Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:

"A" e esposa B intentaram acção ordinária contra C - Construções, Ld.ª pedindo a condenação desta à celebração de escritura de compra e venda de uma fracção autónoma de um imóvel (que identificaram), nos termos do art.º 830 C.Civil ou, em alternativa, a restituir-lhes o montante entregue a título de sinal em dobro no valor de € 71.078,70.

O processo correu seus termos com contestação da Ré, que nela deduziu reconvenção contra os Autores pedindo a declaração do incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda (em que ela é promitente vendedora e os Autores promitentes compradores), ou seja, a declaração de resolução do contrato, fazendo ela como suas as importâncias recebidas a título de sinal, no valor de 7.125.000$00.

Após audiência de julgamento foi proferida sentença a julgar a acção e a reconvenção improcedente.

Inconformado com tal decisão dela interpôs recurso de apelação a Ré, sem êxito, recorrendo agora de revista.

Formula nas suas alegações as seguintes conclusões:

«1° - Face aos factos dados como provados e a resposta negativa dada pelo tribunal a quo ao quesito n° 1 da Base Instrutória, houve por parte dos AA. incumprimento definitivo do contrato-promessa objecto dos autos.

2° - In casu está provado que a Ré nunca esteve em mora para com os AA.;

3° - Está provado que a Ré fez uma primeira interpelação aos AA. para estes cumprirem a sua obrigação contratual;

4° - momento a partir do qual entraram em mora para com a Ré;

5° - que depois lhe fixaram através de interpelação admonitória um prazo razoável para o cumprimento da obrigação;

6° - e que se não cumprissem na data indicada a Ré perderia interesse no negócio.

7° - O acórdão em crise, em face da matéria alegada e provada, interpretou e aplicou incorrectamente o artigo 808° do C.C..

8° - É manifesto ao logo de todo o processo uma inexecução culposa por parte dos AA..

9° - A aceitar-se a tese do acórdão em revista, com o todo respeito e devida vénia, é um claro benefício aos infractores. É conceder a estes o privilégio de poderem esperar sentados, obrigando, neste caso, a Ré ao rodízio das interpelações para conseguir o cumprimento daquilo

10° - é, mais uma vez, o formalismo sobrepor-se à substância da realidade dos factos.

11° Pelo exposto, deve a revista ser concedida, revogando-se o acórdão recorrido e a sentença proferida em primeira instância.»

Corridos os vistos, cumpre decidir.

É a seguinte a matéria de facto provada:

«I - Em 14 de Abril de 1999 a ré e o autor subscreveram documento com o seguinte conteúdo:

"Contrato de promessa de compra e venda

Outorgantes:

1° - "C" - Construções, Ldª, ... como promitente vendedora,

2° - "A", casado no regime de comunhão geral de bens com B, na qualidade de promitente-comprador.

Entre os outorgantes acima identificados é celebrado o contrato de promessa de compra e venda que se regula pelas cláusulas seguintes:

"1ª-A "C", Ld.ª é dona e legitima proprietária do prédio urbano sito na Rua ..., designado por ..., na freguesia de São Domingos de Rana e concelho de Cascais, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o n.° 7050 e inscrito na matriz sob o artigo 14 525, em construção ao abrigo do Alvará n° 1214 emitido pela Câmara Municipal de Cascais e no qual vai ser constituído o regime de propriedade horizontal.

2ª- A "C", Ld.ª promete vender ao segundo outorgante ou a quem ele indicar, e este comete comprar, livre de quaisquer ónus ou encargos e totalmente acabada, a fracção autónoma a que corresponde o apartamento tipo T-1 sito no 5° andar Frente, piso 6 e 1 Arrecadação na 1 cave do prédio referido no número anterior, identificada nas plantas anexas ao presente contrato e que dele fazem parte integrante.

3ª- O preço da prometida compra e venda é de Esc. 28.500.000$00 (€142 157,40).

4° - O pagamento será efectuado da seguinte forma:

a) Esc. 4.725.000$00, a título de sinal e princípio de pagamento, coma assinatura do presente contrato e de que se dará a respectiva quitação;

b) Esc. 2.850.000$00, a título de reforço de sinal em 19 de Agosto de 1999;

c) O remanescente do preço, no montante de Esc. 21.375.000$00, no acto da outorga da respectiva escritura definitiva de compra e venda.

5°- Todas as quantias pagas pelo 2° outorgante até à escritura definitiva serão tufas como sinal e só será dada a respectiva quitação depois da sua boa e efectiva cobrança.

6°- A escritura de compra e venda realizar-se-á até 28 de Fevereiro de 2000, em dia e hora a indicar pela ré, mediante notificação constante de carta registada com pelo menos dez dias de antecedência para o endereço acima mencionado ou para outro expressamente indicado por escrito, devendo a promitente vendedora, no acto da escritura, exibir licença de construção válida e documento comprovativo de ter já sido requerida a respectiva licença de habitação.

11°- As partes reconhecem que as cláusulas deste contrato consubstanciam a sua vontade e que não serão aceites alterações verbais ao mesmo ... "

II - Os autores efectuaram o pagamento de Esc. 4.725.000$00, equivalente a €23.568,20, a título de sinal e de princípio de pagamento na data da celebração do contrato aludido em I, montante de que a ré deu quitação.

III - Os autores pagaram ainda a título de reforço de sinal em 19 de Agosto de 1999, o montante de Esc. 2.400.000$00, equivalente a € 11.971,14, em vez do montante de Esc. 2.850.000$00, conforme averbado pelo representante da ré no final do aludido contrato, de que a ré passou recibo.

IV - Na data referida em I, a ré prometeu igualmente vender aos autores a fracção correspondente ao apartamento tipo T -1 sito no 3º andar frente, piso 4 e urna arrecadação na 2ª cave do mesmo prédio.

V - Os autores, ao celebrarem os contratos referidos em I e IV pretendiam efectuar um investimento, cedendo posteriormente a sua posição nestes contratos promessa, por retribuição superior às quantias já entregues à ré.

VI - A ré não marcou a celebração da escritura até ao dia 28 de Fevereiro de 2000 e até 12 de Janeiro de 2001 não interpelou os autores para a celebração da mesma.

VII - A licença de utilização do prédio onde se situam as fracções referidas em I e IV foi emitida em 27 de Fevereiro de 2000.

VIII- Os autores nunca procuraram a ré para realizar a escritura prometida.

IX - Em 13 de Dezembro de 2000, por carta registada com A/R enviada aos autores para a morada constante do contrato, e recebida pelos autores em 15 de Dezembro de 2000, a ré solicitou aos autores informação, tão urgente quanto possível, de modo a resolver o assunto da marcação de escritura.

X - A ré em 12 de Janeiro de 2001, por carta registada com A/R enviada àqueles para a morada constante do contrato, interpelaram os autores para a escritura definitiva de compra e venda, indicando-lhes o cartório notarial, o dia e a hora (1 de Fevereiro de 2001, às 10 horas) em que a mesma se realizaria.

XI - Os autores não reclamaram a referida carta.

XII - A ré requereu a notificação judicial avulsa dos autores para a morada constante do contrato para a realização da escritura referente ao apartamento prometido comprar a realizar no dia 21 de Maio de 2001, pelas 10 horas e 30 minutos, no Cartório Notarial de Oeiras, sito na Avenida D. João I, em Oeiras, juntando fotocópia dos contratos-promessa, plantas e mapas de acabamento anexos, e advertindo os autores de que caso a escritura não se realizasse na data indicada a ré perderia interesse no negócio.

XIII- A referida notificação judicial avulsa entrou na Secretaria-geral de Lisboa no dia 10 de Abril de 2001, tendo sido ordenada a notificação no dia 17 de Abril de 2001.

XIV- No dia 29 de Abril de 2001, a ré foi notificada para proceder ao levantamento da notificação judicial avulsa, a qual era acompanhada da certidão negativa, com o seguinte teor.

"Apesar de me ter deslocado aqui em dias e horas diferentes, nunca encontrei ninguém nesta residência nas diversas vezes que aqui me desloquei; tendo deixado avisos debaixo da porta para o mesmo comparecer neste Tribunal, o que até à presente data, 20/04/01, não o fez".

XV- No dia indicado na notificação judicial avulsa, 21 de Maio de 2001, pelas 10 horas e 30 minutos, a ré, na pessoa dos seus legais representantes, compareceu no Cartório Notarial de Oeiras para proceder à realização da escritura que tinha como objecto a fracção aludida em I.

XVI- A dita escritura de compra e venda não se efectuou em virtude de os autores não terem comparecido para o efeito ".

Feita esta enumeração, e delimitado como está o objecto do recurso pelas conclusões das alegações da recorrente, começaremos por dizer que ela carece de razão.

Com efeito, resulta provado desde logo que a Ré não marcou, como lhe competia, nos termos acordados no contrato promessa de compra e venda realizado com os Autores, a celebração da escritura de compra e venda do imóvel até à data de 28 de Fevereiro de 2000.

Anote-se que não estamos aqui em face de um termo absoluto ou fatal, sendo também de salientar que a Ré até 12 de Janeiro de 2001 não interpelou os Autores para a celebração de tal escritura.

Assim, colocou-se a Ré numa situação de mora perante os Autores (art.º 805º n.º 2 C. Civil) a ela imputável (art.º 799 n.º 1 C. Civil).

E só naquela supra mencionada data de 12 de Janeiro de 2001 a Ré interpelou os A.A. para a escritura definitiva de compra e venda, indicando-lhes o Cartório Notarial e o dia e hora (Cartório de Oeiras, 1 de Fevereiro de 2001 às 10 horas), com a advertência de que se a escritura se não realizasse em tal local e em tal tempo, ela Ré perderia o interesse no negócio.

Aconteceu, porém, que a carta registada com A/R não foi reclamada pelos Autores.

A Ré requereu posteriormente a notificação judicial avulsa dos Autores para comparecerem em 21 de Maio de 2001, pelas 10,30 horas, no dito Cartório de Oeiras, e com a mesma advertência, notificação que, por razões imputáveis aos Autores se não realizou, não tendo estes comparecido para celebrar a escrita.

Esta conduta da Ré fez cessar a mora, passando a estar os Autores em tal situação.

Ora, como se sabe, a interpelação admonitória com prazo peremptório para o cumprimento pressupõe que se verifica já no momento em que é feita numa situação de mora do devedor.

É o que resulta por preceituado no art.º 808º n.º 1 C. Civil.

Só que no caso "sub judice" tal interpelação foi feita antes de os Autores se encontrarem em mora, não relevando o facto de a Ré ter interpelado estes para outorgarem a escritura de compra e venda (V. X e XI dos factos provados) uma vez que se desconhece em absoluto a razão da não realização da escritura nessa primeira data de 1 de Fevereiro de 2001.

Não estando os Autores em mora a interpelação para cumprimento em prazo razoável, nos termos em que foi feita nos autos, não leva a incumprimento definitivo (v. Prof. Almeida Costa, Direito das Obrigações, 9ª ed., Almedina, pág. 984).

Por outro lado, no que toca à perda de interesse por parte da Ré não alegou ela qualquer circunstancialismo donde o tribunal fosse retirar a sua verificação, como se salienta na sentença da 1ª instância.

Não pode, pois, concluir-se no caso presente que o retardamento do cumprimento da obrigação por parte dos Autores destruiu o objecto visado com o projectado negócio, como se destaca no acórdão recorrido.

Sabe-se que a perda de interesse tem de ser apreciada objectivamente, não bastando a mera afirmação do credor de que já não está interessado no cumprimento da obrigação por parte do devedor (art.º 808º n.º 2 C.Civil).

Por tudo o exposto, e sem necessidade de mais amplas considerações, improcedem as conclusões das alegações da recorrente.

Decisão:

1-	Nega-se a revista.

2-	Condena-se a recorrente nas custas.

Lisboa, 24 de Janeiro de 2006

Fernandes Magalhães

Azevedo Ramos

Silva Salazar