Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Tribunal recorrido: Tribunal da Relação do Porto

+

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

(6ª Secção):

I -

RELATÓRIO

AA

e mulher

BB

demandaram, pelo Tribunal Judicial de ... e em autos de ação declarativa na forma ordinária,

CC, Lda

. (doravante 1ª Ré) e

DD, S.A.

, peticionando, no exercício do direito de preferência que alegaram assistir-lhes nos termos do 28.º do Regime do Arrendamento Rural, aprovado pelo DL n.º 385/88, de 25/10, que se proferisse sentença que os substituísse à 1ª Ré na compra e venda que indicam, e que se ordenasse o cancelamento da inscrição lavrada no seguimento da compra e venda a que se reportam.

Alegaram para o efeito, muito em síntese, que eram arrendatários rurais de parte do prédio misto sito em ..., freguesia de ..., concelho de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob a ficha número ... da referida da freguesia, e inscrito nas matrizes prediais urbanas sob os artigos números 65, 66, 68, 69 e 70, e nas matrizes prediais rústicas sob os artigos números 256 e 791. Sucede que tal prédio veio a ser vendido pela 2ª Ré à 1ª Ré, porém sem que aos Autores tenha sido oferecida a possibilidade de exercerem o seu direito de preferência, e daqui que pretendem agora por via judicial substituir-se à compradora na dita compra e venda, mediante o oportuno pagamento do correspetivo preço (€2.500.000,00).

Contestaram as Rés, concluindo, com argumentos vários, pela improcedência do pedido.

A título subsidiário, para o caso da ação proceder, a 1ª Ré mais deduziu reconvenção, peticionando a condenação dos Autores no pagamento da quantia de € 1.376.977,16, acrescido de juros de mora desde a data da notificação da contestação, bem como no pagamento da quantia que se viesse a liquidar a título de indemnização a pagar aos trabalhadores contratados para trabalhar no prédio objeto da preferência.

Alegou para o efeito, muito em síntese, que fez obras e suportou outras despesas no prédio em causa, que totalizam aquele valor, e outras mais despesas terá que suportar com indemnizações aos trabalhadores contratados. Concluiu que tinha direito ao correspetivo reembolso por via da acessão industrial imobiliária ou, se assim se não julgasse, por via do enriquecimento sem causa obtido pelos Autores.

Mais peticionou que fosse declarado ter a seu favor direito de retenção sobre o mesmo prédio até que se mostrem pagos ou garantidos os valores por si despendidos.

No decurso do processo as Rés confessaram o pedido dos Autores, confissão que foi homologada por sentença (fls. 1599). Na sequência, os Autores depositaram o preço da venda, que foi entretanto entregue à 1ª Ré.

Seguindo o processo seus devidos termos, agora unicamente para o efeito de apreciação do pedido reconvencional, veio, a final, a ser proferida sentença que julgou a reconvenção improcedente.

Inconformada com o assim decidido, apelou a 1ª Ré para o Tribunal da Relação do Porto, que, em procedência parcial da apelação, julgou parcialmente procedente a reconvenção, condenando os Autores a pagar à 1ª Ré a quantia de €1.106.625,02 a título de benfeitorias necessárias realizadas no imóvel, acrescida de juros de mora desde a notificação da reconvenção, bem como a pagar a quantia a liquidar ulteriormente em incidente de liquidação, esta relativa a despesas (benfeitorias úteis) com o restauro de lustres existentes na casa que integra o imóvel, acrescendo juros de mora desde essa liquidação. Mais foi declarado assistir à 1ª Ré o direito de retenção sobre o imóvel até que lhe fosse satisfeito ou garantido o pagamento dos referidos valores.

Inconformados com o assim decidido, pedem os Autores revista.

Da respetiva alegação extraem as seguintes

conclusões

:

A. Na reapreciação da prova, o TRP violou os princípios da igualdade das partes, da aquisição processual, da imediação da prova e da oralidade, previstos nos art.s 4.º, 413.º, 604.º e 605.º do CPC, o que por si só explica a diferença abissal entre a matéria considerada provada nas alíneas E) e F) pelo Tribunal a quo e o Tribunal ad quem:

- ao atender apenas aos meios de prova assinalados pela então Recorrente e ora Recorrida nas respetivas alegações de recurso, não tendo em momento algum confrontado tais meios de prova com os demais, designadamente com os meios de prova assinalados pelos ora Recorrentes nas suas contra-alegações de recurso;

- ao concluir que “o piso superior do imóvel – que é mais sujeito aos problemas descritos – não era disponibilizado aos visitantes, que todos eram instalados nos pisos inferiores” para justificar a incompatibilidade do alegado estado de degradação do imóvel referido pelas testemunhas da Recorrida com o uso do mesmo nos últimos anos anteriores à venda para a realização de festas/casamentos, o que por vezes comportava a instalação de hóspedes na própria casa;

- ao não ter ponderado a totalidade do depoimento de EE que, contrariamente ao referido no acórdão recorrido, visitou a casa duas vezes – a primeira vez visitou a

totalidade do interior

e

do exterior do Solar de ...

e a segunda vez apenas o exterior;

- ao não ter tido em consideração os depoimentos das testemunhas FF e GG, ambos engenheiros civis e que, pese embora apenas tenham visitado o exterior da casa, procederam à sua avaliação a partir da observação estrutural do prédio e concluíram que a cobertura não apresentava problemas estruturais que pusessem a causa a sua integridade, verificando-se pontuais situações de telhas partidas e/ou deslocadas.

- ao não atender à totalidade da prova documental junta aos autos;

- ao colocar em crise a credibilidade dos depoimentos das testemunhas HH e EE;

- ao não ter ouvido diretamente o depoimento das testemunhas de ambas;

B. Caso o TRP tivesse atendido à totalidade da prova produzida nos presentes autos, ou sequer se tivesse atendido aos meios de prova assinalados nos pontos 79 a 151 das contra-alegações de recurso dos ora Recorrentes (o que claramente não fez) teria verificado que:

- o Solar de ... era visitado e utilizado na sua totalidade e não apenas o piso inferior, até porque em ambos os pisos há quartos para os hóspedes dormirem e uma vez que no piso superior ficam situadas as divisões sociais da casa – sala de estar, sala de jantar, biblioteca e a própria entrada principal da casa – os visitantes teriam sempre de percorrer quase toda a casa, conforme resulta do depoimento da testemunha HH(ficheiro 20140707113736_70043_64756 de 07/07/2014, de 00:05:23 a 00:18:05, conforme Ata da Sessão da Audiência de Julgamento do dia 07/07/2014) e da transcrição do mesmo assinalada no ponto 137 das contra-alegações de recurso dos ora Recorrentes;

-

a testemunha EE visitou não só o exterior, mas também o interior do Solar de ..., e por certo, de aferido de forma diferente a sua credibilidade,

conforme resulta do depoimento da referida testemunha (ficheiro 20140707105805_70043_64756 de 07/07/2014, de 00:01:08 a 00:01:38, de 00:11:00 a 00:11:54, de 00:03:20 a 00:11:55, conforme Ata da Sessão da Audiência de Julgamento do dia 07/07/2014) e da transcrição do mesmo assinalada nos pontos 106 e 137 das contra-alegações de recurso dos ora Recorrentes;

- que o Solar que integra a ... apresentava à data da aquisição alguns estragos ao nível dos telhados, mormente telhas partidas e deslocadas e da caixilharia/janelas, nomeadamente alguma caixilharia do denominado claustro achava-se semi-apodrecida, como havia e bem sido considerado como provado pelo Tribunal de 1.ª Instância na alínea E), conforme resulta dos depoimentos das testemunhas HH, EE, FF e GG, conjugados não só com a Memória Descritiva e Justificativa [documento n.º 9 junto com o requerimento de 27/02/2012 com a ref.ª 9483454 (e também com o requerimento de 15/03/2013 com a referência 9658580)], mas também com as fotografias juntas aos autos pelos Recorrentes durante a audiência de julgamento do dia 04/06/2014, bem como com as cerca de 400 fotografias juntas nessa mesma audiência pela Recorrida;

- à data da venda o Solar que integra ..., verificavam-se infiltrações de água no interior de algumas divisões, conforme havia sido inicialmente e bem considerado como provado na alínea F) pelo Tribunal da 1ª instância, infiltrações essas pontuais e localizadas, que de modo algum punham em risco a integridade estrutural e a salubridade do imóvel, pois a casa estava habitável, conforme foi referido com total com conhecimento do imóvel e isenção pelas testemunhas EE, HH, II, e pelas testemunhas FF e GG (com igual isenção e rigor que demonstraram nos respetivos depoimentos, mas apenas no que respeita ao exterior do imóvel), mas também porque assim resulta da Memória Descritiva e Justificativa [documento n.º 9 junto com o requerimento de 27/02/2012 com a ref.ª 9483454 (e também com o requerimento de 15/03/2013 com a referência 9658580)];

- as testemunhas da Recorrida de algum modo estão ligadas à Recorrida: i) umas por serem familiares da gerente Dra. JJ; ii) outras por serem funcionários da Recorrida; iii) outras ainda por terem sido contratadas pela Recorrida por serem amigas da referida gerente e pendentes dos trabalhos que, mal ou bem, lhe cobraram;

- do lado dos Recorrentes testemunharam uma diversidade de pessoas: algumas que conhecem os Recorrentes e outras que não, mas todas tiveram em momentos e em circunstâncias diferentes contacto com Casa de ....

C. O TRP violou o disposto nos art.º 342.º do CC e o princípio do contraditório previsto no art.º 3.º do CPC, bem o disposto no art.º 5.º do CPC, ao considerar, por um lado, que os factos cujo aditamento foi requerido à matéria de facto provada, não foram alegados na causa, e por outro, não assumiram em sede de qualquer alegação, a natureza de exceção e nem podem ser qualificados como instrumentais ou complementares de outros que os recorridos tenham alegado para esse efeito, quando na realidade i) tais factos foram alegados e assumem a natureza de exceção das obras de restauro realizadas na Casa de ..., embora estas nunca tivesse sido qualificadas como benfeitorias pela Recorrida, nem alegada qualquer factualidade tendente a qualifica-las como tal, e ii) não obstante a alegação atabalhoada de tais factos apenas imputável à deficiente alegação por parte da Recorrida dos factos que lhe cabia alegar e provar, tais factos, resultam da instrução da causa e são complemento ou concretização dos que as partes alegaram, bem como são factos instrumentais da al. H) da matéria de facto considerada provada.

D. A matéria de facto deveria ter sido ampliada conforme requerido pelos Recorrentes nas suas contra-alegações de recurso, e uma vez que tais factos são pertinentes para a qualificação das obras realizadas pela Recorrida como benfeitorias e, caso assim sejam consideradas, para a respetiva classificação, deverá o processo ser remetido ao TRP para ampliação da matéria de facto, nos termos do disposto no n.º 3 do art.º 674.º do CPC, do seguinte modo:

(i) A cantaria do imóvel foi alterada por força da lavagem e restauro da pedra, o que fragilizou as ligações das partículas, tornado a pedra mais vulnerável às humidades futuras.

(ii) A Recorrida procedeu à substituição das vigas de madeira de castanho da estrutura do prédio por uma estrutura em pinho riga, madeira de duração e qualidade muito inferior à madeira de castanho.

E. Na sua Reconvenção a Recorrida alegou ter despendido um montante superior a um milhão de euros (€ 1.376.977,16, para se ser exato) com obras e despesas no imóvel objeto da Acão de preferência, que é um prédio misto de cerca de 4.000m2 de área bruta de construção (entre casa principal e construções dependentes) e de 86 hectares de terreno agrícola (cfr. Doc. n.º 2 junto com a P.I.).

F. Sucede que a Recorrida não qualificou as obras e despesas realizadas no imóvel como benfeitorias, contrariamente ao mencionado pelo TRP (a fls. 2332 do acórdão recorrido), como não alegou qualquer factualidade que as permitisse qualificar como tal, tendo-se limitado a referir os valores por si despendidos.

G. Estavam em causa factos essenciais que constituem a causa de pedir nos presentes autos (o alegado direito da Recorrida a ser indemnizada pelos Recorrentes por despesas realizadas no imóvel) e que, por isso, careciam de ser alegados, nos termos do art.º 5.º n.º 1 do CPC e art.º 342.º do CC. E não incumbia, ao Tribunal suprir essa falta de alegação, contrariamente ao que parece ter entendido o TRP.

H. O acórdão recorrido padece de uma contradição e de uma injustiça flagrantes, pois

por um lado

o TRP desculpou a circunstância de a Recorrida não ter alegado os factos que permitissem considerar preenchidos os requisitos das benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias, em clara violação dos artigos 342.º do CC e 5.º, n.º 1 do CPC,

por outro

, considerou que os Recorrentes não alegaram, nem provaram que os materiais ou trabalhos a que se reporta a alínea I), subalínea a) da matéria de facto provada (despesas com a empreitada de restauro) fossem “desadequados, caprichosos ou desnecessários à recuperação do imóvel” (na palavras do TRP, cf. a fls. 2362 do acórdão recorrido), em clara violação das regras sobre a repartição do ónus da prova, previstas no art.º 342.º do CC, bem como dos princípios da igualdade e do contraditório, previstos nos artigos 3.º e 4.º do CPC.

I. Mal andou o TRP ao considerar benfeitorias necessárias as despesas indicadas na subalínea a) da alínea I) da matéria de facto provada (empreitada de restauro), e ao condenar os Recorrentes no pagamento de uma indemnização à Recorrida, no montante de € 982.847,81, pela sua realização, com o que fez errada interpretação e aplicação dos artigos 216.º, 342.º, 473.º, n.º 1, 479.º, e 1273.º do CC, bem como dos artigos 5.º, 412.º e 609.º, n.º 2 do CPC, porquanto:

i) Não foi alegado que as obras foram levadas a cabo com o fim de evitar a perda e deterioração do imóvel. A Recorrida nunca especificou quais as concretas obras realizadas no telhado, fachadas e caixilharias/janelas do claustro, nem justificou a necessidade dos materiais empregados.

ii) O próprio TRP admite que o conceito de “restauro” não pressupõe a conservação da coisa, mas antes a sua restituição ao estado primitivo.

iii) Da Sentença proferida em 24/09/2014 pelo Tribunal de 1.ª Instância e do Acórdão proferido em 12/05/2015 pelo TRP, não resulta especificado como facto provado, do montante global de € 982.847,81: a) qual o montante respeitante à alegada reparação dos telhados, b) qual o montante da alegada reparação das fachadas, e c) qual o montante respeitante às caixilharias/janelas.

iv) Sem se saber que valores correspondem a que trabalhos, mal andou o TRP ao condenar os Recorrentes no pagamento do montante global de € 982.847,81, quando na verdade apenas uma parte desse montante é referente às alegadas obras realizadas no telhado, nas fachadas e nas caixilharias/janelas do claustro.

v) Algumas das alegadas benfeitorias da Reconvinte poderão não ter sido úteis nem necessárias pela singela razão que não consistiram só em simples melhoramento ou aperfeiçoamento no imóvel preexistente: consistiram de certo modo numa transformação deste, ainda que parcial. É o caso da limpeza/restauro da pedra das fachadas e a substituição da viga da madeira de castanho da estrutura do prédio, por uma estrutura de pinho riga.

vi) Para além das despesas em causa não poderem ser qualificadas como benfeitorias necessárias como fez o TRP, as mesmas também não poderiam ser qualificadas como benfeitorias úteis, por não serem susceptíveis de aumentar o valor da coisa, razão pela qual não conferem qualquer direito de indemnização.

vii) Acresce ainda que, atenta à “alta qualidade” dos materiais utilizados nas referidas obras de restauro ou beneficiação, é um abuso de direito terem os Recorrentes de as custear pelo valor pago pela Recorrida, quando caso tivessem de ser os próprios a realizar tais obras, teriam certamente optado por materiais mais baratos e de acordo com as suas reais condições económicas.

viii) Os montantes despendidos pela Recorrida estão, pois, severamente empolados face aos valores médios de mercado, conforme se pode constatar do confronto da memória descritiva e justificativa que a Recorrente juntou como documento n.º 9 ao seu requerimento de 27/02/2012, com a referência n.º 9483454), e do orçamento junto pelos Recorrentes como documento n.º 1 na audiência de 4/06/2014 e dos depoimentos das testemunhas FF e GG.

ix) Não foi feita qualquer seleção/escolha das empresas ou pessoas contratadas com base no critério qualidade/preço, mas tão só pelas ligações que todas estas pessoas tinham à gerente da Recorrida.

x) Assim, ainda que as obras em toda a área do telhado, nas fachadas e nas caixilharias/janelas do claustro pudessem ser consideradas benfeitorias necessárias, o que não se concede, nunca poderia o TRP ter condenado os Recorrentes no pagamento das quantias despendidas pela Recorrida, sem saber a medida do enriquecimento daqueles.

xi) Nunca poderia proceder a forma de determinação do montante da indemnização apurada pelo TRP. Esta indemnização teria, ao invés, de ser apurada segundo o menor de dois valores: medida do empobrecimento da Recorrida em termos abstratos, ou seja tendo em conta valor de mercado do bem (e não o valor do custo por si despendido), ou o da diferença entre o valor do restauro do telhado, das fachadas e das caixilharias/janelas do claustro antes do restauro e depois da entrega do imóvel aos Recorrentes (em 6/03/2015).

xii) O TRP no acórdão recorrido não classifica como benfeitorias necessárias as demais obras alegadamente realizadas pela Recorrida na Casa de ..., designadamente a limpeza da cantaria, à substituição de vãos, portas e portadas, à pintura de vãos, portas, portadas e ferragens, à eventual substituição de caixilharias/janelas que não as do claustro, à substituição/reparação de torneiras na cozinha e nas casas-de-banho do edifício principal, à limpeza das lajes do pátio, reparação dos muros exteriores, etc., e cujo custo encontra-se englobado no montante de € 982.847,81 referido na alínea I)a) da matéria de facto provado.

xiii) Não ficou provada por falta de alegação cabal e proficiente, a valorização (e medida desta) do prédio objeto da preferência, designadamente, para eventuais utilizações futuras, não se havendo demonstrado que, no momento da sua entrega aos Recorrentes (e que hoje se sabe ter ocorrido no passado dia 06/03/2015), em consequência da procedência da Acão, o mesmo apresentasse um valor superior aquele que tinha, à data da celebração da escritura pública de compra e venda.

xiv) Não cabia ao Tribunal a quo suprir a falta de alegação e prova por parte da Recorrida dos factos que permitissem considerar preenchidos os requisitos das benfeitorias, pelo que era à Recorrida que incumbia discriminar concretamente quais as alegadas benfeitorias úteis realizadas no imóvel. O mesmo se diga quanto à falta de alegação e prova a insusceptibilidade de levantamento das pretensas benfeitorias realizadas sem ocorrer o detrimento da coisa benfeitorizada. Esses factos nunca poderiam ser considerados factos notórios, nos termos do art.º 412.º do CPC por este pressupor um conhecimento geral por parte da grande maioria dos cidadãos.

xv) A Recorrida também não formulou um pedido de levantamento das pretensas benfeitorias úteis realizadas, pelo que sempre carecia de base legal um pedido de indemnização pela sua realização.

xvi) Não era possível relegar para liquidação em execução da sentença o valor pelo qual o benfeitorizante deverá ser ressarcido dessas benfeitorias, pois não estão em causa factos insuceptíveis de ser determinados no decurso da presente Acão, simplesmente a Recorrida não cumpriu o ónus de alegação e prova, que lhe incumbia, nos termos do art.º 342.º do CC.

xvii) Parte das obras de restauro realizadas pela Recorrida sempre poderiam ser levantadas, sem detrimento do imóvel, como sucede nomeadamente com as janelas, portas e portadas, que foram substituídas.

J. Mal andou o TRP ao considerar benfeitorias necessárias as despesas indicadas nas alíneas L) (referentes à limpeza e conservação de matas) e M) da matéria de facto provada (referentes ao controlo de abelhas e à desinfestação e controlo de pragas animais), e ao condenar os Recorrentes no pagamento de uma indemnização à Recorrida, no montante de € 123.777,21 (€ 116.366,46 + 215,25 + 7.195,50), pela sua realização, com o que fez errada interpretação e aplicação dos artigos 216.º, 342.º, 473.º, n.º 1 e 1273.º do CC, bem como dos artigos 5.º e 412.º, do CPC, porquanto:

i) Em primeiro lugar, essas despesas não poderiam ser qualificadas como benfeitorias. Por um lado, não ficaram ligadas ao imóvel com carácter de permanência. Pelo contrário, as despesas em causa têm carácter transitório, e beneficiaram a própria Recorrida enquanto esteve na posse do imóvel, que dele retirou frutos. Por outro lado, também não ficou provado nos autos que as despesas em causa tivessem sido feitas para conservar ou melhorar a coisa. Desconhece-se, por exemplo, se a limpeza das matas não teria como fim a preparação do terreno para o respetivo cultivo pela Recorrida.

ii) Em segundo lugar, ainda que as referidas despesas pudessem ser qualificadas como benfeitorias, o que não se concede, sempre se diga que as mesmas nunca poderiam ter sido classificadas pelo TRP como necessárias, com base numa suposta notoriedade que, claramente, não se verifica, por não estar preenchido o requisito exigido pelo art.º 412.º, do CPC, que é o dos factos em causa serem do conhecimento geral.

iii) Em terceiro lugar, ainda que as despesas em causa pudessem ser qualificadas como benfeitorias necessárias, o que não se concede, sempre se diga que a Recorrida nunca poderia ser indemnizada pelas mesmas, por não ter ficado demonstrado a medida do enriquecimento dos Recorrentes, mas apenas o valor despendido com as mesmas, e por da sua realização não resultar, à data da entrega do imóvel (6/03/2015), nenhum enriquecimento para os Recorrentes, face ao tempo entretanto decorrido desde a data da realização dessas despesas (quase 4 anos).

iv) Com efeito, pela sua própria natureza, estas são despesas que devem ser feitas regularmente, face ao constante crescimento de vegetação e ao frequente desenvolvimento de pragas, facto que nem sequer carecia de ser alegado nos termos dos artigos 412.º, 607.º, n.º 4 do CPC e 349.º e ss. do CC.

K. Mal andou o TRP ao considerar benfeitorias úteis as despesas indicadas sob a subalínea d) da al. I) da matéria de facto provada (referentes ao restauro dos lustres), e ao condenar os Recorrentes a satisfazer à Recorrida o que fosse o menor de dois valores: o do custo suportado pela Recorrida, de € 11.254,50, ou o da diferença que se viesse a apurar em liquidação de sentença, entre o valor dos lustres existentes na Casa de ... antes e depois do restauro a que foram sujeitos pela Recorrida, com o que fez errada interpretação e aplicação dos artigos 204.º, 216.º, n.º 3, 342.º, 349.º e ss., 473.º, n.º 1, 479.º, 1273.º, do CC, bem como dos artigos 5.º, 412.º e 607.º, n.º 4 e 609.º, n.º 2 do CPC, porquanto:

i) Em primeiro lugar, essas despesas não poderiam ser qualificadas como benfeitorias, já que os lustres são bens móveis, que pela sua natureza não ficam ligados ao imóvel com carácter de permanência, pois mantêm relativamente a este um grau de autonomia ou individualidade que permite a sua perceção como algo de diferente do próprio prédio.

ii) Em segundo lugar, ainda que as despesas com o restauro dos lustres pudessem ser qualificadas como benfeitorias, o que não se concede, sempre se diga que as mesmas nunca poderiam ter sido classificadas pelo TRP como úteis, porquanto a Recorrida não alegou, nem provou, os factos essenciais que as permitissem qualificar como tal (o aumento do valor da coisa; qual o respetivo valor catual; e a deterioração da coisa com o levantamento das benfeitorias), cujo ónus da prova lhe cabia, nos termos dos artigos 216.º, n.º 3, 342.º, 1273.º, n.º 2, parte final, do CC e 5.º do CPC, tendo-se limitado a alegar o custo por si despendido.

iii) Não incumbia ao Tribunal suprir a falta de alegação da Recorrida: os factos constitutivos do direito à indemnização por benfeitorias não poderiam ser considerados como factos públicos e notórios, nem os mesmos poderiam ser provados com recurso a presunções judiciais.

iv) Em terceiro lugar, para além de a Recorrida não ter demonstrado a deterioração da coisa com o levantamento dos lustres, o que desde logo impedia que a Recorrida pudesse ser indemnizada pelas alegadas benfeitorias úteis que tivesse feito, o facto é que estes foram efetivamente levantados (cf. Doc. 2 a 7 ora juntos, que constituem documentos supervenientes e cuja junção é admissível, nos termos do art.º 425.º e 680.º do CPC), não podendo, por isso, ser indemnizados à Recorrida. Uma vez que o levantamento dos lustres é um facto superveniente à interposição de recurso no TRP, o mesmo deverá ser tido em consideração nos termos e para efeitos do art.º 611.º do CPC.

v) Em quarto lugar, ainda que os lustres não tivessem sido levantados, o que não se concede, mesmo assim nunca assistiria à Recorrente qualquer direito de ser indemnizada por alegadas benfeitorias úteis que tivesse feito no imóvel, pois a mesma não formulou expressamente um pedido de levantamento das benfeitorias.

vi) Acresce que, contrariamente ao referido ao TRP, não é possível relegar para liquidação de sentença, nos termos do art.º 609.º, n.º 2 do CPC, a determinação do valor em que os lustres terão sido incrementados, para aferir o direito da Recorrida à indemnização. Isto porque a falta de elementos a que se reporta o art.º 609º, nº2 do CPC, tem a ver a apenas com inexistência de factos provados, não por falta de alegação (como sucede no caso dos autos), mas porque estes ainda não eram conhecidos ou estavam em evolução aquando da propositura da Acão, ou que, como tais se apresentavam no momento da decisão de facto.

vii) Em quinto lugar, ainda que se admitisse existir um direito à indemnização da Recorrida por alegadas benfeitorias úteis que houvesse realizado no imóvel, o que não se concede, sempre se diga que não poderia proceder a forma de determinação do montante da indemnização apurada pelo TRP. Esta indemnização teria, ao invés, de ser apurada segundo o menor de dois valores: medida do empobrecimento da Recorrida em termos abstratos, ou seja tendo em conta valor de mercado do bem (e não o valor do custo por si despendido), ou o da diferença entre o valor dos lustres existentes na Casa de ... antes do restauro e depois da entrega do imóvel aos Recorrentes (em 6/03/2015).

L. Uma vez que o Supremo Tribunal de Justiça não está vinculado à qualificação jurídica feita pelo TRP, por mera cautela de patrocínio, sempre se diga que as alegadas obras/despesas realizadas pela Recorrida também não poderiam ser qualificadas como benfeitorias voluptuárias, uma vez que:

i) Não ficou demonstrado ou sequer alegado estava que essas obras/despesas se tivessem traduzido num benefício para a coisa, devendo nalguns casos ser qualificadas como meras transformações da coisa, e como tal não conferem qualquer direito à indemnização ou levantamento.

ii) Mais ainda que se entendesse que as obras/despesas realizadas pela Recorrente deveriam ser qualificadas como benfeitorias voluptuárias, o que não se concede, sempre se diga que Recorrida não alegou, nem demonstrou a possibilidade do seu levantamento sem prejuízo da coisa e também não formulou pedido de levantamento das mesmas, nos termos do art.º 1275.º do Código Civil, para que pudesse havê-las como suas

iii) Ao que ficou dito acresce que grande parte das alegadas despesas realizadas pela Recorrida têm data posterior a 5/4/2011, data em que a mesma foi citada para a Acão de preferência, como resulta dos documentos nºs 6, 7, 11 a 14, 17 a 20, 33 a 35 e 45 a 47 juntos à Contestação e das alíneas I) (subalíneas c) e d)), J) e M) da matéria de facto provada, pelo que a mesma não poderia estar de boa-fé quanto às mesmas, contrariamente ao que entendeu o TRP.

iv) Ao contrário do que é defendido pelo TRP a fls. 2372 do acórdão recorrido, não é de chamar aqui à colação a data da contratualização da obrigação, pois nos termos do art.º 437.º do CC sempre seria possível ao benfeitorizante requerer a resolução do contrato por alteração das circunstâncias, em virtude da sua citação para a Acão de preferência.

v) Mas ainda que por mera hipótese de raciocínio não fosse possível a resolução do contrato por alteração das circunstâncias, o que não se concede, o benfeitorizante que tivesse conhecimento que estaria a lesar o direito de outrem sempre teria de suspender de imediato os trabalhos, e eventuais prestações pagas ao outro contraente que não pudessem ser ressarcidas, teriam de ser indemnizadas pelo vendedor do imóvel, que não deu cumprimento ao dever de comunicar aos preferentes a possibilidade de exercerem, querendo, o seu direito legal de preferência.

M. Estava, ainda, excluída a indemnizabilidade da Recorrida por via do enriquecimento sem causa, quer por via da operacionalidade do carácter subsidiário desse instituto, quer, por falta de alegação e prova bastante da totalidade dos respetivos pressupostos (designadamente, o enriquecimento, obtido imediatamente à custa daquele que se arroga o direito à restituição; e a ausência de causa justificativa para o enriquecimento). Reitera-se: a Recorrida apenas alegou os montantes por si despendidos com despesas/obras realizadas no imóvel, ou seja a medida do seu empobrecimento.

N. Mal andou o TRP ao reconhecer à Recorrida um direito de retenção sobre o imóvel em c