintes:

1)	- A Ré é proprietária da fracção autónoma, com o no ASF-914 de planta, situada no 11º piso do Edifício Altura Alarve, sito na freguesia de Altura, concelho de Castro Marim, descrito na Conservatória do Registo Predial de Castro Marim sob o nº 28/930730

2)	- A referida fracção está inscrita a favor da Ré pela inscrição G-1

3)	- A fracção autónoma identificada no artigo 1º antecedente é uma das unidades Eurotel” de que é composto o Edifício EA Algarve, encontrando-se, como tal integrada na Cadeia Eurotel Portuguesa.

4)	- O Edifício EA Algarve foi mandado construir pela Ré então com a firma “solurbe” - Sociedade Luso-ltaliana de Construção e Urbanização, Lda que também era a proprietária do prédio rústico onde foi edificado

5)	- Por contrato-promessa de compra e venda, não datado, mas celebrado antes de 1977 consubstanciado no doc. de fls. 22 a 24, cuja tradução consta de fls.81 a 85, a Ré prometeu vender à Autora, que 1he prometeu comprar, pelo preço de Esc. 587 125$00, a fracção autónoma supra identificada, incluindo a respectiva quota das partes comuns do Edifício EA Algarve.

6 - Resulta das clausulas primeira e sétima do referido contrato-promessa que dele constituem parte integrante as Plantas do Imóvel, o Regulamento de Administração do EA Algarve E o Regulamento da Cadeia Eurotel Portuguesa.

7	- Também por contrato promessa de compra e venda, não datado, mas celebrado antes de 1977 consubstanciado no doc. de fls. 44 a 46, com tradução de fls. 91 e 92, a Ré prometeu vender à. Autora que lhe prometeu comprar, pelo preço de Esc. 205 875$00, o recheio da dita fracção autónoma, incluindo a respectiva quota do recheio EA a Algarve e o Regulamento da Cadeia Eurotel Portuguesa.

8) - Resulta da clausula primeira do referido contrato, que dele constitui parte integrante a lista dos moveis e utensílios da unidade prometida vender.

9) - Em 26 de Outubro de 1977, a Autora pagou à. Ré a totalidade do preço acordado.

l0) - Razão por que, na mesma data, a Ré, representada pelo Dr. Luís Cerqueira emitiu e entregou à Autora um certificado comprovativo de tal facto conforme doc. nº 5 junto a fls. 47 cuja tradução consta de fls. 95 a 97 nos termos do qual:

“A Solurbe - Sociedade Luso-ltaliana de Construção e Urbanização , Lda” ,com sede em Lisboa na Praça ... 16-A, na qualidade de construtora e vendedora do edifício EA Algarve, certifica que, tendo já recebido o preço de aquisição da fracção ASF-914 sita no 9º andar do mencionado edifício, garante, a partir desta data, à Sr.a Dona AA, residente na Via Gaeta, 3 - 20161 Milão, Itália, todos os direitos inerentes à propriedade de tal unidade imóvel no âmbito do projecto Eurotel em conformidade com as normas expressas no Regulamento da Cadeia Eurotel Portuguesa e no Regulamento de Administração do EA – Algarve.

A participação corresponde à fracção ASF-914 e à quota correspondente às partes comuns.

A entrega deste certificado não invalida as obrigações contratuais relativas à unidade aceites por ambas as partes.

O presente certificado é nominal.

Respeitadas as necessárias disposições legais o titular pode a qualquer momento, notificar a Solurbe para a concretização do registo d.e venda.

(...)

Regulamento do Certificado :

Art. 1º :A Solurbe Lda construtora e vendedora do EA entrega, com pleno acordo da Sra D. AA e, com base no presente regulamento, o presente certificado, que constitui título para fruir dos direitos inerentes e consequentes da propriedade da unidade imobiliária no âmbito do projecto Eurotel em conformidade com as normas que constam do Regulamento da Cadeia Eurotel Portuguesa do Regulamento de Administração do EA - Algarve.

Art. 2º Tais direitos respeitam a uma fracção determinada compreendendo a respectiva quota nas partes comuns e pressupondo o pagamento do preço total da fracção.

Art. 3º Os certificados são nominais e são emitidos em nome do comprador da fracção

Art. 4º O titular do certificado, face ao disposto nos artigos 1º e 2º, autoriza a permanência temporária da fracção na posse da Solurbe.

Art. 5º Caso o titular decida efectuar a escritura notarial de aquisição notificará a Solurbe para este efeito, a qual é obrigada a fazê-lo no prazo de trinta dias depois do cumprimento das formalidades legais necessárias. A escritura será outorgada no prazo de trinta dias ou quando a legislação portuguesa impuser à. Solurbe a sua outorga.

Art. 6º O titular goza do direito de execução especifica previsto no art. 830 do Código Civil relativamente ao contrato-promessa de aquisição da fracção “.

11) - A Ré conferiu a posse da fracção à Autora conforme previsto na cláusula quarta do contrato-promessa .

12) - Do certificado emitido em execução do contrato-promessa, faz parte integrante o Regulamento do Certificado .

13) - Daquele Certificado resulta designadamente que:

c) a partir da data da sua emissão, ou seja, 26-10-77, a Autora podia interpelar a Ré para outorgar a escritura de compra e venda da unidade;

d) a Ré por sua vez, deveria outorgar tal escritura no prazo máximo de trinta dias

contados da data em que se encontrassem respeitadas as formalidades legais necessárias para o efeito.

l4) . A partir da data da entrega à autora do mencionado certificado, foram –lhe automaticamente conferidos todos os direitos inerentes à titularidade do direito de propriedade da fracção ASP-914 e do respectivo recheio.

15) - Tais direitos advenientes para o proprietário da aquisição de una unidade Eurotel eram os seguintes:

a) - o direito de explorar a Unidade em questão, em regime hoteleiro a cargo da organização Eurotel Portugal L.da, com direito aos lucros derivados dessa exploração

b) - o direito de utilizar, em regime especial, não só a Unidade adquirida como qualquer outra nos hotéis pertencentes à Cadeia Eurotel Internacional conforme Regulamento da Cadeia Eurotel Portuguesa.

l6) - Daí terem passado a ser enviados à autora por parte da organização Eurotel Portuguesa, Lda, com sede na mesma morada da Ré, as convocatórias para as Assembleias de Proprietários do Edifício Eurotel, bem como as respectivas actas e os relatórios da conta corrente da Autora.

l7) - À Autora passaram, ainda, a ser pagos pela Organização Eurotel Portuguesa Lda, os resultados da exploração da Unidade Eurotel que lhe fora prometida vender.

l8) - Aos valores que à Autora cabia receber foram deduzidas as despesas que lhe

eram imputáveis, como a da sisa devida pela aquisição da fracção .

19) - A Ré, na pessoa do Dr. ..., enviou à Autora a carta, não datada, com o teor constante do documento de fls. 70 (doc. 11), cuja tradução consta de fls.152 na qual designadamente refere que:

“Uma vez que se encontram preenchidas as condições para fazer a escritura notarial, escrevemos a todos os proprietários, solicitando a todos os que querem

outorgar a referida escritura notarial o favor de nos enviarem um a procuração e o montante necessário para o pagamento do imposto de transmissão(correspondente, em principio, a 8% sobre o valor do imóvel) e das despesas notariais.

Uma vez que os certificados de propriedade foram emitidos e enviados àqueles que os pediram os mesmos dão aos proprietários a segurança da posse da propriedade. No entanto, aconselhamos os proprietários a outorgar a escritura notarial uma vez que, se um dia, m ais tarde eles decidirem realiza-la, correm o risco da percentagem de 8% de imposto de transmissão ter legalmente aumentado ou de se a escritura for outorgada mais tarde ser atribuída à fracção um valor superior ao de aquisição devido à inflação.

Queremos apenas chamar a atenção de V. Ex.as. para este assunto mas, é evidente,que cabe ao proprietário decidir se vai ou não outorgar neste momento a escritura notarial quando alguns dos proprietários portugueses já decidiram outorgá-la.

Em consequência, agradecemos, desde já, o favor de nos confirmarem se pretendem ou não outorgar a escritura pública numa próxima oportunidade, assim que 1he enviarmos a minuta da procuração a assinar e a indicação do montante exacto que V. Ex.as. deverão enviar para pagamento do imposto de transmissão e para as despesas notariais''.

20) - Sucede que, a partir de 1995, deixaram de ser pagos à Autora os resultados da exploração da unidade Eurotel que lhe fora prometida vender.

21) - Em 28 de Julho de 1995, a Ré enviou à. Autora a carta com o teor de fls 71, cuja tradução consta de fls. 154 e 155 na qual designadamente refere que:

“Não há nada que justifique a falta de outorga da escritura pública, o que evitará inúmeros inconvenientes para esta sociedade nomeadamente de natureza fiscal e contabilística.

Face às razões supra indicadas propomo-nos exercer os direitos de que somos titulares, exigindo a V. Ex.a. a aquisição definitiva da dita fracção num prazo razoável.

Assim, indicamos o final do mês de Outubro de l995 como data limite para outorga da escritura perante um cartório notarial em Lisboa.

A data exacta deverá ser comunicada com a antecedência mínima de quinze dias.

Agradecíamos, portanto, que nos enviasse os seguintes documentos até fina1 de Setembro de 1995:

- cópia do original do contrato de compra e venda.

- Fotocópia do passaporte de V. Ex. e do nº de contribuinte fiscal.

- Recibo do imposto de transacção já pago (sisa), correspondente a 10% do montante que pagou pelo apartamento.

Se decidir não comparecer pessoalmente, por favor envie-nos uma procuração a favor de alguém residente em Portugal juntamente com a respectiva identificação. Esta procuração deverá ser feita num consulado português.

Finalmente, gostaríamos de sublinhar que, apesar do preço total do apartamento ter sido já pago, caso não seja outorgada a escritura, nas datas acima indicadas por razões imputáveis a V . Ex consideramos V. Ex. em mora, com as respectivas consequências.

22) - As partes tinham convencionado expressamente que caberia à Autora, e não à Ré, a interpelação para a outorga da escritura.

23) - Tendo nacionalidade e residência italianas, naquela altura face à legislação

italiana em vigor, a Autora não podia participar às autoridades italianas a existência do contrato promessa celebrado e muito menos a da escritura pública, sob pena de responder criminalmente pela saída de capitais para o estrangeiro.

24) - Facto este que era do conhecimento da Ré por constituir uma preocupação comum aos vários cidadãos italianos que adquiriram Unidades Eurotel.

25) - Em 9 de Junho de 1999, o advogado da Autora Dr. MB enviou à Ré a carta com o teor constante do documento de fls. 73 (doc. 13) cuja tradução consta de fls.l57 e 158, na qual designadamente refere que:

“Não tendo recebido qualquer resposta da parte de V. Ex.s à carta registada enviada em 11-3-98 e à posterior carta de insistência de 26-5-1998, na qual a minha cliente

comunicava a V. Ex.as que, por padecer de uma grave doença, há muito que não tinha podido acompanhar pessoalmente os seus interesses, a Sra. D . AA, por meu intermédio, declara encontrar-se disposta a resolver o contrato-promessa de compra e venda acima referido, mediante pagamento, por parte de V. Ex.as. de quantia não inferior a 200.000.000 Liras.

Na verdade, dada ainda a idade avançada da minha cliente, não lhe é mais possível usufruir da unidade imobiliária supra descrita”.

26) - Em 31-01-2002 foi enviada à Ré a carta com o teor constante de fls. 74-75, na qual designadamente refere que:

“Não se tendo logrado alcançar qualquer acordo em vista da rescisão do contrato-promessa de compra e venda da Fracção ASF-914 – 9º andar do EA no Algarve, vimos assim ao abrigo do citado art.5º, e em representação da nossa cliente manifestar à vossa empresa, que se substituiu à Solurbe o desejo de realização do contrato definitivo.

Como é de conhecimento de V. Ex. para proceder à marcação da escritura pública é necessário entregar no Cartório Notarial onde se realizará a escritura - no caso em objecto o 4º Cartório Notarial de Lisboa - todos os documentos necessários para a realização da mesma.

Assim, e tendo em conta que a vossa empresa tem na sua posse a licença de utilização, documento necessário para a escritura pública, solicitamos ao abrigo do princípio da colaboração interpartes e da boa-fé in contrahendo que nos faça chegar uma cópia da mesma até ao dia 15 de Fevereiro, data que consideramos ser perfeitamente razoável.

Igualmente solicitamos que nos forneçam, até à mesma data, todos os documentos de identificação da vossa empresa e dos outorgantes da mesma no negócio, necessários para a realização da referida escritura pública.

Por fim gostaríamos de alertar que a não resposta às nossas solicitações na data indicada, o que lamentaremos, será interpretada no sentido da indisponibilidade e oposição da vossa empresa ao contrato definitivo cuja realização se verá impedida, fazendo desencadear os meios adequados para assegurar o interesse da nossa Cliente “.

O presente processo foi redistribuído em 26-3-08, por motivo de jubilação do anterior Ex.mo Conselheiro Relator .

No seu despacho de fls 556, o anterior Ex.mo Conselheiro Relator suscitou, oficiosamente, a questão da nulidade do contrato promessa de compra e venda da fracção autónoma nº ASF-914 de planta,, em virtude do exemplar do respectivo contrato promessa de compra e venda junto pela autora ( como promitente compradora) com a petição inicial, se encontrar assinado apenas pela ré ( como promitente vendedora).

Todavia, ao serem ouvidas as partes sobre tal questão, ao abrigo do art. 3º, nº3, do C.P.C., a ré “BB - Sociedade de Turismo do Algarve, L.da, veio defender a validade do contrato, por se encontrar assinado por ambas as partes, tendo junto fotocópia de um exemplar do mesmo contrato que diz ter na sua posse e que se encontra assinado por ambas, como promitente compradora e promitente vendedora ( fls 559, 561 a 565) .

Tal fotocópia desse exemplar do contrato foi notificado à autora, não tendo sido objecto de qualquer impugnação .

Por isso, na falta de impugnação desse exemplar do contrato, é de considerar aceite a validade do aludido contrato promessa de compra e venda .

A Relação de Lisboa decidiu que houve incumprimento definitivo dos contratos promessa de compra e venda, imputável à autora, à luz dos princípios da boa fé, por esta só ter interpelado a ré para a realização da escritura em 31-1-02, quando já tinham decorrido cerca de 25 anos sobre a celebração dos contratos .

Será assim ?

Não parece ser esse o melhor entendimento .

O direito de resolução é um direito potestativo extintivo dependente de um fundamento .

O que significa que precisa de se verificar um facto que crie esse direito .

Tal facto ou fundamento é o facto de incumprimento ou situação de inadimplência .

O incumprimento tanto pode referir-se à obrigação principal, como a prestações acessórias ou à violação de deveres laterais de conduta .

Todavia, não basta qualquer inadimplemento para fundar um direito de resolução, pois importa averiguar se o inadimplemento tem suficiente gravidade ou importância para desencadear tal efeito .

Como observa Baptista Machado ( Obra Dispersa, pág. 187) “ o termo da prestação não é, em regra, um elemento essencial da economia do contrato, e daí que a simples mora ou atraso no cumprimento não seja, só por si, fundamento de resolução .

Em muitos casos, porém, o imediato desaparecimento da utilidade para o credor, da prestação fora do prazo resulta da própria natureza da prestação ou da finalidade ( particular) do contrato, quando esta se transforma em conteúdo do negócio “.

A essencialidade do termo diz respeito à influência deste sobre os efeitos do contrato, muito em especial sobre a redução ou desaparecimento da utilidade da prestação para o credor após o vencimento do termo .

A essencialidade do termo pode ser objectiva ou subjectiva e esta pode ser absoluta ou relativa .

O termo subjectivo, absolutamente essencial, tem carácter excepcional .

Por isso, na dúvida, ou seja, se de um conjunto de circunstâncias se não conclui, com segurança, que o termo é absoluto, ele deve ser interpretado como relativo .

Entre as situações que importam incumprimento definitivo de um contrato promessa destacam-se :

-	a ultrapassagem de prazo fixo, essencial e absoluto ;

-	a recusa de cumprimento, declarada de forma categórica e absoluta ;

-	a conversão da mora em incumprimento definitivo, por via dos mecanismos previstos no art. 808 do C.C., a saber : a ultrapassagem do prazo suplementar razoável fixado na interpelação admonitória feita pelo promitente não faltoso ( credor da prestação devida em falta) ou a perda objectiva de interesse, por parte deste mesmo promitente, na celebração do contrato prometido, em consequência da mora do promitente faltoso.

Pois bem .

No ajuizado contrato promessa da fracção autónoma não foi fixado qualquer prazo para a celebração da escritura pública .

Provou-se, no entanto, que caberia à autora, e não à ré, a interpelação para a outorga da escritura .

A falta de estipulação do prazo para celebração da escritura pública servia os interesses da autora, na medida em que esta receava que a respectiva outorga pudesse implicar responsabilidade criminal, face á legislação italiana, pela saída de capitais para o estrangeiro .

A ré sabia e aceitou que a celebração da escritura podia demorar alguns anos, pelo facto da autora ter nacionalidade e residência italianas e, naquela altura, face à legislação italiana em vigor, não poder participar às autoridades italianas a existência dos contratos promessa celebrados e, muito menos, a escritura pública, sob pena de responder criminalmente pela saída de capitais para o estrangeiro .

De tal facto decorria que a escritura prometida referente á fracção e respectivo recheio só poderia ser outorgada depois de ultrapassada a limitação da legislação italiana e quando a autora interpelasse a ré para esse efeito .

Por isso, em 26-7-77, a autora pagou a totalidade do preço acordado, tendo-lhe sido conferida, na mesma data, a posse da fracção.

Tudo isto explica que as partes tenham procedido, na prática, como se a autora passasse a ser proprietária da fracção prometida vender e respectivo recheio ( quase como se tivessem celebrado um verdadeiro contrato de compra e venda, ao invés de um mero contrato promessa), negociando mesmo mais do que uma fracção autónoma e respectivo recheio, face ao direito de explorar a Unidade hoteleira em que se integrava a fracção, com direito aos lucros derivados dessa