Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I – Na comarca de Celorico da Beira, AA, BB e CC, tendo, em substituição desta, cujo decesso se verificou no decurso da lide, sido para tal habilitados DD, EE e aquela indicada AA, vieram demandar a sociedade FF, Ldª, actualmente com a designação de GG, Ldª, em que alegaram, que, tendo sido dado de arrendamento à Ré por HH, de quem os AA são herdeiros, e pela A AA um prédio, devidamente identificado no seu articulado, destinado à exploração para fins turísticos, aquela Ré procedeu à transformação de parte do mesmo em “bar de alterne”, encerrando a parte restante, para além de ter procedido à construção, na parte traseira do arrendado, de um anexo em alvenaria, sem qualquer consentimento dos AA, nem licenciamento camarário, o qual altera substancialmente a estrutura externa e a disposição interna das divisões do locado, pelo que concluem, pedindo que seja decretada a resolução do aludido contrato de arrendamento e condenada a Ré a entregar aos AA o locado, livre de pessoas e coisas, e a restituí-lo no estado em que haja sido recebido.

Contestando, a Ré veio invocar como excepções: o caso julgado resultante de anterior acção contra si instaurada, com os mesmos fundamentos, pela A AA, na qualidade de cabeça-de-casal da herança aberta por óbito do aludido HH, acção essa em que teve lugar a desistência do respectivo pedido; a caducidade da acção, dado que a alegada mudança de actividade é do conhecimento dos AA pelo menos desde Fevereiro de 2000 e o anexo foi construído há mais de um ano e com o consentimento dos AA que visitaram várias vezes o locado; bem como o seu direito de retenção decorrente das obras por si efectuadas no imóvel.

Por outro lado, 80% do imóvel é afecto ao alojamento normal de clientes, bem como à realização de eventos sociais, sendo apenas na garagem que tem lugar a exploração de uma discoteca.

E, reconvencionalmente, veio peticionar as benfeitorias por si realizadas.

Respondendo, os AA vieram pugnar pela improcedência das excepções invocadas pela Ré, bem como da reconvenção pela mesma deduzida, requerendo a sua condenação como litigante de má fé.

No despacho saneador foi julgada improcedente a arguida excepção de caso julgado, o que foi objecto de confirmação pela Relação de Coimbra em agravo interposto pela Ré.

Após prolação da sentença e da decisão por aquela Relação de vários agravos cujo respectivo objecto se mostra, aqui e agora, desprovido de qualquer pertinência dilucidar, tendo os autos voltado à 1ª instância, e realizado novo julgamento, foi proferida nova sentença que absolveu a Ré da instância, em relação ao pedido de «restituição da coisa no estado em que haja sido recebida», e decretou a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre os AA e a Ré, condenando esta a entregar aos AA o locado, livre de pessoas e coisas, decisão que foi objecto de integral confirmação pela Relação de Coimbra, na apelação que da referida sentença foi por aquela interposta.

Do acórdão proferido a Ré vem pedir revista, tendo, nas conclusões que apresentou, apontado a sua divergência quanto às seguintes questões:

- Lei aplicável aos factos objecto da lide;

- Caducidade do direito accionado; e

- Alteração do destino do locado.

Pelos recorridos não foram apresentadas contra alegações.

Colhidos os devidos vistos, cumpre decidir.

II – Da Relação vem tida por assente a seguinte matéria de facto:

“Os AA, legítimos herdeiros de HH, adjudicaram o prédio, situado no ............, freguesia de Lageosa do Mondego, identificado na verba nº..., da habilitação e partilha de bens, verba nº ...., do processo de liquidação do imposto sobre as sucessões e doações e certidão do teor matricial - (A);

Foi celebrada escritura pública de 1 de Setembro de 1981, junta a fls. 31-33, a qual se dá aqui por reproduzida para todos os efeitos legais, entre HH e esposaAA e a sociedade “FF, Limitada”, na qual consta, nomeadamente e relativamente ao prédio identificado em (A), que:

«Artigo primeiro: Os primeiros outorgantes dão de arrendamento à representada dos segundos um prédio urbano constituído por cave, rés-do-chão, primeiro e segundo andares, dependência anexa, servindo de habitação e garagem, quintal e terreno anexo, a confrontar (…), de norte com Rio Mondego, poente com Estrada Nacional e dos restantes lados com os primeiros outorgantes, sito no Lugar de-------o, limite da freguesia dita de Lageosa do Mondego, omisso na matriz, mas pedida hoje na sua inscrição.

Artigo segundo: o local arrendado destina-se à realização de um complexo turístico, tais como hotelaria, campos de jogos, piscinas, zonas de lazer e outros divertimentos afins.

Artigo terceiro: o arrendamento tem hoje o seu início; porém, a renda começa a vencer-se em Janeiro do próximo ano, sendo feita pelo prazo de um ano renovável de comum acordo.

Artigo quarto: a renda é de seiscentos mil escudos anuais, sendo paga em duodécimos de cinquenta mil escudos até ao dia oito do mês a que respeitar por depósito na conta do locador, na Agência da Guarda do Banco Espírito Santo e Comercial de Lisboa. (…).

Artigo quinto: poderá a locatária fazer, na casa arrendada, modificações de pequeno porte, sem no entanto prejudicar a sua estrutura externa, sem qualquer autorização prévia do senhorio, podendo as mesmas ser retiradas, caso seja possível, tudo devendo repor no lugar e estado original, quando da cessação do contrato.

Artigo sexto: o senhorio dá plenos poderes e autorização à arrendatária para explorar o terreno agora arrendado, para que a mesma o explore da maneira que achar mais conveniente, a seu bel-prazer e sendo todas essas despesas por conta do arrendatário.

Artigo sétimo: os senhorios ficam com o direito de usufruir a suite presidencial da casa, objecto deste contrato, desde que avisem com quinze dias de antecedência a locatária na pessoa dos seus legais representantes, cuja permanência será gratuita, à excepção da alimentação e similares, durante os primeiros vinte dias, seguidos ou intercalados (…), em cada ano, concessão essa extensiva aos filhos e amigos, munidos de convite expresso por escrito, que se poderão substituir àqueles, no referido período de tempo.

Artigo oitavo: a locatária poderá ceder parte da sua posição, sendo desde já autorizada pelos senhorios, mantendo-se no entanto a sociedade na posição de arrendatária (…)»

- (B);

«FF, Limitada» tem a designação actual de «GG, Lda»

- (C);

A renda actual anual é de € 14.366,64, paga em duodécimos de € 1.197,22 - - (D);

Parte do prédio identificado em (A) foi transformada pela Ré num bar/discoteca, que funciona desde as 12h00 até às 06h00, com a presença diária, habitual e permanente, de várias mulheres de nacionalidades diversas, tais como portuguesas e brasileiras, que ali convivem com os clientes - (1º);

O bar tem a denominação de “G........” e funciona na garagem do Solar - - (12º);

A Ré contrata um cantor, anualmente, por altura do seu aniversário - (16º);

A restante parte do prédio encontra-se encerrada ao público - (2º);

A A AA teve conhecimento do facto referido em (1º) em Fevereiro de 2000 - (6º);

A Ré construiu um anexo no prédio identificado em (A), constituído por uma construção em alvenaria, com telhado, que está também afecta à utilização do bar - - (E);

O mencionado anexo altera a estrutura externa do prédio - (5º);

A construção do referido anexo ocorreu há mais de um ano - (7º);

HH visitou o imóvel, pelo menos uma vez, esteve hospedado na suite presidencial e visitou o bar, a discoteca e todas as instalações anexas - (8º), (9º) e (11º);

A Ré colocou um posto de transformação no locado e concluiu a sua instalação eléctrica, pois, em 01/09/1981, este não possuía os fios eléctricos, nem os quadros - - (18º) e (19º);

Parte das divisões do 2.º andar do locado encontravam-se inacabadas em 01/09/1981, tendo as paredes interiores sido, nessa altura, pintadas pela Ré - (24º) e (25º);

Os gerentes da Ré solicitaram a HH a construção de uma churrascaria a fim de poupar o imóvel dos fumos e cheiros, ao que este acedeu - (20º) e (21º);

Quando iniciou a exploração do locado, a Ré mobilou os quartos, comprou, colocou e pagou os equipamentos de cozinha, economato, salão de festas, salas de jogos e cortinados, plantou todas as árvores da frontaria, o quintal e o jardim, investiu em roupas de cama, atoalhados, louças, panelas e tudo o que é necessário à exploração de uma estalagem, construiu um campo de tiro e instalou uma discoteca com sistema de luzes, som, imagem, mobiliário específico e à medida, equipamento de frio, ar condicionado, aquecimento e exaustão - (28º) a (33º). “

III – Nas conclusões que apresentou, a recorrente vem sustentar a inaplicabilidade à situação factual objecto dos autos do regime jurídico decorrente do NRAU.

Com efeito, nas instâncias foi considerado que à situação ora em causa seriam aplicáveis as normas substantivas vertidas na Lei n.º 6/2006, de 27/02, atento o estatuído no art. 59º, n.º 1 do referido diploma, onde se dispõe, no que para aqui e ora releva, que:

“ O NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data.”

E, se é certo que, em consequência do decurso da tramitação processual legalmente estabelecida para as acções com a natureza da presente, à data do início da vigência do aludido diploma – 28/06/2006 (arts. 1º e 65º do NLAU) -, o contrato de arrendamento objecto dos autos ainda se mantinha em vigor, como, aliás, se mantém, dado não se ter verificado o trânsito em julgado de qualquer decisão que lhe haja posto termo, sempre, porém, não poderá deixar de ser tido em linha em consideração, que a presente acção deu entrada em juízo em 17/02/2003 – fls. 2 -, momento temporal este que legalmente corresponde ao da sua instauração - art. 267º do CPC - sendo que, nesta data, e no âmbito do arrendamento urbano, vigorava o regime instituído pelo DL n.º 321-B/90, de 15/10 (diploma este que, no seu art. 1º, aprovou o RAU).

Assim, e perante a apontada sucessão no tempo dos dois apontados regimes jurídicos locatícios, há que determinar da pertinência da atrás referida aplicabilidade, pelas instâncias, do regime que se mostra vigente no momento presente.

Ora, quando a lei nova dispõe sobre os efeitos decorrentes da prática de quaisquer factos, a mesma visa apenas aqueles que se verifiquem após o início da sua vigência, como emanação do princípio à mesma inerente da sua não retroactividade, sendo, portanto, a lei vigente ao tempo da ocorrência dos factos a judiciar, a aplicável no que respeita às causas de resolução do contrato – art. 12º, n.º 2, primeira parte, do CC e Sobre a aplicação no tempo do novo Código Civil do Prof. Baptista Machado, pág. 114/115.

Por seu turno, na petição, que constitui o articulado através do qual tem início a propositura da acção, deve ser enunciada a respectiva causa de pedir e o pedido correspondente à pretensão jurídica que o autor pretende que lhe seja reconhecida pelo órgão jurisdicional ao qual a mesma é dirigida, elementos esses que, a priori, se tornam inalteráveis com a citação do demandado – arts. 467º, n.º 1, als. d) e e), 268º, e 481º, al. b) do CPC.

Temos, portanto, que, estando em causa, na presente acção, normas de direito substantivo atinentes à extinção de um contrato de arrendamento, com fundamento na ocorrência de factos integrativos da sua resolução, ter-se-á de considerar, perante o apontado princípio da estabilidade da instância, o regime em vigor à data da propositura da acção, regime esse, que, todavia, não é o correspondente ao que vigorava à data da celebração do contrato aqui em causa, que ocorreu em 1981, mas sim o decorrente do RAU, por força do estatuído no art. 3º, n.º 1, al. a) do DL n.º 321- -B/90.

Por outro lado, haverá, também, a referir, que a aplicação do normativo legal invocado pelas instâncias como fundamento para a aplicabilidade do regime jurídico instituído pelo NRAU a acções pendentes à data do início da sua vigência, sempre se constituiria, para além de uma ilegal aplicação retroactiva da lei nova, como passível de um juízo de inconstitucionalidade, por violação dos princípios da segurança e da confiança jurídicas – Direito Constitucional do Prof. Gomes Canotilho, pág. 374 e segs. -, pela frustração das expectativas legais existentes à data da instauração da acção, e nas quais o demandante se fundou para a propositura da demanda.

Há, portanto, que concluir, que o direito substantivo aplicável aos factos que vêm provados nos autos, se terá de reportar aos normativos legais que se mostram inseridos no RAU.

IV – A recorrente, nas suas conclusões, e como atrás se referiu, veio, igualmente, sustentar a caducidade do direito peticionado pelos AA, uma vez que, tendo estes conhecimento, pelo menos desde Fevereiro de 2000, que o locado se destina parcialmente a discoteca e que a estalagem está encerrada ao público, não arguiram tal direito de resolução no prazo de um ano, tendo nomeadamente judiciado tal questão e da mesma prescindido.

Porém, e no que se reporta a esta última situação, tendo sido já objecto de decisão definitiva, proferida nos presentes autos em momento anterior, a improcedência da excepção de caso julgado invocada pela Ré/recorrente na sua contestação, nada há, portanto, e no momento presente a apreciar, quanto à mesma.

Ora, relativamente à arguida caducidade, constitui objecto de previsão legal, que a acção de resolução do contrato, por parte do senhorio, deve ser instaurada dentro do prazo de um ano a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, prazo esse, que, no caso do facto em causa revestir natureza continuada ou duradoura, se conta a partir da data da sua cessação – art. 65º do RAU -, entendendo-se, como integrativa de tal situação, aquela em que o processo de violação do contrato se mantém em aberto, alimentado pela conduta persistente do arrendatário, facultando-se, dessa forma, ao senhorio, a possibilidade de decidir, perante as circunstâncias do caso concreto e a manutenção da referida conduta violadora, sobre o exercício, ou não exercício, do seu direito de resolução do contrato em causa – Arrendamento do Prof. Pereira Coelho, pág. 291 (nota 1).

Todavia, da matéria de facto que vem provada não decorre que tenha já ocorrido o termo, e por maioria de razão a data em que tal se verificou, relativamente à cessação dos factos que foram invocados pelos AA como fundamento do pedido que formularam para a resolução do contrato de arrendamento celebrado com a Ré, pelo que, consequentemente, a excepção peremptória por esta deduzida – art. 493º, n.º 3 do CPC – mostra-se votada ao insucesso, pela inexistência dos seus respectivos pressupostos.

V – No que respeita ao enquadramento jurídico da factualidade que se mostra assente, a recorrente vem questionar o decidido pelas instâncias quanto à alteração do fim a que o locado se destinava, já que, não só tal alteração não ocorreu, como igualmente tal facto não foi invocado pelos AA nos seus articulados, uma vez que estes se limitaram a alegar, como causa de resolução do contrato de arrendamento, a transformação de tal fim na prática, no locado, da prostituição, a qual, porém, não foi dada como provada, pelo que, consequentemente, não deve ser decretada a resolução do contrato em causa.

Com efeito, o fundamento considerado pelas instâncias como factor constitutivo da resolução do contrato ora em causa, traduziu-se, como se mostra sintética e lapidarmente espelhado no acórdão da Relação, no facto de que “a Ré abandonou, de todo, o complexo turístico e a exploração da unidade de alojamento, passando a utilizar apenas parte do locado, e como bar/discoteca” – fls. 643v. dos autos e 14 do acórdão.

Ora, compulsando-se o articulado inicial dos AA, do mesmo consta, entre outros factos que foram alegados:

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6. Ocorre que, para espanto dos Autores, estes tomaram conhecimento de que parte do prédio dado de arrendamento à Ré, foi transformado por esta num bar/discoteca, que funciona das 12:00h às 6:00h, com presença diária, habitual e permanente de várias mulheres de nacionalidades diversas, tais como portuguesas, brasileiras, espanholas, que ali convivem com os clientes.

7. A restante parte do edifício encontra-se encerrada ao público, não estando, assim, afecta à exploração de um estabelecimento de hotelaria ou similar.

8. Ou seja, o prédio dos Autores foi transformado pela Ré num bar/discoteca, vulgarmente designado por “bar de alterne”, assim vindo sendo utilizado continuadamente e em exclusividade pela própria Ré.

9. O local arrendado vem sendo, pois, utilizado pela Ré para fim diverso do objecto do arrendamento, isto é, destinando o arrendado a práticas ilegais, imorais e desonestas, como o uso dos quartos de pouca permanência, de dia e de noite, por casais e prostitutas acompanhadas de homens.

E, mais adiante:

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12. Uma vez que a Ré, abandonando o ramo de hotelaria, campo de jogos, piscinas, lazer e outros divertimentos afins, e passando a explorar o arrendamento como local de lazer sexual e congéneres, usou a propriedade arrendada para negócio diverso do constante no contrato de arrendamento – als. b) e c) do n.º 1 do art. 64º do RAU e art. 1093º, n.º 1, al. c) do CC.

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Perante a factualidade que acaba de transcrever-se, há, necessariamente, que concluir, que os AA se não limitaram, na petição inicial que apresentaram, a alegar factos integrativos do fundamento referido na al. c) do n.º 1 do art. 64º do RAU – - aplicação do prédio, reiterada ou habitualmente, a práticas ilícitas, imorais ou desonestas -, alegando igualmente também factos que se inserem no âmbito do fundamento resolutivo do negócio jurídico celebrado, traduzido no “uso do prédio arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele a que se destina” – al. b) do mesmo normativo locatício -, pelo que, perante tal apontado circunstancialismo, não pode concluir-se pela omissão, por parte dos AA, da invocação dos factos cuja ocorrência serviu de fundamento para a resolução do contrato decretada pelas instâncias, como, aliás, a Ré/recorrente veio arguir nas suas conclusões.

Refere, ainda, esta última, nas conclusões que apresentou, e como atrás se referiu, que se não verificou qualquer alteração quanto ao fim a que o locado se destinava.

Ora, no documento titulador do contrato aqui em causa foi clausulado que “o arrendado se destinava à realização de um complexo turístico, tais como hotelaria, campos de jogos, piscinas, zonas de lazer e outros divertimentos afins”.

Por outro lado, vem provado das instâncias, que “parte do prédio objecto da locação foi transformada pela Ré num bar/discoteca, que funciona desde as 12h00 até às 06h00, na garagem do Solar, encontrando-se encerrada ao público a restante parte do prédio”.

Perante o descrito fim para que vem sendo utilizado o locado, torna-se manifesto que a sua utilização como complexo turístico, com e nas vertentes acima enunciadas, foi total e absolutamente abandonada, uma vez que a clausulada referência ao destino do mesmo para “outros divertimentos afins”, não só não pode deixar de ser entendida como uma autorização expressa para a colocação no locado de outros meios de diversão, vg. parques aquáticos, ensino de equitação, etc., destinados à ocupação dos tempos de lazer dos utentes do complexo, como também, pela sua evidente natureza acessória, relativamente ao fim principal e específico do objecto do contrato como unidade turística rural, se não podem considerar tais fins como elementos essenciais do mesmo, cuja prossecução se pudesse configurar como um destino especifico a que o locado se destinasse em exclusivo, com a subsequente postergação das restantes actividades enunciadas.

Temos, portanto, que a aplicação que vem sendo dada ao locado pela Ré, com a sua utilização como discoteca, e apenas quanto à parte do mesmo destinada a garagem, mantendo encerrada a parte restante do imóvel para os fins turísticos a que se destinava, manifestamente que configura o enquadramento de tal situação no âmbito do preceituado no art. 64º, n.º 1, al. b) do RAU, o que confere aos AA o accionado direito de resolução do contrato em causa, não podendo, por tal motivo, colher qualquer acolhimento, a pretensão expressa pela recorrente nas suas conclusões, no sentido da improcedência da acção.

VI – Vai, pois, negada a revista.

Custas pela recorrente.

Lisboa, 22 de Maio de 2012

Sousa Leite (Relator)

Salreta Pereira

João Camilo