Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

Em 14-7-97, A instaurou a presente acção ordinária contra a ré "B - Construção Civil, Lda.", alegando, resumidamente, que celebrou com a ré três contratos promessa de compra e venda de fracções autónomas de um prédio em construção, tendo decorrido o prazo para a entrega das respectivas chaves, bem como para a celebração das escrituras de compra e venda, sem que a ré as tivesse marcado, como era sua obrigação contratual, pelo que perdeu o interesse nas respectivas compras.

Termina por pedir:

1 - Se declare que a ré incumpriu a sua obrigação de entregar à autora as chaves das fracções prometidas vender, facultando-lhe o uso e fruição das mesmas;

2 - Se condene a ré a pagar a indemnização global de 39.276.000$00, por via da falta de cumprimento da obrigação da entrega das chaves;

3 - Se declare o incumprimento dos ajuizados contratos promessa, por facto imputável à ré;

4 - Se condene a ré a devolver à autora a quantia de 72.603.820$00, correspondente ao dobro do sinal (36.301.910$00) que dela recebeu;

5 - Se condene a ré no pagamento de juros legais sobre os valores indicados em 2 e 4, desde 23-5-97 e até efectivo pagamento.

A ré contestou, dizendo que os valores que lhe foram entregues totalizam efectivamente 36.301.910$00, mas que, das quantias recebidas, só 1 6.310.745$00 o foram a título de sinal.

Acordou com a autora, através do seu representante, a alteração do objecto dos contratos, que passou ser constituído apenas por duas fracções, cujas chaves entregou, tendo ficado a aguardar resposta para poder marcar as escrituras, resposta que nunca recebeu.

Não estava em mora, quanto à outorga das escrituras.

Por isso, a autora, ao considerar resolvido os contratos, por pretensa falta de interesse, colocou-se, ela própria, em situação de incumprimento culposo e definitivo, o que implica a perda das importâncias entregues à ré, a título de sinal.

De qualquer modo, se for decidido que não há incumprimento dos contratos imputável à autora e que a referida alteração do seu objecto é nula, a ré declara-se pronta a outorgar as escrituras dos contratos prometidos, mediante o pagamento da parte do preço das três fracções ainda em falta.

Pede a improcedência da acção e a absolvição do pedido.

Houve réplica, onde foi requerida a intervenção provocada acessória de C, marido da autora, com vista a um eventual direito de regresso da ré, por abuso de representação, incidente que foi admitido, tendo o chamado contestado.

Saneado, condensado e instruído o processo, procedeu-se a julgamento, após o que foi proferida sentença, onde se decidiu julgar a acção parcialmente procedente e condenar a ré a restituir à autora a quantia de 19.991.165$00, correspondente à parte do preço que lhe foi pago (após dedução do valor do sinal) e que não tem direito a reter, absolvendo-a da restante parte do pedido.

Inconformada, apelou a autora e a Relação de Évora, através do seu Acórdão de 17-1-02, concedeu parcial provimento à apelação, revogou a sentença recorrida e condenou a ré a pagar à autora a quantia de 52.612.655$00 (262.430,81 euros), correspondente à devolução do sinal em dobro e das restantes importâncias entregues para pagamento do preço, na parte em que foram convencionalmente excluídas da natureza de sinal.

Agora, foi a ré que recorreu de revista, onde conclui:

1 - O prazo previsto na cláusula 9º dos contratos promessa, para a celebração das escrituras de compra e venda, não era vinculativo.

2 - Assim, o facto da ré não ter marcado as escrituras dentro desse prazo não a fez incorrer em mora.

3 - Ainda que a ré tivesse caído em mora, a autora não teria o direito de resolver os contratos e exigir o dobro dos sinais prestados, pois esse direito depende do incumprimento definitivo do contrato, mesmo após a redacção que foi dada ao art. 442º, nº2, do C.C., pelo dec-lei 379/86.

4 - Mas ainda que bastasse a simples mora para a resolução do contrato, a autora não teria esse direito, uma vez que até 31 de Julho de 1991, termo do prazo previsto na cláusula 9ª dos contratos para a celebração das escrituras, só tinha pago 36.301.910$00, por conta do preço, quando, por força da cláusula 5ª, deveria ter pago 56.346.210$00, até 15-5-91.

5 - De harmonia com o disposto no art. 428º do C.C., enquanto a promitente compradora não pagar as prestações do preço que, nos termos do contrato, deviam ser pagas antes da escritura, pode o promitente vendedor recusar-se a outorgar esse acto.

6 - A autora encontra-se em situação de incumprimento relativamente à obrigação de pagamento do preço e o direito de resolução só pode ser exercido pela parte adimplente ou não inadimplente.

7 - A carta de 20-5-97, em que a autora comunicou à ré a perda do seu interesse na celebração das escrituras de compra e venda, não determinou o incumprimento definitivo da obrigação da ré, não só porque esta não se encontrava em mora, mas também porque a autora não demonstrou, objectivamente, a existência dessa perda de interesse.

8 - No entanto, essa carta constitui uma inequívoca manifestação da vontade da autora de resolução dos contratos, por alegado incumprimento da ré.

9 - A resolução ilegítima do contrato por uma das partes traduz a manifestação de vontade de o não cumprir e corresponde ao incumprimento definitivo, conferindo à outra parte os direitos resultantes desse incumprimento.

10 - Assim, como a resolução dos contratos, por parte da autora, não tem fundamento legal, a ré tem direito a fazer suas as importância dos sinais, nos termos do art. 442º, nº2, do C.C.

11 - Apesar de ter sido decidido que o acordo havido entre a autora e a ré, quanto à troca dos dois apartamentos em causa por um outro, não revogou os primitivos contratos promessa, nem por isso deixa de constituir um intolerável abuso do direito, sob a forma de "venire contra factum proprium", a exigência feita pela autora de pagamento do dobro dos sinais, com fundamento em alegado incumprimento da ré.

12 - Por isso, sempre teria de concluir-se que, se porventura a autora tivesse esse direito, o seu exercício seria ilegítimo e não poderia ser autorizado pelo tribunal, nos termos do art. 334º do C.C.

13 - O Acórdão recorrido deve ser revogado.

A autora contra-alegou.

O processo foi redistribuído em 24-2-03, por jubilação do Ex.mo Conselheiro Relator a que estava distribuído.

Corridos os vistos, cumpre decidir.

Estão provados os facto seguintes:

1 - Pelos acordos escritos de fls 10 a 17, 18 a 24 e 25 a 32, cujos teores aqui se dão por reproduzidos, datados de 15-1-90, celebrados entre a autora e a ré, esta prometeu vender àquela, que lhe prometeu comprar, as três fracções autónomas que viessem a corresponder aos apartamentos C do piso 5, D do piso 5 e C do piso 1, do prédio em construção, sito na Rua ..., em Sesimbra, descrito sob o nº 1916, a fls 58V, do Livro B-6, da Conservatória do Registo Predial de Sesimbra, a que actualmente corresponde a ficha nº 279/020187, da freguesia de Santiago.

2 - Os preços acordados para as prometidas vendas foram, respectivamente, de 17.138.000$00, 17.138.000$00 e 25.035.000$00, no total de 59.311.000$00.

3 - Foi acordado que o pagamento do preço seria faseado, nos termos seguintes:

Quanto ao apartamento C do piso 5:

- 2.142.250$00, no acto da assinatura do contrato promessa, em 15-1-90;

- 2.570.700$00, no início da obra, em 15-2-90;

- 2.570.700$00, até ao dia 15-8-90;

- 2.570.700$00, até ao dia 15-11-90;

- 2.570.700$00, até ao dia 2-2-91;

- 1.285.350$00, até ao dia 15-5-91;

- a restante parte de 856.900$00, no acto da celebração da escritura.

Quanto ao apartamento D do piso 5:

- 2.142.250$00, no acto da assinatura do contrato promessa, em 15-1-90;

- 2.570.700$00, no início da obra, em 15-2-90;

- 2.570.700$00, até ao dia 15-8-90;

- 2.570.700$00, até ao dia 15-11-90;

- 2.570.000$00, até ao dia 2-2-91;

- 1.285.350$00, até ao dia 15-5-91;

- a restante parte de 856.900$00, no acto da celebração da escritura:

Quanto ao apartamento C do piso 1:

- 3.129.475$00, no acto da assinatura do contrato promessa, em 15-1-90;

- 3.755.370$00, no início da obra, em 15-2-90;

- 3.755.370$00, até ao dia 15-8-90;

- 3.755.370$00, até ao dia 15-11-90;

- 3.755.370$00, até ao dia 2-2-91;

- 1.877.685$00, até ao dia 15-5-91;

- a restante parte de 1.251.790$00, no acto da celebração da escritura.

4 - A ré ficou obrigada a entregar à autora as chaves dos apartamentos até ao dia 15-5-91.

5 - Ficou acordado que as escrituras seriam realizadas, em princípio, até ao dia 31-7-91, em dia e hora a fixar pela ré.

6 - A autora e seu marido, com os cheques cujas cópias se mostram juntas de fls 67 a 73, pagaram à ré as seguintes quantias, por conta do preço:

- 2.965.590$00, em 4-1-90;

- 12.719.260$00, em 9-3-90;

- 8.896.770$00, em 15-8-90;

- 2.197.625$00, em 1-2-91;

- 9.522.665$00, em 30-5-91;

no total de 36.301.910$00.

7 - Dessa quantia, só o montante de 16.310.745$00 foi entregue a título de sinal.

8 - A ré não entregou as chaves dos apartamentos à autora, nem em 15-5-91, nem posteriormente.

9 - Foi sempre o marido da autora quem se apresentou no local da obra e quem tratou dos assuntos inerentes aos pagamentos.

10 - Pela carta cuja cópia se mostra junta a fls 74, de 25-1-91, o marido da autora solicitou à ré que aceitasse trocar a prometida venda dos dois apartamentos C e D do piso 5 por um único T-1, ao que ré anuiu.

11 - A ré acedeu à troca por se ter convencido de que o marido da autora a representava.

12 - A autora aceitou esta troca.

13 - A ré recebeu a carta cuja fotocópia constitui documento de fls 79, datada de 19-10-94, subscrita por um advogado, alegadamente em nome da autora, em que se referia ter a ré prometido vender à autora duas fracções tipo T-1 (e não duas fracções tipo T-0 e uma tipo T-1, como consta dos contratos primitivos) e se indagava sobre quando seria possível promover a marcação das escrituras daquelas duas fracções tipo T1.

14 - A ré, em resposta a essa carta, enviou a esse intitulado mandatário da autora, a carta de fls 80, datada de 16-11-94, na qual lhe propôs a venda dos dois apartamentos T-1 prometidos vender, pelo montante global de 36.301.910$00, correspondente à parte do preço que já tinha sido pago pela autora, terminando essa carta com a indicação de que, "caso esta proposta mereça aprovação da sua constituinte, poderemos efectuar a correspondente escritura quando o Exmo. colega pretender".

15 - Em 19-12-96, a autora instaurou contra a ré um processo especial para fixação judicial de prazo, em cuja petição formulou a pretensão de ser fixado à ré o prazo judicial de 8 dias para entrega das chaves e de 15 dias para outorga das escrituras, tendo a ré sido citada em 25-2-97.

16 - Na contestação, apresentada em 13-3-97, a ré invocou a alteração do objecto dos contratos promessa, proveniente do aludido acordo quanto à troca dos apartamentos, e manifestou a intenção de apenas celebrar as escrituras relativamente à fracção correspondente ao apartamento C do piso 1 e outra de outro apartamento tipo T-1.

17 - Essa acção de fixação judicial de prazo foi julgada improcedente, por sentença de 2-5-97.

18 - Por carta de 20-5-97, que a ré recebeu em 22-5-97, cuja fotocópia constitui documento de fls 42, a autora comunicou o seguinte:

"Tendo V. Exas. sido notificados de que se mantinha o meu interesse na celebração das escrituras prometidas pelos contratos promessa entre nós firmados em 15-1-90, desde que as mesmas fossem celebradas num prazo razoável, apesar disso não promoveram a marcação dos contratos prometidos.

Indo decorridos cerca de três meses sobre a data da notificação de V. Ex.as, venho, para os efeitos convenientes e nos termos do art. 808º do C.C., comunicar que perdi o interesse na prestação que V. Exas. deveriam há muito ter realizado".

19 - Em resposta a essa carta, a ré enviou à autora a carta de fls 82, datada de 6-6-97, cujo teor aqui se dá por reproduzido, onde declina qualquer responsabilidade pela não realização das escrituras, face às anteriores negociações quanto à troca dos apartamentos, e mantém a proposta feita na carta de 16-11-94, a que se refere o anterior nº 14.

20 -Nem autora, nem a ré alguma vez marcaram a realização das escrituras no Cartório Notarial.

Vejamos agora como decidir o recurso, face às conclusões da recorrente "B-Construção Civil, Lda.", que delimitam o seu objecto, nos termos do arts 682º, nº 1, 684º, nºs 2 e 3 e 690º, nº 1, do C.P.C.

Na sentença da 1ª instância, foi entendido o seguinte:

- as partes estão vinculadas aos primitivos contratos promessa de compra e venda;

- houve incumprimento definitivo desses contratos, imputável à autora, que ocorreu em 22-5-97, quando esta comunicou à ré ter perdido o interesse na celebração das respectivas escrituras;

- por não ter justificado tal perda de interesse, que carece ser apreciada objectivamente, tal comportamento deve ser interpretado como recusa de cumprimento;

- esse incumprimento da autora confere à ré o direito à resolução dos contratos e a ficar com o sinal recebido (16.310.745$00);

- a autora não tem direito a receber indemnização pelo atraso na entrega das chaves;

- por isso, a ré foi condenada a restituir à autora 19.991.165$00, ou seja, a diferença entre 36.301.910$00 que esta pagou e o valor do sinal de 16.310.745$00, perdido a favor da ré.

Por sua vez, no Acórdão recorrido foi julgado:

- subsiste a eficácia dos contratos promessa primitivos, por nulidade do acordo quanto à troca dos apartamentos;

- o não cumprimento da obrigação de marcar as escrituras até ao dia 31-7-91, faz incorrer a ré em mora, situação que se mantinha quando esta foi citada, em 25-2-97, para os termos da acção de fixação judicial de prazo;

- a citação da ré para a acção de fixação judicial de prazo, não contendo uma comunicação admonitória, não pode desencadear o incumprimento definitivo dos contratos promessa;

- a comunicação da autora da perda do interesse não tem a inequivocidade de uma intencional recusa de cumprimento;

- o único sentido útil que se pode extrair dessa comunicação feita pela autora é o de anunciar à ré as consequências da mora em que esta se mantinha;

- a simples mora, imputável à ré, confere à autora o direito à resolução do contrato e de exigir o dobro do sinal prestado;

- a autora não tem direito a indemnização pelo atraso na entrega das chaves dos apartamentos;

- daí que fosse revogada a sentença recorrida e a ré condenada a pagar à autora a quantia de 52.612.655$00, correspondente à devolução do sinal dobrado e das demais importâncias entregues para pagamento do preço e que convencionalmente foram excluídas da natureza de sinal.

Que dizer ?

O acordo através do qual alguém promete vender a terceiro e este promete comprar um prédio e, simultaneamente, aquele ainda se compromete a proceder à entrega do mesmo, antes da celebração da escritura de compra e venda (como foi o caso, face à obrigação da entrega das chaves até ao dia 15-5-91) desdobra-se em dois contratos distintos: um contrato promessa de compra e venda e um contrato paralelo, atípico ou inominado (Vaz Serra, R.L.J. 115-208; Antunes Varela, R.L.J. 124-447; Ac. S.T.J. de 4-12-84, Bol. 342-347; Ac. S.T.J. de 29-2-2000, Col. Ac. S.T.J., VIII, 1º, 117).

Este último distingue-se do contrato promessa, sendo um contrato paralelo, inominado, que atribui ao promitente comprador um direito pessoal de gozo semelhante ao do locatário ou comodatário.

Pode afirmar-se que é um contrato já definitivo, embora com execução fixada para data posterior.

Sendo um contrato distinto, há que curar apenas dos contratos promessa, tanto mais que já se mostra decidido pela Relação, com trânsito em julgado, que a autora não tem direito a indemnização pelo atraso na entrega das chaves.

Pois bem.

A ré não procedeu à marcação das escrituras, que deviam ser efectuadas até ao dia 31-7-91.

Mas esse facto não a faz incorrer em mora, nem a tal marcação estava obrigada, em virtude da autora, já antes, ter deixado de efectuar os pagamentos do preço, na forma acordada.

Com efeito, até 15 de Maio de 1991, a autora devia ter pago 56.345.410$00, conforme estipulado na cláusula 5ª dos contratos promessa.

No entanto, verifica-se que até essa data apenas pagou 26.778.245$00, tendo efectuado um último pagamento de 9.522.665$00, em 30-5-91, o que apenas totaliza 36.301.910$00.

Tal significa que a autora está em mora, quanto ao pagamento do preço, mora que se presume proceder de culpa sua, nos termos do art. 799º, nº 1, do Cód. Civil.

Com efeito, a autora só nas alegações da revista veio dizer que a mora no pagamento foi motivado pelo atraso das obras, mas tal alegação, por não ter sido oportunamente feita nos articulados, constitui matéria nova, de que não pode conhecer-se.

Essa mora da autora faculta que a ré recuse a sua prestação, enquanto aquela não realizar a que lhe cabe, nos termos do art. 428º, nº 1, do C. C.

De nada valem todas as posteriores interpelações da autora para a ré realizar as escrituras, enquanto a própria autora não cumprir as prestações do preço que ficou obrigada a efectuar, antes da outorga das escrituras.

Mas não basta a mora da autora, para se operar a resolução do contrato e a produção dos efeitos previstos no art. 442º, nº 2, do C.C., pois é necessário o incumprimento definitivo, obtido por qualquer dos meios previstos no art. 808º, nº 1, do mesmo diploma (Ac. S.T. J. de 2-12-92, Bol. 422-435; Ac. S.T.J. de 25-2-93, Bol. 424-654); Ac. S.T.J. de 19-3-96, Bol. 455-488); Ac. S.T.J. de 10-12-97, Col. Ac. S.T.J., V, 3º, 164; Ac. S.T.J. de 21-5-98; Bol. 477-460; Ac. S.T.J. de 26-5-98, Col. Ac. S.T.J., VI, 2º, 100; Ac. S.T.J. de 8-2-2000, Col. Ac. S.T.J., VIII, 1º, 72).

O direito de resolução do contrato previsto no art. 432º do C.C. é um direito potestativo extintivo dependente de um fundamento, que é o facto do incumprimento ou a situação de inadimplência (Baptista Machado, Obra Dispersa, Vol. I, pág. 130/131).

A carta de 20-5-97, através da qual a autora comunicou á ré que havia perdido o interesse na celebração das escrituras, não determinou o incumprimento definitivo da obrigação em que a ré está constituída, não só porque a ré não se encontrava em mora, mas também porque a autora não demonstrou, objectivamente, a existência dessa perda de interesse - art. 808º, nº 2.

Acresce que, dessa comunicação da autora, não pode inferir-se que ela represente uma recusa clara, firme e categórica de cumprimento.

Na verdade, tal comunicação alude apenas à perda do interesse, face à interpretação, porventura indevida que fez, das consequências do comportamento da ré e da conduta da própria autora, mas não faz menção da vontade firme e categórica de não querer cumprir.

De resto, o direito de resolução dos contratos, com a consequente produção dos efeitos consignados no art. 442º, nº2, só pode ser exercido pela parte adimplente ou não inadimplente (Ac. S.T.J. de 2-12-92, Bol. 422-335; Ac. S.T.J. de 21-5-98, Bol. 477-460; Calvão da Silva, Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, 1987, pág. 321; Abel Pereira Delgado, 3ª ed. pág. 266).

Ora, a ré não quis exercitar o direito de resolução dos contratos e mostra-se até disposta a cumprir (art. 56º da contestação).

Termos em que, concedendo a revista, revogam o Acórdão recorrido, na parte impugnada, e julgam a acção improcedente, absolvendo a ré do pedido.

Custas pela autora, aqui recorrida, quer no Supremo, quer nas instâncias.

Lisboa, 3 de Abril de 2003

Azevedo Ramos

Silva Salazar

Ponce de Leão