Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

AA,

por si e em representação de BB e mulher, CC, intentaram em 17.9.2002, pelas Varas Cíveis da Comarca de Lisboa – 4ª Vara – acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra:

DD, S.A.

Pedindo que seja proferida sentença que substitua a declaração negocial da Ré operando a transmissão para o Autor, AA, da propriedade da moradia nº216/28, a que corresponde o artigo 423 da matriz predial urbana, do conjunto turístico designado “Á....... P...”, sito na ............., Machico, Ilha da Madeira, atento o teor do contrato promessa de 26.11.1993; ou,

se assim não se entender

, a favor de BB e,

subsidiariamente,

caso não proceda o pedido anterior, reconhecer-se que AA

adquiriu a propriedade do prédio

pelo exercício da posse, por si e pelo seu antecessor e transmitente BB, desde 1971 até 2002.

Alegaram para tanto, e em síntese, que por contrato-promessa assinado em Lisboa, em 17 de Maio de 1969, a Ré prometeu vender a BB e este prometeu comprar-lhe uma moradia a implantar no lote 177 de um conjunto turístico designado “Água de Pena” sito na Queimada, ........., Ilha da Madeira.

O preço ajustado foi de 532.000$00 (€2.653,60) e foi pago com a assinatura do contrato-promessa, que constitui documento de quitação.

A moradia, com a área coberta de 82,79875m2 veio a ser construída, ficando concluída em Julho de 1971, sendo-lhe atribuído o art. 423 da matriz predial urbana da freguesia de A.....P, concelho de Machico.

Só em 1987 foi definitivamente aprovado o loteamento que a Ré dizia ter à data do contrato promessa, tendo o prédio sido descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz pela ficha 00039/100987 e nessa data foi também inscrita a autorização de loteamento, passando a ser descrita como moradia n2 16/28, mas mantendo o artigo matricial n2 423.

Foi liquidada e paga a sisa pela transmissão a favor de BB, por termo de declaração de 08 de Julho de 1974.

BB passou a exercer os direitos de possuidor, nomeadamente pagando a contribuição autárquica e recebendo a remuneração devida nos termos do “contrato para arrendamento e administração de habitação e loteamento de Á... P........” a que se refere a cláusula 12 § único do contrato promessa.

Por esse contrato, BB “autoriza a sociedade (a Ré) a arrendar o andar ou moradia, por ele adquirido no loteamento de A.....P, no sítio da ......., Machico, Ilha da Madeira, pelo contrato promessa identificado na cláusula 1 do presente contrato.

Entre 1971, data da conclusão do prédio, de acordo com a inscrição matricial, e 1993, BB exerceu os direitos de posse sobre o referido prédio, pagando a sisa, as contribuições devidas e recebendo em dinheiro ou notas de crédito, a remuneração prevista no “contrato para arrendamento...”, correspondente a 10% do preço de aquisição.

A Ré, por sua vez, procedia ao arrendamento do prédio a terceiros, nomeadamente para fins turísticos, nos termos do sobredito contrato, cujo § único da cláusula 8 expressamente reconhece a qualidade de “proprietário” ou possuidor ao Autor! BB.

Por contrato-promessa assinado em 26-11-1993, BB e mulher prometeram vender ao Autor, AA, o referido prédio, que este prometeu comprar, pelo preço de 6.500.000$00 (32.421,86€), cabendo a este regularizar a situação junto da DD e diligenciar pela obtenção das chaves do prédio e entrar na posse e fruição deste, bem como promover a outorga da escritura notarial.

Em 26 de Novembro de 1993, BB e mulher outorgaram a favor do Autor, AA, procuração irrevogável conferindo-lhe poderes para outorgar a escritura de compra e venda relativa ao prédio, podendo substabelecer tais poderes em advogado.

A posse de BB e mulher foi continuada entre 1971 e 1993 e foi por estes transmitida ao Autor, AA pelo referido contrato-promessa.

Em todo este período a Ré limitou-se a administrar o prédio em nome e representação daqueles, ao abrigo do contrato celebrado em 1969.

Em 12 de Dezembro de 1993, munido do contrato-promessa e procuração outorgados por BB e mulher, o Autor, AA, dirigiu-se à recepção do Complexo da DD e solicitou a entrega das chaves.

A entrega das chaves foi efectuada de imediato, após confirmação do titular inscrito e exibição da procuração.

O Autor procedeu à reparação das portas interiores, à reparação dos tacos, que estavam levantados ou danificados; à reparação e pintura das paredes interiores; à reparação da rede de esgotos; à reparação do pavimento exterior de pedra e passou a utilizar a moradia, o que aconteceu até 2002.

BB, após o contrato-promessa que celebrou com o Autor, este, em seu nome e em representação daquele, sempre pretenderam e solicitaram por diversas vezes a marcação da escritura, mas a Ré nunca se dispôs a outorgar na escritura de compra e venda da referida moradia.

O Autor mantém interesse na transmissão da propriedade da moradia objecto dos contratos-promessa.

A Ré foi citada, invocou a prescrição do direito do Autor de pedir o cumprimento do contrato-promessa, por terem decorrido mais de 20 anos sobre a data em que era possível dar cumprimento à promessa de compra e venda, tendo ainda impugnado a matéria alegada pelos Autores.

O Autor respondeu.

Foi proferido despacho saneador que relegou para a decisão final a apreciação da excepção da prescrição invocada pela Ré; julgou extinta a instância quanto a BB e CC, por falta de poderes de AA para os representar na acção e julgou improcedente a excepção de caso julgado suscitada pela Ré.

Foi fixada a matéria assente e elaborada a base instrutória.

Procedeu-se a julgamento com observância de todo o formalismo legal.

Foi proferida

sentença, que julgou a acção procedente e, consequentemente, declarou a transmissão a favor do Autor, AA, do direito de propriedade

da Ré, “DD - Sociedade de Empreendimentos Turísticos da Madeira, S.A.”,

sobre a moradia

sita no concelho de Machico, A.....P, com terraço a nascente, designada por moradia 16/28, com um piso, implantada num lote de terreno com 86,35 m2, que confronta a norte com os lotes nº....e .../25, sul com o lote .../29 e oeste com o lote nº 16 e inscrito na respectiva matriz sob o nº......

Inconformada com tal sentença,

a Ré recorreu para o Tribunal da Relação de Lisboa,

que, por Acórdão de 13.9.2007 – fls. 375 a 384 –

revogou a sentença recorrida e, apreciando o pedido subsidiário, julgou-o improcedente.

Inconformado,

o Autor recorreu

para este

Supremo Tribunal e Justiça

e, alegando, formulou as seguintes

conclusões.

A) Nos termos do contrato-promessa celebrado entre o BB e a R., ora recorrida, era a esta que competia notificar aquele para assinar a escritura, logo que concluída a construção, o que esta não fez;

B) Posteriormente deixou de ser possível a celebração da escritura pública de compra e venda sem o registo do loteamento, a cargo da R. e que ela só veio a efectuar em 1987;

C) Após a celebração do contrato-promessa entre o BB e o Autor e a outorga de procuração irrevogável a favor deste, ele, A. solicitou as chaves da moradia, querendo entrar na respectiva posse material e regularizar, mediante escritura, a situação jurídica da mesma;

D) Este comportamento não pode deixar de ser equiparado a interpelação da R. para assinar a escritura de compra e venda;

E) A Ré, ao invés, após entrega das chaves ao Autor, interpôs acção de reivindicação e subsequente execução para entrega da moradia;

F) Tais factos não podem deixar de integrar o conceito de incumprimento definitivo do contrato-promessa pela Ré e,

G) Consequentemente, reconhecer-se que o Autor tem direito à execução específica e à prolação de decisão judicial que substitua a escritura, nos termos designadamente do n°1 do art. 830º do Código Civil, disposição que o acórdão recorrido expressamente ofende e,

H) Deverá interpretar-se a vondade do Autor e do BB, na outorga do contrato- promessa entre si e da procuração irrevogável, como integrando uma venda, a da moradia, que só não foi formalizada por escritura pública por impossibilidade legal,

I) mas tendo como efeito a transmissão de todos os direitos e obrigações referentes à moradia, incluindo a sucessão na posse,

J) posse que o Autor exerceu material e volitivamente entre 1993 e 2002, o que,

k) adicionado à posse do BB (entre 1971 e 1993) corresponde a mais de 30 anos de posse contínua e pública.

L) Termos em que deve ser revogado o douto Acórdão recorrido, por Acórdão que, reconhecendo o incumprimento da Ré, ora recorrida, do primitivo contrato-promessa, produza os efeitos da escritura pública, transmitindo a propriedade da moradia para o Autor ou, a não ser assim julgado,

M) reconheça que a posse do BB se transmitiu ao Autor, por efeito do contrato-promessa e procuração irrevogável e que, por isso, a posse deste perdurou por mais de 20 anos, tendo direito a adquirir a propriedade da moradia, por aquisição originária, por usucapião.

A Ré contra-alegou e, nas suas alegações – fls. 426 –

requereu a ampliação do âmbito do recurso,

nos termos do artigo 684º-A, nºl, do Código de Processo Civil, pretendendo a apreciação da alegada existência de excepção de caso julgado, fundamento em que ficou vencida.

Colhidos os vistos legais cumpre decidir, tendo em conta que

a Relação considerou provados os seguintes factos.

1) - Por contrato-promessa assinado em Lisboa em 17 de Maio de 1969 a ré prometeu vender a BB e este prometeu comprar uma moradia a implantar no lote .....de um conjunto turístico designado “Á.........P.....” sito na Queimada, Machico, Ilha da Madeira.

2) - O preço ajustado foi de 532.000$00 (€ 2.653,60) e foi pago com a assinatura do contrato-promessa.

3) - A moradia com a área coberta de 82,79875 m2 foi construída, tendo sido concluída em Julho de 1971, sendo-lhe atribuído o art. 423 da matriz predial urbana da freguesia de A.....P, concelho do Machico.

4) - Após o loteamento o prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz pela ficha nº............./.............

5) - E a moradia passou a ser descrita como moradia nº..../.. mas mantendo o artigo matricial nº.......

6) - Foi liquidada e paga a sisa pela transmissão a favor de BB, pelo termo de declaração de 8 de Julho de 1974, liquidação nº2.195.

7) - Em 26 de Novembro de 1993, Dr. BB e mulher CC outorgaram a favor de AA procuração irrevogável conferindo-lhe poderes para outorgar a escritura de compra e venda relativa ao prédio embora designado por fracção autónoma, podendo substabelecer tais poderes em advogado.

8) - Sobre a moradia referida em A) encontra-se registada uma penhora a favor de EE.

9) - O loteamento referente ao local de construção da moradia referida em 1) foi registado em 10.9.1987 (1) na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz (Madeira).

10) - Em 1969 BB celebrou com a ré contrato “autorizando” a ré a “arrendar o andar ou moradia por ele adquirido no loteamento de A.....P no sítio da Queimada, Machico, Ilha da Madeira, pelo contrato-promessa” referido em A).

11) - Entre 1971 e 1973 BB recebeu da ré dinheiro ou notas de crédito como remuneração prevista no contrato referido em 3).

12) - A ré por sua vez procedia ao arrendamento do prédio a terceiros para fins turísticos.

13) - Por contrato de 26.11.1993, BB e cônjuge, CC, pelo preço de 6.500.000$00 cederam ao Autor AA a posição que detinham nos contratos-promessa de compra e venda de 17.05.1969 celebrados com a “DD-Sociedade de Empreendimentos Turísticos da Madeira, S.A.”, nos termos do qual esta lhe prometeu vender uma fracção autónoma habitacional a implantar no lote 177 do conjunto turístico de “Á........P”, sítio da Queimada, Machico, Ilha da Madeira e o mobiliário necessário ao adorno e decoração da mesma fracção habitacional.

14) - Competindo a AA diligenciar pela obtenção das chaves do prédio e entrar na fruição do prédio e diligenciar pela outorga da escritura notarial.

15) - Entre 1991 e 1993 a Ré administrou o prédio referido 1).

16) - Em 12 de Dezembro de 1993 o autor AA, munido do contrato-promessa e da procuração outorgados pelo Dr. BB e cônjuge, dirigiu-se ao complexo da DD e solicitou a entrega das chaves.

17) - O Autor a partir de 1993 até 2002 procedeu a alguns arranjos na moradia referida em 1), 4) e 5).

18) - Do contrato-promessa referido no ponto 1), consta a Cláusula 4 do seguinte teor(2):

“O contrato definitivo de compra e venda será celebrado logo que se encontre concluída a construção da moradia obrigando-se o promitente-comprador a assinar a respectiva escritura logo que para tanto seja notificado pela promitente-vendedora por carta registada com aviso de recepção”.

Fundamentação:

Sendo pelo teor das conclusões das alegações do recorrente que se delimita o objecto do recurso importa saber se:

- há lugar à execução específica do contrato celebrado entre o Autor e a Ré;

- se o Autor adquiriu o direito de propriedade sobre o imóvel objecto mediato do contrato-promessa por usucapião;

- importa ainda saber se há lugar a ampliação do recurso no circunstancialismo invocado pela recorrida DD.

Vejamos:

As partes estão de acordo que, em 17.5.1969, celebraram um contrato-promessa de compra e venda de uma moradia a implantar num lote de terreno da Ré, tendo o promitente comprador BB pago integralmente o preço – 532.000$00 – “com a assinatura do contrato”.

Não foi celebrada a escritura pública de compra e venda – arts. 874º e 875º do Código Civil – o que vale por dizer que não foi celebrado o contrato-prometido.

O Autor, que já não é o inicial promitente comprador, mas quem obteve daquele por procuração irrevogável, de 26.11.1993, poderes para outorgar na escritura de compra e venda, pretende como pedido principal a execução específica do contrato em seu favor, como pedidos subsidiários – 1º – que não sendo atendida tal pretensão, que o seja a favor de BB; 2º- caso ainda esta pretensão não seja atendida, que se reconheça que ele Autor AA adquiriu por usucapião o direito de propriedade do imóvel.

A 1ª Instância, com lacónica fundamentação, reconheceu ao Autor o direito de execução específica – art. 830º do Código Civil – decisão que a Relação revogou, essencialmente, por considerar que, não tendo sequer havido interpelação para celebrar a escritura pública com a designação de data para tal acto, inexistir mora e, como tal, a execução específica não poder ser decretada.

O Autor nas alegações alude a incumprimento da Ré, sustentando que o facto desta ter intentado acção de reivindicação e execução para entrega da moradia, exprime incumprimento definitivo do contrato-promessa.

Temos, assim, que o Autor, ora considera haver mora, ora incumprimento definitivo.

Sabe-se que a Ré reivindicou o imóvel com êxito, uma vez que o Autor alude ao facto de ter sido movida execução para entrega da moradia em questão.

O Código Civil define no art. 410º, nº1, contrato-promessa nos seguintes termos:

“1. À convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa.

2. Porém, a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral.

3. (...)”

“Contrato-promessa – é um acordo prelimi­nar que tem por objecto uma convenção futura, o contrato prometido.

Mas em si é uma convenção completa, que se dis­tingue do contrato subsequente. Reveste, em princípio, a natureza de puro con­trato obrigacional, ainda que diversa seja a índole do contrato definitivo.

Gera uma obrigação de prestação de facto, que tem apenas de particular con­sistir na emissão de uma declaração negocial.

Trata-se de um “pactum de contrahendo” (Galvão Telles, “Direito das Obrigações”, 6ª ed. -83).

É bilateral se ambas as partes se obrigam a celebrar o contrato definitivo; unilateral se apenas uma das partes se vincula” – (ob. cit., 83-84).

“Contrato-promessa é a convenção pela qual, ambas as partes ou apenas uma delas, se obrigam, dentro de certo prazo, ou verificados certos pressupos­tos, a celebrar determinado contrato” – Antunes Varela, “Das Obrigações em Geral”, 6ª edição, 1 °-301.

Para se poder falar em incumprimento, importa que o obrigado não cumpra a prestação a que se obrigou.

“O devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado” – art. 762º, nº1, do Código Civil.

A execução específica acha-se prevista no art. 830º do Código Civil que, nos termos do nº1, consigna:

“Se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida”.

Não interessa ao caso abordar a complexa problemática da existência de sinal e a sua compatibilidade com a execução específica à luz das diversas alterações legislativas que o preceito sofreu – DL. 236/80, de 18.7 e DL. 379/86, de 11.11.

No Código Civil Anotado dos Professores Pires de Lima e Antunes Varela, Vol. II, edição de 1997, na pág. 111, em comentário às alterações introduzidas ao art. 830º do Código Civil, pelo DL 379/86, de 11.11, pode ler-se:

“ (...) Passou a não ser admitida a exclusão da execução específica, ainda que haja convenção das partes em contrário, sempre que o contrato-promessa tenha por objecto a celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício ou fracção dele, já construído, em construção ou a construir (Antunes Varela, RLJ, Ano 121º-67)”.

Através da execução específica o Tribunal emite sentença que supre a declaração negocial do faltoso, assim dando satisfação ao interesse do credor que não viu cumprida a prestação a que tinha direito, por incumprimento do devedor.

Daí que, desde logo, tenha que existir incumprimento do devedor, ainda que exprima mora.

Se o devedor estiver em mora, ou seja, se o atraso no cumprimento lhe for imputável – art. 804º, nº2, e 805º, nº2, do Código Civil – a execução específica é viável.

No caso dos autos à Ré, promitente-vendedora, competia marcar a data da escritura pública, não tendo sido estipulado qualquer prazo.

Daí que, salvo melhor opinião, nem sequer se pode considerar que está em mora, pese embora o latíssimo prazo de que dispôs para aprazar a escritura de compra e venda, encargo que lhe compete, conforme Cláusula 4. do contrato-promessa, como a Relação considerou provado – item 18) dos factos. De notar que, inclusivamente, a Ré excepcionou a prescrição ordinária de 20 anos – art. 309º do Código Civil – por o Autor não ter exercido o seu direito emergente do contrato-promessa.

Mesmo incumbindo à Ré a marcação de data para a escritura, nada impedia o Autor, que considera que a Ré voluntariamente não marcou a data, de fazê-lo, interpelando-a para o cumprimento (3)”. – art. 808º, nº1, do Código Civil.

“A interpelação admonitória é uma declaração receptícia que contém três elementos: intimação para o cumprimento; fixação de um termo peremptório para o cumprimento; admonição ou cominação de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida, se não ocorrer o adimplemento dentro desse prazo” – “Estudos de Direito Civil e Processo Civil”, de Calvão da Silva, pág.159.

Não há incumprimento, lato sensu, enquanto a mora não for convertida em incumprimento definitivo, o que se almeja ou pela interpelação admonitória que não é aceite pelo devedor, ou pela perda de interesse do credor na prestação do devedor moroso – art.808º, nº1, do Código Civil – mais a mais se, como no caso, o prazo para marcação da escritura, apesar de vencido, não foi considerado pelas partes preclusivo do interesse recíproco na execução do contrato, não despoletando a sua resolução.

Como ensina Baptista Machado – “Pressupostos da Resolução por Incumprimento”, in Estudos em Homenagem ao Prof. J.J. Teixeira Ribeiro – II Jurídica, págs. 348/349.

“ […] O incumprimento é uma categoria mais vasta onde cabem:

a) O incumprimento definitivo, propriamente dito;

b) A impossibilidade de cumprimento;

c) A conversão da mora em incumprimento definitivo – art. 808º, nº1, do C. Civil;

d) A declaração antecipada de não cumprimento e a recusa categórica de cumprimento, antecipada ou não;

e) E, talvez ainda, o cumprimento defeituoso.

No que respeita à inadimplência por impossibilidade de cumprimento, com J. Baptista Machado (ob. cit., pág. 345), podem configurar-se as seguintes situações:

a) De impossibilidade parcial e definitiva não imputável ao devedor – art. 793º, nº2;

b) De impossibilidade total e definitiva imputável ao devedor -art. 801º, nº2;

c) De impossibilidade parcial e definitiva imputável ao devedor – art. 802º todos do C. Civil.”

Por nenhum dos outorgantes no contrato foi imposta ao outro, através de interpelação, a marcação de data para outorga da escritura de compra e venda.

Pressuposto da execução específica – art. 830º,nº1, do Código Civil – é, no caso, a existência de mora, e não o incumprimento definitivo.

“A mora do devedor é o pressuposto de execução específica do contrato-promessa.

Tal mora depende de o devedor ter sido interpelado — judicial ou extrajudicialmente — para cumprir.

Tal interpelação só pode ser efectuada a partir do momento em que o credor pode exigir a realização da prestação devida.

As obrigações de prazo natural, circunstancial ou usual dão lugar a fixação judicial de prazo sempre que o credor não acorde com o devedor quanto ao momento do seu cumprimento” – Ac. deste Supremo Tribunal, de 18.6.1996, in CJ/STJ, 1996, II.53.

A Ré nem sequer está em mora, pese embora, o lapso de tempo decorrido desde a data da outorga do contrato-promessa.

“Na execução específica, o modo como, na prática, o tribunal supre a declaração negocial do faltoso é o de considerar como realizado o contrato prometido, por força da sentença.

O tribunal só pode substituir-se ao devedor faltoso no caso de este se recusar a celebrar o contrato prometido, podendo embora fazê-lo” – Ac. deste STJ, de 18.2.1997, in CJSTJ, 1997, III.

O recurso à execução específica não é viável se se verificar por parte do promitente vendedor, inexecução definitiva do cumprimento do contrato-promessa (caso de alienação a terceiro inexistindo eficácia real) ou incumprimento definitivo (perda do interesse do credor ou recusa de cumprimento).

Não é possível o exercício de execução específica quando, por exemplo, tenha havido alienação a terceiro do objecto do contrato-promessa, por tal actuação exprimir incumprimento definitivo.

No caso em apreço, o recorrente afirma que o facto de a Ré lhe ter entregue as chaves da moradia e, depois disso, ter intentado acção de revindicação exprime incumprimento definitivo do contrato.

Apesar da lei não prever a recusa do cumprimento como causa de extinção da obrigação, é comummente aceite que, havendo recusa inequívoca, concludente, do devedor em cumprir a sua prestação, configurado está o incumprimento definitivo a dispensar, desde logo, a interpelação admonitória do credor (4).

Ao contrário daquilo que o Autor afirma, não provou que tivesse interpelado a Ré para outorgar a escritura pública de compra venda.

Depois, o facto de a Ré ter intentado acção de reivindicação não significa de maneira insofismável que tal actuação implique recusa de cumprimento do contrato-promessa.

A entender-se que a Ré incumpriu definitivamente o contrato-promessa a execução específica seria inviável (5).

Mas não é esse o nosso entendimento.

A Ré não está em mora.

Improcede, assim, o pedido de execução específica

.

O Autor, na proclamada qualidade de promitente-comprador, terá que interpelar a Ré aprazando data para escritura definitiva, para a constituir em mora, já que é patente a passividade desta em cumprir a obrigação assumida no contrato-promessa.

Quanto à questão da aquisição do direito de propriedade por usucapião.

O Autor sustenta que, conjugada a sua posse, iniciada em 1993 e continuada até 2002, com a do promitente-comprador cedente C....A, adquiriu pela via da aquisição originária – usucapião – a moradia.

Antes de mais cumpre afirmar que o referido C A obteve a “traditio” da moradia, tendo pago integralmente o preço, sendo concludentes, nesse sentido, os seguintes factos provados na sentença:

10) “Em 1969 BB celebrou com a ré contrato “autorizando” a ré a “arrendar o andar ou moradia por ele adquirido no loteamento de A.....P no sítio da Queimada, Machico, Ilha da Madeira, pelo contrato-promessa” referido em A)”;

11) - “Entre 1971 e 1973 BB recebeu da ré dinheiro ou notas de crédito como remuneração prevista no contrato referido em 3)”;

12) A ré por sua vez procedia ao arrendamento do prédio a terceiros para fins turísticos.

Desde logo há que considerar que a entrega antecipada do imóvel na vigência do contrato-promessa, não é um efeito do contrato, mas resulta de uma convenção de natureza obrigacional entre o promitente-vendedor – [dono da coisa] e o promitente-comprador.

Assim, e em regra, o promitente-comprador que obteve a traditio apenas frui um direito de gozo que exerce em nome do promitente-vendedor e por tolerância deste – é, nesta perspectiva, um detentor precário – art. 1253º do Código Civil – já que não age com animus possidendi, mas apenas com corpus possessório (relação material) – art. 1251º do Código Civil O art. 1251º do Código Civil define posse como – “(6)”. (7) .

Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, Vol. III, 2ª ed., pág. 6, e Antunes Varela, na RLJ, Ano 124, pág. 348, sustentam:

“O contrato-promessa, só por si, não é susceptível de transferir a posse ao promitente-comprador. Se este obtém a entrega da coisa antes da celebração do negócio translativo, adquire o corpus possessório, mas não adquire o animus possidendi, ficando, pois, na situação de mero detentor ou possuidor precário.

São concebíveis, todavia, situações em que a posição jurídica do promitente-comprador preenche excepcionalmente todos os requisitos de uma verdadeira posse.

Suponha-se, por exemplo, que havendo sido paga já a totalidade do preço ou que, não tendo as partes o propósito de realizar o contrato definitivo, (a fim de v.g., evitar o pagamento da sisa ou precludir o exercício de um direito de preferência), a coisa é entregue ao promitente-comprador como se sua fosse já e que, neste estado de espírito, ele pratica sobre ela diversos actos materiais correspondentes ao exercício do direito de propriedade.

Tais actos não são realizados em nome do promitente-vendedor, mas sim em nome próprio, com a intenção de exercer sobre a coisa um verdadeiro direito real.

O promitente-comprador actua, aqui, uti dominus, não havendo, por conseguinte, qualquer razão para lhe negar o acesso aos meios de tutela da posse”.

Varela, retomando o tema na RLJ, 128, pág. 146, escreve:

“...O promitente-comprador investido prematuramente no gozo da coisa, que lhe é concedido na pura expectativa da futura celebração do contrato prometido, não é possuidor dela, precisamente porque, sabendo ele, como ninguém, que a coisa pertence ainda ao promitente-vendedor e só lhe pertencerá a ele depois de realizado o contrato translativo prometido, não pode agir seriamente com a intenção de um titular da propriedade ou de qualquer outro direito real sobre a coisa”.

Tal entendimento tem sido acolhido na doutrina, assim – Vaz Serra, RLJ, Ano 109-314 e Ano 114-20; Calvão da Silva, no BMJ. 349, pág. 86, nota 55; Salvador da Costa, “Os Incidentes da Instância” (1999), 185 e 186, e Augusta Ferreira Palma, “Embargos de Terceiro” (2001), 93 segs., e na Jurisprudência maioritária deste Supremo Tribunal de Justiça – entre muitos – Acórdãos de 26.5.94, CJSTJ, II, II 118; de 19.11.96, III, III, 109; de 11.3.99, CJSTJ VII, I, 137, e de 23.05.2006. in

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