Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

[1]

:

I.

AA, S.A. instaurou esta acção declarativa contra BB, S.A..

Pediu:

a) A declaração de nulidade da modificação unilateral do contrato operada pela ré, ordenando-se que esta proceda ao pagamento integral das rendas que se venham a vencer nos termos plasmados no contrato.

b) A condenação da ré a pagar à autora a quantia devida no âmbito do contrato, no valor de € 97.540,81, acrescida dos juros vincendos, à taxa supletiva legal até integral pagamento.

c) A condenação da ré a pagar à autora o montante que fique por liquidar respeitante às rendas que se vençam entre a presente data e o trânsito em julgado da decisão do litígio e que se venham a fixar em execução de sentença.

d) A condenação da ré no reforço da garantia bancária constituída a favor da autora no montante de € 173.016,43.

Como fundamento, alegou que é uma sociedade que se dedica à actividade comercial de supermercados e serviço de apoio e que, em 05/12/2007, celebrou com a ré um contrato de utilização da loja nº 0…. do centro comercial designado ....

O contrato foi celebrado pelo prazo de 15 anos, com início em 5/11/2008, caducando no seu termo.

A loja objecto do contrato destina-se exclusivamente ao exercício, pela ré, da actividade de supermercado e respectivos serviços de apoio incluindo um estabelecimento industrial de padaria e cafetaria.

Entre outras obrigações do contrato a ré comprometeu-se a pagar uma remuneração mensal fixa de € 23.074,55, acrescido de IVA, susceptível de actualização anual e uma parcela variável correspondente à diferença entre 3% da facturação bruta mensal verificada na loja e aquela remuneração.

Ficou também obrigada a comparticipar nas despesas e encargos comuns com o funcionamento e promoção do ..., mediante o pagamento de quantia correspondente à permilagem da loja, cujo valor, no primeiro ano, foi de € 12.970, 54, a que acresceria IVA.

A ré obrigou-se a entregar à autora, até à data da entrega da loja e pelo prazo de vigência do contrato, uma garantia bancária à primeira solicitação, no valor de 4 meses de remuneração mensal devida, acrescido de IVA, bem como do montante de 4 meses da comparticipação prevista para as referidas despesas e encargos.

A autora ficou autorizada a executar a garantia em caso de mora da ré (mais de 30 dias) relativamente a qualquer obrigação da sua responsabilidade emergente do contrato.

Não obstante as negociações entre as partes sobre o quantum da remuneração devida, a ré comunicou à autora, em 12/12/2012, que decidira reduzir o valor da renda e encargos para o montante de € 21.346,50.

Em virtude da persistência da ré no pagamento de apenas cerca de 60% da remuneração devida, a autora accionou a garantia bancária.

A ré, na contestação, defendeu-se por excepção, sustentando existência de erro sobre a base do negócio e a modificação do contrato por alteração anómala das circunstâncias, deduziu reconvenção e impugnou o alegado pela autora.

Quanto às excepções arguidas sustentou que o contrato foi negociado, prevendo que a remuneração variável mensal, correspondente a 3% do valor de facturação, pressupunha que o valor das vendas da ré sem IVA, ultrapassasse o montante anual de € 9.230.300,00.

Acreditando na competência técnica da autora e de que esta dispunha de estudos de viabilidade económica e que se tratava de um projecto votado ao sucesso, por empresa integrada em poderoso grupo imobiliário internacional e representando um investimento de mais de 70 milhões de euros, a ré anuiu na celebração do contrato naquelas condições.

Não obstante, o projecto não se afirmou como de sucesso, a climatização central não funciona cabalmente, a concepção e funcionamento afectam a capacidade atractiva do centro, o que se repercute na rendibilidade fraca da loja da ré e demais lojas do Centro Comercial.

Caso a ré tivesse conhecimento do impacto negativo destes factores sobre as qualidades do Centro Comercial, bem como da incapacidade da autora em gerir de forma adequada o Centro por forma a transformá-lo num empreendimento votado ao sucesso, a ré jamais teria aceite a retribuição acordada, nem o montante acordado para a sua comparticipação nos encargos comuns, verificando-se uma situação de erro sobre a base do negócio – art. 252º, nº 2, do CC.

Admitia a ré, à data da celebração do contrato, que a loja em causa, acompanhando a média de crescimento das lojas abertas pela ré nos anos anteriores a 2007, com idêntica configuração e integradas em centros comerciais, crescesse 10% nos primeiros 12 meses de operação e 5% no ano seguinte, estimando atingir, ao fim de 3 anos completos de exploração, um valor de vendas líquidas sem IVA, superior a € 8.500.000,00.

Certo é que, atenta a crise económica que assolou o País, afectando a rendibilidade das famílias, o desiderato da ré nunca foi atingido sendo que as vendas foram sempre de valor inferior ao previsto, assinalando-se perdas de 18% do volume de vendas de 2010 e de 2012.

Muitas das lojas existentes no Centro foram sendo encerradas.

Acresce, que foram abertos nas imediações do ... mais dois Centros Comerciais (Hipermercado ... e ...) que agravaram ainda mais a situação, atenta a concorrência.

Assim, nos termos do art. 437º do CC, face à perda continuada de vendas que se verifica desde 2010 para valores significativamente mais baixos que os admitidos pelas partes à data da celebração do contrato, assiste à ré o direito à modificação do contrato celebrado segundo juízos de equidade.

Importa repor o equilíbrio entre as prestações de cada uma das partes já que a manutenção e execução do contrato, ofenderia o princípio da boa-fé.

Em reconvenção, defendeu que, perante a verificação dos pressupostos do art. 437 CC, a modificação do contrato através da redução das retribuições inicialmente acordadas, com efeitos a Janeiro de 2013, estipulando-se o valor de € 14.231,00 para a retribuição fixa e de € 7.115,50 para a contribuição nos encargos comuns, perfazendo o valor de € 21.346,50.

Acresce, que a autora accionou indevida e ilicitamente a garantia bancária, porquanto inexistia incumprimento contratual por parte da ré.

Assim, deve a autora indemnizar a ré dos prejuízos sofridos correspondentes ao capital recebido, acrescido dos juros de mora vencidos, à taxa comercial, desde a data daquele accionamento até integral e efectivo pagamento.

A autora replicou concluindo pela improcedência das excepções e reconvenção e pela procedência da acção.

Teve lugar a audiência prévia no âmbito da qual foi proferido despacho saneador, admitida a reconvenção, tendo a autora sido absolvida da instância relativamente ao pedido de condenação no pagamento de juros de mora vencidos desde a data de accionamento da garantia bancária até à data de apresentação da contestação/reconvenção, sem prejuízo de ser apreciado o pedido de condenação no pagamento de juros vincendos.

Após julgamento foi proferida sentença que, julgando a acção procedente e improcedente a reconvenção, condenou:

1. A ré a pagar à autora as quantias de:

a) € 97.540,81 (noventa e sete mil, quinhentos e quarenta euros e oitenta e um cêntimos);

b) € 336.082,48 (trezentos e trinta e seis mil, oitenta e dois euros e quarenta e oito cêntimos), correspondente às rendas vencidas até 05.05.2016;

c) O montante respeitante às rendas que se vençam entre 06.05.2016 e o trânsito em julgado da presente sentença, a fixar em incidente de liquidação;

d) Juros de mora sobre as quantias aludidas em 1., desde a data do vencimento de cada uma das facturas até 31.12.2013, à taxa de 7,50%, 7,25% desde 01.07.2013 até 30.06.2014, 7,15% desde 01.07.2014 até 31.12.2014, 7,05% desde 01.01.2015 até 30.06.2016, 7% desde 01.07.2016 até à presente data, e às taxas legais desde a presente data até efectivo e integral pagamento

2. A ré a reforçar a garantia bancária constituída a favor da A. AA – …, S.A., no montante de € 173.016,43.

Discordando desta decisão, a ré interpôs recurso de apelação, que a Relação julgou improcedente, confirmando a sentença recorrida.

Ainda inconformada, a ré vem pedir revista, tendo formulado as seguintes conclusões:

(…)

24. No caso vertente, entende o recorrente que devem ser aditados à factualídade relevante para a decisão do mérito da causa na medida em que se trata de factos substantivamente relevantes no quadro dos fundamentos da defesa invocados pelo Recorrente nos seus articulados, e foram revelados no decurso do julgamento, tratando-se de factos probatórios e de factos concretizadores dos factos invocados pelo recorrente nos seus articulados, os pontos concretos de facto que descreveu, na apelação, da seguinte forma:

a) O centro comercial ... perdeu, de forma continuada, entre 2010 e 2015, cerca de um milhão de visitantes;

b) A loja explorada pela recorrente apresentou entre 2009 e 2015 perda continuada do número de visitantes;

c) O centro comercial perdeu, de forma continuada, entre 2010 e 2015 volume anual de vendas, o qual em 2015 era catorze milhões de euros inferior ao volume total de vendas de 2010";

d) A loja explorada pela ré no centro comercial ... evidencia entre 2010 e 2015 perda continuada do número de transacções;

e) A loja explorada pela ré apresenta desde 2008 a 2015 resultados operacionais negativos;

f) Assiste-se desde 2010 a um encerramento crescente de lojas no centro comercial ..., atingindo em Janeiro de 2016 o número total de 38 lojas encerradas;

g) O contrato de utilização de loja em centro comercial celebrado com a ré foi, no quadro de todos os contratos celebrados com lojistas do centro comercial ..., o contrato com período de vigência mais duradouro, tendo o mesmo a duração de quinze anos, sendo que a generalidade dos restantes contratos foram celebrados por seis anos;

h) A autora, através da empresa gestora do centro comercial ..., no ano de 2014, negociou com mais de 60 lojistas a renovação ou a prorrogação dos respectivos contratos para além do prazo inicial de seis anos, isto é, para além de 2014, por forma a evitar o encerramento massivo das lojas;

i) O pagamento das quantias facturadas em 2013, 2014 e 2015 determinaria que a loja da ré apresentasse resultados operacionais negativos no valor de - €368.798 em 2013; - € 450.543, em 2014 e - € 512.006, em 2015.

25. Sustentando ainda que se deveriam aditar os factos supervenientes por forma a ser dada relevância ao crescente número de lojas encerradas entre Janeiro de 2013 e Janeiro de 2016; à perda de vendas continuada da loja explorada pela ré de 2010 a 2015 e aos resultados operacionais negativos continuados desde 2008 a 2015.

26. Não se conforma o recorrente com a decisão sobre a recusa do seu aditamento por incumprimento do ónus de alegação e por alegada violação do disposto no artigo 50 n. 2 al b) do Cpc.

27. Ao invés da posição do Tribunal da Relação, impõe-se ter presente que os referidos factos se enquadram nos limites dos fundamentos da defesa do recorrente, em particular, dentro dos limites das excepções deduzidas,

28. Como atrás se procurou evidenciar, estes factos afiguram-se relevantes para a demonstração da tese sustentada pelo recorrente nos seus articulados segundo a qual a loja por si explorada apresenta de forma continuada elevados resultados operacionais negativos, com perda de clientes e redução continuada de facturação, na medida em que se encontra integrada no centro comercial pertencente à recorrida, que revela ele próprio uma perda continuada de vendas e de receitas, marcado pelo encerramento crescente de lojas, de tal forma que à data do julgamento se encontravam encerradas 38 lojas das 108 nele existentes.

29. Não se pode deixar de ter presente que o juízo sobre o erro na base do negócio e, em particular, a aplicação do instituto da modificação do contrato por alteração das circunstâncias, apela a juízos sobre o equilíbrio contratual, os riscos próprios do contrato e a boa fé, pressupondo uma prévia apreensão de todo o contexto circunstancial que rodeia a execução do contrato, apelando a uma abordagem tópica e casuística,

30. A justa composição da lide e a correcta decisão sobre o mérito da causa apenas podem ser alcançadas após a correcta fixação da factualidade relevante,

31. Sendo que os pontos concretos de facto que acima se deixaram elencados se apresentam como substantivamente relevantes no quadro causal e normativo da defesa do recorrente.

32. Pelo que tendo no decurso do julgamento os mesmos sido investigados e apurados, não podem deixar de ser considerados no acervo dos factos relevantes para a justa composição da lide, dada a sua relevância para a procedência da defesa do recorrente.

33. Acresce que para a compreensão da posição do recorrente e da razão da impugnação da matéria de facto perante o Tribunal da Relação de Lisboa com a invocação da necessária ampliação e alteração da factualidade fixada na sentença, importa atender a que o recorrente estabeleceu, na sua defesa, uma ligação entre a perda de vendas da loja por si explorada e a perda de vendas apresentada globalmente pelo centro comercial, sustentando que o centro comercial perdeu clientela, perdeu valor, atingindo directamente o volume de vendas estimado pelo recorrente (artigo 91º da contestação) e que, dada a abertura de concorrentes directos, em 2010, diminuiu o potencial de atracção do centro comercial e, consequentemente, da própria loja explorada pelo recorrente (artigo 92° da contestação), tendo tido a abertura dos concorrentes um efeito erosivo nas vendas dos diversos estabelecimentos integrados no centro comercial e, em particular, no supermercado do recorrente (artigo 93° da contestação) .

34. Invocou, ainda, como fundamento da sua defesa por excepção, que se assistia ao insucesso do centro comercial, com vendas diminutas acompanhadas da frustração das expectativas criadas nos diversos lojistas (artigo 94º da contestação), assistindo-se ao encerramento de muitas das lojas do centro comercial (artigo 94º da contestação) e à perda continuada de vendas desde 2010, encontrando-se estas alterações - pela sua gravidade e, em particular, pela sua interligação ao insucesso do centro comercial - para além dos riscos próprios do contrato celebrado entre as partes (artigo 147º da contestação).

35. Mais invocou o recorrente expressamente na resposta ao articulado de aperfeiçoamento entregue pela recorrida (art. 21° do articulado de resposta do ora recorrente) que a perda de receitas sofrida pela autora, ora recorrida, era acompanhada pela perda de vendas que o recorrente vem suportando.

36. É, assim, no quadro dos fundamentos da defesa por excepção do recorrente que deve ser compreendida a afirmação segundo a qual não pode ser desconsiderado, na fixação da factualidade relevante, sob pena de prejuízo intolerável para a procedência da defesa, que o centro comercial perdeu de forma continuada entre 2010 e 2015 cerca de um milhão de visitantes, que também a loja explorada pelo recorrente perdeu no mesmo período e de forma continuada numero de clientes, que o centro perdeu volume anual de vendas, o qual em 2015 era catorze milhões inferior ao volume total de vendas de 2010, que também a loja vem perdendo venda, vendo reduzido o numero total de transacções, que se assiste a um crescente encerramento de lojas no centro comercial, encontrando-se que a recorrida negociou com mais de 60 lojistas os contratos por forma a evitar o encerramento massivo das lojas e ainda os gravosos prejuízos operacionais da loja do recorrente entre 2013 e 2015.

37. Na verdade, há que reconhecer que os pontos concretos de facto acima elencados respeitam à realidade causal na qual o recorrente nos articulados sustentou a sua defesa, constituindo factos instrumentais ou, pelo menos, factos concretizadores de factos essenciais já alegados nos articulados, todos eles integrados nos limites causais dos fundamentos da defesa por excepção e revelados no decurso da audiência de julgamento com respeito pelo exercício do contraditório.

38. Trata-se, em suma, de factos substantivamente relevantes para a decisão do mérito da causa que devem ser tidos por processualmente adquiridos por forma a integrar o acervo táctico relevante.

39. Finalmente, afigura-se que o Tribunal da Relação ao rejeitar a impugnação da factualidade relevante, entendendo como não admitidos processualmente os factos acima elencados, está a perfilhar uma interpretação normativa do artigo 5° do CPC, violadora do direito a um processo justo e equitativo acolhido no artigo 20° da CRP, atingindo o direito à tutela jurisdicional efectiva que assiste às partes.

40. No caso vertente foi proferido despacho no decurso do julgamento esclarecendo as partes que se impunha ao Tribunal analisar todo o contexto negocial "não só na sua génese mas também ao longo de toda a sua evolução até ao momento presente", reconhecendo que, ao longo do julgamento, trabalhou com dados de 2008 a 2015 por forma a apreender o circunstancialismo que rodeou a execução do contrato neste período.

41. Foi certo da relevância da evolução registada até à data do julgamento, na linha aliás do disposto no artigo 611° do CPC., que o recorrente levou a efeito a actividade probatória - sob direcção do julgador - na absoluta convicção sobre a relevância do respectivo resultado probatório.

42. E não se podendo conceber que assim não seja, encontra-se, consequentemente, o Tribunal da Relação de Lisboa vinculado a admitir a impugnação daqueles concretos pontos da matéria de facto que acima se elencaram, nos termos do determinado no artigo 640° do CPC, que o recorrente considera incorrectamente julgados, devendo ser devidamente incluída na factualidade relevante, em função do resultado probatório, a respectiva evolução até 2015.

43. Mais se afigura que não pode ser vedado ao recorrente o direito de impugnação da decisão de facto quanto a pontos concretos da evolução do circunstancialismo negocial com fundamento na falta de alegação prévia nos articulados quando os mesmos se apresentam como factos novos instrumentais ou factos novos concretizadores de factos essenciais invocados nos articulados.

44. Na verdade, se tais factos são relevantes para a boa decisão da causa na medida em que resultaram da instrução e foram validamente adquiridos, são também relevantes no âmbito do recurso sobre a matéria de facto, ao invés do entendimento perfilhado no acórdão recorrido.

45. Apresenta-se como materialmente inconstitucional a interpretação normativa do artigo 5º do CPC que entenda legítimo que, proferido despacho que expressamente reconheça relevância a todo o contexto circunstancial do contrato até à data do julgamento, venha a desconsiderar os factos ocorridos até o final dos articulados.

46. Sendo, ainda, materialmente inconstitucional por ofensa do direito a um processo justo e equitativo, acolhido no artigo 20 n. 4 da CRP, a interpretação normativa perfilhada no acórdão sob recurso do artigo 5° do CPC que imponha às partes, perante a revelação de factos concretizadores de factos essenciais anteriormente invocados, no decurso do julgamento, o ónus de declararem que deles se pretendem aproveitar, sob pena de os mesmos não se terem como admitidos processualmente.

47. Surgindo reforçada esta inconstitucionalidade na interpretação normativa do artigo 5º do CPC, acolhida no acórdão sob recurso, que entenda que, ainda que reconhecida pelo julgador a respectiva relevância, se encontram as partes sujeitas ao ónus de declarar que deles se pretendem aproveitar, sob pena de os mesmos não virem a ser processualmente adquiridos.

48. Finalmente afigura-se inconstitucional a interpretação do artigo 5° do CPC que perante factos concretizadores ou complementares revelados no decurso do próprio julgamento, entenda que sobre eles as partes não tiveram oportunidade de se pronunciar, encontrando-se, assim, excluída a sua aquisição processual.

49. No caso vertente, deve ser entendido que a decisão da 1ª instância sobre a matéria de facto carece da devida ampliação por forma a acolher como provados os concretos pontos de facto acima elencados, em ordem a constituir base suficiente para uma correcta decisão de direito,

50. Pelo que se requer que, nos termos do disposto no n. 3 do artigo 682º do CPC, volte o processo ao Tribunal da Relação de Lisboa para ampliação da matéria de facto, no que respeita aos pontos concretos da matéria de facto acima elencados, devendo os mesmos serem julgados provados face ao resultado da actividade probatória, com a consequente procedência da defesa do recorrente.

A recorrida contra-alegou, concluindo pela improcedência do recurso.

Após os vistos legais, cumpre decidir.

II.

Questões a resolver:

No essencial, discute-se neste recurso se a matéria de facto fixada pela Relação deve ser ampliada com os factos indicados pela recorrente, que terão resultado da prova efectuada na audiência de julgamento.

III.

Foram considerados

provados

os seguintes factos

[2]

:

Petição inicial e aperfeiçoamento da petição inicial

1. A autora é uma sociedade comercial cujo objecto compreende a administração de bens imóveis próprios ou alheios, elaboração de projectos e prestação de serviços relativos à actividade imobiliária (fls. 237 a 242).

2. A ré é uma sociedade comercial que se dedica à actividade comercial de supermercado e respectivos serviços de apoio, designadamente serviços de pastelaria/cafetaria.

3. No âmbito da sua actividade, a autora celebrou com a ré, no dia 5 de Dezembro de 2007, um «Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial» (adiante «Contrato») (fls. 53 a 84).

4. Nos termos da Cláusula Primeira do mencionado Contrato, a autora facultou à ré a utilização da Loja n.º 0.22, com a área de 2.033 m2, sita no piso 0 (zero) do centro comercial designado ... (adiante «Loja») (fls. 53 a 84).

5. A Loja objecto do Contrato destina-se exclusivamente ao exercício, pela ré, da actividade de supermercado e respectivos serviços de apoio, incluindo um estabelecimento industrial de padaria e de cafetaria, não lhe podendo ser atribuído destino diferente sem o prévio consentimento escrito da autora, e estando obrigada a operar sob a designação comercial de BB (Cláusulas Segunda e Terceira do Contrato) (fls. 53 a 84).

6. O referido ... é “um Empreendimento Imobiliário destinado ao exercício do comércio a retalho, composto por lojas e espaços destinados a prestação de serviços, os quais serão distribuídos de acordo com uma cuidada planificação técnica, espaços comuns de circulação e lazer, e infra-estruturas de apoio necessárias ou convenientes ao exercício da actividade comercial pelos lojistas” (Considerando 2 do Contrato) (fls. 53 a 84).

7. Entre outras obrigações assumidas no âmbito do Contrato em apreço, a ré obrigou-se a manter a Loja aberta ao público o ano inteiro, entre as 10h00 e as 23h00, salvo determinação legal em contrário ou acordo das partes (Cláusula Segunda e Cláusula Sétima, alínea f) do Contrato) (fls. 53 a 84).

8. Nos termos da Cláusula Sexta do Contrato, a autora confere à ré todos os meios próprios à utilização da Loja, nomeadamente:

(i) Acesso às áreas de uso comum, designadamente corredores, elevadores, escadas, escadas rolantes, instalações sanitárias, estacionamento, adequado funcionamento da climatização central do centro comercial, bem como dos fornecimentos de água e electricidade das zonas comuns do centro comercial; e,

(ii) Benefício dos serviços de apoio ao centro comercial, designadamente serviços de limpeza, manutenção e conservação das partes e equipamentos de uso comum, segurança, consultadoria e promoção do centro (fls. 53 a 84).

9. Como contrapartida pela utilização e acesso à Loja e pelos serviços facultados, a ré obrigou-se, nos termos conjugados das Cláusulas Quarta e Sétima, alínea b) do Contrato, ao pagamento à autora de uma retribuição periódica mensal, resultante da soma de duas parcelas:

(i) Parcela pré-determinada, não podendo a remuneração mensal ficar aquém deste valor e sendo a mesma de € 23.074,55 (€ 11,35 x 2.033 m2), à qual acresce o IVA à taxa legal em vigor; esta parcela é susceptível de actualização anual, adoptando-se para o efeito o índice de preços ao consumidor sem habitação, do Continente, publicado pelo INE, verificado no período de 12 meses que termine 60 dias antes da data da actualização; e

(ii) Parcela variável: correspondente à diferença entre 3% (três por cento) da facturação bruta (vendas sem IVA) mensal verificada na Loja e a remuneração mínima pré-determinada (se e na medida em que ultrapasse esta última) (fls. 53 a 84).

10. Nos termos da Cláusula Sétima, alíneas b) e c) e Oitava do Contrato, encontra-se também a ré obrigada a comparticipar nas despesas e encargos comuns com o funcionamento e a utilização do ... e com a promoção (decoração e animação) e publicidade, mediante o pagamento de uma quantia, correspondente à permilagem da Loja, a aplicar sobre o valor das despesas e encargos com o funcionamento e a promoção do centro comercial (fls. 53 a 84).

11. De acordo com o estabelecido no § do n.º 1 da Cláusula Oitava do Contrato, no dia 30 de Abril de 2008 foi outorgado um Aditamento ao Contrato (fls. 85 a 87).

12. No âmbito do Aditamento, previu-se que no primeiro ano de funcionamento do centro comercial a comparticipação mensal nas despesas e encargos comuns fosse de € 12.970,54 (€ 6,38/m2), a que acresceria IVA à taxa legal em vigor (fls. 85 a 87).

13. O não pagamento pela ré de qualquer quantia devida ao abrigo do Contrato foi reconhecido como motivo de resolução do mesmo pela autora; para tal efeito, a autora ficou obrigada a comunicar à ré, por carta registada com aviso de recepção, a sua decisão de resolver o Contrato, concedendo-lhe o prazo de 30 (trinta) dias para remediar o incumprimento, sob pena de se tornar eficaz a resolução (Cláusula Décima Sexta, n.º 1, alínea a) e n.º 2 do Contrato) (fls. 53 a 84).

14. O Contrato foi celebrado pelo prazo de quinze anos, com início na data da abertura do centro comercial ao público, prevendo-se, à data da celebração do Contrato, que a abertura viesse a ocorrer em Outubro de 2008 (Cláusula Quinta, n.º 1) (fls. 53 a 84).

15. A fixação de um prazo no Contrato reveste-se da máxima importância para o proprietário recuperar o seu investimento na construção/promoção do centro comercial (investimento na ordem dos milhões de euros e também obtido à custa de financiamentos).

16. Com efeito, a remuneração ajustada baseia-se num cálculo financeiro que tem presente o cômputo das remunerações vincendas até ao final do contrato, condição essencial para o proprietário poder obter o retorno do seu investimento e sem a qual não estaria disposto a celebrar o contrato de utilização de loja em centro comercial.

17. No caso dos autos, a totalidade do capital social da autora foi adquirida pela sociedade luxemburguesa “CC S.A.R.L.”, em 14 de Dezembro de 2006 (fls. 559 a 561).

18. Nos termos da Cláusula 2.2.1. do “Contrato de Compra e Venda das Acções da AA” foi acordada, com referência aos 6 anos de duração garantida, uma taxa de rentabilidade de 6,75% (fls. 559 a 561).

19. Como caução e garantia do bom cumprimento das obrigações assumidas no âmbito do Contrato, a ré obrigou-se a entregar à autora, até à data da entrega da Loja e pelo prazo de vigência do Contrato, uma Garantia Bancária à primeira solicitação, no valor de 4 (quatro) meses de remuneração mensal devida, acrescido de IVA, bem como do montante correspondente a 4 (quatro) meses da comparticipação prevista para despesas e encargos com o funcionamento e utilização, animação, decoração e publicidade do centro comercial, acrescido de IVA (Cláusula Décima Segunda, n.º 1 do Contrato) (fls. 53 a 84).

20. A autora ficou autorizada a executar a Garantia, na parte necessária, sempre que a ré se encontrasse em mora por mais de 30 (trinta) dias relativamente a qualquer obrigação da sua responsabilidade, emergente do Contrato (Cláusula Décima Segunda, n.º 2, alínea a) do Contrato) (fls. 53 a 84).

21. Nos termos da Cláusula Décima Oitava, n.º 1 do Contrato, sob a epígrafe «Cláusula Penal», foi prevista – sem prejuízo da faculdade de resolução do Contrato pela autora – a possibilidade de pagamento de «sanções pecuniárias», pela ré, em caso de violação de obrigações contratuais aí tipificadas, sendo tais «sanções» calculadas com base e tendo como unidade 1/12 (um doze avos) do valor anual da parcela fixa da retribuição estipulada na Cláusula Quarta do Contrato (fls. 53 a 84).

22. Entre as violações contratuais tipificadas na mencionada Cláusula, encontram-se as seguintes:

a) Encerramento das lojas durante o período de abertura diário do centro comercial – 1/30 (um trinta avos) por cada hora ou fracção que as lojas se tenham mantido encerradas – alínea c);

b) Encerramento por mais de cinco dias consecutivos ou dez interpolados – 2/30 (dois trinta avos) por cada dia em que as lojas se tenham mantido encerradas – alínea d);

c) Atraso e/ou falta de entrega de documentos comprovativos das vendas – 1/60 (um sessenta avos) por cada dia de falta – alínea e);

d) Não pagamento pontual de qualquer prestação mensal da parcela fixa da retribuição – 2 (dois) – alínea h);

e) Não pagamento pontual do IVA incidente sobre o valor das retribuições previstas no Contrato – 2 (dois) – alínea j);

f) Não pagamento pontual de qualquer das retribuições previstas na Cláusula Sétima, alíneas b) e c) – 2 (dois) – alínea l);

g) Falta de seguros previstos na Cláusula Décima Primeira – 4 (quatro) – alínea p) (fls. 53 a 84).

23. Por carta datada de 24 de Janeiro de 2011, mas que foi enviada a 24 de Janeiro de 2012, a ré comunicou à autora: &nb