Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

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Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

AA intentou, em 9.3.2007, pelo Tribunal Judicial de Viana do Castelo – 4º Juízo Cível – acção declarativa de condenação, sob a forma ordinária, contra:

BB;

e,

“

H...-Construções, Lda.

”

Formulou os seguintes pedidos.

“a) - Condenar-se o 1° Réu a reconhecer que o casal, formado por ele e pela Autora, compraram à 2ª Ré a fracção autónoma identificada no art. 6º desta Petição.

b) - Condenar-se o 1° Réu a reconhecer que pagaram à 2ª Ré a totalidade do preço de 8.000.000$00/39.903,83 € e que esta deu a quitação total desse pagamento.

c) - Condenar-se o 1° Réu a reconhecer que tal fracção “O” pertence ao património comum do casal, formado por ele e pela Autora, por ter sido por eles comprada e integralmente paga, e por a terem adquirido por usucapião, tudo da forma acima alegada.

d) - Condenar-se a 2ª Ré a reconhecer que o casal, formado pelo 2º Réu e pela Autora, lhe compraram a fracção autónoma identificada no art. 6º desta Petição.

e) - Condenar-se a 2ª Ré a reconhecer que a Autora e o 2º Réu lhe pagaram o preço de 8.000.000$00/ 39.903,83 € e que lhes deu quitação desse pagamento.

f) - Condenar-se a 2ª Ré a reconhecer que tal fracção “O” pertence ao casal, formado pela Autora e pelo 2° Réu, por ter sido por eles comprada e integralmente paga e por a terem adquirido por usucapião, tudo da forma acima alegada.

g) - Condenar-se os Réus a absterem-se de praticar quaisquer actos que, de qualquer forma, perturbem o domínio e posse que a Autora e o 1° Réu têm sobre tal fracção “O”, designadamente a outorga de qualquer escritura de alienação, por parte da 2ª Ré, da dita fracção “O”, a favor de terceiro.”

Invoca, para tanto e em síntese, que sendo casada com o 1º Réu, adquiriram ambos, em 1991, na pendência do casamento, a fracção identificada, à 2ª Ré, tendo pago integralmente o preço acordado de 8.000.000$00 (€ 39.903,83), relegando para mais tarde a realização da respectiva escritura pública.

Afirma, ainda, que, a partir do Verão de 1992, a Autora e o 1º Réu passaram a utilizar a dita fracção como coisa sua, mobilando-a, habitando-a em férias e fins-de-semana e suportando todas as despesas inerentes, estando por si e antepossuidores no domínio da mesma há mais de 30 anos.

Mais refere que tendo ocorrido a separação do casal e estando em curso a respectiva acção de divórcio litigioso por si instaurada, os RR. concertaram-se entre si de modo a proceder à alienação da fracção que se encontra registada em nome da 2ª Ré, e por forma a que o respectivo valor reverta em exclusivo para o 1º Réu com prejuízo para a Autora.

Contestou o 1º Réu, alegando, em resumo, que a fracção pertence à Ré Sociedade com quem o 1º Réu mantém negócios há vários anos, prometendo adquirir e permutando imóveis para obter lucro e que, em qualquer caso, os bens e valores entregues à 2ª Ré, no âmbito do acordo respeitante à fracção, eram bens próprios seus e não do casal.

Refere, ainda, que sempre a fracção foi usada pelo casal em nome da 2ª Ré que era quem pagava a contribuição autárquica e o IMI correspondentes, e que em 20.6.06 os RR. puseram termo ao acordo celebrado quanto à dita fracção, recebendo o 1º Réu da 2ª Ré o montante de € 39.900,00 depois de deduzidas as despesas de IMI e condomínio suportadas pela Sociedade.

Afirma, por outro lado, que a mesma fracção foi já, entretanto, vendida pela 2ª Ré a um terceiro.

Concluiu pela improcedência da acção.

A 2ª Ré, na contestação apresentada sustenta posição idêntica, explicando detalhadamente o negócio celebrado entre os RR. com relação à fracção dos autos e afirmando que o 1º Réu, que a contestante julgava divorciado, apenas passou a ocupar o apartamento a título de favor.

Mais refere que, em Junho de 2006, a pedido daquele 1º Réu e por este necessitar de dinheiro para realizar uma intervenção cirúrgica, puseram ambos termo ao contrato promessa que haviam outorgado com relação a essa fracção, devolvendo a 2ª Ré ao 1º Réu o montante que recebera, acrescido de alguma mais-valia.

Conclui dizendo que, entretanto e no âmbito da sua actividade, vendeu já a referida fracção a um terceiro, celebrando a respectiva escritura pública em 21.2.07 (antes da instauração da acção).

A Autora apresentou réplica, concluindo como na petição inicial, pedindo a condenação de ambos os RR. como litigantes de má fé.

A 2ª Ré treplicou.

Teve lugar audiência preliminar, procedendo-se à elaboração do despacho saneador com selecção da matéria de facto, e realizou-se a audiência de discussão e julgamento.

***

Foi proferida sentença que, julgando a acção totalmente procedente

,

decidiu pela forma seguinte:

“1-

Condeno o réu BB:

a)

A Reconhecer que o casal, formado por si e pela autora, compraram à segunda ré H... a fracção autónoma

que “Está inscrito na matriz sob o art. 1944º e descrito na CRP de ... sob o n° 200-O prédio “Fracção autónoma, designada pela letra O, Tipo T3, correspondente ao 5° andar esquerdo, com um lugar na cave, uma varanda e uma floreira, sito na freguesia de ...” – cfr. doc. de fls. 9 a 16.

b)

A Reconhecer que pagaram à ré H... a totalidade do preço da referida fracção de € 39.903,83

e que esta deu a quitação total desse pagamento.

c) A

Reconhecer que a fracção identificada em a) pertence ao património comum do casal, formado por si e pela autora

, por ter sido por eles comprado e integralmente paga,

e por a terem adquirido por usucapião.

2-

Condeno a ré H... – Construções, Lda.:

a)

A Reconhecer que o casal, formado pelo primeiro réu e pela autora, lhe compraram a fracção autónoma

que “Está inscrita na matriz sob o art. 1944º e descrito na CRP de ... sob o n° 200 – O prédio «Fracção autónoma, designada pela letra O, Tipo T3, correspondente ao 5° andar esquerdo, com um lugar na cave, uma varanda e uma floreira, sito na freguesia de Chafé-Praia da Amorosa,”

b)

A Reconhecer que o primeiro réu e a autora lhe pagaram a totalidade do preço da referida fracção de € 39.903,83

e que esta ré deu a quitação total desse pagamento.

c)

A Reconhecer que a fracção identificada em a) pertence ao património comum do casal, formado pelo primeiro réu e pela autora

,

por ter sido por eles comprado e integralmente paga,

e por a terem adquirido por usucapião.

3- Condeno ainda ambos os réus:

A absterem-se de praticar quaisquer actos que, de qualquer forma, perturbem o domínio e posse que a autora e o primeiro réu têm sobre tal fracção,

designadamente a outorga de escritura de alienação, por parte da segunda ré, da dita fracção, a favor de terceiro.

[…].”

***

Inconformados, os RR. interpuseram recurso,

para o Tribunal

da Relação de Guimarães,

que, por Acórdão de 22.6.2010 – fls. 437 a 455 –, julgou

parcialmente procedente a apelação,

e, em consequência,

revogou a sentença recorrida

, condenando apenas os RR. a reconhecerem que a Autora, AA, e o 1º Réu BB,

entregaram à Ré “H...-Construções, Lda.”, o valor de € 39.903,83 que fora o acordado como preço global devido pela aquisição, pelos primeiros à segunda, da fracção autónoma,

designada pela letra “O”, correspondente ao 5° andar esquerdo, com um lugar na cave, uma varanda e uma floreira, sita na freguesia de ....

***

Inconformada, a Autora recorreu para este Supremo Tribunal de Justiça

e, alegando, formulou as seguintes

conclusões:

A) - Autora e o Réu BB, no ano de 1991, entregaram à 2ª Ré “H...-Construções, Lda.”, um apartamento então avaliado em 6.000.000$00 e 2.000.000$00 em numerário para a compra da dita fracção “O”.

B) - Autora e o Réu BB e a “H..., Lda.” acordaram que o preço era de 8.000.000$00 – € 139.903, 83.

C) - Tal preço foi integralmente pago pelo casal, constituído pela Autora e 1° Réu à 2ª Ré, a qual deu a devida quitação.

D) - Ficou acordado que a escritura definitiva de compra e venda se faria posteriormente.

E) - A Autora e o 1° Réu passaram a ocupar a fracção referida em O) no Verão do ano de 1992, mobilando-o com mobílias de vários tipos e estilos, habitando-o durante as férias de Verão e no resto do ano, ali recebendo visitas de amigos e de familiares, permitindo que os filhos do casal ali façam festas com amigos seus, emprestando a dita fracção a amigos ou a familiares, pagando mensalmente as despesas inerentes à sua utilização, como seja, a água, a luz, participando nas reuniões/Assembleias de Condóminos, recebendo as cartas contendo as cópias dessas reuniões, pagando as despesas de condomínio.

F) - Autora e o 1° Réu e antecessores, usam, primeiro o terreno onde foi edificado o prédio, em regime de propriedade horizontal e depois a fracção “O” há mais de 30 anos, à vista e com o conhecimento de toda a gente, ininterruptamente, sem oposição de quem quer que seja, agindo como seus donos e na convicção de o serem.

G) - O domínio e a posse da fracção “O” foram transmitidos pelo anterior dono e legítimo proprietário, ou seja, a 2ª Ré.

H) - O domínio e a posse da Autora e do Réu BB sobre a fracção “ O”, foram-lhe transmitidas pela 2ª Ré, legítima dona e possuidora do imóvel.

I) - A posse alegada pela Autora — que abrangia a sua, do 1° Réu BB e do antepossuidor, 2ª Ré — não só não foi contestada, questionada ou ilidida pelos réus, como foi dada por provada pela Tribunal de 1ª Instância.

J) - Faltando título – como é o caso dos autos – é a própria lei que presume que o possuidor, o que exerce poder de facto, possui em nome próprio — n°2 do art. 1252º do Código Civil.

L) - O ponto de partida para a usucapião não é o contrato promessa — forma indevida de adquirir — mas a usucapião com base na posse.

M) - No caso dos autos – nenhuma dúvida existe – a posse é de boa fé, contínua e homogénea.

N) - A 2ª Ré, H..., Lda., era possuidora, de boa fé, da fracção “O”.

O) - Ao transmitir a sua posse – de boa fé – para a Autora e para o 1º Réu deixou de o ser (possuidor).

P) - Nenhuma dúvida existe sobre a posse da Autora e do 1º Réu;

Q) - Não tendo sido questionada, nem ilidida, a posse da Autora e do lº Réu, decorrente do poder de facto:

1.- Presume-se como exercida por ambos, desde sempre – nº2 do art. 1.252° do Código Civil.

2. - Sendo da mesma natureza da posse anterior, ou seja, de boa fé, não está sujeita aos limites do n°2 do art. 1.256° do Cód. Civil.

R) - A sentença recorrida ao revogar parcialmente no Acórdão de 1ª Instância violou por isso, o disposto nos arts. 1.251°, 1.252°, 1256°, 1.287°, do Código Civil e art. 659° do Código de Processo Civil.

Termos em que deve revogar-se a decisão proferida pelo Tribunal da Relação de Guimarães, na parte em que revogou o Acórdão de 1ª Instância, confirmando esta decisão.

Os RR. contra-alegaram, pugnando pela confirmação do Acórdão.

***

Colhidos os vistos legais cumpre decidir, tendo em conta que

a Relação considerou provados os seguintes factos:

Dos Factos assentes:

A)	Autora e Réu casaram, no regime da comunhão de adquiridos, no dia 12 de Abril de 1987 – cfr. doc. de fls. 152.

B)	Corre termos no 1º Juízo Cível da comarca de Vila Nova de Famalicão — Proc. n° 3.326/06.6 TJVNF, uma acção de divórcio litigioso, instaurada pela Autora, em 13 de Novembro do passado ano de 2006 – cfr. doc. de fls. 154 e seguintes.

C)	Numa acção de contrato de trabalho instaurada pela Autora, que com o nº 838/06.5, correu termos pelo 2° Juízo do Tribunal de Trabalho de Braga, foi o 1º Réu condenado a pagar à Autora a quantia de € 66.782,09 – cfr. doc. de fls. 165 e seguintes.

D)	Está inscrito na matriz sob o art. 1944º e descrito na CRP de ... sob o n° 200-O prédio “Fracção autónoma, designada pela letra O, Tipo T3, correspondente ao 5° andar esquerdo, com um lugar na cave, uma varanda e uma floreira, sito na freguesia de ...” – cfr. doc. de fls. 9 a 16.

E)	O prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal, de que a identificada fracção “O” faz parte, foi construído numa parcela de terreno, designada por Lote n° 264 do Loteamento para que foi concedido pela Câmara Municipal de Viana do Castelo o alvará n° 766/86 de 2 de Dezembro, que a 2ª Ré comprou a “S... - Sociedade de Empreendimentos e Urbanizações, Limitada”, por escritura pública de compra e venda, lavrada no dia 11 de Novembro de 1987, a fls. 4 a 6, do livro de notas n° 334-C, do arquivo de 2° Cartório Notarial de Braga - cfr. doc. de fls. 19 a 23.

F)	Por escritura celebrada em 23.09.1987 CC declarou vender a DD, que declarou comprar, o prédio fracção H) sito em Braga – cfr.doc. de fls. 48 a 56.

G)	Por escritura de compra e venda celebrada em 15.11.1988 CC declarou vender a EE, que declarou comprar, a fracção M) para habitação e a fracção C sitas em Braga – cfr. doc. de fls. 58 a 61 e cujo teor se dá por integralmente reproduzido.

H)	Por escritura celebrada em 21.02.2007, CC, em representação da “H... – Construções, Lda”, declarou vender a FF, que declarou comprar, pelo preço de setenta mil euros, a fracção “O”, inscrita na matriz sob o art. 1944º – cfr. doc. de fls. 71 a 73 e cujo teor se dá por reproduzido.

Da Base instrutória:

1º- Autora e Réu, no ano de 1991, entregaram à 2ª Ré “H...-Construções, Limitada”, um apartamento então avaliado em 6.000.000$00 e 2.000.000$00 em numerário para a compra do apartamento referido em D).

2º- Autora, o Réu e a 2ª Ré acordaram que o preço era de 8.000.000$00/€ 39.903,83.

3º- Tal preço foi integralmente pago pelo casal, constituído pela Autora e 1° Réu à 2ª Ré, a qual deu a devida quitação.

4º- Ficou acordado que a escritura definitiva de compra e venda se faria posteriormente.

5º- A escritura definitiva de compra e venda encontra-se, actualmente, por outorgar.

6º- A Autora e o 1° Réu passaram a ocupar a fracção referida em D) no Verão do ano de 1992.

7º- Mobilando-o com mobílias de vários tipos e estilos.

8º- Habitando-o durante as férias de Verão e no resto do ano, aos fins-de-semana.

9º- Ali recebendo visitas de amigos e de familiares.

10º- Permitindo que os filhos do casal ali façam festas com amigos seus.

11º- Emprestando a dita fracção a amigos ou a familiares.

12º- Pagando mensalmente as despesas inerentes à sua utilização, como seja, a água, a luz, participando nas reuniões Assembleias de Condóminos, recebendo as cartas contendo as cópias dessas reuniões, pagando as despesas de condomínio.

13º- Autora e o 1° Réu e antecessores, usam, primeiro o terreno onde foi edificado o prédio, em regime de propriedade horizontal e depois a fracção “O” há mais de 30 anos.

14º- Ininterruptamente.

15º- À vista e com conhecimento de toda a gente.

16º- Sem oposição de quem quer que seja.

17º- Agindo como seus donos e na convicção de o serem.

19º- O 1º Réu, através da empresa imobiliária “F...& A...-Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda.”, com sede nesta cidade, mandou pôr à venda a fracção referida em D).

20º- A imobiliária, nas visitas que promove com vista à venda, anuncia que o preço de venda é de 19.500 contos, mobiliário incluído.

21º- O sócio gerente da 2ª Ré, CC, dedica-se à actividade da construção civil.

Fundamentação:

Sendo pelo teor das conclusões das alegações do recorrente que, em regra, se delimita o objecto do recurso – afora as questões de conhecimento oficioso – importa saber se a Autora e o 1º Réu adquiriram por usucapião a fracção autónoma predial identificada nos autos.

A recorrente pretende a repristinação in totum do sentenciado na 1ª Instância onde, quanto ao aspecto crucial agora em causa, se considerou que a Autora e 1º Réu seu marido, tinham celebrado um contrato de compra e venda relativamente à fracção autónoma identificada na matéria de facto, e ainda que a adquiriram por usucapião.

Na decisão da 1ª Instância considerou-se que os factos provados 6º a 16º revelam uma posse em nome próprio, concluindo-se:

“A autora logrou provar, como lhe competia, segundo a incidência do ónus da prova (cfr. art. 342º, nº1 do Código Civil) que, aqueles actos materiais, encarados na sua globalidade, foram praticados por si com a intenção de agir como titular de um direito de proprietária, ou seja, com animus de exercer em seu nome o referido direito.

E, note-se que, a qualificação de uma situação como de posse em nome próprio, não implica, nem exige a existência ou invocação de um título aquisitivo do direito real em termos do qual é exercida, bastando a intenção de domínio que constitui o animus, o qual, não existindo, impede a qualificação da Autora como possuidora do direito que invocam.

A autora fez, com toda a sua plenitude, tal prova. Consequentemente assiste-lhe o direito a ver restituída desde logo e de forma definitiva a posse de tal fracção, nos moldes em que a peticiona.

De igual modo lhe assiste o direito a ver condenados os réus a abster-se da prática de qualquer acto de ocupação exclusiva da referida fracção de molde a impedir seu domínio ou posse…”.

A Relação considerou que, entre a Autora o 1º Réu e a 2ª Ré, foi celebrado um contrato promessa de compra e venda, tendo por objecto mediato a fracção predial, mas que nunca foi celebrado o contrato prometido, tendo havido traditio para a Autora e seu marido; depois, tratou de analisar se a posse que exerceram poderia conduzir à aquisição pela via originária da usucapião, concluindo negativamente.

As instâncias desconsideraram, assim, que a Autora alegou, primordialmente, que conjuntamente com o seu marido comprou à 1ª Ré a fracção predial, tendo o preço sido pago integralmente, através da entrega de um imóvel de que eram donos, mais uma quantia em dinheiro.

Mais alegou a Autora que a escritura seria celebrada ulteriormente, mas que nunca o foi, não obstante, a partir de 1992, ter ela e o marido passado a deter o imóvel e a exercer actos de posse com o consentimento da 2ª Ré, alegadamente vendedora.

Portanto, a causa de pedir invocada de natureza complexa, fundou-se na aquisição derivada – contrato de compra e venda – e originária – usucapião.

Apesar da Autora jamais ter aludido à celebração de contrato-promessa de compra e venda, a Relação considerou que foi esse o contrato celebrado – sem qualquer formalidade – ao passo que a 1ª Instância nenhuma alusão fez a qualquer tipo contratual (1) – compra e venda ou contrato-promessa de compra e venda – apenas concluindo, como concluiu (omitindo nos pedidos que a Autora formulara qualquer referência à usucapião), que todos deviam proceder tendo em conta os actos de posse exercidos pela Autora.

Ora, se se considerar que o que está em causa é um contrato de compra e venda de um imóvel – como a Autora sempre afirmou – teria que ser decretada a respectiva nulidade por não observância do formalismo legal – arts. 219º, 220º, 874º, 875º, 286º e 289º do Código Civil.

A assim, se considerar, a nulidade por falta de forma deveria ter sido conhecida oficiosamente, e, por via da destruição retroactiva do contrato de compra e venda, as partes seriam restituídas ao “statu quo ante”.

No recurso, a recorrente não questiona a qualificação jurídica que a Relação fez, ou seja, aceita que foi celebrado um contrato-promessa de compra e venda. Sempre se dirá que, tendo em conta o princípio da equiparação e excepções previstas no art. 410º, nºs 1 e 2, do Código Civil, o contrato-promessa para poder ser considerado válido teria de ser celebrado por escrito, sendo que nos autos não existe qualquer prova documental que revele a existência do tipo contratual em causa.

É tempo de dizer que o Tribunal não está vinculado à qualificação jurídica feita pelas partes, sendo livre no que respeita à indagação e aplicação da regra de direito – art. 664º do Código de Processo Civil – segundo a velha máxima “da mi factum dabo tibi jus”.

Por outro lado, a recorrente, como antes dissemos, não censura o Acórdão por ter considerado que foi celebrado um contrato-promessa de compra e venda de um imóvel.

Analisando a pretensão da Autora cumpre saber se os actos de posse que exerceu sobre o imóvel são idóneos para que se possa considerar ter adquirido a fracção por usucapião.

A Autora assim considera, já que adita à sua posse os actos praticados pela 2ª Ré vendedora, em relação ao solo e ao prédio onde veio a ser implantado o imóvel e depois constituída a propriedade horizontal - fracção autónoma letra “O”.

Aceitando a qualificação da Relação, temos que concluir que, em 1991, a Autora e o seu marido (o 1º Réu) prometeram comprar e a 2ª Ré prometeu vender-lhes pelo preço de 8.000 contos integralmente pago pelo casal – vigorando o regime de comunhão de adquiridos – a fracção autónoma “O” melhor identificada nos autos.

Ficou acordado que a escritura de compra e venda se faria posteriormente.

A fracção passou a ser ocupada no Verão de 1992.

As instâncias deram como provados os seguintes factos nos quais se basearam: a 1ª Instância para considerar que a Autora e o 1º Réu adquiriram o direito de propriedade por usucapião; a 2ª Instância para recusar ter ocorrido esse modo de aquisição.

“A partir do ano de 1999, a Autora e o 1º Réu passaram a ocupar a fracção – 7º – Mobilando-o com mobílias de vários tipos e estilos. 8º – Habitando-o durante as férias de Verão e no resto do ano, aos fins-de-semana. 9º- Ali recebendo visitas de amigos e de familiares.10º – Permitindo que os filhos do casal ali façam festas com amigos seus. 11º- Emprestando a dita fracção a amigos ou a familiares. 12º- Pagando mensalmente as despesas inerentes à sua utilização, como seja, a água, a luz, participando nas reuniões/Assembleias de Condóminos, recebendo as cartas contendo as cópias dessas reuniões, pagando as despesas de condomínio.13º – Autora e o 1° Réu e antecessores, usam, primeiro o terreno onde foi edificado o prédio, em regime de propriedade horizontal e depois a fracção “O” há mais de 30 anos.14º – Ininterruptamente.15º – À vista e com conhecimento de toda a gente. 16º- Sem oposição de quem quer que seja. 17º- Agindo como seus donos e na convicção de o serem”.

A Autora pretende que adquiriu a propriedade do imóvel por usucapião, dado o tempo decorrido, antes (atendendo à posse dos antepossuidores) da “traditio”, as características da sua posse, bem como o tempo decorrido até à data da propositura da acção (9.3.2007).

O art. 1251º do Código Civil define posse como – “O poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de doutro direito real”.

O art. 1287º do citado diploma estatui – “A posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida opor certo lapso de tempo faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua actuação é o que se chama usucapião”.

A posse conducente a usucapião, tem de ser pública e pacífica, influindo as características de boa ou má-fé, justo título e registo de mera posse, na determinação do prazo para que possa produzir efeitos jurídicos.

A posse, face à concepção adoptada na definição que do conceito dá o art. 1251º do Código Civil, tem de se revestir de dois elementos: o “corpus”, ou seja, a relação material com a coisa, e o “animus”, o elemento psicológico, a intenção de actuar como se o agente fosse titular do direito real correspondente, seja ele o direito de propriedade ou outro.

“A doutrina dominante (Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, III, 2.ª ed., pág.5; Mota Pinto, “Direitos Reais”, p. 189; Henrique Mesquita, “Direitos Reais”, 69 e ss; Orlando de Carvalho, RLJ, 122-65 e ss; Penha Gonçalves, “Direitos Reais”, 2ª ed., págs. 243 e ss.) sustenta que o conceito de posse, acolhido nos arts. 1251º e ss., deve ser entendido de acordo com a concepção subjectivista, analisando-se por isso numa situação jurídica que tem como ingredientes necessários o “cor­pus” e o “animus possidendi” (contra, Menezes Cordeiro, “Direitos Reais”, 1º-563 e ss; Oliveira Ascensão, “Direitos Reais”, 4ªed., págs. 42 e ss.).

O “corpus” da posse traduz-se no “poder de facto” manifestado pela actividade exercida por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real (arts. 1251º e 1252.º, nº2).

Actividade que não carece, aliás, de ser sempre efectiva, pois uma vez adquirida a posse, o “corpus” permanece como que espiritualizado, enquanto o possuidor tiver a possibilidade de o exercer (art. 1257º, n.º1).

Quanto ao “animus possidendi”, a sua presença e relevância não poderão ser recusadas quando a actividade em que o “corpus” se traduz pela causa que a justifica, seja reveladora, por parte de quem a exerce, da vontade de criar em seu bene­fício, uma aparência de titularidade correspondente ao direito de propriedade ou outro direito real.” – cfr. Abílio Neto, in “Código Civil Anotado”, 15ª edição 2006, pág.1037.

Só a posse exercida em nome próprio e que revista as características de pacífica, titulada, de boa-fé e exercida durante certo lapso de tempo conduz à usucapião.

“A usucapião, que é uma forma de constituição de direitos reais e não de transmissão, baseia-se numa situação de posse – corpus e animus – exercida em nome próprio, durante os períodos estabelecidos na lei e revestindo os caracteres que a lei lhe fixa, pública, contínua, pacífica, titulada e de boa fé” – Acórdão deste Supremo Tribunal de Justiça, de 14.12.1994, in CJSTJ, 1994, III, 183.

Em regra, o promitente-comprador que obteve a traditio apenas frui um direito de gozo, que exerce em nome do promitente-vendedor e por tolerância deste – é, nesta perspectiva, um detentor precário – art. 1253º do Código Civil – já que não age com animus possidendi, mas apenas com corpus possessório (relação material) – art. 1251º do Código Civil.

Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, Vol. III, 2ª ed., pág. 6, e Antunes Varela, na RLJ, Ano 124, pág. 348, sustentam:

“O contrato-promessa, só por si, não é susceptível de transferir a posse ao promitente-comprador.

Se este obtém a entrega da coisa antes da celebração do negócio translativo, adquire o corpus possessório, mas não adquire o animus possidendi, ficando, pois, na situação de mero detentor ou possuidor precário”.

São concebíveis, todavia, situações em que a posição jurídica do promitente-comprador preenche excepcionalmente todos os requisitos de uma verdadeira posse.

Suponha-se, por exemplo, que havendo sido paga já a totalidade do preço ou que, não tendo as partes o propósito de realizar o contrato definitivo, (a fim de v.g., evitar o pagamento da sisa ou precludir o exercício de um direito de preferência), a coisa é entregue ao promitente-comprador como se sua fosse já e que, neste estado de espírito, ele pratica sobre ela diversos actos materiais correspondentes ao exercício do direito de propriedade.

Tais actos não são realizados em nome do promitente-vendedor, mas sim em nome próprio, com a intenção de exercer sobre a coisa um verdadeiro direito real.

O promitente-comprador actua, aqui, uti dominus, não havendo, por conseguinte, qualquer razão para lhe negar o acesso aos meios de tutela da posse”.

O Professor Antunes Varela, retomando o tema na RLJ, 128, pág. 146, escreve:

“... O promitente-comprador investido prematuramente no gozo da coisa, que lhe é concedido na pura expectativa da futura celebração do contrato prometido, não é possuidor dela, precisamente porque, sabendo ele, como ninguém, que a coisa pertence ainda ao promitente-vendedor e só lhe pertencerá a ele depois de realizado o contrato translativo prometido, não pode agir seriamente com a intenção de um titular da propriedade ou de qualquer outro direito real sobre a coisa”.

Vaz Serra, in R.L.J., Ano 109, págs. 347 e 348 ensina: