Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Proc. 6200/15.15.1T8MTS.P1.S2

R-685

[1]

Revista

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

AA, Lda

. propôs, na comarca do ... – Instância Central Instância Local Matosinhos – Secção Cível – em 22.12.2015 - acção de condenação, sob a forma de processo comum, contra:

BB

e mulher,

CC

.

Pedindo que os RR. sejam condenados a pagar-lhe a quantia de € 40.793,79, acrescida dos juros vincendos até efectivo e integral pagamento.

Alega, para tanto e em resumo, que:

- no exercício da sua actividade de mediação imobiliária, em Setembro de 2014, foi contactada pelos Réus para que procedesse à mediação para venda de um imóvel de que eram proprietários, sito à Rua ..., n°..., da freguesia de ..., concelho do ...;

- tendo sido celebrado, em 30.09.2014, entre Autora e Réus o contrato de mediação imobiliária nº ..., pelo qual se comprometeu a diligenciar no sentido de conseguir interessado para a compra do imóvel atrás referido, pelo preço de € 600.000,00, em regime de exclusividade, pelo período de 6 meses;

- caso a Autora conseguisse interessado que concretizasse o negócio, os Réus teriam de lhe pagar a quantia de 5% sobre o preço pelo qual o negócio fosse efectivamente concretizado, num valor mínimo de 5.000 €, acrescidos de IVA à taxa legal;

- tal contrato veio a ser objecto de renovação;

- no decurso do processo de mediação e na ausência de interessado imediato na compra do imóvel dos Réus, a Autora reuniu com o Réu em 14.04.2015, a fim de o questionar se não estaria interessado que a mediadora colocasse o imóvel à venda no mercado internacional, com o qual possuía uma parceria;

- todavia, tal situação implicaria o pagamento de uma comissão adicional de 5%, para o Canal Internacional, o que foi aceite sem reservas pelo Réu;

- o canal internacional encontrou dois interessados na aquisição do imóvel dos RR., pelo preço de € 646.00,00, o que foi comunicado pela Autora aos RR., pelo que foi outorgado contrato promessa de compra e venda do imóvel daqueles com DD e EE, tendo os promitentes-compradores entregue aos Réus a quantia de € 64.600,00 a título de sinal;

- em 4 de Maio de 2015, foi emitida pela Autora a factura n° ..., relativa à comissão pela mediação do imóvel dos Réus, no montante de € 32.250,00, acrescidos de IVA à taxa em vigor, a qual lhes foi remetida;

- acontece que a Autora, por lapso, emitiu aquela factura somente com a comissão de 5% a si devida, quando deveria ter emitido a factura com comissão de 10%, tendo em atenção que àquela comissão acrescia outra de 5% para o canal internacional;

- posteriormente os RR. contactaram a Autora a solicitar-lhe a correcção da factura, bem como o pagamento da comissão devida em duas prestações, a primeira naquela data e a segunda aquando da escritura de compra e venda, o que foi aceite pela Autora que procedeu à anulação daquela factura através da nota de crédito n°... e, em 8 de Maio de 2015, emitiu nova factura no montante de € 32.250,00 acrescido de IVA, relativa ao pagamento de metade do valor da comissão de mediação do imóvel;

- tal quantia foi paga por transferência bancária para a conta da Autora, ao arrepio do contratado, em duas prestações no valor de € 19.987,50 cada, a 1ª após a assinatura do contrato promessa e a 2ª após a celebração da escritura;

- a 3 de Julho de 2015, foi realizada a escritura de compra e venda do imóvel prometido vender na ... na ..., tendo os Réus recebido o restante do preço no montante de €581.400,00, e, nessa mesma data, foi solicitado pela Autora aos Réus a liquidação da segunda prestação da comissão, que se negaram pagar;

- assim, a Autora emitiu a factura n°…, datada de 29.07.2015, no montante de € 32.250,00 acrescidos de IVA, relativo ao pagamento da segunda parte da comissão da mediação do imóvel, tendo-a remetido aos RR. via e-mail em 30 de Julho de 2015, solicitando o seu pagamento, sendo certo que a 10 de Julho de 2015, procedeu ao pagamento por transferência bancária para a conta do canal ... da sua comissão de 5% no valor de € 32.250,00;

- os Réus, após a recepção da referida factura, não procederam ao seu pagamento, o que levou a Autora a interpelá-los por carta de 9 de Agosto de 2015, para efectuarem o pagamento do restante valor da comissão, tendo o Réu remetido carta, procedendo à devolução da referida factura e, solicitando a sua anulação e apresentou um pedido de esclarecimentos à ..., deturpando a realidade dos factos contratualizados;

- em 18 de Agosto de 2015, a Autora interpelou uma vez mais os Réus para procederem à liquidação da factura em dívida, vindo a Autora a receber carta na qual alegam que nada contrataram consigo.

Citados, vieram os RR. apresentar contestação na qual, em resumo, alegam que, aquando da celebração do contrato de mediação, os RR. fixaram como preço para o imóvel a quantia de € 680.000,00 e que o Réu acertou todas as condições com o Sr. FF, pessoa que se intitulou dono da agência imobiliária ..., que logo nessa altura lhe disse que a publicitação da venda da casa seria feita no mercado português e em todos os canais internacionais da ..., sendo do conhecimento dos RR. que a venda da casa sempre esteve publicitada em sites internacionais desde o início.

Mais alegam que é falso que, em qualquer reunião, o Réu alguma vez tenha aceitado pagar qualquer acréscimo de comissão à Autora, mormente a alegada pela colocação do imóvel à venda em canais internacionais e que nunca ocorreu qualquer reunião nesse sentido, tendo todos os contactos com o Sr. FF sido telefónicos.

O Réu foi, de facto, contactado pelo Sr. FF, sugerindo-lhe uma redução de 5% ao valor fixado para venda de € 680.000,00, atento o facto de, decorridos alguns meses, nenhuma venda ter sido concretizada, ao que o Réu acedeu, passando a venda a ser anunciada por € 646.000,00, preço a que acabou por ser vendida.

Nunca os RR., foram informados da necessidade de pagar qualquer acréscimo de comissão aos alegados canais comerciais da Autora, veja-se que a factura 52 na descrição refere a mediação do imóvel em causa, o valor unitário de 64.500,00€, e quantidade 0,5.

Os RR. insurgiram-se de imediato, porquanto o valor discriminado na factura era de 10% do valor da venda e não 5% como esteve sempre acordado, tendo a Autora anulado a factura pela nota de crédito onde descrimina “anulação da nossa factura nº... referente à mediação do imóvel…,pelo facto de ter colocado erradamente a quantidade”, tendo emitido em 08 de Maio de 2015 a factura 55, essa sim no valor correcto da comissão de mediação acordada e que era devida.

Na própria factura se diz que a mesma corresponde à totalidade da comissão de mediação devida e foi essa factura que o Réu acertou com a Autora, na pessoa do Sr. FF, ser paga em duas prestações de 50% cada uma, a 1ª logo na data da factura e a 2ª na data da escritura definitiva, acordo que foi manuscrito e assinado pelos dois no original da factura, na posse dos RR., que juntam.

Alegam, finalmente, que não resulta, sequer, dos documentos juntos pela Autora que o alegado pagamento respeita a qualquer comissão de mediação a canal internacional, verificando-se pela mera leitura de tais documentos, que tal pagamento respeitou a “serviços de marketing e publicidade de imóveis no ...”.

Foi proferido despacho que identificou o objecto do litígio e enunciou os temas da prova, que não foram objecto de qualquer reclamação.

***

A final foi proferida sentença

que decidiu:

“…Julgo a acção parcialmente procedente por provada

e, em consequência,

condeno os RR. a pagarem à Autora a quantia de € 32.250,00

(trinta e dois mil, duzentos e cinquenta euros),

acrescida de juros de mora vencidos e vincendos, contados à taxa legal anual de 4%, desde 30.07.2015 e até efectivo e integral pagamento.

Custas por Autora e RR., na proporção do decaimento (art. 527º, nºs 1 e 2 do Código de Processo Civil.”

***

Inconformados,

os RR. Apelaram para o Tribunal da Relação do ...

que, por Acórdão de 11.4.2018 – fls. 291 a 318 –,

negou provimento ao recurso, confirmando a sentença recorrida.

***

De novo inconformados,

os Réus interpuseram recurso de revista excepcional para este Supremo Tribunal de Justiça,

com fundamento em contradição de Acórdãos – art. 672º nº1, c) do Código de Processo Civil – pretensão que foi acolhida pelo Acórdão da Formação de 27.9.2018.

***

Alegando os Réus formularam as seguintes

conclusões

[2]

:

1 - O Tribunal da Relação de Guimarães, por acórdão de 31.01.2013, transitado em julgado, consultável no sítio:

www.dgsi.pt

, proferido no âmbito dos autos que correram termos sob o Proc. N°356/11.OTBPVL.Gl, decidiu que não é admissível prova testemunhal, para prova de factos relativos a um contrato de mediação imobiliária sujeito à forma escrita.

2- Esta douta decisão, foi proferida no domínio do mesmo enquadramento jurídico e legislativo, da questão em apreço nos presentes autos, versando sobre a impossibilidade de prova testemunhal, sobre facto constante de contrato de mediação imobiliária, o qual é obrigatoriamente reduzido a escrito, por força de lei (art. 19º, nº1, do DL. 211/2004, de 20 de Agosto e art. 16º, nº1, da Lei 15/2013 RTAMI).

3- Ora, o também douto acórdão “a quo” teve entendimento oposto, quando decidiu ser admissível prova testemunhal para prova de facto constante do contrato de mediação imobiliária, contrariando assim frontalmente o disposto no art. 393° n°1 do Código Civil, bem como, o acórdão fundamento ora junto.

4- É pois face a esta patente contraditoriedade de acórdãos que se mostra verificado o fundamento da admissibilidade do presente recurso de revista.

5- Os RR. não se conformam, com a resposta dada pelo meritíssimo Juiz “a quo” à matéria dos artigos 11º, 13º, 14º, 16º, 17º e 18º da PI.

6- Entendem que face ao depoimento das testemunhas FF e GG, em confrontação com a prova documental junta aos autos, tal tinha que ter determinado resposta diversa a tais quesitos.

7- Quanto ao facto vertido no ponto 11, apenas foi tido em consideração o depoimento prestado pela testemunha FF olvidando o interesse directo do mesmo face ao desfecho dos presentes autos, bem como, a ausência de qualquer suporte documental no qual constasse a referida comunicação e consequente aceitação por parte do Recorrente.

8- Tanto a proposta como a aceitação não poderiam existir, uma vez que, conforme facto dado como provado em 9 e ainda o depoimento da testemunha GG, prestado a 07.12.2016, a mesma refere que a publicitação dos imóveis é feita de forma nacional e internacional, de modo automático, logo que o contrato de mediação é assinado.

9- A possibilidade de venda a comprador estrangeiro é logo, ab initio, potenciada desde a angariação do imóvel.

10- Isto equivale a dizer que, a suposta aceitação por parte do Recorrente de uma alegada comissão adicional, a existir, o que não se concede, deveria constar, obrigatoriamente, do contrato de mediação imobiliária ab initio, já que a realização de negócio com um cliente estrangeiro é tão séria como é a possibilidade de negócio com um português ou com um residente em Portugal.

11- Porquanto a menção à existência de comissão suplementar tem de estar presente no clausulado contratual, ainda que a título de possibilidade. Tal obrigação decorre desde logo da natureza especial do regime de exclusividade do contrato de mediação, como é aqui o caso.

12- Quanto ao facto 13 da matéria de facto dada como provada, é incorrecta a conclusão do Tribunal recorrido.

13 - Veja-se que a Autora emitiu uma factura com o n.º... (Doc. 4 da PI). no montante de € 64.500,00, sujeita à taxa de I.V.A. de 23%, solicitando o pagamento de 50% desse valor, ou seja, € 32.250,00 mais I.V.A e não uma factura no valor de € 32.250,00, como incorrectamente é dado como provado na sentença recorrida.

14 - O tribunal a quo, não podia deixar de dar relevo ao documento nº4 junto com a PI, porquanto as questões que dele decorrem, não se resumem ao valor final que dele consta, prendem-se essencialmente com o valor unitário de € 64.500,00 e a quantidade que nele foi inserida – (0,5).

15 - Note-se que foi a própria Autora quem assumiu o erro sobre o valor dessa factura, aquando da anulação da mesma, mediante a emissão da nota de crédito nº...(Doc. 5 da PI), onde fez constar a seguinte descrição: “Anulação da nossa factura n°…, referente a mediação do imóvel sito na Rua ..., n°..., em ...-..., pelo facto de ter colocado erradamente a quantidade”.

16 - A assunção desse erro, por escrito, levou a Autora a proceder à emissão de nova factura (nº…), datada de 8 de Maio de 2015 (Doc. 6 da PI e Doc. 1 da contestação), desta feita no valor e quantidade efectivamente acertados pelas partes, e que ficou a constar do contrato de mediação, a título de comissão pela mediação na venda do imóvel dos RR.

17- Quanto ao facto 14, também não poderia ser dado como provado.

16- Nesta matéria, com relevo, é dado como provado que foi o Réu marido quem contactou o Sr. FF, reclamando a correcção do valor da factura (...), lançado incorrectamente.

17- Tal facto é confirmado pela própria testemunha FF.

18- Reconhecendo tal erro, Autora aceita anular a factura, pela nota de crédito n° ...e emite em … de Maio de …, a factura n.º…, no montante de € 32.250,00 acrescido de IVA, como resulta do texto da mesma, fazendo constar no lugar destinado à descrição, que respeita a “mediação do imóvel sito na Rua ..., n°..., em ... – ..., com o valor unitário ’32.250,00€” e quantidade “1”.

19 - Não podia assim, o Tribunal recorrido, considerar provado que tal factura era “relativa ao pagamento de metade do valor da comissão de mediação do imóvel”, porquanto do texto da própria factura resulta coisa diversa.

20 - A conclusão do Tribunal recorrido, é totalmente contrária, por um lado, com a anuência da Autora em corrigir o erro de valor e de quantidade que constavam da 1ª factura, e ainda, à descrição que é feita na nota de crédito que a anula e com a descrição que a Autora fez constar da 2ª factura.

21- Note-se ainda que os RR., aqui recorrentes, juntaram o original dessa 2ª factura (…) – Doc. l da PI, onde consta manuscrito e assinado pelo Réu marido e pela testemunha FF, um acordo de pagamento da mesma m duas prestações de 50% cada uma, a primeira na data da emissão da factura e a segunda na data da outorga da escritura definitiva.

22- Tal como aliás veio a verificar-se e se encontra dado como provado no ponto 15 da sentença em crise.

23- Em relação aos pontos 16 e 17 dir-se-á que apenas por lapso se poderá afirmar a falta de pagamento da segunda prestação da comissão, por parte dos Recorrentes, uma vez que foi junto o comprovativo de transferência bancária sob Doc. 8 da PI, provando-se assim que o mesmo a liquidou a 07.07.2015.

24 - Sendo que o simples facto de terem liquidado em 07.07.2015 a 2.ª prestação no valor de € 19.987,50, após a realização da escritura, conforme acordado por manuscrito na própria factura, contraria totalmente a prova testemunhal que o Tribunal recorrido valorou.

25- Chamando-se particular atenção para o facto de no ponto 16 se referir que “foi solicitado pela Autora aos Réus a liquidação da segunda prestação da comissão, que estes não pagaram”, e no ponto 17, é dado como provado que a liquidação é relativa ao pagamento da segunda parte da comissão da mediação do imóvel.

26 - Sendo caso para perguntar, afinal em que ficamos? Estamos a falar da repetição do pagamento da segunda prestação ou do pagamento da segunda parte da comissão?

27- Relativamente ao ponto 18, mais uma vez, andou mal o Tribunal recorrido, quando considerou provada tal matéria, aliás, em contradição com o próprio documento emitido pelo alegado canal ..., e com o descritivo que a Autora fez constar da transferência pela qual efectuou o respectivo pagamento e cujo comprovativo se encontra junta sob o Doc. 12 da PI, onde resulta unicamente que o pagamento em causa respeitou a “serviços de marketing e publicidade de imóveis no ...”, nunca se referindo que tal pagamento respeitou, ou tivesse sequer qualquer relação, com uma putativa comissão de mediação do imóvel dos RR.

28 - Nesta matéria, alega a Autora que procedeu ao “pagamento por transferência bancária, para a conta do canal ... (sic.) da sua comissão de 5% no valor de € 250,00”.

29 - Estranhando-se que o Tribunal a quo não questione a existência do referido canal ..., porquanto esta alegada entidade não consta de nenhum escrito, nomeadamente do contrato promessa e da própria escritura de venda, documentos onde apenas a HH, Lda. consta como mediadora imobiliária.

30 - Sendo ainda certo que, todos os documentos (factura emitida por um escritório de II– Documento junto pela Autora; devidamente traduzido em 12 de Dezembro de 2016 Ref: …) e o comprovativo da transferência), referem que tal pagamento respeitava a “serviços de marketing e publicidade de imóveis no ...”.

31- Não se percebendo, em que prova se estriba o Tribunal para concluir que o referido pagamento respeitou a uma comissão de 5%, pela mediação da venda do imóvel dos RR, paga ao canal ....

32- Note-se que a testemunha FF se refere, a um alegado acordo de pagamento de metade da comissão, a que corresponderia a 2ª factura (...) emitida na sequência da anulação da lª a qual foi paga em duas prestações, metade na data da sua emissão e o remanescente após a escritura.

33 - Todos os documentos confirmam o que os RR. sempre afirmaram nos autos, ou seja, que a 1ª factura foi anulada (por erro na quantidade nela inscrita e que a factura – …, correspondia ao valor total da comissão acordada, como aliás a Autora fez constar da descrição da própria factura).

34 - O depoimento de tal testemunha, contraria o que consta expressamente da nota de crédito (que anula a 1ª factura por a quantidade (0,5) estar errada), alegando que era o Réu marido quem não queria pagar o IVA.

35- IVA esse que nem sequer era devido, mesmo que alguma comissão ao canal estrangeiro tivesse que ser paga, como melhor resulta da própria sentença em crise.

36 - O depoimento do Sr. FF, é tudo menos credível, pelo que, salvo o devido respeito, andou mal o Tribunal recorrido ao considerar isento o depoimento de tal testemunha.

37- Impondo-se resposta diversa aos factos acima elencados, face ao próprio depoimento da mesma.

38 - Bem como, se impunha dar como provados os factos que constam da matéria dada como não provada.

39 - Por outro lado, verifica-se uma contradição insanável quanto à publicitação do imóvel em sites internacionais, tendo a testemunha FF afirmado que até à visita dos …, os RR. não sabiam de tal facto, o que não lhes foi dito e a testemunha GG, afirmado que essa publicitação é automática e ocorreu logo após a assinatura do contrato de mediação.

40- Note-se que, como se disse, no Contrato Promessa de Compra e Venda é referido que como mediadora imobiliária “HH – …, Lda.’’ – …. Confirmação igualmente expressa na escritura pública de venda do imóvel, certificando que apenas existiu em todo o processo um único mediador com o qual negociou.

41- Decorre do disposto no art. 16º nº1 da Lei 15/2013 – RJAMI, que o contrato de mediação imobiliária e obrigatoriamente reduzido a escrito.

42 - No nº2 do citado normativo, são elencados os elementos que devem constar obrigatoriamente do contrato, destacando-se para o que se discute nos presentes autos, a al. c) “As condições de remuneração da empresa, em termos fixos ou percentuais, bem como a forma de pagamento, com indicação da taxa de IVA aplicável”.

43- Resultando ainda do nº5 do referido art. 16º do RJAMI que a inobservância da forma escrita “leva à nulidade do contrato, ainda que se trate de uma nulidade atípica, na medida em que não pode ser invocada pela empresa de mediação’

44 - Veja-se a este respeito o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 07-05-2014, Processo n.º7185/09.9TBCSC.L1.S1, em

www.dgsi.pt

., donde resulta em sumário que:

“l. O contrato de mediação imobiliária é um contrato formal por força da lei, que impõe a sua sujeição à forma escrita, com menção obrigatória das especificações legalmente previstas (entre as quais avulta o estabelecimento contratual das condições de remuneração do mediador, nomeadamente o montante, percentagem e forma de pagamento, com indicação da taxa de IVA aplicável), prescrevendo -se ainda que o incumprimento de tais exigências de forma gera a nulidade do contrato, não podendo esta, contudo, ser invocada pela empresa de mediação.

3. Assentando a pretensão do autor na celebração – embora com desrespeito da forma legalmente imposta (que considera imputável ao outro contraente) – de um contrato de mediação imobiliária e uma vez que tal contrato se mostra legalmente sujeito a forma escrita, a admissibilidade de declaração tácita por parte de algum dos contraentes depende, não apenas da concludência dos comportamentos ou condutas materiais, mas também da circunstância de os factos em que se corporizam tais comportamentos terem algum suporte em documento escrito.”

45- Acresce ainda que do contrato de mediação imobiliária, nos termos do nº2 al. e) deve constar obrigatoriamente “A identificação do angariador imobiliário que, eventualmente, tenha colaborado na preparação do contrato.” e da al. f) “A identificação discriminada de eventuais serviços acessórios a prestar pela empresa”, ambos do art. 16º do RJAMI.

46 - Cabia assim à Autora fazer constar do contrato, para além da cláusula de exclusividade, que se comprometia a publicitar em sites internacionais o imóvel no sentido da realização do negócio tencionado, de modo a garantir a correspondente remuneração adicional, que também deveria constar do contrato.

47- Ora, o que temos é um contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, celebrado entre a Autora e os RR. do qual consta expressamente que a remuneração acordada foi de 5% do valor da venda que viesse a ser concretizada.

48 - Por se tratar de um elemento essencial do contrato, tem entendido a jurisprudência que a forma de remuneração não é uma cláusula acessória ou adicional, sendo que qualquer alteração da cláusula atinente à forma da remuneração (cfr. cit. art. 16º nº2, al. c) RJAMI) – só será admissível se obedecer à forma escrita, sob pena de nulidade nos termos do art.º 220º do Código Civil.

49- Mesmo que tal acordo de pagamento de uma comissão adicional para o suposto canal ..., por absurdo que fosse, existisse, teria sempre de ser reduzido a escrito, sob pena de nulidade, nos termos supra expostos.

50- Por outro lado, veja-se ainda que, o Tribunal recorrido, dá como provado o alegado acordo verbal, pelo qual as partes teriam alterado o contrato de mediação imobiliária celebrado obrigatoriamente por escrito, no que concerne ao valor da remuneração da mediadora.

51- Sendo que, tratando-se de um contrato obrigatoriamente reduzido a escrito, por força de lei, não podia a prova de que o mesmo alegadamente foi alterado, ser efectuada senão por documento de valor idêntico, nos termos do disposto no art. 364º e 393º ambos do Código Civil.

52 - Ou seja, o Tribunal recorrido, baseando-se unicamente em prova testemunhal, dá como provado uma alegada alteração ao contrato, o que, nos termos do art. 364º e 393º ambos do Código Civil, lhe estava vedado.

53- Quer isto dizer que, a prova da existência de um alegado acordo verbal entre as partes, que alteraria o contrato de mediação obrigatoriamente celebrado por escrito, nunca poderia ser feita por testemunhas.

54 - Tal prova nos termos do citado art. 364° e 393º Código Civil, apenas poderia ser feita mediante acordo escrito celebrado entre as partes e nunca por prova testemunhal.

55- A este respeito, vide Ac. TRG de 31-01-2013, proc. 356/11.OTBPVL.G1 onde se decidiu “Não é admitida prova testemunhal, para prova de factos relativos a um contrato de mediação imobiliária sujeito a forma escrita…”

55-Tendo assim, o Tribunal recorrido estribado a sua convicção em prova proibida.

56- Por outro lado, no regime de exclusividade, nos contratos de mediação, é só a mediadora que diligencia no sentido de prossecução do negócio.

57- Esta diligência exclusiva permite, por um lado, garantir a remuneração acordada no contrato, da única mediadora que nele interveio e, por outro lado, toma a mediadora responsável única pela procura de clientes e pela promoção do imóvel.

56- Ou seja, temos de concluir obrigatoriamente que toda a actividade atinente à realização do negócio ser