Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça :

AA instaurou a presente acção ordinária contra os réus BB e mulher CC, pedindo se declare que um lote de terreno que os réus lhe venderam tem apenas 260 m2 e não os 295 mencionados na escritura e se condenem os réus no pagamento da importância de 3.254,86 euros (correspondentes ao preço proporcional dos 35 m2 de diferença), acrescida de 35.372,80 euros, referentes a prejuízos que lhe resultaram da assinalada divergência, tudo com acréscimo de juros .

Subsidiariamente, pede que se condenem os réus a pagarem-lhe a mencionada quantia de 3.254,86 euros, a título de enriquecimento sem causa, para o caso de ser entendido que a referida verba não é devida pelos motivos indicados no pedido principal .

Para tanto, alega, em síntese, que em 10-12-99 comprou um lote de terreno, tendo sido incluídos na venda o projecto para construção de uma moradia e o respectivo alvará de licença, tudo pelo preço de 5.500 contos .

Estando a moradia a ser construída em conformidade, veio a construção a ser embargada pela autarquia, que obrigou à sua alteração, o que determinou prejuízo estético e redução das áreas e luz natural interiores, determinante de uma desvalorização nunca inferior a 16.250 euros, e ainda danos não patrimoniais, no valor de 10.000 euros .

Acrescenta o autor que tais danos são resultantes do facto do lote ter apenas 260 m2 e não 295 m2, como constava do projecto inicial, que era desajustado à superfície real da parcela que foi transmitida.

Os réus contestaram, alegando a caducidade do pretenso direito do autor e dizendo que a parcela de terreno e o projecto por eles vendido ao mesmo autor foram adquiridos a terceiro, sem nele terem levado a efeito qualquer intervenção ou introduzido qualquer alteração, desconhecendo a existência de qualquer desconformidade, seja da área do terreno, seja de deficiências do projecto.

Requereram a intervenção provocada acessória de JC e mulher MC, pessoas que lhes venderam o lote de terreno e o respectivo projecto para construção, para os auxiliarem na sua defesa, por considerarem que lhes assiste direito de regresso contra os chamados, para serem indemnizados pelo prejuízo que lhes cause a perda da demanda .

O incidente foi admitido, tendo os chamados aderido à contestação dos réus, pugnando também pela improcedência da causa .

Na réplica, o autor alterou e ampliou o pedido, solicitando a condenação dos réus nos termos seguintes :

a) – a verem declarado que o terreno descrito no art. 1º da réplica tem a área de 260 m2, em vez dos declarados 295 m2;

b) – no pagamento ao autor da importância de 2.958,97 euros , referente aos 35 metros quadrados pagos em excesso, por incumprimento imperfeito da obrigação ;

c) – no pagamento ao autor da quantia de 2.493,86 euros, referente ao preço do projecto vendido, na medida em que o mesmo não pode ser executado na área do terreno efectivamente adquirida, emergindo assim o cumprimento imperfeito do contrato estabelecido ;

d) – no pagamento de todas as demais despesas referidas e peticionadas na petição inicial, no total de 35.372,80 euros, acrescido de juros à taxa de 7ª desde a citação até efectivo reembolso .

e) - Subsidiariamente, para o caso de se entender que as verbas referenciadas sob as alíneas b) e c)- deste pedido, não são devidas pelos motivos indicados, que os réus sejam condenados no pagamento das mesma importâncias, com juros desde a citação, com fundamento no instituto do enriquecimento sem causa, mantendo-se o restante peticionado .

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Realizado o julgamento e apurados os factos, foi proferida sentença que julgou procedente a excepção da caducidade da acção e, consequentemente absolveu os réus do pedido .

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Apelou o autor, mas sem êxito, pois a Relação de Guimarães, através do seu Acórdão de 10-5-07, negou provimento à apelação e confirmou a sentença recorrida .

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Continuando inconformado, o autor pede revista, onde resumidamente conclui :

1- No caso dos autos, o dano sofrido pelo autor, ulteriormente ao contrato de compra e venda, não se subsume à venda de coisa defeituosa, antes traduzindo hipótese de responsabilidade civil extracontratual dos réus, caso em que o autor teria três anos para instaurar a acção, contados da data do conhecimento do direito que lhe competia .

2 – O Acórdão recorrido deve ser revogado, por violação dos arts 498 e 917 do C.C., devendo os réus ser condenados no pagamento da quantia de 24.873,80 euros, correspondentes aos prejuízos decorrentes para o autor, do incumprimento contratual dos réus .

3 – Se assim não for entendido, deve ser considerado que a presente acção, onde se pede a redução do preço do negócio e o pagamento da indemnização devida pelo incumprimento do contrato, configura direito que pode ser exercido no prazo de 20 anos do art. 309 e não no prazo curto do art. 917, ambos do C.C., pois este último preceito apenas é aplicável aos casos de anulação da compra e venda, por simples erro .

4 – Foram violados os arts 309 e 917 do C.C., devendo ser julgada improcedente a excepção da caducidade e os réus condenados no pagamento da quantia de 24.873,80 euros, correspondentes aos prejuízos sofridos pelo autor, em resultado do incumprimento contratual dos réus .

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Os chamados contra-alegaram em defesa do julgado .

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Corridos os vistos, cumpre decidir :

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A Relação considerou provados os factos seguintes :

A ) – Por escritura realizada no dia 10 de Dezembro de 1999, no 1º Cartório Notarial de Viana do Castelo, exarada a fls 102, do Livro de Notas nº 249 E, o autor comprou aos réus um prédio composto por uma parcela de terreno destinada a construção urbana, sito no lugar de Martinho, freguesia da Meadela, do concelho de Viana do Castelo .

B ) – Tal prédio está inscrito na matriz predial sob o art. 1896 e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 994/910404 da referida freguesia .

C) – No momento da compra e venda, o referido prédio encontrava-se registado em nome dos réus .

D) – Para além do citado prédio, foram incluídos na venda o projecto para construção de uma moradia unifamiliar, processo SPO 340/92-N, com o alvará de licença de construção nº 1171/98, emitido em 11-11-98.

E) – O preço da venda do terreno, projecto, licença camarária e alvará de construção foi de 5.500 contos .

F) – O autor providenciou pela elaboração de novo projecto, que apresentou na Câmara Municipal em 1-8-01.

G) – No ano de 2000, o autor solicitou orçamentos para a edificação da moradia de acordo com o projecto adquirido e aprovado pela Câmara Municipal de Viana do Castelo .

H) – Iniciou a construção e seguiu o projecto adquirido, sem introduzir qualquer alteração, seguindo com a obra sob a licença camarária ainda em nome do réu marido .

I) - Em 31-1-01, a Câmara embargou a obra do autor, “por estar a ser executada de acordo com o projecto aprovado .

J) – Àquela data, a obra do autor encontrava-se em plena construção, com as paredes exteriores erguidas, em tipo cerâmico, sem caixilharia, nem revestimentos, mas com todas as fachadas exteriores edificadas .

K) – Na sua extensão e largura, as paredes exteriores construídas cumpriam as dimensões figuradas no projecto, embora o afastamento a poente não estivesse de acordo com o mesmo .

L) – Então, o autor entregou um requerimento na Câmara Municipal, no qual solicitava autorização para um aditamento, contemplando a alteração verificada .

M) – Através de ofício da Câmara, com data de 16-3-01, foi indeferida a pretensão do autor e este foi convidado a apresentar novo projecto, porquanto o afastamento relativamente ao prédio situado a poente não era regulamentar.

N) – Na Câmara Municipal, o autor foi informado que a construção não respeitava as distâncias legais relativamente ao prédio situado a poente, e disso se havia queixado o dono desse prédio .

O) – O autor concretizou o negócio referido em A) , a fim de aí construir o edifício projectado .

P) – Aprovado o projecto referido em F), foi comunicado ao autor, em 22-11-01, que havia sido emitido alvará de licenciamento .

Q) – À data da concretização do negócio aludido em A), o valor do metro quadrado do terreno adquirido pelo autor era de cerca de 15.000$00, ou seja, 74,81 euros.

R) – No acto da entrega do novo projecto, o autor pagou mais a quantia de 10,92 euros .

S) – No levantamento do novo alvará de licenciamento, pagou a quantia de 12,28 euros .

T) – Foi necessário alterar o acesso à garagem e os vãos, eliminar janelas, fazer frestas no local onde estavam localizadas essas janelas, desviar uma outra janela para sul, o que implicou a destruição de paredes e lajes.

U) – O que originou o agravamento do primitivo orçamento em 8.500 euros .

V) – O autor teve de contactar com o arquitecto, de se deslocar de diversas vezes à Câmara Municipal .

W) – Sentiu descontentamento e ficou chateado por ver a obra embargada.

X) – Com o novo projecto e relativamente ao inicial, resultou a desvalorização da fachada poente, com o encerramento das janelas ao nível do 1º piso .

Y) – Em substituição das janelas inicialmente previstas foram construídas frestas, destinadas à passagem de luz, e a janela mais a sul foi deslocada .

Z) – Devido a essa alteração a casa ficou com menos luz .

AA) – Por isso, a moradia sofreu uma desvalorização, em relação ao projecto inicial, de 16.250 euros .

AB) - O lote em causa tinha um total de 300 m2, sendo que 13 m2 foram cedidos pelo autor ao domínio público .

AC – A presente acção foi instaurada em 11-12-03.

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São duas as questões a decidir :

1- Se o caso dos autos não se integra na responsabilidade contratual, por venda de coisa defeituosa, mas antes na hipótese de responsabilidade civil extracontratual dos réus, em que o prazo a observar é o de 3 anos, previsto no art. 498, nº1, do C.C.

2 – Na hipótese de se tratar de venda de coisa defeituosa, se o prazo curto de caducidade previsto no art. 917 do C.C. para a anulação do contrato, por erro, é aplicável, por interpretação extensiva, às acções que visem obter a reparação ou a substituição da coisa e ainda às que se destinem à cobrança das despesa feitas pelo comprador com a reparação e à exigência de indemnização pelos danos provocados pelos defeitos da coisa .

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Vejamos :

1.

Foi celebrado um contrato de compra e venda entre o autor e os réus através do qual estes venderam àquele, pelo preço de 5.500 contos, um lote de terreno, tendo sido incluídos na venda o projecto para construção de uma moradia unifamiliar, com o respectivo alvará de licença de construção .

O autor não logrou provar que o lote de terreno adquirido tivesse menos 35 m2 do que a área transaccionada, conforme invocara.

Mas apurou-se que o referido projecto não respeitava as distâncias legais relativamente ao prédio situado a poente, o que originou que as obras em curso segundo tal projecto fossem embargadas pela Câmara Municipal e o autor tivesse de apresentar um novo projecto, com algumas alterações, o que tudo lhe causou diversos prejuízos de que pretende ser indemnizado.

Perante os factos provados, de que resulta um vício da coisa vendida que a desvaloriza, face à diferença entre o tipo de construção prevista no projecto inicial e aquela que na realidade veio a ser permitida na sequência do novo projecto, as instâncias consideraram que o caso em análise é de responsabilidade contratual, por venda de coisa defeituosa, e não de responsabilidade civil extracontratual .

E com razão .

Na verdade, dispõe o art. 913, do C.C.

1-	Se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias parta a realização daquele fim , observar-se-á, com as devidas adaptações, o prescrito na secção precedente, em tudo quanto não seja modificado pelas disposições dos artigos seguintes .

2-	Quando do contrato não resulte o fim a que a coisa vendida se destina, atender-se á à função normal das coisas da mesma categoria.

A propósito desta matéria, escreve Calvão da Silva ( Compra e Venda de Coisas defeituosas, 4ª ed., pág. 46) :

“ A venda de coisa defeituosa respeita à falta de conformidade ou de qualidade do bem adquirido para o fim (específico e/ ou normal ) a que é destinado .

E na premissa de que parte o Código Civil para considerar a coisa defeituosa, só é directamente contemplado o interesse do comprador / consumidor no préstimo ou qualidade da coisa, na sua aptidão ou idoneidade para o uso ou função a que é destinada, com vista à salvaguarda da equivalência entre a prestação e a contraprestação subjacente ao cumprimento perfeito ou conforme ao contrato .

Equivale isto a dizer, noutros termos, que o clássico regime edilício da venda de coisas defeituosas tem directamente em vista os vícios intrínsecos, estruturais e funcionais da coisa – defeitos de concepção ou design e defeitos de fabrico, que tornam a coisa imprópria ( por falta de qualidades ou características técnicas e económicas) para o seu destino, o destino especialmente tido em vista por estipulações/ especificações contratuais ou o destino normal das coisas do mesmo tipo – e os danos desses vícios lesivos do interesse na prestação, danos na própria coisa, danos (directos, imediatos ) do vício em si ou danos não cumprimento perfeito (v. g. despesas preparatórias da e feitas com a venda, preço pago, destruição da coisa, menor valor da coisa, custos de reparação, imobilização ou indisponibilidade da coisa e perdas de exploração), conquanto o Código Civil português não exclua de todo os prejuízos indirectos, mediatos, sofridos pelo comprador de bens pessoais ( saúde, integridade física, vida ) e noutros bens patrimoniais em consequência do acidente causado pelo vício intrínseco , estrutural e funcional da coisa comprada “ .

Pois bem .

Como lucidamente já se salientou na sentença da primeira instância, a compra de um lote de terreno e de um projecto aprovado para aí construir uma casa e a possibilidade de implantação da construção projectada no mesmo lote constituem qualidades relevantes para efeito da plena satisfação dos interesses do comprador .

Essas realidades constituem aspectos importantes para a adequada satisfação da função económica social visada, consistente na concretização da construção projectada.

A significativa diferença ( tipo de projecto e construção prevista e aquela que na realidade veio a ser permitida na sequência do novo projecto, que o autor se viu administrativamente obrigado a alterar, por o inicial não respeitar as distâncias legais relativamente ao prédio situado a poente ) entre a qualidade aparente e real do projecto adquirido, integra um vício intrínseco ou orgânico da coisa vendida que a desvaloriza e impede de realizar cabalmente o fim a que se destina, pelo que se enquadra no regime da venda de coisa defeituosa, com a inerente responsabilidade contratual.

2.

No domínio da venda de coisa defeituosa rege o regime jurídico previsto nos arts. 913 a 922 do C.C.

Para proteger o comprador de coisa defeituosa, o mencionado art. 913, nº1, manda observar, com as necessárias adaptações, o prescrito na secção relativa aos vícios de direito ( arts 905 e segs ) .

Daí resulta que a lei concede ao comprador os seguintes direitos :

-	Anulação do contrato, por erro ou dolo, verificados os respectivos requisitos de relevância exigidos pelo art. 251 ( erro sobre o objecto do negócio) e pelo art. 254 ( dolo ) ;

-	Redução do preço, quando as circunstâncias do contrato mostrarem que, sem erro ou dolo, o comprador teria igualmente adquirido os bens, mas por um preço inferior ( art. 911) ;

-	Indemnização do interesse contratual negativo, traduzido no prejuízo que o comprador sofreu pelo facto de ter celebrado o contrato, cumulável com a anulação do contrato ou redução ou minoração do preço ( arts 908, 909 e 911, por força do art. 913;

-	Reparação da coisa ou, se for necessário e esta tiver natureza fungível, a sua substituição ( art. 914, 1ª parte), independentemente de culpa do vendedor, se este estiver obrigado a garantir o bom funcionamento da coisa vendida, quer por convenção das partes, quer por força dos usos ( art. 921 nº1) .

Mas, independentemente disso, o comprador pode escolher e exercer autonomamente a acção de responsabilidade civil pelo interesse contratual positivo decorrente de cumprimento defeituoso ou inexacto, presumidamente imputável ao devedor ( arts 798, 799 e 801, nº1, do C.C.), sem fazer valer outros remédios, ou seja, sem pedir a resolução do contrato, a redução do preço, ou a reparação ou substituição da coisa ( Calvão da Silva, obra citada, pág. 74) ; Ac. S.T.J. de 4-11-04, Proc. nº 04 B086 , entre outros ) .

Só que esta acção, em que prejuízos indemnizáveis tenham origem no vício da coisa, não pode deixar de obedecer aos prazos curtos previstos especialmente para a venda de coisas defeituosas .

Preceitua o art. 917 do C.C. que a acção de anulação por simples erro caduca findo qualquer dos prazos fixados no artigo anterior sem o comprador ter feito a denúncia ou decorridos sobre esta seis meses, sem prejuízo, neste último caso, do disposto no nº2, do art. 287 do C.C.

Trata-se de um prazo de caducidade que impende sobre o comprador de coisa defeituosa, para o exercício dos direitos provenientes da venda da coisa com defeito .

As instâncias consideraram caduco o direito do autor, seguindo o entendimento de que o prazo de 6 meses para a propositura da competente acção começou a contar, pelo menos, a partir de 1-2-02, e terminava em 1-8-02, com base na argumentação de que resulta dos autos que o autor adquiriu o lote de terreno e projecto de construção em 10-12-99 e tomou conhecimento da impossibilidade da construção da obra projectada nesse terreno, pelo menos em 1-8-01, altura em que apresentou o novo projecto na Câmara Municipal .

Por sua vez, a acção só deu entrada em juízo em 11-12-03, ou seja, muito depois de terem decorrido 6 meses sobre a entrega da coisa, da data em que o autor tomou conhecimento dos defeitos e do prazo que dispunha para intentar a acção a que se reportam os arts 916, nº2 e 917 do C.C.

E bem .

Com efeito, não se vê razão para deixar de seguir o entendimento largamente maioritário da doutrina e da jurisprudência de que o prazo de caducidade previsto no art. 917 do C.C. ( 6 meses) se deverá aplicar, por interpretação extensiva, para além da acção de anulação, também às acções que visem obter a reparação ou substituição da coisa, ou ainda a redução do preço e o pagamento de uma indemnização pela violação contratual ( Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. II, 3º ed., pág. 218 ; Calvão da Silva, Compra e Venda de Coisas Defeituosas, 4ºª ed., págs. 75 e 77 ; Pedro Romano Martinez, Cumprimento Defeituoso em Especial na Compra e Venda e na Empreitada, pág. 413 ; Ac. S.T.J. de 24-4-91, Bol. 406-634 ; Ac. S.T.J. de 12-1-94, Bol. 433-531 ; Ac. 23-4-98, Bol. 476-393 ; Ac. S.T.J. de 6-7-04, Proc. nº 04 B1686 ; Ac. S.T.J. de 31-5-05, em htpp://www.dgsi.pt ; Ac. do S.T.J. nº 2/97, de 4–12-96, publicado no Bol. 462-94, que uniformizou a jurisprudência, no sentido de que “ a acção destinada a exigir a reparação de defeitos de coisa imóvel vendida, no regime anterior ao dec-lei 267/94, de 25 de Outubro, estava sujeito à caducidade nos termos previstos no art. 917 do C.C. “ ) .

Pedro Romano Martinez (obra e local citados ) justifica a solução nos temos seguintes, com que se concorda :

“ Apesar do art. 917 ser omisso, tendo em conta a unidade do sistema jurídico no que respeita ao contrato de compra e venda, por analogia com o disposto no art. 1224, dever-se á entender que o prazo de seis meses é válido não só para interpor o, pedido judicial de anulação do contrato, como também para intentar qualquer outra pretensão baseada no cumprimento defeituoso .

De facto, não se compreenderia que o legislador só tivesse estabelecido um prazo par anulação do contrato, deixando os outros pedidos sujeitos à prescrição geral de 20 anos ( art. 309) ; por outro lado, tendo a lei estatuído que, em caso de garantia de bom funcionamento, todas as acções derivadas do cumprimento defeituosos caducam em seis meses ( art. 921, nº4) , não se entenderia muito bem porque é que, na falta de tal garantia, parte dessas acções prescreveriam no prazo de vinte anos ; além disso, contando-se o prazo de seis meses a partir da denúncia, e sendo esta necessária em relação a todos os defeitos ( art. 916), não parece sustentável que se distingam os prazos para o pedido judicial ; por último, se o art. 917 não fosse aplicável, por interpretação extensiva, a todos os pedidos derivados do defeito da prestação, estava criado um caminho para iludir os prazos curtos “ .

Assim sendo, o recurso não pode deixar de soçobrar, não se mostrando violados os preceitos legais invocados .

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Termos em que negam a revista.

Custas pelo recorrente .

Lisboa, 6 de Novembro de 2007

Azevedo Ramos (relator)

Silva Salazar

Nuno Cameira