Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Processo nº 5261/20.6T8BGR.G1.S1

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça (6ª Secção).

I - RELATÓRIO.

AA e BB instauraram acção declarativa de condenação, com processo comum, contra Construresolve – Construção e Reabilitação, Unipessoal, Lda.

Essencialmente alegaram:

Os AA. e os RR. celebraram contrato-promessa, no dia 29 de Novembro de 2019, não havendo o respectivo documento observado as formalidades impostas por lei, nomeadamente pelo n.º 3, do art. 410.º do Código Civil, quanto à certificação da existência de licença de utilização ou de construção (nada foi acordado ou estipulado, mencionando-se somente nos pontos 2 e 3 que o processo de licenciamento de obra está pendente na CM de ... e que a promitente vendedora se encontra a diligenciar pela obtenção da licença de utilização), bem como quanto ao reconhecimento presencial de assinaturas.

Apesar do que ficou escrito na cláusula 15.ª do contrato, tal exigência legal não pode ser derrogada pelas partes, gerando a sua nulidade, nos termos do art. 286.º do Cód. Civil.

Mas ainda que assim não se pudesse considerar, sempre se deveria entender-se a anulabilidade do contrato promessa de compra e venda, nos termos do art. 287.º do Código Civil, por preterição da exigência constante do art. 410.º, n.º 3, do Código Civil, declarando-se anulado o negócio e restituindo-se o sinal prestado, porquanto as partes nada convencionaram quanto ao regime da anulabilidade.

As partes estipularam como prazo para o cumprimento a data de 31 de Janeiro de 2020 (cfr. cláusula quarta), e configuraram ainda, quanto ao prazo definido, a possibilidade de prorrogação por um período de 30 (trinta) dias, mediante comunicação à parte contrária, através de carta registada com aviso de recepção.

Sucede que, a ré nunca enviou qualquer comunicação para prorrogação do prazo aos autores ou o solicitou por qualquer outro meio.

Acresce a tal circunstância o facto de as partes terem convencionado, na cláusula sexta que “se a Primeira Outorgante não atualizar a situação registal do prédio, o negócio em causa fica sem efeito e o sinal prestado na cláusula quarta será devolvido na totalidade aos Segundos Outorgantes”.

Ora, a ré não actualizou a situação registal até ao mês de Junho de 2020, porquanto apenas em 26 de Junho de 2020 comunicou aos autores a data para celebração do prometido contrato de compra e venda, sendo que antes não dispunha da documentação necessária para a respectiva celebração.

Os autores haviam já, em data anterior, comunicado à ré a perda de interesse no cumprimento na prestação.

De facto, os autores enviaram interpelação à ré, no dia 9 de Março de 2020, alegando o incumprimento decorrente do esgotamento do prazo, bem como a perda de interesse na prestação com fundamento no decurso do prazo estipulado para a celebração do contrato prometido; a impossibilidade legal de a ré cumprir o contrato, em face da inexistência de licença de utilização - a qual foi apenas obtida em data posterior ao envio de tal comunicação pelos autores; a verificação da existência, superveniente à celebração do contrato promessa de compra e venda, de ónus de renúncia à indemnização por aumento de valor, a que alude o art. 61º, n.º 1 al. d) e n.º 2 da Lei n.º 2110 de 19 de Agosto de 1961, a qual diminui o valor do prédio prometido; e ainda a verificação da condição estipulada na cláusula sexta, número 2, porquanto foi recusado aos promitentes compradores o acesso ao crédito bancário.

Em face de tal interpelação, constituiu-se a ré em incumprimento definitivo, o que a constitui na obrigação de devolução aos autores do sinal prestado em dobro, nos termos do art.º 442.º, n.º 2, do Código Civil. Caso assim não se entenda, nos termos da cláusula sexta número dois e da cláusula décima, sempre estará a ré vinculada à restituição do sinal em singelo aos autores face ao que aí se determinou.

Os autores já entregaram à ré a chave do imóvel, e não conseguiram acesso ao financiamento bancário, situação da qual informaram a ré.

A manutenção da quantia de 30.000,00€ (trinta mil euros) de sinal, na posse da ré, relativamente a um contrato promessa de compra e venda que não foi capaz de cumprir nos termos acordados, designadamente no que respeita ao prazo estipulado, configura ainda uma situação de enriquecimento sem causa da ré.

Concluem pedindo que seja julgada procedente a acção e, em consequência:

- se declare nulo ou anulável o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre os autores e a ré, e seja a ré condenada a restituir-lhes o valor de 30.000,00€ (trinta mil euros), prestado a título de sinal, acrescido de juros vencidos e vincendos até efectivo e integral pagamento;

- caso assim não entenda, seja declarado o contrato-promessa de compra e venda celebrado definitivamente incumprido pela ré e, em consequência, seja a ré condenada a restituir aos autores o valor de 60.000,00€ (sessenta mil euros), correspondente ao sinal em dobro, acrescido de juros vencidos e vincendos até efectivo e integral pagamento;

- ou, em alternativa, caso assim não se entenda, se declare resolvido o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre os autores e a ré, nos termos das cláusulas 6.ª e 10.ª do mesmo contrato, e a ré condenada a restituir-lhes o valor de 30.000,00€ (trinta mil euros), prestado a título de sinal, acrescido de juros vencidos e vincendos até efectivo e integral pagamento;

- ainda, supletivamente, caso não seja concedido provimento a nenhum dos pedidos supra, seja a ré condenada a restituir aos autores o valor de 30.000,00€ (trinta mil euros), a título de enriquecimento sem causa.

A ré contestou, pedindo a improcedência da acção.

Alegou essencialmente:

O contrato-promessa não padece de nenhum dos vícios formais invocados, desde logo porque ante o declarado na cláusula 15.ª estava vedado aos autores a possibilidade de arguir a nulidade dele, uma vez que as partes renunciaram expressamente à invocação dela, gerando a convicção na ré de que não o fariam, pelo que agem os autores em abuso do direito; o mesmo se diga da falta de menção à licença de utilização, uma vez que os autores tinham perfeito conhecimento que o imóvel prometido vender não a tinha, pelo que na cláusula 6.ª se mencionou que a obtenção da licença de utilização era mera condição da celebração do contrato definitivo.

Relativamente ao alegado incumprimento contratual da ré, é verdade que a 31 de Janeiro de 2020 a ré ainda não tinha na sua posse toda a documentação para celebrar o contrato definitivo, nomeadamente a licença de utilização do imóvel ainda não obtida junto da Câmara Municipal, e estavam em curso diligências para remoção do ónus.

Porém, nessa mesma data os autores ainda não tinham obtido resposta por parte do banco ao seu pedido de financiamento, pelo que nenhuma das partes estava em condições de celebrar a escritura.

Ademais, e em face da possibilidade de prorrogação do prazo, só a partir de 2 de Março de 2020 poderia ter alguma das partes incorrido em mora.

A carta remetida pelos autores a 9 de Março de 2020 não foi precedida de interpelação judicial ou extrajudicial feita à ré, no sentido de a mesma cumprir as suas obrigações até um prazo limite e com a solicitação dos elementos documentais necessários à outorga da escritura. Comportamento que os autores reiteraram a 26 de Maio de 2020.

Na verdade, os autores sempre foram informados pela ré do motivo do atraso na celebração do contrato prometido, em face dos obstáculos encontrados para obter a licença de utilização e remover os ónus que oneravam o prédio, sobretudo em face do encerramento e restrições de acesso aos serviços públicos, em face do decretamento do estado de emergência na sequência do despoletar da pandemia.

Não obstante isso, a 25 de Junho de 2020 a ré obteve a licença de utilização e o certificado energético, após o que a 26 de Junho notificou os autores, através de carta, do dia e hora agendados para a realização da escritura pública (29 de Julho de 2020, às 15.00 horas, no cartório do Dr. CC), informando que caso os autores não comparecessem “consideraremos que V.Exa perdeu definitivamente o interesse na celebração do referido contrato promessa e como tal que o mesmo se considera definitivamente incumprido por falta apenas imputável a V. Exa.”.

Porém, os autores não compareceram à outorga da escritura, nem se fizeram representar, pelo que a ré, por carta de 30 de Julho de 2020 comunicou a resolução do contrato-promessa, por incumprimento definitivo deles, com a perda do sinal.

Apesar de na carta remetida a 9 de Março de 2020 os autores informem a ré da recusa do crédito bancário pela inexistência de licença de utilização, tal não corresponde à verdade, uma vez que eram os autores quem não reunia condições para que lhes fosse concedido o financiamento, por terem incidências bancárias, o que já era do conhecimento daqueles desde a outorga do contrato-promessa.

E na carta remetida a 9 de Março 2020 os autores nem invocam a recusa de concessão do crédito como causa de resolução do contrato-promessa.

Em reconvenção, peticiona ainda a ré que, além de ser reconhecido que lhe assiste o direito de fazer seu o sinal, os autores sejam condenados a pagar-lhe o valor despendido com a instalação do ar condicionado e alarme, que não estava incluído no preço (de 290.000,00 Eur.), e que computam em € 4.887,16 (quatro mil, oitocentos e oitenta e sete euros e dezasseis cêntimos) de equipamentos e em 3.000,00 Eur. (três mil euros) de mão-de-obra.

Os autores replicaram, alegando, em suma, que quanto ao facto de a 31 de Janeiro de 2020 não terem obtido financiamento, segundo a cláusula 7.ª, n.º 2, tal circunstância é causa resolutiva do contrato-promessa com consequente devolução do sinal; quanto à ausência de interpelação da ré, afirmam que interpelaram diversas vezes a ré, ainda que não por escrito, para a celebração do contrato prometido, além disso, o prazo consignado no contrato era peremptório, pelo que ultrapassada a data de 31 de Janeiro de 2020 as partes estariam em mora, pois que a possibilidade de prorrogação por 30 dias não era automática, dependia de comunicação à contraparte por carta com AR, o que não ocorreu. Ainda que não se entenda que, ultrapassada aquela data limite, o contrato-promessa estava automaticamente resolvido, os autores advertiram a ré da sua constituição em mora e da sua perda de interesse, o que justificou a resolução operada.

A ré só obteve a licença de utilização e removeu os obstáculos a venda após esgotado o prazo contratualmente fixado para o efeito, pelo que os autores lhe endereçaram carta a 23 de Julho de 2020 a reiterar a verificação do incumprimento definitivo.

Quanto à reconvenção alegam que o valor despendido no ar condicionado e alarme estava incluído no preço, além disso tais equipamentos integram a fracção, não sendo responsáveis pelos valores despendidos pela ré com a sua aquisição e instalação.

Realizada audiência de julgamento, foi proferida sentença que julgou a presente acção improcedente e a reconvenção parcialmente procedente e, em consequência declarou válida a resolução do contrato promessa celebrado a 29 de Novembro de 2019, por incumprimento definitivo imputável aos autores/promitentes-compradores; reconheceu o direito da ré/reconvinte a fazer sua a importância entregue pelos autores/promitentes-compradores a título de sinal; absolveu os autores de tudo o mais peticionado em sede reconvencional.

Apresentado recurso de apelação, o mesmo veio a ser julgado improcedente pelo acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, datado de 17 de Março de 2022.

Vieram os AA. interpor recurso de revista excepcional, apresentando as seguintes conclusões:

I. O tribunal a quo no Acórdão Recorrido considerou não ser invocável a nulidade do contrato promessa compra e venda, nos termos do art.º 410.º, n.º 3, do Cód. Civil, pelos promitentes compradores, em virtude de no clausulado do contrato promessa compra e venda constar cláusula de renúncia a tal invocação, sob pena de abuso de Direito, destarte, “Todos os contraentes prescindem mutuamente do reconhecimento presencial das assinaturas no presente contrato promessa, não podendo, por isso, invocar a nulidade do mesmo, sob pena de abuso de direito (…)” (cláusula décima sexta);”

II. Não consta dos autos qualquer elemento que permita concluir pelo abuso de direito dos Apelantes ao invocarem tal nulidade, nem tal questão foi suscitada pela Apelada.

III. Na verdade, os Apelantes invocaram a nulidade do contrato promessa compra e venda, nos termos do art.º 410.º, n.º 3, do Cód. Civil, nem sequer 4 meses decorridos da outorga do mesmo, o que fizeram por carta registada com aviso de receção recebida pela Apelada.

IV. O que está em causa na presente Revista excecional é a interpretação do art.º 410.º, n.º 3, do Cód. Civil, quando invocada pelo promitente comprador que renunciou no clausulado do contrato promessa compra e venda à invocação de tal nulidade.

V. O Supremo Tribunal de Justiça, em Acórdão já transitado em julgado, datado de 4 de julho de 2013, sobre a mesma questão de Direito e a interpretação da mesma norma, considerou ser nula a cláusula de renúncia à invocação da nulidade plasmada no art.º 410.º, n.º3, do Cód. Civil, por contrária ao interesse e ordem pública e, em consequência, nulo o contrato promessa quando tal nulidade seja invocada pelo promitente comprador.

VI. Ao julgar como julgou, o respeitável Tribunal a quo errou na interpretação e aplicação da norma aplicável, existindo contradição jurisprudencial, para efeitos do artigo 672º, nº 1, alínea c), quando no Acórdão recorrido é entendido não ser invocável a nulidade do contrato promessa compra e venda, pelos promitentes compradores, que apuseram no referido contrato cláusula de renúncia a tal invocação, nos termos do n.º 3, do art.º 410.º, do Cód. Civil, enquanto que no Acórdão fundamento foi considerado que a circunstância de se renunciar à invocação da nulidade do contrato promessa de compra e venda por preterição de reconhecimento de assinaturas do contrato, não impede a invocação da nulidade do contrato promessa compra e venda, tratando-se aquela cláusula de cláusula nula por contrariar uma norma de interesse e ordem pública e o contrato promessa compra e venda nulo.

Contra-alegou a Ré, apresentando as seguintes conclusões:

1. Por douto acórdão datado de 17 de março de 2022, julgou o Tribunal recorrido improcedente o recurso interposto pelos ora Recorrentes da decisão proferida em 1º instância que havia julgado improcedente a ação movida pelos mesma os contra a ora Recorrida, na qual os mesmos peticionavam que fosse declare nulo ou anulável o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre os autores e a ré, e seja a ré condenada a restituir-lhes o valor de 30.000,00€ (trinta mil euros), prestado a título de sinal, acrescidos de juros vencidos e vincendos até efectivo e integral pagamento; que caso assim não entendesse, fosse declarado o contrato-promessa de compra e venda celebrado definitivamente incumprido pela ré e, em consequência, seja a ré condenada a restituir aos autores o valor de 60.000,00€ (sessenta mil euros), correspondente ao sinal em dobro, acrescido de juros vencidos e vincendos até efectivo e integral pagamento; que, em alternativa, caso assim não se entenda, fosse declare resolvido o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre os autores e a ré, nos termos das cláusulas 6.ª e 10.ª do mesmo contrato, e a ré condenada a restituir-lhes o valor de 30.000,00€ (trinta mil euros), prestado a título de sinal, acrescido de juros vencidos e vincendos até efectivo e integral pagamento; e ainda, “supletivamente”, caso não seja concedido provimento a nenhum dos pedidossupra, fosse a récondenada a restituir aos autores o valor de 30.000,00€ (trinta mil euros), a título de enriquecimento sem causa.

2. Os Autores interpuseram recurso de revista excepcional alegando, para o efeito que o acórdão recorrido está em contradição com o Acórdão de 04.07.2013 deste Venerando Tribunal proferido no âmbito do Proc. nº 176/13.5TBRSD.P1.S1, enunciando como questão de direito a dirimir saber se “a nulidade prevista no art. 410º, nº 3, do Cód. Civil é invocável a todo o tempo, pelos promitentes compradores, ainda que as partes tenham renunciado no clausulado do contrato-promessa de compra e venda a tal invocação”.

3. A contradição existente entre os acórdãos fundamento e acórdão recorrido centra-se na validade da cláusula de renuncia ao reconhecimento notarial, ou entidade munidade dos mesmos poderes, das assinaturas ínsita na cláusula décima sexta do contrato ora em crise, onde se pode ler o seguinte:

“Todos os contraentes prescindem mutuamente do reconhecimento notarial das assinaturas no presentecontrato-promessa, não podendo,por isso invocar anulidadedomesmo, sobpena de abuso de direito, nos termos do preceituado no artigo 334º do Código Civil”.

4. São, pelo menos, duas teses que se perfilam na nossa jurisprudência a respeito da nulidade da referida cláusula.

5. Uma delas é que surge expressa no acórdão-fundamento que considera que uma cláusula de renúncia ao reconhecimento de assinatura aposta num contrato-promessa de compra e vendaestáferidade nulidade,uma vezque contraria anormade interessee ordempública ínsita no art. 410º, nº 3, do CC que pretende defender os promitentes-compradores normalmente considerada a parte mais frágil na relação contratual contra a sua própria fraqueza contratual.

6. Os defensores da nulidade da clausula de renúncia consideram, no entanto, que a falta de reconhecimento presencial de assinaturas do promitentes prevista no art.410º, nº 3, do CC constitui nulidade atípica, porquanto carece de ser invocada pelas partes, podendo a referida nulidade ser invocada pelos promitentes-compradores a qualquer tempo, mas limitando-se a invocação pelo promitente-vendedor aos casos em que a falta de reconhecimento da assinatura tiver sido culposamente causada pela contraparte.

7. Em sentido oposto, há os que defendem que a referida cláusula de renúncia ao direito de anularem o negócio com fundamento na omissão do reconhecimento de assinaturas por notário, ou entidade com poderes para tal, é válida, porquanto entendem que tratando-se de uma invalidade instituída em benefício das partes, portanto, na sua disponibilidade, nada impede que, prevendo tal efeito jurídico , ambas as partes (ou apenas uma delas) renunciem de forma expressa ou tácita, ao direito de invocar a invalidade.

8. Mais defendem os que sufragam a tese da validade da cláusula de renúncia que a mesma é perfeitamente válida e que o direito de pedir a anulação não se mostra abrangida pela disposição restritiva do art. 809º do C. Civil.

9. A decisão recorrida sufraga o entendimento de que a cláusula de renúncia ao reconhecimento presencial das assinaturas é válida, e, como tal, o direito de anular o negócio ora em causa com fundamento na preterição daquela formalidade legal mostra-se extinto por renúncia das partes.

10. Mesmo os defensores da tese de que a cláusula contratual de renúncia ao reconhecimento notarial da escritura está ferida de nulidade, nada impede que o promitente vendedor demonstre a existência de uma situação de abuso de direito de arguir a nulidade do contrato promessa por inobservância das formalidades legais não apenas quando a falta tenha sido intencionalmente causada pelo promitente comprador que a invoca em juízo, mas também sempre que o seu comportamento posterior à conclusão do contrato tenha sido de molde, por um lado a não pôr em questão da validade do negócio e, por outro, a criar na contra-parte a confiança de que ele seria integralmente cumprido.

11. Analisando a lista de factos assentes, temos que o Tribunal a quo considerou como provados, entre outros, os seguintes factos:

a) Por acordo reduzido a escrito no dia 29.11.2019, que aqui se dá por reproduzido, intitulado de “Contrato-Promessa de Compra e Venda”, os autores como “segundos outorgantes” e na qualidade de “promitentes-compradores” e a ré como “primeira outorgante” e na qualidade de “promitente-vendedora”, ali representada pelo seu sócio e gerente, DD, ajustaram o seguinte, entre o mais:

(…) Todos os contraentes prescindem mutuamente do reconhecimento presencial das assinaturas no presente contrato promessa, não podendo, por isso, invocar a nulidade do mesmo, sob pena de abuso de direito (…)” (cláusula décima sexta);

b) Os autores comunicaram previamente à ré a sua perda de interesse no cumprimento na prestação, atravésda carta datadade9.03.2020,como assunto“incumprimentodo contrato-promessade compra e venda; resolução; restituição do sinal”, onde reclamaram a restituição do sinal por: i. existência de mora da ré por esgotado o prazo para a realização da escritura (31.01.2020), sem que a ré tenha solicitado a sua prorrogação; ii. perda de interesse dos autores na prestação por: a) não celebração do contrato prometido pela não obtenção da licença de utilização; b) inexistência de licença de utilização;

c) verificação da existência, superveniente à realização da promessa, de ónus de renúncia à indemnização por aumento do valor; iii. verificação da condição estabelecida na cláusula sexta “porquanto foi recusado aos promitentes compradores o acesso ao crédito para aquisição do prédio e ainda pela inexistência da licença de utilização, a qual seria obtida por V.s Exas.”;

c) A 30.09.2020 os autores entregaram à ré a chave do imóvel;

d) Os autores ao renunciar expressamente necessidade do reconhecimento presencial das assinaturas no contrato-promessa, geraram na ré a confiança e legítima convicção de que a referida nulidade jamais seria invocada pelos mesmos;

e) E de que iriam honrar os compromissos contratualmente assumidos outorgando o contrato prometido.

12. Os factos enunciados na conclusão 11 são de molde a concluir, como o fez o Tribunal a quo, que os intervenientes contratuais, Autores e Ré, renunciaram validamente ao seu direito de arguir a nulidade do contrato-promessa, tanto mais que os autores sempre se comportaram como se o referido contrato fosse válido, conforme resulta do teor das missivas remetidas pelos Autores à Ré a 09 de Março de 2020, 26 de Maio de 2020 e 23 de Julho de 2020.

13. A questão da nulidade da cláusula décima sexta do contrato-promessa de compra e venda apenas foi suscitada pelos ora autores na petição inicial que deu origem aos presentes autos, tendo a Ré sido confrontada com a mesma aquando da citação para contestar os presentes autos.

14. Ainda que se perfilhe a tese contrária àquela que é defendida no acórdão recorrido acerca da validade dacláusulaora em causa,atenta aseleção damatéria de facto dada como provadasempre se teria que concluir, no caso concreto, que a invocação pelos Autores da nulidade do contrato por omissão do reconhecimentopresencial dasassinaturasconstituiabuso de direitonostermosdo art. 334º do CC.

15. A conduta dos ora Autores que, nas negociações e no momento da celebração do contrato ora em crise, deram o seu acordo à dispensa de reconhecimento das assinaturas, que nunca suscitaram a referida nulidade em momento anterior ao da propositura da acção, e que, inclusive, comunicaram à Ré a sua intenção de proceder à resolução do contrato por perda de interesse contratual, é manifestamente violadora dos deveres de boa fé e contraditória com a declaração de resolução comunicada à Ré, resolução que pressupõe a existência de um negócio válido.

16. No caso sub judice, independentemente da posição que se assuma perante a cláusula de renúncia ao reconhecimento presencial das assinaturas prevista no art. 410º do CC, atenta a selecção da matéria de facto dada como provada, em particular os pontos 8) e 9) da lista de factos assentes,mister se torna concluir que a arguição pelos autores da nulidade do contrato-promessa ora em crise constitui abuso de direito à luz do art. 334º, do CC, uma vez o comportamento dos Autores posterior à conclusão do contrato foi de molde a criar a expectativa de que a questão da validade do negócio nunca iria ser suscitada e que os mesmos honrariam os compromissos contratuais assumidos.

Foi proferido acórdão da Formação, datado de 23 de Junho de 2022, que admitiu a revista excepcional com a seguinte fundamentação:

“Confrontados os acórdãos, recorrido e fundamento, concedemos não só a identidade substancial do núcleo factológico que suportam a aplicação dos mesmos normativos legais, mas também distinguimos que as soluções em confronto, encontradas no domínio da mesma legislação, encerram divergência, são diferentes entre si, ou seja, as decisões adotadas, quer no acórdão recorrido, quer no acórdão fundamento, revelam oposição afirmada.

Importa, pois, a intervenção deste Tribunal de revista para que conheça da questão enunciada, dada a verificação da oposição entre o acórdão recorrido e o acórdão fundamento, onde a orientação proclamada neste, está em contradição com o enquadramento jurídico que moldou o acórdão recorrido”.

II – FACTOS PROVADOS.

1. Por acordo reduzido a escrito no dia 29 de Novembro de 2019, que aqui se dá por reproduzido, intitulado de “Contrato-Promessa de Compra e Venda”, os autores como “segundos outorgantes” e na qualidade de “promitentes-compradores” e a ré como “primeira outorgante” e na qualidade de “promitente-vendedora”, ali representada pelo seu sócio e gerente, DD, ajustaram o seguinte, entre o mais:

- A primeira outorgante prometeu vender aos segundos e estes, por sua vez, prometeram comprar-lhe o prédio urbano descrito no ponto 1 dos considerandos, com as benfeitorias realizadas no mesmo, melhor descritas no ponto 2 dos considerandos com tudo o que o compõe inclusive os equipamentos do ar condicionado, alarme e aspiração central, pelo valor total de 290.000,00 Eur. (duzentos e noventa mil euros), correspondente a uma Habitação de Tipo Moradia Unifamiliar, composta por cave, rés-do-chão e andar, com construção já terminada, e cujo licenciamento camarário se encontrava em curso, através do processo de obras n.º ...5-R, junto da Câmara Municipal ... (cláusula 2.ª e pontos 1 e 2 dos considerandos);

- Habitação essa implantada numa parcela de terreno para construção, sita no lugar de ..., Rua ..., freguesia ..., concelho ..., com a área total de 1.073m2, inscrito na matriz predial urbana da freguesia ... sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...5 da mencionada freguesia ..., inscrito a favor da 1.ª outorgante através da apresentação ...65 de 2017.11.22;

- E relativamente à qual a 1.ª outorgante “encontra-se a diligenciar para a obtenção do alvará de autorização de utilização por forma a proceder à actualização jurídica do prédio junto da Conservatória do Registo” (ponto 3 dos considerandos);

- O preço seria a pagar da seguinte forma: os segundos outorgantes entregam a quantia de 30.000,00 Eur. (trinta mil euros), no acto da assinatura do presente contrato, quantia esta que tem carácter de sinal ou princípio do pagamento do preço e da qual a primeira outorgante confere quitação; a restante quantia de 260.000,00 Eur. (duzentos e sessenta mil euros) será paga pelos segundos outorgantes à primeira outorgante no acto da escritura de compra e venda ou documento particular autenticado da compra e venda ora prometida (cláusulas 3.ª e 4.ª dos considerandos);

- A escritura de compra e venda prometida “será outorgada logo que juridicamente possível e obtida toda a documentação necessária para o efeito, ficando desde já estipulado o dia 31 de Janeiro de 2020. A data supra estipulada pode ser prorrogada por ambas as partes por um período de 30 (trinta) dias, mediante a comunicação à parte contrária através de carta registada com aviso de recepção” (cláusula quinta);

- A compra e venda ora prometida é feita livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades, com excepção do ónus de não fraccionamento que incide sobre o prédio, que se acha registado através da inscrição da apresentação nº ...76 de 2019/08/05, que os Segundos Outorgantes declaram ter conhecimento (cláusula sexta);

- O contrato-promessa de compra e venda “encontra-se condicionado, à obtenção do alvará de autorização de utilização do prédio e posterior actualização da situação registral e à obtenção de financiamento bancário para a aquisição, que se contra a ser diligenciado pelos segundos outorgantes”. “Se a primeira outorgante não actualizar a situação registral do prédio, o negócio em causa fica sem efeito e o sinal prestado … será devolvido na totalidade aos Segundos Outorgantes e o mesmo se aplica no caso dos Segundos Outorgantes não conseguirem financiamento bancário em nenhuma instituição bancária e fizerem prova de tal situação” (cláusula sétima);

- A Primeira Outorgante fica responsável pela despesa e apresentação de todos os documentos e eventuais averbamentos e/ou actualizações que se venham a verificar necessários para a formalização da escritura pública de Compra e Venda do imóvel e entregar aos Segundos Outorgantes toda a documentação, nomeadamente licenças, certificados e garantias dos equipamentos (cláusula décima);

- “Os outorgantes concordam que caso não consigam cumprir o acordado na Cláusula Sexta, o presente contrato será resolvido sem qualquer cominação, para as partes, apenas devolvendo a Primeira Outorgante aos Segundos Outorgantes a quantia de sinal entregue, em singelo, entregando as chaves, valendo o presente contrato como título executivo para entrega do imóvel no seu estado inicial e devolução do sinal.” (cláusula décima primeira);

- “Todos os contraentes prescindem mutuamente do reconhecimento presencial das assinaturas no presente contrato promessa, não podendo, por