Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

Em 29/6/00, A e mulher, B, instauraram contra C acção com processo ordinário, pedindo que seja declarado incumprido por culpa exclusiva da ré um contrato-promessa de compra e venda de uma fracção autónoma de um prédio urbano que identificam, prometido vender pela mesma ré ao autor e que este lhe prometeu comprar, e a consequente resolução desse contrato-promessa (esta última parte aditada em audiência de julgamento), bem como a condenação da ré a pagar-lhes a quantia de 3.063.700$00, correspondendo 3.000.000$00 ao dobro do sinal prestado e 63.700$00 a despesas efectuadas com o registo provisório da fracção em causa, acrescida dos juros legais de mora respectivos a contar da citação até integral pagamento.

A ré contestou pedindo indeferimento liminar da petição inicial por ineptidão desta, e impugnando por atribuir o incumprimento ao próprio autor, e, em reconvenção, pediu a condenação dos autores à perda do sinal e seu reforço, no montante global de 1.500.000$00, a favor dela ré, que pretende ainda a condenação dos autores como litigantes de má fé.

Houve réplica, em que os autores rebateram a matéria de excepção, impugnaram a reconvenção, e pediram por sua vez a condenação da ré por litigância de má fé.

Admitida a reconvenção e proferido despacho saneador que decidiu não haver excepções - julgando nomeadamente improcedente a de ineptidão da petição inicial deduzida -, nem nulidades secundárias, foi enumerada a matéria de facto desde logo dada por assente e elaborada a base instrutória, após o que teve lugar oportuna audiência de discussão e julgamento, tendo sido decidida a matéria de facto sujeita a instrução.

Foi depois proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e o pedido reconvencional procedente, decretando a resolução do contrato-promessa em causa e absolvendo a ré da parte restante do pedido dos autores, que condenou na perda do sinal e reforço, no total de 1.500.000$00, equivalente a 7.481,97 euros, em favor da ré.

Apelaram os autores, tendo a Relação proferido acórdão que negou provimento ao recurso e confirmou a sentença ali recorrida.

É deste acórdão que vem interposta a presente revista, pelos autores, que, em alegações, formularam as seguintes conclusões:

1ª - Não resulta da matéria de facto dada como assente, ao contrário da posição defendida pelas instâncias, qualquer incumprimento contratual definitivo imputável aos recorrentes;

2ª - Pelo que a aplicação do art. 442º, nº. 2, do Cód. Civil, com a procedência do pedido reconvencional e a consequente perda do sinal, resulta de uma interpretação errada dos factos e a subsunção dos mesmos ao Direito;

3ª - Assim, desde logo, a falta de entrega pelos recorrentes dos elementos identificativos do empréstimo bancário e outros documentos não consubstancia qualquer incumprimento contratual;

4ª - Pois a falta de apresentação desses elementos não constitui a derrogação, quer do legalmente estabelecido quanto à matéria da compra e venda e do regime específico do contrato-promessa, nem existia qualquer cláusula contratual que fizesse depender a marcação da escritura do pedido de qualquer empréstimo;

5ª - Quanto aos "outros" documentos e apesar da imprecisão da resposta salientada em 1) cabe referir que quaisquer documentos exigíveis poderiam sempre ser apresentados no acto da escritura;

6ª - A recorrida nunca veio a efectuar qualquer interpelação admonitória ou fixou qualquer prazo peremptório para a celebração da escritura, pois nunca veio a marcar notarialmente tal escritura;

7ª - Daí que no caso sub judice nunca existiu mora e muito menos incumprimento definitivo;

8ª - Em face do exposto, as instâncias, ao determinarem a perda do sinal e a consequente procedência do pedido reconvencional fizeram uma errada aplicação do art. 442º, nº. 2, do Cód. Civil, bem como de todos os preceitos aí invocados, mormente os arts. 564º, nº. 1, e 566º, nºs. 2 e 3, do mesmo diploma;

9ª - Aliás, o incumprimento definitivo e automático foi declarado sem se apreciar sequer a perda do interesse na prestação por parte da recorrida, nos termos do art. 808º do Cód. Civil;

10ª - Ora, nessa parte, o acórdão recorrido deve considerar-se nulo por falta de fundamentação e por omissão de pronúncia, face ao disposto nos arts. 668º, nº. 1, als. b) e d), e 721º, nº. 2, do Cód. Proc. Civil;

11ª - A recorrida actuou com manifesta má fé contratual, nos termos do art. 227º do Cód. Civil, pois não marcou a escritura como estava contratualmente obrigada, além de não possuir licença de utilização quando rescindiu o contrato, ocultando tal facto aos recorrentes, e prevaleceu-se da retenção do sinal quando sabia que não dispunha dos elementos necessários à escritura;

12ª - Por outro lado, resulta da matéria de facto que a licença de utilização foi obtida em 7/1/01, e a recorrida não demonstrou nos autos que a pudesse obter mais (cedo), sendo certo que, nos termos do art. 342º, nº. 1, do Cód. Civil, lhe incumbia a prova de tal matéria;

13ª - Em face de todo o exposto, quem incumpriu, nos termos do art. 801º do Cód. Civil, o contrato-promessa, foi a recorrida, inicialmente pela falta de marcação da escritura, e posteriormente convertendo esse incumprimento em definitivo quando vendeu a fracção prometida vender a terceiros;

14ª - Pelo que, nos termos do art. 442º, nº. 2, referido, deve ser apreciado esse incumprimento e declarada a resolução do contrato por incumprimento da recorrida, determinando-se a restituição do sinal em dobro aos recorrentes;

15ª - Violou o acórdão recorrido ainda o disposto nos ditos arts. 227º, 442º, nº. 2, 801º, nº. 1, e 808º.

Terminam pedindo a revogação do acórdão recorrido, com as legais consequências.

Em contra alegações, a recorrida pugnou pela confirmação daquele acórdão.

Colhidos os vistos legais, cabe decidir, tendo em conta que os factos dados como assentes pelas instâncias são os seguintes:

1º - Por documento escrito de 14/12/98, o autor marido e a ré celebraram um contrato-promessa de compra e venda mercê do qual a ré prometeu vender ao autor e este prometeu comprar-lhe uma fracção autónoma, correspondente a uma habitação no 3º andar esquerdo, com lugar de garagem oito, na cave do prédio sito na Rua da Estrada Nova, ..., Rio Tinto, Gondomar, descrito na Conservatória do Registo Predial de Gondomar sob o nº. 4.668, afecto ao regime de propriedade horizontal e omisso na matriz;

2º - O preço convencionado foi de 17.000.000$00, tendo o autor marido entregue a título de sinal a quantia de 400.000$00, e de reforço de sinal a quantia de 1.100.000$00;

3º - Quanto à restante parte do preço, ficou estabelecido que seria paga pelo autor no acto da escritura pública;

4º - Esta devia ser celebrada até 14/3/99 e incumbia à ré tal marcação;

5º - Autor e ré trocaram correspondência junta a fls. 12 a 26;

6º - Em 8/11/99, os autores registaram provisoriamente a seu favor a fracção prometida vender, havendo à data dois registos provisórios, um de aquisição a favor de D, e outro de hipoteca a favor do BANIF;

7º - A ré vendeu a aludida fracção por escritura celebrada em 22 de Fevereiro de 2000 a um seu irmão;

8º - Os autores gastaram 63.700$00 com o registo provisório de aquisição;

9º - A licença de utilização referente à dita fracção G foi emitida em 7 de Janeiro de 2001;

10º - Os autores, apesar de a isso instados, nunca entregaram à ré os documentos identificativos, de financiamento bancário ou outros necessários à marcação da escritura;

11º - E, mesmo instados a fazê-lo após o prazo acordado para realização da escritura, não o fizeram;

12º - Os autores alegavam que não o faziam porque não conseguiam vender a sua casa;

13º - A ré escreveu aos autores as cartas, que estes receberam, que constam de fls. 15, 17, e 21, e ao autor a carta de fls. 26.

Antes de mais, quanto às nulidades invocadas, de falta de fundamentação e omissão de pronúncia (art. 668º, nº. 1, als. b) e d), do Cód. Proc. Civil), não se verificam, uma vez que é nítido que todas as questões suscitadas na apelação foram apreciadas e decididas após a devida fundamentação, sem embargo de se poder concordar ou não com o decidido.

Pretendiam os autores que fosse declarado o incumprimento do contrato-promessa por culpa exclusiva da ré, e a consequente resolução do mesmo, condenando-se também a ré a pagar-lhes o sinal em dobro e despesas, traduzindo-se aquele incumprimento no facto de, constando do mencionado contrato-promessa que a escritura prometida devia ser celebrada até 14/3/99 mediante marcação a efectuar pela ré, esta não ter procedido a essa marcação, o que nem sequer poderia fazer porque só em 7/1/2000 ficou a dispor de licença de habitabilidade, vindo antes a vender a terceiro em 22/2/2000 a fracção prometida vender ao autor.

A ré, por seu lado, imputa ao autor a culpa do incumprimento, pois, em 5/5/99, remetera aos autores carta em que lhes afirmara não poder aguardar mais pelos documentos necessários à marcação da escritura e que os autores ainda não tinham sequer dado andamento ao processo de empréstimo bancário, pelo que aguardaria pelo prazo máximo de 15 dias uma resposta, sem o que faria seu o sinal entregue e colocaria a fracção em causa à venda; acrescenta que a isto o autor respondeu por carta de 14/5/99 que o atraso verificado na celebração da escritura não estava dependente de empréstimo bancário ou de qualquer documento da responsabilidade dele, sendo o único obstáculo existente constituído pelo facto de a venda da sua casa ainda não se ter concretizado por falta de um documento imprescindível à celebração da respectiva escritura, dificuldade que previa estar resolvida até ao final desse mês; não esclarece, porém, a ré, nem na correspondência que enviou aos autores, nem na contestação, quais os documentos necessários de que não dispunha e que o autor lhe devesse remeter, sendo certo que, por outro lado, informa que ela ré tinha toda a documentação necessária à escritura e que não foi por falta de documentos que esta não foi marcada porque ela os tinha ou podia obter de imediato (arts. 33º e 38º da contestação); mas acaba por aludir, parecendo que se refere a documentos de identificação pessoal e a documentos relacionados com o financiamento bancário, a que os autores não lhe propiciaram os documentos necessários à escritura, nem no prazo acordado nem posteriormente (arts. 63º, 73º e 74º da contestação).

Ora, do contrato-promessa consta efectivamente que a escritura devia ser celebrada até 14/3/99, por marcação da ré, mas nela não se refere que tal marcação dependesse de empréstimo bancário a contrair pelo autor. Por isso, porque a escritura, como a própria ré admite na sua contestação (art. 37º) não foi marcada, e porque a ré nada mais esclareceu sobre essa matéria, não articulando a tal respeito na contestação qualquer outro facto justificativo da falta de marcação da escritura por inexistência de empréstimo bancário oportunamente concedido ao autor, a fim de poder efectuar a respectiva prova, - como lhe incumbia por se tratar de matéria de excepção peremptória em relação ao direito que os autores se arrogam (art. 342º, nº. 2, do Cód. Civil) -, que pudesse conduzir à conclusão de a escritura só poder ser celebrada quando o autor obtivesse empréstimo bancário para proceder à compra objecto do contrato-promessa em causa, não se pode entender que a falta de apresentação de documento comprovativo da obtenção, pelos autor ou autores, de financiamento bancário, constitua da sua parte incumprimento contratual.

Igualmente, passando sobre a questão de saber se se pode considerar matéria de facto a qualificação como "necessários à marcação da escritura" dada a "outros" documentos, não identificados, - até porque se afigura tratar-se de matéria conclusiva que só poderia ser objecto de apreciação se os documentos em falta se mostrassem devidamente identificados pela ré, que apesar de ser quem a eles alude não teve o cuidado de o fazer -, o certo é que, sem tal identificação, não é possível determinar se a falta da sua apresentação pelos autor ou autores constitui também incumprimento contratual por parte destes ou obstáculo insanável à celebração da escritura, por um lado porque se podia tratar de documentos que pudessem ser apresentados ou exibidos simplesmente a quando da própria celebração, por outro porque a própria ré, como se disse, afirmou na contestação que dispunha já de todos os documentos necessários para a outorga da escritura ou que os podia obter de imediato, sem fazer qualquer distinção. Acrescendo ainda que, quanto aos documentos de identificação pessoal dos autores, nada obstava a que fossem apenas apresentados no próprio acto da celebração da escritura, não impedindo a sua falta a respectiva marcação.

Nessas condições, não tendo a ré demonstrado a existência de fundamento para a falta de marcação da escritura prometida celebrar até 14/3/99, não pode senão concluir-se que, ao menos até então, não se demonstra qualquer incumprimento contratual do autor, sendo a própria ré que se constituiu em mora.

Por isso, não tinha ela fundamento legal para proceder à resolução do contrato-promessa, visto não ter demonstrado, como lhe cumpria, a existência de mora do autor (arts. 342º, nº. 1, e 808º, nº. 1, do Cód. Civil); donde que a interpelação admonitória por ela feita mediante a dita carta de 5/5/99 (fls. 17) não pudesse produzir tal efeito resolutivo. Por sua vez, porém, o autor também não procedeu à resolução do contrato-promessa convertendo a mora da ré em incumprimento definitivo nos termos do mencionado art. 808º, tanto assim que, depois da data acordada como limite para a celebração da escritura, o autor por várias vezes afirmou a manutenção do seu interesse nessa celebração, como se vê pelas suas cartas de 14/5/99 (fls. 12) e 22/6/99 (fls. 23).

O contrato-promessa em causa manteve, pois, a sua subsistência.

Tal não significa, porém, que tenha pura e simplesmente de ser reconhecida razão aos autores quanto à sua pretensão.

Com efeito, estes, pela sua referida carta de 14/5/99 (fls. 12), vieram suscitar um obstáculo à celebração da escritura: a falta de concretização da venda da sua própria casa por falta de um documento imprescindível à celebração da escritura respectiva. A partir desse momento, pois, e só a partir de então precisamente por não haver prova de que antes o autor se tivesse constituído em mora, tem de se entender que foi ele que, por motivo seu, originou a impossibilidade de celebração da escritura a curto prazo, retardando a oportunidade da sua celebração e obstando, em consequência, ao cumprimento do contrato-promessa.

Mantendo-se, porém, o contrato em vigor, impunha-se à ré que lhe pusesse então termo mediante oportuna e eficaz conversão em incumprimento definitivo da mora em que o autor por essa forma se colocou, uma vez que a anterior resolução a que procedera, como se referiu, fora ineficaz. Mas não o fez; pelo contrário, procedeu à venda a terceiro da fracção prometida vender ao autor, dessa forma incumprindo ela própria o contrato então ainda em vigor.

Não se considera constituir incumprimento a obtenção tardia da licença de habitabilidade, uma vez que, mesmo que ela fosse necessária, se a celebração da escritura fosse marcada bem podia acontecer que a licença fosse mais rapidamente obtida. O incumprimento resulta, isso sim, da venda feita a terceiro quando o contrato ainda não se encontrava findo.

Donde que tenha de se concluir haver incumprimento de ambos: do autor, mediante o obstáculo que apresentou à celebração da escritura, que por isso não foi marcada depois da data limite inicialmente acordada por causa que lhe era imputável, e da ré, vendendo a fracção a terceiro sem ter procedido previamente a válida e eficaz resolução do contrato-promessa.

Nos termos do art. 442º, nº. 2, do Cód. Civil (parte que interessa), se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou. Donde que, para os autores serem titulares do direito que se arrogam, teriam de provar que o incumprimento do contrato é imputável à ré, da mesma forma que esta, para ter o direito que se arroga, teria de provar que o incumprimento é imputável ao autor.

Nada disto, porém, ficou efectivamente provado, uma vez que ambos contribuíram, como se referiu, para o incumprimento de um contrato que, permanecendo de pé, os vinculava a ambos, a ponto de a ré poder sustentar que incumpriu, não celebrando a escritura prometida e vendendo a terceiro, mas justificadamente e por facto dos autores, devido ao obstáculo apresentado por estes e que estes não mostraram ultrapassar, dessa forma impedindo continuamente a marcação da escritura, ao passo que o autor pode sustentar que não cumpriu, não celebrando aquela escritura, mas também justificadamente por a ré ter procedido à venda a terceiro em lugar de proceder à marcação da mesma.

Para resolver a questão de saber a quem se pode imputar o incumprimento haveria, assim, que recorrer à presunção consagrada no art. 799º, nº. 1, do Cód. Civil, que impõe ao devedor a prova de que a falta de cumprimento não procedeu de culpa sua. Simplesmente, na hipótese dos autos essa presunção não pode funcionar por, sendo ambos devedores, haver incumprimento de ambos nos termos referidos, o que origina que as presunções se anulem uma à outra.

Daí que, sem embargo de ter de se considerar desde já resolvido o contrato-promessa por nessa parte o acórdão recorrido não ter sido objecto do recurso (art. 684º, nº. 4, do Cód. Proc. Civil), e como os autos não fornecem elementos que possibilitem a aplicação do disposto no art. 570º, nº. 1, do Cód. Civil, não se possa reconhecer a nenhuma das partes o direito que se arrogam: a ré não tem o direito a fazer seu o sinal, tendo em consequência de o restituir ao autor, que por sua vez, podendo por essa via obter a sua restituição em singelo, não a pode obter em dobro, da mesma forma que não tem direito a qualquer outra quantia, que neste recurso não se mostra pretendida.

Pelo exposto, acorda-se em conceder em parte a revista, revogando-se o acórdão recorrido, condenando-se a ré a pagar aos autores a quantia em euros correspondente a 1.500.000$00, acrescida dos juros legais respectivos a contar da citação até integral pagamento, e absolvendo-se a ré do pedido na parte restante.

Custas, aqui e nas instâncias, pelos autores e pela ré, na proporção em que respectivamente decaíram, sem prejuízo do benefício de apoio judiciário àqueles concedido.

Lisboa, 15 de Junho de 2004

Silva Salazar

Ponce de Leão

Afonso Correia