Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

ACORDAM, NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

I J e F instauraram acção declarativa com processo ordinário contra, X IMOBILIÁRIO, SA, pedindo que seja declarada lícita a resolução do contrato promessa de compra efectuado pelos Autores e que a Ré seja condenada a pagar-lhes a quantia de €65.000,00, correspondente ao dobro do sinal entregue à Ré, com juros de mora vencidos e vincendos.

Alegaram para o efeito e em síntese que por contrato promessa de compra e venda e de locação para exploração turística celebrado em 15 de Novembro de 2007, a Ré prometeu vender aos Autores, que o prometeram comprar, um imóvel pelo preço de €162.500,00, livre de quaisquer ónus ou encargos, tendo os Autores feito a entrega à Ré a quantia de €32.500,00 a título de sinal, devendo o remanescente ser pago na data da escritura;

Nos termos do n.º 1 da cláusula 4ª do contrato promessa acordaram as pares que “depois de a unidade de alojamento estar concluída, em estado de ser entregue ao segundo outorgante, e estar devidamente licenciada a sua utilização, a escritura pública será outorgada em dia, hora e local a designar pela primeira outorgante, o que se prevê suceda até trinta meses contados da assinatura deste contrato”;

Por carta de 4 de Novembro de 2010, a Ré informou o Autor de que havia marcado a escritura para o dia 14 de Março de 2011;

Porém, tendo o Autor visitado o imóvel em finais de Janeiro de 2001, verificou que o mesmo se encontrava inacabado e inabitável, pelo que, face a tais circunstâncias, o Autor não entregou à Ré os documentos necessários à outorga da escritura, e, por carta de 19 de Abril de 2011, informou a Ré de que o “prazo de 40 meses [para construção da habitação] findou no passado dia 15 de Março de 2011, sem que a unidade de alojamento se encontre concluída”, e, não estando o imóvel concluído nessa data, decorrido o prazo fixado na escritura considerava o contrato definitivamente incumprimento, resolvendo o contrato e invocando igualmente a perda de interesse no negócio;

A Ré marcou dolosamente a escritura para data em que as obras não estavam concluídas;

Em 10 de Janeiro de 2011, a Câmara Municipal de … emitiu o alvará de utilização nº…/2011, para um conjunto de fracções do Aldeamento Turístico “P V” nas quais se inclui a prometida vender ao Autor;

Fê-lo sob termo de responsabilidade assinado pelo Director Técnico da Obra, Engenheiro R e sob termo de responsabilidade assinado pelo Director de Fiscalização da Obra, Engenheiro J;

Em ambos os termos de responsabilidade, os respectivos signatários declararam que a obra se encontrava concluída em 13 de Dezembro de 2010, mas tais declarações são falsas, pois o imóvel estava inacabado;

Na sequência de exposição apresentada na CM… sobre o assunto, fez esta deslocar ao local da obra o seu técnico J M, o qual, depois de visitar a obra, em 24 de Maio de 2011 lavra exposição em que atesta que a obra não se encontra concluída na sua totalidade;

Assim, em 26 de Maio de 2011, o senhor Vereador da CM… revogou o despacho que concedeu o alvará de utilização nº…/2011;

A Ré não tinha o imóvel concluído em 15 de Março de 2011, conforme se obrigou no contrato promessa, razão pela qual nunca esteve em condições de marcar a escritura.

A Ré contestou por via de excepção e de impugnação, tendo em sede de defesa indirecta arguido a ilegitimidade do Autor por estar desacompanhado da outra interveniente no contrato na qualidade de promitente vendedora, agora Autora, a qual requereu a intervenção principal enquanto tal, a qual veio a ser admitida.

Foi proferida sentença, tendo a acção sido julgada improcedente, por não provada, com absolvição da ré do pedido.

Inconformados recorreram os Autores, tendo a Apelação sido julgada procedente e em consequência veio a ser revogada a a sentença recorrida tendo sido declarada lícita a resolução do contrato promessa de compra e venda celebrado por Autores e Ré em 15 de Novembro de 2007 e a Ré condenada a pagar aos Autores a quantia de €65.000,00, correspondente ao dobro do sinal recebido, com juros de mora à taxa legal desde 21 de Julho de 2011 e até integral pagamento.

Vem agora a Ré recorrer de Revista, apresentando as seguintes conclusões:

- O Acórdão recorrido dá por assente, referindo-o três vezes, um facto que não foi dado como provado: a saber, que os AA. não compareceram com o fundamento de que a fracção estava inacabada e sem condições de ser habitada.

- Com efeito, na base instrutória (art. 1º) perguntava-se se os Autores não tinham apresentado quaisquer documentos com vista à realização da escritura designada para 14 de Março de 2011 por se ter constatado que o imóvel se encontrava inacabado, tendo a resposta a tal quesito sido negativa.

- Pelo que não se pode concluir que os Autores não compareceram na escritura pública por o imóvel não estar acabado.

- O Tribunal de …, nos autos que, sob o n.º…, correram termos pelo 1º Juízo Criminal, deu como provado que as declarações prestadas pelos mesmos, no sentido de que a obra estava concluída a 13 de Dezembro de 2010, correspondiam à verdade.

- Na data da marcação da escritura pública de compra e venda, o alvará de utilização estava em vigor tendo sido apresentado ao Sr. Notário na data designada para a escritura.

- Nessa data, pelos Autores não foram apresentados quaisquer documentos com vista à realização da escritura.

- No dia agendado para a escritura os Autores não compareceram, não tendo logrado provar que não compareceram por terem constatado que o imóvel se encontrava inacabado.

- Nos termos do n.º1 do art. 145º do Código do Procedimento Administrativo, a revogação dos actos administrativos apenas produz efeitos para o futuro, salvo o disposto nos números seguintes.

- A revogação apenas tem efeito retroactivo, quando se fundamente na invalidade do acto revogado cfr art. 145º, n.º 2, do Código do Procedimento Administrativo.

- No acto de revogação da licença de utilização, remete-se para o art. 73º, n.º1, do Decreto-lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, na versão que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n.º 26/2010, de 30 de Março (por ser essa a vigente na data da revogação), a qual determinava que a licença, a admissão de comunicação prévia ou as autorizações de utilização só podem ser revogadas nos termos estabelecidos na lei para os actos constitutivos de direitos.

- Nesse acto de revogação não se diz qual o fundamento de tal decisão e o mesmo não se retira pela remissão legislativa que é feita.

- Ao decidir no sentido de considerar que em 14 de Março de 2011, a Ré não dispunha de licença de utilização, o Tribunal a quo violou o disposto no art. 145º do Código do Procedimento Administrativo.

- Nem se pode vir defender que o despacho foi revogado depois de se constatar que a obra não estava concluída, pois como o Tribunal de Setúbal deu como provado que a obra correspondente ao lote Z14 já estava terminada quando foram emitidos os termos de responsabilidade em causa nos presentes autos.

- Do mesmo modo, o Tribunal de lª instância apenas deu como provado que em 24 de Maio de 2011 o técnico da Câmara Municipal de Palmela atestou que faltavam pequenos acabamentos no imóvel, mas não, como concluiu o Tribunal recorrido, que, pelo menos até 24 de Maio de 2011, os trabalhos não foram concluídos.

- Pelo que forçoso é concluir que em 14 de Março de 2011, a Ré dispunha de licença de utilização validamente emitida pela Câmara Municipal de Palmela, contrariamente ao decidido pelo Tribunal a quo.

- Mas ainda que se considerasse que o imóvel prometido comprar e vender não estava concluído em 14 de Março de 2011, no que não se concede e apenas por dever de patrocínio se equaciona, no contrato-promessa a mora é insuficiente para o imediato accionamento do regime sancionatório do sinal, sendo necessário ocorrer a transformação da mora em incumprimento definitivo, nos termos do disposto no art. 808º do Código Civil, que a douta decisão recorrida violou.

- Determina o art. 808º do Código Civil que se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada, considera ser dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, para todos os efeitos não cumprida a obrigação.

- No caso dos autos verifica-se que a escritura foi marcada observando-se a data de 40 meses após a data da assinatura do contrato promessa.

- Para haver incumprimento definitivo que leve ao accionamento do regime da restituição do sinal, necessário se toma a perda do interesse objectivo na prestação da contraparte pois que essa determina a transformação da mora em incumprimento definitivo, o que não ocorreu.

- Independentemente da perda do interesse do credor, a lei permite que este, no caso de mora, fixe ao devedor um prazo razoável para cumprir, sob pena, igualmente, de se considerar impossível o cumprimento.

- No caso presente, não foi feita tal interpelação, razão pela qual, também por tal via, há-de a pretensão dos Autores de improceder, concluindo-se, assim, pela ausência de fundamento da resolução contratual que importaria a restituição do sinal em dobro.

Não houve contra alegações.

II A questão solvenda em sede de Revista é a de saber se se verificou algum fundamento de incumprimento definitivo do contrato promessa havido entre os Autores e a Ré.

As instâncias deram como assentes os seguintes factos:

- No dia 15 de Novembro de 2007, o Autor e a interveniente e a Ré subscreveram o Acordo que denominaram “Contrato Promessa de Compra e Venda” cujo objecto foi a fracção autónoma designada por unidade de alojamento M-159, correspondente ao primeiro piso do prédio urbano erigido no lote de terreno sito na “Quinta …”, freguesia da … ao qual foi atribuído o alvará de loteamento nº…, emitido pela Câmara Municipal de … e que corresponde ao alojamento designado “p V”; (A)

- Nos termos do referido acordo, a Ré prometeu vender o imóvel pelo preço de €162.500, livre de quaisquer ónus ou encargos, conforme documento junto a fls.16 e ss. e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido; (B)

- Nos termos do dito contrato, o A. e a interveniente entregaram à Ré a quantia de €32.500,00, ficando o remanescente do preço para pagar no acto de outorga da escritura pública de compra e venda; (C)

- Nos termos do disposto no nº1, da cláusula 4ª do acordo referido em A) acordaram as partes que “depois de a unidade de alojamento estar concluída, em estado de ser entregue ao segundo outorgante, e estar devidamente licenciada a sua utilização, a escritura pública será outorgada em dia, hora e local a designar pela primeira outorgante, o que se prevê suceda até trinta meses contados da assinatura deste contrato”. (D)

- Do nº4, da cláusula 6ª consta, que “o incumprimento definitivo do contrato pela primeira outorgante confere aos segundos outorgantes o direito de exigir da primeira outorgante, a restituição do sinal em dobro, o qual lhe deverá ser pago no prazo de 90 dias após a notificação para o efeito. Em alternativa, podem os segundos outorgantes recorrer à execução específica do contrato, nos termos do disposto no art. 830° do CPCivil.”. (E).

- No nº5, da mesma cláusula 6ª, consta “considera-se incumprimento definitivo para efeito do número antecedente, a não celebração da escritura pública de compra e venda ou a não construção da unidade de alojamento até 40 meses a contar da assinatura deste contrato (e não ao segundo outorgante ou a outra entidade).” (F).

- Por carta datada de 4 de Novembro de 2010, a Ré informou o A. e interveniente de que a “prometida escritura de compra e venda encontra-se marcada para o próximo dia 14 de Março de 2011, pelas 15h” conforme doc. junto a fls.39/40 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.(G)

- Com data de 19 de Abril de 2011, o A. enviou à Ré carta no qual informam de que “... 0 aludido prazo de 40 meses findou no passado dia 15 de Março de 2011 sem que a unidade de alojamento se encontrasse concluída ... Deste modo verificou-se o incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda por parte da promitente vendedora ...” pretendendo receber “o sinal em dobro, o qual lhe deverá ser pago no prazo de 90 dias, após notificação para o efeito” tudo conforme documento junto a fls.43 e 44 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido. (H)

- Em 10 de Janeiro de 2011, a Câmara Municipal de … emitiu o alvará de utilização nº…/2011, para um conjunto de fracções do Aldeamento Turístico “P V” nas quais se inclui a prometida vender, conforme doc junto a fls.46. (I)

- Fê-lo sob termo de responsabilidade assinado pelo Director Técnico da Obra, Engenheiro R e sob termo de responsabilidade assinado pelo Director de Fiscalização da Obra, Engenheiro J, conforme docs juntos a fls.47 e 48. (J)

- Nos termos de responsabilidade referidos, os signatários declaram que a obra se encontra concluída desde 13 de Dezembro de 2010. (L)

- Em 14 de Abril de 2011, a Sra. Notária, deslocou-se à unidade habitacional prometida comprar e atestou que: “... Só foi possível visualizar o exterior do imóvel, que se encontra na sua maioria já pintado embora sem identificação do lote, ao contrário do imóvel contínuo, encontrando-se totalmente obstruído o único acesso à entrada do primeiro piso, bem como à partes comuns. Atendendo a tal impossibilidade na parte frontal do imóvel, desloquei-me as traseiras, num arruamento contíguo, encontrando-se o acesso ao próprio arruamento completamente vedado a pessoas e viaturas. Através do gradeamento que impedia o acesso à entrada do imóvel, foi possível visualizar nas partes comuns de acesso, materiais de construção ali depositados.”, tudo conforme documento junto a fls.56 e ss. e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido. (M)

- Em 24 de Maio de 2011 o técnico municipal lavra exposição em que atesta que após ida ao local se verifica que a obra não se encontra concluída na sua totalidade, faltando ligeiros acabamentos tanto a nível exterior como interior, tais como:

-a pintura das vigas que compõem a pérgola;

-limpezas a nível exterior;

-colocar algum pavimento;

-executar os arranjos exteriores;

-acabamentos na piscina, conforme documento junto a fls.65 e cujo teor aqui

se dá por integralmente reproduzido. (N)

- A ré e os Srs. Engenheiros subscritores dos termos de responsabilidade antes de assinarem os termos verificaram que havia materiais disponíveis em estaleiro e pessoal afecto à obra que permitiriam a conclusão do que faltava, até Novembro de 2010, pelo que outorgaram os termos. (art. 6° da BI)

- Em 26 de Maio de 2011, foi revogado o despacho que concedeu o alvará de utilização nº…/2011. (O)

- A Ré é uma sociedade comercial que se dedica à promoção imobiliária não procedendo à construção dos empreendimentos que comercializa, adjudicando a construção a terceiros. (P)

- No caso do empreendimento referido em A) a sua construção foi adjudicada a Sociedade Construções, S.A., com prazo até Novembro de 2010 para concluir o lote em que se inclui a unidade de alojamento referida. (Q)

- Em 14 de Março de 2011 encontrando-se designada a escritura publica de compra e venda, foi certificada pelo notário a não comparência do A. e interveniente conforme documento junto a fls.88/89, e cujo teor aqui se dá por reproduzido. (R)

- No acto referido em R) foi atestado ter sido apresentado o alvará de licença de utilização nº…/2011, emitido em 10 de Janeiro de 2011 para o prédio, pela Câmara Municipal de … (S)

- O A. não apresentou quaisquer documentos com vista à realização da escritura designada para 14 de Março de 2011. (T)

Mas não foram dados como provados o seguintes factos:

- O referido em T) ficou a dever-se ao facto de ter constatado que o imóvel se encontrava inacabado;

- Em Abril de 2011 o recorte das janelas estava executado mas sem estrutura de alumínio ou vidro colocado;

- Inexistia porta de acesso ao imóvel e escadas laterais de acesso ao primeiro piso;

- Andaimes bloqueavam a entrada do imóvel e áreas circundantes;

- A Ré e os Srs. Engenheiros subscritores dos termos referidos em J), sabiam do referido de 1 a 4 da base instrutória e M) da matéria assente;

1. Do contrato havido entre os Autores e a Ré.

Entre os Autores e a Ré, foi celebrado um contrato promessa de compra e venda cujo objecto foi a fracção autónoma designada por unidade de alojamento M-159, correspondente ao primeiro piso do prédio urbano erigido no lote de terreno sito na “Quinta S”, freguesia da … ao qual foi atribuído o alvará de loteamento nº2…, emitido pela Câmara Municipal de … e que corresponde ao alojamento designado “P V”, tal como o mesmo nos vem definido pelo artigo 410º do CCivil, tendo-se a obrigado a transmitir aos Autores a aludida fracção, pelo preço de €162.500, livre de quaisquer ónus ou encargos, tendo naquela data sido entregue pelos Autores à Ré a quantia de €32.500,00, ficando o remanescente do preço para pagar no acto de outorga da escritura pública de compra e venda.

Nos termos do disposto no nº1, da cláusula 4ª do acordo referido acordaram as partes que “depois de a unidade de alojamento estar concluída, em estado de ser entregue ao segundo outorgante, e estar devidamente licenciada a sua utilização, a escritura pública será outorgada em dia, hora e local a designar pela primeira outorgante, o que se prevê suceda até trinta meses contados da assinatura deste contrato”.

Do nº4, da cláusula 6ª consta, que “o incumprimento definitivo do contrato pela primeira outorgante confere aos segundos outorgantes o direito de exigir da primeira outorgante, a restituição do sinal em dobro, o qual lhe deverá ser pago no prazo de 90 dias após a notificação para o efeito. Em alternativa, podem os segundos outorgantes recorrer à execução específica do contrato, nos termos do disposto no art. 830° do CPCivil.”.

No nº5, da mesma cláusula 6ª, estipularam as partes que consideram “incumprimento definitivo para efeito do número antecedente, a não celebração da escritura pública de compra e venda ou a não construção da unidade de alojamento até 40 meses a contar da assinatura deste contrato (e não ao segundo outorgante ou a outra entidade).”

2. Da resolução.

O normativo inserto no artigo 432º do CCivil, admite a resolução do contrato fundada na Lei ou no contrato.

Mas, a resolução legal do contrato, não opera automaticamente.

Se não.

Dispõe o normativo inserto no artigo 808º, nº1 do CCivil que «Se o credor em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.».

Quer dizer, este normativo pressupõe, em primeira linha, a existência de mora, de onde o credor poder vir a obter a resolução do contrato, caso em consequência daquela perca o seu interesse na prestação, acrescentando o seu nº2 que tal perda de interesse é apreciada objectivamente.

No caso sub juditio, aventa a Ré em abono da sua tese que ainda que se considerasse que o imóvel prometido comprar e vender não estava concluído em 14 de Março de 2011, data esta por si marcada para a efectivação da escritura de compra e venda, a mora da Ré, daí adveniente, seria insuficiente para o imediato accionamento do regime sancionatório do sinal, sendo necessário ocorrer a transformação da mora em incumprimento definitivo, nos termos do disposto naquele supra mencionado normativo.

Ora, não resultam quaisquer factos que nos permitam aferir da falta de interesse na efectivação do contrato definitivo, sendo que a Lei impõe, para a verificação deste desinteresse uma objectividade e esta, tem de estar plasmada em factos concretos, que in casu não se verificam, nem tão pouco foi fixado à Ré/Recorrente um prazo razoável para o cumprimento (interpelação admonitória).

Contudo, o Acórdão recorrido concluiu não estarmos aqui perante uma situação de resolução legal, uma vez que as partes preveniram contratualmente a sobredita destruição dos efeitos convencionados, se e quando, ocorressem determinadas situações que os Autores e a Ré identificaram especificamente, cfr cláusula 6ª, nºs 4 e 5, maxime, que as obras não estivessem concluídas.

Lê-se a este propósito naquele Aresto:

«(…) Consta, designadamente, do n.º1 da cláusula 6ª do contrato promessa:

1. Importarão incumprimento definitivo deste contrato, pelos segundos outorgantes, as situações abaixo indicadas:

a) Os segundos outorgantes, por facto que lhes seja imputável, não fornecerem documentos necessários à manutenção da escritura pública de compra e venda;

b) Os segundos outorgantes não comparecerem no dia, hora e local designados pela primeira outorgante, nos termos do número um da cláusula quarta....

E, como se disse, os AA não compareceram nem forneceram os documentos necessários para a realização da escritura. Mas, como se viu, alegam que não o fizeram porque o imóvel estava inacabado e sem condições de ser habitado.

Temos, assim, por um lado, que os AA imputam à ré o incumprimento do contrato, por não estar em condições de celebrar a escritura no prazo acordado (40 meses) e, por outro, a ré imputa o incumprimento aos AA, por não terem comparecido no dia designado para a escritura nem terem apresentado qualquer documento.

Ora, os factos constantes da BI, tendentes a provar que a obra não estava completa, não foram dados como provados em audiência de julgamento, pelo que poderia concluir-se que os AA se tinham constituído em mora, e mesmo em incumprimento definitivo, verificando-se as das situações referidas. Mas, por um lado, também não ficou provado que a obra estava completa e, por outro, como é sabido, a resposta de “não provado” a um quesito não significa que se tenha provado o contrário.

3. Parece-nos que a questão que deve colocar é a de saber se, face ao que ficou provado, nomeadamente quanto ao alvará, se pode concluir que a obra não estava completa na data designada para celebração da escritura e, na afirmativa, se os AA resolveram validamente o contrato, com as legais consequências.

Consta do nº4, da cláusula 6ª: “o incumprimento definitivo do contrato pela primeira outorgante confere aos segundos outorgantes o direito de exigir da primeira outorgante, a restituição do sinal em dobro, o qual lhe deverá ser pago no prazo de 90 dias após a notificação para o efeito...”

E consta do n.º5 da mesma cláusula 6ª: “considera-se incumprimento definitivo para efeito do número antecedente, a não celebração da escritura pública de compra e venda ou a não construção da unidade de alojamento até 40 meses a contar da assinatura deste contrato, por causa imputável exclusivamente à primeira outorgante (e não aos segundos outorgantes ou a outra entidade).”

Portanto, prevê-se aqui que a promitente vendedora, ora ré, se poderia constituir em incumprimento definitivo (não sendo, por isso, necessária interpelação admonitória) se se verificasse uma de duas condições (ou, obviamente as duas simultaneamente): que a escritura pública de compra e venda não fosse celebrada no prazo de 40 dias após a assinatura do contrato promessa, isto é, até ao dia 15.03.2011; se a unidade de alojamento não estivesse pronta no mesmo prazo (até 40 meses a contar da assinatura do contrato promessa).

Nos termos do n.º1 do artigo 805.° do CC, o devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir. Mas, constitui-se em mora, independentemente de interpelação se a obrigação tiver prazo certo.

Para o que agora importa considerar, não bastaria a simples constituição em mora, pois, para resolução do contrato, seria necessário que se verificasse o incumprimento definitivo por parte da ré (promitente vendedora).

Mas nada impede que as partes, em obediência ao princípio da liberdade contratual (art.º 405.° do CC), fixem um prazo certo para cumprir, findo o qual o faltoso fique desde logo em incumprimento definitivo. Poderia ser o caso.

Assim, a questão está em saber se se verifica alguma daquelas condições (ou ambas).

Como se disse, por carta datada de 4 de Novembro de 2010, a Ré informou o A. e a interveniente de que a escritura de compra e venda estava marcada para o dia 14 de Março de 2011, ou seja, dentro do prazo acordado. Mas os AA não compareceram nem apresentaram quaisquer documentos com vista à realização da escritura designada para essa data. E só por carta datada de 19 de Abril de 2011, dirigida à Ré, informavam «...o aludido prazo de 40 meses findou no passado dia 15 de Março de 2011 sem que a unidade de alojamento se encontrasse concluída...Deste modo verificou-se o incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda por parte da promitente vendedora... pretendendo receber o sinal em dobro ....»

Portanto, os AA não compareceram para a celebração da escritura por entenderem que a obra não estava concluída e que, por isso, a ré se tinha constituído em incumprimento definitivo.

A verdade é que, em 10 de Janeiro de 2011, a Câmara Municipal de … (CM…) emitiu o alvará de utilização nº…/2011, para um conjunto de fracções do Aldeamento Turístico “P V” nas quais se incluía a prometida vender. E, segundo os engenheiros da CM…, a obra encontrava-se concluída desde 13 de Dezembro de 2010. A ré e os engenheiros subscritores dos termos de responsabilidade, antes de os assinarem, verificaram que havia materiais disponíveis em estaleiro e pessoal afecto à obra que permitiriam a conclusão do que faltava, até Novembro de 2010, pelo que outorgaram os termos. E no cartório notarial “foi atestado ter sido apresentado o alvará de licença de utilização nº…/2011, emitido em 10 de Janeiro de 2011 para o prédio, pela Câmara Municipal de …”

A ser assim estaria a ré em condições de celebrar a escritura no prazo acordado. Mas, em 24 de Maio de 2011, depois de os AA terem diligenciado junto da CM…, um técnico municipal lavrou uma exposição em que atestava que após a ida ao local se verificou que a obra não se encontrava concluída na sua totalidade, “faltando ligeiros acabamentos tanto a nível exterior como interior, tais como:

-a pintura das vigas que compõem a pérgola;

-limpezas a nível exterior;

-colocar algum pavimento;

-executar os arranjos exteriores;

-acabamentos na piscina, conforme documento junto a fls.65 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido”.

E em 26 de Maio do mesmo ano foi revogado o despacho de 2011/01/07 que concedeu o alvará de utilização nº…/2011, ao abrigo do disposto no artigo 73.º, n.º1, do Decreto-Lei n.º 559/99 de 16.12. Nos termos desta disposição legal, “sem prejuízo do que se dispõe no número seguinte, a licença, a admissão da comunicação prévia ou as autorizações de utilização só podem ser revogadas nos termos estabelecidos na lei para os actos constitutivos de direito (o n.º2 não releva para o efeito).

E, conforme preceituado no artigo 74.º do mesmo diploma legal, na redacção dada pela Lei n.º 60/2007, de 4 de Setembro, as operações urbanísticas objecto de licenciamento são tituladas por alvará, cuja emissão é condição de eficácia da licença.

Não vem posta em causa a validade da revogação, mas apenas a sua eficácia (por parte da ré). E a revogação é o acto administrativo que se destina a fazer extinguir os efeitos de outro acto anteriormente praticado. Sendo certo que «os actos administrativos podem ser revogados por iniciativa dos órgãos competentes, ou a pedido dos interessados, mediante reclamação ou recurso administrativos (artigo 138.º do CPA.

Os actos administrativos são, geralmente revogáveis. Não podem ser revogados, por exemplo, os actos administrativos constitutivos de direitos ou de interesses legalmente protegidos que tenham sido legalmente praticados, o que bem se compreende, pois, caso contrário, seria violado o princípio do respeito pelos direitos adquiridos. Mas, há excepções como resulta do n.º 2 artigo 140.º do CPA, que não são aplicáveis ao caso.

Conforme preceituado no n.º 1 do artigo 145.º do CPA, “a revogação de um acto administrativo apenas produz efeitos para o futuro, salvo o disposto nos números seguintes”. Para o caso apenas importa considerar o n.º2: “a revogação tem efeito retroactivo, quando se fundamente na invalidade do acto revogado”.

O n.º1 deste preceito define a regra da eficácia, para futuro, da revogação dos actos administrativos, revogados com fundamento na sua inconveniência. E o n.º2 determina a eficácia retroactiva da revogação dos actos ilegais, o que bem se compreende, pois um acto inválido não deve produzir efeitos.

Em relação ao alvará não se diz expressamente qual o fundamento da revogação. Mas, tendo em consideração a remissão para o artigo 73 º, e, face às circunstâncias do caso, não pode haver qualquer dúvida de que o despacho foi revogado com fundamento em ilegalidade e não por razões de mera conveniência.

Nos termos do artigo 62.º da Lei n.º60/2007, de 4 de Setembro, então em vigor, "a autorização de utilização de edifícios ou suas fracções autónomas destina-se a verificar a conformidade da obra concluída com o projecto aprovado e com as condições do licenciamento ou da comunicação prévia".

E estabelece o artigo 67.º do mesmo diploma legal: “a validade das licenças, admissão, das comunicações prévias ou autorizações de utilização das operações urbanísticas depende da sua conformidade com as normas legais e regulamentares aplicáveis em vigor à data da sua prática,