Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam em

Conferência

no Supremo Tribunal de Justiça

6.ª Secção

I. RELATÓRIO

A) AA propôs ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra BB, peticionando:

«a) (…) ser proferida sentença substitutiva da declaração de venda do Réu à Autora do prédio urbano, sito na Rua ..., N.º …, descrito sob o n.º …, na Conservatória do Registo Predial de ... e inscrito, sob o artigo …, na matriz predial urbana das freguesias de ... e …; [e] em consequência seja transmitida a propriedade do referido imóvel para a autora.

b) ser o Réu condenado a pagar à Autora a título de indemnização as seguintes quantias:

1 – A quantia de € 2.500,00 (dois mil e quinhentos euros), correspondente à renda mensal que a Autora não recebeu em função da frustração da celebração do contrato de arrendamento, e vencidas no mês de Fevereiro de 2015, acrescidos daqueles que à razão de 2.500,00 €, se vencerem até à data em que a Autora possa, celebrar novo contrato de arrendamento.

2 – A quantia de € 26.514,00 (vinte e seis mil quinhentos e catorze euros), a título de despesas já pagas e com honorários com o escritório de Advogados, com todo o processo obtenção do visto e com o incumprimento do contrato promessa.

3 – A quantia de 175.000,00€ (cento e setenta e cinco mil euros) corresponde aos lucros cessantes que caberiam à Autora em virtude dos resultados gerados pela frustração do investimento no projeto de desenvolvimento na atividade vito-vinícola, em função da não obtenção atempada do visto.

4 – Aos referidos danos acrescem juros, às taxas legais desde a citação.

5 – Os custos e as despesas com a obtenção da ficha técnica de habitação, do imóvel dos autos o liquidar em sede de execução de sentença.

c) Ser reconhecido ao Réu o direito do levantamento do preço ainda em dívida depositado nos presentes autos, após pagamento das quantias referidos nas alíneas anteriores.»

Subsidiariamente pediu:

«a) Ser declarado resolvido o contrato promessa de compra e venda dos autos, por factos exclusivamente imputáveis ao Réu;

b) em consequência, ser o Réu condenado a pagar a Autora a quantia de € 1.283.999,78 (um milhão duzentos e oitenta e três mil novecentos e noventa e nove euros e setenta e oito cêntimos), correspondente ao dobro das quantias entregues pela Autora ao Réu a título de sinal e por conta do preço ao abrigo e em acrescida dos juros legais devido à taxa legal desde a citações até efetivo pagamento.»

Mais requereu, relativamente ao pedido principal, «ordenar a notificação da Autora para proceder ao depósito do preço em dívida de acordo com o disposto no contrato promessa e seu aditamento.»

Como fundamento da acção invocou, no essencial (de acordo com a descrição da primeira instância, sentença a fls. 408-409):

«Celebrou contrato-promessa com o Réu, pelo qual este prometeu vender e a Autora comprar um móvel pelo preço de 735.000,00 €; A Autora pagou o sinal e seus reforços, ficando apenas por entregar apenas o montante de 111.500,00 €, cujo pagamento deveria ocorrer com a celebração do contrato definitivo; Foi acordado que a escritura seria celebrada até 31 de agosto de 2014; Por aditamento de 12 de setembro de 2014 o prazo foi alargado para 15 de janeiro de 2015, com novos reforços de sinal e a assunção pela Autora da obrigação de pagar outras quantias, estas dependentes de comunicação do Réu, referentes a manutenção do imóvel, IMI e custos acrescidos na execução face ao devido em 28-8-2014, bem como juros; a Autora pagou neste âmbito a quantia de 568.499,00 €; A Autora e o Réu, na pessoa do seu mandatário, acordaram verbalmente a marcação da escritura para 15 de janeiro, primeiro às 14:30 h e depois, por indisponibilidade do Réu nessa hora, às 16:00 h; Em 14 de janeiro e 15 de janeiro, até meia hora antes da diligência, a Autora não conseguiu proceder à emissão de guias para pagamento do IMT, porquanto o Réu tinha dívidas fiscais; A Autora, representada por gestor de negócios, apresentou-se no Cartório; pelas 16:15, o Réu informa que tinha acabado de proceder ao pagamento dessas dívidas; às 16:40 as guias foram presentes ao gestor de negócios da Autora, sendo esta hora tardia para a Autora poder proceder a tal pagamento, visto que por ser residente na China não tem cartão multibanco, ficando impossibilitada de obter cheque bancário, por os bancos estarem encerrados; O Réu comportou-se com manifesta má-fé ao regularizar a sua situação contributiva no próprio dia agendado para a escritura e simultaneamente com a hora marcada e por não ter comunicado essa regularização à Autora, obstando a que a Autora providenciasse em tempo útil pela emissão dos cheques que permitiriam o pagamento dos impostos; Incidiam penhoras sobre o imóvel, as quais eram desconhecidas da Autora e que subsistiam na data e hora designadas para a escritura; Faltava um documento essencial para a realização da escritura: a ficha técnica; Ficou acordado entre o gestor de negócios e o Réu que a escritura se realizaria depois de 22 de janeiro de 2015, mas apesar da Autora ter tentado contactar o Réu, não obteve resposta; Em 19 de janeiro de 2015, o Réu havia enviado à Autora carta resolvendo o contrato-promessa; Pende ação administrativa relativa ao imóvel, se não for julgada a inutilidade superveniente da lide pode-se inviabilizar o pedido de execução específica; A conduta do Réu causou danos à Autora, quer psicológicos, quer com a frustração de recebimento de contrato de arrendamento que já estava prometido, com despesas de estadia e deslocação e despesas com processo para obtenção do visto e perda de projeto de investimento.»

B) O Réu contestou, invocando para esse efeito (de acordo a súmula elaborada pela primeira instância, sentença a fls. 409-410):

«A litigância de má-fé da Autora na celebração e execução do contrato; Em data anterior a 31 de agosto de 2014 entregou á sociedade imobiliária certidão de extinção de dívidas fiscais e da Câmara Municipal de ... que dispensava a ficha técnica; O contrato definitivo não se realizou nessa data, porque a Autora não tinha as quantias necessárias para o pagamento do preço; O aditamento previa como data limite o dia 15 de janeiro de 2015 para a celebração do contrato definitivo; A Autora não pagou nas respetivas datas as quantias acordadas nas alíneas b) e c) da cláusula 2ª do aditamento; Em 17-10-2014 a Ré comunicou a resolução do contrato, resolução que veio a revogar; A Autora não pagou juros e despesas a que se obrigara; Em 15.1.2015 a Autora reunia todas as condições necessárias para a realização da escritura pública: entregou todas as certidões para cancelamento de todas as penhoras que incidiam sobre o imóvel; entregou o distrate relativo às hipotecas e entregou a certidão da Câmara Municipal de ..., com a dispensa de apresentação da ficha técnica; mais pagou todos os impostos, que permitiram a emissão das guias relativas ao IMT, a cargo da Autora; Nessa data a Autora não tinha meios financeiros para pagar ao Réu, nem para pagar os impostos devidos a título de IMT; O Réu tinha consigo, no Cartório Notarial (a 15.01.2015) as certidões emitidas pelo Serviço de Finanças de ... para cancelamento das referidas penhoras e os respetivos originais; Conforme acordado os cancelamentos das penhoras seriam apresentados imediatamente antes da celebração da escritura; A Autora autocolocou-se em incumprimento, agindo em manifesto abuso de direito por venire contra factum proprium – art. 334º do código Civil; a Autora não compareceu no Cartório Notarial, no dia 15.01.2015, nem deu prévio conhecimento ao R. dum pretenso representante indicado no artigo 37º da petição inicial – “gestor de negócios Dr. CC”, que desconhecia, e ainda ignora, por completo; A Autora sabia antecipadamente que não se realizaria a escritura publica de compra e venda; A ficha técnica da habitação era dispensável; O gestor de negócios Dr. CC não tinha em depósito dinheiro para pagar a preço da compra e venda; O Réu aceitou que a escritura se realizasse no dia 16 de janeiro ou 19 de janeiro, mas o gestor de negócios afirmou que ia à China tentar obter o dinheiro, pelo que o Réu afirmou que ia pensar; O Réu resolveu o contrato por carta expedida a 19-1-1015, que a Autora recebeu a 26-1-2015.»

Conclui pelo julgamento da acção como improcedente por não provada, com absolvição do réu da instância e dos pedidos; a condenação da Autora por abuso de direito, culpa in contrahendo e litigância com patente má fé; a condenação da Autora na compensação dos danos patrimoniais e morais causados e reembolso de todas as despesas suportadas nos autos; assim como a condenação em custas, procuradoria, taxas de justiça e demais encargos legais.

C) DD veio requerer a sua intervenção principal espontânea activa, associado à Autora como parte principal, por ser casado com esta; tal requerimento foi deferido e admitida a respectiva intervenção processual (fls. 274).

D) No decurso da instância, foi depositado o valor de 111.500,00 € relativo ao preço em falta, em execução de despacho que o determinou (fls. 274). Foi registada a acção, uma vez que se peticionava a execução específica. Foi apresentada ficha técnica de habitação do imóvel.

E) A instância observou a tramitação normal, realizou-se a audiência prévia, foi fixado o valor à causa, elaborado despacho saneador tabular, identificado o objecto do litígio e fixados os temas da prova.

Concluída a audiência final de discussão e julgamento, foi proferida sentença que, declarando os factos provados e os não provados e contendo a respectiva motivação, decidiu, sendo relevante nos autos “apurar se o Réu incumpriu o contrato celebrado entre as partes e as consequências desse incumprimento, nomeadamente quanto à execução específica e à produção de danos indemnizáveis, resolução do contrato e restituição do sinal em dobro” e ainda “apreciar se se verifica abuso de direito” (sentença, que faz fls. 410), julgar (com manifesto lapso de escrita quanto à identidade da Autora e do Interveniente Principal):

“a ação parcialmente procedente, por provada, e em consequência:

a) comprovado que seja o cumprimento das obrigações fiscais competentes ou isenção das mesmas, declarar, em substituição do Réu BB, a transmissão do direito de propriedade sobre o prédio urbano, sito na Rua ..., N.º …, descrito sob o nº …, na Conservatória do Registo Predial de ... e inscrito, sob o artigo …, na matriz predial urbana das freguesias de ... e ...[,] para a Autora DD, casada com o interveniente principal AA.

Determina-se a entrega da parte do preço depositada nos autos ao Réu.

Absolve-se o Réu de todo o mais peticionado.

Custas da ação pela Autora e Réu, na proporção de 29% para a primeira e o restante para o Réu.”

F) Inconformada com tal decisão, o Réu interpôs recurso de apelação para o Tribunal da Relação de Lisboa (TRL).

G) O Tribunal da Relação de Lisboa modificou uma parte da matéria de facto considerada provada pela 1.ª instância:

1. alterou a redacção dos factos provados sob os n.os 27, 29 e 33 nos seguintes termos (sublinhamos no que importa):

27° - Sobre o prédio prometido vender, recaíam várias penhoras, resultantes de dívidas fiscais, inscritas pela Ap. 4527 de 2009/07/24 processo executivo 1503200801205323; Ap. 4299 de 2010/11/11 processo n.° 1503200901253913; Ap.2907 de 2011/03/15,processo n.° 3123200101025724; Ap. 1902 de 2013/12/02, processo n° 150 3200801205323, cujas inscrições subsistiam na data e hora designadas para a escritura (15/01/2015),

tendo porém o réu entregue no cartório notarial os documentos necessários ao cancelamento desses registos

[1]

;

29° - Apesar da impossibilidade da outorga da escritura,

o réu e o gestor de negócios da autora, em nome desta

, acordaram verbalmente no dia 15-1-2015 em realizar a escritura pública de compra e venda em data a combinar no dia 23 de Janeiro de 2015.

[2]

;

33° - Em 28 de Janeiro de 2015, a Autora remeteu uma carta registada com aviso de recepção para as várias moradas do Réu, comunicando-lhe o incumprimento do contrato promessa de compra e venda, afirmando que os factos que lhe eram exclusivamente imputáveis,

conforme documento de fls. 86 e 87 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido

.

[3]

;

2. alterou os factos não provados n.os 21 e 24, passando a considerar-se provado sob os n.os 40 e 41 o seguinte:

40° - Em 15/01/2015, por ocasião da realização da escritura, o gestor de negócios da autora, CC, não tinha na sua posse cheques bancários ou cheques visados para pagamento do preço do imóvel em falta, conforme comunicou ao réu;

41° - Na cláusula 1a do aditamento ao contrato promessa o promitente-vendedor, ora réu, pretendeu estipular uma data derradeira, improrrogável para a celebração da escritura.

Com base na restante factualidade provada, julgou improcedente a apelação e confirmou a decisão recorrida, sem voto de vencido, com a seguinte fundamentação de direito:

“Na apelação está, desde logo, em causa a questão de saber se alguma das partes incumpriu o contrato-promessa celebrado no dia 01/05/2014, com o aditamento de 12/09/2014, e se foi convencionado prazo fixo para a celebração do contrato definitivo. Como é sabido, o incumprimento definitivo do contrato-promessa pode verificar-se em consequência de uma, ou mais, das seguintes situações:

1a Decurso do prazo fixo essencial nele estabelecido;

2a Ocorrência de um comportamento do devedor que exprima inequivocamente a vontade de não querer cumprir o contrato;

3a Ter o credor, em consequência da mora do devedor, perdido o interesse que tinha na prestação (art. 808º, n.os 1, 1ª parte, e 2 do C.C.);

4a Encontrando-se o devedor em mora, não realizar a sua prestação dentro do prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo credor (art. 808º, n.º 1, 1ª parte, do C.C.).

Posto isto, vejamos se o contrato-promessa cessou findo o prazo nele estabelecido, ou se tal prazo era meramente indicativo, como se decidiu na sentença recorrida.

Escreveu-se aí que:

"Na cláusula primeira do aditamento do contrato promessa as partes acordaram que "acordam em proceder ao alargamento do prazo estipulado para a celebração da escritura publica de compra e venda do imóvel identificado nos considerandos do presente contrato, fixando a data limite para a sua realização no dia 15 de Janeiro de 2015".

"O termo essencial subjectivo pode ser expresso – se a essencialidade é expressamente clausulada – ou tácito – se a essencialidade deriva de especiais circunstâncias do contrato, conhecidas de ambas as partes; e a essencialidade pode ser absoluta – no caso de o termo fixado constituir o prazo-limite, improrrogável, para o inadimplemento, implicando a sua não observância o incumprimento definitivo da obrigação, fundamento imediato da resolução – ou relativa – se o desrespeito do termo constitui apenas fundamento do direito de resolução para o credor, que pode recusar a prestação ou exigir o cumprimento retardado.

Na dúvida sobre o carácter absoluto ou relativo do termo essencial subjectivo deve este ser havido como relativo." cf Acórdão STJ de 21-05-2009 no processo 09B0641.

Aqui se esclarece: "Quanto ao termo: o prazo da prestação não é, em regra, um elemento essencial na economia do contrato, o que justifica que a simples mora, o atraso no cumprimento, não seja, só por si, fundamento de resolução.

Casos há, porém, em que, pela própria natureza da prestação, o cumprimento desta fora do prazo implica o imediato desaparecimento da sua utilidade para o credor: assim sucede, v.g., no caso do contrato que tenha por objecto o fornecimento de um copo-de-água para uma festa.

Estamos, nestes casos, perante um termo essencial objectivo, que se acha objectivamente integrado ou consolidado na própria prestação, de tal modo que, transcorrido o termo, a prestação se torna impossível.

Mas a essencialidade do termo pode resultar de convenção, expressa ou tácita, dos contraentes: no momento da celebração do contrato estes determinam como essencial o termo fixado. Estamos, nesse caso, perante um termo essencial subjectivo.

(…)

Assim, para se descobrir o sentido a dar a esta cláusula há que recorrer às normas de interpretação das declarações negociais, atendendo quer aos dizeres da própria cláusula, quer às circunstâncias em que foi efectuada quer todos os demais elementos concomitantes que nos aproximem da vontade que pretenderam expressar.

Nos termos do artigo 236° [corrigimos a versão original: 238º] nº 1 e 2 do Código Civil a declaração negocial vale, em regra, com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, excepto se este não puder razoavelmente contar com esse sentido ou se o declaratário conhecia a vontade real do declarante (valendo então esta vontade). Acresce que nos negócios onerosos deve dar-se prevalência ao sentido que conduzir ao maior equilíbrio das prestações (artigo 237° do Código Civil).

Ora, nada na cláusula inculca que se concedeu uma gravidade especial (para além da constituição em mora) da "data limite fixada para o dia 15 de Janeiro de 2015 para a realização do contrato”): não se incluiu ali qualquer indicação da importância desse prazo para além de se fixar o terminus do prazo. Não se diz que é improrrogável, que ultrapassado o contrato deixa de subsistir, ou sob pena de imediata resolução.

A mera inclusão na cláusula da palavra "limite" na cláusula não permite que se tire tão grave consequência da ultrapassagem desse dia, sem qualquer outro elemento que aponte para tal importância do prazo na economia do contrato.

Veja-se que no presente caso, a escritura não se veio a realizar na primeira data, porquanto a Autora não tinha então a totalidade das quantias necessárias para o pagamento do preço (37 da matéria de facto provada), o que as partes solucionaram mediante a celebração de um aditamento ao contrato-promessa; no próprio dia 15 de janeiro de 2015, data designada para o contrato definitivo, as partes acordaram em fixar nova data para a sua celebração no dia 23-1-2015 e nenhuma razão objetiva foi apresentada para que o Réu se desinteressasse da venda caso a mesma não tivesse lugar até esse dia 15 de janeiro de 2015.

Assim, tendo o contrato sido prorrogado para além da primeira data designada, tendo as partes acordado na sua prorrogação na data constante do aditamento ao contrato promessa e nada, no contrato ou nas circunstâncias que o rodearam, indicando que o prazo fosse tão taxativo que algumas das partes pudesse, por razões objetivas, perder as vantagens que lhe adiriam da celebração do contrato com o seu retardamento (por período razoável), não se pode concluir que se está perante um termo essencial".

Como é sabido, e se salientou naquela decisão, a convenção de um prazo para o cumprimento de um contrato não tem sempre o mesmo alcance e significado.

Assim, enquanto nas chamadas obrigações de prazo fixo essencial absoluto (de "prazo fatal"), o decurso do prazo sem o devido cumprimento pode determinar, sem mais, a sua extinção, nas de prazo fixo relativo, simples ou usual o decurso do prazo poderá fundamentar o direito de resolução.

Importa, por isso, averiguar o significado do prazo certo fixado pelas partes, com o objectivo de surpreender a presença ou não da essencialidade subjectiva do «termo fixado como característica inerente ao contrato, e na sua projecção no acordo celebrado», o "que terá de ser «deduzido» do material interpretativo fornecido pelas partes, da natureza da promessa, do comportamento posterior dos promitentes ou de outras circunstâncias adjuvantes" (J. C. BRANDÃO PROENÇA, "Do Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral", 110), sendo que, se estivermos perante um «termo fixo essencial» a resolução está automaticamente legitimada, enquanto se se tratar de um «termo relativamente fixo» a resolução é legítima se verificados os respectivos requisitos gerais (arts. 808.° e 801.° e 802.°, cits) — cfr. Ac do STJ de 29-11-2006, acessível em www.dgsi.pt.

Nesta matéria, as partes estabeleceram na cláusula 3a, n.° 1, do contrato-promessa que a escritura de compra e venda deveria "ser celebrada até 31 de Agosto de 2014".

Não tendo a escritura sido celebrada até essa data, porque a autora não tinha então a totalidade das quantias necessárias para o pagamento do preço, mas porque se mantinha o interesse das partes na celebração do contrato definitivo, foi no dia 12 de Setembro de 2014 acordada a celebração de um aditamento ao contrato promessa.

Nesse aditamento acordaram "em proceder ao alargamento do prazo estipulado para a celebração da escritura pública de compra e venda do imóvel (...), fixando a data limite para a sua realização no dia 15 de Janeiro de 2015" – cláusula primeira.

Ficou ainda acordado manter o preço global da venda e que, para além do montante já pago de € 73.500,00, a autora pagaria ao réu, mediante cheques bancários: até 30 de Setembro de 2014, a título de reforço de sinal, e por conta do preço o montante de €250.000,00 (duzentos e cinquenta mil euros); até 31 de Outubro de 2014, a quantia de € 100,000, 00 (cem mil euros), igualmente a título de reforço de sinal e por conta do preço; até 30 de Novembro de 2014, a quantia de € 100,000, 00 (cem mil euros) igualmente a título de reforço de sinal e por conta do preço; até 31 de Dezembro de 2014, a quantia de € 100,000,00 (cem mil euros) igualmente a título de reforço de sinal e por conta do preço; a parte remanescente do preço, ou seja, a quantia de €115.000,00, no dia da celebração da escritura de compra e venda.

E na cláusula 3a estabeleceu-se que o incumprimento de algum dos pagamentos previstos na cláusula anterior implicará a resolução imediata do contrato, sem direito a reembolso dos valores entregues até essa data.

Estabeleceram assim uma

condição resolutiva de funcionamento automático.

Mais se apurou que o réu (promitente-vendedor) pretendeu estipular uma data derradeira, improrrogável para a escritura.

Não se tendo apurado qual a vontade da autora (promitente-compradora) e se esta conhecia a essencialidade do prazo para o promitente-vendedor, importa recorrer às regras da interpretação da declaração negocial desta (art. 236º, n.º 1, do CC).

Nesta sede importa atentar na diferente redacção dada no contrato-promessa e no aditamento a este: enquanto no 1º se exarou que a "escritura pública deverá ser celebrada até 31 de Agosto de 2014", no aditamento exarou-se que "os outorgantes acordam em proceder ao alargamento do prazo estipulado para a celebração da escritura pública de compra e venda do imóvel (...), fixando a data limite para a sua realização no dia 15 de Janeiro de 2015".

A apontada diferença de redacção dada à cláusula relativa à data da realização da escritura, com o estabelecimento no aditamento da expressão "fixando como data limite para a sua realização" e o estabelecimento de uma cláusula resolutiva automática em caso de não pagamento até às datas limites previstas de diversas parcelas do preço, inculcam a ideia num declaratário normal que no aditamento ao contrato-promessa se estabeleceu um prazo fixo essencial.

Acontece, porém, que se provou que na data limite designada para a escritura pública de compra e venda (dia 15/01/2015), esta não veio a ser celebrada e que, apesar da impossibilidade da outorga da escritura, o réu e a autora, através do seu gestor de negócios, acordaram verbalmente no dia 15-1-2015 realizar a escritura em data a combinar no dia 23 de Janeiro de 2015.

A aludida conduta do gestor de negócios da autora foi ratificado por esta, como se infere, de resto da carta datada de 28/01/2015 remetida ao réu e do próprio teor da p.i. (arts. 471º e 268º do CC).

Significa isto que

as partes relativizaram o prazo limite contratualmente fixado para efeitos de celebração da escritura pública de compra e venda e pagamento do remanescente do preço, tendo acordado na sua prorrogação.

Daqui decorre, como se salienta na sentença recorrida, que: "(...) mesmo que se imputasse à Autora a exclusiva culpa pela não realização da escritura no dia 15 de Janeiro de 2015, tal falta apenas a colocaria em mora.

Cumpria, pois, ao Réu, querendo transformar a mora em incumprimento definitivo, efectuar-lhe notificação admonitória, concedendo-lhe prazo razoável para cumprir e apenas caso a mesma não cumprisse nesse prazo é que poderia resolver o contrato, como supra se explanou.

Não foi isso que aconteceu.

O Réu imediatamente (decorridos quatro dias, embora não recebida antes de dia 26 desse mês) remeteu carta resolvendo o contrato (com fundamento na falta de pagamento, pela Autora, quer do imposto quer do preço, inviabilizando a escritura)

Da mora/incumprimento definitivo:

Apurou-se que a autora só acedeu às guias de liquidação de imposto de selo e IMT entre as 16 e as 17h do dia designado para a escritura, após a representante da agência imobiliária, EE, se ter deslocado ao Serviço de Finanças.

Nessa altura, em pleno acto da escritura, a autora não tinha condições para proceder ao pagamento dos impostos de selo e IMT.

Porém, como se entendeu na sentença recorrida, "não obstante as circunstâncias especiais do caso, deveriam os compradores ter consigo os fundos necessários para a realização da escritura e para pagamento dos impostos na mesma data.

O facto de a Autora não ter logrado obter as guias para o pagamento até à data da marcação da escritura, mas tão só naquela, não é causa justificativa para não ter consigo os fundos para o seu pagamento, cheque para o efeito ou que não o pudesse fazer por home banking.

Com efeito, não se demonstrou que foi por qualquer má-fé do Réu que a Autora estava impossibilitada de pagar o imposto até ao momento da escritura".

A autora entrou assim em situação de mora e não de incumprimento definitivo, visto as partes terem prorrogado o prazo para a celebração da escritura pública de compra e venda.

Refira-se ainda que, em face da alteração da matéria de facto operada por esta Relação, o réu não se encontrava também em situação de mora, pois que embora recaíssem várias penhoras sobre o imóvel, aquele havia entregue no cartório notarial os documentos necessários ao cancelamento desses registos.

Do que se deixa dito decorre que na data da celebração da escritura pública a autora encontrava-se em mora e o réu mantinha interesse na concretização da venda da fracção, pois que de outro modo não teria acordado em realizar a escritura em data a combinar no dia 23 de Janeiro de 2015.

E, como bem se frisa na sentença recorrida, o réu não converteu em incumprimento definitivo a mora do autor, por via da interpelação admonitória – art. 808º do CC.

De acordo com o estatuído no n.º 1, desse artigo, a mora só se converte em incumprimento definitivo se a prestação não foi realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor.

Trata-se da interpelação admonitória, a qual, para produzir efeitos, deve conter uma intimação clara para cumprir, contendo a informação inequívoca de que o não cumprimento dentro daquele prazo terá a consequência de ter-se por não cumprida definitivamente a prestação.

Como assinala o Prof. Antunes Varela (…), este prazo terá de ser fixado em termos de claramente deixar transparecer a intenção do credor.

Não tendo o apelante agido desse modo, a mora da autora não se converteu em incumprimento definitivo.

E também não se apuraram factos objectivos demonstrativos da perda de interesse objectiva do promitente-vendedor na realização da prestação, não assistindo, por isso, ao réu o direito à resolução do contrato-promessa.

Ao resolver ilicitamente o contrato-promessa, o réu denotou o propósito de não cumprir o mesmo.

A resolução infundada equipara-se assim ao incumprimento definitivo (Acórdão do STJ de 09­09-2014, relatado pelo Cons. Mário Mendes, acessível em www.dgsi.pt).

Tal incumprimento presume-se culposo (art. 799°, n.°1, do CC), presunção essa que o réu não ilidiu.

Por último, refira-se que não resultam dos autos quaisquer elementos donde se possa inferir ter a autora litigado de má fé (art. 456°, do CPC) ou agido de forma abusiva, na modalidade do venire contra factum proprium.

Como se refere na sentença recorrida, "(...) o facto de já uma vez, anteriormente, em agosto, a escritura não se ter realizado, dessa feita assumindo a Autora a total responsabilização por essa demora, não permite ao Réu, que aceitou tal adiamento, com a contrapartida de ter recebido a maior parte do preço, vir agora, sem razão plausível, bus