Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Processo nº 1069/15.9T8AMT-P.P1.S1

Recorrente: “Supercorte – Empresa de Confecções, S.A.”

Recorridos: “Massa Insolvente de Profato – Empresa de Confecções, S.A.” e AA

I. RELATÓRIO

1. “Supercorte – Empresa de Confecções, S.A.” propôs contra Massa Insolvente de Profato – Empresa de Confecções S.A. e AA (administrador da insolvência), por apenso ao processo de insolvência, ação destinada a que lhe fosse reconhecida a validade de um contrato de arrendamento para fim não habitacional.

2. A primeira instância proferiu a seguinte decisão:

«a) julgar a ação instaurada pela Autora totalmente improcedente, por não provada, e, em consequência, absolver os Réus de todos os pedidos contra si formulados;

b) julgar a reconvenção parcialmente procedente, por parcialmente provada e, em consequência condenar a Autora a restituir à Ré Massa Insolvente da “Profato – Empresa de Confeções, S.A.”, livre e devoluto de pessoas e de bens, o espaço que a Autora vem ocupando no prédio urbano descrito na Conservatória de Registo Predial ... sob o nº …71, inscrito sob a matriz nº …65 da freguesia ..., ..., apreendido sob a verba … do Auto de Apreensão de Bens, e condenar a Autora a pagar à Ré Massa Insolvente da “Profato – Empresa de Confeções, S.A.” uma indemnização pela ocupação que vem fazendo de tal espaço, à razão de €5.500 (cinco mil e quinhentos euros), por cada mês, desde 29.02.2016 e até efetiva entrega do mesmo espaço.

A autora foi condenada a entregar o imóvel em causa, no prazo de 2 meses, após o transito em julgado.

3. Inconformada, a autora apelou, mas a Relação confirmou a decisão da primeira instância, subscrevendo os seus fundamentos. Divergiu apenas quanto ao prazo que fixou à autora para desocupar o imóvel (que passou de 2 para 4 meses).

4. Inconformada com a improcedência do essencial da apelação, a autora interpôs recurso que qualificou como revista excecional, alegando que se verificavam os fundamentos correspondentes às alíneas a), b) e c) do art. 672º, nº 1 do CPC.

Nas suas alegações, a recorrente formulou extensas e repetitivas conclusões que parcialmente se transcrevem, expurgadas de alguns pontos irrelevantes para a apreciação da matéria em causa, bem como das considerações que se destinavam a justificar a admissibilidade da revista excecional:

«[…] K. Em causa está aferir se o facto de a sentença e o acórdão recorridos, ao sustentarem as respetivas posições numa corrente jurisprudencial por aqueles considerada como maioritária, sem aprofundar os fundamentos jurídicos que poderiam levar à manutenção do contrato de arrendamento, e sem explorar os argumentos que levaram à decisão que ignorou factos provados, e ao lançar mão do artigo 687.º nº 1 e nº 2 do C.C., normas que não existem, seria suficiente para estamos perante uma sentença nula.

L. Posições, aquelas, que dada a falta de fundamentação, só podem ser consideradas gravosos e violadoras da lei e dos princípios da proteção da confiança dos cidadãos e da segurança jurídica que pautam o nosso sistema, os quais se assumem como princípios classificadores do Estado de Direito Democrático, e que implicam um mínimo de certeza e segurança nos direitos das pessoas e nas expectativas juridicamente criadas a que está imanente uma ideia de proteção da confiança dos cidadãos e da comunidade na ordem jurídica e na atuação do Estado.

M. Posto isto, continua a ser divergente se o nº 2 do artigo 824.º do C.C. se aplica ou não aos contratos de arrendamento, apesar de aqueles não estarem previstos no corpo da norma, nem, pela sua natureza, produzirem efeitos quanto a terceiros, isto é, quanto aos arrendatários.

[…]

V. Revertendo ao caso concreto, a sentença recorrida é manifesta ao determinar que foi celebrado um contrato de arrendamento comercial entre a Autora e a insolvente Profato, no ano de 2006, consubstanciado nos factos provados número 3, 4, e 5.

W. Mais determinou que “é inequívoco que, na data da transmissão para a BARCAMAIA – Consultoria e gestão de Empresas, S.A., da propriedade de tal imóvel, a Autora tinha a seu favor o contrato de arrendamento celebrado com a Profato – Empresa de Confeções, S.A., já que o contrato que haviam celebrado tinha a duração de 10 anos e, por isso, o seu términus apenas ocorreria em 30.09.2016, já que não há notícia de ter sido denunciado por qualquer das partes em data anterior.”

X. Não obstante, quer o tribunal de primeira instância, quero o douto tribunal da Relação do Porto determinaram que o referido contrato de arrendamento caducou com a transmissão do imóvel à Barcamaia em sede de acção executiva, através da venda judicial.

[…]

AA. Tendo ambas as instâncias concluído que:

- tendo sido constituída a hipoteca em 08.04.2002;

- tendo o contrato de arrendamento invocado pela Autora sido celebrado em

30.09.2006;

- este contrato não era oponível à Barcamaia, crédito hipotecário, atento o disposto

no artigo 824.º, nº 2 do C.C.

BB. Em suma, pugnaram pela caducidade do referido contrato, sustentando o efeito extintivo do contrato de arrendamento celebrado entre a Autora e a Profato, datado de 30.09.2006, com recurso ao artigo 824.º, nº 2 do Código Civil.

CC. Por via de uma interpretação errónea do referido preceito, determinaram, a folhas 24 da douta sentença e a folhas 31 e 32 do douto acórdão, conforme se transcreve, que “… o credor hipotecário nunca pode ser prejudicado por efeitos da alienação ou da oneração do bem hipotecado, já que tais direitos sendo constituídos após o registo constitutivo da hipoteca são inoponíveis ao credor hipotecário, por força da anterioridade do registo da hipoteca e da sua ineficácia em relação a esta, cfr. Artigo 687.º, nº 1, alínea h), e nº 2.º do Código Civil, e artigo 4.º, nº 2 do Código do Registo Predial.

DD. Terminam, concluindo, quer na douta sentença, quer a folhas 32 do douto acórdão que “… o contrato de arrendamento celebrado entre a autora, ora recorrente e a insolvente “Profato – Empresa de Confeções, S.A.”, caducou com a venda do imóvel arrendado no processo executivo, por aplicação do citado artigo 824.º, nº 2, do Código Civil, ou seja, com a transmissão da propriedade do imóvel para a Exequente, credora hipotecária, “BARCAMAIA – Consultoria e gestão de Empresas, S.A.”, em 08.03.2014.”

EE. Fundamentação com que a Recorrente não se conforma dado o facto de quer a sentença, quero o acórdão sustentarem a mesma em normas que não existem.

FF. Veja-se a referência ao artigo 687.º, nº 1, alínea h), e nº 2, do Código Civil, que não existe, sendo, por isso, a fundamentação nula, nos termos da alínea b) e c), do nº 1, do artigo 615.º do C.P.C, o que se invoca para os devidos efeitos.

GG. Nem se pode conformar com a errada interpretação feita ao artigo 824.º do Código Civil, nem com a convicção dos julgadores que resultou daquela interpretação que, a final, concluíram pela caducidade do contrato de arrendamento.

HH. Quer o tribunal de primeira instância, quer o douto tribunal da Relação partilham da posição defendida por parte da doutrina jurisprudência portuguesa, sendo certo que aquela posição não retrata a posição defendida pela totalidade da doutrina e jurisprudência, carecendo, ainda, de vir a ser proferido um acórdão uniformizador de jurisprudência para que a mesma se considere inabalável.

II. Ora, preceitua o artigo 824.º, nº 1 do Código Civil que “A venda em execução transfere para o adquirente os direitos do executado sobre a coisa vendida.”

JJ. Prescreve o nº 2 do referido artigo que “Os bens são transmitidos livres de direitos de garantia que os onerarem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo.”

KK. Aquando da leitura da supracitada norma, atente-se às expressões “...livres de direitos de garantia que os onerarem...” e “...demais direitos reais...”, expressões, estas, essenciais à correcta interpretação da mesma e do próprio caso concreto. Vejamos,

LL. O contrato de locação, comummente designado por contrato de arrendamento, encontra-se inserido no Livro II – Direito das Obrigações, do Código Civil, caraterizando-se por ser um contrato através do qual se proporciona o gozo de uma determinada coisa a outrem, por um determinado período temporal, contra uma contrapartida pecuniária.

MM. Vários autores, tais como Galvão Telles, Pires de Lima e Antunes Varela, Romano Martinez, Januário Gomes e Menezes Leitão, qualificam o contrato de locação como um contrato de natureza obrigacional, sendo o locatário meramente o titular de um direito pessoal de gozo, não produzindo, consequentemente, o contrato de locação quaisquer efeitos reais.

NNº Galvão Telles acrescenta que a concessão do gozo significa que nada se transmite, nada se transfere, nada se aliena. O que sucede é que o locador se vincula à prestação de proporcionar esse gozo ao arrendatário, adquirindo este, em contrapartida, o direito à mesma prestação – de natureza obrigacional – e não qualquer direito sobre a coisa.

OO. Defendem aqueles autores uma tese personalista do contrato de locação, ensinando que: o legislador o teria inserido no livro relativo aos direitos reais ao invés de o inserir no livro da obrigações, caso lhe pretendesse atribuir efeitos reais; o artigo 1031.º, alínea b) do Código Civil expressamente qualifica o gozo da coisa como sendo uma obrigação do locador, caracterizando-o como um direito pessoal de gozo; pela razão precedente exclui o contrato de locação do elenco dos “..demais direitos reais...” indicado no artigo 824.º, nº 2, do Código Civil, rejeitando a caducidade do contrato de arrendamento em caso de venda judicial em processo executivo.

PP. Por outro lado, os autores que sustentam uma tese realista e defendem a caducidade do arrendamento, interpretam o artigo 824.º, nº 2, do Código Civil no sentido de a expressão “outros direitos reais” abranger o arrendamento e, em consequência, sustentam: a inaplicabilidade do artigo 1057.º do Código Civil no caso de venda executiva em virtude da norma específica do artigo 824.º, nº 2, do Código Civil; a similitude com os direitos reais de gozo (usufruto e uso e habitação), a determinar igualdade de regime; - a inoponibilidade do arrendamento porquanto este diminui o valor do prédio dificultando a satisfação integral do direito do credor garantido; a prevalência do interesse do credor garantido relativamente aos interesses do arrendatário.

QQ. Conforme já supra exposto, nenhum dos fundamentos da tese realista se nos afigura como válido.

RR. O artigo 1057.º do Código Civil consagra o princípio “emptio non tollit locatum” sem estabelecer qualquer distinção quanto ao modo de aquisição do direito com base no qual foi celebrado o arrendamento, pelo que não se vê motivo para restringir o seu âmbito de aplicação, salvo nos casos expressamente previstos na lei – se o arrendamento foi celebrado depois da penhora (art.º 819º do CCiv) ou se a coisa ainda não tiver sido entregue ao locatário (art.º 109º, nº 2, do CIRE).

SS. Por outro lado, não temos como existente uma relação de especialidade entre o artigo 824.º, nº 2, do Código Civil (norma especial para a venda em execução) e o artigo 1057.º do Código Civil (norma genérica do arrendamento), considerando que a existir essa relação de especialidade ela será antes entre o artigo 1057.º do Código Civil (regra especial para o arrendamento) e o artigo 824.º, nº 2, do Código Civil (regra geral para a venda executiva).

TT. Ao contrário do que ocorre no usufruto e no uso e habitação, no arrendamento o senhorio (adquirente) tem a possibilidade de por ato exclusivo de sua vontade proceder à respetiva denúncia, pondo termo ao arrendamento; o que arreda a similitude de situação a impor, por força do princípio da igualdade, a solução da caducidade.

UU. Entendemos que (pelo menos atualmente, em face da evolução da regulamentação do contrato de arrendamento que tem esbatido o seu carácter vinculístico e acentuado o seu carácter temporário) não se pode ter como regra geral que a locação implica uma desvalorização para o bem a que se reporta constituindo um pesado ónus de que o senhorio não pode libertar-se a breve prazo, assim se impedindo ou dificultando a cobrança do crédito por parte daquele que tem tal crédito garantido por hipoteca sobre o imóvel locado.

VV. Desde logo porque casos ocorrerão em que o valor da venda do imóvel, ainda que anuncie o vínculo do arrendamento, seja suficiente para liquidar a dívida do credor garantido.

WW. Por outro lado, não se compreende porque se haverá de considerar como negativa (ostracizar mesmo) uma circunstância que não só é lícita como, até, considerada como boa prática.

XX. É consensual o entendimento de que resulta das disposições legais reguladoras da hipoteca que o devedor não fica inibido de dispor do imóvel hipotecado e de praticar relativamente a ele atos de mera administração (ordinária). Sendo atos de administração aqueles que correspondem a uma gestão patrimonial limitada e prudente em que não são permitidas certas operações – arrojadas e ao mesmo tempo perigosas – que podem ser de alta vantagem, mas que podem ocasionar graves prejuízos para o património administrado, como tal se devendo considerar tudo quanto diga respeito à prover à conservação dos bens administrados e a promover a sua frutificação normal (tendo-se como atos tendentes à frutificação normal os destinados a prover ao cultivo de uma terra nos termos usuais ou ao seu arrendamento, desde que não sujeito a registo).

YY. O arrendamento por prazo inferior a seis anos é qualificado legalmente como ato de administração ordinária (art.º 1024º do C.C.) e é tido como medida de racionalidade económica, penalizando-se, nomeadamente a nível fiscal, a existência de imóveis devolutos.

ZZ. Mas se assim é não se encontra justificação para a convicção formulada pelo tribunal em que o arrendamento é um ato violador dos direitos do credor hipotecário determinante da caducidade do arrendamento em caso de venda executiva.

AAA. Sendo a cobrança integral do seu crédito um interesse relevante do credor, titulado na garantia do direito de propriedade, não se vê que seja de menor relevância o interesse do inquilino na estabilidade do arrendamento titulado no direito pessoal de gozo que permite o funcionamento da unidade industrial da Recorrente no imóvel objeto da ação, pelo que não se encontra fundamento para atribuir prevalência àquele primeiro interesse.

BBB. Numa outra perspetiva, não vislumbramos que o interesse do adquirente do imóvel arrendado previamente hipotecado em venda executiva que não seja o credor garantido seja diferente do de qualquer outro adquirente, que terá de assumir a posição de senhorio por força do art.º 1057.º do Código Civil. Pelo que carece de justificação a imposição da caducidade do arrendamento de uma forma genérica para todas as situações de venda executiva, estabelecendo uma situação de privilégio para o adquirente do imóvel arrendado previamente hipotecado.

CCC. Por último não pode deixar de se ter em conta que com a reforma do processo executivo levada a cabo através do DL 38/2003, de 30ABR, o legislador incluiu o arrendamento no elenco dos atos inoponíveis à execução constantes do artigo 819.º do C.P.C. (acolhendo posição que já era doutrinal e jurisprudencialmente defendida) mas já não o fez relativamente à inclusão do arrendamento no elenco dos direitos que caducam com a venda executiva previstos no art.º 824º do C.C. (apesar de não poder desconhecer as posições doutrinárias e jurisprudenciais nesse sentido), assim manifestando a sua intenção de não acolher tal posição (sendo certo que, como já referido, até parece ter consagrado entendimento diverso no art.º 109º do CIRE).

DDD. Razões pelas quais aderimos ao entendimento de que a venda executiva de prédio previamente hipotecado não determina a caducidade do arrendamento entretanto celebrado, em contrário do decidido na decisão recorrida, que deve ser revogada.

EEE. Sob igual argumentação navega o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, no processo nº 1268/16.6T8FAR.E1.S2, datado de 27.11.2018, em que é relator Henrique Araújo (…)

[…]

III. Fechado este pequeno parêntesis, e concluindo-se pela natureza meramente creditícia ou obrigacional do direito do locatário, cremos não poder aplicar-se directamente a norma do artigo 824º, nº 2, ao arrendamento.

JJJ. E também não vemos como possa ser aplicado analogicamente.

KKK. Como refere Pinto Furtado, as disposições que concedem ao locatário tratamento jurídico análogo ao dos direitos reais são raras e de natureza incontestavelmente excepcional, não podendo ser submetidas a integração analógica. Diz esse autor que não parece ser coerente “defender-se que as equiparações legais, dada a natureza proeminentemente pessoal do direito do locatário, só se aplicam porque há disposição a concedê-las e, depois, admitir-se (…) um tratamento real para casos omissos do regime legal locatício”.

LLL. Diz-se e insiste-se, porém, que a existência de um arrendamento no imóvel hipotecado constitui um ónus, um gravame sobre a coisa e que, portanto, sempre se deveria considerar tal ónus inserido na previsão da norma do artigo 824º, nº 2, pois que, diminuindo o valor venal da coisa, o arrendamento afectaria a garantia dada pelo devedor ao seu credor.

MMM. Este argumento, forçado perante a letra da lei - como tem de reconhecer-se -, é rebatível.

NNN. É verdade que a ratio legis do preceito em causa é assegurar que o valor do bem vendido em execução judicial, pelo facto de sobre o mesmo incidirem direitos reais, não sofrerá uma significativa desvalorização ou depreciação em prejuízo dos credores.

OOO. Todavia a hipoteca, apesar de ser uma garantia real que acompanha o imóvel sobre que incide, não impede o titular desse imóvel de o alienar ou de o onerar, como resulta nitidamente do dispositivo do artigo 695º do C.C.

PPP. Como se obtempera no acórdão deste STJ de 27.03.2007, se se tornar insuficiente a segurança da obrigação, tem o credor o direito de exigir que o devedor a substitua ou reforce, e, não o fazendo, pode o credor exigir o imediato cumprimento da obrigação, ou tratando-se de obrigação futura, registar hipoteca sobre outros bens do devedor, nos termos do artigo 701°, n° 1, do CC. “E, por outro lado, não parece de afastar a possibilidade de exercer acção pauliana contra o devedor que onerar com arrendamento o prédio objecto da garantia, verificando-se os respectivos requisitos (artigo 610° e seguintes do CC)”.

QQQ. Acresce a tudo isto que o regime vinculístico, característico do arrendamento, especialmente do urbano, tem vindo a estiolar-se nas últimas alterações legislativas.

RRR. Acresce também que a regressão das medidas protecionistas em benefício de uma maior liberalização no mercado de arrendamento, traduzida na abolição do princípio da renovação do contrato de arrendamento e no esbatimento da política de bloqueio das rendas, permitiu a atribuição de poderes mais amplos ao locador para proceder à denúncia do arrendamento (sendo, em consequência, menor o nível de desvalorização que a subsistência do arrendamento produz para o valor da venda do imóvel na acção executiva) e, por outro lado, abriu espaço à criação de um adequado regime de actualização do valor das rendas, indexando o valor destas ao índice de preços do consumidor, evitando assim a sua depreciação.

SSS. Parece-nos, pois, que no actual contexto legal, o arrendamento de um imóvel não constitui, sem mais, um factor de desvalorização do mesmo, ou seja, não constitui necessariamente um ónus, com o sentido pretendido, nem constitui um obstáculo à satisfação integral do crédito garantido.

TTT. Aliás, no caso do douto Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, a Autora sabia, à data da venda judicial, que o imóvel que servia de garantia ao mútuo que concedera à anterior proprietária, se encontrava arrendado – v. ponto 23. dos factos provados.

UUU. Assim, conclui-se que o artigo 824º, nº 2, do CC não se aplica, nem directa nem analogicamente, ao arrendamento, havendo agora que ponderar a situação concreta dos autos, de acordo com a posição que acabamos de expressar.”

VVV. Tal como no supracitado acórdão, a Barcamaia – credor hipotecário – tinha conhecimento que à data da venda judicial ocorrida em 08.03.2014 o imóvel se encontrava arrendado à ora Recorrente, aceitava-o e batalhou pela sua continuidade, nunca pela sua caducidade.

WWW. Caso dúvidas restassem acerca da real “voluntas” do credor hipotecário, a Barcamaia, sempre caberia ao tribunal, no uso dos seus poderes de indagação e procura da verdade material, chamar a si o referido credor que este se pronunciasse, ao invés de presumir que o mesmo não pretendia continuar com o arrendamento em questão, presunção contrária ao que resulta da prova produzida. Por outro lado, e não menos importante, é a posição do próprio credor hipotecário que a sentença e o acórdão recorrido tanto procuram salvaguardar

[…]

CCCC. Ainda assim, a primeira e a segunda instância persistem na tese e concluem pela caducidade do contrato de arrendamento sempre que se verifique uma venda judicial, afirmando a fls. 25 da douta sentença afirmando que “… só assim se compreende que a Autora tivesse celebrado um segundo contrato de arrendamento, em 24.11.2016, agora com a Barcamaia- Consultoria e gestão de empresas, S.A.”

DDDD. Novamente, conclusões infundadas, reitera-se!

EEEE. Sendo, na verdade, aquilo que o tribunal apelida de “novo contrato”, a formalização escrita de outras condições para o arrendamento e que já haviam sido acordadas verbalmente, mal se andando ao concluir que o referido escrito era novo contrato.

FFFF. Crê o Recorrente que tal “convicção” sustada em conjecturações que não passam de meras hipóteses não é mais do que a procura de uma solução para tão convenientemente julgar caducado o contrato de arrendamento inicial em consequência da venda judicial do imóvel, libertando, assim, o referido para que a Recorrente possa promover a venda sem menção qualidade de arrendatária da Recorrente.

GGGG. Pelo exposto, a sentença e o acórdão recorridos fazem uma incorreta aplicação das mais elementares normas de direito ao caso aplicáveis, violando nomeadamente as normas legais contidas nos artigos 9.º, 686.º, 687.º, 695.º, 824.º e 1057.º do Código Civil e 126.º do C.I.R.E.

HHHH. Por fim, não se admite, com o devido respeito que é muito, a decisão de que ora se recorre, uma vez que existe, pelo menos um acórdão no sentido contrário que dá razão à Recorrente.

IIII. Encontra-se em contradição com outro acórdão já transitado em julgado, (cfr. art.672.º, nº 1, al. b) do CPC), nomeadamente o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 27.11.2018 proferido no âmbito do processo 1268/16.6T8FAR.E1.S2 (cfr. documento 1 que se junta e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais).

[…]

WWWW. No seguimento do acórdão em análise, na ponderação dos interesses económicos dos credores hipotecários, que visam a prossecução do lucro, face ao interesse social do arrendamento, que visa a habitação ou a instalação de uma unidade industrial e o direito àqueles por entidades singulares ou coletivas que não conseguem obter um imóvel com recurso à compra, não pode o primeiro ultrapassar o segundo.

XXXX. O arrendamento é um ato de mera administração, gerador de rendimentos, podendo ser determinante na prossecução dos interesses do credor hipotecário em ver o seu crédito ressarcido e, por isso, não é admissível o sacrifício dos interesses preponderantes de um terceiro de boa-fé para proteção de entidades que têm o seu crédito garantido pelo bem que oneram.

[…]

ZZZZ. Em face ao exposto, não se podem aceitar as decisões da primeira instância e do Douto Tribunal da Relação do Porto, pugnando, antes pela revogação do acórdão objeto do presente recurso, cumprindo, para o efeito, formular as competentes conclusões.

Nestes termos, deve a decisão ora em crise ser revogada, sendo substituída por outra em sentido contrário, com as legais consequências, julgando-se a procedência integral da presente ação, fazendo-se, assim, a mais inteira e sã justiça.»

5. Os recorridos contra-alegaram, em conjunto, defendendo (além da não admissibilidade da revista) que o acórdão recorrido fez a correta interpretação do art. 824º, nº 2 do CC e que, ainda que assim não se entendesse, o contrato de arrendamento em causa sempre se encontraria extinto em consequência da falta de pagamento atempado de rendas, ou por se ter verificado a resolução da venda do imóvel arrendado. De todo o modo, sempre a autora, agora recorrente, agiria em abuso de direito e com má-fé processual ao pedir o reconhecimento da subsistência do contrato de arrendamento.

6. Verificando-se a existência de dupla conformidade decisória (art.671º, nº 3 do CPC), foram os autos remetidos à Formação a que alude o art. 672º, nº 3 do CPC.

7. A Formação veio a admitir a revista excecional com a seguinte fundamentação:

«Não importa apreciar cada um dos referidos fundamentos excecionais, bastando para o caso assinalar que se encontra pendente de decisão neste Supremo Tribunal de Justiça um recurso extraordinário para uniformização de jurisprudência que visa uniformizar o entendimento acerca da questão de direito em causa, ao qual está subjacente uma contradição jurisprudencial que, no caso, sempre constituiria também motivo para a admissão da revista excecional.

Trata-se de apurar e uniformizar o entendimento sobre a aplicabilidade ou não do n° 2 do art. 824° do CC a uma situação, como a dos autos, em que foi outorgado um contrato de arrendamento comercial depois de ter sido constituída uma garantia hipotecária sobre um imóvel que foi adjudicado no âmbito de uma ação executiva.

Por conseguinte, sem necessidade de outras considerações, é manifesto o relevo jurídico que mantém a questão de direito em causa, pelo menos enquanto não transitar em julgado o acórdão que venha a ser proferido por este Supremo Tribunal de Justiça no âmbito do referido recurso de uniformização.»

8. Dado que se encontrava a correr no STJ processo tendente à uniformização de jurisprudência, sobre o problema central em discussão nos autos, a instância foi suspensa até à prolação do respetivo acórdão, o qual veio a corresponder ao Acórdão de Uniformização de Jurisprudência nº 2/2021, publicado no Diário da República nº 151/2021 (Série I de 05.08.2021).

II. ANÁLISE E FUNDAMENTOS DECISÓRIOS:

1. Admissibilidade e objeto do recurso.

Dada a existência de dupla conformidade decisória, o presente recurso foi admitido como revista excecional, pela Formação a que alude o art. 672º, nº 3 do CPC.

O objeto da revista é, consequentemente, o que resulta do âmbito de admissibilidade enquanto revista excecional, para além das questões de conhecimento oficioso. Nestes termos, o objeto do recurso respeita à questão de saber se a venda executiva do imóvel arrendado para atividade industrial determinou, ou não, a caducidade do contrato de arrendamento, nos termos do art. 824º, nº 2 do Código Civil, com as inerentes consequências.

Cabe ainda apreciar (porque de conhecimento oficioso) a questão de saber se a recorrente agiu com abuso de direito ou com má-fé processual, como sustentaram os recorridos nas suas contra-alegações.

2. A factualidade provada.

As instâncias deram como provados os seguintes factos:

«1. A Autora foi constituída em 27.03.1961, com o capital social atual de €1.500000,00 (um milhão e quinhentos mil euros), constituído por 300.000 ações nominativas, no valor nominal de 5,00 euros, com o objeto de indústria de confeções, com sede social na Avenida …, nº …, freguesia ..., …-… ..., ..., desde 06.02.2008; e tendo sido nomeado Presidente do Conselho de Administração BB, e como vogal do Conselho de administração CC, para o triénio 2019/2021, por deliberação de 01.04.2019, e anteriormente haviam sido nomeados, para o triénio de 2005/2007, DD, como Presidente, e EE, como vogal, por deliberação de 14.03.2005, as quais renunciaram ao cargo em 29.02.2008; para o triénio de 2008/2010, FF, para o cargo de Presidente, e GG, como vogal, por deliberação de 29.01.2008, tendo o vogal sido destituído em 11.03.2009, e tendo sido nomeado vogal HH, com efeito a partir de 01.06.2009 e para o mandato em curso, o qual renunciou em 21.01.2010, para o Triénio 2011/2013, FF, para o cargo de Presidente, por deliberação de 28.11.2011, para o Triénio 2016/2018, para o cargo de Presidente do Conselho de Administração, BB, e como vogal do Conselho de administração CC, por deliberação de 24.11.2016.

2. A Insolvente foi constituída em 25.06.1971, com o capital social atual de 1.000 000,00 euros, dividido em 200.000 ações de valor unitário de 5,00 euros, nominativas e convertíveis ao portador, tendo sido nomeado Presidente do Conselho de Administração FF, para o mandato de 2005/2007, por deliberação de 06.08.2007, e tendo sido reconduzido no cargo para o triénio 2008/2010 e para o triénio de 2011/2013.

3. Entre a Autora e a Insolvente foi assinado um acordo escrito, denominado de contrato de arrendamento, com data de 30.09.2006, tendo por objeto parte do edifício composto de rés-do-chão destinado a indústria e logradouro sito no Lugar …, freguesia ..., ..., com a área de 2.417m2, de um total de