Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Processo n.º 608/19.0T8CTB.C1.S1

Revista

Tribunal recorrido: Tribunal da Relação de Coimbra

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Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

(6ª Secção):

I -

RELATÓRIO

AA

e mulher

BB

demandaram, pelo Juízo Central Cível ... e em autos de ação declarativa com processo na forma comum,

CC

e

DD

(doravante denominados como 1ºs Réus) e

Novo Banco, S.A.

(doravante denominado como 2º Réu), peticionando:

- Por via principal, a condenação dos 1ºs Réus na reposição da faixa de terreno que integra, nos termos decorrentes do alvará de loteamento nº ...01 aprovado pela Câmara Municipal ..., o lote dos Autores (lote ...0), confinante com o lote dos 1ºs Réus (lote ...1) e que se viu indevidamente acrescido dessa faixa, numa extensão de 108,50m2, devendo os ditos Réus proceder a todas as obras e diligências necessárias a tanto;

- Subsidiariamente, a anulação do contrato de compra e venda que estabeleceu com o 2º Réu, sendo este condenado a restituir aos Autores o preço que lhe pagaram (65.000,00€), bem como a pagar-lhes as quantias de 10.465,58€ e de 2.500,00€ (a cada um) a título de indemnização por danos patrimoniais e não patrimoniais, acrescendo juros.

Alegaram para o efeito, em síntese, que:

- Compraram ao 2º Réu o dito lote ...0 (terreno para construção), o qual, tal como anunciado por este Réu e tal como constante do ato da venda e da antecedente operação de loteamento, tem a área de 884m2;

- Porém, veio-se depois a constatar que, por força da implantação, em desconformidade com o projeto aprovado, de uma moradia em lote confinante (Lote n.º ...1), pertença dos 1ºs Réus, a área física e disponível do lote adquirido pelos Autores ficou reduzida para 775,50m2;

- Têm, assim, os Autores direito a que os 1ºs Réus reponham, a expensas do seu lote, a faixa que pertence ao lote dos Autores;

- Face a tal área de 775,50m2 não é viável a construção da moradia que os Autores pretendem implantar no lote que compraram, sendo que apenas têm interesse no lote este se tiver a área efetiva de 884m2, precisamente porque uma área inferior não permitirá implantar a moradia que haviam projetado construir;

- Deste modo, a compra e venda que concluíram com o 2º Réu é anulável por erro, sendo que o Banco não ignorava que a área anunciada e declarada vender era decisiva para os fins que presidiram à compra encetada pelos dos Autores, que de outro modo a não teriam feito;

- Em consequência, e para o caso de improceder o pedido formulado contra os 1ºs Réus, têm os Autores direito contra o 2º Réu a que lhes seja restituído o preço que a este pagaram, tendo ainda direito a serem indemnizados de todas as despesas que efetuaram (emolumentos da escritura, impostos, levantamento topográfico, limpeza do terreno e honorários referentes ao projeto de arquitetura, no valor global de 10.465,58€);

- Além disso, com a descrita situação advieram aos Autores incómodos, angústias, revolta e desilusão, impondo-se que tais danos sejam ressarcidos pelo 2º Réu mediante a indemnização de 2.500,00€ a cada um dos Autores.

Contestaram os Réus, concluindo pelo improcedência da ação.

Disseram os 1ºs Réus, em síntese, que:

- São alheios aos factos, na medida em que, na ignorância desculpável de qualquer vício que porventura afetasse a implantação e os trabalhos de construção da casa, adquiriam o seu lote ao promotor imobiliário com a moradia já construída, tendo sido esse promotor que executou os trabalhos de implantação e construção da moradia;

- Acresce que a parte significativa da área retirada do lote dos Autores não está incorporada no lote dos Réus, mas sim num outro lote, o Lote n.º ...2, sendo que a restante área real em falta estará distribuída por outros lotes;

- Além disso, os lotes 60º, 61º e 62º já estão fisicamente demarcados e implantados, com a mesma configuração física, pelo menos desde a edificação da casa dos Réus (2011), pelo que as áreas estão estabilizadas;

- Tudo razões pelas quais não poderão ser condenados a repor qualquer faixa de terreno.

O 2º Réu, e para além de ter invocado a caducidade do direito à anulação do negócio de compra e venda que estabeleceu com os Autores, disse, em síntese, que:

- Os Autores visitaram diversas vezes o imóvel e nunca colocaram qualquer questão quanto à sua área;

- Nunca declarou que o imóvel tivesse a área de 884m2, embora fosse essa a área que constava da inscrição e descrição matricial e predial;

- Desconhecia a existência de qualquer divergência entre a área do imóvel e a área consignada no registo predial e na matriz;

- Os Autores nunca declararam que aquela área era um elemento essencial do negócio.

Seguindo o processo seus termos, veio, a final, a ser proferida sentença onde se decidiu, em procedência parcial da ação, condenar os 1ºs Réus a restituírem ao lote dos Autores a faixa de terreno com a área de 72,44 m2 e a largura de 1,77 metros ocupada pelo lote desses Réus na estrema Nascente do Lote n.º ...0, providenciando os Réus, para o efeito, pela realização de todas as obras e diligências necessárias à restituição.

Mais se decidiu não conhecer dos pedidos subsidiários formulados contra o 2º Réu.

Inconformados com o assim decidido, apelaram os 1ºs Réus.

Fizeram-no sem êxito, pois que a Relação de Coimbra confirmou a sentença.

Mantendo-se inconformados, pedem os 1ºs Réus Revista.

Introduziram o recurso como revista excecional.

A competente Formação admitiu a revista assim interposta.

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São as seguintes as

conclusões

que os Recorrentes extraem da sua alegação:

1) Vem o presente recurso de revista do douto acórdão recorrido, ora em crise, que confirmou a sentença do tribunal judicial de 1ª instância nos seus exatos termos que constam do mesmo e cujo conteúdo aqui, com a devida vénia, e economia processual, se reproduz para os devidos e legais efeitos.

2) A questão jurídica que trazemos a este mais alto tribunal é de relevo jurídico complexo e com várias conexões de interseção com leis administrativas de planeamento e ordenamento do território contendendo com os efeitos típicos da ação de revindicação em matéria de loteamentos urbanos (conflitos de áreas de lotes);

3) Relevo jurídico em que urge dilucidar se restituição de área para o lote do reivindicante, não edificado, pode ser feita à custa da demolição de partes significativas da habitação do lote vizinho (lote dos recorrentes), dotado de licença de utilização, em violação grave do direito constitucional fundamental à habitação (cfr. artigo 65º do CRP);

4) Relevo jurídico em dilucidar se restituição ordenada pelo douto acórdão recorrido pode “ablar” e “expropriar” a própria área do lote dos recorrentes, sem justa compensação, ficando com uma área inferior àquela que o loteamento, enquanto plano urbanístico, conforma e dispõe.

5) Relevo jurídico em dilucidar se os efeitos típicos da ação de reivindicação podem ser tão excessivos e desproporcionados determinando a demolição de partes da casa de família quando existe total ausência de culpa na conduta dos recorrentes, terceiros de boa-fé, na situação ocorrida prescindindo a ação de reivindicação da prova de subjetividade de quem praticou a ilicitude da apropriação, e, in casu, foi a má-fé do promotor/construtor imobiliário que vendeu o lote edificado e não os recorrentes.

6) Relevo jurídico em avaliar a ausência de culpa dos recorrentes (terceiros de boa-fé) na situação ocorrida que impõe um afastar dos efeitos da ação de reivindicação pelo recurso ao instituto jurídico do abuso de direito que corrija o desequilíbrio notório entre a demolição de partes de uma casa de família em benefício de metros quadrados reclamados pelo reivindicante para o seu lote não edificado.

7) Relevo jurídico quando a própria lei substantiva, em sede de execução específica da prestação de coisa, impõe a cessação da obrigação de demolição caso o prejuízo da demolição para o devedor for consideravelmente superior ao prejuízo causado pelo credor (Cfr artigo 829º nº 2 do Código Civil) pelo que dificilmente se compreende que os efeitos típicos da ação de reivindicação possam ir tão longe como, in casu, foram.

8) Relevo social pela frequência de litígios em que famílias compram casas edificadas em lotes, com recurso a crédito à habitação, dotadas de licença de utilização, e anos mais tarde vem a ser surpreendidas por conflitos reivindicativos de proprietários de lotes contíguos, ainda não edificados, sem que tenham praticado qualquer conduta ilícita apropriativa (má-fé) ficando numa posição de fragilidade absoluta em face de decisões que ordenam demolição de partes da casa de habitação.

9) Relevo social resultante da emissão, pelo poder público autárquico, da validade de licença de utilização de lote edificados e da sua inconsideração pelo efeito típico da ação de reivindicação (restituir e demolir).

10) O Supremo Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu, por recurso à aplicabilidade do instituto jurídico do abuso de direito, “a questão do desequilíbrio e desproporção intolerável entre o exercício do direito e os efeitos práticos dele derivados, como é o caso de exigir a um proprietário uma demolição custosa para propiciar a outro uma pequena vantagem” no acórdão do STJ de 29-1-12, proferido no processo 926/07.0TbPRG. P1. S1 e, também, “a contrario”, o STJ tem decidido que “só a má-fé do ocupante legitima a demolição”, em acórdão de 11-04-2019, proferido no processo nº 138/14.7T8ABF.E1.S1.

11) O douto acórdão recorrido violou a lei processual pois o processo evidencia, a todas as luzes, a falta de pressuposto processual insuprível por ausência na demanda, em preterição de litisconsórcio necessário e até natural, do credor hipotecário do lote edificado dos recorrentes o que determina a absolvição da instância – o que se requer. Ex. vi. artigos 33º, 577º e 578º do CPC.

12) O tribunal recorrido consagrou um desequilíbrio ou desproporção intolerável entre o exercício do direito de reivindicar e os efeitos práticos dele derivados, sufragando uma demolição gravosa, intolerável, de partes da casa de morada de família, dos recorrentes, terceiros de boa-fé em face da situação ocorrida, com prejuízos consideráveis, para propiciar a outro, recorridos, uma pequena vantagem de umas dezenas de metro quadrados do seu lote que tem uma área real de 773,60 m2 e portanto bem superior ao lote dos recorrentes 600,70m2 onde está edificada a sua casa de morada de família.

13) O douto acórdão recorrido, sempre com o devido respeito, não ponderou os efeitos típicos da ação de revindicação no caso concreto aferido pelos institutos jurídicos do abuso de direito e colisão de direitos que permitem obstar a situações concretas que chocam a consciência ético-social e juridicamente dominante e que são passíveis de causar alarme social como é a situação de demolição de partes da casa de habitação que constitui a casa de morada de família dos recorrentes.

14) O tribunal recorrido, sempre com o devido respeito, sufragou um entendimento de paridade absoluta de pessoas no âmbito do direito civil chegando a um resultado jurídico de aproveitamento perverso dos efeitos da ação de reivindicação concedendo um regime de proteção injustificada a quem reivindica.

15) O tribunal recorrido, sempre com o devido respeito, não tirou os efeitos jurídicos da inequívoca conduta de boa-fé dos recorrentes, enquanto terceiros, na situação ocorrida o que determinaria a improcedência do pedido principal reivindicativo e, isso sim, a procedência do pedido subsidiário que compatibilizaria a solução justa para o caso.

16) O loteamento urbano após a sua receção definitiva pelo poder público é uma obra pública de transformação fundiária e portanto sujeita ao princípio da intangibilidade da obra pública que impede os efeitos típicos da ação de reivindicação e que, in casu, obstaria à demolição de partes do lote edificado.

17) Em síntese os efeitos típicos da ação de reivindicação no caso concreto não podem operar por respeito: ao facto de os recorrentes serem terceiros de boa-fé; não terem nenhuma conduta censurável na situação ocorrida; ao direito constitucional fundamental à habitação da casa de família dos recorrentes; por o exercício do direito de reivindicar levar a um resultado oneroso, gravoso, injustificado, desproporcionado, intolerável, gravemente atentatório da consciência ético social e clamorosamente ofensivo do sentido de justiça dominante na comunidade; ao princípio da intangibilidade do loteamento urbano que é uma obra pública – tudo a impor a correção do decidido por recurso ao instituto jurídico do abuso de direito.

18) O douto acórdão recorrido incorreu em erro na aplicação da lei e do direito aplicável ao caso concreto, consubstanciando, consequentemente, uma inconstitucionalidade, tendo violado, por deficiente interpretação os artigos 33º, 577º e 578º do CPC, artigos 59º e 62 da CRP o artigo 1311º do Código Civil, o artigo 342 do CPC, os artigos 334º, 335º e 829 nº 2 do Código Civil e, ainda, os artigos 48º-A e ss do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação.

Terminam dizendo que “Nestes termos e no mais de direito deve este recurso de revista ser julgado procedente revogando-se, em consequência, o douto acórdão recorrido devendo ser substituído por outro que julgue de acordo com a Constituição da República Portuguesa, Lei e Direito.”

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Os Autores contra-alegaram, concluindo pelo improcedência do recurso.

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Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.

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II -

ÂMBITO DO RECURSO

Importa ter presentes as seguintes coordenadas:

- O teor das conclusões define o âmbito do conhecimento do tribunal ad quem, sem prejuízo para as questões de oficioso conhecimento, posto que ainda não decididas;

- Há que conhecer de questões, e não das razões ou argumentos que às questões subjazam;

- Os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do ato recorrido.

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São questões nucleares a conhecer:

- Preterição do litisconsórcio necessário passivo;

- Improcedência da ação, essencialmente por exercício abusivo do direito.

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III -

FUNDAMENTAÇÃO

De facto

Estão

provados

os factos seguintes (com a modificação feita operar pelo tribunal recorrido):

1. Mediante escrito datado de 22 de Novembro de 2016, intitulado Compra e Venda, os procuradores do Réu Novo Banco, SA, na qualidade de primeiros outorgantes, e o Autor AA, na qualidade de segundo outorgante, declararam, perante Notário, o seguinte:

“Declararam os primeiros outorgantes, na sua invocada qualidade, que pelo preço de sessenta e cinco mil euros, que do segundo, para o Banco seu representado já receberam, àquele vendem, o seguinte prédio:

Lote de terreno para construção urbana, designado por lote número ...0, situado na Quinta ... ou do ... ou das ..., inscrito na respectiva matriz da união das freguesias ... e ... sob o artigo ...30, anterior artigo ...73 da extinta freguesia ..., com o valor patrimonial de € 133.139,73, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número mil quatrocentos e cinquenta e cinco, da freguesia ..., inscrito a favor do Banco representado dos primeiros, pelas apresentações cinco mil quatrocentos e dezanove de vinte e oito de Dezembro de dois mil e doze e mil e noventa e seis de três de Fevereiro de dois mil e quinze, encontrando-se o loteamento registado pela apresentação catorze de nove de Julho de dois mil e um, com base no alvará oito de dois mil e um, duas alterações ao mesmo pelas apresentações vinte de seis de Agosto de dois mil e sete e seis de catorze de Julho de dois mil e oito.

Declarou o segundo outorgante que aceita o contrato nos termos exarados, tendo declarado juntamente com os primeiros, que o negócio de compra e venda aqui titulado não teve intervenção de mediador imobiliário. (…).

Declarou ainda o segundo outorgante que, previamente à outorga do presente contrato, visitou o lote de terreno objecto do mesmo e que este está conforme a descrição que dele lhe foi feita pelo Banco vendedor.”

2. Desde então os Autores pagaram as contribuições fiscais referentes ao lote de terreno identificado em 1. e procederam à limpeza do mesmo, com a convicção de que tal lhes era permitido, sem ofender interesses ou direitos de terceiros.

3. A venda do lote de terreno identificado em 1. foi promovida pelo Réu Novo Banco, SA através de um anúncio divulgado na internet.

4. O Autor AA teve conhecimento da proposta de venda do lote de terreno identificado em 1. por intermédio do gerente do balcão da ... do Réu Novo Banco, SA, Dr. EE, o qual, depois de conversar com o Autor, lhe remeteu por email, no dia 26 de Outubro de 2016, o anúncio a que se alude em 3..

5. Do referido anúncio consta a descrição de um lote de terreno urbano situado na Urbanização ..., da união das freguesias ... e ..., com a área de 884m2, acompanhada de diversas fotografias do local e da indicação do preço de €79.500,00.

6. Na data em que foi outorgada a escritura pública de compra e venda a que se alude em 1. constavam da caderneta predial relativa ao lote de terreno aí identificado, e continuam a constar, as seguintes indicações: “Localização do prédio – Urbanização ..., ...; Confrontações – Norte: domínio público, Sul: Lotes ..., ... e ...., Nascente: lote ...1, Poente: FF; Descrição do prédio – terreno para construção; Áreas – área total do terreno: 884m2, área de implantação do edifício: 290m2, área bruta de construção: 668m2, área bruta dependente: 0m2”.

7. Na data em que foi outorgada a escritura pública de compra e venda a que se alude em 1. constavam da certidão de registo predial relativa ao lote de terreno aí identificado, e continuam a constar, as seguintes indicações: “Urbano; Denominação: lote n.º ...0; Situado em: Quinta ... ou do ... ou das ...; Área total: 884m2; Área descoberta: 884m2; Matriz n.º ...73; Composição e confrontações: lote para construção urbana – Norte, domínio público; Sul, Lotes ..., ... e ....; Nascente, lote ...1; Poente, FF”.

8. O lote de terreno identificado em 1. está inserido num loteamento urbano aprovado pela Câmara Municipal ... através do Alvará n.º ...01.

9. Na sequência da alteração do Alvará de Loteamento aprovada por despacho datado de 23 de Outubro de 2007, o lote de terreno identificado em 1. (lote n.º ...0) passou a ter a área de 884m2, em vez dos anteriores 1014m2, o Lote n.º ...1 passou a ter a área de 587m2, em vez dos anteriores 616m2, e o Lote n.º ...2 passou a ter a área de 766m2, em vez dos anteriores 607m2, “face à anexação de duas parcelas, uma de 130m2, desanexada do lote ...0 e outra de 29m2, desanexada do Lote n.º ...1”.

10. Os Autores compraram o lote de terreno identificado em 1. para aí construírem a sua habitação familiar.

11. Logo que reuniram condições pessoais e financeiras, em Abril de 2018, os Autores decidiram avançar com a construção da moradia, começando por contratar os serviços de um gabinete de arquitetura, a fim de tratar do processo do projeto de construção.

12. Nessa sequência, o Autor AA deslocou-se ao local com um profissional daquele gabinete, a fim de explanar onde e como pretendia que a construção fosse implantada e de definir o que pretendia fazer na parte do logradouro, nomeadamente um jardim, um pomar, um barbecue e um parque infantil.

13. O arquiteto que se deslocou ao local disse ao Autor que era preciso proceder à realização de um levantamento topográfico para instruir o processo camarário de construção, tendo então o Autor contactado o topógrafo GG para esse fim.

14. No final do mês de Abril de 2018 aquele to