Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam na 6ª Secção Cível do Supremo Tribunal de Justiça,

I - Relatório

1. AA instaurou acção declarativa de condenação contra BB, CC e DD, deduzindo os seguintes pedidos:

“a) Serem os RR. condenados a pagar, a título dos trabalhos realizados a expensas da A. no imóvel sub iudice, que se estima ser não inferior a 60.000,00€, relegando-se para ulterior fase processual, designadamente após perícia, a sua precisa quantificação;

b) Serem os RR. condenados a pagar uma indemnização a título de lucros cessantes pelos prejuízos da A. desde 01-09-2009 até à presente data, que se estima em valor não inferior a 216.000,00€, a título de privação do rendimento do estabelecimento, a que acrescerão os prejuízos vincendos a esse título, que se peticionam na mesma proporção;

c) Serem os RR. condenados a pagar uma indemnização, a título de privação de um uso condigno pela A. do 1º andar para habitação, pela falta de condições do imóvel, dano que, em termos de proporcionalidade entre a ocupação que a A. logrou fazer, as parcas condições em que o fez e mesmo a inexistência de condições durante hiatos temporais consideráveis, se quantifica a título de privação de um desde 01-09-2009 até à presente data, em €21.600,00, a que acrescerão os prejuízos vincendos a esse título, que se peticionam na mesma proporção;

d) Serem os RR. condenados à prestação de facto (cfr. art. 104.º n.º 3 al. b) do CPC) de realizar as obras necessárias no locado, face às deficiências apontadas pela Câmara Municipal …;

e) Assumindo tal obrigação carácter infungível, vem igualmente a A., nos termos do disposto no art. 829.º- A do Código Civil, requerer a condenação dos RR. em sanção pecuniária compulsória, no valor de €100 (cem euros) por cada dia de incumprimento das referidas obras, após o trânsito em julgado da presente ação.”.

Alegou para o efeito e fundamentalmente:

- ter celebrado com a anterior proprietária do prédio urbano sito na Rua …., um contrato de arrendamento, com início em Agosto de 2009 e pelo prazo de três anos, destinando-se o rés-do-chão, a comércio e o primeiro andar a habitação, mediante o pagamento de uma renda única de €500,00, onde foi estipulada uma opção de compra a favor da arrendatária, no final do contrato;

- na sequência da caducidade desse contrato, ter celebrado novo contrato de arrendamento, em Setembro de 2012, pelo prazo de um ano, passando a renda a ser de €700,00;

- serem os Réus os actuais proprietários do imóvel após o falecimento da anterior senhoria;

- não se encontrar o arrendado apto a nele serem exercidos os fins a que se destinava tendo a anterior senhoria estabelecido que as obras estruturais que a Autora fizesse para o efeito seriam ulteriormente compensadas (o preço final de aquisição do imóvel ou no pagamento de rendas);

- ter realizado no arrendado obras estruturais necessárias, no valor de € 60.000,00, de que nunca foi paga;

- ter a execução das obras implicado quer a impossibilidade de facturação da loja (ervanária) durante um ano, quer a diminuição da facturação após tal período (facturando apenas a ¼ das vendas do que poderia facturar) por ter ficado sem capital para investir no inventário.

- ter passado a ser exercida na loja, após a celebração do segundo contrato, a actividade de pomar;

- ter aparecido, em Dezembro de 2013, uma fissura no tecto do rés-do-chão, que ameaçava ruir (o que aconteceu efectivamente no ano de 2015) impondo, por razões de segurança, o fecho da loja;

- ter deixado de pagar as rendas face à recusa por parte dos actuais senhorios em procederem à execução das obras necessárias para utilização do arrendado;

Alegando ter sofrido prejuízos a título de lucros cessantes (desde 01-09-2009 e até à propositura da ação no valor de € 216.000,00) e, pela privação do uso da habitação (no valor de €21.600,00), concluiu pela procedência da acção.

2. Contestaram os Réus invocando a celebração de uma transação com a Autora (no âmbito da acção de despejo que instauraram por falta de pagamento das rendas), após ter sido instaurada a presente acção, em que as partes acordaram a entrega do arrendado no dia 31-03-2016, com reconhecimento do não pagamento de rendas no valor de €18.600,00, montante prescindido pelos senhorios, excepto se no âmbito da presente acção surgisse alguma condenação, caso em que seria operada a compensação de créditos.

Defendendo-se ainda por impugnação, concluíram pela improcedência da acção, pedindo a condenação da Autora como litigante de má-fé por ter alterado a verdade dos factos e omitido factualidade relevante.

3. Realizada audiência prévia, proferido saneador, identificado o objeto do litígio e fixados os temas da prova foi realizado julgamento tendo sido proferida sentença (de 25-07-2019) que julgou a acção totalmente improcedente e os Réus absolvidos de todos os pedidos, com condenação da Autora como litigante de má-fé, no pagamento de 2 UC’s de multa e uma indemnização aos Réus a fixar em momento posterior, nos termos do disposto no artigo 543.º, nº 3, do Código de Processo Civil (CPC).

4. Interposta apelação onde a Autora impugnou a factualidade decidida pela 1ª instância, o tribunal da Relação …. proferiu acórdão (28-04-2020) dando procedência parcial ao recurso sobre a matéria de facto, decidindo nos seguintes termos: “Em consequência, revoga-se parcialmente a sentença, condenando-se os RR a pagarem à A. uma indemnização no valor de 5.249,00 euros (cinco mil, duzentos e quarenta e nove euros), acrescida dos juros moratórios peticionados, mantendo-se o demais decidido, com exceção da condenação da A como litigante de má-fé.”.

5. Novamente inconformada com tal decisão, a Autora interpôs recurso de revista normal do acórdão por entender que o mesmo padece de erro de julgamento “quanto a indemnizações à A. a título dos trabalhos realizados a suas expensas no imóvel sub iudice, a título de lucros cessantes por privação do rendimento do estabelecimento e a título de privação de um uso condigno do 1º andar para habitação”, concluindo (transcrição):

“I) - Há processos que fazem jus ao verso «O caminho faz-se caminhando», «se hace camino al andar», do poeta castelhano Antonio Machado. É o caso, já que desde a Audiência Prévia que a 1ª Instância projectara indeferir liminarmente a acção e foi necessário reclamar em acta para que o Tribunal revisse essa sua projectada decisão e ordenasse o prosseguimento dos autos.

II) - Chegado a julgamento, a A. viu-se a braços com uma injusta decisão em 1ª Instância com base em erros de julgamento de facto e de Direito que o Venerando Tribunal da Relação reparou em parte, ficando a faltar, todavia, uma parte do caminho que a A. entende ter que caminhar destarte junto de Vªs Exas., buscando neste Venerando STJ a Justiça que, com o devido respeito, lhe foi negada desde o início.

III) - Honra se faz, não obstante, à reanálise feita pela Relação …. quanto à decisão proferida sobre os pontos da matéria de facto que foram impugnados pela A. Recorrente, subsistindo, todavia, erro de julgamento que se almeja seja reparado agora nesta sede: Erro de Julgamento quanto a indemnizações à A. a título dos trabalhos realizados a suas expensas no imóvel sub iudice, a título de lucros cessantes por privação do rendimento do estabelecimento e a título de privação de um uso condigno do 1º andar para habitação.

IV) - Principiando pela RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DOS TRABALHOS REALIZADOS A EXPENSAS DA A., não podemos concordar com o decidido na Alegação 8) porquanto a matéria de facto provada segrega claramente o que foram, por um lado, as obras previstas como necessárias ao fim comercial e habitacional a que se destinava o locado aquando da celebração do contrato, e, por outro lado, o que foram as obras inesperadas – Factos Provados 10 a 12.

V) - Segundo a conclusão a que chega o Acórdão a quo, era expectável à A. a realização de todas aquelas obras que acabou por realizar, conclusão que, com o devido respeito, não tem qualquer conexão com as regras da experiência comum e muito menos com aquela que será a vontade das partes possível de retirar do contrato de arrendamento; o Acórdão não curou sequer de interpretar autonomamente essa cláusula quanto à parte comercial e à parte habitacional.

VI) - Então quando celebrou o arrendamento era expectável à A. que parte do tecto do rés-do-chão caísse quando começou a fazer obras de adaptação ao fim comercial a que se destinava o rés-do-chão do imóvel?

VII) - E com a água e luz cortadas, que as regras da experiência dizem que só tendo um contrato de arrendamento é que são passíveis de serem reactivadas através de mudança do contador para o novo titular, era possível à A. esperar – pior, não ser obrigação da senhoria sanar – canalizações e ligação da electricidade danificadas e impossíveis de utilização sem correr riscos (cfr. Factos Provados 10 a 12 )?

VIII) - O que o Acórdão recorrido exige da A. é exigível a um inquilino? Não nos parece, de todo!

IX) - Não obstante a má fé dos RR. em negarem a realização de obras no locado e sua necessidade, os factos provados n.ºs 10 a 14 e 20 a 23 e 26 (facto alterado) do Acórdão demonstram toda a má fé e falta de razão dos RR., na medida em que, quer a sua necessidade, quer a sua efectiva realização, foram dadas como provadas, após prova pericial unânime, pese embora em valor parco– €19.005,00 – mas que foi a prova possível, face ao decorrer do tempo, ao facto de grande parte dos trabalhos não ter sido facturado pelo empreiteiro EE (testemunha arrolada pelos RR., veja-se!) à A. e a outra parte dos trabalhos ter sido efectuado pelo próprio Pai da A..

X) - Diz-se “prova possível” pois, conforme aliás atestou a testemunha Sr. Arquitecto FF, e consta da Sentença, o valor das obras foi de cerca de 60.000€: “A testemunha FF (arquitecto que fez o projecto da obra) referiu que realizacao de obras necessarias e projectadas para o locado orçaria em cerca de € 60.000,00. (cfr. fls. 12 da Sentença da 1ª Instância)

XI) - Bem observa, todavia, o Tribunal de 1ª Instância quando se refere à luz e à àgua desactivadas, neste sentido: a A. diz que, quando se foi activar a água e a luz, surgiram os problemas, designadamente, o curto-circuito e o risco de inundação.

XII) - Como é óbvio, tratamos aqui de problemas que antes do contrato de arredamento estar em vigor, e a A. tomar posse do imóvel, não se poderiam conhecer, pois sem a eletricidade ser activada, não há como desvelar os curto-circuitos, e sem se activar o sistema das águas, não se sabe que não funciona ou que o saneamento era deficiente ou inexistente.

XIII) - Portanto, destarte, se o senhorio revelou em julgamento que a luz e a água estavam desligadas, fica adquirido um pressuposto de toda a alegação da A., que se coaduna perfeitamente com os depoimentos das testemunhas da A., quando tais depoentes nada disseram senão a verdade, verdade que tão-pouco entra em colisão com o que diz o senhorio: foi quando se ligaram/reactivaram os sistemas de electricidade e água que se descobriram os problemas já vastamente alegados.

XIV) - Portanto, se não é irrelevante a informação de que estavam desligados água e luz, é apenas para confirmar que a A. não poderia imaginar os problemas que decorriam daquele imóvel no momento em que decidiu arrendá-lo, tal como vem alegado na P.I..

XV) - Neste quid, as Instâncias a quo julgaram improcedente o direito de indemnização da A. pelas obras realizadas, o que fez completamente ao arrepio da Lei e da Jurisprudência.

XVI) - É patente que, neste arrendamento misto de habitacional e de comercial, as obras em causa e devidamente peritadas judicialmente, quer quanto à sua efectiva realização, quer quanto ao seu valor, que aqui não se questionarão, não constituem obras a cargo da A., nem quanto ao andar de cima do locado, arrendado para habitação, nem sequer na parte de baixo, arrendado para comércio.

XVII) - E se para o arrendamento habitacional este silogismo é indubitável, igualmente o será para o arrendamento comercial deste contrato de arrendamento misto em causa nestes autos, porquanto não constituem obras de conservação exigidas pela actividade desenvolvida por um inquilino no imóvel arrendado, mas sim obras estruturais que não eram expectáveis aquando da celebração do contrato e que foram imprescindíveis para reconstruir o imóvel na parte em que colapsou bem como prevenir a sua deterioração e a perda da sua utilidade para o fim a que se destinava.

XVIII) - Aliás, tanto as obras efectuadas não eram expectáveis que o próprio R. BB, em depoimento de parte, a instâncias da Mma Juiz da 1ª Instância, afirma que:

Mma Juiz: 17:24 - E quanto à loja? (…) - Aquilo já tinha sido um comércio.

J: E precisava obras de adaptação?

- as obras de adaptação era as paredes que, se calhar, estava-lhe a cair um bocadinho de cal, portanto, rebocar as paredes e pronto, era isso.

XIX) - Como pode a Veneranda Relação … ter interpretado tal cláusula contratual de forma tão exigente ao inquilino, a parte mais fraca num contrato de arrendamento, face a problemas estruturais do edifício que não eram sequer aparentes? Ilustrativo desta questão é o recente Acórdão da Relação do Porto de 11-09-2018 (processo n.º 8977/16.8T8PRT.P1, in www.dgsi.pt), cujo sumário nos ensina que “IV – Não constituem obras de conservação exigidas pela actividade desenvolvida por um inquilino no imóvel arrendado, como previsto no contrato, aquelas que correspondem à reposição de chapas de cobertura no telhado, caleiras e tubos de queda, para evitar a infiltração de água no local, bem como a reparação das paredes afectadas por infiltrações anteriores. Tais obras constituem benfeitorias necessárias e a responsabilidade pela sua realização, num arrendamento para fins não habitacionais, cabe ao senhorio, se nada for, quanto a elas, disposto em sentido diferente.”, aresto que, na sua fundamentação, melhor esclarece os contornos daquele processo, que em tudo se assemelha ao nosso, conforme transcrito na Alegação 35) que se dá por reproduzida.

XX) - Veja-se nesse aresto que a tal conclusão da Veneranda Relação do Porto e da 1ª Instância que lhe antecedeu, não se opôs a redacção do contrato de arrendamento que, nessa parte, dispunha o que se transcreveu na Alegação 36) e que se dá por reproduzido, mormente

“QUARTO: a primeira outorgante, autoriza a representada do segundo outorgante a realizar as obras necessárias

OITAVO: Todas as obras de conservação que o locado necessite, quer interiores, quer exteriores, serão da responsabilidade do locatário”

XXI) - E não obstante tal redacção do contrato de arrendamento que a obras concernia, concluiu magistralmente o mesmo aresto da seguinte forma:

“Tais cláusulas não são, pois, úteis para a definição da responsabilidade pelo pagamento dos custos das obras em questão, que se destinaram a evitar a destruição do locado e a sua inutilização para o fim do próprio contrato. (...) dada a natureza das obras em questão, as mesmas não são subsumíveis àquelas que, nos termos desta cláusula 8ª haveriam de ser suportadas pelo inquilino. (...) Consequentemente, tal como decidido na sentença recorrida, não derivando do contrato – à luz de qualquer das cláusulas analisadas - a obrigação da inquilina responder pelo pagamento do custo dessas mesmas obras, cabe à senhoria, isto é, à ora apelante, o respectivo pagamento, nos termos dos arts. 1074º, nºs 1 e 5 e 1111º do Código Civil. “

XXII) - Foi justamente isto que a A. pediu na sua acção, i.e., que não deriva do contrato a obrigação da inquilina responder pelo pagamento do custo das obras realizadas, que cabe aos senhorios RR., que delas beneficiaram em termos de aumento de valor da coisa.

XXIII) - Mas afinal quem é a parte mais forte num contrato de arrendamento? E afinal quem teria que exigir que ficasse escrita uma renúncia ao direito da A.? O senhorio! Tal como o signatário alegou oralmente em sede de Alegações Finais, se no segundo contrato de arrendamento constasse uma cláusula contendo uma renúncia abdicativa do direito da A., a Sentença da 1ª Instância teria razão! Mas tal manifestamente não consta!

XXIV) - Em primeiro lugar, o silêncio do segundo contrato de arrendamento não tem o valor declarativo que as Instâncias lhe parecem atribuir, em violação de tudo quanto dispõe o art. 218º CC.

XXV) - Em segundo lugar, a renúncia abdicativa um direito não só tem que ser expressa como também tem que ser objeto de acordo entre credor e devedor, nos termos do art° 863° do CC.

XXVI) - Onde, na cláusula do segundo contrato de arrendamento citada pela Sentença, se consegue ler um acto voluntário pelo qual a A. perdeu o direito de que é titular, enquanto acto abdicativo unilateral? Em parte alguma!

XXVII) - Mas mais: em terceiro lugar, só o próprio ou alguém devidamente apoderado poderá fazer uma renúncia abdicativa de um direito, não sendo neste quid irrelevante salientar que o segundo contrato de arrendamento não foi sequer outorgado por mão própria da A, mas sim pela sua mãe enquanto procuradora da filha, conforme resulta da própria P.I..

XXVIII) - Como dissemos, na Relação ….. o argumento já foi ligeiramente diferente, todavia, com o mesmo juízo a A. não se conforma pelos apontados motivos: não poderia a Veneranda Relação … ter interpretado tal cláusula contratual de forma tão exigente ao inquilino, a parte mais fraca num contrato de arrendamento, face a problemas estruturais do edifício que não eram sequer aparentes!

XXIX) Sobre a INDEMNIZAÇÃO À AUTORA PELO INDEVIDO GOZO DO LOCADO QUANTO À PARTE HABITACIONAL E PELO LUCRO CESSANTE QUANTO À PARTE COMERCIAL DO LOCADO, o Acórdão a quo inovou a Sentença da 1ª Instância neste quid, embora ainda de forma parcial, por um lado, e parca, por outro.

XXX) - Correctamente inovou o Acórdão a quo o que se transcreveu na Alegação 59) que se dá por reproduzida, contudo, não se olvide que, até ao momento de cessação do contrato de arrendamento, anos passaram desde que o tecto do primeiro andar do locado (zona de habitação) abriu uma fenda, tendo o senhorio a obrigação de promover as obras de conservação necessárias à não provação ou risco de segurança ou saúde, tal como as Instâncias bem o disseram.

XXXI) - O vício que aqui se aponta ao Acórdão da Relação …., que mesmo assim atenuou uma pequena parte da injustiça decorrente da Sentença da 1ª Instância, é ao erro no enquadramento da situação casuística, por isso aquilo a que se assiste é a um premiar o senhorio pela falta de condições em que manteve o locado por todos estes anos, sendo que a al. h) do art 1038.º não pode aqui excluir a sua responsabilidade.

XXXII) - S.m.o., não é exigido ao locatário nenhuma forma na comunicação para dar conhecimento ao locador do vício que conheceu. E todos os FACTOS PROVADOS N.º s 10 a 14 quanto aos defeitos e obras bem como todo o processo camarário junto sob Doc. n.º 4 da P.I. e provado sob os FACTOS PROVADOS N.ºs 20 a 23 provam que o senhorio soube das reclamações da A., que nada fez, que exerceu o contraditório através da sra. Arquitecta que o representou na visória camarária, que a CM…… ordenou as obras e que os RR. as não fizeram.

XXXIII) - Por isso, conforme se alegou na P.I., os RR. colocaram em perigo a integridade física e a vida da aqui A., os RR., apesar de terem sido notificados pela Câmara Municipal do … para a realização de obras, não deram ainda início às mesmas, indiferentes aos seus deveres como senhorios, indiferentes ao direito à habitação e à iniciativa económica da A. e seu irmão e, ainda, indiferentes, como seres humanos, à integridade física da A. e demais pessoas (clientes, fornecedores, etc) que pelo locado passam.

XXXIV) - Do ponto de vista legislativo, a b) do art. 1031º do Código Civil prevê que são obrigações do locador perante o locatário “Assegurar-lhe o gozo desta para os fins a que a coisa se destina.”, o que no caso em apreço não se verificou.

XXXV) - A plena fruição do imóvel esteve ab initio impossibilitada, só tendo sido reposta após as obras feitas pela A. e seu irmão, mas, desde, pelo menos, Janeiro de 2014, voltou a ficar coarctada à A., motivo pelo qual entendeu e comunicou proceder ao não pagamento do valor das rendas. Mas muitas tinha ela já pago!

XXXVI) - O imóvel não possuía quaisquer condições, correndo-se, em grande medida, risco de vida, pois, tal como já ruira grande parte do tecto do primeiro andar, poderia o mesmo suceder a qualquer momento quanto à totalidade do tecto do locado.

XXXVII) - Acresce que o ambiente do arrendado era tudo menos saudável, sendo suposto que a A. habitasse o 1º andar e pudesse explorar um negócio no rés-do-chão em perfeitas condições.

XXXVIII) - A tudo isto há a crescer os prejuízos da A. em termos de danos emergentes e lucros cessantes decorrentes de a A. e seu irmão terem investido num locado com vista a explorar um estabelecimento comercial que, decorrência dos defeitos de que padecia, não lhes permitiu abrir ao público quando estava projectado,

XXXIX) - estabelecimento esse que, após as obras e reposição da aptidão do locado a tal finalidade (habitacional e económica), permitiu à A. e seu irmão obter parcialmente o lucro pretendido pese embora já com um grave atraso temporal face ao projectado,

XL) - rentabilidade que, após os problemas estruturais do imóvel se terem manifestado de novo, destarte já no âmbito do 2º contrato de arrendamento, implicaram o encerramento do estabelecimento e, por isso, os danos emergentes e lucros cessantes que se peticionaram.

XLI) QUANTO AO LUCRO CESSANTE, salutarmente o Acórdão recorrido atenuou alguma da injustiça da decisão a 1ª Instância e reconheceu o direito à indemnização pelos lucros cessante, conforme transcrito na Alegação 77) que se dá por reproduzida.

XLII) - No entanto, a A. não se conforma com o hiato temporal durante o qual o Acórdão entende existir o direito à indemnização no valor mensal de 456,51€, já que “11 meses e meio” é manifestamente insuficiente.

XLIII) - Note-se que a Relação …. inclusivamente alterou a matéria de facto e decidiu que o contrato se manteve até a data de 31 de Marco de 2016, consequentemente, não se compreende como poderia a Relação …., por outro lado, decidir que “Se se provou que a fissura começou em 2013 (facto supra 18), o certo e que os RR só tiveram conhecimento da situação em Marco de 2015, aquando da realização da vistoria camararia, onde se fizeram representar por uma senhora arquiteta. Posto isto, apenas poderão ser contabilizados os danos ocorridos entre tais datas.”, para poder concluir que o direito de indemnização da A. por lucros cessantes é referente a um hiato temporal de “11 meses e meio”, até porque, se em 2015 os RR. nada fizeram para eliminar esses defeitos do imóvel mesmo com uma vistoria da Câmara do …. contra eles, obviamente que não o fizeram nem nunca fariam em 2014 e 2013!

XLIV) - Decidir assim é concluir que o imóvel esteve sempre em condições até ser vistoriado pela Câmara Municipal .… Mas e então e os Factos Provados n.ºs 10 a 15? Ainda que as obras não tivessem que ser custeadas pelo senhorio (o que não se concede), sempre a necessidade das mesmas advém da inidoneidade do imóvel, ao que acrescem ainda os Factos Provados n.ºs 17, 17-A e 18.

XLV) - Termos em que, o Acórdão recorrido deverá ser revogado e substituído por outra Decisão que condene os RR. a pagar uma indemnização a título de lucros cessantes pelos prejuízos da A. desde 01-09-2009 até à cessação do arrendamento em 31/03/2016 (data acordada pelas partes na ATA DE AUDIÊNCIA DE DISCUSSÃO E JULGAMENTO de 15/12/2015 no âmbito da acção especial de despejo n.º 1458/15….. da Secção Cível, J….., da Instância Local ….., a fls. 272 dos presentes autos), no valor €36.064,29 (79 meses x €456,51), a título de privação do rendimento do estabelecimento.

XLVI) - Passando à PRIVAÇÃO DO USO DA PARTE HABITACIONAL, neste quid o Acórdão da Relação … manteve a injustiça da absolvição dos RR. que vinha da 1ª Instância mas com outro argumento, transcrito na Alegação 88).

XLVII) - A A. tem todavia direito à reparação do dano decorrente da privação de um uso condigno do 1º andar para habitação, na medida em que a falta de condições do imóvel igualmente afectou a utilização projectada para essa parte habitacional do locado.

XLVIII) - Os RR. e sua falecida mãe tinham a obrigação de ter resolvido por mote próprio os problemas do imóvel, que naturalmente geraram problemas atormentadores da saúde física e psíquica da A. – porém, por sua iniciativa, nunca o fizeram.

XLIX) - Mesmo durante a execução dos trabalhos custeados pela A., o ambiente de vivência naquele1º andar era indubitavelmente um ambiente insalubre e prejudicial à sua saúde física e psíquica.

L) - Dano que, em termos de proporcionalidade entre a ocupação que a A. logrou fazer, as parcas condições em que o fez e mesmo a inexistência de de “11 meses e meio”, até porque, se em 2015 os RR. nada fizeram para eliminar esses defeitos do imóvel mesmo com uma vistoria da Câmara do … contra eles, obviamente que não o fizeram nem nunca fariam em 2014 e 2013!

LI) Com efeito, conforme salienta LUÍS MENEZES LEITÃO, o “principal direito do arrendatário é o direito de gozo do imóvel arrendado”10, “Constituindo, conforme se referiu, esse direito pessoal de gozo, estrutura-se com base numa obrigação do senhorio”11.

LII) - Assim, e na esteira de PEDRO ROMANO MARTINEZ, “como o locador tem de proporcionar ao locatário o gozo da coisa, na medida em que o contrato se prolonga no tempo, sob aquele impende a obrigação de fazer as obras e reparações, bem como suportar as despesas que se considerem necessárias para assegurar o gozo da coisa”.

LIII) - As obras necessárias à conservação e fruição do arrendado são da competência da Senhoria, aqui habilitada pelos seus sucessores RR., conforme o referido pelo Supremo Tribunal de Justiça no aresto citado na Alegação 104).

LIV) - O Acórdão recorrido cita o acórdão do STJ de 16.3.2011, quando este diz que “Porém, podem configurar-se situações da vida real em que o titular da coisa não tenha interesse algum em usá-la”; perguntamos: é essa a conclusão que se pode retirar destes autos? Com o grau de investimento em obras feitas no locado pela A.? Obviamente que não!

LV) - Com o devido respeito, melhores e mais recentes ensinamentos colhemos no Acórdão do STJ de 24/10/2019 (Proc. 246/15.7T8PVZ.P1.S1), em cuja fundamentação lemos o que se transcreveu na Alegação 120) que se dá por reproduzida, mormente:

(...)72. Em conformidade com qualquer uma das duas teses, o lesado terá direito a indemnização desde que alegue e que prove que “a detenção ilícita da coisa por outrem frustrou um propósito real — concreto e efectivo — de proceder à sua utilização” [26]. O dano, “traduzido na privação do uso de um bem, estará demonstrado desde que o lesado concretize e fundamente, em termos factuais, qual a concreta utilidade que pretendia extrair do bem, especificando o concreto dano sofrido com a impossibilidade [de utilização]” [27].”

LVI) - Convincente também é o Ac. TRGuimarães de 06-11-2012 (Processo 326/08.5TBPVL.G1, in www.dgsi.pt), transcrito na Alegação 121) que se dá por reproduzida.

LVII) É absolutamente falacioso o Acórdão recorrido confirmar o direito do senhorio às rendas mas negar o correspondente contra-crédito decorrente da privação do uso condigno, invocando que “Daí que entendamos que não basta a simples privação, em si mesma sendo necessário ainda que se alegue e prove a frustração de um propósito de proceder a utilização da coisa, demonstrando o lesado que a pretenderia usar, dela retirando utilidades que a mesma normalmente lhe proporcionaria, não fora a privação dela pela actuação ilícita de outrem, o lesante”; quão falacioso é dizer-se, como o disse o Acórdão recorrido, que “Repare-se que no caso em apreco, como dissemos, a A não alegou sequer se habitava o imóvel e se teve de sair daquela habitação.”

LVIII) - É que tal entendimento fará sentido no caso de a indemnização se fundar na frustração de uma expectativa de afectação do imóvel a outra finalidade que não aquela que decorra directamente do negócio; seria o caso de um imóvel próprio destinado a arrendamento que seria de colocar no mercado do arrendamento, ou de um outro bem próprio relativamente ao qual até poder-se-ia não ter a intenção e dar qualquer uso no período da privação do uso por terceiro. Portanto, bens decorrentes de negócio jurídico de compra em que a declaração e vontade se materializa uma só vez, no momento da compra.

LIX) - Agora, aplicar tal exigência de prova relativamente a uma afectação que decorre directamente do contrato que titulou a posse, como é o caso do direito a habitar por parte do arrendatário habitacional, direito de ocupar pelo qual o inquilino está a pagar e que renova essa intenção de utilização cada vez que paga mais uma renda?

LX) - Se não era para residir no 1º andar (e para exercer o seu labor no rés-do-chão), por que razão a A. celebrou sequer aqueles contratos de arrendamento e pagava mensalmente renda por eles?!

LXI) - E se - conjecturemos – o inquilino nunca lá residiu porque o imóvel não teve condições para ser ocupado com o fim a que se destinava - e, por isso, o inquilino nunca teve de lá sair porque nunca o chegou a ocupar, então não há dano do inquilino, inquilino que pagou as rendas?

LXII) - Tem que o ocupar e depois sair para ter dano? Ao contrário de um bem próprio que poderia nem ter intenção de usar no período da privação, um inquilino tem que provar que tinha intenções de lá residir quando esse é o principal efeito do contrato de arrendamento? Renova essa intenção de utilização cada vez que paga mais uma renda? Obviamente que não!

LXIII) -Termos em que, o Acórdão recorrido deverá ser revogado e substituído por outra decisão que condene os RR. a pagar uma indemnização a título de privação de um uso condigno pela A. do 1º andar para habitação, pela falta de condições do imóvel, dano que, em termos de proporcionalidade entre a ocupação que a A. logrou fazer, as parcas condições em que o fez e mesmo a inexistência de condições durante hiatos temporais consideráveis, se quantifica, desde 01-09-2009 até à cessação do arrendamento em 31/03/2016