Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

[1]

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I.

AA, SA, na qualidade de representante e administradora da BB – …, intentou a presente acção com processo ordinário contra CC, SA.

Pediu que se reconheça a ilicitude da resolução contratual promovida pela ré e que esta seja condenada a pagar-lhe a quantia de € 6.157.368,40, relativa a rendas devidas desde 1 de Julho de 2010 até ao termo do prazo contratual inicial e a quantia de € 491.279,40, a título indemnizatório pela mora no pagamento das rendas vencidas relativas aos meses de Julho, Agosto, Setembro e Outubro de 2010, acrescidas de juros de mora à taxa aplicável aos créditos das empresas comerciais desde a citação.

Como fundamento, alegou que celebrou com a ré um contrato de arrendamento para fins não habitacionais e que esta não pagou as rendas acordadas, entendendo que a resolução comunicada pela Ré não tem sustentação factual, sendo ilegal.

Contestou a Ré, defendendo-se por impugnação motivada, sustentando que o imóvel em causa foi propriedade da DD, Portugal – …, Lda e que esta, no âmbito de operação financeira, alienou à ora A. o imóvel em causa no dia 07.04.2008; a A. e R. celebraram contrato de arrendamento do imóvel em 01.06.2008; a R. subarrendou o imóvel à DD; desde sempre a DD esteve a ocupar e a laborar no dito imóvel, até 29.09.2010, data em que cessou a sua laboração no local. A A. era sabedora desta operação financeira e que a DD tinha cessado a sua actividade no local; por comportamento posterior da A., a R. viu-se impedida de subarrendar total ou parcialmente o imóvel a terceiros; após cessação da DD, a R. constatou que o local não tem licença de utilização, padecendo o imóvel de vários defeitos; a razão de ser e o fundamento da operação financeira alteraram-se substancialmente por força da crise internacional, mormente, no sector imobiliário.

Concluiu que a resolução do contrato de arrendamento que comunicou à Autora é perfeitamente lícita.

A Autora apresentou resposta, concluindo como na petição inicial.

Percorrida a tramitação normal, foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e, em consequência, condenou a R. a pagar à A. a quantia de € 524.031,36, acrescida de juros de mora à taxa legal. No mais, foi a R. absolvida.

Discordando desta decisão, interpuseram recurso a A. e a R., tendo a Relação decidido:

1. Julgar improcedente o recurso de apelação deduzido pela R.;

2. Julgar parcialmente procedente o recurso de apelação deduzido pela A., revogando, em consequência, a sentença recorrida na parte em que, na parcial procedência da acção, condenou a Ré a pagar à Autora a quantia de € 524.031,36, acrescida de juros de mora à taxa legal.

Em resultado da procedência parcial da apelação da A., condena-se a R. a pagar à A., a quantia de global de €1.080.814,68 (correspondente a €65.503,92 x 12 rendas + €65.503,92 x 3 rendas + 50% de €65.503,92 x 3 rendas), acrescida de juros de mora à taxa legal, calculados sobre a quantia de €786.047,04, correspondente ao valor das 12 rendas em divida, vencidos desde a citação, conforme reclamado, até efectivo e integral pagamento, absolvendo a Ré do remanescente do pedido.

Ainda inconformada, a R. vem pedir revista, tendo apresentado as seguintes conclusões:

1. Os factos constantes dos factos assentes sob as alíneas I) e J) estão em contradição com os factos assentes sob as alíneas O) e P).

2. Porque está provado que não existe qualquer acto administrativo a ordenar a emissão da licença de utilização esta licença inexiste.

3. O licenciamento é consubstanciado pelo acto administrativo que defere e reconhece o respectivo pedido (arts. 74º e 75º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação - DL 555/99).

4. Deve ser emitida de acordo com o procedimento administrativo regulado nos arts. 62º a 65º do RJUE (DL 555/99).

5. O alvará de licença de utilização é o título que documenta essa licença e acto administrativo – cfr. art. 74º do RJUE.

6. Ora, não existindo acto administrativo de deferimento ou concessão de licença, não pode existir alvará.

7. É uma decorrência lógica que, se não existe acto a deferir a licença de utilização, não pode existir o alvará de licença de utilização.

8. Quando o Notário, oficial público, atestou como tendo sido objecto da sua percepção um facto, isso é verídico.

9. Todavia, e sem ele o saber, o documento que lhe foi exibido com a aparência de alvará de utilização, não tinha a virtualidade de atestar que existia licenciamento da utilização do edifício.

10. Como, aliás, o atesta o documento autêntico - certificado da Câmara Municipal de V. N. Gaia de 2010/12/17, junto aos autos.

11. Na contestação a R. contesta a existência do alvará de utilização, pelo que os factos constantes das referidas alíneas I) e J) são factos controvertidos que nunca poderiam ser considerados assentes.

12. A existência dessa licença de utilização só pode ser comprovada por documento – cfr. art. 364º nº 1 CC.

13. Razão pela qual esses factos devem ser eliminados do elenco dos factos provados.

14. Resulta dos factos provados (e a própria Autora o alega na p.i.) que a R. enviou à Autora carta registada a proceder à resolução do contrato.

15. O acórdão recorrido fez incorrectas interpretação e violação dos arts. 74º e 75º do RJUE e do art. 372º nº 1 CC.

16. A Ré não cumpriu, na sua contestação, o ónus da especificação separada e individualizada das excepções, conforme prevenido no nº 1, alínea c) do art. 264º nº 1 e 488º do CPC, na redacção vigente à data da sua apresentação em juízo.

17. A redacção do CPC anterior à publicação dessa Lei não impunha qualquer sanção para o eventual incumprimento desse "ónus",

18. A interpretação e aplicação que o acórdão recorrido fez dessa norma de direito processual viola o princípio do contraditório e o direito de defesa da R. ínsita no artº 6º da CEDH e do artº 20º da CRP (tutela jurisdicional efectiva), pois desconsidera o teor da defesa apresentada.

19. A R. tinha fundamento válido para proceder á resolução do contrato de arrendamento comercial.

20. Não existe qualquer facto provado que demonstre que a R. tinha conhecimento do estado do locado quando celebrou o contrato de arrendamento.

21. Resulta dos artºs 44º a 56º da contestação que a R. não tinha conhecimento do estado do locado quando celebrou o contrato de arrendamento.

22. A A. não impugnou, na réplica, os factos alegados nos artºs 44º a 55º da contestação, que constituem matéria de excepção.

23. Assim sendo, na elaboração da decisão (acórdão), nos termos do disposto no artº 607º nº 4 (anterior 659º nº 3) Cod Proc. Civil, devem ter-se como assentes tais factos.

24. Mediante o elenco destes sobreditos factos, é patente que a R. não poderia saber do estado em que se encontrava o imóvel e, designadamente, das suas eventuais deficiências.

25. Com efeito, se só em 29/09/2010 é que a R. recebeu, por correio, as chaves do identificado imóvel por porte dessa sociedade DD Ovar e se só nessa data a R. teve acesso ao imóvel, não poderia esta saber do estado do imóvel.

26. O imóvel não está licenciado, nem tem licença de utilização, o que é demonstrado pelos factos assentes sob as alíneas O), P), Q), R), S), T), U), V), X), Y), Z), AA), CC), SS), TT), UU), VV), WW), XX), YY) e reconhecido pelo certificado da Câmara Municipal de V.N.Gaia de 2010/12/17, junto aos autos.

27. Os factos assentes sob as alíneas I) e J) só podem ser provados por documento, o qual não existe.

28. Com efeito, do processo e dos autos não consta, nem o alvará de licença de utilização, nem o original nem cópia do alvará.

29. A única menção que se faz desse alvará ocorre na escritura pública de compra e venda do imóvel junto com a réplica, sendo esta uma simples menção da respectiva existência.

30. Mas de qualquer modo, mesmo que existisse esse alvará - que não está nos autos - a verdade é que ele seria o título representativo de uma licença.

31. Ora, esta licença não existe, logo não pode existir alvará, e se existisse esse alvará seria falso e obtido por fraude á lei.

32. A licença de utilização é requisito essencial e indispensável de celebração de contrato de arrendamento (artigo 1070º do código civil e artigo 2.º, alínea d) do decreto-lei nº 160/2006, de 8 de agosto).

33. A R. tem o direito de resolver o ajuizado contrato, uma vez que a ausência da existência deste formalismo acarreta a respectiva nulidade (artº 219º Cod. Civil).

34. Uma vez que ficou provado que o imóvel objecto do contrato de arrendamento ajuizado não tem licença de utilização, nem o correspondente alvará de utilização, que titula licença.

35. Tendo ficado provado que o imóvel objecto do contrato de arrendamento em crise carece de licença de utilização, bem como de alvará de licença de utilização.

36. A Ré tem o direito de resolver o contrato de arrendamento celebrado, nos termos do artigo 5º, nºs 5 e 7 do Decreto-Lei n.º 160/2006.

37. A Ré não tem o gozo nem a fruição do imóvel para os fins a que se destina, como está provado nos factos V), Z), AA), CC), RR), SS), TT), UU), VV), WW), XX), YY).

38. Mediante essa sobredita factualidade é patente que a R., inquilina, está impedida de gozar e fruir o imóvel para o fim a que se destina, de acordo com o fim contratual.

39. Sendo certo que, como consta dos factos provados nas alíneas II) e NN) era a finalidade do arrendamento o subarrendamento.

40. E se o edifício não está licenciado e se é necessário proceder à execução de obras de vulto para a respectiva legalização e iniciar, depois, disso, um procedimento administrativo para licenciamento do edifício, é patente que a R. não pode fruir e gozar o imóvel em causa para o fim a que contratualmente as partes o destinaram o contrato de arrendamento.

41. Assim existe, nesta parte, motivo e fundamento para a resolução do contrato, por violação dos deveres de prestação por parte da A.

42. Finalmente a resolução do contrato, decorrente de alteração anormal das circunstâncias, também é uma evidência, tal como decorre dos factos assentes nas alíneas II), JJ), KK), LL), MM), NN), 00), PP),

43. Estes factos determinam a ocorrência de uma alteração anormal das circunstâncias em que as partes celebraram o contrato - artº 437º CC.

44. O douto acórdão recorrido violou os arts. 219º, 364º nº 1, 372º 1, 437º Cód. Civil, 607º nº 4 (anterior 659º nº 3) Cod Proc. Civil, artigo 5.º, n.ºs 5 e 7 do Decreto-Lei n.º 160/2006, artigo 1070.º do código civil e artigo 2.º, alínea d) do decreto-lei n.º 160/2006, de 8 de agosto), artº 74º e 75º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação - Dec Lei nº 555/99, artºs 62º a 65 e 74º do RJUE (Dec Lei 555/99).

Termos em que deve merecer provimento o presente recurso de revista e ser revogado o douto acórdão, julgando-se totalmente improcedente a acção.

Não foram apresentadas contra-alegações.

Após os vistos legais, cumpre decidir.

II.

Questões a resolver:

- Contradição entre factos provados;

- Ampliação da decisão sobre a matéria de facto;

- Fundamentos da resolução:

- Estado (defeitos) do locado;

- Falta de licenciamento do imóvel;

- Alteração anormal das circunstâncias em que foi celebrado o contrato.

III.

Vêm provados os seguintes factos:

A) A A. celebrou com a R, em 1 de Junho de 2008, um contrato de arrendamento para fins não habitacionais, relativo ao edifício sito na Estrada …, nº…, freguesia de ..., concelho de Vila Nova de Gaia, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número …, inscrito na matriz sob o artigo …, pelo prazo de 10 anos, renovável por períodos de 3 anos, com início no dia 1 de Junho de 2008 e a renda mensal de 65.503,92 € – alínea A) da Matéria de Facto Assente.

B) A R pagou somente as rendas relativas ao período com início em 1 de Junho de 2008 e termo em 30 de Junho de 2009 – alínea B) da Matéria de Facto Assente.

C) Não tendo procedido ao pagamento da renda de Julho de 2009, vencida em 1 de Junho de 2009 – alínea C) da Matéria de Facto Assente.

D) Nem das que se lhe seguiram – alínea D) da Matéria de Facto Assente.

E) Face à mora da R, a A accionou a garantia prevista no nº 2 da cláusula 2ª do contrato de arrendamento – alínea E) da Matéria de Facto Assente.

F) Tendo recebido em 7 de Outubro de 2010 o valor correspondente a um ano de rendas, o que significa que por esta via ficaram pagas as rendas relativas ao período com início em 1 de Julho de 2009 e termo em 30 de Junho de 2010 – alínea F) da Matéria de Facto Assente.

G) Por carta com data de 27 de Outubro de 2010, a R comunicou à A a decisão de resolução do referido contrato de arrendamento, com efeitos a partir de 31 de Outubro de 2010, alegando a alteração superveniente das circunstâncias em que fundou a decisão de contratar bem como a existência de deficiências estruturais e de irregularidades no processo de licenciamento, impeditivas da utilização do imóvel para o fim industrial a que se destina, nos termos que constam da referida carta, junta e para a qual se remete. Alegou a R que se verificou uma alteração radical da economia nacional e internacional a partir de Maio de 2008, tendo a mesma provocado no mercado imobiliário uma crise irreversível, e, ainda, que se revelaram infrutíferas as tentativas de subarrendamento do locado feitas desde o início do contrato. Alega também a R, na carta remetida à A em 27 de Outubro de 2010, a existência de deficiências estruturais e de desconformidade entre o edifício existente e o projecto aprovado, impeditivas da afectação do prédio ao fim a que se destina – alínea G) da Matéria de Facto Assente.

H) A A respondeu à referida missiva por carta de 17 de Novembro de 2010, manifestando então a opinião de que não existiam fundamentos válidos para a resolução e que as invocadas deficiências eram características próprias do locado, sobejamente conhecidas da R à data da contratação, afirmando ainda desconhecer qualquer desconformidade entre o edifício existente e o projecto aprovado, conforme melhor consta da referida carta, que aqui se encontra junta e cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido – alínea H) da Matéria de Facto Assente.

I) O competente Alvará de Licença de Utilização (com o nº …) foi emitido em nome da sociedade “DD” em 3 de Fevereiro de 2004 – alínea I) da Matéria de Facto Assente.

J) O que era também do perfeito conhecimento da R à data de celebração do contrato de arrendamento – alínea J) da Matéria de Facto Assente.

K) O prazo de duração, juntamente com o montante da renda são, por regra, questões essenciais a tratar na negociação que precede a celebração de um contrato de arrendamento – alínea K) da Matéria de Facto Assente.

L) Como se verificou no presente caso, tendo a fixação de um prazo de duração mínimo de 10 anos sido determinante na vontade de contratar por parte da A. – alínea L) da Matéria de Facto Assente.

M) A “crise” a que se alude em G) agravou-se a partir de 2008 – artigo 1.º) da Base Instrutória.

N) A crise afectou os sectores imobiliário e de construção civil – artigo 3.º) da Base Instrutória.

O) Não existe qualquer acto administrativo que tivesse aprovado o licenciamento do imóvel – artigo 6.º) da Base Instrutória.

P) Não existe qualquer acto administrativo a ordenar a emissão da licença de utilização do imóvel – artigo 7.º) da Base Instrutória.

Q) O processo de licenciamento do edifício do imóvel teve início por requerimento da “ DD, Portugal – …, Ldª ” em 1989 – artigo 8.º) da Base Instrutória.

R) Em 22/06/89 foi ordenada a fiscalização do processo nº … para futura legalização – artigo 9.º) da Base Instrutória.

S) Em 31/08/89 o Ministério da Saúde, Administração Regional de Saúde do Porto, emitiu parecer com menção ”NÃO SATISFAZ” – artigo 10.º) da Base Instrutória.

T) Em 28/01/92 o projecto de arquitectura foi aprovado por despacho do presidente da Câmara Municipal de V N Gaia, condicionando essa aprovação à necessária apresentação dos projectos das diversas especialidades – artigo 11.º) da Base Instrutória.

U) Em 13/02/92, a Direcção Geral de Industria declarou o projecto aprovado condicionado a vistoria – artigo 12.º) da Base Instrutória.

V) A Direcção Geral de Indústria efectuou vistoria em 06/06/2002 –artigo 13.º) da Base Instrutória.

W) A Direcção Geral de Indústria efectuou vistoria em 06/10/2003 – artigo 14.º) da Base Instrutória.

X) A DD Portugal apresentou um requerimento a solicitar a licença de autorização de utilização, com pedido de utilização de Alvará – artigo 15.º) da Base Instrutória.

Y) Ocorreram diversas VISTORIAS realizadas pela Direcção Geral De Indústria, sem que tivesse existido prolação de qualquer despacho legal deste organismo a validar a última vistoria ou a aprovar a mesma – artigo 16.º) da Base Instrutória.

Z) O requerente DD Portugal pediu a licença de utilização, sem previamente solicitar a VISTORIA do edifício ou a isenção dessa vistoria – artigo 17.º) da Base Instrutória.

AA) Sendo certo que a obra edificada (o edifício construído) viola o projecto de arquitectura aprovado tendo muita mais área construída do que a que consta do projecto de arquitectura – artigo 18.º) da Base Instrutória.

BB) A Ré não poderia exercer qualquer actividade industrial ou comercial no locado – artigo 19.º) da Base Instrutória.

CC) Foi neste contexto, que a Ré comunicou à A. a resolução do contrato de arrendamento, por carta datada de 27/10/2010, enviando-lhe as chaves do imóvel – artigo 20.º) da Base Instrutória.

DD) Ao celebrar o contrato de arrendamento, a R. actuou na plena convicção de que não haveria crise económica em Portugal – artigo 21.º) da Base Instrutória.

EE) Nem essa crise, surgida em Outubro de 2008, com a crise do sub-prime, nos Estados Unidos era expectável, e, muito menos, previsível – artigo 22.º) da Base Instrutória.

FF) Se a R. soubesse que iria eclodir essa crise económica, nunca teria celebrado o contrato de arrendamento – artigo 23.º) da Base Instrutória.

GG) Era condição essencial do negócio que a Ré pudesse subarrendar o imóvel – artigo 24.º) da Base Instrutória.

HH) O que, aliás, era do conhecimento da A. – artigo 25.º) da Base Instrutória.

II) A R., indicou, logo, no contrato de arrendamento, a identificação de dois potenciais subarrendatários para aí se poderem instalar. Sendo um deles a DD Portugal – artigo 26.º) da Base Instrutória.

JJ) Após 2008, os bancos fecharam, na prática, o crédito à actividade de construção – artigo 27.º) da Base Instrutória.

KK) Por este motivo, a R. que, desde sempre, teve crédito na banca, de um momento para o outro deixou de o ter – artigo 28.º) da Base Instrutória.

LL) Por outro lado os investimentos de construção e instalação de indústria deixaram de ter qualquer aplicação por parte das empresas – artigo 29.º) da Base Instrutória.

MM) Assim, desde o início do contrato de arrendamento, que a Ré vinha tentando obter uma solução para o subarrendamento das instalações, em referência, mas sem qualquer sucesso – artigo 30.º) da Base Instrutória.

NN) O subarrendamento era o intuito do negócio da Ré e do contrato (e escopo último do negócio) – artigo 31.º) da Base Instrutória.

OO) O mercado imobiliário actualmente e no último ano, teve um retrocesso catastrófico – artigo 32.º) da Base Instrutória.

PP) Aliás, em Maio de 2010, ocorreu o colapso financeiro na Grécia e o consequente arrastamento de Portugal – artigo 33.º) da Base Instrutória.

QQ) Deste modo, quando a Autora assinou o contrato (promessa

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) em Maio de 2008 com a R., esta situação económica internacional, e a irreversível crise de mercado imobiliário que o país atravessa não existiam – artigo 34.º) da Base Instrutória.

RR) Além disso, a R., em momento posterior à entrega das chaves do imóvel por parte da DD em 30 de Setembro de 2010, detectou deficiências no imóvel que impedem que seja concretizado o fim a que se destina o contrato de arrendamento e o locado (quer o subarrendamento a outras empresas, quer a ocupação do edifício) – artigo 36.º) da Base Instrutória.

SS) Com efeito, o edifício apresenta as seguintes deficiências: – Tem falta de aparelhos de ar condicionado; – Tem falta de pavimentos técnicos e reparação de outros; – Tem tectos falsos danificados e a necessitar de reparação; – Tem instalações eléctricas danificadas e necessidade de confirmação das instalações eléctricas; - Falta o grupo electro-gerador; – Tem falta de equipamentos de cantina; – Tem cedência estrutural da laje de pavimento no primeiro piso com uma área de mais ou menos 800,00 m2, devidamente assinalada e vedada; - Existem várias telhas em fibrocimento danificadas, permitindo a infiltração de águas no edifício – artigo 37.º) da Base Instrutória.

TT) O telhado do imóvel é feito em amianto. Este material é altamente cancerígeno e o seu manuseamento está regulamentado restritivamente e a título excepcional – artigo 38.º) da Base Instrutória.

UU) Em virtude disso, as reparações ao telhado são extremamente dispendiosas e efectuadas por empresas credenciadas – artigo 39.º) da Base Instrutória.

VV) Não é possível à R., proceder à execução das obras, para rectificar as deficiências estruturais do edifício – artigo 40.º) da Base Instrutória.

WW) E a reparação de tais deficiências implica a execução de obras, objecto de licenciamento – artigo 41.º) da Base Instrutória.

XX) Por isso, é necessário legalizar o edifício, com rectificação do projecto de arquitectura, com elaboração e aprovação dos projectos e da especialidade de engenharia (cálculo), Incêndios, SMAES, Águas de Gaia, Saúde, Indústria, Economia, Ambiente, electricidade, estabilidade, RSECE, acústica, gás, abastecimento de água, drenagem de águas residuais domésticas, drenagem de águas residuais pluviais, segurança contra risco de incêndio, electricidade, ITED, climatização, etc. – artigo 42.º) da Base Instrutória.

YY) E todo esse tempo e o processo de licenciamento demorará, cerca de 1 ano a efectuar e a aprovar – artigo 43.º) da Base Instrutória.

IV.

Cumpre apreciar as questões acima indicadas.

1. Defende a Recorrente que os factos constantes dos factos assentes sob as alíneas I) e J) estão em contradição com os factos assentes sob as alíneas O) e P), porque está provado que não existe qualquer acto administrativo a ordenar a emissão da licença de utilização; esta licença inexiste.

Esses factos são os seguintes:

I) O competente Alvará de Licença de Utilização (com o nº …) foi emitido em nome da sociedade “DD” em 3 de Fevereiro de 2004.

J) O que era também do perfeito conhecimento da Ré à data de celebração do contrato de arrendamento.

O) Não existe qualquer acto administrativo que tivesse aprovado o licenciamento do imóvel.

P) Não existe qualquer acto administrativo a ordenar a emissão da licença de utilização do imóvel.

A este respeito, afirmou-se no acórdão recorrido:

"Consignada a facticidade, e, numa primeira análise, podemos desde já afirmar que a menção ao Alvará de Licença de Utilização decorre não só da escritura de compra e venda do imóvel ajuizado, mas também está consignado nas clªs. 1ª e 5ª do contrato de arrendamento celebrado entre as partes, documentos cujo conteúdo foi adquirido processualmente (…), não impugnados, e aceites pela Ré, sobre os quais as partes, pacificamente, estruturam a respectiva argumentação esgrimida na presente demanda.

Ademais, pese embora reconheçamos que o Alvará de Licença de Utilização deva necessariamente integrar uma multiplicidade de actos administrativos, resulta dos autos, por forma inequívoca, aliás, aceite pelos pleiteantes, a concreta identificação daquele Alvará de Licença de Utilização, com o nº. 66/04, mencionado em documentos, particular e autêntico, com a força probatória que dos mesmos decorre.

A este propósito, sempre diremos que atento o disposto no artº. 371º nº. 1 do Código Civil os documentos autênticos fazem prova plena dos factos que nele são atestados com base na percepção da entidade documentadora.

Na verdade, a entidade documentadora percepciona, nomeadamente, as declarações que perante ela foram proferidas, a par da exibição de quaisquer documentos, fazendo tais documentos, neste particular, prova plena dessas mesmas declarações/exibição, admitindo, porém, ser coisa diferente o que respeita à realidade, à exactidão das afirmações, não sendo estas susceptíveis de serem percepcionadas nos termos acima aludidos.

Como decorre do nº. 1 do artº. 372º do Código Civil, a força probatória dos documentos autênticos só pode ser elidida com base na sua falsidade, sendo que, nos termos do nº. 2 do mencionado preceito legal, o documento é falso quando nele se atesta como tendo sido objecto da percepção da autoridade ou oficial público qualquer facto que na realidade se não verificou, ou como tendo sido praticado pela entidade responsável qualquer acto que na realidade o não foi.

Deste modo, cremos ser elementar concluir que o Tribunal recorrido valorou correctamente o documento autêntico apresentado nos termos que acabou por consignar, uma vez que as partes tão pouco questionarem a exibição da Licença de utilização nº. … emitida em 03/02/2004 pela Camara Municipal de Vila Nova de Gaia para o prédio objecto da escritura, qual seja, o prédio objecto do articulado contrato de arrendamento, exibição esta levada a cabo diante da autoridade pública.

Outrossim, o documento particular que consubstancia o ajuizado contrato de arrendamento, enquanto documento nº. 1, oferecido aquando da apresentação da petição inicial, ao não ter sido impugnado pela Ré, torna pacifica a respectiva aquisição processual, nos termos do direito adjectivo civil que estatui no artº. 574º, nº. 2, 1ª parte, do Novo Código Processo Civil, condizente com o nº. 2, do artº. 490º, do anterior Código Processo Civil, que se consideram admitidos por acordo os factos que não forem impugnados, salvo se estiverem em oposição com a defesa considerada no seu conjunto, o que, de resto, não é o caso, dado que também a Ré sustenta toda a sua defesa na realidade que o contrato de arrendamento junto aos autos com a petição inicial, enforma.

Aportado este entendimento quanto à valoração da prova produzida, queremos anotar, ser questão diversa, aqueloutra que parece resulta da facticidade dada como provada, vertida nos artºs. 6º e 7º da elaborada Base Instrutória, atinente aos actos administrativos relativos à aprovação do licenciamento do imóvel e aqueloutro que consubstancia o Alvará de Licença de Utilização, com o nº. …, pois, a indiciada ausência dos procedimentos administrativos, poderá/deverá ser apreciada em sede que não a presente (nomeadamente, em sede própria, qual seja, no Tribunal Administrativo, como defende a Apelada/Autora), onde poderá/deverá ser questionada a existência dos actos prévios necessários e/ou aqueloutros que conduziram à emissão do exibido e reconhecido Alvará de Licença de Utilização, com o nº. ….

Concluímos, pois, que os factos vertidos nas alíneas O) e P) da Matéria de Facto apurada em 1ª Instância, não excluem, necessariamente, aqueloutros que decorrem das alíneas I) e J) da Matéria de Facto assente, inexistindo qualquer contradição, decorrendo do exposto, com meridiana clareza, a existência do Alvará de Licença de Utilização, com o nº. …, conforme divisamos das consignadas alíneas I) e J) da Matéria de facto, mantendo-se, assim, no elenco dos factos provados.

Soçobram, pois, as conclusões aduzidas pela Ré/Recorrente/CC SA., neste particular, mantendo-se inalterada a apreciada facticidade".

Crê-se que se ajuizou bem, no que respeita à invocada contradição.

É inquestionável que o alvará existe, como o reconhece a ré e como decorre de vários documentos juntos aos autos, desde logo, da certidão da escritura de compra e venda de fls. 60 e segs, onde se atesta (parte final – fls. 63) a exibição da licença de utilização nº … e, para além desta, da certidão passada pela C. M. de Gaia de que foi emitida essa licença. Essa mesma licença nº … é referida na clª 1ª nº 1 e 5ª nº 1 do contrato de arrendamento celebrado entre as partes.

Segundo informação camarária, as edificações existentes no imóvel foram repartidas por vários processos administrativos (fls. 109), constando do proc. nº … cópia do alvará da licença de utilização, acrescentando-se que existe também registo informático desse alvará (doc. de fls. 48, junto pela ré). A existência dessa cópia é confirmada no documento de fls. 135, junto também pela ré.

É certo que essa demonstrada existência de alvará não significa que o mesmo tenha sido regularmente emitido. Do mesmo modo que o documento autêntico (aludida escritura) apenas faz prova plena do facto praticado pelo notário ou que seja objecto da sua percepção directa (art. 371º nº 1 do CC), isto é, no caso, tão só a exibição do alvará, não da regularidade deste

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. O mesmo se diga da menção à referida licença no contrato de arrendamento, que não foi impugnado (cfr. art. 490º nº 2 do CPC então em vigor).

A questão que poderá pôr-se não tem, pois, a ver com a existência de alvará, mas apenas com a regularidade deste, ou seja, sobre se o mesmo foi emitido depois de cumpridos todos os atinentes procedimentos previstos na lei.

Isso mesmo decorre do que foi referido pela ré na carta de resolução: "o processo de licenciamento apresenta graves irregularid