Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Lisboa:

"AA", propôs, na 12ª Vara Cível de Lisboa, contra BB, a presente acção declarativa de condenação, com processo ordinário, pedindo a condenação desta a realizar obras no imóvel em que habita, com fundamento, em síntese, em que é arrendatária habitacional de um andar de que a R. é a respectiva senhoria e que esse andar necessita de obras para poder ser habitado, sendo certo que a R. nunca fez nele quaisquer obras.

Citada, contestou a R dizendo que é fiduciária do prédio, sendo fideicomissária a Sociedade Protectora dos Animais pelo que, nos termos do disposto nos art.ºs 1472.º e 1473.º do C. Civil, não são da sua responsabilidade as reparações extraordinárias.

A R. recebe a renda anual de € 960,36 e para realização das obras peticionadas obteve orçamentos no valor de € 196,350,00, um, e € 183.974,00, outro, pelo que o pedido da A representa um inadmissível abuso de direito.

Pede a absolvição do pedido.

Realizada audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença julgando a acção procedente e condenando a R. a proceder às obras discriminadas em 17) dos factos provados.

Inconformada com esta decisão, a A. dela interpôs recurso de apelação, tendo este sido julgado improcedente.

Mais uma vez inconformada, veio a ré interpor a presente revista, tendo nas suas alegações formulado as conclusões seguintes:

- São necessários cerca de 190 anos de rendas para pagar a obra peticionada pela autora;

- É manifesta a desproporção entre o custo das obras e a renda do locado, pelo que o pedido da A. constitui abuso de direito nos termos do art. 334º do Cód. Civil;

- As obras peticionadas excedem, em muito, 2/3 do rendimento anual líquido do prédio, pelo que não são da responsabilidade do fiduciário por força do disposto nos arts. 1472º e 1473º e 2290º, nº 2 , todos do Cód. Civil.

Contra-alegou a recorrida defendendo a manutenção do decidido.

Corridos os vistos legais, urge apreciar e decidir.

Como é sabido -arts. 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do Cód. de Proc. Civil -, o âmbito dos recursos é delimitado pelo teor das conclusões dos recorrentes.

Das conclusões da aqui recorrente se vê que esta, para conhecer neste recurso, levanta duas questões:

a) Havendo uma manifesta desproporção entre o custo das obras peticionadas no locado pela autora, como inquilina, e o valor da renda que a mesma paga, o pedido constitui abuso de direito nos termos do art. 334º do Cód. Civil ?

b) As obras peticionadas não são da responsabilidade da recorrente que apenas é fiduciária do prédio em causa, nos termos dos arts. 1472º, 1473º, nº 2 e 2290º do Cód. Civil ?

Os factos que as instâncias deram como provados são os seguintes:

1) Em 10/08/83, foi celebrado um "contrato" nos termos do qual BB cedeu a CC, para habitação, o "gozo" temporário do imóvel sito no r/c do n.º ... da Rua do ...., mediante o pagamento de uma quantia mensal de 8.000$00.

2) A ré é "fiduciária" do prédio dos autos, por "sucessão testamentária" de DD, e a Sociedade Protectora dos Animais é "fideicomissária" do mesmo prédio.

3) Actualmente, as paredes e os tectos apresentam infiltrações e humidade, pingando água constantemente dos tectos da cozinha e da sala.

4) Os tectos e os soalhos estão a ficar podres.

5) A cobertura superior da chaminé ruiu.

6) A ré não fez até agora quaisquer obras no imóvel.

7) A ausência de obras de conservação, aliada à antiguidade do imóvel, conduziu ao seu estado actual.

8) O primeiro andar esteve desabitado por cerca de cinco anos e o acesso ao telhado é feito através dessa fracção.

9) A reparação do imóvel no estado em que se encontra importa o gasto de € 183.000,00.

10) Levou o ex-marido da autora a denunciar toda a situação à Câmara Municipal de Lisboa.

11) E ao Delegado de Saúde da Sub-Região de Saúde de Lisboa.

12) Autoridade esta que declarou o imóvel como estando numa situação de insalubridade.

13) A ré foi tendo conhecimento da situação do imóvel.

14) Em 11/02/2004, foi requerida uma notificação judicial avulsa da ré.

15) Em 02/06/2004, a ré foi judicialmente notificada de tudo isto.

16) A ré recebe como "renda" mensal a quantia de € 80,03.

17) O prédio precisa de ser objecto das obras indicadas nos orçamentos de fls. 57 e 59, no valor de € 196.650,00 e € 183.974,00 e que são as seguintes: a) Reforço de paredes com pilares para suportar os lenteis; b) Reforço com vigas de ferro apoiadas nos lenteis a construir para suportar o primeiro piso e reparação do pavimento; c) Substituição do telhado; d) Colocação de lenteis novos para suportar a estrutura nova do telhado; e) Algerozes forrados a tela de 4mm; f) Reparação de paredes e tectos; g) Pintura de tectos e paredes interiores e exteriores; h) Canalização e esgotos; i) Electricidade; j) Vãos de portas e janelas exteriores das traseiras.

Vejamos agora cada uma das concretas questões acima indicadas como objecto deste recurso.

a) Nesta primeira questão pretende a recorrente que o direito exercido nesta acção é abusivo, nos termos do art. 334º do Cód. Civil.

Vejamos.

Esta questão tem já sido objecto de tratamento da doutrina e da jurisprudência.

Trata-se da questão de saber se é exigível, a pedido do inquilino, a condenação de um senhorio na realização de obras no locado cujo encargo o art. 1031º, al. b) do Cód. Civil e o art. 12º do RAU atribuem ao mesmo, quando entre o valor das mesmas obras e o valor da renda paga pelo locatário haja uma desproporção excessiva.

Assim, o recente acórdão deste Supremo Tribunal de Justiça de 8-06-2006, proferido no recurso nº 1103/06 da 7ª secção, decidiu que não obstante o disposto nos arts. 1031º, al. b) do Cód. Civil e 12º do RAU, sendo o contrato de arrendamento urbano sinalagmático, a obrigação de realização de obras pelos senhorios tem de ser aferida de harmonia com o princípio da equivalência das atribuições patrimoniais de que há manifestação no art. 237º do Cód. Civil . E acrescenta aquela decisão que o entendimento contrário viola elementar princípio de justiça e cai na previsão do art. 334º do Cód. Civil.

Ainda refere que há assim de atender à relação entre o custo das obras pretendidas e a renda paga pelo arrendatário, acabando por considerar que é excessiva, para o efeito, a desproporção entre o valor das obras de reparação e o das rendas quando forem precisos 12 anos para obter o retorno desse valor, com o que entendeu não constituir a exigência de obras nessas condições, um exercício equilibrado, moderado, lógico e racional daquele direito do locatário, por importar abuso de direito.

Por outro lado, também o acórdão deste Supremo Tribunal de 11-10-2005, proferido no recurso nº 2274/05 da 6ª secção, decidiu que é facto notório do conhecimento deste Supremo que o critério legal de actualização das rendas redunda em facto impeditivo de uma actualização em valores pecuniários minimamente aceitáveis, obstaculizante da atribuição ao senhorio de uma rentabilidade económica susceptível de lhe proporcionar a realização de obras de renovação,

E continua aquele acórdão, referindo que há uma absoluta falta de equivalência entre as atribuições patrimoniais resultantes do citado contrato de arrendamento, quando o valor da renda mensal é de 16.03$00, à data da propositura da acção e o montante das obras é de € 11.996,98.

Ora é esta claramente a situação do caso dos autos em que a renda mensal do contrato de arrendamento em causa é de € 80,03 paga pela autora e o montante necessário para realizar as obras de que carece o arrendado se eleva a € 183.000,00.

Tal como refere a recorrente pelo montante actual das rendas pagas pela recorrida, haveria de decorrer 190 anos para a senhoria recuperar aquele montante.

Desta forma entendemos que tal como bem referiu a ilustre Desembargadora no seu voto de vencido aposto no acórdão em recurso, a exigência à recorrente senhoria da realização de obras no locado no montante violava o mais elementar princípio de justiça, caindo na previsão do abuso de direito previsto no art. 334º do Cód. Civil.

Este instituto está talhado para obstar a situações destas em que por impossibilidade do legislador de previsão de situações marginais em que é inadequada a aplicação da lei, ou por negligência daquele na elaboração de leis, ou ainda por ocorrência de circunstâncias imprevisíveis aquando da elaboração da lei, a aplicação estrita desta conduziria a resultado manifestamente violador do mais elementar sentido de justiça, entendida esta segundo um critério social dominante.

Diremos que a protecção legal à posição do arrendatário, ao estabelecer o congelamento das rendas ou a sua actualização em termos desfasados do real valor do dinheiro, acaba por redundar em prejuízo do arrendatário, o que o referido instituto do abuso de direito acaba por provocar, sob pena de ir contra interesses mais relevantes do ponto de vista da lei, ou seja, as razões que estão subjacentes ao mesmo instituto.

Procede, assim, este fundamento do recurso.

b) Nesta segunda questão pretende a recorrente que as obras exigidas nos autos não estão cometidas àquela, por ser apenas fiduciária do prédio locado.

Dado que na decisão da questão anterior concluímos que as obras pedidas não podem legalmente ser impostas à recorrente, por outra razão, fica prejudicado o conhecimento desta questão.

Pelo exposto, concede-se a revista peticionada e, por isso, se revoga a decisão recorrida, absolvendo a ré do pedido.

Custas na revista e nas instâncias pela autora, sem prejuízo do benefício de que goza.

Lisboa, 31 de Janeiro de 2007

João Camilo ( Relator )

Azevedo Ramos

Silva Salazar.