Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I.

Síntese dos termos essenciais da causa e do recurso

JP, empresário, residente em Guimarães, propôs uma acção ordinária contra NF-Imobiliária, SA, com sede em ..., Matosinhos, e EA, SA, com sede na Rua ..., em Lisboa, pedindo que sejam declarados resolvidos os contratos promessa identificados no processo e as rés, em consequência disso, condenadas a pagar-lhe a quantia total de 227.302,20 €, acrescida de juros de mora vencidos no valor de 43.049,16 € e vincendos até ao efectivo pagamento.

Em suma, alegou que as rés não concluíram as fracções previstas nos contratos-promessa ajuizados nem celebraram os contratos de compra e venda prometidos até à data limite convencionada (clausula 4ª dos contratos promessa), o que lhe confere o direito à resolução, bem como ao reembolso das quantias entregues a título de sinal; e alegou ainda que, tendo sem êxito interpelado (em 10.12.04) as rés para cumprir, perdeu o interesse na aquisição das fracções autónomas prometidas vender em consequência do atraso injustificado, a ambas exclusivamente imputável.

Contestando, as rés sustentaram, no essencial, que nos contratos-promessa não se estipulou nenhum prazo para a celebração dos contratos prometidos, nem mesmo, sequer, para a conclusão do empreendimento em causa, antes tendo sido estabelecida uma mera previsão não vinculativa e sem qualquer segurança, e que a realização das compras e vendas ficou na dependência de deliberações e autorizações de outras autoridades (autarquia), factores que nenhuma das rés controla . Afirmaram ainda que o autor não as interpelou para o cumprimento do contrato, nem requereu a fixação judicial de prazo para a conclusão do empreendimento e celebração dos contratos prometidos, razão pela qual não há mora e, por maioria de razão, incumprimento definitivo.

Foi proferido despacho saneador-sentença que, conhecendo de fundo, julgou a acção improcedente, absolvendo as rés do pedido.

A Relação confirmou inteiramente a decisão da 1ª instância.

Mantendo-se inconformado, o autor interpôs recurso de revista para este Supremo Tribunal, pedindo que o acórdão da 2ª instância seja revogado e substituído por outro que julgue a acção procedente, ou “- sem prescindir – que julgue controvertida a matéria de facto concernente a apurar se o incumprimento das recorridas não foi culposo e, assim, ordene o ulterior prosseguimento dos autos para julgamento” (fls 487).

No essencial e em resumo, as conclusões que formulou para sustentar a revista traduzem-se no seguinte:

1º) Porque se estipulou um prazo fixo de cumprimento dos contratos promessa ajuizados, com início em 30.6.00 e termo em 31.7.03, não se torna necessária qualquer diligência para o estabelecer, contrariamente ao decidido pelas instâncias;

2ª) As recorridas assumiram a obrigação, incumprida, de marcar as escrituras, notificando para o efeito o autor com 15 dias de antecedência, pelo que entraram em mora desde 31.7.03 e em incumprimento definitivo desde 31.12.04, nos termos da cláusula 4ª, nº 4, 2ª parte;

3ª) De qualquer modo, mesmo sendo desnecessária a interpelação, a carta dirigida pelo recorrente às recorridas em 10.12.04 deve ser interpretada no sentido de que com ela pretendeu avisá-las de que recorreria à via judicial se após 31.12.04 não cumprissem o contratado;

4ª) Independentemente das conclusões precedentes, a distribuição da presente acção, sendo a “forma mais solene de resolução do contrato”, assume por tal motivo a natureza de interpelação admonitória;

5ª) Assim, o acórdão recorrido violou o disposto nos artºs 236º, 432º, nº 1, 433º, 434º, 436º, nº 1, 801º, nºs 1 e 2, 804º, 805º, nº 2, a) e 808º do CC, e ainda no artº 510º, nº 1, b), do CPC, normas estas que no caso ajuizado devem ser interpretadas e aplicadas no sentido de que houve incumprimento definitivo dos contratos promessa por parte das recorridas, o que confere ao recorrente o direito de resolução.

As rés contra alegaram, defendendo a manutenção do julgado.

Tudo visto, cumpre decidir.

II.

Fundamentação

a)

Matéria de Facto

(dada como assente pelas instâncias):

1. A 13.6.01 o Autor celebrou com IM – Investimento Imobiliário, SA, os contratos de fls 11 a 54 dos autos, mediante os quais aquela IM, SA, prometeu vender ao Autor e este prometeu comprar, pelos preços a seguir discriminados, cada uma das fracções autónomas a seguir indicadas, todas situadas na torre 2 do empreendimento “ EQ “, situado em ... – Matosinhos :

- Fracção autónoma 5.02 pelo preço de 35.100.000$00 (€ 175. 078, 06);

- Fracção autónoma 6.02 pelo preço de 35.600.000$00 (€ 177. 572, 05);

- Fracção autónoma 9.02 pelo preço de 39.600.000$00 (€ 197. 523, 97);

- Fracção autónoma 10.02 pelo preço de 41.600.000$00 (€ 207. 499, 93);

2. De acordo com o estipulado nos contratos acima referidos, o preço de cada uma das referidas fracções deveria ser pago do seguinte modo:

10% na data da assinatura do contrato, a título de sinal e princípio de pagamento; 20% do preço doze meses após a assinatura do contrato, a título de reforço do sinal; 20% do preço vinte e quatro meses após a assinatura do contrato, a título de reforço do sinal; 50 % no acto de outorga da escritura pública de compra e venda (clausula 3ª dos contratos de fls. 11 a 54 dos autos).

3. Na data de assinatura dos citados contratos o autor entregou a IM, SA, a quantia de 75.767, 50 € a título de sinal e princípio de pagamento.

4. O Autor entregou ainda à mesma IM, SA, em cumprimento do que ficara estabelecido, como reforço do sinal, a quantia total de 151.534,80 €, correspondente a 20% do preço total das quatro fracções prometidas vender.

5. De acordo com o estipulado nos contratos de fls 11 a 54 dos autos, “a construção do empreendimento durará cerca de trinta e seis (36) meses, e o seu início ocorreu no 2º trimestre de 2000” (contratos de fls. 11 a 54, “pressupostos”, ponto 4).

6. De acordo com estipulado nos contratos de fls 11 a 54 dos autos, “a escritura de compra e venda será marcada pela primeira outorgante, logo que obtida toda a documentação necessária para o efeito” (clausula 4ª, nº 1, dos contratos) .

7. De acordo com o estipulado nos contratos de fls. 11 a 54 dos autos, “no caso da compra e venda prometida não poder realizar-se 12 (doze) meses após o prazo convencionado, por motivo imputável ao promitente vendedor, serão devidos ao segundo outorgante juros à taxa Lisbor que for a da altura, sobre as quantias que tiver entregue ao promitente vendedor até à realização definitiva da compra e venda No caso da compra e venda não poder realizar-se 18 (dezoito) meses após o prazo convencionado, por motivo imputável ao promitente vendedor, o segundo outorgante poderá rescindir o contrato recebendo as quantias entregues acrescidas de juros à taxa Lisbor que for a da altura, sem direito a qualquer outra indemnização” (clausula 4ª, nº 4, dos contratos de fls. 11 a 54 dos autos) .

8. O empreendimento em apreço e a sua construção esteve interrompida desde Janeiro a Março de 2002 e de Abril de 2003 a Junho de 2004, o que determinou que em Novembro de 2004 a previsibilidade das rés para a conclusão da obra fosse o final do ano de 2005.

9. A 23.12.03 foi outorgado entre IM, SA, NF – Imobiliária, SA, o Banco de Investimento Imobiliário, SA, e EA, SA, o contrato junto a fls 261 a 269 dos autos, mediante o qual a outorgante IM, SA, cedeu à Ré NF, SA, a posição contratual que detinha nos diversos contratos promessa de compra e venda celebrados com terceiros, incluindo os celebrados com o ora Autor .

10. A 10.12.2004, o Autor interpelou as RR. através da carta de fls. 283 a 286 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.

b)

Mérito do Recurso

Houve total convergência das instâncias quanto a três pontos de crucial importância para o correcto julgamento da situação ajuizada:

1º ponto:

nenhum prazo foi estabelecido nos contratos promessa em causa para a realização das escrituras definitivas de compra e venda; e isto porque o prazo que se menciona no nº 3 do respectivo intróito, respeitando somente ao período de construção do empreendimento no qual se integram as fracções prometidas vender, vincula apenas a empresa construtora (a 3ª outorgante – ECOP, SA), que nada prometeu vender ao autor, além de ser um prazo meramente indicativo, aproximado – “cerca de 36 meses” – não um prazo certo, exacto, absoluto, peremptório;

2º ponto:

decorre no nº 1 da cláusula 4ª que as escrituras só podiam ser marcadas pela recorrida caso esta já tivesse obtido toda a documentação necessária para o efeito, facto este que o autor não chegou a alegar (e, portanto, não provou);

3º Ponto:

o prazo de 18 meses a que se alude no nº 4 da mesma cláusula 4ª tem por referência, justamente, o da conclusão do empreendimento a que se aludiu no 1º ponto; logo, assume também ele a natureza de prazo meramente indicativo, aproximado – e insuficiente, portanto, mesmo quando ultrapassado, para constituir as recorridas em mora.

Ora, das conclusões da minuta decorre que objecto da revista é tão somente o julgamento proferido acerca da inexistência de prazo peremptório estipulado nos contratos promessa para a realização das compras e vendas definitivas: na tese do recorrente, com efeito, tal prazo, contrariamente ao entendimento das instâncias, existe, estabelecido por vontade das partes, e, na medida em que as recorridas não realizaram dentro dele, por sua culpa, a prestação a que se vincularam, incorreram em incumprimento definitivo, que lhe confere o direito de resolução accionado.

Acontece, todavia, que a apreciação feita nas instâncias a respeito dos pontos que se identificaram traduz-se, bem vistas as coisas, no apuramento da vontade psicologicamente determinável dos contraentes, coisa que, segundo a jurisprudência e a doutrina largamente dominantes desde há muito, integra matéria de facto, alheia à competência do Supremo Tribunal (neste sentido, entre outros,

Fernando Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos em Processo Civil, 4ª edição, pág. 235

, e

Jacinto Rodrigues Bastos, Notas ao CPC, III, 285

). Primeiro a sentença e depois a Relação (que confirmou em toda a linha o veredicto da 1ª instância), ao decidir como decidiram – ou, mais exactamente,

ao decidir o que decidiram

– procederam à determinação, à concretização do sentido que as partes quiseram atribuir à exteriorização da sua vontade contratual; e esta função é da sua exclusiva competência: o Supremo Tribunal tem de acatar e fazer acatar o resultado por elas obtido, que não pode ser objecto de recurso de revista (artºs 722º, nº 2, e 729º, nº 2, do CPC). Claro que subsistindo inalterada, em razão do exposto, a matéria de facto apurada, a solução jurídica do pleito adoptada pelas instâncias é de confirmar, por isso que não pode legi­timamente concluir-se que houve

mora

das recorridas, e menos ainda, obviamente,

incumprimento definitivo.

Considerando-se o devedor constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efectuada no

tempo devido

– artº 804º, nº 2, do CC – dela, mora, não pode com propriedade falar-se quando nenhum prazo se estabeleceu para o efeito (ou por estipulação contratual, ou por interpelação judicial ou extrajudicial entretanto desencadeada).

Mas o desfecho do recurso não se altera se perspectivarmos as coisas doutra forma. É entendimento largamente dominante – e que temos adoptado – o de que se integra na competência do Supremo, por constituir uma questão de direito, já não o apuramento do sentido que os contraentes quiseram dar à exteriorização da sua vontade, mas sim a determinação do alcance que lhe atribuiria um declaratário normal, posto no lugar do real declaratário, de harmonia com as regras do artº 236º do CC; visando tais regras, no fundo, fornecer um critério legal para a fixação do sentido decisivo do negócio jurídico de que se trata, a aplicação concreta que delas tenha sido feita pelas instâncias é susceptível de reexame pelo Supremo Tribunal visto que o problema assim posto é um problema de direito, não de facto, incluído na competência do tribunal de revista (artº 26º da LOFTJ; artºs 722º, nº 2, e 729, nº 1, do CPC). Ora, interpretar um negócio jurídico (ou uma declaração negocial) con­siste, como se disse, em fixar o seu sentido e alcance juridicamente relevantes e decisivos. Essa tarefa está sujeita a regras específicas que não são mais do que critérios interpretativos dirigidos ao juiz e às partes contratantes. Sobre o assunto o nosso código civil consagra no artº 236º a doutrina da impressão do destinatário: “a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele”

(nº1);

porém, “sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida”

(nº

2).

Deste texto resulta que em homenagem aos princípios da protecção da confiança e da segurança do tráfico jurídico dá-se prioridade, em tese geral, ao ponto de vista do declaratário (receptor). A lei, no entanto, não se basta com o sentido compreendido realmente pelo declaratário (entendimento sub­jectivo deste) e, por isso, concede primazia àquele que um

declaratário normal

colocado na posição do real declaratário depreenderia (sentido objectivo para o declaratário). “Há que imaginar – escreve o

Prof. Paulo Mota Pinto em Declaração Tácita e Comportamento Concludente no Negócio Jurídico, 208

- uma pessoa com razoabilidade, sagacidade, conhecimento e diligência medianos, considerando as circunstâncias que ela teria conhecido e o modo como teria raciocinado a partir delas, mas figurando-a na posição do real declaratário, isto é, acrescentando as circunstâncias que este efectivamente conheceu (mesmo que um declaratário normal delas não tivesse sabido – por exemplo, devido ao facto de o real declaratário ser portador de uma cultura invulgarmente vasta e superior à média) e o modo como aquele concreto declaratário poderia a partir delas ter depreendido um sentido declarativo”. Ainda segundo este mesmo autor, “… a interpretação da declaração negocial não tem em vista apurar a vontade do declarante ou um sentido que este tenha querido declarar, estando antes em causa o sentido objectivo que se pode depreender do seu comportamento”. À luz do que antecede, entende-se que a pretensão do recorrente enunciada nas conclusões da minuta corresponde a fazer valer a declaração negocial com um significado que não apenas não corresponde à impressão do destinatário, no sentido exposto, como também não tem o mínimo de correspondência no texto dos contratos (artº 238º do CC). Um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário – no caso, o autor – entenderia o prazo a que alude o facto nº 5 como meramente indicativo e referido à construção do empreendimento, que não propriamente ao cumprimento da prestação das recorridas enquanto promitentes vendedoras. Nada se objecta, por consequência, à decisão recorrida, já que interpretou e aplicou correctamente as normas substantivas mencionadas aos factos apurados.

Não colhe, por fim, a pretensão do recorrente no sentido de se “ordenar o ulterior prossegui­mento dos autos para julgamento”. Em primeiro lugar porque, não tendo em momento algum do processo posto em causa a suficiência e a concludência da matéria de facto coligida para a correcta decisão do litígio, é-lhe vedado colocar apenas agora esse problema: trata-se de questão nova que, não tendo sido posta às instâncias, nunca poderia ser apreciada ex novo pelo Supremo Tribunal. Em segundo lugar, e decisivamente, porque só nas duas situações excepcionais previstas no artº 729º, nº 3, do CPC, é possível mandar regressar o processo à 2ª instância: quando o Supremo Tribunal entenda que ocorrem deficiências no julgamento de facto que justificam a respectiva ampliação em ordem a constituir base suficiente para a decisão de direito, ou quando há contradições naquele julgamento que inviabilizam esta decisão. É manifesto, todavia, como se infere de tudo o que antecede, que no caso sub judice não ocorre nenhuma destas situações; o autor, de resto, nem sequer tentou demonstrá-lo na sua alegação.

Improcedem ou mostram-se deslocadas, assim, todas as conclusões do recurso.

III.

Decisão

Com os fundamentos expostos, acorda-se em negar a revista.

Custas pelo recorrente.

Lisboa, 19 de Fevereiro de 2008

Nuno Cameira (relator)

Sousa Leite

Salreta Pereira