Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no S.T.J.:

A e mulher B e C e mulher D propuseram esta acção contra:

E e mulher F.

Pedem que se ordene a rectificação do título constitutivo da propriedade horizontal do edifício sito ....., devendo as fracções "P" e "Q" ser destinadas igualmente a habitação.

Alegam, em resumo:

Os primeiros AA são donos da fracção "Q", os segundos da fracção "P".

Compraram-na a G e mulher.

Os RR são donos da fracção "C".

As fracções "Q" e "P" foram construídas de raiz tal como se encontram, e antes do título de constituição de propriedade horizontal.

Tais fracções teriam que ser utilizadas, como são, como habitações.

O título destinou-as a garagem e arrumos.

Há uma discrepância entre o titulo e a realidade.

Realizou-se uma reunião de condóminos para alterar o título.

Faltaram três condóminos.

Dos presentes só os RR se opuseram.

Os AA foram condenados a não usar as fracções como habitação, em acção proposta pelos aqui RR.

Os RR contestaram, dizendo em resumo:

O construtor do edifício não conseguiu licença da câmara para transformar os espaços das garagens em espaços habitacionais.

Clandestinamente construiu lá as habitações.

De acordo com o projecto aprovado, o construtor instituiu a propriedade horizontal, fazendo constar da escritura que as ditas fracções se destinavam a garagem e arrumos.

Isso consta do registo e das escrituras de venda das mesmas.

Apesar da oposição dos RR à alteração do titulo, a Câmara veio a licenciar as duas habitações.

Posteriormente vieram a ser chamados ao processo os restantes condóminos.

Procedeu-se a julgamento com gravação da prova.

A acção foi julgada procedente.

A Relação julgou-a improcedente.

Em recurso foram apresentadas as seguintes conclusões:

1-AA e RR coabitaram por vários anos em paz e harmonia no mesmo edifício.

2-As obras na fracção habitada pelos AA foram efectuadas antes da existência de condomínio.

3- O que os RR verificaram em 1991, quando compraram o seu r/c, sempre existiu desde a construção.

4-Quando os AA compraram as suas fracções já as compraram no estado em que se encontram.

5-Os RR não sofrem qualquer prejuízo ou dano pelo facto de os AA habitarem as fracções.

6- Desde a construção, as fracções tinham todas as condições de habitabilidade, ainda antes da constituição da P.H..

7-As fracções em causa formalmente foram consideradas como arrumos, devido a deficiência do projecto inicial.

8-E particularmente para que de imediato pudesse ser efectuada a venda das demais fracções e libertados os ónus financeiros que impendiam sobre o prédio. (sic)

9- A própria Câmara, aquando da vistoria ao prédio, oficiou ao respectivo administrador para que se promovesse a legalização da fracção,devendo alterar-se o respectivo título e registo.

10-Vindo a C.M.C. a conceder a licença de habitabilidade.

11- A boa convivência foi quebrada em consequência de um conflito entre uma filha dos AA e a mulher do R. E.

12- Os RR iniciaram uma guerra de retaliação contra os AA.

13- O acórdão fez uma incorrecta apreciação da prova ao alterar as respostas aos quesitos 3,9 e 10.

14- Violou as disposições dos artºs 653º, nº2, última parte ; 659º, nº 3 e 668º, nº1, al. c), todos do CPC.

15- Fez uma incorrecta aplicação do artº 1419, nº1 do CC, cuja exigência de unanimidade tem por fim um certo interesse público e os adequados interesses da comunidade que habita o prédio.

16- O artº334º do CC, opõe-se a que seja usado como arma de arremesso e vingança contra os AA.

Em contra-alegações defende-se o julgado.

Após vistos cumpre decidir.

A matéria de facto considerada pela 1ª instância foi a seguinte:

FACTOS ASSENTES:

Os AA A... adquiriram por compra, a......., a fracção "Q"........ .

Tal aquisição encontra-se registada...... .

Os AA C.....adquiriram por compra, a......, a fracção "P"...... .

Tal aquisição encontra-se registada.

Os RR são donos da fracção C .... .

De acordo com o título constitutivo da PH, as fracções "P" e "Q" destinam-se a garagens e arrumos.

A 9/10/93 realizou-se uma reunião de condóminos na qual o administrador informou terem sido os proprietários das caves notificados por ofício da CMC que deveriam requerer o licenciamento das obras a efectuarem nas caves que habitam.

Obras que vieram a ser totalmente licenciadas e legalizadas pela CM.

Permitindo a utilização das fracções P e Q como habitações.

Por decisão judicial transitada em julgado (de 27/3/95)foram os AA condenados a cessar a utilização que vinham a fazer como habitação, das ditas fracções.

A escritura de constituição da PH realizou-se em 18/12/83 encontrando-se registada com data de apresentação de 6/1/84.

Por oficio de 12/7/95, a CMC notificou o Administrador que "deverá proceder-se á alteração do título constitutivo da PH" pois está em vias de ser legalizada a habitação do A. A.

As obras efectuadas nas caves foram sem que tivessem sido sujeitas a apreciação de qualquer entidade.

DA BASE INSTRUTÓRIA:

1- As fracções P e Q estão equipadas com uma cozinha, uma casa de banho e duas outras divisões.

2- Foram construídas de raiz com a disposição actual.

3- Antes de 18/12/83.

4- Desde a sua construção, as fracções tinham todas as condições de habitabilidade.

5- Os utentes da cave direita, algumas vezes, quando os RR tinham roupa a estender no estendal de trás, fizeram brasas com um fogareiro para assar alimentos, que colocavam na parte do portão de trás.

6-Os RR, nas alturas em que os utentes fizeram brasas recolhiam a roupa já a cheirar aos alimentos, pelo que a lavavam novamente.

7- As fracções em causa formalmente foram tidas como garagem e arrumos devido a deficiência do projecto inicial.

8- E particularmente para que de imediato e enquanto o projecto fosse corrigido pudesse ser efectuada a venda das demais fracções e libertados os ónus financeiros que impendiam sobre o prédio.

A Relação alterou a decisão da 1ª instância sobre matéria de facto, considerando não provada a matéria atrás transcrita sob os nºs 3,7 e 8, correspondentes aos quesitos 3, 9 e 10.

1ª Questão - Alteração das respostas pela Relação.

A fixação da matéria de facto compete, em principio, ás instâncias.

O S.T.J., só nos limitados termos do artº 722º do CPC pode conhecer da matéria de facto.

Não lhe compete sindicar a apreciação das provas feitas pelas instâncias, a não ser que se violem regras legais de prova.

Não conhecemos da questão.

2ª Questão - Violação do art. 1419º nº1 do CC.

Diz o artº 1419º nº1, que o título constitutivo da PH pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos.

No caso presente há condóminos que não concordam.

Nas alegações, o recorrente cita passos de uma sentença proferida em acção proposta pelos aqui RR contra os aqui AA, em que se pedia a condenação dos aqui AA a deixarem de usar as fracções "P" e "Q" como habitação. Ora, nessa sentença, a seguir às passagens transcritas conclui-se da forma seguinte : "não deixa de ser exacto que os réus fazem uma utilização das fracções de que são proprietários que entra em conflito com o titulo constitutivo o que não é permitido nos termos do art. 1422º do CC."

A sentença acaba por condenar os aqui AA a deixar de usar as fracções como habitação.

Nesta acção pretende-se que o tribunal supra a falta de acordo de todos os condóminos em alterar o título, no que toca ao uso das duas fracções.

Não encontramos norma legal que permita impor a vontade de alguns condóminos á de outros no que respeita ao uso.

A única excepção aberta quanto á regra da unanimidade nesta matéria é a que consta do artº 1422º A.

Nem a divisão de fracções em novas fracções autónomas é permitida, sem o acordo de todos. (1422º-A nº3)

Dizem os recorrentes que a não adesão dos RR á alteração do título, é abusiva.

Significa isto, segundo o mais usual entendimento do que significa o abuso de direito, que os recorrentes têm o direito de dar ou não dar o seu acordo, só que nas circunstâncias presentes é abusivo o uso desse direito.

A exigência de unanimidade para alteração do título é ditada para salvaguarda dos interesses dos condóminos.

A propriedade horizontal é uma forma especial de propriedade que pode ser criada por vontade do dono do prédio.

O objecto dessa propriedade é moldado pela vontade do instituidor, dentro dos limites impostos pelo artº 1415º.

Permite a lei que, ao moldar as fracções objecto da PH, que o instituidor fixe o fim a que se destinam. (1418º)

No caso de edifício novo ou modificado, conforme assento do STJ (O Direito 122º - 393), o fim deve ser o do projecto.

O fim fixado no título faz parte do estatuto real da PH.

Constando do título é levado ao registo e tem eficácia "erga omnes".

Quem adquire a qualidade de condómino adquire uma propriedade com os limites constantes do titulo. Propriedade sobre a fracção e sobre as partes comuns.

Quem compra uma garagem não adquire o direito de habitar o prédio.

Ao habitar está a alargar ou modificar os seus poderes em detrimento ou modificação dos poderes dos outros.

O facto de durante algum tempo os RR não terem reagido contra a situação, não significa que tenham perdido o direito de reagir mais tarde, pelas razões que entendam e que não têm que dar conta a ninguém.

Dizer que a conduta dos RR á abusiva, não tem qualquer razão de ser.

Sobretudo vindo dos AA que tripudiando o direito, declarando perante o notário que compravam uma garagem, sabendo que não era tal ou alterando posteriormente a mesma para habitação, publicitando que compravam para garagem é mais do que abusivo é um ataque frontal ao direito.

É quem procede assim que vem mais tarde acusar de abusar do direito, quem não faz mais do que defender os interesses que o direito tutelou.

Em face do exposto negamos a revista.

Custas pelos recorrentes.

Lisboa, 12 de Março de 2002

Armando Lourenço,

Alípio Calheiros,

Azevedo Ramos.