Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Proc. 3838-18.6T8SNT.L1.S1

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça (6ª Secção):

*

I – Em 23-2-2018 AA intentou a presente acção declarativa com processo comum (acção de preferência) contra BB e mulher, CC, bem como contra DD.

Alegou o A., em resumo:

No dia 31 de Janeiro de 2018 foi celebrado, por escritura pública, contrato de compra e venda em que os RR. BB e CC, na qualidade de proprietários, venderam à R. EE, na qualidade de compradora, o prédio composto de casa de rés-do-chão para habitação e sótão, com 67 metros quadrados, sito em ..., concelho ..., pelo preço de 86.000,00 €.

Ao A. não foi dado conhecimento, pelos RR. BB e CC, da sua intenção de vender o prédio, nem das condições da venda, havendo o A. tido conhecimento de tal quando deparou com as mudanças a decorrer no prédio.

Em 1996 o A. adquirira o seu prédio, casa de habitação com respectivo logradouro, onde vive; porém, por força de decisão judicial, não pode usufruir do seu direito de propriedade na plenitude por sobre o mesmo recair servidão de passagem e de estacionamento dos prédios dominantes, seus vizinhos, sendo um dos prédios dominantes o prédio supra referido.

Tanto vendedores como compradora sabiam da existência da servidão por haver referência à mesma na escritura.

Concluiu o A. que, na sua qualidade de proprietário com prédio onerado com servidão de passagem e estacionamento, tem direito de preferência na venda daquele prédio dominante, assistindo-lhe o direito de o haver para si pelo preço de 86 000,00 €.

Formulou o seguinte pedido:

- que se reconheça que o A. é dono e possuidor do prédio descrito na ... Conservatória de Registo Predial ... sob o n.° ...23;

- que se declare que tal prédio se encontra onerado com uma servidão de passagem e estacionamento a favor do prédio dos RR. no seu pátio/logradouro;

- que se declare o direito de preferência do A. na aquisição do prédio vendido pelos 1.°s RR. à 3.ª Ré, tendo direito a havê-lo para si pelo preço da venda, ou quando se entenda que as despesas integram o preço da venda, mas que não estão provadas ou indicadas;

- que se ordene o cancelamento do registo de aquisição do prédio pela 2ª R. ou de qualquer outro registo que a ela respeite.

Na sequência, comprovou o A. o depósito dos 86.000,00 € correspondentes ao preço da venda.

Citados os 1.° e 2.° RR., por cartas registadas com a/r recepcionadas em 1-3-2018, apresentaram contestação em que se defenderam por excepção e impugnação.

Assim, invocaram a caducidade do direito de preferência, dizendo que ao contrário do referido na escritura de compra e venda o preço do imóvel foi de 125.000,00 € e não de 86.000,00 €, tendo posteriormente os RR. rectificado o valor da escritura para o valor real. Deste modo, a existir o direito de preferência, o mesmo seria pelo valor real da venda e não pelo valor inicialmente declarado; não tendo o A. depositado o valor real da compra e venda, o montante depositado é insuficiente, razão pela qual se deve declarar extinto, por caducidade, o direito de preferência.

Alegaram que o prédio do A. se encontra onerado com uma servidão de passagem e de estacionamento do seu pátio/logradouro a favor não só do prédio vendido pelos 1.°s RR. à 2.ª Ré, mas também dos prédios descritos sob os n.°s ...78, ...22, ...52 e ...90 e que, tendo o direito de preferência por fundamento o proprietário do prédio serviente terminar com o encargo que incide sob o seu prédio, tal não se verificaria caso o A. exercesse o direito de preferência no caso dos autos, uma vez que o seu prédio continuaria onerado com a servidão de passagem a favor dos outros prédios dominantes.

Concluíram pela procedência das excepções peremptórias e, caso assim se não entenda, pela improcedência da acção, em qualquer caso com a sua absolvição dos pedidos.

Citada a R. DD, por intermédio de solicitador da execução, em 18-4-2018, igualmente apresentou contestação excepcionando – em termos similares aos dos co-RR. – e impugnando mas, também, deduzindo pedido reconvencional. No que concerne à reconvenção, referiu, em resumo, que o imóvel se encontrava extremamente degradado, tornando-se necessário a realização de obras de restauro e melhoramento, tendo sido executados para o efeito os trabalhos que discrimina e em que gastou 30.197,00 €, acrescidos de IVA e tendo despendido em materiais de construção o montante global de 4.262,98 €.

Terminou pugnando pela procedência das excepções peremptórias deduzidas, com absolvição dos RR. dos pedidos e, caso assim não suceda, pela improcedência da acção, com a sua absolvição dos pedidos; bem como, ainda, pedindo a condenação do A. no «pagamento da quantia ora reconvencionada de 34.459,98 EUR (trinta e quatro mil quatrocentos e cinquenta e nove euros e noventa e oito cêntimos), devida a título de benfeitorias realizadas no imóvel (mão de obra e materiais de construção), aplicados nas obras de restauro e melhoramento do supra identificado prédio urbano», acrescendo a condenação do A. no pagamento juros à taxa legal até integral e efectivo pagamento.

O A. apresentou réplica, pronunciando-se sobre a matéria de excepção e da reconvenção. Designadamente, impugnou o valor do preço da venda, referiu que o aditamento à escritura de compra e venda (escritura rectificativa) foi feito em 26-3-2018, depois da citação dos dois primeiros RR., e pôs em causa factualidade referente à reconvenção.

O processo prosseguiu.

No saneador foi admitida a reconvenção deduzida e julgada improcedente a excepção da caducidade invocada pelos RR..

No que respeita à excepção da caducidade foi, então, consignado:

«Na acção de preferência, conforme decorre do n.º 1 do artigo 1410º do Código Civil, são dois os ónus que recaem sobre o preferente: por um lado tem de interpor a acção no prazo de seis meses a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e, por outro lado, tem de depositar o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção.

É um facto que o prazo de 15 dias para depósito do preço é um prazo de caducidade e também um prazo de natureza substantiva, ao qual se aplicam as regras de contagem dos prazos previstas nos artigos 279º e 296º, ambos do Código Civil.

Dizem os Réus que o Autor não procedeu ao depósito correcto do preço porque o preço real foi de € 125 000 e não de € 86 000.

Não obstante não pode proceder este argumento dos Réus, desde logo pela questão óbvia de que à data da propositura da acção os Réus não haviam ainda rectificado o valor constante da escritura. Posto isto, ou o Autor tinha dons de fazer “futurologia” sobre o que se iria passar quase um mês depois…ou não lhe restava outra alternativa que não depositar o valor declarado na escritura pública de compra e venda.

Não se quer com isto dizer que se a acção for procedente não recai sobre o Autor a obrigação de proceder ao depósito do valor real da venda que se venha a apurar – pois não podemos esquecer que este valor rectificado foi impugnado pelo Autor – , mas tão somente que à data em que o mesmo interpôs a acção nada mais lhe era exigível que o depósito do preço declarado na escritura.

Em face do exposto, julgo improcedente a excepção de caducidade invocada pelos Réus».

Após julgamento foi proferida sentença que decidiu:

«I - Julgar a presente acção não procedente, por não provada, e em consequência absolvo os Réus dos pedidos contra eles formulados nas als. c) a d) da petição inicial;

II- Julgar prejudicada, pela improcedência da acção, a apreciação do pedido reconvencional».

O A. interpôs recurso de apelação.

Pela Relatora, no Tribunal Relação de Lisboa foi proferido despacho do qual consta: «… estamos perante uma ação de preferência em que o valor do depósito por parte de quem exerce a preferência deve corresponder ao valor da compra e venda do bem em apreciação.

Constando da primeira escritura de compra e venda junta aos autos o valor de venda do imóvel como sendo de € 86.000,00 temos que o A. procedeu atempadamente ao seu depósito na ação.

Encontrando-se junta aos autos uma nova escritura de compra e venda deste mesmo imóvel, retificada, em que consta como valor deste negócio a quantia de € 125.000,00 o A./Apelante foi convidado para esclarecer se, caso venha a ser considerado como o valor real da venda este último montante, continuava interessado em exercer a preferência. Por requerimento de 04 de Fevereiro de 2019 o A. respondeu afirmativamente a esta questão – fls. 194/196 dos autos.

Porém, e contrariamente ao que entendemos, não foi o mesmo notificado para, em prazo a fixar, proceder ao depósito da diferença existente entre estes valores sendo que o mesmo não pode ser penalizado por acto/convite que não foi praticado pelo Tribunal.

Assim sendo, e independentemente da apreciação da questão de fundo e das ilações a retirar da mesma, por força a dar correto cumprimento ao artigo 1410.º , n.º 1 do Código Civil, notifique-se o A./Apelante para, no prazo de quinze dias, proceder ao depósito da diferença entre os montantes acima referidos, correspondentes ao valor de venda do imóvel, sob pena de o recurso não poder ser apreciado».

O A. deu cumprimento ao determinado pela Relatora, procedendo ao correspondente depósito.

Na sequência veio o Tribunal da Relação de Lisboa, em acórdão de 10-5-2022, a proferir a seguinte decisão:

«… julga-se parcialmente procedente a Apelação e revoga-se a decisão proferida pelo Senhor Juiz do Tribunal de 1.ª Instância, nos seguintes termos:

a) Reconhecer o A./Apelante como proprietário do prédio inscrito na matriz da freguesia ... (..., ..., ... e ...) sob o artigo 4600;

b) Reconhecer que o A./Apelante tem direito de preferência na venda que os 1.º e 2.º RR. fizeram à 3.ª Ré, respeitante ao prédio urbano composto de rés-do-chão para habitação e sótão para arrumos, com 67 m2, sito em ..., concelho ..., descrito na Conservatória de Registo Predial ... sob o número ...77, da freguesia ..., sobre o qual está registada uma servidão pela apresentação 3133 de 21-04-2016, prédio este inscrito na matriz da freguesia ... (..., ..., ... e ...) sob o artigo 4600] e, em consequência, que tem o direito de para si o haver, pelo preço de € 125.000,00, em substituição da 3.ª Ré compradora, assim se declarando transmitido para o A./Apelante, por via dessa preferência, o direito de propriedade sobre o mencionado prédio;

c) Determinar o cancelamento de todos os registos de aquisição deste imóvel a favor da 3.ª Ré;

d) Determinar a entrega do valor de € 125.000,00 depositados nestes autos à 3.ª Ré, correspondente ao valor do preço do imóvel;

e) Determinar o envio do processo para o Tribunal de 1.ª Instância onde deverá ser proferida decisão quanto às questões que foram julgadas prejudicadas com a decisão então proferida, que será complementar desta que acima se deixa expressa».

Foi, então, formulada declaração de voto, considerando: «…julgada em suficiência a matéria de facto concernente, observado o contraditório, face ao disposto no artigo 665º do CPC, a situação ajuizada reclama o imediato conhecimento de mérito da reconvenção jacente por este tribunal de recurso, obviando à baixa dos autos à primeira instância para tal finalidade.(…) Nessa conformidade, s.d.r., após auscultação das partes sobre a matéria, evitando decisão surpresa, propugnaria pelo conhecimento do mérito da reconvenção por esta instância de recurso».

Do acórdão interpuseram os vários RR. recurso de revista.

Apresentou a R. DD alegações de recurso que finalizou com as seguintes conclusões:

1. Vem o presente recurso interposto do douto acórdão de fls.. que julgou parcialmente procedente a Apelação e revogou a decisão proferida pelo Tribunal de 1ª Instância, tendo reconhecido que o A./Apelante tem direito de preferência na venda que os 1º e 2ºRéus fizeram à 2ª Ré do prédio urbano, determinando o cancelamento de todos os registos de aquisição deste imóvel a favor da 3ªRé, bem como determinar o envio do processo para o Tribunal de 1ª Instância onde deverá ser proferida decisão quanto às questões que foram julgadas prejudicadas com a decisão proferida, que será complementar desta que acima se deixa expressa.

2. O acórdão recorrido incorreu em erro de interpretação e aplicação da lei, dado ter existido uma inadequada apreciação do aspeto jurídico da causa relativamente à sua interpretação e âmbito de aplicação, colocando-se à apreciação de Vossas Excelências, as quatro questões jurídicas centrais que são:

a) A questão da caducidade do exercício do direito preferência, porquanto o depósito da totalidade de preço pelo A./Apelante só ter ocorrido em 22 de Abril de 2022;

b)-A questão inerente ao depósito do “preço devido”, na ação de preferência em cumprimento do disposto no artigo 1410º, nº1 do Código Civil;

c)- A questão relativa aos pressupostos (e requisitos) para o exercício do direito legal de preferência nos termos do disposto no artigo 1555º do Código Civil;

d)- Apreciação do pedido reconvencional formulado pela 3ª Ré relativamente às benfeitorias realizadas no imóvel;

3. “a) A questão da caducidade do exercício do direito preferência, porquanto o depósito da totalidade de preço pelo A./Apelante só ter ocorrido em 22 de Abril de 2022;”

Na parte que concerne à questão de se ter operado a caducidade do exercício do direito preferência, em virtude do depósito do preço do contrato de compra e venda do imóvel transmitido no montante de 125.000,00 euros, devido pelo A./Apelante nos termos do artigo 1410º, nº1 do Código Civil, só ter sido concretizado em 22 de Abril de 2022, não obstante a presente ação direito preferência ter sido intentada em 28/02/2018, havendo sido depositado inicialmente o preço de 86.000,00 euros, que constava da 1ª escritura celebrada em 31 de Janeiro de 2018, no Cartório Notarial Dra. FF.

4.Todavia, no dia 26 de Março de 2018, os Réus procederam à retificação da escritura de compra e venda, ficando da mesma a constar o preço de 125.000,00 euros, valor que correspondia inclusivamente ao valor constante do contrato promessa de compra e venda celebrado em 16-12-2017 entre os Réus, cujo negócio foi mediado por uma imobiliária, a qual também redigiu o contrato promessa e interveio na escritura de compra e venda.

5 Citados todos os Réus, aqueles vieram apresentar as suas contestações, tendo sido feita a junção aos autos da 2ª escritura de compra e venda celebrada em 26 de Março de 2018, com preço retificado de 125.000,00 euros pela alienação do prédio urbano, e das quais o ora A./Apelante tomou conhecimento direto via Citius, respetivamente em 17/05/2018 (Referência ...67) e 21/05/2018 (Referência ...03).

6.Começaremos por destacar e salientar, que pelos Réus aquando da apresentação da sua contestação, desde logo a título de exceção, questionaram que o valor depositado pelo A./Apelante, não foi o valor real da compra no montante de 125.000,00 euros, e o montante depositado por aquele de 86.000,00 euros, ser considerado manifestamente insuficiente, e tendo aquele A. persistido em não depositar o diferencial do preço no montante de 309.000 euros, entendemos existir fundamentação legal para ser declarado extinto por caducidade, o direito de preferência.

7. Deveremos salientar, e destacar que em 31 de Janeiro de 2019, foi proferido um despacho judicial com a Referência ...87, tendo então o A./Apelante sido convidado pela Meritíssima Doutora Juiz no Tribunal 1ª Instância, para que que esclarecesse , se no caso de vir a ser considerado como o valor real da venda este último montante 125.000,00 euros, continuaria interessada em exercer a preferência.

8. Sendo que, o A./Apelante por requerimento datado de 4 de Fevereiro de 2019 (Referência ...73) respondeu afirmativamente a essa questão -fls. 194/196 dos autos, contudo persistiu em não concretizar o depósito do diferencial do preço até 22 de Abril de 2022.

9. Donde que, se nos afigurar, que em virtude da posição manifestada em 04 de Fevereiro de 2019 pelo A./Apelante , de estar disponível para poder vir a exercer o direito de preferência pelo valor de 125.000,00 euros, então estaria aquele obrigado a ter procedido ao depósito do diferencial preço 39.000,00 euros, no prazo de 15 dias, para dar cumprimento ao disposto no artigo 1410º, nº1 do Código Civil, sob pena de operar por caducidade a extinção do direito de preferência.

10. Assim sendo, perfilhamos o entendimento de que o A./Apelante deverá ser penalizado por não ter concretizado o sobredito depósito do diferencial do preço de 39.000 euros, no prazo de 15 dias, após ter tomado conhecimento do preço retificado da venda do imóvel, no estreito cumprimento do disposto no artigo 1410º, nº1 do Código Civil.

11. Quanto à questão de saber se é permitido ao preferente depositar um preço inferior ao contratado entre o vinculado à preferência e terceiro, com fundamento numa eventual simulação de preço, encontramos a seguinte resposta :

4 - O titular do direito de preferência só cumpre o ónus de depositar o preço devido se depositar a totalidade do preço real, mesmo que uma parte dele (ou todo) não seja ainda exigível.

5- A realização do depósito da totalidade do preço do terreno a preferir, constitui um ónus que, a não ser observado pelo preferente, determinará a extinção do seu direito por caducidade.” (sublinhado nosso).

-vidé Acórdão Tribunal da Relação de Coimbra, de 04/11/2008,Relator Graça Santos Silva, Processo 557/2001.C1.

12.Nos casos em que o preferente suspeite de uma eventual simulação de preço e, terá de ponderar se está interessado em preferir mesmo pelo preço simulado, ou se, só lhe interessa preferir por aquele que inicialmente depositou. Nesta última hipótese arrisca-se a perder o seu direito, pela insuficiência do depósito efetuado; querendo afastar esta possibilidade, e estando interessado em preferir mesmo pelo preço simulado, o preferente deverá depositar o preço declarado pelos contraentes. .-vidé Acórdão Tribunal da Relação de Coimbra, de 04/11/2008, Relator Graça Santos Silva, Processo 557/2001.C1, publicado em www.dgsi.pt-

13.Esta solução corresponde àquilo que Doutrina e Jurisprudência de uma forma geral vêm defendendo, sobre a consequência da não realização do depósito do preço devido nos termos acima descritos, dentro do prazo fixado no artº 1410.º, n.º 1, do Código Civil, ou quanto muito daquele constante do nº 1, al. b) do artº 1037º do CPC.: essa consequência será, naturalmente, a caducidade do direito de preferir.

14. A realização do depósito da totalidade do preço do terreno a preferir, constitui um ónus que, a não ser observado pelo preferente, determinará a extinção do seu direito por caducidade. (Neste sentido, ainda, Antunes Varela Exercício do Direito de Preferência cit., pág. 226, VAZ SERRA, Anot. ao Acórdão do STJ de 3/5/79 na RLJ, 112º- 365; Batista Lopes em “Do Contrato de Compra e Venda no Direito Civil, Comercial e Fiscal”, Coimbra, 1971, pág. 350, e ss; Oliveira Ascensão em “O Depósito do Preço na acção de Preferência” 168 e 195 e ss, em R.T., 93º, pág. 3 e ss; Ac. do STJ em BMJ 299º - 331 e ss.) -vidé Acórdão Tribunal da Relação de Coimbra, de 04/11/2008, Relator Graça Santos Silva, Processo 557/2001.C1, publicado em www.dgsi.pt-

15. Todavia poderemos constatar que da parte do A./Apelante, ao longo de toda a tramitação processual no Tribunal de 1ª Instância, até à data em que foi proferida a sentença judicial, e aquele foi notificado via Citius, em 30 de Novembro de 2021, com a Referência ...97, persistiu em não ter procedido ao depósito do diferencial do preço de 39.000,00 euros, para perfazer o preço de 125.000,00 euros constante da escritura de retificação do contrato de compra e venda.

16. O A./Apelante, não se conformou com o teor da sentença judicial, e em 23 de Dezembro de 2021, com a Referência ...21, veio a interpor o competente Recurso de Apelação, continuando a persistir em não fazer o depósito do diferencial do preço, mantendo-se insuficiente o depósito do preço por si realizado no montante de 86.000,00 euros.

17 Tendo o A./Apelante tomado conhecimento do valor do preço de 125.000,00 euros, do contrato de compra e venda, aquando da apresentação das contestações da 1ª e 2ª Ré, em 17 de Maio de 2018(Referência ...67), e da 3ª Ré, em 21 de Maio de 2018 (Referência ...03), persistiu em não dar cumprimento ao depósito da totalidade do preço que constava da 2ª escritura de compra e venda, em clara violação do disposto no artigo 1410º, nº1 do Código Civil.

18. Para poder vir a exercer o direito de preferência nos presentes autos o A./Apelante estaria obrigado, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação (17 de Maio de 2018, data notificação da contestação dos 1º e 2º Réus, Referência ...67), a depositar o diferencial do preço devido no montante de 39.000,00 euros, nos 15 dias seguintes, o que não veio a suceder, não cumprindo o disposto no artigo 1410º, nº1 do Código Civil.

19. Desse modo, entendemos que andou mal o Tribunal da 1ª Instância em ter aceite e admitido em 21 de Fevereiro de 2022 (Referência ...93), o Recurso de Apelação formulado pelo A./Apelante, porquanto não se encontrar depositada a totalidade do preço 125.000,00 euros, que constava da 2ª escritura de compra e venda.

20. O Tribunal de 1ª Instância, deveria ter recusado a admissão do recurso de apelação, dado não se encontrar depositada a totalidade do preço do contrato de compra e venda, o que era do seu conhecimento, violando o disposto no artigo 1410º, nº1 do Código Civil, o que impedia o exercício do direito de preferência.

21. De igual modo, o Tribunal da Relação de Lisboa, em 31 de Março de 2022, ao receber o Recurso de Apelação, também estaria obrigado a observar o não cumprimento da lei pelo A./Apelante, e consequentemente ter recusado a admissão do Recurso de Apelação, porquanto não se encontrar ainda depositada a totalidade do preço do contrato de compra e venda, em violação do disposto no artigo 1410º, nº1 do Código Civil, o que configurava a caducidade do direito de preferência.

22. Todavia ocorreu que, em 21 de Abril de 2022, com a Referência: ...69 foi proferido um douto despacho pela, Juiz Desembargador Relator, ordenando a notificação do A./Apelante para, no prazo de quinze dias, proceder ao depósito da diferença entre os montantes acima referidos, correspondentes ao valor de venda do imóvel, sob pena de o recurso não poder ser apreciado.

23. No nosso modesto entendimento, e salvo melhor opinião e entendimento, o despacho judicial proferido em 21 de Abril de 2022, com a Referência: ...69, está ferido de nulidade, pelo que deverá ser revogado, porquanto carecer de fundamentação legal.

24. Posteriormente em 22 de Abril de 2022, veio o A./Apelante apresentar um requerimento com a Referência ...86 , após haver sido notificado do sobredito despacho judicial com a Referência: ...69,dando cumprimento ao mesmo, requerendo a junção aos autos de comprovativo do depósito autónomo no valor de 39.000 euros, correspondente ao diferencial do preço de 125.000,00 euros relativo ao contrato de compra e venda do imóvel.

25. Tendo- se operado a caducidade do direito de preferência, não se entende, nem aceita que tenha o Tribunal da Relação de Lisboa, endereçado um convite ao A./Apelante para, querendo, proceder ao depósito da quantia correspondente à diferença entre os valores declarados na 1ª e 2ª escrituras, em relação ao prédio aqui em apreciação, sob pena de não se conhecer do objeto do recurso.

26. Andou mal, o Tribunal da Relação de Lisboa, ao ter notificado o A./Apelante, para querendo, proceder ao depósito da quantia correspondente à diferença entre os valores declarados na 1ª e 2ª escrituras, em relação ao prédio aqui em apreciação, quando antes deveria ter declarado não poder conhecer do objeto do recurso, em virtude de não se encontrar depositado nos autos, a totalidade do valor da compra e venda, inerente ação de preferência, violando o disposto no artigo 1410º, nº1 do Código Civil.

27. Tendo- se operado a caducidade do direito de preferência, não se entende, nem aceita que tenha o Tribunal da Relação de Lisboa, endereçado um convite ao A./Apelante para, querendo, proceder ao depósito da quantia correspondente à diferença entre os valores declarados na 1ª e 2ª escrituras, em relação ao prédio aqui em apreciação, sob pena de não se conhecer do objeto do recurso.

28. Face ao incumprimento por parte do A./Apelante, do ónus de concretizar o depósito da totalidade do preço de 125.000,00 euros, pago pela 3ªRé , conforme consta da 2ª escritura de compra e venda retificada, datada de 26 de Março de 2018, até à data de 22 de Abril de 2022, e não obstante estarem todos os demais pressupostos verificados nos autos, não restaria ao Tribunal da Reação de Lisboa, senão julgar improcedente a Apelação, e confirmar, por outros motivos a sentença recorrida.

29. “b)-A questão inerente ao depósito do “preço devido”, na ação de preferência em cumprimento do disposto no artigo 1410º, nº1 do Código Civil;”

Relativamente à questão inerente ao depósito do preço devido, na ação de preferência em cumprimento do disposto no artigo 1410º, nº1 do Código Civil, o A./Apelante inicialmente havia depositado nos presentes autos o valor de 86.000,00 euros, relativo à 1ª escritura, e posteriormente veio a depositar em 22 de Abril de 2022, o diferencial do preço de 39.000,00 euros, para perfazer o valor integral do preço de 125.000,00 euros relativo à 2ª escritura.

30. Porém salvo melhor opinião e entendimento, o Recorrente realizou depósito insuficiente, porquanto não ter depositado as despesas de celebração do negócio, além do preço, que lhe foram pedidas em reconvenção, que ele como comprador as teria de pagar (despesas emolumentos da escritura notarial, pagamento do IMT e Imposto Selo, despesas registo predial), no valor de 2.382,30 euros, perfazendo o valor global de 127.382,30 euros.

31. «Preço», para efeitos do artigo 1410º, nº1 , é todo o sacrifício patrimonial que o adquirente suportou como consequência necessária da aquisição feita e que aproveita ao preferente o preço em sentido técnico e restrito, no caso de compra e venda, o valor do crédito extinto, no caso de dação em cumprimento; e ainda numa hipótese e noutra, a sisa paga, as despesas da escritura e as de registo quando obrigatórias ( Galvão Telles, C.J.1984,1º-5 e ss; também B. Lopes, Compra e Venda, 367)- Vidé Código Civil Anotado,15ª edição Revista e Atualizada, Abril 2006,Abílio Neto, anotação 57, página 1169-

32. O «preço devido» a que se refere o 1410º, do Código Civil abrange não só a contraprestação paga pelo adquirente ao alienante mas também a sisa e as despesas da escritura e do registo, quando obrigatório.

33. O depósito a efetuar pelo autor da ação de preferência deve incluir, para além da contraprestação paga pelo adquirente ao alienante, as quantias correspondentes à sisa e as despesas da escritura (RC,31-10-1989;BMJ,390º-470)-

34.O preferente deve as despesas de celebração do negócio, além do preço, se lhe forem pedidas em reconvenção e se ele, como comprador, as tivesse de pagar (RL,15-12-1993:CJ,1993,5º-161) -

35. Tome-se em linha de conta o entendimento do Supremo Tribunal Justiça acerca desta matéria, que abaixo se reproduz:

III- É dominante, no STJ, a jurisprudência no sentido de que «o preço devido» a que se refere o artigo 1410º, nº1 do CC diz respeito apenas à contraprestação que deve ser paga ao vendedor.

IV- O que não significa que não devam ser pagas, também, as outras despesas nomeadamente sisa, registo e escritura, desde que pedidas em reconvenção Vidé-(STJ,22-2-2005: CJ/STJ,2005,2º-11)-

36. Ora sucedeu, que no caso vertente, que a 3ª Ré, em 21 de Maio de 2018,aquando da apresentação da sua contestação com a Referência ...03,veio a formular pedido Reconvencional, no qual veio a reclamar o valor do preço liquidado a favor dos 1ºs RR: no montante de 125.000,00 euros, bem como o total das despesas com emolumentos notariais, registos prediais, imposto de selo e IMT, no valor de 2.382,30 euros, perfazendo o valor global de 127.382,30 euros.

37. Face ao disposto no artigo 1410º, nº1 do Código Civil é de julgar procedente a exceção de caducidade, por falta depósito integral do preço devido da venda, que além da contrapartida paga pelo comprador ao vendedor pela transmissão do imóvel, os impostos pagos pelo adquirente, de que o preferente beneficia, bem como as despesas com a escritura e o registo de aquisição.

38. Acerca da devolução do valor das despesas tidas com a escritura, existe entendimento na doutrina e jurisprudência, de opiniões e decisões, em que a expressão "preço devido", ínsita no artigo 1410º, n.º1 do Código Civil, compreende não apenas o preço do contrato prometido, como também as despesas com a escritura e registos, e os impostos (IMT e Imposto Selo) integram o preço, e devem ser suportados pelo preferente.

39. Entendemos pois, que a 3ªRé tem direito a ser reembolsada pelas despesas que realizou com a escritura de compra e venda, preço pago no montante de 125.000,00 euros, bem como o total das despesas com emolumentos notariais, registos prediais, imposto de selo e IMT, no valor de 2.382,30 euros, perfazendo o valor global de 127.382,30 euros, comprovados nos autos, e cujo pagamento pediu no âmbito do pedido reconvencional que deduziu.

40. Mas, tendo o A./Apelante apenas depositado o preço declarado na escritura – o preço da alienação em sentido estrito ou técnico – e deixando de fora o correspondente às despesas notariais e de registo, bem como os impostos (Imposto Selo e IMT), é de concluir que não efetuou o depósito da totalidade do preço devido, não se verificando, pois, um dos pressupostos do direito em causa, um dos elementos constitutivos do direito de preferência, pelo que a ação deverá improceder.-vidé artigo 1410º, nº1 do Código Civil-

41. “c)- A questão relativa aos pressupostos (e requisitos) para o exercício do direito legal de preferência nos termos do disposto no artigo 1555º do Código Civil;”

Quanto à questão relativa aos pressupostos (e requisitos) para o exercício do direito legal de preferência nos termos do disposto no artigo 1555º do Códi