Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I. "A", Comércio e Indústria, Ldª, propôs uma acção ordinária contra B e seu marido C, pedindo a condenação dos réus a pagarem-lhe a quantia de 11.129.500$00, com juros à taxa legal desde a citação.

Alegou em resumo que, sendo locatária do prédio identificado no processo, situado na Praça Velha, em Angra do Heroísmo, o desocupou para que os réus, senhorios, fizessem obras de recuperação de todo o edifício até 30.9.94, durante nove meses, após o que teriam que lho entregar novamente; sucedeu, porém, que só o fizeram em Fevereiro de 1996, decorridos mais de 16 meses sobre a data prevista e acordada entre as partes, o que lhe causou prejuízos no valor do pedido.

Contestando, os réus alegaram, por um lado, que não acordaram no prazo indicado como limite para a conclusão das obras e, por outro, que, além de a autora não ter sofrido prejuízos, o atraso não lhes é imputável, pois ficou a dever-se a terceiros.

Realizado o julgamento - o segundo, pois que a Relação anulou oportunamente o primeiro - foi proferida sentença que condenou os réus a pagar à autora a quantia que se liquidar em ulterior execução pelos prejuízos sofridos com o atraso na entrega e consequente encerramento do estabelecimento entre 1.10.94 e 30.1.96.

Mediante apelação dos réus a Relação confirmou a sentença, excepto no tocante às custas (da acção e do recurso), que imputou provisoriamente e por igual à responsabilidade de ambas as partes.

Ainda inconformados, os réus recorreram novamente, agora para o Supremo Tribunal, concluindo assim:

1ª - O acordo transaccional de 19 de Outubro de 1993 previu um período para a realização dos trabalhos a efectuar, sem que tal significasse um compromisso de entrega aos recorridos da loja que eles iam ocupar como inquilinos dentro

desse mesmo período.

2ª - Esse acordo assentou na pressuposição de tais trabalhos começarem rapidamente e sem obstáculos de natureza administrativa ou contratual.

3ª - Se o início desses trabalhos foi rápido, surgiram obstáculos administrativos e contratuais com os seus executantes para os quais os recorrentes não contribuíram.

4ª- A recorrida não interpelou os recorrentes para lhe entregarem o rés-do chão, nem durante aquele período previsto nem depois dele.

5ª - Não se verificou, em qualquer caso, mora dos recorrentes na entrega do rés-do-chão à recorrida.

6ª - Os prejuízos decorrentes da interrupção de uma anterior actividade da recorrida nunca podem ser imputados aos recorrentes por estes serem alheios a tal actividade, assim escapando à sua previsibilidade normal.

7ª - A interrupção dos trabalhos por decisão administrativa deveu-se a um erro da Câmara Municipal para que os recorrentes em nada contribuíram.

8ª - Foi essa interrupção que causou os atrasos verificados, pelo que ficou ilidida a presunção de culpa que poderia caber aos recorrentes na produção desses atrasos.

9ª - O acórdão recorrido deve ser revogado, absolvendo-se os recorrentes do pedido, por ter violado os artºs 236º, nº 1, 487º, nº 2, 777º, nºs 2 e 3, 799º, nºs 1 e 2, 804º, nº 2, e 805º, nº 1, todos do CC.

A autora apresentou contra alegações, defendendo a manutenção do julgado.

II. Estão definitivamente assentes os seguintes factos:

1 - A autora é locatária de um estabelecimento comercial situado na Praça Velha , freguesia de Sé , Angra do Heroísmo , do qual os réus são senhorios.

2 - O estabelecimento está instalado no rés-do-chão de um prédio urbano propriedade dos réus , inscrito na matriz predial, freguesia de Sé, sob o artigo 521°, e descrito na CRP de Angra do Heroísmo sob o n° 585 , da Conceição ;

3 - Por escritura pública de 19.3.63 C e D trespassaram a E um estabelecimento comercial de mercearias e líquidos e respectivo depósito com comunicação interior, ocupando o rés-do-chão dos prédios urbanos situados, respectivamente, na Praça da Restauração e Rua de Santo Espírito, freguesia da Conceição, inscritos, respectivamente, nos artigos 521º e 555º urbanos e descritos na Conservatória de Angra do Heroísmo, respectivamente, sob os nº 15743 e 5669 ;

4 - Por transacção efectuada na acção sumária 66/92, da 3ª Secção, 2° Juízo, do Tribunal Judicial de Angra do Heroísmo, no qual foram autores os aqui réus e réus E e mulher F, as partes celebraram

a seguinte transacção, judicialmente homologada :

"1°- (...) ;

2°- Os réus declaram para os devidos efeitos, o que é igualmente aceite pelos autores, que o arrendamento existente no rés do chão da Rua do Galo está em nome de sociedade comercial por quotas denominada por "A Comércio e Indústria, Ldª, em que o réu E tem a quota de 2%, seu filho G, aqui presente neste Tribunal, tem 95,5% do capital social, sendo ambos os únicos gerentes da sociedade, podendo obrigar a mesma neste acto, poderes que os autores aceitam ;

3° - Os réus e a sociedade A Comércio e Indústria, Ldª, obrigam-se a desocupar provisoriamente o arrendado a partir do dia 31 de Dezembro de 1993, ou em data posterior, sendo notificados para o efeito pelos autores ;

4°- A desocupação provisória tem em vista permitir aos autores a realização de obras em todo o edifício, devendo essas mesmas obras ter um prazo de duração de 9 meses ;

5°- Após as obras obrigam-se os autores a permitir a ocupação da loja do rés do chão, que deverá ficar com a mesma área da agora existente, à sociedade A, Comércio e Indústria, Ldª, alterando-se o contrato de arrendamento quanto ao seu objecto para "Comércio Geral de Utilidades" e quanto ao montante da renda mensal passará a ser de 100.000$00 (cem mil escudos) ;

6° - (...) ;

7° - "Não obstante o prazo de 9 meses para realização das obras obrigam-se os autores a diligenciar junto do empreiteiro que escolherem, a acelerar as obras de acabamento do arrendado, bem como a prestarem aos arrendatários o auxílio

necessário na obtenção das licenças administrativas para a ocupação do arrendado em data anterior à conclusão final das obras de todo o edifício ." ;

5 - Nessa mesma acção foi realizada inspecção judicial ao local, tendo o Sr. Juiz mandado registar em acta o seguinte : "As paredes e tectos da loja arrendada estão forradas com placas de cartão prensado e furado , não sendo visível as

paredes e tectos da mesma . Deslocado às traseiras da referida loja , verificou ter abatido toda a parte de trás do edifício";

6 - O estabelecimento comercializava, principalmente, artigos de loiça, artigos de cozinha, pequenos electrodomésticos, artigos regionais e brinquedos ;

7 - A autora desocupou o arrendado em 31 de Dezembro de 1993 ;

8 - Em Fevereiro de 1996 o r/c do prédio foi entregue à autora ;

9 - Em 23 de Novembro de 1993 o réu marido apresentou na Câmara Municipal de Angra do Heroísmo um requerimento solicitando o licenciamento para construção do prédio sito na Rua do Galo, n° 4, referido em 2, o qual foi aprovado por deliberação de 09 de Dezembro de 1993 ;

10 - Em 21 de Dezembro de 1993 apresentou os projectos de especialidade que foram aprovados em 20 de Janeiro de 1994;

11 - As obras iniciaram-se em Janeiro de 1994 , vindo a ser embargadas em 08 de Junho de 1994 por alterações introduzidas ao projecto sem prévia aprovação;

12 - Em 8.6.94 foi apresentado pelo proprietário de um prédio confinante , H, recurso hierárquico no qual suscitou a questão da validade da licença de construção passada ao abrigo da deliberação de 9.12.93 referida em 9 ;

13 - Em 3.6.94 foi apresentado pelo réu um projecto de alteração;

14 - Por deliberação da Câmara de 22.6.94 foram declaradas nulas as deliberações de 9.12.93 e de 20.1.94 referidas em 9 e 10 ;

15 - Em 27.6.94 o réu foi notificado para apresentar documento comprovativo referente à ampliação da construção que estava a realizar ;

16 - Em reunião de 15.12.95, e após parecer do gabinete da zona classificada e de despacho do Secretário Regional da Educação e Cultura, a Câmara deliberou aprovar as alterações solicitadas pelos réus na sequência do embargo de 8.6.94, pelo que este foi levantado;

17 - Em Fevereiro de 1995 a Câmara levantou todos os obstáculos à continuação da obra ;

18 - No espaço de tempo referido em 7 e 8 incluem-se épocas de grande movimento para o comércio do estabelecimento tais como duas quadras do Natal e dois verões ;

19 - O estabelecimento comercial arrendado à autora localiza-se num dos melhores pontos comerciais de Angra do Heroísmo ;

20 - O estabelecimento situado na Praça Velha detinha, em 1993, um peso mínimo de 8,33% nas vendas globais da autora ;

21 - A loja da Praça Velha era considerada a loja-mãe da autora;

22 - O tipo de produtos vendidos criou uma tradição de hábitos de consumo ;

23 - Não estando aberto em Dezembro de 1994, bem como no ano de 1995, não teve oportunidade de beneficiar da "repetição de compra";

24 - Em Junho de 1994 o réu teve de se ausentar para o Porto para tratamento de doença do foro oncológico;

25 - Revolvidos todos os impedimentos, tiveram os réus de contratar um novo construtor , por o anterior já não conseguir reunir pessoal para o efeito ;

26 - Só foi possível reatar as obras , pela segunda vez , em Abril de 1995 ;

27 - Tendo os réus feito acelerar a recuperação do rés-do-chão.

Como se vê das conclusões da minuta, colocam-se três problemas à consideração do Supremo Tribunal:

1º) O problema da mora na realização das obras e na subsequente entrega do estabelecimento;

2º) O problema da imputabilidade dos prejuízos (tendo em conta que, segundo se alega, a actividade comercial da recorrida se exercia no local arrendado à margem de qualquer vínculo contratual com os recorrentes);

3º) O problema da culpa (culpa na produção dos atrasos verificados na entrega da coisa).

Uma vez que, segundo o princípio geral estabelecido no art.º 804º, nº 2, do CC, o devedor se considera constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efectuada no tempo devido, não há qualquer dúvida, parece, que as questões enunciadas terão que ser apreciadas pela ordem que se indicou, dependendo a apreciação da segunda e da terceira - rectius, a necessidade de tal apreciação - da solução que for dada à primeira.

Na verdade, se se concluir pela inexistência de mora - que mais não é do que uma modalidade de incumprimento - fica claro que deixará de poder falar-se em responsabilidade contratual, tornando-se então inútil discutir a concreta verificação dos dois pressupostos deste instituto jurídico a que as duas questões enunciadas em último lugar aludem.

Resulta da norma citada, com efeito, em conjugação com o art.º 762º, nº 1, do mesmo diploma, que o julgamento sobre a existência de mora por parte do devedor implica que antes se fixe com exactidão o conteúdo, o alcance e a natureza da prestação a que ele, no caso considerado, se vinculou.

Simplesmente, esta definição traduz-se, ao cabo e ao resto, na interpretação do contrato em que a prestação debitória se insere, isto é, na determinação, na descoberta, não propriamente do sentido que as partes pretenderam dar à exteriorização da sua vontade, mas do alcance que um declaratário normal, posto no lugar do real declaratário, lhe atribuiria, de harmonia com as regras do art.º 236º do CC; regras estas que visando, no fundo, fornecer um critério legal para a fixação do sentido decisivo do negócio jurídico em causa - o sentido decisivo para o direito - podem ser examinadas, ou melhor, reexaminadas pelo Supremo Tribunal; não, claro está, as regras em si próprias, mas sim a concreta aplicação que delas tenha sido feita pelas instâncias; e podem sê-lo porque a questão posta nestes termos é uma questão de direito, não de facto, integrada na competência do tribunal de revista (art.º 26º da LOFTJ, 722º, nº 2, e 729º, nº 1, do CPC).

Ora, o contrato cuja interpretação está em causa é a transacção por meio da qual as partes (então em posição processual inversa à da presente acção) puseram termo ao litígio que as opunha e no qual esteve em discussão a caducidade do arrendamento por perda da coisa locada (a mesma, exactamente, destes autos).

E por que é da essência da transacção a existência de concessões recíprocas das partes, concessões essas que podem envolver a constituição, modificação ou extinção de direitos diversos do direito controvertido (art.º 1248º do CC), interessa sublinhar que na situação ajuizada as partes decidiram manter o arrendamento, mas suspendendo a sua vigência, digamos assim, pelo tempo reputado necessário à realização de obras na totalidade do edifício. Parece rigoroso falar-se em suspensão do arrendamento na medida em que, tendo-se acordado que durante o período das obras nem a locatária ocuparia o imóvel nem se venceria qualquer renda, isso significa, na prática, que nesse lapso de tempo as obrigações contrapostas que integram o sinalagma contratual da locação sofreram por vontade das partes uma tal ou qual interrupção (art.º 1022º do CC).

Afigura-se de muita importância a ponderação deste circunstancialismo para determinar com correcção o sentido juridicamente relevante das declarações negociais uma vez que, dispondo-se tão somente do texto da transacção judicialmente homologada, cuja existência e conteúdo não estão postos em causa, mas registando-se divergência entre os contraentes acerca do sentido subjectivo da vinculação dos aqui réus, torna-se necessário, como se referiu, lançar mão do critério legal fixado no art.º 236º do CC; ora, segundo este texto legal, justamente, deve prevalecer o sentido negocial que seria considerado por uma pessoa normal em face dos termos da declaração e daquilo que o concreto declaratário conhecia e podia conhecer, excepto se o declarante não puder razoavelmente contar com ele. A divergência, no caso sub judice, cifra-se no seguinte: na tese da autora, sufragada pelas instâncias, os réus obrigaram-se a entregar-lhe o arrendado, concluídas as obras, no dia 1.10.94, nove meses decorridos sobre a desocupação provisória iniciada a partir de 31.12.93; segundo os réus, a obrigação de entrega foi assumida, sim, mas sem prazo certo rigidamente estabelecido porquanto aqueles nove meses referem-se somente à duração prevista das obras. De que lado está a razão?

Importa salientar, desde logo, que o texto da cláusula 5ª tem que ser analisado em conjugação com o da cláusula anterior; e ele é bastante claro no sentido de que a obrigação nuclear assumida pelos então autores (aqui réus) consistiu em proporcionar à ré (aqui autora) o gozo do imóvel, como, de resto, era inteiramente lógico, dado estar-se no âmbito de um contrato de locação que se acordara manter em vigor. Mas também está ali bem claro que a assunção desse dever foi reportada, em termos temporais, a um momento posterior à conclusão das obras - "após as obras obrigam-se os autores a...". Verdadeiramente, foi esta a prestação a que os recorrentes se vincularam: recolocar o locado à disposição

da locatária assim que as obras terminassem, e não, como as instâncias acabaram por admitir, fazê-lo impreterivelmente nove meses após 31.12.93. Tal o que, em termos objectivos, resulta do texto (e do contexto) da transacção judicial celebrada. Diz-se, é certo, na cláusula 4ª que as obras a realizar deverão ter um prazo de duração de nove meses. Mas do que não pode duvidar-se é que o sentido objectivo de semelhante estipulação, vista toda a economia do contrato,

é, por um lado, o de estabelecer para os trabalhos um prazo estimativo - os recorrentes observam, quanto a nós correctamente, que há aqui uma "mera estimativa de duração dos trabalhos" - e, por outro, o de desligar, ou separar, ou destacar as obras - a sua conclusão - da entrega do locado; para esta entrega, em qualquer caso, é patente que não foram fixados "os mesmos" nove meses que para o acabamento das obras. E bem se compreende, de resto, que assim tivesse sido. Posto na mesma posição da recorrida, um declaratário normal - medianamente diligente e capaz - não entenderia as coisas de maneira diversa.

Aliás, deduz-se da cláusula 7ª que as partes assumiram explicitamente a impossibilidade objectiva, se assim nos podemos exprimir, de fixar um prazo rígido para a efectivação das obras e, portanto, para a entrega do imóvel à autora:

doutro modo não teria qualquer sentido a vinculação dos réus que ali se consigna no sentido de acelerar a conclusão dos trabalhos, diligenciando para o efeito junto do empreiteiro, que à data, segundo se depreende do texto, nem sequer estava ainda contratado. E é só isto, quanto a prazos contratualmente "devidos", o que se extrai do contrato: que era do interesse de ambas as partes a conclusão das obras tão brevemente quanto possível, de preferência antes de

transcorridos nove meses desde o seu início; tudo porque, "reatado" o arrendamento logo que os réus voltassem a disponibilizar a loja, os réus começariam de imediato a receber a nova renda estipulada e a autora retomaria a actividade

comercial interrompida. Por uma derradeira razão se afigura que a prestação contratual dos réus , à luz dos parâmetros interpretativos fixados na lei , assumiu o conteúdo que delimitámos. Conforme se verifica através da leitura completa

da transacção celebrada, nada se estipulou a respeito da questão de saber quando deveriam ter-se por concluídas as obras a efectuar. Ora, se o dever de entrega da coisa não tivesse ficado, como se entende que ficou, autonomizado da realização das obras, seria lógico e natural que as partes estipulassem, no mínimo, um qualquer critério para se fixar o momento da conclusão daquelas.

Com efeito, sabe-se que no âmbito do contrato de empreitada um dos focos de conflito mais frequente, gerador, não poucas vezes, de prejuízos de enorme dimensão, quer para o empreiteiro, quer para o dono da obra - referimo-nos às decantadas "derrapagens" (dos custos, dos prazos, etc) - é a questão de saber quando deve considerar-se executada a obra, tendo em conta que, segundo o art.º 1208º do CC, o empreiteiro se obriga a realizá-la em conformidade com o que foi convencionado e sem vícios que excluam ou reduzam o seu valor, ou a sua aptidão para o uso ordinário ou previsto no contrato. No caso presente deve presumir-se que as partes estariam plenamente conscientes desta realidade, tendo em conta a natureza comercial do arrendamento, a complexidade e profundidade das obras a efectuar - vê-se do auto da inspecção judicial realizada imediatamente antes da transacção (fls 99) que o prédio estava muito degradado - e a circunstância, já referida e nada despicienda, de à data da transacção, aparentemente, o empreiteiro ainda estar contratado; tudo a convergir, sem qualquer dúvida, para a constatação duma evidente dificuldade, senão mesmo

impossibilidade, de se estabelecer uma data vinculativa, certa e rígida, para a conclusão dos trabalhos. Se, portanto, neste concreto circunstancialismo as partes tivessem querido, ainda assim, associar a efectivação da entrega do locado ao momento da conclusão das obras, por certo que tal vontade negocial não deixaria de se expressar com um mínimo de concludência no texto definitivo da transacção concluída; em tal caso, na verdade, a definição contratual desse facto - ou, quando não, do critério em que ela deveria assentar - impôr-se-ia a todas as luzes, sob pena de se tornar objectivamente inviável, quer para as partes, quer para o intérprete, fixar com precisão o conteúdo e o alcance da prestação devida pelos réus enquanto titulares activos de um arrendamento "suspenso" para realização de obras de conservação e reparação dadas de empreitada a um terceiro.

Deste modo, e em conclusão, entende-se que a prestação contratualmente assumida pelos réus consistiu, não na conclusão das obras em nove meses contados a partir de 31.12.93, com entrega do locado à autora no dia imediatamente a seguir, mas sim na obrigação de lhe proporcionar a sua reocupação depois de terminadas as obras, prevendo-se para estas, sem carácter vinculativo, aquele lapso de tempo. Tal foi, em rigor, a conduta a que os recorrentes, no interesse da recorrido, ficaram adstritos. Não tendo, porém, essa obrigação prazo estipulado, nem provindo de facto ilícito, o seu vencimento só poderia ocorrer mediante interpelação judicial ou extrajudicial do devedor para cumprir, que na situação analisada, como decorre dos factos fixados, não se verificou (art.º 805º, nº 1, do CC). Antes disso, não há constituição em mora, não há incumprimento (art.º 804º, nº1, CC). E se não há incumprimento também não há responsabilidade contratual, o que, conduzindo em linha recta à improcedência do pedido formulado pelos autores, torna desnecessária, como acima se referiu, a apreciação da 2ª e da 3ª questão postas na recurso.

III. Nos termos expostos concede-se a revista, revoga-se o acórdão recorrido, julga-se a acção improcedente e absolvem-se os réus da totalidade do pedido.

Custas pela autora, aqui e nas instâncias.

Lisboa, 27 de Setembro de 2005

Nuno Cameira,

Sousa Leite,

Salreta Pereira.