Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Proc.599/11.6TVPRT.P2.S1

R-454

[1]

Revista

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

Banco AA, S.A.

, propôs, em 16.8.2011, nas Varas Cíveis da Comarca do Porto, com distribuição à 3ª Vara, acção declarativa de condenação na forma ordinária, contra:

BB

CC

, e;

DD, Lda.

Pedindo, que a final, que sejam os RR. condenados a reconhecer o seu direito de preferência na aquisição do prédio urbano sito no …, n.º …, e Rua …, nºs …, …, …, … e …, da freguesia de ... – Porto, ordenando-se a substituição da 3.ª Ré na titularidade e posse do aludido prédio (com o consequente cancelamento do registo a favor da mesma Ré).

Para tal invocou o Banco Autor, no essencial, ser inquilino, mediante contrato de arrendamento celebrado a 2.05.1967 entre os então proprietários EE e BB e o então “Banco FF, SARL” – doc. 1 – sendo certo que aos aludidos proprietários vieram a suceder as ora 1.ª e 2.ª RR. e, mediante várias operações de fusão, enquanto inquilino, veio a suceder o Banco aqui Autor.

Acresce que, por carta datada de 3.03.2010, as ditas RR. informaram o Autor da existência de uma proposta de compra, pelo valor de € 4. 000.000, 00, para um conjunto de prédios, onde se incluía o já referido locado, na sequência do que o aqui Autor solicitou às mesmas RR. um conjunto de informações relevantes para a sua decisão de preferir ou não, informações essas que, não obstante a existência de várias missivas, vieram apenas a ser prestadas por carta datada de 8.04.2010, sendo certo, no entanto, que, mesmo nesta última missiva, as RR. se escusaram a informar do valor do imóvel arrendado pelo ora Autor, vindo, após, a informar que “nunca venderiam os prédios senão em conjunto” – doc. 8.

Nesta sequência, e porque o prédio de que é arrendatário é autónomo em relação aos demais, o aqui Autor, por carta datada de 3.05.2010, informou/comunicou às aludidas RR. a sua intenção de não exercer a preferência para a aquisição da totalidade dos prédios, mas apenas quanto ao prédio de que é arrendatário e logo que tivesse conhecimento do valor pelo qual o mesmo iria ser vendido – doc. 9.

Nesta sequência, vieram então as mesmas RR. insistir pelo exercício da preferência pela totalidade dos prédios (não obstante saberem que o Autor nela não estava interessado), ao mesmo tempo que invocavam um suposto prejuízo apreciável na venda em separado do imóvel de que o Autor é arrendatário – doc. 10 – o que o aqui Autor recusou mediante carta de 15.07.2010 – doc. 11.

Posteriormente, vieram já as aludidas RR., por carta datada de 21.02.2011, recebida a 22.02.2011, notificar o Autor de terem elas consumado a venda projectada e de o prédio de que o mesmo é arrendatário foi transmitido à aqui 3.ª Ré, juntando, ainda, cópia da aludida escritura de compra e venda – docs. 12 e 13 – vindo então ao seu conhecimento de que o imóvel de que é arrendatário foi alienado pelo preço de € 1. 000, 000, 00.

A Ré “DD, Lda.” veio contestar, salientando, no essencial, e no que aqui importa, que a compra por si efectuada foi relativa ao conjunto dos prédios e por um preço global, sendo certo que em fase alguma da celebração do negócio foi proposto ou sequer discutido um qualquer valor específico e individual para o imóvel de que o Banco é arrendatário.

Desta forma, em seu entender, a comunicação das 1.ª e 2.ª RR. não tinha que discriminar os preços de cada um dos prédios porque tais valores discriminados nunca foram discutidos e não foram objecto do negócio em apreço.

Assim, em seu entender, tendo sido dados a conhecer todos os elementos relevantes para a sua decisão de preferir (ou não) e não tendo este efectuado essa opção no prazo de 8 dias (art.º 416.º, n.º 2 do Código Civil), nem se tendo socorrido da acção “de suprimento” prevista no art. 1429º do Código de Processo Civil, “ex vi” do art.º 1459.º do Código de Processo Civil, o direito de preferência invocado pelo Autor mostra-se extinto por caducidade.

Por outro lado, ainda, salientou a dita Ré que, conforme expressamente resulta da escritura de compra e venda dos imóveis em apreço, os montantes parcelares ali atribuídos aos vários prédios apenas o foram “para efeito de pagamento de impostos inerentes à transacção (IMT e selo), e para preenchimento de dados estatísticos a fornecer pela notária à Estatística Nacional”.

As RR. BB e CC contestaram, invocando, no essencial, os mesmos argumentos invocados pela 3.ª Ré (antes referidos), sustentando a alegada caducidade do direito de preferência invocado pelo Autor, por lhe terem dado a conhecer todos os elementos necessários e essenciais para que este tomasse a sua decisão e este não só não ter exercido o direito de opção, no prazo de oito dias previsto no art.º 416.º, n.º 2, do Código Civil, como, ainda, não ter feito instaurar a presente acção no prazo previsto no art.º 1410.º, n.º1, do Código de Processo Civil.

O Banco Autor veio responder às aludidas contestações e, respondendo à matéria de excepção, pugnou pela sua improcedência, refutando a argumentação exposta pelos ditos RR.

A fls. 269, veio o Banco Autor informar/esclarecer que não fez ele instaurar o procedimento judicial previsto no art.º 1459.º do Código de Processo Civil, por entender que o mesmo apenas seria obrigatório se a notificação para preferência tivesse assumido a forma prevista no art.º 1458.º do Código de Processo Civil, e, ademais, porque as 1.ª e 2.ª RR. nunca o informaram do valor individual do imóvel de que é arrendatário.

***

Foi proferido despacho saneador-sentença

(fls. 429 a 446)

que decidiu

:

“ (…)

E assim sendo, à luz de todo o antes exposto,

julga-se procedente e provada a excepção (peremptória) de caducidade invocada pelos RR. – art.º 416.º, n.º 2 do Código Civil –, absolvendo estes últimos dos pedidos contra os mesmos formulados

.

(…)”.

***

O Autor apelou para o Tribunal da Relação do Porto

, que, por Acórdão de 25.11.2013 – fls. 679 a 690 –,

negou provimento ao recurso, confirmando a decisão recorrida.

***

Irresignado, mais uma vez, o Autor recorreu para este Supremo Tribunal de Justiça

– revista excepcional –

que foi admitida por Acórdão de 31.3.2014

– fls. 916 a 923 – tirado pela Formação de Julgadores a que alude o art. 672º, nº3 do vigente Código de Processo Civil.

***

Nas alegações o

Autor formulou as seguintes conclusões

:

A) Existem grandes divergências, na doutrina e na jurisprudência, sobre a validade da notificação para exercer o direito de preferência na venda de bem objecto da preferência em conjunto com outros bens sem indicar o valor proporcional daquele bem objecto da preferência.

B) Também sobre a questão de saber se, na notificação extrajudicial para exercer a preferência, é aplicável o disposto no artigo 1459º do Código de Processo Civil, sendo o preferente obrigado a utilizar o procedimento previsto neste preceito legal, existem divergências na doutrina e na jurisprudência.

C) Estas questões são essenciais para o exercício do direito de preferência na venda conjunta de vários bens abrangendo bens que não são objecto da preferência e a segurança jurídica impõe que se estabeleça uma interpretação unânime sobre estas matérias.

D) Só, desta forma, se pode evitar que os vários tribunais, eventualmente chamados a decidir sobre estas questões o venham a fazer de forma diversa com os consequentes prejuízos para a segurança da vida jurídica;

E) Por estas razões, deve ser aceite este recurso de revista excepcional nos termos do disposto na alínea a) do nº1 do artigo 672º do Código de Processo Civil.

F) Aliás, este recurso deve também ser aceite nos termos do disposto na alínea c) daquele preceito porque existem acórdãos contraditórios (o de 2.2.1988 e o de 16.3.2011, ambos do Supremo Tribunal de Justiça) sobre a questão de saber se é necessário indicar o preço proporcional do bem objecto da preferência.

G) O Autor, ora recorrente, exerceu claramente o seu direito de preferência sobre o prédio de que é arrendatário, expressando bem a sua vontade de que não pretendia preferir na venda conjunta mas queria exercer o seu direito sobre aquele e prédio.

H) As 1ª e 2ªs Rés, ao notificar o Autor, ora recorrente, por via extrajudicial sem indicar o preço proporcional do prédio objecto do direito de preferência do Autor, omitiram um elemento essencial da notificação pelo que esta não pode ser como validamente efectuada.

I) O Autor, ora recorrente, propôs a acção de preferência antes de decorridos seis meses sobre a data em que teve conhecimento do valor atribuído ao prédio de que é arrendatário, o qual só podem ser considerado fixado no dia em que recebeu a cópia da escritura de compra e venda.

J) O artigo 1459º do Código de Processo Civil não se pode aplicar, por analogia, aos casos em que a notificação é feita extrajudicialmente porque são manifestamente diferentes os regimes da venda de bens em conjunto por preço global conforme a notificação é judicial ou extrajudicial.

K) A falta de discriminação do preço proporcional do prédio de que o Autor, ora recorrente é arrendatário, não só torna a notificação inválida por falta de indicação deste elemento essencial como inviabiliza qualquer negociação sobre o referido preço.

L) A aplicação do princípio da escolha da solução adequada afasta que se imponha ao preferente o recurso a uma acção de preferência sem saber o preço do bem sobre que vai preferir e, consequentemente, a propor uma acção de arbitramento para fixação desse valor.

M) A decisão em recurso violou os arts. 416º e 417º do Código Civil, bem como os arts. 496º e 1459º do Código de Processo Civil.

Termos em que, deve o presente recurso de revista excepcional ser aceite e a decisão sob recurso ser revogada considerando-se como não provada e improcedente a excepção peremptória de caducidade e ordenando-se o prosseguimento dos autos.

As recorridas contra-alegaram, pugnando pela inadmissibilidade da revista excepcional, e se admitida, pela confirmação do Acórdão.

***

Colhidos os vistos legais cumpre decidir, tendo em conta que

a Relação considerou provados os seguintes factos

:

I) - O Autor é inquilino do prédio urbano sito no … na …, nº… e Rua …, n.º…, …, …, … e …, freguesia de ..., concelho do Porto, inscrito na matriz sob o art.º ... e descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º ….

II) – Qualidade de inquilino que lhe advém do contrato de arrendamento celebrado em 02/05/1967, entre os então proprietários, EE e BB, e o “Banco FF, S.A.R.L.”, conforme cópia do contrato arrendamento junto a fls. 14-22 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.

III) – Aos proprietários antes referidos vieram a suceder as Rés, BB e CC, tendo ao então inquilino e após várias operações de fusão vindo a suceder o aqui Autor.

IV) – Por carta datada de 03.03.2010, e recebida pelo Autor a 5.3.2010, as 1.ª e 2.ªs RR. informaram o Banco Autor que tinham uma proposta de compra, pelo valor de € 4.000.000,00, para um conjunto de prédios onde se incluía o prédio acima identificado, em que se identificavam os arrendatários dos ditos prédios e se fazia referência ao seu direito de preferência – cfr. cópia de carta a fls. 23 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido.

V) - A esta carta, com vista à avaliação do seu interesse no eventual exercício do direito de preferência, veio o Autor a responder por carta datada de 05.03.2010 solicitando os seguintes esclarecimentos:

1. Informação sobre o projecto de venda com indicação da entidade compradora e quais as condições que tenham sido acordadas, no âmbito do referido projecto de venda proposto;

2. Indicação das condições de pagamento para o negócio;

3. Disponibilização dos contratos de arrendamento em vigor com as entidades enunciadas na carta anterior;

4. Indicação do valor actual das rendas para os contratos de arrendamento em vigor;

5. Comprovativo que o bem será vendido livre de ónus ou encargos com excepção dos supra referidos arrendamentos, conforme cópia de carta a fls. 24 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.

VI) – A esta carta do Autor, as 1.ª e 2.ªs Rés responderam por carta datada de 22.03.2010, recebida pelo Autor a 25.03.2010, onde constava a identificação dos arrendatários dos prédios em causa e respectivas rendas mensais pagas por tais arrendatários, nada respondendo em relação aos restantes pedidos, conforme cópia de carta a fls. 25-26 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.

XV) – Esta última carta do Autor não mereceu resposta por parte das 1.ª e 2.ªs Rés, tendo estas, por carta datada de 21.02.2011, recebida em 22.02.2011, notificado aquele de que o imóvel de que é arrendatário havia sido alienado à sociedade “DD, Lda.”, tendo junto cópia da respectiva escritura de compra e venda – cfr. cópia de carta e de escritura a fls. 34 e 36-42, respectivamente.

XVI) – O Banco Autor não fez instaurar o procedimento judicial previsto no art. 1459.º do Código de Processo Civil.

XVII) – A presente acção foi proposta a 16.08.2011 – cfr. fls. 49 dos autos.

Fundamentação

:

Sendo pelo teor das conclusões do recorrente que, em regra, se delimita o objecto do recurso – afora as questões de conhecimento oficioso – importa saber:

- Se o recorrente foi validamente notificado para exercer o direito de preferência, tendo em conta que o senhorio proprietário apenas aceitava vender a fracção a si arrendada conjuntamente com outros prédios e por um preço global;

- Se o senhorio estava obrigado a indicar o preço discriminado/proporcional pelo qual o Autor poderia exercer o direito de preferência na condição e arrendatário comercial;

- Se o direito de preferir na acção por si instaurada, caducou.

Vejamos.

É inquestionável, que entre o Autor, como arrendatário e a 1ª e 2ª Rés, como senhorio, vigora, desde 2.5.1967, um contrato de arrendamento comercial. Por força do art. 1091º, n.º1, al. a), do Código Civil, na redacção introduzida pela Lei nº6/2006 de 27.02 (NRAU), o Autor por ser arrendatário tem direito de preferência na venda do prédio, devendo o senhorio, obrigado à preferência, notificá-lo como titular preferente do projecto de venda e das cláusulas do respectivo contrato – art. 416º, nº1, do Código Civil – por a venda do local arrendado originar o nascimento desse direito na sua esfera jurídica.

“O direito de preferência do locatário nasce no património deste quando e sempre que se verifique o pressuposto que o condiciona: venda do local arrendado” – Acórdão deste Supremo Tribunal de Justiça, de 7.07.1994, CJ/STJ, Tomo III, pág. 49.

Tem sido muito discutida, sobretudo na doutrina, a natureza desse direito de preferência

[2]

– cfr. “A Natureza Jurídica do Direito de Preferência”, do Professor Agostinho Cardoso Guedes, que aborda tal direito como direito de crédito ou como direito potestativo – as duas perspectivas mais comuns – acabando por rejeitar as duas teses, sufragando o entendimento que o direito de preferir é um direito potestativo constitutivo da obrigação de celebrar um contrato futuro – págs., 136 e segs, escrevendo na pág. 168:

“ […] Ora, na nossa perspectiva, e de acordo com o que acima defendemos, a faculdade de o preferente adquirir o bem alienado a um terceiro em violação da preferência não é nem um direito potestativo nem um direito real de aquisição, mas sim uma mera faculdade processual de exigir a execução específica de um dever a cargo do sujeito passivo da preferência.

Na verdade, o direito de preferir traduz-se num direito a operar uma modificação jurídica na esfera do sujeito passivo, que é a constituição de um dever de contratar com o preferente, em detrimento de certo terceiro; quando a doutrina se refere, a este propósito, a direitos com eficácia real, designando o pacto de preferência com eficácia real e o direito legal de preferência, está apenas a referir-se a uma característica do direito do preferente – a de que o seu efeito útil não é afectado por um acto de alienação a um terceiro.

Esta eficácia real significa que o dever de alienar constituído pelo preferente mediante o exercício do seu direito não é afectado por qualquer acto de alienação a favor de um terceiro. Para além de se constituir sempre o dever do sujeito passivo de alienar ao preferente, este dever é sempre susceptível de execução específica, nos termos acima referidos, ainda que o sujeito passivo (agora devedor) já tenha alienado a terceiro. […].”

Na perspectiva em causa, qual seja a do preferente declarar, depois de adrede notificação pelo obrigado à preferência, que pretende exercer o seu direito, o Professor Henrique Mesquita, in “Obrigações Reais e Ónus Reais”, págs. 210 a 212, considera:

“…Em vez, porém, de emitir uma declaração renunciativa ou de adoptar uma atitude de silêncio geradora da caducidade do seu direito, B pode declarar, dentro do prazo referido no nº2 do artigo 416º que pretende exercer a preferência. Esta declaração é quanto basta para que A fique obrigado a vender-lhe o prédio.

O que existia, portanto, até este momento, como efeito da notificação, era um direito de natureza potestativa, de cujo exercício, traduzido numa declaração de vontade do respectivo titular, dirigida ao sujeito vinculado à preferência, nasce uma nova obrigação a cargo deste — a obrigação de realizar o contrato de alienação com o preferente.

Não há aqui, portanto, a menor manifestação de soberania.

Não pode falar-se, designadamente, num direito real de aquisição, pois o preferente, através da declaração negocial dirigida ao exercício da prelação, não faz nascer um ius in re, mas antes uma relação creditória, equiparável, pelo seu conteúdo e fins, à que decorre de um contrato-promessa bilateral.

Se A cumprir a obrigação a que ficou adstrito, outorgando na escritura de compra e venda, o direito de preferência extingue-se, agora em consequência do seu exercício, sem que deparemos, também aqui, com qualquer fenómeno de natureza real.

A efectivação do direito de preferência resulta da cooperação de A, que cumpriu a obrigação de notificar o projecto de venda e cumpriu outrossim, na sequência da declaração emitida pelo preferente, a obrigação de celebrar com ele o negócio projectado. O que nesta fase e neste momento nos surge, portanto, são comportamentos e relações de natureza obrigacional, e não qualquer relação de domínio ou soberania, por virtude da qual uma pessoa exerça, directa e autonomamente, poderes sobre uma coisa.”

O Ilustre civilista, depois de abordar a problemática decorrente do deficiente ou inexistente dever de comunicar ao preferente a intenção de vender a coisa arrendada – pág. 215 – na epígrafe “Efeitos da alienação da coisa, pelo obrigado à preferência, sem que o preferente tenha podido exercer a Prelação; qualificação do direito que assiste ao preferente, de haver para si a coisa alienada (art. 1410º, nº1)”, escreve:

“A relação de preferência comporta ainda, porém, uma outra fase ou momento, da maior importância para o enquadramento conceitual do direito do preferente.

Suponhamos que ocorre uma das hipóteses que seguidamente se descrevem:

I) —A cumpre defeituosamente a obrigação de notificar, em termos que tornam mais oneroso o exercício da preferência ou que não propiciam a B uma decisão esclarecida. O preferente não exerce, neste circunstancialismo, o seu direito, e A vende o imóvel a C.

II) — A cumpre nos devidos termos a obrigação notificar, mas não aguarda que B se pronuncie (dentro do prazo em que lhe é permitido fazê-lo) e vende o imóvel a C.

III — B comunica tempestivamente a A, após ter recebido a notificação, a sua vontade de preferir, mas, não obstante isso, o notificante realiza com C o contrato de compra e venda.

IV — Face à notificação do projecto de venda, feita nos termos que a lei exige, B responde que não pretende preferir ou nada diz dentro do prazo em que pode exercer o seu direito;

V – A, depois disso, vende o imóvel a C, mas em condições mais favoráveis do que aquelas que com ele inicialmente ajustara e comunicara a B (v. g., por um preço inferior, ou pelo mesmo preço, mas a pagar em prestações escalonadas no tempo, enquanto no projecto comunicado ao preferente se previa o pagamento integral na data da celebração do contrato). VI – A omite pura e simplesmente, como amiúde sucede, o cumprimento da obrigação de notificar e vende o prédio a C […]”.

Depois de referir que o preferente nestes casos, além do direito a ser indemnizado pelos danos emergentes do incumprimento, lato sensu, tem o direito de judicialmente haver para si a coisa alienada nos termos do nº1 do art. 1410º do Código Civil, na pág. 225, em conclusão, afirma:

“Resumindo as considerações antecedentes, diremos que o direito de preferência dotado de eficácia erga omnes não pode qualificar-se como um puro e simples direito potestativo. Trata-se, antes, de uma relação jurídica complexa, integrada por direitos de crédito e direitos potestativos, que visam proporcionar e assegurar ao preferente uma posição de prioridade na aquisição, por via negocial de certo direito, logo que se verifiquem os pressupostos que condicionam o exercício da prelação […]”.

O recorrente considera que não foi validamente notificado para exercer o direito de preferência do ponto que, querendo exercer tal direito apenas em relação ao imóvel de que era locatário e pretendendo os obrigados à preferência vender três prédios em conjunto por um valor global, tinha jus a que lhe fosse indicado o valor proporcional devido, o que os vendedores recusaram, alegando que apenas vendiam em conjunto os três prédios por um preço global.

O arrendatário, seja habitacional seja comercial, tem um direito legal de preferência – que muitos consideram um direito real de aquisição – querendo o dono e senhorio alienar o imóvel arrendado. Nestes casos impende sobre o obrigado à preferência o dever de dar conhecimento ao preferente para, querendo, optar pela compra, oferecendo “tanto por tanto”.

O art. 416º do Código Civil estatui. – “1. Querendo vender a coisa que é objecto do pacto, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato. 2. Recebida a comunicação, deve o titular exercer o seu direito dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinar prazo mais longo.”

No caso em apreço está em causa o regime do art. 417º do citado Código, uma vez que os obrigados à preferência pretendiam vender vários prédios em conjunto e por um preço global.

O normativo encerra – “1. Se o obrigado quiser vender a coisa juntamente com outra ou outras, por um preço global, pode o direito ser exercido em relação àquela pelo preço que proporcionalmente lhe for atribuído, sendo lícito, porém, ao obrigado exigir que a preferência abranja todas as restantes, se estas não forem separáveis sem prejuízo apreciável. 2. O disposto no número anterior é aplicável ao caso de o direito de preferência ter eficácia real e a coisa ter sido vendida a terceiro juntamente com outra ou outras”.

Pela carta de fls. 23, de 3.4.2010, recebida apelo Autor, aludida em IV dos factos provados, foi ele informado que as 1ª e 2ª Rés tinham uma proposta de compra para os seus prédios “no … da …, … e Rua … nº… a …”. Aí se diz que “o valor da transacção é de quatro milhões de euros. Os prédios estão alugados aos seguintes inquilinos: Banco AA, SA; DD, Lda; GG, Lda; HH, Lda; II, Lda; JJ e KK. Caso pretendam exercer a preferência na compra, agradecemos o favor de nos informarem, lembramos que os inquilinos mencionados têm também o direito de preferência”.

Resultou ainda provado:

VII) – Em face desta anterior carta da 1.ª e 2.ªs Rés, veio o Autor, por carta datada de 26.03.2010, reiterar os pedidos formulados na carta de 5.03.2010 (carta a fls. 24 dos autos), conforme cópia de carta a fls. 27 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.

VIII) – Na sequência do que as 1.ª e 2.ª Rés, por carta datada de 08.04.2010, recebida pelo Autor a 12.04.2010, vieram prestar os seguintes esclarecimentos:

- a identidade do comprador “DD, Lda.”;

- a inexistência de condições específicas acordadas;

- o pagamento seria efectuado no acto da escritura com cheque visado;

- a informação sobre os contratos de arrendamento em vigor, suas datas e alguns dos cartórios onde poderiam ser obtidas as respectivas escrituras;

- a venda seria efectuada livre de ónus e encargos, excepção feita aos antes referidos contratos de arrendamento, tudo conforme cópia de carta a fls. 28 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido.

IX) – Na sequência desta última carta da 1.ª e 2.ªs RR., por carta datada de 14.04.2010, o Autor solicitou às 1.ª e 2.ª Rés informação sobre o valor atribuído ao prédio de que é arrendatário, para “uma avaliação concreta do seu interesse no eventual exercício do Direito de Preferência”, conforme cópia de carta a fls. 29 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.

X) - Posteriormente, por carta datada de 27.04.2010, recebida pelo Autor a 28/04/2010, as 1.ª e 2.ª RR. comunicaram, além do mais, que “nunca venderemos os prédios senão em conjunto”, conforme cópia de carta a fls