Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

[1]

:

I.

No âmbito da liquidação do activo do processo de falência de AA – OBRAS PÚBLICAS, SA, a sociedade BB - …, LDA veio requerer que o Tribunal ordenasse a notificação da Liquidatária Judicial para lhe entregar, no prazo de 10 dias, a quantia de € 45.000,00, que esta havia recebido no dia 07.09.2006, acrescida dos juros vencidos desde o dia 14.12.2006.

Para tal alegou em síntese:

No dia 07.09.2006, o seu sócio gerente entregou à Liquidatária Judicial da Falida, que declarou ter recebido, um cheque no valor de € 45.000,00, correspondente a 10% do valor da proposta para a compra do prédio urbano denominado ..., sito na freguesia de ..., ..., devidamente identificado nos autos;

No dia 14.12.2006 a escritura de compra e venda não pôde ser realizada, por ter comparecido apenas um dos sócios da compradora, tendo este então declarado que a falta do outro sócio se devia ao facto de não se pretender realizar a escritura porque sobre o imóvel objecto da mesma incide um direito litigioso de arrendamento a ser discutido em acção apensa ao processo de falência.

Na referida data, a Requerente solicitou à Liquidatária Judicial a devolução do valor entregue no dia 07.09.2006, tendo esta informado que só o faria depois de despacho judicial nesse sentido.

Na sequência de requerimento formulado para esse efeito, foi proferido em 16.7.2013 o seguinte despacho:

(…)

Na verdade consta do apenso de liquidação destes autos designado pela letra C que em 7.6.2006 a LJ desta falência passa uma declaração ao Sr. CC, na qualidade de sócio gerente de BB – …, Lda, em como recebeu os ditos € 45.000,00, correspondentes a 10% do valor da proposta de compra e venda do imóvel em causa, conforme fls. 81.

Após o que são inúmeras as tentativas da Sr.ª LJ em agendar a escritura de compra e venda, ato onde seriam entregues os restantes 90% do preço acordado de € 450.000,00, por exemplo foi marcada para 14.12.2006 (fls. 101), para 15.1.2007 (fls. 192), 12.3.2008 (fls.265), para 26.3.2008 (fls. 273).

Pelo que, por requerimento datado de 27.3.2008, fls. 286, a Sr.ª LJ notifica o potencial comprador a partir daquele dia se encontra em mora e dá-lhe 15 dias para cumprir o contrato sob pena das legais consequências.

Assim, é resolvido o negócio conforme requerimento proveniente da Sr.ª LJ com a ref.ª 17559 (fls. 300) relativamente à BB – …, L.da, por incumprimento do acordado isto em 6.5.2008! (…)

Desde aí até agora, nunca mais ninguém se pronunciou sobre esta resolução nomeadamente, a interveniente acidental BB – …, L.da.

Apenas vem agora, ou seja, em 19.10.2006 (19.10.2012), esta interveniente requerer a devolução dos € 45.000,00 em causa, dizendo entre outras coisas que pediu este valor à Sr.ª LJ e que esta nada pagou até agora.

Junta uma declaração passada pelo Cartório Notarial em ... de DD, onde aí se diz que a compradora não faz a escritura porque há um ónus que desconhecia ou seja, um arrendamento.

Nessa declaração a Sr.ª LJ, diz que estes senhores já sabiam deste ónus e que tinham intentado uma acção para resolver um ato da Sr.ª LJ, a qual colocou à venda este imóvel livre de ónus e encargos.

Antes de me pronunciar em definitivo sobre esta questão, notifique-se a Sr.ª LJ para em 10 dias, responder aos requerimentos apresentados pela ora requerente e para informar este tribunal, do que decidiu fazer afinal quanto a este incumprimento contratual, pois que foram várias as datas posteriormente agendadas para realizar a escritura, o que culmina naquela resolução supra exposta.

A LJ informou que a compra e venda do imóvel foi resolvida, juntando aos autos, além do mais, cópia da carta enviada para a Requerente em 07.05.2008 onde se lê:

Não tendo V.ª Ex.ª comparecido até ao dia 26 de Março de 2008 para a realização da escritura pública e pagamento da restante parte do preço nem tendo, no prazo suplementar que lhe foi concedido, efectuado o depósito da restante parte do preço e solicitado, mediante a exibição do comprovativo desse depósito, a realização da escritura pública do imóvel urbano de AA – Obras Públicas, …, descrito na CRP de ... sob o n.º … da freguesia de ..., o contrato ficou definitivamente não cumprido, pelo que declaro o mesmo resolvido.

Com data de 20.01.2014 foi proferido despacho, depois de ter sido ouvida a Liquidatária Judicial, com o seguinte teor:

(…)

Na sequência da notificação por nós ordenada à Liquidatária Judicia, conforme parte final do nosso despacho de fls.1839, a mesma remeteu a estes autos resposta com a ref. 764551, seguida dos documentos A e B, os quais se encontram juntos aos autos conforme fls. 1843 a 1959, onde em suma afirma que aquele requerente não tem qualquer razão no por si requerido e que se trata do pedido de devolução do sinal de € 45.000,00, que deu com intenção de vir a celebrar a compra definitiva do prédio urbano denominado ..., sendo o valor acordado de € 450.000,00, isto porque a empresa em causa incumpriu a todas as chamadas para a marcação da escritura e por isso esta resolveu o contrato o que lhe foi comunicado perdendo este o sinal.

Por conseguinte reproduzimos aqui tudo o que já tínhamos escrito a propósito deste contrato celebrado entre a LJ e a ora requerente e que consta de fls. 1837 a 1839, e analisando a resposta da Sr.ª LJ e os documentos supra referidos (que constam do processo de liquidação, apenso C), na verdade decido indeferir o pedido de restituição do sinal de € 45.000,00, mantendo pois a resolução contratual realizada pela Sr.ª LJ, por entender que a esta cabe razão, atentos todos os avisos para a marcação da escritura notificados a esta empresa e que esta incumpriu incluindo o dia final da realização da escritura, alegando desta feita que desconhecia aquando da realização do negócio a existência de que as instalações em causa estavam arrendadas, quando afinal bem o sabia e lhe foi comunicada tal situação no dia em que pagou os 10% do preço.

Pelo que bem andou a Sr.ª LJ nos termos do art.º 442º/2, 1ª parte do C. Civil, em fazer da massa insolvente todo o sinal recebido, tendo resolvido o dito contrato em questão e tal foi devidamente notificado à ora requerente, o que já, foi feito em 8 de Maio de 2008, como do apenso C, melhor consta e agora também a fls. 1884 a 1852, nas cópias agora aqui constantes.

Por conseguinte, julgo de indeferir o ora peticionado pela requerente, por falta de qualquer fundamento legal e por apenas agora nos ter sido aberta conclusão para o feito.

Discordando desta decisão, a requerente interpôs recurso de apelação que a Relação julgou improcedente, confirmando a decisão recorrida.

Ainda inconformada a recorrente pede agora revista, tendo apresentado as seguintes conclusões:

(…)

7) A Recorrente pretende que lhe seja devolvida a quantia de 45 mil Euros, correspondente a 10% do valor que entregou à Sra. Liquidatária Judicial, a título de proposta para a compra de um prédio da Massa Insolvente que estava a ser vendido no âmbito de um processo de insolvência.

8) Não existiu qualquer incumprimento do contrato definitivo, pois, a escritura pública não foi concretizada, porque sobre o imóvel existia um ónus, tendo em conta o declarado pela Exma. Notária em certificado por si emitido acima transcrito;

9) É completamente falso: "... que a sociedade compradora, na pessoa dos dois sócios que nessa qualidade se apresentaram, foram avisados que pendia uma acção no dia em que efetuaram o pagamento de dez por cento do preço estabelecido", pois se a sociedade na pessoa dos seus sócios tivesse sido avisada antes do pagamento do valor acima indicado, nunca teria aceitado pagar este valor, pois como é sabido não poderia utilizar o imóvel para os fins pretendidos, nem a escritura poderia ser feita mencionando-se que sobre o imóvel não existia qualquer ónus ou encargos;

10) No próprio ato da emissão do certificado já junto aos autos, a Recorrente através do seu sócio gerente presente, solicitou junto da Exma. Sra. Liquidatária a devolução do valor entregue no dia 07/09/2006, no montante de 45.000,00 €;

11) A Exma. Sra. Liquidatária informou-o que só depois de comunicar ao Exmo. Sr. Juiz, e este decidir pela sua devolução e até hoje, a Recorrente através do seu sócio gerente por diversas vezes tem solicitado à Exma. Sra. Liquidatária a devolução do valor entregue, acrescido dos juros à taxa legal e a Exma. Sra. Liquidatária ainda não devolveu a quantia que recebeu, nem qualquer outra quantia;

12) A Recorrente tem direito a receber a quantia de 45.000,00 €, acrescido dos juros contados à taxa legal, desde o dia 14/12/2006, data em que ocorreu o impedimento real, para a realização da escritura pública de acordo com o aviso publicado para a venda do imóvel para o efeito, até ao dia do pagamento integral;

13) Não existiu qualquer incumprimento por parte da Recorrente;

14) A Recorrente no seu Requerimento alegou factos e indicou testemunhas para prova dos factos alegados, contudo, verdade é que o Tribunal decidiu a questão suscitada sem a produção da prova indicada pelo Recorrente, violando, assim, de forma escandalosa, o princípio do contraditório, pelo que, também por este motivo terá a decisão recorrida de ser revogada, com todas as consequências legais daí resultantes;

15) A escritura pública da compra e venda foi designada para 14.12.2006, contudo, não se realizou, pois a Recorrente não outorgou a escritura em virtude de ter ficado a saber da existência de um direito litigioso de arrendamento sobre o imóvel era discutido no processo apenso ao processo de insolvência;

16) O conhecimento de uma ação de impugnação de resolução de ato do liquidatário judicial, não equivale ao desconhecimento da existência de um direito litigioso de arrendamento sobre o imóvel, pelo que sempre seria necessária a produção de prova sobre os factos relacionados com o erro sobre o objeto do negócio;

17) Se considerarmos que estamos perante um contrato de compra e venda operada a resolução, cada uma das partes sempre teria de restituir tudo o que houvesse recebido, nos termos dos artigos 289°, n° 1, ex vi do artigo 433° do CC;

18) Se considerarmos que estamos perante um contrato-promessa de compra, sempre se colocaria a questão da validade desse contrato, em virtude dos poderes que conferidos à Liquidatária Judicial, tanto mais que também seria de considerar a aplicação das regras legais da responsabilidade contratual, quanto à sua eficácia ou validade da resolução do contrato, pois pressupõe que o alegado incumprimento sempre teria de ser culposo e imputável ao devedor;

19) Não se poderá concluir que foi a Recorrente quem inviabilizou a outorga da escritura em primeiro lugar, conforme consta também bem defendido em voto vencido, porque sempre seria de se averiguar se efetivamente existia o invocado erro sobre o objeto do negócio e, por conseguinte, produzir prova sobre os factos pertinentes;

20) Ainda assim ficaria por vingar esta tese, pois sempre deveria ser restituído tudo, pois tal contrato promessa se teria por anulável, nos termos do artigo 289°, nº 1, ex vi do artigo 251 ° do CC;

21) Há que considerar o vício inicial supra mencionado, pois não é partindo simplesmente da tentativa da Liquidatária Judicial em marcar a escritura que tal vício deixará de relevar;

22) Sempre seria um caso de ausência de boa-fé pois não se concebe que uma parte interpele a outra para cumprir quando ela própria ainda não removeu o obstáculo.

23) Caso se enveredasse pela perspetiva de considerar que a Recorrente teria incorrido em responsabilidade in contrahendo - situação meramente hipotética - seria sempre necessária a verificação do caráter ilícito e culposo do comportamento da ora Recorrente, pelo que também se haveria de produzir prova nesse sentido, o que não sucedeu;

24) Ainda nessa hipotética situação, a solução jurídica sempre seria diferente da de fazer sua a quantia de 10% do valor do imóvel, nos termos do artigo 227°, n° 1 do CC;

25) Por todos os motivos supra indicados, deverá o presente recurso ser recebido e, consequentemente, dar-se provimento ao mesmo, revogando-se o Acórdão ora recorrido;

26) No Acórdão recorrido não se procedeu a uma correta interpretação dos elementos constantes dos autos, da prova produzida, bem como se efetuou uma incorreta interpretação e aplicação das normas jurídicas aplicáveis ao caso em concreto, sofrendo o Acórdão recorrido de nulidade por violação do disposto nas al. c) e d) do n.º 1 do artigo 615° do CPC, nulidade que aqui se invoca, com todos os efeitos legais;

27) Lendo atentamente a decisão recorrida, verifica-se que não se indicam factos concretos verdadeiramente suscetíveis de revelar, informar, e fundamentar, a real e efetiva situação, do verdadeiro motivo da não procedência da pretensão da Recorrente;

28) No Acórdão recorrido não fundamentou de facto e de direito a sua decisão e a Lei proíbe tal comportamento, tanto mais que se bastou por remeter para a decisão emitida pela 1ª instância, não apreciando as questões relevantes acima mencionadas;

29) Na decisão sob recurso viola-se o disposto nas alíneas b), c) e d) do artigo 615º do Código do Processo Civil, uma vez que não apreciou a totalidade das questões como o deveria ter feito, sendo por esse facto nula, tanto mais que o direito da Recorrente é um direito legal e constitucional;

30) A decisão recorrida viola o disposto no artigo 205º da C.R.P., uma vez que segundo esta disposição Constitucional, "As decisões dos tribunais que não sejam de mero expediente são fundamentadas na forma prevista na Lei" e a decisão recorrida não é de mero expediente, daí ter de ser suficientemente fundamentada;

31) A decisão recorrida viola o disposto no artigo 204º da C.R.P., uma vez que esta norma é tão abrangente, que nem é necessário que os Tribunais apliquem normas que infrinjam a Constituição, basta apenas e tão só, que violem "os princípios nela consignados";

32) A decisão recorrida viola os princípios consignados na Constituição da República Portuguesa, nomeadamente consignados nos artigos 13º e 20º;

33) A decisão recorrida viola o disposto no artigo 202º da C.R.P., nomeadamente o n.º 2, uma vez que: "na administração da justiça incumbe aos tribunais assegurar a defesa dos direitos e interesses legalmente protegidos dos cidadãos ... e dirimir os conflitos de interesses públicos e privados" e neste caso essa circunstância não se verifica;

34) O Tribunal, com a decisão recorrida, não assegurou a defesa dos direitos da Recorrente, em não fundamentar exaustivamente a sua decisão, e nem se quer aplicar a as normas legais aplicáveis ao caso em concreto;

35) O Tribunal recorrido, salvo devido respeito, limitou-se a emitir uma decisão onde apenas de uma forma simples e sintética foram apreciadas algumas das questões sem ter em conta: a prova produzida em Julgamento, os documentos juntos, os elementos constantes no processo, a contraditoriedade da matéria dada como provada e não provada, deixando de se pronunciar sobre algumas questões que são essenciais à boa decisão da causa, nomeadamente as acima expostas;

36) O Acórdão recorrido tem de ser Revogado, porque não está devidamente fundamentado, tanto de facto como de direito, além de fazer uma errada interpretação das normas legais que enumera, tendo em conta o disposto no n.º 1 do artigo 154º do CPC, cometendo, também aqui, uma nulidade;

37) Impõe-se a Revogação do Acórdão recorrido;

38) O Acórdão sob recurso violou:

a) O disposto nos artigos 227°, nº 1, 251°, 289°, 433°, 442°, n° 2, todos do CC;

b) O disposto nos artigos 154° e 615° do NCPC;

c) Artigos 13°, 20°, 202°, 204° e 205° da Constituição da República Portuguesa.

Nestes termos, deve ser concedido provimento ao presente recurso de revista e, em consequência, ser revogado o Acórdão recorrido e este substituído por Acórdão que julgue o presente recurso procedente, condenando-se a Liquidatária Judicial a devolver à Recorrente a quantia de 45 mil Euros, correspondente a 10% do valor entregue a título de proposta.

Não foram apresentadas contra-alegações.

Após os vistos legais, cumpre decidir.

II.

Questões a resolver:

- Nulidades do acórdão recorrido e violação de normas e princípios constitucionais;

- Restituição da quantia entregue pela Recorrente no momento da aceitação da proposta de compra (por inexistir incumprimento ou responsabilidade pré-contratual desta);

- Necessidade de produção de prova sobre o invocado erro sobre o objecto do negócio.

III.

No acórdão recorrido consideraram-se provados os seguintes factos.

1. No processo de falência de AA – Obras Públicas, S. A., na liquidação do activo, a Liquidatária Judicial, na modalidade de negociação particular, aceitou a proposta de compra pelo valor de € 450.000,00, do prédio urbano denominado ..., sito na freguesia de ..., ..., composto de complexo fabril com serração, carpintaria, armazéns, casa da balança, casa do guarda, telheiro para resguarda de veículos, adega, cantina e posto de transformação, com a área coberta de 4.410 m2 e logradouro com a área de 163.380 m2, inscrito na matriz predial urbana sob o art.º n.º 2840, e descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º … da freguesia de ..., efectuada por BB – …, Limitada – fls. 157-158, 168-173, 180-190.

2 – Esta sociedade entregou à Liquidatária Judicial em 7 de Setembro de 2006, um cheque no valor de € 45.000,00, correspondente a 10% do valor da proposta para a compra referida em 1 – fls. 96.

3 – A Liquidatária Judicial em 4-12-2006 enviou uma carta à Recorrente com o seguinte teor:

“…Serve a presente para informar V. Exª que a data da escritura pública para a compra do prédio arrolado no Processo supra referido é a do dia 14 de Dezembro de 2006 pelas 14 horas na morada infra indicada. Deverá ser portador do cheque bancário de valor correspondente à parte remanescente e não paga isto é 405.000,00 Euros…” – fls. 223-224.

4 – No dia 14.12.2006 a escritura de compra e venda não pode ser realizada constando da certidão emitida pelo Cartório Notarial de ...:

Que à hora marcada verifiquei estarem presentes a Dr.ª EE…, na qualidade de Liquidatária Judicial da referida massa falida, …, e CC, na qualidade de sócio e gerente da compradora.

Que a indicada escritura não foi realizada, por falta de comparência do outro sócio da sociedade compradora, uma vez que a mesma se obriga com as assinaturas de dois gerentes como resulta da certidão do registo comercial apensa ao processo necessário à elaboração do acto.

Foi-me declarado pelo sócio da compradora, que a não comparência do outro sócio da sociedade, se deve ao facto de não ser pretendido realizar a mencionada escritura porque sobre o imóvel objecto da mesma, incide um direito litigioso de arrendamento a ser discutido em acção apensa ao processo de falência, cujo cancelamento não foi ordenado por despacho de fls. 162 do apenso C, do mesmo processo de falência.

A liquidatária judicial declarou que o imóvel foi colocado em venda, livre de ónus e encargos. Que posteriormente à venda foi intentada acção de impugnação de resolução de acto do liquidatário judicial, e que a sociedade compradora, na pessoa dos dois sócios que nessa qualidade se apresentaram, foram avisados, que pendia uma acção, no dia em que efectuaram o pagamento de 10%do preço estabelecido – fls. 97-98.

5 – Para a realização da escritura de compra e venda do prédio em causa foi marcada pela liquidatária judicial a data de 12.3.2008, data da qual foi dado conhecimento mediante carta registada com a/r recebida pela Recorrente em 15.2.2008. – fls. 264 a 279.

6 – A Recorrente solicitou à liquidatária judicial, por fax enviado a 7.3.2008, que a escritura fosse realizada não na data designada mas em 26.3.2008. – fls. 281.

7 – Na sequência da solicitação da Recorrente, referida em 3, a liquidatária judicial deu conhecimento, à Recorrente, mediante fax que esta recebeu –, de que a escritura se realizaria na data por ela proposta – 26.3.2008 –, do Cartório Notarial em que seria outorgada, bem como da respectiva hora, constando ainda dessa missiva o seguinte:

“…Após o dia 26 de Março de 2008 e não comparecendo para a realização da escritura publica e pagamento da restante parte do preço, incorre V. ex ª em mora, sendo que, e atendendo ao largo decurso de tempo já decorrido desde a realização da venda até ao momento actual, fica desde já notificado para, no prazo razoável de 15 dias, a contar a partir do referido dia 26 de Março de 2008, efectuar, querendo, o depósito da restante parte do preço na conta da massa falida…e no mesmo prazo solicitar mediante exibição do comprovativo desse depósito, a realização da escritura pública. Se assim não suceder, considerarei o contrato como definitivamente não cumprido, com as legais consequências…” – fls. 242.

8 – A escritura não se realizou no dia indicado tendo sido lavrado instrumento notarial do qual consta que a escritura de compra e venda do prédio que identifica, se encontrava marcada pela Liquidatária da massa falida de AA, S. A., para as 15 horas do dia 26.3.2008, naquele cartório notarial e:

- Que àquela hora esteve presente a liquidatária judicial vendedora. …, não tendo sido realizada a escritura, por os compradores, BB – …, L.da, pessoa colectiva …, não terem comparecido, nem alguém em sua representação.

9 – Com data de 7.5.2008 a Liquidatária judicial enviou à Recorrente uma carta que esta recebeu com o seguinte conteúdo:

“…Não tendo V. Exª comparecido no dia 26 de Março de 2008 para a realização da escritura pública e pagamento da restante parte do preço nem tendo, no prazo suplementar que lhe foi concedido, efectuado o depósito da restante parte do preço e solicitado, mediante a exibição do comprovativo desse depósito, a realização da escritura pública do imóvel urbano de “AA – Obras Públicas, S.A…., o contrato fica definitivamente não cumprido, pelo que declaro o mesmo resolvido…” – fls. 41-42.

IV.

1. A Recorrente alega que o acórdão recorrido padece de nulidades, nos termos do art. 615º, nº 1, b), c) e d) do CPC.

No tocante a estas últimas causas de nulidade, refere que no Acórdão recorrido não se procedeu a uma correta interpretação dos elementos constantes dos autos, da prova produzida, bem como se efetuou uma incorreta interpretação e aplicação das normas jurídicas aplicáveis ao caso em concreto - concl. 26ª.

Será de notar que, no corpo das alegações, a Recorrente nada acrescenta ao que consta dessa conclusão.

Como parece evidente, a referida alegação da Recorrente não revela, nem concretiza, qualquer vício formal do acórdão recorrido, designadamente que exista oposição entre os fundamentos e a decisão – al. c), ou que se verifique omissão ou excesso de pronúncia – al. d).

A Recorrente alude a incorrecta interpretação da prova e a incorrecta interpretação e aplicação das normas jurídicas, o que aponta claramente, na sua perspectiva, para erro de julgamento e não para qualquer dos vícios invocados.

No que respeita à causa de nulidade da al. b) – não especificação dos fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão – a falta de razão da Recorrente é também manifesta, uma vez que, concorde-se ou não com a solução nele acolhida, é inegável que o acórdão recorrido apresenta cuidada fundamentação, quer em termos de facto, quer na construção jurídica que neles se apoiou para fundar a decisão que se teve por adequada.

Aliás, é mesmo incompreensível a afirmação de que o acórdão recorrido "se bastou por remeter para a decisão da 1ª instância, não apreciando as questões relevantes". Não vemos aí qualquer remissão para a anterior decisão (que não seria proibida – art. 154º do CPC), tratando-se antes de uma fundamentação completa e coerente.

Assim, não ocorre falta ou sequer deficiência de fundamentação.

Esta conclusão prejudica obviamente a invocada violação de normas e princípios constitucionais, que decorreria da alegada falta de fundamentação.

2. A questão essencial suscitada no recurso consiste em saber se deve ser restituído à Recorrente o montante que esta entregou à Liquidatária Judicial aquando da aceitação da proposta que aquela apresentou para a compra do imóvel da massa falida identificado nos autos.

Tratou-se de uma venda por negociação particular, levada a cabo no âmbito da fase de liquidação do activo em processo de falência, nos termos do art. 182º do CPEREF.

Como tem sido reconhecido

[2]

, a venda por negociação particular, sendo uma modalidade de venda em processo executivo, é levada a cabo sem a participação do tribunal: é feita "nos termos de uma venda privada", sendo-lhe aplicável o regime específico da compra e venda e as regras gerais dos negócios jurídicos.

Tratando-se da venda de um imóvel, exigia-se que a mesma fosse celebrada por escritura pública – art. 875º do CC (anterior redacção).

No caso, no âmbito da referida venda, foi apresentada pela Recorrente proposta para a compra do imóvel, acompanhada da entrega da quantia de 45.000€, correspondente a 10% do preço. Esta proposta foi aceite pela Liquidatária Judicial, vindo esta a marcar data para a celebração da escritura de compra e venda.

Todavia, a recorrente recusou a formalização do contrato, com a alegação de que teve conhecimento de que sobre o imóvel incidia um direito litigioso de arrendamento que estava a ser discutido em acção apensa ao processo de falência.

Mais tarde, a Recorrente não compareceu na data marcada (por acordo) para a celebração da escritura, nem procedeu ao pagamento do resto do preço no prazo suplementar fixado pela Liquidatária (supra nº 7).

No acórdão recorrido entendeu-se que a Recorrente incorreu em responsabilidade pré-contratual, por ter frustrado "injustificadamente a confiança que havia criado na formalização do contrato de compra e venda ao acordar “de facto” os seus termos com a Liquidatária Judicial".

Por outro lado, considerou-se que a entrega da aludida quantia pela Recorrente revestia o carácter de sinal, para efeitos dos arts. 440º e 442º do CC.

Como aí se afirma, "atendendo às regras da experiência, a entrega de uma quantia no termo dessas negociações por aquele que pretende comprar àquele que pretende vender, e enquanto se aguarda o momento da formalização do negócio acordado, só pode ter a função de demonstrar a seriedade da negociação concluída e garantir que a formalização do negócio acordado “de facto” será efectivada.

Daí que, salvo prova em contrário, nestas situações, tal como ocorre quando com o contrato-promessa é entregue uma quantia ao promitente vendedor pelo promitente-comprador, deve presumir-se que a quantia entregue por aquele que pretende comprar ao que pretende vender tem a natureza de sinal".

Concluiu-se depois – apesar de se reconhecer ser "bastante duvidoso que nesta situação se tenha constituído uma obrigação de formalização do contrato" –, que, "tendo a entrega da referida quantia pela Recorrente à Liquidatária Judicial visado garantir essa formalização, a qual a Recorrente inviabilizou ao não comparecer injustificadamente ao acto de outorga da escritura em Março de 2008, devem aplicar-se as consequências legalmente previstas para o incumprimento da obrigação garantida pelo sinal, uma vez que, tendo a Recorrente incorrido em responsabilidade in contrahendo, o que a constituiu na obrigação de indemnizar a contraparte negocial dos prejuízos causados, a prestação do sinal teve a função de determinar antecipadamente o montante dessa indemnização".

Indeferiu-se, por isso, o pedido de restituição.

Crê-se que não se decidiu bem, sem prejuízo de se subscrever o entendimento, de que parte o acórdão recorrido, de a situação descrita, que conduziu à frustração da celebração do contrato de compra e venda, negociado entre as partes, poder ser enquadrada no âmbito da responsabilidade pré-contratual (art. 227º do CC).

No caso, tendo sido encetada a venda por negociação particular do imóvel referido, foi apresentada uma proposta de compra pela Recorrente, tendo esta procedido ao pagamento de 10% do preço oferecido. Essa proposta foi aceite pela Liquidatária, que marcou depois a data para a realização da escritura de compra e venda, que não se concretizou.

Pode assim afirmar-se que as partes estavam de acordo sobre todo o conteúdo negocial; acordo de facto que representava o consenso material completo sobre aquele conteúdo, mas cuja validade e eficácia estava dependente da formalização por escritura pública (citado art. 875º).

Trata-se, parece-nos, do que pode designar-se por acordo pré-contratual final

[3]

, a que faltou a devida formalização por escritura pública.

É certo que estavam, desse modo, determinados os elementos essenciais do contrato que iria ser celebrado, estando já alcançado aquele acordo final, sem haver necessidade de outras negociações. Esse acordo envolvia naturalmente um compromisso de ambas as partes na celebração do contrato definitivo de compra e venda e, nesta medida, poderia ser configurado como um verdadeiro contrato-promessa

[4]