Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. AA propôs acção declarativa com forma de processo ordinário contra “M...16 – Sociedade Imobiliária, S.A e “M... – Utilidades, Equipamentos e Investimentos Imobiliários, Lda., alegando, em síntese, que por escritura de 12 de Abril de 2002 vendeu na sua totalidade à 2ª Ré o prédio rústico com a inscrição matricial sob o artigo 645 da freguesia de Santa Clara – Coimbra e com a descrição registal n.º 662 da Conservatória de Registo Predial de Coimbra, com a área de 16.463 m2, para o mesmo ser inserido pela adquirente no projecto imobiliário com a denominação “F...C...” que desenvolvia no local, mas para o que a adquirente apenas carecia efectivamente de uma parcela (a poente) com 3.510 m2, tendo havido a necessidade de o vender na sua totalidade por não ter sido ainda possível, à data, a sua desanexação em duas parcelas e daí que, nessa mesma data, tenha sido outorgado um contrato-promessa entre as mesmas partes.

2. Através desse contrato, a adquirente, 2ª Ré, prometia revender a parcela maior (a nascente), mais concretamente com 9.413,1 m2, a ele autor, concluído que estivesse o processo de desanexação com esse objectivo e consequente registo, num prazo não superior a 6 meses, sendo da responsabilidade dele, autor, essa tramitação, sucedendo que, tendo tal processo vindo a ser concluído em 22 de Maio de 2002 (passando a haver dois artigos matriciais, o 973 e o 974, este último o correspondente ao objecto do contrato-promessa) e após diligências em conjugação com a 2ª ré, veio, em 27 de Setembro de 2002, a ser requerido o registo, tendo ele, autor, cumprido tempestivamente a sua obrigação, o que não sucedeu com a 2ª Ré, que nunca procedeu à marcação da escritura, pretextando que não estavam autonomizados no registo predial os dois prédios e veio, mesmo, por escritura de 1 de Julho de 2003, a transmitir o prédio (na sua totalidade) à 1ª Ré, assim incumprindo definitivamente o contrato-promessa.

3. Daí pretender exercer o direito à cláusula penal de 961.340,38€ (alternativa da execução específica contratualmente prevista), sem prejuízo do direito a haver um montante igual a título de enriquecimento sem causa, por nenhuma das RR. algo lhe haver pago pela dita parcela, quando é certo que a aquisição foi um desígnio comum a ambas, acrescendo que também à parcela a que veio a corresponder o art. 973 veio a ser atribuído um índice de edificabilidade superior, de onde, por tal ter sido salvaguardado entre as partes, ter ele, autor, direito a receber o montante de 378.170,21€ da 2ª ré, termos em que concluiu, pedindo, que na procedência da acção:

a) – Fossem as RR. solidariamente condenadas a pagar-lhe a quantia de 961.340,38€ a título de cumprimento da cláusula penal acordada, acrescida de juros de mora à taxa legal, desde a citação até efectivo e integral pagamento;

b) - Subsidiariamente, em caso de improcedência quanto ao anterior pedido, fosse proferida sentença que substituísse a declaração negocial das rés faltosas pela qual se operasse a transmissão da propriedade do prédio rústico ora com o artigo matricial 974 da freguesia de Santa Clara;

c) - Subsidiariamente, na improcedência quanto aos dois pedidos anteriores, fossem as rés condenadas a pagar-lhe a quantia de 914.968,77€ a título de enriquecimento sem causa, acrescida de juros de mora à taxa legal, desde a citação até efectivo e integral pagamento;

d) - Cumulativamente, fosse a 2ª ré condenada a pagar-lhe a quantia de 378.170,21€ pela edificabilidade superior atribuída à parcela ora com o artigo matricial 973, conforme contratualmente acordado, também acrescida de juros de mora à taxa legal, desde a citação até efectivo e integral pagamento.

4. Citadas, as rés deduziram contestação e reconvenção, com pedido de intervenção principal provocada das sociedades A...F...G... e Filhos – Empresa de Construção Civil, Lda. e A... – Empreendimentos Turísticos, Lda., alegando, em via de excepção, a ilegitimidade da 1ª ré (por não ser parte no contrato com o A. e ser descabido o que este alegara quanto ao facto de uma única sociedade se tratar), prosseguindo por, em via de impugnação, sustentar que a aquisição da totalidade do prédio correspondeu a uma vontade expressa e efectiva de ambas as partes e que o A. não logrou, no prazo dos 6 meses previsto no contrato-promessa, mais do que a mera discriminação matricial do prédio vendido, vindo então ela, 2ª ré, por de tal carecer para o desenvolvimento do seu projecto imobiliário, a dele dispor para esse efeito, vendendo-o posteriormente à 1ª ré, tudo sem prejuízo de ainda ambas se terem disponibilizado a revender a parcela com o artigo matricial 974 – que, entretanto, com o loteamento se havia autonomizado – mas desde que compensado pelo A. e demais vendedores na mesma escritura de 12 de Abril de 2002 com o montante de 628.121,10€ correspondente ao prejuízo que lhe adveio pela perda de área edificável de 2.650,23 m2 (resultado da diferença, para menos, entre a área vendida/garantida e a área real/existente), o que, apesar das interpelações, nunca obteve resposta.

5. Daí que incumprimento contratual houve, sim, mas da parte do autor, nunca tendo este direito a receber o que pede a título de cláusula penal (sempre excessivo face ao valor real da parcela do artigo 974, de 5.000,00€), nem à execução específica do contrato, nem se podendo falar de enriquecimento sem causa (antes se tratou do funcionamento do acordado entre as partes).

6. Acresce também não ser verídico ter havido um aumento de edificabilidade da parcela a que corresponde o artigo matricial 973 e finalizou por, sob a veste de reconvenção, na linha do que já havia aduzido, reclamar um crédito da quantia de 628.121,10€ correspondente à perda de área de edificabilidade que lhe resultou face à menor área real dos prédios adquiridos ao A. e àquelas sociedades e que também sempre deve ter lugar a compensação desse seu alegado crédito no caso de eventual procedência de qualquer dos pedidos principais ou subsidiários formulados pelo A.

7. Concluíram no sentido da absolvição da instância por ilegitimidade da 1ª ré, da improcedência da acção por não provada e pela procedência do pedido reconvencional no moldes expostos, designadamente face à intervenção principal provocada e compensação à cautela deduzida.

8. Replicou o A. sustentando a legitimidade da 1ª Ré por recurso à figura conceitual do levantamento da personalidade colectiva e, no particular da excepção de compensação, que o próprio nunca havia garantido qualquer área, acrescendo que as RR. não estão em condições de determinar qual a área do terreno vendido, dada a unificação e arrancamento de marcos a que procederam oportunamente, termos em que concluiu no sentido de que deve a excepção de ilegitimidade ser julgada improcedente e, bem assim, ser a excepção da compensação ou, se assim se vier a qualificar, o pedido reconvencional julgado improcedente. Treplicaram as RR., pugnando nos termos em que o haviam feito na contestação.

9. Foi admitida intervenção principal provocada das duas referenciadas sociedades e, ordenada e efectuada a citação destas, vieram as mesmas sustentar a inadmissibilidade do seu chamamento, por os pedidos formulados pelas RR. apenas o estarem formalmente contra o A., sendo que, subsidiariamente, para a hipótese de o respectivo chamamento ser considerado admissível declararam fazer seus os articulados do A. devendo, então, a reconvenção ser julgada improcedente.

10. As RR. foram, a fls. 511/512, convidadas a aperfeiçoar o pedido reconvencional, ao que corresponderam, na sequência do que, na sua procedência, devia o A. ser condenado solidariamente com as chamadas a pagar à 2ª ré a quantia peticionada, o que igualmente devia suceder quanto ao que haviam invocado em sede de compensação.

11. Após realização de uma audiência preliminar, que se frustrou quanto ao objectivo de conciliação entre as partes, veio a proceder-se à elaboração de despacho saneador, no qual, depois de admitido o pedido reconvencional, se começou por julgar parte legítima a 1ª ré, se relegou para final a decisão sobre a excepção de compensação e se prosseguiu com a operação de selecção da matéria de facto, mediante especificação dos factos assentes (FA) e organização da base instrutória (b. i.), o que foi objecto de reclamação por ambas as partes, parcialmente admitidas.

12. As RR., a fls. 1065/1121, recorreram de agravo do despacho que a fls. 885 indeferiu o pedido de impugnação da admissão da testemunha A...F...G..., recurso que, admitido a fls. 1147, dele houve desistência a fls. 1295.

13. Igualmente as RR., a fls. 1068/1123, interpuseram recurso de agravo do despacho de fls. 878 que admitiu o rol de testemunhas oferecido pelo A e intervenientes petição inicial, o qual foi admitido a fls. 1147 para subir a final, foi alegado a fls. 1276 e contra-alegado a fls. 1359.

14. O A e intervenientes interpuseram, a fls. 1143, recurso de agravo do despacho de fls. 955 n.º que não admitiu o depoimento do Ilustre Advogado por eles constituído nos autos, Dr. J...F..., o qual foi admitido a fls. 1147 v.º (in fine) para subir a final, foi alegado a fls. 1243 e contra-alegado a fls. 1367.

15. O A. e intervenientes interpuseram, ainda, a fls. 2071, recurso de agravo do despacho de fls. 2056 que admitiu a substituição da testemunha Dr.ª S...O... pelo Dr. D...G... e que, admitido a fls. 2080, foi por despacho de fls. 2107 julgada extinta a respectiva instância recursiva por inutilidade superveniente da lide.

16. As rés interpuseram, também, a fls. 1326/1366 recurso de agravo do despacho que a fls. 1299 indeferiu a nulidade respeitante ao depoimento da testemunha L...M...S...G... (gerente da “A...”), o qual, admitido a fls. 1752 v.º com subida diferida, foi alegado a fls. 1873 e contra-alegado a fls. 1934.

17. Proferida sentença, veio a acção a ser julgada improcedente e as RR. absolvidas dos pedidos e parcialmente procedente a reconvenção, em consequência do que o A. e as intervenientes foram condenadas solidariamente a indemnizar a 2.ª ré em quantia correspondente à perda de área de edificabilidade no complexo “F...C...”, face à menor área real dos prédios àqueles adquiridos, considerando o valor médio de € 237,00 do m2 por área edificável do conjunto dos prédios adquiridos, a liquidar ulteriormente.

18. O acórdão concluiu nos seguintes termos:

Face a todo o exposto e soçobrando todas as conclusões recursivas e prejudicada, em consequência, a apreciação de outras questões, como a da desconsideração da personalidade colectiva da 1.ª recorrida, importa, quanto ao agravo interposto pelos recorrentes, concluir pela negação do seu provimento e, quanto à apelação, pela sua improcedência, com a consequente manutenção das decisões recorridas.

Perante a confirmação da sentença, prejudicada está a apreciação da matéria dos agravos oportunamente interpostos pelas apeladas (art. 710.º, n.º 1, do CPC).

III.

Decisão

Face a todo o exposto, acordam em julgar:

a) - Não provido o recurso de agravo interposto pelo A. e Intervenientes;

b) - Improcedente o recurso de apelação e, em consequência, manter a douta decisão recorrida;

c) – Prejudicada, em consequência, a apreciação dos agravos interpostos pelas apeladas.

19. O A. e intervenientes recorrem, de revista, sustentando o seguinte:

1.º - Quanto aos factos provados: que o facto 6 encerra matéria de direito; quanto ao facto 34, questiona-se o sentido e alcance do vocábulo “contemplava”; quanto ao facto 59 igualmente encerra matéria de direito; que o facto 68 diz apenas respeito à interpretação de normas regulamentares contidas em PDM e à valoração da implantação do terreno objecto do litígio

2.º - Que a matéria de facto constante de 8 não pode deixar de corresponder ao que consta dos pontos 13 e 14 das Declarações de Garantia, não constando dessas declarações que o autor tenha garantido à ré “ uma determinada área”, devendo julgar-se errada “ a apreciação dos elementos de prova quanto à existência de Declarações de Garantia sobre as áreas dos terrenos vendidos, devendo fixar-se, quanto a tal matéria, o que está exarado no documento complementar à escritura de compra e venda.

3.º - Discordam os recorrentes da resposta aos quesitos que deram origem ao facto referenciado em 62 considerando que na licença urbanística do empreendimento dos réus e no consequente alvará são declaradas áreas relevantes para efeitos de edificabilidade, precisamente as áreas constantes do contrato-promessa, de escritura pública e de registo predial. Ora, assim sendo, não provaram os RR “ a existência de eventuais diferenças de área dos terrenos vendidos pelos ora recorrentes e/ou que, havendo diferença de áreas no empreendimento global que incorporou terrenos de terceiros, que as eventuais diferenças não ocorriam nestes”. Na mesma linha de argumentação os recorrentes referem-se a documentos dos quais constam as cedências de terrenos seus cujas áreas coincidem com a área registada, o que impõe considerar- -se não provada a resposta que deu origem ao facto referenciado em 62.

4.º - Os recorrentes, quanto ao alcance da cláusula que condicionava a outorga da escritura de compra e venda à conclusão do processo de desanexação e respectivo registo, consideram que assistimos à combinação de uma condição suspensiva ( a desanexação que consubstanciava acontecimento e ocorrência incerta) com um termo resolutivo para a verificação da dita condição ( o prazo de seis meses). A cláusula tem uma natureza bifronte, não constituindo, assim, mera condição suspensiva. Tal qualificação não tem natureza meramente teórica, sendo relevante , nomeadamente no que toca à sua parte resolutiva, para efeitos de julgamento quanto à necessidade ou não de interpelação admonitória, salientando que os factos provados evidenciam o reconhecimento pelas rés de estar cumprida a obrigação acessória relativa à autonomização do prédio prometido vender, nada obstando à celebração do contrato definitivo, pois os réus disponibilizaram-se para outorgar a escritura depois de efectuado o registo (cf. doc. de fls. 167/172).

5.º - Constitui abuso do direito da 2ª ré invocar que a desanexação não estava efectuada, não bastando a mera discriminação matricial, questão por ela não suscitada quando lhe foi dado conhecimento do registo efectuado sem descrição autónoma da parcela prometida vender que não a impediu de reconhecer viabilidade na outorga da escritura de compra e venda.

6.º - De acordo com os factos provados - ver 35 infra - o que as partes pretendiam com a desanexação era apenas a alienação separada dos prédios, elemento este absolutamente decisivo para efeitos de uma interpretação teleológica ou finalística das declarações das partes. Evidencia-se que, do ponto de vista urbanístico, a posição da ré estava salvaguardada com a propriedade da parcela de 3510m2 (artigo 973), só mais tarde se apercebendo de que iria necessitar de parte do artigo 974.º, objecto do contrato-promessa para a implantação do ramal de acesso ao IC2 ( ver 71 infra). Aliás a ré veio a desanexar o artigo 973.º correspondente à área de 3.510m2, cedendo-a ao Município, parcela que tinha incluído no pedido de loteamento. A ré não vendeu a referida parcela ao autor porque não quis e porque precisava dela conforme facto infra 71.

7.º - O efeito útil pretendido pelas partes foi alcançado com o registo nos termos em que foi efectuado, não constituindo o título administrativo - auto de expropriação pela qual se procedeu à divisão material do prédio - documento suficiente para se efectuar a desanexação no registo predial por averbamento.

8.º - Não se provou que a ré tivesse interpelado o autor para proceder à desanexação, fixando-lhe um prazo; pelo contrário, procedeu à venda do prédio objecto do contrato-promessa, ocupando-o em parte com pilares do ramal de acesso ao IP2; já em Janeiro de 2003, a ré M... dispunha-se a outorgar escritura, aceitando alteração ao contrato-promessa no sentido de a escritura poder ser outorgada com terceiro, passando a incumbir a sua marcação ao autor (fls. 757/758), considerando depois que houve incumprimento definitivo por parte do A. (ver fls. 760; doc. de 5-8-2003), posição reafirmada em 23-12-2003 (facto 26 infra). Tal actuação (venda do imóvel e ocupação do mesmo com pilares) traduz incumprimento definitivo.

9.º - Quanto ao pedido de condenação da ré no pagamento de 378.170,21 euros resultante do facto alegado de o autor ter direito a um preço adicional de 99,52€/m2 se fosse atribuído edificabilidade superior a 0,45 ( ver fls. 43) ao prédio com a área de 16463,10m2, essa edificabilidade resulta do documento de fls. 448

10.º Quanto ao pedido reconvencional sustenta o recorrente a sua improcedência desde logo mercê do afastamento do facto referenciado em 62, dando-o como não provado. Importa atender às declarações negociais das garantias prestadas pois em nenhuma delas se garante que exista determinada área real para os prédios ou que a área matricial ou registal corresponda à área real. Nas cláusulas de garantia 1 e 2 não se fala em áreas e na cláusula 13.ª a indemnização refere-se tão somente à inexactidão da delimitação, não podendo haver qualquer confusão entre a garantia da delimitação de um prédio e a garantia da área desse mesmo prédio, pois são realidades distintas. Impor-se-ia sempre, face à cláusula 13, que houvesse reclamação dos proprietários confinantes quanto aos limites de confrontação assinalados na planta.

20. Factos provados:

1 – Em Abril de 2002, existia, em Almegue, freguesia de Santa Clara do Concelho de Coimbra, um prédio rústico com a área de 16 463 m2, inscrito na matriz predial sob o artigo 645 e inscrito na C.R. Predial de Coimbra sob o n.º 662 da freguesia de Santa Clara, que era ao tempo propriedade do ora A. AA (al. A) dos factos assentes).

2 – Tal prédio rústico, apesar de constituir uma unidade jurídica – com um só artigo matricial e uma única descrição predial – encontrava-se fisicamente dividido em duas partes, sendo uma maior, a nascente e outra menor a poente – uma vez que era atravessado por uma via que dá acesso à Ponte Açude de Coimbra (al. B)).

3 – Durante o ano de 2001, a 2.ª ré, M... – Utilidades, Equipamentos e Investimentos Imobiliários, Lda., mostrou-se interessada na aquisição da parte mais pequena, já referida, poente do dito prédio, com a área de 3.510m2, com vista a inseri-la um projecto imobiliário que desenvolvia no local sob a denominação “F...C...” (al. C).

4 – Na concretização de tal desígnio, o autor, por escritura de 12 de Abril de 2002, celebrada no 12º Cartório Notarial de Lisboa, instruída com documento complementar, declarou vender à 2ª ré o prédio rústico com a área de 16 463 m2, sito em Almegue, freguesia de Santa Clara, concelho de Coimbra, inscrito na matriz predial sob o artigo 645 e inscrito na C. R. Predial de Coimbra sob o n.º 662 da freguesia de Santa Clara (doc. n.º 1 da p.i., aqui dado por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais) (al. D).

5 – Na mesma data foi celebrado um contrato-promessa de compra e venda pelos mesmos outorgantes em que a promitente vendedora – M... – Utilidades, Equipamentos e Investimentos, Lda.” – prometeu revender a AA, uma parcela do prédio objecto do contrato de compra e venda, com 9.413,1 m2 de área, concluído que estivesse o processo de desanexação dessa parcela e o respectivo registo junto da C. R. Predial de Coimbra.

Prevendo precisamente a hipótese de incumprimento, a cláusula 6ª do contrato-promessa dispõe o seguinte:

- “Em caso de incumprimento da obrigação de celebrar o contrato ora prometido pela promitente vendedora, e desde que o promitente comprador tenha cumprido com todas as suas obrigações ao abrigo do presente contrato, nomeadamente no que se refere ao prazo de seis meses dentro do qual deverá estar concluído o processo de desanexação, assistirá a este último o direito de receber daquela uma indemnização, a título de penalidade, de 961.340,38€ (novecentos e sessenta e um mil, trezentos e quarenta euros e trinta e oito cêntimos), fixando as partes este valor como adequado a ressarcir o promitente comprador dos danos emergentes e lucros cessantes”.

Nos termos da cláusula 5ª deste mesmo contrato-promessa ficou acordado que, findo aquele prazo de 6 meses, a 2ª ré seria livre de incluir a parcela prometida vender em quaisquer estudos prévios, projectos, índices de construção, contrapartidas e permutas com quaisquer entidades públicas ou privadas.

Estipulou-se, ainda, o recurso à execução específica por parte do promitente-comprador, na sua cláusula 7ª (doc. n.º 2 da p. i., aqui dado por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais) (al. E)).

6 – Não podia ser vendida apenas a referida parcela, sem que se conseguisse a sua desanexação (al. F)).

7 – No mesmo acto da escritura de compra e venda aludida na al. D) intervieram igualmente como outorgantes vendedoras as firmas A... – Empreendimentos Turísticos, Lda. e A...F...G... & Filhos – Empresa de Construção Civil, Lda. e outorgante compradora a mesma ora 2ª ré, operando-se assim também a transmissão do prédio rústico inscrito na matriz respectiva da freguesia de Santa Clara com o artigo 655 e descrito na C. R. Predial de Coimbra sob o nº 2482 (por parte da “A...”) e dos prédios urbanos inscritos na mesma matriz respectiva com os art.ºs. 3162, 1420 e 962 e descritos na C. R. Predial de Coimbra sob os nºs. 710, 670 e 661, respectivamente (por parte da A...F...G... & Filhos, Lda.) (al. G)).

8 – Nos termos das “Declarações de Garantia” em anexo à escritura pública de compra e venda junta como doc. 1 da petição inicial (e que é o doc. de fls.38 a 44), os vendedores, incluindo o autor, garantiram à 2ª ré uma determinada área, configuração e delimitação dos prédios vendidos, tendo o preço sido pago em função da edificabilidade dos prédios (esta pressuposta como de 0,45), dependente, obviamente, da área efectiva e registal.

Garantiram ainda os mesmos vendedores que em caso de erro, incorrecção ou omissão relativamente às declarações prestadas, incluindo quanto às configurações, delimitações e áreas dos prédios, seriam responsáveis perante a 2ª ré por todas as perdas e danos daí resultantes (al. H)).

9 – Por seu turno, nesse mesmo documento com a designação de “Declarações de Garantia”, a ora 2ª ré obrigou-se a que, caso ao prédio do ora autor, identificado em 5, viesse a ser reconhecida e atribuída uma edificabilidade igual ou superior a 0,45, haveria lugar, relativamente à sua parcela de terreno com 3.510 m2, ao pagamento de um preço adicional de 199,52€ por cada m2 de edificabilidade aprovada pela C.M. de Coimbra para o referido terreno e bem assim que, no que se refere à restante área do terreno, em nenhuma circunstância seria devido preço adicional (al. I)).

10 – Em processo a que havia sido atribuído o n.º 188/2001, corria já termos junto da 1ª Repartição de Finanças de Coimbra um pedido de “discriminação matricial” do dito prédio rústico do autor inscrito sob o art. 645 da matriz predial da freguesia de Santa Clara, tendo como suporte uma expropriação promovida anteriormente pela J.A.E. sob o nº 3/71 de uma parcela de 3540 m2 do mesmo, em ordem a que do remanescente ainda dele autor “fossem constituídos dois prédios rústicos” correspondentes à divisão de facto já existente, a saber, uma “Parcela A” com 3.510,0 m2 e uma “Parcela B” com 9.413,1 m2 (al. J)).

11 – Estas duas parcelas que compunham o prédio obtiveram após a conclusão desse processo junto da 1ª Repartição de Finanças de Coimbra os artigos matriciais 973 e 974 respectivamente – ou seja, o artigo 973 corresponde àquela parcela que a compradora primeiramente queria e o artigo 974 corresponde à parcela remanescente (al. K)).

12 – E foi relativamente a esta dita parcela remanescente que foi celebrado o contrato-promessa aludido na al. E), destinado a disciplinar os termos da futura transmissão da mesma da ora 2ª ré para o ora autor, acordando-se um preço de 5.000,00€ do qual se deu logo quitação, embora não tivesse sido pago, contrato-promessa esse no qual, além do mais, o ora A. assumiu as seguintes obrigações de conduta positiva:

a) O segundo outorgante (ora A.) expressa e irrevogavelmente reconhece e aceita que a conclusão do referido processo de desanexação e consequente registo, que não poderá exceder o prazo de seis meses, são da sua inteira responsabilidade, ficando a primeira outorgante isenta de qualquer procedimento e/ou custo com os mesmos (cláusula 2ª, ponto 1).

b) O segundo outorgante deverá, com pelo menos cinco dias úteis de antecedência relativamente à data agendada para a escritura, fornecer à primeira outorgante toda a documentação respeitante aos prédios resultantes do processo de desanexação e a si mesmo (cláusula 3ª, ponto 3) (al. L)).

13 – Esse dito processo junto da 1ª Repartição de Finanças ficou concluído em 22 de Maio de 2002, data em que os prédios foram inscritos autonomamente da seguinte forma:

a) Atribuição à parcela poente, com a área de 3.510m2, do artigo 973, que passou a ter a seguinte descrição: “terra de cultura e pomar de citrinos, com a área de 3.510m2, confrontando a norte com A...L..., a nascente com estrada nacional 110-2, a sul com Mondorel e a poente com a antiga estrada 110-2. Proveio do artigo R-645”, figurando como titular do prédio o autor;

b) Atribuição à parcela nascente do artigo 974, com a área de 9.413m2, com a seguinte descrição: “terra de cultura com pomar de citrinos, com a área de 9.413m2, confrontando a norte com A...L..., a nascente com rio Mondego, a sul com Mondorel e a poente com a estrada nacional 110-2. Proveio do artigo R-645”, figurando como titular do prédio o Autor (al. M)).

14 – Essas novas áreas reflectem a redução à área total do prédio originário decorrente da expropriação a que se aludiu na al. J) ( 3.540 m2 + 3.510 m2 + 9.413 m2 = 16.463 m2 ) (al. N)).

15 – O autor remeteu à 2ª ré as certidões matriciais dos novos artigos em 10 de Julho de 2002 – vide doc. de fls. 42 a 48, integrante do doc. n.º 7 da p. i. (al. O)).

16 – Por sua vez, os mandatários das rés enviaram aos mandatários do autor, em 12 de Agosto de 2002, o requerimento de registo da desanexação, preenchido pelo punho da mandatária da 2ª ré, Dr.ª S...O..., invocando essa qualidade, conforme competia àquela ré, aliás, nos termos da cláusula segunda, ponto dois, do contrato-promessa, já assinado pelo gerente da 2ª ré, B...B...H...J...V...V... (al. P)).

17 – No dia 10 de Setembro de 2002, os mandatários do A. contactaram os mandatários da 2ª ré, informando-os de que o pedido de registo para a desanexação predial seria recusado nos termos em que havia sido formulado por esta e sugerindo a elaboração de um novo requerimento de registo (al. Q)).

18 – O qual veio a ser preenchido pelo punho do mandatário do autor, Dr. J...F..., que o enviou em 20 de Setembro de 2002 para o escritório da mandatária da 2ª ré, Dr.ª S...O..., que o assinou e fez assinar pelos seus constituintes – cf. doc. de fls. 55, integrante do doc. n.º 7 da p. i. (al. R)).

19 – Por sua vez, a dita mandatária remeteu o novo requerimento de registo devidamente assinado ao mandatário do autor, já referido, em 25 de Setembro de 2002, este recebeu-o no dia 26 do mesmo mês e apresentou-o a registo em 27 de Setembro de 2002 (apresentação n.º 49 dessa data) – cf. doc. de fls. 56 a 65, integrante do doc.nº7 da p. i. (al. S)).

20 – Por fax enviado em 8 de Janeiro de 2003 pela mandatária da 2ª ré, Dr.ª S...O..., para o mandatário do autor, Dr. J...F..., aquela procedeu ao envio da cópia da certidão da C. R. Predial de Coimbra que havia recebido e referiu o seguinte: “Ficamos a aguardar o vosso contacto no sentido de esclarecer como iremos efectuar a escritura objecto do contrato-promessa assinado em 12 de Abril de 2002” (cf. doc. de fls. 66, integrante do doc.nº7 da p. i.) (al. T)).

21 – Posteriormente, foi a 2ª Ré informada pelos mandatários do autor de que estariam a diligenciar no sentido de ser marcada para muito em breve a escritura de compra e venda relativa ao contrato prometido, tendo estes ainda solicitado que fosse feito um aditamento ao contrato-promessa de forma a permitir que aquela escritura pudesse vir a ser celebrada com o autor ou com uma sociedade que o mesmo viesse a indicar (al. U)).

22 – Aceitando que a escritura ainda pudesse vir a ser celebrada a breve trecho, designadamente durante o mês de Fevereiro, os mandatários da Ré, por fax de 16 de Janeiro de 2003, informaram os mandatários do autor de que ficavam a aguardar indicação da respectiva data e o envio de uma minuta quanto ao aditamento pretendido, para que fosse devidamente apreciado (cf. doc. de fls. 68/69, integrante do doc. n.º 7 da p. i.) (al. V)).

23 – Em 1 de Outubro de 2003, a 2ª ré enviou ao autor (e não ao seus mandatários) uma carta na qual afirma a sua disponibilidade para transmitir a este a parcela objecto do contrato-promessa, através da 1ª Ré, para a qual havia transmitido já, em 11 de Julho de 2003, os prédios correspondentes aos artigos 973 e 974, já referidos; nesta mesma carta a 2ª ré refere que “não estava concluído o processo de destaque” e que a eventual realização da escritura em nada prejudicava os direitos que entendia ter - cf. doc. de fls. 70, integrante do doc. n.º 7 da p. i. (al. X)).

24 – Respondeu o autor – pessoalmente, e não através dos seus mandatários – por carta de 9 de Outubro de 2003, referindo que a desanexação seria feita “logo que requerida pelo titular inscrito”, conforme doc. de fls. 71/72, integrante do doc. n.º 7 da p. i. (al. Z)).

25 – A 2ª ré cedeu ao domínio público, em 28 de Junho de 2003, o prédio correspondente ao artigo 973º, no âmbito de um procedimento de loteamento. (doc. n.º 8 da p. i., a fls. 231 dos autos) (al. AA)).

26 – Na carta dirigida pela 2ª ré ao autor em 23 de Dezembro de 2003, aquela:

- Reconhece ser sua originariamente a obrigação de marcar a escritura e insiste que a escritura não poderia realizar-se sem que a cada artigo correspondesse uma descrição predial autónoma.

- Que considerava o contrato-promessa incumprido por parte do autor por este ter deixado expirar o prazo para a desanexação sem a mesma estar feita, acrescendo entender ter direito ao montante de 628.121,10€ por perda de edificabilidade em função dos erros/omissões das declarações prestadas aquando da aquisição dos diversos terrenos, mas que estavam dispostos a ultrapassar a situação, mediante o reembolso desse montante e o envio do pedido de registo (apto a possibilitar a efectivaç