Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

A Administração do Condomínio do prédio constituído em propriedade horizontal, sito na Rua Dr. ..., n.ºs …, …, … e … e na Travessa ..., n.ºs …, … e …, Freguesia de ..., Gondomar, representada por AA e BB, veio intentar a presente acção ordinária contra “CC – Sociedade de Construções, L d.ª”, com sede na Rua ..., n.º -…, S. Mamede de Infesta, Matosinhos tendo formulado contra esta última os pedidos condenatórios que se passam a enunciar:

A/ proceder às obras referidas no parecer técnico junto aos autos como documento n.º 6 e no orçamento do mesmo constante, necessárias à eliminação dos defeitos de construção, discriminados no parecer técnico e no documento anexo, inerentes ao prédio identificado no artigo 1.º da petição inicial, ou à reconstrução relativa a todas as partes do edifício discriminadas no parecer técnico e orçamento juntos aos autos como documento n.º 6, caso a eliminação dos defeitos de construção não sejam possíveis;

ou subsidiariamente:

B/ pagar à Autora, a título de indemnização referente às obras a efectuar nas partes comuns do prédio, o montante de 86.834,30 €, nos termos decorrentes do expendido no artigo 18.º da petição inicial, montante esse necessário à reposição do edifício no estado de segurança, conservação e salubridade que o mesmo deveria ter, não fossem os defeitos de construção expostos, acrescido da quantia que se vier a liquidar em execução de sentença nos termos peticionados no artigo 19.º da mesma peça processual.

Para o efeito e em síntese, alegou a Autora que o dito prédio, tendo sido construído e depois comercializado pela Ré, através da venda das diferentes fracções, começou, entre Janeiro e Março de 2002, a revelar diversas deficiências nas suas partes comuns, apesar duma anterior intervenção, sem êxito, levado a cabo pela mesma Ré no sentido de debelar idênticos vícios, denunciados em Abril de 2001, sendo que, apesar de nova denúncia em Novembro de 2002, a Ré não procedeu à reparação das aludidas deficiências, cuja reparação importa o dispêndio da quantia de pelo menos 72.970 euros, acrescida do respectivo “IVA”.

A Ré, citada para os termos da acção, veio apresentar contestação em que se defendeu por impugnação e por excepção.

No âmbito da impugnação, põe em causa, nomeadamente, a existência das invocadas deficiências, mais aduzindo que, a verificarem-se, as mesmas decorriam da falta de manutenção do prédio ou do normal desgaste dos materiais.

No domínio da defesa por excepção, arguiu a caducidade do direito exercido na acção, pois que, não detendo ela a qualidade de vendedor/construtora, apenas de vendedora das diferentes fracções do aludido prédio, havia sido excedido o prazo de 6 meses após a denúncia dos invocados defeitos para a instauração da acção, atento o prescrito no art. 917 do CC.

Mesmo a entender-se ser de aplicar à situação em causa o regime estabelecido no contrato de empreitada – mais precisamente o disposto no art. 1.225 do CC – sempre o exercício do direito de acção teria também caducado, visto o processo ter dado entrada em juízo em Novembro de 2003, para além dos cinco anos após a entrega (até ao final de 1997) das partes comuns do referido imóvel.

Aproveitou ainda para deduzir incidente de intervenção provocada acessória das entidades que procederam à realização das obras de construção civil referentes à edificação do mencionado prédio, para a hipótese do eventual reconhecimento dos direitos deduzidos na acção, a permitir, por sua vez, o exercício do direito de regresso da sua parte relativamente aos que procederam à realização dos referidos trabalhos de construção.

Replicou a Autora, defendendo a improcedência da aludida matéria de excepção e concluindo nos precisos termos do inicialmente peticionado.

Admitido o incidente de intervenção e citados os chamados, apenas a sociedade “DD” apresentou articulado próprio, tendo no essencial impugnado grande parte da alegação inicial.

Findos os articulados, proferiu-se despacho saneador tabelar, deixando-se para conhecimento final a matéria relativa à excepção de caducidade, seguindo-se a fixação da factualidade tida como assente entre as partes e a organização da base instrutória.

Realizado o julgamento e apurados os factos, foi proferida sentença julgando a acção parcialmente procedente, nessa medida se condenando a Ré a proceder à reparação dos defeitos apurados.

Apelou a ré, mas sem êxito, pois a Relação do Porto, através do seu Acórdão de 1-10-09, negou provimento à apelação e confirmou a sentença recorrida.

Continuando inconformada, a ré pede revista, onde conclui:

1 – Pode e deve ser considerado confessado pelo S.T.J. o facto confessado pela ré da transmissão em 1996 e 1997 de todas as fracções do prédio.

2 – Viola os arts. 329 e 1225, nº1, do C.C., a decisão que prostrai o termo inicial de contagem do prazo de caducidade do momento em que foi vendida a última fracção, extinguindo-se qualquer relação de propriedade ou compropriedade da construtora e vendedora sobre o prédio constituído em regime de propriedade horizontal para o momento em que os condóminos (comproprietários das partes comuns do edifício) estruturem a organização do condomínio.

3 – Devem ser revogadas as decisões recorridas e declarado extinto por caducidade o direito exercido na acção.

A Administração do Condomínio contra-alegou em defesa do julgado.

Corridos os vistos, cumpre decidir.

A Relação considerou provados os factos seguintes:

1 - Os Autores são administradores do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Rua Dr. ..., n.ºs …, …, … e …, e Travessa ..., n.ºs …, … e …, da Freguesia de ..., concelho de Gondomar, nomeadamente, das entradas habitacionais com os n.ºs … e …;

2 - Os Autores enviaram à Ré carta registada com aviso de recepção, em 22 de Novembro de 2002 e por esta recepcionada em 27 de Novembro de 2002, na qual lhe solicitavam que procedesse “às competentes obras de reparação para eliminação dos defeitos denunciados, destinadas a repor o prédio em referência na situação e estado que o mesmo deveria ter não fossem os defeitos denunciados”;

3 - Foi a Ré, com anterior denominação social de "EE – Sociedade de Construções, Lda.", quem procedeu à construção do prédio referido em 1, embora algumas das “artes” mediante contrato com terceiros que executaram para ela as respectivas obras – resposta ao quesito 1.º;

4 - Com o decurso do Inverno e começo da Primavera de 2002, nomeadamente entre Janeiro e finais de Março de 2002, os Autores foram verificando que as zonas comuns do prédio referido em 1 começaram gradualmente a apresentar:

- Indícios de humidade na zona das garagens pertencentes às fracções “BE”, “C”, “X”, “R”, “Y”, “O”, “I” e “AL”, bem como na zona comum entre as mesmas, totalizando uma área aproximada e 215 m2, incluindo tectos e na parede ao fundo da referida zona comum, com área de 15 m2; e, ainda, vestígios de humidade nas juntas de dilatação e defronte à garagem “B” numa extensão de quatro metros lineares;

- Dois tubos de queda com indícios de humidade na sua envolvente junto ao tecto, localizados entre as garagens “A” e “B” numa área aproximada de 4 m2 e entre as garagens “Q” e “K” numa área próxima de 0,5 m2;

- A betonilha fissurada nas entradas 99 e 105, ao meio dos corredores de acesso às garagens, numa extensão 60 metros lineares em cada entrada;

- Zonas de algumas varandas com tinta a descascar;

- No rés-do-chão e nos diversos patamares (na zona das juntas de dilatação) da entrada 115, uma área, de forma rectangular com cerca de 0,90 x 0,60 m, frágil, tipo almofada e com peças partidas, com elementos manchados;

- Fissura na zona de ligação da laje com a viga, numa extensão de 40 metros lineares desde o portão da entrada 99 até à junta de dilatação;

5 - O referido em 4 supra foi comunicado à Ré antes da referida alteração da sua denominação social, por carta datada de 4 Abril de 2001, enviada pela “Administração de Condomínio”, à data representada pelos administradores FF, em representação do condomínio da entrada com o n.º … e GG, em representação do condomínio da entrada com o n.º 115;

6 - A Ré, ainda como "EE – Sociedade de Construções, Lda.", entre Junho e Outubro de 2001, mandou fazer, nas zonas comuns, obras respeitantes às deficiências referidas em 4 supra;

7 - Com o decurso do Inverno e começo da Primavera de 2002, tais deficiências (as supra em 4) tornaram a surgir, por as obras mencionadas em 6 supra não terem sido adequadas a solucioná-las de vez;

8 - Com o advento do Inverno e Primavera de 2003, as mesmas deficiências agravaram-se;

9 - Para reparação das deficiências apuradas, é necessário:

- Rever a ligação dos tubos de queda com o ralo do pavimento do terraço;

- Fazer picagem e levantamento da betonilha dos terraços (R/C), substituição das telas, execução de grelhas contínuas para recolha de água e reposição da betonilha com "pendentes" [inclinações] adequados;

- Nas áreas existentes ao nível do rés-do-chão e nos patamares da caixa de escada da entrada 115, substituir as peças partidas na área referida no Ponto 4 supra (parágrafo 5.º), colocar um elemento de suporte rígido de forma a evitar o "fenómeno de almofada", limpar cuidadosamente as peças manchadas e, se necessário, posteriormente, fazer a sua vitrificação;

- Reparar as áreas referidas no Ponto 4 supra, parágrafo 1.º;

- "Decapar" a tinta solta e a descascar nas faces inferiores das varandas e dar-lhe, posteriormente, um primário e duas demãos de tinta de exterior;

- Reparar e refechar as fissuras referidas em 4 supra, parágrafo 3.º;

10 - O custo da execução das obras referidas em 9 tem um valor não apurado, mas inferior a 72.970 € (não considerando neste o IVA);

11 - Na edificação do prédio em causa, HH executou os trabalhos de pedreiro;

12 - A sociedade "DD & II, Ld.ª” executou os trabalhos de trolha, embora com os materiais fornecidos pela Ré;

13 - Ambos na sequência de acordo com a Ré para o efeito.

14 – A presente acção foi proposta em 10 de Novembro de 2003 ( fls 1) .

A questão a decidir respeita à excepção da caducidade do direito exercido na presente acção.

Vejamos:

Estando em causa a reparação de defeitos verificados em partes comuns de um prédio submetido ao regime de propriedade horizontal e devendo atribuir-se à ré simultaneamente a qualidade de construtora /vendedora de imóvel destinado a longa duração, há que aplicar, no caso concreto, nomeadamente quanto a prazos de caducidade, o regime estabelecido para o contrato de empreitada, nos termos do art. 1225, nº4, do C.C.

Por isso, o ajuizado direito de reparação tem de ser exercido dentro do prazo legal de garantia de cinco anos – art. 1225, nº1, do C.C.

Aqui chegados, a questão que se coloca diz respeito aos termos em que, no âmbito da propriedade horizontal, se deve considerar como sendo o momento da entrega das partes comuns, para determinar o início do falado prazo de cinco anos.

A ré alegou que durante os anos de 1996 e 1997 procedeu à entrega efectiva das partes comuns do imóvel e que realizou nesse período a totalidade das escrituras de compra e venda das fracções autónomas que o compõem ( art. 34 da contestação).

Tal matéria foi impugnada, designadamente no art. 32 da réplica, tendo sido objecto do quesito 13º da base instrutória que mereceu resposta de “não provado”.

De resto, em audiência de julgamento foi junta, a título exemplificativo, uma escritura referente à compra e venda da fracção “BC”, que foi efectuada em 7 de Julho de 1998 (fls 658 e segs) .

Por isso, a matéria do referido quesito 13º não pode ser considerada assente por este Supremo Tribunal.

No entanto, decidiu a Relação que o aludido prazo de caducidade não pode ter como referência o momento da escrituração da compra e venda das diferentes fracções, mas antes aquele em que é eleita a administração do condomínio.

É discutível a partir de que momento se inicia o mencionado prazo de garantia de cinco anos.

Há quem defenda que o prazo começa a contar na data da constituição da propriedade horizontal e da venda da primeira fracção.

Também há quem opine que o prazo só se conta desde a data em que o construtor –vendedor vendeu a última fracção.

Finalmente, há ainda quem sustente que o prazo começa a correr quando é instituída a administração do condomínio, seja por iniciativa do construtor vendedor, seja por acção dos próprios condóminos.

Ora, a primeira das soluções é de rejeitar, pela simples mas decisiva razão de que os actos de constituição da propriedade horizontal e de venda da primeira fracção não implicam, só por si, a entrega das partes comuns à administração do condomínio.

A segunda tese também merece ser rejeitada, pois tão grande retardamento implicaria um demasiado e intolerável prolongamento do prazo de garantia enquanto o construtor / vendedor conservasse a propriedade de uma das fracções.

Por mais razoável, damos a nossa concordância à terceira posição, que tem merecido o aplauso da jurisprudência deste tribunal (Ac. S.T.J. de 6-6-02 e de 21-4-05, disponíveis na base de dados do ITIJ, na Internet).

A este propósito, também Cura Mariano ( Responsabilidade Contratual do Empreiteiro, 3ª ed, pág. 212/215) sustenta que o que é decisivo é a data em que o construtor /vendedor procedeu à transmissão dos poderes de administração das partes comuns, o que só pode suceder quando os condóminos constituírem a sua estrutura organizativa e, não se verificando um acto expresso dessa transmissão, então deverá a mesma considerar-se reportada ao momento em que a assembleia de condóminos eleger o administrador do condomínio.

O construtor / vendedor das fracções de um prédio será sempre o primeiro administrador das partes comuns do edifício até ao momento da transferência dos poderes de administração das partes comuns para o condomínio.

No caso concreto, não foi alegada, nem se provou a data exacta da instituição da administração do condomínio, seja por iniciativa do construtor, seja por iniciativa dos próprios condóminos.

Dos factos provados apenas resulta que em 4-4-01 ( ponto 5º do elenco dos factos provados ) já funcionava a administração de condomínio, pelo que será a partir desta data, na falta de outros elementos, que se deve iniciar a contagem do citado prazo de garantia de cinco anos.

Como a acção foi proposta em 10-11-03, não se havia esgotado ainda o dito prazo de garantia, pelo que não é de considerar verificada a caducidade do direito à reparação dos defeitos .

Termos em que negam a revista.

Custas pela recorrente .

Lisboa, 1 de Junho de 2010

Azevedo Ramos (Relator)

Silva Salazar

Nuno Cameira