Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

AA intentou, em 30-11-2006, no 2º Juízo do Tribunal Judicial de Torres Novas, a presente acção ordinária contra BB e CC, alegando para tanto - e muito em síntese - que os RR. pretenderam vender um imóvel sua pertença, tendo-lhe comunicado, a ele A., tal facto, em ordem a exercer, querendo, o seu legal direito de preferência.

Em resposta o A. declarou pretender exercer tal direito nas condições indicadas.

Acontece que os RR., porém, não celebraram com o A o correspondente contrato de compra e venda, o que lhe confere a faculdade de recorrer à execução específica para a obter uma decisão judicial que supra a vontade dos RR. faltosos.

E assim fundado, conclui pedindo que, na procedência da acção, o Tribunal profira sentença que produza os efeitos da realização da escritura de compra e venda do prédio dos RR., transferindo para si, A., o direito de propriedade sobre esse mesmo prédio.

Citados, os RR alegam - também em resumo -, não terem procedido à venda do imóvel pelo que, de tal modo, não assiste ao A o direito de preferência a que se arroga. Mais, tendo o imóvel sido destinado à construção de habitação, sempre estaria excluído esse mesmo direito. E ainda que assim não fosse - aduzem ainda -, sempre se verificaria a falta de depósito do preço.

E assim rematam com a improcedência da acção.

O A. apresentou, por seu turno, réplica e, seguindo os autos os seus ulteriores trâmites, foi por fim proferida sentença julgando a acção improcedente, com a consequente absolvição dos RR. do pedido.

Inconformado, veio o A. interpôs recurso de apelação que foi julgado improcedente.

Mais uma vez inconformado, veio o autor interpor a presente revista tendo nas suas alegações formulado conclusões que por falta de concisão não serão aqui transcritas e das quais se deduz que aquele, para conhecer neste recurso, levanta essencialmente a seguinte questão:

A comunicação do réu ao autor constante do facto do nº 4 da transcrição factual acima exposta consubstancia uma verdadeira proposta contratual, vinculativa do réu após a aceitação daquela proposta pelo autor, em termos de contrato promessa de compra e venda susceptível de execução específica ?

Os recorridos contra-alegaram defendendo a manutenção da decisão recorrida.

Corridos os vistos legais, urge apreciar e decidir.

Como é sabido – arts. 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do Cód. de Processo Civil, na redacção anterior ao Decreto-lei nº 303/2007 de 24/08, aqui aplicável, atenta a data da instauração da presente acção e o disposto nos arts. 11º e 12º do mesmo decreto-lei, redacção essa a que se referirão todas as disposições a citar sem indicação de origem – o âmbito dos recursos é delimitado pelo teor das conclusões dos recorrentes.

Já vimos acima a concreta questão que o aqui recorrente levantou.

Mas antes de mais há que especificar a matéria de facto que as instâncias deram por provada e que é a seguinte:

1. O prédio rústico sito em C... das F..., freguesia de R..., concelho de Torres Novas, com a área de 8840 m2, inscrito na matriz predial sob o artigo ...°, secção ..., encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Torres Novas, sob o n.º 0.../0..., da freguesia de R..., a favor do Autor AA, casado com DD por compra (G-2, Ap. 11/211201).

2. O prédio rústico sito em C...das F..., freguesia de R..., concelho de Torres Novas, com a área de 9320 m2, inscrito na matriz predial sob o artigo ...°, secção ..., encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Torres Novas, sob o n.º .../..., da freguesia de R... a favor do Réu BB, casado com CC, por compra (G Ap.... de .../.../...).

3. Os prédios descritos em A) e B) confinam entre si.

4. O Réu BB enviou ao Autor uma carta, datada de 27 de Março de 2006, com o seguinte teor: "Para efeitos de respeitar o direito à preferência, legalmente previsto, informo que tenho uma proposta de compra para o meu prédio rústico artigo ... da Secção ... da freguesia de R..., concelho de Torres Novas, pelo preço de 100,000,00€ (cem mil euros).

Nestes termos solicito que, no prazo de 8 (oito) dias, a contar da data de recepção desta, se pronuncie sobre o assunto,

Caso nada diga, ficarei ciente do seu desinteresse no mesmo, "

5. Em resposta à carta referida em D), o Autor enviou ao Réu BB uma carta registada com aviso de recepção, datada de 29 de Março de 2006, com o seguinte teor:

"Recebi hoje a sua carta relativamente à sua intenção de venda do prédio contíguo ao minha propriedade, que agradeço.

Estou interessado na compra, pelo que, proponho um encontro para conversações e formalização do processo.

Os meus contactos: Telemóvel 00 ... ou 00 ... (Das 9 às 19 hs).

Fico a aguardar o seu contacto. Os meus cumprimentos.“

6. Por carta datada de 23 de Junho de 2006 o Réu ..., representado por solicitador, comunicou ao Autor já não estar interessado na venda do prédio referido em B).

7. Os Réus recusam-se a fornecer ao Autor os elementos identificativos pessoais necessários à marcação da escritura pública de compra e venda e ao pagamento do IMT, bem como a celebrar a referida escritura.

8. O prédio não está incluído na área do perímetro de Emparcelamento Rural Integrado de A..., G... e R... .

9. Tem aptidão para a construção de uma moradia unifamiliar, com a área coberta de 500 m2.

10. Em consequência do referido os Réus pretendem construir no mesmo a sua casa de habitação, para o qual apresentaram em 17/11/2006 o projecto de arquitectura na Câmara Municipal de Torres Novas, relativo à construção de moradia e arrumos agrícolas,) o qual foi aprovado em 28/02/2007.

11. Os Réus não afectam o prédio à actividade agrícola.

Vejamos agora a questão objecto deste recurso.

O autor propôs a presente acção de execução específica de um pretenso contrato promessa de compra e venda.

Segundo o autor esse contrato realizou-se através de uma comunicação escrita do réu marido dirigida ao autor em que se dá a conhecer de um projecto de venda de imóvel na qual o autor tem preferência legal, alegando que esta comunicação tem natureza de proposta contratual que o autor logo por resposta escrita aceitou e que o réu não concretizou após interpelação e acabou mesmo por recusar expressamente cumprir.

As instâncias entenderam que essa comunicação não reveste a natureza de proposta contratual e que o réu, apesar de ter emitido aquela comunicação, era livre de contratar ou não a venda em causa.

Ora sobre esta questão e de acordo com o constante das decisões proferidas e das citações feitas naquelas e nas alegações das partes, há uma divergência de opiniões quer na doutrina quer na jurisprudência.

Assim, segundo os acórdãos da Relação do Porto de 11-03-96, in Col., XXI, II, pág. 188, da Relação de Lisboa de 26-11-98, Col. XXIII, V, pág. 107 e deste Supremo Tribunal de 19-04-2001, proferido no recurso nº 419/01-7, a notificação para preferir nos termos do art. 416º, nº 1 do Cód. Civil não pode ser considerada proposta contratual para os termos do art. 230º do mesmo código, envolvendo antes um simples convite a contratar.

Em sentido oposto julgaram os acórdãos deste Supremo Tribunal de Justiça de 28-04-2005, proc. 05B3984 e de 15-06-1989, proc. 077646, que concluíram que a notificação para preferência envolve uma proposta contratual que uma vez aceite se torna vinculativa para o autor daquela comunicação.

Esta opinião é defendida na generalidade da doutrina, citando-se a título exemplificativo, os Profs. A. Varela e P. de Lima, in Cód. Civil, anotado, vol. I, pág. 390, o Prof. Galvão Teles, in Direito das Obrigações, pág. 152, o Prof. Vaz Serra in Rev. de Leg. e Jurisprudência, ano 112º, pág. 316 e o Prof. M. H. Mesquita, in “Obrigações Reais e Ónus Reais”, págs. 209 a 213.

O acórdão recorrido entendeu que mesmo que se adopte a segunda opinião, que é mais favorável à pretensão do recorrente, mesmo assim, a acção tinha de improceder.

E aceitando esta decisão, pensamos que não há necessidade de optar por uma daquelas opiniões doutrinárias pois se adoptarmos a primeira temos obviamente de fazer improceder o pedido, pois se a comunicação para preferência não pode ser havida como proposta contratual, nenhuma obrigação da aceitação dela resulta para os recorridos de proceder à venda objecto do petitório.

Se adoptarmos a segunda das opiniões doutrinais e jurisprudenciais também improcede o pedido pois interpretando a aludida declaração emitida pelo réu recorrido não encontramos nela qualquer proposta contratual.

Com efeito, tal como ensinou o Prof. Vaz Serra, na obra e local citado, “se o titular da preferência declarar, dentro do prazo, que quer preferir, essa declaração torna perfeito o contrato de compra e venda, se revestida da forma exigida para este e se a declaração da outra parte também satisfizer essa forma, desde que a comunicação do obrigado à preferência signifique uma proposta ou oferta do contrato e a declaração do titular uma aceitação dela. “

Ora a proposta contratual deve resultar de uma declaração de vontade negocial que no caso concreto deve estar contida da comunicação em causa.

A declaração de vontade negocial pode ser definida da seguinte forma: “ é todo o comportamento de uma pessoa ( em regra, palavras escritas ou faladas ou sinais ) que, segundo os usos da vida, convenção dos interessados ou até, por vezes, segundo disposição legal, aparece como destinado ( directa ou indirectamente ) a exteriorizar um certo conteúdo de vontade, ou em todo o caso o revela e traduz.

A vontade negocial é a vontade dirigida a efeitos práticos ( em regra económicos ), com a intenção de que esses efeitos sejam juridicamente tutelados e vinculantes. É, em suma, a vontade correspondente ao conceito de negócio jurídico em geral, e em especial a determinado negócio jurídico particular e concreto” – cfr. Manuel de Andrade, in Teoria Geral da Relação Jurídica, vol. II, pág. 122.

Tal como consta acima, a comunicação efectuada pelo réu recorrido ao autor tem a seguinte redacção:

"Para efeitos de respeitar o direito à preferência, legalmente previsto, informo que tenho uma proposta de compra para o meu prédio rústico artigo ...da Secção... da freguesia de R..., concelho de Torres Novas, pelo preço de 100,000,00€ (cem mil euros).

Nestes termos solicito que, no prazo de 8 (oito) dias, a contar da data de recepção desta, se pronuncie sobre o assunto,

Caso nada diga, ficarei ciente do seu desinteresse no mesmo, "

A interpretação desta declaração negocial deve ser efectuada de acordo com o previsto nos arts. 236º e segs. do Cód. Civil.

Segundo o mencionado art. 236º, a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não poder razoavelmente contar com ele. E continua aquele dispositivo que sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida.

Por seu lado, tratando-se de negócio formal - nos termos do art. 410º, nº 2 do Cód. Civil -, o art. 238º do mesmo código estipula que a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.

Além disso, na interpretação daquela declaração há que atender a todas as circunstâncias do caso concreto, todos os coeficientes ou elementos que um declaratário medianamente instruído, diligente e sagaz, na posição do declaratário efectivo, teria tomado em conta.

Trata-se da teoria objectivista cujo “ objectivo da lei é, em tese geral, o de proteger o declaratário, conferindo à declaração o sentido que seria razoável presumir em face do comportamento do declarante, e não o sentido que este lhe quis efectivamente atribuir”- cfr. A. Varela e P. de Lima, em Cód. Civil, anotado, vol. I, pág. 152 da 1ª edição.

Esta teoria é vulgarmente denominada pela teoria da impressão do declaratário – cfr. Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, pág. 418.

Do teor literal da declaração em causa não consta qualquer manifestação de vontade do declarante em contratar, mas antes a simples comunicação de que recebeu uma proposta determinada para a venda do prédio dando ao autor a possibilidade de emitir a sua vontade de exercer o direito de preferência, mas sempre sem se mostrar comprometido com a venda pois não refere estar esta na sua vontade.

Por outras palavras, diremos que aquela declaração é compatível com uma disposição do declarante de perante uma proposta de compra concreta que recebeu querer ouvir o titular da preferência e depois decidir se avança para a venda ou não.

E isto é reforçado pelo facto de a comunicação para preferência efectuada não ser bastante para preencher os requisitos previstos no nº 1 do art. 416º do Cód. Civil que exigem que, além do mais, a identificação da pessoa do proponente da compra, o que aquela declaração não consumou.

Mesmo o Prof. Vaz Serra acima citado exige, para o efeito, que a comunicação para preferência contenha ou “ … signifique uma proposta ou oferta do contrato…”

E também o Prof. M.H. Mesquita, a pág. 209 da obra acima mencionada, também exige que a comunicação em causa contenha manifestação da intenção de alienar a coisa e dê a conhecer ao destinatário as cláusulas essenciais do contrato que projecta realizar.

No caso concreto em apreço, um declaratário normal colocado na posição do real declaratário, não poderia razoavelmente contar com a existência de uma vontade séria e inequívoca já tomada por parte do declarante de vender – que não resulta do texto declarativo -, mas apenas que aquele tinha uma proposta concreta de compra e queria ouvir o titular da preferência sobre o exercício desta, talvez para se decidir em seguida a proceder à venda ou não.

Hipótese diversa aconteceria se o réu na comunicação em causa tivesse manifestado a sua vontade inequívoca e já tomada no sentido da venda do imóvel e comunicasse ao autor a mesma e a concreta proposta de compra para a alienação projectada que recebera com o convite a exercer a preferência na venda claramente pretendida.

E não podendo a comunicação expedida ser tomada como proposta contratual de venda, não pode a mesma ser tomada como declaração contratual de promessa de venda cuja aceitação consumasse a perfeição de um contrato promessa de compra e venda de que a execução específica fosse legalmente admissível.

Desta forma improcedem os fundamentos do recurso e se confirmam as razões expostas pelas instâncias que fundamentaram a improcedência do pedido.

Pelo exposto, nega-se a revista pedida.

Custas pelo recorrente.

Supremo Tribunal de Justiça,

Lisboa, 7 de Dezembro de 2010.

João Camilo ( Relator )

Fonseca Ramos

Salazar Casanova.