Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

Em 3/11/04, AA instaurou contra BB, Sociedade de Construções, L.da, acção com processo ordinário, pedindo seja considerada válida e eficaz a resolução de um contrato – promessa de compra e venda de uma fracção autónoma de um prédio urbano celebrado entre ele autor, como promitente comprador, e a ré, como promitente vendedora, resolução essa a que o autor procedera com base em incumprimento da ré no prazo acordado, que era essencial, incumprimento esse que de todo o modo foi determinante da sua perda de interesse na celebração do contrato, e que a ré seja condenada a pagar-lhe a quantia de 23.420,00 euros (dobro do sinal pago), acrescida dos respectivos juros legais de mora a contar da citação até pagamento integral.

Em contestação, a ré sustentou não ter celebrado a escritura dentro do prazo acordado mas sem culpa, por, estando acordado que a escritura só seria marcada após a concessão da licença de habitabilidade, esta só ter sido emitida pela Câmara Municipal respectiva após decorrido esse prazo;

acrescenta que a declaração de resolução não lhe fôra feita pelo autor, mas por um advogado, sem que ninguém tivesse comunicado à ré que este tivesse poderes de representação;

para além disso, o prazo acordado não era essencial e não houve conversão da mora em incumprimento definitivo, nem sequer existindo mora, uma vez que esta só poderia existir após a concessão da licença de habitabilidade;

impugna a invocada perda de interesse objectivo na celebração da compra e venda;

nem sequer pediu o autor, como podia por tal lhe ser contratualmente admitido, a entrega antecipada da fracção;

embora após o termo do prazo acordado, a ré, logo depois de ter obtido a licença de habitabilidade, marcou, por duas vezes, a celebração da escritura pública, o que comunicou ao autor, sendo este que se recusou a celebrá-la;

em reconvenção, a ré pediu que fosse declarado incumprimento definitivo pelo autor e que fosse reconhecido o direito dela ré de fazer sua a quantia de 11.710,00 euros, que lhe fôra entregue pelo autor a título de sinal.

Houve réplica, em que o autor rebateu a matéria de excepção, bem como a da reconvenção.

Realizada uma tentativa infrutífera de conciliação, foi proferido despacho saneador que, para além de decidir pela inexistência de excepções dilatórias e de nulidades secundárias, logo conheceu dos pedidos, julgando a acção improcedente e a reconvenção procedente, pelo que absolveu a ré do pedido e reconheceu à mesma ré o direito de fazer sua a dita quantia de 11.710,00 euros.

Apelou o autor, tendo a Relação negado provimento ao recurso e confirmado a sentença ali recorrida, por acórdão de que vem interposta a presente revista, de novo pelo autor, que, em alegações, formulou as seguintes conclusões:

1ª - O objecto do presente recurso delimita-se no facto de o Tribunal a quo não ter considerado o prazo para cumprimento do contrato prometido um prazo absoluto, bem como o facto de entender que os factos constantes da petição inicial não são susceptíveis, à luz do art.º 808º do Cód. Civil, de integrar perda de interesse por parte do promitente comprador;

2ª - Além disso, existia matéria controvertida nos autos que, sendo susceptível de prova testemunhal ou através de depoimento de parte, poderia, segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito, dar solução diferente aos autos, considerando que não poderia o Tribunal a quo decidir já em saneador – sentença as questões levantadas nos autos;

3ª - Entendeu o Tribunal a quo no saneador – sentença que o prazo para a realização da escritura definitiva de compra e venda constante da cláusula 5ª do contrato – promessa não é um prazo absoluto, isto é, não gera o incumprimento definitivo do contrato;

4ª - A partir do momento em que se fixa um prazo para cumprimento num contrato – promessa e o mesmo não é cumprido, pode a outra parte resolver o contrato, independentemente de quaisquer considerações que possam ser tecidas acerca da mora ou incumprimento definitivo, pois esse incumprimento é suficiente para desencadear a aplicação do art.º 442º, n.º 2, do Cód. Civil;

5ª - Nesse sentido caminha também a nossa jurisprudência: “o promitente comprador pode resolver o contrato – promessa e exigir a restituição do sinal em dobro verificada a simples mora do promitente vendedor, não tendo que comprovar a perda de interesse objectivo no cumprimento ou recorrer previamente à intimação admonitória e aguardar o prazo fixado” – Ac. da Relação do Porto de 14/12/99, processo n.º 9821013, n.º convencional JTRP00027752, in

http://www.dgsi.pt

; no mesmo sentido, Ac. do S.T.J. no processo n.º 066602, n.º convencional JSTJ00023961, também naquele local;

6ª - Se o legislador, no art.º 442º, n.º 2, pretendesse referir o incumprimento definitivo, teria disso feito menção; ao não o fazer, não pretendeu mais do que abarcar qualquer forma de incumprimento e, assim, dar forma ao princípio legal, económico e social de que os contratos devem ser pontualmente cumpridos;

7ª - Além de as partes serem responsáveis e livres de estipular os prazos que julguem convenientes, o incumprimento e o consequente pagamento do sinal em dobro ou a retenção do mesmo em singelo poderá ser obviada pela invocação e prova da inexistência de culpa;

8ª - A ré nunca alegou factos que demonstrassem a isenção de culpa no não cumprimento do prazo;

9ª - Pelo que a interpretação do art.º 442º, n.º 2, do Cód. Civil, não poderá ser diferente da apresentada naqueles acórdãos, pois entendimento contrário leva-nos a uma solução carregada de injustiça, pois a perda do sinal do promitente comprador teve origem no incumprimento contratual do promitente vendedor;

as comunicações de fls. 43 e 45 padecem de vícios, pois da primeira, não datada, não consta a hora e o local onde se realizava a escritura, e a segunda não foi recebida com a antecedência mencionada na cláusula 5ª do contrato, pelo que não poderiam tais comunicações fazer cessar a mora, como entenderam o Tribunal da 1ª instância e a Relação;

10ª - Mesmo que assim se não entenda, não decidiu bem o Tribunal a quo quando entendeu e decidiu que o prazo do contrato é relativo;

11ª - A qualificação do prazo – relativo ou absoluto – depende da interpretação das declarações negociais das partes e/ou da sua respectiva vontade negocial comum;

12ª - Relativamente à interpretação das declarações negociais das partes o contrato refere expressamente “ ... no prazo máximo de 120 dias a contar da data do presente contrato”;

13ª - Do conceito “prazo máximo” retira-se que ao prazo estipulado não é admissível nenhuma prorrogação, nem a referência à necessidade da licença de utilização retira a essencialidade do prazo àquele conceito;

14ª - A essencialidade do prazo resulta ainda das cláusulas 7ª e 8ª do contrato – promessa;

15ª - Da consulta do contrato no seu todo resulta então que as partes fixaram um prazo que ambas pretendiam que não fosse ultrapassado, salvo acordo posterior de ambos os contraentes;

16ª - Assim, mesmo que não se considerasse a cláusula 5ª no sentido de existir expressamente um prazo absoluto, sempre se teria de admitir que a essencialidade do prazo está tacitamente pactuada no contrato;

17ª - Deveria o Tribunal a quo ter atendido a todo o conteúdo do contrato – promessa de forma a poder apreciar correctamente acerca da essencialidade do prazo;

18ª - Relativamente à respectiva vontade negocial comum, importa referir que, ao decidir por saneador – sentença, o Tribunal a quo não permitiu ao recorrente a demonstração e consequente prova dessa vontade negocial, mais concretamente da intenção dos outorgantes, aquando da celebração do contrato – promessa, da essencialidade ou não do prazo;

19ª - A prova de tal intenção e/ou vontade sempre poderia ser realizada com a prova testemunhal e com a confissão mediante depoimento de parte;

20ª - Além do alegado na petição inicial, o recorrente alegou uma condição resolutiva tácita (petição inicial e art.ºs 11º a 13º da resposta à contestação), que por diversos meios (prova testemunhal, depoimento de parte) poderia ser provada em audiência de discussão e julgamento, dando necessariamente outra decisão nos autos;

21ª - Ao proferir a decisão nesta fase do processo, o recorrente ficou impedido de demonstrar a natureza absoluta do prazo constante da cláusula 5ª do contrato – promessa;

22ª - A decisão proferida no saneador – sentença é prematura e viola o estatuído no art.º 510º, n.º 1, al. b), do Cód. Proc. Civil;

23ª - Assim entende a jurisprudência (Ac. da Relação do Porto de 24/10/89, in B.M.J. 388º - 610);

24ª - Deveria o Tribunal a quo interpretar as declarações negociais das partes, no sentido de terem fixado um prazo absoluto ao contrato – promessa, ou, caso assim se não entendesse, pelo menos no sentido de apurar a matéria controvertida referente a vontade negocial comum da essencialidade do prazo, prosseguindo os autos mediante indicação de matéria assente e questionário;

25ª - O Tribunal a quo considerou que os factos alegados não são susceptíveis de integrar o conceito de perda objectiva de interesse;

26ª - A exigência de o interesse do credor ser apreciado objectivamente tem como ratio a salvaguarda do princípio da segurança jurídica e assim evitar que o devedor fique sujeito aos caprichos do credor e à sua alegação infundada de perda de interesse;

27ª - O apelante alegou os seguintes factos:

denúncia do contrato de arrendamento da habitação onde ele recorrente vivia e celebração de novo contrato de arrendamento;

aquisição de bens móveis que apenas se enquadram no novo imóvel arrendado e não no imóvel objecto do contrato – promessa;

perda das condições de crédito que teria caso a escritura fosse celebrada no prazo constante do contrato, não tendo após esse prazo as mesmas condições;

28ª - Tais factos, a serem provados, são susceptíveis de integrar a perda de interesse objectiva;

29ª - É perfeitamente aceitável que alguém que, perante o não cumprimento do prazo para a realização da aquisição da sua habitação, tendo já rescindido o contrato de arrendamento respeitante à casa onde morava, ficando obrigado a celebrar um outro arrendamento respeitante a outra casa, comprando móveis que não servem na casa objecto do contrato – promessa e perdendo as condições de crédito que tinha pré – negociado com a instituição bancária, deixe de ter interesse em adquirir o imóvel;

30ª - A tudo isso acresce o facto de nunca ter recebido da recorrida qualquer justificação para o atraso ou mesmo a intenção de, numa data concreta, realizar a escritura de compra e venda;

31ª - Sendo que os factos relatados justificam a perda de interesse por qualquer pessoa média;

32ª - Mesmo que assim não se entendesse, o Tribunal a quo não poderia ter logo proferido saneador – sentença, visto que, segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito, tais factos, a serem provados, poderiam ter solução diferente;

33ª - Pelo que foi violado, pelo menos, o art.º 510º, n.º 1, al. b), do Cód. Proc. Civil;

34ª - O acórdão recorrido violou esse artigo e os art.ºs 9º, 442º, n.º 2, e 808º, n.ºs 1 e 2, do Cód. Civil, e 511º do Cód. Proc. Civil.

Termina pedindo a revogação do acórdão recorrido e a procedência da acção, ou, não se entendendo assim, seja determinado o prosseguimento dos autos com a elaboração de matéria de facto assente e questionário.

Em contra alegações, a recorrida pugnou pela confirmação do acórdão impugnado.

Colhidos os vistos legais, cabe decidir.

O acórdão recorrido deu por assentes os factos seguintes:

1º - O autor celebrou com a ré um acordo escrito, em 30/4/04, nele prometendo comprar e esta última prometendo vender a fracção autónoma do tipo T2, designada provisoriamente pela letra “J”, no 2º andar direito frente do prédio urbano sito na Praceta …, n.º .., lote …, na freguesia de Vilar do Paraíso, concelho de Vila Nova de Gaia, pelo preço de 117.100,00 euros;

2º - A título de sinal, o autor entregou à ré a quantia global de 11.710,00 euros;

3º - Nesse acordo estipulou-se que a escritura de compra e venda seria marcada pela ré, “... somente após a obtenção da licença de habitabilidade no prazo máximo de 120 dias a contar da data do presente contrato. Da data, hora e local da realização da escritura a primeira outorgante (ré) avisará a segunda outorgante (autor), por escrito, com a antecedência mínima de 15 dias.”;

4º - Em 1/9/04 foi enviada, com registo e aviso de recepção, à ré, que a recebeu em 2/9/04, a carta com o teor de fls. 13 e 14, onde consta a assinatura correspondente ao nome … e o timbre “…, Advogado”;

5º - Aí consta nomeadamente o seguinte teor: “Socorro-me da presente para devidamente para o efeito, formalizar a resolução do contrato – promessa de compra e venda outorgado em 30 de Abril de 2004, atinente ao prédio em epígrafe referenciado.”;

6º - Sob a epígrafe “Assunto” consta ainda o seguinte texto: “contrato – promessa de compra e venda de prédio, sito na Praceta …, correspondente ao … andar direito frente, designado pela provisória letra …, lugar da …, freguesia de Vilar do Paraíso, Vila Nova de Gaia.”;

7º - Por carta registada com aviso de recepção recebida pelo autor em 13/10/04, a ré comunicou-lhe o teor do documento de fls. 43;

8º - Por carta registada com aviso de recepção recebida pelo autor em 10/11/04, a ré comunicou-lhe o teor do documento de fls. 45;

9º - O autor constituiu …, advogado, seu bastante procurador, ao qual conferiu poderes necessários para, nomeadamente, resolver o acordo referido no n.º 1º.

Sustenta o recorrente, porém, a necessidade de apuramento de outros factos articulados, antes de ser proferida decisão:

em primeiro lugar, ter a celebração do contrato – promessa como finalidade a outorga do contrato prometido até ao fim de Agosto de 2004, por o autor ter o seu casamento marcado para o dia 7 desse mês de Agosto e pretender ir viver para a casa nova logo após a viagem de núpcias, o que determinara a fixação, por mútuo acordo, do prazo máximo de 120 dias na cláusula 5ª do contrato – promessa, como um prazo que, ultrapassado sem ter entretanto sido celebrada a compra e venda, implicaria desde logo a perda de interesse do autor e que o contrato deixasse de produzir efeitos;

em segundo lugar, outros factos a seu ver demonstrativos de perda de interesse, que seriam os consistentes em denúncia do contrato de arrendamento da habitação onde o autor residia, celebração de novo contrato de arrendamento e aquisição de móveis para a nova casa arrendada que não serviam para o imóvel objecto da compra e venda prometida, e perda das condições de crédito que o autor teria caso a escritura tivesse sido celebrada no prazo fixado no contrato – promessa, sendo que após esse prazo as condições seriam diferentes.

A sentença da 1ª instância, no que foi confirmada pelo acórdão recorrido, entendeu que a falta de celebração do contrato prometido dentro do referido prazo de cento e vinte dias era susceptível de integrar simples mora, que só por si não originava para o autor o direito de resolução do contrato - promessa, impondo-se para tanto a observância do disposto no art.º 808º do Cód. Civil, ou seja, conversão da mora em incumprimento definitivo. Interpretou a dita cláusula 5ª, face aos seus termos literais, no sentido de não fixar um prazo absoluto ou essencial, pelo que a inobservância desse prazo não constituiria incumprimento definitivo, mas simples mora. E considerou ainda que os demais factos articulados não integravam a necessária perda de interesse do autor em consequência da mora, objectivamente apreciada.

Ora, entende-se que, se o prazo fixado num contrato – promessa para a celebração da escritura de compra e venda de um imóvel não for essencial, necessário ou absoluto, uma vez ultrapassado sem celebração daquela escritura não se segue daí, de forma imediata ou automática, a atribuição do direito de resolução do contrato – promessa ao contraente não faltoso.

Isto porque, face ao disposto no art.º 410º, n.º 1, do Cód. Civil, que faz aplicar ao contrato – promessa as disposições legais relativas ao contrato prometido (com restritas excepções que na hipótese dos autos não se verificam), são aqui aplicáveis as normas de carácter geral respeitantes ao incumprimento das obrigações, constantes dos art.ºs 790º e seguintes, inclusive a do art.º 808º, também do Cód. Civil.

É este artigo que, aplicado à hipótese do contrato – promessa, fora casos especiais como o da pura e simples recusa do cumprimento, destruição da coisa, alienação a terceiro, ou fixação de prazo essencial, diz quando se deve entender que há incumprimento definitivo; o art.º 442º do mesmo diploma não esclarece quando tal incumprimento se verifica, limitando-se a estipular as consequências do mesmo, entendendo-se por outro lado que a aplicação das sanções nesse dispositivo previstas (perda do sinal ou sua restituição em dobro) pressupõe o incumprimento definitivo do contrato – promessa e não a simples mora, como o decidiu este Supremo em vários acórdãos a cuja fundamentação se adere (nomeadamente de 24/10/95 e 26/5/98, in Col. Jur./Acs. do S.T.J., respectivamente de 1995, 3º, 78, e de 1998, 2º, 100).

Com efeito, as expressões contidas naquele art.º 442º (deixar de cumprir a obrigação e não cumprimento do contrato) reportam-se, em regra, ao não cumprimento definitivo e não à simples mora; as indemnizações aí previstas, designadamente no que respeita ao sinal, têm natureza compensatória, o que pressupõe a resolução ou extinção do contrato - promessa; a simples mora apenas constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados (art.º 804º, n.º 1, do Cód. Civil), e essa indemnização deve ser fixada nos termos gerais, o que seria incompatível com a aplicação daquelas sanções e com a sua gravidade.

No que se refere à interpretação da cláusula 5ª feita pela sentença da 1ª instância e confirmada pelo acórdão recorrido, há que ter em conta os princípios legais respeitantes à interpretação das declarações negociais:

assim, a declaração negocial valerá de acordo com a vontade real do declarante, se ela for conhecida do declaratário (art.º 236º, n.º 2, do Cód. Civil);

não o sendo, valerá com o sentido que um declaratário normal, colocado na situação do declaratário real, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele (n.º 1 do mesmo artigo);

nos negócios formais, a declaração não pode valer com um sentido que não tenha no texto do documento um mínimo de correspondência, ainda que imperfeitamente expresso (art.º 238º, n.º 1, do mesmo diploma).

A este propósito, não poderá esquecer-se que a interpretação das declarações ou cláusulas negociais constitui matéria de facto, da exclusiva competência das instâncias. Ao Supremo só caberá exercer censura sobre o resultado interpretativo, sempre que, tratando-se da situação prevista no n.º 1 do art.º 236º, tal resultado não coincida com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, pudesse deduzir do comportamento do declarante, ou, tratando-se da situação contemplada no citado art.º 238º, n.º 1, não tenha um mínimo de correspondência no texto do documento, ainda que imperfeitamente expresso.

A esta luz, e se nada mais houvesse a apreciar a este respeito, não poderia ser alterado aquele resultado interpretativo a que chegaram as instâncias, uma vez que tal resultado tem correspondência no texto do documento, embora expresso de forma imperfeita, tanto mais que não pode deixar de se notar uma certa dificuldade de compreensão da redacção da cláusula: se só podia ser celebrada a escritura após a obtenção da licença de habitabilidade e esta acabasse por não poder ser obtida dentro do prazo de 120 dias, mas a escritura tivesse de ser celebrada dentro desse prazo, não se vê bem como poderia a ré cumprir dentro desse mesmo prazo só após obtenção da licença.

Haverá, porém, como é óbvio, para proceder à interpretação, que atender a todos os factos que a permitam realizar e a todos os elementos de prova atendíveis, tendo nomeadamente em atenção que é permitido o recurso a prova extrínseca para interpretação de um documento particular, a tal não obstando o disposto no art.º 376º do mesmo Código; e há por outro lado que atender ao disposto no art.º 510º, n.º 1, al. b), do Cód. Proc. Civil, na parte em que apenas faculta o conhecimento imediato do mérito da causa quando o estado do processo permita, sem necessidade de mais provas, a apreciação do pedido, bem como ao art.º 511º n.º 1, do mesmo diploma, que determina a selecção da matéria de facto relevante para a decisão da causa, segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito, que deva considerar-se controvertida, e ainda ao art.º 659º, n.º 3, também do Cód. Proc. Civil, que impõe que, na fundamentação da sentença, sejam tidos em conta, além do mais, os factos dados por provados na sequência da audiência de discussão e julgamento.

Na sentença da 1ª instância, bem como no acórdão recorrido, foi feita uma interpretação puramente literal do teor da mencionada cláusula 5ª, sem se atender a factos articulados pelo autor e cuja consideração se impunha, uma vez que os contratos se destinam a valer com o conteúdo pretendido pelas partes, sejam as respectivas cláusulas razoáveis ou habituais em contratos do mesmo género, ou não, desde que “dentro dos limites da lei”, como resulta do princípio da liberdade contratual (art.º 405º do Cód. Civil). Ou seja, há que apurar o que as partes efectivamente pretenderam ao integrar no contrato - promessa a dita cláusula 5ª com a redacção que lhe deram, pois é a vontade das partes que há, em primeira linha, que ter em conta.

Ora, tais factos foram oportunamente articulados, sendo eles os acima referidos, integrados nos art.ºs 4º, 11º, 12º e 13º da petição inicial, todos eles impugnados pela ré na contestação. Por isso, deviam tais factos ter sido levados a base instrutória a fim de possibilitar ao ora recorrente tentar proceder à respectiva prova, só depois ficando o Tribunal habilitado a realizar a interpretação daquela cláusula.

Já no que respeita aos demais factos a que o recorrente alude, como acima se referiu, destinados a provar a sua perda objectiva de interesse, inclusive para fins de eventual aplicação do disposto no art.º 808º do Cód. Civil, não lhe pode ser reconhecida razão.

Com efeito, a denúncia do contrato de arrendamento, para além de não ter sido originada por mora da ré, - visto ter sido sempre anterior ao termo do prazo para outorga da escritura -, é insuficiente para, só por si, originar qualquer perda de interesse no cumprimento do contrato – promessa, implicando mesmo a subsistência de tal interesse; sempre seria necessário ser acompanhada por algum outro elemento de facto susceptível de determinar tal perda de interesse para qualquer pessoa média.

A celebração de novo contrato de arrendamento e aquisição de móveis insusceptíveis de ser adaptados à fracção objecto do contrato prometido não podem, por seu lado, ser atendidas para fins de integrarem a dita perda objectiva de interesse.

É que, nos termos do citado art.º 808º, n.º 1, a perda de interesse tem de ser consequência da mora, coisa que no que se refere à celebração do novo contrato de arrendamento não se verifica. Na verdade, ou a celebração do novo contrato de arrendamento foi anterior ao termo do prazo fixado segundo a interpretação da cláusula sustentada pelo autor, não sendo por isso consequência da mora, que então ainda não existiria, ou tal celebração desse novo contrato não é objectivamente causa de perda de interesse na celebração da compra e venda, - até porque apenas terá colocado o ora recorrente na mesma situação em que se encontrava à data da celebração do contrato – promessa, tornando irrazoável essa perda de interesse -, mas sim consequência, ela própria, de simples desistência, da perda de interesse do autor nessa compra, indício de esse interesse ter desaparecido antes do novo arrendamento, devido a algum outro distinto fundamento, a ser apurado, porventura, mediante a instrução dos factos respeitantes à determinação da eventual essencialidade do prazo.

O mesmo é de entender no que respeita à dificuldade ou impossibilidade de obtenção das mesmas condições bancárias de crédito: seria necessária, pelo menos, a concretização pelo autor das condições anteriores e das condições que poderia vir a obter, pois só do confronto das mesmas poderia resultar a conclusão de as novas condições de crédito bancário serem de molde a afastar, objectivamente, o interesse de qualquer pessoa média.

Pelo exposto, acorda-se em conceder parcialmente a revista, revogando-se o acórdão recorrido e determinando-se o prosseguimento dos autos com a elaboração da base instrutória nos termos acima indicados.

Custas deste recurso por ambas as partes, na proporção de metade para cada uma.

Lisboa, 14 de Novembro de 2006

Silva Salazar (Relator)

Afonso Correia

Ribeiro de Almeida