Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça :

AA instaurou a presente acção ordinária contra a ré BB - Sociedade de Construções e Comércio, S.A., pedindo a condenação desta a restituir-lhe a quantia global de 18.804,68 euros, (3.770.000$00), acrescida de juros de mora à taxa legal desde a citação e até efectivo e integral pagamento .

Alega, para tanto, na parte que agora interessa apreciar, que, como promitente compradora, celebrou com a ré , esta como promitente vendedora, no dia 30 de Abril de 1999, dois contratos promessa de compra e venda, que junta, relativos a duas fracções de um empreendimento, na sequência dos quais lhe entregou, a título de sinal e princípio de pagamento, os montantes de 2.100.000$00 e 1.670.000$00, sem que tivessem licença de construção ou de habitabilidade, o que determina a nulidade de tais contratos e acarreta a restituição de tudo o que foi prestado .

A ré contestou, dizendo, além do mais, que a autora tinha conhecimento que as obras não eram clandestinas e que a entidade competente já havia aprovado os respectivos projectos de arquitectura e especialidades .

Acrescenta que a licença de construção veio a ser emitida em Janeiro de 2000, de tal modo que, no momento em que a autora foi notificada para a outorga das escrituras, já existia licença de habitabilidade, pelo que age com abuso do direito.

A autora replicou .

Realizado o julgamento e apurados os factos, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu a ré do pedido .

Apelou a autora, mas sem êxito, pois a Relação do Porto, através do seu Acórdão de 23-3-06, negou provimento à apelação e confirmou a sentença recorrida. .

Continuando inconformada, a autora pede revista, onde resumidamente conclui :

1- Os contratos promessa celebrados devem ser considerados nulos, nos termos do art. 410, nº3, do C.C., por não terem licença de construção ou de utilização, ao tempo da sua outorga, com a consequente não certificação das mesmas pelo notário .

2 – Por isso, a ré deve ser condenada a restituir à recorrente as verbas já entregues à recorrida, nos valores de 2.100.000$00 e 1.670.000$00, face ao disposto no art. 289 do C.C.

A ré contra-alegou em defesa do julgado .

Corridos os vistos, cumpre decidir :

A Relação considerou provados os factos seguintes :

1- A ré dedica-se à actividade de construção e comercialização de prédios urbanos, em regime de propriedade horizontal .

2 – Pelos contratos promessa de compra e venda de fls 7 a 12 e de fls 13 a 18, celebrados no dia 30 de Abril de 1999, relativos a duas fracções autónomas, designadas provisoriamente pelas letras “CK”, situada no 4º andar, e “BO”, situada no ...º andar, do empreendimento sito no lugar de ......., freguesia e concelho de Valongo, a autora declarou prometer comprar e a ré declarou prometer vender-lhe as mencionadas fracções .

3 – Como sinal e princípio de pagamento, a autora entregou à ré as quantias de 2.100.000$00 e 1.670.000$00, referentes aos dois contratos mencionados .

4 – Os dois contratos foram assinados pela autora e pela ré, tendo ambos declarado renunciar à invocação da nulidade, pelo facto das assinaturas não estarem reconhecidas presencialmente .

5 – Pelo menos em relação a uma das fracções, a autora celebrou o contrato promessa a título de investimento .

6 – Pelo menos em relação a uma das fracções, a autora jamais a tencionou habitar .

7 – A ré convocou a autora para a outorga das correspondentes escrituras públicas de compra e venda .

8 – Fê-lo, indicando, para ambos os casos, a data de 17-1-03, advertindo-a de que deveria proceder à entrega de determinados elementos de identificação e documentos à data de 10-1-03.

9 – Até à data indicada pela ré para entrega de tais elementos e documentos, a autora nada entregou ou disse .

10 – Ultrapassado o prazo designado para a realização das ditas escrituras, a ré voltou a convidar a autora para a realização das correspondentes escrituras .

11 – Fê-lo, designando a data de 13-2-03, para outorga de ambas as escrituras . .

12 – Nessa convocatória alertava que a autora estava a ser convocada pela ultima vez .

13 – Bem como indicava a data de 31-1-03 para entrega dos elementos necessários à realização das escrituras .

14 – As correspondentes cartas foram recebidas pela autora, a primeira – com prazo para 10-1-03 – em 9-1-03 , e a seguinte – com prazo para 31-1-03 – em 30-1-03.

15 – A autora nada disse, nem entregou à ré .

16 - A licença de construção veio a ser emitida em Janeiro de 2000 .

17 – Nos contratos promessa em questão não se encontra certificada a existência da licença de construção ou de habitabilidade das fracções que deles são objecto .

18 - A presente acção foi instaurada em 28-4-03 .

A única questão a decidir consiste em saber se deve proceder o pedido de declaração de nulidade dos contratos promessa, celebrados entre a autora e a ré, por, na data da sua outorga, não se encontrar certificada pelo notário, a existência de licença de construção ou de habitabilidade das fracções autónomas deles objecto .

O art. 410, nº3, do C.C. dispõe que, “ no caso de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva da utilização ou de construção ; contudo, o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte “ .

Ora, nos questionados contratos promessa, verifica-se que, efectivamente, deles não consta a certificação da existência de licença de construção ou de utilização, e que se tratava, à data da sua outorga, de um empreendimento em construção, cujo prazo previsível para a conclusão das fracções autónomas seria durante o primeiro semestre de 2001 ( cláusulas II e VII ) .

A falta da referida formalidade não é de conhecimento oficioso e também não é susceptível de ser invocada por terceiros .

Tal falta só podia ser invocada pela promitente compradora, a menos que a omissão lhe fosse imputável .

Trata-se, por isso, de uma nulidade atípica, ainda que invocável, em princípio, a todo o tempo .

De qualquer modo, é uma nulidade susceptível de sanação ou confirmação, quer pela ulterior legalização da construção, quer pela posterior exibição da licença de construção ou de habitabilidade ( Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. I, 4ª ed., pág. 384, Almeida Costa, Contrato Promessa - Uma Síntese do Regime Actual, 1990, pág. 39 ; Calvão da Silva, Sinal e Contrato Promessa, 11ª ed, pág. 78) .

Pois bem .

No caso concreto, a licença de construção veio a ser emitida em Janeiro de 2000, ou seja, muito antes da instauração da presente acção .

Daí que a nulidade se considere sanada, havendo que se ter como convalidados os indicados contratos promessa e como tendo sido concluídos sem qualquer vício formal, visto não se mostrarem afectados os interesses de terceiros, nem o interesse público geral de combate à construção clandestina .

Pelas razões expostas, não pode o autor invocar a pretensa nulidade .

De qualquer modo e ainda que assim não fosse, o autor também estava impedido de se socorrer da mencionada nulidade, por tal invocação constituir abuso do direito, nos termos do art. 334 do C.C., conforme já foi decidido no Acórdão recorrido, com trânsito em julgado ( fls 354 ).

Termos em que negam a revista .

Custas pela recorrente .

Lisboa, 28-2-08 Relator.

Azevedo Ramos (Relator)

Silva Salazar

Nuno Cameira