Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

A) No Tribunal Judicial do Montijo, A intentou contra "B Construções, Lda. acção declarativa e de condenação, com processo ordinário, pedindo que seja declarado resolvido o contrato promessa que celebrou com a ré e, em consequência, condená-la a pagar-lhe o sinal em dobro no montante de 4.000.000$00.

Para tanto, vem dizer que celebrou com a ré um contrato promessa relativo a uma fracção tendo-lhe entregue a título de sinal a quantia de 2.000.000$00, tendo ficado estipulado que a escritura seria realizada até ao dia 30 /11/92, o que ainda não aconteceu. Nos serviços da Câmara Municipal veio a verificar que a fracção em causa não estava em condições de ser transmitida já que estava onerada com uma hipoteca constituída pela ré a favor da CGD, sendo que ela se obrigou a vende-lo livre de quaisquer ónus ou encargos. Sendo que tal situação o levou a perder o interesse na celebração do contrato definitivo.

Contestando, vem dizer a ré que tal contrato foi celebrado na condição de ela própria alterar o projecto inicial da fracção, passando de 4 para 3 assoalhadas, conforme vontade do autor, para além de alterações nos respectivos acabamentos, o que levou a atrasos na sinalização da fracção e na passagem da respectiva licença de habitação. Acrescenta que o autor ainda mais se atrasou pois não conseguia obter crédito bancário para a compra da casa. O que o leva concluir que o autor sempre se quis furtar à realização da escritura. Formula pedido reconvencional, pedindo a condenação do autor a pagar-lhe as quantias gastas nos acabamentos feitos.

B) Após resposta foi proferido saneador, sentença a fls. 64 a 74, que julgou a acção improcedente e absolveu a ré do pedido.

Decisão esta que veio a, ser revogada por Acórdão do S.T.J que entendeu ser necessária a ampliação da matéria de facto.

A final a acção veio a ser julgada improcedente.

Interposto recurso, a Relação revogou a decisão e condenou a Ré no pedido.

C) Inconformada com tal decisão dela recorre a Ré de Revista, e alegando, formula estas conclusões:

1. É qualificada como pura a obrigação emergente de contrato promessa de compra e venda de bem imóvel, cujo o prazo limite para a celebração da escritura é descrita como até ao dia 30.11.1992", mas estando clausulado no texto da referida promessa o dia certo, hora e local da realização da escritura de compra e venda;

2. Não estando clausulado no texto do contrato promessa qual dos promitentes contraentes ficaria com a obrigatoriedade de marcar a escritura de compra e venda, Há a necessidade prévia de interpolação, de qualquer das partes à outra, para vir cumprir a obrigação contratual inerente à posição de cada promitente contraente;

3. Sem esta interpelação prévia, a mora decorrente da não realização da escritura publica de compra e venda segundo o teor da clausula temporal " até 30.11.92", não pode ser imputável a qualquer dos promitentes contraentes;

4. Não afigurando no contrato promessa a favor de que contraente é estabelecido o limite temporal para a realização do contrato definitivo, o promitente contraente que interpelar o outro para vir cumprir a promessa dentro de novo prazo estipulado não pode ser considerado o promitente faltoso.

5. Sendo o recorrente a interpelar o recorrido para vir pagar sisa para possibilitar a realização da escritura de compra e venda em dezassete dias passados do prazo inicial, e tendo após esta interpelação se recusado a cumprir o dito pagamento por perda do interesse, por razões pessoais, o recorrente não pode ser considerado o promitente faltoso.

6. Ainda que não estejamos perante uma obrigação pura, havendo o retardamento da prestação, entra em mora o promitente contraente que receber a comunicação do outro contraente para vir cumprir e recusar ilegitimamente o cumprimento.

7. Não tendo o recorrido perdido o interesse na realização da prestação objectivamente apreciado, e, não vindo cumprir a prestação dentro do prazo que lhe é imposto pelo contraente não faltoso, não tem direito a resolver o contrato promessa por incumprimento definitivo baseado na perda do interesse, esta fundada em razões de ordem estritamente pessoal (perda subjectiva),

8. A perda do interesse do promitente contraente para fundamentar a resolução da promessa é apreciada objectivamente. Devendo só ser considerada perda de interesse quando a não realização da prestação põe em causa todo o programa negociai de forma grave e previamente estabelecido pelas partes:

9. Ora não tendo sido clausulado na promessa que o imóvel deveria estar habitado pelo promitente-comprador até ao Natal de certo ano, não pode tal facto comprometer todo o programa negociai da venda de um imóvel que seria para habitar do resto dos dias da vida daquele promitente contraente depois do natal. Até porque, em regra com decidiu o Mm° juiz "a quo" a compra de um imóvel para habitação não é para nele apenas se passar uma época festiva.

10. Mas contra legem, ainda que comprometesse o programa negocial tal facto de Natal, tal só ocorreu porque o promitente-comprador ao não pagar a sisa após interpelação do promitente vendedor em 17.12.92, afastou a efectiva conclusão do negócio.

11. Para haver incumprimento definitivo do contrato promessa, com o consequente direito à resolução do contrato a perda do interesse do promitente não faltoso deverá ser apreciada objectivamente (art. 808°, nº 1 e nº 2), pois, ainda que provada a perda do interesse do promitente não faltoso baseada em questões pessoais, que caracterizem subjectivamente essa perda, não fundamenta o incumprimento definitivo da promessa.

12. A simples perda de interesse no cumprimento do contrato não é suficiente para converter a mora no incumprimento definitivo é necessário demonstrar a referida perda na conclusão do negócio, e até à interpelação da Ré em 11.12.92 o Autor manifestou interesse na conclusão do negócio, só que se recusou a liquidar a SISA em 17.11.92 de modo a viabilizar a aquisição da casa no Natal.

13. A perda de interesse do credor da prestação referida pelo nº 2 do Artigo 808° do Código Civil não basta apenas com uma diminuição do interesse do credor, exigindo-se uma perda efectiva e completa desse interesse na prestação.

14. O padrão do homem médio colocado na exacta posição do declaratário promitente-comprador, não perderia o interesse na prestação avaliado objectivamente, perderia sim, o interesse avaliado subjectivamente como veio dar como provado o Mm°. Juiz "a quo" ao contrário do acórdão recorrido.

15. Havendo perda de interesse subjectivamente qualificado, o promitente-comprador não pode resolver o contrato promessa fundado no incumprimento definitivo imputável à promitente vendedora, tal como decidiu o Mm° Juiz "a quo" e veio declinar erradamente o acórdão recorrido.

16. O valor da prestação para fundamentar a perda de interesse é avaliada objectivamente pelo tribunal em função das utilidades que ela teria para o credor, tendo a suportá-la um critério de razoabilidade apropriado ao comum das pessoas e a sua correspondência com a realidade das coisas

17. O direito de resolução do contrato por parte do comprador terá de ser aferido à luz da gravidade do incumprimento objectivo e in casu foi à luz de critérios que embora razoáveis foram meramente pessoais.

18. Segundo os princípios da boa fé contratual findo o mês de Novembro de 1992, o promitente-comprador deveria ter interpelado a Réu para cumprir, em data e sob cominação por ele estipulada pois no contrato promessa a época natalícia não figura como condição.

19. O Artigo 808° nº 2 do Código Civil acolhe os princípios da proporcionalidade e da adequação, proibindo condutas contrárias ao razoável e proporcional ante as circunstâncias do caso, nos autos o comportamento do promitente-comprador não satisfaz estes princípios.

20. No cômputo global do contrato a vontade negocial de ambos os contraentes estava activa em Dezembro de 1992, a promitente vendedora, Réu quebrou o impasse temporal com a interpelação do Autor, para vir cumprir uma obrigação instrumental (pagamento da sisa) da obrigação principal (contrato definitivo de compra e venda). Aquele recusou e resolveu a promessa. Este comportamento do promitente-comprador é contra legem.

21. A resposta positiva do Tribunal "a quo" aos dois quesitos formulados pelo Tribunal da Relação e sugeridos por este Supremo Tribunal não fundamenta por si só a resolução do contrato promessa como o acórdão recorrido proclama.

22. Inexiste fundamento resolutivo para o promitente-comprador, a sua perda de interesse, embora emanada da resposta positiva a quesito da base instrutória não é qualificada objectivamente assim aquele não tem direito à entrega do sinal em dobro acrescida de juros.

23. O acórdão recorrido violou os Artigos 762°, nº 2; 801°; 442°, nº 2 todos do Código Civil porque não os aplicou correctamente ao caso em apreço, e mais, errou na interpretação do teor do nº 2 do Artigo 808° também do C.C.

Nas suas contra-alegações o recorrido bate-se pela manutenção do julgado.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

D) Os Factos:

1. Por contrato promessa de 23/4/92, a ré prometeu vender ao autor que, por sua vez, prometeu comprar àquela o 3º andar direito do prédio urbano sito na Rua Cidade de Coimbra, lote ...., actualmente com o nº ... de polícia, na cidade do Montijo;

2. Como sinal e princípio de pagamento o autor entregou à ré a quantia de 1.000.000$00 na data da celebração do contrato;

3. O autor entregou, ainda, à ré a título de reforço de sinal a quantia de 1.000.000$00, em 12/8/92;

4. Ficou estabelecido no contrato promessa que a escritura de compra e venda seria realizada até ao fim de Novembro de 1992;

5. Ficou estabelecido no contrato promessa que a venda seria realizada livre de ónus e encargos;

6. Ficou estabelecido no contrato promessa que todas as alterações no preço do azulejo, ladrilho, loiças, mármores e móveis seriam por conta do autor;

7. Pela apresentação 04/920330 foi inscrita na Conservatória do Registo Predial do Montijo uma hipoteca, sobre o prédio referido na alínea a) supra, a favor da CGD para garantia de um empréstimo no valor de 30.000.000$00 e respectivos juros e despesas;

8. A inscrição da hipoteca, a que se refere a alínea anterior, só veio a ser cancelada no decurso do ano de 1993;

9. O autor em 7/12/92 constatou na Conservatória do Registo Predial do Montijo o facto referido na alínea 7) Supra;

10. A inscrição hipotecária referente à fracção autónoma designada pela letra "H" correspondente ao andar prometido vender ao autor, foi cancelada pela apresentação 26/930903, da Conservatória do registo Predial do Montijo;

11. No dia 7/12/92, o autor obteve na Câmara Municipal do Montijo a informação de que o prédio referido na alínea a) supra não possuía licença de habitação;

12. Em 9/12/92, foi concedida licença de habitação ao prédio referido na alínea 1) supra, a qual foi concedida por deliberação de 4/12/92, mediante auto de vistoria de 25/11/92;

13. Em 11/12/92, a ré enviou ao autor uma carta na qual solicitava a comparência deste nas suas instalações no dia 17/12/92, a fim de pagar a sisa relativa ao contrato de compra e venda, objecto de contrato promessa referido na alínea 1) supra;

14. O autor em 17/12/92 enviou à ré uma carta declarando resolvido o contrato promessa;

15. A escritura relativa ao cumprimento do contrato promessa nunca foi celebrada entre o autor e a ré;

16. Pela apresentação nº 02/930528 da Conservatória do Registo Predial do Montijo, foi inscrita a aquisição de propriedade sobre a fracção autónoma letra "H" referida (correspondente ao andar prometido vender ao autor), a favor de C, por a ter adquirido por compra;

17. O autor perdeu o interesse na celebração do contrato prometido porque viu goradas todas as expectativas de poder passar a época natalícia na sua nova habitação;

18. O autor celebrou o contrato sobretudo com a expectativa de ter a casa em condições de ser utilizada no Natal.

E) Decidindo:

Face à factualidade descrita, cumpre apreciar da justeza da decisão que a recorrente põe em causa.

Se alguém constitui sinal num contrato - promessa de compra e venda e ocorre incumprimento imputável àquele pode o outro fazê-lo seu. Se o incumprimento for imputável a quem recebeu o sinal, terá este de ser devolvido em dobro - Artigo 441 e 442 nº 1 e 2 do Código Civil (os mais que se citarem serão do mesmo Código).

Só o incumprimento definitivo e não a simples mora dá lugar à restituição do sinal em dobro nos termos do Artigo 442 nº 2, como vem sendo uniformemente entendido pela Jurisprudência. Por outro lado é também entendimento pacífico que o prazo fixado num contrato - promessa para a celebração do contrato prometido tanto pode ser absoluto como relativo. Se absoluto, decorrido o prazo o contrato caduca.

Sendo relativo, então, decorrido o prazo não se provando que o incumprimento resulta de culpa de um dos contraentes e que ainda é possível o cumprimento, pode qualquer deles notificar a outra parte para cumprir em prazo razoável a fixar. Este prazo admonitório suplementar será peremptório, pelo que o contrato se considera definitivamente incumprido.

A resolução do contrato pode fazer-se judicialmente ou por declaração à outra parte - Artigo 436 nº 1 -. Sendo o direito de resolução um direito potestativo extintivo dependente de um fundamento - Artigo 432 nº 1 - para ser legitimo torna-se necessário que a declaração tenha a sustentá-la um fundamento legal ou convencional. Não existindo fundamento estamos perante uma recusa de cumprimento.

A declaração séria de recusa de cumprimento torna desnecessária a interpelação pelo contraente adimplente - cf. CJ 1990/3/48 e Batista Machado, RLJ 118/332 em nota. A resolução para além disso só pode alicerçar-se "num facto superveniente e não num vício que atinja o próprio negócio". Almeida e Costa RLJ 118/382.

Resulta do Artigo 808° n°1 e 2 que o direito de resolução do contrato pode fundar-se na mora, se o credor, em consequência dela, perder o interesse que tinha na prestação, o que será apreciado objectivamente - ou se a prestação não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor. A demonstração da "perda de interesse" do credor apenas releva nos casos de ocorrência de mora, mostrando-se desnecessária quando o incumprimento se toma definitivo pelo decurso do prazo fixado para o cumprimento. No primeiro caso, a conversão da mora em incumprimento definitivo concretiza-se com "a perda de interesse na prestação"; no segundo caso, é o decurso do prazo fixado para cumprir que determina aquele efeito, por significar, nos termos da lei, recusa de cumprimento, (cf. entre outros, os Acórdãos do STJ, in BMJ 327/642, 376/598, 391/538, 395/567 e Ana Prata «Contrato-Promessa» 1999, pág 781).

O Artigo 808 equipara, assim, ao incumprimento definitivo a perda do interesse do credor que seja subsequente à mora. Quer isto dizer que o cumprimento já não pode ser oferecido se a mora tiver sido convertida em incumprimento definitivo por qualquer das vias abertas pelo referido preceito.

E, segundo esse normativo a perda do interesse no contrato prometido tem que ser apreciada objectivamente.

A perda do interesse susceptível de legitimar a resolução do contrato afere-se, por conseguinte, em função da utilidade que a prestação teria para o credor, "embora atendendo a elementos" capazes de serem valorados "pelo comum das pessoas". Há-de, portanto, "ser justificada segundo o critério da razoabilidade própria do comum das pessoas" (cf. RLJ 118/55 e 124/95).

É face aos princípios enunciados que se terá que solucionar a questão colocada.

Não restam quaisquer dúvidas que na cláusula 5º do contrato promessa as partes estipularam que a escritura de compra e venda seria outorgada até ao fim de Novembro de 1992.

Obrigações puras são aquelas que, por falta de estipulação ou disposição em contrário, se vencem logo que o credor mediante interpelação exija o seu cumprimento - Artigo 777 n.º 1 -. Por outro lado as obrigações podem também se a prazo ou a termo. Nestas o seu cumprimento não pode ser exigido ou imposto à outra parte sem ter decorrido certo período ou chegada certa data.

No caso que nos ocupa a obrigação de cumprir tinha prazo ou termo de modo que só se vencia quando se verificasse o termo para o cumprimento.

O Artigo 779 diz que o prazo se tem por estabelecido a favor do devedor, quando não se mostre que o foi a favor do credor ou de um ou de outro conjuntamente.

Assim neste caso tem que se ter o prazo como fixado em favor do devedor ou seja do promitente vendedor.

As partes ao fixarem um prazo para o cumprimento de determinado negócio, fazem-no de modo a que a prestação seja efectuada dentro dele, sob pena de o negócio caducar por a prestação já não ter interesse para o credor e, então o prazo para o negócio é fixo e absoluto. O exemplo geralmente usado é o do negócio da boda de casamento que deverá ser servida em determinado dia, se o for posteriormente já não tem interesse para o credor.

Por outro lado as partes podem fixar um prazo fixo relativo para o negócio. Neste caso, não estando em causa a caducidade do negócio, o credor fica com a faculdade de vencido o prazo sem que se mostre cumprida a obrigação resolver o negócio ou exigir uma indemnização pelo dano decorrente da mora.

Tendo em atenção o que se deixou dito, fácil é concluir que a obrigação que resulta do contrato promessa não é pura, e que o prazo não é fixo absoluto.

Com já se deixou dito, a perda de interesse a que se refere o Artigo 808 e que dá origem à resolução do contrato sem necessidade de se interpelar o faltoso, tem que ser apreciada objectivamente. Essa apreciação objectiva tem que ser feita casuisticamente dada a peculiaridade de interesses subjacentes aos mais variados contratos.

Como referem Pires de Lima Antunes Varela Código Civil Anotado Vol. II pág. 72 A perda do interesse do credor deve, nos termos do n.º 2, (Artigo 808) ser apreciada objectivamente. Pretende-se evitar que o devedor fique sujeito aos caprichos daquele ou à perda infundada do interesse na prestação. Atende-se, por conseguinte, ao valor objectivo da prestação, não ao valor da prestação determinado pelo credor, mas à valia da prestação medida (objectivamente) em função do sujeito.

Há assim que apreciar se o facto do credor ter visto goradas todas as expectativas de poder passar a época natalícia na sua nova habitação ou o ter celebrado o contrato sobretudo com a expectativa de ter a casa em condições de ser utilizada no Natal fundamentam a perda de interesse na prestação apreciada objectivamente.

Temos que apreciar estes factos conjuntamente com outros. Assim o credor em Dezembro diligenciou junto da Câmara do Montijo e da Conservatória para saber da existência da licença de utilização e da hipoteca já que o andar era vendido livre de ónus e encargos.

Em 7/12/92 verificou que a licença de habitabilidade ou de utilização não existia quando o certo é que ela foi concedida por deliberação da Câmara de 4/12/92 e já estava na posse da recorrente em 9/12/92. Em 11/12/92 enviou a recorrente uma carta notificando o recorrido para comparecer no dia 17/12/92 nos seus escritórios para liquidar a sisa. È nesse dia 17/12/92	que o recorrido envia a carta a resolver o contrato por perda de interesse.

Ora do final de Novembro à data do envio da carta para liquidação da sisa só tinham decorrido 17 dias, o que permitiria que a escritura fosse celebrada podendo o recorrido habitar o andar ainda na época do Natal.

Subsistia é certo a hipoteca, que no entanto não se sabe se poderia ser expurgada até à data da escritura. Sendo a hipoteca um ónus que pode ser expurgado não se pode dizer que existia ao tempo impossibilidade da realização da prestação.

O recorrido na carta que envia à recorrente assenta a resolução do contrato não no mecanismo da mora ou do incumprimento, mas com a perda de interesse por ter celebrado o contrato sobretudo com a expectativa de ter a casa em condições de ser utilizada no Natal.

Diz o autor que perdeu o interesse na celebração do contrato prometido porque viu frustradas as possibilidades de passar o Natal na casa que a ré lhe prometeu vender e ele prometeu comprar, para além de tal cláusula não constar do contrato promessa, essa razão é de índole estritamente pessoal não podendo ser entendida objectivamente como perda do interesse no contrato.

É de todo sintomático que o Autor só em 17/12/92 tenha escrito a carta à Ré a dizer da perda de interesse, e aduzindo como razão o ver frustrada a expectativa de passar a época natalícia no andar. Objectivamente apreciada esta razão não é suficiente para justificar a perda de interesse no contrato, o mesmo é dizer das razões porque o contrato foi celebrado, ou seja a utilização da casa nesse Natal. Para além disso não é despiciendo para o caso ter em atenção a data em que o contrato promessa foi celebrado (Março de 1992) e a data da celebração da escritura (Novembro de 1992).

Não se pode ter também como adquirida a fundamentação das respostas aos quesitos para alicerçar a apreciação da perda do interesse no contrato como faz a Relação.

F) Face ao que se deixou exposto acorda-se em conceder a revista e consequentemente em absolver a recorrente do pedido.

Custas pelo recorrido.

Lisboa, 25 de Março de 2004

Ribeiro de Almeida

Nuno Cameira

Sousa Leite