Supremo Tribunal de Justiça — 6.ª Secção (Cível)

Proc. nº 8034/10.0TBMTS.P1.S1

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(Rel. 163)

Acordam, no Supremo Tribunal de Justiça

1 – AA e mulher, BB, instauraram, em 22.12.10, na comarca de Matosinhos, acção declarativa, com processo comum e sob a forma ordinária, contra “CC – Imobiliária, Lda” e DD, pedindo a condenação destes a ver decretada a transmissão para os AA., na propriedade plena, da fracção autónoma identificada na p. i., com a consequente inscrição da respectiva aquisição a favor dos AA., na competente Conservatória do Registo Predial.

Para o caso de assim não se entender, pedem a condenação dos RR. a devolver-lhes a quantia de € 373 672,90, correspondente ao preço pago pela fracção autónoma, no montante de € 326 000,00, e ao valor despendido em obras de beneficiação e de conservação, no valor global de € 47 672,90, acrescida de juros legais moratórios contados desde a data de citação até efectivo e integral pagamento.

Pedem, ainda, que seja declarado a favor dos AA. o direito de retenção sobre a identificada fracção autónoma que lhes foi prometida vender e que os RR. sejam condenados a reconhecer esse direito pelo crédito resultante do não cumprimento do contrato-promessa de compra e venda, obras e benfeitorias.

Pessoal e regularmente citados os RR., apenas a R. “CC – Imobiliária, Lda” veio contestar, pedindo a improcedência da acção e, deduzindo reconvenção, pediu a condenação dos AA.-reconvindos a reconhecer a posse legítima e o direito de propriedade da reconvinte sobre o questionado prédio. Pede que os AA.-reconvindos sejam condenados a reconhecer e respeitar essa posse e direito de propriedade.

Pede também a condenação dos AA.-reconvindos a pagar-lhe uma indemnização pela diminuição do valor do prédio, desde o momento em que dele se apossaram ilegitimamente até ao momento em que o restituírem, livre de pessoas e bens, a liquidar em execução de sentença.

Finalmente, pede que os AA.-reconvindos sejam condenados a pagar-lhe uma indemnização por cada mês de ocupação ilegítima do referido prédio, no montante de € 1000 mensais, bem como juros de mora com sobretaxa de 5%, a título de sanção pecuniária compulsória.

Proferiu-se, em 26.10.12, sentença que julgou provada e procedente a acção, quanto ao pedido formulado contra a 1ª R., pelo que, em consequência, o tribunal, em execução específica do contrato-promessa junto aos autos de fls. 26 a 28, emitiu declaração de venda da mencionada fracção autónoma a favor dos compradores/AA., e com a consequente transmissão do direito de propriedade sobre a mesma a favor destes.

Absolveu o 2º R. dos pedidos contra si formulados.

Julgou não provada e improcedente a reconvenção, pelo que absolveu os reconvindos dos pedidos contra si formulados.

E ordenou que, após trânsito da sentença, se procedesse ao registo da decisão, nos termos das disposições conjugadas dos arts. 2º, nº1, al. a), 3º, nº1, als. a) e c), 8º-A, nº1, al. a) e 8º-B, nº3, al. a), todos do Código de Registo Predial.

A R. apelou para a Relação do Porto que, por acórdão de 04.06.13, tirado por unanimidade, confirmou a decisão recorrida.

Interpôs, então, a R. revista excepcional, a qual veio a ser admitida, por douto acórdão de 28.10.13 da formação prevista no nº3 do art. 721º-A, com o fundamento previsto na al. a) do respectivo nº1 (suscitação de questão cuja apreciação, pela sua relevância jurídica, seja claramente necessária para uma melhor aplicação do direito), porquanto

se trata, “essencialmente, de decidir sobre a dogmática do contrato-promessa e respectiva execução específica, sendo que não lhe fora atribuída eficácia real e teve intervenção um único sócio gerente de uma sociedade, sem a presença dos restantes, outrossim não se provando ter havido pagamento do preço

”.

Visando a revogação do acórdão recorrido, apresentou a recorrente alegações, culminadas com a formulação das seguintes conclusões,

na parte que, ora, releva

:

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1ª – O Supremo Tribunal de Justiça apenas aprecia matéria de direito. Todavia, nos termos do nQ 3 do artigo 7229 do CPC pode apreciar matéria de facto. No caso dos autos foi atribuída força probatória plena à declaração consignada numa das cláusulas do contrato promessa, que, todavia, não foi demonstrada por qualquer meio documental (nem sequer testemunhal), inexistindo qualquer demonstração documental subjacente à origem ou movimentação do valor utilizado para a concretização do alegado pagamento do preço, que determinou a resposta negativa ao quesito 99 e restritiva ao quesito 18º, ambos da base instrutória, em notória violação do disposto nos artigos 3429, 3749, 3769 do Código Civil que - com o devido respeito - não foram respeitados no douto acórdão recorrido.

2ª – As questões que a recorrente sujeita à apreciação do Supremo Tribunal de Justiça são as seguintes:

a) Valor probatório de documento particular;

b) Contradição entre a matéria de facto considerada provada e a decisão de direito proferida;

c) Vinculação de Sociedade Comercial (regime de legitimidade plural cumulativa para a representação societária);

d) Eficácia do contrato promessa e verificação dos requisitos para a execução específica;

3ª – Os Autores pretendem a execução específica de um contrato promessa que tem como contrato prometido a venda de uma fracção e em que o preço convencionado entre os intervenientes foi de € 326 000,00 (trezentos e vinte e seis mil euros). Os Autores e o Réu DD fizeram constar do documento uma cláusula em que se declara que o preço convencionado está pago. Esta declaração foi impugnada pela recorrente, que reiterou não ter subscrito o contrato promessa - cuja celebração desconhecia - que consequentemente, não recebeu qualquer quantia a título de preço, desconhecendo se tal valor alguma vez foi pago, fosse a quem fosse;

4ª – O contrato promessa em apreço apresenta as seguintes características:

a) - Não lhe foi atribuída eficácia real, apesar do preço convencionado ser no valor de € 326 000,00;

b) Não houve reconhecimento das assinaturas, mesmo se um dos intervenientes é uma sociedade comercial e o procedimento regra passa pela confirmação e verificação da qualidade e poderes dos subscritores, por questões segurança;

c) Apesar da declaração de quitação inserida no contrato (alegado pagamento da totalidade do preço) e de terem entrado de imediato na posse do imóvel (traditio), os intervenientes não optaram pela celebração do contrato definitivo;

d) Os Autores e o Réu DD não justificam qualquer eventual impedimento à celebração do contrato prometido, que assim, não resulta de nenhuma das suas cláusulas;

e) No contrato promessa, na parte em que são identificados os outorgantes, consta expressamente que a recorrente na celebração daquele contrato é representada por dois sócios gerentes (cujos nomes e elementos de identificação são identificados);

f) Apesar desta declaração, o contrato é subscrito apenas por um dos gerentes identificados, sem recurso à utilização de papel timbrado da recorrente, nem foi utilizado carimbo identificador da gerência;

g) É um documento particular que não teve a intervenção de oficial público, que não fiscalizou a respectiva elaboração, não presenciou a assinatura do contrato, nem a entrega de qualquer valor a título de preço;

h) Para além da declaração aposta numa das cláusulas, quanto ao pagamento do preço, não existe qualquer demonstração documental sobre a origem, levantamento, empréstimo, circulação e entrega desse dinheiro.

5ª – A recorrente impugnou o teor do contrato promessa celebrado, negou qualquer intervenção na respectiva celebração, bem como em qualquer fase das negociações dos termos desse mesmo contrato. Por força desta posição, foi dado como provado que o Réu DD actuou em nome da recorrente, já não que a própria recorrente tenha tido intervenção directa no contrato (cfr. pontos 19, 24, 25 dos factos provados, constantes do douto acórdão recorrido);

6ª – Impugnou igualmente que tivesse existido o pagamento do preço a que se faz referência no contrato promessa, consequentemente, esta matéria foi considerada controvertida e passou a integrar a base instrutória (cfr. quesitos 9 e 18). E, na sequência da audiência de discussão e julgamento, o Meritíssimo Juiz que respondeu à matéria de facto considerou não ter ficado provado o pagamento do preço convencionado no contrato à recorrente;

7ª – Na fundamentação da resposta à matéria de facto o Meritíssimo Juiz que realizou o julgamento não deu qualquer credibilidade à prova testemunhal apresentada pelos Autores, fazendo constar, expressamente, que a sua íntima convicção é que de que não houve pagamento do preço, formou esta convicção, essencialmente, na total "r ... ) ausência de qualquer demonstração documental sobre a origem, levantamento, empréstimo, circulação e entrega desse dinheiro. r .. )".

Na mesma fundamentação não atribui qualquer valor probatório à declaração de quitação/recebimento do preço inserida no contrato promessa (cláusula 2ª), para tanto, refere que um anterior contrato promessa (cfr. doc. 1 junto com a P.I.) continha uma declaração da mesma natureza, que se revelou não ser verdadeira, pois o preço apenas foi pago volvidos 4 meses após a subscrição do contrato promessa - nada garantindo que no contrato em apreço não tenha ocorrido a mesma circunstância.

8ª – Não obstante o teor da resposta à matéria de facto, os factos considerados provados e não provados, o douto acórdão recorrido manteve a decisão proferida em sede de primeira instância e considerou que houve o pagamento do preço. Todavia, a convicção quanto ao pagamento de preço decorre exclusivamente da existência da declaração de quitação inserida no próprio texto do contrato-promessa, à qual o Tribunal da Relação atribuiu o valor de confissão nos termos do disposto no artigo 352º do Código Civil. Ou seja, considerou que houve pagamento do preço por parte do Réu DD, porque tal foi declarado no texto do contrato-promessa, ao qual foi atribuída força probatória plena;

9ª – A força probatória do documento particular circunscreve-se no âmbito das declarações (de ciência ou de vontade) que nela constam como sendo feitas pelo respectivo subscritor. À semelhança do que ocorre com o documento autêntico, a prova plena estabelecida pelo documento respeita ao plano da formação da declaração, já não ao da sua validade ou eficácia. O que se justifica também, porque o documento particular na sua elaboração não tem qualquer intervenção por parte de entidade dotada de fé pública, não podendo pois, provar plenamente os factos que nele sejam narrados como praticados pelo seu autor ou como objecto da sua percepção directa, desde logo, porque o âmbito da sua força probatória é, pois, bem mais restrito que os documentos autênticos;

10ª - A força ou eficácia probatória plena atribuída pelo nº 1 do artigo 376º do Código Civil às declarações documentadas limita-se à materialidade, isto é, à existência dessas declarações, não abrangendo a exactidão ou veracidade das mesmas. Ainda que um documento particular goze de força probatória plena, tal valor reporta-se tão só às declarações documentadas, ficando por demonstrar se tais declarações correspondem à realidade dos respectivos factos materiais nos mesmos vertidos.

A demonstração da veracidade do conteúdo de tais declarações pode ser feita por qualquer meio de prova, uma vez que, embora um documento prove que as declarações das partes existiram nos termos declarados, falta provar a veracidade de tal declaração - neste sentido cfr. Acórdãos do STJ de 09.12.2008, processo 08A3665 - Relator Urbano Dias e de 23.11.2005, processo 05B3318 - Relator Araújo Barros, ambos in

www.dgsi.pt.

e ainda o Acórdão do STJ de 01.07.2009, Recurso n.º 372/09 - 4ª secção, do Relator Sousa Peixoto;

11ª – O douto acórdão recorrido desvaloriza a resposta negativa à matéria de facto, que deu como não provado o pagamento do preço e justifica esta sua posição com a afirmação que a resposta negativa aos quesitos enunciados da base instrutória, não permite extrair dessa resposta negativa a prova do contrário. Contudo, não pode deixar de considerar-se os efeitos dessa resposta negativa na distribuição do ónus da prova, pois impõe-se que sejam retiradas as consequências da ausência de prova. Desde logo, não tendo os Autores provado o pagamento do preço, nunca poderá ser dado por assente que estão verificadas todas as condições para ser ordenada a execução específica do contrato, uma delas, o pagamento do preço;

12ª – Lê-se no douto acórdão recorrido (fundamentação), que foi determinante para a decisão proferida a declaração inserida na cláusula 2ª- do contrato-promessa, aquela em que as partes declararam que o preço foi pago. Sucede que este facto foi impugnado, tornando-se matéria controvertida e assim incluída na base instrutória.

Ora, considerando as regras do ónus da prova, incumbia aos Autores alegar e provar o pagamento do preço, que a declaração inserida no contrato-promessa reproduzia a realidade do que aconteceu. Contudo, tal prova não foi concretizada, para além da declaração feita, não existiu qualquer demonstração concreta, desde logo, documental, da existência do dinheiro destinado ao pagamento, não existe qualquer "rasto" que prove a movimentação, levantamento, entrega ou até financiamento para obtenção de tal valor: € 326 000,00;

13ª – Apenas a confissão judicial escrita tem força probatória plena contra o confitente (artigo 35Sº e 356º c.c.), o mesmo não sucede em relação a uma declaração feita num documento particular, que não tenha subjacente à sua elaboração qualquer existência documental que a confirme e corrobore tal declaração de modo a não suscitar dúvidas quanto à sua existência, como seja um talão de depósito ou transferência;

14ª – O documento junto aos autos é um contrato-promessa, onde os respectivos subscritores - os Autores e o Réu DD - fizeram constar que houve pagamento do preço. Todavia, esta declaração não tem qualquer suporte documental que a sustente e lhe confira veracidade. Trata-se de uma declaração exactamente igual aquela que foi aposta no contrato-promessa celebrado anteriormente pelos mesmos intervenientes, em que o preço, afinal, veio a ser pago volvidos quatro meses após a declaração de quitação que confirmou esse pagamento. Face a este antecedente, face à ausência de qualquer demonstração documental da existência do pagamento, face à resposta negativa ao quesito 9º e a resposta restritiva ao quesito 18 ambos da base instrutória, existe uma contradição notória entre a matéria de facto provada e a decisão de direito que foi proferida;

15 – No que concerne ao pagamento de parte do preço (€ 150 000,00) a que alude o quesito 4º da base instrutória, a prova deste quesito teve subjacente uma declaração de quitação (cfr, doe. 3 junto com a PJ.) subscrita exclusivamente pelo Réu DD e no âmbito do contrato-promessa inicial, em que este intervém em nome próprio, por causa de um contrato de natureza particular.

Todavia, para além desta declaração do Réu DD, não existe qualquer outro dado que permita extrair, nem sequer presumir, que o valor recebido por este R. foi ulteriormente entregue à aqui recorrente. Pelo que, forçoso será concluir que os Autores não alegaram, e assim, não provaram que esta parte do preço foi paga à R. CC, provaram sim, que pagaram esta parte do preço ao Réu DD, pagamento que ocorreu na fase inicial das negociações em que este interveio em nome individual, quando prometeu vender um prédio de que ele próprio era proprietário;

16ª – Resulta dos factos provados que a aqui recorrente não teve qualquer intervenção nas negociações, nem na celebração do contrato-promessa em apreço nos presentes autos. Resulta sim, que o R. DD actuou em nome da recorrente. Assim, a actuação deste R. não vincula a aqui recorrente;

17ª – Resulta dos factos alegados e provados pelos próprios Autores, que estes constataram que o contrato-promessa por eles assinado mencionava expressamente que a representação legal da R. CC era assegurada através da assinatura de dois dos seus gerentes, designadamente, aqueles identificados no contrato-promessa celebrado (cfr. artigo 22Q da PJ.).

Decorre deste particular e concreto aspecto que os Autores não ignoravam a necessidade da intervenção de, pelo menos, dois gerentes em representação da sociedade CC. Pelo contrário, os Autores confessaram no articulado da PJ. que quando assinaram o contrato-promessa verificaram que na identificação da primeira outorgante vinha a identificação dos representantes legais que vinculavam a sociedade para aquele acto. Que o assinaram, com consciência que era necessário a assinatura de pelo menos dois representantes legais;

18ª – É jurisprudencialmente aceite que o estabelecimento no pacto social de um regime de legitimidade plural cumulativa para a representação societária não é oponível a terceiros, de boa-fé, que ignorem as limitações aos normais poderes do gerente para assumir plenamente a representação da sociedade. Esta protecção de terceiros é legítima e compreensível, aplica-se a quem esteja efectivamente de boa-fé, ou seja, desconheça sem culpa a existência de uma legitimidade plural para a representação socíetáría, mas também, que tal desconhecimento não seja censurável.

19ª – O legislador sentiu a necessidade de encontrar um ponto de equilíbrio entre os interesses das sociedades comerciais e os de terceiros que com elas contratem, conferindo protecção aos terceiros de boa-fé - que desconhecem sem culpa e este desconhecimento não lhe é censurável - que poderiam ser vítimas das estratégias daqueles que actuam em nome da sociedade e em violação das respectivas regras da legitimidade plural. Não sendo terceiros de boa-fé a sociedade não fica vinculada, quando aqueles actos ultrapassem os limites do objecto social, isto é, se a mesma provar que o terceiro sabia ou não podia ignorar, tendo em conta as circunstâncias, que o acto ultrapassava esse objecto, é o que decorre do preâmbulo do Decreto-lei 262/86, e dos artigos 260º e 261º ambos do Código das Sociedades Comerciais, que materializaram na legislação nacional a 1 ª directiva da então designada CEE - cfr. Acórdão do STJ de 05.12.2006, processo 06A3870, decidido por unanimidade;

20ª – Os Autores não são terceiros de boa-fé, não merecem qualquer protecção nesta qualidade, porque, pela análise do próprio documento por eles subscrito, mas também, conforme por eles foi declarado, não ignoravam que a Ré CC naquele acto era representada por dois dos seus gerentes, aliás, devidamente identificados no contrato-promessa pelos mesmos lido, analisado e, a final, por eles subscrito;

21ª – Mas também, sendo o Autor marido um empresário, habituado às lides comerciais, envolvendo valores significativos, que o obrigam a ter um cofre em casa, onde se encontra depositado, pelo menos, € 150 000,00 (cfr. fundamentação da resposta à matéria de facto), o mesmo não ignora que em todos os actos em que intervém uma sociedade impõe-se a certificação (ou pelo menos a verificação) da qualidade e dos poderes daqueles que são os intervenientes em representação da mesma.

Esta certificação da qualidade e poderes no contrato promessa em apreço impunha-se, face à divergência existente entre a identificação constante do cabeçalho do contrato em relação aos gerentes que vinculam a sociedade e o facto de apenas um deles subscrever o contrato, com exclusão do outro - divergência que nunca escaparia a um avisado empresário (incluindo aqueles que movimentam valores monetários mais modestos), a não ser que tal divergência fosse intencional, para conseguir através da execução específica e em virtude do instituto da protecção de terceiros de boa-fé o que nunca conseguiria com a assinatura do contrato-promessa, a saber, a vinculação de forma válida da aqui recorrente;

22ª – O negócio em causa consubstancia uma representação sem poderes por parte do DD em relação à CC, já que aquele não tinha poderes para celebrar o referido negócio, mas celebrou-o em nome da CC, tal como resulta provado. Por isso, o referido negócio é ineficaz em relação à CC, aqui recorrente.

23ª – Como negócio ineficaz que é, não produz quaisquer efeitos em relação à aqui recorrente e a transferência da posse não pode considerar-se como válida e de boa fé;

24ª – O douto acórdão recorrido violou as seguintes disposições legais: artigos 32 e 142 do Código de Registo Comercial, artigos 252º, 2602 e 261º do Código das Sociedades Comerciais, artigos 236º, 268º, 342º, 3742, 376º e 3932, todos do Código Civil, artigos 511º e 544º do Código de Processo Civil.

Por todo o exposto,

Deverá a presente revista excepcional (artigos 721º-A, alíneas a) e b) do artigo 721º-A do C.P.C) considerar revogado o douto acórdão recorrido, sendo a final julgada improcedente a acção intentada pelos autores, não se decretando a execução específica, pois, considerando tudo o que foi alegado e consta da presente motivação, e compaginando a matéria de facto efectivamente provada por acordo ou por julgamento, a sentença teria, necessariamente, de ser no sentido da procedência da reconvenção.

Contra-alegando, pugnaram os recorridos pela inadmissibilidade do interposto recurso, defendendo, em qualquer caso, a manutenção do julgado.

Corridos os vistos e nada obstando ao conhecimento do recurso, cumpre decidir.

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2 – Na Relação, tiveram-se por provados os seguintes factos:

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1 – A propriedade da fracção autónoma descrita na Conservatória do Registo Predial sob o nº 3209/20041006 e inscrita na matriz predial sob o artigo nº …, com o alvará de utilização nº 190/08 de 10.07.2008, designada pela letra “N”, encontra-se registada a favor da 1ª R. (A);

2 – Tal fracção, sita na Rua ... nº/s … e …, ..., Matosinhos, é composta por habitação de cave (garagem), rés-do-chão, primeiro e segundo andares, com logradouro de 8,60 m2, contíguo à fachada principal e dois patamares, um com 2,60 m2 e outro com 1m2, no rés-do-chão (B);

3 – A fracção, localizada junto da praia, é uma vivenda com quatro quartos, tendo a suite 24,7m2, um quarto 17,7m2 e os restantes 11,7m2 e 13,2 m2, respectivamente, uma sala com 40m2, quatro quartos de banho, um terraço com 10,4m2, uma cozinha com 13,7 m2, varandas, logradouro e garagem individual para mais de dois automóveis (C);

4 – No dia 06 de Dezembro de 2010, data agendada pelos AA. para a realização da escritura de compra e venda da fracção referida em 1, pela notária, EE, foi emitida a seguinte declaração: “(…) ultrapassada a hora agendada e pelas catorze horas e trinta minutos, havendo comparecido, nas instalações deste cartório, apenas o comprador e não havendo comparecido qualquer representante da sociedade vendedora, tendo no entanto esta remetido a este cartório carta registada com aviso de recepção, comunicando a sua não comparência para a outorga do acto, com motivações que extravasam o âmbito da competência do conhecimento do notário, a referida escritura não pode ser realizada por motivo presumidamente imputável à sociedade vendedora” (D);

5 – A 1ª R. tem como objecto social a compra, venda, revenda e construção de bens imóveis (E);

6 – Da certidão do registo comercial da 1ª R. consta que os seus sócios são: FF, GG, HH, DD e II, todos com uma quota nominal no valor de € 5 000,00 (F);

7 – Que, até 18 de Novembro de 2010, todos os sócios tinham funções de gerência, tendo, nessa data, cessado funções como gerente o 2º R… (G);

8 … e que a 1ª R. se obrigava pela intervenção de dois gerentes (H);

9 – Os condóminos do edifício “...”, onde se insere a fracção referida em 1, enviaram à 1ª R., em 20 de Setembro de 2010, uma carta registada, com aviso de recepção, através da qual convocam os legais representantes desta para a assembleia de condóminos do dia 07 de Outubro de 2010 (I);

10 – De tal carta constava a assinatura dos condóminos e a identificação das fracções de que eram proprietários (J);

11 – Por força dessa interpelação, a 1ª R. verificou que a fracção designada pela letra “…” se encontrava representada pelo 1º A. (L);

12 – Consequentemente, enviou-lhe uma carta registada, advertindo-o de que ocupava ilegitimamente a fracção (M);

13 – Por sua vez, os AA. responderam informando da existência de um contrato-promessa de compra e venda de tal fracção, cuja escritura se encontrava agendada para Janeiro de 2010 (N);

14 – Por contrato celebrado em 11 de Julho de 2008, o 2º R. declarou prometer vender aos AA., tendo estes declarado prometer comprar àquele, 1/3 de um prédio rústico, sito no Lugar de ..., freguesia de ..., Matosinhos, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º …, inscrito na matriz predial rústica com o artigo nº …, pelo preço de € 150 000,00 (1º);

15 – Em 14 de Julho de 2008, os AA. e o 2º R. realizaram um primeiro aditamento ao contrato mencionado em 14, tendo ambos acordado no adiamento do pagamento do preço para a data da realização da escritura pública de compra e venda, que deveria ser realizada até ao dia 31 de Dezembro de 2008 (3º);

16 – Em 04 de Novembro de 2008, os AA. procederam ao pagamento integral do preço (4º);

17 – Em 09 de Março de 2009, foi feito um novo aditamento ao contrato referido 14, tendo as partes acordado adiar o prazo para a realização da escritura de compra e venda até ao dia 30 de Julho de 2009 (5º);

18 – Em virtude de questões que pareciam inultrapassáveis e impedir a construção naquela parcela de terreno, os AA. e o 2º R., atendendo à urgência dos AA. em encontrar uma casa para habitar, acordaram anular o contrato referido em 14 e celebraram um novo contrato, referente a uma habitação construída pela R. CC, de que ele era sócio (6º e 7º);

19 – Inexistente, certamente por lapso;

20 – Por contrato celebrado em 9 de Setembro de 2009, o 2.º R., actuando em nome da CC, declarou prometer vender aos AA., tendo estes declarado prometer comprar àquela, a fracção autónoma referida em 1, pelo preço de € 326 000,00 (8º);

21 – Na cláusula nº 2 deste contrato, encontra-se consignado que os AA. procederam ao pagamento do preço acordado para a prometida compra e venda (10º);

22 – Nesse contrato, ficou a constar que a escritura de compra e venda deveria realizar-se no prazo máximo de 40 dias a contar da assinatura do contrato, o que não sucedeu (11º);

23 – Os AA promoveram a notificação da 1ª R., por carta registada, com aviso de recepção, para esta proceder à celebração da escritura de compra e venda, informando o dia, a hora e o local (12º);

24 – A 1.ª R. informou a notária que não pretendia realizar a escritura (13º)

25 – O contrato referido supra, de 9.09.2009 foi assinado pelo 2º R., actuando em nome da Ré CC (14º);

26 – O 2.º R. apresentou-se aos AA. como sendo também legal representante da 1ª R. (15º);

27 – O 2º R. negociou os termos e condições do contrato celebrado, entregando-lhes a ficha técnica da habitação e as plantas da casa (16º);

28 – O 2º R., contra a entrega dos € 176 000,00, entregou aos AA. as chaves da fracção autónoma supra referida (18º);

29 – Os AA. passaram a residir nessa fracção autónoma, na terceira semana de Janeiro de 2010