Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

"A" - Sociedade Nacional de Gestão e de Investimento, S.A. por apenso aos autos de liquidação de herança jacente de B declarada vaga para o Estado Português reclamou o crédito de 9.996.391$00, alegando ser dona do imóvel da R. Rodrigues Sampaio nº..., Lisboa, de que era inquilina a esposa do falecido que a ela sucedeu no contrato de arrendamento até ao seu decesso em Julho de 1997, sendo a renda de 28.797$00 por mês; que o locado só foi entregue em Setembro de 1998, pelo que até Outubro de 1997 é devido o montante de 86.391$00 referente a três rendas; que desde então até Setembro de 1998 é devida a indemnização mensal de 350.000$00, correspondente ao valor locativo do imóvel, no total de 4.100.000$00; e que o locado foi restituído deteriorado e carente de obras, que custam 5.810.000$00.

A reclamação foi admitida liminarmente e impugnada pelo Ministério Público.

Após audiência de julgamento foi proferida sentença que decidiu reconhecer os créditos de 57.594$00, por rendas em dívida, de 4.100.000$00 de indemnização por ocupação até à entrega, não reconhecendo os de 28.797$00, renda reportada a Julho de 1997, e de 5.810.000$00 valor do custo das obras no locado.

Inconformados apelaram a Autora e o Ministério Público.

O Tribunal da Relação julgou procedente o recurso de apelação do Ministério Público no qual se suscitava a questão de saber se ao caso se aplica o art.º 1045º do C. Civ. Ou antes as disposições gerais da responsabilidade civil, decidindo no primeiro sentido, e quanto ao recurso de apelação da Autora, diferentemente da 1ª instância, reconheceu também como crédito reclamado pela Autora a quantia de 633.534$00 a título de indemnização pelo atraso no pagamento das rendas, e a quantia de 5.810.000$00 a título de indemnização pelos estragos que o andar em causa apresenta.

Não se conformando com tal decisão recorreu agora de revista o Ministério Público e a Autora A.

Corridos os vistos cumpre decidir cada um dos recursos.

É a seguinte a matéria de facto provada:

5.3. reclamação "A", SA (2.4.)

5.3.1. Na 5ª CR Pred Lisboa está inscrita a aquisição, por compra a C, e em favor da reclamante A, do edifício da Rua Rodrigues Sampaio n° ..., em Lisboa (ap de 15 Out 94) (doc fls. 40 a 43) - alín h) especif.

5.3.2. Por documento escrito de 2 Abr 53, o dono que antecedeu a A, C, cedeu a D a utilização do 5º andar daquele edifício, com destino a habitação, pelo prazo de 6 meses, com início em 1 Maio 53, sucessivamente renovado por iguais períodos e mediante a prestação mensal de 3.000$00 (doc fls. 39) - alín i) especif.

5.3.3. Entretanto, em data anterior a Jun 97, a renda mensal foi actualizada para a quantia de 28.797$00 ( doc fls. 46 ) - alín j) especif.

5.3.4. D e B celebraram casamento em 17 Mar 90 (doc fls. 45) - alín l) especif..

5.3.5. Com data de 31 Mar 93, B comunicou à reclamante A, o falecimento da arrendatária e a transmissão do arrendamento a seu favor (doc fls. 44) - alín m) especif.

5.3.6. B pagou à A a renda relativa ao mês de Jul 97 (doc fls. 46 ) - alín n) especif.

5.3.7. A casa locada, referida na alín I), foi entregue a reclamante A em Setembro de 1998 - alín o) especif..

5.3.8. Foi a ocupação da casa locada (alín O) ) que obstou a que a A a desse de arrendamento, no período entre 2 Out 97 e Set 98 - resp ques 21°.

5.3.9. E que recebesse, por contrapartida, a quantia mensal de 350.000$00 - resp ques 22°.

5.3.10. Este é o valor do arrendamento de uma casa com as características em tamanho e situação geográfica da casa - resp ques 23°.

5.3.11. Em Set 98 (alín O), a casa locada continha estragos, que careciam ser reparados - resp ques 24°.

5.3.12. Para o arranjo desses estragos, a casa carece das intervenções e trabalhos discriminados no « orçamento » n° 10 de 8 Dez 98 ( doc fls. 47-A) - resp ques 25°.

5.3.13. A realização de tais intervenções e trabalhos envolve um custo de 5.810.000$00 - resp ques 26°.

I - Recurso do Ministério Público

Formula o recorrente nas suas alegações as seguintes conclusões:

1

Da conjugação dos art.°s 1043.°, n.° 1, 1031° e 1092.°, todos do C. Civil, pode-se concluir que o locatário não é obrigado a ressarcir ou reparar, no momento da restituição, as deteriorações resultantes de uma utilização normal do prédio, tendo em vista os fins do contrato;

2

Apenas tem que indemnizar as deteriorações realizadas para sua comodidade e os estragos resultantes de uma imprudente utilização;

3

Como resulta do art.º 342°, do C. Civil, é ao A. que incumbe a prova dos factos constitutivos do direito invocado, e ao R. a prova dos factos impeditivos, modificativos ou extintivos do mesmo direito;

4

E é de acordo com as regras do ónus da prova que o Tribunal determinará como deve ser decidida a questão no caso de não ser feita a prova do facto pela parte onerada e decidi-la em prejuízo da parte a quem o facto aproveita e, portanto, à qual desaproveita a dúvida (art.°s 342°, n.° 3, do C. Civil e 516°, do C. P. C.);

5

No caso em apreço não se pode considerar que a Autora- Reclamante provou os factos constitutivos do seu direito e que serviam de fundamento ao pedido formulado;

6

A reclamante nem sequer alegou que os estragos resultaram de uma conduta ilícita, ou seja, não autorizada por lei ou resultante de uma utilização imprudente do prédio;

7

E se a culpa por deteriorações consideráveis ou por estragos resultantes de uma utilização ilícita do locado ou para fins não consignados no contrato, e a sua imputação ao inquilino se presume, o mesmo já não sucede no que diz respeito a deteriorações decorrentes de um uso normal ou lícito;

8

Assim, a alegação e prova da existência de deteriorações ilícitas era imprescindível para que pudesse triunfar a pretensão indemnizatória da reclamante;

9

Para concluirmos se um facto é constitutivo ou impeditivo não se pode observar o facto isoladamente considerado mas atender à sua conexão com o direito invocado ou pretensão formulada pelo A.;

10

O fundamento jurídico da acção radica no art.º 1044.º do C. Civil, conjugado com os art.°s 1043.°, 1038.°, al. d) e 483.°, ambos do mesmo diploma legal;

11

A ilícitude dos estragos, ou seja, que a deterioração do imóvel abrange estragos não consentidos por lei, ou em resultado de uma utilização não prudente é um dos factos constitutivos que servem de alicerce à acção;

12

Pelo que não era à herança que competia alegar e provar a inexistência de um uso imprudente do locado;

13

Aliás, podem-se considerar incluídas no conceito de deteriorações resultantes de uma prudente utilização as deteriorações causadas pelo uso do prédio para o fim estipulado no contrato e em resultado de desgaste pela passagem do tempo (segundo os autores citados, são exemplos disso a caixilharia apodrecida, pinturas estragadas, fendas nos tectos e nas paredes e nos soalhos)

14

E, como resulta da conjugação do art.º 1093°, al. d), do C. Civil, com os restantes preceitos citados, podemos considerar que constitui uma utilização imprudente do prédio a realização de obras que alterem substancialmente a estrutura externa do prédio ou a sua divisão interna, ou a prática de actos que nele causem deteriorações consideráveis;

15

Tais conceitos de "pequenas deteriorações" ou "deteriorações consideráveis" e de "utilização imprudente" são subjectivos e dependem do prudente arbítrio do julgador, perante cada caso concreto, constituindo uma judicação fáctica;

16

Pelo que, para se poderem extrair conclusões relevantes da matéria de facto provada há que utilizar critérios de causalidade adequada e de razoabilidade;

17

E a única matéria de facto que a Reclamante provou, com relevância para a questão em apreço no presente recurso, é a que consta das respostas, restritivas aliás, aos quesitos 24.° e 25.°;

18

De tais respostas e da descrição das obras orçamentadas não se pode concluir que se verificaram "deteriorações consideráveis", alterações da estrutura interna do imóvel , ou modificação que tenha desfigurado ou descaracterizado o andar;

19

Também não se pode, sequer, concluir que os estragos não devam ser considerados incluídos no âmbito de uma utilização normal e regular do prédio para os fins de habitação a que o destinava o contrato de arrendamento;

20

Saliente-se que a descrição das obras orçamentarias mais parece resultar de uma necessidade de o senhorio embelezar e modernizar o andar, e de efectuar obras de conservação e manutenção, do que propriamente da reparação de estragos "consideráveis", com o sentido indicado;

21

Mas, para além do mais, a reparação dos estragos que resultam do orçamento e quaisquer obras de manutenção e conservação são da inteira responsabilidade do senhorio, como resulta do preceituado no art.º 1036.°, do C. Civil;

22

Deste modo, a Reclamante não logrou demonstrar a existência de estragos relevantes e que devam ser ressarcidos pela Reclamada. Independentemente do que se deixa dito e sem conceder,

23

O Tribunal da Relação, ao considerar, contra o entendimento do Tribunal de 1.ª instância, que à reclamante bastava alegar e provar a existência de estragos e que ao locatário incumbia a demonstração que esses estragos são deteriorações inerentes a uma prudente utilização do prédio, e que das características das próprias obras e do tempo do contrato de arrendamento não se podia concluir que as mesmas representavam o normal desgaste pela utilização normal e decurso do tempo, deveria ter determinado a anulação da decisão da 1.ª instância para ampliação da matéria de facto, nos termos do art. 712.°, n.° 4, do CPC.

24

Pois que, nessa equação, necessário se toma apurar que obras de conservação e manutenção, ao longo do contrato de arrendamento (Abril de 1953 a Setembro de 1998, note-se) foram realizadas pelo senhorio e se o locatário fez um uso normal do locado, tendo em conta o fim do contrato e se os estragos resultaram dessa utilização normal e da deterioração própria do decurso do tempo.

25

Ao Estado Português, através de douta sentença transitada, foi atribuída a herança jacente deixada por óbito de B, ou seja, o Estado Português foi considerado herdeiro da referida herança deixada por B;

26

Assim, o Estado Português, atenta a data da instauração da pressente processo, mesmo em caso de decaimento, está isento de custas, como bem decidido na 1ª instância -art.° 2.º, n.° 1, al. a), do CCJ, aprovado pelo DL 224-A/96, de 26.11 (as alterações constantes do DL 324/2003, de 27.12 só se aplicam aos processos instaurados após a sua entrada em vigor - vd. art.° 14.°, n.° 1).

27

O douto acórdão desta Relação violou o disposto nos art.°s 1043.°; 1031°; 1036.'; 1092º; 342.; 1044.º; 1038 °,al.d); 483.º; 1093°, al. d), todos do C. Civil e art.°s 516.° e 712°, n.° 4, do CPC.

28

Deve, pois, o douto acórdão:

A)- na parte referente ao presente recurso, ser revogado e manter-se intocada a douta sentença da 1° instância, não se reconhecendo o crédito reclamado, no montante de Esc =5.810.000$00=, correspondente a 28.980,16 EUR. Caso assim se não entenda,

B)-determinar-se a anulação da douta sentença da 1.a instância para ampliação da matéria de facto, de modo a apurar-se que obras de conservação e manutenção realizou o senhorio desde o início do contrato de arrendamento (Abril de 1953) e a data da restituição do prédio (Set. 1998) e se os estragos que o andar apresentava, aquando da sua restituição ao senhorio, resultaram do decurso do tempo e da utilização normal do locado, tendo em conta o destino do imóvel, de acordo com o contrato;

C) Mais deverá determinar-se que o Estado Português, no presente l processo, está isento de custas.

Delimitado como está o objecto do recurso pelas conclusões das alegações do recorrente começaremos por dizer que ele tem razão.

Com efeito, há desde logo que ter em conta que o contrato de arrendamento em causa durou cerca de 54 anos o que desde logo revela o natural desgaste do imóvel arrendado durante esse período de tempo.

Anote-se que no caso "sub júdice" se não descreveu o estado do locado no início do contrato de arrendamento com entrega do locado, nem se provou qualquer uso menos correcto, ou anormal do locado por parte do arrendatário.

Aliás também se não fez a prova de quaisquer obras relevantes de manutenção do arrendado por parte do Autor senhorio, "maxime" no respeitante às partes que foram destacadas pelo mesmo (v. art.º 1031º e 1036º C. Civ.

Não se vê que quem usufruiu o prédio como arrendatário tenha feito um uso imprudente do mesmo a ponto de lhe causar deteriorações consideráveis (v. art.º 1038º al. d), 1043 e 1044 C. Civ.), que justifiquem a pretensão a este respeito formulada pelo Autor.

Os estragos que são apontados por este não devem ser excluídos de numa utilização normal e regular do prédio para os fins de habitação a que foi destinado pelas partes contratantes.

Tudo a significar que não foi feita a prova da existência de estragos provocados por anormal conduta de quem usufruiu o prédio como arrendatária e que devam ser ressarcidos.

Tem também razão o recorrente Ministério Público ao dizer que o Estado Português (por ele representado e instituído herdeiro da herança jacente de B) está isento de custas (art.º 2º nº1 al a) do C.C.J. aprovado pelo D.L. 224-A/98 de 26/11) na presente acção instaurada antes da entrada em vigor das alterações constantes do D.L. 324/2003 de 27/12, pois estas só se aplicam aos processos instaurados após a sua entrada em vigor (art.º 14 nº1 do referido diploma).

E, por isso, o acórdão recorrido deveria determinar a isenção de custas do Estado Português, tal como já acontecera na sentença da 1ª instância.

II - Recurso da Autora A

Formula a recorrente nas suas alegações as seguintes conclusões:

1. O presente recurso refere-se tão só ao 2° pedido constante da reclamação de créditos da Recorrente correspondente à indemnização pela não devolução e utilização do imóvel desde Outubro de 1997 a Setembro de 1998, no valor de Esc.: 4.100.000$00 (quatro milhões e cem mil escudos).

2. Da análise das normas jurídicas aplicáveis ao caso sub judice, designadamente dos artigos 1038.° i), 1045.° e 483.° do C.C., resulta que sobre o locatário impende a obrigação de, uma vez findo o contrato, restituir imediatamente o imóvel ao Senhorio, sendo responsável por todos os danos que lhe causar enquanto não cumprir a sua obrigação.

3. Uma vez terminada a relação contratual entre senhorio e inquilino, deixa este último de ter um título que justifique o gozo da coisa cedida. Na realidade o locatário passa no momento da cessação do contrato a usar e fruir de coisa alheia, pelo que se impõe que o locador - qual proprietário ilegitimamente privado do uso, gozo e fruição da sua coisa - veja devidamente ressarcidos todos os danos que lhe sejam causados durante esse período, que ser quer transitório, de privação.

4. Há por isso um acto ilícito que, sendo gerador de danos constitui aquele que culposamente o praticou, neste caso o arrendatário, na obrigação de indemnizar pelos mesmos.

5. Mesmo considerando-se aplicável ao caso o art. 1045° do CC, o que não é de todo pacifico, a verdade é que o mesmo não prevê todos os danos que podem ser causados ao Senhorio e por isso não esgota o- universo dos prejuízos indemnizáveis e logo do quantum indemnizatório, que deve encontrar-se por recurso as regras gerais.

6. O Professor Romano Martinez traduz bem esta realidade quando esclarece que esta indemnização não exclui a responsabilidade do locatário por outros danos que venha a causar nesse período, a qual deverá ser aferida nos termos gerais. (cfr. Romano Martinez, Direito das Obrigações, Parte Especial, Almedina, 2000, pág. 184).

7. E mesmo quem entende que o fundamento jurídico da indemnização estabelecida no artigo 1045.° do Código Civil é o enriquecimento sem causa, deixa bem claro que o Senhorio deve ser ressarcido nos termos gerais.

8. Não há assim dúvida, como bem entendeu o Tribunal de r instância, que o locador não está impedido de fazer prova de outros danos causados pela conduta do ex-arrendatário os quais seriam geradores de uma obrigação de indemnizar decorrente de responsabilidade civil, nos termos das respectivas gerais constantes do Código Civil, assim têm entendido a doutrina e a jurisprudência como demonstram as citações atrás feitas.

9. No presente caso, o prejuízo consistiu no rendimento que o Senhorio ficou impedido de retirar do imóvel em causa após a cessação do contrato de arrendamento dos autos, devido à acção culposa de outrém, o ex-arrendatário, que o deverá consequentemente indemnizarem conformidade, pressupostos estes (e respectiva contabilização) que ficaram devidamente provados em juízo como adiante se detalhará.

10. A Recorrente demonstrou qual o valor de uso do imóvel definido pelo mercado, demonstrou que só a não devolução do imóvel o impediu de auferir esse rendimento e, por isso, demonstrou que com este acto ilícito sofreu um grave prejuízo sob a forma de lucro cessante.

11. É assim manifesto que tem o direito de ser reembolsada dos montantes que teria auferido com o arrendamento do imóvel após a cessação do contrato dos autos por morte do Sr. B.

12. Neste âmbito, refere ainda Jorge Pinto Furtado que «para além deste período, como temos sustentado a indemnização deverá ser aferida pela renda que seria praticável, se a mora não tivesse ocorrido, segundo o princípio estabelecido no artigo 483.° CC, que será, para nós, a disposição realmente aplicável à hipótese.» (cfr. Manual do Arrendamento Urbano, 3.' edição, revista e actualizada, Almedina, Coimbra - 2001, pág. 459).

13. Desde que faça a prova dos elementos constitutivos do seu direito não é legítimo privar o proprietário do imóvel do ressarcimento dos prejuízos reais que comprovadamente lhe foram causados por acto ilícito e culposo do arrendatário. Nem tão pouco o será impor-lhe uma redução do montante a receber que se apresenta totalmente desajustada da realidade actual, apenas com base numa interpretação meramente literal do att. 1045° do CC.

14. O que não é de pressupor - e constitui um argumento falacioso - é que o legislador, com o diferente palavreado do novo artigo 1045.° do C.C. de 1966, quis sem mais, limitar o direito do locador de ver ressarcidos os danos que lhe foram efectivamente causados pela delonga da entrega do imóvel, coarctando assim, injustificada e inadmissivelmente o direito de propriedade privada do senhorio, direito este protegido constitucionalmente (cfr. artigo 62.º da Constituição da República Portuguesa) e considerado análogo aos direitos liberdades e garantias (pelo que só poderá ser restringido pela lei nos casos especialmente previstos na Constituição - .n.° 2 do artigo 18.° da Constituição, aplicável ex vi artigo 17.° do mesmo texto fundamental).

15. No contexto de um sistema garantístico, em que salta evidente a preocupação do legislador e da jurisprudência em tutelar a situação jurídica dos lesados injustamente nos seus direitos, não faz qualquer sentido admitir que o legislador do Código quis impedir o recurso aos princípios gerais da responsabilidade civil, quando os danos verificados em cada caso assim o imponham, entendimento este que vai, de resto, muito além da letra do preceito.

16. Por tudo isto é claro que o incumprimento de que nos vimos ocupando relativamente à obrigação de restituir (art. 1038°, aí. i) do CC) fez incorrer o obrigado em responsabilidade civil e obrigação de indemnizar concretizadas nos termos gerais que enformam estes institutos legais.

17. Para achar o quantitativo da indemnização devida, verificados que estão os pressupostos do aparecimento do direito à mesma na esfera jurídica da Recorrida, bastará com atentar nos factos fixados pelo Tribunal nos presentes autos.

18. Ora, entendeu o Tribunal a quo estar provado nos autos que (i) a casa locada foi apenas entregue à ora Recorrente em Setembro de 1998 (cfr. alínea o) da matéria assente), não tendo sido devolvido à ora Recorrida no dia 2 de Outubro de 1997, data em que terminou o prazo de 3 meses a que se alude no art. 1053° do Código Civil e como aquele preceito determina; que (ii) foi a ocupação da casa locada que obstou a que a A a desse de arrendamento, no período de entre 2 de Outubro de 1997 e Setembro de 1998, (M) que recebesse por contrapartida a quantia mensal de 350.000$ e (iv) que este é o valor do arrendamento de uma casa com as características em tamanho e situação geográfica da casa em questão.

19. Tendo assim ficado demonstrado o acto ilícito, a culpa, o nexo de causalidade e o dano, geradores de responsabilidade civil e da correspondente obrigação de indemnizar.

20. Deve, por isso, ser reconhecida à Recorrente a indemnização que lhe foi atribuída em primeira instância, que tomou em consideração o valor locativo do imóvel, como forma de ressarcimento dos danos que o locatário causou ao impedir a legitima fruição do imóvel à ora Recorrida, que se demonstrou corresponder ao montante total de Esc.: 4.100.000 (correspondentes a € 20.470,71), acrescido de juros à taxa legal, questão que a título subsidiário, deverá este Tribunal Superior suprir.

21. Não tendo assim decidido o Acórdão recorrido violou designadamente as normas contidas nos artigos 1038.° i), 1045.° e 483.° do C.C.

Termos em que deve o presente recurso proceder e, em consequência, deve o Acórdão recorrido ser revogado na parte recorrida, sendo a Recorrente condenada a pagar a indemnização no valor de Esc.: 4.100.000 (correspondentes a € 20.470,71), acrescida de juros até efectivo e integral pagamento.

Delimitado como está o objecto do recurso pelas conclusões das alegações da recorrente começaremos por dizer que carece de razão.

Como refere a Autora nas conclusões das suas alegações o seu recurso refere-se tão só ao segundo pedido constante da sua reclamação de créditos correspondente à indemnização pela não devolução e utilização do imóvel desde Outubro de 1997 a Setembro de 1998 no valor de 4.100.000$00.

Ora o que está aqui em causa é tão só a aplicação ao caso presente do art.º 1045º do C. Civil.

No acórdão recorrido destaca-se a este propósito que "não estando provado que o senhorio exigiu a entrega do prédio ou que a entrega foi recusada por quem tinha a obrigação de o fazer, a indemnização devida só pode ser a que é estabelecida pelo art.º 1045º C. Civ., quer se trate de revogação, resolução, denúncia ou caducidade do arrendamento.

Com efeito, não distinguindo a lei entre os casos em que o locador, obtido ganho de causa na acção de despejo, viesse a exigir a efectiva restituição do locado, e aqueles em que, por inércia, não viesse requerer a execução de sentença, não parece curial que o intérprete faça essa distinção."

Também entendemos que é de aplicar tão só o que se preceitua em tal disposição legal, o que equivale a dizer que carece de fundamento a tese do recorrente no sentido de uma responsabilização do locatário em termos gerais por ali se não preverem todos os danos que podem ser causado ao senhorio.

É que como bem se destaca no Acórdão deste Supremo Tribunal de 4/7/2002, Revista nº 2188/02, 7ª Secção (Sumários de Acórdãos Cíveis deste Supremo Tribunal de Justiça, Edição Anual, 2002, pág. 247) a razão de ser da norma do art.º 1045º C. Civ. É a de que o extinto contrato continua, apesar de tudo, a ser o referencial de equilíbrio entre as prestações da relação de liquidação. E isso com base na ideia de que a renda, tendo resultado da auto-Regulação das partes, representa, em regra, o justo valor do lucro cessante derivado da indisponibilidade da coisa locada.

Tal significa que não é de acolher a pretensão da recorrente no sentido de que tem o direito de ser reembolsada dos montantes que teria auferido com o arrendamento do imóvel após a cessação do contrato dos autos por morte de B.

Improcedem, pois, as conclusões das alegações da recorrente, sendo de manter o decidido nesta parte pelo acórdão recorrido que não violou aqui o disposto nos art.ºs 1038 i), 1045 e 483 do C. Civil referidos por aquela.

Decisão

I - Julga-se procedente a revista do Ministério Público revogando-se, assim, o acórdão recorrido na parte em que reconheceu o crédito de 5.810.000$00 reclamado pela recorrente A e na parte em que condenou em custas o Ministério Público.

II - Julga-se improcedente a revista da recorrente.

III - Condena-se a recorrente nas custas dos dois recursos.

Lisboa, 27 de Abril de 2005

Fernandes Magalhães

Azevedo Ramos

Silva Salazar