Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

AA e Filhos, Ldª, instaurou, pelo Tribunal Judicial da Comarca de Almada – 1º Juízo Cível – acção declarativa de condenação com processo ordinário, contra:

BB.

Alegando, em resumo, o seguinte:

- o Réu prometeu vender à Autora os prédios identificados nos autos, pelo preço de 23.800.000$00;

- tal contrato foi reduzido a escrito;

- o prazo para outorga da escritura mostra-se largamente excedido.

Concluiu, pedindo que seja proferida sentença que produza os efeitos visados na declaração negocial incumprida de promessa de venda, contida no mencionado contrato-promessa subscrito em 19.06.92 e, assim como se este tivesse sido efectivamente cumprido e a venda realizada e que seja declarada transmitida pelo Réu para a Autora a propriedade dos referidos lotes, descritos na 1ª Conservatória do Registo Predial de Almada sob o n°15863 do Livro B-45, pelo preço de 23.800.000$00, já integralmente pago.

Regularmente citado, o Réu contestou e deduziu reconvenção, alegando em resumo, o seguinte:

- o negócio dos autos é simulado;

- houve um negócio usurário feito com dolo e reserva mental;

- o Réu nunca quis vender o que era seu.

Conclui, pedindo a sua absolvição dos dois pedidos e que a reconvenção seja julgada procedente e, em consequência seja declarada a anulação do contrato-promessa com eficácia real, o qual não deverá provocar qualquer efeito.

Caso assim não se entenda, deve declarar-se o enriquecimento sem causa da Autora à custa do Réu no valor correspondente à diferença entre o valor declarado no falso contrato-promessa e o valor real das propriedades a avaliar em execução de sentença, condenando-se a Autora a restituir esse valor ao Réu.

A Autora apresentou réplica, pedindo que a reconvenção seja julgada improcedente.

***

A final foi proferida sentença que julgou a acção procedente, por provada e declarou transmitido para a Autora o direito de propriedade sobre os lotes 170 e 171, melhor identificados na al. A) dos factos provados, pelo preço de 23.800.000$00, já integralmente pago.

***

Inconformado o Réu recorreu para o Tribunal da Relação de Lisboa que julgou o recurso improcedente.

***

De novo inconformado, o Réu recorreu para este Supremo Tribunal e, alegando, formulou as seguintes conclusões:

1. Surgem as presentes alegações no âmbito do recurso de Revista interposto do douto Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, que julgou improcedente a apelação e que, em consequência, confirmou a sentença de 1ª instância, a qual por sua vez julgou o pedido de execução específica deduzido pela Recorrida nestes autos, com a correspondente transmissão a favor desta dos dois prédios objecto do contrato-promessa, integralmente improcedente a Reconvenção, e com o qual o Recorrente continua a não se poder conformar.

II. Após a rectificação da omissão de pronúncia sobre a Reconvenção, do deduzido pela Recorrida na petição inicial e na qualidade de credora, resulta o pedido de execução específica dos dois prédios objecto dos autos, requerendo que fosse proferida sentença que produzisse os efeitos da venda do contrato-promessa que instruía o processo e que declarasse transmitidos os mesmos prédios a seu favor, o que, no entanto, é incompatível pelo facto de no contrato-promessa referido ambas as partes atribuírem no referido contrato a faculdade de o mesmo ser denunciado e resolvido se fosse entregue à promitente-compradora no prazo de seis meses o valor de 23.800.000$00.

III. Na contestação oportunamente deduzida pelo aqui Recorrente, foi alegado que o referido contrato-promessa não correspondia a uma vontade real de serem transmitidas aquelas propriedades, mas antes traduzia uma efectiva garantia de cumprimento do exacto montante que teria sido posto à disposição do Recorrente pela Recorrida, militando no mesmo sentido o facto de o valor real das propriedades ser sempre significativamente superior ao pretenso preço constante do referido contrato, como comprova o exame pericial de avaliação feito nos autos e quase contemporâneo com o contrato celebrado.

IV. No entanto, o certo é que o valor a devolver não correspondia rigorosamente ao valor dos prédios mas ao montante efectivamente posto à disposição do Recorrente pela Recorrida, resultando da matéria aprovada na acção e do próprio contrato seu objecto que não há nada que possa ser interpretado como algo diferente de uma prometida compra e venda de terrenos e correspondente contrapartida.

V. Com efeito, encontra-se provado na presente acção que o Recorrente no início de 1992 teve necessidade de recorrer ao crédito, encontrando o acesso a tal muito dificultado, estando igualmente provado que por isso o Recorrente publicou anúncios e estabeleceu contactos pessoais com o fim de encontrar capitalista disposto a fazer o empréstimo hipotecário no valor de 17.500 a 20.000 contos; e sobre esta mesma matéria está provado que o Recorrente nunca mencionou a amigos e conhecidos que queria vender a propriedade, resultando que o contrato-promessa de compra e venda aponta também no sentido de que não se trata de um efectivo contrato-promessa com uma condição resolutiva, mas antes a situação prefigura um efectivo contrato de empréstimo, em que a promessa de compra e venda surge como uma garantia.

VI. Tendo este contrato por objecto um imóvel e sendo celebrado, em geral, com a vontade de um dos contratantes em vender e do outro contratante em comprar, eventuais condições resolutivas com regime semelhante à nulidade, surgem adstritas ao próprio objecto do negócio — os imóveis — ou à eventual qualidade das partes (veja-se, por exemplo, compra e venda de bens futuros), pelo que no caso concreto quando a condição resolutiva aparece em razão da devolução do preço, não é minimamente compatível com a vontade de comprar e vender o facto de a devolução do preço ser condição resolutiva do contrato.

VII. Deste modo e dentro do critério do artigo 236° do Código Civil, o sentido do declaratário normal conduzia a que este contrato fosse um efectivo contrato de empréstimo em que a promessa de compra e venda surgia como garantia e, neste enquadramento, terá de se pôr em crise a chamada à colação do artigo 238° do Código Civil, porquanto a declaração de que o interesse da Recorrida era receber o dinheiro mutuado resulta da condição resolutiva do próprio contrato formal.

VIII. Assim, o interesse do credor seria sempre satisfeito pela recepção do montante pecuniário acrescido dos correspondentes juros de mora contados desde o período em que o capital devia ser restituído até o presente, com a correspondente liberação da obrigação mediante o pagamento do capital acrescido de todos os juros até à data da satisfação do crédito, podendo quando muito admitir-se que esse montante pecuniário fosse corrigido pelo valor dos prédios à data do contrato, se se entendesse que a compra e venda constituiria uma cláusula penal.

IX. Não tendo assim entendido as instâncias recorridas, apesar de o contrato-promessa ter mais que um mínimo de correspondência com esta realidade e de a poder admitir, o mesmo contrato não é válido com essa natureza.

X. No pedido reconvencional o ora Recorrente deduziu um pedido principal e um pedido subsidiário, consistindo o primeiro deles em declarar-se a anulação do contrato-promessa com eficácia real e o segundo, no caso de se entender tal contrato válido, em declarar-se enriquecimento sem causa por força dos prédios objecto do contrato-promessa terem um valor muito superior ao estipulado contratualmente, pelo que, se mesmo no Acórdão da presente Revista fosse julgado, como mera hipótese, o contrato-promessa válido, eficaz e produtor de efeitos, estando prejudicada a declaração de invalidade, o mesmo nunca se passaria quanto ao pedido subsidiário.

XI. Com efeito, transmitidos os terrenos de construção designados por lotes 170 e 171 pelo preço de 23.800.000$00, correspondente a € 118.713,90, da avaliação efectuada nos autos resulta que, mesmo pelos valores mais baixos determinados por dois dos três peritos, o montante atribuído a ambos os lotes foi de 46.600.000$00, a que corresponde o valor de € 232.439,82.

XII. Daqui resulta que, mesmo que a transmissão dos lotes tivesse sido feita em tempo contemporâneo às primeiras fases da presente acção, o enriquecimento da Autora e ora Recorrida seria sempre de 22.800.000$00, correspondentes a € 113.725,92, não se tratando, contrariamente ao que diz o douto Acórdão recorrido, de uma valorização posterior dos imóveis, mas antes de uma valorização contemporânea ao contrato e já significativamente superior ao valor nele declarado.

XIII. O que só se pode interpretar como sendo o valor do contrato correspondente ao montante posto à disposição do recorrente por empréstimo e não em razão de vontade expressa de compra e venda, esta sempre resolúvel, havendo elementos de prova sobre tal pedido que impunham a pronúncia sobre a Reconvenção, deferindo-a ou indeferindo-a ou julgando-a questão prejudicada.

XIV. Efectivamente, a pronúncia sobre a Reconvenção e designadamente se o contrato-promessa fosse julgado válido, deveria ser no sentido de condenação da Recorrida pelo menos no pedido subsidiário, de acordo com a peritagem feita e com valorização nela definida de 46.600.000$00 e de onde resultaria a já alegada procedência do pedido subsidiário reconvencional.

XV. Constitui esta matéria claro erro de julgamento que não se pode integrar no princípio de liberdade de julgamento do artigo 655° do Código de Processo Civil, pois houve omissão de apreciação de prova e não livre apreciação desta, de tal modo que o tribunal, ao pronunciar-se, deveria tê-lo feito de forma parcialmente positiva quanto ao pedido subsidiário de acordo com resposta ao quesito 13º dada em função da peritagem realizada.

XVI. Manteve, por isso, o douto acórdão recorrido a violação expressa dos artigos 236°, 238°, 410°, 428°, 806°, 810° e 875° do Código Civil, bem como dos artigos 655°, 660° e 661° do Código de Processo Civil.

Nestes termos e nos mais de Direito, deve a presente Revista ser julgada procedente e provada e por via dela:

a) Ser revogada, quanto ao pedido inicial da acção, o Acórdão recorrido e ser substituído por outro em que se julgue, em função dos termos declaratórios provados, o presente contrato como um contrato de mútuo garantido e consequente absolvição do Recorrente da execução específica.

b) Ser também, quanto ao pedido reconvencional, revogado o douto Acórdão recorrido, e face à peritagem realizada nos autos e substituído por outro que condene a Recorrida no mínimo, caso assim conduzir a decisão sobre a validade do contrato, na diferença entre o valor contratual e o valor pericial, com o que se fará a costumada Justiça.

A Autora contra-alegou, pugnando pela confirmação do Julgado.

***

Colhidos os vistos legais cumpre decidir, tendo em conta que a Relação considerou provados os seguintes factos:

A) O Réu é dono dos imóveis a seguir identificados;

a) Prédio urbano composto de terreno para construção, com área de 5040 m2 designado por lote 170, a confrontar de norte e sul com Rua Particular, do nascente com M...F...A... e do poente com F...da C... e outro, sita na Aroeira, Charneca da Caparica, descrito na ia Conservatória do Registo Predial de Almada sob o n.°13091 do Livro B-37 – doc.1, cujo teor aqui se dá por reproduzido;

b) Prédio urbano composto de um terreno para construção, com a área de 5040 m2 designado por lote 171, sito na Aroeira, Charneca de Caparica, confrontando do norte com Rua Particular, do nascente com A...F..., do poente com I...M..., descrito na 1a Conservatória de Registo Predial de Almada sob o nº15863 do Livro B-45 - doc. 2, cujo teor aqui se dá por reproduzido;

B) Autora e Réu subscreveram os documentos juntos a fls. 12 – 17, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido; [uma vez que houve reforma dos autos a paginação nem sempre coincide. A alínea refere-se ao denominado - “Contrato-Promessa Com Eficácia Real” – fls. 75 a 79, celebrado em 19.6.1992 com as seguintes Cláusulas que integralmente transcrevemos]:

“1º O primeiro outorgante (o ora Réu) promete vender à representada aos segundos outorgantes (a ora Autora) e estes em nome da sua representada prometem comprar-lhe, os referidos prédios, livres de quaisquer ónus ou encargos, pelo preço de vinte e três milhões e oitocentos mil escudos.

2º O preço ajustado será pago nas seguintes condições:

a) No acto de outorga da presente escritura a quantia de onze milhões e trezentos mil escudos, de cujo recebimento o primeiro outorgante dá a respectiva quitação.

b) O remanescente, no valor de doze milhões e quinhentos mil escudos, no acto de levantamento da nota de registo deste contrato na Conservatória ao Registo Predial de Almada.

3º. A escritura notarial de compra e venda será outorgada no prazo de seis meses subsequentes à assinatura do presente contrato, em dia, hora e cartório a indicar pelos segundos outorgantes ao primeiro, com quinze dias de antecedência.

4º. Os outorgantes atribuem ao presente contrato a faculdade de o mesmo poder ser denunciado e resolvido, pelo primeiro outorgante, desde que este notifique os segundos, por carta registada com aviso de recepção com pelo menos trinta dias de antecedência do termo do prazo, para esse efeito e, dentro deste prazo lhes restituir o preço pago de vinte e três milhões e oitocentos mil escudos.

§ Único: Em caso de resolução o primeiro outorgante devolverá aos segundos, em singelo a quantia de vinte e três milhões e oitocentos mil escudos recebida a título de pagamento da totalidade do preço desta compra e venda.

5º Caso o presente contrato não seja denunciado e resolvido nos termos do artigo anterior, o primeiro e segundo outorgante atribuem-lhe eficácia real e execução específica, respectivamente nos termos dos artigos quatrocentos e oito e oitocentos e trinta do Código Civil”.

De fls. 80/84, consta que, em 27.6.1994, a Autora deu entrada no Tribunal Cível da Comarca de Lisboa de requerimento de notificação judicial avulsa do ora Réu, referindo que o prazo para marcação da escritura pública estava largamente excedido e requerendo a notificação do Réu de que fora designado o dia 4.8.1994, pelas 15 horas, no 3º Cartório Notarial de Lisboa, Av. Duque de Ávila, 16º, 1º, para a celebração do acto.

A fls. 84 consta a notificação do Réu nos termos requeridos.

A fls. 82 e verso consta certificada a não comparência do Réu e a presença da Autora, razão pela qual não foi celebrada a escritura.

C) Foi efectuada notificação judicial avulsa, nos termos do doc. de fls. 19/20, cujo teor aqui se dá por reproduzido;

D) O Réu faltou à celebração da escritura marcada – doc. de fls. 23, cujo teor aqui se dá por reproduzido;

E) O Réu no início de 1992, teve necessidade de recorrer ao crédito;

F) E encontrou o acesso ao crédito bancário muito dificultado;

G) Por isso, publicou anúncios e contactou pessoas com o fim de encontrar capitalista disposto a fazer o empréstimo hipotecário, no valor de 17.500 a 20.000 contos;

H) No dia 19.6.1992, foi elaborado o doc. de fls. 105, no qual é referido que o Réu recebeu 11.300 contos;

I) O Réu nunca disse aos seus amigos e conhecidos que queria vender a propriedade.

Fundamentação:

Sendo pelo teor das conclusões das alegações do recorrente que, em regra, se delimita o objecto do recurso, afora as questões de conhecimento oficioso, importa saber:

- se os autos contêm prova de que as partes, o que quiseram celebrar, foi um contrato de empréstimo, sendo o recorrente mutuário e não um contrato-promessa de compra e venda dos imóveis;

- se deveria ter sido julgado procedente o pedido subsidiário reconvencional, decretando-se que havia enriquecimento sem causa da Autora, pelo facto da avaliação ter atribuído aos prédios um valor superior ao que consta do contrato, consideração que o recorrente liga, à por si arguida, simulação do contrato.

Vejamos:

Pese embora a estrita literalidade do documento especificado em B) apontar para a celebração de um contrato-promessa de compra e venda de dois prédios, o Réu, tal como alegou na contestação, continua a sustentar que o que as partes celebraram foi um contrato de empréstimo, funcionando o contrato que a Autora juntou, como mera garantia desse empréstimo, pelo que não deveria ter sido decretada a execução específica.

O contrato celebrado por escrito e aludido em B) é, inquestionavelmente, um contrato-promessa de compra e venda a que as partes atribuíram eficácia real – o contrato foi celebrado por escrito e registada a convenção.

Trata-se de um contrato bilateral através do qual e mediante o pagamento integral do preço convencionado, o Réu prometeu vender e a Autora prometeu comprar os prédios identificados.

Decorre do art. 410º, nº1, do Código Civil que contrato-promessa “é a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato”.

O contrato-promessa, tem como objecto imediato para os seus outorgantes uma obrigação de “facere”, infungível, que se exprime pelo compromisso de emitir a declaração de vontade conducente à celebração do contrato definitivo (prometido).

O Código Civil define no art. 410º, nº1, contrato-promessa nos seguintes termos:

1. À convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa.

2. Porém, a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral.

3. (...)”-

“É um acordo prelimi­nar que tem por objecto uma convenção futura, o contrato prometido.

Mas em si é uma convenção completa, que se dis­tingue do contrato subsequente.

Reveste, em princípio, a natureza de puro con­trato obrigacional, ainda que diversa seja a índole do contrato definitivo.

Gera uma obrigação de prestação de facto, que tem apenas de particular con­sistir na emissão de uma declaração negocial.

Trata-se de um “pactum de contrahendo” (Galvão Telles, Direito das. Obrigações., 6. ° ed. -83).

É bilateral se ambas as partes se obrigam a celebrar o contrato definitivo; unilateral se apenas uma das partes se vincula” – (ob. cit., 83-84).

“Contrato-promessa é a convenção pela qual, ambas as partes ou apenas uma delas, se obrigam, dentro de certo prazo, ou verificados certos pressupos­tos, a celebrar determinado contrato” – Antunes Varela, “Das Obrigações em Geral”, 6ª ed., 1. °-301).

Para se poder falar em incumprimento, importa que o obrigado não cumpra prestação a que se obrigou.

“O devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado” – art. 762º, nº1, do Código Civil.

A execução específica acha-se prevista no art. 830º do Código Civil que, nos termos do nº1, consigna:

“Se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida”.

Através da execução específica o Tribunal emite sentença que supre a declaração negocial do faltoso, assim dando satisfação ao interesse do credor, que não viu cumprida a prestação a que tinha direito, por incumprimento do devedor.

Daí que, desde logo, tenha que existir incumprimento do devedor, ainda que exprima mora.

Se o devedor estiver em mora, ou seja, se o atraso no cumprimento lhe for imputável – art. 804º, nº2, e 805º, nº2, do Código Civil – a execução específica é viável.

Pressuposto da execução específica – art. 830º,nº1, do Código Civil – é, no caso, a existência de mora e não o incumprimento definitivo.

“A mora do devedor é o pressuposto de execução específica do contrato-promessa.

Tal mora depende de o devedor ter sido interpelado — judicial ou extrajudicialmente — para cumprir.

Tal interpelação só pode ser efectuada a partir do momento em que o credor pode exigir a realização da prestação devida.

As obrigações de prazo natural, circunstancial ou usual dão lugar a fixação judicial de prazo sempre que o credor não acorde com o devedor quanto ao momento do seu cumprimento” – cfr. inter alia, Ac. deste STJ, 18.6.1996, in CJ/STJ, 1996, II.53.

A Autora, promitente-compradora, fez notificar o Réu para intervir na escritura pública de compra e venda, nos termos da Cláusula 3ª do contrato-promessa, mas o Réu não compareceu, pelo que frustrada ficou a celebração do contrato prometido, ficando incurso em mora.

O recorrente nem sequer coloca a questão da mora ter sido convertida em incumprimento definitivo, através de interpelação admonitória “A interpelação admonitória é uma declaração receptícia que contém três elementos: intimação para o cumprimento; fixação de um termo peremptório para o cumprimento; admonição ou cominação de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida, se não ocorrer o adimplemento dentro desse prazo” – “Estudos de Direito Civil e Processo Civil”, de Calvão da Silva, pág.159. – art. 808º, nº1, do Código Civil.

O Réu, na contestação e a agora no recurso, percute a tecla da sua argumentação de que se trata de um negócio simulado por parte da Autora – como se houvesse simulação unilateral – que actuou “com dolo e reserva mental a fim de encobrir um negócio usurário de mútuo com juros à taxa de 6% ao mês” – cfr. art. 1º da contestação-reconvenção – fls. 86 a 91.

Alegou factos que consubstanciariam essa tese.

É inquestionável que lhe competia o ónus de prova dos factos alegados – art. 342º, nº2, do Código Civil.

Todavia, apenas se provou que: “O Réu no início de 1992, teve necessidade de recorrer ao crédito; e encontrou o acesso ao crédito bancário muito dificultado; só, publicou anúncios e contactou pessoas com o fim de encontrar capitalista disposto a fazer o empréstimo hipotecário, no valor de 17.500 a 20.000 contos; o Réu nunca disse aos seus amigos e conhecidos que queria vender a propriedade”.

Com base nestes factos continua o recorrente a sustentar que o negócio efectivamente negociado foi um contrato de empréstimo, e que o contrato invocado como causa de pedir não foi querido pelas partes, sendo as declarações negociais falsas.

A declaração negocial pressupõe que os sujeitos contratantes representem correctamente, ou seja, de harmonia com a sua vontade livre e esclarecida, a realidade determinante e decisiva para a celebração do contrato.

A declaração de vontade, para ser válida não deve ter sido provocada por “erro”, entendido este como a “ignorância ou falsa representação de uma realidade que poderia ter intervindo ou interveio entre os motivos da declaração negocial” – Castro Mendes, “Teoria Geral”, 1979, III, 60.

Como ensina Heinrich Hörster, in – “A Parte Geral do Código Civil Português”, pág. 532:

“Por via de regra a vontade e a manifestação da mesma coincidem na declaração negocial.

Mas podem surgir situações em que falte a coincidência entre o substrato volitivo interno e a sua aparência externa.

A vontade que aparece como manifestada não existe como tal”.

A divergência entre a vontade real e a manifestada pode ser intencional ou não intencional.

Casos de divergência intencional são a simulação – art. 240º do Código Civil –; a reserva mental – art. 244º – e a declaração não séria - art. 245º – do mesmo diploma.

Por sua vez, a declaração não intencional, pode ser forçada, como é o caso da coacção física – art. 246º do Código Civil – ou ignorada, como são os casos da falta de consciência da declaração – art. 246º – e do erro, art. 247º do citado Código.

Saber se, com base naquela matéria de facto se pode acolher a tese do Réu é questão que, à luz do contrato em causa e dos factos que transcrevemos, encontra resposta no critérios legal de interpretação da declaração negocial, tendo em conta o contrato formalizado que consta dos autos.

No que concerne à interpretação da declaração negocial rege o art. 236º do Código Civil que dispõe:

“1. A declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.

2. Sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida”.

Deve pois, enjeitar-se o entendimento que se apegue, somente, à estrita literalidade do texto – “quantum verba sonant” – menorizando a autêntica pretensão das partes e os fins económicos que com o contrato visavam.

“Na interpretação dos contratos, prevalecerá, em regra, “a vontade real do declarante”, sempre que for conhecida do declaratário.

Faltando esse conhecimento, a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante (...)”. – Ac. deste STJ, de 14.1.1997, in CJSTJ, 1997, I, 47.

Os Professores Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, vol. I, pág. 233, em nota ao art. 236º do Código Civil, ensinam:

“ ...A regra estabelecida no nº l, para o problema básico da interpretação das declarações de vontade, é esta: o sentido decisivo da declaração negocial é aquele que seria apreendido por um declaratário normal, ou seja, media­namente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante. Exceptuam-se apenas os casos de não poder ser imputado ao declarante, razoavelmente, aquele sentido (nº 1), ou o de o declaratário conhecer a vontade real do declarante (nº 2).

(...) O objectivo da solução aceite na lei é o de proteger o declaratário, conferindo à declaração o sentido que seria razoável presumir em face do comportamento do declarante, e não o sentido que este lhe quis efectiva­mente atribuir.

Consagra-se assim uma doutrina objectivista da interpretação, em que o objectivismo é, no entanto, temperado por uma salutar restrição de inspiração subjectivista.

(...) A normalidade do declaratário, que a lei toma como padrão, exprime-se não só na capacidade para entender o texto ou conteúdo da declaração, mas também na diligência para recolher todos os elementos que, coadjuvando a declaração, auxiliem a descoberta da vontade real do declarante.”

O declaratário normal deve ser uma pessoa com “Razoabilidade, sagacidade, conhecimento e diligência medianos, considerando as circunstâncias que ela teria conhecido e o modo como teria raciocinado a partir delas, mas fixando-a na posição do real destinatário, isto é, acrescentando as circunstâncias que este conheceu concretamente e o modo como aquele concreto declaratário poderia a partir delas ter depreendido um sentido declarativo” – Paulo Mota Pinto, in “Declaração Tácita”, 1995, 208.

Por se tratar de um contrato formal, as regras de interpretação aplicáveis constam do art. 238º do Código Civil:

“1. Nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.

2. Esse sentido pode, todavia, valer, se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade.”

Olhando as declarações de vontade, constantes do contrato-promessa e a ele nos termos de ater porque se trata de declaração de vontade formal, ademais não valeria com eficácia real – art. 413º do Código Civil – se não tivesse sido celebrado por escrito e inscrita no registo a cláusula atribuindo eficácia real – [cfr. quanto a este requisito a certidão de fls. 139 a 134] – é forçoso concluir que nenhum suporte tem a tese do Réu.

Quanto à existência de simulação, nenhum facto se provou acerca dos requisitos do art. 240º do Código Civil, pelo que nunca o Tribunal, mesmo a improceder o pedido da acção, poderia dar como procedente algum dos pedidos reconvencionais.

Também dos factos provados em E), F) G) e I) não se pode concluir pela existência de negócio usurário – art. 281º,nº1, do Código Civil, desde logo, porque, mesmo a admitir-se que o Réu passava por acentuadas dificuldades económicas, não se provou qualquer intenção de aproveitamento pela Autora dessa debilidade como causa determinante para a realização de negócio; como consta das Cláusulas 4ª e 5ª, o Réu que recebeu o preço total, poderia “denunciar ou resolver o contrato” mediante comunicação com trinta dias de antecedência “devendo restituir o preço”.

Nessas cláusulas nem sequer se prevê o pagamento de juros.

Estava, pois, na disponibilidade do Réu distratar o contrato, só o não fez por vontade própria.

Sempre se dirá que este direito assegurado ao Réu não significa a estipulação de cláusula resolutiva (1) expressa e, mesmo a assim não se entender, o Réu não “denunciou”, nem resolveu o contrato como lhe era consentido.

Finalmente, sustenta o Réu que, face ao valor que foi pericialmente atribuído aos prédios, a prevalecer a condenação na execução específica do contrato, existe enriquecimento sem causa, por parte da Autora, já que tendo ela pago o preço de 22.800 contos na velha moeda, fica com bens no valor de 46.600 contos, valor esse que era já o que existia à data da celebração do contrato, pelo que sempre se terá de entender que os prédios eram garantia de um empréstimo.

Quanto a este aspecto – qualificação do contrato – seria ocioso repetir o que antes dissemos – reitera-se que foi celebrado um contrato-promessa de compra e venda com eficácia real e possibilidade de execução específica, válido porque celebrado através de declarações de vontade não eivadas de vício.

Quanto ao valor dos imóveis, cumpre dizer que o Tribunal não deu como provados os valores atribuídos pela ava