Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I.

Síntese dos termos essenciais da causa e dos recursos

Advogando em causa própria, o Dr. AA propôs uma acção ordinária contra a Câmara Municipal de C..., pedindo a condenação da ré a repor e a restituir-lhe no exacto estado em que se encontrava o prédio que identifica na petição inicial (al. a), a pagar-lhe a indemnização líquida correspondente ao dobro da renda estipulada desde a data em que operou a denúncia do contrato até à restituição do imóvel no estado inicial (al. b), c), d) e e), com juros legais e sanção compulsória de 5% a partir do trânsito em julgado da sentença, e, por último, a pagar-lhe uma indemnização a liquidar posteriormente em relação aos danos cuja quantificação não é ainda possível (al. f).

Resumidamente, alegou que em 30/11/99, mas com efeitos desde 1/9/99, deu de arrendamento à ré o prédio identificado no processo, convencionando-se que, findo o contrato, o imóvel devia ser entregue ao autor tal como foi recebido. Porém, tendo o contrato cessado em 31/8/05, a ré pretendeu entregar o prédio com uma configuração interna e num estado diferente do que apresentava na altura da celebração do arrendamento, motivo pelo qual o autor recusou a entrega.

A ré contestou, afirmando que o contrato previu a realização de obras de adaptação do locado aos fins do arrendamento, que foram realizadas mediante autorização do autor e ficaram, segundo o estipulado, a fazer parte integrante do imóvel. Não há, assim, obrigação de repor o local como estava à data da celebração do arrendamento nem, consequentemente, que indemnizar qualquer prejuízo, sendo ilícita e abusiva a recusa do autor, por contrariar todo o comportamento anteriormente adoptado.

Realizado o julgamento e estabelecidos os factos foi proferida em 18/12/10 sentença que julgou a acção improcedente, absolvendo a ré do pedido.

Por acórdão de 16/6/11 a Relação de Guimarães, dando provimento parcial ao recurso do autor, revogou a sentença e, julgando a acção parcialmente procedente, condenou a ré nos seguintes termos:

a) A repor e a restituir ao autor o local arrendado no exacto estado de manutenção e com a compartimentação existentes aquando da celebração do contrato;

b) A pagar-lhe a título de indemnização a quantia mensal de 2.936,04 € desde Setembro de 2005 até ao momento em que a ordenada restituição se mostre feita;

c) A pagar juros de mora, à taxa de 4% ou outra que venha a ser estabelecida por lei, sobre tal quantia mensal;

d) A pagar juros compulsórios, à taxa de 5%, a partir do trânsito em julgado do acórdão proferido, sobre as quantias indemnizatórias que estiverem em dívida.

O autor requereu e viu indeferida pela conferência a aclaração deste acórdão.

Depois, ambas as partes recorreram para o STJ, concluindo, resumidamente, do seguinte modo:

Revista do autor:

1ª) O pedido formulado nas alíneas c) e d) é subsidiário em relação ao formulado em b);

2ª) Se a ré, não tendo restituído o prédio quando devia, tivesse continuado a pagar a renda, agora a título de indemnização, não se teria constituído em mora;

3ª) É aplicável à situação dos autos o disposto no artº 1045º, nº 2, do CC, dado que a ré ficou em mora ao não ter pago a indemnização em cada mês de vencimento da renda e ao não restituir o imóvel arrendado quando devia;

4ª) Só por lapso manifesto a Relação não aplicou o regime previsto no artº 1045º, nº 2, do CC, o qual teria levado à condenação da ré no pagamento da indemnização de 2.936,04 € - elevada ao dobro em razão da mora - por cada um dos meses em que deixou de pagar e até que se mostre feita a restituição do prédio.

Revista da ré:

1ª) O acórdão recorrido é nulo por excesso de pronúncia, pois na sua apelação o autor não se insurgiu contra a absolvição da ré no tocante aos pedidos de indemnização formulados nas alíneas b), c) e d) da petição;

2ª) Contrariamente ao decidido pela Relação, as normas dos artºs 236º e 237º do CC não podem aplicar-se ao caso em apreço porque estamos perante um negócio formal;

3ª) A interpretação do contrato feita pela Relação - no sentido de que haveria uma convenção obrigando a inquilina a restituir o imóvel no estado anterior às obras - viola o disposto no artº 238º do CC;

4ª) Não resultou provado que as alterações da configuração e disposição interna do imóvel levadas a cabo pela ré configurem modificação das suas potencialidades naturais e jurídicas e, menos ainda, que lhe tenham retirado valor;

5ª) O comportamento da ré também não viola o disposto no artº 1043º do CC, dado que as obras efectuadas não se incluem na obrigação de restituir o prédio no estado em que se encontrava e o desgaste do pavimento e das paredes resultou do uso corrente do locado;

6ª) Ao recusar-se a receber o imóvel arrendado o autor entrou em mora, o que exclui o direito à indemnização prevista no artº 1045º do CC.

Autor e ré responderam ao recurso da parte adversa, defendendo a sua improcedência.

O processo foi distribuído no STJ em 2/5/12.

Tudo visto, cumpre decidir.

II.

Fundamentação

a)

Matéria de Facto

1) Por escritura pública celebrada em 30/11/99, no Notário Privativo da Câmara Municipal de C..., o autor declarou dar de arrendamento à ré, que declarou tomar de arrendamento, com efeitos a partir de 1/9/99, o prédio urbano composto de duas lojas no rés-do-chão, primeiro e segundo andares, sito na Rua Ricardo Joaquim de Sousa e Travessa do Tribunal, desta vila, a confrontar do norte com a referida Travessa, do sul com José da Costa Alegria, do nascente com Rua Dr. Luciano de Amorim e Silva e do poente com a dita Rua Ricardo Joaquim de Sousa, inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo 164, a fim de a ré proceder no mesmo à instalação dos seus serviços técnico-administrativos (A);

2) A renda mensal convencionada foi inicialmente de 500.000$00 (2.500,00 €), a qual, por virtude de sucessivas actualizações, ascende actualmente a 2.936,04 € (B);

3) Do acordo mencionado em 1) consta ainda o seguinte: “Sem prejuízo das deteriorações resultantes da sua utilização normal, a arrendatária compromete-se a entregar o prédio arrendado, no fim deste contrato, tal como o recebe neste momento, devoluto, sem deteriorações e em bom estado de conservação, com todas as chaves, vidros, louças sanitárias e acessórios, e tudo o mais que nele se encontra à data do presente contrato” (C);

4) Aquando do mencionado em 1) o prédio encontrava-se em bom estado de manutenção (D);

5) Em 7/10/98 a Câmara Municipal de C... concedeu a licença de utilização de tal prédio com o nº 184/98 (E);

6) Por carta datada de 24/2/05, a ré comunicou ao autor o seguinte: “(…) Tendo em conta o contrato de arrendamento de 30 de Novembro de 1999, outorgado entre V. Exa. e esta Câmara Municipal (…). Vimos, por este meio, denunciar (revogar) o mesmo contrato de arrendamento, com efeitos a partir de 31 de Agosto de 2005, data a partir da qual lhe entregaremos o arrendado livre de pessoas e coisas (…)” (G);

7) A última renda paga pela ré ao autor foi a correspondente ao mês de Agosto de 2005 (H);

8) Por carta datada de 7/7/05, o autor comunicou à ré o seguinte: “(…) Com vista a verificar e avaliar tal bom estado de manutenção, exijo que, através de competente vistoria a ser efectuada por essa Câmara, (…), e por mim próprio, (…), seja elaborado documento onde seja descrito o estado do prédio ao tempo da entrega, (…), sem o qual me reservo o direito de não receber o prédio em causa (...)” (I);

9) Em 22/9/05 foi efectuada vistoria ao prédio (J);

10) Actualmente o prédio apresenta o seguinte estado e compartimentação:

Rés-do-chão:

- Um só estabelecimento, atendendo a que foi demolida a parede de separação entre os dois estabelecimentos anteriormente existentes;

- Todo este espaço do rés-do-chão foi compartimentado em vários gabinetes, sendo, para o efeito, utilizada uma estrutura que foi revestida, em ambas as faces, com placas de gesso cartonadas, não tendo rodapé de remate com o pavimento;

- Foi aberta uma porta de comunicação entre o hall da caixa de escadas de acesso ao 1º andar e o dito estabelecimento;

- No alçado lateral, Travessa do Tribunal, foram retiradas duas portas de acesso aos dois estabelecimentos anteriormente existentes;

- Foram removidos os acessórios e instalados vidros fixos;

- No estabelecimento, com entrada pela rua Dr. Luciano de Amorim e Silva, os degraus de acesso entre o exterior e o interior, que eram em lanço recto, foram alterados, tendo sido construído um patamar de entrada e depois os degraus;

- No pavimento do mesmo foi colocada tijoleira 30x30, tipo Maronagrés, na cor azul;

- Dado que há diferença de cotas de soleira entre o estabelecimento e a caixa de escadas, foram executados degraus com revestimento em tijoleira de marca e qualidade igual ao pavimento;

- Na execução do pavimento não foram mantidas as cotas das instalações sanitárias;

- Estas encontravam-se acabadas quer quanto ao pavimento quer quanto às paredes;

- Existe um pequeno degrau de cerca de 0,03m (três centímetros) entre os pavimentos dos estabelecimentos e as mesmas;

- Nos locais onde existiam as portas de acesso à Travessa do Tribunal foram suprimidos os degraus que permitiam vencer a diferença de cotas entre o exterior e o interior;

- Algumas armaduras de iluminação foram deslocadas do local inicial em função das divisórias construídas;

- Em todos os compartimentos foram colocadas calhas técnicas de instalações eléctricas quer ao nível do rodapé, nos tectos e, nalguns casos, na parede entre o rodapé e o tecto;

- Em comunicação com os três pisos foi construída uma courette técnica, tendo sido utilizada uma estrutura que foi acabada com o emprego de placas de gesso cartonadas;

- Os estores agora existentes não fazem parte da obra inicial;

- Há paredes interiores pintadas a cores completamente diferentes das que existiam aquando da entrega do prédio à R;

- Assim como os mesmos panos de paredes pintados a cores diferentes;

- Também há paredes interiores deterioradas, com supressão de argamassa e de tinta;

1º andar:

- No patamar das escadas foram retiradas as duas portas corta-fogo;

- Uma dava acesso ao escritório e a outra à habitação;

- Ao retirar as portas também foram removidas as respectivas paredes;

- O escritório foi compartimentado em vários gabinetes;

- Para a execução dos mesmos, foi utilizada uma estrutura que foi revestida, em ambas as faces, com placas de gesso cartonadas;

- Estas foram assentes directamente sobre o pavimento flutuante existente, prevendo-se que, aquando da remoção das mesmas, deixem o mesmo pavimento, paredes e tectos com marcas profundas da sua existência;

- A instalação sanitária aqui construída foi demolida pelo que não há qualquer vestígio da mesma;

- Em todos os compartimentos foram colocadas calhas técnicas de instalações eléctricas quer ao nível do rodapé, nos tectos e, nalguns casos, na parede entre o rodapé e o tecto;

- Algumas armaduras de iluminação foram deslocadas do local inicial em função das divisórias construídas;

- O pavimento flutuante é o da obra inicial, mas encontra-se em mau estado;

- A porta decorativa da habitação, tendo corno desenho a divisão em vários vidros, entre o hall de entrada e a sala comum, foi retirada;

- Foi construída uma outra parede, com vão de porta, à entrada da sala comum;

- Não há qualquer leitura da cozinha da habitação antes existente;

- Foram removidos todos os móveis da mesma, quer inferiores quer superiores;

- O lava-loiças, torneiras, passadores e todos os demais acessórios existentes foram removidos e a instalação eléctrica foi alterada;

- Este espaço de cozinha está actualmente adaptado a instalação sanitária;

- A porta de comunicação entre a cozinha e a sala comum foi removida e o vão fechado com a construção de uma parede em alvenaria de tijolo;

- Foi aberta urna porta entre esta nova instalação sanitária e o hall de entrada;

- Em todos os vãos exteriores, os estores aí colocados na execução da obra, tipo plissado com comando manual da Vitória, foram retirados, procedendo-se à colocação de outros constituídos por lâminas verticais, apresentando-se degradados;

- Nos compartimentos foram colocadas calhas técnicas de instalações eléctricas quer ao nível do rodapé, nos tectos e, nalguns casos, na parede entre o rodapé e o tecto;

- O pavimento flutuante é o do projecto, mas encontra-se em mau estado;

- Há paredes interiores pintadas a cores completamente diferentes das que existiam aquando da entrega do prédio à ré;

- Assim como os mesmos panos de paredes pintados a cores diferentes;

- Também há paredes interiores deterioradas, com supressão de argamassa e de tinta;

2º andar/vão do telhado:

- Existência de calhas técnicas para instalação eléctrica;

- Nas clarabóias, quer na caixa de escadas quer no arrumo, os estores aí existentes são os do projecto, mas em muito mau estado;

- Há paredes interiores pintadas a cores completamente diferentes das que existiam aquando da entrega do prédio à ré;

- Assim como os mesmos panos de paredes pintados a cores diferentes;

-Também há paredes interiores deterioradas, com supressão de argamassa e de tinta (L);

11) Por carta datada de 10/10/05, o autor comunicou à ré o seguinte: “(…) Como bem pode ser constatado, pelo confronto entre aquele projecto e a vistoria agora realizada, o prédio em questão não se encontra no estado em que foi recebido por essa Câmara, nem sequer no âmbito das deteriorações existentes, que nada têm de inerente a uma prudente utilização, pelo que não aceitei nem aceitarei o mesmo prédio enquanto não seja reposto no exacto estado em que foi entregue a essa Câmara” (M);

12) O prédio mencionado em 1) quando foi dado de arrendamento à ré tinha a seguinte compartimentação:

Rés-do-chão:

- Dois estabelecimentos independentes, com as respectivas instalações sanitárias, um virado a poente, com entradas pela Rua ... e pela Travessa ...l, e outro a nascente, com entradas pela Rua ... e pela Travessa ...l;

- Os pavimentos dos mesmos não tinham qualquer acabamento de revestimento, estando em betonilha;

- Caixa de escada de acesso exclusivo ao 1º andar;

1º andar:

- Escritório com respectiva instalação sanitária;

- Uma habitação do tipo T1 (hall de entrada, sala comum, cozinha, totalmente mobilada e equipada, e escada de acesso ao segundo andar/vão do telhado);

-

2º andar/vão do telhado:

- Quarto, instalação sanitária completa e terraço (1º);

13) O prédio mencionado em 1) foi dado de arrendamento à ré completamente concluído, mostrando-se equipado no que respeita a armaduras de iluminação, tomadas, interruptores e quadros, assim como móveis de cozinha, superiores e inferiores, lava-loiças e misturadora (2º e 3º);

14) Com vista a adaptar o local arrendado ao fim específico a que se destinava - instalação de serviços técnico-administrativos da ré - a ré procedeu às obras mencionadas em 10). O autor sabia que a ré pretendia destinar o local arrendado à instalação dos seus serviços técnico-administrativos e autorizou-a a realizar obras com vista a adaptar o local para esse fim (4º);

15) A ré ocupou o prédio no exacto estado, compartimentação incluída, a que se refere o respectivo processo de obra, com o nº 84/94 (4º/a);

16) Depois da realização da vistoria a que se alude em 9), a ré pretendeu entregar ao autor as chaves do local arrendado, tendo este recusado a entrega com fundamento no facto de o local não se encontrar no estado em que foi recebido pela ré (5º e 6º);

17) A concepção inicial do licenciamento previa a construção de quatro unidades individualizadas autónomas, distintas e isoladas entre si, em propriedade horizontal:

a) estabelecimento, com 71,50 m2, no piso zero;

b) estabelecimento, com 71 m2, no piso zero;

c) escritório, com 63 m2, piso um;

d) apartamento, no piso um e vão do telhado, com 48,20 m2 (7º);

18) A realidade descrita em 17) era incompatível com o normal funcionamento dos serviços técnico-administrativos de uma Câmara Municipal, que se reveste de uma unidade em termos de organização administrativa:

a) impondo-se a comunicação e circulação constantes de pessoas e documentos entre os diferentes sectores e departamentos;

b) com necessidade de, a todo e qualquer momento, desde as chefias até aos diferentes funcionários, estarem em contacto permanente (8º);

19) Por isso, aquelas quatro unidades, se fossem a manter-se como tinham sido construídas, apresentariam permanentes “barreiras físicas” a tais propósitos (9º).

20) Foi ainda clausulado na referida escritura pública que o custo das obras executadas pela ré em função do fim específico do contrato (serviços técnico-administrativos da ré) não tinham que ser indemnizadas pelo senhorio, ficando a fazer parte integrante do arrendado (cláusulas 8ª e 9ª);

21) Mais foi clausulado que a título de comparticipação do senhorio no custo das obras com vista a adaptar o arrendado ao fim específico a que se destinava, ficava a ré dispensada de pagar as rendas de Setembro e Outubro de 1999, correspondendo assim tal comparticipação a esc. 1.000.000$00 (cláusula 10ª).

b)

Matéria de Direito

1. A fim de evitar inúteis repetições e tornar o mais clara possível a decisão a adoptar apreciaremos ambos os recursos conjuntamente, uma vez que as questões a resolver num e noutro interpenetram-se e, além disso, coincidem no seu núcleo essencial, dependendo a respectiva solução da análise e aplicação das mesmas normas jurídicas.

Encontra-se assente que as partes celebraram um contrato de arrendamento a que foi posto termo por denúncia da ré no prazo e demais condições estipuladas na escritura pública que o titula, de 30/9/1999. Deste modo, o litígio que as divide centra-se exclusivamente na questão de saber se a ré, locatária, cumpriu ou não a obrigação a que aludem os artºs 1038º, i), e 1043º, nºs 1 e 2, do CC, de restituir a coisa locada findo o contrato.

Interpretando este à luz do critério estabelecido nos artºs 236º a 238º do CC, disse-se o seguinte a dado passo da sentença: “No caso dos autos...julgamos que todo o texto do contrato (onde é patente a constante alusão à necessidade das obras a que o locado seria sujeito para a reordenação interna das suas divisões) e os interesses de ambas as partes (que tornam evidente que à ré só interessava o prédio se este fosse sujeito àquela reordenação) permitem concluir que as referidas estipulações contratuais se harmonizam e compatibilizam da seguinte forma: a ré ficou obrigada a restituir o prédio no estado em que o recebeu do autor mas com ressalva das obras necessárias à adaptação do mesmo ao fim específico do contrato, ou seja, com a configuração e disposição interna decorrentes da sua adaptação ao fim visado pela inquilina [este tipo de acordo é, aliás, frequente na prática pois permite alcançar uma solução que satisfaz os interesses de ambas as partes: do inquilino, porque lhe possibilita adaptar totalmente o prédio às necessidades do fim do arrendamento; do senhorio, porque consegue a ocupação do prédio por um arrendatário que, em princípio, não estaria interessado nele por falta de condições do prédio].

De qualquer forma, e ainda que os elementos de interpretação não conduzissem ao resultado atrás indicado, restaria então concluir que não era de todo possível descortinar a intenção real das partes. E, nesse caso, sempre haveria que recorrer à regra do artº 342º, nº 1, CC e decidir que o autor não logrou a demonstração do direito que se arroga – receber o prédio no estado anterior às obras.

Resta dizer que o estado actual do prédio (com as obras de adaptação que nele foram feitas, como já vimos) resulta do seu uso corrente à luz daquilo que foram os fins do contrato e também do desgaste do tempo” (fls 375/376).

A Relação viu as coisas de modo diverso, tendo ponderado, além do mais, o seguinte:

“Passemos agora ao sentido que um declaratário normal, dispondo dos elementos de que o Autor e Ré dispunham, iria deduzir de tais declarações cruzadas. Para o efeito há que ver que se tratava de um prédio que estava em bom estado de manutenção (aliás, sabe-se que tinha sido recentemente reconstruído); que estava licenciado para habitação, escritório e comércio (v. fls. 51); que a concepção do licenciamento previa a construção de quatro unidades individualizadas autónomas, distintas e isoladas entre si, em propriedade horizontal; e, finalmente, que as obras a realizar pela Ré eram de adequação do local aos seus idiossincráticos fins funcionais (fins específicos, como se diz no contrato) e não a fins que pudessem servir posteriormente para uma generalidade de afectações. Perante estas circunstâncias ou coeficientes, haverá de concluir-se, até mesmo por actuação do vector da boa fé (que se presume ter sido adoptado pelas partes), que as partes não pretenderam que o prédio fosse devolvido ao dono em contrário de tudo o que era, ou seja, modificado (rectius, descaracterizado) na sua compartimentação e potencialidades naturais e jurídicas. Ao invés, é de concluir que esteve imanente ao pensamento e à vontade das partes, no essencial, a ideia de reposição do prédio, justamente porque a sua afetação à Ré era específica, no seu estado e configuração anteriores. Ideia essa a que a cláusula décima quarta dá expressamente corpo. Nesta medida, o sentido que a cláusula nona comporta não é aquele que o seu elemento literal imporia sem mais, mas necessariamente o de que pretenderam as partes que aquilo que a Ré incorporasse no prédio com as obras de adaptação e que de alguma forma o beneficiasse ou acrescentasse relativamente ao estado e configuração anteriores (ou seja, relativamente ao seu destino normal, que era de habitação e comércio) reverteria a favor do senhorio, integrava-se no prédio. Mas não o mais, ou seja, aquilo que fosse irrelevante para o prédio como era antes. No fundo, do que se tratou, como nos parece evidente, foi de regular a questão da mais-valia ou benfeitorização que as obras de adaptação pudessem acaso trazer ao prédio (fls 444/445).

....

....

Ora, visto o objectivo do contrato no seu todo, mas com destaque para a circunstância de se ter tratado de um arrendamento que implicou, em atenção exclusivamente aos fins funcionais da Ré e não também aos fins intrínsecos do prédio de acordo com a sua conformação pré-existente, obras que de outra forma não se antolha que houvessem de ser realizadas, o que é mais equilibrado e justo é que ao Autor seja restituído aquilo que tinha e deu, e não que seja entregue aquilo que a Ré tem para dar “ (fls 446).

Como se pode ver das conclusões dos recursos a posição sustentada pelo autor, quanto a esta questão, é de inteiro apoio ao acórdão recorrido; a da ré, por seu turno, coincide com a da sentença.

Vejamos.

Os factos concretos apurados no processo não permitem afirmar com certeza qual foi a

comum

vontade

real

das partes no que respeita à correcta determinação do conteúdo da obrigação que se discute; comum vontade, dissemos, porque se está em presença dum contrato, no qual, por definição, existe um mútuo acordo de vontades diversas que se ajustam em ordem à obtenção de uma finalidade também comum; e vontade real, como de igual modo referimos, porquanto o seu apuramento no quadro da interpretação dos negócios jurídicos apenas constitui matéria de direito - e sujeita, portanto, ao controle do STJ enquanto tribunal de revista – quando, sendo ela desconhecida, devam seguir-se para o efeito os critérios fixados nos artºs 236º/238º do CC (neste preciso sentido cfr. o

acórdão

desta conferência proferido em

26/10/10

na

Revª nº 447/2001.C1.S1,

cujo texto integral pode ser consultado em www.stj.pt).

Assim sendo, em ordem a determinar o sentido juridicamente relevante das declarações negociais que no caso ajuizado autor e ré produziram, há que interpretar o estipulado na escritura que formalizou o contrato de arrendamento concluído obedecendo às directrizes fixadas naqueles preceitos, como as instâncias, aliás, fizeram, chegando embora a resultados não coincidentes. E isto porque a função de tais directrizes, como refere

José Alberto Vieira (Negócio Jurídico, Anotação ao Regime do Código Civil (artigos 217º a 295º, pág. 43)

é precisamente a de vincular o intérprete a um dos sentidos propiciados pela actividade interpretativa. Ora, como pusemos em relevo noutro acórdão desta conferência (

Revª nº 6275/07.7TBVFX.L1, de 9/5/11),

os princípios essenciais a ter em consideração nesta matéria são os seguintes:

- A declaração negocial valerá de acordo com a vontade real do declarante, se esta for conhecida do declaratário - artº 236, nº2, CC;

- Não o sendo, valerá com o sentido que possa ser deduzido por um declaratário normal, colocado na posição do declaratário real, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele (teoria da impressão do destinatário) - artº 236, nº1;

- Nos negócios formais, a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto - artº 238, nº1; dito doutra forma: para que possa valer, o sentido atribuído pelo “declaratário normal” deverá estar expresso, ainda que de forma imperfeita, no próprio texto do documento que corporiza a garantia prestada;

- O sentido sem correspondência mínima no texto poderá ainda valer se traduzir a vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem e essa validade - artº 238º, nº2.

Estas regras, no fundo, não são mais do que critérios interpretativos dirigidos ao juiz e às partes contratantes. E o que basicamente se retira do artº 236º é que, em homenagem aos princípios da protecção da confiança e da segurança do tráfico jurídico dá-se prioridade, em tese geral, ao ponto de vista do declaratário (receptor). A lei, no entanto, não se basta com o sentido compreendido realmente pelo declaratário (entendimento subjectivo deste) e, por isso, concede primazia àquele que um

declaratário normal,

típico, colocado na posição do real declaratário, depreenderia (sentido objectivo para o declaratário) –

acordão deste Tribunal de 28.10.97, BMJ 470, 597

.

Há que imaginar -

escreve o Prof. Paulo Mota Pinto em Declaração Tácita e Comportamento Concludente no Negócio Jurídico, 208

- uma pessoa com razoabilidade, sagacidade, conhecimento e diligência medianos, considerando as circunstâncias que ela teria conhecido e o modo como teria raciocinado a partir delas, mas figurando-a na posição do real declaratário, isto é, acrescentando as circunstâncias que este efectivamente conheceu (mesmo que um declaratário normal delas não tivesse sabido - por exemplo, devido ao facto de o real declaratário ser portador de uma cultura invulgarmente vasta e superior à média) e o modo como aquele concreto declaratário poderia a partir delas ter depreendido um sentido declarativo. Ainda segundo este mesmo autor, “… a interpretação da declaração negocial não tem em vista apurar a vontade do declarante ou um sentido que este tenha querido declarar, estando antes em causa o sentido objectivo que se pode depreender do seu comportamento”. Importa por fim acrescentar que estando-se no caso sub judice em presença dum contrato, e dum contrato tipicamente sinalagmático, há que atender, simultaneamente, às declarações de ambas as partes porque ambas são, também simultaneamente, declarante e declaratário (neste sentido,

Oliveira Ascensão, Direito Civil, Teoria Geral, II, 2ª edição, pág. 435

). Tudo isto significa em termos práticos que o