Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

A) No Tribunal da Comarca de Albergaria – a – Velha, AA e marido, BB, propuseram acção com processo ordinário, contra, CC e mulher DD, pedindo que se declare resolvido o contrato, por culpa dos Réus, e a restituição em dobro das quantia s entregues.

Alegam no que interessa que celebraram com os Réus um contrato-promessa relativo à compra e venda da fracção autónoma identificada nos autos, com base no qual a Autora mulher lhes entregou 25.000,00 €, como sinal e princípio de pagamento; a respectiva escritura pública não chegou a ser celebrada por factos de que os RR são culpados.

Os Réus impugnaram os factos alegados pelos Autores.

B) A final a acção veio a ser julgada improcedente.

Inconformados com tal decisão dela recorreram os Autores, mas sem êxito, uma vez que a Relação confirmou a sentença.

C) Recorrem agora de Revista, formulando estas conclusões:

1ª – O contrato promessa junto aos autos não se encontra assinado pelo recorrente marido

2ª – Que não tomou parte quer nas negociações quer na decisão que desaguou nesse contrato promessa

3ª – Pelo que, em relação a este recorrente marido, parece que não subsistem dúvidas de que nenhuma responsabilidade teve na inclusão do texto de que a área da loja tinha "aproximadamente 90m2"

4ª – Ora, a área dessa loja tem 79,46m2

5ª – Uma das razões para que fosse celebrado o negócio dessa loja foi esta referida área não outra inferior a esta

6ª – Os Réus recorridos eram os donos e foram os construtores e vendedores do Bloco Habitacional no qual se insere essa loja

7ª – Este facto, aliado ao terem sido eles a requererem a respectiva licença para a sua edificação e construção, conforme documentos juntos pelos recorridos em 29/3/2005, nomeadamente documentos camarários, revela e evidencia que não podiam deixar de conhecer nem deixarem de saber que a área dessa loja era de 79,46m2 e não de aproximadamente 90m2", corno fizeram constar do contrato promessa

8ª – Não só porque dela (área) conheciam pessoalmente, mas porque constituía um facto pessoal que não podiam deixar de conhecer, conforme se extrai das regras da experiência da via por força da actividade dos recorridos – a de construtores e vendedores do imóvel -

9ª – A planta junta aos autos como tendo sido a planta que foi junta com o aludido contrato promessa, apresenta-se sem escala (cfr fls. 112 dos autos)

10ª – Este facto poderá significar a impossibilidade para um leigo, inclusive recorridos, -o recorrido marido além de não ter tomado parte da contratação, também não é " imobiliário ", nem exerce essa actividade, estando, diga-se, reformado por invalidez, nomeadamente por "AVC " – da impossibilidade de calcular a respectiva área,

11ª - Mas nunca para os recorridos por força do que se alegou e do que se encontra provado, nomeadamente serem donos e cumulativamente vendedores, construtores e, ainda, porque foram eles quem assinaram o requerimento camarário de licença de construção, junta aos autos

12ª – No entanto, mesmo assim, mandaram colocar ou permitiram que se colocasse no contrato promessa uma área diferente, superior àquela que na verdade a loja tinha

13ª – Os recorrentes notificaram, em 3/6/2003, os recorridos que face à loja não ter "aproximadamente 90m2" mas apenas 79,42m2, a mesma não lhes interessava e de que resolviam o contrato promessa

14ª – E que pretendiam a restituição do sinal mais o dobro do mesmo, pois a culpa do incumprimento era imputável aos recorridos que, embora sabendo a área dessa loja, permitiram que aí fosse colocado e escrito uma outra, inferior á real

15ª – Receberam o sinal de 2.500€ para cumprimento do contrato promessa, apesar de saberem que o seu cumprimento era impossível

16ª – Pelo que é óbvio que actuaram dolosamente e com intenção de enganarem os recorrentes

17ª - O conhecimento da área real da loja advém-lhes em momento anterior ao dos recorrentes, não só por terem sido os construtores desse imóvel, quem apresentou a respectiva planta camarária/ projecto, mas ainda, por força de serem os seus donos e vendedores (facto que resulta ainda da normal experiência de vida inerente quer ao direito de proprietários, quer o de empreiteiros/construtores que, ainda, o de saberem o que vendiam)

18ª - Ou seja, quando os recorridos negociaram a venda dessa loja, formalizando-o pelo contrato promessa, já sabiam da sua real área

19ª - Os recorridos não devolveram o sinal, nem entregaram o dobro deste e, em Agosto desse ano, venderam a loja a um terceiro

20ª - Nos termos do art. 442 do Código Civil e considerando que o não cumprimento do contrato promessa se fica a dever a culpa imputável aos apelados, deveria o Tribunal e a sentença recorrida condená-los a pagar e a entregar aos apelantes a quantia de 50.000€, correspondente ao dobro da quantia entregue (25.000€)

21ª - Não o tendo feito, foi violado o referido art. 442 do Código Civil, que tem aplicação nos autos

22ª - A não se entender assim, e em alternativa, caberá, então, averiguar se recorrentes e recorridos tiveram culpa no não cumprimento do contrato definitivo ou impossibilidade de cumprimento

23ª- Ou se o incumprimento não é imputável a qualquer dos contraentes

24ª- Até porque se sabe que é fisicamente impossível o aumento da área da loja, facto que torna o contrato promessa com impossibilidade de cumprimento

25ª - No caso de hipótese contemplada em 22 das conclusões, o contrato é resolvido e a compensação tem por base as culpas concorrentes, verificados os respectivos pressupostos (art. 570 CC)

26ª - A restituição, não revestindo natureza indemnizatória, é, no entanto, consequência da resolução ou nulidade

27ª - Equiparada, aquela, quanto aos seus efeitos à nulidade ou anulabilidade (art°s 433 e 434 CC), pelo que, em nossa opinião, nesta matéria, e por força desta equiparação é irrelevante o pedido formulado na p.i., de resolução e/ou nulidade

28ª- Com eficácia retroactiva, em qualquer dos casos

29ª- Pelo que deve ser restituído tudo o que tivesse sido prestado (art. 289 por força do art. 433, todos do CC), no caso dos autos 25.000€

30ª- A restituição do sinal em singelo terá também lugar por força do art. 289 CC, quer na hipótese de imputável impossibilidade originária da prestação (art 280 CC) ou de qualquer outra causa de nulidade ou anulabilidade do contrato

31ª - Com a responsabilidade pré-contratual, por culpa "in contrahendo" – art° 227 CC – a poder ter aplicação, se a exclusão do dever de indemnização não resultar da aplicação do art. 570 CC

32ª- Na hipótese e no caso dos autos, a culpa dos apelados no incumprimento deverá ser fixada em 80%, já que, como se disse, eram os donos, construtores/empreiteiros, vendedores, requerentes da licença de construção, possuidores de planta da loja, podendo através dela calcular a área desta

33ª - Cabendo aos Autores recorrentes apenas 20% da responsabilidade, já que apenas se poderia admitir – e tão-só em relação à apelante mulher – que poderia ter a capacidade para calcular essa área, por ser dona de uma imobiliária, sem prejuízo de que o marido não participou nas negociações nem subscreveu o contrato promessa dos autos, nem se dedica á actividade imobiliária

34ª - Nesta medida, em alternativa à conclusão colocada em 20' supra deverá o Tribunal, através da sentença recorrida, condenar os apelados na restituição do sinal entregue, mais 80% do mesmo

35ª - Ao não o ter feito, violou os art°s 570, 433, 434, 289, 280 e 227, todos do CC, que tem aplicação aos autos, em alternativa ao art. 442 CC

36ª - Aliás, para existir o direito de resolução basta a verificação do incumprimento, o qual objectivamente valorado se apresenta suficientemente relevante (cf. art. 793 nº 2 802 n°1 CC)

37ª - Quanto á hipótese referida na conclusão 23° e, ainda em alternativa à 20ª e 22ª, e assim no caso de incumprimento não imputável a qualquer dos contraentes, a obrigação também se extingue (art. 790 CC)

38ª - Ficando os recorrentes no direito de exigir a restituição do sinal entregue (art. 795 nº 1 CC), não havendo, no entanto, lugar a indemnização por falta de culpa dos Réus recorridos

39ª- A restituição em singelo do sinal terá lugar também por força do art° 289 CC, considerando a hipótese de não imputável impossibilidade originária da prestação (art. 280 CC) ou de qualquer outra causa de nulidade ou anulabilidade do contrato

40ª - Nulidade e/ou anulabilidade, estas, que caso se entenda ocorrerem, estão suficientemente alegadas com os seus factos integradores, sendo de direito a sua classificação e que, por mera cautela, em alternativa se invocam, sendo do conhecimento oficioso do Tribunal, nos termos do art. 286 Código Civil

41ª- Esta impossibilidade refere-se ao objecto do contrato definitivo e não á pessoa do devedor (art. 401 nº 3 do CC)

42ª - No caso dos autos, e nesta hipótese alternativa, admite-se e conclui-se que nenhuma das partes sabia a área da loja nem ter possibilidades de a calcular, até porque ninguém referiu que quem quer que fosse tivesse medido a loja e calculado a área

43ª- Seguramente que a impossibilidade de prestação se verifica não só quando esta se torna seguramente inviável ou extremamente improvável (Ac. STJ de 3/11/1977 referido supra nas presentes alegações)

44ª- No caso dos autos, recorde-se, mais uma vez, que era impossível fisicamente o aumento da área, daí a impossibilidade da prestação, ou seja, a venda da loja com a área de "aproximadamente 90m2"

45ª - A restituição da prestação seria, assim, uma dívida de valor, sem culpa do enriquecido (recorridos), o empobrecido (recorrentes) teria direito a juros de mora, a partir da comunicação da intenção de resolução do contrato promessa de compra e venda (cf. dito Ac. S.T.J.)

46ª- Ora, nesta hipótese, os recorrentes teriam, pois, direito não só á devolução do sinal entregue de 25.000€ como também a juros de mora sobre os mesmos, desde a data da referida comunicação, que sucedeu em 3/6/2003, até efectivo e integral pagamento

47ª - Não o tendo feito nem assim sentenciado, violou a sentença recorrida os art°s 790, 795 nº 1, 289, 280, 401 nº 3, todos do Código Civil, que tem aplicação aos autos

48ª- Qualquer das hipóteses referidas nestas conclusões e alegações cabem no pedido formulado na p.i, uma vez que visam o apuramento das responsabilidades no incumprimento (total, parcial, nenhum, de ambas as partes) e consequentes consequências (sinal em dobro, sinal mais indemnização, sinal mais juros)

Findas estas conclusões os recorrentes formulam estes pedidos:

–- condene os RR recorridos a pagarem e entregarem aos AÃ recorrentes a quantia de 50,OOQ€, correspondente ao dobro do sinal entregue (25.000€)

–- se assim se não entender e em alternativa, condenar os recorridos a entregarem e devolverem aos recorrentes o sinal .entregue de 25.000€, mais 80% desta quantia, ou outra percentagem que o Tribunal condene

–- se assim não entender, e ainda em alternativa ao pedido a) e b), condenar os recorridos a entregarem aos AÃ recorrentes a referida quantia de 25.000€, acrescidos de juros de mora à taxa legal, desde 3/6/2003 até efectivo e integral pagamento

D) Nas suas contra – alegações os Recorridos entendem ser de negar a Revista, sem que antes, e como questão prévia referem o incumprimento do Artigo 690 n.º 1 do Código Processo Civil. O Tribunal, porque se tornou endémica a maneira como se formula as conclusões, atenderá aquilo que entende ser as questões a decidir e não ás opiniões expressas neste articulado de recurso.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir

E) Os factos assentes pela Relação, depois da impugnação do julgamento dos mesmos, são estes:

a – por contrato-promessa escrito de compra e venda, de 9.9.02, os RR subscreveram declaração de promessa de venda à A mulher ou à pessoa que esta indicasse, pelo preço de 77.314 €, o seguinte prédio, do qual os RR ali declararam ser donos de fracção autónoma designada pela letra C, referente a uma loja com aproximadamente 90 m2, com duas casas-de-banho, com extracção de ar e pré-instalação de aquecimento, com arrumo na cave com 7 m2 e arrumo no sótão com aproximadamente 15 m2, sita na R Eng° ...., da freguesia e concelho de Albergaria-a-Velha, descrito na C R Predial desta vila, sob o nº 05718, com a licença de obras 037/02;

b – pelo referido contrato, a Autora mulher declarou prometer comprar esta fracção pelo referido preço, o qual deveria ser pago da seguinte forma:

1- Como sinal e princípio de pagamento, quantia de 25.000 € com a assinatura do mesmo, dando os primeiros outorgantes, ora RR, a respectiva quitação;

2- A restante quantia em dívida, no valor de 52.314 €, no acto da escritura de compra e venda a celebrar;

c – nos termos do mesmo contrato, os ora RR obrigavam-se a marcar a escritura de compra e venda no Cartório Notarial desta vila e avisar a Autora mulher, por carta registada, para a sua residência, com a antecedência mínima de 10 dias, da hora e dia da mesma;

d – nos termos da cláusula 2ª al. a) do dito contrato, a 2ª outorgante, ora Autora mulher, entregou aos segundos outorgantes, ora RR, o seu cheque nº 1582990192 do Montepio Geral desta vila, no valor de 25.000 €, datado de 9.9.02, que os RR receberam para si, dando quitação;

e – por apresentação de 7.4.03 foi registada a constituição da propriedade horizontal relativamente ao bloco habitacional onde se inclui a fracção supra descrita em a); por apresentação de 9.7.03 foi alterado aquele regime passando a fracção descrita em a) a ser destinada a comércio ou a prestação de serviços;

f – face à impossibilidade física de aumentar esta área, os Autores em 3.6.03, notificaram os RR informando-os não estarem interessados em manter o supra mencionado contrato-promessa de compra e venda, declarando resolver o mesmo contrato por incumprimento imputável aos ora RR, ficando o mesmo sem efeito, ao mesmo tempo que lhes pedia a devolução das quantias que lhe fossem de direito, ou seja, o referido sinal de 25.000 € mais o dobro deste, no total de 50.000 €;

g – em 25.8.03, no cartório Notarial desta Vila, em escritura outorgada de fls. 56/57, os ora RR venderam a MS, casado com AM, a identificada fracção autónoma, pelo preço de 53.520

h – a fracção autónoma em causa tem uma área de 79,46 m2 (resposta n°5 da base instrutória);

i – foram os Réus os construtores do bloco habitacional no qual se insere aquela fracção C) prometida vender (r. n°7);

j – a cópia da planta que inclui a loja permitia o cálculo da área da mesma (r. n°9);

k – o texto do contrato-promessa em causa foi elaborado pela Autora, para o que os RR forneceram a planta que para o efeito lhes foi solicitada pela Autora (r. n°10);

l – apenas em Julho de 2003 foi autorizada a constituição da propriedade horizontal do bloco habitacional onde se inclui a loja e emitido o alvará de licença de utilização (r. n° 11);

m – na sequência da recusa dos Autores em adquirirem a loja em causa, os Réus venderam a fracção C) a terceiro (r. n°12).

F) Decidindo:

A referência que fizemos aos pedidos formulados como consequência das conclusões das alegações, demonstram que os Autores recorrentes pretendem no recurso alterar o pedido e a causa de pedir, o que não é possível.

Na petição inicial os Autores pedem que se declare resolvido o contrato promessa e que lhe seja restituído o sinal em dobro.

Assim nunca as conclusões formuladas na revista poderiam levar á condenação nos termos pretendidos.

A resolução ocorre nos contratos bilaterais quando uma das partes o não cumpre, justificando-se que a contra parte o rompa (Art. 432 do Código Civil) ou quando há uma alteração anormal da base negocial que atinge o equilíbrio das prestações (Art. 437 do Código Civil). A resolução é motivada, tem efeitos imediatos e retroactivos e não depende da observância de qualquer prazo contratual.

A resolução, revestindo também carácter unilateral, necessita, de ser motivada, embora possa efectivar-se extrajudicialmente, mediante declaração à outra parte, nos termos gerais do art. 436° do Código Civil, já que, assentando num poder vinculado, impõe à parte que pretende exercer tal direito, que alegue e prove o fundamento que justifica a extinção do contrato e a ela pode recorrer se a outra faltar ao cumprimento das suas obrigações, quando, pela sua gravidade ou reiteração, não seja exigível a subsistência do vínculo contratual.

Ora no caso que nos ocupa, e uma vez que as questões levantadas são as mesmas que a Relação decidiu, parece poder afirmar-se que os Réus tiveram culpa na não outorga do contrato definitivo.

Não se provou que os recorridos tenham indicado a área da loja, antes, entregaram á Autora uma planta através da qual era possível chegar á conclusão que a área tinha 79,46 m2, sendo certo que havia impossibilidade física de aumentar essa área.

A Autora carecia de causa que lhe permitisse resolver o contrato. Inexistem factos provados que consubstanciem a gravidade e reiteração justificativa da ruptura contratual. Equivale isto a dizer que a resolução não teve causa justificativa.

Pinto Monteiro na RLJ Ano 130 pág. 128 entende que a falta de fundamento da resolução equivale a uma situação de não cumprimento.

Acontece que os factos alegados pelos Autores que foram dados como não provados, e de cujo julgamento os impugnaram, apontavam para o não cumprimento do contrato devido a erro vício da vontade.

Só que esses factos não foram provados que o mesmo é dizer que se têm por não alegados.

O erro vício traduz-se numa representação inexacta ou na ignorância de uma qualquer circunstância de facto ou de direito que foi determinante na decisão de contratar. Se houvesse esclarecimento sobre essa circunstância o declarante não teria realizado qualquer negócio ou não o teria realizado nos termos em que o fez. No caso do erro vício há correspondência entre a vontade real e a declarada, só que aquela se formou em consequência de erro. Se não fora o erro o declarante não teria realizado o negócio, pelo menos nos termos em que o fez.

No erro na declaração, como refere o Artigo 247 do Código Civil, a anulabilidade do negócio depende do declaratário conhecer ou não dever ignorar a essencialidade, para o declaratário, do elemento sobre que incidiu o erro. O erro vício ou erro na formação da vontade para ser relevante deve revestir as características da essencialidade e da propriedade. Segundo a essencialidade sem o erro o errante não teria emitido a sua declaração e, por isso, o negócio não se teria realizado. Para que se considere o erro impróprio, necessário era que o mesmo incidisse sobre o elemento legal de validade do negócio.

O certo é que dos factos provados nada conste que leve a que se possa afirmar a existência do invocado erro.

O incumprimento do contrato deve-se a culpa dos Autores pelo que não lhes é devido o sinal em dobro como pediram – Art 442 n.º 2 do Código Civil.

Pretendem os recorrentes que houve culpa de ambas as partes. Ora os recorrentes atribuíram a culpa no incumprimento do contrato aos Réus, como afirmaram na petição inicial, só em sede de recurso para a Relação é que defendem que houve culpa de ambas as partes, pelo que nos termos do Artigo 570 do Código Civil ela deveria ser repartidas em 20% e 80% para recorrentes e recorridos, respectivamente.

Esta questão foi resolvida, e bem, pela Relação. Efectivamente citando-se Calvão da Silva –Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória pág 297 – «o caso de não cumprimento bilateralmente imputável do contrato deve ser resolvido, tendo por base as normas gerais, pela compensação de culpas concorrentes verificados os respectivos pressupostos (art. 570°)». No mesmo sentido Ana Prata “O Contrato-Promessa … pág. 721”: quando refere que «A igualdade ou diversidade da medida das culpas das partes é relevante, nos termos do artigo 570°, pelo menos igualmente o sendo a medida da contribuição causal dos dois actos culposos para os danos produzidos, mas da sua exclusiva consideração não pode retirar-se sem mais a preclusão do direito indemnizatório do credor (ou do credor - devedor), já que só pode apurar-se pela aplicação conjugada ao caso concreto dos factos enunciados naquela disposição ».

Ora dos factos dados como provados não se pode chegar á conclusão de que tenha havido concorrência de culpas.

Por último, os recorrentes alegam que o contrato – promessa não foi assinado pelo Autor marido, «pelo que «em relação a este recorrente marido, parece que não subsistem dúvidas de que nenhuma responsabilidade teve na inclusão do texto de que a área da loja tinha aproximadamente 90m2».

Certo é que a acção foi intentada por Marido e Mulher, como Autores, e os recursos foram também minutados no interesse de ambos. Na petição inicial afirmam que o negócio foi celebrado com os Autores e os Réus.

Serão unilaterais, quando resultam obrigações só para uma das partes e só uma das partes fica obrigada para com a outra.

Prescreve o Artigo 411 do Código Civil que:

Se o contrato-promessa vincular apenas uma das partes e não se fixar o prazo dentro do qual o vínculo é eficaz, pode p tribunal, a requerimento do promitente, fixar à outra parte um prazo para o exercício do direito, findo o qual este caducará.

Mas no caso não estamos perante um contrato unilateral, uma vez que a Autora e os Réus se comprometeram a celebrar o contrato definitivo pelo que nasceram para ambas obrigações.

Coisa diferente é a contrato ter sido assinado só pela Mulher e não pelo Marido. Aqui estamos no domínio da invalidade do contrato que nada tem a ver com o caso. Acresce ainda que a promessa de compra feita só pela mulher teria relevância no caso da outorga definitiva e não na promessa pois nada está a ser pedido aos recorrentes uma vez que não houve pedido reconvencional.

F) Face ao exposto acorda-se em negar a revista.

Custas pelos recorrentes.

Lisboa, 31 de Outubro 2006

Ribeiro de Almeida (Relator)

Nuno Cameira

Sousa Leite