Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

JJ e mulher

BB intentaram a presente acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, no Tribunal Judicial da Póvoa do Varzim, contra a Herança Ilíquida e Indivisa aberta por óbito de

DD e mulher EE

, legalmente representada por sua única herdeira e cabeça de casal, FF, e contra

GG

e mulher

HH

,

pedindo a condenação dos demandados a reconhecerem o direito de preferência dos demandantes na compra e venda do prédio urbano sito na Rua..., nº...., desta cidade da Póvoa de Varzim, inscrito na matriz sob o artigo..... e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ..... a fls..... do Livro......, sendo os AA colocados na posição dos segundos Réus, mediante o pagamento do preço de Esc.1.800.000$00, sendo ainda cancelados quaisquer registos efectuados da transmissão de propriedade do imóvel.

Alegaram, em síntese, os factos atinentes à procedência do invocado direito de preferência, baseados no facto de serem arrendatários habitacionais de parte do prédio alienado em causa.

Citados, os réus contestaram, tendo a ré herança arguido a sua ilegitimidade e impugnando grande parte dos factos alegados enquanto os réus GG e mulher além de impugnarem factos alegados pelos demandantes, nomeadamente, a qualidade de arrendatário dos autores, deduziram pedido reconvencional contra os autores no qual pedem:

- Que se declare modificado o contrato de compra e venda titulada pela escritura de 16 de Março de 1988, no sentido de que se trata de compra e venda a retro, pelo preço de 4 500 000$00, ou então que se trata de um contrato de mútuo com hipoteca no montante de 4 500 000$00;

- Ser declarado transmitido o prédio identificado nos autos a favor dos RR por força do testamento (legado) do falecido DD , lavrado em 22 de Dezembro de 1994; não ser reconhecido aos AA qualquer direito de arrendamento sobre o rés – do – chão do aludido prédio;

- No caso de assim se não entender ser declarado que, por força do legado, os AA não têm qualquer direito de preferência;

- Para o caso de, ainda assim se não entender, deve ser declarado o abuso do exercício do direito por banda dos AA de forma a obstar à procedência da acção;

- Por último, e para o caso de nenhum dos anteriores pedidos ser dado como procedente, devem entregar o montante de 4 500 000$00 em 16.3.1988, actualizado, desde tal data, ou acrescido dos juros à taxa legal, desde a mesma, sob pena de enriquecimento à custa alheia, tudo com as demais consequências legais.

Alegaram, em síntese, os factos atinentes à procedência do reconvenção.

Replicaram os autores impugnando os pedidos reconvencionais, com impugnação dos respectivos factos e rebatendo a ilegitimidade arguida.

Saneado o processo onde se julgou improcedente a excepção de ilegitimidade, foi organizado a matéria assente e a base instrutória, realizando-se audiência de discussão e julgamento após o que foi decidida a matéria de facto e, por fim, foi proferida sentença que julgou o pedido dos autores improcedentes e parcialmente procedentes os pedidos dos réus reconvintes.

Por apelação desta decisão interposta pelos autores, foi revogada a mesma sentença, tendo sido julgado procedente o pedido dos autores e improcedentes os pedidos dos réus.

Desta vez foram os réus GG e mulher que vieram interpor a presente revista, tendo nas suas alegações formulado as conclusões seguintes:

- O acórdão recorrido é nulo nos termos da al. c) nº 1 do art. 668º do C.P.C. por os fundamentos entre cada uma das decisões estarem em contradição entre si, nomeadamente entre os fundamentos invocados para a procedência da acção e a improcedência dos pedidos reconvencionais;

- O acórdão recorrido, ao interpretar como válido o contrato de compra e venda, ainda que como compra e venda a retro, está a violar decisão de caso julgado proferido no acórdão do recurso 1846/01 da 3ª secção do Tribunal da Relação do Porto, que confirmou a decisão da 1ª instância, que se pronunciou pela existência de divergência intencional entre a vontade real e a declarada, violando, assim, o disposto nos arts. 671º e segs. do CPC;

- O acórdão recorrido, ao interpretar o contrato constante da escritura como “venda a retro”, está a violar o disposto nos arts. 927º e segs. do CC, por admitir que o fim teleológico deste contrato é servir de contrato dissimulado do contrato de mútuo com garantia hipotecária;

- O acórdão recorrido, ao não valorizar os factos provados relativos à divergência entre a vontade real e a declarada, a sua intencionalidade, que não houve qualquer pagamento de preço, que houve um empréstimo, que não existe qualquer cláusula a retro, nem a fixação de qualquer preço viola o disposto nos arts. 396º e 927º do CC;

- O acórdão recorrido, na aplicação que fez para efeitos interpretativos, viola, por excesso, o disposto nos arts. 236º, 237º, 238º e 239º do CC;

- O acórdão recorrido viola, na interpretação que faz, o disposto nos arts. 241º, 1142º e 712º e segs. do CC, em relação ao contrato dissimulado;

- O acórdão recorrido, ao interpretar a vontade dos outorgantes como sendo a da venda a retro, face à matéria dada como provada, está a atribuir àquele um pacto comissório, nos termos do art. 694º do CC;

- O acórdão recorrido, ao dar como válida a presunção do art. 7º do Código de Registo Predial, para efeitos da consolidação, está a violar o art. 334º do CC ao não dar a mesma como válida, para efeitos de excepção;

- O acórdão recorrido, ao não dar como procedente a excepção do enriquecimento sem causa, viola o art. 473º do CC.

Os recorridos JJ e mulher contra-alegaram defendendo a manutenção do decidido.

Corridos os vistos legais, urge apreciar e decidir.

Como é sabido – arts. 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do Cód. de Proc. Civil, a que pertencerão todas as disposições a citar sem indicação de origem -, o âmbito dos recursos é delimitado pelo teor das conclusões dos recorrentes.

Das conclusões dos aqui recorrentes se vê que os mesmos, para conhecer neste recurso, levantam as seguintes questões:

a) O acórdão recorrido é nulo, nos termos do art. 668º, por os fundamentos entre cada uma das decisões estarem em contradição entre si, nomeadamente, entre os fundamentos invocados para a procedência da acção e a improcedência dos pedidos reconvencionais ?

b) O mesmo acórdão violou o disposto nos arts. 671º e segs. por ter interpretado o contrato em causa como venda a retro válido quando a Relação do Porto no recurso nº 1846/01 havia decidido haver divergência intencional entre a vontade real e a declarada ?

c) O citado acórdão violou o disposto no art. 927º e segs. do CC por admitir que o fim teológico do contrato de venda a retro é servir de contrato dissimulado do contrato de mútuo com garantia hipotecária ?

d) O mencionado acórdão violou o art. 396º e 927º do CC, ao não valorizar os factos provados relativos à divergência entre a vontade real e a declarada, a sua intencionalidade, que não houve qualquer pagamento de preço, que houve empréstimo, que não existe qualquer cláusula a retro, nem fixação de qualquer preço ?

e) A interpretação que o acórdão fez do contrato em causa viola as normas dos arts. 236 º a 239º do CC ?

f) E violou, ainda, o disposto nos arts. 241º, 1142º e 712º e segs. do CC ?

g) E ainda o art. 694º do CC ao interpretar o referido negócio como venda a retro, admitindo, assim, um pacto comissório ?

h) E violou o art. 334º do CC ao dar como válida a presunção do art. 7º do C. de Registo Predial para efeito de consolidação e não dar a mesma válida para efeitos de excepção ?

i) E violou o disposto no art. 473º do CC, ao não julgar procedente a excepção do enriquecimento sem causa ?

Os factos que as instâncias deram como provados são os seguintes:

I.- Mediante escritura pública de compra e venda, celebrada na Secretaria Notarial da Póvoa de Varzim, 2º Cartório, em 16 de Março de 1988, cuja cópia certificada se encontra junta aos autos a fls. ... a ... e cujo teor aqui se dá por reproduzido, DD e mulher EE declararam vender a GG, pelo preço de 1 800 contos, uma casa de rés – do – chão, andar e quintal na Rua......, com a área coberta de 77 m2 e descoberta 76 m2, prédio que faz parte da descrição nº ...., no livro ... e inscrito na matriz sob o art. ..... (cfr. al. A).

II.- Mediante a apresentação 6/240888, encontra-se registada na Conservatória do Registo Predial da Póvoa de Varzim, a aquisição por compra a DD e mulher, a favor do Réu GG, do prédio descrito em A), conforme documento de fls. ... a ..., cujo teor aqui se dá por reproduzido (cfr. al. B).

III.- No dia 22 de Dezembro de 1994, foi lavrado a fls. ... verso do livro ... Testamentos Públicos e Escrituras de Revogação de Testamentos do 1º Cartório da Secretaria Notarial da Póvoa de Varzim, o testamento de DD, pelo qual este declarou legar aos Réus GG e mulher HH, o prédio urbano, casa de habitação, composta de rés – do – chão e primeiro andar, com quintal, sita na Rua ....., freguesia e concelho da Póvoa de Varzim, inscrita na matriz pelo art. nº ...., por conta da quota disponível do testador, conforme consta do documento junto aos autos a fls. ... a ...., cujo teor aqui se dá por reproduzido (cfr. al. C).

IV.- No dia 3 de Junho de 1996, os Autores procederam ao depósito de 1.800.000$00, com vista ao exercício do direito de preferência na aquisição do prédio aludido em A).

V.- Desde, pelo menos, Julho de 1974, os AA tomaram de arrendamento, a DD, pela forma verbal, para sua habitação, o rés – do – chão do prédio aludido em A), pelo período de um ano, renovável por períodos iguais e sucessivos mediante o pagamento de uma renda que, actualizada até ao presente, se cifra em 2 000$00 mensais (cfr. resposta ao quesito 1).

VI.- Pouco tempo depois da morte de DD a renda aludida era depositada na Caixa...... ( cfr. resposta ao quesito 2).

VII.- Os primeiros Réus não comunicaram aos Autores o conteúdo da escritura pública referida em A) e B); nem nunca lhes deram a conhecer a intenção da venda, quaisquer elementos do negócio, o seu preço, nem as condições de pagamento (cfr. resposta aos quesitos 3 e 4).

VIII.- Os Autores continuaram a proceder ao pagamento da renda a DD, depois a uma irmã e posteriormente à filha, FF , após a morte daquele (seu pai), que apenas recebeu uma renda e passou o correspondente recibo (cfr. resposta ao quesito 5).

IX.- Algum tempo depois da morte de DD ocorrida em 28 de Dezembro de 1995, a legal representante da Ré – FF , tomou conhecimento que o prédio (arrendado) já não lhe pertencia (cfr. resposta ao quesito 6).

X.- Os Réus GG e mulher dispuseram–se a emprestar a DD a quantia de 4 500 000$00 (cfr. resposta ao quesito 7).

XI.- Tal quantia foi titulada por dois cheques sendo um de 1 800 000$00 - 8 978, 36 € - sobre a Caixa ..... da Póvoa de Varzim e Vila do Conde e outro de 2 700 000$00 – 13467, 54€ - sobre a Caixa ... (cfr. resposta ao quesito 11).

XII.- Tais cheques foram passados à ordem de DD em 16 de Março de 1988 (cfr. resposta ao quesito 12).

XIII.- Para garantir tal quantia (4.500 contos), aqueles DD e mulher outorgaram a escritura de venda do prédio para os Réus, conforme o aludido em A) e DD, legou em testamento o mesmo imóvel, conforme documento junto aos autos a fls. ... a ..., cujo teor aqui se reproduz (cfr. resposta ao quesito 13).

XIV. - DD e mulher continuaram a receber rendas da inquilina do primeiro andar do prédio declarado vender naquela escritura (cfr. resposta ao quesito 14).

XV.- Os AA. continuaram a ocupar o rés-do-chão do referido prédio (cfr. resposta ao quesito 14).

XVI.- A filha dos referidos DD e mulher,FF, estava convencida que mesmo após a morte daquele, o prédio aludido em A) fazia parte da sua herança (cfr. resposta ao quesito 19).

Antes de iniciar a apreciação de cada uma das concretas questões levantadas pelos recorrentes como objecto deste recurso, temos que referir que, pese embora a opinião em contrário dos recorrentes, nos parece que a douta decisão em recurso nos não merece qualquer censura, o mesmo nos não parece da actuação processual dos recorrentes em termos do boa fé processual, como melhor abaixo melhor iremos apreciar.

Por isso, bastaria remeter para a decisão agravada os fundamentos da improcedência do presente recurso.

No entanto iremos apreciar, embora por vezes de forma mais sintética, os vários argumentos levantados pelos recorrentes.

a) Nesta primeira questão pretendem os recorrentes que o acórdão em apreço enferma da nulidade decorrente de conter contradição entre os fundamentos e a decisão, nomeadamente nos fundamentos invocados para a procedência do pedido dos autores e a improcedência dos pedidos reconvencionais.

O art. 668º, nº al. c) comina com a nulidade a sentença que contenha contradição entre os fundamentos e a decisão.

Trata-se da deficiência da sentença existente no silogismo em que aquela se analisa, e consistente em os fundamentos invocados conduzirem logicamente, não ao resultado expresso na decisão, mas a resultado oposto.

Analisando o douto acórdão não descortinamos qualquer vício lógico de raciocínio, e nem os recorrentes são muito explícitos na indicação do referido vício.

Das alegações dos recorrentes decorre que aqueles estão essencialmente em desacordo com a interpretação dos factos e nomeadamente do contrato celebrado como de compra e venda em apreço que o acórdão faz, mas não apontam claramente qualquer vício lógico em que se analisa a arguida nulidade.

E, nomeadamente, referem os recorrentes – fls.... - haver contradição entre o facto I transcrito no acórdão – que se limita a descrever a escritura de compra e venda – e os demais factos provados em que a intenção declarada na escritura é interpretada como alegadamente divergente com o teor daquela declaração. Ora o facto I transcreve o que foi declarado na escritura e os demais factos indicam o que as partes então quiseram, independentemente de essa vontade real ser ou não coincidente com a declarada na referida escritura.

Ora daqui, repete-se, não há qualquer vício lógico de raciocínio.

b) Nesta segunda questão pretendem os recorrentes que o acórdão violou o disposto nos arts. 671º e segs. ao considerar o referido contrato como venda a retro em oposição ao que havia sido declarado noutra acção cuja decisão foi confirmada na Relação do Porto.

Aqui facilmente vemos a ausência de razão dos recorrentes.

A referida acção está apensa aos presentes autos e nela são autores a aqui representante da ré herança, FF – aí figurando pessoalmente - e marido MM e réus os aqui também réus GG e mulher HH.

Naquela acção foi peticionada a declaração de nulidade, por simulada, da compra e venda aqui também em apreço, acção essa que foi julgada improcedente com absolvição dos réus do pedido, por se não haver provado o requisito legal da simulação: intuito de enganar terceiro.

Também se vê que os aqui autores são terceiros em relação à mesma acção.

O art. 671º, nº 1 prescreve que transitada em julgado a sentença, a decisão sobre a relação material controvertida fica tendo força obrigatória dentro e fora do processo nos limites fixados pelos arts. 497º e segs.

Ora um dos requisitos fixados no art. 498ºn º 1 como condição de verificação do instituto do caso julgado consiste em haver identidade de partes, o que desde logo se não verifica no caso, pois na presente acção os autores são terceiros em relação à outra acção mencionada e, por isso, nunca a decisão ali proferida, fazia caso julgado em relação a eles.

E isto além de nada ter sido decidido na mesma acção com interesse para a presente acção, pois naquela foi decidida a absolvição do pedido de nulidade por simulação da compra e venda, enquanto no acórdão recorrido foi decidido interpretar a referida compra e venda como uma venda a retro.

Improcede, assim, também este fundamento do recurso.

c) Pretendem nesta terceira questão os recorrentes que o acórdão em apreço violou o disposto no art. 927º e segs. do Cód. Civil, por admitir que o fim teleológico do contrato como venda a retro é servir de contrato dissimulado de contrato de mútuo com garantia hipotecária.

Temos alguma dificuldade em entender o que os recorrentes pretendem nesta questão.

Porém, parece-nos que o que os recorrentes pretendem será que a venda a retro prevista no art. 927º citado como a compra e venda em que se reconhece ao vendedor a faculdade de resolver o contrato, é incompatível com a existência de um contrato dissimulado de mútuo com garantia hipotecária.

Ora antes de mais, no caso em apreço não há qualquer simulação, mas apenas uma contrato de compra e venda formalmente válido e regular em que os réus pretendem que a vontade das partes diverge da vontade ali declarada.

Tal como ensina o Prof. A. Varela, in Das Obrigações em Geral, I vol. , 2º ed. pág. 267, a venda a retro assenta sobre uma condição potestativa resolutiva. Aquele tipo de compra e venda implica a faculdade de resolução da venda anterior por simples declaração de vontade do vendedor, obrigando por isso à entrega do preço primitivo e determinando a caducidade dos direitos entretanto constituídos sobre a coisa.

Esta figura jurídica que o Cód. Civil de 1867 havia abolido por encobrir, em regra, um contrato de usura, funcionando a possibilidade de rescisão como garantia da obrigação excessiva, veio a ser admitida no Cód. Civil de 1966. Entendeu-se então que a mesma pode servir interesses sérios e legítimos como o daquele que, precisando de dinheiro, não queira todavia recorrer ao crédito, para não sentir o peso de encargos, e não queira também despojar-se definitivamente dos bens, conservando a esperança e o direito de os recuperar. Procurou-se, porém, com o disposto no art. 928º do mesmo código, evitar que o comprador receba qualquer contrapartida da resolução.

Desta forma, a venda a retro tem por detrás de si uma condição resolutiva que, geralmente, é constituída pelo cumprimento de um contrato de mútuo em que o vendedor é o mutuário funcionando o cumprimento ou reembolso como condição de resolução.

Daí que nada obsta a que se considere ter havido uma venda a retro sendo a condição resolutiva o pagamento pelos vendedores do reembolso da importância proveniente de um contrato de mútuo e servindo a venda a retro como garantia do mesmo reembolso.

Daí que o alegado contrato de mútuo esteja para além do contrato de compra e venda ou de venda a retro embora ambos possam estar numa relação de conexão.

E mesmo a proibição prevista no art. 928º do mesmo código de se estabelecer cláusulas de entrega de dinheiro ou outra vantagem ao comprador como contrapartida da resolução não está aqui em causa. E se estivesse apenas tinha por consequência a nulidade dessa cláusula, mas mantendo a validade do mais contratado.

Deste modo, nenhuma violação dos artigos citados se vê na aplicação do direito efectuado no acórdão em apreço.

Naufraga, assim, este fundamento do recurso.

d) Nesta quarta questão, pretendem os recorrentes que o acórdão recorrido violou o disposto no arts. 396º e 927º do Cód. Civil ao não valorizar os factos provados relativos à divergência entre a vontade real e a declarada, a sua intencionalidade, o facto de não ter havido qualquer pagamento de preço, de ter havido empréstimo e não ter havido cláusula a retro, e nem afixação de qualquer preço.

Ora por um lado, o facto de o acórdão recorrido poder ter violado o disposto no art. 396º do Cód. Civil não constitui matéria sindicável por este Supremo Tribunal.

É que o art. 396º citado estipula que a força probatória das testemunhas é apreciada livremente pelo tribunal.

Por outro lado, o art. 26º do LOFTJ – Lei nº 3/99 de 13/01 – estabelece a regra de que o Supremo Tribunal de Justiça ( STJ ) apenas conhece de questões direito e não de facto.

Tal como ensina o Conselheiro F. Amâncio Ferreira – no seu Manual dos Recursos em Processo Civil, 6ª ed., pág. 236 e segs. -, aquele Tribunal não controla a matéria de facto nem revoga por erro no seu apuramento; compete-lhe antes fiscalizar a aplicação do direito aos factos seleccionados pelos tribunais de primeira e segunda instâncias ( arts. 722º, nº 2, 729º, nºs. 1 e 2 e 755º, nº 2 ) Daí dizer-se que o STJ é um tribunal de revista e não um tribunal de 3ª instância ( art. 210º, nº 5 da CRP ).

Tal como resulta do disposto no art. 722º, nº 1 no recurso de revista, o recorrente pode alegar, além da violação da lei substantiva, a violação da lei de processo, quando desta for admissível recurso, nos termos do nº 2 do art. 754º, de modo a interpor do mesmo acórdão um único recurso.

O nº 2 do referido art. 722º acrescenta que o erro na apreciação das provas e na fixação dos factos materiais da causa não pode ser objecto de revista, salvo havendo ofensa de uma disposição expressa da lei que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou que fixe a força de determinado meio de prova.

Ora prescrevendo o citado art. 396º que a apreciação da prova testemunhal é livre, não pode ser sindicável a aplicação daquele dispositivo, a não ser que se alegue a existência da situação prevista nas duas excepções acabadas de referir, o que não aconteceu nos autos.

Além disso, o art. 927º referido tem o conteúdo já acima exposto e não se vê de que modo aquele tenha sido violado.

Se os recorrentes pretendem que foi erradamente interpretado o contrato em apreço, tal é objecto da questão seguinte onde será analisado.

Improcede, assim, este fundamento do recurso.

e) Nesta quinta questão pretendem os recorrentes que o acórdão em causa violou as normas interpretativas das declarações negociais dos arts. 236º a 239º do Cód. Civil.

Vejamos.

O problema que se coloca aqui consiste na interpretação da declaração negocial consubstanciada no documento de garantia em causa.

Nesta actividade há que, em primeiro lugar, recorrer ao disposto no art. 236º do Cód. Civil segundo a qual a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não poder razoavelmente contar com ele. E continua aquele dispositivo que sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida.

Por seu lado, tratando-se de negócio formal, o art. 238º do mesmo código estipula que a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.

Além disso, na interpretação daquela declaração há que atender a todas as circunstâncias do caso concreto, todos os coeficientes ou elementos que um declaratário medianamente instruído, diligente e sagaz, na posição do declaratário efectivo, teria tomado em conta.

Fazendo a aplicação destes conceitos ao caso dos autos, podemos dizer que se encontra provado a realização de uma escritura de compra e venda referente a um imóvel objecto da peticionada preferência dos autores.

O mesmo contrato de compra e venda é formalmente válido e tendo-se provado que os autores são arrendatários habitacionais, teriam o direito a preferir na mesma compra e venda.

A defesa dos réus assenta na divergência da vontade dos contraentes naquele negócio declarada relativamente à vontade real.

Logo, terão os réus de provar a inexistência daquela contrato de compra e venda.

E o que alegaram os mesmos réus na sua contestação ?

Nada mais nada menos do que a vontade das partes naquele negócio formalizado como compra e venda teria sido de realizar uma venda a retro – cfr. artigos 26º, 27º, 30º, 36º, 37º, 39º, 45º, 46º e 56º da contestação -, tendo aqueles mesmo pedido reconvencionalmente, a declaração de que tal compra e venda se tratava afinal de venda a retro.

Daqui resulta que na contestação os mesmos réus entendiam que a referida escritura constituía uma venda a retro, inflectindo de opinião, na revista, talvez influenciados pela resposta dada pelos autores onde referem que a possibilidade de resolução da venda a retro estava já extinta – cfr. art. 60 da réplica, de fls. 67.

Encerrado este aspecto, vemos que o douto acórdão entendeu que o que as partes quiseram foi celebrar uma venda a retro, mas sem que da mesma constasse a cláusula típica de resolução, pois o facto alegado sobre a mesma foi dado como não provado.

Daqui se pode concluir que o que ficou apurado foi a compra e venda, pois a venda a retro não é mais que uma forma daquele contrato típico.

Fazendo apelo aos factos apurados – declaração negocial expressa de compra e venda e aos demais factos provados – no sentido de que o ali comprador e mulher emprestaram uma importância em dinheiro aos ali vendedores e que a outorga daquele negócio serviu para garantir aquele empréstimo, tendo ainda o vendedor legado em testamento posterior o mesmo imóvel aos mesmos mutuantes, bem como continuando os vendedores após a outorga a receber as rendas do imóvel – parece-nos que nunca poderia ser interpretado o negócio como de mútuo com hipoteca, mas que a vontade das partes era de proceder a uma venda a retro.

Com efeito, a venda a retro como acima referimos é a forma de compra e venda em que é estipulado o direito do vendedor a resolver o contrato. Essa faculdade está, em geral, ao serviço da finalidade de garantir um empréstimo.

Por outro lado, o facto de o outorgante-comprador ter logo procedido ao registo da sua aquisição leva a concluir que as partes quiseram mais do que estabelecer uma simples garantia sem vontade de transmitir – embora sob condição resolutiva – a propriedade do imóvel.

De outro modo, o adquirente esperaria pela resolução ou não para então proceder ao registo ou não conforme não houvesse ou houvesse resolução.

Mas há outro argumento mais decisivo.

O nº 1 do art. 238º citado prescreve que tratando-se de negócio formal, a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.

Daqui resulta que nunca poderia ser interpretada a declaração negocial de compra e venda como de hipoteca, pois estando esta sujeita a forma especial - escritura pública, nos termos do art. 80º, nº 2 al. g) do Cód. do Notariado – nenhuma correspondência havia no texto que, mesmo que imperfeitamente, correspondesse à pretendida vontade real.

A natureza jurídica de ambos os institutos jurídicos é de tal modo diversa que nunca uma compra e venda poderia traduzir, sem mais, a vontade de dar de hipoteca, pois a declaração bilateral de compra e venda não contém o mínimo de correspondência com uma declaração unilateral de dar de hipoteca.

Também, sendo o mútuo pretendido um negócio formal – art. 1143º do Cód. Civil -, nunca a declaração de compra e venda poderia valer como de mútuo, por igualmente nenhuma correspondência ter o texto declarado com a pretensa vontade de celebrar o empréstimo.

Fica-nos a declaração de compra e venda com a intenção de garantir um mútuo celebrado autonomamente, ou seja, a forma de compra e venda a retro, cuja consolidação se tem de aceitar em face do tempo decorrido e o disposto no art. 929º do Cód. Civil.

Ainda poderíamos ver a questão de outra forma: provando-se a declaração notarial de compra e venda, teriam os réus o ónus de provar que as partes quiseram celebrar outro negócio, ou não quiseram celebrar nenhum. Os réus alegaram que quiseram celebrar uma venda a retro, ou subsidiariamente, um mútuo com hipoteca.

Os réus não provaram a celebração deste último negócio, por a tal se opor a regra do art. 238º, nº 1 mencionada, como já vimos. Provou-se que as partes quiseram celebrar a venda a retro, o que faz com que proceda o pedido dos autores. Se entendemos que na falta de prova da cláusula de resolução, se não pode concluir que as partes quiseram a venda a retro, fica a compra e venda declarada, pois os réus também não provaram que as partes não quiseram celebrar nenhum negócio, ou não quiseram celebrar a compra e venda sob qualquer forma e tinha aqueles o ónus de provar tal ausência de vontade, como facto extintivo do direito de preferência dos autores.

Soçobra, mais este fundamento do recurso.

f) Nesta sexta questão pretendem os recorrentes que no acórdão em recurso foram violados os arts. 241º, 1142ºe 712º e segs do Cód. Civil.

Vejamos.

O art. 241º mencionado trata da validade do negócio dissimulado, em caso de simulação relativa.

Ora no caso dos autos em lado algum se colocou a questão da ter havido simulação, mas apenas uma divergência entre a vontade real e a vontade declarada numa escritura de compra e venda.

Daí que o citado artigo não tenha sido aplicado no acórdão em apreço e nem devia ter sido aplicado, por tratar de matéria diversa da tratada nos autos.

O artigo 1142º referido dá a noção de contrato de mútuo, contrato esse que não está também aqui em causa.

O douto acórdão em causa entendeu e já vimos que bem, que o contrato de compra e venda realizado não pode ser interpretado como um mútuo com hipoteca, pelo que em nada foi violado o citado preceito. O mútuo de que se fala nos autos, resulta da matéria de facto apurada e trata-se de um mútuo verbal – e como tal nulo por vício de forma – que foi realizado entre os recorrentes e o falecido senhorio dos autores, ou sejam entre os intervenientes na compra e venda.

Não se vê assim, e nem tal é claramente alegado, em que medida se violou o citado preceito legal.

Por seu lado, os arts. 712º e segs. citados regulam as hipotecas voluntárias. No acórdão em apreço foi decidido – e bem como já salientamos acima – que a pretendida hipoteca realizada sob a forma declarada de compra e venda, se não pode deduzir da interpretação da declaração negocial. Desta forma nenhuma violação destes dispositivos legais, no douto acórdão em apreço.

g) Nesta sétima questão pretendem os recorrentes que o acórdão em apreço ao interpretar o referido negócio de compra e venda como venda a retro está a atribuir àquele um pacto comissório proibido pelo art. 694º do Cód. Civil.

Também aqui facilmente se vê a ausência de razão dos recorrentes.

O art. 694º do Cód. Civil prescre