Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

No 1º Juízo Cível do Tribunal Judicial da Póvoa de Varzim, em 21.01.2000, AA e cônjuge, BB, propuseram contra a firma Empresa-A, Lda., todos os sinais nos autos, acção de despejo, sob a forma ordinária ( proc. nº 30/2000), pedindo que, na sua procedência, se declarasse resolvido o contrato de despejo, entregando-o devoluto de pessoas e bens, e se condenasse a R. a repor o prédio no estado anterior à ofensa ilícita do seu direito de propriedade.

Alegam, em síntese, serem donos e legítimos proprietários de prédio urbano sito no lugar de Palmeiro, freguesia de A-Ver-O-Mar, concelho da Póvoa de Varzim onde a R. tem instalado um restaurante denominado “ Casa dos ...” na sequência de contrato de arrendamento celebrado por escritura pública de 29.01.1980, sendo a renda actual no mensal de 192.000$.

A R., aquando da celebração do contrato ficou autorizada a fazer obras adequadas à instalação do restaurante, e mais tarde ( 05.08.1980) na alteração do clausulado na escritura anterior, foi autorizada a efectuar as obras que entendesse adequadas mesmo que alterasse a estrutura interna e externa do prédio, sendo-lhe vedado o aumento de pavimentos que eram dois.

A R. há aproximadamente 18 anos fez na parte Sul-Poente do prédio e sobre o rés-do-chão uma nova edificação, aumentou um pavimento desse lado subindo a volumetria do prédio, além de alterar a sua estética, o que não lhe era permitido.

Há cerca de 16 anos a R. fez um acréscimo urbano junto à parede Norte, em terreno alheio, destruindo parte da parede do prédio, criando um largo espaço que utiliza, diariamente, na sua indústria de restauração, aumentando também a área inicialmente utilizável.

Contestou a R. começando por se mostrar surpresa pelo pedido dos AA., dados os anos que já decorreram após as obras, obras que sempre conheceram desde a sua realização.

Invoca a caducidade do direito à resolução do contrato.

Mais alegam que fizeram todas as obras com autorização dos AA.

Termina pedindo que a acção improceda.

Replicaram os AA. concluindo como na petição inicial.

No despacho saneador o Mmº Juiz considerou verificada a excepção peremptória invocada pela R. ( caducidade do direito de accionar) pelo que julgou a acção improcedente e absolveu-a do pedido.

Inconformados com esta decisão dela apelaram os AA., mas a Relação julgou o recurso improcedente confirmando a decisão recorrida, mas com um voto de vencido.

Segundo o Sr. Desembargador que votou vencido, a acção devia prosseguir para averiguar se, efectivamente, a R. aumentou, ou não, um pavimento ao arrendado, para depois se poder concluir da licitude ou ilicitude da obra e daí extrair as consequências.

Continuando inconformados os AA. voltaram a recorrer, agora de revista para este Supremo Tribunal, e na sua alegação de recurso, formularam as seguintes conclusões:

1)	As obras realizadas pela ré, consideradas ilícitas pelos autores, podem constituir fundamento da resolução do contrato de arrendamento e consequente pedido de despejo.

2)	Podem ainda constituir fundamento para o senhorio – proprietário pedir a demolição dessas obras e a reposição do prédio no estado anterior, ou naquele em que se conteve o seu consentimento, na vigência do contrato de arrendamento e sem o exigir o fim dele.

3)	E as obras realizadas pela ré – arrendatária que é simultaneamente dona de um terreno contíguo, realizadas nesse terreno, e que ligaram e confundiram parcialmente os dois prédios, podem fundamentar o pedido de remoção dessas obras e a reposição no estado anterior por violação do direito de propriedade dos autores-proprietários, direito esse alegado na acção, como pressuposto dos pedidos que a essa violação respeitam.

4)	Os respectivos pedidos podem ser cumulados na mesma acção e na mesma forma de processo comum não sendo os pedidos incompatíveis, nos termos do disposto no artigo 470º, nº 1 do C.P.C..

5)	Manter a ré inquilina obras ilícitas, face à lei e ao contrato, porque não consentidas pelos senhorios, constitui facto continuado ou duradouro para efeitos de aplicação e contagem do prazo de um ano, de caducidade da acção de resolução, prazo esse fixado pelo artigo 65º do R.A.Urbano.

6)	A sentença recorrida fez errada interpretação e aplicação das normas legais citadas nestas conclusões e dos princípios processuais da adequação e da economia processual.

7)	Deve pois ser revogado o saneador-sentença e o acórdão da Relação que julgou totalmente improcedente a apelação e ordenar-se o prosseguimento da tramitação processualmente prevista, designadamente o disposto nos artigos 508º-A e seguintes do C.P.Civil.

8)	Respondeu a recorrida no sentido de que o acórdão da Relação não deveria ser objecto de qualquer censura. E caso resultar a prolação de uma decisão que contraria a jurisprudência firma no Supremo, no sentido de que a realização de obras correspondente a um facto instantâneo, desde já requeria o julgamento ampliado de revista, nos termos do art. 732º-A, nº 1 e 2, do CPC.

Colhidos os vistos, cabe apreciar e também decidir.

Factos considerados provados na 1.ª instância e porque não postos em crise no recurso, nem se vê que sejam de alterar oficiosamente, aqui se têm como definitivamente fixados.

1.	Encontra-se descrito na Cons. do Reg. Predial da Póvoa de Varzim, como parte da descrição nº 17098 do Livro B-43, e inscrito na respectiva matriz sob o art. 706º, o prédio urbano destinado ao exercício do comércio, composto de 2 pavimentos, sito no lugar de Palmeiro, da freguesia de A-Ver-O-Mar, concelho de Póvoa de Varzim.

2.	Esse prédio está inscrito definitivamente a favor dos AA. na aludida Conservatória pela inscrição nº 19069, a fls. 20 do Livro G-20.

3.	Nesse prédio está instalado o estabelecimento comercial de restaurante denominado de “ Casa dos ...”.

4.	Por escritura pública lavrada a 29.1.80 no Cartório ( 1º) da Secretaria Notarial da Póvoa de Varzim, os AA. declararam ceder o gozo e a fruição, mediante contrapartida em dinheiro, do referido prédio à R., que então girava sob a firma “ Empresa-B, Ldª.

5.	O local destinava-se ao exercício do comércio e indústria de hotelaria e afins.

6.	O arrendamento foi feito pelo prazo de um ano, com início em Fevereiro/80, e a locatária ficou autorizada a proceder às obras necessárias à adequação do locado ao fim a que se destinava e a fazer obras de conservação no interior e exterior.

7.	Por escritura pública de 5.8.80 lavrada no 2º Cartório Notarial da Póvoa de Varzim, além do mais, ficou a locatária autorizada a fazer obras mesmo que alterassem a estrutura interna e externa do prédio, sendo-lhe vedado o aumento de pavimentos que eram dois.

8.	A R. fez obras no dito prédio há, pelo menos, mais de 1 ano.

9.	Os AA. têm conhecimento da realização de tais obras há, pelo menos, mais de 1 ano.

Por uma razão metodológica impõe-se começar por decidir se ocorre a excepção peremptória de caducidade do direito de accionar e que pôs termo ao pleito, sendo o R. absolvido do pedido. Da decisão a tomar depende a solução para as demais questões suscitadas pelos recorrentes.

Assim, no que respeita à questão da caducidade do direito de pedir a resolução do contrato de arrendamento, concorda-se com o ensinamento do Prof. Pereira Coelho ( in Lições de Arrendamento, - 1986/87 – pág. 269, nota 2) no sentido de que a violação do contrato se deve qualificar como instantânea quando a conduta violadora foi uma só, realizada ou executada em dado momento temporal, embora os seus efeitos permaneçam ou se protraiam no tempo. A violação só deve ter-se como continuada, quando o processo de violação do contrato se mantiver em aberto, alimentado pela conduta persistente do locatário.

Portanto, considerando o disposto nos nºs 1 e 2 do art. 65º do Regime de Arrendamento Urbano ( RAU), a acção de resolução deve ser proposta dentro de um ano, a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, sob pena de caducidade, contando-se esse prazo a partir da data em que o facto tiver cessado, sendo continuado ou duradouro. Assim é fundamental no caso “sub-judice” determinar se as obras executadas pela R. no local arrendado constituem facto instantâneo ou duradouro.

A jurisprudência dominante, que se subscreve, tem-se manifestado no sentido que o acto de fazer obras não é facto continuado, pelo que o prazo de caducidade da respectiva acção é de um ano, a contar do conhecimento desse facto.

O acórdão recorrido seguindo essa orientação e considerando o que se consignou nos nºs 8 e 9 da descrição dos factos tidos por assentes, de que a R. fez obras no prédio há mais de um ano e que os AA. tiveram conhecimento da realização dessas obras também há mais de um ano, julgou verificada a questionada caducidade.

Não se afigura de censurar o assim decidido.

Não obstante, face ao que consta no voto de vencido expresso no acórdão da Relação e nas conclusões dos recorrentes, podem suscitar-se as seguintes dúvidas.

Será necessário averiguar se a R. com as obras, aumentou o prédio arrendado com um novo pavimento, para concluir da licitude ou ilicitude da obra?

Se das obras resultou, ou não, um novo pavimento no prédio, nada adianta averiguar, porque já caducou para os AA. o direito de accionar a R., para resolução do contrato, com fundamento em obras ilícitas, conforme se referiu.

Mas com essa averiguação, entendem os AA. que, na qualidade de proprietários do prédio, podem pedir a demolição dessas obras e a reposição do imóvel no estado anterior ou naquele em que se conteve o seu consentimento, por violação do seu direito de propriedade. Este pedido pode ser cumulado na mesma acção e na mesma forma do processo comum com o pedido de resolução do contrato de arrendamento e consequente despejo, nos termos do disposto no art. 470º, nº 1, do CPC.

Que dizer deste entendimento?

O legislador na última vez que reformou o Código de Processo Civil perdeu a oportunidade de esclarecer de forma clara e definitiva se a acção de despejo prevista nos art.s 55º e segs. do RAU é comum ou especial. Curiosamente, o mesmo legislador, no relatório que antecede o DL nº 329-A/95, de 12/12, qualifica como especial o processo da cessação do arrendamento integrado no RAU. Crê-se que a orientação dominante da doutrina e da jurisprudência é a de adoptar essa qualificação.

Teixeira de Sousa ( in A Acção de Despejo, pág. 11) Pinto Furtado (in Manual do Arrendamento Urbano, pág. 800, 807 e 819), A. Pais de Sousa ( in Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano, 6ª ed., págs. 168 e segs.) P. Sousa, Cardona Ferreira e Lemos Jorge (in Arrendamento Urbano, Notas Práticas, págs. 189 e segs.) defendem a natureza especial da acção de despejo. Seguindo a mesma orientação, por todos, pode ver-se o ac. do STJ de 28-5-96 que julgou o recurso nº 2114/96 da 1ª Sec. ( in Sumários de Acórdãos do STJ, nº 1, pág. 12).

Para além das consequências práticas vantajosas que resultam desse entendimento maioritário, o preceituado nos nºs 2 e 3 do art. 56º do RAU só se aceitam de modo coerente e sistemático, considerando especial a acção de despejo. Na verdade, esta visa fulcralmente a situação jurídica do contrato de arrendamento urbano. Daí não se compreender, nem aceitar, que uma acção de despejo, com fundamento em violação contratual, se discutam questões específicas da defesa do proprietário do prédio contíguo ao arrendado não ter deixado um intervalo de metro e meio entre a nova construção que efectuou e o prédio dos AA.. De tal sorte, que no acórdão recorrido se considerou a falta de legitimidade dos AA. para se insurgirem contra as obras levadas a cabo no prédio vizinho, face à ligação directa que terá sido feita entre o edifício arrendado e o que foi posteriormente construído no terreno ao lado.

Também se afigura aberrante que, aplicando-se as regras próprias da acção de despejo, com fundamento em obras e deterioração ilícitas no prédio arrendado, se recupere esse fundamento na mesma acção, para pedir a demolição dessas obras. Julga-se que este entendimento é violador do que dispõe os art.s 460º, nº 2 e 463º, nº 1, ambos do CPC.

Aliás esse pedido de demolição não se encaixa no preceituado no art. 56º, nº 2 do RAU necessariamente aplicável ao caso, tal como o citado art. 65º, nº 1 e 2, também do RAU, já que foi pedida a resolução de um contrato de arrendamento e consequente despejo.

Nestes termos decidem negar a revista e condenar os recorrentes nas custas.

Lisboa, 21 de Maio de 2002

Pais de Sousa

Afonso de Melo