Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam, em Conferência, os Juízes do Supremo Tribunal de Justiça (6ª Sessão).

Apresentado o presente recurso extraordinário para uniformização de jurisprudência ao relator dos presentes autos, foi então proferida decisão singular nos seguintes termos:

“Veio NAVIGATOR FOREST PORTUGAL, S.A., instaurar a presente acção sob a forma de processo comum, contra ISAVESTE - Investimentos Imobiliários S.A. e AA, pedindo:

(i) Que seja declarado que a anulação do contrato de compra e venda celebrado entre os Réus, em 3.05.2011, tendo por objeto a ..., não afeta a constituição e o exercício do direito de preferência da Navigator já anteriormente reconhecido por decisão judicial;

(ii) O reconhecimento do direito de Propriedade da Navigator sobre a ...;

(iii) Que seja ordenada a restituição da ... à Navigator; e

(iv) Que seja ordenado o cancelamento do registo que resultou da Ap. ... de 2017/04/18 e de todos os demais registos que sejam incompatíveis com o peticionado em (ii) e (iii);

ou, subsidiariamente,

(v) Que seja reconhecida a qualidade de arrendatária da Navigator sobre a ..., ao abrigo dos instrumentos nominados “Contrato de Arrendamento Florestal”, datados de 12 de maio de 1998 e 15 de julho 2007, ambos subscritos por AA e Navigator.

Considerando que os autos continham todos os elementos para a imediata prolação da decisão de mérito, foi proferida, em 1ª instância, sentença com o seguinte dispositivo:

«o Tribunal julga a acção parcialmente procedente por provada e consequentemente:

A) Declara que a anulação do contrato de compra e venda celebrado entre os Réus, em 3.05.2011, tendo por objeto a ..., não afeta a constituição e o exercício do direito de preferência da Autora já anteriormente reconhecido por decisão judicial;

B) Reconhece o Direito de Propriedade da Autora sobre a ... ; C) Determina a restituição à Autora da ...;

D) Absolve os Réus do demais peticionado»

Interposto recurso para o Tribunal da Relação ..., veio a ser proferido acórdão em 17 de Dezembro de 2020, que julgou improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.

Não foi interposto recurso de revista contra tal aresto que, nessa medida transitou em julgado.

Veio agora o Réu interpor recurso extraordinário para a fixação de jurisprudência, apresentando as seguintes conclusões:

1) I – Do decurso processual referente ao Acórdão recorrido: A sociedade ISAVESTE – INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS, S.A., em 03/05/2011 celebrou com AA, ora Recorrente, a escritura de compra e venda prédio misto denominado “...”, sito na freguesia..., concelho de ..., inscrito na matriz predial urbana e rústica com os artigos ...-U, com a área matricial de 156,775ha e descrito na Conservatória do Registo Predial de ... com o n.º ..., mais conhecido por ..., tendo tal escritura sido realizada no Cartório Notarial de ..., a cargo do Lic. BB, exarada de folhas 131 a folhas 132 verso, do Livro L – 150;

2) A referida aquisição por parte da ISAVESTE foi registada na Conservatória do Registo Predial de ..., pela Apresentação ..., de 04/05/2011, assim como foi efetuado no Serviço de Finanças de ... o averbamento do citado prédio misto, na matriz predial urbana (artigo ...67) e na matriz predial rústica (artigo ...11) em nome da ISAVESTE;

3) Porém, sobre o citado prédio incidiam dois contratos de arrendamento florestal, ambos celebrados por AA e pela sociedade então denominada por PORTUCEL FLORESTAL – Empresa de Desenvolvimento Agro-Florestal, S.A. (atualmente Navigator Forest Portugal, SA.,, ora recorrida.

4) A NAVIGATOR lançou mão do meio judicial para fosse reconhecido o seu direito de preferência, substituindo-se nesse negócio à ISAVESTE, requerendo a entrega do referido prédio livre e desocupado, através do Processo n.º 939/11..., que correu termos no Juiz ..., do Juízo de Grande Instância Cível ..., da extinta Comarca ..., tendo o Tribunal da Relação ..., em 07/10/2014, por Acórdão transitado em julgado, decidido de forma favorável à NAVIGATOR;

5) Sucede que à data da celebração da escritura de compra e venda do referido prédio misto entre AA e a ISAVESTE – ou seja, - 03/05/2011 – esta última desconhecia a existência dos referidos contratos de arrendamento florestal celebrados entre AA e NAVIGATOR;

6) A ISAVESTE alienara o prédio em causa com vista à sua revenda, pelo que a existência dos referidos contratos de arrendamento florestal, diminuíam, em muito, o valor do prédio adquirido, assim como dificultariam a sua revenda, na medida em que constituem um ónus que incide sobre o prédio, encontrando-se a empresa ISAVESTE, proprietária do prédio em causa, impedida de gozar, de modo pleno e exclusivo, os correspondentes direitos de uso e fruição, em virtude da existência dos referidos contratos de arrendamento, considerando os direitos e poderes que o arrendatário dispunha sobre uma área significativa do prédio e durante um período alargado de tempo, sendo certo que o preço que esteve na base do negócio correspondia ao prédio livre de quaisquer ónus ou encargos;

7) Preenchidos os requisitos legais da anulabilidade por erro e/ou dolo sobre o objeto do negócio, a empresa ISAVESTE requereu a anulação da escritura de compra e venda do prédio acima identificado, anulação que foi declarada por sentença proferida em 03/03/2016, no Processo n.º 578/15...., pelo ..., da Secção Cível e Criminal da Central ... – Comarca ..., e transitada em julgado a 18/04/2016, tendo sido, ainda, ordenado o cancelamento do registo de aquisição do mesmo prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de ..., sob o número ...69 da freguesia..., efetuada pela Apresentação ... de 04/05/2011, bem como o cancelamento de todos os registos posteriores daquele dependentes;

8) A sentença proferida no Processo n.º 578/15...., para além de anular o referido contrato de compra e venda, declarou ainda nula a escritura de compra e venda celebrada em 03/11/2011, no Cartório Notarial de ..., a cargo do Lic. BB, determinou o cancelamento do registo da aquisição da propriedade sobre o prédio a favor da ISAVESTE, efetuado pela Ap. ... de 2011/05/04 e bem assim todos os registos posteriores que dele dependam, relembrando que o registo de aquisição do mesmo prédio por parte da NAVIGATOR, é feito posteriormente na sequência do registo de ação feito através da Ap. ..., de 2012/01/13;

9) A NAVIGATOR interpôs, ainda, contra ISAVESTE e AA um Recurso de Revisão da Sentença proferida no Processo n.º 578/15...., pedindo a sua anulação com base em ato simulado entre ambos os Réus nesse processo, o qual correu por apenso sob o Processo n.º 578/15...., recurso este que foi julgado improcedente por sentença proferida em 03/03/2016, no Processo n.º 578/15...., pelo ..., da Secção Cível e Criminal da Central ... – Comarca ..., e transitada em julgado a 18/04/2016, tendo sido, ainda, ordenado o cancelamento do registo de aquisição do mesmo prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de ..., sob o número ...69 da freguesia..., efetuada pela Apresentação ... de 04/05/2011, bem como o cancelamento de todos os registos posteriores daquele dependentes;

10) A Autora/Recorrida NAVIGATOR instaurou a presente Ação de Processo Comum contra o Réu/Recorrente AA, alegando o que consta de fls., pedindo, entre outros pedidos, que a anulação do Contrato de Compra e venda celebrado entre AA e a ISAVESTE, em 03.05.2011, tendo por objeto a ..., não afetasse a constituição e o exercício do direito de preferência da NAVIGATOR.

11) O Recorrente AA contestou, alegando, o que supra se transcreveu, tendo sido proferida Sentençade fls., na qualse decidiu o que supra se transcreveu;

12) Inconformado, o Recorrente interpôs recurso para o Tribunal da Relação ..., apresentando as Conclusões supra transcritas, tendo sido deliberado o Acórdão recorrido, conforme supra transcrito;

13) Não conformado, o Recorrente interpôs recurso para o Tribunal Constitucional, apresentando as alegações supra transcritas;

14) O Exmo. Sr. Relator do Tribunal Constitucional, por Decisão Sumária de fls. n.º 288/2021, veio a decidir não tomar conhecimento do objeto do recurso para apreciação da inconstitucionalidade das normas sindicadas e, não conformado, o Recorrente apresentou Reclamação para a Conferência nos termos supra transcritos;

15) O Tribunal Constitucional, por Acórdão n.º 391/2021 de fls., veio indeferir a Reclamação, confirmando a Decisão Sumária, tendo já transitado em julgado e baixado o processo a título definitivo à 1.ª instância, pelo que o trânsito em julgado do Acórdão do Tribunal Constitucional, transitou também em julgado o Acórdão ora recorrido;

16) Não podemos concordar com o Acórdão recorrido, acrescendo ao facto de tal decisão se encontrar em contradição com decisão anteriormente proferida pelo STJ, no domínio da mesma legislação e sobre a mesma questão fundamental de direito, e daí o presente Recurso, pois através de tal entendimento, o Venerando Tribunal recorrido concretizou uma interpretação que vai contra a nossa lei e Constituição;

17)O Recorrente tem conhecimento de vários Acórdãos proferidos, os quais, sobre a mesma questão fundamental de direito acima identificada, decidiram de forma inversa e oposta ao decidido na decisão aqui recorrida, nomeadamente os Acórdãos do STJ de 18/02/1949 e de 25/03/1949, sendo que qualquer um dos Acórdãos nomeados poderia servir de Acórdão fundamento ao presente recurso, pelo que, perante tal consolidação da jurisprudência quanto a esta matéria, não se compreende o decidido na decisão recorrida;

18)Na impossibilidade legal de se poder invocar os vários Acórdãos, nomeadamente os acima referidos, como Acórdão fundamento, sempre se opta por invocar somente: o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 29 de novembro de 1983, proferido no âmbito do Processo n.º 70 945, BMJ, 331.º-565, que se junta como doc. n.º 1;

19)II – Das Alegações: O Acórdão recorrido encontra-se em contradição com Acórdão fundamento, transitado em julgado, no domínio da mesma legislação e sobre a mesma questão fundamental de direito, e daí o presente Recurso;

20)Identificação da mesma questão fundamental de direito em causa: A questão sub judice prende-se com o facto de se deve reconhecer ou não a oponibilidade relativamente à NAVIGATOR da Sentença transitada em julgado, emitida no âmbito do Processo de Anulação de Contrato de Compra e Venda n.º 578/15...., na qual se decidiu pela anulação do contrato de compra e venda celebrado por AA e ISAVESTE;

21)No Acórdão recorrido, tal como supra transcrito, sufragando-se integralmente a fundamentação apresentada pela 1.ª instância, entendeu-se que “em face do disposto no artigo 291.º do CC, tendo em conta que o registo da aquisição da ... pela Navigator na sequência da procedência da acção de preferência (averbamento à Ap. ... de 2011/05/04, pela Ap. ... de 2016/01/27) é anterior ao registo da acção de anulação do contrato de compra e venda (Ap. ... de 2016/04/27), e ainda que esta ação foi proposta e registada mais de três anos volvidos sobre a conclusão do negócio (em 03.05.2011), os direitos da Navigator sobre a ... jamais poderiam seriam afectados, ou no dizer do Apelante, destruídos pela procedência da acção de anulação”, defendendo que “a procedência da acção de preferência tem como resultado a substituição do adquirente pelo preferente no contrato celebrado, com efeito retroactivo, tudo se passando, em princípio, como se o contrato tivesse sido celebrado ab initio entre o alienante e o preferente”, perdendo o contrato celebrado entre AA e ISAVESTE “a sua eficácia translativa normal, mas em virtude da existência de um direito de opção, a posição jurídica do adquirente fica sujeita, por força da lei, a uma condição (conditio juris) resolutiva (…): ele perderá o direito que adquiriu se a preferência vier a ser triunfantemente exercida”;

22)O Tribunal recorrido entendeu, ainda, que “sendo a acção de preferência uma acção constitutiva destinada a obter um efeito jurídico novo26, em face do disposto no artigo 1410.º, n.º 1, do Código Civil, a respectiva procedência implica a substituição do adquirente pelo preferente na titularidade do direito sobre o imóvel, decorrente do reconhecimento do incumprimento pelo obrigado à preferência da obrigação de dar conhecimento ao preferente dos elementos essenciais da alienação, ou mesmo, da alienação propriamente dita. Portanto, o caso julgado material formado pela procedência da acção anterior abrange o fundamento respeitante à verificação de um acto ilícito do sujeito passivo obrigado à preferência. Mas abrange ainda um dos elementos essenciais do contrato:opreçodevidoparaefeitosdodepósito a realizar pelo preferente na acção, do qual depende, aliás, a respectiva procedência. Assim, não há dúvidas de que tudo se passa como se a ora Apelada, manifestamente terceiro de boa fé, já que então desconhecia qualquer vício do negócio que só posteriormente foi invocado pela adquirente, precisamente com o fundamento de que o celebrou desconhecendo que existia um contrato de arrendamento, tivesse adquirido directamente do vendedor, inadimplente quanto à preferente, o prédio objecto do litígio, na data da conclusão do negócio entre aquele e a compradora Isaveste, ou seja, em 03.05.2011, pagando o preço devido.

23)Portanto, sendo a Autora terceiro de boa fé, verificando-se a aquisição do prédio por via da acção constitutiva de preferência, que constitui um negócio oneroso, e que foi registada antes do registo da acção de anulação, proposta mais de três anos volvidos sobre a conclusão do negócio, dúvidas não podem subsistir da inoponibilidade da anulação do contrato de compra e venda à adquirente, ora Apelada, nos termos previstos no artigo 291.º do CC”;

24)Concluiu o Acórdão recorrido que “Exercido odireito potestativo de preferência, a coisa a ele sujeita passou a ser objecto de dois contratos de compra e venda incompatíveis: o que foi celebrado entre os primitivos vendedor e comprador e o que resultou do exercício, pelo preferente, do seu direito de opção, tudo se passando juridicamente, após a substituição e pelo que respeita à titularidade do direito transmitido, como se o contrato de alienação houvesse sido celebrado com o preferente.”;

25)O Acórdão recorrido encontra-se em oposição com Acórdão anteriormente proferido pelo Supremo Tribunal de Justiça, transitado em julgado supra identificado.

26)O que se discute no Acórdão fundamento: discute-se a (in)existência do objeto da preferência que os preferentes pretendiam exercer sobre um determinado prédio, carência que se concretizaria no facto de ter sido anulada, por sentença transitada em julgado, a alienação do prédio na qual intervieram o aí comprador e o aí vendedor, porque os preferentes invocaram não terem sido partes na ação de anulação, invocando o vendedor, em contrapartida, que, a admitir-se a inoponibilidade da Sentença emitida no âmbito do Processo de Anulação de Contrato de Compra e Venda, estar-se-ia a admitir a venda de bem alheio por força da anulação da alienação;

27)No caso do Acórdão fundamento, tal como sucede no presente caso, a 1.ª e 2.ª instâncias entenderam que a alienação do prédio não é afetada pela anulação, entendendo ser ineficaz a ação de anulação relativamente ao direito de preferência invocado pelos preferentes;

28)Contudo, o STJ, no Acórdão fundamento ora junto, veio entender o seguinte: “… A argumentação das instâncias é inaceitável pelas razões que abaixo se aduzem. Sem embargo de não terem sido partes na acção, os recorridos não deixam de ser juridicamente interessados pela decisãoproferida e para isso concorre o serem titulares de interesses conexos ou dependentes daqueles que o caso julgado veio a definir. Embora a regra seja a da protecção inter-partes do caso julgado material (art. 671 do CPC) tem a jurisprudência e a doutrina admitido o desvio que o critério atrásreferido traduzrelativamente a essa regra (ac. de 18/2/49 e de 25/3/49, in BMJ 11/169 e 12/278 e Prof. A. dos Reis, in CPC anot. Vol. V, 161). Mas é no plano do direito substantivo que se encontra a base segura dos efeitos quanto a terceiros da decisão revestida da autoridade de caso julgado. Com efeito, a anulação do negócio jurídico (e não apenas a sua nulidade), por força das disposições aplicáveis (art. 220 e 289, 1 do CC) opera, como escreveu o eminente civilista, Manuel Andrade, em face de terceiros e não só em face das contrapartes em razão de operar in rem e não apenas in personam (Teoria Geral da Relação Jurídica, vol 2, pag. 425). Que a decisão transitada em julgado, que declara a anulação da alienação, é oponível a terceiros se insere também do art. 291, 1 do CC, na sua interpretação a contrario, quando dispõe que a anulação da alienação não prejudica o exercício, sob certas condições, dos direitos dos terceiros de boa fé sobre bens imóveis. (…) Cincando toda a argumentação das instâncias é óbvio que em razão da anulação da alienação do prédio, desaparece o objecto sobre o qual pode incidir o direito de preferência inculcado pelos recorridos. (…) Pelo exposto, têm-se por fundadas as conclusões das alegações dos recorrentes, concede-se a revista e provê-se o agravo e absolvem-se os mesmos dos pedidos…”;

29)O Acórdão ora recorrido se encontra em frontal oposição com o Acórdão fundamento que anteriormente foi proferido pelo STJ, já transitado em julgado, sendo certo que tal oposição sucedeu no domínio da mesma legislação (artigos 291.º, n.º 1, 289.º, n.º 1, 284.º, n.º 4 e 220.º, todos do CC), sobre a mesma questão fundamental de direito (a supra já referida), e que é inexistente jurisprudência uniformizada do STJ que sustente a posição perfilhada no Acórdão recorrido, e daí o presente Recurso;

30)A questão sub judice prende-se com o facto de se deve reconhecer ou não a oponibilidade da sentença transitada em julgado, emitida no âmbito do Processo de Anulação de Contrato de Compra e Venda n.º 578/15...., na qual se decidiu pela anulação do contrato de compra e venda celebrado por AA e ISAVESTE e ainda a inerente interpretação dos artigos 291.º, n.º 1, 289.º, n.º 1, 284.º, n.º 4, todos do CC, sendo que, através de tal entendimento, o Venerando Tribunal recorrido concretizou uma interpretação que vai contra a nossa lei e a nossa Constituição;

31)Confrontando o Acórdão recorrido com o Acórdão que serve fundamento ao presente recurso, referentes à questão fundamental de direito supra identificada, verificamos que, sobre a mesma matéria, se encontram em oposição direta quanto à interpretação dos artigos 291.º, n.º 1, 289.º, n.º 1, 284.º, n.º 4 2 220.º, todos do CC;

32)O Recorrente defende a ideia vertida no Acórdão fundamento ora junto, sendo firme e séria a sua convicção de que a posição correta e mais consentânea com a Lei é a do aqui Acórdão fundamento, pois a sentença proferida no processo n.º 578/15...., para além de anular o referido contrato de compra e venda, declarou ainda nula a escritura de compra e venda celebrada em 03/11/2011, no Cartório Notarial de ..., a cargo do Lic. BB, determinou o cancelamento do registo da aquisição da propriedade sobre o prédio a favor da Isaveste, efetuado pela Ap. ... de 2011/05/04 e bem assim todos os registos posteriores que dele dependam, sendo certo que, o registo de aquisição do mesmo prédio por parte da NAVIGATOR foi feito posteriormente na sequência do registo de ação feito através da Ap. ... de 2012/01/13, pelo que o registo de aquisição por parte da NAVIGATOR não poderia subsistir;

33)Pela NAVIGATOR foi requerida a retificação do registo da Decisão Judicial lavrado ao abrigo da Ap. ... de 2019/04/18, por alegada nulidade nos termos do artigo 16º, alínea b), do CRPredial, ou, subsidiariamente, por alegada inexatidão nos termos do artigo 18.º, n.º 1, do CRPredial, contudo, o Sr. Conservador da Conservatória do Registo Predial de ..., decidiu, em 17-07-2019, que o registo objeto do pedido de rectificação não enferma de nulidade nos termos do disposto no artigo 16º, alínea b), nem tão pouco de inexatidão nos termos do artigo 18º, ambos do Código do Registo Predial, tendo sido o pedido de retificação indeferido nos termos supra transcritos, argumentação e decisão com a qual o Recorrente concede inteiramente;

34)Face à anulação do contrato de compra e venda celebrado entre o Recorrente e a ISAVESTE, mediante escritura de 03-11-2011, pela referida sentença, o exercício do direito de preferência por parte da NAVIGATOR ficou necessariamente prejudicado, tendo deixado de existir, pois o exercício do direito de preferência reconhecido à NAVIGATOR na compra do mesmo prédio no Processo n.º 939/11..., é consequência direta e depende necessariamente do contrato de compra e venda celebrado entre o Recorrente e a ISAVESTE, não havendo dúvidas que o Recorrente é o seu atual proprietário e legítimo possuidor, em virtude da anulação do contrato de compra e venda do mesmo prédio celebrado entre o Réu e a ISAVESTE, por sentença proferida em 03/03/2016, no processo n.º 578/15...., pelo J2 da Secção Cível e Criminal da Central ...Secção Cível e Criminal da Central ... – Comarca ..., e transitada em julgado a 18/04/2016;

35)O artigo 291.º, n.º 1 do CC, na sua interpretação a contrario, devidamente aplicado ao caso concreto, desencadeia a oponibilidade de terceiros (NAVIGATOR) relativamente à decisão transitada em julgado que declarou a anulação da alienação (compra e venda entre o Recorrente e a ISAVESTE), desde logo porque dispõe que a anulação da alienação não prejudica o exercício, sob certas condições, dos direitos dos terceiros de boa fé sobre bens imóveis;

36)É imperativa a aplicação do artigo 289.º, n.º 1 do CC que estabelece a verificação dos efeitos retroativos oriunda da declaração de anulação do Contrato de Compra e venda, consagrando o princípio da retroatividade da declaração de nulidade ou da anulação do primeiro negócio inválido;

37) A ação de preferência pressupõe necessariamente a substituição do preferente num real ato de disposição/alienação válido, ato, esse, que, anulado, não se pode considerar que sucedeu, tendo em conta os efeitos retroativos que a lei tão claramente prevê, sendo certo que a retroatividade atinge terceiros nos termos dispostos no artigo 288.º, 4, do Código Civil;

38)A declaração de nulidade ou a invocação da anulabilidade é, sem qualquer margem para dúvida, retroativa: destroem-se todos os efeitos produzidos e restitui-se aquilo que foi prestado, geralmente, ao mesmo tempo, logo, pressupondo a ação de preferência a existência de um contrato no âmbito do qual ocorreu a substituição do preferente, inexistindo esse contrato, inexistirá preferência. Determinando a lei a destruição do contrato, determina obrigatoriamente a destruição do direito de preferência;

39)Vertendo para o caso sub judice, com objetividade, e numa perspetiva puramente lógica, a lei e a Constituição exigem a seguinte leitura: a eficácia retroativa declara no ordenamento jurídico que o negócio inicial nunca chegou a existir, pelo que, não tendo existido negócio, logicamente que também não pôde ter existido um qualquer direito de preferência, nem se poderá falar de um “terceiro”, pois para a ordem jurídica não houve nenhum “primeiro” ou “segundo”;

40)O direito do preferente só surge na sua esfera jurídica com a realização da escritura pública de compra e venda entre o obrigado à preferência e o comprador, e não com o nascimento da vontade do obrigado à preferência, o qual é impossível de determinar momento em que sucede, a forma como deve ser manifestado no mundo físico/exterior, etc., tanto mais que o direito de preferência é um direito real de aquisição que opera retroagindo os seus efeitos ao momento da alienação. Aí se encontra o limite temporal no qual emerge o nascimento do direito de preferência: na alienação;

41)Não tendo havido nenhuma alienação (pois a mesma foi objeto de anulação por via judicial), só por uma criatividade perturbante e subversiva é que se poderia considerar que, não tendo ocorrido a alienação, permaneceria intacto o direito de preferência – tal leitura da lei só poderia ser contra legem e contra a Constituição, mas, de facto, foi a operada pelo Tribunal a quo na decisão recorrida, sendo de relevar que não é por acaso que o direito de preferência só pode ser exercido após a celebração do negócio jurídico, quando o alienante do bem não coloca o preferente em condições de o exercer, tendo antes de recorrer à respetiva ação judicial para esse efeito;

42)O artigo 1410.º do CC é muito claro ao prescrever os pressupostos para a propositura da ação de preferência: é necessária a celebração de uma venda (ou dação em cumprimento) e o prazo de 6 meses a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e o artigo 1091.º do CC estabelece, ainda, que o arrendatário tem direito de preferência na compra e venda (ou dação em cumprimento) do local arrendado há mais de dois anos, pelo que não há dúvidas que a premissa maior que sustentou a intenção do legislador para o exercício do direito de preferência foi a alienação do bem, através da referência dupla em ambos os requisitos (venda e alienação);

43)A sentença de procedência proferida no âmbito do Processo de Anulação de Compra e Venda n.º 578/15.... provocou a modificação subjetiva do direito de propriedade, por efeito de substituição do preferente (ora Recorrida/Autora) pelo vendedor (ora Recorrente/Réu);

44)O contrato de compra e venda em causa, que foi anulado, foi o resultado do encontro de duas vontades que se formaram de uma forma conjunta, acertada, dependentes uma da outra, com uma formação de tal forma conexa, que uma não poderia ter surgido sem a outra, e sendo necessariamente o contrato a concentração de dois atos jurídicos unilaterais — a proposta e a aceitação — que, reunidos num consenso, constituem um negócio jurídico, não se poderá destacar simplesmente a vontade do obrigado à preferência da vontade do comprador, tanto mais que o que deu origem ao surgimento do direito de preferência não foram as realidades psicológicas em si (ou seja, as suas vontades intelectuais – cujo o seu início é impossível de determinar), mas sim o contrato que se formalizou, mas que depois veio a ser anulado, para não subverter a intenção do legislador;

45)A significação jurídica que o entendimento postulado pelo Acórdão recorrido atribui à vontade do vendedor proprietário tem por base uma equívoca premissa: que o direito de preferência nasce de uma mera vontade do provável alienante vender o bem, vontade, essa, localizada num plano subjetivo e meramente psicológico, que nem sequer é possível determinar o momento da sua consolidação (quando deixa de pensar na possibilidade de venda como algo que poderia um dia vir a acontecer para passar a ser algo que efetivamente ganha uma concreta forma), contudo, tal leitura não é legal, nem constitucional, e está longe de promover os valores do nosso sistema de direito, como a segurança jurídica;

46)O direito de preferência só pode ter o seu nascimento no momento da celebração de um determinado negócio jurídico, e nunca antes, pois até aí não passa de uma mera ficção jurídica, sendo certo que o que a Sentença proferida no Processo n.º 578/15.... veio fazer não foi anular uma mera ficção jurídica, mas um concreto negócio jurídico, sem o qual não poderá nunca subsistir o direito de preferência;

47)Obviamente que os direitos legais de preferência implicam uma limitação à liberdade contratual e ao próprio exercício do direito de propriedade (artigo 62.º CRP), contudo, entender como o tribunal recorrido entendeu é violar de forma desproporcionada aquela liberdade e aquele direito, nos termos já expostos e sem qualquer fundamento legal – já se invocou que tal não foi, claramente, a vontade do legislador;

48)Não se pode perder a visão integral do nosso sistema jurídico, para melhor compreender a real vontade do legislador, de forma a não se cair em subterfúgios racionais de lógica limitada (pois não promove uma visão integral do sistema) e até pervertida. É imperativo a interpretação das normas em causa também a partir de uma visão unitária e integral do nosso ordenamento jurídico, o que não sucedeu;

49)Estamos perante o confronto, por um lado de direitos fundamentais previstos na CRP, como o direito de propriedade (artigo 62.º da CRP), o princípio geral da liberdade contratual e o princípio da autonomia privada, e, por outro lado, de um direito meramente legal (o direito de preferência), dependente da observação rigorosa de vários requisitos, e enquadrado do regime geral do contrato de arrendamento;

50)O direito de preferência, nomeadamente a preferência legal do arrendatário, constituí uma limitação ao princípio geral da liberdade contratual e, por esse motivo, a interpretação das normas de preferência deve evitar um alargamento da sua aplicação, sob pena de constituir uma interpretação ilegal, e até inconstitucional – o que sucede no presente caso;

51)O entendimento (injustificado) patente no Acórdão recorrido não se encontra previsto nem na letra, nem no espírito da Constituição e da lei, não sendo uma solução aceitável, pois a interpretação realizada pugna por um protecionismo ilegal, injustificado e desproporcionado a favor do arrendatário que a nossa lei fundamental (CRP) não consagra, constituindo uma violação do princípio da autonomia privada, da liberdade contratual e do exercício do direito de propriedade que a Lei e a Constituição lhe confere;

52)Pelo facto de a NAVIGATOR ter apresentado contra o Recorrente e a ISAVESTE o Recurso de Revisão da sentença proferida no referido processo 578/15...., sanou a falta de intervenção neste processo, cumprindo-se assim o que se encontra estipulado no artigo 34º, n.º 4 do Código do Registo Predial, único obstáculo colocado aquando da Ap. ..., de 2016/04/27, do registo daquela Decisão Judicial, que resultou na qualificação do mesmo como provisório por dúvidas, devendo considerar-se que ambas as decisões, a proferida na Ação de Processo Comum n.º 578/15.... e a proferida no Recurso de Revisão n.º 578/15...., já transitaram em julgado, sendo certo que a decisão proferida no Recurso de Revisão contende e tem a ver diretamente com a sentença proferida na Ação de Processo Comum, já que o objeto daquela era a anulação da mesma sentença, o que não foi conseguido pela NAVIGATOR;

53)Ambas as decisões referidas estão numa relação de complementaridade e dependência, exigindo-se que fosse transcrita no registo a decisão que foi objeto do Recurso de Revisão, e não simplesmente a que resultou do recurso de revisão, já que tal seria incompreensível, tal como foi e bem transcrita no registo, pelo que, por ter sido confirmada no Recurso de Revisão na qual foi parte a Autora, esta sanou a falta da sua intervenção na Ação de Processo Comum n.º 578/15....;

54)A NAVIGATOR nunca foi proprietária nem exerceu sobre o prédio quaisquer atos de posse, em virtude da anulação do contrato de compra e venda celebrado entre o Recorrente e a ISAVESTE, e que afetou consequentemente a validade do exercício