Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. AA- C...- Investimentos Imobiliários, S.A. demandou no dia 8-11-2008 em acção declarativa com processo ordinário BB e CC deduzindo os seguintes pedidos:

- Que seja reconhecido o incumprimento definitivo por parte dos réus do contrato-promessa outorgado no dia 8-7-2004 denominado “ Contrato-Promessa de Arrendamento Habitacional com Duração Limitada com Opção de Compra” no que respeita à opção de compra.

- Que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento dos autos e o imediato despejo dos réus do locado por falta de pagamento de rendas.

- Que sejam os réus condenados a pagar à autora a quantia das rendas devidas pela ocupação do locado que, em 30 de Outubro, somam 50.000€ bem como nas prestações futuras de 5.000€ por cada mês ou parcela de mês que ocupem o locado até à concretização do despejo com a sua entrega à autora.

- Que sejam condenados os réus a devolverem o locado nas exactas mesmas condições em que o receberam.

2. De acordo com a petição, há a considerar o seguinte:

- O contrato incide sobre fracção autónoma com arrecadação e lugares de estacionamento de edifício em construção à data da sua celebração.

- O início do arrendamento coincidia com o dia em que fosse apresentado aos locatários licença de utilização do locado.

- O contrato passou a vigorar a partir de 1 de Janeiro de 2006, mês seguinte ao da emissão da licença de utilização.

- Os réus ocupam e habitam a referida casa de habitação, arrecadação e garagem desde 1-1-2006.

- Os réus manifestaram em 24-10-2007 opção de compra.

- No contrato estipularam-se os termos em que a proprietária se obrigava a vender a referida fracção pelo preço de 500.000€.

- Os réus invocaram defeitos na habitação.

- A A. notificou os réus para outorga da escritura de compra e venda em 13-4-2008 considerando que, se não quisessem outorgar a escritura, incorriam em incumprimento definitivo.

- Os réus recusaram-se a outorgar a escritura, não existindo quaisquer defeitos no imóvel.

3. Os réus contestaram e deduziram pedido reconvencional nestes termos:

- Que seja declarado resolvido o contrato celebrado por incumprimento da A. e, em consequência, seja esta condenada a pagar aos réus a quantia de 216.014,06€, valor dobrado da quantia de 108.007,03€ entregue a título de sinal, acrescido de 6.990,93€ a título de devolução de benfeitorias, indemnização no valor total de 223.004,99€.

- Que, a título subsidiário, caso assim não seja entendido, seja a A. condenada a indemnizar os réus em quantia igual a 108.000,00€, a título de sinal em dobro, devolvendo em singelo a quantia de 54.000€, acrescido do valor de benfeitorias de 6990,93€ num valor total de 168.990,03€.

- Que, assim não se entendendo, a título subsidiário, seja a A. condenada a indemnizar os réus em quantia igual a 108.000,00€, sinal em dobro, acrescido do valor de benfeitorias num valor total de 114.990,93€.

- Por fim, e por mero dever de patrocínio, se nenhum dos anteriores pedidos for atendido, que seja a A. condenada na devolução aos réus da quantia de 18.000€ (como previsto no contrato) acrescida da indemnização por benfeitorias no valor de 6.990,93€ num valor total de 24.990,93€.

- Que seja condenada a A. em indemnização por litigância de má fé, multa e honorários do mandatários dos réus, a liquidar em execução de sentença.

- Que seja condenado a A. no pagamento das indemnizações devidas, acrescidas dos juros legais à taxa em vigor desde a data do incumprimento da A.

- Que seja declarada a compensação a operar entre créditos que venham a ser reconhecidos às partes.

4. De acordo com a contestação, há a considerar o seguinte:

- No dia da assinatura do contrato-promessa os réus entregaram à A. a quantia de 54.000€ prevista a título de sinal e antecipação do pagamento (cf. cláusula 10/2 do contrato-promessa doravante designado abreviadamente CP).

- Mais entregaram nesse dia a quantia de 36.000€ que tinha a dupla função de antecipação do pagamento dos 18 primeiros meses de renda e de antecipação do pagamento do preço final da venda.

- Mais tarde, no dia 3-8-2006, entregaram a quantia de 18.0009,07€ conforme 10/4 do CP com a dupla função de antecipação do pagamento de renda do 19.º ao 24.º mês e de antecipação do pagamento do preço final de venda.

- A fracção apresentava vários defeitos e foi solicitada a intervenção da A. logo em 6-7-2007.

- Em 24-10-2007 os RR exerceram opção de compra, reiterendo que os defeitos fossem reparados antes da escritura.

- Nas cartas de 21-11-2007 e de 24-10-2007, os RR notificaram a A. de que não realizariam a escritura sem a resolução dos problemas atinentes à deficiente marcação do estacionamento, isolamento das janelas e caixilhos, sistema de exaustão e realização de benfeitorias em falta, propondo, em alternativa, que ao valor da aquisição fosse abatido o valor dos defeitos e obras já realizadas.

- Que face à não reparação dos defeitos, os réus mudaram-se para um prédio de escritórios onde realizaram obras e, em 24-7-2008 (fls. 58), comunicaram a sua perda de interesse na outorga da escritura de compra e venda, reclamando 220.000€ de sinal dobrado, crédito a justificar invocado direito de retenção.

5. Foi proferida sentença nestes termos:

“ Em face de todo o exposto, decido:

A) Julgar a acção parcialmente procedente, por parcialmente provada, e, em consequência,

1- Condeno os RR a entregar à A. a fracção autónoma descrita na alínea A) do ponto 2.1. desta sentença, nas exactas condições em que a receberam, com excepção dos trabalhos referidos na alínea T) do ponto 2.1 e no n.º8 do ponto 2.2

2- Condeno os réus a pagar à A. a quantia mensal de 5.000€ desde 1-1-2008 e até à data da entrega referida em 1

3- Absolvo os RR do mais contra si peticionado.

B) Julgar a reconvenção parcialmente procedente, por parcialmente provada e, em consequência,

1- condeno a A. a devolver aos réus a quantia de 72.009,07€ acrescida de juros de mora vencidos desde 12-2-2009 e até integral pagamento às taxas legais que vigorarem em vierem a vigorar.

2- Absolvo o A. do mais contra si peticionado.

C) Declarar compensáveis e determinar a compensação dos créditos referidos em A) e B) na parte correspondente

D) Julgar improcedentes os pedidos de condenação da A. e dos RR em multa e indemnização por litigância de má fé.

6. Interpuseram os réus recurso principal e a A. recurso subordinado.

7. O Tribunal da Relação julgou procedente o recurso dos RR e improcedente o da A., julgando improcedente a acção proposta contra os réus que absolveu do pedido e julgando procedente a reconvenção, condenando a A. a pagar aos RR a quantia de 108.000€, confirmando, em tudo o mais, a decisão impugnada.

8. Recorre, de revista, a A. para o Supremo Tribunal.

9. Sustenta nas suas conclusões, em síntese, o seguinte:

- Que foi celebrado um contrato de arrendamento que passou a vigorar no dia 1-1-2006.

- Que o entendimento do Tribunal da Relação não tem um mínimo de correspondência no texto do contrato celebrado nem tão pouco corresponde à vontade real das partes.

- Foi entendimento da Relação que houve uma promessa unilateral até ao segundo ano, destinando-se as quantias pagas ao pagamento da fracção; que houve um contrato de arrendamento, caso os réus não optassem pela compra e, após a opção da compra, um contrato-promessa bilateral.

- Ora o contrato que as partes celebraram e que denominaram “ Contrato-Promessa de Arrendamento Habitacional com Duração Limitada com Opção de Compra” só poderá ser interpretado como um verdadeiro contrato de arrendamento com opção de compra, o que resulta do texto do contrato e sempre assim foi entendido pelas partes: cf. alíneas E), F ) e J) dos factos provados.

- Aliás o contrato nos termos em que as partes o firmaram constitui uma solução interessante porque uma percentagem da renda mensal paga no âmbito destes contratos é deduzida ao valor da venda do imóvel, reduzindo, assim, a exigência de capitais próprios iniciais no momento da compra ( e afastando a ideia, generalizada nos ‘comuns’ arrendamentos, de que o particular está a investir numa casa que nunca será verdadeiramente sua).

- Este tipo de arrendamento é uma alternativa a ponderar, tanto por aqueles que pretendam adquirir um imóvel mas antevêem dificuldades na obtenção de financiamento, como por aqueles que queiram comprar uma casa nova, mas necessitam, primeiro, de vender a antiga. Já na perspectiva dos promotores imobiliários, o arrendamento com opção de compra é uma solução que contraria a estagnação do mercado, aumentando o leque de potenciais compradores.

- De facto, este modelo de contratualização tem a vantagem de permitir às partes contrariar as dificuldades geradas pela crise dos sectores financeiro e imobiliário, na medida em que contorna constrangimentos ao financiamento bancário ( a necessidade de recurso ao crédito fica adiada para momento posterior) mas garante, de imediato, o uso do imóvel por parte dos particulares, potenciais compradores.

- Do exposto não se descortina como pode o contrato ora em análise ser considerado num primeiro momento, como de promessa de venda unilateral, para, caso não se opte pela compra, de arrendamento e que se converta, havendo a opção de compra, num típico contrato-promessa de compra e venda bilateral

- Desde logo, se o acordado entre as partes a 8 de Julho de 2004 tivesse sido uma promessa de compra e venda da fracção, então quando esta, em 1-1-2006, foi entregue pela A. recorrente aos réus que a ocuparam e nela passaram a habitar desde essa data, ter-se-ia celebrado o contrato prometido, ou seja, a compra e venda do locado.

- Para tal, contra a entrega do imóvel sempre teriam os réus que ter procedido ao pagamento do preço estipulado pelas partes para a venda, ou melhor, aquando da entrega da fracção a cargo do A. deveria ter sido integralmente satisfeito o preço da venda pelos réus, transmitindo-se desta forma a propriedade da coisa.

- Não foi isso que se passou, pois o que houve foi um contrato de arrendamento com opção de compra; assim, o valor das rendas pagas pelos réus foi a contrapartida do gozo efectivo de um apartamento de luxo que seriam deduzidas no valor de 500.000€ caso os réus optassem por comprar o imóvel do qual eram arrendatários, o que no caso em apreço nunca chegou a acontecer.

- Ora os réus, porque não adquiriram o imóvel nem prestaram a garantia bancária acordada, sempre teriam de pagar a quantia mensal de 5.000€ desde 1-1-2008 até efectiva entrega da fracção.

- Houve já entrega do imóvel em Outubro de 2010 mas houve ocupação durante 32 meses, impondo-se a condenação dos réus no valor de 160 mil euros

- Essa quantia deve ser compensada com 18.000€ que os réus têm a receber ( face ao disposto na cláusula 12ª que lhes confere, não adquirido o imóvel, direito a 1/3 da quantia entregue).

- Não obstante a verificação dos apontados defeitos, a fracção dispõe de condições de habitabilidade, assegurando plenamente o gozo a que se destinava. Durante mais de 2 anos os réus habitaram a casa, as falhas que apresentava eram totalmente insignificantes e exíguas pelo que a recusa dos RR quanto à imediata celebração da escritura naquela data há-de ser necessariamente entendida como inadequada e desproporcionada face aos defeitos apurados.

- A recusa dos réus revela-se notoriamente contrária à boa fé pois, na data agendada para a outorga da escritura de compra e venda, do lado da A. o que faltava prestar era uma pequena parte que desde sempre a mesma se mostrou disponível para reparar.

- A razão invocada para recusa de outorga da escritura, a existência de fuga de monóxido de carbono no sistema de exaustão da cozinha que impossibilitava a utilização da fracção não foi comprovada por vistoria anterior à data em que foi designada a escritura de compra e venda que não se efectivou.

- Houve disponibilização em Julho de 2008 para uma nova vistoria à casa, já depois de frustrada a escritura, mas essa vistoria foi impedida pelos RR ( ver 5 e 6 da matéria de facto) e não só a recorrente nunca se recusou a resolver os problemas que os RR reportavam como todos os defeitos , a existirem, sempre estariam a coberto da garantia da obra.

- Por isso, a invocada perda de interesse dos RR na compra da fracção, que a Relação houve por justificada face à alegada mora na eliminação dos defeitos, é totalmente incongruente e despropositada.

- Não decorre da factualidade assente que a A. tenha incumprido a obrigação de vender aos RR uma fracção acabada, sem defeitos relevantes e com as características e aptidões acordadas, capaz de realizar o fim a que era destinada e de proporcionar aos réus uma vivência satisfatória e, portanto, que a A. tenha incumprido a promessa de venda a que se vinculou.

- Qualquer que seja a qualificação jurídica atribuída ao contrato celebrado entre as partes, certo é que os réus não cumpriram a obrigação a que contratualmente estavam obrigados, ou seja, não entregaram a garantia bancária, necessária para o exercício da opção, sendo que a sua prestação era condição de eficácia do contrato celebrado pelas partes.

- Pretendiam continuar a ocupar o apartamento sem pagar um cêntimo. Pois se essa não fosse a intenção dos réus aquando da recusa tinham procedido à entrega imediata da fracção, permitindo dessa forma que a A. dela dispusesse como bem lhe aprouvesse, como, aliás, era de seu inteiro direito.

- É desprovido de qualquer fundamento condenar a A a restituir aos RR em dobro do sinal por eles prestado. Ao invés, perante a existência óbvia de incumprimento dos RR, devem estes ser condenados, na obrigação de pagarem uma contrapartida por cada mês, desde 1 de Janeiro de 2008, até à data da entrega do apartamento à A., ou seja, 160.000€.

- Compensados os créditos que cada uma das partes detém sobre a outra, então, os RR devem pagar à recorrente a quantia de 142.000€ correspondente à diferença entre o crédito da A. (160.000€) e o dos RR (18.0000€).

- Mostram-se, assim violadas as seguintes disposições legais: artigos 224.º/1, 236.º/237.º, 238.º, 239.º, 405.º, 410.º, 428.º, 442.º, 755.º, 790.º, 808.º, 913.º, 914.º, 1022.º e 1023.º todos do Código Civil, razão pela qual deverá o presente recurso ser julgado procedente e alterado o acórdão recorrido.

10. Factos provados:

A - Com data de 8 de Julho de 2004, a autora, na qualidade de promitente vendedora ou primeira contratante, e os réus na qualidade de segundos contratantes ou locatários, celebraram um acordo que denominaram “Contrato promessa de arrendamento habitacional com duração limitada com opção de compra”, cuja cópia se encontra junta a fls. 11 e seguintes como doc. 1 da PI e nos termos do qual acordaram designadamente que:

1ª

A senhoria é legítima proprietária da fracção autónoma, que vier a corresponder ao apartamento do tipo T3 Duplex, provisoriamente identificado por F 79, no 3. piso, conforme planta anexa (anexo 1 ao presente contrato), e com 2 lugares de estacionamento automóvel com os números 1 e 2 sitos no Piso -2, e uma arrecadação com a letra AA sita no piso -2 conforme assinalado na planta anexa (anexo II ao presente contrato) e respectivo Mapa de Acabamentos (anexo 11/), anexos estes que serão rubricados pelas partes e farão parte integrante do presente contrato, destinada a habitação, dos prédios urbanos sitos na Rua D. P..., n. s ... a ... e Pátio do T... , nº/s. 2, 4, 6, 8, 16, 18 e 20, descrito na ... Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n... e inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Santa Catarina sob o art. U-... .

2ª

1- Pela celebração do presente contrato, a SENHORIA promete dar de arrendamento a fracção acima identificada aos LOCATÁRIOS que prometem tomá-la de arrendamento.

2- O destino do local prometido dar de arrendamento é exclusivamente para habitação não lhe podendo ser dado outro fim ou uso, sob pena de resolução contratual.

3- Até ao início da vigência do contrato de arrendamento, a SENHORIA compromete-se a realizar as seguintes benfeitorias, cuja descrição pormenorizada constará do anexo IV ao presente contrato.

3ª.

1- O arrendamento a que respeita esta promessa é celebrado pelo prazo de duração limitada de 5 (cinco anos), nos termos e ao abrigo do disposto nos art. 98. e seguintes do Dec-Lei nº321-B/90, e tem o seu início no dia em que for apresentada aos LOCATÁRIOS a licença de utilização do focado, ficando o arrendamento a reger-se nos termos do presente contrato, que passa a ser definitivo, e termo 5 (cinco) anos e 1(um) dia depois.

2 - As partes desde já acordam que o contrato não será objecto de qualquer renovação.

3 - Caso os locatários pretendam revogar unilateralmente o contrato terão que efectuá-lo através de carta registada a enviar ao SENHORIO com antecedência de 1 ano, sobre a data em que se operem os efeitos.

4- O contrato vigorará a partir do início do mês seguinte ao da licença de utilização com a consequente comunicação aos LOCATÁRIOS.

5- O contrato de arrendamento cessará seus efeitos se os LOCATÁRIOS optarem pela compra do andar e logo que integralmente satisfeito o preço de compra, abaixo acordado.

4ª

1- A renda mensal devida pelos locatários será paga entre o dia 1 e o dia 8 do mês imediatamente anterior àquele a que a renda respeitar à SENHORIA, sendo que

a) Nos primeiros 18 meses a renda mensal global será de 2000,00€.

b) Entre o 19º mês e 24º mês, inclusivo, a renda mensal será de 3.000,00€.

c) A partir do 3º ano, a renda mensal será de 5000,00€.

2- A renda será paga mediante depósito a efectuar na conta com o NIB 003 100151365150015650 aberta junto do BIC em nome da SENHORIA.

3- Na data de assinatura do presente contrato os LOCATÁRIOS pagam à SENHORIA, a quantia de 36.000€, correspondente a 18 meses de arrendamento (valor a deduzir a preço final de venda no âmbito do contrato promessa de compra e venda).

4- Até seis meses após a assinatura do presente contrato os Locatários pagam à SENHORIA a quantia de 18.000€, correspondentes aos seis meses subsequentes aos referidos no número anterior (valor a deduzir ao preço final de venda no âmbito do contrato promessa de compra e venda).

5- Nos termos do presente contrato a vigência do arrendamento inicia-se com a entrega do locado.

5ª

1- Acordam os Contraentes que é condição de eficácia do presente contrato que os LOCATÁRIOS prestem uma garantia bancária “first-demand” na qual a SENHORIA figure como beneficiária, para garantia das rendas vincendas, a partir do 25 mês do contrato de arrendamento, sendo os custos suportados pelos LOCATÁRIOS.

2- A garantia bancária a prestar terá uma duração anual e será renovada até ao final do contrato.

3- Caso os LOCATÁRIOS não entreguem à SENHORIA até ao início do 25º mês de arrendamento, a referida garantia bancária, a SENHORIA resolverá o presente contrato, bastando para tal o envio de uma carta registada com aviso de recepção a expedir para morada da LOCATÁRIA.

4- Caso no início do 2º ano não for entregue à SENHORIA a referida garantia bancária, os LOCATÁRIOS dispõem de 15 dias para manifestar a intenção de compra.

5- Não sendo exercido a opção referida no número anterior pelos LOCATÁRIOS, este disporá de um prazo de 8 (oito) dias, após a recepção da referida carta, para desocupar o locado e entregá-lo à SENHORIA, completamente livre e devoluto de pessoas e/ou bens. Se, findo este prazo, a LOCATÁRIA se mantiver na posse do locado será para todos os efeitos considerada possuidora de má-fé.

9ª

1- A SENHORIA, por outro lado, obriga-se a vender aos LOCATÁRIOS a fracção prometida dar de arrendamento( livre de quaisquer ónus ou encargos, que incidam sobre o locado ou sobre outras partes do prédio que possam materializar diminuição de valor seu valor), desde que os LOCATÁRIOS manifestem a vontade de adquirir a fracção posteriormente ao primeiro ano de arrendamento e até 120 dias antes do termo do contrato de arrendamento.

2- Os LOCATÁRIOS deverão manifestar a vontade de adquirir o bem locado por carta registada com aviso de recepção a enviar à SENHORIA.

3- Os LOCATÁRIOS são livres de transmitir a sua posição contratual na promessa de compra e venda, desde que no acto da escritura de compra e venda seja pago o remanescente do preço.

4- Ainda, a SENHORIA assegura na venda, sem acréscimo do preço, a inclusão das benfeitorias referidas no nº 5 do art.2º, e da generalidade dos anexos ao presente contrato.

10ª

1- A venda será realizada pelo valor de 500.000,00€.

2- Com a assinatura do presente contrato os LOCATÁRIOS entregam de imediato à SENHORIA a quantia de 54.000,00€ a título de sinal e princípio de pagamento, quantia esta que será abatida ao preço de venda, caso a mesma venha a ter lugar, sendo o remanescente do preço pago na data da escritura, através de cheque visado.

3- As quantias entregues a título de rendas, até ao final do 2º ano de vigência do contrato de arrendamento, serão abatidas ao preço de venda da fracção.

4- Os LOCATÁRIOS podem proceder, a todo o tempo, a entregas extraordinárias por conta do preço, sendo o valor global deduzido ao preço final, desde que as mesmas sejam efectuadas até ao início do 2º ano de vigência do contrato de arrendamento.

11ª

1. A escritura de compra e venda será celebrada em dia, hora e cartório notarial a designar pela SENHORIA, através de carta registada com aviso de recepção enviada aos LOCATÁRIOS com antecedência mínima de oito dias.

2. A escritura terá que ser obrigatoriamente outorgada no prazo máximo de 40 dias após a comunicação referida no ponto 2 da cláusula 9, ou a aprovação do empréstimo bancário se os LOCATÁRIOS recorrerem ao crédito.

3. A SENHORIA obriga-se, após o exercício da opção de compra por parte dos LOCATÁRIOS a assinar os documentos necessários para o registo provisório da aquisição em nome dos LOCATÁRIOS.

12ª

1. Caso os locatários não venham a exercer a opção de compra terão direito a exigir a devolução de um terço da quantia referida no número dois da cláusula décima.

2- Caso os LOCATÁRIOS venham a exercer a opção de compra ou ceder a sua posição na promessa de compra e a celebração da escritura de compra e venda não ocorra por culpa da SENHORIA, esta terá a obrigação de restituir em dobro a quantia entregue nos termos do n.°2 da cláusula décima.

[…]

16ª

Qualquer diferendo emergente da interpretação ou execução do presente contrato será resolvido por recurso à arbitragem.

B - O acordo referido em A) passou a vigorar a partir de 1.01.2006.

C- Os réus não entregaram a garantia bancária prevista no nº 4 da cláusula 5ª do acordo referido em A).

D- Na data da assinatura do acordo referido em A) os Réus pagaram 54.000,00€ previstos no nº 2 da cláusula 10.ª do contrato e bem assim os 36.000,00€ previstos no nº2 da cláusula 4ª.

E - Por carta datada de 23.10.2007, cuja cópia se encontra junta a fls. 35 como doc. 2 da PI, a autora comunicou aos réus que:

“De acordo com o estipulado na alínea c) do n.º 1 da cláusula 4ª do Contrato entre nós celebrado e acima devidamente identificado, vimos informar que a partir de Janeiro de 2008 a renda mensal é de 5.000,00€ (cinco mil euros).

Atendendo ao facto de o contrato em causa ter sido celebrado com Opção de Compra aproveitamos ainda para questionar V. Ex.ª se pretende exercer tal faculdade, de acordo com o disposto na cláusula 9.ª do mesmo. Ficamos a aguardar resposta “

F- Por carta datada de 24.10.2007, cuja cópia se encontra junta a fls. 36 como doc. 3 da PI, os réus comunicaram à autora que:

“Na sequência da vossa carta datada de 23. 07.2007 serve a presente para comunicar que os signatários pretendem exercer o direito de compra do imóvel em epígrafe nos termos do contrato de arrendamento com opção de compra.

Mais referem que continuam sem resposta sem resolução as várias reclamações relativas aos defeitos dos imóveis feitas ao longo dos anos. Atenta a sua extensão e gravidade, os signatários pretendem que tais defeitos do imóvel, comunicados em detalhe à AA-C..., sejam integralmente reparados, antes da escritura, agradecendo a resposta de V Exas. a esta situação ‘

G- Por carta datada de 13.11.2007, cuja cópia se encontra junta a fls. 37 como doc. 4 da PI, a autora comunicou aos réus que:

“Confirmamos a recepção da vossa carta datada de 24. 10. 7, a qual mereceu a nossa melhor atenção, pelo que nos apraz comunicar:

Relativamente às anomalias reportadas na fracção sob epígrafe, salientamos que já se encontra marcada para o próximo dia 22, pelas 10 horas, uma vistoria onde estarão presentes ambas as partes.

Mais informámos, que não obstante a vistoria a realizar, a equipa técnica tem estado a efectuar uma análise minuciosa do vosso relatório, sendo a posterior agendada uma reunião com V. Exas., para resolver todas as pendências no mais curto espaço de tempo possível.

Neste sentido, chamamos a atenção de V. Exas. para o facto da escritura pública de compra e venda e exercício de opção não poder ser condicionada por quaisquer obras que tenham que efectuar a coberto da garantia. Caso a transacção não se realize até ao final do corrente ano, a renda que se vence em Janeiro passará a não ser dedutível nos termos contratuais ao preço de compra.

Por outro lado, fazemos referência à cláusula 5 ponto 1 e ponto 2 do supra citado contrato, para comunicar a V. Exas. que para garantia das rendas vincendas a partir do 25º mês do contrato, deverão V.Exªs. prestar-nos uma garantia bancária “on first-demand” com validade de um ano e renovável até ao termo do contrato.

Finalmente, para efeitos de marcação de escritura pública de compra e venda face ao disposto na cláusula 11 do contrato celebrado com V.Exas., agradecemos que nos comuniquem se esta vai ser realizada através de capital/próprio ou recorrendo ao financiamento bancário

H- Por carta datada de 21.11.07, cuja cópia se encontra junta a fls. 39 como doc. 5 da P1, os réus comunicaram à autora que:

“Na sequência da vossa carta datada de 13 de Novembro de 2007 serve a presente para comunicar - que os signatários já manifestaram a vontade de optar pela compra do imóvel nos termos do contrato, até ao final do ano de 2007 (carta registada com AR);

- que a escritura de compra e venda será celebrada durante o mês de Dezembro de 2007 se a AA-C... se dignar proceder à marcação do lugar de estacionamento 24 do piso-2, situação para a qual os signatários s alertaram durante três anos sem que tivesse havido qualquer acção da AA-C....

O referido lugar de estacionamento viola o projecto de arquitectura aprovado pela CML, assim como o titulo constitutivo da propriedade horizontal e torna impossível o acesso ao lugar de estacionamento 2 e muito difícil o acesso ao lugar 1.

Sem esta questão resolvida (remarcação do lugar 24, que pode ser feita em cinco minutos, de acordo com o projecto de arquitectura, do qual os signatários têm cópia) os signatários não outorgarão na referida escritura de compra e venda.

Foram alguns anos de apelos neste sentido (estão escritos e registados), foram alguns anos de danos nos nossos automóveis daí decorrentes, motivo pelo qual gostariam os signatários de saber se a AA-C... está disponível para proceder à respectiva indemnização;

- Que, nos termos do contrato celebrado, a AA-C... se tinha obrigado a fazer obras de alteração no imóvel (benfeitorias), que nunca foram concluídas apesar dos insistentes apelos dos signatários e dos vários compromissos da AA-C... (estão escritos e registados).

Sem esta questão resolvida (finalização das alterações) os signatários não outorgarão na referida escritura de compra e venda.

Dado que vivem crianças no imóvel que não poderão conviver facilmente com a finalização das obras propõem os signatários que lhe seja feita a respectiva compensação no valor remanescente a pagar do preço do imóvel, tanto mais que as equipas de obra enviadas pela AA-C... para realizar as ditas alterações se mostraram incompetentes;

- que foi comunicada à AA-C... em 6.07-2007 gravíssima avaria no sistema de exaustão da cozinha, que compromete a segurança de todos quanto vivem no imóvel. Afectando tal avaria as condições de habitabilidade (basta ler o relatório enviado em Julho de 2007), sem esta questão resolvida (resolução do problema gerador de concentração de monóxido de carbono) os signatários não outorgarão na referida escritura de compra e venda, dado o imóvel não reunir as condições mínimas de segurança e habitabilidade;

- que deverá ficar consignado na escritura de compra e venda o reconhecimento de todos os defeitos da casa, cuja reparação não foi realizada pela AA-C... apesar das diversas interpelações dos signatários;

- que o relatório de peritagem realizado e entregue à AA-C... ficará anexo à escritura de compra e venda;

- que a reparação do chão custeada pelos signatários seja integralmente deduzida ao preço final do imóvel, contrariando a absurda tese de comparticipação parcial defendida pela AA-C....

Sem esta questão reconhecida pela AA-C..., por afectar o preço final do imóvel, os signatários não outorgarão na referida escritura de compra e venda”.

I- A partir de Janeiro de 2008 os réus continuaram a ocupar a casa, não pagando qualquer renda.

J- Por carta datada de 8 de Fevereiro de 2008, cuja cópia se encontra junta a fls. 42 como doc. 6 da PI, os réus comunicaram à autora que:

“Vimos por este meio devolver a nota de débito enviada em Fevereiro de 2008 em virtude de não ser a mesma devida uma vez que a opção de compra foi exercida em tempo, não se tendo a escritura realizado até à data dado que a AA-C... se encontra em incumprimento quanto à entrega da fracção em condições de habitabilidade, violação do projecto de arquitectura e escritura de propriedade horizontal, execução de trabalhos assumidos e reparação de defeitos’

K- Por carta datada de 18 de Março de 2008, cuja cópia se encontra junta a fls. 43 como doc. 7 da PI, a autora comunicou aos réus que:

“Reportamo-nos ao c