Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

AA, e esposa, BB, instauraram, em 6.6.2007, pelas Varas Cíveis da comarca do Porto – 4ª Vara – acção declarativa de condenação, contra:

CC, Lda.,

Pedindo que se julgue verificado o incumprimento, pela Ré, do contrato promessa celebrado entre as partes, e que seja condenada a pagar-lhe a quantia de € 9 9759,58 acrescidos de € 12 899,00 de benfeitorias realizadas no prédio, juros vencidos contados desde o incumprimento que montam a € 32.925,00 e vincendos até integral pagamento, bem como o reconhecimento do direito de retenção sobre o imóvel objecto mediato do contrato promessa até integral pagamento das quantias em dívidas.

Alegaram, para tanto, que a ré celebrou com o autor, na qualidade de dona, um contrato promessa de compra e venda de uma fracção autónoma, pelo preço de € 109 735,53, sendo que, a título de sinal, entregou a quantia de € 49.879,00.

Para além disso, efectuou obras na fracção no valor de € 12 899,00, que pagou, e ainda o valor de € 2 586 000 $00, pela realização de obras extra que discrimina.

Sucede que, na data e prazo previstos no contrato promessa, não realizou a promitente vendedora a escritura pública de compra e venda, embora tenha sido para tal interpelada e que não cumpriu o contrato, entrando em incumprimento definitivo, o que lhe foi comunicado em 13-11-2000.

Concluem que, por força do incumprimento, os autores são credores da quantia de € 99.759,58 correspondente às quantias em dobro, a que acrescem € 12 899,00 de obras adicionais feitas na fracção e pagas pelos promitentes compradores, bem como juros de mora que perfaziam à data da entrada da petição inicial o valor de € 32 925,00.

Citada a Ré não contestou.

Entretanto, e em face da junção aos autos de certidão de matrícula da Ré e para afastar a hipótese contemplada no artigo 665º Código de Processo Civil – vide despacho proferido a 7-01-2009 –, foi solicitada a consulta do processo de execução da 2ª Secção daquela Vara, conforme resulta do despacho proferido a fls. 225, tendo sido juntos aos autos outros documentos que o Tribunal entendeu necessários, nomeadamente a certidão da Conservatória do Registo Predial relativa à fracção dos autos, e certidão do auto de penhora que incidiu sobre a fracção no âmbito do processo de execução que pende na 2ª Secção e onde foi adjudicada a terceiro, que não os autores a fracção, conforme resulta de fls. 250 a 258 e de fls. 261 a 283.

Também foi junta aos autos ofício de “Indaqua-Matosinhos” que informa não existir contrato de fornecimento de água para a fracção objecto do contrato promessa dos autos – vide fls.400.

Foi proferida sentença que julgou a acção totalmente improcedente, absolvendo-se a Ré dos pedidos contra si formulados, condenando os Autores como litigantes de má-fé na multa de 4 Ucs.

Inconformados, recorreram para o Tribunal da Relação do Porto que, por Acórdão de 31.5.2010

– fls. 541 a 556

– julgou improcedente o recurso, confirmando a sentença apelada, sem prejuízo de alterar o montante da condenação dos AA. como litigante de má-fé para 20 Ucs.

Inconformados, os AA.

recorreram para este Supremo Tribunal de Justiça e, alegando, formularam as seguintes

conclusões:

a) O Meritíssimo Juiz e Desembargadores decidiram pela improcedência da acção, carreando para os autos provas e documentos por iniciativa própria, o que lhes estava vedado, nos termos dos artigos 264°, 515°, 660° do Código de Processo Civil, gerando nulidade da sentença, que proferiu com base em tais provas, nos termos do artigo 201° do Código de Processo Civil.

b) Como consequência, baseou a sentença igualmente no documento de fls. 400, falso no seu conteúdo, como se vê pelo documento junto aos autos pela mesma entidade, após sentença e antes do seu trânsito, atestando precisamente o contrário.

c) A acção não foi contestada, pelo que deveria ter o tribunal considerado provados os factos alegados e ter a Ré sido condenada no pedido, nos termos do artigo 484° do Código de Processo Civil, o que o tribunal não fez, absolvendo a ré do pedido, na sua totalidade.

d) O tribunal não considerou correctamente o documento 18 da PI, em que se fixa prazo definido (dois meses) para a realização da escritura e obtenção dos documentos para a mesma da responsabilidade da Ré, dando como provado o contrário, mal, o que deu origem a decisão contrária à prova e à lei, nula, por consequência, por considerar a rescisão do contrato pelos autores sem fundamento legal.

e) Por tal facto o tribunal concluiu indevidamente pela improcedência do pedido formulado nos termos e com fundamento nos artigos 210° e 442° do Código Civil, de restituição das quantias entregues em dobro.

f) Assim como o pedido de benfeitorias formulado ao abrigo do artigo 289° Código Civil, e nos termos do artigo 1273° Código Civil, estando mais que provado pelas provas dos autos, incluindo as “do tribunal” que os Autores agiram como detentores em nome próprio, com o animus de proprietários.

g) Bem assim como de restituição do prestado, com fundamento no enriquecimento sem causa da Ré, nos termos do artigo 473° e ss do Código Civil.

h) E ainda como improcedente o reconhecimento do direito de retenção dos Autores nos termos do artigo 755°, n°1, do Código Civil.

i) A sentença não foi proferida no prazo estabelecido nos artigos 153° e 658° do Código de Processo Civil.

j) O tribunal foi indevidamente colher elementos a um processo de outro juízo e secção; porém não tomou em consideração que a reclamação de créditos que indevidamente invoca, foi formulada nos termos dos artigos 865°, 869° do Código de Processo Civil, 755°, 759° do Código Civil, pelo que em nada obsta, sendo antes dependente, dos presentes autos.

k) E com base nisso, sem fundamento legal, o tribunal que atropelou os prazos referidos em i) veio a condenar, os Autores como litigantes de má fé, em flagrante violação dos normativos legais, nomeadamente dos artigos 456° do Código de Processo Civil e 102° do CCJ, agravados pela Relação em violação da alínea b) do mesmo artigo do Código das Custas Judiciais, excedendo o máximo previsto no normativo invocado.

l) Todas as violações da lei, acima invocadas, são geradoras de nulidade processual, nos termos do preceituado no artigo 201° do Código de Processo Civil; nulidades que, invocadas, nem sequer foram apreciadas pelo Tribunal da Relação, omissão que, por si só, já constitui também uma nulidade.

m) E remetendo para a sentença de 1ª instância, quanto ao fundo da questão, de forma vaga e sem fundamentação, mas também sem juntar cópia da mesma, origina, por sua vez, nova nulidade (713°, n°6, do Código de Processo Civil).

Ao decidir como decidiu, o Meritíssimo Juiz e Desembargadores, violaram, entre outros, os artigos 153°, 201°, 264°, 456°, 484°, 515°, 658°, 660°, 665°,713°, 865°, 869° do Código de Processo Civil, 410°, 442°, 289°, 473°, 755° e 759°, 824°, 1273°, todos do Código Civil, 102° do CCJ.

Termos em que, deve, dar-se provimento ao recurso, revogando-se as decisões recorridas, aliás nulas, com todas as consequências legais, com o que se aplicará a lei.

Não houve contra-alegações.

Colhidos os vistos legais cumpre decidir, tendo em conta que

a Relação considerou provados os seguintes factos:

1) - Em 5 de Outubro de 1998, celebrou o Autor com a Ré, contrato promessa de compra e venda de uma fracção correspondente a fracção autónoma designada pela letra “AA”, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua CC, 00-00-00-00 e 00 da Freguesia da Senhora da Hora, concelho de Matosinhos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o número... da Freguesia da Senhora da Hora, inscrita na matriz predial urbana sob o artigo 5117 a referida fracção, pelo preço total de 22.000.000$00, ou seja, 109.735,53 euros.

2) - Por força do referido contrato, liquidou à promitente vendedora 10.000.000$00 (49.879.79 euros), a título de sinal e princípio de pagamento e de reforços de sinal.

3) - Liquidando:

No contrato – 1.000.000$00

Em 05/11/98 – 1.000.000$00

Em 05/12/98 – 1.000.000$00

Em 05/01/99 – 1.000.000$00

Em 05/02/99 – 1.000.000$00

Em 05/03/99 – 1.000.000$00

Em 05/04/99 – 1.000.000$00

Em 09/05/99 – 1.000.000$00

Em 05/06/99 – 1.000.000$00

4) - Concluída a fracção em finais de 2000, transferiu a promitente vendedora para o Autor a posse do imóvel, o qual, este passou a habitar com a sua família, até à data da propositura da acção, isto é, até 8 de Junho de 2007.

5) – Na data e prazo previstos na cláusula 4ª do contrato-promessa não realizou a promitente vendedora a escritura de compra e venda.

6) – Interpelada várias vezes, pessoalmente e por escrito, a Ré não cumpriu o contrato.

7) - O Autor pagou ainda 2.586.000$00 (12.899 euros) de obras adicionais, em 11/05/2000 – 1.350.000$00 referente a parte das obras extra realizadas; em 07/11/2000 – 1.236.000$00 para o mesmo fim.

8) - As obras extra, acima, referidas, no valor de 2.586.000$00, consistiram, em resumo, no seguinte, conforme orçamento elaborado pela ré:

1 – Na cozinha:

Alteração do material das portas dos armários, colocação de um móvel suplementar de apoio, alteração do material dos tampos de cozinha

2 – Nos WC:

Alteração das louças de WC e material dos tampos dos móveis

3 – Sala comum:

Alteração da iluminação e tomadas

4 – Hall de acesso e quartos:

Alteração da iluminação e tomadas

5 – Sótão

Construção do mesmo, acessos, pavimentos, sistema eléctrico e iluminação, sistema de águas; aplicação de janelas de telhado

6 – Lavandaria:

Colocação de móvel para arrumos

7 – Cerâmicas:

Alteração de cerâmicas na cozinha, lavandaria, WC e quartos

9) - Tudo conforme orçamento de 23/03/2000, no montante de 2.700.000$00, que se apresentará e que se dá por reproduzido em todo o seu pormenor; tal valor foi reduzido a final para 2.586.000$00, pagos por acerto de contas com materiais aplicados a mais e alguns não aplicados.

10) - Ao abrigo do art. 659º, nº3, do Código de Processo Civil e com base na análise da petição inicial destes autos e com base nas certidões juntas relativas aos autos de processo de execução nº 63/2001, da 2ª Secção da 4ª Vara Cível da comarca do Porto, considero provados os seguintes factos:

“1- A cláusula 4ª do contrato promessa estabelece: “A Escritura pública de compra e venda será outorgada dez dias após a obtenção da Licença de Construção”.

2- Os autos de execução nº63/2001, da 2ª Secção da 4ª Vara Cível da comarca do Porto, foram instaurados por Banco Internacional de Crédito, S.A. contra, CC, Lda., DD e EE

3- Nesses autos de execução

foi penhorada em 28-04-2004

a fracção autónoma a que se refere o item 1º dos factos provados “fracção autónoma designada pela letra “AA”, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua CC, 00-00-00-00 e 00 da Freguesia da Senhora da Hora, concelho de Matosinhos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o número ... da Freguesia da Senhora da Hora, inscrita na matriz predial urbana sob o artigo 5117”.

4 - A referida penhora foi registada em 25-06-2004.

5 - No âmbito desses autos foi ordenado o cumprimento do disposto no art. 864º do Código de Processo Civil, foram apresentadas reclamações de créditos por Atlantis Investments – STC SA e pelo ora co-autor AA, as quais foram liminarmente admitidas.

6 - Na reclamação aí apresentada em 31 de Julho de 2006 o ora Autor reclamou a quantia de € 109 735,53, com fundamento num crédito resultante do incumprimento pela promitente vendedora do contrato promessa de compra e venda dos presentes autos e em que figurava como promitente comprador o ora Autor e em que figurava como promitente vendedora a ora Ré, CC, Lda., e alegou que esta lhe transferiu a posse e fruição do imóvel desde finais de 2000.

7- A reclamação de créditos do ora Autor foi impugnada pela exequente.

8- Por decisão proferida a 2-10-2006, entretanto transitada em julgado, em 07-05-2009, foi indeferida por extemporaneidade a reclamação de créditos do ora Autor e foi reconhecido o outro crédito reclamado, o qual foi graduado em primeiro lugar.

9 – Entretanto no âmbito do acima identificado processo de execução a fracção aí penhorada foi ordenada a venda da fracção penhorada por meio de propostas em carta fechada”.

10) - Na dia agendado para a abertura de propostas, dia 30-04-2007, esteve presente, entre outros, o ilustre mandatário do ora Autor, e ali reclamante, que tinha apresentado requerimento que foi indeferido.

11) – No decurso da venda foi aceite a proposta feita por Ibemag-Investimentos Imobiliários, Lda. e foi proferido em 17-10-2007 despacho de adjudicação à compradora da referida fracção.

12) - O despacho de adjudicação foi objecto de recurso por parte do ora Autor, AA, por requerimento apresentado em 8-11-2007 e veio a transitar a 18-05-2009, tendo o ora Autor tomado conhecimento do mesma em 3-04-2009.

13) - Por despacho proferido em 5-06-2008, entretanto transitado em julgado, foi proferido despacho que ordenou o cancelamento dos direitos reais de gozo e de garantia relativamente à fracção “AA” acima identificada.

14) - Nos presentes autos de acção ordinária os Autores nunca deram conhecimento ao Tribunal da pendência da acima identificada acção executiva nº 63/2001.

15) - Foi por iniciativa do tribunal que foram juntas aos autos as certidões relativas a esses autos de execução, nomeadamente, aquela relativa à venda judicial da fracção que constitui objecto mediato do contrato-promessa cujo incumprimento é alegado pelos Autores para fundamentarem o seu alegado crédito sobre a Ré.

Fundamentação:

Sendo pelo teor das conclusões das alegações do recorrente que, em regra, se delimita o objecto do recurso – afora as questões de conhecimento oficioso – importa saber:

- se o Acórdão enferma de nulidade por ter sentenciado, com base em matéria de facto advinda da 1ª instância, prova documental obtida oficiosamente;

- se, por a acção não ter sido contestada, deveria a Ré ter sido condenada no pedido;

- se não foi tomado em conta o documento nº 18 (fls.35) junto com a petição inicial;

- se o incumprimento do contrato se deveu à Ré., devendo o pedido dos recorrentes ser julgado procedente;

- se os AA. litigaram de má-fé.

Vejamos:

Como afirmam os recorrentes, na acção com processo ordinário onde foi invocado como causa de pedir, o incumprimento definitivo pela Ré de um contrato-promessa de compra e venda de uma fracção autónoma predial – contrato celebrado em 5.10.1998 – não foi contestada, apesar da Ré ter sido regularmente citada.

O Tribunal da causa, oficiosamente, porfiou na recolha de elementos de prova – certidões extraídas de outros processos e informações solicitadas a entidades várias, e ponderando os factos daí extraídos – julgou a acção improcedente por considerar que os AA. não tiveram fundamento para a resolução do contrato; ademais, foram condenados como litigantes de má-fé (sanção agravada pela Relação), por não ter informado nos autos que a fracção objecto mediato do contrato-promessa fora penhorada à Ré, tendo os AA. reclamado o crédito pelo incumprimento do contrato-promessa em sede executiva, e, inclusivamente, o seu mandatário ter estado presente no acto da venda judicial.

A este propósito da obtenção oficiosa dos documentos nos quais as instâncias fundaram, em parte a decisão, importa dizer que não existe nem nulidade da sentença nem nulidade do Acórdão.

As nulidades das decisões judiciais estão elencadas no art. 668º do Código de Processo Civil. Nenhuma irregularidade, sequer pode ser assacada ao Tribunal de 1ª Instância quando agiu oficiosamente na instrução do processo – respeitando o contraditório – porquanto esse é dever do juiz, segundo o princípio da verdade material e atento o seu poder de direcção e condução do processo no âmbito do princípio do inquisitório que tempera o nosso processo civil onde, actualmente, o princípio do dispositivo não pode ser atendido como prerrogativa incontrolada das partes – arts. 264º, nºs 1 e 2, 265º, nº1, do Código de Processo Civil.

O art. 514º do citado diploma no seu nº2, afirma que não carecem de alegação os factos que o tribunal tem conhecimento em virtude do exercício das suas funções, desde que os por essa via considerados para a decisão constem de documentos que os comprovem.

Assim aconteceu no que se refere às certidões que o juiz da causa mandou extrair de outros processos (executivos) e fez juntar aos autos vindo a assentar a decisão com base nesses elementos que os AA. não carrearam para o processo.

Não têm razão os recorrentes ao censurarem as decisões das instâncias por terem considerado prova documental que para aqueles Tribunais foi decisiva para a decisão concorde que proferiram.

Também carecem de razão quando afirmam que, ante a revelia operante da Ré, o tribunal deveria ter considerado toda a matéria de facto alegada como provada e condenado a Ré no pedido (a vulgarmente considerada “condenação de preceito” ou efeito cominatório pleno).

Não têm razão, porquanto o art. 484º do Código de Processo Civil consigna que no caso de revelia operante se consideram confessados os factos articulados pelo autor (confissão ficta) e após alegações por escrito das partes (nº2) é proferida sentença “julgando a causa conforme for de direito”.

Há um cominatório semi-pleno, sendo de aplicar o direito aos factos presumidamente confessados, não sendo “garantida” a procedência da acção.

A revisão do Código de Processo Civil de 1995-96 alterou o regime legal da revelia,

O nº3 do normativo citado consente, em caso de manifesta simplicidade, um procedimento menos formal que não foi adoptado.

Em nota a este normativo afirmam Lebre de Freitas/Montalvão Machado/Rui Pinto, in “Código de Processo Civil Anotado”, vol.2º, pág. 268:

“Considerarem-se os factos alegados pelo autor como confessados não implica que o desfecho da lide seja, necessariamente, aquele que o demandante pretende porque o juiz deve, seguidamente, julgar a causa aplicando o direito aos factos admitidos.

Para designar esta circunscrição do efeito cominatório da revelia aos factos usa a doutrina a expressão efeito cominatório semi-pleno, em oposição ao efeito cominatório pleno.”

Entrando na análise do mérito do recurso.

Resulta dos factos provados, que entre os AA. como promitentes-compradores, e a Ré como promitente vendedora, foi celebrado, em 5.10.1998, um contrato promessa de compra e venda, tendo por objecto uma fracção autónoma, pelo valor de 22.000.000$00 tendo os AA., entre aquela data e 5.6.1999, entregado à Ré a título de sinal – 1.000 contos – e reforços desse sinal no total de 9.000 contos.

A fracção ficou concluída nos finais de 2000 tendo havido traditio dela para os AA. que, desde aí, a passaram a habitar até 8.6.2007 (data da propositura da acção).

Foi, pois, celebrado um contrato promessa de compra e venda com traditio a partir dos finais de 2000.

O contrato consta de fls. 7 e 8 e, na sua cláusula 4ª, consta - “A escritura de compra e venda será outorgada dez dias após a obtenção de licença de habitabilidade”.

Na cláusula 3ª consta - “A fracção aqui prometida vender, será livre de ónus ou encargos, sendo da responsabilidade do segundo outorgante (promitente-comprador, Autor) todas as despesas com esta transmissão”.

Na Cláusula 5ª foi acordada a possibilidade de execução específica do contrato – art. 830º do Código Civil.

Analisado o contrato, desde logo, ressalta que as partes não estabeleceram a cargo de quem ficava a marcação da escritura de compra e venda, nem o prazo em que deveria ser celebrada.

Mas, tendo acordado na Cláusula 4ª que a escritura seria outorgada dez dias após a obtenção da licença de habitabilidade, e competindo a obtenção dessa licença ao proprietário promitente-vendedor, as partes estabeleceram um termo suspensivo, ou seja, obtida a licença de habitabilidade, dez dias após deveria ter sido celebrado a escritura.

Desde logo resulta incongruente o facto provado 5) – “Na data e prazo previsto na Cláusula 4ª do contrato-promessa não realizou a promitente vendedora a escritura de compra e venda”.

Na cláusula, a nosso ver, está expressamente estabelecido um prazo - o da celebração da escritura dez dias após a obtenção da licença de habitabilidade - mas não existe qualquer prazo para a obtenção desta.

Daí que, sem se saber qual o prazo para obtenção da licença, se não possa dizer que “na data e prazos previstos na cláusula 4ª do contrato-promessa não realizou a promitente vendedora a escritura de compra e venda”.

Consta provado que “interpelada várias vezes pessoalmente e por escrito a Ré não cumpriu o contrato”.

Ora, estes factos que a 1ª Instância considerou provados, foram relevantes para considerar que não foi fixado um prazo fixo essencial, nem que se demonstrou ter havido incumprimento definitivo do promitente-vendedor a fundar a resolução do contrato-promessa pelos AA.

Na sentença da 1ª Instância, a fls. 480, pode ler-se:

“E o Autor não alegou nem provou que entretanto foi obtida a licença de habitabilidade relativa à fracção prometida vender e que se mostravam decorridos os 10 dias sobre tal data sem que a escritura de compra e venda tenha sido realizada, nem que marcou data para a outorga da escritura pública e que a Ré sem causa justificativa não a outorgou.

Assim, a obrigação da Ré quanto à outorga da escritura pública manteve-se sem prazo certo, sendo irrelevante ter sido dado como provado que o Autor interpelou várias vezes s a Ré e que esta não cumpriu o contrato”.

Depois a sentença considerou que o Autor não poderia ter resolvido o contrato, já que, podia ele, também, marcar a data da escritura de compra e venda para a qual não havia prazo fixo e não o fazendo incorreu em mora, não podendo pedir, por essa circunstância, a resolução do contrato por incumprimento.

A fls. 481 – “Assim, face à natureza não absoluta do prazo fixado para a celebração do contrato definitivo, vedado estava ao Autor resolver ou pedir a resolução do contrato promessa por incumprimento.

É que à data em que o Autor comunicou por escrito aos Réus a resolução do contrato promessa - 13-11-2000 – também ele estava em mora, na medida em que, também ele, se efectivamente tinha interesse na celebração do contrato definitivo deveria ter diligenciado pela marcação de data para a celebração da escritura pública, dentro dos 10 dias posteriores à obtenção de licença de habitabilidade.

Todavia a Autora não o fez.

Assim, sendo, e em face dos factos apurados concluímos que ambas as partes se encontravam em mora quando o Autor comunicou por escrito em 13-11-2000 a resolução do contrato promessa celebrado.

O Autor não estava em condições substantivas para resolver o contrato celebrado”.

Esta asserção foi acolhida no Acórdão, que confirmou por remissão, a decisão apelada – art. 713º, nº5, do Código de Processo Civil – depois de ter afirmado que a sentença tinha apreciado o documento 18 da petição inicial e que se decidira com acerto a questão com ele relacionada, tal como as demais suscitadas pelos Autores.

Vejamos.

Em matéria de prazos contratuais, nem sempre têm eles a mesma natureza, como é consabido.

Podem ser peremptórios, fixos, e relativos ou “fatais”.

Se o decurso de um prazo torna imprestável a prestação na perspectiva do credor que perde, por isso, objectivamente o interesse na prestação do devedor, a obrigação considera-se, em princípio, definitivamente incumprida – art. 808º, nº1, do Código Civil; mas se o prazo for relativo o credor que considere estar o seu devedor em mora tem de converter essa mora em incumprimento definitivo, mormente, através da interpelação admonitória (nº2 do preceito citado).

Não concordamos, salvo o devido respeito, com a afirmação de que não havendo prazo, a parte que podendo não apraza o acto em falta, fica incursa em mora; importa saber se a conduta que pode despoletar a mora depende de acto que lhe incumba realizar; ora, no que respeita à obtenção da licença de habitabilidade ninguém põe em causa que a sua obtenção competia à promitente-vendedora.

Admite-se que o Autor pudesse ter interpelado a Ré para obter essa licença num prazo, ligando o credor (no caso os AA. promitentes-compradores) ao vencimento desse prazo [de que aliás dependia o da marcação da escritura definitiva], a resolução do contrato, o que significava que a Ré tivesse sido interpelada admonitoriamente.

Considerar que o Autor estava em mora, porque podia também ele marcar a escritura de compra e venda, não é correcto; primeiro, porque a mora pressupõe o incumprimento culposo de uma prestação – art. 804º, nº2, do Código Civil – que, no caso, estaria ligada a um prazo e no contrato nenhum prazo ficou a cargo dos RR.; depois, deveras relevante, é considerar que a obtenção administrativa da licença de habitabilidade só poderia ser obtida pelo promitente-vendedor e, em bom rigor, estaria sempre dependente da actuação dessa entidade.

“Contrato-promessa – “É um acordo prelimi­nar que tem por objecto uma convenção futura, o contrato prometido.

Mas em si é uma convenção completa, que se dis­tingue do contrato subsequente. Reveste, em princípio, a natureza de puro con­trato obrigacional, ainda que diversa seja a índole do contrato definitivo. Gera uma obrigação de prestação de facto, que tem apenas de particular con­sistir na emissão de uma declaração negocial.

Trata-se de um “pactum de contrahendo” (Galvão Telles, Direito das. Obrigações., 6.ª ed. -83).

É bilateral se ambas as partes se obrigam a celebrar o contrato definitivo; unilateral se apenas uma das partes se vincula” – (ob. cit., 83-84).

“Contrato-promessa é a convenção pela qual, ambas as partes ou apenas uma delas, se obrigam, dentro de certo prazo, ou verificados certos pressupos­tos, a celebrar determinado contrato” – Antunes Varela, “Das Obrigações em Geral”, 6ª ed., 1. °-301.

“O direito de resolução de um contrato, com o subsequente pedido de indemnização, apenas encontra fundamento na impossibilidade culposa da prestação (artigos 801º e 802º do Código Civil), sendo certo que a mora culposa do devedor (artigos 805º e 799º, nº1, do Código Civil) é equiparada ao não cumprimento definitivo quando, em resultado do mesmo (retardamento), se verifique uma de duas situações: ou o credor perdeu o interesse que tinha na prestação ou o devedor não a ter cumprido no prazo razoável que o credor lhe fixou (art. 808º do Código Civil)” – citámos do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 27.11.1997, BMJ 471-391.

Ainda acerca da natureza e finalidades dos prazos, afirma Vaz Serra na RLJ, Ano 110, págs. 326 e 327:

“A estipulação de um prazo para execução de um contrato não tem sempre o mesmo significado. Pode querer dizer que, decorrido o prazo, a finalidade da obrigação não pode já ser obtida com a prestação ulterior, caducando por isso o contrato; mas pode também ser apenas uma determinação do termo que não obste à possibilidade de uma prestação ulterior, que satisfará ainda a finalidade da obrigação, caso em que o termo do prazo não importa a caducidade do contrato, mas tão somente a atribuição ao credor do direito de resolvê-lo.

Na primeira hipótese,

estamos perante um negócio fixo absoluto

.

Na segunda, estamos perante um negócio fixo, usual, relativo ou simples.» [cfr. sobre a mesma matéria, Baptista Machado, “Obra Dispersa”, vol. I, pág. 187 a 193].

Brandão Proença, “Do incumprimento do contrato-promessa bilateral”, pág. 109 e ss., a propósito, ensina:

“…É natural e normal que os promitentes incluam, no contrato, uma cláusula de termo, estipulada, em regra e implicitamente, a favor de ambos, o que significa fazer recair sobre os contraentes, não só o dever de cooperação para a marcação do dia, hora e loca da celebração do contrato definitivo, na ausência da sua indicação, mas também uma presunção de culpa nesse incumprimento. …», para, mais adiante, afirmar “… Importante é a indagação do significado do prazo certo fixado para serem emitidas as declarações de vontade e que terá de ser ‘deduzido do material interpretativo fornecido pelas partes, da natureza da promessa, do comportamento posterior dos promitentes (existência ou não de prorrogações) ou de outras circunstâncias coadjuvantes.

O fulcro da questão reside na essencialidade (subjectiva) ou não do termo fixado como característica inerente ao contrato, e na sua projecção no acordo celebrado. …”.

In casu, não nos encontramos

perante um negócio fixo absoluto

(no dizer de Sacco, perante um “prazo fatal”; ou, no dizer de Baptista Machado, perante um termo essencial objectivo ou termo essencial subjectivo absoluto, em que a finalidade da obrigação não pode já ser almejada, impondo-se uma caducidade do contrato ou