Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Processo n.9710/13.1TBVNG-G.P1.S1

Recorrente: AA

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I. RELATÓRIO

1. AA propôs a presente ação contra “IS.JP, Unipessoal, Ldª” (primeira ré), BB e CC (segundos réus), DD e EE (terceiros réus) e FF e GG (quartos Réus).

2. Requereu o seguinte:

- Que fosse declarada a nulidade, ou subsidiariamente a ineficácia, dos negócios jurídicos pelos quais os Réus declararam, sucessivamente, vender e comprar o direito de propriedade sobre a fração autónoma identificada pelas letras ... do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito na freguesia ..., concelho ..., inscrito na matriz sob o art....41 e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n. ...22;

- Que fosse ordenado o cancelamento dos correspondentes registos, feitos pelas apresentações ...02 (de 5 de agosto de 2014), 1748 (de 14 de outubro de 2014), 2570 (de 10 de novembro de 2016), 3295 e 3296 (de 22 de maio de 2017), e a repristinação do registo feito pela apresentação n. 2768, de 20 de janeiro de 2014;

- Que fosse ordenada a restituição da fração autónoma à massa insolvente de HH e à posse ou retenção da Autora.

3. Alegou, em síntese, o seguinte:

ser titular de um crédito de € 206.000,00 sobre HH, o qual foi reconhecido, em sede de reclamação de créditos, no processo em que foi declarada a insolvência do devedor, como beneficiando da garantia dada pelo direito de retenção sobre a identificada fração autónoma, apreendida para a massa insolvente, facto inscrito no registo predial no dia 20 de janeiro de 2014 (apresentação ...68).

Na fase de liquidação, o administrador da insolvência procedeu à venda da identificada fração à primeira Ré, pelo preço de € 20.000,00.

A primeira Ré, através de escritura pública de 14 de outubro de 2014, vendeu a fração aos segundos Réus.

Estes, por escritura de 9 de novembro de 2016, venderam essa fração aos terceiros réus, os quais venderam aos quartos réus, por escritura de 22 de maio de 2017.

Esses negócios foram inscritos no registo predial nos dias 5 de agosto de 2014 (apresentação ...02), 14 de outubro de 2014 (apresentação ...48), 10 de novembro de 2016 (apresentação ...70) e 22 de maio de 2017 (apresentação ...95), respetivamente.

A venda realizada no processo de insolvência foi anulada, por acórdão de 29 de setembro de 2016 do Tribunal da Relação do Porto, que determinou a restituição da fração à massa insolvente, o que importa a nulidade das transmissões ulteriores, nos termos do disposto no art.º 289 do Código Civil.

4. Os réus contestaram afirmando, em síntese, que desconheciam os vícios que levaram à anulação da venda da fração no âmbito do processo de insolvência, tendo agido de boa-fé. Referiram ainda que sendo o registo da ação de 6 de outubro de 2017, a anulação da primitiva venda é-lhes inoponível, nos termos do art.º 291 do Código Civil.

5. Os terceiros e quartos Réus arguiram ainda a exceção dilatória da ilegitimidade ativa, argumentando que a Autora não é titular do direito de propriedade sobre a fração autónoma, pelo que não tem legitimidade para a reivindicar.

6. Os terceiros réus arguiram também a exceção dilatória da respetiva ilegitimidade dizendo que, por não serem atuais proprietários da fração, careceriam de interesse em contestar a pretensão de reivindicação.

7. A autora pediu a intervenção, como assistente, da massa insolvente de HH e a intervenção, a título principal, como associada dos quartos réus, da Caixa de Crédito Agrícola Mútuo ..., CRL.

Alegou, em síntese, que a primeira tem interesse na procedência da ação, pois tal permitirá que a fração reingresse na massa insolvente, e que a segunda procedeu ao registo, através da apresentação 3296, de 22 de maio de 2017, de uma hipoteca sobre a fração para garantia do cumprimento de um crédito sobre os quartos Réus.

Por despacho de 17 de setembro de 2018, foi indeferido o pedido de intervenção, como assistente da autora, da massa insolvente de HH e deferido o pedido de intervenção, como associada dos Réus, da Caixa de Crédito Agrícola Mútuo ..., CRL.

8. Em audiência prévia, foi proferido despacho saneador, que julgou improcedentes as arguições das exceções dilatórias da ilegitimidade da Autora e da ilegitimidade dos terceiros Réus, seguido da delimitação dos termos do litígio e da enunciação dos temas da prova.

Realizou-se audiência de discussão e julgamento, e foi proferida sentença onde se decidiu do seguinte modo:

a). Julgou-se a ação improcedente no que tange aos Réus FF e GG e, bem assim, à chamada Caixa de Crédito Agrícola Mútuo ..., CRL, absolvendo estes dos pedidos formulados pela Autora, AA.

b). Julgou-se extinta, por inutilidade superveniente em função do decidido no ponto anterior, a instância no que tange aos Réus IS.JP, Unipessoal, Lda. BB, CC, DD e EE.

9. A Autora interpôs recurso de apelação, tendo o Tribunal da Relação do Porto proferido a seguinte decisão:

«julga-se improcedente o presente recurso de apelação e, em consequência confirma-se a decisão recorrida.»

10. Inconformada com essa decisão, a autora interpôs recurso de revista excecional. Nas suas alegações formulou as conclusões que se transcrevem:

«1. A presente revista tem por fundamento a violação de lei substantiva, concretamente o disposto no artigo 291º nº 2 do Código Civil, no que respeita à sua interpretação enquanto exceção à regra da retroatividade da nulidade ou da anulabilidade consagrado no artigo 289º do Código Civil, considerando a «ratio» do preceito e o circunstancialismo de estarmos já, e tão-só, a discutir as consequências de uma venda realizada pelo administrador da insolvência que foi anulada nos termos do disposto no artigo 195º do CPC em processo distinto e prévio.

2. As instâncias condenaram ao insucesso a pretensão da recorrente ao aproveitamento dos efeitos retroactivos da anulação de venda feita pelo AI, em que os seus elementares direitos de credora garantida pelo direito de retenção haviam sido violados, por entenderem verificados em relação aos 4ºs RR., adquirentes do último negócio da cadeia de transmissão inválida, todos os requisitos do art. 291º do CC.

3. A recorrente não se conforma com o decidido, por entender injusto, desproporcionado, desconforme com a «ratio» do preceito e denegatório de uma tutela jurisdicional efectiva consagrada no artigo 20º nº 5 da CRP, na medida em que permite que o direito que lhe foi reconhecido pelo acórdão da Relação de 29-09-2016 fique completamente esvaziado.

4. No que concerne à teleologia do artigo 291º do Código Civil, e seguindo o entendimento de douto acórdão desse superior tribunal acima citado, a intenção do legislador não foi a de levar a protecção de terceiros ao ponto de sacrificar gravemente os interessados na nulidade e anulabilidade; estamos num sistema de registo meramente declarativo, cujas garantias de exatidão são distintas de outros sistemas, como o alemão (tal como recorda a citação de Rui Alarcão); pelo que só se justificará o sacrifício do direito do titular verdadeiro, na medida da sua “própria negligência ou inércia em impugnar o negócio inválido, durante um período de três anos, após a sua conclusão”; mais não pretendendo a lei, com este prazo, dar ao verdadeiro proprietário uma oportunidade de repor a verdade jurídica material, considerando que decorrido o mesmo, o seu interesse deixa de ter protecção.

5. Sendo o centro do raciocínio do legislador o comportamento do verdadeiro titular, na ponderação dos interesses em conflito, o dos terceiros adquirentes e o da recorrente, deverá prevalecer o desta, já previamente tutelado e reconhecido judicialmente pelo douto ac. Relação do Porto de 29-09-2016, de forma a garantir a estabilidade da Ordem Jurídica, tanto mais quanto nenhuma inércia ou comportamento negligente lhe pode ser assacado no sentido da impugnação do negócio inválido praticado pelo AI na insolvência (bem pelo contrário, essa inércia existiu por parte do tribunal, que não registou o pedido de anulação, nem o decidiu contemporaneamente).

6. Pela manifesta similitude para com a situação tratada na presente acção, tem toda a pertinência defender a aplicação da boa jurisprudência do douto acórdão desse Supremo Tribunal de Justiça de 26/10/2004 (P. P. 04A1504):

«Foi no art. 291º que o legislador estabeleceu para a generalidade das nulidades (...) os limites que entendeu pertinentes à regra da retroactividade dos efeitos da declaração de nulidade ou de anulação, determinando que não ficariam prejudicados por tais declarações apenas os direitos adquiridos sobre bens imóveis ou móveis sujeitos a registo, a título oneroso, por terceiros de boa-fé, desde que o registo de aquisição seja anterior ao registo da acçãode nulidade ou anulação... Todavia, os referidos terceiros não beneficiarão já dessa protecção, se no prazo de 3 anos posteriores à conclusão do negócio (por via do qual adquiriram os direitos em questão) fôr proposta e registada a acção de nulidade ou de anulação. Por conseguinte, fora desta protecção ficam todos os demais direitos adquiridos por terceiro de boa fé, à sombra do negócio nulo ou anulado, aplicando-se em relação a eles o regime geral, isto é, os princípios gerais sobre a matéria.

Foi esta, ao que nos parece, a opção do legislador, que, podendo ser criticável em termos de direito a constituir, não pode ser ignorada em termos de direito constituído. É, de resto esta a orientação dominante na doutrina. (...) Estando em causa bens imóveis, adquiridos onerosamente, o Art. 291º protege dos efeitos da declaração de nulidade os direitos adquiridos sobre esses bens por terceiro de boa fé, se o registo da aquisição for anterior ao registo da acção de nulidade (nº 1). Porém o nº 2 do preceito nega essa protecção se a acção for proposta e registada dentro dos 3 anos posteriores à conclusão do negócio. Como é óbvio, a acção que deve ser proposta e registada dentro dos 3 anos posteriores à conclusão do negócio, é a acção de nulidade ou de anulação do negócio originário, no caso, do negócio simulado. Trata-se, pois, do 1º negócio, pois é a nulidade dela que vai afectar a validade do 2º negócio, por via do qual o terceiro subadquirente adquiriu os direitos que se pretende proteger. É o que resulta directamente do texto do nº 2 do preceito ao referir-se à acção, que não pode ser outra senão a acção de nulidade ou anulação referenciada no nº 1. Mas, por outro lado, os 3 anos referidos no nº 2 do preceito em análise, contam-se desde a conclusão do negócio, sendo que tal negócio há-de ser o que for celebrado entre o simulado adquirente e o terceiro subadquirente, não o negócio original gerador da nulidade sequencial. É que o terceiro que está em causa quando se trata de fazer valer a protecção do art.291º é o subadquirente depois da celebração do negócio inválido, daí que só o negócio em que este interveio pode interessar. É ele que se consolida. (conf. a este respeito o elucidativo parecer do Prof. Oliveira Ascensão junto aos autos. No mesmo sentido, embora sem fundamentação quanto a este ponto concreto, cof. o parecer do Prof. Menezes Cordeiro, igualmente junto aos autos.) (...) Ora, sabemos que a Ré G (simulada adquirente) vendeu à Ré H os prédios em questão em 6/5/88, que essa aquisição foi registada na mesma data e que a acção anterior em que foi declarada a nulidade por simulação das compras e vendas que tiveram por objecto os mesmos prédios ora em causa foi proposta em 22/1/88 e registada em 16/6/88. Por conseguinte, embora o registo da acção de nulidade tenha sido posterior ao registo da aquisição pela Ré H (subaquisição), o certo é que essa acção foi registada pelos AA. dentro dos 3 anos posteriores ao negócio da terceira subadquirente (e havia sido proposta antes da celebração do negócio). Como tal, os direitos da terceira subadquirente ora recorrente, não podem ser reconhecidos nos termos do nº 1 do art. 291º, por se verificarem os pressupostos previstos no nº 2, não interessando saber se a recorrente estava ou não de boa fé.»

7. Nos presentes autos, tal como naquele caso, a anulação do primeiro negócio inválido da cadeia de negócios deu-se em processo distinto e em data anterior, quer à propositura da acção em dissídio, quer em data anterior à própria celebração do negócio pelos 4ºs RR. que pretendem usufruir do benefício do 291º, tendo, de igual forma, a acção sido registada nos três anos posteriores à celebração do negócio em que intervieram os terceiros adquirentes, e que eles pretendem consolidar.

8. Na verdade, a presente acção foi proposta escassos meses após a escritura de 22-05-2017 celebrada entre 3ºs e 4ºs RR [a acção foi intentada em 06-10-2017, registada em 09-10-2017, menos de cinco meses após o dia 22-05-2017], pelo que, no caso concreto, não faz qualquer sentido apelar ao interesse na estabilidade do negócio no âmbito do tráfico jurídico – fundamento da protecção do terceiro para efeitos do art. 291º – uma vez que, mal adquiriram, os 4ºs RR. foram confrontados com a presente acção.

9. Se alguma estabilidade há a preservar, insistimos, deve ser a decorrente da decisão proferida pelo Tribunal da Relação em 29-09-2016 que, pondo cobro a uma gravosa e intolerável situação de violação dos direitos da autora/recorrente enquanto credora reclamante em insolvência titular de crédito de natureza garantida, anulou todo o inquinado procedimento de venda e adjudicação da fracção autónoma à 1ª Ré pelo AI., decisão jurisdicional cuja força de caso julgado externo é incontestável, vinculando erga omnes e que, por isso, deverá prevalecer e, dessa sim, ser garantida a estabilidade na Ordem Jurídica, sob pena do total esvaziamento da mesma, para além de se promover uma solução em que o Direito e a Justiça não se realizam.

10. Cremos forçoso, na especificidade do caso, concluir-se que os 4ºs RR. e recorridos não merecem a protecção que as instâncias lhes reconheceram, visto que a presente acção foi proposta e registada dentro do prazo de 3 anos posteriores à conclusão do negócio por via do qual adquiriram o direito em questão e, bem assim, a recorrente peticionou a anulação da venda (por força do 195º CPC) dentro dos três anos posteriores ao 1º negócio da cadeia.

11. O acórdão recorrido erra, pois, na subsunção que faz dos factos ao direito no que concerne ao «dies a quo» do prazo a que se refere o nº 2 do preceito, bem como no que se refere à interpretação do preceito, em que não atendeu à «ratio legis» da norma, àquilo que efectivamente o legislador pretendeu com o artigo 291º do Código Civil, falhando na interpretação teleológica do normativo.

12. A vossa superior apreciação é de extrema importância, pois, para uma melhor aplicação do direito e realização da justiça.

Nos indicados termos e nos melhores de direito, por V.as Exas superiormente supridos, deve ser concedido provimento à Revista e revogado o acórdão que julgou a acção improcedente, substituído por outro que, na procedência da acção e, como pedido, declare a nulidade consequente dos negócios celebrados entre os RR. sobre o prédio identificado nos autos, ordenando o cancelamento dos correspondentes registos e a restituição da fracção autónoma a massa insolvente e à retenção/posse da recorrente, como previamente sucedia, por ser de lei de sã aplicação da justiça.»

11. Os recorridos FF e GG apresentaram contra-alegações, nas quais formularam as seguintes conclusões:

«A) - Funda a Recorrente o seu propósito recursivo no art. 672º nº 1 e 2, alíneas a) e c) do CPC, ao considerar, designadamente, que está em causa uma questão cuja apreciação, pela sua relevância jurídica, é necessária para uma melhor aplicação do direito, conforme al. a) dos preceitos citados, qual seja a interpretação conjugada do artigo 289º com o artigo 291º do Código Civil, quer no que respeita ao «dies a quo» da moratória a que alude o nº 2 deste preceito, quer no que respeita à teleologia da norma de exceção;

B) Ora, quanto ao conteúdo do conceito vertido na alínea a) – estar em causa uma questão cuja apreciação, pela sua relevância jurídica, seja claramente necessária para uma melhor aplicação do direito – vem-se sedimentando o entendimento de que a relevância jurídica de uma questão, apresentando-se como autónoma, deve revelar-se pelo elevado grau de complexidade que apresenta, pela controvérsia que gera na doutrina e/ou na jurisprudência ou ainda quando, não se revelando de natureza simples, se revista de ineditismo ou novidade que aconselhem a respetiva apreciação pelo Supremo, com vista à obtenção de decisão suscetível de contribuir para a formação de uma orientação jurisprudencial, tendo em vista, tanto quanto possível, a consecução da sua tarefa uniformizadora.

C) Ou seja, para efeitos da melhor aplicação do direito e sua clara necessidade, a relevância jurídica será de considerar quando a solução da questão postule análise profunda da doutrina e da jurisprudência, em busca da obtenção de “um resultado que sirva de guia orientadora a quem tenha interesse jurídico ou profissional na sua resolução”, havendo a necessidade de apreciação de “ser aferida pela repercussão do problema jurídico em causa e respetiva solução na sociedade em geral, para além daquela que sempre terá, em maior ou menor grau, nos interesses das partes no processo”;

D) A Recorrente, limita-se a afirmar que a especial pertinência da reapreciação está na circunstância de o primeiro negócio da cadeia de negócios inválidos – o negócio original gerador da nulidade sequencial – já ter sido anulado por douto acórdão da Relação, transitado, e em que, nos autos, apenas é peticionada a nulidade consequente das vendas posteriores, porque «a non domino»;

E) Não sendo suficiente para dar cumprimento àquele ónus, limitando-se, na sua motivação, a defender o que entende por terceiro à luz do artigo 291º do C.C. relativamente aos efeitos da anulação da venda do imóvel de 30.07.2014, omitindo, assim, a identificação da questão relativamente à qual entende verificar-se o pressuposto de excecionalidade e que pretende ver reapreciada, à qual deve dirigir-se a justificação sobre a pretendida reapreciação;

F) Verificando-se, assim, a inadmissibilidade do recurso de revista, por não preencher o pressuposto vertido na alínea a) dos n.1 e n.2 do artigo 672º do C.P.C;

G) Naufraga também a reapreciação da decisão, ao abrigo da alínea c) do mencionado normativo invocado pela Recorrente;

H) Alega a Recorrente que o acórdão proferido nos autos pelo Tribunal da Relação do Porto está, pela posição que assume em relação ao início do prazo de contagem dos três anos, em contradição com douto acórdão do STJ de 26/10/2004, proferido no P. nº 04A4504, publicado no site da dgsi, aresto tirado em situação que tem uma flagrante similitude com a tratada nos presentes autos;

I) Ora, conforme Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, processo: 309/19.0T8ALM-B.L1.S1, Relator: VIEIRA E CUNHA, acessível in www.dgsi.pt: “Nesta matéria de contradições entre acórdãos, e servindo-nos do desenvolvimento do Ac. S.T.J. 7/6/2018, p. 2877/11.5TBPDL-D.L2.S1 (Maria Rosa Oliveira Tching), a jurisprudência deste Supremo Tribunal vem afirmando que importa que a invocada oposição de acórdãos seja frontal e não apenas implícita ou pressuposta: Ac. STJ 20.07.2017, p.755/13.2TVLSB.L1.S1 A; 25.05.2017, p.1738/04.PTBO.P1.S1-A; 28.01.2016, p.291/1995.L1.S1; 13.10.2016, p.2276/10.6TVLSB.L1.S1-A;26.05.2015, p.227/07.OTBOFR.C2-S1-A; 20.3.2014, p.1933/09.4TBPFR.P1.S1; 4.07.2013, p. 2625/09.0TVLSB.L1.S1-A)”.

J) “E, finalmente, que tal oposição incida sobre a mesma questão de direito fundamental, o que pressupõe que as decisões em confronto tenham subjacente um núcleo factual idêntico ou coincidente, na perspectiva das normas ali diversamente interpretadas e aplicadas – cf. Fernando Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos, 9ª ed., págs. 122 e 123.”

K) Entendemos, assim, que, o caso sub judice, respeita a uma ação anulatória de contratos sucessivos de compra e venda sobre um imóvel, fundada no disposto nos arts.º 289.º e 291.º do Código Civil, com base numa alegada venda a non domino de um prédio urbano, melhor identificado nos Autos;

L) Contrapondo, para efeito da alínea c), do n.º 1, do artigo 672.º do CPC, o Acórdão recorrido face ao acórdão-fundamento do STJ, de 26-20-2004, no âmbito do processo n.º 04A1054, invocado pela Recorrente, cremos que não se verifica neste cotejo jurisprudencial o requisito da identidade das questões de facto e das normas jurídicas, rectius questões de direito, subjacentes ao acórdão recorrido e ao acórdão fundamento;

M) Não existindo a mínima correspondência factual entre as situações inerentes aos acórdãos analisados;

N) Enquanto no Acórdão-recorrido presenciamos uma sequência de negócios jurídicos, todos eles concluídos e registados antes da entrada da presente ação, na sequência de Insolvência Pessoal que correu termos no processo principal, nos quais os intervenientes agiram de boa-fé, de pleno direito registral, porquanto proprietários devidamente titulados;

O) No Acórdão-fundamento encontramo-nos perante uma situação fáctica diversa, no qual no tema de fundo encontram-se negócios jurídicos simulados, nos quais não se verifica relativamente aos terceiros, inevitavelmente, o pressuposto fundamental de aplicação do instituto da proteção de terceiros adquirentes, a sua boa-fé;

P) E, no termo desta cadeia negocial encontramos uma aquisição por terceiro, o qual nunca gozaria da proteção conferida pelo art.º 291.º CC, ou pelo também debatido art.º 243.º CC, precisamente, porque não gozaria do pressuposto fundamental, a boa-fé, pressuposto que quanto aos Recorridos, 4.ºs Réus, e ainda à Interveniente Caixa de Crédito Agrícola Mútuo ..., CRL, pelo contrário, nunca ficou abalado nos presentes Autos;

Q) Ou seja, inexiste qualquer contradição entre as decisões, nem sequer uma contradição frontal, relevante para efeitos do disposto no artº 672º n.1 al. c) CPCiv.;

R) Pelo exposto, por inadmissível, nos termos da alínea c) do n.1 e n.2 do artigo 672º do C.P.C., deve, também, com este fundamento, o presente recurso de revista ser rejeitado.

Sem prescindir, ainda:

S) Subscrevendo, na integra, as Contra-Alegações e Conclusões apresentadas pela Interveniente Caixa de Crédito Agrícola Mútuo ..., CRL, e porque não merece qualquer reparo ou censura o Douto Acórdão proferido pelo Venerando Tribunal da Relação do Porto, sempre será de negar provimento ao recurso interposto pela Autora, confirmando-se e mantendo-se o Douto Acórdão proferido, por ser da mais sublime justeza.

Termos em que, e nos demais de direito que V. Ex.as doutamente suprirão, deve:

- ser rejeitado o recurso revista excecional interposto, por inadmissível;

- sempre será de negar provimento ao presente recurso de revista excecional, mantendo-se, consequentemente, a douta decisão proferida pelo tribunal a quo, e confirmada pelo douto acórdão proferido pelo venerando tribunal da Relação do Porto, fazendo-o, V. Ex.as estarão a fazer inteira e sã justiça.»

12. Tendo sido invocadas nulidades do acórdão recorrido, o TRP, por acórdão da Conferência, concluiu que as mesmas não eram procedentes. Todavia, deu provimento parcial à reclamação sobre a factualidade provada, nos termos que infra se assinalam.

13. A Formação a que alude o art.672º, n.3 do CPC admitiu a revista, como excecional, com fundamento na alínea c) do n.1 do art.672º do CPC, por ter entendido existir oposição entre o acórdão recorrido e o invocado acórdão fundamento, ou seja, o acórdão do STJ de 26.10.2004, proferido no processo n. 04A4504.

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II. APRECIAÇÃO E FUNDAMENTOS DECISÓRIOS

1. Admissibilidade e objeto do recurso

1.1. O presente recurso foi admitido como revista excecional, pela Formação a que alude o art.672º, n.3 do CPC, com base na alínea c) do n.1 do art.672º, por se ter entendido existir oposição entre o acórdão recorrido e o acórdão fundamento.

1.2. Sendo o objeto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações da recorrente, nos termos do art.635º, n.4 do CPC, bem como pelo âmbito de admissibilidade da revista excecional, conclui-se que são as seguintes as questões a apreciar na presente revista:

- se deve ser declarada a nulidade das sucessivas vendas da fração autónoma identificada no n.1 dos factos provados, por serem vendas a non domino, com as inerentes consequências legais;

- ou se os adquirentes se encontram protegidos pelo disposto nos números 1 e 2 do art.291º do CC, enquanto terceiros de boa-fé, por terem decorrido mais de 3 anos entre a primeira venda e a propositura da presente ação.

2. A factualidade assente.

As instâncias deram como provados os seguintes factos:

« 1) Por sentença de 18 de abril de 2012, proferida nos autos de ação ordinária n.542/12...., da ... Vara de Competência Mista ... Tribunal Judicial da Comarca ..., transitada em julgado a 24 de setembro de 2012, foi: (i) resolvido o contrato-promessa que a Autora havia celebrado com HH acerca da fração autónoma designada pelas letras ..., inscrita na matriz predial urbana da freguesia ... sob o art. ...41.º – CC e descrita na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...22.º – CC da freguesia ...; (ii) Condenado o promitente vendedor ao pagamento do dobro do sinal prestado (€ 103.000,00 x 2); e, uma vez que houve tradição da coisa, (iii) foi reconhecido à aqui Autora AA o direito de retenção sobre a indicada fração autónoma, para garantia do pagamento por HH do montante de € 206.000,00, acrescido de juros, tudo conforme certidão judicial apresentada com a petição inicial, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido.

2) A aquisição do direito de propriedade sobre a identificada fração autónoma encontrava-se inscrita, na CRP, a favor do referido HH, conforme certidão predial apresentada com a petição inicial, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido.

3) Esse HH foi declarado insolvente, por sentença de 28 de novembro de 2013, proferida na acção de insolvência n.º 9710/13...., a que a presente foi apensada, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido;

4) A fracção autónoma foi apreendida para a massa insolvente, conforme auto junto ao apenso de apreensão (A), sob a referência Citius ...42, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido.

5) Essa apreensão foi registada, no registo predial, pela apresentação ...68, de 20 de janeiro de 2014, conforme certidão predial apresentada com a petição inicial, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido.

6) Por sentença de 28 de abril de 2016, transitada em julgado, proferida no apenso B (reclamação de créditos) da referida ação de insolvência, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido, foi reconhecido à Autora o indicado crédito de €206.000,00, garantido por direito de retenção sobre a identificada fração autónoma, que constitui a verba n.º 1 do auto de apreensão de bens.

7) Por adjudicação no processo de insolvência, na sequência de venda por propostas em carta fechada, foi a fração autónoma transmitida, em 30 de julho de 2014, pelo então administrador da insolvência, Dr. II, à aqui 1.ª Ré, a sociedade IS.JP, Unipessoal, Lda., pelo preço de €20.000,00, conforme documentos juntos no incidente de liquidação sob as referências Citius ...82 e ...70, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido.

8) Essa transmissão foi objeto de registo na Conservatório do Registo Predial ... através da apresentação ...02, de 5 de agosto de 2014, conforme certidão predial apresentada com a petição inicial, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido.

9) A fração autónoma foi entregue pelo administrador da insolvência à referida adquirente, conforme referência Citius ...74, no apenso de liquidação, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido.

10)Por escritura de 14 de outubro de 2014, JJ, na qualidade de gerente da 1.ª Ré, declarou vender aos segundos Réus, que declararam comprar, pelo preço de € 30.000,00, a identificada fração autónoma, conforme certidão junta com a petição inicial, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido.

11) Esse facto foi inscrito no registo predial no dia 14 de outubro de 2014, através da apresentação n.º ...48, conforme certidão predial apresentada com a petição inicial, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido.

12) A Autora apresentou, no dia 26 de novembro de 2014, requerimento, no apenso de liquidação a pedir a anulação da venda, por não ter sido ouvida antes da sua realização, conforme documento com a referência Citius ...40.

13) Por acórdão de 29 de setembro de 2016, transitado em julgado, naquele apenso, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido, o Venerando Tribunal da Relação do Porto, declarou “a nulidade, por preterição de formalidade essenciais de todo o processado subsequente à assembleia de credores de 9 de janeiro de 2014, incluindo a venda realizada e adjudicação do imóvel vendido [rectius, da fração autónoma vendida], regressando o imóvel para a massa insolvente.

14) Na fundamentação desse acórdão escreveu-se que “resulta dos autos que o AI. em violação flagrante do disposto no art.º 164º do CIRE, desde 9 de Janeiro de 2014 (...) data em que ocorreu a Assembleia de Credores, nunca mais deu conhecimento de qualquer passo processual à credora reclamante, que bem conhecia ou devia conhecer ante a sentença de graduação de créditos proferida, na qual a mesma figura como beneficiária do pagamento do seu crédito em momento anterior ao do BCP, esquecendo por completo que a mesma existe e que tem em relação a ela, como credora com garantia real que é, especiais obrigações, designadamente de a ouvir quanto à modalidade e preço da venda, procedimento que nã