Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam na 6ª Secção Cível do Supremo Tribunal de Justiça,

I – relatório

1. AA e BB, intentaram a presente acção declarativa sob a forma de processo ordinário contra CC, DD, EE, FF e GG, pedindo:

- ser-lhes reconhecido que são arrendatários do prédio urbano que identificam no artigo 1.º da petição inicial;

- ser-lhes reconhecido o direito de preferência na venda do aludido prédio e decretada a substituição do Réu GG, enquanto comprador, pelos Autores no contrato de compra e venda do referido imóvel, com o consequente cancelamento do registo da aquisição a favor daquele Réu, bem como de todos os registos de transacção e oneração posteriores àquela transmissão e o averbamento da aquisição em seu favor.

Fundamentam a acção invocando:

- serem arrendatários (desde 1 de Agosto de 1982) do nº 309 do prédio urbano composto por casa com logradouro identificado nos autos, por contrato de arrendamento celebrado com a Ré CC e seu marido, HH, falecido em …-…-20…;

- terem sido informados pelo Réu GG, por carta de 15-11-2012, de que era proprietário do referido prédio desde 02-10-2012, adquirido, nessa data, por escritura pública, pelo preço de € 40.000;

- não se encontrar o prédio constituído em propriedade horizontal, tendo uma única descrição predial e a uma inscrição na matriz, embora composto por duas dependências com os nºs 303 e 309;

- não lhes ter sido comunicado pelos Autores, vendedores, a pretensão de vender o prédio nem as condições do negócio.

2. Após citação o Réu GG contestou invocando, fundamentalmente, a existência de abuso de direito por parte dos Autores e a ilegitimidade dos mesmos por não exercerem o domínio na parte do imóvel correspondente ao artigo 303.

Requereu a intervenção principal da mediadora imobiliária – II, Lda., e deduziu reconvenção pedindo a condenação dos Autores e restantes Réus a pagarem-lhe o montante de €60.756,71, acrescido de juros à taxa legal desde a notificação da reconvenção até efectivo pagamento, relativo ao valor da aquisição do imóvel, às despesas com deslocações e outras para a realização da referida aquisição, bem como indemnização por danos não patrimoniais sofridos ao ver gorado o projecto de construir a sua casa de habitação permanente em Portugal.

Alegou para o efeito nunca lhe ter sido transmitida pela imobiliária a existência de arrendatários no imóvel e que, só após a formalização da venda, foi informado da existência de uma pessoa a ocupar parte do prédio, que havia sido extrajudicialmente notificada relativamente ao direito de preferência, o qual havia caducado por não o ter exercido no prazo de 8 dias após a comunicação.

3. A Ré CC contestou pronunciando-se pela improcedência da acção.

4. A Interveniente Principal apresentou articulado pugnando pela inadmissibilidade da sua própria intervenção, alegando que a falta ou omissão de comunicação da preferência apenas poderá ser imputável aos vendedores; não à mediadora da aquisição por não ter contratualmente assumido tal obrigação.

5. Os autos prosseguiram os termos vindo a realizar-se julgamento após o qual foi proferida sentença que julgou a acção procedente e a reconvenção parcialmente procedente. Consequentemente:

a) declarou e reconheceu que os Autores AA e esposa BB, na qualidade de arrendatários do nº … da Rua …, que integra o prédio composto por casa de habitação e logradouro, com os nºs … e …, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o nº … e inscrito na matriz sob o artigo 71º, têm direito de preferência na venda desse imóvel realizada pelos Réus CC, DD, EE, e FF, ao Réu GG, formalizada por escritura de 2 de Outubro de 2012, identificada no ponto 2) da fundamentação de facto;

b) decretou a substituição do Réu GG, enquanto comprador, pelos Autores.

(…) condenou os Reconvindos CC, DD, EE, e FF a pagar ao Reconvinte GG:

i) a quantia de € 756,71, acrescida de juros à taxa de 4% desde 2 de Setembro de 2013 até integral e efetivo cumprimento;

ii) o que vier a ser liquidado relativamente às despesas inerentes ao registo do imóvel, deslocação para celebrar a escritura e contactar o arquiteto, bem como os custos inerentes ao esboço pelo mesmo elaborado, em conformidade com o que consta dos pontos 35) e 36) da fundamentação de facto;

- absolveu os Autores AA e esposa BB e a Interveniente Principal “II, Ld.ª” dos pedidos contra os mesmos formulados pelo Reconvinte GG.

6. Apelaram os Réus (1ª, 2.º e 4ª), tendo o Tribunal da Relação de Guimarães proferido acórdão que julgando procedente o recurso revogou a sentença.

7. Os Autores vieram interpor recurso de revista pugnando pelo reconhecimento do direito de preferência.

Subsidiariamente

, no caso de se entender que não poderão exercer a preferência relativamente à totalidade do prédio, pretendem a redução do pedido sendo-lhe reconhecido o direito de preferir na compra da moradia totalmente autónoma que corresponde ao número de polícia n.°309, condenando-se os Réus a procederem à discriminação e autonomização das moradias dos números de polícia n.ºs 303 e 309, de modo que a sua situação jurídica passe à corresponder à sua situação real (cada uma daquelas moradias passem a constituir fracções autónomas independentes passíveis de pertencer a proprietários diversos, nos termos e para os efeitos do artigo 1414.º, do Código Civil. Para o efeito formularam conclusões que se deixam consignadas em

súmula

:

ü Na vigência da Lei n.º 63/77, de 25-08, relativamente ao direito de preferência nos arrendamentos habitacionais, a utilização das expressões “imóvel urbano” e “fracção autónoma de imóvel urbano” prendia-se, essencialmente, com a circunstância de, contrariamente aos arrendamentos para comércio e indústria (regulados pelo Código Civil de 1966), tal direito apenas poder incidir sobre prédios urbanos. Para além disso, e também ao invés do que se encontrava estabelecido nos arrendamentos para comércio e indústria, não se previa, nas situações de mais do que um locatário a exercer o direito de preferência, uma ordem de preferência graduada em função do valor da renda, cabendo obrigatoriamente abrir-se licitação entre eles;

ü Com o RAU (Decreto-Lei n.º321-B/90, de 15-10) operou-se a unificação, em matéria de direito de preferência, dos regimes habitacionais e não habitacionais, e a utilização da expressão “prédio urbano” passou a ser sinónimo da expressão “imóvel urbano” (utilizada na Lei n. 63/77, de 25-08), sendo a expressão “local arrendado” um outro sinónimo da mesma realidade;

ü Também no RAU não se adoptou o critério de graduação dos direitos de preferência em razão do valor da renda, antes se mantendo a obrigatoriedade de abertura de licitações entre os concorrentes;

ü Alicerçada no entendimento de que caso tivesse sido intenção do legislador do RAU restringir a preferência aos casos de compra e venda de prédio constituído em propriedade horizontal impor-se-ia referi-lo expressamente no artigo 47.º, a jurisprudência seguiu o entendimento no sentido de estar atribuído direito de preferência ao arrendatário de parte indivisa na venda da totalidade do prédio urbano;

ü A Lei n.º 6/2006, de 27-02, aumentou para mais de 3 anos o período de vigência mínimo do contrato de arrendamento para o exercício do direito de preferência, eliminou a referência à abertura de licitações entre os arrendatários preferentes-concorrentes e manteve a utilização da expressão “local arrendado”;

ü Quer a exposição de motivos da Proposta de Lei n.º 34/X, quer o Novíssimo RAU (Lei n.º 31/2012 de 14-08), e a exposição de motivos da Proposta de Lei n.º 38/XII, nada dizem sobre a matéria do direito de preferência, apenas a remissão para o artigo 417.º, do Código Civil;

ü O argumento de que o legislador, ao eliminar a regra cuja aplicabilidade pressupunha a concorrência da preferência de arrendatários de partes não autónomas do prédio não constituído em propriedade horizontal, não é um verdadeiro argumento histórico, mas uma mera extrapolação daquilo que o Legislador não disse;

ü Em face do posicionamento da doutrina e jurisprudência dominantes no domínio do RAU, que o legislador podia deixar de ter presente, caso tivesse sido sua intenção suprimir o direito de preferência dos arrendatários de parcelas não autónomas, necessariamente teria dado redacção diversa ao artigo 1091.º, do Código Civil, não se mostrando defensável que, face a tal orientação dominante, optasse por alterar a Lei em sentido contrário à mesma, sem o fazer de forma absolutamente clara e sem indicar, no preâmbulo da Lei ou na exposição de motivos, as razões prementes que o levaram a tal opção;

ü Da eliminação do artigo 47.º, n. ° 2, do RAU, a única ilação segura que é possível retirar é a de que o Legislador não quis que, havendo preferentes-concorrentes, lhes fosse imposta a abertura de licitações entre si, solução que, na prática, subvertia o comando constitucional do artigo 65.º, da Constituição;

ü A interpretação do artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do Código Civil, com a redacção introduzida pela Lei n.º 6/2006, de 27-02, no sentido de que o arrendatário de parte não autónoma de um prédio urbano não tem o direito de preferir na compra da totalidade do prédio, mostra-se inconstitucional por violação do princípio da protecção da confiança, previsto no artigo 2.º, da Constituição da República Portuguesa.

8. Em contra alegações os Réus defendem a improcedência do recurso.

II – APRECIAÇÃO DO RECURSO

De acordo com o teor das conclusões das alegações (que delimitam o âmbito do conhecimento por parte do tribunal, na ausência de questões de conhecimento oficioso – artigos 608.º, n.º2, 635.º, n.4 e 639.º, todos do Código de Processo Civil – doravante CPC), mostra-se submetida à apreciação deste tribunal a seguinte questão:

1. Do direito de preferência na compra da totalidade de imóvel não constituído em propriedade horizontal por parte dos Autores, arrendatários de parte do mesmo

1 Os factos

1.1 Provados

1. HH faleceu, no estado de casado com CC, em 07.11.2005 [alínea A) do despacho em referência e documento de fls. 10 - resposta ao artigo 5º da petição inicial].

2. Por escritura pública de Compra e Venda, celebrada em 02/10/2012, lavrada de fls. 40 a 42, do Livro de Notas n.º 47-A para Escrituras Diversas do Cartório Notarial do Notário da Dr.ª JJ, CC, por si e na qualidade de procuradora de DD, EE, FF, por um lado, e GG por outro, declararam, os primeiros que, pelo preço já recebido, de quarenta mil euros, vende ao segundo, o seguinte imóvel: prédio urbano, composto por casa com logradouro, situado na Rua …, nºs de polícia … a …, actualmente nºs … e …, da freguesia e concelho de …, descrito na Conservatória de Registo Predial de … sob o número dois mil cento e trinta e sete – …, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 71, com o valor patrimonial de € 46.230,00, pendente de actualização matricial conforme a declaração-modelo do IMI nº …, apresentada no Serviço de Finanças de …. Que o referido imóvel encontra-se definitivamente registado na dita Conservatória a favor dos vendedores, em comum e sem determinação de parte ou de direito, pela inscrição AP. Nove, de dois mil e sete/zero seis/vinte e dois, por óbito de HH (…)”, ao que o segundo declarou: “que aceita este contrato nos termos exarados e que o imóvel adquirido se destina à sua habitação própria e permanente.” [alínea B) do despacho em referência e documento de fls. 13 a 18 – resposta aos artigos 15º e 16º da petição inicial, 86º da contestação do quinto Réu, 27º da réplica].

3. Encontra-se junto factura/recibo com o nº ..., no valor de € 373, emitida a favor do Réu GG, pelo Cartório Notarial e relativa ao ato descrito em 2) [alínea C) do despacho em referência e documento de fls. 19 - resposta aos artigos 17º da petição inicial e 88º da contestação do quinto Réu].

4. Encontra-se junta aos autos liquidação de imposto de selo, relativo ao ato descrito em 2), no valor de € 383,71, tendo como sujeito passivo o Réu GG [alínea D) do despacho em referência e documento de fls. 20 - resposta aos artigos 18º da petição inicial e 88º da contestação do quinto Réu].

5. Em data não concretamente apurada, pelo menos contemporânea do ano de 1984, HH e a primeira Ré acordaram verbalmente ceder aos Autores, para que a habitassem, a parte do imóvel identificado em 2) correspondente ao nº …, por período não concretamente apurado, mediante o pagamento da contrapartida mensal de Esc. 4.000$00, a entregar até ao dia 8 do mês a que dissesse respeito, na morada do seu procurador, uma vez que viviam em … [resposta aos artigos 1º a 4º da petição inicial, 12º da contestação dos primeira a quarto Réus].

6. Os Autores entregavam o montante identificado em 2) ao procurador da primeira Ré e marido até que este, em Agosto de 1995, recusou recebê-lo [resposta aos artigos 11º e 12º da petição inicial].

7. Em face do referido em 6), o Autor procedeu à abertura da conta nº … na Caixa Geral de Depósitos de …, depositando à ordem do Tribunal Judicial de …, em nome de HH, mensalmente, até ao dia 8, Esc. 4.000$00 desde Agosto de 1995 e € 20 a partir de Janeiro de 2002 relativamente a renda do prédio sito na Rua …, nº …, …, inscrito na matriz sob o artigo …º, invocando a recusa de recebimento do senhorio [resposta ao artigo 13º da petição inicial].

8. Os Réus primeira a quarto não comunicaram aos Autores que pretendiam vender o prédio identificado em 2) pela quantia, na data, e à pessoa, mencionados na escritura [resposta ao artigo 21º da petição inicial].

9. Por carta datada de 15 de Novembro de 2012, o quinto Réu dirigiu ao Autor a seguinte comunicação “venho por este meio e como já é do seu conhecimento, comunicar que sou o proprietário desde 2 de Outubro de 2012 de todo o imóvel do qual V/Ex. é inquilino de parte” [resposta aos artigos 14º da petição inicial, 62º da contestação do quinto Réu].

10. Os Autores não responderam à missiva referida em 8) [resposta ao artigo 69º da contestação do quinto Réu].

11. Na sequência da missiva aludida em 9) e de diligências que realizaram, em Dezembro de 2012 os Autores obtiveram cópia da escritura aludida em 2) [resposta ao artigo 15º da petição inicial].

12. O prédio identificado em 2) não está constituído em propriedade horizontal [resposta ao artigo 20º da petição inicial].

13. O prédio identificado em 2) corresponde a duas habitações geminadas com entradas autónomas pelos nºs … e …, sem comunicação entre si, nomeadamente, através de portas [resposta aos artigos 20º da petição inicial, 46º, 64º da contestação do quinto Réu, 13º, 14º dos primeira a quarto Réus].

14. Ao longo dos tempos as duas casas foram ocupadas por pessoas e agregados familiares diferentes, mediante pagamento de contrapartida, para as habitarem e utilizarem a parte respetiva do logradouro, de forma autónoma e separada [resposta ao artigo 15º da contestação dos primeira a quartos Réus].

15. À data do negócio identificado em 2) a parte do imóvel correspondente ao nº … encontrava-se devoluta e degradada não reunindo condições de habitabilidade [resposta aos artigos 46º da contestação do quinto Réu, 16º, 19º, 20º da contestação dos primeira a quartos Réus].

16. Os Autores nunca tiveram acesso à casa de habitação correspondente ao nº … [resposta ao artigo 16º da contestação dos primeira a quartos Réus].

17. As chaves do nº … sempre estiveram na posse da primeira Ré, seu marido e filhos e das pessoas a quem as entregavam para ali acederem com a sua autorização, designadamente, os inquilinos e os colaboradores da Interveniente Principal nas visitas com os clientes, sem qualquer oposição dos Autores [resposta aos artigos 17º, 18º da contestação dos primeira a quartos Réus].

18. Há muitos anos a casa correspondente ao nº … deixou de ser servida por luz e água, tendo os contadores sido desactivados [resposta aos artigos 21º a 22º da contestação dos primeira a quartos Réus].

19. A Interveniente Principal, sob a marca “…” e licença nº … acordou com a primeira Ré diligenciar, mediante pagamento de contrapartida, no sentido de conseguir interessados na compra do imóvel identificado em 2) [resposta aos artigos 50º e 51º da contestação do quinto Réu, 2º, 27º da contestação dos primeira a quarto Réus, 30.º do articulado apresentado pela Interveniente Principal em 2 de Dezembro de 2013].

20. A Interveniente Principal sabia que a parte do imóvel correspondente ao nº … estava ocupada [resposta ao artigo 34º do articulado apresentado pela Interveniente Principal em 2 de Dezembro de 2013].

21. A primeira Ré comunicou à Interveniente o referido em 20) e que os Autores faziam depósitos mensais em conta da Caixa Geral de Depósitos como inquilinos [resposta aos artigos 4º a 6º da contestação dos primeira a quartos Réus].

22. Os Réus primeira a quarto vivem em França há muitos anos [resposta ao artigo 3º da contestação].

23. A Interveniente Principal, através dos seus colaboradores, transmitia aos potenciais interessados na compra do imóvel que o mesmo estava ocupado, o que estes podiam constatar durante as visitas [resposta ao artigo 35º do articulado apresentado pela Interveniente Principal em 2 de Dezembro de 2013].

24. Os Autores comportavam-se perante quem se deslocava ao imóvel como inquilinos do nº … [resposta ao artigo 8º da contestação dos primeira a quarto Réus].

25. A ocupação pelos Autores dissuadiu vários potenciais interessados na compra do imóvel [resposta ao artigo 9º da contestação dos primeira a quarto Réus].

26. À data referida em 2) o valor de mercado do imóvel correspondia a € 60.000 caso não estivesse ocupado [resposta ao artigo 11º da contestação dos primeira a quarto Réus].

27. Os Autores sabiam que o imóvel se encontrava em venda [resposta ao artigo 36º do articulado apresentado pela Interveniente Principal em 2 de Dezembro de 2013].

28. Foi KK, pai do Réu GG, quem, em nome deste, negociou a aquisição do imóvel com a Interveniente Principal [resposta ao artigo 40º do articulado apresentado pela Interveniente Principal em 2 de Dezembro de 2013].

29. Em momento que não foi possível apurar, o pai do Réu GG abordou o Autor sobre a ocupação do imóvel propondo que ocupasse um apartamento quando fossem realizadas obras [resposta ao artigo 41º do articulado apresentado pela Interveniente Principal em 2 de Dezembro de 2013].

30. A Interveniente Principal entregou ao quinto Réu as chaves do nº … do imóvel identificado em 2) [resposta ao artigo 57º da contestação do quinto Réu].

31. A colaboradora da Interveniente Principal, LL, no Verão de 2012, abordou o Autor comunicando que havia sido apresentada uma proposta de € 40.000 para a compra do imóvel por KK e que a escritura seria outorgada daí a 2 ou 3 meses [resposta ao artigo 25º da contestação dos primeira a quarto Réus].

32. Os Autores tomaram conhecimento que o comprador era o Réu GG quando receberam a missiva referida em 9), o que confirmaram com a obtenção de cópia da escritura [resposta aos artigos 20º, 22º da réplica apresentada em 22 de Agosto de 2013 e 13º da réplica apresentada em 16 de Dezembro de 2013].

33. Em 4 de Janeiro de 2013 os Autores procederam ao depósito do montante de € 40.756,71 nos presentes autos [resposta ao artigo 24º da petição inicial].

34. O Réu GG reside em …, onde tem a sua vida organizada, tendo adquirido o imóvel para arrendamento de uma parte e sua residência quando se deslocasse a Portugal após a realização de obras [resposta ao artigo 63º da contestação do quinto Réu].

35. O Réu GG deslocou-se a Portugal para outorgar a escritura identificada em 2), assim como para contactar um arquitecto com vista à realização de um estudo de transformação do imóvel para as finalidades referidas em 34) despendendo quantia não concretamente apurada nas viagens e no esboço elaborado [resposta aos artigos 78º, 79º, 89º da contestação do quinto Réu].

36. Além dos montantes referidos em 3) e 4) o Réu GG despendeu quantia não concretamente apurada no registo do imóvel em seu nome [resposta aos artigos 80º e 88º da contestação do quinto Réu].

37. O Réu GG sentiu-se triste e desiludido por não poder concretizar o projeto referido em 34) [resposta aos artigos 81º e 90º da contestação do quinto Réu].

1.2 Não provados:

Os factos alegados:

- nos artigos 6.º a 9.º da petição inicial;

- nos artigos 53.º a 56.º, 58.º, 59.º, 61.º, 70.º, 91.º a 93,º da contestação do quinto Réu;

- nos artigos 10.º, 24.º e 26.º da contestação dos primeira a quarto Réus;

- nos artigos 38.º e 39.º do articulado apresentado pela Interveniente Principal em 2 de Dezembro de 2013;

- no artigo 21.º da réplica apresentada em 22 de Agosto de 2013.

2. O direito

Do direito de preferência dos Autores

2.1 O acórdão recorrido, em sentido inverso ao da sentença, negou aos Autores (arrendatários há mais de três anos de uma parte do imóvel) o reconhecimento do direito de preferência de que o mesmo se arrogava relativamente ao contrato de compra e venda do imóvel não constituído em regime de propriedade horizontal.

Estribou-se o acórdão no entendimento de que a configuração dada ao direito de preferência do arrendatário na alínea a) do n.º 1 do art.º 1091.º do Código Civil (doravante CC) assentava no princípio da coincidência entre o objecto do arrendamento e o objecto do direito de preferência, não permitindo, por isso, a extensão do direito de preferência a todo o prédio quando esteja em causa um arrendamento incidindo apenas numa parte indivisa dele, como é o caso dos autos.

Insurgem-se os Autores contra este entendimento, arrogando-se do direito de preferir (na totalidade do imóvel e, subsidiariamente, quanto à parte do mesmo objecto do arrendamento, correspondente ao número de polícia 309) ao abrigo do mesmo preceito: artigo 1091.º, n.ºs1, alínea a) e 4, do CC, defendendo que o legislador da Lei n.º 6/2006, de 27-02, não pretendeu, em matéria do direito de preferência do arrendatário habitacional de parte do imóvel não constituído em propriedade horizontal, alterar o regime que até aí vigorava.

Nessa interpretação apoiam-se essencialmente na circunstância do legislador, desde a Lei n.º 63/77, de 25-08, ter mantido, nos sucessivos preceitos, a remissão para o artigo 417.º, do CC.

Invocando doutrina e jurisprudência em abono da tese que pretendem ver consagrada, desenvolvem argumentação que se deixa consignada sob as seguintes premissas:

- ter o n.º 4 do artigo 1091.º do CC, mantido a remissão para o artigo 417.º, do mesmo Código;

- ter a Lei 63/77, de 25-08, quanto ao reconhecimento do direito de preferência aos arrendatários habitacionais, contemplado na sua previsão o direito de preferência do locatário habitacional de imóvel urbano (n.º1 do artigo 1.º) e do locatário habitacional de fracção autónoma de imóvel urbano (n.º2 do artigo 1.º);

- ter o DL 321-B/90, de 15-10, regulado de maneira uniforme (artigos 47.º a 49.º) o direito de preferência do arrendatário habitacional e do não habitacional

[1]

, sendo que a expressão utilizada de “local arrendado” prevista no citado artigo 47.º, n.º1, constituía tão só sinónimo de imóvel arrendado;

- não decorrer do preâmbulo do RAU nem dos trabalhos preparatórios a intenção do legislador afastar o direito de preferência do locatário habitacional na compra e venda do imóvel de todo o imóvel não constituído em propriedade horizontal, não podendo o interprete restringir com base em expressões de alcance dúbio;

- ter a Lei n.º 6/2006 mantido a expressão “local arrendado” já utilizada na vigência do RAU (ao abrigo do qual a maioria da doutrina e da jurisprudência seguia o entendimento da existência do direito de preferência sobre a totalidade do prédio por parte do arrendatário de parte não autónoma de um prédio urbano não constituído em propriedade horizontal) e, bem assim, a remissão para os artigos 416.º a 418.º e 1410.º, todos do Código Civil, nada tendo sido referenciado nem resultado em sentido diverso quer do respectivo Preâmbulo, quer da exposição de motivos constante da proposta de Lei n.º 38/XII;

- encontrar-se o legislador da Lei 6/2006 ciente da controvérsia relativamente à questão do direito de preferência do arrendatário habitacional de prédio não constituído em propriedade horizontal e, bem assim, da posição dominante da jurisprudência e da doutrina quanto à expressão “local arrendado”, pelo que, a ter sido sua intenção suprimir o direito de preferência dos arrendatários de parcelas não autónomas, cabia-lhe ter dado redacção diversa ao artigo 1091.º, do CC.

Seguindo de perto o acórdão do STJ de 21-02-2016 (proferido no âmbito do Processo n.º 9065/12.1TCLRS.L1.S1), e fazendo uma resenha dos regimes legais que foram consagrando o direito de preferência ao arrendatário habitacional (Lei n.º 63/77, de 25-08, DL 321-B/90, de 15-10 e Lei 6/2006, de 27-02) a decisão recorrida, assentando na interpretação da redacção do artigo 1091.º, n.º1, alínea a), do CC, mostra-se apoiada em duas ordens de argumentos:

1ª - ter a Lei n.º 6/2006, de 27-02, abandonado o carácter vinculístico do arrendamento (atribuindo expressamente o primado à “conjugação de interesses” entre senhorios e inquilinos, tendo como escopo da sua intervenção “encontrar os equilíbrios socialmente justos”), impondo a perspectivação do direito de preferência consagrado no artigo 1091.º do CC num duplo ângulo (não apenas o da protecção do arrendatário, mas também o do desenvolvimento do mercado habitacional português) e, nessa medida, ter utilizado a expressão local arrendado na preferência dos arrendatários no sentido de querer fazer coincidir o objecto da preferência com o objecto do arrendamento;

2.ª – ter abandonado a referência (constante de todos os diplomas anteriores) à licitação entre dois ou mais preferentes.

Trata-se de posicionamento que merece a nossa adesão, inserindo-se, aliás, no que hoje constitui entendimento maioritário da jurisprudência e da doutrina

[2]

.

2. 2. Não merece controvérsia no processo que a lei reguladora do direito de preferência é a vigente na data em que se concretizou o acto de alienação (conforme se mostra pacífico na jurisprudência, o direito legal de preferência consubstancia uma faculdade que integra o conteúdo do direito do arrendatário que, só a prática do negócio translativo da propriedade, sem que o senhorio lhe tenha oferecido a preferência, o transforma em direito potestativo – cfr. acórdão do STJ de.21-01-2016, Processo n.º 9065/12.1TCLRS.L1.S1, citado na decisão recorrida)

Em causa nos autos está um contrato de arrendamento para habitação dos Autores (datado de, pelo menos 1984 – cfr. n.º 5 dos factos provados) de parte do imóvel (prédio urbano composto de casa e logradouro sito na Rua …, com n.ºs … e …), identificado em n.º 2 dos factos provados

[3]

, que foi objecto de venda a terceiros realizada em Outubro de 2012, venda em que os senhorios não fizeram cumprir a formalidade a que alude o n.º 1 do artigo 416.º do CC.

O referido imóvel possui duas entradas independentes e autónomas, correspondentes aos números de polícia … e …, ocupando os Autores o n.º ….

A incomunicação física entre as duas unidades habitacionais não é acompanhada de autonomia jurídica, porquanto as duas partes habitacionais correspondem, na perspectiva jurídica, apenas a um imóvel, não se encontrando constituído em propriedade horizontal.

Coloca-se, por isso, a questão de saber se, no caso, os Autores, arrendatários de parte desse imóvel, gozam de direito de preferir na venda do mesmo, à luz do regime consagrado pela Lei n.º 6/2006, de 27-02.

O tribunal recorrido deu resposta negativa a esta questão interpretando o artigo 1091.º, n.º1, alínea a) no sentido acima sublinhado (local arrendado na preferência dos arrendatários no sentido de querer fazer coincidir o objecto da preferência com o objecto do arrendamento), referindo para o efeito:

“Abandonado o carácter vinculístico do arrendamento, já que o legislador refere expressamente atribuir o primado à “conjugação de interesses” entre senhorios e inquilinos, referindo como escopo da sua intervenção “encontrar os equilíbrios socialmente justos”, torna-se inequívoco que o direito de preferência consagrado no art.º 1091.º do C.C. terá de ser visto por outro ângulo, que não, pelo menos apenas, o da protecção do arrendatário, já que, consabidamente, ele constitui um entrave ao “saudável desenvolvimento do mercado habitacional português”, objectivo visado pela Lei n.º 6/2006, como ficou a constar da “Exposição de Motivos”, e foi reafirmado, agora sob a designação de “dinamização do mercado de arrendamento”, na “Exposição de Motivos” da Proposta de Lei n.º 38/XII, que veio a dar origem à Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, com a qual se pretendeu “concretizar as medidas vertidas nas alíneas i) a iv) do ponto 6.1 e nas alíneas ii) e iii) do ponto 6.2 do Memorando de Entendimento com a Troika.

Ora, tendo presente que o legislador conhecia a realidade para que estava a legislar, e que sabia da discussão jurisprudencial e doutrinal que se vinha desenvolvendo em torno do direito de preferência do arrendatário, devendo ainda considerar-se que soube exprimir o seu pensamento (confessadamente dirigido à busca dos “equilíbrios socialmente justos”) em termos adequados, como refere o n.º 3 do art.º 9.º do C.C., crê-se que fazendo coincidir o objecto da preferência com o objecto do arrendamento, como vinha defendendo a “teoria