Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

Invocando ter celebrado verbalmente, e executado com sucesso, com os réus, um contrato de mediação imobiliária que estes se recusaram a reduzir a escrito, veio "A - Sociedade de Mediação Imobiliária, L.da", instaurar em 17/7/01 contra B, C e mulher, D, E e mulher, F, e G e mulher, H, acção com processo ordinário, pedindo a condenação dos réus a pagarem-lhe a quantia de 17.500.000$00, - que eles também se recusam a pagar-lhe -, a título de remuneração acordada entre as partes na base de uma comissão de 5% sobre o preço da venda, para a prestação pela autora da sua actividade de mediação imobiliária para a venda pelos réus a terceiro de dois imóveis que eles efectivamente, graças à actuação dela autora, conseguiram vender pelo preço de 350.000.000$00, acrescida do montante correspondente ao IVA, cuja importância ascende a 2.975.000$00, tudo somando 20.475.000$00, bem como os juros de mora respectivos a contar de 29/5/00, data da celebração da escritura de venda, à taxa legal aplicável aos créditos de que sejam titulares empresas comerciais, então de 12%, até integral pagamento, ascendendo os vencidos a 2.753.186$00;

caso assim se não entenda, pedem seja declarada a nulidade, por falta de forma, daquele contrato de mediação imobiliária, condenando-se em consequência os réus no pagamento das mesmas quantias e juros a ela autora como restituição de um equivalente pecuniário do valor dos serviços por ela prestados;

e, ainda se assim não se entender, pedem seja declarado que a conduta dos réus, ao violarem a confiança que legitimamente criaram na autora de formalização do contrato de mediação verbalmente celebrado, depois de o terem prometido fazer e de terem incumbido a autora de promover a venda dos aludidos imóveis, é atentatória dos princípios de boa fé que devem nortear as partes tanto nos preliminares como na formação dos contratos, fazendo-os incorrer, de acordo com o disposto no art.º 227º do Cód. Civil, na obrigação de indemnizar a autora pelos danos que culposamente lhe causaram, declarando-se ainda que o prejuízo causado à autora pela conduta dos réus é de valor equivalente ao que esta auferiria pelo cumprimento do contrato a cuja formalização os mesmos réus se haviam obrigado e condenando-se em conformidade os réus a pagar à autora, a título de indemnização, a quantia de 17.500.000$00 acrescida dos respectivos juros legais de mora a contar da citação até integral pagamento.

Em contestação, os réus impugnaram, sustentando em resumo não terem celebrado qualquer contrato de mediação imobiliária, mesmo simplesmente verbal, com a autora, e acrescentando que esta não ignorava que, se tal contrato verbal tivesse existido, seria nulo por falta de forma, não podendo essa nulidade ser invocada pela autora nomeadamente para sustentar os pedidos formulados na petição inicial, concluindo pela improcedência da acção e pela condenação daquela em indemnização por litigância de má fé.

A autora replicou essencialmente para sustentar haver litigância de má fé apenas dos próprios réus, cuja condenação em indemnização a esse título pede.

Efectuada uma audiência preliminar em que não se obteve conciliação, foi proferido despacho saneador que decidiu não haver excepções nem nulidades secundárias, após o que foi enumerada a matéria de facto desde logo dada por assente e elaborada a base instrutória.

Oportunamente teve lugar audiência de discussão e julgamento, tendo sido decidida a matéria de facto sujeita a instrução, após o que foi proferida sentença que julgou a acção procedente e condenou os réus no pagamento solidário à autora da quantia de 87.289,48 euros, acrescida de juros de mora à taxa de 12% desde a citação até integral pagamento, condenando-os ainda, também solidariamente, como litigantes de má fé, em 1000 euros de indemnização à autora e em 10 UC de multa.

Apelaram os réus, tendo a Relação proferido acórdão que confirmou a sentença ali recorrida, salvo quanto à taxa de juros, que determinou fosse a taxa legal e não a de 12%.

É deste acórdão que vem interposta a presente revista, de novo pelos réus, que, em alegações, formularam as seguintes conclusões:

1ª - O acórdão recorrido, chamado a analisar matéria de facto, conclui pela procedência do pedido formulado pela autora, alicerçando tal conclusão na existência de um contrato de mediação imobiliária entre autora e réus, celebrado verbalmente;

2ª - O regime jurídico da actividade de mediação imobiliária, agora regulado pelo Dec. - Lei n.º 77/99, de 16/3, estabeleceu no n.º 1 do art.º 20º a exigência da forma escrita para os contratos de mediação;

3ª - A falta de redução a escrito do contrato de mediação imobiliária gera a sua nulidade, por falta de forma (n.º 8 do mesmo art.º 20º);

4ª - A arguição da nulidade decorrente da falta de forma estava vedada à entidade mediadora, a ora autora, tendo os réus sido condenados nos exactos termos do pedido formulado por esta, decorrente da nulidade, por falta de forma escrita, arguida pela autora;

5ª - O acórdão recorrido declarou assim a nulidade do contrato verbal e aplicou o regime geral de nulidade nos termos dos art.ºs 286º e 289ºdo Cód. Civil;

6ª - Quando tal regime geral é afastado (art.º 285º do Cód. Civil), dado haver regime especial aplicável aos casos de nulidade dos contratos de mediação imobiliária (citado n.º 8 do art.º 20º);

7ª - O acórdão recorrido não atendeu assim ao especial regime da nulidade, que sanciona a entidade mediadora, e no caso dos autos a autora, pela falta de redução a escrito do contrato de mediação imobiliária, nos termos e para os efeitos conjugados dos n.ºs 1 e 8 do dito art.º 20º;

8ª - Está por conseguinte vedada à entidade mediadora, aqui autora, a arguição da nulidade, nomeadamente se decorrente do incumprimento do disposto no n.º 1 do dito art.º 20º (falta de forma escrita do contrato de mediação imobiliária) por força do n.º 8 do mesmo artigo;

9ª - O regime jurídico da actividade de mediação imobiliária limita assim a posição do contraente profissional no negócio, ou seja, a entidade mediadora, no caso dos autos a autora, ao sancionar os casos de nulidade dos contratos de mediação se inobservada a forma escrita ou incumpridas as demais menções obrigatórias previstas nos n.ºs 1, 2 e 6, do dito art.º 20º;

10ª - Uma vez que a decisão do Tribunal recorrido aplicou o regime geral da nulidade e nos contratos de mediação imobiliária não é invocável pela entidade mediadora, no caso dos autos a autora, deve o acórdão recorrido ser revogado, por desconsideração de regime especial e norma legal expressa, nomeadamente por violação das disposições constantes do n.º 8 do art.º 20º do citado Dec. - Lei, devendo, por via disso, em consequência ser substituído por outro que reconheça a restrição aplicável ao caso dos autos e, a final, julgue a acção improcedente;

11ª - O acórdão recorrido desconsiderou, entre outros, o preceituado nos art.ºs 285º, 286º e 289º do C. Civil, e violou o n.º 8 do art.º 20º do Dec. - Lei n.º 77/99, de 16/3.

Terminam pedindo a revogação do acórdão recorrido e a improcedência da acção.

Em contra alegações, a autora pugnou pela confirmação daquele acórdão.

Colhidos os vistos legais, cabe decidir, tendo em conta que os factos assentes são os como tais declarados pelo acórdão recorrido, para o qual nessa parte se remete ao abrigo do disposto nos art.ºs 726º e 713º, n.º 6, do Cód. Proc. Civil, uma vez que não é impugnada nas alegações deste recurso a matéria de facto, nem há fundamento para a sua alteração.

Em causa está apenas saber se, não sendo invocável pela autora a nulidade do contrato de mediação imobiliária por falta de forma escrita, deve a acção ser julgada improcedente, como sustentam os recorrentes.

É manifesto que não lhes assiste razão.

Perante os factos provados, encontramo-nos indubitavelmente perante um contrato de mediação imobiliária tal como se encontra definido pelo art.º 3º do Dec. - Lei n.º 77/99, de 16/3, celebrado apenas verbalmente.

Tal tipo de contrato está sujeito à forma escrita, nos termos do n.º 1 do art.º 20º do mesmo Dec. - Lei, enfermando de nulidade quando o não seja mas não podendo essa nulidade ser invocada pela entidade mediadora (n.º 8 do mesmo art.º 20º), o que se justifica por a imposição dessa forma contratual ter sido estabelecida predominantemente no interesse da parte que contrata com esta.

É isto, aliás, o que resulta do preâmbulo do Dec. - Lei n.º 285/92, de 19/12, que, embora entretanto revogado por aquele outro Dec. - Lei, foi quem, depois de salientar no seu aludido preâmbulo a intenção de defesa dos legítimos interesses dos utilizadores dos serviços das entidades mediadoras imobiliárias, já estabelecera no seu art.º 10º a necessidade, mantida pelo indicado Dec.- Lei actual, dessa forma escrita, a nulidade como consequência da respectiva omissão, e o impedimento de invocação de tal nulidade pela entidade mediadora.

E tal também obsta à possibilidade do seu conhecimento oficioso pelo Tribunal, que só poderá declarar a mesma nulidade por sua própria iniciativa se a nenhuma das partes for legalmente retirada a faculdade dessa invocação, tanto mais que tal possibilidade poderia tornar sem sentido o impedimento da sua invocação pela mediadora: mesmo que fosse esta a invocá-la, o Tribunal, embora em princípio não lhe devesse dar satisfação face àquele impedimento, poderia sempre atendê-la se a pudesse considerar oficiosamente. Trata-se, a este respeito, de situação semelhante à prevista na parte final do n.º 3 do art.º 410º do Cód. Civil, onde, em matéria respeitante a contrato - promessa celebrado sem determinados requisitos formais, se estabelece uma nulidade igualmente não cognoscível oficiosamente por ter sido criada apenas ou essencialmente para salvaguarda do interesse do promitente adquirente.

O acórdão recorrido efectivamente declarou nulo por falta de redução a escrito o dito contrato verbal, daí partindo para, com base no disposto no art.º 289º, n.º 1, do Cód. Civil, confirmar no essencial a condenação proferida na sentença da 1ª instância. E não esclareceu com que fundamento tomou conhecimento dessa nulidade, afigurando-se que o poderá ter feito por ter entendido que os próprios réus a teriam, na contestação, invocado, ao dizerem que "a autora, ao invocar um pretenso contrato verbal de mediação imobiliária, não ignora que o mesmo, se existisse, que não existiu, era nulo por falta de forma; ...", acrescentando que " ... a autora não ignora que tal nulidade não é susceptível de poder ser alegada e invocada pela entidade mediadora ...".

Trata-se de expressões que, embora de sentido não totalmente claro, podiam conduzir à conclusão de serem os próprios réus que se encontravam a invocar, a título subsidiário, ou seja, para a hipótese de ficar provada a celebração do contrato verbal de mediação imobiliária, a dita nulidade, embora pudessem traduzir apenas uma forma de defesa consistente em recusar o direito de invocação da nulidade à autora sem que os réus pretendessem por sua vez invocá-la.

Mas das alegações dos réus agora apresentadas resulta claramente que a intenção destes ao aludirem na contestação à nulidade do contrato de mediação imobiliária por falta de forma não foi arguir a mesma nulidade, mas apenas obstar à invocação dela pela autora, pelo que, não podendo a invocação de nulidade pela autora ser atendida, nem a podendo também o Tribunal declarar oficiosamente, o que daí deriva é, pura e simplesmente, que o contrato de mediação em causa, embora meramente verbal, tem de ser considerado válido, produzindo em consequência todos os efeitos a que tendia, nomeadamente a obrigação dos réus de pagarem à autora a remuneração acordada, nos termos do art.º 19º do mencionado Dec. - Lei, e que é a fixada no acórdão impugnado, nada sendo de lhe aditar, nomeadamente quanto a juros, tanto mais que a recorrida apenas pede, nas suas contra alegações, se mantenha o sentido da decisão contida naquele acórdão.

Tanto basta para que não se possa reconhecer razão aos recorrentes no que respeita à sua pretensão de improcedência da acção com base no facto de o contrato em causa não poder ser declarado nulo.

Pelo exposto, acorda-se em negar a revista, confirmando-se, embora com diversa fundamentação, o decidido no acórdão recorrido.

Custas deste recurso pelos recorrentes.

Lisboa, 31 de Março de 2004

Silva Salazar

Afonso Correia

Ponce de Leão