Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

“AA-Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A.

”, actualmente,

“BB Gestão de Activos-Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Mobiliário, S.A.”,

que incorporou, por fusão, a sociedade primitiva Autora, intentou, em 17.9.2001, pelas Varas Cíveis da Comarca de Lisboa – com distribuição à 10ª Vara – acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra:

“

CC-Imobiliária, Participações e Turismo, S.A.”

Alegou a Autora, em resumo:

A Autora, sociedade gestora de fundos de investimento imobiliário, gestora do Fundo “DD”, deu de arrendamento à sociedade “EEPortuguesa, S.A.” uma fracção autónoma de que é proprietário aquele Fundo, com destino ao exercício da actividade comercial;

- a Ré assumiu, então, a posição de fiadora e principal pagadora;

- a locatária deixou de pagar as rendas e as restantes despesas derivadas que haviam sido acordadas no mesmo contrato, contra ela correndo processo judicial de falência.

Pediu a Autora a condenação da Ré a pagar-lhe a quantia de 8.897.286$00, a título de rendas vencidas, acrescida da quantia de 532.888$00 de outras despesas e ainda das rendas que se vencerem até à resolução do contrato, tudo acrescido dos juros vencidos e vincendos, pedindo, ainda, a condenação da Ré numa sanção pecuniária compulsória no mesmo valor da renda mensal devida.

A Ré contestou, tendo impugnado alguns factos alegados pela Autora e excepcionado a extinção da fiança com a extinção da arrendatária, uma vez que esta já fora declarada falida, apenas podendo ser condenada no pagamento dos valores eventualmente não pagos até Maio de 2001.

A Ré replicou e o processo prosseguiu.

“BB Gestão de Activos-Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Mobiliário, S.A” incorporou, por fusão, a sociedade primitiva Autora, prosseguindo com aquela os autos na posição de demandante.

No saneador foi julgada improcedente a excepção invocada.

A Ré apresentou articulado superveniente o qual não foi admitido (despacho de fls. 449).

Deste despacho agravou a fls. 453, agravo que foi admitido por despacho de 20.10.2010 (fls. 455), mas que a Relação veio a julgar deserto (fls.564-565).

***

A final, foi proferida sentença que condenou a Ré a pagar à Autora “BB Gestão de Activos – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Mobiliário, S.A.

”

a quantia de € 44.379,48

(quarenta e quatro mil, trezentos e setenta e nove euros e quarenta e oito cêntimos)

a título de rendas vencidas, acrescida da quantia de € 2.658,00

(dois mil seiscentos e cinquenta e oito euro)

a título de despesas de funcionamento do edifício

,

e ainda de € 1.342,00

(mil trezentos e quarenta e dois euros)

a título de juros vencidos

, sendo a primeira quantia mencionada acrescida de juros à taxa legal aplicável aos juros comerciais, contados desde 7 de Junho de 2002, até integral pagamento;

absolveu a Ré do pedido de condenação em sanção pecuniária compulsória.

***

Posteriormente, por despacho de fls. 520-522, foi rectificado o dispositivo da sentença, dando-se-lhe outra redacção, por ocorrência de um lapso material.

Assim, a Ré foi condenada a pagar à Autora a quantia de € 44.379,48

(quarenta e quatro mil, trezentos e setenta e nove euros e quarenta e oito cêntimos)

a título de rendas vencidas até Outubro de 2001, acrescida da quantia relativa às mesmas rendas calculada desde Novembro do mesmo ano até 6 de Junho de 2002;

- a quantia de € 2.658,00

(dois mil seiscentos e cinquenta e oito euro)

a título de despesas de funcionamento do edifício, acrescidas da quantia trimestral de € 664.508,00, contada desde Outubro de 2001 até 6 de Junho de 2002;

- e ainda de € 1.342,00

(mil trezentos e quarenta e dois euros)

a título de juros vencidos, sobre a primeira quantia mencionada, acrescida de juros entretanto vencidos à taxa legal aplicável aos juros comerciais, contados desde 18 de Setembro de 2001, e os referentes às rendas entretanto vencidas, estas, desde a data do respectivo vencimento de cada uma, todas até integral pagamento;

- foi absolvida do pedido de condenação em sanção pecuniária compulsória.

***

Da sentença apelaram, respectivamente, a Ré e a Autora, para o Tribunal da Relação de Lisboa, que, por Acórdão de 30.6.2011

– fls. 572 a 595 –

julgou improcedentes ambas as apelações.

***

Inconformadas, recorreram para este Supremo Tribunal de Justiça, a Ré “CC”,

e

a Autora “BB Gestão de Activos-Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Mobiliário, S.A.”.

***

A Ré, alegando, formulou as seguintes conclusões:

1. No antigo artigo 1244° do Código do Processo Civil, revogado pelo CPEREF, as rendas devidas após a falência eram qualificadas como “despesas de administração”, e já nesse regime saíam claramente precípuas de todo o produto da massa.

2. Os artigos 51º e 172º do CIRE prevêem que as rendas devidas após a declaração de insolvência saem precípuas do produto da massa.

3. Não se está pois de acordo que possa ser outra a interpretação do art. 208º do CPEREF, como o faz o acórdão recorrido.

4. A interpretação dada no Acórdão ao art. 208º do CPEREF não tem nem suporte literal nem histórico.

5. É manifesto que a expressão “...todas as demais que devam ser suportadas pela massa falida...” se refere também às despesas necessárias à manutenção do gozo dos bens após a declaração de falência, de forma a assegurar ao liquidatário judicial a guarda dos bens que integram a massa falida.

6. Não é pois legítima a interpretação restritiva dada no Acórdão em recurso ao art. 208º do CPEREF, porquanto a expressão “…as demais ...” não é redutora apenas a outras custas, deverá sim ser interpretada como abrangendo todas as custas, despesas, encargos, pagamentos de serviços e tudo o demais que seja necessário à manutenção do gozo dos bens após a declaração de falência, de forma a assegurar ao liquidatário judicial a guarda e administração dos bens que integram a massa falida e respectiva liquidação.

7. Não tendo o douto Acórdão recorrido feito esta interpretação da lei violou o art. 208º do CPEREF.

Noutra vertente,

8. Dar cobertura ao comportamento do ilegítimo do Sr. Liquidatário acima descrito, endossando a responsabilidade pelo pagamento de tais rendas ao fiador no contrato de arrendamento resultará num manifesto abuso de direito, já que ocorreu uma manifesta alteração das circunstâncias para que foi prestada a fiança no contrato de arrendamento.

9. O crédito da Autora não tinha que ser incluído em lista de credores – uma vez que se trata de dívida da Massa Falida e não da Insolvente – tinha sim que ser pago pelo Sr. Liquidatário através do património da Massa Falida — resultando dos autos que foi apurado valor suficiente para o pagamento das rendas e que ainda foram recebidas rendas de um subarrendamento – e a fiança não foi prestada ao Sr. Liquidatário Judicial nem pode cobrir actuação ilegítima na prestação de contas deste, que foi aprovada por instituições que deveriam ser garante da legalidade dos actos.

10. Não tendo o douto Acórdão recorrido feito tal interpretação violou os artigos 140º, 208º e 222º do CPEREF.

Por último;

11. A Ré não tinha nem tem legitimidade para intervir no aludido processo de falência, nem tão pouco para executar a sentença de despejo, que até desconhecia.

12. Em acção de despejo e cobrança de rendas proposta pela Autora contra a EEPortuguesa S.A., veio a ser condenada a Massa Falida a despejar o locado e a pagar à Autora todas as rendas (e não a Insolvente EE).

13. Pelo que a Autora, para além de sempre ter detido um crédito sobre a Massa Falida dispunha ainda de sentença desde 2002, já transitada em julgado, que a habilitaria a intentar por apenso ao processo de Insolvência uma execução por quantia certa sobre a Massa Falida, o que não fez;

14. Consta igualmente dos autos que a Autora tentou por um singelo requerimento ver-se reconhecida como credora comum da Insolvente, o que o Meritíssimo Sr. Juiz do Tribunal do Comércio indeferiu e bem;

15. E não consta que a Autora tenha alguma vez ido aos autos do processo de falência reclamar das contas da liquidação, que como já se referiu foram mal prestadas por não retirar uma verba da massa para o pagamento das rendas. Reclamação para a qual, uma vez mais, também a Ré não tinha legitimidade.

16. Tais comportamentos da Autora impediram seguramente a Ré de ficar subrogada nos direitos que àquela competiam, na medida em que no processo de insolvência da “EE”, já se procedeu ao rateio dos valores apurados na liquidação.

17. Ao assim não interpretar, o douto Acórdão recorrido violou o art. 653º do Código Civil, não decretando a extinção da fiança.

Termos em que, deverá ser dado provimento ao presente recurso, e deve ser proferido Acórdão revogando a sentença recorrida, substituindo-a por outra que absolva a Recorrente do pedido.

***

A Autora, alegando, formulou as seguintes conclusões:

1. A Autora e ora Recorrente entende que a sanção pecuniária compulsória, prevista no artigo 829°-A, n°1, do Código Civil é, neste caso, aplicável ao Fiador e ora Recorrido.

2. Porém, o Tribunal da Relação de Lisboa confirmou a decisão proferida pela 1ª instância, quanto à não aplicação da sanção pecuniária compulsória prevista no n°1 do artigo 829°-A do Código Civil ao fiador, aqui Réu e Recorrido, contrariamente ao que havia sido peticionado pelo Autor na p.i., decisão de que agora se recorre.

3. Os factos dados como provados sob os nºs 9 e 11, pela 1ª Instância e os factos provados sob os n°s 19 e 22, aditados pelo Tribunal da Relação de Lisboa, são os que se relacionam directamente, com a questão agora em recurso.

4. Os fundamentos para a posição defendida pelo ora Recorrente são os seguintes:

a) O contrato de arrendamento com fiança, e a respectiva cláusula décima terceira do seu documento complementar, legitimam a responsabilidade da fiadora pelo pagamento das rendas e da indemnização moratória que eventualmente seja devida ao senhorio, e bem assim o cumprimento das demais obrigações assumidas pelo Segundo Outorgante (documento que é dado como reproduzido no facto provado sob o n° 4);

b) A sentença proferida na acção de despejo movida contra a EE PORTUGUESA, S.A. condenou-a na sanção compulsória de 1.482.881$00 por cada mês, desde a data de resolução do contrato até à sua entrega efectiva;

c) O contrato assinado com a ora Ré também permite responsabilizar o fiador por todas as demais obrigações assumidas pelo Segundo Outorgante (arrendatário);

d) O fiador foi prévia e expressamente interpelado, por carta de 26.07.2001, para o cumprimento das suas obrigações, e pagamento das rendas e outras despesas em atraso, nada tendo pago;

e) Muito embora se tivesse obrigado na qualidade de fiador, com renúncia ao benefício de excussão prévia;

f) Caso tivesse honrado a fiança, ficaria sub-rogado nos direitos do credor, senhorio, designadamente, na aplicação da sanção pecuniária compulsória ao arrendatário;

g) Nas doutas sentença e Acórdão ora em recurso, os Tribunais “a quo” interpretam a fiança constante da escritura de arrendamento como sendo uma fiança em que o fiador assume a obrigação como principal pagador ou solidário, havendo, portanto, lugar à renúncia ao beneficio de excussão.

h) Entendem, igualmente, que a declaração de falência do devedor afiançado não faz extinguir a sua obrigação, e como tal, não determina a extinção da fiança.

i) Invocam o artigo 63° do CPEREF, que prevê que as providências de recuperação não afectam, nem a existência nem o montante dos direitos dos credores contra os co-obrigados ou os terceiros garantes da obrigação,

j) Entendem, finalmente, que o fiador responde na mesma medida do devedor.

5. O que significa que o Réu e ora Recorrido também deverá ser condenado no pagamento da sanção pecuniária compulsória, tal como o foi a afiançada (ou a massa falida), e de acordo com a argumentação defendida.

6. Aliás, o próprio Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 30.06.2011, não parece contrariar tal fundamentação, quando refere, na página 24:

“A sanção pecuniária compulsória cuja aplicação foi requerida pela Autora. está correlacionada com o pagamento de quantias pecuniárias. Como resulta do exposto supra, a concretização da condenação é possível através da execução”.

7. Não vemos que esta afirmação desonere o fiador que garante o pagamento das rendas e da indemnização moratória que eventualmente seja devida, e bem assim o cumprimento das demais obrigações assumidas no contrato de arrendamento com fiança, da condenação na sanção pecuniária compulsória.

O Tribunal não apreciou, correctamente, as disposições contidas nos artigos 627°, 635°, n° 1, e 2ª parte e 644°, todos do Código Civil.

Termos em que, deverá ser dado provimento ao recurso, e revogada a douta sentença e Acórdão recorridos, nos termos agora peticionados.

Houve contra-alegações.

***

Colhidos os vistos legais cumpre decidir, tendo em conta que a

Relação considerou provados os seguintes factos:

1. A Autora é uma sociedade gestora de fundos de investimento imobiliário nos termos dos arts. 6º e 9º do D.L. 294/05 de 17.11.

2. No exercício da sua actividade comercial a Autora gere o Fundo de Investimento Imobiliário-DD, cabendo-lhe praticar os actos necessários à correcta administração e desenvolvimento deste e, designadamente, exercer os direitos directa e indirectamente relacionados com os bens do Fundo.

3. O Fundo DD é proprietário da fracção designada pela letra “A”, correspondente à cave, com quatro lugares de estacionamento no rés do chão e quatro lugares de estacionamento no logradouro, destinado a comércio, localizada no prédio urbano sito da A... I... D. H... nº ..., freguesia dos O..., Lisboa, descrito na ...ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº ... e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ..., conforme certidão junta a fls. 34 a 41.

4. Através de escritura pública datada de 15 de Janeiro de 1997, celebrada no 4º Cartório Notarial de Lisboa, a Autora deu de arrendamento à sociedade EEPortuguesa S.A., da qual a ora Ré se constituiu fiadora a fracção indicada supra, conforme contrato junto a fls. 44 a 50.

5. A fracção arrendada destinava-se exclusivamente ao exercício da actividade comercial da arrendatária.

6. A renda mensal foi fixada inicialmente em 1.350.000$00.

7. A EE obrigou-se ainda a pagar ao senhorio, ora Autor, em representação do Fundo por ele gerido, conjuntamente com a renda mensal, uma quota parte, na proporção da área objecto de arrendamento, do total das despesas e encargos relativos ao funcionamento e utilização do edifício onde se insere a fracção arrendada.

8. Sendo o respectivo montante pago na medida em que a Autora fosse chamada a desembolsar tais encargos.

9. A Ré foi interpelada pela Autora para proceder aos pagamentos referidos, dada a sua qualidade de fiadora, mediante envio de carta registada com aviso de recepção, carta essa que foi recebida, conforme documento junto a fls. 51 e 52, datada de 26.7.2001.

10. Por sentença proferida 15.05.2001 no âmbito do processo 62/2001 do 2º Juízo do Tribunal de Comércio de Vila Nova de Gaia a EE Portuguesa S.A. foi declarada falida.

11. Por sentença proferida em 06.06.2002, no âmbito do Processo 109/2001 da 11ª Vara Cível de Lisboa, em que é autora a AA e Ré EE Portuguesa, S.A., já transitada em julgado, foi determinada a resolução do contrato de arrendamento sobre a fracção em causa, e condenada a Ré Massa Falida a proceder à entrega da fracção, e no pagamento de 8.897.286$00 de rendas vencidas e não pagas e nas que se venceram até à resolução, no pagamento de 532.888$00 relativo às despesas de funcionamento do edifício até à data da resolução do contrato e ainda nos juros de mora, bem como na sanção pecuniária compulsória de 1.482.881$00 por cada mês desde a data de resolução do contrato até à sua entrega efectiva.

12. A partir de Janeiro de 2001 a renda passou a ter o valor, ao correspondente em euros, de 1.482.881$00.

13. A EE deixou de pagar as rendas e as despesas de condomínio a partir de Maio de 2001.

14. Apesar de ter sido por sucessivas vezes interpelada pela Autora para proceder a esse pagamento.

15. Até Setembro de 2001 encontravam-se vencidas e não pagas as rendas relativas aos meses de Maio, Junho, Julho, Agosto, Setembro e Outubro de 2001.

16. No valor global, ao correspondente em euros, a 8.897.286$00.

17. Encontram-se também vencidos e não pagos os valores trimestrais na proporção da permilagem da fracção, e que em Setembro de 2001 eram, ao correspondente em euros, de 133.222$00 por trimestre, correspondentes às despesas e encargos relativos ao funcionamento e utilização do edifício, no total, ao equivalente em euros, a 532.888$00.

Porque se trata de factos com interesse para a decisão, atentas as questões que se vieram a revelar, alguns deles chamados à colação na sentença recorrida e nas alegações de recurso, encontrando-se comprovados por documento, aditam-se aos factos provados os seguintes factos:

18 – A sentença aludida 10) transitou em julgado em 26.6.2001, sendo que o prazo para a reclamação de créditos findou em 16.7.2001, encontrando-se os autos findos e arquivados em 15.9.2010 (fls. 207, 220 e 422).

19 – De acordo com a sentença referida em 12) foi citado para os termos da acção o liquidatário judicial, não tendo sido apresentada contestação.

20 – Nos autos de falência e no que respeita à satisfação dos créditos procedeu-se a rateio para pagamento dos créditos privilegiados (fls. 422-441).

21 - À carta referida em 9) a Ré respondeu com data de 24.9.2001 informando da falência da devedora e defendendo que aquela se extinguira com a declaração de falência e que a fiança se encontrava extinta, só respondendo a fiadora por dívidas vencidas até à data da declaração de falência (fls. 75-76).

22 – Nos autos de falência, em 11.7.2002, a Autora deu conhecimento de que no Processo 109/2001 fora decretada a resolução do contrato de arrendamento e que a Ré Massa Falida fora condenada a entregar a fracção, a pagar o valor das rendas e das despesas de utilização e funcionamento, bem como juros e sanção pecuniária compulsória, nos termos constantes da sentença aludida em 11) (fls. 329-330).

Fundamentação:

Sendo pelo teor das conclusões das alegações do recorrente que, em regra, se delimita o objecto do recurso – afora as questões de conhecimento oficioso – importa saber:

- quanto ao recurso da Autora, se a Ré deve ser condenada na sanção pecuniária compulsória que peticionou:

- quanto ao recurso da Ré, saber que consequências advêm do facto de, sendo fiadora da arrendatária comercial por ter esta ter sido declarada falida, e se houve actuação negligente da Autora impossibilitadora do exercício de sub-rogação.

Começaremos por apreciar o recurso a Ré, pois sustenta, que a fiança que prestou no contrato de arrendamento feito à EE, caducou com a declaração de falência desta, decretada por sentença de 15.5.2001; sustenta que não pode manter-se a condenação no pagamento das rendas e demais clausulado ao abrigo daquela garantia.

Se a Ré obtiver ganho de causa não poderá ser condenada no plus peticionado pela Autora no contexto da fiança – a sanção pecuniária compulsória que impetra.

Façamos um breve excurso factual sobre o que, adrede, releva:

- a Autora, em 15.1997, deu validamente de arrendamento à Ré uma fracção destinada à actividade comercial da arrendatária pela Renda mensal de 1 350 contos na velha moeda;

- a partir de Janeiro de 2001 a renda passou a ter o valor, ao correspondente em euros, de 182.881 $00;

- a arrendatária obrigou-se, além da renda, a pagar uma quota-parte da área do arrendamento e as despesas com encargos relativos ao funcionamento e utilização do edifício onde se insere a fracção arrendada.

- por sentença proferida 15.05.2001, no âmbito do processo 62/2001 do 2º Juízo do Tribunal de Comércio de Vila Nova de Gaia, a arrendatária EE Portuguesa S.A., foi declarada falida.

- a EEdeixou de pagar as rendas e as despesas de condomínio a partir de Maio de 2001, apesar de ter sido por sucessivas vezes interpelada pela Autora para proceder a esse pagamento;

- até Setembro de 2001 encontravam-se vencidas e não pagas as rendas relativas aos meses de Maio, Junho, Julho, Agosto, Setembro e Outubro de 2001, no valor global, ao correspondente em euros, a 8.897,286$00;

- a Ré foi interpelada pela Autora para proceder aos pagamentos referidos, dada a sua qualidade de fiadora, mediante envio de carta registada com aviso de recepção, carta essa que foi recebida, conforme documento junto a fls. 51 e 52, datada de 26.7.2001;

- a Ré respondeu com data de 24.9.2001 informando da falência da devedora e defendendo que a fiança se extinguira com a declaração de falência,, só respondendo a fiadora por dívidas vencidas até à data da declaração de falência;

- por sentença proferida em 06.06.2002, no âmbito do Processo 109/2001, da 11ª Vara Cível de Lisboa, em que é Autora a Sofmac e Ré EE Portuguesa, S.A., já transitada em julgado, foi determinada a resolução do contrato de arrendamento sobre a fracção em causa, e condenada a Ré Massa Falida a proceder à entrega da fracção, e no pagamento de 8.897.286$00 de rendas vencidas e não pagas e nas que se venceram até à resolução; no pagamento de 532.888$00 relativo às despesa funcionamento do edifício até à data da resolução do contrato e ainda nos juros de mora, bem como na sanção pecuniária compulsória de 1.482.881$00 por cada mês desde a data de resolução do contrato até à sua entrega efectiva;

- a sentença que decretou a falência da arrendatária transitou em julgado em 26.6.2001, sendo que o prazo para a reclamação de créditos findou em 16.7.2001, encontrando-se os autos findos e arquivados em 15.9.2010 (fls. 207, 220 e 422);

- de acordo com a sentença referida que declarou a resolução do contrato de arrendamento, foi citado para os termos da acção o liquidatário judicial, não tendo sido apresentada contestação;

- nos autos de falência, em 11.7.2002, a Autora deu conhecimento de que no Processo 109/2001 fora decretada a resolução do contrato de arrendamento e que a Ré Massa Falida fora condenada a entregar a fracção, a pagar o valor das rendas e das despesas de utilização e funcionamento, bem como juros e sanção pecuniária compulsória, nos termos constantes da sentença proferida na acção de despejo (fls. 329-330).

- a Ré assumiu a qualidade de fiadora e principal devedora da arrendatária EE renunciando ao benefício da excussão prévia – contrato de fls. 44 a 50

[2]

.

Decorre dos articulados e ninguém questiona que o Liquidatário da falência da arrendatária manteve o contrato de arrendamento que ao tempo vigorava com a Autora e do qual a Ré era fiadora.

A falência foi decretada em 10.5.2001, na vigência do entretanto revogado “Código dos Processos Especiais de Recuperação de Empresa e de Falência”, DL. 132/93, de 23 de Abril, alterado pelo DL.315/98, de 20.10 (doravante CPEREF) diploma aqui aplicável. [vigora, actualmente, o “Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas”, CIRE, aprovado pelo Decreto-Lei 53/2004, de 18 de Março, alterado e republicado pelo Decreto-Lei n°200/2004, de 18 de Agosto, que revogou o CPEREF]

Pretende a Ré que, com a declaração de falência da afiançada arrendatária, caducou a fiança que prestara, tanto mais que a falência, implicando a extinção da sociedade declarada falida ipso facto, extingue a garantia.

Salvo o devido respeito não tem razão.

A falência sendo uma causa de dissolução das sociedades comerciais, como resulta do art. 141º, nº 1, e) do Código das Sociedades Comerciais, não extingue a sua personalidade jurídica que se mantém, apenas se considerando a sociedade extinta pelo registo do encerramento da liquidação – arts. 160º, nº2, e 146º, nº 2, daquele Código.

É uma evidência que o Liquidatário Judicial optou pela manutenção do contrato de arrendamento como lhe era facultado pelo art. 169º, nº1, do CPPEREF.

“A declaração de falência não faz cessar o contrato de arrendamento em que o falido seja arrendatário, mas o liquidatário judicial pode denunciá-la de acordo com os interesses da massa falida, ficando ao senhorio o direito de reclamar as rendas em dívida até à denúncia e ainda a indemnização devida por incumprimento do contrato, como créditos comuns.”

Luís Fernandes e João Labareda, in “Código dos Processos Especiais de Recuperação da Empresa e de Falência Anotado”, em nota ao citado normativo, pág. 435, escrevem:

“A irrelevância da declaração de falência, no referente à manutenção dos contratos de arrendamento de que o falido seja arrendatário, estava consagrada, genericamente, no n.°1 do art. 1197.°.

O seu n.°2 explicitava ser esse regime aplicável ao “arrendamento da casa, estabelecimento ou armazém do falido”.

Embora não conste da norma actual uma menção deste tipo, não pode deixar de entender-se que seguem o regime do art. 169. ° quaisquer contratos de arrendamento em que o falido seja arrendatário com ligação ou relevância para a massa falida. Sendo o falido uma pessoa singular, o problema só se coloca, quanto à sua casa de habitação, quando esta não mantenha autonomia em relação ao local onde ele exerce a sua actividade empresarial.

Se o arrendamento habitacional do falido for inteiramente alheio à massa, a declaração de falência não pode, naturalmente, produzir quaisquer efeitos em relação a ele; caso contrário, seguir-se-á o regime do preceito em análise.

Estatuía-se, também, na parte final do n.°2 do art. 1197.°, a obrigação de, mantido o arrendamento, serem as rendas integralmente pagas pelo administrador da falência.

Este comando não transitou para a nova lei, segundo cremos, não por o legislador pretender alterar o regime anterior, mas por o considerar desnecessário. Na verdade, seria de todo em todo desrazoável que a manutenção do contrato não envolvesse a necessidade do seu cumprimento pontual.

A não cessação automática do contrato foi claramente pensada como a solução em geral mais favorável aos interesses da massa.

Só assim se compreende o regime