Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

No dia 12 de Novembro de 1982, A e mulher B, como vendedores, e C, como comprador, outorgaram escritura de compra e venda da fracção autónoma BJ do prédio descrito na CPR de Olhão sob o nº 18397, pelo preço de 250.000$00 que os vendedores declararam ter recebido.

Na escritura foi convencionado que a fracção é vendida livre de encargos; mas sob condição de o comprador cumprir o que foi deliberado na assembleia de condóminos realizada em 11 de Outubro último, entregando ao administrador do condomínio a quantia de 114.800$00, destinada à reconstrução do dito imóvel, em doze prestações mensais vencíveis no primeiro dia útil de cada mês do ano de 1983, sendo a primeira de 10.300$00 e as restantes de 9.500$00 cada uma.

Em 6/07/1987, no Tribunal Judicial da Comarca de Olhão, o A e mulher B intentaram acção em processo comum ordinário contra o C, pedindo:

a) que se declare que a referida condição não se verificou;

b) que se declare, em consequência, que o R. não é proprietário;

c) que se ordene o cancelamento do registo de aquisição a favor do R da referida fracção.

O R contestou alegando essencialmente que não foi estipulada uma condição em sentido próprio mas apenas a sua obrigação de proceder ao pagamento das referidas quantias, o que satisfez até nova deliberação dos condóminos, recusando-se o administrador a receber mais prestações. Concluiu que devia ser absolvido do pedido.

Houve réplica.

Devido a inércia persistente dos AA a instância foi declarada interrompida e só prosseguiu decorridos largos anos.

Na sentença final a acção foi julgada improcedente no Círculo Judicial de Faro.

A Relação confirmou a decisão.

Nesta revista os AA concluíram:

1- De harmonia com os artºs 236º, nº 1, e 270º do C.Civil, resulta claro que o contrato foi celebrado sob condição suspensiva.

2- O R não provou que foram os AA que deram causa à não verificação da condição - artº 275º, nº 2, do C.Civil.

3- Recaindo sobre ele o ónus da prova, a decisão recorrida ofendeu o nº 2 do artº 342º do C.Civil.

4- Resulta provado que o R não satisfez na íntegra a quantia referida na cláusula em questão, cujo destino não estava dependente da vontade dos AA.

5- Foi violado o disposto nos artºs 236º, nº 1, 272º e 275º, do C.Civil.

Não foram apresentados contra-alegações

Além do que foi descrito inicialmente, a Relação considerou ainda provado:

A dita venda foi registada a favor do R., ficando a constar da respectiva inscrição o supra referido.

Ao celebrarem o contrato AA e R quiseram que o R passasse desde logo a usar, usufruir e dispor da fracção objecto do contrato.

O R pagou à administração do condomínio as primeiras prestações, tendo depois o administrador recusado o recebimento de outras.

Segundo a declaração negocial dos AA aceite pelo R, a fracção autónoma foi vendida sob a condição de o comprador cumprir o que foi deliberado na assembleia dos condóminos realizada em 11/10/1982, entregando ao administrador do condomínio a quantia aí referida destinada à reconstrução do respectivo imóvel.

Conclui-se daqui que houve uma destruição parcial do edifício, tendo sido deliberada a sua reconstrução nos termos do artº 1428º, nº 2, do C.Civil.

Na incerteza legal se a obrigação de pagar as despesas da reconstrução é "propter rem" ambulatória, as partes quiseram subordinar expressamente a venda da fracção autónoma ao pagamento pelo R das despesas que cabiam ao respectivo condómino (1).

Estabeleceram assim uma condição - artº 270º do C.Civil - sendo esse de resto o sentido normal da referida declaração interpretada de acordo com o disposto no artº 236º, nº 1, do mesmo Código (2).

Como se vê do citado artº 270º do C.Civil, a condição é suspensiva se o negócio só produz efeitos após a verificação do evento condicionante, suspendendo assim a sua eficácia; é resolutiva se o negócio deixa de produzir efeitos após a verificação do evento condicionante, sendo eficaz até lá.

Consta apenas da declaração negocial que a fracção autónoma é vendida sob condição, omitindo-se se esta é suspensiva ou resolutiva.

Saber qual delas esteve na intenção das partes é questão a resolver segundo os elementos disponíveis e atendíveis na interpretação dos negócios jurídicos (3).

Certo e seguro é que a lei não estabelece aqui presunção legal.

Na dúvida há quem opte ou pela condição suspensiva ou pela condição resolutiva (4).

Deve considerar-se o seguinte:

Se o negócio está cumprido, ou se as partes se obrigaram a realizar imediatamente determinadas prestações do contrato, presume-se que estas optaram pela condição resolutiva (5).

A compra e venda transmite a propriedade da coisa mediante um preço, e tem como efeitos essenciais essa transmissão e as obrigações de entregar a coisa e de pagar o preço - artºs 874º e 879º do C.Civil.

O preço foi pago no acto da escritura e as partes quiseram que o R passasse desde logo a usar, fruir e dispor da fracção autónoma, tendo este registado a aquisição a seu favor.

Tudo aponta, pois, para a intenção das partes de a compra e venda produzir desde logo os seus efeitos normais.

Vale isto por dizer também, que aponta para a intenção de a condição ser resolutiva e não suspensiva, como sustentam os recorrentes (6).

O artº 343º, nº 3, do C.Civil, pressupõe a existência da condição e distribui o ónus da prova da verificação do evento condicionante consoante a quem aproveita: ao demandante, como facto constitutivo do seu direito, tratando-se da condição suspensiva; ao demandado, como facto extinto daquele direito, tratando-se de condição resolutiva.

Compreende-se:

A condição suspensiva só produz inicialmente efeitos potenciais, prodrómicos ou preliminares, pelo que a parte que pretende fazer valer os efeitos consolidados do negócio deve provar que se verificou o evento condicionante.

A condição resolutiva produz inicialmente os efeitos normais do negócio, pelo que cabe à outra parte provar que se verificou o evento condicionante que os extinguiu.

Isto corresponde às regras da distribuição do ónus da prova anteriormente estabelecidas no artº 342º, nºs 1 e 2, do mesmo Código, sendo assim uma norma inútil (7).

De acordo com este sistema, se acontecer, como in casu, que o demandante é o alienante sob condição resolutiva, cabe-lhe provar que se verificou o evento condicionante e não ao demandado provar que não se verificou.

Com efeito, aquele evento é então constitutivo do direito que pretende fazer valer.

A declaração de que o R não é o proprietário do prédio, que comprou sob condição resolutiva, depende de se ter verificado o evento condicionante.

Não vem a propósito a invocação do disposto no artº 275º, nº 2, do C.Civil.

Cabia aos AA provar que o R não cumpriu a obrigação de satisfazer as prestações referidas na escritura.

O que está provado não é suficiente.

Desde que o R não pôde pagar as demais prestações porque a administração do condomínio se recusou a recebê-las, devia provar-se que não procedeu à sua consignação em depósito nos termos do artº 841º do C.Civil, que é causa extintiva das obrigações.

Nestes termos e com estes fundamentos negam a revista.

Custas pelo recorrente.

Lisboa, 3 de Abril de 2003

Afonso de Melo

Fernandes Magalhães

Azevedo Ramos

______________

(1) No Codice Civile resulta do disposto no artº 1104º, nº 3, que, no caso de alienação a terceiro (estranho ao condomínio) da fracção autónoma, o alienante e o adquirente são responsáveis solidariamente pelas despesas já deliberadas - cfr. G. Branca, Comunione. Condominio negli edifici, 5ª ed., p. 542.

(2) Observe-se que a versão do R de que foi intenção comum das partes apenas expressar que aquele tinha a obrigação acessória de proceder ao pagamento das quantias descriminadas na escritura, foi objecto de quesitação e de prova e julgada não provada, o que a Relação desconsiderou sem qualquer justificação.

(3) Questão que a Relação não resolveu por ter entendido que não foi clausulada qualquer condição.

(4) M. Bianca observa que a natureza suspensiva ou resolutiva da condição deve resultar da interpretação do contrato. Não há presunções, mas deve ter-se presente que na linguagem comum a expressão sob condição designa reserva suspensiva a que se subordina a preposição principal - Il Contratto (1987) p. 514.

(5) M. Andrade, Teoria Geral da Relação Jurídica, p. 367; ac do STJ de 17/06/1999, RLJ 132 p. 274.

(6) Sem firme convicção pois, a dado passo das alegações, afirmam que não se pode concluir que a cláusula em causa não integra uma condição em sentido próprio, seja ela suspensiva ou resolutiva (fls.190).

(7) Entendendo também que a norma é uma especificação do artº 342º, Rita Lynce Faria, A Inversão do Ónus da Prova no Direito Civil Português, p. 57.