Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:

Empresa-A intentou acção ordinária contra Empresa-B pedindo a condenação desta a:

1- A reconhecer que ela é dona e legítima proprietária das salas 301 e 311 integradas na Empresa-A;

2- A desocupar e a entregar-lhe tais salas;

3- A pagar-lhe a quantia de 15.607€ de rendas mensais em dívida, do período de Março de 2001 a Setembro de 2002, acrescida de IVA, e juros legais desde o vencimento até integral pagamento.

4- A pagar-lhe a título de prejuízos, a quantia mensal de 2.500€, após a citação até à efectiva entrega das referidas salas.

O processo seguiu seus termos com contestação da Ré, que nela deduziu reconvenção pedindo a condenação da Autora a pagar-lhe 3.449,65 € e juros de mora, e resposta desta.

Após audiência de julgamento foi proferida sentença a julgar parcialmente procedente a presente acção e, em consequência a:

1- Declarar nulos os contratos celebrados entre A. e Ré.

2- Condenar a Ré a restituir à Autora as salas 302 e 311 da Empresa-A, instalada no prédio sito na R. Catembe n.º ..., Carcavelos.

3- Condenar a Ré a pagar à Autora a quantia mensal de 821,37 € desde Novembro de 2004 até entrega efectiva daquelas salas.

4- Autorizar a Autora a levantar e fazer seus 33.060,52 € do dinheiro depositado pela Ré na C.G.D. à ordem do tribunal.

5- Autorizar a Ré a levantar e fazer seu o depositado além daqueles 33.060.52 €.

6- Absolver a Ré do mais peticionado.

Inconformada com tal decisão dela interpôs recurso de apelação a Ré.

O Tribunal da Relação deu parcialmente provimento ao recurso e revogou a sentença da 1ª instância na parte em que declarou nulos os contratos em causa, em que condenou a Ré a restituir as salças 302 e 311, em que condenou a Ré a pagar à Autora a quantia mensal de 821,37 €, em que autorizou a A. a levantar parte da quantia depositada, em que autorizou a Ré a levantar o restante, e decidiu autorizar a Autora a levantar a quantia depositada correspondente às rendas mensais pedidas, desde Março de 2001 a Setembro de 2002, acrescida da indemnização de 50%, deduzida de 1.017,55 € (84.000$00 + 84.000$00 + 36.000$00 = 204.000$00) - valor dos serviços prestados pela Ré à Autora - acrescida de juros de mora comerciais, contados desde o vencimento de cada uma das facturas até efectivo pagamento, mantendo o mais decidido.

Recorre agora a Autora de revista.

Formula nas suas alegações as seguintes conclusões:

«I) O Tribunal A Quo decidiu conceder provimento parcial ao Recurso de Apelação apresentado pela Ré, revogando sentença apelada, nomeadamente declarando nulos os contratos em causa.

II) O Tribunal A Quo não suscitou dúvidas relativamente à qualificação do contrato celebrado entre a A. e a R., denominado "contrato promessa de arrendamento", considerando-o um verdadeiro contrato de arrendamento.

III) O Tribunal A Quo, em virtude da similitude do clausulado do denominado "contrato promessa de arrendamento" com o chamado contrato de "cessão de espaço", centrou-se então na questão da validade do contrato de arrendamento, dado que os dois documentos visavam disciplinar a mesma relação jurídica.

IV) O Autor, ora Recorrente, não contesta a referida interpretação do Tribunal A Quo.

V) O Tribunal A Quo considerou que a arguição da nulidade do contrato de arrendamento comercial, por parte da Autora, não é admissível por entender que se consubstancia num manifesto "venire contra factum proprium".

VI) A arguição da nulidade não deve ser prejudicada por qualquer consequência marginal, por mais relevante que ela seja, nomeadamente por via do instituto do Abuso de Direito.

VII) Foi esse o desiderato visado pelo legislador, aquando da anterior redacção do Art ° 7 ° do R.A.U.

VIII) A válvula de segurança do abuso de direito não pode actuar no caso sub judice, em virtude de "as disposições legais respeitantes à forma se destinarem a um fim de segurança ou de certeza jurídicas inconciliáveis com a eficácia da declaração não formalizada" (Vaz Serra, "Abuso de Direito", in BMJ n.°85, págs. 305 e ss.).

IX) Esta é a doutrina fixada no Acórdão de Fixação de Jurisprudência n.°4/95 de 17/5/95.

X) Sem embargo da posição defendida pelo Autor, sempre se dirá que inexiste fundamento para que o Tribunal A Quo tenha qualificado de abusiva a conduta do A..

O Tribunal A Quo considerou que o comportamento é manifestamente contrário ao princípio da boa fé, sustentando a sua convicção nos seguintes factos: " Após a celebração dos aludidos contratos em 1-3-1999, a Autora aceitou rendas pagas pela Ré que já exercia no local a actividade desde 1992; realizou-se em Abril-Maio uma reunião entre a Administração da Autora e a Ré, na qual aquela transmitiu que estava em vias de formalizar os já acordados novos contratos de arrendamento; até essa reunião a Autora não questionou a validade dos contratos: em Abril e Maio de 2001, a Ré no âmbito da sua actividade prestou à Autora serviços, a solicitação desta última."

XII) Com o devido respeito, jamais o Tribunal A Quo poderia valorar a aceitação das rendas enquanto factor determinante para inculcar na R. a expectativa de que a A. jamais colocaria em causa a validade do contrato de arrendamento.

XIII) Caso esse comportamento fosse suficiente para se retirar tamanha conclusão, certamente o legislador não se olvidaria de declarar a aceitação da renda enquanto forma de suprimento da invalidade formal, tomando esse desvio extensível aos contratos de arrendamento comercial.

XIV) No que tange à reunião entre a Administração da Autora e a Ré realizada em Abril-Maio de 2001, não se percebe como extraiu o Tribunal a conclusão de que ela configurou uma atitude contraditória com a arguição da nulidade do contrato de arrendamento.

XV) Nessa reunião a Autora limitou-se a referir que "estava em vias de formalizar os já acordados novos contratos de arrendamento com cada um deles" (cfr. Alínea J dos Factos Assentes), o que é manifestamente diferente do que afirmar que iria celebrar um novo contrato de arrendamento com a Ré.

XVI) Ora, se é difícil classificar o teor daquela reunião como contraditório com a arguição da nulidade, impossível se torna alegar que ela atingiu proporções manifestamente intoleráveis.

XVII) Do mesmo modo, não é aceitável qualificar a prestação de serviços da Ré à Autora enquanto elemento susceptível de inculcar no espírito daquela a ideia de que a Autora não iria suscitar a nulidade do contrato de arrendamento.

XVIII) O Autor apenas contratou a prestação de serviços a quem conhecia, tendo ficado por explicar o inexplicável, isto é, a relação daqueles contratos com o contrato de arrendamento em crise.

XIX) Afirmar-se que tais contratos, tão distintos do que estabelece a relação locatícia, podiam influenciar as expectativas da Ré., resulta de uma interpretação descabida e totalmente desconexa com os factos e com as regras da experiência.

XX) O abuso de direito, na modalidade de "venire contra factum proprium" tem de estribar-se em factos alegados e provados, que não em mera probabilidade ou conjecturas" (cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 10/05/2001).

XXI) A doutrina e a jurisprudência que admite a possibilidade de aplicação do instituto do abuso de direito à arguição de nulidades formais cinge a operacionalidade daquele instituto aos casos em que existe uma situação "verdadeiramente escandalosa".

XXII) Tal sucede nos casos "em que a nulidade seja arguida por quem a provocou ou por quem induziu dolosamente a contraparte a não insistir pela formalização do negócio, criando-lhe a expectativa de que a nulidade jamais seria arguida" (Manuel de Andrade, in "Abuso de Direito", in BMJ n.°85, págs. 305 e ss.)

XXIII) Nenhuma dessas situações ocorreu no caso sub judice.

XXIV) A Ré também não logrou mostrar factos que revelassem ou provassem que o A. conhecia a necessidade redução a escritura pública do contrato de arrendamento.

XXV) A Ré nem sequer ensaiou demonstrar que desconhecia, sem incúria sua, essa exigência formal - a norma que impõe a redução a escritura pública é uma norma de ordem pública que toda a comunidade tem o dever de conhecer.

XXVI) Também não logrou provar que com o exercício da arguição da nulidade a Autora visou obter um benefício injustificado em detrimento do réu.

XXVII) Em suma, o Tribunal decidiu pela relativização de uma norma imperativa de interesse público, com base em indícios ténues - se é que eles existem - de uma conduta eivada de má fé, baseando-se em meras conjecturas ou probabilidades.

XXVIII) O sentido da decisão a quo renuncia à ideia de interesse público que subjaz à nulidade formal, deturpando inclusive a posição daqueles que defendem a possibilidade de neutralização da sua arguição, uma vez que eles próprios a consideram uma possibilidade meramente excepcional, censurando a sua banalização.

Nestes termos e nos melhores de direito, doutamente supridos por V.Ex." deve:

i. o presente recurso ser julgado procedente, e, consequentemente, ser revogada a decisão recorrida, sendo esta substituída por outra que declare a nulidade do contrato de arrendamento e, em consequência,

ii. serem decretadas todas as consequências peticionadas.»

Corridos os vistos cumpre decidir.

É a seguinte a matéria de facto provada:

«I - No prédio urbano sito na Rua de Catembe n.º ..., em Carcavelos, composto por cave, rés-do-chão, primeiro andar e anexo, está instalada uma clínica denominada "Empresa-A" que ocupa, entre outras, as salas 302 e 311 (alínea A dos factos assentes).

II - No dia 01 de Março de 1999, a A., na qualidade de primeira outorgante e cedente, por um lado, e a R., na qualidade de segunda outorgante e cessionária, por outro, declararam, por escrito, que apelidaram de "Contrato de Cessão de Espaço", o seguinte:

"PRIMEIRA

A CEDENTE é única e legítima proprietária e possuidora de um prédio sito na Rua de Catembe, ..., em Carcavelos, constituído por uma moradia com cave, rés-do-chão e primeiro andar, e ainda um anexo, descrito na 2ª Secção da Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o nº 830 e inscrito na Matriz Predial Urbana de Carcavelos som o nº 421.

SEGUNDA

Na moradia identificada na cláusula anterior está instalada a Empresa-A de que é proprietária a CEDENTE.

TERCEIRA

Pelo presente contrato a CEDENTE cede à CESSIONÁRIA as salas nº 302 e 311 sitas na Moradia (prédio principal) identificado na cláusula PRIMEIRA.

QUARTA

Tanto a sala 302, que a CESSIONÁRIA já vem utilizando sem título, como a sala 311, a CESSIONÁRIA irá exercer a prestação de serviços de audiologia e audioprotesía.

(...)

SEXTA

A presente cedência de espaço é feita pelo período de dois anos, renovável por períodos sucessivos de um ano cada e tem o seu início em um de Março de 1999.

SÉTIMA

A CESSIONÁRIA pagará mensalmente à CEDENTE pela ocupação de ambas as salas, no primeiro dia útil do mês anterior a que respeitar a quantia de (...) (cento e sessenta e quatro mil seis centos e setenta escudos), incluída do IVA legal, actualmente de 17%.

(...)

DÉCIMA SEGUNDA

1. A CEDENTE só poderá denunciar este contrato para o fim do seu prazo ou das suas renovações com uma antecedência mínima de um ano.

2. A CESSIONÁRIA só poderá denunciar o contrato para o fim dos mesmos prazos e com uma antecedência mínima de seis meses.

…" .

(alínea B dos factos assentes).

III - O ajuste escrito referido em II não foi reduzido a escritura pública (alínea C dos factos assentes).

IV - No dia 01 de Março de 1999, a A., na qualidade de primeira outorgante e senhoria, por um lado, e a R., na qualidade de segunda outorgante e arrendatária, por outro, declararam, por escrito, que apelidaram de "Contrato-Promessa de Arrendamento", o seguinte:

" PRIMEIRA

A SENHORIA é única e legítima proprietária e possuidora de um prédio sito na Rua de Catembe, 107, em Carcavelos, constituído por uma moradia com cave, rés-do-chão e primeiro andar, e ainda um anexo, descrito na 2ª Secção da Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o nº 830 e inscrito na Matriz Predial Urbana de Carcavelos som o nº 421.

Na moradia identificada na cláusula anterior está instalada a Empresa-A de que é proprietária a SENHORIA.

TERCEIRA

Pelo presente contrato a SENHORIA promete dar de arrendamento à ARRENDATÁRIA as salas nº 302 e 311 sitas na Moradia (prédio principal) identificado na cláusula PRIMEIRA.

QUARTA

Tanto na sala 302, que a ARRENDATÁRIA já vem utilizando sem título, como na sala 311, a ARRENDATÁRIA irá exercera prestação de serviços de audiologia e audioprotesfa.

(...)

SEXTA

O arrendamento é de duração limitada, pelo período de dois anos, renovável por períodos sucessivos de um ano cada e tem o seu início em um de Março de 1999.

SÉTIMA

A ARRENDATÁRIA pagará mensalmente à SENHORIA, de renda por ambas as salas a quantia de (...) (cento e sessenta e quatro mil seis centos e setenta escudos), renda essa que será paga no primeiro dia útil do mês anterior a que respeitar.

(...)

DÉCIMA SEGUNDA

1. A SENHORIA só poderá denunciar este contrato para o fim do seu prazo ou das suas renovações com una antecedência mínima de um ano.

2. A ARRENDATÁRIA só poderá denunciar o contrato para o fim dos mesmos prazos e com uma antecedência mínima de seis meses.

(...). "

(alínea D dos factos assentes).

V - A R. não pagou à A. a quantia referida na cláusula 7ª do ajuste referido em II desde Março de 2001 até 14.01.2003 (alínea E dos factos assentes).

VI - Em 15.01.2003, a R. depositou na dependência de Carcavelos da Caixa Geral de Depósitos a quantia referida na cláusula 7ª do ajuste referido em II referente aos meses de Março de 2001 a Fevereiro de 2003, inclusive, acrescida de 50%, no total de 29.569,32 Euros (alínea G dos factos assentes).

VII - A R. pagou à A. as quantias referentes à ocupação das salas referidas em I nos meses de Março e Abril de 2001, em Julho de 2001 (alínea H dos factos assentes).

VIII - A R., constituída em 03.07.1992, com sede no local referido em I, tem vindo a exercer ali sua actividade desde meados de 1992 (alínea I dos factos assentes).

IX - Em Abril/Maio de 2001, realizou-se uma reunião entre o Administrador da A., AA, e a R., representada por BB, na qual a A. transmitiu à R., que exerce a sua actividade na "Empresa-A" como colaboradora independente da A., que estava "em vias de formalizar os já acordados novos contratos de arrendamento com cada um deles e que, a curto prazo, voltaria a falar" com ela sobre este tema (alínea J dos factos assentes).

X - Até à data da reunião referida em IX, inclusive, a A. não questionou a validade dos ajustes escritos referidos em II e IV (alínea L dos factos assentes).

XI - Até à data da reunião referida em IX, por diversas vezes a A. asseverou à R. que, a curto prazo, ajustariam, de novo, a cedência do gozo das salas referidas em I, por um determinado período de tempo, mediante uma determinada contrapartida mensal (alínea M dos factos assentes).

XII - Posteriormente, por diversas vezes. a R. insistiu junto da A. pela realização do ajuste referido em IX (alínea N dos factos assentes).

XIII - Em 02.04.2001, a R., no âmbito da sua actividade, realizou, a solicitação da e para a A., 14 consultas clínicas - Audiograma Tonal simples, no valor total de 418,99 Euros (84.000$00), emitindo e entregando à A. a respectiva factura, a pronto pagamento (resposta ao quesito 3º).

XIV - Em 02.05.2001, a R., no âmbito da sua actividade, realizou, a solicitação da e para a A., 6 consultas clínicas - Audiograma Tonal simples, no valor total de 179,57 Euros (36.000$00), emitindo e entregando à A. a respectiva factura, a pronto pagamento (resposta ao quesito 4º).

XV - A R., no âmbito da sua actividade, realizou, a solicitação da e para a A., 14 Check-ups, no valor total de 418,99 Euros (84.000$00), emitindo e entregando à A. a correspondente a factura, com nº 340/01, de 29.05.2001, com data de vencimento em 29.06.2001 (resposta ao quesito 5º).

XVI - A A. não pagou à R. as quantias referidas de XIII a XV (resposta ao quesito 6º).»

Feita esta enumeração, e delimitado como está o objecto do recurso pelas conclusões das alegações da recorrente, começaremos por dizer que face à matéria de facto provado só pode concluir-se que as partes com o que celebraram por escrito particular não quiseram apenas vincular-se mais tarde a uma relação contratual arrendatícia, mas desde logo vincular-se a essa relação (v. art.ºs 1022 e 1023 C. Civil).

A. e R. já naquele escrito dão e tomam de arrendamento de imediato, assumem logo o cumprimento das obrigações típicas do contrato de arrendamento, só deixando para mais tarde a mera formalização deste então exigida por lei (o que elas próprias aceitam no processo).

Dada a finalidade do arrendamento este, em face da data da sua feitura (1/3/99) deveria ser celebrado por escritura pública, sob pena de nulidade (art.º 7º n.º 2 b), do RAU - D.L. 321-B/90 de 15/10 na redacção anterior à introduzida pelo D.L. 64-A/2000 de 22/4, devidamente conjugada com o preceituado na al. e) do art.º 80 do Código do Notariado então vigente e com o estatuído no art.º 286º C. Civil).

Anote-se que hoje, como se sabe, não se torna já necessária a escritura pública para a realização de um contrato de arrendamento como o que A. e Ré celebraram, mas o vício decorrente da falta daquela não é sanado pela entrada em vigor da nova lei que a dispensou, continuando, por isso, a ser possível o decretar-se a nulidade dos contratos em que foi omitida (v. art.º 12 n.º 2 C. Civ.).

Assente isto, há que assinalar que é então questão fulcral a decidir se o comportamento da Autora traduz um abuso de direito impeditivo da procedência da invocada arguição de falta de forma do negócio.

Sabe-se que ao abuso de direito se refere o art.º 334º C. Civil estabelecendo que:

É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular excede manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito.

A concepção aqui adoptada é a objectiva, não sendo necessária a consciência do excesso, e tão somente este.

O comportamento abusivo, não é senão o exercício de um direito aparente: trata-se de um comportamento, que exibe a forma, a aparência de um direito, que na verdade não existe.

O abuso de direito é um limite normativo imanente ou interno dos direitos subjectivos - pelo que no comportamento abusivo são os próprios limites normativo-jurídicos que são ultrapassados (Prof. Castanheira Neves, Questão de Facto e Questão de Direito, pág. 526 e nota 4).

Ora no caso presente há manifesto abuso de direito por parte da Autora, que quer exercer o seu direito em contradição com a sua conduta anterior em que fundamentadamente a Ré confiou.

E é na confiança que se radica a proibição do "venire contra factum proprium", ou seja, numa conduta que, objectivamente, interpretada face à lei, bons costumes, boa fé, legitima a convicção de que tal direito não será exercido.

Como também se diz no acórdão recorrido, o comportamento da Autora é manifestamente contrário ao princípio da boa fé, de molde a justificar, diante da nulidade por vício de forma que afecta os ditos contratos, a possibilidade de um impedimento da arguição desse vício, por essa arguição envolver uma atitude claramente contrária ao seu comportamento negocial anterior perante a Ré.

Só em 27/9/2002, longos anos decorridos em que recebeu rendas, é que a Autora sem mais, se lembrou de, intentando a presente acção, arguiu vícios de forma de contratos celebrados em 1/3/99, sendo que a ré já exercia no local a sua actividade desde meados de 1992, num manifesto "venire contra factum proprium".

Tal significa, além do mais, que não colhe a afirmação da recorrente de que a válvula de segurança do abuso de direito não pode actuar no caso "sub júdice" em virtude de "as disposições legais respeitantes à forma se destinarem a um fim de segurança ou de certeza jurídicas inconciliáveis com a eficácia da declaração não formalizada (Vaz Serra, Abuso de Direito, BMJ n.º 85, pag. 305 e seg.tes) e de que é a doutrina fixada no Acórdão de Fixação de Jurisprudência deste Supremo Tribunal de Justiça n.º 4/95 de 17/5/95.

Este Supremo Tribunal tem decidido pela existência em casos idênticos de abuso de direito (Ac. de 7/4/2005, Sumários S.T.J. n.º 90 pág. 24 e Ac. de 26/10/2004, Sumários S.T.J. n.º 84 pág. 57).

Por tudo o exposto, e sem necessidade de mais amplas considerações, improcedem as conclusões das alegações da recorrente, sendo de manter o decidido no acórdão recorrido.

Decisão:

1-	Nega-se a Revista.

2-	Condena-se a recorrente nas custas.

Lisboa, 30 de Maio de 2006

Fernandes Magalhães

Azevedo ramos

Silva Salazar